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08. Despesas
02. Utilizao
04. Regulamento
07. Oramento
14. Inadimplncia
A Conveno, para ser aprovada ou modificada, exige o voto de no mnimo 2/3 das
fraes ideais de condminos que compem o condomnio.
Todos devem obedincia Conveno que, por sua vez, no pode contrariar a Lei
Civil e do Condomnio.
4. REGULAMENTO.
o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e conduta
dos moradores e frequentadores, disciplinando o uso das reas comuns e solucionando os
SUBSNDICO o representante, eleito por assemblia, que tem como funo substituir o
sndico na sua falta momentnea.
CONSELHO CONSULTIVO E/ OU FISCAL o rgo de consulta, fiscalizao e
assessoramento do sndico, composto por trs condminos, com mandato que no poder
exceder a dois anos, permitida reeleio.
6. ASSEMBLIA GERAL.
Assemblia geral o foro deliberativo onde os principais temas de interesse do
condomnio devem ser discutidos para tomada de decises.
Todos os condminos devem ser convocados para a assemblia, sob pena de
nulidade.
O sndico deve realizar assembleias cumprindo o que determina a lei, no entanto,
tornando-as atrativas. Para tanto, aqui vo algumas dicas:
Planeje e discuta com o conselho fiscal e administradora sobre o contedo da
assemblia;
Divulgue-a exaustivamente e procure obter o compromisso da presena dos
condminos;
Tenha sempre em mos a Conveno e o Regime Interno para eventuais consultas;
Conduza a reunio de modo a no se desviar dos assuntos pautados;
Exponha com clareza os assuntos da pauta e procure ouvir vrias opinies antes de
coloc-los em votao.
Existem trs tipos de Assembleias:
ASSEMBLIA GERAL DE INSTALAO Esta serve para instalar o condominio,
colocando em discusso a construo do prdio, aprovao do nome do condominio, da
conveno e regulamento interno, eleio de sndico, subsndico e conselho consultivo,
aprovao da dotao oramentria para o exerccio que se inicia, determinao para se
tirar o CNPJ entre outros procedimentos.
ASSEMBLIA GERAL ORDINRIA O Cdigo Civil obriga a realizao, pelo menos uma
vez por ano, da assemblia geral ordinria AGO, na qual deve ser objeto de deliberao:
A aprovao do oramento das despesas;
Os valores das contribuies dos condminos;
A prestao de contas, e eventualmente;
A eleio do sndico e a alterao do Regime Interno.
ASSEMBLIA GERAL EXTRAORDINRIA A assemblia geral extraordinria AGE
serve para tratar assuntos de interesse do condomnio, no previstos na AGO. Sero
realizadas sempre que a ocasio assim o exigir, especialmente quando o tema no puder
aguardar a realizao da AGO para deciso.
Pode ser deliberado numa AGE o rateio de despesas extras, obras, benfeitorias,
modificao da Conveno e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do
condomnio.
Para a convocao de uma assemblia geral (AGI, AGO ou AGE) deve ser feito
edital constando data, horrio, local da reunio, ordem do dia e um resumo da matria a
ser deliberada. O prazo para convocao o previsto na Conveno do condomnio; caso
a mesma seja omissa, aconselha-se um prazo de 10 (dez) dias de antecedncia,
dependendo da conveno de cada condomnio.
Ao trmino da reunio, deve ser elaborada uma ata e colhidas assinaturas do
PESSOAL
Salrios;
Frias;
13 salrio;
Rescises contratuais de trabalho.
ENCARGOS SOCIAIS
INSS;
FGTS;
PIS;
INSS de contribuintes individuais (antigos autnomos).
PPRA, PCMS e CIPA.
Vale Transporte.
Uniformes;
EPIs Equipamentos de Proteo Individual.
CONSUMO
gua;
Energia eltrica das reas comuns;
Gs;
Telefone de uso exclusivo do condomnio.
MANUTENO E CONSERVAO
Elevadores;
Bombas;
Portes automticos;
Interfones;
Piscina;
Jardim;
Antena coletiva;
Recarga de extintores;
Lavagem das caixas dgua e Cisterna
Limpeza Caixa de gordura;
Limpeza caixa de esgoto ou fossa.
ADMINISTRATIVAS
Impressos, cpias e correio;
Iseno do sndico;
Despesas bancrias;
Honorrios da administradora.
MATERIAIS
Materiais de limpeza e higiene;
Materiais de eltrico
SEGURO
Incndio.
DESPESAS EXTRAORDINRIAS
Despesas extraordinrias so os gastos imprevistos ou destinados a benfeitorias,
ambos nas reas de uso comum:
EMERGNCIA
Vazamentos;
Desentupimentos das prumadas;
Substituio de bombas dgua;
Troca ou substituio de equipamentos.
BENFEITORIAS
Reformas (garagem, piscinas, etc.);
Aquisio de equipamentos (academia de ginstica, central telefnica, etc.).
9. FUNDO DE RESERVA.
Pode ser provisionado, no oramento, uma arrecadao destinada a constituir um
fundo de reserva na forma prevista na Conveno.
A constituio do fundo de reserva de responsabilidade do proprietrio da unidade.
Caso haja necessidade de reposio total ou parcial do fundo de reserva, devido
utilizao no custeio ou complementao das despesas ordinrias do condomnio, a
responsabilidade do inquilino, salvo se referente a perodo anterior ao incio da locao.
O fundo de reserva deve ser fixado quando da aprovao do oramento,
estabelecido de acordo com a Conveno Condominial, geralmente fixado entre 5% e 10%
da arrecadao mensal.
O sndico deve fazer aplicao financeira em nome do condomnio, com aprovao
do conselho consultivo ou da assemblia geral para maior segurana. A utilizao do fundo
de reserva necessita da aprovao dos condminos reunidos em assemblia, porm o
sndico poder utilizar esse fundo para pagamento de despesas emergenciais, no
previstas no oramento. Nesse caso, aconselhvel dar cincia aos conselheiros e ratificar
a sua utilizao, na prxima assemblia geral do condomnio.
10. DOCUMENTOS E OBRIGAES DO CONDOMNIO.
So diversos os documentos existentes no condomnio. O prazo de guarda dos
Livros recomendados:
Livros de atas das assembleias;
Livro de reclamaes e sugestes;
Livro de registro de empregados;
Livro de inspeo do trabalho.
HIGIENE.
A preocupao com higiene deve ter a mesma importncia da segurana, ainda mais
na utilizao das reas comuns. Aqui vo algumas dicas:
Faa exame mdico peridico dos empregados;
Providencie a limpeza semestral das caixas dgua por meio de empresas
especializadas;
Providencie dedetizao das reas comuns e proponha aos condminos a mesma
atitude em suas unidades;
Exija a limpeza peridica das fossas, quando for o caso;
Exija cuidados especiais com produtos de limpeza txicos ou abrasivos, bem como
cidos e demais substncias que possam causar irritao pele;
Exija dos faxineiros a utilizao de botas e luvas de borracha quando manusearem
tais produtos;
Exija do zelador ou da empresa de manuteno de piscinas a exata qualidade da
gua.
SEGUROS.
O sndico responsvel pela contratao de seguro contra incndio e outros
sinistros, abrangendo todas as unidades, partes e objetos comuns, computando-se o
prmio nas despesas ordinrias do condomnio.
O prazo para contratao de 120 dias aps o habite-se. Caso contrrio, o
condomnio ficar sujeito multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial cobrado
pela Prefeitura.
O seguro de um edifcio deve ser feito com base em valores reais, em funo dos
custos de reconstruo e nunca do preo comercial do edifcio. Se o seguro for com valor
inferior ao real, o sndico, em caso de sinistro, poder ser responsabilizado civil e
criminalmente pela contratao.
as devidas orientaes.
Fechamento da planilha de ponto
A administradora envia mensalmente a folha de ponto e a planilha de fechamento.
fundamental que sejam computadas as horas extras devidas, adiantamentos, feriados,
folgas trabalhadas, bem como a relao de profissionais autnomos que prestaram
servios ao Condomnio.
Vale Transporte.
obrigatrio o pagamento do vale transporte ao empregado para a locomoo do
mesmo ( ida e volta) ao trabalho.
Na admisso a administradora solicita sempre o comprovante de residncia do
empregado e a declarao assinada constando o meio de transporte e o valor da tarifa,
porm, fundamental que o sndico informe Administradora quando houver aumento da
tarifa ou em caso de mudana do empregado.
Frias.
conveniente preparar a escala de frias dos empregados para o ano todo e
comunicar administradora no incio do ano, assim, mantm-se uma programao,
evitando pagamento de frias em dobro ou mesmo aquisio de Vale transporte para
empregados que iro gozar as frias.
Demisso.
muito importante que o sndico obtenha uma previso do custo final da resciso a
ser feita para que tenha condies de provisionar o recurso junto ao condominio,
objetivando o pagamento no prazo legal ao funcionrio dos direitos trabalhistas.
O sndico deve ter cuidado para no demitir dentro do perodo estipulado por lei de
60 (sessenta dias) antes de qualquer dissdio, sob pena de pagar multa pelo seu ato em
prejuzo do condomnio ao funcionrio demitido.
Essa atitude dentro do prazo impeditivo, s deve ser tomada em carter
extremamente necessrio (hoje o dissdio ocorre em maio devendo sempre ser observado
essa data anualmente junto ao sindicato, pois pode sofrer alterao de ms e trazer um
problema maior ainda).
14. INADIMPLNCIA
Pode comprometer o oramento do condomnio e onerar os demais condminos
pagantes e por essa razo o sndico deve ser rpido acionando o devedor imediatamente
na justia, contatado o dbito, objetivando equilibrar o oramento mensal do condominio.
Cuidado:
No so permitidas outras penalidades aos inadimplentes alm da multa e demais
PENALIDADES PREVISTAS EM LEI.
ilegal cortar interfone, fornecimento de gua e gs, ou restringir o acesso do
condmino s dependncias e equipamentos.
proibido afixar listas dos devedores em reas comuns do condomnio, isso alm
de dificultar a negociao do dbito pode acarretar aes judiciais contra o sndico.
Descontos na dvida ou liberao de multas s seguro realiz-las com aprovao
de Assemblia, pois caso contrrio, o sndico que permitir essa prtica, pode at ter que
repor a diferena com dinheiro do prprio bolso.
OBJETIVANDO FACILITAR A SUA VIDA DE SNDICO AINDA
MAIS, PROCURE O GERENTE DE SUA CONTA NA PORTAL
PARA MAIORES EXPLICAES DO CONTEDO