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CAPO I
generalit
Art. 1
Scopo del regolamento
Il presente regolamento relativo al condominio sito in Grottaglie a via Aldo Moro
n.21 ha lo scopo di disciplinare l'uso, da parte dei singoli condomini, di tutte le unit
immobiliari, degli impianti comuni e dei servizi d'uso comune esistenti nelledificio.
Art. 2
Obbligatoriet Regolamento
Ogni condomino si obbliga in proprio e per i suoi eventuali affittuari ad ottemperare
a tutte le norme ed a sottostare a tutti i gravami derivanti dal presente regolamento
Art. 3
Modifica del Regolamento
Le disposizioni del presente Regolamento possono essere modificate con
deliberazione dellAssemblea dei Condomini per ci che riguarda la disciplina e
lamministrazione del condominio, sempre nei limiti previsti dallart. 1138 ultimo
comma.
Art. 4
Subentro
Nel caso che un condomino alienasse la propria unit immobiliare tenuto ad
accollare all'acquirente che vi subentrer, tutti gli obblighi derivanti dal presente
regolamento e sue successive modifiche.
Art. 5
Millesimi e spese
Il valore proporzionale delle singole porzioni materiali che costituiscono oggetto di
propriet esclusiva viene precisato in millesimi la cui totalit (1000/1000)
rappresenta il valore dell'intero edificio comprensivo del suolo e delle parti comuni.
Ogni porzione materiale costituita da un numero di millesimi corrispondenti al
valore della singola porzione in rapporto al valore dell'intero edificio ed in relazione
alla superficie, cubatura e ubicazione della porzione stessa. La suddivisione in
millesimi rimane stabilita nella misura fissata dalla allegata tabella millesimale TAB.
A, fornita dal costruttore. Le spese comuni di consumo, di esercizio e di
manutenzione dell'ascensore, acqua, ecc., saranno ripartite in base alle
Art. 11
Manutenzione, ispezione e lavori ai locali di propriet esclusiva
Ogni Condomino obbligato a eseguire i lavori e le riparazioni occorrenti alle
strutture e agli impianti di sua propriet, per mantenerli in efficienza, specie quando
l'omissione di tali lavori possa danneggiare le propriet di altri condomini, o
compromettere la stabilit .dell'edificio o alterarne l'estetica.
I Condomini, a richiesta dell'amministratore, devono consentire che dall'interno dei
locali di loro propriet si eseguano, con i dovuti riguardi, ispezioni, lavori di
riparazione alle parti comuni e a quelle di altri condomini
Il rifiuto a consentire quanto sopra render il Condomino responsabile dei danni.
E' consentito al condomino e ai Condomini collocare tubazioni e linee elettriche,
telefoniche, condutture o altro lungo le pareti delle cose comuni o lungo quelle di
propriet di altri condomini, quando ci si renda necessario per rendere funzionali
gli impianti considerati necessari dal Consiglio dei Condomini.
CAPO II
divieti e obblighi
Art. 12
Limitazioni e divieti
E vietato:
stendere i panni da asciugare, posti su stendini removibili o fissi sui balconi,
causando stillicidio nelle sottostanti propriet;
vietato per un solo condomino occupare tutti i fili dello stendino condominiale
posto sul terrazzo per asciugare i panni senza dare possibili ad altri di usufruirne
annaffiare piante che possano gocciolare ai piani sottostanti. consentito
lannaffiamento delle piante se poggiate sugli appositi contenitori atti a garantire
che lacqua non trabocchi;
poggiare vasi o altri oggetti sui davanzali, in sporgenza agli edifici o comunque in
posizione tale da poter essere spinta dal vento e precipitare, con il pericolo per
persone e cose sottostanti;
introdurre animali domestici nelle zone comuni se non per rapidi passaggi e
comunque muniti di guinzaglio e museruola; si precisa che il passaggio degli
animali domestici in ascensore consentito solo tenendo gli animali in braccio;
vietato tenere animali di qualsiasi genere nelle superfici o locali condominiali. Si
possono tenere negli appartamenti solo animali domestici a condizione per che
non arrechino pericolo, danno, molestia o comunque disturbo al pacifico godimento
da parte degli altri condomini; in ogni caso eventuali danni arrecati dagli animali alle
cose comuni saranno ad esclusivo ed immediato carico dei proprietari degli animali
medesimi;
e' vietato gettare negli scarichi dei bagni, delle cucine, ecc. oggetti e materie che
ostruiscano le condutture, in caso contrario, il condomino che ha causato il danno
dovr provvedere al risarcimento del danno
vietato lasciare le biciclette, i passeggini per bambini, i tricicli, le motorette ecc.
negli atri dell'ingresso ne per le scale, ne sui pianerottoli o comunque nei luoghi
comuni, tranne che negli spazi appositamente contraddistinti o autorizzati
Art. 13
Domicilio del condomino
Il condomino deve comunicare all'amministratore un proprio domicilio in Italia; in
difetto si intender domiciliato agli effetti condominiali nei locali di sua propriet
situati nel condominio. In caso di trasferimento di propriet il condomino tenuto a
comunicare all'amministratore le generalit del nuovo proprietario, il quale dovr
accettare il regolamento condominiale e le tabelle millesimali vigenti
Art. 14
Obblighi speciali
Il Condomino risponde dei danni che derivassero dall'aver dimenticato aperti i
rubinetti e/o dei guasti ai propri impianti idrici, termici o fognari;
In occasione dei lavori di riparazione, ristrutturazione, ecc. al proprio appartamento,
il Condomino interessato ha l'obbligo di accertarsi che ogni giorno sia eseguita la
pulizia delle scale, del cortile, dell'ascensore e dell'androne. Non ottemperandovi il
Condomino interessato, la pulizia sar fatta eseguire dall'Amministratore
addebitando le relative spese;
Ogni Condomino tenuto a dare sollecitamente notizia all'Amministratore di
qualunque necessit di riparazione attinente alle parti comuni, che venga accertata
nella propriet comune o nei propri locali e che sia connessa a un danno attuale o
futuro, tanto alle cose comuni quanto alle propriet individuali;
Il Condomino si intende domiciliato, nei rapporti col Condominio, nell'unit
immobiliare da lui occupata nel condominio stesso, qualora non abbia notificato
all'Amministratore, almeno venti giorni prima, un diverso domicilio;
Ogni Condomino, in caso di locazione della propria unit immobiliare, deve far
conoscere all'Amministratore le generalit del conduttore, al quale dovr imporre
l'osservanza delle norme del presente regolamento, ai fini soprattutto di una
tranquilla e normale convivenza;
Il Condomino, che alieni la propria unit immobiliare, tenuto ad obbligare
l'acquirente ad osservare il presente regolamento, che dovr essere richiamato
nell'atto di compravendita, e a far pervenire sollecitamente all'Amministratore la
comunicazione dell'avvenuto trasferimento insieme con una copia o un estratto del
relativo atto di compravendita;
- Tutti i reclami aventi riferimento alle cose ed ai servizi comuni debbono essere diretti
all'Amministrazione per iscritto. In caso di urgente necessit le segnalazioni
potranno essere avanzate all'Amministratore personalmente o telefonicamente
osservando le indicazioni impartite dallo stesso.
Art. 15
Frazionamento delle unit immobiliari o cambio di destinazione
d'uso in ufficio
Qualora una unit immobiliare venga frazionata fra pi persone o avvenga una
trasformazione di destinazione d'uso da alloggio a ufficio (unico cambio d'uso
consentito) dovr essere consegnata all'Amministratore una copia del progetto di
frazionamento e-o cambio di destinazione d'uso, unitamente a quella della
concessione o autorizzazione edilizia.
CAPO III
ripartizione delle spese
Art. 16
Obbligo di contribuzione alle spese comuni
Ciascun condomino tenuto a contribuire alle spese necessarie alla
conservazione, il funzionamento, la manutenzione ordinaria e straordinaria,
conservazione, ricostruzione, innovazione e tutti gli oneri riguardanti le cose o gli
impianti comuni.
I valori proporzionali di propriet di tutto il complesso in generale sono indicati nella
tabella A delle propriet individuali
In caso di propriet gravata da usufrutto l'obbligo per la contribuzione della spesa
comune grava:
a) sul nudo proprietario per le spese straordinarie;
b) sull' usufruttuario per le spese di manutenzione ordinaria e d' erogazione dei
servizi.
In caso la propriet sia stata locata l'obbligo della contribuzione della spesa
comune grava:
a) sul proprietario dell' unita immobiliare per tutta la parte attinente alla
manutenzione della cosa comune;
b) sul conduttore per tutte le spese di manutenzione ordinaria e per l'erogazione dei
servizi.
Per inadempienza dell' affittuario l'azione di rivalsa, per quote maturate e non pagate, riguarder unicamente il Condomino, cio il proprietario dell'unit Locata.
I condomini rispondono solidamente nei confronti dei terzi quali committenti, per
fatti illeciti compiuti dall' amministratore eletto a maggioranza.
Ai sensi dell' art. 1118 c.c., nessun condomino pu sottrarsi all' obbligo del
pagamento dei contributi condominiali sia per manutenzione ordinaria, sia
straordinaria della cosa comune adducendo diritti o pretese o eccezioni.
Art. 17
Decreto ingiuntivo per mancato pagamento dei contributi delle spese comuni
1) Il condomino sar considerato inadempiente a far data dallaffissione
dellavviso allinvito al pagamento delle quote, per il ritardo nel provvedere al
pagamento delle quote da lui dovute.
2) Per inadempienza al pagamento dei contributi di spesa per manutenzione
ordinaria e straordinaria, l' Amministratore dovr far spiccare DECRETO
INGIUNTIVO entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosit, salvo
dispensa assembleare, avuto riguardo di far procedere una comunicazione di
addebito con la quale l' Amministratore stesso assegner un termine per
provvedere ai relativi versamenti.
3) Il decreto ingiuntivo, spiccato al Condomino inadempiente al pagamento dei
contributi, sia ordinari che straordinari richiesti dall' Amministratore e approvati
dall' Assemblea, sar immediatamente esecutivo nonostante opposizione.
4) Al Condomino moroso per un semestre dalla data della richiesta, l'
Amministratore pu sospendere i servizi comuni che sono suscettibili di
utilizzazione separata.
Art. 18
Spese sostenute arbitrariamente dal Condomino per la cosa comune
1) Nessun condomino pu, senza interpellare l' Assemblea e l' Amministratore e
quindi senza il loro consenso, provvedere a spese, siano pur esse necessarie
per la conser-vazione della cosa comune, salvo si tratti di spese sostenute per
lavori urgenti e im-prorogabili rigorosamente dimostrabili.
2) Il Condomino che abbia arbitrariamente provveduto a spese per la cosa comune
non ha diritto al rimborso. Questo divieto imposto dalla legge ispirato al criterio
di impedire dannose interferenze alla Amministrazione condominiale.
3) Per il concetto di spesa urgente nel condominio degli edifici fatta dal Condomino
senza autorizzazione dell' Amministratore n dell' Assemblea, deve interpretarsi
quella spesa per opere o riparazioni il cui immediato intervento pu portare reale
nocumento sia alla cosa comune, sia alla propriet esclusiva.
Art. 19
Fondo di Riserva Spese straordinarie
A giudizio dell' Assemblea, potr essere costituito un fondo di riserva con quote
stabilite in delibera, per provvedere alle spese di manutenzione straordinaria o ad
altre esigenze speciali o imprevedibili. L' amministrazione del fondo di riserva
tenuta distinta da quella del fondo comune.
Art. 20
Ripartizione delle spese: soffitti - volte- solai
Le spese necessarie alla manutenzione e ricostruzioni dei soffitti - delle volte - dei
solai sono sostenute dai proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a
carico del:
a) piano superiore: la copertura del pavimento
b) piano inferiore: l' intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 21
Altre spese
Le spese eventualmente non indicate nel presente regolamento, saranno ripartite
secondo le deliberazioni dellAssemblea, secondo luso comune, salvo le norme del
Codice Civile o di altre leggi speciali.
CAPO III
Amministrazione condominiale
Art. 22
Nomina e revoca dell'amministratore
Nomina obbligatoria quando i condomini sono pi di otto. L'amministratore del
condominio viene nominato o revocato dall'assemblea con delibera approvata con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la
met del valore del complesso immobiliare. Il mandato ad amministrare pu essere
concesso oltre che a persona fisica anche a societ.
Art.23
Doveri e poteri dell'amministratore
L'amministratore deve:
agire nel rispetto dell'articolato delle regole della qualit e trasparenza e nel
rispetto della legge 241;
eseguire le delibere dei condomini;
curare l'osservanza del regolamento del condominio, con ampi poteri di
decidere tutte le azioni anche giudiziarie che si rendessero necessarie per
ottenere tale osservanza;
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse
comune,col fine di assicurare il migliore godimento a tutti i condomini;
compiere tutti gli atti conservativi nei diritti inerenti le parti comuni;
rappresentare il condominio attivamente o passivamente nelle liti giudiziali
inerenti le parti comuni e il rispetto del godimento, sia nei confronti dei terzi
che nei confronti dei singoli condomini;
ordinare i lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di
urgente necessit, con l'obbligo di convocare l'assemblea per la ratifica;
provvedere alle spese ordinarie per il funzionamento dei servizi comuni, alla
regolare tenuta del libro dei verbali, del libro cassa, al pagamento delle
imposte e alle pratiche inerenti l'edificio nel suo complesso, ai rapporti con i
fornitori, con le autorit amministrative e di polizia anche in rapporto al ruolo
di sostituto di imposta rivestito dal condominio;
Art.24
Termini di pagamento dei contributi condominiali
L'assemblea delibera le modalit dei pagamenti dei contributi condominiali.
L'amministratore procede all'invio degli avvisi di scadenza ed i condomini debbono
provvedere al pagamento entro i termini di scadenza: in caso di ritardo si rimanda
allArt.15 del presente Regolamento.
Art. 25
Assemblea dei Condomini
1) L' Assemblea dei Condomini organo deliberante
2) I poteri sono sanciti dal Codice Civile. Essi non possono invadere la sfera
privata.
Art. 26
Composizione dell' Assemblea
L' Assemblea si compone dei proprietari delle unit immobiliari posti nel
condominio, i quali possono partecipare anche per mezzo di delegato. All'
Assemblea possono partecipare, nei casi stabiliti dalla legge, anche gli usufruttuari,
gli usuari, i titolari del diritto di abitazione, i possessori e i locatori.
Art. 27
Attribuzioni dell' Assemblea
1] L' Assemblea provvede:
a)
alla conferma dell' amministratore ed al suo compenso;
b)
all' approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l' esercizio;
c)
all' approvazione dello stato di ripartizione delle spese preventive;
d)
all' approvazione del rendiconto annuale dell' amministratore;
e)
all' approvazione dello stato di ripartizione consuntivo;
f)
alle spese di manutenzione straordinaria;
g)
alla nomina del Consiglio dei Condomini e dei Revisori dei Conti;
h)
alla approvazione di eventuali regolamenti interni per una disciplina pi
particola-reggiata di alcuni servizi;
2) E' in facolt dell' Assemblea di dare mandato al Consiglio dei Condomini di
adottare i provvedimenti di cui alle precedenti lettere b), c), e), f)
Art. 28
Convocazione dell' Assemblea
1) L' assemblea, oltre che annualmente, in via ORDINARIA per le deliberazioni indicate nel precedente articolo, pu essere convocata in via STRAORDINARIA dall'
Amministratore, quando lo ritenga necessario o quando ne sia fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell' edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell' Amministratore, l'
Assemblea, tanto ordinaria quanto straordina-ria, pu essere convocata su
iniziativa di ciascun condomino.
2) L' avviso di convocazione deve essere consegnato direttamente o comunicato,
mediante raccomandata postale con avviso di ricevimento/PEC/MAIL, almeno
cinque giorni prima della data fissata per l' adunanza, a ciascun avente diritto nel
domicilio da questo indicato. Le spese relative sono a carico dei singoli condomini.
3) Quando l' oggetto sul quale l' Assemblea chiamata a deliberare riguarda la
custodia, l' amministrazione o la manutenzione ordinaria dell' edificio in condominio,
l' avviso va inviato a chi ha il diritto di usufrutto, di uso o di abitazione sulle unit
immobiliari, mentre quando si tratti di oggetti relativi alla manutenzione straordinaria, alle innovazioni, al rifacimento o alla ricostruzione di parti o impianti condominiali, l' avviso stesso va inviato al nudo proprietario. Se invece gli oggetti all'
ordine del giorno si riferiscono agli uni e agli altri, l' avviso va inviato a entrambi.
4) I proprietari di propriet indivisa possono essere invitati tutti, ma di essi uno solo
ha diritto a rappresentarli tutti nelle discussioni e nelle relative delibere: il gruppo in
comunione diventa il condomino.
5) Nei casi in cui le materie da discutere si riferiscono alle spese e alle modalit di
gestione dei servizi, oppure alla modificazione di altri sevizi comuni, l' avviso di
convocazione viene comunicato, a cura dell' amministratore, ai conduttori delle
unit immobiliari.
6) L' avviso di convocazione deve indicare, oltre agli oggetti da discutere, anche il
luogo, il giorno e l' ora della riunione, sia in prima che in seconda convocazione,
oltre che la firma di chi ha convocato l' assemblea.
7) Non infirma la validit dell' Assemblea la restituzione del plico postale per
assenza del Condomino dal domicilio indicato nel precedente comma secondo o
per cambio di indirizzo non notificato all' Amministratore almeno venti giorni prima
della spedizione del plico stesso.
Art. 29
Costituzione dell' Assemblea e validit delle deliberazioni
1) L' assemblea regolarmente costituita in prima convocazione con l' intervento di
tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell' intero edificio e
i due terzi dei partecipanti al Condominio.
2) Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la met del valore dell' edificio.
3) A parziale deroga del comma terzo dell'art. 1136 del C.C., pu essere prevista
e/o indetta un' Assemblea in seconda convocazione, qualora nella prima non si
raggiunga il numero legale, da tenere anche nello stesso giorno dopo un' ora dalla
prima o comunque non oltre dieci giorni da quest' ultima. Qualora, invece
l'Assemblea sia stata convocata soltanto in prima convocazione e non si possa
deliberare per mancanza di numero legale, pu essere indetta una nuova riunione
non prima del giorno dopo e non oltre 10 giorni dalla prima. Nell'uno e nell'altro
caso, la seduta valida con almeno 1/3 dei partecipanti e 334 millesimi.
4) Le deliberazione che concernono la nomina e la revoca dell' amministratore o le
liti attive e passive, relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'
amministratore, nonch le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'
edificio o riparazioni straordinarie di notevole entit o transazioni, devono essere
sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
5) Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma
dell' art. 1120 c.c., devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al Condominio e i due terzi del valore dell'
edificio.
6) Per la alienazione o la costituzione di diritti reali sulle cose comuni o per le locazioni di esse superiore a nove anni, richiesto il consenso di tutti i partecipanti.
7) L'Assemblea non pu deliberare, se non consta che tutti i Condomini sono stati
invitati alla riunione.
8) Il numero di voti per la validit delle deliberazioni s' intende riferito all' oggetto di
ciascuna di esse.
9) Ogni condomino ha diritto a tanti voti quanti sono i millesimi assegnati dalla Tab.
A alla sua porzione di fabbricato.
10) Quando l' unit immobiliare sia soggetta a usufrutto, uso o abitazione, il titolare
di questi diritti dispone di tanti voti quanti sono i millesimi indicati nella tabella di
propriet per l' unit immobiliare sulla quale verte il suo diritto.
11) L' Amministratore nel caso in cui non sia un Condomino partecipa alle riunioni
dell' assemblea senza diritto al voto, per fornire, a richiesta, chiarimenti, salvo i casi
in cui l' argomento in trattazione riguardi la sua nomina, la sua conferma o la sua
revoca o una questione nella quale egli abbia comunque un interesse diretto; casi,
questi, in cui l' Amministratore pu intervenire solo se invitato con decisione unanime dei presenti.
Art. 30
Formalit preliminari e direzione dell' Assemblea
1) Gli intervenuti all' Assemblea, sotto la direzione del Consigliere Anziano,
trascorsi trenta minuti dall' ora fissata, nomina di volta in volta un Presidente e un
Segretario, scegliendoli tra i partecipanti al Condominio, presenti all'Assemblea.
2) L'incarico di Segretario pu essere conferito all'Amministratore, salvo i casi di cui
alla seconda parte del co. 11 del precedente art. 44.
3) La regolarit della convocazione dell'Assemblea viene accertata da Presidente
unitamente a chi ne faccia richiesta all'inizio della seduta, mediante esame dei documenti relativi. La validit della sua costituzione, contestualmente dichiarata,
efficace per tutta la sua durata, anche se una parte degli intervenuti si assenti dalla
riunione.
4) L'Assemblea diretta dal Presidente, il quale disciplina la discussione
prescrivendo quanto serva perch la trattazione degli argomenti avvenga in modo
ordinato, e la dichiara chiusa quando la ritenga sufficiente.
Art. 31
Diritto di voto e di delega
1) Ogni Condomino ha diritto a tanti voti quanti sono i millesimi assegnati alla sua
unit immobiliare dalla Tab. A e pu intervenire all'Assemblea anche per mezzo di
delegato.
2) Le deleghe a rappresentare i condomini, che devono avere forma scritta,
vengono controfirmate dal Presidente e dal Segretario dell'Assemblea e allegate al
verbale della seduta.
3) Qualora una unit immobiliare dell'edificio appartenga in propriet indivisa a pi
persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante dei comproprietari
interessati. In mancanza provvede per sorteggio il Presidente
4) Gli aventi diritto al possesso, usufrutto, uso o abitazione, esercitano il diritto di
voto negli affari che riguardano la custodia, l'amministrazione o la manutenzione
ordinaria, mentre nelle deliberazioni che concernono la manutenzione straordinaria,
CAPO IV
disposizioni finali e transitorie
Art. 34
Copia degli atti