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GARANTIA DE SANEAMIENTO: EVICCIN Y VICIOS REDHIBITORIOS

1) El gnero garanta de saneamiento:
1.1)

Supuestos

El tratamiento de la garanta de saneamiento por el Cdigo Civil y Comercial es

novedoso ya que en la anterior normativa el Cdigo de Vlez Sarsfield trataba por
separado la garanta de eviccin por una parte y por otra la de vicios redhibitorios y
todo ello dentro de la normativa de los contratas en particular; entre el contrato oneroso
de renta vitalicia y el contrato de depsito.
Sin duda metodolgicamente es mejor la actual reglamentacin en primer lugar
porque trata el tema dentro de la parte general de los contratos y en segundo termino
porque desarrolla una parte general que se refiere a la garanta de saneamiento que
abarca los casos de eviccin y de vicios redhibitorios como elemento natural de las
transmisiones de bienes a ttulo oneroso.
El artculo 1034 del Cdigo Civil y Comercial dispone: El obligado al
saneamiento garantiza por eviccin y por vicios ocultos conforme a lo dispuesto en
esta Seccin, sin perjuicio de las normas especiales.
La fuente tomada por el actual ordenamiento ha sido el Proyecto de 1998. En los
antecedentes doctrinarios, sealaba Alterini que el saneamiento abarca las garantas por
eviccin y por vicios redhibitorios 1. Cita dicho autor el Cdigo Civil de Chile (art.
1837) y de Per (art. 1485) como ejemplos legislativos en los que se regula la garanta
de saneamiento como el gnero al que pertenecen las especies eviccin y vicios
redhibitorios. Con idntico alcance, sealaba Mosset Iturraspe que: El saneamiento
vendra a ser el gnero, la accin y el efecto de remediar tanto los vicios de derecho
como los de hecho en el objeto transmitido; la eviccin y el vicio redhibitorio sus dos
especies2.
El Cdigo Civil y Comercial, omite la definicin de la garanta de saneamiento, es
por ello que, tal como propone la Dra. Nicolau 3 nos aporta al concepto el significado
propuesto por el Diccionario de la Lengua Espaola, que en su acepcin jurdica seala:
Indemnizar al comprador por la eviccin o por el vicio oculto de la cosa vendida.
1.2) Naturaleza del saneamiento:
El nuevo Cdigo Civil y Comercial parece utilizar en forma indistinta los trminos
obligacin de saneamiento, responsabilidad por saneamiento y garanta de
saneamiento. En efecto el legislador titula a la Seccin 4 Obligacin de
saneamiento; y los Pargrafos 2 y 3 Responsabilidad por eviccin y
Responsabilidad por vicios ocultos respectivamente. Sin embargo en el tratamiento de
1

Alterini, Atilio Anibal Contratos Civiles, Comerciales de Consumo, Teoria General p. 544, Ed. Abeledo Perrot,
Buenos Aires, 1998.
2
Mosset Iturraspe, Jorge, Contratos, p. 467, Ed. Rbinzal Culzoni, Santa Fe, 1998
3
Nicolau, Noem L. La obligacin de saneamiento y la Responsabilidad por eviccin en el nuevo Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin, en Suplemento Especial Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, Contratos, Direccin
Rubn S. Stiglitz, p. 146 Ed. La Ley, Buenos Aires, 2015.

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los institutos refiere al trmino garanta. Coincidimos con la Dra. Nicolau, que la
naturaleza del saneamiento es el de una garanta4
1.3) Ambito de aplicacin de la garanta.
La garanta de saneamiento, es un elemento natural de las transmisiones de bienes
a ttulo oneroso, sin necesidad que las partes lo establezcan expresamente en el contrato.
Al respecto, el artculo 1033 del Cdigo Civil y Comercial dispone: Estn obligados al
saneamiento: a) El transmitente de bienes a ttulo oneroso; b) quien ha dividido bienes
con otros; c) sus respectivos antecesores, si han efectuado la correspondiente
transferencia a ttulo oneroso. Y la primera parte del artculo 1036 del Cdigo Civil y
Comercial prev: La responsabilidad por saneamiento existe aunque no haya sido
estipulada por las partes.
La garanta de saneamiento procura asegurar al adquirente de bienes a ttulo
oneroso, el mantenimiento del equilibrio entre las ventajas y sacrificios que las partes
tuvieron en miras al contratar; tal que, si un vicio oculto o un supuesto de eviccin
alteraran esa ecuacin patrimonial, nace la obligacin del transmitente de sanear y en su
caso de indemnizar. La garanta se aplica a la transmisin onerosa de cualquier tipo de
derechos patrimoniales, sean reales, personales o intelectuales5
En los casos que se trata de divisin de bienes con otros, sea entre copropietarios
o coherederos, la finalidad de la garanta es mantener la relacin ventajas- sacrificios
considerada por las partes al momento de la divisin de bienes
1.4) Ampliacin, reduccin o supresin de la garanta.
1.4.1) Principio general
Tratndose de un elemento natural de las transmisiones de bienes a ttulo oneroso,
las partes pueden, en ejercicio de la autonoma de la voluntad y a travs de una clusula
accidental, ampliar expresamente la garanta a supuestos que constituyan una transmisin
a ttulo gratuito. Pueden asimismo restringirla o suprimirla previendo expresamente que
una transmisin a ttulo oneroso no se encuentra alcanzada por la garanta.
En este sentido la ltima parte del artculo 1036 del Cdigo Civil y Comercial
reza: (las partes) pueden aumentar (la garanta), disminuirla o suprimirla...
Como lgica consecuencia que la garanta de saneamiento procura mantener
equilibrado el cotejo de las ventajas y sacrificios que la transmisin onerosa de un
derecho provoca en las partes; la interpretacin de las clusulas que suprimen o
disminuyen la garanta es de interpretacin restrictiva. As lo dispone expresamente el
artculo 1037 del Cdigo Civil y Comercial: Las clusulas de supresin y disminucin
de la responsabilidad por saneamiento son de interpretacin restrictiva; constituyendo
un supuesto de interpretacin restrictiva legal previsto en el artculo 1062 del Cdigo
Civil y Comercial que dispone: Cuando por disposicin legal o convencional se
establece expresamente una interpretacin restrictiva, debe estarse a la literalidad de los
trminos utilizados al manifestar la voluntad...
4

Nicolau, ob cit, p. 147

Hernndez, Carlos, Fustgalki, Sandra, Comentatio artculos 1033 y siguientes d, Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin Comentado, Dir. Ricardo Luis Lorenzetti, coord.. Miguel Federico Di Lorenzo- Pablo Lorenzetti, p. 56
Ruinzal Culzoni Editores, Santa Fe, 2015.
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1.4.2) Clusulas que suprimen la garanta de saneamiento en contratos de
consumo y de adhesin: Su invalidez
Tanto en los contratos de consumo, como en los de adhesin, la supresin de la
garanta de saneamiento en perjuicio del consumidor o del adherente respectivamente
sera invlida.
En efecto, si se tratara de un contrato de adhesin la supresin de la garanta
constituira un supuesto de clusula abusiva tipificado en el artculo 988 inc. b) del
Cdigo Civil y Comercial que dispone:En los contratos previstos en esta seccin, se
deben tener por no escritas... b) las que importan renuncia o restriccin a los derechos
del adherente, o amplan los derechos del predisponente que resultan de normas
supletorias.
Con idntico alcance, en materia de clusulas abusivas en los contratos de
consumo, el artculo 1117 del Cdigo Civil y Comercial prev que: Se aplican en ste
captulo lo dispuesto por las leyes especiales y los artculo 985, 986, 987 y 988, existan o
no clusulas predispuestas por una de las partes.
Seala con acierto la ltima norma transcrita que, en materia de consumo, resulta
irrelevante para la calificacin de la clusula como abusiva, la circunstancia que la misma
sea predispuesta o no; pues en materia de defensa de los derechos del consumidor el
sistema es an mas tuitivo de los derechos del consumidor que la proteccin que la ley le
confiere al adherente en los contratos predispuestos.
Coherente con lo expuesto, el artculo 1119 del Cdigo Civil y Comercial prev:
Sin perjuicio de lo dispuesto en las leyes especiales, es abusiva la clusula que,
habiendo sido o no negociada individualmente, tiene por objeto o por efecto provocar
un desequilibrio significativo entre los derechos y las obligaciones de las partes en
perjuicio del consumidor.
En el estatuto especial de defensa del consumidor, ley 24.240, la clusula de
supresin de la garanta de saneamiento tambin constituira un supuesto de clusula
abusiva en los trminos del art. 37 inc. a) y b) de dicha norma que dispone: Sin
perjuicio de la validez del contrato, se tendrn por no convenidas: a) Las clusulas que
desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daos; b) Las clusulas
que importen renuncia o restriccin a los derechos del consumidor o amplen los
derechos de la otra parte.
1.4.3) Clusulas que suprimen la garanta de saneamiento en contratos
paritarios: Lmite a la facultad de las partes:
Sealbamos anteriormente, (4.1) que, como principio general, las partes pueden
modificar el alcance de la garanta de saneamiento. Sin embargo dicho principio
encuentra algunas restricciones que estudiaremos a continuacin.
Dispone el artculo 1038 del Cdigo Civil y Comercial, que la supresin y la
disminucin de la responsabilidad por saneamiento se tiene por no convenida en los
siguientes casos: a) Si el enajenante conoci, o debi conocer el peligro de eviccin, o la
existencia del vicio; b) si el enajenante acta profesionalmente en la actividad a la que
corresponde la enajenacin, a menos que el adquirente tambin se desempee
profesionalmente en esa actividad.

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El primero de los supuestos mencionados en el artculo transcripto, fustiga la mala
fe del enajenante, quien, conociendo del vicio o del peligro de la eviccin, pretende
exonerarse de su responsabilidad.
El segundo de los casos previstos refuerza la idea del deber de actuar diligente que
pesa sobre quien ejerce una actividad profesional; pues conforme lo dispuesto por el
artculo 1725 del Cdigo Civil y Comercial: cuanto mayor sea el deber de obrar con
prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor es la diligencia exigible al agente y
la valoracin de la previsibilidad de las consecuencias...
1.5) Sujetos obligados:
Hemos sealado anteriormente que el saneamiento es una garanta natural de las
transmisiones a ttulo oneroso; por consiguiente el sujeto deudor de la garanta es quien
transmite un bien a ttulo oneroso. En tal sentido, el artculo 1033 del Cdigo Civil y
Comercial prev que estn obligados al saneamiento: a) el transmitente de bienes a
ttulo oneroso; b) quien ha dividido bienes con otros; c) sus respectivos antecesores si
han efectuado la correspondiente transferencia a ttulo oneroso.
Si el adquirente del bien lo fuera a ttulo gratuito, no le es debida la garanta por
su enajenante; sin embargo s se encuentran obligados los antecesores que lo hubieran
transmitido a ttulo oneroso y siempre que el vicio ya existiera al tiempo de la
transmisin. As lo prev el artculo 1035 del Cdigo Civil y Comercial: El adquirente a
ttulo gratuito puede ejercer en su provecho las acciones de responsabilidad por
saneamiento correspondiente a sus antecesores. Constituye un supuesto de excepcin al
principio del efecto relativo de los contratos.6
Coincidimos con la doctrina que considera se trata de una accin directa, en los
trminos del artculo 736 del Cdigo Civil y Comercial7
1.6) Facultades del acreedor de la garanta de saneamiento:
En caso de verificarse alguno de los presupuestos que originan la obligacin de
saneamiento (supuesto de eviccin o de vicio redhibitorio), dispone el artculo 1039 del
Cdigo Civil y Comercial que: El acreedor de la obligacin de saneamiento tiene
derecho a optar entre: a) reclamar el saneamiento del ttulo o la subsanacin de los
vicios; b) reclamar un bien equivalente, si es fungible; c) declarar la resolucin del
contrato, excepto en los casos previstos por los artculos 1050 y 1057.
Entendemos que la obligacin de saneamiento es objetiva en los trminos del
artculo 1722 del Cdigo Civil y Comercial; pues, a los efectos de la obligacin de
saneamiento, resulta indiferente que el transmitente conociera del vicio oculto o del
riesgo de eviccin, circunstancia que s ser valorada a los fines de determinar la
existencia de responsabilidad por daos. En este sentido, el artculo 1043 del Cdigo
Civil y Comercial dispone: El obligado al saneamiento no puede invocar su ignorancia
o error, excepto estipulacin en contrario
6

Hernndez.. ob cit. p. 57
Hernndez,ob. cit.. p. 59. En sentido contraria, seala Nicolau que: La disposicin citada slo dice quien
responde, pero no ante quien. Esta omisin permite afirmar que en el futuro no habr accin directa del adquirente a
ttulo gratuito contra los antecesores de su transmitente de modo que deber transitar por la cadena empleando la
accin subrogatoria (Nicolau, ob. cit. p. 148)
7

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Analizaremos a continuacin el alcance de estas tres facultades conferidas al
acreedor de la garanta de saneamiento.
1.6.1) Reclamar el saneamiento del ttulo o la subsanacin de los vicios:
Veremos mas adelante que, en virtud de la garanta de eviccin; el transmitente de
un derecho a ttulo oneroso asegura la existencia la legitimidad del derecho transmitido
(art. 1044 del Cdigo Civil y Comercial). Como consecuencia de ello, si el adquirente del
derecho es turbado en el mismo, la principal obligacin del transmitente es sanear el
ttulo. Constituye un supuesto de aplicacin del principio de conservacin del contrato;
pues mediante la subsanacin del derecho se logra el objeto que las partes han tenido en
miras al contratar; por lo que el contrato puede subsistir pues logra producir sus efectos
propios.
A igual conclusin cabe arribar si lo que est afectado no es el derecho sino la
materialidad de la cosa transmitida a ttulo oneroso por adolecer de un vicio oculto. En
este supuesto se dispara la garanta de vicios redhibitorios (art. 1051 del Cdigo Civil y
Comercial) que analizaremos infra. Si ello ocurre la principal obligacin del transmitente
deudor del saneamiento ser subsanar el vicio de manera que la materialidad de la cosa
responda a lo tenido en miras por las partes al momento de contratar. Se logra as la
conservacin del contrato, ya que ste logra producir sus efectos propios.
1.6.2) Reclamar un bien equivalente, si es fungible:
La segunda opcin que confiere el artculo 1039 del Cdigo Civil y Comercial al
acreedor de la garanta de saneamiento, es la de reclamarle al transmitente a ttulo
oneroso deudor de la garanta, la sustitucin del bien afectado en su materialidad por un
vicio oculto ( vicio redhibitorio) o en la existencia o legitimidad del derecho transmitido
(eviccin). Obviamente esta opcin slo es viable cuado se trata de bienes fungibles, es
decir aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma
especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad, tal
como lo expresa el artculo 232 del Cdigo Civil y Comercial.
En este supuesto tambin se logra la conservacin del contrato ya que, con la
sustitucin del bien fungible afectado por otro que de la misma especie que no adolezca
de vicio alguno, se logran producir los efectos tenidos en miras por las partes al momento
de la celebracin del contrato.
1.6.3) Declarar la resolucin del contrato.
La ltima de las alternativas con que cuenta el acreedor de la garanta de
saneamiento es la de resolver el contrato.
Seala la ltima parte del inciso c) del artculo 1039 del Cdigo Civil y Comercial
que la opcin del acreedor del saneamiento de declarar la resolucin del contrato
encuentra su excepcin en los casos previstos por los artculos 1050 y 1057 del Cdigo
Civil y Comercial.
El primero de dichos artculo establece en materia de eviccin que: Cuando el
derecho del adquirente se sanea por el transcurso del plazo de prescripcin adquisitiva,
se extingue la responsabilidad por eviccin. En rigor como en este supuesto se
extingue la responsabilidad por eviccin, el adquirente del derecho no solo no puede

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declarar la resolucin sino que tampoco podra requerir el saneamiento del ttulo ni la
sustitucin del bien fungible.
La segunda excepcin prevista para la opcin resolutoria, es la contemplada por el
artculo 1057 del Cdigo Civil y Comercial en materia de vicios redhibitorios. Seala
dicho artculo que: El adquirente no tiene derecho a resolver el contrato si el defecto es
subsanable, el garante ofrece subsanarlo y l no acepta... Resulta ello una
consecuencia del principio de conservacin del contrato y determina que la opcin
resolutoria es subsidiaria8
En caso de declararse la resolucin, resultan de aplicacin supletoria las
disposiciones sobre resolucin de los contratos (artculos 1078 y siguientes del Cdigo
Civil y Comercial).
Pese no estar previsto expresamente, coincidimos con Nicolau9 que, en caso que el
vicio redhibitorio o la eviccin solo afecte parcialmente el bien transmitido; el acreedor
del saneamiento tiene derecho a declarar la resolucin parcial del contrato, conforme lo
dispuesto por el artculo 1083 del Cdigo Civil y Comercial.
1.7) Responsabilidad por daos.
Sin perjuicio del derecho que le asiste al acreedor del saneamiento que fuera
objeto de estudio en el punto anterior, corresponde analizar en que casos tambin le asiste
al adquirente el derecho de reclamar los daos y perjuicios derivados de la eviccin o de
los vicios redhibitorios.
Al respecto, el artculo 1040 del cdigo civil seala que: El acreedor de la
obligacin de saneamiento tambin tiene derecho a la reparacin de los daos en los
casos previstos en el artculo 1039....
De acuerdo al artculo transcripto aparecera como principio general que el
garante del saneamiento, amn de las obligaciones propias del saneamiento, est
obligado a indemnizar los daos y perjuicios que, como consecuencia de la eviccin o de
los vicios redhibitorios, sufra el adquirente de los bienes. De ejercer el adquirente la
opcin resolutoria prevista por el artculo 1039 inc. c) del Cdigo Civil y Comercial,
resultan de aplicacin lo dispuesto por el art, 1082 de dicho Cdigo en materia de
reparacin de daos en caso de resolucin.
El principio general del deber resarcitorio cuenta con importantes limitaciones
previstas en el artculo 1039 del Cdigo Civil y Comercial que seala que el deudor del
saneamiento no deber indemnizar daos y perjuicios en los siguientes casos:
a) si el adquirente conoci, o pudo conocer el peligro de la eviccin o la
existencia de vicios
Si el adquirente conoca del riesgo de eviccin o de la existencia de vicios, no
puede reclamar los daos y perjuicios derivados de tales circunstancias; pues se debe
entender que las ha tenido en consideracin al momento de acordarse los trminos del
contrato. El supuesto es aplicable no solo al adquirente que conoci el riesgo de eviccin
o la existencia del vicio; sino al que pudo razonablemente conocerlos. Es decir que, si
obrando con la prudencia que una persona media aplica a una transaccin de ese tipo, el
8
9

Hernndez, ob. cit, p. 68

Nicolau, ob cit p. 150

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adquirente hubiera advertido el riesgo de eviccin o el vicio, no resulta el enajenante
responsable por la reparacin de los daos y perjuicios. Constituye un supuesto de
aplicacin de la buena fe probidad que recepta el artculo 961 del Cdigo Civil y
Comercial.
Seala el ltimo prrafo del artculo 1040 del Cdigo Civil, que la exencin de
responsabilidad por daos prevista en el inciso en anlisis no puede invocarse por el
enajenante que acta profesionalmente en la actividad a la que corresponde la
enajenacin, a menos que el adquirente tambin se desempee profesionalmente en esa
actividad.
Es decir que, si el enajenante acta profesionalmente en el mbito de la
transmisin que se trata no habindolo hecho el adquirente; se entiende que ste ltimo
no conoca ni pudo conocer la existencia del vicio o riesgo de eviccin, siendo una carga
del profesional transmitente ponerlo en conocimiento de tales circunstancias.
Sealan Hernndez- Frustgali, que la disposicin guarda similitud con lo
dispuesto por el art. 18 inc. b) de la ley 24.240, que dispone que no resulta aplicable en el
mbito del contrato de consumo, la disposicin del derogado art. 2170 del Cdigo Civil
que exclua la garanta cuando el adquirente por su oficio o profesin deba conocer la
existencia del vicio. En opinin de dichos autores, que compartimos. la concurrencia
normativa que este caso se plantea, y la derogacin del artculo al cual remite, conduce a
pensar en una derogacin implcita de aquella disposicin en tanto queda desprovista de
sentido frente a la generalidad del nuevo rgimen, sin que se vea afectada la situacin
jurdica del consumidor.10
b) Si el enajenante no conoci ni pudo conocer el peligro de la eviccin o la
existencia de vicios
El presupuesto para que el deudor del saneamiento deba indemnizar al adquirente
los daos y perjuicios derivados de la eviccin o lo vicios redhibitorios, es que aquel haya
obrado de mala fe; es decir habiendo conocido del peligro de la eviccin o de la
existencia del vicio, no se lo hubiera comunicado al adquirente. Por consiguiente, si el
enajenante no conoca de dichas circunstancias, cesa su deber de reparar los daos pues el
factor de atribucin exigible para ellos es subjetivo, es decir que el enajenante haya
obrado con dolo (conocimiento del vicio oculto o riesgo de eviccin) o culpa. Este ltimo
supuesto se dara cuando el enajenante, comportndose con la diligencia media de una
persona, pudo razonablemente conocer de la existencia del vicio oculto o riesgo de
eviccin. Tambin constituye el presente un supuesto de aplicacin del principio de buena
fe consagrado en el artculo 961 del Cdigo Civil y Comercial. Seala Nicolau 11 que, a
tenor de los trminos del inciso en anlisis, le incumbe al deudor del saneamiento
demostrar su buena fe, es decir que no conoci ni pudo conocer el peligro de la eviccin
o la existencia de los vicios. En el rgimen del Cdigo de Vlez, se impona al adquirente
la prueba de dicha circunstancia (artculo 2176 del Cdigo Civil).
Conforme lo dispuesto en el ltimo prrafo del artculo 1040 del Cdigo Civil, la
exencin de responsabilidad por daos prevista en el inciso en anlisis no puede
invocarse por el enajenante que acta profesionalmente en la actividad a la que
corresponde la enajenacin, a menos que el adquirente tambin se desempee
profesionalmente en esa actividad. Es decir que si el enajenante resulta profesional en el
mbito en que se produce la transmisin y el adquirente es profano, se entiende que el
10
11

Hernndez.., ob. cit. p. 72

Nicolau, ob cit. p. 151

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enajenante conoca o pudo razonablemente conocer la existencia del vicio o riesgo de
eviccin no pudiendo abstraerse de la responsabilidad indemnizatoria. Constituira un
supuesto de aplicacin del artculo 1725 del Cdigo Civil y Comercial: cuanto mayor
sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor es la
diligencia exigible al agente y la valoracin de la previsibilidad de las consecuencias....
La cuestin resulta debatida. Coincidimos con Nicolau 12 en el sentido que no es justo un
transmitente de buena fe, que puede ser el dbil jurdico de la relacin, deba daos y
perjuicios adems de la restitucin del precio si se prueba que no conoci ni pudo
conocer la existencia del vicio.
c) Si la transmisin fue hecha a riesgo del adquirente:
Si se trata de un negocio paritario, las partes pueden prever expresamente que el
adquirente asume los riesgos de eviccin o de existencia de vicios redhibitorios,
entendindose en tales casos que las partes han contemplado tal circunstancia al momento
de fijar la importancia econmica de la contraprestacin asumida por el adquirente.
d) Si la adquisicin resulta de una subasta judicial o administrativa.
Seala Nicolau con acierto, que ello resulta coherente con lo dispuesto en los
artculos 1764 y siguientes del Cdigo Civil y Comercial en cuanto a la responsabilidad
del Estado.13
1.8) Pluralidad de bienes
Establece el artculo 1041 del Cdigo Civil y Comercial que en los casos en que
la responsabilidad por saneamiento resulta de la enajenacin de varios bienes se aplican
las siguientes reglas: a) si fueron enajenados como conjunto, es indivisible; b) si fueron
enajenados separadamente, es divisible, aunque haya habido una contraprestacin nica.
En su caso, rigen las disposiciones aplicables a las cosas accesorias.
1.9) Pluralidad de sujetos
En su artculo 1042 el Cdigo Civil y Comercial dispone que, cuando hay
pluralidad de sujetos, quienes tienen responsabilidad por saneamiento en virtud de
enajenaciones sucesivas son obligados concurrentes, es decir que cada uno debe en
virtud de una causa diferente. Resultan de aplicacin las disposiciones de los artculos
850 y siguientes del Cdigo Civil y Comercial.
Si el bien ha sido enajenado simultneamente por varios copropietarios, stos
slo responden en proporcin a su cuota parte indivisa, excepto que se haya pactado su
solidaridad.
2) Subespecie Garanta de Eviccin
2.1) Concepto de eviccin
12
13

Nicolau, ob. cit., p. 151

Nicolau, ob. cit. p. 150

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Referimos anteriormente que el gnero garanta de saneamiento engloba dos
subespecies de garantas: la de eviccin y la de vicios redhibitorios.
En vigencia del derogado Cdigo Civil, habamos sealado que, en la opinin
de Salas14, la garanta contra la eviccin puede ser definida como la obligacin que pesa
sobre quien ha trasmitido onerosamente un derecho, de asistir o sustituir procesalmente
al adquirente, ya sea ste actor o demandado, en razn de toda excepcin, defensa o
pretensin de terceros, que de prosperar lo privaran total o parcialmente del derecho
adquirido, y subsidiariamente de indemnizarlo en caso de incumplimiento de esa
obligacin o de que la asistencia o sustitucin procesal hubiese sido infructuosa,
siempre que la pretensin, excepcin o defensa de tercero se funde en una causa
jurdica anterior o contempornea al acto de transmisin del derecho.15
El fundamento de la garanta de eviccin, al igual que la del gnero saneamiento
a la que pertenece, es el equilibrio prestacional que las partes han tenido en miras al
momento de celebrar el contrato. Es decir la relacin entre los beneficios y sacrificios
que las partes asumieron.
En materia de eviccin, a la luz del nuevo rgimen legal, resulta indistinta la
circunstancia que el adquirente conociera o no el riesgo de eviccin, pues la obligacin
de saneamiento del transmitente existe en ambos supuestos. Sin embargo, el
conocimiento por parte del adquirente del riesgo de eviccin, tornar improcedente el
reclamo de los daos y perjuicios de conformidad con lo dispuesto por el artculo 1040
del Cdigo Civil y Comercial.
La circunstancia que el conocimiento del adquirente del riesgo de eviccin no
exonere del deber de saneamiento al transmitente, coincidimos con Nicolau, constituye
una solucin legal que puede desproteger al enajenante que de buena fe desconoca del
riesgo de eviccin frente al adquirente de un bien de mala fe que, conociendo del
riesgo, igual lo adquiere y se mantiene en el derecho al saneamiento. A fin de evitar tal
circunstancia, propone la citada autora que, como se trata de un elemento natural en
los contratos onerosos, ser muy provechoso pactar siempre que el adquirente renuncia
a la facultad de reclamar por saneamiento y eviccin cuya causa se pruebe que era
conocida por l.16
2.2) Presupuestos de la obligacin de saneamiento por eviccin
2.2.1) Antecedentes:
El Cdigo de Vlez, siguiendo los criterios provenientes del derecho romano, e
incluso tomando el origen etimolgico del trminos que es evictio, que significa
vencer, dispona en el artculo 2091 que: Habr eviccin, en virtud de sentencia y por
causa anterior o contempornea a la adquisicin, si el adquiriente por ttulo oneroso
fue privado en todo, o en parte del derecho que adquiri, o sufriese una turbacin de
derecho en la propiedad, goce, o posesin de la cosa. Pero no habr lugar a garanta,
ni en razn de las turbaciones de hecho, ni an en razn de las turbaciones de derecho,
procedente de la ley, o establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre,
o de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya
existencia era conocida al tiempo de la enajenacin.
14

Salas, A Garanta contra la eviccin: concepto y requisitos J.A. , 1942-1-625

Stiglitz, Ruben, Contratos Civiles y Comerciales T. II p. 188, Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1999.
16
Nicolau, ob cit, p. 154
15

10
En el derogado rgimen era necesario entonces que, mediante sentencia, se
reconociera a un tercero un mejor derecho sobre el bien que le fue transmitido al
adquirente.
2.2.2) Requisitos previstos en el Cdigo Civil y Comercial
El nuevo Cdigo Civil y Comercial modifica sustancialmente los requisitos
previstos en el derogado rgimen para que el transmitente de un bien a ttulo oneroso,
deba responder por eviccin.
Conforme lo dispuesto por el primer prrafo del artculo 1044 del Cdigo Civil
y Comercial, en virtud de la garanta de eviccin, el transmitente a ttulo oneroso de un
bien, asegura la existencia y legitimidad del derecho transmitido. En consecuencia, en
caso que el adquirente sea turbado en el derecho, nace la obligacin de saneamiento por
eviccin.
Analizaremos a continuacin los requisitos exigidos por el nuevo Cdigo Civil
y Comercial en orden a hacer nacer la obligacin de saneamiento por eviccin.
2.2.2.1) Sujeto obligado al saneamiento
El primer requisito para que nazca la obligacin por eviccin, es que el deudor
de la misma sea un sujeto responsable por saneamiento en los trminos del artculo
1033 del Cdigo Civil y Comercial; es decir que se trate de un transmitente de bienes a
ttulo oneroso; o de quien ha dividido bienes con otros; o sus respectivos antecesores, si
han efectuado la correspondiente transferencia a ttulo oneroso; o por as habrselo
expresamente convenido (artculo 1036 del Cdigo Civil y Comercial).
Tal como sealramos anteriormente a diferencia de lo que ocurra en el
derogado Cdigo Civil, el nuevo rgimen no requiere de una sentencia judicial que
prive al adquirente total o parcialmente del derecho que se le transmiti. De esta
manera la regulacin del instituto recoge los precedentes doctrinarios y
jurisprudenciales que entendan que, si el adquirente de modo manifiesto logra
demostrar la turbacin, no requiere la existencia de una sentencia que consolide tal
circunstancia.
2.2.2.2) Turbacin del derecho.
La garanta de eviccin, le asegura al adquirente la existencia y legitimidad del
derecho adquirido; por consiguiente, si el adquirente es turbado total o parcialmente en
el mismo, nace la responsabilidad por eviccin.
Dispone el artculo 1045 inc. b) del Cdigo Civil y Comercial, que la turbacin
del derecho no puede provenir de una disposicin, legal; pues si as fuera, no existe
responsabilidad por eviccin del enajenante. Constituye un supuesto de aplicacin del
artculo 8 del Cdigo Civil y Comercial que prev: La ignorancia de las leyes no sirve
de excusa para su cumplimiento, si la excepcin no est autorizada por el
ordenamiento jurdico. En este mismo sentido, el artculo 1971 del Cdigo Civil y
Comercial dispone que: Los deberes impuestos por los lmites al dominio no generan
indemnizacin de daos, a menos que por la actividad del hombre se agrave el
perjuicio. En doctrina se han sealado como ejemplos de turbaciones provenientes de

11
una disposicin legal una servidumbre forzosa (artculo 2166 del Cdigo Civil y
Comercial).17
2.2.2.3) Causa anterior o contempornea a la adquisicin:
El enajenante y sus respectivos antecesores a ttulo oneroso, slo sern
responsable por eviccin si la causa de la turbacin es anterior o contempornea a la
transmisin; es decir que el germen del vicio que determina la turbacin debe existir al
tiempo de la transmisin. Si el germen del vicio fuera posterior a la transmisin, el
responsable del mismo ser el titular al tiempo de producirse aquel, ms no sus
antecesores.
El inciso c) del artculo 1045 del Cdigo Civil y Comercial, establece una
excepcin al principio sustentado en el prrafo anterior. En efecto, prev dicha norma
que: La responsabilidad por eviccin no comprende... c) la eviccin resultante de un
derecho de origen anterior a la transferencia, y consolidado posteriormente. Sin
embargo el tribunal puede apartarse de esta disposicin si hay un desequilibrio
econmico desproporcionado. Podra citarse como ejemplo el caso en que un tercero
tuviera diecinueve aos de posesin ininterrumpida faltndole slo uno para usucapir, si
en ese momento el afectado adquiriera el inmueble sin tener conocimiento de este
hecho y pasado un ao el poseedor se convirtiera en propietario y detentara una mejor
derecho que el adquirente, correspondera al juez evaluar si el enajenante debe o no la
garanta de eviccin por la turbacin.
2.2.2.4) Extensin a reclamo de terceros:
El inciso b) del art. 1044, hace extensible la responsabilidad por eviccin, al
supuesto de reclamos de terceros fundados en derechos resultantes de la propiedad
intelectual o industrial, excepto si el enajenante se ajust a especificaciones
suministradas por el adquirente. La disposicin encuentra su fuente en el Proyecto de
1998, y seala Alterini que la disposicin guarda concordancia con lo previsto en la
Convencin de Viena de 1980 sobre Compraventa Internacional de Mercadera (art. 22
Ley 22.765)18.
Si bien en su origen el instituto de la eviccin se vinculaba a la transmisin
onerosa de derechos reales, la tendencia actual es ampliarla a la transmisin onerosa de
todo tipo de derechos; tendencia receptada por el nuevo Cdigo Civil y Comercial en la
disposicin que apuntamos.
2.2.2.5) Turbacin de hecho del enajenante:
La responsabilidad por eviccin se extiende asimismo a las turbaciones de
hecho causadas por el transmitente (artculo 1045 inc. c) del Cdigo Civil y
Comercial)19
17

Hernndez, ob cit, p. 87
Laterini, ob cit, p. 548
19
Sostiene al respecto Nicolau: Entendemos que se trata de una incoherencia que desnaturaliza el instituto del
saneamiento. Esta norma a nuestro entender no tiene mas explicacin que la finalidad de proteger al adquirente
acordndole los efectos importantes derivados de la eviccin cuando el transmitente incumple el contrato por el
que transmiti el derecho turbando al adquirente en el ejercicio del mismo. No parece una solucin adecuada desde
un punto de vista tcnico. Frente a situaciones de hecho que deba afrontar el adquirente goza de todas las
herramientas jurdicas que se proveen para el caso de incumplimiento, sin necesidad de tener que recurrir al
instituto del saneamiento (Nicolau, ob. cit. p. 155)
18

12
El supuesto no es extensible a las turbaciones de hecho causadas por terceros
ajenos al transmitente. As expresamente lo prev el artculo 1045 inc. a) del Cdigo
Civil y Comercial En ese caso, el adquirente contar con los remedios que la ley le
confiere para hacer cesar a los terceros en la turbacin de hecho permitirn el correcto
goce; ms no le resulta adjudicable responsabilidad alguna a transmitente.
2.3) Citacin de eviccin
Dispone el artculo 1046 del Cdigo Civil y Comercial que: si un tercero
demanda al adquirente en un proceso del que pueda resultar la eviccin de la cosa, el
garante citado a juicio debe comparecer en los trminos de la ley de procedimientos.
El adquirente puede seguir actuando.
En anteriores obras20 hemos sostenido que la demanda entablada por un tercero
contra el adquirente del derecho, tiene como efectos, respecto del transmitente a ttulo
oneroso, su participacin en el juicio, al que debe ser citado, y en caso de ser vencido el
adquirente, deber en principio el enajenante pagar los gastos en que incurra el
adquirente para la defensa de sus derechos (artculo 1047 del Cdigo Civil y
Comercial) y nacer la obligacin de saneamiento prevista por el artculo 1039 del
Cdigo Civil y Comercial y eventualmente la responsabilidad por daos contemplada
en el artculo 1040 del Cdigo Civil y Comercial.
Se ha dicho en un caso en concreto que las posiciones respectivas del actor, del
demandado y del citado en garanta pueden resumirse as: el primero reclama la entrega
de un inmueble que el demandado tiene en su posesin; mediante la citacin de
eviccin se unen dos juicios en una sola instancia: el del que se dice propietario y por
eso reivindica contra el actual poseedor de la cosa y el de ste contra quien se la vendi,
por los daos y perjuicios que tendra derecho en caso de ser despojado del
inmueble21
Como la garanta de eviccin obliga al enajenante a acudir en defensa del
adquirente cuando este se viera turbado judicialmente en su derecho (artculo 1046 del
Cdigo Civil y Comercial), es necesario que el enajenante tome conocimiento de esta
turbacin. El adquirente tiene la carga procesal de llamar en causa al enajenante y debe
hacerlo para poder ejercer la garanta. Si no lo hiciere, en caso de prosperar la accin y
verse el adquirente privado de su derecho, no podr, en principio, ejercer ninguna
accin en contra del enajenante (artculo 1048 inc. a) del Cdigo Civil y Comercial).
Esta citacin debe hacerse en los trminos que establezca la legislacin procesal y tiene
como fundamento otorgar al enajenante el derecho de defensa en juicio, ya que la
resolucin judicial podr tener efecto contra l en virtud de la garanta de eviccin.
Por otra parte, al ser el enajenante el titular del derecho al tiempo de la causa de
la turbacin, es quien debera encontrarse mejor posicionado para esgrimir las defensas
pertinentes.
Luego de citado, el enajenante puede optar entre salir en defensa del citante o no
comparecer. Pero el slo hecho de haberlo citado en debida forma otorga al adquirente
el derecho a reclamarle por eviccin a posteriori en caso de que la accin incoada por el
tercero prospere.
20
21

Stiglitz, ob cit. p. 200

C.S.J..N. 28-VI-1937, J.A. 59-39, citado en Stiglitz, ob. cit. p. 200

13
El cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, en su artculo 105 y
siguientes establece la forma en que el enajenante habr de ser citado. Dicha citacin
no reviste al enajenante el carcter de demandado, constituyendo una verdadera
excepcin dilatoria. El juez slo har lugar a la citacin si la considerara
manifiestamente procedente.
Segn el artculo 104 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin:
Tanto el actor como el demandado podrn pedir la citacin de eviccin; el primero,
al deducir la demanda; el segundo, dentro del plazo para oponer excepciones previas
en el juicio ordinario, o dentro del fijado para la contestacin de la demanda, en los
dems procesos... En cuanto a los efectos, segn el artculo 107, la citacin solicitada
oportunamente suspende el curso del proceso durante el plazo que fije el juez.
Si el citado no comparece, o compareciendo no asume la defensa del citante, el
juicio prosigue pero quedan a salvo los derechos de ste ltimo (artculo 108 del
Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin). En cambio, si asumiere la defensa,
podr hacerlo individualmente o conjuntamente con el citante, en calidad de
litisconsorte (artculo 109) e incluso podr dentro de los cinco das posteriores, citar a
su causante, y as sucesivamente se podr realizar por dos o mas veces (artculo 110).
En los juicios ejecutivos no puede esgrimirse la citacin de eviccin como
defensa, ya que la sumariedad slo hace procedente la oposicin de las excepciones
previstas por la ley. Si el ejecutado, como adquirente, se cree lesionado en sus derechos,
debe ocurrir por la va y forma correspondiente.22
El adquirente tiene la carga de citar a su enajenante o a cualquiera de los
enajenantes anteriores o a sus sucesores, siempre que sean posteriores o
contemporneos a la causa de la turbacin (artculo 1044 inc. a) del Cdigo Civil y
Comercial). No as, en principio, a los transmitentes a ttulo gratuito, por las razones
anteriormente expuestas.
2.3) Cse de la responsabilidad por eviccin.
Analizaremos a continuacin los supuestos en los que cesa la responsabilidad por
eviccin
2.3.1) Por cuestiones procesales:
a) Falta de citacin de eviccin:
Como ya dijramos supra, si el adquirente no citare en debido tiempo y forma al
enajenante, de ser vencido en juicio no tendra derecho al reclamo por garanta de
eviccin (artculo 1048 inc. a) del Cdigo Civil y Comercial).
2.3.1.1) Actuacin procesal de mala fe del adquirente
Tambin se exonera el enajenante de la responsabilidad de eviccin: si el
garante no comparece al proceso judicial, y el adquirente, actuando de mala fe, no
opone las defensas pertinentes, no las sostiene, o no interpone o no prosigue los
22

CNCiv, Sala A, 30-V-1968, E.D., 22-868; d, Sala C, 21-IX-1978, B.C.N.C, 1978-IV-28, nm. 325, cit. por
Fenochietto, C.E.- Arazi, R, Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, Comentado y Concordado con el
Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, T.1, Astrea, Buenos Aires, 1993, pg. 417;
citado por Stiglitz, ob cit, p. 201

14
recursos ordinarios de que dispone contra el fallo desfavorable (artculo 1048 inc. b)
del Cdigo Civil y Comercial).
La solucin resulta justa, pues si el adquirente del derecho, que es el principal
interesado en la defensa del mismo, actuando de mala fe no defiende su derecho, no
puede endilgarse responsabilidad al enajenante. La citacin de eviccin tiene por objeto
que el transmitente pueda defender la existencia y legitimidad del derecho que
transmiti; pues se entiende que es quien cuenta con mejores herramientas para
demostrar en el proceso tales circunstancias. Sin embargo, si el propio adquirente
cuenta con elementos que le permiten defender el derecho que le fue transmitido; le es
exigible que ejerza tales defensas pues la actividad del citado de eviccin coadyuva a la
defensa ms no desplaza las facultades procesales del adquirente demandado.
2.3.1.2) Si el adquirente se allana a la demanda sin la conformidad del garante,
o somete la cuestin a arbitraje y el laudo le es desfavorable
En caso de allanarse a la demanda sin la conformidad del garante, el
transmitente estara impidiendo la sustanciacin de las defensas que el garante poda
oponer para defender el derecho del adquirente. Es por ello que en tal supuesto cesa la
responsabilidad de aqul.
Lo mismo ocurre si el adquirente somete la cuestin a arbitraje sin
consentimiento del transmitente; pues en ese caso no estaran resolviendo la cuestin
sus jueces naturales, nicos que para el transmitente que no ha consentido el arbitraje
constituyen una garanta de imparcialidad.
2.3.1.3) Excepcin de los supuestos anteriores:
El ltimo prrafo del artculo 1048 del Cdigo Civil y Comercial, contempla
una excepcin a la exoneracin de responsabilidad por eviccin que hemos mencionado
en los tres puntos anteriores. Seala dicho artculo: Sin embargo, la responsabilidad
subsiste si el adquirente prueba que, por no haber existido oposicin justa que hacer al
derecho del vencedor, la citacin oportuna del garante por eviccin, o la interposicin
o sustanciacin de los recursos, eran intiles; o que el allanamiento o el laudo
desfavorable son ajustados a derecho (artculo 1048 ltimo prrafo del Cdigo Civil y
Comercial).
2.3.2) Por prescripcin adquisitiva
Dispone el artculo 1050 del Cdigo Civil y Comercial, que cuando el derecho
del adquirente se sanea por el transcurso del plazo de prescripcin adquisitiva, se
extingue la responsabilidad por eviccin. Resultan de aplicacin en consecuencia las
disposiciones de los artculos 1897 y siguientes del Cdigo Civil y Comercial.
Conforme dichas disposiciones, el plazo de la prescripcin adquisitiva variar segn la
naturaleza del bien de que se trate y a la existencia o no de justo ttulo y buena fe del
adquirente.
La solucin resulta acertada, pues, mas all del vicio que pudo afectar al
derecho transmitido, si la legitimidad del mismo deviene del plazo de prescripcin
adquisitiva; ya no tiene sentido hacer subsistir la responsabilidad por eviccin, en tanto
que el adquirente no podr ser turbado en su derecho puesto que cuenta en su favor con
otra causa de adquisicin del mismo: la prescripcin adquisitiva.

15
En este sentido se ha dicho que: al que ha posedo durante veinte aos sin
interrupcin alguna no puede oponrsele ni la falta del ttulo ni su nulidad, ni la lama
de en la posesin (...) por lo cual, una vez transcurrido ese plazo veinteaal de
posesin, los defectos del ttulo resultan irrelevantes.23
Es por ello, que, tal como seala Alterini 24, el estudio de ttulos, que hoy
constituye un presupuesto para la existencia de buena fe conforme lo dispuesto por el
ltimo prrafo del artculo 1902 del Cdigo Civil y Comercial y constituye una
obligacin del vendedor, segn lo prev el artculo 1138 del Cdigo Civil y Comercial;
en caso de tratarse de inmuebles debe remontarse a veinte aos.
El estudio del ttulo y de sus antecedentes implica la elaboracin de un dictamen
por parte del notario autorizante de la escritura respecto a la inexistencia de vicios o de
otras circunstancias intrnsecas o extrnsecas que puedan derivar en la ineficacia del
acto instrumentado25.
2.3.3) Por prescripcin liberatoria
Finalmente, tambin cesar la responsabilidad por eviccin si transcurre el plazo
de prescripcin libertaria sin que el adquirente formule su reclamo al transmitente por
la eviccin sufrida.
El nuevo Cdigo Civil y Comercial no prev un plazo de prescripcin especial,
por lo que resulta de aplicacin el genrico de cinco aos previsto por el artculo 2560
del Cdigo Civil y Comercial.
2.4) Facultades del acreedor de la eviccin
Algunas de las facultades que le asisten al acreedor de la eviccin, se
encuentran reguladas en el ttulo genrico del saneamiento (artculos 1039 y 1040 del
Cdigo Civil y Comercial); y otras en el ttulo de la eviccin. Las analizaremos a
continuacin.
2.4.1) Responsabilidad por saneamiento:
Conforme lo dispuesto por el artculo 1039 del Cdigo Civil y Comercial, el
acreedor de la eviccin puede requerir: a) el saneamiento del ttulo; b) un bien
equivalente si es fungible; o c) subsidiariamente declarar la resolucin del contrato.
Como consecuencia de la primaca del principio de conservacin del contrato, la
facultad resolutoria es subsidiaria puesto que, tal como lo prev el artculo 1049 del
Cdigo Civil y Comercial: el acreedor de la responsabilidad dispone del derecho a
declarar la resolucin : a) si los defectos en el ttulo afectan el valor del bien a tal
extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no lo habra adquirido, o su
contraprestacin habra sido significativamente menor; b) si una sentencia o un laudo
produce la eviccin.
Es decir que al acreedor slo le asiste la facultad resolutoria cuando ya no tiene
inters en el contrato en consideracin a que el desequilibrio que se produjo en la
23

Cm. Civ., 2da, Cap. Fed, J.A, 40- 198, Citado por Alterini, ob. cit, p. 550.
Alterini, ob. cit, p. 550
25
Dictamen elaborado por la escribana Pilar M. Rodrguez Acquarone, publicado en Revista del Notariado del
Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires N 906, octubre/ diciembre 2011, p. 283
24

16
relacin entre ventajas y sacrificios (onerosidad) no guarda relacin con las tenidas en
miras al momento de celebrarse el contrato; tal que, de haber conocido el adquirente de
la existencia de un vicio que afectara el valor del bien, no lo habra adquirido o habra
hecho un menor sacrificio patrimonial pagando menos por l a fin de mantener
equilibrado el cotejo de ventajas y sacrificios provenientes del negocio.
La segunda hiptesis contemplada como presupuesto que autoriza al adquirente
a resolver el contrato, es que una sentencia o un laudo produzca la eviccin. En este
supuesto el desequilibrio entre las ventajas y sacrificios derivados del contrato resulta
an ms contrastante; pues en caso anterior, el vicio del ttulo reduce gravemente el
valor del bien, en tanto en que en este supuesto se produce directamente un
desapoderamiento con relacin al bien adquirido. En tal coso obviamente la nica
opcin que tiene el adquirente es la resolucin del vnculo; pues un tercero ha sido
reconocido por sentencia o laudo como con mejor derecho al bien que aqul haba
adquirido.
2.4.2) Responsabilidad por daos.
Amn de la responsabilidad por saneamiento que hemos analizado en el punto
anterior, el adquirente podr reclamar del enajenante los daos si se presentan los
presupuestos genricos de responsabilidad (artculo 1708 y siguientes del Cdigo Civil
y Comercial) y los particulares exigidos en materia de saneamiento (artculo 1040 del
Cdigo Civil y Comercial). Hemos analizado el tema supra en 1.7 al que remitimos.
2.4.3) Gastos de defensa.
El artculo 1047 del Cdigo Civil y Comercial prev que el garante debe
pagar al adquirente los gastos que ste ha afrontado para la defensa de sus derechos.
Sin embargo, el adquirente no puede cobrarlos, ni efectuar ningn otro reclamo si: a)
no cit al garante al proceso; b) cit al garante, y aunque ste se allan, continu con
la defensa y fue vencido.
En consecuencia, si el adquirente cita de eviccin al transmitente, ste deber
asumir los gastos que aqul hubiera afrontado para la defensa de sus derechos; ello con
independencia del resultado del juicio.
De este modo se supera la discusin que planteaba el derogado artculo 2117 del
Cdigo de Vlez que pareca distinguir la obligacin del transmitente de acuerdo al
resultado del litigio circunstancia que llev a diferentes interpretaciones doctrinarias y
jurisprudenciales.26
2.5) Garanta de eviccin en los contratos en particular
En la Seccin correspondiente a la garanta genrica del saneamiento, el artculo
1034 del Cdigo Civil establece que son aplicables las normas de dicha Seccin, sin
perjuicio de las normas especiales. Ello atento que, en la regulacin de algunos de
los contratos en particular, se incorporaron disposiciones especficas sobre
saneamiento. Creemos que este mtodo mejora el sistema propuesto por Vlez Sarsfield
en el derogado Cdigo Civil que inclua las disposiciones sobre eviccin y vicios de los
contratos en particular en el ttulo genrico.
26

Nicolau, ob cit., p.157.

17
Mencionaremos algunos de los supuestos de eviccin regulados en particular.
2.5.1) Dacin en pago
El artculo 943 segundo prrafo del Cdigo Civil y Comercial dispone respecto
de la dacin en pago que el deudor responde por la eviccin y los vicios redhibitorios
de lo entregado, estos efectos no hacen renacer la obligacin primitiva, excepto pacto
expreso y sin perjuicio de terceros.
2.5.2) Permuta
En caso de eviccin, prev el artculo 1174 del Cdigo Civil y Comercial que el
permutante que es vencido en la propiedad de la cosa que le fue transmitida puede
pedir la restitucin de la que dio a cambio o su valor al tiempo de la eviccin y los
daos. Puede optar por hacer efectiva la responsabilidad por saneamiento prevista en
este Cdigo.
No contempla el nuevo Cdigo la posibilidad de requerir el valor de la que perdi,
facultad que contemplaba el derogado Cdigo Civil en su artculo 1488.
El Cdigo Civil y Comercial le confiere al co permutante vencido en la propiedad
de la cosa, la posibilidad de pedir la restitucin de la cosa que dio a cambio o su valor.
En ese caso estara ejerciendo la opcin resolutoria que prev, en materia de
saneamiento, prev subsidiariamente el inciso c) del artculo de 1039 del Cdigo Civil
y Comercial. Pareciera que en materia de permuta, la opcin resolutoria deja de ser
subsidiaria.
El artculo 1174 del Cdigo Civil y Comercial le confiere al co permutante
afectado por la eviccin la facultad de optar por la responsabilidad por saneamiento
que prev el artculo 1039 del Cdigo Civil y Comercial. En tal caso, el garantizado
podr optar por reclamar el saneamiento del ttulo o reclamar un bien equivalente si es
fungible.
Una cuestin que parece tener un tratamiento diferenciado en el ttulo de la
permuta respecto del dado en el ttulo de los saneamientos, es la cuestin del reclamo
de los daos. En materia de permuta se prev su reclamo ante el ejercicio de la opcin
de pedir la restitucin de la cosa que dio o su valor, sin atender a la buena o mala fe del
enajenante; en cambio, en el ttulo del saneamiento, la procedencia del reclamo de
daos se encuentra sujeta a la inexistencia de los supuestos previstos en el artculo 1040
del Cdigo Civil y Comercial.
2.5.3) Locacin
En materia de locacin, el artculo 1220 inc. b) del Cdigo Civil y Comercial,
prev que el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple la garanta de
eviccin.
En este caso, pareciera que se est reforzando la idea del carcter subsidiario de la
opcin resolutoria; puesto que el locatario slo podra acudir a ella si el locador no
cumple con su obligacin de sanear el ttulo o sustituyendo por un bien equivalente si
es fungible.

18
2.5.4) Donacin
Siendo la donacin un contrato gratuito, en principio no rige la garanta de
eviccin como elemento natural. Las partes pueden ampliar la garanta como clusula
accidental (artculo 1035 del Cdigo Civil y Comercial). Dicho supuesto se encuentra
contemplado en materia de donacin por el inciso a) del artculo 1556.
El ttulo de la donacin contempla adems que el donante responder por
eviccin si la donacin se ha hecho de mala fe, sabiendo el donante que la cosa donada
no era suya o ignorndolo el donatario: si la eviccin se produce por causa del donante;
o si las donaciones son mutuas remuneratorias o con cargo. En estos ltimos supuestos
las donaciones son parcialmente onerosas por lo que la aplicacin de la garanta resulta
de ser un elemento natural de sta categora.
Contempla asimismo el artculo 1557 del Cdigo Civil y Comercial que la
responsabilidad por eviccin obliga al donante a indemnizar los gastos en que sta
haya incurrido por causa de la donacin. Si sta es mutua, remuneratoria o con
cargo, el donante debe reembolsarle adems el valor de la cosa por l recibida, lo
gastado en el cumplimiento del cargo o retribuir los servicios
recibidos,
respectivamente. Si la eviccin proviene de un hecho posterior a la donacin imputable
al donante, ste debe indemnizar al donatario los daos ocasionados. Cuando la
eviccin es parcial, el resarcimiento se reduce proporcionalmente.
2.5.5) Fianza
En materia de fianza, el artculo 1598 del Cdigo Civil y Comercial prev: la
eviccin de lo que el acreedora recibido en pago del deudor, no hace renacer la
fianza.
2.5.6) Cesin
El artculo 1628 del Cdigo Civil y Comercial contempla que, si la cesin es
onerosa, el cedente garantiza la existencia y legitimidad del derecho; salvo que se trate
de un derecho litigioso o que se ceda como dudoso. Conforme el artculo 1629 del
Cdigo Civil y Comercial, si el derecho no existe al tiempo de la cesin, el cedente
debe restituir al cesionario el precio recibido con sus intereses. Si es de mala fe, debe
adems la diferencia entre el valor real del derecho cedido y el precio de la cesin.
En materia de cesin de posicin contractual, el artculo 1639 del Cdigo Civil y
Comercial dispone que el cedente garantiza al cesionario la existencia y validez del
contrato. El pacto por el cual el cedente no garantiza la existencia y validez se tiene
por no escrito si la nulidad o la inexistencia se debe a un hecho imputable al
cedente... Resulta un supuesto de aplicacin del principio general sustentado en
materia de saneamiento por el artculo 1038 inc. a) del Cdigo Civil y Comercial
En caso de cesin de herencia, el artculo 2305 del Cdigo Civil y Comercial
establece: Si la cesin es onerosa, el cedente garantiza al cesionario su calidad de
heredero y la parte indivisa que le corresponde en la herencia, excepto que sus
derechos hayan sido cedidos como litigiosos o dudosos, sin dolo de su parte. No
responde por la eviccin ni los vicios de los bienes de la herencia, excepto pacto en
contrario. En lo dems, su responsabilidad se rige por las normas relativas a la cesin

19
de derechos. Si la cesin es gratuita, el cedente slo responde en los casos en que el
donante es responsable. Su responsabilidad se limita al dao causado de mala fe.
2.5.7) Particin
Los efectos de la garanta de eviccin en la particin se encuentran regulados por
los artculos 2404 al 2406 del Cdigo Civil y Comercial.
El primero de los artculos prev que, en caso de eviccin de los bienes
adjudicados, cada uno de los herederos responde por la correspondiente indemnizacin
en proporcin a su parte, soportando el heredero vencido o perjudicado la parte que le
toque. Si alguno de los herederos resulta insolvente, su contribucin debe ser cubierta
por todos los dems.
Conforme lo dispuesto por el artculo 2406, la garanta de eviccin no tiene lugar
cuando es expresamente excluida en el acto de particin respecto de un riesgo
determinado, tampoco cuando la eviccin se produce por culpa del coheredero que la
sufre. El conocimiento por el adjudicatario al tiempo de la particin del peligro de
eviccin no excluye la garanta.
Para el supuesto de particin por donacin, el artculo 2419 del Cdigo Civil y
Comercial establece: Los donatarios se deben recprocamente garanta de eviccin de
los bienes recibidos. La accin puede ser ejercida desde que la eviccin se produce,
an antes de la muerte del causante.
2.5.8) Sociedades
Respecto de la garanta de eviccin por los bienes aportados por los socios a la
sociedad, la Ley 19.550 de Sociedades prev en su artculo 46 que: la eviccin
autoriza la exclusin del socio, sin perjuicio de su responsabilidad por los daos
ocasionados. Si no es excluido deber el valor del bien y la indemnizacin de los daos
ocasionados.
Por su parte, el artculo 47 de dicha ley, dispone que el socio responsable de la
eviccin podr evitar la exclusin si reemplaza el bien cuando fuere sustituidle por
otro de igual especie y calidad, sin perjuicio de su obligacin de indemnizar los daos
ocasionados.
3) Subespecie Garanta por Vicios Ocultos.
3.1) Generalidades
Hemos descrito anteriormente que, el gnero garanta de saneamiento (supra 1)
est compuesto por las subespecies eviccin (supra 2) y vicios ocultos; nos
ocuparemos ahora de estos ltimos.
El Cdigo Civil y Comercial regula acerca de la responsabilidad por vicios
ocultos en el pargrafo 3 de la Seccin 4 (artculos 1051 al 1058).
Si bien el nuevo Cdigo no brinda un concepto de vicios ocultos, podemos
desentraar el mismo a partir de su regulacin.

20
Coincidimos con Hernndez27, que el actual sistema procura distinguir entre
vicios ocultos y vicios redhibitorios; estableciendo entre ellos una relacin de gnero especie respectivamente.
El artculo 1051 del Cdigo Civil y Comercial dispone: Contenido de la
responsabilidad por vicios ocultos. La responsabilidad por defectos ocultos se extiende
a: a) los defectos no comprendidos en las exclusiones del artculo 1053; b) los vicios
redhibitorios, considerndose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su
destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo
que, de haberlos conocido, el adquirente no la habra adquirido, o su contraprestacin
hubiese sido significativamente menor.
Y el artculo 1053 del Cdigo Civil y Comercial al que hace referencia el
artculo antes transcripto reza: Exclusiones. La responsabilidad por defectos ocultos
no comprende: a) los defectos del bien que el adquirente conoci, o debi haber
conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de
la adquisicin, excepto que haya hecho reserva expresa respecto de aquellos. Si reviste
caractersticas especiales de complejidad, y la posibilidad de conocer el defecto
requiere cierta preparacin cientfica o tcnica, para determinar esa posibilidad se
aplican los usos del lugar de entrega; b) los defectos del bien que no existan al tiempo
de la adquisicin. La prueba de su existencia incumbe al adquirente, excepto si el
transmitente acta profesionalmente en la actividad a la que corresponde la
transmisin.
A partir de los artculos transcriptos podemos ensayar el alcance del concepto
del gnero vicios ocultos y el de su especie vicios redhibitorios.
3.2) Mero vicio oculto. Concepto. Requisitos
Conforme lo dispuesto por el artculo 1053 del Cdigo Civil y Comercial, para
que un vicio sea oculto es necesario que el adquirente no lo haya conocido o debido
conocerlo mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la
adquisicin. Se aplican las reglas de la diligencia que habitualmente una persona media
aplica para examinar una cosa del tipo de la que versa el contrato. Es decir que en
principio no requiere que el vicio sea oculto para un profesional sobre la materia. Basta
entonces que el adquirente haya puesto la diligencia que la buena fe diligencia le exige.
Si habiendo aplicado tal previsin, no logr advertir el vicio; ste resulta un vicio
oculto.
Con buen criterio, el nuevo Cdigo distingue aquellos adquisiciones de bienes
que por su complejidad habitualmente requieren un cierto grado de conocimiento
cientfico o tcnico sobre la cosa transmitida a fin de poder detectar el vicio. A los fines
de determinar en stos casos si se trata o no de un vicio oculto; el Cdigo remite a los
usos del lugar de entrega.
El segundo requisito que debe tener el vicio oculto para ser tal, es que el vicio
exista al tiempo de la adquisicin. La solucin es lgica, pues el transmitente debe
garantizar al adquirente que la cosa no se encuentra afectada por ningn vicio oculto;
si al momento de la transmisin el vicio no exista, los vicios que se generen con
posterioridad a la transmsisin no son responsabilidad del enajenante.

27

Hernndez, ob. cit, p. 101

21
El principio que sustenta el nuevo Cdigo es que la carga de la demostracin de
la existencia del vicio al momento de la transmisin, corresponde al adquirente. Resulta
un caso de aplicacin del principio que el que invoca un hecho debe probarlo. Sin
embargo, tal principio cede cuado el enajenante acta profesionalmente; pues en ese
caso se entiende que es l quien se encuentra en mejores condiciones de demostrar que
la cosa no adoleca de vicio oculto alguno al tiempo de su transmisiones.
Podemos advertir que en el caso de los vicios ocultos, a diferencia de los que
analizaremos luego en relacin al vicio redhibitorio (infra 3.3), la ley no menciona la
entidad que debe tener el vicio para ser considerado oculto. Esta circunstancia, tal como
apunta con acierto Hernndez28, cobrar particular relevancia a la hra de determinar el
alcance de las facultades del acreedor de la garantia.
3.3) Vicio redhibitorio.
3.3.1) Concepto. Requisitos
El vicio redhibitorio participa de los caracteres del vicio oculto, pero se le suma
un requisito: gravedad del vicio.
En efecto, para que el vicio sea redhibitorio debe ser oculto con los alcances
mencionados anteriormente (supra 3.2). Si bien la ley no menciona en forma especfica
tal requisito, el mismo puede desentraarse del ttulo en el que se ubica vicios
ocultos; como as tambin de su propia regulacin, pues a conforme el artculo 1051
del Cdigo Civil y Comercial, refiere de haberlos conocido, el adquirente no la
habra adquirido. Va de suyo entonces que no los conoca y ello slo puede obedecer
a su carcter oculto; pues no podra legitimarse la garanta en la falta de diligencia del
adquirente para advertirlo pese haberse tratado de un vicio ostensible.
El carcter distintivo del vicio redhibitorio, radica en la entidad del mismo; pues
hacen la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o
disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido el adquirente no la
habra adquirido, o su contraprestacin hubiese sido significativamente menor.
En el caso del vicio redhibitorio, pude apreciarse claramente la vinculacin con
la categora de contratos onerosos del cual resulta elemento natural. En efecto, lo que el
vicio redhibitorio desarticula, es la paridad entre ventajas y sacrificios patrimoniales
que las partes tuvieron en miras al contratar.
En ejercicio de la autonoma de la voluntad, las partes pueden, mediante
clusula accidental, ampliar o reducir la garanta. Respecto de la reduccin resulta de
aplicacin las normas genricas sobre saneamiento (artculos 1036 al 1038 del Cdigo
Civil y Comercial) que hemos estudiado anteriormente ( supra 1.4) al que remitimos.
3.3.2) Ampliacin de la garanta
En relacin a la ampliacin de la garanta, el artculo 1052 del Cdigo Civil y
Comercial dispone: Se considera que un defecto es vicio redhibitorio:
a) Si lo estipulan las partes con referencia a ciertos defectos especficos, aunque
el adquirente debiera haberlos conocido;

28

Hernanndez, ob cit. p. 101

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En caso que las partes as lo pacten, puede aplicarse la garanta de vicio
redhibitorios respecto de ciertos defectos que no estara alcanzados por la garanta como
elemento natural, por no revestir el carcter de ocultos; pues se trata de defectos
especficos que el adquirente debi conocerlos, es decir que es un supuesto de excepcin
al requisito previsto por el artculo 1053 inc. a) del Cdigo Civil y Comercial.
b) Si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta calidad de la
cosa transmitida, aunque el adquirente debiera haber conocido el defecto o la falta de
calidad;
En este supuesto, el transmitente responde por saneamiento an cuando el vicio o
falta de adecuacin a la calidad pactada sea conocible por el adquirente. Constituye
tambin un supuesto de excepcin al artculo 1053 inc. a) del Cdigo Civil y Comercial.
c) Si el que interviene en la fabricacin o en la comercializacin de la cosa
otorga garantas especiales. Sin embargo, excepto estipulacin en contrario, el
adquirente puede optar por ejercer los derechos resultantes de la garanta conforme a
los trminos en que fue otorgada.
En caso que el fabricante o comercializador, ofrezca garantas especiales, se
entiende que cualquier tipo de vicio constituira un supuesto de vicio redhibitorio. Si
para el adquirente resultaran mas beneficiosos los trminos de las garantas especiales
otorgadas, podr optar por reclamar en dichos trminos y no por vicio redhibitorio.
Cabe recordar que, si se trata de un contrato de consumo, el consumidor tambin
podr optar por las acciones emergentes del derecho consumeril.
3.4) Carga del adquirente
Para que sea procedente el reclamo de los vicios redhibitorios, la ley (artculo
1054 del Cdigo Civil y Comercial) hace pesar sobre el adquirente la carga de
denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta
das de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se
cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo.
Seala el ltimo prrafo del mencionado artculo que el incumplimiento de esta
carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya
conocido o debido conocer, la existencia de los defectos.
La solucin es lgica pues si le es imputable mala fe al enajenante (haber
conocido o debido conocer del vicio), no resulta razonable que la obligacin del
transmitente se extinga por el transcurso de un lapso de tiempo tan breve, como lo es el
de sesenta das desde que el vicio se ha manifestado, sin que el adquirente haya
denunciado expresamente al enajenante la existencia del vicio.
3.5) Caducidad
En el derogado Cdigo Civil, no se prevea un lapso de vigencia de la garanta por
vicios redhibitorios; por lo que el enajenante se vea expuesto a que algn vicio
apareciera y ello detonara la eventual responsabilidad por saneamiento.

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En el nuevo rgimen la cuestin ha sido acotada; pues la ley dispone los plazos de
caducidad al que se encuentra sometidos la responsabilidad por vicios ocultos.
As lo prev el artculo 1055 del Cdigo Civil y Comercial: La responsabilidad
por defectos ocultos caduca: a) si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres aos
desde que la recibi; b) si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que
la recibi o puso en funcionamiento...
Con razonable criterio, el nuevo Cdigo prev un plazo de caducidad mayor para
bienes inmuebles (tres aos) que para muebles (seis meses). Y en el caso de los
inmuebles se cuentan a partir de la recepcin; pues se entiende que en ese momento es
cuando los vicios pueden comenzar a evidenciarse. En cambio, en materia de bienes
muebles puede ser necesario no solo la recepcin sino la puesta en funcionamiento del
bien que se trate para advertir la existencia del vicio. En ese caso el plazo comienza a
correr desde la puesta en funcionamiento.
Si transcurren los plazos sealados sin que se hiciera ostensible vicio alguno; cesa
la responsabilidad del transmitente ante la eventual aparicin de vicios con
posterioridad al plazo de caducidad de la garanta.
Prev el mencionado artculo que los plazos previstos pueden ser aumentados
convencionalmente. Debe colegirse entonces que lo que no podrn vlidamente las
partes prever es una disminucin de dichos plazos.
3.6) Prescripcin
Seala el ltimo prrafo del artculo 1055 del Cdigo Civil y Comercial que la
prescripcin de la accin est sujeta a lo dispuesto en el Libro Sexto. Sobre el particular
dispone el artculo 2564 inc a) del Cdigo Civil y Comercial que prescribe al ao el
reclamo por vicios redhibitorios.
Es decir que, una vez que nace la accin del adquirente por la aparicin del vicio
dentro del plazo de vigencia de la garanta, el adquirente tiene un plazo de prescripcin
de un ao.
3.7) Acciones
Al analizar el gnero saneamiento (supra 1.6), hemos sealado que el acreedor
del saneamiento tiene derecho a optar entre: reclamar la subsanacin del vicio; reclamar
un bien equivalente, si es fungible o o declarar la resolucin del contrato excepto que el
defecto sea subsanable y el garante ofrece subsanarlo (artculos 1039 y 1057 del
Cdigo Civil y Comercial). Lo dispuesto sobre el gnero saneamiento, rige en la
subespecie vicios ocultos.
En la subespecie vicios ocultos, la cuestin vuelve a estar regulada con alcances
similares.
Dispone el artculo 1056 del Cdigo Civil y Comercial que: El acreedor de la
garanta dispone del derecho a declarar la resolucin del contrato: a) si se trata de un
vicio redhibitorio; b) si medi una ampliacin convencional de la garanta.

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Por su parte, el artculo 1057 del Cdigo Civil y Comercial prev: El adquirente
no tiene derecho a resolver el contrato si el defecto es subsanable, el garante ofrece
subsanarlo y l no lo acepta. Queda a salvo la reparacin de daos.
3.7.1) Subsanacin del vicio.
Podemos concluir entonces que, las principales facultades que tiene el acreedor
ante la existencia de vicios ocultos, son las de reclamar la subsanacin del vicio (art.
1039 inc. a); o reclamar un bien equivalente, si es fungible (art. 1039 inc. b).
Estas facultades las tiene en cualquiera de los supuestos de vicios ocultos; es decir
tanto en el caso de los meros vicios ocultos (supra 3.2) o en el caso de vicios
redhibitorios (supra 3.3).
Mediante estas garantas se logra la conservacin del contrato y el
reestablecimiento del equilibrio entre las ventajas y sacrificios tenido en miras por las
partes y que se vean afectadas por el vicio oculto.
A dichos saneamientos, se agregar la indemnizacin cuando se presenten los
supuestos previstos por el artculo 1040 del Cdigo Civil y Comercial; esto es
fundamentalmente cuando el transmitente es de mala fe (conoca del vicio); o es un
profesional en el rubro no sindolo el adquirente, en cuyo caso se entiende que el
enajenante conoca o deba conocer del vicio y que el adquirente no lo conoca (supra
1.7)
3.7.2) Resolucin del contrato
Finalmente, el acreedor de la garanta tendr derecho a declarar la resolucin del
contrato en los siguientes casos tipificados en los artculos 1056 y 1057 del Cdigo
Civil y Comercial:
a) Si se trata de un vicio redhibitorio (supra 3.3):
Es decir que no slo debe tratarse de un vicio oculto; sino que adems el vicio
debe revestir tal gravedad que haga a la cosa impropia para su destino por razones
estructurales o funcionales , o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos
conocido, el adquirente no lo habra adquirido o su contraprestacin hubiese sido
significativamente menor (artculo 1051 inc. b) del Cdigo Civil y Comercial)
Por consiguiente, el adquirente no tiene derecho a reclamar la resolucin del
contrato si el vicio es meramente oculto (supra 3.2).
b) Si medi una ampliacin convencional de la garanta
Hemos analizado anteriormente (supra 3.3.2) que las partes pueden aumentar la
garanta (artculo 1052 del Cdigo Civil y Comercial). En tales supuestos estn
extendiendo los efectos de los vicios redhibitorios a supuestos que la garanta natural
no contempla. En tal caso, la opcin resolutoria del adquirente se extiende a los
supuestos que las partes han ampliado como de vicios redhibitorios.
c) Defecto no subsanable

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Dispone el artculo 1057 del Cdigo Civil y Comercial que el adquirente no tiene
derecho a resolver el contrato si el defecto es subsanable y l no acepta.
Es una consecuencia del principio de conservacin que rige la vida de los
contratos.
En tal caso, queda a salvo la reparacin de daos
ARTCULO 1058.- Prdida o deterioro de la cosa. Si la cosa perece total o
parcialmente a causa de sus defectos, el garante soporta su prdida.
Texto Anterior
Art 2166 Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los
vicios redhibitorios, del mismo modo que la responsabilidad por la eviccin, siempre
que no haya dolo en el enajenante
Art. 2.167. Pueden tambin por el contrato hacerse vicios redhibitorios de los que
naturalmente no lo son, cuando el enajenante garantizase la no existencia de ellos, o la
calidad de la cosa supuesta por el adquirente. Esta garanta tiene lugar aunque no se
exprese, cuando el enajenante afirm positivamente en el contrato, que la cosa estaba
exenta de defectos, o que tena ciertas calidades, aunque al adquirente le fuese fcil
conocer el defecto o la falta de la calidad.
Art. 2.168. Incumbe al adquirente probar que el vicio exista al tiempo de la
adquisicin, y no probndolo se juzga que el vicio sobrevino despus.
Art. 2.169. La estipulacin en trminos generales de que el enajenante no responde por
vicios redhibitorios de la cosa, no lo exime de responder por el vicio redhibitorio de que
tena conocimiento, y que no declar al adquirente.
Doctrina y Jurisprudencia
a) Alcance de la responsabilidad por vicios redhibitorios:
La actual normativa del Cdigo hace referencia a una ampliacin del concepto que
exista en la anterior normativa del Cdigo Civil y resulta de lo que la doctrina haba
elaborado al respecto ya que las partes pueden acordar sobre ciertos defectos que
tcnicamente no se llamaran tradicionalmente vicios ocultos.
La garanta se refiere a la inexistencia de defectos o calidad y la garanta especial
otorgada por el que interviene en la fabricacin o en la comercializacin. Las clusulas
de disminucin o renuncia carecern de validez cuando el enajenante conociera el vicio
y no lo declarara al adquirente, actuando dolosamente. Si el vicio fuera declarado por el
enajenante en el momento oportuno, resulta claro que la renuncia o disminucin ser
vlida.
La renuncia a los vicios redhibitorios puede ser incluso tcita cuando el comprador
recibe la cosa conociendo el vicio.
Algunos autores consideran que existen dos supuestos especficos que excluyen la
responsabilidad por vicios ocultos; sin embargo, estos supuestos tambin podran ser

26
considerados supuestos en los cuales no se da alguno de los requisitos enunciados
anteriormente. La responsabilidad por vicios no ser procedente: (a) si el adquirente
conoca los vicios o deba conocerlos por su profesin u oficio (art. 2170) y (b) cuando
los defectos no existan al momento de la adquisicin.
Las partes tambin pueden ampliar la responsabilidad (art. 2166), ya sea hacindola
ms gravosa o extendiendo en el contrato la responsabilidad por vicio a defectos que
normalmente no se consideraran redhibitorios (art. 2167). Esta garanta tiene lugar,
aunque no se exprese, cuando el enajenante afirm positivamente, en el contrato, que la
cosa estaba exenta de defectos o que tena ciertas cualidades, aunque al adquirente le
fuese fcil conocer el defecto o la falta de calidad. Salvat nos da el ejemplo de quien
compra un reloj con garanta de buen funcionamiento durante cierto tiempo y que antes
de ello se descompuso, como asimismo de quien compra un terreno mediando avisos de
remate y dems antecedentes que garantizaban su aptitud para ser edificado y luego la
municipalidad prohbe su edificacin. stos son llamados normalmente vicios
convencionales, que por no ajustarse a los trminos del artculo 2164, las partes, en
virtud del principio de autonoma de la voluntad, los elevan al rango de tales. Mosset
Iturraspe seala que "los denominados vicios redhibitorios convencionales no son tales
vicios en rigor de verdad, sino que asumen el carcter o jerarqua de redhibitorios por el
acuerdo de partes.
Tambin es facultad de las partes restringir su responsabilidad, ya sea a un cierto lapso
de tiempo o bien en base a tal o cual vicio. Ocurre ello cuando al vender algn aparato
de telefona o algn electrodomstico, por ejemplo, se otorga una garanta inferior a la
legal.
Concluimos diciendo que la responsabilidad por vicios redhibitorios es un elemento
natural de los contratos y puede ser suprimida o modificada por las partes mediante una
clusula accidental.
Interpretacin y Modelos
Compraventa de inmueble destinado a oficina
"La parte vendedora declara que amplia la garanta por vicios redhibitorios por el plazo
de un ao considerando en especial la obligacin de que toda la instalacin elctrica sea
suficiente para el mantenimiento de los equipos de aire acondicionado y la red de
computacin"
Donacin de inmueble destinado a vivienda
"Los donatarios se obligan a garantizar por eviccin y vicios redhibitorios de acuerdo a
la normativa reglamentada para los contratos onerosos"

ARTCULO 1053.- Exclusiones. La responsabilidad por defectos ocultos no

comprende: a) los defectos del bien que el adquirente conoci, o debi haber conocido
mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la
adquisicin, excepto que haya hecho reserva expresa respecto de aqullos. Si reviste
caractersticas especiales de complejidad, y la posibilidad de conocer el defecto
requiere cierta preparacin cientfica o tcnica, para determinar esa posibilidad se
aplican los usos del lugar de entrega; b) los defectos del bien que no existan al tiempo
de la adquisicin. La prueba de su existencia incumbe al adquirente, excepto si el
transmitente acta profesionalmente en la actividad a la que corresponde la transmisin.
Texto Anterior
Art. 2.168. Incumbe al adquirente probar que el vicio exista al tiempo de la
adquisicin, y no probndolo se juzga que el vicio sobrevino despus.

27
Art. 2.170. El enajenante est tambin libre de la responsabilidad de los vicios
redhibitorios, si el adquirente los conoca o deba conocerlos por su profesin u oficio.
Doctrina y Jurisprudencia
a) Exclusin de la responsabilidad por vicios redhibitorios.
El Cdigo Civil presuma que en algunos supuestos el enajenante estaba eximido de
responsabilidad mientras que el actual artculo 1053 utiliza una mejor sistemtica al
enumerar los casos en que no hay responsabilidad por vicios
A ese respecto CNCiv., Sala A, in re "Kuperwajs, Santiago y otros c/Poema S.A. y otros
s/vicios redhibitorios", 18-IX-1992 estableci: "El enajenante de un bien est liberado
de responsabilidad de los vicios redhibitorios cuando el comprador los conoca o deba
conocerlos por su profesin u oficio. El fundamento especfico de los vicios
redhibitorios radica en el error, y el artculo 2170 del Cdigo Civil exige la ignorancia
excusable por parte del comprador, acorde con el recaudo de la excusabilidad del error
y la sancin de la culpa en el desconocimiento del verdadero estado de las cosas".
La doctrina del derecho comparado tambin excluyo de la obligacin de reparar cuando
se le haba dado un uso diferente al que estaba destinada la cosa ALESSANDRI
RODRGUEZ, A., (De la Compraventa y dla Promesa de Venta, Sociedad Imprenta
Tipogrfica Barcelona, Santiago, 1918, nro. 1423) quien cita el siguiente pasaje de
Pothier: "Si he comprado unos barriles de un tonelero de Normanda que no haca sino
barriles aptos para colocar sidra, y pongo en ellos vino o aguardiente y se pierde, el
tonelero no responder... si los toneles eran suficientes para contener la sidra, aunque
no lo fueran para contener un licor ms fuerte... no pueden pasar por defectuosos...".
En el texto anterior la doctrina haba sostenido que No hay responsabilidad por vicios
redhibitorios en los casos de remate y adjudicacin judicial (art. 2171).El dueo de la
cosa vendida en remate judicial no responde por vicios redhibitorios. Esta disposicin
se refiere exclusivamente a las ventas forzosas, es decir, las que tienen lugar por la
ejecucin individual o colectiva efectuada por el acreedor de los bienes del deudor. En
cambio, cuando slo se trata de la subasta para liquidar un condominio o hacer la
particin de la herencia, no hay venta forzosa propiamente dicha y, por lo tanto, se debe
en este ltimo caso la garanta por los vicios ocultos.
Tampoco queda liberado el vendedor si la cosa se vendi en remate particular no
judicial .
En cambio, la circunstancia de que la venta se haya hecho a prueba o ensayo no elimina
la responsabilidad del vendedor por los vicios que permanecieron ocultos durante el
perodo de prueba, pero no habr responsabilidad si se trata de vicios que el comprador
podra haber descubierto.
ARTCULO 1054.- Ejercicio de la responsabilidad por defectos ocultos. El adquirente
tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante
dentro de los sesenta das de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta
gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. El
incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto
que el enajenante haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos.

ARTCULO 1055.- Caducidad de la garanta por defectos ocultos. La responsabilidad

por defectos ocultos caduca: a) si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres aos
desde que la recibi; b) si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que

28
la recibi o puso en funcionamiento. Estos plazos pueden ser aumentados
convencionalmente. La prescripcin de la accin est sujeta a lo dispuesto en el Libro
Sexto.
Texto Anterior
La caducidad de la garanta estaba regulada en el contrato de locacin de obra:
Art. 1.646. Tratndose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duracin,
recibidos por el que los encarg, el constructor es responsable por su ruina total o
parcial, si sta procede de vicio de construccin o de vicio del suelo o de mala calidad
de los materiales, haya o no el constructor provisto stos o hecho la obra en terreno del
locatario.
Y el Cdigo de Comercio:
Art. 473. Las resultas de los vicios internos de la cosa vendida, que no pudieren
percibirse por el reconocimiento que se haga al tiempo de la entrega, sern de cuenta
del vendedor durante un plazo, cuya fijacin quedar al arbitrio de los Tribunales, pero
que nunca exceder de los seis meses siguientes al da de la entrega.
Doctrina y Jurisprudencia
a) Caducidad:
En el Cdigo Civil no haba distincin entre la caducidad de la accin y la prescripcin
de la misma con lo cual la actual normativa distingue en el artculo la caducidad de la
responsabilidad, de la prescripcin liberatoria ya que remite en este aspecto a lo
normado respecto de la misma
La cuestin radica en que la prescripcin al establecer un plazo para entablar la accin
mantiene la obligacin como una obligacin natural y la caducidad hace cesar toda
responsabilidad En ningn caso la norma es imperativa ya que establece que se puede
aumentar el plazo convencionalmente.
As el artculo 4041 estableca que el plazo de prescripcin para las acciones
redhibitorias y quanti minoris, se prescribe por tres meses La regla debe aplicarse a la
accin indemnizatoria, que ya analizamos, dado su carcter de accesoria de la
redhibitoria .
El Cdigo Civil no establece desde qu momento comienza a correr el plazo de tres
meses, si desde la adquisicin o desde que el vicio se hace ostensible. En ese sentido la
jurisprudencia fue unnime al manifestar que el plazo deber ser computado desde que
el adquirente tuvo conocimiento del vicio o del defecto.
Si el contrato contuviera un plazo de garanta para el buen funcionamiento de la cosa,
se entiende que los tres meses debern ser computados desde el vencimiento de dicho
plazo.
Dada la brevedad del plazo, sera razonable considerar que no se trata de un plazo de
prescripcin, como lo llama el Cdigo Civil, sino de una verdadera caducidad y por lo
tanto no debera ser admisible la suspensin ni la interrupcin del plazo.
El Cdigo de Comercio en su artculo 473 establece un plazo mximo de caducidad de
seis meses a contar desde el momento de la entrega. Establece el mismo artculo que
podr el juez reducir este plazo de considerarlo pertinente. Si bien el Cdigo de
Comercio es ms claro que el Cdigo Civil en tanto se refiere especficamente al
momento desde el cual se comenzar a computar el plazo, es criticado dada la brevedad
de la caducidad, ya que si el vicio se manifestare luego de seis meses de entregada la
cosa ningn reclamo cabe al adquirente.
Adoptando un criterio diverso y que nos parece que otorga mayor seguridad al trfico
de mercaderas, el Cdigo Civil italiano establece que dentro de los ocho das de
haberse hecho aparente el vicio, debe darse aviso a la otra parte, bajo apercibimiento de

29
decadencia de su accin, la cual prescribe al ao (art. 1495), siendo similar a este
sistema el adoptado por el Cdigo alemn (art. 485)
Interpretacin y Modelos
COMPRAVENTA DE INMUEBLES
Las partes establecen que la responsabilidad por defectos ocultos de la Unidad
funcional caducar en el trmino de cinco aos a partir de la toma de posesin.
ARTCULO 1056.- Rgimen de las acciones. El acreedor de la garanta dispone del
derecho a declarar la resolucin del contrato: a) si se trata de un vicio redhibitorio; b) si
medi una ampliacin convencional de la garanta.
Texto Anterior
Art. 2.173. Entre compradores y vendedores, no habiendo estipulacin sobre los vicios
redhibitorios, el vendedor debe sanear al comprador los vicios o defectos ocultos de la
cosa aunque los ignore; pero no est obligado a responder por los vicios o defectos
aparentes.
Art. 2.174. En el caso del artculo anterior, el comprador tiene la accin redhibitoria
para dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituyndole ste el
precio pagado, o la accin para que se baje del precio el menor valor de la cosa por el
vicio redhibitorio
Doctrina y Jurisprudencia
a) Resolucin del contrato
El actual rgimen divide la accin resolutoria de la de disminucin del precio y las
regula por separado. En el anterior rgimen del Cdigo dada la existencia del vicio
oculto con todos los requisitos enumerados surgan en cabeza del adquirente las dos
acciones que regulaba en la misma normativa:
a) la redhibitoria, y
b) la quanti minoris.
Por su naturaleza jurdica se trata de acciones de condena y patrimoniales : es decir que
en cuanto al objeto o finalidad de la accin, no hablamos de acciones declarativas ni
ejecutivas ni precautorias, sino que persiguen directamente una condena concreta, y,
por otro lado, la condena buscada es de ndole patrimonial.
La diferencia entre ambas acciones es que la accin por vicios redhibitorios tiende a
anular el acto jurdico causante del litigio, mientras que en la accin estimatoria o
quanti minoris solamente se tiende a modificarlo, en tanto y en cuanto las prestaciones
no se cumplieron segn lo acordado, y se llegar por ejemplo a la disminucin del
precio pagado o a pagar.
Las acciones redhibitoria y estimatoria, que se refieren no a vicios jurdicos, sino a
vicios fsicos reales de la cosa objeto del contrato. Lo que tienen en comn es que el
vicio es oculto y que, por ello, no surgen a la vista en el momento de la contratacin,
sino despus.
La accin redhibitoria es el derecho que tiene un contratante de solicitar por va judicial
la anulacin del acto jurdico bilateral y oneroso, por el cual el accionante recibi una
cosa con vicios ocultos, es decir, con vicios redhibitorios.
El objeto de la accin redhibitoria es dejar sin efecto el contrato mediante la devolucin
de la cosa al vendedor y restituyendo ste el precio pagado.

30
Esta accin estaba receptada en el artculo 2174 del Cdigo Civil para la compraventa,
y luego, en el artculo 2180, se establece que la accin redhibitoria se aplica adems
"...a las adquisiciones por dacin en pago, por contratos innominados, por remates o
adjudicaciones, cuando no sea en virtud de sentencia, en las permutas, en las
donaciones, en los casos en que hay lugar a la eviccin y en las sociedades, dando en
tal caso derecho a la disolucin de la sociedad, o la exclusin del socio que puso la cosa
con vicios redhibitorios".
Cuando la adquisicin inclua varias cosas, el vicio redhibitorio de la una daba lugar a
su redhibicin y no a la de las otras, a no ser que aparezca que no se hubiera adquirido
la sana sin la que tuviese el vicio, o que el objeto del negocio fuere un rebao y el vicio
fuere contagioso (art. 2177).
Como un accesorio de la redhibitoria y, por tanto, en todos los casos en que sta
proceda, el adquirente puede requerir la indemnizacin de los daos y perjuicios
sufridos cuando el enajenante conoci o debi conocer por razn de su oficio o arte "los
vicios o defectos ocultos" de la cosa vendida (art. 2176).
ARTCULO 1056.- Rgimen de las acciones. El acreedor de la garanta dispone del
derecho a declarar la resolucin del contrato: a) si se trata de un vicio redhibitorio; b) si
medi una ampliacin convencional de la garanta.

ARTCULO 1057.- Defecto subsanable. El adquirente no tiene derecho a resolver el

contrato si el defecto es subsanable, el garante ofrece subsanarlo y l no lo acepta.
Queda a salvo la reparacin de daos.
Texto Anterior
Art. 2.174. En el caso del artculo anterior, el comprador tiene la accin redhibitoria
para dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituyndole ste el
precio pagado, o la accin para que se baje del precio el menor valor de la cosa por el
vicio redhibitorio.
Art. 2.175. El comprador podr intentar una u otra accin, pero no tendr derecho para
intentar una de ellas, despus de ser vencido o de haber intentado la otra.
Doctrina y Jurisprudencia
a) Defecto subsanable
Como comentamos en el artculo 1056 la normativa anterior no distinguia la accin
redhibitoria de la cuanti minoris y la actual lo reglamenta por separado
La accin estimatoria, quanti minoris (o cuanti minoris, como la denominan algunos
autores), es el derecho que tiene un contratante de solicitar por va judicial la
modificacin del acto jurdico bilateral y oneroso por el cual el accionante recibi una
cosa con vicios ocultos, es decir con vicios redhibitorios, a los efectos de adecuar
correctamente la relacin jurdica preexistente al nuevo hecho sobreviniente, o sea al
descubrimiento del vicio oculto de la cosa.
La accin quanti minoris o estimatoria tiene por objeto la obtencin de una disminucin
del precio, equivalente a la desvalorizacin de la cosa como consecuencia del vicio,
pero el contrato se mantiene en pie.
En cuanto a la divisibilidad o indivisibilidad de esta accin, la doctrina era pacfica, y
ya autores como Salvat, Lpez de Zavala y Borda tienen dicho que se trataba de una
accin divisible.

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En el rgimen anterior se le otorgaba al adquirente un derecho de opcin en el artculo
2175: Cuando el vicio reviste una importancia tal que de haberlo conocido el
adquirente no habra contratado, ste tiene derecho a optar entre ambas acciones, pero
intentada una de ellas pierde definitivamente el derecho a la otra.
En cambio, si el vicio no tiene tal importancia el adquirente slo podr ejercer la accin
quanti minoris. Resultaba obvio que si el adquirente, haba enajenado a su vez la cosa
no poda intentar la accin redhibitoria y slo poda reclamar la restitucin proporcional
del precio. As ocurrir tambin si la cosa viciosa se hubiera perdido por caso fortuito o
culpa del adquirente.
Este derecho a opcin es indivisible y por lo tanto si los compradores o sus herederos
fueran varios no sera posible que algunos eligieran la redhibitoria y otros la quanti
minoris.
En el actual rgimen no existe esta opcin hay un imperativo aplicable y es que siempre
que se pueda reparar la cosa no hay derecho a pedir la resolucin, lo que sin duda aclara
las situaciones ambiguas al respecto.
ARTCULO 1056.- Rgimen de las acciones. El acreedor de la garanta dispone del
derecho a declarar la resolucin del contrato: a) si se trata de un vicio redhibitorio; b) si
medi una ampliacin convencional de la garanta.

ARTCULO 1057.- Defecto subsanable. El adquirente no tiene derecho a resolver el

contrato si el defecto es subsanable, el garante ofrece subsanarlo y l no lo acepta.
Queda a salvo la reparacin de daos.
ARTCULO 1058.- Prdida o deterioro de la cosa. Si la cosa perece total o
parcialmente a causa de sus defectos, el garante soporta su prdida.
Texto Anterior
Art. 2.178. Si la cosa se pierde por los vicios redhibitorios, el vendedor sufrir la
prdida y deber restituir el precio. Si la prdida fuese parcial, el comprador deber
devolverla en el estado en que se hallare para ser pagado del precio que dio.
Art. 2.179. Si la cosa vendida con vicios redhibitorios se pierde por caso fortuito, o por
culpa del comprador, le queda a ste sin embargo, el derecho de pedir el menor valor de
la cosa por el vicio redhibitorio.
Doctrina y Jurisprudencia
a) Perdida o deterioro de la cosa
El artculo prev que la cosa perezca total o parcialmente simplificando el rgimen
anterior en el cual se reglamentaba el caso de la perdida por los vicios de la cosa, y la
perdida por caso fortuito o culpa lo que engendraba confusin en cuanto a las acciones
que le competan al adquirente en uno y otro caso.
Actualmente si la cosa perece por culpa de los vicios el tradens responde ya sea total o
parcialmente y el garante soporta la perdida, elimina el otro supuesto y otorga claridad
sistemtica.