6 REUNIO ORDINRIA DO

CONURB
MINISTRIO PBLICO
ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

9 de abril de 2010

Porto Alegre RS

CONDOMNIO HORIZONTAL DE LOTES

Joo Pedro Lamana Paiva

Registrador / Tabelio de Protesto

Home page: www.lamanapaiva.com.br

E-mail: cartorio@lamanapaiva.com.br

Importncia das Atividades Registral e Notarial

Percebe-se que as legislaes deste novo sculo ressaltam a

importncia das Atividades Registral e Notarial, bem assim, a
confiabilidade no critrio prudente e tcnico do Registrador e do Notrio,
consagrando a independncia (Lei n 8.935/94) e a autonomia funcional
(Lei n 10.931/04, Lei n11.441/07 e Lei 11.977/09) desses
profissionais.

Essa valorizao foi complementada com a reforma do Cdigo de

Processo Civil (Leis ns. 11.382/06 e 11.419/06), a promulgao da Lei
n11.481/07 - que trata da Regularizao Fundiria para Zonas
Especiais de Interesse Social (ZEIS).

Recentemente, a MP 459/2009 foi convertida na Lei 11.977/09, a

qual acentuou a necessidade de dilogo entre os registradores/notrios,
operadores do Direito e Entes com o Poder Judicirio, na busca de
assegurar a efetividade da justia.

O Notrio o receptor da vontade das Partes, na medida em que

atua com imparcialidade, saneando, prevenindo litgio e provando os
negcios jurdicos.

o Registrador atua como se fosse um magistrado, em virtude de

que somente a ele cabe exercer o princpio da qualificao do ttulo a ser
registrado (independncia e autonomia), admitindo ou no o ingresso do
documento no flio real - alis, nenhuma mquina ou tecnologia
substitui-lo-. Assim, estando o ttulo em ordem, ser procedido ao ato,
o que gerar publicidade (fico de conhecimento).

ESPCIES DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS

LOTEAMENTOS:
Comum;
Fechado.

DESMEMBRAMENTO

FRACIONAMENTO/DESDOBRO

CONDOMNIOS:
Geral (entre duas ou mais pessoas);
Edilcio:
De Casas;
De Apartamentos;
De Lotes, de livre construo.

APART-HOTEL OU SERVIO DE APARTAMENTO;

FLAT SERVICE OU RESIDENCE SERVICE;

PROPRIEDADE TEMPORRIA OU TIME-SHARING.

LOTEAMENTO COMUM
LEGISLAO:

Lei n 6.766/79.
O proprietrio de uma rea in natura resolve parcelar o imvel,
gerando vrias outras reas, seja de natureza particular (lotes,
reservas tcnicas etc.), seja de natureza pblica (vias de circulao,
rea verde, rea institucional etc.).
LOTEAMENTO FECHADO
Loteamento.
Conceito.

Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes

destinados a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de
logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das
vias existentes.
(artigo 2, 1 da Lei n. 6.766/79)
LEGISLAO:

Lei n 6.766/79 e artigo 7 do Decreto-lei n 271/67.

J h algum tempo passou a existir no Brasil e figura do loteamento
fechado, no qual o projeto apresentado ao Municpio e os
documentos levados ao Registro de Imveis obedecem aos ditames

da Lei de Parcelamento do Solo (Lei n 6.766/79). tratado, no

primeiro momento, como um loteamento comum.
CARACTERSTICAS DO LOTEAMENTO FECHADO
O Municpio autoriza o loteamento e posteriormente, o loteador
restringe o uso do bem pblico pela comunidade (ruas, praas,etc.);

O Municpio permite o cercamento/fechamento do permetro

urbano;

Com instalao de portarias, cancelas, vigias etc;

POLMICA

O fechamento de Loteamento:

Ato ilegalausncia de prvia desafetao?

OU

Instrumento do exerccio do Direito Fundamental de Segurana?

Slvio de Salvo Venosa.

A Lei n. 4.591/64 albergou expressamente essa modalidade de

condomnio em seu artigo 8. O novo cdigo Civil no se refere
expressamente a essa modalidade, o que sugere que de futuro,
tenhamos um regramento prprio.
MAURO HENRIQUE RENNER,
Ex-Procurador-Geral de Justia
J o Loteamento Fechado vai alm do Loteamento tradicional e
produz a segregao espacial das classes de alta renda que, no dizer
dos arquitetos e urbanistas, no novidade - ela est presente em todo
o processo de urbanizao de nossas cidades. O que se apresenta como
um fenmeno novo o isolamento cada vez maior dos seus locais de
moradia: fora da cidade e fisicamente isolado do entorno, como
verdadeiras ilhas.

Posio de Melhim Namem Chalub

Loteamento e Condomnio Urbanstico so figuras jurdicas
distintas, inconfundveis, no se admitindo transmudar um loteamento
num condomnio pelo simples fechamento do acesso a um local
organizado sob a gide da Lei 6.766/1979; tal barreira prtica ilegal,

pois importa em vedao de acesso a reas pblicas e em apropriao

privada
de
reas
afetadas
ao
domnio
pblico;
admite-se
eventualmente, com base em expressa previso legal, a concesso de
permisso de uso dessas reas.
Loteamentos especiais esto surgindo, principalmente nos arredores
das grandes cidades, visando a descongestionar as metrpoles. Para
esses loteamentos no h, ainda, legislao superior especfica que
oriente a sua formao, mas nada impede que os Municpios editem
normas urbansticas locais adequadas a essas urbanizaes. E tais
so
os
denominados
loteamentos
fechados, loteamentos
integrados, loteamentos em condomnio, com ingresso s permitido
aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e
servios urbanos prprios, para auto-suficincia da comunidade.
Essas modalidades merecem prosperar.
Hely Lopes Meirelles
Todavia, impe-se um regramento legal prvio para disciplinar o
sistema de vias internas (que em tais casos no so bens pblicos de
uso comum do povo) e os encargos de segurana, higiene e
conservao das reas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos
moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os
dirigentes do ncleo, mediante conveno contratual e remunerao dos
servios por preo ou taxa, conforme o caso.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito municipal brasileiro. 11. ed. So Paulo:
Malheiros, 2000, p. 468-469.

Loteamento Fechado na Jurisprudncia

Um precedente jurisprudencial no Rio Grande do Sul decorre da
Ao Direta de Inconstitucionalidade n. 70.014.703.193, julgada em 2
de outubro de 2006, proposta pelo Procurador-Geral de Justia, a fim de
questionar a Lei Complementar n. 246, de 6 de dezembro de 2005, do
Municpio de Caxias do Sul, que, no seu Captulo VIII, prev a figura do
loteamento fechado.

AO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. LEI COMPLEMENTAR

N 246/05 QUE OBJETIVA A ALTERAO DA LEI N 2.452/78, QUE
DISCIPLINA O USO DO SOLO PARA PROTEO DE MANANCIAIS,
CURSOS E RESERVATRIOS DE GUA E DEMAIS RECURSOS HDRICOS
DE INTERESSE DO MUNICPIO DE CAXIAS DO SUL. ART. 36 E CAPTULO
VIII. LOTEAMENTO FECHADO. POSSIBILIDADE DE INSTALAO DE
CANCELAS OU CERCAS A ISOLAR LOTEAMENTOS. DISTINO ENTRE
LOTEAMENTO FECHADO E CONDOMNIO EDILCIO. LEIS FEDERAIS NS.

6.766/79 E 4.591/64. DOUTRINA E JURISPRUDNCIA CATALOGADAS.

Loteamento Fechado como nova espcie de loteamento, produto hbrido
resultante do cruzamento do condomnio edilcio (horizontal) do art. 8
da Lei n. 4.591/64, com o parcelamento regulado pela Lei n.
6.766/79, face alterao introduzida pela Lei n. 9.785/99. Art. 36 da
Lei Complementar - Inexiste na Lei n. 4.591/64 (que dispe sobre o
condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias) qualquer
meno acerca de doao de parcela da propriedade para fins de
instituio de espaos pblicos.
AO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. VOTOS VENCIDOS.
Como se v, a deciso admitiu a figura do loteamento fechado
como uma nova modalidade de loteamento, constituindo um tipo hbrido
resultante do cruzamento do condomnio edilcio horizontal, previsto
no artigo 8. da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, com o
parcelamento regulado pela Lei Federal n. 6.766/1979, desde que haja
prvia regulamentao pelo Municpio.

A prtica do registro no Loteamento Fechado

Com o registro do loteamento, h a transferncia para o Poder
Pblico Municipal, do domnio das reas destinadas ao sistema virio,
praas e demais equipamentos comunitrios.

Em ato posterior, a Municipalidade autoriza o fechamento das vias

de comunicao - da a expresso loteamento fechado.

Concesso de uso de todas as reas pblicas exclusivamente aos

moradores do loteamento, que ficavam responsveis pela sua
manuteno e conservao.

Esta modalidade do parcelamento do solo urbano vem sendo

combatida com vigor pelo Ministrio Pblico, atravs de Ao Civil
Pblica, sob o fundamento de burla s regras cogentes estabelecidas
na Lei n 6.766/79, alm de que a concesso de uso de um bem
pblico com base no Decreto-lei n 271/67 exige licitao, que no
vem ocorrendo no caso de implantao de loteamentos fechados.
Na orla martima, esse tipo de loteamento - fechado vem sendo
substitudo pelo condomnio horizontal de lotes ou urbanstico, em
funo da divergncia sobre a sua legalidade.

Para solucionar este impasse, tem-se exigido (i) ou que o

empreendedor d outra rea ao Municpio, em troca das reas
pblicas (ruas, praas, rea institucional, rea verde etc.), (ii) ou
que haja a contraprestao peridica pela concesso do uso
(onerosa).
uma alternativa para aplicar esta espcie de empreendimento
(loteamento fechado), mas que o torna mais oneroso aos
adquirentes dos lotes.
Lei n 8.736/1996 do Municpio de Campinas-SP;
Leis Municipais que
admitem o loteamento fechado
Lei Municipal n. 2.047/2004, do Municpio de Capo da Canoa;

Lei Complementar Municipal n. 12/2005 de Xangri-L;

Lei Municipal n. 2.351/2005, do Municpio de Gramado;

Lei Municipal n. 2.253/2004, do Municpio de Gravata;

Lei Complementar Municipal n. 246/2005, do Municpio de Caxias

do Sul;

Lei Complementar n 390, de 02 de julho de 2008, do Municpio

de Santa Cruz do Sul.

Ditas legislaes autorizam a implantao de loteamentos

fechados, permitindo que o Municpio conceda, a ttulo precrio, o uso
de reas pblicas de loteamentos a serem implantados.
Participao Popular
A previso e admisso de loteamentos fechados em legislao
municipal, deve contar com a participao popular, nos termos do art.
29, XII, da CF, que assegura a participao popular, mediante a
cooperao das associaes representativas, no planejamento
municipal, para a instituio do Plano Diretor.

Tal disposio tambm assegurada pelo Estatuto da Cidade, no

qual a participao popular se transforma em requisito indispensvel
para assegurar a legalidade do plano diretor e das leis que fixam
diretrizes gerais de ocupao do territrio nos municpios ( inciso II do
artigo 2, c/c o inciso I, 4 do artigo 40).

CONDOMNIOS
Espcies
CONDOMNIOS:

Geral (entre duas ou mais pessoas);

Edilcio:
De Casas;
De Apartamentos;
De Lotes, de livre construo.
Condomnio Geral
LEGISLAO:

Artigos 1.314 e seguintes do Cdigo Civil (mais de um proprietrio

de uma mesma coisa).

Condomnio Edilcio
ESPCIES E LEGISLAES:
De Casas (Lei n 4.591/64, especialmente o artigo 8, letra a e
arts. 1.331 e seguintes do Cdigo Civil);
-

De Apartamentos (Lei n 4.591/64, especialmente o artigo 8,

letra b e arts. 1.331 e seguintes do Cdigo Civil);
-

De Lotes, de livre construo (artigo 8 da Lei n 4.591/64 c/c

artigo 3 do Decreto-lei n 271/67).
-

CONDOMNIO HORIZONTAL
DE LOTES
Outros nomes encontrados na doutrina:
Condomnio de Lotes;
Condomnio Fechado;
Condomnio Urbanstico ( PL 20/07);
Condomnio sem construo;

Loteamento em sistema de condomnio

Segundo Gustavo Burgos, em Porto Alegre, h mais de vinte anos,

a existncia de empreendimentos imobilirios sob a formatao de
condomnio horizontal de lotes, fundamentados, sob o prisma de sua
validade, no artigo 3. do Decreto-Lei n. 271/1967, em combinao
com o artigo 8 da Lei Federal n. 4.591/1964
Legalidade ou Ilegalidade
do
Condomnio Horizontal de Lotes
INTRODUO

Para entendermos o problema que circunstancia o Condomnio

Horizontal de Lotes essencial discorrermos, ainda que brevemente
sobre o Direito Urbanstico.
Direito Urbanstico e seu fundamento jurdico

O artigo 30, inciso VIII da Constituio assim preconiza:

Compete aos Municpios:

...

VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial,

mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da
ocupao do solo urbano;

Artigo 5, XXII, XXIII e XXVI;

Artigos 6 e 7;

Artigos 170, 182, 184, 185 e 186.

Direito Urbanstico e seu fundamento jurdico

O cumprimento da funo social da propriedade urbana est

condicionado ao atendimento das especificaes do plano diretor (artigo
182, 2)
Art. 182.
...
2 - A propriedade urbana cumpre sua funo
social quando
atende s exigncias fundamentais de ordenao da cidade
expressas no plano diretor.

O Estatuto da Cidade assim prescreve:

Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, o

instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e expanso urbana.

1o O plano diretor parte integrante do processo de

planejamento municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes

oramentrias e o oramento anual incorporar as diretrizes e as

prioridades nele contidas.

2o O plano diretor dever englobar o territrio do Municpio

como um todo.

Conceito

Empreendimento imobilirio, no qual o adquirente possui:

a propriedade individual do lote (unidade autnoma), constri a

sua casa, constituindo uma unidade, edificada, respeitando a conveno
e as limitaes existentes nas leis municipais;

uma frao ideal que incidir sobre as reas comuns, consistentes

nas vias internas, guaritas e clubes esportivos.

A frao ideal calculada sobre o lote (unidade autnoma) e no

sobre rea construda.
1 Tese:
Sustenta a legalidade dos condomnios horizontais de lotes
desde que, sem prejuzo da aplicao da Lei n 6.766/79, estes sejam
aprovados pela legislao municipal, nos termos do Plano Diretor.

Essa corrente tambm argi que o morador tem direito

segurana (arts. 5 e 6 da Constituio Federal), assim como o Poder
Pblico Municipal tem competncia constitucional para disciplinar a
utilizao do solo urbano (art. 30, VIII) e dos bens pblicos municipais.

Enunciado da I Jornada de Direito Civil promovido pelo Conselho

da Justia Federal

89 Art. 1.331: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo

Cdigo Civil aplica-se,no que couber, aos condomnios assemelhados,
tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliria e clubes
de campo.
Defensores da legalidade

Clari de Ftima Bottega;

Dcio Antnio Erpen;
Eduardo Pacheco de Souza;
Francisco Arnaldo Schmidt;
Gilberto Valente da Silva

Gustavo Burgos;
Hely Lopes Meirelles ;
Joo Pedro Lamana Paiva
Julio Cesar Weschenfelder;
Mrio Pazutti Mezzari
Melhim Namem Chalhub
Clari de Ftima Bottega
Trabalho de Concluso para obteno de aprovao em
Especializao em Direito Imobilirio

Todavia, mesmo sem legislao prpria, mas com base nas

legislaes j existentes, conforme vislumbrado no decorrer deste
estudo, deve haver a possibilidade de registro desta espcie de
condomnio no Ofcio Imobilirio, para que os empreendimentos j
existentes no continuem s margens da lei.
Francisco Arnaldo Schmidt
A interpretao e aplicao conjunta da legislao federal at aqui
aludida- Lei 4.591/64 e Decreto-Lei 2.71/67 visa proporcionar aos
adquirentes a necessria segurana jurdica ao aderir a um
empreendimento da espcie condomnio horizontal de lotes.

A nosso ver, o registrador no dever opor obstculo ao ingresso

do projeto, desde que venha aprovado pela Prefeitura Municipal, visto
que as necessrias equiparaes, principalmente das edificaes s
obras de infra-estrutura, so feitas por fora de Lei, e no pela vontade
do aplicador do Direito.

Gilberto Valente da Silva

indispensvel que as normas de direito urbanstico do municpio
contemplem a possibilidade administrativa da aprovao do projeto,
para ser implantado segundo as normas condominiais, porque, em tais
casos, as vias de circulao internas, as reas de lazer, no passam para
o domnio pblico, pois que de loteamento no se trata (art. 22 da Lei
n 6.766/79), e a Prefeitura Municipal que no tem, em contrapartida, o
dever de manuteno de tais vias, a coleta de lixo, o saneamento, nem
mesmo o poder de faz-lo.

Se a Prefeitura Municipal no aprovar o empreendimento para ser

implantado como condomnio, nos moldes da Lei n 4.591/64, portanto,
no se pode falar em seu acesso ao registro imobilirio, como regido por

esse Diploma. Tratar-se- de loteamento comum e ter seu registro

regulado pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei n 6.766/79)
ainda que, posteriormente, pela concesso de direito real de uso das
reas pblicas, possa fisicamente ser fechado, impedindo-se que a
malha viria integre a rede de circulao da cidade e que as reas
verdes sejam utilizadas por qualquer cidado do povo.
Gustavo Burgos

Portanto, no se vislumbra qualquer bice instituio do

condomnio de lotes, realidade j enfrentada por muitos municpios
brasileiros (entre eles, o de Porto Alegre/RS).
Julio Cesar Weschenfelder
No que concerne matria urbanstica, o papel legislativo da
Unio Federal resume-se edio de normas gerais, cabendo aos
Estados e ao Distrito Federal disciplinar normas regionais pertinentes,
suplementares quelas definidas pela Unio (art. 24, I).

Quanto aos municpios, mesmo que tal competncia suplementar

no lhes coubesse, como de fato lhes cabe, ainda assim restaria
garantido seu poder de legislar sobre a matria, j que a conjugao
dos incisos I e VIII do art. 30 com o art. 182, todas da CF/1988, lhes
atribui papel importante na normatizao urbanstica.

Hely Lopes Meirelles

Os loteamentos especiais esto surgindo principalmente nos
arredores das grandes cidades, visando descongestionar as metrpoles.
Para esses loteamentos no h, ainda, legislao superior especfica que
oriente a sua formao, mas nada impede que os Municpios editem
normas urbansticas adequadas a essas urbanizaes. E tais so os
denominados
loteamentos
fechados,
loteamentos
integrados,
loteamentos em condomnio, com ingresso s permitido aos moradores
e pessoas por eles autorizadas, e com equipamentos e servios urbanos
prprios, para auto-suficincia da comunidade. Essas modalidades
merecem prosperar. Todavia, impe-se um regramento legal prvio para
disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos no so bens
pblicos de uso comum do povo) e os encargos de segurana, higiene e
conservao das reas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos
moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os
dirigentes do ncleo, mediante conveno contratual e remunerao dos
servios por preo ou taxa, conforme o caso o chamado loteamento

fechado constitui modalidade especial de aproveitamento condominial

de espao para fins de construo de casas residenciais trreas ou
assobradadas ou edifcios. Caracteriza-se pela formao de lotes
autnomos com reas de utilizao exclusiva de seus proprietrios,
confinando-se com outras de utilizao comum dos condminos. O
terreno assim loteado no perde sua individualidade objetiva,
conquanto sofra profunda transformao jurdica (...).
Melhim Namem Chalhub
O registro dos condomnios de lotes, efetivado com fundamento no
art. 3 do Decreto-Lei n 271/1967 e nos arts. 28 e seguintes da Lei n
4.591/1964, confere segurana s relaes jurdicas oriundas dessa
espcie de empreendimento e afasta o risco de disseminao de
ocupaes irregulares e das freqentes intervenes estatais para
regularizao fundiria, que a prtica demonstra serem absolutamente
infrutferas e de elevado custo para a toda a sociedade.

Legalidade ou Ilegalidade do Condomnio Horizontal de Lotes

2 Tese:
Defende a ilegalidade dos condomnios horizontais de lotes, em
funo de que este tipo de empreendimento imobilirio constitui burla a
Lei n 6.766/79, sendo um loteamento disfarado de condomnio de
casas.

Alegam ainda a inconstitucionalidade das leis e normas

administrativas municipais que prevem os Condomnios Urbansticos,
por ferir o princpio da isonomia e da liberdade de ir e vir, agredindo o
planejamento urbano que depende da integrao do loteamento
cidade.

Recepo pela Constituio dos fundamentos jurdicos do

Condomnio Urbansticos

O Condomnio Horizontal de lotes harmonioso com os artigos 6,

7 e 182 da CF, tendo em vista a garantia constitucional de moradia
digna, a qual compreende segurana, lazer, abrigo, sistema de esgoto,
coleta de lixo, iluminao...
Em defesa do registro do Condomnio Horizontal de Lotes

Nem se diga que a inexistncia de rea til construda em cada

terreno obstculo ao registro da incorporao, porque a frao ideal
correspondente unidade ser encontrada em funo da rea desta
mesma unidade, sem vinculao futura edificao (...)Interpreta-se
esse diploma (refere-se ao DL 271/67) no sentido de que ele produza
efeitos e atenda aos reclamos da sociedade, que ganha em segurana.
Condiciona-se o registro de tais empreendimentos aprovao, pelas
Prefeituras Municipais, para que sejam regidos, em conjunto com a Lei
n. 4.591/64 (agora com os arts. 1.331 e seguintes do novo cdigo Civil)
e pelo Decreto-Lei citado, satisfazendo-se, assim, todos os critrios
urbansticos impostos pela legislao municipal. Ao registrador no
dado, portanto, negar a validade aprovao de um projeto nesse
sentido que a Prefeitura aceite e autorize a implantao.

Gilberto Valente da Silva citado por Melhim Namem Chalub.

Ao registrador no dado, portanto, negar a validade aprovao

de um projeto nesse sentido que a Prefeitura aceite e autorize a
implantao.

Ser que no? E o princpio da qualificao?

Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza:

Constituindo uma realidade, podemos dizer que num caminho

sem volta, devem os registros imobilirios fechar as portas para os
condomnios sem construo, mantendo-os margem da legalidade, ou
buscar a referida interpretao mais flexvel das normas inerentes ao
condomnio? Penso que no interessa ao trfico imobilirio e
segurana jurdica fazer vista grossa a um movimento que exige um
novo modelo habitacional. O registrador, se assim atuar, contribuir para
a produo informal das cidades
por apego a uma interpretao
ortodoxa.

Ainda afirma o ilustre registrador e tabelio do Estado do Rio de

Janeiro:

A negativa de acesso dos condomnios sem construo ao registro

imobilirio no exterminar tal espcie de empreendimento.
A derrogao parcial do
Decreto n. 271/1967

A promulgao da Lei 6.766/79, posteriormente ao Decreto no

implicou a sua derrogao por completo.


No vigem mais no Pas, as disposies daquele diploma legal que
disciplinava os loteamentos convencionais, isto , aqueles em que se
constitua ou se aproveitava o sistema virio oficial da cidade (artigos
1, 2 e 4 a 6 do Decreto 271/67).

Os demais dispositivos continuam em vigor.

Nesse sentido:
Dcio Antnio Erpen;
Joo Pedro Lamana Paiva;
Mrio Pazzuti Mezzari;
Melhin Namem Chalhub;

Jurisprudncia
TJ/RS. Apelao Cvel NMERO: 70020348199, Relator: Jos
Aquino Flores de Camargo.

Admite a figura do Loteamento Fechado, justificando-o com o

mesmo fundamento do Condomnio Horizontal de Lotes.

No entanto, no admite o chamando Condomnio Urbanstico em

razo da ausncia de transferncia de bens pblicos ao Ente
Administrativo, bem como pelo fundamento de que o Decreto-Lei n.
271/67 fora revogado pela Lei n. 6.766/79, sendo necessrio respeitar
as restries da legislao ambiental (licenciamento ambiental) e federal
(artigo 4 da Lei n. 6.766/79) que estabelecem a reserva de espaos
pblicos.[1]

Comentrios sobre Apelao Cvel Nmero 70020348199

Apesar de contarmos com deciso proferida nos autos da Apelao
Cvel n. 70020348199, pela 20 Cmara Cvel do Tribunal de Justia do
RS, quando solucionou apelo decorrente de procedimento de dvida
argido por DHZ Construtora Ltda. contra sentena proferida em
processo de dvida manejado pelo Oficial do Registro de Imveis da 3
Zona de Porto Alegre, versando sobre a matria, na qual, aps uma
argumentao no mnimo contraditria, e que admite a formao de
loteamentos fechados, foi decidido pela impossibilidade da instituio do
condomnio de lotes, sob a alegao de que se estaria, com ele,
permitindo aos empreendedores, a implantao de loteamentos sem a

necessria reserva de rea pblica e sem a necessria documentao

(querendo referir-se ao licenciamento) destinada a garantir a
preservao ambiental exigida na legislao do parcelamento do solo
urbano.
Ora, tal deciso jurisprudencial afigura-se-nos divorciada da
realidade e at mesmo do real alcance do que seja, juridicamente, a
instituio de um condomnio de lotes, pelos seguintes aspectos:

1. O condomnio de lotes j uma realidade praticada em todo o pas,

decorrendo da legislao que h muito admitiu essa figura em nosso
direito;
2. Para a instituio do condomnio de lotes, ao contrrio do afirmado,
h que se observar toda a legislao exigvel implantao de um
loteamento, observados no s os critrios do parcelamento em si,
mas aqueles relativos ao licenciamento ambiental exigvel ao
empreendimento;
3. A nica diferena que se tem a acentuar entre a instituio de um
loteamento convencional e um condomnio de lotes o fato de que
as vias pblicas e outros espaos pblicos originados pelo primeiro
constituem, no segundo, reas de uso comum dos condminos,
integrativas do clculo de suas fraes ideais;
4. Entender-se como razovel o loteamento fechado muito mais
contraditrio do que admitir o condomnio de lotes, porque, no
primeiro, ou tem-se o fechamento ilegal de uma rea pblica, ou o
fechamento de discutvel legalidade de reas pblicas (de uso
comum do povo e, como tais, insuscetveis de concesso de uso pelo
Poder Pblico) para fruio exclusiva por certas e determinadas
pessoas moradores do loteamento;
5. O condomnio de lotes, assim, representa uma forma de fruio da
propriedade privada juridicamente mais adequada realidade da
estruturao urbanstica e do parcelamento do solo na atualidade
das cidades brasileiras;
H autorizao estatal para a prtica do instituto no mbito do Rio
Grande do Sul, na forma do que dispem os artigos 25 e 26 da Lei
Estadual n. 10.116, de 23.03.1194, que utilizou a feliz expresso
instituio de condomnios por unidades autnomas para a designao
dos condomnios de lotes, afeioando-se, assim, escorreita doutrina

apregoada por Melhim Namem Chalhub

autoridades no tema em nosso pas.

(1),

uma

das

maiores

Nessas disposies legais, ficam autorizados os Municpios a

regularem supletivamente essa matria, de modo a promover a melhor
adequao das disposies realidade das cidades.

(1) CHALHUB, Melhim Namem. Condomnio de Lotes de Terreno Urbano.

...... p. 28.
8. Havendo, por outro lado, legislao edilcia editada em muitos
Municpios proporcionando a harmonizao do sistema, entendemos,
SMJ, que essa legislao local, juntamente com as aes de
ordenamento territorial levadas a efeito pelos gestores municipais,
constituem os instrumentos mais legtimos definio dos juzos
valorativos destinados a orientar o desenvolvimento das cidades.
Por derradeiro, interessante lembrar que nos termos do art. 2
da Resoluo Conama n 237, de 19 de 1997, publicada no DOU de 22
de dezembro de 1997, expedida pelo Conselho Nacional do Meio
Ambiente, imprescindvel a apresentao do licenciamento ambiental,
seno vejamos:

Art. 2. A localizao, construo, instalao, ampliao, modificao e

operao de empreendimentos e atividades utilizadoras de recursos
ambientais consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras, bem
como os empreendimentos capazes, sob qualquer forma, de causar
degradao ambiental, dependero de prvio licenciamento do rgo
ambiental competente, sem prejuzo de outras licenas legalmente
exigveis.
1. Esto sujeitos ao licenciamento ambiental os empreendimentos e
as atividades relacionados no Anexo I, parte integrante desta
Resoluo.
(...)
Anexo I
Atividades ou empreendimentos
Sujeitos ao licenciamento ambiental
(...)
Atividades diversas
- parcelamento do solo44

Logo, embora no possamos considerar esse empreendimento um

tipo de parcelamento do solo regulado pela Lei n 6.766/79, por o
condomnio horizontal de lotes configurar-se em fracionamento do solo,

 essencial que o Registrador Imobilirio e o Empreendedor verifiquem o

impacto ambiental que causar.
Jurisprudncia
APELAO CVEL. ABERTURA DE MURO EM CONDOMNIO DE
FATO.1 - Os imveis integrantes de um mesmo loteamento fechado,
dotados de individualizao e autonomia, embora no constituam
condomnio legal, que pressupe co-propriedade pelo menos de solo,
caracterizam, todavia, o condomnio de fato, porque ressalvado o
aspecto da co-propriedade, no mais equiparam-se ao condomnio.2 Diante desta realidade, considerando que a figura do condomnio
horizontal especial est prevista no art. 8, da Lei 4591/64, entendeuse, de forma majoritria, que o aludido dispositivo deveria ser
interpretado em consonncia com as necessidades e exigncias da vida
moderna e do fenmeno jurdico da comunho de superfcie, para
alcanar os chamados condomnios de fato.3 - O fato de no ter sido
registrada a conveno no RGI no suficiente para afastar o direito do
Condomnio de vir defender o seu domnio ou posse.4 - No socorre aos
apelantes a circunstncia do Condomnio autor estar situado em rea
pblica para garantir-lhes o direito de abrir o muro para entrada e sada
pelo condomnio, haja vista que foi a prpria municipalidade quem
aprovou o projeto.5 - Desprovimento do recurso.

Para os estudiosos do Direito que pretendem aprofundar o estudo

sobre o assunto, recomenda-se a leitura da Apelao n 149.638.4/3-00
da Quinta Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia do Estado de
So Paulo.

O Voto no sentido de caracterizar minuciosamente o condomnio

horizontal de lotes, esclarecendo divergncias sobre este importante
mecanismo jurdico para o fracionamento da propriedade imobiliria
urbana.

Requisitos para instituio

do condomnio horizontal de lotes
No Brasil vige o princpio da autonomia municipal; o Municpio,
respeitadas normas gerais de nvel federal, pode planejar e comandar
seu prprio processo de urbanizao.

Como no existe regulamentao expressa na lei federal a respeito

do condomnio horizontal de lotes - trata-se de construo doutrinria,
j acolhida por alguns Tribunais - preciso, como leciona GILBERTO

VALENTE DA SILVA (Consultor Jurdico do IRIB), que "... as normas de

direito urbanstico do municpio contemplem a possibilidade
administrativa da aprovao do projeto, para ser implantado segundo as
normas condominiais."
Requisitos para instituio do condomnio horizontal de lotes
Subsidiariamente legislao municipal que aprovar essa
modalidade de empreendimento, h tambm que se estabelecer os
direitos e deveres dos condminos atravs de uma minuciosa Conveno
Condominial, contendo as normas que vigero entre os condminos,
bem como as limitaes edilcias e de uso do solo relacionadas com cada
unidade.

Assim, so requisitos para a configurao do condomnio de lotes,

nos quais no haja a prvia construo do prdio (casa/edifcio):

1) que o empreendimento seja projetado nos moldes da Lei n 4.591/64

(com as alteraes ditadas pelo novo Cdigo Civil), em que cada lote
ser considerado como unidade autnoma, a ele atribuindo-se uma
frao ideal da gleba e coisas comuns, sendo que nesse todo
existiro tambm as reas e edificaes de uso comum;
2) que o Municpio disponha de legislao especfica, prevendo a
possibilidade legal de implantao de condomnio de lotes; e
Obs: Em Sapucaia do Sul, em 2004, foi sancionada a Lei Municipal n
2.641, que expressamente admite o Condomnio Horizontal de Lotes.

Para a implantao desta espcie de parcelamento do solo,

entendo que o proprietrio/empreendedor deva apresentar ao Ofcio de
Registro de Imveis, os seguintes documentos:
Um requerimento solicitando o registro da instituio condominial
em que conste referncia expressa aos dispositivos legais supracitados e
legislao municipal especfica;

Roteiro para o registro da incorporao de condomnio de lotes;

Um projeto devidamente aprovado pela Municipalidade, a qual

dever conter:

a legislao que autorize a aprovao

empreendimento, contendo o que segue:

deste

tipo

de

- um memorial descritivo informando todas as particularidades do

empreendimento (descrio dos lotes autnomos contendo
especialmente as reas privativa, comum e total e a frao ideal
correspondente na rea total etc.);
- planta de lotes;
- planilha de clculo de reas;
- planilha de custos da realizao da infra-estrutura (documentos
exigidos pela NB 140);
- uma conveno de condomnio (grande protagonista desta modalidade
de empreendimento), na qual devero constar, entre outras
clusulas previstas em lei, as formas e caractersticas que cada
construo poder apresentar, os direitos e deveres de cada
condmino etc. (arts. 1.332 e 1.334, do Cdigo Civil);
- a anotao de responsabilidade tcnica (ART) do responsvel pelo
projeto;
- aprovao das autoridades competentes (Ex.: Municpio, FEPAM,
METROPLAN etc.).
Da Incorporao
Frise-se que a criao deste empreendimento se dar com a
incorporao imobiliria (artigo 32, da Lei n 4.591/64), com posterior
individualizao e instituio condominial, ou diretamente com a
individualizao e instituio condominial (ocorrer quando o
empreendimento j estiver pronto).

Fundamento Legal

O Condomnio Horizontal de Lotes tem como fundamento legal os

seguintes dispositivos: artigo 3. do Decreto-Lei n. 271/67, combinado
com o artigo 8. da Lei Federal n. 4.591/1964.
Por oportuno, de se ressaltar que a Lei n 10.406/02 (Novo
Cdigo Civil) alterou dispositivos da Lei n 4.591/64, ao prever um
captulo denominado Do Condomnio Edilcio (arts. 1.331 e segs.).

Porm, entende-se que o art. 8, da Lei n 4.591/64, ainda

permanece em vigor, eis que no h previso em contrrio no NCC.

Hely Lopes Meirelles


A lei aplicvel aos loteamentos fechados ou condomnios
horizontais a Lei 4.591/64, e os loteamentos abertos ou convencionais
a Lei n. 6.766/79.
A prtica do registro do condomnio horizontal de lotes
Os procedimentos registrais sero:
a) a incorporao imobiliria e a instituio do condomnio sero
registradas junto matrcula da gleba (livro 2 - Registro Geral);

b) a concluso das obras de infra-estrutura ser averbada tambm

junto matrcula da gleba;

c) a conveno de condomnio ser registrada em livro prprio

(livro 3 (Registro Auxiliar)) e, em ato contnuo, ser averbada na
matrcula;

d) sero abertas matrculas para as unidades autnomas - lotes para nela serem lanadas as transferncias dominiais, as constituies
de nus, as edificaes, a referncia ao registro da conveno de
condomnio e todos os demais atos de registro relativos a cada unidade.

Quando da averbao, na matrcula do lote, da existncia do

registro da conveno condominial, de bom alvitre que sejam
consignadas as principais regras estabelecidas quanto ao uso do solo e
restries edilcias, para sua plena publicidade.

Projeto de Lei n. 20/2007

O condomnio horizontal de lotes consta incorporado pela nova Lei

de Responsabilidade Territorial (Projeto de Lei n. 20/2007) na forma de
condomnio urbanstico, estando disciplinado no artigo 3., XII, do
referido diploma legal.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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apresentada ao Curso de especializao em Direito Imobilirio.
Orientador: Joo Pedro Lamana Paiva. Ulbra, Canoas,2008.

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Trabalho
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Disponvel
em
http://www.lamanapaiva.com.br/novidades. acessado em
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MEIRELLES, Hely Lopes. Urbanismo e proteo ambiental. Revista

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OLIVEIRA, Gustavo Burgos de. Parcelamento do Solo Urbano,

desdobro,
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fechado
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http://www.mp.rs.gov.br/atuacaomp/not_artigos/id15041.htm
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RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento

de Solo Urbano editora: Rt;Ano: 1987

SCHMIDT, Francisco Arnaldo. Condomnio Horizontal de Lotes.

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2008.

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SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. Condomnio Edilcio no

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Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao n

70020348199. Relator: Des. Jos Aquino Flres de Camargo. Vigsima
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3 Zona de Porto Alegre.

Weschenfelder, Julio Cesar. Condomnio de lotes: uma perspectiva

ajustada s necessidades contemporneas.

Muito Obrigado!!!

Joo Pedro Lamana Paiva

www.lamanapaiva.com.br