Excelentssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 5 Vara Mista

da Comarca de Santa Rita/PB.

Processo n. 0002692-04.2013.815.0331.

Cristiano Liberal Silva, brasileiro, divorciado, servidor

pblico, portador da Carteira de Identidade n 1.168.3794 SSP/DF e
inscrito no CPF sob o n 504.385.301-87, residente e domiciliado na SQSW,
n 304, Bloco A, Apto. 502, Setor Sudoeste, Braslia/DF, CEP: 70673-401,
por seus advogados, constitudos nos moldes do instrumento acostado,
com endereo profissional sito na Praa da Independncia, n. 18, Edifcio
Empresarial Independncia, Sala 413, Centro, Joo Pessoa/PB, CEP:
58020-544, vem, com o devido acatamento, presena de Vossa
Excelncia, apresentar sua CONTESTAO aos termos gerais e
especficos, aduzidos na pea inicial da ao identificada em epgrafe,
movida por Joslia Nogueira de Oliveira, devidamente qualificada, o que
faz atravs dos elementos ftico-jurdicos a seguir expostos:

I. Requerimento prefacial. Da Assistncia Judiciria Gratuita.

O promovido no tm condies de suportar os custos do
presente processo sem comprometer os seus sustentos e o de suas
famlias, motivo pelo qual, desde j, requer que lhe sejam concedidos os
benefcios da Justia Gratuita com base na Lei n. 1.060/50, por ser de
direito e de justia.

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II. Sumrio ftico.

Alega a promovente que firmou contrato de promessa de compra
e venda com o primeiro promovido, de forma parcelada, sobre os lotes de
terreno ns 18 e 20, da Quadra 06, do Loteamento Eitel Santiago, neste
municpio de Santa Rita/PB.
Afirma, ainda, que os imveis foram alienados ao terceiro
promovido, requerendo, assim, a anulao da escritura do contestante, e,
ainda, indenizao pelos danos morais supostamente ocorridos.
Contudo, conforme se demonstrar adiante, as pretenses
autorais no merecem prosperar, por afronta direta ao ato jurdico perfeito
e ao princpio da prioridade registral.
Destarte, conforme se verifica atravs das certides do registro
imobilirio, a proprietria do loteamento, CIGA Construes e
Incorporaes Ltda., primeira promovida, alienou o Lote de Terreno n. 20,
da Quadra 06, do Loteamento Eitel Santiago ao contestante, que pagou a
importncia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pelo negcio, conforme
recibo assinado pelo scio administrador da empresa, Bartolomeu de
Medeiros Guedes Jnior.
Bem assim, o negcio foi concretizado atravs de escritura
pblica lavrada no 1 Ofcio de Notas desta Comarca de Santa Rita/PB
Cartrio Dourado de Azevedo, no Livro 168, fls. 60, datada de 17/06/2013,
sendo esta devidamente registrada no 2 Ofcio de Notas e Registro de
Imveis da Comarca de Santa Rita/PB, Cartrio ngela Maria de Souza,
conforme nmero de ordem R-1, da matrcula n. 38.788.
Convm destacar, por relevante, que o contestante, na mais
completa boa f, adquiriu o imvel aps a minuciosa verificao da certido
de propriedade do bem, porquanto estes estavam registrados em nome da
empresa vendedora.

III. Preliminarmente.
a) Da impossibilidade jurdica do pedido. Violao ao ato jurdico
perfeito.
Salientamos, por sobeja relevncia, conforme confessado pela
prpria autora, esta apenas possui contrato particular de promessa de
compra e venda, sem qualquer registro no Cartrio do Registro Geral de
Imveis da Comarca de Santa Rita/PB, consoante se verifica atravs da
documentao carreada pela prpria promovente.
Necessrio esclarecer, por conseguinte, que a prpria autora
reconhece que nunca foi realizar a averbao do pretenso contrato de
promessa de compra e venda do imvel objeto da presente lide.
Por outro lado, conforme j exposto e como se demonstra atravs
da certido imobiliria, a proprietria do loteamento, CIGA Construes e
Incorporao Ltda., primeira promovida, alienou o Lote de Terreno n. 20,
da Quadra 06, do Loteamento Eytel Santiago, ao contestante, que pagou a
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importncia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pelo negcio, conforme

recibo assinado pelo scio administrador da empresa, Bartolomeu de
Medeiros Guedes Jnior.
Bem assim, o negcio foi concretizado atravs de escritura
pblica lavrada no 1 Ofcio de Notas desta Comarca de Santa Rita/PB
Cartrio Dourado de Azevedo, no Livro 168, fls. 60, datada de 17/06/2013,
sendo esta devidamente registrada no 2 Ofcio de Notas e Registro de
Imveis da Comarca de Santa Rita/PB, Cartrio ngela Maria de Souza,
conforme nmero de ordem R-1, da matrcula n. 38.788.
Assim sendo, resta comprovado que a alienao foi perfeitamente
concretizada, o que obstaculiza as pretenses autorais, por manifesta
ofensa ao ato jurdico perfeito.
Assim sendo, ante a impossibilidade jurdica do pedido, requer a
extino do feito sem resoluo do mrito, nos termos no art. 267, VI, do
CPC.

IV. Meritoriamente.
a) Do princpio da prioridade registral.
Em ateno ao princpio da eventualidade, na hiptese de no ser
acolhida a preliminar arguida, passemos ao mrito da presente ao.
Como se percebe, o caso em tela versa sobre a suposta
duplicidade de venda de imvel pela empresa CIGA Construes e
Incorporaes Ltda., proprietria originria do Loteamento Eytel Santiago.
Necessrio, esclarecer, diverso do alegado na inicial, a ausncia de
m-f por parte do contestante, o qual, repete-se, adquiriu idoneamente o
imvel objeto da presente demanda.
Por outro lado, caberia promovente realizar a averbao do
contrato de promessa de compra e venda, a fim de dar publicidade ao
suposto pacto firmado e constituir direito real contra terceiros, o que no
fez, conforme explicitado no art. 5 do Decreto Lei 58/37, art. 5 do
Decreto 3.079/38 e, tambm, no art. 186, da Lei de Registros Pblicos:
Decreto Lei 58/37
Art. 5 A averbao atribue ao compromissrio direito real aponvel a terceiros, quanto
alienao ou onerao posterior, e far-se- vista do instrumento de compromisso de
venda, em que o oficial lanar a nota indicativa do livro, pgina e data do assentamento.
Decreto 3.079/38
Art. 5 A averbao atribue ao compromissrio direito real oponivel a terceiros, quanto a
alienao ou onerao posterior, e far-se- a vista do instrumento do compromisso de
venda, em que o oficial lanar a nota indicativa do livro, pgina e data do assentamento.

Assim, v-se que tais fatos ocorreram por inrcia da promovente,

que no efetuou a averbao do contrato de promessa de compra e venda,

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possibilitando
contestante.

que

empresa

vendesse

novamente

imvel

ao

No houve, portanto, qualquer ato ilcito praticado pelo

contestante capaz de dar ensejo a anulao da escritura e registro do
imvel, conforme falsamente afirma a promovente.
Ademais, de igual modo, no se pode vislumbrar a requerida
anulao da escritura/registro, porquanto, conforme j explicitado, estas
foram validamente realizadas, no se admitindo que as alegaes autorais
desconstituam o ato jurdico perfeito, lesando o contestante, terceiro de
boa f.
Necessrio esclarecer, por conseguinte, que a prpria autora
reconhece que no realizou a averbao do seu suposto contrato de
promessa de compra e venda.
Outrossim, conforme disposto no art. 186 da Lei de Registros
Pblicos, o ttulo apresentado a registro em primeiro lugar assegura a
preferncia na aquisio do direito real do imvel.
Conforme leciona Luiz Guilherme Loureiro, in Registros Pblicos
Teoria e Prtica, 3 Ed., Editora Mtodo, So Paulo/SP, pg. 254:
De acordo com o princpio da prioridade, se o titular do domnio vender o mesmo imvel
para A e depois para B, ser proprietrio do bem no aquele que obteve a lavratura da
escritura precedentemente, mas aquele que protocolar seu ttulo no Registro em primeiro
lugar. Caso B protocole previamente seu ttulo, ainda que lavrado em poca posterior
de A, ele se tornar proprietrio. Este ltimo no adquirir a propriedade e to somente
poder exigir do vendedor a restituio do preo e indenizao por perdas e danos (sem
prejuzo da configurao de ilcito penal).

O mesmo entendimento acolhido pelo Egrgio Tribunal de

Justia do Estado da Paraba e pelo Superior Tribunal de Justia. Vejamos:
REGISTRO PBLICO. AO DE ANULAO DE ESCRITURA - DUPLICIDADE DE VENDAS DE
IMVEL - NEGCIO JURDICO ESCRITURADO E LEVADO A REGISTRO PELA PRIMEIRA
PROMOVIDA - PRINCPIO DA PRIORIDADE - IMPROCEDNCIA DO PEDIDO - APELAO
CVEL - AQUIRENTES DE BOA F - PREVALNCIA DE QUEM TRANSFERE A PROPRIEDADE
DO BEM EM PRIMEIRO LUGAR - INTELIGNCIA DO ART. 192, DA LEI N 6.015/73 MANUTENO DA SENTENA - DESPROVIMENTO DO RECURSO. - Havendo a duplicidade
de venda de um mesmo imvel a adquirentes de boa f, deve prevalecer a escriturao e
registro realizado em primeiro lugar, o que impossibilita no presente caso, a nulidade
perseguida. (TJPB - ACRDO/DECISO do Processo N 00006636020058150751, 3
Cmara Especializada Cvel, Relator DES. JOSE AURELIO DA CRUZ , j. em 18-11-2014)
[...] Ausncia de violao ao art. 1.321 do CC/16, pois o acrdo rescindendo no
reconheceu a invalidade do negcio celebrado entre o autor e o antigo procurador do casal
proprietrio do imvel, afirmando apenas que o fato de ter agido de boa-f no razo
suficiente para anulao de outra escritura pblica de compra e venda lavrada acerca do
mesmo bem imvel, mas levada com primazia a registro no cartrio do registro
imobilirio, estando tambm o adquirente de boa-f. 4. Simples aplicao pelo acrdo
rescindendo da velha mxima de que quem no registra no dono (art. 533 do CC/16,
atual art. 1245 doCC/2002). [...]. (STJ - AR: 2830 SP 2003/0076314-4, Relator: Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 14/12/2011, S2 - SEGUNDA
SEO, Data de Publicao: DJe 01/02/2012)
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Bem assim, conforme exaustivamente explanado, o contestante

comprou o referido imvel a empresa proprietria, atravs de escritura
pblica lavrada no 1 Ofcio de Notas desta Comarca de Santa Rita/PB
Cartrio Dourado de Azevedo, no Livro 168, fls. 60, datada de 17/06/2013,
sendo esta devidamente registrada no 2 Ofcio de Notas e Registro de
Imveis da Comarca de Santa Rita/PB, Cartrio ngela Maria de Souza,
conforme nmero de ordem R-1, da matrcula n. 38.788.
Assim, conforme entendimento pacificado, poder promovente
buscar o ressarcimento pelos eventuais danos materiais decorrentes do ato
ilcito praticado pela empresa promovida e seu scio, jamais em desfavor
do contestante, terceiro de boa f.
Importa destacar, ainda, a flagrante nulidade no contrato de
compromisso de compra e venda acostado pela promovente.
Conforme relatado pela requerente e se demonstra atravs da
documentao acostada, a autora firmou o pretenso contrato de
compromisso de compra e venda supostamente com o Sr. Bartolomeu de
Medeiros Guedes Jnior, pessoa fsica l qualificada.
Ocorre, contudo, que o proprietrio do imvel a pessoa jurdica
CIGA Construes e Incorporaes Ltda., conforme se verifica atravs da
certido imobiliria j acostada aos autos.
Ademais, o Sr. Bartolomeu scio da pessoa jurdica CIGA
Construes e Incorporaes Ltda., no podendo firmar contratos da
pessoa jurdica em seu nome prprio, porquanto a pessoa jurdica detm
personalidade jurdica diversa de seus scios, cujos patrimnios no se
confundem.
Causa estranheza, ainda, que o pretenso contrato firmado pela
autora sequer subscrito pelo Sr. Bartolomeu de Medeiros Guedes Junior,
conforme se visualiza atravs da assinatura constante s fls. 25 do caderno
processual.
A autora - se comprou - o fez com terceiro no proprietrio
e pior, pessoa diversa assinou o contrato de compra e venda mago
da lide em curso!
Tendo sido enganada, foi por terceiro e no pelo contestante que
realizou toda a operao de aquisio da referida propriedade em
conformidade com a legislao, encerrando ato jurdico perfeito, com
arrimo no princpio da prioridade registral.
De igual modo, no referido contrato de promessa de compra e
venda no consta a representao do eventual vendedor por procurador ou
situao que o valha.
Assim sendo, flagrante a nulidade do suposto contrato de
compra e venda firmado com a promovente, primeiro, porque firmado com

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pessoa fsica que no proprietria do imvel, e, depois, porque o contrato

sequer subscrito pelo pretenso vendedor.
Desse modo, requer-se, desde j, que os pedidos sejam julgados
totalmente improcedentes em relao ao contestante, extinguindo-se o
feito com resoluo do mrito, nos termos do art. 269, I, do CPC.

b) Da responsabilidade exclusiva da empresa vendedora por

eventuais reparaes por danos morais.
Conforme exaustivamente exposto, o caso em deslinde versa
sobre duplicidade de venda de imveis.
Destarte, como forma de evitar condenao a quem no deu
causa ao suposto ato irregular, eventual obrigao de reparao de danos
deve dirigir-se, exclusivamente, a empresa vendedora e seu proprietrio,
aqui promovidos, uma vez foram estes os vendedores do referido imvel, e
que perceberam os valores da duplicidade da venda do terreno.
O contestante no recebeu valores pela venda, ao inverso pagou
pelo terreno e sendo comprovada a venda em duplicidade, foi tambm
prejudicado pelo ato irregular/ilcito.
Vejamos:
APELAO CVEL. AO DE OBRIGAO DE FAZER. VENDA DE IMVEL NO REGISTRADO
A DUAS PESSOAS DISTINTAS. BOA F DE AMBAS AS COMPRADORAS. PREVALNCIA DOS
DIREITOS DA ADQUIRENTE QUE PRIMEIRO DILIGENCIOU NO SENTIDO DE FORMALIZAR A
PROPRIEDADE. PRECEDENTES. DIREITO DA OUTRA COMPRADORA AO RESSARCIMENTO
PELAS PERDAS E DANOS SUPORTADOS, NO VALOR PAGO QUANDO DA CELEBRAO DO
CONTRATO, DEVIDAMENTE ATUALIZADO. PROVIMENTO PARCIAL DO APELO. CIVIL.
VENDA DE IMVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS. ANULAO DE ESCRITURA E DO
REGISTRO. IMPROCEDNCIA. A s e s circunstncia de ter havido boa-f do comprador
no induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o
mesmo imvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu tambm de boa-f. Se
duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imvel, a que
primeiro levar a sua escritura a registro que adquirir o seu domnio. o prmio que a
lei confere a quem foi mais diligente. Recursos conhecidos e providos. (REsp 104.200/SP,
Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2000, DJ
04/09/2000, p. 155) A frustrao do negcio particular inicialmente firmado entre
a apelante e o demandado deve gerar consequncias a quem a ele deu causa. Por
isso, ainda que no tenha obtido xito no pleito de cumprimento contratual, pode a
recorrente ser ressarcida em perdas e danos dos valores dispendidos. (TJPB ACRDO/DECISO do Processo N 00107795520058152003, 1 Cmara Especializada
Cvel, Relator DES JOSE RICARDO PORTO , j. em 24-02-2015) (grifamos)

Desse modo, requer-se, desde j, que os pedidos sejam julgados

totalmente improcedentes em relao ao contestante, extinguindo-se o
feito com resoluo do mrito, nos termos do art. 269, I, do CPC.

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III. Pedido e requerimentos finais.

Por tudo aqui exposto, requer-se a VOSSA EXCELNCIA:
a) que seja acolhida a preliminar arguida, extinguindo-se
este sem resoluo do mrito, nos termos do art. 267, VI ou I, do CPC; ou,
b) caso esse no seja Vosso entendimento, a completa
improcedncia dos pedidos formulados pela autora em relao ao
contestante, pelos motivos expendidos, extinguindo o presente processo
com resoluo do mrito, conforme art. 269, I, do CPC; e
c) a condenao da autora nas custas judiciais e nos
honorrios advocatcios.
d) a concesso dos benefcios da assistncia judiciria
gratuita aos contestantes, nos termos da lei.
Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em
direito admitidos, como o depoimento pessoal das partes, oitiva de
testemunhas, juntada de novos documentos, entre outros.
Termos em que,
Pede deferimento.

Santa Rita/PB, 21 de agosto de 2015.

Handerson de Souza Fernandes

Advogado OAB/PB 15.198

Eduardo Marcelo de Oliveira Arajo

Advogado OAB/PB 15.453

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