GRADO EN DERECHO

DERECHO CIVIL (PERSONA Y BIENES)

PARTE IV (LOS DERECHOS REALES)
TEMA 21 (PROPIEDAD HORIZONTAL)
Aurora Lpez Azcona
Profesora de Derecho civil
Facultad de Derecho
Universidad de Zaragoza
1. CONCEPTO
a) Propiedad especial, de carcter mixto o completo: combina la propiedad
individual de los pisos y locales con la copropiedad de los elementos comunes.
b) Objeto: edificios divididos en pisos y locales susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn o
a la va pblica.
c) Los pisos y locales del edificio deben pertenecer en propiedad exclusiva a
una pluralidad de propietarios.
2. CONSTITUCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
* Presupuestos de hecho (art. 396.1 CC)
- existencia de un edificio
- la divisin del mismo en pisos y locales
- que los pisos y locales sean susceptibles de aprovechamiento independiente
- que los pisos y locales pertenezcan a diferentes propietarios
* Ttulo constitutivo (art. 5 LPH): documento (normalmente notarial) en que se
hacen constar las circunstancias de hecho y derecho que dan nacimiento a la
propiedad horizontal.
En concreto, se hace constar: 1. la dl de voluntad del dueo o dueos del
edificio de someterlo al rgimen especial de la propiedad horizontal; y 2. la
divisin del edificio en pisos y locales, a los que se adjudica una cuota de
participacin.
No requisito constitutivo de la PH, pero slo a travs de su otorgamiento se
consigue la plena efectividad del rgimen de la propiedad horizontal: 1.
completa la regulacin de la LPH, adecundola a las circunstancias del edificio
de que se trate. 2. es esencial para el acceso al Registro de la Propiedad del
edificio en PH, as como de lsos pisos y locales que lo integran.
3. INSCRIPCIN EN REGISTRO DE LA PROPIEDAD
No requisito constitutivo de la PH, pero necesaria para que produzca efectos
erga omnes.
Tipos de inscripcin:

- inscripcin del edificio en su conjunto (art. 8.4 Ley Hipotecaria)

- inscripcin de cada piso o local como finca independiente
4. LA CUOTA DE PARTICIPACIN
* art. 3.2 y 5.3 LPH
* Cpto: valor proporcional de cada piso y local en relacin al valor total del
inmueble.
* finalidad: sirve de modulo para determinar la participacin de cada propietario
en las cargas y beneficios comunes.
* fijacin:
- en el ttulo constitutivo
- por: 1. propietario nico edificio antes de iniciar su venta por pisos y locales;
2. por acuerdo unnime de todos los propietarios de los pisos y locales. 3. por
laudo arbitral o sentencia.
* modificacin: acuerdo unanime. Parcial (agregacin o segregacin) o total
(elevacin de nuevas plantas)
5. AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD: ESTATUTOS Y NORMAS DE REGIMEN
INTERIOR
A) ESTATUTOS
* art. 5.3 LPH
* caracteres:
1. otorgamiento voluntario
2. origen convencional
3. pueden constar en t. ctvo. o ser aprobados posteriormente por acuerdo
unanime de la Junta de Propietarios
4. no pueden contravenir el Dcho necesario
5. contenido: constitucin y ejercicio de los dchos de los propietarios; y
disposiciones no prohibidas por LPH en cuanto a uso o destino del edificio y de
los pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, admn. y gobierno,
seguros, conservacin y reparaciones.
6. eficacia frente a terceros si ha sido inscrito en Registro de la Propiedad
B) REGLAMENTO O NORMAS DE REGIMEN INTERIOR
* art. 6 LPH
* CARACTERES:

1. regulan detalles de convivencia y de utilizacin de los elementos comunes

2. no pueden contrariar la LH ni los estatutos
3. no se recogen en titulo constitutivo ni son inscribibles en RP
4. Aprobacin por junta de propietarios por acuerdo de la mayora
5. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS
A) ELEMENTOS COMUNES
* cpto: elementos del edificio que, siendo nece para el adecuado uso y disfrute
de los pisos y locales, pertenecen en proporcin a sus cuotas, a todos los
propietarios de dichos elementos privativos, siendo inseparables de ellos y no
susceptibles de divisin.
* art. 396.1 CC: lista ejemplificativa: por naturaleza o imprescindibles y por
destino o prescindibles.
* Caracteres:
- carcter accesorio o auxiliar respecto de los e. Privativos
- objeto de propiedad compartida
- indivisibles
- inseparables de las partes privativas
- la posible desafectacin de los elementos comunes or destino
B) ELEMENTOS PRIVATIVOS
* cpto: partes o elementos de un edificio sujeto a PH que son objeto de
propiedad individual
* clases (art. 3.1 a LPH):
1. los espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovecham
independiente
2. los elementos arquitectnicos e instalaciones comprendidos dentro sus
limites y de uso exclusivo del propietario
3. los anejos sealados en el tit. constitutivo
6. DCHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO A SU
PISO O LOCAL
A) DERECHOS: dcho de propiedad individual, con sujecin a ciertos limites
- facultad de libre uso y disfrute: dcho a realizar modificaciones y dcho de
divisin
- facultad de libre disposicin
B) OBLIGACIONES

- respetar los elementos comunes incluidos en su piso o local

- mantener su piso o local en buene stado de conservacin
- consentir en piso o local reparaciones que exija servicio del edificio, as como
el establecimiento de las servidumbres imprescindibles para la creacin de
servicios comunes, con dcho a indemizac por daos
- prohibicin de desarrollas actividades prohibidas por estatutos, molestas,
insalubres, nociva, peligrosas o ilicitas.
7. DCHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO A LOS
ELEMENTOS COMUNES
A) DCHOS
Art. 3 LPH
Dcho de copropiedad sobre los elementos comunes, indivisible e inseparable
de los pisos y locales.
B) OBLIGACIONES
Art. 9 LPH
a) econmicas
- de contribuir a gastos generales en proporcin cuota
- de contrbuir a dotacin de fondo de reserva en proporcin cuota
b) respecto a los elementos comunes
- respetar elementos comunes no incluidos en su piso o local
- utilizarlos con la diligencia debida
c) dirigidas a la identificacin del dueo actual del piso o local
- obligacin de comunicar al secretario de la comunidad un domicilio en Espaa
a efectos de citaciones y notificaciones relacionadas con la comunidad
- obligacin de comunicar al secretario de la comunidad, en caso de
transmisin del piso o local, el cambio de titularidad operado
8. REGIMEN DE OBRAS Y MEJORAS
8.1. OBRAS NECESARIAS PARA LA ADECUADA CONSERVACIN Y
SOSTENIMIENTO DEL INMUEBLE
Art. 10 LPH
- deber de conservacin del edificio: cualquier propietario puede exigir su
ejecucin
- responsabilidad individual de los propietarios que se opongan o demoren

injustificadamente la ejecucin de obras ordenadas por la Admn.

- discrepancias entre copropietarios sobre la naturaleza necesaria o no de las
obras: resolucin por la junta de propietarios, laudo arbitral informe tcnico
- gastos generados por las obras necesarias: gastos generales
8.2. INNOVACIONES O MEJORAS
Art. 11 LPH
- innovaciones exigibles en funcin de las caractersticas del inmueble: se les
aplica el rgimen de las obras necesarias
- innovaciones no exigibles cuya cuota de instalacin no exceda de 3
mensualidades ordinarias de gastos comunes: requieren acuerdo de la junta de
propietarios. Obligan a todos los propietarios.
- Innovaciones no exigibles cuya cuota de instalacin exceda de 3
mensualidades ordinarias de gastos comunes: los propietarios disidentes no
estn obligados a contribuir a su pago ni podr ser alterada su cuota de
participacin, si bien podrn excluidos del uso de la innovacin.
- Innovaciones que hagan inservible una parte del edificio para el uso o disfrute
de algn propietario, ya sea el elemento afectado comn o privativo: no pueden
acordarse sin el consentimiento de los propietarios afectados
8.3. OBRAS QUE AFECTEN AL TITULO CONSTITUTIVO
Art. 12 LPH
- construccin de nuevas plantas
- obras que alteren la estructura o fbrica del edificio o los elementos comunes
9. ORGANOS DE LA COMUNIDAD
Art. 13 LPH
Organos esenciales:
1. Junta de propietarios:
* Cpto: Asamblea general de todos los propietarios, encargada de decidir sobre
los asuntos fundamentales de la comunidad.
* Sistema de adopcin de acuerdos (art. 17 LPH):
- unanimidad o mayora cualificada, los acuerdos que impliquen modificacin
del titulo constitutivo, salvo eliminacin de barreras arquitectnicas para facilitar
acceso a minusvlidos (art. 17 LPH).
- voto favorable de 1/3 de los propietarios que representen 1/3 de las cuotas:
acuerdos dirigidos a instalar infraestructuras de comunin o energticas.
- mayora simple, los dems acuerdos.

* asistencia a la Junta (art. 15 LPH): personal o por representacin (acreditada

por escrito firmado por propietario). Posibilidad de privar del voto a los
propietarios que no estn al corriente de las deudas vencidas.
* clases de juntas (art. 16 LPH): ordinaria y extraordinarias
* impugnacin de acuerdos (art. 18 LPH):
- los contrarios a la LPH o estatutos
- los gravemente perjudiciales para la comunidad o que beneficien
exclusivamente a uno o varios propietarios
- los gravemente perjudiciales para un propietario
- los adoptados con abuso de derecho
2. Presidente (rts. 13 y 14 LPH)
* debe ser uno de los propietarios
* designacin: Junta de propietarios, por un ao y en ppio, obligatorio
* funciones:
- representar a la comunidad de propietarios
- convocar a la Junta
- actuar como secretario y administrador, si los Estatutos no preven o la Junta
no acuerda la eleccin de otra persona para desempear estos cargos.
10. RESPONSABILIDAD POR DEUDAS CONTRAIDAS POR LA COMUNIDAD
Art. 22 LPH
* Responsabilidad patrimonial universal y principal de las comunidades de
propietarios (con todos fondos y crditos a su favor)
* Responsabilidad subsidiaria de los propietarios, siempre que requeridos de
pago, no hayan pagado voluntariamente las deudas de la comunidad. No
obstante, stos pueden oponerse a la ejecucin de sus bienes si acreditan que
estn al corriente de las deudas vencidas de la comunidad en mto del
requerimiento.
11. EXTINCIN
Art. 23 LPH
- destruccin del edificio, cuando coste reconstruccin exceda del 50% valor
edificio al tiempo de producirse el siniestro
- conversin en propiedad ordinaria
- conversin en copropiedad ordinaria
12. RGIMEN DE LAS URBANIZACIONES PRIVADAS
Art. 24 LPH: para estos complejos el rgimen de la LPH es dispositivo (siempre

que los propietarios no pacten un rgimen diferente: sociedad civil, cooperativa,

comunidad de bienes, etc)
Requisitos para que les aplique el rg de la PH:
- pluralidad de edificios o parcelas
- que los edificios o parcelas sean independientes entre si
- destino ppal de los edificios o parcelas: vivienda o local
- que exista una zona comn, constituida por elementos al aire libre o en zona
cubierta
- pluralidad de propietarios de parcelas, viviendas o locales que ostenten, a la
vez, la condicin de copropietarios de la zona comn.
Modelos organizativos a adoptar:
- constituirse en una comunidad unica de propietarios
- constituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios
- adoptar formulas diferentes a las sealaas: asociaciones, cooperativa,
comunidad de bienes ordinaria...)