CARTILHA DO CRDITO IMOBILIRIO

Caro cidado,
Esta cartilha quer auxiliar voc a realizar o grande sonho da compra de sua casa prpria. Para que
tudo ocorra dentro do prazo e da melhor forma possvel, essencial que voc conhea algumas
caractersticas do Crdito Imobilirio CAIXA e tome certos cuidados ao adquirir seu imvel.
Aqui voc encontrar informaes sobre o Crdito Imobilirio CAIXA, o processo de contratao,
alm da explicao de alguns termos utilizados nas transaes imobilirias.
Esperamos que voc se familiarize com os principais termos da habitao e consiga esclarecer as
dvidas mais comuns rumo concretizao de mais esse sonho, a casa prpria.
Lembramos que a CAIXA possui em seu site (internet), todas as informaes sobre as operaes
imobilirias, bem como os documentos e formulrios relativos s operaes e contrataes de
financiamento. Acesse o link.
Se preferir, voc pode, tambm, procurar um Correspondente Imobilirio CAIXA Aqui
ou uma Agncia da CAIXA para obter todas as informaes e realizar negcios.
Alm de contar com a segurana e a tradio em crdito imobilirio da marca CAIXA, voc ter
vrias modalidades de financiamentos para escolher.

Providenciar a documentao necessria pode agilizar o seu financiamento.

Observe a lista de documentos no site da CAIXA e organize para no
deixar pendncias no momento de contratar seu crdito imobilirio.

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SUMRIO

1. O QUE O CRDITO IMOBILIRIO CAIXA......................................................................3

1.1. CONHECENDO O SFH E O SFI.............................................................................3
2. CONDIES DO PROPONENTE PARA OBTER O CRDITO IMOBILIRIO CAIXA..............5
3. SISTEMAS DE AMORTIZAO........................................................................................5
4. SEGURO HABITACIONAL................................................................................................6
5. MODALIDADES DO CRDITO IMOBILIRIO CAIXA..........................................................7
6. O PASSO A PASSO DO CRDITO IMOBILIRIO CAIXA....................................................8
6.1. SIMULE SEU FINANCIAMENTO.............................................................................8
6.2. ENTREGA DA DOCUMENTAO..........................................................................8
6.3. ANLISE DO CRDITO..........................................................................................8
6.4. AVALIAO DO IMVEL......................................................................................8
6.5. ASSINATURA DO CONTRATO...............................................................................8
7. GARANTIA ALIENAO FIDUCIRIA E ATRASO NO PAGAMENTO DAS PRESTAES DO
MEU FINANCIAMENTO.....................................................................................................9
8. USO DO FGTS NO CRDITO IMOBILIRIO CAIXA...........................................................9
8.1. REGRAS PARA O USO DE FGTS............................................................................10
9. TERMOS QUE VOC DEVE CONHECER......................................................................11
10. DICAS IMPORTANTES.................................................................................................11
10.1. ANTES DE REALIZAR A COMPRA DE SUA MORADIA.........................................11
10.2. APS A CONTRATAO / AQUISIO DO IMVEL, FIQUE ATENTO..............12

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1. O QUE O CRDITO IMOBILIRIO CAIXA
O Crdito Imobilirio CAIXA constitui-se de linhas de financiamento que a CAIXA coloca
disposio de seus clientes, pessoas fsicas e jurdicas, com a finalidade de viabilizar:

aquisio de imvel pronto ou em construo,

reforma ou ampliao do seu imvel ou
compra de um terreno (lote urbanizado).

1.1. Conhecendo o SFH e o SFI:

Para comear a entender o crdito imobilirio temos que falar sobre o SFH Sistema Financeiro de
Habitao e o SFI Sistema de Financiamento Imobilirio. Esses dois sistemas so os mais utilizados
nas atuais concesses de financiamento imobilirios no Pas.
O SFH foi criado pela Lei 4.380/64 e tem como caracterstica a regulamentao das condies
de financiamento imobilirio, por exemplo, taxa de juros, quota, prazos. O Governo Federal pode
intervir em qualquer um dos aspectos do financiamento. Nesse sistema esto includas as operaes
contratadas com recursos do SBPE e do FGTS, inclusive o PMCMV (Programa Minha Casa, Minha
Vida). As operaes com recursos do FGTS observam, ainda, regulamentao prpria.
O SFI, por sua vez, permite a livre negociao entre as partes, sem regulamentao das condies
de financiamento.
Vale destacar que tambm regulado pelo Banco Central do Brasil BACEN, o direcionamento
bsico da poupana, aplicado s operaes do SFH e SFI, conforme disposto abaixo:
Art. 1 - Os recursos captados em depsitos de poupana pelas entidades integrantes do Sistema
Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) devem ser aplicados de acordo com os seguintes
percentuais:
I - 65% (sessenta e cinco por cento), no mnimo, em operaes de financiamento imobilirio, sendo:
a) 80% (oitenta por cento), no mnimo, do percentual acima em operaes de financiamento
habitacional no mbito do Sistema Financeiro da Habitao (SFH); e

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b) o restante em operaes de financiamento imobilirio contratadas a taxas de mercado;

II - 20% (vinte por cento) em encaixe obrigatrio no Banco Central do Brasil;
III - os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e em outras operaes admitidas nos
termos da legislao e da regulamentao em vigor.
Pargrafo 1 - Os percentuais estabelecidos no inciso I do caput tm como base de clculo o menor
dos seguintes valores, utilizando-se o critrio de dias teis:
I - a mdia aritmtica dos saldos dirios dos depsitos de poupana nos doze meses antecedentes
ao ms de referncia; ou
II - a mdia aritmtica dos saldos dirios dos depsitos de poupana no ms de referncia. (grifo
nosso). Resoluo 3932/10.
Abaixo, inserimos um quadro para melhor identificar as legislaes que regem/regulamentam o
crdito imobilirio:

LEI QUE REGULAMENTA

SFH

Lei 4.380-21/08/1964 (e suas alteraes) disponvel no link:

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/I4380.html

Lei 9.514-20/11/1997 (e suas alteraes) disponvel no link:

(fora do SFH) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.html
SFI

PMCMV

FGTS

Lei 11.977-07/07/2009 (e suas alteraes) disponvel no link:

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/
L11977.html
Lei 8.036-11/05/1990 (e suas alteraes) disponvel no link:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8036consol.html

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2. CONDIES DO PROPONENTE PARA OBTER O CRDITO IMOBILIRIO CAIXA
Ser brasileiro nato ou naturalizado;
Se estrangeiro, possuir visto permanente no Pas;
Cadastro sem restries. So exemplos de cadastros consultados: Serasa, SPC, BACEN e
Receita Federal;
Capacidade econmico-financeira para pagamento da prestao mensal;
Capacidade civil e ser maior de 18 anos. Caso o proponente tenha entre 16 e 18 anos
incompletos, dever comprovar a emancipao por meio de certido de casamento,
formao em curso superior, exerccio efetivo em emprego pblico, possuir estabelecimento
civil ou comercial oriundo de economia prpria ou outra forma prevista na lei.

3. SISTEMAS DE AMORTIZAO
Sistema de amortizao um mtodo que o banco disponibiliza para voc, que vai contratar um
Crdito Imobilirio CAIXA, pagar sua dvida (saldo devedor) de forma parcelada, tendo por finalidade
liquidar a dvida ao trmino do prazo contratado.
Os principais sistemas utilizados atualmente pela CAIXA so:
a) Sistema de Amortizao Constante SAC. Nesse sistema de amortizao as parcelas tendem
a se reduzir ao longo do tempo. A prestao composta das parcelas de amortizao e juros, em
que o valor mensal da parcela de amortizao constante pelo perodo de doze meses, sendo
recalculada (diviso do saldo devedor pelo prazo restante do financiamento) sempre na data do
aniversrio do contrato. A parcela de juros recalculada mensalmente, de acordo com o saldo
devedor atualizado e a taxa de juros contratada.
b) Sistema Francs de Amortizao ou TP (Tabela Price) - SFA/TP: sistema de amortizao
em que as prestaes pagas so sempre iguais, a amortizao aumenta a cada perodo e os juros

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diminuem a cada perodo.

O saldo devedor atualizado mensalmente, no dia correspondente ao aniversrio do contrato, pelo
ndice de remunerao bsica aplicado aos depsitos da conta de poupana, se a origem do recurso
for o SBPE ou pelo ndice de remunerao aplicado ao FGTS, se a origem do recurso for o FGTS.

4. SEGURO HABITACIONAL
O seguro habitacional uma garantia fundamental e obrigatria para o crdito imobilirio, com
benefcios para todas as partes envolvidas. Garante, por exemplo, que a famlia permanea com o
imvel se houver morte ou invalidez total e permanente da(s) pessoa(s) que comps (compuseram)
renda para o financiamento, por meio da quitao total ou parcial da dvida junto ao agente financeiro,
dependendo do percentual de participao de cada um na composio da renda. Tambm garante
a indenizao ou a reconstruo do imvel, caso ocorra dano fsico causado por riscos cobertos pela
seguradora, de acordo com a aplice contratada.
O seguro habitacional tem como coberturas bsicas:
No caso de Morte e Invalidez Total e Permanente (MIP): garante a cobertura do
saldo devedor do financiamento, de acordo com a composio de renda nele prevista.
No caso de Danos Fsicos do Imvel (DFI): restitui as condies de moradia do imvel,
em caso de:
- Incndio e exploso;
- Inundao e alagamento;
- Desmoronamento e ameaa de desmoronamento;
- Destelhamento.
No caso do Programa Minha Casa, Minha Vida os seguros DFI e MIP so substitudos pelo Fundo
Garantidor da Habitao Popular FGHab,
Fundo Garantidor da Habitao Popular (FGHab) - tem por finalidade:

- na ocorrncia de Perda de Renda decorrente de Desemprego ou Reduo Temporria

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da capacidade de pagamento, o FGHAB garante o pagamento de 03 prestaes mensais e

consecutivas do financiamento habitacional, por emprstimo, a cada solicitao de utilizao
da garantia formalizada pelo muturio; e
- assumir o saldo devedor do financiamento imobilirio, em caso de morte e invalidez
permanente, e as despesas de recuperao relativas a danos fsicos ao imvel.
Esses seguros so obrigatrios na compra de imveis financiados FGHab. So calculados quando
da contratao e fazem parte do encargo (prestao) total a ser pago mensalmente, de acordo com
previso legal, Lei 11.977/09.
Para maiores informaes nessa modalidade de crdito acesse o link http://www.caixa.gov.br/
voce/habitacao/minha-casa-minha-vida/Paginas/default.aspx.
5. MODALIDADES DO CRDITO IMOBILIRIO CAIXA
Conhea

aqui

as

modalidades

de

financiamento

que

CAIXA

oferece

para

voc:

Aquisio de Imvel novo ou usado: financiamento para a compra de imvel.

Aquisio de Lote Urbanizado: financiamento para compra de um lote urbanizado
(terreno dotado de infraestrutura, vias de acesso, solues para abastecimento de gua,
energia eltrica, esgoto pluvial e sanitrio).
Aquisio de Terreno e Construo: financiamento para compra de terreno (lote
urbanizado) conjuntamente com a construo de imvel.
Construo em Terreno Prprio: financiamento para construo de imvel para clientes
que j possuam a escritura definitiva do terreno (lote urbanizado).
Reforma e/ou Ampliao: financiamento de obra ou servios que resultem na melhoria
e/ou aumento da rea construda do imvel, para clientes com escritura definitiva do
imvel.
Para saber qual a melhor linha de financiamento para voc, acesse o simulador habitacional.

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6. O PASSO A PASSO DO CRDITO IMOBILIRIO CAIXA

6.1

Simule seu financiamento

Acesse o Simulador habitacional CAIXA e, de forma rpida e prtica, informe os dados, conferindo
o tipo de financiamento que mais se enquadra em suas necessidades.
6.2

Entrega da documentao

A lista de documentos pode ser obtida na pgina da habitao no site da CAIXA, em Documentao.
Com a documentao em mos, procure um Correspondente CAIXA Aqui imobilirio ou v a uma
das agncias da CAIXA.
6.3

Anlise do crdito

A CAIXA verifica e aprova o cadastro, bem como avalia e determina o valor do financiamento a
conceder, mediante a avaliao da capacidade de pagamento das prestaes dos clientes que iro
compor renda.
Caso voc j tenha conhecimento de que possui alguma restrio em seu nome, que comprometa
a aquisio do crdito, providencie a regularizao antes, a fim de evitar atrasos e despesas
desnecessrias.
6.4

Avaliao do imvel

A avaliao do imvel a ser financiado feita por engenheiros credenciados pela CAIXA, com
agendamento prvio para a vistoria do imvel. Essa avaliao necessria para que a CAIXA
verifique se o imvel atende s condies de enquadramento e garantia da operao.
6.5 Assinatura do contrato
Concludas as fases de anlise de crdito e avaliao do imvel, comprador(es) e vendedor(es)
devem comparecer Agncia da CAIXA para assinar o contrato. Aps isso, o comprador dever

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providenciar o registro do contrato no Cartrio de Registro de Imveis.

Alertamos que os Cartrios de Registro de Imveis comumente exigem o comprovante de pagamento
do Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis (ITBI), documento emitido pela Prefeitura Municipal ou
rgo competente.
O comprador dever entregar na Agncia da CAIXA onde o financiamento foi concedido uma via
do contrato de financiamento, devidamente registrado, juntamente com a certido do cartrio que
atesta a alienao do imvel CAIXA e a utilizao do FGTS, se houver.
O dinheiro somente ser liberado para o vendedor aps a conferncia das informaes relativas aos
valores de financiamento, FGTS (se houver), dados de comprador(es) e vendedor(es) e do imvel.

7. GARANTIA ALIENAO FIDUCIRIA E ATRASO NO PAGAMENTO DAS PRESTAES

DO MEU FINANCIAMENTO
Alienao Fiduciria uma garantia que a CAIXA, assim como todo banco, precisa. At que a
dvida do seu emprstimo seja paga, o banco fica como proprietrio do imvel, mas voc tem a
posse. Quando a dvida quitada, voc passa a ser proprietrio. Mas se a dvida no paga o
banco tem o direito de ficar com o imvel e vend-lo para outra pessoa.

8. USO DO FGTS NO CRDITO IMOBILIRIO CAIXA

Existem trs opes em que permitido o uso dos recursos do FGTS no contrato dentro do SFH:

Na aquisio ou construo de imvel residencial urbano;

Na amortizao ou quitao/liquidao do saldo devedor do financiamento;

No pagamento de parte do valor das prestaes do financiamento.

A utilizao dos recursos da conta do FGTS segue as regras definidas pelo Conselho Curador
do FGTS, comuns para todos os agentes financeiros que trabalham com o crdito imobilirio.

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Abaixo, relacionamos as regras bsicas para quem for usar os recursos da sua conta do FGTS.
8.1

Regras para uso do FGTS

Condies do proponente:

Deve possuir trs anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os perodos
trabalhados, consecutivos ou no, na mesma ou em diferentes empresas;

No ser detentor de financiamento ativo no SFH firmado em qualquer parte do Pas;

No ser proprietrio, promitente comprador, usufruturio, ou cessionrio de outro imvel

residencial urbano, concludo ou em construo localizado:

a) no mesmo municpio do exerccio de sua ocupao laboral, incluindo os

municpios limtrofes e integrantes da mesma Regio Metropolitana; e
b) no municpio de sua atual residncia, incluindo os municpios limtrofes e

integrantes da mesma Regio Metropolitana.
Condies do imvel:

Ser de uso residencial urbano;

Estar registrado no Cartrio de Registro de Imveis competente;

No pode ter sido negociado com uso do FGTS em sua aquisio ou construo, h
menos de 03 (trs) anos;

O valor do imvel deve ser obrigatoriamente enquadrado nas normas do SFH;

Deve ser localizado no mesmo municpio onde o trabalhador exera sua ocupao
principal, incluindo os municpios limtrofes ou integrantes da mesma Regio
Metropolitana ou no municpio onde o trabalhador comprove residir pelo perodo
mnimo de 01 (um) ano.

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9. TERMOS QUE VOC DEVE CONHECER

Amortizao a parcela paga na prestao, calculada de acordo com o sistema de amortizao

escolhido, para reduzir o valor do financiamento.

Atualizao monetria a correo incidente sobre o valor do financiamento para atualizao do

capital financiado.
Encargo mensal o valor mensal a ser pago pelo cliente em decorrncia do financiamento contrado,
composto pela:

Parcela de prestao de amortizao + juros;

Taxa de Administrao, se prevista;

Seguros MIP e DFI ou FGHab.

Financiamento o valor emprestado pelo Banco para ajud-lo a adquirir o seu imvel.
Juros o custo do financiamento cuja parcela paga na prestao.
Prazo de amortizao o prazo definido para pagamento do financiamento.
Prestao de amortizao e juros (a+j) a soma mensal dos valores pagos como juros e amortizao

do saldo devedor.
Saldo devedor a diferena entre o valor financiado reajustado e o valor total do que j foi

amortizado at o momento. tambm o valor base para clculo dos juros, amortizao, seguros e
eventual liquidao do financiamento.
10. DICAS IMPORTANTES
10.1 Antes de realizar a compra de sua moradia:

Visite o imvel em horrios diferentes. Verifique se ele bem iluminado, ventilado e

quais so a infraestrutura e servios existentes na regio;

Converse com os vizinhos. Saiba se o lugar muito barulhento, se j houve enchentes

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ou inundao na regio;

Verifique se o terreno est limpo, se tem local para escoamento de gua e se tem
barrancos que precisam da construo de muros de arrimo;

Veja se os muros de arrimos esto trincados, estufados ou manchados;

Observe o entorno da casa ou do prdio para ver se existem rachaduras ou trincas nas
caladas;

Verifique os pontos de lanamento de esgoto e guas de chuva;

Veja se existem problemas no acabamento, como: pintura descascada, manchada ou

cheia de bolhas; azulejos e cermicas quebrados ou soltos; trincas, rachadura,
infiltraes e mofo na construo;

Confirme o bom funcionamento de todas as instalaes, como: gua, energia, esgoto;

Em caso de necessidade, exija do vendedor que realize o conserto de todos os defeitos

identificados, antes de comprar o imvel;

Caso ocorra algum problema causado por m construo, mesmo aps a compra e
ainda que o imvel tenha sido financiado, o vendedor dever fazer todos os reparos
necessrios.

10.2 Aps a contratao / aquisio do imvel, fique atento:

As
as

regras contratuais assinadas devem ser observadas, pois nelas esto todas
condies para manuteno de seus direitos e obrigaes. Citamos algumas:

Ocupar o imvel at 30 dias aps a formalizao do contrato de venda e compra

(contratos do SFH / PMCMV);

Residir no imvel (contratos do SFH / PMCMV);

No dar destinao comercial ao imvel residencial;

Pagar regularmente o encargo mensal;

Manter o imvel em condies de habitabilidade e conservao;

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PLANEJAMENTO FINANCEIRO

O essencial para um bom planejamento financeiro acompanhar no mnimo

mensalmente as suas receitas (ganhos) e despesas (gastos). No se esquea de
anot-las, mesmo aquela que voc compra com dinheiro quando est na rua.
Pequenos valores podem influenciar no resultado final.
de grande importncia comparar preos dos produtos e servios, aprender a
pedir descontos. Sempre antes de comprar algo, verifique em vrias lojas. possvel
pesquisar pela internet tambm.
Outras dicas interessantes: pagar vista, controlar despesas desnecessrias,
comprar somente o que necessita, criar o hbito de listas de compras, evitar a
utilizao do carto de crdito, a no ser quando proporcionar vantagens, como
compras parceladas sem juros para lojas que no do descontos a vista.

Assumir todas as despesas incidentes sobre o imvel, a partir da contratao IPTU,

energia eltrica, gua, taxas de condomnio, limpeza urbana e outras, arbitradas pelo
Poder Pblico;

Observar a proibio de efetuar remembramento dos lotes objeto do Programa Minha

Casa, Minha Vida;

Contatar diretamente a construtora/responsvel pela obra no caso de danos fsicos

resultantes de vcios de construo no imvel/empreendimento;

Observar as demais clusulas do contratuais.

A CAIXA ainda recomenda:

Pela internet, a qualquer hora do dia, voc pode se informar sobre produtos e servios da CAIXA.
Tudo direto no seu computador, com segurana e praticidade.

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Para sua comodidade, existem vrias opes de atendimento telefnico. Ligue sempre que precisar,
independentemente de onde voc estiver.
SAC CAIXA - 0800 726 0101
Para reclamaes, sugestes, elogios, pedidos de cancelamento, informaes sobre o PIS,
Bolsas e Programas Sociais, FGTS, Seguro-Desemprego, Habitao, produtos e servios
da CAIXA. O atendimento ocorre 7 dias por semana, 24 horas por dia.
Ouvidoria CAIXA - 0800 725 7474
Para denncias e reclamaes no solucionadas, utilize a Ouvidoria CAIXA. O
atendimento ocorre em dias teis, das 08h s 18h.
Deficiente Auditivo - 0800 726 2492
Para esclarecer suas dvidas sobre produtos e servios, suporte tecnolgico,
informaes, reclamaes, sugestes e elogios. O atendimento ocorre 24 horas por dia,
7 dias por semana.

CONSIDERAES FINAIS
Esperamos que as informaes disponveis nesta cartilha ajudem voc a realizar o sonho da Casa prpria.
O crdito imobilirio CAIXA oferece as melhores condies do mercado para voc adquirir de modo
rpido, gil e seguro sua nova moradia. Para conhecer mais sobre o Crdito Imobilirio CAIXA
acesse o portal da habitao no site da CAIXA.

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