InformeInmobiliario ESPANOL

El mercado inmobiliario
en perspectiva
2015
Descubre lo que puedes lograr
El mercado inmobiliario
en perspectiva
Introduccin
Situacin actual
Mercado de Viviendas
Anlisis FODA
Perspectivas
2015
Introduccin
El sector inmobiliario atraves por una etapa de desaceleracin durante el 2014, luego de cuatro aos en
que el crdito hipotecario creci a tasas por encima del 20%. Este comportamiento estuvo explicado por el
menor ritmo de expansin de la economa, por mayores restricciones para acceder al nanciamiento hipotecario y por la tendencia ascendente en la cotizacin del dlar, lo que encareci los precios en trminos de soles.
La economa peruana creci 2.4% en el 2014, su menor ritmo de expansin desde el 2009, debido a la cada
de la inversin privada y a un importante decrecimiento de los sectores primarios afectados por factores de
oferta. La evolucin negativa de la inversin privada -en particular de la inversin minera como consecuencia
del retroceso en el precio de los minerales- tuvo incidencia en un menor ritmo de generacin de empleo, lo
que inuy en la conanza de los consumidores.
De otro lado, se observ un menor dinamismo en el nanciamiento inmobiliario como resultado de las medidas preventivas implementadas desde el 2013 por la SBS y el BCRP con el n de limitar el crecimiento del
crdito hipotecario. Asimismo, el incremento de la morosidad en el segmento de trabajadores independientes
-concentrados bsicamente en el nivel socioeconmico C- origin que las entidades nancieras aplicarn
polticas crediticias ms estrictas, tomando en cuenta que el ratio de morosidad del crdito hipotecario pas
de 1.03% en diciembre del 2013 a 1.43% en diciembre del 2014.
Cabe anotar que si bien la actividad edicadora mostr un incremento respecto al 2013, en especial durante
la primera mitad del 2014, las ventas de viviendas terminadas mostraron su mayor cada desde el 2006. As,
si bien la oferta comercializable de viviendas nuevas borde las 45 mil unidades -nivel similar al 2013- las
ventas de viviendas nuevas alcanzaron 17 mil unidades, comparado con las 21 mil en promedio registradas
entre el 2011 y 2013, segn cifras de CAPECO.
Para el 2015 prevemos un menor ritmo de la actividad edicadora como consecuencia del stock de cerca de
8 mil viviendas pendientes de venta al cierre del 2014. No obstante, las ventas de viviendas nuevas registraran un nivel similar al registrado en el 2014, pues se prev una gradual aceleracin de la economa a partir
del segundo semestre del 2015. Las ventas se concentraran principalmente en aquellas con valores de entre
US$80 mil y US$120 mil, dirigidas al nivel socioeconmico B, el cual ha sido el menos afectado por la desaceleracin econmica y conformado mayoritariamente por trabajadores dependientes que cuentan con mayor
acceso al sistema nanciero.
A mediano plazo el potencial del sector inmobiliario contina siendo interesante en la medida que la economa peruana se aproxime nuevamente a tasas de expansin de 5%, su tasa de crecimiento potencial. Ello se
reeja en el importante dcit de viviendas a nivel nacional -estimado en 1.86 millones de unidades- y a la
baja penetracin de los crditos hipotecarios -medido por el ratio crdito hipotecario / PBI-. De otro lado, si
bien el precio de las viviendas ha mostrado una signicativa alza en los ltimos aos -lo que ha permitido ir
cerrando la brecha respecto del promedio de Amrica Latina-, los indicadores del mercado inmobiliario
muestran que, en promedio, las viviendas se encuentran en un rango de precios normales, lo que denota un
potencial de incremento en los prximos aos a un ritmo menor al de aos anteriores.
03
Situacin
actual
Durante el 2014 el sector inmobiliario registr una
importante desaceleracin. Esta situacin se vi reejada en un signicativo descenso en la venta de viviendas
nuevas, pasando de vender 22 mil unidades en el 2013
a cerca de 17 mil unidades en el 2014, segn cifras de
la Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO). Los
factores que incidieron en este resultado fueron: i)
condiciones ms estrictas para la obtencin de crditos
hipotecarios, lo cual deriv en un crecimiento del crdito hipotecario de 15% al nalizar el ao -20% en el ao
2013-; ii) la cada de la inversin privada cay 1.6% en
el 2014- en lnea con el descenso en el ndice de
conanza empresarial afectando la creacin de
empleo formal-; y iii) el incremento del tipo de cambio
sol/dlar desde mediados del 2013, que inuy en la
decisin de compra de nuevas viviendas.
05
Situacin actual
Cabe mencionar que el Banco Central de Reserva del

Per (BCRP) y la Superintendencia de Banca y Seguros
(SBS) establecieron diversas medidas para reducir la
demanda de nuevos crditos hipotecarios en dlares
desdolarizacin- para as reducir el riesgo cambiario.
Este comportamiento se acentu durante el 2014
debido al endurecimiento de las condiciones crediticias
en el sistema nanciero para los trabajadores independientes debido al aumento de la morosidad as como a
Oferta comercializable total

(en miles de unidades)
50
45
40
la signicativa desaceleracin de la economa que
35
inuy en la expectativa de los consumidores, poster-
30
gando en algunos casos sus decisiones de compra.
25
20
18
28
20
22
22
29
18
14
14
22
15
As, segn el XIX Estudio de Mercado de Edicaciones
10
Urbanas de Lima y Callao realizado por CAPECO, a julio
del 2014 la actividad edicadora en Lima Metropolita-
13
11
En detalle, el incremento de la actividad edicadora a

julio del 2014 estuvo explicada por una mayor rea
construida en edicaciones destinadas a ocinas
17
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
na y el Callao ascendi a 6975,389 metros cuadrados

(m2), superior en 14.2% a lo registrado a julio del 2013.
21
15
13
Viviendas Vendidas
Fuente: CAPECO
Oferta de Viviendas
Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank
Crdito Hipotecario / Morosidad

Morosidad ME
Morosidad MN
Morosidad Sistema
1.8
(+72.3%), a locales comerciales (+24.5%), a la edica1.6
restaurantes, etc.- (+12.6%) y de viviendas (+4.2%). En
1.4
este periodo, el rea edicada de ocinas registr un
1.2
mximo histrico debido al desarrollo de un importante
1.0
nmero de proyectos de este tipo respecto de aos
0.8
Fuente: SBS
06
FEB. 15
DIC. 14
OCT. 14
AGO. 14
JUN. 14
ABR. 14
FEB. 14
DIC. 13
OCT. 13
AGO. 13
JUN. 13
0.6
FEB. 13
anteriores.
ABR. 13
cin de otros destinos -como hoteles, colegios, cines,
Situacin actual
En particular, del total de la actividad edicadora, el

segmento de viviendas concentr la mayor rea
edicada (67.9% del total), seguido de ocinas (15.6%),
otros destinos (13.2%) y locales comerciales (2.1%).
En el segmento de viviendas destac el menor nmero

de unidades vendidas, dado que a julio del 2014 se
Precio de venta promedio en Lima

(US$ por m2)
1,474
registr una cada en ventas de 24% respecto a julio del

1,221
2013, resultado que no se mostraba desde el ao 2006

966
cuando se registr una cada de 26%. En contraste, el

nmero de viviendas disponibles para la venta se incre-
1,502
1,008
814
741
529
ment en 44% respecto a julio del 2013, resultado que

solo es superado por el incremento de 54% registrado
disponibles para la venta, stock equivalente a siete
Fuente: CAPECO
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
TINSA, a diciembre de 2014, existan 8,573 viviendas
2007
en el ao 2010. Cabe anotar que segn datos de
meses de venta considerando el ritmo de colocaciones

del cuarto trimestre del 2014.
La tendencia ascendente en el precio de los terrenos

-debido a la escasez de terrenos con servicios bsicos

Metropolitana
(US$ por m2)
2,500
instalados y ttulos de propiedad-, sumado a la an

2,000
que el precio promedio por metro cuadrado (m2) de
1,500
departamentos en Lima haya continuado con su
1,000
tendencia alcista -aunque a un menor ritmo respecto
500
Miraores
San Isidro
Surco, San Borja
Fuente: CAPECO
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
0
2000
2014, superior solo en 2% respecto a julio del 2013.
1998
de aos anteriores-, alcanzando US$1,502 a julio del
1999
importante demanda por vivienda, explic el hecho
J. Mara, Lince, Magdalena, P. Libre, S. Miguel

Lima, Brea, La Victoria, Rimac, S. Luis
Promedio
07
Precio de viviendas
en Amrica Latina
(US$ por m2)
Brasil
US$ 3,751
Argentina
US$ 2,813
Chile
US$ 2,749
Mxico
US$ 2,635
Uruguay
US$ 2,562
Colombia
US$ 2,379
Per
US$ 2,074
Panam
US$ 2,001
Costa Rica
US$ 1,342
A ello se suma el an relativamente bajo valor de los
Nicaragua
US$ 1,342
Guide en zonas residenciales de las capitales de
terrenos en Lima respecto a otras capitales de Amrica Latina. As, segn un estudio de Global Property
cada pas-, el Per tiene uno de los menores precios
por m2 construido respecto a otros pases en la regin.
Ecuador
US$ 1,278
El Salvador
US$ 1,193
As, el precio en el Per (US$ 2,074) es menor comparado con Brasil (US$ 3,751), Argentina (US$ 2,813),
Chile (US$2,749), Mxico (US$2,635), Uruguay
(US$2,562) y Colombia (US$2,379). En lnea con lo
antes mencionado, el ratio Precio de Venta/Ingreso
por Alquiler Anual (PER por sus siglas en ingls), calcu-
(*) Zonas residenciales de capitales.

Fuente: Global Property Guide.
Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank.
lado por el Banco Central de Reserva del Per (BCRP),

registr un valor de 16.2 al cuarto trimestre del 2014.
Situacin actual
PER: Precio de Venta / Alquiler Anual

(Nmero de aos para recuperar la inversin)
16.1 16.6 16.5
15.7
15.7
16.2
15.6
15.5
Fuente: BCRP
4T-14
3T-14
2T-14
1T-14
4T-13
3T-13
2T-13
15.3
4T-12
3T-12
2T-12
1T-12
15.3
En cuanto a los costos de edicacin, los precios de

materiales de construccin tuvieron un ligero incremento, aumentando 0.74% entre julio del 2013 y 2014,
segn el INEI. A nivel desagregado resalt el incremento
de tubos y accesorios de plsticos y agregados como
arena gruesa y piedra chancada-, que contrast con la
disminucin en el precio de los ladrillos y suministros
elctricos ante una cada en la venta de viviendas-.
16.4
15.9
1T-13
Esto signica que, en promedio, un inversionista se

demorara 16 aos en recuperar su inversin considerando los ingresos por alquiler. Este ratio se encuentra
dentro de un rango de precios normal, pues se considera que un inmueble est sobrevalorado cuando el ratio
excede a 25. Sin embargo, en algunas zonas de Lima
este indicador ya se aproxima a 20.
Crditos Hipotecarios - Sistema Financiero

(en millones de soles y var. %)
40,000
15%
35,000
21%
30,000
23%
25,000
25%
20,000
15,000
40%
9%
22%
10,000
Fuente: SBS
2014
2013
2012
2011
2010
2009
5,000
2008
Respecto a los crditos hipotecarios en el sistema nanciero, stos sumaron S/.34,343 millones (US$11,501
millones) a diciembre del 2014, mayor en cerca de 15%
respecto al mismo mes del 2013, segn cifras de la
Superintendencia de Banca y Seguros . En particular, el
sistema bancario provee del 96% del monto total de
crditos hipotecarios. Cabe resaltar la continua reduccin de la dolarizacin de los crditos hipotecarios,
habiendo pasado de 96% en el 2005 a 34% en el 2014.
Esto se explica por medidas implementadas por la SBS
durante el 2013, incrementando la cuota inicial para
acceder a un crdito hipotecario en dlares, desincentivando los crditos hipotecarios mayores a veinte
Precio de Venta / Ingreso por alquiler anual (PER)

Sector
4T-12
4T-13
4T-14
Sector
4T-12
4T-13
4T-14
Jess Mara
14.9
16.2
15.0
Pueblo Libre
16.0
16.1
16.3
La Molina
11.6
16.4
16.4
San Borja
18.2
16.7
19.1
Lince
16.4
15.5
14.9
San Isidro
18.4
17.7
17.8
Magdalena
16.0
15.0
15.1
San Miguel
15.6
15.0
15.4
Miraores
15.0
15.9
15.5
Surco
15.0
16.6
17.1
Promedio
2012
15.7
2013
16.1
2014
16.2
Fuente: BCRP
09
Situacin actual
aos y los destinados a segunda vivienda. A ello se
crediticio. Cabe mencionar que el nmero de personas
suma la poltica de encajes adoptada por el BCRP,
que cuentan con un crdito hipotecario an es bajo
reduciendo los encajes en soles desde junio del 2013-
-224 mil a diciembre del 2014- en comparacin las
y encareciendo los encajes en dlares desde febrero
personas que podran contar con uno, tomando en
del 2013-, con la nalidad de alentar la toma de crdi-
cuenta que el dcit habitacional en el pas es de
tos en moneda local para as reducir el riesgo cambiario
alrededor de 1.86 millones de viviendas.
Crdito Hipotecario MN
(Millones de S/.)
24,000
22,000
20,000
18,000
16,000
14,000
12,000
Fuente: SBS
FEB. 15
DIC. 14
OCT. 14
AGO. 14
JUN. 14
ABR. 14
FEB. 14
DIC. 13
OCT. 13
AGO. 13
JUN. 13
ABR. 13
FEB. 13
10,000
Crdito Hipotecario ME
(Millones de US$)
4,400
4,300
4,200
4,100
4,000
3,900
3,800
3,700
Fuente: SBS
10
FEB. 15
DIC. 14
OCT. 14
AGO. 14
JUN. 14
ABR. 14
FEB. 14
DIC. 13
OCT. 13
AGO. 13
JUN. 13
ABR. 13
FEB. 13
3,600
Mercado
de viviendas
A julio del 2014 la actividad edicadora de viviendas en
Lima Metropolitana y el Callao lleg a 4,735,363 m2
registrando un incremento de 4.2% respecto a julio del
2013, segn el estudio de CAPECO. Es importante
mencionar que el rea edicada de viviendas est
compuesta por el rea de viviendas en oferta, el rea
de viviendas vendidas y el rea de viviendas para uso
particular o no comercializable. En detalle respecto a
los dos primeros segmentos, el rea de viviendas en
oferta -que lleg a 2527,868 m2- se increment en
37% respecto al periodo previo. En contraste, el rea de
viviendas vendidas -que lleg a 1552,760 m2- disminuy 25% respecto al mismo periodo del 2013.
En trminos de unidades, la oferta disponible de viviendas para la venta sum 29,156 unidades -mximo
histrico de los ltimos aos-, 8 mil unidades por
encima del promedio de los ltimos dos aos -20 mil
viviendas en el 2013, 22 mil viviendas en el 2012-.
Este nmero de viviendas fue superior en 44% respecto
a lo registrado en el periodo previo (20,291 viviendas),
13
Mercado de viviendas
siendo los departamentos los que continuaron sumando la mayor participacin (98% del total). En detalle,
el mayor porcentaje de la oferta se encontr en un
rango de precios de entre US$60,000 y US$200,000
representando el 65% de viviendas comercializables
(66% en el 2013), siendo los distritos de San Miguel,
Cercado de Lima, Miraores, Pueblo Libre y Surco los
que tuvieron una mayor concentracin de esta oferta
(34% del total de viviendas). Finalmente, el rango del
rea de las viviendas en oferta se mantuvo concentrado entre 60 m2 y 120 m2 (70% del total).
La venta de viviendas nuevas sum 16,930 unidades
habitacionales, la cifra de ventas ms baja desde el
ao 2010 (14,516 viviendas vendidas), siendo las
viviendas por debajo de los US$50,000 las que registraron la mayor cada en ventas. La venta de viviendas fue menor en 24% respecto al periodo previo
(22,220 viviendas), siendo los departamentos los que
sumaron mayor participacin (96% del total). Cabe
anotar que el mayor porcentaje de venta se registr
en viviendas por encima de US$80,000, representando el 68% de las viviendas vendidas (64% en el 2013),
siendo los distritos de Miraores, Pueblo Libre, San
Miguel, Surco y Brea los que concentraron el mayor
nmero de unidades vendidas (33% del total de
viviendas vendidas). Finalmente, el rea de las viviendas comercializadas estuvo en un rango de entre 60
m2 y 120 m2, representando el 58% del total (62% en
el 2013).
Oferta de viviendas
(en unidades)
2011
2012
8,000
2013
2014
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
US$0 - US$40
Fuente: CAPECO
US$40 - US$60
US$60 - US$80
US$80 - US$120
US$120 - US$200
US$200 - a ms
En miles de dlares
Venta de viviendas
(en unidades)
2011
2012
6,000
2013
2014
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
US$0 - US$40
Fuente: CAPECO
14
US$40 - US$60
US$60 - US$80
US$80 - US$120
US$120 - US$200
US$200 - a ms
En miles de dlares
Demanda efectiva de viviendas

414
400
350
Fuente: CAPECO
407
2012
2011
2010
200
444
326
2009
250
432
303
2008
300
418
2014
450
2013
500
La demanda efectiva, estimada por CAPECO en 444 mil hogares (3% ms

respecto al periodo previo), estuvo concentrada en un rango de precios
que va desde US$10,000 hasta US$80,000 representando el 75% del
total de la demanda (65% en el periodo previo). Lo antes mencionado nos
permite armar que an existe potencial de crecimiento en viviendas
destinadas a sectores socioeconmicos de menores ingresos.
En ese sentido, el reto del sistema nanciero es disear productos adecuados para atender la demanda insatisfecha de estos segmentos.
16
Mercado de viviendas
Demanda efectiva de viviendas por rango de precios

320
2011
2012
280
2013
2014
240
200
160
120
80
40
0
US$0 - US$40
Fuente: CAPECO
US$40 - US$60
US$60 - US$80
US$80 - US$120
US$120 - US$200
US$200 - a ms
En miles de dlares
De otro lado, el precio promedio por departamento en
a desembolsar S/.1,182 millones en crditos durante
Lima Metropolitana (US$142,964) disminuy en 1.6%,
el 2014, destinndose S/.1,139 millones al Nuevo
debido en parte a la reduccin del rea promedio de los
Crdito Mivivienda, S/.31 millones al programa
departamentos que lleg a los 86.3 m2 a julio del
Miconstruccin, S/.10.8 millones al crdito comple-
2014-, menor a los 89.9 m2 registrados a julio del 2013.
mentario Techo Propio y S/. 1.4 millones en programas
A ello se sum el ligero incremento en el precio prome-
menores, siendo importante sealar que las provincias
dio por m2 (US$1,502) que a julio del 2014 aument
representaron el 36% del monto total de crditos
2% respecto a julio del 2013, lo que contrasta con un
desembolsados, cifra que ha venido incrementndose
incremento anual de 21% en los aos 2012 y 2013.
en los ltimos aos (29% en el ao 2010).
En lo referente a la venta de viviendas en Lima Metro-
En lo que se reere al nmero de crditos, se llegaron
politana y el Callao, debido a la existencia de diferentes
a colocar 10,777 crditos durante el 2014, 18%
mecanismos de venta anticipada -en planos-, cerca del
menos respecto a lo colocado durante el ao 2013.
73% del total de viviendas vendidas a julio del 2014-
Cabe resaltar que la mayora de crditos se destina-
an se encontraba en construccin. En este caso, la
ron a viviendas en construccin (88% del total), nan-
venta en planos se redujo respecto a los niveles regis-
ciadas mayormente por entidades bancarias (72% del
trados en los aos previos -75% en el 2013, 80% en el
total) y todos ellos colocados en moneda local.
2012- en parte por una mayor preferencia por unida-
Asimismo el Fondo Mivivienda desembols cerca de
des ya terminadas, y por la postergacin de decisiones
S/.803 millones en Bonos Familiares Habitacionales
de compra durante el periodo analizado.
(BFH), 92% ms respecto a los desembolsado en el

ao 2013. En trminos de unidades se registraron
En lo que respecta a programas de promocin de vivien-
45,164 bonos adjudicados, 89% ms que lo adjudica-
das impulsadas por el Estado, el Fondo Mivivienda lleg
do en el ao 2013.
17
Anlisis
FODA
19
Fortalezas
Sostenido crecimiento del crdito hipotecario ante mejora en
el nivel de ingresos y mayor penetracin nanciera.
Compromiso del gobierno para impulsar viviendas sociales
con subsidio del Estado (Fondo Mivivienda).
Tasas de inters histricamente bajas en los crditos hipotecarios (en promedio menor al 9% en soles y 7.6% en dlares a
diciembre del 2014).
Baja morosidad hipotecaria (a diciembre del 2014, 1.4% en
hipotecario y 2.9% en el sistema).
Venta de viviendas en planos (73% del total) genera mayor
rentabilidad y disminuye el riesgo de inversin.
Plazo de pago de hipotecas de hasta 30 aos, con un plazo
promedio de pago de 15 aos.
Debilidades
Sector altamente sensible a cambios en el ciclo econmico (en
perodos de recesin cae ms que el PBI).
Excesiva burocracia administrativa y falta de uniformidad en las
municipalidades para obtener licencias de construccin.
Planes de desarrollo urbano desactualizados por parte de municipalidades detiene el avance inmobiliario.
Baja oferta disponible de terrenos saneados (con inscripcin en
Registros Pblicos) y con servicios bsicos ya instalados, especialmente en zonas de la periferia urbana.
Uso extendido de la autoconstruccin de viviendas (construccin
informal), que abarca alrededor del 60 % del total de viviendas
construidas.
Falta de mano de obra calicada -especialmente en provinciasincrementa costos de edicacin de viviendas.
20
Oportunidades
Elevado dcit de viviendas (1.86 millones de unidades).
Interesante rentabilidad en proyectos relacionados a la
construccin de viviendas -alrededor del 20% en el Per,
cerca del 17% en Chile-.
Incremento de la inversin extranjera en el sector inmobiliario
-alrededor de 20 rmas chilenas en el pas-, con incidencia en
ocinas y viviendas.
Impulso a la toma de nuevos prstamos hipotecarios en
moneda local, reduciendo el riesgo cambiario ante una mayor
volatilidad del tipo de cambio sol/dlar
Impulso gubernamental a nuevas modalidades de adquisicin
de viviendas como Alquiler/Venta y Leasing Inmobiliario.
Amenazas
Menor creacin de empleo y bajo crecimiento del ingreso
formal -ante un desempeo por debajo de lo esperado de la
economa local- podran retrasar la decisin de compra de
viviendas.
Menor ritmo de expansin de los ingresos de trabajadores
independientes podra dicultar su acceso a crditos
hipotecarios.
Incremento en las tasas de inters a nivel internacional
podra encarecer nanciamiento para el desarrollo de
grandes proyectos de vivienda.
Mayor ruido poltico asociado al ciclo electoral podra
afectar temporalmente la demanda de viviendas.
Cambios inesperados en la poltica monetaria de EEUU
podra aumentar la volatilidad al tipo de cambio Sol/Dlar e
inuir en la decisin de compra de nuevos departamentos.
Perspec
tivas
La actividad edicadora del sector inmobiliario registrara
un ligero descenso durante el ao 2015. La situacin
antes descrita se dara producto de un menor nmero de
nuevos proyectos de viviendas a desarrollarse durante el
presente ao, debido al importante stock de viviendas
que no se colocaron durante el ao 2014. No obstante
prevemos que la venta de viviendas nuevas se mantenga
en un nivel similar del 2014, proyectndose un mayor
dinamismo en el segmento de viviendas dirigidas al nivel
socioeconmico B con precios entre US$80 mil y
US$120 mil- pues este ha sido uno de los menos afectados dentro del actual ciclo de desaceleracin econmica.
En trminos de precio, consideramos que los precios en
soles se mantendran estables debido al menor ritmo de
crecimiento de la demanda respecto de aos anteriores.
No obstante, en trminos de dlares los precios registraran una leve cada, pues proyectamos una depreciacin de 7% del sol frente al dlar durante el 2015. Sin
embargo, el descenso de la actividad edicadora en
viviendas estara parcialmente compensado por una
mayor edicacin de ocinas, especialmente por el
desarrollo de proyectos en cartera cuyo inicio de obras
estaba planeado para el presente ao.
23
Perspectivas
Las proyecciones anteriores toman en cuenta un pano-
medios (NSE B) se recuperara durante el 2015, en la
rama econmico internacional relativamente estable,
medida que se concrete la aceleracin de la economa.
pues esperamos que el incremento de la tasa de
Sin embargo, la demanda de viviendas por parte del
referencia por parte de la Reserva Federal de Estados
NSE C y D no se recuperara de manera importante en
Unidos (FED por sus siglas en ingls) se realice gradual-
el corto plazo. Esta situacin estara ligada a condicio-
mente y este no tenga un gran impacto sobre la economa
nes crediticias ms estrictas en el sistema nanciero
real. Asimismo, es importante tomar en cuenta el desem-
para reducir el riesgo crediticio en este segmento. A
peo de la economa local dado que el sector inmobiliario
ello se suma el menor nmero de potenciales proyectos
es altamente sensible a los ciclos econmicos.
que podran desarrollarse en las zonas perifricas de

Lima, debido a dicultades para adquirir terrenos
En lo que se reere al segmento de viviendas, espera-
adecuados para el desarrollo inmobiliario, es decir con
mos que se registre un descenso en la actividad edica-
servicios bsicos instalados agua y desage- y que
dora. Esta situacin sera explicada por un menor
cuenten con ttulos de propiedad. Tambin hay que
nmero de nuevos proyectos a desarrollarse durante
considerar la dicultad para nanciar proyectos de
este ao, dado que las rmas inmobiliarias estaran
viviendas multifamiliares debido al gran esfuerzo en
enfocndose en la venta de viviendas terminadas de
inversin que se necesita para el desarrollo de este tipo
proyectos concluidos en los meses previos. De otro
de proyectos y a la baja velocidad de ventas registrada
lado, la demanda por los segmentos de ingresos
en los ltimos meses.

(US$ por m2)
1,700
1,619
1,600
1,657
1,703
1,683
4T-14
1,724
3T-14
1,781
1,800
1,638
1,441
4T-12
1,500
1,482
3T-12
1,559
1,481
1,400
Fuente: BCRP
2T-14
1T-14
4T-13
3T-13
2T-13
1T-13
1,100
2T-12
1,200
1,295
1T-12
1,300
Por el lado de la oferta, durante el 2015 las rmas
en el tiempo. A su vez, los desarrolladores se enfocaran
inmobiliarias
nuevos
en la colocacin de departamentos de proyectos termi-
proyectos de viviendas pero de menor escala, a una
nados durante el ao previo y, en menor medida, en la
menor velocidad que aos anteriores e incrementando
construccin de nuevas etapas de proyectos desarro-
la eciencia en el manejo de los costos de construccin.
llados en aos anteriores. A ello se suma el menor
Asimismo, estas rmas estaran enfocndose temporal-
nmero de empresas presentes en el sector, dada la
mente en segmentos de la poblacin con ingresos jos
salida de pequeas empresas inmobiliarias en su
24
continuaran
desarrollando
Perspectivas
mayora las que desarrollaban un proyecto a la vez-,
preferencia por la autoconstruccin en el interior del
dejando a las rmas consolidadas en el sector. De otro
pas.
lado, tomando en cuenta el potencial de crecimiento

del mercado debido al importante dcit de viviendas a
Por otro lado, el Fondo Mivivienda (FMV) mediante sus
nivel nacional y al ininterrumpido crecimiento de la
programas Nuevo Crdito Mivivienda, Miconstruccin,
demanda efectiva contabilizada solo en Lima- espe-
Techo Propio, entro otros- tiene como meta cerrar el
cialmente en los ltimos tres aos, algunas rmas
ao 2015 con un monto de crditos colocados cercano
inmobiliarias han venido asocindose e inclusive
a los S/.4,100 millones, superando los S/.1,985 millo-
conformando fondos de inversin con la nalidad de
nes colocados durante el 2014. En trminos de nmero
contar con nanciamiento para prximos proyectos de
de crditos a colocarse, durante el 2015 el Fondo
vivienda. Asimismo, se acentuara la compra de terre-
Mivivienda (FMV) espera colocar 35,000 crditos
nos por parte de determinadas empresas del sector,
hipotecarios, de los cuales 31,680 crditos seran
para as poder contar con un rea disponible lista para
mediante el Nuevo Crdito Mivivienda, 2,274 crditos
el futuro desarrollo de proyectos inmobiliarios. Final-
mediante el programa Miconstruccin y 1,046 entre
mente, las empresas inmobiliarias mantendran su
otros tres programas -MiCasaMs, MisMateriales y
inters en ingresar a ms ciudades en provincias, ante
MiTerreno-. Asimismo, la entidad estatal tambin tiene
una escasez de terrenos urbanizados a precios accesi-
previsto adjudicar 60,000 Bonos Familiares Habitacio-
bles en Lima, a lo que se suma el potencial de creci-
nales. Cabe mencionar que a inicios del 2015 se publi-
miento de ciertas ciudades al interior del pas. Para ello
c un nuevo reglamento de Bono del Buen Pagador
las rmas podran buscar asociaciones con desarrolla-
(BBP), en el cual se incrementa el monto de subsidio
dores locales y plantear una estrategia distinta para la
(ver cuadro) para la adquisicin de viviendas de
venta de viviendas casas y departamentos- ante la
segmentos bajos destinadas a NSE C y D-, y a su vez
preferencia por la compra de unidades con cierto grado
establece que este subsidio sea un complemento de la
de avance. A ello se sumara el ingreso de nuevos desa-
cuota inicial, con lo cual se reduce el monto restante a
rrolladores a la venta de lotes urbanizados ante la
ser nanciado va prstamo hipotecario.
Esquema de Subsidios Fondo Mivivienda

ESQUEMA VIGENTE
Valor de la vivienda
Desde 14 UIT hasta 17 UIT**
S/. 53,900
S/. 64,450
ESQUEMA ANTERIOR
Bono de buen pagador

S/. 17,000
S/. 16,000
Desde 20 UIT hasta 35 UIT

S/. 77,000
S/. 134,750
S/. 14,000
Bono de buen pagador
Desde 14 UIT hasta 50 UIT*

S/. 53,200

S/. 65,450
S/. 77,000

S/. 134,750
S/. 192,500
Valor de la vivienda
S/. 190,000

S/. 12,500
** Calculados en base a la UIT 2015: S/. 3,850.
S/. 190,000
S/. 266,000
S/. 12,500
S/. 5,000
* Calculados en base a la UIT 2014: S/. 3,800.
Fuente: Fondo Mivivienda / Elaboracin: Estudios Econmicos-Scotiabank
25
Perspectivas
Crditos Hipotecarios FMV
ta plantea la adquisicin de una vivienda va Alquiler
(en unidades)
Mivivienda
Techo Propio
13,000
con opcin de Compra, dirigida a personas que puedan

cumplir con un pago determinado de forma constante.
En este caso la persona tiene la opcin de ejercer la
11,000
compra va un crdito hipotecario convencional, luego
9,000
de haber demostrado capacidad de pago constante
7,000
despus de dos a tres aos. La segunda propuesta

plantea la adquisicin de una vivienda va Leasing
5,000
Inmobiliario. Esta propuesta est dirigida a personas

3,000
que pueden cumplir con un pago determinado pero de
1,000
2010
2011
Fuente: NFMV
2012
2013
2014
manera irregular. En este caso la persona puede ejercer

la opcin de compra luego de 15 a 20 aos de haber
optado por esta propuesta, habiendo previamente
pactado el valor residual a pagar al nalizar el periodo
Adicionalmente, el Ministerio de Vivienda, Construccin
de alquiler. De otro lado, otra medida que beneciara
y Saneamiento (MVCS) viene impulsando nuevos
la adquisicin de viviendas en construccin o bien
mecanismos con el n de incrementar el dinamismo en
futuro-, es la implementacin de una norma emitida por
el sector inmobiliario. Uno de ellos es el proyecto de ley
la SBS en marzo de este ao. Esta norma permite que el
denominado Ley del Rgimen de Promocin del Arren-
bien futuro adopte caractersticas de inmueble o bien
damiento para la Vivienda que contiene dos propues-
terminado mediante la emisin de cartas anza-, lo
tas para la adquisicin de viviendas mediante la moda-
cual reduce el monto que las entidades nancieras
lidad del alquiler y sin contar con cuota inicial. Este
provisionan, disminuyendo el costo de nanciamiento
proyecto de ley est dirigido principalmente a trabaja-
hipotecario. Cabe mencionar que en caso de que el
dores independientes o tambin a aquellos que perci-
inmueble no llegue a ser terminado, las entidades nan-
ben ingresos de manera irregular-. La primera propues-
cieras podran ejecutar las cartas anza.
Opciones para adquirir una vivienda

Cliente potencial Alquila
Asalariado
RAV
Registro Administrativo para

Vivienda
No Asalariado
Buen Pagador
Buen Pagador
Regular
Buen Pagador
Irregular
Crdito Hipotecario
Alquiler con opcin de compra
Leasing Financiero
Fuente: Mivivienda
26
Alquiler Regular
En el mediano plazo el potencial de crecimiento del sector

inmobiliario es interesante.
En el mediano plazo el potencial de crecimiento del
inmobiliaria, es decir debidamente saneados especial-
sector inmobiliario es interesante. Ello se traduce en el
mente con servicios bsicos y ttulos de propiedad- y a
elevado dcit de viviendas en Lima y provincias. Este
precios accesibles pues ante un incremento del valor
indicador ira de la mano con la formacin de hogares a
del terreno se reduce el rea promedio de los departa-
nivel nacional y a su vez con la mayor proporcin de la
mentos-. En provincias, el desarrollo inmobiliario segui-
poblacin de clase media, la cual depende del desem-
ra realizndose va la venta de lotes urbanizados y en
peo positivo del empleo formal y el consiguiente incre-
menor medida va venta de departamentos, ello en
mento de los ingresos. A ello se suma la oportunidad de
parte debido signicativa preferencia hacia la auto-
crecimiento del ratio Crdito hipotecario/ PBI. As,
construccin. Finalmente, en el segmento de departa-
segn datos de la Asociacin de Bancos del Per
mentos, en los prximos aos la modalidad de pre-ven-
(Asbanc) con cifras al ao 2013, el Per tiene un ratio
ta adquisicin de vivienda en planos- ira reducindo-
(5.3%) menor respecto a pases como Chile (19.3%). De
se, ello ante la madurez del mercado inmobiliario y ante
otro lado, en Lima este desarrollo dependera de la
la estabilizacin de la demanda por vivienda, situacin
disponibilidad de terrenos adecuados para la actividad
que se registra en otros pases en la regin.
Crditos Hipotecarios / PBI - Per
Crditos Hipotecarios / PBI - Ao 2013

24%
6.0%
5.7%
5.3%
5.0%
5.0%
20%
19.3%
16%
4.3%
4.0%
3.7%
12%
3.8%
8%
3.1%
5.3%
3.0%
3.6%
4%
2.0%
3.3%
1.5%
0%
2008
Fuente: SBS / BCRP
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Chile
Fuente: SBS / ASBANC
Per
Colombia
Mxico
Ecuador
27
DISCLAIMER
Las opiniones, estimaciones, pronsticos y recomendaciones efectuadas en el presente reporte son producto de la investigacin y
estudio realizado por el autor sobre la base de informacin pblica disponible. El presente informe no constituye asesora en
inversiones ni contiene, ni debe ser interpretado, como una oferta, una invitacin o una recomendacin para realizar cualquier acto
jurdico respecto a cualquier valor mobiliario o producto nanciero. Scotiabank Per S.A.A. y sus subsidiarias no se responsabilizan
por cualquier error, omisin o inexactitud que pudiera presentar el mismo ni por los resultados de cualquier decisin de inversion
adoptada por un inversionista respecto de los valores o productos nancieros que se analizan.
Informe elaborado por el Departamento de Estudios Econmicos de Scotiabank Per

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El mercado inmobiliario

Cabe mencionar que el Banco Central de Reserva del

Oferta comercializable total

la signicativa desaceleracin de la economa que

inuy en la expectativa de los consumidores, poster-

gando en algunos casos sus decisiones de compra.

As, segn el XIX Estudio de Mercado de Edicaciones

Urbanas de Lima y Callao realizado por CAPECO, a julio

del 2014 la actividad edicadora en Lima Metropolita-

En detalle, el incremento de la actividad edicadora a

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

na y el Callao ascendi a 6975,389 metros cuadrados

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Crdito Hipotecario / Morosidad

(+72.3%), a locales comerciales (+24.5%), a la edica1.6

restaurantes, etc.- (+12.6%) y de viviendas (+4.2%). En

este periodo, el rea edicada de ocinas registr un

mximo histrico debido al desarrollo de un importante

nmero de proyectos de este tipo respecto de aos

cin de otros destinos -como hoteles, colegios, cines,

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

En particular, del total de la actividad edicadora, el

En el segmento de viviendas destac el menor nmero

Precio de venta promedio en Lima

registr una cada en ventas de 24% respecto a julio del

2013, resultado que no se mostraba desde el ao 2006

cuando se registr una cada de 26%. En contraste, el

ment en 44% respecto a julio del 2013, resultado que

disponibles para la venta, stock equivalente a siete

TINSA, a diciembre de 2014, existan 8,573 viviendas

en el ao 2010. Cabe anotar que segn datos de

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

meses de venta considerando el ritmo de colocaciones

La tendencia ascendente en el precio de los terrenos

Precio de venta promedio en Lima

instalados y ttulos de propiedad-, sumado a la an

que el precio promedio por metro cuadrado (m2) de

departamentos en Lima haya continuado con su

tendencia alcista -aunque a un menor ritmo respecto

2014, superior solo en 2% respecto a julio del 2013.

de aos anteriores-, alcanzando US$1,502 a julio del

importante demanda por vivienda, explic el hecho

J. Mara, Lince, Magdalena, P. Libre, S. Miguel

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

A ello se suma el an relativamente bajo valor de los

Guide en zonas residenciales de las capitales de

(*) Zonas residenciales de capitales.

lado por el Banco Central de Reserva del Per (BCRP),

PER: Precio de Venta / Alquiler Anual

En cuanto a los costos de edicacin, los precios de

Esto signica que, en promedio, un inversionista se

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Crditos Hipotecarios - Sistema Financiero

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Precio de Venta / Ingreso por alquiler anual (PER)

aos y los destinados a segunda vivienda. A ello se

crediticio. Cabe mencionar que el nmero de personas

suma la poltica de encajes adoptada por el BCRP,

que cuentan con un crdito hipotecario an es bajo

reduciendo los encajes en soles desde junio del 2013-

-224 mil a diciembre del 2014- en comparacin las

y encareciendo los encajes en dlares desde febrero

personas que podran contar con uno, tomando en

del 2013-, con la nalidad de alentar la toma de crdi-