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DOCUMENT DE LA
BANQUE MONDIALE

RAPPORT NO. 49970MA

ROYAUME DU MAROC

MARCHS FONCIERS POUR LA CROISSANCE CONOMIQUE AU

MAROC

VOLUME I HRITAGE ET STRUCTURES FONCIRES AU MAROC

Les contraintes structurelles et institutionnelles lmergence dun

march efficient du foncier au Maroc

31 mai 2008

Secteur Financier et Secteur Priv

Groupe Dveloppement Economique et Social

Rgion Moyen-Orient et Afrique du Nord

EQUIVALENTS MONETAIRES
(Au 30 juillet 2007)
Unit montaire : Dirham marocain (DH)
Taux de change : 1 $EU = 8.1262 DH
POIDS ET MESURES
Le systme mtrique est utilis dans ce rapport
EXERCICE BUDGETAIRE
1er juillet 30 juin

ABRVIATIONS
ANCFCC
CF
DAF
DAR
DH
DRS
GFI
IGR
NI
PMVB
RGA
SAU
SOGETA
TE
TPI

Agence Nationale de la Conservation Foncire, du Cadastre et de la Cartographie

Conservation Foncire
Direction des Amnagements Fonciers
Direction des Affaires Rurales
Dpartement du Cadastre National
Dirham Marocain
Dfense et Restauration des Sols
Groupements Fonciers dIndivisaires
Impt Gnral sur le Revenu
Non Immatriculs
Primtre de Mise en Valeur du bour
Direction Gnrale du Gnie Rural Recensement Gnral Agricole
Superficie agricole utile
Socits dEtat
Taxe dEdilit
Tribunaux de Premire Instance

Vice-prsidente
Directeur du dpartement et conomiste en chef
Directrice p.i. du dpartement Maghreb
Responsable sectorielle
Charg de Projet Principal
Charg de Projet Adjoint

:
:
:
:
:

Daniela Gressani
Mustapha K. Nabli
Ccile Fruman
Zoubida Allaoua
Najy Benhassine
Marie-Hlne Collion

ROYAUME DU MAROC
ETUDE MARCHS FONCIERS POUR LA CROISSANCE
CONOMIQUE AU MAROC
VOLUME I HRITAGE ET STRUCTURES FONCIRES AU MAROC.
Les contraintes structurelles et institutionnelles lmergence dun march
efficient du foncier au Maroc
TABLE DE MATIRES
AVANT PROPOS ..............................................................................................................................iv
CHAPITRE I
I.1
I.2
I.3
I.4
I.5
I.6
I.7
I.8

Les terres collectives, anciennes terres de tribus .............................................................................. 2

Les terres guich, des terres collectives au statut particulier .............................................................. 4
Les immeubles habous, des donations caractre religieux............................................................. 5
Les biens immobiliers domaniaux, une rserve foncire pour lamnagement et le dveloppement5
Les lots de la rforme agraire : un secteur en transition du statut domanial au statut melk.............. 6
Le melk, statut de pleine proprit prive, auprs une forte expansion ........................................... 6
Intrt sociologique de la diversit des statuts juridiques ................................................................. 8
La Rforme en cours des statuts et de la rglementation .................................................................. 8

CHAPITRE II
II.1
II.2
II.3

LA DIVERSIT DES STATUTS JURIDIQUES. ...........................................................1

LA DUALIT DU RGIME DE SCURISATION FONCIRE ....................................13

Le rgime traditionnel issu du droit musulman.......................................................................... 15

Le rgime moderne de limmatriculation................................................................................... 16
La variabilit du mode de preuve............................................................................................... 17

CHAPITRE III LA MULTIPLICIT DINTERVENANTS DANS LORGANISATION ET LA GESTION

DU PATRIMOINE FONCIER.............................................................................................................19
III.1
III.2
III.3
III.4

Organismes en charge de la dfinition des politiques foncires................................................. 19

Gestion du domaine de lEtat..................................................................................................... 19
Gestion des terres sous statuts particuliers................................................................................. 20
Administration des droits de proprit....................................................................................... 21

CHAPITRE IV LINDIVISION, CONSQUENCE DU PARTAGE SUCCESSORAL ............................25

IV.1
IV.2
IV.3
IV.4

Origines de lindivision.............................................................................................................. 25
Etendue du phnomne et liens avec limmatriculation............................................................. 26
Mcanismes de sortie de lindivision......................................................................................... 28
La rforme de lindivision.......................................................................................................... 29

CHAPITRE V
V.1
V.2
V.3

DES SPCIFICITS DU FONCIER AGRICOLE .......................................................33

Pression foncire et structures dexploitation ............................................................................ 33

Un march foncier fortement contraint. ..................................................................................... 34
Fiscalit : une diffrence marque entre lurbain et lagricole................................................... 38

CONCLUSION : LE BESOIN DAPPROFONDIR LES RFORMES EN COURS EN VUE DACCROTRE

LA SCURISATION ET LA FLUIDIT DES MARCHS FONCIERS. ...................................................39

BIBLIOGRAPHIE. ...........................................................................................................................41

Tableaux
Tableau 1 : Rpartition de la totalit des terres par statut juridique
2
Tableau 2 : Evolution de la rpartition des statuts fonciers en ha et pourcentage de la superficie
agricole utile (SAU)
7
Tableau 3 : Importance de lIndivision dans le melk
26
Tableau 4 : Rpartition de la SAU et du nombre des exploitations
34
Tableau 5 : Evolution du march foncier urbain et rural entre 1980 et 2001. (en milliers de DH)35
Tableau 6 : Prcarit juridique des exploitations agricoles, dfinie comme relation instable du
producteur la terre
37

LEXIQUE

Adoul

Notaires de droit musulman. Singulier : adel

Dahir

Dcret Royal

Guich

Terres collectives concdes des tribus pour services rendus au Souverain

Habous

Biens offerts par un individu au profit dune uvre pieuse ou charitable

Intifa

Droit de jouissance

Manfaa

Usufruit

Melk

Statut foncier donnant son dtenteur un droit de pleine proprit

Moulkiya

Acte adoulaire affirmant le fait de la possession rgulire sur la base de

tmoignages

Raqaba

Proprit minente

AVANT PROPOS

Lobjet de ce volume I est de prsenter les principales contraintes structurelles et institutionnelles au

dveloppement efficient des marchs fonciers au Maroc. Bien que ces contraintes soient communes
tous les types de foncier, laccent est mis sur le foncier rural et agricole, car elles sy expriment de
manire plus forte. Le volume IV de cette tude couvre les aspects spcifiques au foncier industriel.
Le volume dcrit lhritage complexe du foncier au Maroc, fait de statuts diffrents, dune dualit dans
le cadre lgal et administratif des droits de proprits traditionnels et modernes et, sagissant plus
particulirement du foncier agricole, dun march peu actif, soumis une grande pression foncire que
reflte ltendue du problme de lindivision. Cette pression foncire est aussi alimente par des
investissements non agricoles quencourage labsence de fiscalit dans lagriculture.
Un ensemble de recommendations est propos la fin du volume, en vue damliorer la scurisaiton
foncire et la fluidit des marchs. Ces recommendations sont reprises de faon plus dtaille dans les
deux volumes suivants.
Le volume II porte essentiellement sur la problmatique de la scurisation foncire, en dtaillant les
enjeux auxquels font face tant la scurisation traditionnelle que limmatriculation. Lapproche du
volume II est dordre lgal et institutionnel et sappuie sur les statistiques disponibles en termes
dimmatriculation. Lobjet du volume est daboutir une stratgie cohrente damlioration de la
scurisation foncire au Maroc, faite notamment dun renforcement du systme de la moulkiya, en
parallle aux rformes de limmatriculation. Il y est en particulier propos lintroduction dune
nouvelle approche dimmatriculation groupe en zone rurale.
Le volume III vient essentiellement en support du diagnostic et des recommandations prsentes dans
les volumes I et II. Il prsente les rsultats dune enqute rurale ralise en mars et avril 2007, qui a
port sur limpact de limmatriculation sur linvestissement et la productivit des exploitations
agricoles. Dautres donnes collectes sur le terrain, en particulier sur lindivision, viennent alimenter
les arguments prsents dans ces deux premiers volumes.
Ce premier volume a t rdig par une quipe compose de Najy Benhassine, Marie-Hlne Collion et
Isabelle Girardot-Berg (consultante, auteur dune premire version du rapport). Y ont contribu Ndjib
Bouderbala (consultant) et Youssef Saadani. Nous remercions Mme Zoubida Allaoua, responsable
sectorielle la Banque Mondiale, pour les nombreuses suggestions quelle a apport une premire
version de ce rapport.

CHAPITRE I : LA DIVERSIT DES STATUTS JURIDIQUES

1.
La question foncire au Maroc ne peut tre aborde sans passer en revue les diffrents
statuts et rgimes de la proprit immobilire, dont la complexit trouve ses racines dans la
longue histoire du pays. Comme dailleurs les autres pays du Maghreb, le Maroc a connu la
squence coutume-loi musulmane-loi positive moderne. Cependant ces sources socio-juridiques
du droit actuel ne sont pas restes spares et se sont articules dans un ensemble complexe dans
lequel la part de chacune ne peut pas toujours tre isole1. Il sen suit donc un ensemble
diversifi au sein duquel sarticulent les coutumes dorigine prislamique, la loi foncire
musulmane, et la lgislation coloniale et postcoloniale. A lpoque du Protectorat, le partage du
pays entre une Zone Sud (franaise) et une Zone Nord (sous lemprise de lEspagne) a ajout la
complexit de lhritage foncier. Celui-ci se traduit par une htrognit des statuts et des
rgimes dimmatriculation foncire.
2.
Le Tableau 1 donne un aperu de la complexit de la situation des systmes fonciers
coexistants aujourdhui et des institutions de tutelle. Dune manire gnrale, on distingue les
terres melk ou terres prives individuelles, des terres non melk que sont les proprits
collectives, collectives guich, habous et domaniales. Ces dernires sont, vis--vis des tiers, des
proprits prives appartenant soit l'Etat soit des collectivits. Elles peuvent tre
immatricules ou non. La diffrence avec les terres dites melk rside dans les rgles de
jouissance, de disposition et de succession institues par les dispositions particulires qui les
rgissent. Elles sont de manire gnrale, inalinables, imprescriptibles, insaisissables et leur
location est assujettie des contraintes.

Voir : Bouderbala et Pascon. Le droit et le fait dans la socit composite (Essai dintroduction au systme
juridique marocain) BESM n117, 1971 ; Bouderbala La formation du systme foncier au Maroc BESM N
133-134. 1976.

Tableau 1 : Rpartition de la totalit des terres par statut juridique2

Statut juridique
Terres collectives

Superficie (ha)

Gestion/Tutelle

12.000.000

41.6

Min. Intrieur (Affaires rurales)

8.000.000

27.7

n.a.

Terres guich

210.000

0.7

Min. Intrieur (Affaires rurales) et Min.

de lEconomie et des Finances
(Domaines)

Terres habous

100.000

0.3

Min. Habous et Affaires Islamiques

320.000
1.045.000
7.200.000

1.1
3.6
24.9

Min. Equipement
Min. de lEconomie et des Finances
(Domaines)
Haut Commissariat Eaux et Forts

28.875.000

100.0

Melk

Domaine :
public
priv
forestier
Total
Source : Etude Intlec p.23

I.1

Les terres collectives, terres de tribus

3.
Les terres collectives3 sont probablement une des formes les plus anciennes doccupation
des sols au Maroc. Ce sont lorigine essentiellement des terres de tribus. Avec larrive des
arabes, la proprit foncire est dmembre entre proprit minente (raqaba), appartenant
au prince, et usufruit (intifa) profitant ses occupants c'est--dire le plus souvent aux tribus. Il
ny avait pas de statut juridique proprement parler de ces terres, mais une occupation de fait de
territoires plus ou moins stables par des tribus souvent itinrantes. Afin tout la fois de protger
les terres des tribus autochtones et de contrler les populations, le Protectorat avait introduit ds
1919 des restrictions svres aux droits de proprit des terres collectives, assorties dune mise
sous tutelle des tribus, qui de fait, navaient quun droit de jouissance. Ainsi la lgislation
accorde ces terres un caractre :

Inalinable : ne pouvant tre cdes ou vendues ;

Imprescriptible : ne pouvant tre acquises par prescription acquisitive comme

cest le cas pour le melk (c'est--dire par la possession continue pendant 10 ans) ;

Il convient cependant de prendre les donnes de ce Tableau avec prcaution. Pour les terres melk, les chiffres
proviennent du Recensement Gneral de lAgriculture (RGA), donc des dclarations des exploitants. Rien ne
garantit que les exploitants aient dclar des parcelles comme melk, leur appartenant, alors que ce pourrait tre des
terres collectives ou domaniales, donc des parcelles dont le statut est litigieux. Il se pourrait donc quil y ait moins
de superficies melk que le Tableau ne le laisse supposer.
3
Le terme de terres collectives , devenu dusage courant a t cr par le Protectorat et peut donner de la ralit
de ces terres une image dforme. En effet, dans beaucoup de leurs pratiques et en particulier pour ce qui est du
partage des terres de cultures, les pratiques sont plutt individuelles. Dans leur forme originelle, ce sont des terres
de tribus rgules par une coutume prislamique.

Insaisissable : ne pouvant faire lobjet de saisie, ces terres ne peuvent pas non plus
servir de garantie aux prts hypothcaires ;

Assujetties des limites au droit de location et quune part thoriquement dgale

superficie revient chaque ayant droit (Dahir du 27 avril 1919). Ce texte
toujours en vigueur dtermina les limites administratives des terres collectives,
fixant ainsi les tribus dans ces limites. Il tablit la tutelle du pouvoir central sur
ces terres, et en expropria certaines pour y installer des primtres de colonisation.

4.
Les terres collectives occupent aujourdhui quelque 12 millions dhectares (dont 1,5
million ha de terres de culture) exploits par 4.600 collectivits. En plus de ces terres, les
collectivits ethniques sont propritaires ou possdent dautres biens, notamment les droits rels
reconnus dans le domaine public et priv de lEtat (forts, eau, mines, pturage...)
5.
Les collectivits ethniques sont reprsentes par lassemble des dlgus, qui sont
choisis selon les us et coutumes de chaque tribu. Elles sont responsables de la gestion du
patrimoine, en particulier elles procdent seules au partage de jouissance entre les membres. Le
nab est le reprsentant de la collectivit dans la dfense de ses intrts, mais il apparat
galement comme linstrument de contrle de lautorit au sein des collectifs .4
6.
Le Ministre de lIntrieur exerce une tutelle sur les collectivits ethniques, pour tout ce
qui concerne la location ou cession de terrains et les rquisitions dimmatriculation. La
Direction des Affaires Rurales de ce Ministre est charge du suivi des dossiers des terres
collectives selon les directives du Ministre.
7.
Le Conseil de tutelle, instance administrative, est compos, outre le Ministre de
lIntrieur qui le prside, par le Ministre de lAgriculture, les directeurs des Affaires politiques et
des Affaires administratives du Ministre de lIntrieur et par deux membres dsigns par le
Ministre de lIntrieur. Le Conseil de tutelle est convoqu par le Ministre de lIntrieur pour
lassister dans lexamen des rclamations.5 Il a comptence en matire de rglement de conflits
lorsquil sagit de lapplication des us et coutumes.6 En outre, le Conseil de tutelle :
Etudie les demandes de la rpartition de fonds entre les membres des collectivits
ethniques ayant demand la distribution dudit fonds leurs membres ;
Statue sur les demandes dacquisition des terres collectives formules par lEttat, les
communes, les tablissements publics ou les collectivits ethniques ;
Procde lexamen des recours prvus au deuxime alina de larticle 4 du dahir n169-30 du 25 juillet 1969 relatif aux terres collectives situes dans les primtres
dirrigations ;
Dsigne lattributaire du lot laiss par layant droit dcd, dfaut daccord entre les
cohritiers (article 8 du dahir n1-69-30 du 25 juillet 1969 prcit).

Les fonctions du naib sont mentionnes dans le Dahir du 27 avril 1919, article 4 et suivants.

(Articles 3 et 12 du Dahir du 27 avril 1919)

Aspects juridiques et rglementaires des Collectivits Ethniques (DAR)

8.
Les dcisions du Conseil ne font lobjet daucune publicit. Elles ne sont pas motives et
ne sont susceptibles daucun recours.
9.
Le mode de gestion des terres collectives a volu naturellement vers une
individualisation de fait des terres de culture ( melkisation ), le partage priodique ayant
pratiquement disparu sur ces terres. Daprs latelier organis en 2000 par le Ministre de
lAgriculture sur le foncier agricole, le partage tait dfinitif pour 98% des terres de culture. Le
principe de lgalit nest souvent plus respect, les collectivistes les plus influents possdant des
parts de taille suprieures aux autres. Enfin, contrairement au pass, il arrive que les femmes
reoivent des parts collectives. Cette melkisation de fait nest pas reconnue par la loi, sauf
dans les primtres dirrigation.
10.
En 1969, le statut juridique des terres collectives situes lintrieur des primtres
dirrigation a t modifi7. Afin dencourager leur intensification, elles sont passes sous un
statut de type melk assorti de restrictions. En droit, elles appartiennent aujourdhui dans
lindivision aux personnes qui avaient la qualit dayants droit. Un mode particulier de
dvolution successorale a t institu : afin de ne pas augmenter le nombre dindivisaires (part
dvolue un seul hritier), la cession des quotes-parts est permise entre seuls co-indivisaires. La
sparation en lots individuels nest autorise que si elle cre des proprits dune superficie
minimum de 5 ha.
11.
Cette mutation trs lourde de consquences du collectif au melk (en particulier
ltablissement pralable des listes dayants droit melkiser a t difficile et nest pas encore
close 38 ans aprs son initiation. Au problme de ltablissement des listes des ayants-droit,
sajoute le problme des litiges entre collectivits ethniques sur lassiette foncire lorsque les
terres ne sont pas dlimites ainsi que celui de limmatriculation foncire, trs faible au niveau
des terres collectives, ce qui limite leur lotissement au profit des ayants-droit.
I.2

Les terres guich, des terres collectives au statut particulier

12.
Les terres guich sont des terres collectives avec un statut particulier. A lorigine, le
Souverain les avait accordes en jouissance des tribus en contrepartie dun service rendu,
caractre militaire. On les trouvait autour des villes impriales : Mekns, Fs, Marrakech, Rabat.
Les terres guich sont encore aujourdhui exploites en groupements ethniques, sous la tutelle du
Ministre de lIntrieur.
13.
Le rgime guich est caractris par un dmembrement du droit de proprit. A la
diffrence des terres collectives des tribus, lEtat a la nue-proprit (droit minent) des terres
guich. Ces terres sont donc inscrites au domaine priv de lEtat. Les collectivits guich sont
titulaires titre collectif de lusufruit ( menfaa ) rsultant dune concession du souverain ; et
les ayants-droit, membres de la collectivit guich, sont titulaires dun simple droit de jouissance
( intifaa ). Le caractre prcaire de la possession cre un sentiment dinstabilit chez les
usagers. Ces terres guich ont la particularit de ntre rgies par aucun texte spcifique, ce qui
accrot encore les incertitudes.
7

Dahir N 1.69.30 du 25 juillet 1969, relatif aux terres collectives situes dans les primtres dirrigation.

14.
Au dbut du Protectorat, ces terres taient importantes (environ 768,000 hectares), mais
une large partie fut prleve, en change de quoi lEtat accorda aux collectivits ainsi amputes,
la pleine proprit sur leurs terres restantes, quil transforma ainsi en terres collectives (ce sont
les guich concds ). Il ne reste aujourdhui quenviron 210,000 ha sous le statut guich au
sens strict, principalement autour de Marrakech.
I.3

Les immeubles habous, des donations caractre religieux

15.
Les biens habous sont des biens, gnralement immeubles, offerts par un individu au
profit dune uvre pieuse, charitable ou sociale. Ces proprits inalinables et imprescriptibles
sont rgies par les rgles de droit musulman. La vente nest possible quavec lautorisation
pralable du Roi (Dahir du 7 juillet 1914). Lusufruit des biens habous est cd titre gratuit et
perptuit des bnficiaires qui les font fructifier des fins sociales ou religieuses. Il existe
deux types de habous : publics (environ 100 000 ha dont 60% de terres agricoles) et privs8. Les
habous publics sont sous le contrle du Ministre des Habous et Affaires Islamiques qui doit les
valoriser, au profit des bnficiaires dsigns, ce qui a fait de ce Ministre un promoteur foncier
et immobilier. Les habous privs ne peuvent tre cds moins de lextinction de tous les
hritiers. A ce moment, le bien habous priv devient public et passe sous le contrle du
Ministre des Habous.
16.
Ce ministre est entrain de rgler la question des habous privs en procdant au partage
entre la part qui doit revenir aux habous publics et celle qui doit revenir aux hritiers. Cest dans
le domaine urbain que les habous dtiennent lessentiel de leur patrimoine immobilier.
Localement, les biens habous peuvent avoir une certaine importance notamment dans et autour
des mtropoles religieuses et culturelles (Ttouan, Larache, Mekns, Fs, Ouezzane etc.).
I.4
Les biens immobiliers domaniaux, une rserve foncire pour lamnagement et le
dveloppement
17.
Les Biens Immobiliers Domaniaux9 proviennent des terres du Makhzen. Avant larrive
de la colonisation, il ny avait pas de distinction entre le domaine de lEtat et le domaine priv du
souverain, distinction qui fut tablie en 1912. Le domaine de lEtat ainsi redfini comprend le
Domaine public (routes, rivages de la mer, ports etc.), gr par le Ministre de lEquipement ;
priv (terrains nus ou btis domaniaux non publics et faisant lobjet dajouts par acquisition,
expropriation, confiscation etc.) gr par la Direction des Domaines du Ministre des Finances;
et forestier (forts, dunes, etc.) gr par le Haut Commissariat aux Eaux et Forts.
18.
Le domaine priv de lEtat est constitu de biens cessibles pour lamnagement urbain, le
dveloppement touristique, ou de dveloppement industriel (pour la cration de zones
industrielles ou de parcelles vocation industrielle). Le domaine priv agricole procure des
terres pour la ralisation dactivits agricoles dintrt gnral par le biais de socits dEtat
(SOGETA, pour la sauvegarde et multiplication de matriel gntique, SODEA dveloppement
de technologies pour la diversification agricole). Il a aussi servi par le pass dinstrument majeur
8

Les habous privs sont estims 200 000 ha, estimation sujette caution.
Le domaine est form des biens et droits, immobiliers ou mobiliers, appartenant la puissance publique, (domaine
priv) ou laiss lusage de la collectivit nationale sous le contrle de lEtat (domaine public).

de politique agraire. Une grande partie des biens rcuprs par lEtat auprs des europens au
moment de lindpendance (quelques 1.000.000 ha) a t verse dans ce statut. Le reste a t soit
achet par des marocains, crant ainsi un secteur national de grandes et moyennes entreprises,
notamment agricoles, soit transfr des socits dEtat.
I.5

Les lots de la rforme agraire : un secteur en transition du statut domanial

19.
Les lots de la Rforme Agraire sont issus des distributions de terres de lEtat, rcupres
pour la plupart au moment de la colonisation, au profit des petits paysans et ouvriers sans terre.
Ces distributions, avec lobligation pour les attributaires d'adhrer des coopratives de la
rforme agraire, sont toutefois restes modestes. Depuis 1969, seuls 320.000ha soit 1.5% de la
superficie agricole utile (SAU) ont t distribus au bnfice de 22.000 personnes.
20.
Les lots ont t cds titre de vente crdit, remboursable sur 20 ans 4% de taux
dintrt, par acte de vente vis par le Ministre des Finances, le Ministre de lAgriculture et le
Ministre de lIntrieur. Les attributaires recoivent gratuitement un titre de proprit libre de
toute charge. Cependant, ce jour, il reste encore 25% des attributaires qui nont pas reu de titre
du fait que la situation juridique des lots navait pas toujours t assainie avant leur attribution, et
du fait galement de la lourdeur et de la lenteur des procdures qui demandent limplication de
multiples intervenants.
21.
Cependant, mme avec un titre de proprit, ces lots ne sont pas des terres melk de plein
droit. La diffrence rside dans le droit successoral particulier appliqu ces terres et
l'interdiction de vente, de cession, de location ou d'hypothque au profit d'un tiers (y compris les
organismes de crdit). De plus, les propritaires ont interdiction dexercer une activit salarie,
et dutiliser la main duvre salarie, autre que familiale. Ces rgles, trs contraignantes nont
pas toujours t respectes. Depuis 2006, ces obligations sont leves pour les bnficiaires qui
se sont acquis de lensemble des paiements relatifs leur lot et ont rembours les crdits obtenus
auprs de la cooprative auquel ils adhrent10.

I.6

Le melk, statut de pleine proprit prive, connait une forte expansion

22.
Dans le melk, le droit minent de proprit et le droit de jouissance sont entre les mmes
mains. Ce droit de pleine proprit privative nest pas ncessairement individuel ; au contraire,
elle est souvent une proprit familiale, appartenant plusieurs hritiers. Le melk se dveloppa
progressivement au Maroc avec ltablissement de colons arabes11 partir de la conqute
musulmane (seuls autoriss possder la terre en pleine proprit), et sest dvelopp
essentiellement par la transmission successorale et la possession. Pendant le Protectorat, la
lgislation a introduit le droit de proprit selon le Code Civil franais (par le biais de
limmatriculation) afin de dvelopper un statut favorable la libre entreprise. De larges
10

Article 3 de la Loi 05-01, qui modifie et complte le Dahir du 29 dcembre 1972 et dont le dcret dapplication a
t publi en aot 2006.

possibilits furent alors offertes aux Europens pour acqurir des biens fonciers sur les terres
collectives. Dans le mme temps, une partie importante des terres de tribu passait sous statut
melk aux mains de propritaires marocains. De mme, de nouvelles formes urbaines de
lotissement voyaient le jour marginalisant ainsi les mdinas. En consquence de quoi, ce statut,
qui tait trs peu important avant 1912, reprsentait dj la fin du Protectorat, plus des 2/3 des
terres cultives. Elles regroupent aujourdhui 75,8% de la superficie agricole utile et 84% des
exploitants12, cest dire lampleur des transformations sociales depuis un sicle.
23.
Le statut melk offre le plus davantages pour la mise en valeur agricole, car il donne un
droit de proprit stable sur la terre, et permet mutations, location et mme hypothques sous la
forme immatricule du melk. Il offre donc, en thorie, la libert dentreprendre, dinvestir, de
monnayer son capital pour dautres activits juges plus lucratives, et de transfrer dautres
lopportunit de mettre en valeur la terre ainsi dgage. En principe donc le statut melk est bien
adapt aux impratifs du dveloppement conomique. Cependant, en pratique il souffre de bien
des difficults, dues aux situations dindivision (voir Chapitre II ci-dessous), aux incertitudes
lies des droits de proprit encore mal dfinis (voir Chapitre III ci-dessous), et la
concurrence inquitable des citadins fortuns pour cette forme dpargne.
24.
La superficie agricole utile sest accrue (Tableau 2) entre 1973 et 1996. La part du melk
dans la SAU sest galement accrue, passant de 5.374.000 ha (soit 74.3% de la SAU) en 1973
6.618.000 ha (soit 75.8% de la SAU en 1996) au dtriment des autres statuts qui ont vu leur part
diminuer.
Tableau 2 : Evolution de la rpartition des statuts fonciers en ha et pourcentage de la superficie
agricole utile (SAU)
Statut

1973
Ha

1996
% SAU

Ha

Collectif

1.009.900

14.0%

1.534.654

17.6%

Melk

5.374.000

74.3%

6.608.966

75.8%

Guich

319.200

4.4%

240.441

2.8%

Habous

83.700

1.2%

58.843

0.7%

Domanial

445.000

6.1%

270.001

3.1%

8.712.905

100%

Total SAU

7.231.400

Source : Atelier sur la Politique Foncire, juin 2000, daprs le RGA de 1996

12

%SAU

Recensement gnral de lAgriculture (1996)

I.7

Intrt sociologique de la diversit des statuts juridiques

25.
Si au fil du temps lespace foncier marocain sest structur par des statuts fonciers
multiples, entranant une complexit juridique certaine, cette diversit na pas t sans avantage
sociologique. Il est sans doute heureux quau moment du Protectorat, la solution unique de
main mise de lEtat sur toutes les terres du royaume ait t carte, vitant ainsi les prlvements
excessifs de terres collectives indignes ou une volution trop rapide vers la proprit prive et le
march libre de la terre avec ses risques dexpropriation brutale de la paysannerie13 . Certes les
prlvements au bnfice des colons ont t consquents et souvent centrs sur les meilleures
terres (environ 1 million dhectares en 1955), mais nont pas atteint lampleur de ceux de la
colonisation en Algrie par exemple.
26.
La lgislation a ainsi permis, en partie, la prservation des droits des tribus sur leur
patrimoine en vitant leur cession des prix drisoires. Ainsi, le statut de terres collectives,
introduit en 1919, contribua protger en partie les tribus en rendant leurs terres inalinables,
insaisissables et imprescriptibles. Grce cela, les communauts ethniques possdent encore
une part non ngligeable de la superficie agricole, ce qui a permis de contenir lexode et de
maintenir la campagne des populations pour lesquelles lagriculture et la ruralit gardent un
sens. Dans la transition difficile que va connatre le monde rural la qualit de lenracinement de
ses habitants va lui permettre de mieux supporter le choc des mutations venir. Cest un atout
quil importe de prserver.
27.
Nanmoins, sil reste ncessaire de contenir les dstructurations de la ruralit
traditionnelle, il nen reste pas moins quaujourdhui, les nombreuses contraintes limitant les
droits de proprit et la mise sous tutelle de lEtat dun pourcentage important des terres, sont
perues par beaucoup comme un obstacle linvestissement et a laccroissement de la
productivit. Toute rforme future visera sans nul doute lever ces barrires mais elle devra
aussi sattacher ne pas perdre les acquis sociaux en protgeant les droits des plus faibles face
un march foncier plus ouvert.
I.8

La Rforme en cours des statuts et de la rglementation

28.
Les rformes en cours consistent pour une grande partie dmanteler les dispositions
volontaristes adoptes par le Gouvernement dans les premires annes aprs lIndpendance.
Cette rforme est en gestation depuis plus dune dcennie au ministre de lAgriculture au sein
duquel la Direction des Amnagements fonciers (DAF) mne une active rflexion dont tmoigne
le remarquable Atelier sur la politique foncire (29-30 juin 2000). Cette nouvelle orientation de
la politique agraire accompagne le changement qui affecte la politique agro conomique :
ralentissement de leffort en matire de grande irrigation et rorientation en faveur de zones
priori de moindre potentiel comme le bour (Primtre de mise en valeur du bour, PMVB) et le
pastoral. A la priode de mobilisation intensive et grande chelle de leau succde celle de sa
prservation mais aussi de la prservation de la ressource en terre (dfense et restauration des
sols, pierrage) et en pturages (amnagements pastoraux).

13

Bouderbala, Najib

29.
Dans le domaine foncier stricto sensu le Ministre de lAgriculture, travers sa Direction
des Amnagements fonciers (DAF)14 propose une rforme selon quatre grands piliers :
Scurisation du droit de proprit, des transactions et de lexploitation ;

Leve des entraves la mobilit et laccs au foncier ;

Unification des rgimes fonciers ;

Promotion de lagriculture de groupe.

30.
Lobjectif gnral de cette tude est de rechercher lorientation de la politique foncire la
plus favorable la croissance. Dans cet objectif, il faut la fois scuriser les terres, par la voie
de limmatriculation (ou de la dlimitation pour les grands espaces), et lever les obstacles aux
transactions foncires. Cette orientation du foncier pour la croissance est clairement en phase
avec la rforme propose par la DAF, et repose sur les deux premiers grands piliers :
Accrotre la mobilit des biens fonciers en faisant reculer les rigidits multiples,
statutaires et structurelles, qui les paralysent. Lhypothse sous-jacente cette
orientation est quun march foncier dynamique permet dallouer les terres vers ceux qui
les valorisent au mieux pour la croissance conomique. Cette fluidit est donc ncessaire
pour que les meilleures terres soient accessibles aux agriculteurs les plus performants.

Scuriser les biens fonciers en amliorant les procdures de reconnaissance,

denregistrement et de protection des droits sur la terre. Lhypothse justifiant cette
orientation tant que la scurisation foncire est une condition fondamentale de
linvestissement. Elle peut dailleurs aussi contribuer fluidifier le march foncier.

31.
Les deux autres piliers, savoir lunification des rgimes fonciers vers le melk ou pleine
proprit prive, et la promotion de lagriculture de groupe sont en fait des moyens daccrotre
les incitations linvestissement et la fluidit des biens.
Rforme des statuts qui restreignent la mobilit de la terre
32.
Les statuts, qui maintiennent la proprit sous contrle et la privent de toute mobilit,
reprsentent au niveau national 25% de la SAU. Lobjectif des rformes en cours, proposes par
le Ministre de lAgriculture, Direction de Amnagements fonciers, est de rduire la part de ces
statuts par un ensemble de textes, dont les plus importants sont rappels ici :

14

Un projet de loi sur les terres collectives de culture, actuellement ltude la Direction
des Affaires Rurales. Ce projet de loi propose de modifier le Dahir du 25 juillet
1969 afin de lgaliser les privatisations de fait par les ayants-droits, dencourager
linvestissement et de lever les obstacles aux transactions foncires. Celui-ci prvoit la
reconnaissance lgale de la privatisation de facto des terres collectives de culture par les
ayants-droit. La mise en uvre de cette loi sera dapplication difficile et ne pourra se
faire quavec la participation pleine et entire des collectivits concernes. Il faut en effet
sattendre des complications, car lindividualisation de fait ne concerne que le simple
usage des terres. Ds que la question se pose en terme de proprit et quil sagit de

DAF Note sur les rformes engager dans le domaine du foncier agricole. (sans date)

dresser une liste des futurs propritaires dans lindivision de la terre collective, chaque
ayant-droit lgal revendique sans aucune concession la totalit de ce droit dont il avait
volontiers abandonn la jouissance15.

Ce mme projet de loi prvoit de maintenir le statut collectif pour les terres de parcours,
compte tenu des spcificits de la gestion pastorale.

La DAF a galement formul un projet de loi pour les terres guich avec le mme objectif:
Le droit minent de lEtat sera confr gratuitement et titre privatif aux exploitants
rguliers de parcelles de terrain agricoles

Afin de lgaliser les partages de fait des terres melk dans les primtres irrigus et les
primtres de mise en valeur bour, en contravention avec la loi 34-94, la DAF a formul
un projet de loi visant lever les restrictions au morcellement et organiser les proprits
en indivision. La proposition de loi sur lindivision prvoit entre autres la constitution de
groupements fonciers indivisaires (GFI) qui deviennent propritaires part entire des
terrains indivis, permettant de ce fait la libre disposition de ces terres par voie de cession
ou de location long terme.

LA DAF a enfin labor un projet de loi pour le melk, plus gnral visant autoriser
lachat de terres rurales par des personnes physiques trangres, et les personnes morales,
levant ainsi linterdiction de vente aux trangers qui avait t mise en place aprs
lindpendance.

En ce qui concerne les lots de rforme agraire, les Autorits marocaines ont en janvier
2005 modifi la lgislation sur proposition dune commission interministrielle
comprenant les Ministres de lEconomie et des Finances, de lAgriculture et de
lIntrieur), afin de lever les interdictions et obligations des attributaires (Loi 05-01).

33.
Le tableau suivant rsume les principales rformes des statuts engages par le
Gouvernement marocain rcemment.

15

Cest en particulier le cas dans les primtres irrigus.

10

Les principales rformes juridiques engages par lEtat marocain sur les statuts fonciers
Catgorie

Terres
Collectives

Texte
de loi
initial
Dahir du
27 avril
1919

Problmatique

Rforme du Cadre Lgislatif

Disposition cl

Texte y affrent

Institution
responsable

Reconnaissance
lgale de
lindividualisation
de fait des terres de
culture.

les terres de culture

sont considres
comme appartenant
titre privatif aux
ayants droit

Projet de loi relative

aux terres collectives
de culture situes
lextrieur des
primtres urbains

Ministre de
lIntrieur

Exceptions au
caractre
inalinable des
terres collectives

les terres
collectives peuvent
faire lobjet de
location
les terres
collectives situes
lintrieur des
communes
urbainespeuvent
faire lobjet de
cessions

Projet de loi
organisant la tutelle
administrative des
collectivits
ethniques et
rglementant la
gestion et lalination
des biens collectifs

Ministre de
lIntrieur

Terres
guich (non
concdes)

Aucun

Reconnaissance
lgale de
lindividualisation
de fait des terres de
culture.

Le droit minent de
lEtat sera confr
gratuitement et titre
privatif aux
exploitants rguliers
de parcelles de terrain
agricoles

Projet de loi relatif

aux terres agricoles
ou vocation
agricole guich non
concds

Ministres de
lIntrieur, et
de lEconomie
et des Finances

Lots de
rforme
agraire

Dahir du
29
dcembre
1972

Elimination des
contraintes
relatives la
conduite de
lexploitation et
sa disposition.
Hritage
maintenant autoris
mais un seul
hritier.

Les interdictions et
obligations cessent
dtre applicables aux
attributaires aprs
paiement intgral des
lots

Loi 05-01 modifiant

le Dahir 29 dc 1972
relatif lattribution
de terres du domaine
priv de lEtat.
Publie en janvier
2005,
Dcret dapplication
mis aot 2006

Ministres de
lEconomie et
des Finances ;
de
lAgriculture et
des Pches
maritimes ; et
de lIntrieur

11

Les principales rformes juridiques engages par lEtat marocain sur les statuts fonciers (suite)
Catgorie

Texte
De loi
Initial

Problmatique

Rforme du Cadre Lgislatif

Disposition cl

Texte y
affrent

Institution
responsable

Lots de rforme
agraire pr-1966

Dahir du 9
juillet 1966

Attribution
dfinitive des
lots agricoles
ou vocation
agricole
relevant du
domaine priv.

Prix de cession
fix son cours au
moment de
lattribution
(major de 50%
pour les
acqureurs et
100% pour les
exploitants)

Loi No 05.01
relative la
cession de lots
agricoles ou
vocation
agricole
relevant du
domaine priv
Publie en
janvier 2005,
Dcret
dapplication
mis en aot
2006

Ministres de
lEconomie et des
Finances ; de
lAgriculture et des
Pches maritimes ;
et de lIntrieur.

Terres melk et
autres terres en
voie de
melkisation

-Contrle des
oprations
immobilires
(1963)
- Dahir du 24
avril 1975
-Loi 34-94
sur le
morcellement

-Leve des
restrictions au
droit de
proprit.
-Eliminer le
concept de
taille minimum
dexploitation
dans les
primtres
dirrigation et
mise en
valeurbour
-Incitation la
sortie de
lindivision par
la gestion
socitaire de
lindivision

- Leve des
interdictions
dacquisition de
proprits
agricoles par les
trangers
-Abrogation de la
limitation du
morcellement
- Leve des
restrictions la
vente, au
morcellement
- Accs au
crdit pour acheter
part de coindivisaires
- Cration des
groupements
fonciers
indivisaires (GFI)
et incitations

Projet de loi
portant rvision
de certaines
dispositions
relatives
lacquisition de
proprits
agricoles et au
contrle des
oprations
immobilires.
Projets de loi
relatif la
sortie et la
liquidation des
proprits dans
lindivision et
morcellement
des proprits
agricoles

Ministre de
lAgriculture et des
Pches maritimes

12

CHAPITRE II LA DUALIT DU RGIME DE SCURISATION FONCIRE

34.
Au Maroc le rgime traditionnel de droit musulman perdure au ct du rgime moderne
de limmatriculation. Ce dernier a t introduit par le Protectorat pour donner une base juridique
solide la proprit coloniale (Dahir du 12 aot 1913 sur limmatriculation des immeubles et
Dahir du 2 juin 1915 fixant la lgislation applicable aux immeubles immatriculs). Bien que les
immatriculations se soient poursuivies depuis 90 ans, ce rgime ne couvre quune fraction du
territoire national (environ 30% seulement des proprits seraient immatricules). Bien introduit
dans les villes, il est rest hors de porte de la grande majorit des propritaires agricoles. Le
rgime de droit musulman conserve donc toute son importance dans les zones rurales.
35.
La dtermination du droit applicable aux immeubles en cours dimmatriculation ou dj
immatriculs, pose de redoutables problmes. Lart 106 du Dahir du 12 aot 1913 sur
limmatriculation des immeubles dispose que sauf codification intervenir les dispositions du
droit musulman qui ne sont pas contraires au prsent Dahir () sappliquent aux immeubles
immatriculs . Or la codification prvue est intervenue deux ans plus tard, sous la forme du
Dahir du 2 juin 1915 formant code foncier de la proprit immatricule qui rgit donc dsormais
les immeubles immatriculs. Il en rsulte que ces immeubles chappent la comptence du droit
musulman. Cette interprtation confirme par une dcision judiciaire post indpendance (Arrt
de 12 mars 1958 de la Cour de Cassation) est cohrente avec lesprit du rgime de
limmatriculation. En effet, le droit musulman admet les prescriptions acquisitives et extinctives
qui permettent par exemple dacqurir un droit sur la terre aprs une occupation de 30 ans ou au
contraire de perdre ce droit par dfaut doccupation de 30 ans. Ces droits sont totalement
incompatibles avec le caractre inattaquable dans le temps du titre foncier.
36.
Le melk non immatricul a toujours t depuis le dbut du XXme sicle apprci par
comparaison avec la proprit immatricule. Il nest gure surprenant que les experts coloniaux
laient considr comme comportant de forts handicaps dans une perspective de mise en valeur
intensive.

13

Le melk non immatricul vu par un expert colonial en 1946

En 1912, nous avons trouv au Maroc une situation immobilire extrmement confuse.
Si le statut des terres collectives, des biens domaniaux et des habous demandait tre fix, la
proprit melk tait encore plus incertaine. Avant 1914, ltablissement des titres de proprit
navait pas t entour de garanties suffisantes. Des actes faux avaient t fabriqus en grand
nombre. Dans les titres authentiques, les limites taient le plus souvent imprcises de sorte quil
tait difficile dterminer quel terrain ils sappliquaient. Souvent plusieurs individus nayant
aucun lien de droit ni de parent entre eux, dtenaient chacun une moulkiya lui attribuant la
proprit dun mme domaine dune mme parcelle. Dautres fois, le mme propritaire, souvent
un individu qui navait ni droit ni dtention actuelle, vendait un mme terrain successivement
plusieurs acheteurs, lesquels, videmment entraient en conflits lorsquils voulaient prendre
possession, sils ne trouvaient pas sur le terrain un tiers occupant qui en jouissait depuis plusieurs
annes.
Cest ainsi que dans la zone suburbaine dAgadir, les mmes terrains ont t vendus jusqu 7
fois en 1912 par des aigrefins qui navaient aucun droit. Les acqureurs, spculateurs europens
ou juifs, achetaient sur titre sans avoir, au pralable, visits les terrains qui leur taient vendus.
En outre, ltat dindivision familiale, dans lequel se trouvent le plus souvent les musulmans,
ajoutait une complication supplmentaire cette situation. Des ventes taient souvent consenties
de la totalit dimmeubles, et sans employer la modalit de la safqa, par des individus qui
ntaient titulaires que dune part indivise.
Source : P. Roche. Centre des hautes tudes dadministration musulmane. Paris 1er juin 1946

37.
Malgr les limites indiques plus haut, la dualit des systmes dadministration des droits
immobiliers est une richesse, car elle correspond une ralit socio-conomique. Elle est le
reflet dune socit et dune conomie duales, avec dun ct une population largement ancre
dans la vie moderne et de lautre une population qui reste attache aux traditions ; ainsi, une
conomie capitaliste de march prsente dans lindustrie, le tourisme, une grande partie de
lhabitat urbain ainsi que les grandes et moyennes exploitations agricoles, coexiste avec un
secteur traditionnel qui perdure dans lartisanat, lhabitat priurbain et les petites exploitations
rurales. Il est sans aucun doute souhaitable de mettre en place des politiques foncires visant
promouvoir le passage vers le systme dadministration moderne des droits, mais il faut
reconnaitre que ce passage sera lent et ne saurait se faire de faon optimale sans tirer parti des
forces du systme traditionnel. Le systme traditionnel peut tre amlior et favoriser ainsi le
passage vers le systme moderne (prcision de la localisation, de la contenance des immeubles
concerns, enregistrement et mise jour rgulire auprs des autorits concernes). Ces
amliorations figurent dans le projet de loi sur les droits rels immobiliers, propos par le
Ministre de la Justice, qui a lavantage dunifier et de codifier les dispositions concernant les
questions foncires (voir Volume II).

14

II.1

Le rgime traditionnel issu du droit musulman

Le melk non immatricul

Un immeuble melk est celui qui fait lobjet de la pleine proprit privative, individuelle ou
familiale.
Le droit applicable ces immeubles est, pour la plus grande partie, le droit musulman de rite
malkite, tel du moins que les cadis du Maroc lont appliqu. Cest un droit non codifi.
Le fondement juridique du droit de proprit des immeubles melk est le fait de la possession
paisible, publique, titre de propritaire, non interrompue pendant 10 ans lgard des tiers et 40
ans lencontre des parents ou copropritaires.
La preuve de la possession (essentielle car lorigine de presque toutes les contestations et
litiges) est constitue par lacte adoulaire, dit moulkiya, par lequel deux adoul ou le plus souvent
12 tmoins ordinaires, affirment le fait de la possession rgulire. Cet acte, aprs rcolement des
tmoignages, est avr et homologu par le cadi. Il contient les indications concernant la
localisation, la superficie et les limites de limmeuble tels quils sont attests par les tmoignages.
La proprit melk peut tre transfre soit par acte adoulaire, soit par acte sous seing priv
enregistr soit par acte pass devant un notaire moderne pour un immeuble en cours
dimmatriculation, c'est--dire juste aprs le dpt de rquisition.
Source : Paul Delcroux. Droit foncier marocain Rabat 1972. Mohammed Jalal Essaid
Introduction ltude du droit Rabat 1992.

38.
Du point de vue du droit, la diffrence entre les deux systmes traditionnel et moderne
tient au fait quen droit musulman le fondement de la proprit est la possession16 (ou
loccupation sans contestation) ; alors quen droit moderne de limmatriculation, le titre est
dfinitif et non opposable. Pour que la possession fasse droit de proprit, il faut quelle soit
paisible, de notorit publique et atteste par le milieu social du possesseur, en qualit apparente
de propritaire et de manire ininterrompue depuis 10 ans (40 ans si les propritaires dorigine
sont de la famille).
39.
Lacte de proprit traditionnel (moulkiya) est tabli par les notaires de droit musulman
ou adoul (singulier adel), authentifi par le juge de lauthentification des actes (cadi taoutik), et
enregistr dans le Registre de la proprit tenu au Tribunal de Premire Instance, selon une
procdure dcrite plus loin (ref. ). Dans la pratique, les affaires de proprit sont avant tout
considres comme les affaires des parties elles-mmes qui font appel aux adoul, ou aux
crivains publics pour tablir leur certificat de proprit (moulkiya) et leur contrat de vente.

16

En principe pour prouver son droit, il faudrait tablir ou que lon est le propritaire originel, ou bien quon a
acquis ce droit de proprit rgulirement dune personne qui elle-mme en tait le propritaire originel ou en avait
elle-mme acquis le droit dune personne qui en tait propritaire, remontant ainsi toute la chane de propritaires
successifs.

15

40.
Ainsi, pour prouver son droit de proprit sur un bien non immatricul, il faut tre en
mesure de prsenter une moulkiya ou un acte de vente. A dfaut, on peut prsenter douze
tmoins qui dclarent devant deux adoul que la personne possde le bien depuis plus de dix
annes. Fonde sur lobservation de la possession, la moulkiya dpend donc du tmoignage
comme mode de preuve. Nanmoins, cette voie nest socialement praticable qu certaines
conditions qui tendent disparatre avec louverture de la socit :

Les oprations foncires sont rares et limites un milieu trs local o la situation des
droits de chacun est connue de tous.

La valeur des tmoignages est garantie par des institutions (cadi, adoul) dont la probit,
directement lie la morale religieuse, est reconnue par la socit.

Un enregistrement centralis des actes dans un registre officiel, cot et paraph, dans
lequel les inscriptions obligatoires sont soumises des rgles strictes et facilement
accessibles au grand public. Cette procdure permet le contrle par la publicit de la
vracit des actes et limite le risque dinscriptions de droits de requrants diffrents sur la
mme parcelle.

41.
Contrairement au titre de proprit immatricule, la moulkiya ne prouve pas la proprit
irrfutable du bien. Nanmoins, avant lintroduction du titre foncier, la moulkiya offrait une
scurisation relle. Elle prsente encore des avantages certains. Prpars par les adoul, prsents
sur tout le territoire, elle est bien comprise des populations rurales, elle est aussi daccs ais, et
son cot est faible. Avec les nouvelles dispositions du projet de loi sur les drotis rels
immobiliers, la moulkiya offrira une scurisation meilleure par rapport la situation actuelle.
II.2

Le rgime moderne de limmatriculation

42.
Le rgime moderne de limmatriculation foncire a t introduit par Dcret Royal en
1913 (Dahir du 12 aot 1913 sur limmatriculation des immeubles) mais il na pu tre appliqu
quaprs le Dahir du 2 juin 1915 fixant la lgislation applicable aux immeubles immatriculs et
la cration de la premire Conservation foncire en 1915 galement. A lpoque du Protectorat,
le pays tait divis entre Zone Sud franaise et Zone Nord sous lemprise de lEspagne. Dans la
Zone Nord, lenregistrement de la proprit tait rgi par le Dahir Khalifien du 14 juin 1914
instituant dans les territoires soumis au protectorat espagnol un enregistrement des actes de
moulkiya et ltablissement de titres par le Servicio de la Propiedad . Dans ce rgime, le
secrtariat du greffe, le Registrador , faisait office de conservateur de la proprit foncire,
mais, la diffrence de limmatriculation, ne prvoyait pas de topographie, et offrait donc une
procdure moins complte que limmatriculation. Les titres registradores ressemblent la
moulkiya , acte adoulaire qui prsume la proprit mais ne donne pas un droit de proprit
dfinitif et incontestable. Le rgime de 1913 a t tendu la zone Nord par le dcret Royal du
24 octobre 1966 rendant applicable dans lancienne zone de protectorat espagnol le rgime de
limmatriculation en vigueur en Zone Sud et instituant une procdure spciale dabornement des
immeubles ayant fait lobjet de titres fonciers.
43.
Limmatriculation est un mode denregistrement et de publicit des droits qui peuvent
eux-mmes tre varis. Ce rgime se superpose donc aux statuts juridiques. Ainsi, les terres

16

collectives et habous tout comme le melk et les terres du domaine priv peuvent tre
immatricules. De fait, limmatriculation nest pas contraire au droit coutumier ou au droit
musulman.
44.
Cette opration dimmatriculation mene par le conservateur de la proprit foncire
consiste inscrire sur des registres spciaux, appels livres fonciers , chaque
immeuble/parcelle sous un numro dordre unique, avec des dterminations topographiques et
juridiques propres prciser exactement et dfinitivement le droit de son propritaire.
Linscription fait suite un double processus :

la dlimitation prcise de limmeuble sur le terrain et sa restitution sur des mappes

cadastrales, qui confrent aux limites du terrain (ou de limmeuble) et sa contenance
une valeur juridique (cadastre juridique) ;

la purge (ou apurement des droits) visant donner la proprit un point de dpart
prcis et le dbarrasser de tous droits rels ou charges foncires antrieures
limmatriculation.

45.
Driv du systme Torrens, qui a fait ses preuves dans de nombreux pays17,
limmatriculation dlivre un titre foncier dfinitif et inattaquable. Limmatriculation ne procure
donc pas seulement un titre de proprit, mais il assainit ce titre. En consquence, tout acheteur
potentiel dun bien immobilier peut consulter le livre foncier et sy fier totalement, sans risque de
contestation ultrieure du titre quil acquiert. Et sil arrive que les droits de lun des opposants
limmatriculation aient t gravement lss par la dcision dimmatriculation, et que cette
injustice ait t reconnue, il na aucun droit la restauration de ses droits sur le bien immobilier
mais seulement des dommages et intrts.
46.
La publication au livre foncier des droits rels constitus sur les immeubles postrieurs
leur immatriculation est assure par la formalit de linscription. Mais cette mise jour du titre
pour linscription quand il y a modification des droits rels (vente, hritage, dcoupage etc.)
nest pas toujours faite bien quelle soit obligatoire (Art 65 du Dahir du 12 aot 1913). Ce
problme est aigu en milieu rural (40% des titres ne seraient pas jour). Les retards dans les
mises jours ne sont donc pas lis au silence de la loi mais linsuffisance de son application.18
Le Dahir du 12 aot 1913 fait actuellement lobjet dun projet de loi le modifiant et le
compltant.
47.
Une fois une terre immatricule, ayant donc reu un titre foncier, et dont les droits ont t
assainis), elle peut son tour tre morcele, donnant ainsi lieu de nouveaux titres fonciers
bien moindre cot que le processus initial de purge. Ce morcellement est frquent en zones
urbaines d aux lotissements, immeubles dappartements multiples etc.
II.3

La variabilit du mode de preuve

48.
Le transfert du droit de proprit lors dune transaction foncire est tabli par acte, qui
constitue ds lors le mode de preuve de ce transfert. Ces actes sont tablis par les adoul
17 Par exemple Suisse, Australie, Nouvelle Zlande, Ecosse, Kenya, Liban, Syrie, Tunisie et Algrie.
18
Ce Dahir prvoit mme (art 65 bis) des dlais limitatifs et de pnalits.

17

(prsents partout) ou par les notaires (moins prsents). Les notaires ne peuvent tablir des actes
que pour les proprits immatricules, alors que les adoul peuvent les tablir tant pour les biens
immatriculs que non immatriculs. Dans le rgime traditionnel cet acte (de vente, de succession
etc.) est enregistr au Tribunal dInstance. Dans le systme moderne, il est inscrit la
Conservation Foncire et un nouveau titre est tabli.
49.
Dans la lgislation marocaine, il existe deux types dactes : lacte authentique (adoulaire
ou notarial tabli par des professionnels asserments) ; et lacte sous seing priv tabli par les
parties elles mmes (ou le plus souvent par lintermdiaire de lcrivain public) et pour lesquels
seule lauthentification des signatures par un officier public de la commune est exig. Ainsi la
Conservation Foncire estimait en 2005 que les actes qui lui taient prsents taient pour 85%
des actes adoulaires, pour 10% des actes sous seing priv et pour 5% des actes notaris19. Ces
actes de nature diverse ne respectaient pas toujours la lgalit dans la forme et dans le fond. Il en
rsultait des difficults ultrieurement lors de la transmission de lacte la CF pour
immatriculation ou inscription, et le rejet de nombreux actes adoulaires. Pour cette raison, le
Ministre de la Justice a rcemment adopt une rglementation plus stricte des professions
dadoul et dcrivain public (les nouveaux adoul sont dsormais au moins licencis en droit), et
le projet de Code sur les Droits Rels prvoit le recours obligatoire lacte authentique.

19

Cit dans X. Bleicher p.13.

18

CHAPITRE III LA MULTIPLICIT DINTERVENANTS DANS LORGANISATION ET LA GESTION DU

PATRIMOINE FONCIER.

50.
La multiplicit des statuts, laquelle se superpose la diversit des types de terrain
(urbain, rural, industriel, etc.) et la dualit du systme de scurit foncire, font quun grand
nombre dintervenants et dinstitutions se partagent, et souvent se superposent, dans
ladministration et la gestion du foncier au Maroc.
51.
En gnral, le patrimoine foncier est gr par lEtat des fins multiples : dfinir la
politique dutilisation et damnagement des terres, assurer la scurit de loccupation, faciliter
aussi bien les transactions immobilires, que lamnagement territorial et la collecte des taxes
foncires, protger lenvironnement, grer son propre domaine etc. En plus de ces fonctions
classiques, comme il a t soulign ci-dessus, lEtat marocain intervient aussi pour superviser et
contrler lutilisation de terrains sous statuts particuliers et assujettis des restrictions dans leurs
droits de proprit et dusage. Cet ensemble de fonctions donne naturellement lieu de trs
nombreux intervenants sur la question foncire, dont les plus importants en ce qui concerne la
proprit foncire sont brivement rappels ci-dessous.
III.1

Organismes en charge de la dfinition des politiques foncires

52.
En Zones Rurales, cest la Direction des Amnagements Fonciers (DAF) qui dfinit la
politique et les rformes foncires. La mme Direction est en charge de lamnagement foncier
agricole, notamment le remembrement et la mise en valeur de primtres agricoles en zones bour
(pluvial). La DAF exploite les rsultats du Recensement Gnral Agricole (RGA) et fournit des
statistiques prcieuses sur la situation des exploitations et du parcellaire. Depuis une dcennie, la
DAF mne une active rflexion sur la ncessaire rforme foncire au Maroc, dont tmoigne
lAtelier sur la Politique Foncire (29-30 juin 2000), atelier dont les analyses et conclusions ont
t concrtises au travers de projets de loi, adopts ou en cours dtude.
53.
Concernant le foncier industriel, les responsabilits dans la planification, lamnagement,
la commercialisation et la gestion, sont partages entre plusieurs organismes tatiques, avec un
rle limit pour le secteur priv (voir Volume IV de cette tude) : Domaine National, Ministre
de lIntrieur, Centres Rgionaux de lInvestissement, Ministre du Commerce, de lIndustrie et
de la mise Niveau de lEconomie, Gouvernorats, Ministre de lAmnagement du Territoire, de
lEau et de lEnvironnement, etc.
II.2

Gestion du domaine de lEtat

54.
Le domaine public de lEtat (routes, ports, rivages etc.) est plac sous le contrle et la
gestion du Ministre de lEquipement. Il est imprescriptible et inalinable, mais peut tre
dclass en domaine priv.
55.
Le domaine priv de lEtat hors domaine forestier est gr par la Direction des Domaines
du Ministre de lEconomie et des Finances et par des Socits dEtat pour les terres agricoles
(SODEA, SOGETA). La Direction maintient un inventaire informatis de son domaine,
19

comprenant aujourdhui 36 000 immeubles pour une superficie de 730,000 ha (622.480 ha

seulement, une fois enleves les terres guich). 58% des terrains ont t immatriculs, 33% sont
en cours dimmatriculation, les 9% restants ne font lobjet daucune procdure. Jusqu prsent,
lutilisation de ces terres par location ait difficile du fait que la dure courte- de location
autorise ne permettait pas aux locataires dentreprendre des investissements importants. Cette
lacune vient dtre corrige par la promulgation dune circulaire du Premier Ministre qui autorise
des locations de terrains domaniaux de longue dure et des programmes de partenariat publicpriv sur les terrains grs par la SODEA et la SOGETA pour des dures qui peuvent aller
jusqu 40 ans.
56.
Bien videmment, les terrains privs de lEtat ne constituent quune faible part des
espaces ncessaires au dveloppement des villes et des activits conomiques. Aussi la
Direction des Domaines sapplique largir le domaine priv par des acquisitions et
expropriations (787 immeubles pour 516 ha ont t acquis en 2004). En parallle, elle ralise des
ventes au profit des secteurs industriels et touristiques, et de lhabitat.
57.
Du point de vue des Domaines, la disponibilit en terres nest pas un problme, mais bien
plutt lextrme longueur des procdures dacquisition, rendue dautant plus complexe que la
situation juridique des terrains acqurir est souvent confuse. Ici comme ailleurs, lurgence se
fait sentir dun assainissement juridique des droits de proprit.
58.
Le domaine forestier est gr par le Haut Commissariat aux Eaux et Forts, en charge de
9 million dhectares dont peine 10.000 seraient immatriculs. 82% de ce patrimoine est
dlimit, la dlimitation constituant une tape qui favorise limmatriculation.
III.3

Gestion des terres sous statuts particuliers

59.
Pour rappel, les terres sous statut autre que le melk (ou de plein droit priv) sont sous
tutelle particulire : les trois Ministres (Economie et Finances, Intrieur, et Agriculture et
Pches maritimes) pour les lots de la Rforme Agraire ; le Ministre des Habous et Affaires
Islamiques pour les terrains et immeubles habous ; et le Ministre de lIntrieur pour les terres
collectives qui occupent, on la vu, des superficies immenses, la rserve foncire collective tant
estime 12 millions ha.
60.
Lobjet essentiel de la Direction des Affaires Rurales du Ministre de lIntrieur est
aujourdhui de permettre aux exploitants ou propritaires de fait des terres collectives de mieux
valoriser leurs terres, et non plus seulement dappliquer des rgles obsoltes. En effet,
lexistence de nombreux conflits (voir ci-dessous), le dcalage entre le statut juridique collectif et
la ralit de la proprit individualise (en zones agricoles), a mis jour la ncessit dune part
dadapter la lgislation, dautre part dassainir la situation juridique de ces terres. Do
limportance du projet de loi propos par le Ministre de lAgriculture sur la reconnaissance des
prvatisation de fait par les ayants-droit sur les terres de culture.

20

III.4

Administration des droits de proprit

61.
Le systme dadministration des droits de proprit reflte la dualit du rgime foncier
marocain avec :

une administration de Droit Musulman sous tutelle du Ministre de la

Justice (concernant les biens non immatriculs, NI); et

une administration de Droit Moderne : LAgence Nationale de la Conservation

Foncire, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), sous la tutelle formelle
du Ministre de lagriculture, concernant les biens immatriculs.

a. Ladministration de droit musulman

62.
Les tribunaux de premire instance (TPI) se trouvent au cur du dispositif de
ladministration des droits fonciers musulmans. Cest leur niveau que sigent les juges
responsables de lauthentification des actes (cadi taoutik). En pratique les juges du TPI sont
polyvalents : ils jugent aussi bien les affaires foncires que les autres affaires civiles. En plus
dexercer leurs fonctions judiciaires, ces juges peuvent tre nomms juges de cadi taoutik. Cette
nomination par dcret du Ministre de la Justice se fait pour trois ans renouvelables.
63.
Cest galement au niveau des TPI que sont tenus les divers Registres des actes, au
nombre de quatre, dont le Registre de la proprit non immatricule. Les actes de proprit
(moulkiya) et les actes de vente (des biens non immatriculs), y sont intgralement recopis par
des greffiers qui sont des officiers publics asserments.
64.
La moulkiya est tablie par un adel ou notaire de droit musulman. Les adoul forment un
corps de profession librale, dont les comptences, les droits (y compris le barme des
honoraires) et les devoirs sont rglements par le Ministre de la Justice. Ils remplissent le
rle de tmoin officiel et de greffe en matire notariale et exercent leur profession
par deux. Ils sont nomms par le Ministre de la Justice et superviss par la Cour
dappel. Les adoul sont assists de copistes nomms par le Ministre de la Justice
et rmunrs au forfait. Il y aurait environ 10.000 copistes en activit.
65.
Les adoul sont sous le contrle direct des cadi taoutik, qui vrifient et visent leurs actes
ainsi que les documents de procdure et les carnets adoulaires. Prsents partout, ils sont environ
4,00020 dans tout le pays (224 pour les quelques 650,000 habitants de la Province de Mekns par
exemple). Traitant la fois des affaires de biens et de famille, les adoul sont bien connus de la
population. Se dplaant chez leurs clients et remplissant nombre de formalits administratives
pour leur compte, ils sont daccs ais. Ainsi le systme judiciaire traditionnel trs enracin dans
la socit villageoise offre des solutions connues et accessibles tous, et recourt des rgles
familires inscrites dans une morale religieuse qui a un sens pour eux.

20 3.646 en 2001

21

b. Ladministration de droit moderne

66.
LAgence Nationale de la Conservation Foncire du Cadastre et de la Cartographie
(ANCFCC), lAgence , est lacteur cl du rgime dit de limmatriculation. Elle est charge de
3 missions principales, remplies par trois Directions:

La Conservation Foncire (CF), dont lobjet principal est de garantir le droit de

proprit par la dlivrance de titres de proprits (procdure de
l immatriculation ) et leur mise jour par linscription des actes (transaction,
mutation, hypothques etc.) sur les livres fonciers.

Le Cadastre qui dlimite la proprit foncire (sa superficie, ses coordonnes, sa

situation gographique, etc.).

La Cartographie qui poursuit et amliore la couverture cartographique du pays et

la dfinition du rfrentiel godsique.

67.
De par ses attributions, lANCFCC dispense des services un grand nombre
dutilisateurs trs diversifis (grand public, nombreuses administrations intervenant dans le
foncier, banques, avocats, collectivits locales etc.).
68.
La coexistence de ces trois mtiers au sein dune seule institution lui confre un avantage
certain, car elle facilite la coordination du travail des quipes ainsi que lintgration des systmes
dinformation cartographique, juridique et cadastrale de la proprit. De plus, son statut
dagence dcentralise et dconcentre lui donne lautonomie souhaite. Elle reste formellement
sous la tutelle du Ministre de lagriculture mais la composition de son Conseil
dAdministration21, prsid par le Premier Ministre, reflte mieux son rle central de service aux
nombreux intervenants sur la question foncire.
69.
LAgence est un organisme important de ladministration marocaine, avec plus de 4,500
employs, 70 Services Extrieurs de la Conservation Foncire, 60 Services Extrieurs du
Cadastre, et un budget de fonctionnement autour de 450 millions de dirhams en 2006. Ses
recettes, provenant des droits de la Conservation Foncire, dpassent largement son budget, ce
qui permet lAgence, aprs investissements, de reverser chaque anne des sommes importantes
et croissantes au budget de lEtat (700 millions de Dh en 2006)22. Ses recettes croissent
rapidement et son potentiel financier et conomique pour le pays est considrable.
70.
Jusquen 2005, lAgence tait loin de rpondre la demande de scurisation foncire, et
accusait un retard considrable, avec un stock toujours croissant de dossiers en instance
dimmatriculation. Depuis lors, lANCFCC sapplique accrotre son efficacit, moderniser ses
mthodes de travail et amliorer la qualit de ses services.

21

Les membres du conseil forment le noyau dacteurs les plus importants dans le domaine foncier.
Pour rappel, seuls 30% des parcelles du pays sont immatricules, cest dire le potentiel financier (et conomique) de
limmatriculation, du moins en zones o les prix de limmobilier sont levs.

22

22

71.
Du point de vue de la protection des droits fonciers, les services cls de lAgence sont la
Conservation Foncire et le Cadastre Juridique23.
72.
La Direction de la Conservation Foncire (CF) est charge de la partie juridique de
l'immatriculation foncire. Elle :

reoit les rquisitions d'immatriculation ;

procde aux formalits de publicit;

reoit les oppositions ;

suit la procdure de purge des droits et dcide l'immatriculation ;

inscrit les actes sur le livre foncier ;

porte les mentions sur le livre foncier;

conserve les documents relatifs aux immeubles immatriculs ;

met la disposition du public l'information dsire.

73.
La Direction du Cadastre, et notamment le dpartement du cadastre Juridique, est
charge de la partie topographique et cadastrale. Ses attributions peuvent tre rsumes comme
suit :

excution des oprations ncessaires l'immatriculation foncire, en particulier le

bornage, le lev topographique et l'tablissement des plans de proprits
foncires;

contrle, vrification et rception des travaux topographiques effectus par les

entreprises prives dans le cadre des marchs de levs cadastraux ;

triangulation de 3me ordre et 4me ordre;

polygonation des villes;

mises jour et archivage des documents topographiques;

la mise la disposition du public linformation dsire.

74.
De fait, le Cadastre Juridique Marocain est un cadastre sporadique du fait que
limmatriculation foncire est gnralement facultative. Il fait partie de la procdure de
l'immatriculation (bornage et lev), et participe la dtermination juridique et physique de la
proprit en produisant un Procs Verbal de bornage et un plan foncier de la proprit tabli par
un lev rgulier (lev cadastral); ce lev permet la dtermination numrique des coordonnes des
bornes (avec une prcision relative de 14 cm en milieu rural et 6 cm en milieu urbain) fixant les
limites de la proprit. La totalit de la superficie immatricule est couverte par ce Cadastre (soit
2.800.000 hectares).

23

Le systme foncier au Maroc. Une scurit et un facteur de dveloppement durable, Au milieu urbain et rural, Mohamed
M'HASSNI, Mohamed FELJY et Hamid KHALALI, Maroc

23

75.
Il existe aussi un Dpartement du Cadastre National qui gre un inventaire de donnes
gographiques, conomiques et sociales portant sur les proprits, quel que soit leur statut
foncier, et les propritaires apparents, relatifs une commune rurale24. Cet inventaire, a t
ralis entre 1973 et 1983 en vue de servir des objectifs d'amnagement du territoire, Il ne couvre
gure que 1.600.000 hectares (114 communes soit moins de 10% des communes). Ce cadastre
ne peut remplir ses missions fondamentales, s'il n'est pas gnralis et mis jour sur l'ensemble
du territoire national ou au moins les rgions prsentant une trs forte activit conomique
(agricole, industrielle, touristique, ). Trs incomplet, et sans procdure de mise jour, il nest
plus aujourdhui dune grande utilit. Lacclration dun cadastre multi-objectifs, avec pour
base la cartographie numrique gnralise et la mise en oeuvre du cadastre juridique, par des
oprations dimmatriculation densemble, est une voie souhaitable et celle choisie par le Maroc.

24

Son tablissement s'opre sur la base des Ortho-Photos-Plans au 1/2000 ou 1/5000 selon le parcellaire, et
renseignes par des informations textuelles collectes sur le terrain lors de la reconnaissance parcellaire.

24

CHAPITRE IV : LINDIVISION, CONSQUENCE DU MODE DE LIQUIDATION DES SUCCESSIONS

IV.1

Origines de lindivision

76.
Lindivision, ou co-proprit, caractrise essentiellement les proprits de statut melk,
quelles soient immatricules ou non. Dans ce cas, le bien appartient plusieurs copropritaires,
chacun ayant une part bien dfinie : la quote-part, qui sexprime par une fraction de la proprit
indivise. Lindivision peut rsulter dun achat conjoint, mais le plus souvent, elle rsulte de la
dvolution successorale.
77.
Les droits du propritaire melk sont en effet limits par le rgime de succession
musulman (la moudawana) qui obit aux dispositions de la charia qui garantit la
reconnaissance tous les hritiers, hommes ou femmes, dune quote-part sur les biens et classifie
les quotes-parts selon le lien de parent des hritiers. Si les parts revenant aux hommes sont
suprieures celles revenant aux hritires, ces dernires pouse ou filles - ne peuvent pas tre
exclues et sont protges par la loi. Malheureusement, le caractre patriarcal de la socit
traditionnelle fait que la coutume prime souvent sur le droit formel. Il est en effet encore de
tradition dans de nombreuses rgions (rurales en particulier) du Maroc, dcarter les femmes ou
filles de lhritage des immeubles. Ces usages contraires la charia traduisent un attachement
au fait que la terre doit rester entre les membres mles de la famille et que la cohsion de cette
dernire prime sur les droits de proprit individuels.
78.
Ce phnomne qui saccumule dune gnration une autre, est particulirement marqu
en zone rurale. 75% de la SAU y est de statut melk et mme si ce dernier relve de la proprit
prive et dispose donc dune libert formelle de transaction, la ralit est tout autre : lindivision
y tant rpandue, la mobilit des actifs en est limite, car le statut dindivision empche toute
transaction formelle sur le bien, sans laccord de lensemble des co-hritiers. Seules chappent
lindivision les proprits qui ont fait lobjet dun achat individuel et dont lacheteur est encore
vivant ou celles qui ont t officiellement partages entre les cohritiers. Les partages formels
sont rares dans les grandes proprits, et exceptionnels dans les petites. La raison est simple :
lindivision est le seul moyen dviter la dispersion en petites parts et elle constitue la premire
rponse des familles au dmembrement du patrimoine familial. Les hritiers sont confronts aux
difficults administratives et daboutissement des procdures de partage. Le partage est vit
pour chapper aux paiements des droits. Dans lirrigu, les partages sont interdits lorsquils
aboutissent des exploitations de moins de 5 ha
79.
Quoi quil en soit les hritiers sont souvent plusieurs et parfois nombreux, et la condition
de lindivision peut se prolonger sur plusieurs gnrations, conduisant des situations
dindivision trs complexes. Il est noter que le droit de chaque indivisaire porte sur lensemble
et non sur une partie dtermine du bien commun. Ce qui est partag entre les hritiers cest le
droit de proprit sur le bien et non le bien lui-mme ; ce bien est indivis. Les parts de chacun
nayant pas de matrialit sur le terrain, une rgularisation des droits de proprit ncessite des
calculs de quote-part assez compliqus mais qui sont trs bien maitriss par les notaires de droit

25

musulman ou adoul. Mais il faut souligner que bien que les proprits soient en indivision,
juridiquement parlant, sur le plan de lexploitation, celle-ci est ne gnral individuelle.
80.
Ce rgime successoral na pas t sans avantage. En labsence de dveloppement
conomique non agricole suffisamment dynamique, elle a permis une grande partie de la
croissance de la population de rester sur place freinant ainsi lexode rural. A linverse dans un
contexte de croissance conomique, lindivision apparat comme un obstacle la mise en valeur
et louverture du march foncier.
IV.2

Etendue du phnomne et liens avec limmatriculation

Estimation de ltendue de lindivision : un phnomne en croissance.

81.
Les diffrentes enqutes ralises au Maroc convergent sur le fait quon peut considrer
quau moins la moiti des terres melk sont dans lindivision.25 De plus, le melk non indivis est
toujours une situation de sursis en attendant louverture dune succession. Toute proprit melk
est donc destine tomber dans lindivision et les proprits immatricules elles-mmes ny
chappent pas car le rgime successoral sapplique celles-ci de la mme faon.
82.
Selon lenqute mene par la Direction des Amnagements Fonciers en 1997 sur les
proprits tant immatricules que non immatricules, lindivision toucherait 46% des proprits
pour une proportion quasi gale de la SAU. Elle ne toucherait que 36% des proprits
immatricules. En revanche, 71% des proprits moulkiya seraient en indivision. Dans la
presque totalit des cas (94%), les proprits regroupent des hritiers. Par ailleurs, 63% des
cohritiers semblent tenir au maintien du patrimoine familial ; pour ceux qui aimeraient en sortir,
la procdure est trop longue et trop coteuse, ce qui les retiendrait de demander le partage.
Tableau 3 : Importance de lIndivision dans le melk
Proprits immatricules
Enqute ANCFCC
1996

Toutes proprits
Enqute DAF
1997

Pourcentage de proprits en indivision

36%

46%

Importance de la superficie en indivision

30%

46%

1.7ha

2ha

Nombre moyen dindivisaires par proprit

Superficie moyenne par indivisaire

83.
Daprs lenqute de 1997, lensemble des co-indivisaires exploite la proprit indivise
dans 39% des cas, et dans 34% des cas celle-ci est exploite par un ou plusieurs indivisaires.
Dans un certain nombre de cas, (non connu), la proprit indivise est de facto individualise
(chaque co-indivisaire cultive la mme parcelle depuis longtemps), ce qui constitue le cas le plus
25

Certains pensent que la part relle de la proprit indivise dans le melk est plus proche des 78% relevs dans une
tude sur les Doukkala en 1991 que des 46% signals par la Direction des Amnagements fonciers (Atelier de
politique foncire agricole. AGR, juin 2000).

26

favorable pour la sortie de lindivision. Dans ces cas, un programme dimmatriculation

densemble gratuit peut contribuer acclrer la sortie de lindivision (cas de Bittit)26.
Indivision et immatriculation
84.
Lenqute ralise en 2007 par la Banque mondiale dans la rgion de Sefrou et Mekns a
permis dapporter un clairage sur lindivision (voir Volume III de cette tude). Le pourcentage
des exploitations en situation dindivision est de 50 % Meknes et de 57 % Sefrou (Graphe 1).
Le taux dindivision augmente avec limmatriculation : 58% des exploitations avec au moins une
parcelle immatricule sont indivises Mekns alors que lindivision natteint que 42% des
exploitations sans titres. De mme Sefrou, ces pourcentages sont de 59% contre 53%.
Graphe 1 : Immatriculation et indivision

Exploitations en indivision (%)

Exploitations en indivision (%)

70
60
60
50

70
57.8

56.5

50

42

40

40

30

30

20

20

10

10

Meknes
Hors zone dimmatriculation

53
42.1

Meknes

Sefrou
Zone dimmatriculation

Note : la diffrence est statistiquement significative

1% Meknes, mais nest pas significative Sefrou.

59

58

60

Sefrou
Pas de titre

Titre

Note : la diffrence est statistiquement significative

1% Meknes, et seulement 10% Sefrou.

85.
La prsence plus importante de lindivision parmi les exploitations immatricules
pourrait sexpliquer par le fait que les mcanismes de sortie de lindivision ne sont pas les
mmes, que lon soit dans le cas dune proprit immatricule ou non. Il semblerait que le fait
quune parcelle soit immatricule rende laccord de partage entre co-hritiers plus difficile, dune
part parce que le morcellement dune proprit titre cote cher (mme si les droits
denregistrement ont t ramens de 5% 1% de la valeur du terrain dans le cas dune proprit
titre indivise). Dautre part, le titre augmente la valeur de la proprit (denviron 40% Sefrou,
10% Mekns) et partant, les montants rembourser aux co-hritiers qui renonceraient leur

26

En fait, la proprit melk, quelle soit immatricule ou non, a vocation devenir indivise puisquelle est
ncessairement soumise au rgime successoral du chraa. Les seules proprits qui y chappent sont celles qui
rsultent dun achat individuel rcent ou celles qui sont la consquence dun partage dfinitif dune proprit
indivise. Ces deux cas ne sont pas frquents. La prsence statistique plus faible dans les terres dotes de titre
foncier de lindivision ne doit pas nous entraner penser que cest limmatriculation qui fait reculer lindivision.
En fait, dans les terres immatricules, lorigine plus rcente de la proprit fait que les successions y ont t plus
rares.

27

part de terres contre paiement de leur quote-part. Enfin, la terre ayant plus de valeur fait que les
co-hritiers sont probablement plus intresss faire valoir leurs droits.
86.
Lorsque lon interroge les exploitants sur les raisons de maintien de lindivision, 24 %
signalent que le sentiment de lien avec la famille est soit trs important, important ou plus ou
moins important. Une proportion semblable mentionne les moyens financiers limits pour
indemniser les co-hritiers. Une proportion moindre mentionne le fait que la proprit est dj
exige (19%) ou les dsaccords entre indivisaires (18%).
IV.3

Mcanismes de sortie de lindivision

87.

Il existe plusieurs mcanismes juridiques de sortie de lindivision 27:

La sortie amiable, sans intervention judiciaire : le partage ou lacquisition de lensemble

des parts indivises par un seul indivisaire au moyen de lexercice du droit de Chafa
(pour le non immatricul) ou du droit de premption (pour limmatricul).28

La sortie force qui peut intervenir :

o Soit sans lintervention judiciaire par le biais de la vente safka (qui permet un
co-indivisaire de vendre directement un tiers ses quotes-parts indivises ou la
totalit de limmeuble (sauf exercice par les autres co-indivisaires du droit de
dhom leur permettant de se substituer lacqureur) ;
o Avec lintervention judiciaire par le biais de la vente par licitation judiciaire.

88.
Cependant, ces mcanismes sont peu utiliss dans les zones rurales car les obstacles y
sont nombreux :

laccord amiable nest pas toujours possible, les quotes-parts sont imprcises29, le recours
linstitution judiciaire est lent et complexe ;

la procdure de sortie de lindivision est longue et son cot lev (droits dtablissement
de lacte, frais denregistrement et droits de conservation foncire) ;

la vente globale de toute la proprit indivise, nest possible qu la condition, rare,

dobtenir laccord de tous les hritiers ;

la vente safka nest plus pratique ;

la vente dune part indivise une personne non- hritire est possible mais peu usite
pour au moins trois raisons :
o elle concerne souvent des superficies trop rduites ;

27

Rapport sur lindivision au Maroc, FIEF, X. Bleicher Oct./Nov. 2005.

Articles 25 34 du Dahir du 2 juin 1915 fixant la lgislation applicable aux immeubles immatriculs.
29
En dpit de la solution apporte par larticle 961 du DOC : dans le doute les portions des communistes sont
prsumes gales .
28

28

o elle est menace par le droit de retrait (chefaa) que nimporte quel cohritier peut
exercer ;
o si elle tait exerce, elle mettrait lacheteur extrieur aux prises avec un groupe
familial pas ncessairement favorable lintrusion dun tranger dans lindivision
familiale.

Les difficults sont parfois aggraves par la rglementation, comme par exemple :
o linterdiction du morcellement pour ne pas crer des exploitations au dessous
dune certaine superficie dans les primtres dirrigation, ceux de mise en
valeurbouret ceux de remembrement. De mme le contrle des oprations de
morcellement des proprits situes dans les zones priphriques des communes
urbaines30.
o Le fait que chaque co-indivisaire peut vendre sa part mais aussi la constituer en
nantissement. En pratique lhypothque dun bien indivis bloque le bien, ce qui
empchera tout partage. Et, une fois le prt rembours la radiation nest pas
automatique et cette dmarche payante nest gnralement pas faite.

89.
Toutes ces difficults nempchent pas le partage en jouissance aprs simple accord
verbal ou tacite. Les situations de partage de fait sont frquentes et seraient videmment les plus
faciles rsoudre. Dailleurs, les mesures qui permettent dviter les procdures longues et
coteuses pour sortir de lindivision donnent des rsultats.
IV.4

La rforme de lindivision

90.
On a vu que lobtention de droits de proprit moderne , bien que souhaitable, ne
rsoudra pas la question du blocage des transactions foncires, en raison du nombre grandissant
des indivisions et la paralysie qu'elles engendrent dans la gestion des biens concerns.
91.
Lindivision nest pas la consquence de la forme administrative du droit de proprit,
moulkiya ou titre. Elle est provoque par le rgime successoral de droit musulman. Le problme
est li au fait que le rgime successoral est un domaine sensible car li directement au droit
musulman considr comme une composante de lidentit du pays. Une rforme touchant ce
droit ne peut tre considre comme une simple affaire de technique juridique. Dailleurs toutes
les mesures lgales adoptes pour amnager ce droit (limitation du morcellement dans le code
des investissements de 1969, loi 34-94) nont gure t suivies deffet, ce en raison des
difficults objectives qui relvent de lconomique, de lhistorique et du culturel.
92.
Dores et dj, des mesures incitatives favorables ont t prises, par exemple les droits
denregistrements ont t rduits de 5% 1% pour les partages rsultant des sorties de
lindivision.
93.
La DAF a prpar un projet de loi instituant le Groupement Foncier dIndivisaire (GFI),
assorti dincitations financires : afin dune part, de supprimer les dispositions relatives aux
interdictions de vente des parts indivises qui taient en vigueur pour viter que la taille des
30

Loi No 25-90 relative aux lotissements, groupes dhabitations et morcellements).

29

proprits tombent au dessous dun seuil minimum ; et instituant le Groupement Foncier

dIndivisaire (GFI), assorti dincitations financires. Lavantage du GFI serait dune part
dviter les partages sauvages et d'autre part de donner l'exploitant la scurit suffisante pour
lui permettre de bien faire son travail. Lobjectif est de rsorber progressivement lindivision qui
limite linvestissement, en transformant les droits rels des indivisaires (quote part indivise) en
droit de crance sur le groupement (quote part indivise), ce qui aura pour rsultat dviter les
partages individuels, encouragerait une gestion socitaire des terres agricoles31, ainsi que la
possibilit, en cas de dsaccord de louer les terrains. La sortie de lindivision en serait facilite.
94.

Cette proposition a t analyse par Xavier Bleicher32 qui note que:

o Sur le plan conomique, on peut craindre que cette formule soit difficilement
utilisable dans de petites exploitations dans lesquelles les intrts en cause sont sans
commune mesure avec le formalisme ainsi cr.
o On peut aussi craindre que la dmatrialisation de la terre (qui devient papier) soit
difficile faire admettre en pratique. Il faudra bien expliquer que la dpossession est
opre ds la signature des statuts, et sans espoir de retour, surtout si l'article 27 est
maintenu en l'tat (article qui interdit les ventes aux apporteurs).
o Au surplus peut-on s'interroger sur la comptence technique des adouls dans le
domaine du droit des socits comme aussi sur la capacit des notaires se mettre
la porte des petits exploitants dans le secteur rural dans lequel ils sont peu prsents.

95.
Il convient donc de sinterroger si cette formule constitue une solution gnralisable au
problme de lindivision, ou bien si elle est intressante avant tout pour les grandes
exploitations, des terres dtenues par des indivisaires dont certains ont quitt la campagne ou
mme le Maroc, des exploitations dj bien organises qui ncessitent de nouveaux
investissements coteux et donc le recours au crdit.
96.
En tout tat de cause, il faudra encore chiffrer le cot de la formule avec la Conservation
Foncire, valuer le cot des bonifications d'intrts qui seront fournies par le Crdit Agricole, et
prvoir des mesures daccompagnement : campagne dinformation et de sensibilisation et appuis
juridiques.
97.
Pour les petites et moyennes exploitations, dautres solutions sont sans doute
rechercher. Bleicher lance quelques pistes de rflexion :
o Il faut tout d'abord rsoudre de manire autoritaire les imbroglios d'indivision.
o On sait que l'immatriculation est facultative, on sait qu'elle est parfois difficile
raliser rapidement, que les dispositions d'encouragement fiscales concernant la
moulkiya spciale n'ont pas donn tout ce qu'elles auraient d donner, qu'en pratique
31

Notons que cette proposition de loi va tout fait dans le sens de la stratgie de dveloppement de lagriculture
Plan Vert prsente loccasion du Salon International de lAgriculture de Mekns de 2008.
32
Source : Xavier Bleicher. Rapport sur lIndivision au Maroc. Fdration Internationale des Etudes Foncires
(FIEF), octobre-novembre 2005.

30

o
o

les indivisaires ont souvent intrt ne pas signaler le dcs et raliser des
partages sauvages pour viter les taxations etc.
Il faut "solder" les vieilles indivisions passes en instaurant un systme de
prescription dont les fondements doivent tre juridiquement assis de sorte qu'ils ne
puissent pas tre remis en cause par le droit musulman.
L'exemple de la moulkiya spciale pour le non-immatricul pourrait tout fait tre
utilis pour l'immatricul : pourquoi ne pas dcider en cas d'indivision multiple que
les exploitants depuis 10 ans ont acquis par prescription ? Bien videmment, il
faudrait dfinir des limites et des garanties.
Ne peut-on pas prvoir que tout indivisaire qui n'aura pas fait valoir ses droits dans
un certain dlai sera dchu ?
Ne peut-on pas purger les dossiers dont le titulaire aurait plus de 100 ans ?

98.
Nonobstant la recherche de solutions lgislatives du type suggres par Bleicher, il faut
aussi encourager les sorties par des incitations conomiques, qui viseraient diminuer la pression
relative sur la terre, source du morcellement des proprits indivises entre plusieurs petits
exploitants. En 1988, le projet ARD33 a propos les solutions suivantes :

Il faudrait trouver une solution qui permette dexclure de lexploitation agricole

les hritiers en surnombre sans les chasser des campagnes. La formule
imaginer devrait faire en sorte que lindemnisation ncessaire des hritiers
vincs ne les encourage pas partir pour la ville mais, au contraire, constitue
un moyen de les fixer la campagne.

Le schma suivant, qui devra tre prcis et approfondi, pourrait rpondre cet
objectif :
i. Cration dun fonds pour lindemnisation des cohritiers.
ii. Inciter ces cohritiers rinvestir sur place, dans les petits centres
ruraux, leur indemnit en accordant ceux qui le feraient :
Une prime quivalente 30% du montant de lindemnit ;
Un crdit prfrentiel ;
Une aide pour
professionnelle ;

lacquisition

sur

place

dune

capacit

Un soutien technique pendant la phase de dmarrage ;

Linstitution daide la cration des premires entreprises
pourrait apporter une contribution.
Ainsi pourraient tre cres, dans les petits centres ruraux, de petites entreprises : mcanique,
lectricit, chaudronnerie, transport et toutes sortes dactivits qui correspondent une demande
des agriculteurs et des ruraux. Les sommes de lindemnisation dont on craint juste titre
quelles ne soient un encouragement lexode, seraient ici recycles dans le dveloppement
local. Pour la premire fois une mme opration articulerait des objectifs traditionnellement

33

Source : Projet ARD (IAV Hassan II et ORMVAG ; Dir. N Bouderbala.

31

spars : la modernisation de lagriculture, la lutte contre lexode rural et le dveloppement des

petits centres ruraux.

32

CHAPITRE V

V.1

DES SPCIFICITS DU FONCIER AGRICOLE

Pression foncire et structures dexploitation

Population rurale et pression foncire

99.
La pression foncire sur les terres agricoles marocaines est forte et continue augmenter.
La population agricole est passe de 8 11millions au cours des deux dernires dcennies. Elle
augmentait encore rcemment de 1% par an34. Une partie trop importante des actifs (44%) est
encore employe dans lagriculture. Chacun de ces actifs ne nourrit au Maroc que 6,3 habitants
contre 11,4 en Tunisie et 27,2 en Espagne. Les systmes familiaux ont su retenir sur les
exploitations agricoles lessentiel du croit dmographique et donc ralentir lexode rural. Mais la
surcharge qui en est rsulte, en fixant la terre agricole dans son rle vivrier de valeur refuge, na
gure t favorable la mobilit des biens fonciers. Le Maroc est maintenant entr dans la phase
de transition dmographique, avec un taux de croissance qui sest fortement inflchi (1.6%) et
on peut sattendre une stabilisation sinon une diminution de la pression foncire plus ou moins
long terme qui dpendra du progrs dans le reste de lconomie.
Structures foncires
100. La persistance de cette pression sur la terre conduit au maintien dune structure
dexploitation (qui au Maroc est considre comme proche de la structure de proprit) domine
par limportance de la petite (< de 5 ha) et moyenne exploitation (de 5 50 ha) qui reprsentent
ensemble 99% des exploitants et 85% de la superficie (voir Tableau 3.1). Dans un climat
dattachement des petits exploitants la terre vivrire, cette rpartition laisse peu de place aux
transferts importants de proprits.

34

IAM de Montpellier. MEDAGRI

33

Tableau 4 : Rpartition de la SAU et du nombre des exploitations

Classe de
SAU

Nombre
d'exploitations
(milliers)

SAU
(ha)

Nbre
d'exp.

SAU

Nbre
cumul

SAU
cumule

0-1

315.300

170.400

22,0%

2,0%

22,0%

2,0%

1-3

446.700

904.700

31,2%

10,4%

53,2%

12,3%

3-5

237.700

1.011.100

16,6%

11,6%

69,8%

23,9%

5-10

247.800

1.894.700

17,3%

21,0%

87,1%

45,6%

10-20

125.200

1.880.500

8,7%

21,5%

95,9%

67,1%

20-50

48.000

1.526.300

3,4%

17,5%

99,2%

84,6%

50-100

7.800

585.200

0,5%

6,7%

99,8%

91,3%

+ 100 ha

3.200

759.400

0,2%

8,7%

100,0%

100,0%

1.431.700

8.732.300

100,0%

100,0%

Total

Source : Atelier sur la Politique Foncire Agricole, juin 2000, daprs Recensement Gnral de
lAgriculture 1996

V.2

Un march foncier fortement contraint.

Un march foncier peu actif

101. Les informations sur lactivit du march proviennent des actes enregistrs, donc elles ne
prennent pas en compte les transactions enregistres dans le droit coutumier. Elles nous donnent
des rponses partielles et disparates, sans doute sous estimes surtout en ce qui concerne les
transactions en milieu rural, mais qui vont toutes dans le mme sens.
a. Une tude publie en 1999 sur le march foncier et immobilier au Maroc35
montre que :

Entre 1981 et 1998 la hausse du nombre des transactions dans le secteur rural est
faible : 28% en 18 ans contre 69% dans lurbain. Cette hausse, si faible quelle
soit, ne semble pas le rsultat dune dynamique interne du secteur agricole. Elle
se produit surtout dans le suburbain sous la forte influence du march de lhabitat
dans les villes en pleine expansion.

Par contre la progression de lindice des valeurs (prix lunit de surface) a trs
fortement augment, y compris dans le rural. Il a t ainsi multipli par 6 dans ce
secteur entre 1981 et 1998. Ce surcrot du prix lhectare rsulte de lcart
grandissant entre une demande en croissance forte et continue, et une offre
bloque.

35

Observatoire de lhabitat, Ministre de lamnagement du territoire, Le March foncier et immobilier Rabat,

juin 1999. ORMVAH Dynamique du march foncier dans la zone daction de lORMVA du Haouz.Consultant
Ngib Bouderbala. (..)

34

b. Les donnes collectes sur lAnnuaire Statistique du Maroc confirment ce

constat (voir Tableau 5)
Tableau 5 : Evolution du march foncier urbain et rural entre 1980 et 2001.
(en milliers de DH)
Anne

1980

1999

2000

2001

Nbre

Valeur

Nbre

Valeur

Nbre

Valeur

Nbre

Valeur

Vente de
biens ruraux

105.561

770.584

118.238

4.285.649

107.632

4.542.423

108.681

4.730.551

Indice (100
en 1980)

100

100

111

569

102

589

103

613

103.265

2.742.122

147.083

24.904.678

148.116

31.222.789

156.763

33.920.91
8

Indice (100
en 1980)

100

100

142

908

143

1138

151

1237

Part des
ventes
rurales /total

50%

21%

43%

14%

40%

12%

39%

11%

Vente de
biens urb.

Source : Annuaire Statistique du Maroc

102. Le tableau 4 qui prsente lvolution du march foncier urbain et rural entre 1980 et 2001
peut tre interprt de la faon suivante :

En une dcennie le nombre des ventes rurales est rest stable, donc un march peu actif.
Certes lvolution de la valeur de ces ventes (elle a t multiplie par 6) semble, en
apparence, indiquer un rveil de lactivit marchande. Mais il est plus probable quelle
signale des transactions portant sur des proprits de plus grandes dimensions mais
surtout une monte des prix du fait dune offre bloque. Dailleurs latonie du march
foncier rural est confirme par la part continment dcroissante que les ventes rurales
occupent (elles passent de 50 39 % du nombre des ventes et de 21 11% de leur valeur)
dans les ventes foncires totales.

Par contre, le march foncier urbain apparat plus actif puisque les ventes y progressent
de 50% en nombre. Le fait quil augmente de plus de 1000% en valeur signale
nanmoins un problme doffre, notamment pour lurbanisation future. En effet les zones
priurbaines souffrent gnralement des mmes facteurs de blocage que les zones rurales.
La forte demande urbaine en prsence dune offre relativement bloque contamine
dailleurs les marchs fonciers agricoles comme soulign plus avant.

35

Une demande en forte croissance mais plutt spculative

103. La demande est principalement le rsultat de la croissance urbaine et de son influence,
travers le suburbain et lhabitat rural, sur lensemble du march foncier. La part dominante de
limpulsion urbaine apparat comme une ralit majeure dans toutes les donnes. Certaines
causes moins visibles (circulation et blanchiment dargent) peuvent localement exercer sur le
march une forte influence.
104. Dans certaines rgions le poids financier des rsidents marocains ltranger et leur
propension accepter des prix plus levs contribue rendre la terre plus rare. A Khouribga, par
exemple, la situation foncire est dj marque par le prlvement par lOffice Chrifien des
phosphates de vastes espaces soustraits au parcours pastoraux et lagriculture. Lorsque sy
ajoute la pression sur la terre exerce par des immigrs (en provenance de lItalie) trs organiss
et disposant de fortes liquidits qui leur permettent dacqurir la terre des prix trs levs, elle
devient inaccessible aux agriculteurs locaux.
105. Il ne faut pas non plus ngliger le rle attractif de la dfiscalisation de la production
agricole et de lnorme valeur ajoute gratuitement au capital foncier agricole par les
investissements raliss par ltat, dans les grands primtres dirrigation entre autres.
106. En rsum, la demande est plus lie des effets daubaine et la spculation
(augmentation du prix lhectare dans les grands primtres irrigus et proximit des primtres
urbains) qu lintention dinvestir dans lagriculture pour produire plus. Elle ne peut encore tre
qualifie de demande pour la croissance. Mais elle peut videmment le devenir si les conditions
conomiques permettent un encouragement linvestissement.
Une offre bloque par la structure foncire, le droit foncier et la politique agraire
107. Le blocage de loffre est la source quasi exclusive de la faible activit du march foncier
rural. La pression foncire et la structure de proprits ainsi que le rle de la terre comme valeur
refuge, ont t un handicap lmergence du march foncier agricole. Il existe de plus des
obstacles juridiques qui sexpriment dans deux grands domaines lgislatifs : (i) les statuts
fonciers et (ii) la rforme agraire (Attribution de terres, contrle des oprations immobilires et
lutte contre le morcellement) et des rigidits sociales, provenant en particulier de lindivision.
a. Statuts fonciers rigides limitant les transactions :
108. Comme on la vu dans le chapitre I, un certain nombre de statuts maintiennent la
proprit sous contrle et la prive de toute mobilit. Ils reprsentent environ 25% de la SAU. A
cela il faut ajouter les immenses parcours collectifs de loriental et du sud (12 millions dha) qui
ne sont pas comptabiliss dans la SAU.

36

Tableau 6 : Prcarit juridique des exploitations agricoles, dfinie comme relation instable du
producteur la terre
Statut

% de la SAU en situation
prcaire

Nb ha de la SAU en situation
prcaire

Terres Collectives

100%

1.535.000

Terres guich

100%

240.000

Terres habous

100%

59.000

Terres domaniales

100%

270.000

Total terres sous statut

prcaire

25%

2.104.000

b. Les mesures dirigistes lies la Rforme Agraire :

109. Le contrle des oprations immobilires a t institu ds lindpendance sur la vente des
terres appartenant des trangers (Dahir N1.63.288 du26 septembre1963). Il sagissait,
lpoque, dviter que ces terres, destines tre attribues de petits agriculteurs dans le cadre
de la rforme agraire, ne soient acquises par des acheteurs individuels nationaux. On sait que ce
texte, qui na pas empch les ventes massives de fermes coloniales quil cherchait viter, a
cependant t tendu aux transactions passes par des personnes physiques marocaines
lintrieur des primtres dirrigation.
110. La lutte contre le morcellement, devenu un des objectifs majeurs de la premire politique
foncire est assez illusoire, compte tenu de la pression foncire en augmentation constante et des
autres facteurs explicits ci-aprs. Le texte qui linstitue (Dahir1.69.29 du 25 juillet 1969) na
dabord t appliqu qu lintrieur des primtres irrigus, puis tendu aux secteurs de
remembrement et aux primtres de mise en valeur en bour. Le principe de ce texte est de
contrler les transactions de faon interdire les oprations conduisant des proprits dune
superficie infrieure un seuil estim de viabilit (5 ha en irrigu, 35 ha en bour).
111. Le problme pos par ce texte est quil est tout dabord, dune application difficile, car il
heurte de trs anciennes pratiques des paysans et des adoul, lies au rgime successoral de droit
musulman. Il conduit parfois carter de laccs la terre des indivisaires en surnombre. Ils
peuvent, videmment, tre remplis de leurs droits sur dautres biens de la succession, ce qui est
rarement possible car, le plus souvent, il ny pas dautres biens dune valeur suffisante pour
compenser lviction et que le fonds36 qui aurait pu permettre de la financer, na pas t utilis.
112. Ces dispositions lgislatives ont par ailleurs provoqu un certain malaise et se sont
avres impraticables, car laccroissement du nombre dactifs sur la terre conduit inexorablement
des proprits toujours plus exiges. Elles placent les exploitants de trop petites proprits
dans lillgalit (car ils ne dclarent pas les partages qui conduisent des exploitations endessous du seuil minimal autoris) mais ne les empchent pas. De fait, ces dispositions
lgislatives soit bloquent les transactions foncires soit encouragent les transactions informelles,
36

Convention passe avec le Crdit agricole en 2001.

37

chappant toute transparence, et conduisant par consquent linscurit des transactions.

Elles augmentent le phnomne de lindivision et empchent lindividualisation des terres de
culture guich et collectives. Il devient vident que ces dispositions doivent tre abroges.
V.3
Fiscalit : une diffrence marque entre lurbain et lagricole
Existence dune fiscalit lie au domaine foncier urbain
113. Les immeubles btis et constructions et terrains nus affects par leur propritaire une
quelconque exploitation sont assujettis la taxe urbaine, sils se trouvent lintrieur des
primtres des communes urbaines et leurs zones priphriques, des centres dlimits et des
stations estivales, hivernales et thermales.
114. Ces mmes immeubles btis et constructions de toute nature, et terrains affects toute
nature dexploitation sont galement assujettis la taxe ddilit (TE). Le produit de la T.E est
totalement affect aux communes.
115. Lamlioration de lassiette foncire par lapurement des droits fonciers en zone urbaine
et priurbaine contribuerait laugmentation des revenus de lEtat, par laugmentation des taxes
et droits en lien direct avec le domaine foncier (taxe urbaine, taxe ddilit, et aussi droits
denregistrement et de timbre - voir ci-dessous).
Absence de fiscalit agricole
116. Les taxes ci-dessus ne sappliquent pas en zones rurales. De plus, est exonr totalement
le profit foncier (gal la diffrence entre le prix de cession et le prix dacquisition) sur la
cession de droits indivis d'immeubles agricoles situs l'extrieur des primtres urbains : entre
co-hritiers ; et entre co-indivisaires lorsque les droits ont t acquis depuis plus de 4 ans.
117. Dans ce contexte, il faut rappeler que les revenus agricoles sont exonrs de lImpt
Gnral sur le Revenu (IGR) jusquau 31/12/2010 (L.F. 2001).
118. Il est craindre que cette absence de fiscalit rende linvestissement foncier agricole trs
attractif, mme en labsence dobjectif de rentabilit, encourageant ainsi la spculation au
dtriment des petits et moyens agriculteurs.
Tous les actes, y compris fonciers, sont assujettis lenregistrement
119. Les droits denregistrement sont composs de droits fixes et de droits proportionnels. Les
principales oprations obligatoirement assujetties sont les mutations entre vifs titre gratuit ou
onreux portant sur les immeubles et droits rels immobiliers sont soumis au droit de timbre de
20 DH par feuille de papier utilise tous les actes et critures, soit publics, soit privs, livres,
registres, rpertoires, lettres, extraits, copies etc. Il est important de maintenir ces droits un
niveau qui ne dcourage pas lenregistrement, et donc la mise jour des livres fonciers. Dans cet
esprit, les droits denregistrement sont rduits sur la moulkiya spciale afin dencourager les
immatriculations et les sorties de lindivision.

38

CONCLUSION : LE

BESOIN DAPPROFONDIR LES RFORMES EN COURS EN VUE DACCROTRE LA

SCURISATION ET LA FLUIDIT DES MARCHS FONCIERS.

120. Lensemble des rformes ncessaires pour fluidifier les marchs fonciers et en scuriser
les droits de proprit devront ncessairement sattaquer aux problmes de fond prsents dans
ce rapport. Il ne sagit pas de rformes faciles, ni de mesures qui auront un impact rapide. Elles
sont cependant ncessaires pour accompagner la croissance future du Maroc, notamment en
facilitant la modernisation de lagriculture.
121. Lautre volet de cette tude, le foncier industriel, faisant lobjet de problmatiques
diffrentes et plus spcifiques, nous renvoyons le lecteur au Volume IV de cette tude qui
prsente un ensemble de mesures de court moyen terme celles-ci pour amliorer lefficacit
du march du foncier industriel et la gestion des zones.
122. Concernant le rural et lagriculture, les rformes de longue haleine, rsumes ci-dessous,
mais dtailles dans les volumes II et III suivants, devront sarticuler afin de faire converger les
diffrents marchs fonciers qui coexistent. Il sagira de :

amliorer lefficacit et le ciblage de limmatriculation rurale, tout en renforant la

moulkiya afin de crer des passerelles entre ces deux types de scurisation foncire, et les
rapprocher ;

acclrer la melkisation des statuts collectifs afin de tendre vers un statut unique ;

rintroduire une fiscalit agricole et un impt foncier rural pour les moyennes et grandes
proprits, afin de rduire la distorsion vis--vis du foncier urbain et lutter contre les
investissements non agricoles sur des terres agricoles, et par la-mme rduire les
opportunits dvasion fiscale.

123. Les mesures proposes, et reprises pour certaines dentre elles en plus de dtail dans les
volumes II et III, incluent les chantiers suivants:
124. Tout dabord il est ncessaire dacclrer le processus de melkisation, conduisant
lunification des diffrents statuts fonciers en direction du melk. Comme nous le dtaillerons
dans le volume II relatif la scurisation des terres, la mise en uvre de la rforme de la
moulkiya (par ladoption du Code des Droits Rels), accompagne de profondes actions en vue
dune plus grande efficacit de limmatriculation foncire notamment en zones rurales,
permettra de rduire les effets nfastes de la dualit des modes de scurisation au Maroc. Ceci
devra permettre limmatriculation progressive des terres appeles tre fructifies pour
accompagner la transformation de lagriculture marocaine, mais aussi, durant la priode de
transition vers la gnralisation de limmatriculation moderne (transition qui pourrait durer des
dcennies), davoir un systme de moulkiya renforce.
125. Une stratgie de moyen-terme de scurisation du foncier rural amnerait ainsi la mise
en place dun systme de scurit foncire deux niveaux :

39

 Un niveau de forte scurisation offrant le maximum de garantie (titre inattaquable, purge

des doits) offert par le systme de limmatriculation ordinaire qui resterait facultatif et
payant (mme si des subventions provenant des oprations ralises en zones urbaines et
priurbaines pourraient tre envisages).
Un niveau de moindre garantie moulkiya renforce (simple publication avec
opposabilit aux tiers) qui devrait satisfaire aux exigences les plus courantes mais qui
serait obligatoire dans le cadre de toute formalit touchant un immeuble ; son cot devra
tre modr.
126. En parallle, afin de profiter des avantages de lopration dimmatriculation densemble
(rendement croissant) tout en surmontant sa principale limite (absence de ciblage pertinent), il est
recommand dexprimenter une nouvelle procdure dimmatriculation volontaire groupe.
Celle-ci consisterait rduire les frais dimmatriculation pour des groupes dagriculteurs voisins
qui manifesteraient collectivement leur volont dobtenir un titre de proprit.
127. Aussi, des mesures ambitieuses favorisant les sorties dindivision pourraient tre mises en
place: (1) la mise en place dun fonds de financement des transactions dachats de parts entre
indivisaires par des prts aux taux subventionns ; (2) des tarifs rduits pour les immatriculations
dindivisaires sortants. Le projet de loi sur les Groupements Fonciers dIndivisaires devrait tre
test par une enqute ddie sur la question dindivision, afin den identifier les diffrents types,
et de dimensionner le segment qui pourrait tre intress de bnficier des avantages des GFI.
128. Enfin, les distorsions fiscales entre urbain et rural devront tre rduites, avec notamment
la rintroduction progressive, pour les proprits dune certaine taille, dune fiscalit foncire
agricole et dun impt sur les revenus agricoles.

40

BIBLIOGRAPHIE

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Direction des Affaires Rurales, Projet de Dcret Relatif aux Terres Collectives de Culture
situes a lextrieur des primtres urbains

Direction des Amnagements Fonciers, Projet de Loi Relatif la Sortie et la Liquidation

des Proprits dans LIndivision et Morcellement des Proprits Agricoles.

Direction des Amnagements Fonciers, Projet de Loi Portant Rvision de Certaines

Dispositions Relatives lacquisition de Proprits Agricoles Situes lextrieur des
Primtres Urbains, au Contrle des oprations immobilires et aux Proprits dans
lindivision

Direction des Domaines, Loi no. 05.01 relative la cession leurs occupants rguliers de
certains lots agricoles ou vocation agricole relevant du domaine de lEtat

Direction des Domaines, Loi no. 05-01 relative lattribution des agriculteurs de terres
agricoles ou vocation agricole faisant partie du domaine priv de lEtat

Direction des Domaines, Loi no. 07-01 relative aux coopratives agricoles dattributaires
de lots domaniaux et/ou dattributaires de lots constitus sur danciens immeubles
collectifs.

Ministre de lAgriculture, Projet de Loi Relatif aux Terres collectives de culture

Ministre de lAgriculture, Projet de Loi Relatif aux terres agricoles ou vocation

agricole guich non concdes

Rapports Statistiques

ANCFCC, Service de Statistiques et du Suivi des Ralisations, Rapport pour la Banque

Mondiale, juin 2007

Annuaire Statistique Du Maroc, 2005

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