AVALUOS Y CONSULTORIA TECNICAS

S.A. DE C.V.

Folio:

121214145

Folio Infonavit:

29129207247124640

Clave nica de Vivienda:

Calle de las lichis 1901, Colonia la compia Culiacan de Rosales, Sinaloa, CP 80060
Tels. (667) 172-0113 y (667) 172-0114

1.1. Clave d

1. Datos Generales
1.2. Nombre UV

AVALUOS Y CONSULTORIA TECNICAS S.A. DE C.V.

1.5. Nombre controlador

1.7. Nombre VP

IVONNE MORENO ALONSO

1.10. Tipo de inmueble

1.8. Clave VP SHF 1101690

2 - CASA HABITACION

1.11.1. Calle y Nmero

1.13. Rgimen de propiedad

030001

SAN BARTOLOME CUAHUIXMATL

1.11.6. Entidad Federativa

1.12.2 Latitud

1 PRIVADA

1.16. Clave de entidad otorgante

1.18. Nombre del solicitante

LOMAS VERDES 3RA SECCION No. 27

XALAPA

-96.884056

1.14. Cuenta predial

1.4
0304493

1.9. Propsito 1 - ORIGINACION DE CRE

1.11.3. Colonia

1.11.5. Delegacin o municipio

09046

1.6. Clave controlador SHF

1.11.2. Nombre del conjunto

1.12.1. Longitud

1.3 Clave UV

HILARIO GONZALAEZ MALDONADO

19.503357
126026

29 VERAC
IGNACIO DE
1.12.3. Altitud

1.15. Nmero de conjunto d

1.17. Nombre del constructor

NORMA PEA DOMINGUEZ

1.19. Nombre del propietario

MALDONADO
ESMERALDA

2. Caractersticas Urbanas
2.1. Nivel de infraestructura

2.6. Vialidades

CONCRETO

2.11. Nivel de
equipamiento Nivel 2
2.14. Construcciones
predominantes

Nivel 1

2.2. Agua potable CON SUMINISTRO AL INMUEBLE

CON CONEXION AL
2.3. Drenaje INMUEBLE

2.4. Electrificacin

RED AEREA

2.7. Telfono NO EXISTE

2.12. Clasificacin de la zona
CONSTRUCCIN

PREDOMINANTE:

HABITACION DE UN NIVELE DE MEDIANA CALIDAD

2.8. Sealizacin NO EXISTE

2.9. Transporte EXISTE

HABITACIONAL DE INTERES SOCIAL

CASAS

CALIDAD: INTERES SOCIAL NO. NIVELES: 1 USO

CONSTRUCCIONES:
HABITACIONAL

3. Caractersticas de los Inmuebles

2.15. Vas de acceso

2.10. Vigilancia

2.13. Ref. de proximidad urbana

AUTONOMA

PERIFERICA

CALLLE 16 DE SEPTIEMBRE DE ORIENTE A PONIENTE

3.1 Croquis de Localizacin

3.3. Uso de suelo

3.2 Fachada

H/2/0

3.4. Servidumbres o restricciones LAS SEALADAS EN LA ESCRITURA Y REGLAM

HABITACIONAL, CASA HABITACION UNIFAMILIAR DE UNA SOLA PLANTA QUE CONSTA D

3.5. Descripcin de las

construcciones y uso actual COCHERA PARA UN AUTO, PATIO DE SREVICIO, DOS RECAMARA Y BAO COMPLETO

3.5.1. N Recamaras

3.5.2. N Baos

3.6. Unidades rentables generales 1

3.5.3. N 1/2 Baos

3.7. Unidades rentables del inmueble

3.5.4. N Estacionamientos
3.8.1. Estructura

A BASE DE MUROS DE CARGA CON TRA

3.8.2. Acabados
Espacio
Arquitectnico
Recmaras

Pisos
PISO LOSETA CERAMICA DE 33X33 CMS

PISO DE LOSETA CERAMICA DE 33X33

Comedor/Estancia CMS

Baos
Cocina

PISO DDE LOSETA CERAMICA DE 33X33

PISO DE LOSETA CERAMICA DE 333X33
CMS

Muros
REBABEADO Y APLICASION DE PASTA
TEXTURIZADA.

REBABEADO Y

RREBABEADO Y APLICASION DE PASTA

TEXTURIZADA.

REBABEADO Y

REBABEADO Y APLICASION DE PASTA

TEXTURIZADA Y AREAS HUMEDAS DE 25X25
CMS CON SENEFA DE CERAMICA.
REBABEADO Y A
REBABEADO Y APLICASION DE PASTA
TEXTURIZADA Y LAMBRIN DE AZULEJO LISO. APLANADO FINO

FIRME DE CONCRETO
Patio de servicio ACABADO ESCOBILLADO
HUELLAS DE
Estacionamiento CONCRETO

FIRME DE CONCRETO ACABADO ESCOBILLADO.

NO APLICA

NO TIENE

NO APLICA

Fachada

REBABEADO Y APLIACASION DE PASTA

TEXTURIZADA Y ARENA HUMEDA DE 25X25
CMS.

NO APLICA

NO APLICA

3.9.1. Hidrulico sanitarias

HIDRALICO: RED DE ALIMENTACION OCULTA CON TUBERIA Y

ACCESORIOS DE PVC HIDRAULICO SANITARIAS: RED OCULTA CON
TUBERIA Y ACCESORIOS DE PVC

3.9.2. Elctricas

COMPLETAS SALIDA

3.10.1. Carpintera

PUERTAS: CON BASTIDOR DE MADERA Y LAMINA GALVANIZADA POR LAS DOS CARAS, PINTURA ESMALT
PISOS: EN LOS ESCALONES DE LAS ESCALERAS

3.10.2. Herrera

PUERTAS: PERFILES TUBULARES CON CUBIERTA DE LAMINA VENTANAS; DE ALUMINIO ECONOMICA CON

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Folio:

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Folio Infonavit:

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Clave nica de Vivienda:

Calle de las lichis 1901, Colonia la compia Culiacan de Rosales, Sinaloa, CP 80060
Tels. (667) 172-0113 y (667) 172-0114

1.1. Clave d

4. Enfoque Fsico
4.1. Obtencin del valor unitario de terreno. Comparables de terrenos en venta semejantes en uso al que se vala (sujeto).
N

Ubicacin de la oferta (comparables)

1
2

FRACCIONAMIENTO PRIVADO LOMAS DE COAPEXPAN

COAPEXPAN

A 30M DE RUIZ CORTINEZ (ESTATUA( NUEVA

ARIES N3 COL JOSEFA ORTIZ DE DOMINGUEZ (COAPEXPAN)

Precio de oferta Sup. Terreno Sup. Const.

Fecha

$ 1500000
$ 1750000

0
0

0
0

18/09/2015
18/09/2015

WW
LIC

$ 1250000

18/09/2015

CA

$ 980000

18/09/2015

WW

4.1.1. Tabla de homologacin de comparables de terreno y/o clculo del enfoque residual esttico.
Factores de homologacin
N

1
2
3
4

0.00
0.00
0.00
0.00

Pagos ($/m)

Demrito
0
0
0
0

Valor unitario

0.00
0.00
0.00
0.00

0
0
0
0

Zona Ubicacin
1.00
1.00
1.00
1.00

Frente

Forma

Superficie

1.25
1.25
1.25
1.25

1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00

Valor Unitario Prom

Valor apl
4.2. Terreno en Estudio.
Fraccin
1
2
3

Superficie /m

Valor Unit.

Zona

Ubicacin

Factores de eficiencia
Frente Forma Superficie

Valor Unitario
F.R.

Ind

Neto

35.36

Totales

4.3. Construcciones
4.3.1. Clasificacin de las Construcciones
4.3.1.1. Clase general del inmueble INTERES SOCIAL
4.3.1.4. Edad de las construcciones
4.3.1.8. Grado de terminacin de la obra

4.3.1.2. Estado de conservacin

4.3.1.5. Vida til remanente

100.00

672

BUENO

4.3.1.3. Calidad

4.3.1.6. Nmero de niveles

4.3.1.9. Grado de avance de las reas comunes

4.3.1.7.

100.00

4.3.2. Construcciones en Estudio.

Edad en
aos

Tipo de construccin
CASA HABITACION

Superficie
m

50.4

V.R.
Nuevo

Factor
Edad

Factor
Conservacin

0.95

1.1

$ 4,500.00

Factor
Resultante
1.05

Totales

V.R
(
$

Fuente de donde se obtuvo el valor de reposicin nuevo :

4.4. reas y Elementos Adicionales
reas y Elementos Adicionales Comunes (solo en condominios):
Descripcin

Unidad

Cantidad

V.R.
Nuevo

Vida
Remte.

Edad en
aos

Factor
Edad

Factor
Conservacin

Factor

Resultan

Totales
reas y Elementos Adicionales Privativos (Instalaciones Especiales y Obras Complementarias).
Descripcin

Unidad

Cantidad

V.R.
Nuevo

Vida
Remte.

Edad en
aos

Factor
Edad

Factor
Factor
Conserv. Resultante

Totales
VALOR FSICO A+B+C+D

5. Enfoque Mercado
5.1 Informacin de mercado. Comparables del inmueble en venta semejantes en uso al que se vala (sujeto).
N

Edad

Conservacin

Fecha

Telfono

1
2

FRACC. PRIVADO LOS ANGELES # SR, SAN SEBASTIAN ATLAHAPA, TLAXCALA, TLAXCALA, 90111
SIN REFERENCIA # SR, SAN MIGUEL CONTLA, SANTA CRUZ TLAXCALA, TLAXCALA, 90640

Ubicacin de la oferta (Comparables)

0
0

BUENO
BUENO

28/12/2012
28/12/2012

012414111952
012414111952

INGRID TUC
INGRID TUC

3
4

SIN REFERENCIA # SR, SAN LUIS APIZAQUITO, APIZACO, TLAXCALA, 90401

SIN REFERENCIA # SR, LA VENTA 1RA SECCION, ZACATELCO, TLAXCALA, 90740

1
3

BUENO
NORMAL

28/12/2012
28/12/2012

012464625331
9625794

MA. DE LOS
ARQ. CYND

CARRIL MIRAFLORES # SR, SAN SEBASTIAN ATLAHAPA, TLAXCALA, TLAXCALA, 90111

NORMAL

28/12/2012

4681948

CONTACTO

SIN REFERENCIA # SR, LA COLINA, YAUHQUEMECAN, TLAXCALA, 90450

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BUENO

28/12/2012

0000000000

WWW.OLX.

Folio:

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Clave nica de Vivienda:

1.1. Clave d

Calle de las lichis 1901, Colonia la compia Culiacan de Rosales, Sinaloa, CP 80060
Tels. (667) 172-0113 y (667) 172-0114

5.2 Anlisis por homologacin.

N
1
2
3
4
5
6

Precio de VENTA
Superficie m
Inmuebles similares Terreno Construccin
$ 380,000.00
$ 330,000.00
$ 365,000.00
$ 329,000.00
$ 380,000.00
$ 305,000.00

rea del sujeto

87
84
63.7
49
90
51

78 m

49
50
66.86
49
50
51

Valores

Valor unitario
($/m)

VUT

VUC

Fic

$ 7,755.10
$ 6,600.00
$ 5,459.17
$ 6,714.29
$ 7,600.00
$ 5,980.39

$ 1,050.00
$ 1,050.00
$ 1,050.00
$ 1,050.00
$ 1,050.00
$ 1,050.00

$ 4,725.00
$ 4,725.00
$ 4,725.00
$ 4,725.00
$ 4,725.00
$ 4,725.00

0.97
0.98
1.11
1.08
0.96
1.09

Factores de homologacin
Superficie Zona Ubicacin Edad
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

0.95
0.95
0.96
0.99
1.02
0.95

50.4 m

Resultado directo de la investigacin de inmuebles comparables

Promedio

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

$ 6,684.83

Mximo

$ 7,755.10

Mnimo

$ 5,459.17

Resultado del anlisis de com

Promedio

$ 6,660.98

Diferencial fsico vs mercado

Monto unitario aplicable:

10 %

5.3.1. Superficie Vendible

7.1.1 Valor comparativo de

6. Enfoque de Capitalizacin de Rentas

N

Ubicacin de la oferta (Comparables)

Renta mensual Edad Superficie Unitario

1
2
3
4

Estimacin de renta de acuerdo a la referencia del inmuebles

similares:
N

Unidad Rentable (1)

1
2

CASA HABITACION

Renta unit/m

Deducciones mensuales

Porcentaje de desocupacin (Vacos)

Superficie
50.4

Impuesto predial
Conservacin y mantenimiento

Administracin

Clculo por capitalizacin de rentas

Renta mensual bruta
Deducciones mensuales estimadas

Seguros
Otros (Indicar)
Suma

PMT renta neta mensual

Tasa de capitalizacin mensual
Vida til remanente en meses
7. Conclusiones
7.1.1. Valor comparativo de mercado:

$ 288,572.39

7.1.2. Valor Fsico:

$ 439,620.00

7.1.3. Valor de capitalizacin de rentas:

7.2 Valor Concludo
JUSTIFICACIN: EL VALOR COMERCIAL ES LA RESULTANTE DEL VALOR DE MERCADO CON SU REPECRTIVA
HOMOLOGACION CONSIDERACIONES: EL VALOR COMERCIAL ES LA RESULTANTE DEL VALOR DE MERCADO
7.2.2. Importe del Valor Concludo:
Importe cobrado al cliente por el
presente avalo.

IVONNE MORENO ALONSO

Valuador Clave: 1101690

7.3 Reporte Fotogrfico

MARIA
Control

FACHADA POSTERIOR
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ESTANCIA COMEDOR

Folio:

121214145

Folio Infonavit:

Tels. (667) 172-0113 y (667) 172-0114

29129207247124640

Clave nica de Vivienda:

Calle de las lichis 1901, Colonia la compia Culiacan de Rosales, Sinaloa, CP 80060

BAO

RECMARAS

7.4 Colindancias
Tipo

Direccin Medida (mts)

NORTE
12
SUR
12
ORIENTE
6.5
PONIENTE
6.5

Descripcin
VENDEDORA
VENDEDORA O ARACELI GONZALEZ PEA
PASO DE SERVIDUMBRE DE 04.50 METROS
PARCELA DOS

7.5 Declaraciones y Advertencias

DECLARACIONES - VER ANEXO

ADVERTENCIAS - VER ANEXO

7.6 Croquis del Inmueble

121214145
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1.1. Clave d

Folio:

121214145

Folio Infonavit:

29129207247124640

Clave nica de Vivienda:

Calle de las lichis 1901, Colonia la compia Culiacan de Rosales, Sinaloa, CP 80060
Tels. (667) 172-0113 y (667) 172-0114

1.1. Clave d

Avalo de Inmueble Objeto de Crdito Garantizado a la Vivienda

1. Clave del Avalo. Nmero asignado por la Unidad de Valuacin.

09046122900130771

2. Fecha del Avalo. En formato DD/MM/AAAA.

28/12/2012

3. Nmero de registro del conjunto Infonavit (de ser aplicable).

4. Clave del Controlador que certific el Avalo. Nmero asignado por SHF.

0304493

5. Clave del Valuador Profesional. Nmero asignado por SHF.

1101690

6. Clave de la entidad que otorga el crdito.

INFONAVIT

7. Nombre del constructor para el caso de vivienda nueva.

8. Propsito del avalo.

ORIGINACION DE CREDITO

9. Tipo de Inmueble a valuar.

CASA HABITACION

10. Calle y nmero.

PRIVADA EMILIANO ZAPATA No. 5

11. Nombre del conjunto incluyendo Infonavit.

12. Colonia.

SAN BARTOLOME CUAHUIXMATLAC

13. Cdigo Postal.

90820

14. Clave de la Delegacin o Municipio conforme al catlogo INEGI.

010 - CHIAUTEMPAN

15. Clave de la Entidad Federativa conforme a catlogo INEGI.

29 - TLAXCALA

16. Nmero de cuenta predial.

210 103 5

17. Proximidad urbana.

PERIFERICA

18. Nivel de Infraestructura urbana (indicar el nmero del nivel que corresponda).

19. Clase del Inmueble.

INTERES SOCIAL

20. Vida til Remanente en meses.

672 Meses

21. Ao de terminacin o remodelacin de la obra en formato AAAA.

2009

22. Unidades rentables generales.

23. Unidades rentables.

24. Superficie del terreno en m.

78 m

25. Superficie construida en m.

50.4 m

26. Superficie accesoria en m.

0 m

27. Superficie vendible en m.

50.4 m

28. Valor comparativo de mercado.

$ 335,713.39

29. Valor fsico del terreno.

$ 65,520.00

30. Valor fsico de la construccin.

$ 238,140.00

31. Valor fsico de las instalaciones y elementos comunes.

$ 0.00

32. Importe del valor concluido.

$ 340,000.00

33. Nmero de recmaras.

34. Nmero de baos.

35. Nmero de medios baos.

36. Nmero de niveles de la unidad valuada.

37. Nmero de espacios de estacionamiento.

38. Acometida al inmueble del suministro telefnico.

39. Nivel de equipamiento urbano.

40. Elevador (Indicar: Uno si tiene. Cero si no.).

NO EXISTE

41. Longitud.

98.1638110 W

42. Latitud.

19.2979600 N

43. Altitud.

2377 (m.s.n.m.)

Valuador Profesional

Valuador: IVONNE MORENO ALONSO

Clave S.H.F.: 1101690
Especialidad:

Controlad

Controlador: MARIA LUISA GARC

Clave S.H.F.: 0304493
Especialidad: INMUEBLES

121214145
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1.1. Clave d

ANEXO - DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS

Declaraciones:
EL ENFOQUE POR CAPITALIZACION DE RENTAS SE OMITE BAJO EL CRITERIO DE LA REGLA VIGESIMO SEGUNDA
DE LAS REGLAS DE CARACTER GENERAL QUE ESTABLECEN LA METODOLOGIA PARA LA VALUACION DE CREDITOS
GARANTIZADOS A LA VIVIENDA (D.O: DE FECHA 27 DE SEPTIEMBRE DEL AO 2004 QUE DICE: ENFOQUE DE
CAPITALIZACION DE RENTAS: LA UTILIZACION DE ESTE ENFOQUE REQUIERE QUE EXISTAN SUFICIENTES DATOS DE
RENTAS SOBRE COMPARABLES QUE REFLEJEN ADECUADAMENTE LA SITUACION ACTUAL DE ESE MERCADO. LA
APLICACION DE DICHO ENFOQUE NO SERA NECESARIA PARA LA VALUACION DE VIVIENDAS DE CLASE MINIMA,
ECONOMICA, INTERES SOCIAL Y MEDIA, DESCRITAS EN LA REGLA VIGESIMO SEGUNDA. EL OBJETO DE ESTE
AVALUO ES EL DE OBTENER UN CREDITO HIPOTECARIO. CASA HABITACION USADA CORROBORADO VIA
CONSTANCIA DE ANTIGUEDAD EMITIDA POR EL AYUNTAMIENTO ANEXADO EN LA SECCION CORRESPONDIENTE
Advertencias:
EL PRESENTE AVALUO NO TENDRA VALIDEZ PARA NINGUN PROPOSITO DISTINTO AL ESPECIFICADO EN EL MISMO,
ASI MISMO SI CARECE DE LOS SELLOS Y FIRMAS DE LOS FUNCIONARIOS AUTORIZADOS POR LA INSTITUCION. EL
PRESENTE AVALUO TENDRA UNA VIGENCIA DE SEIS MESES CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE FIRMA DEL
MISMO, SIEMPRE QUE NO CAMBIEN LAS CARACTERISTICAS FISICAS DEL INMUEBLE O LAS CONDICIONES
GENERALES DEL MERCADO INMOBILIARIO. CASA HABITACION USADA CORROBORADO VIA CONSTANCIA DE
ANTIGUEDAD EMITIDA POR EL AYUNTAMIENTO ANEXADO EN LA SECCION CORRESPONDIENTE

121214145
Anexo 2 de 8

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1.1. Clave d

Tels. (667) 172-0113 y (667) 172-0114

ANEXO FOTOGRFICO

BAO
HUMEDA

ZONA

MICROLOCALIZACION
OFICIAL

NUMERO

TERMINACION DE OBRA

USO DE

SUELO

121214145
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