TEMA 5.

LA LEGISLACION URBANSTICA ESTATAL

1.1

LA FUNCION PBLICA URBANSTICA

El urbanismo, desde la Ley del Suelo de 1956, se ha caracterizado como una funcin pblica, lo
cual ha venido repitindose desde entonces en las normas que regulan este sector y es sin duda
alguna uno de los principios capitales, quizs el de mayor importancia, aplicable para la
interpretacin del Ordenamiento jurdico urbanstico.
La dogmtica espaola1, siguiendo a la italiana, entiende que las funciones pblicas son aquellas
actividades que por su naturaleza pertenecen al Estado, que expresan el imperium de su
soberana, y que se realizan para el logro de los fines esenciales de ste, es decir, que lo
definen. As, la titularidad de estas funciones como defensa, polica, tributos... son actividades
que asume necesariamente el Estado. Las funciones pblicas, incluyen facultades o derechos
pero tambin deberes u obligaciones, conjunta e inseparablemente unidos a aquellos, que se
imponen al Estado2.
La concepcin del urbanismo como funcin pblica significa:
-

Que se transfiere a los poderes pblicos la decisin sobre los aspectos ms importantes
sobre el aprovechamiento urbanstico que todava en nuestro Cdigo civil estaba
deferido a la conveniencia del propietario, disocindose as la propiedad del suelo y las
decisiones urbansticas relativas al mismo, privando de stas al propietario y
atribuyndoselas al poder pblico3. "Los derechos al aprovechamiento urbano se han
separado de la titularidad dominical del suelo y se han sustantivado como contenido de
una competencia pblica, lo que explica que pueda sostenerse que el urbanismo se ha

Garca Trevijano Fos, Aspectos de la Administracin econmica", RAP, 12, 1953, pgs. 19 y ss.; Garca
de Enterra E. "La actividad industrial y mercantil de los Municipios, RAP, 17, 1955 y De la Cutara,
"Introduccin a los servicios locales. Tipos de prestacin y modalidades de gestin", INAP, Madrid,
1991, pg. 43.

Martn Blanco, J. "Dictmenes y estudios de Derecho urbanstico", Ed. Montecorvo, Madrid,

1970, pg. 227.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1985, R.A. 655

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convertido en una funcin pblica, que es lo ocurrido en nuestro pas a partir de la Ley
del Suelo de 1956"4.
-

Se trata, en consecuencia, de una potestad y no de una mera expectativa privada5 lo que

supone que, cuando se enfrenten los intereses privados y pblicos, el particular y el
social, que demanda la ordenacin urbana de la ciudad, hay que dar preferencia al
ltimo sobre el primero6.

En este sentido, la elaboracin de los planes, su ejecucin y control no son un

contenido del derecho de propiedad y s una autntica actividad pblica; se trata de
una tarea que incumbe a la Administracin, es decir, una competencia administrativa7.

La funcin pblica urbanstica corresponde "a los centros pblicos de decisin y, en concreto, a
la Administracin, en cuanto organizacin competente para actuar en inters de toda la
Comunidad y a la que, cabalmente por ello por ello, se atribuyen las correspondientes
competencias en orden a la elaboracin y aprobacin del planeamiento, sino tambin para la
ejecucin de la actividad urbanstica"8.
1.2

EL RGIMEN JURDICO DEL SUELO

Est contenido en la normativa estatal vigente, sealada en el tema anterior, bsicamente el

TRLS08 y fragmentos de otras leyes y los Reglamentos y en la normativa autonmica
igualmente citada, que se completan con las determinaciones de los Planes urbansticos.
Nos interesa destacar algunos preceptos del vigente Texto Refundido de la Ley de Suelo de
2008, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
Como ya sabemos bien, en el mbito normativo, la ordenacin del Estado coexiste con la que
corresponde a la competencia de las Comunidades autnomas, que ser exclusiva en los

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril de 1992, R.A. 4.045.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de mayo de 1973, R.A. 2.075

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 1964.

Entrena Cuesta, R. "la competencia administrativa en materia urbanstica" Revista jurdica de

Catalua, octubre-diciembre 1963, pg. 1.025.

Lpez Pellicer, J.A. "Elaboracin y gestin en el planeamiento urbanstico (intervencin de los particulares)" Ed.
Montecorvo, Madrid, 1983, pg. 127

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aspectos de tcnicas urbansticas. La vigente Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenacin del

Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana, a diferencia de su predecesora, no
reitera los preceptos de la Ley estatal, sino que se remite a ella (art 69 LOTUP)
El rgimen jurdico del Derecho urbanstico, y que se utiliza explcitamente en la LOTUP, se
apoya sobre tres conceptos fundamentales: el carcter de funcin pblica de la actividad
urbanstica, el carcter estatutario del Derecho de propiedad y la clasificacin de los suelos.
2.

EL CARCTER ESTATUTARIO DE LA PROPIEDAD PRIVADA

La concepcin estatutaria subyace tanto en el TRLS08 como en todas las normas autonmicas
que han sido aprobadas hasta la fecha y viene siendo justificado como consecuencia de la
funcin social que al derecho de propiedad se le impone en el artculo 33 de la Constitucin9.
Caracterizar como estatutario el derecho de propiedad inmobiliaria significa referirnos a
situaciones jurdicas subjetivas que, normalmente, tienen origen voluntario pero que cualifican
al sujeto que se encuentra en ellas en forma objetiva y con independencia de su voluntad, por lo
que no existe derecho adquirido alguno frente al cambio de las facultades estatutarias ya que no
puede haber derechos adquiridos frente a la Ley.
Para el Tribunal Supremo, el carcter estatutario del derecho de propiedad significa que su
contenido ser en cada momento el que derive de la ordenacin urbanstica (STS de 7 de
noviembre de 1988).
De ello se sigue, en buena lgica, el debilitamiento de los derechos que al propietario reconocen
los artculos 348 y 350 del Cdigo civil y as viene siendo entendido por el Tribunal
Constitucional: la propiedad privada, en su doble dimensin como institucin y como derecho
individual, ha experimentado en nuestro siglo una transformacin tan profunda que impide
concebirla hoy como una figura jurdica reconducible exclusivamente al tipo abstracto descrito
en el art. 348 del Cdigo Civil, que los recurrentes citan en apoyo de su alegato de
inconstitucionalidad. Por el contrario, la progresiva incorporacin de finalidades sociales

1. Se reconoce el derecho de propiedad privada y a la herencia. 2. La funcin social de estos derechos delimitar su
contenido, de acuerdo con las leyes.

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relacionadas con el uso o aprovechamiento de los distintos tipos de bienes sobre los que el
derecho de propiedad puede recaer ha producido una diversificacin de la institucin
dominical en una pluralidad de figuras o situaciones jurdicas reguladas con un significado y
alcance diversos. De ah que se venga reconociendo en general aceptacin doctrinal y
jurisprudencial la flexibilidad o plasticidad actual del dominio que se manifiesta en la
existencia de diferentes tipos de propiedades dotadas de estatutos jurdicos diversos, de
acuerdo con la naturaleza de los bienes sobre los que cada derecho de propiedad recae. En lo
que concierne a la restriccin o modalizacin de las facultades dominicales e imposicin de
deberes positivos al titular, la transformacin antes dicha ha afectado de una manera ms
intensa a la propiedad inmobiliaria, tanto a la que recae sobre suelos susceptibles de
aprovechamiento urbanstico como a la propiedad de tierras agrcolas o forestales, lo que es
fcilmente explicable, entre otras razones, por el carcter no renovable o naturalmente
limitado en su extensin de este tipo de bienes y por la trascendencia econmica que ofrece
como soporte fsico de las actividades productivas. Por ello, y aunque nuestro Texto
Constitucional no contenga ninguna previsin especfica en relacin con la propiedad agraria,
al contrario de lo que ocurre con otros tipos de bienes inmuebles o recursos naturales (arts. 45
y 47), debe rechazarse de entrada, por infundada, la pretensin de los recurrentes de identificar
el contenido esencial de la misma atendiendo exclusivamente a lo que el Cdigo Civil,
declinando el siglo XIX, dispuso con carcter general en su art. 348, porque tal pretensin no
tiene para nada en cuenta las modulaciones y cambios que ha venido sufriendo desde entonces
el instituto de la propiedad privada, en general, y de la propiedad agraria, en particular (STC
37/1987, de 26 de marzo).
En todo caso, el contenido de las facultades inherentes al Derecho de propiedad es uno de los
temas ms debatidos en los ltimos tiempos.
Los artculos 7 TRLS08 recoge esta concepcin estatutaria del Derecho de propiedad. En el
mismo sentido, se pronuncia el art. 18 LUV. La LOTUP lo hace en la Exposicin de Motivos10

10

La reciente jurisprudencia comunitaria y el marco bsico de la legislacin estatal, dejan

clara la posibilidad de una configuracin legal especfica de la figura del urbanizador,

coordinando la funcin pblica y el control pblico del proceso, el derecho de propiedad y la

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El derecho de la propiedad inmobiliaria tiene carcter estatutario. Esto quiere decir que la Ley
fija al propietario los derechos y las obligaciones que ha de cumplir para incorporar a su
patrimonio el contenido de ese derecho, definido de conformidad con la Ley, en cada momento.
As, el artculo 8 del TRLS08 establece que El derecho de propiedad del suelo comprende las
facultades de uso, disfrute y explotacin del mismo conforme al estado, clasificacin,
caractersticas objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislacin
aplicable por razn de las caractersticas y situacin del bien. Comprende asimismo la facultad
de disposicin, siempre que su ejercicio no infrinja el rgimen de formacin de fincas y
parcelas y de relacin entre ellas mientras el artculo 3 seala que La ordenacin territorial y
la urbanstica son funciones pblicas no susceptibles de transaccin que organizan y definen el
uso del territorio y del suelo de acuerdo con el inters general, determinando las facultades y
deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de ste. Esta determinacin no
confiere derecho a exigir indemnizacin, salvo en los casos expresamente establecidos en las
leyes
De este modo, la Ley y los Planes delimitan las fronteras normales (o lo que es igual, el
contenido normal) de la propiedad.
La clasificacin y calificacin de los terrenos conlleva una desigual atribucin de contenidos a
las respectivas propiedades, lo cual se ha venido explicando en funcin de que en el SNU no
existe atribucin alguna diferente del uso natural de los terrenos mientras, por lo que al no
aadirse contenidos urbansticos adicionales, su prdida no es indemnizable. Por el contrario,
en el Suelo Urbanizable y en el Suelo Urbano, la Ley y el Plan aaden contenidos adicionales
(uso y construccin conforme a esquemas de propiedad urbana) cuya adquisicin por el
propietario exige un previo comportamiento de ste, una contraprestacin que la compensa y
justifica, el cumplimiento de los deberes cuya intensidad depende de la clasificacin
urbanstica de los predios. Veremos seguidamente cules son las cargas que deben soportar
los propietarios de cada clase de suelo para obtener los beneficios urbansticos. El
cumplimiento de los deberes est legalmente garantizado por la va expropiatoria, de tal

iniciativa empresarial, y todo ello dentro del esquema bsico de la contratacin pblica

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manera que si el propietario no las cumple en el plazo, la Administracin puede privarle

coactivamente del suelo.
En definitiva, siguiendo al profesor Toms-Ramn Fernndez, los lmites y deberes definen en
cada caso el contenido el contenido normal ltimo del derecho de propiedad del suelo, a partir
de un contenido normal inicial, que es la utilizacin del terrenos conforme a su uso natural.
Incluso en la misma clase de suelo la lotera del planeamiento producir desigualdades entre
propietarios puesto que los planes califican suelos con diversa intensidad y usos urbansticos.
La ley establece mecanismos correctores, como son la reparcelacin, el rea de reparto y el
aprovechamiento tipo de modo que se cumpla el principio capital en la gestin urbanstica: el
justo reparto de beneficios y cargas (arts. 8 y 14.TRLS08 y art. 21.2 y 23 LUV)

3. DERECHOS Y DEBERES DEL CIUDADANO, DEL PROPIETARIO Y DE LA

INICIATIVA PARTICULAR EN LA LEY 2/2008, DE SUELO.
El Ttulo I del TRLS08 se dedica a establecer las condiciones bsicas de la igualdad en los
derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos, que va concretando en funcin de la
condicin del sujeto al que se atribuyen: al ciudadano, a la persona que ejercita la iniciativa
urbanizadora particular o al propietario del suelo.
Los derechos del ciudadano quedan recogidos en el artculo 4 TRLS08 y son los siguientes:
a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio
de diseo para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras inmisiones
contaminantes de cualquier tipo que superen los lmites mximos admitidos por la legislacin
aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados. Recoge los derechos programticos
de los artculos 4511 y 4712 de nuestra Carta Magna.

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Artculo 45.

1. Todos tienen el derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona,
as como el deber de conservarlo.
2. Los poderes pblicos velarn por la utilizacin racional de todos los recursos naturales, con el fin de
proteger y mejorar la calidad de la vida y defender y restaurar el medio ambiente, apoyndose en la
indispensable solidaridad colectiva.
3. Para quienes violen lo dispuesto en el apartado anterior, en los trminos que la ley fije se establecern
sanciones penales o, en su caso, administrativas, as como la obligacin de reparar el dao causado.

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b) Acceder, en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la utilizacin de

las dotaciones pblicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso pblico, de acuerdo con
la legislacin reguladora de la actividad de que se trate. Es un derecho asignable a cualquier
ciudadano.
c) Acceder a la informacin de que dispongan las Administraciones Pblicas sobre la
ordenacin del territorio, la ordenacin urbanstica y su evaluacin ambiental, as como
obtener copia o certificacin de las disposiciones o actos administrativos adoptados, en los
trminos dispuestos por su legislacin reguladora. La normativa medioambiental fue la ms
avanzada en publicidad activa.
d) Ser informados por la Administracin competente, de forma completa, por escrito y en plazo
razonable, del rgimen y las condiciones urbansticas aplicables a una finca determinada, en
los trminos dispuestos por su legislacin reguladora. Es el derecho clsico de consulta a las
Administraciones sobre las condiciones urbansticas de un terreno.
e) Participar efectivamente en los procedimientos de elaboracin y aprobacin de cualesquiera
instrumentos de ordenacin del territorio o de ordenacin y ejecucin urbansticas y de su
evaluacin ambiental mediante la formulacin de alegaciones, observaciones, propuestas,
reclamaciones y quejas y a obtener de la Administracin una respuesta motivada, conforme a la
legislacin reguladora del rgimen jurdico de dicha Administracin y del procedimiento de
que se trate. Es una modalidad del derecho de peticin que se reconoce en la Constitucin y en
su Ley Orgnica. Esta participacin de todos los ciudadanos que lo quieran es muy importante
por ser la que legitima democrticamente los Planes.
f) Ejercer la accin pblica para hacer respetar las determinaciones de la ordenacin
territorial y urbanstica, as como las decisiones resultantes de los procedimientos de
evaluacin ambiental de los instrumentos que las contienen y de los proyectos para su
ejecucin, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora. La accin pblica en
materia de urbanismo, que es tradicional en nuestra legislacin, significa que cualquier
ciudadano podr denunciar el incumplimiento de las leyes, reglamentos y planes, no pudiendo
exigirle para ello una especial relacin o vinculacin ni con la obra o el uso ni con la ciudad. Se
excepciona la regla de que solo pueden ejercitar acciones quienes tienen relacin con el objeto
de las mismas, siendo necesario que las acciones si prosperan, presenten una ventaja para los
intereses de quien las ejercita. Pero esa regla general se excepciona para el urbanismo, lo cual
no ha dejado de dar problemas.
Los deberes del ciudadano se incluyen en el artculo 5 TRLS08, y consisten en:

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Artculo 47.

Todos los espaoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes pblicos
promovern las condiciones necesarias y establecern las normas pertinentes para hacer efectivo
este derecho, regulando la utilizacin del suelo de acuerdo con el inters general para impedir la
especulacin. La comunidad participar en las plusvalas que genere la accin urbanstica de los
entes pblicos.

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a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente y el paisaje natural abstenindose de

realizar actuaciones que contaminen el aire, el agua, el suelo y el subsuelo o no permitidas por
la legislacin en la materia. Adems, como hemos visto, si el incumplimiento es grave, puede
cometerse delito o falta penal.
b) Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislacin sujete las actividades molestas,
insalubres, nocivas y peligrosas, as como emplear en ellas en cada momento las mejores
tcnicas disponibles conforme a la normativa aplicable, encaminadas a eliminar o reducir los
efectos negativos sealados. Estn reguladas en el Cdigo civil y en los Planes. El problema del
ruido y la necesidad de garantizar el uso de una vivienda adecuada y digna ha generado
problemas a las autoridades que no han exigido el cierre fsico de las industrias o actividades
clandestinas.
c) Respetar y hacer un uso racional y adecuado, acorde en todo caso con sus caractersticas,
funcin y capacidad de servicio, de los bienes de dominio pblico y de las infraestructuras y los
servicios urbanos.
d) Respetar y contribuir a preservar el paisaje urbano y el patrimonio arquitectnico y cultural
abstenindose en todo caso de realizar cualquier acto o desarrollar cualquier actividad no
permitidos.
La regulacin del derecho de la iniciativa urbanstica se recoge en el artculo 6, en los siguientes
trminos:
1. Los particulares, sean o no propietarios, debern contribuir, en los trminos establecidos en
las leyes, a la accin urbanstica de los entes pblicos, a los que corresponder, en todo caso, la
direccin del proceso, tanto en los supuestos de iniciativa pblica como privada.
2. En los supuestos de ejecucin de las actuaciones de transformacin urbanstica y edificatorias
mediante procedimientos de iniciativa pblica podrn participar, tanto los propietarios de los
terrenos, como los particulares que no ostenten dicha propiedad, en las condiciones dispuestas
por la legislacin aplicable. Dicha legislacin garantizar que el ejercicio de la libre empresa se
sujete a los principios de transparencia, publicidad y concurrencia.
3. Los convenios o negocios jurdicos que el promotor de la actuacin celebre con la
Administracin correspondiente, no podrn establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni
ms gravosas que las que procedan legalmente, en perjuicio de los propietarios afectados. La
clusula que contravenga estas reglas ser nula de pleno Derecho.
4. La iniciativa privada podr ejercerse, en las condiciones dispuestas por la Ley aplicable, por
los propietarios.
5. Tanto los propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada para la
transformacin urbanstica o la actuacin edificatoria del mbito de que se trate, como los
particulares, sean o no propietarios, en los casos de iniciativa pblica en los que se haya
adjudicado formalmente la participacin privada, podrn redactar y presentar a
tramitacin los instrumentos de ordenacin y gestin precisos, segn la legislacin
aplicable. A tal efecto, previa autorizacin de la Administracin urbanstica competente,
tendrn derecho a que se les faciliten, por parte de los Organismos Pblicos, cuantos elementos
informativos precisen para llevar a cabo su redaccin, y a efectuar en fincas particulares las

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ocupaciones necesarias para la redaccin del instrumento con arreglo a la Ley de Expropiacin
Forzosa.
El artculo 6 TRLS08 (y antes el del mismo ordinal de la LS07) legitima el sistema del agente
urbanizador para asumir la titularidad de la accin urbanstica, tradicionalmente reservada a los
propietarios, pero se hace como con cierto disimulo porque, para que puede operar el rgimen
de iniciativa pblica, es preciso haber desapoderado al propietario del derecho de
transformacin. El protagonista ya no es el propietario por el hecho de serlo sino el empresario
seleccionado por la Administracin, aunque sea propietario.
En cualquier caso, como veremos, la LOTUP prev la preferencia para el propietario,
alinendose as con las dems legislaciones autonmicas.
La contraposicin entre derecho de propiedad y libre empresa como fundamento y origen del
derecho a la transformacin de los suelos urbanizables ha suscitado el debate entre los
partidarios de la liberalizacin del urbanismo y quienes pretenden intensificar la planificacin
del mismo. La justificacin y ventajas de cada una de las dos posturas, la liberalizadora que se
apoya en la propiedad y la que propone intensificar la planificacin, que se sustenta en la libre
empresa fueron expuestas en informes del Tribunal de Defensa de la Competencia y en los
trabajos de la Comisin de Expertos en Urbanismo que se constituyo por el Ministro Borrell en
1994. El Tribunal propuso en sus dos informes Remedios polticos que pueden favorecer la
competencia en los servicios y atajar el dao causado por los monopolios (1994) y "La
competencia en Espaa: balance y nuevas propuestas (1995) reducir el intervencionismo
administrativo en el mercado del Suelo y aumentar la libertad de los propietarios. Por su parte,
la mayora de los miembros de la Comisin de expertos achacaba a los propietarios la falta de
produccin de suelo urbanizado, proponiendo intensificar la planificacin y extenderla a la
gestin urbanstica, dando acogida al agente urbanizador valenciano13.
En la Ley de Suelo de 2007 y en su Texto Refundido de 2008, resulta innegable que se ha
invertido la regla general sobre la atribucin de la iniciativa para la transformacin del suelo
urbanizable correspondiendo en la actualidad al propietario nicamente cuando el legislador
autonmico se la confiera, por lo cual, ha desaparecido cualquier obstculo que el sistema del
agente urbanizador pudiera haber tenido en pocas anteriores.
Por otra parte, el rgimen urbanstico del derecho de propiedad del suelo queda fijado en el
artculo 7. En l se presupone el ius aedificandi como atribucin fundamental del derecho de
propiedad, segn haba reconocido el TC.
1. El rgimen urbanstico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculacin a
concretos destinos, en los trminos dispuestos por la legislacin sobre ordenacin territorial y
urbanstica.
2. La previsin de edificabilidad por la ordenacin territorial y urbanstica, por s misma, no la
integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonializacin de la

13 Sus trabajos aparecen publicados en Ministerio de Obras Pblicas, Transporte y Medio Ambiente. Direccin General para la Vivienda, el
Urbanismo y la Arquitectura, "Informe sobre suelo y urbanismo en Espaa", 1996, Centro de publicaciones MOTMA.

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edificabilidad se produce nicamente con su realizacin efectiva y est condicionada en todo

caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del rgimen que
corresponda, en los trminos dispuestos por la legislacin sobre ordenacin territorial y
urbanstica.

4. LOS DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS SEGN LA SITUACIN

BSICA DEL SUELO.
Las situaciones bsicas del suelo en el TRLS08 son dos: suelo rural y suelo urbanizado
A pesar de que la clasificacin de suelos fue ratificada en su constitucionalidad como tcnica
que poda ser usada por el legislador estatal, ste desaprovech las ventajas de usar las tcnicas
conocidas y opt por innovar conceptos.
Para el Tribunal Constitucional (Sentencias 61/1997, 164/2001 y 54/2002), las clases de suelo
establecidas por el Ordenamiento han sido regulaciones abstractas del derecho de propiedad
urbano (SSTC 164/2001 F.J. 20 y 54/2002 F.J. 4) que bien podran ser consideradas como la
definicin del contenido mnimo de facultades, deberes y obligaciones de cada una de las
distintas propiedades inmobiliarias o urbansticas.
El intrprete de nuestra Constitucin entiende que sin la previa clasificacin, no sera posible
regular condicin bsica alguna del ejercicio del derecho de propiedad urbana... puesto que
constituye la premisa, a partir de la cual se fijan condiciones bsicas... (STC 61/1997).
La funcin principal de la clasificacin de suelos es fijar el contenido esencial del derecho de
propiedad inmobiliaria (o de los derechos de propiedad inmobiliaria) adecuado a su funcin
social, determinando el haz de facultades individuales sobre las cosas y, al mismo tiempo,
conjunto de deberes y obligaciones establecidos de acuerdo con las leyes.
Al sealar ese contenido, se habilita el posterior desarrollo reglamentario y el mismo
planeamiento, dada su naturaleza reglamentaria14, no sera posible sin Ley que defina el
contenido esencial del derecho de propiedad inmobiliaria, por remisin a las clases de suelos,
puesto que la regulacin por norma de rango inferior slo es vlida en tanto acte como
complemento necesario de la Ley material15.

14

Se acoge aqu la postura dominante sobre la naturaleza de los planes, an reconociendo que este aspecto se
encuentra en discusin.

15

Prohbe esta concreta reserva de Ley (art. 33.2 en relacin con el 53.1) toda operacin de deslegalizacin de la
materia o todo intento de regulacin del contenido del derecho de propiedad privada por reglamentos
independientes o extra legem, pero no la remisin del legislador a la colaboracin del poder normativo de la

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La clasificacin consiste en deferir al titular de la potestad de planeamiento la divisin del

mbito territorial municipal en todas o algunas de las siguientes hiptesis bsicas: suelo
consolidado urbansticamente, suelo apto para el proceso urbanizador y suelo preservado de tal
proceso; supuestos bsicos a los solos efectos de anudar determinadas facultades dominicales y
unos criterios de valoracin a su vez bsicos del derecho de propiedad urbana, por lo que no
puede implicar la predeterminacin de un concreto modelo urbanstico y territorial.
El legislador de la Ley de Suelo de 2007 y de su Texto Refundido de 2008 rechaza el uso de la
clasificacin de suelos, que vena siendo utilizada desde 1956 y as lo indica en la Exposicin de
Motivos: Con independencia de las ventajas que pueda tener la tcnica de la clasificacin y
categorizacin del suelo por el planeamiento, lo cierto es que es una tcnica urbanstica, por lo
que no le corresponde a este legislador juzgar su oportunidad. Adems, no es necesaria para
fijar los criterios legales de valoracin del suelo. Ms an, desde esta concreta perspectiva, que
compete plenamente al legislador estatal, la clasificacin ha contribuido histricamente a la
inflacin de los valores del suelo, incorporando expectativas de revalorizacin mucho antes de
que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbansticas
de los poderes pblicos y, por ende, ha fomentado tambin las prcticas especulativas, contra las
que debemos luchar por imperativo constitucional
Ha sido una lstima porque el uso de la tcnica de la clasificacin de suelos haba sido admitida
por el Tribunal Constitucional y porque, a la postre, el propio legislador de 2008 acaba por
usarla en su articulado.
En cualquier caso, las Situaciones bsicas del suelo que utiliza el TRLS08 en su artculo 12:
Artculo 12. Situaciones bsicas del suelo.
1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones bsicas de
suelo rural o de suelo urbanizado.
2. Est en la situacin de suelo rural:
a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de su
transformacin mediante la urbanizacin, que deber incluir, como mnimo, los terrenos
excluidos de dicha transformacin por la legislacin de proteccin o polica del dominio
pblico, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal
proteccin conforme a la ordenacin territorial y urbanstica por los valores en ellos
concurrentes, incluso los ecolgicos, agrcolas, ganaderos, forestales y paisajsticos, as como
aqullos con riesgos naturales o tecnolgicos, incluidos los de inundacin o de otros accidentes
graves, y cuantos otros prevea la legislacin de ordenacin territorial o urbanstica.
b) El suelo para el que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica prevean o
permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente
actuacin de urbanizacin, y cualquier otro que no rena los requisitos a que se refiere el
apartado siguiente.
3. Se encuentra en la situacin de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en

Administracin para completar la regulacin legal y lograr as la plena efectividad de sus mandatos (STC
37/1987, de 26 de marzo).

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una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del ncleo o
asentamiento de poblacin del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:
a) Haber sido urbanizado en ejecucin del correspondiente instrumento de ordenacin.
b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislacin urbanstica
aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexin en red, para
satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenacin
urbanstica o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexin con las
instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de
circunvalacin o con vas de comunicacin interurbanas no comportar, por s mismo, su
consideracin como suelo urbanizado.
c) Estar ocupado por la edificacin, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que
determine la legislacin de ordenacin territorial o urbanstica, segn la ordenacin propuesta
por el instrumento de planificacin correspondiente.
4. Tambin se encuentra en la situacin de suelo urbanizado, el incluido en los ncleos rurales
tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que la legislacin de ordenacin
territorial y urbanstica les atribuya la condicin de suelo urbano o asimilada y cuando, de
conformidad con ella, cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos al
efecto16.
La facultades del contenido del derecho de propiedad del suelo se exponen en el artculo 8
LOTUP tomando como base la situacin urbanstica del suelo.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotacin
del mismo conforme al estado, clasificacin, caractersticas objetivas y destino que tenga en
cada momento, de acuerdo con la legislacin en materia de ordenacin territorial y urbanstica
aplicable por razn de las caractersticas y situacin del bien.
Comprende asimismo la facultad de disposicin, siempre que su ejercicio no infrinja el rgimen
de formacin de fincas y parcelas y de relacin entre ellas establecido en el artculo
17.2. En el suelo en situacin rural a que se refiere el artculo 12.2,a), las facultades del
derecho de propiedad incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad
con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los lmites que dispongan las leyes y la
ordenacin territorial y urbanstica, al uso agrcola, ganadero, forestal, cinegtico o cualquier
otro vinculado a la utilizacin racional de los recursos naturales.
La utilizacin de los terrenos con valores ambientales, culturales, histricos, arqueolgicos,
cientficos y paisajsticos que sean objeto de proteccin por la legislacin aplicable, quedar
siempre sometida a la preservacin de dichos valores, y comprender nicamente los actos de
alteracin del estado natural de los terrenos que aquella legislacin expresamente autorice.

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(Se modifica el apartado 3 y se aade el apartado 4 por la disposicin final 12.7 de la Ley 8/2013, de 26
de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.)

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Con carcter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la

legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, podrn legitimarse actos y usos especficos
que sean de inters pblico o social, que contribuyan a la ordenacin y el desarrollo rurales, o
que hayan de emplazarse en el medio rural.
3. En el suelo en situacin rural para el que los instrumentos de ordenacin territorial y
urbanstica prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado las facultades del
derecho de propiedad incluyen las siguientes:
a) El derecho de consulta a las Administraciones competentes, sobre los criterios y previsiones
de la ordenacin urbanstica, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrn
de realizar para asegurar la conexin de la urbanizacin con las redes generales de servicios y,
en su caso, las de ampliacin y reforzamiento de las existentes fuera de la actuacin.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica fijar el plazo mximo de contestacin
de la consulta, que no podr exceder de tres meses, salvo que una norma con rango de ley
establezca uno mayor, as como los efectos que se sigan de ella. En todo caso, la alteracin de
los criterios y las previsiones facilitados en la contestacin, dentro del plazo en el que sta
surta efectos, podr dar derecho a la indemnizacin de los gastos en que se haya incurrido por
la elaboracin de proyectos necesarios que resulten intiles, en los trminos del rgimen
general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas.
b) El derecho de elaborar y presentar el instrumento de ordenacin que corresponda, cuando la
Administracin no se haya reservado la iniciativa pblica de la ordenacin y ejecucin.
c) El derecho a participar en la ejecucin de las actuaciones de urbanizacin a que se refiere la
letra a) del apartado 1 del artculo 14, en un rgimen de equitativa distribucin de beneficios y
cargas entre todos los propietarios afectados en proporcin a su aportacin.
Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el propietario
dispondr del plazo que fije la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica, que no
podr ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a aqul en que pueda
conocer el alcance de las cargas de la actuacin y los criterios de su distribucin entre los
afectados.
d) La realizacin de usos y obras de carcter provisional que se autoricen por no estar
expresamente prohibidos por la legislacin territorial y urbanstica, o la sectorial y sean
compatibles con la ordenacin urbanstica. Estos usos y obras debern cesar y, en todo caso,
ser demolidas las obras, sin derecho a indemnizacin alguna, cuando as lo acuerde la
Administracin urbanstica.
La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones
expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedar supeditada a su constancia en el
Registro de la Propiedad de conformidad con la legislacin hipotecaria.
El arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos a que se refiere este apartado, o de
las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarn excluidos del rgimen
especial de arrendamientos rsticos y urbanos, y, en todo caso, finalizarn automticamente
con la orden de la Administracin urbanstica acordando la demolicin o desalojo para
ejecutar los proyectos de urbanizacin. En estos supuestos no existir derecho de

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realojamiento, ni de retorno.
e) El derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con lo previsto en el
apartado 2, siempre que el ejercicio de estas facultades sea compatible con la previsin ya
contenida en el instrumento de ordenacin territorial y urbanstica en relacin con su paso a la
situacin de suelo urbanizado.
4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, slo podr alterarse la delimitacin de
los espacios naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Red Natura 2000,
reduciendo su superficie total o excluyendo terrenos de los mismos, cuando as lo justifiquen los
cambios provocados en ellos por su evolucin natural, cientficamente demostrada. La
alteracin deber someterse a informacin pblica, que en el caso de la Red Natura 2000 se
har de forma previa a la remisin de la propuesta de descatalogacin a la Comisin Europea
y la aceptacin por sta de tal descatalogacin.
5. En el suelo en situacin de urbanizado, las facultades del derecho de propiedad incluyen,
adems de las establecidas en las letras a), b) y d) del apartado 3, en su caso, las siguientes:
a) Completar la urbanizacin de los terrenos para que cumplan los requisitos y condiciones
establecidos para su edificacin. Este derecho podr ejercitarse individualmente o, cuando los
terrenos estn sujetos a una actuacin de carcter conjunto, con los propietarios del mbito, en
la forma que disponga la legislacin aplicable.
b) Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos para ello en la normativa
aplicable y realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificacin, en todo momento,
en un buen estado de conservacin.
c) Participar en la ejecucin de actuaciones de transformacin urbanstica en un rgimen de
justa distribucin de beneficios y cargas, cuando proceda, o de distribucin, entre todos los
afectados, de los costes derivados de la ejecucin y de los beneficios imputables a la misma,
incluyendo entre ellos las ayudas pblicas y todos los que permitan generar algn tipo de
ingreso vinculado a la operacin.
6. Las facultades referidas en los apartados anteriores alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta
donde determinen los instrumentos de ordenacin urbanstica, de conformidad con las leyes
aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la proteccin del dominio
pblico.
Los deberes y cargas quedan expuestos en el artculo 9.
1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones,
comprende con carcter general, cualquiera que sea la situacin en que se encuentren, los
deberes de dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenacin territorial y urbanstica y
conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en todo caso, en
las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles, as como
realizar obras adicionales por motivos tursticos o culturales, o para la mejora de la calidad y
sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservacin. Este
deber, que constituir el lmite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios
cuando la Administracin las ordene por motivos tursticos o culturales, o para la mejora de la
calidad o sostenibilidad del medio urbano, se establece en la mitad del valor actual de

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construccin de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relacin con las

caractersticas constructivas y la superficie til, realizado con las condiciones necesarias para
que su ocupacin sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente
destinado al uso que le sea propio. Cuando se supere dicho lmite, corrern a cargo de los
fondos de aquella Administracin, las obras que lo rebasen para obtener mejoras de inters
general.
En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, o est vacante de edificacin, el deber de
conservarlo supone costear y ejecutar las obras necesarias para mantener los terrenos y su
masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosin, incendio, inundacin, as como daos
o perjuicios a terceros o al inters general, incluidos los medioambientales; garantizar la
seguridad o salud pblicas; prevenir la contaminacin del suelo, el agua o el aire y las
inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas en los
trminos dispuestos por su legislacin especfica; y asegurar el establecimiento y
funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el
suelo. El cumplimiento de este deber no eximir de las normas adicionales de proteccin que
establezca la legislacin aplicable.
En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservacin comprender,
adems, la realizacin de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carcter
general, los requisitos bsicos de la edificacin establecidos en el artculo 3.1 de la Ley
38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin, y para adaptarlas y actualizar
sus instalaciones a las normas legales que les sean explcitamente exigibles en cada momento.
Las obras adicionales para la mejora de la calidad y sostenibilidad a que hace referencia el
prrafo primero de este apartado podrn consistir en la adecuacin parcial o completa a todas,
o a algunas de las exigencias bsicas establecidas en el Cdigo Tcnico de la Edificacin,
debiendo fijar la Administracin, de manera motivada, el nivel de calidad que deba ser
alcanzado para cada una de ellas.
2. La Administracin competente podr imponer en cualquier momento la realizacin de obras
para el cumplimiento del deber legal de conservacin, de conformidad con lo dispuesto en la
legislacin estatal y autonmica aplicables. El acto firme de aprobacin de la orden
administrativa de ejecucin que corresponda, determinar la afeccin real directa e inmediata,
por determinacin legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligacin del deber de
conservacin. Dicha afeccin real se har constar, mediante nota marginal, en el Registro de la
Propiedad, con referencia expresa a su carcter de garanta real y con el mismo rgimen de
preferencia y prioridad establecido para la afeccin real, al pago de cargas de urbanizacin en
las actuaciones de transformacin urbanstica.
Conforme a lo dispuesto en la normativa aplicable, en los casos de inejecucin injustificada de
las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se proceder a su realizacin
subsidiaria por la Administracin Pblica competente o a la aplicacin de cualesquiera otras
frmulas de reaccin administrativa a eleccin de sta. En tales supuestos, el lmite mximo del
deber de conservacin podr elevarse, si as lo dispone la legislacin autonmica, hasta el 75%
del coste de reposicin de la construccin o el edificio correspondiente. Cuando el propietario
incumpla lo acordado por la Administracin, una vez dictada resolucin declaratoria del
incumplimiento y acordada la aplicacin del rgimen correspondiente, la Administracin
actuante remitir al Registro de la Propiedad certificacin del acto o actos correspondientes
para su constancia por nota al margen de la ltima inscripcin de dominio.

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3. Cuando el suelo en situacin rural no est sometido al rgimen de una actuacin de

urbanizacin, el propietario tendr, adems de lo previsto en el apartado primero, el deber de
satisfacer las prestaciones patrimoniales que establezca, en su caso, la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica, para legitimar los usos privados del suelo no vinculados a
su explotacin primaria, as como el de costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de
conexin de las instalaciones y construcciones autorizables, con las redes generales de
servicios y entregarlas a la Administracin competente para su incorporacin al dominio
pblico, cuando deban formar parte del mismo.
En este suelo quedan prohibidas las parcelaciones urbansticas, sin que, puedan efectuarse
divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la
legislacin agraria, forestal o de similar naturaleza.
4. Cuando el suelo en situacin rural est sometido al rgimen de una actuacin de
transformacin urbanstica, el propietario deber asumir, como carga real, la participacin en
los deberes legales de la promocin de la actuacin, en un rgimen de equitativa distribucin
de beneficios y cargas, as como permitir ocupar los bienes necesarios para la realizacin de
las obras, en su caso, al responsable de ejecutar la actuacin, en los trminos de la legislacin
sobre ordenacin territorial y urbanstica.
5. En el suelo en situacin de urbanizado, el deber de uso supone el de completar la
urbanizacin de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificacin.
Cuando la Administracin imponga la realizacin de actuaciones de rehabilitacin edificatoria
y de regeneracin y renovacin urbanas, el propietario tendr el deber de participar en su
ejecucin en el rgimen de distribucin de beneficios y cargas que corresponda, en los trminos
establecidos en el artculo 8.5. c).
6. En todo suelo en situacin de urbanizado en que as se prevea por la ordenacin urbanstica
y en las condiciones por ella establecidas, el propietario tendr el deber de edificar en los
plazos establecidos en la normativa aplicable.
7. Todo acto de edificacin requerir del acto de conformidad, aprobacin o autorizacin
administrativa que sea preceptivo, segn la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica,
debiendo ser motivada su denegacin. En ningn caso podrn entenderse adquiridas por
silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenacin territorial o
urbanstica.
8. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, sern expresos, con silencio
administrativo negativo, los actos que autoricen:
a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de
divisin de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de
reparcelacin.
b) Las obras de edificacin, construccin e implantacin de instalaciones de nueva planta.
c) La ubicacin de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o
permanentes.
d) La tala de masas arbreas o de vegetacin arbustiva en terrenos incorporados a procesos de

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transformacin urbanstica y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislacin de

proteccin del domino pblico.
9. Cuando la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica aplicable sujete la primera
ocupacin o utilizacin de las edificaciones a un rgimen de comunicacin previa o de
declaracin responsable, y de dichos procedimientos no resulte que la edificacin cumple los
requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administracin a la que se realice la
comunicacin deber adoptar las medidas necesarias para el cese de la ocupacin o utilizacin
comunicada. Si no adopta dichas medidas en el plazo de seis meses, ser responsable de los
perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisin de tales medidas. La
Administracin podr repercutir en el sujeto obligado a la presentacin de la comunicacin
previa o declaracin responsable el importe de tales perjuicios.
Tanto la prctica de la comunicacin previa a la Administracin competente, como las medidas
de restablecimiento de la legalidad urbanstica que aquella pudiera adoptar en relacin con el
acto comunicado, debern hacerse constar en el Registro de la Propiedad, en los trminos
establecidos por la legislacin hipotecaria y por esta Ley.

5. TRANSMISIN DE FINCAS Y DEBERES URBANSTICOS.

Segn el artculo 19, 1. La transmisin de fincas no modifica la situacin del titular respecto
de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislacin de la
ordenacin territorial y urbanstica aplicable o exigibles por los actos de ejecucin de la
misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, as
como en las obligaciones por ste asumidas frente a la Administracin competente y que hayan
sido objeto de inscripcin registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible
efecto de mutacin jurdico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente ttulo:
a) La situacin urbanstica de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o
edificacin, cuenten con edificaciones fuera de ordenacin o estn destinados a la construccin
de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que permita tasar su precio mximo
de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estn
sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artculo 14.
3. La infraccin de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente
para rescindir el contrato en el plazo de cuatro aos y exigir la indemnizacin que proceda
conforme a la legislacin civil.
4. Con ocasin de la autorizacin de escrituras pblicas que afecten a la propiedad de fincas o
parcelas, los notarios podrn solicitar de la Administracin Pblica competente informacin
telemtica o, en su defecto, cdula o informe escrito expresivo de su situacin urbanstica y los
deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estn afectas. Los notarios remitirn a la
Administracin competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte
digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido informacin urbanstica,
dentro de los diez das siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengar arancel.
5. En los ttulos por los que se transmitan terrenos a la Administracin deber especificarse, a
efectos de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, el carcter demanial o patrimonial de
los bienes y, en su caso, su incorporacin al patrimonio pblico de suelo.

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6. LA DECLARACIN DE OBRA NUEVA.

Se regula en el artculo 20. Declaracin de obra nueva.
1. Para autorizar escrituras de declaracin de obra nueva en construccin, los notarios
exigirn, para su testimonio, la aportacin del acto de conformidad, aprobacin o autorizacin
administrativa que requiera la obra segn la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica,
as como certificacin expedida por tcnico competente y acreditativa del ajuste de la
descripcin de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratndose de escrituras de declaracin de obra nueva terminada, exigirn, adems de la
certificacin expedida por tcnico competente acreditativa de la finalizacin de sta conforme a
la descripcin del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislacin reguladora de la
edificacin para la entrega de sta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la
edificacin rene las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenacin
urbanstica aplicable y los requisitos de eficiencia energtica tal y como se demandan por la
normativa vigente, salvo que la legislacin urbanstica sujetase tales actuaciones a un rgimen
de comunicacin previa o declaracin responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se
sustituirn por los documentos que acrediten que la comunicacin ha sido realizada y que ha
transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que
del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolucin obstativa alguna.
2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaracin de obra
nueva, los Registradores de la Propiedad exigirn el cumplimiento de los requisitos
establecidos en el apartado anterior.
3. En aquellos casos en los que la descripcin de la obra terminada no coincida con la que
conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la
constancia registral de la terminacin de la obra se producir mediante un asiento de
inscripcin, cuya extensin quedar sujeta a lo previsto en el apartado 1 en relacin con los
requisitos para la inscripcin de las obras nuevas terminadas.
4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones
e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la
legalidad urbanstica que impliquen su demolicin, por haber transcurrido los plazos de
prescripcin correspondientes, la constancia registral de la terminacin de la obra se regir
por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirn en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaracin de obra nueva
que se acompaen de certificacin expedida por el Ayuntamiento o por tcnico competente,
acta notarial descriptiva de la finca o certificacin catastral descriptiva y grfica de la finca,
en las que conste la terminacin de la obra en fecha determinada y su descripcin coincidente
con el ttulo. A tales efectos, el Registrador comprobar la inexistencia de anotacin preventiva
por incoacin de expediente de disciplina urbanstica sobre la finca objeto de la construccin,
edificacin e instalacin de que se trate y que el suelo no tiene carcter demanial o est
afectado por servidumbres de uso pblico general.
b) Los Registradores de la Propiedad darn cuenta al Ayuntamiento respectivo de las
inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los nmeros anteriores, y harn
constar en la inscripcin, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la
prctica de dicha notificacin.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificacin expedida por el correspondiente
Ayuntamiento, ste, una vez recibida la informacin a que se refiere la letra anterior, estar
obligado a dictar la resolucin necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad,

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por nota al margen de la inscripcin de la declaracin de obra nueva, la concreta situacin

urbanstica de la misma, con la delimitacin de su contenido e indicacin expresa de las
limitaciones que imponga al propietario.
La omisin de la resolucin por la que se acuerde la prctica de la referida nota marginal dar
lugar a la responsabilidad de la Administracin competente en el caso de que se produzcan
perjuicios econmicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal
caso, la citada Administracin deber indemnizar al adquirente de buena fe los daos y
perjuicios causados17.

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Se modifica por la disposicin final 12.12 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

Se modifica por el art. 24 del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio. Ref. BOE-A-2011-11641.