LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Al estudiar la propiedad horizontal, podemos comenzar definindola como una

propiedad especial constituida sobre edificios divididos en pisos o locales susceptibles
de aprovechamiento independiente y que atribuye al titular de cada uno de ellos un
derecho exclusivo sobre los mismos y un derecho de copropiedad sobre los elementos
comunes del inmueble.
En relacin con ella, el art. 396 del Cdigo Civil dispone que los diferentes pisos o
locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica
podrn ser objeto de propiedad separada, que llevar inherente un derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios
para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, el vuelo, cimentaciones y
cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de
carga y otros anlogos.
En cuanto a la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal, hay que sealar que
la jurisprudencia aplic inicialmente a estos casos las reglas de la copropiedad
ordinaria con la consecuencia de que cada propietario de un piso o local poda solicitar
la divisin de la cosa comn obligando a la venta del edificio para repartir el precio
entre los condueos.
Sin embargo, la regulacin definitiva del fenmeno se produjo por la Ley de Propiedad
Horizontal de 1960, que ha sido objeto de sucesivas reformas. De este modo, la
propiedad horizontal queda configurada como una comunidad especial con notables
diferencias frente a la comunidad ordinaria como la imposibilidad de los propietarios de
los pisos y locales de solicitar la divisin de la cosa comn.
La reforma de la LPH de 1999 determin su aplicacin a los complejos inmobiliarios
privados, la ley 8/2013 introdujo modificaciones en la misma relativas a aspectos como
el mbito de aplicacin o el rgimen de adopcin de los actos y acuerdos.
En cuanto al mbito de aplicacin, la ley se aplica

A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el

artculo 5.

A las comunidades que renan los requisitos establecidos en el artculo 396 del
Cdigo Civil y no hubiesen otorgado el ttulo constitutivo de la propiedad
horizontal.

Estas comunidades se regirn, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley
en lo relativo al rgimen jurdico de la propiedad, de sus partes privativas y
elementos comunes, as como en cuanto a los derechos y obligaciones
recprocas de los comuneros.

A los complejos inmobiliarios privados, en los trminos establecidos en esta

Ley.

A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de

acuerdo con lo dispuesto en el ttulo constitutivo, varios propietarios disponen,
en rgimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados

elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o

econmica.

A las entidades urbansticas de conservacin en los casos en que as lo

dispongan sus estatutos.

Por otro lado, la propiedad horizontal viene integrada por dos elementos como son una
propiedad privativa sobre los diferentes pisos o locales de un edificio y un derecho de
copropiedad sobre sus elementos comunes.
En cuanto a los elementos privativos, los arts. 3 a 5 de la Ley se refieren a los
siguientes:
Primero, el espacio del piso o local suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn del
edificio o a la va pblica.
Segundo, los elementos arquitectnicos e instalaciones de toda clase comprendidos
dentro del espacio delimitado y que sirvan exclusivamente al propietario.
Tercero, los elementos anejos expresamente sealados en el ttulo constitutivo aunque
se hallen fuera del espacio delimitado como garajes, buhardillas y otros anlogos.
En cuanto a los elementos comunes, el art. 396 del Cdigo Civil contiene una
extensa enumeracin ejemplificativa de los mismos entre los que podemos distinguir
elementos comunes por naturaleza y por destino.
En primer lugar, son elementos comunes por naturaleza aqullos que resultan
necesarios para el uso o aprovechamiento del inmueble como son las escaleras.
En segundo lugar, son elementos comunes por destino aqullos que, siendo
susceptibles de propiedad privada, no se recogen as en el ttulo constitutivo por lo que
estarn destinados al servicio comn.
Finalmente, hay que advertir que la reforma de Ley de Propiedad Horizontal de 1999
ha venido a extender su mbito de aplicacin para incluir los complejos inmobiliarios
privados siempre que renan determinados requisitos
CONSTITUCIN
En cuanto a la constitucin de la propiedad horizontal, distinguiremos entre el ttulo
constitutivo, los estatutos y los reglamentos de rgimen interior.
En cuanto al ttulo constitutivo, se trata del negocio dispositivo en virtud del cual se
somete un edificio al rgimen de propiedad horizontal.
En particular, el art. 5.1 dispone que el ttulo har constar la descripcin del inmueble
en su conjunto, los diferentes pisos y locales y sus anejos y la cuota de participacin
correspondiente a cada piso o local.
Por su parte, el apartado 2 dispone que el ttulo podr ser otorgado por el constructor
o propietario nico del edificio cuando vaya a ser vendido por pisos o por todos los
propietarios de los pisos o locales. Por otro lado, el ttulo podr otorgarse an antes de
estar concluido el edificio.
En cuanto a los estatutos de la propiedad horizontal, stos podrn adjuntarse en el
ttulo constitutivo u otorgarse mediante acto unilateral del propietario nico inicial o
acto colectivo del conjunto de los propietarios.

En particular, los estatutos podrn contener normas sobre el uso o destino del edificio,
sus pisos o locales, instalaciones y servicios; los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, la conservacin y reparaciones as como el rgimen de
administracin y gobierno .
Por otro lado, el art. 5.3 dispone que no perjudicarn a terceros si no ha sido inscrito
en el Registro de la Propiedad.
En cuanto los reglamentos de rgimen interior, se trata de instrumentos distintos de
los estatutos que tienen por objeto regular los detalles de la convivencia y la utilizacin
adecuada de los servicios y cosas comunes.
CONTENIDO
En cuanto al contenido de la propiedad horizontal, nos referimos a los derechos y
obligaciones de los copropietarios, la ejecucin de obras y las innovaciones y mejoras.
DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS
En cuanto a los derechos de los copropietarios, distinguiremos sus derechos de uso y
disfrute y sus derechos de enajenacin y gravamen.
En cuanto a los derechos de uso y disfrute, hay que sealar que cada propietario
extender su derecho sobre su parte privativa y sobre los elementos y servicios
comunes. No obstante, este derecho estar sujeto a algunas limitaciones:
En primer lugar el art. 7 dispone que el propietario de cada piso o local podr modificar
sus elementos arquitectnicos, instalaciones y servicios siempre que no altere o
menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general o estado exterior o
perjudique los derechos de otro propietario debiendo dar cuenta a quien represente a
la comunidad.
En cuanto a los derechos de disposicin y gravamen, el art. 3 dispone que cada
propietario enajenar, hipotecar y gravar el piso conjuntamente con sus elementos
comunes si bien la transmisin no podr afectar a las obligaciones derivadas del
rgimen de propiedad horizontal y no se podrn separar los elementos comunes.
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
En cuanto a las obligaciones de los propietarios, el art. 7 dispone que los propietarios y
ocupantes de los pisos o locales no podrn realizar actividades prohibidas en los
estatutos o que resulten daosas para la finca o contravengan la normativa sobre
actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas.
De este modo, en caso de infraccin de estas prohibiciones, el Presidente requerir al
responsable de tales actividades para que proceda a su inmediata cesacin bajo
apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes y, si el infractor persistiere
en su conducta, el Presidente, previa autorizacin de la Junta de Propietarios, podr
entablar la accin de cesacin.
En relacin con esta accin, el art. 249 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que
se decidirn en juicio ordinario las demandas relativas a las acciones que la Ley de
Propiedad Horizontal otorgue a las Juntas de Propietarios y a estos ltimos salvo que

versen nicamente sobre reclamaciones de cantidad en cuyo caso se tramitarn por el

procedimiento que corresponda segn su cuanta.
Por otro lado, el art. 9 dispone que propietarios tendrn tambin las siguientes
obligaciones:
Primero, respetar las instalaciones generales y hacer un uso adecuado de los
elementos comunes evitando que se causen daos o desperfectos.
Segundo, mantener en buen estado de conservacin los pisos, locales e instalaciones
privativas de modo que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios,
resarciendo los daos que se ocasionen por el propio descuido o el de las personas de
quienes el propietario deba responder.
Tercero, Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del
inmueble y permitir en l las servidumbres imprescindibles requeridas para la
realizacin de obras, actuaciones o la creacin de servicios comunes llevadas a cabo
o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la
comunidad le resarza de los daos y perjuicios ocasionados.
Cuarto, permitir la entrada en pisos o locales a los efectos prevenidos en los apartados
anteriores.
Quinto, contribuir segn las cuotas de participacin a los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades que no
sean susceptibles de individualizacin. No obstante, los estatutos podrn eximir a
determinados propietarios del pago de aquellos servicios que no utilicen. Del mismo
modo, los propietarios debern contribuir en la misma medida a un fondo de reserva
que no podr ser inferior al 5% del ltimo presupuesto ordinario.
Sptimo, actuar con la diligencia debida en el uso del inmueble y en las relaciones con
los dems propietarios respondiendo de las infracciones y los daos causados.
Por ltimo, comunicar al Secretario el domicilio en Espaa a efectos de notificaciones,
citaciones o requerimientos as como los cambios de titularidad de la vivienda o local.
En cuanto a la reclamacin de deudas de comunidad, el art. 21 dispone que el
Presidente, previa autorizacin de la Junta de Propietarios, podr exigir a los
propietarios de pisos o locales las cantidades adeudadas en concepto de contribucin
a los gastos generales o al fondo de reserva a travs del procedimiento monitorio.
En particular, el art. 9 dispone que El adquirente de una vivienda o local en rgimen de
propiedad horizontal, incluso con ttulo inscrito en el Registro de la Propiedad,
responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el lmite de los que resulten imputables a la parte vencida de
la anualidad en la cual tenga lugar la adquisicin y a los tres aos naturales anteriores.
El piso o local estar legalmente afecto al cumplimiento de esta obligacin.
Los crditos a favor de la comunidad derivados de la obligacin de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la
parte vencida de la anualidad en curso y los tres aos anteriores tienen la condicin de
preferentes a efectos del artculo 1.923 del Cdigo Civil y preceden, para su
satisfaccin, a los citados en los nmeros 3., 4. y 5. de dicho precepto, sin perjuicio
de la preferencia establecida a favor de los crditos salariales en la LET
En el instrumento pblico mediante el que se transmita, por cualquier ttulo, la vivienda
o local el transmitente, deber declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos

generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente

deber aportar en este momento certificacin sobre el estado de deudas con la
comunidad coincidente con su declaracin, La certificacin ser emitida en el plazo
mximo de siete das naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de
secretario

EJECUCIN DE OBRAS
En cuanto a la ejecucin de obras, el art. 10 dispone que Tendrn carcter obligatorio
y no requerirn de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no
modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las
Administraciones Pblicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes
actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y
cumplimiento del deber de conservacin del inmueble y de sus servicios e
instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los
requisitos bsicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, as como las
condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposicin, por parte de la
Administracin, del deber legal de conservacin.
Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes
razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a
instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten
servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta aos, con el
objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes,
as como la instalacin de rampas, ascensores u otros dispositivos mecnicos y
electrnicos que favorezcan la orientacin o su comunicacin con el exterior, siempre
que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las
subvenciones o ayudas pblicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de
gastos comunes. No eliminar el carcter obligatorio de estas obras el hecho de que el
resto de su coste, ms all de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las
hayan requerido.
La ocupacin de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado
durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
La construccin de nuevas plantas y cualquier otra alteracin de la estructura o
fbrica del edificio o de las cosas comunes, as como la constitucin de un complejo
inmobiliario, tal y como prev el artculo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo,
aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten
preceptivos a consecuencia de la inclusin del inmueble en un mbito de actuacin de
rehabilitacin o de regeneracin y renovacin urbana.
Los actos de divisin material de pisos o locales y sus anejos para formar otros ms
reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregacin de otros
colindantes del mismo edificio, o su disminucin por segregacin de alguna parte,
realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones
sean posibles a consecuencia de la inclusin del inmueble en un mbito de actuacin
de rehabilitacin o de regeneracin y renovacin urbanas.

Las obras sern costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o

agrupacin de comunidades, limitndose el acuerdo de la Junta a la distribucin de la
derrama pertinente y a la determinacin de los trminos de su abono. Los propietarios
que se opongan o demoren injustificadamente la ejecucin de las rdenes dictadas por
la autoridad competente respondern individualmente de las sanciones que puedan
imponerse en va administrativa. Los pisos o locales quedarn afectos al pago de los
gastos derivados de la realizacin de dichas obras o actuaciones en los mismos
trminos y condiciones que los establecidos en el artculo 9 para los gastos generales.

ORGANIZACIN
En cuanto a la organizacin de la propiedad horizontal, la ley contempla un rgimen
ordinario y un rgimen especial segn el nmero de propietarios sea o no superior a
cuatro
En cuanto al rgimen ordinario, la organizacin de la comunidad constar del
Presidente y Junta de Propietarios si bien tambin podrn existir los Vicepresidentes,
el Secretario y el Administrador sin perjuicio de que los estatutos o el acuerdo
mayoritario de los propietarios puedan establecerse otros rganos de gobierno que no
podrn menoscabar las funciones y responsabilidades que la ley atribuye a los
anteriores.
En cuanto al rgimen especial, la organizacin de la comunidad podr acogerse al
rgimen de administracin de la comunidad ordinaria. En este sentido, el art. 398 del
Cdigo Civil fija las siguientes reglas:
Para la administracin y mejor disfrute de la cosa comn sern obligatorios los
acuerdos de la mayora de los partcipes.
No habr mayora sino cuando el acuerdo est tomado por los partcipes que
representen la mayor cantidad de intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayora o el acuerdo de sta fuere gravemente perjudicial a los
interesados en la cosa comn, el Juez proveer a instancia de parte lo que
corresponda, incluso nombrar un Administrador.
En cuanto al nombramiento de los cargos, el art. 13 dispone que ste se efectuara
por un ao salvo disposicin en contrario de los estatutos. No obstante, los designados
podrn ser removidos antes de la expiracin del mandato por acuerdo de la Junta.
LA JUNTA DE PROPIETARIOS
En cuanto a la Junta de Propietarios, sta constituye el rgano supremo de la
comunidad y agrupa a todos los propietarios.
En cuanto a sus funciones, el art. 14 le atribuye las siguientes:
Primero, nombrar y remover a los cargos unipersonales.
Segundo, aprobar o reformar los estatutos y los reglamentos de rgimen interior.
Tercero, aprobar los presupuestos y las cuentas de la comunidad.
Cuarto, aprobar la ejecucin de obras de reparacin sean ordinarias o extraordinarias.

Quinto, ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador para la
conservacin de la finca.
Por ltimo, conocer y decidir en los dems asuntos de inters general.
En cuanto a la convocatoria de las sesiones, el art. 16 establece las siguientes
reglas:
En primer lugar, la Junta se reunir con una periodicidad mnima anual para aprobar
los presupuestos y cuentas de la comunidad as como en las dems ocasiones en que
el Presidente lo considere conveniente o lo solicite la cuarta parte de los propietarios o
un nmero de stos que represente, al menos, el 25% de las cuotas de participacin.
En segundo lugar, la convocatoria ser efectuada por el Presidente y, en su defecto,
por los promotores de la reunin haciendo constar los asuntos a tratar as como el
lugar, fecha y hora en que se celebrar en primera o segunda convocatoria.
En tercer lugar, la convocatoria incluir una relacin de los propietarios que no estn al
corriente del pago de las deudas vencidas advirtiendo de la privacin del derecho de
voto si al tiempo de iniciarse la Junta no hubiesen satisfecho dichas deudas o las
hubieren consignado judicial o notarialmente o las hubieren impugnado judicialmente.
En cuanto a la celebracin de las sesiones, el art. 16 dispone lo siguiente:
En primer lugar, si no concurriesen en primera convocatoria la mayora de los
propietarios que representen la mayora de las cuotas de participacin, se proceder a
una segunda convocatoria sin sujecin a qurum que podr celebrarse en el mismo
da y media hora despus de la primera convocatoria.
En segundo lugar, si tampoco pudiese celebrarse la sesin en segunda convocatoria,
la Junta se convocar nuevamente dentro de los ocho das naturales y las citaciones
se cursarn con una antelacin mnima de tres das.
Por ltimo, la Junta podr reunirse vlidamente incluso sin la convocatoria del
Presidente, si concurrieran todos los propietarios y as lo decidieran.
En cuanto a la asistencia a la Junta, el art. 15 establece las siguientes normas:
En primer lugar, slo los propietarios sern miembros de la Junta si bien la asistencia
podr ser personal o por representacin legal o voluntaria bastando para acreditar esta
ltima un escrito firmado por el propietario.
En segundo lugar, si algn piso o local perteneciere pro indiviso a varios propietarios,
stos nombrarn un representante para asistir y votar en la Junta.
En tercer lugar, si algn piso o local se hallare en rgimen de usufructo, la condicin
de miembro de la Junta corresponder al nudo propietario.
En cuanto a la adopcin de acuerdos, el art. 17 establece el siguiente rgimen de
mayoras:
En primer lugar, se exigir unanimidad de los propietarios para los acuerdos que
impliquen aprobacin o modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos.
En segundo lugar, se exigir el voto favorable de las tres quintas partes de los
propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin para
los acuerdos que, aun cuando supongan alteracin del ttulo constitutivo o de los
estatutos, vengan a establecer o suprimir los servicios de ascensor, conserjera,
vigilancia u otros servicios comunes de inters general as como para arrendar
elementos comunes que no tengan asignado un uso especfico. En particular, tambin
se requerir en este caso el consentimiento del propietario directamente afectado.
En tercer lugar, se exigir el voto favorable de la mayora de los propietarios que
representen la mayora de las cuotas de participacin para los acuerdos que, an

cuando supongan alteracin del ttulo constitutivo o de los estatutos se refieran a la

ejecucin de obras o establecimiento de servicios comunes que tengan por finalidad la
supresin de barreras arquitectnicas.
En cuarto lugar se exigir el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participacin, se adopten vlidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservacin,
habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de
instalacin exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comun
En quinto lugar, se exigir el voto favorable de un tercio de los propietarios que
representen un tercio de las cuotas de participacin para los acuerdos que se refieran
a la instalacin de infraestructuras de acceso a nuevos suministros energticos o
sistemas de telecomunicacin o para instalar sistemas de aprovechamiento de la
energa solar.
Por ltimo, se exigir el voto favorable de la mayora de los propietarios que
representen a la mayora de las cuotas de participacin para los dems acuerdos. Sin
embargo, los acuerdos adoptados en segunda convocatoria sern vlidos cuando
fueren adoptados por la mayora de los asistentes siempre que esta represente ms
de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
OTROS RGANOS DE GOBIERNO
En cuanto a los otros rganos de gobierno, nos referiremos al Presidente,
Vicepresidentes, Secretario y Administrador.
En cuanto al Presidente, ste ser designado mediante eleccin o, en su defecto,
mediante turno rotatorio o sorteo o por el Juez cuando fuera imposible su designacin
por la Junta.
Por otro lado, sus funciones incluirn representar a la comunidad y convocar y presidir
la Junta de Propietarios.
En cuanto al Vicepresidente, ste podr ser designado por el sistema anterior. Por
otro lado, sus funciones incluirn asistir a ste en los trminos que establezca la Junta
y sustituirlo en caso de ausencia, vacante o imposibilidad para ejercer sus funciones.
En cuanto al Secretario, ste ser designado por la Junta de Propietarios si bien el
cargo podr ser desempeado por el Presidente o el Administrador. Por otro lado, sus
funciones incluirn la redaccin y autorizacin de actas y la custodia de documentos
de la comunidad.
En cuanto al Administrador, el art. 20 le atribuye, entre otras, las siguientes
funciones:
Primero, velar por el buen rgimen de la casa haciendo las oportunas advertencias a
los propietarios.
Segundo, preparar y someter a la Junta el plan de gastos e ingresos previsibles.
Tercero, acordar las reparaciones y medidas urgentes, informando de ellas al
Presidente o, en su caso, a los propietarios.