RESIDENCIAL PLATINUM

LA ALEGRIA DE VIVIR COMO EN CASA

CARTULA

pg. 1

NDICE
PGS.

DESTINO
CAPTULO I: ASPECTOS INTRODUCTORIOS

1.1 Introduccin7
1.2 Antecedentes...10
1.2.1 Pobreza en la Republica Dominicana....
...10
1.2.2 Desastres naturales
11
1.2.3 Proyectos Elaborados
12
1.3
Descripcin
del
..14

Proyecto..

1.4 Fundamentos o Justificacin ....16

1.5 Razn de Ser y Origen del Proyecto...
...17
1.6 Objetivos.....18
1.6.1 Objetivo General.......18
1.6.2
.18

Objetivos

Especficos....

1.7 Metas...19
1.7.1
Plazo.19

Corto

1.7.2 Largo Plazo....19

pg. 2

CAPTULO I
ASPECTOS INTRODUCTORIOS

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1.1 INTRODUCCIN
Proyecto de viviendas Econmicas
Proyecto de Viviendas Econmicas: Es un conjunto o complejo habitacional
estratgicamente organizados, planificado y ubicado cntricamente con la finalidad de
brindar las facilidades a las personas de bajos recursos a que puedan obtener un techo
propio, seguro y a la vez econmico.
La Repblica Dominicana es un pas en vas de desarrollo, que posee un gran
nmero de personas desempleadas y con trabajos informales quienes buscan el sustento
en la sociedad de diferentes formas, unos empleados en compaas donde se le ofrece un
sueldo mnimo, otros trabajando de forma independiente, muchos de estos viviendo en las
ms desfavorables condiciones de vida provocando que cada da aumente el porcentaje de
pobreza en la poblacin sin tomarse ninguna medida para detener esta situacin.
La poblacin es que hace la nacin y juegan un papel fundamental en el desarrollo
de la misma, as mismo refleja las condiciones en que se encuentra el pas y por ende la
sociedad debe tener una calidad de vida sostenible. Para ello debe existir un proyecto y
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facilidades que puedan representar un cambio positivo en la calidad de vida de aquellas

personas con pocos recursos que buscan un hogar donde vivir.
Con la ayuda de organismos nacionales y compaas privadas crear la iniciativa de
residencial Platinum, un proyecto de apartamentos econmicos que representan una
oportunidad de, en primer lugar, obtener la casa de sus sueos y, luego, vivir
confortablemente.
En vista de todo lo mencionado con anterioridad, el residencial Platinum estar
ubicado en la otra banda, Santiago de los caballeros, el cual estar divido por Jardines
que son el conjunto de 5 edificios de 4 niveles y a su vez sub-dividido en 8 apartamentos
cada uno, resultando para un total de 360 apartamentos. Para ms comodidad cada
apartamento contar con su parqueo, un espacio de rea comn y un rea recreativa para
todo el complejo. Resolviendo de este modo la problemtica.

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1.2 Antecedentes del Proyecto

1.2.1 Pobreza en la Republica Dominicana
Cerca de la mitad de la poblacin de Repblica Dominicana vive en la pobreza. Y
un poco menos de la tercera de estos vive en extrema pobreza. Unas cifras alarmantes
para cualquier pas del primer mundo, pero, lamentablemente, para los pases
Latinoamericanos no es novedad porque miles de sus habitantes, por no decir millones,
viven en la misma condicin.
Entre los aos de 1197 y 2002 el 1 por ciento de los dominicanos pudo escapar de
la pobreza. Esta magra mejora no se vio reflejada en la realidad porque el pas se
perjudic por la crisis financiera del 2002 2004. Que llev a ms de un milln
de dominicanos a la pobreza. Lo que gener que ms del 40% de la poblacin sea pobre y
el 16% de estos viva en la extrema pobreza. Muchas de las familias que no tienen como
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mantenerse sobreviven de las remesas que le llegan de sus familiares, en las cuales viven
conglomerados hasta cinco familias en una vivienda unifamiliar. En un Informe Nacional
de Desarrollo Humano del 2005, Repblica Dominicana se encuentra entre los 13 pases
en el mundo que menos han aprovechado el aumento del ingreso per capita en favor de su
poblacin.
La poblacin de la ciudad de Santiago se ha incrementado muy rpidamente en
estos ltimos aos, esto implica el gran aumento de demanda de viviendas en el
municipio. Segn datos estadsticos del Consejo Nacional de Empresas Privadas
(CONEP) el 54% de las personas son desempleadas o con negocios informales lo que
implica que ms de la mitad de la poblacin posea un salario mnimo.
Esta situacin da como resultando un aumento en el nivel de pobreza y por ende
estas personas no poseen los recursos necesarios para comprar cualquier inmueble y vivir
de manera humilde.

1.2.2 Desastres naturales

La Rep. Dominicana se encuentra en la lista roja de los diez pases del mundo con
mayor debilidad financiera ante los desastres naturales, conforme al nuevo Atlas de
Exposicin Econmica a Riesgos Naturales, el cual contiene un ndice compilado por la

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empresa de anlisis de riesgo Maplecroft, la que tiene su sede en el Reino Unido, y el 15

de agosto de 2012 da a conocer el contenido del Atlas.
Helen Hodge y Charlie Beldon, analistas de Maplecroft, han dicho que la
Repblica Dominicana y Honduras estn entre las diez naciones en el mundo con mayor
riesgo econmico por los desastres naturales, pues en el caso de la Repblica
Dominicana en particular una proporcin significativa de la produccin econmica est
expuesta a riesgos naturales porque hay exposicin a la actividad ssmica concentrada
cerca de Santo Domingo.
Segn este nuevo anlisis, es necesario tomar medidas urgentes, tales como
regulaciones ms estrictas para la escogencia de sitios adecuados para construir, y ms
rigurosos estndares de construccin que mejoren la capacidad de respuesta ante
terremotos y huracanes, medidas ya recomendadas en una evaluacin realizada por la
ONU en el 2010.
El estudio dice que La rpida urbanizacin y los altos ndices de pobreza hacen
que un nmero significativo de personas en Repblica Dominicana viva en reas de
riesgo y sin la capacidad de recuperarse ante un desastre natural, aadiendo que es
necesario mejorar la infraestructura de transporte y comunicaciones, as como educar al
pblico sobre los riesgos de desastres naturales como forma de ayudar a mitigar el
posible impacto.

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1.2.3 Proyectos Elaborados

En el 2010, El gobierno dominicano inici, a travs del Instituto Nacional de la
Vivienda

(INVI),

fundamentalmente,

la

construccin
a

familias

de
de

2,432

nuevas

escasos

viviendas,
recursos

destinadas,
econmicos.

Los proyectos, que abarcan todo el territorio nacional, contando con el financiamiento de
la Corporacin Andina de Fomento y el Estado dominicano.
Las provincias beneficiadas son: Santo Domingo, con cinco proyectos, los cuales
se ubican en Pedro Brand, Boca Chica, Guerra, El Tamarindo y Haras. Tambin, en San
Pedro de Macors, La Vega, Puerto Plata, Barahona, El Seybo, Hato Mayor, La Romana,
Saman, Azua, Ocoa, Pedernales, San Juan, Peravia, San Cristbal, Espaillat y La
Altagracia.
El gobierno ha entregado ms de ocho mil viviendas econmicas a familias pobres
que perdieron todo lo que tenan tras el paso por el pas de tormentas tropicales durante
los aos 2004, 2007 y 2008.
El Gobierno entreg el 19 de Noviembre de 2014, 104 nuevas viviendas en dos
proyectos habitacionales construidos en la provincia Independencia, a un costo de
RD$110 millones.

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1.3 Descripcin del Proyecto

El Proyecto Residencial Azulejos es un complejo de 125 Edificios de apartamentos
dobles de tres (3) niveles; es decir, 750 Apartamentos o viviendas multifamiliares en el
cual consta de las siguientes caractersticas:
Sala-Comedor-Cocina, 1 Baos, 3 habitaciones y rea de lavado.
El proyecto tambin cuenta con rea de parqueos, rea Comn y Recreativa. Est
ubicado en la Av. Gral. Antonio Guzmn km 4 prximo a la Herradura.
Las estructuras estarn hechas de muros de hormign vaciados en Formaletas con
espesores constantes de 10 cm. La calidad de los materiales de construccin sern
estables (No lata, madera reciclada, tela asfltica, etc.), los materiales de gastos sern
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ajustados a su presupuesto. No se sobrepasar en ningn caso las condiciones de

edificabilidad mxima ni de ocupacin, as como los lmites a linderos. Tambin contarn
con servicios pblicos (Agua, Electricidad, Alcantarillado), vas de acceso, ttulo de
propiedad y espacio pblico. Y manteniendo siempre un carcter de fresco, cmodo y
habitable.
Se ha dispuesto de una escalera para el desplazamiento entre mdulos y plantas,
que comunica todas las plantas de cada una de las edificaciones.
Este proyecto garantizar el derecho a la vivienda de ms de 750 hogares y
familias de menores ingresos, equivalente a un total de 3760 personas de pocos recursos,
considerando un promedio de 5 personas por apartamento. En vista de que estos
apartamentos sern de bajo costo y con reas mnimas habitables, a su vez estarn regidos
por reglamentos, Sustentado bajo la ayuda de instituciones gubernamentales y compaas
privadas.

1.4 Fundamentos o Justificacin

El proyecto de Residencial Azulejos de apartamentos Multifamiliares surge con la
necesidad que presentan un grupo de personas de la ciudad de Santiago de Los Caballeros
que se encuentran ubicadas en Barrio Lindo y Alto de Yaque o riachuelo de Alto de
Yaque y de la Herradura por las condiciones de vida tan inhumanas a la que se
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encuentran por sus escasos recursos, que se han visto afectadas por las crecidas del Rio
Yaque del Norte y que tambin hay caadas estn totalmente contaminadas siendo tal su
contaminacin, que heces fecales son desechadas ah, por lo que estos riachuelos presenta
un cuadro de obtencin de enfermedades e infecciones que pueden adquirir estas
personas. Los cambios deseados que se pretenden lograr son positivos en la realidad a
intervenir, especficamente se espera una mejora en las condiciones y la calidad de vida
de las personas involucradas en dicha realidad.
El proyecto se transforma en una apuesta', una hiptesis de intervencin en
determinados mbitos y aspectos de la realidad social, para producir el cambio deseado.
De esta manera el proyecto social aspira a producir cambios significativos en la realidad
econmica, social y cultural de estos sectores y mejorar con ellos sus oportunidades y
calidad de vida en la sociedad.

1.5 Razn de Ser y Origen del Proyecto.

La razn de todo proyecto y de cualquier idea es siempre la de suplir una necesidad
y la de solucionar un problema que pueda beneficiar a cierta cantidad de personas o un
gran grupo de personas afectadas por la misma problemtica. En nuestro pas existe una
enorme cantidad de personas que no poseen viviendas o que se encuentran desposedas
de sus viviendas por fenmenos alternos que han afectado sus vidas.
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Segn investigaciones realizadas desde el mbito econmico y social las personas

que se encuentran en estas condiciones son personas con una calidad de vida limitada,
arriesgndose a s mismas y a sus familias viviendo en las ms precarias condiciones,
cerca de caadas, de ros, invadiendo propiedades ajenas, etc. En busca de un lugar donde
alojarse, con la esperanza de alcanzar la mejora. Mucho no tienen los recursos para
realizar financiamientos bancarios para comprar una vivienda humilde por sus altos
costos
Por tales razones debe existir una oportunidad para aquellas personas ms
desposedas o de pocos recursos de conseguir una vivienda, a un cmodo precio, con
facilidades de pagos y buscar la manera ms conveniente para obtener un espacio en la
sociedad y no vivir al margen.

1.6 Objetivos
1.6.1 Objetivo General
Desarrollar un modelo de viviendas econmicas con financiamiento asequible,
manteniendo una visin de ayudar a familias de bajos recursos, generando futuros
beneficios sociales.

1.6.2 Objetivos Especficos

Analizar la factibilidad del proyecto en aspectos econmicos y ambientales.
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 Encontrar la solucin al problema de la facilidad de financiamiento que se

presentar a las familias que quieran adquirir viviendas econmicas.
Demostrar la factibilidad de inversin para futuros inversionistas.
Realizar un anlisis financiero y apreciacin previa de la inversin.

1.7 Metas
1.7.1 Corto Plazo
Llevar a cabo el proyecto Residencial Azulejo para aquellas personas que lo
necesitan y obtener los beneficios financieros que se esperan tanto para la empresa
como para sus clientes.
Contribuir en lo ms posible con la preservacin del medio ambiente.
Ser eficaces a la hora de dar atencin al cliente.

1.7.2 Largo Plazo

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 Generar un modelo de vivienda econmica que sea competitiva a nivel nacional

frente a los dems proyectos de esta categora.
Ser reconocidos por nuestra calidad y por nuestros precios en el mercado.
Reducir en la medida de lo posible el dficit de viviendas econmicas que hay en
el pas.
Lograr que las futuras familias habiten este proyecto y puedan disfrutan del lujo de
tener un techo y todos los servicios que conlleva esto.

2.0 LOCALIZACION FISICA

ALTERNATIVAS Y ELECCION DEL SOLAR A UTILIZAR

Solar 1 (Solar elegido para Ubicar el proyecto)

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Ubicacin: Avenida General Antonio Guzmn, Km 4, prximo a la Herradura.

Long.: 19.440660 Lat.: -70.732250
rea: 80,025.1232 M
Precio: RD$1000/m
Ventajas:
-

Est ubicado en la Avenida Presidente Antonio Guzmn, la cual conecta con el Centro
Ciudad Santiago de los Caballeros.
Posee un terreno con una topografa beneficiosa, la cual no requiere de mucho
movimiento de tierras para su acondicionamiento.
El rea de adapta al permetro del proyecto, esto permite un planeamiento sencillo para
ubicar las viviendas dentro del proyecto.

Desventajas:
-

El metro cuadrado es ms costoso que los otros solares por estar cerca de una avenida
importante.

Solar 2

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Ubicacin: Avenida Villa liberacin, prximo a la Herradura

Long.: 19.497060 Lat.: -70.730374
rea: 131,775.85 M
Precio: RD$950/m
Ventajas:
-

Posee de un gran espacio.

El costo del metro cuadrado es razonable para la zona.

Desventajas:
-

Est un poco alejado de la autopista principal, esto hace que sea un poco difcil de
acceder a l.

Solar 3

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Ubicacin: Hato del Yaque, Cruce la canela

Long.: 19.453552 Lat.: -70.767713
rea: 156939.2917 M
Precio: RD$900/m
Ventajas:
-

El valor del metro cuadrado es menor que en las dems propuestas.

Desventajas:
-

Su ubicacin es muy alejada del centro de la ciudad de Santiago de los caballeros.

Su topografa es muy irregular lo que supone mucho movimiento de tierras.

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2.1 ESTUDIO DE MERCADO

En este estudio se observan los anlisis de demandas y de ofertas que ofrecer el proyecto
en funcin de cumplir la necesidad que se persigue, buscando satisfacerla, dando un
beneficio tanto al o los destinatarios como al autor de la obra, tomando en cuenta la calidad
del producto, la inversin, el tiempo y las competencias.
Ofreceremos los menores costos del mercado, buscando as satisfacer las necesidades de
nuestros clientes.

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2.2 Descripcin del proyecto

Es un proyecto que se basa en la construccion de viviendas a bajo costo con facilidades de

pago a corto o largo plazo, dirigido a aquellas personas de bajos recursos economicos que no
han podido adquirir su vivienda propia.
El proyecto Residencial Azulejo ubicado en la Herradura, Santiago consta de 125 Edificios de
Apartamentos de 3 niveles distribuidos en 21 manzanas compuestas por 6 Edificios cada una.
Este constara de Area verde, 1 parqueo por apartamento, servicios basicos, entre otros.
Los apartamentos tienen 50.55 m 2 de construccion, el cual incluye: Sala- Comedor- Cocina,
Area de Lavado, 3 Habitaciones y 1 bao, distribuido para una familia de 5 personas por
apartamento.

2.3 Objetivo del proyecto

El objetivo de este proyecto va dirigido a la construccin de viviendas socioeconmicas

en la ciudad de Santiago, donde se ofrecen las mejores facilidades de pagos.

2.4 ANALISIS DE LA DEMANDA

2.4.1 Destinatario o beneficiarios

Segn las estadsticas presentes muestran la extrema necesidad de viviendas de
calidad, la rpida urbanizacin hace necesario el acceso a la vivienda, esto conlleva a
examinar la forma de mejorar la calidad de viviendas para las familias pobres y de la clase
trabajadora. Las personas tienen la necesidad de adquirir viviendas que les ofrezca

pg. 20

condiciones ms humanas, brindando comodidad, economa y servicios bsicos. Tomando en

cuenta todo lo expresado anteriormente, el presente anlisis y la propuesta de
implementacin de sus resultados se enfocar exclusivamente en la ciudad de Santiago de
los Caballeros, ubicada en la regin norte de la Repblica Dominicana, inclinndose
exclusivamente a los integrantes de la clase social baja, que son aquellos que por los altos
costos de la vida no pueden tener viviendas propias.

2.4.2 Universo
La poblacin total de Santiago de los Caballeros consta de:
Segn la Poblacin
Habitantes: 963,422
Habitantes que viven alquilados: 306,516
Habitantes con vivienda propias: 581,031
Otros Habitantes: 75,875

Segn el nmero de viviendas

Viviendas particulares: 277,992
Viviendas Alquiladas: 97,647
Viviendas Propias: 158,310

2.4.3 Muestra:
n=

N Z 2 pq
E2 ( N1 ) +Z 2 pq

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963,422 ( 1.962 ) 0.500.50

n=
2
2
0.08 ( 963,4221 ) +1.96 (0.50)( 0.50)

n=150 encuestas

2.4.4 Mtodos de Recopilacin de Datos Utilizados

Cuestionario:
La fuente primaria utilizada para la recopilacin de datos e informacin para la demanda del
proyecto es la elaboracin de cuestionario al usuario.
Este cuestionario consiste en un conjunto de preguntas de seleccin mltiples donde se le
presentaran varias opciones a elegir para el usuario, para conocer sus necesidades y
opiniones.
El cuestionario consta de 10 preguntas en el que se observan y analizan los siguientes
aspectos: de servicios bsicos disponibles, situacin econmica y social, condiciones de vida
del usuario y su accesibilidad para obtener su propia vivienda.
Estudios bibliogrficos.
Esta clase de estudios se basan en la investigacin mediante documentacin donde se
realizarn las bsquedas a travs de la web mediante la observacin cuidadosa de cada uno
de los sitios o dominios del pblico objetivo. En adicin a esto se pueden observar los
servicios y beneficios que ofrecen otras compaas que elaboran proyectos de viviendas,
mediante un cuidadoso estudio de los beneficios y ofertas que brindan al pblico al cual estn
dirigidos.

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2.5 ANALISIS DE LA OFERTA

El proyecto a presentar consistir en la creacin de apartamentos econmicos con las

mejores ofertas del mercado pensando en nuestros clientes para

ofrecerle mejores

facilidades de pago.
El proyecto tendr una inversin de aproximadamente RD$1,050,000,000 monto del
cual

el

15% ser asumido por el

estado dominicano e

instituciones benficas

(RD$157,500,000), es decir, que aportaran una parte de los recursos, la cual ser utilizada
para la adquisicin del terreno. Con esto se espera conseguir que el costo mximo por
apartamento sea de RD$ 1,400,000.

2.5.1 Estrategias del mercado

Precio del producto: esta estrategia busca hacer competencia con los proyectos
de la misma ndole que existen en el mercado. Estableciendo como precio por
unidad en RD$1,400,000.

Facilidad de pago: Se establecer un sistema de pagos con iniciales asequibles

de RD$10,000 y plazos cmodos dependiendo de la situacin econmica del
cliente, los cuales incluyen un primer ao sin intereses.

Ubicacin del Proyecto: Este proyecto posee una ubicacin favorable, ya que
colinda con la Avenida General Antonio Guzmn, que conduce al Centro Ciudad
Santiago de los caballeros.

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2.5.2 Competidores

Cada una de los mencionados a continuacin son compaas que tratan proyectos de
la misma indole en los que se pueden mencionar
ARCONIM Constructora S.A.
Constructora Tedy
Inmobiliaria 21 Century
Constructora Cristel

2.6 ESTUDIO TECNICO

2.6.1 PONDERACIN DE LAS PROPUESTAS

Tipos de construccin:
Mampostera: Le llamamos mampostera al sistema de construccin que consiste en
levantar muros a base de bloques que pueden ser de arcilla cocinada, piedra o
concreto entre otros. Actualmente se unen utilizando un mortero de cemento y arena
con un poco de agua, en las proporciones adecuadas. Construir a base de muros en
mampostera confinada es un sistema estructural ampliamente empleado para la
construccin de casas en Amrica Latina, y otros pases.
La mampostera al adoptar soluciones de refuerzo y confinamiento mejora
notablemente su capacidad sismo-resistente. Un muro de mampostera confinada
consiste bsicamente en paredes de bloques confinadas en todo su permetro por
elementos esbeltos de concreto reforzado.
VENTAJAS

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Apta para todo rango de riesgo ssmico

Por su rigidez, genera danos secundarios menores.
Como muros portantes, la modulacin facilita la construccin de estructuras

regulares.
Combina la funcin esttica y estructural.
La colocacin de la estructura de refuerzo permite la edificacin de estructuras y

muros seguros.
Incorpora las caractersticas trmicas y acsticas del material a los muros.
Una gran disponibilidad de acabados.
Modulacin y tolerancias estrictas.
Sirve como ductos para las instalaciones ocultas.

DESVENTAJAS
Por ser un sistema diferente al sistema de prticos y muros, se hace necesario un
control riguroso sobre los procedimientos de manejo y colocacin de los materiales.
Se debe conocer muy bien las caractersticas de las unidades de mampostera, ya
que son parte fundamental de la estructura.
Requiere un diseo arquitectnico riguroso que permita la adecuacin vertical y
horizontal de los muros.
Dado que todos los muros son estructurales, no se pueden hacer modificaciones en
los espacios interiores de la edificacin.
Formaleta: Es un sistema de encofrado fundamental para la construccin de vivienda.
Las principales funciones de la formaleta son dar al concreto la forma proyectada en el
diseo, proveer estabilidad cuando el concreto se encuentra en estado fresco y
asegurar la proteccin y la correcta colocacin tanto del acero de refuerzo como de las
instalaciones y sus accesorios.
Las formaletas para sistemas industrializados pueden ser de diversos materiales:
acero, aluminio, madera e incluso plstico. Dependiendo de esto podrn utilizarse
hasta en 1.500 ciclos con un adecuado almacenamiento y mantenimiento, as como la
tcnica utilizada para el desencofrado. Se fabrican mediante procesos y equipos

pg. 25

industriales con altos estndares de calidad. Existen dos sistemas de formaleta para la
construccin con sistemas industrializados: mano portable que son los que estn
concebidos y diseados para incrementar la produccin en la construccin de vivienda
en serie y tnel. En ambos sistemas, los paneles unidos forman una estructura
temporal auto portante, capaz de soportar presiones sin deformarse demasiado.

VENTAJAS
Es industrializado, es decir que sea econmicamente competitivo.
Disminucin de plazos de produccin.
Reduccin de incidencia de mano de obra.
Mayor control de produccin.
Mayor economa.
Son uno de los principales factores para el rendimiento constructivo del proyecto e

influyen directamente en la apariencia y calidad de la superficie.

Esto genera competitividad en costos, y lo convierte un sistema eficiente y de alto
rendimiento en las construcciones.

DESVENTAJAS
Inconvenientes que derivan de la escasa o nula rigidez frente a los esfuerzos

horizontales
Los elementos sufren estados de carga transitorios en su transporte y colocacin, izado

y ajustes, que pueden afectar la resistencia estructural de la pieza

Estas requieren de una inversin inicial muy importante para poner en marcha el
sistema de produccin, pero es justificada en obras grandes con plazos de ejecucin
reducidos.

Estructura metlica: Una estructura metlica es cualquier estructura donde la mayora

de las partes que la forman son materiales metlicos, normalmente acero. Las
estructuras metlicas se utilizan por norma general en el sector industrial porque tienen
excelentes caractersticas para la construccin, son muy funcionales y su coste de
produccin suele ser ms barato que otro tipo de estructuras. Normalmente cualquier
proyecto de ingeniera, arquitectura, etc. utiliza estructuras metlicas. Son las que la
mayor parte de los elementos o partes que la forman son de metal (ms del 80%),
normalmente acero. Como las estructuras estn formadas por un conjunto de partes,
estas partes deben cumplir unas condiciones.

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Condiciones que Debe Cumplir Cualquier Estructura:

- Que sea Rgida: Que la estructura no se deforme al aplicar las fuerzas sobre ella.
- Que sea Estable: Que no vuelque.
- Que sea Resistente: Que al aplicarle las fuerzas, todos los elementos que la forman sean
capaces de soportar la fuerza a la que se vern sometidos sin romperse o deformarse.
VENTAJAS

Alta resistencia del acero por unidad de peso lo que permite estructuras relativamente
livianas y en consecuencia espacios ms difanos, con menor nmero de apoyos

Dimensiones menores de los elementos estructurales

Avisan con grandes deformaciones antes de producirse un fallo debido a que el

material es dctil

Uniformidad ya que las propiedades del acero no cambian apreciablemente con el

tiempo

Homogeneidad del material

Posibilidad de reforma de manera ms sencilla para adaptarse a nuevos usos del

edificio lo cual es ms habitual en el caso de equipamientos, edificios de oficinas... que
en el caso de viviendas

Rapidez de montaje.

Posibilidad de prefabricacin en taller consiguindose mayor exactitud

Gran capacidad de laminarse con diversos tamaos y formas

Reutilizacin del acero tras desmontar la estructura

DESVENTAJAS

Corrosin

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Problemtica en caso de incendios

Pandeo ya que se utilizan elementos esbeltos sometidos a compresin (soportes

metlicos). No obstante, las estructuras se calculan evitando estos fenmenos

Mayor coste de la estructura y su posterior mantenimiento: pinturas contra la corrosin,

paneles de proteccin frente al fuego.

2.6.2 CRITERIOS DE SELECCIN

Nuestro proyecto ser construido en formaletas por las siguientes razones o ventajas
fundamentales:
Emplear formaletas, concreto y acero de refuerzo, permite la construccin de varios
pisos.
El empleo de formaletas metlicas permiten una rotacin diaria y buen acabado.
Confiere una apreciable celeridad de ejecucin con muy poco desperdicio de
materiales.
El ensamble monoltico de muros y losas de entrepiso le confieren un buen
comportamiento frente a la accin de sismos intensos.
Las fachadas se pueden construir sin limitaciones arquitectnicas y el aislamiento
acstico y trmico resulta aceptable.
El sistema tiene el inconveniente del alto costo de la formaleta.
Los proyectos con este tipo de sistema se realizan hasta la mitad de tiempo establecido
que en otros sistemas.

2.7 ESTUDIOS REQUERIDOS

pg. 28

2.7.1 ESTUDIO DE SUELO

Un estudio de suelos permite dar a conocer las caractersticas fsicas y mecnicas del suelo,
es decir la composicin de los elementos en las capas de profundidad, as como el tipo de
cimentacin ms acorde con la obra a construir y los asentamientos de la estructura en
relacin al peso que va a soportar.
Esta investigacin que hace parte de la ingeniera civil es clave en la realizacin de una obra
para determinar si el terreno es apto para llevar a cabo la construccin de un inmueble u otro
tipo de intervencin.
El suelo de nuestro terreno posee las siguientes caractersticas:

Suelo tipo D
La capacidad admisible del suelo Qadm=1.15 kg/cm 2
Contenido humedad= 21.2%
Lmite lquido= 35.2%
ndice de plasticidad= 18.8%
Coeficiente de balasto= 2.5 kg/cm3

2.7.2 ESTUDIOS TOPOGRAFICOS

Cuando hablamos de estudios topogrficos nos referimos al conjunto de actividades que se

realizan con el fin de tomar datos en el campo suficientes para lograr representar
grficamente el polgono y caractersticas superficiales del terreno. Dichos estudios son
esenciales en la mayora de los proyectos debido al nivel de detalle y exactitud que se exige
para llevarlos a cabo. Indican la ubicacin geogrfica en base a coordenadas UTM, la altura
sobre el nivel del mar y las medidas de cada lado de la forma del terreno, es necesario
adecuar el proyecto arquitectnico de acuerdo al terreno.
Los estudios topogrficos tendrn como objetivo lo siguiente:

Realizar los trabajos de campos que permitan elaborar los planos topogrficos con
curvas de nivel y fotografas, registros digitales e informes.

pg. 29

Proporcionar los datos de base para los estudios de hidrologa e hidrulica, geologa,

geotecnia as como de ecologa y sus efectos en el medio ambiente.

Posibilitar la definicin precisa de la ubicacin y las dimensiones de los elementos

estructurales.
Establecer puntos de referencia para el replanteo durante la construccin.
Evitar excavaciones y rellenos innecesarios que solo incrementan los costos de la obra.

2.7.3 ESTUDIOS GEOLGICOS Y GEOTCNICOS

ESTUDIOS GEOLGICOS

Los estudios geolgicos tienen como objetivo principal establecer las caractersticas
geolgicas, tanto local como general de las diferentes formaciones geolgicas que se
encuentran identificando tanto su distribucin como sus caractersticas geotcnicas
correspondientes. Los estudios geolgicos comprendern:

Revisin de informacin existente y descripcin de la geologa.

Descripcin geomorfolgica.
Zonificacin geolgica de la zona.
Definicin de las propiedades fsicas y mecnicas de suelos y/o rocas.
Definicin de zonas de deslizamientos.
Recomendacin de canteras para materiales de construccin.
Identificacin y caracterizacin de fallas geolgicas.

ESTUDIOS GEOTCNICOS

Su objetivo principal es establecer las caractersticas geotcnicas, es decir, la estratigrafa,

la identificacin y las propiedades fsicas y mecnicas de los suelos para el diseo de
cimentaciones estables. Los Estudios geotcnicos comprendern:

Ensayos de campo en suelos y/o rocas.

Ensayos de laboratorio en muestras de suelo y/o roca extradas de la zona.
Descripcin de las condiciones del suelo, estratigrafa e identificacin de los estratos de
suelo o base rocosa.

pg. 30

Definicin de tipos y profundidades de cimentacin adecuada, as como, parmetros

geotcnicos preliminares para el diseo del puente a nivel de anteproyecto.

Dependiendo de la envergadura del proyecto y del tipo de suelo se podrn realizar
ensayos de refraccin ssmica, complementados por perforaciones o excavaciones de

verificacin en sustitucin a los trabajos antes mencionado.

Presentacin de los resultados y recomendaciones

sobre

especificaciones

constructivas y obras de proteccin.

2.7.4 ESTUDIOS DE IMPACTO AMBIENTAL.

La evaluacin de Impacto Ambiental ser establecida por la autoridad competente y es

necesaria sobre todo en aquellos proyectos con mayor potencial para impactar negativamente
en el ambiente como son las nuevas estructuras. Los estudios deben desarrollarse basndose
en el Marco Legal de la Secretara del Medio Ambiente que aprueba los "Trminos de
Referencia para Estudios de Impacto Ambiental en la Construccin Vial.
La metodologa a seguir en un estudio de Impacto Ambiental ser la siguiente:

Identificacin de Impactos: Consiste en identificar los probables impactos a ser

investigados.
Previsin de Impactos ambientales que se han detectado en el anlisis previo.
Interpretacin de Impacto: que tan importante va a ser la alteracin medio ambiental.
Informacin a las comunidades y a las autoridades sobre los impactos ambientales.
Plan de Monitoreo o Control Ambiental: verificar que se cumplan todas las normas para no
causar tanto dao al ambiente.

2.7.5 ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS

Los estudios se refieren a aquellos trabajos que son complementarios a los estudios
bsicos, como son las instalaciones elctricas, drenajes, coordinaciones con terceros y

pg. 31

cualquier otro que sea necesario para el proyecto. En lo que se refiere a instalaciones
elctricas, la factibilidad del servicio, as como su punto de aplicacin, y en lo que se refiere al
drenaje, posibles influencia de redes existentes, sern coordinadas con los organismos
correspondientes respectivamente.
Se deber documentar mediante un informe detallado todas las coordinaciones
efectuadas, tendr por lo menos las siguientes informaciones:

Documentos que iniciaron las coordinaciones y sus respectivos documentos de respuesta.

El informe deber indicar los puntos ms importantes de las coordinaciones, indicando

fechas, nombres y direcciones o telfonos de los responsables de dichas coordinaciones.

Planos y/o esquemas que se requieren.
Conclusiones y recomendaciones.

pg. 32

3.0 DESCRIPCION DEL PROYECTO

pg. 33

3.1 PLANTA DE CONJUNTO (PLANOS)

pg. 34

3.2 PRESUPUESTO DETALLADO

pg. 35

3.3 LISTADO DE TAREAS Y ACTIVIDADES

Interior
Fundacin

Movimiento de Tierras
Replanteo
Excavacin
Armado
Vaciado de hormign

Levantamiento

Instalacin elctrica
Instalacin sanitaria
Armado de muro
Colocacin de formaleta muros
Armado losa
Colocacin formaleta losa
Vaciado de Estructura
Armado de Piso
Vaciado de piso
Paete

Terminacin

Colocacin de cermicas
Pintura primera mano
Colocacin de puertas
Colocacin de ventanas
Ebanistera
Terminacin de Inst. Elctricas
Terminacin de Inst. Sanitaria
Segunda mano de pintura
Limpieza final

Exterior

Armado y vaciado Escalera

Paete exterior
Pintura exterior
Instalacin de Acometida agua potable
Instalacin de Acometida Aguas negras

pg. 36

Instalacin de Acometida de CDEEE

Nivelar
Colocacin de Csped
Colocacin de Jardinera
Armado y vaciado de Aceras y contenes
Asfaltado de Parqueo
Asfaltado de Calle

pg. 37

3.4 CRONOGRAMA DE EJECUCION DEL PROYECTO

3.5 Fuente de Trabajo y Contrataciones del Proyecto

pg. 38

3.5.1 Recursos humanos

Es el trabajo aportado por un conjunto de personas que forman una organizacin. Este
conjunto velan dentro de un sistema de jerarqua para el buen funcionamiento de la empresa y
as la buena administracin de los recursos de la misma. El siguiente organigrama muestra lo
cada uno de los que forman la empresa y a su vez al proyecto, tambin se le presenta una
descripcin y los requisitos que conlleva cada puesto:

Grupo de
Socios

Secretario/a

Encargado/a
de Proyectos

Recursos
Administrativo
s

Encargado/a
de proyectos
en obra

Supervisores
en obra

Recursos
Humanos

Contratacione
s

Asistente

Encargado/a
de Ventas

Supervisor
Tecnico

Atencion al
Cliente

Contable

Obreros

Puestos

Funcin Genrica

Perfil del Puesto

pg. 39

Grupo de Socios

Encargado/a de
Proyectos

Encargado/a de
Proyectos en Obra

Supervisores en
Obra

Contratistas

Obreros

Supervisor de
recursos
Administrativos.
Recursos Humano

Persona que dirige y

controla toda la
organizacin, reparten los
intereses de la empresa.
Persona que dirige y
controla todo lo referente al
proyecto en oficina,
administrando los recursos
del mismo.
Es la persona que se encarga
de administrar el proyecto
en obra, quien tiene
contacto directo con los
supervisores y contratistas

Ser profesional graduado en el rea

de Arquitectura e Ingeniera y/o
Administracin.
Dominio en solucin de problemas.
Manejo en negocios.
Ser un lder.
Ser persona graduada en Ing. Civil,
Arquitectura o Administracin de
Empresas.
Manejo de proyectos
Ser lider
Ser persona graduada en Ing. Civil,
Arquitectura o Administracin de
Empresas.
Manejo de proyectos
Ser lder.
Tener buen manejo de los recursos
humanos y administrativos.
Ser persona graduada en Ing. Civil,
Arquitectura o Agrimensura.
Conocimiento en el manejo de
recursos humanos.
Tener desenvolvimiento en la
ejecucin de obras

Son los ingenieros,

Arquitectos, agrimensores,
entre otros, que administran
y supervisan el proyecto en
sus respectivas reas,
velando por que se ejecuten
al pie de la letra todas las
actividades.
Personas con conocimientos
especficos en un rea
tcnica, que son contratadas
para ejecutar en dicha rea.
son los Plomeros,
Elctricos, Albailes, etc.
Personas que ejecutan
actividades de fuerza fsica
en el proyecto.

Ser amable
Saber trabajar en equipo

Controla, Programa y
organiza los recursos
humanos, financieros y
materiales de la empresa.
Es el encargado de
administrar las nminas de
contratacin de la empresa

Tener dominio total en el rea de

Administracin de empresas.
Ser una persona organizada con
buenas expectativas de administrar.
Buen manejo de los recursos humano
Manejabilidad con el trato de
personas

Tener Experiencia en el Area

correspondiente o lo que ejecuta.
Buen manejo de Recursos Materiales
de la compaa.

pg. 40

Contable

Supervisor tcnico

Asistente

Secretario/a

Encargado/a de
Ventas
Atencin al Cliente

Persona encargada de
administrar los recursos
financieros de salida y
entrada de la empresa.

Controla, supervisa y repara

el sistema, aparatos y
accesorios que hacen que
funcione la organizacin.

Encarga de mantener
informado a los superiores
de la empresa y a sus
subalternos. Tambin es la
persona que administra y
vela por el buen
funcionamiento de la
administracin de la
empresa
Encargado/a de atencin a
los clientes y las llamadas
de la compaa. El rostro de
la empresa.
Supervisa, revisa, investiga
y organiza todo lo referente
al mercado y al comercio en
la empresa.
Persona encargada de dar
informacin a los clientes y
prestar atencin a sus
necesidades, as como
mantener a la empresa al
tanto de lo que suceda.

Experiencia en Administracin de
Personal.
Ser Contable
Tener Experiencia en Contabilidad
Manejar los programas de
contadura.
Ser confiable
Trabajar en equipo.
Tener total dominio de la informtica
y/o de los programas de Microsoft
Office, redes y otros.
Tener conocimientos en electricidad
y en reparacin de equipos elctricos
as como de instalaciones sanitarias.
Ser capacitado y tener experiencia en
el rea de planificacin.
Saber trabajar en equipo.
Experiencia en liderazgo.

Experiencia como secretario/a

Conocimientos bsicos en computacin.
Ser multifuncional.
Tener carisma y amabilidad.
Profesional en el rea de Mercadeo
(graduado en Marketing).
Experiencia en ventas.
Ser multifuncional
Buen manejo de la lengua
Ser amable, eficaz y carisma en sus
atenciones.
Trabajar en equipo.

pg. 41

3.5.2 Materiales
Los siguiente es una lista de los materiales mas genricos y mas utilizados en el proyecto del
cual hacen posible la ejecucin y elaboracin del mismo, son materiales indispensables en la
ejecucin de obras:
MATERIALES
Piezas de Formaletas
Cemento
Concreto
Gravas
Arena
Agua
Bloques de concreto
Varillas
Mallas de Acero
Madera, clavos, cal
Cermicas
Equipos pesados
Pintura
Herramientas
Andamios
Equipos de proteccin

pg. 42

3.5.3 ESQUEMA DE CONTRATACIONES

Las contrataciones son un conjunto de actividades que se realizan con un equipo de personas
expertas en sus respectivas reas, estas actividades se realizan por ajustes de ejecucin de
las mismas, es decir, por un pago fijo por la realizacin de los trabajos especificados para
cada contratista. La siguiente tabla muestra cada una de las contrataciones que se elaboraran
en el proyecto:

ACTIVIDAD
Agregados
Hormigonera
Carpintera
Ferretera
Herrera
Ebanista
Ventanas
Bloques de concreto
Albailera
Varillero
Plomera
Piso y Mesetas
Instalaciones elctricas
Equipos pesados

EMPRESA Y/O CONTRATISTA

Ferretera 8
Hormigones Industruales
Don Pedro Carpintera
Ochoa
Duran Herreria
Bernardo Ebanisteria
Amauris vidrios y Ventanas
Ferretera 8
Maestros Brunildo, Luis Moran
Maestro Valeriano Romero
WRH
Jaime medina Maestro de Ceramica
Ramn Electricidad
ECOCISA

pg. 43

3.6 EVALUACION ECONOMICA

3.6.1 INVERSION Y RECURSOS
El proyecto tendr una inversin de RD$1,233,383,346.00 del cual el Estados Dominicano y
otras organizaciones gubernamentales aportaran un 30.24% del costo total que equivale a
RD$373,019,387.10. En el cual el costo de los apartamentos se reduzca a un costo de
RD$1,147,151.95. de tal manera que los costos se reduzcan y sean asequibles para aquellas
personas de pocos recursos.

INVERSION EN RECURSOS
DESCRIPCION
MONTO (RD)
Terreno
$80,025,123.20
Bloques de Apartamentos
$860,363,958.9
Campamento
$60,407.00
Instalaciones elctricas
$6,850,000.00
Instalacin de agua potable
$3,950,000.00
Instalacin de agua residual
$3,100,000.00
reas recreativas
$2,200,000.00
TOTAL DE RECURSOS
$965,549,489.1
GASTOS INDIRECTOS
10% DIRECCION TECNICA
$95,654,948.91
3% SEGURO SOCIAL
$28,696,484.67
2% TRANSPORTE
$19,130,989.78
5% IMPREVISTOS
$47,827,474.46
8%GASTOS ADMINISTRATIVOS
$76,523,959.13
TOTAL DE INDIRECTOS
$267,833,856.9
TOTAL
$1,233,383,346

pg. 44

Este proyecto no cuenta con rea comercial del cual esta pueden recibir donaciones de los
sectores privados.

3.6.2 FLUJO DE CAJA DE INVERSION

Concepto
Unidades
vendidas
Ingresos de
Ventas
Unidades
construidas
Egresos
Egresos
indirectos
Flujo

0
252
327,600,000.00

FLUJO DE CAJA
Semestres
1
250

2
248

325,000,000.00

322,400,000.00

252

250

248

286,787,987.5
89,277,953.3

284,493,683.6

89,277,953.3

289,082,291.4
89,277,953.3

238,322,047.70

53,360,244.7

53,665,940.8

284,493,683.6

pg. 45

3.6.3 ESQUEMA FINANCIERO (FINACIAMIENTO)

El esquema financiero es una distribucin de pagos en base a un financiamiento o prstamo

de una propiedad. Para realizar un financiamiento e iniciar el proyecto es posible obtenerlo en
base al costo total de la primera etapa del mismo.

El Costo del Proyecto es de: RD$1,233,383,346.00

Costo por Apartamento: 1,147,151.95
El precio de Venta del Apartamento es de: RD$1,300,000.00
Financiamiento de Ventas de: 12% Anual fijo, para un plazo de 20 aos
El proyecto iniciara su construccin cuando se hayan vendido un minimo de apartamentos de
252 unidades.
El financiamiento se realizara en la Cooperativa San Miguel.

pg. 46

3.6.4 APORTACIONES DEL ESTADO

El estado como ente de la sociedad y quien busca dar beneficios a la poblacin se encuentra
involucrado en este proyecto de vivienda, con el objetivo de reducir la poblacin marginada de
la sociedad.
Para beneficio del proyecto se realizaran aportaciones del cual el Estado brindar los gastos
de Energa Elctrica, Distribucin de Agua potable y Agua Residual, as como el asfaltado de
las Calles del mismo. Este costo de aportacin equivale a un 30.24% (RD$373,019,387.10)
del gasto total del proyecto.
Este paso por el Estado equivale a alcanzar el xito de elaboracin del proyecto y a su vez
brindar a esas familias un digno hogar en donde poder vivir, formando parte de una nueva
sociedad.

pg. 47

3.6.5 ESTIMACIONES DE VENTAS

pg. 48

3.6.6 FLUJO DE CAJA DE INGRESOS

El flujo de Caja de ingresos del proyecto son los siguientes. Se calculara, en base a una etapa
el cual cada etapa tiene un periodo de 1 ao, 8 meses y 25 dias
Inversion Inicial: RD$378,360,244.7
Pediodo: 1.74 aos
Interes Anual: 5.5%
Flujo de Caja de Ese periodo: RD$53,360,244.7

Tasa Interna de Retorno por Etapa.

Periodo: 1.74 Aos

pg. 49

Ganancia total: 327,600,000.00

Ganancia unitaria: 1,300,000.00
Inters Anual: 5.5%
Gasto Total: 289,082,190.6
Gasto Unitario: 1,147,151.95
Resultado: la TIR da 11.27%
El Proyecto Es Factible.

3.6.7 FACTIBILIDAD DEL PROYECTO

pg. 50

3.6.8 ANALISIS DE RIESGOS

pg. 51

3.6.9 RESULTADOS ESPERADOS

pg. 52

3.7 CONCLUSIONES FINALES SOBRE EL IMPACTO A LA PROBLEMTICA ESTUDIADA

pg. 53

3.6.6 FLUJO DE CAJAS DE INGRESOS

pg. 54