Boe A 2015 11723

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO
Nm. 261
Sbado 31 de octubre de 2015
Sec. I. Pg. 103232
I. DISPOSICIONES GENERALES
MINISTERIO DE FOMENTO
11723
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el

texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana.
El artculo Uno, h) de la Ley 20/2014, de 29 de octubre, por la que se deleg en el

Gobierno la potestad de dictar diversos textos refundidos, en virtud de lo establecido en el
artculo 82 y siguientes de la Constitucin Espaola, autoriz al Gobierno para aprobar un
texto refundido en el que se integrasen, debidamente regularizadas, aclaradas y
armonizadas, la Ley de Suelo, aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de
junio, y los artculos 1 a 19, las disposiciones adicionales primera a cuarta, las disposiciones
transitorias primera y segunda y las disposiciones finales duodcima y decimoctava; as
como las disposiciones finales decimonovena y vigsima y la disposicin derogatoria, de
la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas. El
plazo para la realizacin de dicho texto era de doce meses a partir de la entrada en vigor
de la citada Ley 20/2014, que tuvo lugar el 31 de octubre de 2014.
Dicha tarea refundidora, que se afronta por medio de este texto legal, se plantea
bsicamente dos objetivos: de un lado aclarar, regularizar y armonizar la terminologa y el
contenido dispositivo de ambos textos legales, y de otro, estructurar y ordenar en una
nica disposicin general los preceptos de diferente naturaleza y alcance que contienen
aqullos.
De este modo, el objetivo final se centra en evitar la dispersin de tales normas y el
fraccionamiento de las disposiciones que recogen la legislacin estatal en materia de suelo
y rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas, excepcin hecha de la parte vigente
del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, que tiene una aplicacin supletoria
salvo en los territorios de las ciudades de Ceuta y Melilla y, en consecuencia, ha quedado
fuera de la delegacin legislativa por cuya virtud se dicta este real decreto legislativo.
De acuerdo con las disposiciones anteriormente indicadas se produce este texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana, que prescinde en su ttulo de los
trminos regeneracin y renovacin urbanas, no slo para facilitar el conocimiento, manejo
y cita de la norma, sino, sobre todo, por considerar que el trmino rehabilitacin urbana
engloba, de manera comnmente admitida, tanto sta, como la regeneracin y renovacin
de los tejidos urbanos.
En su virtud, a propuesta de la Ministra de Fomento, de acuerdo con el Consejo de
Estado y previa deliberacin del Consejo de Ministros en su reunin del da 30 de octubre
de 2015,
DISPONGO:
Artculo nico. Aprobacin del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana.
Disposicin adicional nica. Remisiones normativas.

Las referencias normativas efectuadas en otras disposiciones al Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprob el texto refundido de la Ley de
Suelo y a la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitacin, regeneracin y renovacin
urbanas, se entendern efectuadas a los preceptos correspondientes del texto refundido
que se aprueba.
cve: BOE-A-2015-11723
Verificable en http://www.boe.es
Se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana.

Sec. I. Pg. 103233
Disposicin derogatoria nica. Derogacin normativa.

Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan al
presente real decreto legislativo y al texto refundido que aprueba y, en particular, las
siguientes:
a) Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo.
b) Los artculos 1 a 19, las disposiciones adicionales primera a cuarta, las
disposiciones transitorias primera y segunda y las disposiciones finales duodcima y
decimoctava de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitacin, regeneracin y renovacin
urbanas, as como las disposiciones finales decimonovena y vigsima de dicha ley, en la
medida en que se refieran a alguno de los preceptos que la presente disposicin deroga.
Disposicin final nica. Entrada en vigor.
El presente real decreto legislativo y el texto refundido que aprueba entrarn en vigor
el mismo da de su publicacin en el Boletn Oficial del Estado.
Dado en Madrid, el 30 de octubre de 2015.
FELIPE R.
La Ministra de Fomento,
ANA MARA PASTOR JULIN
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Nm. 261
Sec. I. Pg. 103234
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO Y REHABILITACIN URBANA

Ttulo preliminar. Disposiciones generales.
Artculo 1.
Artculo 2.
Artculo 3.
Artculo 4.
Objeto de esta ley.

Definiciones.
Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible.
Ordenacin del territorio y ordenacin urbanstica.
Ttulo I. Condiciones bsicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales

de los ciudadanos.
Captulo I. Estatuto bsico del ciudadano.
Artculo 5. Derechos del ciudadano.
Artculo 6. Deberes del ciudadano.
Captulo II. Estatuto bsico de la iniciativa y la participacin en la actividad urbanstica.
Artculo 7. Actuaciones de transformacin urbanstica y actuaciones edificatorias.
Artculo 8. Iniciativa pblica y privada en las actuaciones de transformacin urbanstica
y en las edificatorias.
Artculo 9. Participacin pblica y privada en las actuaciones de transformacin
urbanstica y en las edificatorias.
Artculo 10. Asociaciones administrativas.
Captulo III. Estatuto jurdico de la propiedad del suelo.
Artculo 11. Rgimen urbanstico del derecho de propiedad del suelo.
Artculo 12. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.
Artculo 13. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situacin rural:
facultades.
Artculo 14. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situacin de urbanizado:
facultades.
Artculo 15. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
Artculo 16. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situacin rural o
vacante de edificacin: deberes y cargas.
deberes y cargas.
Captulo IV. Estatuto bsico de la promocin de las actuaciones urbansticas.
Artculo 18. Deberes vinculados a la promocin de las actuaciones de transformacin
urbanstica y a las actuaciones edificatorias.
Artculo 19. Los derechos de realojamiento y de retorno.
Ttulo II. Bases del rgimen del suelo, reglas procedimentales comunes y normas
civiles.
Artculo 20. Criterios bsicos de utilizacin del suelo.

Artculo 21. Situaciones bsicas del suelo.
Artculo 22. Evaluacin y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, y
garanta de la viabilidad tcnica y econmica de las actuaciones sobre el medio urbano.
Captulo II. Reglas procedimentales comunes y normas civiles.
Artculo 23. Operaciones de distribucin de beneficios y cargas.
Artculo 24. Reglas especficas de las actuaciones sobre el medio urbano.
cve: BOE-A-2015-11723
Captulo I. Bases del rgimen del suelo.

Nm. 261
Sec. I. Pg. 103235
Artculo 25. Publicidad y eficacia en la gestin pblica urbanstica.

Artculo 26. Formacin de fincas y parcelas, relacin entre ellas y complejos
inmobiliarios.
Artculo 27. Transmisin de fincas y deberes urbansticos.
Artculo 28. Declaracin de obra nueva.
Ttulo III. El Informe de Evaluacin de los Edificios.
Artculo 29. El Informe de Evaluacin de los Edificios.
Artculo 30. Capacitacin para suscribir el Informe de Evaluacin de los Edificios.
Ttulo IV. Cooperacin y Colaboracin Interadministrativas.
Artculo 31. Cooperacin interadministrativa.
Artculo 32. Organizacin de la cooperacin.
Artculo 33. Convenios para la financiacin de las actuaciones.
Ttulo V. Valoraciones.
Artculo 34. mbito del rgimen de valoraciones.
Artculo 35. Criterios generales para la valoracin de inmuebles.
Artculo 36. Valoracin en el suelo rural.
Artculo 37. Valoracin en el suelo urbanizado.
Artculo 38. Indemnizacin de la facultad de participar en actuaciones de nueva
urbanizacin.
Artculo 39. Indemnizacin de la iniciativa y la promocin de actuaciones de
urbanizacin o de edificacin.
Artculo 40. Valoracin del suelo en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas.
Artculo 41. Rgimen de la valoracin.
Ttulo VI. Expropiacin forzosa y responsabilidad patrimonial.
Artculo 42.
urbanstica.
Artculo 43.
Artculo 44.
Artculo 45.
Artculo 46.
Artculo 47.
Artculo 48.
Rgimen de las expropiaciones por razn de la ordenacin territorial y

Justiprecio.
Ocupacin e inscripcin en el Registro de la Propiedad.
Adquisicin libre de cargas.
Modalidades de gestin de la expropiacin.
Supuestos de reversin y de retasacin.
Supuestos indemnizatorios.
Ttulo VII. Funcin social de la propiedad y gestin del suelo.

Captulo I. Venta y sustitucin forzosas.
Artculo 49. Procedencia y alcance de la venta o sustitucin forzosas.
Artculo 50. Rgimen de la venta o sustitucin forzosas.
Artculo 51. Nocin y finalidad.

Artculo 52. Destino.
Captulo III. Derecho de superficie.
Artculo 53. Contenido, constitucin y rgimen.
Artculo 54. Transmisin, gravamen y extincin.
Ttulo VIII. Rgimen jurdico.
Captulo I. Actuaciones ilegales y con el Ministerio Fiscal.
cve: BOE-A-2015-11723
Captulo II. Patrimonios pblicos de suelo.

Nm. 261
Sec. I. Pg. 103236
Artculo 55. Actos nulos de pleno derecho.

Artculo 56. Infracciones constitutivas de delito.
Captulo II. Peticiones, actos y acuerdos.
Artculo 57.
Artculo 58.
Artculo 59.
Artculo 60.
Peticiones.
Administracin demandada en subrogacin.
Ejecucin forzosa y va de apremio.
Revisin de oficio.
Captulo III. Acciones y recursos.

Artculo 61.
Artculo 62.
Artculo 63.
Artculo 64.
Carcter de los actos y convenios regulados en la legislacin urbanstica.

Accin pblica.
Accin ante Tribunales ordinarios.
Recurso contencioso-administrativo.
Captulo IV. Registro de la Propiedad.

Artculo 65.
Artculo 66.
Artculo 67.
Artculo 68.
Actos inscribibles.
Certificacin administrativa.
Clases de asientos.
Expedientes de distribucin de beneficios y cargas.
Disposiciones adicionales.
Disposicin adicional primera. Sistema de informacin urbana y dems informacin
al servicio de las polticas pblicas para un medio urbano sostenible.
Disposicin adicional segunda. Bienes afectados a la Defensa Nacional, al Ministerio
de Defensa o al uso de las fuerzas armadas.
Disposicin adicional tercera. Potestades de ordenacin urbanstica en Ceuta y Melilla.
Disposicin adicional cuarta. Gestin de suelos del patrimonio del Estado.
Disposicin adicional quinta. Modificacin del artculo 43 de la Ley de Expropiacin
Forzosa de 16 de diciembre de 1954.
Disposicin adicional sexta. Suelos forestales incendiados.
Disposicin adicional sptima. Reglas para la capitalizacin de rentas en suelo rural.
Disposicin adicional octava. Participacin del Estado en la ordenacin territorial y
urbanstica.
Disposicin adicional novena. Modificacin de la Ley Reguladora de las Bases del
Rgimen Local.
Disposicin adicional dcima. Actos promovidos por la Administracin General del Estado.
Disposicin adicional undcima. Catastro inmobiliario.
Disposicin adicional duodcima. Infracciones en materia de certificacin de la
eficiencia energtica de los edificios.
Disposicin adicional dcimo tercera. Sanciones en materia de certificacin energtica
de edificios y graduacin.
Disposicin transitoria primera. Aplicacin de la reserva de suelo para vivienda
protegida y regla temporal excepcional.
Disposicin transitoria segunda. Calendario para la realizacin del Informe de
Evaluacin de los Edificios.
Disposicin transitoria tercera. Valoraciones.
Disposicin transitoria cuarta. Criterios mnimos de sostenibilidad.
Disposiciones finales.
Disposicin final primera. Cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de
Evaluacin de Edificios.
cve: BOE-A-2015-11723
Disposiciones transitorias.

Nm. 261
Sec. I. Pg. 103237
Disposicin final segunda. Ttulo competencial y mbito de aplicacin.

Disposicin final tercera. Desarrollo.
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO Y REHABILITACIN URBANA
TTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artculo 1. Objeto de esta ley.
Esta ley regula, para todo el territorio estatal, las condiciones bsicas que garantizan:
a) La igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes
constitucionales, relacionados con el suelo.
b) Un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el
impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitacin de los edificios y
a la regeneracin y renovacin de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias
para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su
derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Asimismo, establece esta ley las bases econmicas y medioambientales del rgimen
jurdico del suelo, su valoracin y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones
Pblicas en la materia.
Artculo 2. Definiciones.
1. Actuaciones sobre el medio urbano: las que tienen por objeto realizar obras de
rehabilitacin edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradacin de los
requisitos bsicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y las de
regeneracin y renovacin urbanas cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos
urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificacin en sustitucin de edificios
previamente demolidos. Las actuaciones de regeneracin y renovacin urbanas tendrn,
adems, carcter integrado, cuando articulen medidas sociales, ambientales y econmicas
enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria.
A todas ellas les ser de aplicacin el rgimen estatutario bsico de deberes y cargas
que les correspondan, de conformidad con la actuacin de transformacin urbanstica o
edificatoria que comporten, a tenor de lo dispuesto en el artculo 7.
2. Infravivienda: la edificacin, o parte de ella, destinada a vivienda, que no rene las
condiciones mnimas exigidas de conformidad con la legislacin aplicable. En todo caso,
se entender que no renen dichas condiciones las viviendas que incumplan los requisitos
de superficie, nmero, dimensin y caractersticas de las piezas habitables, las que
presenten deficiencias graves en sus dotaciones e instalaciones bsicas y las que no
cumplan los requisitos mnimos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad
exigibles a la edificacin.
3. Residencia habitual: la que constituya el domicilio de la persona que la ocupa
durante un perodo superior a 183 das al ao.
4. Coste de reposicin de una construccin o edificacin: el valor actual de
construccin de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relacin con las
caractersticas constructivas y la superficie til, realizado con las condiciones necesarias
para que su ocupacin sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser
legalmente destinado al uso que le sea propio.
cve: BOE-A-2015-11723
A los efectos de lo dispuesto en esta ley, y siempre que de la legislacin especficamente

aplicable no resulte otra definicin ms pormenorizada, los conceptos incluidos en este
artculo sern interpretados y aplicados con el significado y el alcance siguientes:

Sec. I. Pg. 103238
5. Ajustes razonables: las medidas de adecuacin de un edificio para facilitar la

accesibilidad universal de forma eficaz, segura y prctica, y sin que supongan una carga
desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrn en
cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopcin podra
representar, la estructura y caractersticas de la persona o entidad que haya de ponerla en
prctica y la posibilidad que tengan aqullas de obtener financiacin oficial o cualquier otra
ayuda. Se entender que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en
rgimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y
descontando las ayudas pblicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce
mensualidades ordinarias de gastos comunes.
6. Edificio de tipologa residencial de vivienda colectiva: el compuesto por ms de
una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultnea, otros usos
distintos del residencial. Con carcter asimilado se entiende incluida en esta tipologa, el
edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir
ncleo familiar, compartan servicios y se sometan a un rgimen comn, tales como hoteles
o residencias.
Artculo 3. Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible.
1. Las polticas pblicas relativas a la regulacin, ordenacin, ocupacin,
transformacin y uso del suelo tienen como fin comn la utilizacin de este recurso
conforme al inters general y segn el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de
los fines especficos que les atribuyan las Leyes.
2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, las polticas a que se refiere el
apartado anterior deben propiciar el uso racional de los recursos naturales armonizando
los requerimientos de la economa, el empleo, la cohesin social, la igualdad de trato y de
oportunidades, la salud y la seguridad de las personas y la proteccin del medio ambiente,
contribuyendo en particular a:
a) La eficacia de las medidas de conservacin y mejora de la naturaleza, la flora y la
fauna y de la proteccin del patrimonio cultural y del paisaje.
b) La proteccin, adecuada a su carcter, del medio rural y la preservacin de los
valores del suelo innecesario o inidneo para atender las necesidades de transformacin
urbanstica.
c) La prevencin adecuada de riesgos y peligros para la seguridad y la salud pblicas
y la eliminacin efectiva de las perturbaciones de ambas.
d) La prevencin y minimizacin, en la mayor medida posible, de la contaminacin
del aire, el agua, el suelo y el subsuelo.
3. Los poderes pblicos formularn y desarrollarn, en el medio urbano, las polticas
de su respectiva competencia, de acuerdo con los principios de competitividad y
sostenibilidad econmica, social y medioambiental, cohesin territorial, eficiencia
energtica y complejidad funcional, procurando que, est suficientemente dotado, y que el
suelo se ocupe de manera eficiente, combinando los usos de forma funcional. En particular:
a) Posibilitarn el uso residencial en viviendas constitutivas de domicilio habitual en
un contexto urbano seguro, salubre, accesible universalmente, de calidad adecuada e
integrado socialmente, provisto del equipamiento, los servicios, los materiales y
productos que eliminen o, en todo caso, minimicen, por aplicacin de la mejor tecnologa
disponible en el mercado a precio razonable, las emisiones contaminantes y de gases de
efecto invernadero, el consumo de agua, energa y la produccin de residuos, y mejoren
su gestin.
b) Favorecern y fomentarn la dinamizacin econmica y social y la adaptacin, la
rehabilitacin y la ocupacin de las viviendas vacas o en desuso.
c) Mejorarn la calidad y la funcionalidad de las dotaciones, infraestructuras y
espacios pblicos al servicio de todos los ciudadanos y fomentarn unos servicios
generales ms eficientes econmica y ambientalmente.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103239
d) Favorecern, con las infraestructuras, dotaciones, equipamientos y servicios que

sean precisos, la localizacin de actividades econmicas generadoras de empleo estable,
especialmente aqullas que faciliten el desarrollo de la investigacin cientfica y de nuevas
tecnologas, mejorando los tejidos productivos, por medio de una gestin inteligente.
e) Garantizarn el acceso universal de los ciudadanos, de acuerdo con los
requerimientos legales mnimos, a los edificios de uso privado y pblico y a las
infraestructuras, dotaciones, equipamientos, transportes y servicios.
f) Garantizarn la movilidad en coste y tiempo razonable, la cual se basar en un adecuado
equilibrio entre todos los sistemas de transporte, que, no obstante, otorgue preferencia al
transporte pblico y colectivo y potencie los desplazamientos peatonales y en bicicleta.
g) Integrarn en el tejido urbano cuantos usos resulten compatibles con la funcin
residencial, para contribuir al equilibrio de las ciudades y de los ncleos residenciales,
favoreciendo la diversidad de usos, la aproximacin de los servicios, las dotaciones y los
equipamientos a la comunidad residente, as como la cohesin y la integracin social.
h) Fomentarn la proteccin de la atmsfera y el uso de materiales, productos y
tecnologas limpias que reduzcan las emisiones contaminantes y de gases de efecto
invernadero del sector de la construccin, as como de materiales reutilizados y reciclados
que contribuyan a mejorar la eficiencia en el uso de los recursos. Tambin prevendrn y,
en todo caso, minimizarn en la mayor medida posible, por aplicacin de todos los
sistemas y procedimientos legalmente previstos, los impactos negativos de los residuos
urbanos y de la contaminacin acstica.
i) Priorizarn las energas renovables frente a la utilizacin de fuentes de energa
fsil y combatirn la pobreza energtica, fomentando el ahorro energtico y el uso eficiente
de los recursos y de la energa, preferentemente de generacin propia.
j) Valorarn, en su caso, la perspectiva turstica, y permitirn y mejorarn el uso
turstico responsable.
k) Favorecern la puesta en valor del patrimonio urbanizado y edificado con valor
histrico o cultural.
l) Contribuirn a un uso racional del agua, fomentando una cultura de eficiencia en el
uso de los recursos hdricos, basada en el ahorro y en la reutilizacin.
La persecucin de estos fines se adaptar a las peculiaridades que resulten del modelo
territorial adoptado en cada caso por los poderes pblicos competentes en materia de
ordenacin territorial y urbanstica.
4. Los poderes pblicos promovern las condiciones para que los derechos y
deberes de los ciudadanos establecidos en los artculos siguientes sean reales y efectivos,
adoptando las medidas de ordenacin territorial y urbanstica que procedan para asegurar
un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, segn proceda, los procesos de
ocupacin y transformacin del suelo.
El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenacin territorial y urbanstica est
al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en
los trminos que disponga la legislacin en la materia.
Artculo 4. Ordenacin del territorio y ordenacin urbanstica.
1. La ordenacin territorial y la urbanstica son funciones pblicas no susceptibles de
transaccin que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el
inters general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo
conforme al destino de ste. Esta determinacin no confiere derecho a exigir indemnizacin,
salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.
El ejercicio de la potestad de ordenacin territorial y urbanstica deber ser motivado,
con expresin de los intereses generales a que sirve.
2. La legislacin sobre la ordenacin territorial y urbanstica garantizar:
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103240
a) La direccin y el control por las Administraciones Pblicas competentes del

proceso urbanstico en sus fases de ocupacin, urbanizacin, construccin o edificacin y
utilizacin del suelo por cualesquiera sujetos, pblicos y privados.
b) La participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin de los
entes pblicos en los trminos previstos por esta ley y las dems que sean de aplicacin.
c) El derecho a la informacin de los ciudadanos y de las entidades representativas
de los intereses afectados por los procesos urbansticos, as como la participacin
ciudadana en la ordenacin y gestin urbansticas.
3. La gestin pblica urbanstica y de las polticas de suelo fomentar la participacin
privada.
4. Las Administraciones Pblicas adoptarn medidas que aseguren la realizacin de
las obras de conservacin, y la ejecucin de actuaciones de rehabilitacin edificatoria, de
regeneracin y renovacin urbanas que sean precisas y, en su caso, formularn y
ejecutarn los instrumentos que las establezcan, cuando existan situaciones de
insuficiencia o degradacin de los requisitos bsicos de funcionalidad, seguridad y
habitabilidad de las edificaciones; obsolescencia o vulnerabilidad de barrios, de mbitos, o
de conjuntos urbanos homogneos; o situaciones graves de pobreza energtica. Sern
prioritarias, en tales casos, las medidas que procedan para eliminar situaciones de
infravivienda, para garantizar la seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad
universal y un uso racional de la energa, as como aquellas que, con tales objetivos,
partan bien de la iniciativa de los propios particulares incluidos en el mbito, bien de una
amplia participacin de los mismos en ella.
TTULO I
Condiciones bsicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales
de los ciudadanos
CAPTULO I
Estatuto bsico del ciudadano
Artculo 5. Derechos del ciudadano.
Todos los ciudadanos tienen derecho a:
a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al
principio de diseo para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u
otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los lmites mximos
admitidos por la legislacin aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados.
b) Acceder, en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la
utilizacin de las dotaciones pblicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso
pblico, de acuerdo con la legislacin reguladora de la actividad de que se trate.
c) Acceder a la informacin de que dispongan las Administraciones Pblicas sobre la
ordenacin del territorio, la ordenacin urbanstica y su evaluacin ambiental, as como
obtener copia o certificacin de las disposiciones o actos administrativos adoptados, en los
trminos dispuestos por su legislacin reguladora.
d) Ser informados por la Administracin competente, de forma completa, por escrito
y en plazo razonable, del rgimen y las condiciones urbansticas aplicables a una finca
determinada, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora.
e) Participar efectivamente en los procedimientos de elaboracin y aprobacin de
cualesquiera instrumentos de ordenacin del territorio o de ordenacin y ejecucin
urbansticas y de su evaluacin ambiental mediante la formulacin de alegaciones,
observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener de la Administracin una
respuesta motivada, conforme a la legislacin reguladora del rgimen jurdico de dicha
Administracin y del procedimiento de que se trate.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103241
f) Ejercer la accin pblica para hacer respetar las determinaciones de la ordenacin

territorial y urbanstica, as como las decisiones resultantes de los procedimientos de
evaluacin ambiental de los instrumentos que las contienen y de los proyectos para su
ejecucin, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora.
Artculo 6. Deberes del ciudadano.
Todos los ciudadanos tienen el deber de:
a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente y el paisaje natural
abstenindose de realizar actuaciones que contaminen el aire, el agua, el suelo y el
subsuelo o no permitidas por la legislacin en la materia.
b) Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislacin sujete las actividades
molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, as como emplear en ellas en cada momento
las mejores tcnicas disponibles conforme a la normativa aplicable, encaminadas a
eliminar o reducir los efectos negativos sealados.
c) Respetar y hacer un uso racional y adecuado, acorde en todo caso con sus
caractersticas, funcin y capacidad de servicio, de los bienes de dominio pblico y de las
infraestructuras y los servicios urbanos.
d) Respetar y contribuir a preservar el paisaje urbano y el patrimonio arquitectnico
y cultural abstenindose en todo caso de realizar cualquier acto o desarrollar cualquier
actividad no permitidos.
CAPTULO II
Estatuto bsico de la iniciativa y la participacin en la actividad urbanstica
Artculo 7. Actuaciones de transformacin urbanstica y actuaciones edificatorias
1. A efectos de esta ley, se entiende por actuaciones de transformacin urbanstica:
a) Las actuaciones de urbanizacin, que incluyen:
1) Las de nueva urbanizacin, que suponen el paso de un mbito de suelo de la
situacin de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes
infraestructuras y dotaciones pblicas, una o ms parcelas aptas para la edificacin o uso
independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la
2) Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanizacin de un mbito de
suelo urbanizado, en los mismos trminos establecidos en el prrafo anterior.
b) Las actuaciones de dotacin, considerando como tales las que tengan por objeto
incrementar las dotaciones pblicas de un mbito de suelo urbanizado para reajustar su
proporcin con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la
ordenacin urbanstica a una o ms parcelas del mbito y no requieran la reforma o
renovacin de la urbanizacin de ste.
2. Siempre que no concurran las condiciones establecidas en el apartado anterior, y
a los solos efectos de lo dispuesto por esta ley, se entiende por actuaciones edificatorias,
incluso cuando requieran obras complementarias de urbanizacin:
a) Las de nueva edificacin y de sustitucin de la edificacin existente.
b) Las de rehabilitacin edificatoria, entendiendo por tales la realizacin de las obras
y trabajos de mantenimiento o intervencin en los edificios existentes, sus instalaciones y
espacios comunes, en los trminos dispuestos por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenacin de la Edificacin.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103242
3. A las actuaciones sobre ncleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural

les ser de aplicacin lo dispuesto en los apartados anteriores, de conformidad con la
naturaleza que les atribuya su propia legislacin, en atencin a sus peculiaridades especficas.
4. A los solos efectos de lo dispuesto en esta ley, las actuaciones de urbanizacin se
entienden iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y eficaces todos los
instrumentos de ordenacin y ejecucin que requiera la legislacin sobre ordenacin
territorial y urbanstica para legitimar las obras de urbanizacin, empiece la ejecucin
material de stas. La iniciacin se presumir cuando exista acta administrativa o notarial
que d fe del comienzo de las obras. La caducidad de cualquiera de los instrumentos
mencionados restituye, a los efectos de esta ley, el suelo a la situacin en que se hallaba
al inicio de la actuacin.
La terminacin de las actuaciones de urbanizacin se producir cuando concluyan las
obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habindose
cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminacin se
presumir a la recepcin de las obras por la Administracin o, en su defecto, al trmino del
plazo en que debiera haberse producido la recepcin desde su solicitud acompaada de
certificacin expedida por la direccin tcnica de las obras.
Artculo 8. Iniciativa pblica y privada en las actuaciones de transformacin urbanstica y
en las edificatorias.
1. La iniciativa para proponer la ordenacin de las actuaciones de transformacin
urbanstica y las edificatorias podr partir de las Administraciones Pblicas, las entidades
pblicas adscritas o dependientes de las mismas y, en las condiciones dispuestas por la
ley aplicable, los propietarios.
Cuando se trate de actuaciones sobre el medio urbano, la iniciativa en la ordenacin
de las actuaciones podr partir, adems, de las comunidades y agrupaciones de
comunidades de propietarios, las cooperativas de vivienda constituidas al efecto, los
propietarios de construcciones, edificaciones y fincas urbanas, los titulares de derechos
reales o de aprovechamiento, y las empresas, entidades o sociedades que intervengan en
nombre de cualesquiera de los sujetos anteriores. Todos ellos sern considerados
propietarios a los efectos de ejercer dicha iniciativa.
2. Los particulares, sean o no propietarios, debern contribuir, en los trminos
establecidos en las leyes, a la accin urbanstica de los entes pblicos, a los que
corresponder, en todo caso, la direccin del proceso, tanto en los supuestos de iniciativa
pblica, como privada.
Artculo 9. Participacin pblica y privada en las actuaciones de transformacin
urbanstica y en las edificatorias.
1. Las Administraciones Pblicas podrn utilizar, para el desarrollo de la actividad de
ejecucin de las actuaciones, todas las modalidades de gestin directa e indirecta
admitidas por la legislacin de rgimen jurdico, de contratacin de las Administraciones
Pblicas, de rgimen local y de ordenacin territorial y urbanstica.
2. En los supuestos de ejecucin de las actuaciones a que se refiere este captulo
mediante procedimientos de iniciativa pblica, podrn participar, tanto los propietarios de
los terrenos, como los particulares que no ostenten dicha propiedad, en las condiciones
dispuestas por la legislacin aplicable. Dicha legislacin garantizar que el ejercicio de la
libre empresa se sujete a los principios de transparencia, publicidad y concurrencia.
3. En las actuaciones de iniciativa pblica en el medio urbano, la Administracin
resolver si ejecuta las obras directamente o si procede a su adjudicacin por medio de la
convocatoria de un concurso pblico, en cuyo caso, las bases determinarn los criterios
aplicables para su adjudicacin y el porcentaje mnimo de techo edificado que se atribuir
a los propietarios del inmueble objeto de la sustitucin forzosa, en rgimen de propiedad
horizontal. En dichos concursos podrn presentar ofertas cualesquiera personas fsicas o
jurdicas, interesadas en asumir la gestin de la actuacin, incluyendo los propietarios que
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103243
formen parte del correspondiente mbito. A tales efectos, stos debern constituir
previamente una asociacin administrativa que se regir por lo dispuesto en la legislacin
de ordenacin territorial y urbanstica, en relacin con las Entidades Urbansticas de
Conservacin. La adjudicacin del concurso tendr en cuenta, con carcter preferente,
aquellas alternativas u ofertas que propongan trminos adecuadamente ventajosos para
los propietarios afectados, salvo en el caso de incumplimiento de la funcin social de la
propiedad o de los plazos establecidos para su ejecucin, estableciendo incentivos,
atrayendo inversin y ofreciendo garantas o posibilidades de colaboracin con los mismos;
y aquellas que produzcan un mayor beneficio para la colectividad en su conjunto y
propongan obras de eliminacin de las situaciones de infravivienda, de cumplimiento del
deber legal de conservacin, de garanta de la accesibilidad universal, o de mejora de la
eficiencia energtica.
Asimismo podrn suscribirse convenios de colaboracin entre las Administraciones
Pblicas y las entidades pblicas adscritas o dependientes de las mismas, que tengan
como objeto, entre otros, conceder la ejecucin a un Consorcio previamente creado, o a
una sociedad de capital mixto de duracin limitada, o por tiempo indefinido, en la que las
Administraciones Pblicas ostentarn la participacin mayoritaria y ejercern, en todo
caso, el control efectivo, o la posicin decisiva en su funcionamiento.
4. En la ejecucin de las actuaciones sobre el medio urbano, adems de las
Administraciones Pblicas competentes y las entidades pblicas adscritas o dependientes
de las mismas, podrn participar.
a) las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios,
b) las cooperativas de viviendas,
c) los propietarios de construcciones, edificaciones y fincas urbanas y los titulares de
derechos reales o de aprovechamiento,
d) las empresas, entidades o sociedades que intervengan por cualquier ttulo en
dichas operaciones y
e) las asociaciones administrativas que se constituyan de acuerdo con lo previsto en
la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica o, en su defecto, por el artculo
siguiente.
5. Todos los sujetos referidos en el apartado anterior, podrn, de acuerdo con su
propia naturaleza:
a) Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurdica para todas las
operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de
conservacin, as como con la participacin en la ejecucin de actuaciones de rehabilitacin
y en las de regeneracin y renovacin urbanas que correspondan. A tal efecto podrn
elaborar, por propia iniciativa o por encargo del responsable de la gestin de la actuacin
de que se trate, los correspondientes planes o proyectos de gestin correspondientes a la
actuacin.
b) Constituirse en asociaciones administrativas para participar en los concursos
pblicos que la Administracin convoque a los efectos de adjudicar la ejecucin de las
obras correspondientes, como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre los elementos
comunes del correspondiente edificio o complejo inmobiliario y las fincas pertenecientes a
los propietarios miembros de aqullas, sin ms limitaciones que las establecidas en sus
correspondientes estatutos.
c) Asumir, por s mismos o en asociacin con otros sujetos, pblicos o privados,
intervinientes, la gestin de las obras.
d) Constituir un fondo de conservacin y de rehabilitacin, que se nutrir con
aportaciones especficas de los propietarios a tal fin y con el que podrn cubrirse impagos
de las cuotas de contribucin a las obras correspondientes.
e) Ser beneficiarios directos de cualesquiera medidas de fomento establecidas por
los poderes pblicos, as como perceptoras y gestoras de las ayudas otorgadas a los
propietarios de fincas.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103244
f) Otorgar escrituras pblicas de modificacin del rgimen de propiedad horizontal,

tanto en lo relativo a los elementos comunes como a las fincas de uso privativo, a fin de
acomodar este rgimen a los resultados de las obras de rehabilitacin edificatoria y de
regeneracin y renovacin urbanas en cuya gestin participen o que directamente lleven
a cabo.
g) Ser beneficiarios de la expropiacin de aquellas partes de pisos o locales de
edificios, destinados predominantemente a uso de vivienda y constituidos en rgimen de
propiedad horizontal, que sean indispensables para instalar los servicios comunes que
haya previsto la Administracin en planes, delimitacin de mbitos y rdenes de ejecucin,
por resultar inviable, tcnica o econmicamente cualquier otra solucin y siempre que
quede garantizado el respeto de la superficie mnima y los estndares exigidos para
locales, viviendas y espacios comunes de los edificios.
h) Solicitar crditos con el objeto de obtener financiacin para las obras de
conservacin y las actuaciones reguladas por esta ley.
6. La participacin en la ejecucin de las actuaciones sobre el medio urbano se
producir, siempre que sea posible, en un rgimen de equidistribucin de cargas y beneficios.
7. Tanto los propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada para
la transformacin urbanstica o la actuacin edificatoria del mbito de que se trate, como
los particulares, sean o no propietarios, en los casos de iniciativa pblica en los que se
haya adjudicado formalmente la participacin privada, podrn redactar y presentar a
tramitacin los instrumentos de ordenacin y gestin precisos, segn la legislacin
aplicable. A tal efecto, previa autorizacin de la Administracin urbanstica competente,
tendrn derecho a que se les faciliten, por parte de los Organismos Pblicos, cuantos
elementos informativos precisen para llevar a cabo su redaccin, y a efectuar en fincas
particulares las ocupaciones necesarias para la redaccin del instrumento con arreglo a la
Ley de Expropiacin Forzosa.
8. Los convenios o negocios jurdicos que el promotor de la actuacin celebre con la
Administracin correspondiente, no podrn establecer obligaciones o prestaciones
adicionales ni ms gravosas que las que procedan legalmente, en perjuicio de los
propietarios afectados. La clusula que contravenga estas reglas ser nula de pleno
Derecho.
Artculo 10. Asociaciones administrativas.
1. Las asociaciones administrativas a que se refiere el apartado 4, letra e) del artculo
anterior tendrn personalidad jurdica propia y naturaleza administrativa, y se regirn por
sus estatutos y por lo dispuesto en este artculo, con independencia de las dems reglas
procedimentales especficas que provengan de la legislacin de ordenacin territorial y
urbanstica. Dependern de la Administracin urbanstica actuante, a quin competer la
aprobacin de sus estatutos, a partir de cuyo momento adquirirn la personalidad jurdica.
2. Los acuerdos de estas asociaciones se adoptarn por mayora simple de cuotas
de participacin, salvo que en los estatutos o en otras normas se establezca un qurum
especial para determinados supuestos. Dichos acuerdos podrn impugnarse en alzada
ante la Administracin urbanstica actuante.
3. La disolucin de las asociaciones referidas en este artculo se producir por el
cumplimiento de los fines para los que fueron creadas y requerir, en todo caso, acuerdo
de la Administracin urbanstica actuante. No obstante, no proceder la aprobacin de la
disolucin de la entidad mientras no conste el cumplimiento de las obligaciones que
queden pendientes.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103245
CAPTULO III
Estatuto jurdico de la propiedad del suelo
Artculo 11. Rgimen urbanstico del derecho de propiedad del suelo.
1. El rgimen urbanstico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su
vinculacin a concretos destinos, en los trminos dispuestos por la legislacin sobre
2. La previsin de edificabilidad por la ordenacin territorial y urbanstica, por s
misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La
patrimonializacin de la edificabilidad se produce nicamente con su realizacin efectiva y
est condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las
cargas propias del rgimen que corresponda, en los trminos dispuestos por la legislacin
sobre ordenacin territorial y urbanstica.
3. Todo acto de edificacin requerir del acto de conformidad, aprobacin o
autorizacin administrativa que sea preceptivo, segn la legislacin de ordenacin
territorial y urbanstica, debiendo ser motivada su denegacin. En ningn caso podrn
entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan
la ordenacin territorial o urbanstica.
4. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, sern expresos, con
silencio administrativo negativo, los actos que autoricen:
a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros
actos de divisin de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un
proyecto de reparcelacin.
b) Las obras de edificacin, construccin e implantacin de instalaciones de nueva
planta.
c) La ubicacin de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean
provisionales o permanentes.
d) La tala de masas arbreas o de vegetacin arbustiva en terrenos incorporados a
procesos de transformacin urbanstica y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la
legislacin de proteccin del domino pblico.
5. Cuando la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica aplicable sujete la
primera ocupacin o utilizacin de las edificaciones a un rgimen de comunicacin previa
o de declaracin responsable, y de dichos procedimientos no resulte que la edificacin
cumple los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administracin a la que
se realice la comunicacin deber adoptar las medidas necesarias para el cese de la
ocupacin o utilizacin comunicada. Si no adopta dichas medidas en el plazo de seis
meses, ser responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe
por la omisin de tales medidas. La Administracin podr repercutir en el sujeto obligado
a la presentacin de la comunicacin previa o declaracin responsable el importe de tales
perjuicios.
Tanto la prctica de la comunicacin previa a la Administracin competente, como las
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanstica que aquella pudiera adoptar en
relacin con el acto comunicado, debern hacerse constar en el Registro de la Propiedad,
en los trminos establecidos por la legislacin hipotecaria y por esta ley.
Artculo 12. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y
explotacin del mismo conforme al estado, clasificacin, caractersticas objetivas y destino
que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislacin en materia de ordenacin
territorial y urbanstica aplicable por razn de las caractersticas y situacin del bien.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103246
Comprende asimismo la facultad de disposicin, siempre que su ejercicio no infrinja el

rgimen de formacin de fincas y parcelas y de relacin entre ellas establecido en el
artculo 26.
2. Las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde
determinen los instrumentos de ordenacin urbanstica, de conformidad con las leyes
aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la proteccin del dominio
pblico.
Artculo 13. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situacin rural: facultades.
1. En el suelo en situacin rural a que se refiere el artculo 21.2,a), las facultades del
derecho de propiedad incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de
conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los lmites que dispongan
las leyes y la ordenacin territorial y urbanstica, al uso agrcola, ganadero, forestal,
cinegtico o cualquier otro vinculado a la utilizacin racional de los recursos naturales.
La utilizacin de los terrenos con valores ambientales, culturales, histricos,
arqueolgicos, cientficos y paisajsticos que sean objeto de proteccin por la legislacin
aplicable, quedar siempre sometida a la preservacin de dichos valores, y comprender
nicamente los actos de alteracin del estado natural de los terrenos que aquella
legislacin expresamente autorice.
Con carcter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la
legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, podrn legitimarse actos y usos
especficos que sean de inters pblico o social, que contribuyan a la ordenacin y el
desarrollo rurales, o que hayan de emplazarse en el medio rural.
2. En el suelo en situacin rural para el que los instrumentos de ordenacin territorial
y urbanstica prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado las facultades
del derecho de propiedad incluyen las siguientes:
a) El derecho de consulta a las Administraciones competentes, sobre los criterios y
previsiones de la ordenacin urbanstica, de los planes y proyectos sectoriales, y de las
obras que habrn de realizar para asegurar la conexin de la urbanizacin con las redes
generales de servicios y, en su caso, las de ampliacin y reforzamiento de las existentes
fuera de la actuacin.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica fijar el plazo mximo de
contestacin de la consulta, que no podr exceder de tres meses, salvo que una norma con
rango de ley establezca uno mayor, as como los efectos que se sigan de ella. En todo
caso, la alteracin de los criterios y las previsiones facilitados en la contestacin, dentro del
plazo en el que sta surta efectos, podr dar derecho a la indemnizacin de los gastos en
que se haya incurrido por la elaboracin de proyectos necesarios que resulten intiles, en
los trminos del rgimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones
Pblicas.
b) El derecho de elaborar y presentar el instrumento de ordenacin que corresponda,
cuando la Administracin no se haya reservado la iniciativa pblica de la ordenacin y
ejecucin.
c) El derecho a participar en la ejecucin de las actuaciones de nueva urbanizacin,
en un rgimen de equitativa distribucin de beneficios y cargas entre todos los propietarios
afectados en proporcin a su aportacin.
Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el
propietario dispondr del plazo que fije la legislacin sobre ordenacin territorial y
urbanstica, que no podr ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a
aqul en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuacin y los criterios de su
distribucin entre los afectados.
d) La realizacin de usos y obras de carcter provisional que se autoricen por no
estar expresamente prohibidos por la legislacin territorial y urbanstica, o la sectorial y
sean compatibles con la ordenacin urbanstica. Estos usos y obras debern cesar y, en
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103247
todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnizacin alguna, cuando as lo
acuerde la Administracin urbanstica.
La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones
expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedar supeditada a su constancia en el
Registro de la Propiedad de conformidad con la legislacin hipotecaria.
El arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos a que se refiere este
apartado, o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarn excluidos
del rgimen especial de arrendamientos rsticos y urbanos, y, en todo caso, finalizarn
automticamente con la orden de la Administracin urbanstica acordando la demolicin o
desalojo para ejecutar los proyectos de urbanizacin. En estos supuestos no existir
derecho de realojamiento, ni de retorno.
e) El derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con lo
previsto en el apartado 1, siempre que el ejercicio de estas facultades sea compatible con
la previsin ya contenida en el instrumento de ordenacin territorial y urbanstica en
relacin con su paso a la situacin de suelo urbanizado.
3. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, slo podr alterarse la
delimitacin de los espacios naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Red
Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo terrenos de los mismos, cuando
as lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su evolucin natural, cientficamente
demostrada. La alteracin deber someterse a informacin pblica, que en el caso de la
Red Natura 2000 se har de forma previa a la remisin de la propuesta de descatalogacin
a la Comisin Europea y la aceptacin por sta de tal descatalogacin.
facultades.
En el suelo en situacin de urbanizado, las facultades del derecho de propiedad
incluyen, adems de las establecidas en las letras a), b) y d) del apartado 2 del artculo
anterior, en su caso, las siguientes:
a) Completar la urbanizacin de los terrenos para que cumplan los requisitos y
condiciones establecidos para su edificacin. Este derecho podr ejercitarse
individualmente o, cuando los terrenos estn sujetos a una actuacin de carcter conjunto,
con los propietarios del mbito, en la forma que disponga la legislacin aplicable.
b) Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos para ello en la
normativa aplicable y realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificacin, en
todo momento, en un buen estado de conservacin.
c) Participar en la ejecucin de actuaciones de reforma o renovacin de la
urbanizacin, o de dotacin en un rgimen de justa distribucin de beneficios y cargas,
cuando proceda, o de distribucin, entre todos los afectados, de los costes derivados de la
ejecucin y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas
pblicas y todos los que permitan generar algn tipo de ingreso vinculado a la operacin.
d) Obtener, en su caso, la conformidad o autorizacin administrativas correspondientes
para realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el medio urbano, lo que determinar la
afeccin real directa e inmediata, por determinacin legal, de las fincas constitutivas de
elementos privativos de regmenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario
privado, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras.
La afeccin real se har constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, con
constancia expresa de su carcter de garanta real y con el mismo rgimen de preferencia
y prioridad establecido para la afeccin real al pago de cuotas de urbanizacin en las
actuaciones de transformacin urbanstica.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103248
Artculo 15. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y
edificaciones comprende con carcter general, cualquiera que sea la situacin en que se
encuentren, los deberes siguientes:
a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenacin territorial y urbanstica.
b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad
universal, ornato y las dems que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.
c) Realizar las obras adicionales que la Administracin ordene por motivos tursticos
o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde
alcance el deber legal de conservacin. En ste ltimo caso, las obras podrn consistir en
la adecuacin a todas o alguna de las exigencias bsicas establecidas en el Cdigo
Tcnico de la Edificacin, debiendo fijar la Administracin de manera motivada el nivel de
calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas.
2. El deber legal de conservacin constituye el lmite de las obras que deban
ejecutarse a costa de los propietarios. Cuando se supere dicho lmite, corrern a cargo de
los fondos de la Administracin que ordene las obras que lo rebasen para obtener mejoras
de inters general.
3. El lmite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en
cumplimiento del deber legal de conservacin de las edificaciones se establece en la mitad
del valor actual de construccin de un inmueble de nueva planta, equivalente al original,
en relacin con las caractersticas constructivas y la superficie til, realizado con las
condiciones necesarias para que su ocupacin sea autorizable o, en su caso, quede en
condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.
4. La Administracin competente podr imponer, en cualquier momento, la realizacin
de obras para el cumplimiento del deber legal de conservacin, de conformidad con lo
dispuesto en la legislacin estatal y autonmica aplicables. El acto firme de aprobacin de
la orden administrativa de ejecucin que corresponda, determinar la afeccin real directa
e inmediata, por determinacin legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligacin del
deber de conservacin. Dicha afeccin real se har constar, mediante nota marginal, en el
Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carcter de garanta real y con el
mismo rgimen de preferencia y prioridad establecido para la afeccin real, al pago de
cargas de urbanizacin en las actuaciones de transformacin urbanstica.
Conforme a lo dispuesto en la normativa aplicable, en los casos de inejecucin
injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se proceder a
su realizacin subsidiaria por la Administracin Pblica competente, sustituyendo sta al
titular o titulares del inmueble o inmuebles y asumiendo la facultad de edificar o de
rehabilitarlos con cargo a aqullos, o a la aplicacin de cualesquiera otras frmulas de
reaccin administrativa a eleccin de sta. En tales supuestos, el lmite mximo del deber
de conservacin podr elevarse, si as lo dispone la legislacin autonmica, hasta el 75%
del coste de reposicin de la construccin o el edificio correspondiente. Cuando el
propietario incumpla lo acordado por la Administracin, una vez dictada resolucin
declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicacin del rgimen correspondiente, la
Administracin actuante remitir al Registro de la Propiedad certificacin del acto o actos
correspondientes para su constancia por nota al margen de la ltima inscripcin de
dominio.
Artculo 16. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situacin rural o vacante
de edificacin: deberes y cargas.
1. En el suelo que sea rural a los efectos de esta ley, o est vacante de edificacin,
el deber de conservarlo supone costear y ejecutar las obras necesarias para mantener los
terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosin, incendio,
inundacin, as como daos o perjuicios a terceros o al inters general, incluidos los
medioambientales; garantizar la seguridad o salud pblicas; prevenir la contaminacin del
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103249
suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su

caso, recuperarlos de ellas en los trminos dispuestos por su legislacin especfica; y
asegurar el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las
actividades que se desarrollen en el suelo. El cumplimiento de este deber no eximir de
las normas adicionales de proteccin que establezca la legislacin aplicable.
2. Cuando el suelo en situacin rural no est sometido al rgimen de una actuacin
de urbanizacin, el propietario tendr, adems de lo previsto en el apartado primero, el
deber de satisfacer las prestaciones patrimoniales que establezca, en su caso, la
legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica, para legitimar los usos privados del
suelo no vinculados a su explotacin primaria, as como el de costear y, en su caso,
ejecutar las infraestructuras de conexin de las instalaciones y construcciones autorizables,
con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administracin competente para su
incorporacin al dominio pblico, cuando deban formar parte del mismo.
En este suelo quedan prohibidas las parcelaciones urbansticas, sin que, puedan
efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo
dispuesto en la legislacin agraria, forestal o de similar naturaleza.
3 Cuando el suelo en situacin rural est sometido al rgimen de una actuacin de
transformacin urbanstica, el propietario deber asumir, como carga real, la participacin
en los deberes legales de la promocin de la actuacin, en un rgimen de equitativa
distribucin de beneficios y cargas, as como permitir ocupar los bienes necesarios para la
realizacin de las obras, en su caso, al responsable de ejecutar la actuacin, en los
trminos de la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.
deberes y cargas.
1. En el suelo en situacin de urbanizado, el deber de uso supone los deberes de
completar la urbanizacin de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos
para su edificacin y el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa
aplicable, cuando as se prevea por la ordenacin urbanstica y en las condiciones por ella
establecidas.
2. Cuando la Administracin imponga la realizacin de actuaciones sobre el medio
urbano, el propietario tendr el deber de participar en su ejecucin en el rgimen de
distribucin de beneficios y cargas que corresponda, en los trminos establecidos en el
artculo 14.1.c).
3. En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservacin
comprende, adems de los deberes de carcter general exigibles de conformidad con lo
dispuesto en el artculo 15, la realizacin de los trabajos y las obras necesarios para:
a) Satisfacer, con carcter general, los requisitos bsicos de la edificacin
establecidos en el artculo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la
Edificacin.
b) Adaptar y actualizar sus instalaciones a las normas legales que, para la edificacin
existente, les sean explcitamente exigibles en cada momento.
4. El deber legal de conservacin, que constituir el lmite de las obras que deban
ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administracin las ordene por motivos
tursticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, se
establece en la mitad del valor actual de construccin de un inmueble de nueva planta,
equivalente al original, en relacin con las caractersticas constructivas y la superficie til,
realizado con las condiciones necesarias para que su ocupacin sea autorizable o, en su
caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio. Cuando
se supere dicho lmite, las obras que lo rebasen para obtener mejoras de inters general
corrern a cargo de los fondos de la Administracin que haya impuesto su realizacin.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103250
5. La realizacin de las actuaciones sobre el medio urbano corresponde, adems de

a aquellos sujetos a los que la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica atribuya
dicha obligacin, a los siguientes:
a) Los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la
proporcin acordada en el correspondiente contrato o negocio jurdico que legitime la
ocupacin. En ausencia de ste, o cuando el contrato no contenga clusula alguna relativa
a la citada proporcin, corresponder a stos o a aqullos, en funcin de si las obras
tienen o no el carcter de reparaciones menores motivadas por el uso diario de la vivienda,
sus instalaciones y servicios. La determinacin se realizar de acuerdo con la normativa
reguladora de la relacin contractual y, en su caso, con las proporciones que figuren en el
Registro de la Propiedad, relativas al bien y a sus elementos anexos de uso privativo.
b) Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades
de propietarios, as como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos
comunes de la construccin, el edificio o complejo inmobiliario en rgimen de propiedad
horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o
elementos separados de uso privativo de contribuir, en los trminos de los estatutos de la
comunidad o agrupacin de comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran
estas ltimas.
c) Las Administraciones Pblicas, cuando afecten a elementos propios de la
urbanizacin y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando
stas financien parte de la operacin con fondos pblicos, en los supuestos de ejecucin
subsidiaria, a costa de los obligados.
CAPTULO IV
Estatuto bsico de la promocin de las actuaciones urbansticas
Artculo 18. Deberes vinculados a la promocin de las actuaciones de transformacin
urbanstica y a las actuaciones edificatorias.
1. Las actuaciones de urbanizacin a que se refiere el artculo 7.1,a) comportan los
siguientes deberes legales:
a) Entregar a la Administracin competente el suelo reservado para viales, espacios
libres, zonas verdes y restantes dotaciones pblicas incluidas en la propia actuacin o
adscritas a ella para su obtencin.
En estos suelos se incluir, cuando deban formar parte de actuaciones de urbanizacin
cuyo uso predominante sea el residencial, los que el instrumento de ordenacin adscriba
a la dotacin pblica de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin, con destino
exclusivo al alquiler, tanto en los supuestos en que as se determine por la legislacin
aplicable, como cuando de la memoria del correspondiente instrumento se derive la
necesidad de contar con este tipo de viviendas de naturaleza rotatoria, y cuya finalidad sea
atender necesidades temporales de colectivos con especiales dificultades de acceso a la
vivienda.
b) Entregar a la Administracin competente, y con destino a patrimonio pblico de
suelo, el suelo libre de cargas de urbanizacin correspondiente al porcentaje de la
edificabilidad media ponderada de la actuacin, o del mbito superior de referencia en que
sta se incluya, que fije la legislacin reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica.
Con carcter general, el porcentaje a que se refiere el prrafo anterior no podr ser
inferior al 5 por ciento ni superior al 15 por ciento.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr permitir excepcionalmente
reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar
un mximo del 20 por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los
mbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o
superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categora de suelo.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103251
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr determinar los casos y

condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento
del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a
algn rgimen de proteccin pblica en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del
apartado 1 del artculo 20.
c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanizacin previstas en la
actuacin correspondiente, as como las infraestructuras de conexin con las redes
generales de servicios y las de ampliacin y reforzamiento de las existentes fuera de la
actuacin que sta demande por su dimensin y caractersticas especficas, sin perjuicio
del derecho a reintegrarse de los gastos de instalacin de las redes de servicios con cargo
a sus empresas prestadoras, en los trminos que se estipulen en los convenios que al
efecto se suscriban y que debern ser aprobados por la Administracin actuante. En
defecto de acuerdo, dicha Administracin decidir lo procedente.
Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el prrafo anterior, se entendern
incluidas las de potabilizacin, suministro y depuracin de agua que se requieran conforme
a su legislacin reguladora, y la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr
incluir asimismo las infraestructuras de transporte pblico que se requieran para una
movilidad sostenible.
d) Entregar a la Administracin competente, junto con el suelo correspondiente, las
obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior, que deban formar parte del
dominio pblico como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes
de dotaciones y servicios, as como tambin dichas instalaciones cuando estn destinadas
a la prestacin de servicios de titularidad pblica.
e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de
inmuebles situados dentro del rea de la actuacin y que constituyan su residencia
habitual, as como el retorno cuando tengan derecho a l, en los trminos establecidos en
la legislacin vigente, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo siguiente.
f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que
deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan
conservarse.
2. Cuando se trate de las actuaciones de dotacin a que se refiere el artculo 7.1 b),
los deberes anteriores se exigirn con las siguientes salvedades:
a) El deber de entregar a la Administracin competente el suelo libre de cargas de
urbanizacin correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la
actuacin o del mbito superior de referencia en que sta se incluya, que fije la legislacin
reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica, se determinar atendiendo slo al
incremento de la edificabilidad media ponderada que, en su caso, resulte de la modificacin
del instrumento de ordenacin. Dicho deber podr cumplirse mediante la sustitucin de la
entrega de suelo por su valor en metlico, con la finalidad de costear la parte de
financiacin pblica que pudiera estar prevista en la propia actuacin, o a integrarse en el
patrimonio pblico de suelo, con destino preferente a actuaciones de rehabilitacin o de
regeneracin y renovacin urbanas.
b) El deber de entregar a la Administracin competente el suelo para dotaciones
pblicas relacionado con el reajuste de su proporcin, podr sustituirse, en caso de
imposibilidad fsica de materializarlo en el mbito correspondiente, por la entrega de
superficie edificada o edificabilidad no lucrativa, en un complejo inmobiliario, situado dentro
del mismo, tal y como prev el artculo 26.4, o por otras formas de cumplimiento del deber
en los casos y condiciones en que as lo prevea la legislacin sobre ordenacin territorial
y urbanstica.
3. En relacin con las actuaciones edificatorias sern exigibles, de conformidad con
su naturaleza y alcance, los deberes referidos en las letras e) y f) del apartado 1 de este
artculo, as como el de completar la urbanizacin de los terrenos con los requisitos y
condiciones establecidos para su edificacin.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103252
4. Con independencia de lo establecido en los apartados anteriores, con carcter

excepcional y siempre que se justifique adecuadamente que no cabe ninguna otra solucin
tcnica o econmicamente viable, los instrumentos de ordenacin urbanstica podrn
eximir del cumplimiento de los deberes de nuevas entregas de suelo que les
correspondiesen, a actuaciones sobre zonas con un alto grado de degradacin e
inexistencia material de suelos disponibles en su entorno inmediato. La misma regla podr
aplicarse a los aumentos de la densidad o edificabilidad que fueren precisos para sustituir
la infravivienda por vivienda que rena los requisitos legalmente exigibles, con destino al
realojamiento y el retorno que exija la correspondiente actuacin.
5. Las actuaciones sobre ncleos tradicionales legalmente asentados en el medio
rural, comportarn los deberes legales establecidos en los nmeros anteriores, de acuerdo
con las caractersticas que a stos atribuya su propia legislacin.
6. Los terrenos incluidos en el mbito de las actuaciones y los adscritos a ellas estn
afectados, con carcter de garanta real, al cumplimiento de los deberes de los apartados
anteriores. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepcin por la Administracin
competente de las obras de urbanizacin o de rehabilitacin y regeneracin o renovacin
urbanas correspondientes, o en su defecto, al trmino del plazo en que debiera haberse
producido la recepcin desde su solicitud acompaada de certificacin expedida por la
direccin tcnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la
liquidacin de las cuentas definitivas de la actuacin.
Artculo 19. Los derechos de realojamiento y de retorno.
1. En la ejecucin de las actuaciones sobre el medio urbano que requieran el desalojo
de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, debern
garantizar el derecho de aqullos al realojamiento en los trminos establecidos por este
artculo y por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica:
a) la Administracin expropiante o, en su caso, el beneficiario de la expropiacin,
cuando se acte por expropiacin. A tales efectos, debern poner a disposicin de
aqullos, viviendas en las condiciones de venta o alquiler vigentes para las viviendas
sometidas a algn rgimen de proteccin pblica y superficie adecuada a sus necesidades,
dentro de los lmites establecidos por la legislacin protectora. La entrega de la vivienda
de reemplazo, en el rgimen en que se viniera ocupando la expropiada, equivaldr al
abono del justiprecio expropiatorio, salvo que el expropiado opte por percibirlo en metlico,
en cuyo caso no tendr derecho de realojo.
b) el promotor de la actuacin, cuando se acte mediante mbitos de gestin
conjunta, mediante procedimientos no expropiatorios. En estos casos, el promotor deber
garantizar el realojamiento, en las condiciones que establezca la legislacin aplicable.
2. Cuando se acte de manera aislada y no corresponda aplicar la expropiacin, los
arrendatarios que, a consecuencia de las obras de rehabilitacin o demolicin no puedan
hacer uso de las viviendas arrendadas, tendrn el derecho a un alojamiento provisional,
as como a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al
dueo de la nueva edificacin, y por el tiempo que reste hasta la finalizacin del contrato.
Para hacer efectivo el derecho de retorno, el propietario de la finca deber proporcionar
una nueva vivienda, cuya superficie no sea inferior al cincuenta por ciento de la anterior y
siempre que tenga, al menos, noventa metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si
no alcanzaba dicha superficie, de caractersticas anlogas a aqulla y que est ubicada en
el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.
3. El derecho de realojamiento es personal e intransferible, salvo en el caso de los
herederos forzosos o del cnyuge suprstite, siempre y cuando acrediten que comparten
con el titular en trminos de residencia habitual, la vivienda objeto del realojo.
4. Todo procedimiento de realojamiento respetar, al menos, las siguientes normas
procedimentales comunes:
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103253
a) La Administracin actuante identificar a los ocupantes legales a que hace

referencia el apartado 1, mediante cualquier medio admitido en derecho y les notificar la
inclusin del inmueble en la correspondiente actuacin, otorgndoles un trmite de
audiencia que, en el caso de que exista tambin un plazo de informacin pblica, coincidir
con ste.
b) Durante el trmite de audiencia o informacin al pblico, los interesados, adems
de acreditar que cumplen los requisitos legales necesarios para ser titulares del derecho
de realojamiento podrn solicitar el reconocimiento de dicho derecho o renunciar a su
ejercicio. La ausencia de contestacin no impedir a la Administracin continuar el
procedimiento.
c) Una vez finalizado el trmite previsto en la letra anterior, la Administracin aprobar
el listado definitivo de las personas que tienen derecho a realojamiento, si no lo hubiera
hecho ya con anterioridad y lo notificar a los afectados.
d) No obstante lo dispuesto en los prrafos anteriores, podr reconocerse el derecho
de realojamiento de otras personas que, con posterioridad al momento correspondiente,
acrediten que renen los requisitos legales para tener dicho derecho.
5. Para hacer efectivo el derecho de realojamiento ser preciso ofrecer una vivienda
por cada una de las viviendas afectadas por la actuacin, bien en el mismo mbito de
actuacin, o, si no es posible, lo ms prximo al mismo. Cuando no sea materialmente
posible ofrecer dicha vivienda, los titulares del derecho de realojamiento tendrn derecho
a su equivalente econmico.
La vivienda de sustitucin tendr una superficie adecuada a las necesidades del titular
del derecho de realojamiento y, en el caso de que ste fuera una persona con discapacidad,
ser una vivienda accesible o acorde a las necesidades derivadas de la discapacidad.
El derecho de realojamiento respetar en todo caso los lmites establecidos por la
legislacin sobre vivienda protegida que resulte aplicable.
6. El reconocimiento del derecho de realojamiento es independiente del derecho a
percibir la indemnizacin que corresponda, cuando se extingan derechos preexistentes,
salvo lo dispuesto en la letra a) del apartado 1.
TTULO II
Bases del rgimen del suelo, reglas procedimentales comunes y normas civiles
CAPTULO I
Bases del rgimen del suelo
Artculo 20. Criterios bsicos de utilizacin del suelo.
1. Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el ttulo
preliminar y en el ttulo I, respectivamente, las Administraciones Pblicas, y en particular
las competentes en materia de ordenacin territorial y urbanstica, debern:
a) Atribuir en la ordenacin territorial y urbanstica un destino que comporte o
posibilite el paso de la situacin de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la
urbanizacin, al suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la
especulacin con l y preservar de la urbanizacin al resto del suelo rural.
b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial,
con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un rgimen de
proteccin pblica que, al menos, permita establecer su precio mximo en venta, alquiler
u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesin
administrativa.
Esta reserva ser determinada por la legislacin sobre ordenacin territorial y
urbanstica o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenacin, garantizar
una distribucin de su localizacin respetuosa con el principio de cohesin social y
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103254
comprender, como mnimo, los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la
edificabilidad residencial prevista por la ordenacin urbanstica en el suelo rural que vaya
a ser incluido en actuaciones de nueva urbanizacin y el 10 por ciento en el suelo
urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovacin de la urbanizacin.
No obstante, dicha legislacin podr tambin fijar o permitir excepcionalmente una
reserva inferior o eximirlas para determinados Municipios o actuaciones, siempre que,
cuando se trate de actuaciones de nueva urbanizacin, se garantice en el instrumento de
ordenacin el cumplimiento ntegro de la reserva dentro de su mbito territorial de
aplicacin y una distribucin de su localizacin respetuosa con el principio de cohesin
social.
c) Atender, en la ordenacin que hagan de los usos del suelo, a los principios de
accesibilidad universal, de igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres,
de movilidad, de eficiencia energtica, de garanta de suministro de agua, de prevencin
de riesgos naturales y de accidentes graves, de prevencin y proteccin contra la
contaminacin y limitacin de sus consecuencias para la salud o el medio ambiente.
2. Las instalaciones, construcciones y edificaciones habrn de adaptarse, en lo
bsico, al ambiente en que estuvieran situadas, y a tal efecto, en los lugares de paisaje
abierto y natural, sea rural o martimo, o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos
urbanos de caractersticas histrico-artsticas, tpicos o tradicionales, y en las
inmediaciones de las carreteras y caminos de trayecto pintoresco, no se permitir que la
situacin, masa, altura de los edificios, muros y cierres, o la instalacin de otros elementos,
limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompa la armona del paisaje
o desfigure la perspectiva propia del mismo.
Artculo 21. Situaciones bsicas del suelo.
1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta ley, en una de las situaciones
bsicas de suelo rural o de suelo urbanizado.
2. Est en la situacin de suelo rural:
a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de su
transformacin mediante la urbanizacin, que deber incluir, como mnimo, los terrenos
excluidos de dicha transformacin por la legislacin de proteccin o polica del dominio
pblico, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal
proteccin conforme a la ordenacin territorial y urbanstica por los valores en ellos
concurrentes, incluso los ecolgicos, agrcolas, ganaderos, forestales y paisajsticos, as
como aqullos con riesgos naturales o tecnolgicos, incluidos los de inundacin o de otros
accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislacin de ordenacin territorial o
urbanstica.
b) El suelo para el que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica
prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado, hasta que termine la
correspondiente actuacin de urbanizacin, y cualquier otro que no rena los requisitos a
que se refiere el apartado siguiente.
3. Se encuentra en la situacin de suelo urbanizado el que, estando legalmente
integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas
propia del ncleo o asentamiento de poblacin del que forme parte, cumpla alguna de las
siguientes condiciones:
a) Haber sido urbanizado en ejecucin del correspondiente instrumento de
ordenacin.
b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislacin
urbanstica aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexin
en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por
la ordenacin urbanstica o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de
conexin con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103255
carreteras de circunvalacin o con vas de comunicacin interurbanas no comportar, por

s mismo, su consideracin como suelo urbanizado.
c) Estar ocupado por la edificacin, en el porcentaje de los espacios aptos para ella
que determine la legislacin de ordenacin territorial o urbanstica, segn la ordenacin
propuesta por el instrumento de planificacin correspondiente.
4. Tambin se encuentra en la situacin de suelo urbanizado, el incluido en los
ncleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que la
legislacin de ordenacin territorial y urbanstica les atribuya la condicin de suelo urbano
o asimilada y cuando, de conformidad con ella, cuenten con las dotaciones, infraestructuras
y servicios requeridos al efecto.
Artculo 22. Evaluacin y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, y
garanta de la viabilidad tcnica y econmica de las actuaciones sobre el medio
urbano.
1. Los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica estn sometidos a
evaluacin ambiental de conformidad con lo previsto en la legislacin de evaluacin de los
efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente y en este artculo, sin
perjuicio de la evaluacin de impacto ambiental de los proyectos que se requieran para su
ejecucin, en su caso.
2. El informe de sostenibilidad ambiental de los instrumentos de ordenacin de
actuaciones de urbanizacin deber incluir un mapa de riesgos naturales del mbito objeto
de ordenacin.
3. En la fase de consultas sobre los instrumentos de ordenacin de actuaciones de
urbanizacin, debern recabarse al menos los siguientes informes, cuando sean
preceptivos y no hubieran sido ya emitidos e incorporados al expediente ni deban emitirse
en una fase posterior del procedimiento de conformidad con su legislacin reguladora:
a) El de la Administracin hidrolgica sobre la existencia de recursos hdricos
necesarios para satisfacer las nuevas demandas y sobre la proteccin del dominio pblico
hidrulico.
b) El de la Administracin de costas sobre el deslinde y la proteccin del dominio
pblico martimo-terrestre, en su caso.
c) Los de las Administraciones competentes en materia de carreteras y dems
infraestructuras afectadas, acerca de dicha afeccin y del impacto de la actuacin sobre la
capacidad de servicio de tales infraestructuras.
Los informes a que se refiere este apartado sern determinantes para el contenido de
la memoria ambiental, que solo podr disentir de ellos de forma expresamente motivada.
4. La documentacin de los instrumentos de ordenacin de las actuaciones de
transformacin urbanstica deber incluir un informe o memoria de sostenibilidad
econmica, en el que se ponderar, en particular, el impacto de la actuacin en las
Haciendas Pblicas afectadas por la implantacin y el mantenimiento de las infraestructuras
necesarias o la puesta en marcha y la prestacin de los servicios resultantes, as como la
suficiencia y adecuacin del suelo destinado a usos productivos.
5. La ordenacin y ejecucin de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de
transformacin urbanstica, requerir la elaboracin de una memoria que asegure su
viabilidad econmica, en trminos de rentabilidad, de adecuacin a los lmites del deber
legal de conservacin y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas
derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su mbito de actuacin, y
contendr, al menos, los siguientes elementos:
a) Un estudio comparado de los parmetros urbansticos existentes y, en su caso, de
los propuestos, con identificacin de las determinaciones urbansticas bsicas referidas a
edificabilidad, usos y tipologas edificatorias y redes pblicas que habra que modificar. La
memoria analizar, en concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad o
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103256
densidad, o introduccin de nuevos usos, as como la posible utilizacin del suelo, vuelo y
subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio
econmico, a la rentabilidad de la operacin y a la no superacin de los lmites del deber
legal de conservacin.
b) Las determinaciones econmicas bsicas relativas a los valores de repercusin de
cada uso urbanstico propuesto, estimacin del importe de la inversin, incluyendo, tanto
las ayudas pblicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, as
como la identificacin del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes
pblicas.
c) El anlisis de la inversin que pueda atraer la actuacin y la justificacin de que la
misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de
la transformacin fsica propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio
personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los lmites del deber
legal de conservacin.
El anlisis referido en el prrafo anterior har constar, en su caso, la posible
participacin de empresas de rehabilitacin o prestadoras de servicios energticos, de
abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de
integrarse en la gestin, mediante la financiacin de parte de la misma, o de la red de
infraestructuras que les competa, as como la financiacin de la operacin por medio de
ahorros amortizables en el tiempo.
d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortizacin
de las inversiones y la financiacin de la operacin.
e) La evaluacin de la capacidad pblica necesaria para asegurar la financiacin y el
mantenimiento de las redes pblicas que deban ser financiadas por la Administracin, as
como su impacto en las correspondientes Haciendas Pblicas.
6. Las Administraciones competentes en materia de ordenacin y ejecucin
urbansticas debern elevar al rgano que corresponda de entre sus rganos colegiados
de gobierno, con la periodicidad mnima que fije la legislacin en la materia, un informe de
seguimiento de la actividad de ejecucin urbanstica de su competencia, que deber
considerar al menos la sostenibilidad ambiental y econmica a que se refiere este artculo.
Los Municipios estarn obligados al informe a que se refiere el prrafo anterior cuando
lo disponga la legislacin en la materia y, al menos, cuando deban tener una Junta de
Gobierno Local.
El informe a que se refieren los prrafos anteriores podr surtir los efectos propios del
seguimiento a que se refiere la legislacin de evaluacin de los efectos de determinados
planes y programas en el medio ambiente, cuando cumpla todos los requisitos en ella
exigidos.
7. La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica establecer en qu casos
el impacto de una actuacin de urbanizacin obliga a ejercer de forma plena la potestad
de ordenacin del municipio o del mbito territorial superior en que se integre, por
trascender del concreto mbito de la actuacin los efectos significativos que genera la
misma en el medio ambiente.
CAPTULO II
Reglas procedimentales comunes y normas civiles
Artculo 23. Operaciones de distribucin de beneficios y cargas.
1. El acuerdo aprobatorio de los instrumentos de distribucin de beneficios y cargas
produce el efecto de la subrogacin de las fincas de origen por las de resultado y el reparto
de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuacin, cuando sea retribuido
mediante la adjudicacin de parcelas incluidas en ella, y la Administracin, a quien
corresponde el pleno dominio libre de cargas de los terrenos a que se refieren las letras a)
y b) del apartado 1 del artculo 18. En este supuesto, si procede la distribucin de
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103257
beneficios y cargas entre los propietarios afectados por la actuacin, se entender que el
titular del suelo de que se trata aporta, tanto la superficie de su rasante, como la del
subsuelo, o vuelo que de l se segrega.
2. En los supuestos de subrogacin real, si existiesen derechos reales o cargas que
se estimen incompatibles con la ordenacin urbanstica, el acuerdo aprobatorio de la
distribucin de beneficios y cargas declarar su extincin y fijar la indemnizacin
correspondiente a cargo del propietario respectivo.
3. Existiendo subrogacin real y compatibilidad con la ordenacin urbanstica, si la
situacin y caractersticas de la nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de
los derechos reales o cargas que habran debido recaer sobre ellas, las personas a que
estos derechos o cargas favorecieran podrn obtener su transformacin en un derecho de
crdito con garanta hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuanta en que la carga fuera
valorada.
El registrador de la propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo har constar as en el
asiento respectivo. En defecto de acuerdo entre las partes interesadas, cualquiera de ellas
podr acudir al Juzgado competente del orden civil para obtener una resolucin declarativa
de la compatibilidad o incompatibilidad y, en este ltimo caso, para fijar la valoracin de la
carga y la constitucin de la mencionada garanta hipotecaria.
4. Cuando no tenga lugar la subrogacin real, el acuerdo aprobatorio de la
distribucin de beneficios y cargas producir la extincin de los derechos reales y cargas
constituidos sobre la finca aportada, corriendo a cargo del propietario que la aport la
indemnizacin correspondiente, cuyo importe se fijar en el mencionado acuerdo.
5. No obstante lo dispuesto en los apartados 2 y 4, las indemnizaciones por la
extincin de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el
instrumento de ordenacin urbanstica o su ejecucin, se considerarn gastos de
urbanizacin en el instrumento de distribucin de beneficios y cargas correspondiente.
6. Una vez firme en va administrativa el acuerdo de aprobacin definitiva de la
distribucin de beneficios y cargas, se proceder a su inscripcin en el Registro de la
Propiedad en la forma que se establece en el artculo 68.
7. Las transmisiones de terrenos a que den lugar las operaciones distributivas de
beneficios y cargas por aportacin de los propietarios incluidos en la actuacin de
transformacin urbanstica, o en virtud de expropiacin forzosa, y las adjudicaciones a
favor de dichos propietarios en proporcin a los terrenos aportados por los mismos,
estarn exentas, con carcter permanente, si cumplen todos los requisitos urbansticos,
del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, y no
tendrn la consideracin de transmisiones de dominio a los efectos de la exaccin del
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Cuando el valor de las parcelas adjudicadas a un propietario exceda del que
proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarn las
liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.
Artculo 24. Reglas especficas de las actuaciones sobre el medio urbano.
1. Las actuaciones sobre el medio urbano que impliquen la necesidad de alterar la
ordenacin urbanstica vigente, observarn los trmites procedimentales requeridos por la
legislacin aplicable para realizar la correspondiente modificacin. No obstante, tal
legislacin podr prever que determinados programas u otros instrumentos de ordenacin
se aprueben de forma simultnea a aquella modificacin, o independientemente de ella,
por los procedimientos de aprobacin de las normas reglamentarias, con los mismos
efectos que tendran los propios planes de ordenacin urbanstica. En cualquier caso,
incorporarn el informe o memoria de sostenibilidad econmica que regula el apartado 5
del artculo 22.
Las actuaciones que no requieran la alteracin de la ordenacin urbanstica vigente,
precisarn la delimitacin y aprobacin de un mbito de actuacin conjunta, que podr ser
continuo o discontinuo, o la identificacin de la actuacin aislada que corresponda, a
propuesta de los sujetos mencionados en el artculo 8, y a eleccin del Ayuntamiento.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103258
2. El acuerdo administrativo mediante el cual se delimiten los mbitos de actuacin

conjunta o se autoricen las actuaciones que deban ejecutarse de manera aislada,
garantizar, en todo caso, la realizacin de las notificaciones requeridas por la legislacin
aplicable y el trmite de informacin al pblico cuando ste sea preceptivo, conteniendo,
adems y como mnimo, los extremos siguientes:
a) Avance de la equidistribucin que sea precisa, entendiendo por tal la distribucin,
entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecucin de la correspondiente
actuacin y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas
pblicas y todos los que permitan generar algn tipo de ingreso vinculado a la operacin.
La equidistribucin tomar como base las cuotas de participacin que correspondan a
cada uno de los propietarios en la comunidad de propietarios o en la agrupacin de
comunidades de propietarios, en las cooperativas de viviendas que pudieran constituirse
al efecto, as como la participacin que, en su caso, corresponda, de conformidad con el
acuerdo al que se haya llegado, a las empresas, entidades o sociedades que vayan a
intervenir en la operacin, para retribuir su actuacin.
b) El plan de realojo temporal y definitivo, y de retorno a que d lugar, en su caso.
3. La delimitacin espacial del mbito de actuacin, sea conjunta o aislada, una vez
firme en va administrativa, marca el inicio de las actuaciones a realizar, de conformidad
con la forma de gestin por la que haya optado la Administracin actuante.
4. Ser posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio pblico que
resulten indispensables para la instalacin de ascensores u otros elementos que garanticen
la accesibilidad universal, as como las superficies comunes de uso privativo, tales como
vestbulos, descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican en el
suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, tcnica o
econmicamente, ninguna otra solucin y siempre que quede asegurada la funcionalidad
de los espacios libres, dotaciones y dems elementos del dominio pblico.
Los instrumentos de ordenacin urbanstica garantizarn la aplicacin de la regla
bsica establecida en el prrafo anterior, bien permitiendo que aquellas superficies no
computen a efectos del volumen edificable, ni de distancias mnimas a linderos, otras
edificaciones o a la va pblica o alineaciones, bien aplicando cualquier otra tcnica que,
de conformidad con la legislacin aplicable, consiga la misma finalidad.
Asimismo, el acuerdo firme en va administrativa a que se refiere el apartado 2,
adems de los efectos previstos en el artculo 42.3, legitima la ocupacin de las superficies
de espacios libres o de dominio pblico que sean de titularidad municipal, siendo la
aprobacin definitiva causa suficiente para que se establezca una cesin de uso del vuelo
por el tiempo en que se mantenga la edificacin o, en su caso, su recalificacin y
desafectacin, con enajenacin posterior a la comunidad o agrupacin de comunidades de
propietarios correspondiente. Cuando fuere preciso ocupar bienes de dominio pblico
pertenecientes a otras Administraciones, los Ayuntamientos podrn solicitar a su titular la
cesin de uso o desafectacin de los mismos, la cual proceder, en su caso, de
conformidad con lo previsto en la legislacin reguladora del bien correspondiente.
5. Lo dispuesto en el apartado anterior ser tambin de aplicacin a los espacios que
requieran la realizacin de obras que consigan reducir al menos, en un 30 por ciento la
demanda energtica anual de calefaccin o refrigeracin del edificio y que consistan en:
a) la instalacin de aislamiento trmico o fachadas ventiladas por el exterior del
edificio, o el cerramiento o acristalamiento de las terrazas ya techadas.
b) la instalacin de dispositivos bioclimticos adosados a las fachadas o cubiertas.
c) la realizacin de las obras y la implantacin de las instalaciones necesarias para
la centralizacin o dotacin de instalaciones energticas comunes y de captadores solares
u otras fuentes de energa renovables, en las fachadas o cubiertas cuando consigan
reducir el consumo anual de energa primaria no renovable del edificio, al menos, en un 30
por ciento.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Nm. 261
Sec. I. Pg. 103259
d) La realizacin de obras en zonas comunes o viviendas que logren reducir, al

menos, en un 30 por ciento, el consumo de agua en el conjunto del edificio.
6. Cuando las actuaciones referidas en los apartados anteriores afecten a inmuebles
declarados de inters cultural o sujetos a cualquier otro rgimen de proteccin, se buscarn
soluciones innovadoras que permitan realizar las adaptaciones que sean precisas para
mejorar la eficiencia energtica y garantizar la accesibilidad, sin perjuicio de la necesaria
preservacin de los valores objeto de proteccin. En cualquier caso, debern ser
informadas favorablemente, o autorizadas, en su caso, por el rgano competente para la
gestin del rgimen de proteccin aplicable, de acuerdo con su propia normativa.
Artculo 25. Publicidad y eficacia en la gestin pblica urbanstica.
1. Todos los instrumentos de ordenacin territorial y de ordenacin y ejecucin
urbansticas, incluidos los de distribucin de beneficios y cargas, as como los convenios
que con dicho objeto vayan a ser suscritos por la Administracin competente, deben ser
sometidos al trmite de informacin pblica en los trminos y por el plazo que establezca
la legislacin en la materia, que nunca podr ser inferior al mnimo exigido en la legislacin
sobre procedimiento administrativo comn, y deben publicarse en la forma y con el
contenido que determinen las leyes.
2. Los acuerdos de aprobacin definitiva de todos los instrumentos de ordenacin
territorial y urbanstica se publicarn en el Boletn Oficial correspondiente. Respecto a
las normas y ordenanzas contenidas en tales instrumentos, se estar a lo dispuesto en la
legislacin aplicable.
3. En los procedimientos de aprobacin o de alteracin de instrumentos de
ordenacin urbanstica, la documentacin expuesta al pblico deber incluir un resumen
ejecutivo expresivo de los siguientes extremos:
4. Las Administraciones Pblicas competentes impulsarn la publicidad telemtica

del contenido de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica en vigor, as como
del anuncio de su sometimiento a informacin pblica.
5. Cuando la legislacin urbanstica abra a los particulares la iniciativa de los
procedimientos de aprobacin de instrumentos de ordenacin o de ejecucin urbanstica,
el incumplimiento del deber de resolver dentro del plazo mximo establecido dar lugar a
indemnizacin a los interesados por el importe de los gastos en que hayan incurrido para
la presentacin de sus solicitudes, salvo en los casos en que deban entenderse aprobados
o resueltos favorablemente por silencio administrativo de conformidad con la legislacin
aplicable.
6. Los instrumentos de ordenacin urbanstica cuyo procedimiento de aprobacin se
inicie de oficio por la Administracin competente para su instruccin, pero cuya aprobacin
definitiva competa a un rgano de otra Administracin, se entendern definitivamente
aprobados en el plazo que seale la legislacin urbanstica.
7. En todo caso, en la tramitacin de los instrumentos de ordenacin territorial y
urbanstica deber asegurarse el trmite de audiencia a las Administraciones Pblicas
cuyas competencias pudiesen resultar afectadas.
Artculo 26. Formacin de fincas y parcelas, relacin entre ellas y complejos inmobiliarios.
1.Constituye:
a) Finca: la unidad de suelo o de edificacin atribuida exclusiva y excluyentemente a
un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el
cve: BOE-A-2015-11723
a) Delimitacin de los mbitos en los que la ordenacin proyectada altera la vigente,

con un plano de su situacin, y alcance de dicha alteracin.
b) En su caso, los mbitos en los que se suspendan la ordenacin o los
procedimientos de ejecucin o de intervencin urbanstica y la duracin de dicha
suspensin.

Sec. I. Pg. 103260
subsuelo. Cuando, conforme a la legislacin hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de

la Propiedad, tiene la consideracin de finca registral.
b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo,
que tenga atribuida edificabilidad y uso o slo uso urbanstico independiente.
2. La divisin o segregacin de una finca para dar lugar a dos o ms diferentes slo
es posible si cada una de las resultantes rene las caractersticas exigidas por la legislacin
aplicable y la ordenacin territorial y urbanstica. Esta regla es tambin aplicable a la
enajenacin, sin divisin ni segregacin, de participaciones indivisas a las que se atribuya
el derecho de utilizacin exclusiva de porcin o porciones concretas de la finca, as como
a la constitucin de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore
dicho derecho de utilizacin exclusiva.
En la autorizacin de escrituras de segregacin o divisin de fincas, los notarios
exigirn, para su testimonio, la acreditacin documental de la conformidad, aprobacin o
autorizacin administrativa a que est sujeta, en su caso, la divisin o segregacin
conforme a la legislacin que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito ser
exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripcin.
Los notarios y registradores de la propiedad harn constar en la descripcin de las
fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.
3. El acto administrativo que legitime la edificacin de una parcela indivisible, por
agotamiento de la edificabilidad permitida en ella o por ser la superficie restante inferior a
la parcela mnima, se comunicar al Registro de la Propiedad para su constancia en la
inscripcin de la finca.
4. La constitucin de finca o fincas en rgimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del permetro de sta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenacin
territorial y urbanstica aplicable, deba tener la condicin de dominio pblico, ser de uso
pblico o servir de soporte a las obras de urbanizacin o pueda computarse a los efectos
del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artculo 18.
El complejo inmobiliario podr constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin
necesidad de previa agrupacin, siempre que sean colindantes entre s o nicamente se
hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenacin territorial y urbanstica,
deban tener la condicin de dominio pblico, ser de uso pblico, servir de soporte a las
obras de urbanizacin, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de
entregar a la Administracin el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes
y restantes dotaciones pblicas incluidas en la propia actuacin o adscritas a ella para su
obtencin.
5. Cuando los instrumentos de ordenacin urbanstica destinen superficies
superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificacin o uso privado y al
dominio pblico se constituir un complejo inmobiliario de carcter urbanstico en el que
aqullas y sta tendrn el carcter de fincas especiales de atribucin privativa, previa la
desafectacin y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la proteccin del
dominio pblico. Tales fincas podrn estar constituidas, tanto por edificaciones ya
realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuracin fsica se ajuste al
sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenacin.
6. La constitucin y modificacin del complejo inmobiliario privado, del tipo de los
regulados como regmenes especiales de propiedad, por el artculo 24 de la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deber ser autorizada por la Administracin
competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal rgimen,
siendo requisito indispensable para su inscripcin, que al ttulo correspondiente se
acompae la autorizacin administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.
No ser necesaria dicha autorizacin en los supuestos siguientes:
a) Cuando el nmero y caractersticas de los elementos privativos resultantes del
complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la
construccin de las edificaciones que integren aquel.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103261
b) Cuando la modificacin del complejo no provoque un incremento del nmero de

sus elementos privativos.
A los efectos previstos en este nmero se considera complejo inmobiliario todo rgimen
de organizacin unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos
privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad
corresponda, con carcter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada
momento sean titulares de los elementos privativos.
Artculo 27. Transmisin de fincas y deberes urbansticos.
1. La transmisin de fincas no modifica la situacin del titular respecto de los deberes
del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislacin de la ordenacin
territorial y urbanstica aplicable o exigibles por los actos de ejecucin de la misma. El
nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, as como
en las obligaciones por ste asumidas frente a la Administracin competente y que hayan
sido objeto de inscripcin registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible
efecto de mutacin jurdico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente
ttulo:
a) La situacin urbanstica de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso
privado o edificacin, cuenten con edificaciones fuera de ordenacin o estn destinados a
la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que permita
tasar su precio mximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los
terrenos estn sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del
artculo 7.
3. La infraccin de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al
adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro aos y exigir la indemnizacin
que proceda conforme a la legislacin civil.
4. Con ocasin de la autorizacin de escrituras pblicas que afecten a la propiedad
de fincas o parcelas, los notarios podrn solicitar de la Administracin Pblica competente
informacin telemtica o, en su defecto, cdula o informe escrito expresivo de su situacin
urbanstica y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estn afectas. Los notarios
remitirn a la Administracin competente, para su debido conocimiento, copia simple en
papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido
informacin urbanstica, dentro de los diez das siguientes a su otorgamiento. Esta copia
no devengar arancel.
5. En los ttulos por los que se transmitan terrenos a la Administracin deber
especificarse, a efectos de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, el carcter
demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporacin al patrimonio pblico
de suelo.
Artculo 28. Declaracin de obra nueva.
1. Para autorizar escrituras de declaracin de obra nueva en construccin, los
notarios exigirn, para su testimonio, la aportacin del acto de conformidad, aprobacin o
autorizacin administrativa que requiera la obra segn la legislacin de ordenacin
territorial y urbanstica, as como certificacin expedida por tcnico competente y
acreditativa del ajuste de la descripcin de la obra al proyecto que haya sido objeto de
dicho acto administrativo.
Tratndose de escrituras de declaracin de obra nueva terminada, exigirn, adems
de la certificacin expedida por tcnico competente acreditativa de la finalizacin de sta
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103262
conforme a la descripcin del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes
extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislacin reguladora de
la edificacin para la entrega de sta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar
que la edificacin rene las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la
ordenacin urbanstica aplicable y los requisitos de eficiencia energtica tal y como se
demandan por la normativa vigente, salvo que la legislacin urbanstica sujetase tales
actuaciones a un rgimen de comunicacin previa o declaracin responsable, en cuyo
caso aquellas autorizaciones se sustituirn por los documentos que acrediten que la
comunicacin ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda
iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la
existencia de resolucin obstativa alguna.
2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaracin
de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirn el cumplimiento de los requisitos
establecidos en el apartado anterior.
3. En aquellos casos en los que la descripcin de la obra terminada no coincida con
la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido modificaciones en el
proyecto, la constancia registral de la terminacin de la obra se producir mediante un
asiento de inscripcin, cuya extensin quedar sujeta a lo previsto en el apartado 1 en
relacin con los requisitos para la inscripcin de las obras nuevas terminadas.
4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones,
edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanstica que impliquen su demolicin, por haber
transcurrido los plazos de prescripcin correspondientes, la constancia registral de la
terminacin de la obra se regir por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirn en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaracin de obra
nueva que se acompaen de certificacin expedida por el Ayuntamiento o por tcnico
competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificacin catastral descriptiva y
grfica de la finca, en las que conste la terminacin de la obra en fecha determinada y su
descripcin coincidente con el ttulo. A tales efectos, el Registrador comprobar la
inexistencia de anotacin preventiva por incoacin de expediente de disciplina urbanstica
sobre la finca objeto de la construccin, edificacin e instalacin de que se trate y que el
suelo no tiene carcter demanial o est afectado por servidumbres de uso pblico general.
b) Los Registradores de la Propiedad darn cuenta al Ayuntamiento respectivo de las
inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los nmeros anteriores, y
harn constar en la inscripcin, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que
expidan, la prctica de dicha notificacin.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificacin expedida por el
correspondiente Ayuntamiento, ste, una vez recibida la informacin a que se refiere la
letra anterior, estar obligado a dictar la resolucin necesaria para hacer constar en el
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripcin de la declaracin de obra
nueva, la concreta situacin urbanstica de la misma, con la delimitacin de su contenido
e indicacin expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisin de la resolucin por la que se acuerde la prctica de la referida nota
marginal dar lugar a la responsabilidad de la Administracin competente en el caso de
que se produzcan perjuicios econmicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por
el expediente. En tal caso, la citada Administracin deber indemnizar al adquirente de
buena fe los daos y perjuicios causados.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103263
TTULO III
El Informe de Evaluacin de los Edificios
Artculo 29. El Informe de Evaluacin de los Edificios.
1. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipologa residencial
de vivienda colectiva podrn ser requeridos por la Administracin competente, de
conformidad con lo dispuesto en el artculo siguiente, para que acrediten la situacin en la
que se encuentran aqullos, al menos en relacin con el estado de conservacin del
edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, as
como sobre el grado de eficiencia energtica de los mismos.
2. El Informe de Evaluacin que determine los extremos sealados en el apartado
anterior, identificar el bien inmueble, con expresin de su referencia catastral y contendr,
de manera detallada:
a) La evaluacin del estado de conservacin del edificio.
b) La evaluacin de las condiciones bsicas de accesibilidad universal y no
discriminacin de las personas con discapacidad para el acceso y utilizacin del edificio,
de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de
realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
c) La certificacin de la eficiencia energtica del edificio, con el contenido y mediante
el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Cuando, de conformidad con la normativa autonmica o municipal, exista un Informe
de Inspeccin Tcnica que ya permita evaluar los extremos sealados en las letras a) y b)
anteriores, se podr complementar con la certificacin referida en la letra c), y surtir los
mismos efectos que el informe regulado por esta ley. Asimismo, cuando contenga todos los
elementos requeridos de conformidad con aquella normativa, podr surtir los efectos
derivados de la misma, tanto en cuanto a la posible exigencia de la subsanacin de las
deficiencias observadas, como en cuanto a la posible realizacin de las mismas en
sustitucin y a costa de los obligados, con independencia de la aplicacin de las medidas
disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la
legislacin urbanstica aplicable.
3. El Informe de Evaluacin realizado por encargo de la comunidad o agrupacin de
comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo
inmobiliario extender su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
4. El Informe de Evaluacin tendr una periodicidad mnima de diez aos, pudiendo
establecer las Comunidades Autnomas y los Ayuntamientos una periodicidad menor.
5. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de
Evaluacin regulado por este artculo y la disposicin transitoria segunda tendr la
consideracin de infraccin urbanstica, con el carcter y las consecuencias que atribuya
la normativa urbanstica aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de
inspeccin tcnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido.
6. Los propietarios de inmuebles obligados a la realizacin del informe regulado por
este artculo debern remitir una copia del mismo al organismo que determine la
Comunidad Autnoma, con el fin de que dicha informacin forme parte de un Registro
integrado nico. La misma regla resultar de aplicacin en relacin con el informe que
acredite la realizacin de las obras correspondientes, en los casos en los que el informe
de evaluacin integre el correspondiente a la inspeccin tcnica, en los trminos previstos
en el ltimo prrafo del apartado 2, y siempre que de ste ltimo se derivase la necesidad
de subsanar las deficiencias observadas en el inmueble.
Artculo 30. Capacitacin para suscribir el Informe de Evaluacin de los Edificios.
1. El Informe de la Evaluacin de los Edificios podr ser suscrito tanto por los tcnicos
facultativos competentes como, en su caso, por las entidades de inspeccin registradas
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103264
que pudieran existir en las comunidades autnomas, siempre que cuenten con dichos
tcnicos. A tales efectos se considera tcnico facultativo competente el que est en
posesin de cualquiera de las titulaciones acadmicas y profesionales habilitantes para la
redaccin de proyectos o direccin de obras y direccin de ejecucin de obras de
edificacin, segn lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de
la Edificacin, o haya acreditado la cualificacin necesaria para la realizacin del Informe,
segn lo establecido en la disposicin final primera.
Dichos tcnicos, cuando lo estimen necesario, podrn recabar, en relacin con los
aspectos relativos a la accesibilidad universal, el criterio experto de las entidades y
asociaciones de personas con discapacidad que cuenten con una acreditada trayectoria
en el mbito territorial de que se trate y tengan entre sus fines sociales la promocin de
dicha accesibilidad.
2. Cuando se trate de edificios pertenecientes a las Administraciones Pblicas
enumeradas en el artculo 2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Rgimen Jurdico
de las Administraciones Pblicas y del Procedimiento Administrativo Comn, podrn
suscribir los Informes de Evaluacin, en su caso, los responsables de los correspondientes
servicios tcnicos que, por su capacitacin profesional, puedan asumir las mismas
funciones a que se refiere el apartado anterior.
3. Las deficiencias que se observen en relacin con la evaluacin de lo dispuesto en
el artculo 29.2 se justificarn en el Informe bajo el criterio y la responsabilidad del tcnico
competente que lo suscriba.
TTULO IV
Cooperacin y Colaboracin Interadministrativas
Artculo 31. Cooperacin interadministrativa.
1. Podrn beneficiarse de la colaboracin y la cooperacin econmica de la
Administracin General del Estado, en cualquiera de las formas previstas legalmente y
teniendo prioridad en las ayudas estatales vigentes, las actuaciones con cobertura en los
correspondientes planes estatales que tengan por objeto:
a) La conservacin, la rehabilitacin edificatoria y la regeneracin y renovacin
urbanas tal y como se definen en esta ley y se conciban en los correspondientes Planes
estatales.
b) La elaboracin y aprobacin de los instrumentos necesarios para la ordenacin y
la gestin de las actuaciones reguladas por esta ley y, en especial, de aquellos que tengan
por finalidad actuar sobre mbitos urbanos degradados, desfavorecidos y vulnerables o
que padezcan problemas de naturaleza anloga que combinen variables econmicas,
ambientales y sociales.
c) Aquellas otras actuaciones que, con independencia de lo dispuesto en la letra
anterior, tengan como objeto actuar en mbitos de gestin aislada o conjunta, con la
finalidad de eliminar la infravivienda, garantizar la accesibilidad universal o mejorar la
eficiencia energtica de los edificios.
2. Las Administraciones Pblicas fomentarn de manera conjunta la actividad
econmica, la sostenibilidad ambiental y la cohesin social y territorial. A tales efectos,
podrn suscribir los convenios interadministrativos de asignacin de fondos que
correspondan.
Artculo 32. Organizacin de la cooperacin.
1. Las Administraciones Pblicas que cooperen en la gestin de las actuaciones
reguladas por esta ley podrn acordar mediante convenio, en el que podrn participar las
comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, as como, en su caso, las
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103265
asociaciones administrativas de unas y otras y los restantes sujetos mencionados en el

artculo 9.4, los siguientes aspectos:
a) La organizacin de la gestin de la ejecucin, que podr revestir la forma de
consorcio o de sociedad mercantil de capital mixto, incluso con participacin privada
minoritaria.
b) El procedimiento y la competencia para la determinacin del gestor directamente
responsable de la ejecucin cuando no la asuma directamente una de las Administraciones
actuantes o el consorcio o la sociedad constituidos al efecto.
c) Los trminos y las condiciones concretas, incluidas las ayudas e incentivos
pblicos, de la ordenacin y la ejecucin de la actuacin de que se trate, los cuales podrn,
a su vez, ser concretados mediante acuerdos entre el gestor responsable de la actuacin
y cualesquiera de los sujetos mencionados en el artculo 9.
2. Todos los convenios a que se refiere el apartado anterior tendrn carcter jurdicoadministrativo, correspondiendo a la jurisdiccin contencioso-administrativa el
conocimiento de cualesquiera cuestiones relacionadas con ellos.
Artculo 33. Convenios para la financiacin de las actuaciones.
1. Las Administraciones Pblicas actuantes, los agentes responsables de la gestin
y ejecucin de actuaciones de rehabilitacin edificatoria y de regeneracin y renovacin
urbanas, as como los dems sujetos mencionados en el artculo 9.4, podrn celebrar
entre s, a los efectos de facilitar la gestin y ejecucin de las mismas, entre otros, los
siguientes contratos:
a) Contrato de cesin, con facultad de arrendamiento u otorgamiento de derecho de
explotacin a terceros, de fincas urbanas o de elementos de stas por tiempo determinado
a cambio del pago aplazado de la parte del coste que corresponda abonar a los propietarios
de las fincas.
b) Contrato de permuta o cesin de terrenos o de parte de la edificacin sujeta a
rehabilitacin por determinada edificacin futura.
c) Contrato de arrendamiento o cesin de uso de local, vivienda o cualquier otro
elemento de un edificio por plazo determinado a cambio de pago por el arrendatario o
cesionario del pago de todos o de alguno de los siguientes conceptos: impuestos, tasas,
cuotas a la comunidad o agrupacin de comunidades de propietarios o de la cooperativa,
gastos de conservacin y obras de rehabilitacin y regeneracin y renovacin urbanas.
d) Convenio de explotacin conjunta del inmueble o de partes del mismo.
2. En el caso de las cooperativas de viviendas, los contratos a que hacen referencia
las letras a) y c) del apartado anterior slo alcanzarn a los locales comerciales y a las
instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad, tal y como establece su
legislacin especfica.
TTULO V
Valoraciones
Artculo 34. mbito del rgimen de valoraciones.
1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los
derechos constituidos sobre o en relacin con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley
cuando tengan por objeto:
a) La verificacin de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras
precisas para la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica en las que la valoracin
determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de
propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103266
b) La fijacin del justiprecio en la expropiacin, cualquiera que sea la finalidad de

sta y la legislacin que la motive.
c) La fijacin del precio a pagar al propietario en la venta o sustitucin forzosas.
d) La determinacin de la responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica.
2. Las valoraciones se entienden referidas:
a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado
anterior, a la fecha de iniciacin del procedimiento de aprobacin del instrumento que las
motive.
b) Cuando se aplique la expropiacin forzosa, al momento de iniciacin del
expediente de justiprecio individualizado o de exposicin al pblico del proyecto de
expropiacin si se sigue el procedimiento de tasacin conjunta.
c) Cuando se trate de la venta o sustitucin forzosas, al momento de la iniciacin del
procedimiento de declaracin del incumplimiento del deber que la motive.
d) Cuando la valoracin sea necesaria a los efectos de determinar la indemnizacin
por responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica, al momento de la entrada en
vigor de la disposicin o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesin.
Artculo 35. Criterios generales para la valoracin de inmuebles.
1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen
o derecho limitativo de la propiedad.
2. El suelo se tasar en la forma establecida en los artculos siguientes, segn su
situacin y con independencia de la causa de la valoracin y el instrumento legal que la
motive.
Este criterio ser tambin de aplicacin a los suelos destinados a infraestructuras y
servicios pblicos de inters general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la
ordenacin territorial y urbanstica como si fueran de nueva creacin, cuya valoracin se
determinar segn la situacin bsica de los terrenos en que se sitan o por los que
discurren de conformidad con lo dispuesto en esta ley.
3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones
en el suelo rural, se tasarn con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a
la legalidad al tiempo de la valoracin, sean compatibles con el uso o rendimiento
considerado en la valoracin del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha
valoracin por su carcter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se
ajusten a la legalidad se tasarn conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el
apartado 2 del artculo 37.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la
legalidad al tiempo de su valoracin cuando se realizaron de conformidad con la ordenacin
urbanstica y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente
legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislacin urbanstica.
La valoracin de las edificaciones o construcciones tendr en cuenta su antigedad y
su estado de conservacin. Si han quedado incursas en la situacin de fuera de
ordenacin, su valor se reducir en proporcin al tiempo transcurrido de su vida til.
4. La valoracin de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre
inmuebles, a los efectos de su constitucin, modificacin o extincin, se efectuar con
arreglo a las disposiciones sobre expropiacin que especficamente determinen el
justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, segn las normas del derecho administrativo,
civil o fiscal que resulten de aplicacin.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administracin que la efecte podr elegir
entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para
distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto
y consignar su importe en poder del rgano judicial, para que ste fije y distribuya, por el
trmite de los incidentes, la proporcin que corresponda a los respectivos interesados.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103267
Artculo 36. Valoracin en el suelo rural.

1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo
dispuesto en la Disposicin adicional sptima:
a) Los terrenos se tasarn mediante la capitalizacin de la renta anual real o
potencial, la que sea superior, de la explotacin segn su estado en el momento al que
deba entenderse referida la valoracin.
La renta potencial se calcular atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotacin
de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislacin que les sea aplicable,
utilizando los medios tcnicos normales para su produccin. Incluir, en su caso, como
ingresos las subvenciones que, con carcter estable, se otorguen a los cultivos y
aprovechamientos considerados para su clculo y se descontarn los costes necesarios
para la explotacin considerada.
El valor del suelo rural as obtenido podr ser corregido al alza en funcin de factores
objetivos de localizacin, como la accesibilidad a ncleos de poblacin o a centros de
actividad econmica o la ubicacin en entornos de singular valor ambiental o paisajstico,
cuya aplicacin y ponderacin habr de ser justificada en el correspondiente expediente
de valoracin, todo ello en los trminos que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con
independencia del suelo, se tasarn por el mtodo de coste de reposicin segn su estado
y antigedad en el momento al que deba entenderse referida la valoracin.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, as como las indemnizaciones
por razn de arrendamientos rsticos u otros derechos, se tasarn con arreglo a los
criterios de las Leyes de Expropiacin Forzosa y de Arrendamientos Rsticos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrn considerarse
expectativas derivadas de la asignacin de edificabilidades y usos por la ordenacin
territorial o urbanstica que no hayan sido an plenamente realizados.
Artculo 37. Valoracin en el suelo urbanizado.
1. Para la valoracin del suelo urbanizado que no est edificado, o en que la edificacin
existente o en curso de ejecucin es ilegal o se encuentra en situacin de ruina fsica:
a) Se considerarn como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela
por la ordenacin urbanstica, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algn rgimen de
proteccin que permita tasar su precio mximo en venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenacin urbanstica,
se les atribuir la edificabilidad media y el uso mayoritario en el mbito espacial homogneo en
que por usos y tipologas la ordenacin urbanstica los haya incluido.
b) Se aplicar a dicha edificabilidad el valor de repercusin del suelo segn el uso
correspondiente, determinado por el mtodo residual esttico.
c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontar, en su caso, el valor de
los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificacin, el valor de la tasacin
ser el superior de los siguientes:
a) El determinado por la tasacin conjunta del suelo y de la edificacin existente que
se ajuste a la legalidad, por el mtodo de comparacin, aplicado exclusivamente a los usos
de la edificacin existente o la construccin ya realizada.
b) El determinado por el mtodo residual del apartado 1 de este artculo, aplicado
exclusivamente al suelo, sin consideracin de la edificacin existente o la construccin ya
realizada.
3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovacin
de la urbanizacin, el mtodo residual a que se refieren los apartados anteriores considerar los
usos y edificabilidades atribuidos por la ordenacin en su situacin de origen.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103268
Artculo 38. Indemnizacin de la facultad de participar en actuaciones de nueva

urbanizacin.
1. Proceder valorar la facultad de participar en la ejecucin de una actuacin de
nueva urbanizacin cuando concurran los siguientes requisitos:
a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitacin del mbito de la actuacin
y se den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de
conformidad con la legislacin en la materia.
b) Que la disposicin, el acto o el hecho que motiva la valoracin impida el ejercicio
de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o
reduciendo su edificabilidad.
c) Que la disposicin, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan
efectos antes del inicio de la actuacin y del vencimiento de los plazos establecidos para
dicho ejercicio, o despus si la ejecucin no se hubiera llevado a cabo por causas
imputables a la Administracin.
d) Que la valoracin no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al
ejercicio de la facultad.
2. La indemnizacin por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuacin
o alterar sus condiciones ser el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine
la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica para la participacin de la comunidad
en las plusvalas de conformidad con lo previsto en la letra b) del apartado primero del
artculo 18 de esta ley:
a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situacin de origen y el valor que le
correspondera si estuviera terminada la actuacin, cuando se impida el ejercicio de esta
facultad.
b) A la merma provocada en el valor que correspondera al suelo si estuviera
terminada la actuacin, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad.
Artculo 39. Indemnizacin de la iniciativa y la promocin de actuaciones de urbanizacin
o de edificacin.
1. Cuando devengan intiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de la
disposicin, del acto o del hecho que motive la valoracin, los siguientes gastos y costes
se tasarn por su importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo:
a) Aqullos en que se haya incurrido para la elaboracin del proyecto o proyectos
tcnicos de los instrumentos de ordenacin y ejecucin que, conforme a la legislacin de
la ordenacin territorial y urbanstica, sean necesarios para legitimar una actuacin de
urbanizacin, de edificacin, o de conservacin o rehabilitacin de la edificacin.
b) Los de las obras acometidas y los de financiacin, gestin y promocin precisos
para la ejecucin de la actuacin.
c) Las indemnizaciones pagadas.
2. Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanizacin se valorarn en la forma
prevista en el apartado anterior o en proporcin al grado alcanzado en su ejecucin, lo que
sea superior, siempre que dicha ejecucin se desarrolle de conformidad con los
instrumentos que la legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos.
Para ello, al grado de ejecucin se le asignar un valor entre 0 y 1, que se multiplicar:
a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situacin de origen y el valor que le
correspondera si estuviera terminada la actuacin, cuando la disposicin, el acto o hecho
que motiva la valoracin impida su terminacin.
b) Por la merma provocada en el valor que correspondera al suelo si estuviera
terminada la actuacin, cuando slo se alteren las condiciones de su ejecucin, sin impedir
su terminacin.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103269
La indemnizacin obtenida por el mtodo establecido en este apartado nunca ser

inferior a la establecida en el artculo anterior y se distribuir proporcionalmente entre los
adjudicatarios de parcelas resultantes de la actuacin.
3. Cuando el promotor de la actuacin no sea retribuido mediante adjudicacin de
parcelas resultantes, su indemnizacin se descontar de la de los propietarios y se
calcular aplicando la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir
de la retribucin que tuviere establecida.
4. Los propietarios del suelo que no estuviesen al da en el cumplimiento de sus
deberes y obligaciones, sern indemnizados por los gastos y costes a que se refiere el
apartado 1, que se tasarn en el importe efectivamente incurrido.
Artculo 40. Valoracin del suelo en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas.
1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse
las aportaciones de suelo de los propietarios partcipes en una actuacin de urbanizacin
en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 2 del artculo 13, para
ponderarlas entre s o con las aportaciones del promotor o de la Administracin, a los
efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicacin de parcelas resultantes, el
suelo se tasar por el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin.
2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicacin de parcelas
resultantes de una actuacin de urbanizacin por causa de la insuficiencia de su
aportacin, el suelo se tasar por el valor que le correspondera si estuviera terminada la
actuacin, descontados los gastos de urbanizacin correspondientes incrementados por la
tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.
Artculo 41. Rgimen de la valoracin.
La valoracin se realiza, en todo lo no dispuesto en esta ley:
a) Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la ordenacin territorial y
urbanstica, cuando tenga por objeto la verificacin de las operaciones precisas para la
ejecucin de la ordenacin urbanstica y, en especial, la distribucin de los beneficios y las
cargas de ella derivadas.
b) Con arreglo a los criterios de la legislacin general de expropiacin forzosa y de
responsabilidad de las Administraciones Pblicas, segn proceda, en los restantes casos.
TTULO VI
Expropiacin forzosa y responsabilidad patrimonial
Artculo 42. Rgimen de las expropiaciones por razn de la ordenacin territorial y
urbanstica.
1. La expropiacin por razn de la ordenacin territorial y urbanstica puede aplicarse
para las finalidades previstas en la legislacin reguladora de dicha ordenacin, de
conformidad con lo dispuesto en esta ley y en la Ley de Expropiacin Forzosa.
2. La aprobacin de los instrumentos de la ordenacin territorial y urbanstica que
determine su legislacin reguladora conllevar la declaracin de utilidad pblica y la
necesidad de ocupacin de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos
instrumentos habiliten para su ejecucin y sta deba producirse por expropiacin.
Dicha declaracin se extender a los terrenos precisos para conectar la actuacin de
urbanizacin con las redes generales de servicios, cuando sean necesarios.
3. La delimitacin espacial de un mbito para la realizacin de actuaciones sobre el
medio urbano, sea conjunta o aislada, una vez firme en va administrativa, comporta la
declaracin de la utilidad pblica o, en su caso, el inters social, a los efectos de la
aplicacin de los regmenes de expropiacin, venta y sustitucin forzosas de los bienes y
derechos necesarios para su ejecucin, y su sujecin a los derechos de tanteo y retracto
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Nm. 261
Sec. I. Pg. 103270
a favor de la Administracin actuante, adems de aquellos otros que expresamente se

deriven de lo dispuesto en la legislacin aplicable.
4. Cuando en la superficie objeto de expropiacin existan bienes de dominio pblico
y el destino de los mismos, segn el instrumento de ordenacin, sea distinto del que
motiv su afectacin o adscripcin al uso general o a los servicios pblicos, se seguir, en
su caso, el procedimiento previsto en la legislacin reguladora del bien correspondiente
para la mutacin demanial o desafectacin, segn proceda.
Las vas rurales que se encuentren comprendidas en la superficie objeto de expropiacin
se entendern de propiedad municipal, salvo prueba en contrario. En cuanto a las vas
urbanas que desaparezcan se entendern transmitidas de pleno derecho al Organismo
expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten de la ordenacin urbanstica.
5. Tendrn la consideracin de beneficiarios de la expropiacin las personas
naturales o jurdicas subrogadas en las facultades del Estado, de las comunidades
autnomas o de las entidades locales para la ejecucin de planes u obras determinadas.
Artculo 43. Justiprecio.
Artculo 44. Ocupacin e inscripcin en el Registro de la Propiedad.

1. El acta de ocupacin para cada finca o bien afectado por el procedimiento
expropiatorio ser ttulo inscribible, siempre que incorpore su descripcin, su identificacin
conforme a la legislacin hipotecaria, su referencia catastral y su representacin grfica
mediante un sistema de coordenadas y que se acompae del acta de pago o justificante
de la consignacin del precio correspondiente.
cve: BOE-A-2015-11723
1. El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se fijar conforme a los

criterios de valoracin de esta ley mediante expediente individualizado o por el
procedimiento de tasacin conjunta. Si hay acuerdo con el expropiado, se podr satisfacer
en especie.
2. No obstante lo establecido en el apartado anterior, cuando se aplique la
expropiacin en la gestin de las actuaciones sobre el medio urbano, no ser preciso el
consentimiento del propietario para pagar el justiprecio expropiatorio en especie, siempre
que el mismo se efecte dentro del propio mbito de gestin y dentro del plazo temporal
establecido para la terminacin de las obras correspondientes. Asimismo, la liberacin de
la expropiacin no tendr carcter excepcional, y podr ser acordada discrecionalmente
por la Administracin actuante, cuando se aporten garantas suficientes, por parte del
propietario liberado, en relacin con el cumplimiento de las obligaciones que le
correspondan.
3. Las actuaciones del expediente expropiatorio se seguirn con quienes figuren
como interesados en el proyecto de delimitacin, redactado conforme a la Ley de
Expropiacin Forzosa o acrediten, en legal forma, ser los verdaderos titulares de los bienes
o derechos en contra de lo que diga el proyecto. En el procedimiento de tasacin conjunta,
los errores no denunciados y justificados en la fase de informacin pblica no darn lugar
a nulidad o reposicin de actuaciones, conservando no obstante, los interesados su
derecho a ser indemnizados en la forma que corresponda.
4. Llegado el momento del pago del justiprecio, slo se proceder a hacerlo efectivo,
consignndose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten certificacin registral
a su favor, en la que conste haberse extendido la nota del artculo 32 del Reglamento
Hipotecario o, en su defecto, los ttulos justificativos de su derecho, completados con
certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita
en los ttulos. Si existiesen cargas debern comparecer los titulares de las mismas.
5. Cuando existan pronunciamientos registrales contrarios a la realidad, podr
pagarse el justiprecio a quienes los hayan rectificado o desvirtuado mediante cualquiera
de los medios sealados en la legislacin hipotecaria o con acta de notoriedad tramitada
conforme al artculo 209 del Reglamento Notarial.

Sec. I. Pg. 103271
A efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior, la referencia catastral y la

representacin grfica podrn ser sustituidas por una certificacin catastral descriptiva y
grfica del inmueble de que se trate.
La superficie objeto de la actuacin se inscribir como una o varias fincas registrales,
sin que sea obstculo para ello la falta de inmatriculacin de alguna de estas fincas. En las
fincas afectadas y a continuacin de la nota a que se refiere la legislacin hipotecaria sobre
asientos derivados de procedimientos de expropiacin forzosa, se extender otra en la que
se identificar la porcin expropiada si la actuacin no afectase a la totalidad de la finca.
2. Si al proceder a la inscripcin surgiesen dudas fundadas sobre la existencia,
dentro de la superficie ocupada, de alguna finca registral no tenida en cuenta en el
procedimiento expropiatorio, se pondr tal circunstancia en conocimiento de la
Administracin competente, sin perjuicio de practicarse la inscripcin.
3. Los actos administrativos de constitucin, modificacin o extincin forzosa de
servidumbres sern inscribibles en el Registro de la Propiedad, en la forma prevista para
las actas de expropiacin.
Artculo 45. Adquisicin libre de cargas.
1. Finalizado el expediente expropiatorio, y una vez levantada el acta o actas de
ocupacin con los requisitos previstos en la legislacin general de expropiacin forzosa,
se entender que la Administracin ha adquirido, libre de cargas, la finca o fincas
comprendidas en el expediente.
La Administracin ser mantenida en la posesin de las fincas, una vez inscrito su
derecho, sin que quepa ejercitar ninguna accin real o interdictal contra la misma.
2. Si con posterioridad a la finalizacin del expediente, una vez levantada el acta de
ocupacin e inscritas las fincas o derechos en favor de la Administracin, aparecieren
terceros interesados no tenidos en cuenta en el expediente, stos conservarn y podrn
ejercitar cuantas acciones personales pudieren corresponderles para percibir el justiprecio
o las indemnizaciones expropiatorias y discutir su cuanta.
3. En el supuesto de que, una vez finalizado totalmente el expediente, aparecieren
fincas o derechos anteriormente inscritos no tenidos en cuenta, la Administracin
expropiante, de oficio o a instancia de parte interesada o del propio registrador, solicitar de
ste que practique la cancelacin correspondiente. Los titulares de tales fincas o derechos
debern ser compensados por la Administracin expropiante, que formular un expediente
complementario con las correspondientes hojas de aprecio, tramitndose segn el
procedimiento que se haya seguido para el resto de las fincas, sin perjuicio de que tales
titulares puedan ejercitar cualquier otro tipo de accin que pudiera corresponderles.
4. Si el justiprecio se hubiere pagado a quien apareciere en el expediente como
titular registral, la accin de los terceros no podr dirigirse contra la Administracin
expropiante si stos no comparecieron durante la tramitacin, en tiempo hbil.
Artculo 46. Modalidades de gestin de la expropiacin.
1. Las entidades locales podrn promover, para la gestin de las expropiaciones, las
modalidades asociativas con otras Administraciones Pblicas o particulares, de
conformidad con la legislacin de rgimen local y urbanstica.
2. Para el mejor cumplimiento de la finalidad expresada en el apartado anterior,
podrn igualmente encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras
Administraciones Pblicas.
3. Lo dispuesto en los apartados anteriores se entender sin perjuicio de las
facultades reconocidas expresamente por ley a determinados entes pblicos en materia
expropiatoria.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103272
Artculo 47. Supuestos de reversin y de retasacin.

1. Si se alterara el uso que motiv la expropiacin de suelo en virtud de modificacin
o revisin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica, procede la reversin salvo
que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que el uso dotacional pblico que hubiera motivado la expropiacin hubiera sido
efectivamente implantado y mantenido durante ocho aos, o bien que el nuevo uso
asignado al suelo sea igualmente dotacional pblico.
b) Haberse producido la expropiacin para la formacin o ampliacin de un patrimonio
pblico de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los fines de ste.
c) Haberse producido la expropiacin para la ejecucin de una actuacin de
urbanizacin.
d) Haberse producido la expropiacin por incumplimiento de los deberes o no
levantamiento de las cargas propias del rgimen aplicable al suelo conforme a esta ley.
e) Cualquiera de los restantes supuestos en que no proceda la reversin de acuerdo
con la Ley de Expropiacin Forzosa.
2. En los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuacin de
urbanizacin:
a) Procede la reversin, cuando hayan transcurrido diez aos desde la expropiacin
sin que la urbanizacin se haya concluido.
b) Procede la retasacin cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo, en
virtud de una modificacin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica que no se
efecte en el marco de un nuevo ejercicio pleno de la potestad de ordenacin, y ello
suponga un incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su expropiacin.
El nuevo valor se determinar mediante la aplicacin de los mismos criterios de
valoracin a los nuevos usos y edificabilidades. Corresponder al expropiado o sus
causahabientes la diferencia entre dicho valor y el resultado de actualizar el justiprecio.
En lo no previsto por el prrafo anterior, ser de aplicacin al derecho de retasacin lo
dispuesto para el derecho de reversin, incluido su acceso al Registro de la Propiedad.
3. No procede la reversin cuando del suelo expropiado se segreguen su vuelo o
subsuelo, conforme a lo previsto en el apartado 5 del artculo 26, siempre que se mantenga
el uso dotacional pblico para el que fue expropiado o concurra alguna de las restantes
circunstancias previstas en el apartado primero.
Artculo 48. Supuestos indemnizatorios.
Dan lugar en todo caso a derecho de indemnizacin las lesiones en los bienes y
derechos que resulten de los siguientes supuestos:
a) La alteracin de las condiciones de ejercicio de la ejecucin de la urbanizacin, o de
las condiciones de participacin de los propietarios en ella, por cambio de la ordenacin
territorial o urbanstica o del acto o negocio de la adjudicacin de dicha actividad, siempre
que se produzca antes de transcurrir los plazos previstos para su desarrollo o, transcurridos
stos, si la ejecucin no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administracin.
Las situaciones de fuera de ordenacin producidas por los cambios en la ordenacin
territorial o urbanstica no sern indemnizables, sin perjuicio de que pueda serlo la
imposibilidad de usar y disfrutar lcitamente de la construccin o edificacin incursa en
dicha situacin durante su vida til.
b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente
establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restriccin
de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribucin equitativa.
c) La modificacin o extincin de la eficacia de los ttulos administrativos habilitantes
de obras y actividades, determinadas por el cambio sobrevenido de la ordenacin territorial
o urbanstica.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103273
d) La anulacin de los ttulos administrativos habilitantes de obras y actividades, as

como la demora injustificada en su otorgamiento y su denegacin improcedente. En ningn
caso habr lugar a indemnizacin si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al
perjudicado.
e) La ocupacin de terrenos destinados por la ordenacin territorial y urbanstica a
dotaciones pblicas, por el perodo de tiempo que medie desde la ocupacin de los
mismos hasta la aprobacin definitiva del instrumento por el que se le adjudiquen al
propietario otros de valor equivalente. El derecho a la indemnizacin se fijar en los
trminos establecidos en el artculo 112 de la Ley de Expropiacin Forzosa.
Transcurridos cuatro aos desde la ocupacin sin que se hubiera producido la
aprobacin definitiva del mencionado instrumento, los interesados podrn efectuar la
advertencia a la Administracin competente de su propsito de iniciar el expediente de
justiprecio, quedando facultados para iniciar el mismo, mediante el envo a aqulla de la
correspondiente hoja de aprecio, una vez transcurridos seis meses desde dicha advertencia.
TTULO VII
Funcin social de la propiedad y gestin del suelo
CAPTULO I
Venta y sustitucin forzosas
Artculo 49. Procedencia y alcance de la venta o sustitucin forzosas.
1. El incumplimiento de los deberes establecidos en esta ley habilitar a la
Administracin actuante para decretar, de oficio o a instancia de interesado, y en todo
caso, previa audiencia del obligado, la ejecucin subsidiaria, la expropiacin por
incumplimiento de la funcin social de la propiedad, la aplicacin del rgimen de venta o
sustitucin forzosas o cualesquiera otras consecuencias derivadas de la legislacin sobre
2. La sustitucin forzosa tiene por objeto garantizar el cumplimiento del deber
correspondiente, mediante la imposicin de su ejercicio, que podr realizarse en rgimen
de propiedad horizontal con el propietario actual del suelo, en caso de incumplimiento de
los deberes de edificacin o de conservacin de edificios.
3. En los supuestos de expropiacin, venta o sustitucin forzosas previstos en este
artculo, el contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podr ser minorado por la
legislacin reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica en un porcentaje superior
al 50 por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administracin.
Artculo 50. Rgimen de la venta o sustitucin forzosas.
1. La venta o sustitucin forzosas se iniciar de oficio o a instancia de interesado y
se adjudicar mediante procedimiento con publicidad y concurrencia.
2. Dictada resolucin declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicacin del
rgimen correspondiente, la Administracin actuante remitir al Registro de la Propiedad
certificacin del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de
la ltima inscripcin de dominio. La situacin de ejecucin subsidiaria, de expropiacin por
incumplimiento de la funcin social de la propiedad, la aplicacin del rgimen de venta o
sustitucin forzosas, o cualesquiera otras a las que quede sujeto el inmueble
correspondiente, se consignar en las certificaciones registrales que se expidan.
3. Cuando el procedimiento determine la adjudicacin por aplicacin de la venta o
sustitucin forzosas, una vez resuelto el mismo, la Administracin actuante expedir
certificacin de dicha adjudicacin, que ser ttulo inscribible en el Registro de la Propiedad,
en el que se harn constar las condiciones y los plazos de cumplimiento del deber a que
quede obligado el adquiriente, en calidad de resolutorias de la adquisicin.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Nm. 261
Sec. I. Pg. 103274
CAPTULO II
Patrimonios pblicos de suelo
Artculo 51. Nocin y finalidad.
1. Con la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para
actuaciones de iniciativa pblica y facilitar la ejecucin de la ordenacin territorial y
urbanstica, integran los patrimonios pblicos de suelo los bienes, recursos y derechos que
adquiera la Administracin en virtud del deber a que se refiere la letra b) del apartado 1 del
artculo 18, sin perjuicio de los dems que determine la legislacin sobre ordenacin
territorial y urbanstica.
2. Los bienes de los patrimonios pblicos de suelo constituyen un patrimonio
separado y los ingresos obtenidos mediante la enajenacin de los terrenos que los integran
o la sustitucin por dinero a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 18, se
destinarn a la conservacin, administracin y ampliacin del mismo, siempre que slo se
financien gastos de capital y no se infrinja la legislacin que les sea aplicable, o a los usos
propios de su destino.
Artculo 52. Destino.
a) Cuando se hayan configurado como causa de resolucin, sta se inscribir en

virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la Administracin
titular del patrimonio pblico de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que
dicho acto no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial.
Sin perjuicio de la resolucin del contrato, la Administracin enajenante podr interesar
la prctica de anotacin preventiva de la pretensin de resolucin en la forma prevista por
la legislacin hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciacin de
procedimiento de disciplina urbanstica.
b) En otro caso, la mencin registral producir los efectos propios de las notas
marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.
cve: BOE-A-2015-11723
1. Los bienes y recursos que integran necesariamente los patrimonios pblicos de

suelo en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 del artculo anterior, debern ser destinados
a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica, salvo lo
dispuesto en el artculo 18.2 a). Podrn ser destinados tambin a otros usos de inters
social, de acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenacin urbanstica, slo
cuando as lo prevea la legislacin en la materia especificando los fines admisibles, que
sern urbansticos, de proteccin o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles
del patrimonio cultural, o de carcter socio-econmico para atender las necesidades que
requiera el carcter integrado de operaciones de regeneracin urbana.
2. Los terrenos adquiridos por una Administracin en virtud del deber a que se refiere
la letra b) del apartado 1 del artculo 18, que estn destinados a la construccin de
viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que permita tasar su precio
mximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, no podrn ser
adjudicados, ni en dicha transmisin ni en las sucesivas, por un precio superior al valor
mximo de repercusin del suelo sobre el tipo de vivienda de que se trate, conforme a su
legislacin reguladora. En el expediente administrativo y en el acto o contrato de la
enajenacin se har constar esta limitacin.
3. Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas
integrantes de un patrimonio pblico de suelo que se hagan constar en las enajenaciones
de dichas fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto
en el artculo 27 de la Ley Hipotecaria y sin perjuicio de que su incumplimiento pueda dar
lugar a la resolucin de la enajenacin.
4. El acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o
condiciones a que se refiere el apartado anterior produce los siguientes efectos:

Sec. I. Pg. 103275
5. Excepcionalmente, los municipios que dispongan de un patrimonio pblico del

suelo, podrn destinarlo a reducir la deuda comercial y financiera del Ayuntamiento,
siempre que se cumplan todos los requisitos siguientes:
a) Haber aprobado el presupuesto de la Entidad Local del ao en curso y liquidado
los de los ejercicios anteriores.
b) Tener el Registro del patrimonio municipal del suelo correctamente actualizado.
c) Que el presupuesto municipal tenga correctamente contabilizadas las partidas del
patrimonio municipal del suelo.
d) Que exista un Acuerdo del Pleno de la Corporacin Local en el que se justifique
que no es necesario dedicar esas cantidades a los fines propios del patrimonio pblico del
suelo y que se van a destinar a la reduccin de la deuda de la Corporacin Local, indicando
el modo en que se proceder a su devolucin.
e) Que se haya obtenido la autorizacin previa del rgano que ejerza la tutela
financiera.
El importe del que se disponga deber ser repuesto por la Corporacin Local, en un
plazo mximo de diez aos, de acuerdo con las anualidades y porcentajes fijados por
Acuerdo del Pleno para la devolucin al patrimonio municipal del suelo de las cantidades
utilizadas.
Asimismo, los presupuestos de los ejercicios siguientes al de adopcin del Acuerdo
debern recoger, con cargo a los ingresos corrientes, las anualidades citadas en el prrafo
anterior.
CAPTULO III
Derecho de superficie
Artculo 53. Contenido, constitucin y rgimen.
1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar
construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena,
manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
Tambin puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya
realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o
edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin
perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.
2. Para que el derecho de superficie quede vlidamente constituido se requiere su
formalizacin en escritura pblica y la inscripcin de sta en el Registro de la Propiedad.
En la escritura deber fijarse necesariamente el plazo de duracin del derecho de
superficie, que no podr exceder de noventa y nueve aos.
El derecho de superficie slo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea
pblico o privado.
3. El derecho de superficie puede constituirse a ttulo oneroso o gratuito. En el primer
caso, la contraprestacin del superficiario podr consistir en el pago de una suma alzada
o de un canon peridico, o en la adjudicacin de viviendas o locales o derechos de
arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas
modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversin total de lo edificado al finalizar el plazo
pactado al constituir el derecho de superficie.
4. El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este captulo, por la
legislacin civil en lo no previsto por l y por el ttulo constitutivo del derecho.
Artculo 54. Transmisin, gravamen y extincin.
1. El derecho de superficie es susceptible de transmisin y gravamen con las
limitaciones fijadas al constituirlo.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103276
2. Cuando las caractersticas de la construccin o edificacin lo permitan, el

superficiario podr constituir la propiedad superficiaria en rgimen de propiedad horizontal
con separacin del terreno correspondiente al propietario, y podr transmitir y gravar como
fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad
horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del
propietario del suelo.
3. En la constitucin del derecho de superficie se podrn incluir clusulas y pactos
relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para
los casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren,
respectivamente, los dos apartados anteriores.
4. El propietario del suelo podr transmitir y gravar su derecho con separacin del
derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de ste. El subsuelo
corresponder al propietario del suelo y ser objeto de transmisin y gravamen juntamente
con ste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.
5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la
ordenacin territorial y urbanstica en el plazo previsto en el ttulo de constitucin y, en todo
caso, por el transcurso del plazo de duracin del derecho.
A la extincin del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duracin, el
propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer
indemnizacin alguna cualquiera que sea el ttulo en virtud del cual se hubiera constituido
el derecho. No obstante, podrn pactarse normas sobre la liquidacin del rgimen del
derecho de superficie.
La extincin del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duracin
determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del
superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarn gravndolos
separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
TTULO VIII
Rgimen jurdico
CAPTULO I
Actuaciones ilegales y con el Ministerio Fiscal
Artculo 55. Actos nulos de pleno derecho.
Sern nulos de pleno derecho los actos administrativos de intervencin que se dicten
con infraccin de la ordenacin de las zonas verdes o espacios libres previstos en los
instrumentos de ordenacin urbanstica. Mientras las obras estn en curso de ejecucin,
se proceder a la suspensin de los efectos del acto administrativo legitimador y a la
adopcin de las dems medidas que procedan. Si las obras estuvieren terminadas, se
proceder a su revisin de oficio por los trmites previstos en la legislacin de
procedimiento administrativo comn.
Artculo 56. Infracciones constitutivas de delito.
Cuando con ocasin de los expedientes administrativos que se instruyan por
infraccin urbanstica o contra la ordenacin del territorio aparezcan indicios del carcter
de delito del propio hecho que motiv su incoacin, el rgano competente para imponer
la sancin lo pondr en conocimiento del Ministerio Fiscal, a los efectos de exigencia de
las responsabilidades de orden penal en que hayan podido incurrir los infractores,
abstenindose aqul de proseguir el procedimiento sancionador mientras la autoridad
judicial no se haya pronunciado. La sancin penal excluir la imposicin de sancin
administrativa sin perjuicio de la adopcin de medidas de reposicin a la situacin anterior
a la comisin de la infraccin.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Nm. 261
Sec. I. Pg. 103277
CAPTULO II
Peticiones, actos y acuerdos
Artculo 57. Peticiones.
Las entidades locales y organismos urbansticos habrn de resolver las peticiones
fundadas que se les dirijan.
Artculo 58. Administracin demandada en subrogacin.
Las decisiones que adoptaren los rganos autonmicos mediante subrogacin se
considerarn como actos del Ayuntamiento titular, a los solos efectos de los recursos
admisibles.
Artculo 59. Ejecucin forzosa y va de apremio.
1. Los Ayuntamientos podrn utilizar la ejecucin forzosa y la va de apremio para
exigir el cumplimiento de sus deberes a los propietarios, individuales o asociados, y a los
promotores de actuaciones de transformacin urbanstica.
2. Los procedimientos de ejecucin y apremio se dirigirn ante todo contra los bienes
de las personas que no hubieren cumplido sus obligaciones, y slo en caso de insolvencia,
frente a la asociacin administrativa de propietarios.
3. Tambin podrn ejercer las mismas facultades, a solicitud de la asociacin, contra
los propietarios que incumplieren los compromisos contrados con ella.
Artculo 60. Revisin de oficio.
Las entidades locales podrn revisar de oficio sus actos y acuerdos en materia de
urbanismo con arreglo a lo dispuesto en la legislacin de rgimen jurdico de las
Administraciones Pblicas.
CAPTULO III
Acciones y recursos
Artculo 61. Carcter de los actos y convenios regulados en la legislacin urbanstica.
Tendrn carcter jurdico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con
ocasin o como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislacin
urbanstica aplicable entre los rganos competentes de las Administraciones Pblicas y los
propietarios, individuales o asociados, o promotores de actuaciones de transformacin
urbanstica, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar.
1. Ser pblica la accin para exigir ante los rganos administrativos y los Tribunales
Contencioso-Administrativos la observancia de la legislacin y dems instrumentos de
2. Si dicha accin est motivada por la ejecucin de obras que se consideren ilegales,
podr ejercitarse durante la ejecucin de las mismas y hasta el transcurso de los plazos
establecidos para la adopcin de las medidas de proteccin de la legalidad urbanstica.
Artculo 63. Accin ante Tribunales ordinarios.
Los propietarios y titulares de derechos reales, adems de lo previsto en el artculo
anterior, podrn exigir ante los tribunales ordinarios la demolicin de las obras e
instalaciones que vulneren lo dispuesto respecto a la distancia entre construcciones,
cve: BOE-A-2015-11723
Artculo 62. Accin pblica.

Sec. I. Pg. 103278
pozos, cisternas, o fosas, comunidad de elementos constructivos u otros urbanos, as

como las disposiciones relativas a usos incmodos, insalubres o peligrosos que estuvieren
directamente encaminadas a tutelar el uso de las dems fincas.
Artculo 64. Recurso contencioso-administrativo.
1. Los actos de las entidades locales, cualquiera que sea su objeto, que pongan fin
a la va administrativa sern recurribles directamente ante la jurisdiccin contenciosoadministrativa.
2. Los actos de aprobacin definitiva de los instrumentos de ordenacin territorial y
de los de ordenacin y ejecucin urbansticas, sin perjuicio de los recursos administrativos
que puedan proceder, podrn ser impugnados ante la jurisdiccin contenciosoadministrativa, en los trminos prevenidos por su legislacin reguladora.
CAPTULO IV
Registro de la Propiedad
Artculo 65. Actos inscribibles.
1. Sern inscribibles en el Registro de la Propiedad:
a) Los actos firmes de aprobacin de los expedientes de ejecucin de la ordenacin
urbanstica en cuanto supongan la modificacin de las fincas registrales afectadas por el
instrumento de ordenacin, la atribucin del dominio o de otros derechos reales sobre las
mismas o el establecimiento de garantas reales de la obligacin de ejecucin o de
conservacin de la urbanizacin y de las edificaciones.
b) Las cesiones de terrenos con carcter obligatorio en los casos previstos por las
leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanstico.
c) La incoacin de expediente sobre disciplina urbanstica o restauracin de la
legalidad urbanstica, o de aqullos que tengan por objeto el apremio administrativo para
garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones
para restablecer el orden urbanstico infringido.
d) Las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobacin
o autorizacin administrativa, en los trminos previstos por las leyes.
e) Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanstico.
f) La interposicin de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulacin
de instrumentos de ordenacin urbanstica, de ejecucin, o de actos administrativos de
intervencin.
g) Los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se
declare la anulacin a que se refiere la letra anterior, cuando se concreten en fincas
determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.
h) Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de
ordenacin o ejecucin urbansticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o
cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripcin de stas.
2. En todo caso, en la incoacin de expedientes de disciplina urbanstica que afecten
a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creacin de nuevas fincas
registrales por va de parcelacin, reparcelacin en cualquiera de sus modalidades,
declaracin de obra nueva o constitucin de rgimen de propiedad horizontal, la
Administracin estar obligada a acordar la prctica en el Registro de la Propiedad de la
anotacin preventiva a que se refiere el artculo 67.2.
La omisin de la resolucin por la que se acuerde la prctica de esta anotacin
preventiva dar lugar a la responsabilidad de la Administracin competente en el caso de
que se produzcan perjuicios econmicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por
el expediente. En tal caso, la citada Administracin deber indemnizar al adquirente de
buena fe los daos y perjuicios causados.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103279
3. Inscrita la parcelacin o reparcelacin de fincas, la declaracin de nuevas

construcciones o la constitucin de regmenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su
caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificar a la comunidad
autnoma competente la realizacin de las inscripciones correspondientes, con los datos
resultantes del Registro. A la comunicacin, de la que se dejar constancia por nota al margen
de las inscripciones correspondientes, se acompaar certificacin de las operaciones
realizadas y de la autorizacin administrativa que se incorpore o acompae al ttulo inscrito.
Artculo 66. Certificacin administrativa.
Salvo en los casos que la legislacin establezca otra cosa, los actos a que se refiere
el artculo anterior podrn inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante certificacin
administrativa expedida por rgano urbanstico actuante, en la que se harn constar en la
forma exigida por la legislacin hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los
derechos y las fincas a que afecte el acuerdo.
Artculo 67. Clases de asientos.
1. Se harn constar mediante inscripcin los actos y acuerdos a que se refieren las
letras a), b), g) y h) del apartado 1 del artculo 65, as como la superficie ocupada a favor
de la Administracin, por tratarse de terrenos destinados a dotaciones pblicas por la
2. Se harn constar mediante anotacin preventiva los actos de las letras c) y f) del
apartado 1 y el apartado 2 del artculo 65, que se practicar sobre la finca en la que
recaiga el correspondiente expediente. Tales anotaciones caducarn a los cuatro aos y
podrn ser prorrogadas a instancia del rgano urbanstico actuante o resolucin del rgano
jurisdiccional, respectivamente.
3. Se harn constar mediante nota marginal los dems actos y acuerdos a que se
refiere el artculo 65. Salvo que otra cosa se establezca expresamente, las notas
marginales tendrn vigencia indefinida, pero no producirn otro efecto que dar a conocer
la situacin urbanstica en el momento a que se refiere el ttulo que las originara.
Artculo 68. Expedientes de distribucin de beneficios y cargas.
1. La iniciacin del expediente de distribucin de beneficios y cargas que corresponda
o la afeccin de los terrenos comprendidos en una actuacin de transformacin urbanstica
al cumplimiento de las obligaciones inherentes a la forma de gestin que proceda, se
harn constar en el Registro por nota al margen de la ltima inscripcin de dominio de las
fincas correspondientes.
2. La nota marginal tendr una duracin de tres aos y podr ser prorrogada por
otros tres aos a instancia del rgano o agrupacin de inters urbanstico que hubiera
solicitado su prctica.
3. La inscripcin de los ttulos de distribucin de beneficios y cargas podr llevarse a
cabo, bien mediante la cancelacin directa de las inscripciones y dems asientos vigentes
de las fincas originarias, con referencia al folio registral de las fincas resultantes del
proyecto, bien mediante agrupacin previa de la totalidad de la superficie comprendida en
la actuacin de transformacin urbanstica y su divisin en todas y cada una de las fincas
resultantes de las operaciones de distribucin.
4. Tomada la nota a la que se refiere el apartado 1, se producirn los siguientes efectos:
a) Si el ttulo adjudicare la finca resultante al titular registral de la finca originaria, la
inscripcin se practicar a favor de ste.
b) Si el ttulo atribuyere la finca resultante al titular registral de la finca originaria
segn el contenido de la certificacin que motiv la prctica de la nota, la inscripcin se
practicar a favor de dicho titular y se cancelarn simultneamente las inscripciones de
dominio o de derechos reales sobre la finca originaria que se hubieren practicado con
posterioridad a la fecha de la nota.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103280
c) En el caso a que se refiere la letra anterior, se har constar al margen de la

inscripcin o inscripciones de las fincas de resultado, la existencia de los asientos posteriores
que han sido objeto de cancelacin, el ttulo que los motiv y su respectiva fecha.
d) Para la prctica de la inscripcin de la finca o fincas de resultado a favor de los
adquirentes de la finca originaria bastar la presentacin del ttulo que motiv la prctica
de asientos cancelados posteriores a la nota, con la rectificacin que corresponda y en la
que se hagan constar las circunstancias y descripcin de la finca o fincas resultantes del
proyecto, as como el consentimiento para tal rectificacin del titular registral y de los
titulares de los derechos cancelados conforme a la letra b). Mientras no se lleve a cabo la
expresada rectificacin, no podr practicarse ningn asiento sobre las fincas objeto de la
nota marginal a que se refiere la letra c).
5. El ttulo en cuya virtud se inscribe el proyecto de distribucin de beneficios y cargas
ser suficiente para la modificacin de entidades hipotecarias, rectificacin de
descripciones registrales, inmatriculacin de fincas o de excesos de cabida, reanudacin
del tracto sucesivo, y para la cancelacin de derechos reales incompatibles, en la forma
que reglamentariamente se determine.
Disposicin adicional primera. Sistema de informacin urbana y dems informacin al
servicio de las polticas pblicas para un medio urbano sostenible.
1. Con el fin de promover la transparencia y para asegurar la obtencin, actualizacin
permanente y explotacin de la informacin necesaria para el desarrollo de las polticas y
las acciones que le competan, la Administracin General del Estado, en colaboracin con
las comunidades autnomas, definir y promover la aplicacin de aquellos criterios y
principios bsicos que posibiliten, desde la coordinacin y complementacin con las
administraciones competentes en la materia, la formacin y actualizacin permanente de
un sistema pblico general e integrado de informacin sobre suelo, urbanismo y edificacin,
comprensivo, al menos, de los siguientes instrumentos:
a) Censos de construcciones, edificios, viviendas y locales desocupados y de los
precisados de mejora o rehabilitacin. Los Informes de Evaluacin de los Edificios
regulados en los artculos 29 y 30 servirn para nutrir dichos censos, en relacin con las
necesidades de rehabilitacin.
b) Mapas de mbitos urbanos deteriorados, obsoletos, desfavorecidos o en
dificultades, precisados de regeneracin y renovacin urbanas, o de actuaciones de
rehabilitacin edificatoria.
c) Un sistema pblico general e integrado de informacin sobre suelo y urbanismo, a
travs del cual los ciudadanos tendrn derecho a obtener por medios electrnicos toda la
informacin urbanstica proveniente de las distintas Administraciones, respecto a la
ordenacin del territorio llevada a cabo por las mismas.
2. Se procurar, asimismo, la compatibilidad y coordinacin del sistema pblico de
informacin referido en al apartado anterior con el resto de sistemas de informacin y, en
particular, con el Catastro Inmobiliario.
Disposicin adicional segunda. Bienes afectados a la Defensa Nacional, al Ministerio de
Defensa o al uso de las fuerzas armadas.
1. Los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica, cualquiera que sea su
clase y denominacin, que incidan sobre terrenos, edificaciones e instalaciones, incluidas
sus zonas de proteccin, afectos a la Defensa Nacional debern ser sometidos, respecto
de esta incidencia, a informe vinculante de la Administracin General del Estado con
carcter previo a su aprobacin.
2. No obstante lo dispuesto en esta ley, los bienes afectados al Ministerio de Defensa
o al uso de las Fuerzas Armadas y los puestos a disposicin de los organismos pblicos
que dependan de aqul, estn vinculados a los fines previstos en su legislacin especial.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103281
Disposicin adicional tercera. Potestades de ordenacin urbanstica en Ceuta y Melilla.

Las ciudades de Ceuta y Melilla ejercern sus potestades normativas reglamentarias en
el marco de lo establecido por las respectivas leyes orgnicas por las que se aprueban sus
estatutos de autonoma, esta ley y las dems normas que el Estado promulgue al efecto.
En todo caso, corresponder a la Administracin General del Estado la aprobacin
definitiva del Plan General de Ordenacin Urbana de estas ciudades y de sus revisiones,
as como de sus modificaciones que afecten a las determinaciones de carcter general, a
los elementos fundamentales de la estructura general y orgnica del territorio o a las
determinaciones a que se refiere el apartado sptimo de la disposicin final segunda.
La aprobacin definitiva de los Planes Especiales no previstos en el Plan General, y de sus
modificaciones, as como de las modificaciones del Plan General no comprendidas en el prrafo
anterior, corresponder a los rganos competentes de las ciudades de Ceuta y Melilla, previo
informe preceptivo de la Administracin General del Estado, el cual ser vinculante en lo relativo
a cuestiones de legalidad o a la afectacin a intereses generales de competencia estatal, deber
emitirse en el plazo de tres meses y se entender favorable si no se emitiera en dicho plazo.
Disposicin adicional cuarta. Gestin de suelos del patrimonio del Estado.
1. Ser aplicable a los bienes inmuebles del patrimonio del Estado lo dispuesto en el
artculo 52 de esta ley sobre el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones,
obligaciones, plazos o condiciones de destino en las enajenaciones de fincas destinadas
a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que permita
tasar su precio mximo de venta o alquiler.
2. Se aade un nuevo artculo 190 bis en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del
Patrimonio de las Administraciones Pblicas, con la siguiente redaccin:
Artculo 190 bis. Rgimen urbanstico de los inmuebles afectados.
Cuando los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica incluyan en el
mbito de las actuaciones de urbanizacin o adscriban a ellas terrenos afectados o
destinados a usos o servicios pblicos de competencia estatal, la Administracin
General del Estado o los organismos pblicos titulares de los mismos que los hayan
adquirido por expropiacin u otra forma onerosa participarn en la equidistribucin
de beneficios y cargas en los trminos que establezca la legislacin sobre
3. Se modifica el apartado 5 de la disposicin final segunda de la Ley 33/2003, de 3 de
noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas, que queda redactado en los
siguientes trminos:
5. Tienen el carcter de la legislacin bsica, de acuerdo con lo preceptuado
en el artculo 149.1.18. de la Constitucin, las siguientes disposiciones de esta Ley:
artculo 1; artculo 2; artculo 3; artculo 6; artculo 8, apartado 1; artculo 27;
artculo 28; artculo 29, apartado 2; artculo 32, apartados 1 y 4; artculo 36,
apartado 1; artculo 41; artculo 42; artculo 44; artculo 45; artculo 50; artculo 55;
artculo 58; artculo 61; artculo 62; artculo 84; artculo 91, apartado 4; artculo 92,
apartados 1, 2, y 4; artculo 93, apartados 1, 2, 3 y 4; artculo 94; artculo 97; artculo
98; artculo 100; artculo 101, apartados 1, 3 y 4; artculo 102, apartados 2 y 3;
artculo 103, apartados 1 y 3; artculo 106, apartado 1; artculo 107, apartado 1;
artculo 109, apartado 3; artculo 121, apartado 4; artculo 183; artculo 184; artculo
189; artculo 190; artculo 190 bis; artculo 191; disposicin transitoria primera,
apartado 1; disposicin transitoria quinta.
4. Se aade una letra e) al apartado 2 del artculo 71 de la Ley 50/1998, de 30 de
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, con la siguiente redaccin:
e) Coadyuvar, con la gestin de los bienes inmuebles que sean puestos a su
disposicin, al desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas en vigor y, en
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103282
particular, de la poltica de vivienda, en colaboracin con las Administraciones

competentes. A tal efecto, podr suscribir con dichas Administraciones convenios,
protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin de viviendas sujetas a
algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta, alquiler
u otras formas de acceso a la vivienda. Dichos acuerdos debern ser autorizados
por el Consejo Rector.
5. Se aade un ordinal 7. en el apartado 2 del artculo 53 de la Ley 14/2000, de 29
de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, con la siguiente
redaccin:
7. Coadyuvar, con la gestin de los bienes inmuebles que sean puestos a su
disposicin, al desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas en vigor y, en
particular, de la poltica de vivienda, en colaboracin con las Administraciones
competentes. A tal efecto, podr suscribir con dichas Administraciones convenios,
protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin de viviendas sujetas a
algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta, alquiler
u otras formas de acceso a la vivienda.
Disposicin adicional quinta. Modificacin del artculo 43 de la Ley de Expropiacin
Forzosa de 16 de diciembre de 1954.
Se modifica el apartado 2 del artculo 43 de la Ley de Expropiacin Forzosa de 16 de
diciembre de 1954, que queda redactado en los trminos siguientes:
2. El rgimen estimativo a que se refiere el prrafo anterior:
a) No ser en ningn caso de aplicacin a las expropiaciones de bienes
inmuebles, para la fijacin de cuyo justiprecio se estar exclusivamente al sistema
de valoracin previsto en la ley que regule la valoracin del suelo.
b) Solo ser de aplicacin a las expropiaciones de bienes muebles cuando
stos no tengan criterio particular de valoracin sealado por leyes especiales.
Disposicin adicional sexta. Suelos forestales incendiados.
1. Los terrenos forestales incendiados se mantendrn en la situacin de suelo rural
a los efectos de esta ley y estarn destinados al uso forestal, al menos durante el plazo
previsto en el artculo 50 de la Ley de Montes, con las excepciones en ella previstas.
2. La Administracin forestal deber comunicar al Registro de la Propiedad esta
circunstancia, que ser inscribible conforme a lo dispuesto por la legislacin hipotecaria.
3. Ser ttulo para la inscripcin la certificacin emitida por la Administracin forestal,
que contendr los datos catastrales identificadores de la finca o fincas de que se trate y se
presentar acompaada del plano topogrfico de los terrenos forestales incendiados, a
escala apropiada.
La constancia de la certificacin se har mediante nota marginal que tendr duracin
hasta el vencimiento del plazo a que se refiere el apartado primero. El plano topogrfico se
archivar conforme a lo previsto por el artculo 51.4 del Reglamento Hipotecario, pudiendo
acompaarse copia del mismo en soporte magntico u ptico.
Disposicin adicional sptima. Reglas para la capitalizacin de rentas en suelo rural.
1. Para la capitalizacin de la renta anual real o potencial de la explotacin a que se
refiere el apartado 1 del artculo 36, se utilizar como tipo de capitalizacin el valor
promedio de los datos anuales publicados por el Banco de Espaa de la rentabilidad de
las Obligaciones del Estado a 30 aos, correspondientes a los tres aos anteriores a la
fecha a la que deba entenderse referida la valoracin.
2. Este tipo de capitalizacin podr ser corregido aplicando a la referencia indicada
en el apartado anterior un coeficiente corrector en funcin del tipo de cultivo, explotacin o
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Nm. 261
Sec. I. Pg. 103283
aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma

significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas
urbansticas.
Los trminos de dicha correccin se determinarn reglamentariamente.
Disposicin adicional octava. Participacin del Estado en la ordenacin territorial y
urbanstica.
La Administracin General del Estado podr participar en los procedimientos de
ordenacin territorial y urbanstica en la forma que determine la legislacin en la materia.
Cuando as lo prevea esta legislacin, podrn participar representantes de la Administracin
General del Estado, designados por ella, en los rganos colegiados de carcter
supramunicipal que tengan atribuidas competencias de aprobacin de instrumentos de
Disposicin adicional novena. Modificacin de la Ley Reguladora de las Bases del
Rgimen Local.
Se modifican los siguientes artculos y apartados de la Ley 7/1985, de 2 de abril,
reguladora de las bases del Rgimen Local, que quedan redactados en los trminos
siguientes:
1. Modificacin del artculo 22.2.
Corresponden, en todo caso, al Pleno municipal en los Ayuntamientos, y a la
Asamblea vecinal en el rgimen de Concejo Abierto, las siguientes atribuciones:
(...)
c) La aprobacin inicial del planeamiento general y la aprobacin que ponga
fin a la tramitacin municipal de los planes y dems instrumentos de ordenacin
previstos en la legislacin urbanstica, as como los convenios que tengan por objeto
la alteracin de cualesquiera de dichos instrumentos.
(...)
1. Las Administraciones pblicas con competencias de ordenacin territorial

y urbanstica debern tener a disposicin de los ciudadanos o ciudadanas que lo
soliciten, copias completas de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica
vigentes en su mbito territorial, de los documentos de gestin y de los convenios
urbansticos.
2. Las Administraciones pblicas con competencias en la materia, publicarn
por medios telemticos el contenido actualizado de los instrumentos de ordenacin
territorial y urbanstica en vigor, del anuncio de su sometimiento a informacin
pblica y de cualesquiera actos de tramitacin que sean relevantes para su
aprobacin o alteracin.
En los municipios menores de 5.000 habitantes, esta publicacin podr
realizarse a travs de los entes supramunicipales que tengan atribuida la funcin de
asistencia y cooperacin tcnica con ellos, que debern prestarles dicha
cooperacin.
3. Cuando una alteracin de la ordenacin urbanstica, que no se efecte en
el marco de un ejercicio pleno de la potestad de ordenacin, incremente la
edificabilidad o la densidad o modifique los usos del suelo, deber hacerse constar
en el expediente la identidad de todos los propietarios o titulares de otros derechos
reales sobre las fincas afectadas durante los cinco aos anteriores a su iniciacin,
cve: BOE-A-2015-11723
2. Adicin de un nuevo artculo 70 ter.

Sec. I. Pg. 103284
segn conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de notificaciones a los

interesados de conformidad con la legislacin en la materia.
3. Modificacin del artculo 75.7.
Los representantes locales, as como los miembros no electos de la Junta de
Gobierno Local, formularn declaracin sobre causas de posible incompatibilidad y
sobre cualquier actividad que les proporcione o pueda proporcionar ingresos
econmicos.
Formularn asimismo declaracin de sus bienes patrimoniales y de la
participacin en sociedades de todo tipo, con informacin de las sociedades por
ellas participadas y de las autoliquidaciones de los impuestos sobre la Renta,
Patrimonio y, en su caso, Sociedades.
Tales declaraciones, efectuadas en los modelos aprobados por los plenos
respectivos, se llevarn a cabo antes de la toma de posesin, con ocasin del cese
y al final del mandato, as como cuando se modifiquen las circunstancias de hecho.
Las declaraciones anuales de bienes y actividades sern publicadas con
carcter anual, y en todo caso en el momento de la finalizacin del mandato, en los
trminos que fije el Estatuto municipal.
Tales declaraciones se inscribirn en los siguientes Registros de intereses, que
tendrn carcter pblico:
a) La declaracin sobre causas de posible incompatibilidad y actividades que
proporcionen o puedan proporcionar ingresos econmicos, se inscribir, en el
Registro de Actividades constituido en cada Entidad local.
b) La declaracin sobre bienes y derechos patrimoniales se inscribir en el
Registro de Bienes Patrimoniales de cada Entidad local, en los trminos que
establezca su respectivo estatuto.
Los representantes locales y miembros no electos de la Junta de Gobierno
Local respecto a los que, en virtud de su cargo, resulte amenazada su seguridad
personal o la de sus bienes o negocios, la de sus familiares, socios, empleados o
personas con quienes tuvieran relacin econmica o profesional podrn realizar la
declaracin de sus bienes y derechos patrimoniales ante el Secretario o la Secretaria
de la Diputacin Provincial o, en su caso, ante el rgano competente de la
Comunidad Autnoma correspondiente. Tales declaraciones se inscribirn en el
Registro Especial de Bienes Patrimoniales, creado a estos efectos en aquellas
instituciones.
En este supuesto, aportarn al Secretario o Secretaria de su respectiva entidad
mera certificacin simple y sucinta, acreditativa de haber cumplimentado sus
declaraciones, y que stas estn inscritas en el Registro Especial de Intereses a que
se refiere el prrafo anterior, que sea expedida por el funcionario encargado del
mismo.
4. Inclusin de un nuevo apartado 8 en el artculo 75.
8. Durante los dos aos siguientes a la finalizacin de su mandato, a los
representantes locales a que se refiere el apartado primero de este artculo que
hayan ostentado responsabilidades ejecutivas en las diferentes reas en que se
organice el gobierno local, les sern de aplicacin en el mbito territorial de su
competencia las limitaciones al ejercicio de actividades privadas establecidas en el
artculo 15 de la Ley 3/2015, de 30 de marzo, reguladora del ejercicio del alto cargo
de la Administracin General del Estado.
A estos efectos, los Ayuntamientos podrn contemplar una compensacin
econmica durante ese periodo para aqullos que, como consecuencia del rgimen
de incompatibilidades, no puedan desempear su actividad profesional, ni perciban
retribuciones econmicas por otras actividades.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103285
5. Inclusin de una nueva disposicin adicional decimoquinta. Rgimen de

incompatibilidades y declaraciones de actividades y bienes de los Directivos locales y otro
personal al servicio de las Entidades locales.
1. Los titulares de los rganos directivos quedan sometidos al rgimen de
incompatibilidades establecido en la Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de
Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones Pblicas, y en
otras normas estatales o autonmicas que resulten de aplicacin.
No obstante, les sern de aplicacin las limitaciones al ejercicio de actividades
privadas establecidas en el artculo 15 de la Ley 3/2015, de 30 de marzo, reguladora
del ejercicio del alto cargo de la Administracin General del Estado, en los trminos
en que establece el artculo 75.8 de esta Ley.
A estos efectos, tendrn la consideracin de personal directivo los titulares de
rganos que ejerzan funciones de gestin o ejecucin de carcter superior,
ajustndose a las directrices generales fijadas por el rgano de gobierno de la
Corporacin, adoptando al efecto las decisiones oportunas y disponiendo para ello
de un margen de autonoma, dentro de esas directrices generales.
2. El rgimen previsto en el artculo 75.7 de esta Ley ser de aplicacin al
personal directivo local y a los funcionarios de las Corporaciones Locales con
habilitacin de carcter estatal que, conforme a lo previsto en el artculo 5.2 de la
disposicin adicional segunda de la Ley 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto Bsico
del Empleado Pblico, desempeen en las Entidades locales puestos que hayan
sido provistos mediante libre designacin en atencin al carcter directivo de sus
funciones o a la especial responsabilidad que asuman.
Disposicin adicional dcima. Actos promovidos por la Administracin General del
Estado.
1. Cuando la Administracin General del Estado o sus Organismos Pblicos
promuevan actos sujetos a intervencin municipal previa y razones de urgencia o
excepcional inters pblico lo exijan, el Ministro competente por razn de la materia podr
acordar la remisin al Ayuntamiento correspondiente del proyecto de que se trate, para
que en el plazo de un mes notifique la conformidad o disconformidad del mismo con la
ordenacin urbanstica en vigor.
En caso de disconformidad, el expediente se remitir por el Departamento interesado
al titular del Ministerio competente en materia de suelo y vivienda, quien lo elevar al
Consejo de Ministros, previo informe del rgano competente de la comunidad autnoma,
que se deber emitir en el plazo de un mes. El Consejo de Ministros decidir si procede
ejecutar el proyecto, y en este caso, ordenar la iniciacin del procedimiento de alteracin
de la ordenacin urbanstica que proceda, conforme a la tramitacin establecida en la
legislacin reguladora.
2. El Ayuntamiento podr en todo caso acordar la suspensin de las obras a que se
refiere el apartado 1 de este artculo cuando se pretendiesen llevar a cabo en ausencia o
en contradiccin con la notificacin, de conformidad con la ordenacin urbanstica y antes
de la decisin de ejecutar la obra adoptada por el Consejo de Ministros, comunicando
dicha suspensin al rgano redactor del proyecto y al Ministro competente en materia de
suelo y vivienda, a los efectos prevenidos en el mismo.
3. Se exceptan de esta facultad las obras que afecten directamente a la defensa
nacional, para cuya suspensin deber mediar acuerdo del Consejo de Ministros, a
propuesta del Ministro competente en materia de suelo y vivienda, previa solicitud del
Ayuntamiento competente e informe del Ministerio de Defensa.
Disposicin adicional undcima. Catastro inmobiliario.
Lo dispuesto en esta ley se entiende sin perjuicio de lo previsto en el texto refundido
de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103286
de marzo, en particular en lo que se refiere a la utilizacin de la referencia catastral, la

incorporacin de la certificacin catastral descriptiva y grfica y las obligaciones de
comunicacin, colaboracin y suministro de informacin previstas por la normativa
catastral.
Disposicin adicional duodcima. Infracciones en materia de certificacin de la eficiencia
energtica de los edificios.
1. Constituyen infracciones administrativas en materia de certificacin de eficiencia
energtica de los edificios las acciones u omisiones tipificadas y sancionadas en esta
disposicin y en la disposicin adicional siguiente, sin perjuicio de otras responsabilidades
civiles, penales o de otro orden que puedan concurrir.
2. Las infracciones en materia de certificacin energtica de los edificios se clasifican
en muy graves, graves y leves.
3. Constituyen infracciones muy graves en el mbito de la certificacin energtica de
los edificios:
a) Falsear la informacin en la expedicin o registro de certificados de eficiencia
energtica.
b) Actuar como tcnico certificador sin reunir los requisitos legalmente exigidos para
serlo.
c) Actuar como agente independiente autorizado para el control de la certificacin de
la eficiencia energtica de los edificios sin contar con la debida habilitacin otorgada por el
rgano competente.
d) Publicitar en la venta o alquiler de edificios o parte de edificios, una calificacin de
eficiencia energtica que no est respaldada por un certificado en vigor debidamente
registrado.
e) Igualmente, sern infracciones muy graves las infracciones graves previstas en el
apartado 4, cuando durante los tres aos anteriores a su comisin hubiera sido impuesta
al infractor una sancin firme por el mismo tipo de infraccin.
4. Constituyen infracciones graves:
a) Incumplir las condiciones establecidas en la metodologa de clculo del
procedimiento bsico para la certificacin de la eficiencia energtica de los edificios.
b) Incumplir la obligacin de presentar el certificado de eficiencia energtica ante el
rgano competente de la Comunidad Autnoma en materia de certificacin energtica de
donde se ubique el edificio, para su registro.
c) No incorporar el certificado de eficiencia energtica de proyecto en el proyecto de
ejecucin del edificio.
d) Exhibir una etiqueta que no se corresponda con el certificado de eficiencia
energtica vlidamente emitido, registrado y en vigor.
e) Vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el
certificado de eficiencia energtica, vlido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario.
f) Igualmente, sern infracciones graves las infracciones leves previstas en el
apartado 5, cuando durante el ao anterior a su comisin hubiera sido impuesta al infractor
una sancin firme por el mismo tipo de infraccin.
5. Constituyen infracciones leves:
a) Publicitar la venta o alquiler de edificios o unidades de edificios que deban
disponer de certificado de eficiencia energtica sin hacer mencin a su calificacin de
b) No exhibir la etiqueta de eficiencia energtica en los supuestos en que resulte
obligatorio.
c) La expedicin de certificados de eficiencia energtica que no incluyan la
informacin mnima exigida.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103287
d) Incumplir las obligaciones de renovacin o actualizacin de certificados de

e) No incorporar el certificado de eficiencia energtica del edificio terminado en el
Libro del edificio.
f) La exhibicin de etiqueta de eficiencia energtica sin el formato y contenido mnimo
legalmente establecidos.
g) Publicitar la calificacin obtenida en la certificacin de eficiencia energtica del
proyecto, cuando ya se dispone del certificado de eficiencia energtica del edificio
terminado.
h) Cualesquiera acciones u omisiones que vulneren lo establecido en materia de
certificacin de eficiencia energtica cuando no estn tipificadas como infracciones graves
o muy graves.
6. Sern sujetos responsables de las infracciones tipificadas en esta disposicin, las
personas fsicas o jurdicas y las comunidades de bienes que las cometan, an a ttulo de
simple inobservancia.
7. La instruccin y resolucin de los expediente sancionadores que se incoen
corresponder a los rganos competentes de las comunidades autnomas.
Disposicin adicional dcimo tercera. Sanciones en materia de certificacin energtica de
edificios y graduacin.
1. Las infracciones tipificadas en la disposicin adicional dcimo segunda sern
sancionadas de la forma siguiente:
a) Las infracciones leves, con multa de 300 a 600 euros.
b) Las infracciones graves, con multa de 601 a 1.000 euros.
c) Las infracciones muy graves, con multa de 1.001 a 6.000 euros.
2. No obstante lo anterior, en los casos en que el beneficio que el infractor haya
obtenido por la comisin de la infraccin fuese superior al importe de las sanciones en
cada caso sealadas en el apartado precedente, la sancin se impondr por un importe
equivalente al del beneficio as obtenido.
En la graduacin de la sancin se tendr en cuenta el dao producido, el
enriquecimiento obtenido injustamente y la concurrencia de intencionalidad o reiteracin.
Disposicin transitoria primera. Aplicacin de la reserva de suelo para vivienda protegida
y regla temporal excepcional.
1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado siguiente, la reserva para vivienda
protegida exigida en la letra b) del apartado primero del artculo 20 de esta ley se aplicar
a todos los cambios de ordenacin cuyo procedimiento de aprobacin se inicie con
posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, en la forma
dispuesta por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica. En aquellos casos en
que las comunidades autnomas no hubieren establecido reservas iguales o superiores a
la que se establece en la letra b) del apartado primero del artculo 20 de esta ley, desde
el 1 de julio de 2008 y hasta su adaptacin a la misma, ser directamente aplicable la
reserva del 30 por ciento prevista en esta ley, con las siguientes precisiones:
a) Estarn exentos de su aplicacin los instrumentos de ordenacin de los municipios
de menos de 10.000 habitantes en los que, en los dos ltimos aos anteriores al del inicio
de su procedimiento de aprobacin, se hayan autorizado edificaciones residenciales para
menos de 5 viviendas por cada mil habitantes y ao, siempre y cuando dichos instrumentos
no ordenen actuaciones residenciales para ms de 100 nuevas viviendas; as como los
que tengan por objeto actuaciones de reforma o mejora de la urbanizacin existente en las
que el uso residencial no alcance las 200 viviendas.
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103288
b) Los instrumentos de ordenacin podrn compensar motivadamente minoraciones

del porcentaje en las actuaciones de nueva urbanizacin no dirigidas a atender la demanda
de primera residencia prevista por ellos con incrementos en otras de la misma categora
de suelo.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, durante un plazo mximo de
cuatro aos a contar desde la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas, las comunidades autnomas podrn
dejar en suspenso la aplicacin de lo dispuesto en la letra b) del apartado primero del
artculo 20 de esta ley, determinando el perodo de suspensin y los instrumentos de
ordenacin a que afecte, siempre que se cumplan, como mnimo, los siguientes requisitos:
a) Que los citados instrumentos justifiquen la existencia de un porcentaje de vivienda
protegida ya construida y sin vender en el Municipio, superior al 15 por ciento de las
viviendas protegidas previstas o resultantes del planeamiento vigente y una evidente
desproporcin entre la reserva legalmente exigible y la demanda real con posibilidad de
acceder a dichas viviendas.
b) Que dichos instrumentos de ordenacin no hayan sido aprobados definitivamente
antes de la entrada en vigor de esta ley o que, en el caso de haber sido aprobados, no
cuenten an con la aprobacin definitiva del proyecto o proyectos de equidistribucin
necesarios.
Disposicin transitoria segunda. Calendario para la realizacin del Informe de Evaluacin
de los Edificios.
1. Con el objeto de garantizar la calidad y sostenibilidad del parque edificado, as
como para orientar y dirigir las polticas pblicas que persigan tales fines, y sin perjuicio de
que las comunidades autnomas aprueben una regulacin ms exigente y de lo que
dispongan las ordenanzas municipales, la obligacin de disponer del Informe de Evaluacin
regulado en el artculo 29, deber hacerse efectiva, como mnimo, en relacin con los
siguientes edificios y en las fechas y plazos que a continuacin se establecen:
a) Los edificios de tipologa residencial de vivienda colectiva que a fecha 28 de junio
de 2013, tuvieran ya una antigedad superior a 50 aos, el da 28 de junio de 2018, como
mximo.
b) Los edificios de tipologa residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando
la antigedad de 50 aos, a partir del 28 de junio de 2013, en el plazo mximo de cinco
aos, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigedad.
Tanto en los supuestos de esta letra, como en los de la letra a) anterior, si los edificios
contasen con una inspeccin tcnica vigente, realizada de conformidad con su normativa
aplicable, antes del 28 de junio de 2013, slo se exigir el Informe de Evaluacin cuando
corresponda su primera revisin de acuerdo con aquella normativa, siempre que la misma
no supere el plazo de diez aos, a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. Si as
fuere, el Informe de Evaluacin del Edificio deber cumplimentarse con aquellos aspectos
que estn ausentes de la inspeccin tcnica realizada.
c) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas pblicas con el objetivo
de acometer obras de conservacin, accesibilidad universal o eficiencia energtica, en
fecha anterior a la formalizacin de la peticin de la correspondiente ayuda.
d) El resto de los edificios, cuando as lo determine la normativa autonmica o
municipal, que podr establecer especialidades de aplicacin del citado informe, en
funcin de su ubicacin, antigedad, tipologa o uso predominante.
2. Con el objeto de evitar duplicidades entre el informe y la Inspeccin Tcnica de
Edificios o instrumento de naturaleza anloga que pudiera existir en los municipios o
comunidades autnomas, el informe resultante de aqulla se integrar como parte del
informe regulado por esta Ley, tenindose ste ltimo por producido, en todo caso, cuando
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Sec. I. Pg. 103289
el ya realizado haya tenido en cuenta exigencias derivadas de la normativa autonmica o

local iguales o ms exigentes a las establecidas por esta ley.
Disposicin transitoria tercera. Valoraciones.
1. Las reglas de valoracin contenidas en esta ley sern aplicables en todos los
expedientes incluidos en su mbito material de aplicacin que se inicien a partir de la
entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
2. Se exceptan de la aplicacin de las reglas de valoracin previstas en esta ley,
exclusivamente los terrenos en los que, a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, concurran
de forma cumulativa las tres circunstancias siguientes:
a) Que formasen parte del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados para los
que el planeamiento hubiera establecido las condiciones para su desarrollo.
b) Que existiese una previsin expresa sobre plazos de ejecucin en el planeamiento,
o en la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica.
c) Que en el momento a que deba entenderse referida la valoracin, no hubieran
vencido los plazos para dicha ejecucin o, si hubiesen vencido, fuese por causa imputable
a la Administracin o a terceros.
Dichos terrenos se valorarn conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998,
de 13 de abril, sobre Rgimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas
por la Ley 10/2003, de 20 de mayo.
Disposicin transitoria cuarta. Criterios mnimos de sostenibilidad.
Si, trascurrido un ao desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de
Suelo, la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica no estableciera en qu casos
el impacto de una actuacin de urbanizacin obliga a ejercer de forma plena la potestad
de ordenacin, esta nueva ordenacin o revisin ser necesaria cuando la actuacin
conlleve, por s misma o en unin de las aprobadas en los dos ltimos aos, un incremento
superior al 20 por ciento de la poblacin o de la superficie de suelo urbanizado del
municipio o mbito territorial.
Disposicin final primera. Cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de
Evaluacin de Edificios.
Mediante Orden del Ministro o Ministra de Industria, Energa y Turismo y del Ministro o
Ministra de Fomento, se determinarn las cualificaciones requeridas para suscribir los
Informes de Evaluacin de Edificios, as como los medios de acreditacin. A estos efectos,
se tendr en cuenta la titulacin, la formacin, la experiencia y la complejidad del proceso
de evaluacin.
Disposicin final segunda. Ttulo competencial y mbito de aplicacin.
1. Tienen el carcter de condiciones bsicas de la igualdad en el ejercicio de los
derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales y, en su
caso, de bases del rgimen de las Administraciones Pblicas, de la planificacin general
de la actividad econmica, de proteccin del medio ambiente y del rgimen energtico,
dictadas en ejercicio de las competencias reservadas al legislador general en el artculo
149.1.1., 13., 23. y 25. de la Constitucin, los artculos 1; 2; 3; 4; 5, letras a) y b); 6; 7;
8; 9; 11, apartados 1, 2, 3, 4 y 5, primer prrafo; 12; 13; 14; 15; 16; 17; 18; 19; 20; 21; 22;
24; 31; 32, apartado 1; 33; 43; 49, apartado 3; 52, apartado 5; las disposiciones adicionales
sexta, apartado 1; duodcima y dcimo tercera; las disposiciones transitoria primera;
segunda y cuarta.
2. Tienen el carcter de disposiciones establecidas en ejercicio de la competencia
reservada al legislador estatal por el artculo 149.1.8. y 18. sobre legislacin civil,
cve: BOE-A-2015-11723
Nm. 261

Nm. 261
Sec. I. Pg. 103290
procedimiento administrativo comn y expropiacin forzosa y sistema de responsabilidad

de las Administraciones Pblicas, los artculos 4, apartados 1, 2 y 3; 5, letras c), d) y e); 9,
apartados 1, 3 y 7; 10; 11, apartado 5, in fine; 13, apartado 2, letras a) y b); 14, letra d); 15,
apartado 4, 19; 23; 24; 25; 26, 27; 28; 29, 32, apartado 1; 33; 34; 35; 36; 37; 38; 39; 40; 41;
42; 43; 44; 45; 46; 47; 48, 49 apartados 1 y 2; 50; 52, apartados 3 y 4, 53; 54; 55; 57; 58;
59; 60; 61, 65; 66; 67; 68; las Disposiciones adicionales primera, cuarta, quinta; sexta,
apartados 2 y 3; sptima, octava, novena y dcima y la disposicin transitoria tercera,
3. Los artculos 51 y 52, apartados 1 y 2, tienen el carcter de bases de la planificacin
general de la actividad econmica dictadas en ejercicio de la competencia reservada al
legislador estatal en el artculo 149.1.13. de la Constitucin, sin perjuicio de las
competencias exclusivas sobre suelo y urbanismo que tengan atribuidas las Comunidades
Autnomas.
4. Los artculos 5, letra f); 32, apartado 2; 56; 57; 62; 63 y 64 se dictan al amparo de
lo dispuesto en el artculo 149.1.6. de la Constitucin, que atribuye al Estado la
competencia en materia de legislacin procesal.
5. El artculo 30 y la disposicin final primera se dictan al amparo de lo dispuesto en
el artculo 149.1.30. de la Constitucin, que atribuye al Estado la competencia sobre
regulacin de las condiciones de obtencin, expedicin y homologacin de ttulos
acadmicos y profesionales.
6. El artculo 22, apartado 4 y la disposicin adicional undcima se dictan al amparo
de lo dispuesto en el artculo 149.1.14., que atribuye al Estado la competencia sobre
Hacienda General y Deuda del Estado.
7. Las disposiciones adicionales segunda y dcima, apartado 3, se dictan al amparo
de lo dispuesto en el artculo 149.1.4. de la Constitucin, que atribuye al Estado la
competencia en materia de Defensa y Fuerzas Armadas.
8. El contenido normativo ntegro de esta Ley es de aplicacin directa en los territorios
de las ciudades de Ceuta y Melilla, con las siguientes precisiones:
a) La potestad que la letra b) del apartado primero del artculo 20 reconoce a la ley
para reducir el porcentaje de reserva de vivienda sometida a algn rgimen de proteccin
pblica y la de determinar los posibles destinos del patrimonio pblico del suelo, de entre
los previstos en el apartado 1 del artculo 52, podrn ser ejercidas directamente en el Plan
General.
b) El porcentaje a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 18 ser, con
carcter general, el 15 por ciento. No obstante, el Plan General podr, de forma
proporcionada y motivada, reducirlo hasta un 10 por ciento, o incrementarlo hasta un
mximo del 20 por ciento, en las actuaciones o mbitos en los que el valor de los solares
resultantes sea sensiblemente inferior, o superior al medio de los incluidos en su misma
clase de suelo, respectivamente.
9. Lo dispuesto en esta ley se aplicar sin perjuicio de los regmenes civiles, forales
o especiales, all donde existen.
Disposicin final tercera. Desarrollo.
cve: BOE-A-2015-11723
Se autoriza al Gobierno para proceder, en el marco de sus atribuciones, al desarrollo

de esta ley.
http://www.boe.es
BOLETNOFICIALDELESTADO
D.L.:M-1/1958-ISSN:0212-033X

Boe A 2015 11723

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BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sbado 31 de octubre de 2015

Sec. I. Pg. 103232

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el

El artculo Uno, h) de la Ley 20/2014, de 29 de octubre, por la que se deleg en el

Disposicin adicional nica. Remisiones normativas.

Se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana.

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sec. I. Pg. 103233

Disposicin derogatoria nica. Derogacin normativa.

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sbado 31 de octubre de 2015

Sec. I. Pg. 103234

TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO Y REHABILITACIN URBANA

Objeto de esta ley.

Ttulo I. Condiciones bsicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales

Artculo 20. Criterios bsicos de utilizacin del suelo.

Captulo I. Bases del rgimen del suelo.

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sbado 31 de octubre de 2015

Sec. I. Pg. 103235

Artculo 25. Publicidad y eficacia en la gestin pblica urbanstica.

Rgimen de las expropiaciones por razn de la ordenacin territorial y

Ttulo VII. Funcin social de la propiedad y gestin del suelo.

Artculo 51. Nocin y finalidad.

Captulo II. Patrimonios pblicos de suelo.

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sbado 31 de octubre de 2015

Sec. I. Pg. 103236

Artculo 55. Actos nulos de pleno derecho.

Captulo III. Acciones y recursos.

Carcter de los actos y convenios regulados en la legislacin urbanstica.

Captulo IV. Registro de la Propiedad.

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sbado 31 de octubre de 2015

Sec. I. Pg. 103237

Disposicin final segunda. Ttulo competencial y mbito de aplicacin.

A los efectos de lo dispuesto en esta ley, y siempre que de la legislacin especficamente

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sec. I. Pg. 103238

5. Ajustes razonables: las medidas de adecuacin de un edificio para facilitar la

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sec. I. Pg. 103239

d) Favorecern, con las infraestructuras, dotaciones, equipamientos y servicios que

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sec. I. Pg. 103240

a) La direccin y el control por las Administraciones Pblicas competentes del

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sec. I. Pg. 103241

f) Ejercer la accin pblica para hacer respetar las determinaciones de la ordenacin

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sec. I. Pg. 103242

3. A las actuaciones sobre ncleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sec. I. Pg. 103243

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sec. I. Pg. 103244

f) Otorgar escrituras pblicas de modificacin del rgimen de propiedad horizontal,

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sec. I. Pg. 103245

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

Sec. I. Pg. 103246

Comprende asimismo la facultad de disposicin, siempre que su ejercicio no infrinja el