APOSTILA DE DIREITO CIVIL -CONTRATOS EM ESPCIE

COMPRA E VENDA
COMPRA E VENDA (arts. 481 a 532 CC)
1-CONCEITO
Contrato de compra e venda aquele pelo qual um dos contratantes se obriga
a transferir o domnio de certa coisa, e o outro lhe pagar o preo. (art. 481 CC).
Inicialmente importante deixar uma coisa bem clara: o contrato de compra e
venda no transfere o domnio (ou seja, a propriedade). A propriedade
transferida pela tradio (em relao aos bens mveis) ou pelo registro do ttulo
aquisitivo no cartrio de Registro de Imveis (em relao aos bens imveis). O
contrato de compra e venda d aos contratantes to somente um direito
pessoal, gerando ao vendedor a obrigao de transferir o domnio. Caso o
vendedor no entregue a coisa vendida, o contrato ser resolvido nos termos
do inadimplemento das obrigaes de dar. Concluindo: no o contrato que
transfere a propriedade da coisa. A propriedade transferida pela tradio ou
registro. O contrato somente cria a obrigao de uma transferncia da coisa.
2- CARACTERSTICAS
O Contrato de Compra e Venda pode ser classificado com sendo:
- Bilateral ou sinalagmtico: cria obrigaes para ambos os contratantes, que
sero ao mesmo tempo credores e devedores, uns dos outros.
- Oneroso : ambas as partes auferem vantagens patrimoniais de suas
prestaes.
- Comutativo (regra) : objeto certo e seguro com equivalncia das prestaes e
contra-prestaes. Admite-se que seja Aleatrio:depende de um evento incerto.
- Consensual (regra) : forma-se apenas pelo mtuo consenso dos contraentes.
Informal, formal ou solene.Admite-se a forma solene em algumas situaes :
alm do consentimento, a lei exige uma forma especial para a sua
manifestao (ex: escritura pblica para a compra de bens imveis).
- Translativo do domnio : embora a propriedade s seja transferida com a
tradio ou com a transcrio (registro), serve como ttulo adquirendi, isto ,
serve como fato gerador da transmisso da propriedade; cria a obrigao para
a transferncia da coisa.
3- ELEMENTOS
So elementos dos contratos de compra e venda, alm dos comuns a todos os
atos jurdicos e a todos os contratos: a) coisa; b) preo e c) consentimento (res,
pretium et consensus). Vejamos cada um desses elementos.
A) COISA (res) OU OBJETO : o objeto da compra e venda, seja ela corprea
(mveis ou imveis) ou incorprea (direitos de inveno, de propriedade
literria, cientfica ou artstica). A coisa objeto da compra e venda:
- deve ser disponvel ou estar in commercium, uma vez que sua
inalienabilidade impossibilitaria a sua transmisso ao comprador, como nas
hipteses de bem de famlia, bem pblico, bem gravado com clusula de

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inalienabilidade, bem desapropriado, direitos de personalidade, compra e
venda de rgos e tecidos humanos, herana de pessoa viva, etc.
- pode se referir a coisa futura como ocorre nos contratos aleatrios (ex: frutos
de uma colheita esperada), embora deva ser individualizada no momento de
sua execuo (coisa determinada ou determinvel).
B) PREO (pretium) : a quantia que o comprador obrigado a pagar pela
coisa; o valor da compra e venda. A lei diz que deve ser pago 50% mais 1 em
dinheiro (art. 481 CC). Todavia, nada impede que o valor expresso em dinheiro
seja pago por coisas representativas de dinheiro (cheque, nota promissria,
duplicata, etc.). Se constituir numa coisa por outra, e o valor econmico
atribudo ao pagamento com objeto diverso de dinheiro, no haver compra e
venda, mas sim uma permuta (que tambm veremos logo adiante). O preo
deve ser certo, justo e fixado de comum acordo pelas partes. O preo vil ou
exorbitante tambm desnaturaliza o contrato de compra e venda. nulo o
contrato em que o preo pode ser fixado ao livre arbtrio de uma das partes
(art. 489 CC). Todavia, o preo pode ser fixado:
- no futuro, ao arbtrio de terceiro (art. 485 CC) que os contratantes designarem
no contrato ou prometerem designar. Neste caso, se o terceiro no aceitar a
incumbncia, o contrato ser considerado sem efeito (nulo), salvo se as partes
concordarem, no contrato, em designar outra pessoa;
- taxa de mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e lugar. No
sendo a venda crdito, o vendedor no obrigado a entregar a coisa antes
de receber o preo (art. 491 CC);
- em moeda estrangeira para os contratos internacionais, desde haja fixao de
data e bolsa para converso da moeda.
C) CONSENTIMENTO : o acordo de vontade entre os contratantes sobre a
coisa, o preo e as demais condies do negcio.
4- EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
A) Tradio: obrigao do vendedor de entregar a coisa com todos os seus
acessrios, transferindo ao adquirente a propriedade. Geralmente a tradio
efetiva ou real. Mas em certos casos pode ser simblica, como a entrega de
algo que represente a coisa (ex: as chaves do carro, chaves do imvel).
B) Garantia : o vendedor deve garantir a qualidade e o bom funcionamento da
coisa alienada (garantia contra vcios aparentes ou redibitrios) e assegurar ao
proprietrio a propriedade (garantia contra a evico). Os vcios aparentes
podero ser reclamados dentro do prazo decadencial de 30 (produtos no
durveis) ou 90 dias (produtos durveis), contados da entrega do produto. Se o
vcio for oculto o prazo computa-se no instante em que o defeito se evidenciar.
Caso o vendedor queira se eximir da garantia deve haver clasula expressa no
contrato, com assentimento especfico pelo comprador e cincia especfica dos
riscos que gravam a coisa.
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C) Riscos : relacionam-se com a responsabilidade, caso a coisa ou preo no
seja pago. Determina o art. 492 CC que at o momento da tradio os riscos
da coisa correm por conta do vendedor e os do preo por conta do comprador.
Assim, temos como regras: (res perit domino)
- risco da coisa : se o bem vier a se perder ou a se deteriorar, por caso fortuito
ou fora maior, at o momento da entrega (tradio), o vendedor sofrer as
conseqncias, devendo restituir o preo, se j o havia recebido; se o fato se
der aps a tradio, sem culpa do vendedor, este ter direito ao preo.
_ risco do preo: se o preo se perder ou se degradar antes da tradio, o
comprador sofrer o risco; se isso ocorrer aps o pagamento, o vendedor
arcar com o prejuzo.
Excees:
_ Se a coisa, para ser entregue, necessitar de ser contada, pesada, medida ou
assinalada, desde o momento em que tiver sido colocada disposio do
comprador, por sua conta correm os riscos.
_ Correm por conta do comprador os riscos das coisas que j tiverem sido
colocadas sua disposio no tempo, lugar e pelo modo ajustados, se o
comprador estiver em mora para as receber.
D) Despesas: aquilo que se gasta para a transferncia do bem. Temos como
regras em relao s despesas (art. 490 CC):
- da tradio so por conta do vendedor (ex: de carreto, frete,corretagem,
comisso, etc.).
-da escritura so por conta do comprador (alm dos impostos sobre
transmisso da propriedade, registro, etc.).
E) Certides Negativas de Impostos : a lei determina que em toda escritura da
transferncia de imveis sero transcritas as certides de se acharem eles
quites com a Fazenda Federal, Estadual e Municipal, de quaisquer impostos a
que possam estar sujeitos. Isto , quando se compra um imvel deve ser
apresentado, no momento do registro, uma certido de que aquele imvel est
quite de todo e qualquer imposto. Chamamos este documento de Certido
Negativa de Impostos. Por outro lado, existe a regra de que os nus dos
impostos sobre prdios se transmitem aos adquirentes, exceto se constarem
da escritura pblica as certides de recebimento, pelo fisco, dos impostos
devidos. Desta forma, o adquirente do imvel pode ser exonerado de exibir
certido negativa de dbito fiscal a que possa estar sujeito o bem adquirido, de
responsabilidade por dvida anterior do imvel por impostos.
5- LIMITAES DE VENDA
- a lei civil probe que os ascendentes vendam aos descendentes quaisquer
bens, sem que haja o consentimento dos outros descendentes e do cnjuge do
alienante, salvo se casado sob o regime de separao obrigatria de bens (art.
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496 e seu pargrafo nico do CC), sob pena de anulao do ato. Essa venda
poderia simular uma doao em prejuzo dos demais herdeiros. Um pai pode
vender um imvel para um de seus filhos?
Resposta: : Pode, mas com o consentimento de todos os outros filhos e
tambm da esposa do pai (que o alienante), sob pena de anulao posterior
da venda. Esta pessoa pode ser a me do comprador ou outra mulher (ex: o
pai se divorciou ou ficou vivo e se casou novamente). Como isso se d na
prtica? No dia marcado para se fazer a escritura, todos vo ao Cartrio. A
venda realizada pelo pai. Mas todos os demais assinam a escritura, dando o
seu ciente e anuncia com a venda.
- uma pessoa casada (exceto no regime de separao absoluta de bens) no
poder alienar ou gravar de nus (ex: hipotecar) os bens imveis do seu
domnio sem a autorizao do outro cnjuge (art. 1.647 CC).
- os consortes (marido e mulher) no podero, em regra, fazer contrato entre si,
pois a compra e venda entre marido e mulher est proibida,exceto quanto aos
bens excludos da comunho:na comunho universal ter-se- uma venda
fictcia, pois os bens do casal j so comuns e ningum pode comprar o que j
lhe pertence.
6- LIMITAO DA COMPRA
No podem ser comprados, ainda que em hasta pblica:
- pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados
sua guarda ou administrao. A lei receia que estas pessoas se faam
prevalecer de sua posio especial para lograrem vantagem em detrimento dos
titulares dos bens que guardam ou administram.
- pelos servidores pblicos, os bens da unio, dos Estados e dos Municpios,
que estiverem sob sua administrao direta ou indireta, aplicando-se a mesma
disposio aos juzes, arbitradores, ou peritos que, de qualquer modo, possam
influir no ato ou no preo da venda.
- pelos juzes, empregados da Fazenda, secretrios de tribunais, escrives e
outros oficiais da Justia, os bens ou direitos, sobre que se litigam em tribunal,
juzo, ou conselho, no lugar onde esses funcionrios servirem ou a que se
estender sua autoridade.
- pelos leiloeiros e seus prepostos quanto aos bens de cuja venda estejam
encarregados e corretores das Bolsas quanto aos bens a eles confiados.
- o proprietrio de coisa alugada, para vend-la dever dar conhecimento do
fato ao inquilino, que ter direito de preferncia para adquiri-la em igualdade de
condies com terceiros.
- o condmino, enquanto pender o estado de indiviso, no poder vender a
sua parte a estranho, se o outro condmino a quiser (art. 504, 1 parte do CC).
Trata-se tambm do direito de preferncia do condmino sobre a venda de
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bem indivisvel. O condmino a quem no se der conhecimento da venda,
poder, depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, no
prazo de seis meses. Vocs iro estudar em Direito das Coisas que o
condomnio pode ser classificado em: a) pro indiviso (quando o bem se
encontra no dividido entre os vrios proprietrios, de modo que cada um
apenas possui parte ou frao ideal) ou b) pro diviso (quando apesar de
possurem em condomnio, cada condmino j tem a sua parte delimitada e
determinada). Nesta ltima hiptese, cada condmino pode vender sua parte a
terceiro sem oferecer aos outros condminos. No caso do condomnio ser pro
indiviso, e o bem for indivisvel, cada condmino s pode vender sua parte a
estranhos se antes oferecer aos outros condminos (como dissemos, h o
direito de preferncia).
8- REGRAS ESPECIAIS
a) Compra e venda coletiva
b) compra e venda ad corpus e ad Mensuram
c) compra e venda mediante amostra, prottipo ou modelo.
9-CLUSULAS ESPECIAIS COMPRA E VENDA
Um contrato de compra e venda, desde de que os contraentes consintam, pode
vir acompanhado de clusulas especiais, que no retiram sua essncia, mas
alteram sua fisionomia. A doutrina costuma chamar estas clusulas especiais
de pactos adjetos compra e venda. Pacto = acordo; Adjeto, de adjetivo, de
qualidade ou acessrio do principal. So elas: a retrovenda; a venda a
contento; a preempo; a venda com reserva de domnio e a venda sobre
documentos. Vamos analis-los um a um:
1 Retrovenda (arts. 505 a 508 CC)
Retrovenda o direito que tem o vendedor de readquirir o imvel que vendeu,
dentro de certo prazo, restituindo ao comprador o preo recebido, mais as
despesas feitas pelo comprador, inclusive as que, durante o perodo de
resgate, se efetuaram com a autorizao escrita, ou para a realizao de
benfeitorias necessrias (art. 505 CC).
A retrovenda uma condio resolutiva. Eu vendo um imvel para voc.
Posteriormente voc deve revend-la para mim pelo preo de retrato. Na
prtica ela no usada. A propriedade resolvel se extinguir no instante em
que o alienante exercer seu direito de reaver o bem.
O prazo mximo decadencial de trs anos. Este prazo improrrogvel,
ininterrupto e insuscetvel de suspenso. No caso de no se estipular o prazo,
este ser considerado como sendo de trs anos. Na hiptese de se estipular

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prazo maior, este ser considerado no escrito e fica valendo os trs anos.
Vencido o prazo e no exercido o direito, a venda se torna irretratvel.
2 Venda a contento e Venda sujeita a prova (arts. 509 a 512 CC)
Venda a contento consiste na hiptese de venda feita sob condio
suspensiva. Neste caso, a venda no se aperfeioa enquanto o comprador no
se declara satisfeito. Exemplo: A vende para B uma certa quantidade de vinho,
entregando-a, sendo que a concluso do negcio fica na dependncia de B
manifestar sua aceitao, aps provar o produto. Enquanto o comprador no
manifestar sua vontade, suas obrigaes so de mero comodatrio. o que
ns costumamos dizer na prtica satisfao garantida... ou o seu dinheiro de
volta.
At esse ato a coisa pertence ao vendedor. Pode haver uma clusula de
manifestao tcita. Ex: se voc no se manifestar em 30 dias, estamos
entendendo que voc est satisfeito e no poder mais reclamar. No havendo
prazo estipulado para a manifestao do comprador, o vendedor ter direito de
intim-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faa em prazo
improrrogvel.
Ocorre a venda sujeita a prova quando o vendedor apresenta ao comprador
amostras que indiquem a qualidade do produto a ser vendido. Neste caso,
entende-se que o vendedor assegura ter a coisa vendida as qualidades por ele
apresentadas. Ex: voc prova um copo de vinho e o acha excelente. Compra
uma caixa deste produto. Mas as demais garrafas no so to boas quanto
quela que voc provou. Na hiptese da coisa no apresentar as qualidades
explicitadas pelo vendedor, ser ela enjeitada, aplicando-se as regras do vcio
redibitrio (art. 510 CC).
3 Preempo, preferncia ou prelao (arts. 513 a 520 CC)
O contrato de compra e venda pode conter a clusula segundo a qual o
comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa objeto do contrato (mvel
ou imvel), se caso o comprador for vend-la a terceiro ou d-la em
pagamento, para que o comprador use de seu direito de prelao na compra. O
preo ser "tanto por tanto", isto , o valor que seria pago pelo terceiro.
Cuidado para no confundir o direito de preempo (preferncia) com a
retrovenda. Nesta ltima a pessoa obrigada (num prazo de at trs anos)
revender a coisa para quem lhe vendeu inicialmente, sendo que o preo o
mesmo que ela pagou (mais despesas de transferncia). No direito de
preempo, quando eu for revender a coisa (se um dia eu for revend-la), devo
oferecer primeiro ao primeiro vendedor. E o preo ser o de mercado, ou seja,
o mesmo valor que o terceiro interessado pagaria se ele fosse comprar a coisa.
muito parecido. Mas existem diferenas.

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O direito intransmissvel, isto , no se pode ceder a terceiros e nem passar
aos seus herdeiros, sendo personalssimo (art. 520 CC). Prazo para o exerccio
da preempo:
a) se a coisa for mvel, no poder exceder 180 dias.
b) se for imvel, no poder exceder 02 anos.
Obs. no sendo fixado um prazo determinado, o direito de preempo
caducar em 03 dias se for mvel, ou 60 dias se for imvel.
Se o comprador alienar a coisa sem ter dado cincia ao vendedor do preo e
das vantagens que por ela lhe ofereceram, responder por perdas e danos.Se
o adquirente tambm estiver de m-f, responde solidariamente (art. 518 CC).
Como regra o direito de preferncia decorre do contrato. Mas em algumas
situaes a lei que o prev. Assim, tm direito de prelao (ou preferncia)
legal:
- o dono de bem desapropriado (trata-se do direito de retrocesso, previsto no
art. 519 CC) ou seja, se a coisa expropriada para fins de necessidade ou
utilidade pblica, ou interesse social, no tiver o destino para que se
desapropriou, ou no for utilizada em obras ou servios pblicos, caber ao
expropriando o direito de preferncia, pelo preoatual da coisa.
- o condmino de bem indivisvel um condmino s pode vender sua parte a
estranhos, se oferecer primeiro a outro condmino, nas mesmas condies. O
condmino preterido poder, depositando o peo, requerer para si a coisa
vendida a estranhos, se o fizer no prazo (decadencial) de 180 dias.
- o locatrio em relao ao bem locado o art. 27 da Lei 8.245/91 prev que o
locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de
condies com terceiros, nos casos de venda ou promessa de venda. O
locatrio dever exercer este direito no prazo (decadencial) de 30 dias. Se o
locador no respeitar o direito de preferncia, h duas opes para o locatrio
preterido: reclamar perdas e danos ou depositar o preo (e demais despesas
do ato de transferncia) e haver para si o imvel locado. Nesta ltima hiptese
deve requerer no prazo de 06 (seis) meses, a contar do registro do ato no
cartrio de imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo
menos 30 dias antes da alienao, junto matrcula do imvel.
4 Reserva de domnio (arts. 521 a 528 CC)
Ocorre a reserva de domnio quando se estipula em contrato de compra e
venda de coisa mvel infungvel (regra), que o vendedor reserve para si a
propriedade do bem, at o momento em que se realize o pagamento integral do
preo, quando o negcio ter eficcia plena. O vendedor transfere ao
comprador a posse da coisa, mas conserva a propriedade at o pagamento
(art. 521 CC).

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Exemplo: Eu vendo um carro para voc em dez prestaes; transfiro a posse
para voc. Mas a propriedade continua sendo minha. Quando voc pagar o
preo integralmente eu transfiro a propriedade para voc em definitivo.
um contrato formal, que deve ser feito sempre por escrito. Para valer contra
terceiros (erga omnes) deve ser registrado no Cartrio de Ttulos e
Documentos. A doutrina predominante considera-o como sendo uma venda sob
condio suspensiva, em que o evento futuro e incerto o pagamento integral
do preo; suspende-se a transmisso da propriedade at que se tenha o
implemento da condio, isto , o pagamento integral do preo ajustado.
Efetuado o pagamento, a transferncia do domnio opera-se automaticamente.
Se o comprador no pagar as prestaes no vencimento, poder o vendedor:
- pleitear a resciso do contrato, reintegrao de posse da coisa, devolvendo
as prestaes pagas (deduzidas as despesas);
- mover ao pleiteando a cobrana das prestaes vencidas e vincendas, pois
o atraso de uma prestao acarreta no vencimento antecipado das demais.
Observao o comprador somente poder dispor ou alienar esse bem se
houver a expressa autorizao do vendedor.
5 Venda sobre documentos (arts. 529 a 532 CC)
Esta prtica vem sendo usada em negcios de importao e exportao,
ligando-se tcnica de pagamento denominada crdito documentado (trust
receipt). Substitui-se a tradio da coisa, pela entrega de seu ttulo
representativo ou outros documentos exigidos no contrato. O pagamento, como
regra, dever ser efetuado na data e local da entrega dos documentos. Ocorre
tambm quando a comprovao da tradio do bem comprado a entrega do
documento. Ex: compra e venda de aes, ouro, etc. A comprovao da
transferncia de titularidade a entrega do certificado.

EXERCCIOS DE FIXAO
01 Sobre o contrato de compra e venda, marque a opo incorreta.
a) nulo quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do
preo.art. 459
b) quando o contrato de compra e venda for puro, considera-se obrigatrio e
perfeito, desde que as partes acordem no objeto e no preo.
c) lcito o contrato de compra e venda entre os cnjuges, com relao a bens
pertencentes comunho.
d) a clusula de reserva de domnio deve ser estipulada por escrito e depende
de registro para valer contra terceiros.
02 (OAB/SP 2.007) So pactos adjetos compra e venda com previso
legal, exceto:
a) a retrovenda.
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b) a preempo.
c) a venda a contento.
d) a venda com reserva de domnio.
e) o laudmio.
03. Na compra ao pescador do lano da rede, mesmo que nenhum peixe seja
colhido, o contrato vlido, pois o que se comprou foi uma esperana. Neste
caso, estamos diante do contrato de venda:
(A) a contento
(B) com pacto comissrio
(C) de coisa esperada
(D) de coisa futura
04. Com relao s clusulas especiais do contrato de compra e venda,
marque a incorreta:
a) Preempo o pacto em que o comprador da coisa fica com a obrigao de
oferece-la a quem lha vendeu para que este use do seu direito de prelao em
igualdade de condies, no caso de pretender vend-la ou d-la em
pagamento.
b) Pacto do melhor comprador aquele que determina o desfazimento da
compra e venda caso aparea, dentro do prazo mximo de um ano, um outro
comprador que oferea um preo melhor.
c) Retrovenda o pacto contratual onde o vendedor se reserva o direito de
reaver. em certo prazo, imvel alienado, restituindo ao comprador o preo,mais
as despesas por ele realizadas, incluindo todas aquelas despendidas em
benfeitorias.
d) Venda a contento a clusula que permite o desfazimento do contrato, se a
coisa no agradar o comprador.
05. So caractersticas da compra e venda, exceto:
a) A prestao das partes pode ser em espcie na parte minoritria do preo.
b) bilateral e onerosa.
c) Pode ser cumutativa ou aleatria.
d) Pode ser consensual ou solene.
06. O contrato de compra e venda:
a) sobre bem mvel, necessariamente.
b) sobre bem imvel, necessariamente.
c) tambm denominado de contrato de compromisso de compra e venda.
d) o contrato pelo qual o vendedor se obriga a transferir o domnio da coisa
ao comprador, aps este ter pago o preo.

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07. A venda sob condio resolutiva, que s se aperfeioa se, no prazo
estipulado o comprador pagar o preo, ou se, no prazo de dez dias seguintes
ao vencimento daquele prazo, o vendedor demandar o preo, contm a
clusula especial designada:
a) Preempo.
b) Pacto comissrio.
c) Reserva de domnio.
d) Retrovenda.
08- Sobre os efeitos do contrato estimatrio, marque a opo INCORRETA:
a) o consignante no perder o domnio ( a propriedade) da coisa consignada,
at que o consignatrio a negocie com terceiros.
b) o consignante no poder dispor da coisa antes de lhe ser restituda ou de
lhe ser comunicada a restituio.
c) a coisa consignada no poder ser objeto de penhora pelos credores do
consignatrio, enquanto no for pago integralmente o seu preo.
d) o consignatrio se libera de pagar o preo se a restituio da coisa
consignada se tornar impossvel, ainda que por fato a ele no imputvel.
09- Sobre a compra e venda, sabido que o objeto da compra e venda deve
ser lcito, possvel, determinado e/ou determinvel. Sendo assim, analise as
questes propostas:
a) a compra e venda da areia da praia impossvel, pois trata-se de um bem
fora do comrcio por sua natureza;
b) a compra e venda de bens pblicos de uso comum do povo impossvel,
pois trata-se de um bem fora do comrcio por determinao legal;
c) a compra e venda de bens gravados com clusula de inalienabilidade
recebido por doao ou testamento impossvel, pois trata-se de um bem fora
do comrcio por conveno das partes;
d) todas as alternativas anteriores esto corretas.
10- A venda a non domino a venda realizada por pessoa que no dona da
coisa. Em regra tal instituto nos leva anulabilidade do negcio jurdico,
exceto:
a) aquisio superveniente da coisa pelo vendedor;
b) quando a venda for feita a terceiro de boa-f, sendo impossvel que este
tivesse cincia de que o vendedor no era o dono da coisa.
c) alienao de coisa litigiosa, ocorrendo posteriormente a evico.
d) as alternativas a e b esto corretas.
11-So caractersticas do preo na compra e venda, exceto:
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a) pecuniaridade, o preo deve ser convertido em dinheiro;
b) seriedade, deve haver correspondncia econmica entre o preo e o objeto;
c) certeza, o preo deve ser certo, constando do ajuste, ainda que para fixao
posterior;
d) possvel a fixao unilateral do preo de venda.
12 Assinale a opo correta.
A) Na venda ad mensuram, se o comprador constatar que o imvel no
corresponde s dimenses da escritura pode exigir o complemento da rea por
meio da ao sumria, denominada ex Vendito.
B) Se os cmodos nada mais so do que proveitos ou melhoramentos do bem,
no compreendendo os frutos naturais por ele produzidos e as acesses
oriundas de fato do devedor, o comprador no pode ter direito aos frutos
pendentes.
C) A preempo o pacto adjeto compra e venda em que o comprador de
coisa mvel ou imvel fica com a obrigao de oferec-la a quem lha vendeu,
para que este use do seu direito de prelao em igualdade de condies, no
caso de pretender vend-la ou d-la em pagamento.
D) O pacto comissrio a clusula inserida na compra e venda pela qual os
contraentes anuem que a venda no se desfaa.
E) A reserva de domnio estipulada em contrato de compra e venda de coisa
mvel fungvel.
13 O bem imvel pertencente a menor sob tutela s pode ser vendido com
autorizao do juiz
A) e anuncia do Promotor da Infncia e da Juventude.
B) desde que se adquira outro de igual valor em seu nome.
C) quando houver manifesta vantagem e com autorizao judicial. Art. 1750CC
D) quando sua conservao no lhe convier.
14 No contrato de compra e venda a prazo, considerada nula a estipulao
no sentido de
A) fixar o preo de acordo com a cotao do bem em determinada bolsa, na
data do vencimento.
B) delegar a fixao do preo ao arbtrio de terceiro, reputando-se desfeito o
contrato no caso de este no aceitar a incumbncia.
C) reservar ao vendedor a prerrogativa de suspender a entrega da coisa, no
caso de o comprador tornar-se insolvente antes da tradio, a despeito do
prazo ajustado para pagamento.
D) reservar exclusivamente ao vendedor a prerrogativa de fixao do preo, na
data do vencimento.
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15 ''A'' se compromete a comprar de ''B'' a obra de arte ''X'', se ela for aceita
numa exposio internacional. Cuida-se de ato negocial, continente de
condio
A) suspensiva.
B) necessria.
C) puramente potestativa.
D) simplesmente potestativa.
16 A clusula inserida no contrato pela qual os contratantes anuem que a
venda se desfaa, caso o comprador deixe de cumprir suas obrigaes no
prazo estipulado, designa-se
A) retrovenda.
B) perempo.
C) reserva de domnio
D) pacto comissrio.
17- A compra e venda entre cnjuges :
a) vlida com relao a bens integrantes ou no da comunho.
b) nula com relao a quaisquer bens, porque implica alterao do regime de
bens entre cnjuges.
c) anulvel, com relao a bens excludos da comunho e nula em relao aos
que integram a comunho.
d) vlida com relao a bens excludos da comunho.
e) ineficaz enquanto no dissolvida a sociedade conjugal.
18- A quem cabem as despesas com a escritura de compra e venda de imvel
residencial?
a) necessariamente ao comprador.
b) necessariamente ao vendedor.
c) ao comprador, podendo haver disposio em contrrio.
d) ao vendedor, podendo haver disposio em contrrio.
19- A, consumidor, com a finalidade no revelada de transportar substncias
entorpecentes que provocam dependncia psquica e fsica, celebra com B,
fornecedor, contrato de compra e venda de material prprio para transporte de
objetos, sem anunciar ao vendedor o seu propsito, que somente vem a ser
descoberto por este aps a consumao do contrato. Ante essas
consideraes e o Cdigo Civil, assinale a alternativa correta:

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COMPRA E VENDA
a) H nulidade do negcio jurdico em razo de motivo ilcito, sendo a
invalidade decorrente do fato de o consumidor destinar o bem negociado
prtica de um delito.
b) A compra e venda considerada como negcio com objeto ilcito ante a
presuno de participao do vendedor no projeto criminoso.
c) No sendo comum( razo determinante assumida por ambas as partes) o
propsito de destinar o objeto adquirido para fins ilcitos ao tempo da
declarao da vontade, no resta afetada a validade do negcio.
d) O motivo passou categoria de causa, provocando a nulidade porque ilcito.
e) O negcio jurdico est viciado por falso motivo, determinante para a prtica
do ilcito.
20- Em tema de contrato de compra e venda, correto afirmar que:
A)o condmino de coisa indivisvel no pode alienar a sua parte indivisa a
estranho, se outro consorte a quiser tanto por tanto.
B)O vendedor, sem exceo, responde por todos os dbitos que gravem a
coisa at o momento da tradio.
C)Nas coisas vendidas conjuntamente, o vcio oculto de uma autoriza a
rejeio de todas.
D)A ao de preempo do condmino no est sujeita a prazo de caducidade.
21- Na venda de um imvel, foi estipulado o preo por medida de extenso, e
esta no corresponde s dimenses dadas. Com base no enunciado, considere
as assertivas propostas.
I-O comprador ter direito de exigir o complemento da rea.
II-No sendo possvel o complemento da rea, pode o comprador reclamar a
resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo.
III-Se, em vez de falta, houver excesso e o vendedor provar que tinha motivos
para ignorar a medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua
escolha, completar o valor correspondente ao preo ou devolver o excesso.
Quais so corretas?
a) apenas a I.
b) apenas a II
c) Apenas a III
d) Apenas I e II
e) I, II e III.
22Assinale as seguintes assertivas com V ou F:
Ina permuta, salvo disposio em sentido contrrio, ficaro as despesas
de registro e escritura a cargo do adquirente, e a cargo do alienante, as de
tradio;
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COMPRA E VENDA
IIna compra e venda no possvel que o preo seja fixado por taxa de
mercado ou de bolsa, pois este deve ser certo e determinado no momento da
avenca.
IIIA troca de bens de valores iguais entre ascendentes a descendentes,
sem o consentimento expresso dos demais, nula.
IVSe o contrato contm a clusula solve et repete no pode ser argida a
exceptio non adimpleti contractus.
VSe a dvida qurable no se aplica a regra dies interpellat pro
homine.
23- PAULLUS AUGUSTUS supe estar adquirindo um pedao de terra com
plena convico de que o mesmo, haja vista lhe assegurar o vendedor
ANGELLUS MIGUELLITUS, se encontra em notvel localizao. Contudo o
bem est em lugar de deplorvel acesso e inatingvel aproximao. Com
fundamento no texto proposto identifique e justifique: a) se houve ou no
defeito do negcio jurdico luz do comprador; b) Caso positivo pede-se o tipo
de vcio com base na boa doutrina e a justificativa conforme a narrativa.
24- Arnaldo casado com Lucrcia pelo regime de comunho parcial de bens e
possui um apartamento adquirido anteriormente ao casamento. Arnaldo deseja
vender esse apartamento. Nos termos do art. 1.647,I, do Cdigo Civil,
necessria a concordncia de Lucrcia? Por qu?
25- Joo da Silva vendeu uma casa residencial, localizada na Rua E, 15, do
Loteamento Simes, bairro Shangril, na cidade de Catimb/MG, registrado no
Cartrio nico de Registro de Imveis da cidade, sob a matrcula 12.345, Livro
2, fls 40, para Setembrino Duarte, solteiro, trabalhador autnomo, pelo preo
certo de R$30.000,00, a ser pago de forma parcelada, a saber: R$3.000,00 de
sinal e 9 parcelas iguais, mensais e sucessivas de R$3.000,00. Com o
pagamento do sinal, o comprador se imitiu na posse do imvel. Ante o
inadimplemento das 3 ltimas parcelas do preo, o vendedor ajuizou ao de
cobrana contra o comprador. O comprador, em contestao, alegou
basicamente a exceo do contrato mal cumprido, alegando que deixou de
pagar a integralidade do preo, pois o imvel apresentou rachaduras e
infiltraes que comprometiam a segurana do mesmo, razo pela qual foi
imperioso o gasto com reforma para restabelecer as condies de
habitabilidade do imvel. Em rplica, o vendedor informa que o gasto realizado
pelo comprador no foi em razo de benfeitorias necessrias e sim benfeitorias
teis, pois confrontando as descries do imvel pelo contrato de compra e
venda e pelo registro e a inspeo in locu do imvel, atestam que o comprador
fez um acrscimo no imvel, construindo um segundo andar, transformando a
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COMPRA E VENDA
casa em um sobrado. Com base na legislao e nos princpios gerais de direito
e princpios contratuais, informe quem tem razo na lide e por qu.
26- Quando da aquisio de uma mquina, ao ser recebida, constatou-se
existir um defeito oculto que reduzia sensivelmente a produo, diminuindo, em
conseqncia, seu valor. O vendedor conhecia o defeito e, sendo impossvel o
conserto, ofereceu ao comprador um abatimento no preo, em valor superior
diminuio da capacidade da mquina. Nesse caso, com fundamento no
Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC),
a)pode-se enjeitar a coisa viciada e recuperar o que foi pago, com perdas e
danos.
b)o adquirente obrigado a aceitar a oferta de abatimento, que cobre, em valor
superior, a menor capacidade da mquina.
c)pode-se enjeitar a coisa viciada e recuperar o que foi pago, mas no h
direito a perdas e danos.
d)se quiser, o comprador pode aceitar o oferecimento de abatimento no preo,
mas est impedido de enjeitar a coisa.
27- Nas obrigaes portveis de dar coisa certa, a morte do objeto da
prestao, aps o prazo de entrega, corre por conta do...
a)credor, independentemente de sua constituio formal em mora;
b)devedor, independentemente de sua constituio formal em mora;
c)credor, desde que tenha sido formalmente constitudo em mora;
d)devedor, desde que tenha sido formalmente constitudo em mora.
Gabarito das questes fechadas:
1C 2- E 3-D 4-C 5-A 6- D 7-B 8-D 9-D 10-A 11-D 12-C 13-C
14-D 15-A 16-D 17-D 18-C 19-C 20-A 21-E 26-A 27-B
17) Jos, casado pelo regime da separao absoluta de bens com Matilde,
resolveu vender a seu filho, Caio, um terreno de sua propriedade situado em
um loteamento no Morro do Imperador, na cidade de Juiz de Fora. Matilde e o
outro filho de Jos, Tcio, estavam viajando. Apressado para consumar logo a
venda, pois estava precisando do valor, Jos ento compareceu ao Cartrio de
Notas e providenciou a outorga da escritura de compra e venda para Caio,
acreditando que Matilde e Tcio estariam de acordo. A referida escritura foi
levada ao registro imobilirio. Ao tomarem conhecimento da venda poucos dias
depois, Matilde e Tcio sentiram-se prejudicados, pois o referido imvel
representava mais da metade do patrimnio de Jos e o valor cobrado pela
venda foi muito baixo. Ambos resolveram, por conseguinte, procurar um
advogado. No lugar deste, que medida voc lhes sugeriria tomar, por quem,
contra quem e em que prazo?

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COMPRA E VENDA
R: Tanto a Matilde quanto o Tcio podem pedir a anulao da venda realizada
entre Jos e seu filho Caio, embasados no art. 496 do Cdigo Civil que
expresso nesse sentido.
Cabe ressaltar que Matilde, embora casada em separao total de bens, no
se enquadra na exceo disposta no pargrafo nico do dispositivo acima.
Segundo o art. 179, quando a lei dispuser que determinado ato anulvel,
sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulao, ser este de dois anos, a
contar da data da concluso do ato. Isto , decai em dois anos o direito de
anular a compra e venda entre Caio e Jos.
Cabe ressaltar que no h importncia de que a venda dos bens de Jos a um
de seus filhos ultrapasse os cinqenta por cento, salvo se fosse necessrio
pedir a declarao de nulidade do negcio jurdico (art. 167, 1, do CC) por
simulao de uma doao feita por compra e venda em valor irrisrio. Neste
caso, a doao aos descendentes importa adiantamento de herana, no qual
vedado o adiantamento em mais da metade dos bens do ascendente (art. 544
c/c art. 2.005, CC), porm sem necessitar de autorizao do cnjuge ou outros
descendentes.
18) Leia e responda as questes abaixo:
Caio celebrou com Tcio um Compromisso de Compra e Venda por fora do
qual o primeiro comprometeu-se a vender e o segundo a comprar um
apartamento, mediante o pagamento em prestaes. O referido contrato,
inarrependvel, foi registrado no Cartrio de Registro de Imveis. Aps o
pagamento da integralidade das prestaes, Tcio solicitou a Caio que lhe
fosse outorgada a escritura de compra e venda definitiva do imvel, o que Caio,
injustificadamente, recusou-se a fazer. Posteriormente, Tcio apurou que Caio
havia se comprometido a vender o mesmo bem a Nvio, sendo certo que este
segundo compromisso no fora registrado. Pergunta-se:
18.1) Que medida Tcio poderia tomar e contra quem? Fundamente.
R:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular,
e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio do imvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o
disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz
a adjudicao do imvel.
Diante a recusa do vendedor da outorga da escritura de compra e venda
definitiva do imvel, Tcio poder requerer Adjudicao do Imvel mediante
juzo, conforme prev o art. 1.418 do CC. Por se tratar de ao com sentena
de natureza declaratria, a ao imprescritvel, conforme j se pronunciou o
STJ:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Escritura definitiva. Adjudicao.
Prescrio. No prescreve o direito de a promissria compradora obter a
escritura definitiva do imvel, direito que s se extingue frente ao de

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COMPRA E VENDA
outrem, amparado pelo usucapio. Recurso no conhecido (REsp
369206 MG).
18.2) Caso o compromisso de compra e venda celebrado entre Caio e Tcio
no tivesse sido levado ao registro imobilirio, que medida Tcio poderia tomar
se: a) o compromisso de compra e venda celebrado entre Caio e Nvio tivesse
sido registrado;
R: O contrato preliminar registrado em Cartrio de Registros de Imves
celebrado entre Caio e Nvio possui prevalncia ao compromisso anterior no
registrado. Tcio dificilmente poderia obter a propriedade do imvel.
No obstante, cabe a Tcio a reivindicar indenizao por perdas e danos contra
Tcio. A interpelao da ao prescreve em trs anos conforme prev o art.
206, 3 do Cdigo Civil.
b) Caio no tivesse se comprometido a vender o bem a Nvio posteriormente?
R: O Compromisso de Compra e Venda pode ser realizado por livre forma,
conforme art. 462 do Cdigo Civil, no necessitando assim de ser registrado
em Cartrio de Registro de Imveis. Deste modo, poder Tcio requerer
igualmente a adjudicao compulsria do imvel (art. 1.418, CC).
Vide: Smula 239 O direito adjudicao compulsria no se condiciona ao
registro do compromisso de compra e venda no cartrio de imveis.
19) Manoel firmou com Joaquim um Compromisso de Compra e Venda por
fora do qual o primeiro comprometeu-se a vender e o segundo a comprar um
lote de terreno, mediante o pagamento em prestaes. Apesar de
inarrependvel, o referido contrato, devido ao esquecimento de Joaquim, no foi
registrado no Cartrio Imobilirio. Aps o pagamento de metade das
prestaes, Joaquim tornou-se inadimplente, deixando de quitar as parcelas
vincendas. Preocupado com uma possvel insolvncia de Joaquim, Manoel
houve por bem firmar novo compromisso de compra e venda com Maria,
tambm irretratvel, o qual foi levado a registro por esta ltima. Pergunta-se:
19.1) Teria Manoel alguma medida a tomar contra Joaquim antes de firmar o
segundo compromisso de compra e venda com Maria? Fundamente.
R: Manoel, fundamentado no art. 475 do Cdigo Civil, poderia exigir o
cumprimento forado da obrigao de Joaquim de pagar ou resolver o contrato.
Segundo a lio de Incio Carvalho Neto, na Resoluo do Contrato as partes
so reciprocamente obrigadas, depois de resolvido o contrato, a restituir o que
houveram recebido e perdem o direito de s prestaes que ainda no tenham
sido efetuadas.
Caberia tambm Manoel em qualquer dos remdios por ele escolhido a
indenizao por perdas e danos sofridos em decorrncia do inadimplemento do
contrato e de sua eventual resoluo. Caberiam ainda mais juros e atualizao
monetria das parcelas vencidas no adimplidas, e pagamento dos honorrios
advocatcios.

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COMPRA E VENDA
19.2) Quem juridicamente tem direito a ficar com o imvel? Explique e
fundamente.
R: Por regra, o contrato preliminar registrado prevalece sobre o anterior sem
registro em Cartrio de Imveis, por fora do art. 1.225, VII, que o confere
status de direito real, segundo entendimento do STJ (REsp 941464 / SC ...quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido seleta
categoria de direito real pelo Cdigo Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII)...).
Direitos reais, que possuem carter erga omnes, possuem prevalncia sobre
direitos pessoais. Portanto, imvel dever ficar com Maria, que realizou o
registro do imvel antes.
20) Caio e Tcio celebraram um compromisso de permuta por instrumento
particular, por meio do qual o primeiro entregaria ao segundo seu automvel e
receberia em troca um apartamento quarto e sala situado em Juiz de Fora, de
valor compatvel com o do veculo. O automvel encontrava-se no Rio de
Janeiro, domiclio de Caio, razo pela qual Tcio solicitou que o bem lhe fosse
entregue em Juiz de Fora. Ficou ajustado que a escritura pblica seria firmada
to-logo Tcio recebesse o automvel. Ocorre que, ao passar pela Serra de
Petrpolis, o automvel, ento conduzido por motorista contratado por Caio, foi
subitamente fechado por outro automvel e roubado por um grupo de
assaltantes armados. Aps a notcia, Tcio houve por bem recusar-se a firmar a
escritura definitiva, apesar de o contrato de permuta nada estabelecer sobre a
possibilidade de arrependimento. Pegunta-se: qual a soluo jurdica cabvel e
em favor de quem?
R: Tcio pode se valer do instituto Exceo de Contrato No Cumprido,
regulado no cdigo civil pelos artigos n. 476 e 477, no qual ele pode se
recusar a sua prestao (a entrega do apartamento) se Caio no houvesse
como entregar a contraprestao (a entrega do automvel).
Se for do interesse de Tcio e Caio, poder ser acordado um novo objeto para a
permuta com o apartamento, havendo, portanto, uma Novao. Do contrrio se
resolver o contrato por fora do art. 235, tambm do cdigo civil, sem culpa do
devedor.
DAS CLUSULAS ESPECIAIS COMPRA E VENDA
21) Em que consiste e quais so os principais efeitos da retrovenda?
R:
22) Em que consiste e quais so os principais efeitos da venda e contento ou
sujeita a prova? H previso da referida espcie de venda no Cdigo de
Defesa do Consumidor?
R:

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COMPRA E VENDA
23) Em que consiste e quais so os principais efeitos da preempo ou
preferncia convencional? Qual a sua distino em relao s hipteses de
preferncia legal?
R:
24) Em que consiste e quais so os principais efeitos da venda com reserva de
domnio?
R:
25) Em que consiste e quais so os principais efeitos do contrato estimatrio?
R:
26) Quais so as principais diferenas entre compra e venda e permuta?
R:

Anotaes:

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