Landaure Olavarria Modelos Matematicos Precio Suelo Urbano

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL PER
ESCUELA DE POSGRADO
TITULO DE LA TESIS

Modelos Matemticos para el Precio del Suelo Urbano

Tesis para optar el grado de Magster en Matemticas Aplicadas
con Mencin en Aplicaciones a la Economa
AUTOR
Juancarlos Rafael Landaure Olavarra
ASESOR
Alejandro Lugon Cerutti
JURADO
Loretta Gasco
Luis Valdivieso
LIMA PER 2013
1
Resumen Ejecutivo
La presente tesis revisa la literatura que se ha desarrollado sobre modelos matemticos para la determinacin de los precios del suelo urbano. La tesis se centra de forma especca en tres artculos del
Journal of Urban Economics
que desarroll Denis Capozza, en los que se analizan, tres modelos: el modelo
determinista, el modelo estocstico y el modelo de valoracin de opciones.

El primer captulo, tiene carcter introductorio y panormico.
Hace una revisin general de los
primeros modelos, luego se presenta de manera sucinta los tres modelos que son la materia fundamental
de la tesis, y culmina con las tendencias y nuevos enfoques de investigacin que existen para modelar los
precios de la tierra y las ciudades en general.
El segundo captulo, presenta el modelo determinista, basado en el artculo
Prices and Urban Growth.
The Fundamentals of Land
Se parte de algunas asunciones para construir un modelo dinmico sencillo
de ciudad circular que determina los precios urbanos y agrcolas en funcin del tiempo y de la distancia
al centro urbano.
Nos enfocaremos en la primera parte del artculo, de donde se extrae la principal
conclusin, que el precio del suelo urbano tiene cuatro componentes: el valor de la renta agrcola, el costo
de conversin, el valor de accesibilidad, y la prima de crecimiento. Se hace una aplicacin para el caso en
que la poblacin crece geomtricamente. Se cierra el captulo haciendo, como aporte propio, un ajuste:
se desarrolla el mismo modelo determinista pero considerando crecimiento geomtrico de las rentas.
El tercer captulo, presenta el modelo estocstico, basado en el artculo
The Stochastic City.
Tiene
las mismas asunciones del modelo determinista excepto que se asume que el crecimiento de los ingresos y
de las rentas sigue un movimiento browniano lineal. Se destaca que la conversin de la tierra de rural a
urbana es irreversible y el tiempo ptimo de conversin es una variable aleatoria (un tiempo de parada).
La conclusin principal es que el precio urbano tiene cinco componentes: los cuatro primeros idnticos al
del caso determinista ms un quinto componente llamado prima de irreversibilidad que es el que contiene
la incertidumbre. Adems, se prueba que la incertidumbre retrasa la conversin de la tierra agrcola a
urbana y reduce el tamao de equilibrio de la ciudad. Al nal, como aporte propio, se hace un ajuste: se
desarrolla el mismo modelo estocstico pero con crecimiento geomtrico de las rentas.
El cuarto captulo, presenta el modelo de valoracin de opciones, basado en el artculo
Development Decisions.
Optimal Land
Se asume que las rentas crecen estocsticamente siguiendo un movimiento brow-
niano geomtrico. El artculo tiene, a diferencia de los dos anteriores, un enfoque desde la oferta, y la
mayor parte se dedica a analizar la rentabilidad de la empresa comparando el mtodo ortodoxo, basado en
el valor actual neto y la tasa interna de retorno, con el mtodo de valoracin de opciones que proporciona
resultados ms renados. Ya que el objetivo de esta tesis apunta al estudio del precio del suelo urbano
ms desde un punto de vista del conjunto de toda la ciudad, el estudio se enfocar ms en estimar el valor
de la opcin que se ejerce cuando el propietario de un terreno decide construir sobre l. Posteriormente,
como aporte propio, se hace un ajuste para estimar el valor de la opcin de conversin de la tierra agrcola
a urbana, concluyndose que el valor de dicha opcin es igual a suma de las primas de crecimiento e
irreversibilidad estimadas en los modelos anteriores.
El quinto captulo, presenta un anlisis comparativo de los tres modelos. Para lograr una comparacin
consistente, previamente se tuvieron que hacer en cada modelo los ajustes que se han explicado en los
prrafos anteriores. La gran conclusin de este trabajo es que el modelo estocstico es una extensin del
modelo determinista cuando no existe incertidumbre, y el modelo de valoracin de opciones proporciona
los mismos resultados para el valor de la prima de la tierra agrcola. Adems, el modelo de opciones, al incorporar variables de la oferta, permitira un enfoque ms completo del equilibrio del mercado inmobiliario
en la ciudad. En los apndices se presenta un ejemplo aplicativo por cada modelo.
Palabras clave
Economa urbana, modelo monocntrico, renta, precio, tierra urbana (suelo urbano), tierra agrcola
(suelo rural), prima de crecimiento, prima de irreversibilidad, conversin, desarrollo, curva bid-rent, opcin
real, movimiento browniano
Reconocimientos
Esta investigacin ha sido posible gracias a los consejos y recomendaciones de mi asesor en la Maestra
en Matemticas Aplicadas de la Ponticia Universidad Catlica del Per, Alejandro Lugn. Tambin han
sido valiosos los consejos y aportes de los profesores Loretta Gasco y Luis Valdivieso, quienes revisaron
especialmente los captulos referidos a los modelos estocstico y de valoracin de opciones respectivamente.
Abreviaturas
R(t, z):
renta de la tierra en funcin del tiempo
y de la distancia
P u (t, z):
precio del suelo urbano en funcin del tiempo
P a (t, z):
precio del suelo agrcola (o rural) en funcin del tiempo
RI :
y de la distancia
z.
y de la distancia
z.
renta de irreversibilidad.
P C:
P I:
z.
prima de crecimiento.
prima de irreversibilidad.
CBD:
Distrito Central de Negocios (Central Business District)
V AN :
Valor actual neto
T IR:
Tasa interna de retorno
Motivacin y Antecedentes
Se ha dicho que la ciudad es la estructura ms compleja que ha creado el hombre. Su comprensin
implica el estudio de una gran cantidad y diversidad de variables y requiere tanto el anlisis cualitativo
como el cuantitativo. Esta tesis apunta al segundo tipo de anlisis y especicamente a uno de los temas
urbanos sobre el que se ha hecho mayor investigacin por su importancia en el desarrollo de las ciudades:
la determinacin de los precios del suelo urbano. Los primeros trabajos de la construccin de un modelo
matemtico para la ciudad tienen sus races en el siglo XIX en un mundo predominantemente rural,
usando enfoques desde la economa y la geografa. El estudio de la estructura espacial urbana, usando
herramientas cuantitativas, tiene un gran impulso en la dcada de los 60's del siglo XX. En las ltimas
dcadas se introdujeron mtodos estadsticos.
En el nuevo siglo se han incorporado nuevos enfoques:
sistemas dinmicos, caos y fractales, autmata celular, redes neuronales, valoracin de opciones, etc.
Objetivo
El objetivo de la tesis es revisar la literatura sobre los modelos matemticos para la determinacin del
precio del suelo urbano en la ciudad. A efectos de reducir el amplio espectro de investigacin que se ha
realizado sobre el tema, la tesis se enfocar en los trabajos de Dennis Capozza, que es uno de los autores
que ms ha analizado el tema desde muchos enfoques distintos.
Nos vamos a referir especcamente a
tres enfoques para la determinacin del precio del suelo urbano: modelo determinista, modelo estocstico
y modelo de valoracin de opciones. Finalmente, se har un anlisis comparativo entre dichos enfoques
para culminar con la aplicacin de un caso concreto.
Asimismo, de manera panormica, se revisarn los resultados de los trabajos seminales y de los ms
contemporneos que van ms all de cada uno de los enfoques y de los objetivos de esta tesis.
CONTENTS
CONTENTS
Contents
1
INTRODUCCIN
10
1.1
Primeros Modelos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10
1.1.1
Teora de la renta: David Ricardo
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10
1.1.2
Modelo de von Thnen y los modelos alemanes de geografa econmica . . . . . . .
11
1.1.3
Modelo de William Alonso
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11
Tipos de modelos abordados en la tesis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
13
1.2.1
Modelo determinista [5]
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
13
1.2.2
Modelo estocstico [6]
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14
1.2.3
Modelo de valoracin de opciones [7] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14
Tendencias y nuevos enfoques de investigacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15
1.3.1
Fractales
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15
1.3.2
Sistemas dinmicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15
1.3.3
Autmata Celular
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16
1.3.4
Redes neuronales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16
1.2
1.3
MODELOS DETERMINISTAS PARA LA CIUDAD
17
2.1
Introduccin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
17
2.2
Los fundamentos de los precios de la tierra
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
17
2.2.1
Introduccin
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
18
2.2.2
Asunciones del modelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
18
2.2.3
Equilibrio en el mercado de la tierra
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
19
2.2.4
Renta de la tierra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
21
2.2.5
Precio de la tierra
22
2.2.6
Tiempo de conversin
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
24
2.2.7
Equilibrio del mercado de la tierra y el modelo de ciudad circular . . . . . . . . . .
24
2.2.8
Precios de la tierra y rentas de la tierra
25
2.2.9
Precios de la tierra en el rea desarrollada (urbana)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . .
26
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
28
2.2.11 Crecimiento exponencial de la poblacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
32
Crecimiento geomtrico de las rentas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
35
2.2.10 Precios de la tierra en el rea agrcola
2.3
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CONTENTS
MODELOS ESTOCSTICOS PARA LA CIUDAD
38
3.1
Introduccin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
38
3.2
La ciudad estocstica: modelo lineal
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
38
3.3
3.2.1
Introduccin
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
38
3.2.2
Asunciones del modelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
39
3.2.3
Equilibrio del hogar
40
3.2.4
Asunciones estocsticas
3.2.5
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
40
Valor de la tierra urbana
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
41
3.2.6
Valor de la tierra agrcola
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
43
3.2.7
Rentas y precios cuando se tiene futuro sin incertidumbre . . . . . . . . . . . . . .
45
3.2.8
Rentas y precios cuando el futuro es incierto
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
47
3.2.9
El momento de la conversin
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
52
3.2.10 Tamao de la ciudad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
54
3.2.11 Rentas y precios de la tierra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
54
La ciudad estocstica: modelo geomtrico
57
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
MODELO DE VALORACIN DE OPCIONES
67
4.1
Introduccin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
67
4.2
Decisiones ptimas de desarrollo de la tierra [7] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
67
4.2.1
Introduccin
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
68
4.2.2
La decisin de desarrollo de la tierra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
69
4.2.3
Reglas de decisin ptima con previsin perfecta
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
71
4.2.4
La decisin estocstica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
76
4.3
CONTENTS
Valor de opcin de la tierra agrcola
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
80
CONCLUSIONES
84
5.1
Comparacin entre los modelos determinista y estocstico . . . . . . . . . . . . . . . . . .
84
5.2
Comparacin entre los modelos determinista y de valoracin de opciones . . . . . . . . . .
85
5.3
Comparacin entre los modelos estocstico y de valoracin de opciones . . . . . . . . . . .
87
5.4
Comparacin entre los tres modelos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
87
A APNDICES
89
REFERENCES
LIST OF FIGURES
References
List of Tables
5.1
Comparacin de modelos determinista y estocstico con crecimiento lineal
. . . . . . . .
85
5.2
Comparacin de modelos determinista y estocstico con crecimiento geomtrico . . . . . .
86
5.3
Comparacin de modelos determinista y de valoracin de opciones
. . . . . . . . . . . . .
86
5.4
Comparacin de modelos estocstico y de valoracin de opciones
. . . . . . . . . . . . . .
88
A.1
Variacin de la renta con la distancia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
90
A.2
Variacin del precio con la distancia
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
91
A.3
Variacin del precio con el tiempo
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
93
A.4
Variacin de las rentas con la distancia - Modelo estocstico lineal
. . . . . . . . . . . . .
94
A.5
Variacin del precio con la distancia - Modelo estocstico lineal . . . . . . . . . . . . . . .
96
A.6
Variacin del precio y de la opcin agrcola con la renta
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
98
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12
List of Figures
1.1
Modelo de von Thnen (Fuente: [9])
1.2
Curva Bid Rent de Alonso (Fuente: [2])
2.1
Modelo monocntrico de ciudad circular[11]
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
19
2.2
Flujos de rentas agrcolas y urbanas en el tiempo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
23
2.3
Crecimiento del radio urbano
29
2.4
Renta de la tierra agrcola y urbana y su crecimiento en el tiempo
. . . . . . . . . . . . .
31
2.5
Precio de la tierra agrcola y urbana y su crecimiento en el tiempo
. . . . . . . . . . . . .
32
3.1
Movimiento Browniano de los ingresos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
41
3.2
Tiempo de parada (Fuente: [6])
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
47
3.3
Renta de la tierra con incertidumbre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
51
3.4
Precio de la tierra con incertidumbre
53
3.5
Equilibrio de rentas y precios de la tierra y grado de incertidumbre (Fuente: [6])
. . . . .
56
4.1
Valor de la opcin W . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
71
4.2
Reglas para el VAN y la TIR ptimos (Fuente: [7]) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
75
4.3
Valor de la opcin de la tierra agrcola . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
83
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
13
LIST OF FIGURES
LIST OF FIGURES
A.1
Variacin de la renta con la distancia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
91
A.2
Variacin del precio con la distancia
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
92
A.3
Variacin del precio con el tiempo
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
93
A.4
Variacin de las rentas con la distancia - Modelo estocstico lineal
. . . . . . . . . . . . .
95
A.5
Variacin del precio con la distancia - Modelo estocstico lineal . . . . . . . . . . . . . . .
96
A.6
Variacin del precio y de la opcin agrcola con la renta
98
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
INTRODUCCIN
INTRODUCCIN
Este captulo presenta una revisin panormica de los primeros modelos de economa urbana que se
desarrollaron, de los modelos de valoracin de la tierra urbana que sern materia principal de la tesis, y
de las tendencias y nuevos enfoques que se estn desarrollando para la determinacin del precio del suelo
urbano y la construccin de modelos de ciudad.
1.1
1.1.1
Primeros Modelos
Teora de la renta: David Ricardo
El primer trabajo seminal que marc un hito en la historia de la economa en general y de la economa
urbana en particular, fue la obra
On the Principles of Political Economy and Taxation, publicado en 1817
por el gran economista ingls clsico David Ricardo (1772 - 1823). En el captulo 2 de su libro, dedicado
a la renta, Ricardo dene la renta como la porcin del producto de la tierra que se paga al terrateniente
por el uso de las fuerzas originarias e indestructibles del suelo[18]. Ricardo argumenta que dicha renta es
confundida con el inters y el benecio de capital y el concepto es aplicado a cualquier cosa que pague
anualmente el granjero al terrateniente.
En la poca de Ricardo la gran mayora del mundo era predominantemente rural; de hecho Londres
era la ciudad ms grande del mundo en la poca victoriana y la poblacin urbana representaba el 3% de
la poblacin mundial. Por ello, el inters de los economistas del siglo XIX estaba centrado en la tierra
agrcola antes que en el tierra urbana. Ricardo cuestiona los argumentos de Adam Smith acerca de la
renta, quien la concibe ms como una compensacin que tiene relacin con los benecios de lo que se
extrae de la tierra y sin ninguna conexin con sus fuerzas originales e indestructibles.
La formulacin de la ley de la renta hecha por Ricardo fue la primera exposicin clara de la fuente y
la magnitud de la renta, y es uno de los principios ms importantes de la economa. La Ley de la Renta
establece que la renta o alquiler de un determinado lugar es igual a la ventaja econmica obtenida por el
uso del lugar en su uso ms productivo, en relacin a la ventaja obtenida mediante el uso marginal (es
decir, la mejor renta libre) de la tierra para la misma nalidad, teniendo en cuenta las mismas entradas
de capital y el trabajo. La Renta Ricardiana es en realidad una renta diferencial.
10
1.1
Primeros Modelos
1.1.2
INTRODUCCIN
Modelo de von Thnen y los modelos alemanes de geografa econmica
Durante el siglo XIX y principios del siglo XX, economistas y geogrfos alemanes contribuyeron al
desarrollo de la economa urbana. El autor pionero fue Johann Heinrich von Thnen (1783 - 1850) quien
desarroll un modelo espacial de uso de la tierra[9]. En su obra
Der Isolierte Staat
(el Estado Aislado)
publicada en 1826, desarroll el primer tratado de economa espacial que incorpora la teora de la renta.
Von Thnen desarrolla un modelo matemtico, el que puede resumirse en la ecuacin (1.1):
R = Y (p c) Y F d
(1.1)
donde,
R: renta de la tierra por unidad de rea cultivada
Y: volumen de produccin por unidad de rea cultivada
p: precio de mercado por unidad de producto
c: costo de produccin por unidad de producto
F: ete o costo de transporte por unidad de producto y por distancia
d: distancia al mercado
Von Thnen model un estado aislado abastecido por granjeros en los alrededores del campo. Supuso
que los cultivos dieren tanto en su volumen por rea de produccin como en sus costos de transporte
y cada cultivo es producido en diferentes intensidades.
Las asunciones son:
la ciudad est ubicada
centralmente en un estado aislado, autosostenible y libre de inuencias externas; la tierra es completamente

plana; los agricultores transportan sus propios bienes al mercado desde sus parcelas hasta el centro de la
ciudad; los agricultores son agentes racionales que actan para maximizar sus benecios.
La gura (1.1) muestra el modelo de von Thnen. Se muestra la
curva bid-rent,
es decir la renta que
los agricultores estn dispuestos a pagar en cada ubicacin dada (medida por la distancia al centro de la
ciudad), para tres cultivos. El gradiente de renta queda denido por la lnea gruesa quebrada y convexa
de la gura. A lo largo de cada uno de estos tres segmentos de lnea, los productores de uno de los cultivos
estn dispuestos a pagar ms por la tierra que los otros. En consecuencia, se formarn anillos concntricos
de cultivos alrededor de la ciudad. Las actividades ms productivas o las actividades con los ms altos
costos de transporte se ubicarn cerca del mercado que est cerca del centro de la ciudad. Otra conclusin
importante es que son los usos de la tierra los que determinan sus valores y no al revs.
1.1.3
Modelo de William Alonso
En 1964, el arquitecto argentino nacionalizado norteamericano, William Alonso (1933 - 1999), public
11
1.1
Primeros Modelos
INTRODUCCIN
Figure 1.1: Modelo de von Thnen (Fuente: [9])
Location and land use: toward a general theory of land rent [2].
Se trata de un trabajo seminal que marca
otro hito importante en la economa urbana y la geografa econmica.
Alonso, toma como punto de
partida de su investigacin el modelo de von Thnen, llevndolo del mbito agrcola al mbito urbano.
El modelo de Alonso proporciona el uso de la tierra, la renta, intensidad del uso de la tierra, poblacin y
empleo como funcin de la distancia al Centro de Negocios Distrital (CBD por sus siglas en ingls) de la
ciudad como una solucin al problema de equilibrio econmico en el mercado espacial.
La teora de la oferta de la renta (bid
rent theory )
expuesta por Alonso es una teora geogrca
econmica que estudia la variacin del precio y la demanda de bienes inmuebles conforme cambia la
distancia desde el Distrito Central de Negocios. Diferentes usuarios de la tierra competirn entre s por la
tierra cerca del centro de la ciudad. Esto se basa en la idea de que los establecimientos desean maximizar
su rentabilidad, por lo que estn mucho ms dispuestos a pagar ms dinero por la tierra cerca del centro
y menos por las tierras ms alejadas de esta zona. Esta teora se basa en el razonamiento de que cuanto
ms accesible sea un rea (es decir, cuanto mayor es la concentracin de clientes), ser ms rentable.
Alonso dene la curva "Oferta-Precio" (Bid-Price
Curve )
como un conjunto de combinaciones de
precios de la tierra y las distancias entre los cuales el individuo es indiferente. Muestra que la renta de la
tierra que el hogar puede pagar a cada distancia con el n de alcanzar un nivel de utilidad determinado
12
1.2
Tipos de modelos abordados en la tesis
INTRODUCCIN
Figure 1.2: Curva Bid Rent de Alonso (Fuente: [2])
(por lo que hay una curva de precio de la oferta para cada nivel de utilidad). La funcin
Bid-Price
de
la empresa urbana se puede denir como aquella que describe los precios que la empresa est dispuesta a
pagar en lugares diferentes (distancias desde el centro de la ciudad) con el n de lograr un cierto nivel de
benecios. La gura (1.2) muestra la curva bid-rent de Alonso en un grco 3D.
1.2
En la presente tesis se ha considerado clasicar los modelos en tres grupos: modelos deterministas,
modelos estocsticos y modelos de valoracin de opciones. Para el desarrollo de la investigacin se han
seleccionado tres artculos, uno por cada modelo y todos ellos pertenecientes al mismo autor, Dennis
Capozza.
1.2.1
Modelo determinista [5]
El modelo determinista analizado en esta tesis se trata de un modelo dinmico sencillo de ciudad, con
ausencia de incertidumbre, en el que se determinan los precios urbanos y agrcolas en funcin del tiempo
y de la distancia al centro urbano, incluyendo variables exgenas como la tasa de crecimiento poblacional,
la tasa de inters, el tamao inicial de la ciudad, la renta agrcola, el costo de conversin de la tierra de
13
1.2
INTRODUCCIN
rural a urbana, entre otras. Este modelo es el ms sencillo y es la base para desarrollar los otros modelos.
Las asunciones son: la ciudad es circular, el uso del suelo es slo para vivienda, excepto el centro que
alberga los establecimientos de empleo, el tamao del lote y el costo de transporte por distancia recorrida
son constantes, todos los hogares son idnticos y sus restricciones presupuestarias, que son las mismas,
estn limitadas por el consumo en tierra, por el transporte para conmutar de cada vivienda al trabajo, y
por el bien numerario que es la canasta del resto de los bienes de la economa que necesita el hogar. El
resultado fundamental del modelo, en el que se enfocar la presente tesis, es el hecho que el precio del
suelo urbano tiene cuatro componentes: el valor de la renta agrcola, el costo de conversin (de agrcola a
urbana), el valor de accesibilidad (depende de la distancia al centro urbano), y el valor de los incrementos
de renta futuros esperados (prima de crecimiento). Como caso aplicativo se presenta el caso de ciudad
con crecimiento poblacional geomtrico.
1.2.2
Modelo estocstico [6]
El modelo estocstico, tiene las mismas asunciones del modelo determinista excepto que aqu s se
tiene incertidumbre en el crecimiento de los ingresos y de las rentas que se asume que es lineal siguiendo
un movimiento browniano y por consiguiente el crecimiento de la ciudad tendr el mismo patrn. Una
asuncin clave es que la conversin de la tierra de rural a urbana es irreversible y el tiempo ptimo de
conversin es una variable aleatoria (un tiempo de parada). Las consecuencias del modelo son: primero,
el precio urbano tiene cinco componentes: los cuatro primeros idnticos al del caso determinista ms un
quinto componente llamado prima de irreversibilidad que es el que contiene la incertidumbre; segundo,
la incertidumbre retrasa la conversin de la tierra agrcola a urbana; tercero, la incertidumbre y la irreversibilidad imparten un valor de opcin compra a la tierra agrcola; y cuarto, la incertidumbre reduce el
tamao de equilibrio de la ciudad.
1.2.3
Modelo de valoracin de opciones [7]
El modelo de valoracin de opciones tiene un enfoque de valoracin del suelo distinto a los otros dos
mtodos. Mientras los modelos determinista y estocstico tienen un enfoque desde la demanda y parten
del supuesto que el valor o precio de la tierra es equivalente al valor actual neto de los ujos de renta
que el terreno genera a lo largo de su vida til, el modelo de valoracin de opciones tiene un enfoque
desde la oferta y propone que el valor o precio de la tierra tiene un valor de opcin que el constructor
puede ejercer cuando construye ya que el proceso es irreversible. El modelo asume que las rentas crecen
14
1.3
Tendencias y nuevos enfoques de investigacin
INTRODUCCIN
de forma geomtrica y con incertidumbre. Se analiza el detalle del momento ptimo de desarrollo de la
tierra (edicacin sobre los terrenos), basados principalmente en el criterio del valor actual neto y de la
tasa interna de retorno. Aunque una buena parte del artculo que trata este modelo se enfoca ms en las
variables de produccin, costos y rentabilidad de la empresa, la tesis se enfocar ms en la estimacin del
valor de la opcin que se ejerce cuando la tierra se desarrolla o se convierte a urbana. El modelo concluye
que, an bajo certidumbre, los proyectos de desarrollo son ptimamente retrasados ms all del punto
donde el valor actual neto llega a ser no negativo siempre que los ujos de caja estn creciendo. Para esta
tesis, la conclusin ms importante es que el valor de la opcin coincide con el valor de la prima de la
tierra agrcola.
1.3
Hacia nales del siglo XX y principios del siglo XXI nuevas lneas de investigacin han surgido para
comprender mejor los fenmenos urbanos, incluido el comportamento de los precios del suelo urbano.
Casi todos estos enfoques reconocen que la ciudad tiene una estructura similar a un organismo viviente.
Estos nuevos modelos matemticos incorporan no slo enfoques de la economa urbana, sino tambin de
la fsica, geografa, biologa, ecologa, computacin, y otras disciplinas.
1.3.1
Fractales
Los principales autores que han modelado ciudades como fractales gigantes son Michael Batty (1994)[3],
Nikos Salingaros en
Principles of Urban Structure
(2005) y Pierre Frankhauser en
Fractal geometry for
measuring and modelling urban patterns. The Dynamics of Complex Urban Systems - an interdisciplinary
approach.
(2008). Uno de los artculos ms recientes, de particular relevancia por estar muy relacionado
al tema de esta tesis es el trabajo de Shougeng Hu y Qiuming Cheng (2012)[12] en el que se analiza la
distribucin de los precios de la tierra usando modelos multifractales.
1.3.2
Sistemas dinmicos
Los modelos de sistemas dinmicos estn siendo empleados para modelar y entender los sistemas y
estructuras urbanas, los que comparten muchas propiedades con los sistemas orgnicos y ecolgicos. Un
trabajo relacionado al tema de esta tesis es el de Lin Li (2003)[15], en el que desarrolla un modelo para
explicar la expansin urbana basado en un proceso de difusin. Asimismo, Anthony Bracken en
mathematical models for urban growth,
aplica modelos de crecimiento logstico y de difusin.
15
Simple
1.3
1.3.3
INTRODUCCIN
Autmata Celular
Un autmata celular es una clase de modelo matemtico en el que se genera el comportamiento

de un sistema mediante un conjunto de reglas deterministas o probabilsticas que determinan el estado
discreto de una clula basada en los estados de las clulas vecinas. Se han aplicado para estudiar una
serie de fenmenos urbanos: simulacin de trco, urbanizacin a escala regional, dinmica de uso del
suelo, policentrismo, urbanizacin histrica, expansin urbana, dinmica socio-espacial, segregacin y
gentricacin, al igual que las simulaciones de la forma urbana, el crecimiento, y la ubicacin. Algunos
de los autores que han aplicado estos modelos a sistemas urbanos son: Sharaf Alkheder y Jie Shan [1];
O'Sullivan D, Torrens en
and Complexity
(1994); Dawn C. Parker en
Land-Cover Change
1.3.4
Cellular models of urban systems
(2000); Wolfram S, en
Cellular Automata
Multi-Agent Systems for the Simulation of Land-Use and
Redes neuronales
Las redes neuronales articiales son sistemas de interconexin de neuronas en una red que trabajan
juntas para producir un estmulo. Son usadas para simplicar los modelos de estructuras y para determinar
los valores de los parmetros. Un trabajo relacionado al tema de la presente tesis es el de Anthony Gar-On
Yeh y Xia Li [10]. En este artculo los autores presentan un mtodo para integrar las redes neuronales,
los autmatas celulares y los sistemas de informacin geogrca para que pueda ser empleado en el
planeamiento del uso de la tierra. Otro artculo de similares caracteristicas es
with articial neural networks and GIS,
de Chris Weisner [19].
16
Modeling urban dynamics
2.1
Introduccin
Desde el enfoque de la economa urbana, los primeros modelos matemticos que se construyeron para
explicar la ciudad fueron modelos deterministas. La mayora de los artculos de la segunda mitad del siglo
XX se han apoyado en los trabajos seminales sobre la renta de David Ricardo (1817)[18], en los trabajos
realizados en el campo de la geografa econmica sobre las teoras de localizacin de la escuela alemana
del siglo XIX, y en especial en el gran trabajo de Alonso (1964)[2] sobre la ubicacin y el uso de la tierra.
Cabe destacar, dentro de todos los autores y obras dedicadas a estos modelos, a los siguientes: Muth,
Richard (1969) en
Cities and housing Mills ; Edwin (1972) en Studies in the structure of the urban economy ;
Wheaton, William (1974) en
9, 223237 ;
A comparative static analysis of urban spatial structure J. Econ. Theory
Income and urban residence ;
urban growth model with durable housing ;

perfect foresight ;
Arnott, R. J. (1980) en
Straszheim, Mahlon (1987) en
A simple
Urban residential growth under
The theory of urban residential location.
En este captulo se dar especial atencin al trabajo de Dennis Capozza and Robert W. Helsley
The Fundamentals of Land Prices and Urban Growth , publicado en 1989, por ser uno de los que
mejor resume y actualiza las ideas de sus predecesores en el modelo ms simple de ciudad: un modelo
circular, monocntrico y determinstico. Las principales herramientas matemticas y econmicas usadas
son: clculo elemental, teora de optimizacin, equilibrio parcial, economa urbana.
En la ltima parte de este captulo se presenta, como aporte propio, el desarrollo del mismo modelo
pero considerando un crecimiento geomtrico de las rentas en vez de un crecimiento geomtrico de la
poblacin como est desarrollado en el artculo del autor. Esto se hace para ms adelante poder comparar
este modelo con los otros que sern presentados en los siguientes captulos.
En el Apndice 1 se ha
elaborado un ejemplo aplicativo de este modelo.
2.2
Los fundamentos de los precios de la tierra y del crecimiento urbano [5]
Paper:
The Fundamentals of Land Prices and Urban Growth
Autor: Dennis Capozza and Robert W. Helsley

Fuente: Journal of Urban Economics 26, 295-306 (1989)
17
2.2
2.2.1
Introduccin
En el paper, Capozza trata un tema de economa urbana en el que construye un modelo dinmico que
busca explicar los precios del suelo y el crecimiento urbano. El autor resalta tres aspectos importantes:
primero, los determinantes de la estructura espacial urbana son diferentes en modelos estticos y en modelos dinmicos, siendo los segundos ms completos y cercanos a la realidad.
Segundo, las principales
caractersticas del modelo, que parecen presentar anomalas en contextos estticos, son fcilmente explicadas cuando se incorpora la variable temporal del desarrollo urbano al modelo. Tercero, el crecimiento
urbano inuye poderosamente en el precio de la tierra. El modelo propuesto por el autor es basado en
modelos de crecimiento urbano anteriores: en el modelo de crecimiento urbano con capital durable de
Arnott (1980) y en el modelo de crecimiento residencial urbano de perfecta previsin de Wheaton (1982).
2.2.2
Asunciones del modelo
Se trata de una ciudad circular que crece radialmente, con un solo centro donde se concentra el
empleo en el punto Distrito de Negocios Central (CBD) al cual todos los residentes conmutan diariamente
y sus ubicaciones estn indexadas por
z,
distancia al CBD. En la literatura se conoce como Modelo
Monocntrico[2]. El rea urbana est ubicada en un plano homogneo adecuado para el desarrollo. En
el tiempo
t[0, [,
existen
N (t)
viviendas idnticas que derivan su utilidad de la tierra
compuesta de los otros bienes (numerario)
X.
y de la canasta
El consumo de la tierra por unidad de vivienda
(rea
de lote o terreno) es constante. En otras palabras, la densidad urbana es constante. La funcin utilidad
de un hogar tpico
U (X, L)
U (X, L)
es homognea de grado uno (HG1), continua y creciente en
L.
Como
es HG1:

= U X.L
U X, L
=
U (X, L)
1
U
X, L

U (X, L)
= LU
X/L,
1
Si 1/ = L

= u X/L
U X, L
es funcin continua y creciente del ratio de otros bienes y de la tierra.
El costo de conmutar
(transporte del CBD a las viviendas) por unidad de distancia (US$/km) es constante:
18
T.
El borde del
2.2
Figure 2.1: Modelo monocntrico de ciudad circular[11]
rea urbana, radio urbano
z(t),
se expande en anillos de 2 radianes conforme la poblacin crece con el
paso del tiempo. La gura (2.1) muestra grcamente el modelo.
2.2.3
Equilibrio en el mercado de la tierra
Este punto no est incluido en el paper de Capozza; sin embargo, s es tratado por los autores de los
papers anteriores en los cuales su trabajo se fundamenta y ya que es crucial para entender el modelo con
todas sus asunciones, se explicar brevemente en las lneas siguientes.
Citando el trabajo de DiPasquale y Wheaton (1996)[8], el mercado de la tierra es un mercado con
productos completamente diferenciados; esto se debe fundamentalmente a la caracterstica inherente de
la ubicacin.
La oferta de la tierra es prcticamente ja (no se puede crear tierra y la nueva tierra
que se incorpora al mercado es un proceso que toma tiempo y es difcil) por lo que dicha oferta es precio
inelstica; en cambio, la demanda de tierra es muy sensible a los cambios de precio por lo que es elstica
respecto al precio. Durante dos siglos los economistas han reconocido estas caractersticas del mercado de
tierras, primero en el mbito rural y despus en el mbito urbano, para poder determinar los precios de
la tierra. Este enfoque apunta a que la tierra debe ser valorada en funcin a las ventajas de ubicacin del
lugar en el que existe respecto de otras parcelas o lotes: tierras mejor ubicadas sern ms apreciadas y sus
ocupantes debern pagar ms a cambio por estas ventajas. En resumen, este enfoque de compensacin
de diferencias asume que slo la demanda determina el precio de la tierra para diferentes ubicaciones. La
19
2.2
oferta juega un papel slo para determinar el nivel general de precios de la tierra.
Ricardo (1817)[18] deni como renta a lo que los usuarios u ocupantes de la tierra pagan peridicamente por ella, y esto es por las ventajas diferenciales que tiene dicha tierra respecto de otras; es el
concepto de renta diferencial en la teora econmica. En economa urbana se conoce como renta Ricardiana. En efecto, la caracterstica ms notoria del mercado de tierra urbana es que los terrenos mejor
ubicados son ms costosos y dicho costo se compensa con menores costos de transporte dentro de la ciudad
al estar ms cerca de los lugares de inters; sin embargo, se pagar menos por los terrenos peor ubicados
pero a cambio se gastar ms en transporte.
En conclusin, por lo explicado lneas arriba, es posible
agregar de forma ms explcita algunas asunciones ms al modelo (Capozza las asume implcitamente):
El precio de la tierra es determinado esencialmente por la demanda, por lo que se tendr un precio de
equilibrio considerando una economa de intercambio puro. La renta
de la tierra vara con la ubicacin,
es decir, con la distancia z al centro de la ciudad. Los terrenos son ocupados por quienes ofrecen la ms
alta renta y la tierra es asignada a su uso ms productivo (produciendo la mayor renta).
La ltima asuncin es esencial porque implica que cuando el mercado est en equilibrio en esta ciudad,
las rentas que disminuyen conforme el ocupante se aleja del centro deben exactamente compensar el
incremento de los costos de desplazamiento. Ya que la calidad y densidad de las viviendas es la misma en
todas las ubicaciones, la nica variacin posible en la vivienda o en el bienestar del hogar es la cantidad de
gasto en los otros bienes de consumo que se deni como
X.
Cuando las rentas compensan exactamente
los costos de transporte, los hogares no tendrn ya ms ningn incentivo para mudarse y se dice que el
mercado de la tierra urbana est en equilibrio espacial, es decir, no es posible la mudanza debida a las
diferencias de bienestar de los hogares.
En el mercado de la tierra podemos aplicar la teora de equilibrio parcial[16], con una economa de
intercambio puro (slo la demanda determina los precios al ser considerada la oferta constante) donde
cada consumidor
est denido por su dotacin inicial
y su preferencia
&i
= {(i , &i ) : i = 1, ..., I}
La funcin demanda de cada consumidor (representado en el modelo del paper por cada hogar o
vivienda) se encuentra resolviendo el problema de optimizacin (p es el vector de precios de la canasta de
bienes
es el vector de dotaciones iniciales):
20
2.2
max u(x)
s.a.
p.x p.
x0
Para este caso se tienen dos bienes: tierra y el resto de los bienes de la economa, y teniendo en cuenta
que lo que cada consumidor gasta en la tierra se distribuye en la renta que debe pagar por dicho lote ms
el transporte de movilizarse desde su vivienda hasta el CBD, se tiene entonces:
max U X, L
s.a.
+ Tz + X y
RL
0, z 0; X 0
L
Que tambin se puede expresar as:
max u X/L
s.a.
+ Tz + X y
RL
(2.1)
0, z 0; X 0
L
Donde
es el costo de transporte por unidad de distancia y
es la distancia de la ubicacin de la
vivienda de un residente respecto al centro de la ciudad, tal como se denieron anteriormente.
es la
renta peridica (cuota hipotecaria o alquiler anual) que el consumidor debe pagar por su lote de tamao
que es constante.
L
X
El ndice de precios para la canasta de los otros bienes de la economa,
X,
es 1 ya que
se toma como numerario, siguiendo la teora del equilibrio parcial. y es el ingreso o riqueza de cada
consumidor. Este modelo es tambin conocido como el
Modelo de la Renta Ricardiana,
por lo explicado
anteriormente.
2.2.4 Renta de la tierra

En el equilibrio, en cada punto, para cada instante de tiempo, la renta de la tierra debe satisfacer la
restriccin presupuestaria dada en (2.1) con igualdad :
+ Tz
y = X + RL
(2.2)
1 En el equilibrio Walrasiano la funcin exceso de demanda agregada es nula. Para cada consumidor, su funcin exceso
de demanda tambin ser nula debido a la asuncin de que en este modelo de ciudad se tienen todas las N viviendas
(consumidores) idnticas. Una funcin exceso de demanda nula implica que la restriccin presupuestaria se cumple con
igualdad.[16]
21
2.2
Por denicin, en (2.1) al maximizar
se obtiene la funcin de utilidad indirecta
v.
Como la ciudad
(poblacin) crece con el tiempo y dicho crecimiento afecta a las funciones de utilidad y de utilidad indirecta,
entonces es posible expresar
v(t)
en funcin del tiempo:

= v(t)
u X/L
Ya que segn una de las asunciones del modelo es que
funcin inversa
u1
es continua y creciente, entonces existe su
con lo que es posible escribir:
= u1 [v(t)]
X/L
Reemplazando en (2.2) se obtiene una expresin para la renta de la tierra en funcin del tiempo y
la distancia.
Si la poblacin urbana crece con el tiempo, el rea y radio urbano (distancia al centro)
tambin crecen con el tiempo. Por transitividad, si la renta urbana vara con la distancia al centro y dicha
distancia vara con el tiempo, entonces la renta urbana vara tambin con el tiempo.
1
R(t, z) = (y T z) u1 [v(t)]
L
(2.3)
Para profundizar un poco ms el anlisis, es pertinente hallar las derivadas parciales de R(t,z) respecto
a la distancia y al tiempo:
Rz (t, z) = T /L
0
Rt (t, z) = u1 [v(t)] v 0 (t)
(2.4)
(2.5)
La ecuacin (2.4) es la condicin de equilibrio espacial en la que la renta disminuye de forma constante
con la distancia para compensar el incremento de los costos totales de transporte; para un mismo tiempo,
en todos los lugares de la ciudad dicha disminucin se incrementa conforme disminuyen tanto los costos
).
de transporte por km. como la densidad urbana (1/L
La ecuacin (2.5) muestra que si los ingresos son constantes, entonces niveles de utilidad ms bajos
acompaan rentas crecientes conforme el rea urbana crece en el tiempo. En otras palabras, si los ingresos
son constantes, la rapidez con la que la renta disminuye es proporcional a la rapidez con la que los niveles
de utilidad aumentan en el tiempo.
2.2.5 Precio de la tierra

Si los dueos de la tierra tienen perfecta previsin y el mercado de la tierra es competitivo, entonces
el precio de la tierra debe ser igual al valor presente del ujo esperado de las rentas de tierra. El valor al
22
2.2
Figure 2.2: Flujos de rentas agrcolas y urbanas en el tiempo
tiempo
de una unidad de tierra urbanizada a la ubicacin
es, asumiendo una capitalizacin continua
(modelo en tiempo continuo):
R(, z)er( t) d, t[t , [
P u (t, z) =
(2.6)
t
Donde
es la tasa de descuento, y
es la fecha en la que la tierra es convertida de agrcola (rural) a
urbana. El lmite superior de la integral es debido a que la tierra urbana puede considerarse un bien de
vida prcticamente ilimitada. En palabras sencillas, el precio de la tierra es la renta capitalizada de ella.
Cuando la tierra es agrcola, el grco (2.2) permite visualizar mejor los clculos:
momento actual y
representa el
el momento en el que la tierra es convertida a urbana.
El precio de la tierra agrcola al tiempo
y a la ubicacin
ser el valor actual de todas las rentas
que potencialmente pueda generar a lo largo de su vida til: del ujo de las rentas dentro del intervalo de
tiempo
[0, t [
cuando es agrcola y del ujo de las rentas dentro del intervalo de tiempo
[t , [
cuando la
tierra ser urbana. A este valor hay que deducirle el valor actualizado de convertir la tierra de agrcola en
urbana que es un costo y no un ujo de rentas como las agrcolas y urbanas. Todos los valores actuales
se estiman respecto al momento actual
el que se encuentra dentro del intervalo
[0, t [
por ser la tierra
agrcola.
r( t)
Ae
P (t, z) =
t
Donde
R(, z)er( t) d Cer(t
d +
t)
, t [0, t [
es el valor de la renta de la tierra agrcola y que se considera constante,
urbana que es variable y
(2.7)
R(t, z)
es la renta
es el costo de convertir una unidad de tierra de un uso agrcola a un uso
urbano (costo de la habilitacin urbana que es constante y se da por nica vez en el tiempo
primer trmino en (2.7) es el valor presente al tiempo
23
t ).
El
del ujo de las rentas agrcolas por generarse a la
2.2
fecha de conversin. El segundo trmino es el valor presente del ujo de las rentas urbanas por generarse
desde la fecha de conversin en adelante. El ltimo trmino es el valor presente del costo de conversin
(urbanizacin) al tiempo
t .
En este simple modelo, la estructura urbana, una vez construida, no se
deprecia.
2.2.6
Tiempo de conversin
Los propietarios de la tierra agrcola escogen la fecha de conversin

dado en la ecuacin (2.7).
agrcola
para maximizar el valor presente
Resolviendo la primera integral de esta ecuacin (recordando que la renta
es constante) y agrupando trminos, puede ser simplicada a:
P a (t, z) =
Ah
1 er(t t) +
r
R(, z)er( t) d Cer(t
t)
, t [0, t [
(2.8)
Aplicando la condicin de primer orden para maximizar
P a (t, z)
con respecto a t* y aplicando el
Primer Teorema Fundamental del Clculo:
P a (t, z)
= R(t , z)er(t t) + Aer(t t) + rCer(t t) = 0
t
R (t , z) = A + rC
(2.9)
La tierra es desarrollada cuando la renta en el uso urbano iguala al costo de oportunidad de la tierra
ms el costo de conversin del capital. La ecuacin (2.9) implcitamente dene la renta de la tierra en el
borde del rea urbana (a la distancia
z(t))
al tiempo
t.
Segn las asunciones del modelo, se espera que
esta renta sea la mnima renta urbana ya que es la ubicacin ms alejada de la ciudad.
R (t, z(t)) = A + rC
2.2.7
(2.10)
Equilibrio del mercado de la tierra y el modelo de ciudad circular
El autor enfoca el equilibrio del mercado de la tierra desde el punto de vista espacial, de la suciencia
del espacio para contener a todos los hogares. Anteriormente, basado en los trabajos de otros autores,
se ha analizado las condiciones de equilibrio econmico del mercado de la tierra para dar inicio a la
construccin del modelo. Ya que todos los hogares
,
N (t) consumen la misma cantidad unitaria de tierra L
24
2.2
siendo
z(t)
la ubicacin en el borde del rea urbana,
de forma circular.
z(t)
z(t)
viene a ser la longitud del radio del rea urbana
proporciona tambin una medida de la extensin de la ciudad en un momento
dado y de su expansin a lo largo del tiempo (
= 3.14159).
1/2
N (t)L
z(t) =
(2.11)
La ecuacin (2.11) expresa que el rea urbana debe ser sucientemente grande para albergar a todos
los hogares .
2.2.8
Precios de la tierra y rentas de la tierra
Es necesario resaltar que el precio y la renta de la tierra son dos conceptos diferentes aunque relacionados. En el caso de un lote de terreno, de una vivienda, o de un bien inmueble en general, la gran mayora
de personas adquieren el bien (con nes de uso o de tenencia) pagando su precio en el largo plazo, a travs
de cuotas peridicas.
Siguiendo a Ricardo[18], tal como ya se ha explicado, la renta es el pago peridico que se hace por
la tierra, que puede ser expresado como el alquiler por el uso de la tierra o como la cuota mensual (o
anual) de un prstamo hipotecario por la tenencia de la tierra.
La renta es el valor de
que aparece
en la restriccin presupuestaria del consumidor de la ecuacin (2.2), es decir, lo que el consumidor paga
peridicamente por el rea
de su lote de vivienda. El precio, en cambio, es el valor del bien inmueble
(lote de terreno o bien inmueble en general), que mide la capacidad que tiene el bien de generar rentas
peridicas futuras. Es decir, el precio de la tierra es el valor actual de los ujos de renta esperados, tal
como lo expresa la ecuacin (2.6).
La funcin de utilidad indirecta se puede obtener de las ecuaciones (2.10) y (2.3).
Igualando los
miembros derechos de cada ecuacin, se obtiene:
(y T z) u1 [v(t)]
A + rC = (1/L)

(y T z(t)) (A + rC)
v(t) = u (1/L)
Para hallar la funcin de la renta de la tierra urbana, reemplazamos el valor de
(2.12)
v(t) obtenido en (2.12)
en la ecuacin (2.3):
2 Un
anlisis ms detallado del modelo de ciudad circular puede verse en Geltner and Miller [11]
25
2.2
R(t, z) =
R(t, z) =
(y T z) u1 [v(t)]

(y T z(t)) (A + rC)
(y T z) u1 u (1/L)
R(t, z) =
(y T z)
R(t, z) =
(y T z(t)) + (A + rC)
(T z(t) T z) + (A + rC)
T
R (t, z) = A + rC + (
z (t) z) , z z(t)
L
(2.13)
La ecuacin (2.13) expresa que la renta tiene tres componentes: la renta de la tierra agrcola
renta del capital usado en convertir la tierra a uso urbano
cuyo valor es
L
(
z (t) z).
rC ,
A,
la
y la renta de ubicacin o accesibilidad
En un mismo momento y para las diferentes ubicaciones de la ciudad, las dos
primeras componentes de la renta son constantes, mientras que la ltima es variable, decreciente con la
distancia
y creciente con el tiempo
t,
debido a que la poblacin urbana y por tanto el radio urbano
crecen con el tiempo. Ms all del borde urbano
z(t),
z(t)
la renta iguala a la productividad agrcola de la
tierra.
R(t, z) = A, z > z(t)
2.2.9
(2.14)
Precios de la tierra en el rea desarrollada (urbana)
Para encontrar el precio de equilibrio de la tierra en el rea urbana, se reemplaza la ecuacin (2.13)
en (2.6):
P u (t, z) =
t

T
z (t) z) er( t) d
A + rC + (
L

T
T
r( t)
P (t, z) = A + rC z
e
d +
z(t)er( t) d
L
L t
t
u
1
P (t, z) =
r
u

T
T
A + rC z +
z(t)er( t) d
L
L t
Para que el precio de la tierra urbana sea acotado, se asumir que
tiende a innito. De la ecuacin (2.11), recordando que
z(t)
es el radio (tamao) de la ciudad, y
N (t)
[N ( )]1/2 er
(2.15)
tiende a cero conforme
es el nmero de ciudadanos (viviendas),
es el rea de cada lote de terreno (constante), se tiene:
N ( ) = [
z ( )] /L
26
2.2
1/2 r
[N ( )]

1/2 z( )er 0,si
= /L
Integrando por partes el ltimo trmino de (2.15), aplicando:
udv = uv
Tomando:
a=
vdu
z( )er( t) d
u = z( )
dv = er( t) d
du = z0 ( )d
v=
er( t) d = 1r er( t) |
t = 1/r
a = 1r z(t) +
1
r
z0 ( )er( t) d
Reemplazando en (2.15):
1T
1T
A
z (t) z) +
P (t, z) = + C + (
r
rL
rL
z0 (t)er( t) d
(2.16)
Usando la ecuacin (2.13) en (2.16):
z(t) z =
Derivando respecto a
L
(R(t, z) A rC)
T
t:
z0 (t) =
L
Rt (t, z)
T
y reemplazando en (2.16)
P u (t, z) =
1T
1
A
+ C + (
z (t) z) +
r
rL
r
R (, z) er( t) d
(2.17)
La ecuacin (2.17), que es equivalente a la ecuacin (2.16), resume este modelo, expresa el precio de
un terreno urbano en funcin del tiempo y de su distancia al centro.
En el rea urbana, el precio del
terreno tiene cuatro componentes: el primero es el valor de la renta de la tierra agrcola, el segundo es
el valor de conversin del rea rural a urbana, el tercero es el valor de accesibilidad o de ubicacin, y el
ltimo es el valor del incremento esperado de las rentas futuras que resultan del crecimiento de la ciudad
y que se conoce como prima de crecimiento. Se observa que la tasa de crecimiento de las rentas
27
Rt (t, z)
2.2
es proporcional a la tasa de crecimiento de la ciudad

variable en el tiempo
y de la distancia
z0 (t).
El ltimo trmino, la prima de crecimiento, es
dentro del rea urbana.
2.2.10 Precios de la tierra en el rea agrcola

El precio de la tierra agrcola se obtiene de forma similar. La expresin de la renta dada por la ecuacin
(2.13) se sustituye en (2.7):
t
r( t)
P (t, z) =
Ae
d +
t

T
A + rC + (
z ( ) z) er( t) d Cer(t t)
L
Aer( t) d +
P a (t, z) =
rCer( t) d Cer(t
t)
+
t
P a (t, z) =
A T
+
r
L
T
z ( ) z) er( t) d
(
L
(
z ( ) z) er( t) d
t
Integrando por partes, haciendo:
u = z( ) z
dv = er( t) d
du = z0 ( )d
v = 1r er( t) |
t = 1/r
A 1T
1T
P (t, z) = + (
z ( ) z) er(t t) +
r
rL
rL
z0 ( )er( t) d
Analizando el crecimiento de la ciudad, es decir el crecimiento del radio

momento en el que la tierra ser convertida de agrcola a urbana y
centro al borde de la ciudad) que se tendr en el futuro
(z
> z(t))
cuando
z(t)
t .
z(t )
z(t),
es el
se est en el rea agrcola
precisamente en el momento
sea el nuevo lmite urbano. Por lo tanto, se tendr (ver gura (2.3)):
28
es el radio urbano (distancia del
Como a la distancia
ir creciendo en el tiempo hasta alcanzar el valor de
por denicin
2.2
Figure 2.3: Crecimiento del radio urbano
z(t ) = z
Remplazando
z(t ) = z
en la ltima expresin:
P a (t, z) =
A 1T
+
r
rL
z0 ( )er( t) d
(2.18)
Que tambin se puede expresar como:
A 1T
P (t, z) = +
r
rL
z ( )e
r( t)
1T
d
rL
z0 ( )er( t) d
t
La expresin anterior es equivalente a:
A 1
P (t, z) = +
r
r
R (, z)e
r( t)
1
d
r
R (, z)er( t) d
t
La ecuacin (2.18) es la expresin del precio de la tierra agrcola que tiene dos componentes: el valor
de la renta agrcola
A/r
y el valor del incremento esperado de las rentas futuras que se dan despus
de la conversin del rea agrcola en urbana.
Este segundo componente, la prima de crecimiento, est
constituida por los dos ltimos trminos del lado derecho de la ecuacin: el primero es exactamente igual
a la prima de crecimiento que se tiene en el rea urbana (ver ecuaciones (2.16) y (2.17)), el otro trmino
es negativo por lo que la prima de crecimiento agrcola es menor a la prima de crecimiento urbana. Si se
denota la prima de crecimiento por
P C,
de la ltima ecuacin, se tiene:
29
2.2
1
P C (t, z) =
r
r( t)
R (, z)e
t
1
d
r
R (, z)er( t) d
t
Un resultado importante de destacar es que, a diferencia del paper de Capozza, la prima de crecimiento
agrcola y urbana son distintas, la primera menor que la segunda. Se estima que este error podra ser
un problema de notacin; la ecuacin (2.18) es idntica a la propuesta por el autor en el artculo salvo el
hecho que el lmite inferior de la integral es
en vez de
t.
A diferencia de lo que ocurre en el rea urbana, en el rea agrcola esta prima de crecimiento no slo
cambia en el tiempo sino que disminuye con la distancia al centro de la ciudad, de tal forma que para
ubicaciones cercanas al lmite urbano (z
z(t), t t )
su valor se aproxima a la prima de crecimiento
urbana (el tercer trmino de la ecuacin (2.18) se hace nulo), mientras que para ubicaciones rurales muy
alejadas de la ciudad (z
se espera que el precio agrcola tienda al valor de la renta agrcola
A/r.
Los resultados de las ecuaciones (2.13), (2.17) y (2.18) son de los ms importantes en este artculo y se
pueden resumir en dos grcos. El Grco (2.4) muestra en forma esttica el valor de la renta en funcin
de la distancia, dentro y fuera del rea urbana. La renta fuera del rea urbana es la renta agrcola
el borde del rea urbana en
z(t),
la renta salta por el costo de oportunidad
rC
A.
En
de transformar la tierra
rural en tierra urbana apta para el desarrollo. Dentro del rea urbana la renta crece a la tasa dada por
los costos de transporte por unidad de distancia por unidad de tierra
en el centro de la ciudad. A una distancia
componentes: la renta agrcola
A,
T,
alcanzando su valor mximo
arbitraria del centro urbano, la renta
la renta de conversin
rC ,
R(z)
y la renta de ubicacin
RM
es la suma de tres
U.
El panel derecho de la gura (2.4) muestra la dinmica del crecimiento de las rentas debido al crecimiento de la ciudad. La crecer la poblacin (mantenindose todo lo dems constante incluida la densidad),
las rentas crecen del tiempo
distancia
t1
(lnea gruesa interior) al tiempo
del centro se incrementa de
R1 (z)
R2 (z)
t2
(lnea gruesa exterior). La renta a la
cuando la ciudad se expande de
z(t1 )
z(t2 ).
La
renta de ubicacin es el nico componente de la renta que vara tanto con el tiempo como con la posicin;
las rentas agrcola y de conversin son constantes.
En
z = 0:
T
RM (t, z) = A + rC + z(t)
L
En cualquier
z:
R(t, z) = A + rC + U
30
2.2
Figure 2.4: Renta de la tierra agrcola y urbana y su crecimiento en el tiempo
T
z (t) z)
U = (
L
En
z = z(t):
R(t, z) = A + rC
El panel izquierdo de la Figura (2.5) muestra en forma esttica el precio en funcin de la distancia,
dentro y fuera del rea urbana. A grandes distancias del centro urbano, el precio de la tierra es su valor
agrcola
A/r.
Estando todava en el rea agrcola a la distancia a pero acercndose al lmite urbano,
el precio de la tierra
P (a)
tiene los dos componentes indicados en la ecuacin (2.18): adems del valor
agrcola, se tiene una prima igual al valor presente de los futuros incrementos en renta que son esperados
despus que la tierra sea convertida para uso urbano y que alcanza su valor mximo
urbano. En el borde del rea urbana en
z(t),
el precio salta por el costo
P CM
en el lmite
de transformar la tierra rural
en tierra urbana apta para el desarrollo. Dentro del rea urbana el precio crece por el valor capitalizado
de la accesibilidad (una mejor ubicacin) conforme nos acercamos al centro de la ciudad, alcanzando su
valor mximo
PM
en dicho centro
CBD.
A una distancia
es la suma de cuatro componentes: el valor agrcola
A/r,
arbitraria del centro urbano, el precio
la prima de crecimiento mxima
P CM
que se
alcanza en el borde urbano (y se mantiene constante en toda el rea urbana), el valor de conversin
el valor de ubicacin
P (z)
C,
PU.
El panel derecho de la Figura (2.5) muestra la dinmica del crecimiento de los precios debido al
crecimiento de la ciudad.
Sin la existencia de restricciones fsicas ni legales, cuando la poblacin de
una ciudad crece, manteniendo su densidad constante, su rea se expande en todas las direcciones y por
consiguiente su radio (distancia al centro). Al crecer la poblacin (mantenindose todo lo dems constante
31
2.2
Figure 2.5: Precio de la tierra agrcola y urbana y su crecimiento en el tiempo
incluida la densidad), los precios crecen del tiempo
t1
(lnea gruesa interior) al tiempo
exterior). Dentro del rea urbana, el precio a la distancia

cuando la ciudad se expande de
z1 (t)
z2 (t).
t2
del centro se incrementa de
(lnea gruesa
P1 (z)
P2 (z)
El componente de ubicacin del precio de la tierra urbana
es el nico componente que vara tanto con el tiempo como con la posicin. La tierra agrcola no cambia
su renta pero s cambia su precio; a una distancia a del centro de la ciudad ms all del lmite urbano,
al expandirse la ciudad de
z1 (t)
z2 (t),
el precio de la tierra agrcola crece en el tiempo de
P1 (a)
P2 (a).
Adems, para un mismo momento dado, el precio agrcola cambia con la distancia, decreciendo desde el
borde urbano hacia lugares rurales muy alejados de la ciudad hasta que valor se aproxima al valor de la
renta agrcola
En
A/r.
z:
A
+ P CM + C + PU
r
1
=
z(t)er( t) d
r t
P u (t, z) =
P CM
PU =
1T
z (t) z)
(
rL
2.2.11 Crecimiento exponencial de la poblacin

Al anlisis anterior se aplicar el caso en el que la poblacin del rea urbana crece exponencialmente
32
2.2
a una tasa
g.
N (t) = N (0)egt
(2.19)
De (2.11), que dene el radio (tamao de la ciudad):
N (0)egt L
z(t) =
1/2
z(t) = z(0)egt/2
z( ) = z(t)eg( t)/2
z0 ( ) =
(2.20)
g
z(t)eg( t)/2
2
Reemplazando en la ecuacin (2.16), se tiene:
1T
1T
A
z (t) z) +
P (t, z) = + C + (
r
rL
rL
P u (t, z) =
g
z(t)eg( t)/2 er( t) d
2
1T g
1T
A
z (t) z) + z(t)
+ C + (
r
rL
rL2
e( t)(rg/2) d
t
A
1T
T
g/2
+ C + (
z (t) z) +
z(t)
r
rL
L r (r g/2)
P u (t, z) =
(2.21)
El ltimo trmino de la ecuacin (2.21) es el valor de los incrementos de renta futuros anticipados
cuando la poblacin del rea urbana crece exponencialmente. Vara directamente con la tasa de crecimiento
poblacional
y con el tamao de la ciudad
1
PC =
r
z(t)
y de forma inversa con la tasa de descuento
r.
T
g/2
R (, z)er( t) d =
z(t)
L r (r g/2)
Para que el ltimo trmino de la ecuacin (2.17) sea una integral nita, se requiere que se cumpla
la condicin:
g < 2r,
o equivalentemente que la tasa de descuento debe exceder la mitad de la tasa de
crecimiento exponencial. De esa forma, el valor presente de los futuros incrementos de renta se aproxima
a cero conforme
se aproxima al innito, y el precio de la tierra es acotado.
Para obtener la expresin del precio en el rea agrcola, se reemplaza (2.20) en la ecuacin (2.18):
33
2.2
P a (t, z) =
A 1T g
+ z(t)
r
rL2
e( t)(rg/2) d
t
1T g
2 z(t)
rL
e( t)(rg/2) d
t
( t)(rg/2)
( t)(rg/2) t
e
1T g
e
A 1T g
z(t)
P (t, z) = + z(t)
r
rL2
(r g/2)
r
2
(r g/2)
L
t
t
a
P a (t, z) =

A T
g/2
1T g
1
e(t t)(rg/2)
+
z(t) z(t)
r
rL2
r g/2
r g/2
L r (r g/2)
P a (t, z) =
i
h
T
A T
g/2
g/2
+
z(t)
z(t) 1 e(t t)(rg/2)
r
L r (r g/2)
L r (r g/2)
P a (t, z) =
h
i
A T
g/2
+
z(t) er(t t) eg/2(t t)
r
L r (r g/2)
P a (t, z) =
h
i
g/2
A T
+
z(t) e(t t)(rg/2)
r
L r (r g/2)
Por (2.20):
z(t ) = z(t)eg(t
t)/2
ln z(t ) ln z(t) = g(t t)/2
t t =
ln z(t ) ln z(t)
g/2
z(t )
t t = ln
z(t)

er(t
t)
(t t)

=
eg/2(t
z(t )
=
z(t)

z(t)
z(t )
t)
2/g
2/g
2r/g
(t t)(rg/2)

=
z(t)
z
2r/g
z(t )
z
=
z(t)
z(t)

z(t)
=
z
2r
g 1
Reemplazando las anteriores expresiones en la ltima ecuacin del precio agrcola:
34
2.3
Crecimiento geomtrico de las rentas

2r 1
A T
g/2
z(t) g
P (t, z) = +
z(t)
r
z
L r (r g/2)
a
Como
2r < g
z > z(t),
(2.22)
se tiene:
0<
z
<1
z(t)
2r/g 1 > 0
La ltima ecuacin es la expresin del valor de la tierra cuando est en el rea agrcola y se tiene
un crecimiento exponencial de la poblacin. Tiene dos componentes: el valor de la renta agrcola
A/r
y la prima de crecimiento que es claramente menor a la prima de crecimiento que se tiene en el rea
urbana. En el lmite urbano, cuando
z = z(t),
la prima de crecimiento en el rea agrcola se iguala a la
del rea urbana. A distancias muy grandes, cuando
z ,
la prima de crecimiento tiende a ser nula y
A/r. Se observa
h
i 2r
g 1
el valor de la tierra agrcola tiende a ser igual al valor de la renta agrcola

de crecimiento disminuye inversamente con la distancia, debido al factor
decreciente en
(el exponente es positivo). Cuando
z(t)
z
que la prima
, siendo una funcin
r > g , que es el caso ms comn, el exponente 2r/g 1
hace que la prima de crecimiento disminuya rpidamente conforme aumenta la distancia al lmite urbano;
la disminucin es ms lenta si
r < g.
Para el caso en que la tasa de inters es igual a la tasa de crecimiento (r

vara con la distancia de forma inversa segn el factor
la prima de crecimiento
1/z .
2
P a (t, z) =
= g ),
A T [
z (t)]
+
r
L g

1
z
Para el caso en que la tasa de inters es igual una vez y media la tasa de crecimiento (r
= 1.5g ),
prima de crecimiento vara con el inverso del cuadrado de la distancia al centro segn el factor
P a (t, z) =
2.3
A T [
z (t)]
+
r
L 3g
1
z2
la
1/z 2 .
Modelo determinista con crecimiento geomtrico de las rentas
En esta seccin se desarrollar el mismo modelo determinista considerando los mismos criterios de la
seccin anterior, pero en vez de tomar como punto de partida que la poblacin (y por consiguiente el radio
de la ciudad) crece geomtricamente, se asumir que es la renta de la tierra la que crece geomtricamente
y ocasiona que la poblacin y el tamao de la ciudad crezcan a ese ritmo.
35
2.3
Si las rentas crecen geomtricamente en el tiempo, entonces, se cumple:
R(t, z) = R(0, z)egt

R(, z) = R(t, z)eg( t)
(2.23)
R (, z) = gR(t, z)eg( t)
De la ecuacin (2.17) se tiene:
P u (t, z) =
A
1T
1
+ C + (
z (t) z) +
r
rL
r
R (, z)er( t) d
t
Reemplazando la ecuacin (2.23) en la expresin anterior, se obtiene la expresin para el precio de la

tierra urbana cuando las rentas crecen geomtricamente:
1
1T
A
z (t) z) +
P (t, z) = + C + (
r
rL
r
P u (t, z) =
gR(t, z)eg( t) er( t) d
1T
gR(t, z)
A
+ C + (
z (t) z) +
r
rL
r
P u (t, z) =
1
A
1T
z (t) z) +
+ C + (
r
rL
r
e(rg)( t) d
t
g
rg

R(t, z)
(2.24)
P a (t, z) =
A 1
+
r
r
R (, z)er( t) d
t
Reemplazando la ecuacin (2.23) en la expresin anterior, se obtiene la expresin para el precio de la

tierra agrcola cuando las rentas crecen geomtricamente (se considera
P a (t, z) =
A 1
+
r
r
gR(t, z)eg( t) er( t) d

t
A gR(t, z)
P (t, z) = +
r
r
e(rg)( t) d
P a (t, z) =
A 1
+
r
r
r > g ):
g
rg
36
R(t, z)e(rg)(t
t)
2.3
De la ecuacin (2.23):
(t t)
e(rg)(t
A 1
P (t, z) = +
r
r
A 1
P (t, z) = +
r
r
Que en funcin de la distancia
t)
R
R

=
g
rg
g
rg
1/g
R
R
gr 1
R(t, z)
R(t, z)
R(t , z)
gr 1
R(t, z)
R(t , z)
R(t , z)
(2.25)
gr
(2.26)
es equivalente a:
A 1
P (t, z) = +
r
r
a
g
rg

r
T (
z (t) z) g
R(t , z) 1 +

LR
(2.27)
Cuando las rentas crecen geomtricamente, el comportamiento de los precios de la tierra, tanto urbana
como agrcola, es esencialmente el mismo que cuando es la poblacin la que crece geomtricamente. El
precio urbano tiene los cuatro componentes descritos anteriormente: valor agrcola, valor de construccin,
valor de ubicacin o accesibilidad y prima de crecimiento. El precio agrcola tiene los dos componentes
analizados en la seccin anterior: el valor agrcola y la prima de crecimiento que vara esta ltima de forma
inversa con la distancia al borde urbano. El cambio introducido en esta seccin respecto a lo considerado
en el artculo del autor, ser para facilitar las comparaciones entre los diferentes modelos como se ver en
los captulos siguientes.
37
3.1
Introduccin
Los fenmenos urbanos no son completamente deterministas; no siempre se cuenta con informacin
suciente y se tienen presentes una serie de elementos aleatorios. En un modelo de ciudad ms cercano a
la realidad, la conversin de la tierra de rural a urbana es irreversible; adems, los ingresos de los hogares
presentan incertidumbre en sus incrementos. Esto origina que el comportamiento de las rentas y de los
precios de la tierra sean procesos estocsticos. El hecho de que no se tenga certeza de cundo se dar la
conversin, genera especulacin retrasando el desarrollo de la ciudad e incrementando los precios.
En este captulo se dar especial atencin al trabajo de Dennis Capozza and Robert W. Helsley
The Stochastic City,
publicado en 1990, por ser uno de los que mejor resume y actualiza las ideas de
sus predecesores, adems de que este artculo constituye una extensin del modelo presentado por los
mismos autores en el modelo determinstico tratado en el captulo anterior. Las principales herramientas
matemticas y econmicas usadas son: esperanza condicional, martingalas, tiempos de parada, clculo
estocstico, teora de optimizacin, equilibrio parcial.
En la ltima parte de este captulo se presenta, como aporte propio, el desarrollo del mismo modelo
pero considerando un crecimiento geomtrico de las rentas en vez de un crecimiento lineal de las mismas
como est desarrollado en el artculo del autor.
Esto se hace para ms adelante poder comparar este
modelo con los otros que sern presentados en los siguientes captulos. En el Apndice 2 se ha elaborado
un ejemplo aplicativo de este modelo.
3.2
La ciudad estocstica: modelo de crecimiento lineal [6]
Paper:
The Stochastic City
Autor: Dennis Capozza and Robert W. Helsley

3.2.1
Introduccin
El trabajo de Capozza analiza el efecto de la incertidumbre en el equilibrio de las rentas y de los

precios en un modelo simple de crecimiento del rea urbana. Esencialmente, se aplica la teora de pro-
38
3.2
cesos estocsticos en tiempo continuo al momento de la conversin de la tierra de rural a urbana bajo
condiciones de incertidumbre. La asuncin bsica de este modelo es que dicha conversin de la tierra es
econmicamente irreversible, lo cual afecta las rentas y los precios de la tierra, an cuando los dueos de
la tierra sean neutrales frente al riesgo. La irreversibilidad se da porque una vez que el propietario de una
parcela agrcola toma la decisin de convertirla a urbana, ya no se podr volver al estado original.
El principal aporte del trabajo de los autores es la demostracin de cuatro efectos de la incertidumbre:
Retrasa la conversin de la tierra de uso agrcola a uso urbano
Imparte un valor de opcin de compra a la tierra agrcola
Ocasiona que la tierra en el lmite urbano se venda ms que a su costo de oportunidad en otros usos
Reduce el tamao de equilibrio de la ciudad.
En este modelo los ingresos de los hogares, las rentas y los precios de la tierra, y el tamao de la ciudad
siguen procesos estocsticos.
3.2.2
Asunciones del modelo
Las asunciones de este modelo son las mismas que las del modelo determinista, excepto que el autor
hace algunas asunciones que han sido modicadas para hacer el modelo ms sencillo:
Las ubicaciones son indexadas por sus distancias
desde el CBD, donde la distancia es medida para
que el costo de transportarse a una unidad de distancia sea $1 (T
= 1).
Los hogares son idnticos y sus utilidades provienen de la tierra y del bien numerario compuesto
El consumo de tierra (tamao de terreno) es jado en una unidad por hogar (L
La restriccin presupuestaria de un hogar residiendo en la ubicacin

del hogar en el tiempo
R(t, z)
x.
= 1).
z , siendo y(t) el ingreso exgeno
la renta de la tierra, es:
y(t) = x + R(t, z) + z
39
(3.1)
3.2
3.2.3
Equilibrio del hogar
La condicin de equlibrio para los hogares es :
V [R(t, z), y(t)] = V

Donde
V (.)
es la funcin de utilidad indirecta y
(3.2)
es el nivel de utilidad nacional, que en este modelo
es constante ya que se tienen hogares idnticos. Ya que el tamao de los lotes es jo, la ecuacin (3.2)
implica que todos los hogares consumen la misma cantidad del bien numerario en equilibrio
U (
x, 1) = V
y
U (.)
x
,
donde
(3.3)
es la funcin de utilidad directa. La funcin renta de la tierra es
R(t, z) = y(t) (
x + z)
(3.4)
3.2.4 Asunciones estocsticas

Adems de las asunciones deterministas, se tienen asunciones adicionales para incluir la incertidumbre.
Los ingresos de los hogares se incrementan todo el tiempo en forma incierta. Segn Mills (1981), que el
autor cita, los ingresos se incrementan debido a que el rea urbana exporta a un mercado mundial en
expansin.
Los cambios en la demanda mundial son transmitidos mediante el mercado laboral a los
ingresos de los hogares y a las rentas de la tierra al tiempo que el sector de exportacin ajusta su volumen
de produccin.
La sucesin de variables aleatorias
y varianza
2 .
{y(t), t > 0} es un proceso de movimiento browniano con tendencia
Esto implica que los ingresos siguen un camino aleatorio que se desplaza hacia arriba
$g por unidad de tiempo. Refraseando, es posible decir que la renta tiene una tendencia
en cada tiempo
t,
y el valor de
ser entonces
Como consecuencia, para el ingreso
y(t)
gt
y varianza
ms un valor estocstico con media cero y varianza
2 .
se cumplen los supuestos de un proceso de Wiener:
1. Propiedad de los incrementos estacionarios:
2. Propiedad de los incrementos independientes:
y(tn1 )

y(t + s) y(t) N gs, 2 s
para todo
t0 < t1 < ... < tn , y(t1 )y(t0 ), y(t2 )y(t1 ), ..., y(tn )
son variables aleatorias independientes con distribuciones dadas en el anterior supuesto.
3.
y(0) = 0;
4.
y(t) = gt + B(t),
donde
{B(t), t 0}es
movimiento browniano estndar con media
40
y varianza
1.
3.2
Figure 3.1: Movimiento Browniano de los ingresos
De la ecuacin (3.4), la renta
es tambin una variable aleatoria, donde la sucesin
{R(t, z), t 0}
tiene, al igual que el ingreso las propiedades de los incrementos estacionarios e independientes; la tercera
propiedad toma la forma de:
R(0, z) = (
x + z)
Y la cuarta propiedad toma la siguiente forma:
R(t, z) R(0, z) + gt + B(t)

Las anteriores relaciones implican:
R(t + s, z) = R(t, z) + gs + B(s)
(3.5)
Donde las variables aleatorias en la ecuacin (3.5) son iguales en distribucin.

Aplicando propiedades del movimiento browniano, la ecuacin (3.5) puede escribirse de la siguiente
manera:
R(t + s, z) = R(0, z) + g(t + s) + B(t + s)
3.2.5
Valor de la tierra urbana
En un mercado competitivo el precio de la tierra equivale al valor presente esperado de las rentas de
tierra futura. El autor asume que los dueos de la tierra urbana son neutrales al riesgo y tienen una tasa
41
3.2
de descuento comn
r;
adems, dichos dueos conocen las rentas actuales
rentas futuras, dada por
El precio al tiempo
R(, z)e
P (t, z) = E
y la distribucin de las
de una unidad de tierra urbana a la ubicacin
R(t, z)
r( t)

d | R(t, z) , z z(t)
es:
(3.6)
t
La ecuacin (3.6) expresa una esperanza condicional en la informacin disponible al tiempo
Ajustando
=t+s
t.3
en (3.5) y reemplazando en (3.6), se tiene el precio de la tierra urbana:
P u (t, z) = E

[R(t, z) + gs + B(s)] ers ds | R(t, z)
P (t, z) = E
rs
R(t, z)e

ds | R(t, z) +E
rs
gse

ds | R(t, z) +E
P (t, z) = E R(t, z)
rs
rs
B(s)e

ds | R(t, z)

ds | R(t, z) +gE
rs
se

ds | R(t, z) +E
rs
B(s)e

ds | R(t, z)
Cambiando de variables:
a = E R(t, z)

ers ds | R(t, z)
b = gE
sers ds | R(t, z)

c = E
rs
B(s)e

ds | R(t, z)
0
Se tienen las siguientes identidades para resolver las integrales:
Aplicando (*) en
Aplicando (**) en
se obtiene
1
ers ds = ers ...()
r
1
1
sers ds = ers (s + ) ...()
r
r
1/r.
Aplicando propiedades de esperanza condicional se llega a:
a=
1
1
E {R(t, z) | R(t, z)} = R(t, z)
r
r
se obtiene
1/r2 .
Ya que esta expresin no depende de
R(t, z),
se obtiene:
3 Como bien se sabe por teora de la medida, la existencia de una funcin de esperanza condicional es determinada por el
Teorema de Radon-Nikodym; una condicin suciente es que la esperanza incondicional exista.
42
3.2
b=
B(s) es
g
r2
por denicin un movimiento browniano estndar, por lo que tiene una distribucin de proba-
bilidad normal con media cero

arriba como
E [B(s)] = 0 y varianza s.
Se probar que la esperanza del trmino denido
es nula.

0

rs
B(s)ers ds | R(t, z)
= 0 B(s)e
ds dP
(Def. Esperanza)
rs
=
e
B(s)dP
ds (T eor. F ubini)
0
rs
=
e
E
[B(s)]
ds
0
=
0
Luego, el precio de la tierra en el rea urbana ser la suma de los tres componentes
a, b
1
g
R(t, z) + 2
r
r
h
1
gi
P u (t, z) =
R(t, z) +
r
r
c.
P u (t, z) =
3.2.6
(3.7)
Valor de la tierra agrcola
En el rea agrcola, la renta de la tierra es

a uso urbano es
C.
A.
El costo de capital de convertir una unidad de tierra
Luego, la tierra urbana es producida de la tierra agrcola aadiendo una cantidad
ja de capital por unidad. Despus de que la tierra es convertida, recibe rentas urbanas por siempre. La
decisin de transformar la tierra rural en urbana es irreversible. El valor de la tierra agrcola en el tiempo
a la ubicacin
es:
P a (t, s, z) = E
t+s
t
Donde
t+s
Aer( t) d +

R(, z)er( t) d Cers | R(t, z) , z z(t)
(3.8)
t+s
es la fecha de la conversin de la tierra de agrcola a urbana y
es un tiempo de parada.
El primer trmino dentro de la esperanza en la ecuacin (3.8) es el valor presente de las rentas agrcolas
hasta la fecha de la conversin. El segundo trmino es el valor presente de las rentas urbanas desde la
fecha de conversin en adelante. El ltimo trmino es el valor presente del costo de conversin al tiempo
t + s.
El movimiento browniano posee la propiedad de Markov. Esta propiedad nos dice que para predecir el
futuro del proceso, conocer slo el presente proporciona tanta informacin como conocer toda la historia
del proceso hasta el tiempo
t.
Se dice que es una propiedad por la que el proceso no tiene memoria.
43
3.2
Expresando en el lenguaje matemtico se tiene para las rentas que, siendo
{R(t, z), t 0}
un proceso de
movimiento browniano[4]:
P (Rt+s = rt+s | Rs = rs , Rsn = rsn , ..., Rs2 = rs2 , Rs1 = rs1 ) = P (Rt+s = rt+s | Rs = rs )
La propiedad fuerte de Markov extiende la propiedad de Markov a los tiempos de parada.

De las ecuaciones (3.5), (3.7) y usando la propiedad de Markov fuerte[4], la ecuacin (3.8) se puede
escribir:
t+s
r( t)
Ae
P (t, s, z) = E

d | R(t, z) +E
r( t)
R(, z)e

d | R(t, z) +E Cers | R(t, z)
t+s
Haciendo:
t+s
r( t)
=E
Ae

d | R(t, z)
r( t)
=E
R(, z)e

d | R(t, z)
t+s

= E Cers | R(t, z)
Para resolver la integral de
aplicamos (*):

)
1 r( t)
e
| R(t, z)

r
(
= AE
t+s

1
= AE ers 1 | R(t, z)
r
=
Para resolver la integral de
=E
R(t, z)e
t+s
aplicamos las ecuaciones (3.5) y (**) y ajustando

ds | R(t, z) + E g

rs
se
t+s

=E
rs

A 1
+ E Aers | R(t, z)
r
r

ds | R(t, z) + E
= t + s:
r( t)
B(s)e

d | R(t, z)
t+s

n
o
1
g
1 rs
rs
R(t, z)e
| R(t, z) + E
(s + )e ds | R(t, z) + E
B(s)ers | R(t, z)
r
r
r
r
44
3.2
o
1 nh
g i rs
e
| R(t, z)
E R(t, z) + gs + B(s) +
r
r
o
1 nh
g i rs
e
| R(t, z)
= E R(t + s, z) +
r
r
P a (t, s, z) = + +
P a (t, s, z) =
o 1
1 nh

A 1
g i rs
e
+ E Aers | R(t, z) + E R(t + s, z) +
| R(t, z) + E rCers | R(t, z)
r r
r
r
r
P a (t, s, z) =
i
o
A 1 nh
g
+ E R(t + s, z) + A rC ers | R(t, z)
r
r
r
(3.9)
Los dueos de la tierra escogern la fecha de conversin que maximize el benecio esperado o el valor
de la tierra. Por ello, los terratenientes resolvern el programa:
max P a (t, s, z)
(3.10)
Sea
el tiempo ptimo de conversin. Luego, el precio de la tierra es
P a (t, t , z) P a (t, z)
3.2.7 Rentas y precios cuando se tiene futuro sin incertidumbre

Cuando se tiene una situacin determinista, la desviacin estndar de las variables aleatorias del
modelo se aproxima a cero. Por ello, la ecuacin (3.5) se transforma en:
R(t + s, z) = R(t, z) + gs
(3.11)
El tiempo ptimo de conversin se puede deducir de las ecuaciones (3.10) y (3.8):
R(t , z) = A + rC
(3.12)
Es decir, en el borde del rea urbana, la renta es igual a la renta agrcola ms el costo de oportunidad
de convertir la tierra de rural a urbana. De la ecuacin (3.4):
Renta:
(
R(t, z) =
A + rC + z (t) z, z z(t)
A, z > z(t)
Precio de la tierra urbana: reemplazando (3.13) en (3.7):
45
(3.13)
3.2
P u (t, z) =
A
1
g
+ C + 2 + [z (t) z] , z z(t)
r
r
r
(3.14)
Precio de la tierra agrcola: de (3.9):
P a (t, z) =
P a (t, z) =
o 1

g i rs
A 1 nh
e
| R(t, z) E [A + rC] ers | R(t, z)
+ E R(t + s, z) +
r
r
r
r
o 1
1 n g rs

A 1
+ E R(t + s, z)ers | R(t, z) + E
e
| R(t, z) E [A + rC] ers | R(t, z)
r
r
r
r
r
A g
er(t
P (t, z) = + 2 er(t t) E {1 | R(t, z)}+
r r
r
P a (t, z) =
t)
er(t
E {R(t + s, z) | R(t, z)}
r
A
g
+ 2 er(t t) , z > z(t)
r
r
t)
E {[A + rC] | R(t, z)}
(3.15)
R(t , z) = R(t, z) + g(t t)

t t = [R(t , z) R(t, z)] /g
De la ecuacin (3.4) (x
y
son constantes):
R(t , z) = y(t , z) (
x + z(t))
R(t , z) R(t, z) = y(t , z) y(t, z) (
z (t) z)
R(t , z) R(t, z) = z z(t)
t t = [R(t , z) R(t, z)] /g = [z z(t)] /g
Reemplazando en (3.15):
P a (t, z) =
A
g
+ 2 er[zz(t)]/g , z > z(t)
r
r
(3.16)
Teniendo en cuenta las asunciones y simplicaciones en este modelo donde el rea del lote y el costo
de transporte por distancia recorrida tienen valores unitarios (L
= 1, T = 1)
y que adems el crecimiento
de los ingresos y las rentas es lineal en vez de exponencial, las ecuaciones (3.13), (3.14) y (3.16) son muy
similares a las obtenidas para el modelo determinista desarrollado en el captulo 2, y por lo tanto las
conclusiones son prcticamente las mismas. La renta de la tierra tiene tres componentes: la renta agrcola
A,
la renta de conversin
rC
y la renta de ubicacin
46
[
z (t) z]
(ms all del borde urbano la renta es
3.2
Figure 3.2: Tiempo de parada (Fuente: [6])
completamente agrcola).
Agrcola
A/r,
El precio de la tierra urbana tiene cuatro componentes: el valor de la renta
el costo de conversin
C,
el valor de ubicacin o accesibilidad
1
r
[
z (t) z]
y la prima de
crecimiento equivalente al valor presente de los incrementos de renta anticipados despus del desarrollo
de la tierra (habilitacin urbana). El precio de la tierra agrcola tiene dos componentes: el valor agrcola
y la prima de crecimiento que tiene su valor mximo en el borde urbano y disminuye con la distancia.
3.2.8
Rentas y precios cuando el futuro es incierto
Para resolver el modelo probabilstico, se tratar el problema del dueo de la tierra como un problema
de tiempo de parada[4]. Si
agrcola en urbana (R
representa el nivel de rentas urbanas al cual es ptimo convertir la tierra
llamado tambin nivel de renta de reserva), el tiempo de conversin, conocido
tambin como el primer tiempo de parada o tiempo de alcance, se dene como:
t = min {t + s t | R(t + s, z) R }
(3.17)
En la realidad
es el nivel de rentas que se tiene en la periferia de la ciudad. El tiempo de parada
est ilustrado en la Figura (3.2)

Deniendo
F (R )
como el precio de la tierra agrcola esperado condicionado a
F (R ) = E {P a (t, t , z) | R(t, z), R }
47
R :
3.2
De (3.9) se tiene:
F (R ) =
o
i n
A 1h g
R + A rC E er(tt) | R(t, z), R
+
r
r
r
El nico componente aleatorio en la expresin anterior es el tiempo de parada
t ;
(3.18)
los dems compo-
nentes no son afectados por la esperanza condicional.

La distribucin del primer tiempo de parada bajo un movimiento browniano con media
estndar
y desviacin
es conocida. Aplicaremos las propiedades de las martingalas y de los tiempos de parada (un
movimiento browniano o proceso de Wiener es una martingala). Para hallar la esperanza condicional de
la ecuacin (3.18) se ha tomado el desarrollo que se presenta en Karlin y Taylor. [14]
Denimos
de tal forma que se cumpla:
r = g + 21 2 2 ( )
Se probar que
V (t)
es una martingala, donde
V (t) = exp {R(t) rt}

V (t)
es integrable:
E | V (t) |= exp {R(t) rt} <
V (t)
es adaptada a la ltracin:
Ft = (t1 , t2 , ..., t, ...t )
E [V (t + s) | Ft ] = V (t)
Se probar la ltima condicin:
E [V (t + s) | Ft ]
h
i
= E eR(t+s)r(t+s) | Ft
h
i
= E eR(t)r(t) e(gs+B(s))rs | Ft
h
i
= E V (t)e(gs+B(s))rs | Ft
h
i
= V (t)E e(R(t+s)+R(t))rs
E [V (t + s) | Ft ]
= V (t)
Entonces:
0 V (t) eR(t)
Para
t = 0, R (0, z) = (
x + z)
Para un
cualquiera, se tiene
R(t, z).
Se tiene:
48
3.2
es integrable, es decir
t <
El primer tiempo de parada
V (t )
E | V (t ) |= E | exp {R(t ) rt } |<

E V (t) 1{t >t} 0, conf orme t
Siendo
1{t >t} la
funcin indicadora, se puede comprobar la expresin anterior ya que:
(
V (t) 1{t >t} =
V (t) , t > t
0, t t

lim E V (t) 1{t >t} = 0

lim E V (t) 1{t t} = E [V (t)]
lim E [V (t t)] = 1
Se cumplen las condiciones para aplicar el Teorema de Parada Opcional:
E [V (t )] = E [V (1)]
Y la propiedad fundamental de las martingalas, para un tiempo
cualquiera:
E [V (t )] = E [V (t)]
Reemplazando el valor de
V (t)
y teniendo en cuenta que
es la nica variable aleatoria:
h
i
h
i
E eR ert = E eR(t,z) ert

h
i
eR E ert = eR(t,z) ert

h
i
E er(t t) = e(R R(t,z))

n
o
E er(tt) | R(t, z), R = e[RR(t,z)]
De (***):
1 2 2
+ g r = 0
2

1 p 2
= 2
g + 2 2 r g
49
(3.19)
3.2
g 2 + 2 2 r
=
2
1/2
(3.20)
Por tanto, reemplazando los resultados obtenidos en la ecuacin (3.18) el precio de la tierra agrcola
esperado puede escribirse como:
F (R ) =
i
A 1h g
R + A rC e[RR(t,z)]
+
r
r
r
El nivel de renta de reserva, o valor de conversin ptimo,
(3.21)
maximiza (3.21). Aplicando las condi-
ciones de primer orden:
i
h g
1
F (R )
=
rC
R
+
e[RR(t,z)] + e[RR(t,z)] = 0
R
r
r
r
h
i
1
g
1
R + A rC =
r
r
r
R = A + rC +
Donde
r/g .
r g
r
(3.22)
Comparando las ecuaciones (3.12) y (3.22) se llega a la conclusin que cuando existe
incertidumbre, la renta en el borde urbano es ms alta. De (3.7) el precio de reserva, o precio en el borde
urbano es:
P =
A
g
r g
+C + 2 +
r
r
r2
(3.23)
De las anteriores relaciones, se deduce la Funcin de Renta de equilibrio, tanto para el rea urbana
como para el rea agrcola:
R(t, z) =
A + rC +
rg
r
+ z(t) z, z z(t)
(3.24)
A, z > z(t)
La renta con incertidumbre tiene los mismos componentes que la renta determinista ms un cuarto
trmino que es la renta de incertidumbre o de irreversibilidad
varianza
2 .
Interesa saber qu pasa con
cuando la varianza
rg
que vara de forma directa con la
r
tiende a cero. En la ecuacin (3.20) la
expresin bajo el radical se desarrolla segn el teorema del binomio.
g 2 + 2 2 r
=
2
50
1/2
3.2
Figure 3.3: Renta de la tierra con incertidumbre
"
g
#
2 1/2
1+2 g r
1

2
4
6
1 2
1 3
g 1 + r g 2 r g + 2 r g ... 1
=
2

1
1 2 2
1 3 4
=g r
r
+
r
...
g2
2
g4
2
g6
Tomando lmites, se hace converger
a cero (mnimo), con lo que el valor de
=
(mximo) ser:
r
g
en la expresin de la renta de irreversibilidad
RI(mn) =
RI
se tiene:
g
=0
r
Es decir, en ausencia de incertidumbre, no existe renta de irreversibilidad y la renta dada por la

ecuacin (3.24) coincide con la expresin dada en el caso determinista.
La gura (3.3) muestra la variacin de las rentas de la tierra en funcin de la distancia con incertidumbre, tanto para el rea urbana como para el rea agrcola.
De (3.4) y (3.22), el lmite del rea urbana al tiempo t es:
51
3.2
z(t) = y(t) (R + x
)
(3.25)
De la ecuacin (3.7), el precio de la tierra urbana es:
P u (t, z) =
r g 1
g
A
+ [
+C + 2 +
z (t) z] , z z(t)
r
r
r2
r
(3.26)
De (3.21), el precio de la tierra agrcola es:
A 1h g
R + A rC e(R R(t,z))
+
r
r
r

A
r g (R R(t,z))
g
P a (t, z) = + 2 +
e
r
r
r2
P a (t, z) =
De las ecuaciones (3.22) y (3.24):
R(t, z) R = z(t) z
P a (t, z) =
A
g
r g [zz(t)]
+ 2 e[zz(t)] +
e
, z > z(t)
r
r
r2
Anlogamente como se analiz para la renta, en ausencia de incertidumbre,
(3.27)
2 = 0,
la prima de
irreversibilidad es nula y las expresiones para los precios urbano y agrcola coinciden con las del caso
determinista.
El precio de la tierra urbana con incertidumbre tiene ahora cinco componentes: cuatro de ellos son
iguales a los del precio determinstico y el componente nuevo que aparece es la prima de irreversibilidad
rg
r 2 . El precio de la tierra agrcola con incertidumbre tiene tres componentes: el valor agrcola
A/r,
la
prima de crecimiento y la prima de irreversibilidad; los dos ltimos tienen sus valores mximos en el borde
urbano y decaen conforme se alejan de l. Adems, el precio de la tierra agrcola ahora incluye un valor
de opcin, la contrapartida de la prima de irreversibilidad en el precio de la tierra urbana, la que crece
menos conforme se incrementa la distancia desde el lmite urbano y el tiempo del desarrollo se mueve ms
hacia el futuro. Estos resultados se pueden apreciar grcamente en la Figura (3.4).
Las ecuaciones (3.24), (3.26) y (3.27) resumen lo ms importante de este modelo. En general, se puede
concluir que la incertidumbre incrementa las rentas y los precios en toda la ciudad y su alrededor agrcola.
3.2.9
El momento de la conversin
En un modelo determinista de crecimiento de un rea urbana, la tierra es desarrollada cuando la renta
52
3.2
Figure 3.4: Precio de la tierra con incertidumbre
en el uso urbano iguala el costo de oportunidad del desarrollo: la suma de la renta de la tierra agrcola
y del costo de oportunidad del capital. La incertidumbre acerca del comportamiento futuro de las rentas
urbanas afecta la decisin del desarrollo. Intutitivamente se puede imaginar que una estrategia ptima
sera posponer el desarrollo hasta que la renta de la tierra urbana se incremente lo suciente como para
compensar la aversin al riesgo de los inversionistas. Es decir, puede imaginarse que el desarrollo ocurirr
cuando la renta en el rea urbana iguale el costo de oportunidad del desarrollo ms una prima de riesgo.
Las verdaderas razones por las que el desarrollo es pospuesto en presencia de incertidumbre dieren de
una interpretacin intuitiva. El modelo sugiere que an en presencia de inversionistas que son neutrales
al riesgo, el desarrollo se postergar, por lo que la aversin al riesgo no es la explicacin.
El desarrollo es postergado debido a que el costo de oportunidad del desarrollo incluye el valor de la
opcin de la tierra agrcola, el valor de la habilidad para evitar resultados adversos en un mercado de
tierra urbano riesgoso mientras todava retiene una reclamacin en resultados favorables. El desarrollo no
se producir al mismo nivel de rentas que se exige para el caso determinista desde que los inversionistas
saben que las rentas pueden caer por debajo de este nivel en el futuro inmediato. Sin embargo, mientras
la conversin es pospuesta, y el nivel de rentas de la tierra urbana se mueve hacia arriba, la probabilidad
de que las rentas caigan por debajo de las rentas agrcolas disminuye. Por lo tanto, el valor presente de
53
3.2
los retornos futuros esperados se incrementa retrasando el desarrollo e incluso un inversionista neutral al
riesgo adoptar dicha estrategia.
Con incertidumbre e irreversibilidad, el nivel de rentas que ocasiona la conversin de la tierra, la renta
de reserva, supera la suma de la renta agrcola y el costo de oportunidad del capital. Anlogamente, el
precio de reserva de la tierra urbana excede el valor capitalizado de la renta de la tierra agrcola ms
el costo de conversin.
Se puede apreciar que la renta y el precio de reserva suben con el grado de
incertidumbre. De las ecuaciones (3.22) y (3.23) se tiene:
R
1
= 2 2 >0
2

(3.28)
1
P
= 2 2 >0
2
r
(3.29)
3.2.10 Tamao de la ciudad

En este modelo de ciudad abierta, la incertidumbre reduce sin ambigedades el tamao esperado de la
ciudad. Ya que las rentas en el borde urbano son ms altas conforme ms alto es el grado de incertidumbre
acerca del futuro de las rentas de la tierra, en cualquier punto en el tiempo una fraccin ms grande del
ingreso es dedicado al consumo de la tierra y una fraccin ms pequea al transporte en un modelo
de ciudad riesgosa. Esta situacin slo puede sostenerse si los hogares en el lmite urbano realizan una
travesa ms reducida para ir a trabajar y el rea urbana con la mayor varianza de rentas futuras es ms
pequea. De la ecuacin (3.25) se tiene:
E [
z (t)] = gt (R + x
)
(3.30)
E [
z (t)]
R
= 2 <0
2
(3.31)
donde:
3.2.11 Rentas y precios de la tierra

Como se ha visto, los efectos de la incertidumbre en los precios de la tierra estn muy relacionados a
sus efectos en el tamao de la ciudad y en el momento de conversin de la tierra de rural a urbana. Una
implicacin fundamental es que aquel equilibrio de precio de la tierra en el rea agrcola incluye un valor
de opcin que se incrementa con la varianza de las rentas. Este valor de la opcin disminuye conforme la
distancia del lmite del rea urbana se incrementa, implicando un gradiente espacial para los precios de
la tierra agrcola que no estn directamente relacionados a los costos de transporte. El equilibrio en los
54
3.2
precios de la tierra en el rea desarrollada incluye una prima de irreversibilidad que es igual al valor de la
opcin en el lmite urbano y que tambin se incrementa con la varianza de las rentas.
El modelo implica que para un tamao dado de la ciudad, los precios de la tierra tanto del rea urbana
como del rea agrcola deben ser ms altos en ciudades ms riesgosas (segn el modelo el riesgo proviene
de la incertidumbre que existe en el nivel de los ingresos y por tanto en el nivel de rentas). Sin embargo,
con el lmite del rea urbana determinado endgenamente, el precio de la tierra urbana no es afectado por
la incertidumbre. De las ecuaciones (3.26) y (3.27), el precio esperado de la tierra urbana puede escribirse
como:
E [P u (t, z)] =
que es independiente de
g
1
+ (gt x
z) , z z(t)
r2
r
(3.32)
2 .
El precio esperado de la tierra agrcola, en cambio, s depende del grado de incertidumbre cuando
el tamao de la ciudad es una variable endgena. De la ecuacin (3.27), el precio esperado de la tierra
agrcola puede ser escrito como:
E [P a (t, z)] =
A
1 [zEz (t)] (2 /2)t
+
e
e
, z > z(t)
r
r
(3.33)
El efecto de una incertidumbre ms alta en los precios de la tierra agrcola es ambiguo. La expresin
P a (t, z)/ 2
es confusa y su signo es ambiguo.
Cuando dos ciudades con diferente varianza de los
ingresos futuros esperados son comparadas, los precios de la tierra agrcola pueden ser ms bajos en la
ciudad ms riesgosa para algunas ubicaciones cerca del lmite urbano. Sin embargo, se puede demostrar
que los precios de la tierra agrcola son eventualmente ms altos en el rea urbana con mayor varianza.
La gura (3.5) graca el efecto del grado de incertidumbre en los precios y rentas de la tierra cuando el
tamao de la ciudad es endgeno.
El efecto de crecimiento e incertidumbre en el equilibrio de las rentas de la tierra es tal vez ms
sorpresivo. Debido a que las rentas son pagos por el uso actual de la tierra uno podra esperar que el
crecimiento futuro o incertidumbre no tenga inuencia en el pago actual. Pero aqu, debido a que el valor
de la opcin incrementa el valor de la renta, el tamao de la ciudad y consecuentemente el equilibrio de las
rentas urbanas promedio son afectados tanto por la tendencia
y la varianza
del proceso estocstico
para las rentas. Para un tamao de ciudad dado, tanto las rentas como los precios son ms altos en una
ciudad incierta.
55
3.2
Figure 3.5: Equilibrio de rentas y precios de la tierra y grado de incertidumbre (Fuente: [6])
56
3.3
3.3
La ciudad estocstica: modelo de crecimiento geomtrico
Se desarrollar el mismo modelo estocstico pero con el caso en el que los ingresos y las rentas crecen
geomtricamente con incertidumbre. Se seguir el mismo procedimiento que el usado en el caso lineal. En
este caso se asume que la variacin porcentual de las rentas tiene una tendencia lineal que es afectada por
un trmino de ruido modelado por un movimiento browniano segn lo expresado por la ecuacin (3.34).
En otras palabras, las rentas evolucionan siguiendo un movimiento browniano geomtrico.
dR(t, z)
= gdt + dB(t)
R(t, z)
{B(t), t 0}
Donde
crecimiento media y
(3.34)
es un movimiento browniano estndar con media
y varianza
1, g
es la tasa de
es la volatilidad o la desviacin estndar de la tasa de crecimiento. Aplicamos el
modelo de equilibrio del CAPM en su versin de tiempo continuo para determinar la rentabilidad ajustada
al riesgo. En vez de usar
se usar
como la tasa de crecimiento de riesgo neutral.
g = g r = (r + ) g
donde
r+
es la prima de riesgo por el portafolio que replica la evolucin estocstica del ujo de caja, y
es la tasa de descuento de riesgo ajustada.
Ya que
R(t, z)
sigue un proceso de to, para resolver la ecuacin anterior, aplicamos el clculo de to
[4]:
Frmula de to: Sea f : [0, +[R Runa funcin de clase C 1,2 ; es decir, con primera derivada parcial
respecto a t continua y segunda derivada parcial respecto a X continua. Si X es una solucin de:
dX(t) = a(t, X(t))dt + b(t, X(t))dB(t)
donde
B(t) es un movimiento browniano, entonces el proceso Y = {Y (t) = f (t, X(t))}satisface la siguiente
ecuacin diferencial estocstica:

f (t, X(t))
f (t, X(t)) 1 2
2 f (t, X(t))
f (t, X(t))
dY (t) =
+ a(t, X(t))
+ b (t, X(t))
dt+b(t, X(t))
dB(t)
2
t
X
2
X
X

Considerando la ecuacin estocstica anterior (3.34) y tomando
g en vez de g
como tasa de crecimiento
es un movimiento browniano estndar con otra medida de probabilidad):

de riesgo neutral, se tiene (B
57
3.3
dR(t) = gR(t)dt + R(t)dB(t)
(3.35)
Se probar que la siguiente expresin:

2
g
2 t+ B(t)
R(t) = R(0)e
(3.36)
es solucin de la ecuacin (3.35). Ya que se cumplen las asunciones, aplicamos la formula de to:

2
g
2 t+ B(t)
dR(t) = d R(0)e
dR(t) =

2
2
2
2
2
g
2 t+B(t)
g
2 t+B(t)
g
2 t+B(t)
R(0)e
g
R(0)e
+
dt + R(0)e
dB(t)
2
2

2
2
R(t) dt + R(t)dB(t)
dR(t) =
g
R(t) +
2
2
dR(t) = gR(t)dt + R(t)dB(t)
Lo que prueba que (3.36) es solucin de (3.35).

(usaremos
en lugar de
En general, para un
R(, z)
cualquiera, se tiene
sin perder generalidad):

2
g
2 ( t)+B( t)
R(, z) = R(t, z)e
(3.37)
El precio de la tierra urbana es la esperanza condicional del ujo de rentas que se den a lo largo de la
vida til del terreno segn lo descrito en la ecuacin (3.6).
P u (t, z) = E
R(, z)er( t) d | R(t, z)
P (t, z) = E
R(t)e
g
2
( t)+B( t) r( t)

d | R(t, z)
P u (t, z) = E R(t, z)

2
r
g + 2 ( t) B( t)

d | R(t, z)
t
Haciendo los cambios de variable:
t=s
y :
= r gb +
2
2
(3.38)
La ecuacin anterior se transforma en:
P (t, z) = E R(t, z)
58
s B(s)

ds | R(t, z)
3.3
Como
R(t, z)
es
R(t, z)
R(t, z):

s B(s)
e
e
ds
- medible y la integral es independiente de
P u (t, z) = R(t, z)E
0
Recordando que por denicin de esperanza:
E [X] =
P u (t, z) = R(t, z)
XdP

es eB(s) ds dP
Aplicando Fubini, se puede intercambiar el orden de integracin:
P (t, z) = R(t, z)
e
0
B(s)

dP
ds
P u (t, z) = R(t, z)
h
i
es E eB(s) ds
(3.39)
0
Se calcular el valor de la esperanza
tiene una distribucin normal.

E eB(s) .
Ya que
B(s)
es un movimiento browniano estndar,
El clculo de la esperanza consiste en realidad en calcular la funcin
generadora de momentos para la variable aleatoria
B(s):
B(s) N (0, s)
B(s) N (0, s 2 )
Haciendo:
B(s) = X

MX () = E eX =
eX dP

E eX =
1
2s 2
x2
e 2s2 ex dx
2
2
2 4
s 2
1
1
e 2s2 (x 2s x+s )+ 2 dx
2s 2
+
X
2 2
1
s 2
1
2
E e
=e
e 2s2 (xs ) dx
2
2s

E eX =
La integral es de una funcin de densidad de probabilidad de una normal
N (s 2 , s 2 )
en toda la
extensin del intervalo, por lo que su valor es la unidad.
h
i
s 2
E eB(s) = e 2
Reemplazando el resultado de la ecuacin (3.40) en la ecuacin (3.39):
59
(3.40)
3.3
es es
P (t, z) = R(t, z)
2
2
ds
e(
P (t, z) = R(t, z)
2
2
)s
ds
R(t, z)
2
2
P u (t, z) =
Finalmente, reemplazando el valor de
de la ecuacin (3.38) el precio de la tierra urbana, cuando las
rentas crecen siguiendo un movimiento browniano geomtrico est dado por la ecuacin (3.41):
P u (t, z) =
1
R(t, z)
r g
(3.41)
Anlogamente al caso lineal, la renta debe estar compuesta de cuatro componentes: la renta agrcola (A), la renta de construccin (rC ), la renta de ubicacin (RU ) y la renta de irreversibilidad (o de
incertidumbre) (RI ).
T
R(t, z) = A + rC + (
z (t) z) + RI
L
Reemplazando en la ecuacin (3.41):
P u (t, z) =
P u (t, z) =
1
R(t, z) =
r g
1
g
+
r
r (r g)

R(t, z)
g
A
1T
1
z (t) z) +
+ C + (
R(t, z) + RI
r
rL
r (r g)
r
(3.42)
El ltimo trmino de la ecuacin (3.42) es el componente de incertidumbre para el precio. Se observa

que si este trmino es nulo (ausencia de incertidumbre) la ecuacin (3.42) coincide con la expresin (2.24)
que da el precio determinista estudiado en la seccin 2.3.
Para determinar el precio agrcola, aplicamos la ecuacin (3.8):
t
r( t)
P (t, s, z) = E
Ae
r(t t)
d Ce
r( t)
R(, z)e
d | R(t, z)
(3.43)
El primer y segundo trminos de la esperanza son identicos al caso lineal visto anteriormente; en el
tercer trmino, usando la ecuacin (3.37), se tiene:
)
r( t)
E1 = E
Ae
d | R(t, z)
o
A A n r(t t)
E e
| R(t, z)
r
r
n
o rC n
o
E2 = E Cer(t t) | R(t, z) =
E er(t t) | R(t, z)
r
60
3.3
E3 = E

R(, z)er( t) d | R(t, z) = E
R(t, z)e
g
2

( t)+B( t) r( t)

d | R(t, z)
En donde la integral es la misma que la anterior pero con el lmite inferior diferente:
donde
= r g +
2
2 y
s= t
E3 = R(t, z)E
s B(s)

ds | R(t, z)

E3 = R(t, z)E E
es eB(s) ds | R(t, z)
| t = t1
t1

E3 = R(t, z)E

es eB(s) ds | R(t, z) dP | t = t1
t1
Aplicando Fubini, se puede intercambiar el orden de integracin:
es
E3 = R(t, z)E
t1
eB(s) dP
ds | R(t, z) | t = t1
E3 = R(t, z)E
E e
B(s)
ds | R(t, z) | t = t1
t1
E3 = R(t, z)E
s s 2 /2
ds | R(t, z) | t = t1
t1
E3 = R(t, z)E
e(
/2)s
ds | R(t, z) | t = t1
t1
(
E3 = R(t, z)E
E3 =
e( /2)(t t)
| R(t, z)
2 /2
o
R(t, z) n (rg)(t t)
E e
| R(t, z)
r g
(3.44)
Resolviendo y reemplazando en la expresin del precio de la tierra agrcola, ecuacin (3.45)
P a (t, z) =
P a (t, z) =
o R(t, z) n
o
A (A + rC) n r(t t)
E e
| R(t, z) +
E e(rg)(t t) | R(t, z)
r
r
r g
o R(t, z) n
o A + rC n
o
A gR(t, z) n (rg)(t t)
+
E e
| R(t, z) +
E e(rg)(t t) | R(t, z)
E er(t t) | R(t, z)
r r (r g)
r
r
P a (t, z) =
A
gR(t, z)
R(t, z)
A + rC
+
E4 +
E4
E5
r
r (r g)
r
r
Donde:
n
o
E4 = E er(t t) | R(t, z)
61
(3.45)
3.3
n
o
E5 = E e(rg)(t t) | R(t, z)
Para hallar las esperanzas condicionales se aplica un procedimiento anlogo al desarrollado para el
caso lineal en la seccin 3.2 (ver Karlin y Taylor [14]). Se calcular el valor de
E4 .
El tiempo de parada
se dene como en (3.17):
t = min {t :| R(t, z) R }
s
o
n
t = min t :| eX(t,z) R
s
Donde
R(t, x) = eX(t,z)
Denimos
t = min {t :| X(t, z) ln R }
s

2
X(t, z) = g 2 t + B(t)
de tal forma que se cumpla:

r = g
Se prob en la seccin anterior que
V (t)
2
2
+ 12 2 2 ( )
es una martingala, donde
V (t) = exp {X(t) rt}

Se cumplen las condiciones para aplicar el Teorema de Parada Opcional:
E [V (t )] = E [V (1)]
Y la propiedad fundamental de las martingalas, para un tiempo
cualquiera:
E [V (t )] = E [V (t)]
V (t)
y teniendo en cuenta que
es la nica variable aleatoria:
h
i
h
i
E eX ert = E eX(t,z) ert

h
i
eX E ert = eX(t,z) ert

h
i
E er(t t) = e(X X(t,z))

Como:
R(t, x) = eX(t,z)
X(t, z) = ln R(t, z)
h
i
E er(t t) = e(ln R ln R(t,z))

62
3.3
h
i
R
E er(t t) = e(ln R(t,z) )

i h
i
h
R(t,z)
E er(t t) = e(ln R )
i R(t, z)
h
r(t t)
=
E e
R
(3.46)
De (****):

1 2 2
2
+ g
r =0
2
2
s

2

2
2

1
g
+ 2 2 r g
= 2
2
2

=
2
2
2
+ 2 2 r
1/2

g
2
2
(3.47)
Agrupando trminos de manera conveniente comparando con el caso determinista de crecimiento geomtrico de las rentas desarrollado en la seccin 2.3, se tiene:
n
o R
r(t t)
E4 = E e
| R(t, z) =
R
n
o R 1
(r
g )(t t)
E5 = E e
| R(t, z) =
R
Reemplazando estos resultados en la ecuacin (3.45):
P a (t, z) =
1
1

gR(t, z) R
R(t, z) R
A + rC R
A
+
+
r
r (r g) R
r
R
r
R
1

A
gR(t, z) R
R R
A + rC R
P (t, z) = +
+
r
r (r g) R
r R
r
R
a
Para la renta de reserva se cumple:
R = A + rC + RI
1

A
gR(t, z) R
1
R
P (t, z) = +
+ (R A rC)
r
r (r g) R
r
R
1

A
g
R
1
R
a
P (t, z) = +
R(t, z)
+ RI
r
r(r g)
R
r
R
a
Donde
63
(3.48)
3.3
1
= 2
Se aprecia que el parmetro

parmtero
este ltimo
q
2
2/2
2 2 r
2/2

(3.49)
de la ecuacin (3.20) en el caso estocstico lineal es casi idntico al
dado por la ecuacin (3.49) para el caso estocstico geomtrico, diferencindose en que en
se ha reemplazado por
g /2.
Aplicando el mismo procedimiento usado para el caso lineal desarrollado en el punto 3.2, para obtener
la renta de reserva
aplicamos las condiciones de primer orden a la ecuacin (3.48) respecto a
P a (t, z) =
A
+
r
gR
RI
+
r (r g)
r

R
R
R .
P a (t, z)
(1 ) g
g
RI 1 RI
dR
1 1 dR
=
(R ) R +
(R )
R
R (R )
+
(R ) R1 = 0
R
r (r g)
r (r g)
dR
r
r
dR
g
dR
( 1) g
2 dR
(R )
+ RIR =
RR + RIR = 0
r g
dR
dR
(r g)

( 1) g
dR
R + RI R
=
R + RI R
r g
dR
(r g)

r
g

r
g
r
g
La ecuacin (3.50) tiene la forma
r
g
R + RI
R + RI
R + RI
R + RI
dR = dR
R
R
dR =
R
dR
R
(3.50)
1 Ax+B
x Cx+D dx, la que es posible resolver separando fracciones.
h
i
A
1 Ax + B
B
dx = ln x (Cx + D) C D
x Cx + D
Aplicando la expresin anterior para resolver (3.50), se tiene:
(
ln R

g
r g
)
( 1
)1
R + RI

1
g
R + RI
=R
R
r g

g
R
R + RI =
r g
R
= ln R

64
(3.51)
3.3
De la ecuacin de restriccin presupuestaria, se tiene:
+ Tz + X
y = LR
y
T
X
R = z
L L
L
y
T
X
R = z(t)
L L
L
El numerario
y el ingreso total son constantes, entonces:
T
R R = (
z (t) z) = RU
L
R = R + RU
Reemplazando en la ecuacin (3.51)
g
r g
R + RI =
Resolviendo la ecuacin (3.52) se obtiene
R .
R + RU

(3.52)
La renta de incertidumbre
RI
se obtiene de:
RI = R A rC
(3.53)
De (3.52) y (3.53):
r
r g
R (A + rC) =
R
R + RU

(3.54)
La renta urbana es:
T
R(t, z) = A + rC + RI + (
z (t) z)
L
(3.55)
De las ecuaciones (3.41) y (3.42), el precio de la tierra urbana es:

1T
1
g
1
A
z (t) z) +
R(t, z) + RI
P (t, z) = + C + (
r
rL
r r g
r
u
(3.56)
Y el precio de la tierra agrcola es:
1

A
g
R
1
R
P (t, s, z) = +
R(t, z)
+ RI
r
r(r g)
R
r
R
a
Donde
(3.57)
se ha denido segn la ecuacin (3.49).
En resumen, en este caso de modelo estocstico con crecimiento geomtrico de las rentas, el precio de la
tierra urbana y agrcola tienen bsicamente el mismo comportamiento que los precios del caso lineal vistos
65
3.3
en la seccin 3.2: el precio urbano tiene cinco componentes y el precio agrcola tiene tres. La diferencia
est en que para el precio urbano en el caso geomtrico la prima de crecimiento vara en funcin no slo
del tiempo sino tambin en funcin de la distancia. Para el precio agrcola, las primas de crecimiento e
irreversibilidad disminuyen, conforme aumenta la distancia, ms lentamente que en el caso lineal en el
que disminuyen de forma exponencial.
66
4.1
Introduccin
En la construccin de modelos matemticos para la valoracin de la tierra, el mtodo preferido es el

de capitalizacin de la renta del suelo. Siguiendo este mtodo, el precio de la tierra se dene como el valor
actual neto de los ujos netos de renta esperados que la tierra tiene el potencial de generar a lo largo de
su vida til, la que se asume innita. ste ha sido el mtodo empleado para los modelos determinista y
estocstico desarrollados en los captulos 2 y 3. La teora de valuacin de opciones proporciona un marco
para estudiar la relacin entre el valor de la tierra y el desarrollo inmobiliario (edicacin), o entre el valor
de la tierra y su urbanizacin (conversin de la tierra de rural a urbana). La decisin de inversin fsica
produce una opcin de compra caracterstica ya que el propietario (o desarrollador) tiene el derecho mas
no la obligacin de asumir el proyecto de habilitacin urbana y/o construccin. El precio de ejercicio es
el costo de la construccin. Como ocurre en las opciones nancieras, la opcin real es abandonada a la
fecha de ejercicio y el proceso de construccin es irreversible. Se trata de una opcin a perpetuidad ya
que la fecha de expiracin es ilimitada.
El modelo de valoracin de opciones es ms moderno. A diferencia de los modelos anteriores que tienen
un enfoque desde la demanda, este modelo tiene un enfoque desde la oferta. Este captulo se enfocar
en el artculo
Optimal Land Development Decisions
de Capozza y Li y ms que centrarse en el anlisis
de rentabilidad y en las funciones de produccin y otras variables de inters de la empresa, el anlisis se

enfocar en la estimacin del valor de la opcin de desarrollo de la tierra. Las principales herramientas
matemticas y nancieras que se utilizan son: teora de valoracin de opciones, calculo estocstico, teora
de optimizacin. Para la primera se ha tomando como consulta de referencia a Hull[13].
4.2
Decisiones ptimas de desarrollo de la tierra [7]
Paper:
Optimal Land Development Decisions
Autor: Dennis Capozza and Yuming Li

67
4.2
4.2.1
Introduccin
En este artculo, Cappoza modela la decisin de desarrollo cuando las rentas crecen geomtricamente
y con incertidumbre, y la intensidad de capital es variable.
Se derivan reglas simples para estimar el
momento ptimo de los proyectos de desarrollo de la tierra basados en los criterios del uso de la tasa
interna de retorno y el valor presente neto. Se demuestra que, an bajo certidumbre, los proyectos son
ptimamente retrasados ms all del punto donde el valor actual neto llega a ser no negativo, si los ujos
de caja esperados estn creciendo.
Actualmente se reconoce que la decisin de invertir es equivalente a la decisin de ejercer una opcin
real y que la teora de las opciones nancieras puede aplicarse a las decisiones de inversin reales. Una
diferencia crucial entre las opciones reales y nancieras es la habilidad para variar la intensidad de capital
de la inversin (o volumen de produccin) la que es importante cuando hay un factor de produccin jo
tal como la tierra o la mano de obra.
Las asunciones en este modelo son:
Las rentas crecen geomtricamente y con incertidumbre.
El desarrollo de la tierra es irreversible.
El volumen de produccin es variable.
La tecnologa de produccin tiene elasticidad de sustitucin constante, CES por sus siglas en ingls
(no se considerar en esta tesis este punto desarrollado por el autor en el artculo).
Los tres principales resultados del modelo que los autores exponen son:
Los proyectos son ptimamente retrasados ms all de la barrera ingenua en la que la TIR iguala
al costo del capital, an en condiciones de certidumbre cuando los ujos de caja estn creciendo,
lo cual implica que la incertidumbre es una condicin suciente pero no necesaria para un retraso
ptimo. Los proyectos son retrasados an ms si el volumen de produccin es variable.
Se generalizan las reglas de decisin ptimas que surgen del enfoque de las opciones reales y se
comparan con las reglas clsicas de inversin que usan los indicadores
V AN , T IR
y el ratio
de
Tobin. Se comparan adems los valores crticos bajo certidumbre e incertidumbre. Irreversibilidad
y volumen de produccin variable alteran las decisiones ptimas de desarrollo.
68
4.2
Se derivan las circunstancias bajo las cuales un incremento en la tasa de inters conduce a un
incremento de la inversin. Este resultado aparentemente perverso surge porque la irreversibilidad
desacopla reglas de decisin ptimas desde una relacin montona con la tasa de inters nica.
Cuando los proyectos son retrasados, el VAN es positivo y la TIR es mayor al costo del capital. Un
incremento en la tasa de inters y del costo de capital puede ser compensado por una disminucin
en el valor de la opcin que acelera los proyectos de inversin.
4.2.2
La decisin de desarrollo de la tierra
Las asunciones del modelo son:
Se tiene una nica variable de estado, la renta neta o ujo de caja
X(t)
por unidad de produccin
del proyecto.
Los proyectos de desarrollo (construccin) se consideran nuevas inversiones, es decir el capital durable
comprometido en el pasado no se perder si el proyecto es ejecutado.
Hay un slo factor de produccin jo que es la tierra.
Al momento de la inversin el constructor escoje la intensidad de capital (nivel de inversin)

el volumen de produccin o nivel de capacidad
Q(K).
K,
Se asume que el capital es de vida innita y
que no se deprecia.
Q0 (K) > 0, Q00 (K) < 0
La funcin de produccin
Una unidad de capital cuesta 1 unidad monetaria para que el costo de inversin del proyecto sea
tambin
Q(K)
se asume que es creciente y cncava:
K.
Una vez que el costo de capital de la inversin es comprometido al proyecto, se asume que es
irreversible.
El mercado espacial es competitivo de tal forma que la demanda de espacio

elstica.
69
Q(K)
es perfectamente
4.2
La renta neta
X(t)
al tiempo
t,
evoluciona estocsticamente siguiendo un movimiento browniano ge-
omtrico de la forma expresada en la ecuacin (4.1):
dX
= gdt + dB
X
Donde
es la tasa de crecimiento media,
crecimiento y
(4.1)
es la volatilidad o desviacin estndar de la tasa de
dB es el incremento de un proceso de Wiener estndar.
del proceso tal que hay previsin perfecta (

En cualquier tiempo
t,
= 0)
Los decisores conocen los parmetros
o expectativas racionales (
> 0).
el precio de una unidad de espacio es el valor presente de los ujos de caja
futuros esperados, tal como lo expresa la ecuacin (4.2):
X( )er( t) d
P [X (t)] = Et

(4.2)
t
Donde
X( ),
Et
es la esperanza condicional en la informacin en
es la tasa de descuento (
> t).
Debido a (4.1), el precio unitario de espacio,

valor del nivel de produccin anual
t acerca del ujo de caja ajustado y riesgoso
Q(K)
es
P,
es una funcin de la renta neta
Q(K)P (X).
X(t)
al tiempo
t.
El
Si el proyecto es asumido al momento t, el valor
actual neto VAN del proyecto es:
V (X, K) = Q(K)P (X) K
(4.3)
La ecuacin (4.3) representa el VAN de los ujos de caja futuros menos el costo de inversin.
problema de inversin es seleccionar el nmero de unidades de capital
T t,
K,
El
y el momento de desarrollo
para maximizar el valor de la oportunidad de inversin.
h
i
W (X) = max Et V (X (T )) er(T t)
(4.4)
T,K
En la ecuacin (4.4)
Et
es la esperanza condicional denida anteriormente,
es el primer tiempo de
parada aleatorio adaptado al proceso del ujo de caja (momento ptimo de construccin en el futuro), y
es escogido para maximizar el VAN al tiempo
T . W (X)
representa el valor de una garanta perpetua
o el valor de la opcin para invertir en el proyecto en cualquier fecha futura. Es tambin el valor presente
al tiempo
del VAN al momento de inversin ptimamente escogido. La gura (4.1) ilustra el valor de
W.
70
4.2
Figure 4.1: Valor de la opcin W
4.2.3
Reglas de decisin ptima con previsin perfecta
Los autores trabajan el caso bajo certidumbre, y muestran que el retraso de la inversin relativo a
lo que se obtiene aplicando la regla clsica de
renta neta se incrementa a una tasa constante
V AN 0
T IR = costo de capital,
g (0 g r)
con una desviacin estndar nula
entonces, de la ecuacin (4.1) el valor presente del ujo de caja neto es:
dX
= gdt
X
X( )
X(t)
ln
dX
=
X
gd
t
X( )
= g ( t)
X(t)
X( ) = X(t)eg( t)
X(t)eg( t) er( t) d
P (X (t)) =
t
e(rg)( t) d
P (X (t)) = X(t)
t
71
es ptimo.
Si la
( = 0),
4.2
P (X(t)) =
Debido a que el ujo de caja al tiempo futuro
es
X(t)
rg
(4.5)
X(T ) = X(t)eg(T t) ,
el factor de valor presente se
puede expresar de la siguiente forma:

r/g h X(t) ir/g
er(T t) = eg(T t)
= X(T )
De la expresin anterior y de la ecuacin (4.3), la ecuacin (4.4) se puede reescribir como:
W (X(T )) = V (X(T ))er(T t)

W (X) = V (X )

W (X) =
Para
X X y
donde
X = X(T )

X r/g
X
Q(K )X
K
rg

X
X
r/g
(4.6)
es el umbral o ujo de caja mnimo para que se d una inversin
ptima.
Aplicando las condiciones de primer orden respecto al capital
a la ecuacin (4.3), se tiene que el
benecio marginal es igual al costo marginal del capital cuando se escoge el nivel ptimo de capital
V 0 (X) =
K .
dQ(K)
dP (X)
dV (X)
=
P (X) +
Q(K) 1 = 0
dK
dK
dK
P (X)
dado por (4.5) y teniendo que
Q0 (K) =
dQ(K)
dK :
Q0 (K )X
=1
rg
K
mientras la
funcin de produccin exhiba rendimientos marginales decrecientes, es decir, debe cumplirse
Q00 (K) < 0.
Lo que signica que un incremento en
(4.7)
debe estar asociado a un incremento en
Anlogamente, aplicando las condiciones de primer orden respecto a

que al tiempo
T,
X a
la ecuacin (4.3), implica
el rendimiento del ujo de caja actual satisface:
V 0 (X) =
dV (X)
dQ(K)
dP (X)
dK
=
P (X) +
Q(K)
=0
dX
dX
dX
dX
72
4.2
"
W (X) = X
r/g
1r/g
Q(K ) (X )
rg
Q(K ) (1 r/g) (X )
rg
r/g
K (X )
Aplicando las condiciones de primer orden respecto a
"
X :
#
r/g
r/g1
K (r/g) (X )
=0
Q X
=r
K
Por abuso de notacin
Q = Q(K )
(4.8)
es el nivel ptimo de produccin (rea de construccin).
ecuaciones (4.7) y (4.8) determinan el nivel de umbral ptimo de renta
K .
Las
y el nivel de capital ptimo
De las ecuaciones (4.3) y (4.5) para un nivel de capital ptimamente escogido
K ,
la tasa interna de
retorno (T IR) del proyecto es :
V (X) = Q(K)P (X) K = 0

Q(K)
X
T IR g

=K
QX
+g
K
T IR =
(4.9)
Consecuentemente, la tasa interna de retorno debe ser igual al rendimiento actual ms la tasa de
crecimiento. De las ecuaciones (4.8) y (4.9) se tiene:
T IR =
Q X
+g
K
T IR = r + g
(4.10)
Una conclusin importante es que para proyectos irreversibles con posibilidad de retrasar la inversin,
si los ujos de caja estn subiendo a lo largo del tiempo, la regla ptima es retrasar el proyecto hasta
el rendimiento actual en lugar de que la
4 Por
T IR
iguale el costo de capital dado por (4.8); es decir, la
denicin la T IR es la tasa de descuento para la cual el V AN es cero.
73
T IR
4.2
mnima debe incluir la tasa de crecimiento esperada de los ujos de caja.

certidumbre, la
T IR
An bajo condiciones de
mnima no es igual al costo de capital.
Reemplazando (4.5) en (4.3) y usando (4.8) se obtiene el valor actual neto crtico,
V =
V :
g
K
rg
(4.11)
La ecuacin (4.11) indica que el valor crtico debe reejar el valor actual del crecimiento en los ujos
de caja.
El valor crtico de Tobin's q, se dene como el valor presente de los ujos de caja por unidad de costo
de inversin:
q=
Q(K)P (X)
K
En este caso, reemplazando los valores obtenidos, dicho valor ser:
q =
r
rg
(4.12)
El que es siempre mayor que la unidad.

Las reglas de decisin basadas en el
retrasar el proyecto, el
crezcan. Cuando
V AN
y la
X < X ,
la
de la oportunidad de inversin
V AN
y la
T IR
se ilustran en la gura (4.2). Con una opcin de
T IR del proyecto crecen a lo largo del tiempo mientras los ujos de caja
T IR
W.
es menor que
T IR*
Dicho valor, incluye el
espera. Una inversin ptima toma lugar cuando
y el
V AN
V AN
X = X ;
de invertir hoy es menor que el valor
de invertir hoy ms un valor positivo de
en ese momento se cumple
T IR = T IR
V AN = V .
Aunque el artculo dedica buena parte al anlisis de la rentabilidad de la empresa, en este captulo se
dar mayor nfasis al valor de la oportunidad de inversin que viene a ser el valor de la opcin determinista
dada por la ecuacin (4.6). De dicha ecuacin, se aprecia que al cumplirse que el exponente
W (X) ser una curva creciente y convexa respecto de X
y la tasa de crecimiento
g,
el nivel de inversin en la construccin
>1
Q,
el nivel
cteris pribus; y se reduce al disminuir la tasa de descuento
K.
74
tal como se muestra en la Figura (4.2) con lneas
discontinuas. Adems, el valor de la opcin se incrementa al aumentar el nivel de produccin

de rentas
r
g
4.2
Figure 4.2: Reglas para el VAN y la TIR ptimos (Fuente: [7])
75
4.2
X
W (X) = V (X )
X
r
W (X) =
g
0
r
W (X) =
g
00
4.2.4
V (X )
X
r
1
g

X
X
V (X )
(X )
gr
gr 1
!
>0
X
X
gr 2
>0
La decisin estocstica
El caso en el que existe existe incertidumbre
>0
y expectativas racionales, las rentas varan estocsti-
camente siguiendo un movimiento browniano geomtrico [4]. El valor presente de las rentas y el valor de
la oportunidad de inversin pueden ser valuados como reclamos contingentes u opciones. De la ecuacin
(4.1):
Donde
{B(t), t 0}
dX( )
= g( t) + (B( ) B(t))
X( )
es un movimiento browniano estndar con media
y varianza
1.
Ya que
X(t)
sigue un proceso de to, para resolver la ecuacin anterior, aplicamos el clculo de to. Por lo desarrollado
en la seccin 3.3 del captulo anterior referido a las rentas con crecimiento browniano geomtrico, se tiene
(ver los detalles de la solucin en la seccin 3.3 y la ecuacin (3.41),
X( ) = X(t)e
g
2
es equivalente a
R):
( t)+(B( )B(t))

P (X (t)) = Et
X(t)e
g
2
( t)+(B( )B(t)) r( t)

d
t
Aplicando lo desarrollado en la seccin 3.3 (X es equivalente a
R), tomamos el resultado de la ecuacin
(3.41):
P (X) =
76
X
r g
(4.13)
4.2
Donde
g = g .
La ecuacin (4.13) tambin se puede escribir as:
P (X (t)) =
donde
X
(r + ) g
es la prima de riesgo del portafolio que replica la evolucin estocstica del ujo de caja
segn como se explic previamente. El trmino
r+
X,
es la tasa de descuento de riesgo ajustada para el
ujo de caja, en contraste con el caso sin incertidumbre. Para hallar el valor de la opcin
denida
en (4.4), se usar la frmula de Feynman-Kac que establece una relacin entre cierto tipo de ecuaciones
diferenciales parciales y procesos estocsticos [17].
Formula de Feynman-Kac: Supongamos que X(t) sigue un proceso estocstico:

dX(t) = (t, X(t))dt + (t, X(t))dB Q (t)
donde
B Q (t)
(4.14)
es un movimiento browniano bajo una medida de probabilidad
funcin diferenciable de
X(t)
supongamos que
W (X(t), t)
Q.
Sea
W (X(t), t)
una
sigue una ecuacin diferencial parcial dada
por:
W
W
1
2W
+ (t, X(t))
+ 2 (t, X(t))
r(X(t), t)W (X(t), t) = 0
t
X
2
X 2
y con condicin de frontera:
W (X(T ), T ).
(4.15)
El teorema arma que tiene la solucin:
h T
i
W (X(t), t) = E Q e t r(X(u),u)du W (X(T ), T ) | Ft
Donde la esperanza condicional es tomada bajo la medida de probabilidad
(4.16)
Q que hace el trmino estocs-
tico en la primera ecuacin sea un movimiento browniano.
dX(t) = gX(t)dt + X(t)dB(t)

De la ecuacin (4.4), el valor de la opcin
(4.17)
cuando la inversin se realiza en el tiempo futuro
dado que se tiene informacin sobre el ujo de caja al tiempo
T t,
(ver g (4.1)):
h
i
W (X (t)) = max E V (X (T )) er(T t) | Ft
T,K
Como en el momento ptimo de inversin
el valor actual neto
77
es igual al valor de la opcin
W ,
4.2
se tiene:
V (X(T )) = W (X(T ))
h
i
W (X (t)) = E W (X (T )) er(T t) | Ft
La ecuacin (4.17) es similar a la ecuacin (4.14) donde

es similar a la ecuacin (4.16) donde
es constante.
por
son constantes.
La ecuacin (4.18)
Por lo tanto, se cumplen las condiciones de la
frmula de Feynman-Kac y en consecuencia el valor de la opcin

parcial (reemplazamos
(4.18)
satisface la ecuacin diferencial
):
W
W
1
2W
rW = 0
+ gX
+ 2 X 2
t
X
2
X 2
Ya que
W
t
= 0,
el valor de la opcin para invertir satisface la siguiente ecuacin diferencial ordinaria:
2 2 2 W
W
X
+ gX
rW = 0
2
X 2
X
(4.19)
y las condiciones iniciales son:
W (0) = 0, W (X ) = V (X ),
W (X )
V (X )
=
X
X
Las condiciones iniciales tienen la siguiente interpretacin.
(4.20)
La primera condicin es trivial ya que
se sigue del hecho que el proyecto no tiene valor si los actuales y futuros ujos de caja son nulos.
La
segunda condicin es una condicin de continuidad, declara que al momento de la inversin el valor de la
oportunidad de inversin futura (valor de la opcin) equivale al actual
V AN .
X = X(T )
condicin de optimalidad, que asegura que el umbral de renta
La tercera condicin es la
es escogido ptimamente.
Resolvemos la ecuacin (4.19) tomando en cuenta las condiciones iniciales dadas en (4.20). Primero le
damos la forma de una ecuacin diferencial homognea:
00
W +
0
2
g
2r
W 2 2W = 0
2
X
X
(4.21)
Para resolver la ecuacin (4.21) probamos con la solucin de la forma:
W (X) = V (X )
X
X
Y se calcula su primera y segunda derivadas respecto a
78
X:
(4.22)
4.2
W (X) = V (X )
X 1
(X )
00
W (X) = ( 1)V (X )
X 2
(X )
Reemplazando estas expresiones en la ecuacin (4.21):
"
#
"
#

1
2
g
X
2r
X
( 1)V (X )
+ 2
V (X )
2 2 V (X )
=0
X
X
X
(X )
(X )
X 2
"
( 1)V (X )
X 2
(X )
"
#
"
#
2
g
X 2
2r
X 2
+ 2 V (X )
2 V (X )
=0
(X )
(X )
( 1) +
2
g
2r
2 =0
2
2
+ 2 g
2

2 2
Resolviendo para

2r = 0

s
2
1
2
2
= 2 g
g
+
+ 2 2 r > 1
2
2
Por lo tanto, la ecuacin (4.22) es una solucin de la ecuacin diferencial (4.21) y bajo las condiciones
iniciales el valor de
es el valor actual neto crtico. Usando la ecuacin (4.3) y reemplazando en (4.22):

W (X) =
Q(K )X
K
r g

X
X

(4.23)
Los indicadores de rentabilidad son muy similares al del caso determinista desarrollado en la seccin
4.2.3 corregidos por un factor de incertidumbre.
Como se coment, este captulo no se centrar en el
anlisis de rentabilidad, para ver los detalles, se puede consultar Capozza y Li [7]. Por otro lado, el valor
de la opcin estocstica tiene las mismas caractersticas que aquellas de la opcin determinista en cuanto
a su crecimiento y convexidad.
En el lmite, cuando la incertidumbre es innita, el valor de la opcin
vara linealmente con el nivel de rentas.
79
4.3
4.3
Valor de opcin de la tierra agrcola para convertirla a urbana
La ecuacin (4.4) da el valor de la opcin de compra, y particularmente la ecuacin (4.23) da el valor

de la opcin para el caso estocstico. Para poder uniformizar con los modelos de los captulos anteriores,
se considerar el caso en el que la opcin se ejerce no cuando se toma la decisin de construir el edicio
sino cuando se va a convertir la tierra agrcola en urbana (habilitacin urbana).
El costo de inversin
es el costo de conversin
los captulos anteriores y no es variable en funcin de
ms el valor puro de la tierra agrcola
Q sino
jo. El volumen de produccin
A
r visto en
Q ya
no es el
nmero de metros cuadrados a edicar sino el nmero de metros cuadrados a habilitar y ya no es variable
en funcin de las rentas sino jo, limitado por el rea bruta del terreno ; sin prdida de generalidad
podemos tomar un valor unitario. El ujo de rentas netas denido en este captulo como
es ahora
R,
de manera similar a las rentas de la tierra expresado en los modelos anteriores.

El valor de la opcin para el caso estocstico, segn la ecuacin (4.23) es ahora:

W =
R(t , z)
r g
A
+C
r

R(t, z)
R(t , z)
gR(t , z) 1
1
W =
+ R(t , z) (A + rC)
r (r g)
r
r

Para el caso estocstico, la renta de reserva

R(t, z)
R(t , z)
(4.24)
es igual a:
R = A + rC + RI
Reemplazando en la expresin anterior:
gR(t , z) 1
W =
+ RI
r (r g)
r

W =

R(t, z)
R(t , z)

1

g
R(t, z)
1
R(t, z)
R(t, z)
+
RI
r (r g)
R(t , z)
r
R(t , z)
(4.25)
5 El rea bruta de un terreno rstico o rural es el rea total, mientras que el rea neta es la porcin del rea bruta que
se ha urbanizado y se utilizar para la construccin. La diferencia se da por aportes para vas, parques y otros elementos
urbanos segn normas.
80
4.3
Al comparar las ecuaciones (3.48) y (4.25) se llega a la conclusin que el valor de la opcin de la tierra
agrcola es igual a la suma de las primas de crecimiento e irreversibilidad. En ausencia de incertidumbre,
la renta de irreversibilidad
RI = 0
r
g con lo que el valor de la opcin determinista dado por la
ecuacin (4.6) es igual a la prima de crecimiento de la tierra agrcola para el modelo determinista visto
en la seccin 2.3 segn la ecuacin (2.25).
Para terminar este captulo, se har una reexin cualitativa sobre la relacin que existe entre la
teora de valoracin de opciones y la valoracin de la tierra. Debido a la existencia de incertidumbre y de
crecimiento de las rentas, una parcela de tierra agrcola relativamente cercana a un rea urbana posee un
valor de opcin real similar al de una opcin nanciera porque el propietario tiene el derecho mas no la
obligacin de habilitar dicha tierra y convertirla de rural a urbana. Si dicho propietario ejerce la opcin
de habilitar el terreno, una vez que se ha consumado la urbanizacin, el proceso es irreversible ya que no
es posible (o sumamente difcil) convertirlo a agrcola. El activo subyacente es el terreno que es un activo
real. El precio de ejercicio es el costo que se incurre al convertir la tierra agrcola en urbana. Como la
decisin de invertir no tiene una fecha ja de expiracin (el terreno tiene vida innita), se trata de una
opcin a perpetuidad.
Adems, como se puede ejercer en cualquier momento, la opcin real se parece
ms a una opcin americana perpetua. As, el valor total de la tierra agrcola, expresado por su precio
Pa
es igual al valor agrcola puro
A
r ms el valor de la opcin real
que se genera por la expectativa de
crecimiento y de incertidumbre (primas de crecimiento e irreversibilidad.
Pa =
A
+W
r
(4.26)
Se usar el siguiente ejemplo con un rbol binomial para ilustrar mejor la idea. Se tiene un terreno
agrcola ubicado cerca de la periferia de la ciudad. Su precio unitario
Pa
hoy es de $100 / m2 y el costo
de conversin de la tierra de agrcola a urbana es $90 (precio de ejercicio), se asumir que no cambiar
en el tiempo. La tasa anual de descuento es de 5% y la volatilidad es de 14%. Para dentro de un ao se
tienen dos escenarios:
Escenario 1: con una probabilidad de 65%, el precio aumenta a $ 115.
Escenario 2: con una probabilidad de 35%, el precio disminuye a $87.
6 Un
estudio detallado de la vinculacin entre las opciones reales y el valor de la tierra se puede encontrar en el captulo
28 de Geltner and Miller [11] donde se presenta la famosa frmula de Samuelson - Mckean aplicada al valor de la tierra como
una opcin de construccin. La frmula tiene la misma forma que las que se presentan en las ecuaciones de este captulo
por lo que existe consistencia en los resultados.
81
4.3
Solucin:
Primero, se trata de una opcin de compra, ya que realizar la urbanizacin del terreno equivale a
comprar todas las instalaciones y servicios propios de una habilitacin urbana: redes de agua, redes de
alcantarillado, redes de energa elctrica, pistas y veredas, etc. Lo que se gasta en dicha urbanizacin es
el precio de ejercicio
K.
Para hallar el valor de la opcin de compra, identicaremos los datos que se
trabajarn en un rbol binomial de un slo perodo:
P a = $100
Precio de la tierra agrcola hoy:
Tasa de descuento:
Horizonte de tiempo (no es exactamente el tiempo de expiracin):
Precio de ejercicio del activo (habilitacin urbana):
Volatilidad:
r = 0.05
T = 1ao.
K = $90
= 0.14
Las dems variables las podemos calcular usando la teora de rboles binomiales (ver [13]):
u = e
Factor de crecimiento del precio de la tierra:
Factor de disminucin del precio de la tierra:
Probabilidad de riesgo neutral:
Precio de la tierra agrcola en un ao (escenario 1: subida de precio):
Pua = P a u = $115
Precio de la tierra agrcola en un ao (escenario 2: bajada de precio):
Pda = P a d = $87
Valor de la opcin en un ao (escenario 1: subida de precio):
p=
erT d
ud
= 1.15
d = 1/u = 0.87
= 65%
fu = max {Pua K, 0} = max {115 90, 0} =
$25
Valor de la opcin en un ao (escenario 2: bajada de precio):
fd = max {Pda K, 0} = max {87 90, 0} =
0
Finalmente, el valor de la opcin ser el pago esperado del reclamo, bajo la probabilidad de riesgo neutral,
descontado a la tasa libre de riesgo:
W = erT (pfu + (1 p)fd )

W = erT (pmax {Pua K, 0} + (1 p)max {Pda K, 0})

W =
e T
erT
e T
h
erT e

T
n
o

n
oi
max P a e T K, 0 + e T erT max P a e T K, 0

(4.27)
En el ejemplo, el valor para la opcin de urbanizar el terreno agrcola es
W = $15.42.
En realidad, para
obtener este valor no era necesario desarrollar la ecuacin (4.27), pero dicha ecuacin muestra con detalle
82
4.3
Figure 4.3: Valor de la opcin de la tierra agrcola
que la opcin depende de la tasa de descuento, del tiempo en el que se ejerce (se urbaniza), del valor
inicial de la tierra, del precio de ejercicio (costo de la urbanizacin) y de la volatilidad o incertidumbren
del precio. Se trata por supuesto de un modelo muy simplicado, en el que solamente se ha considerado
un solo perodo. La gura (4.3) ilustra mejor el desarrollo del ejemplo.
Usando la ecuacin (4.26) se puede obtener el precio agrcola puro:
P ap = P a W = 100 15.42 = $84.58

Por lo explicado, el valor de la opcin viene a ser igual al valor de las primas de crecimiento y de
irreversibilidad. En el ejemplo este valor representa el 15.42% del valor total agrcola y el 84.58% restante
se debe al valor agrcola puro. Lo que se observa en el mundo real es que los terrenos agrcolas que estn
cercanos a la periferia urbana, sus primas representan la mayor parte del valor total, mientras que lo
contrario ocurre con terrenos agrcolas muy alejados de la ciudad.
La renta agrcola es posible deducirla de la anterior ecuacin, ya que es igual al valor agrcola puro por
la tasa de descuento. Esta cantidad es la que el propietario de dicha parcela agrcola recibe anualmente
por cada unidad de rea de la parcela.
A = rP ap = 0.05 84.58 = $4.23
83
CONCLUSIONES
CONCLUSIONES
En el presente captulo se presentan las comparaciones entre los tres modelos de los captulos 2, 3 y 4.
Las variables que se compararn son: renta, precio de la tierra urbana y precio de la tierra agrcola. Para
los modelos determinista y estocstico se compararn los casos de crecimiento lineal y geomtrico. Las
comparaciones con el modelo de valoracin de opciones sern slo para el caso de crecimiento geomtrico.
Hacia el nal del captulo se presentarn los hallazgos y resultados de dichas comparaciones, as como sus
limitaciones.
5.1
Comparacin entre los modelos determinista y estocstico
El modelo presentado por el autor en el artculo desarrollado en el captulo 2 de esta tesis, es un

modelo determinista con crecimiento geomtrico de la poblacin; mientras que el modelo desarrollado en
el captulo 3 es un modelo estocstico con crecimiento lineal de las rentas. Para poder hacer una buena
comparacin se hicieron ajustes a ambos modelos: en la seccin 2.3 del modelo determinista se desarroll
el modelo con el crecimiento geomtrico de las rentas en vez de la poblacin, mientras que en la seccin
3.3 del modelo estocstico se desarroll el modelo con crecimiento geomtrico de las rentas en vez de
crecimiento lineal como est en el artculo original.
Para el caso donde se tiene crecimiento lineal de las rentas, se resumen los resultados de la comparacin
en el cuadro (5.1). En el modelo determinista el precio urbano tiene cuatro componentes: valor agrcola,
valor de construccin, valor de ubicacin y valor de la prima de crecimiento. En el modelo estocstico el
precio urbano tiene cinco componentes: los mismos del modelo determinista ms la prima de irreversibilidad debida a la incertidumbre. El modelo estocstico es una extensin del modelo determinista, en l se
aprecia que la incertidumbre incrementa la renta y el precio de la tierra.
La misma conclusin es para el caso de crecimiento geomtrico (ver cuadro (5.2)). Sin embargo, en
este caso las primas de crecimiento e irreversibilidad son mayores en contraste con el caso lineal. En el
rea agrcola, cuando el crecimiento de las rentas es lineal, el precio disminuye ms rpido con la distancia
en contraste con el caso de crecimiento geomtrico de las rentas.
84
5.2
Comparacin entre los modelos determinista y de valoracin de opciones
CONCLUSIONES
Table 5.1: Comparacin de modelos determinista y estocstico con crecimiento lineal
5.2
Se comparan los resultados obtenidos en la seccin 2.3 para el precio agrcola determinista (con crecimiento geomtrico de las rentas) con los resultados de la seccin 4.2.3 para el valor de la opcin con
previsin perfecta, talcomo se muestran en la tabla (5.3). En el artculo original del modelo de valoracin
de opciones, el autor considera la opcin generada por el desarrollo de la tierra (o edicacin). Para hacer
la comparacin, se ajustar este modelo considerando ms bien la opcin generada por la tierra agrcola
por su conversin de rural a urbana. En ese sentido, el precio de ejercicio
ya no representa el costo de
la inversin en la edicacin sino el costo de convertir la tierra en urbana
ms el costo de oportunidad
de percibir la renta agrcola
A/r
K =
A
+C
r
(5.1)
Reemplazando este valor en la expresin de la opcin determinista, ecuacin (4.6) y considerando un

valor unitario para el volumen de produccin (rea a urbanizar:
Q(K )
W =
R K
rg

1
W =
R
rg

A
+C
r
85
R
R

Q = 1):
r/g
R
R
r/g
5.2
CONCLUSIONES
Table 5.2: Comparacin de modelos determinista y estocstico con crecimiento geomtrico
Table 5.3: Comparacin de modelos determinista y de valoracin de opciones

W =
En ausencia de incertidumbre
r/g
g
1
1
R
R + R (A + rC)
r(r g)
r
r
R
=0
se cumple que la renta de reserva:
R = A + rC ,
se tiene de la
expresin anterior:

W =
g
R
r(r g)

R
R
r/g
(5.2)
La ecuacin (5.2) es idntica al segundo trmino de la derecha de la ecuacin (2.26) de la seccin 2.3.
En conclusin, en el caso determinista, el valor de la opcin agrcola es igual a la prima de crecimiento.
86
5.3
Comparacin entre los modelos estocstico y de valoracin de opciones
5.3
CONCLUSIONES
Comparacin entre los modelos estocstico y de valoracin de opciones
Se comparan los resultados obtenidos en la seccin 3.3 para el precio agrcola estocstico (con crecimiento
geomtrico de las rentas) con los resultados de la seccin 4.2.4 para el valor de la opcin con incertidumbre,
tal como se muestran en la tabla (5.4). De forma anloga a lo explicado en la seccin 5.2, hacemos un
ajuste hacer la comparacin, de tal forma que se considerar la opcin generada por la tierra agrcola
por su conversin de rural a urbana. Reemplazando de (5.1) el valor de
en la expresin de la opcin
estocstica, ecuacin (4.23), y considerando un valor unitario para el volumen de produccin (rea a
urbanizar:
Q = 1):
Q(R )R
W (X) =
K
r g

1
R
W (X) =
r g

W =
En presencia de incertidumbre
R
R

R
R

A
+C
r

1
1
R
g
R + R (A + rC)
r(r g)
r
r
R
>0
se cumple que la renta de reserva:
R = A + rC + RI ,
se tiene
de la expresin anterior:

g
1
R
R + RI
r(r g)
r
R

R
R
g
1
W =
R
+
RI
r(r g)
R
r
R

W =
(5.3)
La ecuacin (5.3) es idntica al segundo y tercer trminos de la derecha de la ecuacin (3.48) de la

seccin 3.3. En conclusin, en el caso estocstico, el valor de la opcin agrcola es igual a la suma de las
primas de crecimiento y de irreversibilidad.
5.4
Comparacin entre los tres modelos
La gran conclusin de la comparacin entre los tres modelos estudiados en esta tesis es que existe gran
consistencia entre dichos modelos.
El modelo estocstico es el mismo que el determinista salvo que
incorpora un componente adicional a la renta y al precio, el componente de incertidumbre o irreversibilidad.

El modelo de valoracin por opciones da los mismos resultados que aquellos basados en el ujo de caja
87
5.4
Comparacin entre los tres modelos
CONCLUSIONES
Table 5.4: Comparacin de modelos estocstico y de valoracin de opciones
descontado y el valor de la opcin es el mismo que el de las primas de crecimiento y/o de incertidumbre
de la tierra agrcola, segn sea el caso determinista o estocstico. Con la valoracin de opciones es posible
extender el anlisis de los precios de la tierra incluyendo variables de la oferta inmobiliaria cuando la
opcin se genera ya no slo por la conversin de la tierra de agrcola a urbana, sino tambin cuando una
tierra urbana no desarrollada se usa para construir un edicio sobre el terreno, por lo que el enfoque de
valoracin de opciones permitira un anlisis ms completo del mercado inmobiliario y de la ciudad.
88
APNDICES
APNDICES
APNDICE 1: Aplicacin Modelo Determinista (Captulo 2)

Se aplicarn los resultados obtenidos en las ecuaciones (2.21) y (2.22) a un ejemplo concreto.
continuacin se presentan los datos y se tabulan los resultados de los cuatro componentes del precio en
funcin a la distancia z.
Poblacin (viviendas):
Radio del rea urbana:
N (t) = 10 000, 000

z(t) = 8, 921
hogares
m.
= 3.14
rea de lote tpico de vivienda: usando la ecuacin (2.11):
Densidad:
Costo anual de un kilmetro de transporte:
Tasa de descuento:
Renta de la tierra agrcola:
Costo de conversin:
Tasa de crecimiento poblacional:

10, 000 = 40
D = 1/L
= 250
L
m2
hab/Ha
T = $1/m/a
no = $2.74/Km/da
r = 5%
A = $1.00/m2
C = $100.00/m2
g = 2%
La tabla (A.1) muestra la variacin de la renta respecto a la distancia al centro con sus respectivos
componentes. La primera columna representa la distancia al centro de la ciudad z; las columnas segunda,
tercera y cuarta representan cada uno de los componentes: la renta agrcola A, el costo de oportunidad de
construccin C, y la renta de ubicacin RU respectivamente; la ltima columna representa la renta que es
la suma de los tres componentes anteriores. En este modelo con crecimiento exponencial se puede observar
que la renta agrcola permanece constante; la renta de construccin es constante en el rea urbana y cero
89
APNDICES
Table A.1: Variacin de la renta con la distancia
fuera de ella; la renta de ubicacin disminuye linealmente con la distancia dentro del rea urbana desde
un mximo en el centro hasta un mnimo en el borde urbano y se hace nulo en el rea agrcola. La gura
(A.1) muestra el grco de la renta respecto a la distancia al centro.
La tabla (A.2) muestra la variacin del precio respecto a la distancia al centro con sus respectivos
componentes. La primera columna representa la distancia al centro de la ciudad z; las columnas segunda,
tercera, cuarta y quinta representan cada uno de los componentes: valor de renta agrcola A/r, valor de
construccin C, valor de ubicacin PU y la prima de crecimiento PC, respectivamente; la ltima columna
representa el precio que es la suma de los cuatro componentes anteriores. En este modelo con crecimiento
exponencial se puede observar que el valor de renta agrcola permanece constante; el valor de construccin
es constante en el rea urbana y cero fuera de ella; el valor de ubicacin disminuye linealmente con la
distancia dentro del rea urbana desde un mximo en el centro hasta un mnimo en el borde urbano y
se hace nulo en el rea agrcola; la prima de crecimiento es constante en toda el rea urbana y ms all
del radio de la ciudad
z(t)
disminuye hasta hacerse casi nulo para distancias mayores a 30 Km. La gura
(A.2) muestra grcamente lo descrito en la tabla (A.2).

Usando los datos del mismo ejemplo, se jar una distancia, por ejemplo
90
z = 5, 000
m. y se estudiar
Figure A.1: Variacin de la renta con la distancia
Table A.2: Variacin del precio con la distancia
91
APNDICES
APNDICES
Figure A.2: Variacin del precio con la distancia
la variabilidad del precio a lo largo del tiempo para esta misma ubicacin. La diferencia
aos transcurridos desde
tiempo segn
t,
seala los
el momento actual. Recordando que el radio crece exponencialmente con el
z( ) = eg( t)/2
y arreglando la ecuacin (2.21) para expresar el precio de la tierra en el
rea urbana en funcin del tiempo, se tiene:
P u (t, z) =

g/2
A
1T
+ C + z(t) 1 +
r
rL
r g/2

A
1T
1
P (t, z) = + C + z(t)
r
rL
1 g/2r
u
P u (t, z) =
Donde
z0

g(tt0 )
A
1T
1
+C +
z0 e 2
r
r L 1 g/2r
es el valor del radio de la ciudad al momento actual
siguiente tabla de variacin del precio en
z=5
t0 .
Tabulando los datos se presenta la
Km, para los 20 aos prximos.
En la tabla (A.3) se aprecia que el tamao de la ciudad
z(t)
crece exponencialmente con el tiempo
al igual que el precio, aunque en este ltimo el efecto exponencial es muy pequeo (la ltima columna
muestra la pendiente que no es constante, aunque vara muy poco), tendiendo a ser casi lineal. Se observa
que la prima de crecimiento PC y el componente de ubicacin PU son los que crecen en el tiempo.
92
Table A.3: Variacin del precio con el tiempo
Figure A.3: Variacin del precio con el tiempo
93
APNDICES
APNDICES
Table A.4: Variacin de las rentas con la distancia - Modelo estocstico lineal
APNDICE 2: Aplicacin Modelo Estocstico (Captulo 3)

Se tomar como base los datos del ejemplo anterior, de la ciudad de un milln de hogares, para
aplicarlos al modelo estocstico (lineal) desarrollado en el captulo 3.
consideracin una desviacin estndar en las rentas igual a
obtiene el valor de
= 0.062,
= 5.
Adicionalmente, se tomar en
Aplicando la ecuacin (3.20), se
que determina en gran medida la cuanta de incertidumbre en la renta y el
precio, segn lo explicado en el captulo 3.

La tabla (A.4) muestra los diferentes valores que adopta la renta de la tierra segn la distancia al
centro de la ciudad. Se aprecian los cuatro componentes de la renta: la renta agrcola
rC
RU
y de irreversibilidad
RI
A,
de construccin
son constantes respecto a la distancia,. mientras que la renta de ubicacin
vara de forma lineal y decreciente con la distancia. La gura (A.4) muestra grcamente lo descrito
en la tabla (A.4); se aprecia que el componente estocstico
RI
incrementa ms las rentas respecto al caso
determinista adems de crear una brecha mayor en el lmite de la ciudad, a una distancia de 8,921 m.
Respecto a los precios, la tabla (A.5) muestra los cinco componentes del precio. Se aprecia que en el
rea agrcola, a corta distancia de la frontera urbana, la prima de irreversibilidad
PI
y de crecimiento
PC
disminuyen drsticamente, lo que se explica por las ecuaciones en las que estos componentes decrecen exponencialmente. Adems, la prima de irreversibilidad tienen mayor inuencia que la prima de crecimiento
94
APNDICES
Figure A.4: Variacin de las rentas con la distancia - Modelo estocstico lineal
en el precio total
P.
La gura (A.5) muestra grcamente lo descrito en la tabla (A.5).
95
Table A.5: Variacin del precio con la distancia - Modelo estocstico lineal
Figure A.5: Variacin del precio con la distancia - Modelo estocstico lineal
96
APNDICES
APNDICES
APNDICE 3: Aplicacin Modelo de Valoracin de Opciones (Captulo 4)

Se aplicar el resultado obtenido en la ecuacin (4.24) desarrollado en la seccin 4.3 para determinar el
valor de la opcin de la tierra agrcola cuando se va a convertir a urbana. Se usarn los mismos datos del
ejemplo anterior, excepto que la tasa de descuento ser
mejor la variacin no lineal de
El valor de la opcin agrcola
respecto de
R).
r = 10%
(este incremento se hace para apreciar
Se asumir un nivel de renta de reserva
de la tierra es creciente en funcin de las rentas
R = $20/m2 .
(la que depende a su
vez de la distancia al centro de la ciudad y del tiempo). Segn la ecuacin (4.24), el valor de la opcin
es:
R
W =
r g

Y el valor del precio agrcola total es:
Pa =
A
r
A
+C
r

R(t, z)
R
+ W.
Los datos son:
R = $20/m2
Renta de reserva:
Tasa de descuento:
Tasa de crecimiento media:
Tasa de crecimiento de riesgo neutral:
Volatilidad (desviacin estndar):
Renta agrcola:
Costo de conversin:
Theta:
r = 10%
g = 2%
g = 1%
=1
A = $1/m2
= 1.153
C = $100/m2
(usando la ecuacin (3.47))
El cuadro (A.6) muestra los valores de la opcin

renta
y del precio agrcola
Pa
para diferentes valores de la
R.
La gura (A.6) muestra grcamente el comportamiento del precio y de la opcin agrcola en funcin
de la renta. Se puede apreciar que las dos curvas son convexas y paralelas entre s.
97
Table A.6: Variacin del precio y de la opcin agrcola con la renta
Figure A.6: Variacin del precio y de la opcin agrcola con la renta
98
APNDICES
APNDICES
APNDICE 4: Glosario de trminos y de conceptos
Curva bid-rent
[8, 11, 9, 2]: La bid-rent es la mxima renta que un potencial usuario ofrece o
est dispuesto a pagar por una determinada ubicacin.
Esperanza condicional
y sea
[4]: Sea
una variable aleatoria en el espacio de probabilidad
una sigma lgebra que contiene a
denida como una variable aleatoria
F.
Entonces, la esperanza condicional de
E [X | G]
(, F, P ),
G
est
W (X(t), t)
una
dada
tal que
E [X | G] es G -medible
Para cualquier A G
E [X | G] dP =
Frmula de Feynman-Kac
[17]:
XdP
A
Supongamos que X(t) sigue un proceso estocstico:
dX(t) = (t, X(t))dt + (t, X(t))dB Q (t)

donde
B Q (t)
es un movimiento browniano bajo una medida de probabilidad
funcin diferenciable de
X(t)
supongamos que
W (X(t), t)
Q.
Sea
sigue una ecuacin diferencial parcial dada
por:
W
W
1
2W
+ (t, X(t))
+ 2 (t, X(t))
r(X(t), t)W (X(t), t) = 0
t
X
2
X 2
y con condicin de frontera:
W (X(T ), T ).
El teorema arma que tiene la solucin:
h T
i
W (X(t), t) = E Q e t r(X(u),u)du W (X(T ), T ) | Ft
Donde la esperanza condicional es tomada bajo la medida de probabilidad
que hace el trmino
estocstico en la primera ecuacin sea un movimiento browniano.
Movimiento Browniano [4]:
Es un proceso estocstico
tal que
99
B(t) con valores en R denidos en t [0,)
1.
B(0) = 0
APNDICES
casi seguramente;
2. Los caminos muestrales
t B(t)
son continuos casi seguramente;
3. Para cualquier sucesin nita de tiempos
0 < t1 < t2 < ... < tn
y conjuntos de Borel
A1 , ..., An R
P {B(t1 )A1 , ..., B(tn )An } =
p (t1 , 0, x1 ) p (t2 t1 , x1 , x2 ) ...p (tn tn1 , xn1 , xn ) dx1 ...dxn
...
A1
An
donde
p(t, x, y) =
denido para cualquier
Opcin real
x, y R
t>0
1 (xy)2
2t
e
2t
es llamada la densidad de transicin.
[7, 11, 13]: Es el derecho, mas no la obligacin, de asumir una decisin de inversin
tal como postergar, abandonar, expandir, ejecutar, o contratar un proyecto de inversin de capital.
A diferencia de la opcin nanciera, el activo subyacente es un activo real.
Precio de equilibrio
[16]: Se dice que
exceso de demanda agregada
es un precio de equilibrio (Walrasiano) si la funcin
es nula. Para asegurar la existencia de un vector de precios
se
deben cumplir las siguientes cinco propiedades:

Z(p) es continua
> 0; Z(p) = Z(p)
pZ(p) = 0
s > 0 tal que p RL
nl=1,...,L Zl (pn ) +
++ m
Si
pn p 6= 0
con
pl ' = 0
Precio de la tierra agrcola
para cierto
m
axl Zl (pn ) +
[5]: En economa urbana, es el precio de equilibrio que se da para la
tierra rural, aquella que est fuera de los lmites urbanos.
Precio de la tierra urbana
[5]: En economa urbana, es el precio de equilibrio que se da para la
tierra desarrollada (con habilitacin urbana: redes de servicios de agua, alcantarillado, electricidad,
etc.), aquella que est dentro de la ciudad.
Prima de crecimiento
[5, 6]: Es el componente del precio de la tierra (urbana o agrcola) que
equivale al valor de los futuros incrementos de renta que resultan del crecimiento de la ciudad.
100
Prima de incertidumbre
APNDICES
[6]: Es el componente del precio de la tierra (urbana o agrcola) que
cuantica el riesgo que se genera debido a la incertidumbre de la inversin en la conversin de la

tierra de agrcola a urbana. Es llamada tambin prima de irreversibilidad.
Propiedad de Markov
idad. Una sucesin
S -valuada
[4]: Sea
S -valuada
si para todo
nN
un conjunto contable nito y
de variables aleatorias
Xn , n N
(, F, P )
un espacio de probabil-
es llamada una cadena de Markov
sS
P (Xn+1 = s | X0 , ..., Xn ) = P (Xn+1 = s | Xn )

La propiedad anterior se llama
Propiedad de Markov
de la cadena
Xn .
Se dice que una cadena de
Markov no tiene memoria porque los estadops futuros dependen slo del presente, no del pasado.
Renta de la tierra
[18]: Segn David Ricardo, la renta es la porcin del producto de la tierra que
se paga a su dueo por el uso de las fuerzas originarias e indestructibles del suelo (por el uso de las
fuerzas productivas tales como cultivar, cosechar, etc.). Debido a que la tierra no es ilimitada y que
su calidad no es uniforme es la razn de que se pague renta por el uso de ella. La renta agrcola es la
diferencia en el producto que se obtiene, empleando dos cantidades iguales de capital y de trabajo.
Este concepto de renta diferencial es el que se emplea en la economa urbana y la renta dentro de
la ciudad est dada por la diferencia en los terrenos que tienen ubicaciones distintas.
Teorema de Radon-Nikodyn
lgebra contenida en
que es
G -medible,
F.
[4]: Sea
(, F, P )
un espacio de probabilidad y sea
Entonces, para cualquier variable aleatoria
una sigma
existe una variable aleatoria
tal que:
XdP =
A
Para cada
Y dP
A
AG
Tiempo de parada [4]:
Una variable aleatoria
tiempo de parada (con respecto a la ltracin
con valores en el conjunto
Fn )
si para cada
{ = n} Fn
101
n = 1, 2, ...
{1, 2, ...} es llamada
TIR [7]:
La Tasa Interna de Retorno es un indicador multi perodo que permite medir el retorno de
una inversin. La
T IR
equivale a la tasa de descuento que hace el
bondad de una inversin: un proyecto rentable tiene una
VAN
APNDICES
T IR
V AN
nulo. Se usa para medir la
no menor que la tasa de descuento.
[7]: El Valor Actual Neto es un indicador que permite calcular el valor presente de los ujos
de caja futuros que se originan por una inversin.
Equivale a la suma de dichos ujos de caja
descontados a una tasa de descuento. Se usa para medir la bondad de una inversin: un proyecto
rentable tiene un
V AN
no negativo.
En tiempo discreto:
V AN = F0 +
F1
FN
F2
+
2 + ... +
N
1+K
(1 + K)
(1 + K)
En tiempo continuo:
F ( )er( t) d
V AN =
t
Donde:
Fi :
Flujo en el tiempo
K:
tasa de descuento
N:
nmero de perodos o tiempo nal
F ( ):
ujo en tiempo continuo en funcin del tiempo
102
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103
John

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Modelos Matemticos para el Precio del Suelo Urbano 

Journal of Urban Economics

determinista, el modelo estocstico y el modelo de valoracin de opciones.

Hace una revisin general de los

Prices and Urban Growth.

The Fundamentals of Land

Se parte de algunas asunciones para construir un modelo dinmico sencillo

Nos enfocaremos en la primera parte del artculo, de donde se extrae la principal

The Stochastic City.

Se asume que las rentas crecen estocsticamente siguiendo un movimiento brow-

renta de la tierra en funcin del tiempo

precio del suelo urbano en funcin del tiempo

precio del suelo agrcola (o rural) en funcin del tiempo

Distrito Central de Negocios (Central Business District)

Valor actual neto

Tasa interna de retorno

En el nuevo siglo se han incorporado nuevos enfoques:

Nos vamos a referir especcamente a

Teora de la renta: David Ricardo

Modelo de von Thnen y los modelos alemanes de geografa econmica . . . . . . .

Modelo de William Alonso

Tipos de modelos abordados en la tesis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Modelo determinista [5]

Modelo estocstico [6]

Modelo de valoracin de opciones [7] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Tendencias y nuevos enfoques de investigacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

MODELOS DETERMINISTAS PARA LA CIUDAD

Los fundamentos de los precios de la tierra

Asunciones del modelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Equilibrio en el mercado de la tierra

Equilibrio del mercado de la tierra y el modelo de ciudad circular . . . . . . . . . .

Precios de la tierra y rentas de la tierra

Precios de la tierra en el rea desarrollada (urbana)

2.2.11 Crecimiento exponencial de la poblacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Crecimiento geomtrico de las rentas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.2.10 Precios de la tierra en el rea agrcola

MODELOS ESTOCSTICOS PARA LA CIUDAD

La ciudad estocstica: modelo lineal

Asunciones del modelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Equilibrio del hogar

Valor de la tierra urbana

Valor de la tierra agrcola

Rentas y precios cuando se tiene futuro sin incertidumbre . . . . . . . . . . . . . .

Rentas y precios cuando el futuro es incierto

3.2.10 Tamao de la ciudad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.2.11 Rentas y precios de la tierra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

La ciudad estocstica: modelo geomtrico

MODELO DE VALORACIN DE OPCIONES

Decisiones ptimas de desarrollo de la tierra [7] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

La decisin de desarrollo de la tierra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Reglas de decisin ptima con previsin perfecta

Valor de opcin de la tierra agrcola

Comparacin entre los modelos determinista y estocstico . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Comparacin entre los modelos determinista y de valoracin de opciones . . . . . . . . . .

Comparacin entre los modelos estocstico y de valoracin de opciones . . . . . . . . . . .

Comparacin entre los tres modelos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Comparacin de modelos determinista y estocstico con crecimiento lineal

Comparacin de modelos determinista y estocstico con crecimiento geomtrico . . . . . .

Comparacin de modelos determinista y de valoracin de opciones

Comparacin de modelos estocstico y de valoracin de opciones

Variacin de la renta con la distancia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Variacin del precio con la distancia

Variacin del precio con el tiempo

Modelos Matemticos para el Precio del Suelo Urbano

Nos vamos a referir especcamente a

centralmente en un estado aislado, autosostenible y libre de inuencias externas; la tierra es completamente

expuesta por Alonso es una teora geogrca

with articial neural networks and GIS,