UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES

CARRION

DEFINICIONES GENERALES

COMO SE VE EL PODER JUDICIAL

1.- En relacin a su eficiencia

Las experiencias individuales pueden calificar la eficiencia del
Poder Judicial en formas diferentes; para algunos es deficiente, para
otros su funcionamiento es irregular y para otros funciona normal
del del esquema del sistema.
2.- En relacin a la aplicacin de las leyes
Se interpreta que la aplicacin de las leyes no siempre hace justicia
y que lo justo, algunas veces, no puede3 sentenciarse por defecto de
la Ley.
3.- En relacin a su tica profesional
El comn denominador de la opinin ciudadana, es que el problema
de la tica profesional en el Poder Judicial est muy a menos

4.- En relacin a la honestidad

Es el problema ms criticado del Poder Judicial que ha obligado a
sta institucin a crear organismos especiales internos de control
para estos fines.

FUNCIONES DEL PROFESIONAL PERITO

I.- GENERALES
A.- Cuando es integrante:
Sobre todo cuando es integrante de un equipo de tasacin,
debiendo sujetarse al plan y cronograma como respetar las lneas
de coordinacin.
B.- Cuando es partcipe:
Cumplir con la normatividad vigente a travs de lo dispuesto por la
Ley Orgnica del Poder Judicial, el Cdigo Civil, el Cdigo
Procesal Civil, Reglamentos, etc.
C.- Cuando es responsable:

Al firmar y sellar con su Registro de Colegio Profesional

respectivo los dictmenes judiciales que elabora, asume la plena
responsabilidad, con las sanciones que la ley contempla; por lo

es necesario que en la elaboracin del dictamen judicial se ponga

de manifiesto su capacidad, su experiencia, su tica y su
honestidad.

II.- ESPECIFICAS
Cabe la pena preguntarse: Cul es la funcin especfica del perito?

a.- Es solamente la del perito?

b.- Es la aplicacin fra de la metodologa?
c.- Es slo los anlisis tcnicos, como parte de su formacin?
d.- Es slo las acciones que su experiencia acumul?
El perito:
Se constituye, independientemente de su anlisis fro, en asesor, y su
opinin sirve para administrar justicia.

 Contribuye complementando a otras reas del saber (derecho,

economa, etc) a ejercer una mejor justicia en el pas.
Orienta en las decisiones sobre las tasaciones de compra-venta que
obliga a su vez a movimientos econmicos.
Determina el justiprecio en las valores de expropiacin, las
implicancias que se encierran a travs de la propiedad privada, afinando
ms su anlisis
Se orienta lo ms cerca de la verdad de los hechos en la pericias de
opinin tcnica, de acuerdo a su especialidad.
Se orienta lo ms cerca al valor de los bienes muebles e inmuebles en
las pericias valorativas.

FILOSOFIA DE LA FUNCION DEL PERITO

Teniendo en cuenta todos los conceptos antes enunciados se puede
concluir que el perito, como rgano de auxilio judicial contemplado en el
Cdigo Procesal Civil, el profesional, es indirectamente un
ADMINISTRADOR DE JUSTICIA, al permitrsele que su trabajo, a
travs del juez con los criterios discrecionales que ste tiene, pueda
contribuir a ejercer una mejor justicia en el pas.
CAMPOS DE CONCEPCION
I.- CONCEPCION DE FORMA
Est definida por la aplicacin de los criterios y metodologas que
emplea el perito en base a la formacin profesional y la experiencia
que tenga.

II.- CONCEPCION DE FONDO

Est definido por la aplicacin de las normas, a travs de los cdigos,
reglamentos, etc, los que proporcionan los criterios establecidos a los
que se tienen que sujetarse los peritos.
CONDICIONES PERSONALES DEL PERITO
1.- Estar permanentemente capacitado: La actualizacin de
conocimientos en cuanto a normatividad se refiere as como la
bsqueda de nuevas metodologas, nuevas tecnologas son bsicas
para la accin del perito
2.- Profundizar los valores ticos: La idoneidad del profesional perito
a travs de la transparencia de sus acciones, har que su pericia sea
ms seria, sustentable, defendible en cualquier tribunal de justicia o
en la actividad privada.
3.- Profundizar valores de honestidad: La imparcilidad de sus acciones,
el no permitir presiones de ningn tipo, el rechazar cualquier medio

que quisiera desviar, favorecer las conclusiones de su pericia, contribuir

a ejercer una mejor justicia en el pas.

4.- La experiencia acumulada: A mayor experiencia del perito, ser mejor su

accionar en la pericia, contar con mayor acuciosidad, capacidad,
inteligencia para tomar sus decisiones en la justicia.
5.- Tratamiento de normas de uso: El manejo de los diferentes reglamentos.
cdigos, leyes y cualquier norma en general, le permitir al perito mayor
facilidad en la determinacion de su pericia.
6.- Solucin e interpretacin de resultados: No slo el manejo de las
normas, sino, la interpretacin de las normas hace que la pericia sea ms
eficiente, ms real y justa.

DEFINICIONES
1.- PERICIA
Es la accin dispuesta por el juez mediante una Resolucin
2.- PERITO
Es el profesional idneo y capacitado, con conocimientos especiales
de naturaleza cientfica, tecnolgica, artstica u otra anloga .
3.- PERITACION
Es el anlisis del perito, su investigacin, sus metodologas, la
recopilacin de datos y documentos
4.- PERITAJE
Dictamen Judicial de la Pericia, ordenada por el Juez, la que
contempla los items que establecen los reglamentos.

OTRAS DEFINICIONES
1.- DAO
Perjuicio derivado de la accin u omisin previsto o imprevisto, que
ocasiona daos a bienes o a inters de terceros.
Detrimento material o perjuicio moral que soporta una persona o cosa.

2.- DAO EMERGENTE O CONSECUENCIAL

Dao a la propiedad que surge como una consecuencia mediata o
inmediata de un siniestro o cambios, extrnseco a la propiedad.
3.- LUCRO CESANTE
Beneficio o utilidad que se habra conseguido de haber continuado la
explotacin de una determinada actividad o negocio, en la misma
forma que se estaba realizando.

Lo que una persona deja de ganar o ganancias de que se ve privada,

por incumplimiento que incumbe al deudor.
4.- PERJUICIO
Menoscabo o privacin de ganancia
Ganancia o demritos ocasionados por acto de omisin y que debe
indeminizar o ms del dao o detrimento material causado por modo
directo.

TASACION DE BIENES INMUEBLES

I.- TASACION
DEFINICIONES: Tiene diferentes definiciones de acuerdo a su
interpretacin, unas del diccionario, otras de concepto tcnico y
algunas de concepto legal. Algunas son las siguientes:
1.- Fijar, medir, evaluar, valorar
2.- Poner precio o lmite de precio a las cosas que se venden
3.- Dar a una cosa el valor que le corresponde
4.- Precio mximo o un mnimo a que se puede venderse una cosa por
disposicin de la autoridad
II.- CONCEPTOS ESPECIFICOS
1.- COSTO: Es el resultado de todos los gastos o inversin que se
efectuado para producir un bien..
2.- PRECIO: Es el monto que se pide por un objeto o un bien para su
venta

3.- VALOR.- Es el monto que se paga por un objeto o un bien para

su compra.
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR

1.- Difcil apreciacin y precisin

2.- No es entendido por todos de igual forma
3.- El sentido de aplicacin es muy diferente en uno y otro caso
4.- El entendimiento vara de una persona a otra
5.- Es muy sensible a los fines, circunstancias, condiciones de cada caso
6.- Existe una variedad impresionante del trmino valor:

Valor contable

Valor en libros

Valor residual

Valor de mercado

Valor de uso

Valor real

Valor de reposicin

Valor de venta
Valor de tasacin
Valor verdadero
Valor arancelario
Valor estimado
Valor de edificacin
Valor Comercial
Valor fsico
Valor subjetivo
Valor sentimental
Valor de apetencia
Valor oficial
Valor de realizacin
Valor reglamentario
Valor justo o justo valor

7.- La utilizacin y aplicacin del valor exigen no slo de conocimientos de

ingeniera, sino tambin: econmicos, financieros y legales.
8.- De la mejor estimacin del valor del inmueble depender en gran parte el
xito de las operaciones en cada una de las etapas que se tenga que seguir en
cuanto se llegue a la decisin de la transaccin comercial.
9.- Un inmueble que no se haya podido vender en cualquier etapa de su oferta,
significa por lo general que el valor de tasacin no ha respondido a los
valores reales de mercado.
10.-El trmino valor de los bienes inmuebles como de todo bien, se debe
considerar bajo lo siguiente:

Concepto de apetencia de posesin

Medida con los probables rendimientos, beneficios y/o satisfacciones que

estos nos pueden brindar .

Aprovechamiento de su uso.

Toma en cuenta de indicadores o factores de ubicacin, estado y uso

probable.

III.- ETAPAS DE LA TASACION

1.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION.- Se refiere a la
lectura y confrontacin de la documentacin que puede obtener el
perito, para los fines del mandato judicial o particular.
2.- INSPECCION OCULAR O JUDICIAL.- Se refiere a la visita
que hace el perito al inmueble materia de la tasacin para
percatarse de todos los datos de tipo tcnico que requiere para
poder tasar.

3.- INVESTIGACION.- Se refiere a la indagacin en el Marco

Institucional de Referencia, de la documentacin faltante que el
perito determina despus del estudio de la documentacin.
4.- TRABAJO

DE

GABINETE.- Se refiere al cruce de

informacin y el anlisis de la documentacin de referencia.

5.- DESARROLLO EL DICTAMEN O INFORME.- Se refiere a
la elaboracin del dictamen de la pericia (Dictamen Pericial) o al
informe pericial en el caso de particulares.
IV.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION

1.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

A.- Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA).- Organismo
que ha elaborado el Reglament Nacional de Tasaciones del
Per, que norma y regula los procedimientos para tasar los
bienes muebles e inmuebles.
B.- Cuerpo Tcnico de Tasaciones (CTT).- Organismo creado
anteriormente a la CONATA, que tiene un Reglamento que

sirvi de base para el de CONATA.

C.- Juzgados del Poder Judicial.- Institucin que tiene los
expedientes del litigio en el que consta las pruebas, del cual se
tomar las que corresponda al orden tcnico. Se ver expedientes
que sean cosa juzgada, que puedan servir de referencia y que
hayan creado jurisprudencia..
D.- Oficinas Registrales.- Perteneciente a la Superintendencia
Nacional de Registros Pblicos, que proporciona las
certificaciones de propiedad, gravamen, dominio, etc.
E.- Notara.- En ella se encontrar sus Registros de Escrituras
Pblicas, Minutas, Contratos, etc., que proporciona datos tcnicos
para las tasaciones.
F.- ESSALUD.- Organismo que en sus archivos contiene pases de
Declaratoria de Fbrica, valores de los bienes, fecha de
terminacin, etc.

G.- Ministerio de Vivienda Saneamiento.- En sus archivos se

tiene documentacin de antecedentes de Declaratorias de
Fbricas, que contiene datos que le sirve al tasador.
H.- Municipios.- Organismos que proporcionan mayor cantidad de
datos: Licencias, Conformidades de Obra, Certificados de
Numeracin, Certificados de Seguridad de Obra, Autoavalos,
Planos, etc.

2.- DOCUMENTACION DE REFERENCIA

A.- Documentos de propiedad.- Promesa de compra-venta,
Contratos Privados, Minutas, Escritura Pblicas, Testimonios.
B.- Copia Literal de Dominio.- Se constata la historia del traslado
de Dominio que ha tenido la propiedad a travs de su existencia.
C.- Declaratoria de Fbrica.- Es el ttulo de la edificacin,
pudiendo ser: Original,Ampliacin,Modificacin,Remodelacin,
Demolicin, etc.Contiene muchos datos tcnicos
D.- Independizacin.- Es para el caso de los bienes que tiene
caractersticas de propiedad exclusiva con bienes comunes o
copropiedad., se consigue fundamentalmente los porcentajes de
los derechos de los propietarios sobre los bienes y servicios
comunes.
E.- Licencias.- Pueden ser de obra, de ampliacin, de modificacin,

de remodelacin, demolicin, etc. Consigna: reas autorizadas,

valores a la fecha, nombre del propietario, responsable de la
obra, etc.
F.- Autoavalos.- Consigna: antigedad, especificaciones tcnicas,
valores arancelarios, estado de conservacin, aranceles de
terreno, etc.
G.- Certificado de Gravmenes.- Consigna en las fichas
registrales si existe o no hipoteca.
H.- Factura de Equipo y Maquinarias.- Contiene valores a la
fecha de compra de los equipos, especificaciones tcnicas de sus
piezas, etc.
I.- Planos.- Contiene las distribuciones y el diseo de las
especialidades, se constata si hubo o no modificaciones.
J.- Valores.- Pueden ser reglamentarios o de mercado. Los valores
reglamentarios (arancelarios) los proporciona la CONATA

travs del Ministerio de Vivienda y Saneamiento y los de

mercado (comerciales) los proporciona la oferta y demanda.
K.- Dispositivos legales.- Est constituido por los reglamentos,
cdigos, leyes, etc.
V.- TIPOS DE TASACION
1.- TASACION JUDICIAL.- Se hace por mandato de los juzgados,
con los valores reglamentarios o los de mercado por referencia de
acuerdo al caso que considere el perito.
A.- Perito Judicial Tasador.- Definido por ley (ver dispositivos
legales)
B.- Procedimiento legal.- Establecido por ley (ver dispositivos
legales)
C.- Diligencia Judicial.- Es la visita del perito al inmueble materia

de la tasacin, en la que se debe auxiliar con la tecnologa a la

mano (cmaras fotogrficas, videos, etc.)
Se determinar:
- Distribucin: Planos
- Especificaciones Tcnicas
- Estado de conservacin
- Antigedad del inmueble: por zonas o integral
- Usos: vivienda, taller, depsito, colegio, etc.
- Zonificacin
- Infraestructura Urbana: Servicios, pistas, veredas
- Coeficiente de edificacin
2.- TASACION DE MERCADO (COMERCIAL).- Se hace a
solicitud, con los valores de oferta y demanda del mercado.

VI.- DICTAMEN JUDICIAL.- Debe ser claro, preciso, concreto, en

lenguaje entendible, adems debe ser motivado
1.- PARTES DEL DICTAMEN JUDICIAL
A.- MEMORIA DESCRIPTIVA
A.- Nombre del propietario.- Se debe certificar el nombre de
acuerdo al mandato judicial.
B.- Nombre de la persona que solicita la tasacin.Normalmente es le Juez.
C.- Objeto de la Tasacin y Metodologa o Reglamentacin
empleada.- Se explicar los fundamentos tcnicos y
legales que emplea el perito para tasar.
D.- Fecha a la cual est referida la tasacin.- Es la que
dispone el Juez.

E.- Ubicacin.- Se debe diferenciar si tiene nombres anteriores

la calle.
F.- Linderos y medidas perimtricas.- Se debe describir con
claridad y precisin, puede usarse la siguiente metodologa
1.- Frente. Puerta principal.
Con quien colindan ( frente, calle, frente, pasaje, hall,
aires, etc)
2.- Entrando por la derecha.
con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, otros
de donde comienza ( del lindero del frente, otro,etc.)
con que tipo de lnea ( recta, quebrada, curva, sinuosa,
etc. )
con que medida ( medida de longitud )
3.- Entrando por la izquierda.
con quien colinda ( terceros, calle, pasaje,hall,aires, etc)
de donde comienza ( del lindero del frente, otro, etc.)

con que tipo de lnea ( recta quebrada, curva, sinuosa,

etc.)
con que medida ( medida de longitud )
4.- Fondo.-. Con quien colinda ( terceros, calle, pasaje,
hall, aires, etc.)
normalmente une los linderos de la derecha e izquierda
con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, hall, aires
etc.)
con que tipo de lnea ( recta, quebrada, curva,
sinuosa,etc.)
con que medida ( medida de longitud)
DESCRIPCION DE LINEA QUEBRADA: Nmero de tramos
1.- El primero
Con quien colinda(terceros, otra seccin, ambientes,etc)
De donde comienza (del lindero del frente, otro, etc)
Con que tipo de lnea (recta, curva, sinuosa, etc)
Con que medida (medida de longitud)

2.- El segundo y siguientes

Con quien colinda (terceros. Otras seccin, hall, etc
Sentido con que dobla (derecha o izquierda)
Orientacin (tipo de ngulo, grado )
Con que tipo de lnea (recta, curva, sinuosa)
Con que medida (medida de longitud)
G.- Areas.- Se indicar las reas segn sea el caso.
1.- De Terreno
2.- De la Edificacin
* Areas de Ocupacin
* Areas Techadas
* Areas Libres
* Areas Construidas
* Areas Exclusivas
* Areas Comunes
* Area de Aleros Exteriores
* Areas Superpuestas

A.L

POZO LUZ

A
HALL
ESCAL

A.L

ESCAL

A. EXCLUSIVA AL

+ AT

AREAS COMUNES

POZO LUZ
HALL

D
ESCALERA

I.- DEFINICIONES
A.- De las reas:

El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece

1.-Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes techados,
de cada seccin, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de techados. En
la referida rea quedan comprendidas las reas ocupadas por muros,
columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas las reas de
aleros o voladizos en general que no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del
Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)
El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2.-Area Techada: Es el rea encerrada por el permetro de la proyeccin

de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del piso, incluye los
muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la
proyeccin de vigas cornisas, jardineras y otros elementos arquitectnicos
elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del Reglamento)

AREA CERRADA

AREA CONSTRUIDA

DORMITORIO

AREA SIN CERRAR

AREA TECHADA

BALCON

A.L.

AREA T. ETERNIT
AREA T. CONCRETO

A.T.E.

A.S

ARAREA LIBRE
AREA SUPERPUESTA

ALERO EXTERNO

VEREDA

AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Seccin) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Seccin + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)
EJEMPLO
AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2
AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2
AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2
AO = 360.00 M2

ALERO EXTERNO
*

*
*

Las reas del Alero Externo se declaran independientemente de las

reas techadas de la edificacin.
El rea techada total de la edificacin ser la suma de su rea techada
propia + rea techada del alero externo
El rea total techada del piso se convierte en rea de ocupacin del
piso superior

DEFINICIONES TECNICAS IMPORTANTES

* SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos
* INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones

* DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se

les adjudica el dominio o propiedad de cada seccin
* PARTICION: Permuta que efectan los copropietarios, cediendo
cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a
cambio de derechos que se ceden en los que se le adjudican

INDEPENDIZACION
A.L

POZO LUZ

HALL

A.L

A
ESCAL

SUB DIVISION

LOTE 1

ESCAL

SUB LOTE

SUB LOTE

1A

1B

H.- Zonificacin y Uso actual del predio.- Es fundamental

para determinar el valor.
I.- Infraestructura de Servicios Urbanos que posee
el predio.- Indicar si tiene pistas, veredas, luz,
agua,desague, etc.
J.- Descripcin de la distribucin de las plantas.Se describir en forma ordenada la distribucin
de la edificacin sin dejar espacios en blanco en el
plano (closets, terrazas, patios, etc)
K.- Descripcin de la edificacin.- Se mencionar las
generalidades de la unidad inmobiliaria.
L.- Estado de conservacin.- Se calcular de acuerdo
al estado de conservacin y antigedad y a los
criterios establecidos en el Reglamento Nacional de
Tasaciones.
M.- Servidumbres.- Se indicar si las hubiera.

N.- Antigedad de la construccin.- Mediante el proceso

de la investigacin el perito debe determinar la
antigedad de la obra (autoavalo, conformidad de obra,
factura del medidor)
.- Inscripcin en los registros pblicos en los casos de
requerir.- Es siempre conveniente consignar dicho dato
O.- Observaciones.- Se mencionar las que crea conveniente
el perito.
B.- VALORIZACION
1.- Valorizacin del terreno.- De acuerdo a lo establecido
en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.
2.- Valorizacin de Edificaciones.- De acuerdo a lo establecido
en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.

3.- Valorizacin de las Obras Complementarias.- De acuerdo

al anlisis y presupuesto que se elabore, referida a la
fecha de la tasacin.
4.- Valorizacin de Equipo y Maquinaria.-De acuerdo a lo
establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per.
P.- Fecha de Dictmen Pericial.- Se consigna da , fecha y ao de
la elaboracin del dictamen.
Q.-Firma del Profesional.- Se rubrica todas las hojas del dictamen y
la final se firma.
R.-Sello del profesional.- Debe indicar el nmero del Registro
del Colegio Profesional correspondiente.