UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE

MODELAGEM DE ESTUDOS DE
VIABILIDADE TCNICA,
ECONMICA E FINANCEIRA DE
EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS
NO BRASIL

PEDRINHO GOLDMAN
PROF. SRGIO ROBERTO LEUSIN DE AMORIM
ORIENTADOR
Texto para exame de qualificao

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Captulo 1 - Introduo:
. Objetivo: Elaborao de uma modelagem de estudos de viabilidade
. Hiptese: Reproduo do processo decisrio relativo definio e
deciso de um empreendimento em uma modelagem representativa
. Justificativa: Aprofundamento da formalizao do conhecimento
especfico
. Este tema beneficia a sociedade brasileira e construo civil
. Originalidade: Inexistncia de bibliografia especfica
. Relevncia social pelas demandas habitacionais e laborais, e
econmica pelo crescimento do produto interno
. A metodologia leva em conta a acessibilidade da habitao, a
qualidade do produto, a tecnologia e a gesto
. Restries da pesquisa

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Captulo 1 - Introduo:

Enquadramento no ciclo do empreendimento

ESTRUTURA DA TESE

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Captulo 2 Evoluo urbana e do negcio imobilirio:

A evoluo urbana na cidade de So Paulo

A evoluo urbana na cidade do Rio de Janeiro

As transformaes recentes no espao urbano de Porto

Alegre

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Captulo 2 Cenrio imobilirio atual:

Cenrio imobilirio atual:

Cenrio macro econmico

Riscos relacionados a fatores macro-econmicos

A carncia habitacional e suas caractersticas

Perfil scio-econmico da populao

O perfil do mercado imobilirio no Rio de Janeiro

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Captulo 3 A anlise do problema:

A tecnologia na construo

A segmentao da cadeia produtiva

O desempenho da cadeia produtiva

Fases do ciclo do empreendimento para tomada de deciso:

Incepo
Pesquisa do terreno
Estudo do projeto
Estudo de viabilidade
Deciso

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Captulo 3 Estado da arte:

Estado da arte:

. Anlise de viabilidade tcnica, econmica e financeira: ABNT, Rocha

Lima Jr., Moreira, Silva

. Custo da construo: Moreira, Otero e Heineck, Limmer, Goldman

. Receitas, preos, velocidade de vendas: LU, Andrew e Meen, Freitas,

Rocha Lima Jr., Brondino, Levin e Wright

. Juros: Hirschfeld, Ichihara, Galesnet

. Marketing: Almeida

. Risco: Sunder, Pyhrr, PMI, Datta e Mukherjee, Raftery, Dinsmore e

Cavalieri

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Captulo 3 Estado da arte

. Terreno: Ribeiro, Ibape-SP, Raia jr. E Nigriello,

Borges,Cheshire e Sheppard

. Motivao, percepo, sensao e necessidades:

Bartley, Eysenk e Keane, Lezana, Azevedo, Hersey e
Blanchard, Rapoport, Cremonini

. Sustentabilidade, participao da sociedade, poltica

pblica habitacional: Limbrelotto, Elkington, Pauli,
Donaire, Fernandes, Ribeiro, Caldeira, Villaa, Kowarck

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Captulo 4 Levantamento, questionrio e estudos de casos
. Estudos de casos de viabilidade de empreendimentos residenciais
. Levantamento de dados e de aplicaes prticas na literatura da disciplina
. Internacionalizao da pesquisa
. Realizao do Seminrio ADEMI & UFF
. Aplicao de questionrio aos especialistas
. Respostas ao questionrio
. Anlise dos resultados
. Artigo apresentado no Seminrio LARES 2006

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Cap.4 - Questionrio aplicado aos especialistas

Questo 1 Quais as maiores dificuldades para a realizao de

investimentos imobilirios?

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Cap.4 - Questionrio aplicado aos especialistas

Questo 2 Quais os fatores motivadores para a realizao de

investimentos imobilirios?

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.4 - Questionrio aplicado aos especialistas :

Questo 3 Quais os bairros do Rio de Janeiro de

preferncia dos especialistas e o padro de
acabamento das unidades?
. Barra da Tijuca, Botafogo, Recreio dos
Bandeirantes, Ipanema, Leblon, Laranjeiras,
Flamengo, Jardim Botnico e Jacarepagu.
. Os padres de acabamentos apontados pelos
especialistas so os padres mdio e alto.

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Cap.4 - Questionrio aplicado aos especialistas

Questo 4 Quais os indicadores econmicos e financeiros para a

tomada de deciso de empreender?

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Cap.4 - Questionrio aplicado aos especialistas

5 Quais as Pesquisas mercadolgicas aplicadas para

identificao de terreno, definio de projeto e do
valor de venda das unidades?
. As consultas aos corretores e imobilirias,
. O acompanhamento do mercado por ofertas de jornais,
. As respostas relacionadas as pesquisas locais; as
visitas a estandes da regio; a consulta mdia
especializada; a pesquisa contratada qualitativa e
quantitativa; a busca na Internet e a pesquisa aos
relatrios da ADEMI RJ.
. As respostas relacionadas as consultas a outras
empresas de engenharia conhecidas, a experincia
prpria e ao perfil scio-econmico.

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Cap.4 - Questionrio aplicado aos especialistas :

6 Qual o grau de importncia das variveis abaixo

para o estudo de viabilidade?
DESCRIO DAS VARIVEIS
-O

VALOR MDIO DO GRAU

perfil scio econmico populacional

-O risco do negcio imobilirio
-A conjuntura internacional
-A poltica pblica habitacional
-O dficit habitacional
-A participao da sociedade
-A motivao para realizar investimento
-A sensao e percepo dos espaos
-A qualidade do negcio imobilirio
-A sustentabilidade social
-A sustentabilidade ambiental

8,7
8,8
3,7
4,9
5,8
4,1
8,3
7,8
7,8
5,8
6,5

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Cap.4 - Questionrio aplicado aos especialistas :

Identificao das variveis diretas monetrias:

123456789-

Receitas do empreendimento
Projeto arquitetnico
Terreno
Comisso sobre o terreno
Custo da construo
Equipamento e mobilirio
Impostos e taxas pblicas
Despesas imobilirias
Planejamento e coordenao de vendas

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.4 - Questionrio aplicado aos especialistas :

Identificao das variveis diretas monetrias:

1011121314151617-

Publicidade e promoo
Stand de venda
Planejamento de marketing
Despesas com financiamento
Prazos e tempos
Juros
Correo monetria
Despesas jurdicas

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Cap.4 - Questionrio aplicado aos especialistas :

Identificao das variveis indiretas monetrias:

1- Perfil scio-econmico
2- Risco
3- Conjuntura internacional
4- Poltica pblica habitacional
5- Dficit habitacional
6- Percepo e sensao de espaos
7- Motivao na incepo do negcio
8- Qualidade
9- Sustentabilidade ambiental e urbana
10- Participao da sociedade

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.4 - Questionrio aplicado aos especialistas :

Identificao dos indicadores dos estudos de

viabilidade:
12345678-

Resultado econmico: VGV despesas;

Investimento mximo dos investidores;
Ms do retorno do capital;
Taxa interno de retorno modificado;
VPL: Valor presente lquido;
Custo do terreno / VGV esttico;
Lucro lquido / VGV esttico;
rea privativa / rea construo;

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.4 - Questionrio aplicado aos especialistas :

Identificao dos indicadores dos estudos de

viabilidade:
9- Resultado Financeiro: VGV + Juros despesas;
10- Ms do investimento mximo;
11- Taxa interna de retorno: TIR;
12- VGV disponvel dinmico;
13- Freqncia e ritmo de venda;
14- Custo da construo / VGV esttico;
15- Lucro lquido / Custo do terreno;
16- rea privativa / rea real.

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Cap.4 - Questionrio aplicado aos especialistas

Elaborao e aplicao de questionrio aos agentes do

negcio imobilirio

Agentes diretos: Proprietrio da terra, incorporador,

construtor, financiador, investidor imobilirio.

Agentes indiretos: Arquiteto, engenheiro de custos, analista

de investimentos, consultor imobilirio, consultor de
marketing, consultor jurdico.

Desenvolvimento do 2o. Seminrio ADEMI & UFF em 2007.

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.5 Identificao das variveis e interferncia dos agentes
imobilirios:

Obteno das variveis dos estudos de

viabilidade:

Contedo da literatura,
Questionrios aplicados,
Estudos de casos:
.Fatores componentes da viabilidade de receitas e de
despesas,
.Simulao de cenrios pessimistas, conservadores e
otimistas,
.Indicadores econmicos e financeiros da viabilidade,
Variveis diretas e indiretas,
Anlise dos processos das variveis identificadas,
Aplicao das ferramentas IDEF 0 e Mind Manager.

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Cap.6 Anlise dos resultados dos estudos de casos e

gerao dos fatores das variveis de viabilidade

Estudo de caso 1:

Empresa: Agenco Inc. e Construo

Empreendimento: Praia dos Cavaleiros - Maca - RJ

QUADRO RESUMO DAS VARIVEIS E INDICADORES:

Variveis
Critrio

Receita de vendas
R$ /m2
Receita de juros

Receitas

R$
R$

rea privativa e

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Cap.6 Anlise dos resultados dos estudos de casos e gerao dos
fatores das variveis de viabilidade

QUADRO RESUMO DAS VARIVEIS E INDICADORES

Variveis
Critrio

Projeto arquitetnico
Terreno
Comisso do terreno
Construo
Equipamento mobilirio
Impostos e taxas
Corretagem
Coordenao venda
Consultoria jurdica
Publicidade e promoo
Estande de venda
Planejamento marketing
Diversos
Financiamento

Despesas

R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$

R$
R$
R$
R$
-

% permuta
% terreno
rea e R$ /m2
Verba
3,65% VGV
3,5% VGV
1,8% VGV
2,65% VGV
Verba
2,0% VGV
Verba

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Cap.6 Anlise dos resultados dos estudos de casos e gerao dos

fatores das variveis de viabilidade

QUADRO RESUMO DAS VARIVEIS E INDICADORES

Variveis Indiretas:
Perfil scio-econmico, Risco, Correo monetria, Conjuntura
internacional, Poltica pblica habitacional, Dficit habitacional,
Participao da sociedade, Percepo e sensao, Motivao,
Qualidade, Sustentabilidade ambiental no foram considerados
explicitamente no estudo.
Prazos e tempos foram utilizados nas premissas do fluxo de caixa.

Indicadores do estudo de viabilidade dinmico:

Resultado econmico
Resultado lquido
Investimento mximo
Ms de investimento mximo
Ms do retorno do capital
Taxa interna de retorno
Taxa interna de retorno mod.

R$
R$
R$
Data
Data
%
%

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Cap.6 Anlise dos resultados dos estudos de casos e gerao

dos fatores das variveis de viabilidade

Estudo de caso 2:
Empresa: Calper Construtora
Empreendimento: Recreio dos Bandeirantes Rio de janeiro
Estudo de Caso 3:
Empresa: Nobel Engenharia Ltda
Empreendimento: Lagoa Rio de Janeiro
Estudo 4:
Aplicao prtica do curso de estudos de viabilidade
realizado na ADEMI- RJ.

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.6 Gerao dos fatores das variveis de viabilidade

Gerao dos fatores das variveis de viabilidade

- Terreno:

- Localizao
- Utilizao atual e vocao local
- Dimenses, forma, topografia, superfcie e solo.
- Demandas habitacionais
- Restries fsicas e legais ao aproveitamento
- Construes existentes e benfeitorias.
- Legislaes municipal, estadual e federal quanto s
restries.
- Passivo ambiental
- Condies econmicas, polticas e sociais.
- Sistema virio
- Transporte coletivo
- Coleta de resduos slidos

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.6 Gerao dos fatores das variveis de viabilidade

Gerao dos fatores das variveis de viabilidade

- Terreno:

- gua potvel
- Energia eltrica
- Telefone
- Rede de transmisso de comunicao e televiso
- Esgotamento sanitrio
- guas pluviais
- Gs canalizado
- Comrcio, indstria e servio.
- Equipamento comunitrio de segurana
- Educao
- Sade
- Cultura e lazer

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Cap.7 Criao da modelagem de estudos de viabilidade

Modelo preliminar simplificado obtido pelos resultados

dos estudos de casos. Leva em conta os variados
cenrios mercadolgicos e que ser desenvolvido e
detalhado no decorrer deste captulo.
Obra:
Data Base:

Fluxo de receitas e despesas:

A RECEITAS
-

Valor geral de vendas VGV

Juros
Tempos

VALORES
rea privativa x R$ /m2
% mercado financeiro
Ciclo do negcio

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Cap.7 Criao da modelagem de estudos de viabilidade

Fluxo de receitas e despesas:

B DESPESAS
VALORES
Terreno
R$
Comisso sobre o terreno
% corretagem
Construo
rea e R$ /m2
Equipamentos especiais
Verba
Publicidade
% VGV
Corretagem
% VGV
Estande de venda
% VGV
Planejamento e coordenao vendas
% VGV
Planejamento de marketing
% VGV
Diversos
% VGV
Impostos e taxas
% VGV
Projeto arquitetnico
Verba
Despesas jurdicas
Verba
Despesas com financiamento
% construo e juros

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Cap.7 Criao da modelagem de estudos de viabilidade

Fluxo de receitas e despesas:

C LUCRO
D INDICADORES DE VIABILIDADE:
Lucro / Despesas
Lucro / aporte mximo
Taxa interna de retorno (IRR) ao ms
Taxa interna de retorno (IRR) ao ano
Tempo - perodo fluxo negativo
Tempo prazo da construo
Tempo - vendas diretas
Valor mximo a aportar
Tempo - ms do retorno do capital
Tempo - carncia para incio obra
Tempo - projeo de velocidade de venda

Receitas Despesas
FATOR
%
%
%
%
Meses
Meses
Meses
R$
Ms
Meses
% venda e meses

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Cap.7 Criao da modelagem de estudos de viabilidade

Fluxo de receitas e despesas:

E VARIVEIS INDIRETAS
Perfil scio-econmico
Risco
Conjuntura internacional
Poltica pblica habitacional
Dficit habitacional
Participao da sociedade
Percepo de espaos
Motivao do negcio
Qualidade
Sustentabilidade ambiental
Sustentabilidade social

FATORES DE INFLUNCIA
Fator de influncia
Fator de influncia
Fator de influncia
Fator de influncia
Fator de influncia
Fator de influncia
Fator de influncia
Fator de influncia
Fator de influncia
Fator de influncia
Fator de influncia

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.7 Criao da modelagem de estudos de viabilidade

F Anlise e resultado do estudo

G Tendncias
H Concluso e tomada de deciso

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.8 Aplicao e validao da modelagem

- A aplicao e validao da modelagem ser realizada no

desenvolvimento deste captulo.

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Cap.9 Concluses preliminares
-

possvel a criao da modelagem para os estudos de viabilidade

tcnica, econmica e financeira fornecendo subsdios para a
tomada de deciso com margem de risco aceitvel.

O processo de definio e deciso do empreendimento foi

reproduzido atravs dos estudos de casos e aplicaes aos
especialistas no decorrer desta pesquisa.

A modelagem permite aos empreendedores simular cenrios

diversos no intuito de obter os valores das variveis e indicadores
de viabilidade para viabilizar as expectativas de lucratividade.

A modelagem pode ser utilizada nas demais regies brasileiras se

forem consideradas as diferenas regionais e aplicadas a cada uma
das variveis apresentadas.

O objetivo desta pesquisa atingida pela criao da modelagem e

pela possibilidade de gerao de novas investigaes sobre os
processos das suas variveis.

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.9 Concluses preliminares

A aplicao da modelagem no mercado propicia a perspectiva de

investimentos em regies e em classes sociais ainda no
priorizadas.

A margem de rentabilidade e os incentivos pblicos so fatores

responsveis pelo direcionamento do mercado imobilirio e pela
motivao dos investimentos.

Esta pesquisa destaca variveis indiretas pouco abordadas nas

bibliografias abrindo caminho a novas pesquisas sobre os estudos
de viabilidade.

As concluses dos estudos de viabilidade no Brasil em comparao

com os estudos estrangeiros sero descritas aps a realizao de
pesquisa nos pases estabelecidos para esta finalidade.

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Bibliografia

Glossrio

Siglas