A CRIAO DE TERRITRIOS DE OPORTUNIDADE JUNTO AO SISTEMA

METRO-FERROVIRIO: EM PROL DE UMA PARCERIA MAIS EFETIVA NOS

PROCESSOS DE TRANSFORMAO URBANA NO ENTORNO DAS ESTAES.

ABSTRACT
Ao longo dos trinta anos de operao do Metr de So Paulo verificou-se a existncia de um territrio de
oportunidades que se formou ao longo das linhas de metr, fruto do interesse do mercado em incorporar a seus
ganhos os benefcios econmicos da confiabilidade, rapidez e segurana, garantidos e consolidados durante
todos estes anos pela operao do Metr. Essas oportunidades so uma vez mais renovadas com a expanso em
curso da rede de metr (Linhas 2 e 4) e com a modernizao da rede de trem metropolitano.
O presente trabalho apresenta a estratgia em andamento no Metr de So Paulo, que pretende incorporar s
etapas de planejamento e projeto da expanso e modernizao do sistema metro-ferrovirio o conceito de
insero ampliada das estaes em seus entornos. Esta insero ampliada das instalaes no espao urbano
sustenta avanos nos projetos de novas estaes, terminais e ptios, incluindo em sua concepo a possibilidade
de realizao de Empreendimentos Associados e a implantao de eixos de circulao que fortaleam a
articulao com o entorno.
Ao implantar plos geradores vinculados s suas estaes e terminais de integrao multimodal, a empresa toma
a frente dos processos de transformao urbana que se observam aps a implantao de suas linhas, podendo
exercer um controle mais efetivo do adensamento, substituio de usos e do prprio desenho urbano em seus
entornos. Uma grande diversidade de exemplos de implantao de empreendimentos associados a sistemas de
transporte sobre trilhos pode ser encontrada atualmente em vrias cidades de todo o mundo. Aproveitando-se das
vantagens locacionais oferecidas pelas estaes para a explorao de atividades de comrcio e servios, tais
empreendimentos estabelecem uma relao de sinergia com os sistemas de transporte, benfica para ambas as
partes.
Atravs de aes conjuntas com os municpios envolvidos, lanando mo de instrumentos como as Operaes
Urbanas Consorciadas e reas de Interveno Urbana, ser possvel garantir um controle mais eficaz do uso do
solo, favorecendo a concentrao de atividades tercirias e o adensamento populacional junto s estaes,
fomentando o transporte no motorizado, especialmente como modo complementar. Tais aes podero, ainda,
favorecer a revitalizao urbana de reas degradadas.
Aos benefcios descritos, acrescentam-se aqueles j conhecidos advindos da implantao de empreendimentos
associados: obteno de receitas no tarifrias, incremento da demanda fora dos horrios de pico, nos contrafluxos e em finais de semana, criao de empregos e outros, todos contribuindo para o desenvolvimento
sustentvel do sistema de transporte.
Neste trabalho, um enfoque especial dado apresentao do territrio de oportunidades da Linha 4 Amarela do Metr de So Paulo.
Autores: Andreina Nigriello e Luiz Antonio Cortez Ferreira
Companhia do Metropolitano de So Paulo - Metr
Diretoria de Planejamento e Expanso dos Transportes Metropolitanos
Gerncia de Planejamento de Transporte Metropolitano
Departamento de Projeto Funcional de Transporte
Rua Boa Vista, 175 - Bloco B - 4 andar
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e-mail: lcortez@metrosp.com.br
Tel.: (11) 3291-5320

A CRIAO DE TERRITRIOS DE OPORTUNIDADE JUNTO AO SISTEMA

METRO-FERROVIRIO: EM PROL DE UMA PARCERIA MAIS EFETIVA NOS
PROCESSOS DE TRANSFORMAO URBANA NO ENTORNO DAS ESTAES.
Territrio de Oportunidades
A valorizao e o adensamento urbano que se observa ao longo das linhas de Metr so um indicador do
interesse do mercado imobilirio em incorporar a seus ganhos os benefcios econmicos da confiabilidade,
rapidez e segurana, garantidos e consolidados durante os trinta anos da operao do Metr. Delimitou-se, assim,
a existncia de um territrio de oportunidades formado ao longo das suas linhas. Essas oportunidades esto
sendo uma vez mais renovadas com a expanso em curso da rede de metr, com a implantao da Linha 4 Amarela entre Luz e Vila Snia e a expanso da Linha 2 - Verde at Vila Prudente, cujas obras at a Estao
Imigrantes encontram-se em curso, alm da modernizao da rede de trem metropolitano.
Diretrizes de Insero Ampliada
Encontra-se em desenvolvimento no Metr de So Paulo a elaborao de uma estratgia que pretende incorporar
s etapas de planejamento e projeto da expanso e modernizao do sistema metro-ferrovirio o conceito de
insero ampliada das estaes em seus entornos. Esta insero ampliada das instalaes no espao urbano
sustenta avanos nos projetos de novas estaes, terminais e ptios, incluindo em sua concepo a possibilidade
de realizao de Empreendimentos Associados e a implantao de eixos de circulao que fortaleam a
articulao com o entorno.
Esta estratgia est baseada num conjunto de diretrizes detalhadas a seguir, que visam garantir uma ao
articulada dos diversos agentes envolvidos, buscando explorar as oportunidades criadas pela implantao de
novas linhas de metr, alm das oferecidas pelo novo Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo em
seu artigo 122, que estabeleceu as AIU - reas de Interveno Urbana metro-ferrovirias, detalhadas no
subtitutivo do PL139-2004 em seus artigos 30 e 34, que tratam do desenvolvimento dos PUE - Projetos
Urbansticos Especficos.
As diretrizes de planejamento para insero ampliada das estaes metrovirias objetivam:
1.

2.

Envolver a comunidade local desde as etapas iniciais do processo de planejamento das linhas .
-

Incorporar aos projetos os valores e elementos simblicos da comunidade local.

Antecipar os conflitos e envolver a comunidade no projeto, criando um consenso entre a viso da

empresa e os desejos locais.

Aprimorar as parcerias com o setor privado, buscando potencializar as sinergias.

-

3.

4.

Articular os rgos e entidades governamentais envolvidos.

-

Estabelecer parcerias tambm com o poder pblico, de forma a facilitar o desenvolvimento do projeto e
garantir a integrao intersetorial e espacial.

Envolver outras entidades na implantao das intervenes necessrias para a requalificao urbana,
garantindo a correta insero destes novos equipamentos em seu entorno.

Planejar os empreendimentos junto com o sistema de transporte.

-

5.

Identificar os empreendedores que sero parceiros das intervenes do Metr ainda nas etapas de
planejamento, de forma a incorporar ao projeto propostas que viabilizem sua participao.

Considerar as potencialidades negociais locais desde as etapas iniciais de planejamento das novas
linhas, desenvolvendo projetos integrados.

Projetar para a sustentabilidade.

-

Garantir a viabilidade das linhas metrovirias e dos empreendimentos, a preservao ambiental e o

desenvolvimento socioeconmico pleno, concebendo os projetos de forma a evitar a necessidade de
adoo posterior de medidas mitigadoras ou compensatrias.

Potencializar os benefcios gerados pelas linhas de metr, ampliando a qualidade ambiental.

6.

7.

8.

9.

Garantir condies de diversidade social.

-

Planejar oportunidades para todos os segmentos da populao e de atividades.

Otimizar e ampliar as possibilidades de negcio.

Reduzir a segregao socioespacial.

Planejar a diversidade dos empreendimentos na rede.

-

Garantir as condies de diversidade e variedade de atividades, distribudas ao longo rede e no

necessariamente em uma mesma estao.

Criar a oportunidade de desenvolvimento mais eqitativo do espao urbano.

Garantir espaos para a integrao multimodal.

-

Fomentar a integrao com os demais modos de transporte coletivo.

Criar estacionamentos de automveis em locais estratgicos para a integrao, incentivando a

substituio modal, em conjunto com empreendimentos comerciais, criando oportunidades de negcio e
de expanso do convvio social.

Fomentar o transporte no-motorizado, especialmente como modo complementar.

Garantir as oportunidades de ganhos ambientais decorrentes da reduo da circulao de veculos

movidos a combusto interna.

Valorizar a importncia do desenho urbano.

-

Aproveitar a oportunidade de renovao urbana associada ao incremento de acessibilidade oferecido

pelo Metr.

Promover a educao e a conscincia da importncia do desenho urbano.

Promover a parceria e desenvolvimento dos profissionais de projeto.

Oportunidades criadas pelo Plano Diretor Estratgico

Lanando mo dos instrumentos criados pela Lei Federal n 10.257, designada como Estatuto da Cidade, o Plano
Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo (Lei Municipal 13.340) estabeleceu novas oportunidades de
negcios associados s estaes metro-ferrovirias, atravs das reas de Interveno Urbana - AIU, das
Operaes Urbanas Consorciadas - OUC e da Transferncia do Direito de Construir.
Esses mecanismos tm como finalidade:
-

Maximizar o aproveitamento do Solo Urbano nas reas com maior oferta de transporte;

Planejar o adensamento do espao urbano junto rede metro-ferroviria;

Estimular a utilizao do metr e da ferrovia como alternativa ao transporte individual;

Contribuir para a reduo de congestionamento virio e para a melhoria da qualidade ambiental;

Criar uma nova e regular fonte de recursos para a expanso da Rede Metropolitana de Transporte sobre
Trilhos, atravs da Outorga Onerosa de Potencial Adicional Construtivo.

O aproveitamento do pleno potencial oferecido por tais instrumentos, seja do ponto de vista negocial, seja como
ferramentas de interveno urbana, depende do adequado desenvolvimento de sua regulamentao por meio de
leis complementares especficas para as reas lindeiras ao sistema metro-ferrovirio, de forma a garantir a plena
consecuo das finalidades que motivaram sua criao. O Metr de So Paulo vem desenvolvendo gestes junto
ao poder municipal no sentido de estabelecer uma viso comum sobre o tema, ao mesmo tempo que busca o
envolvimento de parceiros privados do mercado imobilirio no debate, o que poder trazer nova dinmica e
riqueza ao processo.

Empreendimentos Associados
Ao implantar plos geradores vinculados s suas estaes e terminais de integrao multimodal, a empresa toma
a frente dos processos de transformao urbana que se observam aps a implantao de suas linhas, podendo
exercer um controle mais efetivo do adensamento, substituio de usos e do prprio desenho urbano em seus
entornos. Uma grande diversidade de exemplos de implantao de empreendimentos associados a sistemas de
transporte sobre trilhos pode ser encontrada atualmente em vrias cidades de todo o mundo. Aproveitando-se das
vantagens locacionais oferecidas pelas estaes para a explorao de atividades de comrcio e servios, tais
empreendimentos estabelecem uma relao de sinergia com os sistemas de transporte, benfica para ambas as
partes.
Aos benefcios descritos, acrescentam-se aqueles j conhecidos advindos da implantao de empreendimentos
associados: obteno de receitas no tarifrias, incremento da demanda fora dos horrios de pico, nos contrafluxos e em finais de semana, criao de empregos e outros, todos contribuindo para o desenvolvimento
sustentvel do sistema de transporte.
Nos ltimos anos, o Metr de So Paulo vem orientando seus esforos na busca de parceiros para a explorao
do potencial comercial de suas estaes. Programas j implantados de explorao de pequenos espaos
comerciais e quiosques nas estaes tm demonstrado a viabilidade de aes mais ambiciosas.
O primeiro grande empreendimento imobilirio associado a uma estao do Metr foi o Shopping Metr
Tatuap, inaugurado em 1997.
Localizado no lado sul da Estao
Tatuap, junto ao terminal de
integrao, tem 40.000 m de rea
locvel, 8 cinemas, 1 sala de
espetculos e estacionamentos para
2.000 veculos. freqentado por
cerca de 80 mil pessoas por dia, tendo
sido responsvel por um acrscimo de
14% na demanda diria da estao. A
receita obtida pela Companhia do
Metr com o empreendimento de
aproximadamente US$ 1,5 milhes
por ano.
Em 2001 foi inaugurado o Shopping
Metr Santa Cruz, com 110 lojas, 14
cinemas e 650 vagas para automveis,
que se estabeleceu imediatamente
como um sucesso equivalente ao do
empreendimento do Tatuap. Nos dois
exemplos j se prevem obras de
ampliao em curto prazo.

Shopping Metr Tatuap, em So Paulo. Seu sucesso imediato fez

crescer a demanda da estao e antecipar os planos de expanso do
shopping.

Junto Estao Itaquera foi implantado o Poupa-Tempo Itaquera, uma central integrada de atendimento e
servios pblicos implantada pelo Governo do Estado e encontra-se em construo um novo shopping center.
Outros empreendimentos planejados incluem no apenas espaos comerciais, mas tambm universidades, locais
de convivncia e atividades institucionais, de assistncia sade, etc.
O territrio de oportunidades da Linha 4 - Amarela
Desde a implantao da primeira linha do Metr de So Paulo constata-se que este investimento acaba por
promover, em seu entorno, como fenmenos paralelos, a valorizao dos imveis, o adensamento, a renovao
do espao edificado e alteraes no uso do solo, atraindo para as reas beneficiadas pela maior acessibilidade
mais habitaes e novas empresas.
Estudos realizados sobre o impacto da implantao da Linha 1 - Azul apontam a ocorrncia dos maiores ndices
de valorizao imobiliria nas extremidades Norte e Sul da linha; nas quadras cujos ndices de aproveitamento
do solo permitido por lei so mais elevados; e nos bairros em que se localiza a populao com nveis de renda
mais altos.

O maior dinamismo do mercado imobilirio desencadeado pela Linha 1-Azul resultou em aumento do nmero de
edificaes na rea de influncia, tanto para uso habitacional como para abrigar atividades de comrcio, servio
e escritrios. Um processo de renovao do espao edificado observado por estes estudos identificou a
ocorrncia de demolies em reas prximas s estaes, principalmente onde a lei de zoneamento permitia
maiores coeficientes de aproveitamento do solo, os lotes tinham dimenses adequadas realizao de grandes
edifcios e as edificaes eram mais antigas.
No entanto, os estudos no sentido de aferir e analisar o fenmeno de forma programada e continuada nunca
foram sistemticos, dificultando, assim, a identificao de suas leis de explicao, dos segmentos beneficiados e
da dimenso de tais benefcios.
Neste cenrio, a Linha 4- Amarela, com 12,5 km de extenso, entre Vila Snia e Luz, com suas obras em incio
de implantao, pode desempenhar um papel fundamental para a compreenso da dinmica urbana gerada pela
implantao de linhas de metr.
J foram bastante difundidos os aspectos que tornam a Linha 4 a de maior prioridade para a rede metroviria da
Regio Metropolitana de So Paulo, destacando-se, entre outros: seu carter integrador, na medida em que
prover integrao com praticamente todo o sistema metro-ferrovirio e com os nibus municipais e
intermunicipais; sua destacada funo balanceadora da demanda da rede, evitando superlotaes em trechos
especficos das linhas em operao.
Sob o ponto de vista urbanstico, entretanto, a linha desempenhar funes relevantes e ainda pouco conhecidas,
na medida em que atravessar e atender regies com diferentes usos, ocupaes predominantes, graus de
adensamento e valores imobilirios. Apenas a ttulo de ilustrao das diversidades, podem ser apontadas, entre
tantas outras, trs reas:
-

A regio da Luz, em que se mesclam uma atividade comercial intensa com alguma ocupao
residencial, todas sob uma tendncia, que hoje procura reverter-se de degradao urbansticas
progressiva;

A regio da Av. Paulista, com intensiva ocupao comercial e efervescente atividade econmica;

A regio entre o Largo de Pinheiros e a Marginal do Rio Pinheiros, com ocupao mista, em fase de
transformao e degradao;

A regio alm-rio (Butant, Vila Snia, Vila Inah, etc.), onde se situam manchas extensas de habitao
de alto padro e baixa densidade, contguas a reas residenciais de renda menos elevada e densidades
ligeiramente maiores.

Uma linha de metr, com demandas dirias prximas a um milho de passageiros, cruzando territrios to
distintos dos pontos de vista econmico e urbanstico, certamente provocar alteraes de caractersticas,
extenses e intensidades ainda desconhecidas.
A oportunidade manifesta-se na possibilidade de aferir transformaes em regies to distintas, afetadas por uma
infra-estrutura de tamanho porte. Para tanto, o Metr de So Paulo est desenvolvendo, em conjunto e apoiada
por consultoria tcnica de notria especialidade, contratada especificamente para o trabalho, uma metodologia
para a implantao de rotinas para acompanhar as alteraes urbansticas e imobilirias na rea de influncia da
Linha 4-Amarela, bem como a coleta e implantao de um banco de dados sobre o comportamento do mercado
imobilirio. Tal trabalho consistir em:
-

Levantar o uso e ocupao do solo, os preos de mercado dos terrenos e indicadores da dinmica do
mercado imobilirio, da produo de habitaes e das atividades econmicas existentes antes da
implantao da Linha 4 Amarela, tanto em suas reas de influncia direta e indireta( 21 distritos ),
como em reas de referncia( 4 distritos ) e possveis reas de controle ( 3 distritos );

Analisar a consistncia dos dados levantados antes de sua incorporao aos bancos de dados, bem como
testar e ajustar o instrumental implantado;

Treinar os funcionrios da Companhia na utilizao e manuteno das rotinas criadas;

Tabular e mapear o estoque imobilirio renovvel, (ou seja, terrenos vagos ou utilizados como garagens
horizontais no residenciais, e terrenos com edificaes passveis de serem ampliadas ou substitudas
por outras de maior porte) e calcular indicadores do valor do metro quadrado de terreno, por quadra,
com base nos valores fixados na Planta Genrica de Valores elaborada pela Prefeitura Municipal de So
Paulo, em reas identificadas neste trabalho como de influncia direta e de influncia indireta da
Linha 4-Amarela.

Estimar o Potencial Adicional Construtivo a ser oferecido ao mercado e os valores para sua
comercializao atravs da Outorga Onerosa, valendo-se dos instrumentos criados no Plano Diretor
Estratgico do Municpio de So Paulo (Lei n 13.430) e de sua aplicao, regulamentada pelo Decreto
n 43.232, nas reas de influncia direta e de influncia indireta da Linha 4-Amarela.

Estimar a valorizao dos preos de terreno, bem como, os possveis ajustes nos ndices fiscais da
Planta Genrica de Valores, em funo da implantao da Linha 4-Amarela; prever o efeito desta
valorizao sobre a captao de Outorga Onerosa pelo direito de construir acima do coeficiente de
aproveitamento bsico estabelecido pelas leis especficas.

Desta maneira, a Companhia espera reunir elementos para compreender adequadamente o comportamento do
mercado imobilirio e quantificar os impactos provocados pela implantao de novas linhas.
Concluso
Atravs dessas aes e em conjunto com parceiros privados e pblicos, ser possvel garantir um controle mais
eficaz do uso do solo, favorecendo a concentrao de atividades tercirias e o adensamento populacional junto s
estaes, fomentando o transporte no motorizado e criando grandes oportunidades de negcios. Tais aes
podero, ainda, favorecer a revitalizao urbana de reas degradadas, alm da captao de recursos para a
expanso do sistema.