Professional Documents
Culture Documents
Manual Integral
del Tasador
Crdoba
2007
6
MANUAL
INTEGRAL
TASADOR
Impreso
en Argentina. La
reproduccin
de esteDEL
libro,
ya sea total o parcial, en forma
idntica o con modificaciones, escrita a mquina por el sistema Multigraph, mimegrafo,
impreso, etc., que no fuera autorizada por esta Editorial, es violatoria de derechos
reservados. Toda utilizacin debe ser solicitada con anterioridad.
Manual integral del tasador / Hugo Teruzzi... [et.al.].. - 1 ed. Crdoba : Advocatus, 2007.
269 p.; 23x16 cm.
ISBN 978-987-551-106-4
1. Tasacin Inmobiliaria.
CDD 333.332 3
LA TASACION
19
jurdicamente costosa. La situacin jurdica tanto del sujeto como del objeto
se debe tener en cuenta puesto que incide en el precio.
El aspecto econmico por su naturaleza, es el determinante, del precio.
El correcto anlisis del mercado inmobiliario -recensin, estabilidad,
progresin econmica- es el punto de partida para la tasacin, lo que nos
puede demostrar que, en algunas ocasiones, el capital invertido en una
construccin no siempre se refleja en el precio de transferencia, algunas
veces se mantiene o bien se puede ver perjudicado o favorecido; es por ello
que es de suma importancia saber identificar la situacin que caracteriza el
momento econmico.
Como resultado, en la tasacin, no podemos separar los tres aspectos,
ya que se comprueba que son concurrentes y constituyen la base de esta
especialidad. Todo queda a cargo del profesional interesado en incursionar
en esta materia, que deber adquirir los conocimientos y la experiencia
necesarios a fin de realizar una correcta tasacin para la determinacin
del justo precio.
Editado por:
18
182
LA TASACION
17
CAPITULO I
LA TASACION
por Angel Alexis Aguada
A MANERA DE PRLOGO
110
4
LA TASACION
PRIMERA PARTE
Prof. Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini
REGLAMENTACION DE LA
FUNCION DEL TASADOR
11
PRESENTACIN
12
LA TASACION
13
12
LA TASACION
13
11
PRESENTACIN
110
4
LA TASACION
PRIMERA PARTE
Prof. Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini
REGLAMENTACION DE LA
FUNCION DEL TASADOR
A MANERA DE PRLOGO
182
LA TASACION
17
CAPITULO I
LA TASACION
por Angel Alexis Aguada
18
6
MANUAL
INTEGRAL
TASADOR
Impreso
en Argentina. La
reproduccin
de esteDEL
libro,
ya sea total o parcial, en forma
idntica o con modificaciones, escrita a mquina por el sistema Multigraph, mimegrafo,
impreso, etc., que no fuera autorizada por esta Editorial, es violatoria de derechos
reservados. Toda utilizacin debe ser solicitada con anterioridad.
Manual integral del tasador / Hugo Teruzzi... [et.al.].. - 1 ed. Crdoba : Advocatus, 2007.
269 p.; 23x16 cm.
ISBN 978-987-551-106-4
1. Tasacin Inmobiliaria.
CDD 333.332 3
LA TASACION
19
jurdicamente costosa. La situacin jurdica tanto del sujeto como del objeto
se debe tener en cuenta puesto que incide en el precio.
El aspecto econmico por su naturaleza, es el determinante, del precio.
El correcto anlisis del mercado inmobiliario -recensin, estabilidad,
progresin econmica- es el punto de partida para la tasacin, lo que nos
puede demostrar que, en algunas ocasiones, el capital invertido en una
construccin no siempre se refleja en el precio de transferencia, algunas
veces se mantiene o bien se puede ver perjudicado o favorecido; es por ello
que es de suma importancia saber identificar la situacin que caracteriza el
momento econmico.
Como resultado, en la tasacin, no podemos separar los tres aspectos,
ya que se comprueba que son concurrentes y constituyen la base de esta
especialidad. Todo queda a cargo del profesional interesado en incursionar
en esta materia, que deber adquirir los conocimientos y la experiencia
necesarios a fin de realizar una correcta tasacin para la determinacin
del justo precio.
Editado por:
20
Manual Integral
del Tasador
Crdoba
2007
LA TASACION
21
22
(1) Situacin actualmente superada por ley nac. 25.028. Ttulo Universitario Martillero
y Corredor Pblico.
Manual Integral
del Tasador
LA TASACION
23
3. El dictamen de tasacin
La pericial de tasaciones constituye un elemento probatorio en el pleito
judicial; se la denomina prueba puesto que es requerida y practicada en la
etapa probatoria de un juicio.
Los sujetos que la proveen se denominan peritos, y son todos aquellos
que poseen conocimientos calificados o experiencias valiosas en cuestiones
contables, caligrficas, medicas, etc.; pueden serlo tambin quienes, aun no
teniendo ttulos habilitantes, poseen conocimientos sobre cualesquiera otras materias
de las infinitas que pueden interesar a un pleito civil o una causa criminal.
La prueba es el conjunto de actuaciones que dentro de un juicio, sin
interesar su ndole, se encaminan a demostrar la verdad de los hechos
aducidos por cada una de las partes, en defensa de sus respectivas
pretensiones litigiosas.
En la provincia de Crdoba, reiteramos, entonces que la ley 8465, en la
Seccin 5, Captulo IV, Ttulo III, Libro I, establece que podr emplearse la
prueba pericial cuando para conocer o apreciar un hecho sean necesarios o
convenientes conocimientos cientficos, tcnicos, artsticos o prcticos.
En sntesis, el dictamen pericial ser decretado cuando cualquiera de
las partes lo solicitase, o bien, el tribunal lo creyera necesario. Al momento
de requerir el dictamen se deber determinar los hechos a los que deba
referirse. Asimismo, el Tribunal nombrar a un perito, salvo que considere
indispensable que sean ms y, por lo general, el nombramiento se efecta
por sorteo, salvo acuerdo entre las partes del juicio.
Los peritos aceptan el cargo bajo juramento dentro del plazo fijado por
el tribunal; en el mismo acto que son nombrados, adems de fijar el plazo de
aceptacin del cargo, se fija aquel en el que habrn de entregar el dictamen:
Los peritos podrn solicitar una ampliacin prudencial del plazo para la
presentacin del dictamen. Este se presentar por escrito y habr tantos
dictmenes como opiniones diversas existan de los peritos nombrados.
24
48
LA TASACION
93.0
92.0
90.9
89.9
88.9
88.0
87.1
86.3
85.4
84.5
83.7
83.0
82.3
81.6
80.8
79.9
79.5
79.0
78.3
77.7
77.1
76.5
76.0
75.4
74.9
74.4
92.6
91.5
90.4
89.4
88.4
87.5
86.7
85.9
85.0
84.1
83.3
82.6
81.9
81.2
80.4
79.5
79.1
78.6
77.9
77.3
76.7
76.1
75.6
75.0
74.5
74.0
93.3
92.2
91.1
90.1
89.1
88.2
87.3
86.5
85.6
84.7
83.9
83.2
82.5
81.8
81.0
80.1
78.7
79.2
78.5
77.9
77.3
76.7
76.2
75.6
75.1
74.6
9.75
94.2
10.00
94.5
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Fondo en metros
9.50
93.8
25
92.3
91.3
90.2
89.2
88.2
87.3
86.4
85.6
84.8
83.9
83.1
82.4
81.7
81.0
80.2
79.3
78.9
78.4
77.7
77.1
76.5
75.9
75.4
74.8
74.3
73.8
81.3
80.4
79.4
78.8
77.7
76.9
76.1
75.4
74.6
73.9
73.2
72.6
72.0
71.3
70.7
69.9
69.5
69.0
68.4
67.9
67.4
66.8
66.4
65.9
65.4
65.0
83.4
82.5
81.5
80.6
79.7
78.9
78.1
77.4
76.6
75.8
75.1
74.4
73.8
73.2
72.5
71.7
71.3
70.8
70.2
69.6
69.1
68.6
68.1
67.6
67.1
66.7
85.3
84.3
83.3
82.4
81.5
80.7
79.8
79.1
78.3
77.5
76.8
76.1
75.5
74.8
74.1
73.3
72.9
72.4
71.7
71.2
70.7
70.1
69.7
69.1
68.7
68.2
86.7
85.7
84.7
83.3
82.8
82.0
81.2
80.4
79.6
78.8
78.0
77.4
76.7
76.1
75.3
74.5
74.1
73.6
72.9
72.4
71.8
71.3
70.8
70.3
69.8
69.3
88.1
87.1
86.1
85.1
84.2
83.3
82.5
81.7
80.9
80.0
79.3
78.6
78.0
77.3
76.6
75.7
75.3
74.8
74.1
73.6
73.0
72.4
72.0
71.4
70.9
70.5
89.1
88.0
87.0
86.0
85.1
84.2
83.4
82.6
81.7
80.9
80.1
79.5
78.8
78.1
77.4
76.5
76.1
75.6
74.9
74.3
73.8
73.2
72.7
72.2
71.7
71.2
90.0
88.9
87.8
86.9
86.0
85.1
84.2
83.5
82.6
81.7
81.0
80.3
79.6
79.0
78.2
77.3
76.9
76.4
75.7
75.1
74.5
74.0
73.5
72.9
72.4
72.0
91.2
90.1
89.0
88.1
87.1
86.2
85.3
84.6
83.7
82.8
82.0
81.3
80.7
80.0
79.2
78.3
77.9
77.4
76.7
76.1
75.5
74.9
74.4
73.9
73.4
72.9
91.9
90.8
89.7
88.7
87.8
86.9
86.0
85.2
84.3
83.4
82.7
82.0
81.3
80.6
79.8
78.9
78.5
78.0
77.3
76.7
76.1
75.5
75.0
74.4
73.9
73.5
76.2
75.3
74.4
73.6
73.2
72.0
71.3
70.6
69.9
69.2
68.5
68.0
67.4
66.8
66.2
65.4
65.5
64.6
64.1
63.6
63.1
62.6
62.2
61.7
61.3
60.9
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
72.6
71.8
70.9
70.2
69.4
68.7
68.0
67.4
66.7
66.0
65.4
64.8
64.3
63.7
63.1
62.4
62.1
61.6
61.1
60.6
60.2
59.7
59.3
58.9
58.8
58.1
79.2
78.3
77.4
76.5
75.7
74.9
74.1
73.5
72.7
71.9
71.3
70.7
70.1
69.5
68.8
68.1
67.7
67.2
66.6
66.1
65.6
65.1
64.7
64.2
63.7
63.3
8.25
91.2
8.00
90.2
7.75
89.3
7.50
87.8
7.25
86.4
7.00
84.5
6.75
82.4
6.50
80.2
6.25
77.1
6.00
73.6
Fondo en metros
Frente en metros
8.66
92.3
9.00
93.1
9.25
93.5
(3) Expositor Curso Anual de Peritos Tasadores Villa Mara; miembro del Directorio
Colegio Profesional de Martilleros y Corredor Pblico.
76.4
75.4
74.4
31
32
33
6.25
142.1
134.0
128.3
123.5
118.6
114.5
111.3
108.0
105.6
102.3
100.7
98.3
95.8
94.2
92.6
91.1
89.3
S7,7
86.1
84.5
83.6
82.0
81.2
79.0
78.0
80.1
5. Etica profesional
6.00
135.6
127.8
122.4
117.8
113.1
109.2
106.1
103.0
100.7
97.6
96.1
93.7
91.4
89.9
88.3
86.8
85.2
83.7
82.5
80.6
79.8
78.2
77.5
82.2
81.2
83.3
6.50
147.0
139.4
133.5
128.4
123.3
119.1
115.7
112.3
109.8
106.4
104.7
102.2
99.2
98.0
96.3
94.6
92.9
91.2
89.5
87.8
87.0
85.3
84.5
84.4
83.3
85.5
6.75
151.8
143.1
137.0
131.8
126.0
123.3
118.8
115.3
112.7
109.3
107.5
104.9
102.3
100.0
98.3
97.1
95.4
93.6
91.9
90.2
89.3
87.6
86.7
86.5
35.5
87.7
7.00
155.7
146.8
140.6
135.2
129.9
125.4
121.9
118.3
115.7
112.1
110.3
107.6
105.0
103.3
101.4
99.6
97.9
96.1
94.3
92.5
91.6
89.8
39.0
88.5
87.4
89.7
7.25
159.2
150.1
143.7
138.3
132.8
128.3
124.6
121.0
118.3
114.6
112.8
110.1
107.3
105.5
103.7
101.9
100.1
98.2
96.4
94.6
93.7
91.9
91.0
90.0
88.8
91.2
91.4
90.3
92.6
7.75
164.5
155.1
148.5
142.8
137.2
122.5
123.7
125.0
122.2
118.4
116.5
113.7
110.9
109.0
107.1
105.2
103.4
101.5
99.6
97.7
96.8
94.9
94.0
92.4
91.2
93.6
8.00
166.2
156.7
150.1
144.4
138.7
133.9
130.1
126.3
123.5
119.7
117.8
114.9
112.1
110.2
108.3
106.4
104.5
102.6
100.7
98.8
97.8
95.9
95.0
93.4
92.2
94.6
8.25
168.0
168.4
151.6
145.9
140.1
135.3
131.5
127.6
124.8
120.9
119.0
116.1
113.2
111.3
109.4
107.5
105.6
103.6
101.7
99.8
98.8
96.4
66.0
Frente en metros
7.50
161.8
152.6
146.1
140.6
135.0
130.4
126.7
123.0
120.2
116.5
114.7
111.9
109.1
107.3
105.4
103.6
101.7
99.9
98.0
96.2
95.2
93.7
92.5
94.6
93.4
95.5
8.66
170.1
160.4
153.6
147.8
141.9
137.1
133.2
129.3
126.4
122.5
120.5
117.6
114.7
112.8
110.8
108.9
106.9
105.0
103.0
101.1
100.1
98.2
97.2
95.3
94.1
96.6
9.00
171.5
161.7
154.8
148.9
143.0
138.1
134.2
130.3
127.4
123.4
121.5
118.5
115.6
113.6
111.7
109.7
107.8
105.8
103.6
101.9
100.9
98.9
98.0
95.8
94.6
97.1
9.25
172.3
162.5
155.6
149.7
143.8
138.8
134.9
131.0
128.0
124.1
122.1
119.1
116.2
114.2
112.2
110.3
108.3
106.2
104.4
102.4
101.4
99.4
98.5
96.0
94.8
97.3
9.50
172.8
162.9
156.0
150.1
144.1
139.2
135.2
131.3
128.3
124.4
122.4
119.4
116.5
114.5
112.5
110.6
108.6
106.6
104.6
102.7
101.7
99.7
98.7
96.5
95.3
97.8
9.75
173.6
163.7
156.8
150.8
144.9
139.9
135.9
132.0
129.0
125.0
123.0
120.0
117.1
115.1
113.1
111.1
109.1
107.1
105.2
103.2
102.2
100.2
99.2
96.8
95.5
98.1
10.00
174.1
164.1
157.2
151.2
154.2
140.2
136.3
132.3
129.3
125.3
123.3
120.3
117.4
115.4
113.4
111.4
109.4
107.4
105.4
103.4
102.4
100.4
99.5
32
33
31
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Fondo en metros
26
METODOLOGIA DE TASACION
47
Fondo en metros
91,17
91,47
91,78
92,1
92,42
92,74
93,06
93,38
93,7
94,03
94,36
94,7
95,04
95,38
95,72
96,06
96,4
96,75
97,4
97,45
97,81
98,17
98,53
98,89
99,26
99,63
100
83,12
83,71
84,3
84,9
85,5
86,11
86,73
87,35
87,97
88,6
89,23
89,87
90,51
91,16
91,81
92,47
93,13
93,79
94,46
95,14
95,82
96,5
97,19
97,89
98,59
99,29
100
76,21
77,04
77,88
78,72
79,57
80,43
81,3
82,17
83,05
83,93
84,82
85,72
86,63
87,54
88,46
89,38
90,31
91,25
92,2
93,15
94,11
95,07
96,04
97,02
98,01
99
100
70,83
71,85
72,87
73,91
74,95
76,01
77,07
78,14
79,21
80,3
81,39
82,49
83,6
84,72
85,85
86,98
86,12
89,27
90,43
91,59
92,77
93,96
95,15
96,35
97,56
98,78
100
67,26
68,41
69,56
70,72
71,89
73,07
74,27
75,47
76,67
77,89
79,12
80,35
81,6
82,85
84,12
85,39
86,67
87,96
89,26
90,57
91,89
93,22
94,56
95,61
97,26
98,63
100
65,28
66,49
67,71
68,95
70,19
71,44
72,71
73,98
75,26
76,56
77,85
79,16
80,48
81,82
83,16
84,51
85,87
87,23
88,61
90
91,4
92,81
94,23
95,66
97,1
98,51
100
64,38
65,625
66,88
68,145
69,42
70,705
72
73,505
74,62
75,945
77,28
78,625
79,98
81,345
82,72
84,105
85,5
86,905
88,32
89,745
91,18
92,625
94,08
95,546
97,02
98,505
100
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
64,391
65,636
66,891
68,155
69,43
70,714
72,009
73,314
74,628
75,953
77,287
78,632
79,986
81,351
82,725
84,11
85,505
86,909
88,324
89,748
91,183
92,627
94,082
95,546
97,021
98,505
100
4,5
4
3.5
3
Estado de conservacin
2.5
2
1
Edad en % de la
duracin (vida
probable)
1,5
LA TASACION
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
46
27
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
84,04
84,25
84,5
84,75
85
85,25
85,51
85,77
86,03
86,29
86,56
86,83
87,1
87,38
87,66
87,94
88,22
88,5
88,79
89,08
89,37
89,66
89,96
90,26
90,56
90,86
69,43
69,9
70,37
70,85
71,33
71,82
72,31
72,8
73,3
73,81
74,32
74,83
75,35
75,87
76,4
76,94
77,48
78,02
78,57
79,12
79,68
80,24
80,8
81,37
81,95
82,53
56,93
57,59
58,25
58,92
59,6
60,28
60,97
61,67
62,38
63,09
63,81
64,53
65,26
66
66,75
67,5
68,26
69,02
69,79
70,57
71,36
72,15
72,95
73,75
74,56
75,38
47,19
48
48,81
49,63
50,46
51,3
52,15
53,01
53,87
54,74
55,62
56,51
57,41
58,32
59,23
60,15
61,08
62,02
62,96
63,92
64,88
65,85
66,83
67,82
68,81
69,81
40,74
41,64
42,56
43,48
44,41
45,35
46,3
47,26
48,24
49,22
50,2
51,2
52,2
53,22
54,25
55,28
56,32
57,38
58,44
59,51
60,59
61,68
62,78
63,88
65
66,13
37,14
38,1
39,07
40,05
41,04
42,04
43,05
44,07
45,1
46,14
47,19
48,25
49,32
50,39
51,47
52,57
53,68
54,8
55,93
57,06
58,2
59,36
60,52
61,7
62,88
64,08
35,52
36,605
37,5
38,505
39,52
40,545
41,58
42,625
43,68
44,745
45,82
46,905
48
49,105
50,22
51,345
52,48
53,625
54,78
55,945
57,12
58,305
59,5
60,705
61,92
63,145
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
(4) Material elaborado por Mart. M. A. IBEZ, del Cuaderno de Ensayos Eticos.
Edad en % de la
duracin (vida
probable)
1,5
35,541
36,525
37,52
38,525
39,539
40,564
41,499
42,643
43,698
44,763
45,837
46,922
48,017
49,121
50,236
51,361
52,495
63,64
54,794
55,959
57,134
58,318
59,513
60,718
61,932
63,157
4,5
4
3.5
3
Estado de conservacin
METODOLOGIA DE TASACION
2.5
28
45
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
63.800
64.200
64.610
65.030
65.450
65.870
66.300
66.730
67.170
67.610
68.060
68.510
68.970
63.400
63.000
80.240
80.440
80.640
80.850
81.060
81.270
81.180
81.700
81.920
82.140
82.370
82.600
82.830
83.060
83.290
83.530
83.770
62.220
62.610
46.760
47.310
47.860
48.420
48.980
48.550
50.430
50.710
51.300
51.900
52.510
53.120
53.740
54.360
54.990
55.630
56.280
100
100
100
100
80.040
61.810
46.220
79.840
61.460
45.690
79.640
61.090
45.170
79.260
79.450
60.720
44.650
60.360
24.180
25.345
26.220
27.105
28.000
28.905
29.820
30.745
31.680
32.625
33.580
34.515
23.625
22.780
21.915
22.310
23.110
23.900
24.730
25.550
26.380
27.230
28.080
28.940
29.810
30.700
31.590
32.490
33.400
34.320
35.250
36.190
20.330
21.155
21.970
22.805
23.619
24.501
25.319
26.244
27.128
28.023
28.928
29.842
30.767
31.702
32.616
33.691
34.566
21.120
20.305
26.610
26.750
27.500
28.260
29.030
29.800
30.590
31.380
32.190
33.000
33.820
34.660
35.500
36.350
37.210
38.080
38.950
39.840
.21,53
19.526
19.500
25.280
20.750
18.731
18.705
24.560
19.990
17.956
17.920
23.140
18.490
19.230
16.407
17.171
16.380
17.145
23.850
31.510
32.140
32.780
33.420
34.070
34.730
35.400
36.070
36.760
37.450
38.150
38.860
39.570
40.300
41.030
41.770
42.520
43.280
44.050
44.820
45.600
46.390
44.140
LA TASACION
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
4.5
4
3.5
Estado de conservacin
2.5
2
1.5
1
Edad en % de la
duracin (vida
probable)
100
44
29
79.070
60.000
43.640
30.390
22.450
78.710
78.530
78.350
78.170
78.000
78.890
59.650
43.140
30.280
21.770
59.300
42.650
29.680
58.860
42.160
29.090
58.620
41.690
28.510
58.290
57.960
40.750
41.220
27.930
27.360
77.660
77.500
77.340
77.180
77.830
57.630
40.290
26.300
57.310
39.840
26.250
57.000
39.390
25.700
56.690
56.380
38.520
38.950
25.160
24.630
76.860
76.710
77.020
56.080
38.100
24.120
5,78
55.490
37.270
37.680
23.610
23.100
76.410
14.907
15.652
14.880
15.625
21.090
14.173
14.145
20.420
13.448
13.420
22
23
24
25
19.770
12.733
12.705
21
18.480
19.120
12.028
12.000
20
11.333
11.305
19
17.850
10.649
10.620
18
17.230
9.974
9.945
17
16.620
9.309
9.280
15
15.420
16.020
8.654
8.625
15
8.009
7.980
14
14.840
7.375
7.345
13
14.270
6.750
6.720
12
6.135
6.105
11
5.530
5.500
10
4.935
4.905
9
13.700
76.270
76.560
55.210
36.870
13.150
7.380
8.470
9.070
9.680
10.300
10.930
11.570
12.220
12.870
13.540
14.220
14.910
15.600
16.310
17.030
17.750
22.600
54.930
36.480
22.120
12.600
7.300
54.650
54.380
35.700
36.090
22.640
21.170
11.530
6.170
12.060
4.351
4.320
8
3.776
3.745
1
6.730
76.130
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
75.850
75.990
54.110
53.840
34.950
35.320
20.700
20.250
10.500
11.010
5.620
3.211
3.180
6
2.656
2.625
5
2.111
2.080
5.080
100
100
75.710
53.590
34.590
19.300
10.000
100
1.577
1.545
4.550
75.580
53.340
34.230
19.370
9.510
100
4.030
75.450
53.090
33.890
18.940
9.030
1.052
1.020
2
3.510
100
75.200
75.320
52.840
52.600
33.200
33.540
18.510
18.100
8.090
8.550
3.010
0.537
0.505
0.032
0.000
2.520
4.5
4
3.5
Estado de conservacin
2.5
2
1.5
43
Edad en % de la
duracin (vida
probable)
METODOLOGIA DE TASACION
30
42
LA TASACION
31
32
METODOLOGIA DE TASACION
41
40
LA TASACION
33
Mtodo de difusin
Utilizado para lotes con frente a dos calles de diferente precio cada
una (Ing. Guerrero)
VM = a x ___a____ + b x ( 1 - ____a _____ )
a+b
a+b
Donde VM =valor medio
CAPITULO II
METODOLOGIA DE TASACION
Tasacin de lote esquina:
por Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibez
n=F=x
f
Donde:
n=
F=
f=
x=
Indice de utilizacin
Suma de ambos frentes
Frente de mayor valor
Primer dato para ingreso a tabla Valvano
1. Doctrinas de la tasacin
Motivos de la tasacin y variabilidad del precio
34
METODOLOGIA DE TASACION
39
antecedente homogeneizado
valor de cada metro cuadrado
coeficiente Fitte y Cervini
Precio unitario cuadra o zona
Precio normalizado
Precio lote a tasar
Recordar:
Coeficientes en antecedentes se dividen, y en los lotes a tasar se multiplican
Coeficientes de distribucin
Ley de Hoffman
calle frente
Ley de Hoffman=
a) Precio de lote x 2 =
3
b) Precio de lote x 1 =
3
Regla Norteamericana
calle frente
2/3
(a)
1/3
(b)
= 3/3
4/10
(a)
3/10
(b)
2/10
(c)
1/10
(d)
= 10/10
Regla Norteamericana =
a) Precio de lote x 4 = X $
10
c) Precio de lote x 2 = X $
10
b) Precio de lote x 3 = X $
10
d) Precio de lote x 1 = X $
10
38
METODOLOGIA
LA TASACION
DE TASACION
% duracin = A x 100
VP
Donde: D= Depreciacin
A= Antigedad
Precio a Nuevo - Depreciacin
VP= Vida probable
Precio Normalizado x Sup. Cub.
D=
AxP
Donde:
D= VR x PD
100
D= depreciacin
VR= valor de realizacin
PD= Porcentaje de desvalorizacin
Precio
normalizado: = VR - D
35
LOTES
Coeficientes de medidas
(Slo se aplica en lotes regulares)
Tabla de Fitte y Cervini (en zonas de viviendas individuales) lote Coef. 1= 11 x 30
Tabla Tribunal de Tasaciones (zonas de grandes edificios) lote Coef. 1= 10 x 30
36
METODOLOGIA DE TASACION
c) Mtodos:
Directo: comparativo-separativo: lote - mejoras
Indirecto: calculado por la renta y un % de inters
(ambos pueden son analticos)
Emprico: recopilador de datos extrnsecos e intrnsecos (planilla)
(este ltimo no es analtico)
Metodologa en sntesis...
Clasificacin general segn Chandias
Separativos y de conjunto
Mtodos usuales
Comparativo, directo, indirecto, emprico
Crtica de Chandias a la metodologa
Tcnica de balance
La metodologa para la tasacin inmobiliaria es slo
una propuesta organizativa para la labor del perito.
(1)
Mtodos rutinarios
Estados
Eduardo Lapa
Ross y Heidecke
Normal
Regular
Malo
37
Antigedad Econmica
Buena
Muy buena
Lujo
50 aos
70 aos
80 aos
90 aos
36
METODOLOGIA DE TASACION
c) Mtodos:
Directo: comparativo-separativo: lote - mejoras
Indirecto: calculado por la renta y un % de inters
(ambos pueden son analticos)
Emprico: recopilador de datos extrnsecos e intrnsecos (planilla)
(este ltimo no es analtico)
Metodologa en sntesis...
Clasificacin general segn Chandias
Separativos y de conjunto
Mtodos usuales
Comparativo, directo, indirecto, emprico
Crtica de Chandias a la metodologa
Tcnica de balance
La metodologa para la tasacin inmobiliaria es slo
una propuesta organizativa para la labor del perito.
(1)
Mtodos rutinarios
Estados
Eduardo Lapa
Ross y Heidecke
Normal
Regular
Malo
37
Antigedad Econmica
Buena
Muy buena
Lujo
50 aos
70 aos
80 aos
90 aos
38
METODOLOGIA
LA TASACION
DE TASACION
% duracin = A x 100
VP
Donde: D= Depreciacin
A= Antigedad
Precio a Nuevo - Depreciacin
VP= Vida probable
Precio Normalizado x Sup. Cub.
D=
AxP
Donde:
D= VR x PD
100
D= depreciacin
VR= valor de realizacin
PD= Porcentaje de desvalorizacin
Precio
normalizado: = VR - D
35
LOTES
Coeficientes de medidas
(Slo se aplica en lotes regulares)
Tabla de Fitte y Cervini (en zonas de viviendas individuales) lote Coef. 1= 11 x 30
Tabla Tribunal de Tasaciones (zonas de grandes edificios) lote Coef. 1= 10 x 30
34
METODOLOGIA DE TASACION
39
antecedente homogeneizado
valor de cada metro cuadrado
coeficiente Fitte y Cervini
Precio unitario cuadra o zona
Precio normalizado
Precio lote a tasar
Recordar:
Coeficientes en antecedentes se dividen, y en los lotes a tasar se multiplican
Coeficientes de distribucin
Ley de Hoffman
calle frente
Ley de Hoffman=
a) Precio de lote x 2 =
3
b) Precio de lote x 1 =
3
Regla Norteamericana
calle frente
2/3
(a)
1/3
(b)
= 3/3
4/10
(a)
3/10
(b)
2/10
(c)
1/10
(d)
= 10/10
Regla Norteamericana =
a) Precio de lote x 4 = X $
10
c) Precio de lote x 2 = X $
10
b) Precio de lote x 3 = X $
10
d) Precio de lote x 1 = X $
10
40
LA TASACION
33
Mtodo de difusin
Utilizado para lotes con frente a dos calles de diferente precio cada
una (Ing. Guerrero)
VM = a x ___a____ + b x ( 1 - ____a _____ )
a+b
a+b
Donde VM =valor medio
CAPITULO II
METODOLOGIA DE TASACION
Tasacin de lote esquina:
por Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibez
n=F=x
f
Donde:
n=
F=
f=
x=
Indice de utilizacin
Suma de ambos frentes
Frente de mayor valor
Primer dato para ingreso a tabla Valvano
1. Doctrinas de la tasacin
Motivos de la tasacin y variabilidad del precio
32
METODOLOGIA DE TASACION
41
42
LA TASACION
31
79.070
60.000
43.640
30.390
22.450
78.710
78.530
78.350
78.170
78.000
78.890
59.650
43.140
30.280
21.770
59.300
42.650
29.680
58.860
42.160
29.090
58.620
41.690
28.510
58.290
57.960
40.750
41.220
27.930
27.360
77.660
77.500
77.340
77.180
77.830
57.630
40.290
26.300
57.310
39.840
26.250
57.000
39.390
25.700
56.690
56.380
38.520
38.950
25.160
24.630
76.860
76.710
77.020
56.080
38.100
24.120
5,78
55.490
37.270
37.680
23.610
23.100
76.410
14.907
15.652
14.880
15.625
21.090
14.173
14.145
20.420
13.448
13.420
22
23
24
25
19.770
12.733
12.705
21
18.480
19.120
12.028
12.000
20
11.333
11.305
19
17.850
10.649
10.620
18
17.230
9.974
9.945
17
16.620
9.309
9.280
15
15.420
16.020
8.654
8.625
15
8.009
7.980
14
14.840
7.375
7.345
13
14.270
6.750
6.720
12
6.135
6.105
11
5.530
5.500
10
4.935
4.905
9
13.700
76.270
76.560
55.210
36.870
13.150
7.380
8.470
9.070
9.680
10.300
10.930
11.570
12.220
12.870
13.540
14.220
14.910
15.600
16.310
17.030
17.750
22.600
54.930
36.480
22.120
12.600
7.300
54.650
54.380
35.700
36.090
22.640
21.170
11.530
6.170
12.060
4.351
4.320
8
3.776
3.745
1
6.730
76.130
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
75.850
75.990
54.110
53.840
34.950
35.320
20.700
20.250
10.500
11.010
5.620
3.211
3.180
6
2.656
2.625
5
2.111
2.080
5.080
100
100
75.710
53.590
34.590
19.300
10.000
100
1.577
1.545
4.550
75.580
53.340
34.230
19.370
9.510
100
4.030
75.450
53.090
33.890
18.940
9.030
1.052
1.020
2
3.510
100
75.200
75.320
52.840
52.600
33.200
33.540
18.510
18.100
8.090
8.550
3.010
0.537
0.505
0.032
0.000
2.520
4.5
4
3.5
Estado de conservacin
2.5
2
1.5
43
Edad en % de la
duracin (vida
probable)
METODOLOGIA DE TASACION
30
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
63.800
64.200
64.610
65.030
65.450
65.870
66.300
66.730
67.170
67.610
68.060
68.510
68.970
63.400
63.000
80.240
80.440
80.640
80.850
81.060
81.270
81.180
81.700
81.920
82.140
82.370
82.600
82.830
83.060
83.290
83.530
83.770
62.220
62.610
46.760
47.310
47.860
48.420
48.980
48.550
50.430
50.710
51.300
51.900
52.510
53.120
53.740
54.360
54.990
55.630
56.280
100
100
100
100
80.040
61.810
46.220
79.840
61.460
45.690
79.640
61.090
45.170
79.260
79.450
60.720
44.650
60.360
24.180
25.345
26.220
27.105
28.000
28.905
29.820
30.745
31.680
32.625
33.580
34.515
23.625
22.780
21.915
22.310
23.110
23.900
24.730
25.550
26.380
27.230
28.080
28.940
29.810
30.700
31.590
32.490
33.400
34.320
35.250
36.190
20.330
21.155
21.970
22.805
23.619
24.501
25.319
26.244
27.128
28.023
28.928
29.842
30.767
31.702
32.616
33.691
34.566
21.120
20.305
26.610
26.750
27.500
28.260
29.030
29.800
30.590
31.380
32.190
33.000
33.820
34.660
35.500
36.350
37.210
38.080
38.950
39.840
.21,53
19.526
19.500
25.280
20.750
18.731
18.705
24.560
19.990
17.956
17.920
23.140
18.490
19.230
16.407
17.171
16.380
17.145
23.850
31.510
32.140
32.780
33.420
34.070
34.730
35.400
36.070
36.760
37.450
38.150
38.860
39.570
40.300
41.030
41.770
42.520
43.280
44.050
44.820
45.600
46.390
44.140
LA TASACION
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
4.5
4
3.5
Estado de conservacin
2.5
2
1.5
1
Edad en % de la
duracin (vida
probable)
100
44
29
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
84,04
84,25
84,5
84,75
85
85,25
85,51
85,77
86,03
86,29
86,56
86,83
87,1
87,38
87,66
87,94
88,22
88,5
88,79
89,08
89,37
89,66
89,96
90,26
90,56
90,86
69,43
69,9
70,37
70,85
71,33
71,82
72,31
72,8
73,3
73,81
74,32
74,83
75,35
75,87
76,4
76,94
77,48
78,02
78,57
79,12
79,68
80,24
80,8
81,37
81,95
82,53
56,93
57,59
58,25
58,92
59,6
60,28
60,97
61,67
62,38
63,09
63,81
64,53
65,26
66
66,75
67,5
68,26
69,02
69,79
70,57
71,36
72,15
72,95
73,75
74,56
75,38
47,19
48
48,81
49,63
50,46
51,3
52,15
53,01
53,87
54,74
55,62
56,51
57,41
58,32
59,23
60,15
61,08
62,02
62,96
63,92
64,88
65,85
66,83
67,82
68,81
69,81
40,74
41,64
42,56
43,48
44,41
45,35
46,3
47,26
48,24
49,22
50,2
51,2
52,2
53,22
54,25
55,28
56,32
57,38
58,44
59,51
60,59
61,68
62,78
63,88
65
66,13
37,14
38,1
39,07
40,05
41,04
42,04
43,05
44,07
45,1
46,14
47,19
48,25
49,32
50,39
51,47
52,57
53,68
54,8
55,93
57,06
58,2
59,36
60,52
61,7
62,88
64,08
35,52
36,605
37,5
38,505
39,52
40,545
41,58
42,625
43,68
44,745
45,82
46,905
48
49,105
50,22
51,345
52,48
53,625
54,78
55,945
57,12
58,305
59,5
60,705
61,92
63,145
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
(4) Material elaborado por Mart. M. A. IBEZ, del Cuaderno de Ensayos Eticos.
Edad en % de la
duracin (vida
probable)
1,5
35,541
36,525
37,52
38,525
39,539
40,564
41,499
42,643
43,698
44,763
45,837
46,922
48,017
49,121
50,236
51,361
52,495
63,64
54,794
55,959
57,134
58,318
59,513
60,718
61,932
63,157
4,5
4
3.5
3
Estado de conservacin
METODOLOGIA DE TASACION
2.5
28
45
91,17
91,47
91,78
92,1
92,42
92,74
93,06
93,38
93,7
94,03
94,36
94,7
95,04
95,38
95,72
96,06
96,4
96,75
97,4
97,45
97,81
98,17
98,53
98,89
99,26
99,63
100
83,12
83,71
84,3
84,9
85,5
86,11
86,73
87,35
87,97
88,6
89,23
89,87
90,51
91,16
91,81
92,47
93,13
93,79
94,46
95,14
95,82
96,5
97,19
97,89
98,59
99,29
100
76,21
77,04
77,88
78,72
79,57
80,43
81,3
82,17
83,05
83,93
84,82
85,72
86,63
87,54
88,46
89,38
90,31
91,25
92,2
93,15
94,11
95,07
96,04
97,02
98,01
99
100
70,83
71,85
72,87
73,91
74,95
76,01
77,07
78,14
79,21
80,3
81,39
82,49
83,6
84,72
85,85
86,98
86,12
89,27
90,43
91,59
92,77
93,96
95,15
96,35
97,56
98,78
100
67,26
68,41
69,56
70,72
71,89
73,07
74,27
75,47
76,67
77,89
79,12
80,35
81,6
82,85
84,12
85,39
86,67
87,96
89,26
90,57
91,89
93,22
94,56
95,61
97,26
98,63
100
65,28
66,49
67,71
68,95
70,19
71,44
72,71
73,98
75,26
76,56
77,85
79,16
80,48
81,82
83,16
84,51
85,87
87,23
88,61
90
91,4
92,81
94,23
95,66
97,1
98,51
100
64,38
65,625
66,88
68,145
69,42
70,705
72
73,505
74,62
75,945
77,28
78,625
79,98
81,345
82,72
84,105
85,5
86,905
88,32
89,745
91,18
92,625
94,08
95,546
97,02
98,505
100
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
64,391
65,636
66,891
68,155
69,43
70,714
72,009
73,314
74,628
75,953
77,287
78,632
79,986
81,351
82,725
84,11
85,505
86,909
88,324
89,748
91,183
92,627
94,082
95,546
97,021
98,505
100
4,5
4
3.5
3
Estado de conservacin
2.5
2
1
Edad en % de la
duracin (vida
probable)
1,5
LA TASACION
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
46
27
76.4
75.4
74.4
31
32
33
6.25
142.1
134.0
128.3
123.5
118.6
114.5
111.3
108.0
105.6
102.3
100.7
98.3
95.8
94.2
92.6
91.1
89.3
S7,7
86.1
84.5
83.6
82.0
81.2
79.0
78.0
80.1
5. Etica profesional
6.00
135.6
127.8
122.4
117.8
113.1
109.2
106.1
103.0
100.7
97.6
96.1
93.7
91.4
89.9
88.3
86.8
85.2
83.7
82.5
80.6
79.8
78.2
77.5
82.2
81.2
83.3
6.50
147.0
139.4
133.5
128.4
123.3
119.1
115.7
112.3
109.8
106.4
104.7
102.2
99.2
98.0
96.3
94.6
92.9
91.2
89.5
87.8
87.0
85.3
84.5
84.4
83.3
85.5
6.75
151.8
143.1
137.0
131.8
126.0
123.3
118.8
115.3
112.7
109.3
107.5
104.9
102.3
100.0
98.3
97.1
95.4
93.6
91.9
90.2
89.3
87.6
86.7
86.5
35.5
87.7
7.00
155.7
146.8
140.6
135.2
129.9
125.4
121.9
118.3
115.7
112.1
110.3
107.6
105.0
103.3
101.4
99.6
97.9
96.1
94.3
92.5
91.6
89.8
39.0
88.5
87.4
89.7
7.25
159.2
150.1
143.7
138.3
132.8
128.3
124.6
121.0
118.3
114.6
112.8
110.1
107.3
105.5
103.7
101.9
100.1
98.2
96.4
94.6
93.7
91.9
91.0
90.0
88.8
91.2
91.4
90.3
92.6
7.75
164.5
155.1
148.5
142.8
137.2
122.5
123.7
125.0
122.2
118.4
116.5
113.7
110.9
109.0
107.1
105.2
103.4
101.5
99.6
97.7
96.8
94.9
94.0
92.4
91.2
93.6
8.00
166.2
156.7
150.1
144.4
138.7
133.9
130.1
126.3
123.5
119.7
117.8
114.9
112.1
110.2
108.3
106.4
104.5
102.6
100.7
98.8
97.8
95.9
95.0
93.4
92.2
94.6
8.25
168.0
168.4
151.6
145.9
140.1
135.3
131.5
127.6
124.8
120.9
119.0
116.1
113.2
111.3
109.4
107.5
105.6
103.6
101.7
99.8
98.8
96.4
66.0
Frente en metros
7.50
161.8
152.6
146.1
140.6
135.0
130.4
126.7
123.0
120.2
116.5
114.7
111.9
109.1
107.3
105.4
103.6
101.7
99.9
98.0
96.2
95.2
93.7
92.5
94.6
93.4
95.5
8.66
170.1
160.4
153.6
147.8
141.9
137.1
133.2
129.3
126.4
122.5
120.5
117.6
114.7
112.8
110.8
108.9
106.9
105.0
103.0
101.1
100.1
98.2
97.2
95.3
94.1
96.6
9.00
171.5
161.7
154.8
148.9
143.0
138.1
134.2
130.3
127.4
123.4
121.5
118.5
115.6
113.6
111.7
109.7
107.8
105.8
103.6
101.9
100.9
98.9
98.0
95.8
94.6
97.1
9.25
172.3
162.5
155.6
149.7
143.8
138.8
134.9
131.0
128.0
124.1
122.1
119.1
116.2
114.2
112.2
110.3
108.3
106.2
104.4
102.4
101.4
99.4
98.5
96.0
94.8
97.3
9.50
172.8
162.9
156.0
150.1
144.1
139.2
135.2
131.3
128.3
124.4
122.4
119.4
116.5
114.5
112.5
110.6
108.6
106.6
104.6
102.7
101.7
99.7
98.7
96.5
95.3
97.8
9.75
173.6
163.7
156.8
150.8
144.9
139.9
135.9
132.0
129.0
125.0
123.0
120.0
117.1
115.1
113.1
111.1
109.1
107.1
105.2
103.2
102.2
100.2
99.2
96.8
95.5
98.1
10.00
174.1
164.1
157.2
151.2
154.2
140.2
136.3
132.3
129.3
125.3
123.3
120.3
117.4
115.4
113.4
111.4
109.4
107.4
105.4
103.4
102.4
100.4
99.5
32
33
31
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Fondo en metros
26
METODOLOGIA DE TASACION
47
Fondo en metros
48
LA TASACION
93.0
92.0
90.9
89.9
88.9
88.0
87.1
86.3
85.4
84.5
83.7
83.0
82.3
81.6
80.8
79.9
79.5
79.0
78.3
77.7
77.1
76.5
76.0
75.4
74.9
74.4
92.6
91.5
90.4
89.4
88.4
87.5
86.7
85.9
85.0
84.1
83.3
82.6
81.9
81.2
80.4
79.5
79.1
78.6
77.9
77.3
76.7
76.1
75.6
75.0
74.5
74.0
93.3
92.2
91.1
90.1
89.1
88.2
87.3
86.5
85.6
84.7
83.9
83.2
82.5
81.8
81.0
80.1
78.7
79.2
78.5
77.9
77.3
76.7
76.2
75.6
75.1
74.6
9.75
94.2
10.00
94.5
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Fondo en metros
9.50
93.8
25
92.3
91.3
90.2
89.2
88.2
87.3
86.4
85.6
84.8
83.9
83.1
82.4
81.7
81.0
80.2
79.3
78.9
78.4
77.7
77.1
76.5
75.9
75.4
74.8
74.3
73.8
81.3
80.4
79.4
78.8
77.7
76.9
76.1
75.4
74.6
73.9
73.2
72.6
72.0
71.3
70.7
69.9
69.5
69.0
68.4
67.9
67.4
66.8
66.4
65.9
65.4
65.0
83.4
82.5
81.5
80.6
79.7
78.9
78.1
77.4
76.6
75.8
75.1
74.4
73.8
73.2
72.5
71.7
71.3
70.8
70.2
69.6
69.1
68.6
68.1
67.6
67.1
66.7
85.3
84.3
83.3
82.4
81.5
80.7
79.8
79.1
78.3
77.5
76.8
76.1
75.5
74.8
74.1
73.3
72.9
72.4
71.7
71.2
70.7
70.1
69.7
69.1
68.7
68.2
86.7
85.7
84.7
83.3
82.8
82.0
81.2
80.4
79.6
78.8
78.0
77.4
76.7
76.1
75.3
74.5
74.1
73.6
72.9
72.4
71.8
71.3
70.8
70.3
69.8
69.3
88.1
87.1
86.1
85.1
84.2
83.3
82.5
81.7
80.9
80.0
79.3
78.6
78.0
77.3
76.6
75.7
75.3
74.8
74.1
73.6
73.0
72.4
72.0
71.4
70.9
70.5
89.1
88.0
87.0
86.0
85.1
84.2
83.4
82.6
81.7
80.9
80.1
79.5
78.8
78.1
77.4
76.5
76.1
75.6
74.9
74.3
73.8
73.2
72.7
72.2
71.7
71.2
90.0
88.9
87.8
86.9
86.0
85.1
84.2
83.5
82.6
81.7
81.0
80.3
79.6
79.0
78.2
77.3
76.9
76.4
75.7
75.1
74.5
74.0
73.5
72.9
72.4
72.0
91.2
90.1
89.0
88.1
87.1
86.2
85.3
84.6
83.7
82.8
82.0
81.3
80.7
80.0
79.2
78.3
77.9
77.4
76.7
76.1
75.5
74.9
74.4
73.9
73.4
72.9
91.9
90.8
89.7
88.7
87.8
86.9
86.0
85.2
84.3
83.4
82.7
82.0
81.3
80.6
79.8
78.9
78.5
78.0
77.3
76.7
76.1
75.5
75.0
74.4
73.9
73.5
76.2
75.3
74.4
73.6
73.2
72.0
71.3
70.6
69.9
69.2
68.5
68.0
67.4
66.8
66.2
65.4
65.5
64.6
64.1
63.6
63.1
62.6
62.2
61.7
61.3
60.9
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
72.6
71.8
70.9
70.2
69.4
68.7
68.0
67.4
66.7
66.0
65.4
64.8
64.3
63.7
63.1
62.4
62.1
61.6
61.1
60.6
60.2
59.7
59.3
58.9
58.8
58.1
79.2
78.3
77.4
76.5
75.7
74.9
74.1
73.5
72.7
71.9
71.3
70.7
70.1
69.5
68.8
68.1
67.7
67.2
66.6
66.1
65.6
65.1
64.7
64.2
63.7
63.3
8.25
91.2
8.00
90.2
7.75
89.3
7.50
87.8
7.25
86.4
7.00
84.5
6.75
82.4
6.50
80.2
6.25
77.1
6.00
73.6
Fondo en metros
Frente en metros
8.66
92.3
9.00
93.1
9.25
93.5
(3) Expositor Curso Anual de Peritos Tasadores Villa Mara; miembro del Directorio
Colegio Profesional de Martilleros y Corredor Pblico.
3
32
33
145.7
140.7
136.7
132.7
129.7
125.7
123.7
120.7
117.7
115.8
113.8
111.8
109.8
107.8
105.8
103.8
102.8
100.8
99.8
98.4
97.1
95.9
145.5
140.5
136.5
132.6
129.6
125.6
123.6
120.6
117.6
115.6
113.6
111.6
109.6
107.6
105.6
103.6
102.6
100.6
99.7
98.3
97.0
95.8
C = 1,00 a 1,20
100.9
99.9
98.5
97.2
96.0
105.9
103.9
102.9
117.9
115.9
113.9
111.9
109.9
107.9
145.9
140.9
136.9
132.9
129.9
125.9
123.9
120.9
101.0
100.0
98.6
97.3
96.1
106.0
104.0
103.0
118.0
116.0
114.0
112.0
110.0
108.0
146.0
141.0
137.0
133.0
130.0
126.0
124.0
121.0
101.0
100.0
98.6
97.3
96.1
106.0
104.0
103.0
118.0
116.0
114.0
112.0
110.0
108.0
146.0
141.0
137.0
133.0
130.0
126.0
124.0
121.0
101.0
100.0
98.6
97.3
96.1
106.0
104.9
103.0
118.0
116.0
114.0
112.0
110.0
108.0
146.0
141.0
137.0
133.0
130.0
126.0
124.0
121.0
100.9
99.9
98.5
97.2
96.0
105.9
103.9
102.9
117.9
115.9
113.9
111.9
109.9
107.9
145.9
140.9
136.9
132.9
129.9
125.9
123.9
120.9
11.75
174.9
164.9
157.9
151.9
100.8
99.8
98.4
97.1
95.9
105.8
103.8
102.8
117.7
115.8
113.8
111.8
109.8
107.8
145.7
140.7
136.7
132.7
129.7
125.7
123.7
120.7
12.00
174.7
164.7
157.7
151.7
100.6
99.7
98.3
97.0
95.8
105.6
103.6
102.6
117.6
115.6
113.6
111.6
109.6
107.6
145.5
140.5
136.5
132.6
129.6
125.6
123.6
120.6
12.25
174.4
164.5
157.5
151.5
100.4
99.5
98.1
96.8
95.6
105.4
103.4
102.4
117.4
115.4
113.4
111.4
109.4
107.4
145.2
140.2
136.3
132.3
129.3
125.3
123.3
120.3
12.50
174.1
164.1
157.2
151.2
100.2
99.2
97.8
96.5
95.3
105.2
103.2
102.2
117.1
115.1
113.1
111.1
109.1
107.1
144.9
139.9
135.9
132.0
129.0
125.0
123.0
120.0
12.75
173.6
163.7
156.8
150.8
100.0
99.0
97.6
96.3
95.1
104.9
103.0
102.0
116.8
114.8
112.9
110.0
108.9
106.9
144.6
139.6
135.6
131.7
128.7
124.8
122.8
119.0
13.00
173.3
163.4
156.4
150.5
99.6
98.6
97.2
95.9
94.7
104.5
102.5
101.5
116.3
114.4
112.4
110.4
108.4
106.5
143.9
139.0
135.1
131.1
128.2
124.2
122.3
119.3
13.50
172.6
162.7
155.8
149.9
Coeficiente de superficie
1,35
1,30
1,25
1,20
1,15
1,10
1,08
1,05
1,03
1,00
Frente en metros
99.2
98.2
96.8
95.5
94.3
104.1
102.1
101.1
115.8
113.9
111.9
110.0
108.0
106.0
143.4
138.4
134.5
130.6
127.6
123.7
121.7
118.8
14.00
171.8
162.0
155.1
149.2
98.7
97.8
96.4
95.1
93.9
103.6
101.7
100.7
115.4
113.4
111.5
109.5
107.5
105.6
142.8
137.9
133.9
130.0
127.1
123.2
121.2
118.3
14.50
171.1
161.3
154.5
148.6
31
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Coeficiente de oferta:
Tiene en cuenta que en toda transaccin inmobiliaria, se arriba
generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido, este
coeficiente vara en funcin de la oferta y la demanda:
11.00
175.0
165.0
158.0
152.0
10.75
174.9
164.9
157.9
151.9
98.3
97.4
96.0
94.7
93.6
103.2
101.3
100.3
114.9
112.9
111.0
109.0
107.1
105.2
142.2
137.3
133.4
129.5
126.6
122.7
120.7
117.8
15.00
170.4
160.7
153.9
148.0
donde: C = coeficiente
K = coeficiente de depreciacin Ross-Heidecke
10.50
174.7
164.7
157.7
151.7
32
33
31
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Ley: C = 1 K
2
10.25
174.4
164.5
157.5
151.5
Fondo en metros
72
METODOLOGIA DE TASACION
49
Fondo en metros
Fondo en metros
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
10.25
94.7
93.5
92.4
91.3
90.3
89.3
88.4
87.5
86.7
85.8
84.9
84.1
83.4
82.7
82.0
81.2
80.3
79.9
79.3
78.6
78.0
77.4
76.8
76.3
75.7
75.2
74.7
10.50
94.8
93.6
92.5
91.4
90.4
89.4
88.5
87.6
86.8
85.9
85.0
84.2
83.5
82.8
82.1
81.3
80.4
80.0
79.4
78.7
78.1
77.5
76.9
76.4
75.8
75.3
74.8
10.75
94.9
93.7
92.6
91.5
90.5
89.5
88.6
87.7
86.9
86.0
85.1
84.3
83.6
82.9
82.2
81.4
80.5
80.1
79.5
78.8
78.2
77.6
77.0
76.5
75.9
75.4
74.9
11.00
95.0
93.8
92.7
91.6
90.6
89.6
88.7
87.8
87.0
86.1
85.2
84.4
83.7
83.0
82.3
81.5
80.6
80.2
79.6
78.9
78.3
77.7
77.1
76.6
76.0
75.5
75.0
11.25
95.0
93.8
92.7
91.6
90.6
89.6
88.7
87.8
87.0
86.1
85.2
84.4
83.7
83.0
82.3
81.5
80.6
80.2
79.6
78.9
78.3
77.7
77.1
76.6
76.0
75.5
75.0
11.50
95.0
93.8
92.7
91.6
90.6
89.6
88.7
87.8
87.0
86.1
85.2
84.4
83.7
83.0
82.3
81.5
80.6
80.2
79.6
78.9
78.3
77.7
77.1
76.6
76.0
75.5
75.0
12.00
94.8
93.6
92.5
91.4
90.4
89.4
88.5
87.6
86.8
85.9
85.0
84.2
83.5
82.8
82.1
81.3
80.4
80.0
79.3
78.7
78.1
77.5
76.9
76.4
75.8
75.3
74.8
12.25
94.7
93.5
92.4
91.3
90.3
89.3
88.4
87.5
86.7
85.8
84.9
84.1
83.4
82.7
82.0
81.2
80.3
79.9
79.2
78.6
78.0
77.4
76.8
76.3
75.7
75.3
74.7
12.50
94.5
93.3
92.2
91.1
90.1
89.1
88.2
87.3
86.5
85.6
84.7
83.9
83.2
82.5
81.8
81.0
80.1
79.7
79.2
78.5
77.9
77.3
76.7
76.2
75.6
75.1
74.0
Frente en metros
11.75
94.9
93.7
92.6
91.5
90.5
89.5
88.6
87.7
86.9
86.0
85.1
84.3
83.6
82.9
82.2
81.4
80.5
80.1
79.4
78.8
78.2
77.6
77.0
76.5
75.9
75.4
74.9
12.75
94.2
93.0
92.0
90.9
89.9
88.9
88.0
87.1
86.3
85.4
84.5
83.7
83.0
82.3
81.6
80.8
79.9
79.5
79.0
78.3
77.7
77.1
76.5
76.0
75.4
74.9
74.4
13.00
94.0
92.9
91.8
90.7
89.7
88.7
87.8
86.9
86.1
85.2
84.3
83.5
82.9
82.2
81.5
80.7
79.8
79.4
78.8
78.1
77.5
76.9
76.3
75.8
75.2
74.7
74.0
13.50
93.6
92.5
91.4
90.3
89.3
88.3
87.4
86.5
85.8
84.9
84.0
83.2
82.5
81.8
81.1
80.3
79.4
79.1
78.5
77.8
77.2
76.6
76.0
75.5
74.9
74.4
73.9
14.00
93.3
92.1
91.0
89.9
88.9
88.0
87.1
86.2
85.4
84.5
83.6
82.8
82.2
81.5
80.8
80.0
79.1
78.7
78.1
77.4
76.9
76.3
75.7
75.2
74.6
74.0
73.6
14.50
92.9
91.7
90.6
89.5
88.6
87.6
86.7
85.8
85.0
84.2
83.3
82.5
81.8
81.1
80.4
79.7
78.8
78.4
77.8
77.1
76.5
75.9
75.4
74.9
74.3
73.8
73.3
15.00
92.5
91.3
90.2
89.2
88.2
87.2
86.4
85.5
84.7
83.8
82.9
82.2
81.5
80.8
80.1
79.3
78.5
78.1
77.5
76.8
76.2
75.6
75.1
74.6
74.0
73.5
73.0
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
50
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
Fondo en metros
Departamento en esquina...1,00
Departamento con vista a plaza...1,05 a 1,10
Coeficiente de caractersticas constructivas del edificio:
(contempla la categora del edificio)
Econmica.0,85 a 0,94
Estndar.0,95 a 1,04
Buena sin servicios centrales.1,05 a 1,14
Buena con servicios centrales1,15 a 1,25
Muy buena con servicios centrales1,26 a 1,50
Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacin
del departamento:
3
32
33
110.0
108.1
106.2
104.2
102.3
100.4
99.4
97.5
96.5
95.2
93.9
92.8
110.5
108.6
106.6
104.7
102.8
100.8
99.8
97.9
96.9
95.6
94.3
93.2
101.9
100.0
99.0
97.1
96.1
94.8
94.4
93.5
109.6
107.6
105.7
103.8
131.7
127.8
125.0
121.1
119.2
116.3
113.4
111.5
101.4
99.5
98.6
96.7
95.7
94.4
93.1
92.0
109.1
107.2
105.3
103.4
131.1
127.3
124.4
120.6
118.7
115.8
112.9
111.0
101.0
99.1
98.2
96.2
95.3
94.0
92.7
91.6
108.6
106.7
104.8
102.9
130.6
126.8
123.9
120.1
118.2
115.3
112.5
110.5
100.6
98.7
97.7
95.8
94.3
93.6
92.3
91.2
108.2
106.3
104.4
102.5
130.0
126.2
123.4
119.6
117.7
114.8
112.0
110.1
100.1
98.3
97.3
95.4
94.5
93.1
91.9
90.8
107.7
105.8
103.9
102.0
129.4
125.7
122.8
119.0
117.2
114.3
111.5
109.6
18.50
165.4
155.9
149.3
143.6
137.9
133.2
99.7
97.8
96.9
95.0
94.1
92.7
91.5
90.4
107.2
105.3
103.5
101.6
128.5
125.1
122.3
118.5
116.6
113.8
111.0
109.1
19.00
164.6
155.2
148.6
143.0
137.3
132.6
99.3
97.4
96.5
94.6
93.6
92.3
91.1
90.0
106.8
104.9
103.0
101.1
128.3
124.6
121.7
118.0
116.1
113.3
110.5
108.6
19.50
163.9
154.5
148.0
142.4
136.7
132.1
98.8
97.0
96.0
94.2
93.2
91.9
90.7
89.6
106.3
104.4
102.6
100.7
127.7
124.0
121.2
117.5
115.6
112.8
110.0
108.2
20.00
163.2
153.9
147.3
141.7
136.1
131.5
Frente en metros
132.3
128.4
125.5
121.6
119.7
116.8
113.9
112.0
18.00
166.1
156.6
149.9
144.2
138.5
133.8
132.8
128.9
126.0
122.2
120.2
117.3
114.4
112.5
17.50
166.8
157.3
150.6
144.9
139.1
134.4
98.4
96.5
95.6
93.7
92.8
91.5
90.3
89.2
105.8
104.0
102.1
100.8
127.2
123.5
120.7
117.0
115.1
112.3
109.5
107.7
20.50
162.5
153.2
148.7
141.1
135.5
130.9
98.0
96.1
95.2
93.3
92.4
91.1
89.9
88.8
105.4
103.5
101.7
99.8
126.6
122.9
120.1
116.4
114.6
111.8
109.1
107.1
21.00
161.8
152.5
146.0
140.5
134.9
130.3
97.5
95.7
94.8
92.9
92.0
90.7
89.5
88.4
104.9
103.0
101.2
99.4
126.0
122.4
119.6
115.9
114.1
111.3
108.6
106.7
21.50
161.0
151.8
145.4
139.9
134.3
129.7
97.1
95.2
94.3
92.5
91.6
90.3
89.1
88.0
104.4
102.6
100.7
98.9
125.5
121.8
119.1
115.4
113.6
110.8
108.1
106.2
22.00
160.3
151.1
144.7
139.2
133.7
129.1
96.6
94.8
93.9
92.1
91.2
89.9
88.7
87.6
103.9
102.1
100.3
98.5
124.9
121.3
118.5
114.9
113.1
110.3
107.6
105.8
22.50
159.6
150.5
144.1
138.6
133.1
128.6
96.2
94.4
93.5
91.7
90.8
89.5
88.3
87.2
103.5
101.7
99.8
98.0
124.4
120.7
118.0
114.4
112.6
109.8
107.1
105.3
23.00
158.9
149.8
143.4
138.0
132.5
128.0
32
33
31
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
17.00
167.5
157.9
151.2
145.5
139.7
135.0
1)
Edificios con ascensor
2) Edificios sin ascensor
Planta baja0,90
Planta baja1,00
1er. Piso0,96
1er. Piso.0,97 a 0,98
2do. Piso...0,98
2do. Piso...0,95
3er. Piso1,00
3er. Piso.0,85 a 0,90
4to. Piso1,02
5to. Piso1,04
6to. Piso1,06
7mo. Piso..1,08
8vo. Piso...1,10
9no. Piso...1,11
.
Del 13er. piso en adelante ser a juicio del tasador sin superar el 1,15
16.50
168.2
158.6
151.9
146.1
140.3
135.5
16.00
168.9
159.3
152.5
146.7
140.9
1-36,1
15.50
169.7
160.0
153.2
147.4
141.6
136.7
Fondo en metros
70
METODOLOGIA DE TASACION
51
Fondo en metros
52
69
aqu presentamos pautas para que el tasador tenga como punto de partida
para la organizacin en su bsqueda de antecedentes.
Hablar de unidades funcionales en grandes centros comerciales, que
no estn adaptados al rgimen de propiedad horizontal como los shopping,
cabe agregar que estas pautas no seran de empleo ya que la propia
administracin interna es la que determina los valores de dichos espacios,
obviamente ellos tambin se basan en un estudio externo e interno para
evaluar y determinar el precio justo que debern pagar sus clientes si desean
comercializar en dichos espacios fsicos.
20.00
88.6
87.4
86.4
85.4
84.5
83.5
82.7
81.8
81.1
80.3
79.4
78.7
78.0
77.4
76.7
76.0
75.1
74.8
74.2
73.5
73.0
72.4
71.9
71.4
70.8
70.4
69.9
19.50
89.0
87.8
86.8
85.8
84.8
83.9
83.1
82.2
81.5
80.6
79.8
79.0
78.4
77.7
77.1
76.3
75.5
75.1
74.5
73.9
73.3
72.7
72.2
71.7
71.2
70.7
70.2
19.00
89.3
88.2
87.2
386.1
85.2
84.3
83.4
382.6
81.8
81.0
80.1
79.4
78.7
78.1
77.4
76.6
75.8
75.4
74.9
74.2
73.6
73.1
72.5
72.0
71.5
71.0
70.5
18.50
89.7
88.6
87.6
86.5
85.6
84.6
83.8
82.9
82.2
81.3
80.5
79.7
79.1
78.4
77.7
77.0
76.1
75.8
75.2
74.5
74.0
73.4
72.8
72.4
71.8
71.3
70.8
18.00
90.1
89.0
88.0
86.9
86.0
85.0
84.2
83.3
82.5
81.7
80.8
80.1
79.4
78.7
78.1
77.3
76.5
76.1
75.5
74.8
74.3
73.7
73.1
72.7
72.1
71.6
71.1
17.50
90.5
89.4
88.3
87.3
86.3
85.4
84.5
83.7
82.9
82.0
81.2
80.4
79.7
79.1
78.4
77.7
76.8
76.4
75.8
75.2
74.6
74.0
73.5
73.0
72.4
71.9
71.5
17.00
90.9
89.8
88.7
87.7
86.7
85.7
84.9
84.0
83.3
82.4
81.5
80.8
80.1
79.4
78.8
78.0
77.1
76.7
76.2
75.5
74.9
74.3
73.8
73.3
72.7
72.2
71.8
(1)
16.00
91.7
90.5
89.5
88.4
87.4
86.5
85.6
84.7
84.0
83.1
82.2
81.5
80.8
80.1
79.4
78.7
77.8
77.4
76.8
76.1
75.6
75.0
74.4
73.9
73.3
72.9
72.4
16.50
91.3
90.1
89.1
88.0
87.0
86.0
85.2
84.4
83.6
82.7
81.9
81.1
80.4
79.8
79.1
78.3
77.5
77.1
76.5
75.8
75.2
74.7
74.1
73.6
73.0
72.6
72.1
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
15.50
92.1
90.9
89.9
88.8
87.8
86.9
86.0
85.1
84.3
83.5
82.6
81.8
81.1
80.5
79.8
79.0
78.1
77.7
77.2
76.5
75.9
75.3
74.7
74.2
73.7
73.2
72.7
Frente en metros
Frente en metros
20.50
88.2
87.1
86.0
85.0
84.1
83.2
82.3
81.5
80.7
79.9
79.1
78.3
77.7
77.0
76.4
75.6
74.8
74.4
73.9
73.2
72.7
72.1
71.6
71.1
70.5
70.1
69.6
21.00
87.8
86.7
85.7
84.6
83.7
82.8
82.0
81.1
80.4
79.6
78.7
78.0
77.3
76.7
76.0
75.3
74.5
74.1
73.5
72.9
72.3
71.8
71.2
70.8
70.2
69.8
69.3
21.50
87.4
86.3
85.3
84.3
83.3
82.4
81.6
80.8
80.0
79.2
78.4
77.6
77.0
76.3
75.7
75.0
74.1
73.8
73.2
72.6
72.0
71.5
70.9
70.5
69.9
69.4
69.0
22.00
87.0
85.9
84.9
83.9
83.0
82.1
81.2
80.4
79.7
78.8
78.0
77.3
76.6
76.0
75.4
74.6
73.8
73.4
72.9
72.2
71.7
71.1
70.6
70.1
69.6
69.1
68.7
22.50
86.6
85.5
84.5
83.5
82.6
81.7
80.9
80.0
79.3
78.5
77.7
76.9
76.3
75.7
75.0
74.3
73.5
73.1
72.6
71.9
71.4
70.8
70.3
69.8
69.3
68.8
68.4
23.00
86.2
85.1
84.1
83.1
82.8
81.3
80.5
79.7
79.0
78.1
77.3
76.6
76.0
75.3
74.7
74.0
73.1
72.8
72.2
71.6
71.1
70.5
70.0
69.5
69.0
68.5
68.1
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Fondo en metros
(1) Ing. Miguel Angel Bulacio Montenegro, ex-vocal del Consejo de Tasaciones de la
Prov. de Crdoba. Promueve la aplicacin de Fitte y Cerini.
METODOLOGIA DE TASACION
32
33
31
90.1
88.4
87.5
85.5
85.0
83.8
82.7
81.6
90.5
88.9
88.0
86.3
85.4
84.2
83.1
82.1
91.0
89.2
88.4
86.7
85.8
84.6
83.5
82.5
91.4
89.7
88.8
87.1
86.2
85.0
83.9
82.9
91.8
90.1
89.2
87.5
86.6
85.4
84.3
83.2
92.1
90.4
89.5
87.8
86.9
85.7
84.6
83.5
92.7
91.0
90.1
88.3
87.5
86.2
85.1
84.0
93.1
91.4
90.5
88.7
87.9
86.6
85.5
84.4
93.6
91.8
90.0
89.2
88.3
87.1
85.9
84.8
94.0
92.3
91.4
89.6
88.7
87.5
86.3
85.2
94.5
92.7
91.8
90.0
89.1
87.9
86.7
85.6
32
33
31
95.3
93.5
92.6
90.8
89.9
88.7
87.5
86.4
95.8
94.0
93.1
91.3
90.4
89.1
87.9
86.8
94.9
93.1
92.2
90.4
89.5
88.3
87.1
86.0
107.1
105.4
102.8
100.3
98.6
96.9
95.2
93.5
91.8
107.6
105.9
103.3
100.8
99.1
97.4
95.7
93.9
92.2
108.1
106.4
103.8
101.3
99.5
97.8
96.1
94.4
92.7
108.7
106.9
104.3
101.7
106.0
98.3
96.6
94.8
93.1
109.2
107.4
104.8
102.2
100.5
98.8
97.0
95.3
93.6
109.5
107.8
105.2
102.6
100.8
99.1
97.4
95.6
93.9
110.2
108.5
105.8
103.2
101.5
99.7
98.0
96.0
94.5
110.7
109.0
106.3
103.7
101.9
100.2
98.4
96.7
94.9
111.3
109.5
106.8
104.2
102.4
100.7
98.9
97.1
95.4
111.8
110.0
107.3
104.7
102.9
101.1
99.4
97.6
95.8
112.3
110.5
107.8
105.2
103.7
101.6
99.8
98.0
96.2
113.3
111.5
108.8
106.1
104.3
102.5
100.7
98.9
97.1
113.9
112.0
109.3
106.6
104.8
103.0
101.2
99.4
97.6
112.8
111.0
108.3
105.6
103.9
102.1
100.3
98.5
96.7
123.2
119.6
116.9
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
123.8
120.2
117.5
122.7
119.1
116.4
122.1
118.5
115.9
121.5
118.0
115.3
121.0
117.4
114.8
120.4
116.9
114.2
119.8
116.3
113.7
119.1
115.6
113.0
118.7
115.2
112.6
118.1
114.7
112.1
117.6
114.1
111.6
117.0
113.6
111.0
116.4
113.0
110.5
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
30
148.7
142.2
134.3
129.2
124.1
119.8
29.5
149.5
140.9
135.0
129.8
124.7
120.4
29
150.2
141.6
135.6
130.5
125.3
121.0
27.5
152.2
143.5
137.4
132.2
126.9
122.6
27
153.7
144.3
138.2
133.0
127.7
123.3
26.5
153.8
145.0
138.9
133.6
128.3
123.9
26
154.5
145.7
139.5
134.2
128.9
124.5
24
157.4
148.4
142.1
136.7
131.3
126.8
23.5
158.2
149.1
142.8
137.0
131.9
127.4
24.5
156.7
147.7
141.5
136.1
130.7
126.2
25
156.0
147.1
140.8
135.5
130.1
125.7
25.5
155.3
146.4
140.2
134.9
129.5
125.1
Frente en metros
28
151.6
143.0
136.9
131.7
126.5
122.2
28.5
150.9
142.3
136.3
131.1
125.9
121.6
53
Fondo en metros
Fondo en metros
68
54
27.5
82.6
81.5
80.6
79.6
78.8
77.9
77.1
76.3
75.6
74.8
74.1
73.4
72.8
72.1
71.5
70.8
70.1
69.7
69.2
68.6
68.1
67.5
67.0
66.6
66.1
65.6
65.2
27
83.1
82.0
81.1
80.1
79.2
78.4
77.6
76.8
76.1
75.3
74.5
73.8
73.2
72.6
72.0
71.3
70.5
70.1
69.6
69.0
68.5
67.9
67.4
67.0
66.5
66.0
65.6
26.5
83.5
82.4
81.5
80.5
79.6
78.7
77.9
77.1
76.4
75.6
74.9
74.2
73.5
72.9
72.3
71.6
70.8
70.5
69.9
69.3
68.8
68.3
67.7
67.3
66.8
66.3
65.9
26
83.9
82.8
81.8
80.9
80.0
79.1
78.3
77.5
76.8
76.0
75.2
74.5
73.9
73.3
72.7
71.9
71.2
70.8
70.3
69.7
69.1
68.6
68.1
67.6
67.1
66.6
66.2
25.5
84.3
83.2
82.2
81.2
80.4
79.5
78.7
77.9
77.2
76.4
75.6
74.9
74.2
73.6
73.0
72.3
71.5
71.1
70.6
70.0
69.4
68.9
68.4
67.9
67.4
67.0
66.5
25
84.7
83.6
82.6
81.6
80.7
79.8
79.0
78.2
77.5
76.7
75.9
75.2
74.6
74.0
73.3
72.6
71.8
71.5
70.9
70.3
69.8
69.2
68.7
68.2
67.7
67.3
66.8
24.5
85.0
84.0
83.0
82.0
81.1
80.2
79.4
78.6
77.9
77.1
76.3
75.5
74.9
74.3
73.7
72.9
72.1
71.8
71.2
70.6
70.1
69.5
69.0
68.6
68.0
67.6
67.1
24
85.4
84.4
83.4
82.4
81.5
80.6
79.8
79.0
78.2
77.4
76.6
75.9
75.3
74.6
74.0
73.3
72.5
72.1
71.6
70.9
70.4
69.9
69.3
68.9
68.3
67.9
67.4
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
23.5
85.8
84.7
83.8
82.8
81.9
80.9
80.1
79.3
78.6
77.8
77.0
76.2
75.6
75.0
74.3
73.6
72.8
72.5
71.9
71.3
70.7
70.2
69.6
69.2
68.7
68.2
67.8
Frente en metros
Frente en metros
28
82.3
81.3
80.3
79.3
78.5
77.6
76.8
76.1
75.4
74.6
73.8
73.1
72.5
71.9
71.3
70.6
69.8
69.5
68.9
68.3
67.8
67.3
66.8
66.3
65.8
65.4
65.0
28.5
80.9
80.9
79.9
79.0
78.1
77.2
76.5
75.7
75.0
74.2
73.5
72.8
72.2
71.6
71.0
70.3
69.5
69.1
68.6
68.0
67.5
67.0
66.5
66.0
65.5
65.1
64.7
29
81.5
80.5
79.5
78.6
77.7
76.9
76.1
75.3
74.6
73.9
73.1
72.4
71.8
71.2
70.6
69.9
69.2
68.8
68.3
67.7
67.2
66.7
66.1
65.7
65.2
64.8
64.3
29.5
81.1
80.1
79.2
78.2
77.4
76.5
75.7
75.0
74.3
73.5
72.8
72.1
71.5
70.9
70.3
69.6
68.8
68.5
68.0
67.4
66.9
66.3
65.8
65.4
64.9
64.5
64.0
30
80.7
79.7
78.7
77.8
77.0
76.1
75.3
74.6
73.9
73.1
72.4
71.7
71.1
70.5
69.9
69.2
68.5
68.1
67.6
67.0
66.5
66.0
65.5
65.1
64.6
64.1
63.7
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Fondo en metros
67
66
METODOLOGIA DE TASACION
Factores
El desarrollo del sistema ha tenido las caractersticas de un brillante
negocio inmobiliario, con renovado aporte de capitales interesados. La
sumatoria de capitales y esfuerzos hacia este rubro, ms un fenmeno de
carcter general, determinar, al margen de situaciones temporales, su
paulatino encauzamiento hacia un ritmo normal en la construccin, todo ello
dependiendo de las circunstancias polticas y econmicas del momento.
Chandias nos dice que el valuador debe admitir que un terreno
vendido en propiedad horizontal debe tener un precio mayor que (el
de) los que no han sido afectados a este rgimen, en razn de que
para los primeros hay una demanda mayor, tanto mayor ser cuanto
mayor sea el nmero de departamentos; cabe agregar que para el caso
de que no estn sometidos a dicho rgimen y se siten en un sector de
permanentes inversiones, siempre se debe observar el aprovechamiento
del suelo y del espacio areo, teniendo en cuenta, las posibilidades y
limitaciones que surgen de los respectivos cdigos de edificacin.
Los siguientes elementos inciden en el precio:
a) Ubicacin del edificio.
b) Diseo arquitectnico del edificio y de la unidad (plan de presentacin
del conjunto y distribucin de las unidades funcionales).
c) Ubicacin de la unidad dentro del edificio.
d) Superficies: propia y comn.
e) Coeficiente de participacin del reglamento de copropiedad.
f) Locales comunes.
g) Estado de conservacin del departamento y mejoras introducidas.
Frente en metros
55
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
6
3.245
1.198
1.150
1.111
1.050
1.048
1.024
0.993
0.977
0.953
0.930
0.914
0.898
0.883
0.867
0.851
0.835
0.820
0.812
0.796
0.788
0.777
0.767
0.757
0.749
0/739
0.730
0.722
0.714
0,706.
0.699
0.692
0.686
0.678
0.671
0.665
0.660
0.654
0.549
0.642
0.635
0.632
0.627
0.622
0.617
0.612
0.608
0.604
0.599
0.595
0.591
0.586
0.583
0.579
0,5 75
0.571
0.568
0.564
0.561
0.557
0.554
6
7
1.365
1.313
1.261
1.218
1.184
1.149
1.123
1.089
1.071
1.045
1.020
1.002
0.985
0.968
0.950
0.933
0.916
0.899
0.890
0.873
0.864
0.852
0.841
0.830
0.821
0.810
0.801
0.791
0.783
0.774
0/766
0.759
0.752
0/744
0.736
0.729
0.723
0.717
0.711
0.704
0.696
0.693
0.688
0.682
0.677
0.671
0.666
0.662
0.657
0.652
0.648
0.643
0.639
0.635
0.631
0.626
0.623
0.619
0.615
0.611
0.607
7
8
1.460
1.104
1.349
1.303
1.266
1.229
1.201
1.164
1.146
1.118
1.090
1.072
1.053
1.035
1.016
0.998
0.979
0.971
0.952
0.933
0.924
0.911
0.899
0.888
0.878
0.867
0.857
0.846
0.837
0.828
0.820
0.311
0.804
0.796
0.787
0.780
0.773
0.767
0.760
0.753
0.745
0.741
0.736
0.729
0.723
0.718
0.712
0.703
0.702
0.698
0.693
0.687
0.684
0.679
0.675
0.570
0.666
0.662
0.658
0.653
0.650
8
8.66
1.523
1.465
1.407
1.359
1.321
1.282
1.253
1.215
1.195
1.166
1.138
1.118
1.099
1.080
1.060
1.041
1.022
1.003
0.993
0.974
0.964
0.951
0.938
0.926
0.916
0.904
0.894
0.883
0.873
0.864
0.855
0.846
0.839
0.830
0.821
0.814
0.807
0.800
0.793
0.786
0.777
0.773
0.767
0.761
0.755
0.749
0/743
0/738
0.733
0.728
0.723
0.717
0.713
0.709
0.704
0.699
0.695
0.690
0.686
0.682
0.678
8.66
9
1.556
1.497
1.433
1.389
1.349
1.310
1.280
1.241
1.221
1.192
1.162
1.143
1.123
1.103
1.083
1.064
1.044
1.024
1.015
0.995
0.985
0.971
0.958
0.947
0.936
0.924
0.913
0.902
0.892
0.883
0.874
0.865
0.857
0.848
0.839
0.831
0.824
0.318
0.811
0.803
0.794
0.790
0.784
0.777
0.771
0.765
0.759
0.755
0.719
0.744
0.739
0.733
0.729
0.724
0.719
0.714
0.710
0.705
0.701
0.696
0.692
9
10
1.580
1.520
1.460
1.410
1.370
1.330
1.300
1.260
1.240
1.210
1.180
1.160
1.140
1.120
1.100
1.080
1.060
1.040
1.030
1.010
1.000
0.986
0.973
0.961
0.950
0.938
0.927
0.91b
0.906
0.896
0.387
0.878
0.870
0.861
0.852
0.844
0.837
0.830
0.323
0.815
0.806
0.802
0.796
0.789
0.783
0.777
0.771
0.766
0.760
0.755
0.750
0.744
0.740
0.735
0.730
0.725
0.721
0.716
0.712
0.707
0.703
10
11
1.604
1.543
1.482
1.431
1.391
1.350
1.319
1.279
1.250
1.228
1.193
1.177
1.157
1.137
1.116
1.096
1.076
1.056
1.045
1.025
1.015
1.001
0.988
0.975
0.964
0.952
0.941
0.930
0.920
0.909
0.900
0.891
0.833
0.874
0.865
0.857
0.850
0.842
0.335
0.827
0.818
0.814
0.808
0.301
0.795
0.789
0.783
0.777
0.771
0.766
0.761
0.755
0.751
0.746
0.741
0.736
0.732
0.727
0.723
0.718
0.714
11
12
1.635
1.573
1.511
1.459
1.418
1.377
1.345
1.304
1.283
1.252
1.221
1.201
1.180
1.159
1.138
1.118
1.097
1.076
1.066
1.045
1.035
1.021
1.007
0.995
0.983
0.971
0.959
0.948
0.938
0.927
0.918
0.909
0.900
0.891
0.882
0.874
0.866
0.559
0.852
0.844
0.834
0.830
0.824
0.817
0.810
0.804
0.798
0.793
0.787
0.781
0.776
0.770
0.766
0.761
0.756
0.750
0.746
0.741
0,7:17
0.732
0.723
12
13
1.674
1.611
1.548
1.495
1.452
1.410
1.378
1.336
1.314
1.283
1.251
1.230
1.208
1.187
1.166
1.145
1.124
1.102
1.092
1.071
1.060
1.045
1.031
1.019
1.007
0.994
0.983
0.971
0.960
0.950
0.940
0.931
0.922
0.913
0.903
0.895
0.887
0.880
0.872
0.864
0.854
0.550
0.864
0.336
0.830
0.524
0.517
0.812
0.806
0.800
0.795
0.789
0.784
0.779
0.774
0.768
0.764
0.759
0.755
0.749
0.745
13
14
1.716
1.651
1.586
1.531
1.483
1.444
1.412
1.368
1.347
1.314
1.281
1.260
1.238
1.216
1.195
1.173
1.151
1.129
1.119
1.097
1.086
1.071
1.057
1.044
1.032
1.019
1.007
0.995
0.984
0.973
0.963
0.954
0.945
0.935
0.925
0.917
0.909
0.901
0.894
0.885
0.375
0.871
0.864
0.857
0.850
0.844
0.837
0.832
0.825
0.820
0.814
0.808
0.804
0.798
0.793
0.787
0.753
0.775
0.773
0.768
0.763
14
15
1.763
1.696
1.629
l,574
1.529
1.464
1.451
1.406
1.384
1.350
1.317
1.295
1.272
1.250
1.228
1.205
1.183
1.161
1.149
1.127
1.116
1.100
1.086
1.072
1.060
1.047
1.035
1.022
1.011
1.000
0.990
0.980
0.971
0.961
0.951
0.942
0.934
0.926
0.918
0.910
0.899
0.895
0.888
0.881
0.874
0.867
0.860
0.855
0.848
0.843
0.837
0.830
0.826
0.820
0.815
0.509
0.505
0.799
0.795
0.789
0.735
15
16
1.755
1.689
1.622
1.567
1.522
1.478
1.444
1.400
1.378
1.344
1.311
1.289
1.267
1.244
1.222
1.200
1.178
1.155
1.144
1.122
1.111
1.095
1.081
1.068
1.055
1.042
1.030
1.018
1.007
0.995
0.985
0.975
0.967
0.957
0.947
0.938
0.930
0.922
0.914
0.905
0.895
0.391
0.884
0.877
0.870
0.863
0.857
0.851
0.844
0.339
0.833
0.827
0.822
0.817
0.811
0.805
0.801
0.795
0.791
0.785
0.731
16
17
1.743
1.677
1.610
1.555
1.511
1.467
1.434
1.390
1.369
1.335
1.302
1.279
1.257
1.235
1.213
1.191
1.169
1.147
1.136
1.114
1.103
1.088
1.073
1.060
1.048
1.035
1.022
1.010
0.999
0.988
0.978
0.968
0.960
0.950
0.940
0.931
0.923
0.915
0.908
0.899
0.889
0.885
0.878
0.870
0.861
0.857
0.850
0.845
0.838
0.833
0.827
0.821
0.816
0.811
0.805
0.800
0.795
0.790
0.785
0.780
0.775
17
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
56
41
Fondo en metros
Frente en metros
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
18
1.722
1.657
1.591
1.537
1.493
1.450
1.417
1.373
1.352
1.319
1.286
1.264
1.243
1.221
1.199
1.177
1.155
1.134
1.123
1.101
1.090
1.075
1.061
1.047
1.035
1.022
1.010
0.998
0.988
0.977
0.967
0.957
0.948
0.938
0.929
0.920
0.912
0.905
0.897
0.888
0.879
0.874
0.868
0.860
0.853
0.847
0.840
0.835
0.828
0.823
0.817
0.811
0.807
0.801
0.796
0.790
0.786
0.780
0.776
0.771
0.766
18
19
1.691
1.626
1.562
1.509
1.466
1.423
1.391
1.348
1.327
1.295
1.263
1.241
1.220
1.198
1.177
1.156
1.134
1.113
1.102
1.081
1.070
1.055
1.041
1.028
1.016
1.004
0.992
0.980
0.969
0.959
0.949
0.939
0.931
0.921
0.912
0.903
0.896
0.888
0.881
0.872
0.862
0.858
0.852
0.844
0.838
0.831
0.825
0.820
0.813
0.808
0.802
0.796
0.792
0.786
0.781
0.776
0.771
0.766
0.762
0.756
0.752
19
20
1.651
1.588
1.526
1.473
1.432
1.390
1.358
1.317
1.296
1.264
1.233
1.212
1.191
1.170
1.149
1.129
1.108
1.087
1.076
1.055
1.045
1.030
1.017
1.004
0.993
.0,980
0.969
0.957
0.947
0.936
0.927
0.918
0.909
0.900
0.890
0.882
0.875
0.867
0.860
0.852
0:842
0.838
0.832
0.825
0.818
0.812
0.806
0.800
0.794
0.739
0.784
0.777
0.773
0.768
0.763
0.758
0.753
0.748
0.744
0.739
0.735
20
21
1.613
1.552
1.491
1.440
1.399
1.358
1.327
1.286
1.266
1.235
1.205
1.184
1.164
1.144
1.123
1.103
1.082
1.062
1.052
1.031
1.021
1.007
0.993
0.981
0.970
0.958
0.946
0.935
0.925
0.915
0.906
0.896
0.888
0.879
0.870
0.862
0.855
0.847
0.840
0.832
0.823
0.819
0.813
0.806
0.799
0.793
0.787
0.782
0.776
0.771
0.766
0.760
0.756
0.750
0.745
0.740
0.736
0.731
0.727
0.722
0.718
21
22
1.575
1.515
1.456
1.406
1.366
1.326
1.296
1.256
1.236
1.206
1.176
1.157
1.137
1.117
1.097
1.077
1.057
1.037
1.027
1.007
0.997
0.983
0.970
0.958
0.947
0.935
0.924
0.913
0.903
0.893
0.884
0.875
0.867
0.858
0.849
0.841
0.834
0.828
0.821
0.813
0.804
0.800
0.794
0.787
0.781
0.775
0.769
0.764
0.758
0.753
0.748
0.742
0.738
0.733
0.728
0.723
0.719
0.714
0.710
0.705
0.701
22
23
1.537
1.479
1.421
1.372
1.333
1.294
1.265
1.266
1.207
1.177
1.148
1.129
1.109
1.090
1.070
1.051
1.031
1.012
1.002
0.983
0.973
0.959
0.947
0.935
0.924
0.913
0.902
0.891
0.882
0.872
0.863
0.854
0.847
0.838
0.829
0.821
0.814
0.808
0.801
0.793
0.784
0.780
0.775
0.768
0.762
0.756
0.750
0.745
0.793
0.735
0.730
0.724
0.720
0.715
0.710
0.705
0.702
0.697
0.693
0.688
0.684
23
24
1.506
1.449
1.391
1.344
1.306
1.267
1.239
1.201
1.182
1.153
1.125
1.105
1.086
1.067
1.048
1.029
1.010
0.991
0.982
0.963
0.953
0.940
0.927
0.916
0.905
0.894
0.883
0.873
0.863
0.854
0.845
0.837
0.829
0.821
0.812
0.804
0.798
0.891
0.784
0.777
0.768
0.764
0.759
0.752
0.746
0.740
0.735
0.730
0.724
0.720
0.715
0.709
0.705
0.700
0.696
0.691
0.687
0.682
0.679
0.674
0.670
24
25
1.480
1.424
1.368
1.321
1.284
1.246
1.218
1.181
1.162
1.134
1.106
1.087
1.068
1.049
1.031
1.012
0.993
0.974
0.965
0.946
0.937
0.924
0.912
0.900
0.890
0.879
0.869
0.858
0.849
0.840
0.831
0.823
0.815
0.807
0.798
0.791
0.784
0.778
0.771
0.764
0.755
0.751
0.746
0.739
0.734
0.728
0.722
0.718
0.712
0.707
0.703
0.697
0.693
0.689
0.684
0.679
0.676
0.671
0.667
0.662
0.659
25
26
1.458
1.403
1.348
1.301
1.265
1.228
1.200
1.163
1.145
1.117
1.089
1.071
1.052
1.034
1.015
0.997
0.978
0.960
0.951
0.932
0.923
0.910
0.898
0.887
0.877
0.866
0.856
0.845
0.836
0.827
0.819
0.810
0.803
0.795
0.786
0.779
0.773
0.766
0.760
0.752
0.744
0.740
0.735
0.728
0.723
0.717
0.712
0.707
0.701
0.697
0.692
0.687
0.683
0.678
0.674
0.669
0.665
0.661
0.657
0.653
0.649
26
27
1.443
1.388
1.333
1.287
1.251
1.214
1.187
1.150
1.132
1.105
1.077
1.059
1.041
1.023
1.004
0.986
0.968
0.950
0.940
0.922
0.913
0.900
0.888
0.877
0.867
0.856
0.846
0.836
0.827
0.818
0.810
0.802
0.794
0.786
0.778
0.771
0.764
0.758
0.751
0.744
0.736
0.732
0.727
0.720
0.715
0.709
0.704
0.699
0.694
0.689
0.685
0.679
0.676
0.671
0.666
0.662
0.658
0.654
0.650
0.645
0.642
27
28
1.431
1.377
1.323
1.277
1.241
1.205
1.178
1.142
1.123
1.096
1.069
1.051
1.033
1.015
0.997
0.978
0.960
0.942
0.933
0.915
0.906
0.893
0.882
0.871
0.861
0.850
0.840
0.830
0.821
0.812
0.804
0.795
0.788
0.780
0.772
0.765
0.758
0.752
0.746
0.738
0.730
0.727
0.721
0.715
0.709
0.704
0.699
0.694
0.689
0.684
0.679
0.674
0.670
0.666
0.661
0.657
0.653
0.649
0.645
0.641
0.637
28
29
1.425
1.371
1.317
1.272
1.236
1.200
1.173
1.137
1.118
1.091
1.064
1.046
1.028
1.010
0.992
0.974
0.956
0.938
0,92,9
0.911
0.902
0.889
0.878
0.867
0.857
0.846
0.836
0.826
0.817
0.808
0.800
0.792
0.785
0.777
0.769
0.761
0.755
0.749
0.742
0.735
0.727
0.723
0.718
0.712
0.706
0.701
0.695
0.691
0.686
0.681
0.676
0.671
0.667
0.663
0.658
0.654
0.650
0.646
0.642
0.638
0.634
29
30
1.422
1.368
1.314
1.269
1.233
1.197
1.170
1.134
1.116
1.089
1.062
1.044
1.026
1.008
0.990
0.972
0.954
0.936
0.927
0.909
0.900
0.887
0.876
0.865
0.855
0.844
0.834
0.824
0.815
0.806
0.798
0.790
0.783
0.775
0.767
0.780
0.753
0.747
0.741
0.733
0.725
0.722
0.716
0.710
0.705
0.699
0.694
0.689
0.684
0.679
0.675
0.670
0.666
0.661
0.657
0.652
0.649
0.644
0.641
0.636
0.633
30
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
CAPITULO III
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
por Gustavo Urcegui
0.620
0.610
0.590
0.610
0.600
0.595
0.590
0.580
0.570
0.560
0.540
0S53
0.510
0.490
0.470
0.430
0.410
0.550
0.540
0.535
0.530
0.525
0.520
0.510
0.490
0.485
0.470
0.460
0.440
0.410
0.390
11,01 a 13,00
13,01 a 15,00
15,01 a 17,00
17,01 a 19,00
19,01 a 22,50
22,51 a 27,50
27,51 a 32,50
32,51 a 37,50
37,51 a 42,50
42,51 a 47,50
47,51 a 55,00
55,01 a 65,00
65,01 a 75,00
75,01 a 85,00
0.440
0.460
0.500
0.520
0.550
0.560
0.570
0.625
0.630
0.640
0.650
0.660
0.670
0.620
0.560
0.630
0.570
Hasta 9,00
0.460
0.480
0.520
0.550
0.580
0.600
0.610
0.650
0.630
0.655
0.660
0.665
0.670
0.680
0.690
0.700
0.480
0.500
0.530
0.560
0.590
0.610
0.630
0.660
0.650
0.670
0.680
0.690
0.700
0.710
0.720
0.730
9,51 a
10.5C
0.490
0.510
0.550
0.580
0.610
0.630
0.640
0.670
0.660
0.690
0.700
0.705
0.710
0.720
0.730
0.740
10,51 a 11,
5
0.510
0.530
0.570
0.600
0.620
0.640
0.650
0.690
0.670
0.710
0.715
0.720
0.725
0.730
0.740
0.750
0.520
0.540
0.580
0.610
0.630
0.650
0.670
0.700
0.680
0.720
0.725
0.730
0.740
0.750
0.760
0.770
12,51
a13,5C
0.530
0.560
0.590
0.620
0.650
0.670
0.680
0.710
0.690
0.730
0.735
0.740
0.750
0.760
0.770
0.780
13,51 a
14,50
Frente en metros
11,51 a
12,5
0.550
0.570
0.610
0.640
0.660
0.680
0.690
0.730
0.700
0.740
0.745
0.750
0.760
0.770
0.780
0.790
14,51 a
15,50
0.520
0.550
0.590
0.610
0.640
0.660
0.670
0.710
0.680
0.720
0.725
0.730
0.740
0.750
0.760
0.770
15,51 a
16.50
0.500
0.520
0.560
0.590
0.610
0.630
0.650
0.680
0.660
0.695
0.700
0.705
0.710
0.720
0.730
0.740
16,51 a
17,50
0.480
0.510
0.540
0.570
0.600
0.620
0.630
0.660
0.640
0.680
0.685
0.690
0.700
0.710
0.720
0.730
7,51 a
18,50
0.470
0.490
0.530
0.560
0.580
0.600
0.620
0.650
0.630
0.660
0.665
0.670
0.680
0.690
0.700
0.710
18,51 a
19,50
0.450
0.470
0.510
0.540
0.560
0.580
0.600
0.630
0.610
0.640
0.650
0.655
0.660
0.665
0.670
0.680
19,51 o
ms
9,01 a 11, 00
Fondo en
metros
TABLA 5. Coeficientes de ajuste de Valor Bsico segn relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma
triangular con frente a una calle
40
METODOLOGIA DE TASACION
57
Fondo en metros
0,16
0,28
27,51 a 32,50
0,18
0,31
22,51 a 27,50
55,01 o ms
0,33
19,01 a 22,50
47,51 a 55,00
0,34
17,01 a 19,00
0,20
0,35
15,01 a 17,00
42,51 a 47,50
0,37
13,01 a 15,00
0,25
0,38
11,01 a 13,00
0,23
0,40
9,01 a 11,00
37,51 a 42,50
0,42
Hasta 9,00
32,51 a 37,50
Hasta
6,50
Fondo en metros
0,17
0,20
0,22
0,24
0,27
0,30
0,33
0,36
0,38
0,40
0,41
0,42
0,44
0,46
6,51 a
7,50
0,18
0,215
0,24
0,26
0,29
0,32
0,36
0,39
0,40
0,42
0,43
0,45
0,47
0,49
7,51 a
8,50
0,19
0,225
0,25
0,28
0,31
0,34
0,38
0,41
0,43
0,45
0,46
0,47
0,49
0,51
8,51 a
9,50
0,195
0,23
0,26
0,29
0,32
0,35
0,39
0,42
0,44
0,46
0,47
0,49
0,51
0,53
9,51 a
10,50
0,20
0,225
0,265
0,295
0,33
0,36
0,40
0,43
0,45
0,47
0,48
0,50
0,52
0,54
10,51 a
11,50
0,205
0,24
0,27
0,30
0,34
0,37
0,41
0,44
0,46
0,48
0,49
0,51
0,53
0,55
0,51
0,49
0,47
0,44
0,395
0,355
0,315
0,285
0,50
0,48
0,46
0,43
0,39
0,35
0,31
0,28
0,22
0,52
0,51
0,26
0,54
0,53
0,215
0,56
0,55
0,225
0,58
0,57
14,51 a
15,50
SEGUNDA PARTE
0,21
0,25
0,275
0,305
0,345
0,38
0,42
0,45
0,47
0,49
0,50
0,52
0,54
0,56
Contrafrente en metros
11,51 a 12,51 a 13,51 a
12,50
13,50
14,50
0,21
0,25
0,27
0,31
0,34
0,37
0,42
0,45
0,47
0,49
0,50
0,52
0,54
0,56
15,51 a
16,50
0,20
0,235
0,265
0,29
0,33
0,36
0,40
0,44
0,45
0,47
0,48
0,50
0,52
0,54
16,51 a
17,50
0,19
0,23
0,26
0,28
0,32
0,35
0,39
0,43
0,44
0,46
0,47
0,49
0,51
0,53
17,51 a
18,50
0,18
0,22
0,25
0,27
0,31
0,34
0,38
0,42
0,43
0,45
0,46
0,48
0,50
0,52
0,17
0,21
0,24
0,26
0,30
0,33
0,37
0,41
0,42
0,44
0,45
0,46
0,48
0,50
18,51 a 19,51
19,50 "o" ms
TABLA 6 - Coeficientes de ajuste de Valor Bsico segn relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma triangular con vrtice a
una calle
58
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...
AVALUOS ESPECIALES
63
62
MANUAL
METODOLOGIA
INTEGRAL
DEDEL
TASACION
TASADOR
METODOLOGIA DE TASACION
59
Tabla I
Tabla II
Tabla III
Tabla IV
0,15
0,17
0,19
0,20
0,22
0,24
0,26
0,27
0,29
0,31
0,33
0,34
0,36
0,38
0,40
0,41
0,43
0,45
0,47
0,48
0,50
0,10
0,11
0,12
0,13
0,14
0,15
0,16
0,17
0,18
0,19
0,20
0,21
0,22
0,23
0,24
0,25
0,26
0,27
0,28
0,29
0,30
0,05
0,06
0,07
0,07
0,08
0,09
0,10
0,10
0,11
0,12
0,13
0,13
0,14
0,15
0,16
0,16
0,17
0,18
0,19
0,19
0,20
0,00
0,01
0,02
0,02
0,03
0,04
0,05
0,05
0,06
0,07
0,08
0,08
0,09
0,10
0,11
0,12
0,13
0,14
0,14
0,14
0,15
60
UNIDADES FUNCIONALES
METODOLOGIA
SOMETIDAS
DE AL
TASACION
REGIMEN DE PROPIEDAD...
61
60
UNIDADES FUNCIONALES
METODOLOGIA
SOMETIDAS
DE AL
TASACION
REGIMEN DE PROPIEDAD...
61
62
MANUAL
METODOLOGIA
INTEGRAL
DEDEL
TASACION
TASADOR
METODOLOGIA DE TASACION
59
Tabla I
Tabla II
Tabla III
Tabla IV
0,15
0,17
0,19
0,20
0,22
0,24
0,26
0,27
0,29
0,31
0,33
0,34
0,36
0,38
0,40
0,41
0,43
0,45
0,47
0,48
0,50
0,10
0,11
0,12
0,13
0,14
0,15
0,16
0,17
0,18
0,19
0,20
0,21
0,22
0,23
0,24
0,25
0,26
0,27
0,28
0,29
0,30
0,05
0,06
0,07
0,07
0,08
0,09
0,10
0,10
0,11
0,12
0,13
0,13
0,14
0,15
0,16
0,16
0,17
0,18
0,19
0,19
0,20
0,00
0,01
0,02
0,02
0,03
0,04
0,05
0,05
0,06
0,07
0,08
0,08
0,09
0,10
0,11
0,12
0,13
0,14
0,14
0,14
0,15
0,16
0,28
27,51 a 32,50
0,18
0,31
22,51 a 27,50
55,01 o ms
0,33
19,01 a 22,50
47,51 a 55,00
0,34
17,01 a 19,00
0,20
0,35
15,01 a 17,00
42,51 a 47,50
0,37
13,01 a 15,00
0,25
0,38
11,01 a 13,00
0,23
0,40
9,01 a 11,00
37,51 a 42,50
0,42
Hasta 9,00
32,51 a 37,50
Hasta
6,50
Fondo en metros
0,17
0,20
0,22
0,24
0,27
0,30
0,33
0,36
0,38
0,40
0,41
0,42
0,44
0,46
6,51 a
7,50
0,18
0,215
0,24
0,26
0,29
0,32
0,36
0,39
0,40
0,42
0,43
0,45
0,47
0,49
7,51 a
8,50
0,19
0,225
0,25
0,28
0,31
0,34
0,38
0,41
0,43
0,45
0,46
0,47
0,49
0,51
8,51 a
9,50
0,195
0,23
0,26
0,29
0,32
0,35
0,39
0,42
0,44
0,46
0,47
0,49
0,51
0,53
9,51 a
10,50
0,20
0,225
0,265
0,295
0,33
0,36
0,40
0,43
0,45
0,47
0,48
0,50
0,52
0,54
10,51 a
11,50
0,205
0,24
0,27
0,30
0,34
0,37
0,41
0,44
0,46
0,48
0,49
0,51
0,53
0,55
0,51
0,49
0,47
0,44
0,395
0,355
0,315
0,285
0,50
0,48
0,46
0,43
0,39
0,35
0,31
0,28
0,22
0,52
0,51
0,26
0,54
0,53
0,215
0,56
0,55
0,225
0,58
0,57
14,51 a
15,50
SEGUNDA PARTE
0,21
0,25
0,275
0,305
0,345
0,38
0,42
0,45
0,47
0,49
0,50
0,52
0,54
0,56
Contrafrente en metros
11,51 a 12,51 a 13,51 a
12,50
13,50
14,50
0,21
0,25
0,27
0,31
0,34
0,37
0,42
0,45
0,47
0,49
0,50
0,52
0,54
0,56
15,51 a
16,50
0,20
0,235
0,265
0,29
0,33
0,36
0,40
0,44
0,45
0,47
0,48
0,50
0,52
0,54
16,51 a
17,50
0,19
0,23
0,26
0,28
0,32
0,35
0,39
0,43
0,44
0,46
0,47
0,49
0,51
0,53
17,51 a
18,50
0,18
0,22
0,25
0,27
0,31
0,34
0,38
0,42
0,43
0,45
0,46
0,48
0,50
0,52
0,17
0,21
0,24
0,26
0,30
0,33
0,37
0,41
0,42
0,44
0,45
0,46
0,48
0,50
18,51 a 19,51
19,50 "o" ms
TABLA 6 - Coeficientes de ajuste de Valor Bsico segn relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma triangular con vrtice a
una calle
58
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...
AVALUOS ESPECIALES
63
0.620
0.610
0.590
0.610
0.600
0.595
0.590
0.580
0.570
0.560
0.540
0S53
0.510
0.490
0.470
0.430
0.410
0.550
0.540
0.535
0.530
0.525
0.520
0.510
0.490
0.485
0.470
0.460
0.440
0.410
0.390
11,01 a 13,00
13,01 a 15,00
15,01 a 17,00
17,01 a 19,00
19,01 a 22,50
22,51 a 27,50
27,51 a 32,50
32,51 a 37,50
37,51 a 42,50
42,51 a 47,50
47,51 a 55,00
55,01 a 65,00
65,01 a 75,00
75,01 a 85,00
0.440
0.460
0.500
0.520
0.550
0.560
0.570
0.625
0.630
0.640
0.650
0.660
0.670
0.620
0.560
0.630
0.570
Hasta 9,00
0.460
0.480
0.520
0.550
0.580
0.600
0.610
0.650
0.630
0.655
0.660
0.665
0.670
0.680
0.690
0.700
0.480
0.500
0.530
0.560
0.590
0.610
0.630
0.660
0.650
0.670
0.680
0.690
0.700
0.710
0.720
0.730
9,51 a
10.5C
0.490
0.510
0.550
0.580
0.610
0.630
0.640
0.670
0.660
0.690
0.700
0.705
0.710
0.720
0.730
0.740
10,51 a 11,
5
0.510
0.530
0.570
0.600
0.620
0.640
0.650
0.690
0.670
0.710
0.715
0.720
0.725
0.730
0.740
0.750
0.520
0.540
0.580
0.610
0.630
0.650
0.670
0.700
0.680
0.720
0.725
0.730
0.740
0.750
0.760
0.770
12,51
a13,5C
0.530
0.560
0.590
0.620
0.650
0.670
0.680
0.710
0.690
0.730
0.735
0.740
0.750
0.760
0.770
0.780
13,51 a
14,50
Frente en metros
11,51 a
12,5
0.550
0.570
0.610
0.640
0.660
0.680
0.690
0.730
0.700
0.740
0.745
0.750
0.760
0.770
0.780
0.790
14,51 a
15,50
0.520
0.550
0.590
0.610
0.640
0.660
0.670
0.710
0.680
0.720
0.725
0.730
0.740
0.750
0.760
0.770
15,51 a
16.50
0.500
0.520
0.560
0.590
0.610
0.630
0.650
0.680
0.660
0.695
0.700
0.705
0.710
0.720
0.730
0.740
16,51 a
17,50
0.480
0.510
0.540
0.570
0.600
0.620
0.630
0.660
0.640
0.680
0.685
0.690
0.700
0.710
0.720
0.730
7,51 a
18,50
0.470
0.490
0.530
0.560
0.580
0.600
0.620
0.650
0.630
0.660
0.665
0.670
0.680
0.690
0.700
0.710
18,51 a
19,50
0.450
0.470
0.510
0.540
0.560
0.580
0.600
0.630
0.610
0.640
0.650
0.655
0.660
0.665
0.670
0.680
19,51 o
ms
9,01 a 11, 00
Fondo en
metros
TABLA 5. Coeficientes de ajuste de Valor Bsico segn relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma
triangular con frente a una calle
40
METODOLOGIA DE TASACION
57
Fondo en metros
56
41
Fondo en metros
Frente en metros
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
18
1.722
1.657
1.591
1.537
1.493
1.450
1.417
1.373
1.352
1.319
1.286
1.264
1.243
1.221
1.199
1.177
1.155
1.134
1.123
1.101
1.090
1.075
1.061
1.047
1.035
1.022
1.010
0.998
0.988
0.977
0.967
0.957
0.948
0.938
0.929
0.920
0.912
0.905
0.897
0.888
0.879
0.874
0.868
0.860
0.853
0.847
0.840
0.835
0.828
0.823
0.817
0.811
0.807
0.801
0.796
0.790
0.786
0.780
0.776
0.771
0.766
18
19
1.691
1.626
1.562
1.509
1.466
1.423
1.391
1.348
1.327
1.295
1.263
1.241
1.220
1.198
1.177
1.156
1.134
1.113
1.102
1.081
1.070
1.055
1.041
1.028
1.016
1.004
0.992
0.980
0.969
0.959
0.949
0.939
0.931
0.921
0.912
0.903
0.896
0.888
0.881
0.872
0.862
0.858
0.852
0.844
0.838
0.831
0.825
0.820
0.813
0.808
0.802
0.796
0.792
0.786
0.781
0.776
0.771
0.766
0.762
0.756
0.752
19
20
1.651
1.588
1.526
1.473
1.432
1.390
1.358
1.317
1.296
1.264
1.233
1.212
1.191
1.170
1.149
1.129
1.108
1.087
1.076
1.055
1.045
1.030
1.017
1.004
0.993
.0,980
0.969
0.957
0.947
0.936
0.927
0.918
0.909
0.900
0.890
0.882
0.875
0.867
0.860
0.852
0:842
0.838
0.832
0.825
0.818
0.812
0.806
0.800
0.794
0.739
0.784
0.777
0.773
0.768
0.763
0.758
0.753
0.748
0.744
0.739
0.735
20
21
1.613
1.552
1.491
1.440
1.399
1.358
1.327
1.286
1.266
1.235
1.205
1.184
1.164
1.144
1.123
1.103
1.082
1.062
1.052
1.031
1.021
1.007
0.993
0.981
0.970
0.958
0.946
0.935
0.925
0.915
0.906
0.896
0.888
0.879
0.870
0.862
0.855
0.847
0.840
0.832
0.823
0.819
0.813
0.806
0.799
0.793
0.787
0.782
0.776
0.771
0.766
0.760
0.756
0.750
0.745
0.740
0.736
0.731
0.727
0.722
0.718
21
22
1.575
1.515
1.456
1.406
1.366
1.326
1.296
1.256
1.236
1.206
1.176
1.157
1.137
1.117
1.097
1.077
1.057
1.037
1.027
1.007
0.997
0.983
0.970
0.958
0.947
0.935
0.924
0.913
0.903
0.893
0.884
0.875
0.867
0.858
0.849
0.841
0.834
0.828
0.821
0.813
0.804
0.800
0.794
0.787
0.781
0.775
0.769
0.764
0.758
0.753
0.748
0.742
0.738
0.733
0.728
0.723
0.719
0.714
0.710
0.705
0.701
22
23
1.537
1.479
1.421
1.372
1.333
1.294
1.265
1.266
1.207
1.177
1.148
1.129
1.109
1.090
1.070
1.051
1.031
1.012
1.002
0.983
0.973
0.959
0.947
0.935
0.924
0.913
0.902
0.891
0.882
0.872
0.863
0.854
0.847
0.838
0.829
0.821
0.814
0.808
0.801
0.793
0.784
0.780
0.775
0.768
0.762
0.756
0.750
0.745
0.793
0.735
0.730
0.724
0.720
0.715
0.710
0.705
0.702
0.697
0.693
0.688
0.684
23
24
1.506
1.449
1.391
1.344
1.306
1.267
1.239
1.201
1.182
1.153
1.125
1.105
1.086
1.067
1.048
1.029
1.010
0.991
0.982
0.963
0.953
0.940
0.927
0.916
0.905
0.894
0.883
0.873
0.863
0.854
0.845
0.837
0.829
0.821
0.812
0.804
0.798
0.891
0.784
0.777
0.768
0.764
0.759
0.752
0.746
0.740
0.735
0.730
0.724
0.720
0.715
0.709
0.705
0.700
0.696
0.691
0.687
0.682
0.679
0.674
0.670
24
25
1.480
1.424
1.368
1.321
1.284
1.246
1.218
1.181
1.162
1.134
1.106
1.087
1.068
1.049
1.031
1.012
0.993
0.974
0.965
0.946
0.937
0.924
0.912
0.900
0.890
0.879
0.869
0.858
0.849
0.840
0.831
0.823
0.815
0.807
0.798
0.791
0.784
0.778
0.771
0.764
0.755
0.751
0.746
0.739
0.734
0.728
0.722
0.718
0.712
0.707
0.703
0.697
0.693
0.689
0.684
0.679
0.676
0.671
0.667
0.662
0.659
25
26
1.458
1.403
1.348
1.301
1.265
1.228
1.200
1.163
1.145
1.117
1.089
1.071
1.052
1.034
1.015
0.997
0.978
0.960
0.951
0.932
0.923
0.910
0.898
0.887
0.877
0.866
0.856
0.845
0.836
0.827
0.819
0.810
0.803
0.795
0.786
0.779
0.773
0.766
0.760
0.752
0.744
0.740
0.735
0.728
0.723
0.717
0.712
0.707
0.701
0.697
0.692
0.687
0.683
0.678
0.674
0.669
0.665
0.661
0.657
0.653
0.649
26
27
1.443
1.388
1.333
1.287
1.251
1.214
1.187
1.150
1.132
1.105
1.077
1.059
1.041
1.023
1.004
0.986
0.968
0.950
0.940
0.922
0.913
0.900
0.888
0.877
0.867
0.856
0.846
0.836
0.827
0.818
0.810
0.802
0.794
0.786
0.778
0.771
0.764
0.758
0.751
0.744
0.736
0.732
0.727
0.720
0.715
0.709
0.704
0.699
0.694
0.689
0.685
0.679
0.676
0.671
0.666
0.662
0.658
0.654
0.650
0.645
0.642
27
28
1.431
1.377
1.323
1.277
1.241
1.205
1.178
1.142
1.123
1.096
1.069
1.051
1.033
1.015
0.997
0.978
0.960
0.942
0.933
0.915
0.906
0.893
0.882
0.871
0.861
0.850
0.840
0.830
0.821
0.812
0.804
0.795
0.788
0.780
0.772
0.765
0.758
0.752
0.746
0.738
0.730
0.727
0.721
0.715
0.709
0.704
0.699
0.694
0.689
0.684
0.679
0.674
0.670
0.666
0.661
0.657
0.653
0.649
0.645
0.641
0.637
28
29
1.425
1.371
1.317
1.272
1.236
1.200
1.173
1.137
1.118
1.091
1.064
1.046
1.028
1.010
0.992
0.974
0.956
0.938
0,92,9
0.911
0.902
0.889
0.878
0.867
0.857
0.846
0.836
0.826
0.817
0.808
0.800
0.792
0.785
0.777
0.769
0.761
0.755
0.749
0.742
0.735
0.727
0.723
0.718
0.712
0.706
0.701
0.695
0.691
0.686
0.681
0.676
0.671
0.667
0.663
0.658
0.654
0.650
0.646
0.642
0.638
0.634
29
30
1.422
1.368
1.314
1.269
1.233
1.197
1.170
1.134
1.116
1.089
1.062
1.044
1.026
1.008
0.990
0.972
0.954
0.936
0.927
0.909
0.900
0.887
0.876
0.865
0.855
0.844
0.834
0.824
0.815
0.806
0.798
0.790
0.783
0.775
0.767
0.780
0.753
0.747
0.741
0.733
0.725
0.722
0.716
0.710
0.705
0.699
0.694
0.689
0.684
0.679
0.675
0.670
0.666
0.661
0.657
0.652
0.649
0.644
0.641
0.636
0.633
30
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
CAPITULO III
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
por Gustavo Urcegui
66
METODOLOGIA DE TASACION
Factores
El desarrollo del sistema ha tenido las caractersticas de un brillante
negocio inmobiliario, con renovado aporte de capitales interesados. La
sumatoria de capitales y esfuerzos hacia este rubro, ms un fenmeno de
carcter general, determinar, al margen de situaciones temporales, su
paulatino encauzamiento hacia un ritmo normal en la construccin, todo ello
dependiendo de las circunstancias polticas y econmicas del momento.
Chandias nos dice que el valuador debe admitir que un terreno
vendido en propiedad horizontal debe tener un precio mayor que (el
de) los que no han sido afectados a este rgimen, en razn de que
para los primeros hay una demanda mayor, tanto mayor ser cuanto
mayor sea el nmero de departamentos; cabe agregar que para el caso
de que no estn sometidos a dicho rgimen y se siten en un sector de
permanentes inversiones, siempre se debe observar el aprovechamiento
del suelo y del espacio areo, teniendo en cuenta, las posibilidades y
limitaciones que surgen de los respectivos cdigos de edificacin.
Los siguientes elementos inciden en el precio:
a) Ubicacin del edificio.
b) Diseo arquitectnico del edificio y de la unidad (plan de presentacin
del conjunto y distribucin de las unidades funcionales).
c) Ubicacin de la unidad dentro del edificio.
d) Superficies: propia y comn.
e) Coeficiente de participacin del reglamento de copropiedad.
f) Locales comunes.
g) Estado de conservacin del departamento y mejoras introducidas.
Frente en metros
55
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
6
3.245
1.198
1.150
1.111
1.050
1.048
1.024
0.993
0.977
0.953
0.930
0.914
0.898
0.883
0.867
0.851
0.835
0.820
0.812
0.796
0.788
0.777
0.767
0.757
0.749
0/739
0.730
0.722
0.714
0,706.
0.699
0.692
0.686
0.678
0.671
0.665
0.660
0.654
0.549
0.642
0.635
0.632
0.627
0.622
0.617
0.612
0.608
0.604
0.599
0.595
0.591
0.586
0.583
0.579
0,5 75
0.571
0.568
0.564
0.561
0.557
0.554
6
7
1.365
1.313
1.261
1.218
1.184
1.149
1.123
1.089
1.071
1.045
1.020
1.002
0.985
0.968
0.950
0.933
0.916
0.899
0.890
0.873
0.864
0.852
0.841
0.830
0.821
0.810
0.801
0.791
0.783
0.774
0/766
0.759
0.752
0/744
0.736
0.729
0.723
0.717
0.711
0.704
0.696
0.693
0.688
0.682
0.677
0.671
0.666
0.662
0.657
0.652
0.648
0.643
0.639
0.635
0.631
0.626
0.623
0.619
0.615
0.611
0.607
7
8
1.460
1.104
1.349
1.303
1.266
1.229
1.201
1.164
1.146
1.118
1.090
1.072
1.053
1.035
1.016
0.998
0.979
0.971
0.952
0.933
0.924
0.911
0.899
0.888
0.878
0.867
0.857
0.846
0.837
0.828
0.820
0.311
0.804
0.796
0.787
0.780
0.773
0.767
0.760
0.753
0.745
0.741
0.736
0.729
0.723
0.718
0.712
0.703
0.702
0.698
0.693
0.687
0.684
0.679
0.675
0.570
0.666
0.662
0.658
0.653
0.650
8
8.66
1.523
1.465
1.407
1.359
1.321
1.282
1.253
1.215
1.195
1.166
1.138
1.118
1.099
1.080
1.060
1.041
1.022
1.003
0.993
0.974
0.964
0.951
0.938
0.926
0.916
0.904
0.894
0.883
0.873
0.864
0.855
0.846
0.839
0.830
0.821
0.814
0.807
0.800
0.793
0.786
0.777
0.773
0.767
0.761
0.755
0.749
0/743
0/738
0.733
0.728
0.723
0.717
0.713
0.709
0.704
0.699
0.695
0.690
0.686
0.682
0.678
8.66
9
1.556
1.497
1.433
1.389
1.349
1.310
1.280
1.241
1.221
1.192
1.162
1.143
1.123
1.103
1.083
1.064
1.044
1.024
1.015
0.995
0.985
0.971
0.958
0.947
0.936
0.924
0.913
0.902
0.892
0.883
0.874
0.865
0.857
0.848
0.839
0.831
0.824
0.318
0.811
0.803
0.794
0.790
0.784
0.777
0.771
0.765
0.759
0.755
0.719
0.744
0.739
0.733
0.729
0.724
0.719
0.714
0.710
0.705
0.701
0.696
0.692
9
10
1.580
1.520
1.460
1.410
1.370
1.330
1.300
1.260
1.240
1.210
1.180
1.160
1.140
1.120
1.100
1.080
1.060
1.040
1.030
1.010
1.000
0.986
0.973
0.961
0.950
0.938
0.927
0.91b
0.906
0.896
0.387
0.878
0.870
0.861
0.852
0.844
0.837
0.830
0.323
0.815
0.806
0.802
0.796
0.789
0.783
0.777
0.771
0.766
0.760
0.755
0.750
0.744
0.740
0.735
0.730
0.725
0.721
0.716
0.712
0.707
0.703
10
11
1.604
1.543
1.482
1.431
1.391
1.350
1.319
1.279
1.250
1.228
1.193
1.177
1.157
1.137
1.116
1.096
1.076
1.056
1.045
1.025
1.015
1.001
0.988
0.975
0.964
0.952
0.941
0.930
0.920
0.909
0.900
0.891
0.833
0.874
0.865
0.857
0.850
0.842
0.335
0.827
0.818
0.814
0.808
0.301
0.795
0.789
0.783
0.777
0.771
0.766
0.761
0.755
0.751
0.746
0.741
0.736
0.732
0.727
0.723
0.718
0.714
11
12
1.635
1.573
1.511
1.459
1.418
1.377
1.345
1.304
1.283
1.252
1.221
1.201
1.180
1.159
1.138
1.118
1.097
1.076
1.066
1.045
1.035
1.021
1.007
0.995
0.983
0.971
0.959
0.948
0.938
0.927
0.918
0.909
0.900
0.891
0.882
0.874
0.866
0.559
0.852
0.844
0.834
0.830
0.824
0.817
0.810
0.804
0.798
0.793
0.787
0.781
0.776
0.770
0.766
0.761
0.756
0.750
0.746
0.741
0,7:17
0.732
0.723
12
13
1.674
1.611
1.548
1.495
1.452
1.410
1.378
1.336
1.314
1.283
1.251
1.230
1.208
1.187
1.166
1.145
1.124
1.102
1.092
1.071
1.060
1.045
1.031
1.019
1.007
0.994
0.983
0.971
0.960
0.950
0.940
0.931
0.922
0.913
0.903
0.895
0.887
0.880
0.872
0.864
0.854
0.550
0.864
0.336
0.830
0.524
0.517
0.812
0.806
0.800
0.795
0.789
0.784
0.779
0.774
0.768
0.764
0.759
0.755
0.749
0.745
13
14
1.716
1.651
1.586
1.531
1.483
1.444
1.412
1.368
1.347
1.314
1.281
1.260
1.238
1.216
1.195
1.173
1.151
1.129
1.119
1.097
1.086
1.071
1.057
1.044
1.032
1.019
1.007
0.995
0.984
0.973
0.963
0.954
0.945
0.935
0.925
0.917
0.909
0.901
0.894
0.885
0.375
0.871
0.864
0.857
0.850
0.844
0.837
0.832
0.825
0.820
0.814
0.808
0.804
0.798
0.793
0.787
0.753
0.775
0.773
0.768
0.763
14
15
1.763
1.696
1.629
l,574
1.529
1.464
1.451
1.406
1.384
1.350
1.317
1.295
1.272
1.250
1.228
1.205
1.183
1.161
1.149
1.127
1.116
1.100
1.086
1.072
1.060
1.047
1.035
1.022
1.011
1.000
0.990
0.980
0.971
0.961
0.951
0.942
0.934
0.926
0.918
0.910
0.899
0.895
0.888
0.881
0.874
0.867
0.860
0.855
0.848
0.843
0.837
0.830
0.826
0.820
0.815
0.509
0.505
0.799
0.795
0.789
0.735
15
16
1.755
1.689
1.622
1.567
1.522
1.478
1.444
1.400
1.378
1.344
1.311
1.289
1.267
1.244
1.222
1.200
1.178
1.155
1.144
1.122
1.111
1.095
1.081
1.068
1.055
1.042
1.030
1.018
1.007
0.995
0.985
0.975
0.967
0.957
0.947
0.938
0.930
0.922
0.914
0.905
0.895
0.391
0.884
0.877
0.870
0.863
0.857
0.851
0.844
0.339
0.833
0.827
0.822
0.817
0.811
0.805
0.801
0.795
0.791
0.785
0.731
16
17
1.743
1.677
1.610
1.555
1.511
1.467
1.434
1.390
1.369
1.335
1.302
1.279
1.257
1.235
1.213
1.191
1.169
1.147
1.136
1.114
1.103
1.088
1.073
1.060
1.048
1.035
1.022
1.010
0.999
0.988
0.978
0.968
0.960
0.950
0.940
0.931
0.923
0.915
0.908
0.899
0.889
0.885
0.878
0.870
0.861
0.857
0.850
0.845
0.838
0.833
0.827
0.821
0.816
0.811
0.805
0.800
0.795
0.790
0.785
0.780
0.775
17
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
54
27.5
82.6
81.5
80.6
79.6
78.8
77.9
77.1
76.3
75.6
74.8
74.1
73.4
72.8
72.1
71.5
70.8
70.1
69.7
69.2
68.6
68.1
67.5
67.0
66.6
66.1
65.6
65.2
27
83.1
82.0
81.1
80.1
79.2
78.4
77.6
76.8
76.1
75.3
74.5
73.8
73.2
72.6
72.0
71.3
70.5
70.1
69.6
69.0
68.5
67.9
67.4
67.0
66.5
66.0
65.6
26.5
83.5
82.4
81.5
80.5
79.6
78.7
77.9
77.1
76.4
75.6
74.9
74.2
73.5
72.9
72.3
71.6
70.8
70.5
69.9
69.3
68.8
68.3
67.7
67.3
66.8
66.3
65.9
26
83.9
82.8
81.8
80.9
80.0
79.1
78.3
77.5
76.8
76.0
75.2
74.5
73.9
73.3
72.7
71.9
71.2
70.8
70.3
69.7
69.1
68.6
68.1
67.6
67.1
66.6
66.2
25.5
84.3
83.2
82.2
81.2
80.4
79.5
78.7
77.9
77.2
76.4
75.6
74.9
74.2
73.6
73.0
72.3
71.5
71.1
70.6
70.0
69.4
68.9
68.4
67.9
67.4
67.0
66.5
25
84.7
83.6
82.6
81.6
80.7
79.8
79.0
78.2
77.5
76.7
75.9
75.2
74.6
74.0
73.3
72.6
71.8
71.5
70.9
70.3
69.8
69.2
68.7
68.2
67.7
67.3
66.8
24.5
85.0
84.0
83.0
82.0
81.1
80.2
79.4
78.6
77.9
77.1
76.3
75.5
74.9
74.3
73.7
72.9
72.1
71.8
71.2
70.6
70.1
69.5
69.0
68.6
68.0
67.6
67.1
24
85.4
84.4
83.4
82.4
81.5
80.6
79.8
79.0
78.2
77.4
76.6
75.9
75.3
74.6
74.0
73.3
72.5
72.1
71.6
70.9
70.4
69.9
69.3
68.9
68.3
67.9
67.4
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
23.5
85.8
84.7
83.8
82.8
81.9
80.9
80.1
79.3
78.6
77.8
77.0
76.2
75.6
75.0
74.3
73.6
72.8
72.5
71.9
71.3
70.7
70.2
69.6
69.2
68.7
68.2
67.8
Frente en metros
Frente en metros
28
82.3
81.3
80.3
79.3
78.5
77.6
76.8
76.1
75.4
74.6
73.8
73.1
72.5
71.9
71.3
70.6
69.8
69.5
68.9
68.3
67.8
67.3
66.8
66.3
65.8
65.4
65.0
28.5
80.9
80.9
79.9
79.0
78.1
77.2
76.5
75.7
75.0
74.2
73.5
72.8
72.2
71.6
71.0
70.3
69.5
69.1
68.6
68.0
67.5
67.0
66.5
66.0
65.5
65.1
64.7
29
81.5
80.5
79.5
78.6
77.7
76.9
76.1
75.3
74.6
73.9
73.1
72.4
71.8
71.2
70.6
69.9
69.2
68.8
68.3
67.7
67.2
66.7
66.1
65.7
65.2
64.8
64.3
29.5
81.1
80.1
79.2
78.2
77.4
76.5
75.7
75.0
74.3
73.5
72.8
72.1
71.5
70.9
70.3
69.6
68.8
68.5
68.0
67.4
66.9
66.3
65.8
65.4
64.9
64.5
64.0
30
80.7
79.7
78.7
77.8
77.0
76.1
75.3
74.6
73.9
73.1
72.4
71.7
71.1
70.5
69.9
69.2
68.5
68.1
67.6
67.0
66.5
66.0
65.5
65.1
64.6
64.1
63.7
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Fondo en metros
67
METODOLOGIA DE TASACION
32
33
31
90.1
88.4
87.5
85.5
85.0
83.8
82.7
81.6
90.5
88.9
88.0
86.3
85.4
84.2
83.1
82.1
91.0
89.2
88.4
86.7
85.8
84.6
83.5
82.5
91.4
89.7
88.8
87.1
86.2
85.0
83.9
82.9
91.8
90.1
89.2
87.5
86.6
85.4
84.3
83.2
92.1
90.4
89.5
87.8
86.9
85.7
84.6
83.5
92.7
91.0
90.1
88.3
87.5
86.2
85.1
84.0
93.1
91.4
90.5
88.7
87.9
86.6
85.5
84.4
93.6
91.8
90.0
89.2
88.3
87.1
85.9
84.8
94.0
92.3
91.4
89.6
88.7
87.5
86.3
85.2
94.5
92.7
91.8
90.0
89.1
87.9
86.7
85.6
32
33
31
95.3
93.5
92.6
90.8
89.9
88.7
87.5
86.4
95.8
94.0
93.1
91.3
90.4
89.1
87.9
86.8
94.9
93.1
92.2
90.4
89.5
88.3
87.1
86.0
107.1
105.4
102.8
100.3
98.6
96.9
95.2
93.5
91.8
107.6
105.9
103.3
100.8
99.1
97.4
95.7
93.9
92.2
108.1
106.4
103.8
101.3
99.5
97.8
96.1
94.4
92.7
108.7
106.9
104.3
101.7
106.0
98.3
96.6
94.8
93.1
109.2
107.4
104.8
102.2
100.5
98.8
97.0
95.3
93.6
109.5
107.8
105.2
102.6
100.8
99.1
97.4
95.6
93.9
110.2
108.5
105.8
103.2
101.5
99.7
98.0
96.0
94.5
110.7
109.0
106.3
103.7
101.9
100.2
98.4
96.7
94.9
111.3
109.5
106.8
104.2
102.4
100.7
98.9
97.1
95.4
111.8
110.0
107.3
104.7
102.9
101.1
99.4
97.6
95.8
112.3
110.5
107.8
105.2
103.7
101.6
99.8
98.0
96.2
113.3
111.5
108.8
106.1
104.3
102.5
100.7
98.9
97.1
113.9
112.0
109.3
106.6
104.8
103.0
101.2
99.4
97.6
112.8
111.0
108.3
105.6
103.9
102.1
100.3
98.5
96.7
123.2
119.6
116.9
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
123.8
120.2
117.5
122.7
119.1
116.4
122.1
118.5
115.9
121.5
118.0
115.3
121.0
117.4
114.8
120.4
116.9
114.2
119.8
116.3
113.7
119.1
115.6
113.0
118.7
115.2
112.6
118.1
114.7
112.1
117.6
114.1
111.6
117.0
113.6
111.0
116.4
113.0
110.5
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
30
148.7
142.2
134.3
129.2
124.1
119.8
29.5
149.5
140.9
135.0
129.8
124.7
120.4
29
150.2
141.6
135.6
130.5
125.3
121.0
27.5
152.2
143.5
137.4
132.2
126.9
122.6
27
153.7
144.3
138.2
133.0
127.7
123.3
26.5
153.8
145.0
138.9
133.6
128.3
123.9
26
154.5
145.7
139.5
134.2
128.9
124.5
24
157.4
148.4
142.1
136.7
131.3
126.8
23.5
158.2
149.1
142.8
137.0
131.9
127.4
24.5
156.7
147.7
141.5
136.1
130.7
126.2
25
156.0
147.1
140.8
135.5
130.1
125.7
25.5
155.3
146.4
140.2
134.9
129.5
125.1
Frente en metros
28
151.6
143.0
136.9
131.7
126.5
122.2
28.5
150.9
142.3
136.3
131.1
125.9
121.6
53
Fondo en metros
Fondo en metros
68
52
69
aqu presentamos pautas para que el tasador tenga como punto de partida
para la organizacin en su bsqueda de antecedentes.
Hablar de unidades funcionales en grandes centros comerciales, que
no estn adaptados al rgimen de propiedad horizontal como los shopping,
cabe agregar que estas pautas no seran de empleo ya que la propia
administracin interna es la que determina los valores de dichos espacios,
obviamente ellos tambin se basan en un estudio externo e interno para
evaluar y determinar el precio justo que debern pagar sus clientes si desean
comercializar en dichos espacios fsicos.
20.00
88.6
87.4
86.4
85.4
84.5
83.5
82.7
81.8
81.1
80.3
79.4
78.7
78.0
77.4
76.7
76.0
75.1
74.8
74.2
73.5
73.0
72.4
71.9
71.4
70.8
70.4
69.9
19.50
89.0
87.8
86.8
85.8
84.8
83.9
83.1
82.2
81.5
80.6
79.8
79.0
78.4
77.7
77.1
76.3
75.5
75.1
74.5
73.9
73.3
72.7
72.2
71.7
71.2
70.7
70.2
19.00
89.3
88.2
87.2
386.1
85.2
84.3
83.4
382.6
81.8
81.0
80.1
79.4
78.7
78.1
77.4
76.6
75.8
75.4
74.9
74.2
73.6
73.1
72.5
72.0
71.5
71.0
70.5
18.50
89.7
88.6
87.6
86.5
85.6
84.6
83.8
82.9
82.2
81.3
80.5
79.7
79.1
78.4
77.7
77.0
76.1
75.8
75.2
74.5
74.0
73.4
72.8
72.4
71.8
71.3
70.8
18.00
90.1
89.0
88.0
86.9
86.0
85.0
84.2
83.3
82.5
81.7
80.8
80.1
79.4
78.7
78.1
77.3
76.5
76.1
75.5
74.8
74.3
73.7
73.1
72.7
72.1
71.6
71.1
17.50
90.5
89.4
88.3
87.3
86.3
85.4
84.5
83.7
82.9
82.0
81.2
80.4
79.7
79.1
78.4
77.7
76.8
76.4
75.8
75.2
74.6
74.0
73.5
73.0
72.4
71.9
71.5
17.00
90.9
89.8
88.7
87.7
86.7
85.7
84.9
84.0
83.3
82.4
81.5
80.8
80.1
79.4
78.8
78.0
77.1
76.7
76.2
75.5
74.9
74.3
73.8
73.3
72.7
72.2
71.8
(1)
16.00
91.7
90.5
89.5
88.4
87.4
86.5
85.6
84.7
84.0
83.1
82.2
81.5
80.8
80.1
79.4
78.7
77.8
77.4
76.8
76.1
75.6
75.0
74.4
73.9
73.3
72.9
72.4
16.50
91.3
90.1
89.1
88.0
87.0
86.0
85.2
84.4
83.6
82.7
81.9
81.1
80.4
79.8
79.1
78.3
77.5
77.1
76.5
75.8
75.2
74.7
74.1
73.6
73.0
72.6
72.1
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
15.50
92.1
90.9
89.9
88.8
87.8
86.9
86.0
85.1
84.3
83.5
82.6
81.8
81.1
80.5
79.8
79.0
78.1
77.7
77.2
76.5
75.9
75.3
74.7
74.2
73.7
73.2
72.7
Frente en metros
Frente en metros
20.50
88.2
87.1
86.0
85.0
84.1
83.2
82.3
81.5
80.7
79.9
79.1
78.3
77.7
77.0
76.4
75.6
74.8
74.4
73.9
73.2
72.7
72.1
71.6
71.1
70.5
70.1
69.6
21.00
87.8
86.7
85.7
84.6
83.7
82.8
82.0
81.1
80.4
79.6
78.7
78.0
77.3
76.7
76.0
75.3
74.5
74.1
73.5
72.9
72.3
71.8
71.2
70.8
70.2
69.8
69.3
21.50
87.4
86.3
85.3
84.3
83.3
82.4
81.6
80.8
80.0
79.2
78.4
77.6
77.0
76.3
75.7
75.0
74.1
73.8
73.2
72.6
72.0
71.5
70.9
70.5
69.9
69.4
69.0
22.00
87.0
85.9
84.9
83.9
83.0
82.1
81.2
80.4
79.7
78.8
78.0
77.3
76.6
76.0
75.4
74.6
73.8
73.4
72.9
72.2
71.7
71.1
70.6
70.1
69.6
69.1
68.7
22.50
86.6
85.5
84.5
83.5
82.6
81.7
80.9
80.0
79.3
78.5
77.7
76.9
76.3
75.7
75.0
74.3
73.5
73.1
72.6
71.9
71.4
70.8
70.3
69.8
69.3
68.8
68.4
23.00
86.2
85.1
84.1
83.1
82.8
81.3
80.5
79.7
79.0
78.1
77.3
76.6
76.0
75.3
74.7
74.0
73.1
72.8
72.2
71.6
71.1
70.5
70.0
69.5
69.0
68.5
68.1
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Fondo en metros
(1) Ing. Miguel Angel Bulacio Montenegro, ex-vocal del Consejo de Tasaciones de la
Prov. de Crdoba. Promueve la aplicacin de Fitte y Cerini.
3
32
33
110.0
108.1
106.2
104.2
102.3
100.4
99.4
97.5
96.5
95.2
93.9
92.8
110.5
108.6
106.6
104.7
102.8
100.8
99.8
97.9
96.9
95.6
94.3
93.2
101.9
100.0
99.0
97.1
96.1
94.8
94.4
93.5
109.6
107.6
105.7
103.8
131.7
127.8
125.0
121.1
119.2
116.3
113.4
111.5
101.4
99.5
98.6
96.7
95.7
94.4
93.1
92.0
109.1
107.2
105.3
103.4
131.1
127.3
124.4
120.6
118.7
115.8
112.9
111.0
101.0
99.1
98.2
96.2
95.3
94.0
92.7
91.6
108.6
106.7
104.8
102.9
130.6
126.8
123.9
120.1
118.2
115.3
112.5
110.5
100.6
98.7
97.7
95.8
94.3
93.6
92.3
91.2
108.2
106.3
104.4
102.5
130.0
126.2
123.4
119.6
117.7
114.8
112.0
110.1
100.1
98.3
97.3
95.4
94.5
93.1
91.9
90.8
107.7
105.8
103.9
102.0
129.4
125.7
122.8
119.0
117.2
114.3
111.5
109.6
18.50
165.4
155.9
149.3
143.6
137.9
133.2
99.7
97.8
96.9
95.0
94.1
92.7
91.5
90.4
107.2
105.3
103.5
101.6
128.5
125.1
122.3
118.5
116.6
113.8
111.0
109.1
19.00
164.6
155.2
148.6
143.0
137.3
132.6
99.3
97.4
96.5
94.6
93.6
92.3
91.1
90.0
106.8
104.9
103.0
101.1
128.3
124.6
121.7
118.0
116.1
113.3
110.5
108.6
19.50
163.9
154.5
148.0
142.4
136.7
132.1
98.8
97.0
96.0
94.2
93.2
91.9
90.7
89.6
106.3
104.4
102.6
100.7
127.7
124.0
121.2
117.5
115.6
112.8
110.0
108.2
20.00
163.2
153.9
147.3
141.7
136.1
131.5
Frente en metros
132.3
128.4
125.5
121.6
119.7
116.8
113.9
112.0
18.00
166.1
156.6
149.9
144.2
138.5
133.8
132.8
128.9
126.0
122.2
120.2
117.3
114.4
112.5
17.50
166.8
157.3
150.6
144.9
139.1
134.4
98.4
96.5
95.6
93.7
92.8
91.5
90.3
89.2
105.8
104.0
102.1
100.8
127.2
123.5
120.7
117.0
115.1
112.3
109.5
107.7
20.50
162.5
153.2
148.7
141.1
135.5
130.9
98.0
96.1
95.2
93.3
92.4
91.1
89.9
88.8
105.4
103.5
101.7
99.8
126.6
122.9
120.1
116.4
114.6
111.8
109.1
107.1
21.00
161.8
152.5
146.0
140.5
134.9
130.3
97.5
95.7
94.8
92.9
92.0
90.7
89.5
88.4
104.9
103.0
101.2
99.4
126.0
122.4
119.6
115.9
114.1
111.3
108.6
106.7
21.50
161.0
151.8
145.4
139.9
134.3
129.7
97.1
95.2
94.3
92.5
91.6
90.3
89.1
88.0
104.4
102.6
100.7
98.9
125.5
121.8
119.1
115.4
113.6
110.8
108.1
106.2
22.00
160.3
151.1
144.7
139.2
133.7
129.1
96.6
94.8
93.9
92.1
91.2
89.9
88.7
87.6
103.9
102.1
100.3
98.5
124.9
121.3
118.5
114.9
113.1
110.3
107.6
105.8
22.50
159.6
150.5
144.1
138.6
133.1
128.6
96.2
94.4
93.5
91.7
90.8
89.5
88.3
87.2
103.5
101.7
99.8
98.0
124.4
120.7
118.0
114.4
112.6
109.8
107.1
105.3
23.00
158.9
149.8
143.4
138.0
132.5
128.0
32
33
31
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
17.00
167.5
157.9
151.2
145.5
139.7
135.0
1)
Edificios con ascensor
2) Edificios sin ascensor
Planta baja0,90
Planta baja1,00
1er. Piso0,96
1er. Piso.0,97 a 0,98
2do. Piso...0,98
2do. Piso...0,95
3er. Piso1,00
3er. Piso.0,85 a 0,90
4to. Piso1,02
5to. Piso1,04
6to. Piso1,06
7mo. Piso..1,08
8vo. Piso...1,10
9no. Piso...1,11
.
Del 13er. piso en adelante ser a juicio del tasador sin superar el 1,15
16.50
168.2
158.6
151.9
146.1
140.3
135.5
16.00
168.9
159.3
152.5
146.7
140.9
1-36,1
15.50
169.7
160.0
153.2
147.4
141.6
136.7
Fondo en metros
70
METODOLOGIA DE TASACION
51
Fondo en metros
Fondo en metros
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
10.25
94.7
93.5
92.4
91.3
90.3
89.3
88.4
87.5
86.7
85.8
84.9
84.1
83.4
82.7
82.0
81.2
80.3
79.9
79.3
78.6
78.0
77.4
76.8
76.3
75.7
75.2
74.7
10.50
94.8
93.6
92.5
91.4
90.4
89.4
88.5
87.6
86.8
85.9
85.0
84.2
83.5
82.8
82.1
81.3
80.4
80.0
79.4
78.7
78.1
77.5
76.9
76.4
75.8
75.3
74.8
10.75
94.9
93.7
92.6
91.5
90.5
89.5
88.6
87.7
86.9
86.0
85.1
84.3
83.6
82.9
82.2
81.4
80.5
80.1
79.5
78.8
78.2
77.6
77.0
76.5
75.9
75.4
74.9
11.00
95.0
93.8
92.7
91.6
90.6
89.6
88.7
87.8
87.0
86.1
85.2
84.4
83.7
83.0
82.3
81.5
80.6
80.2
79.6
78.9
78.3
77.7
77.1
76.6
76.0
75.5
75.0
11.25
95.0
93.8
92.7
91.6
90.6
89.6
88.7
87.8
87.0
86.1
85.2
84.4
83.7
83.0
82.3
81.5
80.6
80.2
79.6
78.9
78.3
77.7
77.1
76.6
76.0
75.5
75.0
11.50
95.0
93.8
92.7
91.6
90.6
89.6
88.7
87.8
87.0
86.1
85.2
84.4
83.7
83.0
82.3
81.5
80.6
80.2
79.6
78.9
78.3
77.7
77.1
76.6
76.0
75.5
75.0
12.00
94.8
93.6
92.5
91.4
90.4
89.4
88.5
87.6
86.8
85.9
85.0
84.2
83.5
82.8
82.1
81.3
80.4
80.0
79.3
78.7
78.1
77.5
76.9
76.4
75.8
75.3
74.8
12.25
94.7
93.5
92.4
91.3
90.3
89.3
88.4
87.5
86.7
85.8
84.9
84.1
83.4
82.7
82.0
81.2
80.3
79.9
79.2
78.6
78.0
77.4
76.8
76.3
75.7
75.3
74.7
12.50
94.5
93.3
92.2
91.1
90.1
89.1
88.2
87.3
86.5
85.6
84.7
83.9
83.2
82.5
81.8
81.0
80.1
79.7
79.2
78.5
77.9
77.3
76.7
76.2
75.6
75.1
74.0
Frente en metros
11.75
94.9
93.7
92.6
91.5
90.5
89.5
88.6
87.7
86.9
86.0
85.1
84.3
83.6
82.9
82.2
81.4
80.5
80.1
79.4
78.8
78.2
77.6
77.0
76.5
75.9
75.4
74.9
12.75
94.2
93.0
92.0
90.9
89.9
88.9
88.0
87.1
86.3
85.4
84.5
83.7
83.0
82.3
81.6
80.8
79.9
79.5
79.0
78.3
77.7
77.1
76.5
76.0
75.4
74.9
74.4
13.00
94.0
92.9
91.8
90.7
89.7
88.7
87.8
86.9
86.1
85.2
84.3
83.5
82.9
82.2
81.5
80.7
79.8
79.4
78.8
78.1
77.5
76.9
76.3
75.8
75.2
74.7
74.0
13.50
93.6
92.5
91.4
90.3
89.3
88.3
87.4
86.5
85.8
84.9
84.0
83.2
82.5
81.8
81.1
80.3
79.4
79.1
78.5
77.8
77.2
76.6
76.0
75.5
74.9
74.4
73.9
14.00
93.3
92.1
91.0
89.9
88.9
88.0
87.1
86.2
85.4
84.5
83.6
82.8
82.2
81.5
80.8
80.0
79.1
78.7
78.1
77.4
76.9
76.3
75.7
75.2
74.6
74.0
73.6
14.50
92.9
91.7
90.6
89.5
88.6
87.6
86.7
85.8
85.0
84.2
83.3
82.5
81.8
81.1
80.4
79.7
78.8
78.4
77.8
77.1
76.5
75.9
75.4
74.9
74.3
73.8
73.3
15.00
92.5
91.3
90.2
89.2
88.2
87.2
86.4
85.5
84.7
83.8
82.9
82.2
81.5
80.8
80.1
79.3
78.5
78.1
77.5
76.8
76.2
75.6
75.1
74.6
74.0
73.5
73.0
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
50
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
Fondo en metros
Departamento en esquina...1,00
Departamento con vista a plaza...1,05 a 1,10
Coeficiente de caractersticas constructivas del edificio:
(contempla la categora del edificio)
Econmica.0,85 a 0,94
Estndar.0,95 a 1,04
Buena sin servicios centrales.1,05 a 1,14
Buena con servicios centrales1,15 a 1,25
Muy buena con servicios centrales1,26 a 1,50
Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacin
del departamento:
3
32
33
145.7
140.7
136.7
132.7
129.7
125.7
123.7
120.7
117.7
115.8
113.8
111.8
109.8
107.8
105.8
103.8
102.8
100.8
99.8
98.4
97.1
95.9
145.5
140.5
136.5
132.6
129.6
125.6
123.6
120.6
117.6
115.6
113.6
111.6
109.6
107.6
105.6
103.6
102.6
100.6
99.7
98.3
97.0
95.8
C = 1,00 a 1,20
100.9
99.9
98.5
97.2
96.0
105.9
103.9
102.9
117.9
115.9
113.9
111.9
109.9
107.9
145.9
140.9
136.9
132.9
129.9
125.9
123.9
120.9
101.0
100.0
98.6
97.3
96.1
106.0
104.0
103.0
118.0
116.0
114.0
112.0
110.0
108.0
146.0
141.0
137.0
133.0
130.0
126.0
124.0
121.0
101.0
100.0
98.6
97.3
96.1
106.0
104.0
103.0
118.0
116.0
114.0
112.0
110.0
108.0
146.0
141.0
137.0
133.0
130.0
126.0
124.0
121.0
101.0
100.0
98.6
97.3
96.1
106.0
104.9
103.0
118.0
116.0
114.0
112.0
110.0
108.0
146.0
141.0
137.0
133.0
130.0
126.0
124.0
121.0
100.9
99.9
98.5
97.2
96.0
105.9
103.9
102.9
117.9
115.9
113.9
111.9
109.9
107.9
145.9
140.9
136.9
132.9
129.9
125.9
123.9
120.9
11.75
174.9
164.9
157.9
151.9
100.8
99.8
98.4
97.1
95.9
105.8
103.8
102.8
117.7
115.8
113.8
111.8
109.8
107.8
145.7
140.7
136.7
132.7
129.7
125.7
123.7
120.7
12.00
174.7
164.7
157.7
151.7
100.6
99.7
98.3
97.0
95.8
105.6
103.6
102.6
117.6
115.6
113.6
111.6
109.6
107.6
145.5
140.5
136.5
132.6
129.6
125.6
123.6
120.6
12.25
174.4
164.5
157.5
151.5
100.4
99.5
98.1
96.8
95.6
105.4
103.4
102.4
117.4
115.4
113.4
111.4
109.4
107.4
145.2
140.2
136.3
132.3
129.3
125.3
123.3
120.3
12.50
174.1
164.1
157.2
151.2
100.2
99.2
97.8
96.5
95.3
105.2
103.2
102.2
117.1
115.1
113.1
111.1
109.1
107.1
144.9
139.9
135.9
132.0
129.0
125.0
123.0
120.0
12.75
173.6
163.7
156.8
150.8
100.0
99.0
97.6
96.3
95.1
104.9
103.0
102.0
116.8
114.8
112.9
110.0
108.9
106.9
144.6
139.6
135.6
131.7
128.7
124.8
122.8
119.0
13.00
173.3
163.4
156.4
150.5
99.6
98.6
97.2
95.9
94.7
104.5
102.5
101.5
116.3
114.4
112.4
110.4
108.4
106.5
143.9
139.0
135.1
131.1
128.2
124.2
122.3
119.3
13.50
172.6
162.7
155.8
149.9
Coeficiente de superficie
1,35
1,30
1,25
1,20
1,15
1,10
1,08
1,05
1,03
1,00
Frente en metros
99.2
98.2
96.8
95.5
94.3
104.1
102.1
101.1
115.8
113.9
111.9
110.0
108.0
106.0
143.4
138.4
134.5
130.6
127.6
123.7
121.7
118.8
14.00
171.8
162.0
155.1
149.2
98.7
97.8
96.4
95.1
93.9
103.6
101.7
100.7
115.4
113.4
111.5
109.5
107.5
105.6
142.8
137.9
133.9
130.0
127.1
123.2
121.2
118.3
14.50
171.1
161.3
154.5
148.6
31
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Coeficiente de oferta:
Tiene en cuenta que en toda transaccin inmobiliaria, se arriba
generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido, este
coeficiente vara en funcin de la oferta y la demanda:
11.00
175.0
165.0
158.0
152.0
10.75
174.9
164.9
157.9
151.9
98.3
97.4
96.0
94.7
93.6
103.2
101.3
100.3
114.9
112.9
111.0
109.0
107.1
105.2
142.2
137.3
133.4
129.5
126.6
122.7
120.7
117.8
15.00
170.4
160.7
153.9
148.0
donde: C = coeficiente
K = coeficiente de depreciacin Ross-Heidecke
10.50
174.7
164.7
157.7
151.7
32
33
31
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Ley: C = 1 K
2
10.25
174.4
164.5
157.5
151.5
Fondo en metros
72
METODOLOGIA DE TASACION
49
Fondo en metros
96
Coeficiente C = 0>1,05
Para tasar unidades usadas se deben utilizar antecedentes de
unidades usadas.
Locales y oficinas utilizan similitud de procedimientos.
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
150
120
60
40
70
(con cerramiento)
(sin cerramiento)
(techo)
(laterales)
lana de vidrio ms papel Al
73
74
UNIDADES FUNCIONALES
EDIFICIOS INDUSTRIALES
SOMETIDAS ALYREGIMEN
DEPOSITOS
DE PROPIEDAD...
95
Materiales
Confeccionar una memoria descriptiva, implica ratificar la informacin
intrnseca.
Techos
Los materiales empleados en la construccin de galpones se resumen
a dos tipos: de chapas o de mampostera. Dentro de esta ltima, los hay de
sistema tradicional o de estructuras prefabricadas (caso cermica).
94
75
Este expositor nos dice que otras localidades del pas, tuvieron en cuenta,
durante el diseo de sus ciudades, la ubicacin y radicacin de lugares
industriales que no afectaran al resto de actividades ciudadanas, tanto desde
la contaminacin, como el ruido y tambin desde la incomodidad que supone
para los dems, el trnsito de camiones.
As la Municipalidad de Crdoba dise la Ordenanza 8133 para la
radicacin de actividades industriales y depsitos. Creo que el presente
trabajo podr quiz, arrojar luz sobre un tipo de tasacin sobre el que casi
no hay bibliografa.
76
UNIDADES FUNCIONALES
EDIFICIOS INDUSTRIALES
SOMETIDAS ALYREGIMEN
DEPOSITOS
DE PROPIEDAD...
93
Condominio. Concepto
Hay condominio cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen
en proporcin indivisa a dos o ms personas. Los copropietarios no tienen
dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad
sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta porcin, es decir,
sobre parte alcuota.
Condominio es el rgimen jurdico que integra las modalidades y
limitaciones al dominio de un predio o edificacin y la reglamentacin de su
uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultneo.
Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominacin
de condminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y
bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento o
disposicin es libre, que se determinan bienes o reas y bienes de uso
comn, los que no podrn ser objeto de accin divisoria y son inseparables
de la propiedad individual.
El conjunto de bienes privativo, con las reas, instalaciones y bienes de
uso comn, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares,
se denomina: unidad con-dominial.
El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposicin
corresponde a un condmino se denomina unidad privativa.
Principios fundamentales sobre copropiedad
Todo acto de dominio, es decir, de disposicin tanto jurdica como
material, slo es vlido si se lleva a cabo con el consentimiento unnime de
todos los copropietarios.
Los actos de administracin de la cosa objeto de la copropiedad se
llevarn a cabo por la mayora de personas y de intereses, y comprenden
CAPITULO IV
EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS
por Marcela Agustina Ibez
1. Referencias iniciales
En lo que se refiere a este tipo de inmuebles, el corredor pblico Sergio
Bellomo ( 1 8 ) nos manifiesta que los galpones son un tipo especial de
inmuebles. Parecen tan simples, tan vacos, que la valuacin se presentara
como fcil, directa y dinmica.
Y sigue diciendo que como todo, resulta fcil si tenemos las distinciones
apropiadas para hacerlo. Nada se ha inventado ms til para llevar adelante
la produccin o el depsito que un galpn, y en aos muy poco ha cambiado
si tomamos como referencia la arquitectura de otros inmuebles tales como
casas, departamentos, locales, etc.. Lo que s ha variado son quiz algunos
materiales: techos, pisos, servicios, aislaciones, ms el ncleo permanece
sin cambios.
Nuestra ciudad ha visto crecer sus galpones de una forma desordenada.
Durante aos no hubo reglamentaciones en cuanto a su ubicacin, mtodos
de construccin, evacuacin de desechos, etc.. Ello deriv en unidades que
hoy no tienen valor alguno o que su valor es sustantivamente menor a lo
esperado desde el valor tcnico.
92
77
78
91
90
Propuesta de aplicacin
Cuando se toman los antecedentes de una Unidad Funcional se debe
considerar aplicar un cuadro organizativo a modo de presentar los
antecedentes y a fin de poder aplicar los Coeficientes Correctivos para
Homogeneizar los precios obtenidos en el mercado, por avisos u ofertas de
venta o el valor del m2, donde se individualicen los coeficientes a fin de
obtener el valor normalizado Zona, y aplicarlo al UF a tasar.
A modo de ejemplo
Atecedente
Precio
en $
Super.
M2
98000
80
87000
75
Vm2
2do
122.5
83000
Coef. por
Coef.
piso
ubicacin
0.95
0.95
6to
Vista a la
plaza
Buena c S
Central
1.08
Patio
interno
0.90
1.2
1.06
1185
1.13
11
Coef.
final
Precio H
7. Caractersticas
Prec.
promedio
Ubicacin en el edificio
estndar
0.98
1160
70
contrafrente
Coef.
construccin
0.88
1392.04
1.37
846.71
1.32
897.72
3166.47
Muy Buena SC
1.30
Total
1055.49
A tasar
75
Vista al
frente
1
5
1055.49
1.04
X
M Buena
1.26
X
79
1.31
1382.69
80
% de Duracin = A x 100 =
VP
(Coef. = 1 - K/2)
89
$926.31 x 75 m2 = $69.473,25
Cuadro N 3
Igual ejercicio
% de Duracin = A x 100 =
Tomo 42 coef. 31.59
88
concepto que los mismos autores recogen del Prof. Eduardo Lapa, el cual
sostiene que, en una galera comercial con salida o entrada a cuatro calles,
los visitantes se dividen de la siguiente manera: casi el 100% de las personas
ingresan por el acceso de la calle de mayor movimiento comercial; el 40%
regresa por el mismo lado; el 30% se divide en los pasillos laterales; el 20%
llega al extremo contrafrente y slo el 10% sube o baja escaleras para
subsuelos, entrepisos o pisos superiores. Evidentemente, los locales con
mayor superficie mantienen un valor ms alto y los locales de mayor valor
son, como ya dijramos, los que se ubican al frente de mayor movimiento y
aquellos locales ubicados en el centro de la galera y que sirven como
distribuidores del trnsito de personas. Tipo de construccin: el diseo de
la galera, la amplitud de sus pasillos, el vidriado de los locales, los detalles
de construccin, la calidad de los materiales utilizados y la capacidad
constructiva demostrada, hacen al valor de la propiedad. Estado de
conservacin: al igual que en cualquier otro tipo de mejoras que debamos
tasar la conservacin y antigedad del bien debe ser tomado con especial
atencin, basando nuestro criterio en el hecho simple y cierto de que un
local al cual deben introducrsele reparaciones profundas tendr un valor
final definitivo menor que aqul al cual no hace falta reparar. Gastos
comunes: la amplitud del local y su coeficiente de aplicacin, el estado
general del edificio (mantenimiento) y el tipo de administracin que el
condominio recibe son puntos importantes a tener en cuenta al momento de
brindar nuestro dictamen.
(Coef. = K/2)
81
Cuadro N 2
Tasar un Dpto. 75m2
VR $1100 Estado 2 Sin Servicio Centrales- Antigedad 25 aos
82
87
86
83
Mtodo separativo
FOS = 380 x 80 =
304 mts2.
50
3.800 =
50
76 mts2.
84
Expensas
Las expensas comunes de toda propiedad horizontal son fijadas en el
Reglamento de Copropiedad, el cual delimitar de acuerdo con la superficie
propia y los coeficientes expresados en diferentes tributos, cuales son los
montos que debern abonarse por este concepto. Aqu cabe preguntarse
para la tasacin de estos espacios comunes que corresponden en cuota
parte a cada condmino: existe algo ms simple que aplicar este coeficiente
al valor total obtenido de la unidad? Evidentemente no, es ste el mtodo
ms simple y eficaz. Debemos tener la precaucin de haber homogeneizado
correctamente la superficie total.
No trataremos en esta ocasin, la aplicacin para el pago de las expensas
en virtud de que tal circunstancia no hace por el momento a nuestro trabajo.
85
8. Metodologa usual
Mtodo de integracin de costos
Este mtodo sumamente sencillo y eficaz nos permite conocer el valor
total del edificio y con una divisin nos indica el valor de cada una de las
unidades, consiste simplemente en la sumatoria de los siguientes puntos:
Valor del terreno
Valor de las mejoras
Obras complementarias
Costos financieros
Estos cuatro rubros nos permiten acceder al valor del inmueble, le
debemos sumar:
Expectativas de ganancia (%)
A los cuatro primeros elementos le sumamos el ltimo nombrado y
obtenemos un subtotal al cual debemos sumar, como ltimo paso, los gastos
de promocin o publicidad y all estamos en condiciones de llegar a la
integracin del costo total.
$ 380.000
$ 2.300.000
$ 630.000
$ 1.150.000 (50% mejoras plazo 2 aos,
Subtotal $ 4.460.000
Ganancia estimada $ 802.800
Sumatoria..$ 5.262.800
15
Al resultado obtenido le sumaremos, por ltimo, los gastos de promocin
y que, en este caso, ascienden a:
$ 435.000
Con este ltimo dato hemos accedido al valor total del edificio que nos
ocupa y que asciende a la suma de:
$ 5.697.800
El terreno adquirido tiene un F.O.S. del 80% y un F.O.T. de 10 veces
84
Expensas
Las expensas comunes de toda propiedad horizontal son fijadas en el
Reglamento de Copropiedad, el cual delimitar de acuerdo con la superficie
propia y los coeficientes expresados en diferentes tributos, cuales son los
montos que debern abonarse por este concepto. Aqu cabe preguntarse
para la tasacin de estos espacios comunes que corresponden en cuota
parte a cada condmino: existe algo ms simple que aplicar este coeficiente
al valor total obtenido de la unidad? Evidentemente no, es ste el mtodo
ms simple y eficaz. Debemos tener la precaucin de haber homogeneizado
correctamente la superficie total.
No trataremos en esta ocasin, la aplicacin para el pago de las expensas
en virtud de que tal circunstancia no hace por el momento a nuestro trabajo.
85
8. Metodologa usual
Mtodo de integracin de costos
Este mtodo sumamente sencillo y eficaz nos permite conocer el valor
total del edificio y con una divisin nos indica el valor de cada una de las
unidades, consiste simplemente en la sumatoria de los siguientes puntos:
Valor del terreno
Valor de las mejoras
Obras complementarias
Costos financieros
Estos cuatro rubros nos permiten acceder al valor del inmueble, le
debemos sumar:
Expectativas de ganancia (%)
A los cuatro primeros elementos le sumamos el ltimo nombrado y
obtenemos un subtotal al cual debemos sumar, como ltimo paso, los gastos
de promocin o publicidad y all estamos en condiciones de llegar a la
integracin del costo total.
$ 380.000
$ 2.300.000
$ 630.000
$ 1.150.000 (50% mejoras plazo 2 aos,
Subtotal $ 4.460.000
Ganancia estimada $ 802.800
Sumatoria..$ 5.262.800
15
Al resultado obtenido le sumaremos, por ltimo, los gastos de promocin
y que, en este caso, ascienden a:
$ 435.000
Con este ltimo dato hemos accedido al valor total del edificio que nos
ocupa y que asciende a la suma de:
$ 5.697.800
El terreno adquirido tiene un F.O.S. del 80% y un F.O.T. de 10 veces
86
83
Mtodo separativo
FOS = 380 x 80 =
304 mts2.
50
3.800 =
50
76 mts2.
82
87
88
concepto que los mismos autores recogen del Prof. Eduardo Lapa, el cual
sostiene que, en una galera comercial con salida o entrada a cuatro calles,
los visitantes se dividen de la siguiente manera: casi el 100% de las personas
ingresan por el acceso de la calle de mayor movimiento comercial; el 40%
regresa por el mismo lado; el 30% se divide en los pasillos laterales; el 20%
llega al extremo contrafrente y slo el 10% sube o baja escaleras para
subsuelos, entrepisos o pisos superiores. Evidentemente, los locales con
mayor superficie mantienen un valor ms alto y los locales de mayor valor
son, como ya dijramos, los que se ubican al frente de mayor movimiento y
aquellos locales ubicados en el centro de la galera y que sirven como
distribuidores del trnsito de personas. Tipo de construccin: el diseo de
la galera, la amplitud de sus pasillos, el vidriado de los locales, los detalles
de construccin, la calidad de los materiales utilizados y la capacidad
constructiva demostrada, hacen al valor de la propiedad. Estado de
conservacin: al igual que en cualquier otro tipo de mejoras que debamos
tasar la conservacin y antigedad del bien debe ser tomado con especial
atencin, basando nuestro criterio en el hecho simple y cierto de que un
local al cual deben introducrsele reparaciones profundas tendr un valor
final definitivo menor que aqul al cual no hace falta reparar. Gastos
comunes: la amplitud del local y su coeficiente de aplicacin, el estado
general del edificio (mantenimiento) y el tipo de administracin que el
condominio recibe son puntos importantes a tener en cuenta al momento de
brindar nuestro dictamen.
(Coef. = K/2)
81
Cuadro N 2
Tasar un Dpto. 75m2
VR $1100 Estado 2 Sin Servicio Centrales- Antigedad 25 aos
80
% de Duracin = A x 100 =
VP
(Coef. = 1 - K/2)
89
$926.31 x 75 m2 = $69.473,25
Cuadro N 3
Igual ejercicio
% de Duracin = A x 100 =
Tomo 42 coef. 31.59
90
Propuesta de aplicacin
Cuando se toman los antecedentes de una Unidad Funcional se debe
considerar aplicar un cuadro organizativo a modo de presentar los
antecedentes y a fin de poder aplicar los Coeficientes Correctivos para
Homogeneizar los precios obtenidos en el mercado, por avisos u ofertas de
venta o el valor del m2, donde se individualicen los coeficientes a fin de
obtener el valor normalizado Zona, y aplicarlo al UF a tasar.
A modo de ejemplo
Atecedente
Precio
en $
Super.
M2
98000
80
87000
75
Vm2
2do
122.5
83000
Coef. por
Coef.
piso
ubicacin
0.95
0.95
6to
Vista a la
plaza
Buena c S
Central
1.08
Patio
interno
0.90
1.2
1.06
1185
1.13
11
Coef.
final
Precio H
7. Caractersticas
Prec.
promedio
Ubicacin en el edificio
estndar
0.98
1160
70
contrafrente
Coef.
construccin
0.88
1392.04
1.37
846.71
1.32
897.72
3166.47
Muy Buena SC
1.30
Total
1055.49
A tasar
75
Vista al
frente
1
5
1055.49
1.04
X
M Buena
1.26
X
79
1.31
1382.69
78
91
92
77
76
UNIDADES FUNCIONALES
EDIFICIOS INDUSTRIALES
SOMETIDAS ALYREGIMEN
DEPOSITOS
DE PROPIEDAD...
93
Condominio. Concepto
Hay condominio cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen
en proporcin indivisa a dos o ms personas. Los copropietarios no tienen
dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad
sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta porcin, es decir,
sobre parte alcuota.
Condominio es el rgimen jurdico que integra las modalidades y
limitaciones al dominio de un predio o edificacin y la reglamentacin de su
uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultneo.
Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominacin
de condminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y
bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento o
disposicin es libre, que se determinan bienes o reas y bienes de uso
comn, los que no podrn ser objeto de accin divisoria y son inseparables
de la propiedad individual.
El conjunto de bienes privativo, con las reas, instalaciones y bienes de
uso comn, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares,
se denomina: unidad con-dominial.
El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposicin
corresponde a un condmino se denomina unidad privativa.
Principios fundamentales sobre copropiedad
Todo acto de dominio, es decir, de disposicin tanto jurdica como
material, slo es vlido si se lleva a cabo con el consentimiento unnime de
todos los copropietarios.
Los actos de administracin de la cosa objeto de la copropiedad se
llevarn a cabo por la mayora de personas y de intereses, y comprenden
CAPITULO IV
EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS
por Marcela Agustina Ibez
1. Referencias iniciales
En lo que se refiere a este tipo de inmuebles, el corredor pblico Sergio
Bellomo ( 1 8 ) nos manifiesta que los galpones son un tipo especial de
inmuebles. Parecen tan simples, tan vacos, que la valuacin se presentara
como fcil, directa y dinmica.
Y sigue diciendo que como todo, resulta fcil si tenemos las distinciones
apropiadas para hacerlo. Nada se ha inventado ms til para llevar adelante
la produccin o el depsito que un galpn, y en aos muy poco ha cambiado
si tomamos como referencia la arquitectura de otros inmuebles tales como
casas, departamentos, locales, etc.. Lo que s ha variado son quiz algunos
materiales: techos, pisos, servicios, aislaciones, ms el ncleo permanece
sin cambios.
Nuestra ciudad ha visto crecer sus galpones de una forma desordenada.
Durante aos no hubo reglamentaciones en cuanto a su ubicacin, mtodos
de construccin, evacuacin de desechos, etc.. Ello deriv en unidades que
hoy no tienen valor alguno o que su valor es sustantivamente menor a lo
esperado desde el valor tcnico.
94
75
Este expositor nos dice que otras localidades del pas, tuvieron en cuenta,
durante el diseo de sus ciudades, la ubicacin y radicacin de lugares
industriales que no afectaran al resto de actividades ciudadanas, tanto desde
la contaminacin, como el ruido y tambin desde la incomodidad que supone
para los dems, el trnsito de camiones.
As la Municipalidad de Crdoba dise la Ordenanza 8133 para la
radicacin de actividades industriales y depsitos. Creo que el presente
trabajo podr quiz, arrojar luz sobre un tipo de tasacin sobre el que casi
no hay bibliografa.
74
UNIDADES FUNCIONALES
EDIFICIOS INDUSTRIALES
SOMETIDAS ALYREGIMEN
DEPOSITOS
DE PROPIEDAD...
95
Materiales
Confeccionar una memoria descriptiva, implica ratificar la informacin
intrnseca.
Techos
Los materiales empleados en la construccin de galpones se resumen
a dos tipos: de chapas o de mampostera. Dentro de esta ltima, los hay de
sistema tradicional o de estructuras prefabricadas (caso cermica).
96
Coeficiente C = 0>1,05
Para tasar unidades usadas se deben utilizar antecedentes de
unidades usadas.
Locales y oficinas utilizan similitud de procedimientos.
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
150
120
60
40
70
(con cerramiento)
(sin cerramiento)
(techo)
(laterales)
lana de vidrio ms papel Al
73
120
97
1A, 1B, 1C, 1D, 2A, 2B, 2C, 3A, 3B, 3C, 4A, 4B, 5, IAR, RV
De acuerdo al N de patrn que una zona posea, podr tener un edificio
industrial, mayores o menores posibilidades de ocupacin de su superficie.
Existe un libro que detalla, de acuerdo a la actividad y al patrn, el
lmite de metros cubiertos que un galpn puede tener.
Esto influye notablemente en la tasacin que vayamos a realizar de un
galpn, pues los mismos, generalmente, no se construyen pensando en los
patrones, sino en las utilidades y beneficios para el propietario, por ello es
importante verificar la ordenanza.
Han quedado en nuestra ciudad, grandes superficies encerradas en
barrios con patrones bajos, que permiten poca superficie de utilizacin. Y si
la superficie para utilizar es poca, en consecuencia habr que quitar valor al
rea que no sirva para ocuparla en algo productivo.
No es lo mismo instalar una metalrgica en un barrio de casas que
hacerlo fuera del anillo de circunvalacin donde la densidad de poblacin es
ms baja. Por ello se insiste en la confirmacin objetiva que otorga la
ordenanza en cuanto a lo permitido, ya que si alguna construccin se
encuentra en infraccin o bien no le es permitido algn uso, ello incide
directamente sobre el valor.
98
119
118
99
de mercado.
Depreciacin por tiempo y estado. Se pueden utilizar las tablas de RossHeidecke, o bien, la tabla de Roca-Fox-Spaini.
Qu sirve y qu no?
Si miramos la tasacin por lado del ideal de galpn sera:
La superficie del galpn debe ser lo ms limpia posible. Liberada de
columnas que molesten el paso. Con altura suficiente para estibar. Sin
diferencias de altura en el terreno. De una sola planta. Con portones aptos
para el ingreso de vehculos amplios. Con la mayor cantidad de servicios
disponibles, con cercana a centros poblados y en las afueras de los mismos,
con buen transporte para los empleados, con aislaciones que permitan el
trabajo descansado de los operarios. Con vestuarios amplios. Y la lista
seguira hasta el infinito.
La realidad es que no siempre tenemos tantos elementos juntos para
poder evaluar. Adems, las condiciones econmicas de nuestro pas hacen
no posible tal idealizacin. Economas que cambian en menos de una semana
y variaciones bruscas de precio y de mercado cambiario hacen poco posible
proyectar a mediano plazo para cualquier empresa.
Qu me dice la propiedad?
100
117
En los campos de la cuenca del salado, hay diferentes tipos, unos con
presencia de duraznillo blanco (S. Glaucum) y trboles y, otros, con mucho
pasto salado ms inferiores.
116
101
102
115
algunas estaciones del INTA tienen mapas sobre usos de suelos. El resto
puede hallarse en el rea de la zona donde est el predio a revisar, donde
acudiendo a acopiadores de cereales, stos pueden aportar datos sobre
fletes, gastos de comercializacin, de secado, etc., que sufren las ventas.
Asimismo, las casas de remates ferias, siempre informan al tasador sobre
los gastos corrientes que debe soportar el productor en la compra y venta
de ganado, fletes que cobran los camiones, hacia donde se desplaza el grueso
de la produccin y no faltan casos, donde sabiendo qu campo se revisar,
adelantan caractersticas particularidades, etc.. De ser una zona tambera,
las cooperativas o firmas de este rubro cumplen idntica funcin.
Antecedentes sobre ventas reales de campo en la zona, y su
comparacin con el bien a revisar son datos posibles a hallar en estos
informantes, en inmobiliarias de la zona, casas centrales de firmas,
consignatarios, algunos bancos (Banco de la Nacin -casa centralDepartamento de Tasaciones). En este aspecto, de ventas que luego
fundamentarn su opinin, sobre el valor del campo, es necesario averiguar
si se consideran elevados o no y los motivos.
Asimismo es sabido que campos sobre pavimento, tienen un plus de
valor, especialmente en zonas lluviosas, logrndose con esta condicin una
rpida salida de los productos perecederos, granos, ganado, etc..
Por otra parte, con lluvias intensas en zonas de invernada -especialmente
en invierno- cuando no hay arribos de hacienda al mercado de Liniers por
este motivo, los precios sufren bruscas oscilaciones y quien tiene campo
sobre pavimento aprovecha esta situacin, remitiendo inmediatamente.
Tambin hay algunos municipios en zonas de invernada, que con la
finalidad de conservar en buen estado sus caminos no extienden guas en
das de lluvias a vecinos alejados del pavimento, influyendo esto tambin en
el valor de la tierra.
Asimismo, una fraccin de campo, por reducida que sea, pero con
agua buena, tiene mucho valor para ser anexada a otro bien de agua regular,
pues con el tendido de caeras puede variar de una explotacin de cra a
otra de invernada.
En algunas regiones del pas, fracciones chicas pero medanosas, cuyo
valor es el agua, se pagan bien, con la finalidad de mejorar otro campo y
sumando lo invertido al valor estimado del bien a mejora y dividido por las
hectreas totales, en muchos casos, no es significativa, la incidencia.
114
EDIFICIOS
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS
CAPITULO V
LA TASACIN EN EL ARTE
por Marcela Agustina Ibez
1. Bellas artes. Aspectos generales
El vocablo arte etimolgicamente procede del latn ars / artis, que
significa virtud, habilidad y destreza para hacer algo.
Dentro de la historia de la humanidad, para los griegos, en su siglo de
las Luces de Pericles significaba hacer algo esttico y bello que
trascienda sublimemente. Aristteles define el arte como capacidad orientada
por la razn de producir cualquier objeto. Corresponde pues, a lo que hoy
denominamos tcnicas. Este saber hacer es en cierta parte terico y,
por otro, prctico.
Asimismo Kant distingue entre arte mecnico y esttico; el primero
tiene por finalidad crear objetos bellos; el esttico, a su vez, puede ser
placentero, cuando procura simplemente el goce en la belleza y la satisfaccin
intelectual del creador.
Contemporneos como Lessing, con nuevas clasificaciones sobre las artes,
originan manifestaciones de influencia mutua que ejercen entre s la poesa, la
pintura y la msica. En este lineamiento, Zimmermann, las clasific en:
3. La tasacin
Todo trabajo de tasacin rural, se hace en tres etapas:
1. Recopilacin de antecedentes. Algunos de stos no necesariamente
pueden obtenerse en la zona donde se halla ubicado el bien. En organismos
oficiales, Bolsa de Cereales, revistas y publicaciones privadas, aportan
datos estadsticos de precios y rendimientos de los diferentes cultivos por
provincias, departamentos o partidos y su importancia en cada una de estas
divisiones polticas (las sembradas y cosechadas), las existencias ganaderas
por destino (cra, invernada, tambo), precios actualizados de los productos
en los ltimos aos, etc.. Otros elementos de juicio para ayudar al tasador
en la revisin del predio es la fotografa area que se puede adquirir en la
provincia de Crdoba, en algunos casos fotografas ms modernas y tambin
103
104
113
Salvat define a las bellas artes como todo aquello que tiene por finalidad
la expresin de la belleza, manifestndose a travs de la arquitectura,
escultura, pintura, msica, literatura. Cinco espacios en donde las musas
exaltadoras del espritu corporal material influyen en el raciocinio del ser
temporal para crear algo a su satisfaccin.
Normalmente se relaciona el mundo de las bellas artes con las
antigedades, pues no todas las artes son antiguas y viceversa, hablar de
las antigedades es referirse a un monumento u objeto que corresponde al
tiempo de la era antigua en la humanidad, no obstante es de comn habla
referirse sobre los objetos clsicos o que revisten cierta vetustez y que
superaron al tiempo en su vida til constituyendo as una pieza excepcional,
nica y quizs poco convencional.
Asimismo referirse a las bellas artes no es slo pensar en pinturas y, en
su solo punto de vista tcnico las que se pueden clasificar en: a) pintura
mural (pared muro), con diversos procedimientos de frescos (pared
recin preparada y colores mezclados en agua de cal); encauste
(pirograbados, decoracin sobre madera); temple (pintura diluida con
miel, yema de huevo, etc., sobre vidrio, metal). b) Pintura de caballete
con procedimientos al temple; leos (colores diluidos en aceites);
acuarelas (colores diluidos en agua); pastel (lpiz con material
colorante preparada con agua de goma), que bien constituyen las bellas
artes como dice la artista Marciel Schvartz ... se puede ensear a pintar,
transmitir una intensidad una manera de ver las cosas... y la libertad
del pensamiento en accin. Por ello es necesario tomar el ms amplio
conocimiento en lo referente a la historia y los procesos evolutivos del arte,
como as tambin tener presente el vnculo referencial que le otorga su
autor, el creador de la cosa, para luego pasar al anlisis del mercado de
comercializacin, el que posee caractersticas indiscutibles estrechamente
relacionadas con la subjetividad de las personas conforme sus gustos, ansias,
deseos, poder adquisitivo, etc..
El tasador debe fijarse como objetivos: acceder a conocimientos bsicos
y slidos, para determinar el origen, manufactura y valor de la obra de arte
o del objeto antiguo, no es slo informacin histrica sino que debe aprender
a identificar el bien para reconocer el valor y su ubicacin comercial en el
mercado, por ejemplo, se debe preguntar: jarrones: porcelana china o
japonesa, perodo o poca a la que pertenece la pieza, exclusivas o
producciones en series, publicaciones en catlogos y cotizaciones en el
2. Valores a determinar
Todo profesional que reciba una orden de tasacin, debe analizar y
consultar con su cliente, qu tipo de valores debe determinar a travs de su
trabajo, que puede ser:
1. Valor de mercado: a) Es el que fijan las firmas inmobiliarias, frente
a un interesado a vender su predio, donde se hace una evaluacin de las
transacciones corrientes en la zona, formas de pago, demanda de este tipo
de bienes, sumndose algn tipo de opinin sobre la aptitud por tal o cual
tipo de explotacin; b) tambin puede ser el caso de un interesado por
adquirir un campo y acude a un tasador, que le indique el mayor valor que
puede pagar, la aptitud, la renta razonable a obtener; c) casos judiciales de
separacin de bienes, donde cada heredero debe recibir una parcela cuyo
valor sea igual o menor que el del otro u otros de acuerdo con lo pactado; c)
cuando hay una ocupacin temporaria del bien que excede el contrato y se
debe indemnizar a los propietarios con una suma razonable de acuerdo al
valor del bien y tiempo de ocupacin; e) cuando se deba fijar el canon de
arrendamiento, de acuerdo al valor razonable.
Siempre el futuro adquirente analiza todos los aspectos favorables y
desfavorables, pidiendo opinin a los conocedores del tema y sabe que una
vez tomada la decisin de compra, l es quien dirige la empresa, puede
cambiar el tipo de explotacin a su criterio o el de sus asesores, incorporar
nuevas tcnicas, asociarse con otros productores para mejorar algunos rubros
de comercializacin, etc..
2. Valor real: Es el que se deduce teniendo en cuenta la productividad
actual del predio, independientemente de las condiciones del mercado.
112
EDIFICIOS
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS
OBJETO
Caractersticas: origen,
tipo estilo, posibilidades de
un valor intrnseco (ej.,
realizado con metales y
piedras preciosas, material
que lo compone), ao o
poca,
impacto
de
presentacin, evaluacin
subjetiva existencia en
catlogos y bibliografas
nacionales e internacional,
evaluacin del mercado y
demanda actual, poder
adquisitivo social en el lugar
de comercializacin
105
106
111
DETERMINACIN ECONOMICA
La base comercial esta dada por el creador del bien, tendiente a
mantener en muchas ocasiones una cotizacin en plaza.
Informe del mercado local a travs de catlogos, en Internet.
Galeras de artes, anticuarios, determinacin acadmicas de bellas artes,
agentes de comercializacin y dems mbitos ya sean, oficiales o
particulares del poder adquisitivo social. Local, Nacional e Internacional.
Determinacin
emprica:
Obra o bien
Antecedentes
Autor o creador de la cosa
econmicos/Mercado
CAPITULO VI
PERITAJES Y TASACIONES RURALES
por Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas
1. Tierras y mejoras
Sobre este tema de determinacin del valor de la tierra y mejoras, el
ingeniero Gustavo Pignata (1) en primer trmino, se harn algunas
consideraciones sobre las acepciones de la palabra tasacin, luego se
transcribirn las acepciones de distintos especialistas, la experiencia propia
en esto, para luego entrar de lleno en la parte prctica.
Si recurrimos al Diccionario de la Real Academia Espaola sobre lo
que es tasacin, hallamos en primer trmino, la palabra Tasa -de tasar- que
es el precio mximo o mnimo que fija la autoridad a las cosas, mientras que
otros la definen como valuacin, justiprecio de las cosas, entendiendo es
ms ajustado a la realidad este ltimo.
El Dr. Brea, seala que tasacin o valuacin o valoracin o estimacin
o justiprecio de una propiedad, significa determinacin del valor de la tierra.
Recabando ms antecedentes, siempre refirindose a tasaciones,
valuaciones o valoraciones, acota Borea que Canavezzi lo define como
Agrotimesis de Agros, campo y timesis, estimacin, porque en las
110
EDIFICIOS
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS
107
108
PREHISTORIA
Por qu lo hace?
Necesidad bsica ligada a la
SUPERVIVENCIA
RENACIMIENTO
Por qu lo hace?
Arte con actitud
INTELECTUAL (investigacin
cientfica- artstica y religiosa)
ACADEMICISMO
Por qu lo hace?
Arte DECORATIVO
(revela prestigio de clase)
VANGUARDIAS
Por qu lo hace?
Arte por el ARTE
(autonoma) investigacin
creativa-testimonio de ideales
revolucionarios
PERITAJES
LA TASACION
Y TASACIONES
EN EL ARTE
RURALES
Quin lo hace?
ACTUALIDAD
Por qu lo hace?
Arte busca SU SENTIDO
ACTUAL (bsqueda del xito
individual-LIBERTAD total,
vinculada al MERCADO
109
108
PREHISTORIA
Por qu lo hace?
Necesidad bsica ligada a la
SUPERVIVENCIA
RENACIMIENTO
Por qu lo hace?
Arte con actitud
INTELECTUAL (investigacin
cientfica- artstica y religiosa)
ACADEMICISMO
Por qu lo hace?
Arte DECORATIVO
(revela prestigio de clase)
VANGUARDIAS
Por qu lo hace?
Arte por el ARTE
(autonoma) investigacin
creativa-testimonio de ideales
revolucionarios
PERITAJES
LA TASACION
Y TASACIONES
EN EL ARTE
RURALES
Quin lo hace?
ACTUALIDAD
Por qu lo hace?
Arte busca SU SENTIDO
ACTUAL (bsqueda del xito
individual-LIBERTAD total,
vinculada al MERCADO
109
110
EDIFICIOS
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS
107
106
111
DETERMINACIN ECONOMICA
La base comercial esta dada por el creador del bien, tendiente a
mantener en muchas ocasiones una cotizacin en plaza.
Informe del mercado local a travs de catlogos, en Internet.
Galeras de artes, anticuarios, determinacin acadmicas de bellas artes,
agentes de comercializacin y dems mbitos ya sean, oficiales o
particulares del poder adquisitivo social. Local, Nacional e Internacional.
Determinacin
emprica:
Obra o bien
Antecedentes
Autor o creador de la cosa
econmicos/Mercado
CAPITULO VI
PERITAJES Y TASACIONES RURALES
por Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas
1. Tierras y mejoras
Sobre este tema de determinacin del valor de la tierra y mejoras, el
ingeniero Gustavo Pignata (1) en primer trmino, se harn algunas
consideraciones sobre las acepciones de la palabra tasacin, luego se
transcribirn las acepciones de distintos especialistas, la experiencia propia
en esto, para luego entrar de lleno en la parte prctica.
Si recurrimos al Diccionario de la Real Academia Espaola sobre lo
que es tasacin, hallamos en primer trmino, la palabra Tasa -de tasar- que
es el precio mximo o mnimo que fija la autoridad a las cosas, mientras que
otros la definen como valuacin, justiprecio de las cosas, entendiendo es
ms ajustado a la realidad este ltimo.
El Dr. Brea, seala que tasacin o valuacin o valoracin o estimacin
o justiprecio de una propiedad, significa determinacin del valor de la tierra.
Recabando ms antecedentes, siempre refirindose a tasaciones,
valuaciones o valoraciones, acota Borea que Canavezzi lo define como
Agrotimesis de Agros, campo y timesis, estimacin, porque en las
112
EDIFICIOS
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS
OBJETO
Caractersticas: origen,
tipo estilo, posibilidades de
un valor intrnseco (ej.,
realizado con metales y
piedras preciosas, material
que lo compone), ao o
poca,
impacto
de
presentacin, evaluacin
subjetiva existencia en
catlogos y bibliografas
nacionales e internacional,
evaluacin del mercado y
demanda actual, poder
adquisitivo social en el lugar
de comercializacin
105
104
113
Salvat define a las bellas artes como todo aquello que tiene por finalidad
la expresin de la belleza, manifestndose a travs de la arquitectura,
escultura, pintura, msica, literatura. Cinco espacios en donde las musas
exaltadoras del espritu corporal material influyen en el raciocinio del ser
temporal para crear algo a su satisfaccin.
Normalmente se relaciona el mundo de las bellas artes con las
antigedades, pues no todas las artes son antiguas y viceversa, hablar de
las antigedades es referirse a un monumento u objeto que corresponde al
tiempo de la era antigua en la humanidad, no obstante es de comn habla
referirse sobre los objetos clsicos o que revisten cierta vetustez y que
superaron al tiempo en su vida til constituyendo as una pieza excepcional,
nica y quizs poco convencional.
Asimismo referirse a las bellas artes no es slo pensar en pinturas y, en
su solo punto de vista tcnico las que se pueden clasificar en: a) pintura
mural (pared muro), con diversos procedimientos de frescos (pared
recin preparada y colores mezclados en agua de cal); encauste
(pirograbados, decoracin sobre madera); temple (pintura diluida con
miel, yema de huevo, etc., sobre vidrio, metal). b) Pintura de caballete
con procedimientos al temple; leos (colores diluidos en aceites);
acuarelas (colores diluidos en agua); pastel (lpiz con material
colorante preparada con agua de goma), que bien constituyen las bellas
artes como dice la artista Marciel Schvartz ... se puede ensear a pintar,
transmitir una intensidad una manera de ver las cosas... y la libertad
del pensamiento en accin. Por ello es necesario tomar el ms amplio
conocimiento en lo referente a la historia y los procesos evolutivos del arte,
como as tambin tener presente el vnculo referencial que le otorga su
autor, el creador de la cosa, para luego pasar al anlisis del mercado de
comercializacin, el que posee caractersticas indiscutibles estrechamente
relacionadas con la subjetividad de las personas conforme sus gustos, ansias,
deseos, poder adquisitivo, etc..
El tasador debe fijarse como objetivos: acceder a conocimientos bsicos
y slidos, para determinar el origen, manufactura y valor de la obra de arte
o del objeto antiguo, no es slo informacin histrica sino que debe aprender
a identificar el bien para reconocer el valor y su ubicacin comercial en el
mercado, por ejemplo, se debe preguntar: jarrones: porcelana china o
japonesa, perodo o poca a la que pertenece la pieza, exclusivas o
producciones en series, publicaciones en catlogos y cotizaciones en el
2. Valores a determinar
Todo profesional que reciba una orden de tasacin, debe analizar y
consultar con su cliente, qu tipo de valores debe determinar a travs de su
trabajo, que puede ser:
1. Valor de mercado: a) Es el que fijan las firmas inmobiliarias, frente
a un interesado a vender su predio, donde se hace una evaluacin de las
transacciones corrientes en la zona, formas de pago, demanda de este tipo
de bienes, sumndose algn tipo de opinin sobre la aptitud por tal o cual
tipo de explotacin; b) tambin puede ser el caso de un interesado por
adquirir un campo y acude a un tasador, que le indique el mayor valor que
puede pagar, la aptitud, la renta razonable a obtener; c) casos judiciales de
separacin de bienes, donde cada heredero debe recibir una parcela cuyo
valor sea igual o menor que el del otro u otros de acuerdo con lo pactado; c)
cuando hay una ocupacin temporaria del bien que excede el contrato y se
debe indemnizar a los propietarios con una suma razonable de acuerdo al
valor del bien y tiempo de ocupacin; e) cuando se deba fijar el canon de
arrendamiento, de acuerdo al valor razonable.
Siempre el futuro adquirente analiza todos los aspectos favorables y
desfavorables, pidiendo opinin a los conocedores del tema y sabe que una
vez tomada la decisin de compra, l es quien dirige la empresa, puede
cambiar el tipo de explotacin a su criterio o el de sus asesores, incorporar
nuevas tcnicas, asociarse con otros productores para mejorar algunos rubros
de comercializacin, etc..
2. Valor real: Es el que se deduce teniendo en cuenta la productividad
actual del predio, independientemente de las condiciones del mercado.
114
EDIFICIOS
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS
CAPITULO V
LA TASACIN EN EL ARTE
por Marcela Agustina Ibez
1. Bellas artes. Aspectos generales
El vocablo arte etimolgicamente procede del latn ars / artis, que
significa virtud, habilidad y destreza para hacer algo.
Dentro de la historia de la humanidad, para los griegos, en su siglo de
las Luces de Pericles significaba hacer algo esttico y bello que
trascienda sublimemente. Aristteles define el arte como capacidad orientada
por la razn de producir cualquier objeto. Corresponde pues, a lo que hoy
denominamos tcnicas. Este saber hacer es en cierta parte terico y,
por otro, prctico.
Asimismo Kant distingue entre arte mecnico y esttico; el primero
tiene por finalidad crear objetos bellos; el esttico, a su vez, puede ser
placentero, cuando procura simplemente el goce en la belleza y la satisfaccin
intelectual del creador.
Contemporneos como Lessing, con nuevas clasificaciones sobre las artes,
originan manifestaciones de influencia mutua que ejercen entre s la poesa, la
pintura y la msica. En este lineamiento, Zimmermann, las clasific en:
3. La tasacin
Todo trabajo de tasacin rural, se hace en tres etapas:
1. Recopilacin de antecedentes. Algunos de stos no necesariamente
pueden obtenerse en la zona donde se halla ubicado el bien. En organismos
oficiales, Bolsa de Cereales, revistas y publicaciones privadas, aportan
datos estadsticos de precios y rendimientos de los diferentes cultivos por
provincias, departamentos o partidos y su importancia en cada una de estas
divisiones polticas (las sembradas y cosechadas), las existencias ganaderas
por destino (cra, invernada, tambo), precios actualizados de los productos
en los ltimos aos, etc.. Otros elementos de juicio para ayudar al tasador
en la revisin del predio es la fotografa area que se puede adquirir en la
provincia de Crdoba, en algunos casos fotografas ms modernas y tambin
103
102
115
algunas estaciones del INTA tienen mapas sobre usos de suelos. El resto
puede hallarse en el rea de la zona donde est el predio a revisar, donde
acudiendo a acopiadores de cereales, stos pueden aportar datos sobre
fletes, gastos de comercializacin, de secado, etc., que sufren las ventas.
Asimismo, las casas de remates ferias, siempre informan al tasador sobre
los gastos corrientes que debe soportar el productor en la compra y venta
de ganado, fletes que cobran los camiones, hacia donde se desplaza el grueso
de la produccin y no faltan casos, donde sabiendo qu campo se revisar,
adelantan caractersticas particularidades, etc.. De ser una zona tambera,
las cooperativas o firmas de este rubro cumplen idntica funcin.
Antecedentes sobre ventas reales de campo en la zona, y su
comparacin con el bien a revisar son datos posibles a hallar en estos
informantes, en inmobiliarias de la zona, casas centrales de firmas,
consignatarios, algunos bancos (Banco de la Nacin -casa centralDepartamento de Tasaciones). En este aspecto, de ventas que luego
fundamentarn su opinin, sobre el valor del campo, es necesario averiguar
si se consideran elevados o no y los motivos.
Asimismo es sabido que campos sobre pavimento, tienen un plus de
valor, especialmente en zonas lluviosas, logrndose con esta condicin una
rpida salida de los productos perecederos, granos, ganado, etc..
Por otra parte, con lluvias intensas en zonas de invernada -especialmente
en invierno- cuando no hay arribos de hacienda al mercado de Liniers por
este motivo, los precios sufren bruscas oscilaciones y quien tiene campo
sobre pavimento aprovecha esta situacin, remitiendo inmediatamente.
Tambin hay algunos municipios en zonas de invernada, que con la
finalidad de conservar en buen estado sus caminos no extienden guas en
das de lluvias a vecinos alejados del pavimento, influyendo esto tambin en
el valor de la tierra.
Asimismo, una fraccin de campo, por reducida que sea, pero con
agua buena, tiene mucho valor para ser anexada a otro bien de agua regular,
pues con el tendido de caeras puede variar de una explotacin de cra a
otra de invernada.
En algunas regiones del pas, fracciones chicas pero medanosas, cuyo
valor es el agua, se pagan bien, con la finalidad de mejorar otro campo y
sumando lo invertido al valor estimado del bien a mejora y dividido por las
hectreas totales, en muchos casos, no es significativa, la incidencia.
116
101
100
117
En los campos de la cuenca del salado, hay diferentes tipos, unos con
presencia de duraznillo blanco (S. Glaucum) y trboles y, otros, con mucho
pasto salado ms inferiores.
118
99
de mercado.
Depreciacin por tiempo y estado. Se pueden utilizar las tablas de RossHeidecke, o bien, la tabla de Roca-Fox-Spaini.
Qu sirve y qu no?
Si miramos la tasacin por lado del ideal de galpn sera:
La superficie del galpn debe ser lo ms limpia posible. Liberada de
columnas que molesten el paso. Con altura suficiente para estibar. Sin
diferencias de altura en el terreno. De una sola planta. Con portones aptos
para el ingreso de vehculos amplios. Con la mayor cantidad de servicios
disponibles, con cercana a centros poblados y en las afueras de los mismos,
con buen transporte para los empleados, con aislaciones que permitan el
trabajo descansado de los operarios. Con vestuarios amplios. Y la lista
seguira hasta el infinito.
La realidad es que no siempre tenemos tantos elementos juntos para
poder evaluar. Adems, las condiciones econmicas de nuestro pas hacen
no posible tal idealizacin. Economas que cambian en menos de una semana
y variaciones bruscas de precio y de mercado cambiario hacen poco posible
proyectar a mediano plazo para cualquier empresa.
Qu me dice la propiedad?
98
119
120
97
1A, 1B, 1C, 1D, 2A, 2B, 2C, 3A, 3B, 3C, 4A, 4B, 5, IAR, RV
De acuerdo al N de patrn que una zona posea, podr tener un edificio
industrial, mayores o menores posibilidades de ocupacin de su superficie.
Existe un libro que detalla, de acuerdo a la actividad y al patrn, el
lmite de metros cubiertos que un galpn puede tener.
Esto influye notablemente en la tasacin que vayamos a realizar de un
galpn, pues los mismos, generalmente, no se construyen pensando en los
patrones, sino en las utilidades y beneficios para el propietario, por ello es
importante verificar la ordenanza.
Han quedado en nuestra ciudad, grandes superficies encerradas en
barrios con patrones bajos, que permiten poca superficie de utilizacin. Y si
la superficie para utilizar es poca, en consecuencia habr que quitar valor al
rea que no sirva para ocuparla en algo productivo.
No es lo mismo instalar una metalrgica en un barrio de casas que
hacerlo fuera del anillo de circunvalacin donde la densidad de poblacin es
ms baja. Por ello se insiste en la confirmacin objetiva que otorga la
ordenanza en cuanto a lo permitido, ya que si alguna construccin se
encuentra en infraccin o bien no le es permitido algn uso, ello incide
directamente sobre el valor.
144
121
122
$ 1.823/ha.
143
Raza criolla
Origen, descubrimiento de Amrica. Se los larga y se reproducen
naturalmente sin seleccin alguna y se adaptan al ecosistema. Animal de
lento crecimiento.
Cuarterones: Se originan en cruzamiento de raza criolla con otras
razas. Lento crecimiento y conformacin deficiente.
Sistemas de produccin
Cra: es la primera etapa, en la que se poseen hembras (vacas) y
machos (toros) para la reproduccin y la obtencin del ternero hasta su
destete.
Recra: esta etapa es a partir del destete en adelante. La edad del
destete vara segn el tipo de manejo que se realice.
Invernada: desde que se recran hasta su terminacin como gordos.
142
123
124
1.2.1. Extensin
Comparar el valor de un campo tomado como referencia de 100/150
has. en la Pcia. de Crdoba, departamentos Marcos Jurez - Unin, con
uno de 1.000 has., permite hacer algunas, consideraciones que el profesional
que tase debe evaluar:
A) En cualquier venta siempre hay ms interesados por la primera
extensin que por la segunda, en virtud del desembolso de capital que
representa y que se traduce, generalmente, en un mayor valor por hectrea.
B) A un empresario importante, le puede interesar 100 has., siempre
que sea lindera o cercana a su propiedad, de lo contrario, incurre en una
serie de gastos fijos de alta incidencia.
C) En funcin de lo expresado se afirma que el predio de 100/150 has.,
puede valer un 15 % / 20 % ms, por ser accesible a un mayor nmero de
interesados, que hacer subir el precio de una venta, que otro de 1.000 has.
que slo puede interesar a un reducido grupo de personas.
1.2.2. Ubicacin
La distancia a centros poblados importantes con rutas pavimentadas,
para la entrega de los productos, granos, ganado, leche, como a puertos de
# BRADFORD =
# SANTA GERTRUDIS =
# CHABRAY =
# TROPICAL =
# SIMBRA =
# LIMANGUS =
# BEFFMASTER =
HEREFORD
SHORTHORN
CHAROLAIS
HOLANDO ARG.
SIMMENTHAL
LIMOUSIN
SHORTON
x
x
x
x
x
x
x
141
INDICO
INDICO
INDICO
INDICO
INDICO
ABERDEEN ANGUS
HEREFORD
140
CLASIFICACIN
ZOOLGICA
Gnero: BUBALUS
(CUADRO 6)
Gnero: BOS
BOVINOS
(CUADRO 7)
BOS INDICUS
o
INDICOS
Sub-gnero:BUFALOS
Subgnero: BISONTES
Subgnero: BIBOS
YAK
Subgnero: BANTENG
Subgnero: GAUR
Subgnero: BOVINOS
RAZA
A.ANGUS
HEREFORD
SHORTHORN
JERSEY
CHAROLAIS
LIMOUSIN
PARDO SUIZO
HOLSTEIN
ORIGEN
Inglaterra
Francia
Alpes Suizos
Holanda y
N. deAlemania
BRAHMAN
EE UU
NELORE
BRASIL
GYR
OESTE INDIA
GUZERA
INDUBRASIL
BRASIL
TABAPUA
SUDAFRICA
AFRIKANDER
SINDI
PAKISTAN
BOS TAURUS
o
EUROPEAS
AMBIENTE
TEMPLADO
FRO
BOS INDICUS
o
INDICOS
AMBIENTE
CALIDO
BOVINOS
(CUADRO 8)
125
SUMINISTRA
50% DE
CARNE Y
90% DE
LECHE
QUE SE
CONSUME
126
1.2.5. Mejoras
Si el campo de referencia posee mejoras y en mal estado, mientras que
el revisado son normales en cuanto a cantidad y en buen estado de
conservacin tambin ello se traduce en el precio. Distinto sera de ser
excesivas stas en el bien a tasar, donde se debe discriminar entre lo utilizable
y lo suntuario. Un buen tasador rpidamente evala la importancia de las
mejoras y es bien sabido que en un campo con buenas mejoras y bien
atendidas se ahorran gastos.
Forma de venta
La venta puede ser realizada por cabeza (al bulto) o por kilo vivo que
pesa el animal. El precio vara de acuerdo a la categora (ternero, novillito,
novillo, toro, ternera, vaquillona, vaca), clase (gordo, consumo, conserva,
invernada, recra, etc.) y tipo (bueno, regular o malo).
Forma de pago
La forma de pago vara desde contado o a plazo de 7, 15, 30, 45, 60, 90
das, etc., que son los plazos habituales o comunes aunque cada vendedor
puede variarlos.
# BRANGUS =
ABERDEEN ANGUS
CLASIFICACIN
DEL GANADO
(cuadro 3)
139
Ganado mayor
Bovinos
Ganado menor
CLASIFICACION
PARA LA VENTA
(cuadro 4)
Faena
INDICO
Equinos
Boleto
de
Marca
Ovinos
Porcinos
Caprinos
Boleto
de
Seal
Consumo
Conserva
Recra e Invernada
Invernada
NOVILLO
CATEGORIAS
DE VENTA
(Cuadro 5)
NOVILLITO
TERNERO
VA QUILLONA
VACA
TORO
Especial
Bueno
Regular
ESPECIAL
BUENO
REGULAR
CONSERVA
138
Facturacin
Se emiten dos facturas, una de venta para el vendedor y otra de compra
para el comprador. En ellas consta quin vendi o quin compr, segn
127
128
137
136
Aspectos sanitarios
para tener presentes
Aftosa
Vacunacin Obligatoria
129
Planes
Especiales
Brucelosis
ARENA
Tamao de partcula: 0,050 a 2 mm.
La arena representa el esqueleto del suelo, favorece a la
permeabilidad del agua y del aire. Aunque est compuesta por
minerales que son tiles para las plantas, stas lo liberan muy
lentamente por lo que contribuyen en poca medida a la fertilidad
potencial. Cuando la proporcin de arena supera el 70%, los suelos
tienden a ser secos y pocos frtiles.
(1)
a) muy plstico y
adherente.
b) Otorga con
facilidad cilindros
largos y forma
anillos
a) medianamente
plstico y adherente
b) forma cilindros
pero no llega a
formar anillos
a) poco plstico y
adherente
b) cuesta formar
cilindros
Aspectos generales
130
6. Semovientes
El disertante martillero Adrin Mandrille (1) nos dice que
etimolgicamente el vocablo: semoviente, proviene del latn movens el que
significa: que se mueve por s slo.
Al igual que todos los bienes muebles en general , para la tasacin de
los semovientes, es necesario tener en cuenta los tres pilares bsicos en
que se basa la tasacin: aspecto jurdico, tcnico y econmico, sin olvidar
que la misma fuente est fuertemente influenciada por los aspectos
intrnsecos y extrnsecos.
Metodologa para su tasacin
Clasificacin segn
modos de venta
Directa o privada
Ventas
invernador
frigorfico
A travs de consignatorio
Factores intrnsecos
Ferias
Comunes
Invernada y Cra
Mercado Concentrador
( gordo p/ faena)
Especiales
(1) Profesor de Tasaciones en la carrera de Martillero y Corredor Pblico; expositor en
los cursos de Comercializacin de Hacienda
135
Exposiciones
Muestras
Particulares
134
131
132
INDIVIDUALES
133
Factores extrnsecos
Dentro de este factor: se mencionan todos aquellos que son derivados
del entorno y que condicionan de una u otro forma a la tasacin del animal,
como son la crianza, el crecimiento, el engorde, la produccin y que dependen
en gran medida de las zonas en que se encuentre, el clima, el suelo, las
pasturas, las aguadas, la adaptacin del animal al medio, la programacin
del manejo reproductivo, el mercado interno y externo, entre otros.
Bsqueda de informacin: evidentemente que la bsqueda de
informacin por parte del tasador es en la tasacin la ms difcil, o en la que
132
INDIVIDUALES
133
Factores extrnsecos
Dentro de este factor: se mencionan todos aquellos que son derivados
del entorno y que condicionan de una u otro forma a la tasacin del animal,
como son la crianza, el crecimiento, el engorde, la produccin y que dependen
en gran medida de las zonas en que se encuentre, el clima, el suelo, las
pasturas, las aguadas, la adaptacin del animal al medio, la programacin
del manejo reproductivo, el mercado interno y externo, entre otros.
Bsqueda de informacin: evidentemente que la bsqueda de
informacin por parte del tasador es en la tasacin la ms difcil, o en la que
134
131
130
6. Semovientes
El disertante martillero Adrin Mandrille (1) nos dice que
etimolgicamente el vocablo: semoviente, proviene del latn movens el que
significa: que se mueve por s slo.
Al igual que todos los bienes muebles en general , para la tasacin de
los semovientes, es necesario tener en cuenta los tres pilares bsicos en
que se basa la tasacin: aspecto jurdico, tcnico y econmico, sin olvidar
que la misma fuente est fuertemente influenciada por los aspectos
intrnsecos y extrnsecos.
Metodologa para su tasacin
Clasificacin segn
modos de venta
Directa o privada
Ventas
invernador
frigorfico
A travs de consignatorio
Factores intrnsecos
Ferias
Comunes
Invernada y Cra
Mercado Concentrador
( gordo p/ faena)
Especiales
(1) Profesor de Tasaciones en la carrera de Martillero y Corredor Pblico; expositor en
los cursos de Comercializacin de Hacienda
135
Exposiciones
Muestras
Particulares
136
Aspectos sanitarios
para tener presentes
Aftosa
Vacunacin Obligatoria
129
Planes
Especiales
Brucelosis
ARENA
Tamao de partcula: 0,050 a 2 mm.
La arena representa el esqueleto del suelo, favorece a la
permeabilidad del agua y del aire. Aunque est compuesta por
minerales que son tiles para las plantas, stas lo liberan muy
lentamente por lo que contribuyen en poca medida a la fertilidad
potencial. Cuando la proporcin de arena supera el 70%, los suelos
tienden a ser secos y pocos frtiles.
(1)
a) muy plstico y
adherente.
b) Otorga con
facilidad cilindros
largos y forma
anillos
a) medianamente
plstico y adherente
b) forma cilindros
pero no llega a
formar anillos
a) poco plstico y
adherente
b) cuesta formar
cilindros
Aspectos generales
128
137
138
Facturacin
Se emiten dos facturas, una de venta para el vendedor y otra de compra
para el comprador. En ellas consta quin vendi o quin compr, segn
127
126
1.2.5. Mejoras
Si el campo de referencia posee mejoras y en mal estado, mientras que
el revisado son normales en cuanto a cantidad y en buen estado de
conservacin tambin ello se traduce en el precio. Distinto sera de ser
excesivas stas en el bien a tasar, donde se debe discriminar entre lo utilizable
y lo suntuario. Un buen tasador rpidamente evala la importancia de las
mejoras y es bien sabido que en un campo con buenas mejoras y bien
atendidas se ahorran gastos.
Forma de venta
La venta puede ser realizada por cabeza (al bulto) o por kilo vivo que
pesa el animal. El precio vara de acuerdo a la categora (ternero, novillito,
novillo, toro, ternera, vaquillona, vaca), clase (gordo, consumo, conserva,
invernada, recra, etc.) y tipo (bueno, regular o malo).
Forma de pago
La forma de pago vara desde contado o a plazo de 7, 15, 30, 45, 60, 90
das, etc., que son los plazos habituales o comunes aunque cada vendedor
puede variarlos.
# BRANGUS =
ABERDEEN ANGUS
CLASIFICACIN
DEL GANADO
(cuadro 3)
139
Ganado mayor
Bovinos
Ganado menor
CLASIFICACION
PARA LA VENTA
(cuadro 4)
Faena
INDICO
Equinos
Boleto
de
Marca
Ovinos
Porcinos
Caprinos
Boleto
de
Seal
Consumo
Conserva
Recra e Invernada
Invernada
NOVILLO
CATEGORIAS
DE VENTA
(Cuadro 5)
NOVILLITO
TERNERO
VA QUILLONA
VACA
TORO
Especial
Bueno
Regular
ESPECIAL
BUENO
REGULAR
CONSERVA
140
CLASIFICACIN
ZOOLGICA
Gnero: BUBALUS
(CUADRO 6)
Gnero: BOS
BOVINOS
(CUADRO 7)
BOS INDICUS
o
INDICOS
Sub-gnero:BUFALOS
Subgnero: BISONTES
Subgnero: BIBOS
YAK
Subgnero: BANTENG
Subgnero: GAUR
Subgnero: BOVINOS
RAZA
A.ANGUS
HEREFORD
SHORTHORN
JERSEY
CHAROLAIS
LIMOUSIN
PARDO SUIZO
HOLSTEIN
ORIGEN
Inglaterra
Francia
Alpes Suizos
Holanda y
N. deAlemania
BRAHMAN
EE UU
NELORE
BRASIL
GYR
OESTE INDIA
GUZERA
INDUBRASIL
BRASIL
TABAPUA
SUDAFRICA
AFRIKANDER
SINDI
PAKISTAN
BOS TAURUS
o
EUROPEAS
AMBIENTE
TEMPLADO
FRO
BOS INDICUS
o
INDICOS
AMBIENTE
CALIDO
BOVINOS
(CUADRO 8)
125
SUMINISTRA
50% DE
CARNE Y
90% DE
LECHE
QUE SE
CONSUME
124
1.2.1. Extensin
Comparar el valor de un campo tomado como referencia de 100/150
has. en la Pcia. de Crdoba, departamentos Marcos Jurez - Unin, con
uno de 1.000 has., permite hacer algunas, consideraciones que el profesional
que tase debe evaluar:
A) En cualquier venta siempre hay ms interesados por la primera
extensin que por la segunda, en virtud del desembolso de capital que
representa y que se traduce, generalmente, en un mayor valor por hectrea.
B) A un empresario importante, le puede interesar 100 has., siempre
que sea lindera o cercana a su propiedad, de lo contrario, incurre en una
serie de gastos fijos de alta incidencia.
C) En funcin de lo expresado se afirma que el predio de 100/150 has.,
puede valer un 15 % / 20 % ms, por ser accesible a un mayor nmero de
interesados, que hacer subir el precio de una venta, que otro de 1.000 has.
que slo puede interesar a un reducido grupo de personas.
1.2.2. Ubicacin
La distancia a centros poblados importantes con rutas pavimentadas,
para la entrega de los productos, granos, ganado, leche, como a puertos de
# BRADFORD =
# SANTA GERTRUDIS =
# CHABRAY =
# TROPICAL =
# SIMBRA =
# LIMANGUS =
# BEFFMASTER =
HEREFORD
SHORTHORN
CHAROLAIS
HOLANDO ARG.
SIMMENTHAL
LIMOUSIN
SHORTON
x
x
x
x
x
x
x
141
INDICO
INDICO
INDICO
INDICO
INDICO
ABERDEEN ANGUS
HEREFORD
142
123
122
$ 1.823/ha.
143
Raza criolla
Origen, descubrimiento de Amrica. Se los larga y se reproducen
naturalmente sin seleccin alguna y se adaptan al ecosistema. Animal de
lento crecimiento.
Cuarterones: Se originan en cruzamiento de raza criolla con otras
razas. Lento crecimiento y conformacin deficiente.
Sistemas de produccin
Cra: es la primera etapa, en la que se poseen hembras (vacas) y
machos (toros) para la reproduccin y la obtencin del ternero hasta su
destete.
Recra: esta etapa es a partir del destete en adelante. La edad del
destete vara segn el tipo de manejo que se realice.
Invernada: desde que se recran hasta su terminacin como gordos.
144
121
156
FONDO DE COMERCIO
145
D. Prohibiciones
146
FONDO DE COMERCIO
PARA LA QUIJADA
Mxima
7 cm.
Mnima
5 cm.
Bibliografa consultada
Cruzamientos en ganado vacuno de carne, Ed. Hemisferio Sur
de KOGER, M.; CUNHA, J.; WARNICK, C.
Bovinos Aberdeen Angus, Ed. Albatros.
Bovinos Ceb, Ed. Albatros.
Razas lecheras, Ed. Albatros.
Ganadera tropical, Ed. El Ateneo
Cebutecnia, Ed. El Ateneo de HELMAN, Mauricio.
Revista Brangus vs. Nos.
Revista Super Campo vs. Nos.
Ley de marcas y seales 5542 y sus modificatorias.
155
154
FONDO DE COMERCIO
147
CAPITULO VII
FONDO DE COMERCIO
por Horacio Cornelli
I. Introduccin
148
FONDO DE COMERCIO
153
152
FONDO DE COMERCIO
b) Derechos de edicin
c) Derechos de autor
d) Concesiones o franquicias
e) Valor llave
f) Marcas y nombres comerciales
g) Procesos secretos
h) Investigacin y desarrollo
i) Costos de organizacin
j) Costos preoperativos
k) Costos de reorganizacin
(7) Cualquiera de las personas jurdicas tipificadas por la ley 19.550 de sociedades
comerciales.
149
150
FONDO DE COMERCIO
151
(5) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
Reconocimiento contable de la llave de negocio autogenerada.
(6) FOWLER NEWTON, Enrique, Contabilidad superior, Ediciones Contabilidad Moderna,
Bs. As., 1978, p. 11.
150
FONDO DE COMERCIO
151
(5) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
Reconocimiento contable de la llave de negocio autogenerada.
(6) FOWLER NEWTON, Enrique, Contabilidad superior, Ediciones Contabilidad Moderna,
Bs. As., 1978, p. 11.
152
FONDO DE COMERCIO
b) Derechos de edicin
c) Derechos de autor
d) Concesiones o franquicias
e) Valor llave
f) Marcas y nombres comerciales
g) Procesos secretos
h) Investigacin y desarrollo
i) Costos de organizacin
j) Costos preoperativos
k) Costos de reorganizacin
(7) Cualquiera de las personas jurdicas tipificadas por la ley 19.550 de sociedades
comerciales.
149
148
FONDO DE COMERCIO
153
154
FONDO DE COMERCIO
147
CAPITULO VII
FONDO DE COMERCIO
por Horacio Cornelli
I. Introduccin
146
FONDO DE COMERCIO
PARA LA QUIJADA
Mxima
7 cm.
Mnima
5 cm.
Bibliografa consultada
Cruzamientos en ganado vacuno de carne, Ed. Hemisferio Sur
de KOGER, M.; CUNHA, J.; WARNICK, C.
Bovinos Aberdeen Angus, Ed. Albatros.
Bovinos Ceb, Ed. Albatros.
Razas lecheras, Ed. Albatros.
Ganadera tropical, Ed. El Ateneo
Cebutecnia, Ed. El Ateneo de HELMAN, Mauricio.
Revista Brangus vs. Nos.
Revista Super Campo vs. Nos.
Ley de marcas y seales 5542 y sus modificatorias.
155
156
FONDO DE COMERCIO
145
D. Prohibiciones
180
FONDO DE COMERCIO
PRIMER AO:
VP1 =
C1
(1+i)1
VP1 =
7.900,00
(1+0,12)1
VP1 =
7.900,00
1,12
VP1 =
7.053,57
SEGUNDO AO:
VP2 =
C2
(1+i)2
VP2 =
7.900,00
(1+0,12)2
VP2 =
7.900,00
1,2544
VP2 =
6.297,83
TERCER AO:
VP3 =
C3
(1+i)3
VP3 =
7.900,00
(1+0,12)3
VP3 =
7.900,00
1,4049
157
(8) Valor de reposicin: Precio de mercado que es necesario erogar para comprar
mercadera de similares caractersticas hoy.
(9) Valor neto de realizacin: Precio de venta menos gastos directos de venta, o gastos
necesarios para realizar dicha venta.
158
FONDO DE COMERCIO
179
85.000,00
11.500,00
80.048,95
176.548,95
176.548,95
176.390,00
158,95
VPn = Cn
(1+i)n
Donde: VP = valor presente
i=R
100
Donde: R = Razn o tasa de inters
n = nmero de perodos
178
VP9
VP10
=
=
=
FONDO DE COMERCIO
6.130,32
5.473,63
96.054,39
159
Los criterios a emplear son similares a los explicados para crditos por
ventas.
No se debe omitir la inclusin de las sumas entregadas a proveedores
como anticipos por compra de bienes o servicios que todava no se han
recibido.
Las sumas pagadas a los proveedores en concepto de pago parcial o
total anticipado constituyen deudas que los proveedores tienen con la
empresa, y que debern ser satisfechas con un valor equivalente representado
por bienes de cambio, bienes de uso, o servicios.
VP10 =
C10
(1+i)10
3) Valuacin de deudas
VP10 =
250.000,00
(1+0,12)10
VP10 =
250.000,00
3,1058
VP10 =
80.494,56
a. Deudas comerciales
En cuanto a la valuacin de las deudas comerciales, tambin son de
aplicacin los recaudos tomados en el rubro crditos por ventas en cuando
a validacin y valuacin.
Incluimos tambin en este rubro, el anlisis y comprobacin de
procedencia y existencia de las deudas, empleando criterios de
consistencia, circularizacin, conciliaciones contables, clculo de intereses
devengados y determinacin del valor neto presente de esos futuros egresos
de fondos.
En este rubro es muy importante verificar la existencia de mercaderas
o servicios recibidos pero que el proveedor todava no nos entreg la
correspondiente factura, para tener en cuenta la correlativa deuda comercial
generada a la fecha de la valuacin.
El tasador no debe olvidar incluir en este rubro los anticipos recibidos
de clientes. Entendindose como tales a aquellas sumas de dinero recibidas
total o parcialmente por futuras ventas que todava no han sido perfeccionadas
mediante la tradicin de la cosa (12) o prestacin del servicio.
160
FONDO DE COMERCIO
VP9 =
C9
(1+i)9
VP9 =
17.000,00
(1+0,12)9
VP9 =
17.000,00
2,7731
VP9 =
6.130,32
177
DECIMO AO:
VP10 =
C10
(1+i)10
VP10 = 17.000,00
(1+0,12)10
VP10 = 17.000,00
3,1058
VP10 = 5.473,63
c. Deudas fiscales
Se deben incluir en este rubro, las deudas por tasas e impuestos, tanto
nacionales como provinciales y municipales devengados a la fecha de la
valuacin, vencidos y a vencer.
Se debe realizar el clculo por intereses, en el caso de obligaciones
vencidas, y tambin determinar el valor neto presente de los futuros egresos
de fondos para las deudas a vencer.
=
=
=
=
=
=
=
=
15.178,57
13.552,30
12.100,51
10.803,94
9.646,48
8.612,86
7.689,87
6.865,91
176
VP6 =
17.000,00
(1+0,12)6
VP6 =
17.000,00
1,9738
VP6 =
FONDO DE COMERCIO
8.612,86
SEPTIMO AO:
VP7 =
C7
(1+i)7
VP7 =
17.000,00
(1+0,12)7
VP7 =
17.000,00
2,2107
VP7 =
7.689,87
OCTAVOAO:
VP8 =
C8
(1+i)8
VP8 =
17.000,00
(1+0,12)8
VP8 =
17.000,00
2,4760
VP8 =
6.865,91
NOVENO AO:
161
Los principales riesgos que se deben considerar son los relacionados con:
a. El personal en relacin de dependencia
162
FONDO DE COMERCIO
VP3 = 17.000,00
1,4049
VP3 = 12.100,51
CUARTO AO:
VP4 =
C4
(1+i)4
VP4 = 17.000,00
(1+0,12)4
VP4 = 17.000,00
1,5735
VP4 = 10.803,94
QUINTO AO:
VP5 =
C5
(1+i)5
VP5 = 17.000,00
(1+0,12)5
VP5 =
17.000,00
1,7623
VP5 = 9.646,48
SEXTO AO:
VP6 =
C6
(1+i)6
175
174
FONDO DE COMERCIO
C1
(1+i)1
VP1 = 17.000,00
(1+0,12)1
VP1 = 17.000,00
1,12
VP1 = 15.178,57
SEGUNDO AO:
VP2 =
C2
(1+i)2
VP2 = 17.000,00
(1+0,12)2
VP2 = 17.000,00
1,2544
VP2 = 13.552,30
TERCER AO:
VP3 =
163
C3
(1+i)3
VP3 = 17.000,00
(1+0,12)3
164
(15) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
ob. cit..
FONDO DE COMERCIO
Prstamos
Remuneraciones y cargas sociales
Cargas fiscales
Total del Pasivo Corriente
Total del Pasivo no Corriente
Total del Pasivo
173
1.500,00
1.100,00
600,00
4.800,00
4.800,00
0,00
4.800,00
PATRIMONIONETO
(Segn estado respectivo)
Ajustes de valuacin realizados por el perito tasador
Total del Patrimonio Neto
Total
44.750,00
126.840,00
171.590,00
176.390,00
172
Caja y Bancos
Caja
Banco de la Nacin Argentina
Banco de la Provincia de Crdoba
1.200,00
700,00
1.300,00
FONDO DE COMERCIO
3.200,00
20.000,00
3.600,00
600,00
3.000,00
600,00
3.500,00
11.500,00
490,00
100,00
300,00
85.000,00
3.500,00
4.000,00
2.000,00
5.000,00
30.000,00
1.600,00
165
4.200,00
7.100,00
34.500,00
97.390,00
44.500,00
141.890,00
176.390,00
166
FONDO DE COMERCIO
Bienes de uso:
Rodados:
Valor tasacin
Valor contable
Diferencia
11.500,00
6.250,00
5.250,00
Inmuebles:
Valor tasacin
Valor contable
Diferencia
85.000,00
50.000,00
35.000,00
Activos intangibles:
Ensea comercial:
Valor tasacin
Valor contable
Diferencia
5.000,00
500,00
4.500,00
Clientela:
Valor determinado
por el perito tasador
Valor contable
Diferencia
30.000,00
0,00
30.000,00
171
ACTIVO
ACTIVOCORRIENTE
170
Activos intangibles
Patentes
Llave de negocio (la efectivamente pagada)
Marcas
Ensea comercial
Total del Activo no Corriente
Total del Activo
PASIVO
PASIVOCORRIENTE
Cuentas por pagar
Proveedores
Prstamos
Remuneraciones y cargas sociales
Cargas fiscales
Total del Pasivo Corriente
Total del Pasivo no Corriente
Total del Pasivo
PATRIMONIONETO
(Segn estado respectivo)
Total
3.500,00
4.000,00
2.000,00
500,00
FONDO DE COMERCIO
10.000,00
67.140,00
101.640,00
1.600,00
1.500,00
1.100,00
600,00
167
4.800,00
4.800,00
0,00
4.800,00
96.840,00
101.640,00
Notas:
El Estado de situacin patrimonial es una fotografa de los rubros
componentes del activo (todo lo que la empresa tiene ms lo que le deben),
pasivo (todo lo que la empresa debe) y patrimonio neto (capital propio) en
un momento determinado en un marco poltico, econmico y jurdico.
Dentro de los activos intangibles se incluye una cuenta llamada llave
de negocio, la cifra que ella expone se refiere al valor residual contable del
valor llave efectivamente pagado en una compra anterior.
(21) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
ob. cit..
168
FONDO DE COMERCIO
169
EMPRESA S.A.
ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2.
ACTIVO
ACTIVOCORRIENTE
Caja y Bancos
Caja
Banco de la Nacin Argentina
Banco de la Provincia de Crdoba
1.200,00
700,00
1.300,00
3.200,00
20.000,00
3.600,00
600,00
3.000,00
600,00
3.500,00
6.250,00
490,00
100,00
300,00
50.300,00
4.200,00
7.100,00
34.500,00
57.140,00
168
FONDO DE COMERCIO
169
EMPRESA S.A.
ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2.
ACTIVO
ACTIVOCORRIENTE
Caja y Bancos
Caja
Banco de la Nacin Argentina
Banco de la Provincia de Crdoba
1.200,00
700,00
1.300,00
3.200,00
20.000,00
3.600,00
600,00
3.000,00
600,00
3.500,00
6.250,00
490,00
100,00
300,00
50.300,00
4.200,00
7.100,00
34.500,00
57.140,00
170
Activos intangibles
Patentes
Llave de negocio (la efectivamente pagada)
Marcas
Ensea comercial
Total del Activo no Corriente
Total del Activo
PASIVO
PASIVOCORRIENTE
Cuentas por pagar
Proveedores
Prstamos
Remuneraciones y cargas sociales
Cargas fiscales
Total del Pasivo Corriente
Total del Pasivo no Corriente
Total del Pasivo
PATRIMONIONETO
(Segn estado respectivo)
Total
3.500,00
4.000,00
2.000,00
500,00
FONDO DE COMERCIO
10.000,00
67.140,00
101.640,00
1.600,00
1.500,00
1.100,00
600,00
167
4.800,00
4.800,00
0,00
4.800,00
96.840,00
101.640,00
Notas:
El Estado de situacin patrimonial es una fotografa de los rubros
componentes del activo (todo lo que la empresa tiene ms lo que le deben),
pasivo (todo lo que la empresa debe) y patrimonio neto (capital propio) en
un momento determinado en un marco poltico, econmico y jurdico.
Dentro de los activos intangibles se incluye una cuenta llamada llave
de negocio, la cifra que ella expone se refiere al valor residual contable del
valor llave efectivamente pagado en una compra anterior.
(21) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
ob. cit..
166
FONDO DE COMERCIO
Bienes de uso:
Rodados:
Valor tasacin
Valor contable
Diferencia
11.500,00
6.250,00
5.250,00
Inmuebles:
Valor tasacin
Valor contable
Diferencia
85.000,00
50.000,00
35.000,00
Activos intangibles:
Ensea comercial:
Valor tasacin
Valor contable
Diferencia
5.000,00
500,00
4.500,00
Clientela:
Valor determinado
por el perito tasador
Valor contable
Diferencia
30.000,00
0,00
30.000,00
171
ACTIVO
ACTIVOCORRIENTE
172
Caja y Bancos
Caja
Banco de la Nacin Argentina
Banco de la Provincia de Crdoba
1.200,00
700,00
1.300,00
FONDO DE COMERCIO
3.200,00
20.000,00
3.600,00
600,00
3.000,00
600,00
3.500,00
11.500,00
490,00
100,00
300,00
85.000,00
3.500,00
4.000,00
2.000,00
5.000,00
30.000,00
1.600,00
165
4.200,00
7.100,00
34.500,00
97.390,00
44.500,00
141.890,00
176.390,00
164
(15) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
ob. cit..
FONDO DE COMERCIO
Prstamos
Remuneraciones y cargas sociales
Cargas fiscales
Total del Pasivo Corriente
Total del Pasivo no Corriente
Total del Pasivo
173
1.500,00
1.100,00
600,00
4.800,00
4.800,00
0,00
4.800,00
PATRIMONIONETO
(Segn estado respectivo)
Ajustes de valuacin realizados por el perito tasador
Total del Patrimonio Neto
Total
44.750,00
126.840,00
171.590,00
176.390,00
174
FONDO DE COMERCIO
C1
(1+i)1
VP1 = 17.000,00
(1+0,12)1
VP1 = 17.000,00
1,12
VP1 = 15.178,57
SEGUNDO AO:
VP2 =
C2
(1+i)2
VP2 = 17.000,00
(1+0,12)2
VP2 = 17.000,00
1,2544
VP2 = 13.552,30
TERCER AO:
VP3 =
163
C3
(1+i)3
VP3 = 17.000,00
(1+0,12)3
162
FONDO DE COMERCIO
VP3 = 17.000,00
1,4049
VP3 = 12.100,51
CUARTO AO:
VP4 =
C4
(1+i)4
VP4 = 17.000,00
(1+0,12)4
VP4 = 17.000,00
1,5735
VP4 = 10.803,94
QUINTO AO:
VP5 =
C5
(1+i)5
VP5 = 17.000,00
(1+0,12)5
VP5 =
17.000,00
1,7623
VP5 = 9.646,48
SEXTO AO:
VP6 =
C6
(1+i)6
175
176
VP6 =
17.000,00
(1+0,12)6
VP6 =
17.000,00
1,9738
VP6 =
FONDO DE COMERCIO
8.612,86
SEPTIMO AO:
VP7 =
C7
(1+i)7
VP7 =
17.000,00
(1+0,12)7
VP7 =
17.000,00
2,2107
VP7 =
7.689,87
OCTAVOAO:
VP8 =
C8
(1+i)8
VP8 =
17.000,00
(1+0,12)8
VP8 =
17.000,00
2,4760
VP8 =
6.865,91
NOVENO AO:
161
Los principales riesgos que se deben considerar son los relacionados con:
a. El personal en relacin de dependencia
160
FONDO DE COMERCIO
VP9 =
C9
(1+i)9
VP9 =
17.000,00
(1+0,12)9
VP9 =
17.000,00
2,7731
VP9 =
6.130,32
177
DECIMO AO:
VP10 =
C10
(1+i)10
VP10 = 17.000,00
(1+0,12)10
VP10 = 17.000,00
3,1058
VP10 = 5.473,63
c. Deudas fiscales
Se deben incluir en este rubro, las deudas por tasas e impuestos, tanto
nacionales como provinciales y municipales devengados a la fecha de la
valuacin, vencidos y a vencer.
Se debe realizar el clculo por intereses, en el caso de obligaciones
vencidas, y tambin determinar el valor neto presente de los futuros egresos
de fondos para las deudas a vencer.
=
=
=
=
=
=
=
=
15.178,57
13.552,30
12.100,51
10.803,94
9.646,48
8.612,86
7.689,87
6.865,91
178
VP9
VP10
=
=
=
FONDO DE COMERCIO
6.130,32
5.473,63
96.054,39
159
Los criterios a emplear son similares a los explicados para crditos por
ventas.
No se debe omitir la inclusin de las sumas entregadas a proveedores
como anticipos por compra de bienes o servicios que todava no se han
recibido.
Las sumas pagadas a los proveedores en concepto de pago parcial o
total anticipado constituyen deudas que los proveedores tienen con la
empresa, y que debern ser satisfechas con un valor equivalente representado
por bienes de cambio, bienes de uso, o servicios.
VP10 =
C10
(1+i)10
3) Valuacin de deudas
VP10 =
250.000,00
(1+0,12)10
VP10 =
250.000,00
3,1058
VP10 =
80.494,56
a. Deudas comerciales
En cuanto a la valuacin de las deudas comerciales, tambin son de
aplicacin los recaudos tomados en el rubro crditos por ventas en cuando
a validacin y valuacin.
Incluimos tambin en este rubro, el anlisis y comprobacin de
procedencia y existencia de las deudas, empleando criterios de
consistencia, circularizacin, conciliaciones contables, clculo de intereses
devengados y determinacin del valor neto presente de esos futuros egresos
de fondos.
En este rubro es muy importante verificar la existencia de mercaderas
o servicios recibidos pero que el proveedor todava no nos entreg la
correspondiente factura, para tener en cuenta la correlativa deuda comercial
generada a la fecha de la valuacin.
El tasador no debe olvidar incluir en este rubro los anticipos recibidos
de clientes. Entendindose como tales a aquellas sumas de dinero recibidas
total o parcialmente por futuras ventas que todava no han sido perfeccionadas
mediante la tradicin de la cosa (12) o prestacin del servicio.
158
FONDO DE COMERCIO
179
85.000,00
11.500,00
80.048,95
176.548,95
176.548,95
176.390,00
158,95
VPn = Cn
(1+i)n
Donde: VP = valor presente
i=R
100
Donde: R = Razn o tasa de inters
n = nmero de perodos
180
FONDO DE COMERCIO
PRIMER AO:
VP1 =
C1
(1+i)1
VP1 =
7.900,00
(1+0,12)1
VP1 =
7.900,00
1,12
VP1 =
7.053,57
SEGUNDO AO:
VP2 =
C2
(1+i)2
VP2 =
7.900,00
(1+0,12)2
VP2 =
7.900,00
1,2544
VP2 =
6.297,83
TERCER AO:
VP3 =
C3
(1+i)3
VP3 =
7.900,00
(1+0,12)3
VP3 =
7.900,00
1,4049
157
(8) Valor de reposicin: Precio de mercado que es necesario erogar para comprar
mercadera de similares caractersticas hoy.
(9) Valor neto de realizacin: Precio de venta menos gastos directos de venta, o gastos
necesarios para realizar dicha venta.
204
FONDO DE COMERCIO
generaciones futuras y sentar las bases para una asociacin mundial entre
los pases desarrollados y los pases en desarrollo, as como entre los
gobiernos y los sectores de la sociedad civil, sobre la base de la compresin
de las necesidades y los intereses comunes.
El espritu de la Cumbre de la Tierra, inspir a los constituyentes de
1994, que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo
sustentable como derechos de tercera generacin, como se ha visto, a partir
de ese momento, se transforman estos derechos en derecho interno y genera
la obligacin de adecuar los comportamientos y las disciplinas cientficas al
mismo, por ello, es que nos permitiremos, proponer su integracin en esta
importante disciplina, la Tasacin.
VP3 =
CUARTO AO:
Son tan amplios los conceptos que emanan de la integracin del medio
ambiente, con las actividades del hombre y el valor de las cosas, que en
general, son dejados de lado, por la imposibilidad de determinar parmetros
asequibles de un modo pedaggico y aplicables a la materia.
Por ello, con el riesgo propio de las simplificaciones (3), proceder a
utilizar la teora de los cinco elementos(4): tierra, agua, fuego, aire y ter, y
siguiendo a los pensadores que inspiraron la misma, que sostienen que en
todo ser vivo pueden encontrarse estos elementos, buscaremos identificarlos
primero en el hombre, destinatario de la tasacin, y luego en las cosas
susceptibles de ser tasadas, para determinar el valor que tiene para el hombre
la integracin con las cosas.
(3) El problema de hacer comprensible la temtica del medio ambiente y dar pautas
simples de compresin, deb enfrentarlo por primera vez en mi carcter de Presidente del
Comit Ecolgico del Distrito 4810 del Rotary International, en la Asamblea Anual 2003,
que se realizara en el Jardn Botnico, all utilic por primera vez, la teora de los cinco
elementos, que pretendo desarrollar en el presente.
(4) El filsofo griego Empdocles, afirmaba que todo el universo se compona de
cuatro elementos, agua, fuego, aire y tierra, otras culturas -entre ellos los chinos- incorporan
un quinto elemento, el ter.
5.623,18
VP4 =
C4
(1+i)4
VP4 =
7.900,00
(1+0,12)4
VP4 =
7.900,00
1,5735
VP4 =
5.020,65
QUINTO AO:
VP5 =
C5
(1+i)5
VP5 =
7.900,00
(1+0,12)5
VP5 =
7.900,00
1,7623
VP5 =
4.482,78
SEXTO AO:
VP6 =
C6
(1+i)6
VP6 =
7.900,00
(1+0,12)6
181
182
VP6 =
7.900,00
1,9738
VP6 =
4.002,43
SEPTIMO AO:
VP7 =
C7
(1+i)7
VP7 =
7.900,00
(1+0,12)7
VP7 =
7.900,00
2,2107
VP7 =
3.573,53
OCTAVOAO:
VP8 =
C8
(1+i)8
VP8 =
7.900,00
(1+0,12)8
VP8 =
7.900,00
2,4760
VP8 =
3.190,63
NOVENO AO:
VP9 =
C9
(1+i)9
LA TASACIN
TASACION
Y EL DESARROLLO
DE VEHICULOS
SUSTENTABLE
203
202
FONDO DE COMERCIO
7.900,00
(1+0,12)9
VP9 =
7.900,00
2,7731
VP9 =
2.848,80
DECIMO AO:
VP10 =
C10
(1+i)10
VP10 = 7.900,00
(1+0,12)10
VP10 = 7.900,00
3,1058
VP10 = 2.543,63
VP9 =
183
VP1
VP2
VP3
VP4
VP5
VP6
VP7
VP8
VP9
VP10
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
7.053,57
6.297,83
5.623,18
5.020,65
4.482,78
4.002,43
3.573,53
3.190,63
2.848,80
2.543,63
44.637,03
184
LA TASACIN
TASACION
Y EL DESARROLLO
DE VEHICULOS
SUSTENTABLE
201
razones deben ser atendidas para llegar al valor objetivo del bien, para
ilustrar a las partes en las tasaciones privadas, y para ser el faro que ilumina
la mente del Juez, en una rama de la ciencia que no le es propia, en las
tasaciones judiciales, para que ste pueda resolver con ecuanimidad.
TT = VPFFFNINp/MPAV + PNAs/AI
Donde:
TT = Tasacin total
VPFFFNINp/MPAV = Valor presente de futuros flujos de fondos netos de inversiones
necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor.
PNAs/AI = Patrimonio Neto Actual sin Activos Intangibles
TT = 44.637,03 + (176.390,00 44.500,00)
TT = 44.637,03 + 131.890,00
Tasacin total = 176.527,03
Adems se deber tener en cuenta que para que el patrimonio neto
conserve su actual valor, al final del perodo deber valer:
VPNFP = VPAVCM x (1 + i)n
Donde:
VPNFP = Valor Patrimonial Neto al Final del Perodo
VPAVCM = Valor Patrimonial Ajustado a Valores Corrientes de Mercado
i = R Donde: R = Razn o tasa de inters
100
n = nmero de perodos
VPNFP = 176.390,00 x (1 + 0,12)10
VPNFP = 176.390,00 x 1,1210
VPNFP = 176.390,00 x 3,1058
VPNFP = 547.832,06
y los inversionistas, que tambin compran pretendiendo obtener una renta equivalente a la
que obtenan con el inters del dinero cuanto este era el mejor negocio en los Bancos
confiables antes del 200l, sumado a que existen agentes inmobiliarios empresarios, que no
dudan en infringir la ley, para obtener ganancias, todo esto conforma un cctel que puede
hacer colapsar la confianza del mercado inmobiliario cordobs. Verbigracia, compra de
garantas truchas, liberacin de los garantes por los cambios de precios en los alquileres etc.
Lo que puede llevar al deseo masivo de desprenderse de esos bienes que se adquirieron
como inversin, y a la estrepitosa cada de los precios) La responsabilidad social, del
perito tasador, lo obliga a considerar en la determinacin del valor objetivo del bien, que su
actividad no puede ni debe ser distorsionante del precio de mercado.
200
FONDO DE COMERCIO
(2) Hay que estar prevenido con respecto a las distorsiones del mercado, que pueden
generar las necesidades de los sujetos compradores y vendedores, para poder expresarse
como tasador sobre el valor objetivo de los bienes. Para que se entienda mejor esta afirmacin
resulta convenientes ilustrarla con un ejemplo actual: Crdoba, es una ciudad netamente
universitaria, de lo que emerge una importante demanda de departamentos para estudiantes.
En nuestro pas debido a la crisis y al comportamiento de los Bancos en el 2001- 2002, y a
los bajos intereses, se ha desviado la inversin a la construccin, por otro lado, la exportacin
de cereales especialmente la soja, determina un importante ingreso de divisas dlares en la
economa interna. La combinacin de estos factores determina un alza inusitada del precio
de departamentos y de los alquileres en Nueva Crdoba, lugar preferido por los estudiantes.
Los agricultores, en muchos casos compran los mismos a precio dlar o soja, para sus hijos
Inmuebles
Automotores
Fondo de comercio (excluidos
los inmuebles y automotores)
Total
185
85.000,00
11.500,00
80.027,03
176.527,03
176.527,03
176.390,00
137,03
Inmuebles
Automotores
Fondo de comercio (excluidos
los inmuebles y automotores)
Total
85.000,00
11.500,00
79.890,00
176.390,00
186
TASACION DE VEHICULOS
211
Donde:
TTB = Tasacin total mtodo de balance.
TTM1 = Tasacin total mtodo 1.
TTM2 = Tasacin total mtodo 2.
TTM3 = Tasacin total mtodo 3.
n = nmero de cifras incluidas en el numerador.
85.000,00
11.500,00
79.988,66
176.488,66
(1) El Rey Ricardo III, se enfrentara con Enrique el Conde de Richmond, en la decisiva
batalla de Bosworth en 1485, por el Reino de Inglaterra. As fue que envi a su amanuense a
hacer herrar su caballo, el herrero que haba colocado herraduras a los dems equinos de la
tropa, tuvo que hacer de apuro las herraduras, y cuando colocaba la cuarta, le falt un clavo,
as que sta qued floja. En el fragor de la batalla, el caballo perdi la herradura, tropez, rod
y huy, mientras Ricardo III cay al suelo. All segn la versin de Shakespeare, pronunci
las famosas palabras Mi reino por un caballo, nadie se lo dio, perdi su vida y el reino de
Inglaterra. La ancdota permite inferir el extraordinario valor, que puede adquirir una cosa
pequea, sobre la base del principio escasez. En el anlisis de las consecuencias remotas,
podra decirse que por falta de un clavo se perdi el Reino de Inglaterra. En Amrica, la
historia fue inversa, en el combate de San Lorenzo, la providencial ayuda del Sargento Cabral,
le permiti a San Martn recuperar un caballo y luego liberar a tres pases.
210
FONDO DE COMERCIO
187
176.488,66
176.390,00
98,66
188
TASACION DE VEHICULOS
197
ELEMENTOS A CONSIDERAR
IMPULSOR: motor, cilindrada, relacin de compresin, distribucin,
refrigeracin, alimentacin, encendido, arranque, potencia mxima,
torque mximo.
CAJA: cambios, transmisin final, embrague.
CICLISTICA: cuadro, inclinacin, avance, suspensin delantera y
trasera recorrido, amortiguadores, freno delantero y trasero, neumticos.
DIMENSIONES: distancias entre ejes, altura de asiento, despegue
mnimo a tierra, peso, capacidad de combustible.
Al igual que el automvil, estos vehculos se presentan en distintos
modelos y poseen particularidades de uso especfico (de competicin pista y enduro-; de calle, etc.), una vez identificadas las caractersticas, la
tasacin se realizar por el mtodo lineal o, en su defecto, por el mtodo
comparativo directo conforme la informacin del mercado de
comercializacin actual.
Material de consulta
Apunte: Curso de tasacin del curso de peritos tasadores,
Tasaciones de automotores en general, Biblioteca Colegio
Profesional.
Revista: Motociclismo Erre Sport Press Emprendimientos
editoriales S.A, Rosario, 2002.
196
FONDO DE COMERCIO
189
CABINA: el camin se puede presentar, con cabina lineal -trompa; o cabina frontal sta puede ser fija o basculante-. Pueden tener
dormitorios o pueden ser incorporadas fuera de fbrica.
CUBIERTAS: estn montadas sobre llantas que pueden ser: 1)
discos (similares a los automviles por su centro); 2) artilleras (se
caracterizan por no tener un centro); 3) categoras usadas en otros
pases cuya caractersticas es ser una sola cubierta pero la banda de
rodamiento es similar a la de dos cubiertas juntas.
CAPITULO VIII
TASACION DE VEHICULOS
los 5 aos prolongado su vida til hasta los 10 aos aproximadamente, razn por la cual se
debe aplicar la tcnica de balance entre depreciacin directa y el valor de mercado empleando
el mtodo comparativo directo, analizando cada uno de los componentes y estado de
conservacin a los fines de establecer el valor real representativo del bien a tasar, o sea, valor
de mercado menos costo de reparaciones y reposiciones valor ideal del objeto a tasar.
190
TASACION DE VEHICULOS
2. Concepcin de un vehculo
A fin de poner orden a la marcha de un vehculo, se requiere
necesariamente con un punto de partida y medios. Ello es en razn de
que el vehculo deber soportar no slo esfuerzos estticos, sino tambin
aquellos de orden dinmicos generados o producidos bajo cualquier condicin
durante su uso.
El punto de partida tiene su origen en definiciones tales como en el
estilo y la ingeniera del producto. Todo ello se determina
fundamentalmente con piezas precisas, planos de cada uno de los distintos
componentes, conjuntos y subconjuntos; e instrucciones a fin de su armado
definitivo.
Tambin se incluye la frase hacer comprar hecho -make or buyen funcin de lo que la planta industrial de fabricacin, proyectada e
instalada, en esta capacidad de hacer; all estn precisamente los medios
con que se cuenta a los fines propuestos, todo constituye el punto de
partida para dar el inicio.
195
(1) En norma general se aplica el M. Lineal, con vida til en los vehculos de 5 aos
para la depreciacin en el mercado local el valor residual del vehculo se extiende ms alla de
194
TASACION
FONDO DE
DECOMERCIO
VEHICULOS
Empricamente para identificar al bien se puede dividir a grandes rasgos por estructura en:
CARROCERIA
MOTOR
SUSPENSION
TAPIZADOS
PARTE ELECTRICA
TRANSMISION
CUBIERTAS
ACCESORIOS
191
192
TASACION DE VEHICULOS
193
Por su parte, el martillero Hugo Teruzzi rescata del concepto de tasacin los
tres aspectos componentes para llegar acabadamente al precio del bien, a saber:
jurdico (todo lo atinente a los ttulos y dems requisitos legales documentales);
tcnico (la identificacin del bien a travs de su ficha tcnica) y econmico
(el anlisis propio del mercado determinante del precio).
192
TASACION DE VEHICULOS
193
Por su parte, el martillero Hugo Teruzzi rescata del concepto de tasacin los
tres aspectos componentes para llegar acabadamente al precio del bien, a saber:
jurdico (todo lo atinente a los ttulos y dems requisitos legales documentales);
tcnico (la identificacin del bien a travs de su ficha tcnica) y econmico
(el anlisis propio del mercado determinante del precio).
194
TASACION
FONDO DE
DECOMERCIO
VEHICULOS
Empricamente para identificar al bien se puede dividir a grandes rasgos por estructura en:
CARROCERIA
MOTOR
SUSPENSION
TAPIZADOS
PARTE ELECTRICA
TRANSMISION
CUBIERTAS
ACCESORIOS
191
190
TASACION DE VEHICULOS
2. Concepcin de un vehculo
A fin de poner orden a la marcha de un vehculo, se requiere
necesariamente con un punto de partida y medios. Ello es en razn de
que el vehculo deber soportar no slo esfuerzos estticos, sino tambin
aquellos de orden dinmicos generados o producidos bajo cualquier condicin
durante su uso.
El punto de partida tiene su origen en definiciones tales como en el
estilo y la ingeniera del producto. Todo ello se determina
fundamentalmente con piezas precisas, planos de cada uno de los distintos
componentes, conjuntos y subconjuntos; e instrucciones a fin de su armado
definitivo.
Tambin se incluye la frase hacer comprar hecho -make or buyen funcin de lo que la planta industrial de fabricacin, proyectada e
instalada, en esta capacidad de hacer; all estn precisamente los medios
con que se cuenta a los fines propuestos, todo constituye el punto de
partida para dar el inicio.
195
(1) En norma general se aplica el M. Lineal, con vida til en los vehculos de 5 aos
para la depreciacin en el mercado local el valor residual del vehculo se extiende ms alla de
196
FONDO DE COMERCIO
189
CABINA: el camin se puede presentar, con cabina lineal -trompa; o cabina frontal sta puede ser fija o basculante-. Pueden tener
dormitorios o pueden ser incorporadas fuera de fbrica.
CUBIERTAS: estn montadas sobre llantas que pueden ser: 1)
discos (similares a los automviles por su centro); 2) artilleras (se
caracterizan por no tener un centro); 3) categoras usadas en otros
pases cuya caractersticas es ser una sola cubierta pero la banda de
rodamiento es similar a la de dos cubiertas juntas.
CAPITULO VIII
TASACION DE VEHICULOS
los 5 aos prolongado su vida til hasta los 10 aos aproximadamente, razn por la cual se
debe aplicar la tcnica de balance entre depreciacin directa y el valor de mercado empleando
el mtodo comparativo directo, analizando cada uno de los componentes y estado de
conservacin a los fines de establecer el valor real representativo del bien a tasar, o sea, valor
de mercado menos costo de reparaciones y reposiciones valor ideal del objeto a tasar.
188
TASACION DE VEHICULOS
197
ELEMENTOS A CONSIDERAR
IMPULSOR: motor, cilindrada, relacin de compresin, distribucin,
refrigeracin, alimentacin, encendido, arranque, potencia mxima,
torque mximo.
CAJA: cambios, transmisin final, embrague.
CICLISTICA: cuadro, inclinacin, avance, suspensin delantera y
trasera recorrido, amortiguadores, freno delantero y trasero, neumticos.
DIMENSIONES: distancias entre ejes, altura de asiento, despegue
mnimo a tierra, peso, capacidad de combustible.
Al igual que el automvil, estos vehculos se presentan en distintos
modelos y poseen particularidades de uso especfico (de competicin pista y enduro-; de calle, etc.), una vez identificadas las caractersticas, la
tasacin se realizar por el mtodo lineal o, en su defecto, por el mtodo
comparativo directo conforme la informacin del mercado de
comercializacin actual.
Material de consulta
Apunte: Curso de tasacin del curso de peritos tasadores,
Tasaciones de automotores en general, Biblioteca Colegio
Profesional.
Revista: Motociclismo Erre Sport Press Emprendimientos
editoriales S.A, Rosario, 2002.
210
FONDO DE COMERCIO
187
176.488,66
176.390,00
98,66
186
TASACION DE VEHICULOS
211
Donde:
TTB = Tasacin total mtodo de balance.
TTM1 = Tasacin total mtodo 1.
TTM2 = Tasacin total mtodo 2.
TTM3 = Tasacin total mtodo 3.
n = nmero de cifras incluidas en el numerador.
85.000,00
11.500,00
79.988,66
176.488,66
(1) El Rey Ricardo III, se enfrentara con Enrique el Conde de Richmond, en la decisiva
batalla de Bosworth en 1485, por el Reino de Inglaterra. As fue que envi a su amanuense a
hacer herrar su caballo, el herrero que haba colocado herraduras a los dems equinos de la
tropa, tuvo que hacer de apuro las herraduras, y cuando colocaba la cuarta, le falt un clavo,
as que sta qued floja. En el fragor de la batalla, el caballo perdi la herradura, tropez, rod
y huy, mientras Ricardo III cay al suelo. All segn la versin de Shakespeare, pronunci
las famosas palabras Mi reino por un caballo, nadie se lo dio, perdi su vida y el reino de
Inglaterra. La ancdota permite inferir el extraordinario valor, que puede adquirir una cosa
pequea, sobre la base del principio escasez. En el anlisis de las consecuencias remotas,
podra decirse que por falta de un clavo se perdi el Reino de Inglaterra. En Amrica, la
historia fue inversa, en el combate de San Lorenzo, la providencial ayuda del Sargento Cabral,
le permiti a San Martn recuperar un caballo y luego liberar a tres pases.
200
FONDO DE COMERCIO
(2) Hay que estar prevenido con respecto a las distorsiones del mercado, que pueden
generar las necesidades de los sujetos compradores y vendedores, para poder expresarse
como tasador sobre el valor objetivo de los bienes. Para que se entienda mejor esta afirmacin
resulta convenientes ilustrarla con un ejemplo actual: Crdoba, es una ciudad netamente
universitaria, de lo que emerge una importante demanda de departamentos para estudiantes.
En nuestro pas debido a la crisis y al comportamiento de los Bancos en el 2001- 2002, y a
los bajos intereses, se ha desviado la inversin a la construccin, por otro lado, la exportacin
de cereales especialmente la soja, determina un importante ingreso de divisas dlares en la
economa interna. La combinacin de estos factores determina un alza inusitada del precio
de departamentos y de los alquileres en Nueva Crdoba, lugar preferido por los estudiantes.
Los agricultores, en muchos casos compran los mismos a precio dlar o soja, para sus hijos
Inmuebles
Automotores
Fondo de comercio (excluidos
los inmuebles y automotores)
Total
185
85.000,00
11.500,00
80.027,03
176.527,03
176.527,03
176.390,00
137,03
Inmuebles
Automotores
Fondo de comercio (excluidos
los inmuebles y automotores)
Total
85.000,00
11.500,00
79.890,00
176.390,00
184
LA TASACIN
TASACION
Y EL DESARROLLO
DE VEHICULOS
SUSTENTABLE
201
razones deben ser atendidas para llegar al valor objetivo del bien, para
ilustrar a las partes en las tasaciones privadas, y para ser el faro que ilumina
la mente del Juez, en una rama de la ciencia que no le es propia, en las
tasaciones judiciales, para que ste pueda resolver con ecuanimidad.
TT = VPFFFNINp/MPAV + PNAs/AI
Donde:
TT = Tasacin total
VPFFFNINp/MPAV = Valor presente de futuros flujos de fondos netos de inversiones
necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor.
PNAs/AI = Patrimonio Neto Actual sin Activos Intangibles
TT = 44.637,03 + (176.390,00 44.500,00)
TT = 44.637,03 + 131.890,00
Tasacin total = 176.527,03
Adems se deber tener en cuenta que para que el patrimonio neto
conserve su actual valor, al final del perodo deber valer:
VPNFP = VPAVCM x (1 + i)n
Donde:
VPNFP = Valor Patrimonial Neto al Final del Perodo
VPAVCM = Valor Patrimonial Ajustado a Valores Corrientes de Mercado
i = R Donde: R = Razn o tasa de inters
100
n = nmero de perodos
VPNFP = 176.390,00 x (1 + 0,12)10
VPNFP = 176.390,00 x 1,1210
VPNFP = 176.390,00 x 3,1058
VPNFP = 547.832,06
y los inversionistas, que tambin compran pretendiendo obtener una renta equivalente a la
que obtenan con el inters del dinero cuanto este era el mejor negocio en los Bancos
confiables antes del 200l, sumado a que existen agentes inmobiliarios empresarios, que no
dudan en infringir la ley, para obtener ganancias, todo esto conforma un cctel que puede
hacer colapsar la confianza del mercado inmobiliario cordobs. Verbigracia, compra de
garantas truchas, liberacin de los garantes por los cambios de precios en los alquileres etc.
Lo que puede llevar al deseo masivo de desprenderse de esos bienes que se adquirieron
como inversin, y a la estrepitosa cada de los precios) La responsabilidad social, del
perito tasador, lo obliga a considerar en la determinacin del valor objetivo del bien, que su
actividad no puede ni debe ser distorsionante del precio de mercado.
202
FONDO DE COMERCIO
7.900,00
(1+0,12)9
VP9 =
7.900,00
2,7731
VP9 =
2.848,80
DECIMO AO:
VP10 =
C10
(1+i)10
VP10 = 7.900,00
(1+0,12)10
VP10 = 7.900,00
3,1058
VP10 = 2.543,63
VP9 =
183
VP1
VP2
VP3
VP4
VP5
VP6
VP7
VP8
VP9
VP10
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
7.053,57
6.297,83
5.623,18
5.020,65
4.482,78
4.002,43
3.573,53
3.190,63
2.848,80
2.543,63
44.637,03
182
VP6 =
7.900,00
1,9738
VP6 =
4.002,43
SEPTIMO AO:
VP7 =
C7
(1+i)7
VP7 =
7.900,00
(1+0,12)7
VP7 =
7.900,00
2,2107
VP7 =
3.573,53
OCTAVOAO:
VP8 =
C8
(1+i)8
VP8 =
7.900,00
(1+0,12)8
VP8 =
7.900,00
2,4760
VP8 =
3.190,63
NOVENO AO:
VP9 =
C9
(1+i)9
LA TASACIN
TASACION
Y EL DESARROLLO
DE VEHICULOS
SUSTENTABLE
203
204
FONDO DE COMERCIO
generaciones futuras y sentar las bases para una asociacin mundial entre
los pases desarrollados y los pases en desarrollo, as como entre los
gobiernos y los sectores de la sociedad civil, sobre la base de la compresin
de las necesidades y los intereses comunes.
El espritu de la Cumbre de la Tierra, inspir a los constituyentes de
1994, que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo
sustentable como derechos de tercera generacin, como se ha visto, a partir
de ese momento, se transforman estos derechos en derecho interno y genera
la obligacin de adecuar los comportamientos y las disciplinas cientficas al
mismo, por ello, es que nos permitiremos, proponer su integracin en esta
importante disciplina, la Tasacin.
VP3 =
CUARTO AO:
Son tan amplios los conceptos que emanan de la integracin del medio
ambiente, con las actividades del hombre y el valor de las cosas, que en
general, son dejados de lado, por la imposibilidad de determinar parmetros
asequibles de un modo pedaggico y aplicables a la materia.
Por ello, con el riesgo propio de las simplificaciones (3), proceder a
utilizar la teora de los cinco elementos(4): tierra, agua, fuego, aire y ter, y
siguiendo a los pensadores que inspiraron la misma, que sostienen que en
todo ser vivo pueden encontrarse estos elementos, buscaremos identificarlos
primero en el hombre, destinatario de la tasacin, y luego en las cosas
susceptibles de ser tasadas, para determinar el valor que tiene para el hombre
la integracin con las cosas.
(3) El problema de hacer comprensible la temtica del medio ambiente y dar pautas
simples de compresin, deb enfrentarlo por primera vez en mi carcter de Presidente del
Comit Ecolgico del Distrito 4810 del Rotary International, en la Asamblea Anual 2003,
que se realizara en el Jardn Botnico, all utilic por primera vez, la teora de los cinco
elementos, que pretendo desarrollar en el presente.
(4) El filsofo griego Empdocles, afirmaba que todo el universo se compona de
cuatro elementos, agua, fuego, aire y tierra, otras culturas -entre ellos los chinos- incorporan
un quinto elemento, el ter.
5.623,18
VP4 =
C4
(1+i)4
VP4 =
7.900,00
(1+0,12)4
VP4 =
7.900,00
1,5735
VP4 =
5.020,65
QUINTO AO:
VP5 =
C5
(1+i)5
VP5 =
7.900,00
(1+0,12)5
VP5 =
7.900,00
1,7623
VP5 =
4.482,78
SEXTO AO:
VP6 =
C6
(1+i)6
VP6 =
7.900,00
(1+0,12)6
181
232
205
2. Tasacin particular
A. Autorizacin para tasar
206
nido del hornero (5). Hoy la integracin de la vivienda del hombre con la
naturaleza, resulta ignorada, tal vez por que la naturaleza ha pasado a
segundo plano. Otrora en nuestro campo a la hora en que el da muere,
la hora de la oracin, para nuestros criollos porque levantaban la vista
al cielo para contemplar la magnificencia de la creacin cuando el sol se
pona, sobrecogidos ante la plenitud del espectculo volvan la vista a
Dios para comprender los misterios de la naturaleza. Hoy el hombre de la
ciudad vuelve a esa hora o a cualquier otra, su vista al televisor, y en la
magia de la pantalla, pierde por completo la visin de la naturaleza y lo
artificial inunda su mente.
Ha llegado tal vez, la hora de volver al origen, de rever las conductas de
nuestros ancestros, y extraer la sabidura de los mismos que les permita una
vida de mayor integracin natural, resulta extrao, que el factor que nos impulse
a esto sea el derecho, pero cualquiera sea la fuente, bienvenida sea.
La tabla de Hoffman, otorga mayor valor a la parte del frente de los
inmuebles urbanos, sin contemplar de modo alguno, la orientacin del terreno,
no importa en ella, si el departamento del frente recibe o no energa solar.
Pero es del caso sealar, que la energa solar, fortifica el espritu y mejora la
salud de las personas, as es, por ejemplo, mucho mas probable que se
engripe una persona que vive en un ambiente hmedo y lgubre, que otra
que desarrolla su vida en uno soleado y ventilado. Adems el costo de
energa elctrica o de otra naturaleza para mantener en invierno la
temperatura de un ambiente sin sol es mucho ms caro, y adems suele
implicar la obligacin de mantener el ambiente aislado, con la propagacin
de todo tipo de grmenes, que encuentran en el mismo el caldo de cultivo
adecuado para su proliferacin.
Esto se puede visualizar incluso en las construcciones pblicas,
tomaremos por ejemplo, dos edificios pblicos de esta ciudad de Crdoba,
(5) El hornero, ave muy conocida en Amrica del Sur, elegida como ave nacional de
los argentinos, tiene su nido hecho de barro, con la forma de un horno de pan, de all su
nombre; posee una extraordinaria habilidad para su construccin, lo orienta de tal modo que
la entrada no quede expuesta a los vientos fros o las lluvias, todo lo que permite detectar
similitudes dignas de ser apreciadas con la construccin del rancho. La parte ms clida del
nido est destinada a la hembra, que empolla a su cra.
DICTAMENES
231
Antecedentes econmicos
Se logra efectivamente con un anlisis que surge del mercado en cuanto
a la cotizacin actual de la hectrea.
Por un lado y en forma directa, el costo de las mejoras existentes, que
no es de gran incidencia ya que prcticamente en la bsqueda de informacin
de precios, en la mayora se incluye el presupuesto de la existencias de
alambrados y dems elementos incorporados que son de ndole necesarios
para la actividad agropecuaria, no obstante se verific que no se destacan
inversiones distintas en la propiedad rural a tasar que puedan marcar
diferencias econmicas con otras en la zona, empleadas como antecedentes
para la presente tasacin, la comparacin es directa y son valores que
efectivamente se constituyen como precios reales en estos momentos.
En cuanto a la informacin econmica de la cotizacin de la hectrea,
verificados los valores, se observa que de acuerdo a la zona hay una
oscilacin que va desde los U$S 2.000 a los U$S 4.500.
Realizando un anlisis estricto en el sector y en comparacin con el
bien objeto de la tasacin existen una serie de elementos que tienden a la
determinacin del precio unitario promedio calculado de U$S 3.250 que es
lo que corresponde al punto medio de la oscilacin econmica recabada.
230
NATURALEZA
DEL SUELO
(Cont.)
FUENTES DE
PROVISION
DE AGUA
MEJORAS
INCORPORADAS
CARACTERISTICAS
EXTRINSECAS
10
207
208
DICTAMENES
229
228
Metodologa de tasacin
La metodologa para la tasacin de inmuebles rurales difiere en
muchos aspectos de la prctica empleada normalmente para la
valuacin de propiedades urbanas..., el precio de los campos, depende
adems de factores intrnsecos y productivos, de las situaciones
econmicas relacionadas con el intercambio comercial internacional,
rgimen impositivo, posibilidades crediticias, etc. ... tanto es as que
circunstancias naturales como las precipitaciones pluviales, o los
10
209
210
DICTAMENES
una nueva gradacin de uno a diez, que ser evaluada por el perito y
sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar.
ELEMENTO AIRE: Ya hemos dicho que el aire es vital para la vida
de las personas, el oxgeno y otras partculas energticas, que no es del
caso precisar en este momento, son vitales para la vida, las grandes ciudades,
son centros de polucin el aire se encuentra contaminado, pleno de anhdrido
carbnico, producto de las emanaciones industriales y vehiculares, cualquier
automvil naftero, consume mientras funciona veinte veces ms oxgeno
que un ser humano.
La vitalidad y la salud del hombre estn en intima relacin con la calidad
y cantidad de aire - oxgeno que ingresa en sus pulmones, de tal modo que
la ubicacin del inmueble que se trate, ecolgicamente es relevante a los
fines de determinar el valor del inmueble a tasar.
No es lo mismo en este aspecto, el valor de un inmueble en Nueva
Crdoba (6) que en Barrio General Paz, al lado del ro y con arboledas
importantes.
Ya hemos visto, la importancia de la orientacin del inmueble, si ste se
encuentra orientado hacia el norte es seguro que en algunas horas del da,
en la mayora de los das del ao incluso en invierno con el calor del sol, se
podrn abrir las ventanas y airear el inmueble, saneando el ambiente interior,
en cambio si se trata de un inmueble orientado al sur, difcilmente los rayos
del sol penetren en el inmueble, por lo que es probable que nos encontremos
naturalmente en un ambiente lgubre, poco clido y aunque artificialmente
se pueda obtener la temperatura adecuada esto tendr un costo energtico
(6) Pido disculpas por ejemplificar siempre esta zona como ecolgicamente negativa,
pero lo real, es que no slo es negativa en forma individual para sus habitantes, sino tambin
para el resto de los cordobeses, ya que todos los edificios de Nueva Crdoba en su conjunto,
generan una pared que detiene los vientos que podran sacar el smog en el pozo del centro
de la ciudad, generando mala calidad de vida para el centro de la ciudad, adems es el
paradigma de la inversin econmicamente rentable, pero colapsa las cloacas, la distribucin
de agua e inexplicablemente en este momento se pretende aprobar una ordenanza para
castigar con impuestos a quienes tengan terrenos y no edifiquen en la zona, como si fuera
imperioso construir en la misma, cuando lo que correspondera en base a una sana poltica
de desarrollo urbano sera procurar desactivar la construccin en la zona, pues ya se ha
superado el lmite razonable de edificacin.
227
.....................
MODELO
DICTAMEN DE TASACION
Sr. Juez:
................................., martillero judicial, con domicilio en ...............
designado perito tasador oficial mp..., en los autos caratulados:
............................ -Ordinario- exp. N..., respetuosamente comparece
y dice:
Que en tiempo y en forma viene ha presentar dictamen de tasacin
solicitado en autos. El presente informe se refiere al siguiente inmueble:
............................. (N de cuentas rentas: ...........) Inscripto al nmero de
dominio ......................... Nom. Catastral...................
PRINCIPIO DE AVALUO
La tasacin de inmuebles tiene un objeto nico, perfectamente
determinado: Medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad
monetaria para un mercado dado, en un tiempo determinado... (Ing.
Mario Chandias)... y, contina diciendo: Que el objeto de una valuacin
es aproximarse lo ms posible al precio real. El valor es nico, objetivo,
226
.....................
ProvinciadeCrdoba
PoderJudicial
ACTA DE INSPECCION IN SITU
// Seguidamente, conforme lo establecido en audiencia de fecha........
en los autos caratulados ............... exp. N...,nos constituimos en el
domicilio del inmueble objeto de la presente tasacin, sito en .......................
Crdoba, el perito tasador oficial Mart........, el Dr. .............., el perito de
control de la parte demandada Sr. .........., en donde fuimos atendidos quien
dijo llamarse ....................., el que manifiesta que se encuentra en este
lugar en carcter de encargado general. Acto seguido se procede a la
inspeccin del inmueble, verificando las siguientes caractersticas:
10
211
212
DICTAMENES
225
ProvinciadeCrdoba
PoderJudicial
ACTA DE INICIO DE TAREAS PERICIALES
224
213
Centro. Lo que odo por S.S., dijo: tngase por designado al perito tasador
quien deber cumplir sus obligaciones con las responsabilidades de ley. Con
lo que termin el acto previa lectura y ratificacin firma S.S., luego el
compareciente, todo por ante mi secretario, de lo que doy fe.
...............................................
Firmas: S.S., perito, secretario
214
DICTAMENES
207
CAPITULO IX
DICTAMENES
ProvinciadeCrdoba
PoderJudicial
ACTA DE ACEPTACION DE CARGO
En la ciudad de........... a los siete das del mes de noviembre del ao
dos mil tres, comparece ante S.S. y secretario autorizante el Sr.
........................................., martillero judicial M.P. ..., designado perito
tasador oficial (mp ), y dice: que viene a aceptar el cargo para el que ha
sido designado, en los autos caratulados: .............................. -Ordinario
exp. N..., comprometindose a desempearlo en leal y legal forma, con las
responsabilidades de ley, constituyendo domicilio en calle ....................
206
215
10
216
LA TASACIN Y EL
DICTAMENES
DESARROLLO SUSTENTABLE
TERCERA PARTE
CONTENIDOS PRACTICOS
229
217
10
218
DICTAMENES
LA TASACION Y EL
DESARROLLO SUSTENTABLE
219
218
DICTAMENES
LA TASACION Y EL
DESARROLLO SUSTENTABLE
219
206
215
10
216
LA TASACIN Y EL
DICTAMENES
DESARROLLO SUSTENTABLE
TERCERA PARTE
CONTENIDOS PRACTICOS
229
217
10
214
DICTAMENES
207
CAPITULO IX
DICTAMENES
ProvinciadeCrdoba
PoderJudicial
ACTA DE ACEPTACION DE CARGO
En la ciudad de........... a los siete das del mes de noviembre del ao
dos mil tres, comparece ante S.S. y secretario autorizante el Sr.
........................................., martillero judicial M.P. ..., designado perito
tasador oficial (mp ), y dice: que viene a aceptar el cargo para el que ha
sido designado, en los autos caratulados: .............................. -Ordinario
exp. N..., comprometindose a desempearlo en leal y legal forma, con las
responsabilidades de ley, constituyendo domicilio en calle ....................
224
213
Centro. Lo que odo por S.S., dijo: tngase por designado al perito tasador
quien deber cumplir sus obligaciones con las responsabilidades de ley. Con
lo que termin el acto previa lectura y ratificacin firma S.S., luego el
compareciente, todo por ante mi secretario, de lo que doy fe.
...............................................
Firmas: S.S., perito, secretario
212
DICTAMENES
225
ProvinciadeCrdoba
PoderJudicial
ACTA DE INICIO DE TAREAS PERICIALES
226
.....................
ProvinciadeCrdoba
PoderJudicial
ACTA DE INSPECCION IN SITU
// Seguidamente, conforme lo establecido en audiencia de fecha........
en los autos caratulados ............... exp. N...,nos constituimos en el
domicilio del inmueble objeto de la presente tasacin, sito en .......................
Crdoba, el perito tasador oficial Mart........, el Dr. .............., el perito de
control de la parte demandada Sr. .........., en donde fuimos atendidos quien
dijo llamarse ....................., el que manifiesta que se encuentra en este
lugar en carcter de encargado general. Acto seguido se procede a la
inspeccin del inmueble, verificando las siguientes caractersticas:
10
211
210
DICTAMENES
una nueva gradacin de uno a diez, que ser evaluada por el perito y
sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar.
ELEMENTO AIRE: Ya hemos dicho que el aire es vital para la vida
de las personas, el oxgeno y otras partculas energticas, que no es del
caso precisar en este momento, son vitales para la vida, las grandes ciudades,
son centros de polucin el aire se encuentra contaminado, pleno de anhdrido
carbnico, producto de las emanaciones industriales y vehiculares, cualquier
automvil naftero, consume mientras funciona veinte veces ms oxgeno
que un ser humano.
La vitalidad y la salud del hombre estn en intima relacin con la calidad
y cantidad de aire - oxgeno que ingresa en sus pulmones, de tal modo que
la ubicacin del inmueble que se trate, ecolgicamente es relevante a los
fines de determinar el valor del inmueble a tasar.
No es lo mismo en este aspecto, el valor de un inmueble en Nueva
Crdoba (6) que en Barrio General Paz, al lado del ro y con arboledas
importantes.
Ya hemos visto, la importancia de la orientacin del inmueble, si ste se
encuentra orientado hacia el norte es seguro que en algunas horas del da,
en la mayora de los das del ao incluso en invierno con el calor del sol, se
podrn abrir las ventanas y airear el inmueble, saneando el ambiente interior,
en cambio si se trata de un inmueble orientado al sur, difcilmente los rayos
del sol penetren en el inmueble, por lo que es probable que nos encontremos
naturalmente en un ambiente lgubre, poco clido y aunque artificialmente
se pueda obtener la temperatura adecuada esto tendr un costo energtico
(6) Pido disculpas por ejemplificar siempre esta zona como ecolgicamente negativa,
pero lo real, es que no slo es negativa en forma individual para sus habitantes, sino tambin
para el resto de los cordobeses, ya que todos los edificios de Nueva Crdoba en su conjunto,
generan una pared que detiene los vientos que podran sacar el smog en el pozo del centro
de la ciudad, generando mala calidad de vida para el centro de la ciudad, adems es el
paradigma de la inversin econmicamente rentable, pero colapsa las cloacas, la distribucin
de agua e inexplicablemente en este momento se pretende aprobar una ordenanza para
castigar con impuestos a quienes tengan terrenos y no edifiquen en la zona, como si fuera
imperioso construir en la misma, cuando lo que correspondera en base a una sana poltica
de desarrollo urbano sera procurar desactivar la construccin en la zona, pues ya se ha
superado el lmite razonable de edificacin.
227
.....................
MODELO
DICTAMEN DE TASACION
Sr. Juez:
................................., martillero judicial, con domicilio en ...............
designado perito tasador oficial mp..., en los autos caratulados:
............................ -Ordinario- exp. N..., respetuosamente comparece
y dice:
Que en tiempo y en forma viene ha presentar dictamen de tasacin
solicitado en autos. El presente informe se refiere al siguiente inmueble:
............................. (N de cuentas rentas: ...........) Inscripto al nmero de
dominio ......................... Nom. Catastral...................
PRINCIPIO DE AVALUO
La tasacin de inmuebles tiene un objeto nico, perfectamente
determinado: Medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad
monetaria para un mercado dado, en un tiempo determinado... (Ing.
Mario Chandias)... y, contina diciendo: Que el objeto de una valuacin
es aproximarse lo ms posible al precio real. El valor es nico, objetivo,
228
Metodologa de tasacin
La metodologa para la tasacin de inmuebles rurales difiere en
muchos aspectos de la prctica empleada normalmente para la
valuacin de propiedades urbanas..., el precio de los campos, depende
adems de factores intrnsecos y productivos, de las situaciones
econmicas relacionadas con el intercambio comercial internacional,
rgimen impositivo, posibilidades crediticias, etc. ... tanto es as que
circunstancias naturales como las precipitaciones pluviales, o los
10
209
208
DICTAMENES
229
230
NATURALEZA
DEL SUELO
(Cont.)
FUENTES DE
PROVISION
DE AGUA
MEJORAS
INCORPORADAS
CARACTERISTICAS
EXTRINSECAS
10
207
206
nido del hornero (5). Hoy la integracin de la vivienda del hombre con la
naturaleza, resulta ignorada, tal vez por que la naturaleza ha pasado a
segundo plano. Otrora en nuestro campo a la hora en que el da muere,
la hora de la oracin, para nuestros criollos porque levantaban la vista
al cielo para contemplar la magnificencia de la creacin cuando el sol se
pona, sobrecogidos ante la plenitud del espectculo volvan la vista a
Dios para comprender los misterios de la naturaleza. Hoy el hombre de la
ciudad vuelve a esa hora o a cualquier otra, su vista al televisor, y en la
magia de la pantalla, pierde por completo la visin de la naturaleza y lo
artificial inunda su mente.
Ha llegado tal vez, la hora de volver al origen, de rever las conductas de
nuestros ancestros, y extraer la sabidura de los mismos que les permita una
vida de mayor integracin natural, resulta extrao, que el factor que nos impulse
a esto sea el derecho, pero cualquiera sea la fuente, bienvenida sea.
La tabla de Hoffman, otorga mayor valor a la parte del frente de los
inmuebles urbanos, sin contemplar de modo alguno, la orientacin del terreno,
no importa en ella, si el departamento del frente recibe o no energa solar.
Pero es del caso sealar, que la energa solar, fortifica el espritu y mejora la
salud de las personas, as es, por ejemplo, mucho mas probable que se
engripe una persona que vive en un ambiente hmedo y lgubre, que otra
que desarrolla su vida en uno soleado y ventilado. Adems el costo de
energa elctrica o de otra naturaleza para mantener en invierno la
temperatura de un ambiente sin sol es mucho ms caro, y adems suele
implicar la obligacin de mantener el ambiente aislado, con la propagacin
de todo tipo de grmenes, que encuentran en el mismo el caldo de cultivo
adecuado para su proliferacin.
Esto se puede visualizar incluso en las construcciones pblicas,
tomaremos por ejemplo, dos edificios pblicos de esta ciudad de Crdoba,
(5) El hornero, ave muy conocida en Amrica del Sur, elegida como ave nacional de
los argentinos, tiene su nido hecho de barro, con la forma de un horno de pan, de all su
nombre; posee una extraordinaria habilidad para su construccin, lo orienta de tal modo que
la entrada no quede expuesta a los vientos fros o las lluvias, todo lo que permite detectar
similitudes dignas de ser apreciadas con la construccin del rancho. La parte ms clida del
nido est destinada a la hembra, que empolla a su cra.
DICTAMENES
231
Antecedentes econmicos
Se logra efectivamente con un anlisis que surge del mercado en cuanto
a la cotizacin actual de la hectrea.
Por un lado y en forma directa, el costo de las mejoras existentes, que
no es de gran incidencia ya que prcticamente en la bsqueda de informacin
de precios, en la mayora se incluye el presupuesto de la existencias de
alambrados y dems elementos incorporados que son de ndole necesarios
para la actividad agropecuaria, no obstante se verific que no se destacan
inversiones distintas en la propiedad rural a tasar que puedan marcar
diferencias econmicas con otras en la zona, empleadas como antecedentes
para la presente tasacin, la comparacin es directa y son valores que
efectivamente se constituyen como precios reales en estos momentos.
En cuanto a la informacin econmica de la cotizacin de la hectrea,
verificados los valores, se observa que de acuerdo a la zona hay una
oscilacin que va desde los U$S 2.000 a los U$S 4.500.
Realizando un anlisis estricto en el sector y en comparacin con el
bien objeto de la tasacin existen una serie de elementos que tienden a la
determinacin del precio unitario promedio calculado de U$S 3.250 que es
lo que corresponde al punto medio de la oscilacin econmica recabada.
232
205
2. Tasacin particular
A. Autorizacin para tasar
252
Disposiciones complementarias
Art. 9.- Los peritos podrn solicitar
exclusin temporaria de las listas de
sorteo, mediante escrito especificando
trmino y razones del pedido. En esta
ciudad se presentarn ante la Direccin
de Servicios Judiciales con una
antelacin mnima de cinco das y en el
interior de la provincia, podrn ser
presentadas ante la Superintendencia o
delegacin que corresponda con una
antelacin mnima de diez das las que
debern ser elevadas a la citada
Direccin a sus efectos. Los pedidos de
licencia sern resueltos en atencin a lo
dispuesto por los Acuerdos Nros 10 - Serie
B del 5/4/90 y 15 - Serie B del 5/4/91.
Art. 10.- Aprobar la lista de
profesiones, especialidades y oficios en
la cual podrn inscribirse los
interesados y que se agrega al presente
como anexo uno. La Direccin de
Servicios Judiciales podr anualmente
actualizar la misma teniendo en cuenta
las necesidades del servicio.
Art. 11.- El presente Acuerdo tendr
vigencia a partir del primero de febrero
de mil novecientos noventa y cinco.
DICTAMENES
233
...................................
firma tasador
...............................................
firmar y aclaracin del comitente
Observaciones:
Anexo 1
Peritos judiciales: Especialidades
universitarios, arquitecto, asistente
social, Lic. en trabajo social bilogo
bioqumicos: bioqumico esp. en
micologa, esp. en huellas digitales
genticas.
Calgrafo pblico contador pblico, farmacutico, fsicos, fonoaudilogo, gelogo, informtica: analista de
Sistemas de Computacin, analista de
Computacin Administrativa, analista en
Control de Gestin, analista mayor de
Sistemas, analista universitario de
Sistemas, ingeniero en Sistemas de
Informacin, analista de Sistemas,
licenciado en Ciencias de la Computacin, licenciado en Sistemas, ingeniero
en Sistemas, ingeniero en Computacin,
analista de Sistemas Informticos,
idneos (reconocidos por el Consejo).
Ingenieros: agrimensor agrnomo
civil con incumbencia en agrimensura,
electricista electrnico, electromecnico
industrial; en automotores, en construcciones; en telecomunicaciones, en
transportes, Esp. en higiene y seguridad
en el trabajo ferroviario, gegrafo
industrial laboral, mecnico aeronutico,
mecnico electricista, metalrgico,
meteorlogo, minero, qumico sanitario.
Licenciado en antropologa, licenciado en economa, licenciado en
Principio de avalo
11
234
Metodologa de la tasacin
Aspecto tcnico
Tenemos entre los mtodos a seguir dos escuelas de Tasadores: los
que utilizan mtodos comparativos directos (es decir, aquellos que se
basan en los costos iniciales o precio a nuevo, depreciando al bien
por su estado de conservacin y antigedad para comparar al final
DICTAMENES
ANEXO
251
250
DICTAMENES
Aplicacin de la tcnica
Captulo Segundo
Designaciones y bajas temporarias
Art. 5.- Las designaciones de los
peritos en los tribunales se efectuarn
en el juzgado respectivo y cuando
235
11
236
Aspecto econmico
Un elemento que surge como antecedente econmico es el
reconocimiento del seguro ante el siniestro, puesto que se efectu el pago al
damnificado. Si bien es de comn accin para las empresas aseguradoras
negociar los montos dinerarios al efectivizar, este caso, no fue la excepcin,
ya que se pag el 50% aproximadamente del monto reclamado. No obstante
es un marco referencial de importancia; puesto que desde ya, est sealando
una prdida econmica en el valor de los bienes.
DICTAMENES
ANEXO
261
260
DICTAMENES
237
238
DICTAMENES
por la aseguradora ante la prdida de valor por siniestro y, por el otro lado,
el aspecto econmico, contundente que surge de la comercializacin en
subasta con prdida de CIF real al fijar las bases de remate y aceptar los
precios obtenidos en subasta al nacionalizar las mercaderas.
Sin otro particular, tenga Usted por presentada la tasacin solicitada,
con sus anexos incorporados que son parte de la misma y por restituido el
material otorgado a los fines de cumplimentar la labor profesional. La saludo
con respeto y consideracin quedando a vuestra disposicin:
.............................
Martillera judicial
Perito tasadora
Recib de la martillera............. tasacin solicitada, la que me es
presentada en tiempo y forma aceptando de conformidad. Crdoba, 31 de
enero de 2005.
Bibliografa
Tribunal de Tasaciones de la Provincia de Crdoba.
Ejercitacin: arquitecto Fernando S. Copertari, Curso Anual de
Peritos Tasadores.
247
246
DICTAMENES
11
239
240
DICTAMENES
245
244
DICTAMENES
11
241
242
DICTAMENES
243
242
DICTAMENES
243
244
DICTAMENES
11
241
240
DICTAMENES
245
246
DICTAMENES
11
239
238
DICTAMENES
por la aseguradora ante la prdida de valor por siniestro y, por el otro lado,
el aspecto econmico, contundente que surge de la comercializacin en
subasta con prdida de CIF real al fijar las bases de remate y aceptar los
precios obtenidos en subasta al nacionalizar las mercaderas.
Sin otro particular, tenga Usted por presentada la tasacin solicitada,
con sus anexos incorporados que son parte de la misma y por restituido el
material otorgado a los fines de cumplimentar la labor profesional. La saludo
con respeto y consideracin quedando a vuestra disposicin:
.............................
Martillera judicial
Perito tasadora
Recib de la martillera............. tasacin solicitada, la que me es
presentada en tiempo y forma aceptando de conformidad. Crdoba, 31 de
enero de 2005.
Bibliografa
Tribunal de Tasaciones de la Provincia de Crdoba.
Ejercitacin: arquitecto Fernando S. Copertari, Curso Anual de
Peritos Tasadores.
247
260
DICTAMENES
237
236
Aspecto econmico
Un elemento que surge como antecedente econmico es el
reconocimiento del seguro ante el siniestro, puesto que se efectu el pago al
damnificado. Si bien es de comn accin para las empresas aseguradoras
negociar los montos dinerarios al efectivizar, este caso, no fue la excepcin,
ya que se pag el 50% aproximadamente del monto reclamado. No obstante
es un marco referencial de importancia; puesto que desde ya, est sealando
una prdida econmica en el valor de los bienes.
DICTAMENES
ANEXO
261
250
DICTAMENES
Aplicacin de la tcnica
Captulo Segundo
Designaciones y bajas temporarias
Art. 5.- Las designaciones de los
peritos en los tribunales se efectuarn
en el juzgado respectivo y cuando
235
11
234
Metodologa de la tasacin
Aspecto tcnico
Tenemos entre los mtodos a seguir dos escuelas de Tasadores: los
que utilizan mtodos comparativos directos (es decir, aquellos que se
basan en los costos iniciales o precio a nuevo, depreciando al bien
por su estado de conservacin y antigedad para comparar al final
DICTAMENES
ANEXO
251
252
Disposiciones complementarias
Art. 9.- Los peritos podrn solicitar
exclusin temporaria de las listas de
sorteo, mediante escrito especificando
trmino y razones del pedido. En esta
ciudad se presentarn ante la Direccin
de Servicios Judiciales con una
antelacin mnima de cinco das y en el
interior de la provincia, podrn ser
presentadas ante la Superintendencia o
delegacin que corresponda con una
antelacin mnima de diez das las que
debern ser elevadas a la citada
Direccin a sus efectos. Los pedidos de
licencia sern resueltos en atencin a lo
dispuesto por los Acuerdos Nros 10 - Serie
B del 5/4/90 y 15 - Serie B del 5/4/91.
Art. 10.- Aprobar la lista de
profesiones, especialidades y oficios en
la cual podrn inscribirse los
interesados y que se agrega al presente
como anexo uno. La Direccin de
Servicios Judiciales podr anualmente
actualizar la misma teniendo en cuenta
las necesidades del servicio.
Art. 11.- El presente Acuerdo tendr
vigencia a partir del primero de febrero
de mil novecientos noventa y cinco.
DICTAMENES
233
...................................
firma tasador
...............................................
firmar y aclaracin del comitente
Observaciones:
Anexo 1
Peritos judiciales: Especialidades
universitarios, arquitecto, asistente
social, Lic. en trabajo social bilogo
bioqumicos: bioqumico esp. en
micologa, esp. en huellas digitales
genticas.
Calgrafo pblico contador pblico, farmacutico, fsicos, fonoaudilogo, gelogo, informtica: analista de
Sistemas de Computacin, analista de
Computacin Administrativa, analista en
Control de Gestin, analista mayor de
Sistemas, analista universitario de
Sistemas, ingeniero en Sistemas de
Informacin, analista de Sistemas,
licenciado en Ciencias de la Computacin, licenciado en Sistemas, ingeniero
en Sistemas, ingeniero en Computacin,
analista de Sistemas Informticos,
idneos (reconocidos por el Consejo).
Ingenieros: agrimensor agrnomo
civil con incumbencia en agrimensura,
electricista electrnico, electromecnico
industrial; en automotores, en construcciones; en telecomunicaciones, en
transportes, Esp. en higiene y seguridad
en el trabajo ferroviario, gegrafo
industrial laboral, mecnico aeronutico,
mecnico electricista, metalrgico,
meteorlogo, minero, qumico sanitario.
Licenciado en antropologa, licenciado en economa, licenciado en
Principio de avalo
11
240
ANEXO
253
11
254
DICTAMENES
ANEXO
Se termin de imprimir en
Editorial Advocatus, Obispo Trejo 181,
en el mes de mayo de 2007
215
270
ANEXO
255
2. DIRECCION DE CATASTRO.
RESOLUCION NORMATIVA N 1/2004. INMUEBLES
.......
Ttulo I
Valuacin de las parcelas
Captulo I
Valuaciones urbanas
1. Disposiciones generales
1.1. Disposicin general
Visto el sistema de valuacin de
parcelas urbanas enunciado en la ley
de catastro 5057 y su decreto
reglamentario N 7949/69, y en ejercicio
de las facultades acordadas por el
mencionado cuerpo legal, se procede a
la aprobacin de las normas y tablas de
correccin que corresponde fijar a esta
Direccin en cumplimiento de las
citadas disposiciones legales.
11
1.2. Tablas
Para la determinacin de los Valores
de la Tierra Urbana establecidos en cada
256
1 Categora.
2. De 80 puntos hasta 111 puntos,
2 Categora.
3. De 48 puntos hasta 79 puntos, 3
Categora.
4. De 24 puntos hasta 47 puntos, 4
Categora.
5. De 16 puntos hasta 23 puntos, 5
Categora.
1.5. Categora social
Aprubese la categora social para
edificaciones econmicas correspondientes
a viviendas en loteos que, atendiendo a las
caractersticas zonales, hayan sido
declarados de inters social y sean de
propiedad de organizaciones comunitarias
integradas por familias de escasos recursos.
Las condiciones establecidas en el
prrafo anterior, se acreditarn con
certificacin expedida a tal efecto por la
Direccin de Hbitat Social del
Ministerio de la Solidaridad, la que
deber ser renovada cada cinco aos
para que se mantenga en relacin al
inmueble la disminucin aprobada.
1.6. Valores Unitarios de la
construccin
Anualmente, la Direccin de Catastro
aprobar por Resolucin que se
publicar en el Boletn Oficial, los Valores
Unitarios Bsicos de la construccin por
categora y antigedad para las nuevas
edificaciones terminadas.
2. Incorporacin de mejoras
2.1. Declaracin jurada
Aprobar el formulario para
Declaracin Jurada de Denuncia de
INDICE
ANEXO
GENERAL
269
2.2. Presentacin
Establecer que las planillas de
especificacin de caractersticas
constructivas correspondientes a los
anexos III, IV, V y VIII de la presente,
segn el tipo de construccin que
corresponda, debern presentarse
juntamente con la Declaracin jurada
referida en el punto anterior, toda vez
que se denuncien mejoras en los
trminos del art. 45, inc. c de la ley de
catastro 5057.
En todos los supuestos, las planillas
debern ser firmadas por profesional
habilitado y la firma certificada del
propietario.
TERCERA PARTE
CONTENIDOS PRCTICOS
Captulo X - Dictmenes
ANEXOS
1. Acuerdos del Tribunal Superior de Justicia
de la Provincia de Crdoba:
a. N 3 - Serie B, 22/9/94 ............................................................. 249
b. N 1 - Serie B, 11/2/97 .............................................................. 253
c. N 14 - Serie B, 3/8/99 ............................................................. 254
2. Direccin de Catastro. Resolucin Normativa 1/2004. Inmuebles ....... 255
Ttulo I: Valuacin de las parcelas ................................................... 255
Captulo I: Valuaciones urbanas .................................................. 255
Captulo II: Valuaciones rurales .................................................. 258
Ttulo II: Conservacin ..................................................................... 260
268
ANEXO
11
257
4. Reclamos de valuacin
4.1. Presentacin
Los reclamos de valuacin presentados dentro del marco legal fijado por
el art. 31 de la ley 5057 y art. 141 del
Cdigo Tributario, debern efectuarse
con la documentacin que a continuacin se detalla:
a. Nota solicitud donde conste
nombre, nmero de documento, domicilio real y especial y la peticin que formula.
b. Acreditacin de personera.
258
Captulo II
Valuaciones rurales
5. Desmejoras y rebaja de aforos
5.1. Planos
La confeccin y presentacin de los
planos exigidos por los arts. 41 y 50 del
decr. 7949/69 reglamentario de la ley 5057
para el reconocimiento de desmejoras y
rebaja
de
aforos
debern
obligatoriamente ajustarse a las normas
y modelos de representacin grfica
que como anexo IX integra la presente.
a) Plano. Deber graficarse el
permetro de la propiedad en escala
adecuada, sobre la base de los elementos
geomtricos aportados por: planos de
mensura, planchas de registro grfico,
cartas del I.G.M., fotografas areas, datos
de ttulos, etc., dejndose constancia en
la cartula del elemento utilizado.
El mismo representar la zona afectada
por desmejoras, graficando su forma,
naturaleza y superficie de cada tipo, stas
expresadas en hectreas relacionndolos
con el permetro de la propiedad.
En los planos no se consignarn
magnitudes lineales ni angulares, salvo
INDICE
ANEXO
GENERAL
267
266
ANEXO
11
259
260
6. Monte
6.1. Declaracin jurada
Establecer que la Declaracin Jurada
de Monte aprobada por Resolucin 158/
94 del Ministerio de Economa y
Finanzas, podr ser presentada ante
esta Direccin, antes del 30 de junio de
cada ao, graficando croquis de
ubicacin del campo y de la superficie
afectada por el monte.
Con la presentacin se iniciar
expediente cumplimentando los
requisitos de la ley de procedimiento
administrativo 6658, acreditando la
inexistencia de obligaciones tributarias
vencidas segn lo establecido por el art.
41 del Cdigo Tributario (ley 6006 t.o.
2004).
En los casos en que correspondiere,
deber presentarse conjuntamente la
Declaracin Jurada de Mejoras (Anexo
VI) con las formalidades establecidas
en el punto 4.1. de la presente.
Ttulo II
Conservacin
Captulo I
Certificado catastral
7. Supuestos
7.1. Lotes descriptos en el ttulo con
medidas y linderos unidos, que
mantienen su individualidad
Cuando varios lotes se describen en su
ttulo con medidas y linderos unidos, y
mantienen su individualidad, para su
transferencia en forma individual, se expedir
certificado en forma individual, cuando
conste en los archivos de la Direccin de
INDICE
ANEXO
GENERAL
277
INDICE GENERAL
Presentacin ........................................................................................... 11
A manera de prlogo .............................................................................. 13
PRIMERA PARTE
REGLAMENTACIN DE LA
FUNCIN DEL TASADOR
Captulo I - La Tasacin
por Angel Alexis Aguada
1. Aclaratio terminis Qu es la tasacin? ........................................... 17
2. Tasacin judicial. Jurisprudencia sobre la labor del tasador ............... 21
3. El dictamen de tasacin ...................................................................... 23
Caractersticas del informe de tasacin ............................................. 23
4. Reglamentacin de la funcin del perito tasador judicial ................... 25
5. Etica profesional ................................................................................. 26
Etica, vocablo de vanguardia ............................................................. 28
Evaluacin del captulo ....................................................................... 30
Bibliografa complementaria para el estudio ...................................... 31
264
ANEXO
11
261
262
Captulo II
Certificados de valuacin
8.1. Valuacin fiscal
Se otorgar certificado de valuacin
fiscal, en relacin a todo inmueble cuya
valuacin tenga vigencia para el ao
en curso o anteriores.
8.2. Valuacin especial
Se considera valuacin especial, a
la que resulta de aplicar a la valuacin
fiscal que le corresponde a un inmueble,
los coeficientes de actualizacin fijados
por la ley impositiva vigente.
Se otorgar el certificado de valuacin
especial en relacin a todo inmueble cuya
valuacin tenga vigencia para el prximo
ao (edificacin terminada el ao en
curso) o cuando la parcela cuya valuacin
ANEXO
251
Captulo III
Informe sobre condicin catastral
9.1. Presentacin
La informacin sobre la condicin
catastral de los inmuebles en
cumplimiento del art. 569 inc. 3 in fine
de la ley 8465, deber ser requerida en
los formularios que como anexo X
integran la presente resolucin, a
solicitud del martillero judicial o
autoridad del juzgado interviniente. La
presentacin ser diligenciada con la
previa reposicin del sellado que la ley
impositiva anual fija para la expedicin
de certificados catastrales.
BIBLIOGRAFIA GENERAL
262
Captulo II
Certificados de valuacin
8.1. Valuacin fiscal
Se otorgar certificado de valuacin
fiscal, en relacin a todo inmueble cuya
valuacin tenga vigencia para el ao
en curso o anteriores.
8.2. Valuacin especial
Se considera valuacin especial, a
la que resulta de aplicar a la valuacin
fiscal que le corresponde a un inmueble,
los coeficientes de actualizacin fijados
por la ley impositiva vigente.
Se otorgar el certificado de valuacin
especial en relacin a todo inmueble cuya
valuacin tenga vigencia para el prximo
ao (edificacin terminada el ao en
curso) o cuando la parcela cuya valuacin
ANEXO
251
Captulo III
Informe sobre condicin catastral
9.1. Presentacin
La informacin sobre la condicin
catastral de los inmuebles en
cumplimiento del art. 569 inc. 3 in fine
de la ley 8465, deber ser requerida en
los formularios que como anexo X
integran la presente resolucin, a
solicitud del martillero judicial o
autoridad del juzgado interviniente. La
presentacin ser diligenciada con la
previa reposicin del sellado que la ley
impositiva anual fija para la expedicin
de certificados catastrales.
BIBLIOGRAFIA GENERAL
264
ANEXO
11
261
260
6. Monte
6.1. Declaracin jurada
Establecer que la Declaracin Jurada
de Monte aprobada por Resolucin 158/
94 del Ministerio de Economa y
Finanzas, podr ser presentada ante
esta Direccin, antes del 30 de junio de
cada ao, graficando croquis de
ubicacin del campo y de la superficie
afectada por el monte.
Con la presentacin se iniciar
expediente cumplimentando los
requisitos de la ley de procedimiento
administrativo 6658, acreditando la
inexistencia de obligaciones tributarias
vencidas segn lo establecido por el art.
41 del Cdigo Tributario (ley 6006 t.o.
2004).
En los casos en que correspondiere,
deber presentarse conjuntamente la
Declaracin Jurada de Mejoras (Anexo
VI) con las formalidades establecidas
en el punto 4.1. de la presente.
Ttulo II
Conservacin
Captulo I
Certificado catastral
7. Supuestos
7.1. Lotes descriptos en el ttulo con
medidas y linderos unidos, que
mantienen su individualidad
Cuando varios lotes se describen en su
ttulo con medidas y linderos unidos, y
mantienen su individualidad, para su
transferencia en forma individual, se expedir
certificado en forma individual, cuando
conste en los archivos de la Direccin de
INDICE
ANEXO
GENERAL
277
INDICE GENERAL
Presentacin ........................................................................................... 11
A manera de prlogo .............................................................................. 13
PRIMERA PARTE
REGLAMENTACIN DE LA
FUNCIN DEL TASADOR
Captulo I - La Tasacin
por Angel Alexis Aguada
1. Aclaratio terminis Qu es la tasacin? ........................................... 17
2. Tasacin judicial. Jurisprudencia sobre la labor del tasador ............... 21
3. El dictamen de tasacin ...................................................................... 23
Caractersticas del informe de tasacin ............................................. 23
4. Reglamentacin de la funcin del perito tasador judicial ................... 25
5. Etica profesional ................................................................................. 26
Etica, vocablo de vanguardia ............................................................. 28
Evaluacin del captulo ....................................................................... 30
Bibliografa complementaria para el estudio ...................................... 31
266
ANEXO
11
259
258
Captulo II
Valuaciones rurales
5. Desmejoras y rebaja de aforos
5.1. Planos
La confeccin y presentacin de los
planos exigidos por los arts. 41 y 50 del
decr. 7949/69 reglamentario de la ley 5057
para el reconocimiento de desmejoras y
rebaja
de
aforos
debern
obligatoriamente ajustarse a las normas
y modelos de representacin grfica
que como anexo IX integra la presente.
a) Plano. Deber graficarse el
permetro de la propiedad en escala
adecuada, sobre la base de los elementos
geomtricos aportados por: planos de
mensura, planchas de registro grfico,
cartas del I.G.M., fotografas areas, datos
de ttulos, etc., dejndose constancia en
la cartula del elemento utilizado.
El mismo representar la zona afectada
por desmejoras, graficando su forma,
naturaleza y superficie de cada tipo, stas
expresadas en hectreas relacionndolos
con el permetro de la propiedad.
En los planos no se consignarn
magnitudes lineales ni angulares, salvo
INDICE
ANEXO
GENERAL
267
268
ANEXO
11
257
4. Reclamos de valuacin
4.1. Presentacin
Los reclamos de valuacin presentados dentro del marco legal fijado por
el art. 31 de la ley 5057 y art. 141 del
Cdigo Tributario, debern efectuarse
con la documentacin que a continuacin se detalla:
a. Nota solicitud donde conste
nombre, nmero de documento, domicilio real y especial y la peticin que formula.
b. Acreditacin de personera.
256
1 Categora.
2. De 80 puntos hasta 111 puntos,
2 Categora.
3. De 48 puntos hasta 79 puntos, 3
Categora.
4. De 24 puntos hasta 47 puntos, 4
Categora.
5. De 16 puntos hasta 23 puntos, 5
Categora.
1.5. Categora social
Aprubese la categora social para
edificaciones econmicas correspondientes
a viviendas en loteos que, atendiendo a las
caractersticas zonales, hayan sido
declarados de inters social y sean de
propiedad de organizaciones comunitarias
integradas por familias de escasos recursos.
Las condiciones establecidas en el
prrafo anterior, se acreditarn con
certificacin expedida a tal efecto por la
Direccin de Hbitat Social del
Ministerio de la Solidaridad, la que
deber ser renovada cada cinco aos
para que se mantenga en relacin al
inmueble la disminucin aprobada.
1.6. Valores Unitarios de la
construccin
Anualmente, la Direccin de Catastro
aprobar por Resolucin que se
publicar en el Boletn Oficial, los Valores
Unitarios Bsicos de la construccin por
categora y antigedad para las nuevas
edificaciones terminadas.
2. Incorporacin de mejoras
2.1. Declaracin jurada
Aprobar el formulario para
Declaracin Jurada de Denuncia de
INDICE
ANEXO
GENERAL
269
2.2. Presentacin
Establecer que las planillas de
especificacin de caractersticas
constructivas correspondientes a los
anexos III, IV, V y VIII de la presente,
segn el tipo de construccin que
corresponda, debern presentarse
juntamente con la Declaracin jurada
referida en el punto anterior, toda vez
que se denuncien mejoras en los
trminos del art. 45, inc. c de la ley de
catastro 5057.
En todos los supuestos, las planillas
debern ser firmadas por profesional
habilitado y la firma certificada del
propietario.
TERCERA PARTE
CONTENIDOS PRCTICOS
Captulo X - Dictmenes
ANEXOS
1. Acuerdos del Tribunal Superior de Justicia
de la Provincia de Crdoba:
a. N 3 - Serie B, 22/9/94 ............................................................. 249
b. N 1 - Serie B, 11/2/97 .............................................................. 253
c. N 14 - Serie B, 3/8/99 ............................................................. 254
2. Direccin de Catastro. Resolucin Normativa 1/2004. Inmuebles ....... 255
Ttulo I: Valuacin de las parcelas ................................................... 255
Captulo I: Valuaciones urbanas .................................................. 255
Captulo II: Valuaciones rurales .................................................. 258
Ttulo II: Conservacin ..................................................................... 260
270
ANEXO
255
2. DIRECCION DE CATASTRO.
RESOLUCION NORMATIVA N 1/2004. INMUEBLES
.......
Ttulo I
Valuacin de las parcelas
Captulo I
Valuaciones urbanas
1. Disposiciones generales
1.1. Disposicin general
Visto el sistema de valuacin de
parcelas urbanas enunciado en la ley
de catastro 5057 y su decreto
reglamentario N 7949/69, y en ejercicio
de las facultades acordadas por el
mencionado cuerpo legal, se procede a
la aprobacin de las normas y tablas de
correccin que corresponde fijar a esta
Direccin en cumplimiento de las
citadas disposiciones legales.
11
1.2. Tablas
Para la determinacin de los Valores
de la Tierra Urbana establecidos en cada
254
DICTAMENES
ANEXO
Se termin de imprimir en
Editorial Advocatus, Obispo Trejo 181,
en el mes de mayo de 2007
215