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INGENIERA CIVIL
SEMINARIO DE TITULACIN:
VALUACIN DE INMUEBLES
QUE PARA OBTENER EL TTULO DE INGENIERO CIVIL E INGENIERO
ARQUITECTO PRESENTAN:
CASTILLO MUOZ JESS
CASTORENA OLGUN DANIEL
CONTRERAS CASAS MARA LUISA
CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA
CRUZ CALZADA ISAEL
CUAPIO CHAVARRIA PEDRO
DE LA CRUZ DE LA CRUZ JOS
ESCOBAR ARCE MARA GUADALUPE
FIGUEROA RAMREZ ISRAEL
FLORES FLORES BRENDA VICTORIA
FLORES VIDAL LAURA
HERNNDEZ GONZLEZ FABIOLA
JIMNEZ LPEZ EDGAR FERNANDO
JIMNEZ ZAVALA REY ARMANDO
MARES JIMNEZ DONOVAN MARIO
PREZ SOLTERO ESTEBAN JAVIER
RAYA AGUILAR ALEJANDRO
RIVERA LPEZ ENNIA YUKSABELLY
RODRGUEZ FLORES CSAR EDUARDO
RUZ CEBALLOS EDUARDO
RUZ MARTNEZ LUIS ERASTO
SALMERN CAMPOS ARACELI
SAN JUAN HERNNDEZ MARTN
SNCHEZ HERNNDEZ MANUEL ALEJANDRO
SNCHEZ MORALES ARELI JOCABED
SAUCEDO VZQUEZ ISAO ENRIQUE
SILVA TADEO MANUEL
VALDIVIA SALGADO SERGIO ADOLFO
VZQUEZ VARGAS NANCY
EXPOSITOR:
ING. ARQ. EMANUEL CONTRERAS MONROY
REGISTRO DE SEMINARIO:
DES/ESIA-ZAC/4682004/08/09
AGOSTO DE 2009.
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL ADOLFO LPEZ MATEOS ZACATENCO MXICO, D.F.
AGRADECIMIENTO.
AGOSTO DE 2009.
III
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL ADOLFO LPEZ MATEOS ZACATENCO MXICO, D.F.
NDICE.
II
Agradecimiento.
III
Introduccin..
Presentaciones.
IX
24
43
75
96
109
Avalos.
IV
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL ADOLFO LPEZ MATEOS ZACATENCO MXICO, D.F.
INTRODUCCIN.
En el ltimo cuarto del siglo XIX, una vez consolidada la repblica sobre el
imperio de Maximiliano, se inici una lenta recuperacin econmica del pas hasta
afianzarse durante los 30 aos del gobierno del General Porfirio Daz.
En aquellos tiempos, la actividad econmica era reducida, estando enfocada en
la agricultura, minera, ferrocarriles y comercio y en menor escala a la
industria. Los avalos comerciales en aquel tiempo casi no eran practicados
para efecto del otorgamiento de crditos por parte de los bancos, sino que
dicho otorgamiento se basaba en la confianza y la honorabilidad de los
acreditados con una garanta hipotecaria o prendaria de por medio. El conceder
o no algn prstamo hipotecario se decida con una apreciacin de la propiedad
hipotecaria, hecha por un ingeniero o por un arquitecto.
Los pocos avalos practicados eran de carcter judicial; no se ajustaban a
normas preestablecidas sino que cada perito tena su propia percepcin y
metodologa de valuacin segn si experiencia.
Los trabajos de valuacin inmobiliaria en nuestro pas se iniciaron a fines del
siglo pasado, con fines tributarios del impuesto predial, establecindose as las
bases para el Catastro de la Cd. De Mxico. Posteriormente, se realizaron
estudios de mtodos catastrales usados en otros pases y al compararlos se
adopt el usado en Italia, redactndose el Proyecto del Reglamento de
Catastro (1899) y de inmediato se fijaron las normas para la formulacin de
avalos catastrales. Que desde entonces hasta la fecha, son de carcter
fsico.
Con el tiempo se empezaron a establecer formatos para unificar los
procedimientos de avalo, hasta llegar a implementar un formato general
aprobado por la Comisin Nacional Bancaria.
Se dio a conocer el 13 de julio de 1950, a las instituciones hipotecarias el
machote de avalo, as como el instructivo para llenarlo.
V
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL ADOLFO LPEZ MATEOS ZACATENCO MXICO, D.F.
VI
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL ADOLFO LPEZ MATEOS ZACATENCO MXICO, D.F.
VII
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL ADOLFO LPEZ MATEOS ZACATENCO MXICO, D.F.
BIBLIOGRAFIA
www.biblioteca.uson.mx/digital/.../docs%5C9135%5CCapitulo1.pdf
www.avaluosinmobiliarios.com.mx/AvalosInmobiliarios/Quesunavalo.aspx
www.alipso.com/...Valuacion_de_Inmuebles/index.php
VIII
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL ADOLFO LPEZ MATEOS ZACATENCO MXICO, D.F.
PRESENTACIONES
IX
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL ADOLFO LPEZ MATEOS ZACATENCO MXICO, D.F.
Seminario de titulacin
Valuacin de Inmuebles
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Seminario de titulacin
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TEMA:
CDIGO DE TICA Y MORAL
PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA
VALUACIN EN
MXICO:
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INTEGRANTES:
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Conjunto de valoraciones
generales de los seres humanos
que viven en sociedad
MORAL:
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Conducirse
con
justicia,
honradez,
honestidad, diligencia, lealtad, respecto,
formalidad,
discrecin,
honorabilidad,
responsabilidad, sinceridad, probidad,
dignidad, buena fe, y en estricta
observancia a las normas legales y ticas
de su profesin.
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elcatolicismo.com.co
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2.1.1.- OBLIGACIN DEL VALUADOR DE
2.1.1.DETERMINAR Y DESCRIBIR EL VALOR
ADECUADO.
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2.3.2. Competencia
Contraria a la tica
La Asociacin declara que
se considera conducta
contraria a la tica el que
un Valuador disminuya
los honorarios que ha
cotizado a un cliente, para
un servicio especifico de
valuacin,
con
el
propsito de desplazar a
otro valuador, cuando l
se ha enterado de la
cotizacin del mismo.
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rea Geogrfica
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a) Honorarios Condicionados o
Dependientes
Monto de sus honorarios dependiera del
total del reparto en un convenio inmobiliario o
en una causa judicial.
Dependa de la cantidad de reduccin de
impuestos obtenida por un cliente.
Se sujete a la consumacin de venta.
El financiamiento
inmobiliaria.
de
una
operacin
trabajo de valuacin.
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Opiniones No ponderadas e
Informes Preliminares.
Si prepara un informe preliminar, sin
sealarlo como tal y estipula que las
cifras podrn estar sujetas a
modificacin, la impresin de un
grado de exactitud y confiabilidad
que estas no poseen.
Los resultados de esta confianza
errnea pueden ser negativos para
valuadores.
Para eliminar la posibilidad, la
Asociacin declara que omitir una
declaracin limitante apropiada y
calificadora
en
un
informe
preliminar
es
practica
no
profesional en la
valuacin.
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Lo
anuncios
auto
laudatorios
mediante el uso de pretensiones o
promesas
falsas,
inexactas
o
desorientadoras,
son
practicas
totalmente
negativas
al
establecimiento y mantenimiento de la
confianza publica en los resultados de
los trabajos de valuacin.
comportamiento08.blogspot
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santuario.wordpress.com
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isftic.mepsyd.es
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El procedimiento y mtodo
para
determinar
el
valor
requerido, es una eleccin que
el Valuador
mismo
debe
realizar. No se le puede
hacer responsable del resultado
a menos que tenga la libertad
de seleccionar el proceso a
travs del cual se obtendr
ese resultado. No obstante,
el mtodo seleccionado debe
ser el adecuado e incluir los
factores
que influyen en el
valor y que sea presentado en
forma clara y lgica.
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FUENTE BIBLIOGRAFICA:
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U-Z
Los fines del Colegio son los de promover entre los Ingenieros
Industriales su actualizacin y mejoramiento profesional as como
proyectar a la profesin a travs de la participacin en diferentes
eventos acadmicos y en la elaboracin de propuestas y
recomendaciones
que
mejoren
su
formacin.
CODIGO DE ETICA PROFESIONAL
(REG. DGP. NO. DGP/356/01-1375)
Este Cdigo de tica Profesional se elabora integrando el esfuerzo
y aportaciones de otros colegios tomando como base un Prototipo
del mismo que nos present la Direccin General de Profesiones de
la SEP, y el cual consideramos valioso para tal fin, por que servir
como un documento rector para los integrantes del Colegio.
El Cdigo de tica Profesional tiene como funcin sensibilizar al
profesionista para que el ejercicio profesional se desenvuelva en un
mbito de honestidad, legitimidad y moralidad, en beneficio de la
sociedad.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
FUENTE: http://www.conaii.org.mx
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INTRODUCCIN
ESIA
U-Z
Contenidos
en
el
artculo
27
Constitucional,
las
constantes
modificaciones que ha sufrido la
propiedad de la tierra, desde la
Colonia,
pasando
por
la
Independencia, la Reforma, as como
por el perodo de la Revolucin
Mexicana hasta nuestros das.
www.soyamigo.com/distribuidores/mexico.jpg
La
Reforma
hecha
al
artculo
27
constitucional en el ao de 1992, cuyo
efecto principal fue diversificar los
mecanismos de incorporacin de suelo de
propiedad social al mercado inmobiliario
urbano y provocar un auge del mercado
libre.
http://segundo.informe.fox.presidencia.gob.mx/fotosbig/
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/1.pdf CONSTITUCION POLIITICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS
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U-Z
La
Ley
Agraria
que
reglamenta lo relativo a la
tenencia del suelo ejidal
prohiba su enajenacin y
su conversin a usos
urbanos a pesar de lo
inminente
de
su
urbanizacin.
www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/13.pd
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ANTECEDENTES
www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf
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PREHISPNICA
(EL CALPULLI)
Surge al respecto de las tierras de los pueblos, con las normas y la dotacin
de tierras otorgadas a los conquistadores de la Nueva Espaa, por el rey de
Espaa..
Espaa
Los campesinos seran dotados de tierras de cultivo para gozar del usufructo
de sta, ms no para venderla, pero eso s, trabajarla para producir
producir..
COLONIAL
INDEPENDENCI
A
POS
REVOLUCIO
NARIA
ACTUAL
ESIA
U-Z
www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf
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EL ARTICULO 27 Y SU REFORMA
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http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm
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Se reconoce la personalidad
jurdica
de
los
ncleos
de
poblacin ejidal y comunal.
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www.gifanimados.com/
http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm
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Permite por primera vez la
venta del suelo ejidal y
comunal,
lo
que
paulatinamente
permitir
su incorporacin ordenada
al desarrollo urbano.
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REFORMA
AL
ARTICULO
27
ESIA
U-Z
Induce la modernizacin
del campo e incide en una
mayor inversin privada
con el objeto de hacerlo
mas productivo.
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http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm
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U-Z
El
conjunto
de
medidas
polticas,
econmicas, sociales y legislativas cuyo
fin es definir la estructura de la tenencia y
produccin de la tierra se plasman en esta
ley, cuyo decreto es de observancia para
toda la Repblica Mexicana
LEY AGRARIA
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/13.pdf. LEY AGRARIA. Nueva Ley publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 26 de febrero de 1992
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PROCEDE
Qu es el
PROCEDE?
OBJETIVOS Y
PROPOSITOS
http://www.maderasdelpueblo.org.mx/procede/folletoprocede.pdf
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Creado en 1996
Instrumento del Gobierno Federal
Promueve la incorporacin de suelo apto de origen ejidal y comunal al desarrollo
urbano e inmobiliario,
aplica procedimientos previstos en las legislaciones vigentes tanto en materia
agraria como en materia de asentamientos humanos.
PISO
http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf
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I.
II.
Instituciones
privadas
publicas
sociales de la vivienda
desarrollo inmobiliario
organizaciones sociales
http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf
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OBJETIVO:
Contar con disponibilidad legal y suficiente suelo en cada ciudad para
satisfacer ordenada y anticipadamente, a costos razonables, las necesidades
de vivienda equipamiento urbano y desarrollo regional.
Que deseen
acceder a la tierra
para su:
Construccin
Promocin
Venta
Utilizacin de vivienda
Equipamiento urbano y
desarrollo regional.
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http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf
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U-Z
I
N
S
T
I
T
U
C
I
O
N
E
S
ESTANCIAS
NORMATIVAS
COORDINADORA
NACIONAL
OTRAS
http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf
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QUE ES LA CORETT ?
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DIAGRAMA DE OPERACIN
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SELECCION
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SOLICITUD DE
REGULARIZACIN
NO APROBADA
http://www.corett.gob.mx/corett.html
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Seminario de titulacin
Valuacin de Inmuebles
CONCLUSIONES
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www.gifmania.com/
www.gifanimados.com/
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FRASE
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www.gifanimados.com/
JACQUES ANATOLE
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Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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1. OBJETO
ESIA
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Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL
PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999
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2. LA CONSTITUCIN DE RGIMEN DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO
ESIA
U-Z
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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ESIA
U-Z
I. - POR SU ESTRUCTURA:
a) CONDOMINIO VERTICAL,
II.- POR SU USO:
A) HABITACIONAL
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC
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ESIA
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LICENCIA DE CONSTRUCCIN.
UBICACIN, DIMENSIONES, MEDIDAS Y COLINDANCIAS.
DESCRIPCIN DE CADA UNA DE LAS PROPIEDADES PRIVATIVAS.
CARACTERSTICAS DEL CONDOMINIO.
5.
6.
7.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL
PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999
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SOLICITUD DE ENTRADA DE
TRAMITE CERTIFICADO DE
GRAVAMENES
CERTIFICADO DE EXISTENCIA O
NO DE GRAVAMENES
LICENCIA DE CONSTRUCCION
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC
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ESIA
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Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC
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EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC
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LA LEY PROHBE
HACER
CAMBIOS A FACHADAS O A LA
ESTRCUTURA DEL EDIFICIO
EL
TERRENO,
SOTANOS,
ELEVADORES, ESCALERAS, PUERTA
PRINCIPAL FACHADAS, CISTERNAS,
DRENAJE,
ETC.;
SON
DE
PROPIEDAD COMN
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AREA DE USO
EXCLUSIVO
AREA COMUN
AREAS DE COMUN
USO ASIGNADO
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EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC
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ESIA
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ART. 10
FRACCION VI
ART 31
ART 33
ART 47
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EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC
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EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC
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EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC
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LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL
PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999
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EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC
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Valuacin de Inmuebles
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Politcnico
Nacional
ESIA
U-Z
BIBLIOGRAFIA
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
62
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Equipo 4
De la Cruz De la Cruz Jos.
Prez Soltero Esteban Javier.
Flores Flores Brenda Victoria.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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NDICE
1.- INTRODUCCIN
2. DESCRIPCIN DE LOS TTULOS
2.1 Nombre
2.2 Valor Nominal
2.3 Plazo
2.4 Pago de Intereses
2.5 Colocacin Primaria
2.6 Mercado Secundario
2.7 Identificacin de los Ttulos
ANEXO 1
VALUACIN DE LOS CETES
METODOLOGA GENERAL PARA VALUAR LOS CETES
ANEXO 2
EJEMPLO PRCTICO
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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1. INTRODUCCIN
65
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2.1 Nombre
Certificados de la Tesorera de la Federacin (CETES).
2.2 Valor Nominal
10 pesos (diez pesos). Esto es el Gobierno Federal se compromete a
pagar $10.00 por cada CETE a la fecha de su vencimiento.
2.2.2 Caractersticas:
Son Ttulos de deuda del Gobierno Federal.
Su compra y venta es nicamente a travs de las Casas de Bolsa e
Instituciones de Crdito.
Est garantizado por el Gobierno Federal, por lo que su seguridad es
prcticamente total.
Es una inversin de gran liquidez ya que los CETES se pueden comprar
y vender en cualquier da hbil en lo que se llama el mercado secundario.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
66
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2.3 Plazo
Se pueden emitir a cualquier plazo siempre y cuando su fecha de
vencimiento coincida con un jueves o la fecha que sustituya a este
en caso de que fuera inhbil. De hecho, estos ttulos se han llegado
a emitir a plazos mnimos de 7 das y a plazos mximos de 728 das.
En la actualidad los CETES se emiten y colocan a plazos de 28 y 91
das, y a plazos cercanos a los seis meses y un ao1.
Con el fin de incrementar la bursatilidad de estos ttulos, el Gobierno Federal a buscado reducir el
nmero de emisiones vigentes en el mercado e incrementar el valor de las mismas. Para ello, en los
ltimos aos la SHCP ha colocado una misma emisin de CETES a plazo cercano a seis meses y a
plazo cercano a un ao en varias ocasiones. Por lo anterior, en las subastas semanales se emiten y
colocan CETES de entre 335 y 364 das para el caso de los de un ao y de entre 153 y 182 das para el
caso de los de seis meses.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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ESIA
U-Z
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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U-Z
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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ESIA
U-Z
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ANEXO 1
ESIA
U-Z
71
Seminario de titulacin
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Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
ESIA
U-Z
Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
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ANEXO 2
ESIA
U-Z
EJEMPLO PRCTICO
Compra en directo
Una empresa desea invertir el sobrante de tesorera en un instrumento de renta fija y
conservarlo a vencimiento. Por tanto, compra Cetes a 28 das cuya tasa de descuento
es del 6% anual. El precio de los Cetes es de $9.9533 pesos por ttulo, es decir,
Dentro de 28 das la empresa recibir $10.00 pesos por ttulo, por lo que el rendimiento
nominal de la inversin es del 6.0281% anual, o sea,
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
73
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Venta Anticipada
Un inversionista adquiere Cetes a 91 das cuya tasa de rendimiento es del 7% anual, a
un precio de$9.8261 pesos por ttulo, lo que equivale al valor presente del nominal, es
decir,
ESIA
U-Z
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
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Por lo tanto, el rendimiento generado es del 8.0339% anual en 28 das, siendo ste
superior al inicialmente planteado y en un plazo de inversin menor, es decir,
Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF
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REGIMEN DE PROPIEDAD
REGIMEN DE PROPIEDAD
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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ESIA
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CONTENIDO
INTRODUCCION
PROPIEDAD PRIVADA
PROPIEDAD PUBLICA
PROPIEDAD SOCIAL
PROPIEDAD RURAL
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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Seminario de titulacin
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INTRODUCCION
ESIA
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http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html
http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html
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Seminario de titulacin
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PROPIEDAD PRIVADA
ESIA
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Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
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Seminario de titulacin
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Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
80
Seminario de titulacin
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Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
81
Seminario de titulacin
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http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
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PROPIEDAD PUBLICA
ESIA
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http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
http://www.indaabin.gob.mx/leyinfo/marco/Compilacion/bases%20legislativas.htm#III
83
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http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
84
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ESIA
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http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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Seminario de titulacin
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http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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ESIA
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http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
88
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PROPIEDAD SOCIAL
http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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PROPIEDAD SOCIAL
La propiedad social es Aquella que tiene un impacto
directo en el entorno social o en la sociedad en su
conjunto.
Reforma Agraria: Estuvo regida hasta el ao de 1992
por el Artculo 27 constitucional.
Como principal objetivo tuvo que fraccionar los grandes
latifundios existentes.
http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
90
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ESIA
U-Z
REFORMA AGRARIA
ACCIONES
REFORMA
AGRARIA
ACCIN DE
RESTITUCIN
AQUELLOS
RECLAMANTES
DE TIERRA
ACCIN DE
DOTACIN
AQUELLOS SIN
NINGUN TIPO
DE TITULO
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PROPIEDAD SOCIAL
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PROPIEDAD RURAL
Limitaciones al derecho de disposicin.
Prohibicin de cambio de rgimen.
Prohibicin de asociacin.
En 1992 se dio por concluido el reparto agrario.
Las razones fueron capitalizar el campo y brindar
certidumbre a la tenencia de la tierra.
http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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ORGANIZACIN DE LA PROPIEDAD
SOCIAL
ESIA
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BIBLIOGRAFIA
Instituto
Politcnico
Nacional
http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do
_pdf=1&id=66
http://www.indaabin.gob.mx/leyinfo/marco/Compilacion/bases%20l
egislativas.htm#III
http://www.ccemx.org/procomun/?p=42
http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf
http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html
ESIA
U-Z
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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PRESENT:
ESIA
U-Z
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ESIA
U-Z
SEMINARIO DE VALUACION DE
INMUEBLES
EXPERIENCIA Y PERICIA
INTEGRANTES:
RIVERA LOPEZ ENNIA YUKSABELLY
SAUCEDO VAZQUEZ ISAO ENRIQUE
SANCHEZ HERNANDEZ MANUEL ALEJANDRO
JIMENEZ LOPEZ EDGAR FERNANDO
REGIMEN DE PROPIEDAD
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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U-Z
REGIMEN DE PROPIEDAD
POR
MEDIO
DE
LA
OBSERVACION
PODEMOS
ADQUIRIR LA EXPERIENCIA
http://www.masternewmedia.org/images/eye-water_id620886_size1.jpg
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
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ESIA
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PRIMERO
HAY
QUE
APRENDER
COMO
HACER LAS
COSAS
REGIMEN DE PROPIEDAD
http://2.bp.blogspot.com/_JN4k50IR3OM/Rjw2kfeqLw
I/AAAAAAAABak/qotHkBAdyJg/s320/experiencia.jpg
PARA
DESARROLLARLAS
MAS
FACILMENTE
http://justoserna.files.wordpress.com/200
9/03/viejovs.jpg
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
99
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REGIMEN DE PROPIEDAD
PODEMOS OBTENER
EXPERIENCIA DE
OTRAS PERSONAS
http://www.cubaencuentro.com/var/cubaencuentro.com/storage/images/galeri
as/omar-santana/experiencia/462282-1-esl-ES/experiencia_popup.jpg
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
100
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REGIMEN DE PROPIEDAD
CUANDO
SE
TRABAJA EN ALGO
POR
MUCHO
TIEMPO, TAMBIEN
SE
OBTIENE
EXPERIENCIA
http://img.pymesyautonomos.com/2009/04/experiencia-laboral.jpg
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
101
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REGIMEN DE PROPIEDAD
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
102
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PERICIA
REGIMEN DE PROPIEDAD
PARA OBTENER PERICIA
HAY QUE TENER
DISCIPLINA
http://www.pilotosretiradoslan.cl/gajes/pericia_clip_image002_0000.jpg
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
103
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REGIMEN DE PROPIEDAD
PERICIA AL MANEJAR
http://jpnascar.com/images/pericia%20de%20montoya.jpg
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
104
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PERITO:
Se define como sabio, prctico, experto, hbil, versado en una ciencia, arte
u oficio. El diccionario Larousse indica que es la persona autorizada
legalmente para dar su opinin acerca de una materia.
REGIMEN DE PROPIEDAD
CON
LA
EXPERIENCIA Y
DEDICACION SE
PUEDE LLEGAR
A
SER
UN
PERITO
Fuente:
(http://www.banxico.org.mx).
http://www.belt.es/noticias/2005/mayo/19/mar.jpg
http://www.laregioninternacional.com/resize.php?pic=imagene
s/elementos/938_ense.jpg&tipo=350
105
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CONCEPTO DE PERITAJE.
ES EL EXAMEN Y ESTUDIO QUE REALIZA EL PERITO SOBRE EL
PROBLEMA ENCOMENDADO PARA LUEGO ENTREGAR SU
INFORME O DICTAMEN PERICIAL CON SUJECIN A LO
DISPUESTO POR LA LEY.
REGIMEN DE PROPIEDAD
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
106
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U-Z
LA PRUEBA PERICIAL.
ES LA QUE SURGE DEL DICTAMEN DE LOS PERITOS, QUE SON
PERSONAS LLAMADAS A INFORMAR ANTE EL JUEZ O
TRIBUNAL, POR RAZN DE SUS CONOCIMIENTOS ESPECIALES
Y SIEMPRE QUE SEA NECESARIO TAL DICTAMEN CIENTFICO,
TCNICO O PRCTICO SOBRE HECHOS LITIGIOSOS.
REGIMEN DE PROPIEDAD
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
107
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U-Z
CONCLUSION
REGIMEN DE PROPIEDAD
VAN DE LA MANO.
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
108
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ESIA
U-Z
BIBLIOGRAFA
http://www.inacipe.gob.mx/
http://www.pgr.gob.mx/
EL AVALO DE LOS BIENES RACES
ANTONIO ANTUANO ITURBIDE
ED. LIMUSA
REGIMEN DE PROPIEDAD
Fuente: (http://www.banxico.org.mx).
109
AVALOS
X
AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL ADOLFO LPEZ MATEOS ZACATENCO MXICO, D.F.
AISA
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Once
35,101-A
Valentn Gmez Faras
Venustiano Carranza
15010
Distrito Federal
VALOR COMERCIAL:
$452.374,32
AISA
ESPECIALIDAD
En Inmuebles
REGISTRO DE LA :
94310444
Un Departamento en Condominio
RGIMEN DE PROPIEDAD:
En Condominio
:
UBICACIN DEL INMUEBLE:
Calle:
Once
Nmero:
35,101-A
Colonia:
Delegacin:
Venustiano Carranza
Cdigo Postal:
15010
02208804001-3
27-42-569-414-01-001-0
Habitacional
100%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Media
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Boulevard Puerto Aereo,Calzada Gral. Ignacio Zaragoza y Av.8
(Gral. Francisco Morazn)
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos
EQUIPAMIENTO URBANO:
AISA
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al Norte Av.4
Al Sur Av.6
Al Oriente Av.11
Al Poniente Av.9
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: Escritura Publica Numero Trescientos Sesenta y Siete P.A.E. Asentada en el Tomo Uno, Volumen Cuarto
Ante Notario Publico Lic. Francisco Daniel Snchez Dominguez,Titular de la Notaria 117 del D.F.
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
COLINDANCIAS
Al Norte
0.95 m y 5.85 m
Al Sur
6.80 m
8.20 m
Al Oriente
Al Poniente
2.35 m y 5.85 m
Con Calle 11
Con rea Comn y con Vivienda B-101,Por Muro Medianero
Respectivamente y Arriba con Vivienda 201-A
155,00
m2
155.OO
m2
155,00
41,18
m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:
19,010
m2
%
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
Uno
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbanas
DENSIDAD HABITACIONAL:
184 Hab/Ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
AISA
Se trata de un Terreno de Forma Regular, Donde se Construyo un Edificio de Tres Niveles y en el cual
se Encuentra Ubicado dicho Departamento; Situado en la Planta Baja, con uso Habitacional y con la
siguiente distribucion:Dos recamaras, Sala-Comedor-Cocina, Un Bao y Una Zote huela
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
Mediano moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
Tipo
Clasificacin
Superficie
Edad
T-1
155.00 m2
24 aos
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
24
66 Aos
VIDA TOTAL:
90 Aos
ESTADO DE CONSERVACIN:
Bueno
Regular
ESTRUCTURA:
MUROS:
De Block
ENTREPISOS:
TECHOS:
Planos
AZOTEAS:
Impermeabilizado
BARDAS:
De Block
AISA
Tirol Planchado
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
Tirol Rustico
LAMBRINES:
En Bao
PISOS:
De Loseta Cermica
ESCALERAS:
PINTURA:
Vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
Ninguno
c) CARPINTERA:
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
Color Verde Esmeralda, con Lambrin de Azulejo a una altura de 1.00 metros, Jambas de
Color Blanco en las Ventanas, Protecciones a base de Cuadrado, Angulo y Solera
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
AISA
AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
La Escritura de Propiedad no cuenta con la Superficie total del Terreno, dicho dato se tomo
de la pagina http://www.seduvi.df.gob.mx
El Croquis de Localizacin se tomo de la pagina http://www.guiaroji.com.mx
El Reporte Fotogrfico y los datos que se utilizaron para los tres Analisis:Comparativo de
Mercado, Fsico y de Capitalizacin de Rentas se tomaron de la pagina
http://www.metroscubicos.com
AISA
No.
1
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Jamaica
Jamaica
S/N
5591-1013
Grupo Aitex S.A. de C.V.
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Un Ao, Ubicado en el Cuarto Nivel, Cerca de Estacin del Metro
Jardn Balbuena
Av. Morelos
S/N
5523-2099
Century 21 Covarrubias
Una Recamara, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Siete Aos, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos con Loseta
Magdalena Mixhuca
Av. Morelos
S/N
5523-2099
Dos Recamaras, Un Bao, Edad Ocho Aos, Ubicado en el Primer Nivel, Pisos Laminados
Revolucin
6 de Marzo
30
5673-6448
Alter House Inmobiliaria,S.C.
Dos Recamaras, Un Bao, Edad Seis Meses, Ubicado en el Quinto Nivel, Acabados de Buena Calidad, Cerca de Estacin del Metro
Federal
Universidad Nacional
4
5658-3000
Rosario Zamora
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Cero Aos, Ubicado en la Planta Baja, Pisos con Loseta
Century 21 Covarrubias
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
502.100,00
43,00
11.676,74
0,90
1,00
1,00
0,90
1,00
0,90
0,73
8.512,35
620.000,00
42,00
14.761,90
0,90
0,95
1,00
0,95
1,00
1,10
0,89
13.189,39
630.000,00
42,02
14.992,86
0,90
0,95
1,00
0,90
1,00
1,00
0,77
11.537,01
450.000,00
42,00
10.714,29
0,90
1,05
1,00
0,90
1,00
0,90
0,77
8.201,25
616.758,00
44,79
13.769,99
0,90
1,00
0,95
0,85
1,00
0,90
0,65
9.006,61
VALOR HOMOLOGADO:
10.089,32
11.244,34
EN N.R. $/m
m2
41,18
SUBTOTAL:
463.041,75
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
0,10
0,90
Factores utilizados:
Negociacin Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
463.041,75
AISA
No.
1
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Chimalhuacn
S/N
5687-2654
Umbral Bienes Races
Forma Irregular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo HM/05/30,a un costado del Hotel Camino Real
Aeropuerto Internacional de C.M.
Ignacio Zaragoza
29
S/N
5563-1314
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo H3/20/60,Techado y con Sanitarios
Valle Gmez
Proao
S/N
5525-3411
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo HC/03/20,
Veinte de Noviembre
Apicultura
S/N
Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado en Esquina, Dos Frentes, Uso de Suelo H4
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
3.500.000,00
1.500.000,00
1.900.000,00
6.049.400,00
1.890.000,00
419,00
190,00
207,00
1.043,00
300,00
8.353,22
7.894,74
9.178,74
5.800,00
6.300,00
446
2455-1166
5398-0665
Juan Contreras
Century 21 Amici-Premier
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
1,00
1,00
0,90
1,00
0,90
1,00
1,00
1,10
1,10
1,10
FORMA
SUP.
OTRO
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
0,90
1,00
1,00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0,90
0,90
0,80
0,89
0,80
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las diferencias del uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
7.517,90
7.105,26
7.360,43
5.167,80
5.051,97
6.440,67
6.441,00
AISA
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
lvaro Obregn
Av. del Taller
321
5574-2959
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Treinta Aos, Ubicado en el Primer Nivel
Informante
Erika Boeneker
Cuatro Arboles
Seguro Social
S/N
5786-0625
VBW Bienes Races S.A. de C.V.
Una Recamara, Un Bao, Edad Cinco Aos, Ubicado en el Primer Nivel, A Cinco minutos de la Terminal dos del Aeropuerto
Lorenzo Boturini
Ixnahualtongo
S/N
5277-1888
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Cero Aos, Ubicado en el Segundo Nivel, Elevador
Nicols Bravo
Boleo
75
1054-6554
Century 21 Prestigio
Dos Recamaras, Un Bao, Edad Dos Aos, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos(laminados-alfombra),Cerca del Deportivo Venustiano
Carranza
Nicols Bravo
Boleo
S/N
5603-7181
Rent A House Inmobiliaries
Dos Recamaras, Un Bao, Un Espacio para Auto, Edad Un Ao, Ubicado en el Quinto Nivel, Elevador, Cerca de Congreso de la Unin
Century 21 Cedros
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
5.000,00
3.000,00
5.000,00
3.400,00
4.200,00
52,50
50,00
54,00
47,00
50,00
95,24
60,00
92,59
72,34
84,00
NEG.
UBIC.
SUP.
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
1,05
1,10
1,00
1,10
1,10
0,90
0,90
0,90
1,00
0,90
CALID.
Edo Cons
OTRO
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,95
0,95
1,00
0,95
0,95
1,00
0,95
0,95
1,00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0,85
0,89
0,73
0,89
0,80
0,10
0,90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las diferencias del uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
$/m
81,00
53,46
67,69
64,63
67,55
66,87
67,00
AISA
AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
Ninguna
SUMA
p/c
EA10
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Equipo de Bombeo
Unidad
Pza.
Cantidad
EDAD
24
V.N.R.
VALOR
(unitario)
C.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$6.000,00
0,9
0,9
1,0
0,77
$4.590,00
$4.590,00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
OC01
OC10
OC17
OC03
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Bardas
Cisterna
Portn de Acceso al Edificio
Patios y Andadores
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
$4.590,00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
19,65
24
$2.373,43
0,90
0,85
1,00
0,77
$1.815,67
$35.677,99
Pza.
1,00
24
$35.000,00
0,90
0,85
1,00
0,77
$26.775,00
$26.775,00
Pza.
1,00
24
$2.624,92
0,90
0,85
1,00
0,77
$2.008,06
$2.008,06
M2
48,82
24
$559,95
0,90
0,85
1,00
0,77
$428,36
$20.912,62
0,10
0,90
VIDA UTIL
80,00
EDAD
24,00
SUMA: $
85.373,68
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
472.025,02
SUBTOTAL COMUNES: $
89.963,68
0,73
INDIVISO %
TOTAL: $
10
19,01
89.982,69
AISA
AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.
LOTE TIPO
6.441,00
$/m
TERRENO
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
nica
155,00
6.441,00
TOTAL:
155,00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
6.441,00
998.355,00
SUMA (a): $
998.355,00
Ninguno
1,00
INDIVISO
VALOR
19,01%
SUBTOTAL $
189.787,29
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
Departamento
41,18
5.187,39
0,90
4.668,65
192.255,05
TOTAL
41,18
SUBTOTAL (b): $
192.255,05
SUBTOTAL (c): $
89.982,69
% DE PARTICIPACIN
DATOS PARA7%
GRAFICA:
15%
Terr.
998.355,00
Const.
Inst.
192.255,05
89.982,69
78%
11462,4823
11
(a+b+c) $
472.025,02
AISA
AVALO No.
A-DPTO-08-09
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3,00%
ENERG. ELC.
3,00%
SEGUROS
2,00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23,00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
BUENO
calificacin
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1,5714
1,7143
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1,0000
1,1429
1,2857
1,4286
TASAS PARCIALES
2,0000
1,1429
3,8571
1,4286
TASA RESULTANTE:
8,43%
DESTINO:
Departamento
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
41,18
RENTA MENS.
67,00
2.759,06
23,00%
2.124,48
25.493,71
2.759,06
634,58
8,43%
TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:
P.U. $/M2.
12
#DIV/0!
302.467,80
AISA
MERC.
463.000
FSICO
472.000
INGRESOS
302.000
53%
56%
INGRESOS
100%
FSICO
$463.041,75
472.025,02
302.467,80
PONDERADO
$463.041,75
30,00%
$138.912,52
$472.025,02
60,00%
$283.215,01
$302.467,80
10,00%
$30.246,78
100,00%
$452.374,32
VALOR COMERCIAL
$452.374,32
VALUADOR:
13
AISA
DEPARTAMENTOS EN VENTA
Oferta 1
Oferta 2
Oferta 3
AISA
DEPARTAMENTOS EN VENTA
Oferta 4
Oferta 5
AISA
TERRENOS EN VENTA
Oferta 1
Oferta 2
Oferta 3
AISA
TERRENOS EN VENTA
Oferta 4
Oferta 5
AISA
DEPARTAMENTOS EN RENTA
Oferta 1
Oferta 2
Oferta 3
AISA
DEPARTAMENTOS EN RENTA
Oferta 4
Oferta 5
AISA
AISA
AISA
Fachada Principal
AVALO No.
001/HGV
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalo:
CONCLUSIN DEL AVALO:
7
MZ. 64 LT. 13A
VALLE DE LOS REYES
LA PAZ
56430
ESTADO DE MXICO
ago-09
VALOR COMERCIAL:
$1,522,064.00
ESPECIALIDAD
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
ESIA 2004310556
Casa Habitacin
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privado
Venta
Calle: 7
Nmero: Mz 64 Lt 13A
Colonia: Valle de los Reyes
Delegacin: La Paz
Cdigo Postal: 56430
Entidad Federativa: Estado de Mexico
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
21630
351321
Habitacional
90%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Media
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
HB1
Mexico - Texcoco,
SERVICIOS PBLICOS:
Completos
EQUIPAMIENTO URBANO:
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al norte se encuentra la calle 8, al sur la calle 6, al este la calle Ixtapan y al oeste la calle Acambay.
DISTANCIA
20.000
Predio
COLINDANCIAS
Al Sur
20.000
Calle 7
Al Este
10.000
Predio
Al Oeste
10.000
Predio
200.00 m2
La segunda
200.00 m2
200.00 m2
207.00 m2
100.000 %
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
Uno
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbana
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
1.4
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
Casa Habitacin con un frente Habitacional, para acceder ala casa habitacin encontramos un portn
de herrera, por el cual podemos acceder al patio que tiene espacio para tres automoviles, al fondo del
patio se encuentra la entrada que comunica a la cocina,sala, comedor y al fondo un bao, en el
comedor hay unas escaleras, al llegar al primer nivel vamos a encontrar dos habitaciones, una
sencilla y una mas grande con un bao, contamos con 2 lavaderos, tanque estacionario, calentadores
de agua, tinacos. En la planta baja hay 3 habitaciones a las que solo se les tiene acceso por la parte
del patio, en este patio hay un medio bao y a un costado una escalera que conduce a dos recamaras
en obra negra, los cuales no cuentan con losa de concreto.
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
Casa Habitacion Mediano Moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
NMERO DE NIVELES:
Uno
EDAD APROXIMADA:
30
60
VIDA TOTAL:
90
ESTADO DE CONSERVACIN:
Bueno
Bueno
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
yeso
LAMBRINES:
azulejo en cocina
PISOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
no
c) CARPINTERA:
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:
Muebles de Bao de calidad media ; Cocina Integral consta de alacena, estufa, tarja y
barra
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
Hechas en herreria
HERRERA:
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
Normales
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
NOTAS:
El domicilio valuado no cuenta con escrituras
Las superficies consideradas se obtuvieron de planos proporcionados por el cliente
En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad
A pesar de que el inmueble se encuentra en el estado de Mexico se ha tomado el criterio para avaluos del D.F.
La vigencia de este avalo esta determinada por por su proposito o destino y depender bsicamente de la temporabilidad que establezca
en su caso la institucin emisora
AVALO No.
001/HGV
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Agicola Oriental
Oriente 251 B
126
28846461
Jose Carlos Perz Vazquez
Casa Sola, con 120 m y 200 m de Construccin cuenta con 4 recamaras y un bao. Con un a edad de 40 aos con 2 Niveles
No.
1
conservacin: Bueno
Loma Bonita
Igancio Zaragoza
S/N
41974975
Bandin Haro
Casa Sola, con 201 m y 296 m de Construccin cuenta con 5 recamaras y 4 baos. Con un a edad de 25 aos con 2 Niveles
Construidos y estado de conservacin: Bueno
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
$/m
EDO.
CONS.
OTRO
FRe
1,500,000.00
200.00
7,500.00
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.15
1.04
7,762.50
1,200,000.00
180.00
6,666.67
0.90
1.00
1.10
0.90
0.90
1.20
0.96
6,415.20
1,250,000.00
128.00
9,765.63
0.90
1.00
1.20
1.10
0.95
0.80
0.90
8,817.19
1,000,000.00
140.00
7,142.86
0.90
1.00
1.15
1.10
1.00
1.10
1.25
8,945.36
1,600,000.00
296.00
5,405.41
0.90
1.00
0.90
1.00
1.10
0.90
0.80
4,334.59
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
7,255.00
25,000.00
1,526,785.00
Se considera un valor adicional de $25,000.00 por tener 32m2 de construccin en obra negra.
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
7,254.97
7,255.00
207.00
AVALO No.
001/HGV
No.
1
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Los Reyes
9
13
52778366
Coldwell Banker Acro
Terreno excelente ubicacin, centro de los reyes, a 4 cuadras del tren suburbano, uso de suelo mixto, 490m2, 24.5m de frente y 20m de fondo.
Lindavista
Vicente Villada
s/n
53431555
Century 21
Terreno plano en zona mixta, piso de concreto, muro perimetral de tabicon y una tuchumbre de 60m2, 215m2 de superficie, 10m de frente y 21.5
de fondo
La Fama
Joaquin Romo
24
445540711242
Agustin Rodriguez
a 100m de la estacin del metrobus ayuntamiento, a espaldas de la Ecaroz de Insurgentes sur, 260m2
No.
1
2
3
4
5
(55)58100813
Oferta
2,700,000.00
280,000.00
1,050,000.00
2,548,000.00
1,485,000.00
Sup.
490.00
200.00
215.00
260.00
209.00
$/m
5,510.20
1,400.00
4,883.72
9,800.00
7,105.26
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.20
0.90
0.80
0.80
1.00
1.20
1.00
0.80
0.80
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
0.80
0.80
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.00
0.90
0.80
0.85
1.00
1.00
0.85
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.52
1.56
0.81
0.35
0.49
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
2,856.49
2,177.28
3,955.81
3,454.62
3,478.74
3,184.59
3,185.00
AVALO No.
001/HGV
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Lomas Estrella
Mauritania
s/n
56597777
Maricela Camarillo
Cuenta con una pequea bodega, vigilancia en el fraccionamiento, 180m2 de terreno, 180m2 de construccin, 3 recamaras, 2 baos
Cacama
Sur 83
s/n
56978325
Miriam Figueroa
Muy bien cuidada, closet de blancos, techo doble altura en estancia, puerta automatica, 128m de terreno, 200m2 de construccin, 3 recamaras, 2 baos
3
Valle Dorado
5370
s/n
54872054
Rafael Martinez
s/n
2771000
Mary Hernandez
s/n
7222197964
No H. Silva
Nicolas Tolentino
Xinantecatl
Jorullo
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
9,500.00
11,000.00
8,000.00
5,500.00
10,000.00
180.00
200.00
160.00
140.00
220.00
52.78
55.00
50.00
39.29
45.45
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.95
0.90
1.10
1.15
1.05
1.00
1.20
1.20
0.90
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.15
1.15
1.10
1.20
1.10
1.10
0.90
1.00
1.00
1.10
1.10
1.20
0.90
0.90
0.80
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.24
1.24
0.87
1.72
0.60
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
$/m
65.30
68.28
43.74
67.77
27.44
54.50
55.00
AVALO No.
001/HGV
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
C.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
PZA
10
$3,646.00
1.0
0.4
1.0
0.40
$1,458.40
$1,458.40
PZA
$5,350.00
1.0
0.6
1.0
0.60
$3,210.00
$3,210.00
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OC MARQUESINA
OC1 PATIO
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
$4,668.40
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
PZA
1.00
15
$12,000.00
1.00
0.51
1.00
0.51
$6,120.00
$6,120.00
PZA
1.00
20
$30,000.00
1.00
0.51
1.00
0.51
$15,300.00
$15,300.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
90.00
EDAD
30.00
21,420.00
0.70
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
26,088.40
INDIVISO %
100
TOTAL: $
26,188.40
AVALO No.
001/HGV
LOTE TIPO
3,185.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
200.00
3,185.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,185.00
637,000.00
SUMA (a): $
637,000.00
1.00
200.00
INDIVISO
VALOR
100.00%
SUBTOTAL $
637,000.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
207.00
4,859.32
0.90
4,373.39
905,291.32
CASA HABITACIN
TOTAL
207.00
SUBTOTAL (b): $
905,291.32
SUBTOTAL (c): $
26,188.40
%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
2%
637,000.00
905,291.32
26,188.40
40%
Terr.
Const.
58%
Inst.
7577.196696
(a+b+c) $
1,568,479.72
AVALO No.
001/HGV
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
REGULAR
MALO
RUINOSO
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)
8%
EDAD (aos)
PROYECTO
7%
1
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
3.8571
2.8571
TASA RESULTANTE:
8.86%
DESTINO:
HABITACIONAL
SUPERFICIE: VALOR/m
207.00
TOTAL:
RENTA MENS.
55.00
11,385.00
207.00
23.00%
8,766.45
11,385.00
2,618.55
105,197.40
8.86%
$5,737.74
1,187,712.58
AVALO No.
001/HGV
1,526,785.00
1,568,479.72
1,187,712.58
MERC.
1,527,000
FSICO
1,568,000
INGRESOS
1,188,000
29%
32%
INGRESOS
100%
FSICO
$1,522,064.06
VALOR COMERCIAL:
VALUADOR:
SUJETO
OFERTA DE TERRENOS
OFERTA DE RENTAS
AVALO No.
INM-HAB-001
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Av. 613
35
San Juan de Aragon
Gustavo A. Madero
7979
Distrito Federal
19-ago-09
CONCLUSIN DEL
AVALO:
AGOSTO 2009
$1,627,930.00
VALOR COMERCIAL:
$1,627,929.94
PATIO DELANTERO
FACHADA PRINCIPAL
RECAMARA PLANTA
ALTA
COCINA
RECAMARA PLANTA
BAJA
PATIO
TRASERO
PATIO
TRASERO
AGOSTO 2009
ESTANCIA PLANTA
ALTA
BAO
ESPECIALIDAD
Inmuebles
REGISTRO :
2004310170
Casa habitacion
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privado
C. Aurora Calderon
Venta
066-477-41-000-6
30-45-556-926-01-000-2
100%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Media
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
No
Habitacional
SERVICIOS PBLICOS:
Completos
EQUIPAMIENTO URBANO:
AGOSTO 2009
AVALO No.INM-HAB-001
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al norte c. 1a 603
Al sur Av. 602 al oriente
Al oriente c. 615
Al poniente Av. 613
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
Escritura 10430 de fecha 09 de noviembre de 1974 ante la f del notaio 129 Ingnacio Soto borja
La primera
ORIENTACIN
Al norte
DISTANCIA
21.850
COLINDANCIAS
Al sur
21.850
Al oriente
8.000
Al poniente
8.000
174.80
m2
174.80
m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
129.51
INDIVISO:
100.00
m2
%
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
Uno
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbana
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
HC2/20
AGOSTO 2009
AVALO No.INM-HAB-001
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
AGOSTO 2009
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
Tipo
Clasificacion
Superficie
Edad
Vida total
Vida util
remanente
T-1
T-2
T-3
4
4
3
90.69
6.75
32.07
35
25
20
80
80
70
45
55
50
NMERO DE NIVELES:
2
ESTADO DE CONSERVACIN:
Muy bueno
CALIDAD DEL PROYECTO:
Regular
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:
ESTRUCTURA:
Muros de carga
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
Planos
AZOTEAS:
Impermeabilizada
BARDAS:
AGOSTO 2009
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
No
LAMBRINES:
No
PISOS:
Loseta de granito
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERA:
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
De herreria
HERRERA:
puertas y ventanas
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
Muro de tabique rojo con aplanado fino y pintura vinilica con porton de herreria y
marquesina
6.- Marquesinas
7.- Cisterna
8.- Patios y andadores
AGOSTO 2009
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de informacin
pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder
llegar a un indicador que permita establecer el precio ms probable de venta para los bienes que se estn
valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros,
derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de
ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin de los
enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un
comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un
plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes,
con prudencia y sin compulsin.
AGOSTO 2009
CONCIDERACIONES PREVIAS
1.- Quienes intervenimos en el avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que
no guardamos ningun tipo de relacin o nexo de parentesco con el propietario del
inmuebl.e
2.- El presente avaluo no podra ser utilizado para otro fin que no sea el que esta
establecido en este documento.
4.- Los metodos de valuacion empleados son el metodo fsico, de mercado y comercial
5.- Las medidas de colindancias no son las de escritura por lo que
ESCRITURA
ACTUALES
LOTE 6
LOTE 37
LOTE 8
LOTE 33
Las otras colindancias siguen igual a la escritura
9.- Debido a que no se encontraron terrenos baldios por la zona donde se encuentra
el inmueble que se va a evaluar, se toma el estudio de mercado en venta para obtener
el valor del terreno mediante el costo de reposicion nuevo de la construccion
actualizado al mes de agosto del 2009 obtenido del libro Bimsa edicion abril 2009 y se
le restara el valor de la construccion al de terreno.
AGOSTO 2009
AVALO No.
INM-HAB-001
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Naeciso Bassol
s/n
Alejandro Mendoza
Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento
comintario, cuart
2
647
14
3537 9210
2451 5555
century 21 Soluciones
5257 0099
Excelente ubicacin
3
412-402
s/n
Excelente ubicacin
Lindavista
S/N
Excelente ubicacin con todos los ervicios, recamaras amplias con estacionamiento para dos autos, cerca de plaza lindavista
5
Guadalupe tepeyac
Guadalupe Tepeyac
S/N
5379 2458
Mariana estarada
Excelente ubicacin, muy amplia, capaciad para ampliar y hacer mas modificaciones, calle tranquila, todo a la mano
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
780,000.00
45.00
17,333.33
0.90
1.00
1.20
0.95
1.05
1.00
1.08
18,673.20
1,000,000.00
90.00
11,111.11
0.90
1.00
1.20
0.95
1.05
1.00
1.08
11,970.00
2,700,000.00
207.42
13,017.07
0.90
1.05
0.90
0.95
1.10
1.00
0.89
11,569.21
4
5
3,990,000.00
266.00
15,000.00
2,300,000.00
144.00
15,972.22
0.90
0.90
0.85
0.85
0.85
1.10
0.80
0.95
0.95
1.05
1.00
1.00
0.49
0.84
7,412.85
13,407.02
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
12,606.00
129.51
SUBTOTAL:
12,606.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
Factores utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Edad
AGOSTO 2009
10
12,606.46
1,632,603.06
AVALO No.
INM-HAB-001
No.
1
Colonia
Naeciso Bassol
No.
s/n
Calle
Av. 606 Agrupamiento "a" 66
Telfono
(55) 1054 6554
Informante
Alejandro Mendoza
Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento
comintario, cuarto
2
647
14
3537 9210
2451 5555
century 21 Soluciones
5257 0099
Excelente ubucacion
3
412-402
s/n
Excelente ubicacin
Lindavista
Guadalupe tepeyac
S/N
Excelente ubicacin con todos los ervicios, recamaras amplias con estacionamiento para dos autos, cerca de plaza lindavista
Guadalupe Tepeyac
S/N
5379 2458
Mariana estarada
Excelente ubicacin, muy amplia capaciad para ampliar y hacer mas modificaciones, calle tranquila, todo a la mano
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
617,617.67
321,724.04
800,060.56
2,601,382.43
1,583,354.08
45.00
90.00
207.42
266.00
144.00
13,724.84
3,574.71
3,857.20
9,779.63
10,995.51
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.05
0.85
0.85
1.20
1.20
0.80
0.85
1.10
FORMA
SUP.
OTRO
0.95
1.20
1.00
0.95
1.15
1.00
0.95
0.95
1.00
0.80
0.90
1.00
0.95
1.05
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.23
1.18
0.68
0.47
0.84
Factores Utilizados:
Negociacin
Ubicacin :
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
Zona:
Forma :
Superficie
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
AGOSTO 2009
11
$/m
16,898.02
4,217.80
2,631.73
4,578.63
9,229.59
7,511.15
7,511.00
COSTO DE TERRENO
FACTOR DE GRADO DE
RUINOSO
MALO
NORMAL
BUENO
0.0
0.8
1.0
1.1
ELEGIDO
1.0
FACTOR DE ESTADO DE
Fed = 0.1 VP +0.9 (VP-E)
VP
VP =
40
E=
25
OFERTA
IMPORTE (TERRENO
+ CONSTRUCCION)
SUP.
CONSTRUIDA
COSTO DE
REPOSICION
NUEVO (C.R.N.)
FACTOR DE
EDAD (Fed)
EDO. DE
CONSERVACION
(Fco)
FRET
COSTO NUEVO
DE REPOSICION
(C.N.R.)
TERRENO
(M2)
VALOR DEL
CONSTRUCCION
VALOR DEL
TERRENO
$/M2
DE
TERRENO
$780,000.00
100.50
4971.52
0.33
1.0
0.325
$1,615.74
45.00
$162,382.33
$617,617.67
$13,724.84
$1,000,000.00
115.00
6938.88
0.85
1.0
0.85
$5,898.05
90.00
$678,275.96
$321,724.04
$3,574.71
$2,700,000.00
324.00
10471.45
0.70
0.8
0.56
$5,864.01
207.42
$1,899,939.44
$800,060.56
$3,857.20
$3,990,000.00
332.00
10724.57
0.39
1.0
0.39
$4,182.58
266.00
$1,388,617.57
$2,601,382.43
$9,779.63
$2,300,000.00
187.00
8709.84
0.44
1.0
0.44
$3,832.33
144.00
$716,645.92
$1,583,354.08
$10,995.51
OFERTA
COSTO DE
REPOSICION DE
ABRIL
INPC
COSTO AL MES
DE AGOSTO
4963.58
1.0016
4971.52
6927.80
1.0016
6938.88
10454.72
1.0016
10471.45
10707.44
1.0016
10724.57
8695.93
1.0016
8709.84
AGOSTO 2009
12
AVALO No.
INM-HAB-001
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Av 412
S/N
57744440
Ramon Paredes
Excelente casa para negoocio o habitacional ,se renta la perte alta ideal para escuela gym o salon multi usos
2
Aragon
S/N
35379210
Bonita casa, muy amplia estacionamiento para tres autos, 3 recamaras, 3 baos, cuarto de servicio, sala comedor, cocina equipada, salon de reuniones.
3
Lindavista
Pisco
716
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Administradora Lindavista
53431555
Century 21 Batz y Ca
Zona tranquila
4
Valle Tepeyac
Moctezuma
S/N
lindavista
Matagalpa
S/N
51191000
Century 21 Beta
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
7,000.00
9,000.00
14,000.00
14,500.00
5,600.00
132.00
300.00
161.04
154.00
200.00
53.03
30.00
86.93
94.16
28.00
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.95
0.90
0.85
0.95
0.80
1.15
0.85
1.05
1.10
0.80
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.05
0.95
1.00
0.95
0.80
1.00
1.05
0.90
1.00
0.90
0.95
1.00
0.95
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin
Ubicacin :
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Edad
AGOSTO 2009
13
FRe
0.98
0.52
0.76
0.80
0.55
$/m
52.01
15.70
65.99
75.71
15.32
64.47
64.47
p/c
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
P
P
P
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
$10,169.64
PARCIAL
$10,169.64
pza
$11,458.75
1.0
0.89
1.0
0.89
pza
15
$13,327.71
1.0
0.66
1.0
0.66
$8,796.29
$8,796.29
pza
30
$50,121.96
1.0
0.33
1.0
0.33
$16,289.64
$16,289.64
SUMA
p/c
P
P
P
P
P
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Bardas
Rejas
Patios y Andores
Marquesinas
Cisterna de 8m3
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
$35,255.57
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
56.00
30
$2,692.04
1.00
0.33
1.00
0.33
$874.91
$48,995.13
3.70
30
$2,629.12
1.00
0.33
1.00
0.33
$867.61
$3,210.16
m2
91.79
25
$245.15
1.00
0.44
1.00
0.44
$107.87
$9,901.09
3.70
35
$5,001.63
1.00
0.21
1.00
0.21
$1,050.34
$3,886.27
pza
1.00
30
$27,349.12
1.00
0.33
1.00
0.33
$9,025.21
$9,025.21
SUMA: $
65,992.64
FACTOR DE GRADO DE
CONSERVACION (FCo)
FACTOR DE ESTADO DE
CONSERVACION (Fed)
RUINOSO 0.0
MALO
0.8
NORMAL 1.0
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
Fed = 0.1 VP +0.9 (VP-E)
VP
SUBTOTAL COMUNES: $
101,248.21
BUENO 1.1
INDIVISO %
TOTAL: $
AGOSTO 2009
14
101,248.21
AVALO No.
INM-HAB-001
175
M2.
7,511.00
$/m
TERRENO
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
174.80
7,511.00
TOTAL:
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR
UNITARIO
RESULTANTE
1.00
174.80
VALOR
PARCIAL: $
7,511.00
1,312,922.80
SUMA (a): $
1,312,922.80
INDIVISO
100.00%
SUBTOTAL $
1,312,922.80
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
CASA HABITACIN
90.69
3,741.44
0.61
2,282.28
206,979.65
CASA HABITACIN
6.75
1,872.89
0.71
1,329.75
8,975.83
CASA HABITACIN
32.07
1,872.89
0.74
1,385.94
44,447.09
TOTAL
129.51
SUBTOTAL (b): $
260,402.58
SUBTOTAL (c): $
101,248.21
DATOS
GRAFICA:
% PARA
DE PARTICIPACIN
Terr.
Const.
Inst.
16%
6%
1,312,922.80
260,402.58
101,248.21
Terr.
Const.
78%
AGOSTO 2009
Inst.
15
(a+b+c) $
1,674,573.59
AVALO No.
INM-HAB-001
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
MUY BUENO
1
PROYECTO
MUY BUENO
BUENO
calificacin
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.4286
1.5714
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
5.1429
1
1.7143
1.5714
TASA RESULTANTE:
8.86%
DESTINO:
SUPERFICIE:
VALOR/m
RENTA MENS.
T-1
casa habitacion
129.00
64.47
8,316.63
TOTAL:
23.00%
6,403.81
76,845.66
8.86%
$867,612.30
AGOSTO 2009
1,912.82
16
AVALO No.
INM-HAB-001
1,633,000
88%
MERC.
FSICO
1,675,000
INGRESOS
868,000
93%
FSICO
100%
INGRESOS
1,632,603.06
1,674,573.59
867,612.30
PONDERACION
1,632,603.06
15%
$244,890.46
1,674,573.59
80%
$1,339,658.87
867,612.30
5%
VALOR COMERCIAL
$43,380.62
$1,627,929.94
$1,627,930.00
VALUADOR:
AGOSTO 2009
17
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
$780,000.00
CUARTO DE SERVICIO
N/D
45 M2
LINEA TELEFONICA
100.5 M2
TIPO DE TERRENO
PLANO
EDO. DE CONCERVACION
REGULAR
1.5
M2 DE JARDIN
N/D
PI00A4V000YB
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
EDAD
27
COCINA INTEGRAL
No. DE BAOS
CLAVE
ESCUELAS CERCANAS
AGOSTO 2009
18
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
$1,000,000.00
TIPO DE TERRENO
2
N/D
METROS DE TERRENO
90 M2
EDO. DE CONCERVACION
METROS DE CONSTRUCCION
115 M2
M2 DE JARDIN
N/D
No. DE RECAMARAS
GAS NATURAL
NO
No. DE BAOS
AMUEBLADO
NO
CLAVE
GU0NU4V000YL
EDAD
26
AGOSTO 2009
19
BUENO
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
2,700,000 pesos
207.42 M2
TIPO DE TERRENO
Regular
EDO. DE CONCERVACION
BUENO
324 M2
M2 DE JARDIN
N/D
No. DE RECAMARAS
GAS NATURAL
NO
No. DE BAOS
AMUEBLADO
CE0GN4V000Z6
TELEFONO
METROS DE CONSTRUCCION
CLAVE
No. DE ESPACIO PARA AUTOS
EDAD
23
AGOSTO 2009
20
NO
SI
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
3,990,000 pesos
TIPO DE TERRENO
N/D
N/D
METROS DE TERRENO
266 M2
EDO. DE CONCERVACION
METROS DE CONSTRUCCION
332 M2
CHIMENEA
No. DE RECAMARAS
GAS NATURAL
NO
No. DE BAOS
AMUEBLADO
NO
CLAVE
CE0174V002PP
EDAD
27
AGOSTO 2009
21
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
2,300,000 pesos
METROS DE TERRENO
144 M2
EDO. DE CONCERVACION
METROS DE CONSTRUCCION
187 M2
LINEA TELEFONICA
No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS
CLAVE
N/D
REMODELADA
1
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
US0014V00RKA
ESCUELAS CERCANAS
EDAD
25
ZONA ARBOLADA
AGOSTO 2009
TIPO DE TERRENO
22
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
7,000 pesos
CUARTO DE SERVICIO
N/D
METROS DE TERRENO
132M2
LINEA TELEFONICA
MTREOS DE CONSTRUCCION
250 M2
TIPO DE TERRENO
PLANO
No. DE RECAMARAS
EDO. DE CONCERVACION
No. DE BAOS
M2 DE JARDIN
N/D
AD0NJ4R0000Q
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
EDAD
30
ESTUDIO
CLAVE
ESCUELAS CERCANAS
AGOSTO 2009
CISTERNA
23
REGULAR
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
9,000 pesos
CUARTO DE SERVICIO
AZOTEA
METROS DE TERRENO
300 M2
LINEA TELEFONICA
MTREOS DE CONSTRUCCION
300 M2
TIPO DE TERRENO
N/D
No. DE RECAMARAS
EDO. DE CONCERVACION
No. DE BAOS
M2 DE JARDIN
N/D
GU0NU4R000YU
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
EDAD
10
ESTUDIO
CLAVE
ESCUELAS CERCANAS
AGOSTO 2009
COCINA INTEGRAL
24
BUENO
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
14,000 pesos
CUARTO DE SERVICIO
N/D
161.04 M2
LINEA TELEFONICA
250 M2
TIPO DE TERRENO
N/D
EDO. DE CONCERVACION
EXCELENTE
1.5
M2 DE JARDIN
N/D
AD0114R000OE
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
EDAD
15
CLAVE
AGOSTO 2009
25
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
14,500 pesos
CUARTO DE SERVICIO
SEPARADO
METROS DE TERRENO
154 M2
LINEA TELEFONICA
MTREOS DE CONSTRUCCION
248 M2
TIPO DE TERRENO
PLANO
EDO. DE CONCERVACION
BUENO
No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS
4
2.5
M2 DE JARDIN
60
CE0134R001SC
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
EDAD
30
CISTERNA
CLAVE
PARRILLA
AGOSTO 2009
ESCUELAS CERCANAS
26
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
19,500 pesos
CUARTO DE SERVICIO
INTEGRADO
METROS DE TERRENO
262 M2
LINEA TELEFONICA
MTREOS DE CONSTRUCCION
400 M2
TIPO DE TERRENO
PLANO
BUENO
No. DE RECAMARAS
EDO. DE CONCERVACION
No. DE BAOS
M2 DE JARDIN
N/D
CE01G4R000JH
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
EDAD
35
PARQUES CERCANOS
CLAVE
COCINA INTEGRAL
AGOSTO 2009
ESCUELAS CERCANAS
27
TERRENO No.1
UBICACIN: Av. 606 Agrupamiento "a" 66, col. Narciso Bassol, Gustavo a. Madero
OBSERVACIONES: Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de
3000 lt lista para habitarse, estacionamiento comintario, cuarto
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
METROS DE TERRENO
MTREOS DE CONSTRUCCION
No. DE RECAMARAS
Gustavo A. Madero
NIVLES CONSTRUIDOS
$780,000.00
CUARTO DE SERVICIO
N/D
45 M2
LINEA TELEFONICA
100.5 M2
TIPO DE TERRENO
PLANO
EDO. DE CONCERVACION
REGULAR
1.5
M2 DE JARDIN
N/D
PI00A4V000YB
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
EDAD
27
COCINA INTEGRAL
No. DE BAOS
CLAVE
ESCUELAS CERCANAS
AGOSTO 2009
28
TERRENO No.2
UBICACIN: 607 No. 14 604 y 604 A San Juan de Aragon
OBSERVACIONES: Excelente ubicacin
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
$1,000,000.00
TIPO DE TERRENO
2
N/D
METROS DE TERRENO
90 M2
EDO. DE CONCERVACION
METROS DE CONSTRUCCION
115 M2
M2 DE JARDIN
N/D
No. DE RECAMARAS
GAS NATURAL
NO
No. DE BAOS
AMUEBLADO
NO
CLAVE
GU0NU4V000YL
EDAD
26
AGOSTO 2009
29
BUENO
TERRENO No.3
UBICACIN: Av. 412 402 San Juan de Aragon 6a secc.
OBSERVACIONES: Excelente ubicacin
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
METROS DE TERRENO
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
2,700,000 pesos
207.42 M2
TIPO DE TERRENO
Regular
EDO. DE CONCERVACION
BUENO
324 M2
M2 DE JARDIN
N/D
No. DE RECAMARAS
GAS NATURAL
NO
No. DE BAOS
AMUEBLADO
CE0GN4V000Z6
TELEFONO
METROS DE CONSTRUCCION
CLAVE
No. DE ESPACIO PARA AUTOS
EDAD
23
AGOSTO 2009
30
NO
SI
TERRENO No.4
UBICACIN: Poniente (wilfrido Massieu) , Lindavista, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente casa con todos los servicios, recamaras muy amplias con estacionamiento para 2 autos soleada, todos los
servicios cerca a plaza lindavista. Julia andrade 04455.3012.3279
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
3,990,000 pesos
TIPO DE TERRENO
N/D
N/D
METROS DE TERRENO
266 M2
EDO. DE CONCERVACION
METROS DE CONSTRUCCION
332 M2
CHIMENEA
No. DE RECAMARAS
GAS NATURAL
NO
No. DE BAOS
AMUEBLADO
NO
CLAVE
CE0174V002PP
EDAD
27
AGOSTO 2009
31
TERRENO No.5
UBICACIN: GUADALUPE TEPEYAC , Guadalupe Tepeyac, Distrito Federal
OBSERVACIONES: Excelente Ubicacin muy amplia, capacidad para ampliar ms y hacer las remodelaciones que se gusten pues es un
excelente terreno. Calle super tranquila, todo a la mano. Escuchamos ofertas
DELEGACION
PRECIO DE VENTA
Gustavo A. Madero
NIVELES CONSTRUIDOS
2,300,000 pesos
METROS DE TERRENO
144 M2
EDO. DE CONCERVACION
METROS DE CONSTRUCCION
187 M2
LINEA TELEFONICA
No. DE RECAMARAS
No. DE BAOS
CLAVE
N/D
REMODELADA
1
GAS NATURAL
NO
AMUEBLADO
NO
US0014V00RKA
ESCUELAS CERCANAS
EDAD
25
ZONA ARBOLADA
AGOSTO 2009
TIPO DE TERRENO
32
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
AVALO No.
ACH/001/09
Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
20/08/09.
03-08
VALOR COMERCIAL:
$1,451,631.71
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
96070211
RGIMEN DE PROPIEDAD:
HABITACIONAL
PARA SU VENTA
:
Calle: CALLE BATALLA DE CULIACAN
Nmero: 15
Colonia: ALVARO OBREGON
Municipio: IZTAPALAPA
Cdigo Postal: 9230
Entidad Federativa: MEXICO, D. F.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
569-777-32-000-7
AJ-146-569-777-00166690-10
HABITACIONAL
CASAS HABITACIONALES
NIVELES
90%
DENSIDAD DE POBLACIN:
MEDIA
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
DE
DOS
NIVELES
A TRES
03-08
SERVICIOS PBLICOS:
COMPLETO
EQUIPAMIENTO URBANO:
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
AVALO No. ACH/001/09
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
NORTE: BATALLA DE ACAPONETA, AL SUR BATALLA DE CALVILLO,
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: TITULO DE PROPIEDAD No. 5077. Ante notario publico No. 121 LIC. JORGE ALEJANDRO HERNANDEZ OCHOA
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
NORTE
9.000
ANDADOR
COLINDANCIAS
SUR
9.000
LOTES 4 Y 32
ORIENTE
12.000
LOTE 3
PPONIENTE
12.000
LOTE 7
108.00
m2
108.00
m2
108.00
m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
230.00
INDIVISO:
100.000
m2
%
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
Un slo frente.
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
URBANA
DENSIDAD HABITACIONAL:
15071.4
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
Urbanas
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
03-08
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
ACH/001/09
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
MEDIO MODERNO
T-4
CLASIFICACIN
MEDIANO MODERNO
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
TIPO
SUP.
CLASIFICACION
SUPERFICIE
EDAD
T-1
NMERO DE NIVELES:
3 niveles
25
55
80
ESTADO DE CONSERVACIN:
Bueno
BUENO
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una casa habitacin. Y/O POR DEPARTAMENTOS EN EL CASO DE LOCAL COMERCIAL,
READECUAR EL TIPO DE USO DE SUELO
ESTRUCTURA:
MUROS:
TABIQUE
ENTREPISOS:
TECHOS:
PLANOS
AZOTEAS:
IMPERMEABILIZADA
BARDAS:
03-08
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
03-08
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERA:
PUERTAS DE PINO
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
COMOOBRASCOMPLEMENTARIAS SE CONSIDERAN BARDAS, BALCON Y COCINA HECHA EN OBRA
03-08
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
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REPUBLICA FEDERAL
88
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CENTURY 21 ORION
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EJERCITO DEORIENTE 2
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Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
900,000.00
193.00
4,663.21
0.90
0.90
1.10
1.00
0.95
850,000.00
120.00
7,083.33
0.90
1.05
1.20
1.05
1.00
PRECIO
1.00 METRO
0.85CUADRADO3,947.18
INCLUYE TERRENO, CONST
1.00
1.19
8,434.13
1,000,000.00
169.00
5,917.16
0.90
0.80
1.15
0.95
0.95
1.00
0.75
4,421.72
750,000.00
120.00
6,250.00
0.90
0.90
1.20
0.95
1.00
1.00
0.92
5,771.25
736,000.00
119.00
6,184.87
0.90
1.10
1.20
1.05
0.95
1.00
1.19
7,329.26
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
5,980.71
5,981.00
230.00
5,981.00
1,375,630.00
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
AVALO No.
ACH/001/09
No.
1
Colonia
Calle
LAS PEAS
INSURGENTES
BUENA UBICACIN CUENTA CON CONSTRUCCION A DEMOLER
No.
11
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RE/MAX UNLIMITED
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SAN PEDRO
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TERRENO PLANO EN ZONA MIXTA CON USO DE SUELO PARA INDUSTRIA PEQUEA, EL TERRENO CUENTA CON UNA TECHUMBRE
No.
1
2
3
4
5
Oferta
660,000.00
1,500,000.00
589,000.00
1,050,000.00
1,700,000.00
Sup.
110.00
157.32
150.00
215.00
180.00
$/m
6,000.00
9,534.71
3,926.67
4,883.72
9,444.44
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.85
0.80
1.10
0.95
0.80
1.05
0.85
1.05
0.95
0.85
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
1.00
1.00
1.05
0.90
1.00
1.05
0.95
1.00
1.00
0.80
1.00
1.05
0.85
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.80
0.58
1.04
0.65
0.55
Factores Utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin : Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
03-08
$/m
4,819.50
5,514.30
4,071.57
3,173.44
5,158.65
4,547.49
4,547.00
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
AVALO No.
ACH/001/09
No.
Colonia
Calle
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Sup.
$/m
1
2
3
4
5
3,500.00
12,000.00
5,775.00
12,500.00
11,000.00
70.00
185.00
70.00
199.00
200.00
50.00
64.86
82.50
62.81
55.00
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
0.90
1.05
1.10
1.20
1.05
1.20
1.05
1.05
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.95
1.05
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
1.10
1.00
0.95
1.00
1.00
0.85
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.08
0.85
1.07
0.94
0.88
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
03-08
10
$/m
53.87
55.17
88.21
59.21
48.60
61.01
61.00
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
P
P
SUMA
ELEMENTOS ACCESORIOS:
p/c
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
P
P
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
terrazas y balcones
cocina integral hecha en obra
bardas celosias
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
pza
1.00
18
$4,500.00
0.95
0.95
1.00
0.90
$4,061.25
$4,061.25
pza
1.00
22
$15,000.00
0.85
0.95
1.00
0.81
$12,112.50
$12,112.50
20.00
24
$2,687.74
0.80
0.85
1.00
0.68
$1,827.66
$36,553.26
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
52,727.01
0.94
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
03-08
11
SUBTOTAL COMUNES: $
52,727.01
INDIVISO %
100
TOTAL: $
52,827.01
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
AVALO No.
ACH/001/09
M2.
4,547.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
108.00
4,547.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
1.00
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
4,547.00
491,076.00
SUMA (a): $
491,076.00
intermedio
108.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
491,076.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
230.00
4,332.00
0.92
3,985.44
916,651.50
CASA HABITACIN
TOTAL
230.00
SUBTOTAL (b): $
916,651.50
SUBTOTAL (c): $
52,827.01
491,076.00
916,651.50
52,827.01
% DE PARTICIPACIN
6350.237024
3%
34%
Terr.
Const.
63%
03-08
Inst.
12
(a+b+c) $
1,460,554.52
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
AVALO No.
ACH/001/09
4%
ADMN.
1.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
1.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
22.00%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
DEFICIENTE
MALO
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
1
NUEVA
ESTADO DE CONSERV.
MUY BUENO
calificacin
1
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)
8%
EDAD (aos)
PROYECTO
7%
REGULAR
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
Terr = Const.
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
2.5714
4.2857
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
9.00%
DESTINO:
HABITACIONAL
SUPERFICIE: VALOR/m
230.00
TOTAL:
RENTA MENS.
61.00
14,030.00
230.00
22.00%
3,086.60
10,943.40
131,320.80
9.00%
03-08
14,030.00
13
$6,344.00
1,459,120.00
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
AVALO No.
ACH/001/09
1,375,630.00
1,460,554.52
1,459,120.00
1,376,000
FSICO
1,461,000
INGRESOS
1,459,000
MERC.
-6%
0%
INGRESOS
100%
FSICO
PONDERADO
1,375,630.00
10%
137,563.00
1,460,554.52
60%
876,332.71
30%
437,736.00
VALOR COMERCIAL
1,451,631.71
1,459,120.00
03-08
14
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
C+D
CONSTRUCCION + DISEO
AVALUOS CALZADA
|
Calle:Emiliano Zapata
Nmero: 2
Colonia: Bo. Belem
Municipio: Cd. Tultitlan
Cdigo Postal: 54900
Entidad Federativa: Estado de Mexico
Fecha del avalo: 20/08/09
CONCLUSIN DEL AVALO:
VALOR COMERCIAL:
$1,991,281.00
AVALUOS CALZADA
Nmero: 2
Colonia: Bo. Belem
Municipio: Cd. Tultitlan
Cdigo Postal: 54900
Entidad Federativa: Estado de Mexico
NMERO DE CUENTA PREDIAL: 008-18-473-49-00-0000
NMERO DE CUENTA DE AGUA:10100100
AVALUOS CALZADA
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN: Al norte Calle Jose Lopez Mendez , Al Este Calle Amado
Nervo, Al sur Calle Emiliano Zapata, Al oeste Calle Juan de dios Peza
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
Bajo la sentencia con el numero de expediente 967/87 , quedando inscrita en el registro publico de la propiedad en el libro 1 seccion primera,
bajo la partida numero 1164 del volumen 329
La primera
ORIENTACIN
Al norte
DISTANCIA
12,30 mts.
COLINDANCIAS
Al sur
12,30 mts.
Al oriente
15,10 mts.
Al poniente
15,10 mts.
m2
185.73
INDIVISO:
185.73 m2
185.73 m2
253.99 m2
100.000 %
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
AVALUOS CALZADA
CLASIFICACION
T-1
H05-5
T-2
H05-5
T-3
H05-1
NMERO DE NIVELES: 3
EDAD APROXIMADA: 29 AOS
VIDA TIL REMANENTE: 61 aos
VIDA TOTAL: 90 aos
ESTADO DE CONSERVACIN: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una
SUPERFICIE
122.3
119.49
12.2
EDAD
29
24
10
AVALUOS CALZADA
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Los aplanados son a base de cemento.
APLANADOS EXTERIORES: Los aplanados son a base de cemento-arena.
PLAFONES: Cemento pulido y tirol.
LAMBRINES:Azulejo y madera.
PISOS: los pisos en la cocina y sala de visita son a base de lozeta ,la sala tv a base de piedra de marmol y las recamaras a base de
cemento pulido.
ESCALERAS: Son de forma de caracol con acabado en marmol.
PINTURA:Toda la casa es a base de pntura vinilica.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: marmol .
AVALUOS CALZADA
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
AVALUOS CALZADA
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Bo. San Juan
Adolfo Ruiz Cortinez
s/n
044-55-28-49-88-31
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Casa de 2 niveles, buena ubicacion, 5 recamaras, 3 baos, 2 estacionamientos, sala comedor amplios, cocina amplia, area de lavado
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2 niveles,3 recamaras, 2 espacios para autos, 2.5 baos, cocina integral
Atizapan de Zaragoza
Alamo Dorado
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044-52-39-17-78
044-55-22-60-77-51
Martha Cuevas
2 niveles ,4 recamaras, 2 espacios para autos, lnea telefnica, cisterna, cocina integral, 2 baos , jacuzzi
Unidad Barrientos
Circunvalacion 1
5 recamaras, 2 niveles construidos, lnea telefnica, 3 baos
No.
Oferta
Sup.
s/n
Factores de Homologacin
$/m
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO. CONS.
EDAD
FRe
1,430,000.00
180.00
7,944.44
0.90
1.00
1.20
1.00
1.10
0.80
0.95
7,550.40
2,250,000.00
253.00
8,893.28
0.90
1.00
1.00
0.95
0.95
1.10
0.89
7,945.92
2,500,000.00
216.00
11,574.07
0.90
1.10
1.15
0.90
0.90
0.80
0.74
8,538.75
3,200,000.00
252.00
12,698.41
0.90
0.80
1.05
0.95
1.10
0.80
0.63
8,025.60
1,800,000.00
244.81
7,352.64
0.90
0.90
1.10
0.95
1.20
1.10
1.12
8,215.21
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
8,055.18
8,055.00
253.99
8,055.00
2,045,889.45
AVALUOS CALZADA
Colonia
sta. Rosa de lima
No.
1
Calle
Nopaltepec
No.
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Telfono
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s/n
.(55) 53431555
Century 21 Btiz y Ca
Terreno plano con buena ubicacin, superfie del terreno 185 m2 , 10.57m de frente, 17.51m de fondo, numero de frentes uno.
Francisco Villa
Alvaro Obregon
s/n
(55)52391778
Superfie de 200 m2 tipo medio, terreno plano, todos los servicios, transporte, colegios, comercios
Bo. Reyes
s/n
(55)13385370
Antonio Rosales
Terreno plano de 200 m2, 10 m de frente y 20 de fondo,uso casa-habitacion con los servicios.
No.
1
2
3
4
5
Oferta
340,000.000
600,000.000
750,000.000
440,000.000
580,000.000
Sup.
190.00
200.00
185.00
200.00
200.00
$/m
1,789.47
3,000.00
4,054.05
2,200.00
2,900.00
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.05
0.95
0.80
1.20
1.00
1.10
1.00
0.95
1.15
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
SUP.
Uso de suelo
1.05
1.00
0.95
1.00
1.00
1.00
0.95
1.00
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.09
0.81
0.68
1.18
0.86
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
1,953.17
2,436.75
2,772.97
2,595.78
2,479.50
2,447.63
2,448.00
AVALUOS CALZADA
ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
Colonia
No.
Calle
No.
Telfono
Informante
Cumbria
Acambay
s/n
(55)-22-60-77-51
2 niveles construidos, 1 linea telefnica, 3 recamaras, 2 baos, cisterna, 3 espacios para auto.
Lomas de San Miguel
Pensamiento
Martha Cuevas
s/n
Century 21
Lomas Boulevares
s/n
72-22-61-75-50
s/n
(55)-25-63-72-65
Blanca Ruiz
2 niveles construido, 2 espacios para autos, jacuzzi, lnea telefnica,cisterna, 3 recamaras , 2.5 baos
5
Oyameles
s/n
(55)-53-64-23-32
Antonio Herrera
2 niveles , 3 recamaras, 2.5 baos , garage para 2 autos , lnea telefnica, jacuzazi, cocina integral,jardin
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
9,000.000
7,500.000
6,500.000
7,500.000
9,000.000
200.00
200.00
180.00
210.00
200.00
45.00
37.50
36.11
35.71
45.00
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.80
0.80
1.20
0.85
0.80
1.10
1.10
1.20
1.15
1.10
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.15
0.90
1.00
1.15
1.20
1.00
0.80
1.00
1.00
1.10
1.05
1.00
1.05
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.82
1.09
1.04
1.02
0.83
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
$/m
36.89
40.99
37.44
36.29
37.42
37.81
38.00
AVALO No.
AC-001
AVALUOS CALZADA
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
p/c
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
V.R.N.
EDAD
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
Cantidad
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
EDAD
FACTOR DE DEMRITO
PZA
$10,000.00
1.0
1.0
1.0
1.00
$10,000.00
$10,000.00
PZA
$3,000.00
1.0
1.0
1.0
0.95
$2,850.00
$2,850.00
PZA
15
$7,000.00
0.9
0.8
1.0
0.72
$5,040.00
$5,040.00
SUMA
p/c
OC01
OC03
OC08
OC01
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
REJAS
PATIOS Y ANDADOR
BALCONES
BARDAS
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
V.R.N.
$17,890.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
EDAD
FACTOR DE DEMRITO
m2
34.43
25
$285.34
0.90
0.80
1.00
0.72
$205.44
$7,073.46
m2
63.43
25
$285.34
0.90
0.80
1.00
0.72
$205.44
$13,031.36
m2
18.32
24
$285.34
0.95
0.80
1.00
0.76
$216.86
$3,972.85
m2
35.64
29
$285.34
0.90
0.80
1.00
0.72
$205.44
$7,322.05
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
90.00
EDAD
29.00
31,399.73
0.71
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
49,289.73
INDIVISO %
TOTAL: $
10
49,289.73
AVALUOS CALZADA
LOTE TIPO
2,448.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
185.73
2,448.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
2,448.00
454,667.04
SUMA (a): $
454,667.04
1.00
185.73
INDIVISO
VALOR
100.00%
SUBTOTAL $
454,667.04
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
253.99
9,000.00
0.71
6,390.00
1,622,996.10
CASA HABITACIN
TOTAL
253.99
SUBTOTAL (b): $
1,622,996.10
SUBTOTAL (c): $
49,289.73
%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
454,667.04
1,622,996.10
2%
49,289.73
22%
Terr.
Const.
76%
Inst.
8374.159875
11
(a+b+c) $
2,126,952.87
AVALUOS CALZADA
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
BUENO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.4286
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
6.4286
TASA RESULTANTE:
8.57%
DESTINO:
CASA-HABITACION
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
253.99
RENTA MENS.
38.00
9,651.62
253.99
25.00%
7,238.72
2,412.91
86,864.58
8.57%
9,651.62
12
$3,990.00
1,013,420.10
AVALUOS CALZADA
MERC.
2,046,000
FSICO
2,127,000
INGRESOS
1,013,000
102%
110%
INGRESOS
100%
FSICO
2,045,889.45
2,126,952.87
1,013,420.10
VALOR PONDERADO
Valor de mercado
Valor fisico o C.R.N
Valor de capit. de rentas
VALOR COMERCIAL
30.00% $613,766.84
60.00% $1,276,171.72
10.00% $101,342.01
100%
$1,991,280.57
VALUADOR:
13
AVALUOS CALZADA
T1-PATIO DE SERVICIO
T1-BODEGA
T1-COCINA
T1-COCINA
T1-SALA DE VISITAS
T1-COMEDOR
T1-CANTINA
T1-BAO
T1-ESCALERAS
AVALUOS CALZADA
T2-BAO
T2-ENTRADA A RECAMARAS
T2-SALA TV
T2-RECAMARA 1
T2-CLOSET RECAMARA 1
T2-RECAMARA 2
T2-CLOSET RECAMARA 3
T2-CLOSET RECAMARA 4
T2-RECAMARA 5
T3-AZOTEA
OFERTAS EN VENTA
AVALUOS CALZADA
FACHADA DE OFERTA 1
CROQUIS OFERTA 1
FACHADA DE OFERTA 2
CROQUIS OFERTA 2
FACHADA DE OFERTA 3
CROQUIS OFERTA 3
FACHADA DE OFERTA 4
CROQUIS OFERTA 4
FACHADA DE OFERTA 5
CROQUIS OFERTA 5
TERRENOS
AVALUOS CALZADA
TERRENO 1
CROQUIS DE TERRENO 1
TERRENO 2
CROQUIS DE TERRENO 2
TERRENO 3
CROQUIS DE TERRENO 3
TERRENO 4
CROQUIS DE TERRENO 4
TERRENO 5
CROQUIS DE TERRENO 5
OFERTAS EN RENTA
AVALUOS CALZADA
FACHADA OFERTA 1
CROQUIS RENTA 1
FACHADA OFERTA 2
CROQUIS RENTA 2
FACHADA OFERTA 3
CROQUIS RENTA 3
FACHADA OFERTA 4
CROQUIS RENTA 4
FACHADA OFERTA 5
CROQUIS RENTA 5
Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalo:
CONCLUSIN DEL AVALO:
Unidad
32
Chamizal
Ecatepec
55270
Edo de Mxico
20-ago-09
VALOR COMERCIAL:
$1,382,563.00
Av Independencia No 180, San Sebastian Buenos Aires; Morelos, Edo de Mexico. CP 50550
03-08
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
2000310089
Casa Habitacin.
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privado.
:
Calle: Unidad
Nmero: 32
Colonia: Chamizal
Municipio: Ecatepec
Cdigo Postal: 55270
Entidad Federativa: Edo de Mxico
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
Habitacional
98%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Media
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
Habitacional.
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Via rapida, anillo periferico entre Av Central y Av R-1
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completo
EQUIPAMIENTO URBANO:
Mercado
municipal,
escuelas
hasta
nivel
medio
superior,Universidad a 5 min, base de taxis , Centro comercial a
5 min, Gimnasios, Esteticas, Tiendas de mascotas, Deportivos,
vigilancia
03-08
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al Norte Av ferrocarril de Cuernavaca, el Este calle Veracruz, el Sur Calle JF Kenedy y al Oeste Calle Progreso.
DISTANCIA(mts)
Norte
27.000
Don chencho
Este
9.400
lote x
Sur
27.000
don pollo
Oeste
9.400
calle unidad
253.80
m2
253.80
m2
253.80
m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
198.00
INDIVISO:
100.000
m2
%
COLINDANCIAS
La segunda
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
Uno
pendiente
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
03-08
AVALO No.
ACH/001-08.09
Es un terreno de forma regular a nivel de banqueta con 253.8 m2, cuenta con un jardin
de 36 m2, una cisterna de 1.5m3, construccion de 2 plantas para uso habitacional,
espacio para 4 autos.
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
Mediano Moderno.
T1 y T2
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
Tipo
Clasificacion
Superficie m2
Edad (aos)
Vida Rem(aos)
Tipo 1
Tipo 2
99.0
99.0
26
15
44
55
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
T-1 = 44 aos
VIDA TOTAL:
T-2 = 55 aos
70
ESTADO DE CONSERVACIN:
Regular
Una.
Una
03-08
CIMIENTOS:
Se supone cimiento de mamposteria con refuerzos horizontales y verticales a base de concreto armado
ESTRUCTURA:
MUROS:
Muros de Carga.
ENTREPISOS:
TECHOS:
Plano
AZOTEAS:
BARDAS:
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERA:
Las puertas de acceso a las recamaras, cocina y barandal de escalera son de madera lo
que representan trabajos de carpinteria
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
g) VIDRIERA:
Vidrios claros
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
03-08
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
El proposito del presente avaluo es para obtener el valor comercial y la probable venta tanto del terreno como de la construccion ubicada al
fondo del mismo, para efectos del estudio en cuestion se reciben: la escritura y boleta predial por lo que se toma la informacion de medidas y
colindancias tal y como se indica en los documentos y no se realizan levantamientos topograficos. Quienes intervenimos en el presente
avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningun tipo de relacion o nexo de parentesco con el propietario del bien
que se valua. El resultado de la inspeccion ocular en la visita se limita a la experiencia y juicio del perito y de lo expresado por el dueo por
lo que no es posible determinar todos los vicios ocultos que pudieran afectar al bien en estudio. No es objeto verificar la probable existencia
de gravamen, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valua salvo sean expresamente
declarados por el solicitante y/o propietario por lo que no se asume responsabilidad alguna en el avaluo. En el terreno existen 2
construcciones; para efecto del presentre estudio solo se obtendra el valor de la construccion ubicada al fondo del
mismo.factwegcrgdfdenufeurfehnfdjeybufbguffbyr
03-08
AVALO No.
ACH/001-08.09
No.
1
Colonia
Calle
Informante
Andador Kabul
No.
15
Telfono
Cd Oriente
52.54.27.45
Olivia Hernandez
14
52.55.55.21
(01) 722.19.63.697
57
(55) 85.74.82.83
(55) 41.97.49.75
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
650,000.00
122.00
5,327.87
0.90
1.10
1.20
0.90
0.90
1.00
0.96
5,126.90
900,000.00
88.00
10,227.27
0.90
0.90
1.30
0.90
0.90
1.00
0.85
8,723.15
1,150,000.00
276.00
4,166.67
0.90
0.90
0.85
0.85
0.85
1.00
0.50
2,072.67
1,160,000.00
180.00
6,444.44
0.90
0.85
1.05
0.80
0.80
1.00
0.51
3,312.96
1,400,000.00
140.00
10,000.00
0.90
0.95
1.15
0.80
0.85
1.00
0.67
6,686.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
5,184.36
5,184.00
198.00
5,184.00
1,026,432.00
No.
1
Colonia
Santa Clara Coatitla
Calle
3 Cerrada de Toltecas
No.
Lote 7 A
Telfono
53.42.24.05
Informante
Maria Guadalupe Angulo
San Carlos
Diagonal 1 Manzana 21
45.97.27.07
Sagitario 6
Geminis
55.25.20.45
Calle 77
55.25.20.45
Calle 76
55.25.20.45
No.
1
2
3
4
5
Oferta
412,500.00
290,000.00
275,000.00
390,000.00
350,000.00
Sup.
125.00
145.00
120.00
135.51
96.00
$/m
3,300.00
2,000.00
2,291.67
2,878.02
3,645.83
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.20
1.05
1.05
1.05
1.05
1.15
1.20
1.00
0.95
0.95
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
1.35
1.00
1.00
1.25
1.00
1.00
1.40
1.00
1.00
1.30
1.00
1.00
1.45
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.68
1.42
1.32
1.17
1.30
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
03-08
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
5,533.11
2,835.00
3,031.88
3,358.86
4,745.92
3,900.95
3,901.00
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Valle de Niemen
(55) 41.97.49.75
Oaxaca
57.74.44.40
Isaac Paredes
Calle 9218
56.98.64.68
San Juan
175
57.99.42.84
Yosoyconsultores SRL de CV
Valle de Aragon
96
57.74.44.40
Ramon Paredes
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
9,000.00
3,500.00
3,800.00
4,000.00
3,500.00
140.00
100.00
150.00
94.00
70.00
64.29
35.00
25.33
42.55
50.00
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.95
1.00
0.95
0.95
1.00
1.15
1.50
1.10
1.50
1.55
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.80
0.85
1.00
0.95
1.00
1.00
1.05
1.00
1.00
0.95
0.95
1.00
1.10
1.10
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.67
1.28
0.99
1.16
1.69
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
03-08
10
$/m
42.98
44.89
25.02
49.25
84.40
49.31
49.00
AVALO No.ACH/001-08.09
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Equipo de Bombeo
Gas estacionario
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
C.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
pza
15
$3,500.00
0.8
0.8
1.0
0.64
$2,240.00
$2,240.00
pza
$6,000.00
0.9
1.0
1.0
0.86
$5,130.00
$5,130.00
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Cisterna
Jardin
Barda
Terraza
Patio
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N
$7,370.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
pza
1.00
10
$3,000.00
0.90
0.90
1.00
0.81
$2,430.00
$2,430.00
m2
36.00
20
$350.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$315.00
$11,340.00
m2
50.00
15
$200.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$180.00
$9,000.00
m2
16.00
15
$320.00
0.85
0.90
1.00
0.77
$244.80
$3,916.80
m2
64.00
26
$200.00
0.85
0.90
1.00
0.77
$153.00
$9,792.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
36,478.80
0.94
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
43,848.80
INDIVISO %
TOTAL: $
03-08
11
43,848.80
AVALO No.
ACH/001-08.09
LOTE TIPO
3,901.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
253.80
3,901.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR
UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,901.00
990,073.80
SUMA (a): $
990,073.80
1.00
253.80
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
990,073.80
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
198.00
3,200.00
0.94
3,020.00
597,960.00
CASA HABITACIN
TOTAL
198.00
SUBTOTAL (b): $
597,960.00
SUBTOTAL (c): $
43,848.80
% DE
990,073.80
597,960.00
PARTICIPACIN
43,848.80
3%
Terr.
36%
Const.
61%
03-08
12
8241.831313
(a+b+c) $
1,631,882.60
4%
ADMN.
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
5%
CONS/ MANT
8%
ENERG. ELC.
6.00%
I.S.R
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
DEFICIENTE
MALO
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
calificacin
REGULAR
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
Terr = Const.
1
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
1.2857
5.7143
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
9.14%
DESTINO:
Habitacional
SUPERFICIE: VALOR/m
198.00
TOTAL:
RENTA MENS.
49.00
9,702.00
198.00
25.00%
7,276.50
2,425.50
87,318.00
9.14%
03-08
9,702.00
13
955,040.63
1,026,000
FSICO
1,632,000
INGRESOS
955,000
MERC.
7%
71%
INGRESOS
100%
FSICO
1,026,432.00 30.00%
1,631,882.60 60.00%
955,040.63 10.00%
Valor Comercial
100.00%
1,026,432.00
1,631,882.60
955,040.63
$307,929.60
$979,129.56
$95,504.06
$1,382,563.22
VALUADOR:
03-08
14
OFERTA 1
OFERTA 2
OFERTA 3
OFERTA 4
OFERTA 5
oferta 1
oferta 3
oferta 4
03-08
Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Ignacio zaragoza.
Mz.1 Lt.2.
San andrs de la caada.
Ecatepec de morelos.
55519
Estado de mxico.
20/08/2009
VALOR COMERCIAL:
$1,081,012.46
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
2004310197
Casa habitacin.
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privada.
Venta.
Valor comercial.
71961
84222
Habitacin.
85%.
DENSIDAD DE POBLACIN:
Media.
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
Habitacional
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Avenida san andrs, autopista mxico-pachuca a una distancia de 3km, avenida
va morelos a una distancia de 8km.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO:
03-08
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Calle tierra larga al norte, calle benito jurez al sur, calle miguel hidalgo al noroeste, calle morelos al este, calle durazno oeste.
DISTANCIA
Norte
29.400
COLINDANCIAS
C. Juan Rodrguez Frias
Sur
29.480
Oriente
8.800
Poniente
8.800
C. Rosario Frias
259.07
m2
259.07
m2
259.07
m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
117.60
m2
100.000 %
INDIVISO:
h2/40/117.60
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
un frente
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbana.
DENSIDAD HABITACIONAL:
media
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
1.40
1.4
COS= 70%
CUS= 1.4
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
03-08
Mediano moderno
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
Superficie
Edad
T-1
T-2
Clasificaicon
4
130 m2
15
128 m2
T-1
T-2
65
T-1
T-2
80
VIDA TOTAL:
60
ESTADO DE CONSERVACIN:
Bueno
Bueno
ESTRUCTURA:
Marcos rgidos.
MUROS:
Tabique.
ENTREPISOS:
TECHOS:
Planos.
AZOTEAS:
Pretil.
BARDAS:
Tabique.
03-08
Yeso
LAMBRINES:
Baos, cocina
PISOS:
ESCALERAS:
Tubular
PINTURA:
Vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
Ninguno
c) CARPINTERA:
Puertas, Muros.
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
Wc, regadera, labavo, accesorios de acero inoxidable, estufa con horno, refrigerador,
fregadero, alacenas.
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
Madera, Herrera.
HERRERA:
Tubular.
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
Ladrido aparente.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
Barda, patio, marquesina, cocina integral hecha en obra.
03-08
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
03-08
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Santa Clara Indeco
Jose Clemente Orozco
17
59351618
Asesor Century 21 enlace
Casa amplia, cocina integral, tanque de gas estacionario, terraza, cuarto de servicio, estudio, 4 recmaras, dos baos y medio.
No.
1
Acolman
Ecatepec de Morelos Centro
No.
24877029
Cmc Inmobiliaria
Casa en calle cerrada con puerta automtica, cocina integral, garage, rea de bao, dos recmaras, u bao.
14
23012721
Av. Cisne
Rinconada de aragn
No.
Casa cuadrupex, piso de loseta y cemento pulido, dos recmaras, un bao.
53708484
55252045
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,100,000.00
126.00
8,730.16
0.90
1.10
1.00
1.10
1.00
1.00
1.09
9,507.14
550,000.00
60.00
9,166.67
0.90
1.00
1.00
1.10
1.10
1.00
1.09
9,982.50
1,000,000.00
120.00
8,333.33
0.90
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
0.99
8,250.00
390,000.00
48.00
8,125.00
0.90
1.00
1.00
0.90
0.90
1.00
0.73
5,923.13
680,000.00
96.00
7,083.33
0.90
1.10
1.00
0.95
0.95
1.00
0.89
6,328.78
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
7,998.31
7,998.00
117.60
7,998.00
940,564.80
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
No.
1
Colonia
Calle
Telfono
No.
Santa Clara Coatitla
3ra. Cerrada de Toltecas
7A
53422405
Para uso habitacional, pagos al corriente, ubicado en priada, a una cuadra de va Morelos.
Informante
C. Maria guadalupe Angulo
San Carlos
Diagonal 1
21
Remato terreno, excelente ubicacin a tan solo 20 min del metro indios verdes.
Calle 76
Excelente Baldio.
Ecatepec de Morelos
Centro
No.
Terreno cerca de la central de abastos perfecto para hacer un centro comercial.
No.
1
2
3
4
5
Oferta
412,500.00
290,000.00
1,750,000.00
350,000.00
9,077,984,00
Sup.
125.00
145.00
500.00
96.00
2,836.87
$/m
3,300.00
2,000.00
3,500.00
3,645.83
3,200.00
76
4597270
55252045
56444470
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
1.00
0.95
1.20
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
0.90
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
0.85
1.00
1.20
1.20
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.81
0.73
0.99
0.73
1.71
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
03-08
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
2,673.00
1,458.00
3,465.00
2,649.61
5,474.30
3,143.98
3,144.00
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Valle de Niemen
s/n
15568925
Casa en perfecto estado de conservacin, muy bien ubicada, cerca del metro muzquiz, tres recmaras y una master con bao integrado.
2
Conjunto Amrica
s/n
57967808
RC Bienes Raices
218
5519278938
C. Salvador Carb
175
57994284
s/n
57744440
Isaac Paredes
Calle 9
Sala comedor, cuarto para tv, vestidor con closet de pared, zotehuela.
4
San Juan
Oaxaca
Casa ubicada dentro de privada con bonito jardn, dos niveles construidos, dos recmaras, dos baos, espacio para un carro.
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
8,500.00
3,500.00
3,800.00
4,000.00
3,000.00
122.00
60.00
91.00
110.00
60.00
69.67
58.33
41.76
36.36
50.00
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.95
0.85
1.00
1.00
1.00
1.00
0.95
0.90
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.99
0.81
0.73
0.90
0.77
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
03-08
10
$/m
68.98
47.25
30.35
32.73
38.48
43.56
44.00
AVALO No.EAG-8409-AV
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
p
p
p
p
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Patio
Marquesinas
Cisterna
cocina integral
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$7,776.00
FACTOR DE DEMRITO
pza
60.00
$180.00
0.80
0.90
1.00
0.72
$129.60
pza
15.00
10
$220.00
0.80
0.70
1.00
0.56
$123.20
$1,848.00
pza
1.00
$20,000.00
1.00
0.95
1.00
0.95
$19,000.00
$19,000.00
pza
1.00
$4,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$4,000.00
$4,000.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
32,624.00
0.94
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
32,624.00
INDIVISO %
TOTAL: $
03-08
11
32,624.00
AVALO No.
EAG-8409-AV
LOTE TIPO
3,144.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
259.07
3,144.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,144.00
814,516.08
SUMA (a): $
814,516.08
1.00
259.07
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
814,516.08
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
117.60
4,000.00
0.94
3,775.00
443,940.00
CASA HABITACIN
TOTAL
117.60
SUBTOTAL (b): $
443,940.00
SUBTOTAL (c): $
32,624.00
%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
3%
814,516.08
443,940.00
32,624.00
Terr.
34%
Const.
63%
Inst.
10978.57211
03-08
12
(a+b+c) $
1,291,080.08
AVALO No.
EAG-8409-AV
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)
7%
BUENO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
2.0000
3.4286
1.2857
1.4286
TASA RESULTANTE:
8.14%
DESTINO:
Casa habitacin
SUPERFICIE: VALOR/m
259.07
RENTA MENS.
44.00
11,399.08
TOTAL:
23.00%
8,777.29
2,621.79
105,327.50
8.14%
03-08
11,399.08
13
#DIV/0!
1,293,495.60
941,000
FSICO
1,291,000
INGRESOS
1,293,000
MERC.
-27%
0%
INGRESOS
100%
FSICO
940,564.80
1,291,080.08
1,293,495.60
PONDERANDO
60% Valor comparativo
30% Valor fsico
$ 564,338.88
$ 387,324.02
$ 129,349.56
$ 1,081,012.46
VALUADOR:
Maria Guadalupe Escobar Arce
03-08
14
CASA EN VENTA
TERRENOS EN VENTA
CASA EN RENTA
AVALO No.
1104
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Cerro Tlalpuente
5 Manzana 3
Maria Esther Zuno de Echeverria
Tlalpan D.F.
14659
Mxico, Distrito Federal
03-08
VALOR COMERCIAL:
$1,822,172.34
AVALO No.
ESPECIALIDAD
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
88040585
Casa Habitacion
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privado
:
Calle: Cerro Tlalpuente
Nmero: 5 Manzana 3
Colonia: Maria Esther Zuno de Echeverria
Delegacin: Tlalpan D.F.
Cdigo Postal: 14659
Entidad Federativa: Mxico, Distrito Federal
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
2532-5212-0006
0555-5679-9879
99%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Media
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
20/091995 la
agroindustrial
zona
aparece como
(produccion
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Carretera Federal a Cuernavaca a 900 metros del pie de la
carretera
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos
EQUIPAMIENTO URBANO:
03-08
1104
AVALO No.
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Calle la Troje al Sur, Calle Cerro Papastla al Oriente, Calle Cerro Tetenco al Poniente, Circuito Cerro Tlalpuente al Norte
DISTANCIA
30.320
COLINDANCIAS
Con Lote Numero 12
NORESTE
9.940
SUROESTE
20.640
NOROESTE
9.380
193.95 m2
193.95 m2
193.95 m2
242.00 m2
100.000 %
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
Uno
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
No existen
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
03-08
1104
AVALO No.
USO ACTUAL:
local comercial en planta alta se encuentran tres recamaras, cuarto de television, bao completo, en
planta baja se encuentra sala comedor, recamara para visitas cocina, bao, patio de servicio, garage,
y local comercial, toda la construccion se encuentra con acabados tanto en muros como en pisos,
existe ademas un area jardinada de aproximadamente 4 metros cuadrados y un sotano en el cual se
encuentra la bodega y una recamara adicional con bao
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
TIPO 4: Mediano Moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
Tipo
Clasificacion Superficie
Edad
t-1
190mts
28 aos
t-2
52 mts
10 aos
NMERO DE NIVELES:
2 Dos Niveles
EDAD APROXIMADA:
28 Aos
62 Aos
VIDA TOTAL:
90 Aos
ESTADO DE CONSERVACIN:
1.10 Bueno
Regular
ESTRUCTURA:
MUROS:
De Tabicon
ENTREPISOS:
TECHOS:
Plano
AZOTEAS:
BARDAS:
03-08
1104
AVALO No.
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
De ceramica en baos
PISOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERA:
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
Ocultas con poliducto y aparentes para areas libres con tuberia conduit
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
03-08
1104
AVALO No.
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
03-08
1104
AVALO No.
1104
No.
1
Colonia
Calle
Cerro de Trueno
No.
Telfono
Informante
55131010
Rayo Vende
55253411
Hir
Los Volcanes
Monte Himalaya
No cuenta con lugares de estacionamiento
56033434
Century 21
Cerrada Clavelinas
35479977
Lasal Construcciones
Tepozan
56517121
Vapisa Inmobiliaria
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,650,000.00
184.00
8,967.39
0.90
1.00
1.05
1.05
1.00
1.00
0.99
8,897.89
2,500,000.00
266.00
9,398.50
0.90
0.90
0.95
1.05
1.00
1.00
0.81
7,593.75
1,400,000.00
230.00
6,086.96
0.90
1.10
0.95
1.05
1.00
1.05
1.04
6,311.57
1,750,000.00
190.00
9,210.53
0.90
0.90
1.10
1.00
0.90
1.05
0.84
7,755.22
1,480,000.00
210.00
7,047.62
0.90
0.95
1.10
1.00
1.00
1.00
0.94
6,628.29
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
7,437.34
7,437.00
242.00
7,437.00
1,799,754.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
AVALO No.
1104
Colonia
Maria Esther Zuno
Terreno bardeado
Calle
Cerro tlalpuente
No.
1
Telfono
58496031
Informante
Miguel Arroyo Angeles
Cerro Tetenco
58491933
Tepozan
12
55136138
Blanca Aguilar
5 de Febrero
99
58493649
Cerro Papastla
58494400
No.
1
No.
1
2
3
4
5
Oferta
750,000.00
1,200,000.00
730,000.00
1,700,000.00
350,000.00
Sup.
400.00
700.00
450.00
1,000.00
200.00
$/m
1,875.00
1,714.29
1,622.22
1,700.00
1,750.00
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.05
0.90
1.10
1.05
1.00
1.00
0.90
0.95
1.00
FORMA
SUP.
OTRO
1.10
0.95
1.10
0.90
0.90
1.05
1.20
0.95
1.05
0.85
0.80
1.10
1.05
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.03
0.80
0.87
0.70
0.99
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
03-08
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
1,939.78
1,377.81
1,415.57
1,195.94
1,736.44
1,533.11
1,533.00
AVALO No.
1104
No.
Colonia
Calle
54363374
Carretera Federal
55131010
56730298
Papatzin 158
56516677
San Miguelito
55493400
No.
Telfono
Informante
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
5,000.00
13,800.00
14,500.00
15,000.00
12,000.00
60.00
247.00
220.00
200.00
180.00
83.33
55.87
65.91
75.00
66.67
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
0.95
0.80
1.05
1.20
1.20
1.10
0.90
0.80
0.90
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.90
1.00
1.00
0.90
0.80
1.00
0.85
0.90
1.00
0.90
0.95
1.00
1.05
1.10
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.07
0.68
0.50
0.65
1.12
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
03-08
10
$/m
89.10
37.83
32.67
48.48
74.84
56.59
57.00
AVALO No.
1104
INSTALACIONES ESPECIALES:
cisterna
Unidad
pza
Cantidad
EDAD
25
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$32,000.00
1.00
0.90
0.80
0.72
$23,040.00
$23,040.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
porton de operacin electrica
equipos de bombeo
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
pza
$7,000.00
0.9
1.1
1.0
0.99
$6,930.00
$6,930.00
pza
15
$3,000.00
0.8
0.9
1.0
0.72
$2,160.00
$2,160.00
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
bardas
jardines
barandal de granito
CONSTANTE
CONSTANTE
$23,040.00
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
$9,090.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$7,220.00
FACTOR DE DEMRITO
PZA
2.00
10
$4,000.00
0.95
0.95
1.00
0.90
$3,610.00
PZA
2.00
15
$500.00
0.90
0.85
1.00
0.77
$382.50
$765.00
PZA
1.00
10
$8,000.00
0.90
0.95
1.00
0.86
$6,840.00
$6,840.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
14,825.00
0.94
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
03-08
11
SUBTOTAL COMUNES: $
46,955.00
INDIVISO %
100
TOTAL: $
47,055.00
1104
AVALO No.
LOTE TIPO
1,533.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
193.95
1,533.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
1,533.00
297,325.35
SUMA (a): $
297,325.35
1.00
193.95
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
297,325.35
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
242.00
6,587.00
0.94
6,216.48
1,504,388.46
CASA HABITACIN
TOTAL
242.00
SUBTOTAL (b): $
1,504,388.46
SUBTOTAL (c): $
47,055.00
%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
297,325.35
1,504,388.46
3%
16%
47,055.00
Terr.
Const.
Inst.
81%
7639.540548
03-08
12
(a+b+c) $
1,848,768.81
AVALO No.
1104
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
VIDA TIL REMANENTE
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
calificacin
PROYECTO
1
MUY BUENO
BUENO
calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)
1
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
Terr = Const.
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
1
LUJO
1er ORDEN
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
TASAS PARCIALES
1.1429
1.2857
1.4286
3.4286
1.2857
2.8571
TASA RESULTANTE:
7.57%
DESTINO:
SUPERFICIE: VALOR/m
RENTA MENS.
T-1
CASA HABITACION
208
56.59
11,769.81
T-1
LOCAL COMERCIAL
34.00
70.73
2,404.89
TOTAL:
242.00
23.00%
3,260.18
10,914.52
130,974.25
7.57%
14,174.70
13
$7,148.13
1,729,848.55
AVALO No.
1104
1,800,000
FSICO
1,849,000
INGRESOS
1,730,000
MERC.
4%
7%
INGRESOS
100%
FSICO
1,799,754.00
1,848,768.81
1,729,848.55
PONDERADO
$
1,799,754.00 30.00%
$539,926.20
1,848,768.81 60.00%
$1,109,261.29
1,729,848.55 10.00%
$172,984.85
VALOR COMERCIAL
$1,822,172.34
VALUADOR:
03-08
14
AVALO No.
1104
FACHADA PRINCIPAL
CON
ACABADO
EN
APLANADO
CEMENTO
MORTERO
ACABADO FINO Y PINTURA
VINILICA, MARQUESINA DE
CONCRETO ARMADO
AVALO No.
1104
AVALO No.
1104
escaleras,
y
cocina
en
escaleras de concreto forradas
con piso de ceramica y
barandal de madera, en cocina
cocina
integral,
piso
de
ceramica y muros con yeso y
pintura.
AVALO No.
1104
AVALO No.
1104
AVALO No.
1104
AVALO No.
1104
AVALO No.
1104
AVALO No.
1104
AVALO No.
1104
AVALO No.
1104
AVALO No.VC18-2009-96
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
VALOR COMERCIAL:
$1,227,663.00
AVALO No.VC18-2009-96
ESPECIALIDAD
Inmueble.
REGISTRO DE LA :
2004310030
Departamento en condominio.
RGIMEN DE PROPIEDAD:
En condominio.
Posible Venta.
Nmero: 18 interior 2.
Colonia: Unidad C.T.M. El Risco.
Delegacin: Gustavo A. Madero.
Cdigo Postal: 7090
Entidad Federativa: Distrito Federal.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
06253711002-5
27-52-659-689-02-000-5
Habitacional.
DENSIDAD DE POBLACIN:
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Avenida Perifrico Norte en buenas condiciones, Avenida
Insurgentes con problemas de transito lento y Avenida
LAS MISMAS:
Centenario estn en condicin media.
SERVICIOS PBLICOS:
Completo.
EQUIPAMIENTO URBANO:
Preparatorias,primarias,secundarias,iglesias,jardines, parques,
centros comerciales,tianguis,tiendas de abarrotes, salones de
fiestas, bases de camiones y taxis,sealameintos y
nomenclaturas de calles y avenidas.
AVALO No.VC18-2009-96
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Norte avenida Francisco J. Macn , al sur retorno Hermilo Heredia, este con el andador 27 de Francisco J. Macn y Av. Pedro Galn y
al oeste con el andador con el andador 25 de Francisco J. Macn
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
La escritura con fecha del 9 de diciembre de 1987 por el juez Jorge Snchez Cordero de la notaria 153, del volumen 271, fojas 175 con
nmero 13,911PN
Terreno
ORIENTACIN
norte
sur
este
oeste
SUPERFICIE DEL TERRENO:
DISTANCIA
1.560
COLINDANCIAS
Casa sola.
1.200
Jardn central.
2.000
Departamento.
2.200
120.11
m2
rea privativa
ORIENTACIN
DISTANCIA
COLINDANCIAS
SUR
ESTE
SUR
OESTE
NORTE
ESTE
SUR
ESTE
ARRIBA
ABAJO
4.85
1.15
6.05
6.55
12
1.90
1.10
3.5
59.54
62.24
120.11
m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
110.74
INDIVISO:
24.45%
m2
%
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
Ligeramente plana.
NMERO DE FRENTES:
Dos.
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbana.
DENSIDAD HABITACIONAL:
250
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
Ninguno.
AVALO No.VC18-2009-96
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
AVALO No.VC18-2009-96
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
Mediano moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
clasificacin
superficie
edad
TIPO 1:
cinco
10
TIPO 2:
cuatro
30
NMERO DE NIVELES:
Dos.
EDAD APROXIMADA:
Diez aos.
Setenta aos.
VIDA TOTAL:
Ochenta aos.
ESTADO DE CONSERVACIN:
Bueno.
Buena.
Una.
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
AVALO No.VC18-2009-96
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
T-1 Pintura en color verde fuerte.
T-2 Aplanado de yeso, pintura color blanco y verde fuerte.
APLANADOS INTERIORES:
T-1 Aplanado de yeso con pasta con figura de abanico, en todos las recamaras .
T-2 Aplanado de yeso.
APLANADOS EXTERIORES:
T-1 Sin aplanado.
T-2 Aplanado de yeso con pintura color blanco y verde.
PLAFONES:
T-1 Sin aplanado.
T-2 Aplanado de yeso con pintura color blanco y verde.
LAMBRINES
T-1 No tiene.
T-2 No tiene.
PISOS:
T-1 Piso laminado color madera natural.
T-2 Loseta vinilica olor azul, blanco y rosa plido.
ESCALERAS
T-1 Piso con loseta cermica de color caf.
T-2 Escalera de herrera con pintura color negro.
PINTURA:
T-1 En muros pintura de agua color durazno, arena, rojo y azul.
T-2 En muros pintura de agua color durazno, blanco y azul .
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES
T-1 Pasta texturizada en forma de picos.
T-2 No tiene.
c) CARPINTERA:
T-1 Cocina integral con muebles de madera y closet de madera en las recamaras .
T-2 Closet de madera en las dos recamaras.
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS:
T-1 Hidrulica a base de tubera de cobre , as instalacin para el uso de calentador de agua, Sanitaria a base de
instalacin con tubera de PVC con bajas de agua, hacia la toma principal de la dplex.
T-2 Instalacin hidrulica para el asenso de agua por medio de tubera de cobre, hacia los tinacos y el cuarto de
lavado.
MUEBLES DE BAO / COCINA:
T-1 Muebles de bao completos los cuales son de cermica de color azul y la regadera esta hecha con block de color
azul y los muebles de la cocina integral con de cermica color gris.
T-2 No tiene.
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
T-1 La instalacin esta hecha con forme a las necesidades del habitante, en la sala hay 3 contactos y 3 grupos de
focos, en las recamas hay 2 contactos y 1 apagador al igual que el bao.
T-2 Tiene 2 contactos en cada cuarto a el igual que el cuarto de servicio y apagador, en la escalera tiene una
instalacin de escalera, bien hecha..
AVALO No.VC18-2009-96
HERRERA:
T-1 En escalera y en protecciones de ventanas.
T-2 Escalera y ventana corrediza que se encuentra en el pasillo.
f) PUERTAS Y VENTANERA:
T-1 Todas son de madera barnizadas y en la principal con barniz especial para exteriores y ventanas de aluminio
puestas desde la construccin menos la ventana principal que es de aluminio negro con protecciones.
T-2 Puertas de los dos cuartos de madera , una pintada de planco y la otra solo barnizada, y ventanas de aluminio sin
protecciones . Se cuenta con una puerta en la parte del cuarto de servicio que el para que no pasen animales.
g) VIDRIERA:
T-1 En ventana principal de seis metros cuadrados y de las recamaras de un metros cuadrados y uno de el bao de
medio metro .
T-2 En ventana de pasillo de cuatro metros cuadrados aproximadamente y dos en recamaras de dos metros cuadrados
y en el cubo de la escalera una ventana de punto setenta y cinco metros cuadrados.
h) CERRAJERA:
T-1 Estn hechas de acero inoxidable de color amarillo brillante en buenas condiciones , todas sirven
T-2 Las recamaras cuentan con manijas de acero color amarillo con llave las dos y seguro .
i) FACHADA:
T-1 Es con el acabado de ladrillo , con pintura color verde claro , y en la parte de la puerta con color rosa claro con
aplanado de yeso .
T-2 Aplanado de yeso , con pintura color verde y en la parte de patio delantero con aplanado de yeso y pintura color
blanco.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
T-1 Celosa color rojo que se encuentra en la parte del cubo de la escalera de acceso y una cocina integral hecha en el
lugar con azulejo color blanco con terminados en caf y puertas de madera con barniz natural y una mesa en cocina
hecha con granito color azul.
T-2 Terraza color rojo con orillas en color verde hechas con barro color rojo.
AVALO No.VC18-2009-96
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
CONSIDERACIONES PRELIMINARES
1.- En el estudio de mercado se encontraron irregularidades , ya que el inmueble a valuar se le realizo en el ao 2000 una
ampliacin en el cual se incrementaron dos cuartos con un pasillo y el cuarto de lavado, con lo que no fue posible encontrar
inmuebles con las mismas caractersticas que el inmueble presentaba.
2.- Los terrenos encontrados en la investigacin de mercado, tenan especificados el costo del terreno sin la construccin, con esto
quitando el calculo de solo el terreno.
3.- Los papeles que se le pidieron a el Sr. Gregorio Flores Buitron fueron: Copia de la escritura, recibo del predial y recibo del agua.
AVALO No.VC18-2009-96
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
C.T.M. Culhuacn
Cafetales
8
56089483
Sra. Margarita Hernndez
Departamento en delegacin coyoacan con dos recamaras, un bao, un espacio para auto, 26 aos de edad, se encuentra en el tercer
No.
1
nivel.
C.T.M. Atzacoalco
Reparto agrario
24
57140305
Sr. Hugo Rodrguez
Departamento de delegacin Gustavo a. Madero con tres recamaras, 1 bao, sala y comedor cocina, 34 aos de edad, con gas natural y
tercer nivel.
Acueducto de Guadalupe
Andador 46
34
57693747
Sr. Rodrigo Reyna
Departamento en la delegacin Gustavo a madero con tres recamaras, un bao, sala-comedor, cocina integral, gas natural
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
COLONIA
FRe
490,000.00
52.00
9,423.08
0.90
0.90
1.20
1.10
1.10
0.90
1.06
9,974.40
740,000.00
76.00
9,736.84
0.90
0.90
1.20
1.00
1.00
0.90
0.87
8,517.79
550,000.00
80.00
6,875.00
0.90
1.00
1.00
1.10
1.20
1.00
1.19
8,167.50
500,000.00
81.00
6,172.84
0.90
1.20
1.20
1.20
1.10
1.10
1.88
11,616.00
495,000.00
60.00
8,250.00
0.90
1.10
1.20
1.10
1.10
1.00
1.44
11,859.21
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
10,026.98
10,027.00
110.74
10,027.00
1,110,389.98
0.10
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
AVALO No.VC18-2009-96
No.
1
Colonia
Calle
No.
Telfono
Martin Carrera
Pedro Negrete
179
57153544
Terreno de dos frentes ideal para desarrollo habitacional de inters medio y es una buena esquina.
Las peas
Insurgentes
Terreno en condiciones favorables con todo el papeleo en regla.
Prados de Coyoacan
Vega
13
160 m2 nico en la zona, todos los servicios, 8 m de frente por 20 m de fondo
No.
1
2
3
4
5
Oferta
980,000.00
900,000.00
1,000,000.00
880,000.00
1,100,000.00
Sup.
156.00
120.50
120.00
110.00
160.00
$/m
6,282.05
7,468.88
8,333.33
8,000.00
6,875.00
23
11
Informante
Sandra Prez
57465312
Silvia Snchez
57162544
4455.322429
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
0.80
0.80
0.80
1.00
1.10
1.15
0.90
0.80
0.90
FORMA
SUP.
COLONIA
0.80
1.00
1.10
1.15
1.00
1.10
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.96
1.05
0.58
0.69
0.89
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
$/m
6,020.22
7,823.05
4,860.00
5,529.60
6,125.63
6,071.70
6,072.00
AVALO No.VC18-2009-96
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Peralvillo
Gonzlez Bocanegra
56789403
56166093
Sra.Alma Hernndez
Departamento muy amplio bien distribuido, tres recamaras sala, comedor, cocina, un bao.
2
Santa Mara
151
Departamento en la delegacin Cuauhtmoc con dos recamaras y dos baos y un espacio para auto con 5 aos de edad .
3
Renacimiento
120
56734898
Departamento amplio en la delegacin Atzacoalco, con dos recamaras y dos baos con cuatro aos de edad .
4
Lindavista
Sierravista
87
57342656
Departamento en la Gustavo a madero con tres recamaras y dos baos y un lugar para auto con 35 aos de edad
5
San Isidro
56829317
Departamento en atzcapotzalco con dos recamaras y dos baos , un lugar para auto un ao de edad y se encuentra en el cuarto nivel con cuota de
mantenimiento de 650
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
5,500.00
5,500.00
7,500.00
8,000.00
6,500.00
76.00
65.00
78.00
90.00
72.00
72.37
84.62
96.15
88.89
90.28
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
0.90
1.00
0.90
1.00
1.10
1.20
1.10
1.00
1.20
CALID.
Edo Cons
COLONIA
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
0.90
1.00
0.90
0.90
1.00
0.90
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.31
0.97
0.80
0.66
1.07
0.10
0.90
$/m
94.57
82.25
77.11
58.32
96.53
81.75
82.00
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
AVALO No.VC18-2009-96
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
c celosas
P terrazas
P cocinas integrales hechas en obra
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$273.00
FACTOR DE DEMRITO
m2
6.00
$45.50
1.00
1.00
1.00
1.00
$45.50
m2
8.00
$50.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$50.00
$400.00
pza.
1.00
$21,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$21,000.00
$21,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.10
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
SUMA: $
21,673.00
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
796,928.20
SUBTOTAL COMUNES: $
21,673.00
INDIVISO %
24.45%
TOTAL: $
5,299.05
0.94
AVALO No.VC18-2009-96
LOTE TIPO
6,072.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
120.11
6,072.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
6,072.00
729,307.92
SUMA (a): $
729,307.92
1.00
120.11
VALOR
24.45%
INDIVISO
SUBTOTAL $
178,315.79
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
T-1
DEPARTAMENTO
62.24
5,919.12
0.94
5,586.17
347,683.19
T-2
CUARTO
48.50
5,919.12
0.94
5,586.17
270,929.22
TOTAL
110.74
SUBTOTAL (b): $
618,612.41
SUBTOTAL (c): $
5,299.05
% DE PARTICIPACIN
DATOS PARA GRAFICA:
Terr.
Const.
46%
Inst.
0% 729,307.92
618,612.41
5,299.05
(a+b+c) $
1,353,219.38
Terr.
54%
Const.
Inst.
12219.7885
AVALO No.VC18-2009-96
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
2.00%
ENERG. ELC.
2.00%
SEGUROS
1.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
20.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
1
MUY BUENO
calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)
BUENO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.4286
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
2.0000
3.4286
2.5714
TASA RESULTANTE:
8.00%
DESTINO:
DEPARTAMENTO
SUPERFICIE: VALOR/m
110.74
RENTA MENS.
82.00
9,080.68
TOTAL:
20.00%
7,264.54
9,080.68
1,816.14
87,174.53
8.00%
1,089,681.60
#DIV/0!
AVALO No.VC18-2009-96
1,110,000
FSICO
1,353,000
INGRESOS
1,090,000
2%
24%
MERC.
100%
FSICO
INGRESOS
1,110,389.98
1,353,219.38
1,089,681.60
PONDERACION
$
1,110,389.98
1,353,219.38
1,089,681.60
VALOR COMERCIAL
30%
50%
20%
100%
333,116.99
676,609.69
217,936.32
1,227,663.00
$1,227,663.00 (UN MILLON DOSCIENTOS VIENTE Y SIETE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y TRES
PESOS 00/100 M.N.)
VALUADOR:
1,110,389.98
1,353,219.38
1,089,681.60
valor comercial
30%
50%
20%
100%
$
$
$
$
333,116.99
676,609.69
217,936.32
1,227,663.00
DEPARTAMENTOS EN VENTA
CTM CULHUACAN
CTM CULHUACAN
CTM ATZACOALCO
EL ROSARIO 2
ACUEDUCTO DE GUADALUPE
DEPARTAMENTOS EN RENTA
PERALVILLO
PETROLERA
LINDAVISTA
TERRENOS EN VENTA
MARTIN CARRERA
LAS PEAS
PRADOS COYOACAN
20-Agosto-2009
Casa-Habitacin
1 Estacionamiento
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Norte 196
685
Pensador Mexicano
Venustiano Carranza
15510
Distrito Federal
20-ago-09
VALOR COMERCIAL:
20-Agosto-2009
No.
1
Colonia
Peon de los Baos
Calle
Chimalhuacan
No.
S/N
Telfono
56872654
Informante
Umbral Bienes Races
Moctezuma 1a Secc.
Oriente 174
446
24551166
Century Amici-Premier
Valle Gmez
Proao
S/N
55253411
Grupo HIR
Ignacio Zaragoza
29
S/N
55631314
Juan Contreras
Veinte de Noviembre
Apicultura
S/N
53980665
No.
1
2
3
4
5
Oferta
3,500,000.00
1,900,000.00
3,700,000.00
1,500,000.00
1,890,000.00
Sup.
419.00
207.00
415.00
190.00
300.00
$/m
8,353.22
9,178.74
8,915.66
7,894.74
6,300.00
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
0.90
0.95
1.10
1.05
1.05
1.00
1.05
1.10
0.95
1.05
SUP.
OTRO
0.80
1.00
1.00
1.00
0.80
1.05
1.00
1.00
0.95
1.05
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.65
0.81
0.91
0.90
0.99
Factores Utilizados:
Negociacin
Ubicacin :
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Zona:
Forma :
Superficie
Colonia
Considera las difererencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
5,412.89
7,416.20
8,155.69
7,087.50
6,235.55
6,861.56
6,862.00
20-Agosto-2009
ESPECIALIDAD:
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
2004310573
Casa Habitacin
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privado
Venta
Nmero: 685
Colonia: Pensador Mexicano
Delegacin: Venustiano carranza
Cdigo Postal:
15510
01932914000-8
29-45-136-356-01-000-5
Mixta Habitacional-comercial.
100%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Normal.
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
H00-02
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Acceso por Circuito Interior, en buenas condiciones.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos.
EQUIPAMIENTO URBANO:
20-Agosto-2009
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al norte con el lote trece, al Sur con el lote once, al Este con norte 196, al Oeste con el lote cuatro y cinco.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: OBSERVACIN, apoyado en Escritura (de Familiar con casa en el mismo
fraccionamiento y de las mismas dimensiones) Nmero 6726 Volmen: tercero del
Tomo 135 Fojas: 202
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
NORTE
21.73
COLINDANCIAS
SUR
21.73
ESTE
9.00
OESTE
9.00
195.57
195.57 m2
126.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
m2
Plano
Un solo frente
Urbanas
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
Ninguna
Casa
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORT
20-Agosto-2009
USO ACTUAL:
Casa habitacin desarrollada en un nivel con la siguiente distribucin: en planta baja: una sala
comedor con medio bao, cocina, un bao completo, dos recamaras, pasillo, patio central y escalera
para ascender al primer nivel; tres recmaras, una sala.
TIPO DE CONSTRUCCIN:
T1 Casa Habitacin
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
H-02-3
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
40 aos
30 aos
VIDA TOTAL:
70aos
ESTADO DE CONSERVACIN:
Regular
Adecuado
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
Impermeabilizantes.
BARDAS:
De tabique.
20-Agosto-2009
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de
informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
Los factores de eficiencia del suelo que sern aplicables para la elaboracin y revisin de
los valores de referencia de las reas y corredores de valor segn las caractersticas del
terreno respectivo son: Factor de Zona (Fzo): Factor que influye en el valor de un predio
segn su ubicacin dentro de un rea de valor especfica. Factor de ubicacin (FUb):
Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al rea o corredor de valor en
su aplicacin a un predio, en funcin de la posicin del mismo en la manzana en que se
ubica. Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del rea o corredor de
valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos
correspondientes. Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del rea o
corredor de valor, en su aplicacin a un predio de forma irregular, es decir, que no es de
forma rectangular. Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del rea o
corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda.
Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores
anteriores.
20-Agosto-2009
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
20-Agosto-2009
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
En el anlisis de mercado de rentas se considero: En la casa No. 1 un factor de
superficie ya que la oferta es menor a nuestro sujeto quedando en 1.10, la
oferta tiene mejores acabados quedando en 0.90 y la vida util de la
construccion es mejor que la nuestro sujeto quedando en 0.90 y el factor otro
en 0.95, ya que cuenta con estacionamiento.
En la casa 2 se considero el factor del area del terreno y nuestro sujeto es
mayor quedando en 1.15, tambien respecto a los acabados es mejor al sujeto
quedando en 0.90 y el factor otro quedando en 0.95 ya que eata en ub zona de
mejor nivel.
En la casa 3 se considera el factor otro en 0.95 ya que esta en una zona de
mejor nivel que nuestro sujeto en el factor de mantenimiento quedo en 0.90 ya
que es mejor al sujeto.
20-Agosto-2009
APLANADOS EXTERIORES:
LAMBRINES:
PISOS:
Loseta sencilla.
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
Ninguno.
c) CARPINTERA:
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
Buena calidad.
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
g) VIDRIERA:
Transparente de 3mm.
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
20-Agosto-2009
No.
1
Colonia
Calle
Informante
Norte 180
No.
669
Telfono
Pensador Mexicano
55-21675222
Pensador Mexicano
Norte 182
652
55-55369858
Pensador Mexicano
Transval
253
55 5539 9507
Century 21 Orion
Pensador Mexicano
Norte 184
S/N
55-55646409
Pensador Mexicano
Norte 170
S/N
55-56032461
Century 21 Beta
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,650,000.00
200.00
8,250.00
0.90
1.00
1.00
0.85
0.90
0.90
0.62
2,100,000.00
197.00
10,659.90
0.90
1.00
1.00
0.90
0.95
0.85
0.65
5,112.11
6,972.37
2,150,000.00
202.00
10,643.56
0.90
1.00
1.00
1.00
1.10
0.95
0.94
10,010.27
2,200,000.00
200.00
11,000.00
0.90
1.00
1.00
0.80
0.90
0.90
0.58
6,415.20
2,850,000.00
205.00
13,902.44
0.90
1.00
1.00
0.80
0.80
0.85
0.49
6,806.63
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
7,063.32
7,063.00
126.00
7,063.00
889,938.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
:
Ubicacin : Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie:
Calidad:
Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.: Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Uso
suelo:
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia:
Considera las difefencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Edad:
20-Agosto-2009
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Jardn Balbuena
Retorno 18
S/N
56775664
Jardn Balbuena
Retorno 49
13
52356177
Century 21 Elite
Jardn Balbuena
Retorno 5
18
53655328
Pensador Mexicano
Norte 194
158
57616289
Century 21
Pensador Mexicano
Norte 198
239
57618422
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
8,000.00
10,000.00
12,000.00
7,500.00
8,000.00
130.00
137.00
160.00
120.00
170.00
61.54
72.99
75.00
62.50
47.06
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.15
1.20
1.20
1.10
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.90
0.90
0.95
0.90
0.90
0.95
0.85
0.90
0.95
0.90
0.95
1.00
0.95
1.00
0.95
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.76
0.80
0.78
0.92
0.89
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Uso de suelo Considera las difererencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas.
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas.
Colonia
$/m
46.88
58.13
58.87
57.71
42.05
52.73
53.00
20-Agosto-2009
Edad
20-Agosto-2009
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %
TOTAL: $
20-Agosto-2009
LOTE TIPO
6,862.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
195.57
6,862.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
1.00
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
6,862.00
1,342,001.34
SUMA (a): $
1,342,001.34
Ninguno
195.57
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
1,342,001.34
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
126.00
6,000.00
0.95
5,709.00
719,334.00
CASA HABITACIN
TOTAL
126.00
SUBTOTAL (b): $
719,334.00
SUBTOTAL (c): $
1,342,001.34
719,334.00
% DE PARTICIPACIN
0%
35%
Terr.
16359.80429
(a+b+c) $
2,061,335.34
20-Agosto-2009
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%
I.S.R
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
4.00%
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
1
MUY BUENO
calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)
BUENO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
1.0000
4.5714
1.2857
1.4286
TASA RESULTANTE:
8.29%
DESTINO:
CASA HABITACIN
SUPERFICIE: VALOR/m
126.00
RENTA MENS.
53.00
6,678.00
TOTAL:
25.00%
5,008.50
6,678.00
1,669.50
60,102.00
8.29%
725,368.97
20-aGOSTO-2009
MERC.
890,000
FSICO
2,061,000
MERC.
INGRESOS
725,000
FSICO
Resultados
Valor Comparativo de mercado:
Valor Fsico o C.R.N.:
Valor de Capitalizacin de Rentas:
889,938.00
2,061,335.34
725,368.97
INGRESOS
Ponderado
889,938.00
2,061,335.34
725,368.97
30%
60%
10%
618400.602
533962.8
72536.89655
1224900.299
$1,224,900.00
VALUADOR:
LAURA FLORES VIDAL
PESOS
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
TERRENO 1
TERRENO 2
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
TERRENO 5
20-Agosto-2009
CASA 2
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
CASA 4
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
CASA 5
20-Agosto-2009
CASA 2
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
CASA 4
20-Agosto-2009
20-Agosto-2009
20-aGOSTO-2009
CROQUIS 1
CASA 4-VENTA
CASA 1-VENTA
CROQUIS 2
CASA 3-VENTA
CASA 5-VENTA
20-aGOSTO-2009
CROQUIS 5
TERRENOS 2-VENTA
CROQUIS 6
TERRENOS 3-VENTA
CROQUIS 7
TERRENOS 4-VENTA
20-aGOSTO-2009
CROQUIS 3
A 4-VENTA
CASA 3-RENTA
CASA 1-RENTA
CASA 2-RENTA
CROQUIS 4
CASA 4-RENTA
CASA 5-RENTA
20-aGOSTO-2009
CROQUIS 8
TERRENOS 5-VENTA
CROQUIS 8
TERRENOS 1-VENTA
AVALO No.
A-CH-01/08/09
VALOR COMERCIAL:
03-08
$2,698,021.00
AVALO No. A-CH-01/08/09
ESPECIALIDAD:
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
2004310259
Casa Habitacin
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privado
153-151-13-000 9
No se proporciono
Mixta
Media
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
H02
SERVICIOS PBLICOS:
Completos
EQUIPAMIENTO URBANO:
03-08
AVALO No. A-CH-01/08/09
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Delimita con Anillo Perifrico (Blvd. Adolfo Ruiz Cortines) al Norte, Av. San Fernando al Sur, Insurgentes Sur al Oeste, Calzada de
Tlalpan al Este.
DISTANCIA
Al Norte
10 mts
COLINDANCIAS
Con Lote Siete
Al Sur
10 mts
Al Oriente
20 mts
Al Poniente
20 mts
m2
La segunda
200.00 m2
200.00 m2
339.20 m2
100.000 %
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
Dos Frentes
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbanas
DENSIDAD HABITACIONAL:
106
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
03-08
AVALO No. A-CH-01/08/09
Mediano Moderno
CALIDAD
CLASIFICACIN
SUPERFICIE (m2)
118.2
T-1
Muy Buena
T-3
Precaria
15.02
T-3
Precaria
T-1
Muy Buena
T-2
Buena
6
110
90
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
12
78
VIDA TOTAL:
90
ESTADO DE CONSERVACIN:
Bueno
Regular
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
Impermeabilizada y enrejada
BARDAS:
No existen
03-08
EDAD (AOS)
25
18
12
12
25
AVALO No. A-CH-01/08/09
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
TIPO DE APLANADO
APLANADOS INTERIORES
AP1
Yeso
AP2
Pasta
AP3
Azulejo
AP4
Loseta Cermica
APLANADOS EXTERIORES:
Mortero (cemento-arena)
PLAFONES:
Pasta
LAMBRINES:
Azulejo y Loseta
PISOS:
ESCALERAS:
De rampa
PINTURA:
Vinlica y de agua
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
Impermeabilizante
c) CARPINTERA:
Closets y puertas
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
Oculta
f) PUERTAS Y VENTANEARA:
HERRERA:
Puertas y Ventanas
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
Del pas
i) FACHADA:
Color rojo, zagun de herrera color blanco, marquesina con techo de lamina color rojo,
alambrado perimetral en la barda
j) INSTALACIONES ESPECIALES,
ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS:
03-08
AVALO No. A-CH-01/08/09
VII.- DEFINICIONES.
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de informacin pertinente del mercado de
los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el
precio ms probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del
avalo; al resultado de este anlisis se le denomina COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su
valor se afectar por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y
es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin de los enfoques valuatorios:
Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un comprador y un vendedor
actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas
partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
5.-El presente avalu es para los fines que se expresan y para lo pactado con el cliente.
6.-La vigencia de el presente avalu esta determinada por su propsito y depender bsicamente de la temporabilidad que
establezca la institucin emisora o autoridad competente
7.-Se da como verdadera la superficie del terreno segn la documentacin proporcionada.
8.-Toda vez que l objeto del presente avalu no es verificar deslindes de propiedad, ni ocupacin irregular, o cualquier otra
restriccin legal, al valor comercial estimado al que se concluye solo considera las expresadas por el propio avalu
03-08
AVALO No. A-CH-01/08/09
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
ISIDRO FABELA
PIEDRA FILOSFAL
S/N
5510908224
REAL ESTATE BROKERS
Residencia en un piso totalmente remodelada con muy finos acabados, dos recamaras y agradable jardn con terraza fuente y parrilla. Fina
No.
1
Isidro Fabela
2da Cerrada de Vicente Guerrero
s/n
56620247
Century 21 Dela Fuente & Asociados
Tiene dos niveles de construccin, con capacidad para 3 autos, un buen estado de conservacin, con tres recamaras y tres baos, bonita
ubicacin.
Isidro Fabela
Jhon F, Kennedy
s/n
56620247
Century 21 Dela Fuente & Asociados
Casa en excelente estado, buena ubicacin, con todos los servicios, con el interior alfombrado y estacionamiento
Isidro Fabela
Calle 1ra Norte
s7n
54243614
Century 21 Dela Fuente & Asociados
la construccin cuenta con planta baja y primer piso, con tres recamaras, cocina integral, bao y medio, cercana a la s plazas "Gran Sur",
Perisur y "Cuicuilco"
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,250,000.00
220.00
5,681.82
0.90
1.00
1.10
0.90
0.90
1.00
0.80
4,556.25
1,200,000.00
100.00
12,000.00
0.90
1.00
1.20
1.20
0.90
1.00
1.17
13,996.80
1,300,000.00
192.00
6,770.83
0.90
1.00
1.10
1.00
1.00
1.00
0.99
6,703.13
1,200,000.00
205.00
5,853.66
0.90
1.00
0.95
1.00
1.00
1.00
0.86
5,004.88
1,300,000.00
230.00
5,652.17
0.90
1.00
0.90
1.00
0.90
1.00
0.73
4,120.43
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
6,876.30
6,876.00
339.20
6,876.00
2,332,339.20
AVALO No. A-CH-01/08/09
No.
1
No.
s/n
Telfono
56056953
Informante
IAGSA
36135380
Eduardo Maciel
Toriello Guerra
Perifrico Sur
s/n
55958873
Grupo Inmobiliario ADIZA
Se encuentra en una excelente ubicacin puede ser utilizado principalmente para comercio debido a que la zona es comercial
Picacho Ajusco
Cuenta con todos los servicios, una buena ubicacin.
No.
Colonia
Calle
Santo Tomas Ajusco
Cruz Eslava
Cuenta con todos los servicios, para comenzar a construir, excelente ubicacin.
Oferta
1
2
3
4
5
1,500,000.00
3,000,000.00
2,000,000.00
1,500,000.00
3,000,000.00
Sup.
231.00
320.00
332.00
240.00
384.00
s/c
145
Rayo Vende
56512115
Rosario Ezcurra
Factores de Homologacin
$/m
6,493.51
9,375.00
6,024.10
6,250.00
7,812.50
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
SUP.
OTRO
0.95
1.00
0.80
1.00
0.80
1.00
0.90
1.00
0.80
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
FRe
0.86
0.79
0.72
0.81
0.72
$/m
5,551.95
7,425.00
4,337.35
5,062.50
5,625.00
5,600.36
5,600.00
AVALO No. A-CH-01/08/09
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Toriello Guerra
Cuahutemoc
s/n
85898923
Espacio Inmobiliario
Excelente estado, tiene tres baos, dos niveles, tres recamaras, espacio para dos autos, una superficie construida de 250 m2
2
Toriello Guerra
Chimalcoyotl
s/n
52645499
Buena ubicacin a unas cuadras del centro de Tlalpan, dentro del inmueble hay tres recamaras, cuatro y medio baos, tiene una edad aproximada de 12 aos
3
Toriello Guerra
Cuitlahuac
85
56512115
Residencia con tres recamaras, un bao, alfombrada, espacio de estacionamiento para un auto, por la zona en la que se encuentra puede ser rentada tambin
4
para comercio.
Toriello Guerra
Cuauhtmoc
122
5510908224
Inmueble en buen estado, con tres recamaras, dos baos y medio baos, dos niveles construidos
5
Isidro Fabela
Nueve Poniente
s/n
56623340
Century 21
Casa en renta con tres recamaras, dos baos, con espacio de estacionamiento para 2 autos, excelente ubicacin
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
22,000.00
30,000.00
10,000.00
22,000.00
5,600.00
250.00
270.00
110.00
252.00
200.00
88.00
111.11
90.91
87.30
28.00
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.10
1.20
1.10
1.00
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.90
0.90
1.00
0.90
0.90
1.00
0.90
0.90
1.00
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.80
0.80
0.87
0.80
0.90
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
$/m
70.57
89.10
79.53
70.01
25.20
66.88
67.00
AVALO No.
A-CH-01/08/09
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Patios
Cocina Integral
Rejas
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
m2
20.00
10
$836.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$752.40
$15,048.00
m2
21.00
10
$283.86
1.00
0.90
1.00
0.90
$255.47
$5,364.95
m2
12.00
10
$836.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$752.40
$9,028.80
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA TIL
90.00
EDAD
12.00
29,441.75
0.88
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
29,441.75
INDIVISO %
100
TOTAL: $
29,541.75
10
03-08
AVALO No.
A-CH-01/08/09
LOTE TIPO
5,600.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
200.00
5,600.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
5,600.00
1,120,000.00
SUMA (a): $
1,120,000.00
1.00
200.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
1,120,000.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
339.20
6,000.00
0.88
5,280.00
1,790,976.00
CASA HABITACIN
TOTAL
339.20
SUBTOTAL (b): $
1,790,976.00
SUBTOTAL (c): $
29,541.75
%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
1,120,000.00
1%1,790,976.00
29,541.75
38%
Terr.
Const.
61%
Inst.
8668.979228
11
03-08
(a+b+c) $
2,940,517.75
AVALO No.
A-CH-01/08/09
4%
ADMN.
2.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
24.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)
1
Const > Terr
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
Terr = Const.
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
6.4286
1.4286
TASA RESULTANTE:
8.86%
DESTINO:
Casa Habitacion
SUPERFICIE: VALOR/m
339.20
RENTA MENS.
67.00
22,726.40
TOTAL:
24.00%
22,726.40
5,454.34
17,272.06
207,264.77
8.86%
12
2,340,086.09
P.U. $/M2.
#DIV/0!
12
AVALO No. A-CH-01/08/09
2,332,000
FSICO
2,941,000
INGRESOS
2,340,000
MERC.
0%
26%
INGRESOS
100%
FSICO
2,332,339.20
2,940,517.75
2,340,086.09
Valor Ponderado
Valor de mercado
Valor fsico o C.N.R
Valor de capitalizacin
Valor Ponderado
$699,701.76
60.00% $1,764,310.65
$234,008.61
10.00%
$2,698,021.02
30.00%
VALUADOR:
Fabiola Gonzlez Hernndez
13
03-08
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
20 de agosto de 2009
VALOR COMERCIAL:
$903,489.00
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
2004310284
Casa Habitacin.
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privado.
Venta.
Nmero: 87
Colonia: Calzada Jalalpa.
Delegacin: Alvaro Obregn.
Cdigo Postal: 01260.
Entidad Federativa: Distrito Federal.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
Habitacional.
100%.
400 Media.
Contaminacion de basura en un nivel bajo, hay ruido por el
transito de vehiculos.
H2
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Revolucin, Importancia alta, En buenas condiciones.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos.
EQUIPAMIENTO URBANO:
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al Noreste con la calle
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
Noreste
9.970
Propiedad Privada
COLINDANCIAS
Sureste
5.630
Calzada Jalalpa
Suroeste
9.790
Propiedad Privada
Noroeste
5.770
Lote 9
56.31 m2
La segunda
56.31 m2
56.31 m2
112.60
INDIVISO:
NMERO DE FRENTES:
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbana
DENSIDAD HABITACIONAL:
400.00
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
No
VICENTE GUERRERO
HERMENEGILDO GALEANA
BALEDON
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
m2
100.000 %
M-7, LOTE 87
AV. JALALPA
El terreno donde esta ubicado el inmueblke es de forma regular y su uso es habitacional, esta
conformado por dos niveles en el primer nivel encontramos la sala, el comedor, la cocina y un bao
completo, en el segundo nivel nos encontramos con dos recamaras y un bao completo.
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
Mediano moderno
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
CASIFICACION
SUPERFICIE
EDAD
T-1 TRES
52.31
35
T-2 TRES
12.00
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
61
VIDA TOTAL:
70
ESTADO DE CONSERVACIN:
Bueno
Bueno
ESTRUCTURA:
MUROS:
Tabique
ENTREPISOS:
TECHOS:
Planos
AZOTEAS:
BARDAS:
No
APLANADOS EXTERIORES:
Cemento-Arena
PLAFONES:
Tirol
LAMBRINES:
Si
PISOS:
Si
ESCALERAS:
PINTURA:
Vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERA:
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:
Hay dos baos completos, en cada uno hay un retrete, un lavabo y una regadera. La
cocina es integral con dos muebles extras de lamina.
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
Oculta
f) PUERTAS Y VENTANERA:
Tubular
HERRERA:
g) VIDRIERA:
Sencillo
h) CERRAJERA:
Del Pais
i) FACHADA:
Tiene una puerta y del lado derecho una ventana, la parte de arriba tiene una puerta al
centro y dos ventanas una a cada lado de la puerta.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de
Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de
informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la
oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio ms
probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le denomina
COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar
por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO NETO
DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios
futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN DE
RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin
de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
Cuando llueve se inunda la mitad de la calle pero no entra el agua a la casa, hay un poco
de basura sobre la avenida, en ocaciones se hace mucho transito ya que circulan camiones
grandes.
Se realizo el levantamiento del lugar para determinar que las areas correspondieran con la
informacion proporcionada (escrituras)
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
LOMAS DE TARANGO
PROLONGACION 5 DE MAYO
3021
55-2755-0012
MIGUEL ANGEL RODRIGUEZ
TIENE 60M2 DE TERRENO Y 85M2 DE CONSTRUCIION, 3 RECAMARAS, 2 BAOS COMPLETOS, TRES NIVELES CONSTRUIDOS
No.
1
INTEGRAL.
AMPLIACION LAS AGUILAS
SERRANIA
5659-5831
MEJORES CASAS EN VENTA
TIENE 50 M2 DE TERRENO Y 70 M2 DE CONSTRUCCION, 1 RECAMARA, 1 BAO, 1 NIVEL CONSTRUIDO, COCINA INTEGRAL
LOMAS DE TARANGO
5 DE MAYO
5520-5679
MA. EUGENIA CASTILLO
TIENE 50 M2 DE TERRENO Y 80 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 2 BAOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS.
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
945,000.00
85.00
11,117.65
0.90
0.90
0.80
0.90
0.90
1.00
0.52
5,835.43
2,200,000.00
180.00
12,222.22
0.90
0.95
0.80
0.85
1.05
1.00
0.61
7,461.30
1,500,000.00
120.00
12,500.00
0.90
1.05
0.90
0.95
0.95
1.00
0.77
9,594.70
985,000.00
70.00
14,071.43
0.90
1.05
1.10
0.80
0.85
1.00
0.71
9,946.53
890,000.00
80.00
11,125.00
0.90
1.05
1.10
0.95
0.90
1.00
0.89
9,887.59
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
8,545.11
8,545.00
112.60
8,545.00
962,167.00
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
No.
1
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
SANTA ROSA XOCHIAC
CACALOAC
5292-2128
ALEJANDRO CARVALLO COUTLLOLENC
EL TIPO DE TERRENO ES ASCENDENTE, METROS DE FRENTE 140 Y 58 DE FONDO, ES DE FORMA IRREGULAR.
LAS AGUILAS
MINAS
110
1285-4460
ARTURO RUDOLF KOMMER MOLINA
EL TIPO DE TERRENO ES ESCALONADO, METROS DE FRENTE 22 Y 56 DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE UN FRENTE
TORRES DE POTRERO
JOSE MARIA MORELOS
29
5243-8973
STANZIA INMOBILIARIA
EL TIPO DE TERRENO ES DESCONOCIDO, METROS DE FRENTE 10 Y 32.2 DE FONDO, ES DE FORMA IRREGULAR Y TIENE TRES FRENTES
SANTA FE
VASCO DE QUIROGA
1526
5292-7256
DOLORES DELGADO ORTUO
EL TIPO DE TERRENO ES PLANO, METROS DE FRENTE 7.21 Y 22.88 DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE DOS FRENTES
No.
1
2
3
4
5
OFERTA
Oferta
Sup.
5,790,400.00
1,250,000.00
1,400,000.00
1,650,000.00
IMPORTE
1.00
8,120.00
1,232.00
144.00
322.00
165.00
$/m
4,700.00
8,680.56
4,347.83
10,000.00
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.05
1.05
0.95
1.00
0.90
1.05
1.05
0.80
0.90
0.80
1.10
1.00
1.00
1.05
1.00
SUP.
OTRO
1.20
1.00
1.20
1.00
1.05
1.00
1.05
1.00
1.05
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.31
1.19
0.72
0.89
0.68
$/m
5,596.29
6,234.38
3,882.72
6,804.00
4,503.48
4,503.00
4,739.50
SUP. CONSTRUCCION
CRN
Fed
EDO. DE
CONSERVA
FRED
CNR
TERRENO
CONSTRUCCIO
N
TERRENO
$/M2
200.00
$6,000.00
0.70
0.9
0.63
$3,780.00
8,120.00
$756,000.00
########
-$93.10
$5,000.00
0.70
0.9
0.63
$3,150.00
-$1,526.62
2.00
$2,000,000.00
1,232.00
3.00
$1,250,000.00
144.00
144.00
########
4.00
$1,400,000.00
322.00
322.00
########
$4,347.83
5.00
$1,650,000.00
165.00
165.00
########
$10,000.00
$8,680.56
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Calle
LOMAS DE TARANGO
AV. CENTENARIO
No.
No.
Telfono
Informante
5664-0505
PROYECSA INMOBILIARIA
TIENE 51M2 DE TERRENO, 131 M2 DE CONSTRUCCION, CUENTA CON DOS RECAMARAS Y 2.5 BAOS, TIENE 2 NIVELES.
TIENE 80 M2 DE TERRENO Y 160 M2 CONSTRUIDOS, 3 RECAMARAS, 2.5 BAOS, TIENE 2 NIVELES CONSTRUIDOS.
TIENE 46M2 DE TERRENO Y 163 M2 CONSTRUIDOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS, 3 RECAMARAS, 3.5 BAOS.
CUENTA CON 74.5 M2 DE TERRENO Y 200 M2 DE CONSTRUCCION, TIENE 3 RECAMARAS, 3.5 BAOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS
TIENE 58M2 DE TERRENO Y 200 M2 DE CONSTRUCCION, TIENE 3 RECAMARAS, 3 BAOS, 3 NIVELEZ CONSTRUIDOS
ALCANTARILLA
SAN CLEMENTE
4770
AV. TOLUCA
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
7,000.00
11,000.00
12,000.00
13,500.00
12,000.00
131.00
160.00
163.00
200.00
200.00
53.44
68.75
73.62
67.50
60.00
5698-6468
Oferta
J&C CONSULTORES
5135-5930
No.
5605-9490
MARTINEZ BALLESTEROS
5595-3210
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.00
1.05
1.00
1.05
1.05
0.85
1.10
0.90
0.80
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
1.00
1.00
0.90
0.90
1.00
0.95
0.95
1.00
0.90
0.95
1.00
0.90
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.04
0.62
0.94
0.69
0.65
$/m
55.55
42.60
69.07
46.75
38.78
50.55
51.00
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
AVALO No.
A-CH-V-01/08/09
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
PZA
Cantidad
EDAD
12
V.N.R.
VALOR
(unitario)
C.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$9,000.00
0.9
0.8
1.0
0.72
$6,480.00
$6,480.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OC02 REJAS
Unidad
PZA
CONSTANTE
CONSTANTE
Cantidad
1.00
EDAD
12
C.R.N.
$6,480.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$6,500.00
0.85
0.90
1.00
0.77
$4,972.50
$4,972.50
FACTOR DE DEMRITO
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
4,972.50
0.94
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
11,452.50
INDIVISO %
TOTAL: $
11,452.50
LOTE TIPO
4,503.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
56.31
4,503.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
4,503.00
253,563.93
SUMA (a): $
253,563.93
1.00
56.31
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
253,563.93
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
104.70
6,726.87
0.94
6,348.48
664,686.23
CASA HABITACIN
TOTAL
104.70
SUBTOTAL (b): $
664,686.23
SUBTOTAL (c): $
11,452.50
% DE
(a+b+c) $
929,702.66
253,563.93
PARTICIPACIN
664,686.23
11,452.50
1%
27%
Terr.
Const.
72%
Inst.
8879.681557
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
1%
ENERG. ELC.
3.00%
SERV. DE AGUA
4%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
1
MUY BUENO
calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)
BUENO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
2.0000
2.2857
1.2857
2.8571
TASA RESULTANTE:
8.43%
DESTINO:
CASA HABITACION
SUPERFICIE: VALOR/m
104.70
RENTA MENS.
51.00
5,339.70
TOTAL:
25.00%
4,004.78
5,339.70
1,334.93
48,057.30
8.43%
570,171.36
#DIV/0!
AVALO No.
A-CH-V-01/08/09
962,000
69%
MERC.
FSICO
930,000
INGRESOS
570,000
63%
FSICO
100%
INGRESOS
$962,167.00
$929,702.66
$570,171.36
$288,650.10
$557,821.60
$57,017.14
$903,488.83
VALUADOR:
INMUEBLE :
UBICACIN:
No1
PROLONGACION 5 DE MAYO, COL. LOMAS DE TARANGO No. 3021.
INMUEBLE :
UBICACIN:
No2
CALZADA DE LA ROMERIA COL. COLINAS DEL SUR
INMUEBLE :
UBICACIN:
No3
UNIDAD STA. FE IMSS
INMUEBLE :
UBICACIN:
No4
SERRANIA, COL. AMPLIACION LAS AGUILAS
INMUEBLE :
UBICACIN:
No5
5 DE MAYO COL. LOMAS DE TARANGO
RENTA
UBICACIN:
No1
AV. CENTENARIO, COL. LOMAS DE TARANGO
RENTA
UBICACIN:
No2
CALZ DEL DESIERTO DE LOS LEONES, COL. LOMAS DE LOS ANGELES
TETELPAN No. 4770
RENTA
UBICACIN:
No3
AV. TOLUCA, COL. OLIVAR DE LOS PADRES
RENTA
UBICACIN:
No4
ALCANTARILLA, COL. PRIVADA DE LOS CEDROS.
RENTA
UBICACIN:
No5
CALZ. LAS AGUILAS, COL. SAN CLEMENTE
TERRENO
UBICACIN:
No1
CACALOAC, COL. SANTA ROSA XOCHIAC
TERRENO
UBICACIN:
No2
MINAS, COL. LAS AGUILAS
TERRENO
UBICACIN:
No3
CALLE 36 , COL. COLINAS DEL SUR
TERRENO
UBICACIN:
No4
JOSE MARIA MORELOS, COL. TORRES DE POTRERO
TERRENO
UBICACIN:
No5
VASCO DE QUIROGA, COL. SANTA FE.
INMUEBLE A VALUAR:
UBICACIN: AV. JALALPA , COL. CALZADA JALALPA
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
CERRO DE LA MESA # 65
65
DR. JORGE JIMENEZ CANTU
TLALNEPANTLA
54190
ESTADO DE MEXICO
20/08/2009
VALOR COMERCIAL:
$1,294,228.00
ESPECIALIDAD
INMUEBLES
REGISTRO DE LA :
2004310975
CASA HABITACION
RGIMEN DE PROPIEDAD:
PRIVADA
:
Calle: CERRO DE LA MESA # 65
Nmero: 65
Colonia: DR. JORGE JIMENEZ CANTU
Delegacin: TLALNEPANTLA
Cdigo Postal: 54190
Entidad Federativa: ESTADO DE MEXICO
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
11400030514682
11400030514682
HABITACIONAL
95%
DENSIDAD DE POBLACIN:
MEDIA
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
COMPLETOS
EQUIPAMIENTO URBANO:
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
CALLE AL NORTE 1RA. CDA DE CERRO DE LAS CRUCES, CALLE SUR CERRO TEPOZANES, CALLE ORIENTE
CALLE CERRO DE LAS CRUCES Y CALLE PONIENTE CERRO DEL MEZQUITAL
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: ESCRITURA PUBLICA NO. MIL SETECIENTOS SETENTA Y UNO CITADA ANTE EL NOTARIO PUBLICO LIC. MARIA
CRISTINA DEL SOCORRO RODRIGUEZ CABRERA
Se trata de dos fraccines de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
NE
10.030
SE
30.640
CON LOTE 04
SO
10.060
CON LOTE 14
30.720
CON LOTE 02
307.32
m2
307.32
m2
307.32
m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
155.00
INDIVISO:
100.000
m2
%
NO
SUPERFICIE DEL TERRENO:
COLINDANCIAS
La segunda
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
UNO
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
URBANAS
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
3
JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
MEDIANO MODERNO
TIPO 1
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
30
40
70
VIDA TOTAL:
NORMAL
ESTADO DE CONSERVACIN:
REGULAR
UNA
Se supone cimiento de concreto F'c= 200 kg/cm2, construido a base de zapata corrida de
1.00 m. de ancho por 20 cm. de peralte armado con varillas de 1/2" a cada 20 cm. en el
sentido transversal y 6 de 3/8" en el sentido longitudinal, con contrabe de 20 cm. de ancho
por 80 cm. de peralte armada con 4 varillas de 3/4" y dos de 3/8", con estribos de varilla de
3/8" a cada 20 cm.
ESTRUCTURA:
MUROS:
De 14 cm. de espesor, de tabique rojo recocido, asentado con mezcla cemento arena 1:5
acabado comn.
ENTREPISOS:
Formada en la parte superior por duela de encino piso fino de cemento de 4 cm. losa plana
de 10 cms, falso plafon de tablaroca y pintura por la parte inferior.
TECHOS:
De 10 cm. de espesor de concreto F'c=250 kg/cm2, armada con varilla del No. 3 a cada 15
cm. en ambos sentidos
AZOTEAS:
BARDAS:
De 14 cm. de block natural de 20x14x10 cm. de espesor asentado con mezcla cemento
arena 1:4.
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
De triplay de caoba de 6 mm. para forro de columna, acabado con barniz transparente,
incluye: bastidor de madera de pino de 2"x1" a cada 30 cms.
PISOS:
De loseta vinilica de 1.6 mm, con firme de concreto de 10 cm. de espesor, con malla.
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERA:
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
A base de perfiles de aluminio andizado natural linea bolsa de 3" con postes a cada
1.00 m, dos fijos uno de duela y otro de cristal de 6 mm. de espesor
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
Aplanado acabado pulido con mezcla cemento arena 1:4 y pintado de color verde con
amarillo.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
Cisterna de 2 m3 de capacidad de 1.20x1.20x1.40 m, a base de muros y losa de
concreto de 10 cm. de espesor, armado con varilla de 3/8" a cada 20 cms. en ambos
sentidos
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
CIUDAD ORIENTE
ANDADOR KABUL
15
52542745
OLIVIA HERNANDEZ
2 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 15 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, COCINA
No.
1
INTEGRAL, ESTUDIO, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIN.
FRANCISCO JAVIER GONZALES
VALLE DE GUADALUPE
57
5585748283
EDUARDO CAMPOS CRUZ
3 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 15 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIN.
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
650,000.00
122.00
5,327.87
0.90
1.00
1.05
1.05
1.00
1.00
0.99
5,286.58
900,000.00
88.00
10,227.27
0.90
0.90
1.10
1.00
1.05
1.00
1.00
10,227.27
1,000,000.00
276.00
3,623.19
0.90
1.00
0.90
1.05
1.00
1.00
0.85
3,081.52
875,000.00
194.00
4,510.31
0.90
0.90
0.95
1.05
1.00
1.00
0.81
3,644.22
1,160,000.00
180.00
6,444.44
0.90
1.00
1.00
1.00
1.05
1.00
0.95
6,090.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
5,665.92
5,666.00
155.00
5,666.00
878,230.00
No.
1
Colonia
Calle
Telfono
No.
SANTA CLARA
TOLTECAS
74-A
53422405
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL
Informante
GUADALUPE ANGULO
SAN CARLOS
DIAGONAL 1
21
45972707
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL
DILERI OLMEDO
SANTA CLARA
SANTA CLARA
S/N
52036210
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL
ALEJANDRO MEYER
VILLA DE GUADALUPE
CALLE 76
S/N
55252045
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL
OROBRAMA BIENES
ECATEPEC DE MORELOS
CENTRAL DE ABASTOS
S/N
56444470
TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 2 Y USO DE SUELO HABITACIONAL
LA CAMPANA INMOBILIARA
No.
1
2
3
4
5
Oferta
412,500.00
290,000.00
1,750,000.00
350,000.00
9,077,984.00
Sup.
125.00
145.00
500.00
96.00
2,836.87
$/m
3,300.00
2,000.00
3,500.00
3,645.83
3,200.00
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.05
1.15
1.05
1.05
1.05
1.15
1.05
1.10
1.05
FORMA
SUP.
OTRO
1.05
1.15
1.00
1.10
1.10
1.00
1.05
0.95
1.00
1.10
1.10
1.00
1.00
0.80
1.20
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.26
1.31
1.08
1.26
0.95
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
4,142.15
2,629.94
3,794.12
4,585.71
3,048.19
3,640.02
3,640.00
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
CONJUNTO AMERICA
SAN RAFAEL
57967908
RC BIENES RAICES
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 15 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE , COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO.
2
CALLE 9
218
56986468
MARTIN BALLESTEROS
DE 22 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIN.
3
SAN AGUSTIN
SAN JUAN
175
57994284
YOSOL MARTINEZ
2 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 35 AOS DE EDAD, CUENTA CON 1 NIVEL, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES
BUENO, CUENTA CON CISTERNA.
4
VALLE DE ARAGON
OAXACA
25
57744440
ISACC PAREDES
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 35 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, BUENA UBICACIN.
5
CONJUNTO AMERICA
SAN RAFAEL
57967908
RC BIENES RAICES
1 ESPACIO PARA AUTO, DE 10 AOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE , COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE
CONSERVACION ES BUENO.
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
3,500.00
3,800.00
4,000.00
3,500.00
3,500.00
60.00
150.00
94.00
100.00
60.00
58.33
25.33
42.55
35.00
58.33
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.15
1.15
1.10
1.10
1.20
1.00
1.10
1.05
1.20
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.05
1.10
1.00
1.00
1.05
1.00
1.05
1.10
1.00
1.10
1.05
1.00
1.05
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.37
1.09
1.31
1.20
1.25
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
10
$/m
80.04
27.53
55.96
42.02
72.77
55.66
56.00
LSA/NOR77/2009
INSTALACIONES ESPECIALES:
EQUIPO DE LAVADO
Unidad
PZA
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$6,400.00
0.85
0.95
1.00
0.81
$5,168.00
$5,168.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
$5,168.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
CISTERNA
Unidad
PZA
CONSTANTE
CONSTANTE
Cantidad
1.00
EDAD
20
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$7,500.00
0.90
0.80
1.00
0.72
$5,400.00
$5,400.00
FACTOR DE DEMRITO
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
70.00
EDAD
30.00
5,400.00
0.61
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
10,568.00
INDIVISO %
TOTAL: $
11
10,568.00
LOTE TIPO
3,640.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
307.32
3,640.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,640.00
1,118,641.89
SUMA (a): $
1,118,641.89
1.00
307.32
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
1,118,641.89
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
155.00
3,542.37
0.61
2,176.03
337,284.23
CASA HABITACIN
TOTAL
155.00
SUBTOTAL (b): $
337,284.23
SUBTOTAL (c): $
10,568.00
%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst. 23%
1,118,641.89
1% 337,284.23
10,568.00
Terr.
Const.
76%
Inst.
9461.25237
12
(a+b+c) $
1,466,494.12
LSA/NOR77/2009
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
calificacin
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
TASAS PARCIALES
2.0000
4
1.1429
1.2857
1.4286
1.5714
5.1429
1.7143
1.5714
TASA RESULTANTE:
8.71%
DESTINO:
C ASA HABITACION
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
155.00
RENTA MENS.
56.00
8,680.00
155.00
23.00%
6,683.60
1,996.40
80,203.20
8.71%
8,680.00
13
$5,937.84
920,364.59
878,000
FSICO
1,466,000
INGRESOS
920,000
MERC.
-5%
59%
INGRESOS
100%
FSICO
PONDERAR
Valor Comparativo de mercado
Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas
20%
70%
10%
PROMEDIO
$175,646.00
$1,026,545.88
$92,036.46
$1,294,228.34
VALUADOR:
14
Telfono
CIUDAD ORIENTE
52542745
Calle
No.
15
ANDADOR KABUL
Informante
OLIVIA HERNANDEZ
Colonia
Telfono
52555521
Calle
No.
14
Telfono
JARDINES DE MORELOS
17221963697
Calle
No.
14
Telfono
CIUDAD AZTECA
27351826
Calle
No.
23
TOLLOCAN
Informante
MOISES MENDOZA
Colonia
Telfono
VALLE DE GUADALUPE
5585748283
Calle
FRANCISCO JAVIER GONZALES
Informante
EDUARDO CAMPOS CRUZ
15
No.
57
Telfono
SANTA CLARA
53422405
Calle
No.
74-A
TOLTECAS
Informante
GUADALUPE ANGULO
Colonia
Telfono
SAN CARLOS
45972707
Calle
DIAGONAL 1
21
Informante
DILERI OLMEDO
Colonia
Telfono
SANTA CLARA
52036210
Calle
SANTA CLARA
S/N
Informante
ALEJANDRO MEYER
Colonia
Telfono
VILLA DE GUADALUPE
55252045
Calle
CALLE 76
S/N
Informante
OROBRAMA BIENES
Colonia
Telfono
ECATEPEC DE MORELOS
56444470
Calle
CENTRAL DE ABASTOS
Informante
LA CAMPANA INMOBILIARA
16
S/N
Telfono
CONJUNTO AMERICA
57967908
Calle
No.
6
SAN RAFAEL
Informante
RC BIENES RAICES
Colonia
Telfono
56986468
Calle
No.
218
CALLE 9
Informante
MARTIN BALLESTEROS
Colonia
Telfono
SAN AGUSTIN
57994284
Calle
No.
175
SAN JUAN
Informante
YOSOL MARTINEZ
Colonia
Telfono
VALLE DE ARAGON
57744440
Calle
No.
25
OAXACA
Informante
ISACC PAREDES
Colonia
Telfono
CONJUNTO AMERICA
57967908
Calle
SAN RAFAEL
Informante
RC BIENES RAICES
17
No.
8
RECAMARA
PISO
LOSA Y MUROS
COCINA
BAO
SALA
PUERTA DE RECAMARAS
CUARTO DE LAVADO
ESCALERAS P/AZOTEA
AZOTEA
VENTANALES Y JARDIN
18
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Martn Garca
Mz.34 Lt.27
19 de Septiembre
Ecatepec de Morelos
55055
Edo. de Mx.
19-ago-09
VALOR COMERCIAL:
$941,487.61
2004310064
AVALUO No.01
ESPECIALIDAD
Ing. Civil
REGISTRO DE LA :
2004310064
CASA HABITACION
RGIMEN DE PROPIEDAD:
PRIVADO
VENTA
:
Calle: Martn Garca Mz.34 Lt.27
521233
06003500012762
Habitacional de 2o orden
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Central y Av. Palomar por el oriente y sur respectivamente
como vialidades primarias y de acceso
LAS MISMAS:
principal al inmueble, av. La Veleta por el poniente como vialidad
de tipo secundario.
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO:
2004310064
AVALUO No.01
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
DISTANCIA
8.000
COLINDANCIAS
Calle Martn Garca
SUR
8.000
Lote 30
ORIENTE
15.000
Lote 28
PONIENTE
15.000
Lote 26
120.00 m2
120.00 m2
120.00 m2
210.00
INDIVISO:
m2
100.000 %
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
UNO
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Unicamente las estipuladas por el municipio.
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
2004310064
2004310064
AVALUO No.01
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
TIPO 2: De econmica y popular calidad.
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
T-1=HB. B. Y HA. A.
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
19 AOS
61 AOS
VIDA TOTAL:
80 AOS
ESTADO DE CONSERVACIN:
BUENIO
ADECUADO
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
2004310064
AVALUO No.01
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
NO HAY
PISOS:
EN LOSETA DE GRANITO
ESCALERAS:
PINTURA:
VINILICA Y ESMALTE
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERA:
EN PINO
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
DE COLOR AZUL Y
RESPECTIVAMENTE
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
DE TUBULAR
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
DE
ECONOMICA
CALIDAD
MADERA
DE
PINO
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
2004310064
AVALUO No.01
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
2004310064
AVALUO No.01
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
ESTRELLA
ARIES
19
57886465
RAUL MUCIO
GARAGE, SALA COMEDOR, PATIO DE SERVICIO, COCINA C/COCINA INTEGRAL,3 RECAMARAS, BAO COMPLETO, ESTUDIO
No.
1
JARDINES DE MORELOS
PLAYAS DE GUADALUPE
S/N
59588722
DAVID RIOS
GARAGE, 2 BAOS COMPLETOS, GARAGE, 3 RECAMARAS, SALA, COMEDOR, COCINA, ESTUDIO, CISTERNA.
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
780,000.00
125.00
6,240.00
0.90
1.10
0.95
1.10
1.10
0.95
1.08
6,746.09
1,300,000.00
335.64
3,873.20
0.90
0.85
0.80
1.00
1.20
0.95
0.70
2,702.25
1,100,000.00
350.00
3,142.86
0.90
0.95
0.80
0.90
0.90
0.95
0.53
1,654.21
900,000.00
110.00
8,181.82
0.90
0.95
0.90
0.95
1.15
1.00
0.84
6,878.28
1,000,000.00
260.00
3,846.15
0.90
0.90
0.90
0.95
1.00
1.00
0.69
2,663.65
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
4,128.90
4,129.00
210.00
4,129.00
867,090.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
2004310064
AVALUO No.01
No.
1
Colonia
Calle
Telfono
No.
CORDELES
ANA
S/N
24860402
ZAGUAN, CIMENTACION DE CONCRETO ARMADO, BARDA PERIMETRAL,ESQUINA.
Informante
LOURDES FLORES
19 DE SEP.
BARDA, CIMIENTOS.
12 DE SEPTIEMBRE
S/N
51476605
19 DE SEP.
BARDAS, ZAGUAN, CIMENTACION.
2 DE SEPITIEMBRE
S/N
58392770
VICENTE VILLADA
45.00 M DE CONSTRUCCION
CALLE 14
S/N
57427791
KARINA RAMIREZ
ARIES
57881200
LUIS ROMERO
ESTRELLA
5
BALDIO.
No.
1
2
3
4
5
Oferta
130,000.00
350,000.00
290,000.00
250,000.00
360,000.00
Sup.
108.50
215.00
145.00
150.00
156.92
$/m
1,198.16
1,627.91
2,000.00
1,666.67
2,294.16
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.20
1.00
1.00
1.10
0.95
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
1.10
1.00
1.00
0.85
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.90
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.19
0.77
0.86
0.94
0.77
$/m
1,423.41
1,245.35
1,710.00
1,567.50
1,765.36
1,542.32
1,542.00
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
2004310064
AVALUO No.01
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
AGUILAS
S/N
58384889
LUIS RIOS
19 DE SEP.
19 DE SEPTIEMBRE
S/N
24860521
EDGAR ALVAREZ
26
57832781
JESUS SANCHEZ
VALLE DE TAPAJOZ
COCINA C/COCINA INTEGRAL, 2 BAOS COMPLETOS, GARAGE PARA 2 AUTOS, 2 RECAMARAS SALA-COMEDOR
4
ESTRELLA
TAURO
18
57559414
FRANCISCO ZAVALA
ESPACIO PARA UN AUTO, TRES RECAMARAS, 2 BAOS, PATIO DE SERVICIO, SALA, COMEDOR,.
5
EL CHAMIZAL
S/N
53068686
ARMANDO FLORES
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
8,500.00
3,500.00
3,800.00
4,000.00
3,000.00
140.00
60.00
150.00
94.00
90.00
60.71
58.33
25.33
42.55
33.33
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.10
1.10
0.90
0.95
1.15
0.90
1.10
1.10
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
1.00
1.00
1.20
1.20
1.20
1.10
1.10
1.00
0.95
1.00
1.00
1.10
1.20
1.20
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.86
1.79
1.08
1.03
1.41
$/m
51.91
104.33
27.31
44.02
47.04
54.92
55.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
2004310064
AVALUO No.01
INSTALACIONES ESPECIALES:
EQUIPO DE LAVADO
Unidad
PZA
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$3,500.00
0.95
0.90
1.00
0.86
$2,992.50
$2,992.50
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
EQUIPO DE BOMBEO
Unidad
PZA
Cantidad
EDAD
V.R.N.
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$1,800.00
0.8
0.8
0.8
0.51
$921.60
$921.60
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
REJAS
TERRAZA
JARDIN
COCINA INTEGRAL
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
$2,992.50
V.R.N.
$921.60
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
PZA
2.00
10
$6,000.00
0.90
0.80
1.00
0.72
$4,320.00
$8,640.00
PZA
1.00
15
$3,500.00
0.90
0.90
1.00
0.81
$2,835.00
$2,835.00
PZA
1.00
15
$5,000.00
0.95
0.90
1.00
0.86
$4,275.00
$4,275.00
PZA
1.00
$9,500.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$9,500.00
$9,500.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
25,250.00
0.94
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
10
SUBTOTAL COMUNES: $
29,164.10
INDIVISO %
100
TOTAL: $
29,264.10
2004310064
AVALUO No.01
LOTE TIPO
1,542.00
$/m
TERRENO
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
TOTAL
120.00
1,542.00
TOTAL:
120.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
1,542.00
185,040.00
SUMA (a): $
185,040.00
1.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
185,040.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
210.00
3,542.37
0.94
3,343.11
702,053.45
CASA HABITACIN
TOTAL
210.00
SUBTOTAL (b): $
702,053.45
SUBTOTAL (c): $
29,264.10
%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
3%
185,040.00
702,053.45
29,264.10
20%
(a+b+c) $
916,357.55
Terr.
Const.
77%
Inst.
4363.607402
11
2004310064
AVALUO No.01
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
BUENO
calificacin
ADECUADO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.4286
1.5714
1.7143
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
1.0000
2.2857
5.1429
TASA RESULTANTE:
8.43%
DESTINO:
HABITACIONAL
SUPERFICIE: VALOR/m
210.00
TOTAL:
RENTA MENS.
55.00
11,550.00
210.00
23.00%
8,893.50
2,656.50
106,722.00
8.43%
11,550.00
12
1,266,193.22
$6,029.49
2004310064
867,000
FSICO
916,000
INGRESOS
1,266,000
MERC.
-32%
-28%
INGRESOS
100%
FSICO
867,090.00
916,357.55
1,266,193.22
VCM=20%= $173,418.00
VF=70%= $641,450.29
VCR=10%= $126,619.32
VALUADOR:
13
2004310064
INSTITUTO
OFERTA DE RENTAS
AVALUO No.01
OFERTA DE RENTAS
AVALUO No.01
OFERTA DE RENTAS
AVALUO No.01
OFERTA DE RENTAS
AVALUO No.01
OFERTA DE RENTAS
OFERTA DE RENTAS
OFERTA DE TERRENOS
AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS
AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS
AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS
AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS
AVALUO No.01
OFERTA DE TERRENOS
OFERTA DE VENTAS
AVALUO No.01
OFERTA DE VENTAS
AVALUO No.01
OFERTA DE VENTAS
AVALUO No.01
OFERTA DE VENTAS
AVALUO No.01
OFERTA DE VENTAS
OFERTA DE VENTAS
INMUEBLE VALUADO
Habitacin
DONDE LA
Calle: LA PAZ
Nmero: 38
Colonia: SAN CRISTBAL
Municipio: ECATEPEC
Cdigo Postal: 55000
Entidad Federativa: EDO. MXICO
Fecha del avalo:
CONCLUSIN DEL AVALO:
03-08
20-ago-09
VALOR COMERCIAL:
$298,739.00
DONDE LA
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
96010742
Casa habitacin.
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privada
:
UBICACIN DEL INMUEBLE:
Calle: LA PAZ
Nmero: 38
Colonia: SAN CRISTBAL
Municipio: ECATEPEC
Cdigo Postal: 55000
Entidad Federativa: EDO. MXICO
CLASIFICACIN DE LA ZONA:
80%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Alta.
Media (producida por vehculos automotriz)
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
Habitacional.
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Revolucin (regular), Av. Lpez Portillo (buena) y Av. Va
Morelos (malas condiciones)
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
03-08
Alcantarillado:
Combinado
Red de electrificacin:
Alumbrado Publico:
Guarniciones:
Concreto Simple
Banquetas:
Concreto Simple
Vialidades:
Pavimento:
Emulsin Asfltica
EQUIPAMIENTO URBANO:
OTROS SERVICIOS:
Red Telefnica:
Area
Gas :
L.P. en cilindros
Recoleccin de basura:
Pasa el camin
Vigilancia:
Privada
Seal de T.V.:
Transporte Urbano:
Microbs y Taxis
3
DONDE LA
IV.- TERRENO.
Al noroeste : Cerrada de la concordia
Al sureste: Independencia
Al noreste: Jurez Norte
Al suroeste: Hidalgo
DISTANCIA
suroeste
4.07mts
con lotes 40 y 42
noreste
35.35mts
sureste
9.85mts
con lotes 37 y 39
noroeste
16.54mts
COLINDANCIAS
La segunda
55.69 m2
55.69 m2
53.21 m2
%
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
Uno
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbana
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
No existe
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
03-08
DONDE LA
Habitacin
USO ACTUAL:
Mediano moderno
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
TIPO 1:
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
TIPO 1: T-1
TIPO 1
CLASIFICACIN
SUP.
EDAD APROX.
T-1
DOS
55.69
20
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
20
40
VIDA TOTAL:
60
ESTADO DE CONSERVACIN:
Buena
Mala
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
Enladrillado e Impermeabilizada
BARDAS:
03-08
40
DONDE LA
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
No existen
PISOS:
Son de concreto y recubiertos con loseta cermica en planta baja y bao y en recamaras
con loseta vinlica
ESCALERAS:
PINTURA:
Vinlica en general
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERA:
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
reas jardinadas, canchas deportivas, juegos infantiles y saln de eventos
03-08
DONDE LA
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
03-08
DONDE LA
Habitacin
No.
IN1
Colonia
Calle
Telfono
Informante
(55) 59-35-16-18
Century 21 Enlace
IN2
Las Americas
Simn Bolvar
(55) 41-97-49-75
Bandn Haro
IN3
Cda. Tollocan
(55) 53-70-84-84
IN4
Mza. 40
(55) 55-14-01-06
IN5
56-01-42-04
Grupo Vive
No.
Oferta
Sup.
No.
Lte. 3
Lte. 7
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
350,000.00
51.00
6,862.75
0.90
1.05
1.00
1.00
0.95
1.00
0.90
6,161.03
460,000.00
60.00
7,666.67
0.90
1.00
1.00
0.95
0.95
0.90
0.73
5,604.53
400,000.00
62.00
6,451.61
0.90
1.00
1.00
0.95
0.95
1.00
0.81
5,240.32
440,000.00
62.00
7,096.77
0.90
1.00
1.00
1.00
0.95
1.00
0.86
6,067.74
350,000.00
62.00
5,645.16
0.90
1.00
1.00
1.00
0.95
1.00
0.86
4,826.61
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
5,580.05
5,580.00
53.21
5,580.00
296,911.80
DONDE LA
Habitacin
No.
T1
Colonia
Villa de Guadalupe Xalostoc
Se encuentra en ecatepec Edo. de Mxico
T2
Telfono
(55) 55-25-20-45
Informante
Orobrama Bienes Races , S.A. de C.V.
Teyahualco
Fraccionamiento el membrillo
Se encuentra en Tultepec Edo. de Mxico
(55) 41-68-20-95
INARMEX
T3
(55) 13-24-01-35
T4
San Carlos
Diagonal 1 Mza 1
Se encuentra en ecatepec Edo. de Mxico
45-97-27-07
T5
No.
1
2
3
4
5
Oferta
350,000.00
260,000.00
220,000.00
290,000.00
412,500.00
Sup.
96.00
204.00
80.00
145.00
125.00
Calle
calle 76
No.
$/m
3,645.83
1,274.51
2,750.00
2,000.00
3,300.00
7A
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.20
1.00
1.10
1.00
1.20
1.10
1.00
1.00
1.00
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.78
0.95
0.72
0.79
0.72
$/m
2,835.00
1,211.29
1,980.00
1,584.00
2,376.00
1,997.26
1,997.00
1,591.76
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
03-08
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
DONDE LA
Habitacin
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
R1
Hacienda de cuautitlan
140
(55) 52-60-16-64
Administracion Amsterdam
R2
Hacienda de cuautitlan
(55) 53-70-84-84
R3
130
(55) 52-60-16-64
Administracion Amsterdam
R4
Dalias
224
(55) 55-11-01-33
Anpro Inmobiliaria
R5
Calle 9
218
044-55-19-27-89-38
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
2,000.00
3,500.00
2,000.00
3,000.00
3,800.00
55.00
99.00
55.00
100.00
150.00
36.36
35.35
36.36
30.00
25.33
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.10
1.10
1.00
1.10
0.95
0.80
1.00
0.80
0.80
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
0.95
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.95
1.00
0.90
0.95
1.20
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.89
0.87
0.94
0.68
0.81
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
03-08
10
$/m
32.49
30.80
34.20
20.52
20.59
27.72
28.00
Habitacin
DONDE LA
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Escalera Metlica
Unidad
pza
Cantidad
EDAD
10
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$6,500.00
0.8
0.8
1.0
0.64
$4,160.00
$4,160.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Bardas
Cisterna
Cocina hecha en obra
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
$4,160.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
$6,708.82
m2
23.23
$320.00
0.95
0.95
1.00
0.90
$288.80
pza
1.00
$5,500.00
0.90
0.95
1.00
0.86
$4,702.50
$4,702.50
pza
1.00
$15,000.00
1.00
0.95
1.00
0.95
$14,250.00
$14,250.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA TIL
80.00
EDAD
5.00
25,661.32
0.94
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
29,821.32
INDIVISO %
TOTAL: $
03-08
11
29,821.32
DONDE LA
Habitacin
LOTE TIPO
1,997.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
55.69
1,591.76
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
1,591.76
88,645.38
SUMA (a): $
88,645.38
1.00
55.69
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
88,645.38
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
55.69
4,800.00
0.80
3,840.00
213,849.60
CASA HABITACIN
TOTAL
55.69
SUBTOTAL (b): $
213,849.60
SUBTOTAL (c): $
29,821.32
%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
9%
88,645.38
213,849.60
29,821.32 27%
Terr.
Const.
64%
Inst.
5967.252657
03-08
12
(a+b+c) $
332,316.30
DONDE LA
Habitacin
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
DEFICIENTE
MALO
EDAD (aos)
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
REGULAR
calificacin
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
1.5714
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
3.8571
2.8571
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
10.43%
DESTINO:
Habitacion
SUPERFICIE: VALOR/m
55.69
RENTA MENS.
28.00
1,559.32
TOTAL:
23.00%
1,200.68
358.64
14,408.12
10.43%
03-08
1,559.32
13
#DIV/0!
138,160.02
DONDE LA
Habitacin
297,000
115%
MERC.
FSICO
332,000
141%
FSICO
INGRESOS
138,000
100%
INGRESOS
296,911.80
332,316.30
138,160.02
VALOR PONDERADO
Valor Comparativo de mercado
Valor Fsico o C.R.N.
Valor de Capitalizacin de Rentas
40% $118,764.72
50% $166,158.15
10% $13,816.00
$298,738.87
$298,739.00
VALUADOR:
Prez Soltero Esteban Javier
03-08
14
DONDE LA
INMUEBLE A VALUAR
COCINA
RECAMARA
SALA
COMEDOR
BAO
Habitacin
DONDE LA
(IN 1) FACHADA
(IN 2) FACHADA
(IN 2) RECAMARA
(IN 3) FACHADA
Habitacin
DONDE LA
(IN 4) FACHADA
(IN 5) FACHADA
Habitacin
DONDE LA
(T1) TERRENO
(T2) TERRENO
(T3) TERRENO
(T4) TERRENO
(T5) TERRENO
Habitacin
DONDE LA
(R1) FACHADA
(R2) FACHADA
(R3) FACHADA
(R4) FACHADA
(R5) FACHADA
Habitacin
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.
A-CH-01
Calle: Huitzilin
Nmero: 99
Colonia: San Martn xochinahuac
Delegacin: Azcapotzalco
Cdigo Postal: 02120
Entidad Federativa: Distrito federal
Fecha del avalo: 20 de Agosto de 2009
VALOR COMERCIAL: $1,504,343.00
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No. A-CH-01
Nmero: 99
Colonia: San Martn xochinahuac
Delegacin: Azcapotzalco
Cdigo Postal: 02120
Entidad Federativa: Distrito federal
NMERO DE CUENTA PREDIAL: 050985040000
NMERO DE CUENTA DE AGUA: 16-51-818-513-01-000-4
CONSULTORIA Y AVALUOS
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AVALO No. A-CH-01
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN: Av. El Rosario al Norte, Andador 1 al Este, Calle
Huitzilin al Sur, Av. Puente de Guerra al Oeste.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
Escritura No 043838 del volumen tercero, tomo segundo del instrumento un mil doscientos y cuatro ante notario publico Maestro
Victor R. Aguilar M. de la Notaria 174
ORIENTACIN
DISTANCIA
COLINDANCIAS
Lote 14 y lote 4
NW
14.200
SW
10.000
Calle Huitzilin
NE
14.200
Lote 5 y lote 6
SE
10.000
Lote 12
m2
142.00
La segunda
142.00 m 2
142.00 m 2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
162.00 m 2
100.000 %
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
Un frente
93.000
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
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AVALO No. A-CH-01
T-1
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
22 aos
68 aos
VIDA TOTAL:
90 aos
ESTADO DE CONSERVACIN:
Bueno
Bueno
SUPERFICIE
162.00
EDAD
22
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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: Yeso
APLANADOS EXTERIORES: Cemento-arena
PLAFONES: Tirol
LAMBRINES: Azulejo
PISOS: Cemento pulido
ESCALERAS: Estructura metalica con escalones de madera
PINTURA: Vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No existen
e) INSTALACIONES ELCTRICAS: Cable de cobre con ais lante plastico u interruptor de seguridad
f) PUERTAS Y VENTANERA: Puertas de madera con marco y ventanas de aluminio anodizado.
HERRERA: Porton de acceso a base de tubular y lamina de a cero y ventanas de aluminio anodizado
g) VIDRIERA: Vidrios templado en ventanas
h) CERRAJERA: Cerradura de seguridad en porton de acces o y chapa simple en puerta principal
i) FACHADA: Aplanado de cemento-arena y pintura vinilica
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
Cocina integral, equipo de bombeo, patio, andadores, cisterna y jardin
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VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de v aluacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de
Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de
informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando
la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio
ms probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por es te enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un
bien similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le
denomina COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor
se afectar por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables,
segn sea el caso.
Al resultado obtenido por es te enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO
NETO DE REPOSICIN.
Este enfoque considera el valor presente de los
ENFOQUE DE INGRESOS:
beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de
la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por es te enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN
DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y
ponderacin de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o
Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del
avalo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una
transaccin sin intermediarios, c on un plazo razonable de exposicin, donde ambas
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AVALO No.
A-CH-01
No.
1
Colonia
Calle
Prados de Coyoacan
Eridano
No.
53
Telfono
Inform ante
044 55 32 24 04 31
Mara Romo
Canal Imperial
Insurgentes
(55) 55 94 41 39
S/N
Patricia Gonzlez
Tomas Wilson
(55) 52 35 61 77
17
Century 21 Elite
Laboratoristas
Benito Jurez
(55) 52 35 61 77
Century 21 Elite
Prados de Coyoacan
Ofiuco
(55) 55 13 10 10
S/N
No.
1
2
3
4
5
Oferta
2,650,000.00
1,300,000.00
1,300,000.00
2,500,000.00
2,800,000.00
Sup.
$/m
160.00 16,562.50
162.00 8,024.69
156.00 8,333.33
180.00 13,888.89
170.00 16,470.59
NEG.
UB IC.
SUP .
CA LID.
EDO. CONS.
EDA D
FRe
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.15
1.10
0.95
0.90
1.00
1.00
1.10
1.15
1.10
0.90
1.15
1.05
0.85
0.80
0.90
1.10
1.10
0.90
0.95
0.95
0.90
0.95
1.00
0.95
0.62
1.18
1.19
0.75
0.64
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
$/m
10,323.32
9,455.88
9,957.54
10,447.03
10,595.56
10,155.87
10,156.00
162.00
10,156.00
1,645,272.00
Factores utilizados:
Nego ciaci n Es el facto que a juicio del perito valuado r, co n base en las o bservacio nes del mercado en o peracio nes de co ntado , ajusta al precio de la o ferta.
Ubicaci n :
Este facto r califica la lo calizaci n fsica de la o ferta vs. el inmueble valuado , as co mo el co rredo r de valo r
Superficie
Calidad
Es el facto que co nsidera las diferencias entre la o ferta y el inmueble a valuar, relacio nado co n el tipo y calidad de co nstrucci n.
Edo . Co ns.
Co nsidera las diferencias del nivel de deterio ro entre la o ferta y el inmueble valuado .
Uso del suelo Co nsidera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas
Co lo nia
Co nsidera las difefencias que exiten entre la co lo nio a do nde se ubica el inm ueble y las co lo nias de las o fertas
Edad
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.
A-CH-01
No.
1
No.
Colonia
Calle
Telfono
Inform ante
San Bartolom Xicomulco
Tehuisco
(55) 55 39 95 07
Javier Morales Arias
S/N
Terreno de 145 m2, 9.5 m de frentey 15.3 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle
Huayatla
(55) 56 03 71 81
Rent a house Inmobiliaries
S/N
Gardenia
Terreno de 120 m2, 10 m de frentey 12 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle
Exhacienda buenavista
044 55 19 49 49 81
Yolanda Granados Ortega
Santa Rosa Xochiac
30
Terreno de 150 m2, 10 m de frentey 15 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle
(55) 57 86 06 25
Cuahutemoc
VBW Bienes Raices S.A. de C.V.
San Pedro
S/N
Terreno de 150 m2, 10 m de frentey 15 m de fondo, uso de suelo comercial, terreno plano, en media calle
Insurgentes
Las Peas
(55) 51 71 70 09
11
Terreno de 110 m2, 12 m de frentey 8 m de fondo, uso de suelo comercial, terreno plano, en esquina
No.
1
2
3
4
5
Oferta
125,000.00
240,000.00
255,000.00
589,000.00
660,000.00
Sup.
145.00
120.00
150.00
150.00
110.00
$/m
862.07
2,000.00
1,700.00
3,926.67
6,000.00
RE/MAX Unlimited
UB IC .
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.20
1.20
1.15
1.05
0.80
1.20
1.10
1.20
1.10
0.90
FORM A
SUP .
U. DE S.
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.96
0.80
1.00
1.10
0.80
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.30
1.31
1.18
0.80
0.57
Factores Utilizados:
Nego ciaci n
Es el facto que a juicio del perito valuado r, co n base en las o bservacio nes del mercado en o peracio nes de co ntado , ajusta al precio de la o ferta.
Ubicaci n :
Zo na:
Fo rma :
Superficie
Uso del Suelo Co nsidera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas
Co lo nia
Co nsidera las diferencias en el tipo de co lo nia entre el inmueble a valuar y las o fertas
$/m
1,117.24
2,613.60
2,005.83
3,134.80
3,421.44
2,458.58
2,459.00
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.
A-CH-01
No.
C o l o nia
C all e
Lo s Olivo s
M ar de la crisis
T elf o no
I nf o r mant e
(55)32 24 39 68
No.
44
Grullas
(55) 56 68 12 22
S/N
San Go nzalo
Century 21Hermes
(55) 15 57 50 66
Calle 13
P atricia Zuiga
(55) 55 63 13 14
S/N
Cuajimalpa
Co ahuila
(55) 52 57 37 37
S/N
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
10,000.00
12,000.00
13,000.00
10,000.00
13,000.00
160.00
165.00
167.00
165.00
167.00
62.50
72.73
77.84
60.61
77.84
UB IC .
SUP .
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.05
0.95
0.95
1.05
1.00
1.00
1.00
1.00
0.95
0.95
CA LID.
Edo Cons
EDA D
0.95
1.05
1.10
1.00
1.00
1.05
1.00
0.95
1.00
0.95
1.10
1.10
0.95
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.04
0.90
0.81
1.03
0.77
$/m
64.81
65.29
63.23
62.54
60.07
63.19
63.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Nego ciaci n
Es el facto que a juicio del perito valuado r, co n base en las o bservacio nes del mercado en o peracio nes de co ntado , ajusta al precio de la o ferta.
Ubicaci n :
Superficie
Calidad
Es el facto que co nsidera las diferencias entre el inmueble a valuar y la o ferta, en relaci n al tipo y calidad de co nstrucci n.
Edo . Co ns
Co nsidera las diferencias del nivel de deterio ro entre la o ferta y el inmueble valuado
Uso de suelo
Co lo nia
Co nsidera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas
Co nsidera las diferencias que existen entre la co lo nia do nde se ubica el inmueble y las co lo nias de las o fertas
Edad
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No. A-CH-01
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
C .R .N .
( unit a rio )
Edad
Otro
FRe
V .N .R .
V A LO R
( unit a rio )
P A R C IA L
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
Cantidad
EDAD
V .N .R .
V A LO R
( unit a rio )
V .R .N .
Cons.
Edad
Otro
FRe
( unit a rio )
P A R C IA L
PZ A
10
$10 ,0 0 0 .0 0
0.95
0.9
1.0
0 .8 6
$ 8 ,5 5 0 .0 0
$ 8 ,5 5 0 .0 0
PZA
$ 3 ,0 0 0 .0 0
0.90
0.9
1.0
0 .8 1
$ 2 ,4 3 0 .0 0
$ 2 ,4 3 0 .0 0
SUMA $ 10 ,9 8 0 .0 0
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Unidad
Cantidad EDAD
V .N .R .
V A LO R
( unit a rio )
V .R .N .
Cons.
Edad
Otro
FRe
( unit a rio )
P A R C IA L
$ 19 ,3 3 7 .2 4
m2
72.00
22
$ 394.96
0.85
0.80
1.00
0 .6 8
$ 2 6 8 .5 7
m2
5.00
22
$ 250.00
0.90
0.80
1.00
0 .72
$ 18 0 .0 0
$ 9 0 0 .0 0
m3
3.00
22
$ 6,500.00
0.90
0.80
1.00
0 .72
$ 4 ,6 8 0 .0 0
$ 14 ,0 4 0 .0 0
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
90.00
EDAD
22.00
34,277.24
0.78
45,257.24
INDIVISO %
TOTAL: $
45,257.24
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.
A-CH-01
LOTE TIPO
2,459.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
S UP E R F IC IE :
V A LO R UN IT .
$ / m
142.00
2,459.00
C O E F IC IE N T E
M O T IV O C O E F IC IE N T E
V A LO R
UN IT A R IO
R E S ULT A N T E
1.00
142.00
IN D IV IS O
V A LO R
P A R C IA L: $
2,459.00
349,178.00
SUMA (a): $
349,178.00
100.00%
SUBTOTAL $
349,178.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
T IP O :
US O o D E S T IN O D E
R EA
V .R .N .
F A C T OR D E
V .N .R .
V A LO R
LA S C O N S T R UC C IO N E S
( unit a rio )
D E M R IT O
( unit a rio )
P A R C IA L: $
162.00
8,819.96
0.78
6,879.57
1,114,490.15
CASA HABITACIN
TOTAL
162.00
SUBTOTAL (b): $
1,114,490.15
SUBTOTAL (c): $
45,257.24
% DE PARTICIPACIN
DATOS PARA 3%
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
74%
23%
349,178.00
1,114,490.15
45,257.24
1,508,925.39
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.
A-CH-01
4%
ADM N.
3.00%
IM P. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ M ANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%
7%
8%
9%
10 %
11%
12 %
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
M A S DE 60
V ID A T IL R E M A N E N T E
M A S DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERM INA DA
calificaci n
EST A D O D E C ON SER V.
NUEVA
M UY B UENO
B UENO
REGULA R
M A LO
RUINOSO
REGULA R
DEFICIENTE
M A LO
Terr = Co nst.
HA STA 3-1
M A YOR 3-1
E D A D ( a o s )
calificaci n
calificaci n
1
M UY B UENO
P R OYEC T O
B UENO
A DECUA DO
calificaci n
R E L. S UP . ( T E R R / C O N S T )
M A YOR 3-1
HA STA 3-1
HA STA 2-1
calificaci n
US O D E L IN M UE B LE
CA SA
EDIF. P ROD.
OFNA /LOCA L
B ODEGA /
IN M UE B LE
UNIF.
HA B -COM .
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
calificaci n
C LA S IF . Z O N A
calificaci n
2o . ORDEN
3er ORDEN
SUM A CA LIF.
1.0000
TA SA S P A RCIA LES
1.0000
6
1.1429
1.2857
1.4286
1.5714
1.7143
7.7143
TASA RESULTANTE:
8.71%
DESTINO:
T-1
CASA HABITACION
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
162.00
RENTA MENS.
63.00
10,206.00
162.00
25.00%
7,654.50
10,206.00
2,551.50
91,854.00
8.71%
1,054,062.30
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALO No.
A-CH-01
MERC. 1,645,000
56%
1,645,272.00
FSICO 1,509,000
43%
INGRESOS
1,508,925.39
INGRESOS 1,054,000
100%
FSICO
VALOR PONDERADO
VALOR DE MERCADO
30.00%
$493,581.60
60.00%
$905,355.23
10.00%
$105,406.23
VALOR PONDERADO
$1,504,343.06
$1,504,343.00
VALUADOR:
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01
FACHADA PRINCIPAL
SALA
COMEDOR
COCINA
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01
RECAMARA PRINCIPAL
RECAMARA 1
RECAMARA 2
BAO
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01
CUARTO DE TV
ESCALERA
ESTUDIO
JARDIN
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01
OFERTAS EN VENTA
OFERTA 1
OFERTA 2
OFERTA 3
OFERTA 4
OFERTA 5
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01
TERRENOS
OFERTA 1
OFERTA 2
OFERTA 3
OFERTA 4
OFERTA 5
CONSULTORIA Y AVALUOS
RAYA S.A. DE C.V.
AVALUO No. A-CH-01
OFERTAS EN RENTA
OFERTA 1
OFERTA 2
OFERTA 3
OFERTA 4
OFERTA 5
AVALO DE INMUEBLE.
DELFIN
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
251
DEL MAR
TLAHUAC
13270
DISTRITO FEDERAL
17/08/2009
VALOR COMERCIAL:
08-09
$1,350,000.00
AVALO No. 1
ESPECIALIDAD
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
INMUEBLE QUE SE VALA:
Casa habitacion
RGIMEN DE PROPIEDAD:
PRIVADA
Venta
Calle: DELFIN
Nmero: 251
Colonia: DEL MAR
Delegacin: TLAHUAC
Cdigo Postal: 13270
Entidad Federativa: DISTRITO FEDERAL
157-474-09-000 6
HABITACION POPULAR
90%
DENSIDAD DE POBLACIN:
NORMAL
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
CONTAMINACION
PRODUCIDA
COMBUSTION INTERNA
HABITACIONAL DE 2 NIVELES
POR
VEHICULOS
DE
COMPLETOS
EQUIPAMIENTO URBANO:
08-09
AVALO No. 1
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
DISTANCIA
20.00
COLINDANCIAS
LOTE SEIS
SURESTE
7.95
SUROESTE
20.00
LOTE DIEZ
NOROESTE
8.75
LOTE VEINTE
166.00
m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
177.00
m2
100.000 %
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
Uno
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbanas
DENSIDAD HABITACIONAL:
200 HAB/Ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
NINGUNA
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
08-09
AVALO No. 1
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
TIPO 1: Casa habitacin
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
H02-3
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
15 aos
70 aos
VIDA TOTAL:
85 aos
ESTADO DE CONSERVACIN:
MUY BUENO
EXCELENTE
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
08-09
AVALO No. 1
APLANADOS EXTERIORES:
REPELLADO
PLAFONES:
NO
LAMBRINES:
NO
PISOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
VINILICA BLANCA
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
NO
c) CARPINTERA:
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
SENCILLA
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
08-09
AVALO No. 1
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
08-09
AVALO No. 1
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
DEL MAR
CHARAL
134
56-05-33-54
SR MEJIA
########### 300 M TERRENO, 200 M CONSTRUCCION DOS NIVELES AMPLIO, TRES RECAMARAS, DOS TERRAZAS Y COCHERA AMPLIA
RECIEN REMODELADA.
2
$575,000.00 150 M TERRENO, 120 M DE CONSTRUCCION, PATIO Y JARDIN
No.
1
MIGUEL HIDALGO
DEODATO
S/N
5518862639
EDUARDO GARZA
5515749221
SRA. CAZARES
S/N
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,350,000.00
200.00
6,750.00
0.90
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
0.90
575,000.00
120.00
4,791.67
0.90
1.00
0.80
1.00
1.00
1.00
1.00
6,075.00
4,791.67
1,600,000.00
155.00
10,322.58
0.90
1.00
0.90
1.10
0.90
1.00
1.10
11,354.84
1,600,000.00
200.00
8,000.00
0.80
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
1.10
8,800.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
7,755.38
7,755.00
177.00
7,755.00
1,372,635.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
08-09
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
AVALO No. 1
No.
1
Colonia
Calle
No.
ZAPOTITLA
CAMINO REAL TLALTENCO
S/N
############ 20000 M, TODOS LOS SERVICIOS, BARDEADO. USO 2608-7601. ODI: 703
2
$120,000.00
POTRERO DE SN LUIS
ACUESCOMATL
S/N
220 M, FACILIDADES CON EL 40% DE ANTICIPO A PAGAR EN 2 AOS.
Telfono
26089171
Informante
GILBERTO GARCIA
56-76-24-80
56742480
SERGIO CARILLO
3
$416,000.00
4
$2,200,000.00 800 M, ZONA CENTRICA CERCA DE LA DELEGACION TLAHUAC.
S/N
No.
1
2
3
4
5
Oferta
23,000,000.00
120,000.00
416,000.00
2,200,000.00
455,000.00
Sup.
$/m
20,000.00
200.00
260.00
800.00
57.00
1,150.00
600.00
1,600.00
2,750.00
7,982.46
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.10
1.10
1.20
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
SUP.
Fac. UC.
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.96
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.09
1.10
1.10
1.15
1.10
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
08-09
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
1,252.35
660.00
1,760.00
3,168.00
8,780.70
3,124.21
3,124.00
AVALO No. 1
No.
Colonia
Calle
No.
DEL MAR
MARLIN
234
Telfono
Informante
SR. ROBLES
$3,000.00
DOS RECAMARAS, 1 Y 1/2 BAO, ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS, SALA COMEDOR Y COCINA
$2,300.00
$6,500.00
TRES RECAMARAS 2 Y 1/2 BAOS ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS SALA-COMEDOR ESTUDIO CISTERNA, CUARTO DE TV
$4,000.00
$4,000.00
DEL MAR
DELFIN
DEL MAR
121
LISA
DEL MAR
231
LA TURBA
DEL MAR
SRA. GONZALES
SR. BERMUDEZ
112
LA TURBA
JORGE ALCANTARA
123
YOLANDA MARTINEZ
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
3,000.00
2,300.00
6,500.00
4,000.00
4,000.00
95.00
85.00
290.00
155.00
150.00
31.58
27.06
22.41
25.81
26.67
NEG.
UBIC.
SUP.
1.10
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.21
0.90
1.08
0.90
0.90
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
08-09
$/m
38.21
24.35
24.21
23.23
24.00
26.80
27.00
AVALO No. 1
INSTALACIONES ESPECIALES:
SISTEMA BOMBEO AGUA
Unidad
PZA
Cantidad
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$2,500.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$2,500.00
$2,500.00
EDAD
10
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
Cantidad
V.R.N.
EDAD
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
$2,500.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
CISTERNA
COCINA
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
EDAD
FACTOR DE DEMRITO
PZA
1.00
10
$12,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$12,000.00
$12,000.00
PZA
1.00
10
$6,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$6,000.00
$6,000.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
18,000.00
0.94
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
20,500.00
INDIVISO %
TOTAL: $
08-09
10
20,500.00
AVALO No. 1
LOTE TIPO
3,124.00
$/m
TERRENO
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
166.00
3,124.00
TOTAL:
166.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,124.00
518,584.00
SUMA (a): $
518,584.00
1.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
518,584.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
5,200.00
0.94
4,907.50
868,627.50
CASA HABITACIN
177.00
TOTAL
177.00
SUBTOTAL (b): $
868,627.50
SUBTOTAL (c): $
20,500.00
% DE PARTICIPACIN
518,584.00
868,627.50
20,500.00
1%
37%
Terr.
Const.
62%
% a Nmeros Redondos
terreno
62.00%
construccin
37.00%
instalaciones
1.00%
100.00%
Inst.
7953.172316
08-09
11
(a+b+c) $
1,407,711.50
AVALO No. 1
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
3%
ENERG. ELC.
4.00%
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
27.00%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
BUENO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
MUY BUENO
1
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
7%
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
TASAS PARCIALES
2.0000
3.4286
1.2857
1.4286
1.5714
1.4286
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
8.43%
DESTINO:
CASA HABITACION
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
166.00
RENTA MENS.
27.00
4,482.00
166.00
27.00%
3,271.86
1,210.14
39,262.32
8.43%
08-09
4,482.00
12
$2,806.17
465,824.14
AVALO No. 1
1,373,000
FSICO
1,408,000
INGRESOS
466,000
195%
202%
MERC.
100%
FSICO
INGRESOS
EN N.R
$1,343,078.88
$1,350,000.00
VALUADOR:
08-09
13
08-09
FACHADA
SALA
ESTUDIO
GARAGE 1 AUTO
ESCALERAS
PATIO SERVICIO
COCINA
14
AVALO No. 1
RECAMARA PRINCIPAL
CUARTOS DE SERVICIO
08-09
15
AVALO No. 1
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.
CERF-001-09
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalo:
CONCLUSIN DEL AVALO:
Expropiacin Petrolera.
23 interior 1.
U.CTM Atzacoalco.
Gustavo A. Madero.
07090
Distrito Federal.
20/08/2009
VALOR COMERCIAL:
$1,006,046.80
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No. CERF-001-09
PERITO VALUADOR:
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
INMUEBLE QUE SE VALA:
Departamento Dplex
RGIMEN DE PROPIEDAD:
En condominio
Venta.
:
Calle: Expropiacin Petrolera.
Nmero: 23 interior 1.
Colonia: U.CTM Atzacoalco.
Delegacin: Gustavo A. Madero.
Cdigo Postal: 07090
Entidad Federativa: Distrito Federal.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
05284611038-8
27-68-632-698-25-000-1
100%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Alta
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
H2/29/106
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS AV. Perifrico en condiciones aceptables para el transito vehicular,
Av. Insurgentes en buenas condiciones aunque existe el problema
MISMAS:
d l
i
h
i A C
i
l
l
SERVICIOS PBLICOS:
Completo.
EQUIPAMIENTO URBANO:
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No. CERF-001-09
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
AL ESTE SE ENCUENTRA LA AV LUIS YUREN, AL OESTE RETORNO MARIANO CEBALLOS, ALNORTE SE ENCUENTRA EL ANDADOR
REPARTO AGRARIO Y AL SUR FERNANDO AMILPA
DISTANCIA
ESTE
1.050
COLINDANCIAS
AREAS VERDES
OESTE
1.500
CASA HABITACION
NORTE
2.000
SUR
1.500
135.00 m2
135.00 m2
106.84 m2
24.450 %
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
Plana
NMERO DE FRENTES:
Dos
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbana
DENSIDAD HABITACIONAL:
250 hab/ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
1.4
H2/29/106
USO DE SUELO
COS
71%
CUS
1.420
Ninguno
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.
CERF-001-09
UNO
CLASIFICACION:
CUATRO
SUPERFICIE
70 MTS
EDAD
30 AOS
TIPO
DOS
CLASIFICACION:
CINCO
SUPERFICIE
36.84MTS
EDAD
10 AOS
TIPO 1
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
50
30
VIDA TOTAL:
80
ESTADO DE CONSERVACIN:
NORMAL
BUENO
UNO
TIPO DOS
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
10
80
VIDA TOTAL:
90
ESTADO DE CONSERVACIN:
NORMAL
BUENO
UNO
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
CONCRETO ARMADO
TECHOS:
CONCRETO ARMADO
AZOTEAS:
NINGUNO
BARDAS:
BLOCK
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No. CERF-001-09
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
DE AZULEJOP EN BAO
PISOS:
DE LOSETA VINILICA
ESCALERAS:
NINGUNO
PINTURA:
VINILICA
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
NINGUNO
c) CARPINTERA:
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No. CERF-001-09
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No. CERF-001-09
2.- Se realizo la visita al inmueble para realizar el reconocimiento y reporte fotografico del interior y exterior de la vivienda
3.- El estudio de mercado se realizo en los alredores de la colonia, asi como en unidades habitacionales de forma similar en
terreno como en construcicon algunas de estas colonias y unidades consideradas fueron las siguientes:
UNIDAD CTM CULHUACAN
LA ESCALERA
SAN PEDRO EL CHICO
ARAGON
GRANJAS MODERNAS
SANTA MARIA LA RIBERA
DOCTORES
XALOSTOC
UNIDAD CTM AZCAPOTZALCO
UNIDAD CTM RISCO
4.- Despues de realizado el analisis comparativo de terreno se observo que las ofertas 2 y 4 quedan fuera de los rangos del
mercado asi que se procedio a eliminarlas para no afectar el valor del inmueble por encontrarse por arriba del promedio de la
zona
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.
CERF-001-09
Colonia
No.
1
Calle
DM NACIONAL
CDA. PASEO DE LA UNION INTERNACIONAL
DEPARTAMENTO DE EXCELENTE UBICACIN CON TODOS LOS SERVICIOS
No.
23
Telfono
Informante
399
LA ESCALERA
AV. MIGUEL BERNAR
DEPARTAMENTO CON BUENA UBICACIN EN AV PRINCIPAL CON CENTROS COMERCIALES CERCANOS, TRANSPORTE PUBLICO Y TODOS LOS SERVICIOS
ARAGON
ALBERTO HERRERA
34
NORTE 84-A
6536
GRANJAS MODERNAS
FAISAN
25
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
$/m
EDO.
CONS.
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
FSP
FRe
680,000.00
65.00
10,461.54
0.90
1.00
1.05
0.85
1.00
0.95
0.76
7,983.07
930,000.00
95.00
9,789.47
0.90
0.95
1.10
0.90
1.00
1.00
0.85
8,286.30
985,000.00
103.00
9,563.11
0.90
1.10
1.00
0.90
1.00
1.00
0.89
8,520.73
1,049,900.00
105.00
9,999.05
0.90
1.00
1.00
0.85
1.20
1.00
0.92
9,179.13
1,100,000.00
93.75
11,733.33
0.90
0.95
1.10
0.90
1.00
0.95
0.80
9,435.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
FSP
Uso
Colonia
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
8,680.86
8,681.00
106.84
8,681.00
927,478.04
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.
CERF-001-09
No.
1
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Vale de san lorenzo
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1
2
3
4
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1,060,000.00
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150.00
115.00
198.00
146.00
96.00
calle 76
$/m
5,000.00
7,826.09
4,191.91
7,260.27
3,645.83
287
CIRCUITO
23678645
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.05
1.10
1.05
1.10
1.00
1.05
1.05
1.00
1.05
1.00
0.95
0.90
1.05
0.95
1.00
SUP.
F.S.P.
1.00
1.10
1.00
1.10
1.00
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.04
1.03
0.99
0.94
0.90
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
FSP
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
DEL
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
5,184.51
8,053.87
4,159.43
6,811.22
3,281.25
4,208.39
4,208.00
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.
CERF-001-09
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
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23
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Guerrero Edif 1
C.T.M. Atzacoalco
Reparto Agrario
Factores de Homologacin
No.
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Sup.
$/m
1
2
3
4
5
6,000.00
5,000.00
4,000.00
4,200.00
3,000.00
98.00
60.00
58.00
80.00
80.00
61.22
83.33
68.97
52.50
37.50
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.95
1.05
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.10
0.95
1.00
CALID.
Edo Cons
F.S.P
0.95
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.81
0.94
1.09
0.86
0.90
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
FSP
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
$/m
49.73
77.96
75.10
44.89
33.75
56.29
56.00
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.
CERF-001-09
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Unidad
BARDAS
COCINAS INTEGRALES HECHA EN OBRA
CONSTANTE
CONSTANTE
Cantidad
EDAD
C.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
M2
13.45
10 AOS
$45.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$45.00
$605.25
PZA
1.00
10 AOS
$12,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$12,000.00
$12,000.00
0.10
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
SUMA: $
12,605.25
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
735,721.91
SUBTOTAL COMUNES: $
12,605.25
INDIVISO %
24.45%
TOTAL: $
3,081.98
0.94
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.
CERF-001-09
LOTE TIPO
#REF!
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
135.00
4,208.00
MOTIVO COEFICIENTE
COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
4,208.00
568,080.00
SUMA (a): $
568,080.00
1.00
135.00
INDIVISO
VALOR
24.45%
SUBTOTAL $
138,895.56
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
CASA DUPLEX
70.00
5,919.12
0.94
5,586.17
391,031.87
CASA DUPLEX
36.84
5,919.12
0.94
5,586.17
205,794.48
TOTAL
106.84
SUBTOTAL (b): $
596,826.35
SUBTOTAL (c): $
3,081.98
% DE PARTICIPACIN
0%
DATOS PARA GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
51%
568,080.00
49%
596,826.35
3,081.98
(a+b+c) $
Terr.
Const.
Inst.
10932.12592
1,167,988.33
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.
CERF-001-09
3%
ADMN.
IMP. PREDIAL
1%
ENERG. ELC.
SERV. DE AGUA
2%
SEGUROS
I.S.R
OTROS
CONS/ MANT
TOTAL DEDUCCIONES :
9.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
BUENO
calificacin
ADECUADO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
3er ORDEN
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
2.0000
1.1429
5.1429
1.4286
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
8.29%
DESTINO:
CASA DUPLEX
SUPERFICIE: VALOR/m
70.00
56.00
36.84
CASA DUPLEX
TOTAL:
RENTA MENS.
3,920.00
56.00
2,063.04
106.84
9.00%
5,444.57
5,983.04
538.47
65,334.80
8.29%
$7,380.41
788,523.41
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
AVALO No.
CERF-001-09
MERC.
927,000
FSICO
1,168,000
48%
INGRESOS
INGRESOS
789,000
100%
FSICO
17%
927,478.04
1,167,988.33
788,523.41
PONDERADO
$
927,478.04
1,167,988.33
788,523.41
20.00%
50.00%
30.00%
VALOR COMERCIAL
VALOR COMERCIAL:
VALUADOR:
185,495.61
583,994.17
236,557.02
1,006,046.80
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
ESTUDIO DE MERCADO
TERRENOS EN VENTA
RENTA DE DEPRATAMENTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS
CTM CULHUACAN
NONOALCO TLATELOLCO
CTM ATZACOALCO
VOECVALUACION,CONSTRUCCION,PROYECTOSYSUPERVISIONS.C.
FOTOS DEL INMUEBLE
SALA
COMEDOR
RECAMARA 1
RECAMARA 2
RECAMARA 3
BAO
PATIO DELANTERO
PATIO TRASERO
AVALO No.
COT.09.01
Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Guadalupe Victoria
111
Loma Bonita
Nezahualcoyotl
57940
Estado de mxico.
20/08/2009
VALOR COMERCIAL:
$1,192,378.09
REPORTE FOTOGRFICO
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
20092208
Casa habitacin.
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privada.
Venta.
Valor comercial.
Nmero: 111
Colonia: Loma Bonita
Municipio: Nezahualcoyotl
Cdigo Postal: 57940
Entidad Federativa: Estado de mxico.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
4545645.00
234353.00
Habitacin.
95%.
DENSIDAD DE POBLACIN:
Media.
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
HB2
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Avenida texcoco a una distancia de 1km, av. Tepozanes a una distancia de
250metros y Avenida Pantitlan a una distancia de 2km
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO:
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Calle 5 de mayo al norte, calle 20 de noviembre al sur, calle Agustn de Iturbide al oriente, calle Vicente
Guerreo al poniente
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
Se trata de un terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
NORTE
DISTANCIA
20.000
LOTE 28
COLINDANCIAS
SUR
20.000
LOTE 30
ORIENTE
10.000
LOTE 11
PONIENTE
10.000
200.00
m2
200.00
m2
200.00
m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
197.00
m2
100.00 %
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
un frente
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbana.
DENSIDAD HABITACIONAL:
19,324hab/km2
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
2.10
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
Mediano moderno
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
TIPO 4
H02
T-1 Construccin casa completa 1985
T-2 Construccin casa incompleta 2000
T-3 Construccin casa incompleta 2006
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
Superficie
Edad
T-1
T-2
Clasificaicon
4
98 m2
30
98 m2
10
T-1
T-2
50
VIDA TOTAL:
80
T-1
T-2
60
ESTADO DE CONSERVACIN:
Bueno
Bueno
una
ESTRUCTURA:
MUROS:
Tabique.
ENTREPISOS:
TECHOS:
Planos.
AZOTEAS:
Pretil.
BARDAS:
Tabique.
LAMBRINES:
PISOS:
Cemento pulido
ESCALERAS:
PINTURA:
vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
Ninguno
c) CARPINTERA:
Puertas
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
w.c. lavabos
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
g) VIDRIERA:
vidrio de 6mm.
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
Cisterna de 3m3 de capacidad, bomba centrifuga de 1/2 H.P.
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
AVALO No.
COT.09.01
Colonia
No.
Calle
No.
Telfono
Informante
Benito Jurez
Farolito
132
15468574
Casa en dos niveles cuenta con 3 baos completos y 15 aos de antigedad
Antonio Ros
Porvenir Nezahualcoyotl
11
123
15468574
Casa de planta baja y 1er. Nivel con 2 baos completos y 22 aos de antigedad
Antonio Ros
59
Metros cubicos
56344067
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
$/m
EDO.
CONS.
EDAD
FRe
3,875,000.00
590.00
6,567.80
0.90
1.00
0.90
0.95
1.00
1.15
0.88
5,812.01
1,300,000.00
200.00
6,500.00
0.90
1.00
1.00
1.00
0.95
0.90
0.77
5,001.75
1,600,000.00
355.00
4,507.04
0.90
1.00
1.00
0.95
1.00
0.90
0.77
3,468.17
1,690,000.00
235.00
7,191.49
0.90
1.00
1.00
1.20
1.00
0.90
0.97
6,990.13
2,950,000.00
350.00
8,428.57
0.90
1.00
1.00
1.00
0.95
0.90
0.77
6,485.79
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
m2
5,552.00
197.00
SUBTOTAL:
5,552.00
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
5,551.57
1,093,744.00
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
10
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
11
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
12
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
13
AVALO No.
COT.09.01
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
vicente villada
Lindavista
25
Terreno de un solo frente, bardeado y con piso de concreto en toda su rea
bosques de aragn
bosques de kenia
69
Excelente ubicacin en bosques de aragon de solo frente, solo tiene arbustos y malesa
Jurez Pantitlan
Oaxaca
39
24551166
Terreno de esquina que actualmente tiene locales comerciales de mala construcccin
Maravillas
Trece
48
10546554
Terreno de un solo frente ubicado cerca de calle7 (periferico) tiene construccin de mala calidad
Century 21
Vicente Villada
Av. Carmelo Perez
155
22241630
Terreno de esquina que se encuentra sobre av. Principal, uso comercial y bodega
Kren Boda
No.
1
2
3
4
5
Oferta
1,050,000.00
2,700,000.00
850,000.00
900,000.00
1,100,000.00
Sup.
215.00
300.00
232.00
204.00
215.00
$/m
4,883.72
9,000.00
3,663.79
4,411.76
5,116.28
Hector Rodrguez
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
0.80
0.90
1.00
0.90
0.85
1.00
0.90
0.95
1.00
FORMA
SUP.
COL.
1.00
0.90
1.00
1.00
0.80
0.80
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
1.00
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.69
0.46
0.73
0.77
0.77
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
14
$/m
3,362.44
4,147.20
2,670.91
3,394.85
3,936.98
3,502.48
3,502.00
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
15
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
16
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
17
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
18
Colonia
No.
Calle
No.
Telfono
Informante
Estrella Culhuacn
Bienes Nacionales
8
56033434
Century 21 Felix & Asociados
Casa de dos niveles de construccin,dos recamaras, dos y medio baos, dos cajones de estacionamiento, 25 aos de
antiguedad
Mauritania
Lomas Estrella
10
56597777
Maricela Camarillo
Casa de dos niveles de construccin, tres recamaras, dos baos, un cajn de estacionamiento, 25 aos de antiguedad
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
3,800.00
4,000.00
4,000.00
7,500.00
9,500.00
150.00
94.00
80.00
150.00
180.00
25.33
42.55
50.00
50.00
52.78
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.20
1.20
1.10
1.10
0.95
0.95
0.95
0.90
0.90
Edo Cons
0.95
0.95
0.95
1.00
1.00
FRe
1.00
0.89
1.00
0.97
1.00
0.97
1.00
0.89
1.00
0.89
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
OTRO
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
19
$/m
22.63
41.48
48.74
44.55
47.03
40.88
41.00
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
20
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
21
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
22
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
23
REPORTE FOTOGRFICO
CROQUIS DE LOCALIZACIN
24
AVALO No.
COT.09.01
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
CIISTERNA
pza
cisterna de 23 m3
102,239.48
EDAD
10
V.N.R.
VALOR
(unitario)
C.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$6,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$6,000.00
$6,000.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
BOMBA CENTRIFUGA
Unidad
pza
Cantidad
EDAD
10
V.R.N.
$6,000.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$5,500.00
0.90
0.90
1.00
0.81
$4,455.00
$4,455.00
FACTOR DE DEMRITO
14840.11
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
BARDA DE COLINDANCIA
Unidad
ML
CONSTANTE
CONSTANTE
Cantidad
15.00
EDAD
20
V.R.N.
$4,455.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$380.00
0.90
0.85
1.00
0.77
$290.70
$4,360.50
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
FACTOR DE DEMRITO
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
4,360.50
0.94
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
14,815.50
INDIVISO %
TOTAL: $
25
14,815.50
AVALO No.
COT.09.01
LOTE TIPO
3,502.00
$/m
TERRENO
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
UNICA
200.00
3,502.00
TOTAL:
200.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,502.00
700,400.00
SUMA (a): $
700,400.00
intermedio
1.00
INDIVISO
VALOR
100.00%
SUBTOTAL $
700,400.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
197.00
4,000.00
0.80
3,200.00
630,400.00
CASA HABITACIN
TOTAL
197.00
SUBTOTAL (b): $
630,400.00
SUBTOTAL (c): $
14,815.50
% DE PARTICIPACIN
1%
DATOS PARA GRAFICA:
Terr.
47%
Const.
Inst.
700,400.00
630,400.00
14,815.50
52%
Const.
Inst.
6830.535533
26
(a+b+c) $
1,345,615.50
AVALO No.
COT.09.01
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
calificacin
1
MUY BUENO
BUENO
calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)
8%
EDAD (aos)
PROYECTO
7%
ADECUADO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
1.0000
1.1429
3.8571
2.8571
TASA RESULTANTE:
8.86%
DESTINO:
HABITACIONAL
SUPERFICIE: VALOR/m
197.00
TOTAL:
RENTA MENS.
41.00
8,077.00
197.00
25.00%
6,057.75
8,077.00
2,019.25
72,693.00
8.86%
27
$4,166.13
820,727.42
AVALO No.
COT.09.01
1,093,744.00
1,345,615.50
820,727.42
MERC.
1,094,000
FSICO
1,346,000
INGRESOS
821,000
33%
64%
INGRESOS
100%
FSICO
PONDERADO
1,093,744.00
40.00%
437,497.60
1,345,615.50
50.00%
672,807.75
10.00%
100.00%
82,072.74
820,727.42
VALOR COMERCIAL
1,192,378.09
$1,192,378.09 (UN MILLN CIENTO NOVENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO
PESOS 09/100 M.N.)
VALUADOR:
28
1
AVALO No.
LALR/001
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
20 de Agosto de 2009
VALOR COMERCIAL:
$619,891.00
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
ESPECIALIDAD
Bienes Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
ESIA/ZAC/2004310414
Casa Habitacin
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Propiedad Privada
Venta.
Nmero: 17
Colonia: El arenal ll
Delegacin: Chicoloapaan Edo de Mex.
Cdigo Postal: 56370
Entidad Federativa: Estado de Mxico
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
23798 U
4001 01 02 01 01 000
95%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Alta.
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
Habitacional, comercial
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE A corta distancia va primarias de intenso flujo vehicular
como es: Carrtera Federal Mexico - Texcoco.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos.
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Inmueble ubicado en la Tercera cerrada camino a Tlalmimilolpan, con un solo frente a via publica ubicada hacia el Sur,
teniendo como referencias: Al Norte est ubicada con la Cuarta Cerrada de la Prolongacion Zaragoza, al Sur con la Avenida
Camino a Tlalmimilolpan, al Oriente con la Quinta Cerrada camino a Tlalmimilolpan, al Poniente con la Segunda cerrada
camino a Tlalmimilolpan.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
Inscrito en el Registro Publico de la Propiedad, Libro 150, Seccion Primera, Bajo la partida nmero 347, del
volumen 130, Texcoco Mexico, a 04 de Abril de 1990
Se trata de una fraccin de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
COLINDANCIAS
ORIENTACIN
DISTANCIA
Norte
7.500
Alfonzo Rios
Sur
7.500
Oriente
17.350
Poniente
17.350
130.12 m2
55.00 m2
0.000 %
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
Urbanas
120.00
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
2.00
Ninguno que Afecte
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
UBICACIN
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
AVALO No.
LALR/001
USO ACTUAL:
Relativamente Nuevo
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
TIPO 1
CLASIFICACION
T-1
Cuatro
NMERO DE NIVELES:
Un nivel
EDAD APROXIMADA:
Doce aos
74
VIDA TOTAL:
80
ESTADO DE CONSERVACIN:
1.1
Bueno
SUPERFICIE
EDAD
55
Seis aos
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
A base de Muros de tabique rojo recocido con una altura promedio de 3.00 mts.
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
Ninguna
c) CARPINTERA:
Puertas de madera de pino con bastidor de color cedro, en zona de recamaras, bao,
cocina y acceso principal al imnueble.
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
Si tiene completos los muebles de bao wc, lavabo, accesorios de bao, cocina integral
con estufa y tarja de buena calidad.
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
Salidas ocultas y salidas normales, contactos en todas las reas del inmueble.
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
si
7) No es propsito del presente avalo verificar la probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo
que pudiera afectar el bien que se vala, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos
no asumimos responsabilidad alguna por informacin omitida en la solicitud del avalo.
8) Quienes intervenimos en el presente avalo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningn tipo de relacin o nexo de
parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se vala.
9) En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la
propiedad, los consideramos son el el resultado de la observacin o por informacin expresa del cliente.
10) Toda vez que el objetivo del presente avalo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacin irregular o cualquier otra restriccion
legal, el valor comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalo, porque se observaron durante la
inspeccin ocular al bien.
11) El presente avalo es exclusivo del solicitante para el destino o propsito que se expresa, por lo que no podr ser utilizada para fines
distintos a lo indicado en este avalo.
12. La vigencia de este avalo esta determinada por su propsito o destino y depender bsicamente de la temporabilidad que establezca en su
caso la institucin emisora o autoridad competente.
13. Se da como verdadera la superficie del terreno segn documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalo no
se realiza levantamiento topogrfico para verificar dicha superficie.
SALVEDADES DEL AVALUO:
14) Sobre la documentacion del terreno.
Ninguna salvedad.
15) Sobre la inspeccion del terreno.
Ninguna salvedad.
16) Sobre la documentacin de la construccin.
Ninguna salvedad.
17) Sobre la inspeccin de la construccin.
Ninguna salvedad.
EXCLUSIONES DEL AVALUO:
18) Sobre la documentacion del terreno.
Ninguna salvedad.
19) Sobre la inspeccion del terreno.
Ninguna salvedad.
20) Sobre la documentacin de la construccin.
Ninguna salvedad.
21) Sobre la inspeccin de la construccin.
Ninguna salvedad.
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
9
AVALO No. LALR/001
No.
1
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
El Arenal II
Cuarta Cerrada
4
59213490
Sra. Nancy Arrieta
Casa habitacion de 140 m2 de terreno original y 60 m2 construidos, cuenta con sala, cocina comedor, y tres recamaras
Auris II
Primer andador
10
58556936
Sr. Pedro Mondragon
Casa habitacion 58 m2 de construccion, cuenta con sala, cocina comedor, y dos recamaras area de servicio
El Arenal II
Segunda Cerrada
7
59212167
Casa habitacion de 65 m2, dos recamaras, un bao, sala, cocina comedor, todos los servicios
San Pedro
Flor de loto
22
50440072
Sr. Hector Betancur
Casa habitacion con 59 m2 cuenta con todos los servicios, cuenta con sala comedor, 2 recamaras, estudio y patio de servicio
No.
Oferta
Sup.
Joaquin Uribe
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
$/m
FRe
500,000.00
60.00
8,333.33
0.90
1.00
0.90
1.00
1.10
1.00
0.89
535,000.00
58.00
9,224.14
0.90
1.00
1.00
1.10
0.95
1.00
0.94
8,675.30
600,000.00
65.00
9,230.77
0.90
1.00
0.85
1.20
1.20
1.00
1.10
10,168.62
640,000.00
60.00
10,666.67
0.90
0.90
0.90
1.20
1.00
1.00
0.87
9,331.20
600,000.00
59.00
10,169.49
0.90
0.90
0.80
1.00
1.20
1.10
0.86
8,698.58
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
7,425.00
8,859.74
8,860.00
55.00
8,860.00
487,300.00
10
AVALO No. LALR/001
Colonia
Calle
No.
Arenal II
Segunda Cda.
5
Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos
Telfono
59215250
Informante
Sr. Jose Hermandez
El Refugio
Golondrinas
8
Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos
(04455) 24097169
San Antonio
Monera
3
Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos
(04455) 38130741
Tolimpa
Camino a Tolimpa
Terreno plano con un crecimiento a futuro faltan algunos servicios
(4455 24121606)
Sto Domingo
Corregidora
15
Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos
(04455) 24121606
No.
1
2
3
4
5
Oferta
Sup.
300,000.00
240,000.00
450,000.00
200,000.00
220,000.00
120.00
120.00
240.00
120.00
120.00
$/m
2,500.00
2,000.00
1,875.00
1,666.67
1,833.33
s/n
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.15
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
FORMA
SUP.
OTRO
0.80
0.90
1.20
0.80
0.80
0.95
1.00
1.00
1.00
1.00
0.80
1.20
1.10
0.80
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.89
0.55
0.90
0.86
0.87
Negoc Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
iacin
Ubica Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
cin
: Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Zona:
Form Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
a
:
En funcin de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado
Super
ficie delConsidera
Uso
Suelo las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
ColoniaConsidera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
$/m
2,235.60
1,094.40
1,687.50
1,440.00
1,597.20
1,610.94
1,611.00
11
AVALO No.
LALR/001
Calle
No.
Telfono
Informante
Cabecera Municipal
Casa con todos los servicios
Colonia
Zaragoza
34
51141373
Promotora de Inmuebles
Sta Rosa
Casa con todos los servicios.
Matamoros
19
58524531
San Jose
Casa con todos los servicios
Encino
12
58514890
Arenal I
Casa con todos los servicios
Cobre
26
59217353
Sta Rosa
Casa con todos los servicios
Agapanto
16
35998763
No.
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
1,500.00
1,800.00
1,200.00
1,500.00
1,200.00
45.00
60.00
65.00
70.00
50.00
33.33
30.00
18.46
21.43
24.00
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
0.95
0.95
0.95
0.95
0.90
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
0.95
1.00
1.15
1.10
1.00
1.15
1.10
1.00
1.15
1.10
1.00
1.15
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.81
1.08
1.08
1.08
1.02
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
$/m
27.08
32.45
19.97
23.18
24.59
25.45
25.00
12
AVALO No.
LALR/001
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OC01 BARDA
OC03 ANDADOR
OC10 CISTERNA
OC17 ESCALERAS DE CONCRETO
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
M2
20.00
$500.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$450.00
$9,000.00
M2
40.00
$300.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$300.00
$12,000.00
PZA
1.00
$25,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$25,000.00
$25,000.00
PZA
1.00
$12,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$12,000.00
$12,000.00
0.10
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
6.00
SUMA: $
58,000.00
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
58,000.00
0.93
SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %
TOTAL: $
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
58,000.00
13
AVALO No.
LALR/001
LOTE TIPO
1,611.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
130.12
1,611.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
1,611.00
209,623.32
SUMA (a): $
209,623.32
SUBTOTAL $
209,623.32
1.00
130.12
VALOR
INDIVISO
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
55.00
8,860.00
0.93
8,261.95
454,407.25
Habitacional
TOTAL
55.00
SUBTOTAL (b): $
454,407.25
SUBTOTAL (c): $
58,000.00
%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
8%
209,623.32
454,407.25
58,000.00
29%
(a+b+c) $
Terr.
Const.
63%
Inst.
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
722,030.57
14
AVALO No.
LALR/001
4%
ADMN.
1.00%
IMP. PREDIAL
3%
ENERG. ELC.
3.00%
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
CONS/ MANT
5%
TOTAL DEDUCCIONES :
19.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
MUY BUENO
1
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
BUENO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
2.0000
4.5714
1.2857
1.4286
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
7.86%
DESTINO:
CASA HABITACION
SUPERFICIE: VALOR/m
55.00
RENTA MENS.
25.00
1,375.00
TOTAL:
19.00%
1,113.75
1,375.00
261.25
13,365.00
7.86%
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
170,100.00
15
AVALO No.
LALR/001
487,000
FSICO
722,000
INGRESOS
170,000
MERC.
186%
325%
INGRESOS
100%
FSICO
487,300.00
722,030.57
170,100.00
Valor Ponderado
Valor de mercado
Valor Fsico o C.N.R.
Valor de Capitalizacin
Valor Comercial
20%
70%
10%
100%
$97,460.00
$505,421.40
$17,010.00
$619,891.40
VALUADOR:
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
16
REPORTE FOTOGRFICO
FACHADA PRINCIPAL
FACHADA INTERIOR
ESCALERA EXTERIOR
PATIO
JARDIN
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
17
COCINA COMEDOR
ESCALERAS INTERIORES
ESTANCIA
BAO EXTERIOR
RECAMARA 01
RECAMARA 02
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
18
CASO No. 1
CASO No. 2
CASO No. 3
CASO No .4
CASO No.5
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
19
CASO No. 1
CASO No. 2
CASO No. 3
CASO No .4
CASO No.5
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
20
CASO No. 1
CASO No.2
CASO No. 3
CASO No.4
CASO No. 5
Cuarta Cerrada de Monera N 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370
Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fresno.
19
Algodonal Ampliacin, Gabriel Tepepa.
Cuautla, Morelos
S/N.
Morelos
20 de Agosto 2009
VALOR COMERCIAL:
$375,167.00
(TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)
1
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
2003390057
Casa Habitacin.
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privado.
Venta.
Calle: Fresno.
Nmero: 19
Colonia: Algodonal Ampliacin, Gabriel Tepepa.
Delegacin: Cuautla, Morelos
Cdigo Postal: S/N.
Entidad Federativa: Morelos
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
S/N.
12821
Agrcola.
70%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Media.
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
Agrcola y Habitacional.
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Calles Jacarandas y Fresno, Avenida Agua Azul ( Junto al Canal
Tenango).
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO:
03-08
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
El Inmueble se encuentra al sur con la calle Fresno, al oeste colinda con el lote 16 y la calle Jarandas, al norte con la avenida agua azul
y al este con el lote 18 y la calle 18 de marzo.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
Conforme a las escrituras con registro No. 3308.
La primera
ORIENTACIN
Noroeste
DISTANCIA
11.50
COLINDANCIAS
Con lote 14
Sureste
13.20
Suroeste
17.90
Noroeste
9.20
Con lote 17
147.00 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
93.80 m2
147.00 m2
53.20 m2
INDIVISO:
100.00 %
Plana e irregular .
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
Dos.
NMERO DE FRENTES:
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
325.80 hab./km
0.640
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
s
NORTE
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
Corriente Antiguo (Estilo Tradicional).
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
Clasificacin segn las tablas del manual de la tesorera del Distrito
Federal.
Uno
T-1
NMERO DE NIVELES:
Uno.
EDAD APROXIMADA:
20
10
VIDA TOTAL:
30
ESTADO DE CONSERVACIN:
Buena.
Bueno.
Edad
Superficie
40
53.20
Una.
4
03-08
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
Ninguno
PISOS:
ESCALERAS:
Ninguna.
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
No tiene.
c) CARPINTERA:
Ninguna.
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:
Lavabo redondo , excusado para de 6 litros por descarga color blanco, palanca cromada,
regadera en terminado de cromo con juego de 2 llaves en crus y cebolleta.
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
La puerta es de lamina con dos ventanas de aluminio fijas, las ventanas abatibles de
perfil tubulares de aluminio.
HERRERA:
Fierro forjado.
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
Ligera, aplanado de cemento fino rastrillado, sin color, las ventanas tienen herrera de
fierro forjado, la puerta tienen otra puerta de proteccin hecha de fierro forjado.
03-08
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilacin de
informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando
la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio
ms probable de venta para los bienes que se estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un
bien similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado de este anlisis se le
denomina COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su
valor se afectar por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables,
segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o COSTO
NETO DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS:
Este enfoque considera el valor presente de los
beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la
capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIN
DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y
ponderacin de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o
Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembrado de
milpa, mientras que en la parte de enfrente del inmueble se tienen arboles frutales
(guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del
pasillo sembradas: Flores de muerto (flor morada terciopelo), Papayos y platanares.
no es propsito del presente evalu verificar la probable existencia de gravmenes,
reserva de camino, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien
que se evala, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o
propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por informacin
omitida en la solicitud del avalu
la vigencia de este avalu esta determinada por su propsito o destino y depender
bsicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la institucin emisora o
autora competente.
03-08
Colonia
Calle
Telfono
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No.
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TETELCINGO
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Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
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EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,000,000.00
100.00
10,000.00
0.90
0.80
0.80
0.90
0.90
1.00
0.47
4,665.60
990,000.00
190.00
5,210.53
0.80
0.80
0.90
0.80
0.90
1.00
0.41
2,160.91
750,000.00
124.00
6,048.39
0.90
0.80
0.80
0.90
0.90
1.00
0.47
2,821.94
840,000.00
160.00
5,250.00
0.80
0.80
0.90
1.20
1.20
1.00
0.83
4,354.56
900,000.00
105.00
8,571.43
0.90
0.80
0.80
0.80
0.90
1.00
0.41
3,554.74
VALOR HOMOLOGADO:
sup de construccin del terreno.
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
3,511.55
3,512.00
53.20
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
3,512.00
186,838.40
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Colonia
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2
3
4
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169.00
254.00
126.00
134.00
$/m
2,119.29
3,017.75
1,377.95
3,000.00
2,835.82
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
1.20
1.20
0.80
0.90
0.80
1.00
1.00
0.80
1.00
0.80
1.20
1.20
0.90
1.00
FORMA
SUP.
OTRO
0.90
1.00
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
FRe
0.52
1.73
1.73
0.52
0.90
EN N.R. $/m
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
03-08
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
1,098.64
5,214.67
2,381.10
1,555.20
2,552.24
2,560.37
2,560.00
Colonia
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2
3
4
5
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5,500.00
7,000.00
7,500.00
7,500.00
187.50
200.00
200.00
200.00
200.00
30.93
27.50
35.00
37.50
37.50
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.80
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
0.80
1.10
1.00
0.90
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.72
0.81
0.79
0.81
0.72
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
03-08
$/m
22.27
22.28
27.72
30.38
27.00
25.93
26.00
VAINM-01
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
C.R.N.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
C.R.N.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
huerta de arboles frutales
sembradio de maiz
BARDA
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
m2
78.17
10
$1,100.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$1,100.00
$85,987.00
m2
31.27
10
$483.92
1.00
1.00
1.00
1.00
$483.92
$15,132.18
m2
26.45
20
$264.69
1.00
1.00
1.00
1.00
$264.69
$7,001.05
1.00
1.00
1.00
1.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
108,120.23
0.94
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
108,120.23
INDIVISO %
TOTAL: $
03-08
10
108,120.23
LOTE TIPO
2,560.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
147.00
2,560.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
1,500.00
220,500.00
SUMA (a): $
220,500.00
1.00
147.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
220,500.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
C.R.N.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
53.20
2,591.82
0.94
2,446.03
130,128.80
CASA HABITACIN
TOTAL
53.20
SUBTOTAL (b): $
130,128.80
2032558.22
38205.98158
SUBTOTAL (c): $
220,500.00
130,128.80
108,120.23
8623.102097
03-08
11
(a+b+c) $
108,120.23
458,749.03
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
BUENO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
1.0000
2.2857
2.5714
2.8571
TASA RESULTANTE:
8.71%
DESTINO:
T-1
Casa Habitacin
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
53.20
RENTA MENS.
26.00
1,383.20
53.20
23.00%
1,065.06
318.14
12,780.77
8.71%
03-08
1,383.20
12
$2,756.85
146,664.55
187,000
FSICO
459,000
INGRESOS
147,000
27%
MERC.
212%
FSICO
100%
INGRESOS
186,838.40
458,749.03
146,664.55
PONDERADO:
$186,838.40
25.00%
$46,709.60
$458,749.03
70.00%
$321,124.32
$146,664.55
5.00%
$7,333.23
100.00%
$375,167.15
VALOR COMERCIAL
$375,167.00
(TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)
VALUADOR:
03-08
13
14
15
16
17
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Andador 663
21
Fovisste Aragn
Gustavo A. Madero
07980
Distrito Federal
20-ago-09
VALOR COMERCIAL:
$1,552,905.00
ESPECIALIDAD:
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
2004310418
Casa- habitacin
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privada
Su posible venta
Valor Comercial
:
Calle: Andador 663
Nmero: 21
Colonia: Fovisste Aragn
Delegacin: Gustavo A. Madero
Cdigo Postal: 07980
Entidad Federativa: Distrito Federal
066773021000-3
Habitacional
99%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Media
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
Habitacional
Completo
EQUIPAMIENTO URBANO:
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al Norte Calle 663 , al este Av. 604, al sur Av. 661, al oeste Av. 606
DISTANCIA
Norte
15.000
Lote 20
COLINDANCIAS
Este
6m
Andador
Oeste
6m
Lote 2
sur
15m
Lote 22
m2
La segunda
90.00 m2
90.00 m2
250.00 m2
%
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
un frente
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbana
DENSIDAD HABITACIONAL:
204 hab/ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
Ninguno
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
mediano moderno
TIPO 1:
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
media-moderna
NMERO DE NIVELES
tres
EDAD APROXIMADA:
20
24
VIDA TOTAL:
60
ESTADO DE CONSERVACIN:
bueno
bueno
ESTRUCTURA:
a base de muros de carga, castillos y trabes, losa de concreto armado y de vigueta y bobedilla
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
mortero cemento-arena
APLANADOS EXTERIORES:
mortero cemento-arena
PLAFONES:
de yeso
LAMBRINES:
si baos y cocina
PISOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
no hay
c) CARPINTERA:
puertas de madera
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
Ocultas, entubadas, con salidas en plafones, tipo de luz con iluminacin de tipo
fluorescente, con lmparas de calidad. Apagadores y contactos de buena calidad
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
protecciones de celosia
g) VIDRIERA:
6mm
h) CERRAJERA:
chapas slage
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
si
7) No es propsito del presente avalo verificar la probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera
afectar el bien que se vala, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos no asumimos
responsabilidad alguna por informacin omitida en la solicitud del avalo.
8) Quienes intervenimos en el presente avalo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningn tipo de relacin o nexo de parentesco o de
negocios con el cliente o propietario del bien que se vala.
9) En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los
consideramos son el el resultado de la observacin o por informacin expresa del cliente.
10) Toda vez que el objetivo del presente avalo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacin irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor
comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalo, porque se observaron durante la inspeccin ocular al bien.
11) El presente avalo es exclusivo del solicitante para el destino o propsito que se expresa, por lo que no podr ser utilizada para fines distintos a lo indicado
en este avalo.
12. La vigencia de este avalo esta determinada por su propsito o destino y depender bsicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la
institucin emisora o autoridad competente.
13. Se da como verdadera la superficie del terreno segn documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalo no se realiza
levantamiento topogrfico para verificar dicha superficie.
AVALO No.
A-SYA-082009
Colonia
Calle
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0.79
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2,100,000.00
240.00
8,750.00
0.90
1.00
1.10
0.80
0.90
0.90
0.64
5,613.30
1,800,000.00
305.00
5,901.64
0.90
1.20
0.90
1.00
1.00
0.90
0.87
5,162.75
1,850,000.00
250.00
7,400.00
0.90
1.00
0.90
1.00
0.90
0.90
0.66
4,855.14
1,550,000.00
260.00
5,961.54
0.90
0.80
1.00
1.00
1.00
1.00
0.72
4,292.31
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
5,149.93
5,150.00
250.00
5,150.00
1,287,500.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Calle
Telfono
No.
Pantitln
Calle 4
s/n
55206610
Bodega OCN excelente espacio que se vende como terreno, muy buena ubicacin. Uso de suelo H05-20
Informante
Coldwell Banker City
Pantitln
Excelente bodega que se vende como terreno
Central de Abasto
Ubicado a una cuadra de Liverpool
No.
1
No.
1
2
3
4
5
Calle 2
s/n
55630101
Gonzles concepcin
Pochtecas
s/n
50375322
Francisco Ramirez
Martn Carrera
Martn Carrera
Excelente esquina para comercio, banco o habitacional
s/n
56610105
Central de Abasto
Ponchecas
terreno en esquina con uso de suelo comercial
s/n
56623340
Century 21 Basila-Invercasa
Oferta
1,765,000.00
13,000,000.00
17,478,000.00
2,400,000.00
5,000,000.00
Sup.
464.00
2,577.00
2,913.00
500.00
600.00
$/m
3,803.88
5,044.63
6,000.00
4,800.00
8,333.33
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.80
0.90
0.80
0.80
0.80
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
0.80
0.90
1.00
0.80
0.90
1.00
0.80
1.00
1.00
0.80
0.90
1.00
0.80
0.90
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.47
0.52
0.52
0.47
0.47
$/m
1,774.74
2,647.82
3,110.40
2,239.49
3,888.00
2,732.09
2,732.00
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Av. 412
s/n
57744440
Ramn Paredes
Sur 115
2271
18113807942
Juventino Rosas
Excelente ubicacin, recamara principal con vestidor, acabados de primera, cimientos de concreto hidrulico armado, patio de servicio trasero
3
Playa Hornos
244
55121530
91162694
Altimax inmoviliaria
Fausto Vega
Escuadron 201
s/n
48
Jardin balbuena
Casa con excelente iluminacin,recien pintada, amplia estancia con piso de marmol, recamaras con granito, balcn y closet.
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
7,000.00
12,000.00
13,000.00
9,500.00
11,000.00
250.00
196.00
140.00
180.00
260.00
28.00
61.22
92.86
52.78
42.31
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.90
0.90
0.99
0.90
0.90
$/m
25.20
55.10
91.93
47.50
38.08
51.56
52.00
42.79
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
10
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
1 Cisterna
1 bomba
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
pza
1.00
20
$14,750.00
0.80
0.90
0.90
0.65
$9,558.00
$9,558.00
pza
1.00
$1,450.00
0.80
0.90
1.00
0.72
$1,044.00
$1,044.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
60.00
EDAD
5.00
10,602.00
0.93
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %
TOTAL: $
10,602.00
100
10,702.00
11
AVALO No.
A-SYA-082009
LOTE TIPO
2,732.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
90.00
2,732.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
2,732.00
245,880.00
SUMA (a): $
245,880.00
1.00
90.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
245,880.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
250.00
6,934.00
0.93
6,413.95
1,603,487.50
CASA HABITACIN
TOTAL
250.00
SUBTOTAL (b): $
1,603,487.50
SUBTOTAL (c): $
10,702.00
%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
(a+b+c) $
1,860,069.50
245,880.00
1,603,487.50
1% 10,702.00
13%
Terr.
Const.
86%
Inst.
7440.278
12
AVALO No.
A-SYA-082009
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
4%
TOTAL DEDUCCIONES :
21.00%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
calificacin
1
MUY BUENO
calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)
8%
EDAD (aos)
PROYECTO
7%
BUENO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
2.0000
1.1429
2.5714
2.8571
TASA RESULTANTE:
8.57%
DESTINO:
Casa-Habitacin
SUPERFICIE: VALOR/m
250.00
RENTA MENS.
42.79
10,697.12
TOTAL:
21.00%
8,450.72
10,697.12
2,246.39
101,408.65
8.57%
1,183,100.96
#DIV/0!
13
1,288,000
FSICO
1,860,000
INGRESOS
1,183,000
9%
57%
MERC.
100%
FSICO
INGRESOS
1,287,500.00
1,860,069.50
1,183,100.96
386,250.00
930,034.75
236,620.19
1,552,904.94
VALUADOR:
MARTIN SAN JUAN HERNANDEZ
14
15
16
17
18
19
20
21
OFERTA 1
22
OFERTA 2
23
OFERTA 3
24
OFERTA 4
25
OFERTA 5
26
OFERTA 1
CASAS EN RENTA
27
OFERTA 2
CASAS EN RENTA
28
OFERTA 3
CASAS EN RENTA
29
OFERTA 4
CASAS EN RENTA
30
OFERTA 5
CASAS EN RENTA
31
OFERTA 1
TERRENOS EN VENTA
32
OFERTA 2
TERRENOS EN VENTA
33
OFERTA 3
TERRENOS EN VENTA
34
OFERTA 4
TERRENOS EN VENTA
35
OFERTA 5
TERRENOS EN VENTA
36
AVALO No.
ADC/001/09
VALOR COMERCIAL:
$566,657.00
Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Fecha del avalo:
Villas Cosmos
Ecatepec
55243
Estado de Mxico
20/08/09.
El valor comercial es el resultado poderado de los tres anlisis con los siguientes porcentajes, valor comparativo de mercado 30%, valor fsico 60%, valor de
capitalizacin de rentas 10%. Dando como resultado la cantidad de $ 566,657.00 (QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS
00/100 M.N.).
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
2003310677
Departamento en condominio.
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Condominio.
Para su venta.
Calle:
Nmero:
Colonia:
Villas Cosmos
Municipio:
Ecatepec
Cdigo Postal:
55243
0943828806F20101
8945141100
90%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Media
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
Habitacional
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Central (Prof. Carlos Hank Gonzlez), Av. Manuel vila
LAS MISMAS:
Camacho y Perifrico; como vas principales.
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO:
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534: Nextel: 43328668.
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Predio con vista al Norte con Av. Manuel vila Camacho, entre las calles Felipe Angeles al Poniente y Americas al Oriente.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
Se trata de un departamento en condominio con cajn de estacionamiento No. 13, de los cuales se indican sus linderos, colindancias y
superficies.
Departamento
Al Norte en
ORIENTACIN
DISTANCIA
1.35 m.
Con vaco.
Al Sur en
4.45 m.
2.40 m.
Con vaco.
Al Oriente en
4.23 m.
Al poniente en
0.55 m.
Con vaco.
3.80 m.
Abajo
COLINDANCIAS
Arriba
61.72
m2
1,095.53
m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
704.65
INDIVISO:
5.060
m2
%
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
Un slo frente.
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
Baja
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
2.1
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.
AVALO No.
ADC/001/09
Departamento en condominio desarrollado en un piso el cual consta de sala, comedor con acabado en
muros de tirol planchado y acabado final de pintura vinilica, cocina, patio de servicio, dos recamaras,
bao completo, acabado en pisos de loseta ceramica. En planta baja: garage a descubierto para un
auto.
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
Medio Moderno.
Edificio de departamentos y despachos hasta cinco niveles.
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
T-1
Clasificacin : cuatro.
Superficie: 61.717 m .
T-1
NMERO DE NIVELES:
Tres.
EDAD APROXIMADA:
12 aos.
60 aos.
VIDA TOTAL:
48 aos.
ESTADO DE CONSERVACIN:
Regular.
Adecuado.
CLASIFICACIN
Cuatro
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
No tiene.
PISOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
Vinilica, de aceite.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
No tiene.
c) CARPINTERA:
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
Aparente.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
Departamento en condominio el cual cuenta con todos los servicios, equipamiento urbano y servicios pblicos completos, cuenta
con linea telfonica; no hay desabasto de agua en cualquier poca del ao ya que se cuenta con una cisterna que abastece a los
12 departamentos por medio de tinacos elevados; cuenta con vigilancia las 24 hrs. rea jardinada, Alarma vecinal en caso de
sismo, incendio o cualquier otro siniestro. Plazas comerciales, reas recreativas, hospitales y universidades estan a no mas de
cinco minutos,
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Villas Cosmos
Av. Manuel vila Camacho
E-F2 -1
5794-1784
Quality Inmobiliaria
2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo vidreado, pisos con loseta cermica, cocina, bao completo con azulejo, cuarto de
No.
1
lavado, cochera.
Haciendas de Aragon
Bugambilias
E4 M-C -101
3688-5275
Sra. Perla Gonzlez V.
2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, pisos con loseta cermica, cocina, bao completo, cuarto de lavado, cochera.
Haciendas de Aragon
Liras
E 6. M D.
5959-9087
Sr. Enrique Prez Beltrn
3 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con mrmol, cocina con cocineta, bao completo con
azulejo, cochera.
Haciendas de Aragon
Av. Manuel vila Camacho
E2. ME.
5794-1784
Quality Inmobiliaria
2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo vidreado, pisos cemento pulido, cocina, bao completo, cochera.
Parques de Aragn
Sn. Marcos
57773069
Sra. Diana Garca Mendoza
2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta cermica, cocina y bao completo con azulejo,
cochera, puerta principal de madera brasilea con vitral, canceleria de aluminio, protecciones
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
470,000.00
61.00
7,704.92
0.90
1.00
1.00
1.05
1.00
1.00
0.95
7,281.15
420,000.00
50.00
8,400.00
0.90
1.10
1.20
1.10
1.00
1.00
1.31
10,977.12
460,000.00
50.00
9,200.00
0.90
1.10
1.20
0.95
1.00
1.00
1.13
10,383.12
390,000.00
50.00
7,800.00
0.90
1.00
1.20
1.10
1.00
1.00
1.19
9,266.40
470,000.00
56.00
8,392.86
0.90
1.10
1.20
0.90
1.00
1.00
1.07
8,973.64
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
9,376.29
9,376.00
61.00
9,376.00
571,936.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534
AVALO No.
ADC/001/09
No.
1
No.
1
2
3
4
5
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Jardines de Morelos
5120-3018
Inmobiliaria Coln
Vendo terreno con uso de suelo habitacional, con posibilidad de obtener uso de suelo comercial, cuenta con todos los servicios.Bardeado con
malla ciclonica y caseta de vigilancia. Forma irregular.
Rustica Xalostoc
5544-4871 (noches)
Uso de suelo habitacional,forma regular, se puede usar como bodega o para cnstruir departamentos dos cuartos construidos, para vigilante,
cuenta con todos los servicios.
Sagitario 3
5587-2315
Sra. Margarita Snchez
Terreno con uso de suelo habitacional, se usa actualmente como pencin, bardeado sin construccin, caseta de vigilancia provisional, todos los
servicios.
El chamizal
43321570
Sr. Guadalupe Rosales
Vendo terreno con uso de suelo habitacional, cuenta con todos los servicios.Bardeado con muros de tabicon y caseta de vigilancia, funciona
actualmente como estacionamiento de camiones.
Vergel de Guadalupe
Sonora
(04455)22134152
Sr. Armando Barragn
Terreno de forma irregular con dos cuartos en muy buenas condiciones ideal para tirar y construir edificio a dos cuadras de Av. Central cerca de
Bodega Aurrera. Urge.
Oferta
3,700,000.00
2,944,000.00
1,690,000.00
3,500,000.00
2,745,000.00
Sup.
900.00
800.00
1,300.00
1,480.00
1,220.00
$/m
4,111.11
3,680.00
1,300.00
2,364.86
2,250.00
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.05
1.05
0.95
1.05
0.95
0.90
0.90
0.95
0.90
FORMA
SUP.
OTRO
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.85
0.85
0.85
0.81
0.77
$/m
3,479.85
3,129.84
1,105.65
1,920.86
1,722.26
2,271.69
2,272.00
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.
AVALO No.
ADC/001/09
No.
Colonia
Calle
No.
CROC ARAGON
Vicente Guerrero
EDIF. 4
Telfono
Informante
Valle de Japura
EDIF. B
5121-6999
2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo barnizado, pisos con loseta cermica, cocina, bao completo con azulejo, cuarto de
lavado, cochera.
3
Villas Cosmos
Americas
MC. Edif. E
57324567
2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta ceramica, cocina con cocineta, bao completo con
azulejo, cochera, protecciones en ventanas.
Haciendas de Aragn
Bugambilias
5121-3456
Sr. Estebn Trejo Sols
E4 M-C -03
2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, pisos con loseta vinilica, cocina, bao completo, cuarto de lavado, cochera.
Parques de Aragn
Americas
5711-9911
2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta ceramica, cocina con cocineta, bao completo con
azulejo, cochera, protecciones en ventanas y linea telefnica.
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
1,800.00
2,500.00
2,900.00
2,100.00
2,700.00
50.00
56.00
61.00
56.00
56.00
36.00
44.64
47.54
37.50
48.21
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.10
1.05
1.10
1.20
1.05
1.20
1.20
1.00
1.20
1.20
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.10
1.10
1.00
1.05
1.10
1.00
0.95
1.00
1.00
0.90
1.05
1.00
0.95
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.44
1.31
0.94
1.22
1.08
$/m
51.75
58.47
44.71
45.93
51.94
50.56
51.00
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
c Equipo de bombeo
c Tanque estacionario de gas
Unidad
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
pza.
$13,327.71
1.00
1.00
1.00
1.00
$13,327.71
$13,327.71
pza.
$50,121.96
1.00
0.90
1.00
0.90
$45,109.76
$45,109.76
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
$58,437.47
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$32,038.75
FACTOR DE DEMRITO
c Cisternas
p Rejas
pza.
1.00
12
$35,500.00
0.95
0.95
1.00
0.90
$32,038.75
pza.
1.00
12
$5,784.06
0.90
0.95
1.00
0.86
$4,945.37
$4,945.37
c Jardines
pza.
1.00
12
$13,436.55
1.00
1.00
1.00
1.00
$13,436.55
$13,436.55
1.00
1.00
1.00
1.00
CONSTANTE
CONSTANTE
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
50,420.67
0.94
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
108,858.15
INDIVISO %
5.06
TOTAL: $
108,863.21
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534
10
AVALO No.
ADC/001/09
LOTE TIPO
2,272.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
1,095.53
2,272.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
1.00
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
2,272.00
2,489,044.16
SUMA (a): $
2,489,044.16
Ninguno
1,095.53
VALOR
5.06%
INDIVISO
SUBTOTAL $
125,945.63
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
C.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
61.72
6,343.00
0.94
5,986.21
369,468.65
Departamento en condominio
TOTAL
61.72
SUBTOTAL (b): $
369,468.65
SUBTOTAL (c): $
108,863.21
%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst. 12%
4%
(a+b+c) $
604,277.49
2,489,044.16
369,468.65
108,863.21
Terr.
Const.
84%
Inst.
9790.626856
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534
11
AVALO No.
ADC/001/09
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
2%
ENERG. ELC.
3.00%
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
25.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
REGULAR
MALO
RUINOSO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
MUY BUENO
BUENO
ADECUADO
calificacin
PROYECTO
calificacin
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
TASAS PARCIALES
1.1429
1.2857
1.4286
3.4286
3.8571
1.4286
TASA RESULTANTE:
8.71%
DESTINO:
Condominio
SUPERFICIE: VALOR/m
61.72
RENTA MENS.
51.00
3,147.72
TOTAL:
25.00%
2,360.79
3,147.72
786.93
28,329.48
8.71%
325,092.39
#DIV/0!
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534
12
AVALO No.
ADC/001/09
571,936.00
604,277.49
325,092.39
572,000
FSICO
604,000
INGRESOS
325,000
MERC.
76%
86%
FSICO
100%
INGRESOS
571,936.00
30%
171581
604,277.49
60%
362566
325,092.39
10%
32509
Valor Comercial
100%
$566,657.00
$566,656.53
$566,657.00
VALUADOR:
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.
13
Avalo No.
ADC/001/09
4) Acceso principal.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668
14
Avalo No.
7) reas comunes.
ADC/001/09
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668
15
Avalo No.
9) Sala, comedor.
ADC/001/09
9) Sala, comedor.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668
16
Avalo No.
ADC/001/09
Oferta No.1
Calle
No.
Colonia
F-2
Villas Cosmos
Informante
Oferta
Sup.
Telfono
Quality Inmov.
$560,000.00
61m.
5664- 3535
Caracteristicas:
2 Recamaras, sala, comedor, cocina,pisos de loseta vinilica, bao
completo, cajn de estacionamiento.
Oferta No.2
Calle
No.
Colonia
Bugambilia
E4 MC
Haciendas de Aragn
Informante
Oferta
Sup.
Telfono
50m.
36885675
Caracteristicas:
2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, cocina,pisos de loseta
ceramica, bao completo con azulejo, cajn de estacionamiento.
Oferta No.3
Calle
No.
Colonia
Liras
E6 M.D.
Haciendas de Aragn
Informante
Oferta
Sup.
Telfono
Sr. Enrique P.
$460,000.00
50m.
5959-9087
Caracteristicas:
3 Recamaras, sala, comedor, muros con tirol planchado, cocina,pisos de
loseta ceramica, bao completo, cajn de estacionamiento.
Oferta No.4
Calle
No.
Colonia
E.2 M.D.
Hdas. De Aragn
Informante
Oferta
Sup.
Telfono
Quality Inmov.
$390,000.00
50m.
5794-1784
Caracteristicas:
2 Recamaras, sala comedor, muros sin acabados cocina,pisos de
cemento pulido, bao completo, cajn de estacionamiento.
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668
17
Avalo No.
ADC/001/09
Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtmoc, Mxico, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668
18
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion
Gustavo A. Madero , C.P. 05040, Mxico D.F.
AVALO No. AV-CHAB-09/07-20/
Entidad Federativa:
Guadalupe Victoria
61
15 de Agosto
Gustavo A. Madero
07050
Distrito Federal
20 de Agosto de 2009
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
VALOR COMERCIAL:
$1,906,141.00
El valor comercial obtenido en este avalo fue realizado atreves de la ponderacin con tres
anlisis que son el de Comparativo de Mercado con el 31%, el Fsico con el 41% y el de
Capitalizacin de Renta con el 28%, dando como resultado el Valor Comercial de$ 1,906,141.00
(Un Milln Novecientos seis mil Ciento cuarenta y un pesos (00/100 M.N.)
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A.
Madero , C.P. 05040,
Mxico
AVALO
No.D.F.
AV-CHAB-09/07-20/
ESPECIALIDAD
Inmuebles
REGISTRO DE LA :
2004300725
Habitacional - Comercial
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Propiedad Privada
Nmero: 61
Colonia: 15 de Agosto
Delegacin: Gustavo A. Madero
Cdigo Postal: 07050
Entidad Federativa: Distrito Federal
045-196-26-000-9
26-49-281-901-01-000-8
Habitacional "Popular"
98%
DENSIDAD DE POBLACIN:
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Al Norte: Av. General Martin Carrera a 500.00 metros
aprox.
LAS MISMAS:
Completos
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO:
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero ,
C.P. 05040, Mxico D.F.
AVALO No.
AV-CHAB-09/07-20/
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Predio que ve al Poniente, entre la calle de Pedro Maria Anaya al Norte y la Calle de Carlos Salazar al Sur.
Linderos y Colindancias segn:
Se trata de dos fracciones de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
Norte
17.000
lote 5
COLINDANCIAS
Sur
17.000
loto 8
Este
8.000
lote 18
Oeste
8.000
Guadalupe Victoria
136.00 m2
136.00 m2
136.00 m2
354.03 m2
100.000 %
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
Uno
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
257 Habitantes/Ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
N
O
E
44.00
S
3
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, Mxico
D.F. No. AV-CHAB-09/07-20/
AVALO
USO ACTUAL:
viviendas, con las siguientes areas : Este terreno regular cuenta con 136 m . Su uso es Casa- Habitacion, Su
distribucion es la siguientes, cuenta con tres niveles en el primer nivel se tiene una entrada principal cunta con
2 recamaras, un 1/2 bao, 2 baos, 1 habitacion que se utiliza como bodega, un labadero.
El segundo Nivel cuenta con dos recamaras, cuarto de juegos, dos baos, sala comedor y cosina.
Tercer Nivel cuenta con un patio, tres recamara, sala - comedor, cosina y bao.
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
Mediano antiguo
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
T-1,T-2,T-3
Superficie
H05-5
T-2:
H05-4
T-3:
H05-2
edad
177.02
95.11
81.90
50
30
6
354.03
TRES
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
40
16
T-3: 6
T-1:
T-2:
VIDA TIL REMANENTE:
T-1: 40
T-2: 50
T-3: 54
VIDA TOTAL:
T-1: 90
T-2: 80
T-3: 60
ESTADO DE CONSERVACIN:
CALIDAD DEL PROYECTO:
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE
RENTARSE:
bueno
bueno
Dos
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
De tabique rojo recocido de 14 cm de espesor con una altura de 2.30m, aplanado con mezcla y pintura vinilica.
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040,AVALO
Mxico No.
D.F.AV-CHAB-09/07-20/
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
t-1,t-2,t-3
APLANADOS EXTERIORES:
t-1,t-2,t-3
t-1,t-2,t-3
PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS:
t-1,t-2,t-3
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
No tiene
c) CARPINTERA:
Puerta tipo tambor de triplay de pino y closets completos con entrepaos tipo tambor,
cajoneras de madera en pino y puertas tipo tambor con triplay de pino corredizas.
d) INSTALACIONES
HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
Baos completos y medios baos con muebles blancos de color de calidad economica
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
De calidad economica
Aplanado de mezcla con pintura vinilica, porton de lamina de tablero y cortina metalica
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Bardas, Cisterma con equipo de bombeo y balcon.
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, Mxico D.F.
AVALO No.
AV-CHAB-09/07-20/
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Costo Neto de Reposicin: Valor que tiene un bien a la fecha del avalo y se determina
a partir del costo de reposicin nuevo, disminuyndole los efectos debidos a la vida
Direccion:
Callerespecto
Pedro Ma.
Anaya,
de Febrero,
GustavoalA.grado
Madero
consumida
de su
vida Col.
til 5
total,
al estadoDelegacion
de conservacin,
de , C.P.
05040,
Mxico D.F.
obsolescencia y a otros elementos de
depreciacin.
equivale al valor de mercado de un
bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.
Consideraciones
previas al avalo
No es propsito del presente avalo verificar la probable existencia de gravmenes,
reserva de dominio, adecuados fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el
bien que se va a valuar, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante
y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna omitida en
la solicitada del avalo.
Quienes intervenimos en el presente avalo declaramos bajo protesta de decir verdad
que no guardamos ningn tipo de relacin o nexo de parentesco o de negocios con el
cliente o propietario del bien que se valua.
En la inspeccin oculta del bien motivo del presente avalo, no es posible detectar
todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los consideramos son el
resultado de la observacin o por informe expreso del cliente
La determinacin del valor comercial del inmueble se realizo mediante el anlisis y
ponderacin del resultado de los procemidimientos de valuacin que a continuacin se
mencionan: Mtodo Fsico se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
similar al analizado si el bien no es nuevo, su valor se afectara por los diversos factores
aplicables, segn sea el caso.
Mtodo de Mercado esta basado en la comparacin y homologacin de ofertas similares al
bien valuado.
Mtodo por rentabilidad considera que su valor corresponde, al capitalizar la renta neta
anual, real o susceptible de producir, a una tasa de capitalizacin determinada en base a
las caractersticas propias del bien valuado.
Los datos asentados en el presente dictamen valuatorio son proporcionados por el
solicitante, el suscrito se deslinda de cualquier responsabilidad civil o penal, al no
prejuzgar la propiedad y/o posesin del inmueble de la persona que aparece en el
apartado correspondiente, as como los documentos proporcionados para la elaboracin
del mismo.
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, Mxico D.F.
AVALO No. AV-CHAB-09/07-20/
No.
1
Colonia
Calle
Narciso Bassols
No.
a 66
Telfono
Informante
Lilia Blanco Castro
Preciosa casa en excelente estado de conservacion, pequeo estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3,000 lt, lista para habitarse,
estacionamiento comunitario.
Castillo el Chico
20 de Noviembre
Casa amplia muy bien ubicada cerca de todos los servicios, cuenta con area para jardin, amplio estacionamiento
Alberto Calmete
04455.26.90.51.18
Bertha Gutirrez
Ubicada entre avenida 604 y 604 a unidad san juan de aragn. Cuenta con gas estacionario, cisterna, calle privada con reja para controlar el acceso y
proporcinarle una ptima seguridad.
Agricola Pantitlan
15
044 55 22 78 5048
Olga Mercado
Casa muy bonita e iluminada a 5 minutos del aeropuerto, en buenas condiciones lista para entrar. Sala, comedor, cocina integral, estudio, medio bao,
tres recamaras, bao completo.
Ticoman
No.
Oferta
Sup.
04455.3012.3279
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTROS
FRe
780,000.00
100.50
7,761.19
0.90
1.05
0.80
0.95
0.90
1.00
0.65
5,016.68
1,150,000.00
143.00
8,041.96
0.90
0.90
0.80
1.00
1.00
1.00
0.65
5,211.19
1,000,000.00
115.00
8,695.65
0.90
0.90
0.80
0.80
0.90
1.00
0.47
4,057.04
1,380,000.00
117.00
11,794.87
0.90
0.85
0.80
0.80
0.90
1.00
0.44
5,197.29
1,350,000.00
150.00
9,000.00
0.90
1.00
0.80
1.05
1.00
1.00
0.76
6,804.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
5,257.24
5,257.00
354.03
5,257.00
1,861,135.71
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040,
Mxico D.F.
AVALO
No. AV-CHAB-09/07-20/
No.
1
Calle
Norte
No.
86
Telfono
044 55 181 905 29
Informante
Adrian Garfias M.
Uso de suelo habitacional de 4 a 5 niveles construidos con una superficie maxima de entre 434 a 620 m2 con un area libre del 20 al 30 , sujeto al analisis del
proyecto. Esta propiedad cuenta con una construccion de 3 niveles y puede ser reutilizada
Norte 13
4918
Marta Fernandes
Oporunidad para inversionistas, terreno con 4 viviendas de concreto y techo de lamina, excelente ubicacion, entre Calzada Vallejo y Av Cuitlahuac, a una
cuadra del Centro Medico La Raza.
Moctezuma 1a seccion
Carlos Santana
0-0
044 55 449105513
Alberto Castillo M.
Terreno con construccion; se vende como terreno. Muy buena ubicacion, facil acceso, todos los servicios
Norte 13
151
46 03 32 01
Terreno con 142 m2 de construccion. En planta baja rea abierta con un bao. En la planta alta 5 privados y 2 baos
Merced Balbuena
15
5737 41 88
Excelente terreno, en zona muy comercial, tiene 124 m2 de construccion, en la zona hay bodegas chicas, tiene vista a la calle, estacionamiento. Cerca metro
merced.
Factores de Homologacin
No.
Oferta
1
2
3
4
5
1,050,000.00
1,400,000.00
1,500,000.00
950,000.00
1,000,000.00
OFERTA
1
2
3
4
5
IMPORTE
1,050,000.00
1,400,000.00
1,500,000.00
950,000.00
1,000,000.00
Sup.
150.00
125.00
160.00
147.00
155.00
SUP. COST
450.00
250.00
320.00
294.00
124.00
$/m
1,656.03
9,018.89
7,426.13
2,311.80
5,711.77
CRN
2,827.50
1,731.04
1,546.72
3,294.27
1,467.94
$/m
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.15
0.95
1.05
1.05
1.05
0.80
1.05
0.95
0.95
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
F EDAD
EDO
CONSER
FRET
CNR
0.7
0.7
0.7
0.7
0.7
0.9
0.9
0.9
0.9
0.9
0.63
0.63
0.63
0.63
0.63
SUP.
OTROS
FRe
0.66
0.72
0.72
0.72
0.83
0.80
1.00
0.80
1.00
0.80
1.00
0.80
1.00
0.80
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
1,781.33
1,090.56
974.43
2,075.39
924.80
TERRE
NO
150.00
125.00
160.00
147.00
155.00
CONST
TERRENO
%/M2
801,596.25
272,638.80
311,818.75
610,164.69
114,675.47
248,403.75
1,127,361.20
1,188,181.25
339,835.31
885,324.53
1,656.03
9,018.89
7,426.13
2,311.80
5,711.77
Factores Utilizados:
Negociaci Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
n
Ubicacin Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
:Zona:
Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Forma :
Superfici
e
Uso del
Suelo
Colonia
1,096.95
6,477.37
5,333.45
1,660.34
4,749.91
3,863.60
3,864.00
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, Mxico D.F.
AVALO No. AV-CHAB-09/07-20/
ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
No.
Colonia
Calle
No.
Acueducto de Guadalupe
Del Golfo
28
Telfono
Informante
Gabriela Ayala
Preciosa casa con excelente ubicacion,3 recamaras con bao completos, amplios espacios, cocina equipada, cuarto de servicio,1 estacionamiento
2
Jardin Balbuena
13
044 55 18 2304 85
Reyna Templos M.
Casa en dos niveles, sala, comedor, cocina equipada, medio bao, planta alta, 2 recamaras con closet, un bao completo amplio, azotea area de
lavado y cuarto de servicio casa en buen estado iluminada y muy amplia
3
Veinte de Nobiembre
Vulcanizacion
186
Inmueble construdo en dos niveles independientes, se renta la planta baja, la cual consta de sala, comedor, cocina, equipada, 1 1/2 bao, patio trasero
y 1 cajon de estacionamiento
4
Reforma Iztacchualt
Playa Guitarron
s/n
Casa contempornea. P.B.: Garage para 1 auto, sala, comedor, cocina integral, cuarto de servicio, rea de lavado. P.A.: Hall con 1 bao, 3 recmaras.
Lnea telefnica, cisterna. Acabados: ventanera con fierro, muros con tirol, pisos con mosaico
5
No.
1
2
3
4
5
Panamericana
Oferta
8,000.00
11,000.00
5,300.00
14,900.00
18,000.00
Poniente 118
Sup.
135.00
137.00
100.00
195.00
156.00
51
044 55 23 59 9263
Factores de Homologacin
$/m
59.26
80.29
53.00
76.41
115.38
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.05
1.00
0.95
1.05
1.00
0.80
0.80
0.80
0.80
0.80
CALID.
Edo Cons
OTROS
0.85
1.00
1.00
0.90
0.95
1.00
0.95
1.00
1.00
0.95
0.85
1.00
0.90
0.95
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.64
0.62
0.65
0.61
0.62
0.10
0.90
38.08
49.43
34.44
46.65
71.03
47.92
48.00
#REF!
#REF!
#REF!
#REF!
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
$/m
10
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero
, C.P. 05040, Mxico D.F.
AVALO No. AV-CHAB-09/07-20/
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
p/c
INSTALACIONES
ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
C.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS
ACCESORIOS:
BOMBA
GAS ESTACIONARIO
COCINA INTEGRALES
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
PZA
15
$1,000.00
0.80
0.95
1.00
0.76
$760.00
$760.00
PZA
10
$4,403.55
0.85
1.10
1.00
0.94
$4,117.32
$4,117.32
PZA
$16,339.14
0.90
1.05
1.00
0.95
$15,440.49
$15,440.49
SUMA
p/c
OBRAS
COMPLEMENTARIAS:
BARDA
BALCON
CISTERNA
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
$20,317.81
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
m2
1.00
40
$990.70
1.00
0.95
1.00
0.95
$941.16
$941.16
M2
1.00
17
$3,000.00
1.05
0.85
1.00
0.89
$2,677.50
$2,677.50
M2
1.00
15
$2,194.65
0.95
0.95
1.00
0.90
$1,980.68
$1,980.68
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
5,599.34
0.94
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
25,917.15
INDIVISO %
TOTAL: $
11
25,917.15
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, AVALO
Mxico D.F.
No. AV-CHAB-09/07-20/
LOTE TIPO
3,864.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
136.00
3,864.00
COEFICIENTE
VALOR
UNITARIO
RESULTANTE
MOTIVO COEFICIENTE
1.00
136.00
INDIVISO
VALOR
PARCIAL: $
3,864.00
525,504.00
SUMA (a): $
525,504.00
100.00%
SUBTOTAL $
525,504.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
C.R.N.
FACTOR DE
C.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
H05-5
177.02
4,265.19
0.94
4,025.27
712,553.00
H05-4
95.11
4,237.93
0.94
3,983.66
378,885.53
H05-2
81.90
3,748.99
0.94
3,524.05
288,619.59
TOTAL
354.03
SUBTOTAL (b): $
1,380,058.12
SUBTOTAL (c): $
25,917.15
COSTOS
525,504.00
1,380,058.12
25,917.15
Inst.
Terr.
Const.
5,455.69
12
(a+b+c) $
1,931,479.27
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.
05040, Mxico D.F.
AVALO No. AV-CHAB-09/07-20/
4%
ADMN.
IMP. PREDIAL
ENERG. ELC.
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
I.S.R
SEGUROS
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
18.00%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
calificacin
1
MUY BUENO
BUENO
calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)
8%
EDAD (aos)
PROYECTO
7%
ADECUADO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
TASAS PARCIALES
1.1429
1.2857
1.4286
3.4286
3.8571
1.4286
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
8.71%
DESTINO:
CASA HABITACIONCOMERCIAL
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
354.03
RENTA MENS.
48.00
16,993.44
354.03
18.00%
16,993.44
3,058.82
13,934.62
167,215.45
8.71%
$5,420.07
13
1,918,865.82
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero ,
C.P. 05040, Mxico D.F.
AVALO No. AV-CHAB-09/07-20/
1,861,000
FSICO
1,931,000
INGRESOS
1,919,000
-3%
1%
100%MERC.
1,861,135.71
1,931,479.27
1,918,865.82
FSICO
PONDERADO
INGRESOS
1,861,135.71
1,931,479.27
1,918,865.82
VALOR COMERCIAL
31.00%
41.00%
28.00%
100.00%
$576,952.07
$791,906.50
$537,282.43
$1,906,141.00
$1,906,141.00
VALUADOR:
Areli Jocabed Snchez Morales
14
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A.
Madero , C.P. 05040,AVALO
Mxico No.
D.F.AV-CHAB-09/07-20/
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
20 de Noviembre 7
Narciso Bassols
Alberto Calmete 4
Agricola Pantitlan
15
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A.
Madero
, C.P. No.
05040,
Mxico D.F.
AV-CHAB-09/07-20/
AVALO
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
Norte 86
Norte 13 4918
Nueva Tenochithan
Norte 13 151
Moctezuma 1a seccion
16
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero
,AVALO
C.P. 05040,
Mxico D.F.
No. AV-CHAB-09/07-20/
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
Acueducto de Guadalupe 28
Del Golfo
Jardin Balbuena
Vulcanizacion 186
Veinte de Nobiembre
Reforma Iztacchualt
Poniente 118 51
Panamericana
17
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero ,
C.P. 05040, Mxico
D.F. No. AV-CHAB-09/07-20/
AVALO
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
20 de Noviembre 7
Narciso Bassols
Alberto Calmete 4
Agricola Pantitlan
18
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo
A. Madero
, C.P. No.
05040, Mxico
D.F.
AVALO
AV-CHAB-09/07-20/
Norte 86
Norte 13 4918
Nueva Tenochithan
Norte 13 151
Moctezuma 1a seccion
19
Empresa valuadora
CHARE S.A. DE C.V.
Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo
A. Madero
, C.P.No.
05040, Mxico
D.F.
AV-CHAB-09/07-20/
AVALO
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
Acueducto de Guadalupe 28
Del Golfo
Jardin Balbuena
Vulcanizacion 186
Veinte de Nobiembre
Reforma Iztacchualt
Poniente 118 51
Panamericana
20
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
20 de agosto de 2009
VALOR COMERCIAL:
ISV0001
$2,495,357.00
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No. ISV0001
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
98040806
Casa habitacin.
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privado.
Venta.
:
Calle: Av. Jose Maria Castorena
Nmero: 217
Colonia: CUAJIMALPA
Delegacin: CUAJIMALPA
Cdigo Postal: 05000
Entidad Federativa: Distrito Federal.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
Habitacional y comercial
100%.
DENSIDAD DE POBLACIN:
300
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
H00-02
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. JUAREZ Y CASTORENA, Importancia alta, En buenas
condiciones.
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos.
EQUIPAMIENTO URBANO:
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No. ISV0001
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
al norte Av. Tamaulipas, al sur calle tamaulipas al oriente: calle castorena y al poniente: tamaulipas.
Escritura
No. , Volumen,Notario
LINDEROS Y COLINDANCIAS
SEGN:
terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies segn escrituras
La primera
ORIENTACIN
DISTANCIA
COLINDANCIAS
NE
8.070
PROPIEDAD PRIVADA
SE
17.310
LOTE 32
NE
6.040
LOTE 32
SE
15.180
LOTE 32
NE
3.870
LOTE 32
SE
3.730
SE
4.990
LOTE 34
SW
3,43
LOTE 34
SW
4.830
LOTE 34
SW
12.510
LOTE 34
NW
38.580
PROPIEDAD PRIVADA
SW
0.820
PROPIEDAD PRIVADA
NW
0.630
PROPIEDAD PRIVADA
547.00 m2
La segunda
547.00 m2
547.00 m2
210.00 m2
100.000 %
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
Con pendiente, de forma regular.
NMERO DE FRENTES:
Urbana
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
PENDIENTE
DENSIDAD HABITACIONAL:
COS Y CUS CALCULAR
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
si
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No. ISV0001
El terreno donde esta ubicado el inmueble es de forma regular y su uso es habitacional, esta
conformado por dos niveles en el primer nivel encontramos la sala, el comedor, la cocina y un bao
completo, en el segundo nivel nos encontramos con 3 recamaras, un bao completo y una terraza.
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
Mediano moderno
CASIFICACION
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
T-1 TRES
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
63
VIDA TOTAL:
70
ESTADO DE CONSERVACIN:
Bueno
Bueno
SUPERFICIE
210
EDAD
07
ESTRUCTURA:
MUROS:
Tabique
ENTREPISOS:
TECHOS:
A 2 aguas
AZOTEAS:
BARDAS:
No
I.S.V. CONSTRUCCIONES
azulejo y tirol
APLANADOS EXTERIORES:
Aplanado fino
PLAFONES:
tirol
LAMBRINES:
loseta
PISOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
vinilica
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERA:
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
cobre y pvc
cocina integral madera con desayunador y muebles de sanitarios w.c. lavabo con
mueble regadera.
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
Oculta
f) PUERTAS Y VENTANERA:
tubular
HERRERA:
puertas y ventanas
g) VIDRIERA:
sencillo 3 mm
h) CERRAJERA:
del pais
i) FACHADA:
fachada con jardin al frente, aplanado fino con pintura vinilica, tres ventanas y puerta
principal.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
ver manual
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No. ISV0001
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.
ISV0001
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
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Zertuche y Sinclair S.C
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Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,950,000.00
140.00
13,928.57
0.90
0.90
1.10
0.90
0.95
1.00
0.76
10,610.86
2,900,000.00
320.00
9,062.50
0.90
1.00
0.95
1.10
0.90
1.00
0.85
7,670.95
2,900,000.00
270.00
10,740.74
0.90
1.10
0.95
0.95
0.95
1.00
0.85
9,116.75
4,400,000.00
275.00
16,000.00
0.90
1.00
0.90
0.90
0.90
1.00
0.66
10,497.60
3,500,000.00
200.00
17,500.00
0.90
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.86
14,962.50
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
10,571.73
10,572.00
210.00
10,572.00
2,220,120.00
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.
ISV0001
No.
1
No.
1
2
3
4
5
Colonia
Calle
No.
Telfono
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CARRETERA MEXICO TOLUCA
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634.00
474.00
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2,808.99
2,365.93
4,430.38
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Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.95
1.05
0.80
1.05
0.90
0.95
1.10
0.90
1.05
FORMA
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUP.
OTRO
FRe
0.73
0.81
1.04
0.65
0.99
$/m
2,797.70
2,281.60
2,459.38
2,870.89
4,961.25
3,074.16
3,074.00
OFERTA
IMPORTE
SUP. CONSTRUCCION
CRN
Fed
EDO. DE
CONSERVA
FRED
CNR
TERRENO
CONSTRUCC
ION
TERRENO
$/M2
1.00
$1,750,000.00
200.00
$6,000.00
0.70
0.9
0.63
$3,780.00
456.00
#######
$994,000.00
$2,179.82
2.00
$1,000,000.00
356.00
356.00
$1,000,000.00
$2,808.99
3.00
$1,500,000.00
634.00
634.00
$1,500,000.00
$2,365.93
4.00
$2,100,000.00
474.00
474.00
$2,100,000.00
$4,430.38
5.00
$2,350,000.00
470.00
470.00
$2,350,000.00
$5,000.00
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
ISAO
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.
ISV0001
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
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22,000.00
23,000.00
174.00
220.00
250.00
380.00
220.00
54.60
63.64
48.00
57.89
104.55
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.05
0.95
1.10
0.95
1.10
0.80
0.95
0.95
0.95
0.95
CALID.
Edo Cons
OTRO
0.95
1.00
1.00
0.95
1.00
1.00
0.80
1.10
1.00
0.90
1.00
1.00
0.90
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.72
0.77
0.83
0.73
0.85
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
10
$/m
39.21
49.10
39.73
42.32
88.49
51.77
52.00
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.
ISV0001
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
pz
Cantidad
EDAD
27
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$10,000.00
1.0
0.9
1.0
0.85
$8,500.00
$8,500.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
0.95
0.85
1.00
0.81
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$8,500.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
7.00
0.92
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
8,500.00
INDIVISO %
TOTAL: $
11
8,500.00
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.
ISV0001
M2.
3,074.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
547.00
3,074.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,074.00
1,681,478.00
SUMA (a): $
1,681,478.00
1.00
547.00
INDIVISO
VALOR
100.00%
SUBTOTAL $
1,681,478.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
210.00
6,006.13
0.92
5,533.15
1,161,960.93
CASA HABITACIN
TOTAL
210.00
SUBTOTAL (b): $
1,161,960.93
SUBTOTAL (c): $
8,500.00
1,681,478.00
1,161,960.93
8,500.00
% DE PARTICIPACIN
0%
13580.66155
12
(a+b+c) $
2,851,938.93
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.
ISV0001
4%
ADMN.
3.00%
IMP. PREDIAL
3%
ENERG. ELC.
1.00%
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
2.00%
OTROS
CONS/ MANT
8%
TOTAL DEDUCCIONES :
24.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
calificacin
1
MUY BUENO
PROYECTO
calificacin
BUENO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
TASAS PARCIALES
2.0000
3.4286
1.2857
1.4286
1.5714
1.4286
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
8.43%
DESTINO:
casa habitacion
SUPERFICIE: VALOR/m
210.00
RENTA MENS.
52.00
10,920.00
TOTAL:
24.00%
8,299.20
2,620.80
99,590.40
8.43%
10,920.00
13
#DIV/0!
1,181,581.02
I.S.V. CONSTRUCCIONES
AVALO No.
ISV0001
2,220,120.00
2,851,938.93
1,181,581.02
2,220,000
MERC.
88%
FSICO
2,852,000
141%
FSICO
INGRESOS
1,182,000
100%
INGRESOS
30%
60%
10%
666,036.00
1,711,163.36
118,158.10
$2,495,357.46
VALUADOR:
14
ISV CONSTRUCCIONES
INMUEBLE VALUADO
CALLE JOSE MARIA CASTORENA 217 CUAJIMALPA
FACHADA
COCINA
COMEDOR
SALA
ESCALERAS
BAO
14
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
PRIMER OFERTA:
VISITA CAMPO.
15
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
SEGUNDA OFERTA:
16
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
TERCERA OFERTA:
VISITA CAMPO.
17
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN VENTA
CUARTA OFERTA:
5A. OFERTA
VISTA EN CAMPO
18
ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
PRIMERA OFERTA:
19
ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
SEGUNDA OFERTA:
VISITA DE CAMPO
20
ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
TERCERA OFRTA:
21
ISV CONSTRUCCIONES
TERRENOS EN VENTA
CUARTA OFERTA:
22
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
PRIMERA OFERTA:
23
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
TERCERA OFERTA:
24
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
CUARTA OFERTA:
25
ISV CONSTRUCCIONES
CASAS EN RENTA:
QUINTA OFERTA:
26
MULTIFACE
Calle:
Nmero:
Colonia:
Delegacin:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
20 de Agosto de 2009
VALOR COMERCIAL:
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
$631,245.00
MULTIFACE
ESPECIALIDAD
Bienes Inmuebles.
94310454
REGISTRO DE LA :
INMUEBLE QUE SE VALA:
Departamento en Condominio.
RGIMEN DE PROPIEDAD:
En Condominio.
Venta.
Nmero: 96
Colonia: Santa Mara la Ribera .
Delegacin: Cuauhtmoc.
Cdigo Postal: 06400
Entidad Federativa: Distrito Federal.
012 083 01 003 8
95%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Alta.
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
MULTIFACE
USO DEL SUELO:
HM/4/25/12
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE A corta distancia de vas primarias de intenso flujo
vehicular como son: Circuito Interior y Eje 1 Norte .
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
Completos.
Centro
Comercial,
Escuelas,
Mercado,
Templo,
Gasolineria, Parque, Museos, Cancha Deportivas en un
radio aproximado de 1 Km.
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
MULTIFACE
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
El lote se encuentra en esquina, al Norte est con la calle Salvador Daz Mirn, al Oriente con la Calle Cedro, al Sur con la
Calle Lirio y al Poniente con la Calle Nogal.
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:
Escritura Pblica No.37,424 , con fecha 18 de Enero de 2006, ante Lic. Juan Manuel Aspron Pelayo, Notario
Pblico No.186 y 217 del D.F.
Se trata de una fraccin de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
ORIENTACIN
Norte
DISTANCIA
14.230
COLINDANCIAS
Va Pblica Salvador Daz Mirn
Sur
14.230
Oriente
16.820
Va Pblica Cedro
Poniente
16.820
239.35 m2
55.85 m2
9.960 %
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
Urbanas
222.00
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
3.00
Ninguno que Afecte
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
UBICACIN
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
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MULTIFACE
AVALO No.
A-DC-09-0001
USO ACTUAL:
Mediano Antiguo
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
TIPO 1
CLASIFICACION
T-1
Cinco
NMERO DE NIVELES:
Cuatro Niveles
EDAD APROXIMADA:
Cinco Aos
85
VIDA TOTAL:
90
ESTADO DE CONSERVACIN:
1.1
Bueno
Una
SUPERFICIE
EDAD
55.85
Cinco aos
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
A base de Muros de block hueco, con una altura promedio de 3.00 mts.
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
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MULTIFACE
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
Ninguna
c) CARPINTERA:
Puerta de madera de pino con bastidor de color blanco, en zona de recamaras, bao,
cocina y acceso principal a departamento.
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
Si tiene completos los muebles de bao wc, lavabo, accesorios de bao, cocina integral
con estufa y tarja de mediana calidad.
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
Salidas ocultas y salidas normales, contactos en todas las reas del departamento.
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
Puerta de herreria en zona de acceso principal, tres portones en dos hojas en zona de
estacionamiento, escalera marina y tapa para zona de azotea.
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
Del edificio: Cisterna, equipo de bombeo, gas estacionario, bardas, interfon,
cocina integral movible, patios y andadores.
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
MULTIFACE
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
MULTIFACE
si
c) Recibo de Agua.
si
7) No es propsito del presente avalo verificar la probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera
afectar el bien que se vala, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos no asumimos
responsabilidad alguna por informacin omitida en la solicitud del avalo.
8) Quienes intervenimos en el presente avalo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningn tipo de relacin o nexo de parentesco o de
negocios con el cliente o propietario del bien que se vala.
9) En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los
consideramos son el el resultado de la observacin o por informacin expresa del cliente.
10) Toda vez que el objetivo del presente avalo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacin irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor
comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalo, porque se observaron durante la inspeccin ocular al bien.
11) El presente avalo es exclusivo del solicitante para el destino o propsito que se expresa, por lo que no podr ser utilizada para fines distintos a lo indicado
en este avalo.
12. La vigencia de este avalo esta determinada por su propsito o destino y depender bsicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la
institucin emisora o autoridad competente.
13. Se da como verdadera la superficie del terreno segn documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalo no se realiza
levantamiento topogrfico para verificar dicha superficie.
SALVEDADES DEL AVALUO:
14) Sobre la documentacion del terreno.
Ninguna salvedad.
15) Sobre la inspeccion del terreno.
Ninguna salvedad.
16) Sobre la documentacin de la construccin.
Ninguna salvedad.
17) Sobre la inspeccin de la construccin.
Ninguna salvedad.
EXCLUSIONES DEL AVALUO:
18) Sobre la documentacion del terreno.
Ninguna salvedad.
19) Sobre la inspeccion del terreno.
Ninguna salvedad.
20) Sobre la documentacin de la construccin.
Ninguna salvedad.
21) Sobre la inspeccin de la construccin.
Ninguna salvedad.
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
MULTIFACE
AVALO No.
A-DC-09-0001
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Santa Mara La Ribera
Cedro
247
(55)52555521
Century 21 Orin
Departamento de 52.82 m2, dos recamaras, un bao, un cajon de estacionamiento, edad 35 aos, en el tercer nivel se encuentra. Cuarto de
No.
1
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO. CONS.
OTRO
FRe
650,000.00
52.82
12,305.94
0.90
1.00
1.10
1.00
1.10
1.00
1.09
13,401.17
750,000.00
58.57
12,805.19
0.90
1.00
0.95
1.10
0.95
1.00
0.89
11,441.12
520,000.00
65.00
8,000.00
0.90
1.00
0.85
1.20
1.20
1.00
1.10
8,812.80
680,000.00
63.00
10,793.65
0.90
1.00
0.90
1.20
1.00
1.00
0.97
10,491.43
930,000.00
67.36
13,806.41
0.90
1.00
0.80
1.00
1.20
1.10
0.95
13,121.62
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
11,453.63
11,454.00
55.85
11,454.00
639,705.90
10
MULTIFACE
Telfono
53632162
Informante
Century 21 Invermax
55631314
Juan Contreras
No.
1
No.
1
2
3
4
5
Oferta
Sup.
3,100,000.00
5,176,000.00
5,200,000.00
2,400,000.00
2,800,000.00
510.00
647.00
1,167.00
598.62
403.00
No
1
Oferta
C.N.R.
CONSTRUCCION
416,898.91
Oferta
Sup. Terr.
5,211.24
No
3
C.N.R.
6,514.05
No
4
C.N.R.
6,514.05
Sup. Terr.
3,100,000.00
5,200,000.00
510.00
1,167.00
CONSTRUCCION
325,702.28
Oferta
Sup. Terr.
2,400,000.00
CONSTRUCCION
325,702.28
598.62
$/m
5,260.98
8,000.00
4,176.78
3,465.13
6,139.70
Sup. Const.
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.20
1.00
1.00
1.00
1.00
CRN
U. Suelo
80.00 $6,856.89
TERRENO
2,683,101.09
Sup. Const.
CRN
50.00 $6,856.89
TERRENO
4,874,297.73
Sup. Const.
CRN
50.00 $6,856.89
TERRENO
2,074,297.73
$/M2
$5,260.98
U. Suelo
$/M2
$4,176.78
U. Suelo
SUP.
OTRO
0.80
1.20
0.80
0.95
0.80
1.05
0.80
1.20
0.80
1.10
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
F.ed
E. Conserv.
0.95
0.8
F.ed
E. Conserv.
0.95
F.ed
E. Conserv.
0.95
fret.
0.76
fret.
0.95
fret.
0.95
$/M2
$3,465.13
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
FRe
1.04
0.68
0.76
0.86
0.79
$/m
5,454.59
5,472.00
3,157.64
2,993.87
4,862.64
4,388.15
4,388.00
11
MULTIFACE
AVALO No. A-DC-09-0001
No
5
Oferta
C.N.R.
CONSTRUCCION
325,702.28
6,514.05
Sup. Terr.
2,800,000.00
403.00
Sup. Const.
CRN
50.00 $6,856.89
TERRENO
2,474,297.73
U. Suelo
F.ed
E. Conserv.
0.95
fret.
0.95
$/M2
$6,139.70
Factores Utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin : Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
12
MULTIFACE
Colonia
No.
Calle
No.
Telfono
Informante
San Rafael
Fco. Daz Covarrubias
24
(55) 52601864
Administracin Amsterdam
Departamento de 76 m2, dos recamaras, dos baos, un cajon de estacionamiento, edad 4 aos, en el tercer nivel se encuentra.
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
4,500.00
4,500.00
5,000.00
5,000.00
7,700.00
58.57
63.00
67.00
65.00
76.00
76.83
71.43
74.63
76.92
101.32
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.10
0.95
0.95
0.95
0.95
0.90
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.10
0.95
1.00
1.20
1.10
1.00
1.20
1.10
1.00
1.15
1.10
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.89
1.13
1.13
1.08
0.89
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
$/m
68.65
80.61
84.22
83.20
90.27
81.39
81.00
13
MULTIFACE
AVALO No.
A-DC-09-0001
INSTALACIONES ESPECIALES:
IE14 INTERFON
Unidad
PZA
Cantidad
EDAD
C.N.R.
VALOR
(unitario)
C.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$9,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$9,000.00
$9,000.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
PZA
$15,000.00
1.0
1.0
1.0
1.00
$15,000.00
$15,000.00
PZA
$10,000.00
1.0
1.0
1.0
1.00
$10,000.00
$10,000.00
PZA
$4,000.00
1.0
1.0
1.0
1.00
$4,000.00
$4,000.00
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OC01 BARDA
OC03 ANDADOR
OC10 CISTERNA
OC17 ESCALERAS DE CONCRETO
CONSTANTE
CONSTANTE
$9,000.00
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
$29,000.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
M2
45.00
$475.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$427.50
$19,237.50
M2
40.00
$475.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$475.00
$19,000.00
PZA
1.00
$30,000.00
1.00
1.00
1.00
1.00
$30,000.00
$30,000.00
PZA
4.00
$879.27
1.00
1.00
1.00
1.00
$879.27
$3,517.08
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
6.00
71,754.58
0.93
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
109,754.58
INDIVISO %
TOTAL: $
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
109,754.58
14
MULTIFACE
AVALO No.
A-DC-09-0001
LOTE TIPO
4,388.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
239.35
4,388.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
4,388.00
1,050,267.80
SUMA (a): $
1,050,267.80
1.00
239.35
VALOR
0.100
INDIVISO
SUBTOTAL $
104,606.67
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO
55.85
8,184.55
0.93
7,632.09
426,252.39
TOTAL
55.85
SUBTOTAL (b): $
426,252.39
SUBTOTAL (c): $
109,754.58
%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
7%
(a+b+c) $
1,050,267.80
426,252.39
109,754.58
Terr.
27%
Const.
66%
Inst.
11470.25318
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
640,613.64
15
MULTIFACE
AVALO No.
A-DC-09-0001
4%
ADMN.
1.00%
IMP. PREDIAL
3%
ENERG. ELC.
3.00%
SERV. DE AGUA
3%
SEGUROS
CONS/ MANT
5%
TOTAL DEDUCCIONES :
19.00%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
EDAD (aos)
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
MUY BUENO
1
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
BUENO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
calificacin
CLASIF. ZONA
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
TASAS PARCIALES
1.0000
5.7143
1.2857
1.4286
1.5714
1.7143
TASA RESULTANTE:
8.00%
DESTINO:
T-1
Departamento en Condominio
SUPERFICIE: VALOR/m
55.85
RENTA MENS.
81.00
4,523.85
TOTAL:
19.00%
3,664.32
4,523.85
859.53
43,971.82
8.00%
549,647.78
16
MULTIFACE
640,000
FSICO
641,000
INGRESOS
550,000
MERC.
16%
17%
INGRESOS
100%
FSICO
639,705.90
640,613.64
549,647.78
Valor Ponderado
Valor de mercado
Valor Fsico o C.N.R.
Valor de Capitalizacin
Valor Comercial
30%
60%
10%
100%
$191,911.77
$384,368.18
$54,964.78
$631,244.73
VALUADOR:
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
17
MULTIFACE
AVALO No. A-DC-09-0001
REPORTE FOTOGRFICO
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
18
MULTIFACE
AVALO No. A-DC-09-0001
REPORTE FOTOGRFICO
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
19
MULTIFACE
AVALO No. A-DC-09-0001
REPORTE FOTOGRFICO
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
20
MULTIFACE
CASO No. 1
CASO No. 2
CASO No. 3
CASO No .4
CASO No.5
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
21
MULTIFACE
CASO No. 1
CASO No. 2
CASO No. 3
CASO No .4
CASO No.5
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
22
MULTIFACE
CASO No. 1
Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtmoc, Distrito Federal., C.P. 06700
Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06
AVALO No.
VASS-8405
03-08
Calle:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
Rosas de mayo
332
Benito Jurez
Nezahualcyotl
57000
Estado de mxico.
20/08/2009
VALOR COMERCIAL:
$1,682,748.00
ESPECIALIDAD
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
2004310742
Casa habitacin.
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privada.
C. Mariano Salgado
Venta.
Valor comercial.
:
Calle: Rosas de mayo
Nmero: 332
Colonia: Benito Jurez
Municipio: Nezahualcyotl
Cdigo Postal: 57000
Entidad Federativa: Estado de mxico.
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
97
84222
Habitacin.
85%.
DENSIDAD DE POBLACIN:
Alta.
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
Contaminacin de basura.
Habitacional
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Vicente Villada. Av. Gustavo Baz. Av. Cuarta Av. Rancho Grande
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO:
03-08
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Calle los laureles se encuentra al oeste, al norte la calle maanitas, al sur madrugada, vicente villada al este.
Escritura 40219
Se trata de dos fraccines de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
Norte
DISTANCIA
17.000
Lote 33
COLINDANCIAS
Sur
17.000
Lote 35
Oriente
9.000
Poniente
9.000
Lote 8
153.00
m2
153.00
m2
153.00
m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
197.30
m2
100.000 %
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
un frente
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbana.
DENSIDAD HABITACIONAL:
Alta
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
1.40
COS= 70%
CUS= 1.4
CROQUIS DE LOCALIZACIN:
NORTE
03-08
03-08
Mediano moderno
TIPOS DE CONSTRUCCIN:
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
Clasificaicon
T-1
T-2
Superficie
Edad
87.30 m2
37
110 m2
total - la edad
43
T-1
T-2
71
total tabla de la tesoreria
VIDA TOTAL:
80
T-1
T-2
80
ESTADO DE CONSERVACIN:
Bueno
Bueno
ESTRUCTURA:
Marcos rgidos.
MUROS:
Tabique.
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
Pretil.
BARDAS:
Tabique.
03-08
Yeso
LAMBRINES:
Bao
PISOS:
ESCALERAS:
Madera y Herreria
PINTURA:
Vinilica lavable
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
Nada
c) CARPINTERA:
Escalera
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
Wc,lavabo,regadera,accesorios.
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
Timbre,Lamparas,Contactos
f) PUERTAS Y VENTANERA:
Aluminio
HERRERA:
PTR y Solera
g) VIDRIERA:
Ventanales
h) CERRAJERA:
Chapas
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)
Bardas,Patio,Marquesina,Terraza,Cisterna
Tinaco y Bomba
03-08
VASS-8405
03-08
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.
03-08
VASS-8405
03-08
AVALO No.
VASS-8405
Colonia
Telfono
Informante
55198478
Bosques de Aragn
Bosque de las naciones
105
19412785
Casa con local comercial, tres recmaras, tres baos, estado de conservacin excelente.
C.Humberto Castellanos
Metropolitana 2a secc.
Angel de la independencia
39
42062420
C. Elias Calderon Reyes
Casa duplex, seis habitaciones, dos cuartos de servicio, recien remodelada, acabado de lujo, opcin a tercer piso.
Reforma
Oriente
11
41974975
Bandin Haro
Casa dividida en cuatro departamentos, dos en planta baja con una recmara, un departament en primer piso con dos recmaras y en
No.
1
Calle
No.
s/n
Loma Bonita
Jose Ortiz de Domnguez
casa con tres recmaras, tres baos, garage para 3 autos.
segundo piso un departamento con una recmara todos con baos completos.
Prados de Aragn
Prados de Cedros
s/n
52644759
Horizontes bienes raices s.a de c.v.
Casa con dos lugares de estacionamiento, en la planta alta con balcn, tres recmaras, dos baos y zotehuela.
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
990,000.00
200.00
4,950.00
0.90
0.85
1.00
1.00
1.00
1.00
0.77
3,786.75
2,300,000.00
160.00
14,375.00
0.90
1.00
1.00
0.95
1.10
1.00
0.94
13,519.69
2,950,000.00
170.00
17,352.94
0.90
1.00
1.00
0.85
0.80
1.00
0.61
10,620.00
900,000.00
120.00
7,500.00
0.90
1.00
1.00
0.90
0.90
1.00
0.73
5,467.50
1,000,000.00
77.00
12,987.01
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
11,688.31
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
m2
SUBTOTAL:
9,016.45
9,016.00
197.30
9,016.00
1,778,856.80
0.10
0.90
Factores utilizados:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Uso
suelo
Colonia
Edad
03-08
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas
AVALO No.
VASS-8405
No.
1
Colonia
Calle
Telfono
Informante
No.
Vicente villada
Lindavista
S/n
53431555
Century 21
Terreno plano en zona mixta, con uso de suelo industrial, cuenta con un techumbre, piso de concreto y muro perimetral de tabicn.
Bosques de aragn
Bosques de kenia
S/n
55631314
Realty center
Terreno bardeado con entrada propia de aluminio para seis autos, tiene saln de fiestas, kiosco, jardn, fuente, bodega y garage cubierto.
Ecatepec de Morelos
No se proporciona
No.
Terreno cerca de la central de abastos perfecto para hacer un centro comercial.
56444470
San Carlos
Diagonal 1
21
Remato terreno, excelente ubicacin a tan solo 20 min del metro indios verdes.
4597270
Calle 76
Excelente Baldio.
55252045
No.
1
2
3
4
5
Oferta
1,050,000.00
2,700,000.00
9,077,984.00
290,000.00
350,000.00
Sup.
215.00
300.00
2,836.87
145.00
96.00
$/m
4,883.72
9,000.00
3,200.00
2,000.00
3,645.83
76
Factores de Homologacin
NEG.
UBIC.
ZONA
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
0.80
1.00
0.90
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
FORMA
SUP.
OTRO
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.80
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
0.81
0.81
0.46
0.90
0.81
Factores Utilizados:
Negociacin
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Zona:
Forma :
Superficie
Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
03-08
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
$/m
3,955.81
7,290.00
1,474.56
1,800.00
2,953.13
3,494.70
3,495.00
AVALO No.
VASS-8405
No.
Colonia
Calle
No.
Telfono
Informante
Lomas Estrella
Mauritania
s/n
56597777
Maricela Camarillo
Cuenta con una pequea bodega, vigilancia en el fraccionamiento, 180m2 de terreno, 180m2 de construccin, 3 recamaras, 2 baos
Cacama
Sur 83
s/n
56978325
Miriam Figueroa
Muy bien cuidada, closet de blancos, techo doble altura en estancia, puerta automatica, 128m de terreno, 200m2 de construccin, 3 recamaras, 2 baos
3
Valle Dorado
5370
s/n
54872054
Rafael Martinez
s/n
2771000
Mary Hernandez
s/n
7222197964
No H. Silva
Nicolas Tolentino
Xinantecatl
Jorullo
Factores de Homologacin
No.
Oferta
Sup.
$/m
1
2
3
4
5
9,500.00
11,000.00
8,000.00
5,500.00
10,000.00
180.00
200.00
160.00
140.00
220.00
52.78
55.00
50.00
39.29
45.45
NEG.
UBIC.
SUP.
0.90
0.90
0.90
0.90
0.90
1.00
0.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
CALID.
Edo Cons
OTRO
1.10
1.10
1.10
1.00
1.00
1.10
1.10
1.10
1.00
1.10
1.10
1.20
1.00
1.00
0.80
VALOR HOMOLOGADO:
EN N.R. $/m
FRe
1.20
0.89
1.09
1.31
0.72
0.10
0.90
FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Colonia
Edad
03-08
10
$/m
63.22
49.01
54.45
51.34
32.73
50.15
50.00
INSTALACIONES ESPECIALES:
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
(unitario)
FACTOR DE DEMRITO
Cons.
Edad
Otro
FRe
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
SUMA
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
p TINACO Y BOMBA
Unidad
PZA
Cantidad
EDAD
V.N.R.
VALOR
(unitario)
V.R.N.
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
$5,550.00
1.0
0.9
1.0
0.90
$4,995.00
$4,995.00
FACTOR DE DEMRITO
SUMA
p/c
p
p
p
p
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Barda
Patio
Marquecina
Cisterna
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
$4,995.00
V.N.R.
VALOR
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
(unitario)
PARCIAL
FACTOR DE DEMRITO
pza
1.00
18
$20,000.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$18,000.00
$18,000.00
pza
1.00
10
$15,000.00
0.90
0.85
1.00
0.77
$11,475.00
$11,475.00
pza
1.00
15
$12,000.00
1.00
0.90
1.00
0.90
$10,800.00
$10,800.00
pza
1.00
10
$10,000.00
1.00
0.88
1.00
0.88
$8,800.00
$8,800.00
0.10
SUMA: $
0.90
VIDA UTIL
80.00
EDAD
5.00
49,075.00
0.94
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
54,070.00
INDIVISO %
TOTAL: $
03-08
11
54,070.00
AVALO No.
VASS-8405
LOTE TIPO
3,495.00
$/m
TERRENO
TOTAL:
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
153.00
3,495.00
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
PARCIAL: $
3,495.00
534,735.00
SUMA (a): $
534,735.00
1.00
153.00
VALOR
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
534,735.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
197.30
5,919.12
0.94
5,586.17
1,102,151.24
CASA HABITACIN
TOTAL
197.30
SUBTOTAL (b): $
1,102,151.24
SUBTOTAL (c): $
54,070.00
%PARA
DE PARTICIPACIN
DATOS
GRAFICA:
Terr.
Const.
Inst.
3%
534,735.00
1,102,151.24
54,070.00
32%
Terr.
Const.
65%
Inst.
8570.482729
03-08
12
(a+b+c) $
1,690,956.24
AVALO No.
VASS-8405
4%
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
1
MUY BUENO
calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)
8%
EDAD (aos)
PROYECTO
7%
BUENO
1
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
2.0000
1.1429
3.8571
1.4286
TASA RESULTANTE:
8.43%
DESTINO:
HABITACIONAL
SUPERFICIE: VALOR/m
197.30
RENTA MENS.
50.00
9,865.00
TOTAL:
23.00%
7,596.05
2,268.95
91,152.60
8.43%
03-08
9,865.00
13
#DIV/0!
1,081,471.53
AVALO No.
VASS-8405
1,778,856.80
1,690,956.24
1,081,471.53
1,779,000
FSICO
1,691,000
INGRESOS
1,081,000
MERC.
65%
56%
INGRESOS
100%
FSICO
PONDERANDO}
Valor de
VALUADOR:
Sergio Adolfo Valdivia Salgado
03-08
14
CASA EN COMPRA
Loma Bonita
Bosques de Aragn
Metropolitana 2a secc.
Reforma
Prados de Aragn
TERRENOS EN COMPRA
Vicente villada
Bosques de aragn
Ecatepec de Morelos
San Carlos
CASA EN RENTA
Lomas Estrella
Cacama
Valle Dorado
Xinantecatl
VALOR
COMERCIAL:
$1,979,103.36
ESPECIALIDAD:
Inmuebles.
REGISTRO DE LA :
96010433
Casa habitacin.
RGIMEN DE PROPIEDAD:
Privada.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Ing. Isaac Ricardo Vzquez Zenteno e Eleuteria Irma de Jesus
Vargas Herrera.
USO DEL AVALO:
Nmero:
Colonia:
Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
CLAVE CATASTRAL DEL
AGUA:
CLAVE CATASTRAL DEL
PREDIAL:
7
Bosques de Aragn.
Nezahualcoyotl.
57170
Estado de Mxico.
870851607000000
870851607000000
97%
DENSIDAD DE POBLACIN:
Media.
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
H05
Av. 412, Av. Texcoco, Av. Central, Av. Taximetros, Av. Prados de Arag
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO:
Completos.
Escuelas, Bancos, Sitio de Taxis, Mercados,
Estaciones del Metro, Sitio de Microbuses,
IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:
Al Norte con Blvd. Bosques de Mozambique, al sur con Blvd. Bosques de Europa, al Oriente con Blvd.
Bosques de Africa, Al Poniente con Blvd. Bosques de los continentes.
LINDEROS Y COLINDANCIAS
Segn Escritura
SEGN: No. 16,510, Vol. 250, Foja 190, de Fecha. 3/marzo/1986. Notario
Publico No. 2 del Distrito de Chalco, Edo. De Mxico.
Se trata de dos fraccines de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies
La primera
ORIENTACIN
Al Norte
Al Sur
Al Oriente
Al Poniente
SUPERFICIE DEL TERRENO:
DISTANCIA
6.88
8.44
20.00
20.00
154.26
COLINDANCIAS
Con lote 65
Boulevard Bosques de Europa
Con lote 75
Con lote 77
m2
La segunda
SUPERFICIE DEL TERRENO:
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
INDIVISO:
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
154.26
154.26
115.00
100.00
Irregular.
NMERO DE FRENTES:
Uno.
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
Urbana.
DENSIDAD HABITACIONAL:
190 hab/ha
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
2.10
m2
m2
m2
%
NORTE
USO ACTUAL:
TIPOS DE
CONSTRUCCIN:
Terreno irregular, tipo 4 mediano/moderno, con dos pisos y planta baja; donde cuenta
con tres recamaras, un cuarto de servicio, tres baos completos y un medio bao, sala,
comedor, hall, cocina, patio trasero con asador, cochera, azotea, balcn. La azotea
cuenta con una reja para pello y columpios.
T-1
CALIDAD Y CLASIFICACIN:
TIPO
CLASIFICACION
SUPERFICIE
EDAD (aos)
T-1
115
25
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
25
65
VIDA TOTAL:
90
ESTADO DE CONSERVACIN:
Normal.
Muy Bueno.
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
Tirol planchado
APLANADOS EXTERIORES:
Cerroteado
PLAFONES:
Tirol planchado
LAMBRINES:
PISOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
Vinilica y Aceite
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERA:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:
i) FACHADA:
j) INSTALACIONES ESPECIALES,
ELEMENTOS ACCESORIOS Y
OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver
detalle en hoja especfica.)
VII.- DEFINICIONES.
DEFINICIONES:
Existen tres enfoques de valuacin: el Comparativo de Mercado, de Costos y
de Ingresos.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la
recopilacin de informacin pertinente del mercado de los bienes similares al
bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador
que permita establecer el precio ms probable de venta para los bienes que se
estn valuando.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR
COMPARATIVO DE MERCADO.
ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproduccin o de
reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalo; al resultado
de este anlisis se le denomina COSTO DE REPOSICIN NUEVO (C.R.N.).
Si el bien no es nuevo, su valor se afectar por los diversos factores de
depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FSICO o
COSTO NETO DE REPOSICIN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los
beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a
travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE
CAPITALIZACIN DE RENTAS.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del anlisis y
ponderacin de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos
y/o Costos.
Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha
del avalo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en
una transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de exposicin,
donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes, con
prudencia y sin compulsin.
EL INMUEBLE A VALUAR, CUENTA CON LA DOCUMENTACIN NECESARIA Y ACTUALIZADA, SE
MOSTRO LA ESCRITURA No. 16,510; EN DONDE LOS PROPIETARIOS SON ELEUTERIA IRMA DE
JESUS VARGAS HERRERA E ISAAC RICARDO VAZQUEZ ZENTENO. LA CLAVE CATASTRAL
CONCUERDA CON LAS BOLETAS DE AGUA Y DE PREDIO, LA CUAL ES 0870851607000000. LAS
COLINDANCIAS SON: AL NORTE CON LOTE SESENTA Y CINCO, AL SUR CON LA AV. BLVD
BOSQUES DE EUROPA, AL ORIENTE CON LOTE SETENTA Y CINCO Y AL PONIENTE CON LOTE
SESENTA Y SIETE. LOS PAGOS ESTAN AL CORRIENTE.
AVALO No.
AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
Colonia
Calle
BOSQUES DE ARAGON
HOLANDA
Telfono
No.
s/n
Informante
Excelente propiedad, casa de 2 niveles, sala, comedor, cocina equipada, 1 1/2 baos, estudio, 3 recamaras con closet,
hall, terraza, cochera para 2 autos, cuarto de servicio.
BOSQUES DE ARAGON
RHODESIA
63
Propiedad con 2 niveles y el 3er nivel puede usarse como un departamento independiente, cocina integral, puertas y
closets de madera fina, chimenea, vigilancia privada.
BOSQUES DE ARAGON
EL SALVADOR
s/n
Propiedad ubicada en privada, cuenta con 2 niveles, sala de tv, comedor, cocina con area de desayunador, 2 baos
completos, patio trasero, cuarto de servicio, espacio para 3 autos, todos los servicios, cuenta con zonas comerciales
cercanas.
BOSQUES DE ARAGON
GAUNDE
s/n
Excelente propiedad, cuenta con 2 niveles, gym, estudio, 2 1/2 baos, 2 recamaras y una con jacuzzi y sala amplia,
espacio para dos autos, amplio jardin.
BOSQUES DE ARAGON
INGLATERRA
94
Propiedad ubicada en privada, cuenta con 2 niveles, jardin posterior, gas estacionario, vigilancia privada, estudio, 2 1/2
baos, todos los servicios.
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
EDO.
CONS.
$/m
OTRO
FRe
1,300,000.00
120.00
10,833.33
0.90
1.10
1.00
1.20
1.00
1.00
1.19
12,870.00
1,650,000.00
215.00
7,674.42
0.90
1.10
0.95
1.20
1.00
1.00
1.13
8,661.35
1,950,000.00
160.00
12,187.50
0.90
1.10
1.00
1.20
1.00
1.00
1.19
14,478.75
2,300,000.00
246.00
9,349.59
0.90
1.10
0.95
1.20
1.00
1.00
1.13
10,551.95
2,000,000.00
186.00
10,752.69
0.90
1.10
1.00
1.20
1.00
1.00
1.19
12,774.19
VALOR HOMOLOGADO:
11,867.25
m2
11,867.00
115.00
SUBTOTAL:
13,374.31
EN N.R. $/m
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:
1,538,046.17
Factores utilizados:
Negociacin
Ubicacin :
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de
la oferta.
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado, as como el corredor de valor
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons.
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Edad
FACHADA PRINCIPAL
FACHADA POSTERIOR
ENTRADA PRINCIPAL
ACABADOS
FACHADA PRINCIPAL
ACABADOS
ACABADOS
ACABADOS
10
FACHADA PRINCIPAL
FACHADA POSTERIOR
ACABADOS
ACABADOS
11
FACHADA PRINCIPAL
BAO PRINCIPAL
SALA
RECAMARA PRINCIPAL
12
FACHADA PRINCIPAL
13
AVALO No.
AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
No.
1
Colonia
Calle
No.
PROVIDENCIA
ESTADO DE DURANGO
263
Telfono
Informante
s/n
Propiedad con 2 locales independientes, cada uno con bao y patio de servicio. Forma irregular. Con 11.46 m de frente.
3
ORIENTE 176
s/n
Propiedad para remodelar y/o demoler, con 2 cuartos tipo departamento. Forma regular.
NUEVA TENOCHTITLAN
NORTE 86
s/n
Terreno con uso habitacional, de 3 niveles, la cual no puede ser reutilizadas. Con 10.00 m de frente.
5
044-55-3233-8012
MAGDALENA DE LAS
NORTE 13
s/n
Martha Fernandez
SALINAS
Terreno con 4 viviendas,excelente ubicacin,forma regular, a una cuadra del centro medico la raza. Con 15.00 m de frente.
No.
Oferta
Sup.
$/m
650,000.00
123.00
850,000.00
120.50
950,000.00
148.00
1,050,000.00
1,400,000.00
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
ZONA
FORMA
SUP.
OTRO
FRe
5,284.55
0.90
1.05
1.10
1.00
1.00
1.00
1.04
5,493.29
7,053.94
0.90
1.05
1.05
1.00
1.00
1.00
0.99
6,999.27
6,418.92
0.90
1.05
1.05
1.00
1.00
1.00
0.99
6,369.17
150.00
7,000.00
0.90
1.05
1.05
1.00
1.00
1.00
0.99
6,945.75
125.00
11,200.00
0.90
1.05
1.10
1.00
1.00
1.00
1.04
11,642.40
VALOR HOMOLOGADO:
7,489.98
EN N.R. $/m
7,490.00
Factores Utilizados:
Ubicacin :
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la
oferta.
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
Zona:
Forma :
Superficie:
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia:
Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas
Negociacin
14
OFERTA No. 1
OFERTA No. 2
OFERTA No. 3
15
OFERTA No. 4
OFERTA No. 5
16
AVALO No.
AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
Colonia
Calle
No.
SANTA CRUZ
SANTA CRUZ
S/N
Telfono
Informante
Excelente propiedad, ubicada en av. Muy transitada, con 2 locales en PB,Cuenta con 2 recamaras y le falta
mantenimiento, con 300 m de construccin, con 9.17 m de frente, 19.44 m de fondo, 2 baos, ubicacin: esquina, con 3
niveles.
LOMAS VERDES 3RA.
LOMAS VERDES
128
044-55-3331-3391
Lic. Loera
SECC.
Local ubicado dentro de heliplaza lomas verdes. Plaza que cuenta con elevador, cafetera y vigilancia las 24 hrs,
estacionamiento grande, cuenta con bao, vista por dentro y fuera de la plaza.
PROVIDENCIA
ESTADO DE JALISCO
38
Sanatorio con recepcin, consultorios, area de expulsion, quirofano, 1 lugar de estacionamiento,2 niveles, instalacin
trifasica, con 8.5 m de frente, con 21.00 m de fondo, 4 baos, calidad de construccin: media.
ROMERO RUBIO
AFRICA
S/N
044-55-1386-0877
Sandra Galeano
Excelente local, ubicado sobre avenida, ideal para optica, tienda o caf internet, 1 nivel, 1 bao, con 4.7 m de frente, con
10.00 m de fondo, instalacin electrica bifasica.
5
MOCTEZUMA 1ERA.
MIGUEL JACINTES
S/N
SECC.
Local en 2 niveles y medio, para tienda, con 3 1/2 baos, instalacin electrica: trifasica, con 10.00 m de frente, con 28.00
m de fondo, con 480.00 m de construccin.
No.
Oferta
Sup.
Factores de Homologacin
$/m
NEG.
UBIC.
SUP.
CALID.
Edo Cons
OTRO
FRe
$/m
14,024.46
178.26
78.67
0.90
0.90
0.90
0.85
0.90
0.90
0.50
39.49
13,636.36
110.00
123.97
0.90
0.85
0.95
0.90
0.80
0.90
0.47
58.38
13,888.89
180.00
77.16
0.90
0.90
0.85
0.90
0.85
0.90
0.47
36.58
14,685.02
162.19
90.54
0.90
0.85
0.90
0.90
0.90
0.90
0.50
45.44
19,848.77
105.80
187.61
0.90
0.90
0.85
0.80
0.90
0.90
0.45
83.70
VALOR HOMOLOGADO:
52.72
EN N.R. $/m
53.00
FACTORES UTILIZADOS:
Ubicacin :
Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de
la oferta.
Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs. el inmueble valuado
Superficie
Calidad
Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin.
Edo. Cons
Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado
Uso de suelo
Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas
Colonia
Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas
Edad
Negociacin
17
OFERTA No. 1
OFERTA No. 2
OFERTA No. 3
18
OFERTA No. 4
OFERTA No. 5
19
p/c
INSTALACIONES ESPECIALES:
SISTEMAS DE
INTERCOMUNICACION
IE14 (INTERFON, PORTERO
ELECTRICO)
p/c
ELEMENTOS ACCESORIOS:
Unidad
PZA
Cantidad
1.00
EDAD
25
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
$10,805.06
0.80
0.90
0.90
0.65
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
$7,001.68
$7,001.68
SUMA
$7,001.68
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
Unidad
Cantidad
EDAD
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
PZA
1.00
25
$50,121.26
0.80
0.90
0.90
0.65
$32,478.58
$32,478.58
PZA
1.00
25
$14,840.11
0.80
0.90
0.90
0.65
$9,616.39
$9,616.39
SUMA
p/c
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
OC01
OC02
OC03
OC04
OC06
OC08
BARDAS, CELOSIAS
REJAS
PATIOS Y ANDADORES
MARQUESINAS
JARDINES
TERRAZAS Y BALCONES
COCINAS INTEGRALES
OC09
HECHAS EN OBRA
OC10 CISTERNAS O ALJIBES
CHIMENEA
ASADOR
CONSTANTE
CONSTANTE
Unidad
Cantidad
EDAD
V.R.N.
FACTOR DE DEMRITO
(unitario)
Cons.
Edad
Otro
FRe
$42,094.97
V.N.R.
VALOR
(unitario)
PARCIAL
ML
20.00
25
$2,687.74
0.80
0.90
1.00
0.72
$1,935.17
$38,703.46
ML
5.00
25
$2,629.12
0.80
0.90
1.00
0.72
$1,892.97
$9,464.83
M2
47.08
25
$245.15
0.80
0.85
1.00
0.68
$166.70
$7,848.33
1.00
25
$5,001.63
0.80
0.90
1.00
0.72
$3,601.17
$3,601.17
M2
20.00
25
$497.65
0.80
0.85
1.00
0.68
$338.40
$6,768.04
M2
2.10
25
$4,414.65
0.80
0.90
1.00
0.72
$3,178.55
$6,674.95
PZA
1.00
25
$15,812.74
0.80
0.85
1.00
0.68
$10,752.66
$10,752.66
PZA
1.00
25
$35,000.00
0.80
0.85
1.00
0.68
$23,800.00
$23,800.00
PZA
1.00
25
$15,438.81
0.80
0.95
1.00
0.76
$11,733.50
$11,733.50
PZA
1.00
25
$1,350.00
0.80
0.95
1.00
0.76
$1,026.00
$1,026.00
0.10
0.90
VIDA UTIL 80.00
EDAD 5.00
SUMA: $
$120,372.94
0.94
$169,469.59
INDIVISO %
TOTAL: $
20
$169,469.59
AVALO
No.
AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009
VACOS
IMP. PREDIAL
SERV. DE AGUA
3%
CONS/ MANT
8%
ADMN.
3.00%
ENERG. ELC.
3.00%
I.S.R
SEGUROS
2.00%
OTROS
TOTAL DEDUCCIONES :
23.00%
EDAD (aos)
7%
8%
9%
10%
11%
12%
0-5
5 - 20
20-40
40-50
50-60
MAS DE 60
MAS DE 60
50-60
40-50
20-40
5 - 20
TERMINADA
MUY BUENO
BUENO
REGULAR
MALO
RUINOSO
BUENO
ADECUADO
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
Terr = Const.
HASTA 3-1
MAYOR 3-1
calificacin
ESTADO DE CONSERV.
NUEVA
calificacin
PROYECTO
MUY BUENO
calificacin
MAYOR 3-1
HASTA 3-1
HASTA 2-1
calificacin
CASA
EDIF. PROD.
DEPTO/CASA
OFNA/LOCAL
OFNA/LOCAL
BODEGA/
INMUEBLE
UNIF.
HAB-COM.
CONDOMINIO
CONDOMINIO
UNIF.
INDUSTRIA
1er ORDEN
2o. ORDEN
3er ORDEN
PROL. SERV.COM.
Proll. SERV/INC.
1.5714
1.7143
calificacin
CLASIF. ZONA
LUJO
calificacin
SUMA CALIF.
CAPITALIZACIN
1.0000
1.1429
1.2857
1.4286
TASAS PARCIALES
3.0000
1.1429
2.5714
1.4286
TASA RESULTANTE:
8.14%
DESTINO:
T-1
CASA-HABITACION
TOTAL:
SUPERFICIE: VALOR/m
115.00
RENTA MENS.
53.00
6,095.00
23.00%
4,693.15
6,095.00
1,401.85
56,317.80
8.14%
#DIV/0!
21
691,622.11
LOTE TIPO
$7,490.00
M2.
$/m
TERRENO
SUPERFICIE:
VALOR UNIT.
$/m
154.26
7,490.00
TOTAL:
COEFICIENTE
MOTIVO COEFICIENTE
PARCIAL: $
7,490.00
1,155,407.40
SUMA (a): $
1,155,407.40
1.00
154.26
VALOR
VALOR UNITARIO
RESULTANTE
100.00%
INDIVISO
SUBTOTAL $
1,155,407.40
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:
USO o DESTINO DE
REA
V.R.N.
FACTOR DE
V.N.R.
VALOR
LAS CONSTRUCCIONES
(unitario)
DEMRITO
(unitario)
PARCIAL: $
115.00
$6,028.00
0.94
5,688.93
654,226.38
CASA HABITACIN
TOTAL
115.00
SUBTOTAL (b): $
654,226.38
SUBTOTAL (c): $
169,469.59
% DE PARTICIPACIN
33%
9%
1,155,407.40
654,226.38
169,469.59
Terr.
Const.
58%
Inst.
17209.59446
22
(a+b+c) $
1,979,103.36
1,538,000
FSICO
1,979,000
INGRESOS
692,000
MERC.
122%
FSICO
186%
100%
INGRESOS
1,538,046.17
1,979,103.36
691,622.11
PONDERADO
MERCADO
$1,538,046.17
30.00%
$461,413.85
FISICO
$1,979,103.36
60.00%
$1,187,462.02
$691,622.11
10.00%
$69,162.21
VALOR COMERCIAL
100.00%
$1,718,038.08
CAPITALIZACION
VALUADOR:
$1,979,103.36
23