Algunas preguntas frecuentes sobre

alquileres
Esta nota vuelca algunas preguntas frecuentes sobre sobre alquileres, desde el punto de
vista de quien necesita una casa para su familia; el acceso a una vivienda digna es un
derecho (artculo 14 bis de la constitucin). En la pgina siguiente (lado B) hay algunas
preguntas para quien tiene un depto para alquilar.
Me quiero mudar y me dicen que tengo que firmar el contrato y, adems, un
convenio de desalojo con la fecha en blanco Se puede?
Algunos lo exigen, pero ese convenio es ilegal porque viola el plazo mnimo de dos
aos. Si el inquilino prueba que fue firmado junto con el contrato, entonces no vale.
Y durante qu plazo mnimo me puedo quedar?
Dos aos cuando el alquiler es para vivienda. Ese plazo es a favor de quien alquila, y el
dueo no puede pedir que el inquilino se vaya antes, ni siquiera indemnizndolo (salvo
que haya un acuerdo y el inquilino acepte irse). Pero al revs s funciona, el inquilino
puede irse antes.
Qu pasa si me voy antes?
Quien alquila puede preferir mudarse, avisando 60 das antes y pagando una penalidad
que es de 1 mes y medio de alquiler despus de los 6 meses o de un mes si es despus
del ao.
Es necesario tener una garanta en Capital?
Legalmente no, es una cuestin que se negocia. El dueo lo puede exigir para mayor
comodidad o seguridad, pero no es necesario segn la ley.
Me piden un depsito en garanta en dlares Se puede? Si es en pesos, cundo se
devuelve?

La ley dice que el depsito no puede exceder el equivalente a dos meses de alquiler
cuando el contrato es a dos aos, y tiene que estar en pesos. Aunque algunos inquilinos
(es opcional) prefieren dejar una suma en dlares para evitar la desvalorizacin. En ese
caso, es recomendable acordar que el dueo devuelva dlares, como haba dicho un ex
presidente.
Pasa mucho que se atrasan en devolver el depsito, que suele usarse si hay algo impago
o daos en el depto. Bueno, cuando todo eso est pago y no lo devuelven dentro del
plazo del contrato, se puede enviar un telegrama o carta documento o nota firmada por
el dueo que diga (no usar sin asesoramiento de un abogado/a, puede requerir
adaptacin segn el contrato y hechos del caso).
Hago referencia al contrato de alquiler de fecha XXX de objeto cumplido por haberle
restituido la tenencia del inmueble de la calle XXX en el estado pactado y sin que nada
le adeude. Por medio de la presente intimo a usted para que me restituya el depsito en
garanta por el valor de XXX dentro de las 72 horas de recibida la presente, con ms
sus intereses y honorarios por cada da de demora que a la fecha estimo en XXX, bajo
apercibimiento de reclamarle por los daos y perjuicios causados. Atentamente. O ac
otra versin ms completa.
Hay algn tope para la comisin y gastos de la inmobiliaria?
Antes que nada, la inmobiliaria debe entregar factura y el precio informado de la
comisin se entiende IVA incluido, despus no lo pueden agregar. Sin factura, no hay
obligacin de pago.
Hay sitios que permiten el contacto directo entre el dueo y quien alquila. Si se opta por
inmobiliaria, el monto de mercado que suelen cobrar de comisin es dos meses de
alquiler pero segn la ley 2340, CABA, el mximo a cobrar de un inquilino, para
alquilar una vivienda, es del 4,15% del valor del contrato. Sobre la comisin para
alquilar, Ricardo Botana, de la Unin Argentina de Inquilinos le dijo a la Agencia Paco
Urondo: En la Ciudad Autnoma de Buenos Aires una ley establece que como mximo
para una vivienda nica se puede cobrar el 4,15 % del total del contrato de dos aos.
Eso equivale a un mes de comisin. Por lo tanto, no pueden cobrar dos meses.

Si no estn matriculadas, no hay derecho a comisin, segn esta ley. Por resolucin n
300 del Colegio de Corredores (CUICBA, del 19/03/2012) se fijan los aranceles para
este tipo de operaciones el 6%, aunque remite a la ley citada cuando se trate de vivienda
nica.
Habl con una inmobiliaria que me comenta que en la renovacin cobran solo un mes,
porque requiere menos laburo. Al alquilar, intentar dejar en claro, por escrito, esa oferta,
esa opcin.
Usualmente le hacen pagar al inquilino los informes de dominio de la garanta y dems.
El inquilino podra optar por gestionarlos con otro escribano si los honorarios son
excesivos.
La certificacin de la firma por escribano le sirve al dueo para iniciar un juicio ms
rpido si hay falta de pago.
La inmobiliaria y el dueo son responsables de que se respete lo publicado, en cuanto a
las caractersticas de la unidad, usos posibles, si tiene o no baulera, ciertos servicios y
dems. En caso de que lo incumplan, hay varias alternativas pero se podra pedir un
descuento en el valor.
Cuando me dan las llaves, noto que las puertas no cierran bien, que hay
humedad?
Conviene dejar constancia de eso en un acta, para que al devolver la propiedad el dueo
no pida el pago de esos arreglos, o los compense contra el depsito. Es que la mayora
de los contratos suelen decir que la propiedad se entrega en buen estado. Por ende, si
quien alquila no dice nada, despus podrn decirle que debe pagar los platos rotos,
cuando ya lo estaban. En un caso, los jueces tuvieron en cuenta la realidad, antes que lo
asentado en el contrato, y liberaron al inquilino de tener que pagar los deterioros, porque
ya estaban as de antes. Por ejemplo, la puerta blindada funcionaba mal. Pero s le
hicieron pagar el parquet, porque haba zonas que se desgastaron por el mal uso se les
dio Habrn bailado?
Y puedo hacer alguna reforma? Por ejemplo, pensaba cambiar los muebles de la
cocina porque los que estn son viejos.

Siempre hay que ver el contrato pero, en general, sin el permiso del dueo no se puede
modificar. Adems, la ley dice que esas mejoras quedan en beneficio del dueo. Lo
ideal en esos casos es acordar, por escrito, cmo se reparte el gasto.
El dueo me quiere hacer pagar las expensas extraordinarias, y el ABL. Puede?
En el contrato podra pactarse que los pague quien alquila. Pero si no dice nada, se
aplica la ley que dice que son gastos que pesan sobre el dueo. Es decir, en principio
corren por cuenta del dueo.
Usualmente, las expensas ordinarias las asume quien alquila (sueldo del encargado,
abonos, mantenimiento general) y las extraordinarias el dueo (instalacin de un
ascensor nuevo, mantenimientos poco frecuentes o estructurales, etc.). En alguna
oportunidad me comentaron que el dueo concertaba con el administrador para que pase
gastos ordinarios como extraordinarios. Eso es ilegal y el inquilino lo podra discutir.
Con los arreglos pasa algo similar. En principio los paga el dueo, ms todava si son
estructurales y es lo lgico porque es en su beneficio, pero el contrato podra
modificarlo.
Hay algn lmite para aumentos? Hay alguna forma de hacer el pago? Me piden
que lo deposite en una cuenta bancaria.
Bancarizar el pago est perfecto y no slo es lo ms seguro sino que adems es
obligatorio, por ley cuando supere los $1000. Y es mejor por un tema de prueba del
pago, as despus no se pueden desconocer. Igual, es un derecho del inquilino pedir un
recibo.
Puede la inmobiliaria oponerse a bancarizar comisin? No, no puede. Y tiene que dar
factura.
OK, Y me puede hacer pagar a m el impuesto al cheque o a los dbitos y crditos?
Salvo que el contrato diga otra cosa, no puede. Ese impuesto recae sobre el sujeto
obligado, inmobiliaria o dueo. As que no pueden trasladarlo al inquilino.
Adems, la inmobiliaria debe dar factura por la comisin, si no, denunciar a la AFIP.

El dueo puso en el contrato que el precio se ajusta en funcin de la variacin del

Dlar
En ese caso, quien alquila tiene derecho a pagar el precio sin el ajuste, porque no se
puede indexar (ley 25561). S se podra pactar un alquiler escalonado, por ejemplo
primer ao 2500 pesos y el segundo 3000 pesos, o con un porcentaje fijo. Pasa lo
mismo al renovar, es un tema comercial, salvo que haya algo en el contrato.
En este caso reciente, haban acordado pagar el precio ajustado por el IPC (ndice de
precios al consumidor). Los jueces dijeron que no se poda, que haba que pagarlo pero
sin ese ajuste. La noticia, ac.
Tengo unos vecinos que no paran de tocar la batera. Le puedo reclamar algo al
dueo tambin? Con el consorcio ya intent y no pasa nada.
El dueo tiene que garantizar que la vivienda sea apta para su destino, que pueda usarla
con tranquilidad. As que tambin tiene que adoptar las medidas para que los ruidos
cesen (por ejemplo, reclamando al consorcio) y descontando una suma al inquilino,
como indemnizacin.
Se rompi la cocina y el calefn y el dueo no los arregla, Puedo hacer algo?
En ese caso, primero suele pedirse con una nota (as queda recibo) que el dueo lo haga.
Si pasan unos das y nada, lo puede hacer el inquilino y lo descuenta del alquiler. Si es
algo urgente, ej. un escape de gas, no hace falta esperar nada ni preguntar: se contrata a
profesionales idneos y se pide el reembolso.
Estoy preocupada porque pasaron los dos aos y yo me sigo quedando, sin
contrato. Me pueden pedir que me vaya o se entiende que hay uno nuevo? Hay
un lmite de precios para renovar?
En general en el contrato se aclara que no hay prrroga sin un nuevo contrato. Lo
mismo, el garante no sigue obligado una vez que venci el plazo, salvo por los daos
que resulten si el inquilino no se va. Es decir, no sigue enganchado por un nuevo
perodo si antes no firma y lo acepta.

Se puede prorrogar el contrato, extender los dos aos por unos meses ms, o por un
nuevo perodo. En principio, la ley no restringe el precio para la renovacin sino que se
negocia con el dueo. Al firmar el contrato, se podra agregar una clusula que d la
opcin al inquilino de renovarlo, por ejemplo, por un perodo adicional con un
determinado porcentaje de aumento. De otra manera, la renovacin es libre.
Me quiero ir antes, Puedo?
S. Pego lo que le respond a un amigo que me consult
Si desde que firmaste, pas menos de un ao, entonces pags un mes y medio de
indemnizacin.
Pas ms de un ao? pags un mes de indemnizacin; en la prctica, el dueo se queda
con el mes de depsito.
Para ejercer esta opcin, el que alquila tiene que avisar 60 das antes, con un telegrama
o carta documento o nota firmada por el dueo que diga (no usar sin asesoramiento de
un abogado/a, puede requerir adaptacin segn el contrato y hechos del caso): Por
medio de la presente, le comunico que ejerzo el derecho de rescindir anticipadamente el
contrato de locacin de fecha ____ por el inmueble de la calle ____ con efectos a
partir del da 5 de enero de 2015, con los efectos indicados en el artculo 8 de la ley
23091. Por tal motivo, reintegrar la tenencia del inmueble el da 5 de enero de 2015 a
las 13 horas. Sin otro particular, lo saludo atentamente.
El contrato podra mejorar eso a favor del inquilino, hay que leerlo.
Y al momento de entregar el inmueble, se suele firmar algo as (no usar sin
asesoramiento de un abogado/a, puede requerir adaptacin segn el contrato y hechos
del caso).
Ciudad de Buenos Aires,

de

de 2014. Acta de rescisin anticipada y entrega

de llaves. Presentes el locador y el locatario del contrato de locacin de fecha

por el inmueble de la calle

, y habida cuenta de que el locador

ejerci la opcin de rescisin anticipada del contrato de locacin, a partir del da de la

fecha, en este acto, el locatario hace formal y completa entrega de la tenencia del

inmueble libre de toda ocupacin y objetos, y en el estado acordado en el contrato, y se

entregan al locador las llaves y [comprobantes de gastos, impuestos y expensas], segn
el referido contrato. Esta rescisin tiene los efectos asignados por el artculo 8 de la
ley 23091 por lo cual queda en poder del locador un monto equivalente a un mes
locativo. Asimismo, el locatario ofrece compensar dicha suma con el depsito en
garanta. El locador acepta todos los trminos anteriores, y estando pagos todos los
perodos de alquiler y todos los dems conceptos a cargo del locatario, declara que
habiendo revisado el inmueble y la documentacin antes de ahora, nada ms tiene que
reclamar al locatario con motivo del contrato referido ni de la relacin locativa habida
entre las partes. En prueba de conformidad, ambas partes firman dos ejemplares
iguales en el lugar y fecha indicados.
El nuevo cdigo civil no menciona un plazo de preaviso. Esto medio que deja un vaco
legal, porque igual debe haber un preaviso razonable. O podra interpretarse que ya no
es necesario.
Bueno, amigos, es todo por ahora. Para leer ms sobre la regulacin, est la Ley de
Locaciones Urbanas y el Cdigo Civil. Si hacs click ac te lleva a la siguiente pgina
donde te cuento en qu cambia el nuevo cdigo civil respecto de los alquileres y qu
tener en cuenta si sos vos quien tiene un departamento o local y lo quiere poner en
alquiler.