UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL

FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS

UNIDAD DE POSTGRADOS
PROYECTO DE INVERSIN DE DESARROLLO DE UN CENTRO COMERCIAL
EN SAMBORONDN FINANCIADO ATRAVS DE UN PROCESO DE
TITULARIZACIN DE FLUJOS FUTUROS

Tesis de Maestra presentada por:

Ing. Susana Franco Aguilar
Para obtener el Grado de:
Magister en Administracin de Empresas
Mencin: Proyectos Estratgicos y Negocios Fiduciarios

PRESENTACION DEL PROBLEMA

Debido al crecimiento poblacional que ha tenido la Va Samborondn en los

ltimos aos, surge la necesidad de la construccin de un nuevo Centro
Comercial para este sector donde existan locales comerciales de: comidas
rpidas, boutiques, gimnasio, bares, discotecas, mini-markets, licoreras,
lavanderas, heladeras, peluqueras, bancos, farmacias, etc., ya que los
existentes no abastecen a toda la poblacin que habita en la Va
Samborondn.

El desarrollo de un proyecto de este tipo es bastante oneroso, y ante la

poca oferta crediticia de la banca ecuatoriana que exige altsimas garantas
y largos trmites, resulta bastante complicado la realizacin de un proyecto
de esta naturaleza.

HIPOTESIS
Comprobar que el financiamiento de
un Centro Comercial a travs de la
TITULARIZACIN
DE
FLUJOS
FUTUROS es rentable para los
inversionistas.

OBJETIVO DEL PROYECTO

Construir un Centro Comercial para
alquiler de locales comerciales en un
periodo de 2 aos financiado a travs
de
TITULARIZACION DE FLUJOS
FUTUROS con alta rentabilidad.

ESTUDIO DE MERCADO
El Estudio de Mercado de este
proyecto, busca determinar si
realmente
es
necesario
la
construccin de un Centro Comercial
en la Va Samborondn, es decir, si
existen los consumidores (gente
interesada en acudir a comprar a un
Centro
Comercial
en
la
Va
Samborondn),
empresarios
(personas interesadas en alquilar
locales comerciales en un Centro
Comercial
para
desarrollar
su
actividad
econmica),
e
inversionistas (gente interesada en
invertir en la construccin de un
Centro Comercial financiado a travs
del proceso de titularizacin de flujos
futuros).

ESTUDIO DE MERCADO

ESTUDIO DE MERCADO
VENTAJAS:
Ubicacin
Diversidad de locales comerciales
Parqueo amplio
Seguridad
Infraestructura
DESVENTAJAS:

Alta inversin
Resistencia ante un nuevo centro
comercial
Poca capacidad adquisitiva de los
empresarios
Poco control con la atencin de los
clientes de los locales comerciales
Escasez de polticas comerciales

PLANEACIN ESTRATEGICA
MATRIZ
FORTALEZAS

MATRIA F.OD.A

F.O.D.A
DEBILIDADES

UBICACIN (Pioneros en el Km. 9 de

la Via Samborodn)
Reconocimiento y prestigio en el mercado
Participacin del mercado (Via
Infraestructura (moderna y elegante)
Samborondn)
Desconocimiento del proceso de
Diversidad de locales comerciales
titularizacin
Publicidad y marketing
Seguridad y parqueo

OPORTUNIDADES

Estrategias F.O.

Alto Crecimiento de la demanda de Centros

Comerciales

1. Captar el segmento de clase

media baja de la via Samborondn

Estrategias D.O.
4. Posesionarse en el mercado como un
Centro Comercial de alta calidad, cmodo y
seguro

Centro Comercial dirigido a la clase media baja de 2. Brindar un mejor servicio al

la Via Samborondn
cliente

Financiamiento (Titularizacin de Flujos Futuros)

Altas tasas de inters bancarias
Trmites bancarios y garantias para prstamos
comerciales

3. Publicitar la TITULARIZACION DE
FLUJOS FUTUROS como fuente de
financiamiento.

AMENAZAS

Estrategias F.A.

Ingreso de nuevos competidores en el mercado

6. Obtener la fidelidad de los clientes

Alto costo de la inversin (Capacidad financiera)

La crisis econmica mundial disminuye la
demanda de productos suntuosos o de
entretenimiento que ofrece un centro comercial
Legislacin ecuatoriana no es lo suficientemente
clara y confiable para los inversionistas

7. Aprovechar al maximo la
infraestructura para justificar la
inversin del C.C.

5. Posicionar la TITULARIZACION DE
FLUJOS FUTUROS como un negocio
rentable ante los inversionistas

Estrategias D.A.
8. Publicitar la TITULARIZACION DE FLUJOS
FUTUROS como un proceso seguro y
confiable para los inversionistas.

9. Ofrecer un rendimiento confiable a los

inversionistas

PLANEACIN ESTRATEGICA
Estrategia 1: Captar el segmento de clase media de la Va
Samborondn.
Estrategia 2: Brindar un mejor servicio al cliente.
Estrategia 3: Publicitar la TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROS
como fuente de financiamiento.
Estrategia 4: Posicionar la TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROS
como un negocio rentable, seguro y confiable para los inversionistas

MISION Y VISION

MISION:
La misin de este Centro Comercial es posesionarse como la mejor
alternativa de compra y entretenimiento, al ofrecer servicios, bienes y
productos de calidad, donde el cliente realice sus operaciones en un
ambiente cmodo, familiar y seguro, interactuando con la comunidad con
un fin social y dentro de un marco rentable para nuestros comerciantes e
inversionistas.

VISION:
Nuestra visin para el 2012 es posesionar el Centro Comercial como el ms
importante y de mayor variedad de la Va Samborondn, brindando bienes,
servicios y productos de alta calidad que vayan a la vanguardia del
mercado, acompaado de una atencin personalizada en un ambiente
acogedor, superando las expectativas de nuestros visitantes, generando as
rentabilidad a sus inversionistas y propietarios; y proporcionando una mejor
calidad de vida a nuestros empleados y entorno.

ESTUDIO TCNICO
DECISION DE LOCALIZACIN

El Centro Comercial estar

ubicado
en
la
Va
Samborondn, debido a que
este sector es reconocido por
su constante crecimiento y su
regeneracin urbana, lo cual
asegura una alta demanda del
centro comercial.
El proceso de titularizacin de
Flujos Futuros tendr lugar en
las Bolsa de Valores de
Guayaquil y Quito.

ESTUDIO TCNICO
TAMAO DE LAS INSTALACIONES
DISTRIBUCIONPORPISO
PANTABAJA:

TERRENO:
ConstruccinTotal:
Galeriacomercial
Areascomunes
Parqueos

3.000 m2
8.000 m2
5.000 m2
1.000 m2
2.000 m2

m2PB
1.000
1.000
500
2.500

m2/local
40
50
100

Localespor
piso
25
20
5
50

m2/local
80
50
100

Localespor
piso
10
24
5
39

PRIMERPISO:
m21erPiso
800
1.200
500
2.500
5.000
89

M2CONSTRUCCIN
Localescomerciales

ESTUDIO TCNICO

ESTUDIO TCNICO
ESTIMACIN COSTOS BSICOS DEL PROYECTO
COSTOS INICIALES DE
TITULARIZACIN:

Calificacin de Riesgo,
Registro Superintendencia,
Avalo del Flujo del Originador,
Inscripcin en Bolsa,
Comisin de Bolsa,
Comisin Casa de Valores,
Gastos Notariales,
Publicaciones,
Impresiones, Folletos, ttulos
Otros,
Auditora Inicial,
Estructuracin Financiera,
Estructuracin Fiduciaria

m2*Precio
m2
3.000

DETALLES
Dimetro del terreno
Costo m2 terreno

TOTAL

300,00

Costo del terreno

Metros de construccin (Galera
Comercial - PB 2.500 m2, 1er Piso
2.500 m2, reas comunes 1.000
m2)

6.000

Costo m2 construccin

600,00

Metros
de
construccin
(Parqueadero 2.000 m2)

2.000

Costo m2 construccin

300,00

900.000,00

3.600.000,00

600.000,00

Costo Construccin
TOTAL
CONSTRUCCION
CENTRO COMERCIAL
Costo
instalacin
aire
acondicionado:
Cantidad de locales comerciales
TOTAL COSTO INSTALACION
A/C
Gastos Publicitarios
Costo
iniciales
titularizacin

4.200.000,00
5.100.000,00

150,00
89
13.350,00
55.000,00

de

la
47.000,00

% Cash flow
(Manejo de imprevistos, operativo)

284.650,00

TOTAL INVERSION INICIAL

5.500.000,00

ESTUDIO ORGANIZACIONAL
ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL
Directorio

Asambleade
Inversionistas

Juntade
Fideicomiso
(Administradora)

Fideicomiso
MercantilCentro
Comercial"City
Mall"

ComitdeVigilancia

ESTUDIO ORGANIZACIONAL
POLITICAS Y VALORES:
tica
Profesionalismo
Lealtad
Puntualidad
Compromiso
Honestidad

MARCO JURDICO
Ley de Mercado de Valores
Ley de Rgimen Tributario Interno
Reglamento para la aplicacin de Ley de
Rgimen Tributario Interno.
Ley Reformatoria a la Ley de Rgimen Tributario
Interno (23/12/2009)

TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROS

PRINCIPALES ACTORES
Originador
SANFRANC S.A.
Gerente del proyecto
SANFRANC S.A.
Fiduciaria
Fiducia S.A.
Fideicomiso Mercantil
Centro Comercial City
Operador Comercial
Mall
Bolsa de Valores
Guayaquil - Quito
Casa de Valores
Adfinsa S.A.
Calificadora de Riesgo Equability S.A.
Estructurador Financiero Adfinsa S.A.
Estructurador Legal
Fiducia S.A.

TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROS

Caractersticas principales del Proceso de
Titularizacin:
De acuerdo a lo establecido por la Ley de Mercado de Valores:

VTP: Valores de Titularizacin de Participacin

*De acuerdo con el literal b del Art. 147 de la Ley de Mercado de Valores

Emisin: USD $5500.000,00

Nmero: 1.100 VTPs de USD $5.000 c/u

ndice de desviacin: 4%
ndice de estabilidad: 96%
*De acuerdo con el literal c del Art. 154 de la Ley de Mercado de Valores

Mecanismo de garanta: Cobertura de 3 veces el ndice de desviacin

*De acuerdo con el literal d del Art. 154 de la Ley de Mercado de Valores

TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROS

Transparencia a favor de los inversionistas:

Asamblea de inversionistas
Directorio
Comit de vigilancia: Es el Comit compuesto por las personas designadas por la
ASAMBLEA DE TENEDORES, cuyas atribuciones y responsabilidades constan
determinadas en el Fideicomiso.
Junta de Fideicomiso
Actualizacin semestral de calificacin de riesgos
Informes anuales de auditora externa
Reportes trimestrales de la Fiducia

Elementos Esenciales:

Venta de VTPs (Valores de Titularizacin de Participacin) con pago del precio a

plazos durante la construccin (24 meses).

Aporte de VTPs (Valores de Titularizacin de Participacin) a un fideicomiso de

garanta (de acuerdo con el Art. 150 de la Ley de Mercado de Valores), para asegurar
el repago del financiamiento a favor del Fideicomiso de Titularizacin.

TITULARIZACION DE FLUJOS FUTUROS

Fases del Proceso de Titularizacin
PRIMERA FASE:

Comprar Terreno
Proceso de Titularizacin:

Estructurador Legal
Estructurador Financiero
Anlisis de Riegos
Aprobacin de la Superintendencia de Compaas
Inscripcin en la Bolsa de Valores de Guayaquil y Quito
Venta de 1.100 Ttulos de USD$ 5.500,00 cada uno a travs de las Bolsas de Valores de Guayaquil y
Quito.

SEGUNDA FASE:

Construccin del Centro Comercial City Mall en 24 meses.

Cobro de Ttulos a los inversionistas en cuotas de USD$ 208,34 durante 24 meses.
Alquiler de los 89 locales comerciales del Centro Comercial.

TERCERA FASE:

Puesta en marcha del Centro Comercial.

Generacin de Rendimientos a los inversionistas.

ESTUDIO ECONMICO Y FINANCIERO

ENTORNO ECONMICO
ASPECTOS NEGATIVOS:
Crisis econmica ecuatoriana
Costumbre de financiar deudas nicamente a travs del sistema bancario.
Escaso conocimiento del Mercado de Valores.
Escaso conocimiento financiamiento a travs de titularizacin de flujos
futuros.
ASPECTOS POSITIVOS:
Inversionistas interesados en invertir su dinero de manera segura y ms
rentable que los mecanismos tradicionales (bancos).

ESTUDIO ECONMICO Y FINANCIERO

POLITICAS FINANCIERAS
Polticas Laborales
El Fideicomiso Mercantil de Titularizacin Inmobiliario del Centro Comercial City Mall no tendr
empleados, es decir, pagar honorarios profesionales al Administrador del Centro Comercial, al
Jefe de Mantenimiento, Contador y Secretaria, quienes conformarn el recurso humano del
Centro Comercial, a travs de servicios prestados y/o profesionales. De esta manera, el
Fideicomiso Mercantil no contar con personal fijo, por lo que, no debern estar afiliados al IESS,
por su calidad de servicios prestados o profesionales.

Polticas de Alquiler de los Locales Comerciales

El tiempo estimado para alquilar los 89 locales comerciales del centro comercial, ser durante los
24 meses que demora la construccin del centro comercial, para lo cual, se firmar un contrato
de arrendamiento de 5 aos fijos de alquiler. El precio de alquiler de los locales comerciales
estar determinado por el tamao del mismo, establecindose un valor de USD$ 18,00 el metro
cuadrado. Adicionalmente, cada local comercial pagar una alcuota de USD$ 150,00 mensuales
para cubrir gastos comunales como son: gastos de guardiana, limpieza, publicidad del centro
comercial, servicios bsicos de reas comunes, etc.

Polticas de Pagos
Los pagos requeridos por la compra de equipos y mobiliario para el rea administrativa, as como
los pagos necesarios de instalaciones elctricas, hidrulicas, etc. del centro comercial se harn de
contado.

ESTUDIO ECONMICO Y FINANCIERO

PRESUPUESTO DE VENTAS
FIDEICOMISO MERCANTIL DE TITULARIZACION
INMOBILIARIO "CENTRO COMERCIAL CITY
MALL"
Presupuesto de Ventas

Mes es

Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agos to
Septiem bre
Octubre
Noviem bre
Diciem bre
Totales US$

Ingres os por
Alquiler de
Locales
Com erciales
99.533,33
99.533,33
99.533,33
99.533,33
99.533,33
99.533,33
99.533,33
99.533,33
99.533,33
99.533,33
99.533,33
99.533,33
1.194.399,96

ESTUDIO ECONMICO Y FINANCIERO

PREMISAS DE PROYECCION

Tasa de crecimiento en ingresos: De acuerdo a la inflacin.

Tasa de Inflacin: 5%.
Aos de Proyeccin: 10 aos.
Mtodo: Flujo de Caja Futuro Esperado Descontado.
Incremento en gastos ajustados a la tasa de Inflacin.
Impuesto a la Renta: 0%. *
Participacin de Trabajadores: 0%. **
Tasa de Descuento: 15%. Esta tasa es la tasa del costo de oportunidad del
accionista.
* El Fideicomiso se limitar a presentar al Servicio de Rentas Internas un detalle mensual con los datos de los beneficiarios, as como el
monto y fecha de los beneficios obtenidos, de acuerdo a los Arts. 159 y 219 de la Ley de Mercado de Valores, Art. 9 de la Ley de
Rgimen Tributario Interno, y el Art. 55 del Reglamento para la aplicacin de la Ley de Rgimen Tributario Interno.
** El Fideicomiso Mercantil no tendr empleados en relacin de dependencia, puesto que todos los servicios sern facturados como
Honorarios profesionales o servicios prestados, por lo tanto, no estarn afiliados al Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.

ESTUDIO ECONMICO Y FINANCIERO

Evaluacin Econmica Financiera
Empresa FIDEICOMISO MERCANTIL DE TITULARIZACION INMOBILIARIO "CENTRO COMERCIAL CITY MALL"

Inversion Inicial

0
(5.500.000)

Ingresos por Alquiler locales

comerciales
(=) Margen Bruto

1.194.400
1.194.400
Inflacin

5,0%

5,0%

5,0%

5,0%

5,0%

5,0%

5,0%

5,0%

5,0%

10

1.254.120
1.254.120
5,00%

1.316.826
1.316.826
5,00%

1.382.667
1.382.667
5,00%

1.451.801
1.451.801
5,00%

1.524.391
1.524.391
5,00%

1.600.610
1.600.610
5,00%

1.680.641
1.680.641
5,00%

1.764.673
1.764.673
5,00%

1.852.906
1.852.906
5,00%

Gastos Operacionales
Gastos de Personal (Honorarios
Profesionales)
Gastos Administrativos
Gastos de seguros
Gastos del Fideicomiso
Gastos de Auditorias
(-) Depreciacin y Amortizacin

68.400
111.600
3.000
3.917
2.000
212.866

71.820
117.180
3.000
6.271
2.000
212.866

75.411
123.039
3.000
6.584
2.000
212.866

79.182
129.191
3.000
6.913
2.000
211.159

83.141
135.650
3.000
7.259
2.000
211.159

87.298
142.433
3.000
7.622
2.000
210.798

91.663
149.555
3.000
8.003
2.000
210.798

96.246
157.032
3.000
8.403
2.000
210.798

101.058
164.884
3.000
8.823
2.000
210.798

106.111
173.128
3.000
9.265
2.000
210.798

Total Gastos Operacionales

401.783

413.137

422.900

431.444

442.209

453.151

465.019

477.480

490.564

504.302

Margen Operacional

792.617

840.983

893.926

951.223

1.009.592

1.071.240

1.135.591

1.203.161

1.274.109

1.348.604

Margen Neto
(+) Depreciacion y Amortizaciones
(-) Ingresos por alcuotas de locales
comerciales
Flujo de Efectivo Neto

792.617
212.866

840.983
212.866

893.926
212.866

951.223
211.159

1.009.592
211.159

1.071.240
210.798

1.135.591
210.798

1.203.161
210.798

1.274.109
210.798

1.348.604
210.798

(9.533)
995.950

(9.533)
1.044.316

(9.533)
1.097.259

(9.533)
1.152.848

(9.533)
1.211.217

(9.533)
1.272.505

(9.533)
1.336.857

(9.533)
1.404.426

(9.533)
1.475.374

(9.533)
1.549.869

Valor Actual del Flujo de Efectivo

866.043

789.653

721.465

659.145

602.189

550.139

502.574

459.109

419.393

383.104

Rentabilidad del Ttulo

Flujo Acumulado
Tasa de descuento
Valor Actual Neto
Tasa Interna de Retorno
Tiempo de Recuperacion

(5.500.000)

18%

19%

20%

21%

(4.504.050)

(3.459.734)

(2.362.475)

(1.209.627)

15% (Tasa derivada de el Costo del Capital Promedio Ponderado)

452.815 Es viable el Proyecto
452.815
17%
5 Aos

22%
1.590

23%
1.274.095

24%
2.610.951

26%
4.015.377

27%
5.490.752

28%
7.040.621

Simulacin de Monte Carlo

La simulacin de Monte Carlo se

lo realiz con el programa Crystal
Ball, con una proyeccin de
10.000 escenarios, con un grado
de confiabilidad del 96%, y una
desviacin estndar del 4%. Dicha
desviacin fue aplicada a los 20
supuestos que consideramos ms
sensibles, y el pronstico se lo
realiz sobre el Valor Actual Neto
del Flujo de Efectivo.

Los resultados arrojados por mi

proyeccin dio un VAN mnimo de
USD$ 258.508 y un VAN mximo
de USD$ 641.491.

Con estos resultados concluyo

que el riesgo del presente
proyecto
tiene
expectativas
positivas, con lo cual puedo
recomendar su ejecucin, siempre
y cuando, se lo realice con las
premisas del proyecto.

CONCLUSIN DE HIPOTESIS
La hiptesis mencionada ha sido comprobada mediante la
Evaluacin del Flujo de Caja Futuro Esperado a 10 aos y
trado a Valor Presente a una tasa considerada como el costo
de oportunidad que satisface el
inters de los
Inversionistas o captadores del proceso de Titularizacin
equivalente al 15%, lo que dio como resultado un Valor
Actual Neto de USD$ 452.815 y una Tasa Interna de
Retorno del 17%, con un nivel de confiabilidad del 96% y
una desviacin estndar del 4%; adicionalmente se lo analiz
mediante la Simulacin de Monte Carlo dando como resultado
un VAN mnimo de US$ 258.508 y un VAN mximo de US$
641.491 con lo cual concluyo: se comprueba positivamente la
Viabilidad y Rentabilidad enunciada en la HIPOTESIS.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES DEL

PROYECTO

Se recomienda que se efecte la titularizacin de flujos futuros cuya finalidad es generar liquidez
para la inversin.

La utilizacin del mercado de valores, le da una alternativa nueva y diferente a los inversionistas
que buscan obtener liquidez.

La Rentabilidad de estos ttulos es superior a las alternativas del mercado financiero; ya que
como propietario del centro comercial recibir un rendimiento anual por el alquiler de los locales
comerciales, proyectando tasas de rendimiento muy por encima de las que registra la tasa pasiva
bancaria del BCE.

La forma de pago para la adquisicin de los ttulos del centro comercial es cmoda y accesible, ya
que lo cancela durante la construccin del centro comercial en cuotas de tan solo US$ 208,34
mensuales durante 24 meses permitiendo estimular su ahorro, creando su propio patrimonio.

La construccin del centro comercial City Mall a travs de la titularizacin de flujos futuros como
fuente de financiamiento, es una inversin AAA, Mxima calificacin triplificada, es decir una
inversin cero riesgo, ya que el proyecto fue calificado por la experta calificadora de riesgo
Equability S.A.

La titularizacin de flujos futuros como fuente de financiamiento, ofrece completa proteccin al

inversionista a travs del Fideicomiso de Titularizacin, regido bajo la Ley de Mercado de Valores,
la cual permite que las decisiones que se tomen sean para beneficiar a todos los inversionistas.

GRACIAS

PLANEACIN ESTRATEGICA
Estrategia 1: Captar el segmento de clase media de la
Va Samborondn
Tctica 1.1: Aprovechar la UBICACIN del Centro Comercial
para captar el segmento de mercado de los habitantes
ubicados a partir del Km. 9 de la Va Samborondn, como:
Villa Club, Ciudad Celeste, Matices, Plaza Madeira, Sambo City,
La Catilla, etc.
Tctica 1.2: Realizar campaas de marketing y publicidad del
nuevo Centro Comercial ubicado en este sector para captar
este nicho de mercado que se encuentra en alto crecimiento,
a travs de: radio, televisin, peridico, revista Samborondn
volantes, vallas

PLANEACIN ESTRATEGICA
Estrategia 2: Brindar un mejor servicio al cliente
Tctica 2.1: Aprovechar la diversidad de locales comerciales para
atender todo tipo de necesidades de los clientes: patio de comidas,
boutiques, gimnasio, bares, cafeteras, mini - markets, licoreras,
lavanderas, heladeras, farmacias, bancos, peluqueras, etc.
Tctica 2.2: Aprovechar la infraestructura actual para ofrecer mejor
seguridad y parqueos amplios y cmodos.
Estrategia 3: Publicitar la TITULARIZACION DE FLUJOS
FUTUROS como fuente de financiamiento.
Tctica 3.1: Preparar anuncios publicitarios donde se muestre las
ventajas del proceso de titularizacin como fuente de financiamiento
versus los prstamos bancarios que implican garantas, altos
intereses, largos trmites y exigencias bancarias.

PLANEACIN ESTRATEGICA
Estrategia 4: Posicionar la TITULARIZACION DE FLUJOS
FUTUROS como un negocio rentable, seguro y confiable
para los inversionistas

Tctica 4.1: Contratar profesionales para la asesora del procesos

de Titularizacin (Estructurador Financiero y Estructurador Legal).
Tctica 4.2: Colocar los ttulos del Centro Comercial en las Casas de
Valores para que sean cotizados y bien negociados en las Bolsas de
Valores de Guayaquil y Quito.
Tctica 4.3: Hacer conocer los proyectos realizados bajo este tipo de
financiamiento para generar la confianza de los inversionistas en
base a resultados obtenidos.
Tctica 4.4: Ofrecer a los inversionistas un rendimiento entre el 9%
al 11% sobre su inversin, es decir, un rendimiento ACORDE A LAS
CONDICIONES DEL MERCADO ACTUAL.

TITULARIZACIN
La titularizacin es un proceso en el que diferentes activos
como la cartera, los bienes inmuebles, proyectos de
construccin, rentas, flujos futuros de fondos son movilizados
constituyndose un patrimonio autnomo- con cargo a la
entidad que emite los ttulos.
La titularizacin es un proceso mediante el cual una persona
que se denomina ORIGINADOR, transfiere una serie de
bienes, tradicionalmente ilquidos o de lenta rotacin, a otra
persona que se denomina AGENTE DE MANEJO, quien por
medio de un vehculo jurdico, generalmente un
PATRIMONIO AUTONOMO, asla estos bienes con el objeto
de maximizar la utilizacin de recursos. Esta movilizacin
implica la transformacin de activos en ttulos negociables en
el mercado de valores, los cuales tienen como respaldo el
activo o el flujo generado por el mismo.