Proyectos de

construccin
Seleccin de contratas:
el taln de Aquiles

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Seleccin de contratas: el taln de Aquiles

NDICE
Proyectos de construccin
Seleccin de contratas: el taln de Aquiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Causas de fracaso de proyectos de construccin y contratas. . . . . . . . . . 4
La importancia de los contratistas en los proyectos
de construccin. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Normas y procedimientos para la subcontratacin
en el sector de la construccin. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Cmo saben lo contratistas lo que se espera de ellos . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
La gestin de subcontratistas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

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No es la belleza de un edificio lo que se debe observar, sino si la

construccin de sus cimientos resistir la prueba del tiempo
David Allan Coe

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Causas de fracaso de proyectos de construccin y

contratas
Las causas de fracaso de proyectos de construccin se cuentan por decenas y muchas de ellas tienen que ver
con las contratas. Entre las ms habituales se encuentran:
Dificultades financieras de los subcontratistas.
Falta de experiencia.
Incompetencia de las subcontratas o sus equipos de trabajo.
Trabajos defectuosos o que no cumplen los requerimientos.

Estos factores son, en ocasiones, causados unilateralmente por estas empresas subcontratistas, que se embarcan en el proyecto sin conocer o sin entender sus implicaciones, lo hacen como solucin a sus problemas
econmicos, buscando una fuente de financiacin a corto plazo; o acceden a un trabajo que les supera porque
se ven obligados a ello, para no cerrarse las puertas a otros trabajos en el futuro o por mantener la buena relacin con el cliente.
Otras veces, los motivos slo pueden atribuirse a una pobre gestin por parte del Project Manager que:

No elige a las contratas ms adecuadas.

No supervisa su trabajo.
No define sus obligaciones y responsabilidades de forma correcta.
No mantiene una comunicacin fluida con ellas.

En cualquier caso, el resultado obtenido es responsabilidad del Director de Proyecto, ya que es l quien establece las estimaciones, los presupuestos y el calendario de construccin para el cliente, ocupndose tambin
de desarrollar la estrategia de construccin.
Por supuesto se debe encargar de seleccionar a los subcontratistas y los trabajadores, proporcionndoles la
informacin necesaria para desarrollar su labor y llevando a cabo las tareas de coordinacin y colaboracin
con arquitectos, ingenieros y especialistas que sea precisa. Entre sus competencias tambin se encuentra el
asegurarse de que el proyecto de construccin cumple con todas las normas y requisitos legales o reglamentarios aplicables, responsabilidad que se hace extensible a las prcticas de las contratas en la obra.

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La importancia de los contratistas en los proyectos

de construccin

La arquitectura debe hablar de su tiempo y lugar,

pero anhelar la eternidad.
Frank Gehry

La importancia de los contratistas en el proyecto de construccin tiene que ver con la magnitud del impacto
que su intervencin causa. Esta influencia se puede analizar desde diferentes perspectivas, en base a factores
como:

1. Seguridad y salud.
2. Calidad.
3. Desempeo.
4. Responsabilidad con el medio ambiente.
5. Capacidad de gestin y aspectos tcnicos.
6. Disponibilidad de recursos.
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7. Organizacin interna.
8. Experiencia previa.
9. Tamao / tipo de proyectos donde han participado.
10. Salud financiera.
La importancia de una contrata en el resultado global del proyecto depender de si:
Su participacin implica de forma directa a una actividad crtica.
El trabajo para el que se requieren sus servicios est relacionado de forma indirecta con
una actividad crtica.
La labor que les ha sido asignada es altamente consumidora de recursos y tiempo.
Su intervencin tiene lugar en las fases finales del proyecto, donde un error implicara
un retraso de forma casi segura al no poder recurrir a ningn amortiguador.
El problema radica en la inevitable incertidumbre que rodea a la eleccin de un subcontratista, que previene
de una investigacin a fondo de todas estas variables, al no ser siempre posible disponer de datos relativos a
cada uno de los campos que deberan someterse a examen.
Si ya se ha trabajado con anterioridad con la contrata se puede tener una idea de qu ha de esperarse de ellos,
en trminos de desempeo y resultados, pero si es la primera vez, el Director de Proyecto ha de recurrir a su
instinto, que en base a la experiencia acumulada y la calidad de su formacin le ayudarn a tomar la mejor decisin. Adems, tambin puede ayudarse de algunas prcticas habituales que ayudan a minimizar el resigo en
la seleccin de contratistas, como son:
Consultar a los proveedores: ellos suelen poder dar indicaciones de confianza, al tratar
directamente con las contratas en numerosas ocasiones con motivo del abastecimiento
de materiales y equipos.
Dirigirse a otras contratas: contrastar la informacin disponible sobre un subcontratista
con otros que estn prestando servicios en la obra de construccin, planteando el tema
de manera informal.
Preguntar al cliente: siempre es (doblemente) positivo solicitar su recomendaciones en
esta materia y seguir su criterio.

La subcontratacin permite en muchos casos un mayor grado de especializacin, de

cualificacin de trabajadores y una ms frecuente utilizacin de los medios tcnicos
que se emplean, lo que influye positivamente en la inversin en nueva tecnologa.
Adems, esta forma de organizacin facilita la participacin de las pequeas y medianas empresas en la actividad de la construccin, lo que contribuye a la creacin de
empleo. Estos aspectos determinan una mayor eficiencia empresarial.
Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratacin en el Sector de la Construccin

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Normas y procedimientos para la subcontratacin

en el sector de la construccin
El Project manager debe estar familiarizado con los diferentes mtodos de seleccin de las contratas para un
proyecto de construccin. Entre los ms habituales se encuentran los dos siguientes:

1. El proceso de licitacin.
Cmo funciona: en base a los planos y descripcin del proyecto se solicitan ofertas de contratistas, que se recibirn dentro de un plazo cerrado. Por lo general se elige la oferta ms baja para el proyecto.
Pros y contras: la principal ventaja de este enfoque es que resulta ser la forma ms sencilla de seleccionar un
contratista econmico para el proyecto. Sin embargo, hay algunos aspectos negativos implcitos, como el hecho
de que la fijacin de precios se plantea como el criterio de seleccin ms importante y, como los contratistas lo
saben, concentran la mayor parte de su atencin en lograr ajustarse a una oferta lo ms baja posible, que puede
ir en detrimento de la calidad, la seleccin de materiales o servicio al cliente.

2. La negociacin directa.
Cmo funciona: a diferencia de la alternativa anterior, en este caso ya se ha seleccionado al contratista antes
de llevar a cabo el diseo de proyecto. Ello permite que el ste participe en el proceso de diseo, lo que mejora
su planificacin y resultados.
Ventajas e inconvenientes: al negociar un contrato, se puede esperar un mayor nivel de servicio al cliente por
parte del contratista, lo que ayuda a establecer la confianza. Este proceso tambin se traducir en un menor
nmero de rdenes de cambio en el camino, por lo que es ms probable que se adhieran al presupuesto proyectado para el proyecto, minimizando los problemas. Las contras tienen que ver con la mayor dificultad para
encontrar contratista o localizar a los que ofrecen precios ms competitivos ya que, en este caso, al no presentar
ellos sus propuestas, debe ser la propia empresa la que se encargue de seleccionar a las subcontratas, en base a
su propia investigacin o usando referencias de proyectos anteriores.

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Sin embargo, adems de atender al mtodo de seleccin de contratas que se crea ms conveniente, el Project
Manager debe saber que no cualquier empresa puede prestar sus servicios como contratista. La legislacin
establece una serie de restricciones que el Director de Proyecto ha de conocer, para centrar su eleccin exclusivamente en aquellas organizaciones que pueden calificarse de esta forma.
La ley 32/2006, reguladora de la subcontratacin en el Sector de la Construccin, expone una lista de los requisitos exigibles a contratistas y subcontratistas en su artculo 4. Estas exigencias pueden resumirse en:

Necesidad de poseer una organizacin productiva propia y estar inscrita en el Registro de Empresas Acreditadas (mencionado en el art. 6 de la citada Ley 32/2006).

Obligacin de contar con los medios materiales y personales necesarios, emplendolos para el desarrollo de la actividad contratada, siendo mandatorio acreditar que
disponen de recursos humanos, en su nivel directivo y productivo, que cuentan con la
formacin necesaria en prevencin de riesgos laborales, as como de una organizacin
preventiva adecuada.

Tiene que ejercer directamente las facultades de organizacin y direccin sobre el

trabajo desarrollado por sus trabajadores en la obra.

La contrata debe, adems, asumir los riesgos, obligaciones y responsabilidades propias del desarrollo de la actividad empresarial.

Por ltimo, si la actividad de la empresa consiste en ser contratadas o subcontratadas

habitualmente para la realizacin de trabajos en obras del sector de la construccin,
deber disponer de un nmero determinado de trabajadores contratados con carcter indefinido (en funcin de los parmetros que la ley establece).

Adems de su elegibilidad como contratista, para una seleccin exhaustiva de las contratas, que ayude a
minimizar el riesgo asociado a una mala decisin, el Director de Proyecto tiene que evaluar cada opcin en
base a distintos criterios.
La informacin relativa al anlisis de cada uno de ellos, obtenida de la investigacin o de experiencias de trabajo previas con las contratas, ser clave para diferenciar una buena decisin de una arriesgada.
Entre las variables a tener en cuenta no pueden faltar las siguientes:

Precio de la oferta.
Consecuencias del incumplimiento de contrato.
Estabilidad financiera.
Referencias financieras.
Cumplimiento con las especificaciones de calidad.
Capacidad de gestin.
Cualificacin y experiencia de los trabajadores.
Experiencia del personal tcnico.
Conducta del personal en obra.
Observancia de las normas de seguridad y salud.
Cooperacin con los otros subcontratistas en el proyecto.
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Creatividad e innovacin.
Limpieza del sitio de trabajo durante el proyecto.
Sistemas de gestin de residuos aplicados.
Programas de mantenimiento de planta de las instalaciones y reparacin.
Capacidad de respuesta a los problemas de garanta.
Evitacin de riesgos.
Flexibilidad y cooperacin en la resolucin de los retrasos
Reputacin y prestigio.
Conocimiento del reglamento de construccin.
Recursos fsicos.
Relaciones con el cliente.

Cmo saben lo contratistas lo que se espera

de ellos

Es mejor saber algunas de las preguntas que

todas las respuesta.
James Thurber

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La comunicacin con el contratista da comienzo en el mismo momento en que se emite la informacin para
la licitacin o se mantiene la primera reunin de negociacin de contrato. Estos primeros intercambios de datos deben ser completos, lo ms transparentes posible y darse en trminos comprensibles para ambas partes;
slo as podr el subcontratista conocer lo que se espera de su aportacin al proyecto.
Una vez que dan inicio los trabajos, hay ms comunicaciones y reuniones y, en cada etapa, aparecen nuevas
ocasiones en que se pueden presentar malentendidos, que habr que tratar de evitar a toda costa, por el bien
del proyecto. Los momentos donde es ms importante que todo los puntos queden claros para la subcontrata
son los siguientes:

1. Documentacin de la licitacin
Debe ser lo ms clara y completa como sea posible, para evitar malentendidos que podran dar lugar a problemas de calidad, programacin y seguridad, o ser el origen de reclamaciones o variaciones. Esta documentacin
tiene que proporcionar informacin suficiente para que el subcontratista pueda fijar el precio del proyecto, en
base a las condiciones y detalles de las expectativas planteadas.

2. Documentacin del contrato

Si este documento no est bien redactado o si presenta informacin inconsistente o incompleta, puede conducir a complicaciones con la gestin del subcontratista que resulte en la necesidad de incurrir en gastos adicionales, retrasos, problemas de calidad y seguridad en el proyecto, y, en el peor de los casos, disputas legales. Es
importante evitar las ambigedades y contradicciones.

3. Comunicacin de proyecto
La comunicacin con el subcontratista respecto a variaciones, instrucciones, informacin adicional, cambios
en la planificacin, modificaciones concernientes a las entregas, temas relativos a la calidad o la seguridad e
informacin sobre el progreso, as como cualquier asunto de ndole contractual deber dirigirse por escrito al
representante autorizado del subcontratista, habiendo emanado nicamente de una fuente: el representante
designado por la empresa que lo contrata para ello. Cualquier discusin verbal a alguno de los respectos citados
tendr que ser objeto de seguimiento por escrito de forma simultnea.

4. Reuniones
Suele ser recomendable mantener una reunin previa a la construccin para asegurar que todas las partes entienden las reglas bsicas. A este encuentro hay que sumarle la necesidad de reuniones de progreso regulares,
programadas con la frecuencia que se crea oportuna.

5. Inducciones / formacin /cualificacin dentro del proyecto

El personal de las empresas subcontratistas, frecuentemente debe asistir a inducciones/formaciones donde se
les explica lo que se espera de ellos en el proyecto en trminos de seguridad, calidad y comportamiento. All
tambin son informados acerca de los principales riesgos del proyecto.
Pero, a pesar de toda la documentacin, reuniones y comunicaciones, puede el subcontratista realmente entender lo que se espera de su empresa? Entienden las expectativas de calidad y seguridad? Van a respetar su
trabajo y el trabajo de otros? Tratarn a sus empleados de manera justa? Su actitud contribuir a mantener
una buena relacin con el cliente?

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Los subcontratistas son esenciales para el xito de la mayora de los proyectos. Su seleccin es un factor clave
para el xito, pero el Project Manager debe preocuparse, adems, por elaborar una documentacin de contrato
inequvoca y clara, compartir informacin de calidad y garantizar una comunicacin fluida. Por ltimo, nunca
habr de descuidar la gestin e las contratas, que tambin tendrn que ser asistidas cuando sea necesario.

La gestin de subcontratistas

Una {especificacin, diseo, procedimiento, plan de pruebas} que

no cabe en una pgina, no se puede entender
Mark Ardis

Los puntos importantes a tener en cuenta para llevar a cabo una buena gestin de subcontratistas son:

1. El Director de proyecto debe tener claro:

El alcance del trabajo a realizar por el subcontratista.

S obre quin recae la responsabilidad sobre el suministro de materiales y equipos para que lleven a cabo su
labor en el proyecto.

La forma y plazo acordados para reembolsar al subcontratista por los servicios prestados.

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2. Hay que asegurarse de que el subcontratista conoce:

Cules son los requisitos de seguridad del proyecto.

Qu estndares de calidad resultan aceptables.
De qu plazos disponen en funcin del cronograma del proyecto.
3. El subcontratista debe ser informado en todos los aspectos relacionados con el trabajo a desempear en el proyecto de forma puntual y en condiciones de completitud y consistencia.

4. Ser preciso celebrar reuniones peridicas con el subcontratista para discutir asuntos relacionados
con la seguridad, calidad y medio ambiente, as como los avances en el proyecto y los retrasos o reclamaciones que pudiesen acontecer.

5. La comunicacin con el subcontratista debe entenderse como de carcter contractual y perfeccionarse en todo caso por escrito (las instrucciones verbales tiene que recogerse por escrito tambin, para ser objeto de seguimiento).

6. Habr una persona designada para comunicarse con el subcontratista, evitando as que se emitan instrucciones contradictorias que resulten en confusin y errores.

7. Es imprescindible hacer un seguimiento del trabajo llevado a cabo por la contrata para poder actuar
a tiempo, nada ms que se detecte la presencia de faltas de alineacin con los requisitos estipulados.

8. Los pagos al subcontratista se harn efectivos de acuerdo con lo dispuesto en el contrato.

9. El personal, el equipo del subcontratista y sus propios subcontratistas tienen que someterse
a aprobacin por parte de la empresa que los contrata.
10. Es requisito legal velar por la seguridad y salud de todos los trabajadores que presten sus
servicios en la obra y, para cumplir con este precepto legal es necesario compartir con el subcontratista la
informacin necesaria (plan de seguridad), dar la formacin a los trabajadores que prestarn sus servicios
en la obra (inducciones a su incorporacin), proteger los espacios de trabajo (protecciones colectivas) y asegurarse de que cada trabajador cuenta con equipos de proteccin individual para los casos en que no sea
posible instalar un sistema de proteccin colectiva.

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