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Propriedade:
Fazenda Buriti
Municpio:
1.120,40 ha
Proprietria:
Vrios
Responsvel Tcnico:
ndice
I.
II.
II.1
II.2
II.3
II.4
II.5
II.6
II.7
II.8
III.
III.1.
III.2.
III.3.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
VIII.1
VIII.2
VIII.3.
VIII.4
VIII.5
VIII.5.1.
VIII.5.2.
VIII.5.3.
IX.
IX.1.
IX.2.
IX.2.1.
IX.2.2.
X.
X.1.
X.2
XI.
XII.
PROMIO
PRELIMINARES
DO IMVEL
DOS LIMITES E CONFRONTAES
DA PROPRIETRIA
DO ARRENDATRIO
ROTEIRO DE ACESSO PROPRIEDADE
SITUAO JURDICA DO IMVEL
DESTINAO DO IMVEL
DISTRIBUIO DAS REAS DO IMVEL
INFORMAES ADICIONAIS SOBRE O IMVEL
DA REGIO DO IMVEL
SERVIOS COMUNITRIOS
POTENCIAL DE UTILIZAO
CLASSIFICAO DA REGIO
BENFEITORIAS EXISTENTES NA PROPRIEDADE
EXPLORAO AGROPECURIA
SITUAO TRABALHISTA
FORMA E POSSIBILIDADES DE EXPLORAO
METODOLOGIA AVALIATRIA
METODOLOGIA BSICA APLICADA
NVEL DE PRECISO APLICADO
SITUAO PARADIGMA
FATOR DE CORREO DE VALORES
HOMOGENEIZAO
FATOR DE ELASTICIDADE (OU COMERCIALIZAO)
NDICE AGRONMICO (IA) DO IMVEL AVALIANDO
FATOR DE BENFEITORIAS
VALOR DE VENDA E COMPRA DAS PROPRIEDADES RURAIS
NDICE AGRONMICO DAS AMOSTRAS DE MERCADO
VALORAO DAS BENFEITORIAS DO IMVEL AVALIANDO
BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS
BENFEITORIAS REPRODUTIVAS
CLCULOS
MODUS OPERANDI
VALOR TOTAL DO IMVEL
CONCLUSO
ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E DO VALOR ENCONTRADO
ANEXOS
BIBLIOGRAFIA
ENCERRAMENTO
Pg
3
4
6
6
7
7
8
8
8
9
9
11
11
11
12
12
15
15
15
24
24
25
27
27
28
28
29
29
30
32
32
32
35
35
35
36
49
50
51
52
53
PROMIO
A.)
I.
PRELIMINARES
Objeto:
Trata-se de estudo avaliatrio de imvel rural,
denominado Fazenda Buriti, situado no municpio de Chapada dos
Guimares - MT, Estado de Mato Grosso. Com metragem total, de
1.120,40 hectares, consoante matrcula.
21-22/07/2005, 03-07/03/2008.
Datas de Vistoria:
Equipe de trabalho:
Dr. Carlos Augusto Arantes Eng Agrnomo, CREA-SP
060.183.494-0.
Dra. Suelin Helena de Andrade, Eng. Cartgrafa, CREA-SP
5.062.195.212/D.
Sr. Fernando Corts, topgrafo, CPF/MF 257.712.748-01.
II.
DO IMVEL
II.2 DA PROPRIETRIA
Massa
Falida
de
Fazendas
Reunidas
Boi
Gordo
S/A,
II.3 DO ARRENDATRIO
Havendo como arrendatrio o Sr. Kleverson Scheffer, devidamente
inscrito no cpf/mf sob n 941.780.201-10, R.G. n 1.342.222-7
SSP/MT. Com endereo de correspondncia Rua Buenos Aires,
n 530, Apto. 2301 - Jardim das Amricas - Cuiab - CEP 78060634. Como fiador, o Sr. Erai Maggi Scheffer.
rea - ha
1.120,40
Matricula
Livro
CRI
9.953
Utilizao
ha
Lavouras diversas
757,19
5,21
358,00
rea Total
1.120,40
ANEXO 01 Mapa do Imvel
OBS:
Mapa
realizado
tendo
como
base
10
III.
DA REGIO DO IMVEL
regio
servida
por
cooperativas
11
vocao
econmica
da
regio
fundamentalmente agropastoril.
12
instalaes
eltricas,
instalaes
hidrulicas,
13
esquadrias
de
madeira.
Bom-timo
estado
de
conservao. 17 x 14,6 m
01 piscina de fibra de vidro, com bomba especfica marca
Jaccuzzi. 5 x 12 m
Acabamento lateral da piscina em pedra mineira. 18 x 12 m
Rampa de lavagem de veculos, de alvenaria e concreto, regular
estado de conservao. 13,5 x 2,45 m
Anexo a rampa de lavagem, alvenaria, sem forro, piso de tijolo
revestido, telha de eternit, instalaes eltricas, instalaes
hidrulicas, regular mau estado de conservao. 6,70 x 3,20 m
Galpo de carneiros e galinheiro, madeira, telhado com
madeiramento serrado, e telha de eternit, piso de tijolo revestido,
sem instalaes. 8,0 x 5,0 m
14
V.
EXPLORAO AGROPECURIA
funcionrios
utilizados
neste
imvel
15
16
17
sem
limitaes
significativas
para
que
apresentam
limitaes
18
observando
as
condies
do
manejo
terras
apresentando
condies
que
19
solos
Classe I:
frteis
(fertilidade
natural
ou
aplicaes
de
fertilizantes),
planos
ou
suave,
riscos
moderados
de
eroso,
gramneas
predominantes
nas
leguminosas,
rotaes
utilizadas.
devero
Estes
ser
solos
20
adequados
somente
21
Muito
Intensa
Intensa
Moderada
Limitada
Lavoura
Intensa
Moderada
Limitada
Silvicultura
e/ou pastos
Fauna
de Flora e
Preservao
Classe
Pastos
Pastos
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
DO
IMVEL
EM
LIDE
Mapa Geomorfolgico
Formas convexas. Relevo de topo convexo, com diferentes ordens
de grandeza e aprofundamento de drenagem, separados por vales
de fundo plano.
Mapa Exploratrio de Solos
Solos Dominantes:
22
maior
parte
do
imvel
23
VIII.
METODOLOGIA AVALIATRIA
MTODOS INDIRETOS
VIII.1
Residual
24
imveis
daquela
regio;
avaliaram-se
as
benfeitorias
VIII.2
25
Item
Especificao
SOMATRIA DE PONTOS
Condio
Pontos
Todos
Minoria ou ausncia
Conforme em 10.3
16
Completo
16
12
Completo
10
Certido dominial
2
87
26
Limite mnimo
Limite mximo
VIII.3.
II
26
70
III
71
100
SITUAO PARADIGMA
Atravs de conhecimentos a campo e documentais
A.)
b.)
Declividade 0-10%.
Para situao, Situao tima - a propriedade
VIII.4
27
tima
Muito Boa
Boa
Desfavorvel
M
Pssima
Classe
Situao
100%
95%
90%
80%
75%
70%
I
100%
1,000
0,950
0,900
0,800
0,750
0,700
II
95%
0,950
0,903
0,855
0,760
0,713
0,067
III
75%
0,750
0,713
0,675
0,600
0,563
0,525
IV
55%
0,550
0,523
0,495
0,440
0,413
0,385
V
50%
0,500
0,475
0,450
0,400
0,375
0,350
VI
40%
0,400
0,380
0,360
0,320
0,300
0,280
VII
30%
0,300
0,285
0,270
0,240
0,225
0,210
VIII
20%
0,200
0,190
0,180
0,160
0,150
0,140
FONTE: Eng Jos Carlos Pellegrino - Avaliaes para Garantia - Ed. PINI. (1.983)
Praticabilidade
durante o ano
Permanente
Permanente
Permanente
Sem Condies
Satisfatrias
Problema srios
com chuvas
Problemas srios
mesmo c/ seca
Escala de
Valor (%)
100
95
90
80
75
70
FONTE: Eng Agr Otvio Teixeira Mendes Sobrinho - Avaliaes para Garantia - Ed. PINI. (1.983)
VIII.5
VIII.5.1.
HOMOGENEIZAO
Fator de Elasticidade (ou Comercializao)
As informaes apuradas foram resultantes de
28
VIII.5.2.
Distribuio de reas
rea - Ha
Classe
reas Ambientais
358,00 31,95%
VI
Culturas
757,19 67,58%
5,21
0,47%
tima
1.120,40
IA
VIII.5.3.
Situao
Fator
0,40
143,20
1,00
757,19
1,00
5,21
Soma
905,60
0,808282756
Fator de Benfeitorias
As benfeitorias dos imveis, tanto avaliando
29
das
imobilirias
abaixo
relacionadas.
30
El/o
1
rea
ha
300,00
Mata
ha
70,00
Pastos/Lavoura ha
230,00
300,00
R$
Descrio
Distncia da
cidade km
Situao
40
Desfavorvel
Nasa Imobiliria
065 3631 4446
(Silvio de
oferta
65
Nasa Imobiliria
Desfavorvel
(Silvio de
065 3631 4446
Almeida)
oferta
Corretor
Fone
Condio
1.600,00 1.300,00
1.250,00
0,00
1.250,00
67
Desfavorvel
Peres Imveis
065 3623.4027
oferta
2.000,00
750,00
1.250,00
85
Desfavorvel
Peres Imveis
065 3623.4027
oferta
1.760,00
610,00
65
Desfavorvel
Peres Imveis
065 3623.4027
oferta
2.714,00
514,00
67
Desfavorvel
Peres Imveis
065 3623.4027
oferta
25,00
0,00
25,00
18
tima
Hlio Pacheco
065 9976.0077
oferta
450,00
90,00
360,00
tima
autnomo
065 3301.3544
vendida
9.380.800,00
31
Amostra
rea - ha
Situao
Classe
Classe Solo
ndice
Predominante
Agronmico
300,00
Desfavorvel
IV
0,44
1.600,00
Desfavorvel
IV
0,44
1.750,00
Desfavorvel
IV
0,44
2.000,00
Desfavorvel
IV
0,44
1.760,00
Desfavorvel
0,40
2.714,00
Desfavorvel
IV
0,44
25,00
tima
1,00
450,00
tima
1,00
Benfeitorias No Reprodutivas
32
Descrio
Silo armazm metlico (zinco), piso concretado, com parede de
alvenaria de 2,0 mts.
Barraco de cobertura para tanques de combustvel, com dois tambores
reservatrios, composto por 6 palanques de aroeira, coberto com
madeiramento serrado, e telhas romanas, piso de cho batido, p
direito de 3,0 m.
Mquina secadora de gros Keppler Webber (Panambi-RS), ano de
fabricao 1979, modelo LC 160/01, com capacidade de pr limpeza de
20 ton/hora e secador de 240 sc/3 horas. (R$ 25.000,00/R$
85.000,00)
Alojamento geminado continuo, de alvenaria, coberto com telhas
chilenas, telhado com madeiramento serrado, piso cermico, instalaes
eltricas, instalaes hidrulicas, esquadrias de metal, forrado,
Refeitrio de alvenaria, coberto com telhas chilenas, telhado com
madeiramento serrado, piso cermico, instalaes eltricas, instalaes
hidrulicas, esquadrias de metal, forrado,
Barraco de mquinas, piso de terra batida, estrutura metlica coberta
com telhas de zinco.
Oficina e almoxarifado dentro do barraco de mquinas, piso
concretado, laje, alvenaria, esquadrias de metal.
Casa de colono, alvenaria, telhado com madeiramento serrado, tehas
comuns, instalaes eltricas, instalaes hidrulicas, piso vermelho,
geminada com escritrio, esquadria de metal, avarandada na frente com
4 palanques de aroeira
Varanda
Casa sede em fino acabamento, alvenaria, telhado com madeiramento
serrado, laje, piso cermico dentro e lajota na varanda, esquadrias de
madeira.
Piscina de fibra de vidro, com bomba especfica marca Jaccuzzi.
Qtde.
Metragem
m2
20 x 30 m
600,00
6,80 x 5,60 m
38,08
Estado de
Conservao
Fator
343,15
Regular
0,60
123.534,00
178,00
Bom
0,80
5.422,59
110.000,00
Regular
0,60
66.000,00
R$/m2/un
R$
50 x 6,0 m
300,00
576,13
Reg-Bom
0,70
120.987,30
10,9 x 18,0 m
196,20
576,13
Reg-Bom
0,70
79.125,69
50 x 30 m
1.500,00
343,15
Bom
0,80
411.780,00
30 x 5,40 m
162,00
576,13
Bom
0,80
74.666,45
10,5 x 7,20 m
75,60
576,13
Reg-Bom
0,70
30.488,80
10,5 x 2,00 m
21,00
576,13
Reg-Bom
0,70
8.469,11
17 x 14,6 m
248,20
715,41
Bom-timo
0,90
159.808,29
5 x 12 m
60,00
19.350,00
Bom
0,80
15.480,00
33
Descrio
Qtde.
Metragem
1
1
18 x 12 m
13,5 x 2,45 m
216,00
33,08
17,00
120,00
Estado de
Conservao
Bom
Regular
6,70 x 3,20 m
21,44
205,00
8,0 x 5,0 m
40,00
178,00
m2
R$/m2/un
Fator
R$
0,80
0,60
2.937,60
2.381,40
Regu-Mau
0,50
2.197,60
Regular
0,60
4.272,00
1.107.550,83
34
IX.3.2.
Benfeitorias Reprodutivas
Como situao paradigma, utilizou-se o valor
X.
CLCULOS
35
El/o
1
2
3
4
5
6
7
8
rea - ha
300,00
1.600,00
1.750,00
2.000,00
1.760,00
2.714,00
25,00
450,00
R$
Fator Oferta
400.000,00
1.600.000,00
8.659.200,00
9.020.000,00
9.380.800,00
16.691.100,00
375.000,00
3.911.400,00
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
1,00
1,00
1 Sanea/o
R$/ha
1.200,00
900,00
4.453,30
4.059,00
4.797,00
5.535,00
15.000,00
8.692,00
Cl Solo
Predominante
IV
IV
IV
IV
V
IV
I
I
ndice
Agronmico
0,44
0,44
0,44
0,44
0,40
0,44
1,00
1,00
2 Sanea/o
2.204,41
1.653,31
8.180,75
7.456,41
9.693,33
10.167,83
12.124,24
7.025,59
Amostra
N Am.
VTN R$/ha
rea - ha
Valor Homog.
2.204,41
1,00
2.204,41
1.653,31
1,00
1.653,31
8.180,75
1,00
8.180,75
7.456,41
1,00
7.456,41
9.693,33
1,00
9.693,33
10.167,83
1,00
10.167,83
12.124,24
1,00
12.124,24
7.025,59
1,00
7.025,59
36
Estatsticas Bsicas
N de elementos da amostra
:8
N de graus de liberdade
:7
Varivel
Valor Homog.
Mdia
7313,23
Desvio Padro
3702,3158
Coef. Variao
50,62%
amostragens
Nmero mnimo de amostra
gens : 4.
37
Tabela de Desvios
Desvios em torno da mdia.
N Am.
Observado
Mdia
Desvio
Normalizado
Studentizado
Quadrtico
2204,4100
7313,2337
-5108,8237
-1,3798
-1,4751
2,6100x107
1653,3100
7313,2337
-5659,9237
-1,5287
-1,6343
3,2034x107
8180,7500
7313,2337
867,5162
0,2343
0,2504
7,5258x105
7456,4100
7313,2337
143,1762
0,0386
0,0413
20499,4385
9693,3300
7313,2337
2380,0962
0,6428
0,6872
5,6648x106
10167,8300
7313,2337
2854,5962
0,7710
0,8242
8,1487x106
12124,2400
7313,2337
4811,0062
1,2994
1,3891
2,3145x107
7025,5900
7313,2337
-287,6437
-0,0776
-0,0830
82738,9269
38
Deletado
Varincia
Normalizado
Studentizado
-5838,6557
1,1020x107
-1,5389
-1,6452
-6468,4842
9,8898x106
-1,7997
-1,9240
991,4471
1,5848x107
0,2179
0,2329
163,6300
1,5987x107
0,0358
0,0382
2720,1100
1,4912x107
0,6163
0,6588
3262,3957
1,4439x107
0,7512
0,8030
5498,2928
1,1582x107
1,4135
1,5112
-328,7357
1,5975x107
-0,0719
-0,0769
39
40
As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referncia influem significativamente no valor mdio.
Estatsticas Gerais
Nmero de elementos ..............
:8
:7
: 7313,2337
Mediana ..................................
: 7470,4933
Moda ......................................
: 6888,7750
Varincia ................................
: 1,1993x107
: 3463,1993
: 2764,0978
: 50,62%
: 1653,3100
: 12124,2400
41
Amplitude ...............................
: 10470,9300
:3
: 3490,3100
Momentos Centrais
Momento central de 1 ordem
: 7313,2337
: 1,1993x107
: -2,0740x1010
: -2,5925x109
Coeficiente
Amostral
Normal
t de Student
Assimetria
-0,4993
Curtose
-3,0000
Indefinido
Intervalos de Classes
Classe
Mnimo
Mximo
Freq.
Freq.(%)
Mdia
1653,3100
5143,6200
25,00
1928,8600
5143,6200
8633,9300
37,50
7554,2500
8633,9300
12124,2400
25,00
10661,8000
42
Histograma
Ogiva de Frequncias
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
43
Distribuio de Gauss
% de Amostragens no Intervalo
-1; +1
68,3 %
62,50 %
-1,64; +1,64
89,9 %
100,00 %
-1,96; +1,96
95,0 %
100,00 %
Teste de KolmogorovKolmogorov-Smirnov
Amostr.
2
Desvio
F(z)
G(z)
1653,3100
0,0632
0,1250
Dif. esquerda
0,0631
Dif. Direita
0,0618
44
Amostr.
Desvio
F(z)
G(z)
Dif. esquerda
Dif. Direita
2204,4100
0,0838
0,2500
0,0411
0,1661
7025,5900
0,469
0,3750
0,2190
0,0940
7456,4100
0,515
0,5000
0,1404
0,0154
8180,7500
0,593
0,6250
0,0926
0,0323
9693,3300
0,740
0,7500
0,1148
0,0101
10167,8300
0,780
0,8750
0,0296
0,0953
12124,2400
0,903
1,0000
0,0281
0,0968
45
Grfico de KolmogorovKolmogorov-Smirnov
Teste de Seqncias/Sinais
Nmero de elementos positivos .. : 5
Nmero de elementos negativos . : 3
Nmero de sequncias ................. : 3
Mdia da distribuio de sinais .... : 4
Desvio padro ..................................
: 1,414
Teste de Seqncias
(desvios em torno da mdia) :
Limite inferior .... : -1,0299
Limite superior . : -1,8537
Intervalo para a normalidade : [-1,6452 , 1,6452] (para o nvel de significncia de 5%)
46
Teste de Sinais
(desvios em torno da mdia)
Valor z (calculado) ...........: 0,7071
Valor z (crtico) ..................
Reta de Normalidade
47
Desvios x Variveis
48
XI. CONCLUSO
Depois
de
calculados
consoante
Norma
49
ha
1.120,40
R$
1.107.550,83
R$
7.086.192,06
R$
8.193.742,89
R$/ha
7.313,23
R$/alq
17.698,02
VALOR DE MERCADO
maro de 2.008
R$ 8.193.742,89
50
enquadra-se
perfeitamente
entre
os
nveis
de
ANEXOS
Mapa do Imvel.
Reportagem Fotogrfica.
51
BIBLIOGRAFIA
Lima.
Projeto RadamBrasil.
Ventura.
da Terra (ETA/MA).
52
ENCERRAMENTO
Eng Agrnomo.
CREA-SP 060.183.494-0
Visto CREA-MT n 7.515/VD.
Environmental Auditor EARA United Kingdom
Esp. Gesto de Programa de Reforma Agrria e Assentamento - UFLA.
Esp. Solos e Meio Ambiente - UFLA.
Esp. Georreferenciamento de Imveis Rurais - FEAP - SP
Membro Titular IBAPE - Inst. Bras. Aval. Percias de Engenharia.
53