Cmo debes registrar tu inmueble

Si ya encontr la casa que quiere y logr un acuerdo de compra con el vendedor, son
tres los trmites que debe realizar de inmediato. Tenga en cuenta que deber invertir
entre S/.700 y S/.1,000 para un inmueble valorizado en US$150 mil, explica Sergio
Berrospi, del Colegio de Notarios del Per.
Para el primer trmite, explica, necesitar contratar a un abogado que elabore la minuta
de compra y venta del inmueble. Este servicio podra costarle entre S/.100 y S/.200.
Deber cancelar los impuestos asociados a la adquisicin, como la alcabala, que
equivale al 3% del valor de transferencia de la propiedad. Es decir, si el inmueble que
acaba de adquirir cuesta US$150 mil, tendr que cancelar unos US$450. Tenga cuidado
de conservar todos los comprobantes de pago.
La segunda gestin, precisa Berrospi, consiste en asentar los documentos en una
escritura pblica en una notara. El costo podra variar entre S/.300 y S/.500, segn el
distrito donde realice el proceso.
El ltimo paso es inscribir la propiedad en el registro del inmueble de la SUNARP y
acceder gratuitamente a la alerta registral, que le notificar de cualquier intento de
cambio en su ficha de inscripcin.
MS DATOS
- Puede contratar una consultora o un estudio de abogados que lo pueda ayudar en todos
sus trmites. Pero el presupuesto que separ podra aumentar en 50%.
- Cunto pagar? El registro en la Sunarp cuesta S/.19 si el valor de la propiedad es
menor a S/.51,800 (14 UIT). Si supera ese monto, deber abonar S/.30

Aug
9

La importancia de los certificados

zonificacin para las empresas en el Per

de

Producto de nuestra experiencia profesional, hemos observado la

tendencia de muchos ejecutivos de empresas, que cuando desean o les
gusta un local para su empresa, lo alquilan o compran si hacer un
mayor anlisis, ms all de quien es el propietario o si tiene cargas o
gravmenes, dejando de lado el tema de la zonificacin del inmueble.
En efecto, tan importante como saber quin es el propietario o si la
propiedad que le interesa a la empresa est sin cargas o gravmenes, es
importante conocer la ZONIFICACION del inmueble, que se entiende
como el USO autorizado del suelo por parte de la municipalidad
respectiva.
La zonificacin es un concepto del planeamiento de las ciudades,
donde la autoridad municipal establece donde van las casas y donde
van las industrias, etc.; pues de no ser as habra un caos urbano, donde
podra haber en ese sentido una escuela junto a una fbrica.
Por ello, hay que tener mucho cuidado al momento de comprar o
alquilar un inmueble, ya que antes que nada hay que saber que uso le
ha designado la municipalidad al inmueble, es decir si es solo
residencial, o puede ser tambin comercial, y lo ms importante es
saber la zonificacin es compatible con el uso que la empresa quiere
darle.
En conclusin, tmese su tiempo de obtener un certificado de
zonificacin y vas, y no esta dems obtener uno de parmetros

urbansticos y edificatorios si van a ser modificaciones al predio. Si no

sabe cmo hacerlo, converse con su abogado para que lo oriente en
todo su proceso de compra o alquiler, pues no vaya a ser que despus
compr o alquil el predio no pueda usar el mismo para los fines
deseados, perdiendo tiempo y dinero a las finales.
SOBRE EL CAMBIO A LA LEGISLACIN SOBRE
HABILITACIONES URBANAS EN EL TEMA DE LOS
CERTIFICADOS DE ZONIFICACIN
El 28 de julio pasado fue publicado la en El Peruano, la Ley 29566 cuyo
objetivo es dinamizar el sector empresarial en diferentes campos,
siendo uno de esos, el sector inmobiliario.
En efecto, el artculo 4 de la mencionada ley modifica el Artculo 14 de
la Ley 29090 Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y
Edificaciones, donde ordena que las municipalidades publiquen de
manera gratuita, libre y fcil acceso en el portal web de la
municipalidad toda la informacin a la normativa urbanstica, lo cual
incluye la zonificacin.
Lo establecido por la norma es importante pues hace que el desarrollo
de proyectos sea gil, debiendo tener cuidado que la mera informacin
que obtenga de la pgina web no le crea un derecho para usted. Si
desea saber cmo obtener un derecho para su proyecto en base a la
zonificacin obtenida va la web municipal, consltenos que gustosos lo
atenderemos.
Si tiene una consulta, con gusto el Dr. Torres podra asistirlo en la siguiente
direccion de contacto:
David Angel Torres Barreto
Estudio Manini & Asociados
Los Castaos N 335 San Isidro - Lima Per
Tlfs : (51-1) 442-0848, 442-5098, 442-1324, 442-1261
Fax : (51-1) 221-1688
Email : torres@estudiomanini.com
Web :www.estudiomanini.com

Puede la municipalidad emitir certificados de posesin?

Fecha: 12-dic-08 (Tenga en cuenta esta fecha para verificar la vigencia de la base legal de la
informacin presentada a continuacin)
Respuesta

Si est permitido a las Municipalidades entregar certificados de posesin pero con la finalidad
de que dichas posesiones informales puedan acceder a servicios bsicos.Tales certificados no
constituyen reconocimiento alguno que afecte el derecho de propiedad de su titular.
Explicacin

La potestad otorgada a las Municipalidades para la emisin de las constancias de posesin

estn dirigidas a la obtencin de servicios de saneamiento bsico y electrificacin en el
mbito urbano o una extensin de este
Base legal

Ley N 28687 reglamentada mediante Decreto Supremo N 006-2006-Vivienda,

DECRETO SUPREMO N 017-2006-VIVIENDA REGLAMENTO DE LOS TTULOS II Y III DE LA LEY

N 28667

FACILIDADES PARA LA PRESTACIN DE SERVICIOS BSICOS

Artculo 27.- Municipalidades otorgarn Certificado o Constancia de Posesin
Las municipalidades distritales en cuya jurisdiccin se encuentre ubicada una posesin
informal o la municipalidad provincial cuando se encuentre dentro de su Cercado, otorgarn a
cada poseedor el Certificado o Constancia de Posesin para los fines del otorgamiento
de la factibilidad de Servicios Bsicos.
Artculo 28.- Requisitos para el otorgamiento del Certificado o Constancia de Posesin
Para que la municipalidad distrital o provincial, cuando corresponda, emita el Certificado o
Constancia de Posesin, el o los interesados debern presentar, nica y exclusivamente, los
siguientes documentos:
1. Solicitud simple indicando nombre, direccin y nmero de D.N.I.
2. Copia de D.N.I.
3. Plano simple de ubicacin del predio.
4. Acta de verificacin de posesin efectiva del predio emitida por un funcionario de la
municipalidad distrital correspondiente y suscrita por todos los colindantes del predio o acta
policial de posesin suscrita por todos los colindantes de dicho predio.
El Certificado o Constancia de Posesin tendr vigencia hasta la efectiva instalacin de los
servicios bsicos en el inmueble descrito en dicho Certificado o Constancia.
Artculo 29.- Causales para denegar el otorgamiento del Certificado o Constancia de
Posesin
El Certificado o Constancia de Posesin no se otorgar a los poseedores de inmuebles
ubicados en reas zonificadas para usos de equipamiento educativo, reservados para la
defensa nacional, en las zonas arqueolgicas o que constituyen patrimonio cultural de la
Nacin; en reas naturales protegidas o zonas reservadas, as como aquellas calificadas por
el Instituto Nacional de Defensa Civil como zona de riesgo.

Artculo 30.- Modelo del Certificado o Constancia de Posesin

El Certificado o Constancia de Posesin se otorgar segn el formato que, como Anexo 1,
forma parte del presente Reglamento, el mismo que no constituye reconocimiento alguno
que afecte el derecho de propiedad de su titular.
Recomendacin de buenas prcticas

No debe aplicarse la entrega de certificados de posesin para el saneamiento fsico legal de

la propiedad rural que cuenta con normatividad especfica.
En ese sentido, el saneamiento fsico-legal de la propiedad rural se realiza bsicamente a
travs del Decreto Legislativo N 667 y sus normas modificatorias. Dicho decreto establece
un procedimiento de prescripcin adquisitiva administrativa, en la va registral, aplicable
sobre los predios de propiedad del Estado conocidas como reas reformadas- y los de
propiedad de particulares conocidas como reas no reformadas.

el consejo general del notariado ofrece a los usuarios de idealista una coleccin con
las preguntas sobre vivienda ms frecuentes que se suelen hacer a los notarios. a lo
largo de la semana iremos ofreciendo todas las preguntas desde los problemas que
abordan la compraventa a temas de testamentos. no te pierdas la primera entrega que
cuenta con 12 preguntas frecuentes, entre las que destacan si es obligatoria la escritura
pblica de compraventa o conocer qu documentos se necesitan para preparar la venta de
una casa
1. qu documentos se necesitan preparar para la venta de una casa?
el ttulo de propiedad (escritura), la certificacin de gastos de la comunidad, el ltimo
recibo del impuesto de bienes inmuebles (contribucin) y los documentos de identidad de
los vendedores y compradores, adems de comunicar el precio. hay que indicar tambin si
hay que cancelar alguna carga previa, como el prstamo hipotecario que financi la
adquisicin, por ejemplo, embargos u otras hipotecas, etc., y por parte del comprador, si va
a solicitar financiacin hipotecaria
en determinadas comunidades autnomas se exigen adems algunos otros requisitos
como disponer de cdula de habitabilidad vigente, facilitar al comprador los estatutos de la
comunidad de propietarios, etc
en todo caso, le recomendamos que se ponga en contacto con su notara (tenga en cuenta
que debe elegirla, salvo pacto en contrario, el comprador), donde le informarn ms
detalladamente a la vista de la documentacin que usted aporte
2. es necesario hacer antes de una compraventa un documento privado?
en la compraventa de una vivienda no es obligatorio, pero es frecuente que, con carcter
previo a la escritura pblica, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador.
habitualmente en el supuesto de que venda un promotor se firma en casi todos los casos,
y entre particulares es tambin muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades, al
objeto de asegurar la operacin
la ley considera el documento privado como un modo perfectamente vlido de formalizar
un negocio, lo que significa que si firma un documento de esta clase, estar obligado
legalmente a cumplir todo su contenido, deber pasar por todos los pactos que contenga,
siempre y cuando, claro est, no sean contrarios al ordenamiento jurdico. por tanto, no

podr eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que pact en su

momento, o que desconoca lo que firmaba
de ah la importancia de asesorarse convenientemente antes de formalizar un documento
de esta naturaleza. el notario no interviene en la formalizacin de los mismos, pero antes
de que lo firme le puede informar de su contenido y resolver todas aquellas dudas que
pueda tener
un consejo que le dar cualquier notario es que no firme nada que no entienda
suficientemente, o de lo que no est plenamente convencido
aunque el documento privado es plenamente vlido, no es suficiente para inscribir en el
registro de la propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. para ello es
imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la
seguridad suficiente exigida por el ordenamiento. es la escritura pblica notarial
3. quin tiene que firmar el documento privado por la parte vendedora?
cuando vende un promotor no suele ser este un apartado problemtico, ya que
normalmente es el administrador o el apoderado de la sociedad. pero si no fuera as, es
este el que debe firmar. si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser
firmado por todos los propietarios, bien personalmente, bien representados por personas
suficientemente facultadas o apoderadas
si una vivienda es ganancial, habrn de firmarlo el marido y la mujer; tambin habrn de
hacerlo si la vivienda es privativa
de uno de ellos (no es ganancial), pero es el domicilio conyugal efectivo del matrimonio
vendedor
si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es adecuado
asegurarse de que tienen la documentacin en regla y son los nicos con derechos sobre
la misma. acude al notario si no ests seguro o tienes dudas
4. es obligatoria la escritura pblica en una compraventa?
la escritura es un documento pblico otorgado ante notario. en nuestro derecho son muy
escasos los supuestos en los que la escritura pblica es obligatoria. rige un principio
general de libertad de forma, pero aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una
compraventa s es aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, regulados
especficamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el
documento privado. adems, la actuacin profesional del notario dota de un plus de

seguridad y eficacia al negocio que contiene la escritura, que constituye el vehculo

adecuado para la inscripcin de la vivienda en el registro de la propiedad
5. cul es exactamente el papel del notario al realizar la firma de las escrituras en la
compra de una vivienda? la firma ante notario me garantiza que el vendedor tiene
en regla todos los documentos (boletines e instalacin de gas, luz y agua) que ha de
aportarme para poder ser habitable la vivienda que adquiero?
el notario realiza un control de legalidad de la venta, de la identidad y capacidad de los
otorgantes, de los ttulos de propiedad y, en su caso, de los poderes aportados,
comprueba el estado registral y documental de libertad de cargas de la finca vendida, se
asegura de que los interesados quieren y comprenden el contrato que estn firmando, les
presta informacin legal y tributaria, les proporciona el asesoramiento jurdico que le
soliciten y presenta telemticamente la escritura en el registro de la propiedad una vez
firmada. en muchos municipios consulta telemticamente si est al corriente en el pago del
ibi
si as lo desea, puede encomendarle el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales
onerosas (tpo) o de actos jurdicos documentados (ajd), as como el de incremento de
valor de los terrenos de naturaleza urbana, lo cual har telemticamente
en resumen, el notario le garantiza que ha verificado los ttulos de propiedad y
documentacin complementaria del vendedor y que ste se encuentra en condiciones
legales de transmitir su propiedad. ahora bien, la normativa vigente no le impone en
general la obligacin de comprobar los boletines de la luz, agua, o la basura, entre otros,
como tampoco le garantiza que la vivienda tenga algn desperfecto o la pintura est
defectuosa, por poner algunos ejemplos. de esto ltimo ha de preocuparse el comprador,
si bien en algunas comunidades autnomas se exige como requisito para la venta
manifestar en la escritura que el vendedor entrega y el comprador recibe la documentacin
necesaria para contratar los suministros de la vivienda y la cdula de habitabilidad en vigor
6. estoy interesado en comprar una vivienda de segunda mano y mi consulta se
refiere al contrato de compraventa. qu tipo de pagos he de realizar adems del
importe del piso? qu parte de estos pagos corresponde al vendedor? debe esto
constar en el contrato privado que redactemos?
en lneas generales, los gastos den compra de vivienda usada, se distribuyen as (si no se
pacta otra cosa):..
a) vendedor: impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de
naturaleza urbana y, en ocasiones, gastos de matriz de escritura

b) comprador: el resto de gastos de notara, gastos de registro, impuesto de transmisiones

(entre el 6% del valor de la vivienda y el 8% segn las comunidades autnomas)
los gastos del impuesto municipal de plusvala, de notara y de registro varan segn el
valor de la vivienda, pero no son porcentajes fijos
es conveniente que el tema de los gastos se hable desde el principio. tambin es muy
conveniente que el notario intervenga desde el comienzo de la operacin porque le
asesorar sobre qu precauciones debe tomar desde el inicio y le podr adelantar con
ms precisin el tema de los gastos. en muchos casos ser conveniente hacer la escritura
desde el inicio, aunque haya pagos aplazados, para seguridad de todas las partes
7. me dispongo a comprar un piso a un particular que a su vez est pagando una
hipoteca por dicho piso. pretendo cancelar la hipoteca y pagar la diferencia al
particular. me podran decir qu documentos tendra que comprobar antes de la
compra y con qu impuestos tengo que contar para calcular el total a pagar?
la cancelacin est exenta del impuesto de actos jurdicos documentados y solo tendr
que pagar por el importe total de la compra el impuesto de transmisiones patrimoniales
(entre el 6% del valor de la vivienda y el 8% segn las comunidades autnomas
respecto de la documentacin a comprobar, debes pedir la copia autorizada de la
escritura en que aparezca como dueo el que te va a vender el piso y ver el estado de
cargas en el registro de la propiedad. tu notario pedir toda la documentacin necesaria
para darte absoluta seguridad en tu adquisicin
8. una ta de 80 aos desea venderme la vivienda de un pueblecito donde vive,
aunque quiere seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento. quiero darle una
cantidad inicial que podran ser 3000 euros y todos los meses, mientras viva, 150
euros. puedo otorgar escritura pblica de la venta e inscribirla a continuacin en el
registro de la propiedad? como no s la cantidad final que terminar pagando, por
qu cantidad debo escriturar o inscribir?
la operacin que usted describe recibe el nombre de "renta vitalicia", y no es exactamente
una venta. su ta se reserva el usufructo vitalicio de la casa (derecho de disfrutarla y
administrarla en exclusiva mientras viva); le transmite a usted la nuda propiedad (la
propiedad, pero respetando el anterior usufructo); usted se la paga mediante una renta
mensual en dinero, que suele actualizarse cada ao con arreglo al ndice de precios al
consumo, o mediante otro ndice objetivo de referencia; y, por ltimo, el pago de las rentas
suele garantizarse mediante una condicin resolutoria, de forma que si dejan de pagarse,
el contrato puede resolverse y la casa volvera a ser propiedad de su ta
desde el punto de vista de la valoracin tributaria, el problema viene dado porque si
hacienda entiende que la casa tiene ms valor que las rentas, debidamente capitalizadas,

puede exigir impuesto de donaciones por esta diferencia en lugar del normal impuesto de
transmisiones. por ello, y por las complejidades fiscales que conlleva, es preciso realizar
diversos clculos sobre valoraciones, que su notario llevar a cabo a la vista de toda la
documentacin
9. se puede cambiar el uso de un inmueble de comercial a vivienda? estoy a punto
de comprarme un loft y no estoy seguro
en principio no hay ningn inconveniente, siempre que se obtenga la pertinente cdula
municipal de habitabilidad, as como si la vivienda est en rgimen de propiedad horizontal
ser tambin necesario el consentimiento de la junta de propietarios. consulte los estatutos
de la comunidad de propietarios, en su caso, para ver si hay alguna limitacin estatutaria
10. un piso cuya nuda propiedad se divide al 50% entre mi hermano y yo y cuyo
usufructo se divide al 25% entre mi hermano, mis padres y yo. mi hermano y yo
tenemos un prstamo hipotecario por la totalidad del coste (mis padres no aportan
nada). tengo varias preguntas: a) para alquilar el piso, puede hacerlo cualquiera de
los cuatro o han de estar de acuerdo? y si hay oposicin de alguno?; b) para
vender el piso (todo) a un tercero hemos de estar de acuerdo los cuatro? cmo se
procede desde el punto de vista notarial?, y c) para que yo compre el resto del piso
(tengo 50% titularidad y 25% usufructo) hemos de estar todos de acuerdo? puedo
comprar una parte a mi hermano?
a) el contrato de alquiler, como cualquier otro contrato que afecte al uso o a la propiedad
del piso, debern otorgarlo los titulares de dichos derechos, es decir , todos los
propietarios y usufructuarios. si hay oposicin de alguno, entendemos que no podr
formalizarse el alquiler
b) para vender el piso, en principio tambin tendrn que estar de acuerdo los cuatro. si
alguno no est de acuerdo, los dems solo podrn vender aquello que tienen, pero no lo
que no tienen. en otras palabras, si solo venden su hermano y usted, el comprador solo
adquirira la nuda propiedad del piso y el usufructo de la mitad, manteniendo sus padres el
derecho vitalicio a usar y disfrutar el 50% indiviso del piso. por ello, aunque la venta de los
derechos de ustedes sera tcnicamente posible, lo normal es que no encuentre
ningn comprador que acepte esas condiciones
c) puede comprar todo lo que le vendan, en conjunto o por separado, total o parcial. por
supuesto, puede comprar la parte de su hermano
11. hace tres aos compr una plaza de garaje con contrato privado de compraventa.
pagu la mitad en efectivo y el resto en letras que he acabado de pagar. el problema
surge ahora, ya que quiero elevar este contrato a escritura pblica y no puedo
localizar al vendedor. la razn por la que quiero hacer la escritura es que quiero

vender esa plaza de garaje. cmo puedo hacer la escritura para registrarla en el
registro de la propiedad si no localizo al vendedor? puedo venderla sin tener
escritura?
debe usted conseguir localizar al vendedor y obligarle a que otorgue escritura pblica. en
caso de que esto no fuera posible de una forma amistosa, debe usted demandar a ese
vendedor para que otorgue la escritura, y pedir en el juzgado que se anote esa demanda
en el registro de la propiedad mientras se escritura a su nombre, y de esa manera evitar
que otra persona pueda acceder al registro con preferencia sobre usted. en realidad usted
tiene derecho a vender la plaza de garaje, y podra hacer escritura, pero en todo caso
advirtiendo al comprador de la situacin, en la cual es difcil que quiera seguir adelante con
la compra
12. mi padre posee una huerta en un pueblo que siempre ha cultivado; incluso est
cercada. l dice que siempre, desde su padre y abuelos, ha sido suya. no
obstante, no tenemos ningn documento que lo acredite, ni est registrada, ni
pagamos contribucin. qu podemos hacer para inscribirla como propiedad suya a
todos los efectos? qu pasos debemos dar para aclarar este asunto?
los requisitos de la escritura varan segn los casos. por lo que usted nos cuenta, lo normal
ser otorgar la escritura de herencia de sus abuelos a favor de sus hijos (uno de los cuales
es el padre de usted), y completarla, en su caso, mediante un acta notarial de notoriedad
respecto de la huerta. pero tambin puede haber otros medios en funcin de las
circunstancias, de los que su notario le informar cumplidamente, buscando siempre la
frmula ms segura y econmica para ello. como primera medida, le aconsejamos que
obtenga una certificacin catastral descriptiva y grfica de la huerta, y se la lleve a su
notario junto con cualquier otra documentacin que tenga