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Facultad de Economa
"
TESIS
Presenta:
II
IV
perspectivas
En la vida, todo se rige por un orden, por las reglas que marcan
los lmites o continuidad de una accin individual o colectiva. Este
principio, es la base de las normas jurdicas que sustentan el devenir
de una sociedad, en la que toda iniciativa que persiga la afectacin
positiva o negativamente de un tercero, debe de estar sujeta a los
esquemas legales.
En este mbito, se contempla el desarrollo de la investigacin,
cuyo titulo, " La Aplicacin de Metodologas de Valuacin de Bienes
Inmuebles dentro de un Proceso Jurdico. Propuesta: La Creacin de
un Organismo Supervisor de los Dictmenes Valuatorios para el Poder
Judicial," analiza la situacin jurdica que se da en este momento en la
entidad colimense, como resultado del marco legal que regula la
actividad del perito valuador.
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15
Independiente
Manipulada
No manipulada
Dependiente
Interviniente
16
17
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21
22
23
24
8 Puga, Cristina; Peschard, Jacqueline y Castro Teresa; Hacia la Sociologa. Editorial Addison Wesley Longman. de
Mxico, S. A. de C. V. 3 a. Ed. Mxico, 1999. Pg. 144.
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32
1.6.1 Ubicacin
El estudio de la zona donde se localiza el inmueble es uno de
los elementos ms importantes del avalo. Toda propiedad se
ve afectada por su entorno y por los usos a los que se destinan
otras propiedades circundantes.
Muchas viviendas pierden valor simplemente porque muestran
diferencias sensibles con el resto de las viviendas del
vecindario, y demasiada uniformidad tiende a disminuir el valor
de una propiedad. Lo ptimo es un vecindario donde las
viviendas muestran suficientes variaciones de estilo y diseo,
produciendo un conjunto armnico y agradable.
34
35
36
13 Cervera Muoz, Enrique. Aranceles, costos y contratos de valuacin. Exposicin Mazatln, Sinaloa,
No. 1996, p. 386.
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39
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41
42
43
44
Bienes inmuebles
Bien inmueble o bien raz propiedad raz. Se refiere al
terreno y a las construcciones permanentes edificadas.
Las principales caractersticas
inamovilidad y su tangibilidad.
de
un
bien
inmueble
son
45
estn
limitados
por
ciertas
Bienes muebles
La principal caracterstica de los bienes muebles es su
movilidad, los objetos tangibles no unidos en forma permanente, es
todo aquello que el propietario pueda remover a voluntad.
Muebles, equipo de oficina, ganado, maquinaria, agrcola. ,
Industrial etc.
46
16 Ventolo L., Williams; Jr Williams R. Martha Tcnicas del avalo inmobiliario. Estados Unidos. Real
Estate education company, 1996, p. 26.
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Terminales de transportes
Hospitales
Bibliotecas
Etctera
52
18
Telmo Azorn Bernrdez, et al. Metodologa para la obtencin ce tasas de capitalizacin en los
avalos realizados por el mtodo de ingreso. Apuntes. P. 1.
53
54
2.2.1.5. Mtodo del ingreso del Arq. Telmo Azorn Bern rdez, et al.
Considera slo dos factores (edad y vida til remanente). El resto
de los factores afectan de manera muy similar al valor y al
55
56
57
2.2.3. Deducciones
Son los gastos que tiene el bien inmueble mensualmente. stos
pueden ser estimados o reales.
Las deducciones que se consideran en este captulo sern por los
siguientes conceptos:
Porcentaje de desocupacin (vacos)
Impuestos y pago de servicios
Impuesto predial
Agua
Colonos
Mantenimiento de condominio
Gastos de administracin
Honorarios de administrador
Legales
58
Cobranza
Publicidad
Papelera
Contabilidad
Seguros
Gastos de conservacin y mantenimiento, conserje (vigilancia y
limpieza)
Elevadores
Calderas
Aire acondicionado
Luz
Gas
Telfono
Equipos especiales
Otros
59
Edificios de oficinas
Cines
Hoteles
Estacionamientos
Comercios
Bodegas en renta
Vecindades
Inmuebles catalogados
Concesiones
Franquicias
Gasolineras
Cualquier negocio
60
61
de causa.
Ninguna de las partes coercion de manera alguna a la otra para
efectuar la venta.
El procedimiento sugiere las siguientes actividades:
Investigacin
62
63
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65
20
66
Cada mtodo sirve para comprobar los resultados que arrojan los
otros y reduce el margen dentro del cual habr de caer la
estimacin final.
Al realizar un estudio de valuacin, el objetivo es encontrar el valor
comercial de un bien raz. Como ya lo dijo el I ng. Gonzlez Rojo:
"La valuacin no debe subordinarse a una tcnica rgida y siempre
ser imprescindible el aporte del sentido comn para estimar el
valor de un bien".
A continuacin se ejemplifica la aplicacin de los tres mtodos de
valuacin.
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68
69
70
71
72
73
74
75
$4,255,561.00
$2,727,295.06
VALOR DE MERCADO
$3,583,382.40
$2,635,000.00
PERITO VALUADOR
NOTA:
76
ANEXO FOTOGRAFICO
77
78
AVALO
I.- ANTECEDENTES
Nombre del Solicitante:
Perito Valuador:
Hotel
Rgimen de Propiedad:
Privada
Remate Judicial
Av Chapultepec No 4444
Colonia o Fraccionamiento:
Las flores
Ciudad:
Estado:
Colima
Cdigo Postal
Colima
Municipio :
Colima
79
III.- TERRENO
80
Muros:
Entrepisos:
Techos:
Azoteas:
Bardas:
Estructura:
Plafones:
Lambrines:
Zoclos:
Escaleras:
Rampa de concreto armado, escalones forjados con tabique, recubiertos con ceramica
Pintura:
Pisos:
Recubrimientos
Especiales:
No tiene
3.- CARPINTERA:
puertas
closets
Muebles de Bao:
Muebles de Cocina:
81
Especiales:
Subestacin Electrica
Ventanas:
7.- VIDRIERA:
Transparente y translucida de 3 mm
8.- CERRAJERA:
Interiores de mediana calidad, chapas phillips
9.-FACHADAS:
aplanado de mezcla floteado, pintura vinilica
10.- INSTALACIONES ESPECIALES:
Alberca, equipos de aire acondicionado, bardas, patios adoquinados y
Subestacion electrica.
El valor del terreno se estableci por comparacin con terrenos en venta en zonas semejantes
La superficie construida se determin mediante medicin fsica.
Los precios unitarios de construccin se tomaron en base a presupuestos elaborados por constructores
locales y por consulta con proveedores y publicaciones del ramo.
Los factores de demrito se tomaron utilizando el criterio de Ross-Heidecke.
Las rentas aplicadas se tomaron en base a rentas de mercado de bienes similares.
Las deducciones se consideraron tomando en cuenta los impuestos, vacos, gastos de
mantenimiento y administracin.
La tasa de capitalizacin se determin por mtodo residual.
Notas:
El presente inmueble se valua por el metodo de capitalizacin de rentas, los datos que se aplican fueron
Proporcionados por el departamento de contabilidad.
82
83
20 X 50
Superficie:
FRACCIN
SUPERFICIE
M2
I
II
1000
4400
TOTAL
$900.00
VALOR
UNITARIO
POR M2.
COEFICIENTE
MOTIVO DEL
COEFICIENTE
$900.00
$900.00
1.00
0.5
REGULAR
INTERIOR
5400
1,000
VALORES PARCIALES
$900,000.00
$1,980,000.00
$2,880,000.00
TIPO
1
2
3
4
5
AREA TOTAL
REA
M2
VALOR
UNITARIO
POR M2. DE
REPOSICIN
1950
302
416
$4,900.00
$1,750.00
$2,156.00
2,668.00
DEMRITO
POR EDAD
78.00%
78.00%
78.00%
VALOR
UNITARIO
NETO DE
REPOSICIN
$3,822.00
$1,365.00
$1,681.68
VALOR CONSTRUCCIN
VALORES PARCIALES
$7,452,900.00
$412,230.00
$699,578.88
$8,564,708.88
DESCRIPCIN
ALBERCA Y FILTROS
PATIOS ADOQUINADOS
SUBESTACIN
BARDAS PERIMETRALES
$75,000.00
$135,000.00
$40,000.00
$380,000.00
DEMRITO
POR EDAD
78.00%
78.00%
78.00%
78.00%
VALORES PARCIALES
$58,500.00
$105,300.00
$31,200.00
$296,400.00
$491,400.00
$ 11,936,108.88
84
RENTAS REALES
TIPO DE HABITACION
NO CUARTOS
RENTA/DIA
DIAS AL AO
20
24
1
PENTHOUSE
$350
$210
$650
$900
216
216
216
216
$1,512,000.00
$1,088,640.00
$140,400.00
$194,400.00
TOTAL
$2,935,440.00
$228,416.00
$22,416.00
Deducciones:
-$148,470.40
65.00%
5%
8%
Vacios:
30.00%
Mantenimiento:
25.00%
Administracin:
10.00%
$79,945.60
$959,347.20
9.00%
$ 10,659,413.33
FACTOR DE HOMOLOGACION
PROMEDIO
VALOR DE MERCADO
MAXIMO
SUPERFICIE CUBIERTA
NO APLICA
85
$11,936,108.88
$10,659,413.33
VALOR DE MERCADO
NO APLICA
XI.-CONCLUSIN
$10,659,000.00
PERITO VALUADOR
86
ANEXO FOTOGRAFICO
87
88
AVALO
I.-
ANTECEDENTES
Perito Valuador:
Fecha del Avalo:
Casa Habitacin
Rgimen de Propiedad:
Privada
Colonia o Fraccionamiento:
Ciudad:
Estado:
Colima
Colima
Postal
Municipio:
Colima
100%
Poblacin
Normal
Contaminacin Ambiental:
No hay
Habitacional
89
90
Muros:
Entrepisos:
No tiene
Techos:
Azoteas:
Bardas:
de mezcla floteados
Plafones:
de mezcla floteados
Lambrines:
Pisos:
Zoclos:
No tiene
Escaleras:
No tiene
Pintura:
Recubrimientos Especiales:
No tiene
3.- CARPINTERA:
puertas
puertas interiores de tambor de pino terminadas en barniz
closets
De madera de pino
4.- INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS:
Red de Agua Potable:
Muebles de Bao:
blancos econmicos
tarja de acero inoxidable
Muebles de Cocina:
91
Red:
Especiales:
No tiene
Ventanas:
7.- VIDRIERA:
Filtrasol de 4 mm
8.- CERRAJERA:
interiores econmicas de aluminio
9.-FACHADAS:
aplanado de mezcla, pintura vinilica
El valor del terreno se estableci por comparacin con terrenos en venta en colonias
aledaas. La superficie construida se determin mediante medicin fsica.
Los precios unitarios de construccin se tomaron en base a presupuestos elaborados
por constructores locales y por consulta con provvedores y publicaciones del ramo.
Los factores de demrito se tomaron utilizando el criterio de Ross-Heidecke.
Las rentas aplicadas se tomaron en base a rentas de mercado de casas similares.
Las deducciones se consideraron tomando en cuenta los impuestos, vacos, gastos de
mantenimiento y administracin.
La tasa de capitalizacin se determin por mtodo residual.
92
93
7X 20
Superficie:
FRACCIN
SUPERFICIE
M2
TOTAL
128
TOTAL
$600.00
VALOR
UNITARIO
POR M2.
COEFICIENTE
$600.00
128
1.10
MOTIVO DEL
COEFICIENTE
ESQUINA
VALORES PARCIALES
$84,480.00
$84,480.00
$120.00
TIPO
REA
1
2
VALOR
UNITARIO
M2
POR M2. DE
REPOSICIN
DEMRITO
POR EDAD
$2,600.00
$1,250.00
85.00%
85.00%
65
40
AREA TOTAL
105.00
VALOR
UNITARIO
NETO DE
REPOSICIN
$2,210.00
$1,062.50
VALOR CONSTRUCCIN
VALORES PARCIALES
$143,650.00
$42,500.00
$186,150.00
DESCRIPCIN
ALGIBE
BARDAS
DEMRITO
POR EDAD VALORES PARCIALES
80.00%
80.00%
$4,400.00
$2,000.00
$6,400.00
$277,030.00
94
SUPERFICIE
RENTA CONSIDERADA
VALOR DE LA
M2
POR M2
RENTA
__ 105.00 ______________$12.31__________________$1,292.55
____________________________________________$1,293.00 _____
Deducciones:
21.19%
$30.00
_________$50.00
$80.00
6.19%
Vacios:
5.00%
Mantenimiento:
5.00%
Administracin:
5.00%
______________________________________________________$1,019.05 _____
9.00%
VALOR DE CAPITALIZACIN:
( ___ $ 135,873.33 __
$3,378
FACTOR DE HOMOLOGACION
PROMEDIO
$2,720
VALOR DE MERCADO
MINIMO
$2,094
SUPERFICIE CUBIERTA
1
2094
105.00
$219,870.00
95
$277,030.00
$135,873.33
VALOR DE MERCADO
$219,870.00
$220,000.00
PERITO VALUADOR
NOTA:
96
ANEXO FOTOGRAFICO
97
98
21
22
99
H. Congreso del Estado de Colima; Ley de Peritos Valuadores del Estado de Colima. Colima, 1996.
100
entre
peritos
es
de
un
10%
H. Congreso del Estado de Colima; Cdigo de Procedimientos Civiles del Estado de Colima. Colima,
1997.
101
102
EXP.1234/99
ORDINARIO MERCANTIL
JOSE VERDUZCO ANGUIANO
V.S
RADICA BIENES RAICES S.A. DE C.V.
Y OTROS.
ostento en los autos del juicio el, rubro citado, ante Usted, con el debido
respeto comparezco a exponer
103
pox el Apoderado
embargado en autos,
.certificados
de.
gravmenes
que
que
amparan
se
los
exhibieron,
104
105
UNICO-.
valuador de mi parte.
Se
me
tenga
en
tiempo
designando
perito
106
;iiC-tstaen que i es
--- NOTTFira1JESE. -------------------- - - As lo evprSo y Eirma el Ciudadano ? J.oenciadr. eaRt= S(.if;FWR AF;TTt1,
Juez Titular del Juzgada Segundo de lo Mercantil, quien acta con el Ciuciadar:a
Li.,anciado
W01,4 % h . . . ' ' , +
107
108
Exp.1234/99
Ordinario
Jos Verduzco Anguiano
Vs.
109
----
por * i C. SERGIO
UYARDO
en
el
VELAS(,'O,
preeente
en
su
carscter
Juicio,
de
mediante
parte
si
cii.etamen de
cual.
avalo
cuanto
3u dgasele
que
no
na
lugar
acordar
bien co
de
cierto
aigui* adems en
contra
1
1,n
dei 0.
ANTONIO
la
dictamen,
aceptacion
pues
para
que
acto
m&nifi*cza r e a m a u Q
ce
me
de
requiere tEunbln el
Lo anterior
de conformidad con lo
dianue^to me oL ,artculo 6
Por otra parte y visto el eacrito de fecha tres
Me
del
110
111
112
EXPEDIENTE 1234199
EN
COLIMA, COL.
Presente
en el presente asunto
113
SUGERENCIAS
Se ha finalizado con la exposicin del tema de investigacin, cuyo
titulo, "La Aplicacin de Metodologas de Valuacin de Bienes
Inmuebles dentro de un Proceso Jurdico. Propuesta: La Creacin
del un Organismo Supervisor de los Dictmenes Valuatorios para
el Poder Judicial," se propone como se anotaba en la introduccin,
analizar el marco jurdico en que se desenvuelven algunos de los
casos de peritajes y, como se ha dicho, ste se presta en
ocasiones a que la prctica valuatoria pierda su finalidad, al no
ajustarse a las normas que la rigen como profesin y como una
tarea ms, que se debe ajustar no solo a las normas acadmicas
que la sustentan. Sino que, adems, a los criterios de tica y
legales que la condicionan. Especficamente, en los momentos en
que son requeridos para un caso judicial.
En este sentido, en el presente apartado, se exponen las
sugerencias que deben de hacerse para mejorar estas prcticas
valuatorias en los procesos judiciales. Para ello, se retorna los
planteamientos sealados en el esquema general de la
investigacin. Con el nimo tambin, de corroborar o no, la
hiptesis de trabajo asentada y, en la que se plantea lo siguiente:
El desarrollo actual de la prctica de los peritos valuadores,
dentro de las leyes que la rigen en el estado de Colima, es causa
de problemas para las personas que deben de llevar su caso ante
un tribunal judicial. Ya que, la ley no regula con certeza y claridad
la profesin y actuacin de los peritos valuadores ni contempla un
rgano superior que supervise los dictmenes del Poder Judicial.
114
115
+ Evaluacin de Proyectos.
+ Otras especialidades valuatorias. 25
De esta manera, se contempla la prctica profesional de los
peritos valuadores, de acuerdo a la Asociacin Nacional de
Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., concretamente en el
estudio formulado por el Ing. Emilio Vasconcelos Dueas,
presentado en la XXXIII Convencin Nacional de este organismo,
realizada en Villa Hermosa, Tabasco, en el mes de noviembre de
1997.
25
116
26
117
118
119
Por lo tanto, la prueba pericia) para ser admitida como tal debe
llenar una serie de requisitos tales como:
+ La presentacin por escrito debidamente fundamentada y
soportada;
+ La ratificacin de los dictmenes ante el juez o tribunal;
+ El cuestionamiento por parte de la autoridad competente;
+ El establecimiento de perodos y fechas lmites para la
presentacin d la misma;
+ La confrontacin entre los peritos cuyas opiniones en un
casos de incumplimiento, y
+ La responsabilidad legal inherente al dictamen emitido.
120
121
122
123
124
CONCLUSIN
Una de las dudas que surgieron al iniciar con el planteamiento y
esbozo del tema de la investigacin, haca referencia a la posible
utilidad o no, de los resultados a los que se llegasen. Pero,
conforme avanzaba el desarrollo de la misma, las inquietudes y
temores, se iban desvaneciendo, al comprobar en la prctica, que
otros autores y diversas teoras, ya haban escarbado al respecto.
Esta situacin inspir a seguir y fortaleci el espritu que anim al
desarrollo del tema, "La Aplicacin de Metodologas de Valuacin
de Bienes Inmuebles dentro de un Proceso Jurdico. Propuesta: La
Creacin de un Organismo Supervisor de los Dictmenes
Valuatorios para el Poder Judicial". Ya que, en la medida en que se
consultaba la bibliografa acerca del tpico de la investigacin y, se
observaban las prcticas valuatorias en los procesos judiciales, se
tena la plena conviccin de que no se estaba fuera del contexto en
que se ubic el objeto de estudio.
As, La hiptesis que se formulara como eje en la construccin del
objeto de estudio y que resalta la falta de profesionalizacin en el
mbito de las tareas y funciones de la actividad valuatoria, as
como las carencias al respecto de la normatividad jurdica, ha sido
corroborada ampliamente durante los avances del tema
desarrollado. Con ello, tambin se deduce, que al no estar
debidamente justificado el peritaje que se utiliza en el proceso
judicial respectivo, en las metodologas que para tal fin se han
diseado en el campo de la formacin acadmica y ejercicio
profesional de los peritos valuadores, los dictmenes y/o
veredictos que se emiten, no son los adecuados o los que
deberan de resultar de un estudio realizado con la conciencia,
tica profesional del perito valuador y responsabilidad al otorgar el
servicio que se solicita por quien deposita su confianza en los
profesionales de esta rama.
Se espera finalmente, que las aportaciones que se realizan en el
apartado de las sugerencias, vengan no solo a enriquecer lo hecho
hasta el momento en este campo acadmico. Sino que, sirvan para
reflexionar acerca de la importancia y delicadeza del trabajo que se
125
126
BIBLIOGRAFA
Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de
Valuacin A. C. Introduccin a la valuacin. 1995, 88
pp.
Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de
Valuacin A. C. Valuacin de construcciones. 1994,
219 pp.
Banco Mexicano. Manual de avalos de Banco
Mexicano. 1993, 26 pp.
Bravo Armejo, Juan M. La valuacin de
inmuebles. Colima, 1993, 30 pp.
Comisin Nacional Bancaria. Circular No. 1202.
1994, 30 pp.
Cullar Ulloa, Luis F. Introduccin a la valuacin
de inmuebles. Colima, 1997, 20 pp.
Instituto Mexicano de Valuacin de Jalisco A. C.
Memorias de la XXI Convencin Nacional de
Valuacin, Guadalajara, 3a edicin, 1992.
Instituto Mexicano de Valuacin de Jalisco A. C.
Mtodo
para
calcular
tasas
de
capitalizacin,
Guadalajara, 85 pp.
Memorias. XXIX Asociacin Nacional de
Institutos Mexicanos de Valuacin, Veracruz,
Veracruz, 1993, 146 pp.
Memorias. XXVIII Asociacin Nacional d e
Institutos Mexicanos de Valuacin. XV Congreso
Panamericano de Asociaciones de Valuacin, Puebla,
Puebla, pp. 437.
Memorias. XXX Convencin Nacional de
Institutos Mexicanos de Valuacin y XVI Congreso
127
128