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La vente en l'tat futur d'achvement (vente sur plan)

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La vente dimmeuble en ltat futur dachvement (VEFA) est issue du Dahir n 1-02-309 du 25
rejeb 1423 (3 octobre 2002) portant promulgation de la loi n44-00 compltant le dahir du 9
ramadan 1331 (12 aot 1913) formant code des obligations et des contrats. (B.O. du 7 Novembre
2002).
La dfinition de la vente en ltat de futur achvement rsulte de larticle 618-1 de la loi n44-00 :
Est considre comme vente dimmeuble en ltat futur dachvement, toute convention par
laquelle le vendeur soblige difier un immeuble dans un dlai dtermin et lacqureur sengage
en payer le prix au fur et mesure de lavancement des travaux.
La loi concerne aussi bien les immeubles usage dhabitation que ceux usage professionnel,
commercial, industriel ou artisanal effectus par toute personne de droit public que de droit priv.
Le vendeur conserve ses droits et attributions de matre de louvrage jusqu lachvement des
travaux de limmeuble.
Les formes ncessaires la vente en ltat de futur achvement (Article 618-3)
Le contrat prliminaire
Ncessit dun contrat prliminaire qui doit tre tabli et cela sous peine de nullit soit: un acte
authentique, soit un acte ayant date certaine et labor par un professionnel appartenant une
profession lgale et rglemente autorise dresser ces actes. (La liste nominative des
professionnels agrs pour dresser lesdits actes est fixe annuellement par le ministre de la
justice. ex : les avocats agrs prs la cour suprme).
Le contrat prliminaire doit contenir un certain nombre de mentions :
- lidentit du vendeur et de lacheteur ;
- le titre de la proprit de limmeuble immatricul, objet de la construction, ou les rfrences de la
proprit de limmeuble non immatricul, prcisant, le cas chant, les droits rels et les servitudes
foncires et toutes autres servitudes ;
- le numro et la date de lautorisation de construire;
- la description de limmeuble, objet de la vente;
- le prix de vente dfinitif et les modalits de son paiement;
- le dlai de livraison;
- les rfrences de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas chant.

Le contrat prliminaire doit tre sign et paraph par les parties et par celui qui la dress. Les
signatures des actes dresss par lavocat sont lgalises par le chef du secrtariat greffe du
tribunal de premire instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.
Il convient de joindre au contrat prliminaire :
- les copies conformes des plans darchitecture ne varietur, du bton arm et le cahier des
charges ;
- le certificat dlivr par lingnieur spcialis attestant lachvement des fondations de la
construction au niveau du rez-de-chausse.
La loi apporte une scurit en faveur de lacqureur dans le sens o le contrat prliminaire ne peut
sign quaprs achvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chausse.
(Article 618-5)
Les modalits de paiement de la vente en ltat de futur achvement (Article 618-6).
Lacqureur est tenu de payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes :
- une partie lors de lachvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau
du rez-de-chausse;
- une deuxime partie lors de lachvement des gros oeuvres de lensemble de limmeuble;
- et enfin une dernire partie lors de lachvement des travaux de finition.
Toutefois, la loi laisse la possibilit aux parties de fixer des modalits de paiement diffrentes
lexception suivante : aucun paiement ne peut avoir lieu avant la signature du contrat prliminaire
de vente (article 618-8).
Le contrat dfinitif
Le vendeur est tenu, ds lobtention du permis dhabiter ou du certificat de conformit, dans un
dlai nexcdant pas 30 jours compter de la date de leur dlivrance, den informer lacqureur,
par lettre recommande avec accus de rception, et de requrir lclatement du titre foncier, objet
de la proprit sur laquelle est difi limmeuble en vue de crer un titre foncier de chaque partie
divise lorsque limmeuble est immatricul. (Article 618-18)
Le contrat dfinitif ne sera conclu quaprs le versement intgral du prix de limmeuble ou de la
fraction de limmeuble, par lacheteur. Le contrat dfinitif devra tre conclu selon les formes du
contrat prliminaire, il doit donc revtir les mentions de larticle 618-3.
Au cas o lune des parties refuse de conclure le contrat de vente dfinitif dans un dlai de 30 jours
compter de la date de la notification vise larticle 618-18 ci-dessus, la partie lse peut
intenter une action en justice visant la conclusion du contrat dfinitif ou la rsiliation du contrat
de vente prliminaire.
En cas de rsiliation du contrat par lune des parties, la partie lse a droit une indemnit ne
dpassant pas 10% du prix de vente.
Le jugement dfinitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat dfinitif.
Ralisation de la vente
Le transfert de la proprit des fractions vendues au profit des acqureurs nest
valable qu partir de la conclusion du contrat dfinitif ou aprs la dcision dfinitive rendue par le
tribunal lorsque limmeuble est non immatricul ou en cours dimmatriculation et partir de
linscription
du contrat dfinitif ou de la dcision rendue par le tribunal sur les registres fonciers lorsque
limmeuble est immatricul.
Les garanties pour lacheteur (Article 618-9).

Le vendeur doit constituer au profit de lacqureur une caution bancaire ou toute autre caution
similaire et, le cas chant, une assurance afin de permettre lacqureur de rcuprer les
versements en cas de non application du contrat.
Cette garantie prend fin ltablissement du contrat dfinitif de vente et lorsquil sagit dun
immeuble
immatricul lors de linscription de ladite vente sur les registres fonciers.
La loi a pos une exception (Article 6186-11), les tablissements publics et les socits dont le
capital est dtenu en totalit par lEtat ou toute personne morale de droit public nont pas fournir
de caution lacheteur.
Le texte apporte une autre garantie lacheteur : ltablissement dun cahier des charges
Le vendeur doit tablir un cahier des charges de construction prcisant la consistance du projet, sa
dsignation, la nature des prestations et des quipements de limmeuble raliser et les dlais de
ralisation et de livraison.
Le vendeur et lacqureur apposent leurs signatures au cahier des charges. Une copie certifie
conforme, portant la signature lgalise de lacqureur est dlivre ce dernier. Lorsque
limmeuble est immatricul, des copies du cahier des charges, du plan darchitecture ne varietur et
du rglement de coproprit, le cas chant, doivent tre dposes la conservation foncire.
Lorsque limmeuble est non immatricul, ces copies doivent tre inscrites sur un registre spcial
tenu au greffe du tribunal de premire instance de la circonscription o se trouve limmeuble et
dposes auprs dudit greffe.
Les pnalits de retard (Article 618-12).
Les pnalits dues par lacheteur
En cas de retard dans les paiements tels que prvus larticle 618-6, lacqureur est passible dune
indemnit qui ne peut excder 1% par mois de la somme exigible, sans toutefois dpasser 10%
par an.
Les pnalits dues par le vendeur
En cas de retard dans la ralisation des travaux de construction dans les dlais impartis, le vendeur
est passible dune indemnit de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dpasser 10 % par
an.
Toutefois, lindemnit de retard ne sera applique quun mois aprs la date de la rception de la
partie dfaillante dune mise en demeure adresse par lautre partie, par lune des voies prvue
larticle 37 et suivants du code de procdure civile.
La vente en ltat futur dachvement permet donc aux promoteurs de financer les travaux de
construction par les avances verses par les clients tout en gardant la proprit des constructions
puisque celle-ci nest transfre lacheteur qu linscription du contrat dfinitif de vente sur les
registres fonciers dans le cas dun immeuble immatricul et lors de la conclusion du contrat dfinitif
de vente pour un bien non immatricul ou en cours dimmatriculation.

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