TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

PRESENTADO POR
BUDIEL ECHEVARRA CARMEN LUCA
MILLONES BAZN NGELA GABRIELA
MEJA DEZA INS EMILIA
TANTALEN MESTA MARA ALEJANDRA

CURSO:
GARANTAS

DOCENTE:
DR. VCTOR JAVIER SNCHEZ SECLN

PIMENTEL-PER
2015

INTRODUCCIN
El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable (TCHN) es un ttulo de crdito indito en
nuestro sistema jurdico, mas no carente de influencias de otros ttulos similares en
Francia, Alemania, y otros sistemas. Al ser concebido, su objetivo principal era
dinamizar el Mercado Secundario de Crditos en el Per, y ofrecer una alternativa ms
prctica que la reina de las garantas, como se conoce a la hipoteca; sin embargo, la
realidad se encarg de defraudar las esperanzas del legislador, y, hasta ahora, es un
ttulo poco famoso.
No obstante ello, sus caractersticas y objetivos nos exigen estudiarlo, al menos, de
manera bsica, aproximarnos a su funcionamiento y a las ventajas que ofrece. El
presente trabajo introduce al TCHN, sus antecedentes, requisitos de emisin,
regmenes de regulacin, modalidades de ejecucin, y a su extincin. Adems,
persigue encontrar las causas del poco empleo de este instrumento en el mercado
nacional hipotecario.

I. Antecedentes y definicin.

Antecedentes:
Cuando una persona natural o jurdica o una entidad bancaria tienen la intencin de
otorgar un prstamo, toman en cuenta una serie de medidas que produzcan la
seguridad que dicho crdito retornara a ellos. En consecuencia, lo que el prestamista
buscar es que su crdito se encuentre debidamente garantizado. Para ello, podr
constituir una hipoteca, una garanta mobiliaria o cualquier otra garanta real o
personal, de acuerdo al riesgo que presente el solicitante.
Sin embargo, para lograr estos resultados, al momento de realizar un prstamo no
basta que se encuentre garantizada, sino que adems sea posible ejecutarla, por ello
es que los crditos se hacen ms onerosos y ello se debe justamente por su falta de
ejecutabilidad, ello en base a que el proceso para poder ejecutarla tarda aos dado
que enfrenta a un sistema judicial lento y falto de recursos para agilizar dichos
procesos.
Ante la circunstancia descrita anteriormente es que encontramos una serie de
instrumentos financieros que tienen como finalidad promover el crdito financiero e
hipotecario, entre ellos el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable.
El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, tuvo su nacimiento mediante la Ley
General del Sistema Financiero N 26702 de diciembre de 1996, en la cual se
encuentra regulado mediante el artculo 239, el mismo que fue definido como un
ttulo valor a la orden y negociable por endoso, emitido por el Registro Pblico donde
se encuentre inscrito el inmueble que se grave con hipoteca, en mrito al
otorgamiento de una escritura pblica en la que por acto unilateral se constituye el
gravamen hipotecario de primer rango que sirve de garanta al crdito consignado en
el mismo, con preferencia a toda otra acreencia, cualquiera sea su origen o
naturaleza.

Asimismo, mediante el artculo 1 del Reglamento de la ley, dictado por la

Superintendencia de Banca y Seguros mediante Resolucin N 838-97 de fecha 30
de Noviembre de 1997 agreg que el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable
emitido por el Registrador Pblico es un Ttulo Valor que representa el derecho real
de hipoteca sobre un bien inmueble, y puede ser endosado libremente a favor de
cualquier persona slo en garanta de un crdito dinerario.
Si bien la Ley General del Sistema Financiero N 26702 lo considera Ttulo Valor,
slo es tal desde su incorporacin en la nueva Ley de Ttulos Valores N27287 de 19
de junio del 2000, incorpora a estos ttulos hipotecarios en su normatividad. Las
disposiciones de esta ley priman sobre la anterior, por razn de la temporalidad y de
su especificidad.
Sobre el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable no existe una regulacin anterior a
ella, como tampoco existe una regulacin similar sobre este ttulo en otros
ordenamientos, pero existen algunos antecedentes, la primera de ellas es la letra
hipotecaria, que an sigue vigente, y el certificado hipotecario endosable, la cual se
encontraba regulada en la Dcimo Quinta Disposicin Final del Decreto Legislativo
861, Ley de Mercado de Valores, la cual fue, posteriormente, derogada por la Ley de
Ttulos Valores.
Por otra parte, la definicin del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable es un ttulo
valor que representa un derecho real de garanta hipotecaria, constituido de manera
unilateral por el propietario del bien inmueble o de su representante debidamente
facultado, a travs de escritura pblica siguiendo los requisitos establecidos en el
artculo 1099 del Cdigo Civil, a cuya orden es expedido por Registros Pblicos.
Originalmente cuando se legisl sobre el TCHN, era slo Registros Pblicos la
entidad encargada de expedirlos. Posteriormente con la Ley General del Sistema

Financiero N27640 faculta a las empresas pertenecientes del Sistema Financiero ha

poder emitir, tambin, estos ttulos valores.
II. Naturaleza jurdica. Caractersticas generales.
La garanta hipotecaria tiene la siguiente proteccin jurdica:
a. Constituir garanta exclusiva del crdito a favor del Banco acreedor, teniendo
preferencia frente a cualquier otro acreedor del propietario del predio afectado,
cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de ste frente
a terceros, an los de carcter laboral, alimenticio o tributario y, se encuentre o no el
constituyente sometido a proceso concursal.
b. En los casos de concurso de acreedores del propietario del predio o de procesos
concursales a los que ste fuese sometido, la empresa tenedora del Ttulo slo
participar en dichos procesos por el exceso que resultase a su favor, una vez que
haya culminado el proceso de cobro de su acreencia y venta del bien afectado. El
bien gravado con esta hipoteca, ser separado de la masa concursal, por el
organismo

encargado

de

dichos

procesos,

constituyendo

una

identidad

independiente del resto del patrimonio del propietario.

c. Tambin ser destinado a atender con el carcter de preferente, el pago de hasta
el importe del crdito que garantiza, ms los intereses y gastos que la ejecucin del
bien pueda originar. Slo de existir saldo a favor del propietario, luego de culminado
el proceso de cobro de la acreencia sealada en el Ttulo con la venta del bien, dicho
saldo pasar a formar parte del patrimonio concursal o, en su caso, ser puesto a
disposicin del propietario.
d. Los dems tenedores del Ttulo, que no sean empresas del sistema financiero,
gozarn de la preferencia que les confiere su calidad de acreedores de primer rango,
segn las leyes de la materia.

e. La hipoteca contenida en el Ttulo no respalda otras deudas distintas al crdito que

origin el primer endoso del mismo, salvo que conforme al Artculo 245.3 de la Ley
de Ttulos Valores se haya sealado en el mismo ttulo que su endoso sirve adems
para garantizar otras obligaciones a favor de la empresa endosataria, en cuyo caso
debe agregarse necesariamente, clusula que limite su negociacin.
Por otro lado, entre las principales caractersticas del TCHN tenemos las siguientes:

Es un ttulo valor a la orden, cuando se realiza el endoso transfiere el crdito y

el derecho real, mientras que si no es endosado slo contiene un derecho de crdito.

Previamente, los propietarios de un inmueble deben constituir unilateralmente y

por escritura pblica, el gravamen hipotecario por un monto determinado, tenindose

en cuenta la tasacin efectuada por perito autorizado por la SBS, el que se insertar
en la escritura.

Se expide a peticin expresa del propietario, sobre un bien susceptible de ser

gravado con hipoteca, que est inscrito en Registros Pblicos, por acto unilateral
manifestado por escritura pblica.

El gravamen se extiende por el total del valor del bien gravado, conforme a la

valoracin que realiza un perito.

Se trata de un Ttulo Valor emitido por el Registro Pblico donde se encuentra

inscrito el inmueble.

Otorga a su tenedor la preferencia y exclusividad del gravamen hipotecario en

respaldo del crdito que se seale en el mismo documento en el acto de su primer

endoso.

En caso de endoso, se transfieren tanto el derecho de crdito como el derecho

real de hipoteca que lo garantiza, sin que el endosante asuma responsabilidad

solidaria.

Luego de protestado por falta de pago, procede la venta extrajudicial del bien

hipotecado, siempre que el precio por el que se enajene no sea inferior al 75% de la
valorizacin.

En caso de un procedimiento concursal, bien gravado con la hipoteca es

separa-do de la masa concursal, constituyendo una identidad independiente del resto

del patrimonio del propietario.

El titular del ttulo tiene la facultad de endosarlo a cualquier persona,

seguramente a favor de un Banco, respaldando un crdito dinerario.

La garanta hipotecaria constituida debe ser de primer rango, y no debe

reconocer carga ni medida judicial que limite su libre disposicin.

III. Emisin y transmisin.
Para la emisin del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable debemos tener en
cuenta el siguiente dispositivo legal de la Ley N 27287 Ley de Ttulos Valores, el
cual seala lo siguiente:
Artculo 240.- Emisin
240.1 El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable se expedir a peticin
expresa del propietario de un bien susceptible de ser gravado con hipoteca y
que est inscrito en cualquier Registro Pblico, por acto unilateral manifestado
mediante escritura pblica. El representante del propietario requiere de poder
especial para solicitar la expedicin del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable.
240.2 Slo luego de constatar la inexistencia de cargas o gravmenes, el
respectivo Registro Pblico expedir el Ttulo en formulario aprobado por la
Superintendencia Nacional de Registros Pblicos en el caso de registros
pblicos que dependan de sta; y, en el caso de otros registros, por la respectiva
autoridad de control o supervisin.

240.3 Al expedir el Ttulo, el Registrador anotar el gravamen hipotecario

constituido por el valor total del bien gravado, segn la valorizacin de perito que
debe ser insertada en la escritura pblica, gravamen hipotecario que ser el
nico, otorgando la preferencia y exclusividad en favor del tenedor del Ttulo, en
respaldo del crdito que se seale en el mismo documento en el acto de su
primer endoso.
Podemos decir que el ente emisor o expedidor del Ttulo de Crdito Hipotecario
Negociable es la Oficina de los Registros Pblicos, y dicha emisin solo se
efectuar a solicitud del propietario del inmueble objeto de afectacin. La solicitud
del propietario se hace siguiendo las formalidades previstas para la constitucin de
una hipoteca ordinaria, esto es, suscribiendo una minuta y escritura pblica
expedida por un notario. Adems, el Reglamento del Ttulo de Crdito Hipotecario
Negociable seala que las empresas del Sistema Financiero podrn solicitar la
emisin de dichos Ttulos valores, previa autorizacin del propietario del bien o del
deudor garantizado. El contenido de la escritura pblica consistir en describir el
bien inmueble objeto de gravamen, as como el valor de tasacin, y dems datos
que establece la ley.11 Este instrumento pblico servir de sustento al Ttulo de
Crdito Hipotecario Negociable, o mejor dicho a la garanta en l incorporada,
conjuntamente con el asiento registral donde quede anotada la hipoteca una vez
expedido el Ttulo valor. La emisin del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable se
efectuar una vez que la oficina de Registros Pblicos haya constatado que el bien
se encuentra saneado, es decir, libre de cargas, gravmenes y cualquier otro que
limite el derecho de disposicin del propietario sobre el bien. Adems, es importante
sealar que el valor del gravamen ser por el valor totaldel bien segn la tasacin
actualizada efectuada por un perito colegiado. Esto tiene por objeto que el
gravamen as constituido sea el nico, otorgndose preferencia y exclusividad a
favor del tenedor del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable.

Por su parte el Reglamento Del Ttulo De Crdito Hipotecario Negociable refiere en

el artculo 4 sobre la emisin de dichos Ttulos que las Empresas debern contar,
antes de la emisin del Ttulo, con la autorizacin del propietario del bien que sirve
de garanta y, en su caso, del deudor del crdito garantizado. Dichas autorizaciones
debern constar por escrito y tendrn el carcter de declaracin jurada de acuerdo
con lo dispuesto en el artculo 179 de la Ley General.
Los Ttulos podrn ser emitidos por las Empresas en cualquier momento posterior
a las autorizaciones concedidas, cuando la garanta hipotecaria que respalda su
crdito se encuentre o vaya a ser inscrita en los Registros Pblicos. Para estos
efectos deber cumplirse con lo dispuesto en la Ley de Ttulos Valores respecto a
los requisitos para la emisin de los Ttulos.
Las garantas hipotecarias a ser incorporadas en el Ttulo sern aquellas que
cumplan con todos los requisitos establecidos en la Ley de Ttulos Valores para
dicho efecto.
En aplicacin del artculo 242.2 de la Ley de Ttulos Valores, la responsabilidad
solidaria a que alude el artculo 11 de la misma Ley, no alcanza a las Empresas
emisoras de los Ttulos, las cuales constituirn las primeras endosantes o
transferentes de los Ttulos; no resultando tampoco compatible con la naturaleza de
los Ttulos emitidos por las Empresas, la accin cambiaria dispuesta en el artculo
243.4 de la Ley de Ttulos Valores.
Respecto a la transmisin, debemos precisar que el Ttulo puede ser endosado
libremente a cualquier persona slo en respaldo de un crdito dinerario. En estos
casos, el Ttulo representar tambin el crdito garantizado con la hipoteca
sealada en el mismo documento; a favor de su ltimo tenedor.
El primer beneficiario del Ttulo queda facultado a realizar su primer endoso y
consignar en el mismo documento el monto determinado o determinable del crdito

dinerario que se garantizar con la hipoteca, as como las dems condiciones del
mismo. Este primer endoso podr hacerse tambin en garanta de crditos
dinerarios indirectos. El endoso y negociacin secundaria del Ttulo ser libre, a la
orden de cualquier persona natural o jurdica, salvo que el primer o subsiguientes
endosantes incluyan una clusula prohibiendo su posterior negociacin. Las
transferencias hechas en forma contraria a esta prohibicin, no surtirn efectos del
endoso, sino de la cesin de derechos, pudiendo el propietario, u obligado principal
del Ttulo, oponer al cesionario todas las excepciones personales que le
corresponda.
Si el propietario prev que el primer endosatario ser un Banco determinado, queda
facultado a solicitar en el acto de constituir el gravamen hipotecario, que el
Registrador consigne en el Ttulo el nombre del Banco, autorizando la entrega del
Ttulo a dicho Banco a travs del mismo Notario que interviene en la escritura
pblica de constitucin de hipoteca, no siendo necesaria la intervencin del
propietario para que firme como endosante (Art. 242.3 de la Ley de Ttulos Valores).
Cuando el Ttulo sea endosado a favor de un Banco, ste deber contener adems
lo siguiente: a. Monto del crdito y de la garanta. b. Cronograma de pagos o fecha
de vencimiento o pago del crdito. e. Forma y lugar de pago. d. Otras condiciones.
La Ley de N 27287 Ley de Ttulos Valores sostiene lo siguiente en su artculo
242:
242.1 En el acto de realizarse el primer endoso del Ttulo, deber
consignarse en el mismo documento, el crdito que se garantiza, plazo o plazos
de su vencimiento, los intereses acordados y dems condiciones del mismo;
constituyendo desde entonces el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, un
Ttulo valor que representa la hipoteca y el crdito consignado, en favor de su
tenedor.

242.2 Con los subsiguientes endosos, se transfieren ambos derechos, tanto

el crdito como el derecho real de hipoteca que lo garantiza, sin que el
endosante asuma la responsabilidad solidaria a que se refiere el Artculo 11
frente al tenedor.
242.3 Si el propietario prev que el primer endosatario ser una empresa del
Sistema Financiero Nacional, queda facultado a solicitar en el acto de constituir
el gravamen hipotecario, que el Registrador consigne en el Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable que expida el nombre de dicha empresa que debe
designarse en modo expreso como primer endosatario, autorizando la entrega
del Ttulo a dicha empresa a travs del mismo Notario que interviene en la
escritura pblica de constitucin del gravamen, sin que sea necesario en este
caso que el propietario intervenga y firme como endosante. Igualmente, en este
caso en que el primer endosatario sea una empresa del Sistema Financiero
Nacional, el propietario podr solicitar que el Registrador consigne en el Ttulo el
monto y condiciones del crdito que al efecto seale en el acto de constituir el
gravamen; o, autorizar a la empresa endosataria a completar el Ttulo con las
informaciones referidas al crdito, conforme al Artculo 10.
El Reglamento Del Ttulo De Crdito Hipotecario Negociable nos dice en el artculo
10

sobre el endoso o transferencia de los Ttulos que con los endosos o

transferencias de los Ttulos se transfieren ambos derechos, tanto el crdito como

el derecho real de hipoteca que lo garantiza, sin que el endosante o transferente
asuma la responsabilidad solidaria a que se refiere el artculo 11 de la Ley de
Ttulos Valores. Lo sealado en este artculo resulta aplicable tanto a los endosos o
transferencias de los Ttulos emitidos por las Empresas, como a los endosos o
transferencias de los Ttulos emitidos por los Registros Pblicos.

As tambin existen los Ttulos a favor de empresas, segn el artculo 11 del

Reglamento Del Ttulo De Crdito Hipotecario Negociable, el cual indica que
cuando el emisor, endosatario o adquirente sea una Empresa, la hipoteca
representada por el Ttulo constituir garanta preferente del crdito a favor de sta
frente a cualquier otro acreedor del propietario del bien afectado, cualquiera que
fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de ste frente a terceros,
aun los de carcter laboral, alimenticio o tributario y, se encuentre o no el
constituyente sometido a proceso concursal.
En los casos de concurso de acreedores del propietario del bien susceptible de ser
hipotecado o de procesos concursales a los que ste fuese sometido, la Empresa
tenedora del Ttulo slo participar en dichos procesos por el exceso que resultase
a su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de su acreencia y
venta del bien afectado. El bien gravado con la hipoteca ser separado de la masa
concursal por el organismo encargado de dichos procesos, constituyendo una
identidad independiente del resto del patrimonio del propietario. El bien ser
destinado a atender con el carcter de preferente, el pago de hasta el importe del
crdito que garantiza, ms los intereses y gastos que la ejecucin del bien pueda
originar. Slo de existir saldo a favor del propietario, luego de culminado el proceso
de cobro de la acreencia sealada en el Ttulo con la venta del bien, dicho saldo
pasar a formar parte del patrimonio concursal o, en su caso, ser puesto a
disposicin del propietario.
IV. Regmenes de regulacin.
Cada forma de emisin de este Ttulo tiene un rgimen distinto; por un lado, puede
ser emitido por el Registrador Pblico, o por una empresa del sistema financiero
nacional u otras entidades que autorice la SBS. En ese sentido, podemos hablar de

un rgimen general cuando el Ttulo es emitido por el primero; y otro especial,

cuando lo hagan las segundas entidades mencionadas.
a. Rgimen general.
El rgimen general est regulado entre los artculos 240 y 244 de la Ley de
Ttulos Valores, y puede reducir a tres cuestiones: i) se emite a la orden del
propietario del bien inmueble; ii) esta ltima debe realizarse por voluntad
manifiesta del propietario y; iii) la constitucin de la hipoteca y la creacin del
Ttulo son simultneas, aunque se realicen en dos actos distintos.
Asimismo, ser el endoso el que determine su eficacia cambiaria, pues antes de
l

slo

nos

encontraremos

ante

una

garanta

hipotecaria

unilateral;

conjuntamente, ser con el endoso cuando se incorpore el crdito al Ttulo.

La norma prescribe como requisitos mnimos los siguientes:
a. La denominacin de Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable y el nmero que
le corresponde;
b. El lugar y fecha de su emisin;
c. El nombre y nmero de documento oficial de identidad del propietario que
constituye el gravamen hipotecario, a cuya orden se expide el ttulo;
d. La descripcin resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario, segn
aparece de la inscripcin registral;
e. El monto de la valorizacin que ser el importe hasta por el cual se constituye
el gravamen hipotecario, con indicacin del nombre del perito y de su registro o
colegiatura respectiva;
f. La fecha de la escritura pblica, nombre del Notario y dems datos de la
inscripcin registral de la hipoteca; y

g. El nombre y firma del Registrador, con indicacin de la oficina registral

correspondiente.
As mismo debe contener espacios adecuados para consignar la informacin
relativa al crdito garantizado y a los endosos.
b. Rgimen especial.
Involucra que sea una empresa financiera autorizada la que emita el TCHN. Se
encuentra regulado por el artculo 245.4 de la LTV y por la resolucin SBS N
685-2007.
Se halla caracterizado por: i) es expedido a la orden del emisor (normalmente un
Banco) o un tercero; ii) la constitucin de la garanta y la expedicin del Ttulo no
son simultneas, por lo que es sencillo diferenciarlas, y; iii) para la constitucin
de la hipoteca se necesita autorizacin previa del propietario.
La inscripcin del Ttulo en el Registro, en este caso, se realiza por el mrito de
la comunicacin que el emisor o el notario curse al Registrador, siempre que la
hipoteca incorporada al TCHN ya se encuentre inscrita o se inscriba
simultneamente. La norma adems precisa que dicha comunicacin tiene el
carcter de declaracin jurada y puede estar contenida en el acto por el que se
inscribe la garanta hipotecaria, segn la Resolucin N 872-2009-SUNARP-TRL. Igualmente, para la inscripcin tampoco se necesita adjuntar la autorizacin
del propietario.
La Res. SBS N 685-2007, refiere acerca del contenido, en su artculo 3:
Los Ttulos que emitan las Empresas debern contener, como mnimo, lo
siguiente:
a)

Denominacin del Ttulo y el nmero que le corresponde.

b)

Lugar y fecha de emisin del Ttulo.

c)

Nombre y nmero del documento oficial de identidad del o los propietarios

que han constituido o constituirn el gravamen hipotecario.

d)

Nmero de la partida registral, asiento y rubro donde se encuentra inscrito el

inmueble afectado o que se afectar con el gravamen hipotecario.

e)

Monto de la valorizacin del inmueble que ser el importe por el cual se ha

constituido o se constituir el gravamen hipotecario, con indicacin del nombre

del perito y de su registro o colegiatura respectiva.
f)

Nombre del notario participante y fecha de la escritura pblica con que se

constituye el gravamen hipotecario. En el caso de Ttulos emitidos por las

Empresas con anterioridad a la inscripcin de dicho gravamen en el Registro
Pblico, deber sealarse este hecho al momento de la emisin, debiendo
precisarse que se trata de un Ttulo emitido de forma incompleta, procediendo el
emisor a completar la informacin antes mencionada luego de la inscripcin del
gravamen.
g)

Nombre, documento oficial de identidad y firma del funcionario autorizado a

emitir el Ttulo en nombre de la empresa; as como nombre y R.U.C. de la

empresa que emite el Ttulo. 2
h)

En caso que de acuerdo con el literal a) del artculo 245.4 de la Ley de

Ttulos Valores, se haya optado por emitir el Ttulo con intervencin de notario,
deber consignarse el nombre de ste.
i)

Limitacin o renuncia del acreedor a la facultad de proceder a la venta

directa del inmueble por incumplimiento del deudor, de ser el caso.

j)

Monto del capital del crdito y tasa efectiva anual.

k)

Cronograma de pagos o fecha de vencimiento del crdito.

l)

Saldo pendiente de pago del capital del crdito.

m) Forma y lugar de pago del crdito.

n)

Nmero de la partida registral, asiento y rubro donde se encuentre inscrito

el acto de emisin del Ttulo. Al momento de la emisin del Ttulo deber

precisarse que ste est incompleto, procediendo a completarse la informacin
antes mencionada cuando se haya efectuado la inscripcin del acto de emisin
del Ttulo.
Antes de endosarse o transferirse los Ttulos emitidos por las Empresas, a otras
Empresas deber completarse y actualizarse, de ser el caso, la informacin
previamente sealada.
V. Ejecucin y extincin.
a. Ejecucin
Respecto a la ejecucin del Ttulo, la ley seala que puede realizarse de forma
extrajudicial, o judicial, conforme decida el tenedor; sin embargo, ello no implica que
no deba ser indefectiblemente protestado o cuente con la formalidad sustitutoria de
protesto; adems, es invlida cualquier clusula liberatoria de protesto.
Una vez protestado el Ttulo antes de ello, se proceder a la venta directa, sin
intervencin de la autoridad judicial, para lo cual deber designarse a una empresa
del sistema financiero nacional autorizada para operar comisiones de confianza o
fideicomisos. La designacin de esta entidad tiene carcter irrevocable
El bien debe enajenarse a un precio no inferior al 75% de la valorizacin base para
la constitucin del gravamen, conforme consta en el Ttulo. Si no se encontraran

postores dispuestos a adquirir por encima del porcentaje sealado, el tenedor

deber acudir a la va judicial.
De producirse la venta, si el resultado de esta no cubre el total de la acreencia, la
entidad a cargo de la venta dejar constancia de ello en el Ttulo, consignando el
saldo pendiente por cuyo mrito el tenedor tendr expedita la accin cambiaria
contra el primer endosante. Por el contrario, si se realiza la venta y el precio de ella
cubre el monto del crdito, el ltimo tenedor y la entidad ejecutante debern dejar
constancia de ello y otorgar la escritura pblica a favor del adquiriente del predio.
Tratndose de venta extrajudicial realizada por Ttulos emitidos por empresas del
sistema financiero, la constancia de venta debe contener los siguientes elementos,
conforme a lo establecido en la Resolucin SBS N 685-2007-2007:
i. El nombre del adquirente. Tratndose de persona natural: los nombres y
apellidos; nacionalidad en caso de ser extranjero; nmero de su documento oficial
de identidad; estado civil, en caso de ser casado la indicacin de que el bien se
adquiere en calidad de propio, o si la adquirente es la sociedad conyugal. En este
ltimo caso consignar los datos de cada uno de los cnyuges.
Tratndose de personas jurdicas: su denominacin o razn social, los datos en el
Registro Pblico, as como los datos del representante.
ii. Los datos de la partida registral del bien hipotecado objeto de venta.
iii. El precio de la venta y la mencin de si cubre o no el monto total del crdito
garantizado. Si el precio de la venta no cubre el monto total del crdito garantizado,
nmero y fecha de emisin del Ttulo. Si el precio de venta cubre el monto total del
crdito garantizado, debe acompaarse el Ttulo respectivo.
iv. Los datos de identificacin de la persona jurdica interviniente en la enajenacin.

v. La firma del representante de la persona jurdica que emite la constancia, la cual

debe encontrarse legalizada notarialmente.
b. Extincin.
El pago es la forma natural de extinguir cualquier obligacin, y por ende, la garanta
accesoria ligada a ella. Este debe realizarse en el lugar y fecha pactada en el Ttulo;
si se acordara el pago por cuotas o armadas, se realizara en los momentos
pactados para ello, de manera que el incumplimiento de una cuota faculta al
tenedor a dar por vencidos todos los plazos, exigir el pago total inmediato, o en
cualquiera de las fechas de vencimiento de las cuotas siguientes, acorde a lo que
considere oportuno.
El artculo 244 de la Ley N 27287, refiere que el gravamen se levantar slo con la
entrega del Ttulo no endosado o debidamente cancelado por el ltimo endosatario,
sin que sea necesaria una escritura pblica, o ninguna otra formalidad distinta a la
entrega fsica del Ttulo. Sobre el particular, se pronuncia el Tribunal Registral:
(), para el levantamiento del gravamen no se requiere otorgamiento de escritura
pblica ni de otra formalidad que la sola entrega fsica del Ttulo valor al obligado.
As, en el caso que el crdito se encuentre debidamente cancelado (la obligacin
causal), y en consecuencia, el ltimo endosatario devuelva el Ttulo valor con la
constancia de pago respectiva, el Registrador deber levantar el correspondiente
gravamen.
Asimismo, cuando se proceda a la venta extrajudicial se levantar la garanta
hipotecaria y todas las cargas y gravmenes posteriores al Ttulo, siempre que se
presente la constancia respectiva por la entidad financiera y el Ttulo devuelto. Si el
tenedor opta por la venta judicial, se entiende que el Juez ordenar, en el momento
respectivo, el levantamiento de los gravmenes que afecten al bien.

VI. Situacin actual. Se utiliza?

La difusin de este instrumento en sus primeros aos de existencia fue insuficiente,
lo que ocasion que los agentes econmicos lo desconocieran y no lo consideraran
como una opcin viable frente al contrato de mutuo hipotecario. Si bien
recientemente existen iniciativas favorables a su posicionamiento en el mercado, el
Ttulo de crdito an no es un elemento indispensable en las carteras de crdito de
las entidades financieras, o en el patrimonio de los particulares.
Las razones que sustentan el escaso empleo del Ttulo son las siguientes:
i. Ausencia de incentivos para el uso del Ttulo.
En teora la circulacin a la orden y la ejecucin extrajudicial de la hipoteca
representan para el tenedor una perspectiva de recuperacin rpida del crdito, en
comparacin a la que acapara el contrato de mutuo hipotecario; sin embargo an
no existe una gran variedad de entidades financieras que ofrezcan este servicio, ni
se realizan suficientes ejecuciones extrajudiciales. Asimismo, aun si esta situacin
cambiara, adquirir los Ttulos no es provechoso para ellas pues en nuestro pas, no
existe un Mercado Secundario de Crditos Hipotecarios en el cual se lo pueda
negociar.
ii. Imposibilidad de negociar el Ttulo.
El Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, por su circulacin a la orden, podra ser
utilizado por las empresas bancarias de Lima para captar recursos financieros de
largo plazo, necesarios para el otorgamiento de crditos hipotecarios, por medio de
los procesos de Titulizacin o de otro mecanismo financiero; sin embargo,
actualmente, ello no resulta factible, pues no existe en nuestro pas un Mercado
Secundario de Crditos Hipotecarios en el que pueda ser negociado.

El mercado primario de hipotecas, imperioso de explicar para entender el mercado

secundario, est formado por las actividades encaminadas a la colocacin de
crditos hipotecarios, satisfacer la demanda de prstamos hipotecarios, y las
personas y empresas interesadas que participan de la oferta y demanda y dichos
crditos. Por otra parte, el mercado secundario se compone de la oferta y demanda
de los crditos hipotecarios ya constituidos, o del valor monetario de los mismos a
favor de terceras personas.
Recientemente, se produjeron iniciativas para amplificar el mercado secundario, a
travs de la creacin de las Empresas Administradoras Hipotecarias, cuyo fin
exclusivo es otorgar y adquirir Ttulos hipotecarios por s mismas y, en base a ellos
emitir letras hipotecarias, cdulas hipotecarias, y Ttulos de crdito hipotecario
negociable. Sin embargo, su incidencia en el mercado an no es considerable;
conforme a datos proporcionados por la SBS, a la fecha slo existen dos empresas
de esta naturaleza en el mercado peruano.
iii. Dificultad de la ejecucin de las garantas.
En la actualidad no existe ninguna entidad que ofrezca el servicio de ejecucin
extrajudicial, pese a ser las nicas facultadas para ello conforme a ley. Sera ms
provechoso si la norma contemplara ms sujetos acreditados para ello, pues
incentivara la reduccin de la tasa de inters para este tipo de operaciones,
extendera el acceso de las personas naturales a estos Ttulos, y permitira al
acreedor recuperar su dinero ms rpido. A esto podemos adicionar el factor de
desconfianza de las empresas frente a un procedimiento no reglamento de
ejecucin, que podra generar controversias o impugnaciones que lo llevaran a la
va jurisdiccional.
Asimismo, de acuerdo a empresas del sistema financiero, es improbable que los
particulares consideren este mtodo ms prctico frente al temor de encontrarse

con

inmuebles

an

ocupados,

no

desalojados,

lo

que

conllevara,

obligatoriamente, acudir a la va jurisdiccional.

iv. Percepcin de la proteccin del Ttulo.
Las entidades bancarias, y las personas naturales, infieren que su derecho se
encuentra menos protegido en el Ttulo que en un usual contrato de mutuo
hipotecario, debido a que la subsistencia de este se encuentra ligada a la posesin
del Ttulo; en el pensamiento del colectivo, la seguridad de la inscripcin de la
garanta en el Registro, sin tener que cuidarse de no perder el Ttulo valor, resulta
ms atractiva.
A esto, se suma el hecho de que el Registro Pblico no permita incorporar
informacin de los endosos realizados respecto al Ttulo, lo que conlleva un riesgo
no contemplado en el contrato de mutuo. As, el contrato de mutuo y la garanta
hipotecaria clsica siguen siendo preferidas frente al Ttulo de crdito.

CONCLUSIONES.
1. La ley General del Sistema Financiero N 26702 de Diciembre de 1996 trajo una
novedad. En su artculo 239 introdujo el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable,
que es definido como: un ttulo valor a la orden y negociable por endoso, emitido por el
Registro Pblico donde se encuentre inscrito el inmueble que se grave con hipoteca,
en mrito al otorgamiento de una escritura pblica en la que por acto unilateral se
constituye el gravamen hipotecario de primer rango que sirve de garanta al crdito
consignado en el mismo, con preferencia a toda otra acreencia, cualquiera sea su
origen o naturaleza.
2. Constituye un ttulo valor representativo de una hipoteca unilateral, constituida
anteriormente al nacimiento del crdito.
3. La emisin de este Ttulo valor est a cargo del Registro Pblico en el que el bien
hipotecado est inscrito, lo que ocurrir slo a peticin expresa de su propietario,
manifestado formalmente y mediante el otorgamiento de una escritura pblica para
ese efecto; ello en aplicacin del principio rogatorio que es propio del derecho registral.
4. Slo con el endoso del Ttulo de crdito hipotecario negociable se logra que este
Ttulo represente dos derechos bsicos: la hipoteca previamente constituida, ms el
crdito garantizado con dicha hipoteca ya incorporada en el Ttulo. Podr tambin
representar derechos accesorios correspondientes al crdito, como son los intereses y
reajustes de capital, siendo este Ttulo endosado uno de crdito y de garanta,
simultneamente.
5. La escasa participacin del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable en el Mercado
de Crditos Hipotecarios se debe a que su rgimen normativo no ofrece incentivos a
los bancos para que cambien el uso del mutuo hipotecario por el del Ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable.

6. Los beneficios del Ttulo no pueden ser aprovechados actualmente por los bancos,
al no existir, en nuestro pas, un Mercado Secundario de Crditos Hipotecarios, en el
cual se lo pueda negociar, y no realizarse ejecuciones extrajudiciales de la hipoteca
que representa.
7 Adems, existen problemas respecto a los procesos de ejecucin extrajudicial de la
hipoteca representada en el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable. Existen muy
pocas empresas dispuestas a realizarlo, y las tenedoras de los Ttulos tienen la
percepcin de que podran presentarse muchas complicaciones en el desarrollo del
proceso, al no estar reglamentado, o ser materia de impugnaciones a nivel judicial.

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