FACULTAD DE INGENIERA CIVIL

INGENIERIA DE VALUACIONES

"Ao de la diversificacin productiva y del

Fortalecimiento de la educacin

UNIVERSIDAD
NACIONAL
SAN LUIS
GONZAGA DE
ICA

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

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INGENIERIA DE VALUACIONES

FACULTAD INGENIERIA CIVIL

ING.

TEMA:

TASACION DE VIVIENDA

CURSO

INGENIERIA DE VALUACIONES

DOCENTE

ING. MANAY MENDOZA ABRAHAM

ALUMNOS

CONDORI AGUILAR CARLOS

CICLO

VIII B

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

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2
0
1
5
VALUACIN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO
EN URB. EL OASIS - CALLE LOS LEONCITOS
DISTRITO DE CERCADO DE ICA - ICA
A 9 DE DICIEMBRE DEL 2014

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

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Ubicacin del inmueble valuado

Fachada del inmueble valuado

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

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Entorno del inmueble valuado

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

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Entorno del inmueble valuado

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

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MEMORIA DESCRIPTIVA
1.LOCALIZACION
Urb. Portales de Chavin III Etapa Mz C Lote 5, Interseccion del Pasaje
San Antonio y la Calle San Cipriano en el distrito de San Martin de Porres,
provincia de Lima y Departamento de Lima.

2.PROPIEDAD DEL INMUEBLE

Sr. Jos A. Martnez Candela

3.METODOLOGIA EMPLEADA
La presente valuacin se efecta en concordancia con el reglamento con el
reglamento de tasaciones del Per, Aplicando el mtodo de valuacin
directa.

4. CALIFICACION DE LA UBICACION
Predio ubicado en el distrito de San Martin de Porres con una zonificacin
de RDM (Residencial de Densidad Media), ubicada tambin en la Calle San

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ABRAHAM

MENDOZA

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Cipriano, una calle medianamente comercial cuya zonificacin est
declarada como CM y CZ, zona comercial media y comercio zonal
respectivamente.

Segn los parmetros urbansticos se permite tener una construccin de

hasta 3 pisos. Actualmente con los cuales cuenta.
El predio est cerca de un parque como rea verde y cerca de la Cl. San
Cipriano una va primaria que conecta con la Av. Canta Callao.
El barrio y el entorno presentan un equipamiento de infraestructura
urbana completa, que brinda la totalidad de los servicios pblicos.

5.DESCRIPCION DEL INMUEBLE

El inmueble materia de valuacin es:
Una vivienda de 3 pisos con una sala frontal, puertas de fierro y vidrio,
una fachada tarrajeada totalmente y en buen estado. A un lado y al
frente del inmueble, se encuentran viviendas que presentan similares
caractersticas.

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

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Viv
iendas aledaas al predio en venta, caractersticas similares

6. DISTRIBUCIN
Sala - comedor con pisos de cermica, cuenta con excelente iluminacin y
ventilacin minibar consultorio.
Cuenta con 4 dormitorios con pisos de cermicos y una sala de estar en el
2do piso.
Cocina con cermicos, reposteros altos y bajos en melamine, comedor de
diario. 1 baos completo con enchapado en cermico en la ducha y piso de
cermica nacional.
Patio con lavandera. 1 Cochera.

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

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7.CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACIN
Las caractersticas de la edificacin y sus materiales predominantes son
los siguientes:

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

10

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La vivienda est construida de ladrillo con tarrajeo de concreto en

interiores y en toda la fachada principal, puertas y marcos de fierro en la
fachada, ventanas de material de fierro, material de madera en los
muebles y mobiliarios en el interior de la casa; piso de cermica.

8.TAMAO DEL INMUEBLE

a) El rea del terreno es: 160.00 m2.
Linderos:
Frente: Con el Psje. San Antonio de 8.00 mts.
Posterior: Con propiedad de terceros de 8.00 mts.
Derecho: Con propiedad de terceros de 20.00 mts.
Izquierdo: Con Calle San Cipriano de 20.00 mts.

rea del terreno del predio

b) De la edificacin (rea techada).Primer piso: 124.65 m2
Segundo piso: 124.65 m2
Tercer piso: 13.08 m2
Total: 262.38 m2

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

11

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9. USO ACTUAL
Actualmente el predio es una vivienda unifamiliar.

10. CALIFICACION ARQUITECTONICA DEL

INMUEBLE
El inmueble presenta una alta calidad arquitectnica, con medianos espacios
y una buena rea libre.
El estado arquitectnico de espacios del inmueble se encuentra en un buen
estado en el aspecto de los materiales constructivos que lo constituyen, los
muros son de ladrillo, prticos y vigas de concreto, paredes tarrajeadas y
pintadas.
El sistema estructural del inmueble se encuentra en buen estado de
conservacin, cuenta con muros, prticos y vigas, losa aligerada.
El inmueble cuenta servicios bsicos completos sanitarios, elctricos, cable
e internet.

11. ANTIGEDAD Y ESTADO DE

CONSERVACIN
La antigedad de la edificacin es de 14 aos.
El estado de conservacin que presenta es BUENA.

12. DEPRECIACIN
La depreciacin del inmueble en venta es del 13 %, ya que posee una
antigedad de los 14 aos y est construido de ladrillo, la conservacin del
inmueble es buena.

VALUACION DEL PREDIO

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ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

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MENDOZA

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1.- VALUACION DEL TERRENO

La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zonas de expansin
urbana, que se determinan multiplicando el valor terreno de cada zona por
su correspondiente rea.
Arancel urbano (Calle san Cipriano) = 140 soles/m2
Arancel urbano (Pasaje San Antonio) = 110 soles/m2

Hallando el rea de terreno:

A = 20 X 8 = 160 m2
A = 3 x 82 = 192 m2 > 160 m2
Por lo tanto tan solo se aplicara el primer caso:

V. T = AT x AR
Reemplazando valores:
VT =160 m2 x 110 soles/ m2
VT1 = S/ 17, 600.00

Hallando el rea de terreno:

A = 20 X 8 = 160 m2
A = 3 x 202 = 1200 m2 > 160 m2
Por lo tanto tan solo se aplicara el primer caso:

V. T = AT x AR
Reemplazando valores:
VT =160 m2 x 140 soles/ m2
VT2 = S/ 22, 400.00

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

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Reparto Proporcional:
A1 = (160 m2/28m)* 8m= 45.71m2
A2 =

(160 m2/28m)* 20m= 114.29 m2

VT1= A = 3 x 82 = 192 m2 > 45.71m2

VT = 45.71 m2 x 110 soles/ m2

VT1 = S/ 5, 028.10

VT2= A = 3 x 202 = 1200 m2 > 114.29m2

VT = 114.29 m2 x 140 soles/ m2

VT2 = S/ 16, 000.60

VT3 = VT1+VT2 = 5, 028.10 + 16, 000.60 = S/. 21, 028.70
TOMAMOS EL MAYOR VT2 = S/.22, 400.00

2.- AREAS
rea terreno
rea techada 1 Piso

ING.

160.00 m2
124.65

m2

rea libre 1 Piso

35.35 m2

rea techada 2 Piso

124.65

rea libre 2 Piso

35.35 m2

rea techada 3 Piso

13.08

rea libre 3 Piso

146.92

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

m2
m2

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rea total techada

262.38

m2

3.- MATERIALES DE LA EDIFICACION

Muros y columnas: columnas, vigas y albailera armada
Techos: aligerado y losas de concreto armado horizontal.
Pisos: pisos con cermica nacional.
Puertas y ventanas: Ventanas de fierro y puertas de madera selecta
(caoba, cedro).
Revestimientos: tarrajeo frotachado.
Baos: baos completos nacionales con maylica o cermica nacional.
Instalaciones elctricas y sanitarias: agua fra y caliente, sistema
de bombeo de agua potable y gas natural.

4.- VALUACION DE LA EDIFICACION

Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de

Edificaciones para la Costa

CATEGORA

Vigente desde el 01 al 31 de
diciembre del 2014

VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE REA TECHADA
INSTALACIONE
ESTRUCTURAS
ACAB
S ELCTRICAS
MUROS Y
PUERTAS ADOS REVESTI
TECHOS
PISO
BAOS
COLUMNA
Y
S
S (1)
VENTANAS
MIENTO
(2
(6
Estructuras laminares Losa o aligerado de Mrmol
Aluminio pesado con Mrmol importado, Baos completos (7) Aire acondicionado, ilucurvadas de concreto concreto armado con importado, piedras
perfiles especiales. madera fina (caoba o de lujo importado minacin especial, venti
armado que incluyen en luces mayores de 6m. naturales
Madera
fina similar),
baldosa con enchape fino lacin forzada, sist. hidro
una sola armadura la Con sobrecarga mayor importadas,
ornamental (caoba, acstica en techo o (mrmol o similar). neumtico, agua caliente
cimentacin y el techo.
porcelanato.
cedro o pino selecto). similar.
y fra, intercomunicador
2
a 300 kg/m .
Para este caso no se
alarmas, ascensor, sist.
(1)
Vidrio
insulado
considera los valores de
de bombeo de agua y
la columna N2.
desague (5), telfono,
gas natural.
437.44
Columnas, vigas y/o
placas de concreto
armado y/o metlicas.

282.03

ING.

265.68
234.63
Aligerados o losas de Mrmol nacional o
concreto
armado reconstituido, parquet
inclinadas.
fino (olivo, chonta o
similar),
cermica
importada, madera
fina.
173.34

ABRAHAM

MENDOZA

140.63

MANAY

237.39
aluminio o madera fina
(caoba o similar) de
diseo especial, vidrio
polarizado
(2)
y
curvado, laminado o
templado.
125.31

255.88
Mrmol
nacional,
madera fina (caoba o
similar) enchapes en
techos.

194.15

86.3
253.76
Baos completos (7) Sistemas de bombeo de
importados
con agua
potable
(5),
maylica o cermico ascensor, telfono, agua
decorativo caliente y fra, gas
importado.
natural.
65.7

185.29

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Placas de concreto
(e=10 a 15 cm), albailera armada, ladrillo o
similar con columna y
vigas de amarre de
concreto armado.
194.48
Ladrillo o similar sin
elementos de concreto
armado. Drywall o
similar incluye techo (6)

188.07
Adobe, tapial o quincha.
E

132.38
Madera
(estoraque,
pumaquiro, huayruro,
machinga,
catahua
amarilla, copaiba, diablo
fuerte,
tornillo
o
similares). Dry wall o
similar (sin techo)

99.7
Pircado con mezcla de
barro.

58.7
H
I
-

Aligerado o losas de
concreto
armado
horizontales.

Madera
fina
machihembrada
, terrazo.

Aluminio o madera fina Superficie caravista

(caoba o similar), vidrio obtenida mediante
tratado polarizado (2), encofrado especial,
laminado o templado. enchape
en
techos.

Baos completos (7) Igual al Punto "B" sin

nacionales
con ascensor.
maylica o cermico
nacional de color.

143.45
Calamina metlica,
fibrocemento sobre
viguera metlica.

92.7
81.0
144.07
45.6
117.09
Parquet de 1ra., la- jas, Ventanas de aluminio, Enchape de madera o Baos completos (7) Agua fra, agua caliente,
cermica nacio- nal, puertas de madera laminados, piedra o nacionales blancos corriente
trifsica
loseta veneciana
selecta, vidrio tratado material vitrificado.
con maylica
telfono, gas natural.
40x40 cm, piso
transparente (3).
blanca.
laminado.
91.0
81.7
70.9
110.54
24.3
73.9
Madera con material Parquet de 2da., loseta Ventanas
de
Superficie de ladrillo Baos con maylica Agua fra, agua caliente,
impermeabilizante.
veneciana 30x30 cm, fierro, puertas de
caravista.
blanca, parcial.
corriente monofsica,
lajas de cemento con madera
selecta
telfono, gas natural.
canto rodado.
(caoba o similar),
vidrio
33.9
54.8
60.7
76.0
14.3
53.7
Calamina
Loseta corriente, canto Ventanas de fierro o Tarrajeo frotachado y/o Baos blancos sin Agua fra, corriente
metlica,
rodado, alfombra.
aluminio
industrial, yeso moldurado,
maylica.
monofsica, gas natural.
fibrocemento
o
puertas contraplacadas pintura lavable.
teja sobre viguera
de madera (cedro o
de
madera
similar),
puertas
corriente.
material MDF o HDF,
vidrio
simple
transparente (4).
18.6
37.4
45.5
53.6
10.6
30.7
Madera rstica o caa Loseta
vinlica,
Madera corriente con Estucado de yeso y/o Sanitarios bsicos Agua fra, corriente
con torta de barro.
cemento bruado
marcos en puertas y barro, pintura al temple de losa de 2da., monofsica, telfono.
coloreado,
ventanas de pvc o
o al agua.
fierro fundido o
tapizn.
madera corriente.
granito.
12.8
33.0
24.6
43.9
7.3
28.5
Sin techo.
Cemento pulido, ladrillo Madera rstica.
Pintado
en
Sin
Agua fra, corriente
corriente, entablado
ladrillo rstico,
aparatos
monofsica sin empotrar
placa de
sanitarios.
corriente.
0.0
20.6
12.3
17.5
0.0
15.4
Tierra compactada.
Sin puertas
Sin revestimientos en
Sin instalacin elctrica
ni ventanas.
ladrillo, adobe o
ni sanitaria.
similar.
4.1
0.0
0.0
0.0

A. Determinamos el valor unitario de la edificacin,

de acuerdo a las caractersticas especificadas en la
edificacin:
Muros y columnas.

FILA C

S/.

194.48 /m2
Techos.

FILA C

S/.

FILA D

S/.

143.45 /m2
Pisos.
81.70 /m2

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

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Puertas y ventanas.

FILA E

S/.

FILA F

S/.

60.70 /m2
Revestimiento.
53.60/m2
Baos.

FILA C

S/.

45.60 /m2
Elctricas y Sanitarias.

FILA C

S/.

117.09 /m2
V.U.E = S/.
696.62 /m2

B. Determinamos el valor similar nuevo (VSN),

aplicando la frmula:

V.S.N= AT X V.U.E
Donde:
AT= rea techada
V.U.E= valor unitario de la edificacin
Reemplazando valores:
V.S.N = AT x V.U.E
V.S.N = 262.38 m2 x S/. 696.62/m2
V.S.N = S/.182, 779.16

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

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C. determinamos la depreciacin (D), para lo cual se

tomara en cuenta el tiempo de servicio y estado
de conservacin de la edificacin:

D = VSN X

100
ANTERIORMENTE DE LA TABLA

X = 13 %

Reemplazando en la formula se tiene:

D=

S/.182, 779.16

13
100

D = S/. 23, 761.29

D.determinar el nuevo valor de la edificacin:

V.E = V.S.N - D
Reemplazando valores:
V.E = S/.182, 779.16 V.E = S/. 159, 017.87

S/. 23, 761.29

Por lo tanto:
VALUACION DEL TERRENO = VALOR DEL TERRENO + VALOR DE LA
EDIFICACION
VALUACION DEL TERRENO = S/. 159, 017.87 + S/. 22, 400.00
VALUACION DEL TERRENO = S/ 181, 417.87

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

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Como mi edificacin va a estar ubicada cerca de la ciudad universitaria voy
a aumentarle un valor comercial, igual al 5% del valor total y sumarle a
dicho valor para que me de mi valor real de la vivienda ms el terreno
Valor comercial = 0.05 x S/ 181, 417.87= S/. 9, 070.89
Valor real de la edificacin =

S/ 181, 417.87 + S/. 9, 070.89

VALUACION REAL DE LA EDIFICACION

S/. 190, 488.76

ING.

ABRAHAM

MENDOZA

MANAY

20