mm

INSTITUTO TECNOLGICO
DELACONSTRUCCIN

MAESTRA ENVALUACIN INMOBILIARIA

E INDUSTRIAL

COMO REALIZAR CON EFECTIVIDAD E IMPARCIALIDAD LA ACTIVIDAD

VALUATORIA, ENUNPROCESO JUDICIAL ENMATERIA CIVIL ENEL
ESTADO DEHIDALGO.

TESIS
Que para obtener elGrado de
Maestro enValuacin inmobiliaria e industrial
Presenta:

FRANCISCOALVARADOGARCA

Estudiosconreconocimientodevalidezoficial porlaSecretara deEducacin Pblicaconformeal

acuerdoNo.2005122defecha 18demayodel2005.

PACHUCA HIDALGO

JUNIODE2007

NDICE
Introduccin.
Procedimiento.
Planteamiento delproblema.
Objetivo dela investigacin.
Justificacin ydelimitacin dela investigacin.
Hiptesis.

CAPITULO I
1.-Marco dereferencia dela investigacin.
1.1.- Marcoterico.
1.2.- Resea histrica.
1.3.- Inicio yevolucin delavaluacin enMxico.
1.4.- Conceptos generales.
1.4.1.-Niveles delaactividad valuatoria.
1.4.2.-Principiosyleyesquerigen lavaluacin.
1.5.- Perfil delperito valuador deinmuebles.
1.5.1.-Concepto legal delperito valuador.
1.5.2.-Cdigo detica profesional delperito valuador.
1.6.- Marco legaldelavaluacin.
1.6.1.-Marcojurdico normativo delavaluacin.
CAPITULO n
2.-Metodologa empleada para lavaluacin deinmuebles.
2.1.2.2.2.3.2.4.-

Descripcin delproceso paraformular unavalo.

Mtodo fsico odirecto.
Mtodo decapitalizacin derentas odeingresos.
Mtodo comparativo odemercado.

2.5.- Anlisis y aplicacin dela metodologa.

2.5.1.-Mtodo fsico o directo.
2.5.2.-Mtodo decapitalizacin derentas oingresos
2.5.3.-Mtodo comparativo odemercado.
2.6.- Interpretacin de resultados

CAPITULO III
3.- El avalu como elemento probatorio para el poder judicial.
3.1.- Normas profesionales delavaluacin.
3.1.1.-Jerarqua deleyes.
3.1.2.- Constitucin poltica de losestadosunidos mexicanos.
3.1.3.-Ley federal de corredura publica.
3.1.4.-Ley orgnica de la sociedad hipotecaria federal.
3.1.5.-Leygeneral debienesnacionales.
3.1.6.-Ley decatastro del estado deHidalgo.
3.1.7.-Ley de transparencia fomento a la competencia al
crdito garantizado.
3.2.- Descripcin del procedimiento para el ofrecimiento de
laprueba pericial.
3.2.1.-Anlisis y evaluacin del procedimiento para el
desahogo delapruebajudicial.
3.3.- Anlisis y evaluacin de la actividad valuatoria
para eltribunal superior.
3.3.1.- La funcin del perito valuador en eltribunal superior de
justicia.
3.4.-Esquematizacin del procedimiento, para larealizacin de
unavalujudicial.
3.5.- Reglamento del tribunal superior dejusticia del estado de
Hidalgo.
3.5.1.- Regulacin de la actividad valuatoria en el poder
judicial.

CAPITULO IV
4.- Caso practico, la realizacin de un peritaje judicial para el
tribunal superior dejusticia del estado de Hidalgo.
4.1.-Descripcin delproceso.
4.2.-Desarrollo del avalo.
4.3.-Elaboracin del dictamen pericial.

Sugerencias
Conclusin.
Glosario de trminos.
Bibliografa.

 N D I C E DE TRABAJO.
Introduccin:
Descripcin genrica del proyecto de investigacin, sealando el tema
que se desarrollara as como el procedimiento que se aplicara en la
investigacin, para despejar el problema planteado, estableciendo los
objetivos dela investigacin as como lajustificacin dela misma.
CAPITULO I
1.-Marco de referencia de la investigacin.
En este primer capitulo se describe en cada uno de los incisos, el
marco referencial de la investigacin, haciendo una sntesis de cada
uno de los puntos que integran este capitulo, con la finalidad de
encausar la investigacin al desarrollo del tema de investigacin,
tocando cada uno de los tpicos relacionados con la actividad
valuatoria., desde el marco histrico de la valuacin , los conceptos
generales, el perfil del perito valuador, el cdigo de tica, hasta el
marcojurdico normativo dela valuacin.
CAPITULO n
2.-Metodologa empleada para la valuacin de inmuebles.
La descripcin de la metodologa empleada enun proceso vala torio,
marca un panorama global de cmo se aplica a un avalu en
especifico, describindose el proceso de cada uno de los mtodos
tradicionales aplicados en materia devaluacin, como el mtodo fsico
o directo, cuya finalidad es reproducir el bien a valuar como si se
construyera en ese momento nuevo, aplicando las depreciaciones
correspondientes de acuerdo al estado fsico que presente el sujeto a
avaluar.
El mtodo comparativo de mercado, basado en un anlisis de los
bienes que se ofertan, y cuya aplicacin de factores de homologacin

determinaran el valor justo de mercado para el sujeto a valuar en

funcin del mercado ofertado.
El mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos., nos determinara la
cantidad de ingresos que un bien inmueble puede producir o generar,
en funcin de la utilizacin y optimizacin de sus espacios., as como
de las deducciones aplicables a cada caso en particular en funcin del
bien valuado.
CAPITULO n i
3.- El avalu como elemento probatorio para el poder judicial.
En este capitulo se hace una descripcin genrica del marco jurdico
que rige en torno a la valuacin, las normas, leyes y reglamentos de
carcter federal, estatal o municipal aplicados a la valuacin., y en
especifico a la que se realiza para el tribunal superior dejusticia del
estado deHidalgo.
Analizando la funcin que tiene el perito valuador dentro del tribunal,
as como la efectividad de la aplicacin de las leyes, normas y
reglamentos eneldesahogo delaprueba pericial.
CAPITULO IV
4.- Caso practico, la realizacin de un peritaje judicial para el
tribunal superior dejusticia del estado de Hidalgo.
La descripcin del proceso para la realizacin de un avalu para el
tribunal superior dejusticia, plantendose el escenario donde el perito
interviene cuando es designado para emitir un dictamen judicial,
describindose la tfamitologa de cmo actuar ante el tribunal, para
presentar un dictamen, estableciendo los derechos y obligaciones que
adquiere, alfungir como auxiliar delajusticia.

Introduccin.
Para que el pas tenga gobernabilidad, estabilidad social y econmica,
es fundamental que lostres niveles degobierno, Ejecutivo, Legislativo
yJudicial serigan de acuerdo a la Constitucin Poltica de los Estados
Unidos Mexicanos., de tal forma que el poder judicial forma parte
integral, para el equilibrio de estos tres poderes, siendo el poder
ejecutivo atravs del Presidente dela Repblica y el poder legislativo
donde se dictan y crean las leyes, que el poderjudicial, atravs de la
suprema cortedejusticia de lanacin donde se aplicaran.
Los poderes de gobierno se dividen en tres niveles., federal, estatal y
municipal, el segundo representado por el gobernador del estado de
Hidalgo, el Congreso del Estado y el Tribunal Superior deJusticia del
Estado deHidalgo.
Para que el estado de Hidalgo tenga gobernabilidad es fundamental
que los poderes del gobierno se apliquen de acuerdo a la constitucin
que los rige., y el Tribunal Superior de Justicia, tiene un papel
preponderante para la imparticion dejusticia en el estado, a travs de
lostribunales de distrito que seubican elEstado.
El desempeo de la actividad valuatoria para el Tribunal Superior de
Justicia, forma parte de un proceso judicial, que proporciona la
informacin tcnica especfica y necesaria para que eljuzgador tenga
elementos probatorios paraimpartirjusticia.
Cuando se desarrolla un procesojudicial, una de las etapas del mismo
es la aportacin de la prueba pericial, realizada por un perito, que
rena elperfil profesional, quepara dichaprueba serequiere.
De acuerdo al cdigo de procedimientos civiles para el estado de
Hidalgo, el perito debe tener titulo en la ciencia o arte, a la que
pertenezca el punto sobre la cual versara su opinin, si la profesin o
elarte estuvieren legalmente reglamentados.

Si la profesin o arte no estuvieren legalmente reglamentados o

estndolo, no hubiere peritos en el lugar, podrn ser nombrados
cualesquiera personas entendidas, auncuando notengan titulo.1
Esto me lleva a plantear como tema de estudio, la actividad del perito
valuador ante el tribunal superior de justicia, as como una serie de
interrogantes que sepresentan al desarrollar esta funcin.
Por ello el planteamiento de mi hiptesis, estar orientada analizar la
aplicacin de los procedimientos y normas de tipojurdico, que rigen
en torno a la prueba pericial, as como la creacin de una instancia
reguladora de la actividad valuatoria, ante el tribunal superior de
justicia.

Procedimiento.
Todo tema de investigacin debe de plantearse bajo un procedimiento,
que conlleve a obtener los objetivos. Esta investigacin se desarrollara
dentro del campo de laobservacin, laexperimentacin, que en el caso
particular del presente trabajo es plantear como caso practico, las
experiencias obtenidas como perito valuador del tribunal superior de
justicia del estado de Hidalgo, fundamentado de la investigacin
documental, que para el tema existe, y del aporte de opiniones de
grupos de personas, colegios o asociaciones con conocimiento en el
tema, queayuden aredefinir eltema de estudio que sepresenta como "
Metodologa aplicada alavaluacin debienes inmuebles"., planteando
el problema de " Como realizar con efectividad e imparcialidad la
actividad valuatoria para elpoderjudicial del estado deHidalgo".
Las fuentes de informacin, directas, indirectas, documental, de
campo, la experimentacin, la observacin, las encuestas., empleadas
para corroborar el planteamiento de la hiptesis, deben fundamentarse
en razonamientos lgicos, en la observacin y en el anlisis de la
Cdigo de Procedimientos Civiles para el Estado de Hidalgo, Articulo. 342,
EditorialSista,P.66.

evidencia, con el aporte de los directamente involucrados, como los

abogados, los secretarios de acuerdos, los jueces, los colegios de
abogados ylapoblacin engeneral que hatenido la intervencin enun
asunto detipojudicial, en losjuzgados de distrito deprimera instancia
delaciudad dePachuca.
El proceso de la investigacin cientfica, parte con un enfoque del
mtodo cualitativo, utilizando la recoleccin de datos sin medicin
numrica, como las descripciones y las observaciones, para descubrir
o afinar las preguntas de investigacin.2 Pudiendo o no probar la
hiptesis en el proceso, siendo este flexible., su propsito es
reconstruir la realidad tal como la observan los autores de un sistema
social, lo importante enestemtodo escomprender el fenmeno.
El mtodo cualitativo parte de una realidad por descubrir, cuya
premisa del fenmeno social es la mente, la realidad la construyen los
individuos que dan significado al fenmeno social, utilizando un
lenguaje natural., cuya finalidad es entender el contexto y/o el punto
devista del actor social.
Los estudios cuantitativos se asocian con los experimentos, las
encuestas con preguntas cerradas o los estudios que empleen
instrumentos de medicin estandarizados, en la interpretacin de los
estudios hay humildad que deja todo inconcluso e invita a seguir
investigando y mejorar el conocimiento.
Un estudio cualitativo busca comprender su fenmeno deestudio en su
ambiente usual o inusual, esta directamente involucrado con las
personasque seestudianycon susexperiencias personales.

Hernndez Sampieri Roberto.Metodologa dela investigacin, tercera edicin,

p.6,Cap.1

Enunciado del problema.

La funcin quepresta elperitovaluador, dentro deunprocesojudicial,
es de suma importancia en apoyo de proporcionar al juez los
elementos probatorios, que le permitan discernir en un proceso
judicial.
De tal forma que la pericial que realizara el perito, debe de tomar en
cuenta, todos los factores que involucran a las partes en conflicto,
siendo este peritaje imparcial, objetivo y apegado a los principios de
tica profesional que el perito debe tener para no afectar los intereses
de laspartes, debe estar basado en conocimientos tcnicos, aplicar una
metodologa de valuacin que deje implcitos los procedimientos
aplicados.
De acuerdo al cdigo de procedimientos civiles para el estado de
Hidalgo, el nombramiento del perito para cada una de las partes, lo
har el promovente, en caso contrario eljuez lo nombrara en rebelda
dealgunas de laspartes., cuando exista controversia entre los peritajes
emitidos por cada una de las partes el juez nombrara un tercero en
discordia.
De este procedimiento surge elplanteamiento del problema, que desde
un punto de vista practico y objetivo, hace ver que todo este
procedimiento del proceso dela prueba pericial, sea oneroso, retrase el
proceso en tiempo y lo mas importante el costo que tienen que
absorber laspartes, por llevar losperitajes hasta laultima instancia que
marca la ley., esto en prejuicio de la misma sociedad., por no contar
las instancias judiciales con procedimientos en materia de valuacin
que permitan minimizar los costos y tiempos en la aportacin de
pruebas.

Planteamiento del problema.

Como realizar con efectividad e imparcialidad, la actividad
valuatoria, aplicada aun procesojudicial en materia civil en el estado
deHidalgo

Por tal motivo, mi planteamiento al respecto es en funcin de analizar

losbeneficios y/o desventajas de nombrar un soloperito enun proceso
judicial, que tenga los conocimientos profesionales y tcnicos en
materia de valuacin, que este certificado por un colegio o asociacin
devaluadores., donde el peritaje deber estar fundamentado sobreuna
metodologa valuatoria, para que posteriormente se pueda regularse y
calificarse laactuacin delperito.
Objetivo dela investigacin.
Evaluar si la aplicacin del procedimiento jurdico que indican las
leyes, en el desahogo de la prueba pericial dentro de un juicio, es
efectivo y cumple con los requerimientos que la sociedad demanda,
enla imparticion dejusticia.
Objetivos particulares.
1).- Determinar y evaluar la aplicacin de las leyes, aplicadas en un
procedimientojudicial para eldesahogo delaprueba pericial.
2).-La regulacin de la actividad valuatoria, realizada para el Tribunal
Superior deJusticia delEstado deHidalgo.
3).- Determinar y aplicar una metodologa en la valuacin de bienes
inmuebles embargados, dentro deunprocesojudicial.
4).- Evaluar los resultados obtenidos sobre el comportamiento de las
variables, que intervienen en eldesahogo delaprueba pericial.
Justificacin y delimitacin de la investigacin.
El presente estudio, tiene como finalidad analizar y evaluar la
aplicacin de las leyes, normas y reglamentos aplicados en el
desahogo de la prueba pericial y la funcin del perito valuador como
parte integral en este proceso., dentro deun marco terico conceptual,
apoyado en la observacin, procedimientos y practicas realizadas

10

como perito valuador de inmuebles adscrito al Tribunal Superior de

Justicia delEstado deHidalgo.
Delimitacin y alcance de la investigacin.
El estudio de la investigacin se realizara y aplicara en el Tribunal
Superior de Justicia del Estado de Hidalgo, de la Ciudad de Pachuca
Hidalgo., enlosJuzgados Civiles dePrimera Instancia.
Planteamiento de la hiptesis.
Lahiptesis:
En la actualidad la practica de la actividad valuatoria dentro del poder
judicial del estado deHidalgo, requiere deun anlisis, en la aplicacin
de los procedimientos y normas jurdicas que rigen, a la prueba
pericial en una litis, no habiendo una instancia reguladora, que evalu
y dictamine la efectividad en la aplicacin de estas leyes, normas y
reglamentos., as como el desempeo del perito valuador en un
procesojudicial.
Variable independiente.
La variable independiente se plantea como todas, las leyes, normas,
reglamentos y cdigos de orden jurdico, que se aplican para el
desahogo delaprueba pericial enunprocedimientojudicial.
Variable dependiente.
El desempeo del perito valuador dentro de un proceso judicial y la
metodologa aplicada a lavaluacin deinmuebles.
Variable interviniente.
El organismo regulador que evalu la efectividad de las leyes y el
desempeo profesional delperitovaluador enelpoderjudicial.

11

CAPITULO I

1.-Marco de referencia de la investigacin.

1.1.-Marco terico.
Todoestudio deinvestigacin esdesarrollado conla finalidad de servir
de antecedente o gua referencial, para que otras personas lo conozcan
o loutilicen. Detal forma que setrata deinvestigar sobreuntema que
sirva como referencia informativa y /o estadstica a otras personas, o
para analizar elplanteamiento aunproblema determinado.
Teniendo como referencia este marco nos damos cuenta que el hombre
siempre esta en constante cambio, explorando nuevos horizontes que
lo lleven al conocimiento de lo desconocido o superar lo ya
establecido ,todo esto enbeneficio delosdems hombres.
En especfico el desarrollo de este tema de investigacin es alcanzar
los objetivos establecidos, con la finalidad de conocer y evaluar los
resultados obtenidos sobre la valuacin, aplicada en un proceso
judicial.
Para poder realizar esta investigacin, sedebe tener una sensibilidad y
animado inters por el tema, para poder interactuar con los
directamente involucrados, como son los jueces, secretarios de
acuerdos, abogados, etc. obteniendo de todos ellos los aspectos
relevantes, que mediante un enfoque cualitativo se determine el rumbo
de la investigacin. As mismo, el profundizar en la investigacin de
campo, permitir obtener un panorama mas objetivo del planteamiento
del problema, con puntos de vista de los directamente involucrados en
elproceso deimparticion dejusticia.
Sin dejar detomar en cuenta que las fuentes de informacin primarias
como libros, revistas, documentos de carcter oficial, como

12

expedientes, sitios de web, tesis etc., darn a la investigacin terica y

documental, el soporte medular que marcara el rumbo de la
investigacin.

1.2.- Marco Histrico de la valuacin.

La practica de un avalu estan antigua como el concepto de valor. El
intercambio de objetos y bienes entre las personas, estableciendo una
equivalencia entre ambos bienes para llegar aun mutuo acuerdo es lo
que se conoce como trueque o intercambio de bienes, establecindose
entre losinteresadosunvalor para losbienes, dando conello inicio ala
practica del avalu, entre las clases sociales, econmicas y polticas
que asignaban valor en la tribu, comunidad, pueblo, ciudad o pas al
que pertenecan.
A partir de la revolucin industrial y el crecimiento de las ciudades,
los avalos han alcanzado gran importancia, al grado que ha sido
necesario desarrollar tcnicas, basadas en el conocimiento profundo de
losfactores queinfluyen en larealizacin deunavalu.
Anteriormente un valuador era cualquier persona que pudiera hablar
de precios o emitir un valor, donde todos conocan de precios pero no
decmo asignarvalor alascosas.
Al paso del tiempo los individuos estudiosos que quisieron
especializarse en la materia, fueron los precursores de la metodologa
yprocedimientos que actualmente seconocen yllevan alaprctica.

Cursobsicodevaluacin,delcolegiodeingenierosmecnicosyelectricistasa.c
temaII,Historiadelavaluacin,P. 18.

13

1.3.- Inicioy evolucin de la valuacin en Mxico.

Resea histrica de lavaluacin enMxico.
1528, sepractica el primer avalu por el cabildo de la ciudad, para el
libramiento deobra aRodrigo Pontenlos.
1530, el cabildo prohibe marcar y medir ningn huerto o solar sin que
sepresente eltitulo de propiedad.
1607, primer avalu realizado por Arq. Andrs de la Concha, perito
designado porla autoridad.
1737, los Arq. Pedro deArrieta, Miguel deHerrera, Manuel Alvarez y
Francisco Valenda, disean el plano de la ciudad de Mxico y
delimitan suslmites.
1754, elrey CarlosIII, confirma losttulos alosbienesrealengos, para
que seanmedidos yvaluados.
1836, seexpide la ley que establece una contribucin del 2 % al millar
alao sobre elvalor delasfincasurbanas delaciudad deMxico.
1896, sepublica laprimera ley de catastro delD.F.
1924, expedicin de la ley bancaria, se crea la comisin nacional
bancaria.
1925, se otorgan crditos con garanta hipotecaria a trabajadores
federales.
1936, la comisin nacional bancaria revisa los avalos formulados por
hipotecarias.
1944, se publica la ley general de bienes nacionales, Art. 41 facultad
devaluar losbienes de la nacin.
1950, se publica el primer reglamento de la comisin nacional de
bienesnacionales, seintegra elcuerpo colegiado tripartita.
1954, secreala ley sobre elrgimen depropiedad y condominio de los
edificios divididos enpisos, departamentos,viviendas ylocales.
1958, sefunda elinstituto mexicano de valuacin.
1965, la tesorera publica instructivo para valuacin de predios
urbanos enelD.F.
1974, lacomisin nacional bancaria publica circularNo. 671,sobre las
reglas para laformulacin de avalos.

14

1976, la secretaria de hacienda, publica en su Art. 116 la ley de

sociedades mercantiles, registro devaluadores.
1978, lacomisin nacional bancada publica circularNo. 764, sobre los
requisitos que deben llenar las personas que practiquen avalos para
lasinstituciones decrditoylas organizaciones auxiliares.
1980, la tesorera del D.F. publica en su gaceta oficial los nuevos
criteriospara lavaluacin catastral deprediosurbanos.
1981, lacomisin nacional bancaria publica circularNo. 843,sobre los
requisitos obtener refrendo de valuador.
1981, la comisin nacional bancaria publica circular No. 856, sobre la
actualizacin de avalos del patrimonio inmobiliario de las
instituciones decrdito parareexpresin deestados financieros.
1982, la comisin nacional de valores establece los criterios sobre la
informacin en los avalos de activo fijo de sociedades con valores
inscritos enelregistro nacional devalores.
1982, la secretaria de hacienda y crdito publico, en su Art. 6, autoriza
a las sociedades nacionales de crdito, a la comisin nacional de
bienes nacionales y a los corredores pblicos, para practicar avalos
para efectos fiscales.
1987, la secretaria de gobernacin publica decreto par el que se
reforma yadiciona la leygeneral debienes nacionales facultando alas
S.N.C. A practicar avalos de inmuebles para efectos de compra o
venta depropiedades deentidades delaadministracin publica federal
1987, la comisin nacional de valores publica los criterios y
metodologas de valuacin.
1988, la comisin nacional bancaria en su circular No.1018, publica
lasdisposiciones generales sobre lapractica deavalos.
1988,banco deMxico en su circularNo.33/88 publica lasreglas a las
que sesujetarn las S.N.C. En laformulacin deavalos.
1992, la comisin nacional de valores publica la actualizacin de
criterios aplicados a los avalos de activos fijos contenidos en la
circularNo.11-10,con nueva circular 11-18.
1994, la comisin nacional bancaria publica las disposiciones de
carcter general para la prestacin de servicios de avalos, circular
1201, formato nico para avalos de inmuebles circular 1202.

15

2000, la comisin nacional bancada publica las disposiciones de

carcter general, para las prestacin de servicios de avalos, circular
1426.
1.4.- Conceptos generales.
La variedad de las transacciones comerciales, a dado lugar ha
desarrollar una tcnica basada en el conocimiento de aquellos factores
que crean o modifican el valor de los bienes, entre los cuales esta la
propiedad raz o inmueble.
La responsabilidad de una persona al emitir un valor, representa la
confianza y seguridad a la persona que lo solicita, requirindose que
este valor sea emitido por una persona tcnica calificada, que cuente
con directrices que se apeguen a normas, procedimientos y
metodologas de valuacin.
"El valuador no se debe concretar a encontrar el valor de un
determinado bien raz, sino que debe fundamentar su avalu., es decir
poder demostrar las bases y el anlisis ponderativo que lo condujo a
eseresultado, para satisfaccin del cliente, banco ojuez que solicito el
avalu".4
Qu esun avalu?
Se define como una estimacin y opinin imparcial de valor de un
bien, debidamente identificado yenuna fecha determinada.5
Qu es valor?
El concepto de valor es tan antiguo como la misma historia de la
humanidad, basta reflexionar sobre losintercambios querealizaban los
4

GonzlezRojoMiguel.Valuacindebienesracesurbanos.Apuntes. Guadalajara.,
Terceraedicin,mayode 1992, P.156.
5
IMVAC.Introduccinalavaluacin.Apuntes.P. 2.

16

primeros pobladores de la tierra, quienes establecan una equivalencia

entre las cosas necesarias para un individuo, por aquellas sobrantes
para otro, mediando un acuerdo entre las partes., esto denota que los
bienes y servicios, estn asociados a los beneficios que recibir el
adquiriente alposeerlos.
La variedad de las transacciones comerciales, ha dado lugar a
desarrollar una tcnica basada en el conocimiento de aquellos factores
que crean o modifican el valor de los bienes, entre los cuales esta la
propiedad raz oinmueble.
Esta actividad consiste en atribuir a los bienes un valor, tomando en
cuenta los factores fsicos, econmicos, polticos y sociales., es lo que
seentiendepor valuacin.
En la actualidad la tendencia es a resolver los problemas tcnicos que
conducen alaestimacin devalor, yno adaruna definicin puntual de
valor.
Por lo tanto resulta mas sencillo plantear la premisa de que "un bien
tienevalor, cuando unpropietario esta dispuesto avenderlo y existe un
comprador quetambin esta dispuesto acomprarlo".
La utilidad es la fuente de valor, el cual se establece y equilata en
virtud delarelativa escasez dela propiedad.
La propiedad es diferente para distintas personas, de all que el valor
tambin es diferente para las distintas personas, concluyendo que el
valor esta enproporcin adicha utilidad.
Qu es valuacin?
En todo el mundo se practica la valoracin por todo tipo de personas,
sin que necesariamente se den cuenta de ello o lo realicen de una
forma profesional. Todo cambio de propietario, da lugar a una
estimacin de valor. El cambio de bienes requiere una apreciacin de
los valores relativos de los bienes cambiados, en las transacciones
ordinarias, elvalor es estimado por la impresin casi instintiva del que
elprecio fijado eseljusto onoloes.

17

Que es valuacin?
Es el procedimiento tcnico y metodolgico que mediante la
investigacin fsica, econmica, normativa y social, permite conocer
las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los
bienes.
Qu eslavaloracin tcnica o valuacin?
Es el arte de estimar el valor de un bien especifico, para las que es
esencial poseer un conocimiento y un criterio profesional, se ha
desarrollado principalmente desde 1890, con tcnicas iniciadas por los
economistas, financieros, contadores, arquitectos, ingenieros y hasta
jueces, dejando de ser competencia del comerciante, apareciendo
literatura dedicada a la valuacin a partir de 1900, la que ha
experimentado constante perfeccionamiento yestudio.
"La valuacin no debe subordinarse a una tcnica rgida, sino que
siempre es imprescindible el aporte del sentido comn, del anlisis
ponderativo ydel espritu deequidad enel valuador.
No debefrenarse lapropia iniciativa por hallar mecanismos operativos
queseajusten mas precisamente al caso en particular en que nos toque
actuar".6

1.4.1.-Niveles de la actividad valuatoria.

La forma como de desarrolla la valuacin en Mxico esta clasificada
por niveles, los cuales determinan, la profesionalizacin y grado de
efectividad dela misma.

GonzlezRojoMiguel.Valuacindebienesracesurbanos.Apuntes. Guadalajara.,
Terceraedicin,mayode 1992, P.156.

18

Primer nivel:
Esta comprendido por el pblico en general, es la persona que usa el
bien raz, lo posee y lo emplea., estas personas tienen que tomar
decisiones, para comprar, hipotecar, vender, rentar, asegurar, enajenar,
etc. un bien inmueble, y corren el riesgo por falta de conocimiento en
lamateria de:

Pagar msde lo que realmente valeuna propiedad.

Venderun inmueble aun precio inferior alreal
Arrendarun inmueble que altiempo pueda reportar perdidas.
Asegurar un inmueble enuna cantidad inferior a loquevale.
Aceptar unagaranta o dacin enpago, menor o insuficiente.

Segundo nivel:
Esta comprendido por las personas o instituciones que estn en
permanente contacto con el valor de los inmuebles tales como:
vendedores inmobiliarios, corredores pblicos, inversionistas
inmobiliarios, administradores de rentas, etc. Algunos de ellos son
fuente de informacin para el pblico en general y aun para el
profesional de la valuacin, pero su conocimiento sobre valuacin de
inmuebles eslimitado.

Tercer nivel:
Esta integrado por los valuadores profesionales, dedicados
primordialmente a esta disciplina, con conocimientos especficos,
practica e integridad y se identifican profesionalmente por su grado y
nivel de estudios, otorgadas por autoridades educativas, colegios o
agrupaciones usuarias del avalu, oreguladoras de suemisin, quienes
otorgan licencias o registros,parareconocer lavalidez de sudicho.

19

1.4.2.-Principios y leyes que rigen la actividad valuatoria.

Objetivo de una valoracin.
Una valoracin se realiza para uno o mas propsitos, a saber; para
determinar el valor de un bien; para estimar el costo de producir,
adquirir, modificar o terminar un bien; para estimar el importe de los
daos aun bien, para estimar las rentas potenciales que puede generar
unbien.
El objetivo primordial de una valuacin en trminos de dinero es un
resultado numrico, este resultado es objetivo y no esta relacionado
con los deseos, anhelos o necesidades del cliente que contrata al
valuador para hacer el trabajo. El resultado numrico es independiente
deloquepersona alguna deseara que fuera.
Principio de cambio.
El valor de los bienes races esta cambiando constantemente por
diversos agentes fsicos, econmicos, polticos ysociales.
Los inmuebles se ven afectados en el tiempo, en general aumentando
suvalor o disminuyndolo.
Principio de conformidad.
El valor mximo de un bien raz, se logra cuando esta presente un
gradorazonable dehomogeneidad social y econmica.
En la comercializacin de un bien inmueble, el mximo valor se
observa cuando el bien en un vecindario es relativamente similar en
tamao, estilo, calidad, usoy/otipo.
Principio de uso consistente.
Una propiedad en transicin a otro uso, no deber valuarse
considerando unuso para latierra yotroparalas mejoras.
Esteprincipio esun corolario conocido como demayor y mejor uso.

20

Principio de contribucin.
El costo de las mejoras no contribuye en la misma medida al valor
finaldeunbienraz.
La inadecuacin o gasto excesivo de obras adicionales, origina que el
inmueble no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo
original, masque elde la inversin original.
Principio de equilibrio.
Refleja una armona entre laoferta yla demanda.
Un cambio sbito entre la oferta y la demanda afectara el valor de los
inmuebles.
Principio de balance entre terreno y construcciones.
Este principio tambin puede llamarse de conformidad "in situ" y
establece que el valor mximo de un bien raz, se logra cuando esta
presente un balance razonable entre los valores del terreno y de las
edificaciones.
Sedebetener encuenta los casos queno atienden aesteprincipio:
Desarrollo de una construccin de alto valor en un terreno de precio
reducido.
Construcciones inadecuadas o debajo costo, enpredios dealtovalor.
Principio de progresin y regresin.
Entre dospropiedades de calidad semejante, la de inferior valor sacara
ventaja de su asociacin con lade mayor valor.
A la inversa una propiedad de mayor valor se demeritara por la
asociacin conuna devalor inferior.7

IMVAC.Introduccinalavaluacin.Apuntes.P.30

21

1.5.- Perfil del perito valuador de inmuebles.

Profesionista de conducta intachable, con certificaciones de entidades
queregulen laactividad valuatoria., con licenciatura afinauna carrera
de ingeniera o arquitectura. Necesariamente con postgrado de
especialidad y /o maestra en valuacin., estos conocimientos
combinados con una amplia experiencia en la practica de la valuacin
y constante capacitacin y actualizacin en la materia., con un alto
sentido de responsabilidad y tica profesional en el desempeo de su
trabajo.

1.5.1.-Concepto legal del perito.

En el cdigo de procedimientos civiles para el estado de Hidalgo, se
maneja el trmino de la palabra prueba pericial, la cual es la parte
medular de la actividad que desarrollara el valuador dentro de un
procesojudicial.
Prueba pericial.
Articulo 342.Los peritos debentener titulo enlaciencia o arte alaque
pertenezca elpunto sobre que a deorse suparecer, si la profesin o el
arteestuvieren legalmente reglamentados.
Si la profesin o el arte no estuvieren legalmente reglamentados o
estndolo, no hubiere peritos en el lugar, podrn ser nombrados
cualesquiera personas entendidas, aun cuando notengantitulo.
Articulo 343. Cada parte dentro del tercero da nombrara un perito a
no ser que sepusieren de acuerdo en elnombramiento deuno solo.El
tercero endiscordia ser nombrado por eljuez.
Articulo 344. El juez nombrara los peritos que correspondan a cada
parteenlos siguientes casos:

22

I.
II.

III.
IV.
V.

Sialguno de los litigantes dejare de hacer el nombramiento

eneltrmino sealado enelartculo anterior.
Cuando el designado por las partes no aceptare dentro de
las cuarenta y ocho horas que sigan a la notificacin de su
nombramiento.
Cuando habiendo aceptado no rindiere su dictamen dentro
deltermino fijado oenladiligencia respectiva.
Cuando el que fue nombrado y acepto el cargo lo
renunciare despus.
Si el designado por los litigantes no se encontrare en el
lugar deljuicio o en el que deba practicarse la prueba, o no
sehubiere sealado su domicilio.

Articulo 345. El juez sealara lugar, da y hora para que la diligencia

se practique, si debe presidirla. En cualquiera otro caso fijara a los
peritos un trmino prudente para que presenten dictamen. Las partes
pueden en todo caso formular a los peritos las cuestiones que sean
pertinentes.
Articulo 346. En el caso de la primera parte del artculo anterior
concurrir eltercero endiscordia y seobservaran lasreglas siguientes:
I.

II.

III.

El perito que dejare de concurrir sinjusta causa, calificada

por el tribunal, incurrir en una multa de hasta 20 das de
salario mnimo vigente y ser responsable de los daos
causados por su culpa, sin perjuicio de que previene el
articulo 344.
Los peritos practicaran unidos la diligencia, pudiendo
concurrir los interesados al acto y hacerles cuantas
observaciones quieran, pero debern retirarse para que los
peritos discutan y deliberen solos.
Los peritos de las partes emitirn inmediatamente su
dictamen, siempre que lo permita la naturaleza del asunto;
de lo contrario, se les sealara un termino prudente para
que lo rindan. Cuando discordaren los peritos, dictaminara
eltercero, solo o asociado delosotros.

23

Articulo 347. El perito que nombre eljuez puede ser recusado dentro
de las cuarenta y ocho horas siguientes a la que se notifique su
nombramiento a los litigantes, siempre que concurra una de las
siguientes causas:
I.
II.
III.

Consanguinidad dentro del cuartogrado.

Inters directo oindirecto enelpleito.
Ser socio, inquilino, arrendador o amigo de alguna de las
partes.

El juez calificara de plano la recusacin y las partes deben presentar

laspruebas al hacerla valer. Contra el auto en que seadmita o deseche
larecusacin no procede recurso alguno. Admitida senombrara nuevo
perito enlosmismostrminos que alrecusado.
Articulo 348. En caso de ser desechada la recusacin se impondr al
causante una multa que no exceder de 20 das de salario mnimo
vigente.
Articulo 349. El honorario de cada perito ser pagado por la parte que
lo nombro, o en cuyo defecto lo hubiere nombrado el juez y el del
tercero, por ambas partes, sin perjuicio de lo que disponga la
resolucin definitiva sobre condenacin decostas.

1.5.2.-Cdigo de tica profesional del perito valuador.

Elfinltimo detoda prctica profesional es la superacin de todos los
seres humanos y dar razn a su existencia, mediante el servicio a los
dems, mediante una actuacin que respete integralmente la dignidad
detoda persona. Por esto sejuzga necesaria la aplicacin deun cdigo
deticaprofesional para losperitos valuadores.
La actividad de valuador es susceptible de ser cuestionada desde el
punto devista que puede ser corrompida, si el valuador notiene plena
conviccin de lo importante y trascendental de la actividad que
desempea.

24

Que seentiende por tica?

La palabra tica proviene de la raz griega ethikos que significa
carcter o disposicin. Se define como un sistema de principios
morales ovalores., o deprincipios debuen comportamiento, basado en
el estudio de la naturaleza general de la moral y de los elementos
especficos de la moralidad de los actos del hombre, para determinar
las reglas o estndares de conducta que gobiernen a las personas
sujetas adicho sistema.

1.5.1.-Deberes y obligaciones primordiales del valuador.

Es obligacin del valuador determinar, describir y definir la expresin
de valor adecuada. Toda vez que existen diferentes expresiones de
valor, cada una de las cuales tiene validez en la conclusin final
dependiendo del trabajo de valuacin solicitado, es obligacin del
valuador establecer cual deestas es laadecuada al caso particular.
- Es obligacin del valuador determinar los resultados numricos
adecuados y aplicables con el grado de exactitud que exige el
propsito mismo de lavaluacin.
- Es obligacin del valuador evitar dar un resultado numrico falso.
Obviamente el valuador tiene la obligacin de evitar informar una
cantidad falsa.
-Esobligacin del valuador ejercer demanera tica.
Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser
competente en su campo de ejercicio. Tal competencia se logra
mediante el estudio, la prctica y la experiencia. Tambin debe
reconocer, comprender y guiar su conducta por los principios de tica
que sonparteesencial del autentico ejercicio ypractica profesional.

25

- El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado

necesario, deposita toda su confianza en el valuador y confa en que
aplique sus conocimientos y habilidades profesionales hasta el punto
que seanecesario, para lograr losobjetivos del trabajo.
-Responsabilidad del valuador conterceros.
Frecuentemente el avalu pasa de manos del cliente a terceras
personas para su uso. Estas terceras personas pueden o no conocer al
valuador, pero independientemente de ello tienen tanto derecho a
confiar en la validez y objetividad de las conclusiones del valuador,
como lotiene elcliente.
-Relacin delvaluador conla sociedad.
Debido a que el bienestar del pblico en general frecuentemente se
involucra en la ejecucin de asignaciones de valuacin, el valuador
tiene una obligacin y responsabilidad hacia el pblico en general que
invlida ysobrecede suobligacin hacia el cliente.
- Obligacin delvaluador hacia sucliente.
Es estregar un trabajo completo, sin error y oportunamente, con
resultados independientes de los deseos o anhelos del cliente, de otras
personas, organismos oinstituciones pblicas oprivadas.
- Carcter confidencial deuna valuacin.
El hecho dequeun valuador es contratado para haceruna valuacin es
asunto confidencial.
El conocimiento por terceras personas de que un valuador ha sido
contratado para llevar a cabo un trabajo especfico puede dificultar la
operacin. Consecuentemente no es apropiado de parte del valuador
revelar su asignacin.
No escorrecto queunvaluador revele aterceras personas la cantidad a
que ha llegado en su conclusin de valor de un bien sin el permiso de
sucliente, amenos que estaobligacin laimponga laley.

26

1.6.-Marcolegal dela valuacin.

Definicin de derecho objetivo.

Es el conjunto de normas jurdicas creadas para regular la conducta
externa del hombre al interactuar un una sociedad a travs de la
imposicin dedeberes ylaconcesin de facultades.
Definicin de derecho privado.
Es la rama del derecho destinada a regular los intereses de los
individuos, particulares o de grupo. (Derecho civil, familiar, mercantil
etc.)
Definicin de ley.
Es la expresin de la norma jurdica en ella contenida y que el
legislador nos la da a conocer por medio de la palabra escrita para
darle laprecisin que antes notenia.
Seledefine como un mandato de carcter obligatorio emanado de una
autoridad legtima, de ndole permanente y en el caso de que se viole
sepuedehacer cumplir por la fuerza.
Es general porque se aplica a todos los que se encuentran en la
situacin que regula y abstracta en virtud de comprender todos los
casosque sepresenten.
Concepto legal.
La actividad valuatoria tiene como objetivo establecer una cuanta de
valor para la cosa valuada, detal forma que esta practica debe de estar
regida por leyes, reglamentos y normas de carcter federal, estatal y
municipal, que regulen las diferentes ramas de la valuacin ante cada
una de las instancias legales a que corresponda, validando el ejercicio
profesional de la valuacin.

27

1.6.1.-Marcojurdico normativo de la valuacin.

Dembito Federal:
Poder judicial federal, mediante la suprema corte de justicia de la
nacin, el tribunal electoral, los tribunales de circuito colegiados
unitarios, ylosjuzgados dedistrito.
Dar solucin a conflictos entre doso ms estados, entre los poderes de
un estado, entre la federacin y los poderes de un estado, entre
tribunales localesyfederales, controversias constitucionales.
Constitucin poltica de los estadosunidos mexicanos.
Ley orgnica dela sociedad hipotecaria federal.
Ley federal de catastro.
Leygeneral debienes nacionales.
Ley agraria.
Ley devasgenerales de comunicacin.
Ley federal de instituciones defianzas.
Leydeinstituciones decrdito.
Leyfederal decorredura publica.
Cdigo federal civil y deprocedimientos .
Cdigo financiero dela federacin.
Cdigofiscalde la federacin.
Cdigo familiar ydeprocedimientos dela federacin.
Cdigo penal de la federacin.
Cdigo decomercio dela federacin.
Reglamento delacomisin debienes nacionales.
Decretos.
Acuerdos.
Boletines ycirculares.
Dembito Estatal:
Leyorgnica del estado deHidalgo.
Leyorgnica deltribunal superior dejusticia del estado deHidalgo.
Leyestatal denormas devaluacin. (Noexiste).

28

Leyestatal decatastro.
Ley deasentamientos humanos yobraspublicas.
Constitucin poltica de los estados
Cdigo deprocedimientos civiles para elestado deHidalgo.
Cdigo deprocedimientos familiares para elestado deHidalgo.
Cdigo deprocedimientos penalespara elestado deHidalgo.
Cdigo decomercio para elestado deHidalgo.
Reglamentos.
Decretos.
Acuerdos.
Boletines ycirculares.
Dembito Municipal:
Ley deasentamientos humanos y obras publicas municipal.
Reglamento decatastro municipal.
Reglas devaluacin municipal.
Organismos que regulan la actividad valuatoria:
La sociedad hipotecaria federal. Por sus siglas SHP.
Entidad legal que regula el mercado hipotecario federal para la
adquisicin de vivienda.
La comisin nacional de seguros y fianzas de la secretaria de hacienda
ycrdito publico.
La comisin de avalos de bienes nacionales de la secretaria de la
contralora ydesarrollo administrativo.
Las tesoreras de la secretara de finanzas de las entidades federativas
delosestadosy municipios.
rganos de apoyo para la administracin de la justicia del poder
judicial.
Instituto mexicano de valuacin.
Colegiosy/o asociaciones devaluacin.

29

CAPITULO n

2.-Metodologa empleada para la valuacin de inmuebles.

2.1.-Descripcin del proceso paraformular unavalo,
a.- Definicin del avalo,
b.- Planeacin delavalo,
c - Identificacin dela propiedad,
d.- Recoleccin dedatos,
e.- Seleccin del mtodo devaluacin:
-Enfoque demercado. -Enfoque decostos.

-Enfoque de ingresos.

f- Consideraciones yestimacin final devalor

g.- Conclusin devalor,
h.-Reporte delavalo.

a.- Definicin del avalo.

Antes de aceptar la asignacin de un avalu y su realizacin, es
importante que exista un claro entendimiento por parte del valuador y
del cliente sobre el objetivo y alcance del trabajo que se va a
desarrollar., por tal motivo se deben de establecer los aspectos sobre
loscuales se desarrollara lavaluacin del bien:
-objeto del avalu
- propsito del avalu

30

- alcance del avalu.

- determinacin delbien avaluar.
- exclusiones del avalu.
- fecha dereferencia del avalu.
- informacin que seentregara alcliente.
- acuerdo con elcliente sobre elimporte deloshonorarios.
b.-Planeacin del avalo.
Para fines de valuacin se puede entender a la planeacin, como la
determinacin por parte delperito valuador enforma anticipada de que
hacer, como hacerlo, cuando hacerlo y quien lo va hacer, organizando
sistemticamente los esfuerzos necesarios y con la intervencin de
ciertas estructuras y procesos de decisin para concluir con la
estimacin devalor.
El objeto, propsito y alcance del avalo deben establecerse antes de
poder llegar a la planeacin de tal manera que se pueda reflejar este a
travs de todo el proceso de valuacin. La planeacin, descripcin y
detalle dependern de la naturaleza y alcance del avalo. Buscado
incrementar laeficiencia y laprecisin delproceso devaluacin que se
llevara acabo por parte delperito.
c - Identificacin de la propiedad.
En este paso del proceso de valuacin, la propiedad debe ser
identificada clara y precisamente. Las propiedades que sean valuadas
en un tiempo particular deben ser descritas de manera que se pueda
distinguir decualquier otra propiedad similar.
d.- Recoleccin de datos.
Una estimacin devalor no esuna suposicin, sino por el contrario, es
la conclusin de una investigacin construida y soportada por los
hechos reunidos, analizados e interpretados del mercado. Estas
opiniones son frecuentemente referidas a hechos derivados de

31

mercado, llamadas datos de mercado; los cuales son el fundamento

delavalo.
e.- Seleccin del mtodo de valuacin:
Son tres los principales mtodos de valuacin, enfoque de mercado,
enfoque de costos, enfoque de ingresos., es muy importante que el
perito valuador los conozca y entienda claramente para poderlos
aplicar de la forma que mas convenga de acuerdo al objetivo y
propsito delavalo.
La estimacin de los valores se deber basar en el uso de alguno de
estos mtodos, ya sea de forma independiente o mediante la
combinacin deellos.
f.- Consolidacin y estimacin final del valor.
En estepaso del proceso devaluacin, elperito deber concluir deuna
manera razonable y lgica la consideracin final sobre la opinin de
valor. Si ms de un mtodo de valuacin fue usado, estos debern ser
correlacionados para obtener la opinin final delvalor.
g.- Conclusin del valor.
En este punto el perito presenta una investigacin profesional de la
cual deriva laconclusin del valor.
h.-Reporte del avalo.
No existeunaspectotan demandado, importante y significativo, queel
hecho deelaborar elreporte del avalo.Es demandado debido aque se
requiere que el perito articule y desarrolle las conclusiones; es
importante debido a que los hechos y anlisis del avalo comprometen
al perito a tener obligaciones, muchas de ellas impredecibles en el
futuro; y es significativo por que elreporte del avalo elaborado enun
documento denota la capacidad, profesionalismo y experiencia del
perito.

32

2.2.-Mtodo fsico o directo.

El valuador hace una estimacin del costo actual de lo que significa
reproducir unbien raz, mascualquier otra mejora que sehaga como si
fuera nueva, se resta cualquier perdida de valor consumida por la
depreciacin de las mejoras y por ultimo suma el valor estimado del
terreno, queresulta deun anlisis deventas delotesbaldos similares.8
El Valor Fsico o Valor neto de Reposicin de un inmueble es la
sumatoria del los valores del terreno, de las construcciones, de los
elementos accesorios, de las instalaciones especiales y obras
complementarias.
El valor del terreno, se obtiene, en la generalidad de los casos,
mediante el Enfoque de Mercado. Sin embargo, no puede desecharse
la posibilidad de obtener su valor, a travs de otro mtodo, como
pudiera ser el de Costos o en el mejor de los casos, siguiendo los
procedimientos delEnfoque Residual.
Por lo que serefiere al Valor de las Construcciones, de los Elementos
Accesorios y de los Equipos e Instalaciones Especiales, serefiere a su
costo dereposicin.
Valor de reposicin nuevo. (VRN): Es el valor presente de las
construcciones considerndolas como nuevas, con las caractersticas
que latcnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados
equivalentes.
Valor neto de reposicin. (VNR): Es el valor resultante de restar, al
VRN, el demrito por los efectos de la vida til consumida y del
estado de conservacin.
Demrito o depreciacin. Es la prdida de valor debida a factores
talescomo:
1.-Deterioro fsico.
El deterioro fsico es generalmente producido por el uso. Es evidente
que la prdida de valor por este factor, es una funcin del tiempo, sin
Jr.Williams.Tcnicasdelavaluinmobiliario.EstadosUnidos.RealEstate,
EducationCompany, 1996,P.26.

33

embargo no puede establecerse una relacin directa, pues habr que

analizar la calidad de los materiales, las condiciones ambientales o de
intemperismo, su conservacin y las eventualidades debido a daos
pordesgaste excesivo oimpacto.
2.-Obsolescencia funcional o tecnolgica.
La obsolescencia funcional es una disminucin de la capacidad de un
bien en cumplir las funciones para las que fue destinado, tomando en
cuentanuevos estndares o modelos actuales comparables.
3.- Obsolescencia econmica.
La obsolescencia econmica resulta de factores externos a la
propiedad, tales comovariaciones ambientales de vecindad
Demrito por edad y estado de conservacin.
Existen diversos criterios para determinar el demrito o depreciacin
de las edificaciones, que van desde calcular los costos necesarios para
reponerlas nuevas, hasta la aplicacin de mtodos sencillos, ( como el
de la lnea recta ) que consideran, que al trmino de la vida "til" o
"econmica" delas construcciones, suvalor esnulo.

2.3.-Mtodo de capitalizacin de rentas ode ingresos.

El Valor de Capitalizacin de Ingresos o Rentas, tradicionalmente se
ha entendido como el resultado de dividir el monto de los ingresos
netos producidos por un inmueble, entre una tasa de capitalizacin
seleccionada. Sin embargo, esta simple divisin implica una
explicacin ms detallada, fundamentada en un anlisis financiero, en
el cual se debe establecer la relacin que hay entre los rendimientos
futuros esperados deun bien raz, con suvalor presente, detal manera
que, conocidos o estimados tales ingresos, es posible deducir dicho
valor.
El Enfoque de Capitalizacin de Ingresos o Rentas, se fundamenta en
el Principio de Anticipacin, que seala que... "el valor actual de un

34

inmueble es una medida de los beneficios futuros que produce o sea

susceptible de producir".
Resulta evidente sealar que an cuando cualquier bien raz pudiera
ser objeto de arrendamiento, el enfoque preferentemente es aplicable a
los inmuebles de productos, es decir, aquellos cuyo propsito de su
construccin sea el de producir ingresos o rentas, como son: locales
comerciales, oficinas o despachos, bodegas, estacionamientos y
algunos desarrollos habitacionales. Desde luego, no se descarta la
posibilidad de utilizar este criterio en la estimacin del valor de un
terreno, siempre y cuando se disponga de los elementos que dan
sustento al procedimiento en estudio - rentas de mercado y tasas -, o
bien, tratndose de una vivienda - casa habitacin o departamento -,
ocupada por su propietario, existe la alternativa de investigar el monto
de la renta que tendra que pagar un arrendatario para habitar un
inmueble similar.
A pesar de que en cierto tipo de inmuebles, no sea atractiva su
construccin para ser rentados, en un mercado inmobiliario deprimido
y con encarecimiento del crdito, sera doble la reactivacin de ese
sector, ante la demanda de espacios en renta, e incluso podra
constituiruna opcin de los inversionistas.

2.4.-Mtodo comparativo ode mercado.

El mercado es el medio en el que concurren compradores y
vendedores, (demandantes y ofertantes).
El mercado depende del lugar (medio geogrfico), de las
caractersticas inherentes al producto (cantidad, calidad, cualidad, etc.)
y del nmero disponible de compradores yvendedores.
Uno de los propsitos de la valuacin, para fines comerciales, es el de
estimar el valor de un inmueble, mediante la comparacin de ventas
reales de bienes races similares (o contrastantes). Este procedimiento
seconoce como.,Enfoque deMercado.

35

Para ello, se hace necesario reconocer la existencia de diversos tipos

de mercado, desde elpunto devista del comportamiento delos actores
de la operacin inmobiliaria y de las propias caractersticas del
mercado.
De acuerdo a lo que establece el Principio de Equilibrio, un mercado
sano, esaquel enelque concurreun nmero suficiente de compradores
yvendedores. Aeste seleconoce comoMercado Abierto.
ElMercado Monoplico es enelque existeun slo vendedor.
Si solamente existe un grupo reducido de vendedores,
interactuando coordinadamente, estaremos en presencia de un
Mercado Oligoplico.
Cuando existeun slo comprador, seconoce como Monopsnico,
Si existe un grupo reducido de compradores, relacionados entre s
y coordinados en sus actitudes, este ser un Mercado
Oligopsnico.
Valor comercial: " Es el monto que un comprador pudiera pagar y un
vendedor pudiera aceptar, si cada uno est bien informado y advertido
de las ventajas y desventajas de un inmueble y ambos son guiados en
este acto por motivos de un inversionista normal, libre de presiones, y
permitiendo durante un tiempo razonable, pulsar la oferta y la
demanda ".
Elvalor comercial ovalorjusto demercado, establece que:
- El comprador yelvendedor estn libres deestimulo indebido
- Ambas partes estn bien informadas respecto del mercado y de
lasventajas y desventajas de la operacin.
- Existeuntiempo razonable para que lapropiedad este expuesta a
laventa.
- Setoma encuenta la forma depago.

36

El enfoque comparativo o de mercado se basa, principalmente, en el

Principio de Sustitucin. Es el procedimiento ms directo y tiene
fundamentacin en datos estadsticos de ofertas y/o de operaciones
realizadas (Comparables), que mediante su anlisis y homologacin,
(Ajustes), permiten estimar el valor del inmueble en estudio (Sujeto).
Adicionalmente, su comprensin permite obtener informacin para
otrosmtodos.
Es de advertirse que los datos preferentemente utilizados, deben
corresponder a ventas consumadas, sin embargo, a falta de estas, el
valuador podr auxiliarse en la informacin proveniente de ofertas,
que mediante una ponderacin adicional, le permita concluir el valor
aplicable.
Este enfoque se utiliza generalmente en la valuacin deterrenos, pero
tambin es utilizado en inmuebles edificados. Resulta evidente
comentar que su mejor aplicacin es en casas habitacin de
fraccionamientos homogneos, como es el caso de desarrollos
inmobiliarios de inters social, o inters medio, viviendas en
condominios horizontales o verticales, oficinas, locales comerciales,
bodegas y an estacionamientos que se encuentren bajo ste rgimen
de propiedad.

2.4.1.- Valor de mercado como base de valuacin.

1.1 Valor deMercado eselprecio msprobable que podra
obtenerse porunbien enel mercado suponiendo:

a)
b)
c)
d)

Una operacin directa en la que cada parte acta de manera

racional y sin motivacin especial,
Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador
dispuestos),
Que laspartes conocen todas las circunstancias existentes que
afectan el valor,
Quelaspartes actan sinpresin alguna,

37

Que transcurre tanto eltiempo necesario para exponer el bien

en el mercado con publicidad apropiada, como el requerido
para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del
bienylas condiciones del mercado.
2

El Valor de Mercado se determina en elproceso de Valuacin.

El Valuador deber considerar que el bien sevende en la fecha
deValuacin conforme alosanteriores supuestos.

La Valuacin deber reflejar las condiciones de mercado en la

fecha a que se refiere la Valuacin y corresponder al precio al
que se llegara al formalizar el contrato de venta. Deber
suponer que durante el periodo de exposicin del bien en el
mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los
precios hanpermanecido sincambio.

El valuador deber sealar en su informe deValuacin la fecha

del avalo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha
anterior. Esta disposicin no se aplica a los casos del prrafo 7
adelante.

El valuador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en

venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo
suficiente para investigar el mercado, con apropiada
comercializacin yla negociacin del precio deventa.

El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un

uso diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la
Valuacin, solamente si pueden anticiparse en mercado ofertas
para darunuso alterno albien.

El Valor deMercado no deber incrementarse por suma alguna

que refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a
cargo de un comprador potencial, en particular el IVA. Esto
deber consignarse con suficiente claridad en el informe de
Valuacin.

38

2.5.-Anlisis y aplicacin de la metodologa.

Descripcin genrica de la aplicacin de la metodologa para la
valuacin de bienes inmuebles, bajo los mtodos que se describen a
continuacin:
2.5.1.-Mtodo fsico o directo.
Valor neto de reposicin.
Losmecanismos aemplearse para ladeterminacin del valor neto de
reposicin son dos,y solamente puede seguirseuno deellos:
1. Forma de la lnea recta directo, el cual contempla asignacin
devalores a cada factor de depreciacin o demrito en forma
directa, segn el bien a valuar, representndose por la
expresin:

V.N.R.=V.R.N. [(F.Va.)(F.Co.)(F.Ot.)]
2. Forma de la lnea recta ponderado, el cual contempla
asignacin de valores a cada factor de depreciacin o
demrito, al cual previamente se le consider una
importancia determinada

segn el bien a valuar,

caracterizndose por la expresin:

V.N.R.=V.R.N.[(F.Va.)(A) +(F.Co.)(B)+
(F.Ot.)(C)]
Donde "A", "B" y "C" resultan ser las ponderaciones
consideradas a criterio por el valuador, dependiendo del
activo que seesttratando.

39

1Factor por Demrito

El factor por demrito (F.De.) ser entendiendo como elproducto del

factor porvida agotada (F.Va.) por elfactor por conservacin (F.Co.)
ypor elfactor porobsolescencia tcnica (F.Ot), esdecir:

F.De.=(F.Va.)(F.Co.)(F.Ot.)
Donde:
F.De.:

Factor porDemrito.

F.Va.:

Factor por Vida Agotada.

F.Co.:

Factor por Conservacin omantenimiento actual.

F.Ot.:

Factor por Obsolescencia tcnica o econmica.

Para determinar este factor por demrito sepropone seguir, cuando sea
necesario, cualquiera de los cuatro criterios siguientes que aplican un
esquema dedepreciacin retardada:
1. El criterio deRoss Heidecke,
2. El criterio HR,
3. El criterio Kuentzle,
4. Elcriterio deEzequiel Siller.

El criterio de Ross Heidecke involucra el conocimiento de la edad del

bien en cuestin expresada en aos y la calificacin estimativa
dependiente del estado fsico del bien o de su estado de conservacin;
con estos parmetros se podr determinar fcilmente el factor por

40

demrito (F.De.) adecuado para aplicarlo en lametodologa valuatoria,

segn lo siguiente:

F.Va.=1- (V.U.C./V.U.T.)14
Donde:

F.Va.:

Factor porVida agotada.

V.U.C.:

Vidatil Consumida.

V.U.T.:

Vidatil Total.

Elfactor porconservacin (F.Co.) adoptar elvalor que corresponda,

segn lo sealado en la siguientetabla.

ESTADO
Excelente
Muy bueno
Bueno
Regular
Malo
Muy Malo
Psimo
Desecho
Menos que desecho

CALIFICACIN
10
9
8
7
6
5
4
3
2

F.Co
1.00
0.92
0.84
0.78
0.72
0.64
0.52
0.35
0.11

Valoresdelfactor por conservacin (F.Co.)adoptados porelcriterio

RossHeidecke

41

Para efectos de una determinacin especfica de un factor por

demrito, lo que respecte al factor por obsolescencia tcnica ser
determinadoporcriteriodelvaluador.
El segundo criterio sugerido denominado "HR".Delmismomodoque
elcriterioanterior,tomaencuentalaedaddelbienavaluarysuestado
fsico mediantelaasignacindeunacalificacin estimativa.
Elfactor porvidaagotadasecalcular, segnelcriterio"HR", dela
siguienteforma:

F.Va. = 1- (V.U.C./V.U.T.)2
donde:
F.Va.:

FactorporVidaagotada.

V.U.C.:

VidatilConsumida.

V.U.T.:

VidatilTotal.

Elfactor porconservacin sedeterminar,bajo elmismocriterio,dela

manerasiguiente:

F.Co.= 1 - [{(10- C.)2 + (10- C.)} {1 - P.D.N}/ 56]

Donde:
F.Co.:

FactorporConservacinomantenimientoactual.

C.:

Calificacin estimativaasignadaalbienporsuestado
fsico enescalaabsolutadelceroaldiez.

P.D.N.:

Porcentaje deDesechoNuevo.

42

El "Porcentaje de Desecho Nuevo" es aquel que se le asigna por

experiencia a un bien con caractersticas peculiares e hipotticas de
desecho y con vida til remanente equivalente a la vida til total, es
decir, como sisetratara deunbiennuevo.
Evidentemente es ilgico e infactible tratar con un bien que al mismo
tiempo sea nuevo y su estado fsico indique que deba ser desechado, a
menos que este bien haya sufrido un accidente que lo daara
irremediablemente, pero esta idea es inducida simplemente para
establecer y determinar un punto de partida al lugar geomtrico que
sirve como cota porcentual inferior, que limita al valor alcanzado por
unbien especfico conelpaso deltiempoyenestado dedesecho.
El tercero de los criterios mencionados, llamado de Kuentzle, postula
la siguiente expresin para determinar elfactor porvida agotada:

F.Va.=[(V.R.N.)(V.U.T.)2-(V.R.N.-V.R.)(V.U.C.)2] /
[(V.R.N.)(V.U.T.)2]
Donde:
F.Va.:

Factor por Vida agotada.

V.R.N.:

Valor deReposicinNuevo.

V.U.T.:

Vidatil Total.

V.R.:

Valor deRescate delbien afinalizarsuvidatil total

V.U.C.:

Vidatil Consumida.

43

Al igual que el mtodo anterior, el factor por conservacin ser

establecido por elvaluador mediante laexpresin siguiente:

F.Co. = C./ 10
donde:
F.Co.:

Factor por Conservacin o mantenimiento actual.

C.:

Calificacin estimativa asignada albien por su estado

fsico enescala absoluta delcero aldiez.

Elfactor porobsolescencia tcnica, como sehavenido reiterando, ser

establecido conforme laexperiencia y criterio del valuador.

Finalmente, elcuarto delos criterios, denominado de Siller, postula la

siguiente expresin para determinar el factor porvida agotada:

F.Va. =0.30 + 0.70[(V.U.T.-V.U.C.) / (V.U.T.)]

Donde:
F.Va.:

Factor porVida agotada.

V.U.T.:

Vidatil Total.

V.U.C.:

Vidatil Consumida.

Mientras que elfactor por conservacin esestablecido por elvaluador

delbien sujeto aestudio del siguiente modo:

F.Co. = C./ 10
Donde:

44

F.Co.:

Factor por Conservacin omantenimiento actual.

C.:

Calificacin estimativa asignada albien por su estado

fsico enescala absoluta del cero aldiez.

Igualmente que los dems mtodos referidos, el factor por

obsolescencia tcnica o econmica, ser establecido segn juzgue el
valuador, dependiendo de los adelantos tecnolgicos que presentan los
nuevos bienes que sustituirn en el futuro al que se est valuando, las
sofisticaciones

que les son adicionados, las disminuciones

considerables enprecios, etc.

2.5.2.-Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos

Instructivo devaluacin catastral baserenta., de acuerdo agaceta
oficial del departamento deldistrito federal, (junio1980)
Aplicable a los predios que de acuerdo a la Ley de Hacienda del
Distrito Federal en vigor, tributen el impuesto predial en base a la
Renta queproducen o sean susceptibles de producir.
En los inmuebles susceptibles de arrendamiento, en los cuales se
desconozca la renta comparable de mercado, esta ser determinada
conla frmula:

VC x i
R=
12(1 - D )
endonde:

45

R =Rentabruta mensual
VC =Valor Catastral
i = Tasa deinters (decimal)
D =Deducciones ogastos (decimal).
TABLADE TASAS DE INTERS YDEDUCCIONES.
TASA ( % )

TIPO

0
1
3
5
7
9
11
12

Habitacional

10
10
11
13
14
12
11
11

Departamental

Comercial y/o
Industrial

DEDUCCIONES

11
11
12
14
16
14
13
13

12
12
13
15
18
16
15
15

25
25
40
40
20
25
25
25

Criterios ymetodologas para lajustipreciacin derentas de edificios y

terrenosbaldosurbanos de acuerdo alacomisin de avalos de bienes
nacionales (enero de 1987)

Edificios y terrenos baldos urbanos para los que por sus

caractersticas o ubicacin existe un mercado activo de
arrendamiento.

Edificios y terrenos baldos urbanos para los que por sus

caractersticas o ubicacin no existe un mercado activo de
arrendamiento.

46

Criterios y metodologas de anlisis.

Para los dos casos, deber hacerse una investigacin exhaustiva

del mercado y de los antecedentes y condiciones actuales y
perspectivas fsicas, polticas, sociales y jurdicas del edificio.
Asimismo, deber determinarse el valor neto de reposicin del
edificio, investigarse en la medida de loposible el valor fiscal. En
especial para cada caso se deber:

Para el primer caso determinar el Valor Comercial de las rentas,

encaso de que el inquilino sea la Administracin Pblica Federal,
se expresara adems, el precio mximo del arrendamiento en
funcin delpropsito para elquepretende arrendarse.

Para el segundo caso, determinar el importe de las rentas brutas a

partir delValorNeto deReposicin, considerando tasas aplicables
a condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo, si el inquilino es
la Administracin Pblica Federal, determinar el precio mximo
del arrendamiento en funcin del propsito para el que pretende
arrendarse.

2.5.3.-Mtodo comparativo ode mercado.

Homologacin.
Para considerar a dos elementos comparables entre s para fines de
valuacin, sus diferencias debern ser pequeas en trminos fsicos,
pues de lo contrario sera inadecuado e impropio realizar su
comparacin.
La homologacin es un proceso que tiene como finalidad, por una
parte, la identificacin de aquellos elementos fsicos que conforman
las pequeas diferencias entre los bienes comercializados entre los
agentes del mercado y aquel que se quiere valuar, y por la otra parte,

47

cuantificar monetariamente dichas diferencias; esto conelpropsito de

conocer elvalor del bien en cuestin atravs de la agregacin o retiro
de la cantidad monetaria que representa a la multicitada diferencia y,
hacer con ello, que la comparacin entre los bienes pueda realizarse
conlapremisa de "identidad"
En otras palabras, la homologacin es un proceso con el cual se
establece la cuanta monetaria que necesariamente debe agregarse o
retirarse del bien comparable respecto con el que desea valuarse, para
que esta comparacin se realice en condiciones de identidad y no de
similitud.
La valuacin ha acudido al empleo de "factores" que se expresan en
escala relativa (porcentaje) o en escala absoluta, segn el parecer del
valuador, mismos que sern nombrados sucesivamente como "factores
de homologacin".
El procedimiento de sntesis y sustitucin de los factores de
homologacin, deber ser consistente y considerar que la dependencia
devalores numricos se expresa mediante la operacin numrica de la
multiplicacin, mientras que la independencia con la suma de los
elementos ponderados, situacin propia de y procedimientos
matemticos empleados por la teora de decisiones, disciplina para la
cual seaplican tcnicas de valuacin.
Criterios de homologacin.
I.- Tiempo.
Ajustes por oferta.
Es de reconocerse lacostumbre delosoferentes deestimarun precio
mayor alqueestuvieran dispuestos a aceptar.
En tal virtud, es recomendable aplicar un factor de ajuste a los
montosofertados, en funcin de la demanda observada.
Independientemente de lo anterior, en aquellos casos en que
se identifican tiempos prolongados de oferta, se recomendara

48

un ajuste adicional, siempre y cuando esos tiempos no sean

atribuibles auna inadecuada promocin.
Es de advertirse que en aquellos casos detiempos prolongados de
exposicin en que se experimenten modificaciones en los
valores de las ofertas, - en ms o en menos -, losfactores de ajuste
podrn disminuirse o incrementarse respectivamente.
Excepcionalmente podran identificarse en elmercado, situaciones
quejustifiquen la aplicacin de factores mayores a launidad.
Ajustes por ventas.
Resulta evidente la dificultad para obtener informacin de
ventas consumadas. De estar disponible, deber considerarse como
una fuente confiable, sobre todo si la operacin es relativamente
reciente.
De provenir de datos norecientes, esjustificable realizar ajustes por
actualizacin de fechas, aplicando mtodos numricos sustentables,
como ndices inflacionarios preferentemente al sector inmobiliario
como losrelativos alavivienda, entreotros.
En el clculo de los ndices, se recomienda utilizar perodos no
menores a untrimestre.
Es importante analizar a detalle aquellos plazos que involucren
eventos econmicos atpicos, en cuyo caso no se recomienda la
utilizacin dendices.
Ubicacin.
Dependiendo del uso de suelo, laubicacin de un terreno,
ofrecer en mayor o menor grado, la posibilidad de un exitoso
aprovechamiento.
Ajuate regional o en la zona de influencia.
El ajuste en la zona es principalmente de carcter cualitativo; sin
embargo, algunos indicadores como: tablas de valores
catastrales, de valores comerciales de referencia o de los

49

archivos del propio valuador o de la institucin bancaria,

permiten relacionar porcentualmente dos o ms zonas similares (o
contrastantes).

Ajuste local oen la manzana.

El ajuste en la manzana deber atender a los criterios generalmente
aplicados en la localidad, como la relacin a esquinas, cabeceras
de manzana, dos o msfrentes, importancia de vialidades,
- avenidas, calles principales o secundarias, cerradas, etc.-, frentes a
parques, centros comerciales ycentros educativos, entreotros.
HI.- Forma.
Existen terrenos cuya forma facilita o dificulta el desarrollo de un
proyecto especfico, acorde con el uso del suelo permitido. En tal
virtud con independencia de la clasificacin estrictamente
geomtrica, losterrenos podrn serregulares oirregulares.
Ajuste por irregularidad.
Es clara ladificultad para desarrollar un proyecto enun terreno de
figura irregular; de ah que los ajustes por irregularidad debern
atender alasposibilidades de aprovechamiento del inmueble.
De la misma manera, es patente la facilidad que ofrece un
terreno regular, lo que sugiere que la aplicacin del factor por
forma, depender de las caractersticas de losterrenos con los que
seest comparando.
VI.- Proporcin.
Relacin frente fondo.

50

 El ajuste de comparables con diferencias de frente y/o de fondo,

depender del mayor o menor aprovechamiento para un uso de
suelo especfico.
Losfactores deajuste atendern a criterios lgicos.
V.- rea.
Dependiendo del uso del suelo, el rea del terreno facilitar o
dificultar un desarrollo inmobiliario especfico, lo que explica que
no necesariamente terrenos menores son unitariamente ms caros
queterrenos de rea mayor.
VI.- Configuracin topogrfica.
No obstante la dificultad y el encarecimiento de la construccin en
predios contopografa accidentada, no debeperderse de vista que las
caractersticas panormicas de la zona, entre otras, pueden ofrecer
un mayor o menor atractivo en la comercializacin del terreno,
tomando encuenta eluso del suelo autorizado.
VII. Mejoras al terreno.
De existir en el inmueble sujeto de avalo o en los comparables,
obras ajenas alterreno que lobeneficien (rellenos, compactaciones,
muros de contencin, bardas, etc.), o que lo perjudiquen
cimentaciones perdidas, depsitos de basura, excavaciones,
edificaciones obsoletas o en muy mal estado, etc., ser
procedente cuantificar el beneficio o el dao provocado, para su
aplicacin como adicin o sustraccin alvalor delpredio.
Otros ajustes.
Eventualmente sepodrn considerar otros ajustes tales como
asoleamiento, vistaspanormicas, etc.

51

Desarrollo del enfoque comparativo ode mercado.

Terrenos.
Elprocedimiento sugiere las siguientes actividades:
Investigacin exhaustiva sobre ventas de terrenos similares
(comparables). Archivos,Bancos deDatos,etc.
Comparacin con elinmueble en estudio.
Anlisis y ajustes de las diferencias apreciadas. En su caso,
aplicacin de mtodos estadsticos.
Ponderacin yobtencin del Valor delbien enestudio.
Lahomologacin o ajustes ms comunes son:
Fechas deventas.
Condiciones deventa.
Diferencias enel entorno:
1. Localizacin ( enlazona o enlacalle deubicacin).
2. Uso delsuelo.
3. Serviciospblicos (infraestructura).
4. Acceso.
Diferencias Fsicas:
5.
6.
7.
8.

Dimensiones (frente yfondo ).

Forma (Irregularidad ).
Tamao (rea).
Topografa.

Inmuebles edificados.
En cuanto al anlisis de un inmueble edificado como un todo, se
podrntomar en cuenta las siguientes actividades:
Fechas deventas.
Condiciones deventa.
Diferencias fsicas ydel entorno:

52

1. Localizacin
2. Acceso.
3. Edad.
4. Estado de conservacin.
5. rea construida.
6. Distribucin.
7. Calidad de los acabados.
8. Comparacin de suselementos accesorios e instalaciones
especiales
2.6.-Interpretacin de resultados.
Al llevar a la practica la aplicacin de cada una de las metodologas
descritas, sobre la realizacin de un avalo de un bien inmueble., los
resultados y valores obtenidos en cada uno de los mtodos aplicados
en el avalo, permiten que el valuador tome una decisin para
determinar cual ser el valor justo de mercado del bien inmueble que
esta valuando, dependiendo del objeto y motivo por el cual se realiza
elavalo.
2.6.1.- Esquema para realizar un avalo inmobiliario.
El procedimiento para llevar acabo larealizacin deun avalo, no esta
delimitado a utilizar un formato o esquema determinado, existiendo
desde luego la libertad de adaptar el formato que mas se adecu a las
necesidades del valuador yqueproporcione a su cliente la informacin
queesterequiere deforma concisa yclara.

1Informe de Valuacin se sujetar a las disposiciones generales

dela Norma XIII de valuacin y a las siguientes reglas.
El Informe de Valuacin deber contener, de manera obligada, la
siguiente informacin:

53

Solicitante:
Persona fsica omoral que solicit eltrabajo valuatorio.
Propietario:
Persona fsica o moral que, conforme a la informacin proporcionada
al valuador por el solicitante, figura como tal. No es obligacin del
valuador verificar la veracidad de esta aseveracin. Siempre que tenga
duda sobre ello lohar constar asenel Informe.

Propsito delavaluacin.
Deber consignar el que, conforme a las instrucciones preferentemente escritas- del solicitante, seestipule.
Suposiciones, consideraciones y limitaciones:
Se har referencia, a cualquier suposicin que haya debido hacerse y
se consignarn, debidamente explicadas las consideraciones que el
valuador haya hecho en cualquier parte del trabajo que modifiquen o
afecten en resultado final y se expresarn claramente cualesquiera
condiciones limitantes en cuanto a los trabajos desarrollados por el
valuador y a la aplicacin, interpretacin del valor y uso que pueda
darse al Informe.
Inspeccin:
Descripcin total con la informacin.
Anlisis devalores:
Descripcin completa de la forma en que se llega a cada una de las
expresiones de valor determinada, justificacin del procedimiento
seguido ydelrazonamiento quelleva ala conclusin final devalor.
Mtodosycriterios utilizados:
Homogeneizacin de losbienes comparables utilizados para establecer
valores demercado.
Determinacin delaconclusin de valor.

54

Conclusiones:
Fechasde referencia:
Se consignarn en todo caso la fecha o fechas de inspeccin, la del
Informe, cualquier fecha de referencia o fecha a que haya de referirse
algn oalgunosvalores.
Firmas:
Deber asentarse la firma del valuador y, en su caso, de otros
valuadores que hayan participado en el trabajo, la de otros
especialistas o profesionales si su participacin, contribucin e
informacin condiciona el resultado final, acompaadas de los datos
necesarios referentes aregistros oautorizaciones para ejercer.
Certificacin:
Se incluir la certificacin del valuador responsable en los trminos
que seala laNorma XIII.
Anexos:
Planos, fotografas, documentos complementarios necesarios para la
mejor interpretacin del trabajo y otros que se estimen tiles para el
objeto delavalo.

55

CAPITULO ni
3.-El avalu como elemento probatorio para elpoder judicial.
Toda actividad profesional debe desarrollarse dentro de un marco
jurdico normativo, que regule el desempeo de la prctica profesional
sinque seafecten losderechos deterceros alejercer la profesin.
Dentro del poder judicial se lleva acabo la realizacin de peritajes en
materia devaluacin, como elemento probatorio eneldesahogo deuna
prueba pericial, dicha prueba debe ser realizada por un perito con
conocimientos en la materia, que este registrado como perito adjunto
altribunal superior dejusticia o seaperito independiente.
3.1.-Normas Profesionales de Valuacin.
1996 Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin,
AC.
Norma I
La aplicacin de normas profesionales.
1.

Las Normas Profesionales obligan a los valuadores

profesionales definidos en laNorma II as como a las personas
que realizan valuaciones bajo cualquier otro tipo de
autorizacin legalmente reconocida, si estn asociados en
Institutos que se integran en la Asociacin Nacional de
Institutos Mexicanos deValuacin, A.C.

2.

Estas Normas pueden ser aplicables a personas distintas a las

sealadas si el contrato de servicio profesional para realizar
unaValuacin as lo estipula.

3.

El Valuador Profesional est obligado a ceirse a estas Normas

en su ejercicio profesional. En los acuerdos con sus clientes
deberreferirse aellas enlos siguientes trminos:

56

Los trabajos descritos en este acuerdo (convenio) se realizarn

en consonancia con las Normas Profesionales de Valuacin de
la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin,
A.C."

"Este informe de valuacin (de avalo) se ha elaborado

conforme a las Normas Profesionales de Valuacin de la
Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin,
A.C."
4.

En caso de conflicto entre las disposiciones de estas normas y

la Ley vigente en lajurisdiccin en que se practique o haya de
utilizar la valoracin al tiempo de realizar la Valuacin o a la
fecha a que se refiera la Valuacin, el Valuador tiene la
obligacin de respetar las provisiones de la ley. Tal conflicto
debe sealarse en el informe valuatorio en la seccin en la que
definan las caractersticas depropiedad delbien.

5.

LasNormasProfesionales sehan diseado para quedar abiertas

amodificacin y ampliacin en el futuro enatencin a cambios
en la legislacin, requisitos de los mercados debienes a valuar
y aldesarrollo delaeducacin yprctica valuatoria.

6.

La responsabilidad de verificar el cumplimiento de lo previsto

en estas Normas descansa en los Institutos que integran la
Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin,
AC.

57

Norma II
Definicin de valuador profesional.
1.
El Valuador esun profesional, persona deprestigio intachable,
que:
a) Posee amplio conocimiento de los procesos econmicos,
sociales y polticos que condicionan y afectan el valor de
losbienes;
b) Ha recibido grado delicenciatura idnea con la Valuacin,
de universidad o institucin educativa de nivel superior
debidamente autorizada;
c) Ha cursado y completado estudios de especializacin o
maestra en Valuacin, en programa acreditado o
debidamente autorizado y reconocido, que validen su
competencia en el rea o reas de Valuacin a las que se
dedica y,
d) Ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser
competente en elrea reas deValuacin enque practica.
2.

Estas normas se aplican igualmente a toda persona que realice

trabajos valuatorios sujeto a cualquier otra autorizacin legal,
que sean miembros de los Institutos afiliados a la Asociacin
Nacional deInstitutosMexicanos deValuacin, A.C.

3.

El Valuador Profesional est obligado a actuar con sujecin a

las leyes, a estas Normas Profesionales y al Cdigo de tica y
Principios que regulan el Ejercicio de la Valuacin en Mxico,
emitido por esta Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos
deValuacin, A.C.

4.

El Valuador Profesional deber desarrollar su labor profesional

de una manera competente e independiente; en el ejercicio de
sus funciones; no podr recibir de las partes interesadas ningn
beneficio personal, obsequios o prebendas, con la excepcin de

58

5.

a)
b)

c)
d)
e)
f)

los honorarios que hayan quedado estipulados. Tales

honorarios, preferentemente, no debern estar relacionados con
o condicionados por elvalor resultante para elbien en estudio
Los honorarios del Valuador se basarn en factores que
incluyan:
El carcter, tamao ytipo delbien avaluar,
La magnitud del compromiso de trabajo involucrado y en
particular el relacionado con la investigacin de mercado y el
esfuerzo requerido en la aplicacin de los enfoques, mtodos y
tcnicasvaluatorias elegidos,
La competencia del Valuador,
Los lmites detiempo ylostrminos para aceptar el trabajo,
Los costos enque incurrir el Valuador al desarrollar el trabajo
(v.g. impuestos, cobertura deriesgos, etc.)
Los gastos adicionales que deba hacer el Valuador para la
realizacin del trabajo, como transporte fuera de su sitio
habitual, viticos, hospedaje, contratacin de otros
profesionales, no forman parte de los honorarios, son
adicionales a ellos, sern por cuenta del cliente, quien los
cubrir por separado de los honorarios e independientemente
deellos.

6.

Los requisitos de formacin acadmica sealados en el punto

1, implican que el Valuador debe haber cursado
satisfactoriamente yaprobado enexamen oral, escrito oambos,
segn lo requiera la institucin acadmica, cursos formales de
porlomenos las siguientes materias:

a)

Introduccin a la Valuacin (que incluir nociones de macro y

microeconoma, economa urbana, procesos econmicos y
conocimiento general de la ciencia y arte valuatorio, en
particular dela forma como sepractica enMxico),
Filosofa delValor ytica,
Ingeniera Econmica oMatemticas Financieras
Ingeniera de Costos,

b)
c)
d)

59

e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)

Legislacin para Valuadores,

Contabilidad,
Estadstica y Probabilidad,
Administracin y Mercadotecnia,
Capitalizacin y Productividad
Valuacin deTerrenos Urbanos
Valuacin de Edificaciones y Otras Mejoras (Valuacin de
Construcciones).

De conformidad con la especialidad valuatoria a la que se dedique

podr sernecesario que acredite, adems, elestudio de:
1)
Valuacin deBienes Agropecuarios,
m)
Valuacin deMaquinaria yEquipo,
n)
Valuacin Industrial o deNegocios.
o)
Otras especialidades valuatorias.
El contenido programtico mnimo de cada una de las materias ser el
que al efecto fije la propia Asociacin Nacional de Institutos
Mexicanos de Valuacin, A.C., por conducto del Consejo Tcnico del
Postgrado en Valuacin.
7.

Los procedimientos y sistemas de evaluacin para la

acreditacin de los cursos de la especialidad son los que
establezca la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de
Valuacin, A C , o los que en su caso fije cada una de las
Universidades con las que aquella haya convenido la
imparticin de esta especialidad. La terminacin de cualquier
nivel de la especialidad requiere la presentacin de un trabajo
formal conforme a lo que en cada caso estipule la Asociacin o
la Universidad.

8.

La experiencia y competencia profesional a que sehace mrito

en el punto 1, se calificarn conforme a los procedimientos de
evaluacin que establece la Asociacin Nacional de Institutos
Mexicanos deValuacin, A.C.

60

3.1.1.- Jerarqua de leyes:

Elordenjerrquico normativo decada sistema deDerecho se compone
delossiguientesgrados:
1.
2.
3.
4.

Normas constitucionales.
Normas ordinarias
Normas reglamentarias
Normas individualizadas

Las leyes ordinarias representan un acto de aplicacin de preceptos

constitucionales.
Las leyes reglamentarias u orgnicas dividen una disposicin general
constitucional en otras varias menos generales para facilitar su
aplicacin.
Por ejemplo:
Segundajerarqua:
LeyFederal delaCorredura Pblica
Tercerajerarqua:
LeyOrgnica de la Sociedad Hipotecaria Federal:
Cadanorma degradojerrquico superiortiene, respecto delas normas
quelesoninferiores, dosPropiedades:
- La deregular su creacin.
- La de establecer preceptos que deben ser respetados por las
normas inferiores, sopena de invalidez.
3.1.2.- Constitucin poltica de los estados unidos mexicanos:
La Constitucin poltica de los estados unidos mexicanos en su titulo
sexto, del trabajo y previsin social, articulo 123 establece que toda
persona tiene derecho altrabajo digno ysocialmente til.

61

Titulo tercero, capitulo IV del poder judicial en su articulo 94

establece que se deposita el ejercicio del poder judicial de la
federacin en una suprema corte dejusticia, en un tribunal electoral,
entribunales colegiadosunitarios decircuitoyenjuzgados dedistrito.

3.1.3.-Ley federal de corredura publica.

Perito valuador.
El Corredor Pblico est facultado por la ley para estimar, cuantificar
y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones. Este servicio
se otorga por nombramiento privado o por mandato de una autoridad
competente.
La funcin del perito valuador contempla la estimacin de activos y
pasivos de las empresas, industrias, comercios, haciendo una
cuantificacin del valor de sus patentes, marcas, nombres comerciales,
derechos deautor, entreotros.
El Corredor Pblico estfacultado legalmente para efectuar avalos de
bienes muebles como automviles, camiones, maquinaria, yates,
aviones, etc, e inmuebles como casas, terrenos, edificios, naves
industriales, ranchos, entreotros.
Adems realiza valuaciones de tipo agrcola, pesquera, ganadera y
silvcola.
La ley faculta al corredor pblico a realizar este tipo de valuacin,
pero debe tener los conocimientos de especialidad o maestra para
realizarlos con ticay profesionalismo.

Anlisis normativo.
El 19 de diciembre de 1992 se promulg la nueva Ley Federal de
Corredura Pblica; el 29 del mismo mes se public en el Diario
Oficialde laFederacin. El 2 dejunio del ao siguiente seexpidi el
reglamento de dicha ley, mismo que se public en el mencionado
Diario Oficial elda4 dejunio.

62

La nueva ley signific una revitalizacin inusitada de una profesin y

funcin pblica de rancio abolengo en el Derecho mercantil, que en
Mxico pareca estar limitada a la satisfaccin de algunas necesidades
de los bancos y a la atencin de pequeos nichos de mercado en
materia de avalos. El Corredor Pblico es quiz el ms antiguo
funcionario auxiliar del comercio.
Esta ley enfatiz la importancia de las nuevas funciones que amplan
el espectro de actuacin del corredor pblico yrecogi varios aspectos
tradicionales de la figura, entre los cuales los ms importantes son los
siguientes:
- Se caracteriza todava al Corredor Pblico como un agente auxiliar
del comercio, lo cual establece an su naturaleza conforme al carcter
tradicional deestaprofesin desde susancestrales orgenes.
- Se mantienen para el Corredor Pblico las funciones de agente
mediador en el comercio y de perito valuador universal de bienes,
servicios, derechos y obligaciones. Segn menciona la Ley Federal de
CorreduraPblica el artculo 6o,fracciones IyII.

3.1.4.- Ley orgnica de la sociedad hipotecaria federal:

Capitulo primero.Naturaleza yobjeto dela sociedad.
Articulo 2.- Hipotecaria federal, sociedad nacional de crdito., tendr
por objeto impulsar el desarrollo de los mercados primario y
secundario de crdito a la vivienda mediante el otorgamiento de
garantas destinadas a la construccin, adquisicin y mejora de la
vivienda preferentemente de inters social, as como al incremento de
la capacidad productiva y el desarrollo tecnolgico, relacionados con
la vivienda.
Capitulo segundo. Operaciones.
Artculo 4.-La sociedad podr llevar acabo los siguientes actos.

63

VIII.-Realizar avalos quetendrn la misma fuerza probatoria que las

leyesasignan alos efectuados por corredor publico operito.

Reglas de carcter general relativas a la autorizacin como perito

valuador de inmuebles, objeto de crditos y garantas a la vivienda.
(Diario oficial delafederacin lunes 30 dejunio de2003).

Extracto de capitulo I, disposiciones generales.

Primera. Objeto. Establecer los trminos y condiciones relativos al
otorgamiento de la autorizacin como perito valuador y a la
inscripcin en el registro de unidades de valuacin de la sociedad
hipotecaria federal, as como determinar la responsabilidad y efectos
quederivan de larealizacin de avalos debienes inmuebles objeto de
crditos garantizados ala vivienda.
Segunda. Sujetos. Las disposiciones de estas reglas son de carcter
general y de observancia obligatoria para todas las personas que
soliciten y obtengan la autorizacin de perito valuador de bienes
inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda, as como
aquellas personas morales que quieran y obtengan su inscripcin en el
registro correspondiente dela sociedad hipotecaria federal.

Tercera. Definiciones. Para efectos deestasreglas seentiende por:

L- Autorizacin. El acto jurdico y/o documento con el que la
sociedad autoriza auna persona fsica pararealizar avalos.
n.- Avalu. El dictamen que elaboren los peritos valuadores sobre el
valor de los inmuebles y que este certificado por la unidad de
valuacin en cuyo padrn se encuentre inscrito el perito valuador
correspondiente.

64

IV.- Controlador. El perito valuador quetieneun poder especial para

firmar en nombre y representacin de la unidad de valuacin
correspondiente alosavalos que esta certifique.
VIL- Inscripcin. Anotacin que, con respecto con la unidad de
valuacin que cumpla con los requisitos correspondientes, efecta la
sociedad en el registro deunidades de valuacin, y que faculta a dicha
unidad de valuacin para certificar, a travs de un controlador, los
dictmenes que elaboren susperitosvaluadores.
IX.- Padrn. El listado y registro de los peritos valuadores que debe
tener cadaunidad de valuacin.
X.- Perito valuador. La persona fsica que haya obtenido la
autorizacin, atravs deal menosunaunidad devaluacin.
XII.- Registro de peritos valuadores. El listado de los peritos
valuadores que obtuvieron su autorizacin ante la sociedad.
XIIL- Registro de unidades de valuacin. El listado delas unidades
de valuacin que obtuvieron su autorizacin ante la sociedad.
XV.- Solicitante. El perito valuador que este en el padrn de al menos
unaunidad devaluacin y que solicite su autorizacin por conducto de
esta, ascomo launidad devaluacin que solicite su inscripcin.
XVII.- Unidad de valuacin. La persona moral que haya obtenido la
inscripcin.
Extracto de capitulo II. De los requisitos para obtener la
autorizacin.
Quinta. Requisitos de los peritos valuadores. Las personas que
pretendan obtener la autorizacin debern:
I.-Ubicarse enalguno delos siguientes supuestos:
a) Tener cdula profesional de arquitecto, de ingeniero
civil o de alguna carrera afn a la materia inmobiliaria,
expedida por la direccin general de profesiones de la
secretaria de educacin publica.
b) Los profesionistas que no cumplan con lo sealado en
el inciso anterior debern contar con cdula relativa a

65

una especialidad en materia devaluacin de inmuebles,

expedida por la direccin general de profesiones de la
secretaria de educacin publica, o ser considerados
como peritos valuadores de inmuebles por algn
colegio de profesionistas relacionado con la actividad
devaluacin de inmuebles,
c) Estar habilitados como corredores pblicos por parte de
la secretaria de economa.
II- Pertenecer alpadrn de launidad devaluacin que la solicite.
III.-Contar con experiencia mnima de un ao en la realizacin de
avalos sobrebienes inmuebles.
IV.-Presentar atravs de cada una de lasunidades devaluacin en las
que se encuentren registrados en el padrn, la solicitud de
autorizacin.
Sexta. Requisitos de los controladores. Los controladores debern
pertenecer nicamente al padrn delaunidad devaluacin que solicito
suautorizacin yacreditar ante esta:
I - Ubicarse en alguno delos siguientes supuestos:
a) Tener cdula profesional de arquitecto, de ingeniero
civil o de alguna carrera afn a la materia inmobiliaria,
expedida por la direccin general de profesiones de la
secretaria deeducacin publica.
b) Losprofesionistas que no cumplan con lo sealado enel
inciso anterior debern contar con cdula relativa a una
especialidad en materia de valuacin de inmuebles,
expedida por la direccin general de profesiones de la
secretaria de educacin publica, o ser considerados
como peritosvaluadores de inmuebles por algn colegio
de profesionistas relacionado con la actividad de
valuacin de inmuebles.

66

II.- Experiencia mnima de cinco aos en la realizacin de avalos

sobrebienes inmuebles.
V.- Contar con un poder especial para firmar en nombre y
representacin de la unidad de valuacin correspondiente los avalos
que esta certifique y, por lo tanto, vincularla jurdicamente respecto
con dichos avalos.
VI.- Contar con la capacidad para garantizar a la unidad de valuacin
la efectividad de los mecanismos de control interno, el cumplimiento
uniforme de la normatividad aplicable a la realizacin de avalos y la
observancia plena de las disposiciones de estas reglas y dems
disposiciones normativas aplicables.

Extracto de capitulo III. De los requisitos para obtener la

inscripcin.
Sptima. Requisitos para obtener la inscripcin, las unidades de
valuacin debern cumplir con lo siguiente:
A. Corporativos.
I - Acreditar ser una sociedad annima, en cuyo objeto social se
establezca laposibilidad de certificar avalos.
II.- Exhibir el instrumento pblico que acredite su legal constitucin,
debidamente inscrito en el registro publico de la propiedad y del
comercio.
IV.- Acreditar la personalidad de su representante legal, as como de
sus apoderados especiales para la certificacin de avalos, quienes
debern ser controladores.
V.- Acreditar contar con un capital social mnimo de $ 500 000.00
(Quinientos mil pesos 00/100 m.n) al momento de solicitar la
inscripcin. Este monto deber de incrementarse anualmente a ms
tardar en el mes dejunio, de tal forma que dicho capital no sea menor
a 0.1250 al millar del monto total de los avalos realizados en el ao
calendario anterior. En ningn caso ser obligatorio contar con un
capital social superior a $ 5000 000.00 (Cinco millones de pesos
00/100m.n).

67

Extracto de capitulo VI. De las obligaciones y prohibiciones de los

peritos valuadores.
Dcimo octava. Obligaciones de losperitos valuadores.
I.- Guardar confidencialidad respecto conlainformacin que conozcan
y manejan con motivo de la realizacin de los avalos, salvo que la
utilicen confinesestadsticos.
II- De manera oportuna, poner en conocimiento de la sociedad y de la
unidad de valuacin respectiva, cualquier acto a situacin que, en el
ejercicio delafuncin valuatoria, pudieratraducirse enbeneficio, dao
o prejuicio para estas, o para cualquiera de las personas involucradas
enlos avalos que realicen.
III.-Firmar losavalos que realicen.
IV.-Observar buena conducta en el desarrollo de las acciones
necesarias para la realizacin del avalu, tratando con respeto,
diligencia, imparcialidad y rectitud a las personas con las que tengan
delacin con motivo dedicho avalu.
Decimonovena. Prohibiciones de losperitosvaluadores.
I.- Transmitir parcial o totalmente, bajo cualquier titulo, los efectos
quederiven dela autorizacin.
Il.-Ostentarse como tales en tanto no tengan la autorizacin
correspondiente, o cuando estanotenga vigencia.
III- Realizar avalos al amparo de la autorizacin que les otorgue la
sociedad, respecto debienes diferentes alosinmuebles.
IV.-Realizar avalos sobre inmuebles respecto delos que launidad de
valuacin que tramito su autorizacin, los socios, directivos o
empleados de esta, as como su cnyuge, sus parientes por
consanguinidad dentro del cuarto grado, por afinidad o civiles, tengan
inters que pueda influir negativamente en la imparcialidad que debe
imperar enlos avalos.
V.- Realizar avalos en los que pueda resultar algn beneficio ilcito
para ellos, los socios directivos o empleados de launidad de valuacin
que tramito su autorizacin, o cuando estn implicadas personas con

68

las que su cnyuge, o sus parientes consanguneos hasta el cuarto

grado, por afinidad o civilestengan enemistad manifiesta.
Vl.-Cuando se trate de peritos valuadores que sean socios de alguna
unidad devaluacin, no podrn realizar avalos respecto de inmuebles
que seanpropiedad de lamismaunidad devaluacin.

3.1.5.-Ley general de bienes nacionales.

(Publicada enel diario oficial delafederacin deda20 demayo de
2004)
Titulo sexto.Del avalu debienes nacionales. Capitulonico.
Articulo 142. La secretaria emitir las normas, procedimientos,
criterios y metodologas de carcter tcnico, con forme a los cuales se
llevaran a cabo los avalos y justipreciaciones de rentas a que se
refieren losartculos 143y 144 deestaley.
Articulo 143.Previamente alacelebracin de, los actosjurdicos aque
se refiere
El presente articulo en los que intervengan las dependencias, la
procuradura general delarepblica, lasunidades administrativas de la
presidencia delarepblica y en su caso,las entidades.
Articulo 144.Previamente alacelebracin de, los actosjurdicos a que
se refiere
El presente articulo en los que intervengan las dependencias, la
procuradura general delarepblica, lasunidades administrativas de la
presidencia de la repblica y las entidades, estas podrn solicitar a la
secretaria, alas instituciones de crdito o alosespecialistas en materia
de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad
competente que determinen el valor delosinmuebles.

69

3.1.6.-Ley de catastro del estado de Hidalgo.

(Leypublicada enelperidico oficial el lunes 24 denoviembre de
2003)
Consideraciones.
Capitulo IV denominado de la valuacin catastral, en la iniciativa se
establecen un conjunto de supuestos que determina que los valores de
los predios sean provisionales, en atencin a consideraciones que
inciden enun cambio dela situacin delpredio en cuestin, tales como
su falta de registro, una subdivisin o una fusin o se carezca de los
datosyelementos suficientes para su identificacin.
Las actividades catastrales relacionadas con la valuacin, son la
asignacin de valores ya provisional o definitiva, la modificacin de
valores que procede en los casos de error u omisin o diferencias en
los valores declarados y la actualizacin de valores, actividad sobre la
cual dicha iniciativa contempla once supuestos especficos en el
articulo29.

Extracto de capitulo I. Disposiciones generales.

Articulo 5.Para efectos de estaley, seentiende por:
Catastro. Conjunto de registros establecidos metdicamente de los
inmuebles ubicados en cada uno de los municipios del estado,
mediante la inscripcin oficial de la localizacin, superficie, posesin,
propiedad, valor del inmueble y dems atributos que sealan las
disposiciones aplicables.
Valuacin catastral. El conjunto de actividades tcnicas realizadas,
para asignar un valor catastral por primera vez a un bien inmueble,
cuando serenan los siguientes elementos:

70

Se realice por perito valuador registrado ante autoridad

catastral.
- Se consideren las tablas de valores unitarios de terreno y
construccin aprobadas por el congreso del Estado y
publicadas en elperidico oficial del estado.
Se realice de acuerdo a las normas de valuacin vigentes en el
estado deHidalgo.
Perito valuador catastral. Persona que por sus especiales
conocimientos, esta calificada para determinar avalos de bienes
inmuebles, y al que la autoridad catastral, le otorga registro con base
en el reglamento de la presente ley. Ningn perito podr determinar
avaloscatastrales sincontar condicho registro.

Extracto de capitulo IV.Dela valuacin catastral.

Articulo 25. La valuacin catastral se har cuando se inscriban los
predios por primera vez en el padrn catastral. El valor ser
provisional o definitivo.
Se considera que el valor catastral es provisional en tanto no se
inscriba en el padrn catastral correspondiente y definitivo cuando se
inscribe.

Extracto de capitulo VII. Delas infracciones y sanciones.

Articulo 50. Los peritos valuadores catastrales autorizados, que no
apliquen correctamente los criterios de valores unitarios vigentes en la
valuacin de predios sern apercibidos por escrito. En caso de
reincidencia seles suspender elregistro porunperiodo equivalente de
entre seisydoce meses.
Proceder la cancelacin definitiva del registro de perito valuador, si
ha sido suspendido temporalmente yreincide ental conducta.

71

3.1.7.-Ley de transparencia y fomento a la competencia en el

crdito garantizado:
EstaLey esdeorden federal y es aplicable alasoperaciones de crdito
que realicen las entidades que otorguen en forma habitual Crdito
Hipotecario.
Delavalu de bienes inmuebles:
Artculo 7. Los avalos de los bienes inmuebles objeto de Crditos
Garantizados a la Vivienda debern realizarse por peritos valuadores
autorizados al efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.
El acreditado tendr el derecho a escoger al perito valuador que
intervenga en la operacin de entre el listado que le presente la
Entidad.
Aefecto delo anterior, la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. deber
establecer mediante reglas de carcter general los trminos y
condiciones para obtener la autorizacin de perito valuador, la que se
renovar cada 3 aos. Asimismo, la Sociedad Hipotecaria Federal,
S.N.C. podr establecer, a travs de dichas reglas, la metodologa para
lavaluacin delosbienes inmuebles.

3.2.- Descripcin del procedimiento para el ofrecimiento de la

prueba pericial.
El cdigo de procedimientos civiles para el estado de Hidalgo, en su
capitulo II, seala delaprueba pericial lo siguiente: pag. 55
Artculo 276.- Para conocer la verdad sobre los puntos controvertidos
puede eljuzgador valerse de cualquiera persona, sea parte o tercero, y
de cualquiera cosa o documento, ya sea que pertenezca a laspartes o a
un tercero; sin ms limitacin que la de que las pruebas no estn
prohibidas por laley, ni sean contrarias alamoral.

72

Artculo 277.-Los tribunales podrn decretar entodo tiempo sea cual

fuere la naturaleza del negocio, la prctica o ampliacin de cualquiera
diligencia probatoria, siempre que sea conducente para el
conocimiento de la verdad sobre los puntos cuestionados. En la
prctica de estas diligencias, el Juez obrar como estime procedente
para obtener el mejor resultado de ellas, sin lesionar el derecho de las
partesoyndolas yprocurando entodo su igualdad.

Artculo 286.-La leyreconoce como medios deprueba:

-Dictmenes periciales
- Fotografas, copias fotostticas, registros dactiloscpicos y, en
general, todos aquellos elementos aportados por los descubrimientos
de laciencia;
El cdigo de procedimientos civiles para el estado de Hidalgo, en su
seccinIV, seala de laprueba pericial lo siguiente:
Artculo 342.-Los peritos deben tener ttulo en la ciencia o arte a que
pertenezca el punto sobre que ha de orse su parecer, si la profesin o
elarte estuvieren legalmente reglamentados.
Si la profesin o el arte no estuvieren legalmente reglamentados o
estndolo, no hubiere peritos en el lugar, podrn ser nombrados
cualesquiera personas entendidas, auncuando notenganttulo.
Artculo 343.-Cada parte dentro del tercero da nombrar un perito a
no ser que sepusieren de acuerdo en el nombramiento deuno solo.El
terceroendiscordia ser nombrado por elJuez.
Artculo 344.- El Juez nombrar los peritos que correspondan a cada
parteenlos siguientes casos:
I - Si alguno de los litigantes dejare de hacer el nombramiento en el
trmino sealado enelartculo anterior;

73

II.- Cuando el designado por las partes no aceptare dentro de las

cuarentayochohorasquesiganalanotificacin desunombramiento;
III.- Cuando habiendo aceptado no rindiere su dictamen dentro del
trminofijadooenladiligenciarespectiva;
IV.- Cuando el que fue nombrado y acept el cargo lo renunciare
despus;
V.- Siel designado por los litigantes no seencontrare en el lugar del
juicio oenel quedebapracticarse laprueba, ono sehubiere sealado
sudomicilio.
Artculo 345.-ElJuez sealarlugar, dayhoraparaqueladiligencia
se practique, si debe presidirla. En cualquiera otro caso fijar a los
peritos un trmino prudente para que presenten dictamen. Las partes
pueden en todo caso formular a los peritos las cuestiones que sean
pertinentes.
Artculo 346.- En el caso de la primera parte del artculo anterior
concurrirelterceroendiscordiayseobservarnlasreglassiguientes:
I- El perito que dejare de concurrir sinjusta causa, calificada por el
tribunal, incurrir enuna multa dehastaveintedas desalariomnimo
vigente y ser responsable de los daos causados por su culpa, sin
perjuicio deloqueprevieneelartculo344;
II.-Losperitospracticarnunidosladiligencia, pudiendoconcurrirlos
interesados al acto y hacerles cuantas observaciones quieran, pero
debernretirarseparaquelosperitosdiscutanydeliberensolos;
III- Los peritos de las partes emitirn inmediatamente su dictamen,
siemprequelopermitalanaturaleza del asunto;delocontrario, seles
sealar untrmino prudente para que lo rindan. Cuando discordaren
losperitos,dictaminareltercero, solooasociadodelosotros.

74

Artculo 347.-El perito que nombre elJuez puede ser recusado dentro
de las cuarenta y ocho horas siguientes a la en que se notifique su
nombramiento a los litigantes, siempre que concurra alguna de las
siguientes causas:
I.-Consanguinidad dentro delcuartogrado.
II.-Inters directo oindirecto en elpleito.
III.- Ser socio, inquilino, arrendador o amigo ntimo de alguna de las
partes.
El Juez calificar de plano la recusacin y las partes deben presentar
laspruebas al hacerla valer. Contra elauto en que seadmita o deseche
la recusacin no procede recurso alguno. Admitida se nombrar nuevo
peritoenlosmismostrminos quealrecusado.
Artculo 348.-En caso de ser desechada la recusacin se impondr al
causante una multa que no exceder de veinte das de salario mnimo
vigente.
Artculo 349.- El honorario de cada perito ser pagado por la parte
que lo nombr, o en cuyo defecto lo hubiere nombrado elJuez y el del
tercero, por ambas partes, sin perjuicio de lo que disponga la
resolucin definitiva sobre condenacin decostas.

3.2.1.- Anlisis y evaluacin

del procedimiento para el
ofrecimiento de la prueba pericial.
De acuerdo a lo descrito por el cdigo de procedimientos civiles para
el estado de Hidalgo, ley que fue publicada en el peridico oficial el
primero de diciembre de 1940 y cuya ultima reforma fue realizada el
datres dejulio del ao dos mil, hago las siguientes consideraciones y
observaciones a la forma de cmo desahogar la prueba pericial en un
procedimientojudicial.

75

Mi planteamiento se funda en las vivencias obtenidas en mas de 10

aos de ejercer la actividad de perito ante el tribunal superior de
justicia del estado de Hidalgo, as como de las opiniones de personas
directamente involucradas en el tema., he observado que la forma
como se desarrolla el procedimiento, en el desahogo de la prueba
pericial por las partes, hace que el juicio sufra un retroceso en su
ejecucin por el largo tiempo que se emplea en el proceso, resultando
desgastante, afectando la situacin econmica delaspartes, lacarga de
trabajo para el tribunal aumenta a medida que el procedimiento se
desarrolla con lentitud, siendo en ocasiones tan extenso el proceso de
desahogo de la prueba pericial. Aunado a que esta ley tiene siete aos
que sufri sultima reforma y ms de 60 aos de que fue promulgada,
resulta necesario analizar algunos artculos, tomando en cuenta lo
siguiente:
a) -La imparticin de justicia, acorde con los tiempos actuales que
demanda la sociedad.
b) -La profesionalizacin del peritovaluador enmateria de valuacin.
c)-Laregulacin de laactividad valuatoria en elpoderjudicial.
d)-Elretroceso deljuicio por largotiempo eneldasahogo dela prueba
pericial.
e) -Los costos deejecucin que erogan laspartesenunjuicio.
f)- Loshonorarios del perito valuador.
Por tal motivo, el planteamiento para desahogar la prueba pericial en
materia de valuacin, en un proceso judicial, es que se nombre un
solo perito que tenga los conocimientos que como profesional de la
valuacin se requieren, que este certificado por un colegio o
asociacin devaluadores., el peritaje deber estar fundamentado sobre
una metodologa valuatoria, para que posteriormente se pueda regular
y calificar la actuacin del perito, mediante un consejo regulador
integrado por un miembro da cada uno de los colegios donde
intervienen losperitos, un miembro deltribunal superior dejusticia del
estado,un miembro del colegio de valuadores deHidalgo,un miembro
del colegio de abogados, un miembro del consejo ciudadano., con la
finalidad evaluar el desempeo del valuador y hacer que el

76

procedimiento de la aportacin de pruebas sea mas eficaz y en un

tiempo mas corto que haga que las partes que intervienen enunjuicio,
no resulten afectadas en su patrimonio, por la realizacin de un
peritaje, que al ser contratado por cada una de las partes seguramente
es tendencioso a favorecerlas, o el perito en rebelda y tercero en
discordia que es nombrado por el juez., donde la parte que pague el
peritaje seguramente condicionara a que se le favorezca en el
dictamen, o por lo contrario las partes se desentienden de cubrir sus
honorarios.
De tal forma que el determinar como cubrir el costo de los honorarios
delperito, por las partes que intervienen enun procedimiento, o por la
autoridadjudicial, para queesterealice sutrabajo de manera objetiva e
imparcial, apegado a una metodologa valuatoria, y a lineamientos de
tica para que el desempeo de su actividad profesional dentro del
tribunal superior sea remunerada, ya que en algunas ocasiones las
partes no cubren los honorarios del perito., o estas mismas consideran
que es obligacin del perito realizar el dictamen, sin responsabilizarse
por elpago de sushonorarios.
Una propuesta al respecto, concensada en opiniones de personas
directamente involucradas en el tema, es cuando enun procedimiento
judicial sea requerido desahogar una prueba pericial en materia de
valuacin, por parte de un perito se tomen en cuenta las siguientes
consideraciones:
a).- Eljuez puede nombrar al perito sin fijar un termino para rendir el
dictamen, con esto las partes se obligaran a cubrir el costo de sus
honorarios, sin tener la presin de entregar el dictamen por
vencimiento deltermino.
Como enalgunas ocasiones pasa se emite el dictamen y si la parte que
lo solicito no esta de acuerdo con el resultado o no se intereso en
contactar alperito difcilmente pagara sushonorarios.
b).- Si en un procedimiento judicial solo interviene un perito en
materia de valuacin, para el dasahogo de la prueba, que rena los

77

elementos de legalidad, imparcialidad, objetividad y contenido tcnico

que el juez necesita como elemento probatorio se generaran los
siguientes escenarios:
- El nombrar un solo perito puede ocasionar que el dictamen
beneficie o afecte a las partes, si este no cuenta con los
conocimientos tcnicos sobre la materia, as como con un alto
principio deresponsabilidad y tica profesional.
- Por otro lado con la profesionalizacin del valuador como
perito del tribunal superior dejusticia, as como la regulacin
de la actividad valuatoria, los peritajes emitidos serian,
tcnicamente ymetodolgicamente ms objetivos.
- El pago de los honorarios del perito debe de ser por la parte
actora antes de emitir su dictamen, presentado al juez en su
planilla de gastos y costas del juicio el costo correspondiente,
basado en el postulado que el actor promueve un juicio, de
acuerdo alintersybeneficio que espera obtener del mismo.
- El tiempo para desahogar la prueba es demasiado corto en
comparacin si se presenta el desarrollo del juicio como lo
marca la ley llegando hasta la etapa del perito tercero en
discordia.
- Este escenario del perito tercero endiscordia, por logeneral se
presenta por que cadauna de laspartes que contrata a su perito
condiciona el pago de los honorarios a que el peritaje tenga
tendencia a favorecerle, haciendo con esto que el
procedimiento sea extenso y costoso, as mismo la carga de
trabajo del tribunal aumenta por que eljuicio no avanza en su
etapa correspondiente.
- No existeun criterio establecido para nombrar peritotercero en
discordia cuado el valor de los dictmenes es diferente, no se
tiene un parmetro en porcentaje o valor para que el juez
determine que senombre eltercero el discordia.
- Si el perito tiene el apoyo del tribunal para garantizar el pago
de sus honorarios, determinando los mecanismos para llevarlo
a cabo, seguramente emitir un dictamen objetivo e imparcial

78

apegado a los lincamientos de legalidad que para el caso se

requiere.
Mecanismos de apoyo que se proponen para garantizar el pago de
honorarios delperito.
a).- Como lo indica el articulo 279 del cdigo de procedimientos
civiles el actor debe probar los hechos constitutivos de su accin y el
reolosdesus excepciones.
Detal forma que enun procedimiento alpromover el actor una accin
encontra deldemandado, este debe deabsorber losgastos que eljuicio
genere en suproceso.
Por lo tanto se propone que para garantizar el pago del peritaje por
parte de quien promueve el juicio, sin que este condicione a ser
favorecido parapoderpagar loshonorarios delperito.
- Al designar perito para desahogar una prueba pericial en
materia de valuacin, este nombramiento debe de ser por parte
delaautoridadjudicial.
- Debe de existir una matricula de peritos en valuacin del
tribunal, que cumplan con elperfil deprofesional en la materia.
Se le debe requerir al actor el pago de la prueba pericial, antes
de que se le fije al perito un trmino para la entrega del
peritaje.
- Si el actor no cubre el costo de los honorarios del perito, el
procedimiento no deber de avanzar a su siguiente etapa., con
esto el actor se obligara a cubrir los honorarios del perito, sin
que elresultado delperitaje condicione supago.

Para esto se deber legislar en el congreso del estado, para promover

las reformas al cdigo de procedimientos civil y familiar que a cada
uno corresponda, determinando los cambios en el procedimiento,
donde eldesahogo de laprueba pericial cumpla con los requerimientos
dentro de un marco jurdico normativo que aporten al juez los

79

elementos probatorios en tiempo y forma que requiere para la

imparticindejusticia.
3.3.- Anlisis y evaluacin de la actividad valuatoria, para el
tribunal superior.
Dentro del tribunal superior de justicia del estado de Hidalgo, la
actividadvaluatoria presentaunretroceso desdeelpuntodevista que
lavaluacin no esta considerada comouna actividad profesional, que
solo deba ser realizada por personas que acrediten estudios
especializadosdepostgrado enlamateria.
Laprofesionalizacin delaactividadvaluatoria, ascomoelestablecer
loslineamientosqueelperito debereunirparaformar partedelpadrn
del tribunal, permitir que el desempeo de esta actividad sea
realizada con fundamentos tcnicos y metodolgicos que aporten al
juezlasherramientasdeapoyoparalaimparticin dejusticia.
La realizacin de un avalo en materia judicial, tiene las mismas
caractersticas de forma y contenido que para un avalo de carcter
hipotecarioparaunainstitucindecrdito,comercialparauninmueble
en venta, para una afianzadora como garanta, etc., lo importante es
definir paracadaunodeellos elmotivoyusoquetendrcadauno,lo
cual marcara el enfoque que se tomara en cuenta al definir el valor
justodelbienvaluado.
3.3.1.- La funcin del perito valuador en el tribunal superior de
justicia.
El perito valuador es un auxiliar de la ley, su funcin es
proporcionar al juez la informacin y elementos tcnicos de
prueba querequiere conocer, parala aplicacin correcta delas
leyesapegadasaderechoenunprocesojudicial.

80

La intervencin del perito enun procesojudicial va mas all de

serun auxiliar delajusticia, porque elgrado de responsabilidad
que adquiere al tomar parte enun procesojudicial, determinara
que la opinin de valor que asigne al bien valuado, trascienda
sobre la situacin econmica, social yjurdica delaspartes que
intervienen en un juicio, esto significa que la justa valuacin
delpatrimonio delaspartes, depende de sucorrecto desempeo
profesional, sin anteponer intereses personales, econmicos,
sociales, polticos, que afecten ofavorezcan alos involucrados.
En un procedimiento jurdico de acuerdo a la ley, el perito
puede tomar parte en el juicio, siendo nombrado por el actor,
en rebelda del demandado y/o del actor nombrado por el
juzgado ytercero en discordia nombrado por eljuzgado.
En la etapa de ofrecimiento de pruebas, correspondiente a la
pericial en materia de valuacin, el perito emite su dictamen
del bien mueble o inmueble que sedescribe en la diligencia de
embargo y/o lagaranta hipotecaria.
Es importante determinar que en materiajudicial elvalor que el
perito debe emitir sobre el bien valuado ser el de valor justo
de mercado que representa el valor comercial, teniendo en
consideracin que el valor de adjudicacin ser el de valor de
remate estimado en las dos terceras partes del valor justo de
mercado.
Dentro del desarrollo de esta etapa del juicio, el perito puede
serrecusado del cargo deacuerdo alo que marca la ley articulo
347, del cdigo deprocedimientos civiles.

81

3.4.- Esquematizacin delprocedimiento,para elofrecimiento de

laprueba pericial.
DIA6RN1A DEFLUJO DECOMO SEPROCESS LADOCUMENTACIN QUE INTEGRA UNEXPEDIENTE

UNGRES DEPROMOCIN|

i
-lOFICIALIA DEPARTESh

SECRETARIA

SECRETARIA
DEACUERDOS
PAR

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NON

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NON

ACTUARA
PAR

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DIAGRAMADEFLUJODECOMOESELPROCESODENOTIFICACINYACEPTACINDECARGOPARREALIZARDICTAMENPERICIAL

V
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pOlitO

NotificacinporActuario
delacuerdaalasparles

Secretarade
acuerdas
non

Secretaire
acuerdos
par

A
Neinliraniieiitodel
terceioeiidiscona

Jk_
Comisaiio

3.5.-Reglamento del tribunal superior del estado de Hidalgo,

respecto a los auxiliares de la administracin publica.
ARTICULO 174.- El peritaje que se presente ante las Autoridades
Judiciales del Estado de Hidalgo, constituye una funcin pblica y los
profesionistas, lostcnicos en cualquier materia cientfica, arteu oficio
que presten sus servicios en la Administracin Pblica Estatal,
Paraestatal oMunicipal, estn obligados aprestar su cooperacin a las
autoridades de ese orden, emitiendo su dictamen en los asuntos
relacionados con su ciencia, arte u oficio que se les encomiende, as
mismo los particulares que deseen fungir como peritos ante las Salas y
los Juzgados, debern solicitarlo en los trminos que establezca este
Reglamento yreunir losrequisitos que seala elArtculo siguiente.
ARTCULO 175.- Para registrarse como Perito ante el Tribunal
Superior de Justicia se requiere: Ser mexicano, tener principios ticos
y conocimiento en la ciencia, tcnica o arte sobre el que vaya a versar
su peritaje y debern solicitarlo por escrito ante el Presidente del
Tribunal Superior de Justicia acompaando a dicha solicitud copia
certificada delos siguientes documentos:
a).-Ttulo profesional, constancia deestudios odocumentos que
acrediten suconocimiento sobrela materia;
b).- Cdula Profesional;
c).-Acta deNacimiento;
d).-Curriculum Vitae;
e).-Constancia deNo Antecedentes Penales;
f).- Constancia de Residencia;
g).-Dos cartas derecomendacin y
h).-Dosfotografas tamao infantil.
ARTICULO 176.- El Presidente con la solicitud y documentos de
justificacin pedir a las autoridades o a las instituciones que
correspondan, los informes para verificar si el interesado satisface los
requisitos a que hace mencin el Artculo anterior, hecho lo cual dar

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cuenta alPleno por conducto del Secretario General para queprevio su

anlisis sedictamine la aprobacin onegativa en sucaso.
ARTCULO 177.- Una vez aprobada la solicitud por el Pleno, el
Presidente expedir autorizacin para fungir como perito en la ciencia,
arteu oficio que se hayan acreditado, autorizacin quetendr vigencia
porun aoyquepodr serrefrendada a suvencimiento.
ARTICULO 178.- Autorizado un perito, se har del conocimiento de
las Salas del Tribunal y de los Juzgados del Estado mediante oficio,
ordenndose supublicacin enlostableros notificadores.
ARTCULO 179.-El Tribunal solicitar a las Dependencias Estatales,
una relacin de servidores pblicos que estn capacitados para fungir
como peritos, recibida sta, se clasificar y sancionar para su
publicacin, misma a la que se agregarn los peritos registrados en
forma independiente ante el Tribunal. Los peritos as designados
tendrn por satisfechos sus honorarios en virtud del servicio pblico
queprestan.
ARTCULO 180.- Los peritajes que deban versar sobre materias
relativas a profesionistas, debern encomendarse exclusivamente a
personas con ttulo registrado en la Direccin General de Profesiones
del Gobierno delEstado o enlaDireccin General deProfesiones de la
Secretara deEducacin Pblica. Sino fuere posible encontrarlas en la
localidad de que se trate o las que hubiere estuvieran impedidas para
ejercer el encargo, podrn designarse prcticos en la materia sobre la
quevaya aversar dicho peritaje.
ARTICULO 181.- Slo en casos precisos, cuando no hubiere en la
localidad de que se trate ciudadanos mexicanos que cuenten con los
elementos e instrumentos necesarios para elaborar el peritaje
respectivo, podr dispensarse el requisito de la nacionalidad, pero las
personas designadas, al protestar cumplir con su encargo, debern
someterse expresamente a las leyes mexicanas, para todos los efectos
legales delperitaje quevayan a emitir.

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ARTICULO 182.- En los asuntos del orden penal, la designacin de

peritos se har en los trminos que establezca el Cdigo de
Procedimientos Penales enelEstado.
ARTICULO 183.- En los asuntos del orden civil o familiar, la
Secretara General publicar en forma trimestral una lista actualizada
delasdiversaspersonas quepuedan ejercer lasfunciones deperito. De
dichas listas, debern designar las Autoridades Judiciales, aquellas
personas que deban desempear, en cada caso, el cargo respectivo,
siempre que sea a dichas autoridades a las que legalmente corresponda
hacer elnombramiento.
ARTICULO 184.- Slo en el caso de que no existiera perito en el arte
o ciencia de que se trate o que los listados estuvieren impedidos para
ejercer el cargo, las autoridades podrn nombrarlos de la
Administracin Pblica Estatal, Federal o en su defecto designarlos
libremente, poniendo el hecho en conocimiento del Tribunal Superior
paralos efectos aquehaya lugar.
ARTICULO 185.- En los asuntos civiles, familiares o penales, las
partes interesadas podrn nombrar libremente los peritos que les
convengan.
ARTCULO 189.- Sonobligaciones delosPeritos:
I.- Realizar personalmente el dictamen o avalo debindose cerciorar
en forma directa de la identidad de las personas o bienes sobre los
cualesversar lapericial encomendada;
II.- Emitir avalos, dictmenes, traducciones, interpretaciones con
estricto apego al conocimiento de la profesin, materia, oficio, arte o
tcnica en los que se fundamenten con entera independencia e
imparcialidad;
III- Emitir el dictamen encomendado en el plazo que sea fijado por el
Juezy en caso que dicho plazo sea insuficiente podrn solicitar al Juez
una prrroga, quien de acuerdo a su prudente arbitrio y tomando en
cuenta la dificultad del peritaje y conforme a la Ley de la materia
conceder laprrroga pertinente;

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IV.- Emitir el dictamen agotando los puntos propuestos e incluso

efectuar las observaciones que estime pertinentes para el conocimiento
delaverdad;
V.- Justificar su negativa a efectuar un dictamen donde haya sido
nombrado;
VI.- Elaborar anualmente, al menos tres peritajes gratuitos como
servicio social a solicitud de la autoridad competente cuando las
circunstancias del caso as lo ameriten;
VIL- Exhibir recibos de honorarios con los requisitos fiscales
correspondientes una vez que les sean cubiertos;
VIII.- Actualizar sus conocimientos para ofrecer servicios
profesionales y en su caso atravs del Instituto deProfesionalizacin e
Investigaciones Jurdicas delPoder Judicial;
IX.-Acudir alasjuntas deperitosy
X.-Asistir alJuzgado cuantasveces searequerido por elJuez.
ARTCULO 191.- Queda prohibido a los peritos intervenir con ese
carcter en los asuntosjurisdiccionales, si se encuentran dentro de los
siguientes impedimentos:
I.- Ser pariente por consanguinidad o afinidad, dentro del cuarto grado
de alguna de laspartes, sus apoderados, abogados autorizados del Juez
o empleados delJuzgado;
II- Ser dependiente, socio, arrendatario o tener negocios de cualquier
clase con laspersonas que seindican enlafraccin primera;
III- Tener inters directo o indirecto en el pleito o participacin en la
sociedad, establecimiento o empresa con alguna de las personas que se
indican en lafraccin primera;
IV.- Tener amistad o enemistad manifiesta con alguna de las partes,
sus representantes, abogados o cualquier otra persona de relacin
familiar cercana aaqullosy
V.- Emitir dictamen sobre una materia para la que no est registrado,
nicuente conlos conocimientos sobre la misma.
ARTICULO 192.-En los asuntos del orden civil o familiar en que se
requiera nombrar perito en rebelda o tercero en discordia, el Juez del
conocimiento solicitar ala Secretara

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General proponga al perito, debiendo incluir en dicha solicitud los

datos de los peritos que hayan dictaminado, as como los datos
relevantes que se tengan en consideracin para hacer la designacin
correspondiente.
ARTICULO 193.-Los honorarios de los peritos que estn registrados
ante elTribunal seregirn por elarancel sealado en este Reglamento,
los honorarios delosperitos nombrados sin solicitud de los interesados
sern cubiertos por ambas partes por mitad, sin perjuicio de lo que
disponga lasentencia definitiva a este respecto.
ARTICULO 194.- Adems de las obligaciones que le seala el
Artculo 115de este
Reglamento, la Secretaria General del Tribunal Superior de Justicia
deber:
I - Vigilar el cumplimiento de todas las disposiciones referentes a la
actividad de los peritos registrados ante el Tribunal Superior de
Justicia;
II.- Recibir las solicitudes y documentacin de los interesados en
obtener registro para integrarse a la lista de Peritos Auxiliares de la
Administracin deJusticia para sutrmite correspondiente;
III- Integrar y actualizar la lista oficial de peritos registrados ante el
Tribunal Superior de Justicia;
IV.- Atender las solicitudes de los Jueces proponiendo a los peritos
que deban dictaminar en los asuntosjurisdiccionales de los Juzgados
de la Entidad, as como de otras dependencias que lo soliciten,
procurando que las propuestas sean en forma equitativa para los
peritosregistrados;
V.- Vigilar el cumplimiento de las sanciones que se impongan a los
peritosregistradosy
VI.- Promover la capacitacin de los peritos en coordinacin con el
Instituto deProfesionalizacin eInvestigaciones Jurdicas.
ARTCULO 195.- El Pleno del Tribunal Superior de Justicia es el
rgano competente para imponer sanciones a los Peritos con registro
delaInstitucin.

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ARTCULO 196.-Cuando setenga conocimiento dequeunPerito con

Registro del Tribunal Superior de Justicia haya incurrido en alguna
falta o incumpla con alguna obligacin, sepondr en conocimiento de
la Contralora del Poder Judicial para que sta realice la investigacin
correspondiente.
ARTICULO 197.- Recibida la comunicacin que seala el Artculo
anterior la Contralora nombrar una Comisin Dictaminadora que se
integrar por dos peritos en la materia de que setrate, los que pueden
ser de la lista oficial o del sector pblico para que se avoquen a
examinar laactuacin del perito sealado.
ARTICULO 198.- La Contralora deber solicitar al Juez copia
certificada de la documentacin que permita a la Comisin
Dictaminadora analizar la actuacin del perito sealado, para que sta
emita una opinin sobre el dictamen pericial en un trmino de 15 das
quepodr duplicarse por unavez a solicitud dela comisin.
ARTCULO 199.- Una vez emitida la opinin de la Comisin
Dictaminadora, ser sometida a la consideracin del Pleno quien
resolver sobre la misma.
ARTCULO 200.- Cuando se imponga una sancin y elPerito no est
conforme, podr ocurrir por escrito y alegando motivo fundado dentro
de los 15 das siguientes en que tenga conocimiento de la sancin, en
reconsideracin ante el Pleno del Tribunal el cual recabando los datos
necesarios resolver endefinitiva y sufallo ser irrecurrible.
ARTCULO 201.- Las sanciones que podr aplicar el Pleno a los
Peritosregistrados sern:
I.- Apercibimiento;
II.- Multa de quince a sesenta das de salario mnimo vigente en el
momentoylugar en
quesecometa la falta:
III.- Suspensin temporal del registro que podr ser hasta de seis
meses segn lagravedad del casoy

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IV.-Cancelacin definitiva del registro.

ARTCULO 202.- La sanciones a Peritos con registro del Tribunal
Superior deJusticia seaplicarn tomando encuenta:
I.-Lagravedad dela falta;
II.-Losmotivos determinantes;
III- Las consecuenciasjurdicas del hecho;
IV.-La antigedad del registroy
V.-La reincidencia.
ARTCULO 203.- En ningn caso las sanciones impuestas a los
Peritos afectarn lasactuacionesjudiciales.
ARTCULO 204.- Se consideran faltas oficiales para los Peritos
Registrados anteelTribunal Superior deJusticia:
I.-Emitir condolo omala fe dictmenes periciales;
II.- Haber obtenido el registro ante el Tribunal Superior de Justicia
proporcionando datoso documentos falsos;
III.-Negarse aprestar sus servicios sin causa justificada;
IV.- Intervenir con tal carcter en asuntos en los que se encuentre
impedido de conformidad con lo dispuesto por el Artculo 191 del
presente Reglamento;
V.-Presentar dictmenes estando inhabilitado pordecisinjudicial y
VI.- Emitir dictmenes sin apegarse al conocimiento de la profesin
materia, oficio, arte otcnica.
ARTCULO 205.- Los Peritos de las diferentes especialidades que
prestan sus servicios como auxiliares de la administracin de justicia
cobrarn conforme al arancel siguiente:
I.- Por asistencia ante las autoridades judiciales para traducir
declaraciones en lenguas indgenas o en idioma extranjero, cinco
salarios mnimos por cada hora y el equivalente proporcional por cada
fraccin.
Siete salarios mnimos por traduccin de cualquier documento que no
exceda dediez hojas yun salario mnimo por hoja adicional;

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EL- En asuntosrelacionados convaluacin, el 2.5 almillar del valor de

losbienespor valuar.

3.5.1.Regulacin de la actividad valuatoria en el tribunal

superior dejusticia.
La actividad valuatoria que se realiza para el tribunal superior de
justicia, debe de estar regulada y normada con la finalidad de conocer
el desempeo del valuador, para evaluarla y determinar de forma
cuantitativa la efectividad y confiabilidad en el desarrollo del proceso
valuatorio.
Para esto se propone que el tribunal instrumente mecanismos, que le
permitan realizar la evaluacin y regulacin de esta actividad, as
mismo losrequerimientos que elperito debe cubrir para desempear la
profesin devaluador ante eltribunal.
Propuesta para regular laactividad valuatoria eneltribunal superior de
justicia del estado deHidalgo.
-Profesionalizacin de lavaluacin dentro deltribunal superior
dejusticia del estado deHidalgo.
Los tiempos actuales requieren que la matricula de peritos
valuadores del tribunal superior de justicia, tenga
conocimientos especficos en materia devaluacin, por lotanto
se deber acreditar con estudios especficos de postgrado en la
materia.
- La creacin de un consejo regulador que dictamine y evale el
desempeo del perito valuador, para eficientizar el desarrollo
de la actividad valuatoria, evitando con ello que se realicen
dictmenes que afecten los intereses de las partes involucradas
enunjuicio, enperjuicio de supatrimonio.

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Seimplemento por parte del tribunal, que los peritos rindan un

informe mensual de la cantidad de dictmenes que emiten al
juzgado, cuando son nombrados por eljuez, con la finalidad de
conocer si existe favoritismo por nombrar en repetidas
ocasiones aperitos enespecial.
- Al adoptarse estamedida sepretenda que setuviera registro de
la cantidad de veces que un perito es nombrado por unjuez en
eljuzgado, para con ello dar rotacin a la plantilla de peritos
adscrita altribunal., pero esta medida no seesta realizando con
la efectividad para lo cual fue implementada, de tal forma que
corresponde al tribunal adoptar un sistema computarizado, que
registre el peritaje para validarlo y monitorear las
intervenciones de un perito en un periodo de tiempo
determinado dentro deltribunal.
- El nombramiento del perito tercero en discordia por el juez
debe de fundamentarse, justificando que la diferencia entre los
valores emitidos, afecta el patrimonio de las partes., de tal
forma que se establezca un parmetro para que la diferencia de
valores en un avalu, realizado con una metodologa
debidamente justificada debe tener un rango porcentual de
variacin y no necesariamente los valores obtenidos deben ser
iguales.
- Se deber determinar y proponer al tribunal los parmetros en
queun avalu puede variar conrelacin a la contraparte, donde
eljuez pueda aplicar un tabulador porcentual o devalores para
determinar siesnecesario elperitaje tercero en discordia.

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CAPITULO IV

4.- Caso practico, la realizacin de un peritaje judicial en materia

de valuacin para el tribunal superior de justicia del estado de
Hidalgo.
Durante este capitulo se describe el procedimiento a seguir en la
realizacin de un peritaje en materia de valuacin realizado en el
juzgado dedistrito delo civil de la ciudad dePachucaHidalgo.
As mismo el perito valuador al tomar parte en este proceso judicial
conocer el alcance de sus derechos y obligaciones que adquiere al
momento deaceptar yprotestar elcargo conferido.

4.1.- Descripcin del proceso.

Cuando el procedimiento jurdico esta en la etapa de aportacin de
pruebas, dentro de estas la pericial es la que corresponde realizar al
perito envaluacin.
Para realizar un peritaje en materia de valuacin se requiere que se
nombre al perito por el promovente, o en consecuencia que eljuez lo
nombre en rebelda de las partes, para este caso el perito necesita
pertenecer alpadrn de peritos autorizados por eltribunal y contar con
refrendo actualizado.
Las partes tienen derecho a nombrar a su perito, cuando as no lo
hicieren el juez lo nombrara en su rebelda, al perito tercero en
discordia lo nombrara eljuzgado cuando los peritajes emitidos por las
partes difieran en susvalores.
El perito ser notificado de forma personal por el actuario de su
nombramiento o presentado por su oferente para que dentro del
termino de cuarenta y ocho horas, se presente al juzgado aceptar el
cargo conferido., as mismo dentro de los tres das siguientes se
presente aljuzgado a aceptar yprotestar elcargo de perito, para emitir
sudictamen dentro deltermino que lefijeeljuzgado.

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La aceptacin del cargo conferido de valuador dentro del expediente,

faculta yobliga alperito alo siguiente:
A conducirse con verdad en el desempeo del cargo de perito
valuador que acepto y protesto, y que de no ser as sabe de las
penas en que incurre de acuerdo a lo dispuesto en los artculos
131,135, del cdigo deprocedimientos civilespara el estado de
Hidalgo.
Que sabe y conoce plenamente sobre la prueba que ha de
ofrecer yquetiene conocimiento sobreloqueva valuar.
Que tiene derecho al cobro de un honorario justo, por la
retribucin de sus servicios, el cual puede ser pactado entre las
partes,o eljuzgado fijarlo de acuerdo aun arancel establecido.
Que se compromete a realizar el avalu para el cual ha sido
nombrado perito en el juicio dentro del termino fijado por el
juez, encaso contrario, serrevocado de sucargo.

Elperitaje ser presentado por duplicado ante la oficina de oficiala de

partes,para serintegrado alexpediente deljuzgado aque corresponda.
Cuando se da el escenario del perito tercero en discordia, y cada uno
de los peritajes emitidos son discordantes, el juez convocara a una
junta de peritos, con la finalidad de discernir y concensar los puntos
donde setienen diferencias, y lograrunpunto encomn donde el valor
acordado ser el que se emita por los peritos, quedando asentado en el
acta deacuerdos celebrada paratal efecto.

4.2.-Desarrollo del avalo.

El perito al ser notificado de su nombramiento por el actuario
se presenta aljuzgado a protestar y aceptar el cargo conferido,
secompromete arealizar el dictamen en tiempo y forma que le
fue designado, bajo esta circunstancia, eljuez le asigna por lo
general un termino de tres das de acuerdo a lo que indica la

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ley, pudiendo ser mayor si el caso as lo requiere., detal forma

que el perito cuenta con tres das hbiles para emitir su
dictamen.
Que impide que el perito pueda emitir su dictamen en el
trmino fijado., pudiendo entonces solicitar al juez una
prorroga durante este periodo se pueden presentar varios
escenarios:
Que el perito no sepresente aljuzgado para aceptar y protestar
elcargo, aunycuando haya sido debidamente notificado.
En este caso eljuzgado revocara el nombramiento y nombrara
nuevamente perito.
Cuando el perito de las partes actora o demandada, no se
presente a protestar y aceptar el cargo, eljuzgado lo nombrara
en su rebelda, correspondiendo el pago de los honorarios a
cadauna delas partes
Que el bien mueble o inmueble a valuar no este a la vista del
valuador, por lo tanto no tenga las facilidades para emitir su
dictamen en eltiempo asignado.
Que le sea negado el acceso al inmueble por parte del
propietario por as convenir a sus intereses.
Que las partes involucradas en eljuicio ( actor y demandado),
no muestren inters por la realizacin del peritaje, aun cuando
sehaya promovido para realizar ladesignacin del perito.
En esta circunstancia las partes consideran que es obligacin
delperito realizar el dictamen, desatendindose del pago de sus
honorarios.
El perito al momento de aceptar y protestar el cargo conferido
se compromete a realizar el dictamen, pero muchas veces las
partes no muestran el inters en el caso y por lo tanto si se
realiza el peritaje seguramente no se responsabilicen del pago
correspondiente.

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4.3.-Elaboracin del dictamen pericial.

Cuando el perito tiene la informacin de campo necesaria para la
elaboracin del avalo, esta seprocesa yaplicando lametodologa que
al caso se requiera se procede a su elaboracin, obteniendo el valor
comercial del bien valuado., para entregar su dictamen presentado en
tiempo y forma dentro del termino que eljuez designo, a oficiala de
partes deltribunal,
Si se presenta el caso de que el dictamen es entregado fuera del
trmino designado, elavalo serconsiderado comoextemporneo por
eljuzgado, nombrando nuevamente perito eneljuicio.
Cuando cada una de las partes nombro a su perito y los dictmenes se
integran al expediente en tiempo y forma siendo acordados de
conformidad para que surtan sus efectos legales se pueden presentar
los siguientes escenarios:
- Que cada uno de los dictamen emitidos por los peritos de las
partes coincidan en el valor comercial del bien valuado, o que
la diferencia entre valores no sea mayor de un porcentaje
predeterminado, en todo caso eljuez tomara la decisin sobre
elvalor correcto del bien.
- Cuando el valor de los dictmenes ofrecido por las partes es
discordante, eljuez designara un peritotercero endiscordia.
- Cuando el perito tercero en discordia emite su dictamen, y
persistan diferencias entre los peritajes entonces el juez
convocara aunajunta deperitos, con la finalidad de concensar
sobre los valores obtenidos en cada dictamen esperando, que
los peritos acuerden un valor justo de mercado para el bien
valuado.
- La junta se desarrollara en el juzgado, para que pueda
celebrarse deben de comparecer todos los peritos que tomaron
parteeneljuicio., la deliberacin sobre susavalos se realizara
en un espacio aislado y sin presencia de las partes donde
puedan plantear y concensar sus posturas respecto de los
valores obtenidos, en caso de que no se presente un acuerdo

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comn sobreelvalor delbienvaluado ycadauno delos peritos

ratifique en todas y cada una de sus partes su dictamen,
corresponder aljuez decidir sobre elvalor del bien valuado en
base alasposturas ofrecidas por losperitos.
- Lajunta deperitos normalmente serealiza, porque cada uno de
los peritajes emitidos son tendenciosos a favorecer a cada una
de las partes que los promovi, teniendo marcadas diferencias
en cada uno de losvalores obtenidos., si se aplico para realizar
cada uno de los peritajes la misma metodologa de valuacin
denota, que se tiene poco conocimiento de la valuacin, no se
es lo profesional que se requiere el servir a la justicia, se
aprovecho la situacin del promoverte para cobrarun honorario
sin control arancelario a cambio de favorecer los valores
obtenidos alaparte interesada.
- Cuando celebramos una junta de peritos para discernir sobre
los valores obtenidos en cada uno de nuestros peritajes, la
finalidad de esta es que se concense sobre los valores
presentados y se obtenga un valor del bien valuado, que este
sustentado por la aplicacin correcta de una metodologa
valuatoria, y se determine que avalo representa el valor justo
demercado delbien valuado.
Por tal motivo el evaluar que perito aplico la metodologa mas
adecuada para determinar el valorjusto de mercado del bien valuado,
sin que intervengan otros factores, que influyan en el valor obtenido.,
representa, que seguramente cada perito ratifique su dictamen y eljuez
no cuente con la informacin tcnica necesaria para continuar con el
procedimiento.
De aqu laimportancia deimplementar en materia devaluacin para el
tribunal, una metodologa que integre un procedimiento valuatorio,
que permita evaluar el dictamen realizado, si no rene los
requerimientos y fundamentos tcnicos establecidos en un proceso
judicial no deber ser acordado para que surta susefectos legales.

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De tal forma que se evitara convocar a junta de peritos, por existir

diferencias entre dictmenes, y solo se aplicara la evaluacin y
revisin del procedimiento a cargo del rea tcnica de apoyo al juez
adjunta al juzgado, dependiente de un comit que regule y evale la
actividad delperito valuador.
Esto trae como beneficio el plantear al tribunal que para desahogar la
prueba pericial, solo serequiera deun solo dictamen, el cual pueda ser
evaluado para garantizar que el avalo presentado, rena todos los
fundamentos metodolgicos y tcnicos que se requieren al caso., para
garantizar que el valor emitido no afectara los intereses de las partes
queestn involucradas enunprocesojudicial.

Sugerencias.
Despus de plantear en este trabajo de tesis la funcin que tiene el
perito valuador ante el tribunal superior de justicia del estado de
hidalgo, seplantea lo siguiente:
1.- Que la actividad de perito valuador se regule por el tribunal, en
funcin de que es una profesin que debe ser desempeada por
valuadores con estudios deespecializacin omaestra enel rea.
2.- Que eltribunal implemente un mecanismo de control con sistemas
informticos, para evaluar el desempeo del perito valuador.
3.- Que solo sea desahogada una prueba pericial en valuacin donde
solo un perito emita el dictamen, evitando con ello peritajes
tendenciosos afavorecer a cadauna delaspartes.
4.- El perito debe tener la certeza de que sus honorarios sern
cubiertos, de tal forma que el tribunal debe implementar mecanismos
quegaranticen el pago del peritaje, por laspartes que intervienen en el
juicio.

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5.-Enconsecuencia noserequierellegaralperitoterceroendiscordia,
cuando el dictamen cumple con los requerimientos metodolgicos,
tcnicosydeticaprofesional.
6.- Si sepresenta el escenario del peritotercero en discordia, sedebe
fundamentar sobre que criterios ser nombrado, estableciendo los
rangosdevalordelosperitajes emitidos,paranocaerenaplicacinde
criterio del juez sin tener parmetros de referencia que indiquen
cuando sedebanombrar peritotercero endiscordia, ocuando setome
elvalordelbien, apegadoaunametodologavaluatoria.

Conclusin.
Conelanlisisdelpresentetrabajo sepretendequeeltribunal superior
dejusticia del estado de Hidalgo, voltee la vista a conocer mas de
cercacomounperitovaluador adjunto oindependiente llevaacabola
realizacin de su trabajo, con lafinalidadde que la aplicacin de las
leyesenlaimparticion dejusticia, seamas equitativayqueenverdad
la justicia se aplique., as como reducir el tiempo y los costos de
ejecucin de un procedimiento judicial., beneficiando con ello a la
sociedad engeneral, queesperadelaautoridadjudicial, quelajusticia
queseaplicaenelestadoseaveraz,confiable yoportuna.
Sedesearealizarunplanteamiento enespecifico altribunal superiorde
justicia, de la funcin que tiene el perito valuador ante el tribunal,
resaltando las ventajas y desventajas que presenta la legislacin que
nosrigealdadehoy.,asmismoplantearlasadecuacionesyreformas
que el cdigo de procedimientos civiles para el estado de Hidalgo
requiere, el mismo cambio tecnolgico y educativo quetransforma la
aplicacin delasleyes,conlafinalidaddeadecuarlo alasnecesidades
actualesquelasociedad demanda.

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Glosario detrminos.
Ajuste.
Procedimiento de aumento o disminucin del valor del comparable
para igualarlo virtualmente con el bien en estudio. Los ajustes
podrn ser monetariosy/oporcentuales.
Comparable.
Inmueble del que se conoce suvalor y suscaractersticas similares o
contrastantes, respecto del bienobjetodeestudio.
Costo.
Esel precio pagado por losbienes y servicios o la cantidad requerida
para crear o producir el bien o servicio. Cuando se ha completado es
un hecho histrico. El precio pagado por un bien o servicio se
convierteenelcostoparaelcomprador.
Costodereposicin asegurable.
Es el valor de reemplazo o reposicin nuevo de un bien despus de
deducirelcostodelaspartidasespecialmenteexcluidasdelaplizade
segurossiesqueexiste.
Depreciacin (para fines deavalu).
Es laperdida de valor de unbien debido a suedad, desgastefsicoo
estado de conservacin, servicio, uso, obsolescencia funcional y
econmica.
Factor denegociacin.
Relacinentreelvalordeofertayelvalordecierre.
Homologacin.
Resultado de la comparacin y ajuste de las caractersticas
cuantitativas y cualitativas de un comparable con el bien objeto de
estudio.

99

Obsolescencia econmica.
Es aquella condicin que afecta el valor de una propiedad, debido al
cambio en las condiciones econmicas propias del mercado en el que
sedesarrolla la empresa.
Obsolescencia funcional.
Es una forma de perdida de valor a factores inherentes al bien mismo
y a cambios en el proyecto, diseo materiales o procesos, que traen
como consecuencia la inadecuacin, exceso de capacidad, falta de
utilidad funcional, uso demateriales o excesivos costos de operacin.
Ponderacin.
Estimacin de la participacin porcentual en la homologacin de los
comparables, en funcin de la confiabilidad de sus caractersticas,
del nmero deajustes yde las fuentes de informacin.
Precio.
Terminousado para designar la cantidad pedida, ofrecida opagada por
un bien o servicio; es un hecho histrico, sea que se revele
pblicamente o se mantenga en secreto, el precio que se paga por los
bienes y servicios puede o no tener relacin alguna con el valor que
pueden asignar aesosbienesy servicios otraspersonas.
Valor.
Es un concepto econmico que serefiere a la relacin monetaria entre
los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los
compran y venden. El valor no es un hecho, sino una estimacin de la
vala de los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una
definicin especifica devalor.
Valor asegurable depreciado.
Es el costo de reposicin asegurable menos la depreciacin que se
haya considerado para fines de seguro.

100

Valor de liquidacin ordenada.

Es la cantidad bruta estimada en trminos de dinero que se espera
obtener por concepto de una venta, contando con plazo de tiempo
razonable para encontrar comprador (es),yen laque elvendedor seve
en la necesidad de vender sobre una base de en "el estado y
condiciones enque se encuentra".
Valor deliquidacin forzada.
Es la cantidad bruta estimada expresada en trminos de dinero que
podra ser obtenida por concepto de una venta publica o subasta
debidamente anunciada y llevada a cabo, bajo condiciones de venta
forzada con un sentido de urgencia en la que el vendedor se ve en la
necesidad de vender en el "estado, condiciones y ubicacin en que se
encuentre elbien".
Valor de rescate.
Es lacantidad estimada expresada entrminos de dinero que se espera
obtener por concepto de la venta total de una propiedad o de un
componente dela misma.
Vida til total.
Es el periodo de tiempo en el cual el bien puede razonablemente
realizar su funcin para el cual fue hecho o designado y se considera
comolaedad efectiva + lavidatil remanente.
Vida til normal.
Es la vida en trmino de aos que un bien funcionara antes de su
deterioro hasta alcanzaruna condicin de inutilizable.
Vida til remanente.
Se entiende como la vida til probable que se estima tendrn los
bienes en el futuro, dentro de los limites de eficiencia productiva y
econmica.

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Bibliografa.
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Curso bsico de valuacin, del colegio de ingenieros mecnicos y
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Mxico,2002.
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