Expansão urbana Caldas Rainha

UNIVERSIDADE DE LISBOA
FACULDADE DE LETRAS
DEPARTAMENTO DE GEOGRAFIA
EXPANSO URBANA E MERCADO IMOBILIRIO:

A CIDADE DAS CALDAS DA RAINHA COMO LABORATRIO
Carlos Gonalves
MESTRADO EM GEOGRAFIA
ESPECIALIZAO EM URBANIZAO E ORDENAMENTO DO TERRITRIO
2009
UNIVERSIDADE DE LISBOA
FACULDADE DE LETRAS
DEPARTAMENTO DE GEOGRAFIA
EXPANSO URBANA E MERCADO IMOBILIRIO:

A CIDADE DAS CALDAS DA RAINHA COMO LABORATRIO
Dissertao apresentada Faculdade de Letras da Universidade de Lisboa,
sob a orientao da Professora Doutora Eduarda Marques da Costa,
para obteno de grau de Mestre em Geografia
Urbanizao e Ordenamento do Territrio
Carlos Gonalves
MESTRADO EM GEOGRAFIA
ESPECIALIZAO EM URBANIZAO E ORDENAMENTO DO TERRITRIO
2009
Esta dissertao integra-se no mbito da investigao desenvolvida no projecto
FURBS: Forma Urbana Sustentvel Desenvolvimento Metodolgico para Portugal

(FURBS: Sustainable urban form - Methodological Approach for Portugal)
(PTDC/GEO/69109/2006) Coord. CEG-UL
Expanso Urbana e Mercado Imobilirio: a cidade das Caldas da Rainha como laboratrio
pg.
ABSTRACT
AGRADECIMENTOS
7
8
CAPITULO 0 DEFINIO DE MBITO, QUESTES DE PARTIDA E

INTRODUO AO TEMA ...........................................................................................10
OS CAMINHOS POSSVEISAT CIRCUNSCRIO DO MBITO
INTRODUO
10
16
1 PARTE: URBANIZAO E MERCADO IMOBILIRIO EM PORTUGAL,

QUADRO TERICO E ANLISE EMPRICA .........................................................18
CAPTULO I DA URBANIZAO EXPANSO URBANA .........................19
1 - CONCEITOS IMBRICADOS COM O PROCESSO DE URBANIZAO
19
1.1 - URBANIDADE/URBANISMO/CONDIO DE URBANO.................................................. 19
1.1.1 A expanso urbana e os modelos de organizao funcional do espao.............. 29
1.1.2 - Ciclos de urbanizao e periurbanizao ............................................................ 33
1.2 DECANTAO DOS MODELOS TERICOS DE CIDADE: ARQUEOLOGICIDADES? ...... 35
1.3 - MALEABILIDADE DO CONCEITO DE CIDADE ............................................................. 40
1.3.1 - Conceito formal de cidade em Portugal .............................................................. 43
1.3.2 Cidade na sua condio (inter)mdia.................................................................. 44
1.4 - NOTAS DE SNTESE .................................................................................................. 48
CAPTULO II MERCADO IMOBILIRIO: CONCEITOS,
POSICIONAMENTO DOS AGENTES E REPERCUSSES DA SUA
ACTUAO ....................................................................................................................49
2 CONCEITOS SUBSIDIRIOS DO MERCADO IMOBILIRIO ......................49
2.1 (RE)PRODUO DE VALOR NO MERCADO FUNDIRIO/IMOBILIRIO .......................... 53
2.1.1- Teorias explicativas da (re)produo de valor fundirio/imobilirio................... 53
2.2- CRCULO CONCEPTUAL CONCORRENTE PARA O MERCADO IMOBILIRIO RESIDENCIAL
........................................................................................................................................ 61
2.2.1 - Aspectos definidores da especificidade do mercado imobilirio residencial...... 64
2.3 - AGENTES E ESTRATGIAS DE ACTUAO NO MERCADO IMOBILIRIO RESIDENCIAL. 73
2.3.1 Actuao especulativa dos actores no mercado (?) imobilirio ......................... 78
2.3.2 - Relaes entre o sistema econmico e o mercado imobilirio............................ 83
2.4 ESPECIFICIDADES DA RELAO DO MERCADO IMOBILIRIO COM O SECTOR
FINANCEIRO ..................................................................................................................... 86
2.4.1 - Mercado imobilirio diludo no sistema financeiro: breves notas para juntar
histria da recente ruptura .............................................................................................. 90
2.5 QUADRO CONCEPTUAL DEFINIDOR DO CAMPO DE INTERVENO DA ADMINISTRAO
NO MERCADO IMOBILIRIO .............................................................................................. 93
2.5.1 Maleabilidade do interesse pblico: mais ou menos interveno, no mercado
imobilirio?..................................................................................................................... 95
2.5.2 - Os planos e a (des)regulamentao do interesse pblico no quadro legal .......... 96
2.5.3 - A subjugao da actuao da Administrao s presses do interesse individual
........................................................................................................................................ 99
2.5.4 - o papel da tributao como princpio/meio/fim regulador ............................ 106
2.6 NOTAS DE SNTESE ............................................................................................... 111
pg.
CAPTULO III EXPANSO URBANA, MERCADO IMOBILIRIO E

PLANEAMENTO URBANO EM PORTUGAL CONTINENTAL .........................115
3.1 - EXPANSO URBANA COMO MOTOR DO MERCADO IMOBILIRIO EM PORTUGAL .... 116
3.2 - A CONTA E A MEDIDA DO MERCADO RESIDENCIAL EM PORTUGAL ......................... 129
3.3 - A DINMICA DO SECTOR DA CONSTRUO CIVIL COMO PROPULSOR DA OFERTA NO
MERCADO IMOBILIRIO EM PORTUGAL .......................................................................... 139
3.3.1 Aspectos definidores do desempenho do sector da construo civil na
composio da base econmica em Portugal ............................................................... 141
3.4 INCIDNCIAS DA RELAO DO MERCADO IMOBILIRIO COM O SECTOR
BANCRIO/FINANCEIRO EM PORTUGAL .......................................................................... 149
3.5 - PLANEAMENTO URBANO EM PORTUGAL (DES)REGULADOR DO MERCADO
IMOBILIRIO RESIDENCIAL EM PORTUGAL CONTINENTAL ............................................. 156
3.5.1 - Regulamentao urbanstica e o lastro de esforo de planeamento no controle da
expanso urbana: legislador versus mercado................................................................ 157
3.5.2 - Instrumentos de gesto territorial influentes na transformao do solo............ 160
3.5.3 - Os Planos Directores Municipais: (des)controle da expanso urbana?............. 162
3.6 o Mercado imobilirio e o financiamento das autarquias em Portugal continental
...................................................................................................................................... 169
3.6.1 Tributao, financiamento das autarquias e expanso urbana em Portugal
continental .................................................................................................................... 172
3.7 NOTAS DE SNTESE ............................................................................................... 176
2 PARTE: MERCADO IMOBILIRIO E EXPANSO URBANA NA CIDADE
DAS CALDAS DA RAINHA........................................................................................178
CAPTULO IV CIDADE DAS CALDAS DA RAINHA: DA MATRIZ DO
POVOAMENTO O PROCESSO DE (PERI)URBANIZAO ...............................179
4.1- MATRIZ DEFINIDORA DA ESTRUTURA DO POVOAMENTO ......................................... 179
4.1.1 - Nascimento do lugar (Caldas da bidos) e convulses expansivas da vila das
Caldas da Rainha (do sec. XV ao sculo XIX)............................................................. 181
4.1.2 Da afirmao da cidade (termal?) Sc. XX ................................................... 187
4.1.3 Um processo continuado de concentrao demogrfica na cidade .................. 192
4.1.4 Expanso urbana das ltimas dcadas: a cidade de periferias.......................... 200
4.1.5 Presso para a expanso e para a disperso urbana proveniente dos proprietrios
de solo rural .................................................................................................................. 207
4.2 - EVOLUO DO MERCADO IMOBILIRIO: CALDAS DA RAINHA SOB ANLISE .......... 211
4.2.1 - Definio da abordagem fonte de informao utilizada (anncios de imveis
para venda) e metodologia de anlise........................................................................... 211
4.2.2 - O anncio da venda de imveis em jornais locais como fonte de informao . 212
4.2.3 - Evoluo das imagens associadas ao mercado imobilirio residencial no decurso
das dcadas de oitenta e noventa do sculo XX ........................................................... 224
4.2.4 - Evoluo nas frmulas de comercializao no mercado imobilirio................ 228
4.2.5 - Medida de relao entre oferta e procura (Fogos/Famlias entre 1994 e 2006) 229
4.2.6 Dinamismo do sector da construo nas Caldas da Rainha.............................. 242
4.2.7 Actividade do sector financeiro no mercado de habitao ............................... 244
4.3 PLANEAMENTO MUNICIPAL: (DES)CONTROLE DA URBANIZAO DO TERRITRIO?246
4.3.1 - Plano de Regularizao, Extenso e Embelezamento (publicado em 1931)..... 246
4.3.2 - Plano Geral de Urbanizao da Cidade das Caldas da Rainha ......................... 249
4.3.3 PGU de gestao longa: exemplos de convivncia com urbanizao avulso 253
pg.
4.3.4 - As incidncias de um Plano Director Municipal tardio .................................... 255

4.4 CONTRIBUIO DA EXPANSO URBANA PARA O ORAMENTO MUNICIPAL ............ 259
4.5 - NOTAS DE SNTESE ................................................................................................ 260
CAPTULO V MERCADO IMOBILIRIO E DISPERSO URBANA NA
CIDADE DAS CALDAS DA RAINHA .......................................................................263
5 PROCESSO DE FRAGMENTAO DO TECIDO URBANO NA CIDADE
DAS CALDAS DA RAINHA
263
5.1 - EXPANSO URBANA NAS CALDAS DA RAINHA: DEFINIO DOS MTODOS E ESPAO
DE ANLISE .................................................................................................................... 265
5.1.1 - Processo de ajustamento da rea de estudo e seleco das unidades de anlise 266
5.2 CARACTERIZAO DA POPULAO DAS REAS DE EXPANSO DA CIDADE DAS
CALDAS DA RAINHA ...................................................................................................... 278
5.3 DIMENSO DAS BACIAS DE INTERACO TERRITORIAL NAS REAS DE EXPANSO 283
5.3.1 - Naturalidade dos residentes das coroas de expanso da cidade ........................ 283
5.3.2 - Interaco territorial motivada pela aquisio de bens e servios .................... 285
5.3.3 - Bacias de emprego definidas pelos residentes das coroas de expanso da cidade
...................................................................................................................................... 288
5.3.4 Relaes e vizinhana, percepo da centralidade e do espao de residncia . 291
5.4 - MOBILIDADE RESIDENCIAL E DIMENSES DA PROCURA IMOBILIRIA NA REA DE
ESTUDO .......................................................................................................................... 297
5.5 MOTIVAES DA PROCURA NA CIDADE EXPANDIDA.............................................. 306
5.6 NOTAS DE SNTESE ............................................................................................... 312
CAPITULO VI OMISSES, CONCLUSES E TENDNCIAS .........................314
6.1 OMISSES ............................................................................................................. 314
6.2 CONCLUSES ........................................................................................................ 314
6.3 TENDNCIAS ......................................................................................................... 316
BIBLIOGRAFIA
317
NDICE DE TABELAS ................................................................................................324
NDICE DE FIGURAS .................................................................................................326
NDICE DE ANEXOS ..................................................................................................330
ANEXOS ........................................................................................................................332
ANEXOS: 1 PARTE
ANEXOS: 2 PARTE
332
348
Resumo
pg.
A expanso urbana no pode ser desligada dos mecanismos de funcionamento do

mercado imobilirio. Este alimenta uma indstria de urbanizaoque transpem para
o territrio voracidade equivalente aos lucros avultados que mobiliza.
A fragmentao do tecido urbano observada desenha nos territrios em torno das reas
consolidadas das cidades mdias a fuso grosseira da cidade com campo criando
espaos de leitura difcil. No planeados. Germinam aqui, as cidades novas
justapostas nas exploraes agrcolas sobreviventes, nos grandes espaos comerciais,
nos fragmentos de floresta, nos inmeros espaos vazios (vazios urbanos/espaos de
tudo e de nada), nas vagens de moradias em banda, ou, nas ilhas de loteamentos
desgarradas. Tudo isto amarrado a uma estrutura de circulao deltritica que cola (a
post-it) estes espaos hiperfuncionais cidade e regio metapolitana (?) circundante.
Demonstramos que a funo reguladora da Administrao (pelo lado das regras de uso e
transformao do solo e pelo lado da tributao), ou tem sido inoperante, ou tem servido
(tem-se servido) a avidez com que o mercado procede urbanizao destes territrios.
Reflectimos acerca do tema, discutindo a sua abrangncia terica. Tratamos informao
passvel de quantificar estes processos escala de Portugal Continental e, numa segunda
parte da dissertao, aprofundamos o caso de estudo da cidade das Caldas da Rainha.
Neste laboratrio de anlise, quantificamos, de vrios modos, a dimenso da expanso
urbana desencadeada nas ltimas dcadas. Avaliamos a evoluo do mercado
imobilirio, nomeadamente, atravs da criao duma base de dados onde se registaram
2446 imveis publicitados (entre 1926 e 2008), num jornal local. Procedemos ainda,
recorrendo aplicao de questionrios, avaliao dos moldes definidores da procura
residencial dos ltimos 15 anos, nas coroas periurbanas e rurbanas da cidade estudada
na qual, se identificou espao urbano, e urbanidades novas, decorrentes do facto de
serem valorizadas, e valorizveis, no mercado.
Palavras-chave: expanso urbana; mercado imobilirio; cidade, urbanidade
pg.
Abstract
Urban development cannot be separated from real estate market operation mechanisms.
This market nurtures an urbanization industry with a voracity equivalent to the profits
it generates.
The fragmentation of the urban fabric observed around the consolidated areas of
medium cities creates a coarse fusion between city and countryside which is
unplanned and difficult to read. New cities emerge here overlapping the surviving
farms, the forest fragments and the innumerous empty spaces in the form of row houses
and unorganized housing estates. All this is tied together by a complex road traffic
structure connecting these hyper functional spaces to the city and the surrounding
metropolitan region (Metapolis).
We have shown that the Administration regulatory function (regulation of soil use and
transformation, as well as taxation) has either been ineffective or has served (or
benefited from) the greed of the urbanization market.
We have reflected on the subject and discussed its theoretical coverage. We have
processed information capable of quantifying these processes in a national scale and in
the second part of this thesis we analyzed the case study of Caldas da Rainha. In this
analysis laboratory, we quantified in several ways the dimension of the urban
development over the last decades. We evaluated the real estate market evolution
through the creation of a database that recorded 2446 estates advertised in a local
newspaper from 1926 to 2008. We also applied a questionnaire to evaluate the house
search in the last 15 years in the discontinuous crowns of Caldas da Rainha. We
identified the Caldas da Rainha urban space and new urbanizations due to the fact that
they are valued in the market.
Key-words: urban development; real estate market; city; urbanization
pg.
Agradecimentos
Professora Doutora Eduarda Marques da Costa devo um especial tributo pela
orientao, partilha generosa de conhecimentos e experincia. Obrigado por tudo.
Ao Professor Nuno Marques da Costa, agradeo boa parte dos ensinamentos que
apliquei na preparao, realizao e tratamento do trabalho de campo. Obrigado.
Agradeo ainda aos Professores do Departamento de Geografia que desde o primeiro
dia nos conduziram pelo fascnio da partilha, da discusso e do conhecimento
geogrfico.
Deixo um extenso agradecimento a todos quantos responderam aos inquritos e aos que
facilitaram o processo de investigao, nomeadamente Cmara Municipal da Caldas
da Rainha e a Biblioteca Municipal das Caldas da Rainha.
Agradeo ainda aos colegas de mestrado, especialmente ao Lus Mendes (pela generosa
troca de ideias e pelas preciosas indicaes bibliogrficas), e ao Vtor Leal (pela ateno
com que ouviu as minhas exposies, pelas sbias sugestes que me deu, e sobretudo,
pelo seu encorajamento constante.
Ao meu primo Bruno Carvalho, ao Raul Varela e Clia Magalhes, agradeo o
entusiasmo e a verdadeira partilha nesta viagem descoberta da Geografia da Academia
e das geografias da amizade, dos afectos, dos sabores, dos aromas, das cores...
Agradeo aos meus pais, Armindo e Beatriz, aos meus irmos Victor, Gabriel e Anabela
e s minhas tias, Conceio e Ftima, pelo apoio que sempre me deram. Muitas vezes
mesmo sem o saberem. Anabela devo um redobrado agradecimento pela ajuda
preciosa na realizao dos inquritos.
Certo de que a muitos outros devia o meu agradecimento, no posso deixar de
sublinhar, com veemncia, o contributo da Snia Gonalves. Para alm de me ter
acompanhado em todas as fases deste trabalho, nunca descorou nenhuma forma de
incentivo ou ajuda que estivesse ao seu alcance. Para ela, um perptuo Obrigado.
Penso, e afirmo, que um gegrafo ambiciona abraar o mundo. Porm este processo de
trabalho prova do contrrio: enquanto gegrafo, fui abraado por um pequeno
(grande) mundo. A todos, retribuo calorosamente, o abrao recebido.
pg.
Dedicatria
Snia.
pg.
Capitulo 0 definio de mbito, questes de partida e introduo ao

tema
Seleccionar coisa exigente. Nas encostas da Serra do Alvo, em pleno contexto rural,
subsiste uma tarefa agrcola designada, pelos habitantes locais, por arrelentar.
Arrelentar consiste em escolher nas leiras de milho, as plantas que esto a mais,
retirando-as para que as outras, como se ensina por l, no percam a fora.
Trata-se de um processo de correco de densidades. Nas leiras, que vincam a paisagem
de transio entre o Minho e Trs-os-Montes, os agricultores so colocados perante o
dilema da escolha. Arrancando os ps de milho mais frgeis, esto, ao mesmo tempo, a
eleger aqueles que tero a misso de extrair os parcos nutrientes do solo xistoso.
As plantas seleccionadas so depois cuidadosamente tratadas para que cresam e
espiguem.
Quando um gegrafo se assuma dum territrio (e/ou dum tema) com a pretenso
(fatalmente ambiciosa) de lhe decompor a complexidade confrontado com um dilema
semelhante ao do arrelentador. Logo comeam as escolhas dos pontos de enfoque, dos
aspectos a excluir, dos caminhos a abandonar, das escalas a perfilhar...
O trabalho que agora se apresenta passou por um longo, por vezes doloroso, mas
sempre proveitoso, processo de escolha progressiva, ao logo do qual se foram
desbravando os caminhos a seguir. Deste modo, como forma de apontar as escolhas
assumidas, damos nota dos caminhos entretanto abandonados. Alguns deles descartados
definitivamente, outros deixadas de parte espera de outras oportunidades.
os caminhos possveisat circunscrio do mbito

Estudar as confluncias e os afastamentos entre as determinaes dos planos
(especificamente dos PMOT`s) e as realizaes que a partir destes se materializaram de
facto, foi uma das primeiras ideias equacionadas.
Pretendia-se compreender quais os pontos de confluncia/divergncia entre a cidade
planeada, a cidade construda e a cidade vivida, colocando sob anlise o processo de
urbanizao nos ltimos trinta anos. Esta hiptese de trabalho tinha por objecto, o
sucedido nas cidades mdias.
Sondando as hipteses de trabalho, damos conta que havia que resolver, de entre outras,
as seguintes questes: i) quais os modelos de urbanizao patentes nas cidades mdias,
pg.
10
e de que forma estes replicam (ou no), os padres de crescimento das cidades em
contextos metropolitanos? ii) que cidade se construiu na cidade ora consolidada e, nas
coroas das cidades mdias? iii) que mecanismos presentes no mercado imobilirio
residencial podero estar correlacionados com os processos em curso? iv) de que forma
estas tipologias (patentes nas reas em expanso) correspondem, ou no, busca da
cidade sonhada? v) que citadinos se formaram, e qual o seu vnculo cidade
consolidada e regio metapolitana?
Colocava-se a tnica em dois aspectos. Por um lado, procurar as especificidades
patentes nos processos de urbanizao nas cidades mdias (onde os estudos so menos
abundantes), em confronto com as cidades metropolitanas e, por outro, quais os
resultados incutidos nos modelos de urbanizao, so fruto das dinmicas locais e quais
resultam da colagem conceptual feita a partir do quadro de referencia das cidades
metropolitanas.
Com o que se estudou, e reflectiu, sobre estas questes concluiu-se que se tratava de
empresa com moldes que extravasavam os limites, do tempo, de recursos e do mbito
do trabalho com os fins que este tem. Mas, seleccionaram-se dois pontos para os quais
no se deixaria de apontar: i) o mercado imobilirio; e, ii) os seus modelos de
urbanizao em curso.
No entanto, perante o vasto campo de possibilidade que surgiram, decorrentes da
oportunidade de trabalhar em planeamento e gesto do territrio na escala
local/municipal, onde tentamos assimilar todos os ensinamentos que o envolvimento
num projecto de Reviso do PDM proporciona, desde logo, o quase ininterrupto
contacto com o cidado (todos os tipos de cidados), com as outras disciplinas tcnicas,
com as (in)definies de polticos e polticas, proporcionando um ambiente ideal para
que se fundisse, neste trabalho as amplas possibilidades da observao participante1
com as restantes tcnicas e mtodos de investigao mais comummente utilizados em
trabalhos desta natureza. Neste cenrio o leque de opes alargou-se significativamente.
Como resultado da exposio aos contactos descritos acima, comeou a definir-se a
noo de que as questes de fundo que sustentam o corpo terico-prtico dos processos
O investigador vive no sistema que observa, geralmente durante bastante tempo. Consiste em estar, viver e trabalhar com
indivduos, ou comunidades a fim de as compreender. um procedimento natural, em que o observador se torna progressivamente
membro da comunidade, permanecendo o mais prximo possvel dos fenmenos e, desse modo, vai conhecendo e interiorizando os
processos que observa e vive (ABREU, 2007)
pg.
11
de urbanizao em curso esto longe de ser resolvidas. Ou pelo menos, urge revisitar
estes temas encetando aproximaes diferentes.
1
Tabela 1 Incidncia
Temtica das
Dissertaes de
Mestrado e Teses
de Doutoramento
entre 1918 e 2006
registadas na base
do C.E.G.
Total
398
2
3
Monografias
Geografia fsica
27
104
Geografia humana
267
Urbanizao/Planeamento/Ordenamento
55
Urbanizao
31
Mercado imobilirio/residencial
5
6
Fonte:
www.FLUL.UL.pt
Peso relativo de 2, 3 e 4 face a 1 (%)

6.8
26.1
67.1
Peso relativo de 5 face a 4 (%)
20.6
56.4
16.1
Peso relativo de 8 e 9 face a 5 (%)
8
9
Cidades mdias (abordagem directa)

Cidades mdias (abordagem indirecta)
1
4
1.8
7.3
Tomando a Escola de Geografia da Faculdade de Letras da Universidade de Lisboa

como exemplo, perscrutamos a quantidade de trabalhos de investigao (do tipo
Dissertaes de Mestrado e Teses de Doutoramento) dedicadas a esta escala e a estes
temas (Tabela 1). O resultado mostra que a investigao nestas reas temticas tem
algum dfice face a outras. Esta situao mais notria quando se considera a
conjugao dos temas com o contexto geogrfico das cidades mdias.
Importa aborda-los (os temas) duma forma que os torne mais legveis quer, no meio
acadmico, quer nas arenas da actuao tcnica e cvicas. Comeam ento a desenhar-se
novos contornos, dentro da mesma rea temtica, mas com outro espectro de
possibilidades.
Falamos das questes da transformao fsica/morfolgica do territrio. Se a escolha
pela arena do espao urbano se mantm, bem assim a aproximao realidade das
cidades mdias, afigura-se estimulante abordar a problemtica escolhendo como ponto
de entrada as transformaes a partir da escala da parcela. nesta que as opes
individuais produzem boa parte dos conflitos entre as aspiraes/opes individuais e os
interesses pblicos/colectivos compondo a forma como os aglomerados urbanos se
derramam no territrio.
Alimentando, de leituras, de discusses e de reflexes tomamos conscincia de que as
cidades mdias, especialmente as que se localizam no litoral, tm sido palco de
processos de urbanizao intensos que lhes conferem alteraes significativas na matriz
scio-urbanstica.
pg.
12
Numa primeira fase, esse crescimento deveu-se ao progressivo esvaziamento dos

espaos rurais da bacia de apanhamento imediata dessas cidades. Esse primeiro
momento (localizado entre os anos 60 e 70) produziu um tipo de periferias que surgem,
no raras vezes, no interior destas cidades, tornando-se em espaos obsoletos,
desqualificados, na eminncia da marginalizao. Considerando os ensinamentos de
autores como, Domingues, A., Portas, P., Ascher, F., Ledo, A., Carvalho, J., Jacobs, J.
Salgueiro, T., de entre outros, ponderaram-se as questes dos espaos obsoletos em
confronto com os espaos efervescentes da arena das transformaes urbanas em curso.
Questionavam-se ento, as diferentes concepes de periferia introduzidas na paisagem
urbana das cidades mdias, a comear por aquelas que tm lugar no core, ou na sua
proximidade imediata, tipologias que nas cidades metrpoles apenas se encontram
numa primeira coroa perifrica.
Porque que este tipo de periferia tem, no caso das cidades mdias, lugar no centro
ou nas imediaes do centro? Acreditava-se que a resposta a esta questo teria que ver
com a fraca capacidade polarizadora do centro, ou mesmo a ausncia deste elemento
estruturador tal como o entendemos nas cidades metropolitanas. Esta debilidade, por si
s, seria suficiente para exigir novas abordagens para explicar estes processos de
urbanizao.
Uma segunda questo resulta dos respingos das potenciais respostas primeira: ser que
os resultados verificados na forma (e na substncia das formas), no sero devidos
homogeneidade de respostas propostas pelos Instrumentos de Planeamento/Gesto
Urbanstica que se produziram nas ltimas trs dcadas? ou, ser a falta de aplicao
das solues, e normativos, neles contidos que fornece explicaes para enquadrar os
processos de crescimento verificados neste tipo de aglomeraes?
Numa primeira aproximao, previa-se a correlao entre a extenso do ciclo de vida
dos espaos criados, com o esforo despendido na sua planificao. A mesma relao
correlativa seria expectvel no sentido inverso. Com isto, definia-se em tese que os
espaos que foram objecto de Planos de Melhoramentos, Planos Gerais de Urbanizao
e consequentemente de Planos de Pormenor seriam aqueles que ainda se mantm na
franja qualificada do mercado imobilirio. Pelo contrrio, os espaos onde o processo de
urbanizao seguiu a via casustica, espontnea ou mesmo informal, seriam aqueles que
se encontrariam na zona desqualificada, servindo hoje franjas marginais do mercado (de
pg.
13
que so exemplos, os segmentos mais baixos nas opes de compra e, aqueles que
apenas tm ao seu dispor a fatia sobrante: mercado de arrendamento).
Esta linha de investigao procuraria respostas para as transformaes verificadas no
quadro de alteraes introduzidas pela mudana de posicionamento dos agentes
controladores do mercado de imobilirio. Neste campo, tomamos conscincias que
foram muitas as mudanas verificadas, nomeadamente: o estreitamento dos canais de
transfuso de capital das fontes de financiamento para os investidores e destes para a
esfera do imobilirio; dos diferentes sectores produtivos, do secundrio e, cada vez
mais, do tercirio para a produo imobiliria (ponto forte da cadeia reprodutiva); as
estratgias e expedientes monopolstico-especulativos que subsistiram e ganharam
maior fora de interveno passiva.
Encabeam, esta nova lgica de funcionamento, todas as facilidades colocadas ao dispor
do consumidor final do mercado em causa, criando-se uma espcie de cidade prt-aportet (usar e deitar fora).
Esclarecer o emaranhado desta cadeia intrincada parecia-nos fonte frtil de explicaes
para justificar os processos de urbanizao verificada nas cidades (especialmente no
caso das Caldas da Rainha), nas ltimas dcadas.
Certamente se percebe a proximidade dos processos desencadeadores da cidade
dispersa/fragmentada/estilhaada/distendida,
em
suma,
todas
as
matizes
da
perifericidade, incluindo a proposta mais abrangente (Metapolis), com as foras a que

anteriormente se fez referncia (mercado imobilirio).
Questes de partida:
Decantou-se deste processo de estudo, a ideia de que seria til contribuir para perceber
os mecanismos do mercado imobilirio como forma de entrar num dos pontos
nevrlgicos da fora que faz distender as formas assumidas pelo processo de
urbanizao em curso.
Varias questes se perfilavam desaguando em trs problemas centrais:
i) qual a dimenso da expanso urbana, que espao urbano e que urbanidade est a
produzir a dinmica imobiliria nas novas frentes de urbanizao?
ii) o funcionamento do mercado imobilirio ou, so os instrumentos de uso do
solo que conduzem os processos de expanso urbana verificados em Portugal e
pg.
14
nas cidades medias (onde se posiciona o caso de estudo), no decurso das ltimas
dcadas?
iii) quais as foras motrizes do mercado imobilirio e, quais so as que moldam o
segmento residencial?
Arena do espao Urbanizado

Que espao urbano e que urbanidade est a ser criada
nas reas de expanso?
Expanso
(morfologia)
urbana
resultante
Mercado Imobilirio Residencial

Mercado
imobilirio:
actores
intervenientes
e estratgias
de actuao
Arena dos
Produtores
(relaes com o
mercado da
construo)
Quem produz?
O que produz?
Porque produz?
Circuito de
gerao
circulao e
acumulao de
capital
(relaes com o
mercado
econmico e
financeiro)
Quem financia?
A quem
financia?
Porque
financia?
Instrumentos
de regulao
do mercado
(as relaes
com os
instrumentos
de controle do
uso do solo e
de tributao)
Qual a sua
(in)eficcia
Arena dos
Consumidores
(as relaes
com a procura
de habitao)
Quem
Procura?
O que
procura?
O que compra?
Porque
compra?
Nas questes complementares interligam-se reflexes e anlises em torno de cinco

campos que comunicam com mercado imobilirio, primeiramente i) arena do espao
urbanizado (expanso urbana), e depois: ii) circuito de circulao e acumulao de
capital (financiadores); iii) arena dos produtores (construo civil) iv) entidades/
instrumentos reguladores (a administrao, gesto e tributao do solo); e, v) arena dos
consumidores (famlias).
Tese:
nas coroas exteriores rea urbana consolidada, os mecanismos fulcrais do
funcionamento do mercado imobilirio respondem lgica valorativa associada
urbanizao dos solos rurais e s carncias da procura subjugando
os
princpios de controle da expanso urbana preconizados pelos instrumentos de

pg.
15
planeamento do uso do solo. Esta matriz de actuao tem sido alimentada por
todos os quadrantes que influem no mercado, quer do lado da oferta, quer da
procura desenhando nas reas de expanso das cidades um vasto territrio
periurbano tendencialmente mais ligado regio do que prpria cidade.
Passando para a fase de reflexo acerca do corpo a dar ao trabalho, as ideias
reclamavam contornos de projecto. Requeriam rigor na definio do objecto de estudo,
da escala de anlise, das unidades a analisar, das metodologias a adoptar, da informao
a recolher. Isto , se o mtodo dedutivo bebia nas experincias perceptivas, construindo
imagens acerca da estrutura do territrio observado que, por sua vez, possibilitava a
criao de modelos apriorsticos (representao formal dos modelos perscrutados)
permitindo a construo de hipteses, a preocupao da sua mensurao obrigava a
esquematizar os dados a recolher e a escolher as metodologias adequadas para os
trabalhar.
Em suma, cumprindo as etapas da definio do trabalho cientfico, a escolha do tema da
investigao foi linear, j a seleco do mbito (arrelentar ideias), sofreu as incidncias
de um caminho estimulante e proveitoso, resultando no corpus do trabalho que de
seguida se apresenta.
Introduo
A presente dissertao desenvolve-se em torno de dois quadrantes que se pretende aqui
interligar. No primeiro, equacionam-se as frmulas do processo de urbanizao,
incidindo especial ateno, sobre aquelas que tendem para a disperso do tecido
construdo. Na segunda, aprofundam-se as relaes que o processo de urbanizao
estabelece com o mercado imobilirio, na sua variante residencial. Neste plano,
observam-se as estratgias de actuao dos diferentes actores posicionados no lado da
oferta, do lado da procura e no plano da regulao do mercado.
Sustenta-se a tese de que so sobretudo as foras presentes na confluncia da oferta
e da procura que imprimem os padres de urbanizao notados no territrio nas
ltimas dcadas.
pg.
16
Reflectimos sobre a transparncia (ou ausncia dela), no funcionamento dum mercado

onde a premissa da concorrncia perfeita abafada pelas estratgias de actuao dos
agentes do lado da procura.
Estende-se um brao da anlise ao papel da Administrao, enquanto (des)regulador
(quer por via da criao de regras de ocupao do territrio, quer pela via da tributao)
e como a sua aco (ou inaco) amplifica a presso no sentido da expanso urbana.
Estes eixos de anlise desaguam na avaliao emprica relativa evoluo de ambas as
componentes (expanso urbana e mercado imobilirio), observando a realidade patente
em Portugal Continental.
Na segunda parte da dissertao desenvolve-se a anlise dos quadrantes anteriormente
apresentados tendo como laboratrio de estudo o caso da cidade das Caldas da Rainha.
Aqui retratamos a forma como esta cidade processou o seu crescimento urbano e como
o mercado imobilirio evoluiu. Por ltimo, fixamos o enfoque na disperso urbana em
torno da cidade, perpetrada nas ltimas dcadas.
A dissertao desenvolve-se em duas partes, tendo a primeira trs captulos: um
dedicado discusso terica e os outros dois referentes anlise da expanso e do
mercado imobilirio em Portugal Continental. Os captulos da segunda parte incidem,
primeiramente sobre o processo de crescimento da cidade desde a fundao at ao
dimensionamento do padro dispersivo, atentando sobre a evoluo do mercado
imobilirio local e como este desenha os territrios periurbanos e rurbanos.
pg.
17
1 Parte: Urbanizao e mercado imobilirio

em Portugal, quadro terico e
anlise emprica
pg.
18
Captulo I da urbanizao expanso urbana

1 - Conceitos imbricados com o processo de urbanizao
1.1 - Urbanidade/urbanismo/condio de urbano
Em contexto de expanso, construir espao urbano, em fragmentos dispersos ou em
bolsas de alargamento do espao consolidado, muitas vezes no encontra correlao
directa com o que constitui a essncia do acto de urbanizar, nem pressupem que se
gere urbanidade.
Enquanto actividade, ou espao de interveno, o urbanismo2 reporta-se a determinadas
competncias profissionais, diz respeito ao corpo terico de conhecimentos ligados
produo directa de espao urbano3.
O urbano pode ser uma qualidade do solo (entenda-se qualidade como resultante de uma
classificao atribuda pelo seu uso real ou potencial), mas tambm pode ser um
adjectivo para qualificar um estilo de vida que normalmente est relacionada com um
certo quadro quotidiano.
A dinmica urbana correlaciona-se com o potencial de interaces possveis nos
aglomerados urbanos, interaces estas que remetem para a noo de urbanidade. O
mesmo ser dizer a la puissance multiforme qu`engendre le regroupement de grandes
quantits de populations dans un mme lieu (ASCHER, 2001).
Outros autores, entre os quais se destaca HALL (1998), referem a condio urbana
como uma forma de vida lincada ao acesso facilitado a um padro variado de estmulos,
que resultam da densidade, desde logo populacional4, mas, sobretudo, de servios,
cultura, lazer, canais de informao e comunicao (etc.).
Urbanismo pode ser entendido como cincia que trata da anlise e compreenso do espao urbano quando intenta formular uma
teoria sobre os planos e a sua conduo. Mais do que do estudo das cidades trata-se do estudo dos planos das cidades LOBO (1993)
citado por CARVALHO (2005)
Partindo do princpio que solo urbano tem a mesma conotao de espao urbano este ser aquele que possui vocao para o
processo de urbanizao e de edificao, nele se compreendendo os terrenos urbanizados ou cuja urbanizao seja programada,
constituindo o seu todo o permetro urbano. A qualificao do solo urbano processa-se atravs da integrao em categorias que
conferem a susceptibilidade de urbanizao ou de edificao (DGOTDU, 2000)
4
A impreciso na classificao das densidades levou o Eurostat a tipificar os territrios nacionais tendo por base unidades
geogrficas que em Portugal tm a correspondncia nas freguesias. Esta categorizao transps-se para o grau de urbanizao,
definida a esta escala, separando-se trs tipos: i) zonas densamente povoadas (conjunto contnuo de freguesias (para o caso
portugus) apresentando, cada uma, uma densidade populacional superior a 500 habitantes por km2 e possuindo, no seu conjunto,
uma populao total de, pelo menos, 50 000 habitantes); ii) zonas medianamente povoadas (conjunto contnuo de freguesias, que
no fazendo parte de uma zona densamente povoada, apresentem cada uma, uma densidade populacional superior a 100 habitantes
por km2, sendo o conjunto contguo a uma zona densamente povoada ou possuindo uma populao total de, pelo menos, 50 000
habitantes; iii) zonas pouco povoadas (conjunto de freguesias, no fazendo parte de uma zona densamente povoada nem de uma
zona medianamente povoada (INE)
pg.
19
Densidade ento a palavra-chave, mas ela no fecha a questo. Primeiro, porque no

fcil determinar qual a fasquia de densidades acima das quais um indivduo tem que se
expor para ser urbano. To pouco se afigura claro o limite de exposio abaixo do qual
esse mesmo indivduo deixa de o ser. Para alm do mais, no campo da qualificao do
indivduo quanto sua urbanidade, tendo em conta esta prerrogativa, tambm se teria
que estabelecer um conjunto de estdios intermdios.
Para alm dos contornos plsticos que circunscrevem os contextos onde ocorre a
exposio a essas densidades, importa acautelar ainda, o facto de que esta pode ocorrer
em espaos urbanos5 mas tambm em espaos no urbanos.
Direccionar a abordagem qualidade da urbanidade que o individuo vivencia no seu
espao de vida, uma aproximao possvel determinao das densidades
anteriormente apresentadas. Nesta linha de anlise, e equacionando as reas de baixa
densidade JACOBS (2007) questiona a vitalidade destes espaos hbridos, detentores
daquilo que designa por urbanidades intermdias, dizendo que tm baixa vitalidade e
que no servem nem a vida suburbana nem a vida urbana. Em geral, s ocasionam
problemas.
Urbanidade intermdia remete para uma qualidade hbrida, onde se diluem partes da
vida quotidiana marcadas por elementos de ruralidade com outras, de exposio a
densidades tpicas de contextos urbanos.
Subrbio/peri-urbano/rurbano; contnuo rural/urbano Seguindo o rasto dos
estdios intermdios que o processo de expanso urbana incute ao conceito de urbano,
podem-se encontrar vrias contribuies no vasto espectro da discusso.
Um dos estdios intermdios da formao do espao urbano na sua plenitude,
circunscrito no conceito de subrbio entendido por DOMINGUES (1995) como a
Uma aproximao possvel -nos fornecida pelo INE quando classifica as freguesias em reas Predominantemente urbanas
(APU), rea Mediamente Urbanas (AMU) e rea Predominantemente Rural (APR). Na primeira (APU) esto includas: i) todas as
freguesias consideradas urbanas; ii) as freguesias semi-urbanas contguas s freguesias urbanas, includas na rea urbana, segundo
orientaes e critrios de funcionalidade/planeamento; iii) as freguesias semi-urbanas constituindo por si s reas
predominantemente urbanas, segundo orientaes e critrios de funcionalidade/planeamento; e, iv) as freguesias sedes de Concelho
com populao residente superior a 5 000 habitantes. A segunda (AMU) contempla: i) as freguesias semi-urbanas no includas na
rea predominantemente urbana; e, ii) as freguesias sedes de Concelho no includas na rea predominantemente urbana. Na terceira
(APR) entram todas as freguesias no includas em APU nem AMU.Esta classificao baseou-se em critrios de natureza
quantitativa e qualitativa. Nos primeiros, incluem-se as vertentes dimenso (associado populao de lugares) e densidade
(densidade populacional das freguesias). Nos segundos, destacam-se critrios de funcionalidade e planeamento. A tipologia de reas
urbanas, para alm de permitir a classificao do territrio nacional nas trs categorias acima enunciadas, segundo o seu grau de
urbanizao, permite ainda definir populao urbana como a populao residente nas reas predominantemente urbanas e
identificar e delimitar reas urbanas com designao prpria, enquanto conjuntos de freguesias APU contguas, que no podem
extravasar o limite do municpio.
pg.
20
margem, o extramuros, o territrio impreciso e no consolidado do ponto de vista

urbanstico.
Apesar de remeter para a fragmentao, para o alargamento da cidade e para a ideia de
margem, este entendimento do espao urbano (de certa maneira abortado a meio da
sua criao), no ser to capital para o contexto desta dissertao na medida em que
tem uma conotao de precariedade, de marginalizao. Porquanto acompanhamos o
autor quando este, direccionando a discusso para as cidades mdias, diz que o conceito
de subrbio estranho cidade de escala reduzida, sendo, ao contrrio conotado com
as formaes urbanas complexas e, territorialmente centrfugas (DOMINGUES, 1995).
Quando muito, o subrbio no contexto das cidades mdias poderia encontrar
semelhanas com a concepo de urban sprawl6 aplicado realidade das cidades
americanas. Clarificando o cerne do que ser o sprawl, podemos dizer que o termo
normalmente usado para definir haphazard growth7 of relative low density over an
extended region, with residential units dominated by single family homes
(GOTTDIENER et al, 2005). Estes autores associam esta definio falta de
planeamento que tem, no raras vezes, como consequncia a duplicao da infraestrutura primria e secundria.
Em contraponto com as desvantagens elencadas, teramos que acrescentar concepo
da pulverizao do urbano8, os seguintes aspectos valorizadores, normalmente a ele
associados:
i) mais disponibilidade de espao;
ii) possibilidade de adquirir casas maiores;
iii) contextos territoriais ambientalmente mais aprazveis e sobretudo muito
apetecveis para os promotores9.
Para a realidade das cidades mdias portuguesas, a construo errtica assente no no
planeamento, resultado do somatrio de decises isoladas, normalmente associadas ao
investimento privado, reflectem o carcter temperamental do mercado.
6
Sprawl, palavra introduzida nos Estados Unidos da Amrica para designar o crescimento urbano sem forma, significa,
literalmente espalhar(-se), estender.No existe palavra equivalente na linguagem europeia. Periferia, periurbano,
conurbao, nebulosa urbana, exurbia, ou cidade difusa so tudo palavras e conceitos para descrever um facto geogrfico que se
tem repetido de modos diversos, como no sprawl americano. um fenmeno que se verifica volta da cidade, entre as cidades, e
tambm dentro das cidades. ()mas o sprawl possui tambm razes antropolgicas. O mundo cvico da praa foi abandonado
porque se vive e trabalha algures. Os valores da polis, monumentalizados nas forma urbanas dos centros histricos no se
reproduziram fora do centro onde tudo parece terra de ningum: o terreno mais barato, as taxas mais baixas, mais cmodo o
uso do automvel, existem menos vnculos urbansticos, torna-se real o desejo de viver junto ao verde. (DOMINGUES, 2006)
7
Pode ser traduzido como crescimento espontneo/fortuito/resultante do acaso.
8
Adoptando pulverizao do urbano com traduo livre de sprawl.
9
Devellopers, se usar a terminologia adoptada na bibliografia inglesa.
pg.
21
De todo o modo o conceito de Urban sprawl, no mbito da actuao do mercado

imobilirio e no espao de interveno das cidades mdias, ser tributrio de a kind of
urban colonisation of the countryside, but that is not a natural process induced by
necessity, but an exponent of speculative development, private land hoarding and the
private appropriation of values created by public investments. The losses on the part of
the taxpayers are enormous (European Comission, 2006)
Um outro estdio intermdio entre o rural e o urbano, embora este com uma
aplicabilidade maior na realidade das cidades mdias, so as reas de expanso de cariz
periurbano.
No que ao periurbano diz respeito ampla a paleta de definies. DOMINGUES (1995)
e PEREIRA (2004) introduzem uma reflexo sobre as transformaes na cidade
dispersa, notando que a peri-urbanizao espelha a dilatao progressiva das coroas
externas e a ramificao tradicional dos sistemas urbanos, com reduo tendencial dos
ncleos centrais. A autora faz ainda aluso a um conceito de difuso reticular,
centrando a ateno nas transformaes verificadas nas cidades metropolitanas, dando
nota de que se trata de tecidos mistos residenciais e produtivos (industriais, tercirios,
agro-industriais, tursticos), por fora de uma descentralizao metropolitana de raio
alargado.
A estrutura periurbana expressa-se num modelo de alargamento da implantao dos
assentamentos urbanos de forma dispersiva. PONTES (2005) procurando tipificar as
reas periurbanas associa o seu desenvolvimento ao aparecimento do automvel e
modernizao das redes de transportes. Trata-se pois da criao de novos ndulos de
funes urbanas desgarradas da matriz morfo-estrutural da cidade consolidada.
Indagando acerca da origem do conceito, citando JEAN e CALENGE (1997) a autora,
remete o seu aparecimento para os anos 40 e para a bibliografia anglo-saxnica, sendo
posteriormente adoptada em Frana, com particular destaque por G. BAUER et al
(1976). Contudo, recorrendo indicao de TENEDRIO (1998), a autora conclu que
esta concepo, ter sido incorporado na bibliografia francesa, j nos anos 50, por Max
Sorree e em meados dos anos 60, por J.B. Racine.
De qualquer modo, o esqueleto conceptual do periurbano no poder ser dissociado da
ideia de espao hbrido, desenhado entre o limite reconhecvel da rea urbana e uma
envolvente ainda marcada por uma estrutura de uso agrcola pr-existente, mas
tendencialmente vergada expanso das formas de ocupao tpicas da primeira.
pg.
22
Umbilicalmente ligado ao periurbano, est a noo de rurbano. Este entendimento das

transformaes aproxima o processo de urbanizao da linha de charneira matriz:
rural/urbano.
Rurbanizao es un termino de aplicacin basicamente en Francia desde finales de
los setenta usado para designar el proceso de urbanization de reas hasta ahora al
margen de los grandes espacios metropolitanos (REVERT, 2004). O mesmo autor,
numa formulao mais focalizada diz que estas transformaes tambm se constatam
nos aglomerados urbanos mais contidos e nas cidades de mdia dimenso. Resulta da
construo de vias de comunicao que permitem a assimilao entre o urbano e o rural.
A fuso resultante tem lugar numa terceira coroa de urbanizao mas all de la ciudad
y la banlieue10
Se ambos so estdios intermdios, ento o que separa o espao rurbano11 do
periurbano? Certamente a diferenciao est relacionada com a origem da
transformao operada.
Quando a mistura resulta da transformao do solo rural em urbano, construindo-se
tipologias residenciais sem vinculao morfo-funcional evidente, quer estrutura
consolidada do aglomerado urbano de referncia, quer aos ncleos rurais circundantes,
estaremos em presena de transformaes passveis de integrar o contexto periurbano.
Se essa transformao acontece pela distenso da pr-existncia (pequeno ncleo rural,
normalmente correlativo a actividades da mesma categoria), mediante tipologias que
vincam descontinuidades formais com a matriz rural, ento estaremos em presena da
transformao de pendor rurbano.
Neste campo onde medram espaos hbridos, cujo processo de diluio , no raras
vezes forada, importa discutir a contribuio das continuidades no espao urbano
reportando a uma ideia de permanncia e de interpenetrabilidade. Dito de outro modo,
as continuidades reproduzem a inalterabilidade na leitura de um padro, por oposio
descontinuidade que se refere a cortes, interrupes, rupturas, efeitos ilha ou
clivagens, entre elementos distintos.
A este respeito, GUERRA (1992) citada por GONALVES (2007), chama ateno para
a evidncia de que a cidade de hoje continua a amplificar as descontinuidades.
10
Pode ser interpretado como o arrabalde ou os arredores, sendo estes a parte de uma cidade ou povoao que fica para alm dos
seus limites.
11
Conceito este que est relacionado com o crescimento que eclode de estruturas rurais pr-existentes (PEREIRA, 2004)
pg.
23
Acrescentamos ns que a ruptura imposta pelos modelos de expanso dispersivos

remete para uma descontinuidade contnua. Descontinuidade porque se rompem as
ligaes entre os tecidos construdos, mas continuidade, porque a relao imposta pelas
vivncias quotidianas assenta, grosso modo, nos valores difundidos pela urbanidade
presente nos espaos consolidados de maior escala (espacial e temporal).
Qualquer um dos conceitos apresentados (suburbano, periurbano, rurbano) serve sempre
para qualificar formas de expanso dos tecidos construdos tendo como referncia um
espao urbano consolidado. Deste modo est (ainda que dissolvida) a percepo dum
centro face a uma gradao de formas/tipos de periferias.
Ganha actualidade neste contexto, a aproximao estrutura do espao urbano
consolidado pelo prisma da conceitualizao do lugar central subentendendo-se que o
centro, face ao qual existem vrios tipos de periferia, o ponto do espao geogrfico
onde se exercem funes centrais, isto , um ponto central (no necessariamente numa
ptica geomtrica) relativamente populao que recebe os bens centrais
(GASPAR,1981). A centralidade define-se no campo da funcionalidade e da sua
afirmao face envolvente (periferia/s).
Na concepo dualista entre centro e periferia, as alteraes produzidas no se
direccionaram para a sua agudizao, mas sim para o ganho de protagonismo da
segunda face primeira. Neste quadro, a urbanizao nos seus estdios intermdios
compem tipos distintos de periferias para os quais concorre o aumento do nvel de vida
da populao (no caso das cidades mdias, sobretudo da classe mdia/alta), o
desenvolvimento do modo de transporte individual em detrimento do transporte pblico,
mas, para alm do mais, a existncia de um mercado fundirio activo (ou latente),
fortemente tributrio da crescente apetncia pela fuga densidade do espao urbano
consolidado.
Este processo enquadra-se numa estrutura scio-econmica, em que a habitao
unifamiliar, surge como smbolo de isolamento e/ou qualidade de vida. Em oposio, o
centro aparece alinhado com a imagem de congestionamento, impessoal, confuso,
violento. Eclode ento a valorizao social da margem, na qual pululam as diferentes
matizes de presso para a sua transformao em estruturas mistas, de fronteiras
indefinidas e de limites difusos com distncias crescentes de afastamento face ao(s)
centro(s) de referncia. Alastram-se as coroas de construo num padro aleatrio de
tipo mancha de leopardo, alargam-se as bacias de emprego, expande-se o mbito da
pg.
24
geografia dos fluxos do quotidiano familiar e evocam-se, por exemplo, termos como
neo-rurais para designar os que procuram reconciliar a cidade/urbano com o
campo/rural atravs da materializao das suas opes quando escolhem o lugar de
residncia, com as devidas implicaes que a opo comporta no espao de vida
quotidiano (fluxos).
Citadinos quanto ao modo de vida e quanto actividade profissional que desempenham,
os neo-rurais12 podem viver relativamente isolados em habitat pouco denso
(eventualmente em territrios com as caractersticas paisagsticas do mundo rural) e
trabalhar na rea central ou mesmo, numa periferia urbana (SALGUEIRO,1999).
Cristalizando a relao dual actual, entre o centro e a periferia, sublinhamos o raciocnio
de SALGUEIRO (1999) quando afirma que ao contrrio da nobilitao que se associa
s dinmicas atractivas presentemente geradas no centro, o mercado de residncia
unifamiliar tipicamente de coroa, e a sua expanso incrementa a periferizao dos
estratos mdios e altos reforando a componente perifrica da reorganizao urbana.
o grau de afastamento a um centro que clarifica a posio perifrica (fsica, social,
morfolgica, etc.) e esta -o tanto mais, quanto maior a visibilidade, o
posicionamento, o poder e a clareza dos atributos da funo central, se se adoptar a
concepo de DOMINGUES (1995). Neste sentido, o autor diz que a periferia,
enquanto agregado social, no se define pela densidade ou pela intensidade de interrelacionamento ao nvel local, mas sim pela dependncia, pela subalternidade face s
reas centrais e aos locais de destino dos habitantes pendulares.
Para alm de associar a estes espaos perifricos um deficit de cidadania e de esclarecer
quanto nova ordem urbana que denomina de expansiva, nebulosa, policntrica,
descontnua, estilhaada, o autor citado acima, faz a destrina entre periferia planificada
(presente nas cidades novas perpassando quer o modelo da cidade jardim, da
Broadacre city ou da cidade linear) e a periferia espontnea onde se acumulam as
seguintes caractersticas:
i) domina o uso residencial;
ii) o espao pblico ou inexistente ou exguo;
iii) cresce por adies sucessivas agarradas a uma malha viria preexistente;
12
No caso de se optar por uma terminologia mais agressiva poder-se-ia categorizar os neo-rurais como urbanos frustrados na medida
em que fazem parte do espao urbano alargado, dependem de uma hiperurbanidade (por via de fluxos intensos) e ao mesmo tempo
repudiam essa condio.
pg.
25
iv) a morfologia do espao construdo encontra-se por consolidar, alternando

espaos densos com vazios expectantes; no tem por base os princpios do
plano; acumula deficits de infra-estruturao de servios, de equipamentos
pblicos e privados;
v) no tem legibilidade e identidade urbana definidas; e,
vi) possu fraca qualidade ambiental.
Todos estes atributos definidores da periferia espontnea, sero elementos constantes no
processo de expanso presentes nas cidades mdias, remetendo para uma ideia de caos,
de labirinto, de fragmentao, de auto-organizao, de conglomerado desprovido de
estrutura, de permanente estaleiro (DOMINGUES, 1995)
Emerge deste fervilhar de possibilidades um quadro de presses transformativas que
dota a periferia no planeada (campo intermdio mediador entre a cidade consolidada e
o espao rural/no urbano) de uma vocao estratgica na qual todas as hipteses se
apresentam em aberto.
Nesta discusso conceptual importa assomar sumariamente, a dicotomia que serve de
base ao processo de expanso urbana. Referimo-nos relao rural/urbano.
A relao campo/cidade tem nos atributos que lhe correspondem, isto rural/urbano, os
dois plos opostos, quer pelo lado dos quadros sociais de produo, quer pela estrutura
dos assentamentos correspondentes. Marcada claramente pela dicotomia entre ambos,
esta concepo clssica propem uma leitura onde o rural se define como espao de
produo essencialmente agrcola e o urbano surge associado ao aumento da
importncia da produo industrial e dos servios. Isto teria lugar num quadro geral da
evoluo das sociedades tendentes (lato senso) para o capitalismo industrial.
Ainda no plano da concepo clssica (Smith, Marx, Engels, Kautsky, Weber e
Durkheim), a polarizao clara entre o rural e o urbano fornecia uma explicao cabal
para a distribuio da populao pelo territrio. O campo (rural) produzia os alimentos,
ao passo que a cidade (urbano) produzia bens industriais resumindo-se nestes dois
hemisfrios a realidade da diviso do trabalho e a jusante, as estruturas sociais e
territoriais correspondentes.
Com a sedimentao da crtica feita concepo clssica da relao urbano/rural
diluram-se os limites nos quais estes se estabeleciam. Perde assim aplicabilidade, na
cidade moderna (e mais ainda na cidade ps-moderna), a bipolarizao de ambos,
passando a vigorar uma ideia generalizada de contnum onde podem coexistir, de forma
pg.
26
articulada e duradoura, elementos de ruralidade e de urbanidade num mesmo territrio

compondo-se estruturas hbridas, complexas.
Vejamos como feita a distino entre rural e urbano recorrendo exclusivamente
qualificao legal atribuda ao solo. O solo rural13 prefigura um tipo de rea qual
reconhecida vocao para as actividades agrcolas, pecurias, florestais ou minerais. O
espao rural pode ainda integrar os espaos naturais de proteco ou de lazer, ou que
seja ocupado por infra-estruturas que no lhe confiram estatuto de solo urbano
(Decreto-Lei 316/2007 de 19 de Setembro).
No outro hemisfrio, os limites do urbano definem-se no espao onde se reconheam
vocaes para o processo de urbanizao e de edificao ao que se deve juntar os
terrenos urbanizados e aqueles onde seja possvel programar a urbanizao.
Entre ambos, a plasticidade germina, quer no campo do rural, atravs dos designados
espaos destinados a infra-estruturas ou a outro tipo de ocupao humana que no
impliquem a classificao como solo urbano, designadamente permitindo usos
mltiplos em actividades compatveis com espaos agrcolas, florestais ou naturais,
quer no espao de interveno do urbano, onde esta surge no enunciado na alnea c) do
artigo 73 do Decreto-Lei supra citado quando se diz que o permetro urbano (onde a
arena formal do urbano tem lugar) deve integrar os solos afectos estrutura ecolgica
necessrios ao equilbrio do sistema urbano.
Quer isto dizer que, se por um lado a concepo clssica est bem patente na
diferenciao dicotmica entre rural e urbano, ainda vigente no quadro legal que
informa a classificao do solo, por outro lado, a diluio entre estruturas/edificaes
prprias do espao rural podem interpenetrar o espao urbano por via da estrutura
ecolgica necessria ao equilbrio do sistema urbano, e vice-versa, porque no espao
rural so permitidos os ditos usos compatveis com o espao agrcola, florestal ou
natural.
Urbanizao, Expanso urbana - No Ante-projecto de Decreto Regulamentar que
estabelece os conceitos tcnicos a utilizar nos instrumentos de gesto territorial
(DGOTDU, 2008), atribudo um sentido material ao conceito de urbanizao,
vinculando-se os seus contornos sua aplicabilidade.
13
Entendemos que o solo rural aquele que serve de suporte ao que ser o campo de existncia do rural. O uso do solo determinaria
o territrio que dele resultaria.
pg.
27
A urbanizao pois o resultado conjugado da realizao coordenada de obras de

urbanizao e da edificao, bem como dos eventuais trabalhos de remodelao dos
terrenos que para tal sejam necessrios
No entanto o conceito aparece muitas vezes conotado com processos mais complexos.
DOMINGUES (1995), tornando tangvel o mago do que a urbanizao diz-nos que
se trata de uma forte concentrao da populao e das actividades econmicas no
centro da cidade.
Nos pases menos desenvolvidos, o termo est normalmente correlacionado com os
estudos urbanos que se dedicam a compreender as questes relacionadas com o
implosive growth of large cities and the rural to urban migration as it affectes both the
city and the countryside (GOTTDIENER et al, 2005). Neste contexto urbanizao
assume uma conotao semelhante expanso do espao edificado.
Na Lei n. 60/2007 de 4 de Setembro14 faz-se uma aproximao criao de espao
urbano por intermdio das designadas (no diploma) obras de urbanizao, destinandose estas criao e remodelao de infra-estruturas destinadas a servir directamente os
espaos urbanos ou as edificaes, designadamente arruamentos virios e pedonais,
redes de esgotos e de abastecimento de gua, electricidade, gs e telecomunicaes, e
ainda espaos verdes e outros espaos de utilizao colectiva15.
A expanso urbana surge como somatrio de todas as foras indutoras da transformao
do solo a jusante da cidade consolidada. Por expanso urbana entende-se qualquer
interveno sobre o territrio que tenha por objecto, ou por efeito, a urbanizao e a
edificao de solo que anteriormente no era classificado como urbano (DGOTDU,
2008).
Por seu turno, a Agncia Europeia do Ambiente (Comisso Europeia, 2006),
circunscreve o conceito de forma substancialmente mais objectiva, na medida em que
para este organismo a expanso urbana ocorre quando a taxa de reconverso da
afectao dos solos para fins urbanos excede a do crescimento populacional numa dada
rea ao longo de um perodo de tempo definido.
14
A Lei n 60/2007 procede sexta alterao ao Decreto -Lei n. 555/99, de 16 de Dezembro, que estabelece o regime jurdico da
urbanizao e edificao.
15
As obras de urbanizao podem configurar operaes de loteamento quando estejam em causa aces que tenham por objecto
ou por efeito a constituio de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, edificao urbana e que resulte da
diviso de um ou vrios prdios ou do seu reparcelamento, ou operaes urbansticas quando se estiver em presena de operaes
materiais de urbanizao, de edificao, utilizao dos edifcios ou do solo desde que, neste ltimo caso, para fins no
exclusivamente agrcolas, pecurios, florestais, mineiros ou de abastecimento pblico de gua.
pg.
28
particularmente interessante este visionamento do fenmeno da expanso urbana uma

vez que se simplifica a leitura pressupondo-se que existe um equilbrio desejvel entre
urbanizao e crescimento demogrfico. Quando esse equilbrio se rompe, isto ,
quando a transformao de solo para fins urbanos supera o ritmo de progresso da
massa populacional a ela afecta, estaremos em presena de fenmenos de urbanizao
especulativa.
Entende-se assim, que a urbanizao especulativa materializa o alargamento em
comprimento, em volume ou em superfcie das estruturas construdas fora do espao
urbano consolidado, concorrendo para a ampliao da sua influncia. Trata-se da sntese
da actuao das foras geradoras de novas estruturas urbanas que distendem a cidade
somando ao alargamento natural dos seus limites, todas as efervescncias que
concorrem
para
esbatimento
da
possibilidade
de
leitura
dos
mesmos
(suburbanizao/periurbanizao/rurbanizao).
1.1.1 A expanso urbana e os modelos de organizao funcional do espao

As diferentes capacidades de pagar o usufruto do solo produzem reconfiguraes na
estrutura da cidade. Alargam-se os permetros, substituem-se os centros antigos por
novos centros, redesenham-se reas de habitao pioneiras em substituio das
abandonadas, etc.
Com a Revoluo Industrial, assistiu-se, de uma forma generalizada, a um movimento
de concentrao das populaes. LOPES (2001) citando KOPP (1967) afirma que a
concentrao demogrfica ajudava a resolver a questo da mo-de-obra barata, assim
como havia de ajudar a resolver a questo do alargamento do mercado.
Como sequelas deste primeiro grande processo de expanso das cidades, surgem
problemas de alojamento, de higiene, de carncia de equipamentos sociais e todos os
demais efeitos nefastos. Estes problemas solicitaram respostas aos urbanistas,
pensadores e transformadores da cidade.
Aflorar-se-, abaixo, o desvio que o mercado infringiu aos modelos originrios. Por
certo que as novas configuraes urbanas resultam dessa catarse onde a cidade se funde
com a regio e onde a ocupao de espaos cada vez mais alargados, uma tnica
dominante.
pg.
29
Assiste-se expanso da cidade e a sua diluio num espao urbano de vasto espectro,
dependendo apenas das leis do acaso ou do lucro a cidade expande-se para distncias
cada vez mais afastadas dos centros, na maior desordem. Aglomerar, sobrepor,
empilhar, estender: eis tudo quanto sabem fazer os promotores e muitas vezes os
urbanistas. Chega-se assim, muito naturalmente, ao magma, que a antinomia da
cidade (LOPES, 2001).
So frequentes as relaes estabelecidas por vrios autores entre disperso (que, na
maior parte dos casos, faz descolar o ritmo de crescimento da cidade da progresso
demogrfica), e a perda de coeso que se interpem como negao de identidade
geogrfica e sociolgica. Abundam as referncias aos centros histricos que capitulam
porque no respondem s exigncias da circulao automvel (entre outras), mas
tambm relativas ao aumento da segregao entre espaos, ao alargamento das bacias de
emprego (e consequentes redes de mobilidade) reflectindo-se, desde logo nos custos
medidos na confrontao com os recursos (tempo e dinheiro) despendidos.
Apesar de ser possvel circunscrever os principais usos do solo urbano (habitao,
servios, actividades produtivas, espaos abertos, infra-estruturas), a sua distribuio no
espao obedece a vrios condicionalismos. No , por isso, aleatria.
Ao longo dos tempos foram vrias as propostas apresentadas, no sentido de facultar a
interpretao dos padres resultantes da organizao do espao intra-urbano.
Relegando para estudos especficos a cronologia completa da evoluo destes modelos,
faremos de seguida uma referncia breve aos mais emblemticos. Importa-nos aqui,
sobretudo, equacionar como evoluiu a margem da cidade e como se intensificou a sua
decomposio no tecido urbano pulverizado.
No esquema seguinte esto representados os modelos mais representativos da
progresso do tecido urbano, tendo em linha de conta as relaes funcionais padro
que nele se configuram.
Partindo da configurao concntrica, estruturada por um ncleo polarizador
(geralmente afecto a funes tercirias especializadas), Burgess (esquema A) remete as
actividades de produo mais indiferenciadas e, o espao de residncia, para coroas
cada vez mais distantes da estrutura de referncia. Esta concepo da organizao das
cidades teve por base a realidade verificada em Chicago nos anos 20, e interpreta a
estrutura urbana da seguinte forma: the Loop was surrounded by factories that also
bordered the suburbs of less developed areas like ghettos (), and immigrant
pg.
30
neighborhoods. The farther you move from these places the better the homes and
economic level of the inhabitants are until you arrive to the urban limit where you only
have isolated houses and bungalows used by commuters. (GONZLEZ et al, 2004)
Figura 1 Modelos de organizao funcional do espao urbano

Fonte: elaborao prpria, com base em COSTA (2007) e GONZLEZ et al (2004)
Relacionando o afastamento ao ponto central (onde se posiciona o centro de servios e

de negcios), com o aumento da qualidade dos espaos residenciais. Isto , a rea de
expanso alberga ncleos residenciais prestigiados e lugares que estabelecem relaes
pendulares regalares com o centro.
pg.
31
De acordo com este modelo, o envelhecimento progressivo do parque imobilirio leva a

que as classes mais abastadas desloquem as suas residncias para zonas cada vez mais
perifricas cidade, dando lugar ocupao desses espaos pelos trabalhadores e pelos
imigrantes. As zonas de transio so parte integrante do processo, uma vez que se trata
dum modelo dinmico. As transformaes subjugam-se aos critrios de prestgio do
espao medida que este se vai alterando, activa-se a cadeia de processos: invasoresistncia-abandono-adaptao.
Hoyt desenvolve uma estrutura modelar de tipo radial (esquema B). Mantm-se o
centro de negcios como dinamizador de todo o resto da cidade, fornecendo-lhe
emprego, servios e activando relaes comerciais. As actividade produtivas que no
tm acesso a localizaes no centro tendem a distribuir-se sua volta, segundo zonas
especializadas cuja implantao e configurao depende da rede viria existente. Assim,
desenham-se nas imediaes do centro, reas de pequena indstria, armazns e reas
residenciais distintas para as diferentes classes. Nos sectores mais distantes do centro
(periferia/arrabalde) surgem diferentes tipos de funes, desde indstria ligeira, at
residncias de classes altas.
Esta concepo assenta nos mesmos pressupostos da estrutura radial de Burguess,
corrigindo apenas a linearidade dos anis, porque is impossible to maintain the
regularities of these concentric rings making it more probable that populations of
different socio-economic levels were joined by sectors GONZLEZ (2004).
Harris & Ullman propem um modelo de organizao pluricntrico (esquema C).
Comea ento a desmoronar-se a interpretao da estrutura urbana organizada a partir
de um centro dominante. As localizaes das actividades no esto associadas
proximidade ao centro e a qualquer modelo de renda determinado por essa proximidade.
A principal alterao decorre do aparecimento do subrbio na rea de expanso da
cidade, mas tambm, reas industriais suburbanas ou centros de negcios afastados do
tradicional CBD.
Acentuam-se princpios de especializao, de coeso, de excluso, mas tambm de uma
certa resignao. Porque se agudiza a competio por localizaes estratgicas
(proximidade ao centro, a infra-estruturas, portos, aeroportos, etc.) refora-se a
especializao. A coeso decorre do facto de haver actividades que procuram
localizaes que lhes forneam externalidades positivas, criando aglomeraes de
funes semelhantes/complementares (hotis perto de reas histricas ou junto a ns de
pg.
32
transportes pblicos). Em sentido oposto, isto , devido s externalidades negativas,

surgem fragmentos na estrutura urbana onde se concentram residncias de grupos
sociais indesejados, ou actividades pouco valorizadoras do stio. Quanto ao efeito de
resignao, este resulta, em parte das disfunes do mercado provocando decises de
localizao condicionada (a deciso reflecte a (in)capacidade de responder ao custo da
renda fundiria).
Em qualquer dos casos pode-se, no entanto, verificar que o(s) centro(s) est(o) mais
sujeitos presso das rendas fundirias, por isso, reserva-se para as actividades com
maior capacidade financeira e menor exigncia em termos da quantidade de espao,
enquanto as zonas no centrais captam as actividades mais exigentes em termos de
espao e com menos capacidade de pagar renda.
Desta malha de relaes, resulta, por exemplo, o processo de localizao de grandes
centros comerciais (muito exigentes em espao) na rea de expanso junto ao tecido
consolidado, ou mesmo no domnio do periurbano. O mesmo sucede com as novas
unidades empresariais e de servios de pequena e mdia dimenso, tendo margens de
rentabilidade modestas, no conseguem localizar-se nos centros competitivos e
renovados, procurando localizaes nas frentes de expanso urbana.
O esquema D, formulado por GONZLEZ (2004), alusivo desconstruo do
modelo hierrquico. Configuram-se estruturas de tipo policntricas onde a carga do
centro se reparte por diferentes polarizaes16. Afirmam-se centralidades perifricas,
surgem fragmentos de cidade em anis cada vez mais diludos e afastados da estrutura
sobre a qual possvel uma leitura mais imediata. Estamos assim, na presena da cidade
regio urbana extensiva.
1.1.2 - Ciclos de urbanizao e periurbanizao

Van Den Berg et al. (1982) citado em COSTA (2007), associando o desenvolvimento
urbano ao modelo de transio econmica, propem uma leitura orientada para a
percepo das transformaes correlativos com ciclos de passagem da economia
agrcola para a economia industrial, desta para a terciria e por fim para a afirmao do
16
Esta polarizao pode ser lida do seguinte modo: fragmentation is conceived as a characteristic of post-modern urbanism where
deliberating and oppressive forces and utopian and dystopian features are mixed together in complex ways (SOJA and SCOTT,
1992).Fragmentation find expression in NIMBY communities but also in patronage-driven devolpment opportunities opened up
by the collapse of government oversight (DEAR, 1996), (KHAKEE, 2007)
pg.
33
tercirio superior/maduro/avanado. O seu enfoque dirige-se para a variao da

populao em trs reas distintas (centro; a periferia imediata e a rea metropolitana).
Os ciclos e contra-ciclos que prefiguram crises urbanas colocaram em causa a
continuidade do desenvolvimento urbano ininterrupto e linear remetendo-o para uma
cadeia composta por diferentes fases (urbanizao; suburbanizao; desurbanizao;
reurbanizao).
Figura 2 esquematizao dos ciclos de

urbanizao
Fonte: Elaborao prpria com base em Berg,
V. et al. (1982), citado em COSTA (2007)
Tabela 2 sntese
dos processos de
reconfigurao nas
diferentes fases do
ciclo
urbanizao/reurba
nizao
Fonte: Elaborao
prpria com base
em Berg, V. et al.
(1982), citado em
COSTA (2007)
Centro
Variao Tendncia
Pop.
Periferia
Variao Tendncia
Pop.
Variao
Pop.
RUF
Tendncia
Urbanizao
Suburbanizao
Desurbanizao
Reurbanizao
Variao da populao (+ positiva; - negativa)

Tendncia de progresso da variao da populao ( tende a aumentar; = tende a manter-se; tende a diminuir)
Umbilicalmente ligada ou processo de industrializao e consequente atraco da

populao rural para aglomerados urbanos de dimenso (e densidade) crescente, a
pg.
34
urbanizao caracteriza-se pela centralizao de actividades, pela concentrao do

emprego e da residncia na rea central, COSTA (2007). A suburbanizao pelo
esvaziamento do centro e pelo aumento de densidades na periferia e na regio urbana
funcional. Com a intensificao da desurbanizao, o centro volta a atrair populao e a
periferia comea a ser repulsiva. A reurbanizao marca o retorno ao centro,
estabilizando-se a estrutura da periferia.
1.2 Decantao dos modelos tericos de cidade: arqueologicidades?

Para se perceber os modelos que perpassam a cidade actual e como eles foram sendo
utilizados no laboratrio primeiro da sua aplicao as reas de expanso far-se-
uma sntese onde se extraem as principais caractersticas dos arqutipos fossilizados (e
seus processos de expanso) com os quais se construram as cidades que hoje
habitamos. Como forma de sintetizar (decantar) os modelos mais estabilizados extraiuse para o quadro patente no Anexo 1, as caractersticas de cada modelo destrinando-se
a forma como em cada um deles, se processava a expanso do tecido urbano.
Da leitura geral s diferentes formas de expanso que resultam da anlise da
arqueologicidade", (assumidos os erros inevitveis da generalizao, necessria
sntese) extramos as seguintes indicaes genricas de cada um dos arqutipos:
i) os ritmos lentos na cidade romana;
ii) o crescimento introspectivo na cidade muulmana;
iii) a dualidade da expanso intra e extra muralhas da cidade medieval (com
valorizao da primeira face segunda);
iv) a configurao da periferia labirntica que protegia o centro da cidade
renascentista;
v) a criao dos espaos abertos em acrescentos sucessivos em busca de
monumentalidade de perspectivas amplas, na cidade barroca;
vi) o dilema da cidade iluminista que derruba as muralhas e urbaniza, numas
verses dentro de uma nova muralha, noutras, abolindo-a definitivamente.
Quer numa quer noutra, sempre adoptando formas contidas;
vii) o desenho da quadrcula preenchida por
grandes densidades e pouca
salubridade nos bairros operrios, ou o assentamento de bairros distintivos

para albergar a classe mdia burguesa. Uns e outros implantados
indiscriminadamente na exploso da cidade industrial;
pg.
35
viii)
o refundar da cidade, em comunidades de dimenso profiltica
implantadas no meio da beleza, da sade higinica do ambiente do campo de

inspirao (mais ou menos voluntarista) ps-fordista;
ix) a instituio de limites contidos, presente na cidade horizontal (jardim)
forjada num molde novo, implantado no meio do campo, auto-suficiente,
envolvida por um espao agrcola abastecedor, e por cordes verdes, mas
tambm a influencia indelvel da proposta de uma cidade vertical (radiosa),
criada do zero, para alm da qual se posicionaria o campo, utilizado para os
tempos de lazer dos urbanos, da lavra da cidade moderna; ou ainda,
x) a negao de ambas fundando-se a celebrao da independncia do indivduo
face cidade e reintegrado na natureza, liberto pela possibilidade que o
automvel lhe permite de no depender de uma estrutura, configurando a
(no?)cidade onde se afirma a disperso de inspirao modernista fomentada
pelo modelo extremo da Broadacre city.
A cidade contempornea a soma das interpretaes (mais ou menos deturpadas) na
implantao dos modelos do passado, mesclando todos os pedaos em sobreposies
sucessivas.
Um denominador comum de todos os modelos ser a incapacidade para lidar com as
transformaes integrando nestas as preexistncias. Esta necessidade ganha especial
importncia a partir da cidade industrial. Os contornos desta incapacidade ficam mais
ntidos quando falamos de preexistncias morfolgicas, tecido edificado, mas tambm
(e sobretudo?), patrimoniais, sociais e culturais. Ou seja, preexistncias presentes em
territrios urbanos de configuraes cada vez mais complexas17.
Esta sobreposio de experincias feita em ciclos de aces/reaces que, como
evidente, s em casos muito especficos18, se apaga, ou minimiza a influncia do
17
Veja-se uma discrio jornalstica feita acerca da cidade de Londres (referncia para experimentalismos de vria ordem): e
incrivelmente cara. As estradas esto atravancadas de automveis. O sistema metropolitano no tem salvao e os autocarros so
ainda piores. H uma cmara de vigilncia a cada esquina e os passeios esto cheios de lixo. O seu maior aeroporto uma anedota.
Os residentes mais abastados esto a fugir ou a ameaar faze-lo; os menos abastados foram empurrados para os subrbios atravs da
subida dos preos imobilirios. E o tempo uma porcaria (Executive Digest, 2008). A leitura jornalstica, que tem por base
contactos com agentes criativos da cidade, continua colocando a questo de fundo: ser que a ressurreio criativa de Londres vai
continuar? Resposta: Comeam a acumular-se nuvens negras sobre os guindastes da cidades. As rendas esto a aumentar e se os
moradores de Shore-ditch Hause olharem para o outro lado de Bethnal Green Road, vero uma construo gigante onde antigamente
era o Bishopsgate Goods Yard. Os artistas e designers locais tm lutado contra ela () mas se os empreiteiros ganharem, ser
construdo no local um arranha-cus de vidro e os criativos tero de sair por causa dos preos proibitivos de um bairro que salvaram
h apenas uns anos atrs(op. cit.).
18
Exceptuando os casos em que se criam cidades integralmente novas.
pg.
36
passado para se afirmar o novo, e ainda menos concretizvel ser eliminar as estruturas
vigentes para implantar espaos urbanos integralmente novos.
Se os modelos so formais, rgidos e extremistas (pelo menos em alguns aspectos), a
sua aplicao, porque convive com preexistncias, levam inevitvel subjugao da sua
integridade, resultando em fragmentos de cidade experimentalista, por norma, mais
frequente nas reas de expanso.
Abordando a interpretao dualista, que separa a Cidade Jardim (implantada
horizontalmente, orientada para a moradia unifamiliar, de dimenso profiltica), da
Cidade Radiosa (vertical, fabricada em srie, funcionalmente racional, logo impessoal e
inaproprivel), apontamos de seguida alguns dos muitos reflexos da implementao
destes modelos19.
Do modelo de Howard resultam as reas de expanso assentes na moradia como
tipologia dominante. CARVALHO (2003) refere os tecidos urbanos dominados por
vivendas em fundo verde () e algumas cidades novas entretanto criadas, mas tambm
subrbios residenciais e crescimentos contguos cidade existente.
Por seu turno, o modelo de Le Corbusier, materializa-se no crescimento linear onde
medram os conjuntos de torres isoladas (construo em altura) respondendo procura
crescente do ps-guerra potenciado pelo uso do beto armado em formas-tipo
estandardizadas onde os edifcios isolados, soltos, permitiam a expanso da cidade de
forma rpida e macia por sistemas independentes: vias, infra-estruturas, edifcios e
espao verde, cada um podia ser projectado e construdo de forma quase autnoma, o
que criava grandes facilidades na implementao (op. cit.).
A desfigurao da generosidade (discutvel) do modelo serviu tambm especulao
fundiria. De recordar que Le Courbusier, na sua Ville Radieuse, defendia a
nacionalizao do solo, onde se implantariam mega-edifcios com afastamentos de 150
a 200m entre eles. No entanto, na prtica, a opo pela construo em altura foi
acompanhada pela densidade de implantao (com grande proximidade entre edifcios),
cada um a projectar sombra sobre o outro. O espao pblico, longe da generosidade do
modelo, revela-se exguo para albergar os automveis, que invadem as escassas reas
pedonais, informes e mal tratadas (op. cit.). Para alm do mais, a expanso por via das
torres, sofridamente de inspirao courbusieriana, invadem a cidade existente
19
Relegando para outro plano a no cidade do disperso assente na liberdade indiscriminada da vontade do individuo de Frank Llord
Wright.
pg.
37
colonizando o espao pblico aumentando o atrofiamento funcional decorrente da

perfuso do automvel.
ARRABAA (2003) citando KRIER (1975) sintetiza, dizendo que progressivamente,
toda a construo se foi assumindo em independncia do espao envolvente, num
processo de decomposio da paisagem em que se distinguiu, por um lado, o papel
pioneiro da Cidade Jardim e, por outro, a centralidade dos modelos de Le Courbusier e
da Carta de Atenas.
JACOBS (2007) defende que a Ville Radieuse no mais do que a verticalizao da
Cidade-Jardim. Segundo a autora, Le Courbusier assimilou a imagem fundamental da
Cidade Jardim, ao menos superficialmente, e empenhou-se em torn-la prtica em locais
densamente povoados.
Laboratrios privilegiados, as reas de expanso assistiram reproduo (ainda que de
forma parcial) deste modelo que teve grande repercusso nas nossas cidades.
Afigurando-se como um brinquedo mecnico maravilhoso a cidade radiosa era
absolutamente irresistvel para urbanistas, construtores, projectistas e tambm para
empreiteiros, financiadores e decisores. Ela deu enorme impulso aos progressistas do
zonamento, que redigiram normas elaboradas para encorajar os construtores a
reproduzir ainda que parcialmente o sonho (JACOBS, 2007).
Chega-se ento a uma encruzilhada onde j no se v possibilidade de recuperar a
cidade tradicional e se percebe que o caminho da cidade moderna resulta tortuoso, por
isso, desperta rejeies.
Que solues emergem ento? Alguns (os neo-realistas), propem recriar a cidade a
partir os seus elementos fundamentais (a rua, a praa o quarteiro) que o Movimento
Moderno havia condenado () sem uma anlise profunda das suas particularidades e
relaes com a cidade (LAMAS, 2007). Daqui resulta, de acordo com o autor, a banal
repetio da nova e vulgata morfolgica, em qualquer situao, seja habitao social,
complexo turstico ou centro cultural, modelos de ruas, quarteires e praas para todo
o terreno (op. cit.).
Os neoclssicos propem o retorno linguagem da Antiguidade Clssica, do
Renascimento e do Barroco aplicando a geometrizao s novas reas de expanso, bem
assim, reestruturao das reas centrais.
Preocupados com a cidade enquanto experincia possibilitadora ou cerceadora de
vivncia(s), os preconizadores do movimento Townscape (primeiro alavancado por
pg.
38
Gordon Collem, depois seguido por Jane Jacobs, Kevin Lynch, Cristopher Alexander)
lideram a crtica cidade moderna e propem uma viso identitria para cada lugar,
dotando a cidade de legibilidade permitindo a sua apropriao pelos seus residentes e
devolvendo vida, sentido e funes simblicas aos seus espaos pblicos, contidos por
ruas e praas bem definidas que pudessem acolher essas funes. A necessidade
principal da cidade reside () na mistura de funes (ARRABAA, 2003) e
(LAMAS, 2007).
Das propostas que indicam que se deve cerzir dos fragmentos em que a cidade se
transformou, at fora de ideologias, politicas e investimentos indicativos do retorno
cidade (especialmente ao seu centro histrico onde se encenam ambientes do passado
respondendo, por norma, s procuras selectivas da nobilitao20), este retorno cidade,
rapidamente se circunscreveu baliza dos conceitos de gentrification e nobilitao
relativizando-se a hiperbolizao inicial.
O vasto espectro das novas prescries tericas, crivadas primeiramente pela opo
poltica, e depois, pela aplicao tcnica, decanta-se, mais uma vez, para os processos
de expanso em curso. Agudiza-se a fragmentao, num crescendo de espaos
privatizados, muralhados em si mesmos (quer no interior quer nos anis externos
cidade). Ou, nas opes por modelos de urbanizao em ncleos perifricos
inteiramente dependentes do acesso automvel, com reas de emprego, espaos
pblicos e de lazer prprios e em completa independncia dos centros urbanos
tradicionais ELLIN (1999), citado por ARRABAA (2003).
Emerge ainda a discusso em torno da cidade sustentvel, que facilmente resvala para a
escala do urbano. Discute-se (deve discutir-se), para alm do consenso vazio em torno
da doutrina do Relatrio de Brundtland de 198721, o pragmatismo da sua aplicao
quotidiana.
Enquanto espera por respostas concretas que circunscrevam os discursos apaixonados
pela reabilitao, pela nobilitao, pela expanso em modelos compactos cerzindo os
fragmentos ou, pela legitimao da pulverizao do disperso, o processo urbano
20
A nobilitao refere-se a um crescente interesse pelos stios antigos das reas centrais em busca de um quadro de vida urbana
quotidiana distintiva. Segundo Mendes, L. (2006) traduz uma recentralizao selectiva, alimentada por novas procuras, promotora
de uma crescente revalorizao e reutilizao fsica e social dos contextos urbanos (). O autor liga estes novo movimento de
procura do centro com a recomposio do sistema produtivo, cuja evoluo se pauta por uma crescente terciarizao e pela
emergncia de um novo modelo de acumulao capitalista mais flexvel que reconhece no (re)investimento no centro histrico de
capital imobilirio, e na sua circulao uma mais-valia.
21
Segundo os princpios do Relatrio de Brundtland os usos actuais do territrio no devem liquidar a capacidade de este poder
satisfazer as necessidades das geraes vindouras.
pg.
39
continua marcado pela subjugao crescente da forma urbana s foras do mercado

(op. cit.).
Retomando a questo inicial: os modelos presentes na cidade e os que resultam de
propostas hermticas que foram sendo adoptados nos seus processos de expanso
podem ser considerados arquiologicidades? No. A cidade, enquanto organismo
evolutivo, catalisa os paradigmas, que por sua vez se diluem em mltiplas
interpretaes/experimentalismos/materializaes que deles resultam. Por norma, uns e
outros so filtrados na grelha das regras provenientes do mercado.
JACOBS (2007) sintetiza este processo com a seguinte formulao: no estudadas,
desprezadas, as cidades tm servido de cobaia.
1.3 - Maleabilidade do conceito de cidade

Pelo facto de se pretender enfocar a actuao do mercado imobilirio residencial no
contexto da expanso urbana verificada numa cidade mdia, importa fixar o conceito de
cidade para depois se tentar estabilizar a sua condio de mdia de modo a enquadrar (a
jusante) o caso de estudo.
Cidade diz respeito ao complexo demogrfico formado, social e economicamente, por
uma importante concentrao populacional no agrcola, ou seja, dedicada a actividades
de carcter comercial, industrial, financeiro e cultural. A cidade uma entidade
individualizada com uma certa dimenso e densidade onde se desenrola um conjunto
expressivo e diversificado de actividades, (SALGUEIRO, 1999).
Correlacionados com a ideia de cidade encontramos, recorrentemente, atributos como a
diversidade/densidade/heterogeneidade,
funo
econmica
funo
poltico-
administrativa. Em suma: proporcionam-se nela, um sem nmero de convivncias

condensadas.
Est fortemente subjacente a esta concepo dualista ao que , e no , a cidade, a ideia
de limite. No entanto o limite (ou permetro), que na cidade ideal de Plato se traduzia
numa forma perfeita, esbate-se, desconstri-se, ganha plasticidade, torna-se difuso e
ondulatrio na cidade contempornea.
Lendo a cidade deste modo, a ideia de limite perde importncia delegando essa fora
para os vnculos, para as identidades, ou para a expresso das densidades potenciadas e
efectivamente vivenciadas.
pg.
40
Dilui-se a convico do dentro e do fora da cidade, criando-se uma dbia gradao

intermdia. SOJA (1994) fala-nos, tendo como campo de anlise, a criao de espaos
metropolitanos alargados, em cidades interiores e cidades exteriores. A urbanizao, de
que se falou acima, depende da interaco, pelo que as cidades aparecem muitas vezes
designadas como expoentes mximos disso mesmo. Isto , as cidades so comutadoras
sociais por excelncia.
Da emergncia do urbano sobreponvel ao entendimento da cidade como espao
circunscrito, nasce uma corrente que reconhece uma certa (des)construo da cidade. A
cidade j no pode ser um objecto que justape um estilo novo ao passado. Ela no
sobreviver seno sob a forma de fragmentos, imersos na mar urbana, com faris e
bias por inventar CHOAY (1994) citado em GUERRA (2002).
Germina ento uma vasta terminologia para enquadrar a nova realidade urbana na qual
o conceito de cidade surge por vezes esfumado, subordinando-se ao alargamento da sua
implantao no espao. Surgem concepes tais como: metaplis22, hipercidade,
expole23 cidade difusa24, cidade arquiplago25, cidade policntrica26, cidade
distendida27, cidade de baixa densidade28, entre outras.
SALGUEIRO, (1997) estudando as transformaes urbanas no quadro das metrpoles,
propem uma leitura de sntese que desagua no conceito de cidade fragmentada
pressupondo a existncia de enclaves distintos e sem continuidade com a estrutura
scio-espacial que a cerca.
A propsito, GASPAR (1996) afirmava que num tempo em que o planeta se urbaniza,
as cidades tm dificuldade em manter os valores da urbanidade, traduzidos nas relaes
sociais, no patrimnio edificado, na prtica a arte de gerir a polis. O
22
Uma metpole o conjunto de espaos em que a totalidade ou a parte dos habitantes, das actividades econmicas, ou dos
territrios, est integrada no funcionamento quotidiano (ordinrio) de uma metrpole. Uma metpole constitui geralmente uma
nica bacia de emprego, de residncia e de actividades. E os espaos que a compem so profundamente heterogneos e no
necessariamente contguos (ASCHER, 1998)
23
Resulta da expanso acelerada do processo de urbanizao perifrica. Trata-se da cidade de fora, no duplo sentido de cidade
Exterior (em composio ao Interior), e cidade que j no o , a ex-cidade (SOJA, 1994)
24
A cidade difusa (ou a urbanizao difusa) nasce da articulao scio-econmica-urbanstica entre o mundo rural e agrcola e a
industrializao dispersa (GASPAR,1996).
25
Entendida no sentido em que a focalizao em cada uma das ilhas esconde o sistema de articulao do conjunto
(DOMINGUES, 1999)
26
Trata-se de uma cidade organizada tendo por base o modelo policntrico onde se afirma um sistema urbano complexo em que as
centralidades ocorrem em vrios pontos da cidade.
27
A cidade distendida pode ser conotada com o alargamento em mancha de leo para a periferia j que os permetros iniciais no
comportam o afluxo de novas actividades e habitantes, dando origem a tecidos urbanos densos, fortemente dependentes da cidademe (PEREIRA, 2004)
28
Esta forma de cidade afigura-se como sendo fortemente predadora de solo e de recursos (paisagsticos, aquferos, terrenos
agrcolas, frentes de mas, etc.) (DOMINGUES,1999)
pg.
41
alargamento/fragmentao do campo de aco da cidade est ento correlacionado com

uma lgica de ingovernabilidade que resulta da perda de harmonia fsica passando a
falar-se de aglomeraes urbanas que deixaram de ser cidades, assumindo-se como
arenas polivalentes e polifacetadas, onde o cidado se apaga face ao gladiador (op.
cit.).
Esta tendncia forte para a afirmao de um vasto hinterland no qual se dilui a noo
de cidade tem sido uma forma interpretativa duma realidade em presena, mas tem, de
igual modo, servido para legitimar as foras que fazem afirmar este (no)modelo.
Referimo-nos s tendncias de desconcentrao que fazem com que o urbano se
sobreponha cidade e, este se materialize para alm de qualquer limite que se lhe
pretenda fixar.
No raras vezes se defende que a fora simblica da cidade uma realidade anacrnica,
prefigurando-se to vasto o lastro da argumentao em defesa do fim da cidade29 como
aquele que construdo por aqueles que postulam o seu regresso permanente30. Entre
um e outro, consensual que a importncia das cidades no tem diminudo, atente-se ao
contexto europeu onde 75% da populao vive em cidades.
As cidades so os pontos fulcrais da integrao europeia diz-se na Carta de Liepzig,
(2007) onde se fixou a Agenda Territorial Europeia. Neste documento refora-se a
ligao do conceito de cidade com a sua capacidade reprodutiva de vitalidade, desde
logo econmica. Assim, fica patente que as cidades so os locais onde a investigao e
a inovao e consequentemente o crescimento econmico tm lugar.
Para finalizar esta incurso ao conceito da cidade, anotamos aqui as indicaes acerca
do papel das cidades enunciadas por FERRO(1997): nas cidades que se concentram
os ingredientes essenciais construo das sociedades cognitivas, caracterizadas pela
intensidade de produo e circulao de informao, de conhecimento e de inovao.
A cidade o garante das externalidades de escala e gama que as organizaes e os
indivduos necessitam para o bom desempenho das suas actividades. Para alm do
mais, diz o autor, que as cidades so, lugares privilegiados de interaco tanto directa
29
Relativamente ao primeiro grupo destacamos Chombart, P. (1982) citado em LOBO (1997) que preconiza La fin des villes, uma
vez que estas no conseguem gerar mecanismos que controlem os efeitos nefastos da urbanizao que provocam, bem assim, os
efeitos das tecnolgicas de informao e comunicao retirariam importncia cidade.
30
Neste plano descasam-se as reflexes de HALL (2003) acerca do exagero que incorriam aqueles que vaticinavam o fim da cidade,
ou a conferencia que o mesmo autor proferiu mais recentemente em Liverpool (Maio de 2008) aquando da International Conference
for Housing and Planning, onde dissertou acerca de que tipo de cidade se est a falar quando se fala em retorno da cidade. No
entanto FERRO. (1997) remete para a anlise de Bailly, Jenssen-Betler e Leontidou, (1996) defendendo que a cidade est de
regresso e os processos de desurbanizao situados temporalmente nos anos 70, tiveram um carcter conjuntural. A cidade, segundo
o autor torna-se de novo atractiva.
pg.
42
(a cidade como lugar de socializao) como distncia (a cidade como n estratgico de

redes) significa que pode garantir melhor do que qualquer outro tipo de espao, as
externalidades de proximidade e de interconexo igualmente necessrias ao bom
desempenho das organizaes e dos indivduos.
Procuramos de seguida, no vasto espectro por onde se espraia o conceito de cidade, os
contornos que lhes conferem existncia formal, porque dela que derivam as suas
implicaes prticas.
1.3.1 - Conceito formal de cidade em Portugal

Do ponto de vista estatstico (e por essa via, do ponto de vista formal/administrativo) a
delimitao do espao no qual as cidades portuguesas se confinam, resulta actualmente
de uma soluo negociada entre o INE e as diferentes cmaras municipais, no sentido de
consensualizar os limites dos permetros urbanos com os das subseces estatsticas
inscritas na Base Geogrfica de Referenciao da Informao (BGRI).
Abordando o conceito pelo seu lado estatisticamente operativo, as cidades
correspondem, na maioria dos casos, ao ajustamento do permetro urbano (consagrado
nos Instrumentos de Gesto Territorial) s respectivas subseces estatsticas31.
No existindo permetro estabilizado, o limite resulta da anlise ao uso do solo,
considerando-se como integrantes da cidade as reas urbanizadas, urbanizveis e
espaos verdes cuja proximidade, relao social e paisagstica assim o justifica.
Nos casos em que este mtodo no foi vivel, o resultado conseguido pela assuno
do lugar cuja designao equivalia ao da cidade, sendo este, reajustado de acordo com
as indicaes das cmaras municipais, de forma a reflectir as dinmicas territoriais em
presena. Relativamente aos casos onde no h sobreposio de limites (entre o
permetro do cidade e as subseces estatsticas), na contabilizao dos dados
respectivos, s so consideradas as subseces cuja maior parte da rea est dentro do
limite definido.
31
No entanto importa no desprezar o facto de que a cidade radica numa classificao que no caso portugus se refere a um
aglomerado populacional que a dada altura foi elevado a esta categoria por uma entidade poltico-administrativa (Rei ou
Parlamento) SALGUEIRO (1999)
pg.
43
1.3.2 Cidade na sua condio (inter)mdia

Com o desenvolvimento dos meios de transporte e a especializao crescentes das
cidades os modelos monocntricos perdem muito da sua aderncia realidade. Por seu
turno, a cidade polinucleada surge por via da procura de alternativas aos centros
disfuncionais. Congestionados.
Numa outra escala de abrangncia, a megalpole agrega (fazendo uso de
complementaridades), um conjunto de grandes cidades dispostas ao longo de eixos
servidos por boas redes de transportes (terrestres e areos). A rea metropolitana
agrega, de igual modo, vrios centros urbanos, s que, um deles, pela sua dimenso,
exerce um efeito polarizador sobre os restantes.
A conurbao formula um conjunto policntrico, pondo em conectividade (mediante
boas vias de acesso entre si), diversos centros urbanos com dimenses aproximadas e
funcionalmente complementares. Por norma, nestas configuraes urbanas no se
verifica continuidade no(s) uso(s) do solo. As cidades nelas includas so, no raras
vezes, intermediadas por usos no urbanos/rurais.
Olhando para o processo de urbanizao e, enfocando nas suas expresses mais
recentes, vemos surgir novos modelos empricos agarrados a neologismos conceptuais
que definem as configuraes urbanas emergentes.
Colocando de parte os modelos de grande abrangncia (megalopole, metrpole, rea
metropolitana), a cidade includa na categoria de mdia, pode ser polinucleada, pode
funcionar numa conurbao, ou pode at estar inserida numa rea metropolitana. Pode
ainda ser categorizada como histrica, tecnoplis, logstica, porturia, etc., ou espraiar a
sua influncia funcional por vastas reas de baixa densidade criando um padro de
urbanizao difuso, fragmentado, disperso, etc.
Importa no esquecer que as cidades, subrbios e at as pequenas cidades so
organismos totalmente diferentes das metrpoles. J difcil tentar entender as cidades
grandes com base no comportamento e no suposto funcionamento das cidades de
dimenses mdias. Se tentarmos entender as cidades mdias com base nas metrpoles, a
confuso ser ainda maior, (JACOBS, 2007).
Assim, se os conceitos so variados e abrangentes, no podemos escamotear a
necessidade de desenhar a moldura para tratar a cidade mdia pelo seu nome
estatstico-formal, mesmo aceitando que no linear a aproximao ao conceito de
pg.
44
cidade na literatura dedicada, to pouco o a noo de cidade mdia com a qual se

pretende lidar.
Atentamos aproximao conceptual defendida por PORTAS, et al (2007): de um
ponto de vista estritamente semntico, as cidades mdias seriam aglomerados de mdia
dimenso, ocupando um posicionamento intermdio entre as grandes cidades do topo
hierrquico do sistema urbano e os pequenos aglomerados situados na base dessa
hierarquia.
Tal como os autores constatam, a dificuldade reside no estabelecimento de limiares
absolutos de dimenso (mnimos e mximos). A impreciso do adjectivo mdia
remete assim para um plano relativo.
No entanto as cidades mdias so definidas atravs da sua condio intermdia:
polarizaes urbanas que desempenham papis de equilbrio do sistema urbano, face
tendncia hegemnica de crescimento das grandes metrpoles (PORTAS et al, 2007).
As cidades mdias ancoram a sua importncia na capacidade que desenvolvem para
estruturar o territrio, equilibrando a fora no sentido da metropolizao, com a
descompresso prpria do esvaziamento demogrfico e da rarefaco urbana de que
padecem as reas que se encontram afastadas dos eixos activos de desenvolvimento
territorial.
Durante os anos sessenta e setenta, o critrio que subjaz ao conceito de cidade mdia
essencialmente de natureza quantitativa. A cidade mdia era definida como sendo um
centro urbano dotado de determinada dimenso demogrfica.
So vrias as aproximaes feitas condio de mdia. A comear pela sua colagem
noo de intermdia. Relativamente ao manuseamento do conceito atentamos
diferenciao feita por COSTA (2002)32, as cidades mdias podem ser classificadas em
dois grandes grupos: um diz respeito cidade mdia na sua dimenso ou na sua leitura
escala urbana; o segundo relaciona-se com as polticas de ordenamento e de
desenvolvimento e, portanto, interliga-as escala regional.
Este conceito entendido pela autora como uma aproximao dimenso ptima da
cidade presente nas vrias concepes tericas que dela se foi fazendo ao longo dos
tempos desde a cidade de Aristteles (384-322 a.c.) at Cidade Radiosa de Le
Courbusier (1887-1965).
32
No texto que aqui se toma como referencia, a autora desenvolve uma reflexo inteiramente dedicada definio de cidade mdia.
pg.
45
A dificuldade de circunscrever o conceito de cidade mdia comea desde logo pela

dimenso fsica/demogrfica. As fasquias que quantificam o contingente demogrfico
tm um espectro muito abrangente. Os limiares mnimos podem oscilar entre os 100
000 habitantes (no caso da Organizao da Naes Unidas e da Comisso Europeia) at
aos 20 000 habitantes33 (aparecendo este limiar no relatrio Europa 2000+).
Se se observar as dimenses adoptadas pelos diferentes pases o intervalo confere ainda
mais balano flutuao, afastando-se ainda mais os limites (mnimo e mximo).
No que concerne ao caso portugus, tal como afirma COSTA ( 2002), se alinharmos a
realidade do pas com a bitola europeia (100 000 250 000 habitantes) conclui-se que
no existem cidades mdias. Por isso mesmo, tm sido adoptadas por vrios autores,
outras designaes nos estudos dedicados s cidades com estas caractersticas. A mais
frequentemente utilizada FERRO (1997), AVELINO (1997) e GASPAR,(1998) tem
sido a de cidades intermdias, ou sistemas urbanos no metropolitanos.
No escamoteando a necessidade de fixar o conceito para melhor se lidar com o caso de
estudo, a escala intermdia radica (quer se realcem os critrios funcionais, ou os
dimensionais - estes por norma demogrficos), certamente em pressupostos mais
profundos.
A cidade a comunidade poltica estabelecida em ordem a um bem. A cidade visa o
bem maior porque abrange todas as comunidades menores e porque possui uma autosuficincia que as comunidades maiores no alcanam (HENRIQUES, 1998). Vejamos
que esta indicao, feita pelo autor na sua reflexo dedicada Politica de Aristteles,
subentende uma dimenso mdia para a cidade. Esta dimenso mdia seria a cidade
ideal, porque agrega os ncleos sem dimenso crtica e ao mesmo tempo no padece da
disfuncionalidade que provem do crescimento desmesurado.
Ainda na teorizao basilar do entendimento de cidade feita por Aristteles se pode
vislumbrar outras referncias na sua busca de um ptimo. Esse ptimo cozinhar-se-ia na
possibilidade de esta ter uma massa de habitantes tal que possa bastar para todas as
suas funes e procurar-se todas as comodidades da vida civil. Aristteles, 330-325ac,
citado em COSTA (2002). O autor citado defende ainda, que se a cidade fosse
demasiado grande, ela tornar-se- ingovernvel, e pelo facto dificilmente conseguiria
atingir nveis de civilizao elevados.
33
No entanto, os limiares mximos se se recorrer, por exemplo, a esta fronte, podem ascender aos 500 000 habitantes.
pg.
46
Importa relevar nas diferentes aproximaes que lhe tm sido feitas aquelas que sero
os denominadores constantes na qualificao de mdia: i) para alm da sua dimenso
demogrfica, releva o papel desempenhado no sistema urbano onde est inserida; ii) tira
partido dos aspectos qualitativos e relacionais, quer com as cidades metropolitanas, quer
com os aglomerados de menor importncia demogrfica; e, iii) a sua qualidade de
mdia/intermdia emerge no campo de anlise dos sistemas urbanos.
No entanto, tambm neste caso surge a necessidade de escrutinar a vertente operacional
do conceito, para que sobre ele se possa trabalhar. Por este prisma, a cidade mdia
estudada na segunda parte deste trabalho extrada do conjunto das 81 cidades no
metropolitanas (isto , cidades que no esto includas na AML, ou na AMP) tendo sido
classificada como tal atravs do Despacho n 55/94, de 27 de Maio e 88/94 de 16 de
Setembro. Ou seja, o caso de estudo (caldas da Rainha) faz parte do conjunto das
quarenta cidades mdias que constituram o universo susceptvel de obter financiamento
ao abrigo do Programa de Consolidao do Sistema Urbano Nacional e Apoio
Execuo do PDM34 (PROSIURB).
Em certa medida a interpretao do filsofo referido acima pode ser importada para a
realidade actual, mas no de forma directa. Primeiro porque as capacidades de governar
a cidade de hoje so maiores do que as vigentes na poca em que este produzir a sua
interpretao, mas tambm porque se percebe hoje que a dimenso garante de
dinamismo e constante capacidade regenerao. Mas as questes matem-se.
Ser a cidade mdia, aquela que comporta a dimenso ideal? Certamente que a escala
ideal ser hoje a conjugao de vrias. So vastos os estudos que identificam,
caracterizam e defendem as redes de cidades ou, mais abstractamente, as redes urbanas.
A questo que se coloca, recorrentemente, : temos em Portugal cidades com essa
dimenso? Nesta dissertao, a questo desloca-se para outro meridiano. Interessa-nos
perceber se as cidades posicionadas nesta categoria tm processos de urbanizao
distintos das restantes, ou no? Ocupar-nos-emos dessas questes na segunda parte do
trabalho.
34
Esta classificao teve por base os seguintes critrios: i) as cidades deviam ser detentoras de contingentes demogrficos
superiores a 10 000 habitantes; ii) detinham um nvel de equipamentos, no mnimo, supraconcelhio; e iii) constituam-se como
centros que desempenham um papel estratgico na organizao do territrio nacional, ou seja, tm capacidade de catalisar os
territrios envolventes. Os critrios escolhidos podem ser sintetizados nas componentes, demogrficas, funcional e de natureza
estratgica.
pg.
47
1.4 - Notas de Sntese

Passando em revista as questes do urbanismo, da condio de urbano e de urbanizao,
deparou-se com denominadores comuns que se prendem com noes, tais como:
transformao, aglomerao ou densidades de fluxos e de relaes. Quando a escala das
relaes presentes pouco slida tm lugar estdios intermdios (urbanidades
intermdias), dando lugar a modelos hbridos, de contnuos, onde esse funde o urbano
com o rural. Surgem conceitos como sprawl, disperso, ou ainda periurbano e rurbano,
para enquadrar tecidos mistos, pouco legveis, espontneos, marcados por
descontinuidades. Fragmentao. Nestes casos a relao dicotmica entre campo
(rural/uso agrcola) e cidade (urbano, ou com capacidade para vir a ser) perde
capacidade interpretativa.
A expanso urbana surge assim associada transformao em curso fora da cidade
consolidada. Onde de modo geral, o ritmo de urbanizao do solo rural, supera o da
progresso demogrfica.
Os modelos de organizao funcional que organizam a leitura das reconfiguraes do
espao urbano mostram que a tendncia geral para que um conjunto de actividades e
funes se localizem fora dos limites da cidade consolidada. Invadindo/configurando os
domnios da cidade dispersa.
Tambm os modelos urbansticos, embora com nuances significativas verificadas ao
longo dos tempos, tiveram que lidar com a expanso urbana. A cidade contempornea
funde os restos dos modelos do passado, onde na maior partes dos casos, os agentes da
transformao deturparam os princpios originrios.
A cidade por isso um organismo vivo, que catalisa as foras que a moldam. Em
Portugal, o conceito tem um lado formal, definido pelo INE, correspondendo a
permetros consensualizados, para os quais possvel recolher informao estatstica.
Estes limites so largamente extravasados para as coroas (periurbanas e rurbanas) por
onde se espraiam os fragmentos da cidade dispersa.
No mbito das cidades mdias (onde se posiciona o caso de estudo - segunda parte),
que tambm atendem a uma definio formal, o padro resultante mais prximo do
sprawl, ou, na acepo portuguesa, da disperso do tipo periurbana e rurbana, abolindose a noo clssica de periferia (desqualificada/densa/marginal).
pg.
48
Captulo II Mercado Imobilirio: conceitos, posicionamento dos

agentes e repercusses da sua actuao
Estabilizados os conceitos respeitantes ao processo de urbanizao e como estes
conduzem a expanso urbana, trataremos de seguida os conceitos, os modos como
actuam aos diferentes agentes (especificando as incidncias da componente residencial)
e procuramos ainda perceber algumas repercusses decorrentes do funcionamento do
mercado imobilirio e como este influencia as reconfiguraes urbanas acima tratadas.
2 Conceitos subsidirios do mercado imobilirio

Solo Elemento base da expanso dos assentamentos urbanos, o solo define-se
primeiramente pela sua faceta de recurso natural. Disponibilizado sem interveno do
homem, assume-se como meio de produo isento de custos.
(CORREIA, 2002), circunscreve a especificidade dos seus atributos da seguinte forma:
o solo fixo quanto sua localizao e praticamente impossvel aumentar o volume
da sua oferta potencial (exceptuando nos casos da renovao e reconverso de uso).
Elemento primordial na Geografia, o solo assim suporte fsico (terra) que, de acordo
com as suas caractersticas biofsicas, permite obteno de produtos agrcolas e
florestais. Mas, o solo tambm suporte para os assentamentos humanos produzindo-se
nestes, localizaes fixas, uma vez que a sua trasfega praticamente impraticvel.
Estamos pois em presena de dois meridianos intrinsecamente geogrficos. Meridianos
que, apesar de destrinveis no deixam de ser indissociveis. Por ser um recurso com
localizao irrepetvel, o processo de transformao (alterao/afectao de uso),
desenha territrios no colunveis. Todavia, qualquer alterao nos seus atributos (usos)
repercute-se no valor que a partir dele se gera.
Acerca do conceito de solo35 importa ainda reter que este tem um lugar importante na
sociedade que, no raras vezes associa a ideia de poder sua posse, utilizao,
jurisdio e administrao. Nas complexas relaes sociedade/territrio, geram-se
inmeras situaes de conflito, j que difcil permitir a apropriao absoluta de uma
parcela por um indivduo sem ir contra os interesses da sociedade e seus subconjuntos
(CORREIA, 2002). Da vontade de apropriao, sugerida pelo autor, decorre o conceito
35
Importa desde j distinguir solo rural de solo urbano. Solo urbano refere-se s reas construdas com os espaos abertos a elas
afectos. O solo rural surge na oposio ao urbano, e ser aquele onde se concentram usos agrcolas. SIMES (2001) citando
BLUMENFELD (1974) propem uma definio particularmente incisiva: solo rural uso do solo solo urbano uso no solo.
Diz o autor que para fins urbanos o solo s o stio, para uso rural, o solo factor de produo.
pg.
49
de propriedade que traz lia a concepo de livre iniciativa, comummente associada

sua posse.
Propriedade, direitos de propriedade e patrimnio Propriedade, tal como sugere o
Livro Branco do Direito de Propriedade (Union-Pan Europenne de la Proprit
Imobilire, 2004) uma soluo econmica, evolutiva e emprica (portanto
eminentemente prtica), mas to racional e com uma lgica to perfeita como se fosse
terica, e por isso racionalmente justificvel. Esta soluo foi gradualmente adoptada
pela espcie humana para a afectao eficiente de recursos e para, deste modo, fazer
face decrescente proporo entre o volume dos recursos deixados pela natureza sua
disposio, e o volume crescente de populao que a eles acorria.
Neste documento associa-se a necessidade de conceber a noo de propriedade
conjuntamente com a de escassez, na justa medida em que esta se afirma pela preciso
de despender esforos cada vez maiores para obter bens. Quando o custo de obteno do
bem (esforo despendido) aumenta, isso transparece para o nvel de escassez. Por
conseguinte sobe o nmero de interessados em disputa-lo, instalando-se ento,
mecanismos de concorrncia e com isto a necessidade de defesa contra a apropriao
alheia, de organizao comum para tal defesa e de localizao permanente das
populaes nessa conformidade (Idem).
Como forma de legitimar a defesa da propriedade atribusse-lhe sentido jurdico. Na
Constituio da Repblica Portuguesa est firmado o direito de propriedade nos
seguintes termos: a todos garantido direito de propriedade privada e sua
transmisso em vida ou por morte (art.62, Constituio da Repblica Portuguesa).
A propriedade, na sua associao com o direito, atribui a uma pessoa o mximo de
poder sobre uma coisa. Para este direito confluem o de uso, de fruio e de disposio.
Quando estes poderes so atribudos de forma plena e exclusiva, o seu titular diz-se
proprietrio. Nos casos em que a exclusividade no plena, surgem os ditos direitos
reais menores, em contraponto propriedade que assume o estatuto de direito real
mximo (PITA, 2008).
referncia feita ao conceito de propriedade36 (na sua relao com os paradigmas de
mercado e respectivos sistemas econmicos portantes), deve juntar-se a ideia de funo
social.
36
Uma variante do direito de propriedade que importa referir, pela sua importncia no processo de urbanizao, o que se refere
propriedade horizontal que corresponde a uma fraco de um prdio urbano que possui autonomia jurdica em relao s demais, e
pg.
50
MONCADA (2000) refere-se funo social da propriedade realando a sua dimenso

subjectiva. Nota o autor, acerca da funo social da propriedade que esta possibilita da
parte do legislador ordinrio a tomada em considerao de interesses de no
proprietrios contrapostos aos interesses do proprietrio, pelo que a posio patrimonial
subjectiva do titular da propriedade pode ser objecto de limitaes visando proporcionar
a satisfao de necessidades sociais. Prossegue ainda, dizendo que cabe aos poderes
pblicos assumirem posies activas a que correspondem situaes jurdicas passivas
da parte do proprietrio.
Este sentido de interesse social da propriedade relativiza a noo inerente ao direito
real37 mximo. No dirimir de posies entre o proprietrio e a comunidade o uso,
fruio ou disposio da propriedade deve ser feito de tal modo que possa assegurar a
realizao do interesse patrimonial do proprietrio a par dos interesses do agregado
social (MONCADA, 2000). Estritamente relacionado com o conceito de propriedade
est a discusso em torno do patrimnio correspondendo este, ao conjunto de direitos e
obrigaes susceptveis de avaliao pecuniria (PITA, 2008). Integra esta definio a
existncia de um conjunto de bens, direitos e obrigaes, mensurveis em dinheiro,
fazendo parte do campo jurdico do sujeito (FRADE, 2003).
Mercado e mercado imobilirio Subjacente ao conceito de solo, propriedade e
patrimnio emerge, como denominador comum, a transaco de valor (real ou
perspectivado) entre vendedor e comprador. Neste ponto importa observar a noo de
mercado, no seu sentido mais lato, como canal atravs do qual se efectuam trocas de
bens (e servios) entre as pessoas38, mediante referncia a uma unidade monetria.
O mercado ser assim, a arena onde se confronta a oferta e a procura de bens. Isto , o
mercado configura um espao de relaes comerciais baseadas essencialmente no
portanto um titular registado. Para alm de possuir um direito de propriedade sobre a fraco, o titular possui ainda um interesse
sobre as partes comuns do prdio (que muitas vezes se resume a um nico edifcio). Normalmente, as partes comuns dizem respeito
rea de implantao do edifcio (abreviadamente: o seu solo), elementos estruturais, equipamento de uso comum e suas reas de
instalao e reas de circulao interna comuns. Este tipo de direito impe consideraes particulares em termos cadastrais, uma vez
que s possvel de representar graficamente com maior rigor recorrendo a uma representao 3D. Assim, em sistemas 2D como o
actual, a sua representao grfica resume-se rea de implantao do edifcio, sobre a qual so constitudas associaes com as
respectivas fraces. Estas ltimas como entidade alfanumrica. (http://www.cemed.ua.pt/) consulta em 2008-06-28
37
Este tipo de direitos, que se inscreve no ramo doutrinrio do direito das coisas, constitui o conjunto central de conceitos a
considerar num sistema de Cadastro Predial de Base Legal. Os factos que do origem constituio, modificao ou extino de
direitos reais so inscritos nas fichas relativas a cada prdio, depositadas no Registo Predial, que constitui deste modo a principal
fonte de dados para caracterizar a situao legal de um dado prdio. Relao Jurdica por fora da qual uma coisa fica subordinada
ao domnio ou soberania de uma pessoa, de acordo com um certo estatuto que fonte de poderes mas tambm de limites, restries
e deveres (http://www.cemed.ua.pt/) consulta em 2008-06-28
38
A troca pode assumir vinculao individual ou ocorrer sob forma de figuras jurdicas. A vertente aqui abordada reporta para a
troca de solo, propriedade ou patrimnio quando est em causa transferncia de solo, imveis e os direitos a eles afectos.
pg.
51
equilbrio de compras e vendas segundo a lei da oferta e da procura (Instituto Antnio

Houaiss de Lexicografia, 2001). Dependendo da quantidade de agentes envolvidos, da
qualidade da liberdade possibilitada nas operaes e da transparncia das mesmas,
assim teremos um mercado mais prximo do monoplio (onde todas as premissas
enunciadas se apresentam na sua expresso mnima), ou mais perto da concorrncia
perfeita (onde entra no mercado quem pretende faze-lo, a liberdade das operaes
garantida e a transparncia garante que o preo sempre o ponto de equilbrio entre a
oferta e a procura).
Do somatrio de todas as transaces geradas na interpenetrao da oferta e da procura,
emerge a economia de mercado, onde os agentes pautam a sua aco pela livre
iniciativa. Concebido deste modo, o sistema econmico renega a interveno do Estado.
NUNES(1992) citando ROBBINS (1953) argumenta na defesa de que o capitalismo
liberal (ou sistema da liberdade econmica como enunciado), forjado na economia
de mercado, no apenas uma simples recomendao da no-interveno estatal:
uma exigncia de remoo de todos os obstculos estorvadores e anti-sociais, bem como
da libertao do imenso potencial da livre e empreendedora iniciativa individual39.
Conjugando a noo de solo configurado nas acepes de propriedade e de patrimnio,
importa reter somente as partes gerais, porque fazem transbordar consequncias para o
espao urbano e porque escoram a incurso que se pretende empreender ao campo de
actuao do mercado imobilirio.
Tal como afirma (SALGUEIRO, 1983) numa economia de mercado, os indivduos so
produtores e consumidores, portanto, as relaes derivadas da produo estendem-se
esfera da organizao social do espao. Este o palco mais abrangente do mercado
imobilirio: a localizao das pessoas e das suas actividades (re)cria um mercado
prprio.
Segundo (CORREIA, 2002), no mercado imobilirio transacciona-se muito mais do que
as propriedades em sentido estrito. O autor, reflectindo sobre as polticas de solos e
como estas influem no planeamento municipal, esclarece que no so as propriedades
imobilirias em si mesmas, mas sim os rendimentos que possam gerar que motivam as
transaces no mercado. Na mesma linha de explicitao, citando RATCLIFF (1961),
o autor refere ainda, que o mercado imobilirio define-se pelos bens oferecidos, pelos
possveis compradores e vendedores e pelos agentes que facilitam as transaces.
39
Em pontos seguintes abordaremos algumas falcias contidas nesta premissa especialmente quando aplicada ao mercado
imobilirio.
pg.
52
Por ltimo, importa referir que existem diferentes segmentos dentro do mercado
imobilirio. Nesta dissertao, ocupar-nos-emos essencialmente com o sub-mercado
residencial40 que, por sua vez, tambm ele comporta ramos diferenciveis, seja pelo
tipo e preo, seja entre o mercado para arrendamento e o mercado para venda,
apresentando, os referidos sub-mercados, uma expresso territorial distinta
(CORREIA, 2002).
A partir desta aproximao conceptual aos elementos principais do mercado imobilirio
abordam-se, de seguida, os mecanismos que sustentam a criao de valor nele
transaccionado.
2.1 (re)produo de valor no mercado fundirio/imobilirio

A diviso entre edificado e no edificado separa as duas categorias em que se apresenta
o bem imvel. O estudo do valor dos bens imveis remete, primeiramente, para aquele
que no serve de suporte edificao. A aplicao corrente do conceito de renda na
formao do valor da propriedade imobiliria reporta-se historicamente ideia da
economia clssica, para a qual o solo uma ddiva da natureza, todo o rendimento que
ele origina constitui uma forma de renda(CARVALHO, 2005).
Para melhor se perceber o caminho percorrido entre o entendimento de renda (como
resultado do excedente da produo), e a sua assuno como retorno do investimento
imobilirio, apresenta-se uma breve reviso das teorias explicativas da produo e
reproduo do valor fundirio/imobilirio.
2.1.1- Teorias explicativas da (re)produo de valor fundirio/imobilirio

Von Thuenen desenvolve a primeira teoria de economia espacial em torno do conceito
de renda diferencial41 que variava em funo da localizao relativa face a um centro
consumidor, constitudo por um aglomerado urbano. Nesta concepo, o valor
imobilirio estava lincado s possibilidades com as quais os produtores agrcolas se
confrontavam relativamente minimizao dos custos com o transporte dos produtos
40
Uma aproximao mais aprofundada s caractersticas deste segmento ser feita em captulo prprio.
Este conceito foi desenvolvido por Ricardo, D. 1817 , traduzindo-se na maior, ou menor, disponibilidade que o produtor ter para
pagar uma renda mais elevada considerando, ou a maior fertilidade que o solo oferece, ou ento, decorrente da sua proximidade
cidade que se constitui como mercado para os vveres produzidos.
41
pg.
53
at ao centro consumidor. Assim, seria maior a renda atribuda ao imvel quanto maior
fosse a sua proximidade ao aglomerado que se constitua como mercado consumidor
dos bens produzidos.
Esta concepo do valor gerado pelo imvel e a sua diferenciao como algo decorrente
das suas caractersticas fsicas ou posicionais, em nada se relaciona com o contexto
urbano. No entanto, a partir desta teorizao que Marx define o princpio da
especulao quando define a renda de monoplio42 correspondendo esta auferio de
ganhos de capital atravs de um comportamento passivo do proprietrio, cuja actividade
consiste em explorar o progresso do desenvolvimento econmico e social, para o qual
em nada contribui, CARVALHO (2005) citando DERYCKE (1981).
Colando ao mercado de solos urbanos a ideia de imperfeio absoluta, por isso
monopolista, o conceito de renda relaciona-se mais com a raridade do produto do que
com o custo do trabalho que necessrio alocar produo de bens ou servios. neste
pressuposto que os neoclssicos associam a procura do solo s funes que este permite
obter a partir do seu uso.
Alfred Marshal reinterpreta as ideias de custo de produo (associadas renda
diferencial) adicionando-lhe as possibilidades decorrentes da sua utilidade e aplica a sua
anlise ao solo urbano. Para este autor referido em CORREIA (2002) citando
GRANELLE (1970), os usos mais rentveis dividem a sua valorizao entre as
vantagens da localizao e o valor do local. Assim o valor de cada parcela fixado
segundo os mecanismos de licitao da procura, em que o potencial comprador estima o
limite mximo do valor a licitar pela diferena entre o rendimento futuro esperado (por
capitalizao desse rendimento) e as despesas de investimento (custos de construo e
de aquisio dos direitos de utilizao).
Ao ajustamento entre a expectativa que decorre da localizao e os custos implicados na
sua aquisio pode-se indexar a ideia de ciclos de uso. Ou seja, se uma actividade, numa
primeira fase, se localiza no centro, suportando os custos e beneficiando das vantagens
dessa localizao, com o decorrer do ciclo produtivo (correlacionando-se este com o
crescimento da renda paga pelos direitos de utilizao das referidas vantagens), os
rendimentos dessa actividade podem no acompanhar esta progresso, levando a que o
agente procure no mercado uma localizao onde o rendimento lquido se mantenha nos
patamares esperados. Por norma, a oferta para este tipo de procura resulta da
42
Esta concepo de renda um contributo importante para a reflexo acerca dos comportamentos passivos dos proprietrios de
imveis urbanos. Especificamente no tocante aos espaos expectantes e a imveis devolutos.
pg.
54
reconverso de solo rural para usos urbanos, nos anis exteriores estrutura consolidada
dos aglomerados.
R. M. Hurd no incio do sculo XX retomou os princpios enunciados por Von Thuenen
e desenvolve uma teoria, desta feita, dedicada explicao da criao de valor no solo
urbano. Este autor explora a lgica da concorrncia por parte dos que pretendem usar o
solo urbano quando considera que os compradores so os que licitam mais alto
correspondendo o valor da licitao ao rendimento expectvel (CORREIA, 2002).
O ponto fulcral implcito (e explicito) nesta aproximao ao valor imobilirio gerado no
mercado a previso que os agentes econmicos fazem acerca das diferentes
localizaes licitadas.
A qualidade das previses resulta da capacidade (maior ou menor) de prospectivar a
expanso dos aglomerados urbanos, do incremento da sua populao, das infraestruturas que estes viro a ser dotados ou dos servios de proximidade que lhe sero
fornecidos. Assume importncia crucial nesta teoria, a concepo de que os valores do
solo urbano decrescem proporcionalmente ao tamanho da cidade a ao afastamento face
ao centro, fazendo emergir a importncia dos meios de transporte, da concorrncia e da
especulao43.
Retiramos desta teorizao, a importncia da dimenso crtica da cidade de referncia
para a formulao dos preos do solo. Este rumo explicativo ser importante para se
discutir, em pontos seguintes, as especificidades patentes nos mercados imobilirios da
cidade laboratrio de estudo (Caldas da Rainha).
Em 1927, Robert M. Haig desenvolve uma concepo segundo a qual os valores
forjados no mercado imobilirio decorrem essencialmente da acessibilidade ao centro.
Para os habitantes do aglomerado, teorizado pelo autor, a preocupao principal seria
aceder com facilidade rea central. Resulta daqui, que a localizao das diferentes
funes se resolve na soma do valor da renda com os custos com transporte. A segunda
parcela designada pelo autor por custos de frico.
Esta concepo do valor do imvel urbano ganha hoje, contornos de grande actualidade,
atendendo ao aumento gradual do preo dos combustveis e ao crescente alargamento
dos territrios de mobilidade quotidiana.
Merece ateno a reflexo em torno dos custos de frico medida que se relativiza o
produto da funo distncia/tempo e se hiperboliza o resultado da distncia/custo.
43
Dedicar-se- mais ateno a estes comportamentos especulativos em pontos seguintes.
pg.
55
Na concepo terica defendida por Haig a posio mais cmoda para os habitantes
seria o centro do aglomerado, porque seria aqui que o custo com transporte se
aproximaria do zero. Deste modo, a diferenciao residencial far-se-ia pela
incapacidade que algumas classes teriam em suportar os custos inerentes localizao
central. Esses custos de frico esbatem-se com a proximidade ao ponto central, (porque
este dispensa deslocaes). O mesmo poderia acontecer quando, na periferia, se
configurassem facilidades resultantes da melhoria dos meios de transporte.
A juno deste elemento restringe a actualidade da teoria (ou pelo menos introduz um
novo ponto de discusso), pelo facto dos custos de localizao serem bastante
significativos, tambm as localizaes muito afastadas do centro passam a ser uma
opo que apenas assiste a quem detm recursos suficientes para as custear.
Das conjugaes conflituais patentes, quer no centro quer na periferia, resulta um
inflacionamento dos preos das transaces em ambos. Se por um lado so as classes
mais abastadas quem pode suportar os custos de valorizao das posies centrais,
tambm so estas as que procurando produtos imobilirios afastados do centro
(essencialmente no espao periurbano e rurbano) fazendo subir os preos de transaco,
e com isto, retiram esta hiptese da paleta de escolhas das classes com menos
rendimentos. Um exemplo desta realidade pode ser a procura estrangeira (para primeira
ou segunda residncia) nas reas periurbanas e rurbanas em torno das cidades mdias,
levando a um inflacionamento dos preos, afastando as famlias locais dos segmentos de
procura potencial neste tipo de localizao (e respectivas tipologias).
Richard T. e G.S. Wehrwein, em 1928 aprofundam o entendimento daquelas que so as
caractersticas
originais
do
solo
urbano.
Para
estes
autores,
citados
em
CORREIA(2002), o solo urbano s tem valor porque nele que se fornecem

servios. Por este motivo, constitui-se como bem de consumo, quando, por exemplo, o
seu proprietrio o utiliza para sua habitao. Mas transforma-se em factor de produo
quando entra no processo de urbanizao e construo. Se o solo no seu estado natural
no comporta custos de produo, mas a alterao destas condies de partida envolve
sempre investimentos.
Evocando a argumentao do autor supracitado, a expanso urbana pode resultar da
urbanizao de solo rural ou da valorizao do solo urbano atravs do aumento do
ndice de utilizao at se atingir o ponto de ruptura no qual os custos (investimento)
deixam de ser compensados pelo acrscimo de rendimento.
pg.
56
Nesta teorizao Richard T., demonstra que existe uma concorrncia pela utilizao do
solo urbano que desencadeia a (re)composio das funes econmico-sociais das
diferentes unidades constituintes dum aglomerado urbano.
Aprofundando consideravelmente o factor: posio dos imveis urbanos face a focos de
funes qualificadoras44 (comrcio, zonas de negcios, lazer e preponderncia de
concentrao de extractos sociais prestigiantes), Maurice Halbwachs, no incio do
sculo XX, relativiza a importncia dos custos de produo das edificaes no cmputo
do preo final praticado no mercado imobilirio. Configura-se aquilo que o autor
denomina de custo de opinio45 sendo este eminentemente objectivo, uma vez que
resulta das influncias sociais (e no tanto econmicas) que no tm necessariamente a
ver com as necessidades reais, mas com a ideia que se forma sobre essas necessidades e,
da sua eventual extenso.
A fuso do valor de construo com o valor do terreno em que esta se implanta outra
ideia sedimentada por este autor, na medida em que ambos so indissociveis. Embora
se esclarea que a incidncia do valor da segunda componente (valor do terreno) sobre o
preo final, em reas de prestgio ser consideravelmente superior face aos locais em
que a procura mais escassa. (CORREIA, 2002)
Centrando a sua ateno no campo da sociologia urbana, a Escola Ecolgica propem
uma abordagem em que o valor do solo resulta da licitao por parte dos utilizadores
potenciais, sendo o padro funcional resultante, uma consequncia do processo anterior.
Os modelos de WINGO (1962) e ALONSO (1964), citados por SALGUEIRO (1983)
so os exemplos mais estudados e recorrentemente citados como representativos desta
concepo.
Relativamente ao primeiro, a nfase colocada no factor transportes, onde os valores
praticados no mercado so funo do tempo de trajecto e do custo a ele associado. Os
custos da pendulao casa/trabalho, nesta posio analtica, so transferidos para as
empresas relacionando-se o custo de uma hora de trabalho com uma hora de lazer. O
trabalhador estar disposto a permanecer mais uma hora se o primeiro ultrapassar o
segundo.
44
Est em causa a valorizao do espao decorrente da imagem, do prestgio associado a cada ambiente construdo. SALGUEIRO
(1983) refere que o prestgio tanto pode respeitar ao tipo de populao residente, como qualidade da urbanizao e dos
equipamentos que o conjunto urbano possui.
45
Reciclando este conceito e, se tomarmos em linha de conta que o custo de opinio pode ser estratgia deliberada para gerar maisvalias sobre o produto, poder-se- estabelecer um paralelismo com a misso do marketing territorial concebido como instrumento de
anlise, planificao, excusso e controle dos processos concebidos pelos actores do territrio, de modo concertado e
institucionalizado, que visa, por um lado, responder s necessidades e expectativas das pessoas e das entidades e, por outro,
melhorar a qualidade e competitividade global de um espao, no seu ambiente concorrencial. Constri-se a imagem que se entende
ser a mais vendvel no mercado.
pg.
57
Reequaciona-se ainda, a aproximao conceptual de HAIG, citado por SALGUEIRO

(1983), correlacionando-se o aumento da dimenso da cidade com o aumento das
densidades e este com os preos das transaces. Pressupem-se, nesta teorizao que o
esmagamento dos custos de deslocao seria uma forma de equilbrio fomentando-se
uma certa ubiquidade na localizao das funes.
ALONSO, citado por CARVALHO (2005), por sua vez, atribui especial destaque na
sua anlise, aos recursos disponveis pelo indivduo/famlia. Reparte o oramento
familiar em parcelas destinadas a custear as despesas com transportes, com alojamento e
com as demais necessidades quotidianas. Nesta desagregao dos recursos pressupemse que a fatia destinada ao terreno de implantao da habitao reduzida, uma vez que
a maior parte do rendimento disponvel destina-se aos transportes e s restantes
despesas (que tm um peso constante no oramento). CARVALHO (2005), sintetiza
esta conceptualizao dizendo que o custo de transporte que uma determinada
localizao tm a ela indexado para estes autores (WINGO e ALONSO) um factor
bsico de depreciao do preo do solo tanto mais acentuado quanto menos eficiente for
o sistema de transportes. Segundo este autor a melhoria dos transportes favorece a
expanso urbana da aglomerao conduzindo a uma subida de preos nas transaces da
periferia e reduzindo-se a presso sobre os preos do centro. Mas a presso, em sentido
contrrio tambm pode ser uma consequncia na medida em que o aumento da
acessibilidade conduz a um incremento da procura por localizaes centrais por parte de
actividades, e consequentemente um aumento de preos. Repesca-se aqui a teoria
clssica da renda, sublinhando-se os aspectos relacionados com os custos de transporte.
Uma outra componente implicada nos preos praticados, apresentada por estes autores,
prende-se com a distncia a percorrer, pelo lado do seu custo directo (uma vez que se
reduz a disponibilidade para outro tipo de consumos), e pelo lado do seu custo
indeferido (uma vez que despendendo-se mais tempo na deslocao resta menos ao
consumidor para ser gasto em actividades de cio46, actividades estas cuja valorizao
aumenta gradualmente).
Na eterna dialctica entre proximidade/afastamento ao centro, custo real das
deslocaes (recursos gastos) e custo indirecto (tempo despendido), ALONSO (1972),
citado por CARVALHO (2005) propem uma explicao para o paradoxo do aumento
46
Por vezes a ideia de tempo de cio, no contexto em que nele se desenvolvem actividades aprazveis ao indivduo, colocado em
contraponto com o tempo de trabalho, onde este confrontado com uma certa forma de opresso consentida. Esta ideia remete para
uma valorizao dos prazeres associados ao tempo de no trabalho. Democratizou-se uma moralidade do prazer como um dever.
Essa doutrina transforma em fracasso, uma ameaa auto-estima, o no se divertir o prazer no s permitido como exigido.
(URRY, 1990)
pg.
58
da predisposio pelos espaos gradualmente mais afastados do centro, centrada no

desejo de propriedade que leva os mais ricos a adquirirem reas maiores (a menor
custo unitrio), ainda que as maiores distncias do centro (por serem menos afectados
pelos custos de transporte.
Como sntese desta abordagem explicativa da expanso da urbanizao, ALONSO
(1972) citado por CARVALHO (2005), defende que o aumento do rendimento permite
adquirir proporcionalmente menos acessibilidade secundarizando-se este custo face ao
usufruto de solo.
Para os neoclssicos, de entre os quais releva J. Ratcliff, citado por CARVALHO
(2005) as propriedades imobilirias valem no mercado pelos rendimentos que sobre si
podem ser gerados. Retoma-se uma vez mais a competio pelos direitos de
propriedade, estabelecendo-se as transaces no ponto intermdio da amplitude entre
um mnimo (valor de base) e um mximo (tecto). O equilbrio joga-se entre vendedor e
comprador em dois extremos de interesses. Por um lado, o vendedor que tem
necessidade de liquidez e por isso desce o preo at prximo do valor base, vendendo
abaixo dos valores mdios praticados no mercado. Por outro, o comprador que, no
tendo sobre ele presso para efectuar a transaco congela a deciso at ao momento em
que se verificar uma retraco do preo mximo.
Um aspecto que comea a ser encarado como denominador nas diferentes teorias, e que
tambm nesta sai vincado, a rigidez dos preos face s oscilaes verificadas na oferta
e na procura, bem assim, a sua relao com a conjuntura econmica geral (normalmente
em contra-ciclo). Dito de outra forma: no mercado residencial, as iniciativas dos
diferentes promotores so tambm condicionadas pelas conjunturas econmicas em
geral levando-os a produzir mais ou menos fogos do que aqueles que so procurados.
Isto pode acontecer no incio de um perodo de crise que tem lugar aps uma fase de
grande procura efectiva, em que os promotores preferem continuar a produzir, pelo
menos a curto prazo, seja pela inrcia, seja pelos custos da inaco (que podem ser
elevados). O mesmo desajustamento tem igualmente lugar no perodo de recuperao,
no qual a produo no responde instantaneamente.
Explica-se a presso para a transformao de solos rsticos em urbanos, pelo carcter
limitado do recurso solo na sua qualidade abrangente, uma vez que a sua qualificao
urbana pode ser dilatada medida que a presso aumenta sobre os solos rsticos. Esta
pg.
59
realidade materializa-se em intenes apresentadas no mercado, quando o valor

potencial do solo urbanizvel ultrapassa o rendimento agrcola ou florestal47.
No que concerne ao tecido edificado, esta teoria de formulao de preos sugere trs
categorias distintas como geradoras de valor:
i) a extenso da vida til do edificado;
ii) a componente esttica e a sua adequao aos gostos dos diferentes segmentos
de procura; e,
iii) a adequao do espao construdo s funes e actividades para as quais se gera
procura.
Todavia a localizao continua a ocupar o lugar cimeiro na formulao do valor do solo.
Posteriormente, RICHARDSON (1971) citado por CORREIA (2002) relativiza a
importncia da distncia casa-emprego e acrescenta um factor importante para
equacionar a realidade actual. Este factor o recurso ao crdito. Centrada no
comportamento/escolha da famlia, este contributo explicativo remete para uma lgica
em que a escolha da residncia estar no limite mximo de preo para o qual a mesma
famlia encontrar capacidade financeira de responder ao custo do crdito.
Para finalizar esta incurso pelas explicaes tericas da formulao de valor
imobilirio, EMANUEL (1985), citado por CORREIA (2002) questiona a capacidade
de tipificar o vasto espectro do comportamento das famlias e CHAMBERLIN formula
uma teoria baseada na concorrncia monopolstica. Esta teoria assenta os seus
fundamentos na constatao de que o comportamento individual das firmas no
separvel das estratgias preconizadas pela concorrncia. A racionalidade dos mercados
transposta para o nmero de clientes que cada firma consegue angariar, decorrente do
ajustamento entre a curva da oferta com a da procura, no se observa no mercado
imobilirio uma vez que neste, segundo a teoria da concorrncia monopolstica, todas as
empresas que colocam no mercado um produto semelhante e ajustaro os seus preos
aos dos seus concorrentes. Neste tipo de mercado, a concorrncia no se repercute nos
preos, esta manifesta-se por exemplo na concentrao da procura que incide em cada
firma, ou ainda no nmero de empresas concorrentes. Este modelo explicativo fornece
respostas para a manuteno do excesso de produo sugerindo que podem existir
47
Esta realidade pode explicar as transformaes no espao de expanso das cidades no metropolitanas em Portugal onde o
abandono agrcola, substitudo, numa primeira fase, por uso florestal. Depois, especialmente com a classificao formalizada nos
PMOTs, surge uma janela de oportunidade, percepcionada pelos proprietrios para uma valorizao acrescida que eles tentam obter
colocando as suas parcelas no mercado com a expectativa de nele se materializarem produtos imobilirios. So inmeros os
exemplos de formalizao desta inteno com os quais nos confrontamos quando se realiza trabalho de campo nestas reas
(periurbanas, rurbanas e rurais).
pg.
60
vantagens decorrentes da existncia de um ambiente de cooperao entre os agentes

intervenientes num mercado imobilirio especfico.48
2.2- Crculo conceptual concorrente para o mercado imobilirio residencial

Residncia Porque o segmento do mercado imobilirio, aqui estudado, o
residencial, releva a clarificao da conceptualizao em torno do que a residncia e o
que dela deriva.
O lado operacional do conceito de residncia tem paralelismos com o de habitao,
qual se subjuga a meta-informao das recolhas estatsticas.
Est inscrito no Vocabulrio do Ordenamento do Territrio (DGOTDU, 2000),
recorrendo este conceptualizao feita pelo Instituto Nacional de Estatstica, uma
aproximao onde o conceito de habitao assume as feies de sinnimo de
alojamento49. Deste modo a habitao diz respeito ao local distinto e independente que,
pelo modo como foi construdo, reconstrudo, ampliado ou transformado, se destina
habitao humana. Nesta formulao, o atributo distinto significa que se trata de um
espao delimitado por paredes de tipo clssico (ou de outro tipo), que coberto e que
permite a um indivduo ou grupo de indivduos a estada para dormir, preparar refeies
e abrigar-se das intempries, separado de outros membros da colectividade.
Independente significa que aqueles que ocupam a habitao tm espaos de acesso
prprios, no implicando partilha de espaos comuns com terceiros.
No entanto, a discusso terica acerca daquilo que , e do que representa a habitao,
extravasa o conceito estatstico. Procuram-se assim significados para alm do prisma da
satisfao da necessidade primria de obteno de abrigo/alojamento.
Nesta medida, acompanhamos a conceptualizao defendida por GUERRA (2002)
quando a autora prope que se analise a habitao tendo em linha de conta que esta,
48
Esta cooperao informal visvel na realidade presente no nosso territrio/caso de estudo, onde durante os levantamentos de
campo, no decurso das entrevistas aos actores e nas observaes constantes, no raras varias vezes se presenciou a colaborao entre
mediadores imobilirios, que nos casos em que a sua carteira de imveis no contempla um produto que o comprador X procura,
este contacta outro mediador, de uma empresa concorrente e propem a transaco. Isto tambm se observa no crculo local da
construo. A empresas com mais massa crtica, tem ligaes com outras, subcontratando-as (normalmente sempre as mesmas) em
momentos especficos do ciclo de construo, tambm vende o produto em obra ou atravs de agncia prpria e, em paralelo,
mantm contactos directos (formalizados ou no) com os agentes imobilirios que quando a oportunidade surge promovem a
transaco dos produtos que o construtor tem no mercado.
49
Um conceito similar ao de alojamento, que ser utilizado para algumas anlises o fogo. Por fogo entende-se um edifcio, ou
parte de um edifcio, destinado habitao de uma s famlia. De um modo geral considera-se como fogo, a diviso ou conjunto de
divises e seus anexos, num edifico, de carcter permanente, ou uma parte distinta do edifcio, do ponto de vista estrutural, que
considerando a maneira como foi construdo, ampliado ou transformado, se destina a servir de habitao privada. INE, Pas em
Nmeros, 2004.
pg.
61
para alm da funo de abrigo um elemento fundamental na construo da

personalidade individual, de integrao social e de socializao, para alm de ser um
espao de consumo, de produo de bens e servios, de cio e comunicao.
Daqui se infere que a residncia materializada na habitao da famlia se presta a
anlises diferenciadas. Umas direccionadas para perceber os mecanismos da sua
produo, como se de um produto industrial se trata-se, outras buscando
esclarecimentos acerca de como actuam os seus promotores, as empresas de construo,
compradores, inquilinos, financiadores, mediadores etc. (GUERRA, 2002). A residncia
poder ainda ser observada na sua componente de escolha das famlias (com todos os
condicionalismos que lhe so inerentes), e os padres (ou no padres) que da
resultam.
Nesta dissertao abordam-se as diferentes componentes, na medida em que
entendemos que a distribuio da funo residencial no pode ser perscrutada sem
integrar a componente de construo de espaos de residncia, que por sua vez, moldam
(e so moldadas) pelas foras que influem na expanso urbana.
Mas, tal como sugere a definio adoptada, existe nela uma lgica que remete para a
configurao de estruturas. Isto , a opo por determinadas localizaes e tipologias
arrasta segmentos de procura que por sua vez (de)compem o espao urbano em
unidades morfolgicas (mais ou menos perceptveis, mais ou menos integradas nas prexistncias), capturando caractersticas e imagens prprias. Em suma, criando lugares,
dotados de leituras prprias (deles e sobre eles).
Aliando esta concepo a uma outra, com contornos de grande actualidade (podendo-se
constituir como uma aproximao bastante pertinente em contexto de disperso urbana),
a residncia pode tender a tornar-se o ponto fixo cada vez mais importante, quase o
nico, funcionando, um pouco como a base para os membros do lar, o local onde eles se
refugiam individual e colectivamente, mas a partir do qual partem para a
cidade(ASCHER, 1998).
Unidades de residncia Abordando o conceito pelo lado dos padres de povoamento
resultantes do processo de implantao das habitaes, emerge a concepo das
unidades de residncia50. Mais uma vez para efeitos de definio estatstica (retomando
50
Conceito de unidade de residncia: o conceito surge em estudos sociolgicos americanos nos anos 30 estando estes preocupados
com o enfraquecimento das relaes de vizinhana, especialmente nas grandes cidade. Clarence Perry, fixa o princpio do
crescimento celular numa unidade de vizinhana devendo esta ter uma dimenso suficiente para justificar a existncia de um
conjunto de servios e equipamentos, nomeadamente escolares, mas a uma distncia percebvel a p. Para este autor, citado em
CARVALHO (2003) a sua populao ideal seria 5 000 habitantes
pg.
62
o prisma apresentado acima), alojamento tambm pode ser entendido como o local, ou
conjunto de locais formando um todo destinado a habitao, onde residem
simultaneamente vrias pessoas tendo, ou no, laos de parentesco entre elas.
Consideram-se assim os casos de alojamento unifamiliar (uma nica famlia),
plurifamiliar (vrios ncleos familiares) ou coabitao (ocupao do mesmo alojamento
por vrias indivduos isolados).
Retira-se da conjugao dos pontos de vista expostos acerca do conceito de alojamento
a ideia de individual e de rea confinada. Ao passo que, a unidade de residncia bebe na
agregao, na juno e na noo de conjunto. So estes elementos que compem um
lugar, com vnculo residencial, ao quadro da matriz funcional onde se insere.
Para alm da primeira componente (conjunto de alojamentos) deve-se acrescentar uma
segunda que se prende com a dotao de infra-estruturas. Esta necessidade est patente
naquela que a concepo do aglomerado, sendo este um ncleo de edificaes
autorizadas e respectiva rea envolvente, possuindo vias pblicas pavimentadas e que
seja servido por rede de abastecimento domicilirio de gua e drenagem de esgoto,
sendo o seu permetro definido pelos pontos distanciados 50 metros das vias pblicas
onde terminam aquelas infra-estruturas urbansticas (Decreto-Lei n 794/76).
O Cdigo do Imposto Municipal Sobre Imveis, fixa o entendimento do que so
aglomerados, na ptica da tributao. Diz o texto da referida Lei que so aglomerados
urbanos (para alm dos situados dentro de permetros legalmente fixados), os ncleos
com um mnimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilizao pblica. Diz-se
ainda, que o seu permetro delimitado por pontos distanciados 50 metros dos eixos
dos arruamentos medidos no sentido transversal, e 20 metros da ltima edificao no
sentido dos arruamentos (Lei n 53-A/06, de 29 de Dezembro) .
nesta lgica que se compem unidades de residncia. A unidade de residncia ser a
unidade mais prxima da habitao sendo identificvel pelos seus moradores e
reconhecida por aqueles que residem na envolvente prxima. Esta definio aproximase da sugerida no Vocabulrio do Ordenamento do Territrio, DGOTDU (2000) para
referenciar o lugar como um conjunto de edifcios contguos ou prximos, com dez ou
mais alojamentos, a que corresponde uma designao. O conceito abrange, a nvel
espacial, a rea envolvente onde se encontrem servios de apoio.
pg.
63
Estar dotado de servios de apoio, corresponde a uma terceira componente a acrescentar

concepo anteriormente veiculada. Poder-se- estabelecer um paralelismo, para
qualificar estes servios de apoio, com a concepo de bens dispersos entendidos como
sendo aqueles servios que comportam alguma ubiquidade na sua distribuio. Ou seja,
pode ser obtido no local em que se encontra o adquiridor (local de residncia),
(GASPAR,1981)
Se esta realidade ser plausvel para um modelo urbano hierarquicamente definido, pode
no ter transposio directa para os contextos de expanso urbana fragmentada onde, a
volatilidade e abrangncia crescente do espao de quotidiano, esbate e baralha os elos
da cadeia hierrquico-funcional. Deste modo, podero surgir unidades residenciais
suficientemente distantes do lugar central51 demograficamente significantes, que no
esto dotados de qualquer servio de apoio (nem mesmo na envolvente prxima),
obrigando a deslocaes motorizadas recorrentes, para as obter. Esta situao resulta de
opes individuais, potenciadas por ofertas direccionadas pelo mercado, tirando partido
das facilidades crescentes da mobilidade (essencialmente relacionada com o
automvel).
Por conseguinte, unidades residenciais sero espaos com forma (morfolgica) e
tipologias identificveis no contexto territorial onde se inserem, dotados de infraestruturas primrias que podem, ou no, estar dotados de servios de apoio.
Definindo-se o entendimento do objecto do mercado imobilirio residencial
(alojamento/fogo52) e a sua implantao materializada em conjuntos morfolgicos
identificveis (unidades de residncia), interessa dedicar alguma ateno aos
mecanismos que regem este segmento do mercado imobilirio.
2.2.1 - Aspectos definidores da especificidade do mercado imobilirio residencial
51
O lugar central ser o ponto do espao geogrfico onde se exercem funes centrais, isto , um ponto central (no
necessariamente numa ptica geomtrica) relativamente populao que recebe os bens centrais (GASPAR, 1981)
52
Alojamento familiar clssico um local distinto e independente, constitudo por uma diviso ou conjunto de divises e seus
anexos, num edifcio de carcter permanente, ou numa parte distinta do edifcio (do ponto de vista estrutural), que considerando a
maneira como foi construdo, reconstrudo, ampliado ou transformado se destina a servir de habitao, normalmente, apenas de uma
famlia/agregado domstico privado. Deve ter uma entrada independente que d acesso (quer directamente, quer atravs de um
jardim ou um terreno) a uma via ou a uma passagem comum no interior do edifcio (escada, corredor ou galeria, etc.). As divises
isoladas, manifestamente construdas, ampliadas ou transformadas para fazer parte do alojamento familiar clssico/fogo so
consideradas como parte integrante do mesmo (INE, 2008)
pg.
64
Existem condies especficas que influem no funcionamento do mercado residencial

que no so transponveis para outros segmentos do mercado imobilirio.
La vivienda se constituye como un elemento bsico para la vida como respuesta a una
de las necesidades esenciales del ser humano, la del alojamiento, siendo, adems, un
indicador de las diferencias existentes en relacin con el nivel econmico
(GONZLEZ, 1995) citado por FERNNDEZ et al ( 2005).
SALGUEIRO(1983), no seu estudo dedicado ao mercado de habitao e estrutura
urbana no qual analisa as suas incidncias na rea suburbana de Lisboa, torna claro que
a questo do lucro diferente, quando est em causa a residncia.
Primeiramente os custos de produo da habitao no variam com a localizao, ou
essa variao insignificante numa mesma rea urbana e para a mesma qualidade do
produto. Porm, o preo do produto, varia. Essa variao deve resultar, portanto, da
maior procura nuns locais do que noutros, o que faz ali elevar os preos.
Exceptuando restries pontuais, que se prendem com condies topogrficas ou
geolgicas impeditivas, ou ento, com regras de planeamento urbanstico, segundo a
autora, no parece haver razes locativas no mercado residencial. Aparentemente, tratase de um segmento onde vigoram condies de ubiquidade.
No tendo constrangimentos locativos de maior, seria expectvel que a procura de
espaos residenciais no repercutisse grandes diferenciaes dentro dos aglomerados
urbanos. No obstante, um facto, que assim no .
Ento, o que origina a diferenciao de preos? E o que motiva a procura (novos
residentes, compradores que mudam de residncia, ou outros que adquirem
segundas residncias) a preterir uns lugares face a outros?
No que toca estritamente aos preos, isto , numa aproximao meramente econmica,
reportamo-nos a um documento recentemente publicado pelo Bank for International
Settlements onde se equacionam os factores determinantes do preo das casas na Europa
ocidental. Para os autores do relatrio (GERT et al., 2007) o preo das casas resulta:
On the demand side, key factors are typically taken to be expected change in house prices (PH),
household income (Y), the real rate on housing loans (r), financial wealth (WE), demographic and
labour market factors (D), the expected rate of return on housing (e) and a vector of other demand
shifters (X). The latter may include proxies for the location, age and state of housing, or institutional
factors that facilitate or hinder households access to the housing market, such as financial
innovation on the mortgage and housing loan markets:
pg.
65
The supply of housing is usually described as a positive function of the profitability of the
construction business, which is in turn taken to depend positively on house prices and negatively on
the real costs of construction (C), including the price of land (PL), wages of construction workers
(W) and material costs (M):
Assuming that the housing market is in equilibrium, with demand equal to supply at all times, house
prices could be expressed by the following reduced-form equation:
A ideia, de que oferta e procura, interagem para produzir um preo de equilbrio no

necessariamente verdadeira. Dizem os autores que em muitos pases frequente
observar que os preos das casas so mais volteis do que o comportamento isolado dos
factores (constantes na composio da oferta e da procura), fariam supor moreover, the
structure of housing finance, spatial effects and tax treatment of owner occupancy may
significantly affect house price dynamics in the long term.
Se o preo determinado pelo produto de muitas variveis, cujo comportamento no
fcil de predizer, dois tipos de factores podem influenciar as decises de compra.
O primeiro aspecto prende-se com a satisfao que o comprador tem (ou acredita vir a
ter) inerente a cada localizao. Neste contexto, citando (ALONSO, 1970) e (WINGO,
1961), SALGUEIRO(1983) justifica a deciso da localizao do stio de residncia
conjugando dois componentes:
i) cada individuo, face ao seu padro de actividade (embora se d relevo
deslocao para o trabalho) escalona os vrios stios dentro do seu espectro
de convenincia na lgica da economia de deslocao que lhe assiste,
convertendo-a numa renda;
ii) o indivduo escolhe a sua localizao ideal no confronto das caractersticas
pretendidas (dimenso, preo da casa) com a situao mais vantajosa em
termos de custos de deslocao.
Porventura, esta leitura vai oscilando no tempo, ao sabor das mudanas que se registam
nos recursos que necessrio mobilizar para proceder s deslocaes necessrias
medida que aumenta o raio de funcionamento quotidiano das famlias.
pg.
66
O segundo aspecto que, explica a diferenciao das escolhas no mercado residencial

est relacionado com a imagem da unidade de residncia onde est implantada a
habitao. Estamos, claro est, a falar do prestgio. Isto , da existncia de uma
valorizao social do espao. Esta valorizao pode decorrer de condies fsicas (vista
sobre elementos naturais serra, rio, mar, etc.), mas, decorre, sobretudo, da construo
de imagens de qualificao (ou desqualificao) associadas proximidade a infraestruturas, de espaos verdes, de equipamentos distintivos, de vistas sobre a cidade,
sobre o campo, mas tambm, do maior ou menor afastamento ao centro53. Todas elas
tm (directa ou indirectamente) origem na aco da Administrao Urbanstica
(presente ou ausente).
Por seu turno, as condies desqualificadoras podem resultar da proximidade a espaos
urbanstica, ambiental, ou socialmente conotados com imagens negativas54.
Ponderados os dois factores apresentados, o preo aparece como o factor determinante
na escolha da casa. Certo ser que a fatia de rendimento dispensada satisfao da
53
tentador, fazer um paralelismo entre a representao individual (e colectiva) do espao da casa com a interpretao que
(CACHINHO, 2006) faz para os espaos de consumo. A dissertao acerca da construo da cidade ps-moderna, na conjugao do
ambiente construdo (cityscape) ou arquitectura fsica da cidade com a mindscape, as paisagens interiores, ou da alma, produto
da espacialidade das praticas quotidianas onde o consumidor simultaneamente actor e espectador (consumator) pode ser
identificada nas tendncias recentes que moldam o consumo de habitao. A habitao uma residncia-experincia onde se
representam os sonhos, as expectativas (melhor, ou pior, definidas) de qualidade de vida, de relao com a natureza, de usufruto do
sossego, ouvindo ao nascer do dia o cantar dos passarinhos, da casa espao impar identidade primeira, em contraponto da recriao
(por vezes forada) do ambiente de bairro tradicional nas periferias densas, da pertena a uma arena (palco) fervilhante, lugar de
encontro e celebrao no centro. Quer na primeira, quer na segunda, ou na terceira hiptese de escolha, a teatralidade na construo
urbanstica oferecida uma constante. Perpassa o episdico, o fragmento, compondo um efeito geral semelhante a um zapping
constante.
54
Num trabalho desenvolvido em 2007, onde se procurou clarificar o isolamento do episdio urbano Cova da Moura face
regularidade que o circunda, quais as motivos e a dimenso do fechamento do bairro e quais os aspectos que permitem estabelecer
pontes que qualifiquem a assimilao da cidade pelo bairro e, do bairro pela cidade, para alm de um conjunto alargado de outras
concluses, destacamos a seguinte: mediante inqurito feito a residentes nos diferentes conjuntos urbanos que circundam o bairro da
Cova da Moura, uma das questes tinha por objectivo clarificar a percepo dos residentes acerca do alcance do factor proximidade
Cova da Moura nos parmetros de funcionamento do mercada imobilirio., perguntou-se se consideram que a proximidade
geogrfica seria considerada como aspecto desvalorizador das suas habitaes se a hiptese de as pretenderem vender se colocasse.
As respostas a esta questo evidenciaram (neste caso de estudo) que existe uma imagem negativa face Cova da Moura e que os
moradores da envolvente pressentem que essa imagem interfere no valor de venda das suas casas. Neste aspecto as respostas
afirmativas nos conjuntos urbanos onde a proximidade era menor, aproximam-se dos 50% dos entrevistados. Estes estabeleciam
uma relao directa entre proximidade Cova da Moura e desvalorizao das suas propriedades no mercado. No conjunto urbano
cuja proximidade maior, 70% das respostas dadas apontam para que o preo de venda reduza muito, ou muitssimo, devido ao
factor proximidade Cova da Moura.
Esta desvalorizao pressentida pelos residentes resulta de trs motivos:

i)
o entendimento de que quem no conhece a realidade da convivncia com o bairro alimenta uma imagem
substancialmente mais negativa face a este;
ii)
no mercado de habitao o sentimento de segurana, ou falta dele, muito valorizado e em sede de negociao o factor
proximidade a um foco entendido como gerador de insegurana assume uma importncia crucial na determinao do
valor final de venda.
iii)
a utilizao da proximidade a um foco desqualificado, como elemento para fazer cair o preo por parte do comprador.
Na conjugao dos trs factores depreende-se a percepo dos moradores da envolvente de que a proximidade a um territrio
desqualificado urbanisticamente produz um efeito de contgio, sendo este efeito mais interiorizado por terceiros (neste caso, os
possveis compradores) (GONALVES, 2007)
pg.
67
necessidade de residncia maior em famlias com baixos oramentos do que as que

dispem de mais recursos.
Reportando-nos de novo ao que consta do estudo de SALGUEIRO (1983), concorrem
para esta situao os seguintes motivos:
i) as casas com mais qualidade, ou maiores so, em termos relativos mais
baratas do que as mais pequenas e com padres de qualidade mais modestos;
ii) a pouca elasticidade dos preos da habitao faz com que estes sejam
decrescentes face ao rendimento familiar;
iii) a existncia de condies no mercado de arrendamento que diminuem o
custo com habitao, nas famlias instaladas mais tempo, numa residncia.
Quer isto dizer, que se as famlias com maiores rendimentos podem adequar
melhor a sua escolha situao ideal, sero estas que menos vezes mudam, e
consequentemente mais anos ficam na mesma casa, o que por sua vez
conduz ao pagamento de rendas mais baixas. Para alm do mais, so de igual
modo estas as famlias que mais facilmente vm incrementar o seu
rendimento familiar, fazendo com que a relao entre este e a renda
despendida com habitao, aumente gradualmente, produto da conjugao de
ambos os factores.
No entanto, a importncia de algumas destas explicaes tm sido secundarizadas. No
caso da disperso urbana, estamos, por norma em presena de alojamentos com
melhores condies, desde logo por serem mais novos, mas tambm porque nestes que
so introduzidas as inovaes nos nveis de equipamento e mesmo nas solues
tipolgicas, de utilizao de energia, funcionamento da casa, etc. Esta situao leva a
que as famlias que primeiro seleccionam estas reas sejam cada vez mais as que
beneficiam de rendimentos que lhe permitem tomar a dianteira na cadeia de escolhas. Se
relacionarmos isto com o facto de serem estas as famlias que mais facilmente
conseguem relativizar, no seu rendimento familiar, os custos com deslocao conclui-se
que so tambm essas que beneficiam de condies para que determinadas localizaes
mais perifricas sejam as mais pretendidas. A satisfao obtida com a casa anula
mesmo os efeitos negativos da distancia ao centro(s?) ou do nvel de equipamento do
bairro onde est situada (SALGUEIRO, 1983).
So vrios os estudos que associam as diferentes opes tomadas pelas famlias na
escolha da habitao com o ciclo de vida em que estas se encontram. No entanto,
pg.
68
SALGUEIRO (1983), faz depender este elemento explicativo do nvel scio-econmico

em que a famlia se posiciona. So as variaes no nvel de rendimento que estratificam
as possibilidades de pagar e, consequentemente, o acesso aos locais mais qualificados.
Diz a autora que esta caracterstica de sobre-explicao atribuda ao rendimento, no
consensual. No entanto, colocada perante uma situao de escassez a famlia no
escolhe de facto, no compara diferentes oportunidades, forada a ir para o stio cujo
preo pode pagar.
Porque nos importa, aprofundar o contexto presenciado nas cidades mdias, adaptamos
a representao esquemtica da autora (onde esta conjuga o nvel econmico e o ciclo
de vida) a esta realidade territorial. Assim coloca-se em confronto, no esquema seguinte
(tabela 3), o quadro econmico, a posio no ciclo de vida e a respectiva tipologia a que
a famlia tem acesso.
Nvel de rendimento econmico
Baixo
Mdio
Alto
Casal jovem
Arrendamento, normalmente em
reas centrais desqualificadas
Posio no ciclo de vida

Famlia com filhos
Compra em reas centrais
desqualificadas, ou beneficia de
solues de habitao social
Apartamento numa rea

prximo do centro, ou numa
rea de expanso com nveis de
qualidade e prestigio mdios
Casais idosos e isolados

Casas centrais degradadas, por
norma posicionadas em centros
histricos ou bairros
urbanisticamente
desqualificados
Apartamento, ou uma moradia
em banda, mais ou menos
central e por norma acessvel ao
centro
Apartamento, ou moradia em banda

na margem do espao consolidado,
ou numa rea de expanso com
nveis de qualidade e prestigio
mdios
Apartamento nas reas de
Moradia independente em reas de
Moradia independente, isolada,
expanso com padres de
expanso, no segundo e terceiros
no espao periurbanao, ou
rurbano, ou ainda em
qualidade e prestgio elevados
anis com densidades baixas, ou
em condomnios fechados
condomnios fechados
posicionados nos mesmos
posicionados nos mesmos
contextos
contextos.
Tabela 3 Segmentos de mercado accionados pelas famlias tendo por base as diferentes fases do ciclo de vida
Fonte: adaptado de SALGUEIRO (1983)
De acordo com as diferentes fatias de procura, quem de facto escolhe, so os

promotores. So estes que se alinham com o preo de equilbrio patente na localizao e
nas tipologias de construo para os diferentes sub-mercados.
pg.
69
Fase 1
Procura de novas reas
por grupos sociais de
maiores rendimentos
(porque so estas que
lhes proporcionam
melhores condies de
habitabilidade e novos
standards de prestgio)
Fase 2
Desqualificao do
espao criado na fase 1
(as unidades de
alojamento degradam-se,
as tipologias saem de
moda, a qualidade
urbanstica decai, etc.).
Os grupos sociais do
escalo social
mdio/baixo comeam a
poder aceder-lhes
Fase 3
Consumao do
reconhecimento de perda de
atractividade por parte das
classes sociais mais
abastadas (que dependem
da notoriedade conferida
pelo espao de residncia e
que por sua vez mais
prestigio lhe conferem com
a sua presena).
Fase 4
Esquema das fases substituio de reconfigurao do espao urbano
Fonte: elaborao prpria
Tal como a populao de menores recursos no constitui mercado para a habitao de

luxo, tambm os promotores e construtores que fazem um tipo de casas no produzem
outro muito diferente, porque operam preferencialmente em faixas especficas do
mercado. Formula-se desta aproximao explicativa, uma ideia de ciclo, esquematizado
acima.
O escalonamento do mercado tem uma base socio-econmica consubstanciada numa
medida: o preo (SALGUEIRO,1983)
Seguindo o raciocnio da autora que serve de referncia a este ponto, o promotor que
estipula o preo, e o consumidor aceita adaptar-se s condies da oferta. A
segmentao efectiva-se pelo consumar das escolhas das classes mais abastadas que
retm para si os stios mais convenientes. Isto radica essencialmente nas relaes de
vizinhana (in)desejadas, normalmente justificadas pela no aceitao da convivncia,
no decurso da fase de educao dos filhos.
Tambm se justifica (embora apenas at certa parte) pelo nvel de equipamentos que o
bairro dotado. Por norma nos bairros novos, direccionados para segmentos altos,
onde os equipamentos qualificadores do espao so instalados. Somam-se assim
condies para que o ciclo de valorizao/desvalorizao se auto-alimente. Trata-se de
uma espcie de cidade pret--porter (usa e deita fora) em camadas sucessivas55. No
55
MENDES(2006) advoga uma linha argumentativa no sentido de existir por parte do mercado uma presso para perpetuar este
ciclo que denominamos de cidade pret--portet. Refira-se que o ciclo, do ponto de vista urbanstico, traduz-se na colonizao com
pg.
70
ser menos verdade, que o que hoje se deita fora (espao desqualificado, desvalorizado,
devoluto) amanh pode ser procurado como prestigiante, apetecvel, rentvel.
Neste jogo scio-econmico-territorial onde se dirimem as capacidades de escolha no
mercado residencial, o consumidor participa no circuito de acumulao de capital
apenas como intermedirio. Este calcula os seus gastos de consumo bsicos
dispensando o restante com a habitao. Por conseguinte cabe ao promotor a posio de
protagonista do mercado residencial, partilhando este protagonismo, presentemente,
com as instituies de crdito (quer dele prprio, quer da famlia compradora),
contribuindo isto para justificar o facto de existir no mercado de habitao uma situao
de desequilbrio crnica que no encontram paralelismo em mais nenhuma frente da
economia de mercado.
A componente de produo, no mercado imobilirio caracteriza-se, por:
i) estabelecer uma relao forte com o factor terra (disponibilidade de
terrenos);
ii) o produto ser consumido no lugar de produo, sendo a estrutura produtiva
(empresa de construo) que se desloca. Isto implica custos e cria condies
propcias para se criarem mercados localizados e muito fechados. Sobretudo
onde o mercado no muito grande e as empresas que nele operam so
maioritariamente de mdia e pequena dimenso. Um factor condiciona o
outro;
iii) no existirem ganhos de produtividade por via do investimento em
tecnologia e inovao, mas sim pelo recrutamento de mo-de-obra barata;
iv) existir uma facilidade muito grande de se adoptarem solues flexveis, no
processo de segmentao produtiva, pelo facto de ser fcil a entrada e a sada
de novos construtores (sub-empreiteiros; funes derivadas);
v) no existir reflexo directo entre o aumento da oferta de casas e terrenos e o
comportamento dos preos tal como acontece nos outros mercados. No
habitao (mas no s), em anis cada vez mais perifricos, fechando-se com o retorno ao centro. Para tal o autor evoca o conceito
de rent gap desenvolvido por SMITH (1986), segundo o qual o movimento de sada de capital para a periferia provoca uma
alterao inversamente proporcional nos nveis de renda do solo dos prprios subrbios e dos bairros centrais: enquanto o valor do
solo nos subrbios (no caso das cidades mdias, das reas periurbanas e rurbanas), aumenta significativamente com o crescimento
de novas construes e infra-estruturas, () o valor fundirio dos bairros centrais, ao invs, sofre uma progressiva diminuio,
sendo cada vez menor a quantidade de capital canalizado e investido na manuteno, reparao e recuperao do parque
habitacional destas reas no interior das cidades.
A este propsito de especial relevncia a reflexo de JACOBS (2007), quando afirma que os habitantes da cidade financiam a
construo de subrbios. Note-se que no contexto americano, subrbio no est conotado com expanso urbana de alta densidade e
de baixa qualidade, mas sim o seu oposto. Interpretando o processo de fuga aparente cidade por via das opes de residncia, a
autora diz ainda que sem dvida, uma das misses histricas das cidades, esses lugares incrivelmente produtivos e eficiente,
financiar a colonizao.
pg.
71
mercado de habitao o aumento de preos, no provoca maior oferta e

consequentemente diminuio de preos at se estabelecer um novo patamar
de equilbrio. Trata-se de um produto com um ciclo de vida relativamente
longo, mesmo se considerar apenas o espao que intermedeia a
produo/comercializao/consumo;
vi) a escassez uma constante, na medida em que os preos no baixam com o
aumento de oferta. O vendedor acolhe com mais facilidade a sua retirada
estratgica do mercado do que a de baixar o preo. Se esta situao pode
assumir-se como pontual noutros mercados, no caso da habitao trata-se de
um comportamento recorrente/normal/inerente ao sistema produtivo;
vii) o activo imobilirio, mesmo que este esteja fora do mercado no se
desvaloriza, ao contrario de um qualquer tipo de produto perecvel, ele tende
a valorizar-se.
Estas lgicas cristalizam-se no facto de a habitao ser um bem sem substituio, pelo
que a procura tende a ser rgida. Muito embora as estratgias de aquisio de segundas
residncias, como forma de investimento, quebrem ainda que de forma tnue, esta
lgica.
Mais recentemente, o Plano Estratgico Nacional para uma Politica de Habitao 2007/2013 (Instituto Nacional de Habitao e Reabilitao Urbana, 2007) circunscreve
os factores, que incutem reflexos no mercado de habitao, especialmente os que
resultam do impacto da globalizao. Do conjunto elencado no referido documento
destacamos:
i)
o aumento da competitividade entre empresas e regies;
ii)
o aumento da insegurana no sector da construo civil derivado das crises

cclicas que o afectam;
iii)
a crescente fragmentao scio-espacial dos territrios urbanos decorrente

das presses inflacionistas sobre o mercado imobilirio;
iv)
o aumento das mobilidades de capital e trabalho e entrada de capital

estrangeiro nas empresas de construo;
v)
a terciarizao das reas centrais das cidades empurrando a funo

habitacional para a periferia;
vi)
a instabilidade no rendimento das famlias;
pg.
72
vii) a importncia crescente do papel dos Estados na gesto dos fundos

imobilirios; e,
viii) as profundas transformaes culturais
e reforo do processo de
individualizao.
De certo que as transformaes culturais, coadjuvadas pela crescente individualizao
das pessoas e dos espaos, no podero ser desgarrados das alteraes demogrficas e
da estrutura etria, da mudana nas prioridades e necessidades das famlias, da variao
na dimenso dos fogos produzidos, na diversificao dos modos de vida, das
necessidades advindas das fases dos ciclos de vida, da mudana nas lgicas da
mobilidade habitacional, no aumento das formas de segregao scio-habitacional, to
pouco se pode separar da maior flexibilidade nos padres de escolhas das famlias.
O citadino move-se e tudo se move em seu redor. Nmada, transporta consigo os seus
objectos nmadas e ao mesmo tempo, sedentrio, instala-se na sua habitao. A
aliana mobilidade-fixao mantm-se, transformando-se. Num universo onde as
deslocaes se multiplicam e se prolongam, mas sem deixar muito lugar para paragens
intermdias, os citadinos encaram cada vez mais a habitao como ponto fixo. A sua
habitao e no o seu bairro () (ASCHER, 1998)
2.3 - Agentes e estratgias de actuao no mercado imobilirio residencial

O mercado imobilirio comporta variados intervenientes, a comear pelos
financiadores, passando pelos loteadores, utilizadores finais e entidades oficiais.
Proprietrios fundirios, potenciais compradores de solo e imveis, instituies de
crdito sobre hipotecas de imveis, organismos de gesto territorial e finanas pblicas
movem-se (e fazem mover) (n)um mercado onde se transaccionam prdios56 (rsticos57
e urbanos).
56
O cdigo do imposto sobre imveis (Lei 53-A/06) no seu artigo 2 define prdio como sendo toda a fraco de territrio,
abrangendo as aguas, plantaes, edifcios e construes de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carcter de
permanncia, desde que faa parte do patrimnio de uma pessoa singular ou colectiva e em circunstncias normais tenha valor
econmico, bem como as aguas, plantaes, edifcios e construes, nas circunstancias anteriores, dotados de autonomia econmica
em relao ao terreno onde se encontram implantados, embora situados numa fraco de territrio em que constitua parte integrante
de um patrimnio diverso e no tenha natureza patrimonial.
57
Prdios rsticos, para efeitos de tributao, so os terrenos situados fora de um aglomerado urbano (aglomerados urbanos so,
para alem daqueles que so definidos por permetros nos Planos Municipais de Ordenamento do territrio (PMOT), a ncleos com o
mnimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilizao pblica, sendo o seu permetro delimitado por pontos de distanciados
50m do eixo dos arruamentos, no sentido transversal, e 20m da ultima edificao, no sentido dos arruamentos) que no sejam de
classificar como terreno para construo e o seu uso seja gerador de rendimentos agrcolas.
pg.
73
Estes diferentes focos transformam-se em fontes de presso que fazem chegar ao

mercado variados tipos de estmulos que posteriormente se materializam em decises
orientadas para estratgias de lucro, de satisfao de necessidades ou de defesa de
interesses individuais e/ou colectivos.
Distinguem-se quatro tipos de actuao no mercado:
i) a compra para utilizao/consumo prprio;
ii) a aquisio tendo em vista a obteno de rendimento ou procurando uma forma
segura de entesouramento do capital;
iii) a compra para revenda lucrativa; e,
iv) o financiamento das transaces como forma de obter rendimento nas diferentes
componentes da fileira produo/consumo.
No centro de todas as aces operadas no mercado est o valor do solo. A este respeito
CORREIA (2002) indica que os proprietrios fundirios e os potenciais compradores
de solo (privado e pblico) as instituies de crdito sobre hipotecas de imveis e os
organismos pblicos devem ser os mais interessados em compreender o funcionamento
da formao dos preos de acordo com as potencialidades inerentes a cada parcela.
So inmeras as vantagens do conhecimento dos mecanismos do mercado por parte dos
diferentes agentes. Porventura dentro do grupo referido ser a administrao pblica que
mais esforo deve desencadear, desde logo, porque lhe assiste o poder regulador,
estabelecendo as disponibilidades de solo urbanizvel. Mas tambm, porque lhe cabe
tributar sobre o valor dos imveis e das transaces operadas em vrios momentos da
cadeia de produo de espao construdo e, embora com menor produto lquido, sobre
espao no construdo/rstico/expectante (ver ponto 2.6 e 3.6.1).
Para alm destes aspectos cabe administrao observar as tendncias de evoluo dos
diferentes agentes, para desta forma poder compreender a dinmica urbana presente e
latente (funo com um longo lastro de inpcia como se ver no ponto 2.5 e 3.5).
Uma das dificuldades com as quais necessrio lidar na compreenso do mercado,
prende-se com a indissolubilidade da propriedade imobiliria (solo e benfeitorias)
tornando difcil a distino entre mercado imobilirio e mercado de solos, uma vez que
o solo tem sempre uma ocupao e frequentemente uma utilizao.
Para alm do mais, mesmo dentro do mbito do mercado imobilirio podemos
segmentar vrios sub-mercados nos quais vigoram regras prprias que lhes confere
especificidades.
pg.
74
No que concerne ao mercado de habitao, o seu desenvolvimento pode estar

relacionado com as decises dos diferentes agentes, mas existe uma segunda
aproximao pelo lado da mudana da habitao por parte das famlias, onde so
considerados todos os factores mobilizadores e condicionadores da nova localizao.
SALGUEIRO (1983), diferencia dois patamares onde as decises tm lugar. O primeiro
tem um carcter indutor (ou bsico) sendo este essencial definio do usos da terra,
como deciso de construir infra-estruturas e equipamentos em determinadas reas,
urbanizaes em grande escala ou parques industriais. Entram na panplia de decises
secundrias todas aquelas que se sucedem s primeiras, do tipo comprar um lote ou
instalar um pequeno comrcio numa zona em que se est a fazer uma grande
urbanizao ou perto de um parque industrial, por exemplo.
A estas duas ordens de deciso poder-se- juntar uma fora motriz de base que diz
respeito construo de imagens sobre o espao construdo ou a construir. Trata-se de
uma operao formal (deliberada), ou informal (espontnea) que direcciona as decises.
Retomando a formao das decises, poder-se- postular que a sua desagregao nos
mercados respectivos em que cada uma se enquadra, de tal ordem que se poder
considerar que cada parcela ou imvel ter o seu mercado no qual esto compreendidos,
para cada inteno de venda, um nmero de compradores potenciais ou reais.
A diferenciao de base pode ser feita na senda da partio entre solo rstico ou espao
rural mas com perspectivas de se transformar em urbano (solo urbanizvel), por via de
directivas de planeamento ou porque se constitui como alvo da presso provinda do
mercado.
A racionalidade observada nos mercados, no pode ser transposta integralmente para o
imobilirio. No mercado imobilirio a relao entre oferta e procura que gera um preo
de equilbrio, choca com as especificidades inscritas no quadro seguinte:
Especificidades
Comportamentos no mercado
1 - As propriedades constituem-se como o

objecto colocado no mercado para serem
alienadas, podendo envolver actividade de
intermedirios
Necessidade de informao dirigida a cada produto,

dificultando a venda directa e fazendo com que
entrem intermedirios que passaram a ser actores
privilegiados detendo a informao que faro circular
entre o vendedor e os potenciais compradores.
2 Cada produto oferecido nico no que toca

sua localizao (vinculao fsica ao stio)
Flexibiliza o mercado, na medida em que embute

avaliaes subjectivas que resultam das condies
indexadas localizao
3 As transmisses de posse esto vinculadas a
Trata-se de reguladores de mercado que condicionam
pg.
75
molduras legais
o preo, incutindo-lhe distores e obrigando as

partes envolvidas a oficializar as suas pretenses para
que as transaces se efectivem
4 o funcionamento depende de condies de

oferta e procura locais (exceptuando casos
excepcionais, como por exemplo a procura
internacional em regies tursticas ou em reas
centrais de grandes centros urbanos)
D grande importncia aos mercados locais e aos seus

crculos, muitas vezes quase hermeticamente fechados
onde cada agente se posiciona (melhor ou pior)
consoante tem acesso a informao que lhe permite
actuar no mercado local
5 por norma as transaces so precedidas de

demoradas consideraes prvias;
Quanto mais confiana se prognosticar no mercado

mais se reduzir tempo das consideraes prvias
6 O recurso a crdito habitual, quer por

parte dos compradores quer por parte dos
vendedores
As instituies de crdito, no raras vezes esto em

todos os pontos da cadeia de produo, interligando
este com todos os restantes segmentos do mercado
financeiro
7- s muito pontualmente os proprietrios de

solo intervm no mercado
Em muitos casos a interveno dos proprietrios tem

um carcter passivo. Isto , apesar de possurem o
produto alvo do respectivo mercado, no o
disponibilizam, por inrcia ou porque esperam pelo
tempo certo da sua mxima valorizao
8 os intermedirios, mesmo no se
envolvendo na posse, tm uma influencia
crucial sobre os valores das transaces
Estes agentes fazem valer a informao que tem em

sua posse, bem assim, a sua capacidade de influncia,
no mercado local. Por outro lado a rentabilidade do
seu negcio est intimamente relacionada quer com o
volume de transaces quer com os montantes nelas
envolvidos.
9- indissociabilidade entre o bem imvel e os

direitos de propriedade
Em muitos casos o que transmitido, o direito

jurdico sobre a posse, uma vez que o solo no
produzvel, o adquirente paga pelos direitos sobre o
imvel
10 o bem imvel um bem durvel
O investimento imobilirio normalmente entendido

como sendo de longo prazo
11 o elevado valor individual do bem imvel
Por norma os valores transaccionados so elevados

em contraponto com a maioria de outros bens
12 incidncia de custos administrativos na

produo de bens imveis
O produto final tem de reflectir a tributao e a

morosidade inerente aos tempos de processamento e a
uma crescente regulamentao sobe o uso do solo.
13 o bem imvel tem dificuldades inerentes

sua produo bem assim sua definio no
confronto com a concorrncia
A diferenciao do produto imobilirio ilimitada, no

limite um produto no se repete.
Tabela 4 Especificidades do comportamento do mercado imobilirio
Fonte: adaptado de CORREIA (2002)
Acompanhamos a convico dos autores quando defendem que o ritmo de crescimento

e a forma das principais reas urbanas do pas correspondem em grande parte aco
das foras de mercado.
pg.
76
Nesta actuao no sero alheias as pr-existncias patentes no territrio de suporte, das

quais as mais condicionadoras so a existncia de infra-estruturas de acessibilidades e
tudo o mais que dimensiona a estrutura urbana matriz.
No centro das motivaes dos intervenientes no mercado est a obteno de lucro, quer
este provenha da transaco de propriedades, quer este resulte de comportamentos
passivos que mais no so do que posies especulativas, podendo ainda o lucro resultar
da construo, da venda de imveis e da disponibilizao de capital para que uns e
outros executem as suas aces no mercado.
Diferenciando a actuao dos intervenientes no mercado pela posio relativa no espao
urbano em que estes desenvolvem a sua aco, obtm-se as seguintes tipologias de
actuao:
1 - Procuram aumentar o valor do imvel atravs da sua afectao a uma funo

mais rentvel
Agentes
que actuam
na rea
Central
Agentes que
actuam nas
coroas
periurbanas
2 - Pretendem acrescentar valor ao imvel com base na redefinio dos ndices

de utilizao
1 Proprietrios rurais, que procuram colocar os seus terrenos no mercado de

solo urbano, loteando na altura que julgam mais apropriada;
2 Proprietrios que compram e armazenam solo rstico, ou para obteno de
lucros pela sua venda posterior ou, apenas como forma de investimento;
3 Proprietrios que transformam o solo rural em urbano, loteando e vendendoos a promotores (geralmente atravs de intermedirios).
Esquema da diferenciao da actuao dos agentes na rea central e nas coroas periurbanas
Fonte: Elaborao prpria
Dos vrios autores que se ocuparam desta temtica destacamos SANTOS, (1984), que
reflectindo sobre a questo urbana, na sua relao com a interveno do Estado e do
Direito, dedica um captulo anlise da propriedade fundiria, renda fundiria e
circulao do capital.
De entre muitas questes levantadas, e cabalmente explicadas, o autor fornece uma
ideia, que ocupa um espao central nesta dissertao: porque o terreno no tem valor
at ao ponto em que o capital perspectiva oportunidades de se reproduzir sobre
pg.
77
ele, basta uma pequena subida do preo de mercado acima dos custos de
produo para que o solo novo, com piores condies, seja integrado no mercado.
Entende-se que parte da expanso urbana tem lugar sobre este pressuposto e relacionase intimamente com aquilo que o autor defende como caracterstica intrnseca renda
fundiria urbana: a renda fundiria urbana o mecanismo atravs do qual um valor
criado pela sociedade confiscado pelo proprietrio fundirio e o seu montante depende
da escassez produzida pelo investimento social feito e a fazer, face aos utilizadores
potenciais e concorrentes do solo.
Importa acompanhar o raciocnio produzido, na medida em que se defende que os
clculos feitos por antecipao, face a rendimentos futuros no so partilhados por todos
os intervenientes no mercado. H por isso uma forte matriz especulativa nas transaces
operadas no mercado imobilirio que tende a ser aceite com alguma normalidade.
Defende-se que a especulao no mercado imobilirio algo em crescente evidencia e
assume grande significado econmico, social e poltico, aceite como uma distoro
prpria deste tipo de mercados.
Ser a especulao, uma caracterstica congnita da actuao dos agentes no
mercado imobilirio? No ponto seguinte perscrutam-se reflexes contributivas para de
responder a esta questo.
2.3.1 Actuao especulativa dos actores no mercado (?) imobilirio

Vrios autores desenvolvem a ideia de que nas transaces imobilirias, pesam mais as
imperfeies do que os equilbrios no mercado. CORREIA (2002) inmera como
imperfeies, as caractersticas especficas das parcelas, a falta de transparncia na
circulao da informao entre agentes, a rigidez nos ajustamentos da oferta s
necessidades da procura e a falta de experiencia entre compradores e vendedores que
alonga os tempos de adaptao e, por vezes, conduz a alteraes dos usos previstos.
CARVALHO (2005), justifica as imperfeies no mercado a partir das suas
especificidades. So vrios os autores que defendem que as imperfeies resultam do
facto de se transaccionarem (envolvendo valores individuais elevados), direitos de
propriedade e localizaes irrepetveis, s quais esto associadas uma renda de
localizao e uma renda de amenity por longos perodos de tempo (BERRY,
SIMMONS e TENANT citados por SALGUEIRO (1983).
pg.
78
So as facilidades, ou as suas impedncias, presentes no mercado imobilirio que abrem

e moldam as configuraes territoriais, porque permitem que pessoas e organizaes se
fixem em meios diferentes dos da sua origem. Esta configurao permanentemente
activa aplica-se desde a escala restrita dos aglomerados urbanos at ao vasto territrio
onde se (re)localizam grupos econmicos mundiais. No entanto as caractersticas
prprias dos bens imveis (que so por definio inamovveis) remetem o seu
funcionamento, especialmente no que toca actuao dos seus agentes, para a escala
local.
O real conhecimento das incidncias da localizao, onde a estabilizao de padres
impossvel, conduz ao estabelecimento de condies quase monopolsticas dominadas
por profissionais locais aos quais um agente econmico externo tem que recorrer para
poder aceder ao imvel pretendido. Constitui-se com isto uma dualidade, entre a
circulao globalizante do capital que chega ao mercado e a circunscrio da
informao disponvel que permite a actuao no mercado local.
SALGUEIRO (1994), reflectindo sobre o mercado imobilirio (mais especificamente
sobre o segmento dos escritrios) e seus impactos na reestruturao urbana,
argumentando acerca da crescente chegada de investimento arena do imobilirio, diznos que nos anos 80 comeam a crescer anlises que destacam o papel do imobilirio
na carteira de investimentos das empresas pois verificou-se que a animao do mercado
, em grande parte, determinada pela actividade dos investidores que vem o
imobilirio como uma boa alternativa ao sector financeiro para a colocao de capitais.
Esta estratgia, segundo a autora, reflectia-se, ento, sobretudo no segmento residencial
e comercial.
Surgem assim, a par com a crescente presso sobre o sector imobilirio, estratgias de
especulao. A especulao consiste na apropriao da promessa de ganhos futuros
onde se exprimem, moldam e conduzem as vontades colectivas. Com a intensificao
do uso do solo cresce a expectativa dos aumentos em torno do seu valor, traduzindo-se
isto, na percepo, por parte dos proprietrios, de que a obteno de mais-valias ser
uma garantia segura.
REBELO (2005) a propsito dum estudo onde se propem um modelo de avaliao
imobiliria e fundiria dedicado ao segmento dos escritrios, destrina dois tipos de
pg.
79
mais-valias. A autora indica as mais-valias puras58 como sendo aquelas que resultam
de decises da administrao pblica decorrentes de planos, regulamentos e da
atribuio de licenas e as mais-valias no puras resultantes da realizao de obras
pblicas. Prosseguindo na sua explanao, a autora sugere que as mais-valias totais, que
derivam da soma das duas parcelas, so dificilmente quantificveis, sendo igualmente
ambgua a sua separao do conceito de lucro.
Porque, os actores do processo de urbanizao/construo tm um papel determinante
na dinmica patente no mercado (na sua orientao para o lucro e para o sobrelucro que
decorre da actividade de urbanizao), estes so impelidos para desencadear tentativas
de manipular o mercado no que se refere a zonamentos, coeficientes de ocupao do
solo e/ou qualidade de construo, que so os factores dos quais depende o rendimento
de uma dada operao imobiliria (AYDALOT, 1995) citado por REBELO (2005).
Faz parte da matriz comportamental dos agentes que moldam as variveis definidoras
do mercado imobilirio (como se defender ao longo desta dissertao), uma
inelasticidade prpria que sustenta a especulao. Assim, por norma, a um perodo de
aumento da procura, no lugar de um aumento expectvel (como seria de esperar
num outro mercado qualquer), segue-se uma reduo da oferta. Porque que esta
situao ocorre? Ocorre porque os vendedores colocam em prtica os princpios da
especulao usando estratgias de reteno do produto, provocando com isto a raridade
artificial do mesmo, independentemente do volume de produo existente.
Atentamos explicao que subjaz a esta estratgia proposta pela autora supracitada.
luz do argumento proposto, as caractersticas e os interesses de cada um dos agentes
envolvidos no mercado imobilirio do-lhe um carcter de imperfeio. O pequeno
nmero de participantes nas transaces de mercado, a falta de transparncia, as
caractersticas
monopolsticas/oligopolistica
deficiente
disponibilidade
de
informao permitem que parte do excedente gerado no processo de urbanizao

(substancialmente superior ao lucro normal) v parar s mos dos loteadores/promotores
e fomente o processo especulativo.
Oferta e procura, apesar de serem interactivas no produzem necessariamente uma
correlao com a baixa de preos. Em linha com esta constatao no existe
58
Este tipo de mais-valias, relacionam-se com os patamares de deciso dos agentes definidos por SALGUEIRO (1983). Lembre-se
que a autora diferencia as decises primrias como sendo aquelas que tm um carcter indutor, das decises secundrias resultando
das condies proporcionadas pelas primeiras.
pg.
80
igualmente uma relao constante entre o ritmo de construo e a baixa de preos

praticados no mercado imobilirio. (CORREIA, 2002)
So de variada ordem as explicaes para este funcionamento inelstico, desde logo:
i) a possibilidade de afastamento fictcio dos produtos do mercado, uma vez
que os proprietrios podem optar por no vender em determinado ponto do
ciclo, mantendo a escassez;
ii) a informalidade e plasticidade do funcionamento da indstria produtora de
bens imobilirios onde a entrada e sada, mas tambm a segmentao
crescente so vantagens que se transportam para a presso sobre o
ajustamento da procura oferta, e no o contrrio, como seria normal
noutros mercados.
Releva, nesta reflexo a importncia dos circuitos de informao. Ou, dito de outra
forma, o privilgio do acesso informao partilhado em canais muito restritos onde
quanto maior for o seu controle maiores so as possibilidades de aumentar o rendimento
nas transaces, pela via da especulao.
Existem trs factores sobre os quais assenta os fenmenos da especulao imobiliria,
conduzindo, cada um deles, a consequncias especficas:
i) a perspectiva de transformaes na utilizao do solo (sucedendo ao uso
agrcola a utilizao urbana) gerando presso/especulao sobre as terras
agrcolas nas reas peri-urbanas e rurbanas normalmente com o intuito de
criar, a partir de estruturas de baixa densidade residencial, modelos de
ocupao onde se aumenta a densidade e se polariza o territrio com funes
comerciais, industriais, etc..
ii) especulao sobre as mudanas do foco de presso, por exemplo substituio
de utilizao residencial para explorao de espaos para escritrios (zonas
expectantes do ponto de vista residencial que se transformam em espaos
dinmicos de localizao de actividades). Este tipo de fenmeno tem lugar,
ou no centro principal ou nos centros derivados/secundrios;
iii) a expectativa da sucesso das utilizaes do solo, que geralmente
acompanhada de uma margem de incerteza (mesmo em situaes em que o
ritmo lento do desenvolvimento imobilirio proporciona quadros de
desenvolvimento urbano estvel), rompida quando as decises de
implantao de novas infra-estruturas (auto-estradas, pontes, etc.), geram
pg.
81
automaticamente mudanas previsveis no tecido urbano, que por sua vez

permitem prever com uma certa dose de certeza a evoluo geral da
sobrevalorizao expectvel.
Reportando-se realidade patente nos EUA, JACOBS (2007), introduz o
comportamento dos financiadores59 do mercado imobilirio, dividindo-os em dois
meridianos: o capital convencional e o capital especulativo. Relativamente
componente especulativa estabelece a diferena entre:
i) o credito concedido pelas instituies privadas (bancos comerciais,
companhias de seguros) das quais resulta a parte de leo das
transferncias que conduzem expanso das cidades (bem como os seus
anis periurbanos);
ii) o capital disponibilizado pela administrao pblica, ou porque facilita o
acesso ao crdito (solues bonificadas) a determinado tipo de famlias, ou
porque financia obras pblicas (as ditas decises indutoras), mas tambm
porque se intromete directamente no mercado (nomeadamente no
residencial), disponibilizando casas para famlias de determinado escalo de
rendimento;
iii) capital proveniente de fontes informais/economia paralela cuja origem , por
definio, dbia. No entanto, igualmente influente.
Segundo a autora, cada um destes tipos de capital assume uma funo especfica nas
transformaes imobilirias urbanas, tendo como denominador comum a capacidade de
induzir mudanas drsticas pelo facto de ser canalizado para reas especficas e,
consequentemente, sonegado a outras. Esta dualidade introduz um campo de foras que
se prende com a sucesso temporal das estruturas de utilizao do espao60e com o
efeito do contexto de incerteza sobre a tomada de deciso em matria fundiria.
Para finalizar esta breve leitura s estratgias especulativas que perpassam no rejogo
que tem lugar no mercado imobilirio, importa no escamotear o facto de que
especulador, no seu sentido substantivo, a pessoa que tem o hbito de observar. A
especulao pois um clculo feito sobre as possibilidades de comprar e vender (no
curto, a mdio ou a longo prazo) com um ganho monetrio. Nesta medida, toda a
actividade econmica, por definio especulativa. Tambm importa sublinhar que no
caso do mercado imobilirio, a especulao est relacionada com uma diferena entre o
59
60
A autora diz-nos que o dinheiro um poderoso instrumento e quando este desaparece as cidades tambm desaparecem.
A incerteza quanto evoluo do tecido urbano da cidade gera especulao
pg.
82
preo do solo fixado em funo do seu uso actual (no tempo em que se opera a primeira
transaco) e o custo final. Mas sobretudo, com o facto da diferena entre os valores
presentes em ambos os tempos ser apropriada, no pelo proprietrio inicial, mas sim por
intervenientes que entram no processo posteriormente e que tem por objectivo a
valorizao do capital.
Certamente que a maior ou menor presso especulativa, transferida para a presso
exercida pelos agentes ter razes prprias. Ser a deciso de investir no mercado
imobilirio (in)dependente da (in)existncia de outras hipteses de fazer
reproduzir o capital disponvel? Enceta-se no ponto abaixo uma breve abordagem em
torno desta questo. Primeiramente observam-se as relaes do mercado imobilirio
com a actividade econmica, em sentido lato, e depois a interaco com o sistema
financeiro numa aproximao mais especfica.
2.3.2 - Relaes entre o sistema econmico e o mercado imobilirio

A renda resulta dos ajustamentos produzidos no mercado imobilirio e relaciona-se
directamente, com a transmisso dos direitos de propriedade61. Os produtos imobilirios
(terrenos e imveis dotados de direitos de usos e usufrutos especficos), aos quais esto
associadas funcionalidades que aproveitam s pessoas e s organizaes, levam a que
num sistema econmico de livre mercado se dispute a sua posse.
No entanto importa sublinhar que a posse de um stio j no deriva tanto do exerccio
de uma actividade nesse stio, mas da valorizao ou rendimento que o capital obtm
com a posse e explorao do mesmo SALGUEIRO (1994). A autora diz que a procura
derivou o seu enfoque da terra, ou do edifcio (isto , dos produtos), para se centrar nas
oportunidades de investimento.
Diz-se no Livro Branco para uma Regulamentao Europeia do Direito de Propriedade
(2004), que o valor conjunto dos produtos transaccionados no mercado imobilirio
corresponde (), em qualquer economia, a qualquer coisa como 50 a 75% da riqueza
nela acumulada (riqueza nacional) . Reportando-nos ao documento anteriormente
61
A transmisso de qualquer bem imobilirio implica que no acto de aquisio se obtenha um conjunto de direitos de propriedade,
que relativamente a ele tal posse confere ao comprador, conjunto esse a que os americanos justamente designam como a bundle of
rights Livro Branco para uma Regulamentao Europeia do Direito de Propriedade (2004).
pg.
83
citado62 a eficincia no mercado imobilirio63, permite a base material indispensvel

livre circulao e estabelecimento de pessoas e entidades.
Retomando a reflexo acerca da importncia do solo na anlise do funcionamento do
mercado imobilirio, pelo facto de este se constituir como um recurso permanente sem
um custo associado sua produo a renda econmica do solo surge como um
excedente de rendimento obtido pela produo na parcela em causa, acima do seu
rendimento mnimo. Na concepo em que o imobilirio uma forma de investimento
a renda pode resultar, para alm do mais, da capitalizao do valor investido.
Autores de entre os quais se destaca (INDOVINA, 1970), citado em SALGUEIRO
(1983), realam o papel do sector imobilirio como principal fonte de acumulao de
capital. Relaciona-se ainda, a estrutura de preos com o desenvolvimento das
migraes campo-cidade e com a prpria forma que o crescimento urbano assume.
A referncia explcita entre a produo de espao construdo e as crises no processo de
acumulao de capital recorrente nas reflexes produzidas pelos autores que se
dedicam a este tipo de estudos. SALGUEIRO (1994) faz uma sntese das concluses de
LEFEBVRE (1974) e HARVEY (1985, 1987) do seguinte modo: do ponto de vista da
circulao de capital, os booms imobilirios coincidem com a transferncia de capital do
circuito primrio de acumulao (a esfera produtiva), para o circuito secundrio
(produo de ambiente construdo), ou tercirio (representado pelas actividades de
investigao em cincia e tecnologia indispensveis inovao no circuito produtivo)
em poca de excesso de liquidez e problemas de acumulao registados no sector
produtivo.
Prosseguindo a sua argumentao, agora citando BAUREGARD (1991), a autora
aprofunda esta relao evocando o sucedido na dcada de oitenta do sculo XX quando,
em resposta crise anterior se assistiu a um afluxo crescente de capitais ao sector
imobilirio em busca de oportunidades de investimento. Deste modo, o capital
reajustou a sua dominncia sobre o trabalho, mudando os investimentos para os
circuitos financeiros e procedendo a uma reorganizao escala internacional
contribuindo para a expanso e recomposio da forma urbana.
62
Para alm das bases conceptuais a Union Pan-Europenne de la Proprit imobilire apresenta no documento em causa, a
evoluo da definio e importncia da propriedade, as formas da sua valorizao e todas as incidncias resultantes das transaces
no mercado correspondente.
63
Numa acepo incisivamente geogrfica, o mercado imobilirio denominado, no raras vezes no documento, como mercado de
espaos
pg.
84
A acumulao de capitais exige investimentos em activos de retribuio garantida.

Primeiramente esses capitais procuram solues no mercado financeiro, no entanto em
determinados fases dos ciclos econmicos, o imobilirio um destino alternativo para
se obter mais-valias a mdio/longo prazo. Note-se que o uso excessivo desta estratgia
pode conduzir a situaes de ruptura. Pata tal basta que a lgica do lucro garantido se
quebre. A circulao de capitais dos segmentos produtivos em fim de ciclo, para o
sector financeiro, e deste para o imobilirio, refora o carcter global destes
investimentos uma vez que chegam arena do espao construdo, via sector financeiro,
capitais da dita economia globalizada. Isto , o paradoxo materializa-se, uma vez que os
mercados locais com funcionamentos proteccionistas64 incorporam capitais de origem
eminentemente global. Cumpre-se, neste mercado, a cadeia glocal.
A este propsito, e referindo-se bolha imobiliria espanhola importa reter algumas
concluses apresentadas por FIGUEREDO (2004)65.
A primeira surge em consonncia com o que anteriormente se disse, quando se alerta
(tendo em linha de conta o caso espanhol) para o risco da hiperbolizao do
investimento no imobilirio66. Este pode conduzir, em perodo de ajustamento das taxas
de juro, ao incumprimento dos compromissos com os emprstimos e retraco do
consumo das famlias, que por sua vez conduzir ao esmagamento dos preos dos
imveis67.
A segunda nota conclusiva reporta o facto dos dois pilares do milagre econmico
espanhol68 assentarem no fortalecimento do sector imobilirio e do sector financeiro,
porque ambos constituem, alm do mais, fontes importantes de acumulao de riqueza
que impulsionam, por sua vez, o ritmo de investimento nas restantes actividades
64
Proteccionistas porque so pouco transparentes na difuso de informao e giram em torno de ncleos restritos de agentes
65
Retenha-se a data (especialmente porque o estudo foi desenvolvido em 2002), atentando ao processo presentemente em curso:
crise financeira desencadeada por uma crise econmica, ambas com origem numa crise no mercado imobilirio fortemente
impulsionada nos EUA no entanto facilmente difundida escala global.
66
O investimento tem sempre por base a expectativa da sua capitalizao. No contexto temporal em que o autor desenvolve o seu
estudo (2002) ele constata que os preos do imobilirio subiram em Espanha 13,1%, isto em paralelo com o endividamento bancrio
das famlias espanholas e com o facto de se concluir que os activos imobilirios representavam mais de 2/3 do patrimnio que as
mesmas detinham.
67
Esta situao prognosticada para o caso espanhol pode estabelecer paralelismo com a situao actualmente vivida em Portugal.
So inmeras as notcias que corroboram esta situao. Veja-se, por exemplo o que se noticiava no Dirio Econmico ( 2008): a
queda de 4,6% no valor das avaliaes bancrias feitas s casas em processos de contratao de crditos a mais acentuada desde
que o INE comeou a registar estes dados. A mesmo noticia faz referencia retraco verificada nas reas Metropolitanas. Na
Grande Lisboa (que em mdia, caiu 5,9% em termos homlogos) as maiores desvalorizaes ocorreram em Alcochete (-10%),
Amadora (-8,5%) e Palmela (-8,4%). No Grande Porto (-4,5%), os grandes recordistas nas perdas so Valongo (-11%) e espinho (10%). A Ganhar ficam apenas Porto (centro), com mais 3% e Vila do conde (3,2%) .
68
Note-se que em Espanha o crescimento do PIB em volume (em %) entre 1996 e 2003 (data de referencia para o estudo em causa),
foi sempre superior a 2%, sendo este ritmo, em mdia superior em 1,2% ao verificado na Zona Euro (FIGUEREDO, 2004).
pg.
85
econmicas, nomeadamente aquelas que usufruem mais directamente da expanso da

procura domstica, privada e pblica. (FIGUEREDO, 2004).
Merece ainda um sublinhado, uma terceira concluso do autor para se perceber a
imbricao do sector imobilirio com o desempenho econmico e financeiro. Por um
lado, a apetncia da banca para disponibilizar frmulas atractivas de crdito imobilirio,
abrindo uma frente activa de negcio com risco controlado em situaes de taxas de
juro baixas. Por outro, a habitao apresenta uma dupla faceta que se diferencia
profundamente dos restantes activos financeiros. Ou seja, simultaneamente um
investimento e uma fonte de utilidade para quem detm a sua posse, visto que se trata de
uma reserva de valor patrimonial e, ao mesmo tempo, proporciona o usufruto de
servios de alojamento correntes (FIGUEREDO, 2004).
Pode-se dizer que o solo urbano um activo financeiro, na ptica das empresas, mas
tambm para o sector pblico e para as famlias. Deste modo, estando os mercados,
imobilirio e financeiro, umbilicalmente ligados, quando se verificam sinais de
instabilidade num deles, isto conduz a perturbaes no outro. Estas perturbaes
provm e provocam, ondas de impacto na restante dinmica econmica e, por tabela, na
expanso dos espaos construdos. No centro de todos, coloca-se o seu impacto no bemestar (numa acepo o mais abrangente possvel) das famlias.
Daqui decorrem boa parte dos conflitos nos quais se dirime o controlo sobre os preos
das transaces e sobre a posse do solo urbano.
De seguida direcciona-se o enfoque para a interpenetrao entre o mercado imobilirio e
o sector financeiro. Presentemente reconhecido que o primeiro se diluiu no segundo.
A imploso de ambos foi o resultado. Fragilizando-se primeiro o mercado imobilirio
afecta-se depois o mercado financeiro e ambos desabam na clula base: a famlia.
Importar equacionar como tudo isto se reflectir no territrio.
2.4 Especificidades da relao do mercado imobilirio com o sector financeiro

Como resultado duma aparente ineficincia, ou melhor, de uma certa flexibilidade
produtiva, surgem os sobrelucros que por sua vez contribuem significativamente para a
rentabilidade da promoo imobiliria obtida em estreita relao com o sector
financeiro. Existe pois uma relao entre a cassao do capital, aquando da aquisio do
pg.
86
bem imobilirio (especialmente no fundirio), com a nica forma de rentabilizar

(reproduzir) o valor em causa, na medida em que este processo s ocorre mediante
investimento de capital. No meio deste jogo, a propriedade fundiria assume-se como
um obstculo valorizao do capital, na qual radica a complexidade de relaes entre
os que detm o solo e aqueles que sobre ele podem fazer multiplicar o investimento.
Nos pases desenvolvidos da Europa, frequente a concluso de que as relaes entre
ambos (desde finais do sc. XIX), tem sido pautada pela presso do capital sobre a
propriedade rural, no sentido da sua parcelizao e consequente colocao no centro do
jogo da criao de mais-valias.
Ainda no campo das relaes entre o mercado imobilirio e o sector financeiro assume
especial interesse a distino dos vrios tipos de propriedade fundiria e o que estas
produzem a jusante. Destrinando as caractersticas da propriedade estatal, da
propriedade parcelar dos utilizadores directos e da grande propriedade tradicional,
SANTOS (1984) apresenta um quarto tipo na qual se espelha a relao entre sector
financeiro e industrial (entendemos aqui industrial, como sector produtivo).
Este quarto tipo de propriedade designado pelo autor como industrial-financeira. Se a
escalpelizao das restantes seria um exerccio interessante, detenhamo-nos neste
trabalho apenas no ltimo tipo enunciado.
Para a propriedade industrial-financeira, a propriedade capitalista propriamente dita, a
terra no objecto de uma actividade econmica separada do capital. A terra ou
apropriada como condio de produo a propriedade industrial, em que se incluem o
capitalismo agrrio, o capitalismo industrial, e o caso especifico da construo civil ou
apropriado como sector de investimento igual a qualquer outro em que os critrios de
produtividade funcionam em pleno a propriedade financeira em que se incluem as
empresas de promoo e desenvolvimento fundirio e os investimentos fundirios dos
bancos e das companhias de seguros. Este tipo de propriedade toma hoje, no domnio
urbano (o que mais nos interessa aqui equacionar), a forma de promoo imobiliria. A
diferena do proprietrio fundirio comum, do promotor imobilirio que este surge no
mercado como proprietrio temporrio, retendo a posse apenas durante o perodo
necessrio construo e venda dos empreendimentos/alojamentos.
Diz-nos ainda, o autor supracitado que o objectivo do promotor fazer rodar o capital, e
consequentemente os sobrelucros que a posse possibilita, vendendo os imveis to
rpido quanto lhe seja possvel. Isto s possvel mediante o estabelecimento de uma
pg.
87
intrincada rede de relaes de propriedade (e comerciais), entre o promotor, as

organizaes intermedirias, as instituies detentoras do capital e o construtor civil.
por via do crescimento desta relao (capital imobilirio, capital financeiro, e sector
produtivo) que se agudiza a escassez constante. Bem assim, a rapidez das
transformaes no uso do solo, em palcos de forte expanso urbana.
Dos vrios tipos de consequncias decorrentes da entrada crescente do capital
proveniente do sector financeiro na produo de habitao, destaca-se a multiplicao
da propriedade parcelar que se materializa na aquisio de casa prpria. Este tipo de
compra a nica capaz de possibilitar a grande circulao de capital (SANTOS,
1984)
Fazendo a devida ressalva para a necessidade de se estudar convenientemente as
especificidades inerentes a cada caso, o autor diz que a crise urbana onde vigora uma
economia de mercado produzida pelo capital e no pela propriedade fundiria. A
cidade na sua interpretao, via relaes de mercado, modelada pelo capital e no pela
propriedade fundiria e, o preo do solo depende mais do preo da habitao do que este
daquele.
No caso concreto da actividade dos bancos, estes esto ligados de vrias formas ao
mercado imobilirio, entrando (controlando?) nas vrias fases da cadeia produtiva. A
comear pelos imveis que estes detm para a prossecuo da sua actividade
(normalmente posicionados em localizaes privilegiadas), passando pela participao
no capital de empresas dedicadas ao investimento imobilirio, at ao financiamento do
sector imobilirio, ou ainda pela venda de capital promoo, produo e ao
consumidor final.
Um dos produtos que faz esta ligao, so os fundos de investimento imobilirio69 que
so criados e geridos por bancos (ou sociedades gestoras dedicadas), canalizando as
polticas de investimento neles subjacente para a seleco/aquisio de activos
imobilirios valorizando as unidades de participao atravs da sua rentabilizao por
intermdio das transaces, ou pela valorizao dos mesmos, com o decorrer do tempo
e de acordo com as condies de mercado. Estes fundos, por norma, dedicam-se
aquisio de prdios urbanos passveis de construo (ou em condies de reabilitao),
69
Sugere-se a consulta de um trabalho dedicado ao tema desenvolvido por LAUREANO (1995) onde se comea por definir o
conceito, como um conjunto de valores resultantes de investimentos de capitais recebidos do pblico e representados por
certificados de participao tendo por fim exclusivo a constituio de uma carteira diversificada de valores mobilirios ou
imobilirios, permitindo a diviso dos riscos e a rentabilidade das aplicaes. Para alm do mais o trabalho faz uma incurso pelas
tipologias, origem e evoluo desta forma de investimento em Portugal.
pg.
88
arrendamento, promoo, ou qualquer outra forma de explorao onerosa que gere

rendimento para a capitalizao do fundo.
Veja-se ainda, a ttulo de exemplo, neste caso, especificamente ao posicionamento dos
bancos no mercado imobilirio, o que consta de um prospecto da Caixa Geral de
Depsitos onde se apresentam as vantagens desta instituio bancria na promoo
imobiliria. Publicita-se a atitude arrojada do posicionamento junto dos clientes70, bem
assim, as formas inovadoras como essa aproximao feita, faz-se referncia
sofisticao que o mercado imobilirio assume actualmente, desde logo, por via da
expanso do sector financeiro. Consta ento no referido prospecto informativo que
nesta perspectiva (na perspectiva das mudanas presentes neste segmento do negcio
bancrio), devido s constantes mudanas do mercado imobilirio, a Caixa est, hoje71,
presente em toda a cadeia de valor do sector imobilirio, sendo que, independentemente
da dimenso do projecto imobilirio, a singular combinao de capacidades e
experincia que replica nos seus servios, ajuda a optimizar o valor a transmitir ao
cliente.
Posiciona-se assim, segundo a publicao em causa, na vanguarda do crdito
habitao colocando ao dispor do cliente (investidor), um servio de consultadoria
especializada na montagem de operaes de financiamento promoo imobiliria,
desde a fase de concepo do projecto at fase de comercializao. Este servio
orienta o cliente na identificao de oportunidades de promoo imobiliria, na
avaliao do mercado, do local e do perfil dos compradores, na avaliao dos activos
dos projectos imobilirios, no desenho e concepo do financiamento, na definio de
solues de promoo e comercializao e ainda, na definio de condies
diferenciadas de crdito habitao concedido a particulares. Os bancos, tomando e
linha de conta o caso da CGD, disseminam a sua influencia por toda a cadeia de
reproduo de capital inerente ao mercado imobilirio.
JACOBS (2007) na sua dissertao sobre a vitalidade das cidades, dedicando-se claro
est, ao caso dos EUA, prope a seguinte leitura aos impactos da entrada do capital
financeiro no mercado imobilirio e como este se reproduziu na expanso urbana: o
eterno crescimento dos subrbios foi viabilizado (para muitas famlias foi na verdade
70
A vasta e flexvel oferta estende-se desde o crdito promoo imobiliria, na vertente do crdito aquisio de terrenos, at
urbanizao imobiliria, ou aquisio de lotes a par do crdito para a construo/promoo ou investimento imobilirio, ao papel
das garantias bancrias, o leasing imobilirio e o financiamento atravs dos fundos de investimento imobilirio. igualmente
publicitada a grande competncia na montagem de estruturas financeiras necessrias aos projectos imobilirios a desenvolver.
71
A informao referenciada reporta-se ao ano de 2007.
pg.
89
compulsrio) pela criao de uma coisa que os Estados Unidos no tinham at meados
dos anos 30: um mercado hipotecrio nacional, arquitectado especificamente para
promover a construo de residncias nos subrbios.
Se aplicado ao caso portugus a chegada do capital financeiro, que descrevemos
anteriormente, ao mercado imobilirio, especialmente no contexto das cidades mdias,
pode mobilizar os mesmos efeitos. Um pouco mais frente a interpretao da autora
permite-lhe afirmar que a mquina financeira foi ajustada para criar imagens de anticidades porque, e s porque, ns, como sociedade, achamos que isso seria bom. Quando
acharmos que o desejvel uma cidade viva, diversificada, capaz de aprimoramento
contnuo e denso, ento ajustaremos a mquina financeira para obter isso.
2.4.1 - Mercado imobilirio diludo no sistema financeiro: breves notas para juntar
histria da recente ruptura
Figura 3 Caricatura da crise no mercado

imobilirio/subprime
Fonte: extrado de
http://www.globalresearch.ca/index.php
Num artigo publicado no jornal alemo Neues Deutschland, Berlin, em Junho de 2003
defendia-se que a derrocada da new economy (com a rebentamento da bolha financeira
no mercado de aces a ele afecto), no tinha tido o impacto esperado nos EUA por
causa da exploso nos preos do imobilirio de maneira que a bolha accionista foi
substituda por uma bolha imobiliria.
A mesma fonte postulava que na Alemanha, porque a quota-parte da habitao prpria
seria menor e porque a conjuntura econmica da construo civil j estava estagnada h
anos, no havia condies para se criar o efeito de bolha imobiliria. No caso do Japo o
pg.
90
desenvolvimento da bolha teve paralelo no mercado accionista ao longo dos anos 80,
com o esvaziamento de ambas a ocorrer no incio dos anos 90.
Por seu turno, nos EUA os dois processos ocorreram em tempos diferentes, primeiro a
expanso e esvaziamento da bolha accionista e depois, a especulao no mercado
imobilirio, resultando na substituio do segundo pelo primeiro.
Os preos ascendentes do imobilirio, aquecido por um compensador campo de
especulao, transformaram este mercado numa hiptese tentadora quando o mercado
de aces afundava. A consequncia foi que os proprietrios dos imveis ganharam, do
mesmo modo, no imobilirio o que perderam nas aces.
As famlias seguiram esta indicao vendo neste novo rumo de investimentos uma boa
forma de reestruturar o seu patrimnio, adquirindo massivamente casa prpria e
transferindo as suas poupanas do mercado de aco para fundos de investimento
ligados ao imobilirio. Como resultado desta deslocao no foco de investimento, nos
EUA reduziu-se em trs anos 40% o patrimnio privado sob forma de aces e
aumentou 30% em imobilirio (Neues Deutschland, Berlin, em Junho de 2003).
Entre meados da dcada de 90 e meados de 2005, o mercado imobilirio residencial nos
EUA conheceu uma expanso considervel, tendo o preo das habitaes subido de
forma acentuada. Entre o 2 trimestre de 1995 e o 2 trimestre de 2005, o ndice de
preo das habitaes aumentou 96%. No pico deste perodo de expanso, as variaes
homlogas trimestrais no ndice de preos das habitaes atingiram valores prximos de
14%.
Figura 4 - ndice de preos da habitao nos EUA e

Figura 5 - Taxas de juro de mercado (3 meses)
Fonte: Office of Federal Housing Enterprise Oversight, Banco Central Europeu, Reserva Federal Americana, extrado de INE,
Conjuntura Setembro de 2007
pg.
91
Este longo perodo de expanso do mercado imobilirio dos EUA , em grande parte,
motivado por um pronunciado ciclo de descida das taxas de juro, criando um estmulo
para a aquisio, ou troca, de habitao. A subida dos preos das habitaes
proporcionou ganhos financeiros s famlias norte-americanas, e uma expanso do
mercado imobilirio. Estas circunstncias, combinadas com o ciclo de descida das taxas
de juro estimulou o consumo privado e o crescimento econmico dos EUA.
A ruptura da liderana do crescimento econmico assente na especulao imobiliria
levou a que, no final do ciclo de expanso, o mercado comeasse a procurar a ltima
franja de possveis clientes, convidando o segmento de menores recursos financeiros
(e/consequentemente de maior risco de crdito) a entrar no mercado. A integrao entre
o mercado imobilirio e o mercado financeiro atingia assim a ultima clula: a famlia da
classe baixa. Este o contexto incubador do denominado segmento subprime.
Os grandes bancos de investimento, como o mercado imobilirio prosperava bastante,
viram que residia aqui uma oportunidade para impulsionar lucros atravs de uma
converso destes crditos subprime em ttulos bolsistas, transformando os pagamentos
dos endividados em dividendos para os accionistas.
Com este processo de titularizao dos crditos, os bancos disseminaram no mercado os
seus prprios riscos, atravs de "produtos estruturados", ao mesmo tempo que
aumentavam os lucros por via da reduo das exigncias em capitais prprios.
A ruptura acontece quando estas famlias, sujeitas a taxas de esforo enormes, so
confortadas com aumentos das taxas de juros remetendo-as para situaes de
incumprimento. A bola de neve comea a mover-se chegando ao mercado grandes
quantidades de casas por via da excusso das hipotecas. Esta situao esmaga os preos
levando a que as famlias enfrentam um cenrio em que o valor das habitaes fica
aqum do valor dos emprstimos contrados para a sua aquisio.
Ou seja, com a subida das taxas de juro, as famlias deixam de poder pagar os seus
crditos e so colocados perante a hiptese de perder o seu imvel, pelo que tm
necessidade de os vender, provocando um excesso de oferta e a consequente
deflagrao da bolha, originando uma quebra dos preos dos imveis.
Por sua vez, as entidades financeiras vem o valor das suas obrigaes bastante superior
ao valor dos seus activos, pois 18% destes crditos subprime j permitiram s entidades
financeiras exercer as respectivas hipotecas e ficarem com os imveis a valores
inferiores, ao que na altura da concesso do crdito foram avaliadas, pelo que, estas
pg.
92
entidades, entram em choque e no tm outra soluo que fechar a sua actividade ou

renegociar esses emprstimos a taxas muito penalizadoras.
2.5 Quadro conceptual definidor do campo de interveno da Administrao no

mercado imobilirio
A expanso urbana bem como as inflexes que o mercado imobilirio dela (e nela)
conhece, sero aqui percepcionadas na confluncia com o Planeamento Urbano na
definio de regras de uso do solo (activo ou passivo72).
Planeamento e ordenamento urbano e ordenamento do territrio Planeamento
Urbano refere-se forma como as cidades (ou em sentido lato, os aglomerados), so
estruturados, tendo por objectivo cimeiro o incremento dos padres de qualidade de
vida.
A concretizao, ou no concretizao, do objectivo enunciado anteriormente resulta da
tenso de foras entre o esforo de planeamento a informalidade, normalmente de
pendor desestruturador.
Referindo-se especificamente interveno da administrao no plano fundirio e na
poltica de habitao, SANTOS (1984) faz notar que a omisso administrativa que
medeia a aprovao de um instrumento legal e a sua inaplicao conduz a um vazio
jurdico que cria um mecanismo de trivializao/neutralizao. O autor continua a sua
reflexo dizendo que esta situao muito mais frequente do que primeira vista pode
parecer, na medida em que a poltica fundiria e a poltica de habitao so dos
domnios em que mais se evidencia a discrepncia entre a law-in-books e a law-inaction. Citando LOJKINE (1981), o autor refora esta ideia afirmando que nos pases
capitalistas desenvolvidos constante a distoro entre planos e praticas sendo esta
uma caracterstica do seu urbanismo.
Trabalhando sobre a relao entre o planeamento urbanstico e a promoo imobiliria
CARVALHO(2005), apresenta uma definio concisa. Este autor, citando CHADWICK
(1978) diz que o planeamento tomado como uma forma de optimizao antecipada
72
Activo quando construdo a partir de determinaes constantes em instrumentos de planeamento e passivo quando a sua
configurao tem origem espontnea semelhante s defendidas no ponto anterior quando se abordou o conceito de periferia.
pg.
93
da afectao de recursos ao longo do tempo sendo esta atitude inerente prpria

condio humana.
Com base nesta aproximao abrangente, o autor defende mesmo que nunca h vazios
de planeamento, o que existe substituio da linha de actuao de uma entidade pela
de uma outra.
Emerge, nesta incurso circunscrio do conceito pelo ponto de vista que nos move
(planeamento do processo de urbanizao), a sua vinculao a princpios de
racionalidade (na utilizao dos recursos) no processo de construo dos modelos
(formalizados ou no) que dirigem a transformao do territrio, especialmente nas
reas de crescimento urbano, e no contexto das cidades mdias.
Assim, se a racionalidade uma prerrogativa e se aceitarmos a ideia de que no existem
vazios de poder, quer isto dizer que o no planeamento um modelo que ocupa o lugar
que caberia aos princpios da sua aplicao efectiva, seguindo uma qualquer
racionalidade73 que importar analisar.
Recorrendo ao esforo empreendido por GASPAR (1995), no sentido de elencar as
diferentes componentes do conceito, pode dizer-se que o ordenamento do territrio
pressupe a vontade de corrigir desequilbrios, procurando faze-lo desenvolvendo uma
anlise prospectiva mediante uma concepo de conjunto. Simultaneamente uma
disciplina cientfica, uma tcnica administrativa e uma prtica, que visa dispor
ordenadamente as populaes, as suas actividades e as infra-estruturas que as suportam,
vertendo para o territrio as polticas econmicas, social, cultural e ecolgica da
sociedade.
Acresce a estas entradas na formulao conceptual do ordenamento do territrio a
indicao de que este deve ter em considerao a existncia de mltiplos poderes de
deciso, individuais e institucionais que influenciam a organizao do espao, o carcter
aleatrio do estudo prospectivo, os constrangimentos do mercado, as particularidades
dos sistemas administrativos, a diversidade das condies scio-econmicas e
ambientais.
A prtica de ordenar, equacionando e aplicando o modelo mais adequado para a
transformao do espao deve conciliar os diferentes factores da forma mais
harmoniosa possvel.
73
Esta racionalidade pode, eventualmente, no ser a que aproveita ao interesse geral, mas no deixa de ter por base princpios de
racionalidade
pg.
94
Esta ultima faceta do conceito ser a mais observada nesta dissertao, especialmente o
ponto relacionado com as foras provenientes do funcionamento do mercado e a sua
influncia na transformao do territrio urbano nas suas diferentes matizes. Trata-se
pois do rejogo conflitual entre o processo urbanizao/periurbanizao/rurbanizao e a
forma (mtodo) de intervir nele (planeamento/ordenamento).
2.5.1 Maleabilidade do interesse pblico: mais ou menos interveno, no mercado

imobilirio?
A relao entre o mercado imobilirio e o esforo de planeamento (elaborao e
execuo de instrumentos de gesto territorial) recorrentemente apontado como factor
determinante para alinhar as iniciativas movidas pelos interesses individuais com
aquelas que perseguem o interesse pblico.
Arrogada de grande latitude, a concepo de interesse pblico, nem sempre ganha
contornos claros na sua definio. Importa-nos aqui equacionar essa plasticidade no que
toca a relativizao da importncia desse princpio no quadro da aco do planeamento.
Ser o interesse pblico suficientemente claro na aco do planeamento exercido
nas suas diferentes escalas? Ou, a falta de transparncia uma premissa que
interessa ao mercado imobilirio? E, a transparncia (ou a falta dela), que
implicaes debitam para a transformao do territrio?
Reflectindo sobre o estado capitalista e o direito, SANTOS (1984) prope uma
separao entre o estado como catalisador das relaes sociais de produo capitalista
que se transpem para uma forma poltica resultante dessas relaes, caracterizando-se
pela exterioridade do poltico (reduzido ao estatal) ao econmico e pela
supreordenao do primeiro, enquanto expresso do interesse comum, ao segundo,
expresso dos interesses particulares.
Numa tentativa de responder a estas questes introduzimos a discusso pela formulao
do quadro legal que directamente se relaciona com a actuao da administrao,
primeiramente no planeamento e depois na tributao, isto porque acompanhamos a
convico de que o direito afigura-se como sendo a forma de mediar a relao entre o
poltico e o econmico porque simultaneamente exterior e superior tanto ao primeiro
como ao segundo.
pg.
95
2.5.2 - Os planos e a (des)regulamentao do interesse pblico no quadro legal

Referindo-se aos princpios fundamentais da Administrao Pblica, a Constituio da
Republica Portuguesa inscreve no seu artigo 266. que a persecuo do interesse
pblico, no respeito pelos direitos e interesses legalmente protegidos dos cidados
um princpio basilar da actuao da administrao. Refere ainda que os direitos dos
cidados (que devem ser perseguidos para se dar cumprimento ao interesse pblico), so
o respeito pelo princpio da igualdade, da proporcionalidade, da justia e da
imparcialidade.
Atentando formulao constante no n 4 da Lei n 48/98 de 11 de Agosto obtm-se a
indicao de que as autarquias locais, em cumprimento das suas funes, devem
prosseguir a articulao de polticas que respeitem o interesse pblico indo ao encontro
das liberdades e garantias dos cidados.
De igual modo, o Decreto-Lei 380/99 (o primeiro a regulamentar a Lei de Bases do
Ordenamento do Territrio e Urbanismo), subscreve a vinculao da aco do
planeamento ao interesse pblico, remetendo as intervenes para o estabelecimento de
medidas de tutela dos interesses pblicos prosseguidos onde devem ser explicitados os
respectivos efeitos, designadamente quando as medidas condicionem a aco territorial
de entidades pblicas e particulares.
No ponto seguinte do mesmo diploma, diz-se que as medidas de proteco dos
interesses pblicos estabelecidas nos instrumentos de gesto territorial constituem
referncia na adopo de quaisquer outros regimes de salvaguarda.
Esta incurso importncia central do interesse pblico obriga a que se hierarquize os
interesses em presena para que, no caso de incompatibilidades entre eles se possa optar
por seguir aqueles que mais se adequam ao uso do solo em termos ambientais,
econmicos, sociais e culturais.
Para alm destas incurses feitas pelo lado da vinculao legal, outras se poderiam
invocar. Exemplo disto mesmo a resposta constante no Decreto-Lei 292/95 de 14 de
Novembro onde a salvaguarda do interesse pblico relativo ao correcto ordenamento
do territrio deve ser assegurada no quadro de instrumentos de planeamento territorial
que definam, com clareza e transparncia os princpios e normas que devem orientar a
ocupao, o uso e a transformao dos solos para efeitos urbansticos. Segundo este
instrumento legal, o interesse pblico (no que ocupao do territrio diz directamente
respeito) ser conseguido mediante a cobertura do territrio nacional por Planos
pg.
96
Directores Municipais e a qualidade de vida (interesse pblico no seu expoente

mximo) nos meios urbanos, ser tanto maior, quanto mais qualificados forem os
respectivos Instrumentos de Gesto Territorial. Qualificao essa, que seria conseguida
atravs da fixao de regras mnimas de qualificao tcnica (assente em equipas
multidisciplinares) para a elaborao dos mesmos.
Ora, se a vinculao do interesse pblico, patente nos instrumentos de gesto territorial,
ganha frmulas dificultadoras da sua aplicao, esta ainda mais incipiente quando
esto em jogo presses de agentes privados com capacidade negocial relevante.
So vrios os exemplos de reconhecimento (por parte do prprio legislador) da
incapacidade para alcanar o ponto de equilbrio (interesse pblico) no que toca
interveno da Administrao da transformao do solo. De seguida damos nota de
alguns.
O primeiro exemplo que aqui se traz remonta ao ano de 1976, quando se procedeu a
uma reviso da Lei de Solos de 1970 (Decreto-Lei n 576/70 de 24 de Novembro).
Dizia-se ento, na introduo ao diploma que: foram retomados alguns princpios de
contedo social que j haviam sido considerados necessrios anteriormente a 25 de
Abril de 1974, mas que no chegaram a ser postos em prtica, por colidirem com o jogo
de interesses predominante. Passados 33 anos deste reconhecimento, pblica, e
amplamente discutida, normalmente de forma consensual, a necessidade de rever a Lei
dos solos porque no responde cabalmente moderao dos interesses em presena.
O segundo exemplo do reconhecimento desta incapacidade consta na introduo ao
Regime Jurdico da Urbanizao e Edificao (Decreto-Lei 555/99) onde se justificava
a necessidade de alterar a legislao em vigor porque esta no tinha conseguido
compatibilizar as exigncias de salvaguarda do interesse pblico ().
Apesar de se inscrever recorrentemente a necessidade de observar o interesse pblico
(desenvolvendo esforos para que este se articule com a iniciativa privada, vinculandose ambos s vrias acepes da sustentabilidade), se exceptuarmos o estabelecimento
das Reservas Ecolgica e Agrcola Nacionais, (REN e RAN) tudo o mais, contnua num
patamar de grande indefinio.
Mesmo nestes dois instrumentos (legais) de defesa de valores de interesse pblico, as
excepes esto perfeitamente institudas. Poder-se-ia mencionar os procedimentos para
se declarar o interesse pblico municipal e daqui se desencadear a desafectao da REN
para outros usos, bastando para tal que a justificao respectiva defenda que o nvel de
pg.
97
interesses econmicos suplante os valores naturais. No existe nenhuma frmula que

determine qual o valor da infiltrao, (ou dos solos de classe A no caso da RAN), da
proteco de um aqufero ou ainda de um ecossistema, para se colocar em contraponto
ao aumento de um permetro urbano, ou para implantao de um equipamento. A
ponderao de ambos feita, em ltima instncia, por critrios polticos (no quadro
municipal em consonncia com o quadro nacional74, ou vice versa).
No entanto existem instrumentos legais que balizam a ponderao de interesses de
forma mais objectiva. Por exemplo, para se declarar que um projecto possa suplantar
outros interesses nacionais e com isto, poder beneficiar de um tratamento processual
diferenciado, institui-se com o Decreto Regulamentar n 8/2005 de 17 de Agosto, um
Sistema de Avaliao e Acompanhamento dos Projectos de Potencial Interesse Nacional
(PIN). A quantificao do interesse maior, materializa-se pelo montante do investimento
(superior a 25 milhes de euros) e pelo facto do mesmo apresentar expectativas de
produzir impactes positivos em quatro domnios de dinamismo de carcter
essencialmente econmico75.
Atendendo aos impulsos do mercado, a lgica da excepo ao quadro que regula os
interesses nacionais, reforada para assegurar a defesa de outros interesses nacionais
mais importantes. Para tal o Decreto-Lei n 284/2007 de 17 de Agosto, que institui os
PIN+, determina que merecem caminhos mais cleres no licenciamento e no contorno
das determinaes dos instrumentos de gesto territorial, os projectos de excelncia,
para os quais necessrio que se estabelea um procedimento capaz de rapidamente os
identificar como tal.
O referido Decreto-Lei estabelece um mecanismo clere de classificao de projectos de
interesse nacional com importncia estratgica (PIN+). Uma vez obtida essa
classificao, o Governo, em estreita cooperao com as autarquias territorialmente
competentes, compromete-se a assegurar uma tramitao clere dos procedimentos
74
Ao nvel autrquico a Declarao de Interesse Municipal decidida pela Cmara Municipal que remete para aprovao da
Assembleia, ao passo que ao nvel Nacional deliberada pelo ministro da tutela, em conjugao com outros que estejam envolvidas
nos interesses em presena, que remete para ser aprovada por resoluo de Conselho de Ministros.
75
Os quatro domnios para nos quais devem ser expectveis impactes positivos so recrutados na seguinte lista: i) produo de bens
e servios transaccionveis com carcter inovador; ii) efeitos de arrastamento em actividades a montante e a jusante (); iii)
interligao com o sistema cientfico e tecnolgico; iv) criao e qualificao de emprego; v) insero em estratgias de
desenvolvimento regional; vi) balano econmico externo; vii) eficincia energtica e ou favorecimento de fontes de energia
renovveis (Decreto Regulamentar n 8/2005 de 17 de Agosto). Quer isto dizer que um projecto cujo investimento seja superior a 25
milhes de euros, que tenha por objectivo produzir bens transaccionveis de carcter inovador (conceito abrangente) que se
prognostiquem ligaes com outros sectores, que crie emprego e que faa uma parceria com uma instituio de formao, pode no
ser ambientalmente sustentvel, nem estar relacionado com as estratgias institudas nos diplomas legais desenvolvimento que
adquirem imunidade face aos ou instrumentos de ordenamento institudos.
pg.
98
autorizativos76 (Introduo ao Decreto-Lei n 284/2007 de 17 de Agosto). Destaca-se

neste quadro de excepo o impacto territorial, e a sua relao com o imobilirio
turstico desencadeado pelos empreendimentos tursticos com classificao PIN (ver
Anexo 2). Lembre-se que, no cmputo geral de cada um destes empreendimentos, 30%
da sua explorao pode estar subjugada a lgicas meramente imobilirias, que nada tm
que ver com as opes estratgicas de desenvolvimento turstico.
Mediante vrias frmulas que de seguida se abordam. A primazia do interesse privado
sobre o interesse pblico tem beneficiado dos ensaios de compatibilizao entre ambos
na transformao do territrio.
2.5.3 - A subjugao da actuao da Administrao s presses do interesse individual

Na Lei de Bases do Ordenamento do Territrio e do Urbanismo, (anteriormente
referida), sublinha-se a abordagem compatibilizao da aco publica com a dos
privados, quando, na parte respeitante aos princpios gerais, faz meno necessidade
de coordenao. A coordenao tem por objectivo articular e compatibilizar o
ordenamento com as polticas de desenvolvimento econmico e social, bem como, as
politicas sectoriais com incidncia na organizao do territrio onde devem ser
compatibilizados os interesses pblicos e privados.
Se e ligao entre o mbito da iniciativa privada e o interesse publico um ponto
indicado no artigo 5 na sua alnea h) da Lei de Bases 48/98, a necessidade de
compatibilizao ganha uma formulao mais precisa quando se institui o conceito de
contratualizao. A contratualizao visa incentivar a prossecuo de modelos de
actuao baseados na concertao entre iniciativa pblica e iniciativa privada na
concretizao dos instrumentos de gesto territorial, assumido como um princpio da
poltica de ordenamento do territrio e urbanismo.
76
Aos critrios institudos para a classificao dos PIN somam-se os seguintes: representar um investimento superior a
200.000.000, ou excepcionalmente 60.000.000 em casos de projectos com grande pendor de inovao; preconizar a utilizao de
tecnologias eco-eficientes (); que promovam a eficincia no isso da energia (); que promovam a integrao dos seus objectivos
na prossecuo das prioridades de desenvolvimento definidas nos planos e nos documentos de orientao estratgica; e, apresentem
comprovao de viabilidade econmica. Para o caso dos projectos tursticos, acrescenta-se mais trs critrios: i) devem integrar pelo
menos um estabelecimento hoteleiro com 5 estrelas e os respectivos meios complementares possuir qualidade equivalente a estrelas;
ii) devem criar pelo menos 100 postos de trabalho directo; e pelo menos 70% das unidades de alojamento em cada empreendimento
tm que estar afectas explorao turstica.
pg.
99
Operacionalizar a gesto dos instrumentos de gesto territorial por via de frmulas de

cooperao tem sido uma ideia recorrentemente inscrita no quadro legal dedicado. A
ltima das quais est patente no Decreto-Lei 316/2007.
No mbito das frmulas de execuo dos planos institui-se o sistema de cooperao no
qual a iniciativa de execuo pertence ao municpio, com a cooperao dos particulares
interessados, actuando coordenadamente, de acordo com a programao estabelecida
pela Cmara Municipal e nos termos do adequado instrumento contratual. Os direitos e
as obrigaes das partes so definidos por contrato de urbanizao, que pode assumir as
seguintes modalidades:
i)
contrato de urbanizao, entre os proprietrios ou os promotores da

interveno urbanstica, na sequncia da iniciativa municipal;
ii) contrato de urbanizao entre o municpio, os proprietrios ou os promotores

da interveno urbanstica e, eventualmente, outras entidades interessadas na
execuo do plano.
O modo de conciliao da interveno privada com o interesse geral j era referido no
artigo 6. -A do Decreto-Lei 380/99 onde se vincava o direito de contratualizao. Deste
modo, os interessados (privados) poderiam apresentar s Cmaras Municipais propostas
de contratos para elaborao de planos de urbanizao e planos de pormenor sempre em
observncia do interesse pblico, sendo este defendido pela gesto municipal. Diz-se
(na seco II dedicada ao esclarecimento dos princpios, no artigo 8 no seu n 2) que
os instrumentos de gesto territorial asseguram a harmonizao dos vrios interesses
pblicos com expresso espacial. Junta-se aqui a ideia de espacializao dos interesses
pblicos, prosseguindo, na sua definio, dizendo que se deve ter em conta as
estratgias de desenvolvimento econmico e social, bem como, a sustentabilidade e a
solidariedade inter-geracional na ocupao e utilizao do territrio.
Se o interesse pblico, dirimido entre o bem comum e o interesse particular, resulta
pouco claro na moldura legal que enquadra a aco do planeamento e ordenamento do
territrio, convertendo-se, aparentemente, num ganho para os interesses privados. O
que estar na base desse (des)equilbrio de foras?
ASCHER (1998), acrescenta, (introduzindo um capitulo de reflexo sobre o novo
urbanismo e a gesto urbana), outras questes que se podem acrescentar anteriormente
formulada: podemos ainda pretender planear e regular o desenvolvimento e as
pg.
100
mutaes urbanas? e, a negociao, o compromisso, a parceria pblico-privado, o

marketing urbano, so compatveis com o urbanismo e com as suas regras?.
Sabendo que cabe s regras do planeamento e do urbanismo impor a terceiros as
limitaes necessrias e suficientes quanto transformao qualitativa e quantitativa do
uso dos solos (e por esta via da expanso urbana) na medida em que sem a funo
reguladora os estabelecimentos urbanos atingiro nveis tais de disfuno econmica
(deseconomias de aglomerao ou de desertificao), de excluso fsica de grupos
sociais, de predao de recursos no renovveis, de entropia da identidade dos citadinos
em relao ao meio, que colocam em causa o prprio processo de desenvolvimento
PORTAS (1997).
O processo de expanso urbana, desde logo, pelo facto de aumentar a populao que
vive em centros urbanos, conduzindo ao aumento da procura de espaos para
habitao,77 localizar actividades industriais, logsticas, de recreio, lazer e turismo gerou
uma forte presso no sentido da transformao do solo, secundarizando o valor dos
recursos naturais e mesmo a racionalidade da ocupao (racionalidade no seu sentido
mais lato).
So de variada ndole os problemas levantados pela desregulao (atitude passiva por
parte da aco do planeamento) na transformao do territrio. Os que mais se
interligam com a expanso dos espaos urbanizados sero: a construo clandestina na
periferia dos aglomerados urbanos, a ocupao desordenada nas reas balneares ou a
edificao de solos com elevada aptido agrcola. Em suma: um padro de ocupao
desordenada do territrio.
Na Lei 58/2007 de 4 de Setembro onde se aprova o Programa Nacional de Politica de
Ordenamento do territrio, na sistematizao feita aos problemas com os quais se
depara o Ordenamento do Territrio, de um conjunto de 24 pontos, destacamos o 5
problema enumerado (enquadrado no mdulo respeitante ao desenvolvimento urbano e
rural). Diagnostica-se como problema grave a expanso desordenada das reas
metropolitanas e de outras reas urbanas, invadindo e fragmentando os espaos abertos,
afectando a sua qualidade e potencial ecolgico, paisagstico e produtivo, dificultando e
encarecendo o desenvolvimento das infra-estruturas e a prestao de servios
colectivos.
77
Recorrendo aos registos do INE (estatsticas da construo), ALVES (2007), aponta que entre 1984 e 2001 foram requeridas
cerca de 769 000 licenas de construo de novos edifcios em Portugal Continental. Isto perfaz uma mdia de 43 000 licenas por
ano. No captulo seguinte este e outros indicadores sero analisados de forma a escalpelizar a situao actual no contexto nacional.
pg.
101
ALVES (2007), enumera de igual modo, uma lista de problemas que decorrem da
demncia da interveno do estado no seu papel regulador (desequilbrios na
organizao do territrio, ocupao desordenada, deficit de proteco dos recursos,
politica de solos desadequada, disfuncionalidades nas reas urbanas e nas reas rurais,
falta de coordenao nas intervenes, etc.). Neste campo, e remetendo a sua apreciao
acerca da situao vivida nos anos 80, defende-se que a questo central dos problemas
prendia-se com a ausncia de planos de uso do solo eficazes que abrangessem todo o
territrio, e as normas gerais, que regulamentassem a transformao do uso e ocupao
do territrio para fins de urbanizao, evitando a ocupao indiscriminada.
O autor vai um pouco mais alm na sua reflexo acerca da interveno dos planos na
sua relao com o interesse pblico (defesa de valores de uso colectivo) defendendo um
ponto de vista no qual a ausncia de planos (de gesto do territrio sem metodologias de
planeamento) um indcio de deficit democrtico. Afirma-se que o plano, enquanto
fase crucial do processo de planeamento, contm um conjunto de virtudes, por ser um
documento pblico com objectivos. Nele se revelam atitudes, compromissos, propostas
e intenes relativas a determinados mbitos. Servir para informar os diferentes
agentes e sectores da Administrao Pblica acerca do que se pretende levar a efeito. O
autor remata ento esta cadeia reflexiva da seguinte forma: um processo de
planeamento sem planos ser sempre redutor, minimalista e pouco democrtico.
Tambm PORTAS (1997) d um contributo para esta discusso afirmando que
falacioso pensar que o mercado tem interesse na no interveno e mesmo os paladinos
do mercado se tornam estatstas autoritrios em matria de urbanismo e ambiente.
A desregulao de que o mercado beneficia, resulta porventura mais das inflexes
constantes entre o apoio expanso (o estado no estorva/facilita a livre iniciativa) e o
controlo da expanso (o estado por via do planeamento, intervm pouco mas regula
muito, introduz formalismos, acentua mecanismos burocrticos e transforma o tempo de
deciso numa arma domadora do mercado).
As consequncias deambulam entre a tentativa de apropriao dos espaos no urbanos
(onde se reconhece apetncia para o processo de expanso), por parte do estado, e as
tentativas de remendar os resultados da hegemonia da iniciativa privada actuante nas
periferias em expanso, ou em assalto s reas tursticas e de lazer. Ou ento, cerra
fileiras na defesa dos ltimos redutos: os sistemas naturais, as paisagens, a urbanizao
de baixa densidade ou as volumetrias em altura nos centros urbanos (PORTAS, 1997)
pg.
102
Abre-se assim um ciclo de afirmao/retraco por parte da Administrao que acaba

por anular os propsitos de ambas as linhas de orientao.
Uma leitura, necessariamente simplificada, deste ciclo pode ser observada na
representao esquemtica seguinte (figura 6).
Argumentao, defendendo as restries: mais regras e menos mercado. A abordagem

assenta na sustentabilidade ambiental e na racionalidade econmica, no combate ao
congestionamento, fragmentao, rotura nos sistemas, esbanjamento de recursos, reforo
do poder central).
Perodo de restrio s
transformaes urbanas
Ritmo elevado e arbitrrio

nas transformaes
urbanas
As prticas adoptadas por

parte dos particulares e por
parte da administrao
tendem a contornar as
restries
Praticas por parte dos

particulares e por parte da
administrao que levam ao
aumento dos problemas
urbanos
Ritmos elevado e
arbitrrio nas
transformaes urbanas
Perodo de aligeiramento das

restries s transformaes
urbanas.
Argumentao, defendendo a flexibilidade (mais mercado e menos regras). A abordagem

principal assenta no insucesso da eficcia. Cooperao/parcerias pblico-privado/
concertao/cooperao/flexibilidade/abordagem estratgia/reforo do poder local
Figura 6- Ciclo de aco/reaco (de soma nula) no quadro legal, na prtica e suas consequncias nas transformaes do territrio
Fonte: Tratamento prprio, 2009
Se certo que a eficincia e a eficcia do sistema de planeamento e ordenamento do

territrio depende da capacidade de articulao e concertao entre o interesse colectivo
(que o planeamento procura traduzir), e os interesses dos investidores, dos detentores da
propriedade imobiliria e dos utilizadores do territrio. Tambm certo que quanto
maiores forem os desvios concorrncia perfeita78 no mercado, mais difcil se torna
assegurar a defesa do interesse pblico. Seja essa defesa exercida com interveno
pblica no mercado para garantir os usos colectivos e regular a oferta, seja para impedir
a apropriao privada de mais-valias imobilirias (CORREIA,2003).
78
No mercado de concorrncia perfeita, embora com comportamentos diferenciveis, preo, valor e custo movem-se em conjunto
(CORREIA,2003). No caso do solo, como se viu, os desvios so substanciais, desde logo porque se trata de um bem onde as
caractersticas do mercado real no se afirmam com linearidade (secretismo do mercado, funo social do solo, etc.).
pg.
103
Reconhecendo-se a importncia das determinaes no plano da transformao do

territrio o cepticismo patente no esquema acima, reforado com outras incurses ao
tema. Por vezes responsabiliza-se a herana, ainda bem enraizada, do planeamento
zonal dualista (condicionar/proibir), ou a passividade da administrao municipal
perante as iniciativas do sector privado, desvalorizando a capacidade catalisadora do
plano como motor de sustentabilidade. Como resultado, a transformao do territrio
forja-se sobretudo na traduo de um somatrio de realizaes urbansticas mais ou
menos avulsas, consideradas oportunas pela promoo privada. (CORREIA,2003).
A questo fulcral colocada por PORTAS (1997) quando escrutina quais sero as
competncias que a administrao urbanstica deve assumir. Primeiramente refere a
necessidade de ajustamento do sistema urbano e das transformaes do uso do solo com
as acessibilidades criadas e programadas, bem assim, com os imperativos de defesa dos
sistemas ambientais e com a capacidade instalada e programada dos sistemas de
saneamento (isto , fortalecer a amarrao do licenciamento existncia e capacidade
das infra-estruturas de suporte). Para alm do mais, caber administrao, sob o ponto
de visto do autor, construir a par e passo o espao que no d lucro.
O desafio colocado no sentido de no separar a aco lucrativa (por parte dos
privados, atravs de grandes, mdios ou pequenos investimentos) da aco no
lucrativa, relegada para as mos da Administrao. O autor defende que esta separao
incorre num risco irreparvel e corresponde a deixar fazer prdios79 e bocados de
cidade deixando para depois o que lhe d sentido: construa primeiro, urbanize depois.
Assente o facto de existir uma necessidade de regulao, e que mesma no tem
conhecido (nas ltimas dcadas) frmulas que lhe confiram operatividade, quais so as
estratgias de interveno que a Administrao pode adoptar que racionalizem a
aco do mercado?
Propem-se,
recorrentemente,
planear
com
mercado
condicionando
os
comportamentos dos agentes, levando-os a direccionar os investimentos para os espaos

prprios, penalizando as iniciativas que ocorram fora destes. Ou ainda, intervir no
mercado pelo lado da oferta dando o exemplo e indicando orientaes estratgicas. Esta
frmula exige grande mobilizao de recursos.
79
O autor fala numa cultura demaggica de no criar dificuldades e diz ainda que o salto qualitativo operado na cidade europeia
na segunda metade do sc. XIX e primeira metade do sc. XX, (e salienta que se operou em ambiente liberal), foi quando a
administrao urbanstica foi capaz de providenciar espao publico antes dos privados os colonizarem.
pg.
104
Um ponto de observao diferente sobre esta anlise pode ser apreciado, pelo lado da
inevitabilidade da fora do mercado. Neste caso ter-se- que aceitar a argumentao de
que o planeamento do sculo XXI necessita de incorporar, explicitamente, os aspectos
evolutivos e dinmicos da sociedade. Isto implica a aceitao do papel fundamental do
funcionamento do mercado na obteno de recursos numa economia aberta, onde se
inclui, nesta lgica, as transaces imobilirias. Assim, por exemplo, o planeamento
urbano e a regulao da utilizao dos solos devem adoptar princpios e conceitos
orientados pelo mercado.
Essencialmente, a urbanizao orientada pelo mercado deixa s decises deste, a
determinao das linhas gerais e os detalhes da estrutura urbana. O papel da
administrao urbanstica limitado a um desenho geral para ajustamento do mercado e
arbitragem das disputas quando surjam conflitos entre proprietrios.
A situao intermdia (sempre de difcil concretizao) apoia-se na persecuo de
iniciativas conducentes ao interesse colectivo, observando as regras e o know how do
mercado.
Na base de qualquer frmula de actuao est, inevitavelmente, a aco da
Administrao. Mais no seja, porque isso interessa iniciativa privada, veja-se a
importncia das obras pblicas para o processo de disperso da urbanizao, ou o
investimento pblico nos processos de regenerao dos centros e periferias
disfuncionais. Por vezes estas aces reforam, a especulao80 transformando-se em
mais um dado do problema.
Actuando com um enfoque diferente (mas porventura, com resultados mais
imbricantes), a Administrao condiciona o mercado, e a forma urbana resultante, por
intermdio da cobrana de impostos directamente relacionados com o processo de
urbanizao. Essa forma de interveno do Estado ser abordada no ponto seguinte (ver
tambm ponto 3.6).
80
As estratgias de especulao j foram tratadas em pontos anteriores, mas neste particular, releva a aco dos agentes que retiram
do mercado solos com capacidade construtiva (atribuda pelas classificaes preconizadas pela actuao da administrao
urbanstica). Estes solos no esto deste modo a utilizar os servios urbanos disponveis (infra-estruturas e equipamentos)
configurando situaes de desperdcio do investimento pblico.
pg.
105
2.5.4 - o papel da tributao como princpio/meio/fim regulador

A poltica de solos surge como instrumento primordial para que a Administrao
urbanstica (em conjugao com o seu brao fiscal), regule o processo de
configurao urbana.
Apesar de difcil definio, estamos em crer que a formulao proposta por
CORREIA(2002) para demarcar a aco da poltica de solos um ponto de partida
vlido. Para este autor, a poltica de solos refere-se ao conjunto das vias seguidas pelos
poderes pblicos (governo e administrao pblica central e local) no seu papel de
agentes reguladores e coordenadores do consumo ou utilizao do recurso solo.
So descritas, como aces de regulao ou de coordenao:
i) a posse e utilizao do solo. Isto , expropriao para os usos que a
administrao achar de interesse pblico;
ii) o registo da posse do solo, assegurando a legalidade, e a segurana do direito
de propriedade;
iii) a avaliao do solo, desde logo, para os devidos efeitos de tributao;
iv) a gesto fundiria do patrimnio da posse da administrao, colocando-o
(aos preos praticados ou estabelecendo outros com base, por exemplo, em
politicas sociais), ou retirando-o do mercado;
v) a dotao da composio urbana de infra-estruturas, equipamentos e demais
bens pblicos.
O Estado induz comportamentos ao mercado mediante diferenciao da tributao e/ou
pela lgica que se imprime arquitectura dos instrumentos da politica de solos. Para
alm da poltica de solos note-se a ttulo de exemplo81, a disponibilizao de residncias
81
Um exemplo que remonta a 1976 e que se afigura especialmente expressivo da interveno do estado no mercado o caso das
medidas constantes no Decreto-Lei 540/79 de 9 de Julho. Este diploma tinha como objectivo incentivar o mercado da construo e
ao mesmo tempo atrair divisas estrangeiras por parte dos emigrantes. Seno veja-se os objectivos preconizados: construo e a
aquisio de habitaes, bem como a compra de propriedades rsticas, tm constitudo sempre aplicaes correntes das economias
dos emigrantes portugueses. Deste modo, tm os nossos compatriotas demonstrado o apego terra onde nasceram e a confiana que
depositam no seu futuro. O momento actual, em que a actividade construtora necessita de incentivos, particularmente propcio ao
investimento no sector da habitao. Por outro lado, a necessidade de reestruturar a agricultura nas zonas de minifndio donde
provm a maior parte dos emigrantes portugueses - justifica que se criem condies para um dimensionamento mais correcto das
exploraes agrcolas. Acresce a todos estes motivos o interesse que h em incentivar a entrada no Pas das poupanas geradas pela
emigrao, com vista a atenuar o desequilbrio da balana de pagamentos. O Governo entendeu, por isso, chegado o momento de
criar, especialmente para os emigrantes, uma modalidade de crdito particularmente favorvel criao e valorizao de um
patrimnio imobilirio que seja, ao mesmo tempo, o embrio de novas foras produtivas, com vista progressiva fixao dos
portugueses no seu Pas.
Cria-se ento um sistema de poupana-crdito, exclusivamente dedicado aos emigrantes com a finalidade de auxiliar a construo
ou aquisio de prdios urbanos e rsticos, quer se destinem a habitao prpria ou a explorao agrcola directa, quer a
arrendamento. Para tal as instituies de crdito do Estado ou nacionalizadas poderiam conceder aos emigrantes portugueses
domiciliados no estrangeiro emprstimos at 50 % do valor que as mesmas instituies atribussem aos imveis a adquirir ou
construir (Decreto-Lei 540/79 de 9 de Julho).
pg.
106
para grupos insolventes, os incentivos aquisio de casa prpria disponibilizando

linhas de juros bonificados a determinados tipos de famlias, ou a abordagem mais ou
menos displicente feita ao mercado de arrendamento. Todas estas portas de entrada para
discutir a possibilidade de interveno na expanso dos espaos urbanos seriam, por
certo, fontes de explicaes plausveis para algumas motivaes assumidas pelos
diferentes agentes, para produzir (ou no produzir), usar (ou no usar), valorizar (ou
desvalorizar) espao urbano.
Todavia, os dois instrumentos que vamos observar com mais ateno so: a poltica de
solos e a lei das finanas locais. A primeira porque a que determina as formas (e
frmulas de cobrana de impostos sobre as transaces dentro do mercado imobilirio),
a segunda porque determina quem cobra e quem gere os recursos que aproveitam.
No caso portugus, a poltica de solos que ora vigora, estende as suas razes Lei n
794/76 de 5 de Novembro. Uma primeira considerao a tecer, alis amplamente
partilhada quer por polticos, quer por tcnicos, remete para o desajustamento temporal
deste quadro legal. O consenso referido gravita em torno da necessidade de reformar
esta moldura legal que enunciava (h 34 anos atrs), como objectivo primeiro, a
substituio da lei que tinha sido criada seis anos antes, por esta se encontrar
desajustada do seu objectivo.
Observe-se o contedo plasmado no texto introdutrio da Lei n 794/76, no qual se
justifica a substituio do diploma anterior porque se entendia necessrio dotar a
Administrao de instrumentos eficazes para, por um lado, evitar a especulao
imobiliria e, por outro lado, permitir a rpida soluo do problema habitacional ().
Se as preocupaes sociais, especificamente no tocante resoluo do problema da
escassez de alojamento foram prosseguidas, e se de uma situao de deficit de unidades
de residncia se passou para o seu extremo oposto82, as questes relacionadas com os
mecanismos de especulao mantm-se, por certo, com matizes ainda mais fortes83.
Estamos em crer que, pelo menos em boa medida, so estas estratgias que conduzem
ao fenmeno do excedente de alojamentos produzidos.
82
Esta situao ser convenientemente comprovada no captulo seguinte.
83
Veja-se a forma como as preocupaes sociais e as cautelas a ter com a expanso urbana saem apresentadas no enunciado o D.L.
n 576/70. Fazia-se ento notar que o encarecimento dos terrenos conduz a solues aparentemente mais econmicas, mas tcnica e
socialmente inapropriadas, tais como a implantao de bairros em zonas afastadas, que origina inconvenientes de vria ordem, desde
o desordenado crescimento das infra-estruturas urbansticas e dos equipamentos sociais, com o agravamento dos custos de
instalao e funcionamento, at ao excessivo afastamento dos locais de trabalho dos habitantes, com as inevitveis repercusses nos
oramentos familiares e na economia geral (D.L. n 576/70).
pg.
107
Fazer depender da Administrao o controle sobre as alteraes do uso do solo um dos

objectivos da poltica de solos. O caso da Lei em apreo no disto excepo. Assim,
entende-se que o controle teria como objectivo (no plano dos princpios) o adequado
ordenamento do territrio para um equilibrado desenvolvimento socio-econmico entre
as diversas regies que compem o pas. Inscrevem-se nos princpios da Administrao,
o controle e superintendncia dos empreendimentos de iniciativa privada. Ainda no
mbito da Lei de Solos remete-se para a deciso da Administrao a apropriao de
reas, para:
i)
criao dos aglomerados urbanos;
ii) expanso ou desenvolvimento de aglomerados com mais de 25 000

habitantes;
iii) criao e ampliao de parques industriais;
iv) criao e ampliao de espaos verdes urbanos de proteco e recreio;
v)
recuperao de reas degradadas, quer resultantes do depsito de

desperdcios, quer da explorao de inertes.
De um modo geral a prtica regular da expropriao no foi adoptado pela

Administrao, to pouco o foi, subordinada aos objectivos enunciados, sendo que esta
figura j constava da primeira Lei de Solos (D.L. 576/70) lavrada sob a orientao do
Ministro Duarte Pacheco.
Retomando as determinaes da Lei de Solos vigente e, referindo de novo um
mecanismo colocado no arquivo morto, no seu captulo II cria-se a figura das Zonas
de Defesa e Controle Urbanos. Estas zonas, dotadas de extenso que se mostre
adequada serviriam para que os municpios evitassem actividades que fossem avessas
aos interesses colectivos da populao e ao adequado funcionamento do sistema
urbano, nos diversos aspectos que caream de tutela, incluindo o equilbrio biofsico,
bem como a preservar as caractersticas e condies necessrias ao desenvolvimento do
aglomerado. Estas reas de controlo ficariam sujeitas a medidas preventivas sempre
que fossem propostos projectos de criao de novos ncleos populacionais, se
pretendesse alterar reas de implantao das construes existentes, ou transformar
condies na topografia (ou no uso) em presena.
Este mecanismo de controlo da expanso seria aplicado em todos os aglomerados
urbanos com mais de 25 000 habitantes, ou para qualquer outro, desde que se
considerasse conveniente.
pg.
108
Estes, como muitos outros mandamentos legais, no assumem repercusses materiais

em boa medida pela ambiguidade com que so criados. No caso vertente, relativamente
aos contornos da delimitao das ditas zonas, no existem indicaes concretas e no
tocante s implicaes que esta derramaria para o plano dos direitos de propriedade,
apenas se diz que as reas que ficassem includas na zona de controlo, sendo sujeitas a
medidas preventivas, no acarretariam qualquer tipo de direito a indemnizao por parte
dos proprietrios. Em contrrio, no caso de este promover obras ou alteraes, com
inobservncia das medidas preventivas, o municpio poderia determinar o embargo a
expensas do proprietrio.
No sendo objectivo desta reflexo, avaliar exaustivamente as politicas de solos na sua
componente determinativa em confronto com a aplicao prtica da mesma, damos nota
de apenas mais um (no)instrumento colocado ao dispor dos municpios: Fundo
Municipal de Urbanizao).
Este fundo teria a funo de permitir que os municpios dirigissem o processo de
crescimento urbano, fazendo os estudos necessrios, adquirindo imveis, dotando os
territrios de infra-estruturas, construindo habitao (etc.).
Retomando a questo central deste ponto: qual a importncia da taxao do solo,
que relaes estabelecem com as oscilaes no seu uso, e consequentemente, com os
modelos de expanso urbana?
Enquanto instrumento regulador a politica de solos pode ser usada para contrariar o
entesouramento passivo, desmotivar a posse de terrenos devolutos, qualificar e
aumentar o espao pblico por intermdio da regulao das cedncias, fomentar e
organizar os processos de reparcelamento e, para alm do mais, estruturar formulas
(in)directas de introduzir equidade entre o investimento (privado ou pblico) na cidade
compacta e nas reas de expanso.
Para alm da possibilidade de controlar os preos, a aco de cobrana de impostos
pode incidir sobre a posse do solo, mas tambm sobre as benfeitorias ou sobre as maisvalias84. Pode ainda assumir a forma de taxas de urbanizao85 (tabela 11).
84
De acordo com o Plano Oficial de Contabilidade (que as trata na subconta 794 -proveitos extraordinrios ganhos em
imobilizaes). Nesta conta so registados os ganhos provenientes da alienao ou de sinistros respeitantes a imobilizaes, seno as
respectivas subcontas creditadas pelo produto da venda, pela indemnizao ou pelo valor atribudo sada e ainda pelas
amortizaes respectivas e debitadas pelos custos correspondentes (BORGES et al, 2003).
85
Esta forma de forar os promotores a contribuir para a realizao de infra-estruturas, primrias ou secundrias, nem sempre vista
como uma aco fiscal. A legislao tem oscilado em obrigar o promotor a pagamento de uma taxa de urbanizao que poderia ser
paga em numerrio ou em rea de terreno equivalente (Decreto lei 400/84) Ou a vinculao das reas de cedncia para efeitos de
construo de equipamentos e reas verdes publicas (Decreto-Lei 448/91). A Lei n 53-E/2006 de 29 de Dezembro diz que as taxas
municipais incidem sobre utilidades prestadas aos particulares ou geradas pela actividade dos municpios. Estas podem ser pagas
por dao em cumprimento ou por compensao, quando tal seja compatvel com o in5terese publico
pg.
109
Tipo de instrumento
Controle de preos
Taxao do solo
Taxao das
benfeitorias
Taxao
valias
das
mais-
Forma de
aplicao/incidncia
Controle de preos finais
regulando os patamares
mximos
Consequncias expectveis
Imobilismo dos promotores. Se os preos mximos esto prdeterminados est maniatada a aco da concorrncia conduzindo a
situaes de carncias de solo urbanizveis porque os proprietrios tero
dificuldade em acreditar que esto a vender pelo melhor preo.
Controle de preos de
produtos intermdios (solo
urbanizvel
mas
no
edificado)
Deslocamento da oferta para reas sobre as quais no existam este tipo

de controlo. Os proprietrios em reas no controladas tm vantagens
sobre os outros.
Conduz o processo de transformaes para fora dos espaos que lhe
esto destinados
Sobre os rendimentos
brutos actuais
A taxao menor para os usos menos lucrativos estimulando por esta

via a reteno de solo afecto a esse uso. O proprietrio tem interesse em
no transformar os usos ineficientes uma vez que se o fizer ser maior a
incidncia do imposto a pagar. Leva proliferao de espaos
devolutos.
Sobre o valor actual

(incidindo sobre o
rendimento imobilirio
solo mais benfeitorias)
Sobre os usos potenciais
Conduz manuteno dos usos em presena (o imposto tem um efeito

neutro). Se o proprietrio pagar o mesmo, se tiver um uso lucrativo, ou
um uso no lucrativo, o imposto no induz, nem retrai transformaes.
Estimula a oferta no mercado e estimula a construo. Se o terreno
taxado, tendo por base o seu uso potencial o proprietrio ter todo o
interesse em procurar l instalar esse uso. Isto provoca uma retraco do
aumento dos preos de terreno no seu uso actual, agiliza a
transformao do solo para que se instale nele o uso mais rentvel,
estimula a renovao urbana nas reas centrais (por norma conduzindo
terciarizao) pela colonizao dos usos mais lucrativos e permite
direccionar as foras de mercado para as reas de expanso definidas
nos instrumentos de planeamento
Sobre o investimento de
capital em benfeitorias ou
sobre a renda do capital
investido em benfeitorias
Mobiliza (ou reduz) a predisposio dos proprietrios para substituir os

imveis. Estes s o faro quando o investimento necessrio for
compensador, aps serem descontados os novos encargos fiscais. Isto
o proprietrio s far obras, ou alterar o uso, se a carga de impostos
no for desproporcional face ao rendimento que ele obter aps a
introduo dos melhoramentos.
Procura retirar ao
proprietrio o resultado do
aumento do valor do solo
que no seja produto de
investimentos prprios
A colecta do imposto aquando da inteno de transformao do solo

(alterao da capacidade de uso, licenciamento, construo de infraestruturas por parte da Administrao), pode retrair o promotor
expondo-o a situaes de falta de liquidez e conduzindo-o ao
imobilismo. Pode conduzir a situaes em que lhe reduza a capacidade
de executar as transformaes que este pretende.
A cobrana, aps a realizao de ganhos de capital, estimula o promotor
a atrasar a urbanizao, protelando a reduo do valor actualizado
lquido. Quer isto dizer, que o promotor constri os imveis, mas no
ter interesse em vende-los na medida em que nessa altura ser taxado,
transferindo parte do valor que tinha na sua posse para a
Administrao.
Indemnizar os
proprietrios nos caos em
que se produzam menosvalias (depreciaes no
preo do solo de privados
provocado pela aco
pblica)
Contribui para a reduo de situaes de displicncia face ao no

controlo de fontes poluidoras que afectem a qualidade/preo dos solos
particulares
Tabela 5 Instrumentos de controlo do uso do solo, formas de aplicao e respectivas consequncias

Fonte: Elaborao prpria com base em CORREIA. (2002)
Como resposta pergunta anteriormente formulada, poder-se- dizer que a interveno

da Administrao por via da cobrana de impostos sobre o valor potencial do solo,
pg.
110
uma das mais antigas frmulas que este tem para atacar as anomalias do mercado
correspondente.
No quadro geral do campo de aco das polticas de solos as medidas fiscais so
aquelas que tm repercusses econmicas mais directas sobre o uso do solo e sobre o
mercado e, embora no afectem directamente a implementao do planeamento, influem
positiva ou negativamente na extenso do alcance das suas metas, fazendo portanto
parte integrante das polticas da gesto do solo (CORREIA, 2002).
Importa no esquecer que a taxao do solo (em qualquer uma das suas componentes,
mas, mais especificamente no tocante cobrana de mais valias), sendo uma forma de
devolver sociedade o valor que esta transferiu para o particular por intermdio da
aco do planeamento e demais investimentos pblicos, representa uma fonte (um das
principais) de obteno de recursos por parte da Administrao.
Por vezes essa noo deturpada uma vez que o investimento nas mais-valias tem como
origem a Administrao Central constituindo uma receita da administrao local e viceversa.
As Autarquias Locais, atravs do Cdigo da Contribuio Autrquica, que entrou em
vigor em 1 de Janeiro de 1989, comearam a ter como fonte de receitas, a cobrana dos
impostos que incidem sobre o imobilirio. Mais recentemente esta Lei foi revista,
mantendo-se esta rubrica como fonte na estrutura das receitas dos municpios. No ponto
3.6.1 afloraram-se os aspectos que ligam a estrutura das finanas locais aos processos de
expanso urbana em Portugal Continental.
2.6 Notas de Sntese

O solo o substrato sobre o qual se criam mais-valias que se constituem como direitos
(direitos de propriedade). Quer um, quer outros, (configurados como patrimnio dos
seus proprietrios) so transaccionados no mercado imobilirio.
O valor gerado no mercado imobilirio tem sido explicado com vrias formulaes
tericas. Desde a renda correlativa proximidade ao mercado (minorando os custos de
transporte), passando pelas posies monopolistas (quando a ocupao de espaos
rentabilizveis passivamente activa), ou pela formulao de valor com base nos
custos de opinio. Tambm se elenca a ponderao dos custos (incluindo os de
oportunidade) com transporte e os recursos disponibilizados (ou disponibilizveis) pelas
pg.
111
famlias ou ainda, o desejo de propriedade. Qualquer uma destas formulaes tericas

vincula a criao de valor no mercado imobilirio a factores subjectivos (distncia ao
centro, imagem/prestigio, acesso a financiamento, etc.), manipulveis pelos agentes que
dominam o mercado.
O mercado residencial radica no conceito de alojamento/fogo, como local independente
destinado habitao duma famlia, sendo este, um elemento preponderante na
construo da personalidade. um espao social por excelncia.
A distribuio dos alojamentos pelo territrio, compem unidades de residncia. Estes
podem ser entendidos como espaos de leitura conjunta, bairros. Tm uma definio
para fins tributrios e encaixam em conceitos de ordenamento do territrio,
acrescentando-lhes limiares de agregao e relaes funcionais (internas e externas).
So caractersticas do mercado residencial: o facto de o confronto entre oferta e procura
no gerar preos de equilbrio; a famlias procura, dentro da sua economia de
deslocao, optimizar a localizao tendo ainda em conta, aspectos como a imagem do
local que esta pode comprar; as famlias com mais rendimento so as que adaptam
melhor a escolha situao ideal, para estas a localizao ideal pode ser no centro
(porque consegue pagar os custos locativos) ou pode ser distante do centro (porque
podem suportar as despesas de deslocao); a famlia acede localizao que pode
pagar, no compara - no acciona por isso - todos os mecanismos de concorrncia; a
localizao ideal, para alm de depender dos rendimentos da famlia varia com a fase do
ciclo de vida em que esta se encontra; o preo o pndulo do mercado e este
determinado pela oferta.
Este tipo de mercado alimenta uma situao de desequilbrio crnica, provocada pelo
funcionamento da oferta (dependente da existncia de terrenos, desenvolvida em
mercados locais tendencialmente fechados, no despende recursos em inovao,
assentam em mo-de-obra barato, tem facilidade de entrada e sada, os preos no
reproduzem os ciclos de secasses/excedente e o activo pode estar fora do mercado e no
desvaloriza)
O promotor, actualmente divide este protagonismo com as instituies de
financiamento. Esta situao em conjugao com as substituies implcitas no ciclo de
vida/capacidade de obter rendimento das famlias, transpem para as cidades um ritmo
de transferncia dos espaos de residncia (cidade pret--porter).
pg.
112
No tocante aos agentes intervenientes no mercado, destaca-se a actuao dos

financiadores, loteadores e os compradores de solo e imveis. A actuao pode ser do
tipo, comprar para satisfazer a necessidade de habitao, com vista ao entesouramento,
para revenda, ou financiar as diferentes transaces obtendo rendimento por esta via.
As especificidades do bem imvel (unicidade de cada produto, condicionada condies
locais, recurso por parte da oferta e por parte da procura ao crdito, indissociabilidade
aos direitos de propriedade), condicionam a livre concorrncia nestes mercado, no qual,
inclusivamente, o lucro pode ser obtido a partir de comportamentos passivos.
As actuaes na rea central podem visar o aumento do valor por via da reafectao da
parcela a usos mas rentveis, ou aumentando os ndices de construo. Na rea
periurbana resulta da transformao do solo rural em urbano por parte dos proprietrios
ou dos intermedirios.
A matriz expectativa perpassa todas as estratgias de actuao (pode resultar da
reclassificao,
da
alterao
funcional
ou
de
construo
de
novas
infra-
estruturas/amenidades de proximidade), onde a mais-valia o fim ltimo, aumentando

na medida da ausncia de transparncia e na restrio dos circuitos de circulao de
informao.
As relaes do mercado imobilirio com o sistema econmico resultam da disputa pela
posse dos produtos imobilirios, correspondendo esta em oportunidades de
investimento, para alm da estrita posse do edifcio ou das mais-valias. Estas
transaces representam, segundo o Livro Branco dos Direitos de Propriedade, entre 50
e 70% da riqueza gerada em qualquer economia. O crescimento do mercado imobilirio
correlaciona-se com a transferncia de capital de sectores paralisados para o espao
construdo (ou com expectativas de vir a ser). Nestas fases incrementam-se bolhas
alimentadas por todos os actores do lado da oferta. Com destaque para os financiadores.
O sector financeiro tem construdo uma interpenetrabilidade com o mercado
imobilirio, integrando todas as fases do ciclo produo/consumo, motivando a
produo de espao construdo e activando os restantes intervenientes (incluindo os
consumidores finais: famlias). Este processo conduziu recente crise (primeiro
financeira de depois econmico-social). Iniciada com a descida das taxas de juro, seguiu
a par com mobilizao do mercado com atraco das famlias para aquisio de casa
prpria at incluso daquelas que tm menores recursos. Aqui as instituies de
crdito montaram esquemas elaborados de partio/camuflagem dos riscos inerentes a
pg.
113
estas transaces. A permanente ascendncia da bolha quebra-se com ruptura das taxas
de esforo (decorrentes do aumento das taxas de juro) das famlias, e consequente
incumprimento dos compromissos assumidos. Inicia-se a bola de neve que desce a
montanha velocidade da luz.
A administrao tem um papel central na regulao do mercado imobilirio. Mesmo
quando no o exerce. Neste campo no h lugar a vazios de poder. A Administrao
tem a seu cargo a punio pela prossecuo do interesse pblico na transformao do
territrio. Este conceito tem assumido contornos fluidos que so aproveitados pela
aco dos particulares. O quadro legal (quer o RJIGT quer a Lei de Solos) palco deste
tipo de situao. Introduzem-se ciclos de aco/reaco que tendem para a delegao da
prossecuo do interesse pblico para a esfera dos particulares. O mecanismo colocado
nos PIN um exemplo disto. Estes mecanismos (contratualizao) tm acoplado,
problemas diversos, nomeadamente, ocupao desordenada (por vezes clandestina),
subjugao de outros recursos (naturais) ou disfuncionalidades na relao urbano/rural
(com especial incidncia nas reas de expanso).
O estabelecimento de regras de uso do solo so, primeiramente, garante de
transparncia, mas tambm deveria servir para introduzir princpios de repartio justa
de mais-valias. De implementao difcil, a soluo apresentada tem sido planear com
o mercado.
Regular com os instrumentos de tributao uma frmula paralela anteriormente
apresentada, embora, no caso portugus so vrios os autores que defendem que esta
actuao apresenta-se pela sua ineficcia. Por ventura, serve-se mais da urbanizao do
que serve para a controlar/regrar e distribuir as receitas que esta gera.
pg.
114
Captulo III Expanso urbana, mercado imobilirio e planeamento

urbano em Portugal Continental
Neste captulo far-se- uma incurso pela repercusso emprica das indicaes
anteriormente elencadas observando os fenmenos na escala do pas. Mais
especificamente, nos concelhos de Portugal Continental
pg.
115
3.1 - Expanso Urbana como motor do Mercado Imobilirio em Portugal

De acordo com o relatrio publicado pela Agncia Europeia do Ambiente em 2006,
Urban Sprawl in Europe the Ignored Change, Comisso Europeia (2006) o Continente
Europeu o mais urbanizado do mundo. A anlise produzida pela Agncia esclarece
que cerca de 75% da sua populao europeia vive em reas urbanas (prev-se que em
2020 este rcio suba para 80%) e que mais de um quarto do territrio da Unio Europeia
est afecto ao uso urbano.
Figura 7 - Expanso Urbana na EU (1991/2000)

Fonte: http://www.eea.europa.eu/
O ritmo de transformao precursor do aumento dos espaos urbanizados assume uma

dimenso sem precedentes, afectando os padres que modelam a paisagem, quer nas
regies marcadamente rurais, quer nas periferias dos aglomerados/cidades/reas
metropolitanas.
Da leitura ao relatrio acima referido, destacamos o facto de se afirmar que as provas
disponveis demonstram, de forma irrefutvel, que a expanso urbana tem acompanhado
o crescimento das cidades por toda a Europa ao longo dos ltimos 50 anos. O mesmo
pg.
116
documento afirma que os estudos produzidos recentemente apontam como factual que
na ltima dcada a expanso das cidades europeias foi da ordem dos 5%, sendo possvel
observar novos padres de desenvolvimento econmico na periferia de cidades mais
pequenas ou em aldeias, ao longo de corredores de transporte, e em numerosas zonas
fluviais geralmente ligadas a vales fluviais.
A expanso urbana est, historicamente relacionada com o aumento da populao
urbana. Contudo, presentemente, mesmo em locais onde a presso populacional
reduzida ou nula, h uma diversidade de factores que continuam a motivar essa
expanso. Apontam-se como motores para a expanso dos aglomerados urbanos, entre
outros factores, os novos estilos de vida (procurando ambiente fora dos centros urbanos
para residncia), o aumento da qualidade do sistema de transportes e os preos de
transaco dos terrenos urbanos/no urbanos/expectantes/rurais.
Para finalizar esta breve referncia ao panorama europeu, damos nota da seguinte
concluso: ao longo dos ltimos 20 anos, a extenso de reas construdas em pases da
Europa Ocidental e de Leste aumentou 20%, ao passo que a populao cresceu apenas
6% (Comisso Europeia, 2006).
Direccionando a anlise para o caso portugus, so vrios os autores que posicionam o
grande salto de urbanizao na segunda metade do sculo XX. Neste perodo teve lugar
a ascenso dos poderes pblicos sobre o processo de parcelamento, urbanizao e
edificao.
Certamente que a expanso urbana um dos fenmenos mais visveis no territrio
nacional nos ltimos quarenta anos, tal como indicam os redactores do documento
Transformaes na Ocupao do Territrio: Retrospectiva e Tendncias, PNPOT,
Vol.V Povoamento, 2004. (DGOTDU, 2004)
Os redactores do diagnstico plasmado no documento supra citado afirmam que a
expanso das reas urbanizadas resulta do crescimento e consolidao das reas
metropolitanas mas tambm do crescimento das pequenas e mdias cidades. Do
efeito conjugado, resultou a modificao da rede urbana e do sistema de povoamento
nacional.
Esta dualidade (expanso das reas metropolitanas e das cidades mdias) , desde h
muito, antevista. Veja-se o que dizia a este respeito GASPAR (1982) nos idos anos 80:
algumas das tendncias (na transformao do pas) dos ltimos anos vo manter-se,
embora podendo alterar-se o ritmo, caso dos processos de urbanizao (mais orientada
pg.
117
para as cidades de mdia dimenso, no contexto portugus) e de litoralizao (acentuar

do desenvolvimento das faixas do litoral ocidental e meridional, a norte de Setbal pelo
efeito do dinamismo industrial, a sul com maior apoio no turismo) .
No seguimento da sua reflexo prospectiva, o autor afirma que a bipolarizao do
sistema urbano se iria manter, especialmente no que respeita ao seu reflexo qualitativo,
mas o que sobressai sem dvida a ideia de que se iria configurar um modelo territorial
em torno de uma grande regio urbana polinucleada e progressivamente mais
integrada entre Braga-Porto/Lisboa-Setubal. Neste contexto de metropolizao
alargada, assumiriam grande destaque o processo de especializao de algumas cidades
intermdias GASPAR (1982).
O resultado da soma destes processos foi a abertura das vrias frentes de expanso
urbana. Quer isto dizer que as foras motivadoras de concentrao demogrfica nem
sempre resultaram em processos de concentrao/consolidao do povoamento, mas
sim, no seu contrrio, como de seguida se ver.
Para melhor se perceber a extenso da Grande Regio Metropolitana, desde h muito
em formao, procedeu-se ao seguinte exerccio: numa primeira aproximao, em
extremos opostos, posicionam-se as reas Metropolitanas de Lisboa e do Porto. O
espao que medeia estes dois plos de concentrao demogrfica foi segmentado em
duas reas Intra-metropolitanas. Assim, agruparam-se os 77 concelhos (25% dos 308
existentes no pas) em 4 unidades territoriais (ver Figura 8):
i) rea Metropolitana do Porto (AMP), entre Pvoa do Varzim e Espinho/So
Joo da Madeira/Santa Maria da Feira;
ii) rea Intra-Metropolitana Norte (AIMN), entre Ovar/Oliveira de Azemis/Vale
da Cambra e Pombal;
iii)rea Intra-Metropolitana Sul (AIMS), entre Leiria e Torres Vedras/Arruda dos
Vinhos;
iv) rea Metropolitana de Lisboa (AML), entre Mafra e Sesimbra/Setbal.
pg.
118
Figura 8 - Expresso demogrfica da configurao da Grande Regio Metropolitana

Fonte: INE com tratamento prprio
As duas reas Metropolitanas (formalmente estabelecidas) esto representadas de

acordo com os seus limites. No que concerne s duas unidades intra-metropolitanas,
estas resultam da necessidade de perceber as transformaes86 no quadro alargado das
86
Neste exerccio usamos unicamente variveis demogrficas para aferir as transformaes urbanas (no sendo o grupo de variveis
ideais, certamente que esta abordagem tem forte correlao com a expanso urbana).
pg.
119
dinmicas que tm vincado os territrios genericamente conotados com o processo de

metropolizao em curso, no litoral.
Considerando, no seu conjunto, as unidades apresentadas, percebe-se que na rea que se
estende entre a AMP e a AML, correspondendo a 15,8% da rea do pas, concentra-se
56,5% da populao de Portugal Continental. Neste corredor verificou-se uma variao
do nmero de habitantes na ordem dos 11% (4% superior taxa de crescimento global)
entre 1991 e 2007 o que representa um acrscimo demogrfico de 596 109 habitantes.
Estes residentes exprimem representaes diferenciadas nas respectivas unidades
apresentadas, no entanto releva o facto de em apenas 15,8% do territrio se ter
concentrado 79% do incremento demogrfico verificado no intervalo temporal
apontado.
Diferenciando os ritmos de progresso pelas diferentes unidades delimitadas resulta
que:
i) a AMP concentra 26,4% da populao em causa, a AIMN 14,8%, a AIMS
11,9%, ao passo que a AML assume claramente (tambm nesta formulao
esquemtica), uma posio macrocfala, representando 46,8% do total da
populao pertencente ao corredor sob anlise;
ii) a AIMS (onde se integra o concelho de Caldas da Rainha, concelho este que
ser estudado com maior profundidade no ponto seguinte) aquela que
desencadeou um crescimento demogrfico mais acentuado (14,4%) superando a
progresso verificada na AMP (10,7%), na AIMN (8%) e na AML (11,4%).
iii) pela distribuio do crescimento demogrfico nos 15 anos considerados, para
alm de se constatar que a AIMS teve uma progresso superior mdia das
quatro unidades no seu conjunto (+3,4%), podemos ainda verificar uma
atraco demogrfica gradual, exercida sobre o espao de influncia da AML,
traduzindo deste modo a ampliao dos seus anis exteriores.
O processo de concentrao escala do pas tem sido ininterrupto, nem os discursos, e
prticas, no sentido da coeso/equilbrio territorial tm atenuado a afirmao espacial
desta tendncia. Assim seguem em paralelo, a consolidao do crescimento das reas
metropolitanas com o efeito de atraco exercido pelas pequenas e mdias cidades,
alimentando o processo de expanso tanto numas, como noutras.
Esta realidade espelha-se na reduo da populao que reside em lugares com menos de
2 000 habitantes. Este tipo de aglomerado detinha 51,4% da populao em 1981, caindo
pg.
120
esta fasquia para 41,9% em 2001. Durante o mesmo pare de dcadas observado, a
populao que reside em lugares com mais de 10 000 habitantes aumentou 7,3%
(passando de 30,6 em 1981 para 37,9% em 2001).
% 60
1981
2001
50
40
30
20
10
isolada
>10000
5 a 9999
2 a 4999
0
<2000
Figura 9 - Populao residente

por classe de dimenso de
lugares (1981 -2001)
Fonte: PNPOT, 3 Relatrio,
Transformaes na Ocupao do
Territrio: retrospectiva e
Tendncia, Vol. V Povoamento,
2004 (DGOTDU, 2004)
dimenso dos lugares (populao residente)
Tal como se pode verificar na Figura 9, a concentrao de populao tambm se fez

sentir nos lugares compreendidos na classe entre 5 000 e 9 999 residentes.
Na Figura 10, representamos a populao residente nos lugares em 2001. Usou-se para
o efeito uma escala com classes compatveis com o grfico anterior permitindo aferir
que 37,9% da populao residente no Continente, em 2001, residia em apenas 86 (0,3%)
lugares estatsticos delimitados. Sublinha-se o facto de 55,1% da populao residir em
lugares com mais de 2 000 habitantes (2% do numero total de lugares).
pg.
121
Figura 10 - Dimenso demogrfica dos lugares (2001)

Fonte: INE com tratamento nosso
Segundo dados divulgados pelas Naes Unidas, apresentados no relatrio do PNPOT,

Vol.V, Povoamento, (2004) (DGOTDU, 2004) o declnio da populao rural no
intervalo de tempo 2000-2005 foi na ordem dos -3,6% ao passo que a populao urbana
cresceu, em Portugal, cerca de 2%. Assiste-se assim ao prognstico do balanceamento
do sistema de povoamento: acentuao do despovoamento nas reas rurais com a
concentrao da populao (e consequente processo de urbanizao) nos aglomerados
de pequena e mdia dimenso.
Os moldes do padro de urbanizao desenham-se quer pela via da concentrao e
consolidao dos centros urbanos existentes, quer pela urbanizao dos espaos rurais, a
chamada urbanizao in situ, associada a uma mancha urbano-dfusa em torno dos
pg.
122
centros urbanos e ao longo das vias de comunicao, onde se estabelecem novas

relaes econmicas e funcionais que caracterizam o processo de metropolizao do
litoral portugus PNPOT, Vol.V, Povoamento, (2004) (DGOTDU, 2004).
1991
2001
Figura 11 - Evoluo das APU, AMU e APR

Fonte: Extrado de PNPOT, Vol.V, Povoamento, (2004) (DGOTDU, 2004).
Com base na tipificao das reas urbanas elaborada pelo INE e pela DGOTDU em
1998 e 1999, cerca de 78% da populao do continente, em 2001, residia em reas
predominantemente urbanas87 verificando-se um acrscimo de 10% deste tipo de
ocupao na dcada que medeia 1991 e 2001 (ver Figura 11).
Reposicionando a anlise no fenmeno da expanso urbana em Portugal, na sua faceta
de transformao do uso do solo, uma das formas apropriadas para traduzir as mudanas
em curso resulta da compatibilizao da informao recolhida na Carta de Ocupao do
Solo88 (COS 90), com os resultados vertidos para as Cartas Corine Land Couver de
1990 e 2000.
87
que compreende (tal como ficou definido na primeira parte) freguesias urbanas, freguesias semi-urbanas contguas s freguesias
urbanas, segundo orientaes de funcionalidade e planeamento e freguesias sedes de concelho com mais de 5000 residentes
88
A Carta de Ocupao do Solo de 1990 foi produzida pelo Centro Nacional de Informao Geogrfica (SNIG) em conjunto com a
Associao das Empresas produtoras de Pasta de Celulose, atravs da interpretao visual, seguida de digitalizao de fotografias
areas em filme de infravermelho colorido obtidas no Vero de 1990 e 1991. A Carta foi produzida escala 1:25 000 sendo
constituda por 638 folhas
pg.
123
Figura 12 - Carta de Ocupao do Solo (1990) e Corine Land Cover (2000)

Fonte: http://www.igeo.pt; (Instituto Geogrfico do Exrcito, 2009)
http://dataservice.eea.europa.eu (Agncia Europeia do Ambiente, 2009)
Com os meios (tcnicos e humanos) que presentemente dispomos no nos possvel

desenvolver este exigente exerccio89, que permitiria determinar com alguma
consistncia a taxa de progresso das reas urbanizadas no espao temporal de ambos os
registos cartogrficos. Este elemento seria conclusivo, sobretudo se cruzado com a taxa
de variao demogrfica. O cruzamento dos dois indicadores resultaria na possibilidade
de classificar com rigor o fenmeno da expanso urbana observando a definio da
AEA90 referida no Captulo I. Seria tanto mais importante porque permitiria, em
paralelo, desagregar esta informao ao nvel do concelho (de forma a transpor os
resultados) expondo a diferenciao territorial deste fenmeno escala municipal.
O projecto Corine Land Cover teve incio nos anos 80 sob a competncia da Comisso Europeia com o objectivo de elaborar uma
carta temtica de ocupao do solo para a Europa com base em informao visual de imagens de satlite Landsat. No caso do
territrio nacional estas imagens so referentes ao intervalo compreendido entre os anos 1985 e 1987. Esta Carta foi produzida
escala 1:100 000. No ano 2000 a Agencia Europeia do Ambiente (AEA) lanou um projecto destinado a actualizar a carta elaborada
em 1990, desta feita tendo por base imagens de satlite do ano 2000
89
No sendo possvel desenvolver esta metodologia de avaliao das reas de expanso para a totalidade dos conselhos do
Continente, desenvolver-seno aprofundamento do caso de estudo.
90
Expanso urbana ocorre quando a taxa de reconverso da afectao dos solos para fins urbanos excede a do crescimento
populacional numa dada rea ao longo de um perodo de tempo definido.
pg.
124
Colocada parcialmente esta possibilidade de parte, recorrer-se- apresentao da

informao recolhida (ver Tabela 6), em conjugao com a apresentao e anlise de
variveis correlacionadas, traduzindo-se, atravs dos dados recolhidos a dimenso do
Populao
residente
Total de reas
com usos
directamente
relacionados
com o processo
de urbanizao
Minas, barragens
e estaleiros de
construo
Uso comercial
industrial e
transportes
Tecido urbano
descontinuo
Tecido urbano
continuo
rea
artificializada
Tecido urbano
fenmeno.
1990
172916
136467
12129
124338
21767
8858
303559
9 970 441
2000
239739
175192
13937
161255
37152
17968
405504
10 256 658
Variao absoluta
(ha) 1990/00
66823
38725
1808
36917
15385
911
101945
286217
Taxa de variao
(%) 1990/00
38,6
28,4
14,9
29,7
70,7
102,8
33,6
2,9
Taxa de variao
mdia anual 1990/00
3,9
2,8
1,5
3,0
7,1
10,3
3,4
0,3
Tabela 6 - variao das diferentes tipologias de reas artificializadas

Fonte: Corine Land Cover, 1990 e 2000
Fazendo uso da informao disponibilizada por classes da carta Corine Lande Cover de
1990 e 2000, conclu-se que a rea artificializada aumentou 38,6%. A expanso do
tecido urbano progrediu 28% vincando-se a tendncia para a disperso do povoamento
uma vez que a taxa de crescimento no tecido contnuo (14,9%) foi substancialmente
inferior taxa de progresso da malha descontnua (29,7%).
Na sua totalidade, os usos directamente relacionados com o processo de urbanizao
sofreu uma expanso de 33,6%, tendo por base o espao urbanizado existente em 1990.
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
2000
0,0
1990
Figura 13 - Taxas mdias de variao da populao e solo

urbanizado
Fonte: Corine Land Cover, database, 2008
Tax a mdia de v ariao do espao urbanizado

Tax a mdia de v ariao residente
pg.
125
Confrontando a taxa mdia de crescimento anual de espao urbanizado com a sua

homloga reprodutora da variao demogrfica, conclui-se que a primeira foi cerca de
onze vezes superiores segunda.
Fixando a anlise num intervalo de tempo diferente (substancialmente mais curto,
embora mais recente: 2005/2007), se atentarmos aos dados coligidos no Anurio
Estatstico de Portugal, vislumbra-se a continuidade e dimenso do fenmeno da
expanso urbana. Assim, tendo em conta apenas os usos urbanos identificados
(edificaes, equipamentos e parques urbanos, instalaes industriais e edifcios
dedicados a funes tursticas), registados para os anos de 2005, 2006 e 2007 concluise, do somatrio destas diferentes classes, que as reas edificadas aumentaram 2,6%
(menos 0,6% da mdia registada com base na analise suportada pelos dados das cartas
Corine) no perodo em causa (Tabela 7). Esta Variao traduz-se em termos lquidos na
urbanizao de cerca de 157,4 km2 entre 2005 e 2007. Ou seja o processo de expanso
urbana produziu, em mdia, mais 52 km2 de novas reas urbanas por ano, tendo em
2005
473 631
2006
481 082
2007
37 458
2,4
484 877
37 837
38 198
74 319
2,0
75 151
3,3
76 784
Populao
(residentes)
Taxa de variao (%) 05-07
Total dos
usos urbanos
identificados
(ha)
Turismo (ha)
Industrial (ha)
Equipamentos
e parques
urbanos (ha)
Urbano (ha)
conta os dados registados neste intervalo de tempo.
17 779
603187
10 569 592
18 707 7,3
612776 2.6
10 599 095 -4,2
19 071
618930
10 126 880
Tabela 7 - Usos do solo Identificados nos PMOT

Fonte: INE, Anurio Estatstico de Portugal 2007, 2008 (INE, 2007-2008)
No constitui surpresa, o facto de ser nas infra-estruturas dedicadas ao turismo que a

variao mais se fez sentir (7,3%), traduzindo-se numa rea de expanso na ordem dos
13 km2.
Retomando o conceito de expanso sugerido pela AEA, e cruzando os dados
disponveis constata-se que a taxa de crescimento do espao urbanizado superou duas
vezes e meia a taxa de crescimento demogrfico.
A Figura 14, representa a taxa de variao mdia da populao residente nos ltimos 17
anos e representa as duas ocorrncias correspondentes ao clculo da taxa de variao da
rea urbanizada.
pg.
126
Mesmo assumindo que dificilmente estes dados no enfermam de algumas lacunas91,

estimamos que a taxa mdia anual de crescimento da rea urbanizada (3,4%
correspondendo a 66,8km2/ano) nos ltimos 17 anos foi substancialmente superior
taxa mdia anual de crescimento demogrfico (0,4% correspondendo a 37 822 novos
residentes/ano). Quer isto dizer que o pas tem estado sujeito a uma forte expanso
urbana luz da definio adoptada.
3,6
3,4
3,2
3
2,8
2,6
2,4
2,2
2
1,8
1,6
1,4
1,2
Figura 14 - Variao da populao residente

em Portugal continental, variao do espao
urbanizado, media da taxa de variao do
primeiro indicador e extimativa da taxa de
variao mdia do segundo (1990/07)
1
0,8
0,6
0,4
0,2
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0
1990
Fonte: INE, Anurio Estatstico de Portugal

2007, 2008 (INE, 2007-2008)e Corine Land
Cover, database, 2008; (Agncia Europeia do
Ambiente, 2009)
Tax a de v ariao populao residente no Continente (INE)

Tax a media de crescimento da populao
Tax a de v ariao do espao urbanizado (INE)
tax a de v ariao do espao urbanizado
Tax a media de v ariao do espao urbanizado (CLC)
De seguida analisam-se outras dimenses, de modo a consolidar a concluso acima

inscrita e avaliar as suas causas.
No tocante ao caso portugus, o processo de urbanizao tem seguido a par com a
tendncia de disperso do povoamento. Quer estejamos a falar das reas de crescimento
das cidades metropolitanas quer no que concerne ao sucedido nas cidades de mdia e
pequena dimenso.
91
os PMOT no representam os espaos urbanos com a mesma metodologia, no esto includas as reas dedicadas s infraestruturas rodovirias, etc.
pg.
127
Figura 15 Disperso do
Povoamento (19902000)
Fonte: based on
Corine land cover
changes database
(1990-2000)
(Agncia Europeia do
Ambiente, 2009)
Feita a necessria referncia ao erro associado a o grau de abstraco da informao

(referente a clulas com 1 km2) notria a expresso da expanso urbana em torno das
reas metropolitanas (Figura 15). Mas esta est tambm presente nas cidades
polarizadoras do crescimento no interior, registando-se vrias reas de expanso
superiores a 250 hectares ocorrido num intervalo de 10 anos.
Na generalidade das NUTE`s a variao da expanso cartografada progrediu a um ritmo
mdio de 100ha/ano. Nos casos do Minho Lima, Cvado, Ave; Entre Douro e Vouga,
Oeste, Pennsula de Setbal e Algarve a variao anual avaliada pela AEA foi de 100 a
250ha/ano. Nos casos do Tmega, Grande Porto e Grande Lisboa o ritmo de expanso
apresentado foi superior a 250ha/ano.
No ponto seguinte abordar-se- a transposio deste processo de expanso para a esfera
do m recado residencial. Certo de que esta transposio directa comporta erros, a
correlao entre ambos, ser sempre uma indicao vlida para perceber como o
mercado residencial produz efeitos na expanso urbana.
pg.
128
3.2 - A conta e a medida do mercado residencial em Portugal

O Plano Estratgico Nacional para uma Politica de Habitao 2007/2013 (Instituto
Nacional de Habitao e Reabilitao Urbana, 2007) cuja elaborao se encontra em
curso sob responsabilidade do Instituto Nacional de Habitao e Reabilitao Urbana,
num dos primeiros documentos tornados pblicos em Abril de 2007 (Documento 1
Diagnstico) comea por clarificar que as carncias habitacionais, do ponto de vista
quantitativo, esto resolvidas. Com esta prerrogativa assente, referem-se de um conjunto
de dez pontos que remetem para as alteraes na actuao de alguns dos actores centrais
do mercado imobilirio (especificamente o sector da construo, que ser tratado no
ponto seguinte), e para as consequncias na morfologia, enfatizando-se a tendncia
(registada no ponto anterior) de expanso do tecido construdo. Aflora-se ainda a
participao dos indivduos enquanto actores dando nota de como as suas
prticas/opes acompanham as restantes foras de mercado.
Se o processo de expanso identificado anteriormente uma realidade, este reflecte-se,
no territrio, em espao construdo. De seguida sero analisadas algumas componentes
definidoras do mercado residencial e como este evoluiu nos ltimos anos intimamente
correlacionado com o processo de expanso do povoamento.
De acordo com o INE em Portugal, para o ano de 2007, do total de obras licenciadas
76,4% destinam-se a edifcios de habitao familiar.
Primeiramente dedicaremos alguma ateno ao objecto do mercado residencial: o
alojamento. Esta ser a varivel central desta anlise. Procurar-se- apresentar as
(cor)relaes da sua variao com outras componentes que configuram incidncias da
actuao dos actores do mercado imobilirio.
O grfico seguinte traduz a evoluo do nmero de alojamentos nos ltimos 26 anos
(em 2007 existiam em Portugal 5 590 370 fogos). Neste perodo o parque habitacional
sofreu um incremento de 1 581 766 novos fogos embora, mais de metade (53%
correspondendo em termos absolutos a 837 838) foram construdos em apenas 9 dos 26
anos (de 1993 a 2002).
pg.
129
140000
35
130000
30
120000
25
110000
20
100000
15
90000
10
80000
70000
60000
-5
50000
-10
40000
Fogos novos concludos (eixo esq.)
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
-30
1986
0
1985
-25
1984
10000
1983
-20
1982
-15
20000
1981
30000
Taxa de variao (eixo da direita)
Figura 16 - Fogos concludos e taxa de variao (1981/2007)

Fonte: INE, Banco de Portugal
Em mdia, no perodo sob anlise foram construdos 59 965 fogos/ano enquanto no

intervalo que medeia 1993 e 2002 construram-se em mdia 93 093 fogos/ano. A
densidade de fogos passou de 45,6/km2 em 1991 para 60,4/km2 em 2007.
Nos mapas seguintes apresenta-se a distribuio das taxas de variao do nmero de
alojamentos clssicos por concelho.
Usando um nmero abrangente de classes podemos observar, primeiramente no mapa
da esquerda, a variao operada entre 1991 e 2001. O mapa da direita representa a
extenso do perodo de tempo, juntando aos primeiros dez anos mais seis (2001 a 2007)
cobrindo a dinmica da variao de alojamentos entre 1991 e 2007.
pg.
130
-2007)
Figura 17 - Taxa de Variao de Alojamentos entre 1991 e 2001 e,

Figura 18 - Taxa de Variao de alojamentos entre 1991 e 2007
Entre 1991 e 2001 em 62,5% dos concelhos do continente assistiu-se a uma variao no
nmero de alojamentos na ordem dos 20%. Com a extenso do intervalo de tempo
constatamos que as variaes inferiores a esta fasquia atingem apenas 38,1% dos
concelhos.
Por seu turno entre 1991 e 2001 em 86 dos 278 (31,2%) dos concelhos do continente
verificou-se variaes no nmero de alojamentos entre 20 a 50%. Da anlise srie
composta pelos dezasseis anos constata-se que o nmero de concelhos com esta
progresso sobe para 132 (47,4%).
Nas classes representativas das dinmicas mais fortes, isto , variaes acima dos 50%,
quando se observa os primeiros 10 anos apenas dois concelhos manifestaram este nvel
de progresso (Albufeira (66,4%) e Maia (61,4%)). Com a juno dos dados referentes
pg.
131
ao perodo de 2001 a 2007, a este par de concelhos juntaram-se mais trinta, localizandose, na sua grande maioria, na rea de influncia das duas reas Metropolitanas.
A norte, para alm do caso da Maia, o incremento mais acelerado no nmero de
alojamentos tem lugar especialmente nos concelhos de Braga (72,3%), de Vila do
Conde (62,3%), de Lousada (68,4%), de Paos de Ferreira (67,7%), de Paredes (61,3%)
e de Valongo (75,4%). A extenso do fenmeno para a margem esquerda do Douro
manifesta-se especialmente nos concelhos de Vila Nova de Gaia (57,3%) e Santa Maria
da Feira (56,4%). Reproduz-se assim, claramente, o padro expansivo desta rea
Metropolitana inflamando-se a construo de alojamentos no conjunto de concelhos que
esto a uma distncia aproximada de 50km do Porto (sendo a distncia no sentido sul
ligeiramente menor: 40km)
No caso da rea metropolitana de Lisboa, a extenso da rea onde mais se dilatou o
nmero de alojamentos, compreende o anel exterior da coroa definida por uma distncia
de 40km a Lisboa. Aqui resulta ainda mais ntida a frente de expanso, na medida em
que o anel de concelhos com maiores taxas de variao de alojamentos entre 1991 e
2007 exterior rea central da AML (Cascais-Oeiras-Lisboa-Odivelas-Loures). Ou
seja o anel de expanso define-se nos concelhos de Sintra (56,3%), Mafra (77,4%),
Sobral de Montagrao (51,2%), Benavente (58%), Alcochete (81%), Montijo (51%),
Palmela (58,3%) e Sesimbra (64%). Os concelhos de Vila Franca de Xira e Arruda dos
Vinhos, na margem direita do Tejo e, Seixal, Setbal, Venda Novas, com variaes
muito prximo dos 50% (49,2; 44,1; 49,9; 43,2; 42,3% respectivamente) preenchem, e
consolidam, os espaos vazios nesta coroa92.
A terceira rea de maior actividade (tendo em conta a variao do nmero de
alojamentos) foi, no perodo em apreo, o Algarve. Aqui o processo de aumento do
parque de alojamentos consolida o eixo de expanso definido entre Castro Marim/Vila
Real de Santo Antnio/Lagos. Verificou-se especial empolamento nos concelhos de
Vila real de Santo Antnio (94,5%), Tavira (55,4%), So Braz de Alportel (60,7%),
Albufeira (100,6%), Lagos (81,7%) e Portimo (72,1%). O eixo consolida-se com os
concelhos com taxas de variao prximo dos 50% verificadas em Olho, Loul, Silves
e Lagoa (45,7; 46; 48,8 e 40,7% respectivamente).
Como forma de confrontar a oferta com a procura potencial no mercado imobilirio
residencial, cartografamos (Figura 19) a relao entre o nmero de alojamentos e o
92
A dinmica forte na margem esquerda do Tejo (nos concelhos ribeirinhos do sector nascente do esturio), especialmente se
atendermos ao seu reforo aps 2001, no ser alheio a entrada em funcionamento da Ponte Vasco da Gama em 1998.
pg.
132
nmero de famlias clssicas usando os dados de 2001 para os permetros que definem
os lugares estatsticos93.
Figura 19 - Nmero de alojamentos clssicos por famlia em 2001 por lugares

Do exerccio elaborado releva o facto de em 63% dos lugares existir uma famlia por
alojamento ao passo que nos restantes 37%, o nmero de alojamentos supera o nmero
de famlias residentes. Em 5% dos lugares o nmero de alojamentos duas vezes
superior ao nmero de famlias.
93
Para se perceber o seu posicionamento nesta dinmica assinalaram-se o conjunto das 40 cidades mdias. Na 2 parte usaremos
como laboratrio de anlise a cidade que aqui recebe o nmero d erodem 30.
pg.
133
Confirma-se assim o diagnstico j amplamente consolidado. Isto : a funo

residencial, por via do alargamento das bacias de emprego, com a consequente diluio
nos espaos rurais contribui para a disperso do povoamento (COSTA,et al. 1995). O
processo de disseminao da urbanizao nos modos de vida, com uniformizao dos
consumos, com o aumento da mobilidade, sobre tudo assente no automvel, leva a que
os territrios envolventes s pequenas cidades acusem cada vez mais os efeitos da
presso construtiva.
O mapa confirma o carcter tripartido do processo de expanso urbana dividindo-se em
trs tipos:
i) nos espaos onde a regresso demogrfica acrescida da manuteno do ritmo
de construo de alojamentos (especialmente direccionados a segunda
residncia) afecta grande parte dos lugares dos concelhos do interior;
ii) numa vasta frente de lugares distanciados sensivelmente a 40/50km dos
aglomerados mais consolidados do litoral, onde a procura de residncia
manifesta, por um lado, a referida abertura das bacias de pendulao
casa/trabalho conjugadas com o retrocesso da competitividade das actividades
agrcolas e com a consequente libertao de solo pronto a entrar no mercado
imobilirio;
iii) nas frentes de expanso dos aglomerados (cidades ou ncleos urbanos
relevantes).
Ilustram esta realidade os exemplos de Lisboa/Oeste/Vale do Tejo/Pennsula de Setbal.
na envolvente da Grande Lisboa, nos lugares contguos linha de costa e nas reas de
expanso dos aglomerados, que se desenham as reas onde o nmero de alojamentos
superior ao nmero de famlias. Estas sero as reas onde o mercado, associado
transformao do solo (rural para urbano), mais activo.
De seguida confronta-se a progresso das famlias existentes com o nmero de
alojamentos, estendendo e actualizando, o intervalo de tempo de modo a perceber as
dinmicas instaladas (Figura 20). Deste exerccio conclumos que a progresso de
ambas as variveis assume ritmos diferenciados. A tendncia de afastamento entre
ambas acentua-se desde 1981.
No incio do perodo estudado, existiam em Portugal 3 382 884 alojamentos para 2 803
028 famlias (o numero de alojamentos supera em cerca de 17% o de famlias). Entre
pg.
134
1981 e 1991 o nmero de alojamentos sofre um incremento de 24,6% (totalizando 4 216

540) superando ento cerca de o nmero de famlias (3 147 286).
Na dcada seguinte o crescimento do nmero de alojamentos teve uma variao de
21,1% passando a fasquia dos 5 milhes. Deste modo, o parque de alojamento passa a
ser 28% (representando um diferencial absoluto de 1 455 684 alojamentos) superior ao
contingente de famlias (3 659 757).
6000000
5500000
5000000
4500000
4000000
3500000
3000000
2500000
2000000
1500000
1000000
Figura 20 - Nmero de Alojamentos e nmero de famlias

(1981/2007)
Fonte: INE com tratamento prprio, 2009
500000
0
1981
1991
Alojamentos familiares clssicos
2001
2007
Famlias
Em 2007 existiam em Portugal 5 590 370 alojamentos para 3 750 696 famlias
vincando-se a diferena a que temos vindo a aludir. Desta feita o nmero de
alojamentos supera em 32,9% o nmero de famlias (1 838 674).
Esta diferena entre oferta e procura potencial natural , certamente atenuada se
contabilizar a habitao de utilizao sazonal (segunda residncia) fenmeno que
conheceu um acrscimo de 150% entre 1991 e 2001. No entanto, se atendermos
situao verificada em 2001, e retirarmos ao excedente de alojamentos (1 455 684)
aqueles que tm ocupao sazonal conclui-se que, neste ano, existiam cerca de 900 000
alojamentos desocupados (899 974).
Este afastamento entre a oferta de alojamentos e os expectveis/possveis compradores
(as novas famlias) resume-se na taxa mdia de crescimento anual. O parque de
alojamentos entre 1981 e 2001 cresceu em mdia 2,5%/ano ao passo que o aumento do
nmero de famlias cresceu ao ritmo de 1,3%/ano.
pg.
135
Estimando, para o ano de 200794, a dimenso mdia das famlias em 2,7 indivduos e
cruzando este resultado com a populao residente em Portugal (10 126 880), obtemos
o valor do nmero de famlias (3 750 696). Confrontando o valor estimado do nmero
de famlias com o nmero de alojamentos permite perceber que por cada duas famlias
existe um alojamento suplementar que est desocupado. A manter-se o ritmo de
crescimento das famlias verificado entre 1994 e 2007 (cerca de 43 881/ano) o
excedente de alojamentos calculado para o ano de 2007 s atingiria em 2029 o ponto de
equilbrio com o nmero de famlias. Na condio hipottica de no se construir
nenhum fogo at l.
A Figura 21 reproduz a tentativa de conjugar a dinmica de construo residencial com
a anlise do superavit acumulado em cada concelho. Para tal cartografou-se a relao
entre os alojamentos e as famlias verificado no ano de 1991. De seguida, recorrendo s
estimativas da populao residente e evoluo da dimenso mdia das famlias
(verificada nos censos de 2001 para cada concelho no perodo intercensitrio), com as
quais estimamos o nmero de famlias nos 278 concelhos do Continente para os anos de
1995 e para os anos de 2007. De seguida calculou-se a variao entre os anos que
definem os limites do intervalo de 12 anos95.
Obtendo os dados de fogos construdos em habitaes novas para os doze anos que
medeiam 1995 e 2007 procedeu-se ao clculo do total acumulado. Deste modo foi
possvel calcular o nmero de fogos construdos por cada novo ncleo familiar formado,
em cada um dos concelhos entre 1995 e 2007 e confrontar esta dinmica com o saldo do
passado apurado para o ano de 1991.
94
Estendendo o ritmo mdio de progresso deste rcio verificado entre 1991 e 2001.
A opo por no estabelecer o limite mnimo do intervalo no ano de 1992 (dando continuidade ao ano para o qual se cartografou o
primeiro indicador) prende-se com o facto de no se dispor dos dados relativos ao nmero de fogos construdos para os anos 1992,
1993 e 1994.
95
pg.
136
Figura 21 - Alojamentos por famlia (1991) e relao entre o total de fogos construdos pela estimativa do nmero de famlias
constitudas entre 1995 e 2007
Analisando os resultados obtidos pode-se concluir que em 1991, 42,8% (119) dos
concelhos tinha mais de 1,5 alojamentos por famlia residente. A distribuio pelas
classes representadas resulta que entre 1 e 1,4 alojamentos por famlia era a realidade
pg.
137
verificvel em 57,2% (159) dos concelhos, 41% (114) tinha entre 1,5 e 2 alojamentos
por famlia e 1,8% (5) tinha mais do que 2 alojamentos por famlia.
2,4
2,1
2
1,9
1,8
1,7
1,6
1,5
1,4
1,3
Figura 22 - Distribuio dos Concelhos do
Continente (% do total) nmero de alojamento por
famlia em 1991
Fonte: INE
1,2
1,1
0
10
12
14
16
18
20
22
24
Por seu turno entre 1995 e 2007 em 23% dos concelhos (64) a retraco do nmero de
famlias teve lugar em paralelo com a manuteno do ritmo de construo de fogos.
Como exemplos extremos desta realidade podemos referir Espinho (menos 200 famlias
a par com mais 2 204 fogos), Alccer do Sal (menos 75 famlias e mais 1 073 fogos
construdos), Montemor-o-Velho (menos 194 famlias e mais 2 092 fogos), Montalegre
(menos 51 famlias e mais 823 fogos construdos) ou ainda, Peso da Rgua (menos 45
famlias e mais 1 348 fogos construdos), Santa Marta de Penaguio (menos 16 famlias
e mais 542 fogos) de entre outros.
de 10,1 a 20
de 4,1 a 10
de 2,1 a 4
de 1,6 a 2
Figura 23 - Distribuio dos concelhos

do continente (%) tendo em conta o
produto da diviso do nmero de fogos
em habitaes novas construdos e a
estimativa do nmero de famlias
constitudas nos concelhos durante o
mesmo perodo
de 1 a 1,5
de 0 a 0,9
<a0
0
10
12
14
16
18
20
22
24
pg.
138
Esta realidade cola-se aos concelhos onde o processo de despovoamento se tem

intensificado quer no interior que nas reas centrais das reas Metropolitanas (muito
por via da especulao imobiliria indutora da expulso/repulso de fixao de novos
agregados familiares).
Por um lado surgem as reas de expanso turstico-residncias nos concelhos onde os
alojamentos tursticos formatados em resortes se interpem com regras de
licenciamento ao abrigo de regimes de excepo. Para alm destas duas situaes est
aqui reflectida a tendncia de despovoamento de boa parte do interior, embora a
dinmica construtiva se mantenha activa. Certamente procurando os segmentos de
mercado das segundas residncias em espao rural explorando as relaes afectivas
dos residentes que (e)migraram para concelhos do litoral ou para o estrangeiro.
No meridiano oposto, em 202 dos 278 concelhos apesar de registarem saldos positivos
no nmero de famlias esse saldo foi superado pelos alojamentos construdos.
Em 20,9% dos concelhos (58) construram-se entre 1,1 e 1,5 fogos por cada famlia. Em
22% dos concelhos construram-se entre 2 e 4 fogos por cada famlia (Figura 23).
3.3 - A dinmica do sector da construo civil como propulsor da oferta no

mercado imobilirio em Portugal
Para se enquadrar a produo de espao urbano construdo, especificamente no que ao
segmento da habitao diz respeito, afigurasse-nos de grande importncia, a reflexo de
SANTOS (1984). Segundo ele, existe um paralelismo entre a lgica de produo
agrcola e a lgica de produo do sector da construo civil. Atentamos ao seu
enfoque: tal como o caso da produo agrcola estudada por Marx e os economistas
clssicos, tambm o mercado da habitao tende a estar acima do preo social de
produo, () o que significa a existncia de semelhanas entre a agricultura e a
construo civil, duas actividades produtivas fortemente dependentes da propriedade
fundiria. Para alm do mais, em ambas frequente verificar-se um atraso tecnolgico
ou seja a baixa composio orgnica do capital, a sobreexplorao dos trabalhadores e,
nos pases desenvolvidos, o recurso ao trabalho imigrado, relativamente desvalorizado.
Com este ponto de partida far-sede seguida uma leitura ao sector da construo
tomando-o como um dos eixos das foras que concorrem para a agilizar o processo de
urbanizao.
pg.
139
A importncia econmica do sector da construo, acompanha o ritmo de urbanizao

do pas nas ltimas dcadas. No entanto, o escrutnio dessa relao afigura-se de difcil
execuo, uma vez que se trata de um sector onde prevalecem informalidades de vria
ordem que retiram parte da real dimenso dos indicadores.
Para alm do mais, o sector da construo arrasta muitas outras actividades to diversas
como servios de organizao, arquitectura e concepo e projectos, at ao fabrico de
mobilirio, madeiras, ferragens, materiais elctricos, materiais de barro e cermica,
brita, ao, etc.
Do conjunto de subsectores que esto relacionados com a construo (a montante e a
jusante) destacamos aqui a produo de cimento. Este material o elemento central na
indstria da construo96, pelo que a evoluo da sua produo fornece uma
aproximao evoluo do sector e, por analogia ao volume potencial de espao
construdo.
ndice (mdia anual) de v endas de cimento

160
140
120
100
80
60
40
20
0
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Figura 24 - Vendas de
Cimento entre 1982 e 2008
(1990=100)
Fonte: Banco de Portugal
Fazendo uso do registo do Banco de Portugal respeitante s vendas de cimento

realizadas no pas desde 1982 confirma-se a dinmica crescente do sector em anlise.
A Figura 24 representa o clculo do ndice tendo por referncia o ano de 1990. A
primeira concluso dele resultante que o consumo desta matria-prima conheceu um
crescimento exponencial desde 1990 at 2001 (em 2001 as vendas eram 47% superiores
96
Importa ressalvar o facto de no se poder discernir as quantidades que so aplicadas em edifcios residenciais das destinadas a
outros fins. De todo o modo, a informao contida nesta varivel serve o propsito de estabelecer uma primeira aproximao
dinmica do sector.
pg.
140
a 1990). No entanto, o ritmo da transaco de cimento manifestou um incremento

gradual desde 1985, assinalando um aumento de 25% nos cinco anos posteriores.
A expresso do aumento do consumo de cimento ainda mais visvel, se se tiver em
linha de conta que, segundo um estudo do IAPMEI (IAPMEI, 2007), o consumo de
cimento per capita passou de 360kg em 1975, para 1 101kg em 2001. Ou seja, mais do
que triplicou o consumo per capita de cimento durante os vinte e seis anos
considerados.
Tomando como referncia este indicador indirecto, observamos a seguir alguns dados
indicativos da representatividade deste sector na estrutura econmica do pas, de modo a
perscrutar a capacidade dos agentes deste sector nos processos de transformao do
solo. Isto : ser o peso da construo civil na economia, um determinante passvel
de manter inaltervel o ritmo crescente da produo de espao construdo97?
3.3.1 Aspectos definidores do desempenho do sector da construo civil na

composio da base econmica em Portugal
Tradicionalmente o sector da construo, em Portugal, semelhana de grande parte
dos sectores econmicos, assenta numa estrutura empresarial onde predominam as
pequenas empresas (um estaleiro por cada obra). Muitas vezes trata-se de empresas no
especializadas, entrando na cadeia produtiva pela via de sub-empreitadas. Paralelamente
a este contexto geral, existe um conjunto de outras empresas de maior dimenso (1%),
detendo cerca de 40% do mercado e 20% da mo-de-obra (BAGANHA et al, 2001).
Em 2005, de acordo com os dados do INE, existiam cerca de 355 679 pessoas ao
servio nas sociedades da construo, representando 13% do emprego nas sociedades
em Portugal. No ano de 2006, este sector era composto por 177 561 sociedades,
assumindo um peso relativo de 16,4% do total das empresas existentes no pas.
A Tabela 8 em conjugao com as Figuras 25 e 26, apresentam elementos
contributivos para radiografar a importncia do sector nos anos de 2005 (no caso da
importncia no emprego), e 2006 (no caso da representatividade na estrutura
econmica).
97
A quantificao dos ritmos de progresso do espao urbanizado ser feita em captulos seguintes.
pg.
141
Representatividade do pessoal
ao servio nas sociedades da
construo face ao total (2005)
Tabela 8 Peso do sector da construo

na estrutura empresarial (2006) e no
emprego (2005) nos concelhos do
Continente
Fonte: INE
Representatividade das
sociedades do sector da
construo face ao total de
sociedades (2006)
Classes
n concelhos
n concelhos
0a5%
13
4,7
0,0
5 a 10 %
41
14,7
24
8,6
10 a 15 %
63
22,7
95
34,2
15 a 20 %
59
21,2
76
27,3
20 a 25 %
46
16,5
59
21,2
25 a 30 %
26
9,4
18
6,5
30 a 35 %
15
5,4
1,8
> 35 %
15
5,4
0,4
Total
278
100,0
278
100,0
Figura 25 - Representatividade do pessoal ao servio nas sociedades do sector da construo civil face ao total por concelho (2005)
e,
Figura 26 - Representatividade das sociedades do sector da construo civil face ao total de sociedades por concelho (2006)
pg.
142
No que ao emprego diz respeito, damos conta de que apenas 19,4% dos concelhos (54)
tinham menos de 10% do pessoal ao servio em sociedades do sector da construo. Em
168 concelhos (60,4%) este sector, por si s, apresenta um peso de entre 10 e 25% nos
efectivos das sociedades sedeadas. A representatividade ainda mais marcada em 56
concelhos (20,1%) onde este sector representa mais de do emprego gerado. So
exemplos desta realidade os casos do Bombarral (41,1%), Albufeira (37,3%), Alccer
do Sal (35,7%), Vila Nova de Gaia (34,3%) ou Aveiro (33,8%).
A realidade apresentada, fornecendo uma leitura do peso que a construo assume no
emprego dos diferentes concelhos, reproduz-se na fora que este sector apresenta na
composio da estrutura econmica perscrutada na esta escala.
Em apenas 24 dos 278 concelhos do Continente, as empresas deste sector representam
menos de 10% do total das sociedades sedeadas. Releva o facto de em 230 concelhos
(82,7%) este sector assumir um peso entre 10 e 25% do total das sociedades, nos
restantes 24 concelhos a construo civil congrega mais de 25%.
A indstria da construo em Portugal, como indiciam os indicadores anteriormente
apresentados, tem elevada importncia no conjunto da economia. A taxa de crescimento
do Valor Acrescentado Bruto (VAB) da construo, no perodo 1994-1999 refora esta
observao.
15
10
5
2003
2002
2001
2000
1999
-5
1998
0
1997
Figura 27 - Comparao da variao do

VAB na construo com o valor para o
total no pas
Fonte: INE, Anurio Estatstico (vrios
anos)
-10
-15
O VAB da construo manifestou um comportamento evolutivo mais favorvel que o

total nacional (Figura 28), destacando-se o sucedido no ano de 1997, onde a diferena
foi bastante acentuada (VAB da construo aumenta 16%, enquanto o VAB total
aumenta 7,6%).
pg.
143
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
Figura 28 - Representao (%) do VAB

e do emprego do sector da construo
entre 1990 e 2000 face ao total do pas
Fonte: Anurio Estatstico; Inqurito ao
Emprego com tratamento prprio
3
2
1
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2005
% do emprego total
% do VAB total
Reportando indicaes debitadas por dados mais recentes, verificamos que o peso deste
sector no emprego passou de 8% em 1992 para 13% em 2005. A representao no VAB
nacional tambm tem sido crescente, embora tenha estabilizado a partir de 1997 em
torno dos 7,5%98.
O mapa seguinte (Figura 29) apresenta a variao no volume de vendas do sector da
construo nos concelhos do Continente. Embora se trate de um intervalo temporal
relativamente restrito, este exerccio refora a importncia que este sector denota na
estrutura produtiva dos concelhos.
Com a agregao dos valores por escales, conclu-se que apenas em 10,4% dos
concelhos se registaram variaes negativas no volume de negcios deste sector. Em 67
dos 278 concelhos (24,1% do total) o volume de vendas aumentou at 40% nos quatro
anos considerados. Deste conjunto, trinta e seis concelhos obtiveram incrementos na
ordem dos 20% e, trinta e um entre 20 e 40%.
Nos restantes 182 concelhos, o crescimento do volume de vendas da construo civil foi
superior a 40%. Neste grupo, 67 obtiveram taxas de crescimento entre 40 e 80% e 115
registaram incrementos neste indicador superiores a 80%. A ttulo de exemplo veja-se o
sucedido em vrios concelhos no espao de influncia da rea Metropolitana de Lisboa.
Na rea de influncia imediata (Sintra/ Mafra/Sobral de Montagrao), ou na rea de
influncia alargada (coroa estabelecida entre Palmela/Alcochete/Benavente/Vila Franca
de Xira/ Azambuja/Rio Maior/Lourinh/bidos/Caldas da Rainha).
98
O VAB tinha a seguinte distribuio em 2006: servios 71,2%; Industria, construo Energia e gua 25,3% e; Agricultura,
silvicultura e pesca 3,5%.
pg.
144
Figura 29 - Taxa de crescimento do volume de vendas

do sector da construo (2001-05)
Fonte: INE
Uma ltima nota, para o facto de se verificarem as maiores variaes nos concelhos do
interior, sublinhando a importncia relativa que este sector apresenta em concelhos com
estruturas sectoriais pouco desenvolvidas. Em contextos desta natureza afirmam-se os
sectores (onde se posiciona a construo) onde as barreiras entrada so quase
inexistentes, a necessidade de formao bastante incipiente, a par com a grande
capacidade de se proceder ao ajustamento das estruturas produtivas s condies do
mercado.
A construo afirma-se como sector de recurso quando a restante estrutura econmica
no consegue afirmar-se na criao de emprego e gerao de produto. Veja-se os casos
dos concelhos em torno do Vale do Douro e Trs-os-Montes, ou numa realidade
socioeconmica distinta os concelhos do Oeste, do Litoral Alentejano e do Algarve.
Numa estrutura econmica municipal, na maioria dos casos dominada por sectores
pg.
145
produtivos pouco desenvolvidos, a construo civil afirma-se como nico sector

dinmico, impondo-se face falta de alternativas. Veja-se a comparao entre a taxa de
crescimento do sector da construo no volume de vendas entre 2001 e 2005 com o
sucedido na indstria transformadora cartografado na Figura 30 tendo por referncia,
mais uma vez, para a escala municipal.
Figura 30 - Taxa de crescimento do volume de vendas do

sector da construo comparado com a taxa de crescimento
na indstria transformadora entre 2001 e 2005
Apenas dos concelhos tiveram taxas de crescimento do volume de vendas maiores na

indstria transformadora do que na construo. Nos restantes concelhos (207
representando 74,5% do total) o crescimento do volume de vendas da construo
superou o da indstria transformadora. Neste quadro em 21,6% dos concelhos (60) o
crescimento do volume de vendas da construo foi at 40% superior da indstria
transformadora. Em 54 concelhos a diferena posiciona-se entre os 40 e 80%. Nos
restantes 93 concelhos (33,4%) o ritmo de crescimento da construo supera a indstria
transformadora em mais de 80%.
pg.
146
Um outro tipo de indiciao que refora a importncia deste sector e da forma como
este atra, cria e reproduz o capital investido, pode ser obtido se se analisarem os dados
do investimento estrangeiro em Portugal (Figura 31).
12 000 000
11 000 000
10 000 000
9 000 000
8 000 000
7 000 000
Figura 31 Investimento directo

estrangeiro em Portugal,
por sectores de
actividade (milhares de
euros)
Fonte: Banco de
Portugal
disponibilizados pelo
Gabinete de Estratgia e
estudos, Ministrio da
Economia e Inovao,
acedido em
http://www.gee.mineconomia.pt/, em
18/02/2009, (Ministrio
da Economia, 2009)
tratamento prprio
6 000 000
5 000 000
4 000 000
3 000 000
2 000 000
1 000 000
C o ns tru o e Ac t. Im o b., s e rv. s e m pre s a s
Ac t. fina nc e ira s
Ind. Tra ns fo rm a do ra
Tra ns p., co m unic a e s
C o m rc io , a lo j. e re s taura o
Analisando os valores do investimento estrangeiro em Portugal, por sectores de

actividade, separamos para alm da construo civil, mais quatro sectores de forma a
comparar a afluncia de capitais estrangeiros a este sector face aos restantes99.
A atestar esta interligao, veja-se a proliferao das empresas de promoo imobiliria
existentes em Portugal (ver lista Anexo 3) e a forma com estas se integram
verticalmente nos grupos econmicos mais relevantes da economia portuguesa100, bem
assim, como no grupo de promotores elencados se afirmam as empresas com origem
estrangeira.
99
Procedeu-se ainda juno dos valores da construo com os das actividades imobilirias e servios s empresas. Esta opo,
apesar de retirar leitura incidncia especfica do sector da construo (porque traz agregados os valores respeitantes aos
investimentos direccionados para actividades de apoio s empresas), tem a vantagem de revelar o comportamento do sector aqui
analisado com as actividades imobilirias que no podem ser desligadas da realidade envolvida na lgica de produo da
construo.
100
Esto representadas na Lista disponibilizado apela API, promotores relacionados com gesto de fundos imobilirios, grupos
empresariais do ramo dos seguros e da banca, mas tambm as grandes empresas de construo civil, nomeadamente, Mota Engil,
S.A., Soares da Costa S.A., Somague e Teixeira Duarte. Estas e outras empresas operam em outros sectores e tm um ramo de
actividade na promoo imobiliria.
pg.
147
Retomando a anlise ao fluxo de investimento estrangeiro na construo e nas

actividades imobilirias resulta clara uma sobre-representao destes sectores face aos
restantes quatro seleccionados.
15 000 000
100,0
14 000 000
90,0
13 000 000
12 000 000
80,0
11 000 000
Figura 32 - Evoluo
do peso relativo (%)
do conjunto dos
sectores Construo,
Actividades
Imobilirias e
Servios s Empresas
no total do
investimento directo
estrangeiro (1996/07)
70,0
10 000 000
9 000 000
60,0
8 000 000
50,0
7 000 000
6 000 000
40,0
5 000 000
30,0
4 000 000
3 000 000
Fonte: Banco de
Portugal
disponibilizados pelo
Gabinete de
Estratgia e estudos,
Ministrio da
Economia e Inovao,
acedido em
http://www.gee.mineconomia.pt/, em
18/02/2009, com
tratamento prprio
20,0
2 000 000
10,0
1 000 000
0,0
total investimento directo estrangeiro (milhares de ) - Eixo da Esq.

Representatividade (%) do investimento na construo, actividades imobilirias e
servios s empresas - Eixo da Dir.
Confrontando o investimento nestes dois sectores com o que se verificou na indstria

transformadora a diferenciao exemplificada pelo aumento de 338 157 milhes de
euros investidos em 1996 para 11 488 443 milhes no ano 2000. Para os mesmos anos o
investimento foi de 78 547 e 462 934 respectivamente no caso da indstria
transformadora. Quer isto dizer que o investimento na construo e nas actividades
imobilirias superou 42 vezes a entrada de capital para a indstria transformadora em
1996. Quatro anos depois a diferena ascendia a mais de 250 vezes o capital investido
nos primeiros face ao segundo. Esta diferenciao mantm-se nos anos ulteriores
mantendo-se em termos comparativos a ser residual o investimento directo nos restantes
trs sectores representados em contraponto construo e actividades imobilirias.
Como forma de clarificar a sobre-representao destes sectores na estrutura do
investimento directo em Portugal, colocou-se na Figura 32 a importncia relativa do
investimento directo estrangeiro na construo/actividades imobilirias/apoio s
pg.
148
empresas face ao volume total do investimento estrangeiro. No intervalo de tempo em

apreo a importncia destes sectores, em termos mdios, oscilou entre os 70 e os 80%
do investimento estrangeiro directo feito em Portugal.
Os indicadores descritos mostram o peso da construo na base econmica
nacional/municipal. De seguida procuramos clarificar a proximidade do mercado
imobilirio com o sector financeiro (actividade dos bancos)
3.4 Incidncias da relao do mercado imobilirio com o sector

bancrio/financeiro em Portugal
A anlise realizada neste ponto tm por objectivo abordar o sector financeiro enquanto
agente coordenador (porque suporta todos os outros) da cadeia de produo
imobiliria. Procurar-se- reunir informao passvel de sustentar respostas s seguintes
questes: como tem evoludo a actividade financeira em torno do mercado
imobilirio residencial; e, de que modo essa progresso transmite presso sobre o
espao urbanizado?
O preo da habitao ganha importncia central no funcionamento de todos os
meridianos do mercado imobilirio residncia na medida em que a garantia (no caso do
crdito habitao) , em geral, a prpria casa cuja aquisio foi financiada pelo banco.
Ou seja, uma queda acentuada no preo da habitao significaria que as garantias em
posse dos bancos, no caso de incumprimento no pagamento do crdito, passariam a
valer muito menos101. As consequncias sobre os resultados dos bancos, nomeadamente
sobre a sua capacidade de aumentar os capitais prprios conduziriam a novas restries
na concesso de crdito (FIGUEREDO, 2004).
Deste modo, o crescimento do mercado imobilirio tem como motor a evoluo gradual
dos preos. Em Portugal esta prerrogativa tem sido cumprida. Para atestar esta
afirmao, est o facto de entre 1995 e 2001 os preos da habitao ter registado
aumentos na ordem dos 1,64%/ano ( Figura 33).
101
Caso o banco, na sequncia de situaes de incumprimento, procurasse vender a casa que serviu de colateral, obteria um valor
muito inferior ao crdito no pago.
pg.
149
Figura 33 - Evoluo do
preo da habitao (taxa de
variao homloga)
Fonte: Newsletter
Confidencial imobiliria e
Banco de Portugal, extrados
de DPP, 2004
A progresso dos preos repercute-se nos valores mdios das hipotecas uma vez que as
transaces so por norma financiadas, com o aumento dos preos dos imveis sobem
os montantes envolvidos nos emprstimos.
Figura 34 - Valor mdio das hipotecas (milhares de ) em 2006, e

Figura 35 - Taxa de crescimento (%) do valor mdio das hipotecas entre 2001 e 2005
pg.
150
No mapa da esquerda (Figura 34) cartografamos o valor mdio das hipotecas no ano de
2006. A diferenciao deste indicador pelos concelhos reproduz as reas de maior
actividade do sistema financeiro no mercado imobilirio.
No mapa da direita (Figura 35), cartografamos as taxas de crescimento verificadas nos
cinco anos (2001/06) para os quais nos foi possvel recolher informao.
Taxa de crescimento do valor mdio

das hipotecas
Valor mdio das hipotecas

Classes (milhares
de )
Tabela 9 - Distribuio dos
concelhos pelas diferentes classes
quanto ao valor mdio das
hipotecas em 2006 e quanto taxa
de crescimento do valor mdio das
hipotecas entre 2001 e 2006
Fonte: INE com tratamento
prprio
Total de
Peso
concelhos relativo (%)
Classes
(%)
Total de
concelhos
Peso
relativo (%)
55 a 80
30
10,8
<a0
21
7,6
80 a 100
94
33,8
0 a 20
53
19,1
100 a 120
87
31,3
20 a 40
103
37,1
120 a 140
37
13,3
40 a 60
52
18,7
140 a 180
18
6,5
60 a 80
26
9,4
180 a 200
1,1
80 a 100
3,2
200 a 370
3,2
> a 100
14
5,0
Total
278
100,0
Total
278
100,0
A Tabela 9 agrupa os concelhos por classes e regista as ocorrncias em cada uma delas
bem assim, a sua representao relativa. Com esta representao verificamos que em
33,8% dos concelhos (94) o valor mdio das hipotecas foi, em 2006, na ordem dos
oitenta a cem mil euros. Se agregarmos esta classe seguinte constata-se que em 181
concelhos (65,1%) o valor mdio das hipotecas oscila entre oitenta e cento e vinte mil
euros. Nas classes de valores entre cento e vinte e cento de quarenta mil euros
posicionam-se 37 concelhos (13,3%). Estes concelhos posicionam-se, na sua maioria na
Lezria, Oeste, Grande Lisboa, pennsula de Setbal, Alentejo Litoral e Algarve. A norte
da bacia do Tejo so menos os concelhos cujo valor mdio das hipotecas assume esta
expresso. So excepes os casos da Figueira da Foz, Aveiro, Viseu ou Vila do Conde
e Maia. Nas classes superiores a cento e quarenta mil euros posicionam-se um conjunto
de 30 concelhos. Tambm neste caso a sua grande maioria tem lugar a sul do
alinhamento definido entre o Alto Alentejo e o Oeste102 (inclusive). Na metade norte do
pas, apenas os casos de Coimbra, Porto, Felgueiras e Mondim de Basto103.
102
No Oeste: bidos (relacionado com as transaces feitas nos resortes); na Grande Lisboa: Mafra, Cascais, Oeiras e Lisboa; na
lezria: Salvaterra de Magos e Azambuja; na Pennsula de Setbal: Alcochete, Montijo e Montemor o-Novo; no Alto Alentejo:
Mora, Alter do Cho e Elvas; no Alentejo Central: Portel; no Alentejo Litoral: Alccer do Sal e Gandula; no Algarve: Aljezur, Vila
do Bispo, Lagos, Portimo, Lagoa, Albufeira, Loul, Faro, Olho, So Brs de Alportel e Castro Marim.
103
Os dois ltimos casos por certo que se relacionam com transaces de quintas de produo de vinho verde que abundam nesta
regio.
pg.
151
Diferenciam-se trs tipos de realidades que suportam as mdias mais altas dos valores
das hipotecas. Por um lado as localizaes centrais nas reas metropolitanas e nas
cidades relevantes, por outro as reas com forte presso turstica onde as tipologias
presentes no mercado (por norma de segunda residncia) fazem subir as mdias e, por
ltimo, as grandes propriedades que se transaccionam em alguns concelhos do interior e
que envolvendo valores elevados. So estas as grandes linhas de actuao do mercado
imobilirio.
Quanto taxa de crescimento do valor mdio das hipotecas a distribuio bastante
mais uniforme. Regista-se o facto de apenas em 7,6% dos concelhos (21) o valor mdio
das hipotecas regrediu em 2006 face ao valor de 2001. Note-se que em 36% dos
concelhos (mesmo tendo em conta o curto intervalo de tempo considerado) registaram
taxas de crescimento nos valores mdio das hipotecas superiores a 40%. Deste conjunto
17,6 (49) manifestaram taxas de crescimento superiores a 80%. Nesta situao
aparecem por exemplo os concelhos do Algarve.
Merece ainda referncia a situao verificada na AML, onde o concelho de Lisboa
registou uma inverso no valor mdio das hipotecas, ao passo que concelhos das coroas
exteriores Oeiras-Cascais-Sintra-Mafra-Sobral de Montragrao-Arruda dos Vinhos-Vila
Franca de Xira ou, na margem esquerda do Tejo, Alcochete-Montijo-Sesimbra,
registaram crescimentos entre 20 e 60% nos valores mdios das hipotecas.
o mecanismo de reproduo de capital investido que alimenta os agentes
financiadores do mercado, agilizando toda a cadeia produtiva a montante e a jusante.
Interligam-se as tenses provenientes do lado dos produtores (construo civil) com as
que debitam do lado dos consumidores (famlias), mas tambm, dos demais
intermedirios.
A desenvoltura do sistema bancrio, no financiamento das operaes em torno do
mercado imobilirio, reflecte-se na evoluo da concesso de crdito.
O ritmo de disponibilizao de financiamento ser analisado na sua relao com as
oscilaes das taxas de juro cobradas de modo a indagar acerca da capacidade do
sistema bancrio mobilizar a participao dos restantes agentes no mercado.
pg.
152
6
5,5
5
4,5
4
Figura 36 - Variao da taxa

EURIBOR (1999 a 2008) a 1 ano e
a mdia de crdito concedido per
capita entre 1995 a 2006 (milhares
de )
Fonte: Banco de Portugal
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
Taxa EURIB OR
M edia de credito co ncedido per cpita
A relao entre as flutuaes na taxa de juro104, com a capacidade de mobilizar a

procura no mercado residencial pode ser observada no mbito dos dados coligidos se
atentarmos ao sucedido entre o ano 2000 e 2004 (Figura 36). O indicador que reproduz
o montante de financiamento habitao per capita mostra que se passou de 830 para
4.286 respectivamente. No mesmo perodo de tempo, a taxa de juro cobrada pelos
bancos desceu 2,3 pontos percentuais, passando de 4,7 para 2,4%. No entanto, este
indicador reflecte-se no nvel de participao dos particulares no mercado.
A sequncia de 15 anos a que se reporta a Figura 36 qualifica a informao
apresentada, na medida em que o crdito per capita aumenta desde 1999 at 2008. Esta
situao foi acompanhada de um aumento gradual de contratos de compra e venda de
prdios num contexto em que o crescimento das taxas de juro, acompanham ambas as
linhas de progresso.
Em 1999 inicia-se uma retraco no nmero de contratos de compra e venda at 2004
(Figura 37). Esta inflexo provoca uma resposta por parte do sector bancrio e, no ano
seguinte, inicia-se uma descida gradual das taxas de juro cobradas. Situao que se
manteve at 2003/04 quando volta a verificar-se uma ligeira recuperao no nmero de
contratos e, simultaneamente se inicia um aumento nas taxas de juros cobradas. De
104
Analisamos a sequncia das taxas de juro mensais, da lista de dados disponibilizados pelo Banco de Portugal. No tratamento
produzido seleccionamos o ms de Dezembro de cada ano.
pg.
153
2006 a 2008 as taxas iniciam um crescimento acelerado, estabilizando-se o nmero de

transaces celebradas.
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
400 000
380 000
360 000
340 000
320 000
300 000
280 000
260 000
240 000
220 000
200 000
180 000
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
P rdio s urbano s em pro priedade ho rizo ntal

To tal prdio s urbano s
To tal de prdio s
Figura 37 - Contratos de compra e venda: total de prdios, prdios urbanos e prdios em propriedade horizontal
Fonte: INE, anurio estatstico 2008
Tal como em pontos anteriores analisaremos alguns indicadores passveis de

percepcionar a progresso do sector bancrio no financiamento de operaes no
mercado imobilirio escala dos concelhos (Figura 38). Analisar-se- a distribuio do
crdito concedido per capita em 2006 e a taxa mdia de crescimento anual entre 1995 e
2009
No que concerne ao crdito habitao concedido ponderado pela populao residente
nos diferentes concelhos, voltam a destacar-se as NUT`s III, Oeste, Grande Lisboa,
Lezria, Pennsula de Setbal e Algarve por registarem mais concelhos acima dos
1.500 de crdito concedido para aquisio de habitao por habitante. Acompanham
esta situao, algumas capitais de distrito no interior do pas (Bragana, Vila Real,
Viseu, Castelo Branco, Portalegre, vora e Beja)
pg.
154
Figura 38 - Crdito habitao concedido per capita em 2006

A Tabela 10 sintetiza, para alm do indicador anteriormente referido, a taxa de

crescimento do crdito concedido e a taxa mdia de crescimento anual entre 1995 e
2006105.
Subtraindo anlise dos dados trabalhados, grande parte do seu contedo, evidenciamse as seguintes indicaes:
em apenas 10 concelhos (3,6%) as taxas de crescimento no crdito concedido
habitao posicionaram-se entre os 50 e os 100%;
em 55% dos concelhos (153) registaram-se taxas de crescimento no crdito
concedido habitao na ordem dos 200 a 600% nos onze anos considerados;
em 35% dos concelhos (98) as taxas de crescimento destes indicadores
ascenderam os 600%;
105
A distribuio geogrfica dos dois ltimos indicadores (taxa de crescimento do credito concedido habitao entre 1995 e 2006
e taxa media de crescimento anual do crdito hipotecrio entre 1995 e 2006) pode ser observada no Anexo 4.
pg.
155
apenas 7 concelhos (2,5%) manifestaram ritmos de concesso de crdito, em

termos de mdia anual, negativos;
em 127 concelhos (45,7%) o credito concedido cresceu a um ritmo superior a
15% ao ano tendo em conta a srie de anos analisada.
Crdito concedido per capita em 2006

Classes ()
Total de
Peso
concelhos relativo (%)
Taxa de crescimento do credito concedido

habitao entre 1995 e 2006
Classes (%)
Total de
concelhos
Taxa media de crescimento anual do

crdito hipotecrio entre 1995 e 2006
Peso
Peso relativo
Classes
Total de
relativo
(%)
(%)
(%)
concelhos
200 a 500
42
15,1
50 a 100
10
3,6
<a0
2,5
500 a 1000
108
38,8
100 a 200
17
6,1
0 a 10
84
30,2
1000 a 1500
70
25,2
200 a 400
73
26,3
10 a 15
60
21,6
1500 a 2000
30
10,8
400 a 600
80
28,8
15 a 20
46
16,5
2000 a 2500
12
4,3
600 a 800
52
18,7
20 a 30
44
15,8
2500 a 3000
2,9
800 a 1000
21
7,6
30 a 40
21
7,6
3000 a 7500
2,9
1000 a 2300
25
9,0
> a 40
16
5,8
Total
278
100,0
Total
278
100,0
Total
278
100,0
Tabela 10 - Colocao dos concelhos do Continente pelas diferentes classes quanto ao valor do crdito concedido per capita em
2006, quanto taxa de crescimento do crdito concedido habitao entre 1995 e 2006 e quanto taxa mdia de crescimento anual
do crdito hipotecrio
De seguida, analisam-se alguns elementos caracterizadores da quantidade e qualidade

do esforo de planeamento em Portugal, procurando observar a sua relao com a
presso no sentido da urbanizao do territrio. Procuramos ainda destacar, nesta
anlise o contexto das cidades mdias, por ser esta a realidade aproximativa ao caso de
estudo aprofundado na segunda parte desta dissertao.
3.5 - Planeamento urbano em Portugal (des)regulador do mercado imobilirio

residencial em Portugal Continental
De acordo com (CABRAL, 1989) os diversivos agentes (promotores, construtores,
instituies de crdito, etc.) do mercado imobilirio residencial funcionam dentro da
estrutura criada pelo Estado que regulamenta o planeamento econmico e de utilizao
do solo. Para alm das aces enunciadas, cabe ao Estado regulamentar a iniciativa do
mercado por via da legislao fiscal, bancria, sobre o arrendamento, regulamentao
urbana, de edificao e da poltica sectorial direccionada para a habitao. Neste
pg.
156
quadro, releva observar a influncia dos planos e disposies que regulamentam o uso, e
o valor do solo.
O percurso de controlo da Administrao publica sobre o processo de ocupao do
territrio por intermdio de processos de parcelamento, urbanizao ou edificao
uma realidade fundada sobretudo no decurso do sculo XX.
No ponto seguinte, passam-se em revista, o esforo de regulamentao da iniciativa
privada, os instrumentos correspondentes e o modo como os objectivos directores dessa
regulamentao e desses instrumentos se retraem, quando confrontados com a lgica de
funcionamento do mercado.
3.5.1 - Regulamentao urbanstica e o lastro de esforo de planeamento no controle da

expanso urbana: legislador versus mercado
A figura do Plano Geral de Melhoramentos106 foi criada em 1865. No entanto s a partir
de 1934, com o impulso dado por Duarte Pacheco, que o controle sobre o crescimento
urbano teve impacto visvel. A legislao que direccionou as intervenes planeadas foi
clarificada, e revista, em 1944. Preconizava-se, como principio, que cabia apenas
Administrao pblica a urbanizao e o parcelamento de terrenos tendo por base
planos por si elaborados. Aos particulares caberia a edificao na sua conformidade.
Um marco importante foi assinalado em 1936 quando se faz depender a edificao de
licenciamento prvio. Primeiramente, a obrigatoriedade era restrita a caso especficos,
mas a sua aplicao foi-se generalizando at 1952 (ARRABAA, 2003).
De todo o modo, as determinaes legislativas no se transpunham para a realidade e a
Administrao reconhece que no tem capacidade para elaborar planos para todos os
aglomerados onde se verificavam processos de expanso, to pouco detinha a
capacidade de produzir solo urbanizado que respondesse ao crescimento da procura de
reas para construo. Refira-se que segundo SERRA (2002) citado por ARRABAA
(2003) a construo de habitao por iniciativa directa da Administrao Pblica era
pouco mais do que residual () atingindo 10% do total de fogos legalmente construdos
em Portugal.
Admite-se ento que os particulares poderiam substituir a Administrao e, por sua
iniciativa, promover loteamentos. ARRABAA (2003) citando CORREIA (1993), diz
106
Este instrumento foi aplicado, primeiramente em Lisboa em 1903 e depois no Porto em 1915. Disseminando-se mais tarde um
pouco por todo o pas.
pg.
157
que tecnicamente esses loteamentos eram clandestinos, por ser legalmente negada a
competncia aos seus promotores.
S desde 1951 que passou a ser exigida licena municipal para edificar fora dos
permetros urbanos legalmente definidos. Era nestas reas de expanso, que tinha lugar
grande parte da actividade de construo. Actividade esta, que decorria em paralelo com
processos de urbanizao informal de larga escala, impulsionando o crescimento dos
bairros clandestinos nas periferias das grandes cidades107.
Em 1965 regulamentada a legislao dos loteamentos urbanos e clarifica-se o papel da
interveno privada. Esta regulamentao viria a ser aprofundada em 1973, quando se
estipulam os deveres dos loteadores. Nomeadamente no que concerne s reas de
cedncias e espaos para equipamentos em funo dos fogos construdos.
Tambm desta feita, a transposio do quadro legal para a realidade no foi directa.
Mais no seja, porque a construo clandestina continuava a liderar a ocupao do
territrio. A estimativa de fogos clandestinos, feita para o perodo entre o final da
dcada de 60 e o incio da dcada de 80, apontava para valores superiores a 40% do
total de fogos construdos nesses anos.
A vinculao dos particulares a regras concorrentes para a defesa do interesse geral
sofreu um novo incremento em 1984 com a definio da figura da cedncia obrigatria.
Na viragem da dcada (em 1991) essa figura revista, substituindo-se a indexao ao
nmero de fogos por uma funo correlativa da rea bruta de construo. Esta alterao
foi introduzida a par da figura do destaque de um lote que seria dispensado de
licenciamento.
O loteamento passa a ser o instrumento utilizado para definir a estrutura urbana por
adio sucessiva de fragmentos. esta matriz de expanso fragmentada assente no
loteamento que se passa a definir a estrutura de espaos pblicos, as reas de
implantao, o nmero de pisos, fogos e demais funes preconizadas para os os
fragmentos de estrutura urbana construdos.
Incapaz de liderar a expanso explosiva da urbanizao por via da elaborao de planos
que ordenassem a ocupao do solo, a Administrao subjuga-se iniciativa particular,
que por via dos loteamentos, ia construindo pedaos de cidade em espao rural
107
A este respeito (GASPAR, et al., 1989). numa publicao dedicada , traa um diagnstico da situao portuguesa nos seguintes
termos: de construo posterior a 1950 existiro de 120.000 a 150.000 fogos clandestinos e milhares de hectares loteados
contrariando os planos existentes e outras normas legais.
pg.
158
desgarrados de leituras de conjunto que equacionassem as necessidades (por vezes

bsicas) de funcionamento do metabolismo urbano.
A liderana privada teve igualmente reflexo na possibilidade de construo sem recorrer
a operaes de loteamento. Este processo materializou-se na actuao em reas j
edificadas mediante substituio de construes antigas e de ocupao de espaos
vazios que dispensassem parcelamento, ou ainda atingindo este objectivo por via do
simples destaque (tal como previsto na regulamentao das operaes de loteamentos de
1991).
Vinculadas a licena municipal desde 1951, este tipo de operaes estava menos
condicionada pelo controle da administrao central do que as operaes de loteamento.
Impossibilitando-se este controle e, na ausncia de regulamentos municipais, alteraramse fortemente reas urbanas com incremento de densidades. Tambm aqui, o quadro
legal, deu primazia iniciativa privada. Os actores do mercado da transformao do
solo, contornando condicionalismos impostos por pr-existencias levam a cabo
transformaes margem dos princpios bsicos de planeamento urbano.
Presentemente, a legislao vigente transcreve princpios de compactao, de
excepcionalidade na reclassificao do solo urbano (Decreto-Lei 316/07), de incentivo
revitalizao do tecido construdo (Politica de cidades Polis XXI; parcerias para a
Regenerao Urbano no mbito da programao do QREN, etc.). Este quadro director,
que se encontra vertido em alguns Instrumentos de Gesto Territorial vinculadores da
Administrao (veja-se a este respeito e a titulo de exemplo as indicaes do PNPOT e
da proposta de PROT-OVT), sendo ainda prematuro apurar qual a sua aderncia quando
se massificar a elaborao das revises dos PMOTs luz desta doutrina, e
especialmente, quando estes PMOTs entrarem nas estruturas de gesto territorial dos
municpios. aqui que se assiste, na sua parte maior, ao rejogo entre os mecanismos do
mercado e a teia formada pelos instrumentos regulamentares (com mais ou menos
flexibilidade).
indicao transversal da actual moldura legal informadora da elaborao de IGTs,
que se criem mecanismos de flexibilizao, que se lhe confira uma componente
estratgica e que se crie uma gesto plstica potenciadora da captao das oportunidades
de desenvolvimento. Importar questionar, se trata-se de uma imposio decorrente da
maturidade das estruturas de gesto territorial municipais (estando estas preparadas para
desenvolver uma gesto de caris estratgico/flexvel/aditivo), ou se representa o retorno
pg.
159
fase em que a Administrao reconhecendo a sua incapacidade de actuao

(retomando a segunda face do binmio flexibilidade/controle), deixa de novo, o
mercado tomar a dianteira do processo.
Os processos de expanso urbana que moldaram as cidades e os aglomerados urbanos
certamente que reproduzem aos aspectos resumidamente apresentados. No entanto, para
alm das questes regulamentares notrio que a penetrao dos instrumentos de gesto
do uso do solo tem, em Portugal, um lastro relativamente esbatido. Apesar de a
cronologia de adopo desses instrumentos ser relativamente longa. De seguida
enumeramos aqueles que nos parecem ter contribudo para o padro de uso do solo que
vivenciamos presentemente.
3.5.2 - Instrumentos de gesto territorial influentes na transformao do solo

No cabendo aqui o tratamento exaustivo da sua natureza, to pouco a avaliao da sua
aplicao, alencam-se de seguida os instrumentos marcantes do percurso do
planeamento urbano108:
i)
Planos Gerais de Melhoramentos (1864 a 1934): vocacionados para dirigir

orientaes para a actuao municipal, respeitantes abertura de ruas, praas
e jardins, implantao de edificaes e no seu alinhamento, tendo por fim a
segurana, a salubridade, a comodidade e liberdade de circulao pblica.
ii)
Instituio e generalizao dos Planos Gerais de Urbanizao (1934 1971):

reconhecia-se a falta de competncias tcnicas que as cmaras municipais
denotavam para dirigir os processos de urbanizao dos aglomerados
urbanos. Para tal obrigou-se autarquias a munirem-se de levantamentos
topogrficos escala 1: 5000 e 1:1000. Estes planos deveriam incidir sobre
as reas edificadas, zonas intersticiais a urbanizar, reas de expanso urbana
e regularizar as vias de comunicao dos aglomerados.
iii)
Reformulao do quadro regulamentar dos Planos de Urbanizao (19711976): com o Decreto-lei n. 560/71, reformularam-se as exigncias de
contedo e reformulou-se a carga vinculativa. Ampliaram-se ainda os
poderes dos municpios sendo-lhe conferida a competncia de aprovar os
Planos de Urbanizao e de Pormenor nos espaos intra-urbano (inseridos na
108
Sendo este por excelncia aquele que vincula os particulares e por conseguinte, as transformaes no uso do solo.
pg.
160
rea do plano geral de urbanizao j aprovado). Estes planos tinham uma

forte vinculao prtica no zonamento diferenciador de reas para
habitao, industria, comrcio, agricultura, espaos e equipamentos pblicos,
zonas urbanas e naturais a proteger, traados da rede viria e infra-estruturas
de abastecimento de gua, saneamento e electrificao;
iv)
Primeiras experincias de Planos Directores: com a aprovao a Lei 79/77 de

25 de Outubro inscreveu-se no quadro de competncias das autarquias locais
a atribuio de deliberar sobre o Plano Director e, se assim entendessem,
mandar elabora-lo. A primeira experincia teve lugar no municpio de vora
(1978/79). Equacionou-se uma leitura do territrio no seu todo onde se
atendeu ao posicionamento do concelho na regio, ao quadro demogrfico,
s questes scio-econmicas, aos padres urbanos, s necessidades de
habitao e expanso da cidade. Resultou num zonamento temtico
diferenciador de reas habitacionais, de ocupao industrial, comercio e
servios, zona verde de proteco e de uso colectivo, equipamentos e zonas
de urbanizao no programada (porque no estavam dotadas de infraestruturas no poderiam ser urbanizadas);
v)
Fundao da figura de Plano Director Municipal: (inicio dos anos 80) com o
Decreto-lei n 208/82 cria-se a figura do PDM que deveria ampliar a
abrangncia territorial e ser dotado de um componente estratgica109.
Alargava-se, assim, a actuao reguladora totalidade da rea dos
municpios. O PDM acumulava a vertente de planeamento econmico e
programao dos investimentos com a de classificao e definio de regras
de transformao do uso do solo;
vi)
Generalizao da elaborao do PDM (incio dos anos 90): quatro anos aps
a adeso de Portugal Comunidade Econmica Europeia (CEE) publica-se o
Decreto-Lei 69/90 de 2 de Maro onde se institu o Regime Jurdico dos
Planos Municipais de Ordenamento do Territrio catapultando o mbito dos
municipais para um patamar onde constava o PDM, os Planos de
Urbanizao e os Planos de Pormenor. Entendendo que o quadro legal de
1982 era demasiado exigente, desvalorizou-se a componente estratgica e
109
Este quadro legal, tal como a possibilidade enunciada na Lei 79/77 manifestou-se infrutfero realizando-se apenas quatro PDM`s
(vora, Moita, Mora e Oliveira do Bairro)
pg.
161
socio-econmica e dava-se agora nfase gesto urbanstica, largamente

influenciada pelos princpios do zonamento aplicados mediante regulamento.
vii)
Aperfeioamento da elaborao e prtica do planeamento municipal.Com a

Lei de Bases de Politica de Ordenamento do Territrio e Urbanismo (Lei
48/98 de 11 de Agosto) e a posterior publicao do Decreto-Lei 380/99 de
22 de Setembro aprofunda-se a articulao do sistema de gesto territorial,
comeando este pela escala dos municpios, mesmo antes de clarificao do
quadro regional e nacional. Posteriormente procederam-se a alteraes no
RJIGT em 2003 (Decreto-Lei 319/2003) e mais recentemente em 2007
(Decreto-Lei 316/07), tendo sempre por objectivo flexibilizar a matriz inicial
e reforar o poder das autarquias sobre a elaborao do seu quadro de IGT.
3.5.3 - Os Planos Directores Municipais: (des)controle da expanso urbana?

O PDM tem por misso equilibrar a ocupao do territrio na escala municipal,
articulando o interesse pblico com a iniciativa dos particulares. Isto resulta da sua
condio de PMOT, aos quais o RJIGT confere poder vinculativos sobre particulares.
De acordo com o Artigo 69. Decreto-Lei 316/07 de 19 de Setembro, os PMOT so
instrumentos de natureza regulamentar aprovados pelos municpios, estabelecem o
regime de uso do solo, definem os modelos de evoluo previsvel da ocupao humana
e da organizao de redes e sistemas urbanos e, na escala adequada, estabelecem os
parmetros de aproveitamento do solo em consonncia com a qualidade ambiental.
Por se tratar do instrumento no qual se definiram os critrios para a expanso dos
aglomerados urbanos nas ltimas duas dcadas, analisa-se, de seguida alguns aspectos
relacionados com a sua (in)eficcia. Para tal confronta-se o ritmo de aprovao deste
tipo de instrumento com algumas variveis indutoras de leitura sobre a sua maior, ou
menor, capacidade de racionalizar a expanso urbana.
Atravs da informao vertida para a Figura 39 podemos constatar que 80% dos
municpios do Continente tm PDM h pelo menos treze anos.
pg.
162
Quer isto dizer, que a maior parte dos concelhos j terminou o primeiro ciclo de
vigncia deste tipo de instrumento110.
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
0
1985
Figura 39 - Anos de vigncia de

PDM e proporo de concelhos com
PDM ratificado
Fonte: Sistema Nacional de
Informao Territorial, DGOT-DU
Anos de vigncia PDM (Total)

Proporo (%) de concelhos com PDM aprovado face ao total
Merece ainda referncia, quer a circunstncia de s em 2002/2003 se atingir um rcio

prximo dos 100% de municpios com PDM ratificado, quer o facto de em 1993 apenas
11% dos concelhos gerirem o seu territrio com base neste tipo de instrumento.
A figura seguinte apresenta os fogos construdos, nos ltimos 36 anos, as licenas de
construo para habitao e a evoluo da adopo do PDM como instrumento
regulador da ocupao do solo111 dos municpios.
Em 90% dos 278 municpios do Continente a ratificao do PDM remonta h mais 12
anos. Em contraponto 2% (12 em 278) dos concelhos apenas viram ser subjugada a
transformao do solo a este tipo de instrumento, depois do ano 2000.
Apesar de no deixar de ser significativo o facto de 8% dos municpios (26) terem PDM
vigente menos de dez anos e, doze (como se disse) s terem sido ratificados depois do
ano 2000, o facto que grande parte do territrio nacional reflecte presentemente a
aplicao do primeiro ciclo de elaborao/implementao dos PDM.
110
O PDM, podendo ser revisto passados 3 anos da sua entrada em vigor, e prevendo-se no RGIGT trs formas de introduzir
alteraes no seu prazo de vigncia (rectificao, alterao e suspenso), ele ter que ser revisto quando ultrapassar os 10 anos de
vigncia.
111
No desenvolvemos as componentes de definio do sistema urbano, to pouco a vertente de formulao de estratgias de
desenvolvimento que o PDM deve comportar. Observamos apenas o seu papel enquanto regulador da transformao do uso do solo.
esta a forma mais imediata de proceder expanso urbana, embora se saiba que esta debita das componentes (ou da sua falta)
anteriormente referidas.
pg.
163
No deixe de ser importante registar, mais no seja pela complexidade processual e

volume de trabalho tcnico envolvido, que 244 dos 278 (88%) concelhos aprovaram
este tipo de instrumento nos quatro anos que medeiam 1993 e 1997112.
Para se indagar o impacto deste tipo de instrumento na dinmica de transformao do
territrio, nomeadamente na racionalizao da presso construtiva cruzaram-se
variveis susceptveis de fornecer concluses.
Usando o nmero de fogos construdos em habitaes novas (por serem estes que, por
norma, mais concorrem para o processo de expanso urbana), e as licenas de
construo para habitao (porque reflectem a actuao da administrao autrquica),
podemos observar na Figura 40 que o licenciamento teve grande dinmica na dcada de
70. Registou-se ento, um aumento de 90%, se atendermos variao entre 1971 e
1978, passando o nmero de licenas de 24 207 para 46 024. Nestes sete anos com a
mudana de paradigma poltico e com a institucionalizao do poder autrquico
transformou-se substancialmente o quadro administrativo.
O rimo de licenciamento, sofreu uma ligeira quebra em 1979, a que no ser alheia a
crise econmica registada nesse perodo, embora se tenha mantido o volume de licenas
para habitao prximo da fasquia das 40 000/ano. Entre 1986 e 1991 teve lugar um
novo perodo de forte aceleramento. A taxa de variao nestes cinco anos foi na ordem
dos 43%. Coincide este perodo com a adeso Comunidade Econmica Europeia,
(actual Unio Europeia), ao incio da implementao do primeiro Quadro Comunitrio
de Apoio (fortemente direccionado para construo de infra-estruturas) e, coincide
ainda, com as primeiras experincias de Planos Directores Municipais (cinco no
total113).
112
A este respeito Vtor Campos em entrevista dada revista Arquitecturas n 39, Agosto de 2008 (CAMPOS, 2008) dizia: a falta
de experincia tcnica um dos principais motivos apontados para o insucesso deste primeiro ensaio, que redundou, em alguns
casos, em planos copiados do vizinho do lado. H um nmero significativo de planos que foram feitos por corta e cola e que, por
isso, dificilmente consideram as condies especficas do concelho a que dizem respeito.
113
vora em 1985; Mora em 1987; Ponte se Sr em 1989 e; Viana do Castelo em 1991.
pg.
164
Lei 48/98
DL 380/99
130000
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
120000
110000
Rev oluo de
100000
Adeso CEE
Abril
90000
PROSIURB
80000
1s Eleies
70000
Autrquicas
60000
50000
40000
30000
20000
10000
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991
1989
1987
1985
1983
1981
1979
1977
1975
1973
1971
Fogos construdos em habitaes nov as (eix o da esq.)

Licenas de construo para habitao (eix o esq.)
Proporo (%) de concelhos com PDM em v igor face ao total (eix o dir.)
Figura 40 - Fogos construdos em habitaes novas, licenas de construo e proporo de concelhos com PDM em vigor face ao
total existente no Continente
Fonte: DGOT-DU e INE
Note-se ainda que o ritmo de licenciamento foi mais acelerado do que o ritmo de
construo de fogos durante toda a dcada de 80, denotando uma forte dinmica dos
promotores junto das autarquias e a grande capacidade destas responderem aos pedidos
que lhe so dirigidos.
Atentando ao objectivo de perceber em que medida a introduo e difuso dos PDM`s
(especificamente na sua componente urbanstica), contribuiu para amenizar o ritmo de
edificao releva (porque coincide com o maior volume de ratificaes) o sucedido na
dinmica de fogos construdos em habitaes novas no perodo ps 1991.
A formalizao do PROSIURB114 (Programa de Consolidao do Sistema Urbano
Nacional e Apoio Excusso dos PDM) com a publicao do Despacho n 6/94 de 26
de Janeiro pelo Ministrio do Planeamento e Administrao do Territrio faz depender
114
O PROSIURB, destinava-se sobretudo ao reequilbrio do sistema urbano nacional (exceptuando as reas metropolitanas)
articulando investimentos da administrao central e local, envolvendo tambm parcerias com outras instituies e agentes
(representadas nos gabinetes de cidades a quem cabia, juntamente com as cmaras e assembleias municipais, a preparao e a
ratificao dos planos estratgicos) (DOMINGUES,2006)
pg.
165
o acesso a fundos comunitrios da existncia dum Plano Estratgico, que contemplasse

as aces a desenvolver no mbito dos diversos domnios de actuao previstos.
Observando o perodo mais frtil de implementao dos PDM`s (1993/2002), passando
de 3% para 99,6% de concelhos com PDM aprovados, podemos constatar que em
simultneo com a sua aplicao, teve lugar a fase de maior crescimento do nmero de
fogos construdos durante a srie de anos apresentada. Em 1992 construram-se 40 684
fogos e, dez anos depois o nmero sobe para 124 279 (trs vezes mais).
A soma dos valores para os dez anos em causa resulta na concluso de que se
construram 878 522 fogos em habitaes novas. Este valor assume mais relevncia se
notar-se que na dcada anterior (1981 e 1991), quando apenas 5 concelhos tinham PDM
aprovado, foram construdos 338 664 fogos (2,6 vezes menos do que no perodo
seguinte).
Figura 41 - Alojamentos por famlia em 1991

Figura 42 - Ano de entrada em vigor de PDM por concelho
Figura 43 - Variao dos alojamentos por famlia entre 1991 e 2007
A realidade observada leva a que se conclua que este instrumento no teve a eficcia
esperada no controle da expanso urbana. Poder-se- dizer que este surto de construo
pg.
166
de fogos responde a necessidades da procura, embora esta hiptese tambm no nos

parece consistente pelo que nos ocuparemos a justificar mais consistentemente esta
leitura em captulo prprio.
Por ora damos apenas nota da comparao realizada entre a aprovao destes IGT e o
rcio de fogos por famlia nos concelhos do Continente. Os mapas a cima (Figura 41,
42 e 43), em conjugao com a Tabela 11 apresentam os aspectos destacveis do
exerccio realizado.
Da leitura da tabela, onde se cruzaram as diferentes variveis115, destacamos os
seguintes factos:
28,4% dos concelhos j tinham mais de 1,6 alojamentos por famlia em 1991
sendo que 88,2% viu aumentar esse rcio entre 1991 e 2007;
do total de concelhos, apenas 33 (11,9%) estabilizou, ou reduziu a relao de
fogos por famlia entre 1991 e 2007;
dos 218 que aprovaram PDM entre 1991 e 1995, 245 j tinha mais um
alojamento por cada duas famlias residentes, dos quais 69,1% viu esta relao
ser empolada nos dezasseis anos seguintes.
Entrada em vigor de Planos Directores Municipais
de 1985 a 1990
Fogos/famlia em
1991
Variao
fogos/famlia 91 a
2007
de 1991 a 1995
de 1996 a 2000
depois de 2000
Total
1 a 1,5
1,4
151
54,3
42
15,1
0,7
199
71,6
1,6 a 2
0,0
62
22,3
2,9
1,4
74
26,6
>a2
0,0
1,8
0,0
0,0
1,8
Total
1,4
218
78,4
50
18,0
2,2
278
100,0
-0.4 a 0
0,0
26
9,4
2,2
0,4
33
11,9
0 a 0.5
1,4
186
66,9
44
15,8
1,8
239
86,0
0.6 a 1.2
0,0
2,2
0,0
0,0
2,2
Total
1,4
218
78,4
50
18,0
2,2
278
100,0
Tabela 11 distribuio dos concelhos do Continente por anos de entrada em vigor dos PDM e variao de fogos por famlia
Fonte: DGOT-DU e INE, com tratamento prprio
Da observao das Figuras 41, 42 e 43 subsiste ainda uma ltima questo: ser que a
queda verificada na construo de fogos depois de 2002 no se pode relacionar com
a aplicao destes planos?
115
Quer a informao apresentada, quer a restante que serviu para realizar inmeros testes exploratrios foi introduzida no Sistema
de Informao Geogrfica desenvolvido no mbito deste trabalho, possibilitando o tratamento e a representao, nem assim o
cruzamento e gerao de nova informao a partir de vrias formas.
pg.
167
Atendendo ao facto da sua aplicao se ter, de um modo geral, sedimentado com o

crescimento da construo de fogos, dificilmente esta relao encontrar aderncia
realidade. No entanto procuramos explicao do lado da oferta cruzando o nmero de
fogos construdos com as indicaes que os promotores foram dando acerca de como
previam a evoluo do mercado onde operavam.
O inqurito de conjuntura construo e obra pblicas permite, recorrendo ao indicador
perspectivas do preo da habitao verificar que, desde 1993 o ritmo de construo de
fogos antecipado pela perspectiva dos preos da habitao (Figura 44). Veja-se que o
movimento de retraco verificado em 2002 antecipado com a queda das perspectivas
de preo iniciada em 2001.
130000
40
120000
30
110000
100000
20
90000
80000
10
70000
60000
50000
40000
-10
30000
20000
-20
10000
0
-30
Fo go s construdo s em habitaes novas (eixo da esq.)

P erspectivas de preos de habitao (eixo da dir.)
Figura 44 - Fogos construdos em habitaes novas e Perspectivas de preos da habitao

Fonte: INE e Banco de Portugal
Conclui-se assim que: o mercado tem-se sobreposto recorrentemente aos princpios da

regulamentao urbanstica, capitalizando a sua inoperncia e nem a introduo dos
IGT, incluindo neste leque a actuao dos PDM`s alterou esta matriz na medida em que
a sua difuso no contribuiu (pode at dizer-se: antes pelo contrrio), para retrair a
expanso urbana, tendo em conta a realidade observada no ritmo de construo de
fogos. Este ritmo no debita de uma necessidade do mercado uma vez que o excedente
pg.
168
verificado em 1991 tem sido incrementado nos anos posteriores em paralelo com
difuso da aplicao dos PDM`s116.
Quer isto dizer que se uma das finalidades do planeamento urbano regular o mercado
imobilirio por via da classificao do solo (e possibilidades de reclassificao do
mesmo), no se reconhece na aco dos PDM`s a concretizao deste propsito. Desde
logo porque esta componente (caracterizao e anlise do mercado escala dos
concelhos) foi completamente descorada quer na fase elaborao, quer na
gesto/implementao destes instrumentos.
3.6 o Mercado imobilirio e o financiamento das autarquias em Portugal continental

Atravs da Lei de Finanas Locais (Lei 2/2007 de 15 de Janeiro), o Estado define os
termos do financiamento das autarquias portuguesas.
Os municpios assentam a estrutura das suas receitas, tendo por base o Classificador
Econmico das Receitas das Autarquias Locais aprovado pelo Decreto-Lei n. 26/2002,
de 14 de Fevereiro, num conjunto extenso de rubricas (apresentadas integralmente no
Anexo 5). Na tabela seguinte encontra-se uma seleco daquelas que tm mais
relevncia oramental (RO) ou que mais se ligam ao processo de urbanizao (PU).
Receitas Correntes
RO ou PU
RO+PU
RO+PU
PU
PU
Impostos directos
Imposto municipal sobre imveis
Imposto municipal sobre veculos
Imposto municipal sobre as transaces onerosas de imveis
Derrama
Impostos abolidos
Contribuio autrquica
Imposto municipal de sisa
Impostos directos diversos
Impostos indirectos especficos das autarquias locais
Mercados e feiras
Loteamentos e obras
Ocupao da via pblica
Candeos
Publicidade
Saneamento
116
O facto de existirem, segundo dados da DGOT-DU, divulgados em Agosto de 2008, cerca de 189 PDM em Reviso dos quais
12% estavam em processo de reviso h 6 meses, 43% entre 3 e 6 anos e 45% estavam a ser revistos h mais de 6 anos, no indicia
grandes mudanas no contexto apresentado. Antes pelo contrrio, uma vez que, em muitos casos aproveita-se os perodos de reviso
para, ao abrigo de medidas preventivas, ou simplesmente luz dum hipottico contexto futuro, subjugar os princpios de
planeamento. Corre-se o risco de se encarar este intervalo, entre o incio da reviso e a entrada em vigor do plano revisto, como um
vazio normativo, em que o plano vigente j no vale muito (por isso foi necessrio encetar a reviso) e o futuro plano no passa
disso mesmo: futuro. Entre um passado e um futuro constri-se uma gesto corrente tendencialmente malevel s foras do
mercado.
pg.
169
Utilizao da rede viria municipal

Taxas, multas e outras penalidades especficas das autarquias locais
Mercados e feiras
PU
Loteamentos e obras
Candeos
Caa, uso e porte de arma
PU
Saneamento
Rendimentos da propriedade
Transferncias correntes
Administrao central
RO
Fundo Geral Municipal
RO
Fundo de Coeso Municipal
RO
Fundo de Base Municipal
RO
Fundo de Financiamento das Freguesias
RO Estado - Participao comunitria em projectos co-financiados
Venda de bens e servios correntes
Receitas de Capital
Venda de bens de investimento
Transferncias de capital
Passivos financeiros
Outras receitas de capital *
Reposies no abatidas nos pagamentos
Saldo da gerncia anterior
Operaes extra-oramentais
Tabela 12 - seleco das rubricas do Classificador Econmico das Receitas das Autarquias Locais que tm mais relevncia
oramental (RO) ou que mais se ligam ao processo de urbanizao (PU)
Fonte: Tratamento Prprio, 2009
Deste conjunto de tipos de receitas correntes, destacam-se as que se reportam aos

impostos directos117 e as que dizem respeito s transferncias da administrao
central118. A transferncia por via dos fundos, corresponde participao dos
Municpios nas receitas do Estado. Existem trs tipos de Fundos, o Fundo de Base
Municipal119, o Fundo Geral Municipal120 e o Fundo de Coeso121.
117
No que toca a impostos directos que esto intimamente ligados s transformaes urbanas, estes so:
i) Imposto Municipal sobre Imveis (IMI) que incide sobre o valor patrimonial tributrio dos prdios rsticos e urbanos situados no
territrio portugus, constituindo receita dos municpios onde os mesmos se realizam. Segundo o exposto na Lei 53-A/2006 aos
Prdios Rsticos aplicada uma taxa de 0,8%, aos urbanos ainda no avaliados pelas regras do Cdigo do Imposto Municipal sobre
Imveis (CIMI) a taxa posiciona-se entre os 0,4% a 0,8% (quem determina o valor a Assembleia Municipal). No caso dos prdios
urbanos avaliados, nos termos do CIMI o intervalo oscila entre 0,2% a 0,5%. O valor patrimonial tributrio dos prdios urbanos
novos ou cuja avaliao seja efectuada ou pedida aps a entrada em vigor das regras de avaliao do CIMI, resulta da seguinte
expresso: Vt = Vc x A x C a x C l x Cq x Cv, em que: Vt = valor patrimonial tributrio; Vc = valor base dos prdios edificados; A
= rea bruta de construo mais a rea excedente rea de implantao; Ca = coeficiente de afectao; Cl = coeficiente de
localizao; Cq = coeficiente de qualidade e conforto; Cv = coeficiente de vetustez. O valor patrimonial tributrio apurado
arredondado para a dezena de euros imediatamente superior
ii) Imposto Municipal sobre Transmisses Onerosas de Imveis (IMT) tributando as transmisses onerosas do direito de
propriedade, ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imveis, situados no territrio nacional e de outras situaes que a lei
equipara a transmisses onerosas de imveis.
118
Como se ver em pontos seguintes, onde se apresentaro dados relativos s receitas municipais que mais directamente se
relacionam com a actividade de licenciamento de fogos.
119
O Fundo de Base Municipal visa dotar os municpios de capacidade financeira mnima para o seu funcionamento, sendo repartido
igualmente por todos
120
O Fundo Geral Municipal visa dotar os municpios de condies financeiras adequadas ao desempenho das suas atribuies em
funo dos respectivos nveis de funcionamento e investimento.
pg.
170
A adopo desta forma de financiamento permite que se equacione a tese de que pelo
menos, em certa parte, o (des)ordenamento do territrio portugus, associado a
modelos de expanso insustentveis e especulativos, radique na lgica do sistema
de financiamento autrquico. Nesta leitura, os municpios seriam estimulados para o
licenciamento urbanstico, contribuindo para o sobreaquecimento artificioso da oferta de
imobilirio desproporcionado face s necessidades e sustentabilidade do territrio.
Esta poltica irracional seria determinada, segundo aquela tese, pelo apetite ou
necessidade municipal de gerarem receitas urbansticas, importantes para o
financiamento da actividade autrquica.
Um outro aspecto, que no ser aqui tratado, mas que no raras vezes coadjuvante
com o ponto de vista anterior, prende-se com a sugesto recorrente da existncia de uma
pliade de interesses, relacionados com a corrupo e o financiamento partidrio,
desencadeando estratgias de urbanismo oportunista, que de um modo geral, subjugam
os princpios de planeamento e compelem para modelos dispersivos de urbanizao122.
Importa, antes do mais, precisar o que se entende por receitas urbansticas apuradas
num municpio e, seria de igual modo relevante, perceber qual o saldo entre as receitas e
as despesas com o processo de urbanizao (especialmente no caso da expanso urbana
dispersiva). Tambm este segundo aspecto no cabe, no j largo comprimento de banda
desta dissertao. No entanto, temos que referir que a contabilidade autrquica no est
orientada para equacionar rcios desta natureza, desde logo, porque as despesas e as
receitas conotadas com a urbanizao do territrio no so temporalmente coincidentes,
mas tambm porque a gesto municipal no se rege pelas regras da racionalidade
econmica. Isto , as autarquias no so empresas, por isso no tm necessidade, no
tm capacidade, ou no tm interesse em confrontar as receitas do licenciamento de
fogos (especialmente em contexto de urbanizao dispersiva) com os custos que isso
acarreta.
A partir de 1988, quando se substituiu a anterior Contribuio Rstica e Urbana pela
Contribuio Predial Autrquica, passando a receita a ser cobrada pelos municpios que
poderiam us-la para custear os seus custos com investimentos, a Administrao Central
colocou ao dispor das autarquias um instrumento que muitas vezes usado como
121
O Fundo de Coeso Municipal visa reforar a coeso municipal, fomentando a correco de assimetrias, em benefcio dos
municpios menos desenvolvidos e distribudo com base nos ndices de carncia fiscal e de desigualdade de oportunidades, os
quais traduzem situaes de inferioridade relativamente s correspondentes mdias nacionais
122
No caso das cidades mdias (escala trabalha em pontos seguintes) seria importante aprofundar este aspecto explicativo, na
medida em que a formao do crculo de elites tem aqui um raio de aco bastante circunscrito, conduzindo a sistemas de partilha de
informao/poder/deciso muito activos e relativamente blindados.
pg.
171
catalisador de investimentos imobilirios. Colocando sob a gide dos municpios o

estabelecimento da taxa a cobrar, (primeiramente entre o intervalo 1,1 e 1,3% do valor
tributvel e mais recentemente entre os 0,4 e os 0,8%) estes fazem uso dela como
instrumento de competitividade territorial esmagando a taxa como forma de atrair
investimentos (construo) e com isto cobrar mais impostos.
Referimo-nos apenas presso para o licenciamento de fogos, que no deve ser
confundido com outros tipos de licenciamento, tambm eles relacionados com o
processo de expanso urbana, como por exemplo o licenciamento de superfcies
comerciais, onde para alm dos impostos, se negoceiam (de acordo com os casos e
mediante a capacidade estratgica e negocial dos autarcas) importantes contrapartidas.
Acautelando as incorreces que sempre resultam das generalizaes, acompanhamos a
concluso preconizada por CORREIA (2002): os municpios com taxas elevadas de
crescimento urbano tm procurado aumentar as suas receitas atravs das taxas (de
urbanizao e de licenciamento de construo) que lhes permite fazer face aos elevados
custos de infra-estruturas e equipamento municipal
No ponto seguinte procuramos apresentar alguma informao passvel de atestar esta
realidade.
3.6.1 Tributao, financiamento das autarquias e expanso urbana em Portugal

continental
De modo a percepcionar o processo de expanso urbana pelo lado das receitas que a
partir dela se geram, cartografou-se o peso que a cobrana da SISA em conjunto com o
IMI, tm no total das receitas correntes dos municpios tendo por referncia o ano de
2005 (Figura 45).
Numa primeira leitura ao mapa ressalta a colagem do corredor litoral, onde tem lugar a
maior dinmica demogrfica, bem assim, a maior presso construtiva, s classes onde
estas fontes de receita superam os 30% do total. Assim, no corredor de Caminha at
Setbal s oito concelhos no se posicionam neste patamar (Estarreja; Vagos; Mira;
Montemor-o-Velho; Soure; Porto de Ms; Bombarral e; Cadaval). Destaca-se ainda o
facto de nos concelhos das reas Metropolitanas (a que se juntam bidos, Calda da
Rainha, Nazar, Leiria, Figueira da Foz, Coimbra e Aveiro) e o corredor entre Vila Real
pg.
172
de Santo Antnio a Vila do Bispo, no Algarve, o peso deste tipo de receita superar os
50%.
Figura 45 Representatividade do
produto da SISA e IMI no
cmputo das receitas
correntes dos municpios
(2005)
Fonte: INE com
tratamento prprio
No interior do pas a representao desta varivel ganha importncia nas capitais de

distrito onde o parque edificado garante boa parte das receitas correntes.
pg.
173
80 a 90
70 a 80
60 a 70
50 a 60
Figura 46 - Distribuio proporcional
(%) dos concelhos pelas classes de
representatividade da SISA e
Contribuio Autrquica, no total das
receitas correntes
40 a 50
30 a 40
20 a 30
10 a 20
0 a 10
0
10
15
20
25
Tal como se pode verificar no Figura 46, em 28% dos concelhos do Continente (57)
esta fonte de receita garante mais de 40% dos fundos disponveis pelos municpios.
Para alm da situao verificada no ano de 2005, representou-se a dinmica crescente
que esta fonte de receita tem conhecido no bolo dos oramentos camarrios nos dez
anos anteriores.
Figura 47 - Taxa de variao (%) do conjunto das receitas

SISA e Contribuio Autrquica entre 1995 e 2005
Fonte: INE, com tratamento prprio
pg.
174
Desta anlise destacamos o facto de em 93% dos concelhos a taxa de variao na

dcada observada foi positiva. Em 60% dos concelhos (165) a variao foi superior a
20% e em cerca de a variao foi superior a 40%. Note-se ainda que em 33 concelhos
(12%) o crescimento desta receita foi superior a 60% assinalando-se treze casos123
(4,7%) onde a variao foi superior a 100% (Figura 47 e 48).
Este conjunto de concelhos protagonistas da situao extrema, excepo de Amares
(certamente relacionado com a frente de expanso da AMP), de Vila Real (configurando
um exemplo do resultado da polarizao exercida por uma cidade mdia face
envolvente projectando um vasto espao de expanso, nomeadamente junto das grandes
superfcies comerciais recentemente instaladas) ou de Alcochete (reflectindo o
entesouramento proveniente do volume de construo potenciado pela existncia da
ponte Vasco da Gama inaugurada em 1998). Os restantes concelhos indiciam processos
de aumento exponencial na cobrana de impostos, tendo como fonte o parque
imobilirio recentemente instalado, ligado presso turstico-residencial. Encaixam
nesta tipologia os casos de bidos onde se licenciaram vrios resortes neste intervalo de
tempo, os concelhos alentejanos localizados na envolvente imediata, ou prxima, da
da SISA + contribuio Autarquica entre 1995 e 2005
Figura 48 - Distribuio dos concelhos

por classes respeitantes taxa de variao
do produto da SISA e da Contribuio
Autrquica entre 1995 e 2005
Fonte: INE, com tratamento nosso
classes da taxa de variao do conjunto das receitas provenientes
Barragem do Alqueva, ou ainda, e para finalizar, os concelhos do barlavento algarvio.
100 a 225
80 a 100
60 a 80
40 a 60
20 a 40
0 a 20
-15 a 0
-33 a -15
0
10
20
30
n de municipios includos na classe
40
50
60
70
80
90
100
Proporo face ao total (%)
123
(Amares, Vila Real, bidos, Alcochete, Redondo, Alvito, Ferreira do Alentejo, Moura, Aljezur, Vila do Bispo, Lagos, Lagoa e
Silves
pg.
175
3.7 Notas de Sntese

A expanso urbana um fenmeno sentido a vrias escalas. Note-se que, no cmputo da
EU 75% da populao vive em reas urbanas, tendo-se verificado nos ltimos anos uma
expanso na ordem dos 5%/ano. A tendncia de aumento da rea de interveno do
urbano facilitada pelas novas prticas quotidianas e pelo uso crescente do transporte
individual. Nos ltimos 25 anos aumentou 25% as reas urbanizadas ao passo que o
aumento da populao foi apenas de 6%.
Em Portugal, o fenmeno tem assumido contornos de grande visibilidade das ltimas
dcadas. (muitas vezes diagnosticado nos vrios relatrios dedicados ao padro de
povoamento). A crescente dilatao da abrangncia da reas Metropolitanas
acompanhada da atraco e disperso em torno das cidades mdias. Os aglomerados
com menos de 2000 habitantes perdem populao e os com mais de 10000 aumentam o
contingente demogrfico. O declnio da populao rural foi da ordem dos -3,6% entre
2000 e 2005. Configura-se assim a Grande rea Metropolitana do Litoral (entre a AMP
e a AML) na qual vivia, em 2007, 56% da populao, registando uma taxa de
crescimento de 11% ao ano.
A rea artificializada aumentou 39% sendo a progresso na malha descontnua (29,7%)
superior verificada ano tecido contnuo (14,9). A taxa de variao do espao
urbanizado foi cerca 11 vezes superior taxa de variao a populao entre 2005 e
2007. O mercado residencial reflecte esta progresso. Note-se que 76% das construes
licenciadas em 2007 (segundo o INE) destinam-se habitao. Nos ltimos 26 anos
construram-se cerca de 1,5 milhes de fogos, ao ritmo de 59 000 novos fogos/ano. Na
maior parte dos concelhos, os ltimos anos foram marcados por variaes no nmero de
alojamentos na ordem dos 20%. Esta situao reforou-se sobretudo nas coroas das
reas metropolitanas. Em 2007 o nmero de alojamentos supera em cerca de 32% o
nmero de famlias. Os alojamentos cresceram a um ritmos de 2,5%/ano desde 1981
passo que este indicador foi de 1,3%/ano no caso das famlias.
Embora seja um indicador indirecto, a venda de cimento expressa a evoluo do sector
da construo civil atestada pela evoluo do volume de vendas, pela representao no
VAB e pela comparao da dinmica face a outros sectores de actividade ou pela
capacidade de atrair capital estrangeiro. No que ao VAB diz respeito, o valor esconde,
certamente, uma outra face da informalidade. Com uma estrutura empresarial
pg.
176
pulverizada por pequenas empresas124, funcionando em fileiras de subempreitadas a

possibilidade de omisso nas parcelas dos clculos de VAB elevada.
Mesmo considerando esta reservas a anlise dos indicadores apresentados permite que
se conclua que estamos em presena de um conjunto de actores fortemente
condicionadores da manuteno do espao construdo atomizando uma economia pouco
balanada para a criao de riqueza nos sectores industriais, e no tercirio (quer nas suas
componentes tradicionais quer nos segmentos mais avanados) absorvendo mo-deobra pouco qualificada (e imigrante) abundante e beneficiando da pertena a uma fileira
marcada pelo entendimento de que a criao de valor garantidamente exponencial.
O sector financeiro tem alimentado a sua interveno na progresso contnua dos preos
(1,6%/ano entre 1995 e 2005). Esta realidade verifica-se na progresso exponencial do
valor mdio das hipotecas e na mdia do crdito concedido per capita (o ltimo
indicador passou de cerca de 800 em 1995bpara 4000 em 2008). Em 55% dos
concelhos do Continente as taxas de crescimento do crdito concedido habitao
variaram entre 200 e 600% entre 1995 e 2006.
A difuso dos instrumentos de planeamento/uso do solo municipal no reproduziram
qualquer efeito no desequilbrio entre a construo de fogos e a progresso demogrfica,
estando esta mais relacionada com a flutuao espectvel nos preos pressentida por
parte dos agentes da oferta.
As receitas das autarquias relacionam-se com a expanso do seu parque construdo. Em
60% dos concelhos a variao das receitas dos impostos mais relacionados com o
processo de urbanizao foi positiva. Note-se, para finalizar, que em 60% dos
municpios a variao entre 1995 e 2005 foi superior a 60% e em cerca de , esta
superou os 40%.
124
Note-se que tendo em conta dos dados do nmero de efectivos e de sociedades a mdia de empregados por empresa no
ultrapassa os dois.
pg.
177
2 PARTE: MERCADO IMOBILIRIO E

EXPANSO URBANA na cidade
das CALDAS DA RAINHA
Defendeu-se, h anos, que as cidades mdias se deviam integrar em rede para
serem mais competitivas. verdade, mas s parte da histria. As nossas
cidades mdias tendem a replicar, em ponto pequeno, os vcios de Lisboa e
Porto. Est l tudo. Em pequenino, mas est l. O centro a morrer, a cidade a
crescer em detrimento do resto. Est em causa o modelo de desenvolvimento, do
qual o ordenamento do territrio devia ser uma componente,
(FERRO, Jornal Expresso, 2007)
Feita a aproximao terica e tratados aspectos empricos passveis de posicionar

realidade verificada no pas, trataremos, nesta parte do trabalho, a cidade das Caldas da
Rainha, tomando este exemplo como laboratrio dos processos verificados, nas ltimas
dcadas, e aqueles que esto actualmente em curso neste tipo de cidades.
pg.
178
Captulo IV Cidade das Caldas da Rainha: da matriz do povoamento

o processo de (peri)urbanizao
A cidade mtica que para alguns pensadores ter j dado lugar ao urbano
alargado, adjectivo a que Portas adiciona outros: disperso, difuso,
emergente, abrangente. Ou cidade-rede, metrpolis. Nomes para a
cidade sem nome, uma cidade que se caracteriza pela diversidade, pela
descontinuidade, por uma enorme mobilidade que j no s radial. Uma
mobilidade que perdeu o Centro. (CNCIO, 2008)
4.1- Matriz definidora da estrutura do povoamento

Uma cidade sempre uma criao, um elemento fundamental da organizao do espao,
um n na malha das relaes estabelecidas voluntria ou espontaneamente entre os
habitantes: uma obra humana inscrita num pedao de solo, um facto de superfcie de
dimenses reduzidas mas de maior significao pelas conexes que estabelece, (RIBEIRO,
1969)
Um trao relevante da regio onde viria a ser fundada a cidade das Caldas da Rainha
resulta do facto de, at ao Sculo XII, ter cabido aos aglomerados com funo porturia
(Pederneira, Atouguia; So Martinho; Alfeizero; Salir do Porto) a misso de estruturar
o territrio envolvente.
Do sculo XII ao XV, afirma-se a funo agrcola na regio. Funo que conduzida
pelos monges de Cister, preconizando um padro de povoamento dispersivo
caracterizador de grande parte da Estremadura.
Essa matriz remete as suas razes para a predominncia do relevo moderadamente
acidentado (de grande variedade geomorfolgica), para a existncia de inmeros cursos
de gua e, para a fertilidade dos solos que se prestam ao aproveitamento agrcola. O
conjunto de condies elencadas possibilitou a fixao de casais e pequenos povoados,
um pouco por todo o lado.
O territrio no qual se veio implantar a cidade das Caldas da Rainha ganha contornos
formais aps a concesso dum foro municipal localizado na rea at ento abrangida
pelos Coutos de Alcobaa e pelo concelho medieval de bidos.
A atribuio desse foro data de 1511 mas, a construo do Hospital Termal que
solidifica a criao da nova unidade administrativa entre as duas anteriormente
pg.
179
apresentadas. Essa posio geogrfica125 foi-lhe granjeando, desde cedo, o potencial de

crescimento.
Alcobaa (a norte), e bidos (a sul) so os dois aglomerados que se destacavam no
padro rarefeito do povoamento. bidos em 1537 era a nica vila desta extenso de
territrio, definida como tal, porque concentrava mais de 1000 moradores e mais de 500
fogos, embora esta afirmao regional se tenha resfriado nos dois sculos seguintes.
Estes dados mostram que a capacidade centralizadora de ambas as localidades era
relativa. Note-se que desde 1527 at ao sculo XVII a vila das Caldas mantm o seu
nmero de fogos abaixo da mdia das vilas pertencentes aos Coutos de Alcobaa (110
fogos). Esta situao inverte-se em 1739, quando a mdia de fogos nas vilas
pertencentes a estes Coutos se posiciona nos 290 e, a vila das Caldas j tinha 306.
A polarizao assumida pelo lugar recm-criado resulta assim da inexistncia de
cidades com dimenso relevante no contexto regional126. Certamente que esta realidade
no pode ser dissociada do facto de no sec. XV se ter localizado o equipamento
hospitalar, estando este inserido numa rede de prestao de cuidados de sade com
abrangncia regional/nacional127 que impulsionou a afirmao do novo aglomerado.
Bebendo foras na sua centralidade a vila recm-criada depressa contribui para o
redireccionar das funes produtivas da regio. Este redireccionamento manifesta-se na
afirmao do termalismo como prtica curativa das classes baixas e de lazer refinado
por parte da burguesia e nobreza, abrindo caminho para criao dum entreposto
comercial para servir uma vasta regio. Esta segunda funo perdura at hoje128.
Por fim, merece ainda reflexo, o facto de ser do elemento gua que resultam as grandes
mutaes territoriais que moldaram a regio onde se veio a afirmar esta cidade. Primeiro
os portos, usados como meio de comunicao e entreposto de chegada/sada de
matrias-primas (madeira e outras, que ento aqui existiam). Depois, a gua em
abundncia que potencia o uso agrcola desenvolvido pela mo dos monges de Cister.
125
A posio geogrfica afirma-se na charneira entre os dois domnios administrativos fortes, bem assim, na condio de n de
atravessamento virio, quer de ligao N/S, quer de leste para oeste.
126
Tendo em conta que o meio de transporte usado nessa poca se reduzia s modalidades possveis a partir da traco animal, o
posicionamento da cidade face a Lisboa, a Leiria e a Santarm correspondiam, sensivelmente a meio dia de viagem. Era esta a
distancia que obrigava a paragem para alimentar os animais e as pessoas de modo a poder seguir viagem.
127
Este hospital surge da reformulao assistencialista aos pobres desencadeada por D, Joo II e Dona Leonor, Esta reforma
defendia um apoltica de concentrao de equipamentos hospitalares nos ncleos urbanos em crescimento. Estavam ainda includos
nesta reforma a fundao das Misericrdias ambos prestadores de cuidados de sade onde seriam introduzidos critrios cientficos,
tcnicos e medicinais existentes na poca. Uma diferena fundamental, face aos hospitais existentes na Idade Mdia era a
obrigatoriedade da existncia de enfermeiros. O Hospital da Caldas da Rainha o primeiro a surgir desta orientao poltica de
assistencialismo.
128
A primeira das funes, como se ver adiante, foi absorvida pelas mesmas foras que a fizeram emergir.
pg.
180
tambm da gua, agora gua termal, debitada pela existncia da falha que recorta a
Depresso Tifnica (a nascente) que surge a terceira funo centralizadora: termalismo.
4.1.1 - Nascimento do lugar (Caldas da bidos) e convulses expansivas da vila das

Caldas da Rainha (do sec. XV ao sculo XIX)
Embora existam referencias acerca do aproveitamento das fontes termais anteriores129 a
esta data, a certido de nascimento do lugar que hoje a cidade, remonta a 4 de
Dezembro de 1488, recebendo ento o topnimo de Caldas de bidos. Essa certido foi
assinada pelo Rei D. Joo II que, respondendo a um pedido da Rainha D. Leonor,
concretiza o propsito de construir um hospital e dar privilgios e liberdades para
aqueles que s ditas Caldas viessem e para que ento havendo a moradores podiam os
ditos enfermos achar tudo o que lhe cumprisse.
No conjunto de privilgio atribudos s trinta famlias que se fixassem nas imediaes
do balnerio estavam includos, entre outros servios, a promessa de ser criada Cmara
de Vereao, nomeao de juzes e oficiais.
Figura 49 - reproduo do postal feito a partir do retrato da Rainha D. Leonor,

pintado por Malhoa em1926.
Fonte:(TRANCOSO, 1999)
A construo do Hospital responde necessidade sentida pela coroa de dar condies

minimamente condignas aos doentes que procuravam curar as suas doenas com a gua
129
Em 1222 D, Zondo, proprietrio da aldeia de Cornaga (actual Tornada, localizada a norte da cidade), deixou dinheiro em
testamento, para arranjar os banhos das Caldas de bidos, para arranjar a albergaria e ainda para a Confraria do esprito Santo. Esta
doao permitiu a reconstruo das instalaes dos banhos, sendo esta dirigida pela ordem Beneditina de Rocamador. No sculo XV
surgem notas da degradao das instalaes associadas decadncia da Congregao que se tinha encarregado da sua reconstruo
trs sculos antes. este legado que Dona Leonor vem ressuscitar.
pg.
181
termal, tendo sido comprovada, pela prpria Rainha (tendo em conta vrios relatos), a
sua capacidade teraputica
Prestigiado pelas capacidades curativas das exsurgncias termais, bem assim, pelo
investimento e pela presena fsica da famlia real, o ncleo expande-se em torno do
embrio base (primeira centralidade), constitudo(a) pela implantao do hospital.
Ocorrem nova localidade (para alm dos enfermos), a mo-de-obra necessria s obras
empreendidas, funcionrios dos novos servios e, consequentemente, populao que
produzia e abastecia as necessidades que a fixao de uns e outros originava.
A evoluo do aglomerado de tal modo significativo que em 1511 justificava j a
atribuio de estatuto de vila localidade, para o que foi necessrio demarcar os seus
limites.
O hospital constitua o elemento central do aglomerado volta do qual se desenharam
os arruamentos. disto exemplo a via de circulao, designada por rua da Volta dos
Sinos (hoje Rua Rodrigo Berqu), que o envolvia pelas traseiras.
1742
Figura 50 - representao do ncleo central do aglomerado em 1742

Fonte: vectorizao da planta de levantamento130 elaborada ou por Joo Pedro Ludovice, ou por Costdio Vieira, acedida em
BARROS(2005).
130
Esta planta foi elaborado com o objectivo dar informao a D, Joo II acerca da estrutura do aglomerado e possibilidades de este
se instalar, a conselho do seu mdico. Seria necessrio equacionar as capacidades existentes na vila para acomodar o rei e a sua
extensa comitiva.
pg.
182
As primeiras casas (de sobrado e com quintal), onde se albergaram os primeiros

moradores (privilegiados) implantaram-se ao longo da Rua Nova (actualmente
designada Rua Rafael Bordalo Pinheiro). Estas casas e respectiva estrutura de
arruamentos corresponde ao primeiro ncleo urbanizado circunscrito entre a Rua Nova
e a Volta dos Sinos, passando pelo designado Terreiro das Vacas (hoje largo Joo de
Deus).
Com a construo do Rossio, concentrando as funes administrativas e servindo de
mercado, o ncleo inicial expande-se para poente atravs da Rua Direita (actual Rua da
Liberdade). O Rossio (assume da denominao corrente de Praa da Fruta, respondendo
atribuio toponmica de Praa da Republica) secundariza a primeira centralidade
passando a estruturar a construo de um novo ncleo habitacional131 que viria a
albergar (ao que tudo indica ainda durante a primeira dcada do Sec. XVI), num dos
topos, a capela de S. Sebastio. Em 1749 (Figura 50) a sua funo reforada com a
construo do edifcio dos Paos do Concelho, at ento a funcionar junto das
instalaes do Hospital Termal132.
O sculo XIX abre alas para uma nova projeco da cidade ligada emergncia do
termalismo. Desde meados do sculo XVII, que Caldas da Rainha comea a somar a
chegada de pessoas em busca de tratamento com as que vinham procura de
lazer/cultura. Aquilo que se designava na poca por ir a guas. Esta ideia estava
associada ao turismo de vilegiatura protagonizado pelas classes motoras de posturas
sociais diferenciadas que pretendiam mudar de ares.
Caldas da Rainha conciliava a to desejada mudana de ares (que aliviava as doenas da
vida moderna, como ento se acreditava), com os restantes complementos restituidores
da sade fsica e psicolgica: exerccio ameno, banhos, copinho, peregrinao,
entretenimento, vida nouva! () Jlio Csar Machado citado em SERRA(2005).
131
Nesta primeira rea de expanso estruturada em torno do Rossio localizam-se um novo conjunto de edifcios. Segundo uma
discrio da Memria Paroquial (a que se deve descontar os exageros prprios de tais discries), diz-se que se tratava de um dos
mais singulares das vilas deste reino, no s pela boa figura e assento das casas, e nobreza de edifcios, como pelo abundantssimo
de todo o gnero de viveres quotidiano, e mais avolumado nos domingos e dias santos, em que o nmero de muita gente que
concorre a ele o faz vistosssimo, citado em TRANCOSO(1999).
132
Importa notar, que at transferncia destes servios para a Praa Nova (por oposio Praa Velha fronteira ao Hospital) foi
antecedida da transferncia do pelourinho e marcou uma tentativa de separar os poderes assumidos pela Administrao do Hospital
e os poderes da Cmara. At data estes poderes interpenetravam-se desde logo partilhando instalaes. Esse objectivo foi apenas
em parte cumprido.
pg.
183
1890
Figura 51 - Representao da expanso da cidade para Poente decorrente da construo da linha do Oeste
Fonte: elaborao prpria com base no Plano da Vila das Caldas feito no ano de 1742acedido em SERRA( 2005)
A afirmao desta nova funo urbana serve de mbil para um conjunto alargado de
mudanas na estrutura urbanstica (Figura 51). No centro de todas estas transformaes
urbanas est a construo da linha de caminho-de-ferro. Se o Hospital tinha servido de
elemento agregador do ncleo inicial, a expanso do sculo XIX faz-se no sentido da
linha de caminho-de-ferro, direccionando para oeste o sentido da expanso.
O caminho-de-ferro potencia a vinda de grande nmero de pessoas do povo. A cidade
passa a ser considerada como destino turstico da moda, local de tratamento, passeio e
divertimento. As funes misturam-se, abrindo caminho para a convivncia dos
visitantes pagantes, com os visitantes que beneficiavam de assistncia gratuita.
Tem ento lugar a terceira grande revitalizao da funo termal133 com o plano de
modernizao dirigido por Rodrigo Maria Berqu. O objectivo do plano era afirmar o
hospital na sua ligao com a vila, potenciando a capacidade de atrair visitantes de
133
A primeira teve lugar com aps o declnio da direco por parte da ordem de Rocamador; a segunda com a Dona Leonor e a
afirmao da funo curativa do Hospital.
pg.
184
modo que pudesse ombrear com os destinos do mesmo tipo existentes nos restantes
pases Europeus.
Propem-se a separao da vertente curativa da balnear deslocando a primeira para uma
unidade hospitalar construda para o efeito (Hospital Santo Isidro) fora da vila,
posicionada a 500m do centro urbano junto extremidade sul do concelho (ver Anexo
6).
Um vasto conjunto de projectos animou esta fase de crescimento e consolidao do
centro urbano, de entre os quais destacamos: i) remodelao do Clube de Recreio;
vedao do Parque D. Carlos I; regularizao do trnsito no largo fronteiro ao hospital;
diversificao do tecido construdo com a edificao da nova residncia para o
Administrador do Hospital, remodelao dos aposentos reais, construo de mais dois
pisos no antigo hospital e, construo de um novo hospital no parque (Hospital D.
Carlos I) que iniciou a sua construo aquando da inaugurao do Hospital de Santo
Isidoro (1892).
A morte do percursor do plano de melhoramentos (e administrador do hospital) faz com
que parte dos projectos no conhea o seu trminus. Alguns deles at actualidade. So
disto exemplo a separao da vertente hospitalar da parte balnear, a ser operada nos
servios do hospital ou, o fechamento da circulao de trnsito no Largo Rainha Dona
Leonor. Para alm destes projectos, a obra inacabada de Rodrigo Berqu espelha-se nos
Pavilhes do Parque que nunca encontraram funo que fizesse jus ao propsito inicial.
Contudo, o esforo modernizador direccionou-se, alm do mais, para a resoluo de
problemas essenciais como a ausncia de infra-estruturas de saneamento.
Com este intudo, desencadeia-se a interveno na rua do Olival de Baixo,
posteriormente rebaptizada como Rua de Cames (ver Anexo 7), onde se procedeu, ao
encanamento da gua sulfurosa e dos esgotos debitados pelo hospital, demolio de
vrias azenhas e tanques a localizados, bem assim, drenagem dum pequeno pntano
posicionado no extremo da rua onde vinha dar o designado Passeio da Copa. Neste
espao foi criado o actual Largo Fontalva. Este largo passaria a servir de rtula
distribuidora de trfego, destronando a ligao pela rua Rafael Bordalo Pinheiro/estrada
do Avenal da funo de acesso ao ncleo urbano (atravs da rua do Olival de Cima,
mais tarde designada por rua General Queirs), ao ento renovado complexo termal.
pg.
185
A afirmao da primazia da rua Cames (como prolongadamente para o antigo Passeio

da Copa, actual Rua Manuel Freire da Cmara) fica consolidada com a construo duma
grande unidade hoteleira (Hotel Lisbonense), em finais da dcada de 1870.
Esta fase de crescimento acentuado assinalou ainda a interveno no Rossio (sendo
ento rebaptizado como Praa Dona Maria Pia), procedendo-se a alinhamentos e, sob
ordem de Celestino Rosa desenha-se e implanta-se o tabuleiro em calada portuguesa
onde se assinalam os locais de venda.
A interveno na Praa, em torno da qual se tinha refundado o centro da vila, levou
retirada da venda de alguns gneros, nomeadamente o peixe. Esta situao conduziu
construo duma nova Praa a sudoeste do antigo Rossio (ver Anexo 8).
A actual Praa 5 de Outubro, para onde se deslocou um teatro localizado na antiga rua
do olival de Baixo (rua Cames) marcou o avano da malha urbana, abrindo-se novas
ruas e novos quarteires, no sentido do atravessamento da linha de comboio. O
posicionamento da estao distava do centro urbano (polarizado pela praa 5 de
Outubro) cerca de 700m.
Figura 52 - Mercado da Praa da Republica em 1929

Fonte: reproduo de postal publicado em TRANCOSO (1999)
Em 1888 com a inaugurao da via-frrea o crescimento converge do centro (Praa da

Republica) para a estao, construindo-se para tal, a rua Miguel Bombarda (ver Anexo
9) e a Avenida da Independncia Nacional. A rea construda acompanha este
movimento preenchendo, com quarteires rectangulares, os espaos a norte e a sul
destas novas ruas. A expanso tem lugar ainda, nas vias de sada da cidade de que
pg.
186
exemplo a estrada de Alcobaa (rua capito Filipe de Sousa) e junto Praa de touros,
mas tambm, na Estada da Foz, Estrada de Lisboa e Rua do Chafariz das Cinco Bicas,
actual rua Dirio de Noticias (ver Anexo 10).
A expanso para sul foi contida por via da existncia de dois elementos que
funcionavam como barreiras fsicas: o parque e o cemitrio. Este motivo impeditivo do
crescimento para sul reforou a tendncia de expanso para oeste e para norte, que ainda
hoje se verifica.
4.1.2 Da afirmao da cidade (termal?) Sc. XX

O levantamento feito em 1926 (Figura 53) espelha a absoro da linha de comboio pela
malha urbana, avanando pela Rua Sebastio de Lima prolongando-se para o Bairro
Alm da Ponte, cruzando a linha. Neste bairro construram-se casas modestas, muitas
vezes clandestinas FONSECA (1981).
1926
Figura 53 - representao da expanso da cidade para oeste e para norte a partir da vectorizao dos arruamentos representados no
Roteiro Guia de 1926
Fonte: elaborado com base na planta apresentada em FONSECA (1981)
pg.
187
Em 1927 (data em que conquista o titulo de cidade) a populao recenseada nas Caldas
da Rainha era j da ordem dos 7 000.
Esta expanso correlaciona o aparecimento da linha de caminho-de-ferro com a
expanso do termalismo. Realidade que pode ser observada no levantamento realizado
por FONSECA (1981) onde se assinala a evoluo dos estabelecimentos hoteleiros
entre 1901 e 1926 (ver Anexo 11).
A observao quer do nmero, quer da diversidade de estabelecimentos (hotel, penso,
albergaria/casa de hspedes e aluguer de quartos) atesta a dimenso da procura
desencadeada pela emergncia do termalismo134.
Figura 54 - Distribuio das unidades de alojamento em 1965

Figura 55 - Distribuio das unidades de alojamento em 1974
Fonte: elaborado com base em FONSECA (1981)
A expanso da cidade ligada funo termal e a inaugurao da linha de caminho-deferro (1888), repercute-se no facto de em 1901 existirem aqui sete hotis e, 25 anos
depois, o nmero aumenta e as tipologias diversificam-se. Para alm dos 8 hotis
existiam ainda 6 penses.
Inicialmente as unidades concentravam-se na proximidade do Hospital, em 1926 so
construdos alguns hotis e penses a norte da Praa da Repblica, acompanhando o
crescimento urbano nesse sentido (Figura 54 e 55).
134
nesta poca, Caldas da Rainha contava com cerca de 8 000 a 10 000 turistas durante o Vero e constitua uma das principais
estancias de veraneio portuguesas CAVACO(1979), citada em FONSECA(1981)
pg.
188
Se tivermos em conta o intervalo temporal compreendido entre 1901 e 2008 podemos

constatar que foi em 1926 que se registou uma maior nmero de unidades de alojamento
(14 estabelecimentos).
O declnio da funo termal comeou a manifestar-se ainda durante a primeira metade
do sculo XX. Esta situao resulta quer das mudanas nas opes de tratamentos por
via da evoluo da medicina, quer pela afirmao dos destinos de sol e praia. Para alm
disto, o desenvolvimento dos transportes traz a possibilidade de viajar para destinos mas
longnquos, aumentando deste modo, o espectro da oferta concorrente.
Apesar da perda de relevncia das funes termais, verificada a partir dos anos 20 do
sculo passado, tal como se pode constatar pela reduo verificada na quantidade e
qualidade das unidades de alojamento, a cidade, fruto da posio geogrfica, manteve o
ritmo de expanso apoiada nas infra-estruturas at ento criadas e na emergncia do
sector da cermica.
Figura 56 - diferenciao
espacial da evoluo das reas
onde mais incidiu o processo
de expanso
Fonte: INE com elaborao
prpria
pg.
189
A Figura 56 resulta da conjugao dos mapas apresentados nos Anexos 12 a 16. Neste
representamos apenas as subseces includas no permetro urbano da cidade onde o
processo de construo ocorrido se manifestou com mais expresso (com mais de 50%
dos edifcios construdos nos intervalos correspondentes). Podemos verificar o avano
da urbanizao para coroas cada vez mais distantes do centro.
Observando os mapas apresentados nos Anexos 12 e 13, percebe-se o sentido do
movimento de expanso. Seguem em simultneo, a construo no Bairro de Alm da
Ponte, a frente de expanso aberta no caminho da Fonte do Pinheiro, assim como a
urbanizao nas imediaes Praa de Touros ou ainda, na Cerca da Maria
Guilhermina. Acentua-se ainda a construo junto dos acessos principais da cidade ao
mesmo tempo que se vo preenchendo espaos vazios no meio desta vasta rea de
expanso
neste perodo da elevao da vila categoria de cidade (1927)135 que os responsveis
locais vm necessidade elaborar um plano de melhoramentos que vem a ser atribudo
responsabilidade de Paulino Monts no ano seguinte. Da proposta constava a inteno
de urbanizar as Cercas Maria Carolina (rea onde se localizam actualmente o edifcio do
Montepio e a Rodoviria), e a do Borlo (conjunto urbano protagonizado pelo edifcio
da Cmara Municipal e Praa 25 de Abril, que viria a assumir parte das funes de
centro). Dizia-se que seria necessrio completar a malha urbana que a existncia destas
reas tinha dificultado136, criando-se aqui um bairro com funes comerciais e
administrativas.
Os mapas dos Anexos 14 e 15, vo indicando o rumo da urbanizao da cidade.
medida que se intensifica o espao urbanizado no miolo consolidado a frente de
expanso definida intensifica-se na coroa definida pela distancia de 1,5km do centro da
rea mais consolidada, (Bairro dos Arneiros (a NO), na Cidade Nova, na Encosta do Sol
(a E), etc. Em simultneo surgem espaos urbanizados quer no anel dos 2,5km do centro
quer a 5km. disto exemplo a incidncia da urbanizao no Vale do coto (a NE).
135
Note-se que no distrito, data, apenas Leiria tinha o ttulo de cidade.

Fonseca (1981), referindo-se ao caso da Cerca Maria Carolina, diz que a manuteno destes espaos de deve ao
elevado preo do terreno, por se localizar muito perto do centro, no qual se viriam a instalar classes de nvel
econmico mais elevado e grande nmero de estabelecimentos comerciais e servios pblicos
136
pg.
190
Entre 1991 e 2001 (Anexo 16) a presso sobre os anis exteriores ganha ainda
contornos mais definidos na medida em que grande parte das subseces que distam
mais de 1km do centro apresenta (em 2001) propores de edifcios construdos nas
classes onde a razo percentual superior a 50%.
1982
Figura 57 Evoluo da estrutura na cidade das Caldas da Rainha at 1982

Fonte: elaborao prpria, com base na planta apresentada em FONSECA (1981) e sobreposio de fotografia area IGEO (1982)
A Figura 57, sintetiza as fases de evoluo da malha de arruamentos entre 1742 e 1982,
verificando-se um processo continuado de alargamento do aglomerado. Nos pontos
seguintes ocupar-nos-emos do sucedido aps esta ltima camada de transformaes que
constam na figura.
Nas coroas que marginam a malha mais consolidada (onde as densidades137 so
significativamente maiores) surgem equipamentos comerciais, habitao isolada, em
banda, em condomnios num mix de que fazem parte integrante espao agrcolas,
fragmentos de espaos florestais, uma proliferao crescente de espaos expectantes a
par com variados tipos de infra-estruturas. Este processo segue em paralelo com as
alteraes patentes nas estruturas constituintes do espao rural. Assim a peri-
137
Quando nos referimos s densidades queremos frisar que estas podem ser demogrficas, de edifcios, de alojamentos, de
actividades, de servios, de equipamentos, de infra-estruturas e mesmo densidades relacionais.
pg.
191
urbanizao funde-se (especialmente nos primeiros anis de proximidade cidade) com

a rurbanizao138.
Esta pulverizao de usos e actividades alarga o espectro geogrfico do urbano. No
entanto, tratasse duma constelao que comporta elementos excludentes para que seja
considerado, numa relao de causa/efeito, como aumento da amplitude da cidade, na
sua acepo morfo-estrutural.
De seguida analisamos a concentrao da populao e depois passaremos para as
questes tradutoras das alteraes no mercado imobilirio e na expanso urbana.
4.1.3 Um processo continuado de concentrao demogrfica na cidade

O crescimento urbano , como no poderia deixar de ser, acompanhado pelo
crescimento demogrfico. Esta realidade tem seguido a par desde o numeramento de
1527 onde se contaram 70 vizinhos nas Caldas da Rainha. Em 1656 contavam-se 800
habitantes, em 1708 contaram-se 230 vizinhos e, em 1747 existiam mais de 300 fogos.
O Recenseamento Geral da Populao do ano de 1878 mostra que a dinmica termal
segue em paralelo com o aumento populacional atingindo a vila a fasquia de 2700
habitantes, num total de 13 000 para o concelho139.
Este crescimento prolongou-se e adensou-se durante o sculo XX. Esta realidade ser
tratada com mais ateno de seguida.
De um modo geral, o padro de distribuio da populao transpem-se para a matriz de
povoamento reflectindo-se, no caso das Caldas da Rainha, numa progresso no sentido
do aumento gradual do espao periurbano, espao este que se caracteriza pela
fragmentao dos usos do solo.
O movimento permanente de que se reveste a progresso do contingente demogrfico
do concelho traduz-se num crescimento mdio de 1% por cada ano, desde 1911. Esta
progresso demogrfica materializa-se na passagem de 24 516 residentes, em 1911, para
52 587 em 2007.
138
A rurbanizao o produto da incorporao de estruturas urbanas nos pequenos aglomerados cujas caractersticas so
essencialmente de carcter rural
139
Lembre-se que em 1836 E 1855, o concelho recebeu nove freguesias, em resultado da extino do senhorio do Mosteiro de
Alcobaa e da desclassificao de vrias centenas de antigos concelhos (que passaram a integrar outros com simples freguesias).
Esta reorganizao administrativa saldou-se, no caso das Caldas, por uma muito considervel ampliao da rea de jurisdio
municipal, polarizando a vila uma vasta regio agrcola () SERRA (2005).
pg.
192
No perodo 1991/07, cujas transformaes mais aproveita analisar, assinala-se uma taxa
de variao demogrfica na ordem dos 20,4%. Se atendermos exclusivamente ao
produto da dinmica verificada entre 2001 e 2007 a taxa de crescimento perfaz 7,7%.
Existe um paralelismo entre a dimenso do crescimento demogrfico no concelho com a
concentrao demogrfica na cidade (e no seu espao de influncia). Note-se que a rea
da cidade (17,4km2) no coincide com a rea das freguesias normalmente conotadas
como sendo a cidade: Santo Onofre e N Sra. do Ppulo, nem com os limites de
permetro urbano140. Os seus limites compreendem parte de ambas as freguesias
enumeradas, mas tambm reas pertencentes ao Coto e Tornada.
60,0
60000
55000
50000
50,0
45000
Figura 58 - Variao
da populao residente,
no concelho e na cidade
e evoluo da
representatividade da
cidade face ao total do
concelho entre 1911 e
2007
40000
Fonte: INE e outras
15000
40,0
35000
30000
30,0
25000
20000
20,0
10000
10,0
5000
2007
2005
2001
1991
1981
1970
1960
1950
1940
1930
1920
0,0
1911
Populao Residente no Concelho

Populao Residente na Cidade
Peso da populao residente na cidade (%)
Observando a srie de 96 anos reproduzida no grfico (figura 58), corrobora-se a tnica

de crescimento associada a um processo de longo prazo. Constitui excepo nesta linha
ascendente, o abrandamento verificado entre as dcadas de 60 e 70 do sculo passado a
que se seguiu o nico episdio de regresso demogrfica ocorrida no concelho. Esta
retraco teve lugar entre 1960 e 1970. Certamente, que esta inverso na linha
ascendente que marca os registos demogrficos do concelho, est correlacionada com o
perodo de emigrao para os pases do Norte e Centro da Europa, alinhando o concelho
com a conjuntura verificada no pas.
140
O permetro urbano da cidade definido na Carta de Ordenamento vigente tem uma rea de 13,6km2
pg.
193
A informao recolhida indica que logo na dcada seguinte retomada a tendncia de

crescimento. Se na dcada que intermediou os anos 60/70 do sculo XX, o concelho
perdeu 1 749 residentes (correspondendo a uma taxa de variao negativa na ordem dos
4,6%), logo na dcada subsequente, o saldo demogrfico excedia 5 000 novos
residentes. Sublinha-se o facto de nos ltimos 16 anos o concelho incrementou a sua
populao em mais 9 382 indivduos.
2001 - 07
3741
5641
1991 - 01
2187
1980 - 91
Figura 59 Saldo da
populao
residente, no
concelho e na
cidade, entre
1911 e 2007
Fonte: INE e
outras
1970 - 80
1960 - 70
1950 -60
5040
-1749
562
1940 - 50
3642
4316
1930 - 40
3180
1920 - 30
1911-20
1511
As figuras 59 e 60 mostram que de uma forma genrica a taxa de crescimento da cidade

tem superado sempre a taxa de crescimento referente ao concelho. So excepo a esta
tendncia geral, o sucedido no espao temporal que medeia as dcadas de 40/50 do
sculo XX onde a taxa de crescimento da populao a residir na cidade passou do
patamar dos 23%, para valores negativos na ordem dos -5%.
Do desacerto temporal entre a quebra verificada no efectivo populacional da cidade e a
verificada no mbito do concelho, pode-se inferir que o fluxo migratrio que teve lugar
nos anos 40/50 (cujo destino eram os pases da Amrica do Norte e do Sul) afectou mais
a constituio demogrfica da cidade, ao passo que a emigrao do Ps-Segunda Guerra
Mundial (para pases da Europa do Norte e Central), teve mais participao dos
residentes provenientes de fora do espao da cidade.
Permanece activa a tendncia crescente de concentrao da populao na cidade entre
1950 e 1981, registando-se taxas de variao superiores s indexadas totalidade do
concelho.
Ultrapassada uma ligeira inflexo que teve lugar ente 1981 e 1991, onde a progresso
do concelho, no seu todo, supera o crescimento da cidade, os ltimos anos (para os
pg.
194
quais nos foi possvel recolher dados), apresentam uma retoma do aumento da
representatividade da cidade.
Sublinha-se, neste contexto, o facto de relativamente ao saldo positivo de 3741
residentes observado entre 2001 e 2007, mais de metade (58%) fixou-se dentro dos
limites da cidade. Atentando ao saldo do crescimento dos ltimos 16 anos (9382), a
proporo dos que escolhem a cidade para residir da ordem dos 48% (4505).
35
30
25
20
15
10
5
0
Tax a de v ariao da Populao no Concelho
2007
2005
2001
1991
1981
1970
1960
1950
1940
1930
-10
1920
-5
1911
Figura 60 - Taxa (%)

de variao da
populao residente,
no concelho e na
cidade, entre 1911 e
2007
Fonte: INE com
tratamento prprio
Tax a de Variao da Populao na Cidade
A figura seguinte representa esta diferenciao do concelho por reas homogneas.

Note-se que no quer isto dizer que as condies demogrficas verificadas na freguesia
da Tornada so semelhantes s que ocorrem em Nossa Senhora do Ppulo, ou que a
realidade observvel na Serra do Bouro equivalente que se presencia na Foz do
Arelho. To pouco, que o comportamento demogrfico patente em Santa Catarina tem
paralelismo directo com aquele que ocorre no Landal. Esta distino tem por base a
proximidade dos indicadores referentes s realidades scio-demogrficas que influem
nos comportamentos das diferentes unidades territoriais141.
141
Se para algumas freguesias, esta classificao pode ser feita com alguma linearidade, noutras, as suas especificidades exigem
maior ponderao. disto exemplo, o caso do Nadadouro, fortemente procurado por segunda residncia, (especialmente na vertente
exposta a sudoeste Encosta do Nadadouro ) desvinculando-a, por este motivo da cidade consolidada. Tambm Serra do Bouro, em
alguns aspectos, aproxima-se mais da realidade demogrfica de freguesias como Vidais ou So Gregrio do que com a Foz do
Arelho. A agregao nestas situaes teve por base o ponderador contiguidade.
pg.
195
70
60
50
40
30
20
10
0
Cidade Total Frente da TotalP lataforma Litoral - CorredorTotal

consolidada e
Serra Litoral
Nascente
espao
periurbano
Figura 61 - Diferenciao de unidades homogneas

Assumidas as fragilidades inerentes a este tipo de agregaes, o exerccio permite

perceber a distribuio da vitalidade/presso demogrfica pelo territrio do concelho, a
partir da tabela 13, elaborado tendo por base a distino apresentada acima, podem
realar-se as notas conclusivas que a seguir se enumeram.
Detendo-nos primeiramente, no agrupamento de freguesias integradas na denominada
cidade consolidada e espao periurbano, as quatro freguesias em causa:
congregam uma rea de 46,6km2 (correspondendo a 18,2% da rea do
concelho);
em 1991 concentravam 24683 residentes (correspondendo a 57,1% da
populao do concelho);
em 2007142 concentrava-se nas cinco freguesias 32486 residentes
(correspondendo a 61,8% da populao do concelho);
46,4% da populao referida acima (15088) reside na freguesias de Nossa
Senhora do Ppulo, 39,1% em Santo Onofre (12693), 10,7% na Tornada
(3467), 3,8% no Coto (1238);
142
Estes dados resultam da projeco a populao das freguesias tendo por base as suas taxas de crescimento em paralelo com os
valores publicados pelo INE para a totalidade do concelho
pg.
196
estas freguesias no seu conjunto aumentaram 7803 residentes, perfazendo

uma taxa de variao de 31,6%, tendo por referncia o contingente
demogrfico de 1991;
64,3% desse crescimento teve lugar na freguesias de Santo Onofre (+5020
Cidade
consolidada e
espao
periurbano
de
Peso relativo (%) do crescimento da

freguesia face ao grupo correspondente
Peso relativo (%) da pop. da freguesia

face ao grupo correspondente
Taxa de Crescimento 91/07 (%)
Variao absoluta 91-07 (com base no

total estimado)
13460
14453
15088
1628
12,1
46,4
20,9
Santo nofre
7673
10775
12693
5020
65,4
39,1
64,3
Tornada
2595
3150
3467
872
33,6
10,7
11,2
955
1135
1238
283
29,6
3,8
3,6
24683
29513
32486
7803
31,6
100,0
100,0
Nadadouro
1103
1422
1609
506
45,9
36,1
6,5
Foz do Arelho
1073
1223
1310
237
22,1
29,4
27,2
Serra do Bouro
Salir do Porto
Total do agrupamento
Corredor
Nascente
(predominantemente
rural)
Pop. Residente ( 2007) - valores

estimados
N S do Ppulo
Coto
Litoral
Frente
gua
Pop. residente (2001)
Pop. Residente (1991)
residentes) e 20,9% teve lugar em Nossa Senhora do Ppulo (+1628).
703
720
737
34
4,8
16,5
3,9
713
770
806
93
13
18,1
10,7
3592
4135
4462
870
24,2
100,0
100
Salir de Matos
2322
2428
2507
185
16,1
29,5
C. Benfeito
1383
1339
1341
-42
-3
8,6
-6,7
Santa Catarina
2868
3282
3520
652
22,7
22,6
103,8
Alvorinha
3093
3123
3179
86
2,8
20,4
13,7
A dos Francos
1749
1797
1842
93
5,3
11,8
14,8
So Gregrio
933
907
909
-24
-2,6
5,8
-3,8
Landal
1295
1144
1106
-189
-14,6
7,1
-30,1
Vidais
Total do concelho
1287
1178
1154
-133
-10,3
7,4
-21,2
14930
15198
15558
628
4,2
100
100
43205
48846
52506
9301
21,5
Tabela 13 - Evoluo da populao residente, e distribuio pelos diferentes agrupamentos

Por sua vez, se direccionarmos o enfoque da anlise para as trs freguesias do

Litoral/frente de gua, destacam-se os seguintes aspectos:
compem, no seu conjunto, uma rea de 48,4km2, correspondendo a 18,9% da
rea do concelho;
pg.
197
em 1991 detinha 3592 residentes, perfazendo 8,3% da populao residentes no

concelho;
em 2007 os residentes totalizavam 4462 residentes, representando 8,5% da
contingente demogrfico do concelho;
36,1% da populao deste agrupamento reside na freguesia do Nadadouro
(1609), 29,4% na Foz do Arelho (1310), 18,1% em Salir do Porto (806) e 16,5%
na Serra do Bouro (737);
no seu conjunto, estas freguesias manifestaram uma taxa de variao entre 1991
e 2007 de 24,2%, resultando numa variao absoluta do numero de residentes na
ordem dos 870. Deste total, 27,2% teve lugar na Foz do Arelho (237), 10,7% em
Salir do Porto (93), 6,5% no Nadadouro (506) e 3,9% na Serra do Bouro (34);
a cidade consolidada e espao periurbano, em conjunto com as freguesias do
Litoral/frente de gua, detm 37% da rea do concelho, concentrando-se a
70,4% da populao residente no concelho em 2007.
A segunda metade das dezasseis freguesias (denominadas Corredor Nascente
(predominantemente rural), que compem o concelho manifesta uma dinmica
demogrfica marcada por:
congregam 62,8% da reas do concelho, totalizando 160,8 Km2 ;
em 1991 residiam nestas freguesias 14930 pessoas configurando um peso
relativo, de 34,6%;
a evoluo de 2001 para 2007 prossegue a tendncia anterior: aumento
ligeiro da populao (15558), representando 29,6% da populao total do
concelho.
Acentuam-se os padres de distribuio da populao no concelho quando se analisa a
sua localizao na relao com a rea das diferentes freguesias. Desde logo, a separao
da realidade das duas freguesias que dispensam maior rea cidade adquire contornos
mais concretos quando se analisam as diferenciaes patentes no indicador densidade
demogrfica143 (figura 62).
Os reflexos da concentrao demogrfica em torno das freguesias de Nossa Senhora do
Ppulo e Santo Onofre transpem-se para o nmero de habitantes/km2 (este valor de
143
No Anexo 17, procedemos a uma anlise mais detalhada da realidade demogrfica, tendo como referencia os dados dos censos de
2001. A apresentao desta anlise, diferencia as distines na distribuio da populao, intra-perimetro urbano.
pg.
198
1378 no caso da primeira, e 1257 na segunda). Sublinha-se neste ponto a inverso da

posio das duas freguesias. Sabendo que a criao da freguesia de Santo Onofre data
de 31 de Dezembro de 1984, s em 1991 foram registados os primeiros dados
demogrficos para essa unidade territorial. Com base nesses dados a freguesia em
causas tinha, em 1991 (em mdia), 833 residentes por cada quilmetro quadrado. No
mesmo ano, a freguesia a nascente da linha de caminho de ferro tinha 1 122 residentes
por cada quilmetro quadrado. Decorridos 16 anos, a freguesia da metade poente da
cidade incrementou em 545 residentes o seu rcio populao/rea, passando a
concentrar 1 378 pessoas por cada quilmetro quadrado. O processo de concentrao na
freguesia de Nossa Senhora do Ppulo, no foi to acentuado, passando de 1 122 para 1
257 residentes/km2.
Figura 62 - Densidade Demogrfica 2007

(habitantes/km2)
Este reforo da concentrao demogrfica144 alinha-se com a tendncia para a disperso

dos habitantes pelo territrio, especialmente nas coroas mais prximas da cidade. Se a
amplitude que diferencia a densidade das duas freguesias, tratadas acima, grande
(manifestando tendncia para aumentar), diagnosticvel, de igual modo, o crescimento
do nmero de residentes nas freguesias a norte, e do corredor poente, da cidade.
A concentrao da populao tendo por base a escala das freguesias pode resultar numa aproximao bastante abrangente,
remetendo, desde logo, para a necessidade de refinamentos. Exerccios de anlise mais fina integraro outras partes dos trabalhos.
pg.
199
Chegar-se- a trs conjuntos de realidades diferenciadas, se agregarmos as classes em

conjuntos mais homogneos e lhe juntarmos aquelas que sero as foras que mobilizam
a fixao da populao.
Primeiramente as duas freguesias polarizadoras do concelho (onde se verifica uma
maior concentrao da populao) compem o aglomerado urbano mais significativo,
rodeado por manchas de fragmentos, na sua maioria, de tipo periurbano.
Num segundo plano posiciona-se um conjunto de freguesias que marginam as duas de
maior densidade, no sentido norte e poente. Dois conjuntos de freguesias constituem-se
como reas de muito baixa densidade onde os valores no ascendem aos 120
residentes/km2. Serra do Bouro e Salir do Porto so duas freguesias a incluir nesta
tipologia uma vez que a primeira tinha 40 habitantes/ km2 em 2007, e a segunda 82.
4.1.4 Expanso urbana das ltimas dcadas: a cidade de periferias

A figura seguinte apresenta uma representao esquemtica do crescimento urbano no
espao de influncia da cidade das Caldas da Rainha. Nesta figura representamos um
conjunto de cartas que permitem uma viso diacrnica desse processo (Anexo 18). No
entanto destacamos neste ponto as transformaes ocorridas nas ltimas dcadas. Para
tal, observe-se a estruturas de ruas vectorizada com base na sobreposio da fotografia
area de 1981 com os ortofotomapas de 2004 (ver Anexo 19) e cartografia vectorial
tambm desse ano.
Destaca-se na estrutura viria um conjunto a definio de uma estrutura de circulares,
amarradas a rotundas, a partir das quais se abrem novas bolsas de urbanizao,
marcando um limite entre um intra muros e um extra muros. Define-se aqui o
limite da expanso urbana actual. Fronteira plstica entre o urbano e o periurbano.
De modo a objectivar a medida da evoluo do processo de urbanizao na cidade,
ocorridos nas ltimas dcadas reportar-nos-emos de seguida ao sucedido entre 1990 e
2004.
pg.
200
Eixo de progresso da
Figura 63 - Sntese do crescimento da cidade desde 1742 at 2004

Fonte: elaborado com base na planta apresentada em FONSECA (1981), fotografia area IGEO (1982) e cartografia AMO (2004)
As questes para as quais se procura resposta so: qual a quantidade da rea

urbanizada neste intervalo de tempo? e, de que modo ela se relaciona com as
necessidades provenientes da progresso do contingente demogrfico?
Confrontando da medida da evoluo demogrfica com a evoluo do espao edificado
entre 1990 e 2004, feito com base nas anlises produzidas nos estudos do PROT-OVT,
relevam as seguintes indicaes (tabela 14):
a taxa de crescimento da rea urbanizada no concelho foi cerca de 120% entre
1990 e 2004. Quando comparado com a taxa de crescimento demogrfico
(10,5%) entre 1991 e 2005, verifica-se que a primeira foi cerca de dez vezes
superior segunda145;
145
Relembramos que a AEA diz que estamos em presena de expanso urbana quando a taxa de crescimento do espao urbanizado
superior taxa de crescimento demogrfico no mesmo intervalo de tempo. Mesmo considerando que o calculo das reas
urbanizadas poder estar inflacionado, a desproporo notria.
pg.
201
os 43 205 residentes em 1991 ocupavam 19,8 km de rea edificada (7,7% da

rea do concelho) correspondendo a uma densidade de 2 187 residentes por cada
km2 de rea edificada;
os 51 780 residentes em 2005 ocupavam 43,5 km de rea edificada (17% da rea
do concelho) corresponde a uma densidade de 1 182 residentes por km2 de rea
edificada, traduzindo-se numa reduo de 1 191 residentes por km2 no perodo
considerado;
os 8 575 residentes que chegaram ao concelho nos 14 anos considerados, tendo
em conta a rea edificada que "provocaram" vm residir em densidades de 361
indivduos por cada km2 (tendo em conta o espao edificado no perodo em
causa);
se em 1991 a cada residente correspondia 457m2 de rea edificada, em 2005 essa
relao passa para 840 m2 por residente (mais 380 m2).
se atribuirmos a rea edificada no perodo considerado (23 732 250m2) ao
aumento demogrfico cifrado em 8 575 novos residentes entre 1991 e 2005 essa
relao (m2 de rea edificada por novo residente) expressa-se em 2 768m2 de
rea edificada por novo residente.
passou-se de uma densidade de 21,9 residentes/hectare, em 1991, para 11,9
residentes/hectare em 2005. Considerando ao aumento demogrfico de 8 575
indivduos nos 14 anos considerados e a rea edificada em hectares (2 373,2),
conclui-se que se criou 0,3ha de rea edificada por cada novo residente146.
146
Note-se que se delimitaram, no PDM em vigor, aglomerados urbanos de nvel III com base nos seguintes parmetros: mais de 50
e menos de 500 residentes e com densidade maior ou igual a 10hab/ha (rea de permetro urbano por habitante). O PDM em vigor,
para o permetro urbano da cidade prope: Muito baixa densidade = 40ha/h e alta densidade = 185/hab/ha
pg.
202
rea das freguesias

(km2)
Freguesias
N. S. do Ppulo
Cidade e espao Santo Onofre
periurbano
Tornada
Litoral/frente
gua)
1994
2004
12
3,4
7,0
1994/04
3,6
9,21
2,1
4,2
2,1
19,73
1,8
4,8
2,9
Coto
5,64
0,6
1,7
1,2
Nadadouro
10,66
1,1
3,0
1,9
de Foz do Arelho
9,62
0,7
1,6
0,9
Serra do Bouro
18,21
0,7
1,6
1,0
Salir do Porto
9,86
0,4
1,0
0,6
A dos Francos
18,93
0,9
1,9
1,0
Alvorninha
Tabela 14 - Taxas de crescimento
da rea urbanizada e crescimento
demogrfico
Fonte: INE, PROT-OVT e
estudos preliminares da Reviso
do PDM
rea urbanizada (km2)
rea nascente da Carvalhal Benfeito

cidade
(espao Landal
predominantemen Salir de Matos
te rural)
Santa Catarina
37,6
2,2
4,0
1,8
13,95
0,7
1,7
1,0
10,2
0,8
1,0
0,2
24,59
1,5
3,1
1,6
19,98
1,6
4,0
2,5
So Gregrio
13,94
0,4
1,3
0,8
Vidais
21,6
0,9
1,6
0,7
255,7
19,8
43,5
23,7
Total Concelho
No grfico seguinte representamos o clculo da proporo de rea urbanizada patente

em cada uma das freguesias em 1994 e 2004. Agrupamos ainda as freguesias por rea
com realidades scio-urbansticas semelhantes.
Na totalidade do concelho, passou-se de 7,7% de rea urbanizada para cerca de 17%. Se
atendermos s freguesias que disperso rea cidade ou que se posicionam no espao
periurbano, constatamos situao em que a rea urbanizada aumentou quase o dobro.
No cmputo das quatro freguesias passamos de 17% da rea urbanizada para 38% nos
10 anos considerados. A freguesia de Nossa Senhora do Ppulo, em 1994 tinha 28,3%
de rea urbanizada subindo para 58% em 2004. No caso de Santo Onofre passou-se de
uma situao em que o espao urbanizado correspondia a 23,3% da rea da freguesia
para assumir uma expresso em torno dos 45%.
pg.
203
M dia no Co ncelho
1994
2004
Vidais
S. Greg rio
S. Catarina
S. M atos
Landal
C. B enfeito
A lvorninha
A . Francos
Figura 64 Proporo (%)

da rea
urbanizada face
rea total das
freguesias em
1994 e 2004
Fonte: INE,
PROT-OVT e
estudos
preliminares da
Reviso do
PDM
S. Po rto
S. Bo uro
F. A relho
Nadado uro
Coto
To rnada
S. Ono fre
N. S. do P pulo
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
O mesmo sucedeu nas freguesias a norte da cidade (Tornada e Coto). A primeira tinha
9% de espao urbanizado em 1994 aumentando para 24% em 2004. A segunda passou
de 10% para 30%. No conjunto das restantes freguesias, merece ainda destaque a
freguesia do Nadadouro (a poente da cidade), registando uma rea urbanizada em 2004
trs vezes superior ao valor proporcional de 1994.
A extenso da mancha urbanizada pode ser observada na figura 65, verificando-se, para
alm do mais, o empolamento das coroas em torno da cidade
pg.
204
Figura 65 Distribuio da
rea urbana em
1994 e rea
urbanizada
entre 1994 e
2004
Fonte:
elaborao
prpria com
base em
Zzere, et, al,
2008
Retomando o conceito de expanso urbana da AEA147, adoptado nesta dissertao

confrontou-se a taxa de crescimento do espao urbanizado com a taxa de crescimento
demogrfico nas diferentes freguesias.
147
Expanso Urbana ocorre quando a taxa de reconverso da afectao dos solos para fins urbanos excede a do crescimento
populacional numa dada rea ao longo de um perodo de tempo definido AEA, 2004.
pg.
205
200,0
180,0
160,0
140,0
Figura 66 Taxa de
variao da
rea
urbanizada
(1994/05) e
taxa de
crescimento
da populao
(1991/05)
120,0
Fonte: INE,
PROT-OVT
e estudos
preliminares
da Reviso
do PDM
0,0
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
-20,0
cidade e espao
periurbano
Litoral/frente de gua
Tax a de crescimento (%) da rea urbanizada 1994/04
rea nascente da cidade (espao

predominantemente rural)
Tax a de crescimento do populao 1991/05
O grfico da figura 65 demonstra que, no obstante do facto de na generalidade dos

casos o sentido de progresso ser o mesmo, os ritmos assumidos so bastante
diferenciados. Isto acontece, mesmo com o intervalo de tempo, para o caso do
crescimento demogrfico, ser ligeiramente mais abrangente do que o usado para a
variao da rea urbanizada.
A expanso urbana uma realidade que se manifesta, quer no espao urbano quer nas
coroas peruirbanas, bem assim, nas freguesias polarizadas por aglomerados onde o
crescimento segue a tipologia rurbana.
Observando os valores mdios, constata-se que na cidade e freguesias periurbanas a
taxa de crescimento da rea urbanizada foi, cerca de quatro vezes, superior taxa de
crescimento da populao residente. No caso das freguesias do Litoral (Salir do Porto,
Serra de Bouro, Foz do Arelho e Nadadouro) a taxa de crescimento da rea urbanizada
seis vezes superior ao do crescimento do nmero de residentes. Neste caso est patente
a presso da ocupao do tipo segunda residncia.
A partir destas concluses, de modo a perceber a presso no sentido da urbanizao,
vejamos algumas indicaes referentes presso construtiva proveniente dos
proprietrios de solo (na maior parte dos casos, solo rural).
pg.
206
4.1.5 Presso para a expanso e para a disperso urbana proveniente dos proprietrios
de solo rural
No decurso do processo de Participao Preventiva148, desencadeado no mbito da
reviso do PDM das Caldas da Rainha, (que decorreu desde Julho a Dezembro de
2008), cinquenta e nove cidados cumpriram o seu direito cvico emitindo sessenta e
seis pretenses/sugestes. O documento de avaliao dessas sugestes, publicado pela
Cmara Municipal149, fornece uma reflexo acerca da presso dos cidados particulares
sobre a transformao do uso do solo.
Desde logo, porque se particulariza a participao (figura 67), direccionando a sua
incidncia sobre a escala da parcela (72,4% das sugestes formuladas o terreno, como
escala de referencia).
Figura 67 Escala de
incidncia das
sugestes
Fonte:
Relatrio de
avaliao da
participao
preventiva,
www.cmcr.pt
(Cmara
Municipal das
Caldas da
Rainha, 2009)
12,1
perimetro urbano/parcela
Zona
rua
Concelho/parte do concelho
Total
5,2
3
3,4
2
6,9
parcela
72,4
42
Apenas quatro dos sessenta e nove cidados que usaram o direito e cumpriram o dever
de participar na elaborao deste IGT, tiveram como preocupao a resoluo de
problemas que ultrapassam os limites da obteno de vantagens consubstanciadas na
alterao da classificao do solo na sua parcela.
Observando o teor das transformaes pretendidas que esto vertidas nas sugestes
apresentadas, constata-se que estas remetem, primeiramente, para propostas de aumento
da classificao de solo de rural para urbano, na medida em que 53% das preocupaes
O processo de participao pblica preventiva na Reviso dos Instrumentos de Gesto Territorial, decorre do disposto no DecretoLei n 380/1999, republicado pelo Decreto-Lei 310/2003. Mais recentemente, com a reforma do Regime Jurdico dos Instrumentos
de Gesto Territorial (Decreto-Lei 316/2007) sublinha-se o direito de participao, desde logo na fase de preparao do processo, na
qual deve ser proporcionada a oportunidade aos cidados de emitir sugestes na fase inicial da elaborao destes instrumentos de
gesto territorial.
149
1 Relatrio de progresso da Participao Pblica Preventiva, Acedido em www.cmcrainha.pt, 6 de Fevereiro de 2009
pg.
207
recolhidas tm este fundamento. Assente no pilar da valorizao imobiliria/fundiria,

verificam-se ainda 22,7% de sugestes no sentido de subtrair reas afectas Reserva
Ecolgica Nacional, Reserva Agrcola Nacional, aos Espaos Verdes de
Enquadramento e aos Permetros Florestais (figura 68).
Desv.
eco n mico /valorizao
territo rial
requalificao urbana
10,6
6,1
4
de RAN/REN/Verde
Enq./Florestal para
urbano
de rural para industria
1,5
1
aumentando os ndices
de co nstruo
de habitao para
comrcio
Total
22,7
15
1,5
1
4,5
3
53,0
de rural para urbano
35
Figura 68 - Sentido das transformaes contidas nas sugestes apresentadas

Fonte:Relatrio de avaliao da participao preventiva, www.cmcr.pt
Atentamos, de seguida, apenas s sugestes que reportam a vontade de urbanizar solo

rural, analisam-se os argumentos sobre os quais, os cidados sustentam as suas
pretenses, de acordo com o relatrio supracitado.
O facto das parcelas em causa estarem prximo de reas j edificadas o argumento
mais usado (38,1% das sugestes nestes sentido apresentam esta razo). No seguimento
desta linha de argumentao mencionado, em segundo lugar (em 30,9% dos casos), a
proximidade de infra-estruturas. Estes dois factores somados representam trs em cada
quatro argumentos apresentados para justificar a sugesto de transformar solo rural em
solo urbano ou urbanizvel (figura 69).
pg.
208
quando comprou o terreno , venderam-lhe a expectativa de

poder construir
1,0
1
Total
4,1
4
no tem mais terrenos onde possa co nstruir

o perimetro urbano est mal delimitado
2,1
2
a construo pretendida estaria em conformidade com o

enquadramento paisagistico
5,2
5
antes da existencia do PDM tinha direito de construo
2,1
2
o terreno no tem rentabilidade agrcola/florestal (porque j

no tem esse uso)
2,1
2
destina-se construo de casa para os filho s

esto em desvantagem (face aos visinhos) no que diz
respeito s mais-valias urbanisticas
est dotado de todo o tipo de infra-estruturas
fica prximo de reas j edificadas
5,2
5
9,3
9
30,9
30
38,1
37
Figura 69 - Tipos de argumentao apresentados para fundamentar a pretenso de transformar solo rural para urbano
Fonte: Relatrio de avaliao da participao preventiva, www.cmcr.pt
Uma segunda camada de argumentos usados alargar-se desde a confrontao da sua

situao com a dos vizinhos referindo-se claramente ao facto de o vizinho ter uma
capacidade de usos que no lhe permitida (9,3%) e que essa situao resulta da entrada
em vigor do PDM actual (2,1%). Respingam linhas de argumentao tais como: o
terreno seria para o(s) filho(s) construir casa prpria junto da dos pais e defende-se a
conformidade da parcela com um enquadramento paisagstico do tipo urbano (ambas
com um peso relativo de 5,2% do total dos argumentos usados). Ou ainda, o facto de a
parcela em causa no possuir, por si s, rentabilidade agrcola ou florestal, o facto de o
cidado que emitiu a sugesto no possuir mais terrenos com capacidade de edificao e
o facto de ter adquirido o terreno tendo por base a expectativa de que poderia construir
nele.
pg.
209
Landal
Vidais
A. Francos
S. Gregrio
Sta Catarina
Alvorninha
C. Benfeito
S. M atos
Total parcial
S. Porto
S. Bouro
F. Arelho
Nadadouro
Total parcial
Coto
Tornada
Sto Onofre
N. S. Ppulo
Total parcial
0
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
% do total
Figura 70 - Distribuio das parcelas onde se preconiza urbanizao de parcelas actualmente rurais
Fonte: Relatrio de avaliao da participao preventiva, www.cmcr.pt
A distribuio das parcelas para as quais se preconiza alteraes da classificao do

solo, demonstra preponderncia nas freguesias urbanas e periurbanas, mas tambm no
conjunto de freguesias do litoral. Freguesias como Tornada, na frente de expanso norte
da cidade, ou Salir de Matos (no sector nordeste) destacam-se das restantes (figura 70).
Figura 71 - Distribuio das intenes de alterao de solo

rural para urbano, manifestadas no precesso de participao
publica preventiva no mbito da reviso do PDM das Caldas da
Rainha
Fonte: www.cmcrainha.pt
pg.
210
A figura 71, fornece uma imagem da distribuio das intenes de transformar solo
rural em urbano, sendo esta uma soluo enraizada nas populaes como forma de
obteno de mais-valias a partir das suas propriedades rsticas. A presso exercida pode
ser apenas para assegurar essa possibilidade, mas manifestada pela larga maioria dos
cidados quando se elaboram planos que interferem directamente com os direitos sobre
a propriedade (PMOT`s).
O plano/planeamento favoreceria o desenvolvimento de qualquer pequena localidade
se, na opinio dominante, as parcelas dos seus residentes fossem dotadas de capacidade
construtiva ilimitada. Sem condicionantes (leia-se domnio hdrico, REN; RAN). Esta
a convico transmitida, tantas vezes (quase sempre), pelos cidados (e muitas vezes
pelos seus representantes eleitos) que procuram esclarecimentos, emitem opinies, ou
formulam sugestes em espaos de participao pblica enquadrados (ou no) em
processos de planeamento.
Da leitura ao processo de expanso urbana, passamos de seguida forma como o
mercado imobilirio evoluiu. Para tal usaremos uma pesquisa ajustada escala local.
4.2 - Evoluo do mercado imobilirio: Caldas da Rainha sob anlise

4.2.1 - Definio da abordagem fonte de informao utilizada (anncios de imveis
para venda) e metodologia de anlise
A anlise documental possibilita dois tipos de tratamento da informao recolhida: i)
anlise qualitativa em que se analisam as citaes, o vocabulrio, as figuras de estilo
ou o tipo de construo das frases utilizadas; e, ii) anlise quantitativa onde se divide
em semntica quantitativa (na qual se contam o vocabulrio ou as estruturas verbais
utilizadas), e em anlise de contedo, baseada na ocorrncia de palavras, conceitos e
ideias-fora presentes nos textos a analisar, ABREU (2007).
A forma como evoluiu o mercado imobilirio local ser analisada, conjugando a
observao da componente quantitativa (evoluo da quantidade de anncios
publicados) com a qualitativa, tendo em linha de conta o discurso, as imagens e os
atributos associados aos imveis anunciados.
Mesmo quando se adoptam outros150 a publicao de anncios em jornais locais,
mantm-se como forma preferencial de colocao dos imveis no mercado. Esta
150
Actualmente frequente a publicitao nos stios da Internet dedicados. So abundantes os meios existentes nesta plataforma de
informao.
pg.
211
situao foi-nos confirmada nas entrevistas que dirigimos s agncias imobilirias. De

acordo com os entrevistados, a sequncia de actos desencadeados pelos particulares : i)
anunciar a inteno no crculo de contactos pessoais e colocam indicao, no prprio
imvel, de que este se encontra venda; ii) publicar um anncio no jornal local; e, iii)
contactar agncias imobilirias (ou estas contactam-nos) e anunciar nos canais
electrnicos. Estes procedimentos so desencadeados sequencialmente. O segundo
accionado quando o primeiro no produz resultados, o terceiro accionado quando o
segundo no produz resultados
4.2.2 - O anncio da venda de imveis em jornais locais como fonte de informao

O desenvolvimento da publicidade tem lugar a par com o crescimento da produo e
comunicao em massa.
Decorre desta situao o aumento da concorrncia que por sua vez, impe alteraes
constantes nos hbitos de consumo, envolvendo nestes, camadas cada vez maiores de
populao. Neste quadro, a comunicao publicitria assume importncia crucial. Para
alm de dar conhecimento acerca dos produtos existentes no mercado, a publicidade
assume a misso de criar atitudes, predisposies para o consumo dos produtos
anunciados.
No mercado imobilirio residencial, as atitudes dos consumidores perante os produtos
colocados venda so veiculadas pela oferta, que tenta, normalmente, vender conceitos
mais abrangentes do que o produto especifico casa. Formulam-se imagens de vivncias
potenciais, de estatutos sociais, de conforto, de segurana, (etc.) criando-se
comportamentos de aderncia a determinado tipo de oferta. Esta aderncia induzida,
no s pela publicidade que sintetiza todos os factores que compem o contexto
social/cultural/tecnolgico de uma determinada comunidade num determinado tempo. A
urbanizao acompanha integralmente este processo.
Importa notar que os contedos das mensagens sero tanto mais eficazes quanto mais
adequados sejam os meios adoptados. Atravs das caractersticas especficas de cada
meio, das suas vantagens e desvantagens, determinada a sua adequao a
determinadas mensagens. Neste particular, boa parte da actuao da oferta do mercado
imobilirio posiciona-se na escala local/regional, circunscrevendo os meios de difuso
dentro desta abrangncia.
pg.
212
De todo o modo, na sua generalidade, os anncios de venda de imveis no sofre a

actuao das metodologias utilizadas por agentes especializados (no manifestam o
discurso prprio dos publicitrios, em funo do pblico e do produto) uma vez que
estes so, por norma, elaborados pelos prprios agentes que actuam do lado da oferta.
Mesmo quando os anncios so colocados pelas agncias imobilirias, a sua formulao
normalmente pouco desenvolvida. No entanto, tratam-se igualmente de anncios e por
isso, a mensagem vinculada no isenta: visa convencer e informar com parcialidade.
Pelo que se acabou de referir, adoptamos neste ponto, a metodologia prpria da anlise
documental151, a partir da qual percepcionamos a evoluo quantitativa e qualitativa do
mercado imobilirio local, tendo por referncia os anncios de imveis publicados no
jornal Gazeta das Caldas desde 1926 at 2008152.
Figura 72 - Exemplos de srie de jornais seleccionados para

a amostra sob anlise
O jornal tem publicao semanal. Com o

somatrio
de
todos
os
nmeros
publicados at actualidade153, o universo assumiria dimenses incomportveis para se

proceder ao seu registo integral. Por isso, houve necessidade de recorrer seleco
duma amostra que representasse a evoluo numrica e qualitativa dos anncios
publicados. A amostra composta pelos anncios (e respectivos atributos) de imveis
publicados no primeiro nmero do ms de Julho de cada ano, perfazendo, no total, 2446
151
A anlise documental um tipo de recolha de informao que analisa preferencialmente o texto dos documentos produzidos por
pessoas, organizaes e comunidades. Estuda os textos produzidos pelos meios de comunicao social de massa, os jornais, revistas,
televiso, mas tambm textos produzidos para tipos de documentos prprios, como declaraes, discursos e comunicados
(ABREU, 2007)
152
Nesta srie no constam os anos entre 1935 a 1965 (inclusive), 1969 e 1970, entre 1979 a 1982 (inclusive), e 1995.
153
O nmero 4744 foi publicado no dia 20 de Fevereiro de 2009
pg.
213
registos inseridos na base de dados. Este conjunto de anncios reporta quarenta e cinco
nmeros do jornal, publicados entre 1926 e 2008.
A anlise apresentada de seguida conjugar indicaes quantitativas (respeitantes
evoluo do total de anncios e imveis anunciados, tipologias, preos, etc.), mas
tambm, dos atributos que o anunciante entendeu serem adequados para desencadear a
atitude de compra por parte da procura.
Dividimos a srie de anos analisada em quatro intervalos diferentes (figura 73). O
primeiro entre 1926 a 1934 (oito anos), o segundo entre 1966 a 1978 (dez anos154), o
terceiro entre 1982 a 1991 (nove anos), o quarto entre 1992 e 2001 (oito anos155) e o
quinto de 2002 a 2008 (seis anos).
1300
60,0
1200
1100
50,0
1000
900
40,0
800
700
30,0
600
500
20,0
400
300
10,0
200
100
2002 a 2008
1992 a 2001
1982 a 1991
1966 a 1978
Figura 73 - Evoluo dos anncios publicados

0,0
1926 a 1934
total de anuncios registados (eixo esq.)

peso relativo (%) face ao total (eixo dir.)
Nos jornais correspondentes aos primeiros nmeros do ms de Julho de cada ano, entre
1926 e 1934 foram publicados vinte e trs anncios de imveis. Nos nmeros que
integram a nossa amostra, correspondentes ao perodo de 1966 e 1978, foram
publicados 38 anncios.
A partir da dcada de oitenta, a oferta no mercado imobilirio local comea a ganhar
outras dimenses. Para o perodo entre 1982 e 1991, registamos 323 anncios de
imveis para venda, e na dcada seguinte o salto quantitativo foi ainda mais
154
155
Os dez anos contidos neste intervalo resultam da ausncia de dados para os anos de 1969 e 1970.
Os oito anos contidos neste intervalo resultam da ausncia de dados para o ano de 1995
pg.
214
significativo na medida em que inscrevemos na base de dados 1212 imveis para venda.
Os seis anos seguintes contriburam com 850 anncios para o total da amostra (figura
73).
Estes valores mostram evoluo da oferta no mercado imobilirio local156, marcando-se
claramente o momento do incio da expanso deste mercado no inicio da dcada de
oitenta e, o grande salto qualitativo no sobredimensionamento do parque da oferta, a
partir do incio da dcada de noventa do sculo XX. Basta referir que metade dos
registos (49,6%), dizem respeito a anncios publicados entre 1992 e 2001.
Na figura seguinte representamos a proporo dos imveis em venda e aqueles que se
destinavam ao mercado de arrendamento. Para alm da concluso genrica de que o
segundo segmento, assumiu desde sempre, uma quota residual no total da oferta,
percebe-se que a proporo de anncios para arrendamento baixa nos perodos em que
aumenta o nmero de imveis para venda.
100,0
90,0
80,0
70,0
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
2002 a
2008
1992 a
2001
1982 a
1991
1966 a
1978
0,0
1926 a
1934
Figura 74 - Representatividade do
mercado de arrendamento e do mercado
de venda
peso relativo (%) dos imveis para venda face ao total

peso relativo (%) dos imveis para arrendamento face ao total
A proporo de anncios registados demonstra que o mercado de arrendamento , desde

h muito tempo, um segmento residual. De alternativa. Quer isto dizer que, s quando
os ritmo da procura se desajustam dos da oferta que a proporo dos imveis
anunciados para arrendamento aumenta.
No perodo entre 1926 e 1944, a representatividade dos anncios destinados ao
segmento do arrendamento era de 21,7%, no segundo intervalo definido, a proporo
156
Importa referir que apenas registamos os anncios correspondentes a imveis do concelho das Caldas da Rainha.
pg.
215
desceu para 13,2% e no terceiro a percentagem dos imveis para arrendar era apenas de
4,3%. Note-se que no global, a oferta de imveis estava em plena ascenso. Na dcada
seguinte 12% dos imveis anunciados destinavam-se ao arrendamento (145 em 1212).
Nos seis anos mais recentes, assiste-se recuperao da quota do arrendamento
ocupando esta, em mdia, um em cada cinco imveis anunciados. Esta situao deve-se
a duas situaes distintas. A primeira reproduz o ciclo de vida do parque construdo. Os
imveis construdos e vendidos no incio da dcada de oitenta tinham, em 2002, cerca
de vinte anos. Na sua maioria j conheceram dois proprietrios, tm baixos nveis de
qualidade, (ou os padres esto desactualizados) e as localizaes so pouco atractivas,
(muito por causas da falta de qualidade urbanstica envolvente), s conseguem aspirar a
transaces no mercado de arrendamento. Esta situao complementada por um
conjunto de imveis novos que, por via da sobredimenso da oferta, no so vendidos e,
porque os construtores esto descapitalizados, a nica forma de rentabilidade
(alternativa) coloca-los no segmento do arrendamento.
Esta oferta de residncias (no mercado de arrendamento) surge assim, por um lado, por
via do nvel muito baixo da qualidade oferecida (encontrando resposta em segmentos de
procura conformada: estudantes e famlias com muito baixos rendimentos e que no
tm acesso mirade de solues de crdito). Por outro, pela oferta forada quando os
proprietrios no conseguem suportar os custos de retirar os imveis do mercado nas
fases de esfriamento do segmento de compra.
No que concerne evoluo das tipologias, os valores totais dos imveis anunciados (e
registados na amostra), desmontam a afirmao do apartamento como tipologia mais
representativa da oferta a partir da dcada de oitenta. Este dado reafirma o incio da
exploso urbana com o crescimento exponencial da construo de blocos de
apartamentos. No ponto seguinte apresentar-se- uma incurso breve, focada na dcada
de oitenta e noventa, onde se verifica a afirmao das empresas de construo civil e
consequentemente, das imobilirias no mercado.
Este crescimento reproduz-se na seguinte ordem de grandeza: no primeiro intervalo
(1926 a 1944), no registamos qualquer apartamento para venda, no segundo (1966 e
1978) introduziram-se onze anncios na base de dados, no terceiro (1982 a 1991) o
nmero deste tipo de imveis venda foi da ordem dos 662 e, no ltimo perodo o total
foi de 555 apartamento anunciados (figura 75).
pg.
216
700
650
600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Figura 75 - Distribuio dos imveis

registados por tipos
apartamento
vivenda
vivenda geminada
quinta
quarto
lote
terreno
prdio urbano
No grfico seguinte representamos o peso relativo das diferentes tipologias de imveis

anunciados. Deste modo podemos verificar que a representatividade dos apartamentos
crescente e a fatia correspondente s vivendas/moradias no tem sofrido grandes
alteraes. Embora se registe um retrocesso no perodo imediatamente anterior ao incio
do crescimento dos apartamentos, como segmento principal.
Note-se que na segunda metade da dcada de sessenta e na dcada de setenta que a
proporo de terrenos, mais peso representa no total da oferta registada. Durante estes
anos, um em cada trs anncios tinha por objectivo vender terrenos. Depreende-se que
so os terrenos, disponibilizados em larga escala entre 1966 a 1978, que do origem
implantao dos edifcios de apartamentos que surgem na dcada seguinte. Esta situao
sai reforada pelo facto de os anncios registados nesta poca, no se referirem a lotes,
mas sim a terrenos. Na dcada de oitenta, o espao no construdo colocado no mercado
assumia a seguinte expresso: 7% dos anncios publicitavam a inteno de vender
terrenos e 8% anunciavam a oferta de lotes (terrenos j urbanizados).
pg.
217
Merece ainda referncia, a evoluo da representatividade das vivendas (30% do total

da oferta entre 1926 e 1934, 15% entre 1966 e 1978, 24,5% entre 1982 e 1991, 24,8
entre 1992 e 2001 e 23,1% entre 2002 e 2008).
100
90
80
70
60
50
40
prdio urbano
30
lote
terreno
quarto
20
quinta
vivenda geminada
Figura 76 - Peso relativo (%) de cada

tipo de imvel face ao total nos diferentes
intervalos
10
0
vivenda
apartamento
As quintas perdem representatividade no expectoro do mercado. Esta situao inicia-se

ainda na primeira metade do sculo XX. Este tipo de imvel assumia um peso de 30%
da oferta, afirmando-se sobretudo por via de caractersticas comprovadoras da
capacidade produtiva (solos bons, arvores de fruto, disponibilidade de gua),
passando a representar apenas 2,1% do total de anncios registados nos anos entre 1992
e 2001 para assumirem uma importncia residual nos ltimos anos (0,2% dos anncios).
Nos anos mais recentes as caractersticas publicitadas sublinham a proximidade autoestrada, a existncia de garagem, adega, as vistas privilegiadas em meio rural e, em
alguns casos a possibilidade de proceder a loteamentos.
De seguida seleccionamos apenas os imveis correspondentes s tipologias que
configuram fogos j construdos (vivendas e apartamentos) e trabalhamos, a partir da
base de dados, o atributo tipologia. Este conjunto de anncios fornece uma amostra de
oferta, composta por1698 imveis, registados entre 1966 e 2008 (tabela 15).
pg.
218
O fogo do tipo T3 o mais representado. Entre 1982 e 1991 correspondem a 73 em 153

fogos colocados para venda. De 1992 a 2001 eram 389 num total de 832 e, de 2002 a
2008 registamos 315 T3 para venda num total de 710 fogos registados na amostra.
T0
Tabela 15 - Total de fogos anunciados
por tipologia nos diferentes intervalos
Fonte: tratamento prprio, 2009
1966 a 1978
1982 a 1991
1992 a 2001
2002 a 2008
T1
T2
Tipologia do imvel
T3 T4 T5
Total
> T5
16
31
73
26
153
59
240
389
91
19
32
832
75
216
315
81
12
710
Total
1698
Com a relativizao das observaes por tipologia face ao total (figura 77) percebe-se
que no primeiro conjunto de anos a partio era equitativa, sendo a oferta constituda
por 1/3 de T3, 1/3 de T4 e 1/3 de fogos cuja tipologia superava o T5.
Na dcada seguinte surgem outras tipologias. Aparecem os T1 (10,5%), os T3
aumentam bastante a representatividade (47,3%), reduz-se o peso dos T4 (passa de
33,3% para 17%) e os imveis com dimenso superior a T5 reduzem-se drasticamente
no cmputo da oferta (passa de 33,3 para 2%).
100,0
90,0
80,0
70,0
> T5 %
60,0
T5 %
50,0
T4 %
40,0
Figura 77 - Peso relativo (%) dos fogos

publicitados por tipologia, face ao total,
nos diferentes intervalos
T3 %
30,0
T2 %
20,0
T1 %
10,0
T0 %
0,0
1966 a 1978
1982 a 1991
1992 a 2001
2002 a 2008
Nas dcadas seguintes, a representatividade da dimenso T3 mantm-se entre os 44 e os

48% e aumenta o peso dos T2 (passando esta tipologia de 20,3%, na dcada de oitenta,
para 30,4% entre 2002 e 2008).
pg.
219
As tabelas seguintes mostram a evoluo dos preos anunciados para os casos das
vivendas com tipologia T3 e T4 e os apartamentos com o mesmo nmero de divises.
Importa referir que o nmero de anncios que colocam o preo como atributo bastante
reduzido face ao total de imveis anunciados. Esta situao elimina os dois primeiros
intervalos de tempo tratados acima, para os quais no obtivemos preos nestas
tipologias. De todo o modo, com base no conjunto de anncios onde foi possvel
proceder os registos dos preos de partida157, ressalta uma progresso significativa dos
preos mdios anunciados nos ltimos vinte e seis anos.
Vivendas
T3
N Imveis
(total de
registos)
[1982-1991]
[1992-2001]
[2002-2008]
Valor total
dos preos
anunciados
(em )
T4
Taxa de
crescimento
do preo
Mdia dos
mdio
N Imveis
preos
anunciados anunciado
(total de
(%)
registos)
(em )
300.650,00
60.130,00
22 3.059.000,00
139.045,45
134,2
Valor total
dos preos
anunciados
(em )
140.250,00
Taxa de
crescimento
do preo
Mdia dos
mdio
preos
anunciados anunciado
(%)
(em )
70.125,00
36 4.402.000,00 122.277,78
74,3
58 8.528.298,67 147.039,63
5,7
41 6.672.814,00 162.751,56
33
Tabela 16 - Clculo dos preos mdios anunciados para os casos das vivendas (T3 e T4) entre 1982 e 2008
No caso das vivendas com tipologia T3, o valor mdio era cerca de 60 mil euros entre
1982 e 1991. Na dcada seguinte, o valor mdio proposto pelas agentes do lado da
oferta sobe para 139 mil euros e, nos ltimos seis anos a mdia posiciona-se nos 147 mil
euros. Esta evoluo consubstancia-se numa taxa de variao de 137%, perfazendo uma
taxa mdia de crescimento anual na ordem dos 5,7%.
Para o caso das vivendas com quatro quartos a taxa de crescimento acumulada foi da
ordem dos 107,4% no intervalo de tempo considerado, representando uma progresso
mdia dos preos na ordem dos 4,1%/ano.
Realizou-se um exerccio semelhante para os preos registados nos apartamentos com
tipologias T3 e T4.
Na primeira tipologia, a progresso dos preos ainda mais expressiva. Nos cinco
registos onde constava o atributo preo a mdia aproxima-se dos 25 mil euros entre
1982 e 1991. Na dcada seguinte o preo mdio sobe para valores prximos dos 71 mil
157
Os preos anunciados devem ser apenas entendidos como indicativos, uma vez que de supor que estes reproduzem o ponto de
partida que a oferta estabelece para poder vender os imveis. Certamente que o preo de venda resulta das presses de negociao
que o lado da procura incute.
pg.
220
euros (taxa de crescimento a rondar os 186%) e, nos ltimos seis anos para os quais
registamos dados, o preo mdio deste tipo de fogo da ordem dos 96 mil euros.
Apartamento
T3
N
Imveis
(Total
de
registos)
[1982-1991]
Valor total
dos preos
anunciados
(em )
T4
Taxa de
Mdia dos
crescimento
preos
do preo
mdio
anunciados
(em )
anunciado (%)
N
Imveis
(Total de
registos)
Valor total
dos preos
anunciados
(em )
Taxa de
Mdia dos
crescimento
preos
do preo
mdio
anunciados
(em )
anunciado (%)
125.050,00
25.010,00
[1992-2001]
148 10.592.767,00
71.572,75
186,0
20
1.656.429,00
82.821,45
[2002-2008]
146 14.126.784,00
96.758,79
35,1
14
1.684.862,00
120.347,29
45,3
Tabela 17 - Clculo dos preos mdios dos preos anunciados para os casos dos apartamentos (T3 e T4) entre 1982 e 2008
Em suma, tendo em conta estes valores indicativos, o preo apontado pelos agentes do
lado da oferta, registou uma taxa de crescimento de 221,3%, entre 1982 e 2008. Dito de
outro modo, o preo dos fogos/apartamento T3 subiu em mdia 8,5%/ano nos vinte e
seis anos estudados.
Para os apartamentos do tipo T4, os registos recolhidos entre 1982 e 1991 so
manifestamente insuficientes para apurar valores mdios, pelo que apenas se apresenta a
progresso verificada entre 1992 e 2008. Assim, a taxa de crescimento dos preos
anunciados, nesta tipologia ascende os 45% (taxa media de crescimento anual de 3%).
Como forma de apurar com mais rigor a avano dos preos, agrupou-se exclusivamente
os anncios de fogos novos das tipologias a que nos referimos anteriormente. Tambm
neste caso reportamos apenas a informao coligida para os dezasseis anos entre 1992 e
2008. Este grupo de registos comporta quarenta e cinco entradas das quais dezoito
reportam valores anunciados entre 1992 e 2001 e os restantes entre 2002 e 2008 (figura
78).
pg.
221
180000
170000
160000
150000
Linha de
tendncia
140000
130000
120000
Mdia
110000
100000
90000
80000
Mdia
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
Figura 78 - Evoluo dos preos anunciados para os apartamentos da tipologia T3 entre 1992 e 2008
A mdia dos preos evoluiu de 79 794, registados entre 1992 e 2001, para 118 710
entre 2002 e 2008. Em 1991 anunciava-se a venda de um T3 novo por 7 500. Passados
quinze anos, para a mesma tipologia, registamos um imvel com preo na ordem dos
175 000.
Procuramos ainda perceber a diferenciao dos preos anunciados por localizao158.
Interessa-nos sobretudo, fazer a distino dos valores anunciados entre o espao da
malha urbana consolidada e das coroas periurbanas e rurbanas (figura 79 e tabela 18).
Ou seja, no anel de influncia que integra o espao construdo (a sensivelmente 1km do
centro) e, por outro lado, as coroas externas (de 1 a 5km do centro).
158
Tivemos em linha para esta diferenciao, exclusivamente os anncios de imveis cuja localizao indicada referia a rua ou o
lugar/bairro. Assim a amostra corresponde, no caso dos apartamentos, a 204 imveis (3 referentes ao primeiro intervalo de tempo,
115 reportam-se ao segundo e 86 ao terceiro). No que concerne s vivendas, a amostra agruparam-se na totalidade 58 imveis (5
repostam-se ao primeiro intervalo de tempo, 20 ao segundo e 33 ao terceiro).
pg.
222
B
Figura 79 - Posicionamento da transaco
entre a malha urbana consolidada e as
coroas Peri e Rurbana e espao rural
Valores mdios
anunciados (em
euros) na Malha
urbana
consolidada
Valores mdios
anunciados (em euros)
nas coroas
Periurbano+Rurbano
Valores mdios
anunciados (em
euros) fora das
coroas B
Rurbano+Rural
(A)
(B)
(C)
Apartamento T3
Tabela 18 - Valores mdios anunciados

(em euros) localizados na malha urbana
consolidada, na primeira coroa Peri
/Rurbana e na segunda coroa (Rurbano e
rural)
1982-1991
29900
1992-2001
75667
64293
88750
2002-2008
98639
89731
120000
Vivendas T3
1982-1991
60130
1992-2001
153844
124333
2002-2008
146621
148352
150081
No que concerne aos apartamentos cuja localizao aponta para a rea A, o preo mdio
anunciado evoluiu de 29 900, entre 1982 e 1991, para 98 639 entre 2002 e 2008. A
taxa de crescimento nos vinte e seis anos que medeiam o nvel inferior do intervalo e o
nvel superior foi da ordem dos 102,3% (correspondendo a uma taxa mdia de
crescimento anual (TMCA) de 3,9%).
Como no obtivemos registos para os apartamentos desta tipologia nas coroas externas
rea A, precedemos comparao tendo como referncia os ritmos de crescimento
produzidos nos ltimos dezasseis anos. Assim, na rea A, a taxa de crescimento foi de
30,4% (TMCA = a 1,9%), na B foi de 39,6% (TMCA = a 2,5%) e na C foi de 35,2%
(TMCA = a 2,2%).
Ou seja, as mdias dos valores anunciados nos apartamentos T3 progrediram mais nas
coroas externas ao espao consolidado. Embora os valores da coroa B se mantenham
pg.
223
mais baixos do que na coroa A, essa situao inverte-se quando se observa os valores
anunciados para esta tipologia na coroa C.
Ente 1992 e 2001 um apartamento na rea A era anunciado por valores prximos dos
75 000. Na coroa B por menos 11 000. Na coroa C o valor era cerca de 14 000 a
mais do que na primeira (rea A) e aproximadamente mais 25 000 do que na segunda
(coroa B).
No caso das vivendas com a mesma dimenso, verifica-se uma retraco dos preos na
rea A na ordem dos -4,9%, a uma mdia anual de -0,3%/ano. Em contraponto com o
que se verificou na rea B, onde a taxa de crescimento entre 1992 e 2008 foi de 19,6%
(TMCA= a 1,2%). Se considerarmos a evoluo dos preos anunciados para esta rea,
para a srie de vinte e seis anos, constatamos uma taxa de crescimento de 146% (TMCA
= a 5,6%).
Embora com diferenas menores, os preos mdios anunciados decrescem da rea A
para a B (-17031 euros) e aumentam da B para a C (+ 1729 euros).
Para finalizar damos nota de que o preo mdio, anunciado para vivendas T3, na coroa
B, era cerca de 52% superior mdia do valor dos apartamentos entre 1992 e 2001. Nos
seis anos a que corresponde o ltimo intervalo de tempo o preo mdio anunciado para
vivendas 60% superior ao preo mdio anunciado para os apartamentos.
4.2.3 - Evoluo das imagens associadas ao mercado imobilirio residencial no decurso

das dcadas de oitenta e noventa do sculo XX
Numa outra aproximao aos dados recolhidos, procuramos retirar (e sistematizar),
indicaes mais subjectivas relacionadas com as imagens percepcionadas nos anncios
de venda de habitaes, partindo de casos representativos da evoluo registada ao
longo do perodo considerado.
Aqui damos conta da evoluo dos modelos de construo de imagens, associadas
venda de espaos construdos e residncia, enquanto espao de habitar restrito.
Atribuiu-se neste particular, especial ateno reflexo feita por AURINDO(2007).
Destacamos da investigao apresentada pela autora159 a sua incurso ao elemento
visual como componente da cultura. Neste contexto estabelecemos aqui um paralelismo
entre a produo de imagens associadas aos espaos urbanizados para serem adquiridos
159
A anlise apresentada pela autora direccionada para a anlise do cartaz turstico enquanto elemento construtor duma imagem
acerca do destino Portugal.
pg.
224
no mercado de habitao, com a criao de imagens para consumo turstico. Assim, as

transformaes observadas na transio de uma sociedade industrial para uma sociedade
de consumo tornam a imagem num elemento fundamental para a mercadorizao dos
produtos produzidos com recurso s tcnicas do marketing, onde a componente visual
rainha AURINDO (2007).
Os anncios da amostra recolhida abrem uma vasta frente de anlise evoluo das
caractersticas que se foram associando residncia. Na tabela que consta no Anexo 20
retiraram-se da base de dados apenas aquelas que nos parecem mais exemplificativas,
quer respeitantes localizao quer, no que concerne ao imvel em si mesmo.
No primeiro quadrante, destaca-se a proximidade aos lugares qualificadores (parque,
zona verde, perto do mar, vista da Lagoa) ou a equipamentos (escolas, universidade),
mas tambm, a vias de entrada/sada da cidade.
No entanto, as maiores transformaes ocorreram nos atributos que descrevem os
alojamentos colocados venda. Se no incio do sculo XX se apresentava como
vantagens a dotao com gua e electricidade ou as campainhas elctricas, nos anos
setenta frequente encontrar as referncias garagem, ao jardim/quintal e existncia
de dois WC`s.
A dcada de oitenta traz para os enunciados dos anncios a vivenda geminada, o duplex,
a marquise, a lareira, e a indicao das facilidades de financiamento. De 1992 e 2001
abundam as referncias ao aquecimento central, sute, banheira com hidromassagem,
ao facto de integrar um condomnio ou ser uma moradia em banda.
Nos ltimos anos reforam-se as referncias ao facto de estarem enquadrados em
condomnios fechados e terem cozinha equipada. Passam a ser recorrentes as referncias
feitas aspirao central, ao recuperador de calor, ao piso radiante, ao isolamento
trmico e acstico e disponibilizao de acesso Internet (edifcios inteligentes).
Mas, a construo de imagens surge com a afirmao das urbanizaes em larga escala,
iniciada na dcada de oitenta. Para ilustrar esta realidade, escolheu-se um conjunto de
treze imagens de anncios publicados entre 1986 e 1996 (figura 80).
pg.
225
Figura 80 - Localizao de treze exemplos de anncios publicados entre 1986 e 1996

Esta srie de imagens est integralmente reproduzida no Anexo 21. Para melhor
compreender a evoluo geogrfica das diferentes propostas veiculadas nos anncios,
posicionamos as urbanizaes/edifcios no mapa acima.
As indicaes recolhidas nos primeiros anncios sugerem a efervescncia do mercado,
uma vez que se vendem em fase de acabamento ou apela-se para que se faa reserva
ainda na fase de construo/projecto. Trata-se de prdios isolados ajustados
grosseiramente teorizao da cidade radiosa de Le Courbousier. Estes surgem no
espao urbano j estruturado (Avenida 1 de Maio e Avenida da Independncia
Nacional) e ao logo da linha de caminho-de-ferro (Anexo 21, exemplo A, B, C e D).
Em 1992 abre-se uma frente de expanso no sentido norte (tambm junto linha de
comboio), a imagem de blocos de apartamentos, fechados em U, assentes numa
estrutura ortogonal, surgem como promessa duma cidade nova a 5 minutos do centro
da cidade das Caldas da Rainha (Anexo 21, exemplo F). Seria uma outra cidade
(nova), construda a 5 minutos de distncia160. Aqui, seguindo o anncio, viver-se-ia
160
No se dizia que era nas Caldas da Rainha, mas sim que se localizava a cinco minutos desta cidade.
pg.
226
com tranquilidade, segurana e com nveis de conforto que satisfariam os clientes mais
exigentes. Vendia-se a casa dos sonhos com o bnus, anunciado, de que investir na
habitao prpria (seria) construir segurana!.
No incio da dcada de noventa do sculo XX surgem conjuntos habitacionais que
propem uma estilizao da moradia. So disto exemplo, a figura (Anexo 21, exemplo
G e H) referente urbanizao Colina do Sol. Neste caso enfatiza-se a existncia de
equipamentos de apoio geral e a qualidade paisagstica, quando se diz que a
urbanizao concebida perfeitamente integrada num meio ambiente to privilegiado.
Tambm nesta caso se chama a ateno da procura para o facto de se tratar de uma
oportunidade impar para os moradores mais exigentes e para os investidores melhor
informados. Este exemplo marca a incurso do mercado por tipologias onde se
propem a fuso da convivncia/convenincia urbana com a iluso da vivncia rural.
Este propsito resulta claro (Anexo 21, exemplo H), na transformao urbana iniciada
na primeira metade da dcada de noventa do sculo XX na rea correspondente actual
coroa periurbana. Publicita-se para esta coroa em 1992 uma representao do
hibridismo cidade/campo: o ar do campo com a cidade a seus ps. Coloca-se em
confronto/concorrncia esta ocupao fora da cidade, a 1800m do centro (onde se
oferece o ar do campo, o logradouro e o jardim), com o tecido urbano consolidado,
dizendo-se que as excepcionais moradias seriam vendidas ao preo de um vulgar
apartamento. Trata-se do abandono (se bem que nunca tenha sido adoptado) do
modelo da cidade radiosa e a adopo tardia e distorcida das ideias-fora da cidade
jardim.
Os exemplos de 1994 (Anexo 21, exemplo J), reportam uma outra realidade de igual
modo divergente. Neste caso opem-se a oferta situada numa zona de maior expanso
urbana onde se vende a relao de proximidade com o maior supermercado, escolas
primrias, (), tudo aliado a sadas rpidas da cidade161, com um edifcio implantado
no Centro Histrico. Neste, pretende-se vincular a procura comodidade de viver no
centro histrico da cidade a dois passos de um dos mais bonitos parques do pas.
Procura-se ainda a colagem aos elementos icnicos da cidade (Praa da Fruta e Hospital
Termal), mas tambm pertena a um espao culturalmente rico e onde a
convivialidade estaria garantida: viver nos edifcios D`el Rei viver superiormente e
161
Note-se que ao bairro anunciados atribuda a designao Rotunda dos Arneiros.
pg.
227
entre amigos. Faz parte das garantias publicitadas o crdito (assegurado pelo Montepio
Geral) e o acompanhamento da transaco, se for caso disso, e documentao.
Os exemplos referentes a 1994 e 1996 marcam outras frentes de expanso urbana. No
primeiro para nascente e, o segundo, para poente (Anexo 21, exemplo E, L, M e I).
Para finalizar esta curta incurso a uma das pocas mais activas da exploso urbana e s
imagens a ela associada, releva o facto de boa parte dos anncios serem publicados
pelas empresas construtoras162. Sublinha-se ainda que, na sua generalidade estas
empresas so as que ocupam o lugar central no mercado at actualidade163.
4.2.4 - Evoluo nas frmulas de comercializao no mercado imobilirio

A comercializao no mercado imobilirio sofreu grandes mudanas. Desde a venda
directa entre vendedor e comprador, at afirmao do domnio das imobilirias como
intermedirias das transaces realizadas.
Figura 81 - Exemplo de anncios publicados no inicio do sculo XX

Fonte: Gazeta das Caldas, n 39, 4/07/1973
Figura 82 - Exemplo de anncios publicados nos anos setenta do sculo XX

Figura 83 - Exemplo de anncio dos primeiros

agentes imobilirios
162
Nesta fase, as estratgias usadas so bastante enrgicas, usando-se frmulas do tipo concurso/promoo/desconto (ver Anexo 22)
So disto exemplo as Construes Linto & Maques, Lda, Construes Agostinho Pereira, Jos Coutinho, ou a Construes Lino
& Santo, SA.
163
pg.
228
A Figura 81, 82 e 83 um exemplo de anncio onde o proprietrio se apresenta como

vendedor, sugerindo-se a deslocao do comprador ao local. No exemplo da Figura 82,
apresenta-se o caso dum intermedirio que tinha um outro negcio164, plataforma onde
conflua a oferta e a procura.
Na primeira metade da dcada de oitenta surgem anncios de mediadores que se
dedicam ao negcio imobilirio e, logo na segunda metade da mesma dcada, surgem as
primeiras agncias imobilirias. As primeiras imobilirias a publicarem anncios no
jornal Gazeta das Caldas, (tido como fonte), foram a IMOCALDAS e a REA (em
1985), a INTERHOUSE (em 1989), e a PEDRA ANGULAR (em 1991) (ver Anexo
22).
Das indicaes recolhidas nas entrevistas realizadas a seis mediadores, podemos apurar
que o nmero de imobilirias a operar no concelho oscila, actualmente, entre cinquenta
e oitenta.
A indicao relativa ao contingente que operava h dez anos mais preciso apontando
para valores prximos das duas dezenas. Quando questionados acerca de quantas
existiriam h vinte anos, os entrevistados indicam, na sua maioria, que o total no
ultrapassaria a dezena.
Os elementos anteriormente apresentados so, na sua generalidade, fortes contributos
para a afirmao da disperso urbana, tendo esta, como mbil, as presses do lado da
oferta que v nas reas exteriores cidade, oportunidades de amarrar segmentos de
procura mais qualificados e com isto, margem de lucro mais interessantes (o solo
muito mais barato e para compensar os menores ndices de construo, aumentam-se
substancialmente os preos e fomenta-se a exclusividade de tipologias do tipo vivenda
nestas reas).
4.2.5 - Medida de relao entre oferta e procura (Fogos/Famlias entre 1994 e 2006)
Colocando a cidade distendida no enfoque da anlise, a abordagem cidade definida no
permetro urbano no agarra a realidade que se pretende observar165.
Para examinar as suas foras de expanso, abordar-se-o outras escalas de forma a
tornar mensurvel o processo expansivo, alargando o enfoque aos anis que se
164
No caso vertente trata-se de um caf, mas registaram-se exemplos que indicavam como contacto uma ourivesaria, farmcia ou
loja de electrodomsticos
165
Desenvolve-se uma anlise mais detalhada, tendo por base esta escala, no Anexo 17.
pg.
229
prolongam at um raio de 7,5km do centro (figura 84). Procuramos com isto perceber
os diferentes tipos de crescimento. Interessa reflectir acerca da cidade alargada, por isso
teramos, necessariamente, que sair dos seus limites formais.
Com esta directriz de trabalho surgem as dificuldades de compatibilizar os dados
existentes, com as escalas a que estes se referem e ambos com a respectiva cobertura
temporal.
Na tentativa de suprir esta dificuldade procedemos a vrios exerccios que reflectem as
possibilidades que a informao disponvel nos faculta para quantificar, dentro do
possvel, a relao entre a oferta e a procura no mercado imobilirio residencial local.
Como primeira aproximao, recorremos aos dados dos censos de 2001 e trabalhou-se a
informao neles contidos para os polgonos correspondentes s subseces da BGRI.
Figura 84 aproximao definio das Coroas na

rea de estudo
Fonte: elaborao prpria sobre a BGRI
Assim, definimos quatro anis sobre os quais agregamos a informao. Para isso
trabalhando sobre uma ferramenta SIG (GeoMedia 6), extramos as subseces que se
distanciam 7,5km do centro, deste conjunto separou-se aquelas que se posicionam a
menos de 5km. De seguida extramos o conjunto de subseces cujo afastamento ao
centro inferior a 2,5km e, por fim, extraiu-se as que esto integradas dentro do
permetro do centro histrico.
pg.
230
Esta metodologia permitiu-nos agregar os dados das subseces formando trs coroas
Parque de alojamentos
potencialmente excedente (%
do total de aloj.)
Diferencial entre alojamentos e

famlias (aloj.-fam.)
Alojamentos/famlia
Total famlias clssicas
Densidade alojamentos
clssicos (aloj/ha)
Total alojamentos clssicos
Densidade demogrfica
(hab/ha)
Total populao residente
Agrupamentos de
Subseces
Coroa
rea ha
em torno do centro.
Centro Histrico
---
32
782
24,4
643
20,1
392
1,6
251
39,0
dos limites do CH at
2,5km do centro
1205
23636
19,6
11970
9,9
9047
1,3
2923
24,4
de 2,5 a 5 km do centro
3201
5494
1,7
2653
0,8
1932
1,4
721
27,2
de 5 a 7,5 km do centro
5851
5380
0,9
3242
0,6
1994
1,6
1248
38,5
10289
35292
Total
3,4
18508
1,8 13365 1,4
5143
27,8
Tabela 19 - Indicadores referentes aos alojamentos e famlias por coroa
Fonte: censos 2001
Na tabela 19 encontra-se o resumo dos dados trabalhados nas diferentes coroas. Nos
102km166 a que corresponde a abrangncia das subseces cuja distncia ao centro
inferior a 7,5km, residiam 35 292 indivduos (cerca de 72% da populao recenseada no
concelho no ano de 2001). A mesma rea, no mesmo ano, concentrava 71,4% dos
alojamentos.
Nas subseces pertencentes ao Centro Histrico (CH), residia 2,2% da populao,
64,7% residia na primeira coroa, 14,3% na segunda e 17,5% na terceira.
A relao entre o nmero de famlias e total de alojamentos permite sustentar a
concluso de que existia um excedente na ordem dos 5 143, dos primeiros face s
segundas. Esse excedente era de 251 alojamentos no CH, 2 923 na rea da primeira
coroa, 721 na segunda e 1 248 na terceira.
Relativizando estes valores, pelo total de alojamentos em cada uma das subunidades
territoriais delimitadas, conclui-se que 39% dos alojamentos no CH pertenciam ao
parque de fogos excedente, na primeira coroa 24,4% dos alojamentos estava nesta
situao, na segunda o valor percentual sobe para 27,3 e na terceira os alojamentos
excedentes, face ao total, representavam 39,5%.
Tomando como referncia o valor, deste indicador calculado para a totalidade das
subseces dentro da rea de influncia dos 7,5km, constatamos que em 2001
aproximadamente trs em cada dez alojamentos clssicos existentes faziam parte do
166
Esta rea corresponde a 40% da extenso territorial do concelho.
pg.
231
mercado imobilirio residencial, (de forma activa ou, passiva) tendo em conta que
extravasam as necessidades de alojamento das famlias existentes.
Sendo esta uma anlise adequada escala territorial que pretendemos equacionar, a
debilidade a ela inerente prende-se com a perspectiva esttica que proporciona,
localizando-se, do ponto de vista temporal, na realidade verificada em 2001. Perde, por
isso, a actualidade que se procura neste estudo.
Coma forma de actualizar estes dados, recorremos informao recolhida pelo INE
referente ao licenciamento e construo de fogos, e demais variveis com estas
correlacionadas. Esta informao resolve o problema enunciado uma vez que cobre o
intervalo temporal entre 1994 e 2007.
A dificuldade de compatibilizao com a anlise anterior resulta da escala a que se
referem os dados. Neste caso a freguesia a unidade territorial de referncia, perdendose a leitura aproximada subseco.
A soluo encontrada para ultrapassar esta relativa incompatibilidade foi proceder a
agrupamentos de freguesias que se aproximassem, quer do ponto de vista das
caractersticas urbansticas, quer do tipo de processo de transformao urbana em curso,
bem assim, dos segmentos do mercado imobilirio mais activo nas mesmas. Os dados
trabalhados em outros temas (ponto 4.1.3) e a informao recolhida e sistematizada nas
observaes de campo permitiram que se formalizassem os seguintes agrupamentos:
i) cidade consolidada e espao periurbano
- conjunto de freguesias mais
directamente correlacionadas com o processo de expanso urbana da cidade,

onde se verificam tipos de expanso urbana, periurbana, e rurbana (Figuras
85,86 e 87). De modo geral, ambos afectos funo residencial permanente,
pelo que este o segmento de mercado que predomina neste conjunto. sobre
esta rea que se direcciona o foco da anlise do nosso trabalho;
Figura 85 - Vista para a Avenida 1 de Maio (centro);

Figura 86 - Anncio de condomnio de vivendas unifamiliares Tornada
Figura 87 - Casa unifamiliar em construo Tornada , (2008)
Fonte: (GONALVES, 2009)
pg.
232
ii) Litoral/Frente de gua integra um tipo de ocupao periurbana, no entanto o

mercado imobilirio residencial pertence a um segmento claramente
diferenciado do primeiro, traduzindo-se em tipologias de urbanizao do solo,
de igual modo, distintas. Estamos em presena, maioritariamente, de segundas
residncias configurando um sub-mercado prprio que necessitaria, para a sua
anlise, de uma abordagem especfica que no cabe no mbito desta
aproximao (Figura 88 e 89).
Figura 88 - Segunda residncia Encosta do Nadadouro;

Figura 89 - Moradia, em condomnio, em construo Foz do Arelho (2008)
iii) Corredor nascente (predominantemente rural): aqui inclui-se o conjunto de

freguesias onde convivem aglomerados rurais onde a transformao quase
exclusivamente rurbana (figura 90, 91 e 92).
Figura 90 - Figuras aglomerado ao logo da estrada Alvorninha

Figura 91 - Conjunto de casas degradadas Alvorninha/Salgueirinha
Figura 92 - Construo de moradia Carvalhal Benfeito, (2008)
O tratamento da informao referente ao licenciamento para o intervalo indicado (de

1994 a 2007) permitir perceber a dinmica do mercado reportando para a situao
verificada na actualidade. De seguida apresentamos os resultados da anlise produzida
com base nos pressupostos enunciados.
pg.
233
Durante os 13 anos que medeiam 1994 e 2007 foram licenciados 6 131 fogos no
concelho, dos quais 65% destinam-se s freguesias da cidade e espao periurbano. A
distribuio faz-se do seguinte modo: 33% na freguesia de N. Sra do Ppulo (2 033),
21% na freguesia de Santo Onofre (1 341), 6,5% na freguesia da Tornada (404) e 3,3%
na freguesia do Coto (208).
O total de fogos licenciados representa um aumento de cerca de 24% na quantidade de
alojamentos recenseados em 2001 (25 888) e 33% de tivermos em conta a quantidade de
alojamentos existentes em 1991 (20 123).
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
Figura 93 - Fogos
licenciados entre 1994
e 2007
Fonte: INE com
tratamento prprio
1000
500
0
Cidade co nsolidada e
espao periurbano
Lito ral /Frente de gua
Co rredo r Nascente
No conjunto de freguesias que mais nos aproveita para esta anlise a quantidade de
fogos licenciados entre 2001 e 2007 configura um aumento de 7,2% (1 088) face ao
contingente de 2001 e se remetermos o valor para o nmero de alojamentos existentes
em 1991, e verificarmos os fogos licenciados entre 1994 e 2007, a taxa de crescimento
sobe para 41,4% (figura 93). A mdia de licenciamentos por ano no intervalo
considerado foi da ordem dos 285. Demonstra-se a discrepncia da presso construtiva
nas diferentes unidades territoriais delimitadas se se tiver em conta que o valor mdio
no caso das freguesias do Litoral foi de 63/ano e no corredor nascente a mdia foi de
90/ano.
pg.
234
A preponderncia da moradia, ganha maior proporo quanto nos afastamos da cidade.

Se, no primeiro conjunto de freguesias a proporo de fogos licenciados em moradias
era na ordem dos 30%, nas freguesias do Litoral essa proporo inverte-se sendo 70%
em moradias e 30% em apartamentos (figura 94).
Vidais
Landal
So Gregrio
A dos Franco s
Alvo rninha
Santa Catarina
Carvalhal Benfeito
Salir de M ato s
Total agrupamento
Salir do Po rto
Serra do Bouro
Foz do Arelho
Nadadouro
Total agrupamento
Co to
Tornada
Santo Onofre
N. Senhora do Ppulo
Total agrupamento
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
80,0
90,0
100,0
Fogos Licenciados de 1994 a 2007 edificio de apartamentos

Fogos Licenciados de 1994 a 2007 moradias
Fogos Licenciados de 1994 a 2007 edificios mistos
Figura 94 - Proporo (%) de fogos licenciados por tipologia do edifcio
De todo o modo, merece especial ateno as diferenas observadas da rea de influncia

das cidade. Enquanto para a Tornada 82% dos fogos licenciados foram do tipo moradia
o valor desde para 12%. (1139 apartamentos e 160 moradias) no caso da freguesia de
Santo Onofre. Esta diferena mais notria quando se constata que na segunda
freguesia que mais rea dispensa cidade (N. Sra. do Ppulo) foram solicitadas (e
concedidas) 1449 licenas para fogos do tipo apartamento e 519 para moradias. nesta
freguesias que esto localizados os bairros com mais prestgio, e por esta via, mais
valorizados. No ser alheio desta realidade o facto dos agentes no mercado terem
solicitado, nos treze anos em apreo, cerca de trs vezes mais fogos do tipo moradia
nesta freguesia, face ao verificado em Santo Onofre. Nesta freguesia a baixa qualidade
de construo, acompanha a imagem pouco qualificante. Ambas correlacionadas pela
pg.
235
comunidade (incluindo os agentes do mercado imobilirio) s classes sociais que nela

residem. De um modo geral, os imveis localizados em Santo Onofre sofrem estes
factores de desvalorizao. Esta realidade ser escalpelizada em pontos seguintes.
100,0
igual ou > T5
90,0
T4
80,0
T3
T2
70,0
T1
60,0
T0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
Cidade co nso lidada e

espao periurbano
Lito ral/frente de gua
Co rredor Nascente
Figura 95 - Proporo (%) de fogos licenciados por tipologia

O que anteriormente se referiu corroborado quando se observa as tipologias dos fogos

licenciados, sendo a proporo de alojamentos do tipo T4, requeridos para freguesia de
Santo Onofre, manifestamente inferior ao verificado na freguesia que ocupa a parte
nascente da cidade (figura 95). No obstante da dimenso mdia das famlias ser igual
(em mdia 2,4 indivduos por famlia nas duas freguesias), na primeira a proporo dos
fogos licenciados na tipologia referida acima foi de 8,4% (112), na segunda foi de
17,8% (361). Nos fogos do tipo T5, ou maiores, a situao de desequilbrio mantm-se
uma vez que na freguesia a poente da linha de caminho-de-ferro167 os licenciamentos
solicitados representam apenas 1,4% (11) do total, em contraponto com o outro lado da
cidade onde a proporo foi de 5% (99).
167
A linha de caminho de ferro separa as duas freguesias (Nossa senhora do Ppulo posiciona-se a Este e Santo Onofre a Oeste).
Este elemento estando no miolo da malha urbana funciona como uma barreira desqualificadora da envolvente. Sendo o tecido da
parte poente mais restrito, mais denso e menos qualificado, a imagem menos positiva vinda dos primrdios da expanso do
aglomerado (tal como se viu em pontos anteriores), perdura at hoje. Possivelmente tendo-se agravado, ou estando em pleno
processo de agravamento.
pg.
236
Comprova-se que tipologias correspondentes a imveis mais valorizados no mercado,

so requisitadas para as reas, que por sua vez tambm so mais valorizadas. Este um
princpio do funcionamento do mercado, principio este que funciona, aparentemente,
independentemente das reais necessidades da procura. As tipologias de imveis que
possam obter maiores ganhos no mercado procuram as reas que mais potenciem estes
ganhos. A procura ajusta-se.
Outra rea onde se procura ganhos maiores conjugando os diferentes vectores: imagem
associada; tipologias de edifcios; dimenso dos fogos; , nos anis periurbanos. Neste
caso veja-se por exemplo que na freguesia da Tornada, onde a maioria dos fogos
licenciados foram do tipo moradia, nas quais, cerca de uma em cada trs assume
tipologias iguais ou superiores a T4. esta a rea que as famlias da classe mdia
alta/alta, com mais de um filho168, procuram para adquirir a moradia isolada, ou em
condomnio. Por norma, vendendo o apartamento localizado a rea consolidada, ou na
primeira coroa de expanso da cidade. Esta anlise ser mais detalhada em pontos
seguintes onde se trabalhar a informao recolhida atravs de inquritos.
De seguida apresentamos o clculo do parque de fogos excedente para o qual
consideramos os alojamentos existentes em 2001 e os fogos construdos desde essa data
at 2007. Num segundo exerccio calcula-se o parque potencial de fogos excedentes,
tendo em conta a primeira varivel conjugada com os fogos licenciados no mesmo
intervalo de tempo. Ambos os valores resultam da confrontao com o nmero de
famlias residentes.
Na tabela 20, somaram-se os alojamentos existentes em 1991 e em 2001 aos quais se
acrescentou, o nmero de fogos construdos nos seis anos posteriores. Deste modo
apuramos o parque de fogos existente em cada freguesia. Procedeu-se ainda seleco
dos valores correspondentes s famlias clssicas existentes em 1991 e em 2001, e
estimou-se o nmero de famlias residentes em 2007. Para este clculo tivemos em linha
de conta a populao residente estimada pelo INE para cada freguesia em 2007, a partir
da qual ponderamos a dimenso mdia das famlias, estimada para o ano de 2007 a
partir do ritmo da evoluo ocorrida ente 1991 e 2001.
168
Veja-se que, nestas freguesias o nmero mdio de indivduos por famlia sobe para 2,7.
pg.
237
Alojamentos
Fogos
Parque
construdos de fogos
Famlias Clssicas
Estimativas Parque de
famlias
fogos
clssicas
excedente
Freguesias
1991
2001
2002/07
2007
1991
2001
2007
N. Senhora do Ppulo
6347
7876
284
8160
4959
5657
6347
1813
3357
5122
208
5330
2550
4062
5284
46
2007
Cidade
consolidada e Santo Onofre
espao
Tornada
periurbano
Coto
1282
1569
68
1637
858
1133
1327
310
442
504
36
540
333
400
439
101
11428 15071
596
15667
8700
11252
13398
2269
590
839
39
878
383
500
583
295
973
1393
37
1430
415
535
640
790
449
509
11
520
292
299
306
214
Litoral
Frente
gua
Nadadouro
de Foz do Arelho
Serra do Bouro
Salir do Porto
513
605
28
633
267
297
322
311
2525
3346
115
3461
1357
1631
1851
1610
Salir de Matos
987
1229
34
1263
791
857
922
341
Carvalhal Benfeito
515
566
574
417
435
461
113
Corredor
Nascente
Santa Catarina
1009
1483
14
1497
888
1105
1270
227
Alvorninha
1386
1567
29
1596
1016
1105
1205
391
A dos Francos
729
894
12
906
596
665
725
181
So Gregrio
454
495
15
510
323
342
374
136
Landal
514
560
569
437
413
419
150
Vidais
576
677
16
693
455
457
490
203
6170
7471
137
7608
4923
5379
5867
1741
Total no concelho
20123 25888
848
26736
14980
18262
21116
5620
Tabela 20 - Clculo do parque de fogos existente no mercado nas Caldas da Rainha em 2007
Esta anlise permite concluir que o diferencial entre o nmero de agregados familiares e
o nmero de fogos era em 2007 de 5 620. Ou seja, por cada quatro fogos existentes em
2007, um estava no mercado.
Quando se diz que esto no mercado, est-se a considerar que extravasam a necessidade
de alojamento da populao, por isso podem inserir-se nos seguintes perfis: i) estar
afecta a segunda residncia, pertencendo assim a um mercado latente na medida em que
as famlias deste tipo tendero a pretender reaver o capital investido e as eventuais maisvalias, em casos de necessidade de redireccionar os alvos de investimento do patrimnio
familiar; ii) pertencer ao mercado especulativo como total ou parcialmente devoluto169,
iii) pertencer ao segmento dos usados para venda; ou, iv) fazer parte da carteira de
novos para venda. A existncia de qualquer um destes perfis incute presses sobre a
forma urbana. Se atentarmos diferena entre os fogos licenciados entre 2002 e 2007 e
os fogos construdos nesse intervalo de tempo, percebe-se que os agentes do lado da
169
No levantamento feito em Dezembro de 2008 identificaram-se, na rea do centro histrico (32 hectares) 61 edifcios totalmente
devolutos e 21 parcialmente devolutos (ver Anexo 24).
pg.
238
oferta detinham em carteira (em 2007), mais 927 fogos em fase de lanamento no
mercado.
Contudo, retomando o enfoque na rea da influncia da cidade onde o nmero de fogos
excedentes era de 2 269. A figura 96 representa as diferenciaes observadas nesta
unidade territorial que demonstrava em 1991 um excedente de 2 728 fogos.
Este dado remete para a concluso de que a grande expanso da construo, no que
quantidade diz respeito, desenvolveu-se nas dcadas de oitenta e noventa. Foi nesta fase
que a expanso em altura se desenvolveu, quer nas periferias do espao urbano
consolidado quer, (no caso das cidades mdias como mais incidncia) nos espaos em
colmatao ou em processo de extruso no centro170
16000
15000
14000
13000
12000
11000
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
Figura 96 - Excedente de fogos face aos ncleos

familiares existente
A lo jamentos 1991
Famlias Clssicas 1991
parque de fo go s 2007
Estimativa famlias classicas 2007
Verifica-se novamente a preponderncia do sector nascente da cidade na configurao

do parque de fogos excedente. No diferencial entre fogos e famlias existentes em 2007,
80% localizam-se na freguesia de N. Sra. Do Ppulo.
170
disto exemplo o sucedido nas Avenidas da Independncia Nacional e 1 de Maio, onde durante o ano de 1996 aps acesa
discusso acerca de se se deveria ou no autorizar construes com 11 pisos nestas avenidas (relatada em parte na Gazeta das Caldas
de 05/07/1996) a proposta aprovada pela Assembleia Municipal, sob proposta da Cmara, para alm de outras alteraes tantas
outras artrias da cidade vincula no seu ponto 6 que nos restantes edifcios a construir na Avenida da Independncia Nacional e
Avenida 1 de Maio apresentem 11 pisos nos seus alados, devendo ser tido em conta o artigo 63 do REGEU, tendo em conta a
condio de excepo que aqui se assume ficar construda. Transcrio da deliberao tomada pela Assembleia Municipal,
publicada no Jornal Gazeta das Caldas em 05/07/1996).
Este processo de aumento da densidade no miolo do tecido construdo est ilustrado nos elementos constantes no Anexo 25.
pg.
239
De todo o modo, a partir de 2001, a produo de fogos abrandou, dirigindo-se para reas
onde a valorizao expectvel ser maior. Esta retraco na exploso urbana
indiscriminada mais evidente quando observamos o exemplo da freguesia
direccionada para as classes sociais mais baixas. Em Santo Onofre, aps o grande
volume de construo dos anos setenta e oitenta, transposto para o saldo positivo visvel
em 1991 (800 fogos a mais) desapareceu e em 2007 o nmero de fogos praticamente
igual ao nmero de famlias.
Enquanto na freguesia a nascente a produo se manteve, mantendo-se tambm o
excedente acumulado antes de 1991, (taxa de crescimento dos ncleos familiares foi de
28% e do numero de fogos foi de 20,6%), na freguesia a poente a realidade foi
substancialmente diferente. Neste caso apesar do nmero de famlias ter duplicado, a
quantidade de fogos construdos entre 1991 e 2007 corresponde a uma variao de 58%
face ao valor de 1991. Nas duas freguesias mais relacionadas com o crescimento
periurbano da cidade o nmero de alojamentos cresceu 27% no caso da Tornada e 22 no
caso do Coto. A expanso periurbana acompanhada pelo nmero de famlias que
procura estas freguesias assistindo-se a um crescimento de 55% na primeira e 32% na
segunda. Nestes caso a presso construtiva respondeu s solicitaes, registando-se no
conjunto das duas freguesias um superavite de 411 fogos. J se viu que as tipologias em
causa exigem maiores reas urbanizadas uma vez que so na sua maioria moradias
unifamiliares.
fogos
licenciados
Estimativa
do parque de
fogos
Famlias Clssicas
Estimativas
famlias
clssicas
Estimativa
do
parque
potencial de
fogos
excedentes
2001
2002/07
2007
1991
2001
2007
2007
7876
536
8412
4959
5657
6347
2065
5122
375
5497
2550
4062
5284
213
1569
116
1685
858
1133
1327
358
Alojamentos
Freguesias
1991
N. Senhora do
Cidade
6347
consolidada e Ppulo
espao
Santo Onofre
3357
periurbano
Tornada
1282
442
504
61
565
333
400
439
126
Comportamento do agrupamento
Coto
11428
15071
1088
16159
8700
11252
13398
2761
Litoral
Frente
gua
590
839
102
941
383
500
583
358
973
1393
111
1504
415
535
640
864
Nadadouro
de
Foz do Arelho
Serra do Bouro
449
509
33
542
292
299
306
236
Salir do Porto
513
605
67
672
267
297
322
350
2525
3346
313
3659
1357
1631
1851
1808
987
1229
94
1323
791
857
922
401
515
566
21
587
417
435
461
126
1009
1483
56
1539
888
1105
1270
269
Corredor
Salir de Matos
Nascente
Carvalhal
(predominant
Benfeito
emente rural)
Santa Catarina
pg.
240
Alvorninha
1386
1567
67
1634
1016
1105
1205
429
A dos Francos
729
894
40
934
596
665
725
209
So Gregrio
454
495
43
538
323
342
374
164
Landal
514
560
19
579
437
413
419
160
576
677
34
711
455
457
490
221
Vidais
6170
7471
374
7845
4923
5379
5867
1978
Total no concelho
20123
25888
1775
27663
14980
18262
21116
6547
Tabela 21 - Clculo do parque de fogos existente no mercado nas Caldas da Rainha em 2007
O clculo do parque de alojamentos potencial resulta quando se substitui o nmero de

alojamentos construdos pelo nmero de alojamentos licenciados (tabela 21). Com base
nesta prerrogativa, o excedente de alojamentos no concelho passa de 5 260 para 6 547.
Isto , em 2007, os agentes do lado da oferta estavam a introduzir no mercado mais 927
fogos, dos quais 53% sero implantados na cidade (45,2%) e coroa periurbana (7,9%).
Os restantes 21% destinam-se s quatro freguesias da Frente litoral e 25,6% nas oito
freguesias que configuram o espao rural171 (figura 97).
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
Cidade co nso lidada e

espao periurbano
total Litoral Frente de gua to tal
Corredo r Nascente (predominantemente rural) To tal To tal

concelho
Figura 97 - Parque de fogos potencialmente excedente (2007)

171
Neste grupo destaca-se em todos os parmetros analisados a freguesia de Salir de matos, por estar abrangida pelas coroas de 5km
e 7km de distncia ao centro assume parcialmente os comportamentos do que se registou na Tornada e no Coto.
pg.
241
No ponto seguinte avalia-se o dinamismo do sector da construo, procurando perceber

em que medida este reflecte quer o ritmo de urbanizao quer a dinmica na construo
de fogos (sobretudo atendendo aos quantitativos excedentes).
4.2.6 Dinamismo do sector da construo nas Caldas da Rainha

A construo foi dos sectores mais dinmicos e com maior crescimento no perodo de
1996 e 2005 tendo-se registado um aumento de 35,2% no nmero de empresas e de
39,7% no emprego gerado (tabela 22).
Tabela 22 - Nmero de
empresas e taxa de
crescimento entre 1996
e 2005
Fonte: MTSS
Categorias da CAE (sub classes)

Demolies e terraplanagens
Construo Geral de edifcios e Engenharia civil
Construo de estradas, auto-estradas
Outras obras especializadas de construo
Instalao elctrica
Instalao de canalizaes e climatizao
Instalaes I.N.
Estucagem
Montagem de trabalhos de carpintaria e de caixilharia
Revestimento e pavimento de paredes
Pintura e colocao de vidros
Actividades de acabamentos
Total
N Empresas
1996
2005
0
4
56
181
0
3
1
8
3
18
2
21
0
4
1
4
0
11
0
6
2
11
1
4
66
Taxa
de
crescimento
mdio
anual (%)
1996/05
44,4
24,8
33,3
77,8
55,6
105,6
44,4
33,3
122,2
66,7
50,0
33,3
275
35,2
No quadro da diferenciao efectuada na CAE, verifica-se um crescimento assinalvel,

por exemplo, na subcategoria da construo geral de edifcios. Passou-se de 56
empresas em 1996 para 181 em 2005. Note-se que este o segmento motor da produo
de oferta no mercado residencial.
A proliferao de empresas neste sector sumaria-se na criao de mais 209 empresas,
durante os nove anos observados. A situao apresentada, relativamente proliferao
de pequenas empresas neste sector no contexto do pas (apresentado em captulos
anteriores), reproduz-se no caso das Caldas da Rainha.
Como reforo desta ideia atente-se no facto de, na lista de empresas sedeadas nas
Caldas da Rainha, com mais de 50 trabalhadores, extrada dos dados do Ministrio do
pg.
242
Trabalho e Segurana Social (MTSS), s existirem duas sociedades do sector aqui

analisado que, no seu conjunto, representa apenas 11% do emprego do sector (tabela
23).
Designao da Empresa
Sub classe
Construo e
Engenharia civil
N
de
pessoas
ao
servio
Representatividade
(%) face ao total do
sector
136
9,12
2005
Sociedade Construes Jos Coutinho S.A.
Virglio Cunha S.A.
Total
69
4,63
205
10,73
Tabela 23 Empresas de construo civil com mais empregados nas Caldas da Rainha
Fonte: MTSS, com tratamento prprio
A representao do sector transborda para a importncia assumida na estrutura do

emprego. Mesmo tendo em linha de conta o facto de estarem implcito, nestes valores,
uma subre-representao inerente s condies especficas da contratao neste sector,
em 1996 as empresas do sector da construo expressavam uma fora laboral na ordem
dos 418 empregados. Nove anos depois, o contingente recenseado sobe para valores da
ordem das 1900 pessoas ao servio (tabela 24).
Tabela 24 - Nmero de
pessoas empregadas nas
subcategorias do sector da
construo entre 1996 e 2005
Fonte: MTSS
Categorias da CAE
Demolies e terraplanagens
Construo Geral de edifcios e Engenharia civil
Construo de estradas, auto-estradas
Outras obras especializadas de construo
Instalao elctrica
Instalao de canalizaes e climatizao
Instalaes I.N.
Estucagem
Montagem de trabalhos de carpintaria e de
caixilharia
Revestimento e pavimento de paredes
Pintura e colocao de vidros
Actividades de acabamentos
Total
N Empregados
1996
2005
Taxa
de
crescimento
mdio
anual (%)
1996/05
22
369
1491
244,4
33,8
22
244,4
31
161,1
18
58
24,7
12
88
70,4
23
255,6
34
64,4
71
788,9
21
233,3
40
100,0
8
418
9
1910
1,4
39,7
A representatividade deste sector manifesta-se de novo na subcategoria da construo

geral de edifcios e engenharia civil onde o aumento do nmero de empregados passou
pg.
243
de 369 para 1491 em apenas nove anos. A tabela 25 mostra que o volume de vendas
acompanhou a progresso do aumento do nmero de empresas e do pessoal ao servio.
Volume
de Vendas
no
conjunto
dos
Sectores
Concelho das
Caldas da
Rainha
1280025
Volume de
Vendas no
sector da
Construo Representatividade
(milhares
(%) do sector face
de euros)
ao total
2005
116735
Taxa (%)
de
crescimento
mdio
anual
9,12
Variao (%) na
representatividade
face ao total
1996/05
31,9
3,9
Tabela 25 - Volume de Vendas na Construo em 2005 e taxa de crescimento anual entre 1996 e 2005
Fonte: MTSS
De acordo com a informao coligida, este sector representava 9,1% do total gerado
pelas actividades econmicas do concelho, aumentando 3,9 pontos percentuais a
representatividade no total. Releva o facto de o volume de vendas do sector ter crescido,
em mdia, 32% ao ano entre 1996 e 2005.
A par do sector da construo, a actividade dos actores responsveis pelo
financiamento, tem manifestado (tal como se verificou no tratamento das variveis para
a realidade do pas), influncia na forma como o mercado imobilirio evoluiu nas
ltimas dcadas.
4.2.7 Actividade do sector financeiro no mercado de habitao

Na tabela 26 coligiram-se alguns indicadores que reflectem a evoluo da presena do
sector bancrio no mercado imobilirio entre 1995 e 2006.
1995
1996
1997
1998
1999
Proporo
do crdito
concedido a
clientes no
Crdito
ano concedido a
habitao
clientes no
no total de
ano
crdito
habitao
concedido
per capita
(%)
(1000 )
6
0,3
4,8
0,3
6,8
0,5
12,3
0,9
17,9
1,4
Crdito
concedido a
clientes no
ano
habitao
(1000 )
14525
15019
23508
41262
69730
Taxa de
crescimento
anual do
crdito
Prdios
concedido a
clientes no hipotecados
(1000 )
ano (%)
3,4
56,5
75,5
69,0
62635
91667
Taxa de
crescimento
anual dos
prdios
hipotecados
(%)
Valor
mdio das
hipotecas
(1000 )
Taxa de
crescimento
anual do
valor mdio
das hipotecas
(%)
46,4
pg.
244
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
9,8
9,7
11,4
12,4
12,8
15
13,1
0,9
1
1,4
1,6
6,5
2,4
2,4
43423
46931
71514
82627
125038
123537
-37,7
8,1
52,4
15,5
51,3
-1,2
75364
98307
136316
139417
152567
187430
189124
-17,8
30,4
38,7
2,3
9,4
22,9
0,9
93,81
99,5
106,51
106,84
117,73
124,83
6,1
7,0
0,3
10,2
6,0
Tabela 26 - Indicadores da actividade bancria na concesso de crdito habitao no concelho das Caldas da Rainha
Reportando-nos aos dados do INE, publicados para a escala dos concelhos, verificamos
que o peso do crdito habitao no total do crdito concedido passou de 6% em 1995,
para 13% em 2006. Observando os quatro anos da segunda metade da dcada de
noventa do sculo XX (1995/99), afere-se uma taxa de crescimento desta
representatividade da ordem dos 200%.
A progresso do peso do mercado imobilirio (residencial) resulta subestimado, nestes
valores, uma vez que neles est apenas contida a fatia concedida aos particulares,
desconsiderando todos os restantes braos do mercado a montante, a que os bancos
facultam financiamento (promotores, construtores, etc.).
Retomando a perscrutao da actividade dos bancos, exclusivamente na sua relao com
os particulares/consumidores finais, a importncia deste segmento no negcio
bancrio reproduz-se, nas Caldas da Rainha num aumento exponencial da mdia do
crdito concedido por cada residente. Em 1995 o indicador apontava para cerca de 300
per capita e em 2006 o valor sobe para 2 400. Tal como no indicador anteriormente
tratado, tambm no caso do crdito concedido per capita, os ltimos anos da dcada de
noventa foram palco de um avano assinalvel (crescimento de 300% entre 1995 e
1999). Durante os seis anos analisados no sculo XXI, 2004 manifesta o valor de
crdito concedido per capita mais elevado (6 500)
A evoluo do volume de crdito concedido a clientes para compra de habitao est em
linha com o que anteriormente se referiu. Nos onze anos aqui tratados, a taxa mdia de
crescimento anual registada neste indicador foi de 68% (transitou de 14 525 000 em
1995 para 123 537 000 em 2006). Os valores referentes aos prdios hipotecados entre
1998 e 2006 manifestam uma taxa mdia de crescimento anual de 25,2%. A mesma taxa
foi, para o caso do valor mdio das hipotecas, na ordem dos 5,5%, aumentando
aproximadamente 33 000 nos cinco anos para os quais nos foi possvel recolher
informao (2001/06).
pg.
245
4.3 Planeamento Municipal: (des)controle da urbanizao do territrio?

Ser que parte dos resultados verificados no aparente descontrolo do processo de
urbanizao, nas formas assumidas (e na substncia das formas), no sero
devidas homogeneidade de respostas propostas pelos Instrumentos de
Planeamento/Gesto Urbanstica que se dedicaram a gerir o crescimento da
cidade? ou, ser a falta de aplicao das solues e normativos, contidos nos
instrumentos elaborados que fornece explicaes para enquadrar as anomalias dos
processos de crescimento verificados?
No ponto seguinte far-se- uma leitura sumria ao esforo de planeamento desenvolvido
na cidade/concelho das Caldas da Rainha de modo a coligir elementos que permitam dar
resposta s questes anteriormente formuladas.
4.3.1 - Plano de Regularizao, Extenso e Embelezamento (publicado em 1931)

Aquando da elevao da vila categoria de cidade (1927)172, os responsveis locais vm
necessidade de se elaborar um plano de melhoramentos.
No ano seguinte, foi convocado para comear a executar este plano (que viria a ser
denominado Plano de Regularizao, Extenso e Embelezamento) o urbanista Paulino
Montz173. O referido plano, s obteve aprovao e publicao em 1931, quando j se
encontrava em plena excusso. Da encomenda inicial faziam parte a elaborao de uma
planta da cidade escala 1: 1 000 e, um estudo de urbanizao
Neste primeiro instrumento de planeamento, propem-se proceder urbanizao das
Cercas Maria Carolina (rea onde se localizam actualmente o edifcio do Montepio e a
Rodoviria), e a do Borlo (conjunto urbano protagonizado pelo edifcio da Cmara
municipal e Praa 25 de Abril, que viria a assumir parte das funes de centro)174.
Reconhece-se a necessidade de completar a malha urbana hipotecada pela existncia
172
Note-se que no distrito, data, apenas Leiria tinha o ttulo de cidade.

Para alm da interveno nas Caldas da Rainha, foram vrios os planos elaborados por este urbanista (Plano de Regulao e
embelezamento de Mafra e Peniche; planos de bairros sociais para a cidade de Lisboa de que exemplo o Alvito e Bairro da
Encarnao, estudos para os aglomerados de Algs e Cascais, e integra ainda a equipa de elaborao do Plano de Urbanizao da
Costa do sol), a quem se reconhece evoluo morfolgica, conceptual e metodolgica, na obra desenvolvida nas dcadas de trinta e
quarenta do sculo XX.
174
As duas reas esto inseridas na elipse delimitada sobre a figura 98. A primeira na extremidade sudeste e a segunda posicionada
noroeste.
173
pg.
246
destas duas reas175, propondo que a criao dum bairro com funes comerciais e
administrativas.
Figura 99 - (em cima): perspectiva da rea central e bairros

comerciais idealizada por D. Alfred Agacche no Plano do
Rio de Janeiro, 1928-1930)
Fonte: extrada de LAMAS (2007)
Figura 99 - ( direita): Planta do Anteplano de

Urbanizao das Caldas da Rainha, 1949
Fonte: extrada de LOBO (1993)
O plano prope a criao duma rotunda da qual divergiriam quatro amplas avenidas (ver
figura 99). Neste desenho assumia especial protagonismo a que deriva para oeste
estabelecendo a ligao estao de caminho-de-ferro, funcionando como eixo de
simetria na composio (LOBO, 1993).
O modelo proposto espelha a doutrina urbanstica vigente na poca. Isto repercute-se no
traado de avenidas divergentes em pata de ganso, muito usuais nas formas urbanas
do movimento city beautiful. Esta influncia resulta clara na proposta de criao de um
bairro-jardim para a cidade das Caldas da Rainha. Bairro este que se localizaria entre
a estao de fruticultura e o parque urbano existente.
175
FONSECA (1981), referindo-se ao caso da Cerca Maria Carolina, diz que a manuteno destes espaos de deve ao elevado
preo do terreno, por se localizar muito perto do centro, no qual se viriam a instalar classes de nvel econmico mais elevado e
grande nmero de estabelecimentos comerciais e servios pblicos
pg.
247
Para alm da ateno dedicada aos espaos verdes, as inovaes introduzidas resultam
do facto de, do ponto de vista metodolgico, se ter considerado a cidade como um todo,
tratando-se a estrutura de circulao em conjunto com a matriz de zonamento. Da
proposta resultaria o contorno da malha urbana por vias perifricas onde se amarrariam
as reas de expanso destinadas a implantao de habitao unifamiliar. Estas reas, em
termos de desenho urbano, seriam pontuadas por pequenas alamedas, impasses
rematados por pracetas, praas rectangulares ou espaos em U completando grandes
equipamentos. Todos estes elementos, vocacionados para dotar o tecido urbano de
amplas reas de desafogo, faziam parte de um modelo urbanstico em plena
consolidao na poca.
Do levantamento cartogrfico elaborado aquando do plano, podemos constatar em
vrios quadrantes, a definio do espao urbano consolidada (ou em consolidao), na
poca. Um dos exemplos que destacamos (ver Anexo 26), por ter sido alvo de grandes
transformaes localiza-se no sector mais a norte (alinhamento Rua Heris da Grande
Guerra/Rua da Praa de Touros/Rua Artur Figueira Rego). Este exerccio comparativo
poderia ser dedicado a qualquer outras reas da ento frente de expanso da cidade.
Este plano, por ter sido o primeiro instrumento formal e pela abrangncia das
intervenes propostas, mesmo tendo em conta as diferenas entre o planeado e o
executado, incutiu marcas indelveis na estrutura urbana da cidade. Firmou uma
estrutura para a ampla rea de crescimento da cidade, separando o primeiro centro,
construdo e desenvolvido na fuso dos avanos e recuos da funo termal,
(secundarizado pelo protagonismo da Praa da Repblica), de um segundo em torno da
estrutura polarizada pela actual praa 25 de Abril. No por acaso que o autor coloca na
sua denominao os atributos: regulao, extenso e embelezamento.
Importa-se, para uma cidade pequena, em crescimento acelerado, os princpios
urbansticos em voga nas grandes urbes portuguesas e europeias176. Neste primeiro
instrumento de planeamento so trazidos para esta cidade os princpios morfolgicos da
cidade modernista177 conjugados com os princpios da escola urbanstica formal
176
Paulino Montez tem contacto directo com o Agache, no mbito do Gabinete do Plano de Urbanizao da Costa do Sol (19351936) para o qual ambos tinham sido convidados por Duarte Pacheco. A conjugao entre morfologia urbana e tipologia
habitacional esquissada como dois instrumentos que vo definir a forma da rua, do bairro e da cidade. O sistema de zonning
proposto por Agache recusa o desenvolvimento da cidade em anis concntricos, que considera catico, optando pelo crescimento
em estrela, que permite criar espaos livres no interior da mancha urbana. Lamas, J. (2007)
177
O modelo da cidade jardim, foi ensaiada de modo mais fiel na proposta formulada no Plano Geral da Praia da Foz do Arelho
em 1942. O urbanista formula a sua aproximao do seguinte modo: Trata-se principalmente da regio da praia, de criar nela uma
estao estival lugar de repouso e centro de actraes constituda por moradias, construes de interesse colectivo e arranjos
diversos formando, no conjunto, uma cidade jardim. Montez, P. (1947). Apesar de se desenvolver todos os aspectos da proposta,
pg.
248
francesa. Referendo-se aplicao indiscriminada de tais princpios, Lamas, J. (2007)

diz que a urbanstica moderna em conjugao com o urbanismo formal fornece a
resposta rpida e eficaz para resolver problemas presentes na Europa em reconstruo.
Sucedem-se, ento, em ritmo e quantidades at ento desconhecidas, bairros, grandes
conjuntos e cidades novas que desenham as hipteses da moderna urbanstica. O autor
continua a sua apreciao dizendo que interessante, por exemplo, verificar como em
Frana ou em Portugal a separao da composio urbana por sistemas independentes
com preponderncia para o sistema virio tornar a engenharia de trfego motor do
planeamento, com os traados de vias antecedendo os traados urbanos e dando papel
condutor aos engenheiros em detrimento dos urbanistas.
4.3.2 - Plano Geral de Urbanizao da Cidade das Caldas da Rainha

Meio sculo depois de ter sido publicado o Plano de Regularizao, Extenso e
Embelezamento tem incio a elaborao do Plano Geral de Urbanizao da cidade das
Caldas da Rainha178. Este plano incidiu a sua abordagem sobre as reas edificadas, nas
zonas intersticiais a urbanizar, nas reas de expanso urbana e na definio das vias de
comunicao.
Trata-se de um plano, elaborado por um atelier de arquitectura e planeamento de Lisboa
onde se desenvolve uma anlise integrada do concelho e da cidade. Analisa-se a
populao, o emprego, as actividades econmicas, as infra-estruturas e transportes,
habitao e equipamento social e o ordenamento fsico. Na estrutura estava ainda
prevista a definio de alternativas para o desenvolvimento scio econmico e para o
planeamento fsico para se definiu um sistema de zonalmente primeiramente por temas
(rede viria, reas residenciais, equipamentos, localizao de actividades econmicas,
incluindo a formalizao da excusso e respectivo regulamento, a diferena entre o executado e o planeado, (com excepo do
desenho e posicionamento da Avenida de Mar e mais alguns arruamentos) no poderia ser maior (ver Anexo27).
178
O PGU s viria a ser aprovado em 1986, num contexto de forte expanso urbana. sintomtico desta realidade o facto de vir
anunciado no jornal local o inicio da sua elaborao nos seguintes termos: como os leitores sabem, est a ser realizado sob a
direco dos arquitectos Carlos Manuel Barbosa e Maria Virgnia, o Plano Geral de Urbanizao das Caldas da Rainha (Gazeta
das Caldas 23/01/1980), na mesma pgina do jornal d-se conta da apresentao ao pblico um projecto urbanstico preconizado por
uma empresa que se acaba de instalar na cidade. A discrio feita nos seguintes termos: a firma Bernardino & Gonalves, Lda.
deu uma recepo impressa local, a clientes e amigos, etc. A certa altura, um dos gerentes usou a palavra para enumerar os
objectivos da novel empresa: no sector da construo pensam criar um aldeamento com mais de meia centena de moradias na
estrada Caldas/Lisboa, a 4km da nossa cidade, no qual as pessoas possam realizar o seu sonho de uma vida em contacto com a
natureza. Segundo este projecto, quase aprovado pelas entidades oficiais, cada lote com a moradia construda segundo um novo
sistema, rpido e eficiente, ficar por um preo bastante mdico. O aldeamento ter vrias infra-estruturas, tais como
supermercado, lojas de roupas, etc. anuncia-se as actividades da empresa no ramo dos seguros, de aluguer de casas mobiladas em
praias portuguesas (especialmente no Algarve), agencia de viagens e publicidade, tendo sido assinado um contrato com o jornal
local.
pg.
249
etc.) e depois especificando as propostas por sector (noroeste, sudoeste, sudeste,

nordeste e norte). Apresenta ainda uma proposta para a gesto do plano.
Das concluses emanadas nos estudos preliminares destacamos: i) a necessidade sentida
de divulgao das normas urbansticas, de modo a paralisar o processo de transaco e
implementao de solos urbanos; e, ii) a necessidade de estruturar a gesto urbanstica
municipal incorporando prticas e competncias adequadas.
No que diz respeito ao parque residencial, apresentam-se concluses caracterizadoras da
situao. Demonstra-se que predominam construes trreas que estariam a ser
substitudas por moradias isoladas ou por prdios em propriedade horizontal, e as
construes de um piso estavam a sofrer ampliaes volumtricas. Refere-se ainda a
degradao do parque habitacional ao ponto de se ter indicado que em 52% dos casos
seriam necessrias intervenes imediatas. Esta degradao seguia a par com um
crescimento acelerado na construo de novas habitaes aps 1977, a que
corresponde tambm um significativo aumento do nmero de fogos. PGU CR.
(Cmara Municipal das Caldas da Rainha, 1982)
Na anlise ao espao urbano, abre-se caminho para as propostas de zonamento, chamase ateno para a inexistncia de uma estrutura clara organizadora de pontos de
referncia revelando-se incompatibilidades nas intervenes ento em curso. Essas
intervenes a serem multiplicadas podero conduzir perda de qualidade no ambiente
urbano e a comprometer o seu futuro desenvolvimento. Nestas concluses levanta-se a
hiptese de a cidade se vir a tornar num espao sem leitura, amorfo, onde sair
quartando o sentido de comunidade prpria da vivncia urbana saudvel. A
responsabilidade remetida para a ausncia de qualidade arquitectnica, para a
deteriorao do patrimnio e para a voracidade dos empresrios e projectistas
tradicionais.
Propunha-se a sua articulao das reas de residncia com as zonas dos equipamentos
sociais, estrutura verde e zonas de emprego sempre em articulao com a rede viria de
apoio.
As novas reas de residncia (correspondem a reas com vocao para a construo)
deveriam ser integradas na silhueta da cidade e, deviam ser perfeitamente
identificadas atravs do desenvolvimento de imagens prprias.
Deste modo contabilizada a rea proposta por tipos de ocupao, por densidades e por
sectores.
pg.
250
Tabela 27 - Quantificao das reas por

tipologia de rea proposta
Fonte: PGU-CR, 3 fase, 1982
Estrutura Urbana Proposta
Dimenso (ha)
rea urbana existente
171,5
12,2
rea urbana de expanso
187,5
13,3
rea industrial existente
89,9
6,4
rea industrial proposta
25,8
1,8
rea de armazns
18,4
1,3
rea hoteleira e mercados
5,1
0,4
Terminais de transportes
16,3
1,2
Estrutura verde e feira
348,9
24,8
rea de Reserva Agrcola
359,5
25,5
rea de exclusivo uso agrcola
74,5
5,3
Parque de estacionamento
0,4
1,2
Rede viria principal
16,5
Equipamentos e servios urbanos
88,3
6,3
Total
1407,2
100
A tabela 27, mostra que se propunha aumentar 109% a rea urbana existente,
acrescentando 187,5 hectares aos 171,5de partida.
Em 1982, aquando da elaborao do plano, a cidade tinha 18 144 residentes, prevendose um aumento de 31 816, perfazendo um limiar mximo de 49 960 habitantes que, por
sua vez ocupariam a rea urbana existente e as reas de expanso (tabela 28).
Distribuio da populao residente prevista

Sectores
reas residenciais
No
SO
SE
NE
Total
603
4141
recompletamento da malha urbana existente
715
318
629
1876
Projecto de Loteamento em fase de excusso de obra
450
813
2325
510
4098
Plano de Pormenor ou Loteamento Aprovado (ou em fase de

apreciao susceptvel de serem aprovados)
3361
1954
350
1193
6858
250 Hab/hectare
3388
510
1735
2055
180 Hab/hectare
655
162
718
120 Hab/hectare
33
120
1219
60 Hab/hectare
440
272
172
rea de
expanso
7688
518
2053
2134
1116
4622
1124
348
2356
Total 9042 4149 7148 8892 2585 31816

Tabela 28 - Distribuio da populao residente prevista por reas e classes de densidade propostas
Como se demonstrou em pontos anteriores, a previso de aumento demogrfico

exponencial, que sustenta o volume de reas de expanso proposto (ver figura Anexo
28), ultrapassou largamente o ritmo de crescimento efectivamente verificado.
pg.
251
O crescimento previsto de 31 816 residentes que ocupariam uma rea de expanso

urbana na ordem dos 250 hectares179 (tabela 29).
Distribuio da populao residente prevista

Sectores
No
SO
SE
NE
Total
12,9
5,3
10,5
31,3
3,4
63,4
25,3
Projecto de Loteamento em fase de excusso de obra

1,8
Plano de Pormenor ou Loteamento Aprovado (ou em fase de
apreciao susceptvel de serem aprovados)
13,8
5,9
12,3
2,6
22,6
recompletamento da malha urbana existente
250 Hab/hectare
180 Hab/hectare
rea
de
120 Hab/hectare
expanso
60 Hab/hectare
Total
19,4
3,3
8,4
44,9
17,9
13,6
6,9
8,2
30,7
12,2
3,6
0,9
2,9
11,4
4,5
0,3
10,2
17,8
9,3
38,6
15,4
7,3
4,5
2,9
18,8
5,8
39,3
15,7
53,3 39
50,1 87,1 21,4 250,9 100
Tabela 29 - Distribuio da populao residente prevista por reas e classes de densidade propostas
De facto desde 1981 a 2007 a cidade registou um aumento de populao prximo dos
11 500 novos residentes, muito distante dos 31 816 previstos.
No entanto a rea, se tomarmos em conta o aumento da disperso urbana associada a
cidade, percebe-se que em 2001, os 30 mil residentes previstos para a rea urbana
residiam numa espao bastante mais vasto que compreende as freguesias urbanas e
periurbanas (Nossa Senhora do Ppulo/ Santo Onofre/Tornada/Coto/Nadadouro no seu
conjunto tinham 30 935 residentes em 2001). Ou, se considerarmos o espao sujeito
maior presso urbana at a um raio de 7,5km do centro, verificamos que em 2001
residiam aqui cerca de 35 mil habitantes180.
A proliferao destes planos por todo o pas deve-se iniciativa de Duarte Pacheco,
quando fez aprovar o Decreto-Lei 24802 de 21 de Dezembro presumivelmente
influenciado ainda por Donat-Alfred Agache, tendo como inspirao a legislao
urbanstica francesa, pas em que se tinha introduzido a obrigatoriedade de todas as
comunas com mais de 10 000 habitantes estarem dotadas de um Plano de Urbanizao.
A gesto corrente a partir de estudos parcelares foi possibilitada por deciso do Ministro
da Obras Pblicas que sucedeu a Duarte Pacheco (Cancela de Abreu). Conferindo
plenos poderes s autarquias para gerir a transformao do seu territrio a partir de
179
Este valor resulta da soma dos 63,4 hectares relativos a espao urbanizado sujeito a recompletamento da malha urbana existente
com os 187,5 hectares de rea de expanso.
O facto que a cidade cresceu mas afastou-se dos que lhe tinham sido impostos no plano aprovado. Se a proposta elaborada no
relatrio apresentado em 1981 contemplava um aumento de 250 hectares de rea de expanso, se tivermos em conta a rea do
polgono classificado como rea urbana consolidada no PDM (com inicio de elaborao em 1991 e aprovao em 2002), verifica-se
uma diferena de 78 hectares face rea urbana existente levantada em 1981 (171,5hectares). No entanto o permetro urbano
delimitado abrangeu uma rea de 1361,4 hectares.
180
pg.
252
anteplanos reduziu-se a aco deste tipo de instrumento orientao da actividade dos

particulares.
O PGU das Caldas da Rainha elaborado j em pleno final de ciclo deste tipo de
instrumento uma vez que aps algumas alteraes legislativas, e outras tantas formas de
pressionar as Cmaras a dotarem-se deste tipo de instrumento181, em 1960 o pas
dispunha de 234 anteplanos aprovados182.
4.3.3 PGU de gestao longa: exemplos de convivncia com urbanizao avulso
No decurso da elaborao do PGU, a gesto urbanstica municipal, foi recorrendo

equipa encarregada da execuo dos trabalhos quando surgiam intenes de
desencadear urbanizaes com dimenso relevante. Essa equipa, procedia elaborao
daquilo que se designava de Estudos Prvios que davam andamento urbanizao de
vastas reas nas frentes de expanso e naquilo que seria na poca as coroas periurbanas.
Na figura 100 posicionamos cinco exemplos de urbanizaes que se desencadearam
luz deste expediente: 1 - Encosta do Sol (1980); 2 - Quinta do Negrelho (1980); 3 Avenal (1984); 4 - urbanizao desenvolvida a norte do Monte Olivete (1984); 5 Bairro rainha Dona Leonor (1984).
Estes estudos prvios, de uma maneira muito expedita, faziam uma caracterizao da
situao existente, apresentavam a ideia desenvolvida, propunham o desenho da rede
viria, definiam um zonamento e estabeleciam os respectivos ndices.
181
A partir de 1 de Janeiro de 1940 as Cmaras no podiam proceder a qualquer tipo de expropriao para abertura de novos
arruamentos ou para qualquer outro tipo de obras de urbanizao caso a rea em questo no estivesse abrangida por um Plano
(Gaspar, J. et all, 2006) Geografia de Portugal
182
Em 1986 (4 de Julho) anunciado no jornal local a discusso pblica do PGU. O tema aparecia na capa com uma manchete
critica: Plano Geral de Urbanizao de Caldas da Rainha Um ms para fazer um debate dum documento (de primordial
importncia para a cidade) que nunca foi discutido na cidade.
O plano apresentado nas suas diferentes componentes ao logo de trs pginas do jornal, com prolongamento para o nmero
seguinte. O tom crtico vinca-se acusando os autores do plano de incoerncia entre os propsitos e a prtica. Contrapondo as
propostas inscritas no relatrio onde se defendia a necessidade de levar a efeito um crescimento moderado e equilibrado diz a pea
jornalstica que no passa pela cabea do leitor que quem escreveu o relatrio tenha sido o arquitecto urbanista que ao longo dos
ltimos sete anos tem tido principal interveno no tecido urbano local (). Bem prega Frei Toms costuma dizer o povo
portugus com alguma propriedade. O plano a que tivemos () pode ser considerado como uma coleco parcelar e incompleta de
simpticos propsitos de utilizao do espao urbano e de algumas ideias fora de um desenvolvimento equilibrado de Caldas da
rainha e seus arredores. Contudo, no podemos deixar de lamentar que seja um documento elaborado fora da cidade concreta, sem
representar o debate dos cidados a quem se destina o plano, elaborado segundo propsitos de ordem terica, muitos deles j
postos em causa pela gesto anrquica e casustica do tecido urbano nos ltimos anos. Gazeta das Caldas, n 3560 de 4 de Julho
de 1986
pg.
253
Figura 100 Posicionamento

de urbanizaes
desenvolvidas
com base em
estudos prvios
no decurso da
elaborao do
PGU
Fonte:
Elaborao
Prpria sobre
Ortofotomapa,
AMO (2004)
No primeiro exemplo (1), o zonamento estabelece um conjunto de lotes para construo

de moradias numa zona caracterizada pelos autores do estudo prvio como de franja.
No segundo caso (2), seria uma rea de pomar que estava em algumas partes em plana
fase de substituio deste uso por plantao florestal (eucaliptos), localizando-se a cerca
de 2km do centro da cidade. Produz-se a excusso de um aldeamento orientado para o
sector do turismo embora se admitisse a possibilidade de vir, em parte, a ser ocupado
por habitao permanente. O aldeamento proposto tinha tipologias de habitao em
banda e moradias individuais e seria dotado de infra-estruturas de apoio: um
motel/restaurante; um centro de terceira idade; um parque de jogos; zona comercial; e,
integrao de jogos infantis nos arranjos exteriores183.
Para o Avenal (3) prope-se a conjugao de edifcios multifamiliares de seis fogos
(cave mais trs pisos), com vivendas geminadas e moradias isoladas, obedecendo a
ndices de implantao na ordem dos 40%.
Na urbanizao desenvolvida a norte do Monte Olivete (4), tratava-se de estruturar
terreno municipal, dividindo-o em duas funes. Uma para equipamentos pblicos e
outra de habitao, comrcio dirio e equipamentos escolar. A ocupao proposta
contemplava um mercado, que substituiria a Praa do Peixe (em funcionamento at
183
Como se ver em pontos seguintes (esta uma das unidades residenciais nas quais se realizou trabalho de campo), nenhum destes
equipamentos se concretizou e o bairro no tem qualquer componente turstica.
pg.
254
actualidade no centro da cidade), e albergaria as actividades que no se integrassem na

Praa da Fruta, e uma estao de camionagem, para a qual seria necessrio estudar com
mais rigor o sistema de transportes do concelho. Estava ainda contemplada a construo
de uma escola primria, lotes para habitao (que seriam preenchidos por edifcios de
quatro piso com comercio no rs-do-cho) e uma rea para um centro comercial ou
supermercado em lote autnomo.
Importa referir que os equipamentos, mercado, estao de camionagem e escola, no
foram construdos e o modelo bairro residencial com comrcio no foi seguido.
No ltimo, destes cinco exemplos (5), propunha-se a urbanizao de uma rea que seria
ocupada por habitao social. Tinha por objectivo a construo de onze lotes (em
14447m2) para unidades habitacionais com seis fogos cada184, dotado de espao
publico que potencia-se a vivncia urbana e, a volumetria respeitaria quer a
envolvente construda quer a sua posio de franja relativamente ao aglomerado
urbano, pelo que a sua imagem no se pretende isenta de alguma ruralidade.
Estes cinco casos de estudos exemplificam as diferentes formas assumidas pela
expanso urbana, qualquer um deles reproduz a pratica da gesto urbanstica numa fase
marcada pela indefinio.
4.3.4 - As incidncias de um Plano Director Municipal tardio

O Plano Director Municipal de Caldas da Rainha foi rectificado em 19 de Maro de
2002 surgindo numa fase tardia da elaborao destes instrumentos185.
Nem a implementao do PROSIURB, com a publicao do Despacho n 6/94 de 26 de
Janeiro pelo MPAT, mobilizou o municpio para a elaborao do seu PDM186, embora o
facto de se fazer depender o acesso a fundos comunitrios da existncia de um PDM e
de um Plano Estratgico que contemplasse as aces a desenvolver no mbito dos
diversos domnios de actuao previstos possa ter contribudo para que o perodo de 11
anos ao longo dos quais se arrastou a sua elaborao, tenha tido um desfecho.
No total a proposta do estudo prvio previa a construo de 54 fogos.

A elaborao deste plano, foi adjudicado a uma empresa (Vo Arquitectos) em 1991.
186
De acordo com o MPAT, entre 1996 e 1999, das quarenta cidades mdias elegveis 38 celebraram 52 contratos no mbito de
PROSIURB. Estes contratos envolviam125 aces/projectos com um investimento de cerca de 18 milhes de contos
comparticipados (). O investimento mdio por contrato e aco/projecto foi da ordem dos 347 e 144,4 mil contos
respectivamente Alves, R. (2007). Caldas da Rainha foi uma das duas cidades que, embora fazendo parte da lista das 40 elegveis,
no aderiram ao programa.
184
185
pg.
255
Apesar de nascer em final de ciclo no comporta qualquer tipo de inovaes,

aparecendo com uma estrutura clssica, quer no diagnstico quer na precariedade do
modelo proposto ou ainda na falta de indicaes mais arrojadas para a gesto.
No artigo 1 do regulamento so enunciados os objectivos a que pretende responder o
Plano Director:
1 O Plano Director Municipal de Caldas da Rainha (P.D.M.) estabelece as regras
a que deve obedecer a ocupao, uso e transformao do territrio municipal e
define as normas de gesto urbanstica a observar na execuo do plano.
2 O P.D.M. tem como objectivos:
a) Desenvolvimento equilibrado e planeado dos aglomerados urbanos;

b) Desenvolvimento das potencialidades tursticas do concelho;
c) Proteco e conservao da natureza e dos recursos naturais;
d) Valorizao do patrimnio edificado e arqueolgico;
e) Desenvolvimento e promoo da actividade e produo agrcola.
O relatrio, do referido plano, divide-se nos seguintes pontos: i) Enquadramento; ii)
Aspectos histricos determinantes; iii) Aspectos urbansticos; iv) aspectos demogrficos
e econmicos; v) Modelo Proposto aspectos socioeconmicos e urbanos
Relativamente aos aspectos urbansticos Procura-se os fundamentos da estrutura de
povoamento na componente fsica do territrio e no desenho das infra-estruturas
existentes alimentando, esta metodologia, a possibilidade de delimitar os ncleos
urbanos e indicar as respectivas reas de expanso.
O percurso analtico serve o objectivo ltimo de sustentar as opes apresentadas na
Carta de Ordenamento. A directriz de fundo, foi no sentido de conter a expanso dos
permetros urbanos, embora as tcnicas utilizadas para proceder a esta premissa podem
no ter sido as mais adequadas.
pg.
256
Figura 101 - Esquema da estrutura de urbanizao apresentada no PDM das Caldas da Rainha
Fonte: Carta de Ordenamento do PDM
Sabendo que o concelho comporta realidades bastante distintas, desde logo sendo
possvel separar trs reas com processos scio-urbanos substancialmente diferentes, a
delimitao dos permetros urbanos foi feita, usando a mesma bitola, sem considerar as
especificidades tipolgicas de cada um. A metodologia utilizada para desenhar a rede
urbana intra-concelhia baseou-se em trs abordagens: i) suporte fsico do territrio; ii)
estrutura preexistente dos ncleos urbanos; iii) perspectivas de desenvolvimento scioeconmico das estruturas urbanas. Como forma de enquadrar a expresso estrema da
disperso do povoamento foi criada uma figura de classificao que institui uma
segunda linha de permetros no urbanos designada por reas de edificao dispersa.
Da leitura da nebulosa de permetros delimitados (figura 101) percebe-se que a maior
presso tem sido exercida no permetro da cidade e nas freguesias envolventes,
estabelecendo um eixo para poente, norte e nascente, desenhando quatro vrtices na
expanso da mancha urbana. O primeiro vrtice posiciona-se a sul da cidade,
prolongando a mancha para alm dos limites do concelho. O segundo alonga-se at
pela encosta da Lagoa/Nada douro/Foz do Arelho. O terceiro alinha-se ao logo da
pg.
257
estrada N8. Por fim, a cidade engorda para nascente agregando boa parte da freguesia
do Coto.
O planeamento de pormenor programado no PDM no colheu, at data, qualquer tipo
de impulso que o torne uma realidade. Seguidamente apresentamos a lista dos planos
propostos:
UOPG 1 Plano de Urbanizao da Cidade de Caldas da Rainha
UOPG 2 Plano de Urbanizao de Salir do Porto
UOPG 3 Plano de Urbanizao da Foz do Arelho
UOPG 4 Plano de Urbanizao de Integrao do Nadadouro
UOPG 5 Plano de Urbanizao do Lugar conjunto do Nadadouro e Foz do
Arelho
UOPG 6 Plano de Pormenor do Centro Histrico da Cidade de Caldas da
Rainha
UOPG 7 Plano de Pormenor das Avenidas 1 de Maio e da Independncia
Nacional
UOPG 8 Plano de Pormenor da Rotunda do CENCAL ao longo da Avenida
Paiva e Sousa (at ao caminho de ferro)
UOPG 9 Plano de Pormenor da rea de Equipamento de Apoio Nutico da
Foz do Arelho
Deste conjunto de nove planos propostos, apenas dois esto em fase de elaborao. O
que arrancou primeiro foi o Plano de Pormenor do Centro Histrico e o segundo foi o
Plano de Urbanizao de Salir do Porto187.
Larga maioria destes planos no tm ligao directa com a estratgia de
desenvolvimento para o concelho, to pouco, reflectem uma linha estruturada para o
ordenamento municipal. Assim o planeamento de pormenor, surge ao sabor das
vontades polticas sem que para tal exista um escalonamento prvio que traduza as
necessidades mais prementes de ordenamento ou de desenvolvimento territorial. Na
maior parte dos casos, as circunstancias que justificariam a existncia de figuras de
plano j se encontram substancialmente alteradas e, nem com o recurso a mediadas
preventivas se consegue atenuar as presses que os planos deveriam regular.
187
Os Planos em causa ainda no foram aprovados.
pg.
258
Ao nvel do ordenamento da cidade a realidade actual est representada (de forma

simplificada), na infografia seguinte (figura 102), onde se identificam os principais
usos.
Urbanizao Desintegrada
Figura 102 - Estrutura funcional da cidade a partir da actual planta de ordenamento

Fonte: elaborao prpria com base na Carta de ordenamento do PDM actual
Do esquema apresentado, retira-se, por ora, a dimenso dos permetros urbano e um

conjunto
de
fragmentos
que
circundam
cidade
consolidada,
alargando
substancialmente a sua abrangncia. Estes fragmentos esto enquadrados no permetro

urbano definido para a cidade.
4.4 Contribuio da expanso urbana para o oramento municipal

O processo de expanso urbana, tal como se demonstrou em pontos anteriores, foi
acompanhado pela incapacidade manifestada pela superviso administrativa, quer por
via de disposies de planeamento, quer por mecanismos de interveno fiscal.
No caso das Caldas da Rainha, no tocante ao segundo meridiano referido, a ideia
extravel a partir dos dados respeitantes ao peso que o processo de urbanizao
representa nas receitas correntes do municpio, confirma a indicao enunciada acima.
pg.
259
Ou seja, a expanso urbana poder ser encarada como principal fonte de receitas, como
da maioria dos municpios (ver ponto 3.6.) portugueses, relegando os princpios de
racionalidade e as indicaes de conteno para seguindo plano.
Veja-se que os impostos que provm do processo de urbanizao (antiga SISA, IMI e
IMT), representaram, na srie de anos apresentada no grfico seguinte, entre 49%
(verificado em 1996) e 62% (verificado em 2005).
70,0
60,0
50,0
40,0
Figura 103 - Peso das

receitas geradas pelos
impostos relacionados com o
processo de urbanizao
(SISA/IMI/IMT), no total das
receitas correntes do
municpio das Caldas da
Rainha
Fonte: INE e www.cmcr.pt188
30,0
20,0
10,0
0,0
Representatividade (%) das receitas relacionadas co m o pro cesso de urbanizao no total

das receitas correntes
Linha de tendncia
A representatividade desta fonte de receita na capacidade financeira do municpio

conheceu uma trajectria ascendente nos doze anos aqui analisados, manifestando um
valor mdio de 57% das receitas correntes.
4.5 - Notas de Sntese

O processo de construo da cidade teve incio na iniciativa de fixar 30 famlias junto
ao balnerio por parte de D. Leonor at aos primrdios da jurisdio de bidos. Daqui
parte a ocupao urbana em volta do recm-criado hospital termal que posteriormente se
foi ramificando, primeiramente delineando ruas, e depois abrindo avenidas sobre as
quais se foi erigindo a cidade.
188
Para obtermos os valores, referentes a 2006 e 2007, consultamos os documentos do Oramento da Cmara Municipal das Caldas
da Rainha, respeitantes aos anos de 2007 (reproduz os valores de 2006) e 2008 (reproduz os valores de 2007), no seu stio
electrnico.
pg.
260
A consolidao da estrutura urbana cria uma morfologia radioconcntrica onde o

protagonismo das centralidades vai variando com as iniciativas de expanso
preconizadas na cidade.
O crescimento da populao um processo contnuo, comeando com as referidas 30
famlias em 1488 passando para 2635 residentes em 1878 at 16219 em 1890. Este
crescimento ganha ainda mais flego com a construo da linha de comboio e com o
incremento do termalismo, estabelecendo-se desde muito cedo como um n no eixo de
expanso urbana que se estabelece entre Lisboa e Leiria.
Em 1927 Caldas da Rainha assume estatuto de cidade, comportando data 7000
habitantes, seguindo este processo de crescimento em paralelo consolidao da
estrutura administrativa.
A cidade das ltimas dcadas foi atraindo populao (cerca de 25 000 residentes em
2001) e retraindo a continuidade da composio morfolgica. Decompem-se, em
fragmentos que se prolongam numa coroa periurbana cuja abrangncia (sendo plstica)
se prolonga a at aos 2,5km do centro. Aqui pululam urbanizaes pontuais/rarefeitas),
na generalidade dos casos desgarradas da malha, e das vivncias, urbanas da cidade
consolidada. Esta expanso pulverizada prolonga-se para fora deste anel onde,
amarrados, ou no, a aglomerados de origem rural, se implantam de moradias isoladas,
em banda ou em condomnios.
A taxa de crescimento do espao urbanizado foi de 120% entre 1994 e 2004 (passou de
7,7% para 17% do territrio concelhio). O ritmo de crescimento nas freguesias urbanas
e periurbanas foi cerca de quatro vezes superior, taxa de crescimento demogrfico.
Assistiu-se a uma forte presso por parte dos proprietrios das coroas periurbanas e
rurbanas no sentido de colocar terrenos (alterando a sua classificao) no mercado de
solos urbanos/urbanizveis.
O mercado imobilirio, perscrutado com base em 2446 anncios registados entre 1926 e
2008, mostram que a expanso avolumou-se a partir da dcada de 80 quando floresce a
oferta de apartamentos. Percebe-se, de igual modo que o segmento de arrendamento foi
sempre residual. Os preos foram continuamente crescentes, registando taxas de
crescimento entre os 5 e os 8%. A coroa periurbana aquela onde os preos mais
cresceram (2,5%/ano nos ltimos 16 anos).
As imagens valorizadas acompanharam/desenharam os contornos da periurbanizao.
Se inicialmente se valorizava o apartamento do centro, em edifcios altos, nas ltimas
pg.
261
dcadas foi-se desmontando esta imagem, criando-se afinidades lincadoras do campo

com a cidade, sustentando a progresso do processo de crescimento para as margens.
A comercializao, inicialmente com frmulas simplistas de venda directa ou com
recurso a intermedirios no especializados, passa para a arena de interveno das
imobilirias, muitas vezes integradas nas empresas construtoras.
Da relao entre a oferta e procura de fogos, infere-se que existiam cerva de 5 000 no
parque de excedentes em 2001. O recuso aos nmeros do licenciamento actualizam
estas indicaes. Desde logo permitem perceber que a presso se desenvolve nas reas
mais valorizadas (no nas reas onde a procura mais se faz sentir). Em 2007, para cada
fogo existente, um estava no mercado. O dinamismo do sector da construo
acompanha de perto estes resultados.
Os elementos recolhidos so indicativos da crescente dedicao do sector bancrio ao
segmento de crdito habitao, facilitando, induzindo e fomentando o avolumar da
procura. Esta progresso revela paralelismo com os dados tratados no captulo III (ponto
3.4), para o contexto do pas.
No que respeita ao exame dos esforos do planeamento urbano, no que ao controle da
expanso urbana diz respeito, resulta bastante mitigada em qualquer dos casos
observados. Alguns deles (veja-se o caso do PGU) servem, inclusivamente, para abrir
vastas frentes de expanso e sedimentar a disperso com urbanizao avulso a ter lugar
durante o longo processo de elaborao.
Para finalizar, releva o facto de as receitas decorrentes, directamente correlativas com o
processo de urbanizao, representarem mais de metade do oramento municipal (62%
em 2005).
pg.
262
Captulo V Mercado imobilirio e disperso urbana na cidade das

Caldas da Rainha
5 Processo de fragmentao do tecido urbano na cidade das Caldas da
Rainha
A fragmentao do tecido urbano imprime no territrio em torno das reas consolidadas
das cidades mdias (tambm estas ltimas com sectores desqualificados) uma mistura
da cidade com o campo, criando espaos de leitura difcil. No planeados.
Nas
coroas
externas
destas
cidades,
germinam,
as
cidades
novas
sobrepostas/justapostas nas exploraes agrcolas sobreviventes, nas grandes superfcies

comerciais, nos fragmentos de floresta, nas pores cada vez maiores de espaos vazios
(baldios/vazios urbanos/espaos de tudo e de nada), nos cachos de vivendas
unifamiliares,
nas
vagens
de
moradias
em
banda,
nas
ilhas
de
urbanizaes/loteamentos desgarradas, tudo isto amarrado a uma estrutura de circulao

radial/deltritica que cola (a post-it) estes espaos plurifuncionais cidade, regio ou, a
ambas em simultneo.
Figura 104 - Distribuio dos

supermercados e condomnios fechados
nas Caldas da Rainha
Fonte: elaborao Prpria sobre
cartografia vectorial (AMO, 2004)
pg.
263
Esta situao traduz-se num padro de fragmentos de tipo peri/rurbano e rurbano A

figura 104, reproduz a pulverizao do tecido edificado em torno da cidade. Nas duas
ltimas dcadas, posicionaram-se, num primeiro anel exterior rea Urbana
Consolidada (AUC), a funo comercial (de abastecimento da cidade) e um conjunto de
tipologias residenciais valorizadas no mercado (assinalamos apenas os condomnios
fechados189) pulverizam as coroas peri e rurbanas.
A evoluo recente reservou para estes espaos um papel de periferia (?), porque se
desliga da centralidade originria da cidade mas, dotou-os de outro tipo diferente de
centralidades. Tratam-se de grandes superfcies comerciais, supermercados, armazns
de mobilirio de venda por grosso, stands de automveis, etc., qualquer uma delas
motivadoras de deslocaes/fluxos mas, dificilmente agregadoras de vivncias.
Estes espaos urbanos que marcam a expanso da cidade190 (compostos de
perifericidades pulverizadas) modelam-se, a partir das vias de comunicao, prexistentes. As estradas locais passam a ser: rua, montra, via rpida, parque de
estacionamento, espao de exposies, suporte para venda ambulante, entrada da
cidade, etc., funcionando como coluna dorsal de uma morfologia sem forma que se
assemelha aos canais movedios de um qualquer delta (ver Anexo 31). Esta mais uma
forma de periferi-cidade onde se revelam tipologias de conflitos que a cidade compacta
enjeitou.
De um modo geral este processo de expanso intensificou-se nas ltimas dcadas,
sobrepondo-se a uma matriz pr-existente composta por vastas reas afectas a usos
agrcolas que, aquando da sua plena actividade, beneficiavam dum posicionamento de
proximidade
ao
mercado
(encostando-se
leitura
proposta
pelos
modelos
VonThuniano/Christalliano). Actualmente disponibilizam, em abundncia, terrenos

para entrar no mercado imobilirio, sendo estes rotulados com atributos como:
enquadramento rural, proximidade natureza, baixa densidade e, custos de aquisio
mais baixos.
Percebe-se
proximidade
dos
processos
desencadeadores
da
cidade
dispersa/fragmentada/estilhaada/distendida (em suma, de todas as matizes da

189
Esta tipologia de ocupao do territrio disperso, no ser analisada neste mbito. To pouco se trata de um levantamento
exaustivo. Reproduz apenas os casos assinalados no trabalho de campo.
O padro de expanso urbana observado na cidade das Caldas da Rainha reproduz-se em grande parte das cidades mdias
portuguesas (ver Anexo 29 e 30). Na sua generalidade, estas cidades, em 2001, desmontavam densidades (demogrfica, de famlias
de alojamentos e edifcios) na primeira coroa (entre o lugar que representa a cidade e os que esto a 2,5km do centro) superiores ao
centro. Da anlise efectuada, para alm de outros elementos, constatamos, por exemplo, que 32,4% dos alojamentos existentes
nestas cidades, em 2001, estavam localizados nos lugares da coroa entre os lugares que representam as cidades e os que esto a
menos de 2,5km do centro.
190
pg.
264
perifericidade, incluindo a proposta mais abrangente: metapolis), com as foras

cunhadas pelos agentes intervenientes no mercado imobilirio, bem assim, com a
retraco dos usos agrcolas competitivos.
Daqui resulta a grande oferta de tipologias residncias em oposio cidade tradicional,
vendendo-se o espao aberto, o desafogo, a no cidade, a iluso da integrao na
natureza, a vivenda, a piscina, o churrasco ou a liberdade de no ter de conviver com
vizinhos (de cima e de baixo). As imagens associadas a este tipo de urbanidade
fragmentada aproximam-se da conceptualizao norte-americana de sprawl. Embora
desprovido, no caso vertente, de qualquer tipo de modelo enquadrador.
Neste hemisfrio da problemtica ser abordada a escala onde se intensificou a presso
que faz distender/pulverizar a cidade das caldas da Rainha. Enfocamos a anlise nas
caractersticas da cidade que se funde na multiplicidade do urbano, procurando perceber
de que modo esta forma de urbanizar reproduz as presses emanadas do mercado
imobilirio (neste ponto, avaliamos, essencialmente as que derivam do lado da procura).
5.1 - Expanso urbana nas Caldas da Rainha: definio dos mtodos e espao de
anlise
Neste captulo procuramos responder s questes relacionadas com o mercado
imobilirio e a apropriao (ou falta dela) na cidade dispersa. Que segmentos
mobiliza? Que produtos (tipos de fogos) so colocados no mercado? Que
residistes/famlias se constituem como procura nas reas de expanso urbana? Que
cidade se produziu nas coroas externas rea urbana consolidada (sobretudo
desde 1991/93)?
Para percebermos as incidncias dos processos em curso nas reas de expanso mais
activas, procedemos aplicao de questionrios191 dirigidos a pontos focais desta rea.
Adoptamos a forma de questionrio presencial, aplicados junto de famlias que residem
em alojamentos (abordagem feita porta) construdos aps 1991.
O mtodo perfilhado fundiu a entrevista com o questionrio, na medida em que os
contactos eram prolongados e extravasavam, na maior parte dos casos, a estrutura de
191
O questionrio consiste num conjunto de perguntas, geralmente escritas, que so colocadas ao inquirido e cujas respostas so
registadas pelo prprio ou pelo inquiridor. Quanto presena dos inquiridores o questionrio pode ser: questionrio presencial,
quando o inquiridor est presente. O contacto entre quem inquire e quem inquirido pessoal. Geralmente o inquiridor que faz
as perguntas e regista as respostas. Obriga a deslocaes e estadias que podem ser significativas se os elementos a contactar esto
dispersos por uma grande regio. o melhor mtodo de recolha, embora seja demorado, trabalhoso e caro. Anlise Multivariada
de Informao Geogrfica, Abreu, D. 2007
pg.
265
base. No entanto, as questes, a forma de registo e respectivos comportamentos de

contacto com o inquirido, foram uniformizados (ver modelo de questionrio no Anexo
32).
Inquiriram-se, 116 ncleos familiares, embora, recorrendo a uma metodologia de
desdobrarem, para uma parte das questes trabalhadas, a amostra das famlias d lugar a
informao relativa a 370 indivduos, totalizando este o nmero de pessoas pertencentes
aos 116 ncleos familiares192. Para o efeito pedia-se ao respondente (que se assumia
como representante da famlia) para prestar as informaes relativas a esta e, numa
segunda parte (em questes tais como: profisso; local de trabalho/estudo; meios de
transporte), pedia-se ainda que respondessem pelos restantes membros do agregado.
5.1.1 - Processo de ajustamento da rea de estudo e seleco das unidades de anlise

A aplicao do mtodo de inquirio, com os objectivos enunciados anteriormente e
com a dimenso que se lhe pretendia dar, exigiu que se determina-se, numa primeira
fase, qual seria a rea de estudo e, posteriormente as unidades de anlise que
constituiriam a nossa amostra.
Colocada de parte a escala das freguesias, por ser demasiado abrangente para o tipo de
anlise em causa, equacionamos definir unidades de anlise que correspondessem a
bairros. Esta hiptese, apesar de poder ser operacionalizada (conjugando os limites
pouco estabilizados dos bairros com as implantaes dos edifcios e traados dos
arruamentos), dificilmente poderia compatibilizar-se com outras fontes de informao
estatstica. Por este motivo, optou-se por basear a nossa aproximao s subseces da
BGRI (Base Geogrfica de Referenciao de Informao), procurando que a seleco
das que constituiriam a amostra, fosse representativa das diferentes tipologias de
expanso urbana e dos correspondentes segmentos do mercado imobilirio residencial
por elas activados. Tentamos ainda que a seleco representasse conjuntos aos quais se
pudesse associar a noo de bairro.
Assim, para seleccionar a rea de estudo (AE), o campo de incidncia da amostra193 e
subsequentemente as respectivas unidades de anlise (UA), desenvolvemos um
192
O trabalho de campo teve lugar entre os dias 24 e 28 de Agosto de 2008.

As populaes infinitas, as que tm um nmero infinito ou muito grande de elementos, no podem ser analisadas na sua
totalidade. preciso estudar estas populaes atravs de subconjuntos representativos, as amostras. Mesmo em populaes finitas
193
pg.
266
conjunto de ensaios para diferenciar as coroas externas cidade e, para apurar, dentro
destas, as subseces mais indicadas para aplicar os questionrios.
De seguida apresentamos, sumariamente, um conjunto de exerccios de entre aquelas
que mais contriburam para a deciso tomada.
Figura 105
Extenso da mancha
da implantao do
tecido edificado na
cidade e na coroa
definida pelo buffer
de 7,5km a partir do
centro (2004)
Fonte: Cartografia
da Associao de
Municpios do
Oeste, com
tratamento prprio
Primeiramente procuramos tipificar o padro de expanso/disperso urbana. Com base

nos polgonos correspondentes implantao dos edifcios, cujo levantamento se
reporta ao ano de 2004, procedemos, recorrendo s ferramentas disponibilizadas no
GeoMedia Professional, a duas operaes: i) desenhamos buffer zones de 30m em
torno de cada um dos polgonos (figura 105); ii) recorrendo funo merge touching
buffer zones agregamos o polgono cujos limites partilhavam contiguidade (figura
107). Esta segunda operao produziu permetros que contornam os limites extremos
das reas anteriormente definidas, tendo a dupla vantagem de anular as sobreposies e
gerar novos polgonos correspondentes a reas urbanizadas (figura 106).
muitas vezes intil inquirir todos os seus elementos. A amostra de uma populao um subconjunto de elementos dessa
populao que tem as mesmas caractersticas que a populao original. Nesse sentido, costume dizer-se que uma amostra um
subconjunto representativo duma populao Anlise Multivariada de Informao Geogrfica, Abreu, D. 2007
pg.
267
Figura 106 - Excerto do processo de definio de buffers de 30m em torno dos polgonos da implantao dos edifcios
Figura 107 - Excerto do processo de agregao dos polgonos correspondentes ao limite exterior dos buffers definidos
Figura 108 - Excerto do processo de classificao das reas contguas por classes tendo por base o atributo dimenso
A opo pelo buffer de 30m resultou de vrios ensaios com valores superiores e
inferiores. Tendo em conta o facto de no considerarmos um conjunto de outros usos
prprios do espao urbanizado (por exemplo as infra-estruturas ou o espao verde de
enquadramento), este valor minimizaria o erro, reflectindo os afastamentos entre
edifcios, e as distancias entre eles, deste logo impostas pelos perfis dos
arruamentos/estradas.
Figura 109
Contiguidade/fr
agmentao do
tecido
construdo
Fonte:
Cartografia da
Associao de
Municpios do
Oeste, com
tratamento
prprio
pg.
268
De seguida classificamos os polgonos gerados (representando estes os padres de

compacidade do tecido urbano) por classes de acordo com a sua dimenso (figura 108).
Representamos ainda a diferenciao dos polgonos gerados nos exerccios anteriores,
isolando aquelas que se posicionam num raio de proximidade ao centro de 7,5km
(figura109).
Foi possvel, com este mtodo, quantificar os polgonos correspondentes a cada uma das
classes definidas. Nota apenas para o facto de se terem gerado 655 (65,5%) de pequenas
reas edificadas cuja dimenso (de acordo com o mtodo adoptado), no ultrapassam
um hectare. A mancha cuja contiguidade apresenta maior extenso, diz respeito rea
Urbana Consolidada (AUC) que, em alguns sectores, agrega partes da primeira coroa
periurbana.
O apuramento do total da rea coberta pelos polgonos respeitantes a espaos
edificados, permite determinar que, em 2004, 24% (27,9 km2) da rea a que corresponde
o buffer de 7,5km do centro da cidade (116,5km2) estava edificada.
Figura 110 - Definio da rea de

estudo e individualizao das coroas
Fonte: elaborao prpria, sobre
cartografia vectorial (AMO, 2004)
pg.
269
De modo a restringir a abrangncia da rea correspondente ao raio de 7,5km do centro

(116,5km2), cruzamos os anis correspondentes s coroas com os corredores que
expressam, ainda que grosseiramente, os vrios segmentos do mercado imobilirio
residencial194 (figura 110) Deste modo, dirigimos a nossa anlise para o tringulo de
expanso a norte da cidade, composto por partes das freguesias de Nossa Senhora do
Ppulo, Santo Onofre, Coto, Tornada e a metade nascente da freguesia do Nadadouro.
Refira-se que se o quadrante escolhido fosse no sentido Oeste, o segmento das segundas
residncias afirmar-se-ia face aos restantes e, se a direco fosse no sentido Nascente, as
tipologias de urbanizao rurbano e rural sobrepunha-se s restantes.
Interessava-nos desenvolver trabalho de campo na rea de expanso que maximizassem
as probabilidades de se verificarem com nitidez as tipologias periurbanas e rurbanas.
Esta aproximao permitiu-nos estabilizar o corredor a estudar. Recorrendo anlise
das compacidades e ao trabalho de campo exploratrio, delimitamos trs coroas, para as
quais seria desejvel aplicar os questionrios. Com isto, dividimos em trs nveis a
nossa rea de estudo:
i) a coroa 1 (C1) definida na primeira linha de expanso da cidade,
posicionada na frente da AUC (a AUC foi definida pelo polgono
constante no PDM, polgono este, que, de um modo geral, viria a ser
corroborada pela anlise de contiguidades);
ii) a coroa 2 (C2) posiciona-se entre os 2,5 e os 5km do centro; e,
iii) a coroa 3 (C3) corresponde ao anel entre os 5 e os 7,5km do centro.
194
Esta diferenciao est de acordo com os critrios utilizados nos pontos 4.1.3 e 4.2.5.
pg.
270
Figura 111 Posicionamento da

amostra de inquritos
por coroa
Fonte: elaborao
prpria, sobre
cartografia vectorial
(AMO, 2004)
De seguida procuramos isolar as subseces que fossem representativas das diferentes

coroas e que se posicionassem nas vrias classes de contiguidades (ver Anexo 33). Por
ltimo, afinou-se a amostra de subseces procurando aquelas onde se verificava grande
nmero de edifcios construdos entre 1990 e 2004 (ver Anexo 34)195.
Pelo que anteriormente se apresentou, a amostra de subseces foi posicionada, tendo
em conta o corredor que mais repercute o tipo de expanso peri e rurbana, as classes de
contiguidades apuradas e as reas onde se identificou uma prevalncia de edifcios
construdos aps 1990.
Na figura 111 representamos as reas inquiridas posicionadas nas trs coroas. Usando
como referencial os dados de 2001, podemos caracterizar, por aproximao as trs reas
para as quais se recolheu informao pelo mtodo de inquirio.
195
Para tal usamos (tal como no ponto xx) a informao disponibilizada nos estudos do PROT-OVT.
pg.
271
Primeiramente apartamos (com recurso a ferramentas SIG) para as diferentes coroas, o

nmero de residentes e o nmero de unidades familiares, procedendo-se ao clculo das
Densidade de famlias
Peso relativo de cada

coroa face ao total
Famlias
Densidade
demogrfica
Total de residentes
Peso relativo de cada

coroa face ao total
densidades respectivas (tabela 30).
AUC
Coroa 1 (da AUC a 2,5km)
Coroa 2 (de 2,5 a 5km)
Coroa 3 (de 5 a 7,5km)
17993
52,1
8568,0
7184
55,0
3421,0
6263
18,1
673,4
2200
16,9
236,6
5149
14,9
167,3
1792
13,7
58,2
5131
14,9
89,3
1880
14,4
32,7
Total
34536
100,0
346,607788
13056
100,0
131,0
Tabela 30 - Residentes e famlias por coroa

Fonte: INE, Censos 2001 com tratamento prprio
Se, em 2001, na AUC residiam cerca de 17 993 indivduos (52% do total de residentes
das subseces que distam menos de 7,5km do centro), 18% residia na coroa 1, 14,9%
na coroa 2 e 14,9% na coroa 3. Os valores relativos distribuio das famlias so
semelhantes aos dos residentes, embora aumente um pouco mais a representatividade da
AUC.
nos valores correspondentes s densidades que a diferenciao das coroas resulta mais
clara (tabela 31). Assim, na AUC a densidade demogrfica ascende aos 8 568
residentes/km2, ao passo que na primeira coroa o valor desce para 673 residentes/km2,
na segunda o valor de 167,3 residentes/km2 e na coroa 3 fica-se pelos 89
AUC
Coroa 1 (da AUC a 2,5km)
Coroa 2 (de 2,5 a 5km)
Coroa 3 (de 5 a 7,5km)
Total
Densidade de
alojamentos
Peso relativo de
cada coroa face ao
total
Alojamentos
Subseces
Tabela 31 Alojamentos e
densidade de
alojamentos por
coroa
Fonte:
INE, Censos 2001
com tratamento
prprio
rea (km2)
residentes/km2.
2,1
205
9596
53,6
4569,5
9,3
97
2952
16,5
317,4
30,78
180
2448
13,7
79,5
57,46
270
2914
16,3
50,7
99,64
752
17910
100,0
179,7
pg.
272
No que concerne densidade de alojamentos os dados trabalhados demonstram que

quase 50% dos posiciona-se nas coroas externas AUC, embora em densidades
substancialmente mais baixas.
Estes exerccios permitiram diferenciar a coroa periurbana (C1), uma segunda coroa
intermdia (C2) e uma coroa de expanso rurbana. A clarificao das classificaes
resultar com a anlise aos resultados do inqurito.
Figura 112 - reas bairros

inquiridos posicionados na rea
de estudo
De todo o modo a amostra viria a incidir apenas em parte nos buffers estabelecidos para
as diferentes coroas uma vez que em algumas reas estes extravasam (para nascente e
para poente) o corredor de expanso definido anteriormente.
A figura 112 reproduz a rea de estudo aps se ter apartado as reas preenchidas por
subseces que no integram o corredor de expanso norte.
pg.
273
C1 97
C2 131
C3 36
Total 264
Representatividade da amostra
(%)
Total amostra
Residentes por coroa em 2001
(%)
Total amostra
Famlias residentes na coroa

em 2001
(%)
Total amostra
Tabela 32 - Representatividade da
amostra, tendo por base valores
dos Censos de 2001
Fonte: INE, com tratamento
prprio
Subseces BGRI
rea de estudo
7,2
2200
68
3,1
6263
201
3,2
6,1
1792
36
2,0
5149
124
2,4
8,3
1880
12
0,6
5131
45
0,9
18
6,8
5872
116
2,0
16543
370
2,2
No conjunto da rea de estudo aplicamos inquritos em 18 das 264 subseces (7%),

correspondendo os 116 questionrios a 2% das famlias que, em 2001, residiam no
conjunto da rea de estudo. A amostra de residentes para os quais obtivemos informao
no processo de inquirio corresponde a 2,2% do total de residentes que a rea
comportava, de igual modo, remetendo para os dados dos censos de 2001 (Tabela 32).
O clculo da amostra, feito nestes termos serve apenas como aproximao, uma vez que
a nossa populao alvo cinge-se aos residentes/famlias/fogos que se posicionaram
nestas reas, aps 1990 (ver Anexo 34). Ou seja, os resultados do clculo anterior so
manifestamente deslocados da sua dimenso real. De todo o modo, servem
enquadradores da realidade em causa e como indicao da representatividade dos dados
recolhidos.
Para facilitar a leitura da informao, convertemos os cdigos da BGRI correspondentes
a cada uma das subseces num nmero de ordem (unidade de anlise - UA) sequencial
que corresponde designao do bairro (ver Anexo 35).
A informao foi introduzida numa base de dados, sendo a ligao entre a componente
alfanumrica e a componente geogrfica estabelecida por meio do nmero de ordem.
Nota ainda, para a correco das reas a inquirir, feitas pela informao resultante do
trabalho de campo exploratrio.
A figura seguinte exemplifica trs tipos de correces distintas. No extracto da esquerda
(correspondente subseco com o numero de ordem 4 - Quinta dos Canrios),
aplicaram-se os inquritos na rea exterior AUC onde se posicionam os fogos
construdos aps 1990 embora, parte da subseco se prolongue para o interior desta.
pg.
274
Edifcios construdos aps

1990
Edifcios construdos
aps 1990
Edifcios construdos aps

1990 inexistentes no
levantamento
Figura 113 - Ilustrao de correces introduzidas na determinao das reas a inquirir no interior das UA
O extracto do meio corresponde unidade de anlise 13 e 14. A subseco 13 (Tornada)

alonga-se para o interior da C1, no entanto, os inquritos realizaram-se na parte includa
na C2, por ser aqui que encontramos as tipologias que queramos analisar. Neste caso,
como no seguinte (UA6 - Cidade Nova e, 7 Arneiros/Expoeste), realizaram-se
inquritos em fogos construdos posteriormente ao levantamento cartogrfico de 2004.
Em suma: de modo a analisar os tipos de procura imobiliria residencial na rea de
expanso da cidade das Caldas da Rainha, seleccionamos 18 subseces (ver Figura
114 e 115), 7 na C1 todas posicionadas na margem da AUC onde se inquiriram 68
ncleos familiares, perfazendo um total de registos de informao para 201 indivduos
residentes. Na segunda coroa inquiriram-se 36 famlias, correspondendo a uma amostra
de 124 indivduos. Na terceira questionou-se 12 famlias recolhendo-se informao
relativa a 45 indivduos.
A distribuio do quantitativo das famlias inquiridas e dos indivduos, para os quais
recolhemos informao, encontra-se representada nos mapas seguintes.
pg.
275
Figura 114 - Distribuio da amostra de indivduos acerca dos quais se obteve informao por subseco, e
Figura 115 - Distribuio das famlias inquiridas por subseco
Fonte:
pg.
276
Pelo que anteriormente se apresentou, a amostra sobre a qual recai a anlise posterior
considera, dois patamares: famlias e indivduos. Estes desdobram-se em outros dois
tipos de posicionamento geogrfico (por coroa e por unidade de anlise/bairro/conjunto
urbano) (Figura 116)196. Os dados sero apresentados, de acordo com as combinaes
possveis, ajustando-se melhor leitura das variveis trabalhadas. A base de dados foi
estruturada de modo a possibilitar/facilitar leituras cruzadas por coroa ou por unidade de
anlise, ou ainda, ambas em simultneo, sobrepostos por qualquer tipo de varivel
Nmero de ordem
da Unidade de
Anlise (UA)
gerada no processo de inquirio (ver Anexo 36).
Designao do
lugar/Bairro
Coroa 1
1 Belver
2 Santa Rita
3 Alto dos Moinhos
4 Quinta dos Canrios
5 Quinta da Cutileira
6 Cidade Nova
7 Arneiros/Expoeste
Coroa 2
8 Quinta do Negrelho
9 Alto do Nobre
Campo/C. dos
10 Camareiros
11 Campo
12 Campo/C. Berardinos
13 Tornada
14 Vale do Coto
15 Coto
Coroa 3
16 Cho da Parada
17 Mouraria
18 Reguengo da Parada
Figura 116 - Localizao das Subseces/bairros nos quais se realizaram inquritos, com a respectiva diferenciao por coroa
Fonte: elaborao prpria, sobre cartografia vectorial (AMO, 2004)
196
Esta linguagem manter-se- constante, neste captulo, sendo a leitura norteada por esta diferenciao.
pg.
277
De seguida apresentam-se alguns resultados concorrentes para a caracterizao da

populao e das famlias que procuraram residncia nas reas de expanso da cidade
nos ltimos anos.
5.2 Caracterizao da populao das reas de expanso da cidade das Caldas da

Rainha
No que concerne diferenciao por sexo a partio quase equitativa, pendendo, tal
como se verifica em populaes mais abrangentes, para o lado feminino. Dos 370
indivduos, 187 so mulheres (51%) e 183 so homens (49%).
35%
[0-9]
30%
[10-19]
25%
[20-29]
20%
[30-39]
15%
[40-49]
10%
[50-64]
>64
5%
0%
Coroas
NS/NR
1
Figura 117 - Distribuio da amostra por escales etrios e por coroa

Fonte: Inqurito, 2008
No tocante composio etria das famlias residentes nestas reas recentemente

urbanizadas, de acordo com a amostra inquirida, patente na figura anterior, existem
mais indivduos com menos de 9 anos de idade na segunda coroa do que na primeira,
sendo o valor bastante inferior na terceira face a esta. Ou seja, na C1 o nmero de
indivduos com menos de 9 anos de idade representa 12% do total, ao passo que na C2
representa 14% e, na C3, os indivduos desta faixa etria tm um peso de 4% na
amostra.
pg.
278
No escalo dos 10 aos 19 anos a situao repete-se na medida em que na coroa que
margina AUC estes indivduos representam 15%, na C2 o peso relativo sobe para 17% e
na C3, o valor recua para 6%.
Por seu turno, na faixa entre os 40 e os 49 anos verifica-se maior representatividade na
C2 face s restantes (15% na C1, 23% na C2 e 8% na C3). Em contraponto, nos
escales etrios superiores damos conta que a representatividade desta populao mais
significativa na coroa mais afastada da AUC (13% na C1, 8% na C2 e 28% na C3). Se
observarmos o escalo dos 54 aos 64 anos, e se se juntar aos seus quantitativos aqueles
que representam a populao com mais de 65 anos constatamos que na C1 o peso
relativo de 19%, na C2 de 11% e na C3 sobe para 39%197.
Os dados recolhidos no inqurito demonstram que predominam indivduos entre as
faixas etrias dos 30 aos 49 anos nas duas primeiras coroas sendo a diferenciao da
estrutura etria feita pelo nmero de crianas e jovens em idade escolar, bastante mais
representativo na C1 (29%) do que na C3 (11%). Na C2 (32%) o peso relativo supera o
da C1.
Calculando a dimenso mdia das famlias inquiridas por cada uma das coroas, verificase que na C1 o valor de 3, na C2 de 3,4 e na C3 de 3,7 indivduos por famlia.
Depreende-se que a rea contgua AUC atrai sobretudo agregados constitudos por
ncleos, na sua maioria, entre 30 e 39 anos de idade com um filho que, na generalidade
dos casos, tem menos de 10 anos de idade.
As famlias da C2 posicionando-se numa fase do ciclo de vida ligeiramente mais
adiantada na medida em que o nmero de residentes entre os 40 e 49 anos mais
significativo do que na C1 e o nmero de filhos sobe ligeiramente, sendo importante
observar, neste particular, o diferencial na faixa etria entre os 10 e os 19 anos de idade,
depreendendo-se que a idade dos filhos, nestas famlias sobe face C1. Na terceira
coroa as famlias residentes so de outro tipo. Apesar de terem em mdia mais
indivduos, os pais ou tm entre 50 e 64 anos e convivem (normalmente em contextos
de permanncia espordica) com filhos mais velhos (e por vezes com genros e netos)
ou, posicionam-se entre 30 e 39 anos, tm apenas um ou ento no tm nenhum filho.
No grfico seguinte representamos a distribuio da amostra inquirida por nveis de
instruo.
197
Os dados apurados para o ano de 2007, referentes totalidade do concelho, demonstram que a populao com mais de 65 anos
tm um peso relativo de 20,1% na estrutura demogrfica. Note-se que a amostra correspondente aos novos residentes da primeira
coroa o peso relativo desta populao de 6%, na C2 de 2% e na C3 de 8%. Quer isto dizer que a populao idosa participa menos
no processo de expanso urbana perpetrado nos ltimos anos.
pg.
279
NS/NR
T otal Geral
Ensino
Superior
Ensino
Secundrio
C3
3 Ciclo EB
2 Ciclo EB
C2
Figura 118 - Nveis de ensino da

populao das coroas de expanso da
cidade (de acordo com a amostro
inquirida)
1 Ciclo EB
C1
NS L/E< 4
ANO
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
O primeiro elemento relevante resulta do facto de quer na primeira, quer na segunda

coroas, os valores percentuais para os indivduos com formao superior superar as
restantes classes (26,7% da populao inquirida) demonstrando que este tipo de
populao que se afasta da AUC e procura localizar-se nas coroas peri e rurbanas198.
Na C1 30% dos indivduos da nossa amostra tinham formao superior, na C2 a
representatividade de 24% e na C3 o valor percentual de 17,8. Ou seja, no total de
201 residentes, acerca dos quais nos foi possvel apurar o grau de instruo, na C1, 61
so licenciados, na C2 num total de 124 indivduos 30 tinham formao superior e na
C3, 8 num total de 45 posicionava-se neste patamar199.
Agregando a populao que possui formao de nvel secundrio com a anteriormente
tratada, percebe-se que os valores so bastante elevados. No entanto, decrescem da
AUC para as reas das coroas mais afastadas. Assim, na C1 posicionava-se neste quadro
de habilitaes literrias 52,7% dos inquiridos, na C2 45,2 % e na C3 o valor apurado
demonstra que da amostra inquirida tem pelo menos formao de nvel secundrio.
Estamos por isso, em presena de famlias cujo valor aquisitivo permitiu aceder a estes
segmentos de mercado sendo este facto correlativo com a fase no ciclo de vida e com o
nvel de formao.
198
De acordo com os dados dos censos de 2001, o concelho tinha 8,5% de populao com formao superior. Nas freguesias do
corredor pertencente rea de estudo os valores eram para Nossa Senhora do Ppulo 11,3%, para Santo Onofre 6,8%, para o coto
3,9% e para a Tornada 3,5%.
199
De todo o modo, importa introduzir aqui uma informao passvel de relativizar estes dados. O ponderador prende-se com o facto
de, os inquritos terem sido realizados nas residncias dos inquiridos (inqurito porta) e, depreendemos, do conjunto de
abordagens realizadas, que o nmero de recusas era menor quando o interlocutor tinha formao superior, ou, pertencia a um
agregado familiar com indivduos nesta posio. No raras vezes, a reaco abordagem inicial por parte destes inquiridos
contemplava manifestaes de compreenso face ao trabalho de campo que estvamos a desenvolver, ou porque os prprios j
tinham vivenciado situaes semelhantes, ou porque tinham algum na famlia que j tinha feito trabalhos de inquirio. Ou ainda
porque tinham considerao pelo trabalho de investigao de um modo geral.
pg.
280
No processo de inquirio, tentamos apurar os nveis de rendimentos das famlias,

manifestando-se os dados recolhidos insuficientes para procedermos a tipificaes pelo
facto da maioria ter recusado responder questo. No entanto, esta informao pode ser
percepcionada (indirectamente) pela anlise da profisso dos respondentes e dos
membros das famlias a que estes pertencem (Tabela 33).
C1
Total %
Tabela 33 - Distribuio da populao

inquirida de acordo com a profisso
Empresrio
Quadro Superior
Funcionrio Pblico
Quadro Mdio
Desqualificada
Desempregado
Estudante
Reformado
No se aplica
NS/NR
Total Geral
C2
Total %
C3
Total %
Total Geral
Total %
4,0
1,6
0,0
10
2,7
27
13,4
22 17,7
4,4
51
13,8
35
17,4
13 10,5
8,9
52
14,1
2,2
25
6,8
22 48,9
72
19,5
17
8,5
26
12,9
5,6
24 19,4
3,5
50
24,9
19
9,5
10
5,0
1,0
201
100
2,4
2,2
11
3,0
8 17,8
101
27,3
5,6
5 11,1
31
8,4
1,6
0,0
12
3,2
0,8
4,4
1,4
45 100
370
100
43 34,7
124 100
Vejamos primeiramente as profisses desqualificadas (administrativos/operrios etc.). A

seguir aos estudantes (27% do conjunto dos residentes inquiridos na rea de estudo) esta
a classe mais representativa (20%) aumentando gradualmente da coroa mais prxima
da AUC para a mais afastada (13% na C1, 19% na C2 e 49% na C3). Importa referir que
no total dos 370 indivduos da amostra apenas 3% estava desempregada.
As diferenciaes relevantes provm do extremo oposto das classes profissionais.
Assim, dos dados respeitantes ao conjunto da rea estudada, 14% dos residentes so
quadros superiores. Ou seja, os agregados com mais formao, e cujas profisses so do
nvel quadro superior, tm maior peso na C2 onde cerca de um em cada cinco residentes
desempenha este tipo de funo profissional (o peso correspondente na C1 13,4% e na
C3 4,4%).
Se agregarmos os quadros superiores com os funcionrios pblicos e quadros mdios,
constatamos que estes escales compreendem 39% dos residentes inquiridos na C1,
34% na C2 e 35% na C3.
Nota ainda para os indivduos cuja profisso empresrio, representando 4% dos
inquiridos na C1 (1,6 na C2 e 0% na C3) e para os indivduos sem profisso. Neste
ltimo tipo posicionam-se as crianas em idades inferiores entrada na escola,
registando-se 5% no caso da C1, 1,6% na C2 e nenhum registo na C3.
pg.
281
Os novos residentes (instalados aps 1990) pertencentes aos ncleos familiares da rea
estudada constituem a procura residencial peri/rurbana. Pelos dados anteriormente
apresentados, trata-se de famlias, na maior parte dos casos, onde abundam profisses
qualificadas induzindo nveis de rendimentos mdios/mdio altos.
No ponto seguinte analisar-se- um conjunto de questes passveis de dar uma imagem
caracterizadora da interaco territorial gerada na cidade dispersa que compreende as
tipologias patentes nas trs coroas estudadas.
5.3 Dimenso das bacias de interaco territorial nas reas de expanso

5.3.1 - Naturalidade dos residentes das coroas de expanso da cidade
Sabendo que se trata de famlias que habitam alojamentos cuja aquisio
relativamente recente (menos de 18 anos) importava saber o concelho dos quais estes
C1
Tabela 34 - Distribuio
da populao inquirida
de acordo com a
naturalidade (do
concelho ou de outros
concelhos que no
Caldas da Rainha)
C2
C3
N de ordem
dos bairros
inquiridos
de outros
concelhos
(%) de fora
do concelho
do Concelho
(%) de do
concelho
Total Geral
% Total
residentes so originrios200.
13
76,5
23,5
17
100,0
20
74,1
25,9
27
100,0
15
60,0
10
40,0
25
100,0
18
51,4
17
48,6
35
100,0
12
36,4
21
63,6
33
100,0
30
76,9
23,1
39
100,0
45,0
11
55,0
20
100,0
Total C1
117
59,7
79
40,3
196
100,0
23
62,2
14
37,8
37
100,0
10
58,8
41,2
17
100,0
10
33,3
66,7
100,0
11
16
64,0
36,0
25
100,0
12
12
80,0
20,0
15
100,0
13
28,6
71,4
100,0
14
14,3
85,7
100,0
15
60,0
40,0
10
100,0
Total C2
72
58,1
52
41,9
124
100,0
16
58,3
41,7
12
100,0
17
53,8
46,2
13
100,0
18
15
75,0
25,0
20
100,0
Total C3
29
64,4
16
35,6
45
100,0
Total Geral
218
59,7
147
40,3
365
100,0
200
No quer isto dizer que a migrao se tenha feito neste espao de tempo. Trata-se apenas de perceber qual a origem destes
residentes uma vez que alguns deles residiam noutras reas da cidade antes de se mudarem para a rea estudada (a mobilidade
residencial ser analisada no ponto seguinte)
pg.
282
Os dados recolhidos revelam que cerca de seis em cada dez residentes que integram a
amostra no natural do concelho das Caldas da Rainha (tabela 34). Na C1, os casos da
Cidade Nova (77%) ou de Santa Rita (74%) e Belver (77%) so os bairros cuja
representatividade de naturais de outros concelhos mais significativa.
O bairro dos Arneiros/Expoeste a nica unidade de anlise na qual os residentes so
maioritariamente (55%) originrios do concelho.
Na C3 64% dos residentes integrados na amostra so provenientes de outros concelhos
(75% nos entrevistados no Reguengo da Parada, 58% na Cho da Parada e 54% na
Mouraria).
Figura 119 - Localizao da provenincia dos inquiridos, que no naturais das Calda das Rainha
A distribuio geogrfica da naturalidade dos residentes que adquiriram fogos na rea

de expanso da cidade muita heterogenia registando-se desde indivduos imigrantes de
vrios pases (Africa/EUA/Europa de Leste) a migrantes de quase todo o pas (figura
pg.
283
119). No entanto seleccionamos o conjunto das reas das quais as provenincias

assumem mais relevncia (figura 120).
Com este exerccio percebe-se que dos 218 residentes cuja naturalidade remete para
outro concelho, 30% (65) so naturais da AML (maioritariamente de Lisboa), 13% (28)
so estrangeiros e 10% (21) tm como terra de origem os concelhos da NUT III
Oeste. No entanto a fatia mais representativa (39% - 84 inquiridos) pulveriza a sua
naturalidade por um conjunto de cerca de quinze concelhos para alm dos representados
no grfico.
13%
29%
AML
NUT III Oeste
Coimbra
Figura 120 - Regies de onde so originrios, a

maioria dos residentes integrados na amostra
38%
10%
4%
6%
Porto
outros concelhos
pases estrangeiros
Os dados mostram que os contextos peri e rurbanos assumem-se como destino de

preferncia dos migrantes que procuram o concelho, sendo aqui que os agentes do lado
da oferta desenvolvem as tipologias direccionadas para esse tipo de procura. Em pontos
seguintes dedicar-nos-emos a perceber as razes que motivam esta procura.
5.3.2 - Interaco territorial motivada pela aquisio de bens e servios

Aps apurarmos a provenincia das famlias, numa abordagem mais incisiva,
procuramos avaliar as bacias definidas pelas deslocaes para aquisio de produtos
frescos (aquisies que exigem deslocaes dirias), calado e vesturio, indutores de
deslocaes espordicas relativamente especializadas e um tipo de servio
tradicionalmente central (servios de sade). Para finalizar esta componente do estudo
avaliamos a dimenso da bacia de emprego dos inquiridos.
pg.
284
Em qualquer um dos casos fazia parte da questo colocada, a indicao do meio de

transporte utilizado para o efeito. De seguida far-se- uma breve leitura dos valores
apurados.
No que concerne s deslocaes dirias motivadas pela aquisio de produtos frescos,
os dados apurados mostram que as 116 famlias entrevistadas privilegiam a ida ao
supermercado para fazer este tipo de compra201. O facto destes equipamentos se
posicionarem sobretudo na C1 potencia a diferenciao observada entre coroas. Na C1
20% das famlias obtm estes bens no prprio bairro e na C2 apenas 13% procedem
deste modo. Na C3, a realidade diferente, verificando-se distribuio de po porta ou
este pode ser adquirido no caf existente no bairro. O mesmo se passa com a fruta ou os
legumes, levando a que 50% das famlias obtenham bens deste tipo no prprio bairro ou
nas suas imediaes. Apesar da supremacia, pender para a ida diria ao supermercado
(pela pouca ou mesmo inexistncia de comercio de proximidade) na C2 que menos
peso tm as aquisies no bairro (Tabela 35). Curiosamente so as coroas mais
afastadas da AUC que mais recorrem ao centro da cidade para comprar estes produtos
de uso dirio (11% na C2 e 8% na C3).
Aquisio de produtos frescos

No Bairro
Total
C1
C2
C3
Totais
No centro da
Cidade
Total
Supermercados
Total
NS/NR
Total
Total Geral
Total
14
20,6
2,9
51
75,0
1,5
68
58,6
13,9
11,1
28
77,8
0,0
36
31,0
50,0
8,3
41,7
0,0
12
10,3
25
21,6
6,0
84
72,4
0,9
116
100,0
Tabela 35 - Deslocaes motivadas pela aquisio de produtos frescos

Como se verifica pela figura seguinte, em bairros como Alto dos Moinhos, Campo,
Coto, Vale do Coto ou Cho da Parada, todas as deslocaes para aquisio de produtos
frescos so feitas com recurso ao automvel.
201
Como se viu no ponto anterior, os supermercados de dimenso relevantes esto posicionados na sua maioria na C1.
pg.
285
Figura 121 - Meios de transporte utilizados para aquisio de produtos frescos por coroa e por UA
As diferenciaes verificadas quer entre coroas quer no seu interior so particularmente

interessantes para avaliar a interaco ente AUC e o espao periurbano. Veja-se o
exemplo do Alto dos Moinhos, posicionado, a norte da cidade, delimitado pela circular,
desligado, por isso, da AUC, embora relativamente perto do centro, no se registou
qualquer deslocao a p para aquisio de frescos. No existindo qualquer tipo de
comrcio no bairro, todas as aquisies dirias exigem o recurso ao automvel.
O caso de Belver, com sensivelmente a mesma distncia ao centro e AUC que a UA
anteriormente referida, tem um caf no bairro, levando a que 7% das famlias se
desloque a p para comprar alguns destes produtos (nomeadamente po). A Quinta da
Cutileira (55,4% de deslocaes a p para aquisio de frescos) e a Cidade Nova (39%
deslocaes a p para aquisio de frescos), porque existe este tipo de comrcio no
bairro (sobretudo na ltima) e porque esto perto de um supermercado potencia as
deslocaes a p.
A compra de vesturio e calado feita sobretudo no centro da cidade, no entanto 13
das 16 famlias inquiridas refere que faz este tipo de compras em Lisboa. Em
quantidade manifestamente menor existem famlias que se deslocam a Torres Vedras,
Santarm ou Leiria. Importa notar que na C2 que as aquisies feitas em Lisboa mais
se fazem sentir (19,4% da famlias) induzindo um maior desligamento desses residentes
ao centro (Tabela 36).
pg.
286
Vesturio/Calado (concelhos)
Caldas da
Rainha
Total
C1
C2
C3
Totais
Torres
Vedras
Total
Santarm
Total
Leiria
Total
Lisboa
Total
NS/NR
Total
Total Geral
Total
55
80,9
1,5
1,5
2,9
8,8
4,4
68
58,6
28
77,8
0,0
0,0
0,0
19,4
2,8
36
31,0
10
83,3
8,3
0,0
0,0
0,0
8,3
12
10,3
93
80,2
1,7
0,9
1,7
13
11,2
4,3
116
100
Tabela 36 - Deslocaes motivadas pela aquisio de calado e vesturio

Tambm neste caso as deslocaes so em larga medida feitas com recurso ao

automvel (figura 122). Tendo apenas alguma expresso as deslocaes feitas a p nos
bairros peruirbanos mais integrados na AUC (Santa Rita (8%); Quinta dos Canrios
(17%); Arneiros/Expoeste (20%)).
Figura 122 - Meios de transporte

utilizados para aquisio de vesturio e
calado por coroa e por UA
Os tratamentos dos dados referentes s circunstncias verificadas na aquisio de

servios de sade so semelhantes s verificadas para a compra de vesturio e calado,
pelo que nos escusamos de apresentar a totalidade dos resultados. Damos apenas conta
na generalidade dos casos o recurso a este tipo de servios preenchido no concelho
(83%) e a deslocao feita de automvel (86%).
pg.
287
5.3.3 - Bacias de emprego definidas pelos residentes das coroas de expanso da cidade
De modo a aprofundar a matriz de interaces territoriais geradas nas coroas da cidade
onde mais se fez sentir os processos de expanso urbana, avaliamos variveis como a
bacia de emprego.
No que diz respeito bacia estabelecida pelos movimentos casa/trabalho e casa/local de
estudo, verificamos, que dos 307 cuja informao para esta varivel era relevante
(retirando os que no se aplica), 29% (107 trabalha ou estuda noutros concelhos) e 54%
(201) efectua deslocaes com estes fins dentro do territrio do municpio. No deixa de
ser relevante que mais de trs em cada dez residentes que fixou residncia na cidade
expandida trabalhe ou estude fora do concelho. Na formulao da varivel anterior no
separamos o local de trabalho do local de estudo, no entanto, do registo da informao
das profisses, subtramos os que no tm qualquer ocupao, os que esto
desempregados e os reformados. Retiramos ainda os estudantes (no diferenciando os
que estudam fora do concelho que, de toda a maneira, sero uma minoria face aos
restantes). De seguida separamos os que trabalham fora do concelho, concluindo-se que,
quatro em cada dez indivduos alarga a bacia casa trabalho para alm dos limites do
concelho.
Cartografando os destinos das viagens geradas (figura 123) damos conta que a
amplitude da bacia de emprego estende-se pela faixa litoral desenhando um corredor
com extenso de cerca de 80km para sul, at Lisboa, prolongando-se, embora por uma
distncia ligeiramente inferior (50 km), para norte at Leiria.
pg.
288
Figura 123 - Localizao dos movimentos pendulares dos inquiridos motivados pela deslocao para o local de trabalho ou estudo
por UA
Como se pode observar pela figura seguinte, cerca de 64% dos inquiridos que trabalham
ou estudam fora do concelho tm como destino ou a AML (44%) ou os restantes
concelhos da NUTIII Oeste (24%).
12%
AML
NUT III Oeste
11%
44%
3%
Figura 124 - Distribuio dos inquiridos que
trabalham/estudam fora do concelho pelos
principais destinos
Leiria
Leziria
6%
outros concelhos
24%
pases estrangeiros
pg.
289
Fica patente a definio de uma bacia que compreende um corredor com cerca de
130km entre Lisboa e Leiria como regio alargada (porventura metapolitana) por onde
se estende a bacia de emprego dos residentes que povoam a coroa periurbana e rurbana
da cidade. Esta realidade induz alguma desvinculao directa cidade como referencial
(centralidade) deslocando este meridiano para um espao (essencialmente de fluxos)
manifestamente mais alargada no qual a proximidade ao eixo estruturador da regio
(A8) assume primazia face a quaisquer outros.
Quanto ao meio de transporte utilizado para efectuar estes tipos de deslocao, de modo
geral, tal como seria de esperar, o automvel o meio mais utilizado. Apenas 10% dos
inquiridos que trabalham ou estudam fora do concelho usam transporte pblico para
realizar a viagem. No entanto, nas deslocaes para o trabalho feitas dentro do concelho
esta percentagem (correspondente s deslocaes cujo meio o transporte pblico)
reduz-se ainda mais, sendo apenas 1,5% do total. O carro utilizado em 85% dos casos
e apenas 7,5% das deslocaes para o trabalho/escola so feitas a p. Neste ltimo caso
destaca-se a C1 (quatro registos na Quinta dos Canrios e trs registos em Santa Rita)
num total de apenas quinze pessoas que se deslocam a p202).
Foz do Arelho
Total
Locais de Lazer
Concelhos no
Oeste
Centro da
Cidade
Total
Total
Lisboa
Total
Total Geral
%
Total
C1
25
64,1
17,9
7,7
10,3
39
100,0
C2
12
63,2
21,1
10,5
5,3
19
100,0
C3
25,0
25,0
50,0
0,0
100,0
Totais
38
61,3
12
19,4
11,3
8,1
62
100,0
Tabela 37 - Deslocaes motivadas por actividades de lazer

Para finalizar, relativamente s deslocaes motivadas por actividades de lazer, os

lugares eleitos so a Foz do Arelho e (embora menos procurado) o centro da cidade, os
concelhos vizinhos e Lisboa (tabela 37).
202
Seis estudantes, 3 com funes desqualificadas e 3 quadros mdios. Na C2 apenas um dos inquiridos se desloca a p para a
escola.
pg.
290
5.3.4 Relaes e vizinhana, percepo da centralidade e do espao de residncia

Deslocando o patamar na anlise da interaco territorial das reas de expanso urbana,
para o campo da percepo dos inquiridos, realizou-se um conjunto de questes
susceptveis de apurar a qualidade das relaes de vizinhana, a percepo do espao
onde residem (cidade ou campo) e o posicionamento face centralidade a partir da qual
estruturam a cidade.
Relativamente ao ltimo aspecto mencionado, a figura 125 ilustra os dados obtidos no
inqurito.
questo: onde posiciona o centro da cidade? Obtivemos quatro respostas: i) junto ao
Hospital Termal (Largo Rainha Dona Leonor); ii) na Praa da Fruta (Praa da
Repblica); iii) Rua das Montras (Rua Almirante Cndido dos Reis); e, Praa 25 de
Abril203.
Qualquer um destes pontos so entendidos como icnicos, por isso, definidores de
centralidade para a populao inquirida, esto cunhados na AUC. Os dois primeiros
pertencem ao ncleo originrio da cidade, o terceiro traduz o movimento de crescimento
encetado no sculo XVIII e o quarto produzido no movimento de expanso posterior
segunda metade do sculo XX.
Para alm do alinhamento para NO estabelecido pelo conjunto de centralidades
apontadas, a percepo dos inquiridos traduz os quatro tipos de centralidade presentes
nesta rea da cidade (nenhum dos apontados est prximo das UA).
O primeiro, traduz a centralidade icnica/bandeira veiculada sobretudo para os no
residentes. O hospital constitui a centralidade percepcionada por dos inquiridos na
C3. No menos relevante o facto de ser nesta coroa (mais marcadamente rurbana) que
se registou a maior dificuldade de responder questo (metade dos inquiridos no
respondeu).
Por outro lado a Praa da Fruta204 foi referida como centro da cidade por 47% dos
inquiridos. Neste caso tratasse de uma centralidade, de igual modo emblemtica, mas ao
203
Sublinha-se o facto de as trs primeiras centralidades a que aludiram os respondentes foram rebaptizadas pela populao, no
sendo nenhuma delas conhecida pela sua designao toponmica, mas sim pela designao popular. Esta uma marca da
apropriao espontnea.
204
De acordo com as entrevistas e o levantamento realizado em Dezembro de 2008, em mdia a Praa funciona com 66 vendedores
por dia provenientes das freguesias vizinhas (Salir de Matos, Carvalhal Benfeito, Santa Catarina, Coto, S. Gregrio ou Nossa
Senhora do Ppulo (Lagoa Parceira). Muitos destes vendedores exercem a sua actividade na Praa h mais de uma dcada, havendo
casos que actividade praticada h cinquenta anos, tendo herdado o lugar dos seus progenitores. Estas pessoas encontram aqui uma
maneira simples e relativamente rentvel (o rendimento semanal apurado nas entrevista inferior a 200 ) de escoarem os seus
produtos, realidade que demonstra um espao de ligao entre a cidade e o campo que sobreviveu ao passar do tempo). Nos ltimos
anos, tem-se esbatimento a marca tpica de produzir no campo e vir cidade vender. Neste momento, 80% dos comerciantes so
revendedores e apenas 20% produtores (hortcolas e frutcolas). Tendo em considerao, que a mdia de idade dos comerciantes da
pg.
291
contrrio da anterior, esta eminentemente vivenciada, na medida em que esta praa

funciona todos os dias e fideliza clientes da cidade. Nos caos em que no so clientes,
mantm uma relao de afectividade com o ambiente gerado nela/por ela.
Esta realidade traduz-se na percepo dos residentes da coroa periurbana que vm nesta
o espao pblico por excelncia da cidade.
Figura 125 - Percepo da centralidade por parte dos inquiridos

A C3 elegeu a Rua das Montras sendo este o fulcro da centralidade comercial da cidade
podemos interpretar este facto por ser esta a coroa onde o poder aquisitivo maior,
dando esta populao maior importncia a esta poro da rea central porque recorrem
s lojas a localizadas. tambm esta coroa que releva com mais destaque o quarto tipo
de centralidade (administrativa) representada pela Praa 25 de Abril, na medida em que
20% dos respondentes posiciona aqui o centro da cidade205.
Praa da Fruta de 56,4 anos, e que os seus descendentes tm formao acadmica media ou superior, muitos deles trabalham e
residem fora do concelho, a mdio prazo a geografia humana da praa sofrer uma transformao.
205
Se se somar os funcionrios pblicos aos quadros superiores estas profisses congregam 35 inquiridos na C2 num total de 122.
pg.
292
Ainda no campo da percepo dos espao e da forma como os residentes das reas de
expanso o estruturam, perguntava-se que nos indicassem elementos marcantes na
envolvente prxima da residncia. Para tal pedia-se que imaginassem uma situao
hipottica de um convite dirigido a um amigo para que viesse jantar casa do
entrevistado. Registamos as indicaes que estes entendem como mais adequadas para
que o convidado encontra-se a sua morada.
Do conjunto das indicaes (ver Anexo 37) ressaltam elementos do tipo rotundas,
supermercados, MacDonalds, Staples Office Center, sadas da auto-estrada ou bombas
de gasolina. So estes os elementos que marcam a cidade dispersa e atravs deles que
os seus residentes estruturam a percepo da urbanidade que os circunda. Desta feita
no em torno da praa, ou do largo, mas da via de circulao ou das implantaes
comerciais que se destacam na paisagem urbana. Na maior parte dos casos trata-se de
marcos de passagem. Nunca indicam pontos de chegada/encontro/reunio. a cidade
sobre rodas que constri a imagtica do espao de residncia nestas reas.
De modo a aprofundar a percepo dos novos residentes relativamente ao tipo de espao
no qual estes residem pedia-se para que estes posicionassem o seu bairro tendo por base
as duas hipteses: i) vive no campo; ou, ii) vive na cidade206.
Figura 126 Percepo por

parte dos
inquiridos do
espao que
habitam
Fonte:
Inqurito, 2008
Tal como se pode observar na figura 126, a diferenciao entre a coroa periurbana (C1),
a rubana intermdia (C2) e a rurbana (C3) resulta clara na percepo dos inquiridos
206
No decurso do trabalho de campo, houve necessidade de criar uma terceira tipologia que conjugasse a mistura de ambos uma vez
que um numero significativo de inquiridos respondia neste sentido.
pg.
293
quando 74% dos residentes da C1 diz que vive na cidade, no sendo despiciente que
subsistam 13,2% que acredita viver na cidade e no campo em simultneo e 7,4% refere
que vive no campo.
As diferenciaes internas so ainda mais clarificadoras, na medida em que a percepo
de que vivem no campo apresentada sobretudo em Belver e na Cidade Nova. Ambos
os bairros posicionados em frente de expanso da cidade.
A percepo de espao hbrido apresentada sobretudo no Alto dos Moinhos, em
Belver e em Santa Rita, onde o espao urbano convive com vazios e margina vastas
reas no edificadas. Em bairros como Quinta da Cutileira ou Arneiros/Expoeste os
nveis de colmatao da malha so mais visveis e consequentemente a percepo dos
residentes inequvoca: todos entendem que vivem na cidade.
A situao inverte-se na C2. Aqui 63% dos inquiridos classifica o seu espao de
residncia como campo. Um em cada quatro entende que vive num ambiente onde se
misturam ambos e apenas 8,3% responde que vive na cidade. tambm aqui que as
respostas indicadoras de percepes repartidas mais se faz sentir agudizando-se em
bairros como a Quinta do Negrelho, Tornada, e o Casal dos Camareiros.
Questionados os que posicionam o seu espao de residncia na classificao campo
sobre as razes de no ter procurado adquirir residncia na cidade, apesar de a maioria
no ter tido facilidade em responder questo (muito pelo facto de se tratar duma
pergunta aberta) referem sobretudo a ausncia de tranquilidade (22%) e o facto de no
gostar do ambiente da cidade (8,3%).
Na C3 a maioria dos inquiridos, ou responde com facilidade dizendo que vive no campo
(3 em cada 4), ou no responde questo.
Procuramos, numa frente de anlise complementar, perceber a frequncia das relaes
de vizinhana geradas nos diferentes bairros. Atravs dos dados coligidos (ver Anexo
38), percebesse que na C1 que aos contactos so mais frequentes.
nas reas com maior densidade que as relaes de vizinhana se estabelecem com
mais facilidade. No caso da C1 70% dos inquiridos declarou que tinha falado com os
vizinhos no dia do inqurito e no dia anterior. Esta periodicidade de contactos desce na
C2 para 62% dos respondentes e na C3 para 58%. Atendendo apenas aos casos cujas
respostas apontam para a total ausncia de contactos, elas representam 0,4% na C1, 15%
na C2 e 25% na C3 (figura 127).
pg.
294
Figura 127 - Periodicidade dos contactos com vizinhos nos diferentes bairros
As diferenciaes no interior das coroas reproduzem a qualidade urbanstica e os tipos

de desenho urbano de cada um deles. Atentamos apenas aos dados resultantes nas duas
primeiras coroas.
Na rea periurbana, o caso de Belver destaca-se claramente dos restantes. Trata-se pois
de um bairro de moradias em banda orientadas em crculo (quase fechado) para um
espao pblico ajardinado interior potenciador de contactos.
Em sentido oposto, nos casos do Bairro dos Arneiros/Expoeste, onde a tipologia
marcada por blocos de apartamentos marginados por uma das principais vias de acesso
cidade em que o espao pblico desmotivador do encontro.
Os dois exemplos que mais se destacam pela frequncia dos contactos de vizinhana na
C2 so a Tornada onde se aplicou os inquritos numa rua de acesso local com moradias
em banda e isoladas, e Quinta do Negrelho (o seu recorte urbanstico foi retratado no
ponto 4.3.3.)
A diferenciao das tipologias dominantes mostra (figura 128) que a dimenso dos
fogos aumenta com o afastamento da AUC. Esta situao evidente pela
representatividade dos alojamentos T3. Claramente mais abundantes na C1 do que nas
restantes. A tipologia T4 ocorre com mais frequncia na C2. No que concerne aos fogos
T1, estes quase desaparecem nas duas coroas mais distantes da AUC.
pg.
295
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Coroa I
Figura 128 - Tipologias dominantes por coroa

T2
T3
Coroa II
T4
T5
Coroa III
T6
T7
Atentamos, de seguida os padres d mobilidade residencial, desenhados pelas famlias

inquiridas.
5.4 - Mobilidade residencial e dimenses da procura imobiliria na rea de

estudo
Neste ponto do trabalho procuramos repercutir mobilidade residencial das famlias da
rea de estudo. Neste sentido questionamos os residentes das diferentes coroas acerca da
localizao e tipologias das residncias anteriores (ver Anexo 40). De modo a integrar a
informao na estrutura que tem vindo a ser seguida, dividimos as respostas por quatro
reas distintas: i) AUC; ii) nas coroas pertencentes AE; iii) no concelho em reas
exteriores AUC e AE; e, iv) em outros concelhos, e separamos apenas os
quantitativos para as trs coroas (figura 129).
No caso da C1, 58% das famlias tinha residncia anterior noutros concelhos207,
provindo, cerca de 1/3 delas, da AUC. No seu percurso residencial, os entrevistados, da
mesma coroa, posicionam a residncia antes da anterior208 na sua maioria tinham
residncia fora do concelho das caldas da Rainha (64,3%) e, na mesma proporo, os
que tiveram a primeira casa na AUC, diminui cerca de 5%.
207
As regies mais representadas, nas respostas recolhidas nesta coroa so: AML, Oeste e concelhos como Leiria, Rio Maior ou
Santarm, dividindo-se os restantes por um leque muito alargado de concelhos. A mesma situao reproduz-se, de um modo geral,
nas restantes coroas.
208
Ou seja, consideramos aqueles cuja residncia actual a terceira, sendo a antes da anterior a primeira, que de um modo geral
reproduz a casa da famlia de origem.
pg.
296
80,0
70,0
60,0
50,0
40,0
30,0
C1
20,0
C2
10,0
C3
0,0
Residncia antes da anterior
Residncia anterior
Figura 129 - Localizao das residncias anteriores

A situao dos inquiridos na C2 ligeiramente diferente uma vez que as residncias

anteriores dividem-se, quase equitativamente, entre a AUC (41,8% dos casos) e fora do
concelho (44,4%). Os restantes transferiram residncia dentro da rea de estudo (11%).
Os dados para a localizao antes da anterior, demonstram que 59% residia noutro
concelho. Este valor cerca de 18% superior aos da residncia anterior, mostrando uma
parte da mobilidade entre coroas e AUC, aps a migrao para o concelho. No entanto,
18% das famlias inquiridas j residia na rea de estudo, valor semelhante aos que
residiam na AUC. Conclui-se que o percurso destas famlias foi diferente da C1, na
medida em que a primeira migrao posicionou-os, desde logo, fora da AUC.
Larga maioria, das famlias inquiridas na C3 localizou a residncia anterior fora do
concelho. No que concerne antes da anterior, metade era na AE e a outra metade fora
do concelho sendo que o diferencial representa famlias que saram do concelho,
residindo na rea de estudo, e retomaram o concelho, desta feita fixando-se na C3.
Nenhum deles tinha residido, durante o seu percurso, na AUC.
Dos dados gerais percebe-se que a maior parte das famlias entrevistadas desenham o
seu percurso residencial do seguinte modo: so provenientes de outros concelhos, uma
pequena parte, num primeiro momento, aquando da chega ao concelho fixa-se na AUC
e depois transfere a residncia para a C1. Outra parte, migra directamente para a C1 e
pg.
297
depois transfere a residncia para a C2, no entanto sublinha-se o facto de um em cada

trs tinha residncia anterior no interior da AUC.
Corroborando a indicao inicial de que se trata do eixo de expanso da cidade (com
padro dispersivo) est o facto de 90% referir que o fogo se tratava da sua habitao
principal e apenas 8% seriam segunda residncia. No entanto a representatividade das
segundas residncias cresce com o afastamento AUC. Assim, na C1 o peso apenas
3% do total, na C2 8% e na C3 uma em cada trs fogos uma segunda residncia.
Questionamos ainda os respondentes sobre se tinham segunda residncia. As respostas
indicam que 13% das famlias tm outra residncia (13% no total dos inquiridos na C1 e
17% dos inquiridos na C2). A localizao das segundas residncias na C1
maioritariamente noutras localizaes mas no concelho. As restantes em Lisboa e no
Algarve. Surgem ainda indicaes de concelhos como Peniche, Portalegre, Coimbra e
outros. Nota apenas para o facto de serem as famlias inquiridas na Quinta da Cutileira
que tm segundas residncias em Lisboa e os do Bairro da Cidade Nova no Algarve.
Na C2 as segundas residncias destas famlias so maioritariamente no Algarve, Estoril,
Lisboa e Foz do Arelho.
Na definio do percurso residencial avaliamos em conjunto com as localizaes das
residncias interiores, as tipologias dessas residncias. Neste caso colocamos lado a
lado, a residncia 1 (antes da anterior), a residncia 2 (anterior) e a actual .
Mo radia
Apartamento
Mo radia
Apartamento
Mo radia
Apartamento
Figura 130 - Tipologia das

residncias anteriores (valores
totais)
10
20
To ta l C1
30
40
To tal C2
50
60
70
80
To ta l C3
Na C1, do total dos 17 inquiridos que tiveram mais dos que duas residncias, 14 tinham
morado num apartamento e apenas 3 tinha tido como primeira casa uma moradia
(figura 130). O nmero dos que tiveram duas residncias sobe para 63 dos quais 65%
pg.
298
tinha morado num apartamento e 29% teve uma moradia como residncia anterior
(tabela 38). Na mesma coroa, a categoria da residncia actual parte-se entre 35% de
moradias e 65% de apartamentos. Note-se que a transfuso da residncia anterior para
actual marca um aumento de 8% de famlias que passaram de apartamentos para
Residncia Actual
Moradia
Apartamento
Apartamento
Moradia
Residncia 2
Moradia
Tabela 38 - Tipologia das residncias anteriores:

representatividade dos totais (%)
Residncia 1
Apartamento
moradias.
Total C1
82,4
17,6
71,4
28,6
64,7
35,3
Total C2
55,6
44,4
76,5
23,5
100
Total C3
57,1
42,9
100
Num total de 36 famlias entrevistadas na segunda coroa, 34 tinham tido uma residncia
e 18 tinham tido duas residncias anteriores. Destas ultimas, 10 eram apartamentos e 8
moradias. No tocante s famlias com residncia anterior, das 34 indicaes, 76,5%
tinha morado num apartamento e 23,5% numa moradia. Actualmente, transferindo-se
para a C2 residem todos em moradias. Refira-se que apenas em dois casos a casa onde
esto actualmente a primeira residncia. Na C1 registamos cinco exemplos desta
natureza.
Pelas respostas registadas, nenhum dos inquiridos da C3 teve mais do que duas
residncias, sendo a actual a primeira para cinco das 12 famlias entrevistadas. Quanto
residncia anterior, quatro dos sete que teve duas, residiu primeiramente num
apartamento e trs residiram anteriormente numa moradia. Como seria de esperar nesta
coroa todos residem, actualmente, em moradias.
No ponto seguinte registamos o ano de aquisio dos fogos. Na figura 131, assinalamos
os anos com mais registos de aquisies e o peso que estes anos representam face ao
total.
pg.
299
Figura 131 - Ano de aquisio da residncia actual

Antes de mais, o intervalo definido pelo limite mnimo (1993) e pelo limite mximo
(2008) posiciona a srie de 15 anos dentro da escala temporal definida para o estudo
aqui apresentado, validando o processo de seleco da AE e das UA.
Na C1, 44% das famlias adquiriram a residncia entre os anos 2000, 2002 e 2006. Na
C2 a compra teve lugar maioritariamente em 2001, perfazendo 44% do total se lhe
juntarmos as aquisies registadas realizadas em 2006 e 2007. Por seu turno na C3 a
data de compra remete sobretudo para os anos de 1999 e 2000 (44% do total).
Diferenciando os mercados activados por estas aquisies sobressai claramente a
componente dos novos. Do total da amostra, as aquisies de fogos novos corresponde a
90% dos casos registados. A distino entre coroas faz-se com os seguintes
quantitativos: apenas 9,7% (6 no total de 62) do total de fogos comprados pelas famlias
inquiridas da C1 eram usados aquando da aquisio, na C2 o valor correspondente
17,7% (5 em 34) e na C3 nenhuma das doze casas era usada quando a famlia a
adquiriu.
Tambm questionamos as famlias acerca de quem tinha sido o vendedor do fogo, e
para alm disto, quais os valores e com que meios tinham executado a transaco.
pg.
300
60%
50%
40%
30%
20%
10%
Coroa 1
Particular
Imobiliria
Construtor
Figura 132 - Agentes envolvidos na venda do imvel

Auto-Construo em
Terreno prprio
0%
Coroa 2
Coroa 3
Relativamente ao primeiro item, tal como aponta a figura 132, as diferenas entre a
autoconstruo em terreno prprio, a aquisio directamente ao construtor, por
intermdio duma imobiliria ou directamente ao particular so significativas no
cmputo das diferentes coroas. Releva a aquisio ao construtor na primeira coroa,
embora tenha algum significado os casos de autoconstruo209. Resulta aparentemente
pouco significativo, nesta, como nas restantes coroas da rea de expanso da cidade, o
papel das imobilirias, funcionado sobretudo um mercado primrio onde o contacto
entre comprador construtor, ou comprador e loteador, mais estreito.
Mais de uma em cada trs operaes de compra/venda realizadas na C2 foram feitas
entre a famlia e o construtor. As restantes repartem-se entre a autoconstruo
(verificada sobretudo no Campo - UA 11) e a aquisio por intermdio de imobilirias.
A importncia da autoconstruo em terreno prprio sobe na C3 (42% dos casos). Os
negcios repartem-se por 25% de aquisies ao construtor e 17% com recurso a
imobilirias.
De um modo geral (em 62% dos casos) a compra foi viabilizada por um financiamento
bancrio. De todo o modo a realizao do negcio sem recurso a financiamento cresce
com o afastamento da AUC (na C1 correspondeu a 15% das famlias inquiridas, na C2
28% e na C3 a 58%). Estes ltimos exemplos (registados sobretudo no
Campo/C.Bernardinos, Cho da Parada e Reguengo da Parada) compreendem situaes
209
Estes casos verificam-se na sua maioria no bairro do Alto do Nobre, onde a opo comprar o lote e depois construir a moradia era
vlida e foi adoptada por boa parte dos entrevistados. Os restantes verificaram-se no Bairro de Santa Rita.
pg.
301
em que o terreno era de familiares e o processo de construo foi incremental

(construa-se medida que havia capital disponvel).
Nos casos em que o recurso ao financiamento foi a frmula encontrada, quando
questionados acerca da facilidade/dificuldade com que obtiveram a viabilidade por parte
das instituies de crdito, a resposta foi inequvoca: o processo foi fcil (verificando-se
este tipo de resposta em 82% dos casos).
Deste panorama geral merece nota as respostas obtidas na Quinta dos Canrios (UA 4).
Neste caso, um em cada quatro respostas apontava para a existncia de algumas
dificuldades durante o processo de acesso ao financiamento. Certamente que esta
situao resulta do facto de residirem aqui famlias com rendimentos mais modestos210.
Sendo os preos de transaco o cerne do mercado imobilirio, geramos, a partir das
respostas obtidas junto das famlias, valores mdios dos preos de aquisio para cada
um dos bairros (figura 133).
Figura 133 - Preos mdios de aquisio dos fogos e valor mdio da prestao mensal, indicados pelos inquiridos nas diferentes
unidades de anlise/bairros
210
Esta indicao conformada pela observao das profisses (so na maioria dos casos funes desqualificadas, registando-se
apenas 3 quadros mdios e dois quadros superiores em doze famlias inquiridas), das tipologias do edificado e parque automvel,
que no geral , aqui, de gama baixa.
pg.
302
Dos valores apurados destacam-se trs UA (Coto, Vale do coto e Reguengo da Parada),
duas na C2 e uma na C3 com preos de transaco na ordem dos 200 000.
Com valores mdios de compra entre os 138 000 e os 150 000, posicionam-se cinco
das dezoito unidades de anlise. Na C1, Belver e Arneiros/Expoeste (148 250 e 145
333 respectivamente) e na C2, Quinta do Negrelho e Alto do Nobre e Campo/C.
Bernardinos (145 333; 140 250; 150 000 e respectivamente).
Valores de compra prximos dos 125 000 foram indicados em seis UA. Duas na C1
(Santa Rita e Quinta da Cutileira), trs na C2 (Campo/C. dos Camareiros; Campo; e,
Tornada) e uma na C3 (Mouraria).
Nos valores dos encargos mensais os valores oscilam entre a fasquia em torno dos 900
no Cho da Parada e os 460 no Bairro dos Arneiros/Expoeste (Figura 134).
240000
1000
220000
900
200000
800
180000
700
160000
140000
600
120000
500
100000
400
80000
300
60000
200
40000
100
20000
0
14
18
15
12
1
7
8
9
2
13
10
5
11
17
6
4
3
16
Figura 134 - Ranking, dos preos

mdios de aquisio e valores das
prestaes mensais indicados pelos
inquiridos nas diferentes unidades de
anlise/bairros
M dia do valo r (euros) de compra (eixo esq.)

M dia do valo r (euros) da prestao mensal (eixo dir.)
Esta aproximao aos resultados trata apenas os valores mdios indicados em cada um
dos bairros, sem diferenciar as tipologias ou os anos de aquisio.
De modo a perceber a evoluo recente dos preos, seleccionamos para as UA da C1 os
preos das tipologias T3, novos, por anos de aquisio (figura 135).
pg.
303
200000
180000
160000
140000
120000
100000
80000
60000
40000
Figura 135 - Preos de aquisio

dos fogos T3 novos em UA da
C1
20000
0
UA 1
UA 2
UA 4
UA 5
UA 7
Tomando este conjunto de dados como indicativos, registaram-se vrios tipos de

evoluo. Por exemplo, no caso de Belver registamos preos, nesta tipologia, para o ano
de 2000 na ordem dos 135 000, um anos depois, no mesmo bairro obtivemos
indicaes de compras por mais 40 000. Entre 2002 e 2005 registamos valores de
transaco de cerca de 60 000 inferiores aos anteriores. A mesma inverso verificou-se
na Quinta da Cutileira (UA 5) onde os preos desceram cerca de 25 000 entre 2006 e
2008. Nos casos de Santa Rita e Quinta dos Canrios, os dados para as tipologias em
causa mostram evolues nos preos, embora seja de esperar que se tivssemos
registado valores de aquisio posteriores a 2005, a tendncia inverter-se-ia.
Para finalizar produzimos um exerccio onde seleccionamos as ocorrncias de valores
de compra confrontados com os valores pelos quais os proprietrios estariam dispostos
a vender o imvel. Cruzando esta informao com os anos de aquisio (ver Anexo 41),
constatamos taxas de crescimento idealizadas (porque resultam de clculos hipotticos)
nos preos dos imveis, num dos casos ascende a 80% e noutro a 40%/ano.
Apenas um dos inquiridos dentro desta seleco, (registado na UA 4) transmitiu a
percepo de que o preo de venda seria inferior ao preo de compra, admitindo uma
desvalorizao de cerca de 2,3%/ano desde 2002.
Referencia ainda para os registos coligidos na Quinta do Negrelho, onde as datas de
aquisio remetem para os anos de 1993 a1998 e as taxas de crescimento nos preos
idealizadas pelos seus proprietrios oscilam entre 12 e 26%/ano.
Para finalizar reportamos o facto de boa parte dos entrevistados transmitirem a
convico de que estariam a realizar um bom investimento em paralelo com a resposta
pg.
304
necessidade de alojamento aquando do acto da compra (44%). Esta indicao supera a

outra no sentido de que a compra servia apenas para suprir a necessidade de alojamento.
Lembramos que para grande parte destas famlias a residncia actual no a primeira
casa, por isso a necessidade de alojamento, no ser o primeiro motivo a desencadear a
deciso de mudar de casa. Quando muito o desejo de incrementar as condies de que
dispem.
Esta matria ser aprofundada no ponto seguinte, onde se analisar os motivos de
desencadeiam a procura residencial na rea de estudo.
5.5 Motivaes da procura na cidade expandida

Tal como se verificou nos pontos anteriores, o nmero de residentes que procura os
segmentos de mercado imobilirio posicionados na margem da cidade tende a aumentar.
O ltimo conjunto de questes colocadas aos inquiridos teve por objectivo reunir
informao passvel de clarificar aspectos tais como: que aspectos motivam a
aquisio de residncias fora da AUC? que aspectos so valorizados quer no fogo,
quer na sua envolvente? quais os espaos preteridos, no decurso do processo de
escolha do local para residir? ou, de que maneira a oferta residencial nestas coroas
se aproxima (ou no) do espao de habitar idealizado pelos inquiridos?
Quanto aos factores determinantes para a aquisio do fogo, e, consequentemente da
localizao externa AUC, destacam-se do conjunto de respostas obtidas, a convico
de que nestas localizaes os nveis de qualidade de vida seriam mais elevados (46%
das respostas). Quando esta afirmao no assumia exactamente esta formulao, os
inquiridos apontavam como factores confluentes com esta apreciao geral, a referncia
tranquilidade, o facto de no quererem conviver com vizinhos (por cima e por baixo
deles) ou a procura de espao livre. No raras vezes, apresentaram como
determinantes da escolha o sentimento de saturao que experincias anteriores de
residncia em contexto de cidade compacta, lhes tinha provocado.
pg.
305
Figura 136 Representatividade

(%) de grupos de
factores
determinantes da
escolha do local e
do fogo face ao
total de respostas
obtidas na AE
Fonte: Inqurito,
2008
Busca de qualidade de vida (tranquilidade; sem

"vizinhana vertical"; mais espao livre; fugir
da cidade)
Proximidade relativa aos servios; cidade; ao
mar; famlia; s assecibilidades principais
Alterao do local de trabalho
4,3
8,7
10,1
46,4
Casamento/aquisio de casa prpia

14,5
Casa maior/tipologia diferente

Relao qualidade/preo da residncia mais
equilibrado
15,9
O segundo grupo de factores remete, por seu turno, directamente para um sentido de
conforto posicional proporcionado pela localizao na margem da cidade (figura
136). Localizados numa posio de charneira, estas pessoas sentem-se prximas das
funes centrais proporcionadas pela cidade (a proximidade relativa aos servios
muitas vezes referida), mas tambm relatam a ligao privilegiada s acessibilidades
principais, ou a proximidade a familiares que residem no concelho, ou em outros
concelhos vizinhos (factores apresentados em 15% dos casos).
Os restantes 36% de factores relevantes para a escolha da residncia na AE distribuemse do seguinte modo: 14,1% procurou este tipo de localizao devido a alteraes no
local de trabalho211, 10% apresenta como motivo o casamento como razo para adquirir
casa prpria (primeira casa do agregado) e, apenas 8% dos motivos apontados
relacionam-se com a necessidade de terem uma casa maior especificamente do tipo
vivenda/moradia.
Para finalizar, 4,3% dos inquiridos refere como factor determinante a relao mais
equilibrada entre o preo e as condies proporcionadas (quer pela localizao quer pelo
tipo de fogos em causa).
Numa segunda aproximao anlise das motivaes norteadoras da preferncia do
espao periurbano e rurbano, tentamos determinar as localizaes que tinham sido
preteridas no decurso do processo de escolha.
211
Por norma um dos cnjuges encontrou trabalho na regio e isso motivou a mudana
pg.
306
Do total de 116 famlias inquiridas, 56 respondeu afirmativamente quando lhes

perguntamos se tinham analisado outras hipteses de localizao antes de tomarem a
deciso de comprar a casa na AE.
7,1
Outros concelhos
Figura 137 - Representatividade (%) das

localizaes preteridas, no processo de
aquisio de residncia, face ao total de
respostas obtidas na AE
3,6
21,4
no concelho fora da AUC e

da AE
noutras locais da AE
AUC (em bairros
perifericos)
AUC (centro)
17,9
50,0
Para um em cada dois entrevistados a convico de residir na coroa peruiurbana estava

perfeitamente sedimentada. Por isso, as hipteses por estes preteridos tambm se
localizavam nesta rea (Figura 137). 39% das famlias inquiridas afirma que
equacionou localizaes na AUC, 17,9% em bairros perifricos da AUC (Vila Pouquet,
Bairro do Arneiros,) e 21,4% no centro da cidade. As restantes famlias, estudou a
hiptese de comprar casa fora da AUC e da AE (3,6%) ou, em noutros concelhos
(7,1%), mas rejeitou-as.
Estas indicaes reforam a convico das famlias na escolha da cidade expandida, na
medida em que metade dos inquiridos direccionou exclusivamente a sua procura para
esta rea. Vinca-se assim, o deficit da atractividade da AUC face s coroas mais
afastadas e materializa-se o desajustamento entre os produtos que compem a oferta na
cidade construda na AUC e o espao de habitar desejado por este grupo de famlias
que, de um modo geral, manifestam um nvel elevado satisfao relativamente opo
tomada.
pg.
307
Tabela 39 - Representatividade das respostas (0 a 1) de

acordo com os nveis da satisfao relativamente
residncia actual
UA
1
2
3
Coroa I
4
5
6
7
Total CI
8
9
10
11
Coroa II
12
13
14
15
Total CII
16
Coroa III
17
18
Total CIII
Total Geral
Elevada
0,92
0,83
0,6
0,75
0,82
0,7
0,8
0,79
0,73
0,75
0,5
0,5
0,67
0,63
0,75
0,5
0,67
0,25
1
0,75
0,67
0,74
Mdia
0
0,17
0,4
0,17
0,09
0,1
0,2
0,13
0,18
0,25
0,5
0
0,33
0,38
0,25
0
0,25
0
0
0
0
0,16
Baixa
0
0
0
0,08
0,09
0,1
0
0,04
0,09
0
0
0,5
0
0
0
0,5
0,08
0,25
0
0
0,08
0,06
NS/NR
0,08
0
0
0
0
0,1
0
0,03
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,5
0
0,25
0,25
0,04
Oito em cada dez famlias, que classificaram o grau de satisfao face ao alojamento
adquirido, nas UA da C1, manifestaram-se muito satisfeitos com as condies
proporcionadas (Tabela 39).
No deixa de ser significativo que este quantitativo baixe nas coroas seguintes, nas
quais 67% dos inquiridos se afirmam muito satisfeitos. Nesta rea so frequentes as
famlias que se referiam a receios com a segurana, ao sentimento de isolamento,
distncia aos servios de uso corrente (etc.), fazendo com que diminua a manifestao
de elevada satisfao e aumente, na mesma proporo, a satisfao mdia (25% das
respostas na C2) e baixa (8% das respostas na C2 e na C3).
A diferenciao por bairros corrobora os dados apontados noutros pontos. Afirmam-se
os caos de Belver, Santa Rita e Quita dos Canrios como sendo aqueles onde a
satisfao inequvoca (as respostas de satisfao elevada ascendem a 70% dos
inquiridos). Releva o facto de todos eles estarem posicionados nos C1. Estas respostas
mostram que a C1 proporciona nveis de satisfao mais elevados do que as
localizaes em pleno espao de disperso urbana.
pg.
308
Dimenso das divises

(especialmente qurtos; sala;
cozinha)
Espao Exterior
4,6
13,7
Localizao
Figura 138 - representatividade (%)

dos diferentes tipos de aspectos mais
valorizados no fogo face ao total de
aspectos apresentados
39,9
11,1
soalheira/arejada
Comforto/privacidade
8,5
8,5
Construo/tipologia/acaba
mentos/equipamentos
13,7
tudo
Os aspectos mais valorizados na residncia (figura 138) so a dimenso das divises

(39,9%). Cerca de valorizam mais o facto de disporem de espao exterior, bem assim,
as caractersticas da construo/tipologia/acabamentos/equipamentos (13,7% em cada
um dos dois grupos de aspectos valorizados), 11,1% refere como aspectos valorizados
o conforto associado privacidade que a casa lhes proporciona.
T ranquilidade/ar puro
Figura 139 representatividade (%) dos

diferentes tipos de aspectos
mais valorizados no espao
envolvente da residncia face
ao total de aspectos
apresentados
1,5
1,5
8,5
localizao/proximidade
relativa cidade/acessibilidades
espao verde/paisagem/vistas
2,3
13,1
Vizinhana
54,6
segurana
estacionamento
18,5
expectativas de rentabilizao
Na relao entre a residncia e a envolvente os aspectos que assumem maior

importncia, para o conjunto de famlias inquiridas, so a tranquilidade e o ar puro
(54,6%) (Figura 139). O segundo conjunto de aspectos valorizados (18,3%) tem que
ver com o posicionamento da residncia face cidade e regio (referencias ao facto de
estarem prximo da cidade e prximo das sadas/entradas na A8).
O conjunto de aspectos relacionados com a paisagem, os espaos verdes, as vistas ()
corresponde a 13% do total de factores apresentados. Os restantes 13% de elementos
valorizados contemplam as condies proporcionadas pelos vizinhos (8,5%), a
pg.
309
segurana sentida (2,3%), a existncia de estacionamento (1,5%) e a expectativa de

rentabilizar o investimento (1,5%).
C1
%
Total
Tabela 40 - prospectiva do tempo de
permanncia na residncia actual
Para sempre
at 10 anos
at 5 anos
N/R
36
14
10
8
68
Total
C2
C3
C1+C2+C3
Total
%
Total %
Total
%
22
61,1
7 58,3
65
56,0
6
16,7
0
0,0
20
17,2
5
13,9
1
8,3
16
13,8
3
8,3
4 33,3
15
12,9
36
100,0
12 100,0
116
100,0
52,9
20,6
14,7
11,8
100,0
No conjunto de famlias inquiridas, 56% afirmam que no pretendem mudar de

residncia (Tabela 40). Isto , dizem que permanecero para sempre na residncia
actual. Neste particular as famlias que adquiriram alojamento na C1, so as que
reforam menos esta hiptese. Cerca de metade pensa mudar de residncia no curto ou
no mdio prazo.
Tabela 41 - aderncia da
residncia actual ao modelo da
casa ideal para as famlias
inquiridas
C1
%
Total
No
Sim
N/R
Total
47
18
3
68
69,1
26,5
4,4
100,0
C2
C3
C1+C2+C3
Total
%
Total %
Total %
23
63,9
3
25,0
73
62,9
12
33,3
4
33,3
34
29,3
1
2,8
5
41,7
9
7,8
36
100
12 100,0
116 100,0
Quando questionados acerca da proximidade/afastamento da residncia actual s suas

concepes de residncia ideal, apenas trs em cada dez inquiridos declara que o
alojamento de que so proprietrios corresponde ao que estes tinham idealizado (Tabela
41). Quer isto dizer, apesar de a maioria estar satisfeita e pense ficar para sempre na
residncia actual, o seu espao de habitar (residncia e envolvente) ideal no aquele de
que dispem. No deixa de merecer referencia que so menos as famlias da C1 que
reconhecem na residncia actual a sua casa ideal, do que aquelas que o fazem na C2 e
na C3.
Para finalizar, a desligao das tipologias predominantes na AUC face imagem de
casa ideal acalentada pelas famlias da amostra clara uma vez que, apenas 15,8% dos
inquiridos afirmam que a sua residncia ideal um apartamento (Figura 140).
pg.
310
15,8
Figura 140 - Representatividade (%) das tipologias apartamento e

moradia, na formulao da residncia ideal
84,2
apartamento
moradia
5.6 Notas de Sntese

O mercado imobilirio na AE intensifica a matriz dispersiva. Dos inquritos realizados
extraram-se as seguintes concluses:
A populao com menos de 9 anos menos frequente nas coroas externas em
contraponto com o que se passa nas faixas de populao idosa. A C1 dominantemente
ocupada por populao entre 30 e 39 anos. Na C2 o seu estdio no ciclo mais
avanado.
A populao da AE tem um rcio de formao superior que supera largamente o
cmputo do concelho. Tratam-se de ncleos com valor aquisitivo acima da mdia,
sobretudo na C2 e na C3, sendo frequente encontrar profisses do nvel de quadros
superiores.
Um em cada seis residentes da AE natural de outros concelhos num padro de origens
que se alarga ao todo nacional (incluindo provenincias estrangeiras).
No entanto dominam como origens a ALML e concelhos da NUT III Oeste.
A maior parte adquire produtos frescos nos supermercados, fazendo-se a diferenciao
pelo nvel e integrao que estes bairros estabelecem com estas unidades comerciais. As
deslocaes, neste como nas restantes aquisies so maioritariamente feitas com
recurso ao automvel. Aqui a diferenciao ainda mais clara. A compra de vesturio
marca a deslocao ao centro ou, em proporo mais reduzida, a Lisboa. Neste
particular, a C2 assume mais este tipo de comportamento.
No desenho das bacias de emprego, percebe-se primeiramente que cerca de um em cada
quatro activos, trabalha em outros concelhos. A bacia define-se num corredor entre
Leiria e Lisboa, embora uma parte significativa trabalha no plo anteriormente referido.
pg.
311
Marca-se assim, um crescendo de desvinculao cidade e conecta-se estes residentes

regio metropolitana alargada, estruturada pelo eixo A8.
A centralidade estruturadora relativa cidade, reporta estes residentes para os centros
icnicos (destaca-se dos demais a Praa da Fruta. O comportamento das diferentes UA,
manifesta o tipo de apropriao a cidade.
A envolvente do espao de residncia descrita a partir de elementos como rotundas,
grandes superfcies comerciais. Ou seja, eixos de circulao, marcos de passagem,
cidade sobre rodas.
At no caso da C1, existem famlias que acreditam que vivem no campo, ou ento
reclamam para o seu espao de habitar a mistura deste com a cidade. As densidades
mais elevadas traduzem-se em relaes de vizinhana mais assduas, condicionadas,
neste caso pelo desenho urbano de cada UA e como este se (des)liga com a AUC.
Do percurso residencial, debita a provenincia de outro concelho para, num primeiro
momento, a AUC, e depois as coroas da AE.
Na maior parte dos casos as famlias inquiridas vivem, nas residncias actuais, h
menos e 10 anos e j tiveram pelo menos duas residncias anteriores. Esta situao
mais frequente na C2 e C3.
Os preos mdios de aquisio apartam as coroas, sendo a evoluo crescente no
perodo analisado, com inflexes visveis, em algumas delas nos ltimos 4/5 anos. Nota
para as taxas de crescimento dos preos expectveis atingindo em alguns casos os 80%
em 7/8/10 anos. Refira-se ainda que estas famlias tinham a convico de estar a fazer
bons investimentos quando adquiriram residncia nesta localizao.
As famlias procuram o ar puro, e a tranquilidade, mantendo uma proximidade
relativa
da
cidade
que
lhe
presta
os
servios
necessrios.
Os
restantes
(trabalho/lazer/servios especializados) so adquiridos na regio alargada. Nas opes

de escolha, est solidificada a localizao na AE, preterindo-se outras posicionadas na
AUC. Valorizam o espao, exteriores as reas generosas dos alojamentos sendo neste
territrio que projectam o espao de habitar ideal.
pg.
312
Capitulo VI Omisses, concluses e tendncias
6.1 Omisses
Na aproximao ensaiada ao mercado imobilirio neste trabalho, no tivemos em conta
os aspectos relacionados com os restantes segmentos que em muitos casos influenciam
amplamente a procura residencial, nomeadamente o segmento do mercado activado pela
localizao de equipamentos, superfcies comerciais, infra-estruturas ou, destinados a
reservas de terrenos expectantes.
No tivemos na devida conta o peso da segunda residncia, nem se analisou a influncia
dos condicionalismos inerentes ao mercado de arrendamento e oferta de fogos por
parte do Estado (quer pela via da politica de habitao social quer pela ajuda no
processo e aquisio).
Por outro lado, no se aprofundou convenientemente a importncia da poltica de solos
nos padres de urbanizao e na sua influncia que tm na disperso do povoamento.
To pouco se equacionou, com a profundidade necessria, a relao entre o declnio dos
usos agrcolas e a expanso urbana nas coroas externas da cidade consolidada.
6.2 Concluses
Retiradas as concluses em cada um dos captulos, neste ponto trataremos apenas de
retomar as questes centrais que nortearam o trabalho:
qual a dimenso da expanso urbana, que espao urbano e que urbanidade
est a produzir a dinmica imobiliria nas novas frentes de urbanizao?
Conclui-se que o processo de expanso urbana tem-se processado com ritmos crescentes
quer, nas coroas das reas Metropolitanas, quer nas reas que marginam as cidades
mdias produzido urbanidades fragmentadas. Tomando o caso das Caldas da Rainha
como laboratrio, constamos a configurao de urbanidades que se descolam, em boa
parte, da cidade de referncia. Abrem-se bacias de pendulao casa/trabalho, extensveis
a Lisboa e Leiria e as relaes potenciadas nas coroas periurbanas so diludas no
espao de fluxos que as liga cidade e regio em simultneo.
pg.
313
Quanto segunda questo:

o funcionamento do mercado imobilirio ou, so os instrumentos de uso do
solo que conduzem os processos de expanso urbana verificados em
Portugal Continental e na cidade em estudo, no decurso das ltimas dcadas?
Demonstra-se que a interveno dos instrumentos de uso do solo tem sido tnue na
conduo dos processos de expanso, quer no caso do pas quer, no aprofundamento da
questo para o caso das Caldas da Rainha. As regras de transformao do solo so
assimiladas pelos agentes, e o prprio legislador, modela-as de acordo com as foras
vigentes.
Da terceira questo:
quais as foras motrizes do mercado imobilirio e, quais so as que moldam o
segmento residencial?
Conclumos, que o mercado imobilirio residencial, tem mecanismos de funcionamento,
que se desligam da lgica de concorrncia, potenciando sob vrias formas, a reproduo
do investimento. Os actores mais influentes (do lado da procura) tm alimentado a
permanente produo dimensionando de sobremaneira os excedentes de fogos. Esta
realidade configura padres de expanso urbana particularmente activos nas coroas
periurbanas. Participam deste mecanismo, a indstria de construo, a gesto autrquica
e as entidades financiadoras. Estas tm liderado o mercado, envolvendo, neste, grande
parte da capacidade (expectvel) de produzir riqueza das famlias. Este tipo de presso
contribuiu para incrementar a expanso urbana das ltimas dcadas.
Nas questes complementares interligam-se reflexes e anlises em torno dos cinco
campos que comunicam com o mercado imobilirio. A arena do espao urbanizado
(expanso urbana) absorve as presses provenientes do circuito de circulao e
acumulao de capital (financiadores) que, por sua vez, inter-comunica com a arena dos
produtores (construo civil). As entidades/ instrumentos reguladores (a administrao,
gesto e tributao do solo) no tm instrumentos capazes de actuar neste campo de
foras que envolveu crescentemente a arena dos consumidores (famlias).
Deste modo, sustentamos a tese de que nas coroas exteriores rea urbana consolidada,
os mecanismos fulcrais do funcionamento do mercado imobilirio respondem lgica
valorativa associada urbanizao dos solos rurais e s carncias da procura subjugando
os princpios de controlo da expanso urbana preconizados pelos instrumentos de
planeamento do uso do solo. Esta matriz de actuao tem sido alimentada por todos os
pg.
314
quadrantes que influem no mercado, quer do lado da oferta, quer da procura,

desenhando nas reas de expanso das cidades um vasto territrio periurbano
tendencialmente mais ligado regio do que prpria cidade.
6.3 Tendncias
Os processos reproduzidos na anlise terica e no tratamento da informao emprica
tendem a agudizar-se. De todo o modo, a conjuntura presentemente entalada (com
gnese na hiperbolizao do mercado imobilirio), tende a esbater a voracidade da
expanso urbana. No entrando, o funcionamento deste mercado, mostra que esta leitura
pode no resultar linear e as estratgias de obteno de mais-valias podem,
inclusivamente, fazer distender mais ainda, os espaos periurbano uma vez que a
deteno do solo rural, e a sua transformao, nas coroas externas cidade consolidada,
pode ser visto como forma ltima de aplicar e reaver (no devido tempo) capital
investido.
pg.
315
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322
ndice de Tabelas
Tabela 1 - Incidncia Temtica das Dissertaes de Mestrado e Teses de Doutoramento entre 1918 e
2006 registadas na base do C.E.G. ....................................................................................................12
Tabela 2 sntese dos processos de reconfigurao nas diferentes fases do ciclo
urbanizao/reurbanizao ..............................................................................................................34
Tabela 3 Segmentos de mercado accionados pelas famlias tendo por base as diferentes fases do ciclo
de vida...............................................................................................................................................69
Tabela 4 Especificidades do comportamento do mercado imobilirio ...................................................76
Tabela 5 Instrumentos de controlo do uso do solo, formas de aplicao e respectivas consequncias
........................................................................................................................................................110
Tabela 6 - variao das diferentes tipologias de reas artificializadas.....................................................125
Tabela 7 - Usos do solo Identificados nos PMOT .....................................................................................126
Tabela 8 Peso do sector da construo na estrutura empresarial (2006) e no emprego (2005) nos
concelhos do Continente ................................................................................................................142
Tabela 9 - Distribuio dos concelhos pelas diferentes classes quanto ao valor mdio das hipotecas em
2006 e quanto taxa de crescimento do valor mdio das hipotecas entre 2001 e 2006 ..............151
Tabela 10 - Colocao dos concelhos do Continente pelas diferentes classes quanto ao valor do crdito
concedido per capita em 2006, quanto taxa de crescimento do crdito concedido habitao
entre 1995 e 2006 e quanto taxa mdia de crescimento anual do crdito hipotecrio..............156
Tabela 11 distribuio dos concelhos do Continente por anos de entrada em vigor dos PDM e variao
de fogos por famlia ........................................................................................................................167
Tabela 12 - seleco das rubricas do Classificador Econmico das Receitas das Autarquias Locais que tm
mais relevncia oramental (RO) ou que mais se ligam ao processo de urbanizao (PU)............170
Tabela 13 - Evoluo da populao residente, e distribuio pelos diferentes agrupamentos...............197
Tabela 14 - Taxas de crescimento da rea urbanizada e crescimento demogrfico................................203
Tabela 15 - Total de fogos anunciados por tipologia nos diferentes intervalos.......................................219
Tabela 16 - Clculo dos preos mdios anunciados para os casos das vivendas (T3 e T4) entre 1982 e
2008 ................................................................................................................................................220
Tabela 17 - Clculo dos preos mdios dos preos anunciados para os casos dos apartamentos (T3 e T4)
entre 1982 e 2008...........................................................................................................................221
Tabela 18 - Valores mdios anunciados (em euros) localizados na malha urbana consolidada, na primeira
coroa Peri /Rurbana e na segunda coroa (Rurbano e rural) ...........................................................223
Tabela 19 - Indicadores referentes aos alojamentos e famlias por coroa ..............................................231
Tabela 20 - Clculo do parque de fogos existente no mercado nas Caldas da Rainha em 2007..............238
Tabela 21 - Clculo do parque de fogos existente no mercado nas Caldas da Rainha em 2007..............241
Tabela 22 - Nmero de empresas e taxa de crescimento entre 1996 e 2005..........................................242
Tabela 23 Empresas de construo civil com mais empregados nas Caldas da Rainha ........................243
Tabela 24 - Nmero de pessoas empregadas nas subcategorias do sector da construo entre 1996 e
2005 ................................................................................................................................................243
Tabela 25 - Volume de Vendas na Construo em 2005 e taxa de crescimento anual entre 1996 e 2005
........................................................................................................................................................244
Tabela 26 - Indicadores da actividade bancria na concesso de crdito habitao no concelho das
Caldas da Rainha .............................................................................................................................245
Tabela 27 - Quantificao das reas por tipologia de rea proposta.......................................................251
Tabela 28 - Distribuio da populao residente prevista por reas e classes de densidade propostas.251
Tabela 29 - Distribuio da populao residente prevista por reas e classes de densidade propostas.252
Tabela 30 - Residentes e famlias por coroa.............................................................................................272
Tabela 31 - Alojamentos e densidade de alojamentos por coroa............................................................272
Tabela 32 - Representatividade da amostra, tendo por base valores dos Censos de 2001.....................274
Tabela 33 - Distribuio da populao inquirida de acordo com a profisso ..........................................282
Tabela 34 - Distribuio da populao inquirida de acordo com a naturalidade (do concelho ou de outros
concelhos que no Caldas da Rainha).............................................................................................283
Tabela 35 - Deslocaes motivadas pela aquisio de produtos frescos.................................................286
Tabela 36 - Deslocaes motivadas pela aquisio de calado e vesturio.............................................287
pg.
323
Tabela 37 - Deslocaes motivadas por actividades de lazer ..................................................................291

Tabela 38 - Tipologia das residncias anteriores: representatividade dos totais (%) ..............................300
Tabela 39 - Representatividade das respostas (0 a 1) de acordo com os nveis da satisfao
relativamente residncia actual...................................................................................................309
Tabela 40 - prospectiva do tempo de permanncia na residncia actual................................................311
Tabela 41 - aderncia da residncia actual ao modelo da casa ideal para as famlias inquiridas............311
pg.
324
ndice de Figuras
Figura 1 Modelos de organizao funcional do espao urbano..............................................................31
Figura 2 esquematizao dos ciclos de urbanizao ...............................................................................34
Figura 3 Caricatura da crise no mercado imobilirio/subprime ..............................................................90
Figura 4 - ndice de preos da habitao nos EUA e ..................................................................................91
Figura 5 - Taxas de juro de mercado (3 meses)..........................................................................................91
Figura 6- Ciclo de aco/reaco (de soma nula) no quadro legal, na prtica e suas consequncias nas
transformaes do territrio ..........................................................................................................103
Figura 7 - Expanso Urbana na EU (1991/2000).......................................................................................116
Figura 8 - Expresso demogrfica da configurao da Grande Regio Metropolitana............................119
Figura 9 - Populao residente por classe de dimenso de lugares (1981 -2001) ...................................121
Figura 10 - Dimenso demogrfica dos lugares (2001)............................................................................122
Figura 11 - Evoluo das APU, AMU e APR..............................................................................................123
Figura 12 - Carta de Ocupao do Solo (1990) e Corine Land Cover (2000) ............................................124
Figura 13 - Taxas mdias de variao da populao e solo urbanizado...................................................125
Figura 14 - Variao da populao residente em Portugal continental, variao do espao urbanizado,
media da taxa de variao do primeiro indicador e extimativa da taxa de variao mdia do
segundo (1990/07)..........................................................................................................................127
Figura 15 - Disperso do Povoamento (1990-2000).................................................................................128
Figura 16 - Fogos concludos e taxa de variao (1981/2007) .................................................................130
Figura 17 - Taxa de Variao de Alojamentos entre 1991 e 2001 e,........................................................131
Figura 18 - Taxa de Variao de alojamentos entre 1991 e 2007 ............................................................131
Figura 19 - Nmero de alojamentos clssicos por famlia em 2001 por lugares......................................133
Figura 20 - Nmero de Alojamentos e nmero de famlias (1981/2007) ................................................135
Figura 21 - Alojamentos por famlia (1991) e relao entre o total de fogos construdos pela estimativa
do nmero de famlias constitudas entre 1995 e 2007 .................................................................137
Figura 22 - Distribuio dos Concelhos do Continente (% do total) nmero de alojamento por famlia em
1991 ................................................................................................................................................138
Figura 23 - Distribuio dos concelhos do continente (%) tendo em conta o produto da diviso do
nmero de fogos em habitaes novas construdos e a estimativa do nmero de famlias
constitudas nos concelhos durante o mesmo perodo ..................................................................138
Figura 24 - Vendas de Cimento entre 1982 e 2008 (1990=100) ..............................................................140
Figura 25 - Representatividade do pessoal ao servio nas sociedades do sector da construo civil face
ao total por concelho (2005) e,.......................................................................................................142
Figura 26 - Representatividade das sociedades do sector da construo civil face ao total de sociedades
por concelho (2006)........................................................................................................................142
Figura 27 - Comparao da variao do VAB na construo com o valor para o total no pas................143
Figura 28 - Representao (%) do VAB e do emprego do sector da construo entre 1990 e 2000 face ao
total do pas ....................................................................................................................................144
Figura 29 - Taxa de crescimento do volume de vendas do sector da construo (2001-05) ...................145
Figura 30 - Taxa de crescimento do volume de vendas do sector da construo comparado com a taxa
de crescimento na indstria transformadora entre 2001 e 2005...................................................146
Figura 31 - Investimento directo estrangeiro em Portugal, por sectores de actividade (milhares de euros)
........................................................................................................................................................147
Figura 32 - Evoluo do peso relativo (%) do conjunto dos sectores Construo, Actividades Imobilirias
e Servios s Empresas no total do investimento directo estrangeiro (1996/07) ..........................148
Figura 33 - Evoluo do preo da habitao (taxa de variao homloga)..............................................150
Figura 34 - Valor mdio das hipotecas (milhares de ) em 2006, e.........................................................150
Figura 35 - Taxa de crescimento (%) do valor mdio das hipotecas entre 2001 e 2005..........................150
Figura 36 - Variao da taxa EURIBOR (1999 a 2008) a 1 ano e a mdia de crdito concedido per capita
entre 1995 a 2006 (milhares de )..................................................................................................153
Figura 37 - Contratos de compra e venda: total de prdios, prdios urbanos e prdios em propriedade
horizontal........................................................................................................................................154
Figura 38 - Crdito habitao concedido per capita em 2006...............................................................155
pg.
325
Figura 39 - Anos de vigncia de PDM e proporo de concelhos com PDM ratificado ...........................163
Figura 40 - Fogos construdos em habitaes novas, licenas de construo e proporo de concelhos
com PDM em vigor face ao total existente no Continente.............................................................165
Figura 41 - Alojamentos por famlia em 1991..........................................................................................166
Figura 42 - Ano de entrada em vigor de PDM por concelho ....................................................................166
Figura 43 - Variao dos alojamentos por famlia entre 1991 e 2007 .....................................................166
Figura 44 - Fogos construdos em habitaes novas e Perspectivas de preos da habitao .................168
Figura 45 - Representatividade do produto da SISA e IMI no cmputo das receitas correntes dos
municpios (2005) ...........................................................................................................................173
Figura 46 - Distribuio proporcional (%) dos concelhos pelas classes de representatividade da SISA e
Contribuio Autrquica, no total das receitas correntes ..............................................................174
Figura 47 - Taxa de variao (%) do conjunto das receitas SISA e Contribuio Autrquica entre 1995 e
2005 ................................................................................................................................................174
Figura 48 - Distribuio dos concelhos por classes respeitantes taxa de variao do produto da SISA e
da Contribuio Autrquica entre 1995 e 2005..............................................................................175
Figura 49 - reproduo do postal feito a partir do retrato da Rainha D. Leonor, pintado por Malhoa
em1926. ..........................................................................................................................................181
Figura 50 - representao do ncleo central do aglomerado em 1742 .................................................182
Figura 51 - Representao da expanso da cidade para Poente decorrente da construo da linha do
Oeste...............................................................................................................................................184
Figura 52 - Mercado da Praa da Republica em 1929..............................................................................186
Figura 53 - representao da expanso da cidade para oeste e para norte a partir da vectorizao dos
arruamentos representados no Roteiro Guia de 1926 ...................................................................187
Figura 54 - Distribuio das unidades de alojamento em 1965 ...............................................................188
Figura 55 - Distribuio das unidades de alojamento em 1974 ...............................................................188
Figura 56 - diferenciao espacial da evoluo das reas onde mais incidiu o processo de expanso ...189
Figura 57 Evoluo da estrutura na cidade das Caldas da Rainha at 1982 ............................................191
Figura 58 - Variao da populao residente, no concelho e na cidade e evoluo da representatividade
da cidade face ao total do concelho entre 1911 e 2007.................................................................193
Figura 59 - Saldo da populao residente, no concelho e na cidade, entre 1911 e 2007........................194
Figura 60 - Taxa (%) de variao da populao residente, no concelho e na cidade, entre 1911 e 2007195
Figura 61 - Diferenciao de unidades homogneas ...............................................................................196
Figura 62 - Densidade Demogrfica 2007 (habitantes/km2) ...................................................................199
Figura 63 - Sntese do crescimento da cidade desde 1742 at 2004 .......................................................201
Figura 64 - Proporo (%) da rea urbanizada face rea total das freguesias em 1994 e 2004 ...........204
Figura 65 - Distribuio da rea urbana em 1994 e rea urbanizada entre 1994 e 2004 ........................205
Figura 66 - Taxa de variao da rea urbanizada (1994/05) e taxa de crescimento da populao
(1991/05) ........................................................................................................................................206
Figura 67 - Escala de incidncia das sugestes ........................................................................................207
Figura 68 - Sentido das transformaes contidas nas sugestes apresentadas ......................................208
Figura 69 - Tipos de argumentao apresentados para fundamentar a pretenso de transformar solo
rural para urbano............................................................................................................................209
Figura 70 - Distribuio das parcelas onde se preconiza urbanizao de parcelas actualmente rurais ..210
Figura 71 - Distribuio das intenes de alterao de solo rural para urbano, manifestadas no precesso
de participao publica preventiva no mbito da reviso do PDM das Caldas da Rainha .............210
Figura 72 - Exemplos de srie de jornais seleccionados para a amostra sob anlise ..............................213
Figura 73 - Evoluo dos anncios publicados .........................................................................................214
Figura 74 - Representatividade do mercado de arrendamento e do mercado de venda........................215
Figura 75 - Distribuio dos imveis registados por tipos........................................................................217
Figura 76 - Peso relativo (%) de cada tipo de imvel face ao total nos diferentes intervalos .................218
Figura 77 - Peso relativo (%) dos fogos publicitados por tipologia, face ao total, nos diferentes intervalos
........................................................................................................................................................219
Figura 78 - Evoluo dos preos anunciados para os apartamentos da tipologia T3 entre 1992 e 2008 222
Figura 79 - Posicionamento da transaco entre a malha urbana consolidada e as coroas Peri e Rurbana
e espao rural..................................................................................................................................223
Figura 80 - Localizao de treze exemplos de anncios publicados entre 1986 e 1996 ..........................226
pg.
326
Figura 81 - Exemplo de anncios publicados no inicio do sculo XX .......................................................228

Figura 82 - Exemplo de anncios publicados nos anos setenta do sculo XX..........................................228
Figura 83 - Exemplo de anncio dos primeiros agentes imobilirios...................................................228
Figura 84 aproximao definio das Coroas na rea de estudo.......................................................230
Figura 85 - Vista para a Avenida 1 de Maio (centro); .............................................................................232
Figura 86 - Anncio de condomnio de vivendas unifamiliares Tornada ..............................................232
Figura 87 - Casa unifamiliar em construo Tornada , (2008)...............................................................232
Figura 88 - Segunda residncia Encosta do Nadadouro;.......................................................................233
Figura 89 - Moradia, em condomnio, em construo Foz do Arelho (2008)........................................233
Figura 90 - Figuras aglomerado ao logo da estrada Alvorninha............................................................233
Figura 91 - Conjunto de casas degradadas Alvorninha/Salgueirinha ....................................................233
Figura 92 - Construo de moradia Carvalhal Benfeito, (2008) ............................................................233
Figura 93 - Fogos licenciados entre 1994 e 2007 .....................................................................................234
Figura 94 - Proporo (%) de fogos licenciados por tipologia do edifcio ................................................235
Figura 95 - Proporo (%) de fogos licenciados por tipologia ..................................................................236
Figura 96 - Excedente de fogos face aos ncleos familiares existente ....................................................239
Figura 97 - Parque de fogos potencialmente excedente (2007) ..............................................................241
Figura 98 - (em cima): perspectiva da rea central e bairros comerciais idealizada por D. Alfred Agacche
no Plano do Rio de Janeiro, 1928-1930) .............................................................................................1
Figura 99 - ( direita): Planta do Anteplano de Urbanizao das Caldas da Rainha, 1949...........................1
Figura 100 - Posicionamento de urbanizaes desenvolvidas com base em estudos prvios no decurso
da elaborao do PGU ....................................................................................................................254
Figura 101 - Esquema da estrutura de urbanizao apresentada no PDM das Caldas da Rainha ...........257
Figura 102 - Estrutura funcional da cidade a partir da actual planta de ordenamento ...........................259
Figura 103 - Peso das receitas geradas pelos impostos relacionados com o processo de urbanizao
(SISA/IMI/IMT), no total das receitas correntes do municpio das Caldas da Rainha.....................260
Figura 104 - Distribuio dos supermercados e condomnios fechados nas Caldas da Rainha ...............263
Figura 105 Extenso da mancha da implantao do tecido edificado na cidade e na coroa definida pelo
buffer de 7,5km a partir do centro (2004) ......................................................................................267
Figura 106 - Excerto do processo de definio de buffers de 30m em torno dos polgonos da implantao
dos edifcios ....................................................................................................................................268
Figura 107 - Excerto do processo de agregao dos polgonos correspondentes ao limite exterior dos
buffers definidos .............................................................................................................................268
Figura 108 - Excerto do processo de classificao das reas contguas por classes tendo por base o
atributo dimenso ..........................................................................................................................268
Figura 109 Contiguidade/fragmentao do tecido construdo .............................................................268
Figura 110 - Definio da rea de estudo e individualizao das coroas .................................................269
Figura 111 - Posicionamento da amostra de inquritos por coroa..........................................................271
Figura 112 - reas bairros inquiridos posicionados na rea de estudo ...................................................273
Figura 113 - Ilustrao de correces introduzidas na determinao das reas a inquirir no interior das
UA ...................................................................................................................................................275
Figura 114 - Distribuio da amostra de indivduos acerca dos quais se obteve informao por
subseco, e....................................................................................................................................276
Figura 115 - Distribuio das famlias inquiridas por subseco..............................................................276
Figura 116 - Localizao das Subseces/bairros nos quais se realizaram inquritos, com a respectiva
diferenciao por coroa ..................................................................................................................278
Figura 117 - Distribuio da amostra por escales etrios e por coroa...................................................279
Figura 118 - Nveis de ensino da populao das coroas de expanso da cidade (de acordo com a amostro
inquirida).........................................................................................................................................280
Figura 119 - Localizao da provenincia dos inquiridos, que no naturais das Calda das Rainha .........284
Figura 120 - Regies de onde so originrios, a maioria dos residentes integrados na amostra ............285
Figura 121 - Meios de transporte utilizados para aquisio de produtos frescos por coroa e por UA....286
Figura 122 - Meios de transporte utilizados para aquisio de vesturio e calado por coroa e por UA 288
Figura 123 - Localizao dos movimentos pendulares dos inquiridos motivados pela deslocao para o
local de trabalho ou estudo por UA ................................................................................................289
pg.
327
Figura 124 - Distribuio dos inquiridos que trabalham/estudam fora do concelho pelos principais
destinos...........................................................................................................................................290
Figura 125 - Percepo da centralidade por parte dos inquiridos ...........................................................293
Figura 126 - Percepo por parte dos inquiridos do espao que habitam...............................................294
Figura 127 - Periodicidade dos contactos com vizinhos nos diferentes bairros ......................................296
Figura 128 - Tipologias dominantes por coroa.........................................................................................297
Figura 129 - Localizao das residncias anteriores ...............................................................................298
Figura 130 - Tipologia das residncias anteriores (valores totais) ...........................................................299
Figura 131 - Ano de aquisio da residncia actual .................................................................................301
Figura 132 - Agentes envolvidos na venda do imvel ..............................................................................302
Figura 133 - Preos mdios de aquisio dos fogos e valor mdio da prestao mensal, indicados pelos
inquiridos nas diferentes unidades de anlise/bairros...................................................................303
Figura 134 - Ranking, dos preos mdios de aquisio e valores das prestaes mensais indicados pelos
inquiridos nas diferentes unidades de anlise/bairros...................................................................304
Figura 135 - Preos de aquisio dos fogos T3 novos em UA da C1.........................................................305
Figura 136 - Representatividade (%) de grupos de factores determinantes da escolha do local e do fogo
face ao total de respostas obtidas na AE ........................................................................................307
Figura 137 - Representatividade (%) das localizaes preteridas, no processo de aquisio de residncia,
face ao total de respostas obtidas na AE ........................................................................................308
Figura 138 - representatividade (%) dos diferentes tipos de aspectos mais valorizados no fogo face ao
total de aspectos apresentados......................................................................................................310
Figura 139 - representatividade (%) dos diferentes tipos de aspectos mais valorizados no espao
envolvente da residncia face ao total de aspectos apresentados ................................................310
Figura 140 - Representatividade (%) das tipologias apartamento e moradia, na formulao da residncia
ideal ................................................................................................................................................312
pg.
328
ndice de Anexos
Anexo 1 - Tabela sntese dos paradigmas cristalizados de fazer cidade, identificando as formas da sua
expanso .........................................................................................................................................333
Anexo 2 - Mapa de Distribuio dos Projectos de Interesse Nacional aprovados ...................................338
Anexo 3 - Lista de Promotores Imobilirios Inscritos na Associao Promotores Imobilirios ................339
Anexo 4 - Mapa da taxa de crescimento do crdito concedido entre 1995 e 2006; Mapa da taxa mdia de
crescimento anula do crdito hipotecrio entre 1995 e 2006 .......................................................341
Anexo 5 - Novo classificador econmico das receitas das autarquias locais............................................342
Anexo 6 - Sequncia fotogrfica referente ao Hospital de Santo Isidro...................................................349
Anexo 7 - Sequncia de representaes fotogrficas da Rua Cames .....................................................350
Anexo 8 - Sequncia de representaes fotogrficas da Praa 5 de Outubro .........................................351
Anexo 9 - Sequncia de representaes fotogrficas da rua Miguel Bombarda .....................................352
Anexo 10 - Sequncia de representaes fotogrficas da rua Dirio de Noticias ....................................353
Anexo 11 - Mapa dos Estabelecimentos Hoteleiros, em 1901 e Mapa de Estabelecimentos Hoteleiros, em
1926 ................................................................................................................................................354
Anexo 12 - Representatividade dos edifcios construdos antes de 1910 nas subseces includas no
permetro urbano das Calda da Rainha ..........................................................................................355
Anexo 13 - Representatividade dos edifcios construdos entre 1919 e 1960 nas subseces includas no
Anexo 17 - Contexto de declnio da funo residencial no centro consolidado.......................................360
Anexo 18 - Evoluo do tecido urbano da cidade das Caldas da Rainha desde 1742 a 1982...................366
Anexo 19 - Sobreposio da Fotografia area de 1981 sobre o ortofotomapa de 2004 .........................367
Anexo 20 - Sntese das caractersticas mais referidas relativas localizao e atributos do imvel para os
fogos anunciados do tipo vivenda e, do tipo apartamento ............................................................368
Anexo 21 - Exemplos de anncios de urbanizaes construdas nas dcadas de 80 e 90 e publicitadas
pelos construtores ..........................................................................................................................369
Anexo 22 - Estratgias de comercializao enrgicas tentando atrair compradores...............................377
Anexo 23 - Exemplos dos primeiros anncios de agentes imobilirios....................................................378
Anexo 24 - Levantamento de Edifcios total ou parcialmente devolutos no Centro Histrico (Dez. 2008)
........................................................................................................................................................380
Anexo 25 - Imagens da extruso urbana na rea central da cidade das Caldas da Rainha ......................381
Anexo 26 - Extracto do levantamento cartogrfico elaborado no Plano de P. Montez e Ortofotomapa da
mesma rea em 2006 .....................................................................................................................382
Anexo 27 - Proposta do no Plano Geral da Praia da Foz do Arelho em 1942 e Ortofotomapa da mesma
rea em 2004 ..................................................................................................................................383
Anexo 28 Plano Geral de Urbanizao: tipos de reas de expanso urbana.........................................384
Anexo 29 - Padres de expanso nas coroas externas das cidades mdias............................................385
Anexo 30 - Populao, famlias, alojamentos e edifcios com o clculo das respectivas densidades nos
lugares (BGRI 2001) das cidades mdias, nos lugares includos no buffer de 2,5km do centro, 5hm
do centro e 7,5km do centro. .........................................................................................................386
Anexo 31 - Esboo funcional exemplificativo do processo de periferizao na coroa periurbana norte da
cidade de Caldas da Rainha ao longo de uma das principais vias de entrada/sada da cidade (EN 8
denominada, neste troo, por estrada da Tornada)....................................................................387
Anexo 32 - Modelo de Inqurito aplicado s famlias residentes na AE...................................................388
Anexo 33 Unidades de anlise sobre padres de contiguidades ..........................................................391
pg.
329
Anexo 34 - Posicionamento das subseces inquiridas sobre a rea de implantao dos edifcios
construdos aps 1990 ....................................................................................................................392
Anexo 35 - Nmero de srie das subseces (unidades de anlise) inquiridas e Tabela com o nmero de
ordem (correspondncia do cdigo BGRI), famlias residentes pertencentes a amostra. .............393
Anexo 36 - Imagem da estrutura da base de dados criada para registar/tratar a informao recolhida no
processo de inquirio ....................................................................................................................395
Anexo 37 - Elementos marcantes na envolvente prxima da residncia.................................................396
Anexo 38 - Periodicidade dos contactos com vizinhos por coroa e por bairro ........................................397
Anexo 39 - Tipologias das residncias anteriores (valores absolutos) .....................................................398
Anexo 40 - Localizao das residncias anteriores...................................................................................399
Anexo 41 - Clculo do diferencial entre o valor da aquisio e o valor pelo qual os inquiridos venderiam o
fogo .................................................................................................................................................400
pg.
330
Anexos
ANEXOS: 1 PARTE
pg.
331
Anexo 1 - Tabela sntese dos paradigmas cristalizados de fazer cidade, identificando as

formas da sua expanso
Fonte: Elaborao prpria com base em: Carvalho, J. (2003), Arrabaa, P. (2003) e Lamas, J.(2007)
Modelo de
cidade
Caractersticas basilares:
Formas/processos de expanso/tipos de
relao com o mercado:
Cidade
romana
processos de crescimento lentos estabelecidos em ruas

forma orgnica;
traados irregulares moldveis
que se vo criando medida das necessidades.
topografia;
organizao rdio-concentrica
com ruas orientadas do centro e as
sadas.
Cidade
muulmana
fechada e virada para o seu

interior;
densidades extremamente
elevadas;
estrutura labirntica com ruas
tortuosas e becos sem sada;
profuso de elementos
indiferenciados;
forte privatizao do espao
pblico.
Cidade
medieval
localizadas em pontos elevados,

no mbito da sociedade agrria existe um contnuo
nascem a partir da cidade romana
onde a cidade no faz parte da estrutura de
entretanto abandonada, de burgos,
povoamento;
de fortificaes ou a partir de
permetros so bem definidos pela muralha, mas, as
pequenas aldeias;
necessidades de expanso levam ao seu derrube
a implantao da cidade surge
iniciando-se a edificao de uma linha secundria. Esta
como contra-modelo de liberdade
situao evitada at ao limite mximo da necessidade,
face ao meio rural circundante
desde logo, devido aos custos associados;
marcado pela vassalagem
com o passar do tempo, surgem subrbios por via da
absoluta;
expanso dos burgos medievais mais antigos.
a muralha uma caracterstica
basilar surgindo para facilitar a
tributao e para responder
necessidade de defesa;
as ruas divergem do centro para as
portas da muralha desenhando
estruturas rdio-concentricas,
assumindo uma forma
morfologicamente homognea
configuram-se densidades
elevadas (levadas ao extremo)
dicotomia campo/cidade fortemente vincada;

a expanso feita no seu interior, ou sempre virada
para este.
marcada pela busca da forma ideal a periferia uma necessidade funcional. Nesta, no se
Cidade
(mais por via terica do que
adopta as formas geomtricas. Muito pelo contrrio,
renascentista
prtica);
cria-se um labirinto que circunda a cidade, assumindo a
a forma era octogonal orientada
funo a defesa do espao central.
para estabelecer padres, criando
uma ordem, rodeada por muralhas
e estruturada por um centro;
a cidade uma criao planeada
com objectivo de funcionalidade.
pg.
332
Cidade
barrca
a afirmao do Estado moderno, as cidades (sobre tudo as grandes) crescem de forma

fez disseminar a populao pelo
rpida;
territrio, pelo que a grande
dava-se nfase ao planeamento de partes independentes
cidade assume-se como elemento
de cidade, mas sempre ligadas estrutura base;
poltico e social decisivo.
privilegia-se a expanso ordenada tendo por base
Especialmente aquelas que tm o
avenidas abertas, rectas, onde se afirma a
estatuto de capital;
monumentalidade atravs da noo de perspectiva.
a cidade deixa de servir para
garantir a liberdade a segurana e
passa a ser a forma mais eficiente
de fazer afirmar o poder do rei;
afirma-se um a tendncia para a
monumentalidade (grande
palcios e igrejas);
a forma extravasa a simples
quadrcula, ela afirma-se nos seus
eixos, praas e perspectivas.
Cidade
iluminista
as funes das muralhas so

abolidas (se no mesmo
removidas). Isto , a funo
defensiva resulta agora obsoleta, e
a fiscal (pagamento de portagens
para entrar na cidade) abolida;
afirma-se a busca de
funcionalidade;
procura-se a cidade ideal nas
formulaes utpicas;
a cidade planeada como um todo
onde as suas partes deveriam
encaixar numa imagem nica;
a forma ideal seria marcada por
avenidas que partem dum centro.
a cidade existente devia ser derrubada e construda de

novo;
a generosidade das preocupaes sociais leva criao
de conjuntos de habitaes novas, mas tambm
alamedas, passeios, centros de ensino () sempre com
vista a criar ambientes totalmente novos;
os limites a definir cidade no eram consensuais. Uns
defendiam o limite claro da muralha (circunvalao),
outros defendiam o seu derrube argumentando que a
muralha no tinha, nesta poca, funo militar.
Contudo preconizava-se as formas contidas;
Fora da cintura (estabelecida pelas muralhas ou por
linhas de arvores) implantavam-se os bairros
residenciais abertos para o campo, esbatendo-se limites
impedindo que a cidade se dilui-se no campo
Cidade
industrial
introduz-se elementos de
industrializao nos processos
construtivos. Inicia-se a produo
de cidade em srie;
os traados so regulares,
marcados pela ortogonalidade;
as actividades industriais
procuram instalar-se no centro ou
nos subrbios da cidade;
abrem-se linhas de caminho de
ferro que aumentam o afluxo da
populao cidade, criando-se
estruturas rdio-concentricas;
chega cidade um enorme
volume de mo-de-obra industrial,
agudizando-se os problemas
relacionados com as baixas
condies de higiene e
salubridade
surgem grandes bairros operrios,
de grande densidade, monotonia e
com baixa salubridade, onde se
com a abolio das funes das muralhas abre-se

caminho ao liberalismo econmico associado cidade e
com ele, inicia-se a configurao de periferias e
subrbios;
formaliza-se nas reas de expanso uma estrutura
aberta por onde a cidade se alarga. Ensanches no plano
de Barcelona de Cerd em 1858;
o crescimento torna-se fraccionado mas encarado
como processo dinmico, marcado pela distino dos
tempos de ordenamento (elaborao de planos), de
urbanizao (construo de infra-estruturas), de
edificao, projectos desligados das formas iniciais
asseguradas por planos de iniciativa publica e
ajustamento da iniciativa privada ordem estabelecida;
multiplicam-se as reas de expanso inorgnicas onde a
malha em quadrcula (mesmo indiferenciada e por isso
pouco potenciadora de vivncias) a soluo
economicamente mais rentvel. Qualquer alterao a
esta estrutura afectaria os valores dos terrenos. Tudo
tem de ser igual. Tudo adoptava a formula mais simples
e rentvel de fazer cidade nova. Tudo estava
padronizado numa frmula nica;
pg.
333
Cidade psfordista
Cidade
moderna: as
trs grandes
snteses:
alberga a mo-de-obra industrial;

as classes mdias com condies
para pagar as construes nas
novas reas residenciais de
moradias unifamiliares comea a
afluir cidade.
a cidade cresce em grande ritmo, respondendo aos

estmulos do mercado direccionado para objectivos
comerciais e especulativos;
interligando o projecto com a expectativa do lucro. O
capital que se ocupava da explorao de recursos
naturais chega construo da cidade em propores
at a desconhecidas. A imagem da nova cidade (espao
urbano criado fora da estrutura densa) deve afirmar a
fora da burguesia como classe dominante, marcado
sobretudo pela funo residencial, em oposio ao
centro multifuncional catico;
o aumento da populao aumentava na mesma
proporo a procura de habitao, que por sua vez
aumentava o preo do terreno. Inicia-se o ciclo vicioso
da especulao que em poucos anos deixavam de ter
funo agrcola para passar a albergar a funo
residencial.
emerge como reaco cidade

industrial (Falanstrio de Fourier;
Vitria de James Sik Bucingham;
Colnia Feliz, de Robert
Pemberton; Essen da famlia
Rrupp);
fortemente ligada edlicizao
do espao rural;
as formas so diversas ,desde
circulares a quadrangulares .
por norma seria uma cidade fundada de raiz, integrada

no campo circundante;
a opo pela implantao no espao rural tinha dois
motivos: i) a ideia da sade e, ii) o facto do solo ser
aqui mais acessvel;
crescem os bairros residncias espontneos fora da
cidade onde os terrenos eram mais baratos;
assentuam-se as formas espontneas, dispersas .
estabelece-se uma rede

hierarquizada de vias de
comunicao e separam-se as
funes no espao urbano;
procura-se a ligao natureza
numa aproximao perene e no
1 Cidade
Jardim, de
espordica;
Ebenezer
as unidades residenciais podiam
Howard:
dispensar a proximidade a
servios de apoio;
prottipo da os traados das ruas seriam
curvilneas, pretensamente
cidade
naturais, informais;
horizontal
a forma seria preferencialmente
circular com um raio de pouco
mais de 1km;
seis avenidas atravessariam a
cidade partindo do centro para a
periferia;
no centro criar-se-ia um jardim
com equipamentos de recreio e na
sua envolvente instalar-se-iam as
unidades de comrcio;
nos anis exteriores implantar-seiam as habitaes em lotes
prprios com densidades entre
170 a 250 habitantes/h;
na circular exterior implantar-seiam as unidades industriais.
Preconiza-se o controle do crescimento, clarificando-se

a separao entre campo e cidade. A rea circundante
devia ter, num primeiro anel, uso agrcola activo e no
anel seguinte erigir-se-ia uma muralha verde de
ligao ao campo fechando a unidade.
Propem-se a criao de cidades novas com dimenso
mdia (no deviam exceder 32 000 habitantes 30000
na cidade e 2000 na rea agrcola circundante)
agregando habitao e actividades econmicas. Quando
o limiar de uma fosse atingido criar-se-ia uma nova. As
ligaes entre elas seriam feitas por vias de
comunicao. Estas cidades novas teriam baixa
densidade, muito espao verde e seriam
predominantemente construdas por habitao
unifamiliar;
rejeita-se a noo de subrbio e a expanso urbana no
deveria acontecer pelo crescimento sucessivo das
cidades existentes, mas sim pela descentralizao das
prprias cidades. Devendo as novas ser contidas em si
mesmas;
a cidade nova instalar-se-ia com base na obteno de
2400ha de terreno, num segundo anel com mais 2000ha
desenvolver-se-iam as actividades agrcolas.
a criao de novas cidades impediria o crescimento
compulsivo e desordenado da cidade me, atraindo
habitantes pelo facto de praticar valores imobilirios
mais baixos, abrindo assim a possibilidade de
descongestionar a primeira, que seria, posteriormente,
reconstruda segundo os princpios higienistas;
pg.
334
o lucro privado da expanso seria abolido, criando-se

um sistema cooperativo onde os pagamentos seriam
feitos aos Central Council que por sua vez, pagos os
juros e amortizaes de capital, transferiam o restante
para o Central Concil da cidade nova que o aplicaria
no financiamento de obras pblicas;
o modelo assenta a obteno de receitas nas rendas
cobradas aos usufruturios da propriedade;
2 Ville
recusa a ideia edlica de cidade
Radieuse, de
misturada com o campo proposta
Le Corbusier:
na cidade jardim. Opem-se
cidade assente na tipologia da
vivenda individual;
prottipo da
a cidade apodera-se das
cidade
possibilidades abertas pelas novas
vertical
tcnicas construtivas (conjugando
beto, ao, vidro);
a cidade e a casa, so mquinas de
viver e de habitar;
o elemento fundamental a torre
isolada com grandes superfcies
de vidro atravs do qual perpassa
a luz do sol, albergando, cada
uma, 1600 residentes em 337
apartamentos de 23 tipologias
diferentes;
a construo em altura como
potenciador de grandes
densidades e que libertaria espao
em volta (cada torre deveria ter
4ha afectos);
a torre seria a unidade de
habitao, com ruas interiores a
servir os diferentes apartamentos.
No piso do meio funcionariam
servios e comrcio de apoio e, no
ltimo piso uma creche, com
ligao a um jardim colectivo
implantado no terrao;
devia desaparecer a rua/corredor
mas tambm a praa/espao
pblico para os quais esto
virados os edifcios. Pretende-se
desvincular a cidade rua. Toda
ela se transformaria num parque;
todo o traado se baseia na linha
recta porque este o elemento que
potencia a velocidade e a
hierarquizao dos fluxos e
racionalidade.
substitui-se a organizao rdioconcentrica pela ordem linear,
organizada por um centro;
Separa-se a cidade em 3 funes
principais: habitao, trabalho e
lazer;
a cidade seria toda transformada em domnio pblico

(supresso da apropriao privada do solo) onde se
instalariam funes teis a todos os habitantes. O
interesse privado na expanso da cidade estaria
subordinado ao interesse colectivo;
a cidade teria cerca de 3 milhes de habitantes. Os seus
habitantes dividiam-se em: 1,5 milhes de urbanos
(trabalhavam na rea central e viviam na sua
envolvente prxima); suburbanos (vivendo nas cidades
jardim e trabalhando nas fbricas da periferia); e,
mistos (habitantes da cidade jardim que trabalhariam na
rea central) ;
com a padronizao dos alojamentos facilitava-se a
transferncia de residncia em funo do lugar de
trabalho, diminuindo a necessidade de deslocaes;
acidade existente (incluindo o centro), seria demolida e
substituda, salvaguardando apenas os elementos mais
importantes;
a opo pelo modelo linear impe em sentido na
expanso, ao contrrio do rdio-concentrico que se abre
ocupao dispersiva;
a expanso far-se-ia de forma harmoniosa em cada uma
das suas partes;
a cidade deveria ser construda com os elementos da
natureza: ar puro, sol e vegetao;
a periferia, seria marcada por espao natural para
usufruto dos residentes da cidade, no seu tempo de
lazer.
aboliam-se os privilgios e a tirania dos proprietrios
a cidade assenta na ideia de
pg.
335
Broadacre
city de Frank
Llord Wright
(1869-1959)
prottipo da
cidade

dispersa
liberdade total decantando o

aprofundamento da democracia e
do capitalismo;
o homem livre, faz apenas o que
deseja, subjuga a importncia do
dinheiro, orientando a sua ateno
para o desenvolvimento esttico;
assenta na posse individual da
casa prpria por parte da famlia
como smbolo de liberdade total;
abolir-se-ia o conceito de
apartamento/alojamento lincado
ao salrio clula base do
capitalismo;
no se preconiza a separao de
funes. Tudo poderia acontecer
em todo o lado. Isto seria
assegurado por uma malha de vias
que interligava todos os pontos do
sistema.

fundirios os edifcios seriam implantados livremente

com um nico critrio: tinham de estar expostos ao sol;
o automvel faz com que a cidade existente seja uma
realidade ultrapassada por isso deveriam ser
construdas novas cidades medida das necessidades;
a implantao do modelo corresponde a um extremo
disperso onde se afirmaria o total hibridismo entre a
cidade e o campo;
as tipologias da cidade seriam orgnicas, nicas e
irrepetveis integrando-se na paisagem;
a unidade de referncia a casa unifamiliar e para as
classes insolventes ser-lhes-ia vendido um lote barato
onde implantariam uma casa pr-fabricada que poderia
ser aumentada de acordo com as necessidades,
possibilidades e desejos da famlia;
a expanso seria marcada por vivendas isoladas,
densidades muito baixas e extenses enormes de vias.
pg.
336
Anexo 2 - Mapa de Distribuio dos Projectos de Interesse Nacional aprovados

Fonte: MAOTDR e CAA-PIN, com base em Jornal Expresso, 31 Janeiro de 2008, e,
Mapa de Distribuio dos Projectos de Interesse Nacional aprovados sobrepostos na
variao das receitas da SISA e Contribuio Autarquica (1995-2001)
Fonte: MAOTDR; CAA-PIN; INE com tratamento prprio
pg.
337
Anexo 3 - Lista de Promotores Imobilirios Inscritos na Associao Promotores

Imobilirios
Fonte: API, em www.api.pt acedido em 18 de Fevereiro de 2009
Promotores Imobilirios Inscritos na Associao Promotores Imobilirios

1 A. Santo - Empreendimentos Indust. e Tursticos, S.A.
2 Abrantina - Investimento Imobilirio, S.A.
3 AIG - Aermigeste Investimentos e Gesto, S.A.
4 Akeler Portugal - Investimentos Imobilirios, Lda.
5 ALCIR - Empreendimentos Imobilirios, S.A.
6 Alrisa - Sociedade Imobiliria, S.A.
7 Alves Ribeiro, S.A.
8 Amoreiras Center Sociedade Imobiliria, S.A.
9 Apolo - Urbanismo e Imobiliria, Lda.
10 APT - Empreendimentos Imobilirios, S.A.
11 Aransa Portugal SGPS, S.A.
12 Assimec - Imveis e Construes de A. Silva & Silva, S.A.
13 Bascol - Promoo Imobiliria, S.A.
14 BLTICO - Empreendimentos Tursticos, S.A.
15 Bouygues Imobiliria, S.A.
16 Cantial - Empreendimentos Imobilirios, S.A.
17 Chamartin Imobiliria, SGPS, S.A.
18 Cimilonga - Imobiliria, S.A.
19 Cintra - Urbanizaes, Turismo e Construes, S.A.
20 Citnia - Consultora Imobiliria, Lda.
21 Comitur - Soc. Gestora de Participaes Sociais, S.A.
22 Construes Eloi Couto, Lda.
23 DDC - Dicodulimar - Soc. Internacional de Construes, S.A.
24 Diliva - Sociedade de Investimentos Imobilirios, S.A.
25 Dr. Pedro Manuel Martins Pinheiro Silveira
26 Dr. Henrique de Polignac de Barros
27 E.P.U.L. - Empresa Pblica de Urbanizao de Lisboa
28 Edifer Imobiliria, S.A.
29 Edigaia - Imobiliria, S.A
30 Espart - Esprito Santo, Part. Financeiras SGPS, S.A.
31 Fadesa Portugal, S.A.
32 Fernando Martins, S.A.
33 FDO - Imobiliria, S.A.
34 Fidelidade - Mundial - Soc. Gesto e Inv. Imob., S.A.
35 Gabimvel - Sociedade de Desenvolvimento Habitacional do Infantado, Lda.
36 Gaiaespao - Imobiliria, Lda.
37 GEF - Gesto de Fundos Imobilirios, S.A.
38 Geril - Investimentos Imobilirios, Lda.
39 Gerium - Promoo e Construo Imobiliria, S.A.
40 Habiserve - Investimentos Imobilirios, Lda.
41 Habitat Global Gestin Inmobiliaria, S.A. Unipersonal, Representao Permanente em Portugal
42 HERCESA - Imobiliria Portugal, Lda.
43 Iberestate - Imobiliria, S.A.
44 Imoestrela - Soc. de Investimentos da Serra da Estrela, Lda.
45 Imolusa - Sociedade Imobiliria, S.A.
pg.
338
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48
49
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53
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91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
Imosal - Imobiliria do Saldanha, S.A.

Imotcnica - Soc. Tcnica de Construes Imobiliria, S.A.
Imotibes - Sociedade Imobiliria, S.A.
InLand - Promoo Imobiliria, S.A.
Inogi - Inovao e Gesto de Investimentos Imobilirios, S.A.
Invesfer - Promoo e Com. de Terrenos e Edifcios, S.A.
J. C. R. Serrano - Investimentos e Gesto Imobiliria, S.A.
Invesplano - Promoo de Invest. Imobilirios, S.A.
J. Caetano, Lda.
Jardins do Tojal - Promoo Imobiliria S. A.
Jardins Expo - Promoo Imobiliria, S.A.
Joaquim Carlos Silveira
Larcrea - Investimentos Imobilirios, Lda.
Jos Damsio Santos, Lda.
Les Nouveaux Constructeurs e Premier Portugal - Sociedade Imobiliria, Lda.
Lisop - Soc. Servios e Invest. e Comrcio de Imobilirios, Lda.
Madrilisboa - Construo, Compra e Venda de Propriedades, Lda. (Grupo Empreendi)
Marope Imobiliria, S.A.
Mota-Engil Imobilirio e Turismo, S.A.
MRB - Promoo Imobiliaria, Lda.
Multi Development Portugal - Promotora Imobiliria, S.A.
MSF - TUR.IM, SGPS, S.A.
Nexity (Portugal) - Desenvolvimento Imobilirio Unipessoal, Lda.
Novopca II - Investimentos Imobilirios, S.A.
Orizon Camporeal Golfe e Natureza, S.A.
Palminvest, S.A.
Parque Expo98, S.A.
Partinvest - Imobiliria, SGPS, S.A.
Placan - Sociedade de Construes e Urbanizaes, Lda.
Pluripar, SGPS, S.A.
R.S.F. - Empreendimentos Imobilirios, Lda.
RAR Imobiliria, S.A.
Restaura Lisboa - Actividades Imobilirias, Lda.
REYALURBIS, S.A.
Rockbuilding - Solues Imobilirias, S.A.
Rosas II - Investimentos Imobilirios, S.A.
SAPEC PARQUES INDUSTRIAIS, S.A.
SGAL - Sociedade Gestora da Alta de Lisboa, S.A.
SGC Imobiliria, S.A.
Silcoge - Sociedade Construtora de Obras Gerais, S.A.
Sierra Developments Ibria I - Promoo Imobiliria, S.A.
Soares da Costa Imobiliria, SGPS, S.A.
Simoga - Sociedade Imobiliria de Gaia, S.A.
Socicorreia - Investimentos Imobilirios, Lda.
Sociedade de Construes Joo Bernardino Gomes, S.A.
Sogel - Soc. Geral de Empreitadas, S.A.
Sovilar - Sociedade Imobiliria do Vilar, S.A.
Somague Imobiliria, S.A.
Stefano Saviotti
TDGPII - Teixeira Duarte - Gesto de Participaes e Investimentos Imobilirios, S.A.
Tondelar - Sociedade Imobiliria, Lda.
Torre da Marinha Realizaes Tursticas, S.A.
Tramcrone, S.A.
Turigrama - Emp. Imobilirios e Tursticos, Lda.
Wise - Investimentos Imobilirios, S.A.
Turiprojecto - Investimentos Imobilirios, S.A.
pg.
339
Anexo 4 - Mapa da taxa de crescimento do crdito concedido entre 1995 e 2006; Mapa
da taxa mdia de crescimento anula do crdito hipotecrio entre 1995 e 2006
pg.
340
Anexo 5 - Novo classificador econmico das receitas das autarquias locais

Fonte: Adaptao do classificador das receitas pblicas aprovado pelo Decreto-Lei n. 26/2002, de 14.02
Captulo
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DESIGNAO
RECEITAS CORRENTES
Impostos directos *
Outros
Imposto municipal sobre imveis *
Imposto municipal sobre veculos
Imposto municipal sobre as transaces onerosas de imveis
Derrama
Impostos abolidos *
Contribuio autrquica
Imposto municipal de sisa
Impostos directos diversos *
Impostos indirectos *
Outros
Impostos indirectos especficos das autarquias locais *
Mercados e feiras *
Loteamentos e obras *
Ocupao da via pblica *
Candeos *
Publicidade *
Saneamento *
Utilizao da rede viria municipal *
Outros *
TMDP *
TDFTH *
Outros
Taxas, multas e outras penalidades *
Taxas
Taxas especficas das autarquias locais *
Mercados e feiras
Loteamentos e obras
Candeos *
Caa, uso e porte de arma
Saneamento *
Outras *
TDFTH *
Outras
Multas e outras penalidades
Juros de mora *
Juros compensatrios *
Coimas e penalidades por contra-ordenaes *
Multas e penalidades diversas *
Rendimentos da propriedade *
Juros - Sociedades e quase-sociedades no financeiras
Pblicas
Privadas
Juros - Sociedades financeiras
Bancos e outras instituies financeiras
Companhias de seguros e fundos de penses
Juros - Administraes Pblicas
Administrao central - Estado
Administrao central - Servios e fundos autnomos
Administrao regional
Administrao local - Continente
Administrao local - Regies autnomas
Juros - Famlias
Dividendos e participaes nos lucros de sociedades e quase-sociedades no
pg.
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financeiras
Empresas pblicas
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Empresas privadas
Outras
Dividendos e participaes nos lucros de sociedades financeiras
Participaes nos lucros de administraes pblicas
Associaes de municpios
Associaes de freguesias
Servios municipalizados
Outras
Rendas
Terrenos *
Activos no subsolo
Habitaes *
Edifcios *
Bens de domnio pblico *
Outros *
Activos incorpreos *
Transferncias correntes *
Sociedades e quase-sociedades no financeiras
Pblicas
Empresas pblicas
Outras
Privadas
Sociedades financeiras
Administrao central
Estado
Fundo de Financiamento das Freguesias
Outras
Estado - Participao comunitria em projectos co-financiados *
Servios e fundos autnomos
Servios e fundos autnomos - Subsistema de proteco famlia e
polticas activas de emprego e formao profissional
Regio Autnoma dos Aores
Regio Autnoma da Madeira
Administrao local *
Continente
Segurana social
Sistemas de solidariedade e segurana social
Outras transferncias
Instituies sem fins lucrativos
Famlias
Famlias
Resto do mundo
Unio Europeia - Instituies
Unio Europeia - Pases membros
Pases terceiros e organizaes internacionais
Venda de bens e servios correntes *
Venda de bens
Material de escritrio *
Livros e documentao tcnica *
Publicaes e impressos *
Fardamentos e artigos pessoais *
Bens inutilizados *
Produtos agrcolas e pecurios *
Produtos alimentares e bebidas *
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Matrias de consumo *
Desperdcios, resduos e refugos *
Produtos acabados e intermdios *
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Outros
Servios
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Vistorias e ensaios
Servios de laboratrio
Actividades de sade *
Reparaes *
Alimentao e alojamento *
Servios sociais, recreativos, culturais e de desporto *
Servios sociais
Servios recreativos
Servios culturais
Servios desportivos
Servios especficos das autarquias *
Saneamento *
Resduos slidos *
Transportes colectivos de pessoas e mercadorias
Trabalhos por conta de particulares *
Cemitrios
Mercados e feiras *
Parques de estacionamento
Parques de campismo
Outros *
Outros
Rendas *
Habitaes *
Edifcios *
Outras *
Outras receitas correntes *
Outras
Outras *
Indemnizaes por deteriorao, roubo e extravio de bens
patrimoniais
Indemnizaes de estragos provocados por outrm em viaturas ou
em quaisquer outros equipamentos pertencentes s autarquias
locais
IVA reembolsado
Diversas
RECEITAS DE CAPITAL
Venda de bens de investimento *
Terrenos *
Administrao Pblica - Administrao central - Estado
Administrao Pblica - Administrao central - Servios e fundos
autnomos
Administrao Pblica - Administrao regional
Administrao Pblica - Administrao local - Continente
Administrao Pblica - Administrao local - Regies autnomas
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Outros
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Outros
Famlias
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Estado - Participao comunitria em projectos co-financiados *
Servios e fundos autnomos
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Continente
Segurana Social
Sistema de solidariedade e segurana social
Outras transferncias
Familias
Familias
Resto do mundo
Unio Europeia - Instituies
Unio Europeia - Pases membros
Pases terceiros e organizaes internacionais
Activos financeiros *
Ttulos a curto prazo *
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Ttulos a mdio e longo prazos *
autnomos
Emprstimos a curto prazo *
Administrao Pblica - Administrao local - Continente *
Administrao Pblica - Administrao local - Regies autnomas *
Emprstimos a mdio e longo prazos *
Administrao Pblica - Administrao local - Continente *
Administrao Pblica - Administrao local - Regies autnomas *
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Passivos financeiros *
Ttulos a mdio e longo prazos
Emprstimos a curto prazo
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Emprstimos a mdio e longo prazos
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Outros passivos financeiros
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Outras receitas de capital *
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Indemnizaes *
Activos incorpreos *
Outras
Reposies no abatidas nos pagamentos *
Saldo da gerncia anterior
Saldo oramental *
Na posse do servio
Na posse do servio - Consignado
Operaes extra-oramentais *
Operaes de tesouraria - Receitas do Estado *
Outras operaes de tesouraria *
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ANEXOS: 2 PARTE
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Anexo 6 - Sequncia fotogrfica referente ao Hospital de Santo Isidro

Fonte: vrias fontes extrado de http://zeventura.blogspot.com
pg.
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Anexo 7 - Sequncia de representaes fotogrficas da Rua Cames

pg.
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Anexo 8 - Sequncia de representaes fotogrficas da Praa 5 de Outubro

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Anexo 9 - Sequncia de representaes fotogrficas da rua Miguel Bombarda

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Anexo 10 - Sequncia de representaes fotogrficas da rua Dirio de Noticias

pg.
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Expansão urbana Caldas Rainha

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UNIVERSIDADE DE LISBOA

EXPANSO URBANA E MERCADO IMOBILIRIO:

EXPANSO URBANA E MERCADO IMOBILIRIO:

Esta dissertao integra-se no mbito da investigao desenvolvida no projecto

FURBS: Forma Urbana Sustentvel Desenvolvimento Metodolgico para Portugal

(PTDC/GEO/69109/2006) Coord. CEG-UL

CAPITULO 0 DEFINIO DE MBITO, QUESTES DE PARTIDA E

1 PARTE: URBANIZAO E MERCADO IMOBILIRIO EM PORTUGAL,

CAPTULO III EXPANSO URBANA, MERCADO IMOBILIRIO E

4.3.4 - As incidncias de um Plano Director Municipal tardio .................................... 255

A expanso urbana no pode ser desligada dos mecanismos de funcionamento do

Capitulo 0 definio de mbito, questes de partida e introduo ao

os caminhos possveisat circunscrio do mbito

Peso relativo de 2, 3 e 4 face a 1 (%)

Cidades mdias (abordagem directa)

Tomando a Escola de Geografia da Faculdade de Letras da Universidade de Lisboa

Numa primeira fase, esse crescimento deveu-se ao progressivo esvaziamento dos

perifericidade, incluindo a proposta mais abrangente (Metapolis), com as foras a que

Arena do espao Urbanizado

Mercado Imobilirio Residencial

Nas questes complementares interligam-se reflexes e anlises em torno de cinco

princpios de controle da expanso urbana preconizados pelos instrumentos de

Reflectimos sobre a transparncia (ou ausncia dela), no funcionamento dum mercado

1 Parte: Urbanizao e mercado imobilirio

Captulo I da urbanizao expanso urbana

Densidade ento a palavra-chave, mas ela no fecha a questo. Primeiro, porque no

margem, o extramuros, o territrio impreciso e no consolidado do ponto de vista

De todo o modo o conceito de Urban sprawl, no mbito da actuao do mercado

Umbilicalmente ligado ao periurbano, est a noo de rurbano. Este entendimento das

Acrescentamos ns que a ruptura imposta pelos modelos de expanso dispersivos

iv) a morfologia do espao construdo encontra-se por consolidar, alternando

articulada e duradoura, elementos de ruralidade e de urbanidade num mesmo territrio

A urbanizao pois o resultado conjugado da realizao coordenada de obras de

particularmente interessante este visionamento do fenmeno da expanso urbana uma

1.1.1 A expanso urbana e os modelos de organizao funcional do espao

Figura 1 Modelos de organizao funcional do espao urbano

Relacionando o afastamento ao ponto central (onde se posiciona o centro de servios e

De acordo com este modelo, o envelhecimento progressivo do parque imobilirio leva a

transportes pblicos). Em sentido oposto, isto , devido s externalidades negativas,

1.1.2 - Ciclos de urbanizao e periurbanizao

tercirio superior/maduro/avanado. O seu enfoque dirige-se para a variao da

Figura 2 esquematizao dos ciclos de

Variao da populao (+ positiva; - negativa)

Umbilicalmente ligada ou processo de industrializao e consequente atraco da

urbanizao caracteriza-se pela centralizao de actividades, pela concentrao do

1.2 Decantao dos modelos tericos de cidade: arqueologicidades?

grandes densidades e pouca

salubridade nos bairros operrios, ou o assentamento de bairros distintivos

o refundar da cidade, em comunidades de dimenso profiltica

implantadas no meio da beleza, da sade higinica do ambiente do campo de

Exceptuando os casos em que se criam cidades integralmente novas.

colonizando o espao pblico aumentando o atrofiamento funcional decorrente da

continua marcado pela subjugao crescente da forma urbana s foras do mercado

1.3 - Maleabilidade do conceito de cidade

administrativa. Em suma: proporcionam-se nela, um sem nmero de convivncias

Dilui-se a convico do dentro e do fora da cidade, criando-se uma dbia gradao

alargamento/fragmentao do campo de aco da cidade est ento correlacionado com

(a cidade como lugar de socializao) como distncia (a cidade como n estratgico de

1.3.1 - Conceito formal de cidade em Portugal

1.3.2 Cidade na sua condio (inter)mdia

cidade na literatura dedicada, to pouco o a noo de cidade mdia com a qual se

A dificuldade de circunscrever o conceito de cidade mdia comea desde logo pela