DERECHOS REALES - MARIANI MOREDA

En el CODIGO DE VELEZ, la Constitucin del Derecho Reales, entre partes con la existencia
TITULO SUFICIENTE (escritura como decimos) a su nombre y no le haya entregado mi
inmueble.
Certificado de dominio registro Propiedad Declarativa y se inscribe para informa de Terceros.
Con respecto a ser dueo de Auto, es diferente, inscripcin en el registro.
Pero hay que tener en cuenta que en ante proyecto se tena otras ideas, siempre fue declarativa
y ac debe estar iguala que el cdigo anterior, no es CONSTITUTIVA en el proyecto, sino
DECLARATIVA como antes

TEORIA GENERAL DE LOS DERECHO REALES

1.1 los derecho reales, concepto, su emplazamiento en el mbito de los derechos
subjetivos. Antecedentes histricos.
En el DERECHO PERSONAL HAY OBLIGACIONES
En el DERECHO REAL NO HAY OBLIGACION
En la nota al art. 497 (cdigo civil anterior) , "a todo DERECHO PERSONAL
corresponde una OBLIGACIN personal y que no hay OBLIGACIN que corresponda a
derechos reales",
la "obligacin" de respetar el derecho real que incumbe a todos los miembros de la
sociedad con los cuales su titular est en contacto, no es una OBLIGACIN propiamente
dicha, sino que es el simple deber de abstencin, correlato del carcter de oponible ERGA
OMNES, propio de los DERECHOS REALES.
"DERECHO PERSONAL es aquel en que una persona es individualmente sujeto
pasivo del derecho. DERECHO REAL ES AQUEL EN QUE NINGUNA PERSONA ES
INDIVIDUALMENTE SUJETO PASIVO DEL DERECHO. O en trminos ms sencillos, un
DERECHO PERSONAL es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una
persona a una prestacin cualquiera, a dar, suministrar, o hacer o no hacer alguna cosa.
Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio
mayor o menor."
"Derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relacin directa e
inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona, que
es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto."
DR ALLENDE el derecho real es un derecho absoluto de contenido patrimonial,
cuyas normas sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto
activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata que previa publicidad obligada a la
sociedad (sujeto pasivo) a abstener de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligacin negativo) naciendo para el caso de violacin una accin real y que otorga a
sus titulares las ventaja inherentes al ius presequendi ( PERSECUCION) y al ius
preferendi. (PREFERENCIA)

DERECHO PRIVADO
DCHOS. PERSONALES (autonoma de la voluntad)
DIFERENCIA
DERECHOS REALES (credos y regulados por Ley)
Art. 1882.- Concepto RELACION ENTRE LA COSA Y SU TITULAR. El derecho real es el poder jurdico,
de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su
-1-

titular las facultades de persecucin ius presequendi y preferencia ius preferendi., y las dems
previstas en este Cdigo.
Son

DCHO. REAL
1 - PODER JURIDICO (del titular sobre la cosa)
2 - DE ESTRUCTURA LEGAL (los dchos. reales son creados y regulados por Ley por eso
n clausus)
3 - SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO EN FORMA AUTONOMA
4 - ATRIBUYE FACULTADES AL TITULAR :
A) PERSECUCION (de la cosa)
B) PREFERENCIA (sobre el usufructo de la cosa)

Art. 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente sealado por la ley.
OBJETO EL DCHO. REAL SE EJERCE
SOBRE LA TOTALIDAD / 1 PARTE MATERIAL DE LA COSA
TODO / 1 PARTE INDIVISA
UN BIEN TAXATIVAMENTE SEALADO POR LEY
.
Art. 1884.- Estructura. La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin, duracin y extincin es establecida slo por la ley. Es
nula la configuracin de un derecho real no previsto en la ley, o la modificacin de su estructura.
LOS DCHOS. REALES SON LOS TIPIFICADOS EN EL CODIGO C y C. CREADOS, REGULADOS,
MODIFICADOS, TRANSMITIDOS E EXTINGUIDOS POR LEY. POR ESO SON N CLAUSUS Y DE
ORDEN PUBLICO. PORQUE DE NO SER AS, ES NULO.
Art. 1885.- Convalidacin. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitucin o transmisin queda convalidada.
SI QUIER NO ERA TITULAR DE UN DCHO REAL LO CONSTITUYE / TRANSMITE, POSTERIORME LO
CONVALIDA

EL TITULAR DE UN DERECHO REAL TIENE DOS FACULTADES

Art. 1886.- Persecucin y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la
cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o
personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

PERSECUCION - ius persecuendi refiere la cosa en poder de quien se encuentra

PREFERENCIA ius perferendi - de hacer valer su preferencia con respecto a otro
derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente

Comparacin de los derechos reales y los personales

RELACIONES DE DIFERENCIA.

Derechos reales

1882 PODER JURIDICO

Tiene estructura legal
No puede modificarse
Esta establecido por la ley: clausular 1887
Se ejerce directamente sobre la cosa
-2-

 Son absolutas, erga omnes, por la cuestion de la publicidad

Conforme a su oponibilidad, son absolutos.
2 elementos, un sujeto y un objeto.
Prescripcin adquisitiva o usucapin.

Acciones reales para defenderlos

Normas de orden pblico. Numerus clausus.

La mayora de los derechos reales se ejercen con la posesin.

Ius persequendi
ius preferendi

Y en el Derechos personales
Es una facultad
Ley ilimitada
La nica restriccin es la ley, moral
Buenas costumbres, ley indefinida
Se trata de una cuestin de la ley
O una obligacin jurdica personal
Relativas
Son relativos
3 elementos, sujeto activo, sujeto pasivo y prestacin.
Prescripcin liberatoria o extintiva

Acciones personales para defenderlos

Normas supletorias por voluntad de las partes. Principio de autonoma de la voluntad.

ARTCULO 1887.- Enumeracin. Son derechos reales en este Cdigo:

;
(sobre la cosa total o parcial) PROPIOS
a. el dominio;
b. el condominio;
-3-

c. la propiedad horizontal;
d. los conjuntos inmobiliarios
e. el tiempo compartido;
f. el cementerio privado;
g. la superficie;
y cosa ajena los dems ) AJENOS
h. el usufructo;
i. el uso;
j. la habitacin;
k. la servidumbre;
l. la hipoteca;
m. la anticresis;
n. la prenda.

CLASIFICACION DEL DERECHO REAL

CLASIFICACION
DERCHOS. REALES SOBRE COSA PROPIA (dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la
superficie)
DERCHOS. REALES SOBRE COSA AJENA (cuando el dominio pertenece a otro, pues
implican para su titular la facultad de uso y/o goce de una cosa de propiedad de otro. Ej.
Usufructo, uso, habitacin)
DERCHOS. REALES PRINCIPALES
DERCHOS. REALES ACCESORIOS
DERECHOS REALES SOBRE COSAS REGISTRABLES
DERCHOS. REALES SOBRE COSAS NO REGISTRABLES

DERECHO REAL PROPIO o AJENO

PRINCIPALES todos o ACCESORIOS que incluyen la
PRENDA, HIPOTECA, ANTICRESIS (1889)
REGISTRABLE o NO REGISTRABLE
ARTCULO 1888.

Derechos reales sobre COSA PROPIA O AJENA. Carga o gravamen real.

- Son derechos reales SOBRE COSA TOTAL O PARCIALMENTE PROPIA:
el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
- Los restantes derechos reales recaen sobre COSA AJENA.
Con relacin al dueo de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravmenes reales.
Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario.
Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensin o el modo de ejercicio, se
interpreta a favor del titular del bien gravado.
ARTCULO 1889.-

Derechos reales PRINCIPALES Y ACCESORIOS.

Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crdito en funcin de
garanta.
Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
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ARTCULO 1890.-

Derechos reales sobre COSAS REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES.

Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripcin de
los ttulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan.
Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su
objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripcin.
ARTCULO 1891.-

Ejercicio por la posesin o por actos posesorios.

Todos los derechos reales regulados en este Cdigo se ejercen por la posesin, excepto las
servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que
su titular ostente la posesin.
EJERCICIO POR
POSECION Todos los derechos reales regulados en este Cdigo se ejercen por la
Posesin
Excepcin - servidumbre / hipoteca
ACTOS POSESORIOS

DERECHOS SUBJETIVOS, derechos mirados como facultades del hombre, se

clasifican:

1. Por su oponibilidad
a. Absolutos. Existen frente a todos, son erga omnes, o sea que al poder o facultad del
titular corresponde el deber de abstencin de todos los dems. EJ: derechos de la personalidad,
los reales.
b.Relativos. nicamente confieren a su titular la facultad de exigir un determinado
comportamiento a persona o personas determinadas, que no solo puede consistir en un
abstencin; sino tambin en una accin. EJ: derechos creditorios.
CONFORME A SU OPONIBILIDAD
A - ABSOLUTOS Son los que pueden hacerse valer erga omnes, es decir, que tienen
eficacia contra cualquiera.

Por ejemplo, los derechos reales, personalsimos (como el derecho a la vida, al

honor)
B - RELATIVOS pueden hacerse valer contra una o varias personas determinadas. As, por

ejemplo,
Pablo tiene derecho a la vida y todos deben respetar ese derecho, que es absoluto. Pero si
Pablo celebra con Diego un contrato de mutuo, entregndole diez mil pesos, Pablo tiene
por dicha suma un crdito slo contra Diego.
DERECHOS PATRIMONIALES

Son susceptibles de apreciacin pecuniaria. Pertenecen a esta categora los derechos reales, los
creditorios, los de familia aplicados y los intelectuales, pero stos ltimos, slo en el aspecto que
consiste en la facultad de explotar econmicamente la obra.
Son aquellos "objetos inmateriales susceptibles de valor" art. 2312 Cd. Civ. , o sea todos los
derechos que pueden valuarse pecuniariamente.
Ejemplo: derechos reales, derechos crediticios, algunos derechos de familia (as el derecho a alimentos),
los derechos intelectuales en su aspecto patrimonial.

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DERECHOS EXTRA PATRIMONIALES No son susceptibles de apreciacin pecuniaria. EJ: los

derechos de la personalidad, los de familia puros y los intelectuales en cuanto al derecho moral
de autor.
No son susceptibles de valuacin econmica, a pesar de que su violacin puede engendrar la facultad de
reclamar daos y perjuicios que, ellos s, se concretarn en una suma de dinero, aun cuando se trate de
agravio moral:
Arts. 522 y 1078 Cd. Civ., segn la reforma introducida por la ley 17.711.
Ejemplos de esta clase de derechos seran los derechos de la personalidad o personalsimos, los
derechos de familia, los derechos intelectuales en su aspecto moral, etctera.
CONCEPTO DE PATRIMONIO

"El patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de sus derechos reales y de sus
derechos personales, bajo la relacin de un valor pecuniario, es decir, como bienes."
El patrimonio constituira una masa de derechos, recayeran stos directamente sobre cosas o no,
susceptibles de apreciacin pecuniaria, deducidas, naturalmente, las cargas que los gravan.

Por su objeto inmediato. Freitas clasifica todos los derechos civiles, sin distincin de que sean
patrimoniales o extramatrimoniales, en:
a. Derechos reales, cuyo objeto inmediato son las cosas.
b.Derechos personales, cuyo objeto inmediato son las personas.

------------------------------------DERECHO SUBJETIVO Y DERECHO OBJETIVO. El derecho objetivo es el

ordenamiento jurdico, o sea, el conjunto de preceptos reguladores de la conducta humana, que
emanan del Estado y que ste impone mediante su poder coactivo.
En cuanto al derecho subjetivo es un inters protegido por el DERECHO OBJETIVO,
mediante la atribucin de un poder o una facultad a una voluntad; o a la inversa, es una
facultad o un poder atribuido a una voluntad por el derecho objetivo para la proteccin de
un inters.

Elementos de los derechos subjetivos . La relacin jurdica y sus elementos.

Todo derecho subjetivo rene tres elementos:
A - EL SUJETO, que es el titular, o sea la persona a cuya voluntad el ordenamiento le atribuye un
poder o una facultad, o cuyo inters resulta protegido.
B - EL OBJETO, es la persona o cosa sobre la que el sujeto ejerce su poder, o la persona a la
cual est facultado para exigir un determinado comportamiento. Y debemos distinguir:
El patrimonio es el conjunto de bienes de una persona.
Bienes: son los objetos inmateriales susceptibles de valor (o sea los derechos) y los
objetos materiales susceptibles de valor (cosas)
C - Cosas: son los objetos materiales susceptibles de tener un valor. En el art 2311,
establece que las disposiciones referentes a las cosa tambin se aplican a la energa y dems
fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.

Entonces el bien es el gnero, y la cosa es la especie.

LA CAUSA, que es el hecho o acto jurdico que le da nacimiento.

Objeto de los derechos reales:

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Concepto de la cosa, casos especiales, energa, cadver y

cuerpo humano.
Aunque la ENERGIA si bien no era considerada una cosa, ahora si, lo es
porque fue agregada al art 2311 CC Vlez, por le ley 17711, dado que aunque
la energa no ocupa un lugar fsico, tiene contenido econmico susceptible de
disposicin y goce, asemejndose de ese modo a las coas. Lo dicho rige
tambin para el gas, el sistema de televisin por cable, etc.

Los derechos sobre el cuerpo humano.

En la actualidad, al haber sido

abolida la esclavitud, el cuerpo de una persona jams podra ser objeto de un derecho real,
porque lo impide la dignidad de la personalidad humana.
Teniendo en cuenta los sujetos se puede distinguir entre cosa pblicas del estado y cosa privada.
Con relacin a que cosas dudosas acerca de si puede o no ser objeto de los derechos reales,
recordemos que la energa si bien ante no era considerada una cosa, porque no ocupa un lugar
fsica, tinee contenido econmico susceptible de disposiciones y goce.
EL CUERPO HUMANO - no es considerado una cosa ya que si bien se trata de un objeto
material, no es susceptible de apreciacin pecuniaria. Tampoco es considerado un bien y por
igual razn, esta fuera de comercio.
En cambio si pueden ser consideradas COSA y puede ser objeto de acto jurdico oneroso y
gratuitos las parte del cuerpo que al ser separadas definitivamente la integridad fsica de la
persona, puedan volver a reproducirse y no afecten en forma permanente la integridad fsica de la
persona.
LEY DE TRANSPLANTE DE ORGANOS Y MATERIALES ANATOMICOS. ley 24 193.
Y EL CADAVER???? puede ser objeto de derecho reales? En un principio no se aceptaba
como objeto de derecho real, pero hoy el concepto ha cambiado y e acepta que el cadver o
partes del mismo sean utilizadas para trasplante o en laboratorios para investigacin por
supuesto que cumplimiento una serie de requisitos previos, tales como verificar la muerte por
parte de un equipo mdico, cometimiento de quien corresponda para dar el cadver, etc.
En cuanto a la universalidad, el conjunto de cosa considerados como una unidad, ya
hemos dicho que no puede ser objeto de un derecho real, ya que este siempre tiene que recaer
sobre cosas particulares.

ADQUISICION DE DERECHO REALES

Adquisicin, transmisin, extincin y oponibilidad
TRANSMISIN DE LOS DERECHOS
Art. 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o ms extenso que el
que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.
ART 1017.- ESCRITURA PBLICA. Deben ser otorgados por escritura
pblica:
a. los contratos que tienen por objeto la adquisicin, modificacin o extincin de
derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto
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es realizado mediante subasta proveniente de ejecucin judicial o administrativa;

b. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre
inmuebles;
c. todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura
pblica;
d. los dems contratos que, por acuerdo de partes o disposicin de la ley, deben ser
otorgados en escritura pblica.
Art. 1892.- PARA LA ADQUISICIN POR ACTOS ENTRE VIVOS DE UN DERECHO REAL ES
NECESARIO EL T.S. / M.S.
ARTCULO 1892.- Ttulo y modos suficientes.
LA ADQUISICIN derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de
ttulo y modo suficientes. Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La TRADICIN POSESORIA es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que
se ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la
posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia y constituyndose en poseedor
a nombre del adquirente.
La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre
cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el
tipo del derecho as lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben
ser capaces y estar legitimados al efecto. A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las
disposiciones del Libro Quinto.
TTULO SUFICIENTE
CONCEPTO ACTO JURDICO FORMAL (establecidas por la ley)
FINALIDAD transmitir / constituir el derecho real
REQUISITOS DADOS POR CONDICIONES DE FONDO
A - Capacidad en el trasmitente y en el adquirente
B - Titularidad del derecho que trasmite en el trasmitente
EJ. ART.1017.- ESCRITURA PBLICA. DEBEN SER OTORGADOS POR
ESCRITURA PBLICA.
A) LOS CONTRATOS QUE TIENEN POR OBJETO LA ADQUISICIN,
MODIFICACIN O EXTINCIN DE DERECHOS REALES SOBRE
INMUEBLES.
CONCEPTO ES LA TRADICIN POSESORIA (ENTREGA DE LA COSA) PARA TRANSMITIR
O CONSTITUIR DERECHOS REALES QUE SE EJERCEN POR LA POSESIN.
MODO SUFICIENTE
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EXCEPCIONES
NO ES NECESARIA LA TRADICIN POSESORIA CON LA TRADITIO
BREVI MANU / CONSTITUTO POSESORIO
CONCEPTO
"TRADITIO BREVI MANU"
a) cuando quien tiene la tenencia de la cosa, por la realizacin de un acto jurdico se transforma
en poseedor.
Ej. Como si el locatario compra el local que alquila.
b) Cuando el que la posea a nombre del propietario, pasa a poseerla a nombre de otro.
Ej. Si el propietario de un inmueble alquilado lo vende a un tercero, el locatario que antes posea
a nombre del vendedor, pasa a poseer a nombre del comprador aunque siempre permanece
tenedor. En cuanto al momento en que se produce el cambio, pensamos que es el de la
notificacin al locatario, sin interesar para nada su consentimiento.
"CONSTITUTO POSESORIO"
c) Cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia Pero por una razn
cualquiera permanece ocupando el inmueble
EJ. Pablo, propietario de un inmueble en el que vive, lo vende a Juan.
INSCRIPCIN REGISTRAL ES MODO SUFICIENTE PARA TRANSMITIR O CONSTITUIR
DERECHOS REALES
A - SOBRE COSAS REGISTRABLES en los casos legalmente previstos
B - SOBRE COSAS NO REGISTRABLES, cuando el tipo del derecho as lo requiera
El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.
REQUISITOS Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
ARTCULO 1893.- INOPONIBILIDAD
La adquisicin o transmisin de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no
tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el caso. Si el modo
consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presupuesto necesario y suficiente para
la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos
que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.
La INSCRIPCIN CONSTITUYENTE la registracin, es del propietario

Registro de la propiedad inmueble - la ley 17801

Art.2: De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2.505, 3 135 y concordantes del Cdigo
Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirn o anotarn segn corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Referencias Normativas: Cdigo
Civil Art.2505, Cdigo Civil Art.3135
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PUBLICIDAD SUFICIENTE es la inscripcin registral o la posesin, segn el caso.

Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presupuesto necesaria y
suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.

LEY 1781 REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

A fin de poder oponer (producir efectos) los derechos reales a terceros:
Art. 2) Exige la inscripcin en los Registros de la Propiedad como medio de publicidad, pero sin
eliminar el carcter constitutivo de la tradicin en el mbito de los derechos reales, donde
conserva toda su fuerza.

ADQUISICIN LEGAL.
ARTCULO 1894.Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisin forzosa perdurable de
accesorios indispensables al uso comn de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando
el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesin de cosas muebles inseparables; la
habitacin del cnyuge y del conviviente suprstite, y los derechos de los adquirentes y
subadquirentes de buena fe.
ARTCULO 1895.Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesin de
buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas
es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario
pruebe que la adquisicin fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripcin a favor de quien la
invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de quien la invoca, si el
respectivo rgimen especial prev la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y stos no son coincidentes.
ARTCULO 1896.Prohibicin de constitucin judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su
constitucin, excepto disposicin legal en contrario.
Art. 1897.- Prescripcin adquisitiva. La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el
tiempo fijado por la ley.
Art. 1898.- Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin adquisitiva de derechos reales con
justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesin durante diez aos. Si la cosa
es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos aos.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la registracin del
justo ttulo.
Art. 1899.- Prescripcin adquisitiva larga. Si no existe justo ttulo o buena fe, el plazo es de
veinte aos.
- 10 -

No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala
fe de su posesin.
Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos una cosa mueble registrable,
no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevn en el respectivo
rgimen especial sean coincidentes.
Art. 1900.- Posesin exigible. La posesin para prescribir debe ser ostensible y continua.
Art. 1901.- Unin de posesiones. El heredero contina la posesin de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena
fe y estar ligadas por un vnculo jurdico.
Art. 1902.- Justo ttulo y buena fe. El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene
por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin, revestido de las
formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no est legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer
la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de verificacin
pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.

TEMAS DE POSECION Y TENENCIA

ARTCULO 1903.-

COMIENZO DE LA POSESIN. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesin se

inicia en la fecha del justo ttulo, o de su registracin si sta es constitutiva. La sentencia
declarativa de prescripcin breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesin,
sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.
ARTCULO 1904.- Normas aplicables. Se aplican a este Captulo, en lo pertinente, las normas
del Ttulo I del Libro Sexto de este Cdigo.
ARTCULO 1905.Sentencia de prescripcin adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripcin
adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo
de prescripcin, se produce la adquisicin del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que
comienza la posesin.
La resolucin que confiere traslado de la demanda o de la excepcin de prescripcin adquisitiva
debe ordenar, de oficio, la anotacin de la litis con relacin al objeto, a fin de dar a conocer la
pretensin.
ARTCULO 1906.Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposicin legal en
contrario.
ARTCULO 1907.Extincin. Sin perjuicio de los medios de extincin de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, stos se extinguen, por la destruccin total de la cosa si la ley
- 11 -

no autoriza su reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en los derechos reales

sobre cosa ajena. Posesion y tenencia
Art. 1908 LAS RELACIONES DE PODER DEL SUJETO CON UNA COSA SON
LA POSESIN
LA TENENCIA

ARTCULO 1908.Enumeracin. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesin y la tenencia.
Art. 1909.- CONCEPTO POSESIN. Cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no.

POSESION LEGTIMA cuando se adquiere un derecho real, conforme a la ley es el

ejercicio de un derecho real constituido conforme a la ley; es el caso, por ejemplo, de la posesin
del dueo, del usufructuario, del acreedor prendario, etc.
POSESIN ILEGTIMA: ejercicio de un derecho real que no ha sido regularmente
constituido, como ocurre, por ejemplo, con la posesin del ladrn. Esta posesin puede ser de
buena fe o de mala fe, y esta ltima, de simple mala fe o de mala fe viciosa.
Una persona puede ser propietaria de derecho pero no de hecho. Ej. El que ocupa una casa es
poseedor de hecho y el dueo es poseedor de derecho.
Ej. A la lapicera con que escribo el trato como ma, la utilizo, la llevo de un lugar a otro, la entrego a otra
persona, etc.
Todo ello sin pedir autorizacin a nadie, sin reconocer sobre ella un dominio superior al mo. Soy, pues,
poseedora de esta lapicera.
Soy dueo de ella o es de otro?
Nada interesa para caracterizarme como poseedora tal circunstancia: lo soy porque me comporto como si
fuera duea, ejerzo el derecho de propiedad en relacin con ella. El determinar si tengo derecho en
realidad es cuestin que en trminos generales, no interesa en materia posesoria.

TENENCIA. ARTCULO 1910.Hay tenencia cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre
una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
EJ. Lapicera: A la lapicera con que escribo el trato como ma, la utilizo, la llevo de un lugar a otro, la
entrego a otra persona, etc.
Puedo disponer fsicamente de la lapicera en cualquier momento (corpus), y todo ello sin pedir
autorizacin a nadie, sin reconocer
Sobre ella un dominio superior al mo. Me comporto como si fuera el dueo de esta lapicera. (Animus
dominio).
Soy poseedor, sin interesar si tengo efectivamente el derecho de dominio sobre la lapicera: aunque no lo
tenga, revisto igualmente
tal calidad. Si lo tengo, naturalmente ser propietaria y poseedora, pero puedo ser propietaria y no ser
poseedora (as, cuando soy
titular del derecho de propiedad, pero no puedo ejercerlo porque me han robado la cosa) o ser poseedora
sin ser propietaria (as, el
Ladrn).
ELEMENTOS DE LA POSESIN
CORPUS
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ANIMUS DOMINI
CORPUS posibilidad de disponer fsica / materialmente de la cosa sin la necesidad de mantener un
contacto permanente con ella.
Ej. Soy poseedora de la lapicera, estoy escribiendo con ella, de pronto, necesito ir a la casa de un amigo a
buscar un libro y
dejo la lapicera sobre el escritorio.
Durante el tiempo que media entre mi salida y entrada he dejado de ser poseedora? No,
porque yo, si bien he dejado de estar en contacto fsico con la cosa, por mi propia voluntad, siempre he
conservado la posibilidad de actuar fsicamente sobre ella, en cualquier momento.
ANIMUS DOMINI cuando el que tiene la cosa en su poder (corpus) no reconoce en otra persona, un
derecho superior sobre ella. Acta como nico titular de la cosa lo fuese o no.
EN LA TENENCIA FALTA EL ANIMUS DOMINI porque hay poder de hecho sobre una cosa (corpus), pero
existe el reconocimiento de un dominio superior en otra persona,
Ej. el locatario tiene la cosa bajo su poder, pero ese poder no es independiente, sino que en sus
relaciones con aqulla, est limitado por la voluntad del locador, en quien reconoce una derecho superior.
POSESIN = "CORPUS" + "ANIMUS DOMINI" / TENENCIA = "CORPUS"
NATURALEZA JURDICA DE LA POSESIN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ADHIERE A LA
POSTURA DE SAVIGNY
1 - SAVIGNY la POSESIN ES UN HECHO con consecuencias jurdicas que son las acciones posesorias
y la posibilidad de usucapir.
2 - IHERING la POSESIN ES UN DERECHO porque define al derecho subjetivo como todo inters
jurdicamente protegido. El poseedor slo tiene derecho mientras posee, es decir, mientras dura su
relacin con la cosa. Dentro de los derechos, ubica a la posesin entre los reales, porque hay una relacin
directa e inmediata entre el poseedor y la cosa.

ARTCULO 1911.Presuncin de poseedor o servidor de la posesin. Se presume, a menos que exista prueba
en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una
cosa en virtud de una relacin de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en
este Cdigo, servidor de la posesin.
Art. 1911.- SE PRESUME, a menos que exista prueba en contrario
POSEEDOR quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.
SERVIDOR DE LA POSESION quien utiliza una cosa por una relacin de dependencia, servicio,
hospedaje u hospitalidad.
VNCULO DE HOSPEDAJE relacin que existe entre el pasajero de un hotel y los muebles y la habitacin
que ocupa.
VNCULO DE HOSPITALIDAD relacin de un husped con el inmueble y los muebles y la habitacin que
ocupa.
Ej. el encargado de casa de renta respecto del departamento que se le entrega para vivienda, como
prestacin accesoria
de su contrato de trabajo. No es sino una concesin accesoria del contrato principal.
Carecen de todo derecho personal sobre la cosa y, disuelta la relacin laboral, simultneamente concluye
la precaria ocupacin que durante su vigencia les fuera concedida.
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La relacin de un obrero con las mquinas de la fbrica donde trabaja.

ARTCULO 1912.Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesin y de la tenencia es la cosa determinada. Se

ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.
Art. 1912.OBJETO cosa determinada
SUJETO PLURAL Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material
De la cosa.

ARTCULO 1913.Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma
especie que se excluyan entre s.
CLASIFICACION
A - POSESION LEGITIMA Cuando el ejercicio de un derecho real es constituido conforme a la Ley.
Ej. Dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis. servidumbre /
hipoteca
PRESUNCIN las relaciones de poder se presumen legtimas, a menos que exista
prueba en contrario.
b - POSESION ILEGITIMA cuando el ejercicio de un derecho real o personal no se constituye constituido
de conformidad con las previsiones de la ley. Los POSEEDORES ILEGTIMOS carecen de T.S / M.S
tenemos buena fe y mala fe,
1BUENA FE si el sujeto de la relacin de poder, por un error de hecho esencial y
excusable cree de la legitimidad de su adquisicin.
PRESUNCIN la relacin de poder se presume de buena fe, a menos que exista
prueba en contrario
2MALA FE CUANDO EL TTULO ES DE NULIDAD MANIFIESTA
PRESUNCION CUANDO SE ADQUIERE DE PERSONA QUE HABITUALMENTE NO HACE TRADICIN
DE ESA CLASE DE COSAS Y CARECE DE MEDIOS PARA ADQUIRIRLAS CUANDO RECAE SOBRE
GANADO MARCADO O SEALADO, SI EL DISEO FUE REGISTRADO POR OTRA PERSONA.

ARTCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni

puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable est persuadido de su legitimidad.
ARTCULO 1919.- Presuncin de buena fe. La relacin de poder se presume de buena fe, a
menos que exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a. cuando el ttulo es de nulidad manifiesta;
b. cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradicin de esa clase de cosas y
carece de medios para adquirirlas;
c. cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue registrado por otra persona.
ARTCULO 1920.- Determinacin de buena o mala fe.
La buena o mala fe se determina al comienzo de la relacin de poder, y permanece invariable
mientras no se produce una nueva adquisicin. No siendo posible determinar el tiempo en que
comienza la mala fe, se debe estar al da de la citacin al juicio.
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Art. 1920.- DETERMINACIN DE BUENA O MALA FE. La buena o mala fe se determina al comienzo de
la relacin de poder, y no cambia mientras no se produce una nueva adquisicin.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al da de la citacin al
juicio.

ARTCULO 1921.- POSESIN VICIOSA. La posesin de mala fe es viciosa cuando es de

cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles,
adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesin son
relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que
causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.
Art. 1921.- POSESINDE MALA FE ES VICIOSA
COSAS MUEBLES, ADQUIRIDA POR ESTAFA HURTO o ABUSO DE CONFIANZA o VIOLENCIA
COSA INMUEBLES, ADQUIRIDOS POR CLANDESTINIDAD o ABUSO DE CONFIANZA
VICIOS DE LA POSESIN SON RELATIVOS respecto de aquel contra quien se ejercen (SLO LOS
PUEDE ALEGAR EL QUE LOS SUFRI). En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por
sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.
Art. 1914.- PRESUNCIN DE FECHA Y EXTENSIN. Si medio ttulo se presume que la relacin de poder
comienza desde la fecha del ttulo y tiene la extensin que en l se indica.
Art. 1915.- INTERVERSIN. Nadie puede cambiar la especie de su relacin de poder, por su mera
voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre
del poseedor manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y
sus actos producen ese efecto.
Art. 1917.- INNECESARIDAD DE TTULO. El sujeto de la relacin de poder sobre una cosa no tiene
obligacin de producir su ttulo a la posesin o a la tenencia, excepcin que deba exhibirlo como
obligacin inherente a su relacin de poder.

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DOMINIO
DOMINIO: es el derecho real de mayor contenido; en l la voluntad del titular es decisiva
respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos
de un tercero, puede exclusiva y perpetuamente usar, gozar y disponer de la cosa.
EXCLUYENTE
CLASIFICACION DOMINIO
PERFECTO PERPETUO y EXCLUSIVO
IMPERFECTO REVOCABLE y FIDUCIARIO y DESMEMBRADO

DOMINIO x la terminologa: propiedad y dominio

Clasificacin DOMINIO PERFECTO E IMPERFECTO
ARTCULO 1941.- DOMINIO PERFECTO. El dominio perfecto es el derecho real que
otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una
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cosa, dentro de los lmites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta
que se pruebe lo contrario.
Art. 1941.- CONCEPTO DOMINIO PERFECTO DERECHO REAL QUE OTORGA TODAS LAS
FACULTADES DE USAR, GOZAR Y DISPONER MATERIAL Y JURDICAMENTE DE UNA COSA,
DENTRO DE LOS LMITES PREVISTOS POR LA LEY.
PRESUNCION, se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
DCHO. REAL
PODER JURIDICO (del titular sobre la cosa)
DE ESTRUCTURA LEGAL (los dchos. reales son creados y regulados por Ley por
eso son n clausus)
SE EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO EN FORMA AUTONOMA
ATRIBUYE FACULTADES AL TITULAR
A - PERSECUCION (de la cosa)
B - PREFERENCIA (sobre el usufructo de la cosa)
OTORGA FACULTAD
USAR (IUS UTENDI)
FACULTAD MATERIAL (EJ. AGRANDAR UNA CASA)
GOZAR (IUS FRUENDI)
FACULTAD MATERIAL
DISPONER (IUS ABUTENDI)
FACULTAD JURIDICA (EJ. VENDER O DONAR LA CASA. CONSTITUIR TODO TIPO DE
DCHOS REALES Y PERSONALES SOBRE LA COSA)
LIMITACIONES POR LEY
ART. 14 CN. OTORGA A TODOS LOS HABITANTES, DE ACUERDO A LAS
LEYES QUE REGLAMENTAN SU EJERCICIO, LA FACULTAD DE USAR Y DISPONER DE SU
PROPIEDAD)
ART. 17 CN. CONSAGRA EL DERECHO DE LA
INVIOLABILIDAD DE LA PROPIEDAD
2) CARACTERES
ABSOLUTO CARCTER NATURAL PORQUE PUEDEN FALTAR
PERPETUO CARCTER NATURAL PORQUE PUEDEN FALTAR
EXCLUSIVO CARCTER ESENCIAL, PORQUE SI NO EXISTE, EL DERECHO
NO SERA DOMINIO, SINO CONDOMINIO.
EXCLUYENTE
NO TIENE LMITE EN EL TIEMPO (OTORGA A SU TITULAR LA MAYOR CANTIDAD DE
FACULTADES POSIBLES SOBRE UNA COSA)
ARTCULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si est sometido a
condicin o plazo resolutorios, o si la cosa est gravada con cargas reales. Modos especiales de
adquisicin del dominio

Clasificacin de DOMINIO PERFECTO:

perpetuo, exclusivo y excluyente.
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ARTCULO 1942.- PERPETUIDAD. El dominio es perpetuo. No tiene lmite en el

tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueo no
ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que ste adquiera el dominio por
prescripcin adquisitiva.
Art. 1942.- PERPETUIDAD
NO ES NECESARIO EL EJERCICIO DEL DCHO. DE DOMINIO PARA
CONSERVARLO (NO SE EXTINGUE POR EL NO USO)
EXCEPTO QUE STE ADQUIERA EL DOMINIO POR PRESCRIPCIN ADQUISITIVA (CUANDO
EL POSEEDOR DE UNA COSA ADQUIERE UN DERECHO REAL SOBRE ELLA, MEDIANTE LA
POSESIN DURANTE EL TIEMPO FIJADO POR LA LEY)
EJ. SI OTRO COMIENZA A POSEER LA COSA QUE EL PROPIETARIO NO USA, Y LO HACE
DURANTE EL TRMINO REQUERIDO PARA LA USUCAPIN
ARTCULO 1943.- EXCLUSIVIDAD. El dominio es exclusivo y no puede tener ms
de un titular. Quien adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por otro,
si no es por lo que falta al ttulo.
Art. 1943.- EXCLUSIVIDAD NO PUEDE TENER MS DE UN TITULAR. QUIEN ADQUIERE LA
COSA POR UN TTULO, NO PUEDE EN ADELANTE ADQUIRIRLA POR OTRO, SI NO ES POR
LO QUE FALTA AL TTULO
ARTCULO 1944.- (excluyente antes) FACULTAD DE EXCLUSIN. El dominio es
excluyente. El dueo puede excluir a extraos del uso, goce o disposicin de la cosa,
remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con
muros, cercos o fosos, sujetndose a las normas locales.
Art 1944.- FACULTAD DE EXCLUSIN EL DUEO PUEDE EXCLUIR A EXTRAOS DEL USO,
GOCE O DISPOSICIN DE LA COSA, REMOVER POR PROPIA AUTORIDAD LOS OBJETOS
PUESTOS EN ELLA, Y ENCERRAR SUS INMUEBLES CON MUROS, CERCOS O FOSOS,
SUJETNDOSE A LAS NORMAS LOCALES.
RELACION C/ ART. 14 Y 17.CN
Art. 1945.- EXTENSIN. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con
ella o son sus accesorios.
EXTENCION DE DOMINIO DE UNA COSA INMUEBLE
SIEMPRE QUE SEA POSIBLE SU EXPLOTACION
A - SUBSUELO
B - ESPACIO AREO
EXCEPTO LO DISPUESTO POR NORMAS ESPECIALES
TODAS LAS CONSTRUCCIONES, SIEMBRAS O PLANTACIONES EXISTENTES EN UN
INMUEBLE PERTENECEN A SU DUEO
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EXCEPTO LO DISPUESTO RESPECTO DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y

SUPERFICIE
PRESUME que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueo del inmueble, si no
se prueba lo contrario.

ORIGINARIO LA ADQUISICIN DE DOMINIO SE REALIZA EN FORMA INDEPENDIENTE DE

UN TITULAR ANTERIOR.
EL DOMINIO SE ADQUIERE SIN LIMITACIONES, SALVO LAS QUE SURJAN DE LA PROPIA
LEY
EJ. APROPIACIN, ESPECIFICACIN, ACCESIN, PERCEPCIN DE FRUTOS
3)MODOS DE ADQUISICIN DEL DOMINIOSON LOS HECHOS O ACTOS DE LOS QUE
PUEDE RESULTAR LA ADQUISICIN DE ESTE DERECHO REAL
ORIGINARIO EL DERECHO DE DOMINIO PROVIENE DE UN ANTECESOR QUE LO
TRASMITE,
EL DERECHO DE DOMINIO SE ADQUIERE CON LAS LIMITACIONES QUE EL DE AQUL
TENA
EJ. TRADICIN, SUCESIN

Art. 1947.- ADQUISICIN POR APROPIACIN DOMINIO DE LAS COSAS MUEBLES NO

REGISTRABLES SIN DUEO
a) SON PROPIO DE APROPIACIN
i. las cosas abandonadas;
ii. los animales que son el objeto de la caza y de la pesca
iii. el agua pluvial que caiga en lugares pblicos o corra por ellos
b) NO SON PROPIO DE APROPIACIN
i. las cosas perdidas (QUIEN LA ENCUENTRA TIENE LA OBLIGACION DE ENTREGARLA AL
DUEO Y SI NO LO INDIVIDUALIZA A LA POLICIA QUIEN DA LA INTERVENCION AL JUEZ)
Si la cosa es de algn valor, presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii. los animales domsticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii. los animales domesticados, mientras el dueo no desista de perseguirlos. Si emigran y
se habitan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueo de ste, si no emple artificios
para atraerlos;
iv. los tesoros (Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueo conocido, oculta en otra
cosa mueble o inmueble. El hallazgo debe ser casual. Si el tesoro es descubierto en
una cosa propia, el tesoro pertenece al dueo en su totalidad. Si es parcialmente
propia,
e corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporcin que
tiene en la titularidad sobre la cosa. Si el tesoro es descubierto casualmente en una
cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueo de la cosa donde se
hall)
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4) ACCESIN DE COSAS INMUEBLES

ALUVIN
CAUCE DEL RO
AVULSIN
CONSTRUCCIN, SIEMBRA Y PLANTACIN
5) Art. 1959.- ALUVIN SE PRODUCE POR EL AUMENTO PROGRESIVO E INSENSIBLE DEL
INMUEBLE LIMTROFE CON AGUAS DURMIENTES (LAGOS, LAGUNAS, ETC.) O
CORRIENTES QUE SE PRODUCE POR SEDIMENTACIN, PERTENECE AL DUEO DEL
INMUEBLE.
FORMA DE ACRECENTAMIENTO DE LOS INMUEBLES POR LA ACCIN DEL AGUA DE LAS
LAGUNAS, LAGOS, ARROYOS O ROS.
CONDICIONES REQUERIDAS PARA SU EXISTENCIA
NO AUMENTA EL DOMINIO DE LOS PARTICULARES POR ALUVIN SI SE PROVOCA POR
OBRA DEL HOMBRE, A MENOS QUE TENGA FINES MERAMENTE DEFENSIVOS.
DEBE TRATARSE DE TERRENOS QUE LIMITEN CON ROS O ARROYOS.
NO JUEGA ESTE INSTITUTO CUANDO EL RO HA SIDO CANALIZADO Y SUS MRGENES
ESTN FORMADAS POR DIQUES ARTIFICIALES, CASO EN EL CUAL, EL
ACRECENTAMIENTO APROVECHARA AL ESTADO
NO EXISTE ALUVIN SI NO HAY ADHERENCIA DE LA SEDIMENTACIN AL INMUEBLE. NO
OBSTA A LA ADHERENCIA EL CURSO DE AGUA INTERMITENTE.
AUMENTO DEL ALUVIN A LO LARGO DE VARIOS INMUEBLES SE DIVIDE ENTRE LOS
DUEOS, EN PROPORCIN AL FRENTE DE CADA UNO DE ELLOS SOBRE LA ANTIGUA
RIBERA.
Se aplican las normas sobre aluvin tanto a los AUMENTOS PRODUCIDOS POR EL RETIRO
NATURAL DE LAS AGUAS (EL RIO SE RECUESTA SOBRE LA ORILLA OPUESTA DEJANDO
PARTE DEL CAUCE SECO Y YA NO FORMAR PARTE DEL RO, como por el ABANDONO DE
SU CAUCE (EL RO NO CORRE MS POR UN DETERMINADO CAUCE, DEJNDOLO
TOTALMENTE ABANDONADO, YA SEA PORQUE COMENZ A CORRER POR OTRO CAUCE
O POR HABERSE SECADO)
ARTCULO 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural,
pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de
perseguir al animal que hiri tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueo del inmueble el animal cazado en l sin su autorizacin expresa o tcita.
ARTCULO 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso pblico, o est autorizado para pescar
en otras aguas, adquiere el dominio de la especie acutica que captura o extrae de su medio
natural.
ARTCULO 1950.- ENJAMBRES. El dueo de un enjambre puede seguirlo a travs de
inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el dao que cause. Si no lo persigue o cesa en su
intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del
dueo de ste.
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Art. 1960.- CAUCE DEL RO NO CONSTITUYE ALUVIN LO DEPOSITADO POR LAS AGUAS
QUE SE ENCUENTRAN COMPRENDIDAS EN LOS LMITES DEL CAUCE DEL RO
DETERMINADO POR LA LNEA DE RIBERA QUE FIJA EL PROMEDIO DE LAS MXIMAS
CRECIDAS ORDINARIAS.
Art. 1961.- AVULSIN AUMENTO DEL INMUEBLE POR LA FUERZA SBITA DE LAS AGUAS
QUE PRODUCE UNA ADHERENCIA NATURAL (TIERRA, ARENA O PLANTAS Y LAS UNE
(POR ADJUNCIN O SUPERPOSICIN) A UN CAMPO INFERIOR O A UN FUNDO SITUADO
EN LA RIBERA OPUESTA) O SE ORIGINA EN OTRA FUERZA NATURAL PERTENECE AL
DUEO DEL INMUEBLE.
SI SE DESPLAZA PARTE DE UN INMUEBLE HACIA OTRO, SU DUEO PUEDE
RECLAMARLO MIENTRAS NO SE ADHIERA NATURALMENTE.
EL DUEO DEL OTRO INMUEBLE NO TIENE DERECHO PARA EXIGIR SU REMOCIN, MAS
PASADO EL TRMINO DE SEIS MESES, LAS ADQUIERE POR PRESCRIPCIN.
CUANDO LA AVULSIN ES DE COSA NO PROPIA DE LA ADHERENCIA NATURAL (EJ.: UN
ARADO, MADERAS, ETC.), SE APLICA LO DISPUESTO SOBRE LAS COSAS PERDIDAS.
SI EL DUEO DE UN INMUEBLE CONSTRUYE,
SIEMBRA O PLANTA CON MATERIALES AJENOS,
los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe
tambin debe los daos.
Art. 1962.- CONSTRUCCIN, SIEMBRA Y PLANTACIN
ES REALIZADA POR UN 3 los materiales pertenecen al dueo del inmueble, quien debe
indemnizar el mayor valor adquirido.
3 ES DE MALA FE, el dueo del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior
a su costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los
materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnizacin del valor del inmueble
y del dao.
ES REALIZADA POR UN 3 CON TRABAJO O MATERIALES AJENOS EN INMUEBLE
AJENO, quien efecta el trabajo o quien provee los materiales no tiene accin directa contra el
dueo del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.
Art. 1963.- INVASIN DE INMUEBLE COLINDANTE Quien construye en su inmueble, pero de
buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueo a respetar lo construido, si ste
no se opuso inmediatamente de conocida la invasin.
El dueo del inmueble colindante puede exigir la indemnizacin del valor de la parte invadida del
inmueble. Puede reclamar su adquisicin total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminucin del valor de la parte no
invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueo del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la
invasin, ste puede pedir la demolicin de lo construido. Sin embargo, si resulta
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la peticin y ordenar la indemnizacin.
7) ACCESIN Y TRANSFORMACIN DE COSAS MUEBLES
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ACCESIN DE COSAS MUEBLES

TRANSFORMACIN
Art 1958.- ACCESIN DE COSAS MUEBLES SI COSAS MUEBLES DE DISTINTOS DUEOS
ACCEDEN ENTRE S SIN QUE MEDIE HECHO DEL HOMBRE Y NO ES POSIBLE
SEPARARLAS SIN DETERIORARLAS O SIN GASTOS EXCESIVOS,
LA COSA NUEVA PERTENECE AL DUEO DE LA QUE TENA MAYOR VALOR ECONMICO
AL TIEMPO DE LA ACCESIN. SI ES IMPOSIBLE DETERMINAR QU COSA TENA MAYOR
VALOR, LOS PROPIETARIOS ADQUIEREN LA NUEVA POR PARTES IGUALES.
Art. 1957.- TRANSFORMACIN HAY ADQUISICIN DEL DOMINIO POR TRANSFORMACIN
SI ALGUIEN DE BUENA FE CON UNA COSA AJENA, MEDIANTE SU SOLA ACTIVIDAD O LA
INCORPORACIN DE OTRA COSA, HACE UNA NUEVA CON INTENCIN DE ADQUIRIRLA,
SIN QUE SEA POSIBLE VOLVERLA AL ESTADO ANTERIOR. EN TAL CASO, SLO DEBE EL
VALOR DE LA PRIMERA.
TRANSFORMACIN DE MALA FE, EL DUEO DE LA MATERIA TIENE DERECHO A SER
INDEMNIZADO DE TODO DAO, SI NO PREFIERE TENER LA COSA EN SU NUEVA FORMA;
EN ESTE CASO DEBE PAGAR AL TRANSFORMADOR SU TRABAJO O EL MAYOR VALOR
QUE HAYA ADQUIRIDO LA COSA, A SU ELECCIN.
TRANSFORMADOR ES DE BUENA FE Y LA COSA TRANSFORMADA ES REVERSIBLE A SU
ESTADO ANTERIOR, EL DUEO DE LA MATERIA ES DUEO DE LA NUEVA ESPECIE; EN
ESTE CASO DEBE PAGAR AL TRANSFORMADOR SU TRABAJO; PERO PUEDE OPTAR POR
EXIGIR EL VALOR DE LOS GASTOS DE LA REVERSIN.
TRANSFORMADOR ES DE MALA FE, Y LA COSA TRANSFORMADA ES REVERSIBLE A SU
ESTADO ANTERIOR, EL DUEO DE LA COSA PUEDE OPTAR POR RECLAMAR LA COSA
NUEVA SIN PAGAR NADA AL QUE LA HIZO; O ABDICARLA CON INDEMNIZACIN DEL
VALOR DE LA MATERIA Y DEL DAO.
8) DOMINIO IMPERFECTO
DOMINIO REVOCABLE
DOMINIO FIDUCIARIO
DOMINIO DESMEMBRADO

Clasificacin de DOMINIO IMPERFECTO:

Dominio revocable, fiduciario y desmembrado
ARTCULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable,
el fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artculos de este Captulo,
el fiduciario por lo previsto en las normas del Captulo 31, Ttulo IV del Libro Tercero, y el
desmembrado queda sujeto al rgimen de la respectiva carga real que lo grava.
Art. 1964.- SUPUESTOS DE DOMINIO IMPERFECTO SON DOMINIOS IMPERFECTOS EL
REVOCABLE, EL FIDUCIARIO Y EL DESMEMBRADO. el
ARTCULO 1965.- DOMINIO REVOCABLE . Dominio revocable es el sometido a condicin o
plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueo debe restituir la cosa a quien se la transmiti.
La condicin o el plazo deben ser impuestos por disposicin voluntaria expresa o por la ley. Las
condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al trmino de diez
aos, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o ste sea mayor o
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incierto. Si los diez aos transcurren sin haberse producido la resolucin, el dominio debe quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del ttulo constitutivo del dominio
imperfecto.
Art. 1965.- DOMINIO REVOCABLE ES EL SOMETIDO A CONDICIN O PLAZO
RESOLUTORIO A CUYO CUMPLIMIENTO EL DUEO DEBE RESTITUIR LA COSA A QUIEN
SE LA TRANSMITI.
LA CONDICIN O EL PLAZO DEBEN SER IMPUESTOS POR DISPOSICIN VOLUNTARIA
EXPRESA O POR LA LEY.
LAS CONDICIONES RESOLUTORIAS IMPUESTAS AL DOMINIO SE DEBEN ENTENDER
LIMITADAS AL TRMINO DE DIEZ AOS, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro
de aquel plazo o ste sea mayor o incierto. Si los diez aos transcurren sin haberse producido la
resolucin, el dominio debe quedar definitivamente establecido.
EL PLAZO SE COMPUTA DESDE LA FECHA DEL TTULO CONSTITUTIVO DEL DOMINIO
IMPERFECTO.
ARTCULO 1966.- Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades
que el dueo perfecto, pero los actos jurdicos que realiza estn sujetos a las consecuencias de
la extincin de su derecho.
Art. 1966.- FACULTADES El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el
dueo perfecto, pero los actos jurdicos que realiza estn sujetos a las consecuencias de la
extincin de su derecho.
ARTCULO 1967.- Efecto de la revocacin. La revocacin del dominio de cosa registrable
tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del ttulo de adquisicin o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocacin no tiene efecto respecto de terceros sino
en cuanto ellos, por razn de su mala fe, tengan una obligacin personal de restituir la cosa.

Art. 1967.- EFECTO DE LA REVOCACIN La revocacin del dominio de cosa registrable tiene
efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del ttulo de adquisicin o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocacin no tiene efecto respecto de terceros sino
en cuanto ellos, por razn de su mala fe, tengan una obligacin personal de restituir la cosa.

ARTCULO 1968.- Readquisicin del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o

condicin, el dueo revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a
nombre del dueo perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la
inscripcin constitutiva, se requiere inscribir la readquisicin; si la inscripcin no es constitutiva, se
requiere a efecto de su oponibilidad.
Art. 1968.- READQUISICIN DEL DOMINIO PERFECTO Al cumplirse el plazo o condicin, el
dueo revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del
dueo perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripcin
constitutiva, se requiere inscribir la readquisicin; si la inscripcin no es constitutiva, se requiere a
efecto de su oponibilidad.
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ARTCULO 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocacin es retroactiva el dueo

perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurdicos realizados por el titular del
dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueo.
Art. 1969.- EFECTOS DE LA RETROACTIVIDAD Si la revocacin es retroactiva el dueo
perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurdicos realizados por el titular del
dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueo.

FIDUCIARIO O REVOCABLE: tienen aminorado el carcter perpetuo, porque estn

dependiendo, se van a resolver, al cumplimiento de una condicin o vencimiento de un plazo.
ART. 1701.- DOMINIO FIDUCIARIO ES EL QUE SE ADQUIERE CON RAZN DE UN
FIDEICOMISO CONSTITUIDO POR CONTRATO O POR TESTAMENTO, Y EST SOMETIDO A
DURAR SOLAMENTE HASTA LA EXTINCIN DEL FIDEICOMISO, PARA EL EFECTO DE
ENTREGAR LA COSA A QUIEN CORRESPONDA SEGN EL CONTRATO, EL TESTAMENTO
O LA LEY.
ART. 1702.- NORMAS APLICABLES. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen
los derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Ttulos I y III del Libro
Cuarto de este Cdigo.
ART. 1703.- EXCEPCIONES A LA NORMATIVA GENERAL. El dominio fiduciario hace excepcin
a la normativa general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible
incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas en
las disposiciones del Captulo 30 y del presente Captulo.
ART. 1704.- FACULTADES. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueo
perfecto, en tanto los actos jurdicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas.
ART. 1705.- IRRETROACTIVIDAD. La extincin del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo
respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del
fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de
buena fe y ttulo oneroso.
ART. 1706.- READQUISICIN DEL DOMINIO PERFECTO. Producida la extincin del
fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre
del dueo perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripcin
constitutiva, se requiere inscribir la readquisicin; si la inscripcin no es constitutiva, se requiere a
efecto de su oponibilidad.
ART. 1707.- EFECTOS. Cuando la extincin no es retroactiva son oponibles al dueo perfecto
todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario. Si la extincin es retroactiva el
dueo perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurdicos realizados.

DESMEMBRADO: cuando est gravado con un derecho real, estamos frente al dominio
desmembrado. Este tipo de dominio aminora el carcter absoluto del dominio. EJ: en un
usufructo, usufructuario tiene el ius utendi y fruendi, es decir, el uso y goce de la cosa; y otro
sujeto tiene el derecho de disponer de la cosa (ius abutendi); es decir, el llamado NUDO
PROPIETARIO tiene el dominio desmembrado.
- 23 -

DOMINIO DESMEMBRADO SE DA CUANDO SU TITULAR HA CONSTITUIDO UN DERECHO

REAL, DE DISFRUTE O DE GARANTA, A FAVOR DE OTRO SOBRE SU PROPIA COSA.
EL DOMINIO FIDUCIARIO Y EL REVOCABLE MINORAN EL CARCTER PERPETUO DEL
DOMINIO, MIENTRAS QUE EN EL DESMEMBRADO SE ENCUENTRA AFECTADO EL
CARCTER ABSOLUTO.
LIMITES AL DOMINIO IMPUESTA POR INTERES PBLICO
NORMAS ADMINISTRATIVAS
RELACIONES DE VECINDAD
ARTCULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el
inters pblico estn regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio
sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en
cada jurisdiccin.
Los lmites impuestos al dominio en este Captulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en
subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
ARTCULO 1971.- Dao no indemnizable. Los deberes impuestos por los lmites al dominio no
generan indemnizacin de daos, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.
ARTCULO 1972.- Clusulas de inenajenabilidad. En los actos a ttulo oneroso es nula la
clusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir
sobre ella otros derechos reales. Estas clusulas son vlidas si se refieren a persona o personas
determinadas.
En los actos a ttulo gratuito todas las clusulas sealadas en el primer prrafo son vlidas si su
plazo no excede de diez aos.
Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez aos, se considera
celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez
aos contados desde que se estableci.
En los actos por causa de muerte son nulas las clusulas que afectan las porciones legtimas, o
implican una sustitucin fideicomisaria.
ARTCULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad,
ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no
deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie
autorizacin administrativa para aqullas.
Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remocin de la causa de la
molestia o su cesacin y la indemnizacin de los daos. Para disponer el cese de la inmisin, el
juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad
en el uso, el inters general y las exigencias de la produccin.
ARTCULO 1974.- Camino de sirga. El dueo de un inmueble colindante con cualquiera de las
orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja
de terreno de quince metros de ancho en toda la extensin del curso, en la que no puede hacer
ningn acto que menoscabe aquella actividad.
- 24 -

Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artculo.
ARTCULO 1975.- Obstculo al curso de las aguas. Los dueos de inmuebles linderos a un
cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su
direccin o velocidad, a menos que sea meramente defensiva.
Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereo o de un tercero, puede remover el
obstculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas
a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnizacin de
los dems daos.
Si el obstculo se origina en un caso fortuito, el Estado slo debe restablecer las aguas a su
estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
ARTCULO 1976.- Recepcin de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extrada artificialmente, la
arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles
que las reciben.
ARTCULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra.
Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o
dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueo del inmueble no puede impedirlo,
pero quien construye la obra debe reparar los daos causados.
ARTCULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros
linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visin frontal a menor distancia que la de tres
metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centmetros, medida
perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el lmite exterior de la zona de
visin ms cercana al inmueble colindante.
ARTCULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro
lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centmetros, medida
desde la superficie ms elevada del suelo frente a la abertura.
ARTCULO 1980.- Excepcin a distancias mnimas. Las distancias mnimas indicadas en los
artculos 1978 y 1979 no se aplican si la visin est impedida por elementos fijos de material no
transparente.
ARTCULO 1981.- Privacin de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un
muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro
muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
ARTCULO 1982.- rboles, arbustos u otras plantas. El dueo de un inmueble no puede tener
rboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En
tal caso, el dueo afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea
suficiente para evitar las molestias. Si las races penetran en su inmueble, el propietario puede
cortarlas por s mismo.

PARA OBJETOS NO REGISTRABLES

EJEMPLO DE LIBRO
- 25 -

ART 1895 DICE QUE HAY 3 ACTORES (juan, pedro y Mara)

A SUBADQUIRIDO

B POSESION
C- BUENA FE
D - CM NO HURTADO NI PERDIDO
E - TITULO ONEROSO.
ARTCULO 1895.- Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por
subadquirente.
La posesin de buena fe del subadquirente de cosas muebles no
registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los
derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisicin fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripcin a favor
de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de quien la invoca, si el
respectivo rgimen especial prev la existencia de elementos identificatorio de la
cosa registrable y stos no son coincidentes.

El libro siendo propiedad de juan

Juan VOLUNTARIAMENTE se le presto el libro
Pedro habiendo incurrido en el Visio de abuso de confianza - un Visio,
Abuso de confianza existiendo la obligacin de RESTITUIR UNA COSA
MUEBLE O INMUEBLE, no se cumple de la obligacin.
El libro se lo dio a Mara, y pudo realizar 2 actos:
Ttulo gratuito se lo regalo
Ttulo oneroso se lo vendi
Desprende de la voluntariedad

COMO DATO dar un libro juan, un prstamo de uso

-

Pero al que le presto el libro, no lo tiene, entonces este

que es PEDRO, realiza abuso de confianza
Y MARIA, sera la 3 persona que tendra el libro, que puede tenerlo,
por ttulo ( por regalo) o ttulo oneroso (por dinero)

Velez, dice que debe protegerse a Mara, a este ltimo sujeto, como el derecho
francs, aquel poseedor subadquirente, poseedor de buena fe. El objeto no
registrable no est ni hurtado ni perdido.
Teniendo en cuenta el art 1895, debe cumplirse esto punto, Todos los requisitos
para los objetos no registrables, son sumatorios, sino no se puede cuidar al
subadquirente.
PERO HACER GRATUITO LA ADQUISICION (donacin, regalaron) MARIA
- 26 -

La situacin es diferente, el subadquirente, Al no ser estos sumatorio (art 1895) sea que no se
cumpli el acto oneroso, ser propietario para lo dems/sociedad pero no ante un solo de la
sociedad que es juan, porque deber revindicar a juan
CODIGO ANTERIOR
ARTICULO 2412 .- La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la
presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin,
si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
ARTICULO 2767 .- La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe
de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba
confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto.
LOS DOS HACE EL ART 1895
PERO AHORA SUBADQUIRENTE, POSEEDOR DE BUENA FE, TITULO HONEROSO,
Y la COSA ES URTADA O PERDIDA.
Y JUAN LE REALIZA una ACCION REVINDICATORIA
MARIA
Exceptuando que haya recibido la cosa en lugar donde vende cosas hurtadas, o una persona
vende esto productos.
ARTCULO 2259.- Derecho a reembolso.
Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de
buena fe, ste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pag, excepto que el
objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pblica, o en casa de venta de
objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripcin registral se obtiene
de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de
mala fe.
ARTCULO 2260.- Alcance.
La accin reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el
subadquirente de un derecho real de buena fe y a ttulo oneroso excepto disposicin legal en
contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.

El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede

ampararse en su buena fe y en el ttulo oneroso, si el acto se realiza sin
intervencin del titular del derecho.

ARTCULO 2256.- Prueba en la reivindicacin de inmuebles. Respecto de la prueba en la

reivindicacin de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a. si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor comn, se presume
propietario quien primero es puesto en posesin de la cosa, ignorando la obligacin anterior,
independientemente de la fecha del ttulo;
b. si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el ttulo del
reivindicante posterior a la posesin del demandado, es insuficiente para que prospere la
demanda, aunque el demandado no presente ttulo alguno;
c. si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el ttulo del
reivindicante es anterior a la posesin del demandado, se presume que este transmitente era
poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;

- 27 -

d. si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda
establecer cul de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la
posesin.
ARTCULO 2257.- Prueba en la reivindicacin de muebles registrables. Respecto de la
prueba en la reivindicacin de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la
registracin del demandado es de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
a. se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de
la cosa de acuerdo al rgimen especial y tampoco se constata la documentacin y estado
registral;
b. el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripcin en el
registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c. si el derecho invocado por el actor no est inscripto, debe justificar su existencia y la
rectificacin, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de
inscripcin, incumbe a ste acreditar el que invoca contra el actor;
d. si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripcin registral
emanados de un autor comn, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos
identificatorios registrales exigidos por el rgimen especial;
e. si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripcin registral
derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quin corresponde el derecho
controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.

Por eso ahora se toma las huellas dactilares, para ttulos y escrituras en la
escribana.

ANONDOMIDO
Contenido positivo
La extensin del contenido del DOMINIO se da a travs de las facultades que lo tipifican y de
su extensin material. En cuanto a las facultades, stas son siempre positivas (implican un
hacer), pero se reconoce la posibilidad de excluir a todos los dems del ejercicio de esas
facultades. La doctrina divide a las facultades en materiales y jurdicas.
Las facultades materiales son:
- Derecho de poseer: el dominio es un derecho real que se ejerce y por lo tanto, el poseedor
legtimo tiene derecho de ejercer la posesin.
- Derecho de usar: puede servirse de la cosa como los juzgue ms adecuado
- Derecho de gozar: puede percibir los frutos de la cosa
- Derecho de disponer materialmente de la cosa: puede alterar su materialidad, incluso
destruirlo, siempre y cuando no cause un dao.
Las facultades jurdicas son:
- Derecho de enajenar: por acto entre vivos o de ltima voluntad, a ttulo oneroso o gratuito.
- Derecho de gravar
- Derecho de constituir derechos personales
- Derecho de abandonar

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Bolilla 5 - CONDOMINO
Titularidad plural, en comunidad o ms sujetos
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Parte indivisas alcuotas ideales

No se puede materializar con respecto de terceros, pero si internamente.
Y en la primera reunin no se dice nada todos por partes iguales
Como constituyo? Con un CONTRATO, de varios dueos, pero es un boleto de compraventa.
Tambin un testamento alto de voluntad.
Y otro es la ley?
Partes INDIVISAS en esto acto de voluntad testamento hizo la divisin, particin uso entre
condominios, la que se qued con la partes ms grande,
1) CONCEPTO CONDOMINIO DERECHO REAL (art.1882) DE PROPIEDAD SOBRE UNA
COSA QUE PERTENECE EN COMN A VARIAS PERSONAS Y QUE CORRESPONDE A
CADA UNA POR UNA PARTE INDIVISA.
PRESUNCION Las partes de los condminos se presumen iguales,
EXCEPTO que la ley o el ttulo dispongan otra proporcin.
CARCTER
PLURALIDAD DE SUJETOS
UNIDAD DE OBJETO
% DE DOMINIO

ARTCULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre

una cosa que pertenece en comn a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los condminos se presumen iguales, excepto que la ley o el ttulo
dispongan otra proporcin.
ARTCULO 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de ste Ttulo se aplican, en subsidio
de disposicin legal o convencional, a todo supuesto de comunin de derechos reales o de otros
bienes. Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Ttulo.
Art. 1984.- APLICACIONES SUBSIDIARIAS Las normas de ste Ttulo se aplican, en subsidio
de disposicin legal o convencional, a todo supuesto de comunin de derechos reales o de otros
bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Ttulo.
ARTCULO 1985.- Destino de la cosa. El destino de la cosa comn se determina por la
convencin, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Art. 1985.- DESTINO DE LA COSA.,
SE DETERMINA POR LA CONVENCIN
POR LA NATURALEZA DE LA COSA
USO AL CUAL ESTABA AFECTADA DE HECHO
2) CLASES DE CONDOMINOS
A - SIN INDIVISION FORZOSA CUALQUIERA DE LOS CONDMINOS, EN
CUALQUIER MOMENTO Y SIN DEPENDER DE LA CONFORMIDAD DE
LOS DEMS CONDMINOS, PUEDE PONER FIN A LA COPROPIEDAD
SOLICITANDO LA PARTICIN DE LA COSA COMN.
EXCEPTO QUE SE HAYA CONVENIDO LA INDIVISIN
B - TEMPORARIA
CONVENIO DE SUSPENSIN DE LA PARTICIN
- 29 -

PARTICIN NOCIVA
CON INDIVISION
PARTICION ANTICIPADA
PERDURABLE
CON INDIVISIN FORZOSA TEMPORARIA
RENUNCIA A LA ACCIN DE PARTICIN. EL CONDMINO NO PUEDE RENUNCIAR A
EJERCER LA ACCIN DE PARTICIN POR TIEMPO INDETERMINADO.
CONVENIO DE SUSPENSIN DE LA PARTICIN. LOS CONDMINOS PUEDEN CONVENIR
SUSPENDER LA PARTICIN POR UN PLAZO QUE NO EXCEDA DE 10 (DIEZ) AOS.
SI LA CONVENCIN NO FIJA PLAZO, O TIENE UN PLAZO INCIERTO O SUPERIOR A DIEZ
AOS, SE CONSIDERA CELEBRADA POR ESE TIEMPO. EL PLAZO QUE SEA INFERIOR A
DIEZ AOS PUEDE SER AMPLIADO HASTA COMPLETAR ESE LMITE MXIMO.
PARTICIN NOCIVA. CUANDO LA PARTICIN ES NOCIVA PARA CUALQUIERA DE LOS
CONDMINOS, POR CIRCUNSTANCIAS GRAVES, O PERJUDICIAL A LOS INTERESES DE
TODOS O AL APROVECHAMIENTO DE LA COSA, SEGN SU NATURALEZA Y DESTINO
ECONMICO,
EL JUEZ PUEDE POSTERGARLO POR UN TRMINO ADECUADO A LAS CIRCUNSTANCIAS
Y QUE NO EXCEDA DE 5 (CINCO) AOS. TRMINO RENOVABLE POR UNA VEZ.
PARTICIN ANTICIPADA. A PETICIN DE PARTE, SIEMPRE QUE CONCURRAN
CIRCUNSTANCIAS GRAVES, EL JUEZ PUEDE AUTORIZAR LA PARTICIN ANTES DEL
TIEMPO PREVISTO, HAYA SIDO LA INDIVISIN CONVENIDA U ORDENADA
JUDICIALMENTE.
PUBLICIDAD DE LA INDIVISIN O SU CESE. LAS CLUSULAS DE INDIVISIN O EL CESE
ANTICIPADO DE LA INDIVISIN SLO PRODUCEN EFECTO RESPECTO DE TERCEROS
CUANDO SE INSCRIBAN EN EL RESPECTIVO REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA PERDURABLE
INDIVISIN FORZOSA SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES. EXISTE INDIVISIN
FORZOSA CUANDO EL CONDOMINIO RECAE SOBRE COSAS AFECTADAS COMO
ACCESORIOS INDISPENSABLES AL USO COMN DE DOS O MS HEREDADES QUE
PERTENECEN A DIVERSOS PROPIETARIOS.
MIENTRAS SUBSISTE LA AFECTACIN, NINGUNO DE LOS CONDMINOS PUEDE PEDIR
LA DIVISIN.
USO DE LA COSA COMN. CADA CONDMINO SLO PUEDE USAR LA COSA COMN
PARA LA NECESIDAD DE LOS INMUEBLES A LOS QUE EST AFECTADA Y SIN
PERJUDICAR EL DERECHO IGUAL DE LOS RESTANTES CONDMINOS.
3) USO Y GOCE DE LA COSA CADA CONDMINO, CONJUNTA O INDIVIDUALMENTE,
- 30 -

PUEDE USAR Y GOZAR DE LA COSA COMN SIN ALTERAR SU DESTINO.

NO PUEDE DETERIORARLA EN SU PROPIO INTERS U OBSTACULIZAR EL EJERCICIO DE
IGUALES FACULTADES POR LOS RESTANTES CONDMINOS.
ARTCULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condmino, conjunta o individualmente, puede
usar y gozar de la cosa comn sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio inters u
obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condminos.
ARTCULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa comn o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.

Art. 1988.- USO Y GOCE EXCLUYENTE SOBRE TODA LA COSA, EN MEDIDA MAYOR O
CALIDAD DISTINTA A LA CONVENIDA, NO DA DERECHO A INDEMNIZACIN A LOS
RESTANTES CONDMINOS, SINO A PARTIR DE LA OPOSICIN FEHACIENTE Y SLO EN
BENEFICIO DEL OPONENTE.
4) FACULTADES CON RELACIN A LA PARTE INDIVISA CADA CONDMINO PUEDE
ENAJENAR (VENDER / TRASPASAR) Y GRAVAR LA COSA EN LA MEDIDA DE SU PARTE
INDIVISA SIN EL ASENTIMIENTO DE LOS RESTANTES CONDMINOS.
LOS ACREEDORES PUEDEN EMBARGAR Y EJECUTAR LA COSA SIN ESPERAR EL
RESULTADO DE LA PARTICIN, QUE LES ES INOPONIBLE. LA RENUNCIA DEL
CONDMINO A SU PARTE ACRECE A LOS OTROS CONDMINOS.
ARTCULO 1989.- FACULTADES CON RELACIN A LA PARTE INDIVISA. Cada condmino
puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado
de la particin, que les es inoponible. La renuncia del condmino a su parte acrece a los otros
condminos.
ARTCULO 1990.- Disposicin y mejoras con relacin a la cosa. La disposicin jurdica
o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, slo puede hacerse con la
conformidad de todos los condminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias.
Dentro de los lmites de uso y goce de la cosa comn, cada condmino puede tambin, a su
costa, hacer en la cosa mejoras tiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
ARTCULO 1991.- Gastos. Cada condmino debe pagar los gastos de conservacin y
reparacin de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en
exceso con relacin a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la
renuncia a su derecho. El condmino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la
fecha del pago.
ARTCULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condmino contrae deudas en
beneficio de la comunidad, es el nico obligado frente al tercero acreedor, pero tiene accin
contra los otros para el reembolso de lo pagado. Si todos se obligaron sin expresin de cuotas y
sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de ms
- 31 -

con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
restituyan lo pagado en esa proporcin.
ARTCULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en comn. Si no es posible el uso y goce en
comn por razones atinentes a la propia cosa o por la oposicin de alguno de los condminos,
stos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administracin.
ARTCULO 1994.- Asamblea. Todos los condminos deben ser informados de la finalidad de la
convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipacin razonable.
La resolucin de la mayora absoluta de los condminos computada segn el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la
suerte.
ARTCULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulacin en contrario, los frutos de la cosa comn se
deben dividir proporcionalmente al inters de los condminos.

Particin
ARTCULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la divisin de la
herencia, en tanto sean compatibles.
ARTCULO 1997.- Derecho a pedir la particin. Excepto que se haya convenido la indivisin,
todo condmino puede, en cualquier tiempo, pedir la particin de la cosa.
La accin es imprescriptible.
ARTCULO 1998.- Adquisicin por un condmino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas
para la divisin de la herencia, tambin se considera particin el supuesto en que uno de los
condminos deviene propietario de toda la cosa.
Condominio sobre accesorios indispensables
ARTCULO 2004.- Indivisin forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisin
forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al
uso comn de dos o ms heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la
afectacin, ninguno de los condminos puede pedirla divisin.
ARTCULO 2005.- Uso de la cosa comn. Cada condmino slo puede usar la cosa comn
para la necesidad de los inmuebles a los que est afectada y sin perjudicar el derecho igual de
los restantes condminos.

Condominio sobre muros, cercos y fosos

ARTCULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:
a. lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante;
b. encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles
colindantes;
c. contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo
que el filo coincide con el lmite separativo;
d. medianero: al lindero que es comn y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e. privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f. de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g. de elevacin: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h. enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construccin
en la superficie.
ARTCULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles
ubicados en un ncleo de poblacin o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el
- 32 -

derecho y la obligacin recprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede

encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
ARTCULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser
estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la interseccin del lmite con
la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las
reglamentaciones locales.
ARTCULO 2009.- Adquisicin de la medianera. El muro construido conforme a lo dispuesto
en el artculo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. Tambin es medianero el muro de
elevacin, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia,
adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripcin adquisitiva.
ARTCULO 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos
edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la
lnea comn de elevacin. A partir de esa altura se presume privativo del dueo del edificio ms
alto.
ARTCULO 2011.- poca de las presunciones. Las presunciones del artculo 2010 se
establecen a la fecha de construccin del muro y subsisten aunque se destruya total o
parcialmente.
ARTCULO 2012.- Exclusin de las presunciones. Las presunciones de los artculos anteriores
no se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a stos entre s.
ARTCULO 2013.- Prueba. La prueba del carcter medianero o privativo de un muro o la que
desvirta las presunciones legales al respecto, debe provenir de instrumento pblico o privado
que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de
signos materiales inequvocos. La prueba resultante de los ttulos prevalece sobre la de los
signos.

ARTCULO 2508.- Legado de un bien en condominio. El legado de un bien cuya

propiedad es comn a varias personas transmite los derechos que corresponden al testador al
tiempo de su muerte. El legado de un bien comprendido en una masa patrimonial comn a varias
personas es vlido si el bien resulta adjudicado al testador antes de su muerte; en caso
contrario, vale como legado de cantidad por el valor que tena el bien al momento de la muerte
del testador.
ARTCULO 2014.- COBRO DE LA MEDIANERA. El que construye el muro de cerramiento
contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de
sus cimientos. Si lo construye encaballado, slo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.
ARTCULO 2015.- MAYOR VALOR POR CARACTERSTICAS EDILICIAS. No puede reclamar el
mayor valor originado por las caractersticas edilicias del muro y de sus cimientos, con relacin a
la estabilidad y aislacin de agentes exteriores, que exceden los estndares del lugar.
ARTCULO 2016.- ADQUISICIN Y COBRO DE LOS MUROS DE ELEVACIN Y
ENTERRADO. El titular colindante de un muro de elevacin o enterrado, slo tiene derecho a
adquirir la medianera como est construido, aunque exceda los estndares del lugar.
ARTCULO 2017.- DERECHO DEL QUE CONSTRUYE EL MURO. El que construye el muro de
elevacin slo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde
que ste lo utilice efectivamente para sus fines especficos.
- 33 -

El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro
preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentacin.
ARTCULO 2018.- MEDIDA DE LA OBLIGACIN. El titular colindante tiene la obligacin de
pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de elevacin slo en la parte que utilice
efectivamente.
ARTCULO 2019.- VALOR DE LA MEDIANERA. El valor computable de la medianera es el del
muro, cimientos o terreno, segn corresponda, a la fecha de la mora.
ARTCULO 2020.- INICIO DEL CURSO DE LA PRESCRIPCIN EXTINTIVA. El curso de la
prescripcin de la accin de cobro de la medianera respecto al muro de cerramiento se inicia
desde el comienzo de su construccin; y respecto al de elevacin o al enterrado, desde su
utilizacin efectiva por el titular colindante.
ARTCULO 2021.- FACULTADES MATERIALES. PROLONGACIN. El condmino puede
adosar construcciones al muro, anclarlas en l, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades,
aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte
peligro para la solidez del muro.
ARTCULO 2022.- PROLONGACIN DEL MURO. El condmino puede prolongar el muro lindero
en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condmino por el mayor peso que
cargue sobre el muro. La nueva extensin es privativa del que la hizo.
ARTCULO 2023.- Restitucin del muro al estado anterior. Si el ejercicio de estas facultades
genera perjuicio para el condmino, ste puede pedir que el muro se restituya a su estado
anterior, total o parcialmente.
ARTCULO 2024.- RECONSTRUCCIN. El condmino puede demoler el muro lindero cuando
necesite hacerlo ms firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las
del demolido.
Si en la reconstruccin se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto en el
artculo 2022.
ARTCULO 2025.- UTILIZACIN DE SUPERFICIE MAYOR. Si para la reconstruccin se utiliza
una superficie mayor que la anterior, debe ser tomada del terreno del que la realiza y el nuevo
muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y
en todo su espesor.
ARTCULO 2026.- DILIGENCIA EN LA RECONSTRUCCIN. La reconstruccin debe realizarla a
su costa, y el otro condmino no puede reclamar indemnizacin por las meras molestias, si la
reconstruccin es efectuada con la diligencia adecuada segn las reglas del arte.
ARTCULO 2027.- MEJORAS EN LA MEDIANERA URBANA. Los condminos estn obligados,
en la proporcin de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la
pared como mejoras necesarias, pero no estn obligados si se trata de gastos de mejoras tiles o
suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.
ARTCULO 2028.- ABDICACIN DE LA MEDIANERA. El condmino requerido para el pago de
crditos originados por la construccin, conservacin o reconstruccin de un muro, puede
liberarse mediante la abdicacin de su derecho de medianera aun en los lugares donde el
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cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construccin que le pertenece o
la deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicacin del derecho sobre el muro elevado o enterrado si
mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.
ARTCULO 2029.- ALCANCE DE LA ABDICACIN. La abdicacin del derecho de medianera
por el condmino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.
ARTCULO 2030.- READQUISICIN DE LA MEDIANERA. El que abdic la medianera puede
readquirirla en cualquier tiempo pagndola, como si nunca la hubiera tenido antes.
ARTCULO 2031.- CERRAMIENTO FORZOSO RURAL. El titular de un derecho real sobre cosa
total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un ncleo de poblacin o de sus
aledaos, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los
trminos del cerramiento forzoso. Tambin tiene la obligacin de contribuir al cerramiento si su
predio queda completamente cerrado.
ARTCULO 2032.- ATRIBUCIN, COBRO Y DERECHOS EN LA MEDIANERA RURAL. El
cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condmino la mitad del valor que
corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estndares del lugar.
ARTCULO 2033.- APLICACIN SUBSIDIARIA. Lo dispuesto sobre muros medianeros en
cuanto a los derechos y obligaciones de los condminos entre s, rige, en lo que es aplicable, en
la medianera rural.
ARTCULO 2034.- CONDOMINIO DE RBOLES Y ARBUSTOS. Es medianero el rbol y arbusto
contiguo o encaballado con relacin a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales
como urbanos.
ARTCULO 2035.- PERJUICIO DEBIDO A UN RBOL O ARBUSTO. Cualquiera de los
condminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el rbol o arbusto sea
arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o races.
ARTCULO 2036.- REEMPLAZO DEL RBOL O ARBUSTO. Si el rbol o arbusto se cae o seca,
slo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condminos.

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Concepto de cada derecho real; modalidades e instituciones afines.

I. Derechos reales permitidos.
DOMINIO: es el derecho real de mayor contenido; en l la voluntad del titular es decisiva
respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de
un tercero, puede exclusiva y perpetuamente usar, gozar y disponer de la cosa.
USUFRUCTO: el usufructuario puede usar y gozar, pero no disponer de la cosa; inclusive,
su uso y goce es menos amplio que el del dueo, ya que debe sujetarse al destino determinado
por este ltimo. Es esencialmente temporario e intrasmisible.
USO: al igual que en el usufructo, el usuario puede usar y gozar de la cosa, pero el
contenido es menor pues no puede hacerlo en su totalidad, sino slo en cuanto le sea preciso
para satisfacer sus necesidades personales y las de su familia.
HABITACIN: no es ms que el derecho de uso cuando recae sobre una casa, dando la
utilidad de morar en ella.
SERVIDUMBRE: nicamente da derecho a una determinada, concreta o especfica
utilidad sobre un inmueble ajeno.
HIPOTECA: se constituye, en garanta de un crdito, sobre un inmueble que queda en
poder del constituyente y que es gravado en una suma de dinero.
PRENDA: tambin nace en garanta de un crdito, pero recae sobre una cosa mueble que
es entregada al acreedor y que queda gravada en una suma de dinero.
ANTICRESIS: es el derecho real en virtud del cual, en garanta y pago de un crdito
determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los
impute a dicho pago.
CONDOMINIO: es el derecho real de copropiedad de dos o ms personas sobre una cosa
propia, por una parte indivisa.
PROPIEDAD HORIZONTAL: es el derecho real de uso, goce y disposicin jurdica sobre
una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que est
integrada por una parte privativa, que es una fraccin del edificio, y por una cuota parte indivisa
sobre todas las partes o cosas comunes del edificio.
SUPERFICIE FORESTAL: es el derecho real sobre cosa propia de uso, goce y disposicin
jurdica de la superficie de un inmueble ajeno, con la facultad de realizar forestacin o silvicultura,
haciendo propio lo plantado o adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya existentes. Es
temporario, se ejerce por la posesin y puede extinguirse por el no uso.
II. Derechos reales prohibidos.
ENFITEUSIS: es el derecho real de usar y gozar amplia y perpetuamente o por un largo
plazo de un inmueble rstico ajeno, mediante el pago de un canon.
SUPERFICIE: es el derecho real de usar, gozar y disponer, perpetuamente o por muy
largo plazo, sobre todo o parte de un edificio existente o a construir sobre un inmueble ajeno,
mediante el pago de un solarium o sin l. Queda excluida de este concepto la superficie forestal,
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que debe recaer necesariamente sobre un inmueble susceptible de forestacin o silvicultura y

que ha dejado de integrar la nmina de derechos reales prohibidos.
CENSO: es el derecho real sobre un inmueble ajeno que permanece en poder de su
dueo y que faculta a su titular a exigir peridicamente todo o parte de su renta en dinero o en
especie.
VINCULACIONES: son un concepto genrico de derechos reales por los cuales un
inmueble es afectado a un predeterminado orden sucesorio mortis causa, como en los
mayorazgos, o a una obra piadosa, como en las capellanas.
DERECHO REAL IN FACIENDO: autoriza a exigir un comportamiento positivo de
personas que se determinan por una relacin jurdica real o posesoria.
DERECHO REAL DE RETRACTO: es el derecho real que tiene un tercero para dejar sin
efecto un acto de enajenacin realizado por el dueo de una cosa sin su consentimiento.
DERECHO REAL DE TANTEO O PREFERENCIA: es el derecho real que tiene un tercero
sobre una cosa, para el caso de que su dueo se disponga a enajenarla, a ser preferido en su
adquisicin, ofreciendo pagar tanto como puede ofrecer otro. El derecho de tanteo da lugar al de
retracto, si la enajenacin se realiza sin darle al titular la oportunidad de ejercitar aquel derecho.

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RESUMENES ANTERIORES
PTO. 3. Dualismo clsico entre los derechos reales y los pesonales. Recepcin por el
Cdigo.
PTO. 4. Teoras unitarias: personalista y realista. Otras concepciones. El problema de la
existencia de sujeto pasivo determinado en los derechos reales.
CONCEPTO DE DERECHO REAL. El Cdigo no contiene una definicin de derecho real.
1. DOCTRINA CLSICA O TRADICIONAL. Esta doctrina separa netamente los derechos
reales de los personales, por lo que tambin es denominada doctrina dualista. sta doctrina
es la que sigue Vlez Srsfield en nuestro cdigo: El derecho real es el que crea entre las
personas y las cosas una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran
en ella sino dos elementos, a saber: la persona, que es el sujeto activo del derecho; y la
cosa, que es el objeto.
Se puede construir el concepto de derecho real considerndolo como una relacin directa
e inmediata entre la persona y la cosa. El derecho personal, en cambio, es concebido como
una relacin entre el titular del derecho y el deudor obligado a cumplir una prestacin en beneficio
del primero.
2. DOCTRINAS NO CLSICAS.
a) Teora UNITARIA PERSONALISTA. Esta teora recibe esta denominacin porque
unifica los derechos reales y personales (por ello unitaria) en una sola categora: derechos
personales (por ello es personalista).
Suele atribuirse la paternidad de la teora a Planiol, quien considera que todo derecho importa
una relacin entre personas. As como en los derechos personales la relacin se establece entre
acreedor y deudor, en los derechos reales dicha relacin existe entre el titular del derecho y todo
el mundo, menos l. Por tal motivo, para este, autor no habra diferencias sustanciales entre
ambas categoras de derechos, ya que los derechos reales no seran ms que derechos
personales en los que la prestacin consistira en una abstencin a cargo de todas las
personas.
b) Teora UNITARIA REALISTA. Esta teora recibe dicha denominacin porque
tambin unifica los derechos reales y los personales en una sola categora, pero tal
categora est dada por derechos reales.
Mientras los llamados derechos reales recaen sobre una cosa determinada, los denominados
derechos personales no recaeran sobre la persona del deudor sino sobre su patrimonio.
Otras concepciones.
c) Teora institucional. Los derechos slo deben ser distinguidos por su mayor o
menor contenido institucional.
Lo que tipifica a la institucin es que su rgimen es impuesto por el Estado a los
particulares, quienes deben sujetarse a sus prescripciones. No ocurre lo mismo en el sector no
institucional del Derecho, ya que en l predomina la libertad de los propios interesados. Por lo
tanto, integran el primer sector los derechos de la personalidad, los derechos de familia y los
reales; y en el segundo, los derechos personales. Mientras las dos primeras categoras se
caracterizan por tener un contenido totalmente institucional, este contenido es slo predominante
en los derechos reales y mnimo en los derechos personales.
d) Doctrina de Demogue. Este jurista francs no acepta las pretendidas diferencias
que la doctrina clsica encuentra entre los derechos absolutos y relativos. Considera que slo
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puede hablarse de derechos cuyo ejercicio es ms o menos cmodo, y de derechos ms fuertes

o ms dbiles segn su oponibilidad.
De acuerdo con este criterio, los derechos reales seran ms cmodos que los personales
para ser ejercidos pues, mientras stos requieren la colaboracin de otra persona (el
deudor), en los primeros no es necesaria la colaboracin de nadie. Adems, los derechos
reales seran ms fuertes en cuanto a su oponibilidad.
EL PROBLEMA DE LA EXISTENCIA DE SUJETO PASIVO DETERMINADO EN LOS
DERECHOS REALES.
Dentro del criterio en que se sostiene la existencia de un sujeto pasivo determinado en los
derechos reales, surgen dos vertientes:
para una, slo es aplicable a los derechos reales sobre cosa ajena;
para la otra, la idea es susceptible de extenderse a todos los derechos reales, inclusive al
dominio.
De acuerdo a la primera corriente, se ha credo ver como sujeto pasivo determinado
en los derechos reales sobre cosa ajena al dueo de la cosa gravada con ese derecho.
Hay en este razonamiento un evidente error de concepto. Ocurre que el dueo, al
desmembrarse su dominio, entra a formar parte del sujeto pasivo universal con respecto al titular
del derecho real por l constituido. En el ejemplo del usufructo, el nudo propietario no es un
sujeto individualmente obligado frente al usufructuario, sino uno ms de los componentes del
sujeto pasivo indeterminado y general. Est en la misma situacin que cualquier otra persona a
quien se le prohbe impedir el ejercicio de los derechos reales.
La otra corriente intenta extender la idea del sujeto pasivo determinado a todos los
derechos reales, inclusive el dominio; se lo encontrara en este supuesto en el transmitente de
ese derecho obligado por la eviccin.
En este caso, el error conceptual tambin es notorio, por cuanto no siempre el enajenante debe
al adquiriente la garanta de eviccin, ya sea porque ha sido dispensado de ella o porque la
enajenacin reconoce como fuente un contrato respecto del cual no se aplica la figura. Adems,
es evidente que la garanta de eviccin se vincula con el acto jurdico de la transmisin y no con
el derecho real transmitido. Ms an, si la garanta funciona es porque el dominio no fue
transmitido o no lo fue con la plenitud prometida.
PTO. 6. Casos de institutos de dudosa naturaleza jurdica.
Existe una serie de institutos respecto de los cuales se han generado dudas en el sentido de si
son derechos reales, personales o de otra naturaleza e, inclusive, de si son o no derechos.
a. Derechos reales de garanta en general. Podra sostenerse que los derechos reales de
garanta son derechos personales, en razn de ser accesorios de derechos de esa naturaleza y
en virtud de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
Sin embargo, esta argumentacin es fcilmente replicable, ya que la accesoriedad del derecho de
garanta slo har que su suerte quede supeditada a la del derecho personal al que accede. Este
ltimo determinar su existencia e incidir en sus vicisitudes, pero jams podr influir en su
naturaleza jurdica.
1. Caso de la hipoteca. Se ha sostenido que la hipoteca no es un derecho real; al no
ejercerse por medio de la posesin, no se configurara entre el titular (acreedor hipotecario) y el
inmueble que constituye el objeto la relacin directa e inmediata de la persona con la cosa que es
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propia de todo derecho real. Esta argumentacin es incorrecta, por cuanto esa relacin
igualmente existe aunque la hipoteca no se ejerza por la posesin.
b. El derecho del locatario. El locador est obligado a asegurar al locatario el uso y goce de la
cosa locada y a mantenerlo en ese uso y goce realizando todos los actos necesarios para tal fin.
Este derecho queda configurado como un derecho personal de uso y goce y no como un
derecho real pues, si as fuere, el locatario no sera tal sino un usufructuario por el tiempo
convenido. Sin embargo, se ha planteado la duda acerca del carcter real o personal del derecho
del locatario, en razn de que el art. 1498 dispone: Enajenada la finca arrendada, por cualquier
acto jurdico que sea, la locacin subsiste durante el tiempo convenido.
El locatario es titular de un derecho personal y la necesidad de respetar la locacin por parte del
adquiriente de la finca locada deriva de una obligacin impuesta por la ley. No es del locatario un
derecho real porque el derecho no es inherente a la cosa ni otorga las ventajas del ius
persequendi y del ius preferendi.
c. Derecho de retencin. Se trata del derecho que tiene el tenedor de la cosa ajena de
mantenerse en la posesin de ella hasta el pago de lo que le es debido por razn de esa misma
cosa. Aren niega que sea un derecho real.
d.
e. Los derechos sobre el cadver. A la misma conclusin habr que arribar con respecto al
cuerpo de una persona muerta.
f. La posesin. La naturaleza jurdica de la posesin ha sido muy controvertida. No slo se ha
cuestionado qu clase de derecho es, entre quienes la consideran un derecho, sino que, adems,
tambin se ha sostenido que no es un derecho sino un hecho.
En nuestro Cdigo y, no obstante lo que en contrario parece sugerir de las notas, la posesin es
un hecho y como tal est configurada.
PTO. 7. Pretendidas situaciones intermedias entre los derechos reales y los derechos personales.
a. El ius ad rem. El concepto aparece claramente formulado en el Derecho cannico. Cuando
un obispo estaba impedido de desempear el cargo, se le nombraba un coadjunto con derecho a
sucederlo. Este slo tena un ius ad rem al obispado y al beneficio que iba unido a l. Recin
cuando falleca el obispo ese derecho se converta en un ius in re. Esto llev a considerar la
situacin jurdica como intermedia entre el derecho real y el derecho personal.
Esta idea pas luego al Derecho feudal.
Por ltimo ingres en el Derecho Civil, en conexin con la teora del ttulo y el modo, como una
manera de proteger a quien nicamente poda invocar a su favor un ttulo suficiente, pero
que no contaba aun con el modo suficiente. Se le conceda un derecho preferente sobre
posibles adquirientes posteriores con ttulo y modo, salvo que fuesen de buena fe y a ttulo
oneroso.
Esta aplicacin del ius ad rem fue ms tarde dejada de lado.
b. Los derechos reales in faciendo. En el derecho romano y en cualquier otro Derecho de
estirpe romanista, como el nuestro, pretender que existen derechos reales in faciendo implicara
incurrir en una contradiccin total.
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Si el derecho es real no puede ser in faciendo, porque el hacer es contenido tpico y exclusivo de
los derechos personales.
En nuestro derecho est descartada la posibilidad de que existan derechos reales in faciendo,
puesto que el art. 497 afirma en su segunda parte: No hay obligacin que corresponda a
derechos reales.
c. Las obligaciones propter rem.
Concepto. Las obligaciones propter rem, tambin denominadas obligaciones reales u
obligaciones ambulatorias, son derechos personales que van unidos a la titularidad de derechos
reales o, al menos, de una relacin posesoria. Por lo tanto, nacen, se transmiten y se extinguen
con el nacimiento, la transmisin y la extincin de dicha titularidad.
Naturaleza jurdica y caracterizacin de las obligaciones reales. Se ha pretendido sostener
que constituyen una categora intermedia entre los derechos reales y personales, en razn de
que estaran integradas por elementos personales y reales.
Son obligaciones que ofrecen caractersticas especiales en cuanto a su nacimiento,
desplazamiento y extincin, ya que nacen, se desplazan y se extinguen sin que intervenga para
nada la voluntad de las partes, pues todo ocurre por ministerio de la ley. En virtud de esa
circunstancia es que se las llama tambin obligaciones ambulatorias, ya que se desplazan con
el derecho sobre la cosa.
El deudor propter rem responde con todo su patrimonio, aunque puede liberarse de la obligacin
mediante el abandono de la cosa por cuya titularidad real o posesoria qued obligado.
PTO. 8. Incidencia del orden pblico en los derechos reales. Normas estatutarias y
reglamentarias. Creacin y modificacin de los derechos reales. Numerus Clausus. Fuentes.
Tipicidad. Consecuencias de la pretendida creacin de otros derechos reales o modificacin de
los permitidos.
RGIMEN LEGAL DE LOS DERECHOS REALES
a. INCIDENCIA DEL ORDEN PBLICO.
Mientras en el rgimen de los derechos personales impera el principio de autonoma de la
voluntad, el de los derechos reales est dominado por el principio del orden pblico,
dejando apenas un estrecho margen para la voluntad de los particulares.
Sin embargo, es importante resaltar que el orden pblico no impera en los derechos reales en
forma exclusiva, sino preponderante. Por consiguiente, las normas que los rigen son
principalmente de orden pblico. Por excepcin, hay algunas que tienen carcter supletorio, por
lo que los particulares pueden dejarlas de lado.
Son de orden pblico las normas que determinan cules son los derechos reales y cul es
su tipicidad genrica, as como tambin las que se refieren a los elementos que integran la
relacin jurdica real (sujeto, objeto y causa).
b. CREACIN DE LOS DERECHOS REALES.
De acuerdo con la primera parte del art. 2502: Los derechos reales slo pueden ser creados
por la ley Ello significa que no existen otros derechos reales que aquellos que la ley
determina.
Vlez adopt el sistema de nmero cerrado (numerus clausus) de derechos reales, por oposicin
al sistema de nmero abierto (numerus apertus), que era el sustentado por la mayora de la
doctrina francesa de la poca.
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c. DISTINCIN ENTRE CREACIN LEGAL Y FUENTE DE LOS DERECHOS REALES.

El hecho de que el art. 2502 sostenga que Los derechos reales slo pueden ser creados por la
ley no significa que la ley sea la nica causa fuente de los derechos reales, sino que los
particulares no pueden crear otros derechos reales que aquellos que la ley determina
taxativamente.
La ley crea los tipos de derechos reales, pero los derechos reales creados de ese modo pueden
reconocer distintas fuentes.
La ley, como causa fuente de los derechos reales, existe nicamente en dos casos: el usufructo
de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a su patria potestad (art. 2816) y la habitacin
legal a favor del cnyuge suprstite (art. 3573 bis).
1.5. NUMERUS CLAUSUS Y TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.
El sistema de numerus clausus consiste en que la ley establece en forma taxativa y en nmero
limitado los derechos reales a los que los particulares pueden dar nacimiento. Tambin fija
el contenido de cada uno y le da un nombre. En este sentido, sistema de numerus clausus,
sistema de creacin legal de los derechos reales y tipicidad de los derechos reales son
expresiones equivalentes, aunque no siempre se los utilice de ese modo.
e. MODIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES.
La incidencia del orden pblico en el rgimen de los derechos reales es tan inmensa que se ha
considerado conveniente establecer que a los particulares no slo les est vedado crear
otros, sino que ni siquiera puedan modificar los reconocidos.
Esta prohibicin es lgica pues la modificacin de esos contenidos podra configurar la pretensin
de crear un derecho real no permitido.
f. CONSECUENCIA DE LA PRETENDIDA CREACIN DE OTROS DERECHOS REALES O DE
LA MODIFICACIN DE LOS PERMITIDOS.
El art. 2502 dice en su segunda parte: Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que
constituyese otros derechos reales, o que modificase los que por este Cdigo se reconocen,
valdrn slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer.
En consecuencia, de acuerdo con el criterio seguido por el Cdigo, si se pretende dar nacimiento
a un derecho real no permitido, podr quedar configurado con el mismo contenido del pretendido,
pero con carcter personal y no real.
Modalidades e instituciones afines.
En otras ramas del Derecho:
Son derechos reales del Derecho comercial, la prenda con desplazamiento (que es
parecida a la prenda del Cdigo Civil), la prenda sin desplazamiento o con registro, el
warrant y las garantas de los debentures cuando son emitidos con garanta especial o
flotante.
En el Derecho martimo encontramos la copropiedad naval, la hipoteca naval (llamada
as porque recae en un objeto mueble, como lo es un buque de diez o ms toneladas de
arqueo total, y que permanece en poder de su dueo) y la prenda naval (en la que el
objeto es un buque de menos de diez toneladas, que es entregado al acreedor prendario)

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En el Derecho aeronutico existe la llamada hipoteca aeronutica, que recae sobre

una aeronave, sobre una parte indivisa de ella o sobre su motor, que contina en poder del
dueo.

Asimismo, hay otros derechos reales en el Derecho de los recursos naturales dominio
privado minero del Estado, derecho del concesionario minero, derecho del explotador
minero, servidumbre minera, usufructo minero, servidumbre rural- y en el Derecho
administrativo dominio privado del Estado, servidumbre administrativa, ocupacin
temporaria del Estado, requisicin de la propiedad privada, etc.Tambin se podra mencionar el dominio eminente del Estado o el dominio internacional, pero no
configuran derechos reales, sino que son manifestaciones de la soberana en sus aspectos
interno y externo.
d. Suerte de los derechos reales existentes con anterioridad a la sancin del Cdigo Civil y
que ste suprime. Al prohibirse la enfiteusis, la superficie y las vinculaciones por cualquier
trmino y los censos o rentas por ms de cinco aos, se plante el problema de determinar la
suerte que deban correr, a partir de la fecha en que entr a regir el Cdigo Civil, estos derechos
reales suprimidos pero que haban sido creados con anterioridad y que encontraban vigentes a
esa fecha.
Por un lado se sostuvo la tesis de subsistencia, fundada en el principio de la irretroactividad
de las leyes respecto de los derechos adquiridos.
Por otro lado, la tesis opuesta consider que estos derechos reales quedaban
automticamente suprimidos, pues la incidencia del orden pblico sera tan intensa que
provocara la extincin de ellos, sin necesidad de indemnizacin o compensacin alguna al titular.
La primera teora fue la cosech mayor cantidad de adeptos y tuvo consagracin legislativa con
respecto a las capellanas, para cuya redencin debieron dictarse leyes locales.
La inviolabilidad de la propiedad obliga a admitir la subsistencia de los derechos suprimidos, pero
deben ser expropiados, por ser de utilidad pblica la supresin, mediante el pago de una justa y
previa indemnizacin.
Esta tesis se bifurca en dos direcciones: una sostiene que es necesario dictar una ley de
expropiacin previa; y la otra, entiende que el mismo Cdigo Civil hace las veces de ley
expropiadora a travs de los arts. 2502, 2503 y 2614, pues, al prohibir tales gravmenes,
implcitamente est declarando que son expropiables a favor de los dueos de los inmuebles.
PTO. 10. Clasificacin de los derechos reales.
CON RELACIN AL SUJETO.
I. Exclusivos o no exclusivos. Son exclusivos los derechos reales que no admiten la pluralidad
de titulares sobre un mismo objeto, en tanto son no exclusivos aquellos que la admiten.
Pertenecen a la primera categora: el dominio, la propiedad horizontal y el usufructo. El uso y la
habitacin slo son exclusivos cuando los frutos del fundo o las comodidades de la casa alcanzan
nicamente para satisfacer las necesidades de sus titulares y sus familias. Son no exclusivos: los
derechos de garanta, las servidumbres, el uso y la habitacin, siempre que los frutos o las
comodidades alcancen para satisfacer las necesidades de dos o ms titulares y sus respectivas
familias.

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II. De titularidad limitada o no a personas de existencia visible. Todos los derechos reales
admiten que sean titulares personas de existencia fsicas o jurdicas. Slo el uso y la habitacin
quedan limitados a la primera categora, puesto que las pautas para determinar las
necesidades (estado de salud, hbitos, condicin social) nicamente son compatibles con
personas de existencia visible.
CON RELACIN AL OBJETO.

CON RELACIN A LA CAUSA.

I. Perpetuos o temporarios. Son perpetuos los derechos reales que duran ilimitadamente;
temporarios, los que se extinguen con el transcurso del tiempo.
Pertenecen a la primera categora los derechos reales sobre cosa propia, excepto la superficie
forestal. Tambin pueden serlo las servidumbres reales cuando no hay convencin que las limite
en el tiempo. Los restantes derechos reales son temporarios.
II. Vitalicios o no vitalicios. Se distinguen segn deban durar o no durar tanto como la vida del
titular. Son derechos reales vitalicios el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres
personales, cuando han sido constituidos de ese modo o cuando no se les han fijado ningn
trmino de duracin.
III. Extinguibles o no por el no uso. El hecho de que un derecho se ubique en una u otra
categora depende de que se pierdan por el no ejercicio del derecho durante el tiempo fijado por
la ley, o por el contrario, se perpeten no obstante no ser ejercidos.
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Pertenecen a la primera categora el usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres (tanto

reales como personales) y la superficie forestal; y a la segunda, los derechos reales perpetuos,
salvo las servidumbres reales perpetuas.
Los derechos de garanta son ajenos a esta clasificacin, aunque es necesario aclarar que si se
produce la extincin de los derecho creditorios que ellos garantizan, por efecto de la prescripcin,
tambin se extinguen.
VI. Transmisible o intransmisibles.
VII. Registrables o no registrables.
CON RELACIN AL CONTENIDO.
I. De goce o disfrute, o de garanta. Los derechos reales de goce o disfrute autorizan a su titular
para obtener directamente de la cosa una utilidad mayor o menor, pero sin llegar en ningn caso
a la disposicin material ni al uso y goce con alteracin de la sustancia o del destino de la cosa.
Los derechos reales de garanta se caracterizan por que el beneficio para el titular est
constituido por la garanta que confieren al derecho creditorio al que acceden, asegurando su
cumplimiento.
Pertenecen a la primera categora el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres; y a las
segundas, la hipoteca, la prenda y la anticresis.
II. Que se ejercen o no por la posesin. Los derechos reales se ejercen por la posesin cuando
la cosa se encuentra bajo el poder de hecho de su titular, y no se ejercen por la posesin en caso
contrario.
Pertenecen a la primera clase el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, la superficie
forestal, el usufructo, el uso, la habitacin, la prenda y la anticresis.
Los nicos derechos reales que no se ejercen por la posesin son la hipoteca y las servidumbres,
pero stas, cuando son afirmativas, se traducen en el ejercicio de actos posesorios sobre el fundo
sirviente por parte del titular del fundo dominante.
III. Sobre la sustancia o sobre el valor de la cosa.
IV. Sobre la sustancia o sobe la utilidad.
V. Perfectos o imperfectos.
VI. De contenido total o de contenido parcial.
VII. Simples o complejos.
VIII. De tipicidad genrica o de tipicidad especfica.
CON RELACIN A LA FUNCIN.
I. Principales o accesorios en funcin de garanta. Los principales existen por s mismos; los
accesorios, en cambio, deben su existencia a la de un derecho creditorio cuyo cumplimiento
aseguran.
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Integran la segunda categora la hipoteca, la prenda y la anticresis; la primera, los restantes

derechos reales.
II. Principales o accesorios en funcin de la accesoriedad del objeto. Los primeros existen
por s mismos; los segundos deben su existencia a la del otro derecho real, cuyo objeto tiene
calidad de principal con relacin al objeto del derecho accesorio; as sucede, por ejemplo, en el
condominio de indivisin forzosa de origen lega, como el que recae sobre cosas afectadas como
accesorios indispensables para el uso comn de dos o ms heredades.
III. Principales o accesorios en funcin de la dependencia de la posesin de un inmueble.
La distincin radica en que el derecho real sea o no independiente de la existencia de una
relacin posesoria entre el titular y un determinado fundo.
El nico derecho real accesorio en este sentido es la servidumbre real, pues es inherente tambin
al fundo dominante.
PTO. 11. Sujeto de los derechos reales.
ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES.
SUJETO.
El nico sujeto de los derechos reales es la persona. En principio, toda persona, fsica o
jurdica, nacional o extranjera, puede ser titular de derechos reales. Sin embargo, los derechos de
uso y habitacin no admiten la titularidad por parte de personas de existencia ideal.
En cuanto a la nacionalidad del sujeto, en principio, ste puede ser natural o extranjero.
Excepcionalmente en las denominadas zonas de seguridad, por razones vinculadas con la
defensa nacional, se restringe o se condiciona la posibilidad de titularidad de derechos reales y
personales por parte de ciudadanos extranjeros.
Con respecto al nmero de sujetos, debemos distinguir segn se trate de derechos reales de
distinta o de igual naturaleza.
En el primer caso, pueden existir sobre una cosa varios derechos reales adems del dominio. Los
titulares de esos derechos reales pueden ser distintas personas o aun la misma persona. Lo que
nunca podra darse es que una persona fuese al mismo tiempo duea y titular de cualquier otro
derecho real sobre la misma cosa.
Tratndose de derechos reales de la misma naturaleza, podrn constituirse en cabeza de
distintas personas slo cuando admitan la concurrencia de titulares. En caso contrario, cuando
fueren dos o ms titulares de derechos exclusivos, quedar configurado el estado o comunidad
de los mismos. Por ejemplo: si se trasmite un domino a varias personas, ninguna de ellas
adquiere ese derecho, sino que cada una adquiere un derecho de condominio.

PTO. 12. Objeto de los derechos reales. Concepto de cosa, bien y patrimonio. Clasificacin de las
cosas.
OBJETO.

- 46 -

I. Conceptos de cosa, bien, patrimonio y objeto de derecho. El art. 2311 define a las cosas
como los objetos materiales susceptibles de tener un valor.
El art. 2312 denomina bienes a los objetos inmateriales susceptibles de valor e
igualmente (a) las cosas. De acuerdo con ste ltimo artculo, El conjunto de los bienes
de una persona constituye su patrimonio.
Las cosas son el objeto inmediato de los derechos reales; los hechos son el objeto inmediato de
los derechos personales.
Relacin entre los conceptos de bien y cosa: de acuerdo con la posicin adoptada por nuestro
Cdigo, el bien es el gnero, y la cosa, una de las especies. En efecto, los bienes pueden ser
materiales e inmateriales: los primeros se denominan cosas; los segundos no tienen una
denominacin propia, por lo que pueden llamarse bienes inmateriales.
Requisitos de la cosa como objeto del derecho real.
a) Debe tratarse de cosas, o sea de objetos materiales susceptibles de valor. No hay
derechos reales sobre bienes que no son cosas.
b) Debe ser cierta.
c) Esas cosas tienen que estar en el comercio.
d) Tienen que tener existencia actual, ya que no hay derechos reales sobre cosas futuras.
e) Deben ser determinadas, pues no se concibe el ejercicio de un poder de hecho sobre
cosas indeterminadas.
f) Las cosas deber ser singulares; una universalidad de hecho, considerada como una
unidad, no puede ser objeto de un derecho real, toda vez que ste recae sobre cada una
de las cosas singulares que la componen.
g) Cuando la cosa forma un solo cuerpo, el objeto ser la cosa ntegra y no una parte de ella.
PTO. 13. Rgimen jurdico sobre la adquisicin y extincin de los derechos reales sobre cosas
inmuebles. El titulo suficiente, el modo suficiente y la inscripcin registral (remisin a las
UNIDADES XIX y XX). Anlisis particular de los arts. 3270 y concordantes y del art. 2504 del
Cdigo Civil. Proyecciones de la reforma al art. 1051 del Cdigo Civil (remisin UNIDAD XVIII,
Pto. 7).
CAUSA.
Definicin. Todo derecho reconoce su origen en un hecho que le sirve de antecedente, de modo
que quedan comprendidos dentro del concepto de causa todos los hechos o actos jurdicos
que actan como fuente de los derechos.
Teora del ttulo y el modo. Esta teora guarda ntima vinculacin con la causa de los derechos
reales.
Para transmitir o constituir un derecho real, no basta con el ttulo, o sea el acto jurdico que tiene
por fin la transmisin o constitucin; ste slo crea la posibilidad jurdica, que se hace efectiva
- 47 -

recin cuando a l se agrega el modo. Se habla entonces de la existencia de una doble causa: el
ttulo es la causa remota; y el modo, la causa prxima.
En la actualidad, la teora del ttulo y el modo tiene su campo de aplicacin nicamente cuando se
trata de la adquisicin derivada y por actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la
posesin. Por lo tanto, el nico modo suficiente es la tradicin.
Rgimen jurdico sobre la adquisicin y extincin de los derechos reales sobre cosas
inmuebles.
Se adquiere un derecho real respecto de inmuebles con la sumatoria de los siguientes elementos:
1. TITULO SUFICIENTE (diferente del JUSTO TTULO Y DEL TTULO PUTATIVO) + MODO
SUFICIENTE (TRADICIN)+ INSCRIPCIN REGISTRAL.
TTULO SUFICIENTE.
Es el mximo ttulo que podemos tener en el mbito el derecho. Se lo define como el acto
jurdico revestido de las condiciones de fondo y de forma idneo para adquirir, transmitir, extinguir
derechos reales.
ELEMENTOS: Art. 944 Actos jurdicos:
Condiciones de fondo:
o El que transmite tiene que tener la propiedad de la cosa.
o Capacidad.
Condiciones de forma: para un objeto inmueble es la ESCRITURA PBLICA.
JUSTO TTULO (art. 4010: El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por
objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para
su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana). TIENE LAS
CONDICIONES DE FORMA; PERO NO LAS DE FONDO.
TITULO PUTATIVO (art. 2357 El ttulo putativo equivale a un ttulo realmente existente,
cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor, o
para extender su ttulo a la cosa poseda).Aquel ttulo que existe en la creencia del poseedor:

O no hay ttulo; pero la persona cree que lo hay.

Cuando hay ttulo; pero ste no coincide con el objeto posedo.

MODO SUFICIENTE.
Tradicin. Art. 2377: Habr tradicin, cuando una de
voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese.

las

partes

entregare

La TRADICIN como requisito constitutivo del derecho real. El art. 577, refirindose a
las obligaciones de dar cosas ciertas mueble o inmuebles con el fin de constituir sobre ellas
derechos reales, dispone: Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre
ella ningn derecho real. Ms adelante, el art. 3265 agrega: Todos los derechos que una
persona transmite por contrato a otra persona, slo pasan al adquiriente de esos derechos
por la tradicin, con excepcin de lo que dispone respecto a las sucesiones.
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Inscripcin registral: para poder adquirir un derecho real es tambin necesaria la inscripcin
registral.
(Art. 3270) El PRINCIPIO NEMO PLUS IURIS. Aparece enunciado en el art. 3270:
Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el
que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y
ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere.
El art. 3271 del Cd. Civil establece expresamente que el principio nemo plus iuris no rige
en materia de muebles, siendo su principio rector el establecido por el art. 2412 (La posesin
de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad
de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada
o perdida).
(Art. 2504) El PRINCIPIO DE CONVALIDACIN de los derechos reales. Est enunciado
por el art. 2504: Si el que transmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a
transmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese que transmiti o constituy un
derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisin o
constitucin.
Es decir: Si alguien trasmite un derecho que no tiene la facultad de trasmitir y luego lo adquiere,
este tiene eficacia retroactiva; es inicialmente ineficaz y se transforma en eficaz al momento del
acto. Este principio se aplica a todos los derechos reales menos la hipoteca (porque Vlez
establece que para constituir una hipoteca hay que ser titular del inmueble).
Este principio juega como un atenuante de la aplicacin de la regla nemo plus iuris, ya
que la estricta vigencia de la misma hace que, si alguien transmite o constituye un derecho real
que no tena derecho para transmitir o constituir, el adquiriente no adquiera verdaderamente un
derecho real. A lo sumo, podr ser considerado como titular de un derecho real putativo a
condicin de que sea de buena fe.
El principio sentado por el art. 2504 tiene carcter general, pues slo no rige para la hipoteca.
(Art.

2505)

El

PRINCIPIO

de

PUBLICIDAD

REGISTRAL

INMOBILIARIA.

Despus de la reforma de 1968, la publicidad registral, que slo era un

carcter de la hipoteca, se ha convertido en un principio general con relacin a todos los
derechos reales sobre inmuebles, con el fin de darles oponibilidad frente a terceros interesados
(Art. 2505: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente
se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no
sern oponibles a terceros mientras no estn registradas).
En materia de cosa mueble, la inscripcin en el registro es constitutiva, es decir, con ella se
constituye el derecho sobre la cosa mueble registrable. En cambio, en materia de inmueble, la
inscripcin en el registro cumple una funcin declarativa.
PTO. 14. Rgimen jurdico de las cosas muebles. Art. 2412 y su correlacin con los arts. 2767 y
2778 del C.Civ. Caso del art. 4016 bis del C.Civ. (remisin a la UNIDAD VI, pto. 8). Cosas
muebles registrables (remisin a la UNIDAD XX, pto. 16).
COSA MUEBLE. Art. 2412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del
poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier
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accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida. Principio general en

materia de cosa mueble.
Elementos:
posesin,
buena fe,
y que la cosa no sea ni robada ni perdida.
El art. establece una presuncin de propiedad, y repele cualquier accin de reivindicacin. Se
trata de una presuncin iuris et de iure.
Entre nosotros reafirman esta interpretacin el art. 3271 al disponer la inaplicabilidad a las
cosas muebles del principio nemo plus iuris consagrado en el art. 3270, y su nota, en la
que dice que el poseedor de cosas muebles es legalmente reputado propietario y no
puede sufrir una eviccin por la razn de que su autor no era el propietario.
Se presume iuris tantum la posesin, la buena fe y que la cosa no es robada ni perdida. Si
ninguna de tales presunciones es desvirtuada por prueba en contrario, entonces se presume
iuris et de iure la propiedad.
Art. 3.270. Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el
que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms
extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere.
Art. 3.271. La disposicin del artculo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles.
Art. 2767: La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de
una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la
haba confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto.
4 requisito para repeler la accin de reivindicacin sea del propietario anterior o de cualquier
miembro de la sociedad. La presuncin de propiedad es jure et de jure.
Si el tercero poseedor la adquiri a titulo gratuito, puede repeler la accin de toda la
sociedad menos frente al antiguo dueo.

EXCEPCIONES AL PPIO. DE POSESIN DEL ART. 2412:

1) Si la cosa es robada o perdida no se aplica la presuncin de propiedad.
2) Las cosas muebles del Estado estn fuera del comercio, son imprescriptibles,
inalienables, inembargables; las cosas del dominio pblico no pueden ser posedas por
nadie.
3) Las cosas muebles accesorias de un inmueble reivindicado. El principio del 2412 no
funciona en los casos de las cosas muebles que es accesoria de un inmueble por que es
inmueble por accesin y la cosa mueble sigue la suerte del principal (tiene que ser parte
necesaria del principal).
4) Este rgimen no funciona para las cosas muebles registrables: autos, aviones, buques,
semovientes, etc.; porque tienen una gran importancia econmica casi o ms que un
inmueble.
COSAS MUEBLES REGISTRABLES: Se necesitan los 3 elementos. Es decir, que adquirimos
el derecho real cuando tenemos el TITULO SUFICIENTE, MODO SUFICIENTE Y LA
INSCRIPCIN REGISTRAL (tiene carcter constitutivo).
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PTO. 15. Ejercicio de los derechos reales.

EJERCICIO DE LOS DERECHOS.
Concepto. El ejercicio de un derecho real consiste en la actuacin de cualquiera de las
facultades comprendidas en el poder jurdico sobre la cosa. Se ejerce el dominio cuando se
usa, goza o se dispone del objeto sobre el que recae. Se ejerce el usufructo cuando se usa y se
goza de la cosa fructuaria.
Ejercicio del derecho real e ilicitud. La reforma de 1968, al sustituir el art. 1071, agreg
despus de la palabra ejercicio el trmino regular. Hablar del ejercicio regular de un
derecho no parece ser del todo adecuado, pues hace posible pensar que el ejercicio tambin
puede ser irregular, en cuyo caso podra configurarse un acto ilcito. Pero ejercicio de un derecho
y acto ilcito son dos nociones inconciliables.
Conflictos de derechos y conflictos de intereses. No obstante que muchas veces suele
hablar de conflictos de derechos, hay en la expresin una contradiccin absoluta. Un derecho
puede estar conflicto con otro. Puede hablarse, en cambio, de conflictos de intereses que el
legislador debe solucionar. Para ello recurre a dos criterios distintos: el de preferencia y el de la
conciliacin.
Algunas veces el Derecho objetivo considera que un inters debe prevalecer sobre otro que se le
contrapone; entonces decide sacrificar a este ltimo en aras del primero (criterio de la
preferencia). Otras veces entienden que es ms justo que resulten tutelados los dos intereses en
pugna (criterio de la conciliacin).
Actos de emulacin. Se considera que son actos de emulacin aquellos actos que en
ejercicio de un derecho realiza su titular, pero no con el propsito de obtener el beneficio que
dicho derecho le procura, sino con el de perjudicar a alguien.
El abuso del derecho en el ejercicio de los derechos reales. La teora del abuso del
derecho ha sido incorporada al Cdigo Civil por la reforma de 1968 con la nueva redaccin dada
al art. 1071.
El ejercicio excesivo de los derechos reales. A diferencia del acto abusivo, que es ilcito,
el acto excesivo es lcito. Se da cuando el ordenamiento jurdico fija un lmite a la molestia, al
inconveniente o al perjuicio que debe soportar una de las partes cuando su inters entra en
conflicto con el de otra parte. Si excede de ese lmite no siendo posible evitar el exceso, el mismo
es permitido, pero el que lo ocasiona queda obligado a pagar una indemnizacin para compensar
al que sufre las consecuencias. Si fuera posible realizar el acto sin sobrepasar el lmite y, sin
embargo, no se lo hace, estaramos en presencia de un acto ilcito.
PTO. 16. Definicin analtica del derecho real.
Fue elaborada por el Dr. Guillermo Allende. El Cdigo civil no define a los derechos reales, por
eso recurrimos a la doctrina.
Este autor formul una extensa definicin, pero nosotros nos basamos en unas ciertas
caractersticas, por eso hablamos de una definicin analtica.
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Los derechos reales son derechos absolutos de contenido patrimonial cuyas normas,
sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
(objeto) una relacin inmediata, la que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto
pasivo) a abstenerse (obligacin negativa) de interferir en dicha relacin otorgando a sus
titulares, para el caso de violacin, las acciones reales y las ventajas inherentes al IUS
PERSEQUENDI y al IUS PREFERENDI.
UNIDAD 2 - RELACIONES REALES.
PTO. 1. Distintas relaciones reales que pueden existir entre una persona y una cosa. Relaciones
de derecho.
En nuestro Derecho se pueden distinguir las siguientes relaciones entre una persona y una
cosa:

YUXTAPOSICIN LOCAL O RELACIN DE LUGAR: implica un mero contacto fsico con

la cosa, en el que no interviene para nada la voluntad del sujeto. EJ: en la relacin entre un
nio menor de diez aos y un objeto que toma, en la situacin de cualquier otra persona
privada de discernimiento con respecto a las cosas que aprehende.

TENENCIA: el tenedor tiene la cosa bajo su poder, o sea que ejerce un poder fsico sobre
ella, pero reconoce que la propiedad pertenece a otra persona. Comprende distintos
supuestos:
-

Tenencia interesada: se tiene la cosa por otro, pudiendo usar y gozar de la misma,
esto es, lograr un provecho o beneficio. EJ: en el caso del locatario o del comodatario
(Art. 2462, inc. 2, Cd. Civil).

Tenencia desinteresada: se tiene la cosa por otro, pero sin poder usar ni gozar de
ella, es decir, sin obtener un beneficio. EJ: con el depositario o con el mandatario.

Como supuestos especiales de la tenencia desinteresada pueden mencionarse las siguientes

relaciones:
Relacin de hospitalidad: hay contacto con la cosa y existe voluntad, pero el
poder sobre aqulla lo tiene otra personas. Es el caso de la relacin que se
establece entre el husped y las cosas que se hallan en el lugar al que va de visita.
Relacin de hospedaje: se trata de la relacin entre el pasajero y las cosas que se
encuentran en el hotel donde se aloja.
Relacin de dependencia: se tiene la cosa por otro en virtud de una relacin de
subordinacin con respecto a este ltimo, debindose obedecer las instrucciones
que imparta con referencia a la cosa. Tal es el caso de la relacin que se crea entre
el operario y las herramientas o mquinas de su principal mientras trabaja.

POSESIN: el poseedor tiene la cosa bajo su poder con la intencin de someterla al

ejercicio de un derecho real. Comprende dos supuestos:
-

Posesin ilegtima: ejercicio de un derecho real que no ha sido regularmente

constituido, como ocurre, por ejemplo, con la posesin del ladrn. Esta posesin
- 52 -

puede ser de buena fe o de mala fe, y esta ltima, de simple mala fe o de mala fe
viciosa.
-

Posesin legtima: es el ejercicio de un derecho real constituido conforme a la ley;

es el caso, por ejemplo, de la posesin del dueo, del usufructuario, del acreedor
prendario, etc.

PTO. 2. Importancia del tema.

La posesin es contenido fundamental de la mayora de los derechos reales, pues sin ella no
sera posible el ejercicio pleno de las facultades que tales derechos le atribuyen a su titular.
La posesin tiene el efecto de determinar quin es el actor y quin el demandado en los
conflictos entre quien alega la propiedad de una cosa y quien se mantiene en la posesin
de sta.
En segundo lugar incide en la distribucin de la carga de la prueba ya que, en caso de
insuficiencia de ella, determinar la victoria del poseedor sobre el pretendido propietario.
La posesin posibilita, por s sola o unida a otros elementos, la adquisicin de derechos reales.
En materia de cosas muebles, no robadas ni perdidas, unida a la buena fe, crea la
presuncin de propiedad. Siendo robadas o perdidas, mediando tambin la buena fe y el
tiempo, posibilita su adquisicin por prescripcin.
En materia de inmuebles, unida al tiempo, da lugar tambin a la adquisicin por
prescripcin (usucapin).
Pero donde se encuentra su aspecto ms interesante es en que el derecho le otorga
proteccin, no slo por va de acciones judiciales, sino tambin estatuyendo en su favor la
defensa extrajudicial.
PTO. 4. Naturaleza jurdica de la posesin.
Para SAVIGNY la posesin por s misma es un HECHO, pero por sus consecuencias se
asemeja a un derecho. En otras palabras, la posesin es un mero hecho que produce
consecuencias jurdicas. Precisamente por tener esa naturaleza es que la posesin es ajena a
las reglas que el Derecho civil ha impuesto acerca de la adquisicin y de la prdida de los
derechos.
Para IHERING la posesin es un DERECHO. Llega a este resultado partiendo de la
nocin de derecho subjetivo, que para l es un inters jurdicamente protegido. Como la
posesin cuenta con proteccin jurdica, concluye entonces que es un derecho.
Para IHERING la posesin es un derecho real, ya que implica una relacin inmediata y directa
entre el poseedor y la cosa.
Vlez dice a travs del articulado del Cdigo que la posesin es un hecho, pero en
diversas notas a esos artculos sostiene que es un derecho. No obstante, predomina el
articulado, y por eso se la considera como un hecho.
PTO. 5. Funciones de la posesin.
- 53 -

Distintos aspectos o funciones de la posesin. La posesin se presenta bajo distintos

aspectos, o sea que puede cumplir diferentes funciones, a saber:
1. Es contenido, exteriorizacin o MODO DE EJERCICIO de la mayora de los derechos
reales, ya que slo quedan exceptuados la hipoteca y las servidumbres.
2. Es un MEDIO PARA ADQUISICIN de un derecho real: as, por ejemplo, la posesin
continuada durante el tiempo establecido por la ley puede conducir a la adquisicin de un
derecho real por usucapin.
3. Es FUNDAMENTO de un derecho: como poder de hecho sobre una cosa, la posesin
por s misma basta para dar lugar a las defensas posesorias.
PTO. 6. Sujeto de la posesin. Exclusividad de la posesin. Coposesin.
Sujeto de la posesin. Al igual que respecto a la titularidad de los derechos reales, toda
persona fsica o jurdica puede ser sujeto de la posesin.
Capacidad del sujeto.
Por lo que, pueden adquirir por s mismos la posesin:

Los dementes declarados en juicio que se encuentren en un intervalo lcido.

Los menores que hayan cumplido diez aos.
Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito, por cuanto pueden realizar
actos materiales y traducir su intencin de adquirir la posesin por medio de signos.
En cambio, no pueden adquirir por s mismos la posesin:

Los dementes, auque hayan sido declarados en juicio como tales, cuando no se
encuentren en un intervalo lcido.
Los menores que no hayan cumplido los diez aos.
Cualquier persona circunstancialmente privada de razn, por ejemplo, si acta bajo el
efecto de drogas, alcohol, hipnosis, sonambulismo, etc.

Para conservar la posesin. De acuerdo con el art. 2447, la posesin se conserva aunque el
poseedor llegare a ser incapaz, es decir que, como surge de la nota al art. 2445, cuando una
persona ha perdido el uso de la razn conserva la posesin que tena aun antes de que se le
nombre curador. Esta situacin puede prolongarse indefinidamente mientras no se manifieste
una voluntad contraria.
En sntesis, mientras que para adquirir la posesin es necesario el discernimiento, no se lo exige
para conservarla.
b. Unidad o pluralidad de sujetos.
El sujeto de la posesin puede ser nico o plural, en cuyo caso habr COPOSESIN.
Exclusividad o concurrencia de posesiones.
La posesin es exclusiva. Por ello dispone el art. 2401: Dos posesiones iguales y de la misma
naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma cosa. En consecuencia, dos o ms personas no
pueden tener cada una por el todo la posesin de una cosa, pero ello es as siempre que se trate
- 54 -

de posesiones iguales y de la misma naturaleza, es decir, posesiones rivales que excluyan entre
s, como la del propietario y la del usurpador.
Sin embargo, puede suceder que concurran sobre una misma cosa dos posesiones distintas. EJ:
la del nudo propietario y la del usufructuario (nota al art. 2401).
Coposesin. La exclusividad de la posesin no impide que sobre una misma cosa
concurran dos o ms posesiones iguales, pero no sobre el todo, sino cada una por una
parte indivisa.
De acuerdo con el art. 2409: Dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de
una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa.
Hay entonces coposesin. En las relaciones entre los coposeedores, sus respectivas
posesiones se encuentran limitadas entre s, pero como la nocin de partes indivisas o ideales es
incompatible con el poder de hecho sobre la cosa que supone la posesin, si la cosa es
indivisible, debe entenderse que la poseen conjuntamente, cada uno por el todo (art. 2408).
Es decir que la coposesin juega en las relaciones internas entre los coposeedores, ya que,
frente a los terceros, cada uno de ellos posee por el todo. Por ello, si un extrao se apodera de la
cosa, cualquiera de los coposeedores puede ejercer acciones posesorias para recuperarla, sin
necesidad del concurso de los restantes (art. 2489).
PTO. 7. Objeto de la posesin. Requisitos. Posibilidad de extender la posesin a otros derechos
reales distintos del dominio: el problema de la cuasiposesin. Anlisis de la trascendencia de la
polmica.
OBJETO DE LA POSESIN. REQUISITOS.
Requisitos del objeto de la posesin.
a) Corporalidad. Slo los objetos materiales susceptibles de valor; las cosas pueden ser
objeto de la posesin. Los bienes que no son cosas, los derechos, no son susceptibles de ser
posedos. Tampoco la posesin puede recaer sobre la energa.
b) Comercialidad. La cosa debe estar en el comercio; las nicas cosas que no pueden ser
posedas son las que se encuentran fuera del comercio, por ser absolutamente inenajenables,
por haber sido prohibida por una ley su enajenacin (cuando se trata de las cosas del dominio
pblico del Estado).
c) Existencia actual. Las cosas futuras no son susceptibles de posesin, ya que el poder de
hecho que ella implica no podra ejercerse sobre algo que an no existe con autonoma propia.
d) Exclusividad. Sobre el todo de la cosa no puede recaer ms que una sola posesin, salvo
que ellas no sean contradictorias entre s. Si concurrieran varias posesiones de la misma
naturaleza, pero cada una por una parte indivisa, habra coposesin.
e) Determinacin. Los actos materiales que supone el ejercicio de la posesin no podran ser
realizados sobre objetos indeterminados.
f) Principalidad. Conforme al art. 2403, La posesin de una cosa se hace presumir la posesin
de las cosas accesorias a ella. Se trata de una aplicacin de la regla en virtud de la cual lo
accesorio sigue la suerte de lo principal. La vigencia de la misma queda sujeta a que la cosa
accesoria siga formando un todo con la principal.
- 55 -

g) Singularidad. Se alude a una universalidad de hecho, como un rebao o una biblioteca.

Como la universalidad no es una cosa sino un conjunto de cosas, el objeto de la posesin no es
la universalidad sino cada uno de los elementos que la integran.
h) Integridad. Segn el art. 2405, Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer
una parte de l, sin poseer todo el cuerpo.
CUASIPOSESIN.
La cuasiposesin tiene su origen en el Derecho romano. Los romanos decan que en los
derechos reales sobre cosa propia haba posesin; sobre el resto de los derechos reales haba
cuasi possessio.
En Nuestro Derecho slo el art. 3961 menciona la cuasiposesin, al igual que algunas notas
como la del art. 2400 o la del art. 2351.
AREN se adhiere al criterio que entiende que el Cdigo no ha recogido esta figura, ya que
el dueo y tambin los titulares de derechos reales sobre cosa ajena que se ejercen por la
posesin son llamados poseedores y no cuasiposeedores.
En sntesis, como nicamente las cosas pueden ser objeto de la posesin (art. 2400), y slo son
cosas los objetos materiales o corporales susceptibles de valor (Art.2311), en nuestro
Derecho no es admisible una posesin que recaiga sobre objetos inmateriales (derechos). El
usufructuario es poseedor de la cosa y no cuasiposeedor del derecho.
En nuestro derecho, la coposesin NO EXISTE.
PTO. N 8. Clasificacin, cualidades y vicios de la posesin. Posesin legtima. Definicin legal.
Anlisis crtico del segundo apartado del art. 2355 del Cdigo Civil. Posesin ilegtima: de buena
fe, de mala fe; viciosa y no viciosa. Carcter de los vicios. Su purga.
Conceptos legales. Segn la primera parte del art. 2355: La posesin ser legtima cuando
sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad o las disposiciones de este
Cdigo.
Sobre la base de este art. se infiere que poseedor legtimo es sinnimo de titular de un derecho
real que se ejerce por medio de la posesin. Es quien tiene derecho de poseer, pues ha
adquirido su derecho mediante ttulo y modo suficiente, si es que la adquisicin es derivada y por
actos entre vivos.
Son poseedores legtimos: el dueo, el condmino, el titular de la propiedad horizontal, el
superficiario del derecho real de superficie forestal, usufructuario, el usuario, el habitador, el
acreedor prendario y el acreedor anticresista, a condicin de que sus respectivos derechos
hayan sido regularmente constituidos.
Lo fundamental es que el derecho que se ejerce haya sido constituido respetando las normas que
establece el Cdigo. La posesin es ilegtima cuando sea el ejercicio de un derecho real que no
se ha constituido de acuerdo con las disposiciones del Cdigo.
Anlisis crtico del prrafo agregado al art. 2355 por la reforma de 1968. La ley 17.711 ha
incorporado como ltimo prrafo del art. 2355 el siguiente texto: Se considera legtima
la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa.
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El propsito del legislador evidentemente ha sido proteger la situacin del poseedor de buena fe
de inmuebles adquiridos mediante boleto de compraventa.
Esta nueva disposicin ha dado lugar a las interpretaciones doctrinas ms dispares, llegando
algunos autores a sostener que se estara en presencia de un nuevo caso de dominio imperfecto,
y hasta de la incorporacin de un nuevo derecho real dentro del Cdigo: la posesin de buena fe
de inmuebles mediando boleto de compraventa.
AREN entiende que la reforma no ha modificado los conceptos de posesin legtima y de
posesin ilegtima, pues el art. 2355, in fine slo califica como legtima a la adquisicin de la
posesin mas no a la posesin misma. El poseedor por boleto no es titular de ningn
derecho real, no es poseedor legtimo, ya que adquiere la posesin por medio de un ttulo
que no es suficiente para constituir un derecho real. Se trata de un poseedor ilegtimo, que
solo puede ser de mala fe, en atencin a lo dispuesto en el art. 4009: El vicio de forma en el
ttulo de adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor. La buena fe mencionada por la
disposicin no puede referirse ms que a la relacionada con el acto jurdico instrumentando en el
boleto de compraventa.
Posesin PERFECTA y posesin IMPERFECTA.
Esta clasificacin de la posesin tiene su origen en el art. 3713 del Esbozo de Freitas: La
posesin es perfecta o imperfecta.
Es PERFECTA, cuando el poseedor tuviere la intencin de ser dueo o condmino perfecto
de la cosa.
Es IMPERFECTA, cuando slo tuviere la intencin de ser dueo o condmino imperfecto de
ella, o de ejercer sobre cosa ajena algn derecho real que pueda ejercerse por la posesin.
Aunque no aparece claramente en nuestro Cdigo, se alude a ella incidentalmente cuando
los arts. 2552, 2558 y 2559 mencionan a los poseedores imperfectos, como el usufructuario, el
usuario y el acreedor anticresista.
Posesin DE BUENA FE y posesin DE MALA FE.
La posesin ilegtima se divide a su vez en posesin de buena y mala fe. La legtima es
ajena a esta distincin, por cuanto carecera de trascendencia jurdica que el titular de un
derecho real regularmente constituido estuviere persuadido de que no lo es.
Conceptos legales de posesin de buena fe. Sostiene el art. 2356: La posesin puede ser de
buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error
de hecho, se persuadiere de su legitimidad. Para que el poseedor sea de buena fe, debe ser
vctima de un error o ignorancia de hecho excusable. Quedan excluidos el error de derecho y el
error de hecho que no sea excusable.
El Cdigo no contiene un concepto de posesin de mala fe, pero el mismo se puede
obtener por exclusin. Habr entonces mala fe cuando el poseedor padezca un error o
ignorancia de hecho inexcusable, o un error o ignorancia de derecho, o cuando tenga dudas
acerca de la legitimidad de su posesin, o cuando estuviese persuadiendo de su ilegitimidad, es
decir, cuando sepa que ella es ilegtima.
Momento a computar para determinar la buena o mala fe.
El art. 2358 dispone: La buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesin, y en
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cada hecho de la percepcin de los frutos, cuando se trate de frutos percibidos. A su vez, el art.
4008 dice: Se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido en el momento de la
adquisicin.
Debemos distinguir dos aspectos: si se trata de la posesin que sirve para la prescripcin,
basta la buena fe inicial. Entre nosotros se requiere la buena fe originaria; el conocimiento
posterior de la ilegitimidad de la posesin carece de relevancia para la calificacin de la misma.
Posesin VICIOSA y posesin NO VICIOSA. La posesin de mala fe a su vez puede dividirse
en:
1. Mala fe no viciosa o simple mala fe. Se define por exclusin.
2. Mala fe viciosa. Los vicios de la posesin varan segn se trate de muebles o de
inmuebles.
La posesin de muebles es viciosa en tres supuestos (Art. 2364, primera parte):

HURTO: supone la sustraccin de la cosa ajena, medie o no violencia en la

persona o fuerza en las cosas, ya que dentro del concepto queda comprendido lo
que para la ley penal se configura como robo.

ESTELIONATO: implica la adquisicin de una cosa a sabiendas de que es

ajena, o recibindola como libre a sabiendas de que es litigiosa o est pignorada o
embargada.

ABUSO DE CONFIANZA: se configura en el caso en que un tenedor

obligado a restituir, en lugar de hacerlo, intervierte el ttulo y pasa a poseer a nombre
propio, privando de la posesin a quien le haba entregado la cosa.
La posesin de inmuebles es viciosa en tres supuestos (Art. 2364, segunda
parte:

VIOLENTA: Es necesario que concurran actos de fuerza o intimidacin, que

puedan existir al comienzo de la posesin o sobrevenir durante el curso de ella. La
violencia en la adquisicin de la posesin no tiene nada que ver con la violencia que
puede viciar el ttulo sobre la base del cual se la adquiri.

CLANDESTINA: La clandestinidad importa que los actos por los que se

tom o continu la posesin no eran por su naturaleza aptos para ser conocidos por
el pblico. Al igual que ocurre con la violencia, la posesin puede ser pblica en su
origen y convertirse en clandestina cuando el poseedor toma precauciones para
ocultar su continuacin. Sin embargo, este criterio deber ser juzgado en cada caso.

ABUSO DE CONFIANZA: el vicio se configura de la misma manera que

para los muebles. Supone una persona que ha recibido el inmueble en calidad de
tenedor y, por consiguiente, con la obligacin de restituirlo (art. 2372); en lugar de
hacerlo, en un determinado momento intervierte el ttulo.

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Los vicios de la posesin son relativos, como lo establece el Cdigo para la violencia (art.
2368) y para la clandestinidad (2371). Por lo que, nicamente pueden ser alegados por el
anterior poseedor, o sea por la persona que los sufri.
Los vicios se pueden purgar o remediar: en nuestro derecho los vicios de la posesin se
purgan al ao de haber cesado el vicio. Esto quiere decir que hay que dejar pasar un ao
durante el cual el damnificado no debe ejercer ningn tipo de accin para protegerse del
poseedor.
Pasado el ao sin que el damnificado entable accin, el usurpador purga el vicio y se ubica en
una posesin simple o no viciosa: a partir de aqu empieza a contar el tiempo para la usucapin.
Velez habla de 20 aos para la USUCAPIN LARGA; pero en este caso (con la purgacin del
vicio) seran 21 aos (hay que esperar que se purgue el vicio).
PTO. 9. Presunciones en torno de la posesin en el Cdigo Civil Argentino. Actos posesorios.
Prueba.
PRESUNCIONES LEGALES.
En el Cdigo Argentino. Para facilitar la prueba de la posesin el Cdigo establece una serie de
presunciones, siendo todas ellas iuris tantum, es decir que se las puede desvirtuar por prueba
en contrario. Enunciaremos la presunciones posesorias ms importantes (muchas de ellas se
encuentran al tratar el tema de prescripcin o acciones reales).

En cuanto a la INMUTABILIDAD DE LA CAUSA, establece el art. 2353: Nadie puede

cambiar por s mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesin. El
comenz a poseer por s y como propietario de la cosa, contina poseyendo como tal,
mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a
poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el mismo ttulo, mientras no se
pruebe lo contrario.

No hay una imposibilidad absoluta de cambiar la causa o el ttulo de la posesin. En efecto,

puede intervertirse el ttulo y cambiarse la causa de la posesin.

En cuanto a la INMUTABILIDAD DE LAS CUALIDADES Y VICIOS DE LA POSESIN

rige el art. 2354: Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el
transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesin; tal como ella
comenz, tal contina siempre, mientras no se cree un nuevo ttulo de adquisicin.

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POSESIN FUNDADA EN UN TTULO: De acuerdo con el art. 4003, Se presume que el

poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin un ttulo traslativo de propiedad,
ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probare lo contrario.

Presunciones RELACIONADAS CON LA BUNA O MALA FE. La regla general es que la

posesin se presume de buena fe. Habr mala fe en los siguientes casos:
- art. 4009: El vicio de forma en el ttulo de adquisicin, hace suponer mala fe en
el poseedor.
-

art. 2771: Ser considerado poseedor de mala fe el que compr la cosa hurtada
o perdida a persona sospechosa que no acostumbraba a vender cosas
semejantes, o que no tena capacidad o medios para adquirirla. Para presumir la
mala fe no basta con que el enajenante no acostumbre a vender cosas semejantes;
es necesario, adems, que aparezca como sospechoso ante los ojos del adquiriente.

ACTOS POSESORIOS: El art. 2384 dice: Son actos posesorios de cosas inmuebles:
su cultura, percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en
ellas se haga, y en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando
hacerla en algunas de sus partes. Se trata de una enunciacin meramente
ejemplificativa de actos que la ley califica como posesorios, aunque bien podra realizarlos
tambin quien no es poseedor. Lo que ocurre es que quien acredita haber plantado,
percibido frutos, construido, ocupado, etc., se presume que lo hizo como poseedor y no
como mero tenedor.

ADQUISICIN DE UNA COSA PRINCIPAL. Rige el art. 2403: La posesin de una cosa
hace presumir la posesin de las cosas accesorias a ella. (Principio general: lo
accesorio sigue la suerte de lo principal).

PRESUNCIONES EN MATERIA DE COSAS MUEBLES: El principio rector en materia de

cosas muebles est contenido en el art. 2412. Dicha norma consagra una presuncin de
propiedad, ella se construye sobre la base de tres presunciones iuris tantum no
combatidas por prueba en contrario: se presume la posesin, la buena fe y que la cosa
no es robada ni perdida.

PTO. 10. Unin de posesiones o Accesin de posesiones. (VER UNIDAD 4, PTO. 5:

ACCIONES POSESORIAS PROPIAMENTE DICHAS).
Este instituto se utiliza en dos casos:
1. Para sumar la cantidad de aos necesarios para usucapir o adquirir por prescripcin (10
aos- la breve).
2. Para sumar el tiempo necesario para entablar acciones posesorias.
Requisitos:

Que ninguna de las posesiones sea viciosa.

Una posesin debe derivar de la otra, sin existir una posesin viciosa intermedia.

Es necesario que exista un vnculo jurdico (donacin, compraventa, permuta, etc.)

entre el actual poseedor y el anterior.

PTO. 11. Enumeracin legal de casos de tenencia. Clasificacin.

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Enumeracin legal de casos de tenencia.

El art. 2462 enumera a lo largo de seis incisos los distintos casos de tenencia:
1. el locatario o comodatario: es llamada tenencia interesada, pues el tenedor puede usar
y gozar de la cosa, es decir, obtener de ella un beneficio.
2. el depositario, el mandatario o cualquier representante: es denominada tenencia
desinteresada, ya que el tenedor no est facultado para usar y gozar de la cosa. El que
posee la cosa carece de inters.
3. el que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a nombre del
adquiriente: se trata del constituto posesorio, es decir del supuesto en que no es
necesaria la entrega de la cosa para que una relacin de posesin se convierta en otra de
tenencia.
4. el que continu en poseer la cosa despus de haber cesado el derecho de poseerla,
como el usufructuario, acabado el usufructo: cuando se extingue un derecho real sobre
cosa ajena que se ejerce por la posesin, EJ: por vencimiento del plazo, hasta que se
produzca la restitucin de la cosa, el que fuera titular de ese derecho y poseedor se
transforma en tenedor.
Clasificacin de la tenencia.
Siguiendo la clasificacin formulada por IHERING, la tenencia puede ser:
Absoluta: tambin llamada tenencia pura, no tiene vnculo alguno con la posesin, pues el
objeto sobre el que recae no es susceptible de ser posedo. Tal es el caso de los bienes del
dominio pblico del Estado cuando los particulares los utilizan sin que exista una concesin o
permiso de uso especial, EJ: caminar por la calle.
Relativa: supone siempre una posesin ejercida por otra persona y es la que se subclasifica en
interesada y desinteresada.
PTO. 12. Interversin del ttulo de la relacin real. Jurisprudencia.
INTERVERSIN DEL TITULO (CAMBIAR).
Esta ligado con el principio de inmutabilidad de la causa. Art. 2353: Nadie puede cambiar por
s mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesin. El que comenz a
poseer por s y como propietario de la cosa, contina poseyendo como tal, mientras no se
pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se
presume que contina poseyendo por el mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario
Quien comienza a poseer por una causa va a continuar siempre en tanto no cambie la causa de
su posesin o tenencia. La causa de la posesin no se puede cambiar segn Vlez. La excepcin
a la regla es la interversin del titulo: cambiar la causa del titulo de la posesin o de la tenencia.
Puede ser de 2 tipos:

bilateral: en este caso, se cambia la causa del ttulo por acuerdo entre las partes.

unilateral: esta mal vista; ocurre cuando alguien por si mismo cambia la causa de su titulo.
Por ejemplo, siendo tenedor pasa a ser poseedor. Se tiene que manifestar por actos
exteriores, demostrarle a la sociedad.
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BOLILLA 2
ADQUISICIN, CONSERVACIN Y PRDIDA DE LAS
RELACIONES REALES. EFECTOS.
PTO. 1. Adquisicin de la posesin: concepto. Capacidad.
Siendo los elementos de la posesin el corpus y el animus domini, ambos deben estar
presentes en el momento de la adquisicin. La adquisicin se opera por el concurso de los
dos elementos que constituyen la posesin. Por ello establece el art. 2373: la posesin se
adquiere por la aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya; salvo lo dispuesto
sobre la adquisicin de las cosas por sucesin.
La aprehensin de la cosa implica la obtencin del corpus, es decir, es el hecho por el que
una persona obtiene la posibilidad actual y exclusiva de actuar materialmente sobre una cosa.
Puede consistir en un acto de contacto personal con la misma o en un acto que ponga a la
persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla (art. 2374).
No es necesario el contacto personal para adquirir la posesin, ya que la posibilidad fsica de
tomar la cosa o de disponer de ella puede existir sin ese contacto.
En cuanto al animus domini, est mencionado en el art. 2373, cuando habla de la intencin de
tenerla como suya.
Queda excluida del principio general la adquisicin de cosas por sucesin. El heredero
adquiere la posesin de las cosas integrantes del haber sucesorio sin necesidad de concurrencia
del corpus ni del animus. Por una ficcin legal se lo considera poseedor.
CAPACIDAD del sujeto. Es suficiente el mero discernimiento para adquirirla, pero siguiendo la
terminologa del Cdigo, distinguiremos las reglas referidas a la adquisicin y a la conservacin
de la posesin.
Para adquirir por s mismo la posesin. El art. 2392 establece: Son incapaces de adquirir la
posesin por s mismos los que no tienen uso completo de su razn, como los dementes, fatuos
y menos de diez aos; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores.
Pueden adquirir por s mismos la posesin:
a) Los dementes declarados en juicio que se encuentren en un intervalo lcido.
b) Los menores que hayan cumplido diez aos.
c) Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito, por cuanto pueden realizar
actos materiales y traducir su intencin de adquirir la posesin por medio de signos.
En cambio, no pueden adquirir por s mismos la posesin:
a) Los dementes, auque hayan sido declarados en juicio como tales, cuando no se
encuentren en un intervalo lcido.
b) Los menores que no hayan cumplido los diez aos.
c) Cualquier persona circunstancialmente privada de razn, por ejemplo, si acta bajo el
efecto de drogas, alcohol, hipnosis, sonambulismo, etc.
La doctrina suele afirmar que estas reglas tienen vigencia slo en el caso de adquisicin
unilateral de la posesin, pues si es bilateral, siendo la tradicin un acto jurdico, se requiere para
realizarla plena capacidad. Sin embargo, el hecho de que la tradicin cumplida, por ejemplo, por
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un menor de quince aos sea nula como acto jurdico, no obsta que la posesin igualmente haya
sido adquirida.
PTO. 2. Adquisicin unilateral.
Adquisicin unilateral. Son aquellos supuestos en los que slo interviene la persona del
adquiriente, quien toma la cosa sin mediacin de nadie, sin concurso del poseedor anterior.
Existen dos supuestos:
Adquisicin de la posesin de cosas que no estn posedas (APROPIACIN). Rige el
art. 2375: Si la cosa carece de dueo, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la
ocupacin segn las disposiciones de este Cdigo, la posesin quedar adquirida por la mera
aprehensin.
Este modo de adquisicin recae exclusivamente sobre cosas muebles sin dueo o
abandonadas por su dueo (arts. 2343 y 2527), EJ: animales de caza o los peces.
Art. 2343.- Son susceptibles de apropiacin privada:
1 Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables, guardndose
los reglamentos sobre la pesca martima o fluvial;
2 Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente;
3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos
de un dominio anterior;
4 Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambin las que cubrieren las
aguas del mar o de los ros o lagos, guardndose los reglamentos policiales;
5 Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados
o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su dueo, observndose las
restricciones de la parte especial de este Cdigo, relativas a esos objetos.
Art. 2527.- Son susceptibles de apropiacin por la ocupacin,
los animales de caza, los peces de los mares y ros y de los lagos navegables;
las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ros, como las conchas, corales, etc., y otras
sustancias que el mar o los ros arrojan, siempre que no presenten seales de un dominio
anterior;
el dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueos para que se
los apropie el primer ocupante,
los animales bravos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad.

Cosas muebles sin dueo (res nullis): son aquellas cosas que slo pueden entrar en el
patrimonio de una persona determinada por un hecho de aprehensin o de ocupacin.

Cosas muebles abandonadas por su dueo (res derelictae): son las voluntariamente
abandonadas por su dueo, con la intencin de dejarlas adquirir por el primer ocupante.

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Adquisicin de la posesin de cosas que estn posedas.

Sin consentimiento del poseedor actual. Se aplica tanto a muebles como a inmuebles. El
adquiere la posesin en estas condiciones es poseedor vicioso.
PTO. 3. Adquisicin bilateral. La tradicin. Concepto. Requisitos. Jurisprudencia. La traditio brevi
manu y el constituto posesorio. Jurisprudencia.
Adquisicin bilateral. Se produce cuando hay una adquisicin de cosas que estn posedas con
el consentimiento del poseedor actual.
TRADICIN. Art. 2377 segunda parte: Habr tradicin, cuando una de las partes
entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese.
Concepto. Es un acto que supone la realizacin de un hecho material: la entrega y la correlativa
recepcin de la cosa. Hay dos actividades, cada una cumplida por uno de los sujetos: el
desprenderse de la cosa por parte del tradens, y el recibirla por parte del accipiens. Es el
concurso de ambas voluntades lo que marca la diferencia entre la tradicin y los modos
unilaterales de adquisicin de la posesin.
La tradicin posesoria es un acto jurdico bilateral, que no es un contrato.
Tiene una DOBLE FUNCIN:
1. Como elemento constitutivo de los derechos reales: porque lo dice el art. 577: Antes
de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real =
MODO SUFICIENTE.
2. Como medio publicitario. Aunque tambin necesitamos la inscripcin registral.
Se debe manifestar siempre por medio de actos materiales, que son tipificantes de la tradicin; no
puede quedar solo en manifestaciones verbales, sino que deben existir actos materiales.
Formas. Como sinnimo de modos o maneras de realizar la tradicin: debe hacerse adoptando
cualquiera de las modalidades que el Cdigo admite.
Tradicin DE INMUEBLES. Tres formas:

Actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe (art.
2379, 1 parte) EJ: el tradens deja las llaves en la residencia del accipiens, etc.-.

Actos materiales del que recibe la cosa con asentimiento del que la entrega (art.
2379, 2 parte), o desistimiento del poseedor de la posesin que tena, ejerciendo el
adquiriente actos posesorios en su presencia y sin oposicin alguna EJ: el accipiens
comienza a introducir sus muebles en la finca, etc.-.

Actos materiales del que entrega la cosa y tambin del que la recibe EJ: el tradens
entrega directamente las llaves al accipiens-.

Para que opere la tradicin en materia de inmuebles debe haber POSESIN VACUA, es decir,
una posesin libre de toda controversia. Si hay oposicin no es posible realizar una tradicin
vlida.

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Tradicin DE MUEBLES. El principio general esta consagrado en el art. 2381: La posesin de

las cosas muebles se toma nicamente por la tradicin entre personas capaces, consintiendo el
actual poseedor en la transmisin de la posesin. El cdigo distingue los siguientes supuestos:
Cosas muebles con valor en s mismas.

Presentes: son aquellas cosas que se encuentran en el lugar donde estn el tradens y el
accipiens. El cdigo considera en particular la tradicin de cosas que se encuentran en
caja, almacn o edificio cerrado, para cuya consumacin bastar que el poseedor
actual entregue la llave del lugar en que la cosa se halla guardada.

Cosas guardadas o encerradas.

Art. 2385.- Si la cosa cuya posesin se trata de adquirir estuviere en caja, almacn o edificio
cerrado, bastar que el poseedor actual entregue la llave del lugar en que la cosa se halla
guardada.

Adquirente no presente.

Art. 2386.- La tradicin quedar hecha aunque no est presente la persona a quien se hace,
si el actual poseedor remite la cosa a un tercero designado por el adquirente, o la pone en un
lugar que est a la exclusiva disposicin de ste.

No presentes: son las cosas que no estn en el lugar donde se encuentra el accipiens o
que estn a una distancia tal que es imposible verlas. Se aplica en materia comercial.

Art. 2388.- La tradicin de cosas muebles que no estn presentes, se entiende hecha por la
entrega de los conocimientos, facturas, etctera, en los trminos que lo dispone el Cdigo de
Comercio; o cuando fuesen remitidas por cuenta y orden de otros, desde que la persona que
las remite las entrega al agente que deba transportarlas; con tal que el comitente hubiese
determinado o aprobado el modo de la remisin.

Futuras: comprende cosas que son futuras tan slo en cuanto a su calidad de muebles.
Tiene existencia actual como inmuebles y al cobrar vida autnoma se convierten en
muebles.

Art. 2376.- Tratndose de cosas muebles futuras, que deban separarse de los inmuebles,
como tierra, madera, frutos pendientes, etctera, se entiende que el adquirente ha tomado
posesin de ellas desde que comenz a sacarlas con permiso del poseedor del inmueble.
Cosas muebles representativas de valor.
Estn contempladas en los arts. 2390 y 2391, disposiciones innecesarias para un Cdigo Civil,
excepto en lo relativo a la cesin de crditos, ya que los otros casos son regidos por el Derecho
Pblico (rentas nacionales o provinciales) o por el Derecho comercial (acciones).
TRADITIO BREVI MANU.
Aren entiende que es un modo de bilateral de adquirir la posesin distinto de la tradicin, ya que
esta ltima no es necesariamente la entrega de la cosa sino el acto que crea la posibilidad de
actuar sobre la cosa.
Quedan comprendidos dos supuestos:
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a) Una persona posee a nombre de otra y en virtud de un acto jurdico comienza a poseer
por s. Es decir, el tenedor asciende a la jerarqua de poseedor. EJ: el locatario compra el
inmueble que estaba alquilando; por ende no hay que realizar ningn acto material.
Si no existiese la traditio brevi manu seran necesarios, como pasos previos a la adquisicin de
la posesin: en primer lugar, la devolucin de la cosa al poseedor (tradicin restitutiva) por parte
del tenedor y, luego, una segunda entrega de ella al adquiriente (tradicin posesoria o traslativa
de dominio).
b) Una persona posee a nombre de otra y comienza a poseer a nombre de una persona
distinta. EJ: cuando el locador vende o dona el inmueble locado y el locatario que posea a
nombre del vendedor o donante pasa a poseer a nombre del comprador o donatario.
CONSTITUTO POSESORIO.
Tampoco en este caso es necesaria la entrega de la cosa. La posesin desciende de jerarqua
para convertirse en tenencia. Esto se da, EJ: cuando el propietario de un inmueble lo enajena
pero permanece en el mismo al celebrar un contrato de locacin con el adquiriente. El constituto
posesorio esta consagrado en el art. 2462, inc. 3: que transmiti la propiedad de la cosa, y se
constituy poseedor a nombre del adquiriente.
Estos supuestos son casos de interversin de ttulo, es decir que se cambia la causa del
ttulo. La interversin del ttulo puede ser:
Bilateral. EJ: cuando el propietario de un inmueble lo enajena pero permanece en el mismo al
celebrar un contrato de locacin con el adquiriente.
Unilateral. Se produce cuando una persona por s misma y mediante actos exteriores, cambia la
causa de su ttulo. EJ: de Juan, mara y Pedro: cuando Pedro vende o da a ttulo gratuito el libro a
Mara; porque se comporto como poseedor, cuando en realidad era tenedor del libro que le haba
dado Juan en comodato).
PTO. 4. Adquisicin de la posesin por representante.
Adquisicin de la posesin por representante.
1) Representante legal. Tratndose de incapaces, como los menores y los dementes, la
posesin se puede adquirir por medio de sus respectivos representantes legales: padre, tutor o
curador. No interesa la voluntad del representado, ya que la misma es suplida por la del
representante.
Cuando se trata de personas jurdicas, la posesin se adquiere tambin por medio de sus
sndicos o administradores (art. 2394).
2) Representacin voluntaria. La representacin voluntaria se funda en el poder.
El poder supone pero no comprende el mandato (el encargo de obrar), ni se identifica en l,
como, por otra parte, el mandato no implica de suyo el poder, aunque ste puede contenerse en
el acto mismo que confiere el mandato; el mandato sin poder no comporta representacin.
El poder y, por tanto, la representacin, puede ser general o especial, segn que al
representante se le encomiende que trate de todos los negocios en general del representado
(general), o solamente de algunos especficamente indicados (especial); individual o colectivo
(conjunto, solidario o fraccionado).
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Mandatario.
La ley presume que el mandatario adquiere con la intencin de hacerlo para el mandante,
salvo en el supuesto contemplado en el art. 2395. En efecto, cuando la adquisicin ser realiza
mediante tradicin, prevalece la voluntad del tradens ante la actitud del mandatario de pretender
tomar la posesin para s.
Art. 2394.- La posesin se adquiere por medio de otras personas que hagan la adquisicin de la
cosa con intencin de adquirirla para el comitente. Esta intencin se supone desde que el
representante no haya manifestado la intencin contraria por un acto exterior.
Art. 2395.- Aunque el representante manifieste la intencin de tomar la posesin para s, la
posesin se adquiere para el comitente, cuando la voluntad del que la transmite ha sido que la
posesin sea adquirida para el representado.
Gestor oficioso.
Art. 2398.- La posesin se adquiere por medio de un tercero que no sea mandatario para
tomarla, desde que el acto sea ratificado por la persona para quien se tom. La ratificacin
retrotrae la posesin adquirida al da en que fue tomada por el gestor oficioso.
Si bien la retroactividad de la ratificacin se acepta cuando se trata de la adquisicin de un
derecho, no es posible admitirla en el caso de la adquisicin de la posesin, ya que ella supone la
intencin de poseer y esta intencin no podra existir antes de tomar conocimiento de que el
tercero ha tomado la cosa por cuenta de otro.
Sin embargo, razones de orden prctico han llevado al codificador a aceptar la retroactividad,
pues de esa forma los efectos de la posesin se remontan a la fecha de su toma por el gestor.
EJ: Juan adquiere la posesin avisando que la posesin que adquiere es para Pedro.
PTO. 5. Anlisis del art. 2468 del Cdigo civil. El problema del interdicto de adquirir en la
actualidad.
De acuerdo al:
art. 2468: Un ttulo vlido no da sino un derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin
misma. El que no tiene sino un derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la
posesin de la cosa: debe demandarla por las vas legales.
Aplicndose en nuestro Derecho la teora del ttulo y el modo en la adquisicin derivada por actos
entre vivos de los derechos reales que se ejercen por la posesin, slo tendr derecho de
poseer quien cuente con un ttulo suficiente y, adems, tiene la posesin obtenida en
virtud de dicho ttulo. Titular de derecho real que se ejerce por la posesin, poseedor
legtimo y poseedor con derecho de poseer son expresiones equivalentes.
Por el contrario, el que tiene nicamente un ttulo vlido, pero no ha logrado el modo, no
tiene la posesin y, consiguientemente, carece de derecho de poseer. Tiene simplemente un
derecho a la posesin, es decir el derecho de recurrir a las vas legales para exigir el
cumplimiento de la tradicin que le es debida, esto es, del modo suficiente.
INTERDICTO DE ADQUIRIR
Art. 601: Procedencia. Para que proceda el interdicto de adquirir se requerir:
1) Que se presente ttulo suficiente para adquirir la posesin con arreglo a derecho.
2) Que nadie tenga ttulo de dueo o de usufructuario o posea los bienes que constituyen el
objeto del interdicto. Si otro tambin tuviere ttulo o poseyere el bien, la cuestin deber
sustanciarse en juicio ordinario.
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Cuando alguien ejerciere la tenencia de los bienes, la demanda deber dirigirse contra l y se
sustanciar por el trmite del juicio sumarsimo.
INTERDICTO DE ADQUIRIR. En la prctica casi no tiene uso. Se utiliza principalmente cuando
compramos un inmueble, tenemos el ttulo pero no nos entregan el inmueble (tenemos ttulo
suficiente; pero no el modo suficiente).
PTO. 6. Conservacin y prdida de la posesin.
CONSERVACIN POR EL MISMO POSEEDOR.
Regla general, el:
art. 2445: La posesin se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella,
aunque el poseedor no tenga la cosa por s o por otro. La voluntad de conservar la posesin
se juzga que contina mientras no se haya manifestado una voluntad contraria.
Se deduce de ello que la posesin se conserva slo con el animus, pero es evidente que la
prdida del corpus debe ser transitoria.
Si bien la posesin se conserva solo animus, la falta del corpus debe ser accidental. El animus
domini se presume que subsiste mientras no se exprese voluntad contraria, siendo esta la
razn por la cual la prdida del discernimiento por parte de quien adquiri vlidamente la
posesin no impide su conservacin (art. 2447).
Aun en el supuesto de que se haya perdido la cosa, la posesin se conserva solo animo
mientras haya esperanza probable de encontrarla (art. 2450) o mientras la cosa no haya sido
sacada del lugar en que el poseedor la guard, aunque l no recuerde dnde la puso, sea esta
heredad ajena, o heredad propia (art. 2457).

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CONSERVACIN POR OTRO.

art. 2446 dispone: La posesin se conserva, no slo por el poseedor mismo, sino por medio de
otra persona, sea en virtud de un mandato especial, sea que la persona obre como representante
legal de aquel por quien posee.
Es posible conservar la posesin por intermedio de representantes legales o
convencionales. En el ltimo caso, el mandato puede ser expreso o tcito, como el que tienen
los miembros de la familia, la gente de servicio, los locatarios, etc.
La posesin subsiste aunque el que posee a nombre del poseedor manifieste su voluntad
de poseer a nombre propio, por cuanto esa sola manifestacin no importa un acto de
interversin del ttulo (art. 2447, 1 parte).
Lo mismo sucede si el representante del poseedor abandona la cosa o fallece o cae en
incapacidad (art. 2447, segunda parte), cuando los que tienen la cosa a nombre del poseedor la
tienen por s mismos o por otros que los crean verdaderos poseedores (art. 2448), cuando el
representante de la posesin fallece, siendo continuada la posesin por medio del heredero,
aunque ste creyere que la propiedad y la posesin pertenecan a su autor (art. 2449).
PERDIDA DE LA POSESIN.
Causa relativa al objeto.
La posesin se pierde por una causa relativa al objeto en los siguientes casos:
1) EXTINCIN DEL OBJETO: se produce cuando el objetodeja de existir, sea por la
muerte, si fuese cosa animada, sea por la destruccin total, si fuese de otra naturaleza, o cuando
haya transformacin de una especie en otra (art. 2451).
Si la destruccin es parcial, la posesin subsiste sobre la parte que se ha conservado. En la
transformacin, si bien se extingue respecto de la materia utilizada para realizar el objeto nuevo,
renace sobre el ltimo.
2) PUESTA DE LA COSA FUERA DEL COMERCIO: es necesario que se trate de un supuesto
de inenajenabilidad absoluta con prohibicin de enajenar impuesta por la ley. EJ: con las tierras
expropiadas por el Estado para la construccin de un camino.
3) IMPOSIBILIDAD FSICA DE EJERCICIO: en este caso no hay destruccin de la cosa, pero
ella se encuentra en un lugar inaccesible. EJ: si cae al fondo del mar (art. 2452 y nota).
Por voluntad del poseedor.
1) Por TRADICIN que el poseedor hiciere a otro, salvo que fuera para transmitir la
tenencia (art. 2453): si la tradicin es posesoria, dado el carcter exclusivo de la posesin (art.
2401), al adquirirla el accipiens, correlativamente se opera la prdida para el tradens.
Por excepcin, la tradicin no causa la prdida de la posesin cuando slo tiene por
objeto transmitir la tenencia, ya que entonces el tradens conserva la posesin aunque pasa a
poseer por medio de un tercero.
2) Por ABANDONO VOLUNTARIO de la cosa con la intencin de no poseerla en adelante
(art. 2454): debe haber un desprendimiento efectivo de la cosa (corpus) acompaado de la
- 69 -

intencin de no continuar poseyndola. Al convertirse en cosa abandona ser susceptible de ser

adquirida por el primer ocupante.
Por la accin de un tercero.
La prdida de la posesin por la accin de un tercero comprende tres supuestos que se vinculan
con cada uno de los vicios de la posesin de inmuebles:
1) VIOLENCIA: la posesin se pierde cuando por el hecho de un tercero son desposedos el
poseedor o el que tiene la cosa por l, siempre que el que los hubiese arrojadote la posesin la
tome con nimo de poseer (art. 2455).
Puede presentarse en tres casos:
Que por la fuerza se obligue al poseedor a salir;
Que tomada la posesin durante la ausencia del poseedor, por la fuerza se le impida
entrar;
Que ste sepa que los que ocupan el inmueble tienen la intencin de usar de la
violencia para oponerse a su regreso y que por ello se abstenga de volver (nota art.
2455).
El despojo puede producirse contra el propio poseedor o contra su representante. La posesin se
pierde al momento de consumarse el despojo; por lo tanto el poseedor despojado puede intentar
dentro del ao la recuperacin de la posesin a travs del ejercicio de una accin posesoria.
2) CLANDESTINIDAD: segn el art. 2456, la posesin se pierde cuando deja que alguno la
usurpe, entre en la posesin de la cosa y goce de ella durante un ao, sin que el anterior
poseedor haga durante ese tiempo acto alguno de posesin, o haya turbado la del que la usurp.
Aunque la redaccin de esta disposicin parece establecer una superposicin entre la posesin
del usurpador clandestino y la del usurpador, debe entenderse que tambin en este caso este
ltimo pierde la posesin en el momento de consumarse el despojo y que al ao pierde las
acciones posesorias de recuperacin. El usurpador adquiere la posesin al producirse el despojo
y, si logra mantenerse un ao, gana las acciones posesorias en sentido estricto y purga el vicio.
3) ABUSO DE CONFIANZA: segn el art. 2458: Se pierde la posesin cuando el que tiene la
cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de
disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto.
Aunque el cdigo no trata el tema respecto de las cosas muebles, se pierde tambin la posesin
por accin de un tercero en caso de haber mediado robo o hurto; no as cuando existe abuso de
confianza.
PTO. 7. Obligaciones y derechos inherentes a la posesin. Su extensin a la tenencia.
Concepto.
Se trata de una serie de deberes y de facultades que respectivamente afectan o benefician
al poseedor, pero lo hacen en forma abstracta, es decir sea quien fuere, y en virtud de su
relacin con la cosa.
Establece el art. 2416: Son obligaciones inherentes a la posesin, las concernientes a los
bienes, y que no gravan a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al
poseedor de una cosa determinada.
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Quedan comprendidas dentro del gnero de obligaciones inherentes a la posesin las

obligaciones reales y las cargas o gravmenes reales. Las primeras son las restricciones y
lmites que la ley impone al dominio y que se extienden a todos los derechos reales
desmembrados del mismo, y aun a la mera relacin posesoria. Las segundas constituyen el
aspecto pasivo de los derechos reales sobre cosa ajena. EJ: el usufructo es derecho real para su
titular, y carga o gravamen real para el nudo propietario.
En cuanto a los derechos inherentes a la posesin, dice el art. 2420. Son derechos inherentes
a la posesin, sean reales o personales, los que no competen a una o ms personas
determinas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada.
Quedan comprendidos dentro del gnero de derechos inherentes a la posesin tanto el
aspecto activo de las restricciones y lmites legales como el de las cargas reales.
Obligaciones inherentes a la posesin.
En materia de cosas muebles: es obligacin inherente a la posesin de cosa muebles, la
exhibicin de ellas ante el juez, en forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos
judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga un inters en la cosa fundado sobre un
derecho. Los gastos de la exhibicin corresponden a quien la pidiere.
En materia de inmuebles quedan comprendidos dos supuestos:
Segn el art. 2418: El que tuviere posesin de cosas inmuebles, tendr para con sus vecinos o
terceros, las obligaciones impuestas en el Ttulo VI de este libro. Se trata de las restricciones y
lmites que la ley impone al dominio y que se extienden a la relacin posesoria.
Son tambin obligaciones inherentes a la posesin de cosas inmuebles, las servidumbres
pasivas, la hipoteca, y la restitucin de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor
anticresista. Tambin las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor
precedente, al nuevo poseedor.

Derechos inherentes a la posesin.

Hemos visto que el art. 2420 se refiere a los derechos personales y a derechos reales inherentes
a la posesin.
Incluimos dentro de los primeros a las restricciones y lmites legales mirados ahora desde el Pto.
de vista activo. EJ: a la obligacin de no molestar a los vecinos por medio de actividades
desarrolladas en un inmueble (art. 2618), corresponde el derecho a no ser molestado por el
propietario lindero.
Art. 2620- Los trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un
ataque a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas
que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnizacin de daos y perjuicios.
PTO. 8. Obligaciones y derechos del poseedor segn sea de buena o mala fe.
Bajo esta denominacin queda comprendida toda una larga serie de derechos y de obligaciones
que favorecen o afectan al poseedor, que se ve obligado a restituir la cosa poseda como
consecuencia de una reivindicacin triunfante.
INDEMNIZACIN.
De acuerdo al art. 2422, si el reivindicante triunfa y el poseedor debe restituir la cosa, en principio
ste ltimo, aunque sea de buena fe y a ttulo oneroso, no puede reclamar al primero la
restitucin del precio que hubiese pagado por la cosa al adquirirla.
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Excepcionalmente tiene derecho a una indemnizacin proporcional si:

- Es poseedor de buena fe.
- Adquiri la cosa a ttulo oneroso.
- El propietario difcilmente la hubiera recuperado si no hubiese sido por la adquisicin
hecha por el poseedor; es el caso, EJ: de quien compra en el extranjero una cosa robada
y, al traerla nuevamente al pas, su dueo puede de esta forma recobrarla.
FRUTOS.
Respecto a los frutos pueden presentarse tres situaciones:
a) Poseedor de buena fe: su buena fe le permite hacer suyos los frutos percibidos que
correspondiesen al tiempo de su posesin. El ttulo de adquisicin del dominio de los frutos es la
percepcin.
Los frutos naturales o industriales se consideran percibidos cuando se alzan y separan; los civiles
cuando han sido cobrados y recibidos, y no por da (art. 2425). En consecuencia y en cuanto a
stos ltimos, si a la fecha de la restitucin de la cosa los frutos no han sido cobrados, auque se
hubiesen devengado, no corresponden.
b) Poseedor de buena fe condenado por sentencia a restituir: debe los frutos percibidos
desde el da en que se lo notific de la demanda o desde el da en que tuvo conocimiento del
vicio de la posesin.
c) Poseedor de mala fe: debe entregar o pagar los frutos percibidos y los que por su culpa se
hubieran dejado de percibir, y debe indemnizar al propietario por los frutos civiles que habra
podido producir una cosa no fructfera si el propietario hubiese podido sacar un beneficio de ella
(art. 2439).
La redaccin del art. 2439 es deficiente, ya que no se trata de una cosa no fructfera, sino de una
cosa que ha permanecido como tal porque el poseedor no ha obtenido ningn beneficio de ella,
pudiendo hacerlo. EJ: haber mantenido edificios desocupados cuando podran haber sido dados
en locacin.
PRODUCTOS.
Tanto el poseedor de mala fe como el de buena fe deben restituir los productos obtenidos
de la cosa (art. 2444). Se justifica esta solucin porque los productos son una porcin
desprendida de la sustancia misma de la cosa.
GASTOS Y MEJORAS.
a) Poseedor de buena fe: tiene derecho al reintegro de los gastos necesarios o tiles, tales
como los dineros y materiales invertidos en mejoras necesarias o tiles que existiesen al tiempo
de la restitucin de la cosa. Tiene derecho de retencin hasta ser pagado de los gastos
necesarios o tiles.
No tiene derecho al reembolso de los gastos hechos para la simple conservacin de la
cosa en buen estado, ni al de las mejoras voluntarias, aunque puede llevarlas si al hacerlo no
causare perjuicio a la cosa.
b) Poseedor de mala fe simple: le corresponde el reintegro de los gastos necesarios y puede
repetir las mejoras tiles que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del
mayor valor existente. En consecuencia, si las mejores tiles o las reparaciones necesarias han
perecido por cualquier causa al tiempo de la restitucin de la cosa, cesa el derecho del poseedor.
Tiene derecho de retencin, pero slo por los gastos necesarios (art. 2440, Cd. Civil).
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Pierde las mejoras voluntarias, pero puede llevarlas en la misma situacin del poseedor de buena
fe art. 2441, in fine).
c) Poseedor de mala fe viciosa: se encuentra en iguales condiciones que el poseedor de
simple mala fe; nicamente no goza del derecho de retencin.
RIESGOS.
En este supuesto es necesario contemplar cuatro supuestos:
a) Poseedor de buena fe: no responde de la destruccin total o parcial de la cosa, ni por los
deterioros de ella, aunque fuesen causados por hecho suyo, sino hasta la concurrencia del
provecho que hubiese obtenido. Entrega la cosa en el estado en que se halle.
b) Poseedor de buena fe que ha sido notificado de la demanda de reivindicacin: responde
por el hecho suyo, pero no por la prdida y deterioro de la cosa causados por caso fortuito.
c) Poseedor de mala fe simple: responde por el hecho suyo y por el caso fortuito, pero en este
caso slo si la cosa no hubiese perecido o no se hubiese deteriorado estando en poder del
propietario.
d) Poseedor de mala fe vicioso: responde por el hecho suyo y por el caso fortuito, aunque
estando la cosa en poder del dueo no hubiese ste evitado el dao (art. 2436).
DISPOSICIN DE COSAS MUEBLES.
El poseedor de buena fe esta obligado a restituir el precio percibido por los objetos muebles de
que hubiere dispuesto.
El poseedor de mala fe, en cambio, est obligado a pagar el valor ntegro, aunque l hubiese
obtenido un precio inferior.
COMPENSACIN.
Hay que distinguir dos supuestos:
Poseedor de buena fe: el dueo puede compensar los gastos necesarios o tiles con el valor del
provecho que el poseedor hubiese obtenido de destrucciones parciales de la cosa (EJ: rboles
que hubiese cortado y vendido de bosque que no era de corte) y con las deudas inherentes al
inmueble, correspondientes al tiempo de la posesin, si el propietario justificare que las haba
pagado (art. 2429). Tambin puede compensar los gastos de conservacin con los frutos
percibidos, pero no los gastos necesarios o tiles.
Poseedor de mala fe: puede compensar las mejores tiles que hayan aumentado el valor de la
cosa con los frutos percibidos o los que hubiese podido percibir (Art. 2441).
PTO. 9. Adquisicin, conservacin y prdida de la tenencia.
ADQUISICIN de la tenencia.
De acuerdo con el art. 2460: La simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor, o del
simple tenedor, slo se adquieren por la tradicin, bastando la entrega de la cosa sin necesidad
de formalidad alguna.
Por lo tanto, la tenencia se adquiere por medio de la tradicin, la que puede ser realizada
por el poseedor (EJ: si el locador entrega la cosa al locatario como consecuencia de la
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celebracin de un contrato de locacin), o bien por el simple tenedor (por ejemplo: si el

locatario entrega la cosa a un sublocatario o a un cesionario del contrato).
Tambin puede adquirirse la tenencia por medio del constituto posesorio (Art. 2462, inc. 3).
Art.2462.- Quedan comprendidos en la clase del artculo anterior:
1) Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa,
como el locatario, o comodatario;
2) Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el
mandatario o cualquier representante;
3) El que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a nombre del
adquirente;
4) El que continu en poseer la cosa despus de haber cesado el derecho de poseerla, como
el usufructuario, acabado el usufructo o el acreedor anticresista;
5) El que contina en poseer la cosa despus de la sentencia que anulase su ttulo, o que le
negase el derecho de poseerla;
6) El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la posesin o el derecho
de poseerla pertenece a otro.
7) Inclusive, hasta es posible la adquisicin por un medio unilateral, como en el caso de los
intrusos que ocupan un inmueble abandonado slo para solucionar un problema de
vivienda, pero reconociendo en todo momento que la propiedad pertenece a otra persona.
Se conserva y se pierde de la misma manera que la posesin.
PTO. 10. Obligaciones y derechos del tenedor.
Sin perjuicio de que las obligaciones y derechos del tenedor sern ante todo los que resulten del
contrato que dio origen a la tenencia y de su regulacin, podemos sealar las siguientes
obligaciones:
1. Conservar la cosa, respondiendo por su culpa de acuerdo con la causa que le acord la
tenencia (art. 2463).
2. Nombrar al poseedor a cuyo nombre posee, si fuere demandado por un tercero, bajo
pena de no poder hacer responsable por la eviccin al poseedor (art. 2464). Se trata
de la llamada nominatio auctoris, que es un deber frente al poseedor pero slo una
facultad frente al reivindicante (art. 2782).
3. Restituir la cosa al poseedor o a su representante, luego que la restitucin le sea
exigida conforme a la causa que lo hizo tenedor (art. 2465). Debe hacerlo aunque haya
otras personas que pretendan la cosa, pero en este caso tales personas deben ser citadas
(art. 2467), a fin de que puedan luego hacer valer los derechos que pudieren
corresponderles.
En cuanto a los derechos del tenedor, son los siguientes:
1. Repetir los gastos o mejoras necesarias que hubiese hecho en la cosa, es decir las
erogaciones que haya debido realizar para impedir la prdida o el deterioro de aqulla (EJ:
en la locacin se faculta al locatario a cobrar del locador todas las mejoras hechas en caso
de urgencia arts. 1544 y 1545-).
2. Retener la cosa hasta el pago de los gastos o mejoras necesarias para conservar la
cosa (art. 2466).

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A partir de la reforma de 1968 los tenedores interesados cuentan con proteccin posesoria
a travs de las acciones policiales.
Jams el tenedor podr usucapir, pues reconoce en otro la propiedad. Slo sera posible la
prescripcin cuando mediara un acto de interversin del ttulo, pero dejara de ser tenedor y
pasara a ser poseedor.

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UNIDAD 4 - DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES.

PTO. 1. Fundamentos de la proteccin.
Teora de Savigny (subjetiva). Llamada tambin teora de la interdiccin de la violencia,
sostiene que no siendo la posesin un derecho, el ataque contra ella no constituye en s mismo
un acto contrario al derecho, pero puede llegar a serlo si, a la vez, se vulnera un derecho
cualquiera.
La turbacin de la posesin supone un acto de violencia dirigido contra la persona del que posee
y toda violencia contra la persona es contraria al derecho. En esa ilegitimidad es donde se
encuentra el motivo de la ley para la proteccin.
En sntesis, para Savigny se protege la posesin, para proteger al sujeto que posee.
Teora de Ihering. La proteccin de la posesin la brinda la ley como complemento de la
proteccin de la propiedad. La posesin es normalmente la forma ms comn de exteriorizar la
propiedad. Su proteccin no se realiza en consideracin a ella sino en funcin de esa
exterioridad. Con ello se facilita la defensa al evitar que el propietario tenga que producir la
prueba de su derecho. Es claro que esto trae como consecuencia la proteccin tambin de quien
no es propietario, observado por Ihering como un fin no querido por la ley pero que trae
considerables ventajas al sistema.
En sntesis, se protege la posesin, para proteger el objeto posedo (la cosa).
Nuestro Cdigo sigue a SAVIGNY.
PTO. 2. Defensa extrajudicial o defensa privada.
Nuestro sistema legal se asienta sobre el principio que prohbe hacerse justicia por mano propia,
como un medio eficaz para garantizar la paz y la tranquilidad de la sociedad. De ah que, de
acuerdo al art. 2468, quien tiene ttulo que le da derecho a la posesin, pero no la posesin
misma, slo podr obtenerla recurriendo a las vas legales.
Excepcionalmente se admite la legtima defensa que rige en el art. 2470: El hecho de la
posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y repulsar la fuerza con el empleo
de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde;
y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal
que no exceda los lmites de la propia defensa.
Para que est permitida la defensa extrajudicial de la posesin deben concurrir los
siguientes requisitos:
Una agresin violenta: el autor del ataque debe valerse de la fuerza. Queda excluido el
supuesto de usurpacin clandestina.
Reaccin inmediata: ante la agresin se debe producir sin intervalo la reaccin.
Imposibilidad de intervencin del poder pblico: se lo admite slo cuando la actuacin
de las autoridades no sea posible. Si bien el art. 2470 menciona a la justicia, la expresin
debe interpretarse en sentido amplio, comprensivo de cualquier autoridad, como polica,
ejrcito, etc.
Defensa adecuada: debe haber una relacin entre el medio empleado por el agresor y
aquel de que se vale el atacado. Cualquier exceso podra dar lugar a la responsabilidad
civil y penal.
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El art. 2470 abarca dos situaciones diferentes:

La de protegerse en la posesin propia: supone slo un caso de turbacin.
La de recuperar la posesin de propia autoridad: supone slo un caso de despojo.
La legitimacin ACTIVA es amplsima, ya que se entiende que la expresin el hecho de la
posesin alude al corpus posesorio. Por lo tanto, pueden ejercer la defensa extrajudicial de la
posesin:
Los poseedores anuales o no anuales, viciosos o no viciosos.
Los tenedores interesados o desinteresados, inclusive los que tienen la cosa en razn
de un vnculo de dependencia, o sea los llamados servidores de la posesin (EJ: el
obrero puede evitar el despojo de las herramientas que utiliza para su trabajo).
La legitimacin PASIVA es muy restringida. Slo puede ejercerse la defensa contra el autor
del ataque, en razn del requisito de inmediatez entre la agresin y la reaccin.
PTO. 3. Defensa judicial. Dualismo entre acciones posesorias e interdictos. Reparos tcnicos.
DEFENSA JUDICIAL (cualquiera se puede defender con estas acciones): no es necesario
acompaar ttulo alguno en apoyo de nuestro reclamo puesto que estamos frente a relaciones de
hecho con la cosa. No son relevantes los ttulos. Tampoco es necesario acreditar BUENA FE.
Cuando no podemos defendernos privadamente y tenemos que ir a defendernos judicialmente,
surge un problema: tenemos DUALISMO DE ACCIONES, tanto en el Cd. Civil como en el Cd.
Proc. Civil y Comercial. La controversia se planteo en el sentido de saber si los interdictos
procesales son remedios distintos de las acciones posesorias o si, por el contrario, los primeros
constituyen la reglamentacin procesal de los siguientes.
Con respecto a esto se plantearon dos tesis:
Dualista: dice que hay independencia entre tales remedios.
Unitaria: dice que las normas del Cdigo de Procedimiento se convirtieron en regulacin
procesal de las acciones posesorias del Cd. Civil.
Ha logrado consagracin legislativa la tesis dualista por los siguientes argumentos: mientras
que los interdictos tramitan por va sumarsima, las acciones posesorias del Cd. Civil tramitarn
por las reglas del proceso sumario.
El prrafo 2 del art. 623 dice: Deducida la accin posesoria o el interdicto, posteriormente
slo podr promoverse accin real. La conjugacin disyuntiva o demuestra que se trata de
remedios distintos.
En el Cdigo Civil tenemos las llamadas:

ACCIONES POSESORIAS PROPIAMENTE DICHAS O SENTIDO ESTRICTO O

STRICTO SENSU.

ACCIONES POLICIALES: que son remedios rpidos.

En el Cdigo Procesal tenemos los INTERDICTOS PROCESALES. Son 4:

1)
interdicto de adquirir.
2) interdicto de retener
3) interdicto de recobrar
4) interdicto de obra nueva
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PTO. 4. Objeto. Reforma al art. 2488 del C.Civ.

Estableca el artculo 2488 del texto original del Cdigo Civil que las cosas muebles no podan ser
objeto de la accin de despojo. Al despojado de cosas muebles corresponda solamente la accin
civil de hurto u otra semejante.
El fundamento de la exclusin en la proteccin de las cosas muebles era dado en la nota del
artculo 2488: Respecto a los muebles, no puede haber accin posesoria desde que la posesin
de ellos vale por el ttulo: siempre ser indispensable entablar accin de dominio.
De la reforma al art. 2488
La ley 17711 y 17940 modifican el texto original del art. 2488, el cual queda redactado:
Art. 2488.- Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor
particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.
El artculo 2491, reformado por ley 17711, al referirse al efecto de la accin de despojo, tambin
elimina la restriccin solamente a los inmuebles:
Art. 2491.- El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin
y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
En sntesis, las acciones posesorias se pueden entablar sea el objeto mueble o inmueble.
PTO. 5. Rgimen legal de las distintas acciones posesorias e interdictos. Conceptos. Naturaleza
jurdica. Requisitos. Procedimientos. Prescripcin o caducidad. Jurisprudencia.
ACCIONES POSESORIAS PROPIAMENTE DICHAS.
a) Accin de manutencin de la posesin (TURBACIN).
Se trata de una accin que se acuerda al poseedor que es turbado en su posesin, a efectos de
que se lo mantenga en el ejercicio de ella. Supone la existencia de un acto de turbacin. Para
que quede configurada la turbacin deben concurrir cuatro elementos:

Que el turbador ejecute actos posesorios: el turbador debe ejecutar actos materiales.
EJ: la destruccin de un alambrado, el ingreso de hacienda al campo.
Que tenga intencin de poseer: que el turbador ejecute actos con la intencin de poseer.
Que acte contra la voluntad del poseedor: es indispensable que el poseedor no haya
prestado su consentimiento expreso o tcito, o que no se trate de actos de mera
tolerancia, tan comunes en las relaciones de vecindad.
Que no obtenga la exclusin absoluta del poseedor: los actos del tercero deben
traducirse en molestias o trabas en el uso y goce, que de ninguna manera deben conducir
a la prdida de la posesin, pues de ser as habra exclusin absoluta, por lo que
correspondera una accin de recuperacin y no de manutencin.

Este ltimo elemento es el que marca la diferencia entre la TURBACIN Y EL DESPOJO.

b) Accin de recuperacin de la posesin (DESPOJO).
Se trata de una accin que se concede al poseedor cuando es privado de la posesin. Supone la
concurrencia de un acto de despojo y, como el Cdigo no contiene un concepto del mismo,
doctrinariamente se han sostenido dos posiciones:
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Para la primera, el concepto es restringido, pues slo hay despojo cuando la prdida de
la posesin se produce mediante la violencia.

Para la segunda (que es la que toma la jurisprudencia actual) el despojo comprende

toda desposesin, sea por violencia, por clandestinidad o por abuso de confianza.

Como en la turbacin, deben concurrir cuatro elementos: actos posesorios, ejecutados con
intencin de poseer, contra la voluntad del poseedor actual, de los que resulte la
exclusin absoluta de ste.
No debe confundirse exclusin absoluta con exclusin total. En efecto, la exclusin absoluta
puede ser total o parcial, segn que el poseedor sea privado de la posesin (y no meramente
turbado) de todo o de parte de la cosa.
Requisitos comunes a estas acciones.
Legitimacin activa. Es restringida, ya que solo los poseedores anuales y no viciosos
pueden promover las acciones posesorias en sentido estricto.
Anualidad. De acuerdo con la primera parte del art. 2473: El poseedor de la cosa no puede
entablar acciones posesorias, si su posesin no tuviere a lo menos, el tiempo de un ao.
Adems de durar por lo menos un ao, durante el mismo la posesin debe ser continua e
ininterrumpida (art. 2481).
Posesin continua e ininterrumpida. La continuidad en la posesin se funda en la actividad del
poseedor, quien debe realizar actos posesorios sin intermitencias. Basta con que el poseedor
haya actuado todas las veces en que debi hacerlo de acuerdo con la naturaleza de la
ocupacin. Mientras la discontinuidad se produce en virtud de un hecho negativo del propio
poseedor, la interrupcin supone siempre un hecho positivo de un tercero o del mismo poseedor.
Carencia de vicios. La posesin no debe ser precaria, violenta ni clandestina.
Carcter relativo de los requisitos. En cuanto a la anualidad dice el art. 2477: La posesin no
tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un poseedor anual, y que no
tiene sobre la cosa ningn derecho de posesin.
Legitimacin pasiva. La legitimacin pasiva es amplia, pues tiene efectos erga omnes.
ACCIONES POSESORIAS DE CARCTER POLICIAL.
Son acciones que se entablan tambin ante los tribunales. Se trata de remedios rpidos que
tienden a preservar la paz pblica y a evitar la justicia por mano propia.
a) Accin policial de recuperacin de la posesin o de la tenencia (accin de despojo).
Es la accin policial que tiene por objeto recobrar la posesin o la tenencia, es decir, que juega
cuando ha mediado despojo. Slo a esta accin corresponde la denominacin tcnica de accin
de despojo.
A quines compete. En este caso, la legitimacin activa es amplia: compete a todos los
poseedores (anuales o no anuales, viciosos o no viciosos) y a los tenedores, pero slo si son
interesados. No estn legitimados para ejercer esta accin los tenedores desinteresados.
- 79 -

Contra quines se ejerce. La legitimacin pasiva es restringida, ya que el desposedo tendr

accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus sucesores universales
y contra los sucesores particulares de mala fe.
b) Accin policial (innominada) de manutencin de la posesin o de la tenencia.
(Turbacin).
Es la accin policial que tiene por objeto mantener en la posesin o en la tenencia cuando hay
solo turbacin.
A quines compete. La legitimacin activa en este caso tambin es amplia: quedan
comprendidos todos los poseedores, anuales o no, viciosos o no. En cuanto a los tenedores, slo
estn legitimados los interesados.
Contra quines compete. La legitimacin pasiva es restringida: slo puede ir contra el autor de
la turbacin y sus cmplices.
ACCIONES DE OBRA NUEVA.
Concepto: se trata de una accin autnoma a la cual el Cdigo Civil legisla haciendo remisin
segn el caso de que se trate, a la accin de mantener o a la de despojo.
El procedimiento de ste tipo de acciones puede adoptar el carcter de las defensas ordinarias
posesorias, o pueden sustanciarse como acciones policiales segn el caso.
Obra nueva en terrenos del poseedor afectado
Art. 2498.- Si la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se comenzara a hacer
en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destruccin de las obras existentes, la accin
posesoria ser juzgada como accin de despojo.
La obra nueva puede consistir tanto en construccin comenzada en inmuebles del poseedor,
como en destruccin de las obras existentes.
Si la obra nueva se realiza en terrenos del poseedor accionante, esto significa una
intromisin en su propiedad o posesin. Por ello el Cdigo Civil asimila esta variante a la
accin de despojo, aunque la intromisin no excluya en forma absoluta al titular. Es irrelevante
que la obra cause un perjuicio al poseedor o un beneficio al innovador.
Objeto: restablecimiento de las cosas al estado anterior; se aplica solamente para inmuebles.
Legitimacin activa:
Legitimacin pasiva:

poseedor de un inmueble
persona que ha comenzado la obra o destruido la existente

Obra nueva en terrenos que no son del poseedor

Art. 2499.- Habr turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se comenzara a
hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin de ste
sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva. ...
La situacin es distinta a la anterior, en este caso quien construye en su propio terreno afecta con
la obra la posesin de otra persona.
- 80 -

Los requisitos son:

obra iniciada pero no terminada (si estuviese concluida la accin pertinente es la de
mantener);
realizada en inmueble que no sea del accionante;
que resulte un perjuicio o menoscabo para la posesin;
que implique un beneficio para el agente (se discute sobre la necesidad de este requisito).
Los efectos de la accin estn dados por el artculo 2500:
Art. 2500.- La accin posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el
juicio, y que a su terminacin se mande deshacer lo hecho.
Objeto: suspensin de la obra durante el juicio y eventual sentencia de deshacer si se triunfa;
recae slo sobre inmuebles
Legitimacin activa:
Legitimacin pasiva:

dem al anterior
autor de la obra, sea o no poseedor del terreno donde la realiza

DENUNCIA DE DAO TEMIDO.

Art. 2499.- Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes, puede
denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
Naturaleza jurdica: se trata de una accin extraposesoria, ya que su ejercicio no depende de
una relacin con la cosa. Es tambin una accin cautelar y por ese carcter tiene efecto
provisional. Se dejan libradas al juez las medidas cautelares a adoptar, las que podrn ser
materiales o jurdicas.
Conflicto con el art. 1132: la figura es incluida por la ley 17711 al final del artculo 2499. Se
critica a este artculo por su oposicin con la regla del artculo 1132, que prohibe al propietario de
una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, a pedir al dueo de ste cualquier tipo de
garanta por el perjuicio eventual que pueda causarle:
Art. 1132.- El propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, no puede
pedir al dueo de ste garanta alguna por el perjuicio eventual que podr causarle su ruina.
Tampoco puede exigirle que repare o haga demoler el edificio.
La solucin a este conflicto radica en el tipo de dao a que se refieren las dos normas.
En el artculo 1132 se trata de un dao hipottico, fundado en apreciaciones subjetivas.
En el art. 2499 el dao que se tema no debe ser hipottico, el temor no puede ser un
sentimiento fundado en apreciaciones puramente subjetivas. El riesgo debe ser grave y
probable. El dao no debe haberse producido.
Efectos: por su naturaleza cautelar, la accin debe cesar apenas el peligro o riesgo desaparezca
o se instaure la accin correspondiente.
Objeto: preservar el bien del accionante de un dao que le puede provocar el bien de otra
persona; la cosa que amenace dao debe ser (segn la mayora de la doctrina) un inmueble; el
objeto amenazado es amplio (inmuebles, muebles, bienes o atributos de la persona como la
salud).

- 81 -

Legitimacin activa:
es amplia y compete a todo el que tema un dao en sus bienes,
cuando no se encuentra remedio por otra va (ej. restricciones al dominio en inters recproco de
los vecinos).
Legitimacin pasiva:
propietario o poseedor de la cosa que amenace ruina o dao y sigue a
la cosa en manos de quien se encuentre.
INTERDICTOS PROCESALES (artculos del Cdigo Proc. Civil y comercial de la
Nacin).
Interdicto de adquirir.
Art. 607. - Para que proceda el interdicto de adquirir se requerir:
1. Que quien lo intente presente ttulo suficiente para adquirir la posesin o la tenencia
con arreglo a derecho.
2. Que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario de la cosa que constituye el objeto
del interdicto.
3. Que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.
Como se trata de adquirir la posesin o la tenencia, este interdicto difiere de los dems. Desde un
Pto. de vista terico, este interdicto jams podra ser viable, ya que requiere Que nadie tenga
ttulo de dueo o usufructuario de la cosa que constituye el objeto. Sin embargo, la
jurisprudencia ha hecho aplicacin de este interdicto en algunas oportunidades, en el supuesto en
que el comprador de un inmueble con ttulo carece del modo, por encontrarse aqul en manos del
vendedor.
En realidad y de acuerdo con el art. 608, slo proceder el trmite sumarsimo cuando alguien
ejerciere la tenencia, pero entonces ya no se tratara del interdicto de adquirir, uno de cuyos
requisitos es que nadie sea tenedor de la cosa.

Interdicto de retener (TURBACIN).

Puede entablarlo el poseedor o tenedor de una cosa mueble o inmueble cuando alguien
amenazare perturbarle o lo perturbare mediante actos materiales (art. 610). Compete contra el
autor, sus sucesores y copartcipes (art. 611).
La legitimacin activa es amplia, en este caso tambin quedan incluidos los tenedores
desinteresados.
Adems, son suficientes las meras amenazas de perturbacin y, si sta fuera inminente, el juez
puede disponer la medida de no innovar y aplicar sanciones conminatorias.
Interdicto de recobrar (DESPOSESIN o DESPOJO).
Pueden promoverlo quienes hubiesen tenido la posesin o la tenencia de una cosa mueble o
inmueble, de la cual hubiesen sido despojados total o parcialmente con violencia o clandestinidad
(art. 614), contra el autor, sus sucesores o copartcipes o los beneficiarios del despojo (art. 615).
Respecto de la legitimacin activa: la misma que para el interdicto de retener.No contempla el
despojo producido por abuso de confianza.
- 82 -

Interdicto de obra nueva.

Compete al poseedor o tenedor de un inmueble afectado por una obra que se hubiere
comenzado, contra el dueo de ella y, si fuere desconocido, contra el director o encargado (art.
619).
La Ley 22.434 ha desvirtuado el verdadero sentido de este interdicto, al determinar que no ser
admisible cuando la obra estuviere concluida o prxima a su terminacin. Es obvio que entre
obre que recin comienza y obra prxima a terminarse hay un tramo muy extenso, que puede dar
lugar a difciles cuestiones interpretativas y a situaciones injustas y contrarias al principio de
buena fe.
El juez est facultado para suspender preventivamente la obra y, si la sentencia hace lugar a la
demanda, la suspensin ser definitiva. En su caso podr disponer la destruccin y la
restitucin de las cosas al estado anterior, a costa del vencido (art. 620).
CADUCIDAD de los interdictos.
De acuerdo con el art. 621: Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva no podrn
promoverse despus de transcurrido un ao de producidos los hechos en que se fundaren.

PTO. 6. Petitorio y posesorio. Relaciones. Derechos de la posesin. Derecho a poseer.

Inconstitucionalidad parcial del apartado final del art. 623 C.Proc.C.yC. de la nacin y de las
disposiciones anlogas de cdigos provinciales.
Relaciones entre el juicio posesorio y el petitorio.
Existe total independencia entre el pleito en que solamente se debate la posesin (posesorio) y
aquel en que se ventila el derecho de poseer (petitorio).
El poseedor legtimo que es privado de la posesin o que sufre una turbacin puede optar
entre uno y otro juicio. El que carece de derecho de poseer, en cambio, slo puede recurrir
al posesorio (art. 2483, 1 parte).
Sin embargo, si el poseedor legtimo opta por la accin real y no logra triunfar, luego no puede
intentar las acciones posesorias. En cambio, si se inclin primero por el posesorio, puede
despus recurrir al petitorio (porque la sentencia en el posesorio es provisoria).
La tajante separacin entre el petitorio y el posesorio se traduce tambin en las siguientes
consecuencias:
Jams pueden ser acumuladas (art. 2482).
Si se opt por el posesorio, no puede iniciarse el petitorio hasta que el anterior est
totalmente terminado (art. 2484).
El demandado vencido en el posesorio no puede promover el petitorio hasta tanto no haya
satisfecho las condenaciones personales pronunciadas contra l (art. 2486).
El juez del petitorio puede decidir medidas provisorias relativas a la guarda y
conservacin de la cosa litigiosa (art. 2483).
Art.617 cdigo procesal: inconstitucionalidad del articulo.
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Deducidas las acciones posesorias o los interdictos podemos entablar acciones reales. El cdigo
procesal nos dice que debemos elegir una de las acciones posesorias. Si no obtenemos un
resultado favorable, entonces debemos optar por la accin real.
El cdigo civil nos dice que debemos optar: primero por la accin policial; luego por la accin
posesoria propiamente dicha y, finalmente, ir por la accin real. Se habla de inconstitucionalidad
del art. 617 porque contrara al cdigo de fondo, no dando lugar a ciertas acciones.
Posesorio
Se discute el hecho de la posesin
No necesita titulo (son irrelevantes)
Acciones posesorias propiamente
dichas; y acciones policiales; ambas
de
cdigo
civil
+
interdictos
procesales.
Sentencia provisoria
Juicio sumario o sumarsimo

Petitorio
Se discute el derecho de poseer
Se necesita titulo (son relevantes)
Acciones reales

Sentencia definitiva
Juicio ordinario

UNIDAD 5 - DOMINIO.
PTO. 1. Propiedad y dominio. Significado tcnico de ambos vocablos.
Propiedad y dominio. Tradicionalmente ambos vocablos han sido usados como sinnimos.
Para algunos autores esta identificacin aparece en el Cdigo, sealando que Vlez us la
palabra dominio en el sentido de propiedad, siendo esta ltima expresin la ms apropiada,
por constituir las disposiciones contenidas en los distintos ttulos dedicados a la materia una
teora general del derecho de propiedad.
Segn la posicin dominante, la palabra propiedad es ms genrica, pues se la puede
emplear para referirse a todos los derechos susceptibles de apreciacin pecuniaria. Comprende
al dominio, que es el derecho de propiedad sobre las cosas.
Jurisprudencia. En los arts. 14 y 17 de la Constitucin Nacional, se utiliza la palabra
propiedad. Lo hace en sentido genrico o como sinnimo de dominio? La Corte Suprema
de Justicia de la Nacin dice que la CN utiliza la palabra propiedad en sentido genrico.
PTO. 2. Definicin legal de dominio. Anlisis Crtico.
El art. 2506 define al dominio diciendo: El dominio es el derecho real en virtud del cual una
cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona.
Critica. Ha dicho GATTI que habra una redundancia en ella al hablar de voluntad y de
accin pues, si la cosa est sometida a la voluntad, va de suyo que tambin lo est a la accin
del titular. Por otra parte, la alusin a accin sera estrecha, ya que si la cosa esta sujeta a la
accin, tambin debera estarlo a la omisin.
PTO. 3. Clasificacin del dominio. Perfecto e imperfecto. Los diversos dominios del Estado.
CLASIFICACIN DEL DOMINIO.
- 84 -

1. Pleno o perfecto y menos pleno o imperfecto. Esta clasificacin surge del art. 2507:
DOMINIO PLENO (o perfecto): El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la
cosa no est gravada con ningn derecho real hacia otras personas.
DOMINIO MENOS PLENO (o imperfecto): Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe
resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su
objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con derecho real, como servidumbre,
usufructo, etc.
Este tipo de dominio, puede ser, a la vez:

DESMEMBRADO: cuando est gravado con un derecho real, estamos frente al dominio
desmembrado. Este tipo de dominio aminora el carcter absoluto del dominio. EJ: en un
usufructo, usufructuario tiene el ius utendi y fruendi, es decir, el uso y goce de la cosa; y
otro sujeto tiene el derecho de disponer de la cosa (ius abutendi); es decir, el llamado
NUDO PROPIETARIO tiene el dominio desmembrado.

FIDUCIARIO O REVOCABLE: tienen aminorado el carcter perpetuo, porque estn

dependiendo, se van a resolver, al cumplimiento de una condicin o vencimiento de un
plazo.

2. Clasificacin referida en la nota al art. 2507.

DOMINIO EMINENTE: cada Estado, en su mbito, tiene el derecho de imponer a sus habitantes
impuestos, lmites, restricciones, etc., todo en virtud del bien comn. Este tipo de dominio del
Estado limita el dominio de los particulares que habitan en ese Estado.
No se trata de una clase de dominio, sino simplemente de una manifestacin de la
soberana del Estado. No es dominio, pues no da derecho al Estado para disponer de las
cosas pertenecientes a los particulares, sino que solamente lo autoriza a someter el
ejercicio del derecho de propiedad a las restricciones impuestas por el inters general.
DOMINIO INTERNACIONAL: Se cita tambin en la nota al art. 2507 el dominio internacional:
la nacin considerada en su conjunto, tiene respecto a las otras naciones los derechos de un
propietario. Se puede decir entonces, que el dominio internacional es el derecho que pertenece a
una nacin, de usar, de percibir sus productos, de disponer de su territorio con exclusin de las
otras naciones, de mandar en l como poder soberano, independientemente de todo poder
externo.
El llamado dominio internacional es igualmente ajeno al dominio del Derecho Civil, por
cuanto no importa ms que una manifestacin de la soberana del Estado.
3. Clasificacin del derecho administrativo.
DOMINIO PBLICO: son todas las cosas que estn fuera del comercio; por ende son
INEMBARGABLES, INALIENABLES E IMPRESCRIPTIBLES.
DOMINIO PRIVADO: son todas las cosas que son: PRESCRIPTIBLES, ALIENABLES Y
EMBARGABLES.

- 85 -

. Caracteres del dominio.

PTO. 4

Los caracteres del dominio son tres: exclusividad, perpetuidad y absolutez.

EXCLUSIVIDAD.
Carcter exclusivo establecido en el art. 2508.
Art. 2508: El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el
dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en comn de la misma cosa, por la
parte que cada una pueda tener.
Los derechos reales pueden ser exclusivos o no exclusivos, segn no admitan o si admitan la
concurrencia de varios titulares sobre la misma cosa. El dominio pertenece a la segunda
categora, ya que es de su esencia reconocer un sujeto nico, que puede ser persona fsica o
jurdica.
El fundamento de este principio: si alguien es propietario de una cosa de la que otro tambin
es propietario, esa cosa es comn entre ellos y no se puede decir que es propia por el total, pues
propio y comn son trminos contradictorios. No es admisible la coexistencia de dos o ms
derechos iguales sobre la misma cosa.
Como destaca Vlez en la nota, se encuentra en este concepto una de las diferencias entre
derecho real y el personal: muchas personas pueden ser, cada una por el todo,
acreedores de una misma cosa, no ocurre lo mismo en los derechos reales.
PERPETUIDAD.
La perpetuidad y su doble connotacin.
La no limitacin temporal.
El art. 2510 comienza diciendo: El dominio es perpetuo. De tales trminos debe extraerse
esta primera connotacin: significa que el dominio es ilimitado en el tiempo, que subsiste
tanto como dura la cosa que constituye su objeto, por encima de todas las mutaciones que
pueda experimentar la titularidad.
Inextinguibilidad por el no uso o ejercicio: el art. 2510, luego seala que El dominio es
perpetuo, y agrega: y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de l. El
propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de propiedad, aunque est en la
imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser
que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que ste pueda adquirir la
propiedad por la prescripcin. Significa que el dominio no se extingue porque si titular deje de
ejercerlo; no se pierde por el no uso.
ABSOLUTEZ.
La absolutez o carcter absoluto.
Significado del trmino absoluto con relacin a los derechos en general.
Cuando se habla de derechos absolutos, la expresin puede estar siendo utilizada en diferentes
sentidos:

Desde el Pto. de vista de la oponibilidad, son absolutos los derechos oponibles erga
omnes, es decir, contra todos.

Se dice tambin que son absolutos los derechos reconocidos por las leyes de orden
pblico.

Algunos autores consideran absolutos a los derechos personalsimos.

Por fin, hay quienes entienden que un derecho es absoluto por que encierra todas
las facultades posibles. (esta es la que se toma).
La absolutez referida exclusivamente al dominio.

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Cuando dice que el dominio es absoluto, es evidente que no se esta aludiendo a la oponibilidad
erga omnes, que es propia de todo derecho real; sino que la expresin es utilizada en un
sentido diferente.
Siguiendo a GATTI, se sostiene que el dominio es absoluto porque es el nico derecho real
que permite a su titular hacer de la cosa lo que quiera, usar y gozar de ella como mejor le
parezca; alterar su sustancia, hasta el extremo de poder destruirla; cambiar su destino
dndole el que considere ms adecuado a sus necesidades; todo ello dentro del marco de
la ley y siempre que no atente contra los derechos de un tercero, el orden pblico, la moral
y las buenas costumbres.
PTO. 5. Contenido del dominio. Facultades. Lmites y limitaciones.
CONTENIDO NORMAL DEL DOMINIO.
Determinacin del contenido.
El dominio implica un poder o seoro de una persona sobre una cosa, que se traduce en una
relacin directa o inmediata entre esa persona y esa cosa. El contenido que conforma el sustrato
de aquel poder o de esta relacin puede ser enfocado apuntando a su naturaleza y a su
extensin.

En cuanto a la naturaleza del contenido: el dominio es un derecho real que se ejerce

por la posesin.
En cuanto a la extensin del contenido: puede ser determinada:

Positivamente: la extensin del contenido del dominio se determina a travs del anlisis de las
facultades que lo tipifican y de su extensin material u objetiva;
Negativamente: excluyendo facultades, o sea, fijando lmites, los que pueden ser normales o
excepcionales.
CONTENIDO AFIRMATIVO. Este contenido comprende facultades del dueo. Tradicionalmente
se resuman esas facultades en tres grupos:
1. Ius Utendi: Uso y goce de la cosa.
2. Ius Fruendi: Percibir de los frutos que d la cosa.
3. Ius Abutendi: Disponer de la cosa.
La doctrina ms moderna distingue entre facultades materiales y jurdicas, quedando incluidas
dentro de las primeras las de usar, gozar y disponer materialmente.
Facultades materiales (art. 2513 y 2514).
Art.2513.- Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella,
usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular.
Art.2514.- El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo,
aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.
Las facultades materiales del dueo son las siguientes:
Derecho de poseer: el dominio es un derecho real que se ejerce por la posesin. Si es privado
de ella, est legitimado para promover todas las defensas posesorias y tambin la accin
reivindicatoria.

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Derecho de usar: puede servirse de la cosa como juzgue ms adecuado a sus necesidades, sin
limitaciones en cuanto a la naturaleza o destino del objeto. EJ: si se trata de una casa, podr
morar en ella o utilizarla como depsito, etc.
Derecho de gozar: puede percibir todos los frutos que produzca la cosa. El poseedor de buena
fe adquiere la propiedad de los frutos por el hecho de la percepcin (art. 2423), el dueo los
adquiere por la fuerza de su propio ttulo (art. 2522); los haya o no percibido.
Derecho de disponer materialmente de la cosa: podr alterar su materialidad, cambiar su
aspecto exterior o su estructura interior, demoler una construccin, reconstruirla o no, modificar el
tipo de explotacin, etc. Asimismo, puede destruir la cosa, siempre y cuando el derecho no
recaiga sobre cosas valiosas, ya que nadie en su sano juicio las destruira y, sin con ello persigue
el propsito de causar un dao a un tercero, habr una conducta ilcita condenada por la ley. S lo
puede hacer tratndose de cosas menos importantes (EJ: una prenda de vestir).

Lmite (art. 1071): el abuso del derecho.

Art. 1071.- El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligacin legal no
puede constituir como ilcito ningn acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos.
Se considerar tal al que contrare los fines que aqulla tuvo en mira al reconocerlos o al que
exceda los lmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
Facultades jurdicas (art. 2515).
Art.2515.- El propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos
jurdicos de que ella es legalmente susceptible; alquilarla o arrendarla, y enajenarla a ttulo
oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o hipotecas. Puede abdicar su
propiedad, abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona.
El dueo tiene las siguientes facultades jurdicas:
Derecho a enajenar: puede enajenar la cosa por actos entre vivos. EJ: mediante una
compraventa. Esa enajenacin puede ser a ttulo oneroso o gratuito, total o parcial, importando la
transmisin a un tercero.
Derecho de gravar: puede constituir toda clase de derechos reales dentro de la nmina de los
permitidos por el ordenamiento jurdico, es decir, sujetndose al numerus clausus (art. 2503).
Derecho de constituir derechos personales: puede ceder facultades de uso y goce a terceros,
celebrando con ellos contratos como locacin, comodato, depsito, etc. Rige el principio de la
autonoma de la voluntad sin ms lmites que los impuestos por la ley, la moral y las buenas
costumbres y la buena fe.
Derecho de abandonar: puede desprenderse materialmente de la cosa, abdicando su derecho
de propiedad. Si es mueble se convertir en res derelictae, susceptible de ser adquirida por
apropiacin por cualquier persona (arts. 2525 y 2526); si es inmueble, el abandono favorece al
Estado (art. 2342, inc. 1).
Esta facultad de abandono no puede ser ejercida respecto de una parte indivisa (art. 2608).
CONTENIDO NEGATIVO: exclusin de terceros.

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Puede prohibir que en sus inmuebles se ponga cualquier cosa ajena y puede removerla sin
previo aviso, salvo que se trate de la colocacin de andamios u otros servicios provisorios que el
vecino tuviere necesidad de instalar para la realizacin de una obra (art. 2627). Tampoco podr
retirar la cosa de un tercero si hubiere prestado su consentimiento, no tendr derecho a
removerla hasta el cumplimiento de ese fin (art. 2517).
Puede impedir que se entre o se pase por su propiedad, constituyendo una manera de
exteriorizar esa facultad el encerrarse con paredes, cercos o fosos. sta se halla limitada en
el supuesto de tener que soportar la constitucin de una servidumbre forzosa de trnsito a favor
de un fundo que carezca de comunicacin con la va pblica (art. 3078).
Otra limitacin consiste en tener que admitir que un tercero ejerza la caza si el terreno no
est cercado, cultivado o plantado (art. 2542), o que busque un tesoro que dice que es
propio, a condicin de que designe el lugar en que se encuentra y garantice la
indemnizacin de los daos que pueda causarle (art. 2553).
Debe dejar pasar a los obreros del vecino, cuando ste tenga la necesidad indispensable
de hacerlo para edificar o reparar su casa, con la obligacin de satisfacerle cualquier perjuicio
que le cause (art. 3077).
PTO. 6. Extensin del dominio. Espacio areo. Subsuelo. Accesorios en general. Frutos y
productos.
Extensin objetiva de dominio.
El segundo aspecto de la determinacin positiva del contenido del dominio comprende tres
supuestos: extensin vertical (que se aplica slo a los inmuebles), la extensin a los accesorios y
la extensin a los frutos (rigiendo estas dos tanto para muebles como inmuebles).
EXTENSIN VERTICAL.
Art. 2518 establece: La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio
areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran
bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes
especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueo exclusivo del espacio areo; puede
extender en l sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y
puede tambin demandar la demolicin de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen
sobre ese espacio.
En principio, atendiendo a las disposiciones del Cdigo, parecera que el dominio no tendra
lmites en cuanto a su extensin vertical. Pero en realidad no hay una extensin tan
desmesurada, ya que es indudable que el dueo ejercer su derecho hasta donde sea posible.
En este sentido, el dominio se encuentra reglamentado por disposiciones que hacen a los
diferentes Cdigos.
En cuanto al subsuelo, el art. 2518 menciona los tesoros y las minas:
-

Los tesoros tienen un rgimen especial, conforme al cual slo pertenecen al dueo del
fundo cuando es l quien los descubre o cuando lo hace una persona que no tiene
derecho a buscarlos y deliberadamente lo hace (art. 2561). En todos los dems casos,
debe compartir la propiedad de la mitad del tesoro con el descubridor (arts. 2556 a 2560).

En cuanto a las minas, el Cd. de Minera ha adoptado una clasificacin tripartita de

ellas, que adjudica al Estado la propiedad de las comprendidas en las dos primeras
- 89 -

categoras. Por lo tanto, slo las de la tercera categora quedan incluidas en el derecho del
dueo de la superficie (canteras, sustancias ptreas, terrosas, etc.).
Las aguas subterrneas son consideradas bienes de dominio pblico del Estado sin perjuicio
del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterrneas en la
medida de su inters y con sujecin a la reglamentacin.
A partir de la ley 17.711, se han introducido entre los bienes pblicos del Estado las ruinas y
yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inters cientfico.
En cuanto al espacio areo, el propietario de un inmueble no es propietario del espacio areo
que existe sobre el mismo.
Hay una circunstancia que no pudo ser tomada en cuanta por el codificador: la navegacin
area. El Cd. Aeronutico dispone que: es libre en todo el territorio de la Repblica Argentina el
despegue, la circulacin y el aterrizaje de las aeronaves (art. 3). Nadie puede oponerse a su
paso invocando su derecho de propiedad.
EXTENSIN A LOS ACCESORIOS.
Dispone el art. 2520: La propiedad de una cosa comprende simultneamente la de los
accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos. EJ: un rbol o un edificio
pertenecen al dueo del terreno que estn adheridos, el primero en forma natural, y el segundo
de una manera artificial
En la actualidad estos principios se encuentran modificados, al haberse introducido el
DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL (los rboles de un bosque gravado con ese
derecho ya no pertenecen al dueo del terreno).
EXTENSIN A LOS FRUTOS.
Los frutos se definen como las cosas nuevas que regulan y peridicamente produce una
cosa existente, sin alteracin ni disminucin de su sustancia. EJ: las cras de ganado o
frutos vegetales.
Se dividen en:

Naturales: son las que las cosas producen espontneamente y sin intervencin principal
del hombre (leche de los animales).
Industriales: son lo que las cosas produce, mediante la accin principal del hombre (flores
que obtiene el floricultor de su vivero).
Civiles: son las rentas provenientes del uso o de goce de las cosas (salario
correspondiente al trabajo material).

Los productos son las cosas que se extraen de una cosa existente, la cual no los vuelve a
producir y queda disminuida o alterada en su sustancia a consecuencia de la separacin
de aquellos. EJ: el petrleo sacado de un yacimiento, o el mineral extrado de una mina.
Los frutos naturales, industriales o civiles siempre pertenecen al dueo de la cosa a
medida que se producen e independientemente de su percepcin. Le corresponden por la
fuerza misma de su ttulo, a diferencia de lo que sucede con el poseedor de buena fe, cuyo ttulo
sobre los frutos que hace suyos es el hecho mismo de la percepcin.
Los productos tambin son del dueo.
- 90 -

El dueo puede perder el derecho a percibir los frutos si grava la cosa con un derecho real que
acuerda a su titular el derecho a ellos, como el usufructo, el uso o la anticresis. Es posible que
ello suceda como consecuencia de la concesin de derechos personales, EJ: locacin o
comodato.
Tambin puede ser privado de los frutos como consecuencia de encontrarse la cosa en manos de
u poseedor de buena fe, a quien corresponde los frutos percibidos, no as los pendientes, que
siempre pertenecen al dueo, sea el poseedor de buena o mala fe (art. 2426).

UNIDAD 6 - ADQUISICION Y EXTINCIN DEL DOMINIO.

PTO. 1. Modos de adquisicin del dominio. Concepto, enumeracin y clasificacin.
Un derecho se adquiere cuando se produce la unin del mismo con una determinada persona
que se convierte en su titular. Para que ese efecto jurdico opere, debe mediar necesariamente un
supuesto de hecho, o sea el conjunto de requisitos que el ordenamiento reconoce como
condicionantes de la adquisicin.
Con respecto al dominio, sus modos de adquisicin son los hechos o actos jurdicos a los
que la ley confiere la virtualidad de conducir la adquisicin de ese derecho real. Se suele
distinguir entre el modo, es decir, le hecho o acto que produce la adquisicin del derecho; y el
ttulo, que es la razn de ser del desplazamiento de aqul.
De acuerdo con la teora del ttulo y el modo, para la adquisicin derivada de actos entre vivos de
derechos reales que se ejercen por la posesin; el ttulo es el acto jurdico que tiene por fin
transmitir el dominio, pero la transmisin slo queda consumada cuando se cumple con el modo,
es decir, la tradicin.
Enumeracin legal de modos de adquisicin.
El art. 2524 enumera en siete incisos los distintos modos de adquisicin del dominio:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Por la APROPIACIN;
Por la ESPECIFICACIN;
Por la ACCESIN;
Por la TRADICIN;
Por la PERCEPCIN DE LOS FRUTOS;
Por la SUCESIN EN LOS DERECHOS DEL PROPIETARIO;
Por la PRESCRIPCIN.

Clasificacin.
En el derecho moderno, aunque su origen es romano, la clasificacin ms importante es la que
distingue entre modos originarios y modos derivados.
Modos ORIGINARIOS y DERIVADOS.
Modos originarios: el derecho se adquiere con independencia de un derecho anterior de otra
persona; no hay un antecesor conocido, de manera que el derecho nace para el titular libre de
todas las cargas o limitaciones que pudieren haberlo afectado en algn momento. Son modos de
- 91 -

esta clase: la apropiacin, la especificacin o transformacin, la accesin y la percepcin

de frutos.
Modos derivados: la adquisicin se apoya en el derecho de otra persona. Hay un titular anterior
que pierde el derecho y un titular actual que, con motivo de transmisin, lo recibe con todas las
cargas, limitaciones y restricciones que lo afectaban. Son, por ejemplo, la tradicin y la
sucesin mortis causa.
Subdivisin de los modos derivados.
Los modos de adquisicin derivados pueden clasificarse de la siguiente manera:
1) A ttulo universal y a ttulo particular: segn que la adquisicin recaiga sobre todo un
patrimonio o sobre una parte alcuota de l, como en la sucesin mortis causa; o bien sobre
uno o varios objetos determinados, considerados individualmente, como en la tradicin.
2) Por actos mortis causa y por actos entre vivos: segn los derechos sean recibidos o
no por el actual titular en razn de la muerte del anterior y por haber sido llamado a sucederlo
ocupando su lugar. Como ejemplo de los primeros: la sucesin mortis causa; y de los segundos,
todos los dems.
3) A ttulo oneroso y a ttulo gratuito: segn que el adquiriente reciba o no la cosa a cambio de
algo que l a su vez entrega.
4) Aplicables a mueble o inmuebles: los cdigos ms modernos, como el alemn, el suizo,
brasilero, etc., y entre nosotros el Anteproyecto de Bibiloni y el Anteproyecto de 1954 tratan por
separado los modos de adquisicin de cosa muebles y cosas inmuebles.
Se aplican slo a los muebles: la apropiacin, la especificacin, la percepcin de frutos y,
dentro de la accesin, la migracin de animales domsticos, la adjuncin, la mezcla y la
confusin.
Se aplican slo a inmuebles: los restantes casos de accesin, sea la avulsin, el aluvin, la
edificacin, la siembra y la plantacin.
Pueden recaer indistintamente sobre muebles o inmuebles: la tradicin, la sucesin y la
prescripcin.
Ubicacin de los modos en la clasificacin.
Modos originarios: la apropiacin, especificacin, la accesin y la percepcin de frutos.
Modos derivados: la tradicin y la sucesin. La primera tiene lugar por actos entre vivos, es a
ttulo particular y puede ser a ttulo oneroso o gratuito. La sucesin implica un acto mortis causa,
a ttulo universal o particular, oneroso o gratuito.
En cuanto a la prescripcin no hay acuerdo doctrinario, pues unos sostienen que es modo
originario, otros, derivado.

PTO. 2. Apropiacin. Concepto. Casos. Caza. Pesca, enjambres. Supuestos excluidos. Rgimen
de las cosas perdidas y nociones sobre el descubrimiento de tesoros.
- 92 -

APROPIACIN.
Concepto. El art. 2525: La aprehensin de las cosas muebles sin dueo, abandonadas por el
dueo, hecha por persona capaz de adquirir con el nimo de apropirselas, es un ttulo para
adquirir el dominio de ellas.
Para adquirir el dominio por apropiacin deben concurrir los siguientes requisitos:

La aprehensin de una cosa: es la asuncin del corpus sobre la cosa, con el alcance
que surge del art. 2374:

Art. 2374.- La aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal,
ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla.

La capacidad de la persona que realiza el acto, que debe ser interpretada en funcin del
alcance que debe darse al art. 2392:

Art.2392.- Son incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no tienen uso completo
de su razn, como los dementes, fatuos y menores de diez aos; pero pueden adquirirla por
medio de sus tutores o curadores.

El nimo de apropiarse de la cosa: es el elemento intencional, el animus domini. Si

faltara, no slo no se adquirira el dominio, sino que ni siquiera se adquirira la posesin.

La cosa debe ser susceptible de apropiacin: los inmuebles quedan absolutamente

excluidos de este modo. Por lo tanto, circunscripto el objeto a las cosa muebles, stas
deben ser cosas sin dueo o cosas abandonadas por su dueo.
Objeto:

Art. 2343.- Son susceptibles de apropiacin privada:

1 Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables, guardndose
los reglamentos sobre la pesca martima o fluvial;
2 Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente;
3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos
de un dominio anterior;
4 Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambin las que cubrieren las
aguas del mar o de los ros o lagos, guardndose los reglamentos policiales;
5 Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados
o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su dueo, observndose las
restricciones de la parte especial de este Cdigo, relativas a esos objetos.
Cosas susceptibles de apropiacin.
COSAS SIN DUEO (res nullis). Mientras que las cosas abandonadas reconocen un dominio
anterior, las res nullis, en cambio, nunca tuvieron dueo.
Estn enumeradas en el art. 2527. dentro del sistema del Cdigo, son cosas susceptibles de
apropiacin:
Los animales salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad.
Los peces de los mares y ros y de los lagos navegables.
Los enjambres de abejas, siempre que su propietario no los reclamare inmediatamente.
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Las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ros o en las costas, mientras no
presenten signos de un dominio anterior (piedras, conchas, corales, plantas, hierbas, etc.).

COSAS ABANDONADAS POR EL DUEEO (res derelictae).

Art. 2526.- Son cosas abandonadas por el dueo aquellas de cuya posesin se desprende
materialmente, con la mira de no continuar en el dominio de ellas.
Para configurar esta causal deben concurrir dos requisitos: debe existir un acto de
desprendimiento material de la cosa. Debe tratarse de un acto que implique la prdida real
y efectiva del corpus posesorio.

El dueo debe tener la intencin de no continuar ejerciendo el dominio sobre la

cosa: no basta un mero desprendimiento del corpus, sino que el acto de abandono debe
traducir tambin el propsito deliberado de abdicar del dominio.
Dicho acto debe ser voluntario.

A la par del abandono indiscriminado el Cdigo Civil plantea el abandono hecho con intencin de
que la cosa sea adquirida por cierta persona:
Art. 2529.- Si las cosas abandonadas por sus dueos lo fueren para ciertas personas, esas
personas nicamente tendrn derecho para apropirselas. Si otros las tomaren, el dueo que las
abandon tendr derecho para reivindicarlas o para exigir su valor.
Ante la duda si exista la intencin del dueo de abandonar la cosa, se establece que no se
presume abandonada sino perdida (art. 2530).
COSAS NO SUSCEPTIBLES DE APROPIACIN.
El artculo 2528 determina las cosas que no son susceptibles de apropiacin:
Art. 2528.- No son susceptibles de apropiacin
- las cosas inmuebles,
- los animales domsticos o domesticados, aunque huyan y se acojan en predios ajenos,
- las cosas perdidas,
- lo que sin la voluntad de los dueos cae al mar o a los ros, ni las que se arrojan para salvar las
embarcaciones, ni los despojos de los naufragios.
MANERAS DE APROPIACIN.
CAZA.
Art. 2540.- La caza es otra manera de apropiacin, cuando el animal bravo o salvaje, vindose
en su libertad natural, fuese tomado muerto o vivo por el cazador, o hubiese cado en las trampas
puestas por l.
Con respecto a los animales se admiten 3 categoras:
salvajes o bravos: son susceptibles de apropiacin
domsticos: no son susceptibles de apropiacin si no han sido abandonados por sus
dueos
domesticados: slo son apropiables despus de que recuperan su libertad

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Si otra persona encuentra un animal cautivo en una trampa, no puede apropirselo. La trampa
indica la voluntad de aprehender el animal y la efectividad de la misma, al retener el animal,
representa el elemento objetivo (corpus).
Existen dos condiciones para que exista apropiacin por la caza:

relativa al animal: debe ser salvaje; en caso de ser animal domesticado debe,
previamente, haber recobrado su antigua libertad y su dueo no debe estar buscndolo:
relativa al terreno de caza: Art. 2542.- No se puede cazar sino en terrenos propios, o en
terrenos ajenos que no estn cercados, plantados o cultivados, y segn los reglamentos
de la polica.

El artculo siguiente establece las sanciones por el incumplimiento de lo que dispone el 2542:
Art. 2543.- Los animales que se cazaren en terrenos ajenos, cercados, o plantados, o cultivados,
sin permiso del dueo, pertenecen al propietario del terreno, y el cazador est obligado a
pagar el dao que hubiere causado.
LA PESCA.
Art. 2547.- La pesca es tambin otra manera de apropiacin, cuando el pez fuere tomado por el
pescador o hubiere cado en sus redes.
En principio se puede pescar en aguas de USO PBLICO. El art. 2548, que resulta inaplicable
dice: Es libre pescar en aguas de uso pblico. Cada uno de los ribereos tiene el derecho de
pescar por su lado hasta el medio del ro o del arroyo. Esta inaplicabilidad se debe a que: si
nosotros no somos ribereos podemos pescar en todo el ro; pero si somos ribereos solo
lo podemos hacer hasta la mitad.
En cuanto a los peces de los mares, su naturaleza de res nullis, result modificada en cuanto
forman parte de los recursos vivos existentes en las zonas martimas bajo soberana argentina.
En los ros y lagos navegables est librada a los particulares con sujecin a las reglamentaciones
locales y, en los ros no navegables corresponde a los ribereos hasta el eje medio del ro.
Art.2549.- A ms de las disposiciones anteriores, el derecho de cazar y de pescar est sujeto a
los reglamentos de las autoridades locales.
ENJAMBRES.
Art.2545.- Las abejas que huyen de la colmena, y posan en rbol que no sea del propietario de
ella, entindese que vuelven a su libertad natural, si el dueo no fuese en seguimiento de ellas, y
slo en este caso pertenecern al que las tomare.
Art.2546.- Si el enjambre posare en terreno ajeno, cercado o cultivado, el dueo que lo
persiguiese no podr tomarlo sin consentimiento del propietario del terreno.
TESORO.
Concepto y requisitos.
Art. 2551.- Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueo conocido, y que est oculto o
enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con excepcin de los objetos que
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se encuentren en los sepulcros, o en los lugares pblicos, destinados a la sepultura de los

muertos.
Los requisitos para que una cosa sea reputada como tesoro son:
Debe tratarse de cosa mueble valiosa: es un mueble porque se encuentra bajo el suelo por el
hecho del hombre.
Lo de valioso no surge del texto legal, pero s del significado de la palabra.
a) Estar oculta o enterrada
b) Con signos de dominio anterior pero de dueo desconocido: el tesoro no es una cosa sin
dueo, sino sin dueo conocido.
c) no encontrarse en los sepulcros o lugares destinados a sepultura
b. El descubridor.
Se entiende por descubridor al que primero haga visible el tesoro, aunque no tome posesin o no
reconozca que se trata de un tesoro:
Art. 2554.- Reptase descubridor del tesoro al primero que lo haga visible, aunque sea en parte y
aunque no tome posesin de l ni reconozca que es un tesoro, y aunque haya otros que trabajen
con l.
Derechos:
a) si el que descubre el tesoro es el propietario del terreno, adquiere lisa y llanamente el
dominio de l (art. 2550);
b) si el descubridor lo encontr en terreno ajeno, le corresponde la mitad y la otra mitad
corresponde al propietario del suelo (art. 2556);
c) si es co-poseedor, corresponde la mitad al descubridor y la otra mitad en proporcin a los
condminos (art. 2557)
Prohibicin de bsqueda de tesoros sin autorizacin del dueo del predio.
Art. 2552.- Es prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia del dueo, o del que lo
represente, aunque los posea como simple tenedor; pero el que fuere coposeedor del predio, o
poseedor imperfecto, puede buscarlos, con tal que el predio sea restituido al estado en que se
hallaba.
Con la expresin de poseedor imperfecto se refiere a los que ejercen la posesin en virtud de
un derecho real (ej. usufructuario, usuario, etc.). La nica condicin que stos tienen, junto con
los coposeedores, es la de restituir el predio al estado en que se hallaba.
Si alguien busca tesoros en predio ajeno sin autorizacin del dueo, no puede invocar los
derechos del descubridor. Pero si ha iniciado trabajos, aun sin autorizacin, con otros fines, y
halla un tesoro, tiene tales derechos.
Art. 2563.- Tiene derecho a la mitad del tesoro hallado, el que emprendiese trabajos en
predio ajeno, sin consentimiento del propietario, con otro objeto que el de buscar un tesoro.
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PTO. 3. Distingos del Cdigo. Correlacin con el rgimen jurdico general de las cosas muebles.
ESPECIFICACIN O TRANSFORMACIN.
Concepto y elementos.
Art. 2567.- Adquirese el dominio por la transformacin o especificacin, cuando alguien por su
trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intencin de apropirselo.
Para que haya especificacin o transformacin deben concurrir los siguientes requisitos:
1. Materia ajena: el especificador debe realizar su trabajo sobre la materia de propiedad de
otra persona.
2. Objeto nuevo: es necesario que el especificador con su trabajo cree una nueva especie,
otra cosa distinta.
3. Intencin de apropiarse de la nueva especie: este elemento subjetivo es de
fundamental importancia, pues, de no existir, mal podra conducir eventualmente a la
adquisicin del dominio. EJ: si una persona toma un barra de oro y con ella hace una joya
que le han encargado, falta la intencionalidad (hay contrato de locacin de obra); pero si la
persona que encomienda la confeccin de la joya es quien ha tomado el oro y decide
transformarlo, encargando la tarea al artesano, en lugar de hacerlo personalmente, habra
especificacin.
Posibles criterios de solucin del conflicto entre el inters del dueo de la materia y el del
especificador. Sistema del Cdigo.
La atribucin de la propiedad y el rgimen de las indemnizaciones se resuelven sobre la base de
la combinacin de dos pautas:

La posibilidad o imposibilidad de que la cosa vuelva a su estado anterior.

La buena o mala fe del especificador.

Para ello las cuatro soluciones posibles son las siguientes:

Especificacin de BUENA FE: es transformador de buena fe quien ignora que la materia no le
pertenece o quien est convencido de que esa materia es propia.
o La cosa no puede volver a su estado anterior:
El transformador se hace dueo de la nueva especie. Es el nico caso en que la ley atribuye
directamente la propiedad al autor del trabajo, por eso implica un modo de adquisicin del
dominio. En los dems casos hay opciones para el propietario. No obstante, deber pagar la
indemnizacin correspondiente.
o La cosa puede volver a su estado anterior:
El dueo puede optar entre:
Ser dueo de la nueva especie pagando el trabajo al transformador.
Exigir el valor de la materia dejndole la propiedad al transformador

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Especificacin de MALA FE: es transformador de mala fe quien sabe o debe saber que la
materia es ajena. Como ha mediado un acto de sustraccin de una cosa que pertenece a otro, el
caso puede quedar encuadrado en el mbito del Cdigo Penal. Esta primera aproximacin a la
figura podra conducirnos a pensar que ese transformador no debera merecer ningn tipo de
proteccin; pero hay que evaluar que el trabajo realizado ha implicado un mejoramiento de la
materia, de modo que su dueo incurrira en un verdadero enriquecimiento indebido si pudiera
tomar el objeto nuevo sin contraprestacin alguna.
o La cosa no puede volver a su estado anterior:
La opcin para el dueo de la materia vara entre:
Exigir la indemnizacin de todo dao, sin perjuicio de la accin criminal a que diera
lugar.
Obtener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que
hubiese tomado.
o La cosa puede volver a su estado anterior:
El Cdigo Civil no legisla sobre este supuesto. La doctrina entiende que se debe aplicar el
principio del 2569, agregando la opcin para el dueo de exigir la restitucin de la cosa al estado
anterior ms la correspondiente indemnizacin.
PTO. 4. Accesin. Concepto. Casos. Aluvin. Avulsin. Edificacin, siembra y plantacin.
Migracin de animales domesticados. Adjuncin, mezcla y confusin.
ACCESIN.
Se adquiere el dominio por accesin cuando la cosa va a unirse a otra, natural o artificialmente,
acrecentndola. En este caso la persona se hace propietaria por efecto de la accesin. El artculo
2571 el que la define:
Art. 2571.- Se adquiere el dominio por accesin, cuando alguna cosa mueble o inmueble
acreciere a otra por adherencia natural o artificial.
Casos.
1) Accesin de una cosa mueble a un inmueble: comprendidos los supuestos de aluvin
propiamente dicho, avulsin, edificacin, siembra, plantacin y animales domesticados
que emigran.
2) Accesin de una cosa mueble a otra cosa mueble: adjuncin, mezcla y confusin.
3) Accesin de una cosa inmueble a otra inmueble: es el supuesto del aluvin por
abandono.
Clases. Existen dos clases de accesin:
a) Natural: el acrecentamiento se produce por obra de la naturaleza. EJ: avulsin o aluvin.
b) Artificial: interviene la mano del hombre, tal como ocurre en la edificacin, en la siembra y
en la plantacin.
Distintos supuestos de accesin.
ALUVIN.
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Concepto. El incremento de los terrenos del ribereo puede producirse a consecuencia de un

aluvin. Las propiedades ribereas estn ms amenazadas que las otras, y se ha llegado a decir
muy grficamente que existe una especie de contrato aleatorio entre el ribereo y la naturaleza:
las riberas dan o quitan como la fortuna.
El art. 2572 define al aluvin propiamente dicho, aunque no de manera muy clara.
El aluvin se caracteriza por el acrecentamiento de tierra producido paulatina e
insensiblemente por efecto de las corrientes de las aguas, de modo que no puede ser
advertido en cada momento sino al cabo de un cierto tiempo.
El Cdigo Civil prev, adems del aluvin propiamente dicho, el caso de ros y arroyos que, a
travs del tiempo, se van recostando sobre una de las riberas y, al mismo tiempo, se retiran de la
otra dejando el cauce al descubierto. Al respecto establece:
Art. 2573.- Pertenecen tambin a los ribereos, los terrenos que el curso de las aguas dejare a
descubierto, retirndose insensiblemente de una de las riberas hacia la otra.
Requisitos.
a) Debe tratarse de corrientes de agua. No se favorecen las propiedades que confinan con
lagos y lagunas.
b) El acrecentamiento debe ser natural.
c) El ro debe lindar directamente con el terreno del ribereo.
d) El ro no debe ser navegable.
e) El acrecimiento debe ser paulatino (sino sera avulsin).
f) El aluvin debe estar definitivamente formado (se ha adherido a la ribera y ha dejado de ser
parte del ro).
AVULSIN.
As como lo que caracteriza al aluvin es que el acrecentamiento de tierra por efecto de la
corriente de las aguas es lento, paulatino, insensible, en la avulsin ese aumento es el
resultado de una fuerza sbita o violenta que provoca el desprendimiento de una parte de
un fundo ribereo pasible de ser reconocida, que luego se une por adjuncin o por
superposicin a un fundo inferior o a uno situado sobre la ribera opuesta.
Est contemplado en el art. 2583.
Si se produce la adherencia natural, ya no puede reivindicarse. Si an no se ha producido
pero han pasado 6 meses (plazo para la prescripcin del art. 4039), el dueo del terreno
beneficiado puede oponer la excepcin de prescripcin si se pretende reivindicacin de la cosa.
El artculo 2586 determina la clase de cosa que puede ser objeto de avulsin:
Art. 2586.- Cuando la avulsin fuere de cosas no susceptibles de adherencia natural, es
aplicable lo dispuesto sobre cosas perdidas.
EDIFICACION, SIEMBRA Y PLANTACIN.
Supuestos legales.
1. Edificacin, siembra o plantacin en terreno propio con elementos ajenos.
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2. Edificacin, siembra o plantacin en terreno ajeno con materiales propios.

Empleo de ELEMENTOS AJENOS EN FINCA PROPIA.
Quien siembra, planta o edifica en fundo propio con semillas, plantas o materiales de otro,
adquiere el dominio de lo sembrado, plantado o edificado por aplicacin del principio de la
accesin, salvo que se tratare de bosques y se encontrare constituido un derecho real de
superficie forestal.
En efecto, constituye inmueble por su naturaleza todo lo que est incorporado al suelo de una
manera orgnica (art. 2314), y son inmuebles por accesin las cosas muebles que se
encuentran realmente inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo.
1) Buena fe del edificante: ste adquiere la plantacin o edificacin pero debe pagar el
valor de dichos materiales. Los materiales han dejado de ser muebles al incorporarse
fsicamente al inmueble.
2) Mala fe del edificante: adems de pagar el valor de los materiales, est obligado a
resarcir de todo perjuicio y es pasible de las consecuencias penales de su accionar.
Posibilidad de reivindicacin. Tanto el sembrador, plantador o edificador de buena fe como el
de mala fe se les reconoce el derecho de reivindicar las semillas, plantas o materiales si luego se
separan.
Empleo de ELEMENTOS PROPIOS EN FUNDO AJENO.
Hay tambin una clara aplicacin del principio de accesin, de modo que el dueo del terreno
adquiere la propiedad de lo edificado, sembrado o plantado en el mismo.
1) Buena fe del edificante: En este caso el edificador, sembrador o plantador est
convencido, sin duda alguna, no de que es propietario del terreno, sino de que tiene derecho a
edificar, sembrar o plantar. No es necesario que crea que es un poseedor legtimo. El dueo del
terreno tiene derecho a hacer suyo lo plantado, sembrado o edificado, previa indemnizacin al
edificante o plantador; o puede exigir que se retire todo lo realizado, dejando el predio en el
estado en que se encontraba:
2) Mala fe del edificante: el dueo puede pedir la reposicin de las cosas a su estado
anterior; o conservar lo realizado pagando el mayor valor adquirido por el inmueble.
3) Mala fe de ambos: se les da a ambos el tratamiento como si fueran de buena fe.
Empleo de MATERIALES AJENOS EN FUNDO AJENO.
Aqu intervienen tres personas: el edificador, el dueo del terreno y el dueo de los
materiales. El principio de la accesin rige tambin en este caso, pero el dueo de los materiales
no tiene ninguna accin contra el dueo del terreno y slo podr exigir la indemnizacin que le
correspondiese al edificador o plantador. Se aplican las disposiciones concernientes al edificador
de mala o buena fe, segn el caso.
El dueo de los materiales se subroga al edificante en cuanto a las indemnizaciones que debe el
propietario del fundo a este ltimo. Pero si el dueo del fundo ya hubiese pagado al edificante, al
dueo de los materiales slo le queda ir contra ste.

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Art.2591.- Si el dueo de la obra la hiciese con materiales ajenos, el dueo de los materiales
ninguna accin tendr contra el dueo del terreno, y slo podr exigir del dueo del terreno la
indemnizacin que este hubiere de pagar al dueo de la obra.
MIGRACIN DE ANIMALES DOMESTICADOS.
Cuando un animal domesticado (segn la clasificacin que estudiamos), recuperada su libertad,
emigra y se acostumbra a vivir en predio de otra persona, ste adquiere entonces la propiedad
por accesin, siempre que no haya utilizado artificio alguno para atraerlo. En tal caso el
propietario originario carece de accin reivindicatoria.
Si se han utilizado artificios, la reivindicacin procede siempre que el propietario del animal
pueda identificarlo o individualizarlo. Si no puede individualizarlo y existieron los artificios, le resta
un derecho a ser indemnizado por prdida.
La accesin de animales no se cumple instantneamente sino que requiere un lapso
prudencial que deber ser establecido por el juez segn las circunstancias del caso.
ADJUNCIN, MEZCLA Y CONFUSIN.
Se trata de tres supuestos en que se produce la accesin de una cosa mueble a otra cosa
mueble.

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ADJUNCIN.
La adjuncin es la reunin de dos cosas MUEBLES, pertenecientes a diferentes propietarios, que
pasan a formar una sola cosa, no obstante lo cual cada una de ellas conserva su identidad.
A diferencia de la especificacin, aqu no se crea una cosa nueva, sino que la unin impide la
diferenciacin de ambas cosas. Por ejemplo: el marco respecto de la obra de arte pintada en la
tela, o el pie de la estatua, etc.
Son caracteres de la adjuncin:
a)
b)
c)
d)

dos cosas de distintos dueos se han unido de modo que resulte una sola;
se puede distinguir entre la accesoria y la principal;
no se requiere la buena fe de quien las uni;
no se requiere que se tornen inseparables.

La excepcin al principio de la adjuncin lo establece el artculo 2595:

Art. 2595.- Cuando la cosa unida para el embellecimiento, o perfeccin de la otra, es por su
especie mucho ms preciosa que la principal, el dueo de ella puede pedir su separacin,
aunque no pueda verificarse sin algn deterioro de la cosa a que se ha incorporado.
Independientemente de la inexigibilidad de la buena fe, el Cdigo Civil tiene en cuenta la mala fe
para regular la exigencia del dueo de la materia empleada:
Art. 2596.- El dueo de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le devuelva en igual
especie y forma, cantidad, peso, o medida que la que tena, o que as se avalore la
indemnizacin que se le debe.
MEZCLA Y CONFUSIN.

MEZCLA: es la unin ms interna y completa de cosas muebles slidas.

CONFUSIN: es la unin ms interna y completa de cosas muebles lquidas.

EJ: se trata del caso en que se han mezclado el trigo (mezcla) o el vino (confusin) de dos
propietarios diferentes.
Art. 2597.- Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueos se hubiesen confundido o
mezclado, resultando una transformacin, si una fuese la principal, el dueo de ella adquiere el
dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia accesoria.
La norma exige que resulte una transformacin, ya sea fsica o qumica.
Los efectos que la ley prev son:
a) si se puede distinguir la cosa principal, el dueo de sta se hace dueo de toda la cosa,
pagando el valor de la materia accesoria (art. 2597)
b) si no se puede distinguir y las cosas son separables, la separacin se har a costa del
que las uni sin consentimiento de la otra parte (art. 2598)

- 102 -

c) siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la mezcla, el dueo

de la cosa unida sin su voluntad puede pedir al que hizo la unin o mezcla, el valor que
tena la cosa antes de la unin (art. 2599).
d) si la confusin o mezcla resulta de un hecho casual, y siendo las cosas
inseparables, y no habiendo cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un
derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendiendo al valor de las cosas
mezcladas o confundidas (art. 2600). ( * )
( * ) ste es un caso de condominio entre los propietarios originarios de las materias confundidas
o mezcladas por un hecho casual.
PTO. 5. Tradicin traslativa de dominio. Concepto. Requisitos. Puede efectuarse la tradicin
antes de la existencia del ttulo? El pago del precio en la transmisin del dominio (anlisis de los
arts. 1376 y 3923 del C.Civ.).
TRADICIN TRASLATIVA DE DOMINIO.
Concepto.
Desde un Pto. de vista gramatical, tradicin significa entrega de una cosa por cualquier
ttulo. Supone la entrega voluntaria de una cosa (por una de las partes) y la aceptacin
voluntaria de esa cosa (por la otra parte).
Diferencia entre la tradicin traslativa de dominio y la tradicin traslativa de posesin. Para
que haya tradicin posesoria son necesarias la entrega y la recepcin voluntarias de la cosa, que
quedan consumadas slo a travs de la realizacin de actos materiales de ambas partes o de
alguna de ellas con el asentimiento de la otra.
En cambio, para que se tenga por operada la tradicin traslativa de dominio, adems del
cumplimiento de los aludidos actos materiales, es indispensable que concurran la legitimacin y
la capacidad del tradens y la capacidad del adquiriente, y que la tradicin sea consecuencia de
una obligacin asumida en virtud de un ttulo suficiente.
La tradicin tiene una doble funcin:

constitutiva de derecho real en los trminos del art. 577: antes de la tradicin el
adquirente no adquiere ningn derecho;

y la funcin publicitaria de los derechos reales.

Requisitos.
Para que la tradicin opere la transmisin del dominio, debe darse cumplimiento a los siguientes
requisitos:
Que el tradens tenga la propiedad de la cosa.
Que el tradens y el accipiens sean capaces.
Que la tradicin se haga en virtud de un ttulo suficiente para transferir el dominio.
1) Propiedad de la cosa por parte del tradens.

- 103 -

Art.2601.- Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el dominio de la cosa que
se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la
reciba ser capaz de adquirir.
Art.3270.- Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el
que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms
extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere.
Este requisito se tiene que contemplar con el art. 2504 (CONVALIDACIN).
Art.2504.- Si el que transmiti o constituy un derecho real que no tena derecho a transmitir o
constituir, lo adquiriese despus, entindese que transmiti o constituy un derecho real
verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin.
Sin embargo, la rigidez de este principio ha cedido en buena parte en la actualidad, luego de la
modificacin introducida al art. 1051 por la reforma de 1968. Por ello, hoy es factible que se
realice la tradicin por quien no es propietario del inmueble y, de todos modos, tal adquisicin
puede ser totalmente eficaz.
Art.1051.- Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por
una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor
y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros
adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable.
2) Capacidad de las partes. Se refiere a que el tradens tenga capacidad de enajenar y el
accipiens tenga capacidad de adquirir.
En cuanto al accipiens, no basta el mero discernimiento del art. 2392, ya que la tradicin en
cuestin no conduce slo a la posesin sino al dominio.
En ambos casos la falta de capacidad puede ser suplida por representantes legales.
En cuanto al momento en que debe existir la capacidad, es necesario que ella este presente al
tiempo de la tradicin.
3) Ttulo suficiente.
Concepto. La palabra ttulo est tomada en el sentido de causa. Es el acto jurdico que sirve
de causa a la tradicin. Se incluyen todos aquellos ttulos que importen una enajenacin:
compraventa, donacin, permuta, mutuo, etc.
El ttulo, para ser suficiente y, por tanto, servir de causa a la tradicin, debe estar rodeado de
todos los requisitos legales, tanto de fondo como de forma.
Requisitos de fondo:

Legitimacin
Capacidad.

Ya que para tener operada la transmisin del dominio deben concurrir dos actos jurdicos: el ttulo
y la tradicin. Para cada uno de ellos deben jugar las exigencias legales.
- 104 -

Requisitos de forma: tratndose de la enajenacin de un inmueble ser necesaria la escritura

pblica (art. 1184, inc. 1). Por ello, un instrumento privado no est revestido de las
solemnidades exigidas para la validez del ttulo que tiene por objeto transmitir el derecho de
propiedad sobre un inmueble. En tal sentido, el titular de un boleto de compraventa no es dueo.
Si faltan los requisitos de fondo, ya no habr ttulo suficiente; sino JUSTO TTULO (art.
4010). Se necesita de la buena fe y del efecto consolidador del tiempo a travs de la usucapin
breve para llegar a la adquisicin del dominio.
Art.4010.- El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un
derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin
consideracin a la condicin de la persona de quien emana.
La tradicin hecha en virtud de un ttulo suficiente hace adquirir la propiedad. La consolidada
sobre la base de un justo ttulo conduce tan slo a la adquisicin de la posesin. Si ella es de
buena fe, recin a los diez aos habr llegado a la propiedad.
Relacin temporal entre el ttulo y el modo.
Art.2609.- Se pierde igualmente el dominio por enajenacin de la cosa, cuando otro adquiere el
dominio de ella por la tradicin en las cosas muebles, y en los inmuebles despus de firmado el
instrumento pblico de enajenacin, seguido de la tradicin.
La realidad es que resulta indiferente que la tradicin se haga antes o despus de firmada la
escritura.
La tradicin y la inscripcin registral. La tradicin cumple, junto con el ttulo, una funcin
constitutiva del derecho real. El requisito de la inscripcin se limita a dar a dicho derecho, nacido
de la conjugacin del ttulo y el modo, oponibilidad frente a terceros interesados.
Con el ttulo y la tradicin hay derecho real, aunque no est inscripto el primero. Puede ocurrir,
en cambio, que haya ttulo registrado y que no haya cumplido con la tradicin, en cuyo caso, no
habr nacimiento de derecho real. Ello es as, porque nuestro registro es un registro de
documentos y no de derechos reales.
PTO. 6. Sucesin. Nociones.
AB INTESTATO
SUCESIONES
(MORTIS
CAUSA).

TESTAMENTARIA

El heredero tiene vocacin a todo el patrimonio del causante.

El legatario no obtiene nada en una sucesin AB INTESTATO. El heredero si no hay testamento
recibe, por imperio de la LEY, de acuerdo a las porciones. El legatario recibe una o ms cosa
determinadas.
PTO. 7. Prescripcin adquisitiva (USUCAPIN).
Concepto.

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Art. 3947 establece: Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la
prescripcin. La prescripcin es un medio de adquirir un derecho, o de liberarse de una obligacin
por el transcurso del tiempo.
Clases. Existen dos clases de prescripcin: la adquisitiva (usucapin), y la liberatoria o extintiva.

Adquisitiva: es un modo de adquisicin del dominio y de otros derechos reales, por el

cual la posesin continuada durante el tiempo determinado por la ley y reuniendo los
requisitos que ella establece conduce a la adquisicin.

Liberatoria: Est definida por el art. 3949: La prescripcin liberatoria es una excepcin
para repeler una accin por el solo hecho de que el que la entabla, ha dejado durante un
lapso de tiempo de intentarla, o de ejercer el derecho al cual ella se refiere.
Tiene dos requisitos:
El transcurso del tiempo: este es el elemento comn en ambas. Su duracin es
muy variable, desde los 3 meses a los 20 aos.
El silencio o la inaccin del acreedor: es necesaria la inercia o la negligencia de la
persona contra quien la prescripcin es invocada. Art. 4017: Por el slo silencio o
inaccin del acreedor, por el tiempo designado por la ley, queda el deudor libre de
toda obligacin.

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA (USUCAPIN).

El art. 3948 la define diciendo:
La prescripcin para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble,
adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la
ley.
Critica: La definicin no es exacta en cuanto dice que la prescripcin es un derecho, pues
genricamente es una institucin, y, particularmente para el dominio, es un modo de adquisicin.
Adems, solamente se refiere a cosas inmuebles, cuando tambin son pasibles de usucapin las
cosas muebles. Y no solo se adquiere el dominio, sino que se pueden adquirir otros derechos
reales.
La usucapin es un modo de adquisicin de los derechos reales sobre cosa propia y de los de
goce o disfrute sobre cosa ajena por la CONTINUACIN DE LA POSESIN en forma PBLICA,
PACFICA, CONTINUA e INITERRUMPIDA durante un tiempo establecido por la ley.
NO SE ADQUIEREN POR USUCAPIN: los derechos reales de garanta (hipoteca, prenda y
anticresis). Todos los dems s. En el caso de las servidumbres, slo las continuas y aparentes.
Se basa en dos hechos fundamentales:
La posesin de la cosa por quien no es su dueo.
La duracin de esa posesin por un cierto tiempo.
Fundamentos. El fundamento se basa en la limitacin al principio de que nadie puede
transmitir a otro un derecho mejor o ms extenso que el que posee. Si se aplicase
rigurosamente este principio, tendramos que remontarnos, en cada caso, o bien a la propiedad
originaria dada por el Estado, o bien a la investigacin; y se perdera el tiempo sin que fuera
posible establecer con certidumbre la autenticidad del derecho.
- 106 -

Los actuales poseedores podran verse expuestos a que surgiera un reivindicante

esgrimiendo ttulos de sus ancestros. Esta incertidumbre acarreara una inseguridad en las
transacciones y alejara la posibilidad de que se hicieran inversiones importantes en inmuebles,
con perjuicio de la comunidad toda.
La prescripcin responde a fines de seguridad jurdica y de conveniencia social y por ello es una
institucin de orden pblico.
Elementos.
Conforme a lo previsto en el art. 3948 se desprende que los elementos de la usucapin son la
posesin y el tiempo fijado por la ley.
1) POSESIN.
2) TIEMPO.
LA POSESIN.
El poseedor deber tener la cosa bajo su poder con animus domini, ejerciendo sobre ella actos
posesorios idneos a que lo conducirn, segn haya sido su intencin y la naturaleza y alcance
de los actos ejercidos, al dominio o a una desmembracin de ste, (por ejemplo podra ser una
servidumbre de acueducto aparente, el condominio, la propiedad horizontal, etc.)
Requisitos que debe reunir la posesin:
a) EL ANIMUS.
El poseedor deber tener la cosa bajo su poder con animus domini, pero la posesin a ttulo de
dueo slo se requiere en la prescripcin adquisitiva del dominio, porque para los dems
derechos reales el animus posesorio deber ser el correspondiente a la adquisicin del derecho
que se trate.
Cualidades de la posesin:
Posesin PBLICA.
Que la posesin para la usucapin sea pblica significa, que ella haya podido ser conocida por el
propietario o poseedor anterior, ya que stos son los nicos que tienen derecho a oponerse a
ella. Si ellos pudieron conocer esa posesin durante todo el tiempo que dur, y no lo hicieron, la
ley presume en ellos el abandono, y la posesin del usucapiente se consolida.
Posesin PACFICA.
Porque una posesin adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripcin por medio de la
fuerza o la violencia no permite la adquisicin del derecho. La prescripcin de cosas posedas por
fuerza o violencia no comienza sino desde el da en que se hubiera purgado el vicio de la
posesin (debe transcurrir 1 ao).
Posesin CONTINUA.
La misma debe ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se
propone. Sin embargo, no es necesario que aqul realice permanentemente actos posesorios
sobre la cosa, porque la voluntad de conservar la posesin se juzga que continua mientras no se
haya manifestado voluntad contraria art. 2445.
- 107 -

Posesin ININTERRUMPIDA.
La interrupcin consiste en un acto positivo que puede ser realizado por el propietario o por un
tercero, y aun ese acto puede provenir del propio poseedor (por ejemplo cuando reconoce el
derecho del propietario sobre la cosa).
Para que la interrupcin de la posesin provoque la interrupcin de la prescripcin es
necesario que se prive al poseedor durante un ao, y siempre que durante ese ao la
posesin del ocupante no haya sido interrumpida por demanda o reconocimiento (arts. 3984 y
3985).
EL TIEMPO.
Prescripcin corta (posesin con justo ttulo y buena fe): se requieren diez aos;

Para la prescripcin larga (falta justo ttulo o buena fe) se necesitan veinte aos.

El usucapiente, en algunos casos, puede unir su posesin a la que tena su actor. Para ello
se necesita que sea un sucesor particular y que haya adquirido por acto entre vivos. Pero
para que pueda unir el tiempo de su posesin a la de su autor, las dos posesiones deben ser
legales, es decir no deben ser viciosas.
Para la prescripcin corta, el principio general establece que la posesin del sucesor por
ttulo singular se separa de la de su antecesor; y l puede adquirir la cosa por este trmino
slo si es de buena fe, sumando el tiempo de su posesin al tiempo de la posesin de su autor.
Curso de la prescripcin. Momento inicial.
Con la adquisicin de la posesin se inicia el curso de la prescripcin; a partir de ese
momento comienza a computarse el plazo.
Una excepcin a este principio es el de la adquisicin de la posesin con fuerza o violencia, al
cual nos referimos anteriormente.
El curso de la posesin no es siempre uniforme, puede haber causales que provoquen su
suspensin o su interrupcin.
Alteraciones del curso de la prescripcin:
SUSPENSIN.
Art. 3983.- El efecto de la suspensin es inutilizar para la prescripcin, el tiempo por el cual ella
ha durado; pero aprovecha para la prescripcin no slo el tiempo posterior a la cesacin de la
suspensin, sino tambin el tiempo anterior en que ella se produjo.
Causales de suspensin:
Menores y dems incapaces: la prescripcin corre contra los incapaces que tuvieren
representantes legales; si carecieren de ellos los jueces estn autorizados para liberar al menor
o incapaz de las consecuencias de la prescripcin cumplida mientras carecan de representante
legal, si despus de la cesacin de este impedimento se hubieren hecho valer sus derechos en el
trmino de tres meses.

- 108 -

Matrimonio: suspende el curso de la prescripcin entre los cnyuges en el caso de la

separacin personal; como tambin en el supuesto de que estn separados de hecho o de
bienes. Pero s corre la prescripcin, despus de la ley 23.515, en los casos de anulacin de
matrimonio y en los que se hubiere declarado disuelto el vnculo matrimonial por aplicacin del
art. 14 de la ley 14.394.
Casos comprendidos en una sucesin: el nico caso de suspensin es el que se refiere a la
posesin del administrador, la cual suspende el curso de la prescripcin mientras ste se halle en
el cargo, pero seguir corriendo cuando lo deje.
Tutores y curadores:
Art. 3973.- La prescripcin de las acciones de los tutores y curadores contra los menores y las
personas que estn bajo curatela, como tambin las acciones de stos contra los tutores y
curadores, no corren durante la tutela o curatela.
Interrupcin.
INTERRUPCIN.
Acta directamente sobre la posesin, y priva a sta de uno de los requisitos necesarios para
usucapir: la no interrupcin. Su efecto consiste en eliminar totalmente la posesin anterior (art.
3998).
La interrupcin puede ser natural o civil.
NATURAL: la primera consiste en privar al poseedor de la posesin, despojndolo por vas de
hecho del inmueble que esta usucapiendo, pero esta nueva posesin debe durar por lo menos un
ao (ya que se es el plazo que el despojado tiene para intentar la recuperacin de la cosa
(accin posesoria)).
CIVIL: la segunda puede ocurrir por medio de tres causales: demanda, compromiso arbitral, o
reconocimiento de derechos.

Demanda (2 requisitos): dos requisitos son esenciales para que la misma interrumpa la
prescripcin; debe ser deducida ante los rganos jurisdiccionales y debe demostrar
inequvocamente la voluntad de lograr la restitucin de la cosa.
- Queda sin efecto cuando:
1. el demandante desiste de su demanda;
2. cuando el demandado es absuelto.
Compromiso arbitral: el compromiso arbitral hecho en escritura pblica sujetando la
cuestin de la posesin o propiedad a juicio de rbitros, interrumpe la prescripcin. El
rbitro puede ser de hecho (componedor); o de derecho (el juez mismo).
Reconocimiento de derechos (expreso o tcito): Si el reconocimiento es expreso puede
hacerse por actos entre vivos o por disposicin de ltima voluntad, por instrumentos
pblicos o por instrumentos privados

Requisitos de cada prescripcin:

-

para la prescripcin BREVE:

1. posesin (con todos los requisitos);
2. tiempo: 10 aos;
3. JUSTO TTULO;
4. BUENA FE.
- 109 -

Se trata de requisitos con CARCTER SUMATORIO.

-

para la prescripcin LARGA:

1. posesin (con todos sus elementos);
2. tiempo: 20 aos.

SUJETOS Y OBJETOS DE LA USUCAPIN.

SUJETOS.
Los sujetos de la usucapin son dos:
- el que adquiere el derecho, llamado prescribiente o usucapiente,
- y el que lo pierde, que no es otro que el propietario de la cosa prescripta.
Quines pueden prescribir.
La regla est dada por el art. 3950: Todos los que pueden adquirir pueden prescribir.
Toda persona, sea fsica o jurdica, puede ser sujeto activo de la usucapin, siempre que
tenga capacidad para adquirir.
Desde el Pto. de visa procesal, la accin declarativa de usucapin no slo puede ser
promovida por el poseedor, sino tambin por sus sucesores universales, si es que aqul
fallece sin haberse iniciado el juicio.

- 110 -

Contra quines puede prescribir.

La regla es anloga a la sentada anteriormente, ya que, en principio, toda persona, fsica o
jurdica, puede ser sujeto pasivo de la usucapin, inclusive, el Estado como persona de
Derecho privado.
La Iglesia tambin esta sujeta a las mismas prescripciones que los particulares.
OBJETO.
Cosas a las que se aplica.
De acuerdo con el art. 3952: Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesin
puede ser objeto de una adquisicin. Por lo tanto, la regla es que todas las cosas, tanto las
muebles como las inmuebles pueden ser objeto de la usucapin.
Pueden ser posedas todas las cosas que se encuentran en el comercio, no as los bienes
que no son cosas, esto es, los derechos. En consecuencia, nicamente quedan excluidas las
cosas del dominio pblico del Estado y los bienes dominicales, mientras estn afectados
al ejercicio del culto.
Derechos reales susceptibles de ser adquiridos por la prescripcin.
No son usucapibles todos los derechos reales que se ejercen por la posesin. En
consecuencia, son usucapibles los derechos reales sobre cosa propia: dominio, condominio
y propiedad horizontal. En cuanto a los derechos reales sobre cosa ajena, slo lo son los de
goce o disfrute: usufructo, uso, habitacin y servidumbres.
USUCAPION DE MUEBLES (anlisis del art. 4016 bis).
El Cdigo Civil no contempl la prescripcin para adquirir cosas muebles.
El Cdigo de Comercio en su artculo 477, establece un trmino de prescripcin de tres
aos para la adquisicin de la propiedad de una cosa mueble que hubiera sido poseda de buena
fe, siendo robada o perdida.
La reforma de la ley 17711 incluye el artculo 4016 bis para amparar la situacin del poseedor
de buena fe de cosa mueble robada o perdida.
Art. 4016 bis- El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o
perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia
exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos
aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la
posesin debe ser de buena fe y continua.
Las crticas que se hacen a este artculo son:
No se contempla el caso del poseedor de mala fe.

No se exige que la cosa est inscripta a nombre del poseedor, ni se considera a la

inscripcin como Pto. de arranque del cmputo del plazo. Hay que interpretar que la
posesin de buena fe de una cosa registrable slo es computable cuando ella est
inscripta, y el plazo corre desde el momento de la inscripcin. Esto es as porque si falta la
inscripcin a nombre del poseedor, y ella es exigida por la ley para que se opere la
transmisin, el poseedor no podr alegar la buena fe; adems slo la inscripcin registral
puede justificar la abreviacin del lapso de prescripcin.
- 111 -

Las cosas muebles registrables que tienen regmenes especiales, no estn regidas por el
artculo 4016 bis.
REQUISITOS PRESCRIPCIN LARGA Y CORTA.
USUCAPIN BREVE.
- para la prescripcin BREVE:
5. posesin (con todos los requisitos);
6. tiempo: 10 aos;
7. JUSTO TTULO;
8. BUENA FE.
Se trata de requisitos con CARCTER SUMATORIO.
JUSTO TTULO:
Art. 4010.- El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por objeto transmitir un
derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin
consideracin a la condicin de la persona de quien emana.
Es un ttulo que tiene condiciones de forma, pero tiene un defecto esencial: le falta una condicin
de fondo porque eman de un no propietario o un incapaz. Este ttulo tiene un defecto, un vicio,
que hace que sea justo ttulo y no ttulo suficiente. Por eso, deber sanearse tal vicio por medio
del paso del tiempo.
El justo ttulo tiene todas las formalidades extrnsecas y es traslativo de dominio, pero la persona
de quien emana no era el verdadero propietario. El poseedor tiene un ttulo oponible en general,
aunque est expuesto siempre a la reivindicacin del verdadero dueo, hasta tanto se cumpla el
plazo de prescripcin.
Requisitos del justo ttulo:
estar revestido de las formas intrnsecas y extrnsecas:
debe ser un negocio atributivo de la propiedad o traslativo del dominio (no entran,
por ejemplo, contratos de locacin, depsito, etc.)
debe ser verdadero y aplicado al inmueble posedo:
Causas que excluyen el justo ttulo.
Las causas que excluyen el justo ttulo son las que no contienen alguno de los requisitos que
hemos visto.
BUENA FE.
No basta el justo ttulo para prescribir, sino que es necesaria la buena fe. Justo ttulo y buena fe
son dos elementos diferentes, aunque estn ntimamente relacionados. Puede ocurrir que haya
justo ttulo y, sin embargo, falte la buena fe, como sucedera en el caso del que adquiere
conociendo la falta del derecho del transmitente.
En este caso, el poseedor no sabe que es justo titulo; cree que tiene titulo suficiente, y esto
supone su buena fe.
El error que padece el poseedor debe ser de hecho (no de derecho) y debe ser excusable.
USUCAPIN LARGA.
- 112 -

posesin (con todos sus elementos);

tiempo: 20 aos. (Luego de la reforma de la ley 17711 se cambio el plazo de 30 aos por
el de 20 aos).
Quien ha posedo un inmueble con nimo de dueo y detentado una posesin pblica,
pacfica, continua e ininterrumpida adquiere el dominio por prescripcin al cumplirse el
plazo de 20 aos.
No interesa que no tenga ttulo ni buena fe. Puede tratarse de alguien que inicialmente fue un
usurpador.
Al igual que la prescripcin breve, esta prescripcin larga o veinteal hace adquirir la propiedad,
pero en este caso, el poseedor no tiene ttulo, ni siquiera un justo ttulo. Para obtenerlo debe
acudir ante la justicia, a fin de que una sentencia declare la adquisicin ya consumada.
FORMAS DE HACER VALER LA USUCAPIN.
Desde el punto de vista procesal, la prescripcin siempre debe ser alegada por el sujeto que
ha prescripto, no puede ser decretada de oficio.
Hay dos formas de hacerla valer:
a) por va de ACCIN: cuando quien ha usucapido la propiedad, luego de poseer el
inmueble durante el tiempo requerido por la ley, resuelve obtener un titulo en sentido instrumental
e intenta la accin declarativa de usucapin; o bien cuando es demandado por reivindicacin y
deduce reconvencin por prescripcin.
b) por va de EXCEPCIN: se hace valer la usucapin como defensa cuando el poseedor
igualmente demandado por reivindicacin, para evitar la desposesin, opone al progreso de esta
accin real la excepcin de prescripcin.
Estas reglas solo aplicables en materia de usucapin larga, ya que en la breve no se concibe
que la misma se haga valer por va de accin, sino solo como defensa cuando el propietario
promueve la reivindicacin.
JUICIO DE USUCAPIN.
El juicio de usucapin est reglado por la ley 14159 con la reforma del decreto-ley 5756/58:
Art. 24.- En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la posesin continuada de los
mismos (artculo 4015 y concordantes del Cdigo Civil) se observarn las siguientes reglas:
a) El juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con quien resulte titular del
dominio Si no se pudiera establecer con precisin quin figura como titular al tiempo de
promoverse la demanda, se proceder en la forma que los cdigos de procedimientos sealan
para la citacin de personas desconocidas;
El juicio no es propiamente de adquisicin sino de declaracin de la adquisicin.
b) Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto por profesional
(agrimensor o ingeniero civil) autorizado y aprobado por la oficina tcnica respectiva.
c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse exclusivamente en la
testimonial. Corresponder al juez la valoracin de las pruebas, segn el caso concreto.
d) En caso de haber inters fiscal comprometido, el juicio se entender con el
representante legal de la Nacin, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la
- 113 -

demanda. Habr inters fiscal cuando los inmuebles puedan pertenecer al Estado, sea
originariamente o por vacancia.
Las disposiciones precedentes no regirn cuando la adquisicin del dominio por posesin
veinteal no se plantea en juicio como accin, sino como defensa.
Tanto la usucapin corta como la larga pueden plantearse por va de excepcin. Este ltimo
caso se da cuando el propietario anterior se propone reivindicar el inmueble y la persona que
posee, pese a haber reunido todos los requisitos para adquirir, no ha obtenido la declaracin
judicial.
Podr esgrimir la prescripcin como defensa, y entonces deber acreditar en el juicio (que es
contencioso) que los elementos necesarios para la usucapin se han reunido y que se ha
cumplido el tiempo prescriptivo.
Efectos de la sentencia.
La participacin de las personas presuntamente legitimadas para actuar en el juicio permite dar a
la sentencia el valor de cosa juzgada. Ello no quiere decir oponibilidad erga omnes, pues la
cosa juzgada lo es respecto de las partes. Pero la sentencia, una vez inscripta en el Registro de
la Propiedad, es la exteriorizacin del ttulo de adquisicin y, el derecho real as adquirido, es
oponible erga omnes.
PTO. 8. Extincin del dominio. Absoluta. Relativa.
Extincin absoluta. Para algunos autores, la extincin del dominio es absoluta cuando ella se
produce por una causal inherente a la cosa. Para otros, en la extincin absoluta, el dominio cesa
radicalmente, o sea que desaparece para su titular y cualquier otro.
Extincin relativa. Para algunos autores, la extincin es relativa cuando la propiedad se pierde
para el actual dueo, pero pasa a otro, con excepcin del supuesto de abandono. Para otros, es
relativa si el sujeto que ejerce la propiedad la pierde es porque siempre pasa a una persona
distinta.
Causales de extincin absoluta.
Destruccin de la cosa (art. 2604 primera parte): siendo la cosa el objeto del dominio, si
se destruye es evidente que no slo se extingue el derecho para su titular, sino tambin
par toda otra persona, puesto que no hay derecho real sin cosa que le sirva de objeto. La
destruccin debe ser total; ya que el dominio subsistira sobre los restos. Esta causal slo
es aplicable a las cosas muebles y a los inmuebles por accesin y su carcter
representativo. No se concibe la destruccin total de un inmueble por su naturaleza, salvo
en caso de un terremoto grave.
Consumo de la cosa (art. 2604, segunda parte): si se trata de cosas consumibles
cuya existencia termina con el primer uso (art. 2325), el derecho queda desprovisto de
objeto por lo que deja de existir.
Puesta de la cosa fuera del comercio (art. 2604, in fine): En realidad, la colocacin de
la cosa fuera del comercio no basta por s para extinguir el dominio. La sustraccin de la
cosa del comercio se produce cuando la cosa se afecta al dominio pblico del Estado. La
extincin del dominio se produce para el particular, por tornarse la cosa inidnea para ser
objeto del derecho. La propiedad privada se pierde y la cosa pasa a ser del dominio
pblico del Estado.
- 114 -

Recuperacin de la libertad de los animales salvajes (Art. 2605): la propiedad de los

animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su antigua libertad, o
pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueo.
Causales de extincin relativa.
Disposicin de la ley (art. 2606): como correlato de los modos de adquisicin del
dominio, es lgico que, dado el carcter exclusivo de este derecho, cuando una persona lo
adquiere, haya otra que lo pierde. EJ: el poseedor consuma la adquisicin del dominio por
la posesin continuada durante veinte aos y el antiguo dueo pierde esa calidad.
Abandono (Art. 2607): es un modo unilateral de prdida del dominio que no debe
confundirse con la falta de ejercicio (art.2510). Siendo el abandono un hecho excepcional,
no se presume. Se exige una manifestacin de voluntad espontnea, clara y categrica,
debiendo interpretrsela restrictivamente. La extincin es inmediata y no interesa que otra
persona adquiera el dominio. Si la cosa es mueble, al ser abandona se convierte en res
nullis (se puede adquirir por apropiacin). Si se trata de un inmueble, pasa al dominio
privado del Estado.
Enajenacin (art. 2609): para que se pierda el dominio por enajenacin es menester un
acto jurdico del dueo capaz de cambiar el estado de su derecho, que
ordinariamente consistir en contraer una obligacin de transmitirlo (Art. 574),
seguido del pago de esa obligacin (art. 725): el otorgamiento de la escritura pblica y
la tradicin. El dominio se pierde por enajenacin slo despus de firmado el instrumento
pblico y de la tradicin. En la realidad, resulta indiferente que la tradicin se haga antes o
despus de firmada la escritura.
Transmisin judicial (art. 2610): en este caso la transmisin no es voluntaria, sino
compulsiva, por mandato judicial. Debe existir una sentencia que desconozca el
dominio o que deje sin efecto el traspaso o la adjudicacin a otra persona. No interesa la
causa ni el tipo de juicio y aun cuando se hable de ejecucin de sentencia, la misma
situacin se da respecto de las ventas decretadas en los concursos civiles o comerciales.
En cuanto a la expropiacin, slo juzgar como causal de extincin relativa si el bien
expropiado pasa al dominio privado del Estado, pues de ingresar al dominio pblico
estaramos frente a un supuesto de extincin absoluta.

- 115 -

UNIDAD 7 RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO. EXPROPIACIN.

PTO. 1. Concepto. Caracteres. Diferencias con las servidumbres.
Concepto y caracteres.
Las restricciones y lmites que la ley impone al dominio determinan negativamente su contenido.
Todo dominio est sujeto a restricciones, pero ello no implica de ninguna manera una disminucin
del contenido ni, mucho menos, un cercenamiento de facultades.
Esos lmites se fundan en la potestad del E para adaptar la propiedad privada a las miras con que
fue instituida, dentro de la convivencia y del inters superior de la sociedad.
Diferencias con las servidumbres.
Vlez establece una separacin clara entre las restricciones al dominio y las servidumbres:
-

naturaleza jurdica: las restricciones son obligaciones propter rem, es decir, tienen
contenido obligacional; las servidumbres, en cambio, son derechos reales sobre cosa
ajena pertenecientes al grupo de los de goce o disfrute;

fuente: las restricciones slo nacen de la ley; las servidumbres reconocen como principal
fuente la voluntad de los particulares (a travs de un contrato, un testamento)

calidad del dominio: el dominio, sea perfecto o imperfecto, siempre est sujeto a
restricciones, las que configuran su estatuto normal; todo dominio est sujeto a
restricciones, pero no todo dominio est gravado con servidumbres;

contenido: las restricciones pueden consistir e un hacer, en un no hacer, o en un dejar

hacer; las servidumbres, siendo derechos reales, jams pueden tener como contenido un
hacer.

PTO. 2. Restricciones fundadas en consideraciones de inters pblico: establecidas por el

derecho administrativo; establecidas por el C.Civ. a la libre disposicin jurdica de la propiedad.
Numerus clausus. Inalienabilidad. El problema de los llamados embargos e inhibiciones
voluntarios.
RESTRICCIONES DEL DERECHO ADMINISTRATIVO.
De acuerdo con el art. 2611, las restricciones impuestas al dominio privado slo en inters
pblico son regidas por el derecho administrativo.
Las limitaciones a la propiedad privada en inters pblico son el conjunto de medidas jurdicolegales concebidas para que el derecho de propiedad individual armonice con los requerimientos
del inters pblico o general, evitando, as, que el mantenimiento de aquel derecho se convierta
en una traba para la satisfaccin de los intereses del grupo social.
Estas restricciones son muy numerosas y se fundan en motivos muy variados, como la
seguridad, la salubridad, la higiene, la moralidad, la tranquilidad, etc.
A diferencia de lo que ocurre con las restricciones del derecho civil, en las restricciones
administrativas el destinatario es la comunidad o una parte de la misma.

- 116 -

Nunca producen una desmembracin del dominio, porque si as ocurriera estaramos ante
una servidumbre administrativa. Por tal motivo, tampoco dan lugar a indemnizacin, ya que
se trata de cargas generales que afectan por igual a todos los propietarios.
En cuanto a su contenido, puede ser:

dejar hacer
no hacer
hacer

Entre las restricciones ms importantes podemos destacar:

-

las que surgen de reglamentos municipales relativas a la altura, alineacin, estilo de los
edificios;
la prohibicin de producir ruidos que alteren la tranquilidad pblica;
las derivadas de las normas que regulan la utilizacin de los automotores; etc.

RESTRICCIONES DEL CDIGO CIVIL.

Restricciones a la disposicin jurdica de la propiedad:
1) numerus clausus: al haber adoptado el Cd. un sistema de numerus clausus, cre una
importante restriccin al dominio, toda vez que su titular slo va a poder gravar sus cosas
con alguno de los derechos reales admitidos por el legislador.
2) inenajenabilidad: teniendo el dueo la facultad de enajenar, es libre de hacerlo o no. Lo
que le est prohibido es comprometerse a no enajenar o imponer esa condicin al
adquirente. No obstante, es perfectamente vlida la clusula de no enajenar a persona
determinada, porque con ella no se afecta la libre circulacin de los bienes (la clusula de
no enajenar a persona alguna, en cambio, carece de validez).
3) embargos e inhibiciones voluntarias: el art. 2612 alude al compromiso de no
enajenar que asume una persona que ya es propietaria. En este supuesto, si luego
enajena, la operacin es vlida, pero puede dar lugar a acciones personales contra el
enajenante. Un ejemplo de este tipo de clusulas lo encontramos en las llamadas
inhibiciones voluntarias que, an cuando fueran anotadas en el Registro de la Propiedad,
no constituyen un impedimento para la enajenacin (pero ello no obsta a que quien se
inhibe voluntariamente para asegurar el pago de una deuda deba responder frente al
acreedor por los perjuicios ocasionados).
PTO. 3. Restricciones fundadas en razones de vecindad. Distintos casos. Especial desarrollo del
supuesto del art. 2618 del C.Civ. y de las luces y vistas.
Restricciones fundadas en razones de vecindad. DISTINTOS CASOS.
CAMINO DE SIRGA: el camino de sirga es un camino ribereo que recibe esa denominacin en
razn de que est destinado a permitir la conduccin de embarcaciones por ros angostos o por
canales navegables tirados desde una cuerda o sirga desde la orilla.
En la actualidad ha devenido en una institucin carente de justificacin, por lo menos, en lo que
hace a su funcin primitiva vinculada con la navegacin. Sin embargo, se la mantiene porque se
entiende que puede servir para otros fines de inters general, tales como la construccin de
astilleros, puertos, etc.
- 117 -

El tamao de ese camino es de 35 mts., contados desde la lnea de la ribera.

El propietario ribereo no puede levantar en esa franja ninguna construccin, ni reparar las
antiguas ni deteriorar de modo alguno el terreno. Slo podr cortar pasto, lea, rboles, pero le
estara vedado el cultivo.
OBRAS, TRABAJOS E INSTALACIONES QUE PUEDAN PERJUDICAR A LOS VECINOS: el
dueo puede realizar todas las obras, trabajos o instalaciones que considere convenientes o
necesarias para la mejor utilizacin o aprovechamiento de su propiedad.
El legislador impone una serie de restricciones que sintetizamos de la siguiente manera:
-

el propietario de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno que

puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones existentes en el fundo vecino, o de
producir desmoronamientos de tierra;
debe mantener los edificios, de manera que la cada o los materiales que se desprendan
de ellos no daen a los vecinos o transentes;
nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas,
acueductos que causen humedad; establos, depsitos de sal o materias corrosivas,
artefactos que se mueven a vapor;
debe construir un contramuro de ladrillo o piedra de 16cm de espesor si quiere hacer una
chimenea u hogar contra una pared medianera, etc.

MOLESTIAS OCASIONADAS POR ACTIVIDADES EN INMUEBLES VECINOS: en este caso,

debemos atender a lo expuesto por el art. 2618, que sostiene que las molestias que
ocasionen el humo, calor, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares por el
ejercicio de actividades en el inmueble ajeno, NO DEBEN EXCEDER LA NORMAL
TOLERANCIA, teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorizacin
administrativa para ellas.
Si surge un conflicto, las partes pueden acudir al juez, y el juicio tramitar sumariamente.
Esa normal tolerancia a la que alude el art. configura una frmula abstracta, porque en definitiva
ser el juez quien, en cada caso concreto, determine si se ha sobrepasado o no ese lmite.
El juez, por su parte, est facultado para ordenar la cesacin de las molestias o la indemnizacin
de los daos, de acuerdo a la magnitud de los mismos; e incluso puede ordenar ambas.
De cualquier manera, al decidir, el juez deber siempre tener en cuenta una serie de pautas que
seala el propio art. 2618, a saber:

las condiciones del lugar: no es lo mismo un establecimiento fabril instalado en un

barrio industrial que otro establecido en un barrio residencial.

las exigencias de la produccin: el juez deber evaluar el tipo de actividad que

desarrolla el establecimiento, la trascendencia de los productos que elabora, la cantidad de
personal ocupado; en definitiva, el beneficio que representa para la comunidad.

el respeto debido al uso regular de la propiedad: esta pauta es muy genrica, y se

relaciona con la nocin de abuso del derecho.

- 118 -

la prioridad en el uso: la solucin del caso podr variar, teniendo en cuenta un factor
temporal, es decir, quin se instal primero.

RBOLES Y ARBUSTOS: no puede tener rboles a una distancia menor de 3 metros de la lnea
divisoria con el fundo vecino. Para el caso de los arbustos, la distancia se reduce a 1 metro.
Esa distancia se cuenta desde el eje del rbol hasta la lnea que separa las heredades. No se
hace desde la corteza porque el dimetro puede modificarse con el transcurso del tiempo, y un
rbol plantado a una distancia correcta podra dejar de serlo.
Cuando el rbol o arbusto se encuentre a una distancia menor de la permitida, el vecino puede
exigir que sean retirados, aun cuando la diferencia sea mnima. Para ello no necesita acreditar
perjuicio, porque ste es presumido por el legislador.
Ahora, puede ocurrir que el rbol est ubicado a distancia reglamentaria, pero sus ramas o
races invadan el fundo vecino. La solucin que acuerda el cdigo es distinta en uno y otro
caso:
- ramas: si se trata de ramas, el invadido tiene derecho a pedir al dueo del rbol que las
corte en todo lo que se extienden en su propiedad.
-

races: si son las races las que se extienden por suelo vecino, el dueo de ste puede
hacerlas cortar por s mismo.

LUCES Y VISTAS: las primeras estn destinadas a dejar pasar la claridad o el aire sin que, en
principio, pueda verse a travs de ellas. Las segundas son puertas o ventanas que permiten la
visual sobre el fundo vecino.
LUCES: ante todo, es necesario hacer una distincin segn que las aberturas se encuentren o no
en una pared medianera. En caso de ser as, slo mediante acuerdo entre los condminos del
muro es posible la apertura de puertas o ventanas y, en tal supuesto, queda constituida una
servidumbre atpica perfectamente lcita.
Si la pared divisoria no es medianera (es decir, es privativa de uno de los vecinos), el dueo de la
pared puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a 3 mts. de altura del piso de la pieza a que
quiera darse luz, con reja de fierro (dice el cdigo). Hay que aclarar que esta medida (3mts.) ha
quedado en desuso por el Cdigo de Edificacin.
Como se trata de una restriccin al dominio y no una servidumbre, el vecino no puede exigir la
supresin de dicha abertura, pero puede levantar una pared que obstruya las ventanas en
cualquier momento, aun cuando ello privare de luz al que las abri.
Si las aberturas no renen los requisitos establecidos, el lindero est facultado para demandar la
supresin o modificacin para hacerlas compatibles con las exigencias legales.
VISTAS: las vistas pueden ser de 2 clases:
-

derechas o de frente: son aquellas que se tienen en la direccin del eje de una ventana,
de modo que al pararse de frente a ella se puede mirar el fundo vecino sin tener que
mover la cabeza ni a la derecha ni a la izquierda.

oblicuas o de costado: son aquellas que exigen colocarse en direccin diferente del eje
de la ventana para ver el fundo vecino, girando la cabeza a la derecha o a la izquierda.
- 119 -

Respecto de las primeras, el cdigo establece que no se pueden tener vistas sobre el predio
vecino por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos que intermedie una distancia
de 3 mts. de la lnea divisoria.
En cuanto a las oblicuas, establece que tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas,
sobre propiedad ajena, si no hay 60 cm. de distancia.
Si el balcn da lugar a vistas derechas sobre el fundo de enfrente y sobre los de los
costados, entonces la distancia deber observarse en todos los sentidos.
PTO. 4. Expropiacin. Concepto. Naturaleza jurdica. Anlisis de la ley 21.499, en especial con
relacin a la causa, los sujetos, los objetos, los valores indemnizables, determinacin de sus
montos y procedimientos. Transferencia del dominio al expropiante. Expropiacin irregular.
Retrocesin. Jurisprudencia. Comparacin con la ocupacin tempornea por el E, las
requisiciones, la confiscacin y el decomiso.
EXPROPIACIN.
CONCEPTO.
Es el instituto de derecho pblico mediante el cual el Estado, para el cumplimiento de un fin
de utilidad pblica, priva coactivamente de la propiedad de un bien a su titular, siguiendo
un determinado procedimiento y pagando una indemnizacin previa, en dinero,
integralmente justa y nica.
Dos son los efectos esenciales de la expropiacin: la transferencia del derecho de propiedad
del expropiado al expropiante y el nacimiento del derecho a la indemnizacin a favor del
expropiado.
REGULACIN LEGAL: la expropiacin la encontramos regulada a nivel nacional por la ley
21.499 y en el mbito de la pcia. de Bs. As. por la ley 5.708. Ambas normas nos dirn que
pueden ser objeto de expropiacin, los sujetos pasivos de esta, el procedimiento judicial a seguir,
etc.
ELEMENTOS:

Elemento OBJETIVO: tiene que ver con las cosas pueden ser objeto de expropiacin;
todo lo que forma parte del derecho de propiedad susceptible de valor econmico
puede ser objeto de expropiacin. Ej. casas, patentes, bonos, ideas, etc.

Elemento SUBJETIVO: alude a las partes de la expropiacin:

1) sujeto EXPROPIANTE: es quien ejecuta la declaracin de utilidad pblica,
impulsa el trmite para consumar el desapropio y paga la respectiva
indemnizacin. La Nacin y las provincias son los nicos titulares de la
competencia expropiatoria, pues ejercen por s mismas y directamente la facultad
de declarar la utilidad pblica.
2) el sujeto EXPROPIADO: es el titular del bien objeto de la declaracin de
utilidad pblica. La Ley de expropiacin establece que la accin expropiatoria
podr promoverse contra cualquier clase de personas de carcter pblico o privado
3) sujeto BENEFICIARIO: es aqul a quien se destina el objeto expropiado. Si es
el Estado quien expropia, lo habitual es que el bien desapropiado se incorpore a su
- 120 -

dominio. Pero puede ocurrir que el Estado o alguno de sus entes jurdicos menores
no acudan a la expropiacin con la finalidad de retener el bien en sus patrimonios,
sino a fin de transferirlo a otra persona. En este caso, el sujeto activo no expropia
para s, sino para terceros, generalmente particulares.

Elemento FORMAL: se relaciona con el procedimiento para llevar a cabo la

expropiacin. Si las partes se ponen de acuerdo (avenimiento) se procede al pago de la
indemnizacin; si no hay acuerdo se resuelve en va judicial. Todo el proceso judicial se
lleva a cabo en los Juzgados Contenciosos Administrativos, donde la etapa fundamental
ser la etapa de prueba y dentro de esta es de fundamental importancia la pericial, ya que
ser la que determine el monto de la indemnizacin.

Elemento MATERIAL: VER INDEMNIZACIN.

Elemento FINALISTA: utilidad pblica. La exigencia de que la expropiacin responda a

una causa de utilidad pblica constituye, para los administrados, una garanta
constitucional establecida en resguardo de la propiedad privada. La LE (ley de
expropiacin) establece que "la utilidad pblica que debe servir de fundamento legal a la
expropiacin, comprende todos los casos en que se procure la satisfaccin del bien
comn, sea ste de naturaleza material o espiritual.
a) Calificacin: la Constitucin atribuye al Poder Legislativo la responsabilidad
de calificar la utilidad pblica a travs de una ley formal. La competencia para
calificar la utilidad pblica corresponde al Congreso Nacional y a las legislaturas
locales, como lgica consecuencia del sistema federal de gobierno.

INDEMNIZACIN. Determinacin del monto.

La indemnizacin es una compensacin econmica debida al expropiado por el sacrificio
impuesto en el inters pblico. Significa restituir integralmente al propietario el mismo valor
econmico del que se le priva, cubriendo los daos y perjuicios que sean consecuencia de la
expropiacin
INDEMNIZACIN JUSTA: la indemnizacin debe ser integralmente justa. Equivale a dar al
expropiado en dinero, el mismo valor de la propiedad que se le priva. La expropiacin no debe
empobrecer ni enriquecer al expropiado, sino dejarlo en igual situacin econmica.
La indemnizacin, para ser justa, debe ser objetiva, actual e integral:

Valor OBJETIVO: es lo que la cosa realmente vale para la generalidad en el mercado

de los bienes de esa especie, correspondiente al lugar del bien expropiado y al tiempo de
la desposesin

Valor ACTUAL: para fijar el valor del bien expropiado debe tomarse el que dicho bien
tiene, en el momento de la desposesin, segn el sistema del costo de reproduccin o
reposicin, es decir, considerando la suma que debe invertirse para obtener, al mismo
tiempo, un bien igual al que se desapropia.

Valor INTEGRAL: implica que el expropiado ser resarcido de todo aquello de que se lo
priva, no pudiendo ser disminuida la indemnizacin por deducciones que lesionen ese
principio. El resarcimiento debe incluir la depreciacin monetaria y los intereses,
estando exento de toda deduccin que vulnere la integridad; por ejemplo, por la
imposicin de gravmenes, tributos, compensaciones, etctera.
- 121 -

INDEMNIZACIN PREVIA: es el nico de los caracteres de la indemnizacin que est

expresamente reglado por la norma fundamental. El propietario del bien, mientras no perciba
ntegra su indemnizacin, mantiene su condicin de tal.
INDEMNIZACIN EN DINERO: la indemnizacin se pagar en dinero en efectivo, excepto
que medie consentimiento del expropiado en el sentido de aceptar otra especie de valor.
EXPROPIACIN PARCIAL.
Es posible que para la satisfaccin de la utilidad pblica no se requiera la desposesin total de un
inmueble. El expropiado sufre, en este caso, la prdida de slo una parte de su bien.
EXPROPIACIN INVERSA.
Se llama as cuando el dueo del inmueble afectado le exige al E que le expropie el bien, ya
que ste declar la utilidad pblica de dicha expropiacin pero no inici el juicio para
efectivizarla (para pagarla).
ABANDONO de la expropiacin.
El abandono tiene por efecto la imposibilidad de que se produzca, despus de vencidos los
respectivos plazos, el desapoderamiento de los bienes alcanzados por la ley no ejecutada.
Si el proceso no se promueve dentro de los plazos legales, la declaracin de utilidad pblica es
inexistente y, por tanto, los bienes que aqulla afectaba no podrn ser expropiados.
COMPARACIN con la ocupacin tempornea por el E, las requisiciones, la confiscacin y
el decomiso.
OCUPACIN TEMPORNEA POR EL E.
Es el derecho real administrativo, titularizado por un ente pblico, por el que adquiere, por
razones de inters pblico, en forma transitoria o provisional, el uso y goce de un bien, de
persona no estatal.
El carcter temporal es de la esencia del instituto. En efecto, la transitoriedad de la limitacin
es la que lo diferencia de la expropiacin y la servidumbre, que son, por principio, permanentes.
Es tambin de la esencia de la ocupacin tempornea, que la restriccin o el
desmembramiento del dominio slo alcanza al uso y goce del bien, total o parcial, pero
siempre temporal.
La ocupacin tempornea, como su nombre lo indica, tiene siempre una duracin limitada,
provisional, transitoria, pudiendo consistir slo en la privacin total o parcial del ius utendi y del
ius fruendi de un bien. En cambio, la expropiacin determina la prdida de la propiedad, la
extincin del dominio, el desapoderamiento total, definitivo, tanto de usos, frutos, como de
disponibilidad.
Tipos.
La normativa prev dos tipos de ocupacin tempornea: anormal y normal.
ANORMAL.

Tiene por causa inmediata una necesidad urgente, imperiosa, sbita, y por finalidad
mediata la utilidad pblica.
- 122 -

Es DISPUESTA DIRECTAMENTE POR LA AUTORIDAD ADMINISTRATIVA, sin

intervencin judicial y sin declaracin legislativa

NO GENERA DERECHO A INDEMNIZACIN, salvo la reparacin de los daos o

deterioros que se causen a la cosa o el pago de los daos y perjuicios debidos por el uso
posterior de la cosa en menesteres ajenos a los que determinaron su ocupacin.

La DURACIN se limita al TIEMPO ESTRICTAMENTE INDISPENSABLE PARA

SATISFACER LA RESPECTIVA NECESIDAD.

Los casos que pueden motivar la aplicacin de esta figura son los denominados de estado
de necesidad (incendios, inundaciones, terremotos, etc.), que exigen soluciones urgentes.

NORMAL.

La causa inmediata es una necesidad normal, no inminente, y la causa mediata la

utilidad pblica.

Es requisito indispensable la DECLARACIN LEGISLATIVA DE UTILIDAD PBLICA.

La ley otorga al afectado por una ocupacin normal el DERECHO A

RESARCIMIENTO. Son aplicables subsidiariamente, en esta materia, las reglas vigentes
para la expropiacin.

El PLAZO MXIMO DE DURACIN de la ocupacin normal se ha fijado en 2 AOS

aos, transcurridos los cuales, y en caso de no restituirse al propietario el bien ocupado,
su titular puede recurrir a la expropiacin.

EL BIEN AFECTADO POR LA OCUPACIN NORMAL NO PUEDE DESTINARSE A UN

FIN DISTINTO DEL QUE SE PERSIGUI AL ESTABLECER LA OCUPACIN. Un
comportamiento semejante importara una violacin al orden jurdico y permitira al
propietario afectado acudir a una accin judicial similar a la de retrocesin.

REQUISICIN.
La requisicin es la ocupacin o adquisicin coactiva de un bien por el Estado, quien lo
dispone por situacin de generalidad y a efectos de satisfacer exigencias de utilidad
pblica reconocida por la ley e indemnizada.
La requisicin es, pues, un procedimiento administrativo unilateral de cesin forzada de
bienes, principalmente muebles, para satisfacer urgentes necesidades de utilidad pblica,
mediante la indemnizacin correspondiente
El alcance de la limitacin, a veces llamada requisa, es variado; puede abarcar:
a. prestacin de servicios;
b. adquisicin de cosas muebles,
c. y utilizacin de inmuebles y semovientes.
Los caracteres que tienen que concurrir para la conformacin de la figura en examen son: utilidad
pblica; indemnizacin y procedimiento escrito: "orden de requisa".
TIPOS Y DIFERENCIAS.
La requisicin comprende dos especies: a) en propiedad, y b) de uso.
- 123 -

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------EXPROPIACIN Y REQUISICIN EN PROPIEDAD:

Diferencias en cuanto al OBJETO:
O

la requisicin en propiedad tiene por objeto exclusivamente cosas muebles o

derechos; no se aplica a los inmuebles. Los bienes objeto de requisicin son, en
todos los casos, tpicamente fungibles, y adems existen en el comercio en cantidades
indeterminadas, y no se individualizan con indicacin del propietario.

la expropiacin tiene por objeto toda clase de bienes, pero stos deben tener un
carcter de unicidad e infungibilidad; el objeto de la expropiacin debe ser siempre
determinable; por el contrario, las cosas fungibles no se expropian, se requisan.

Diferencia en cuando a la DECLARACIN DE UTILIDAD PBLICA, en cuanto a sus efectos:

tiene efectos jurdicos distintos:
o

En la expropiacin, esa declaracin, por s sola no hace al bien indisponible; es

necesario que el expropiante haya consignado el precio de la expropiacin.

En la requisicin en propiedad, la declaracin de utilidad pblica, per se, hace

indisponibles los bienes sujetos a ella; la indisponibilidad asegura los fines del
legislador e impide el agio y la especulacin, previos a la indemnizacin.

REQUISICIN DE USO:
o

la requisicin de uso crea un derecho personal que se convierte en real, en el

momento de la toma del objeto por el requisador.

se diferencia de la expropiacin y la ocupacin tempornea, en que stas son

medios jurdicos de aplicacin particular a travs de los cuales se resuelve o
satisface una necesidad de utilidad pblica determinada por una actuacin
individual y aislada (expropiacin de un inmueble para construir una escuela, ocupacin
de un inmueble para depsito de materiales de una obra pblica a construir).

la requisicin es, por principio, una medida de aplicacin general que se concreta
sobre bienes de cualquier persona, por razn de trastornos econmicos
(requisicin civil), estado de guerra (requisicin militar), etctera.

EL COMISO O DECOMISO.
Es la privacin coactiva de los bienes privados por razones de inters pblico. Funciona
como sancin penal, aduanera y de polica.
El decomiso, como instituto de derecho pblico, no tiene por finalidad esencial afectar la
cosa decomisada a usos pblicos.
En ese sentido el decomiso es la prdida definitiva de un bien, sin indemnizacin, por
razones de seguridad, moralidad o salubridad pblicas.
No implica indemnizacin, porque en estos casos la propiedad privada no se toma para destinarla
a uso pblico, y adems tal derecho no se halla en estado legal.
LA CONFISCACIN.
- 124 -

La confiscacin implica el desapoderamiento de los bienes de una persona, que pasan al

poder del Estado sin compensacin alguna.
Las notas caractersticas de la confiscacin son las siguientes:
-

Puede ser resultante de medidas de carcter individual (personal) o de carcter

general (colectivo).

Puede configurarse a travs de medidas penales, civiles, administrativas y fiscales.

Puede resultar tanto de requisiciones militares, como de las autoridades civiles.

- 125 -

UNIDAD 8 DOMINIO IMPERFECTO. PROPIEDADES CON CARACTERES ESPECIALES.

DERECHO DE AGUAS.
PTO. 1. Dominio imperfecto. Distintos supuestos.
DOMINIO IMPERFECTO. Concepto y diferentes supuestos.
El dominio es imperfecto por 2 causas: porque est sujeto a condicin o a plazo resolutorio, o
porque su contenido se encuentra disminuido por hallarse la cosa gravada con otro
derecho real.
3 son los casos de dominio imperfecto:
-

dominio fiduciario
dominio revocable
dominio desmembrado

PTO. 2. Dominio revocable. Definicin legal. Anlisis crtico. Desaciertos doctrinarios. La

condicin resolutoria, el plazo resolutorio y la llamada clusula legal como condicin resolutoria
implcita. Formas de operarse la resolucin. Efectos en materia de cosas muebles e inmuebles,
entre partes y con relacin a terceros.
DOMINIO REVOCABLE. Definicin legal. Anlisis crtico y desaciertos doctrinarios.
El dominio revocable est definido en el art. 2663: dominio revocable es el que ha sido
transmitido en virtud de un ttulo revocable a voluntad del que lo ha transmitido; o cuando
el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su
ttulo.
AFECTA LA PERPETUIDAD DEL DOMINIO.
Se trata de un dominio que debe resolverse cuando se cumple una condicin resolutoria o vence
un plazo resolutorio, pero, a diferencia del dominio fiduciario, intervienen en l nicamente 2
personas:
-

el transmitente, que luego se convertir en revocante.

el dueo revocable, que es el titular del dominio revocable.

Por lo tanto, cuando se produce la resolucin, la cosa no pasa a un tercero sino que vuelve al
transmitente.
Puede recaer sobre muebles o sobre inmuebles, y reconocer como fuente u acto entre
vivos o una disposicin de ltima voluntad.

- 126 -

CASOS de dominio revocable.

-

Dominio revocable sujeto a condicin resolutoria expresa: la venta con pacto de

retroventa, o con clusula de poder arrepentirse el vendedor, o con pacto de mejor
comprador, etc.

Dominio revocable sometido a condicin resolutoria tcita: la revocacin de las

donaciones por inejecucin de los cargos o por ingratitud del donatario, el pacto comisorio
tcito, etc. En estos supuestos se dice que la condicin es tcita o implcita, por cuanto la
fuente de la revocabilidad es la ley.

CRTICA: No configuran casos de dominio revocable las situaciones que se mencionan en

el art. 2664: el dominio no se juzga revocado cuando el que posee la cosa a ttulo de propietario
es condenado a entregarla en virtud de una accin de nulidad, o de rescisin, o por una accin
por hecho fraudulento, o por restitucin del pago indebido. En estos casos se juzga que el
dominio no haba sido transmitido sino de una manera interina.
Esta disposicin no slo es absolutamente innecesaria, sino que contiene una grave incorreccin.
En efecto, Aubry y Rau afirman que en estos casos no debe considerarse que la propiedad ha
sido revocada, sino que jams fue transmitida, ni siquiera de manera interina. Lo que ocurre es
que el codificador reemplaz la frase ni siquiera por sino, con lo que se produce una
contradiccin con el comienzo del art.
Ms all del error mencionado, debe interpretarse el art. en el sentido de que, si el ttulo por el
que se ha pretendido transferir el dominio es nulo o ha sido anulado, no hay revocacin.
EFECTOS.
Para referirnos a esta cuestin, es necesario distinguir segn que el dominio revocable recaiga
sobre inmuebles o sobre muebles.
INMUEBLES: en este caso, la revocacin del dominio tendr siempre EFECTO
RETROACTIVO al da en que se adquiri, si no hubiera en la ley o en los actos jurdicos
que la establecieron, disposicin expresa en contrario.
O sea, en principio, la revocacin tiene efectos retroactivos, pero las partes pueden disponer lo
contrario.
Si se revoca el dominio con efecto retroactivo:
el antiguo propietario est autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas,
servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposedo;

pero est obligado a respetar los actos administrativos del propietario desposedo, como
los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho;

Como consecuencia de ello, quedan sin efecto las enajenaciones hechas o los gravmenes
constituidos por el propietario revocable, sin que los terceros que hayan contratado con l
puedan invocar desconocimiento sobre el peligro que se cerna sobre ellos, porque las
clusulas revocatorias, que deben estar en el mismo instrumento pblico por el cual se
hace la enajenacin, no pueden dejar de ser conocidas por el tercero adquirente.

- 127 -

Cuando la revocacin no tiene efectos retroactivos, porque as lo dispone la ley o ha sido

convenido por las partes, quedan subsistentes las enajenaciones y derechos reales que hubiere
constituido el dueo revocado. Con mayor razn se mantienen los actos de administracin.
MUEBLES: en materia de muebles se aplica lo dispuesto por el art. 2671: la revocacin sobre
cosas muebles no tiene efecto contra terceros adquirentes, usufructuarios, o acreedores
pignoraticios, sino en cuanto ellos, por razn de su mala fe, tuvieran una obligacin
personal de restituir la cosa.
Se trata de una aplicacin del rgimen propio de las cosas muebles, de modo tal que slo sufrir
los efectos de la revocacin el adquirente de mala fe o el titular de un gravamen que l saba que
haba sido constituido por quien no tena derecho de hacerlo.
PTO. 3. Dominio fiduciario. Definicin legal. Anlisis crtico. Discusin sobre su existencia.
DOMINIO FIDUCIARIO.
Concepto: art. 2662 del C.Civ. dominio fiduciario es el que se adquiere en un fideicomiso
singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condicin
resolutoria, o hasta el vencimiento de un plazo resolutorio, para el efecto de restituir la
cosa a un tercero.
Haba una evidente impropiedad en la antigua redaccin del art. al establecer que la cosa debe
restituirse a un tercero, puesto que no se puede restituir a una persona lo que ella nunca tuvo.
Se trata de un dominio sujeto a condicin resolutoria expresa o plazo resolutorio expreso
en el que intervienen 3 personas:
-

el constituyente, fiduciante: que es quien crea el fideicomiso.

el fiduciario: que es el titular del dominio fiduciario.
el beneficiario: que es el tercero a quien debe ser entregada la cosa cuando se cumple la
condicin o vence el plazo.

La ley 24.441 de 1994 ha dado una nueva perspectiva al dominio fiduciario, al reglamentar
prolijamente el rgimen jurdico al que se encuentra sometido.
Discusin sobre su existencia.
Existi gran divergencia en nuestra doctrina acerca de la configuracin y de la existencia misma
del dominio fiduciario.
Para algunos autores, como GATTI, eran dudosas las existencia y aplicacin del dominio
fiduciario en el Cdigo, al haberse limitado a definirlo sin darle tipicidad.
La corriente mayoritaria lo admita, pero haba grandes discrepancias en cuanto a la
determinacin de los fideicomisos permitidos. Haba quienes circunscriban el dominio fiduciario
al establecido por actos entre vivos, y quienes no le encontraban aplicacin en nuestro derecho.
Aren participaba en su momento del criterio amplio, pero no deja de reconocer que se trataba de
una figura que, a diferencia de lo que ocurre en el derecho anglosajn, no era utilizada entre
nosotros.
PTO. 4. Dominio desmembrado. Concepto. Controversia sobre cules derechos reales
desmembran al dominio.
- 128 -

DOMINIO DESMEMBRADO:
En este caso, el dominio se encuentra gravado con un derecho real a favor de otra persona. Se
ve afectada la absolutez del dominio
Segn la doctrina hay 2 opciones:
1) es desmembrado cuando el dominio est gravado con un derecho real de disfrute
(posicin restringida), es decir, gravado con una servidumbre, usufructo, uso y habitacin.
Dominio Absoluto: tiene los 3 ius del derecho romano: ius utendi, ius fruendi, ius
abutendi.
Usufructo: el usufructuario puede tener: ius utendi (usar), ius fruendi (gozar).
2) el de la doctrina mayoritaria, (posicin amplia), se desmembra el dominio cuando esta
gravado con un derecho real de disfrute o un derecho real de garanta, por ejemplo, la
hipoteca. Por ejemplo, el acreedor hipotecario no puede realizar actos de disposicin respecto del
bien como si ste no estuviera hipotecado.
PTO. 5. Bien de familia. Concepto de familia. Constitucin. Efectos. Desafectacin.
BIEN DE FAMILIA: instituto regulado por la ley 14394 Art. 34 al 50:
El bien de familia tiene proteccin constitucional.
Tiene un doble objetivo:

econmico: dado por preservar parte del patrimonio de una familia.

social: circunstancia que la familia continua junta bajo de un mismo techo.

Objeto del bien de familia: Art. 34: establece que se puede constituir bien de familia sobre un
inmueble rural o urbano. Dicho inmueble no puede exceder determinado valor, y ese valor surge
de las distintas valuaciones locales (esto no tiene aplicacin), circunstancia que est mal vista,
porque la ley se hizo para proteger bienes de los pobres. No existe la valuacin en la actualidad.
Solo se puede constituir un inmueble como bien de familia, nico inmueble constituido
como tal.
DESTINO: el inmueble tiene que usarse como vivienda de familia, o bien, como explotacin
comercial o industrial, por cuenta propia del constituyente y su familia (sustento de la familia)
fuente de trabajo de la familia.
La ley define el CONCEPTO DE FAMILIA: Art. 36: (no se necesita que convivan):
1) en principio, el propietario del inmueble y el cnyuge, ascendientes, descendientes o hijos
adoptivos (hasta ac es flia.)
2) en defecto de los anteriores, los parientes por consanguinidad hasta el 3 grado que
convivieran con el constituyente.
Quedan excluidos los parientes por afinidad: suegros, cuados, etc.
- 129 -

REQUISITOS PARA CONSTITUIR EL BIEN DE FAMILIA: forma:

Por acta realizada en el registro de la propiedad inmueble, por escritura publica o
testamento. La 1 es la ms comn y es gratuita.
Si necesita asesoramiento para constituir el bien de familia, el honorario no pude exceder el 1%
de la valuacin fiscal.
Procedimiento:
1 el constituyente debe acompaar titulo de propiedad del inmueble (escritura)

2 acompaar partidas que acrediten parentesco, Art. 36 proponer de beneficiarios a los

hijos o ascendientes o descendientes.

3 documento de identidad del constituyente y de los beneficiarios.

Si hay condominio, se acompaa el ttulo de propiedad que acompaa al condominio y las

partidas que acreditan las personas que son familiares. Todos los condominios que
acrediten parentesco, si o si deben ser familiares, sino no se puede poner como bien de
familia. se requiere el acuerdo unnime de los condminos

EFECTOS de la constitucin del bien de familia. Art. 37: se produce la indisponibilidad relativa
del inmueble, que no puede ser delegado ni enajenado. Adems, las deudas posteriores a la
inscripcin las pueden oponer el constituyente.
No es oponible con respecto a impuestos, tasas, contribuciones, por ello no se libera de pagarlas.
Los beneficiarios del bien de familia solo tienen el uso y goce.
Para saber si es oponible o no: para poder determinar si es oponible o no, no solo debemos
considerar la inscripcin como bien de familia en el registro de la propiedad, sino que se tiene en
cuenta la fecha de esa inscripcin, y la causa de la obligacin por la que se reclama.
Por ej.: si la causa es extracontractual (un accidente de transito), si ocurre antes de la inscripcin
puede atacar el bien. De igual forma ocurre con las expensas de la propiedad horizontal, porque
el reglamento que da vida a la PH es anterior a la compra del departamento, porque primero se
inscribe y lego se venden las unidades funcionales (los departamentos).
DESAFECTACIN de bien de familia:
Art. 49: causales:
1) inc.1 - el propio constituyente con conformidad del cnyuge.
2) inc. 2 - si el bien de familia se constituy por testamento se requiere el consentimiento de
la mayora de los coherederos, salvo negativa del cnyuge vivo o que sean incapaces.
3) inc. 3 - condominios (acreditar parentesco): para desafectarlo se requiere el
consentimiento de la mayora de los condminos computada por porcentual, que figura en
la escritura.
4) inc. 4 - se pide desafeccin de oficio o por interesado. Por ej.: un tercero acreedor
demuestra que el propietario no tiene requisitos para que sea bien de familia, porque el
propietario no vive ah y no lo explota comn y por cuenta propia. Si el acreedor demuestra
esto, se puede desafectar.
5) inc. 5 - por circunstancias externas. Por ej.: la expropiacin.
Causales que no son consideradas para la desafeccin: de acuerdo con la jurisprudencia:
la ausencia temporaria del inmueble, transitoria un ao es ausencia transitoria.
- 130 -

la muerte del propietario del inmueble: la doctrina entiende que la familia, en tal supuesto,
necesita ms proteccin, y por eso tampoco es considerada causal.
la mayora de edad de los beneficiarios.

PTO. 6. Sepulcros. Naturaleza jurdica. Prescripcin adquisitiva. Ejecucin por los acreedores.
Particin del condominio. Jurisprudencia.
SEPULCROS.
Concepto: son bvedas ubicadas en cementerios pblicos
Cosa ubicada en predios que pertenecen al dominio pblico municipal. El particular tiene una
concesin de uso propia del derecho administrativo (no se tiene el derecho real de dominio).
Los sepulcros no se inscriben en el registro de propiedad inmueble.
Prescripcin adquisitiva del sepulcro: discusin: a partir del fallo de 1942 Viana de las
cmaras en pleno, los sepulcros se pueden adquirir por prescripcin. Para ello se necesita el
paso del tiempo y la posesin, manifestada, a su vez, a travs de actos posesorios: fallo Miranda
Naon:
1) inhumar cadveres en el lugar,
2) disposicin del destino ulterior de los restos, decidir cremar uno de los cuerpos,
3) atencin personal del sepulcro,
4) contratacin de personal para la limpieza y atencin del sepulcro.
Ejecucin por acreedores: Art. 219 inc. 2 del cpcc, determina la inembargabilidad de los
sepulcros, salvo por su precio de venta, construccin o materiales, en cuyo caso si puede ser
ejecutado el sepulcro por los acreedores.
Los sepulcros estn en la direccin general del cementerio, all se traba el embargo, solo por
excepcin.
Particin del dominio: sepulcro en condominio, se puede o no pedir la particin del sepulcro
para venderlo? Fallo Moholade para pedirlo se necesita el consentimiento de todos los
condminos.
PTO. 7. Derecho de aguas. Metodologa legal. Mar territorial (jurisdiccin nacional y provincial).
Plataforma continental. Aguas pluviales. Rgimen jurdico de los ros, lagos, vertientes e islas.
Aguas subterrneas. Jurisprudencia.
DERECHO DE AGUAS: LEY 23968
Esta ley define el mar territorial, zona contigua y plataforma continental:

(art. 3) Mar territorial: se extiende12 millas y se reconoce el paso de otros buques.

(art. 4) Zona contigua: se extiende mas all del mar territorial hasta 24 millas marinas, se
tiene poder fiscalizador, jurisdiccional y represivo.

(art. 6) Plataforma continental: comprende el lecho y el subsuelo de las reas

submarinas hasta el borde exterior del margen continental. Las 200 millas marinas se
cuentan a partir de la lnea de base.

- 131 -

Aguas pluviales: son aguas de lluvia; sern de dominio pblico o privado segn donde caigan.
El titular de las aguas es el titular del inmueble.
Ros: Art. 2340: cosas pertenecientes al dominio pblico; pueden ser navegables o no
navegables. Para la doctrina, los ros navegables son aquellos que se utilizan como medio de
transporte de personas y cosas.

Otra clasificacin de ros:

Provinciales: nacen y mueren en la provincia.
Interprovinciales: nacen en una provincia y mueren en otra.

La corte determino que los ros pertenecen al dominio pblico provincial. El estado nacional tiene
jurisdiccin para legislar sobre temas que tengan que ver sobre navegabilidad, comercio, etc.

Nacional: nace y muere en un solo pas

Internacional: cuando nace en un pas y desemboca y muere en otro.

Aguas subterrneas: se consideran aguas de dominio pblico; si se encuentran debajo de un

inmueble es de dominio privado y el propietario est facultado para usar esa agua. Si el agua
subterrnea aflora recibe el nombre de vertiente o manantial (es el mismo rgimen que las
aguas pluviales).
Lagos: pertenecen al dominio pblico de la provincia en el que se encuentra.
Islas: pertenecen al dominio del estado. La doctrina se opone a que pertenezcan a los
particulares.

- 132 -

UNIDAD 9 CONDOMINIO.
PTO. 1. Definicin legal. Anlisis crtico. Caracteres.
Concepto. Anlisis. Caracteres.
Uno de los derechos reales exclusivos es el dominio, de modo que, cuando sobre una misma
cosa concurren 2 o ms derechos de dominio, habr condominio.
El condominio est definido en el art. 2673: el condominio es el derecho real de propiedad
que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o
inmueble.
De dicha definicin surgen los CARACTERES:
-

PLURALIDAD DE SUJETOS: deben concurrir 2 o + personas como titulares del

derecho pues, de no ser as, habra dominio y no condominio. Las personas pueden
ser tanto de existencia visible como personas jurdicas. En cuanto al nmero de
titulares, no hay lmite alguno.

UNIDAD DE OBJETO: el condominio, como todo derecho real, debe recaer sobre
cosas ciertas y determinadas, pero si stas son varias, todas pertenecen
simultneamente a los distintos condminos, sin que se pueda deslindar la parte
material de cada uno ni establecerse qu objeto corresponde a quin.

PARTES INDIVISAS: esta parte indivisa no se identifica con ninguna parte material
de la cosa, sino simplemente con una porcin ideal, sin que se pueda establecer
sobre la cosa qu parte de ella le corresponde a tal o cual condmino.

PTO. 2. El condominio en el derecho romano y en el derecho germnico.

Derecho romano: los romanos slo admitieron la propiedad por cuotas. No conocieron trmino
para designar el condominio, y el titular del derecho era llamado dominus, de igual modo que
cuando era propietario exclusivo de la cosa.
Los frutos producidos por la cosa eran adquiridos de acuerdo a la parte que le corresponda a
cada uno.
En cuanto a las facultades sobre la cosa, les estaba vedado enajenarla, destruirla o constituir
servidumbres prediales sin el consentimiento de los otros condminos.
Derecho germnico: a diferencia del derecho romano, en este condominio todos los comuneros
estn recprocamente vinculados. Cada uno participa en el todo. Nadie puede disponer
libremente de su parte, ni an con el consentimiento de los dems.
PTO. 3. Constitucin. Clases.
CONSTITUCIN. Clases.
Para referirnos a este tema corresponde analizar las distintas fuentes del condominio, as como
los diferentes modos de adquirir este derecho real.
- 133 -

POR CONTRATO (art. 2675): tiene origen convencional cuando varias personas adquieren
conjuntamente una cosa. El contrato puede ser oneroso (una compraventa) o gratuito
(donacin).
De igual manera, la constitucin del condominio tiene origen contractual cuando una persona
enajena a otra una parta de la cosa que le pertenece exclusivamente. En este caso, se
extingue el dominio que tena sobre el todo, para dar nacimiento a un condominio en el que slo
le corresponde una parte indivisa.
POR ACTO DE LTIMA VOLUNTAD (art. 2675): slo se da la constitucin del condominio por
un acto de esta naturaleza cuando en un testamento se deja un legado de cosa determinada a
varias personas conjuntamente.
POR LEY (art. 2675): existen tambin condominios de origen legal cuando ste nace como
consecuencia de una disposicin legal, independientemente de la voluntad de los
particulares.
Supuestos no enumerados en el art. 2675:

USUCAPIN: no se discute la posibilidad de que el condominio nazca como consecuencia

de la usucapin, cuando 2 o + personas poseen un inmueble en comn.

PROLONGACIN DE UNA INDIVISIN HEREDITARIA: al igual que en el supuesto

anterior, la doctrina sostiene que el condominio puede nacer en el supuesto de prolongarse
una indivisin hereditaria, es decir que esta ltima figura puede convertirse en condominio
cuando los herederos se limitan a inscribir en el Registro de la Propiedad la
declaratoria de herederos o el testamento respecto de cada uno de los inmuebles,
sin efectuar la particin.

Respecto de este supuesto existen posiciones encontradas en la doctrina:

1) de acuerdo con una primera interpretacin, no puede nacer condominio en este caso,
porque para ello sera necesaria la escritura pblica (si se trata de un inmueble) y, adems,
dado que la declaratoria de herederos o el testamento pueden inscribirse a pedido de
cualquiera de los herederos, nunca podra hablarse de condominio porque falta la
conformidad de todos los interesados. Y adems, no figura como una de las fuentes del
condominio enunciadas en el art. 2675.
2) conforme a una segunda opinin estaramos frente a un supuesto de constitucin de
condominio que la ley designa, esto eso, en el supuesto de que la indivisin se extienda
por mayor tiempo del que comnmente se requiere para dividirla, cuando los herederos
podran haberlo hecho.
3) para una tercera corriente, depende de las circunstancias de cada caso interpretar si la
voluntad de los herederos al realizar la inscripcin registral ha sido la de mantener la
indivisin hereditaria o la de constituir un condominio.
CLASES DE CONDOMINIO.
-

CONDOMINIO SIN INDIVISIN FORZOSA: en este caso, lo que lo caracteriza es

que cualquiera de los condminos puede pedir en cualquier momento la divisin de
la cosa comn, provocando de ese modo la extincin del estado de comunidad.
- 134 -

CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA: a diferencia del caso anterior, los

condminos se hallan impedidos de demandar la particin, sea porque la ley no lo
permite (como en la medianera), sea porque lo prohbe una estipulacin temporal
pactada por ellos mismos o porque les ha sido impuesta por el testador.

PTO. 4. Condominio sin indivisin forzosa.

VER definicin en el punto anterior.
PTO. 5. Facultades de los condminos respecto de su cuota. Derechos de sus acreedores.
FACULTADES DE LOS CONDMINOS RESPECTO DE SU CUOTA. DERECHOS DE SUS
ACREEDORES.
El cdigo asimila las facultades del condmino sobre la parte indivisa a las de un dueo. En
consecuencia, el derecho de cada uno sobre su cuota es amplsimo, pues puede libremente
enajenarla y gravarla sin consentimiento de los dems.
PRINCIPIO GENERAL (art. 2676): cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de
los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede
ejercerlos sin el consentimiento de los dems copropietarios.
De este artculo surge que el derecho que cada condmino tiene sobre su cuota es amplsimo.
Sin embargo, an cuando se le permiten ejercer todos los derechos inherentes a la propiedad sin
necesidad de contar con el consentimiento de los otros condminos, dicho ejercicio debe ser
compatible con la parte indivisa. En consecuencia, dado el carcter de abstracto o ideal que la
caracteriza, slo puede concebirse respecto de ella el ejercicio de facultades jurdicas.
No hay ninguna posibilidad de usar ni de disponer materialmente de una parte indivisa,
pues la misma no se refleja sobre un sector materialmente determinado de la cosa comn,
sino que se traduce en una cifra (1/3; 1/10; etc.)
ENAJENACIN: de acuerdo con el art. 2677, cada condmino puede enajenar su parte
indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin
entre los comuneros.

El condmino puede disponer de su parte como mejor le parezca: puede venderla,

donarlas, permutarla o hacerla objeto de un acto de ltima voluntad.

Estando legitimado para enajenar la parte indivisa, debe tambin admitirse la posibilidad
de que lo haga con respecto a una parte menor que aqulla.

Esta facultad puede ser ejercida en cualquier momento y a favor de cualquier persona, ya
sea otro condmino o un tercero.

CONSTITUCIN DE HIPOTECAS: de acuerdo con el art. 2678, cada uno de los condminos
puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn, pero el resultado
de ella queda subordinado al resultado de la particin, y no tendr efecto alguno en el caso
en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin.
En nuestro derecho, el acto que pone fin al condominio tiene efectos declarativos. Ello significa
que cuando se realiza la divisin se considera a cada condmino como si hubiera sido, desde el
origen de la indivisin, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote.
- 135 -

De dicho enunciado se infiere que, si bien est permitida la constitucin de hipoteca sobre el
inmueble comn en la medida de la parte indivisa que le pertenece, la existencia de la
hipoteca est ntimamente ligada al resultado de la particin: si al realizarse esta ltima el
inmueble es adjudicado a dicho condmino, la hipoteca subsiste, aunque limitada a la parte
indivisa que tena sobre ese inmueble. Por el contrario, si el inmueble se adjudica a otro
condmino, el derecho de garanta se extingue.
CONSTITUCIN DE OTROS DERECHOS REALES:
-

el condmino puede tambin gravar su parte indivisa, constituyendo un

USUFRUCTO.
puede tambin constituir DERECHO DE USO O DE HABITACIN.
tambin ser posible constituir PRENDA.

CONSTITUCIN DE DERECHOS PERSONALES: de acuerdo con el art. 1512, el condmino

no puede arrendar la cosa comn, ni an en la parte que le pertenece, sin consentimiento
de los dems.
DERECHOS DE LOS ACREEDORES: en cuanto a los acreedores particulares de los
condminos, estn expresamente facultados para hacer embargar y ejecutar la parte indivisa,
sin necesidad de provocar la particin.
Este derecho se circunscribe a la parte indivisa exclusivamente, de modo que no estn
autorizados a embargar y ejecutar toda la cosa comn.
ACCIONES POSESORIAS Y PETITORIAS: siendo el condominio un derecho real que se ejerce
por la posesin, su titular est legitimado para promover acciones posesorias, tanto frente a la
turbacin como frente al despojo.
PTO. 6. Facultades de los condminos sobre la cosa comn.
FACULTADES SOBRE LA COSA COMN.
A diferencia del Pto. anterior, las facultades sobre la cosa comn son muy limitadas.
PRINCIPIO GENERAL (art. 2680): ninguno de los condminos puede sin el consentimiento
de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente
determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del
derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera
hacer a este respecto.
ACTOS MATERIALES: el condmino puede usar y gozar de la cosa comn, en tanto no
medie oposicin de los dems. Esas facultades de uso y goce estn debidamente limitadas por
la necesidad de respetar el destino de la cosa, y porque no se ejerzan en el inters particular del
condmino, con el consiguiente deterioro para los otros.
Est prohibida la realizacin de innovaciones materiales. Respecto del alcance de la
expresin, algunos autores consideran que se aplica a cualquier tipo de modificacin en el estado
de hecho de la cosa; otros, en cambio, no consienten una aplicacin tan rigurosa.
En ese sentido, se afirma que la prohibicin de hacer innovaciones comprende nicamente:
las obras que tiendan a modificar el destino de la cosa comn,
- 136 -

y las que disminuyan el derecho de los otros condminos.

Por el contrario, cuando se trate de obras que tiendan al mejor goce de la cosa comn, no
regir el criterio de la unanimidad para ejecutarlas. As, se ha admitido que cualquiera de los
condminos haga construcciones para su uso particular, con la condicin de no estorbar a los
otros el ejercicio de igual derecho en otra parte de la cosa.
ACTOS JURDICOS (art. 2682): el condmino no puede enajenar, constituir servidumbres,
ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler
hecho por alguno de ellos es de ningn valor.
El condmino no puede realizar sobre la cosa comn y sin el consentimiento de los dems los
siguientes actos:
-

enajenar: est prohibido transmitir la cosa, sea por el todo o por una parte
materialmente determinada, sea por ttulo oneroso o gratuito, o por acto entre vivos
o mortis causa

constituir servidumbres: el condmino no puede gravar el inmuebles comn con

una servidumbre, pues ello implica un acto de disposicin de la cosa que no puede
realizarse sin el consentimiento de todos

constituir hipoteca: no puede hipotecar la cosa comn, ni tampoco una parte

materialmente determinada de la misma. Esta prohibicin se extiende a la
prenda y la anticresis

dar en locacin o arrendamiento: esta prohibicin debe extenderse, con mayor

motivo, a la de ceder en comodato, por ser ste gratuito

demandar el desalojo: el cdigo prohbe a los condminos, sin el consentimiento

de los dems, demandar la restitucin de la cosa antes de concluirse el tiempo de la
locacin, cualquiera sea la causa alegada

PTO. 7. Obligaciones de los condminos entre s y con relacin a terceros. Cargas reales:
solidaridad e indivisibilidad (jurisprudencia).
OBLIGACIONES DE LOS CONDMINOS.
CONTRIBUCIN A LOS GASTOS DE REPARACIN Y CONSERVACIN: el art. 2685
establece que todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus
partes a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn; pero pueden librarse
de esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad.
Se impone a todos los condminos la obligacin de contribuir a los gastos de conservacin y
reparacin de la cosa comn, ya que se trata de gastos que han beneficiado a todos, asegurando
la existencia y la integridad del objeto.
Esta obligacin se circunscribe a la proporcin que cada uno tiene en el condominio, pero ello no
quita que los condminos puedan establecer otro modo de participacin. Incluso puede pactarse
que slo uno de ellos se haga cargo de los gastos.

- 137 -

Cualquiera de los copropietarios puede realizar gastos de conservacin y reparacin de la cosa,

afrontndolos con su patrimonio, pero luego tiene derecho a reclamar el reintegro por parte de los
dems.
Adems, el copropietario que no quiera asumir la obligacin puede renunciar a su cumplimiento,
liberndose a travs del abandono de su parte indivisa.
En caso de abandono, surge para los dems condminos el derecho de acrecer, de modo que
adquieren la parte del renunciante en proporcin a sus respectivas cuotas.
DEUDAS CONTRADAS EN PRO DE LA COMUNIDAD: frente al acreedor nicamente est
obligado el condmino que contrajo la deuda. De esa manera, el acreedor slo podr reclamarle
a ese condmino, sin perjuicio de la accin de repeticin que luego podr ejercer este ltimo y
que se funda en la idea de una gestin til del negocio comn.
Quedan comprendidas todas las deudas contradas en beneficio de la comunidad.
Cuando la deuda ha sido contrada por todos los condminos pueden darse las siguientes
situaciones:
-

si no se ha expresado la participacin que les corresponde en el condominio y

tampoco se ha pactado la solidaridad, frente al acreedor responden por partes
iguales. No obstante ello, entre los condminos nacer la accin de reembolso, en
el supuesto de que no tengan la misma participacin en la comunidad.

si se expresan las cuotas y no se ha convenido solidaridad, frente al acreedor

slo responden en proporcin a las mismas, es decir que lo pactado tiene fuerza
de ley y no procede ninguna accin de reembolso.

si se ha estipulado la solidaridad, cualquier propietario puede ser demandado

por el total de la deuda, sin perjuicio de la accin de repeticin que pudiera
corresponder entre ellos.

DEUDAS POR RENTAS O FRUTOS Y POR DAOS: la cosa comn puede producir frutos,
resultando lgico que se distribuyan entre los condminos en proporcin a sus cuotas.
Si los frutos fueron percibidos por uno solo de los copropietarios, los dems resultan acreedores
por la parte que les corresponde.
No obstante ello, los condminos pueden convenir la distribucin de los frutos como mejor les
parezca pero, a falta de estipulacin expresa, deben dividrselos en proporcin a su parte
indivisa.
El condmino obligado al pago tiene derecho de deducir lo que hubiera invertido para obtener los
frutos (gastos de cultivo, extraccin, etc.).
CARGAS REALES QUE GRAVEN LA COSA COMN: el art. 2689 sostiene que en las cargas
reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condminos est obligado
por el todo de la deuda.
No se trata aqu de las obligaciones contradas por los condminos frente a terceros, sino de las
cargas o gravmenes reales que afecten la cosa comn.
Diferentes opiniones doctrinarias:
- 138 -

a) La fuente de esta norma es POTHIER, que distingua entre cargas divisibles e

indivisibles. Cuando la carga es divisible, cada obligado responde solamente por su
parte. En cambio, cuando la carga es indivisible (como el caso de la hipoteca), cada uno
est obligado por el todo, ya que no podra estarlo slo por su parte si se tiene en cuenta
que dicha carga no es susceptible de divisin.
b) Para algunos autores se trata de un supuesto de solidaridad legal, ya que cuando se
habla de obligacin por el todo se refiere a la deuda (por ejemplo, a la obligacin
de pagar la suma de dinero que la hipoteca asegura).
c) Segn otra corriente interpretativa, no hay solidaridad instituida por la ley, sino que es
la indivisibilidad de la carga que grava la cosa comn la que determina que el
condmino est obligado por el todo.
PTO. 8. Administracin de la cosa comn. Qurum. Mayoras. Administrador. Gestor de negocios.
Divisin de los frutos. Derecho de los condminos ante el arrendamiento de la cosa comn:
naturaleza jurdica del contrato que pudieren celebrar.
ADMINISTRACIN DE LA COSA COMN.
Este rgimen de administracin entra en juego en 2 supuestos:
1) cuando la cosa no es susceptible de uso comn, en razn de su naturaleza (por
ejemplo, si se trata de una casa de dimensiones reducidas y los condminos y sus familias
son muy numerosos);
2) cuando la cosa es susceptible de uso comn, pero alguno de los condminos ejerce
el ius prohibendi.

- 139 -

QURUM Y MAYORAS.
El qurum surge del cdigo, y supone que ninguna determinacin ser vlida si no fuese
tomado en reunin de todos los condminos o de sus legtimos representantes.
Esta exigencia de la UNANIMIDAD se funda en la necesidad de asegurar el derecho de cada uno
de ser odo y de hacer conocer su parecer en la consideracin de los problemas que surgen con
respecto al condominio.
Modernamente se ha sostenido que no es necesaria la participacin efectiva de todos los
condminos, siendo suficiente que se los haya citado para intervenir en la reunin.
Si bien el qurum para deliberar es la unanimidad, para adoptar las decisiones es
suficiente la MAYORA ABSOLUTA, que se computa en proporcin al valor de la parte que a
cada uno le corresponde en la cosa.
Qu pasa en caso de EMPATE? para dirimir estas cuestiones pueden recurrir a rbitros o a
la suerte, y se requiere de unanimidad para adoptar cualquiera de estos procedimientos. En caso
de que no se pongan de acuerdo podrn acudir a la justicia.
ADMINISTRADOR.
Quines pueden ser designados administradores? Si los condminos resuelven la
explotacin de la cosa comn por el rgimen de administracin deben designar un administrador,
pudiendo recaer el nombramiento sobre uno de ellos o sobre un tercero.

Si la designacin recae sobre uno de los condminos, este tendr las facultades propias
de un mandato general.

En el caso de que se designe a un tercero, aunque el cdigo no lo diga, es indudable que

tambin deben aplicarse las reglas del mandato general.

En ambos casos, deben rendir cuentas de su gestin.

La eleccin del administrador corresponde a los copropietarios. En caso de igualdad de

votos, el condmino propuesto como administrador debe ser preferido a cualquier
persona extraa. Y si no ser logra acuerdo para la designacin, la decisin le corresponde
al juez.
Puede pactarse una remuneracin a favor del administrador, pero en caso de silencio se
presume la gratuidad.
GESTOR DE NEGOCIOS.
Puede ocurrir que alguno de los copropietarios se arrogue la facultad de administrar sin
estar expresamente autorizado para ello, en cuyo caso se cae en la figura de la gestin de
negocios. Por tal motivo, resultan aplicables las disposiciones que regulan dicha figura, como por
ejemplo, debe rendir cuentas.
DERECHO DE LOS CONDMINOS ANTE EL ARRENDAMIENTO DE LA COSA COMN:
naturaleza jurdica del contrato que pueden celebrar.

- 140 -

En el supuesto de que los condminos hayan decidido dar la cosa comn en alquiler o
arrendamiento, el cdigo reconoce un derecho de preferencia a favor de aquel de ellos que
hubiese ofrecido el mismo alquiler o renta.
Se trata de una solucin razonable, que evita la intromisin de elementos extraos al condominio
y que, adems, favorece la explotacin de la cosa comn.
Si la cosa se da en alquiler a un condmino, parecera que es al mismo tiempo locador y
locatario, lo cual entra en colisin con el principio de que no se puede alquilar una cosa propia.
Sin embargo, es necesario tener en cuenta que el derecho de cada condmino sobre la cosa
comn est limitado por el derecho de los dems, desapareciendo tal restriccin.
El locatario (condmino) tendr la obligacin de pagar el alquiler, pudiendo inclusive ser
condenado al desalojo en caso de incurrir en falta de pago.
PTO. 9. Extincin del condominio. Particin. Efectos. Jurisprudencia.
EXTINCIN DEL CONDOMINIO: el condominio se extingue por las mismas causales de
extincin del dominio y, adems, por el modo tpico, que es la particin.
MODOS COMUNES A LA EXTINCIN DEL DOMINIO:
-

EXTINCIN ABSOLUTA:
a) si la cosa se destruye;
b) es consumida totalmente o es puesta fuera del comercio;
c) o si el condominio recae sobre animales salvajes o domesticados y ellos recuperan
su antigua libertad.

EXTINCIN RELATIVA:
cuando la persona adquiere la propiedad de la cosa comn, en virtud de la
transformacin, accesin o prescripcin;
cuando todos los condminos abandonan la cosa;
cuando todos los condminos enajenan la cosa a una sola persona;
o la pierden por transmisin judicial del condominio, ejecucin de sentencia o
expropiacin por causa de utilidad pblica.

LA PARTICIN.
Cuando el condominio es normal u ordinario, la causal tpica de extincin es la particin.
Se trata del acto por el cual el derecho del condmino sobre la parte indivisa se transforma
en un lote material, equivalente a su inters en la cosa. En otras palabras, es el acto que le
pone fin al condominio, haciendo que cada uno adquiera materializada la parte que le
corresponde.

- 141 -

En cuanto a las normas aplicables, el cdigo establece que deben aplicarse a la divisin de
cosas particulares las reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de
hacerla y a los efectos que produce.
PARTICIN EN ESPECIE, EN DINERO O MIXTA.
En especie: la particin se realiza en especie cuando la cosa comn se divide en
partes o lotes materialmente determinados, representativos del inters que cada
condmino tiene en aqulla.
Para que sea procedente este tipo de participacin es necesario, ante todo, que se trate de
cosas divisibles (por ejemplo, un campo que pueda dividirse en lotes).
Si el condominio recae sobre un inmueble edificado, a partir de la sancin de la ley 13.512
tambin puede ser objeto de una divisin en especie, incorporndolo al rgimen de PH,
siempre que las unidades resultantes de la divisin tengan independencia funcional y
salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn.
En dinero: aun tratndose de cosas divisibles, deber acudirse a la venta cuando el
fraccionamiento implique un menoscabo de valores (por ejemplo, en la divisin de un
diamante).
Como principio general debe darse prioridad a la particin en especie, y slo si surgen
inconvenientes insalvables que la tornen irrealizable debe recurrirse a la subasta.
Mixta: puede suceder que no sea posible la particin en especie porque las partes
resultantes de la divisin no equivalgan exactamente con la proporcin que cada
condmino tiene en la cosa comn.
Por ejemplo: un terreno que puede dividirse en 2 lotes iguales, pero uno de los condminos tiene
un 40% y al otro le corresponde un 60%. Al ser los dos lotes iguales, el primero recibir un valor
mayor que el que le pertenece en la comunidad, de modo que se convierte en deudor del otro por
la diferencia. Se recurre entonces a la particin mixta, que recibe ese nombre porque supone
una particin en especie y en dinero.
PARTICIN TOTAL O PARCIAL: los condminos pueden convenir dividir toda la cosa comn o
slo una parte materialmente de ella. Si la particin es parcial, el condominio queda liquidado
relativamente, ya que subsiste sobre la porcin que no ha sido dividida.
Es aconsejable evitar las particiones parciales, ya que multiplican los gastos, siendo preferible
esperar un tiempo razonable para hacerla en conjunto.
PARTICIN DEFINITVA O PROVISIONAL: la particin que pone fin al condominio se denomina
particin definitiva, pero suele hablarse tambin de una particin provisional para aludir al caso
en que los condminos se limitan a dividir el uso y goce de la cosa comn (por ejemplo, en el
caso de un edificio en que cada uno de los condminos ocupa un piso).
MANERAS DE REALIZAR LA PARTICIN.
JUDICIAL: de acuerdo a lo que establece el art. 3465, ser necesaria la intervencin de la
justicia en los siguientes supuestos:
1) cuando haya menores, aunque estn emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes
cuya existencia sea incierta.
- 142 -

2) cuando terceros, fundndose en un inters jurdico, se opongan a que se haga particin

privada.
3) cuando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer la divisin
privadamente.
En este caso, la totalidad de los condminos debe ser citada al proceso, y si se ha omitido
a alguno de ellos la demanda debe ser rechazada.
EXTRAJUDICIAL: si no estn en juego intereses de incapaces o de terceros y media acuerdo
entre los condminos, entonces la particin puede hacerse extrajudicialmente. Si se trata de un
condominio, la particin debe formalizarse por medio de escritura pblica.
MIXTA: en este caso, opera cuando los condminos instrumentan la particin por medio de
un documento privado, que luego es homologado por el juez.

- 143 -

UNIDAD 10 CONDOMINIOS CON INDIVISIN FORZOSA. CONDOMINIO POR CONFUSIN

DE LMITES.
PTO. 1. Supuestos de indivisin forzosa previstos por el Cdigo.
A diferencia de lo que ocurre con el condominio normal u ordinario, en el condominio con
indivisin forzosa la facultad de los condminos de solicitar la particin en cualquier
momento lisa y llanamente no existe, o bien se encuentra suspendida.
No deben confundirse las fuentes del condominio con las de la indivisin forzosa. Esta puede
reconocer un origen legal o extralegal, mientras que el condominio en s mismo se origina
siempre en alguna de las fuentes establecidas por el art. 2675.
En consecuencia, la indivisin forzosa puede emanar de:

LA LEY: tienen origen legal el condominio de muros, cercos y fosos (art. 2717) y el
condominio que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables para
el uso comn de 2 o + heredades (art. 2710).

LA CONVENCIN: puede tratarse del pacto entre los condminos renunciando al

derecho de pedir la indivisin por un plazo no mayor de 5 aos (art. 2693), o del
acuerdo entre los coherederos por un trmino de 10 aos (art. 52 Ley 14.394).

EL TESTAMENTO O LA DONACIN: la indivisin es impuesta por el testador o el

donante por un plazo de 5 aos (art. 2694) o por el testador por un lapso de 10 aos
(art. 52 Ley 14.394).

POR DECISIN JUDICIAL: el juez debe demorar la realizacin de la particin si considera

que puede ser nociva en el momento en que es requerida (art. 2715, in fine).

POR VOLUNTAD DEL CNYUGE SUPRSTITE (art. 53 Ley 14.394).

PTO. 2. Indivisin forzosa de origen contractual: casos del convenio entre condminos para
bienes de origen no hereditario (art. 2693) y de la donacin (art. 2694).
INDIVISIN FORZOSA DE ORIGEN CONTRACTUAL.
1) CONVENIDA POR LOS CONDMINOS RESPECTO DE BIENES NO HEREDITARIOS.
En este supuesto rige el art. 2693: los condminos no pueden renunciar de una manera
indefinida al derecho de pedir la divisin; pero les es permitido convenir en la suspensin
de la divisin por un trmino que no exceda de 5 aos, y de renovar este convenio todas
las veces que lo juzguen conveniente.
En este caso, los condminos estn facultados para convenir la renovacin antes de cumplirse
los 5 aos pero, en tal supuesto, el nuevo perodo comienza a contarse desde la celebracin
del segundo acuerdo, y no desde el vencimiento del primero.
No est permitido pactar la renovacin automtica, porque de ese modo se estara
encubriendo una indivisin por un lapso mayor que el reconocido.

- 144 -

Es absolutamente necesaria la unanimidad, pues basta la oposicin de uno de los condminos

para mantenerse dentro de las normas del derecho comn, esto es, las que rigen el condominio
normal u ordinario.
Si se hubiera pactado la indivisin por un lapso mayor de 5 aos, en general se considera
que la clusula es vlida slo por el plazo autorizado por el cdigo.
Si no se ha fijado plazo alguno, o el mismo es incierto, la clusula es igualmente vlida por
5 aos, pues respeta la voluntad de las partes y el texto de la ley.
2) IMPUESTA POR EL DONANTE
Dicho supuesto se halla contemplado en el art. 2694: cuando la copropiedad e la cosa se
hubiere constituido por donacin o por testamento, el testador o donante puede poner la
condicin de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo.
Se faculta al donante o testador a imponer la prohibicin de solicitar la particin por un plazo que
no exceda los 5 aos.
Todo lo expresado en el supuesto anterior en lo que se refiere a casos en que se haya estipulado
un plazo mayor o no haya plazo o sea incierto, resulta aplicable a este supuesto.
La clusula de indivisin no puede afectar la legtima de los herederos.
PTO. 3. Accesorios indispensables al uso comn de 2 o + heredades.
Art. 2710: habr indivisin forzosa cuando el condominio sea sobre cosas afectadas
como accesorios indispensables al uso comn de 2 o + heredades que pertenezcan a
diversos propietarios, y ninguno de los condminos podr pedir la divisin.
Puede suceder que una cosa est afectada al uso comn de 2 o + heredades pertenecientes a
distintos propietarios, y que esa cosa comn sea un accesorio indispensable de aqullas, de
modo tal que la explotacin se tornara imposible o, por lo menos, dificultosa, si los propietarios
interesados no pudieran servirse de la cosa cuyo uso es comn.
El cdigo supone en este caso la existencia de 2 propiedades exclusivas y una tercera afectada
al uso comn e indispensable de las primeras.
Derecho de los condminos: los derechos de los condminos, en razn de la indivisin forzosa,
son mucho ms amplios que los que les corresponden en el condominio ordinario, disponiendo el
art. 2712: cada uno de los condminos puede usar la totalidad de la cosa comn y de sus
diversas partes como de una cosa propia, bajo la condicin de no hacerla servir a otros
usos que aquellos a que est destinada, y de no embarazar al derecho igual de los
condminos.
Por tanto, cada condmino puede usar de toda la cosa comn o de alguna de sus partes,
como podra hacerse sobre una cosa que le pertenece exclusivamente.
No obstante ello:

no puede hacerla servir para un uso distinto de aquel para el que ha sido destinada
(es decir, no puede cambiar el destino de la cosa).
- 145 -

no debe atentar contra el derecho igual y recproco de los otros comuneros.

En cuanto a la primera limitacin, el destino de la cosa normalmente surgir de lo convenido

entre los interesados, pero de no ser as, habr que estar a la naturaleza misma de la cosa
y al uso al que aquella ha sido afectada.
Por otra parte, la cosa comn slo puede ser usada para responder a las necesidades de
las heredades en cuyo inters ha sido impuesta la indivisin, no pudiendo extenderse a
otras.
Facultades que tienen los condminos. Ejemplos:
-

el copropietario de un patio comn le puede levantar construcciones como mejor le

parezca;
puede instalar canales de agua, caeras de gas;
pero no podra efectuar trabajos que tornasen imposible o dificultaran el acceso de
los dems.

PTO. 4. Divisin nociva. Jurisprudencia.

El cdigo faculta al juez a demorar la particin cuando ella fuere nociva por cualquier motivo (art.
2715, in fine).
En este supuesto, deben concurrir circunstancias excepcionales, cuya verdadera entidad
debe ser apreciada por el juzgador, importando su decisin el establecimiento de una
indivisin forzosa durante el tiempo que estime necesario y hasta tanto subsistan tales
circunstancias.
El origen de esta nocividad puede ser acontecimientos extraordinarios imprevisibles, como ser
una guerra, rebelin, crisis econmica. Por estos motivos, cualquiera de los condominios puede
pedir que la particin se demore, porque de lo contrario sera nociva para los condminos.
PTO. 5. Condominio de muros, cercos y fosos. Conceptos de muro contiguo, encaballado,
medianero, privativo y de cerco. Derecho de asentar el muro en el terreno del vecino.
Cerramiento forzoso. Prescripcin de la accin de cobro segn se trate de muro contiguo o
encaballado y en funcin de que sea o no una pared de cerco. Jurisprudencia plenaria. Valor de
la medianera. Prueba. Presunciones. Derechos y obligaciones en la medianera. Reconstruccin
del muro: jurisprudencia plenaria.
Terminologa y conceptos.
En general, la doctrina equipara los trminos pared y muro. No obstante ello, se denomina
pared divisoria, pared separativa o pared lindera a aquella que separa o divide 2
propiedades contiguas.
CLASIFICACION DE LOS MUROS (pared divisoria): se clasifican segn 2 criterios:
CRITERIO FISICO:
1) ENCABALLADO: est edificada, parte sobre el terreno de uno de los propietarios
colindantes, y parte sobre el terreno del otro, por lo que el eje coincide con la lnea divisoria
de ambos fundos.
- 146 -

2) CONTIGUO: es contigua, en cambio, cuando est totalmente asentada sobre el terreno de

uno de los propietarios linderos, de modo que el filo coincide con el lmite separativo de
ambos predios.
3) MURO PRXIMO: no tiene regulacin legal; no est bien visto por la doctrina porque se
desaprovecha territorio. Est constituido sobre uno de los dos inmuebles sin tocar la lnea
separativa por escasos centmetros.
CRITERIO JURDICO (por la titularidad de dominio sobre la pared):
1) PRIVATIVO: cuando pertenece exclusivamente a uno de los propietarios colindantes.
2) MEDIANERO: es medianera, en cambio, cuando existe entre los 2 linderos un condominio de
indivisin forzosa sobre la pared edificada en la lnea separativa de las 2 heredades y que se
extiende tambin al terreno en que est asentada. Los dos linderos han afrontado los gastos
para la construccin de la pared.
MURO MEDIANERO. Concepto legal.
La definicin de muro medianero est contenida en el art. 2717: un muro es medianero y
comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su
costa en el lmite separativo de las 2 heredades.
DERECHO DE ASENTAR MURO EN EL TERRENO VECINO.
Respecto de esta cuestin, el art. 2725 establece: el que en los pueblos o en sus arrabales
edifica primero en un lugar an no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la
pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de
ladrillo hasta la altura de 3 mts., y su espesor entero no exceda de 18 pulgadas.
El cdigo consagra a favor de quien primero construye en un lugar an no cerrado entre paredes
la facultad de asentar la mitad del muro que levante sobre el terreno del vecino.
La aplicacin del art. 2725 exige el cumplimiento de determinadas condiciones, a saber:
-

debe tratarse de un lugar que an no se encuentre cerrado entre paredes, o sea,

entre terrenos baldos

el terreno tiene que estar ubicado en el recinto de un pueblo o en sus arrabales

la pared debe ser de piedra o ladrillo

la altura no debe exceder de 3 mts. ni el espesor de 18 pulgadas, sin perjuicio de

que estas disposiciones son supletorias de los reglamentos municipales que rigen
en la materia (en caso de que existan)

EL CERRAMIENTO COMO FACULTAD Y COMO OBLIGACIN.

El cerramiento de las propiedades urbanas ha sido impuesto por el legislador en virtud de
diversas razones: contribuye a la regularizacin y embellecimiento de las ciudades, a la
proteccin del secreto de la vida interior y de la familia, a la seguridad, etc.
Claro est que el cerramiento no siempre constituye una obligacin, ya que tambin es una
facultad derivada del carcter excluyente del dominio, por la que el propietario tiene derecho de
excluir a terceros del uso, goce o disposicin de la cosa, tomando al respecto todas las medidas
que encuentre conveniente.
- 147 -

Ahora bien, hay ciertas situaciones en que el cerramiento deja de ser una facultad para
convertirse en una obligacin. Por ello, establece el art. 2726: todo propietario de una
heredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes de 3 mts.
de altura y 18 pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades
contiguas, que estn situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales.
Las condiciones para aplicar este art. son las siguientes:
1) debe tratarse de heredades contiguas.
2) las heredades deben estar situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales: en
general debe entenderse que las expresiones pueblo o arrabales estn empleadas por
el legislador en sentido amplio, quedando comprendidos toda clase de centros de
poblacin y sus suburbios, cualquiera que sea su importancia.
3) la pared debe reunir ciertos requisitos: 3 mts. de altura y 18 pulgadas de espesor. No
obstante ello, cada municipio tiene su propio cdigo de edificacin, con lo cual estos
requisitos pueden variar.
PRESCRIPCIN DE LA ACCIN DE COBRO SEGN SE TRATE DE MURO CONTIGUO O
ENCABALLADO Y EN FUNCIN DE QUE SEA O NO UNA PARED DE CERCO.
JURISPRUDENCIA PLENARIA.
REGIMEN DEL MURO ENCABALLADO:
Esta cuestin fue objeto del fallo plenario de la Cmara de Paz Letrada PATRONE,
Pascual c. DANERI DE DEVOTO, Ada M. En ese fallo se decidi que el propietario de
una heredad que ha construido a su costa una pared sobre la lnea divisoria de 2 fundos
contiguos en un lugar de cerramiento forzoso, tiene derecho a exigir de su vecino el
reembolso de la mitad del valor de la pared de cerco.
Tal decisin implica la aceptacin de la TEORA DE TOBAL, al entender que el
condominio nace en el mismo momento de construccin de la pared. Existiendo desde
entonces el derecho real, slo resta el crdito a favor del constructor, quien se halla
legitimado para ejercer la accin de reembolso.
Qu se le reclama? la mitad del gasto material ms la mano de obra.
Desde el punto de vista jurdico, una vez que pag, el muro pasa a ser encaballado
medianero de adquisicin posterior.
REGIMEN DE MURO CONTIGUO:
En este caso, debemos atender al fallo plenario de la Cmara Nacional de Apelaciones
en lo Civil: GAGGERO DE SIMONETTI, Mara y otros c. BOGOPOLSKY, Josu.
Uno de los propietarios levanta un muro en su inmueble que toca la lnea separativa. En
este supuesto, el que lo levanta paga su precio, y el muro es contiguo y privativo porque
solo pago uno.
Desde cundo se puede reclamar? SALVAT se bas en el derecho francs, al decir que
servirse es hacer uso concreto de la pared (por ej, caeras), no importa el tiempo
transcurrido. Si no la utiliza nunca puede reclamar, porque para ello se tiene que servir
efectivamente de la pared.
En este caso, existen 2 crditos exigibles desde fechas distintas: el que se relaciona con la
pared hasta la altura de 3 mts. puede ser reclamado desde el momento en que se
- 148 -

construy la pared; el que se origina con motivo de la utilizacin desde los 3 mts. hasta
donde se apoya, slo en el momento en que se produce la utilizacin.
Qu le reclama? que le pague la mitad del muro y un pedazo de terreno del vecino. En tal
caso, la lnea separativa se corre, ser entonces encaballado y medianero de adquisicin
posterior, y se hace por escritura pblica.
El rgimen legal tiende a que todos los muros sean medianeros para no perder territorio.
PLAZO DE PRESCRIPCIN: el plazo es de 10 aos. El inicio del cmputo decenal es:

en el encaballado: desde su construccin hasta la altura de 3 mts., y en lo que excede, el

plazo se comienza a computar desde que el vecino no constructor se sirve del muro.

en el contiguo: desde que se hace uso de la pared.

VALOR DE LA MEDIANERA. PRUEBA. PRESUNCIONES. DERECHOS Y OBLIGACIONES EN

LA MEDIANERA. RECONSTRUCCIN DEL MURO: JURISPRUDENCIA PLENARIA.
El condominio de muros (MEDIANERA) es un derecho real inmobiliario y, sin embargo, el
cdigo no exige la escritura pblica para instrumentar el ttulo adquisitivo, toda vez que se
ha inclinado por instaurar un sistema de presunciones que resulta absolutamente justificado, si se
tiene en cuenta lo dificultosa que puede llegar a ser la prueba de la medianera, ms cuando se
trata de paredes de antigua data, etc.
PRUEBA. Presunciones, casos en que proceden.
De acuerdo con el art. 2718: toda pared o muro que sirve de separacin de 2 edificios se
presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos elevado. La parte
que pasa la extremidad de esta ltima construccin, se reputa que pertenece
exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en contrario, por
instrumentos pblicos, privados o por signos materiales que demuestren la medianera de
toda la pared, o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del edificio.
Esta norma contiene 2 presunciones: una de medianera, hasta la altura del edificio menos
elevado, y otra de privacidad, con relacin al segmento ms alto.
1 presuncin de medianera: resulta lgico inferir que, si un muro separa 2 edificios y
sirve a ambos linderos, les pertenece en condominio, sea porque lo hayan hecho construir
a costo comn, o bien porque, construido por uno de ellos, el otro lo adquiri ms adelante,
al apoyar su edificio.
Se trata de una presuncin iuris tantum.
2 presuncin de privacidad: el cdigo tambin presume que el segmento de la pared
que sobrepasa la altura del edificio ms bajo pertenece exclusivamente al dueo del ms
elevado. Se trata de una presuncin excluyente de la copropiedad. Como la parte de la
pared que excede del edificio ms bajo ya no divide edificios, es lgico suponer que ella
pertenece al dueo del ms alto y que el vecino no ha contribuido a su construccin, pues
no le presta utilidad.
Cuando la pared no separa edificios, sino patios, jardines, quintas, etc., no se presume la
medianera.
- 149 -

DERECHOS Y OBLIGACIONES EN LA MEDIANERA.

En lo que hace a los DERECHOS, el cdigo sienta en el art. 2730 el principio de libre uso, al
disponer: la medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o
muro medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza, con tal
que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el
ejercicio de iguales derechos para el vecino.
Las facultades de los condminos son mucho ms amplias que en el condominio ordinario
o normal, estando permitida la ejecucin de innovaciones materiales sin consentimiento del otro
condmino, aunque las mismas estn igualmente sujetas a una serie de limitaciones.
El art. 2730 subordina dicha libertad de uso de la pared a las siguientes condiciones:
a) el muro debe usarse de acuerdo con su naturaleza.
b) no deben causarse deteriores en la pared ni comprometerse su solidez; si se
realizaran obras que trajeran aparejado este resultado, la reparacin estara a cargo
exclusivo de su autor.
c) no debe estorbarse el ejercicio de los mismos derechos por parte del otro condmino.
d) no disminuir la altura de la pared.
e) no disminuir el espesor.
f) no hacer aberturas sin el consentimiento del otro condmino.
La utilizacin de la pared puede consistir en:
-

adosar construcciones, introducir tirantes;

hacer el cao de una chimenea y abrir nichos o armarios que puedan sobrepasar la
mitad del espesor de la pared;
aumentar la altura de la pared a su costa;
reconstruir en toda su extensin la pared existente cuando no puede soportar la
altura que se le quiere dar.

Con respecto a las OBLIGACIONES de los condminos, el art. 2722 dispone que los
copropietarios del muro medianero tienen a su cargo todos los gastos que demande su
reparacin o reconstruccin, en funcin del estado en que se encuentra, es decir, cuando
no puede cumplir con el fin que condujo al nacimiento del condominio.
La regla general en materia de reparacin de un muro medianero es que un condmino puede
obligar al otro a reconstruir el mismo, de modo que ofrezca la solidez suficiente, para los fines a
que ha sido destinado. Se trata de una obligacin propter rem, por lo que es posible la
liberacin mediante el abandono.
Para que pueda ejercerse esa facultad de abandono deben cumplirse los siguientes requisitos:
-

que el muro no forme parte de un edificio que pertenezca al renunciante.

que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser necesaria como

consecuencia de un hecho del que pretende la liberacin.
- 150 -

La primera limitacin es totalmente justificada, puesto que uno de los vecinos no puede liberarse
de soportar las cargas de la medianera, si ya est gozando de los beneficios que ella le acuerdo.
En cuanto a la segunda limitacin, igualmente se justifica, ya que, al estarse en presencia de un
hecho ilcito, entrarn a jugar las reglas sobre responsabilidad civil, de cuya aplicacin no es
posible liberarse mediante el abandono.
PTO. 6. Supuestos de indivisin forzosa contemplados por los arts. 51 y ss. de la Ley 14.394 para
bienes de origen hereditario. Impuesta por el testador o por el cnyuge, convenida por los
herederos. Duracin. Efectos. Divisin anticipada. Derecho de los acreedores.
SUPUESTOS DE INDIVISIN FORZOSA CONTEMPLADOS EN LA LEY 14.394.
IMPUESTA POR EL TESTADOR: el art. 51 de la ley faculta al testador para imponer a sus
herederos, aun forzosos, la indivisin de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de 10
aos.
Inclusive, si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial,
agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad econmica, la indivisin
puede extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de edad. Con ello, el plazo
puede ser superior a los 10 aos.
Si se ha impuesto la indivisin por un trmino mayor al permitido debe considerarse reducido a
ste.
No obstante, existiendo circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o inters legtimo
de un tercero, el juez puede autorizar la particin total o parcial, sin esperar al vencimiento del
plazo de indivisin.
ACORDADA POR LOS HEREDEROS: el art. 52 establece que ellos pueden pactar la
indivisin por un plazo no mayor de 10 aos, renovables por igual cantidad de tiempo.
Como en el caso anterior, se duplica el plazo autorizado por el cdigo, pero como contrapartida
de ello se faculta a cualquiera de los herederos para solicitar la divisin antes del vencimiento,
siempre que mediaran causas justificadas.
IMPUESTA POR EL CNYUGE SUPRSTITE: en este caso, el art. 53 lo autoriza para imponer
la indivisin por un plazo no mayor de 10 aos cuando se tratare de un establecimiento
comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o de otra ndole tal que constituya una
unidad econmica, siempre que hubiese sido adquirido o formado en todo o en parte por el
cnyuge suprstite, o bien cuando recaiga sobre la casa habitacin constituida o adquirida con
fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, siempre que haya sido residencia
habitual de los esposos.
El legislador busca evitar el grave perjuicio que podra significar la divisin de una industria o un
comercio. Sin embargo, si existieran en el haber sucesorio varias empresas o negocios, el
cnyuge slo podr oponerse a la divisin de uno de ellos.
De cualquier modo, el juez puede autorizar el cese de la indivisin antes del vencimiento del
plazo fijado, si concurrieran causas graves o de manifiesta utilidad econmica que justificaran la
decisin.

- 151 -

En todos los supuestos de indivisin analizados precedentemente, esta slo podr ser
opuesta a terceros desde la inscripcin en el registro respectivo (art. 54), mientras que los
acreedores particulares de los copropietarios no estn facultados para ejecutar el bien
indiviso ni una porcin ideal del mismo, pudiendo nicamente cobrar sus crditos con las
utilidades de la explotacin correspondientes a su respectivo deudor (art. 55).
PTO. 7. Condominio por confusin de lmites. Concepto. Accin de deslinde. Diferencias con la
accin reivindicatoria. Rgimen sustancial y procesal. Facultades del juez.
Concepto.
Las seales de limitacin entre los fundos pueden ser de 2 clases: naturales e inmviles (como
una colina, un curso de agua, un rbol) o artificiales (como alambrados, cercos vivos o muertos,
zanjas, lindazos, montculos de tierra o de piedra, etc.).
Estas ltimas se caracterizan por ser esencialmente removibles, de modo que puede ocurrir que
ellas desaparezcan en un determinado momento, crendose entre los colindantes una falta de
certeza acerca del lugar por donde pasa la lnea separativa de sus respectivas heredades.
En tal supuesto nace el denominado condominio por confusin de lmites, para cuya
existencia deben concurrir una serie de requisitos, a saber:

que las 2 heredades sean colindantes o contiguas

que se trate de predios rsticos
que los lmites estn confundidos, es decir, que no se sepa con exactitud por dnde
pasa la lnea divisoria de las 2 heredades.

ACCIN DE DESLINDE. Diferencias con la accin reivindicatoria.

Para que sea procedente la accin de deslinde es fundamental que exista un estado de
incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la lnea divisoria de las 2
heredades.
La situacin es diferente cuando los linderos no dudan sobre la determinacin de la lnea
separativa, sino que entre ellos media controversia acerca de su ubicacin. En este caso, ya no
ser procedente la accin de deslinde, sino la accin reivindicatoria.
Las diferencias entre ambas acciones son de gran importancia:
-

en la accin de deslinde, cada litigante es a la vez actor y demandado, lo que

conduce a que ambos deban aportar las medidas probatorias tendientes al
esclarecimiento de sus respectivas pretensiones.

en la reivindicacin, en cambio, una parte es actor, y la otra demandado, de modo que

el onus probandi pesa sobre el primero.

en la accin de deslinde, a falta de pruebas el juez puede dividir la zona dudosa

segn lo considere conveniente.

en la accin reivindicatoria, en cambio, el juez debe fallar conforme a las pruebas

aportadas por los litigantes.

- 152 -

en la accin de deslinde no se reclama una porcin determinada de una heredad,

porque se parte del presupuesto de que se ignora cul es la lnea que la separa de la
del vecino.

Existen 2 formas de realizar el deslinde: por acuerdo entre los colindantes (tambin llamado
deslinde amigable) y por deslinde judicial.
En el primer caso, el acuerdo debe constar en escritura pblica (bajo otra forma ser de ningn
valor).
En el caso del deslinde judicial, el juez designa un perito agrimensor, que ser el encargado de
practicar la mensura. De esa mensura se dar traslado a las partes y, si no media oposicin, el
juez la aprobar y establecer el deslinde.
Facultad especial acordada al juez: realizada la mensura y llegado el momento de decidir, el
juez puede aceptar la lnea fijada o determinar una distinta.
Para establecer la lnea de deslinde, ante todo debern tomarse en cuenta los ttulos de
propiedad de ambos colindantes, los que debern ser completados, de ser necesario, con otros
ttulos y antecedentes aportados por las partes.
Si tales elementos probatorios son insuficientes, el juez est facultado para acudir a vestigios de
lmites antiguos, como podran ser los restos de un alambrado u otras construcciones. Tambin
puede valerse de la posesin.
Esta facultad del juez es muy amplia, y debe ser interpretada restrictivamente. Slo deber
acudirse a su ejercicio cuando hayan fracasado en su totalidad los dems elementos probatorios.

- 153 -

UNIDAD 11 PREHORIZONTALIDAD Y PROPIEDAD HORIZONTAL.

PTO. 1. Sistemas de proteccin al adquirente de unidades a comercializarse por el sistema de la
ley 13.512. Antecedentes. Rgimen de las leyes 19.724 y 20.276. Desproteccin del adquirente:
necesidad de la reforma o sustitucin de la legislacin vigente.
LA PREHORIZONTALIDAD (ley 19.724).
El estado de prehorizontalidad nace a partir de la inscripcin, en el Registro de la propiedad
inmueble, de la escritura pblica en la que el titular de dominio manifiesta su voluntad de afectarlo
a la construccin de un edificio que se someter a subdivisin y enajenacin de las unidades por
el rgimen de propiedad horizontal. Concluye una vez inscripto el reglamento de copropiedad y
administracin, cuando las unidades pueden escriturarse e inscribirse con plena vigencia del
rgimen de propiedad horizontal.
La ley 13512 regul la propiedad horizontal, contemplndola en su aspecto esttico, dando
por sentada la existencia del edificio. Las normas que se refieren a los pasos previos al
sometimiento al rgimen no se ocupan tampoco de la posibilidad de constituirlo antes de que el
edificio est terminado, en proyecto o en construccin, ni prevn la posibilidad de que las
unidades se libren al comercio inmobiliario antes de ser habilitadas.
A tales efectos se dicta la ley 19.724, que en su art. 1 establece: Todo propietario de edificio
construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que se
proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal,
debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble
a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen.
PTO. 2. Propiedad horizontal. Objeto del derecho. Partes privativas y comunes. Anlisis del art. 1
de la ley 13.512: distintos supuestos. Requisitos para la afectacin al rgimen de propiedad
horizontal. Prolongacin del sistema a casos especiales. Naturaleza del derecho sobre la parte
privativa. Caracterizacin legal de las partes comunes. Relacin entre las partes propias y
comunes. Inseparabilidad. Conversin de partes exclusivas en comunes y viceversa.
OBJETO.
La PH es un derecho real inmobiliario que, adems, debe recaer sobre un inmueble edificado,
ms concretamente, sobre un sector del mismo.
El inmueble en su totalidad constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que
concurren sobre el mismo.

- 154 -

PARTES PRIVATIVAS.
Art. 1 ley 13.512: los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo
piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que
tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer a
propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o
departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona.

Pisos de un edificio.
Los departamentos de un mismo piso.
Los departamentos de un edificio de una sola planta.

Respecto de esta cuestin, lo fundamental es que, ya se trate de los casos previstos por el art. 1
de la ley o de otros distintos, siempre el objeto privativo debe reunir 2 requisitos esenciales:
1) la independencia.
El concepto de independencia debe entenderse en el sentido de que el piso, el departamento, el
local, etc., tengan autonoma funcional, o sea, que se basten a s mismos segn su destino.
Por tal motivo, el criterio de determinacin de la independencia variar segn los casos.
2) y la salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn.
En cuanto a la salida a la va pblica, no parece ser en realidad un requisito autnomo, pues
precisamente hace a la independencia de una unidad el poder acceder a la calle sin tener que
atravesar otros sectores de propiedad exclusiva. La comunicacin con la va pblica puede
ser directa o por un pasaje comn.
PARTES COMUNES.
El art. 2 de la ley 13.512: cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento,
y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razn:
1) los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras y
vestbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
2) los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o
fra, refrigeracin, etc.;
3) los locales para alojamiento del portero y portera;
4) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
5) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.
Esta enumeracin no tiene carcter taxativo. Los stanos y azoteas revestirn el carcter
de comunes, salvo convencin en contrario.
El TERRENO: se trata de una cosa necesariamente comn, pues si perteneciera a uno de
los titulares de la PH, o a algunos de ellos pero no a todos, o a un tercero, quedara configurado
un derecho de superficie prohibido en nuestra legislacin.
- 155 -

El terreno es el suelo sobre el que se asienta el edificio, si bien su superficie puede ser
mayor.
Las DEMS COSAS Y PARTES COMUNES: si bien puede concebirse un edificio cuya
nica parte comn sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras.
La enumeracin contenida en el art. 2 de la ley (13.512) es meramente ejemplificativa, aunque
con buen criterio se fijan las 2 pautas que servirn para determinar qu partes o cosas deben
ser comunes:
COSAS DE USO COMN.
Se trata de las cosas afectadas al uso de todos los propietarios, aunque en la prctica
algunos de ellos no las utilicen.
Se trata, por lo general, de cosas sin las cuales no podra existir la PH, como por ejemplo: la
puerta de entrada, los pasillos, etc. Sin embargo, se podra decir que entre las cosas de uso
comn estn aquellas que necesariamente deben existir y aquellas que pueden o no existir
(como los sillones en el hall de entrada, las lmparas, etc.).
COSAS INDISPENSABLES PARA LA SEGURIDAD.
Se trata de cosas que ineludiblemente deben ser comunes, por cuanto hacen a la
seguridad misma del edificio o a su estabilidad. Por ejemplo: los cimientos, los muros
maestros, etc.
Balance entre partes privativas y partes comunes.
Por exclusin, podemos decir que pertenecen en propiedad exclusiva a cada titular de la PH:
-

el espacio delimitado por planos horizontales (techo y piso) y verticales (muros

exteriores o muros interiores que separan el departamento de partes comunes o de
otro departamento);
el revestimiento del techo (cielo raso);
el revestimiento del piso (mosaicos, parquets);
el de las paredes (pintura, azulejos);
el de las puertas y ventanas exteriores (pintura, vidrio);
los tabiques interiores que separan habitaciones, siempre que no cumplan
funciones de sostn;
las puertas y ventanas interiores;
las instalaciones sanitarias; etc.

El derecho sobre la parte privativa.

El derecho que se tiene sobre las partes comunes es inseparable del que recae sobre las partes
privativas.
Por eso establece el art. 3 ley 13.512, 3 prr.: Los derechos de cada propietario en los
bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento
o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern
comprendidos esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los
mismos, separadamente del piso o departamento a que acceden.
- 156 -

REQUISITOS PARA LA AFECTACIN al rgimen de PH.

1) La exigencia de la afectacin no existe para cualquier construccin de edificio, sino
para aquellas que se promueven con el fin de enajenar las unidades a ttulo oneroso y bajo
el rgimen de la propiedad horizontal.
2) Adems de la manifestacin de voluntad claramente expresada en escritura pblica,
sta debe contener:
Estado de ocupacin del inmueble.
Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole a
la fecha del otorgamiento.
3) La transferencia de unidades puede quedar condicionada a la enajenacin en un plazo
cierto de un nmero determinado de ellas; en este caso dicho plazo no podr ser mayor de
un ao, y el nmero de unidades a vender no deber exceder el 50%.
4) RECAUDOS DE LA ESCRITURA DE AFECTACIN: contenido y formalidades:
Copia ntegra del ttulo de dominio certificada por escribano.
Plano de mensura debidamente aprobado.
Copia de plano de proyecto de obra con constancia de aprobacin por autoridad
competente.
Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo habilitante.
Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin.
5) La escritura de afectacin deber anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble,
debiendo constar esa circunstancia en los certificados que este rgano expida.

- 157 -

PTO. 3. Reglamento de copropiedad y administracin. Naturaleza jurdica. Redaccin.

Formalidades. Efectos de la inscripcin (nacimiento del estado de propiedad horizontal).
Clusulas obligatorias y facultativas. Lmites a la autonoma de la voluntad. Reforma voluntaria.
Nulidad y reforma judicial. Reglamento interno. Jurisprudencia.
REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN. Naturaleza jurdica.
Constituye un verdadero estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los
titulares de los derechos reales de PH, cuyos respectivos ttulos de propiedad integra.
Naturaleza jurdica del reglamento: acto fundacional en la PH; constituye el estatuto por el cual
se han de reglar los derechos de los copropietarios. La mayora de la doctrina sostiene que
la naturaleza jurdica del reglamento es la de un contrato, pues representa un acuerdo de
voluntades destinado a reglar los derechos de las partes.
Formalidades constitutivas: la ley 13512 establece que al constituirse el consorcio de
propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin por
acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. La
existencia del reglamento es siempre obligatoria, y est establecida en nuestro sistema
como requisito previo para el reconocimiento del estado de propiedad horizontal.
Modificaciones al reglamento: as como el reglamento debe ser redactado por escritura pblica,
toda modificacin a l introducida debe instrumentarse con las misma formalidades e
inscribirse en el Registro de Propiedad.
Inscripcin: para la inscripcin del reglamento, debe presentarse conjuntamente un formulario y
un plano del edificio extendido por profesional con ttulo habilitante. En ese plano las
unidades se designaran con numeracin corrida y comenzando desde la primera planta, y
se consignarn las dimensiones y la descripcin detallada de cada unidad y de las partes
comunes del edificio. Con la inscripcin del reglamento nace el derecho real de PH.
CLUSULAS OBLIGATORIAS Y CLUSULAS FACULTATIVAS.
Clusulas obligatorias:
1. especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva.
2. determinacin de la proporcin que corresponde a cada piso o depto. con relacin al valor
del conjunto.
3. enumeracin de las cosas comunes.
4. uso de las cosas y servicios comunes.
5. destino de las diferentes partes del inmuebles.
6. cargas comunes y contribucin a las mismas.
7. designacin de representante o administrador; retribucin y forma de remocin; facultades
y obligaciones.
8. formas y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias de los
propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; qurum; mayoras necesarias
- 158 -

para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cmputo de los votos;
representacin.
9. persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5 y 6.
10. constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.
11. autorizacin que prescribe el art. 27.
Clusulas facultativas: adems de las clusulas obligatorias dadas por la reglamentacin, es
comn que los reglamentos contengan otras, tales como las que disponen:
1. la creacin de un consejo de administracin.
2. la enunciacin de los requisitos que debe reunir el ttulo ejecutivo para cobrar judicialmente
las expensas comunes.
3. el establecimiento de un fondo de reserva para hacer frente a gastos extraordinarios.
4. la enumeracin de los libros que debe llevar el administrador.
5. el reconocimiento de la facultad de la asamblea para redactar un reglamento interno del
edifcio, etc.
REFORMA VOLUNTARIA. NULIDAD Y REFORMA JUDICIAL.
La ley establece que la mayora necesaria para la modificacin del reglamento no debe ser
inferior a los 2/3. No obstante ello, doctrina y jurisprudencia hacen una distincin segn el tipo de
clusula a reformarse:
-

clusulas estatuarias: es necesaria la unanimidad, pues son las que se vinculan

con los derechos patrimoniales de todos los titulares de PH.

clusulas reglamentarias: son las que se relacionan con el rgimen de

administracin, con el funcionamiento de las asambleas y, en general, con la
atencin de los asuntos de inters comn. Respecto de estas clusulas rige la
mayora legal, de modo que ellas slo pueden modificarse mediante una mayora
no inferior a los 2/3 tercios

En todos los supuestos, estas mayoras se computan sobre la totalidad de los titulares de
los derechos, y no sobre los presentes en la asamblea que decidan la reforma.
La facultad de modificar el reglamento corresponde nicamente a quienes lo redactaron o se
adhirieron en forma incondicional a la redaccin hecha por el propietario vendedor. Por lo tanto,
slo como excepcin puede aceptarse la intervencin de la justicia para obtener la
reforma. Para que ello ocurra, debe tratarse de clusulas manifiestamente arbitrarias o
injustas, o sea que deben concurrir causas graves que justifiquen la actuacin judicial como un
medio de evitar que se desvirten las finalidades de la ley.
REGLAMENTO INTERNO.
Al lado del reglamento de copropiedad y administracin puede existir un reglamento interno: es
opcional a los copropietarios; regula normas de convivencia, como por ej.: el horario de mudanza,
los derechos y obligaciones del encargado, etc.
- 159 -

PTO. 4. Adquisicin del derecho de propiedad horizontal. Ttulos suficientes y modos suficientes.
Particin en el condominio y en comunidad hereditaria; liquidacin de la sociedad conyugal.
Jurisprudencia.
MODOS DE ADQUISICIN del derecho de PH.
Como se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, 3 modos de adquisicin del
dominio son aplicables a la propiedad horizontal:
a) la TRADICIN
b) la SUCESIN
c) la PRESCRIPCIN
TRADICIN: con respecto a la tradicin, rige la teora del ttulo y el modo. En consecuencia,
para la adquisicin derivada por actos entre vivos del derecho real de PH son necesarios el ttulo
suficiente, hecho por escritura pblica, y el modo suficiente, o sea, la tradicin. Para la
oponibilidad a terceros interesados debe agregarse el requisito de la inscripcin del ttulo en el
Registro Inmobiliario.
SUCESIN: como estamos en presencia de un derecho real sobre cosa propia transmisible no
slo por actos entre vivos sino tambin mortis causa, se lo puede adquirir por sucesin ab
intestato o testamentaria, y en esta ltima, a ttulo de heredero o por medio de un simple
legado.
PRESCRIPCIN: la PH es un derecho real usucapible, tanto por la usucapin larga como por
la breve. En uno y otro supuesto, se le aplican las reglas de la usucapin. No obstante ello,
consideramos que para usucapir este derecho real no basta la posesin continuada a lo largo
de los plazos legales y con los requisitos pertinentes. Debe existir, adems, el llamado estado
de propiedad horizontal (dicho estado nace cuando es redactado por escritura pblica al
reglamento de copropiedad y administracin y, adems, es inscripto en el Registro de la
Propiedad Inmueble).
PARTICIN DEL CONDOMINIO como modo de arribar al derecho de PH.
No hay ningn obstculo para que los condminos de un edificio resuelvan de comn acuerdo
dividirlo en especie, incorporndolo al rgimen de PH.
Para ello ser necesario que la particin sea fsicamente posible, ya que cada una de las
unidades que deben resultar de ella tendrn que tener independencia funcional y salida a la va
pblica directamente o por pasaje comn.
Adems, puede ocurrir que lo que se adjudique a cada condmino no equivalga exactamente a la
particin que le corresponda en el condominio. Esta circunstancia, por s sola, no constituye un
obstculo para arribar a la PH pues, mediando acuerdo entre todos, puede hacerse una particin
mixta.
La jurisprudencia ha admitido en algunos casos esta forma de particin, pero la ha condicionado
al estricto cumplimiento de los siguientes requisitos:
1) el inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes de esa
divisin cumplan con las exigencias del art. 1 ley 13.512.
- 160 -

2) la particin debe ser cmoda y de fcil realizacin.

3) la particin debe respetar el principio de igualdad; debe mediar equivalencia entre las
partes ideales en el condominio y las partes materiales que surjan luego de la divisin.
PTO. 5. Consorcio. Polmica sobre su personalidad. Jurisprudencia. Responsabilidad de los
consorcistas por deudas del consorcio.
CONSORCIO. Polmica sobre su personalidad.
Un tema muy controvertido respecto del consorcio es el de su naturaleza jurdica, ya que se
discute si importa o no la creacin de un ente distinto de los propietarios y si dicho ente tiene o no
personalidad jurdica.
Teora negatoria de la personalidad jurdica: esta corriente desconoce la personalidad jurdica
del consorcio, y arriba a dicha conclusin teniendo en cuenta los siguientes argumentos:
-

la ley 13.512 menciona en todo momento a los propietarios; y alude al

nombramiento del administrador como representante de los propietarios;

el consorcio carece de patrimonio propio. No es titular de derechos, por cuanto los

mismos permanecen en cabeza de los titulares de la PH;

la ley no le reconoce personalidad.

Teora afirmativa: en sentido contrario y a favor de la admisin de la personalidad del consorcio

se dan los siguientes argumentos:
-

tiene capacidad, ya que puede adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque

circunscribindose a la realizacin de actos indispensables para la defensa de los
intereses comunes;

tiene domicilio, el que se encuentra en el edificio donde el mismo est constituido;

tiene patrimonio, que se halla conformado por las sumas recaudadas en concepto
de expensas comunes y fondo de reserva, los intereses cobrados por mora y los
devengados por tales sumas;

la propia ley admite que el consorcio accione contra uno de los propietarios.

AREN - nos adherimos a esta segunda posicin: el consorcio tiene personalidad, con las
limitaciones propias del fin por el que es creado.
Los propietarios deben o no responder por las deudas contradas por el consorcio? Nos
inclinamos por una posicin afirmativa pues, de no ser as, se podran convertir en ilusorios los
derechos de los acreedores. Sin embargo, entendemos que la responsabilidad de los
consorcistas debe ser subsidiaria, de suerte tal que el acreedor tiene que ejecutar primero
el patrimonio consorcial y si con ello no satisface su crdito, luego podr dirigirse contra
el de los propietarios, que respondern n la extensin de sus respectivos porcentajes.

- 161 -

UNIDAD 12 PROPIEDAD HORIZONTAL.

PTO. 1. Asambleas. Tipos. Funciones. Naturaleza jurdica de sus decisiones:
a) Presupuestos de la decisin: convocatoria, orden del da, lugar, da y hora, notificacin,
capacidad, representacin y unificacin de la personera, qurum.
b) Formacin de la decisin: cmputo de los votos, reglas para deliberar, titularidad del voto,
forma de votar, mayoras requeridas (carcter de las normas que establecen determinadas
mayoras).
c) Exteriorizacin de la decisin: actas y copias, notificacin a los ausentes. Asambleas
judiciales.
LAS ASAMBLEAS. Tipos. Funciones.
La asamblea es el rgano mximo de representacin de la voluntad de la comunidad, a
cuyo cargo se encuentra la resolucin de asuntos de inters comn.
Sus poderes son soberanos y sus decisiones, tomadas dentro del marco de las previsiones
legales y reglamentarias, obligan a todos, an a la minora disidente y a los ausentes.
Las asambleas pueden ser de 2 TIPOS:

ORDINARIAS: son las que se renen peridicamente, en los plazos determinados por el
reglamento, para tratar cuestiones que los propietarios deben analizar regularmente:
aprobar la rendicin de cuentas del administrador, proveer a la designacin de los nuevos
miembros del consejo de administracin, etc.

EXTRAORDINARIAS: son convocadas por el administrador a solicitud de cierto nmero

de propietarios, para considerar asuntos extraordinarios, como ser, la remocin del
administrador, el nombramiento de un reemplazante, la hipoteca de todo el edificio, etc.

PRESUPUESTOS DE LA DECISIN.
CONVOCATORIA, ORDEN DEL DA, LUGAR, DA Y HORA, NOTIFICACIN:
Resuelta la realizacin de una asamblea, el 1 paso que debe cumplirse es la CONVOCATORIA,
que consiste en citar a los propietarios en un LUGAR Y FECHA DETERMINADOS para
tratar los temas que se incluyen en el ORDEN DEL DA.
Los reglamentos suelen establecer un plazo mnimo que debe transcurrir desde la convocatoria
hasta la realizacin de la asamblea, variando segn sea ordinaria o extraordinaria.
Tambin suelen determinar cmo debe hacerse la notificacin a los propietarios, por ejemplo,
mediante telegrama, carta documento u otro medio fehaciente. Como tales medios son muy
onerosos, en la prctica el encargado del edificio entrega la citacin a cada propietario, de lo cual
deja constancia para evitar una posible nulidad de la asamblea.
En cuanto al temario, debe estar expresado con toda claridad, evitando vaguedades. Ello se
debe a la necesidad de conocer con antelacin qu es lo que se tratar en la asamblea, no slo
para decidir la asistencia, sino tambin para evitar sorpresas en los concurrentes.
No puede ser considerado por la asamblea un tema no incluido en el orden del da, salvo
que, habiendo unanimidad, se decida su incorporacin y tratamiento al momento de la
celebracin.
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CAPACIDAD, REPRESENTACIN Y UNIFICACIN DE LA PERSONERA:

Los propietarios pueden concurrir personalmente o hacerse representar. Por lo general, los
reglamentos prevn este tema, disponiendo que una misma persona no podr ejercer la
representacin de ms de 3 5 propietarios.
Si bien no es necesario contar con un poder firmado por escribano, es importante que la
firma del mandante est autenticada por algn medio fehaciente.
Slo los titulares de la PH o sus representantes pueden asistir a la asamblea con derecho a voz y
voto.
QURUM:
Otro de los requisitos necesarios para que la asamblea sea vlida es que haya qurum. La ley
13.512 dispone como requisito obligatorio que el reglamento debe referirse al qurum. Por
ello, le corresponde a ste determinar en cada caso la cantidad de personas que deben
estar presentes para sesionar.
Qurum y mayora no se identifican, pues el primero apunta al nmero de presentes
necesarios para deliberar vlidamente, mientras la segunda se refiere a la cantidad de votos
necesarios para adoptar una decisin. Ello es as porque las mayoras no se computan teniendo
en cuenta a los presentes en la asamblea, sino a la totalidad de los propietarios.
FORMACIN DE LA DECISIN:
CMPUTO DE LOS VOTOS, REGLAS PARA DELIBERAR, TITULARIDAD DEL VOTO,
FORMA DE VOTAR, MAYORAS REQUERIDAS (CARCTER DE LAS NORMAS QUE
ESTABLECEN DETERMINADAS MAYORAS).
La decisin, para ser vlida, debe contar con el voto favorable de la cantidad de personas que
corresponda segn el tema que se trate.
Los votos pueden COMPUTARSE POR UNIDAD, POR VALOR O POR COMBINACIN de
ambas pautas. La ley establece en su art. 10 que los votos se computarn en la forma que
prevea el reglamento y, en su defecto, se presumir que cada propietario tiene 1 voto. Si
un piso o un departamento perteneciera a ms de un propietario, se unificar la
representacin.
La ley 13.512 prev las siguientes mayoras: unanimidad, 2/3 y mayora absoluta.

UNANIMIDAD: es exigida slo en 2 casos:

a. hipoteca del edificio.
b. ejecucin de una obra nueva en partes comunes en beneficio de uno o
algunos de los propietarios.

2/3: se exige para la reforma de las clusulas reglamentarias del reglamento.

MAYORA ABSOLUTA: la mayora absoluta, o sea, ms de la mitad, se requiere para

decidir asuntos de inters comn que no necesiten de una mayora superior.
- 163 -

EXTERIORIZACIN DE LA DECISIN:
ACTAS Y COPIAS, NOTIFICACIN A LOS AUSENTES:
Las decisiones que tome el consorcio de propietarios se harn constar en ACTAS que firmarn
todos los presentes. El libro de actas ser rubricado.
Las actas deben contener una resea detallada de todo lo acontecido en la asamblea.
Todos los propietarios pueden solicitar la exhibicin del libro de actas, as como pedir que se les
expida copia de alguna de ellas.
ASAMBLEAS JUDICIALES:
En este caso, debemos referirnos al art. 10 ley 13.512: cuando no fuere posible lograr la
reunin de la mayora necesaria de propietarios, se solicitar al juez que convoque a la
reunin, que se llevar a cabo en presencia suya y quedar autorizado a tomar medidas
urgentes. El juez deber resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento que una
audiencia y deber citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a
fin de escucharlos
Para que prospere esta asamblea judicial, tenemos que atender a una serie de cuestiones:
-

si bien la ley no dice quin puede solicitarla, se entiende que estn legitimados para
hacerlo el administrador y cualquier propietario;

deben en todos los casos demostrar que han fracasado todas las vas reglamentarias,
por no lograrse el qurum exigido o, en su caso, la mayora que corresponda;

debe tratarse, adems, de cuestiones urgentes o graves, ya que esta asamblea es un

remedio excepcional;

cuando es un propietario quien promueve la accin, debe acreditar la titularidad del piso o
departamento, acompaando el pertinente ttulo de propiedad;

el procedimiento es sumarsimo, ya que el juez decide sin dar curso a la peticin, fija una
audiencia, ordena citar por cdula o por algn medio alternativo de notificacin a todos los
propietarios, imponindoles el pertinente orden del da;

durante la audiencia, el juez preside la reunin, concede a todos los presentes el derecho a
ser odos, y en caso de no llegar a acuerdo, est facultado para tomar nicamente medidas
urgentes (ej: remocin provisional del administrador).

PTO. 2. Administrador. Quines pueden ser designados. Consejos de administracin. Naturaleza

jurdica de sus funciones. Designacin: originaria: mayoras, formalidades. Designaciones
posteriores: mayoras, formalidades. Duracin. Remocin. Funciones. El seguro. Posibilidad de
constituir seguros individuales. Alcances de sus decisiones. Remuneracin. Representacin ante
autoridades administrativas, ante terceros en general y judicial.
ADMINISTRADOR. Concepto. Quines pueden ser designados.

- 164 -

El administrador es un representante de los propietarios, ms precisamente, el representante

legal del consorcio, encargado de la gestin inmediata de los intereses comunes.
Acta por mandato directo de la asamblea o por iniciativa propia, ejerciendo facultades que
le confiere la ley o el reglamento, para la solucin de problemas que, por su magnitud, no
justifican la convocatoria a asamblea o que, por su urgencia, no admiten dilaciones.
El administrador puede ser tanto una persona fsica como una persona jurdica, integrante
del consorcio o ajena a l.
Generalmente, la administracin es unipersonal, pero nada impide que el reglamento de
copropiedad prevea que sea colegiada.
CONSEJO DE ADMINISTRACIN. Naturaleza jurdica de sus funciones.
No debe confundirse la persona del administrador con el denominado consejo de
administracin. Este ltimo no constituye una figura obligatoria en el sistema, ya que slo
est concebido en algunos reglamentos.
Est compuesto por consorcistas, generalmente 3, designados por la asamblea por
perodos anuales y que cumplen funciones de asesoramiento y contralor del
administrador.
Por tanto, el consejo de administracin no representa al consorcio frente a terceros, aunque
en algunas oportunidades, ante la acefala de la administracin, suele asumirla, lo que slo puede
hacer transitoriamente hasta que se convoque la asamblea para proponer al nuevo representante
legal.
NOMBRAMIENTO.
Designacin originaria. Mayoras. Formalidades: una de las clusulas obligatorias del
reglamento es la relativa a la designacin del administrador. Por lo tanto, el primer
administrador es designado por UNANIMIDAD, al ser sta la mayora exigida para la sancin
de dicho estatuto.
Designacin posterior. Mayoras. Formalidades: para las sucesivas designaciones, basta
la MAYORA ABSOLUTA, salvo que el reglamento determine una mayora superior.
La ley establece para la oponibilidad a terceros del nombramiento, que la nueva designacin se
haga por escritura pblica. Este requisito formal no es necesario respecto a los propietarios. La
exigencia parece excesiva, y en la prctica no siempre se cumple.
Cabe destacar que, no implicando el cambio de administrador una modificacin al
reglamento, la escritura respectiva no debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad.
En caso de no lograrse la mayora necesaria para el nombramiento del nuevo administrador, se
puede recurrir al procedimiento de asamblea judicial. Ms an, el juez est facultado para
designar un administrador, dada la importancia que reviste su figura para el funcionamiento del
sistema.
DURACIN. REMOCIN.
Otra de las cuestiones que debe prever el reglamento es la forma de remocin del administrador.
As como es nombrado por la asamblea, le corresponde a ella decidir su remocin. La mayora
necesaria ser la absoluta, o la que determine el reglamento.
- 165 -

El administrador puede ser removido con causa o sin causa. Esta ltima forma de remocin no
ser posible si el reglamento especifica cules son las causales que dan lugar a la primera.
Al igual que lo que ocurre con la designacin del administrador, tambin puede recurrirse a la
justicia para obtener su remocin.
FUNCIONES.
El administrador es el representante necesario del consorcio en carcter de mandatario legal. Sus
funciones estn determinadas por la ley y por el reglamento, siempre que la ley no las
difiera a la asamblea.
En general, el administrador tiene la facultad y obligacin de cumplir y hacer cumplir las
disposiciones, tanto legales como reglamentarias, del reglamento de copropiedad y
administracin y del reglamento interno, si lo hubiere, y las decisiones de la asamblea.
Las funciones del administrador son:
1) administrar las cosas de aprovechamiento comn.
2) proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios.
3) elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.
4) representar al consorcio ante las autoridades administrativas.
5) convocar a las asambleas, citar a los propietarios en sus domicilios constituidos y
comunicar las decisiones tomadas en ellas a los que estuvieron ausentes.
6) llevar el libro de acta que har rubricar en el Registro de la Propiedad y expedir copias
certificadas de las actas a pedido de cualquiera de los propietarios.
7) conservar los ttulos del inmueble, los libros del consorcio, el registro de domicilio de los
propietarios y toda documentacin relativa al inmueble.
8) rendir cuenta documentada de su gestin con la periodicidad que determine el reglamento
o cuando lo exija la asamblea.
9) asegurar el edificio contra incendio; contratar seguro de vida obligatorio respecto del
encargado y dems personal en relacin de dependencia, y seguros contra otros riesgos
cuya concertacin haya sido resuelta por la administracin.

- 166 -

REMUNERACIN.
El art. 9 ley 13.512 dispone que el reglamento de copropiedad y administracin debe establecer
las bases para la remuneracin del administrador. As, podr determinarse una suma fija o bien
un porcentaje sobre la recaudacin mensual.
No obstante ello, nada impide que la actuacin del representante del consorcio sea gratuita,
como suele suceder cuando las funciones son ejercidas por un integrante del mismo.
REPRESENTACIN ANTE AUTORIDADES ADMINISTRATIVAS, ANTE TERCEROS EN
GENERAL Y JUDICIAL.
El administrador representa al consorcio ante las autoridades administrativas de cualquier clase:
municipalidad, organismos provisionales, empresas prestatarias de servicios de agua, energa
elctrica, etc.
El art. 11 ley 13.512 habla de la facultad del administrador para actuar en sede
administrativa o en sede judicial.
En sede administrativa: para representar al consorcio no se necesita una designacin por
escritura pblica. Por ejemplo: para reclamar alguna cuestin ante el municipio, o para reclamar
por algn servicio, no es necesario que presente una escritura pblica, sino que es suficiente el
acta de designacin para acreditar su personera.
En sede judicial: a diferencia del supuesto anterior, tiene que acreditar su personera por
escritura pblica. No obstante ello, hay 3 casos en los que se exime de esta carga:
1. cuando el administrador acta en juicio laboral representando al consorcio y el
personal de servicio del consorcio es parte
2. en el juicio de cobro de expensas, porque el copropietario demandado ya lo conoce,
por lo que necesita acreditar personera.
3. cuando participa de un juicio en los que algn ocupante o dueo de una unidad
funcional ha violado prohibiciones impuestas por la ley.
En todos los dems casos si se necesita escritura pblica.
PTO. 3. Derechos de los consorcistas:
a) Respecto de las partes privativas. Distintos derechos. Disposicin jurdica. Actos materiales:
mejoras, aunamiento de unidades.
b) Respecto de las partes comunes. Distintos derechos. Uso exclusivo de partes comunes.
Disposicin jurdica. Actos materiales. Sobreedificacin, requisitos. Excavacin, requisitos.
Mejoras prohibidas. Mayoras necesarias para decidir mejoras (arts. 7 y 8 ley 13.512),
recursos judiciales.
DERECHOS DE LOS CONSORCISTAS.
RESPECTO DE LAS PARTES PRIVATIVAS. Distintos derechos. Disposicin jurdica. Actos
materiales: mejoras, aunamiento de unidades.
Las facultades del titular de la propiedad horizontal con relacin al objeto privativo son, en
principio, las propias de un dueo. Podemos distinguirlas, entonces segn sean materiales o
jurdicas.
- 167 -

FACULTADES MATERIALES: si bien la ley 13.512 guarda silencio respecto de estas facultades,
podemos enumerar las siguientes:

derecho de poseer: se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, de

modo que su titular es un poseedor legtimo.

derecho de usar: puede servirse del piso o departamento, pero necesariamente

deber sujetarse al destino establecido en el reglamento y no realizar actos que puedan
atentar contra la moral y las buenas costumbres o que pongan en peligro la seguridad
del edificio y sus ocupantes.

derecho de gozar: puede percibir los frutos.

derecho de disponer materialmente: esta facultad aparece muy limitada, ya que el

titular no slo no puede cambiar el aspecto exterior de su piso o depto., sino que, aun
dentro de stos, le est vedado realizar cualquier acto que altere o modifique la
estructura conformada por los planos horizontales y verticales de propiedad comn.

FACULTADES JURDICAS: de acuerdo con lo que dispone el art. 4 ley 13.512, cada
propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar el piso o
departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
Entre las facultades jurdicas podemos enumerar:

derecho de enajenar: el ejercicio de esta facultad es muy amplio, ya que el titular puede
transmitir el piso o depto. por actos entre vivos o mortis causa, a ttulo oneroso o gratuito,
en forma total o parcial.

derecho de gravar: sujetndose al principio de numerus clausus, el titular puede constituir

toda clase de derechos reales.

derecho de constituir derechos personales: est facultado para ceder el uso del piso o
depto. mediante un contrato de locacin, comodato, etc.

derecho de abandonar: est permitido abdicar el derecho, pero el abandono es solo

traslativo de propiedad, ya que no libera de la obligacin de contribuir al pago de las
expensas comunes.

RESPECTO DE LAS PARTES COMUNES. Distintos derechos. Uso exclusivo de partes

comunes. Disposicin jurdica. Actos materiales. Sobreedificacin, requisitos. Excavacin,
requisitos. Mejoras prohibidas. Mayoras necesarias para decidir mejoras (arts. 7 y 8 ley
13.512), recursos judiciales.
Con respecto a las cosas y partes comunes, tambin es necesario distinguir entre facultades
materiales y facultades jurdicas.
FACULTADES MATERIALES: de acuerdo con el 1 prr. art. 3 ley 13.512, cada propietario
podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar a restringir el
legtimo derecho de los dems.
En principio, las facultades materiales de uso y goce de las partes comunes son amplias, pero
reconocen una doble limitacin:
- 168 -

es necesario respetar el destino previsto en el reglamento de copropiedad y

administracin

no se puede perjudicar ni restringir el legtimo derecho de los dems copropietarios

Es evidente la analoga con las facultades que el cdigo atribuye a los condminos en el
condominio de indivisin forzosa de origen legal.
Los derechos de cada titular de la PH no estn supeditados a la proporcin que le
corresponde sobre las partes comunes; por mnima que sta sea, pueden usar de las mismas
con toda amplitud tanto el propio titular como los miembros de su familia, el personal de servicio o
los visitantes. En idntica situacin ser encontrarn los titulares de otros derechos reales, como
un usufructuario, y los de derechos personales, como un locatario.
En cuanto a la posibilidad de disponer materialmente de las partes comunes, es casi nula, ya que
est vedado efectuar toda innovacin o modificacin (mejoras prohibidas) que pueda
afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes, as como cambiar la forma
externa y pintar paredes exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
FACULTADES JURDICAS: as como no se pueden ejercer facultades jurdicas sobre el piso o
departamento independientemente de las partes comunes, el ejercicio de tales facultades
tampoco podr circunscribirse a estas ltimas. Por lo tanto, resulta aplicable aqu todo lo dicho
al tratar estas facultades sobre la parte privativa.

- 169 -

MEJORAS. Mayoras necesarias para decidirlas.

Tratndose de innovaciones que benefician a la totalidad de los propietarios, basta para decidirlas
la mayora absoluta. Se advierte una diferencia con el supuesto contemplado en la ltima parte
del art. 7 (obras nuevas que afecten el inmueble comn), para cuya realizacin se requiere
el consentimiento de todos los propietarios (unanimidad).
PTO. 4. Prohibiciones. Respecto de las partes privativas y comunes. Prohibiciones en la ley y en
el reglamento. Legitimados para accionar. Procedimiento. Efectos.
PROHIBICIONES.
El sometimiento de un inmueble al rgimen de PH importa sujetar a sus titulares a restricciones
ms intensas an que aquellas que el cdigo impone al dominio.
Esas restricciones pueden ser legales o convencionales, responden a las exigencias propias de
la vida comn, desempean un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas.
Dicho esto, queda prohibido a los propietarios y ocupantes de los pisos o departamentos:
1) destinarlos a usos contrarios a la moral o a las buenas costumbres: por ejemplo, no
se puede usarlos para el ejercicio de la prostitucin, para instalar una casa de juego, etc.
2) variar el destino previsto en el reglamento: si el reglamento dispone que los
departamentos slo pueden ser destinados a vivienda, no se podra instalar, por ejemplo,
un consultorio mdico o un comercio. Hay reglamentos que s admiten consultorios,
siempre que all no se atiendan enfermedades infecciosas (por ejemplo).
3) perturbar con ruidos o de otra manera la tranquilidad de los vecinos: si bien la ley
menciona al ruido, quedan incluidas todas las inmisiones enumeradas por el art. 2618 del
cdigo.
Indudablemente, las situaciones pueden ser muy variadas, de modo que es conveniente que el
reglamento interno del edificio sea preciso al enunciar las prohibiciones.
4) realizar actividades que comprometan la seguridad del edificio: la ley ejemplifica esta
situacin prohibiendo depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio
(explosivos, txicos, qumicos peligrosos, etc.). La norma prohbe la sola presencia de
tales elementos, por el dao potencial que representan para la construccin y por la
intranquilidad que podra ocasionarse a los vecinos sin conocieran su existencia.
5) realizar toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o
los servicios comunes: as, por ejemplo, no se podran derribar columnas o paredes que
cumpliesen funciones de sostn, hacer excavaciones, etc.
6) ejecutar actos que afecten la esttica: son acciones de este tipo, por ejemplo, cambiar
la forma externa del frente, pintar paredes, puertas o ventanas exteriores con colores
distintos, etc.
7) realizar obras nuevas en partes comunes: no se puede techar un patio solar, abrir
ventanas o puertas en paredes comunes, construir habitaciones en la terraza, etc. Al
propietario del ltimo piso le est vedado elevar nuevos pisos o efectuar construcciones, y
al de planta baja o subsuelo, hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, como
excavaciones, stanos, etc.
- 170 -

VIOLACIN DE LAS PROHIBICIONES. Legitimados para accionar. Procedimiento. Efectos.

Quin puede denunciarlas? en caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios
u ocupantes de las normas del art. 6, el representante (administrador) o los propietarios
afectados formularn la denuncia correspondiente ante el juez competente.
Procedimiento el art. 15 ley 13.512 habla de juicio sumarsimo, rigindose por las reglas
establecidas por los arts. 498 y ss. del cdigo de procedimientos.
Sanciones la ley, en su art. 15, reconoce al juez amplias facultades tendientes a hacer cesar
las violaciones, debido a la necesidad de restablecer rpidamente la normal convivencia entre los
copropietarios.
Entre las sanciones podemos enumerar:
-

aplicar una pena de arresto de hasta 20 das.

imponer una multa en beneficio del Fisco, de 200 5000 pesos.

adoptar todas las disposiciones necesarias para que cese la infraccin,

pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pblica si
fuera necesario.

condenar al pago de una indemnizacin, siempre que se hubiera causado un

dao.

si quien incurre en la violacin de las prohibiciones es un ocupante no propietario,

adems de las sanciones mencionadas, puede ser condenado a desalojar el piso
o departamento, en caso de trasgresin en forma reincidente.

PTO. 5. Obligaciones:
a) Respecto de las partes privativas. Gastos de conservacin y reparacin de la unidad.
Impuestas, tasas y contribuciones.
b) Respecto de las partes comunes. Expensas comunes. Quin responde por ellas. Medida de
la obligacin. Exenciones. Desigualdad en la contribucin. Intereses. Otras sanciones por el
incumplimiento de la obligacin de pagar las expensas. Procedimiento para su cobro.
Efectos del abandono y de la enajenacin de la unidad. Privilegio del crdito por expensas.
Derecho de retencin.
OBLIGACIONES.
a) RESPECTO DE LAS PARTES PRIVATIVAS. Gastos de conservacin y reparacin de la
unidad. Impuestas, tasas y contribuciones.
GASTOS DE CONSERVACIN Y REPARACIN DE LA UNIDAD: la primera parte art. 5
sostiene que cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su
propio piso o depto. En consecuencia, los diversos titulares de la PH deben realizar a su
costa todas las obras y gastos de conservacin y reparacin que fueran necesarios para el
mantenimiento de su piso o depto.
IMPUESTOS, TASAS Y CONTRIBUCIONES: la misma ley dispone, en su art. 13, que los
impuesto, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarn a cada propietario
- 171 -

independientemente, a cuyo fin se practicarn las valuaciones en forma individual,

computndose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. La ley crea
una relacin directa entre cada propietario y el Fisco, separando el pago de los impuestos del
rgimen de las expensas comunes.
b) RESPECTO DE LAS PARTES COMUNES. Expensas comunes. Quin responde por ellas.
Medida de la obligacin. Exenciones. Desigualdad en la contribucin. Intereses. Otras
sanciones por el incumplimiento de la obligacin de pagar las expensas. Procedimiento
para su cobro. Efectos del abandono y de la enajenacin de la unidad. Privilegio del
crdito por expensas. Derecho de retencin
EXPENSAS COMUNES: se trata de los gastos normales u ordinarios originados en la
conservacin, reparacin y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que, como
tales, estn a cargo de todos los propietarios.
En principio, cada uno responde en proporcin al valor de su piso o departamento con
relacin al conjunto, o sea que, cuanto mayor sea el porcentaje, mayor ser la contribucin. No
obstante ello, la ley permite que se adopten otros tipos de distribucin.
Exenciones: puede ser que se convenga que algunas unidades paguen una porcin menor, e
incluso que queden eximidas en contribuir, siempre y cuando no se beneficien con la cosa o
servicio que general el gasto (por ej: un local de planta baja que no tiene caeras de agua
caliente o calefaccin puede estar exceptuado de pagar los gastos de uso de tales servicios).
Procedimiento para el cobro de las expensas: el titular del crdito por expensas es el
consorcio y no los propietarios individualmente. El administrador, como representante legal de
dicho ente, es el encargado de recaudar y emplear los fondos necesarios que le permitirn
cumplir con su deber de administrar.
Tambin podr perseguir el cobro por va judicial, no obstante la ley guarda silencio respecto de
esta facultad.
Procedimiento ejecutivo: la ley 13.512 guarda silencio en cuanto al procedimiento que
debe seguirse para el cobro judicial de las expensas. No obstante ello, dada la importancia
trascendental que asume el cobro de las expensas en la vida del consorcio, la
jurisprudencia sostiene que el juez no debe ser demasiado riguroso en el examen del ttulo
ejecutivo, pues el pago de dicha contribucin es fundamental para el normal
desenvolvimiento del ente colectivo.
Derecho de retencin: el art. 17 acuerda al consorcio el derecho de retencin, anlogo al
que el cdigo asegura al condmino que ha hecho un gasto para la conservacin y reparacin de
la cosa comn, para lograr el reembolso por parte de los dems comuneros, hasta tanto ste se
verifique.
Privilegio del crdito por expensas: el art. 17 ley 13.512 dispone tambin que el crdito
respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del cdigo civil.
Queda en claro, en consecuencia, que el crdito del consorcio es PRIVILEGIADO y no
meramente quirografario.
En caso de colisin entre el crdito del acreedor hipotecario y el del consorcio de propietarios por
las expensas devengadas por la unidad gravada, existe consenso jurisprudencial en el sentido de
que prevalece el primero.
- 172 -

LA RENUNCIA O EL ABANDONO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

El ltimo prr. del art. 8 ley 13.512 establece que ningn propietario podr liberarse de
contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios
comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
Debe quedar en claro que el titular de la PH puede abdicar de su derecho, como puede hacerlo
cualquier titular de un derecho real. La diferencia radica en que dicho abandono es traslativo de
propiedad, pero no liberativo, por cuanto no exime a quien lo realiza de la obligacin de contribuir
al pago de las expensas.
Tampoco se admite la liberacin renunciando al uso y goce de las cosas o servicios comunes.
PTO. 6. Extincin del sistema. Casos. Destruccin. Vetustez. Mayoras. Cmputo. Situacin de
las minoras.
EXTINCIN DEL SISTEMA. Casos.
DESTRUCCIN (art. 12 ley 13.512).
La misma ley distingue 2 clases de destruccin: TOTAL (equiparada a la destruccin parcial
de ms de las 2/3 partes del valor); y la destruccin PARCIAL de menos de las 2/3 partes
del valor.
TOTAL en este caso, si el edificio se destruye, es evidente que ya no puede hablarse de
PH. Slo existe un condominio normal u ordinario sobre el terreno y los materiales, por lo que la
ley faculta a cualquiera de ellos a pedir su venta.
Dicha venta podr hacerse en forma privada o por medio de subasta judicial. Enajenado el
inmueble, es decir, el terreno y los materiales, el producido se distribuye entre todos, en
proporcin a los porcentajes que les correspondan sobre los bienes comunes cuando exista la
PH.
PARCIAL si la destruccin es de menos de las 2/3 partes del valor, y la mayora decide
la reconstruccin, est facultada para obligar a la minora a contribuir con los gastos que aquella
demande. Si la minora se niega, debe vender su parte a la mayora segn la ablucin judicial.
MAYORAS.
La mayora requerida para resolver la reconstruccin del edificio, en lugar de la particin,
debe ser la unanimidad. La exigencia es la misma para el caso de que se quisiera dar al terreno
un destinto distinto (ej: playa de estacionamiento).
Para resolver la demolicin del edificio, la mayora requerida es tambin la unanimidad.
VETUSTEZ (art. 16 ley 13.512).
En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de la 1/2 del valor podr
resolver la demolicin y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstruccin, la
minora no podra ser obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte de
los disconformes, segn valuacin judicial.
En este caso, la ley habla de la mayora que represente ms de la 1/2 del valor. Por tanto, se
debe obtener una cantidad de votos que supere la mitad del nmero de unidades y, al mismo
tiempo, la mitad del valor con respecto al conjunto.
- 173 -

No resulta fcil determinar qu debe entenderse por vetustez, cuestin de hecho que deber
resolver la justicia en caso de desacuerdo de los interesados.
Si se ha establecido que un edificio se encuentra vetusto, la mayora (que represente ms de la
mitad del valor) podr resolver la demolicin del edificio y la venta del terreno y los materiales.
Si se resolviera, en cambio, la reconstruccin, la situacin difiere con relacin a lo establecido
para el supuesto de destruccin parcial. En efecto, cuando hay vetustez, la mayora no puede
obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin, y slo queda facultada para adquirir la
parte de dicha minora segn la valuacin judicial.

- 174 -

UNIDAD 13 USUFRUCTO. USO Y HABITACIN.

PTO. 1. Usufructo. Definicin legal. Anlisis crtico. Caracteres. Comparacin con la locacin.
USUFRUCTO.
El usufructo es el derecho real de goce o disfrute sobre cosa ajena que reconoce el
contenido ms amplio, ya que, si lo consideramos con relacin a los derechos reales en
general, debe ubicrselo luego del dominio.
Definicin legal: el usufructo se encuentra definido en el art. 2807: el usufructo es el derecho
real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere
su sustancia.
Caracteres:
-

derecho real sobre cosa ajena: su constitucin convierte al dominio en imperfecto, y al

dueo en nudo propietario.

derecho de uso y goce: el contenido del usufructo es amplio, hasta el extremo de que es
el derecho que sigue al dominio. Ello es as por cuanto confiere a su titular 2 de los 3
clsicos iures: ius utendi y ius fruendi.

NO SE PUEDE ALTERAR LA SUSTANCIA DE LA COSA SOBRE LA QUE RECAE: si

bien el usufructuario puede usar y gozar de la cosa, el ejercicio de tales facultades no es
tan amplio como el del dueo, porque se encuentra afectado por este principio.

La sustancia es el conjunto de cualidades esencialmente constitutivas de los cuerpos, que

hacen que tenga una cierta forma y un cierto nombre, y que tenga, en virtud de ello, un
destino determinado.
Esta prohibicin de alterar la sustancia tiene entonces un doble significado: no modificar la
materialidad de la cosa ni cambiar su destino.
En efecto, el usufructuario no puede realizar ningn acto de disposicin material respecto de la
cosa, ni tampoco darle un destino diferente que el que la cosa tiene.
-

es temporal: el plazo mximo de duracin es la vida del titular, sea que se haya
establecido como vitalicio, que no se haya fijado ningn trmino o que s se lo haya
estipulado, pero se produzca antes del vencimiento la muerte del usufructuario.

es intransmisible: no se transmite a los herederos, pues siempre se extingue con la

muerte de su titular. Tampoco puede transferirse por actos entre vivos, an cuando es
posible ceder su ejercicio.

Diferencias con la locacin:

USUFRUCTO

LOCACIN

Es un derecho real

Es un derecho personal

- 175 -

El plazo mximo es vitalicio

El plazo mximo es de 10 aos

Es intransmisible a los herederos

contina en el grupo conviviente si

muere el locatario

Puede ser oneroso o gratuito

Es siempre onerosa

PTO. 2. Clases. Concepto de cuasiusufructo.

CLASES. Cuasiusufructo.
De acuerdo a lo que establece el art. 2808: hay 2 especies de usufructo: usufructo perfecto,
y usufructo imperfecto o cuasi-usufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el
usufructuario puede gozar sin cambiar la sustancia de ellas, aunque puedan deteriorarse
por el tiempo por el uso que se haga. El cuasi-usufructo es el de las cosas que seran
intiles al usufructuario si no las consumieses, o cambiase su sustancia, como los granos,
el dinero, etc.
El usufructo puede ser perfecto o imperfecto (cuasiusufructo). El primero de ellos es el
verdadero usufructo, que responde al concepto y los caracteres que acabamos de enunciar.
Respecto del cuasiusufructo, estamos en presencia de un cuasiderecho real, ya que el
cuasiusufructo encierra una situacin jurdica que se configura como si fuera un
determinado derecho real (usufructo), cuando en realidad el derecho real es otro
(dominio). Ello es as por cuanto el cuasiusufructuario adquiere el dominio de las cosas que son
objeto de su derecho, guardando el cuasiusufructo una gran analoga con el mutuo o prstamo de
consumo.
PTO. 3. Constitucin del usufructo. Duracin. La prohibicin de la constitucin sucesiva.
Constitucin conjunta y simultnea y el derecho de acrecer. Usufructo de parte material de una
cosa no dividida.
CONSTITUCIN del usufructo.
Los diferentes ttulos y modos de constitucin aparecen enunciados en el art. 2812:
-

por CONTRATO ONEROSO: en este caso, puede ocurrir:

a) se enajena la nuda propiedad, conservndose el uso y goce.
b) o se constituye el usufructo quedando el constituyente como nudo propietario
(transmite el uso y goce).
c) o se cede a uno la nuda propiedad y a otro el goce.
d) en todos los casos se hace a cambio de una contraprestacin.

por CONTRATO GRATUITO: aqu, las posibilidades son iguales al caso anterior, slo que
no existe contraprestacin a cargo del beneficiario. Se aplican por analoga las reglas de la
donacin.

por ACTOS DE LTIMA VOLUNTAD: el usufructo constituido por testamento igualmente

tiene 3 alternativas (las mismas que en el primer caso).

por LEY: en la actualidad, el nico supuesto de usufructo legal es el que corresponde a los
padres sobre los bienes de los hijos sujetos a la patria potestad.

- 176 -

por USUCAPIN: tratndose de un derecho real que se ejerce por la posesin, puede
adquirirse por usucapin breve o larga, si bien suele decirse que normalmente slo podra
darse la primera, ya que en cuanto a la segunda, es difcil que una persona se limite a
prescribir el usufructo cuando podra adquirir directamente la propiedad.

Debemos aclarar, por ltimo, que el usufructo nunca puede tener su origen en una decisin
judicial.
DURACIN.
Se puede dar las siguientes hiptesis en cuanto a la duracin del usufructo:
-

si se ha fijado un plazo, en principio el usufructo durar el trmino por el que ha sido

constituido, trmino para el que no se establecen lmites cuando es persona fsica, y que
no debe superar los 20 aos cuando es persona jurdica.

si no se ha fijado plazo, el usufructo se entiende constituido por la vida del usufructuario

o por 20 aos si es persona jurdica.

si est supeditado a condicin resolutoria, durar hasta el cumplimiento de la misma.

an establecido el plazo, termina antes del vencimiento si fallece el usufructuario o

se extingue la persona jurdica

MODALIDADES.
El usufructo puede constituirse:
-

como puro y simple, o sea, sin sujetarse a modalidad alguna.

a favor de una sola persona, que puede ser fsica o jurdica.

a favor de varias personas: en este caso, el usufructo quedar constituido como un COUSUFRUCTO. No existe derecho de acrecer entre los co-usufructuarios, salvo que
en el acto constitutivo se pactare expresamente lo contrario.

sujeto a plazo resolutorio: si el beneficiario es una persona fsica, puede establecerse

por cualquier plazo; si es persona jurdica, el plazo no puede ser superior a 20 aos.

sujeto a condicin resolutoria: en este caso, se extingue con el acaecimiento del hecho
futuro e incierto al cual se subordin la duracin.

con cargos, siempre que no fuesen impuestos como condicin suspensiva.

Usufructo SIMULTNEO? No puede constituirse el usufructo a favor de muchas personas

llamadas a gozarlo sucesivamente las unas despus de las otras, porque de esa manera se
podra prolongar indefinidamente el desmembramiento de la propiedad.
En realidad, si las personas ya existen al tiempo de la constitucin del usufructo, no hay
diferencia con el usufructo constituido a favor de varias personas, pues en definitiva, y si no tiene
plazo o es vitalicio, se extingue recin con la muerte del ltimo de los co-usufructuarios.
PTO. 4. Obligaciones del futuro usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa.
Inventario: disponibilidad. Fianza.
- 177 -

OBLIGACIONES del futuro usufructuario antes de entrar en uso y goce de la cosa.

Vlez habla de las obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce de los bienes,
lo cual es una impropiedad, pues antes de la tradicin no nace el usufructo y, consiguientemente,
no hay usufructuario.
INVENTARIO.
El usufructuario debe hacer un inventario de los muebles y un estado de los inmuebles,
cumpliendo la diligencia en presencia del propietario o su representante. Si estuviera ausente,
el juez designar un representante para asistir al inventario.
El inventario debe consistir en una enumeracin y descripcin de cada uno de los muebles.
El estado de los inmuebles, tal como su nombre lo indica, debe contener la enunciacin de las
condiciones fsicas en que se encuentran.
A pesar de que tanto el inventario como el estado de los inmuebles tienen una fundamental
importancia a los fines de determinar el objeto que se da en usufructo y que es, en definitiva, el
que el usufructuario debe devolver al fin de su derecho, puede suceder que ste entre en el goce
sin que se haya cumplido esta obligacin. En tal caso, el nudo propietario puede obligar al
usufructuario a hacer el inventario en cualquier momento.
FIANZA.
El usufructuario tambin debe dar fianza de que gozar de la cosa y la conservar de
conformidad a las leyes, y que cumplir tambin todas las obligaciones que le son
impuestas.
El monto de la fianza debe ser suficiente para responder del valor de los bienes muebles y
del importe de los deterioros que el usufructuario podra hacer en los inmuebles.
Es posible reemplazar la fianza por prendas, depsitos en bancos pblicos, PERO NO POR
HIPOTECAS.
En algunos supuestos el cdigo consagra la dispensa de la fianza:

los padres por el usufructo de los bienes de sus hijos.

los constituyentes (de usufructo), por contrato oneroso o gratuito, cuando se hubiesen
reservado el usufructo enajenando la nuda propiedad.

En algn momento puede ser exigido de dar fianza: art. 2860 enuncia las causales por las
cuales el usufructuario, por ms que sea dispensado, debe dar fianza:
si el usufructuario est a Pto. de quebrar.
bien ha hecho uso y goce de la cosa fuera del destino de la misma.
En estos supuestos, el nudo propietario puede pedirle fianza al usufructuario.
PTO. 5. Derechos y obligaciones del usufructuario. Cesin del ejercicio. Cesibilidad del derecho.
DERECHOS Y OBLIGACIONES del usufructuario.
DERECHOS:
- 178 -

Facultades materiales:
-

derecho de poseer: como se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, el
usufructuario es poseedor legtimo. Si es despojado por un tercero o por el nudo
propietario puede ejercer acciones posesorias.

derecho de usar: puede usar la cosa o servirse de ella, pero respetando su naturaleza y
el destino a que se encontraba sujeta al momento de la constitucin del usufructo.

derecho de gozar: el usufructuario puede percibir los frutos naturales, industriales o

civiles que produce la cosa. Los frutos pendientes al momento de comenzar el
usufructo corresponden al usufructuario; los pendientes al tiempo de extinguirse el
usufructo al propietario, y si estn vendidos, el precio corresponde tambin al
propietario.

derecho de hacer mejoras: el usufructuario tiene derecho de hacer mejoras en las cosas
objeto del usufructo, con tal que no alteren su sustancia ni su forma principal.

Facultades jurdicas:
-

actos de administracin: el usufructuario tiene plenas facultades para administrar, pues

slo le est vedada la disposicin del objeto.

actos de disposicin: como el usufructuario carece de la facultad de enajenar la cosa, los

actos de disposicin que puede realizar son muy limitados. No obstante:
a) puede establecer servidumbres sobre el inmueble fructuario, pero slo por el
tiempo que dura el usufructo.
b) puede CEDER EL EJERCICIO DEL DERECHO: no se trata aqu de la transmisin del
usufructo, sino de la cesin del derecho, que puede ser onerosa o gratuita, pero el
usufructuario permanece directamente responsable ante el nudo propietario.

OBLIGACIONES:

CONSERVAR: el usufructuario tiene la obligacin de conservar la sustancia y la cosa

misma. Esta obligacin de conservacin implica entre otros supuestos-:
1) debe usar la cosa conforme a los usos propios de acuerdo con su naturaleza
2) no puede modificar el destino de la cosa
3) est obligado a pagar las deudas inherentes a la cosa

PAGAR O CONTRIBUIR A PAGAR: adems de las obligaciones enunciadas

anteriormente, el usufructuario est obligado a:
1) realizar a su costa las reparaciones necesarias para la conservacin de la cosa
2) pagar los impuestos y las contribuciones directas impuestas sobre los bienes del
usufructo
3) contribuir con el nudo propietario al pago de las cargas extraordinarias impuestas a
la propiedad durante el usufructo

RESTITUIR LA COSA una vez extinguido el usufructo.

PTO. 6. Derechos y obligaciones del nudo propietario.

- 179 -

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO.

OBLIGACIONES:
Para que quede constituido el usufructo, el propietario debe ENTREGAR LA COSA AL
USUFRUCTUARIO, en el estado en que se hallare. Esta entrega implica tambin los
accesorios de la cosa.
Hecha la tradicin, el nudo propietario, en realidad, ya no tiene ninguna obligacin positiva
respecto del usufructuario, pues slo debe limitarse A NO REALIZAR NINGN ACTO QUE
DAE AL GOCE DEL USUFRUCTUARIO O RESTRINJA SU DERECHO.
Debe GARANTIZAR AL USUFRUCTUARIO EL USO Y GOCE PACFICO DE SU DERECHO si
el usufructo es oneroso; no as si es gratuito o recae sobre cosas fungibles, esto es, cuando es
un cuasi-usufructo.
DERECHOS:
En cuanto a los derechos, la regla es que puede EJERCER LIBREMENTE TODAS LAS
FACULTADES INHERENTES A LA PROPIEDAD COMPATIBLES CON LA EXISTENCIA DEL
USUFRUCTO (vender el objeto, gravarlo con hipoteca o servidumbre, etc.)
Adems, est facultado para HACER SOBRE LA COSA FRUCTUARIA TODOS LOS ACTOS
MATERIALES TENDIENTES A SU CONSERVACIN.
Tambin puede OBLIGAR AL USUFRUCTUARIO A CUMPLIR CON LAS OBLIGACIONES A
SU CARGO.
PTO. 7. Extincin del usufructo.
EXTINCIN DEL USUFRUCTO.
El cdigo ha regulado extensamente las causales de extincin del usufructo:
1) vencimiento del plazo por el cual hubiese sido constituido: puede suceder que se extinga
antes por muerte de la persona.
El plazo comienza a contarse desde el momento en que el usufructo ha quedado constituido, es
decir, cuando se ha cumplido con los requisitos de la teora del ttulo y el modo (si es por acto
entre vivos), o desde la muerte del testador (mortis causa).
Si el usufructo se constituy hasta que una persona haya llegado a una edad determinada, dura
hasta esa poca, an cuando esa persona haya muerto antes de cumplir esa edad.
2) cumplimiento de la condicin resolutoria a que se hubiese subordinado la duracin.
3) por el fallecimiento del usufructuario cuando es persona fsica.
4) por extincin de la persona jurdica por cualquier causa, cuando sta figura como
usufructuario.
5) no uso durante 10 aos.
6) por prescripcin (cuando un tercero prescribe el usufructo).
- 180 -

7) por confusin (cuando se renen en la misma persona la calidad de usufructuario y

propietario o titular de dominio).
8) abandono o renuncia.
9) por prdida total de la cosa, destruccin.
PTO. 8. Uso y habitacin. Definicin legal. Anlisis crtico. Caracteres. Comparacin con el
usufructo. Normas aplicables. Determinacin de las necesidades del usuario. Concepto de
familia. Exclusin del carcter de derecho real del supuesto contemplado por los arts. 2958 2
prr. y 2967 del cdigo civil. Estudio especial del art. 3573 bis del cdigo civil.
USO Y HABITACIN. Definicin legal. Anlisis. Caracteres.
El uso y la habitacin estn definidos en el art. 2948: el derecho de uso es un derecho real
que consiste en la facultad de servirse de la casa de otro, independiente de la posesin de
heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos
de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si
se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este cdigo derecho de
habitacin.
Se trata de los nicos derechos reales que slo admiten la titularidad por parte de personas
fsicas, ya que la nocin de persona jurdica es incompatible con el concepto de familia.
Por su semejanza con el usufructo podemos decir que la mayora de los caracteres de ste le son
aplicables al uso:
a)
b)
c)
d)
e)

derecho real
sobre cosa ajena
principal
sobre utilidad
temporal, vitalicio e intransmisible

A diferencia del usufructo es INDIVISIBLE y no se puede ceder su ejercicio.

INDIVISIBILIDAD: la pauta limitativa del derecho de uso est dada por las necesidades
personales del usuario y su familia. De la medida de necesidad se desprende el carcter
de indivisible del derecho real de uso y habitacin.
INCESIBILIDAD: el uso no puede ser cedido, y en principio, tampoco puede ser cedido su
ejercicio. La excepcin la encontramos en el art. 2959 que autoriza a ceder el uso cuando
haya sido constituido sobre los frutos y a ttulo oneroso.
Comparacin con el usufructo: en general la doctrina considera que el uso es un usufructo
limitado. Pero existen diferencias en el uso, como son:
1. no existe derecho de acrecer cuando la cosa ha sido dada en uso a ms de un
sujeto. La imposibilidad de acrecimiento est dada por el lmite que tiene el usuario de
retirar los frutos conforme a sus necesidades, las que no podran ampliarse por el solo
hecho de fallecer el co-usuario.
2. el derecho de uso no puede otorgarse sobre cosas fungibles.

- 181 -

3. no existe uso de origen legal, pero s el derecho de habitacin legal (art. 3753 bis
ver al final)
4. el uso y la habitacin se constituyen del mismo modo que el usufructo.
Apreciacin y extensin de las necesidades.
Las necesidades personales del usuario y del habitador deben ser juzgadas con relacin a
diversas pautas, como los hbitos, estado de salud, condicin social, etc.; pero no se
comprenden las relativas a la industria o comercio que realicen.
Concepto de familia.
Es amplio, ya que no slo abarca a las personas unidas por un vnculo de sangre, sino que
quedan comprendidos:
-

el cnyuge.

los hijos legtimos y naturales.

el nmero de sirvientes necesarios (se trata de personas que no estn ligadas por
ningn vnculo de parentesco con el usuario o habitador y, consiguientemente, resultan
extraas al concepto tradicional de familia).

las personas que vivan con el usuario o habitador a la fecha de constitucin, que
pueden no ser parientes.

las personas a las que se les deba alimentos, sea que vivan o no con el titular de los
derechos.

Estudio especial del art. 3573 bis del cdigo civil.

Art. 3573 bis: TIENE ORIGEN LEGAL EL DERECHO DE HABITACIN A FAVOR DEL
CNYUGE SUPRSTITE, SI A LA MUERTE DEL CAUSANTE STE DEJARE UN SOLO
INMUEBLE HABITABLE COMO INTEGRANTE DEL HABER HEREDITARIO, siempre que
hubiera sido la sede del hogar conyugal, su estimacin no sobrepasara el tope mximo
establecido para que las viviendas sean constituidas como bien de flia. y concurrieren con el
cnyuge otros herederos o legatarios.
Al conferir un derecho de habitacin gratuito y vitalicio a favor del cnyuge suprstite la ley acta
como factor disuasivo de la pretensin de enajenar que tuvieran los dems herederos o
legatarios.
Siendo un derecho establecido en beneficio exclusivo del cnyuge ste puede renunciarlo o
admitir la particin o venta.
En cuanto a la naturaleza jurdica de ste derecho:
se trata de un derecho real de habitacin
de origen legal
que recae sobre cosa parcialmente ajena
y que tiene carcter alimentario.
Requisitos:

- 182 -

1. NICO INMUEBLE HABITABLE: si el inmueble tiene un destino mixto (vivienda y local

comercial) se debe tener en cuenta solamente la parte habitable y los dems sucesores
podrn ejercer sus derechos sobre el resto.
2. SEDE DEL HOGAR CONYUGAL.
3. VALOR MXIMO: la ley establece como lmite mximo del valor del inmueble la
estimacin fijada como tope para que un inmueble pueda ser declarado bien de familia,
siendo las autoridades locales las encargadas de establecer el tope mximo. Esto no
significa que el inmueble deba estar inscripto como bien de familia, sino que el requisito de
que tal tasacin del inmueble no sobrepase la estimacin a tal fin, est puesta como pauta
y no como exigencia de que se cumplan aquellos trmites.
Causal especfica de extincin: la parte final del art. 3573 bis establece como causal especfica
para la extincin de este derecho las nuevas nupcias que el cnyuge contrajere.

- 183 -

UNIDAD 14 SERVIDUMBRES ACTIVAS.

PTO. 1. Definicin legal. Anlisis crtico. Caracteres.
La servidumbre es un derecho real sobre inmueble ajeno, en virtud del cual su titular puede
obtener de ste una determinada, concreta o especfica utilidad.
Art. 2970: Servidumbres es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble
ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o
bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
CARACTERES (de las servidumbres reales):

Son derechos reales (art. 2979), que se conceden al propietario o poseedor de un predio
sobre otro predio vecino o prximo.

Es un derecho constituido sobre un inmueble ajeno (art. 2970). No se concebira una

servidumbre constituida sobre un inmueble propio, porque el derecho de propiedad implica
la posibilidad de realizar todos los actos comprendidos en una eventual servidumbre.

Las servidumbres consisten siempre en una carga que impone: o bien la obligacin de
soportar que el propietario del fundo dominante realice ciertos actos sobre el fundo
sirviente o bien la obligacin de no hacer ciertos actos que estn dentro de las atribuciones
normales del propietario. Nunca impone al propietario del fundo sirviente una obligacin de
hacer.

Las servidumbres son inescindibles de los fundos: no se conciben separadamente de

ellos. Por consiguiente, no pueden ser enajenadas separadamente de los fundos ni
tampoco sometidas a gravamen alguno

Son ambulatorias: precisamente por ser inherentes al fundo dominante y al fundo

sirviente, siguen con ellos cualquiera sean las transmisiones del dominio que se operen
(3006)

Son unilaterales: toda la ventaja esta de una parte, el fundo dominante, y toda la
desventaja de la otra, el fundo sirviente.

PTO. 2. Obligaciones de hacer y servidumbres (arts. 3010, 3022, 3023, 3042 del cdigo civil).
Art. 3010: No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligacin
de hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que as se constituya,
valdr como simple obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades
ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles.
PTO. 3. Clasificaciones. Reales y personales. Continuas y discontinuas. Aparentes y no
aparentes. Otras clasificaciones.
CLASIFICACIONES.
1) REALES Y PERSONALES.
- 184 -

REALES: servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre

otra heredad ajena para utilidad de la primera (art. 2971).
Cuando la servidumbre es real, el beneficio que procura el derecho es para la heredad, con
abstraccin de quien sea su dueo. Va de suyo que siempre ser una persona la que se beneficie
con su utilidad; lo que sucede es que no interesa quin es ese titular porque, sea quien fuere, es
la relacin real o posesoria que tenga con el inmueble dominante lo que le permitir aprovechar
las ventajas de la servidumbre.
PERSONALES: cuando la servidumbre es personal, la utilidad que reporta a la persona es
independiente de la posesin de un inmueble por parte de ella.
En este tipo de servidumbres, debe considerarse que no ha predio dominante, sino titular
dominante, que es la persona determinada en cuyo provecho ha sido constituida la servidumbre.
Sin embargo, debe quedar en claro que el titular dominante debe igualmente poseer un inmueble.
2) CONTINUAS Y DISCONTINUAS (de acuerdo a su ejercicio).
CONTINUAS: las continuas son aquellas cuyo ejercicio no consiste en un hecho actual del
hombre y se ejercen por s mismas, una vez que las cosas se encuentran ubicadas en el estado
que supone la servidumbre (como sucede con la de vista o la de acueducto).
Siempre se requiere de la intervencin del hombre para el establecimiento de la servidumbre (por
ej: instalar una ventana para la servidumbre de vista, o caeras para la servidumbre de
acueducto).
Pero una vez que ha sido constituida o que los trabajos han sido realizados, la servidumbre se
ejerce por s sola, o si se quiere, funciona en forma automtica.
DISCONTINUAS: si la servidumbre es discontinua, se exige para su ejercicio un hecho actual del
hombre. Ese hecho es necesario, de modo tal que si el hombre no interviene en cada
oportunidad, la servidumbre no se puede ejercer.

- 185 -

3) APARENTES Y NO APARENTES (por su exteriorizacin).

APARENTES: las aparentes son aquellas que se manifiestan por signos exteriores, como una
puerta, una ventana, un acueducto.
NO APARENTES: son aquellas cuya existencia no se manifiesta por ningn signo de esa
naturaleza, como la prohibicin de edificar o de elevar un edificio ms all de una altura
determinada.
4) SERVIDUMBRES ACTIVAS O PASIVAS.
ACTIVA: cuando la servidumbre es mirada desde el Pto. de vista del fundo dominante, se dice
que es activa.
PASIVA: si se la encara desde el Pto. de vista del fundo sirviente, se habla de servidumbre
pasiva.
5) AFIRMATIVAS O NEGATIVAS (de acuerdo a la naturaleza de su contenido).
AFIRMATIVAS: son afirmativas o positivas aquellas servidumbres que autorizan al titular a
realizar determinados actos sobre la heredad sirviente que, sin la servidumbre, seran ilcitos.
Consisten en un dejar hacer.
NEGATIVAS: son negativas las que impiden al titular de esta ltima el ejercicio de ciertos actos
de propiedad que, sin la servidumbre, seran lcitos. Suponen un no hacer.
OTRAS CLASIFICACIONES:

PRINCIPALES O ACCESORIAS: segn tengan vida autnoma o dependan de la

existencia de otra.

VOLUNTARIAS O FORZOSAS: segn surjan de la voluntad de los particulares a

travs de un acto libremente concertado, o de igual fuente, pero en virtud de una
imposicin legal.

DE EJERCICIO DIVISIBLE O INDIVISIBLE: segn que el contenido de la

servidumbre permita o no la divisin.

PTO. 4. Constitucin. Tratamiento especial de la constitucin por destino del padre de familia y de
la servidumbre que revive. Duracin.
CONSTITUCIN.
Las servidumbres pueden reconocer las siguientes fuentes:

contrato (oneroso o gratuito)

testamento
destino del padre de familia
renacimiento
prescripcin

- 186 -

CONTRATO: la causa ms frecuente de las servidumbres es el contrato, que puede ser oneroso
o gratuito. Se trata de un contrato atpico, al que se le aplicarn las reglas del contrato de
compraventa o la donacin, respectivamente.
Ahora bien, como las servidumbres son derechos reales que no se ejercen por la posesin, para
su nacimiento no se exige la tradicin. Sin embargo, la teora del ttulo y el modo resulta
igualmente aplicable con relacin a las servidumbres afirmativas, toda vez que la tradicin es
sustituida por el primer ejercicio que se haga del derecho.
DISPOSICIN DE LTIMA VOLUNTAD (testamento): las servidumbres pueden reconocer como
fuente un testamento, por medio de un legado, si bien en la prctica no es frecuente este modo
de establecimiento.
DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA: las servidumbres tambin se pueden constituir por el
destino del padre de familia. Se llama destino del padre de familia la disposicin que el
propietario de 2 o + heredades ha hecho para su uso respectivo.
Para que se produzca el nacimiento de la servidumbre por destino del padre de familia, deben
concurrir los siguientes requisitos:
-

una persona es duea de 2 fundos.

sujeta un fundo con respecto al otro con lo que sera una servidumbre en caso de
que ambos pertenecieran a propietarios distintos.

si luego enajena uno de los 2 fundos, o los 2, pero a personas distintas, se entiende
que ha quedado constituida la servidumbre por el destino del padre de familia.

Ahora bien, para que se produzca el nacimiento de la servidumbre por este modo especial de
constitucin, deben concurrir las siguientes condiciones:
1) debe existir un primer acto emanado del propietario de las 2 heredades.
2) la servidumbre debe ser a la vez continua y aparente (por ej.: una servidumbre de
acueducto).
3) el contrato no debe contener ninguna convencin respecto a la servidumbre, ni a favor de
su existencia ni en contra de ella.
Cuando se han reunido todas las condiciones reseadas precedentemente, se entiende que la
servidumbre ha sido constituida como si fuese por ttulo.
RENACIMIENTO DE LA SERVIDUMBRE: la situacin est prevista en el art. 2995: si el
propietario de 2 heredades, entre las cuales existe un signo aparente de servidumbre de la
una a la otra, dispone de una ellas, sin que el contrato contenga ninguna convencin
relativa a la servidumbre, sta contina existiendo activa y pasivamente a favor del fundo
enajenado, o sobre el fundo enajenado.
Veamos un ejemplo:
hay una servidumbre de trnsito regularmente constituida, en la que el camino se halla
demarcado. Posteriormente, los titulares de los fundos dominante y sirviente los
enajenan a la misma persona, o bien uno de ellos adquiere la propiedad del otro. La
servidumbre se extingue por confusin. Cuando los fundos pasan nuevamente a
- 187 -

pertenecer a personas diferentes, la servidumbre renace. Y ello es as por cuanto se

trata de una servidumbre aparente.
Al igual que en la constitucin por destino del padre de familia, para que se produzca el
renacimiento es necesario que el contrato no contenga ninguna convencin relativa a la
servidumbre, ni a favor de su existencia ni en contra de ella.
POR PRESCRIPCIN: para que las servidumbres sean susceptibles de ser adquiridas por
usucapin es necesario que sean continuas y aparentes, como por ejemplo una servidumbre de
acueducto.
Tratndose de servidumbres continuas no aparentes, el motivo de su imprescriptibilidad radica en
que la ausencia de publicidad resulta incompatible con la esencia del instituto de la usucapin.
PTO. 5. Contenido. Dudas sobre la naturaleza, extensin o el modo de ejercicio. Divisibilidad o
indivisibilidad del ejercicio. Cambio del lugar de la servidumbre. Trabajos contrarios al ejercicio de
la servidumbre. Divisin de la heredad sirviente.
CONTENIDO de las servidumbres.
En lo que hace al contenido de las servidumbres, estas pueden tener como objeto una obligacin
de DEJAR HACER, o de NO HACER.
En el primero de los supuestos, el propietario est obligado a soportar que un tercero (titular del
fundo dominante) realice actos en su terreno: son servidumbre in patiendo.
En el segundo caso, el titular del fundo sirviente est imposibilitado de ejercer algunas de las
facultades que son propias de su derecho de dominio: son servidumbres non faciendo.
PERO EN NINGUN CASO EL CONTENIDO PODRA CONSISTIR EN UN HACER POR PARTE
DEL DUEO SIRVIENTE. Art. 3010: No pueden establecerse servidumbres que consistan en
cualquiera obligacin de hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que as
se constituya, valdr como simple obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar a las
heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles.
EXTENSIN O MODO DE EJERCICIO.
De acuerdo con lo establecido por el art. 2998: las servidumbres pueden establecerse sobre
la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de l, en su superficie, profundidad
o altura.
En muchos supuestos no ser necesario afectar la totalidad del inmueble, si la naturaleza de la
servidumbre as lo permite. Es necesario que surja expresamente del ttulo la extensin que
habr de tener la servidumbre pues, si as no fuera y su ejercicio resultare incierto,
corresponde al titular de fundo sirviente designar el lugar por donde l quiere que se
ejerza.
Dicho esto, se tiene que establecer en el acto constitutivo en qu parte del inmueble se establece
y cmo; con qu se pasa y por dnde se pasa; en qu horario; etc.
El titular del inmueble sirviente tiene prohibido cambiar el lugar de paso. No obstante ello, s se
puede cambiar en caso de que el sirviente necesite hacer reparaciones y esto no le genere un
perjuicio al titular del fundo dominante. Esas reparaciones nunca pueden ser trabajos
contrarios al ejercicio de la servidumbre. De ser as, el titular del inmueble dominante tiene
- 188 -

derecho a romper los trabajos y ser resarcido por daos y perjuicios (por ej.: construir una
pared en el fundo de paso) pto: trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre.
DIVISIBILIDAD O INDIVISIBILIDAD DEL EJERCICIO.
Las servidumbres son indivisibles como carga y como derecho, en el sentido de que no se
pueden adquirir ni perder por partes ideales. Son debidas a cada parte de la heredad
dominante, y afectan igualmente cada parte de la heredad sirviente.
No debe confundirse la indivisibilidad de las servidumbres consideradas en s mismas con la
divisibilidad de su ejercicio. As, cuando consisten en el derecho de extraer cierta cantidad de
frutos o productos (como tierra, piedras, agua, etc.) cada uno de los titulares del predio dominante
puede ejercerlas total o parcialmente, pero tratando de no exceder la cantidad sealada a las
necesidades de dicho inmueble.
DIVISIN DE LA HEREDAD SIRVIENTE.
El hecho de que el fundo dominante o el sirviente dejen de pertenecer a un propietario nico y
pasen a serlo de varios condminos, en principio, carece de incidencia sobre la servidumbre.
En el supuesto de que sea la heredad dominante la que se divide en varias fracciones, todos los
titulares estn autorizados para ejercer la servidumbre, tratando de evitar que se aumente el
gravamen para la heredad sirviente.
Ahora bien, si la heredad sirviente pasa a pertenecer a 2 o 3 personas, solo soportar la
servidumbre el inmueble por donde pasa efectivamente; los otros inmuebles quedan liberados.
PTO. 6. Extincin.
EXTINCIN de las servidumbres.
Las servidumbres se extinguen por las siguientes causales:
1) cumplimiento de la condicin resolutoria.
2) el fallecimiento del titular dominante extingue las servidumbres personales.
3) la prdida completa de su utilidad.
4) imposibilidad de ejercicio (por ruina o cambios sobrevinientes en la heredad sirviente o
en la dominante).
5) por confusin, cuando el dominio de las dos heredades pasa a pertenecer a la misma
persona.
6) cuando su titular deja de ejercerla por 10 aos, an cuando se trate de una
servidumbre perpetua.
7) por vencimiento del plazo por el que fue constituida.
8) por la nulidad del ttulo del constituyente.
PTO. 7. Nociones de las servidumbres tpicas legisladas en especial: de trnsito, de acueducto,
de recibir aguas y de sacar aguas. Dudas sobre su naturaleza. Precio de las servidumbres.
- 189 -

SERVIDUMBRE DE TRNSITO.
Consiste en el derecho de pasar el dominante por el predio sirviente para entrar en otro
inmueble y salir de l, sea o no terreno interpuesto y para cualquier fin.
An cunado un fundo tuviese salida a la va pblica, por razones vinculadas con la explotacin
que all se desarrollara podra llegar a ser ventajoso obtener una salida por el inmueble lindero.
Puede darse el caso de que la heredad est destituida de toda comunicacin con la va pblica,
es decir, que se trate de un fundo cerrado o enclavado. En este caso, se puede imponer la
constitucin de la servidumbre si no media acuerdo entre los interesados.
En tal supuesto, todas las heredades contiguas al predio encerrado quedan sujetas a la
constitucin de la servidumbre, sin interesar su destino.
Cuando se pueda llegar a la va pblica pasando por diferentes fundos, la regla es que soportar
la imposicin de la servidumbre aqul que ofrezca el trayecto ms corto, pues debe suponerse
que ello importar menos gastos y menor perjuicio.
El que se beneficia con esta servidumbre debe indemnizar al titular del fundo sirviente el
valor del terreno necesario, o sea, la franja por la que se ejercer el paso, y todo otro perjuicio.
Si luego de establecida la servidumbre cesa el estado de encerramiento del fundo dominante
porque se ha abierto un camino que lo comunica con la va pblica, por ejemplo, el titular del
predio sirviente est facultado para solicitar que se lo exonere de la servidumbre.
SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO.
Consiste en el derecho de hacer entrar las aguas a un inmueble propio, viniendo de
heredades ajenas.
Cuando no exista acuerdo entre los interesados, es posible imponer la constitucin de una
servidumbre en los siguientes casos:
9) cuando la heredad carece de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras,
plantaciones o pastos (porque el agua es indispensable para la actividad que se
desarrolla).
10)cuando la conduccin de aguas sea necesaria para el servicio domstico de los
habitantes de un pueblo.
11) cuando la conduccin de aguas sea necesaria para un establecimiento industrial.
Esta posibilidad de imponer la servidumbre de acueducto est sujeta al pago de una justa
indemnizacin.
SERVIDUMBRE DE RECIBIR AGUAS DE LOS PREDIOS AJENOS.
Estas consisten en permitir que pasen al fundo sirviente aguas provenientes del fundo
dominante.
Dentro de ellas encontramos:
servidumbre de goteraje: dentro de la reglamentacin de las restricciones y lmites al
dominio se establece que los propietarios de terrenos o edificios estn obligados a
- 190 -

construir los techos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo,
sobre sitios pblicos, y no sobre el suelo vecino. No obstante ello, al no estar
comprometido el orden pblico, nada impide que los vecinos convengan la
constitucin de una servidumbre por la que el fundo sirviente est sujeto a recibir
las aguas de lluvia provenientes del fundo dominante
servidumbre de desage: al igual que en el caso anterior, dentro de las restricciones y
lmites al dominio se establece que los terrenos inferiores estn sujetos a recibir las aguas
que naturalmente descienden de los terrenos superiores. Sin embargo, es posible
modificar la situacin constituyendo una servidumbre. En tal caso, el dominante debe
abonar al titular del fundo sirviente una indemnizacin
servidumbre de drenaje: muchas veces sucede que un terreno est cubierto total o
parcialmente por aguas, por lo que para eliminar el exceso es necesario recurrir al drenaje
por medio de canales que llevar dichas aguas a la va pblica o a una corriente de agua.
Si entre el fundo anegado y la va pblica se interponen otros fundos, stos estn
obligados a conceder la servidumbre de drenaje. Se deben tomar las medidas necesarias
tendientes a provocar el menor perjuicio posible.
SERVIDUMBRE DE SACAR AGUA.
A diferencia de lo que ocurre con las servidumbres de recibir aguas de los predios ajenos, en las
que se procura extraer las del propio fundo, en la servidumbre de sacar agua se trata de
obtenerla fuera del mismo. Con ella se tiende a solucionar el problema de las zonas secas.
Consiste en el derecho, por parte del titular del fundo dominante, de tomar agua de una
fuente, aljibe o pozo existente en el fundo sirviente para llevarla al primero.
El titular del fundo dominante tiene el derecho de pasar para sacar el agua, aun cuando en
el contrato constitutivo se hubiera guardado silencio al respecto.
PTO. 8. Posibilidad jurdica de constituir otras servidumbres.
El cdigo ha consagrado en su art. 3000 el principio de la ATIPICIDAD DE LAS
SERVIDUMBRES, por lo que existe la posibilidad de crear cualquier tipo de servidumbre.
Sin embargo, este enunciado tiene limitaciones:

el contenido de la servidumbre no puede consistir en un hacer.

la servidumbre debe procurar alguna utilidad a su titular, si bien es suficiente

que tal utilidad sea de mero recreo.

- 191 -

UNIDAD 15 HIPOTECA.
PTO. 1. Definicin legal. Anlisis crtico. Naturaleza jurdica.
DEFINICIN LEGAL: anlisis crtico.
El art. 3108 define a la hipoteca como el derecho real constituido en seguridad de un
crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor.
NATURALEZA JURDICA.
1. Derecho real: no hay duda que la hipoteca es un derecho real; algunos argumentos que

sustentan esta afirmacin son:

Est enumerada en el ar. 2503.

El cdigo civil la legisla como derecho real.
El ser accesoria de un derecho personal en nada influye a su naturaleza jurdica.
El ejercicio de la accin hipotecaria coloca al acreedor en relacin inmediata con la
cosa, para hacerla vender y cobrarse con su producido.

2. Sobre cosa ajena: el dueo, al tener sobre la cosa todas las facultades posibles, nada

necesita agregar para completar el contenido de su derecho.

3. Accesorio en funcin de garanta: la hipoteca no tiene existencia autnoma, puesto que

depende de un derecho creditorio al que le procura seguridad. Siendo la hipoteca un

derecho accesorio, no slo su existencia sino tambin su suerte estn ligadas a la del
derecho creditorio que accede. Si este se trasmite o se extingue, la hipoteca sigue las
mismas vicisitudes.
PTO. 2. Objeto. Crditos garantizables. Enumeracin de caracteres.
OBJETO.
La hipoteca siempre debe recaer SOBRE INMUEBLES, estableciendo el art. 3110 la extensin
material u objetiva. Segn dicha disposicin, la hipoteca se extiende a:

Todos los accesorios, mientras estn unidos al principal: quedan comprendidos los
inmuebles por accesin fsica y los frutos naturales e industriales que forman un todo con
el inmueble hasta tanto no hayan sido separados.

Todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales

o artificiales: las naturales son las que se producen como consecuencia de un hecho de
la naturaleza (ej: avulsin). Las mejoras artificiales son las provenientes del hecho del
hombre.

Las construcciones hechas sobre un terreno vaco: entran en el concepto de

accesorios al igual que las mejoras.

Las ventajas que resulten de la extensin de las cargas o servidumbres que deba el
inmueble.

Los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios.

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El importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del

inmueble.

El importe de la indemnizacin por la expropiacin del inmueble.

Objetos excluidos.
Estn excluidos del objeto de la hipoteca:

Las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos

al inmueble hipotecado. (Art. 3110, in fine).

Los tesoros hallados en el inmueble gravado (art. 2566).

Los derechos reales de usufructo, uso, habitacin y servidumbre (art. 3120): la

hipoteca no puede reconocer tales objetos, por cuanto se trata de derechos, y un derecho
real slo puede recaer sobre cosas.

CRDITOS GARANTIZABLES.
Todos los crditos son susceptibles de ser garantizados con hipoteca. Pueden garantizarse con el
derecho real de hipoteca las siguientes obligaciones:
a) Obligaciones de dar sumas de dinero que tenga curso legal en la Repblica: se trata
de obligaciones expresadas en pesos.
b) Obligaciones en moneda extranjera: son aquellas contradas en una moneda que no
tiene curso legal en la Repblica y que, de acuerdo con el art. 617 del Cd. Civil en su redaccin
originaria, eran consideradas como obligaciones de dar cantidades de cosas. La Ley de
Convertibilidad ha modificado dicha disposicin al establecer que si al contraerse la obligacin se
hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la Repblica, la obligacin debe
considerarse como de dar sumas de dinero. La citada ley ha reformado el art. 619, de suerte tal
que si el deudor contrajo una obligacin en moneda extranjera, deber pagar en dicha moneda y
no podr hacerlo con moneda nacional al cambio vigente al da del vencimiento, como lo permita
dicho artculo antes de ser modificado.
c) Obligaciones de dar cosas: pueden ser cosas ciertas, inciertas o cantidad de cosas.
d) Obligaciones de hacer y de no hacer: todas las obligaciones enunciadas
precedentemente pueden ser, a su vez, puras y simples, o modales, es decir, sujetas a plazo,
condicin o cargo.
e) Obligaciones eventuales: se trata de obligaciones que no tienen existencia actual, pero
que es posible que lleguen a nacer. Tal sera el caso de una hipoteca constituida para asegurar el
saldo final de una cuenta corriente o el pago de alquileres o para garantizar la eventual
responsabilidad por mal desempeo de un dependiente.
Obligaciones civiles y naturales.
El propio deudor puede garantizar con una hipoteca una obligacin natural, pero entonces
la obligacin vuelve a convertirse en civil, de modo que la hipoteca es entonces
perfectamente vlida.
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El problema se presenta cuando es un tercero quien asegura con hipoteca el cumplimiento de

una obligacin natural de otra persona. El caso esta previsto en el art. 518, que determina la
validez de las hipotecas constituidas por terceros para seguridad de las obligaciones naturales,
pudiendo exigir su cumplimiento.
Para Aren, el tercero no asume una obligacin accesoria, sino que contrae una obligacin
principal: la de pagar por el deudor si l no lo hace, pero, como el tercero no se obliga
personalmente, slo responde con el inmueble gravado y no con el resto de sus bienes.
CARACTERES. Enumeracin.
La hipoteca tiene tres caracteres esenciales y un carcter natural. Mientras los primeros no
pueden faltar, porque ello obsta a la existencia misma de la hipoteca, el ltimo puede ser dejado
sin efecto por acuerdo entre el constituyente y el acreedor.
Los caracteres esenciales son: 1. Convencionalidad; 2. Especialidad; 3. Publicidad registral.
El carcter natural es la indivisibilidad.
PTO. 3. Accesoriedad. Consecuencias. Armonizacin con los arts. 803 y 804 del C.Civ.
ACCESORIEDAD: la hipoteca es un derecho real accesorio de un derecho personal que debe
consistir en un crdito cierto y determinado. La hipoteca es accesorio de la obligacin, pero
no es una obligacin accesoria, puesto que se trata de un derecho real al que no
corresponde obligacin alguna. En nuestra legislacin no puede existir hipoteca sin crdito al
cual garantice.
Consecuencias prcticas:
1. La nulidad de la obligacin acarrea la nulidad de la hipoteca, pero no a la inversa.
2.

No es posible ceder la hipoteca sin hacer cesin expresa del crdito a que accede.

3. La hipoteca est subordinada a la existencia de la obligacin y se extingue con sta por

va de consecuencia.
PTO. 4. Convencionalidad.
CONVENCIONALIDAD.
La hipoteca reconoce una nica fuente: el contrato o la convencin. Dicha convencin,
adems, debe ser expresa.
Al adoptar esta posicin, nuestro Cdigo ha excluido a las hipotecas legales o tcitas y
judiciales:

las hipotecas legales eran aquellas que la ley haca nacer de pleno derecho,
independientemente de toda manifestacin de voluntad del acreedor o del deudor, en
beneficio de ciertas personas y considerando su condicin jurdica; estaban destinadas a
proteger de una manera especial los intereses de esas personas. EJ: las que gravaban los
- 194 -

bienes de los tutores y curadores para asegurar el reintegro de los saldos de las cuentas
de administracin, etc. Vlez las suprimi, ya que creaban gran inseguridad jurdica.

la hipoteca judicial consista en asegurar el acreedor el cumplimiento de una

sentencia favorable, ponindole en posesin de bienes del deudor. Tal hipoteca
careca de sentido en la actualidad, frente a la posibilidad que tiene el vencedor de un
juicio de asegurar la percepcin de su acreencia mediante la traba de medidas
precautorias, como un embargo.

PTO. 5. Especialidad. En cuanto al crdito y en cuanto al objeto. Caso de las hipotecas que
garantizan mutuos con clusulas de reajuste. Ley 21.309. Incidencias de la ley 21.488.

- 195 -

ESPECIALIDAD.
En cuanto al crdito.
La especialidad en cuanto al crdito se traduce no slo en la expresin de su monto en una suma
de dinero cierta y determinada, o el valor estimativo en su caso, sino en que, adems, ser
necesaria su correcta individualizacin a travs de la enunciacin de los elementos: sujetos,
objeto y causa.
Ese monto representa el mximo por el que va a responder el inmueble. Aunque el crdito pueda
luego aumentar o disminuir, no se afecta la especialidad de la hipoteca, por cuanto el inmueble
jams responder ms all de la cifra en la que ha sido gravado.
En cuanto al objeto.
El inmueble o los inmuebles sobre los que recae la hipoteca deben estar perfectamente
determinados.
El deudor podra gravar todos los inmuebles de su propiedad o todos los que se encuentran en
una determinada ciudad o provincia, pero siempre ser necesaria la individualizacin de cada uno
de ellos, es decir una designacin separada e individual. Inclusive, el Cdigo exige que se precise
la naturaleza, o sea si es terreno baldo, fundo edificado, bosque, viedo, etc.
Quedan excluidas las hipotecas generales, o sea las que afectan todos los bienes del deudor sin
especificarlos, y las que gravan los bienes presentes y futuros.
CASO DE LAS HIPOTECAS QUE GARANTIZAN MUTUOS CON CLUSULAS DE REAJUSTE.
A raz de las alteraciones del valor de la moneda provocadas por la inflacin, se arbitraron
medidas tendientes a restablecer el equilibrio de las prestaciones, afectado por la prdida del
poder adquisitivo del dinero. Aparecieron clusulas de estabilizacin, que al pretenderse
aplicar a la hipoteca introdujeron una profunda modificacin en el concepto tradicional de
especialidad en cuanto al crdito.
Como la validez de este tipo de clusulas de reajuste en materia hipotecaria era muy discutible
de acuerdo con el Cdigo Civil, en 1976 se sancion la ley 21.309, que declara a sus
disposiciones como aclaratorias y complementarias de dicho Cdigo.
Tratndose de hipotecas constituidas para garantizar obligaciones sujetas a clusulas de
estabilizacin o reajuste, el requisito de la especialidad se considerar cumplido al
consignarse la cantidad cierta de la deuda originaria, y la clusula de estabilizacin o
reajuste con expresa mencin de los nmeros ndices de actualizacin adoptados, los
perodos por los cuales se efectuar el ajuste y el tipo de inters pactado (art. 1).
Tales datos deben hacerse constar en la inscripcin, como tambin en los certificados que expida
el Registro de la Propiedad (art. 2), y la hipoteca as inscripta producir efectos contra terceros
no slo por la cantidad cierta inicial de la deuda, sino por la que corresponda adicionar como
consecuencia de la clusula de estabilizacin o reajuste, con ms los intereses que se
adeudaren, de conformidad a lo determinado en la escritura o contrato respectivo (art. 3).
AREN, considera que la especialidad en cuanto al crdito era profundamente alterada por la
aplicacin de estas disposiciones, si bien es necesario admitir que su incorporacin al Derecho
positivo result inevitable, ante el desmesurado desarrollo de la espiral inflacionaria operada a
partir de mediados de la dcada del setenta.
- 196 -

Por otra parte, no siempre el valor del inmueble creca en forma proporcional con el del
gravamen. La experiencia de esos tiempos demostraba el desfasaje que sola producirse entre
los valores inmobiliarios estancados y las hipotecas sometidas a mdulos de reajuste, que hacan
elevar desmesuradamente el monto del gravamen que terminaba por exceder con creces el valor
del inmueble gravado. Se llegaba al extremo de que el acreedor hipotecario trataba de asegurar
el cobro de su crdito adicionando a la garanta real otras garantas personales.
Por estas razones, AREN, no comparte la opinin de quienes entendan que las clusulas de
estabilizacin no afectaban el principio de la especialidad de la hipoteca en cuanto al crdito.
El 27 de marzo de 1991 fue sancionada la Ley 23.928, conocida como Ley de
Convertibilidad del Austral. El art. 10 de dicha ley derogaba a partir de la misma fecha todas las
normas legales o reglamentarias que establezcan cualquier modo de repotenciacin de deudas,
alcanzando la derogacin aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurdicas
existentes.
Por lo tanto, todas las hipotecas constituidas luego de la fecha indicada no pueden ser sometidas
a ninguna clusula de reajuste. Tambin quedan suprimidas las modalidades indexatorias
contenidas en hipotecas nacidas con anterioridad, pero la ley 21.309 conserva su vigencia, sobre
todo en la configuracin del ttulo ejecutivo.
Si bien ya no se podrn establecer hipotecas reajustables, las que portaban clusulas de esa
naturaleza antes del 1 de abril de 1991 son vlidas.
PTO. 6. Indivisibilidad. En cuanto al crdito y en cuanto al objeto. Proyecciones de las Leyes
11.725 y 17.711. Jurisprudencia. Prorrateo de los saldos en caso de segundos acreedores sobre
una pluralidad de Inmuebles. Jurisprudencia.
INDIVISIBILIDAD. En cuanto al crdito y en cuanto al objeto.
La indivisibilidad cosiste en que el gravamen se extiende a todo el inmueble y a cada parte
del mismo, garantizando de ese modo el pago de todo el crdito y de cada parte de l.
Este carcter de la hipoteca es independiente de la divisibilidad o indivisibilidad del crdito.
En materia hipotecaria, el acreedor no est obligado a cancelar la hipoteca mientras no haya
sido totalmente satisfecho su crdito. El pago hecho por un codeudor o el efectuado a un
coacreedor, en proporcin a sus respectivas partes en la deuda o en el crdito, deja
subsistente la hipoteca por el todo; es decir, que el inmueble sigue gravado en su totalidad
y as podr ser ejecutado como si no se hubiere hecho o recibido pago alguno.
Sin embargo, ello no significa que quien pag su parte no quede desobligado: la deuda se
extingue en la medida en que ha sido pagada, pero ello no autoriza al deudor que cumpli con
el pago para demandar al acreedor una cancelacin parcial de la hipoteca. Si este acreedor se ve
luego obligado a promover la ejecucin, nicamente cobrar la parte del crdito que permanece
impaga, pero para ello podr solicitar la subasta del inmueble ntegro, al continuar gravndolo la
hipoteca por el todo.
EVOLUCIN (leyes 11.725 y 17.711).
Se ha operado sobre el tema una interesante evolucin en nuestro Derecho

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a) el art. 3112, no caba la posibilidad de realizar enajenaciones parciales si el acreedor no

prestaba expresamente su consentimiento. Por ms pequeo que fuera el saldo adeudado, igual
se ejecutaba todo el inmueble.
b) despus se sancion la ley 11.725, que agreg al art. 3112 el siguiente prrafo: Sin
embargo, en la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea posible la divisin en lotes, o
si la garanta comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar la enajenacin en
lotes y cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesin al
acreedor.
Por lo tanto, si la garanta comprende varios inmuebles, es posible la venta por separado, y si
slo recae sobre un inmueble puede fraccionarse, siempre que la divisin sea econmica y
materialmente posible y no cause perjuicio al acreedor.
Tratndose de un INMUEBLE EDIFICADO, no habra inconveniente en dividirlo
sometindolo al rgimen de propiedad horizontal.
c) Cuando son VARIOS los INMUEBLES HIPOTECADOS, el acreedor tiene derecho de
perseguirlos a todos simultneamente o slo a uno o algunos de ellos.
En caso de haber optado por dirigirse contra un solo inmueble, de no haber logrado satisfacer
ntegramente su crdito, como la hipoteca sigue gravando a los dems, el acreedor puede luego
perseguir a estos ltimos.
d) La ley 17.711 (1968) ha agregado al art. 3113 el siguiente prrafo: Ello no obstante el
juez podr, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados.
Se faculta al juez para determinar el orden en que saldrn a la venta los inmuebles, tratando de
evitar perjuicios innecesarios para el deudor, acreedores hipotecarios de grado posterior o
terceros poseedores.
PTO. 7. Publicidad registral. Alcances en materia hipotecaria. Negocios sobre el rango.
PUBLICIDAD REGISTRAL. Alcances en materia hipotecaria.
En el Cdigo de Vlez la hipoteca era el nico derecho real sujeto a publicidad registral. En la
actualidad, luego de la reforma del art. 2506 por la ley 17.711 y con la sancin de la ley 17.801,
todos los derechos reales inmobiliarios slo son oponibles a terceros despus de la registracin.
Sin embargo, media una diferencia fundamental entre la hipoteca y los restantes derechos
reales, que nos lleva a sostener que la inscripcin de la primera es constitutiva y no
declarativa, como en los dems.
En efecto, el ejercicio del ius preferedi y del ius persequendi quedan supeditados a la previa
inscripcin. Inclusive, el privilegio que la ley acuerda al acreedor hipotecario nicamente puede
hacerse valer si la hipoteca est registrada.
Una hipoteca que no ha accedido al Registro no confiere a su titular ius preferendi ni ius
persequendi. Si el acreedor hipotecario entre en conflicto con otros acreedores, no puede ni
siquiera invocar el privilegio, ya que ste se cuenta desde la toma de razn.
NEGOCIOS SOBRE EL RANGO.
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En nuestro sistema existe lo que se conoce como RANGO DE AVANCE: si hay 2 hipotecas y
la 1 se cancel, la 2 pasa arriba, es decir que va a ocupar el rango superior (el 2 ocupa el 1
lugar).
El rango son las vocaciones que tienen en el registro de la propiedad los acreedores. En
nuestro sistema hay 4 negocios sobre el rango:
1) RESERVA DE RANGO: art. 3135 al constituir hipoteca, el propietario puede, con
consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituirse ulteriormente otra de
grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar.
2) PERMUTA DE RANGO: no es ms que el cambio del rango entre los acreedores.
3) POSPOSICIN DE RANGO: se da cuando se constituye una nueva hipoteca sobre un
inmueble que ya registra hipoteca, que posterga o pospone alguna o algunas de las
hipotecas ya inscriptas. Significa que van a quedar relegados los acreedores hipotecarios
ya existentes respecto de la nueva hipoteca.
4) RANGO COMPARTIDO: es cuando los acreedores convienen en compartir el rango.
PTO. 8. Constitucin de la hipoteca. Condiciones de fondo y de forma. Posibilidad de que la
constituya un tercero no deudor. Promesa de hipoteca. Modalidades. Clusulas permitidas y
prohibidas. Jurisprudencia. Hipoteca constituida en el extranjero.
CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA.
CONDICIONES DE FONDO.
La facultad de constituir hipoteca est sujeta al cumplimiento de dos condiciones de fondo:

que el constituyente sea propietario del inmueble.

y que tenga capacidad para enajenar inmuebles (art. 3119).

1) TITULARIDAD DEL INMUEBLE.

A pesar que el art. 3119 pareciera legitimar nicamente al propietario del inmueble, pueden
presentarse otros supuestos distintos.
a) Titular de un dominio pleno o perfecto: se justifica esta exigencia no slo porque la hipoteca
es una desmembracin del dominio, sino tambin porque quien la constituye est consintiendo
indirectamente la enajenacin del inmueble, toda vez que el acreedor, en caso de incumplimiento,
va a estar facultado para promover la accin hipotecaria y con ello provocar la ejecucin forzada
de aqul.
b) Titular de un dominio revocable; titular de un dominio fiduciario: estn legitimados para
constituir hipoteca, pero sta va a seguir la misma suerte que el dominio. En consecuencia, si se
opera la revocacin con efecto retroactivo, la hipoteca se extingue.
c) Titular de propiedad horizontal: tratndose de un derecho real sobre cosa propia, no hay
duda de que el titular de la propiedad horizontal puede gravar su unidad, o sea el piso o
departamento ms el porcentaje que le corresponda sobre el terreno y dems partes comunes.
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Para constituir hipoteca sobre todo el edificio se requiere el consentimiento de la totalidad de los
propietarios.
d) condmino: se pueden dar diversos supuestos:

Un condmino grava el inmueble comn en la medida de su parte indivisa: esa

hipoteca es vlida, pero est ntimamente ligada al resultado de la particin, de modo que,
si al realizarse esta ltima el inmueble es adjudicado a dicho condmino, la hipoteca
subsiste. Por el contrario, si el mismo se adjudica a otro condmino, el derecho de garanta
se extingue, aunque no el crdito, convertido en quirografario.

Un condmino grava todo el inmueble comn: la hipoteca es nula, pero puede llegar a
adquirir eficacia si, por efecto de la particin, dicho inmueble entra en el lote que es
adjudicado al condmino que la constituy.

Un condmino grava una parte materialmente determinada del inmueble comn:

ningn condmino est facultado para realizar actos de propiedad sobre toda la cosa
comn ni sobre una parte materialmente determinada de ella.

Todos los condminos gravan el inmueble comn: la hipoteca es siempre vlida desde
el comienzo

2) CAPACIDAD.
El art. 3119 exige la capacidad para enajenar inmuebles, ya que la hipoteca puede conducir a
la venta forzosa del objeto gravado a solicitud del acreedor y ante el incumplimiento del deudor.
Son incapaces para constituir hipoteca los menores, los dementes declarados en juicio, los
sordomudos que no saben darse a entender por escrito, los inhabilitados porque carecen de
facultades de disposicin; los penados en virtud de penas de ms de tres aos de prisin o
reclusin y los concursados civil o comercialmente luego de la sentencia que decreta el
concurso o la quiebra.
En cuanto a los menores emancipados, como tienen capacidad de administracin y disposicin
de sus bienes, siempre que no los hubiesen recibido a ttulo gratuito, pueden constituir
hipoteca.
En igual situacin se encuentran los menores desde dieciocho aos, pues pueden
administrar y disponer libremente de los bienes adquiridos con el producto de su trabajo.
CONDICIONES DE FORMA.
1) CONTRATO DE HIPOTECA.
a) Forma: el principio general es que la convencin hipotecaria debe ser hecha por escritura
pblica, tratndose de una exigencia ad solemnitalem. An as, es posible instrumentar la
constitucin de la hipoteca a travs de otros documentos (que sirviendo de ttulos al dominio o
derecho real, estn expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por s
mismos) entre los que figuran las resoluciones administrativas que menciona la nota.
La escritura pblica debe ser inscripta en el plazo de 45 das, contados desde su otorgamiento
para tener efectos contra terceros. Si se inscribe pasado los 45 das, tiene efectos contra terceros
igualmente, pero desde la fecha en que se inscribi.
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La inscripcin dura 20 aos renovables.

b) Constancias que debe contener el contrato: de acuerdo con el art. 3131, el acto
constitutivo de la hipoteca debe contener:
El nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al
acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su
establecimiento.

La fecha y la naturaleza del contrato al que accede y el archivo en que se encuentra.

La situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si

fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentra.

La cantidad cierta de la deuda.

La escritura que instrumenta la constitucin de la hipoteca debe reunir todos los requisitos
establecidos por los arts. 997 a 1003, pero adems deber especificar todos los datos
necesarios para la correcta individualizacin del inmueble gravado y la determinacin del
crdito.
HIPOTECA CONSTITUIDA POR UN TERCERO NO DEUDOR.
La hipoteca puede ser constituida por el deudor mismo o por un tercero que no se obligue a ttulo
personal.
En este ltimo caso, al ser el deudor y el constituyente dos personas distintas, aparece con
mayor nitidez la disociacin entre el derecho creditorio garantizado y el derecho real garantizante.
La situacin del tercero quizs se asemeja ms a la de un fiador, pero tambin se distingue de
ste por responder slo con la cosa.
PROMESA DE HIPOTECA.
Se trata de un contrato por el que las partes se obligan a constituirla. El derecho real nacer slo
si la promesa se cumple o luego que una sentencia condene al promitente incumplidor a suscribir
la escritura y sta se realice.

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MODALIDADES.
La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condicin y desde un da cierto, o hasta un
da cierto, o por una obligacin condicional.
La hipoteca puede constituirse subordinndola a plazo suspensivo (desde un da cierto) o a
plazo resolutorio (hasta un da cierto) y tambin a condicin suspensiva o resolutoria.
Si la hipoteca ha sido otorgada bajo condicin suspensiva, la garanta recin nace cuando se
cumple sta, pero entonces retrotrae sus efectos al da de la inscripcin.
Si la hipoteca fuese por una obligacin condicional y la condicin se cumpliese, tendr un efecto
retroactivo al da de la convencin hipotecaria.
Con relacin a este aspecto, ya no se trata de modalidades de la hipoteca misma sino de la
obligacin garantizada. Si la obligacin garantizada est sujeta a condicin resolutoria y la misma
se cumple, la hipoteca sigue la misma suerte.
CLUSULAS PERMITIDAS Y PROHIBIDAS.
CLUSULAS PERMITIDAS:

Constitucin de un domicilio especial por parte del deudor: es vlida. Pues le permite
un adecuado ejercicio del derecho de defensa en juicio, al practicarse all todas las
notificaciones judiciales y extrajudiciales.

Renuncia al derecho de recusar sin causa: es vlida, ya que tiende a evitar dilaciones
en el juicio.

Pacto de inters: es comn que se convengan intereses compensatorios y punitorios. La

clusula es vlida

Prohibicin de dar el inmueble en locacin o comodato o gravarlo con usufructo,

habitacin anticresis: son clusulas vlidas, ya que tanto la constitucin de derechos
personales como la de derechos reales provocan un detrimento en el valor del inmueble.

CLAUSULAS PROHIBIDAS:

Es nula la clusula por la cual se le permite al acreedor quedarse con el inmueble

hipotecado frente al incumplimiento del deudor.

Es prohibida la clusula por la que el deudor renuncia ante su incumplimiento a la

realizacin de trmites judiciales.

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HIPOTECA CONSTITUIDA EN EL EXTRANJERO.

El art. 3129 permite que se constituyan en el extranjero hipotecas sobre inmuebles existentes en
la Repblica.
Para ello deben cumplirse los siguientes requisitos:
1. Debe constar en instrumento pblico, que se presentar debidamente legalizado. No se
exige la escritura pblica porque existen pases en los que los jueces son los nicos que
dan autenticidad a los actos, y los notarios se limitan a protestas de letras, o a recibir los
contratos de las personas que no saben escribir.
2. La hipoteca debe tener una causa lcita por las leyes de la Repblica.
3. El instrumento pblico legalizado y traducido al idioma nacional, debe ser protocolizado por
orden de juez competente.
4. Una vez incorporado al protocolo de un escribano, la hipoteca debe ser inscripta en el
Registro de la Propiedad dentro de los seis das desde que el juez orden la
protocolizacin.
Si la hipoteca se inscribe dentro de los seis das, sus efectos se retrotraen a la fecha de la
protocolizacin. En caso contrario, slo se producirn desde el momento de la registracin.

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UNIDAD 16 HIPOTECA.
PTO. 1. Extensin de la hipoteca en cuanto al inmueble.
VER punto 2 UNIDAD 15.
PTO. 2. Extensin de la garanta hipotecaria en cuanto al crdito y sus accesorias.
EXTENSIN DE LA GARANTA HIPOTECARIA en cuanto al crdito y sus accesorios.
La hipoteca garantiza tanto el capital como los intereses que corren desde la constitucin. Al
constituirse la hipoteca por un crdito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben
liquidarse y designarse en suma cierta.
Intereses: respecto de estos, es necesario aclarar que no todos son privilegiados. En efecto,
en las relaciones entre acreedor y deudor la garanta se extiende a la totalidad de los intereses
devengados desde el nacimiento de la hipoteca, mientras estn determinados en la convencin y
en tanto no hayan sido alcanzados por los efectos de la prescripcin.
Cuando se trata de los efectos con respecto a terceros, esto es, cuando el acreedor hipotecario
debe enfrentarse con otros acreedores que concurren sobre el precio obtenido en la subasta del
inmueble hipotecado, tienen privilegio nicamente los debidos de dos aos contados desde la
iniciacin de la ejecucin hacia atrs y los que corren durante el juicio hasta el efectivo pago (art.
3936).
Adems del capital y de los intereses, participan de las seguridades hipotecarias los costos y
gastos.
PTO. 3. Medidas conservatorias que puede solicitar el acreedor hipotecario. Actos no
consumados. Actos consumados. Caso de locacin de la cosa hipotecada: distinciones segn
sea anterior o posterior a la hipoteca y segn est o no prohibido locar en la convencin
hipotecaria. Jurisprudencia.
MEDIDAS CONSERVATORIAS que puede solicitar el acreedor hipotecario.
El principio general es que el constituyente de la hipoteca tiene las mismas facultades que
cualquier propietario, pero tiene un lmite que es que no puede realizar actos de disposicin,
materiales o jurdicos, que disminuyan el asiento de la garanta.
Por lo tanto, el constituyente de la hipoteca puede realizar, en principio, todos los actos
jurdicos o materiales que integran el contenido de su derecho de dominio. En
consecuencia, puede:

enajenar el inmueble, en todo o en parte.

gravarlo con otras hipotecas u otros derechos reales.
constituir derechos personales, etc.

Puede tambin usar y gozar del inmueble, disponer de los frutos que produzca, e inclusive,
introducir los cambios materiales que juzgue convenientes.
Todo ello SIEMPRE QUE RESPETE EL LMITE: no puede realizar actos de ningn tipo que
disminuyan el valor del inmueble hipotecado, porque ello va en detrimento de los derechos
del acreedor hipotecario.
- 204 -

El constituyente de la hipoteca realiza actos que disminuyen el asiento de la garanta:

1) actos no consumados: el constituyente de la hipoteca esta en vas de disminuir el
asiento de la garanta. Por ej.: cartel que diga prxima demolicin; frente a esto, Vlez
dice que el acreedor puede plantear medidas cautelares como no innovar.
2) actos consumados: en este supuesto, una vez estimado el valor de los deterioros
consumados, el acreedor puede optar por solicitar el depsito judicial de la suma
respectiva, que queda afectada a la hipoteca, o exigir al deudor que grave con este
derecho real otro inmueble de su propiedad o que lo haga un tercero, hasta cubrir el
importe necesario para restablecer la garanta a su estado anterior.
PTO. 4. Ejecucin hipotecaria. Efectos de la hipoteca contra terceros poseedores que hayan
asumido o no la deuda. Consecuencias de la expropiacin seguida contra el tercero poseedor.
EJECUCIN HIPOTECARIA.
Efectos de la hipoteca contra terceros poseedores que hayan asumido o no la deuda
(tercero poseedor y tercero adquirente).
El constituyente de la hipoteca conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho
de propiedad, entre las cuales figura la de enajenar el inmueble hipotecado.
Tratndose de un derecho real, la hipoteca subsiste, al gravar al inmueble independientemente
de quien sea su titular. Sin embargo, la situacin va a variar de acuerdo a la posicin que
adopte frente a ella el adquirente.
Se habla entonces de tercer poseedor y tercer adquirente, aunque los 2 son poseedores
y adquirentes del inmuebles hipotecado.

tercer adquirente: se entiende por tal a aqul que adquiere la propiedad del inmueble
y, adems, asume la deuda garantizada por la hipoteca, siendo aceptado expresa o
tcitamente por el acreedor como nuevo deudor. Este tercer adquirente responde no
slo con el inmueble sino con todo su patrimonio, precisamente por tener la calidad de
deudor

Ahora bien, la aceptacin de un nuevo deudor por parte del adquirente no significa por s sola la
liberacin del deudor primitivo. Se produce una delegacin imperfecta, en virtud de la cual
cada deudor responde por el todo de la deuda, a pesar de no existir solidaridad. Para que
el deudor quede liberado es necesario que el acreedor lo exonere en forma expresa.

tercer poseedor: es el que adquiere el inmueble pero no asume la deuda, o la toma a

su cargo pero el acreedor no lo acepta como deudor, ni expresa ni tcitamente. Al no
ser deudor, simplemente deber soportar los efectos de la ejecucin del inmueble gravado,
responde slo con el mismo y puede liberarse mediante el abandono.

Ejercicio del ius persequendi.

El cdigo sostiene que si el deudor enajena, sea por ttulo oneroso o lucrativo, el todo o una
parte de la cosa o una desmembracin de ella, que por s sea susceptible de hipoteca, el
acreedor podr perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecucin y venta, como
podra hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que slo est
- 205 -

inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podr

perseguirla en manos del tercer poseedor.
El acreedor no puede dirigir la ejecucin directamente contra el tercer poseedor. Como primer
paso, debe intimar al deudor al pago del capital y los intereses exigibles.
Si, cumplida la intimacin, el deudor no paga, cualquiera que sea la excusa que alegue, recin
entonces puede recurrir contra el tercer poseedor, exigindole el pago de la deuda o el abandono
de ella.
El tercer poseedor puede optar por:
1) PAGAR: el pago debe ser completo y, una vez verificado, el tercer poseedor queda
subrogado en los derechos del acreedor. Se trata de una subrogacin legal que, al
traspasar al nuevo acreedor todos los derechos, acciones y garantas del anterior, le
permitir al tercer poseedor dirigirse contra el deudor para obtener el reembolso de las
sumas que hubiera tenido que pagar para detener la ejecucin.
2) ABANDONAR EL INMUEBLE, liberndose del juicio.
3) SOPORTAR LA EJECUCIN: puede defenderse oponiendo una serie de excepciones, o
no defenderse. En cuanto a las excepciones, pueden ser:

inexistencia de la hipoteca: quedan incluidos todos los supuestos de nulidad de la

hipoteca.

extincin de la hipoteca: comprende todas las causales de extincin.

nulidad de la toma de razn.

inexigibilidad de la deuda.

CONSECUENCIAS DE LA EXPROPIACIN SEGUIDA CONTRA EL TERCERO POSEEDOR.

Una vez ejecutado el inmueble y perdido el dominio por parte del tercer poseedor, se producen
las siguientes consecuencias:
-

reviven las servidumbres activas y pasivas, es decir, las debidas al inmueble

expropiado o las que lo gravaban, que el tercer poseedor tena antes de la adquisicin del
dominio.

renacen en el orden que les corresponda las hipotecas que el tercer poseedor
hubiese tenido sobre el inmueble antes de ser propietario.

el excedente del precio que se hubiere obtenido en la subasta, luego de pagados los
crditos hipotecarios, pertenece al tercer poseedor.

PTO. 5. Privilegio.
PRIVILEGIOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.
Se trata de un privilegio especial, cuyo asiento es el precio del inmueble hipotecado y que
slo puede hacerse valer frente a otros acreedores si la hipoteca se encuentra
- 206 -

debidamente inscripta. Es un privilegio sumamente, nicamente postergado por los gastos de

justicia (y por un acreedor que ejerza el derecho de retencin, si ste ha comenzado a ejercerse
antes de nacer el crdito privilegiado).
PTO. 6. Extincin. Tratamiento particular del caso de subasta judicial.
EXTINCIN.
El art. 3187 sienta el principio general: la hipoteca acaba por la extincin total de la
obligacin principal sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las
obligaciones.
En consecuencia, cualquiera sea la causal de extincin de la obligacin garantizada, la hipoteca
sigue la misma suerte.
No obstante ello, existen algunos casos en que la extincin de la hipoteca se opera por
motivos relacionados con ella misma, que no guardan relacin alguna con la extincin del
crdito:

renuncia: debe ser expresa y constar en escritura pblica

confusin: cuando se renen en la misma persona las calidades de dueo y acreedor

hipotecario

caducidad de la inscripcin: transcurridos 20 aos desde que fue registrada (no

obstante, los autores que sostienen que la inscripcin es meramente declarativa no ven la
caducidad de la inscripcin como un supuesto de extincin de la hipoteca, que subsiste)

REMATE O SUBASTA JUDICIAL.

Decretada la subasta en un juicio promovido por un acreedor (aunque no sea hipotecario), para
que se produzca la extincin de la hipoteca es necesario que sean citados todos los acreedores
hipotecarios, a fin de que hagan valer sus derechos.
Rematado el inmueble, recin se opera el efecto extintivo en el momento en que el adquirente
consigna el precio a la orden del juez. El derecho de los acreedores hipotecarios
automticamente se traslada sobre el precio con sus respectivos privilegios.
Si se hubiera omitido la citacin a los acreedores hipotecarios, ello no provoca la nulidad de la
subasta, pero la hipoteca no se extingue. En tal caso, el comprador ha adquirido un inmueble
gravado, motivo por el cual debe drsele la oportunidad de dejar sin efecto dicha adquisicin.
PTO. 7. Cancelacin. Distintos casos. Caducidad de la inscripcin.
CANCELACIN. Diferentes supuestos.
Concepto: la cancelacin es el acto por el cual se deja sin efecto la inscripcin registral.
Casos:

cancelacin VOLUNTARIA (por consentimiento de las partes): en este caso, no

obstante pareciera que el cdigo exige el consentimiento del acreedor y del constituyente
de la hipoteca, en realidad es suficiente el del acreedor. l es el verdadero interesado
- 207 -

en la subsistencia de la registracin y, consiguientemente, quien debe consentir su

extincin. Para ello se exige que tenga capacidad de enajenar bienes

cancelacin JUDICIAL (por sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada): los

tribunales deben ordenar la cancelacin de las hipotecas:
a) cuando la toma de razn no se ha fundado en instrumento suficiente para
constituir hipoteca.
b) cuando la hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal.
c) o cuando el crdito fue pagado.

CADUCIDAD de la inscripcin.
Respecto de esta cuestin, es necesario hacer una distincin: para quienes consideran que la
inscripcin de la hipoteca es meramente declarativa, el hecho de que transcurran los 20 aos no
afecta a la hipoteca; ahora bien, para nosotros (Aren), que hemos sealado que la publicidad
registral es requisito esencial, caducada la inscripcin ya no hay hipoteca.
PTO. 8. Hipotecas bancarias. Preanotacin de hipotecas. Anotacin directa de hipotecas.
HIPOTECAS BANCARIAS.
Preanotacin hipotecaria: el Banco Hipotecario Nacional, el Banco Nacin, al efectuar
operaciones con garanta hipotecaria, podrn disponer directamente su preanotacin por oficio a
los Registros Inmobiliarios, a fin de conceder anticipos a sus clientes una vez acordado el
prstamo y comprobado el dominio y la libertad de disposicin de la finca ofrecida.
Anotacin hipotecaria: es otro tipo de garanta hipotecaria, concedida al Banco Hipotecario
Nacional, que da lugar a una carga real sobre el inmueble por el importe del prstamo, intereses
y gastos, que tiene igual naturaleza y efectos que la hipoteca comn, que se inscribe mediante
simple oficio del Banco y cuya duracin es de 2 aos; todo ello a fin de garantizar al Banco los
prstamos que acuerde a empresas promotoras de construcciones destinadas a viviendas,
mientras realiza la obra.
PTO. 9. Pagars hipotecarios e hipotecas cambiarias.
PAGARES HIPOTECARIOS.
ART. 3202: cuando una hipoteca se debe pagar en varios plazos se da un pagare por cada una
de las distintas cuotas que se deben pagar:

para que un pagar sea hipotecario tiene que estar firmado por el anotador de la
hipoteca, que es un funcionario del registro de la propiedad inmueble.

se deben emitir tantos pagars como consten en la escritura hipotecaria. Ello es as

porque los pagares siempre van unidos a la escritura hipotecaria. Todos los pagares que
se emitan deben constar en el cuerpo de la escritura hipotecaria; de esa manera, cada
vez que paga, el acreedor le debe retribuir el pagar (los pagars hipotecarios no tienen
vida propia).

- 208 -

finalmente, conseguidos todos los pagars, se dirige al registro para pedir la

cancelacin de la hipoteca.

LETRAS HIPOTECARIAS.
Son ttulos valores con garantas hipotecarias, que se emiten nicamente cuando se
constituye la hipoteca en 1 grado (en la 2 hipoteca ya no pueden emitirse).
Las letras se pueden emitir con cupones, cada uno de los cuales representa una cuota. El
acreedor restituye el cupn cada vez que se paga. Tambin se pueden emitir sin cupones.

- 209 -

UNIDAD 17 PRENDA Y ANTICRESIS.

PTO. 1. Derecho real de prenda. Definicin legal. Anlisis crtico.
DERECHO REAL DE PRENDA. Definicin y anlisis.
Art. 3204: habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o
condicional, presente o futura, entrega al acreedor una cosa mueble o un crdito en
seguridad de la deuda.
La palabra prenda tiene 3 acepciones diferentes dentro del C.Civ.:
-

como derecho real que en seguridad de un crdito grava una cosa mueble que es
entregada al acreedor.
como contrato que da nacimiento al derecho real de prenda.
como cosa sobre la que recae el derecho real.

Al igual que la hipoteca, la prenda es un derecho real sobre cosa ajena, accesorio en funcin
de garanta, ya que no tiene existencia autnoma, sino que ella se debe a la existencia de
un derecho creditorio del que es accesoria.
Pero a diferencia de la hipoteca, se ejerce por la posesin, ya que la cosa mueble es
entregada al acreedor.
PTO. 2. Objeto. Crditos garantizables. Caracteres.
OBJETO.
De acuerdo a lo que establece el art. 3211, todas las cosas muebles y las deudas activas
pueden ser dadas en prenda.
Por lo tanto, la prenda debe recaer sobre COSAS MUEBLES, lo sean por su naturaleza o por
su carcter representativo. Es obvio que dichas cosas deben encontrarse en el comercio.
Adems, quedan incluidas las cosas fungibles.
CRDITOS GARANTIZABLES.
Al igual que en el hipoteca, todo crdito es susceptible de ser garantizado con prenda. Dicho
principio surge del art. 3204.
CARACTERES.
La prenda tiene 2 caracteres esenciales, convencionalidad y especialidad, mientras que la
indivisibilidad es un carcter natural.

CONVENCIONALIDAD: siendo un derecho real accesorio de un crdito, no puede

reconocer otra fuente que el contrato. No existen prendas legales o judiciales, pero s
es admitida la denominada prenda tcita.

PRENDA TCITA.
Para que haya prenda tcita deben concurrir varios requisitos:
1) debe existir una prenda expresa y una segunda obligacin contrada por el mismo deudor
y a favor del mismo acreedor, con posterioridad a la garantizada por dicha prenda.
- 210 -

2) la segunda obligacin debe ser exigible antes del pago de la primera.

3) como la ley presume que ha sido voluntad de las partes afectar la cosa prendada al pago
de la nueva deuda, sta debe haber sido contrada por el mismo deudor a favor del mismo
acreedor.
La prenda tcita no es en realidad un derecho real, ya que el nico efecto que produce es
la retencin de la cosa por parte del acreedor hasta el pago de una y otra deuda.

ESPECIALIDAD: la especialidad juega en cuanto al crdito y en cuanto al objeto. Por

ello, el instrumento pblico o privado en el que consta la existencia de la prenda debe
mencionar el importe del crdito y contener una designacin detallada de la especie y
naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad, peso y medida, si estas
indicaciones fueren necesarias para determinar la individualidad de la cosa.

La correcta determinacin del objeto es de fundamental importancia en la prenda, por la

posibilidad de confusin que puede presentarse en materia de cosas muebles, las que
generalmente son fungibles.

INDIVISIBILIDAD: la indivisibilidad consiste en que el gravamen se extiende a toda la

cosa y a cada parte de la misma, garantizando de ese modo el pago de todo el
crdito y de cada parte de l. La prenda es indivisible, no obstante la divisin de la
deuda. Por supuesto que, como se trata de un carcter natural, nada impide que se
convenga lo contrario.

El heredero del deudor que ha pagado su porcin de la deuda no puede demandar su porcin en
la prenda, mientras que la deuda no haya sido enteramente pagada, y recprocamente, el
heredero del acreedor que ha recibido su porcin de la deuda, no puede librar la prenda en
perjuicio de los coherederos que no han sido pagados.
PTO. 3. Constitucin. Condiciones de fondo y de forma. Clusulas permitidas y prohibidas.
CONSTITUCIN.
CONDICIONES DE FONDO.
Para que la prenda sea vlidamente constituida deben concurrir 3 condiciones de fondo:
1) LEGITIMACIN DEL CONSTITUYENTE: slo puede constituir prenda el dueo de la
cosa. Claro est que si no lo es pero luego adquiere el dominio de la cosa, resulta
aplicable el principio de la convalidacin.
2) CAPACIDAD DE LA PARTES: es la segunda condicin requerida para la constitucin de
la prenda. El art. 3213 exige la de enajenar en el constituyente, mientras que al
acreedor le basta tener capacidad para contratar.
3) ENTREGA DE LA COSA: con respecto a la tercera condicin, como el contrato que da
origen a la prenda es real, no queda perfeccionado mientras la cosa no haya sido
entregada. Claro est que la cosa no debe ser necesariamente entregada al acreedor, ya
que puede recibirla un tercero. En tal caso, es indispensable que las partes lo hayan
convenido.
CONDICIONES DE FORMA.
- 211 -

Para su validez entre las partes no requiere de forma alguna. El contrato puede ser verbal,
pero como es real slo se perfecciona cuando el acreedor recibe la tradicin.
Con respecto a terceros, en cambio, es necesario que la constitucin de prenda conste en
un instrumento pblico o privado de fecha cierta, cualquiera sea el monto del crdito
garantizado. A ello debe sumarse la tradicin, porque, de lo contrario, por ms que exista el
instrumento no habr nacido el derecho real.
CLUSULAS PERMITIDAS Y PROHIBIDAS.
Como en todo derecho real de garanta, se encuentra PROHIBIDO EL PACTO COMISORIO, es
decir que es nula toda clusula que autorice al acreedor a apropiarse de la cosa fuera de los
modos autorizados.
El pacto es nulo aunque se presente bajo el aspecto de una VENTA CON PACTO DE
RETROVENTA, que tambin ES PROHIBIDO.
Sin embargo, puede convenirse que el acreedor se adjudique la cosa por la estimacin que
de ella se haga al tiempo del vencimiento de la deuda, pero no al tiempo del contrato.
Tambin se permite que el acreedor adquiera la cosa en la subasta, por la venta privada o
por la adjudicacin.

- 212 -

PTO. 4. Derechos y obligaciones del acreedor prendario. Privilegio. Prendas sucesivas.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PRENDARIO.
1) TENER LA COSA, pero no puede usar de ella, salvo que se lo permita el deudor bajo
apercibimiento de que si tiene prohibido usarlo y lo usa igual, el deudor puede pedir el
secuestro del objeto.
2) el acreedor tiene el derecho de retener la cosa (DERECHO DE RETENCIN) hasta el
pago total del capital e intereses y expensas necesarias para la conservacin de la
cosa.
3) el acreedor responde si la cosa se pierde por su culpa o negligencia.
4) si el acreedor es despojado del objeto prendario tiene derecho de entablar acciones
posesorias y acciones reales.
CONCURRENCIA DE PRENDAS SOBRE UNA MISMA COSA.
Dice el art. 3210: una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que el
segundo acreedor obtenga conjuntamente con el primero, la posesin de la cosa
empeada, o que ella sea puesta en manos de un tercero por cuenta comn. El derecho de
los acreedores sobre la cosa empeada seguir el orden en que la prenda se ha
constituido.
Como se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, si no fuera posible la coposesn
entre los distintos acreedores, la cosa necesariamente deber ser entregada a un tercero por
cuenta de ellos, quien asume la calidad de depositario.
El ius preferendi se hace valer en el orden de constitucin de cada prenda, o sea, tomando en
cuenta la fecha en que se ha perfeccionado cada contrato con la tradicin.
PTO. 5. Extincin.
EXTINCIN. Causales.
La prenda se extingue:
1) por VA INDIRECTA, por extincin de la obligacin asegurada, ocurrida por cualquier
causa
2) por VA DIRECTA:
CONFUSIN
VENTA JUDICIAL
DESTRUCCIN
PRDIDA DE LA COSA
SU PUESTA FUERA DEL COMERCIO
RENUNCIA EXPRESA O TCITA (cuando el acreedor devuelve voluntariamente la
prenda al deudor)

- 213 -

Extinguida la prenda, el acreedor est obligado a restituir la cosa con todos sus
accesorios existentes al tiempo de la constitucin, ms las accesiones producidas con
posterioridad.
Si el acreedor no devuelve la cosa, la accin del deudor para pedir la restitucin prescribe a los
20 aos.
PTO. 6. Derecho real de anticresis. Definicin legal. Anlisis crtico. Naturaleza jurdica. Modernas
aplicaciones en el derecho argentino.
ANTICRESIS. Definicin y anlisis.
De acuerdo a lo que dispone el art. 3239: la anticresis es el derecho real concedido al
acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble, y
autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del
crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente
si no se deben intereses.
La anticresis es un derecho real constituido en garanta y pago de un crdito determinado en
dinero sobre un inmueble que el deudor o un tercero por l, entrega al acreedor para que perciba
los frutos y los impute a dicho pago.
Se asemeja a la prenda, en cuanto se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, y a
la hipoteca, porque slo puede recaer sobre inmuebles.
NATURALEZA JURDICA.
De acuerdo con la opinin de Beatriz Aren, no hay duda de que la anticresis es un
DERECHO REAL SOBRE COSA AJENA ACCESORIO EN FUNCIN DE GARANTA.
No obstante, se ha pretendido negarle el carcter de derecho real, sosteniendo que es un
derecho personal porque no recae sobre el inmueble en s, sino sobre los frutos que ste
produce.
Vlez, en la nota al art. 3239, sostiene que aquellos que le niegan dicho carcter parten de un
antecedente equivocado: el de que en un fundo los frutos son accesorios del terreno, cuando en
verdad los frutos y el terreno forman una misma cosa.

- 214 -

PTO. 7. Objeto. Crditos garantizables. Caracteres.

OBJETO.
La anticresis siempre recae sobre un INMUEBLE pues, an cuando el acreedor debe limitarse a
percibir los frutos, stos constituyen un todo con aqul.
CRDITOS GARANTIZABLES.
Al igual que con los dems derechos de garanta, todos los crditos puede ser garantizados
con anticresis.
CARACTERES.
Los caracteres esenciales son la convencionalidad y la especialidad. El carcter natural es
la indivisibilidad.

Convencionalidad: como todo derecho de garanta, la anticresis slo puede reconocer

como fuente el contrato, pero, al igual que sucede con la prenda, se admite la anticresis
tcita.

Especialidad e Indivisibilidad: nos remitimos a lo expresado respecto de la

hipoteca.

PTO. 8. Constitucin. Condiciones de fondo y de forma. Clusulas permitidas y prohibidas.

CONSTITUCIN.
CONDICIONES DE FONDO.
Para la constitucin de la anticresis deben concurrir 3 condiciones de fondo:

LEGITIMACIN DEL CONSTITUYENTE: la anticresis puede ser establecida por el

propietario, por los condminos o por el usufructuario, pero respecto de este
ltimo, la duracin est supeditada a la del usufructo. Si el constituyente no estaba
legitimado para constituir este derecho pero luego adquiere la propiedad o el usufructo,
rige el principio de la convalidacin.

CAPACIDAD DE LAS PARTES: el cdigo exige la capacidad de disponer.

ENTREGA DE LA COSA: la tercera condicin es una consecuencia necesaria del

carcter real del contrato que da nacimiento a la anticresis, por lo que slo se
perfecciona con la entrega del inmueble. El modo queda subsumido en el ttulo.

CONDICIONES DE FORMA.
Tratndose de un derecho real inmobiliario, se exige la ESCRITURA PBLICA; para su
oponibilidad a terceros es necesaria la INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD.
CLUSULAS PERMITIDAS Y PROHIBIDAS.

- 215 -

Est prohibido el pacto comisorio, pues el acreedor no slo no puede tomar la propiedad del
inmueble por el importe de la deuda, sino que tampoco puede hacerlo por el precio que fijen
peritos elegidos por las partes o de oficio.
Sin embargo, el deudor puede vender el inmueble al acreedor antes o despus del
vencimiento de la deuda.
Tampoco es posible convenir que el acreedor pueda hacer vender por s el inmueble, sin
necesidad de promover juicio.
Est permitido pactar la compensacin de los frutos con los intereses en su totalidad o
hasta determinada suma (ANTICRESIS COMPENSATORIA).
PTO. 9. Derechos y obligaciones del acreedor anticresista. Incidencia en los derechos del
anticresista de la Ley de Concursos N 19.551 a travs del emplazamiento del derecho de
retencin (remisin a bol. XXI, pto. 7).
DERECHOS del acreedor anticresista.
-

derecho de poseer: es poseedor legtimo; puede ejercer acciones posesorias y reales.

derecho de usar y gozar: el acreedor est facultado para usar del inmueble y percibir
todos los frutos que produzca.

derecho de retener: el acreedor puede ejercer la retencin del inmueble hasta el pago del
capital, de los intereses si son debidos y de las mejoras realizadas pero slo hasta la
concurrencia del mayor valor y siempre que la suma debida por ese mayor valor no exceda
el importe de lo que el acreedor hubiese gastado.

derecho de ejecucin: si el acreedor no tiene inters en seguir reteniendo el inmueble

para continuar percibiendo los frutos, en caso de falta de pago, puede optar por solicitar la
venta judicial, pero en ese caso carece de privilegio sobre el precio de venta.

derecho de restitucin: est facultado para restituir el inmueble en cualquier tiempo

antes de ser pagado, si no le resulta ventajoso continuar ejerciendo el derecho de
retencin, en cuyo caso podra solicitar la venta judicial.
OBLIGACIONES del acreedor anticresista.
-

conservar y administrar el inmueble: debe cuidarlo y proveer a su conservacin,

estando a cargo de las reparaciones si sufriere deterioros por su culpa o negligencia.

conservar los derechos: el acreedor es responsable si no ha conservado todos los

derechos que reconoca el inmueble al tiempo de la constitucin de la anticresis.

pagar contribuciones y cargas: si bien el acreedor tiene esta facultad, est facultado
para descontar de los frutos el desembolso que hiciera, y si son suficientes, puede cobrarlo
al deudor.

rendir cuentas: es una consecuencia lgica del modo en que se van imputando los frutos
al pago del capital y de los intereses.
restituir el inmueble: una vez satisfecho ntegramente el crdito, est obligado a restituir
el inmueble.

- 216 -

PTO. 10. Anticresis tcita.

ANTICRESIS TCITA.
Se configura del mismo modo que la prenda tcita. No es un derecho real y slo acuerda al
acreedor un derecho de retencin oponible nicamente al deudor.
PTO. 11. Extincin.
Se aplican las reglas comunes a todos los derechos de garanta. Slo cabe agregar que
cuando la anticresis ha sido constituida por el usufructuario, se acaba con la extincin del
usufructo.

- 217 -

UNIDAD 18 ACCIONES REALES.

PTO. 1. Acciones reales. Definicin legal. Anlisis crtico.
ACCIONES REALES. Definicin legal y anlisis.
El art. 2756 del C.Civ. define a las acciones reales, afirmando que son los medios de hacer
declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto
accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado.
medios de hacer declarar en juicio: tendiendo en cuenta esta primera parte de la
definicin, podra pensarse que no son acciones de condena, sino meramente
declarativas. La sentencia se limitara a reconocer el derecho reclamado por el actor, ms
no contendra ningn pronunciamiento tendiente a volver las cosas a su estado anterior.
Es por ms evidente que una declaracin judicial del ius possidendi no sera satisfactoria si
no comprendiera tambin la restitucin de la posesin perdida o el restablecimiento del
derecho desconocido o el de la libertad de su ejercicio.
efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado:
en todos los casos, a la accin real pueden acumularse acciones personales tendientes a
obtener el resarcimiento de daos y perjuicios que eventualmente hubiere sufrido el actor y
a las que, en definitiva, se les aplicarn las reglas que rigen en materia de responsabilidad
civil.
De la definicin surgen tambin los mbitos de aplicacin de las diferentes acciones reales:

EXISTENCIA: por la accin reivindicatoria.

PLENITUD: por la accin confesoria.
LIBERTAD: por la accin negatoria.

PTO. 2. mbito de la accin reivindicatoria (defensa de la existencia del derecho real).

MBITO de la accin reivindicatoria.
Art. 2758: la accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que
cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la
posesin, la reclama y la reivindica, contra aqul que se encuentra en posesin
de ella.
De dicha definicin podra pensarse, en principio, que se trata de una accin que nace del
dominio de propiedad. No obstante ello, se le da un alcance mucho ms amplio, acordndola
tambin a los titulares de desmembraciones de aqul (del dominio).
Regularmente, esta accin pertenece a aqul que tiene el dominio de propiedad de la cosa
reivindicada, y no puede ser intentada ms que por l, pero an siendo as, no es necesario que
se trate de un dominio perfecto o irrevocable, o de un dominio pleno, ya que el nudo propietario
puede reivindicar aunque otro tenga el usufructo.
Art. 2772: la accin de reivindicacin puede ser ejercida contra el poseedor de
la cosa, por todos los que tengan sobre sta un derecho real perfecto o
imperfecto.

- 218 -

Este art. agrega que la accin reivindicatoria podr ser ejercida no slo por el dueo de la cosa,
sino tambin por todos aquellos que tengan respecto de ella un derecho real perfecto o
imperfecto.
Cuando el codificador habla de derecho real perfecto est aludiendo a la posesin perfecta; y
cuando emplea la expresin derecho real imperfecto se estara refiriendo a la posesin
imperfecta (Vlez no clasifica a la posesin de esa manera, pero la idea est presente en el
cdigo y aparece en los arts. 2552, 2558, 2559 y 2760).
Quedan incluidos, entonces: dueo y condmino perfectos; dueo y condmino
imperfectos, usufructuario, usuario, habitador, acreedor prendario y acreedor anticresista.
EN SNTESIS, si bien el cdigo no es claro ni preciso, concluimos que la reivindicacin
COMPETE A LOS TITULARES DE TODOS LOS DERECHOS REALES QUE SE EJERCEN
POR LA POSESIN, CUANDO SE HA PRODUCIDO LA PRDIDA DE LA MISMA.
PTO. 3. Legitimacin activa. Casos especiales de reivindicacin por el heredero, legatario de
cosa cierta, cesionario, comprador a quien no se ha hecho la tradicin de la cosa, la cual se
encuentra en poder de un tercero, y reivindicacin por un condmino.
LEGITIMACIN ACTIVA.
Principio general la reivindicacin protege a los titulares de todos los derechos reales
que se ejercen por la posesin cuando han sido privados de la misma.
1) REIVINDICACIN POR EL HEREDERO.
De acuerdo a lo que establece el art. 3417, el heredero investido de la posesin hereditaria,
sea de pleno derecho o por decisin judicial, contina a la persona del difunto, y es
propietario, acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario, acreedor o deudor,
con excepcin de aquellos derechos que no son transmisibles por sucesin.
Conforme al art. 3418, el heredero sucede no slo en la propiedad sino tambin en la
posesin del difunto..., y el art. 3421 lo faculta para ejercer las acciones petitorias que
corresponderan a su autor si estuviese vivo.
De ah que asista al heredero la facultad de reivindicar en su calidad de sucesor del propietario
de la cosa reivindicada, debiendo darse respecto de este ltimo todos los presupuestos
necesarios para la procedencia de la accin.
Para poder ejercer la accin:
-

debe acreditar la muerte del titular de la cosa a reivindicar o, en su caso, la

declaracin de muerte presunta.

no necesita demostrar que ha tenido personalmente la posesin, ya que reivindica como

sucesor del causante; nicamente debe probar que se encuentra investido de la
posesin hereditaria.

debe probar que el causante era propietario o titular del derecho real de que se trate
y que ha sido privado de la posesin.

2) REIVINDICACIN POR EL LEGATARIO DE COSA CIERTA.

- 219 -

a) legados de cosas indeterminadas o fungibles: en este supuesto, los objetos comprendidos

en el legado forman parte de los bienes transmitidos al heredero, de manera que el legatario tiene
slo un derecho creditorio, toda vez que debe pedir la entrega de los objetos legados al heredero,
y la transmisin de la propiedad recin queda consumada cuando dicha entrega se hace efectiva.
b) legados de cosas determinadas: en este caso, el sistema es anlogo al de la transmisin
hereditaria, de manera que el legatario es propietario de la cosa legada desde el momento de la
muerte del testador, independientemente de la entrega material de aqulla.
No obstante, si bien el legatario adquiere la propiedad de la cosa desde el mismo momento de la
muerte del testador, no puede tomar posesin de la cosa legada por s, sino que debe pedirla al
heredero o albacea.
Como consecuencia de esa forma de nacer la propiedad en cabeza del legatario, el cdigo le
concede la accin reivindicatoria contra terceros detentadores de la cosa, pero citando al
heredero a juicio.
3) REIVINDICACIN POR CESIONARIO.
La doctrina en general est de acuerdo en admitir la legitimacin del cesionario para reivindicar,
no constituyendo impedimento para ello la exigencia de la tradicin.
Si bien la reivindicacin es una accin que nace de un derecho real que se ejerce por la
posesin, y no hay adquisicin derivada de un derecho de esa naturaleza sino despus de
cumplida la tradicin, unida al ttulo suficiente, tal exigencia no es aplicable al cesionario. Ello es
as por cuanto se coloca en el lugar del cedente y ejerce los derechos y acciones que
correspondan a ste.
4) REIVINDICACIN POR COMPRADOR A QUIEN NO SE HA HECHO TRADICIN DE LA
COSA, LA CUAL SE ENCUENTRA EN PODER DE UN TERCERO.
El principio general establece que el vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra
posesin, y con todos sus accesorios en el da convenido, o en su defecto, cuando el comprador
lo exija.
En este caso, el vendedor es deudor de la tradicin y, consiguientemente, el comprador est
habilitado para emplear los medios legales tendientes a lograr el cumplimiento de esa obligacin.
Se trata meramente de una accin personal.
La orientacin doctrinaria y jurisprudencial actual se inclina a favor de la reivindicacin por el
comprador al que no se le hizo la tradicin, sobre todo por razones de equidad y celeridad.
Promovida la reivindicacin en estas condiciones, siempre le quedar al vendedor la posibilidad
de intervenir en el proceso como litisconsorte del comprador.
5) REIVINDICACIN POR CONDMINO.
a) reivindicacin entre condminos: el art. 2761 establece la posibilidad de reivindicacin de
las partes ideales de los muebles o inmuebles por cada uno de los condminos contra cada uno
de los coposeedores.
Un condmino no est legitimado para reivindicar toda la cosa, pues slo tiene derecho sobre su
porcin ideal.
- 220 -

Tampoco el condmino podra reclamar la restitucin de una parte materialmente determinada, ya

que nunca ha tenido derecho alguno sobre ella.
b) reivindicacin contra un tercero: si se ha producido la desposesin por obra de un tercero,
puede suceder que todos los condminos resuelvan ejercer la reivindicacin, de modo que no
hay duda de que el objeto de la accin ser toda la cosa comn. En este caso no se presenta
ninguna dificultad, ya que, en definitiva, el resultado ser la condena a restituirles la posesin a
todos, como si se tratara de la hiptesis comn del dueo que reivindica.
El problema se da cuando slo uno o alguno de los condminos decide reivindicar, en cuyo caso
se plantea el interrogante de si la medida de la accin debe circunscribirse a esa parte o si, por el
contrario, est facultado para demandar la restitucin de toda la cosa.
La cuestin la resuelve el art. 2679: cada uno de los condminos puede reivindicar, contra
un tercero detentador, la cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar
una parte material y determinada de ella.
A partir de la redaccin de este art. han surgido 2 corrientes interpretativas:

corriente RESTRICTIVA:
el derecho del condmino no puede ir ms all de su parte; y slo puede
reivindicar respecto de su parte.
la interrupcin de la prescripcin causada por demanda hecha por uno de los
condminos no aprovecha a los otros.

corriente AMPLIA: para esta corriente, el condmino puede reivindicar toda la

cosa, sobre la base de los siguientes argumentos:
no es cierto que el inters del condmino se circunscriba slo a la parte
indivisa.
el art. 2679 faculta al condmino a reivindicar la cosa en que tenga su parte
indivisa.
Actualmente, la jurisprudencia ha optado por imponer la reivindicacin amplia.
PTO. 4. Legitimacin pasiva. Reivindicacin contra el poseedor, el tenedor (a nombre del
reivindicante o de un tercero y el llamado poseedor ficto).
LEGITIMACIN PASIVA (contra quines compete la accin reivindicatoria?).
REIVINDICACIN CONTRA EL POSEEDOR EN NOMBRE PROPIO.
Este ser el caso normal de procedencia de la accin, pero puede ser que el poseedor adopte 2
posiciones distintas: que acepte ser poseedor, o que niegue tal condicin.

Si acepta que es poseedor: en tal supuesto, demandado por reivindicacin, el

poseedor se defiende presentando ttulos o invocando simplemente el hecho de la
posesin. El juez fallar de acuerdo con los elementos aportados por las partes y, si
es procedente la accin, condenar a restituir la cosa con todos sus accesorios.

Si niega serlo: en este caso, el demandado que niega ser el poseedor de la cosa
debe ser condenado a transferirla al demandante, desde que ste probare que se
encuentra en poder de aqul.

REIVINDICACIN CONTRA EL POSEEDOR EN NOMBRE DEL PROPIO REIVINDICANTE.

- 221 -

Si es exacto lo que dijimos en el sentido de que la reivindicacin procede a favor del propietario
que ha perdido la posesin contra el poseedor no propietario, a simple vista parecera que debe
rechazarse la posibilidad de reivindicar cuando el poseedor lo sea a nombre del propio
reivindicante.
Ej: un locador que cede la cosa al locatario en virtud de un contrato. El primero sigue siendo
poseedor, y el segundo tenedor o, si se quiere, poseedor en nombre del locador.
El tema es sumamente arduo, y admitimos que su solucin es dificultosa. Sin embargo, es
evidente que la aceptacin de la accin an sin haber prdida de la posesin resulta valiosa, al
reconocer al reivindicante dos acciones para recobrar la cosa: la nacida del contrato y la derivada
del dominio.
Adems, y como lo expresa la nota al art. 2758, es posible que sea ms difcil la prueba del
contrato que la del derecho de propiedad, de modo que el tenedor, para resistir con xito la
accin, tendr a su cargo la prueba de que no est obligado a la restitucin conforme a la causa
que lo hizo tenedor de la cosa.
La jurisprudencia se ha inclinado a favor de la admisin de la reivindicacin contra el
tenedor, fundndose especialmente en el argumento de que el art. 2758, cuando otorga la
accin al propietario contra quien se halla en posesin de la cosa, utiliza la
expresin en sentido amplio, comprensivo de la tenencia.
REIVINDICACIN CONTRA EL POSEEDOR EN NOMBRE DE UN TERCERO.
En este caso, la solucin es mucho ms sencilla. Cuando alguien encuentra a una persona en
posesin de su heredad, no pudiendo adivinar si posee en nombre propio o como locatario, la
demanda de reivindicacin est dirigida contra l. Mas si este luego declara que posee en
nombre de otro, debe indicar el nombre y domicilio del poseedor, pues la cuestin sobre el
dominio de la cosa reivindicada no puede ser tratada ni juzgada con ese locatario, quien no
pretende tener el domino, sino que debe serlo con quien realmente posee la heredad a travs de
su locatario.
REIVINDICACIN CONTRA EL POSEEDOR FICTO.
El art. 2784 dispone: El que de mala fe se da por poseedor sin serlo ser condenado a la
indemnizacin de cualquier perjuicio que de este dao haya resultado al reivindicante.
Adems, debemos prestar atencin al art. 2785, que agrega: La reivindicacin podr
intentarse contra el que por dolo o hecho suyo ha dejado de poseer para dificultar o
imposibilitar la reivindicacin.
Ya en el derecho romano se contemplaban los supuestos de quien se despoja dolosamente de la
cosa, y del que, tambin con engao, se hace perseguir como poseedor.
Nuestro cdigo recoge ambos casos, que no constituyen una verdadera accin de reivindicacin,
puesto que el demandado no es poseedor, ni siquiera tenedor; pero desde hace tiempo se
entiende que su dolo equivale a la posesin de la cosa.

- 222 -

PTO. 5. Objeto de la accin.

Principio general.
Como la accin reivindicatoria nace de un derecho real que se ejerce por la posesin cuando su
titular se ve privado de ella, es necesario concluir que existe una estrecha relacin entre el objeto
de la posesin y el de la accin. Por lo tanto, sta slo puede recaer sobre cosas susceptibles
de ser posedas.

COSAS: debe tratarse de cosas en el sentido tcnico de la expresin, es decir, objetos

materiales susceptibles de tener un valor. Quedan excluidos los bienes que no son
cosas.

QUE ESTN EN EL COMERCIO: adems, tienen que ser cosas que se encuentren en el
comercio. nicamente quedan fuera del alcance de la reivindicacin los bienes de
dominio pblico del E.

CON EXISTENCIA ACTUAL.

DETERMINADAS.

MUEBLES O INMUEBLES, sea por su naturaleza o por su carcter representativo.

ADEMS
a) TTULOS DE CRDITO: quedan comprendidos no slo los ttulos de crdito
propiamente dichos, sino tambin las acciones nominativas y a la orden (si fueran al portador
seran no reivindicables).
Para que proceda la reivindicacin, adems de no tratarse de ttulos al portador, no deben haber
sido cedidos ni endosados con transferencia de dominio; de ser as, el reivindicante habra
perdido la propiedad a favor del cesionario o endosatario, de modo que estos ltimos seran los
nicos legitimados para entablar dicha accin.
b) PARTES IDEALES DE COSAS MUEBLES O INMUEBLES: cada condmino puede
ejercer la reivindicacin contra otro condmino en la medida de su parte indivisa.
c) PARTES O ACCESORIOS DE UNA COSA QUE HA PERECIDO PARCIALMENTE: si la
cosa se ha destruido parcialmente, la accin puede ser igualmente ejercida, aunque procurando
la recuperacin de la parte de aqulla que subsista, a condicin de que pueda ser individualizada.
d) UNIVERSALIDADES DE BIENES (no puede ser objeto de reivindicacin): en este
caso, una universalidad de bienes, como una sucesin cuestionada, no puede ser objeto
de reivindicacin; pero s puede serlo una universalidad de cosas. Se distingue entre
universalidades de derecho y de hecho, excluyndose las primeras del mbito de la
reivindicacin, por cuanto no constituyen un objeto cierto y determinado.
e) UNIVERSALIDADES DE HECHO: a diferencia del supuesto anterior, son reivindicables.
La doctrina entiende que lo que en realidad se reivindica no es la universalidad, como un
rebao o una biblioteca, sino cada una de las cosas particulares que la componen.
OBJETOS NO REIVINDICABLES:

- 223 -

BIENES QUE NO SON COSAS: el objeto de la reivindicacin se relaciona estrechamente

con el de la posesin, de modo que los bienes que no fueren cosas no son susceptibles de
posesin.

COSAS FUTURAS: al igual que el objeto de la posesin, el de la reivindicacin debe tener

existencia actual.

COSAS ACCESORIAS: las cosas existen, pero mientras sigan la suerte de otra cosa, de
la cual dependen o a la cual estn adheridas, slo podrn ser reivindicables conjuntamente
con la cosa principal.

COSAS MUEBLES CUYA IDENTIDAD NO PUEDE SER RECONOCIDA: slo las cosas
de existencia actual y determinada son reivindicables ya que, de lo contrario, no se podra
cumplir con la exigencia de la individualizacin del objeto de la accin.

UNIVERSALIDADES DE BIENES: se trata de universalidades de derecho y no son

reivindicables, pues no constituyen un objeto cierto y determinado que pueda dar sustento
a la reivindicacin.

PTO. 6. Juicio de reivindicacin. Medidas de seguridad durante el proceso. Prueba. Efectos de la

sentencia.
JUICIO DE REIVINDICACIN.
Como el presupuesto de la reivindicacin es la prdida de la posesin, esta accin real persigue
la restitucin de la cosa con todos sus accesorios.
A la accin principal pueden acumularse acciones accesorias que tienden a la reparacin de los
perjuicios que pudo haber sufrido el reivindicante a raz de los actos cumplidos por el poseedor.
Medidas de seguridad durante el proceso.
Como se aplicarn las reglas del juicio ordinario, el trmite petitorio puede prolongarse
durante cierto tiempo, por lo que hay peligro de que el demandado enajene la cosa o la deteriore.
Para evitar esta situacin es que se aplican las medidas de seguridad.

secuestro de la cosa mueble - ante el peligro de prdida o deterioro de la misma, siendo

una manera de impedir que durante el juicio el poseedor consume actos daosos en
perjuicio de los derechos del reivindicante.
prohibicin de innovar si el objeto de la medida es un inmueble, el juez podra decretar
una prohibicin de innovar.

embargo preventivo si lo que se persigue por parte del reivindicante es la

inmovilizacin del bien, con miras a asegurar la eficacia prctica del proceso.

anotacin de la litis otra de las medidas precautorias que puede disponerse es la

anotacin de la litis que, si bien no impide la libre disposicin del bien litigioso, implica un
modo de dar a conocer a terceros la existencia de un proceso, advirtindoles que la
sentencia que se dicte puede aparejar una modificacin de la inscripcin registral.

La prueba.
Si bien el reivindicante debe acreditar:
- 224 -

su derecho de poseer.

la prdida de la posesin.

que la cosa que se reivindica se encuentra en poder del demandado.

y que ella es susceptible de ser poseda.

Ante todo, vale decir que la acreditacin del derecho de poseer slo puede realizarse mediante la
presentacin de ttulos.
Por otra parte, cuando el cdigo exige la presentacin del ttulo que acredita el derecho de poseer
del actor, no se refiere al ttulo en sentido instrumental, sino a la causa en que se apoya el
derecho, al acto jurdico hbil para transmitir la propiedad.
En sntesis, es obligacin primaria e ineludible del reivindicante aportar la prueba de su
derecho sobre la cosa que intenta reivindicar, por alguno de los modos establecidos por el
cdigo.
En este sentido, el cdigo contempla 4 casos:
a) ttulo presentado slo por el reivindicante, con fecha posterior a la posesin del
demandado: si slo el demandante presenta un ttulo que acredita su derecho de poseer,
pero el mismo es de fecha posterior a la posesin del demandado, el cdigo lo considera
insuficiente para fundar la demanda.
b) ttulo presentado slo por el reivindicante, pero con fecha anterior a la posesin del
demandado: si el reivindicante presenta ttulos de propiedad anteriores a la posesin del
demandado, quien no presenta a su vez ttulo alguno, el cdigo presume que el autor
del ttulo era poseedor y propietario del inmueble que se pretende reivindicar.
c) ttulos presentador por el actor y por el demandado, emanados de la misma
persona: la solucin aparece consagrada en el cdigo, y favorece a quien ha sido
puesto en posesin de la heredad que se reivindica (se prefiere a quien antes tuvo la
titularidad del derecho real, que no ser ni ms ni menos que aqul que primero
recibi la tradicin).
d) ttulos presentados por el actor y por el demandado, emanados de distintas
personas: cuando los 2 litigantes presenta ttulos que tienen su origen en distintas
personas, ante todo el juez debe realizar un exhaustivo estudio de tales ttulos para
tratar de establecer quin es el verdadero propietario. Si el juez, no obstante su
estudio, no puede determinar quin tiene mejor derecho, triunfa el que tiene la
posesin.
Efectos de la sentencia.
La sentencia no se limitar al mero reconocimiento del derecho de poseer del actor, sino
que, adems, condenar al demandado a la restitucin de la cosa que constituy su
objeto.
De la misma manera, debern liquidarse todas las cuestiones relativas a los frutos, los
productos, las mejoras y deterioros experimentados por la cosa.
- 225 -

PTO. 7. Lmites a la reivindicacin de cosas inmuebles. Especial estudio del art. 1051 del C.Civ.
Caso del acto inoponible.
LMITES A LA REIVINDICACIN DE COSAS INMUEBLES.
Principio general.
Nuestro cdigo ha consagrado el principio nemo plus iuris, por el cual nadie puede dar lo
que no tiene ni ms de lo que tiene.
El cdigo seala 4 casos de procedencia de la accin reivindicatoria en materia de
inmuebles:
1. contra el actual poseedor que adquiri la cosa por despojo.
2. contra el adquirente de la cosa en virtud de un acto nulo o anulado.
3. contra el adquirente de buena fe y a ttulo oneroso de un enajenante de mala fe.
4. contra el adquirente de buena fe y a ttulo gratuito de un enajenante de buena fe.
El cdigo guarda silencio con respecto al caso del adquirente de buena fe y a ttulo
oneroso que adquiri la cosa de un enajenante de buena fe. Por ello, se ha generado
respecto del mismo una intensa polmica, respecto de la cual vale mencionar 3 posiciones
diferenciadas:
-

concepcin clsica: parte del principio nemo plus iuris, por lo que, no obstante la buena
fe del adquirente y la del enajenante, si entre los antecedentes del acto de transmisin
existe alguna irregularidad, procede de todos modos la reivindicacin.

concepcin a contrario sensu: en este caso, si partimos de la idea de que la

reivindicacin procede contra el adquirente de buena fe que obtuvo la cosa por ttulo
oneroso de un enajenante de mala fe, a contrario sensu, no procede contrato el adquirente
de buena fe que adquiri la cosa a ttulo oneroso de un enajenante de buena fe.

concepcin taxativa: sostiene que en el cdigo el ius persequendi slo procede en los
casos en que expresamente as se determina. De acuerdo con esta postura, el caso de los
poseedores de buena fe y a ttulo oneroso queda fuera de la rbita de la reivindicacin del
anterior propietario, por la simple y clara razn de que no est previsto en la ley.

Reforma de la ley 17.711.

La ley 17.711 opt por mantener la redaccin original del art. 1051, pero con el siguiente
agregado: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por
una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor
y pueden ser reclamados directamente por el poseedor actual, salvo los derechos de los
terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable.
Por lo tanto, en la actualidad, la reivindicacin se detendr ante el adquirente de buena fe y
a ttulo oneroso, aunque entre los antecedentes haya un acto nulo o anulable, sin interesar
la buena o mala fe del enajenante.

- 226 -

PTO. 8. Reivindicacin de cosas muebles. Derecho de persecucin del privilegio del locador.
REIVINDICACIN DE COSAS MUEBLES.
Principio general.
En nuestro derecho, el principio general es la NO REIVINDICABILIDAD de las cosas muebles,
el que slo cede en determinados casos.
Excepciones al principio general.
Son excepciones a este principio general:
-

las cosas robadas o perdidas, an cuando estn en manos de un poseedor de buena fe.

las cosas no robadas ni perdidas, de las que su propietario se desprendi

voluntariamente siendo vctima de un abuso de confianza, pero que se hallan en
poder de un poseedor de mala fe.

las cosas no robadas ni perdidas que se encuentran en manos de un poseedor, sea

de buena o mala fe, que las ha adquirido a ttulo gratuito del que estaba obligado a
restituirlas al propietario.

PTO. 9. mbito de la accin confesoria (defensa de la plenitud del derecho real).

ACCIN CONFESORIA. mbito.
Definicin.
Est contenida en el art. 2795: La accin confesoria es la derivada de actos que de
cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con
el fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan.
Entendemos que esta accin ampara:

a los titulares de todos los derechos reales que se ejercen por la posesin, cuando
se violan las restricciones y los lmites impuestos al dominio, que se extienden a
todos los derechos de contenido menor.

y a los titulares de servidumbres reales y personales, excluyendo de stas al

usufructo, al uso y la habitacin, cuando fuesen impedidos de ejercer sus derechos.

- 227 -

PTO. 10. Legitimacin activa y pasiva. Prueba. Efectos.

Legitimacin activa.
Estn legitimados para promover esta accin:
1) los poseedores legtimos de inmuebles, cuando fueran impedidos por otro de
ejercer derechos personales inherentes a la posesin. En consecuencia, quedan
comprendidos todos los derechos reales que se ejercen por la posesin, cuando se han
violado las restricciones y lmites al dominio.
2) los titulares de servidumbres reales, cuando fuesen impedidos por otro de ejercerlas
3) los titulares de servidumbres personales.
4) los acreedores hipotecarios del inmueble dominante, cuyo poseedor fuese impedido
de ejercer los derechos inherentes a la posesin.
Legitimacin pasiva.
La accin confesoria puede dirigirse contra cualquiera que impida el ejercicio de los
derechos inherentes a la posesin, es decir, contra todo aquel que viole el cumplimiento de las
restricciones legales o que impida el ejercicio de una servidumbre real o personal.
Prueba.
La prueba que debe producir el actor vara segn los distintos casos:

si est en juego el cumplimiento de las restricciones legales, le basta acreditar el derecho

de poseer el inmueble afectado por la violacin.

si el derecho impedido es una servidumbre, tanto sea real como personal, el demandante
tendr que demostrar no slo su derecho de poseer el inmueble, sino tambin la
servidumbre.

cuando acciona el acreedor hipotecario, deber probar el derecho de poseer del titular del
fundo gravado con hipoteca, la servidumbre y su derecho de hipoteca.

- 228 -

PTO. 11. mbito de la accin negatoria (defensa de la libertad del derecho real).
ACCIN NEGATORIA. mbito.
Definicin.
La definicin la encontramos en el art. 2800: la accin negatoria es la que compete a los
poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los
derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida.
Esta accin se relaciona con la libertad del ejercicio de los derechos reales que se ejercen por la
posesin.
Esta accin no difiere de la reivindicacin sino por la extensin de la lesin que puede sufrir el
derecho de propiedad. Para intentar la accin reivindicatoria es necesario que se haya
producido la desposesin, es decir, que se haya impedido enteramente usar de la cosa. Todo
ataque de importancia menos grave dar lugar a la accin negatoria.
PTO. 12. Legitimacin activa y pasiva. Prueba. Efectos.
Legitimacin activa.
La accin negatoria corresponde a los poseedores de inmuebles y a los acreedores
hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos.
Por lo tanto, puede ser entablada por los titulares de todos los derechos reales que se
ejercen por la posesin y, adems, por el acreedor hipotecario de inmuebles cuyos
titulares fuesen impedidos de ejercer libremente su derecho de poseer.
Legitimacin pasiva.
Pueden ser demandados todos aquellos que realicen actos que atenten contra el libre
ejercicio del derecho de poseer del actor, an cuando sea el propietario del inmueble.
Tales actos no deben comportar una prdida de la posesin porque, de ser as, ser procedente
la accin reivindicatoria.
Prueba.
El actor debe limitarse a acreditar su derecho de poseer y, en el caso de que sea el acreedor
hipotecario el que entabla la accin, tambin tendr que demostrar su derecho de
hipoteca. Es obvio que igualmente deber probar los hechos en que se funda su pretensin, o
sea, los actos del demandado que lo conducen a demandar.

- 229 -

Efectos.
El objeto principal de la accin consistir en impedir que el demandado contine ejerciendo
indebidamente el derecho que se haba arrogado. Pero, adems de esa abstencin, la accin
puede comprender la reparacin de todos los perjuicios que el ejercicio anterior hubiese
causado al actor. Precisamente, es posible garantizar esa abstencin mediante el otorgamiento
de una fianza.

- 230 -

UNIDAD 19 PUBLICIDAD.
PTO. 1. Sistemas de publicidad. Registrales. Extra-registrales (en especial publicidad posesoria).
Sistemas de publicidad.
NUESTRO SISTEMA es no convalidante, real, de inscripcin y declarativo.
REGISTRALES.
Los registros inmobiliarios pueden ser objeto de diversas clasificaciones. A continuacin citamos
algunas:

Registros PERSONALES y REALES: en este caso, redistinguen segn se individualicen

los asientos teniendo en cuenta al titular del derecho o al inmueble, respectivamente.

En los registros personales, las inscripciones se llevan en orden cronolgico, facilitndose la

bsqueda a travs de ndices por orden alfabtico, segn la letra inicial del apellido del titular de
dominio.
En los registros reales se destina a cada inmueble un folio especial en el que se registra el
dominio, todas sus mutaciones y gravmenes sobre el bien.

Registros que siguen el SISTEMA DE LA TRANSCRIPCIN Y registros que siguen el

DE LA INSCRIPCIN: conforme al primer sistema, la documentacin que se lleva en el
Registro es copiada literalmente; en el segundo, slo se hace un extracto de lo ms
importante.

Registros DECLARATIVOS y registros CONSTITUTIVOS: la clasificacin en una y otra

categora depende de la funcin que desempee la inscripcin registral. Cuando es
declarativa, el derecho real nace fuera del registro y la inscripcin se limita a darle
oponibilidad a terceros. Si la inscripcin es constitutiva, da nacimiento al derecho real.

Registros CONVALIDANTES y registros NO CONVALIDANTES: se distinguen segn la

inscripcin sea o no un factor de saneamiento de los ttulos que ingresan al registro.

PTO. 2. La publicidad en el C.Civ.

Antes de la sancin del Cdigo Civil existan registros desde la poca de la colonia, tanto de
hipotecas como de otros derechos reales sobre inmuebles, pero llevados en forma defectuosa,
por lo cual el principal medio de publicidad lo constitua la tradicin.
El Cdigo Civil estableci como modo constitutivo y como medio de publicidad de la transmisin
de los derechos reales que se ejercen por la posesin, a la tradicin.
Principios de los arts. 577 y 3265 del C. Civil:
Art. 577.- Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn
derecho real.

- 231 -

Art. 3265.- Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona,
slo pasan al adquirente de esos derechos por la tradicin, con excepcin de lo que se
dispone respecto a las sucesiones.
Al momento de la sancin del Cdigo, Vlez no se inclin por la admisin de la publicidad
registral, excepto para el derecho real de hipoteca, pues este es el nico derecho real que no
puede publicitarse a partir de la posesin (pues no se ejerce por la posesin).
PTO. 3. Leyes registrales locales. Problema constitucional.
Leyes registrales locales. Problema constitucional.
Las leyes provinciales posteriores a la sancin del Cdigo Civil disponen la creacin de registros
y exigen la inscripcin como formalidad necesaria para que el acto tenga efectos respecto de
terceros. Esto significa que imponen un nuevo requisito (la inscripcin) sin el cual el acto slo
tiene efectos entre las partes.
El conflicto con el Cdigo Civil era evidente, por lo cual se tildaba a stas leyes provinciales de
inconstitucionales, ya que subordinaban la validez de un acto al cumplimiento de requisitos que la
ley civil no exiga.
Pese a ste inconveniente jurdico las conveniencias prcticas del Registro hicieron que,
paulatinamente, en todo el territorio del pas se acataran las disposiciones provinciales que
imponan la necesidad de la registracin para la oponibilidad a terceros de los derechos reales.
PTO. 4. Gravitacin de la reforma del art. 2505 del C.Civ. y de la ley 17.801.
Proyectos de reforma del Cdigo Civil
Varios proyectos e iniciativas se presentaron tendientes a concluir con sta situacin anmala.
As se lleg hasta la ley 17711 que reform numerosos artculos del Cdigo, dando un
importantsimo paso en materia registral al incorporar en el art. 2505 la necesidad de la
Inscripcin en el Registro Inmobiliario de las mutaciones reales, a los efectos de la oponibilidad
de terceros:
Art. 2505.- La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos
en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.
Este art. 2505 nuevo no signific la derogacin de la tradicin como modo constitutivo de
los derechos reales.
Vale decir que el derecho real se constituye por ttulo y modo (tradicin) y ser vlido como
tal entre las partes; mas para resultar oponible a terceros deber inscribirse en el
respectivo registro.
PTO. 5. Efectos de la registracin. Inscripcin no constitutiva: sentido de la expresin. Concepto
de terceros (poenitus extranei, interesado o registral).
EFECTOS DE LA REGISTRACIN. Inscripcin no constitutiva: sentido de la expresin.
Concepto de terceros.
- 232 -

Segn la primera parte del art. 2 de la ley 17.801, la inscripcin corresponde a los efectos de la
publicidad y oponibilidad a terceros de los ttulos que se inscriben. Vale decir que tiene una
funcin declarativa y no constitutiva del derecho real.
Esta norma vino a aclarar algo de la oscura redaccin del nuevo art. 2505 del C.Civ., cuya
primera parte se refera a una presunta funcin perfeccionadora de la inscripcin, mientras que
a continuacin se determinaba que no seran oponibles a terceros antes de ser registradas.
Es la inscripcin un nuevo requisito o se trata de un mero perfeccionamiento de la
tradicin?
La constitucin del derecho real se produce por la conjuncin de dos elementos: TITULO y
MODO. De manera que los derechos reales se constituyen primeramente, y como regla,
EXTRARREGISTRALMENTE. Por el art. 2505 la REGISTRACIN de los inmuebles constituye el
REQUISITO DE OPONIBILIDAD A TERCEROS; es decir que el Registro tiene efecto
DECLARATIVO.
Es la tradicin presupuesto de la inscripcin en el derecho vigente?
Como todos los derechos reales, la hipoteca debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad
Inmueble, a fin de que pueda ser oponible a terceros.
Antes de sancionarse la reforma del cdigo civil, en el sistema de Vlez, este era el nico
derecho real que se publicitaba a travs de la inscripcin registral, estatuyndose como sistema
de publicidad para los dems la tradicin.
La sustitucin de la tradicin por la inscripcin registral en el caso de la hipoteca aparece
obvia, puesto que en este derecho real no hay entrega de la cosa al acreedor hipotecario.
PTO. 6. Importancia de la tradicin. Funciones.
A pesar de que el Cdigo Civil la trata como un modo de adquirir el dominio, la tradicin sirve
para la adquisicin de otros derechos reales que se ejercen por la posesin, como el usufructo, el
uso y la habitacin, operando en tales casos tambin como modo constitutivo. El contenido
depender del ttulo (causa) al que la tradicin responda.
La tradicin tiene a la vez dos funciones:
a) Constitutivo: fija el momento de la adquisicin (transmisin) entre las partes
b) Publicidad: para la oponibilidad a terceros es necesaria la inscripcin en el registro
inmobiliario

- 233 -

UNIDAD 20 PUBLICIDAD.
PTO. 1. Principios registrales adoptados por el sistema registral inmobiliario vigente: inscripcin,
presuncin de integridad, rogacin, especialidad, legalidad, tracto sucesivo, prioridad.
PRINCIPIOS REGISTRALES adoptados por el sistema registral inmobiliario vigente:
1) INSCRIPCIN: todo documento por el que se constituyen, declaran, transmiten, modifican
o extinguen derechos reales sobre inmuebles, debe ser inscripto para su publicidad y
oponibilidad a terceros.
2) PRESUNCIN DE INTEGRIDAD (o presuncin registral): este principio no est
consagrado en forma expresa, pues no surge de la ley la presuncin de veracidad de los
asientos registrales. Indirectamente se lo poda inferir del art. 22, que dispone que las
certificaciones expedidas por el registro constituyen el nico modo de acreditar con
relacin a terceros la plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscriptos.
3) ROGACIN: el registro no acta de oficio, sino que nicamente lo hace a solicitud de la
parte interesada.
4) ESPECIALIDAD: se refiere al inmueble sobre el que va a gravitar todo el mecanismo
registral, ya que el mismo ser objeto de todos los derechos reales que nazcan, se
modifiquen o extingan en cada mutacin que refleja el registro. A cada inmueble se le
adjudica un folio en el que deben especificarse todos los datos necesarios para su
individualizacin.
5) LEGALIDAD: consiste en la facultad del registro para examinar y juzgar los ttulos que se
presentan para su inscripcin, verificando si renen los requisitos establecidos por la ley.
6) TRACTO SUCESIVO: implica un encadenamiento perfecto entre todos los documentos
registrados, derivando uno del otro.
7) PRIORIDAD: es una aplicacin en el mbito registral del principio primero en el tiempo,
primero en el derecho. En virtud del mismo, una inscripcin anterior prevalece sobre otra
posterior aunque el documento que dio lugar a la primera haya sido otorgado despus.
PTO. 2. Rechazo del principio de convalidacin y no recepcin del principio de fe pblica registral
(controversia).
El art. 4 de la ley 17.801 dispone: La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los
defectos de que adoleciere segn las leyes.
Por lo tanto, la inscripcin carece de todo efecto bonificador sobre el ttulo, justificndose la
adopcin de este sistema de registro no convalidante en diferentes situaciones, tales como la
falta de una perfecta identificacin de los inmuebles, o la existencia de ttulos provenientes de
una posesin originaria dudosa, o de ttulos carentes de asiento fsico determinado.
PTO. 3. Inscripcin. Situaciones jurdicas registrables. Requisitos. Plazos (referencia a la ley
20.089). Supuesto de los arts. 3135 primera parte- del C.Civ. y 20 de la ley 17.801. Registro de
anotaciones personales.
INSCRIPCIN. Situaciones jurdicas registrables.
- 234 -

Nuestro rgimen registral instaura, en principio, el sistema de registro de los ttulos, vale
decir, que el Registro recoge como hecho un acto o contrato autorizado por otro funcionario, y lo
examina a los efectos de determinar si se puede inscribir, desde el Pto. de vista de la ley registral.
Deben anotarse los siguientes documentos:

los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales

sobre inmuebles.
los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares.
los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Para poder ser inscriptos, estos documentos deben contar con una serie de requisitos:
a) estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn
corresponda legalmente.
b) tener las formalidades establecidas por las leyes.
c) estar autorizados sus originales o copias por la persona idnea.
d) revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismos o con otros complementarios en
cuanto a su contenido.
En cuanto a los instrumentos privados, ellos no pueden ser registrados, salvo los casos
excepcionales que expresamente establezcan las leyes, a cuyo fin la firma de sus otorgantes
debe aparecer certificada por escribano pblico.
Distintos supuestos:
Art. 3135 C.Civ.: La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando
se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero las
partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el
escribano y los testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de
ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera registrada.
Art. 20 ley 17.801: Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la
formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso,
no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho
documentado se considerar registrado. En caso contrario, quedarn sujetos a las
responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder.
REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES.
Si bien nuestro sistema acoge el principio del folio real, organizndolo sobre la base de la
finca, no es posible prescindir de un sistema de anotaciones que tenga los datos de las
personas sujetos de esos derechos sobre la finca, pues la incidencia de ciertas medidas
afecta en lo personal y no con relacin a un bien determinado. Por ejemplo: una habilitacin de
edad, una inhabilitacin o una inhibicin general de bienes no puede anotarse solamente con
relacin a un bien determinado, por lo tanto no accedern directamente al folio real.
Con ese fin la ley prev una seccin especial donde se anotarn:
a)

DECLARACIONES de INHIBICIONES de las personas para disponer libremente de

sus bienes.

- 235 -

b)

REGISTRACIONES PERSONALES que dispongan las leyes nacionales o provinciales,

y que indican sobre el estado y la disponibilidad jurdica de los inmuebles (art. 30 ley
17801).

Art. 30 ley 17.801 (s/Registro de anotaciones personales): El Registro tendr

secciones donde se anotarn:
- la declaracin de la inhibicin de las personas para disponer libremente de sus
bienes;
- toda otra registracin de carcter personal que dispongan las leyes nacionales o
provinciales y que incida sobre el estado y la disponibilidad jurdica de los inmuebles.

PTO. 4. Presuncin de integridad o completividad.

Presuncin de integridad o completividad.
Como resultan inoponibles a los terceros interesados de buena fe los derechos no inscriptos, ello
conduce a suponer que todos los ttulos relativos a derechos reales sobre inmuebles han tenido
acceso al registro y, consecuentemente, que lo no registrado no perjudica a dichos terceros.

- 236 -

PTO. 5. Rogacin. Legitimados. Requisitos.

ROGACIN.
CONCEPTO.
Se entiende por rogacin la puesta en marcha del procedimiento registral a pedido de
parte interesada. Rogar es la facultad que tiene una persona para pedir al registro que haga una
anotacin pertinente.
PERSONAS LEGITIMADAS para actuar.
La ley 17801 establece en el art. 6 que la situacin registral solo variar a peticin de:

El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante

legal (si se encuentra de feria o vive en el interior).

Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar.

Cuando por ley local estas tareas estuviesen asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin.
PTO. 6. Especialidad. Matriculacin.
MATRICULACIN.
Est referida a la unidad base de la registracin, que en nuestro derecho es la cosa. Consiste
en el ingreso, en forma originaria, de los datos del objeto, abrindose el folio donde stos
sern ingresados. Matricula y folio real son sinnimos.
La matriculacin se hace simultneamente con la inscripcin de un derecho de dominio, ya
que uno de los datos necesarios del objeto est referido a la titularidad. Una vez realizada la
matriculacin, con la respectiva inscripcin de la primera titularidad, toda mutacin real debe ser
inscripta en la misma matrcula.
Una vez matriculado el inmueble, en los lugares correspondientes al folio se registrarn:

las posteriores transmisiones de dominio.

las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el
dominio.

las cancelaciones o extinciones que corresponda.

las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los

arts. 22, 24 y concordantes..

Los asientos mencionados se llevarn por orden cronolgico que impida intercalaciones
entre los de la misma especie.
Quedan excluidos de la matriculacin los inmuebles del dominio pblico, puesto que, por
tratarse de cosas fuera del comercio, no pueden ser objeto de derechos reales.
- 237 -

PTO. 7. Legalidad. Calificacin del registrador: distintas posibilidades. Jurisprudencia plenaria.

Recursos.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
Este principio es tambin conocido como de la funcin calificadora del registrador, ya que
ste debe examinar la legalidad de los documentos que se le presentan para la inscripcin.
Las leyes registrales dan mayor o menor amplitud a las funciones calificadoras del registrador. Si
la ley registral otorga carcter constitutivo a la inscripcin, la funcin calificadora tendr que tener
ms amplitud de facultades para el anlisis de los documentos ya que por s sola la registracin
va a producir el cambio de titularidad del derecho. ste anlisis va a consistir en el examen
profundo de los requisitos legales tanto de carcter formal como material.
Si el sistema registral tiene un carcter declarativo, no convalida los ttulos nulos ni subsana los
defectos que puedan tener. En esta hiptesis el anlisis de los documentos no se har con tanta
profundidad como en el sistema anterior, limitndose a los requisitos extrnsecos del ttulo formal
para el ingreso al registro.
La ley 17801 establece en su art. 4 que la inscripcin NO CONVALIDA los ttulos nulos. Esto
no significa que el registrador pueda despreocuparse totalmente de los vicios que existan en el
ttulo.
En nuestro sistema, el juez debe pronunciarse sobre la validez del acto decidiendo, cuando
presenta vicios, si ellos provocan o no su invalidez jurdica (resuelve si el acto es nulo o
anulable).
En cambio el Registrador se pronuncia sobre si el acto es admisible o no al registro, es
decir, si rene los requisitos suficientes, a su entender y dentro de las facultades que le
confiere la ley, para que se admita su inscripcin.
Funcin calificadora.
Es el anlisis que realiza el registrador al documento que pretende ser inscripto.
El registrador es el empleado encargado de analizar y anotar el documento. Est facultado para
decidir si el documento se inscribe o no. En caso de negativa, la ltima instancia a la que se
puede llegar es el Jefe de Registro de la Propiedad.
Casos que se pueden dar:

Documento sin defectos: inscripcin.

Documento con defecto subsanable: inscripcin provisoria por 180 das para
subsanarlo.

Documento con defecto no subsanable: rechazo.

PTO. 8. Tracto sucesivo. Casos de tracto abreviado o comprimido.

TRACTO SUCESIVO.

- 238 -

Mediante este principio se busca establecer la continuidad registral de titularidades, es decir,

el perfecto encadenamiento que conduzca desde el titular actual, a travs de cada uno de sus
antecesores, hasta la persona que era titular del derecho en el momento de la matriculacin del
inmueble, de modo que se refleje ntegramente la historia jurdica de la finca.
Por este principio un nuevo asiento debe encontrar su apoyo en el anterior, debe emanar de
quien figura como titular inscripto.
La ley 17801 establece en su art. 15 que no se registrar un documento en el que aparezca
como titular del derecho una persona distinta que la que figure en la inscripcin precedente.
El tracto sucesivo no se refiere solamente a la transmisin de la titularidad del dominio
pleno, sino tambin a la constitucin de derechos reales accesorios o desmembrados (ej:
hipotecas, servidumbres).
Las excepciones al principio del tracto sucesivo son:

La matriculacin del inmueble

Adquisicin por usucapin (de un inmueble que ya estaba registrado)

TRACTO ABREVIADO.
La ley prev, por razones de economa inscriptoria, hiptesis de tracto sucesivo abreviado. En
estos supuestos el acto de disposicin es otorgado por un titular que todava no est
inscripto y cuyo derecho deriva del titular inscripto, en especial si se trata de sucesiones
universales por va hereditaria (los herederos ocupan el lugar del causante).
La ley 17801 en su art. 16 establece que por este principio NO SER NECESARIA LA
PREVIA INSCRIPCIN O ANOTACIN a los efectos de la continuidad del tracto sucesivo en
los siguientes casos:
1. documentos otorgados por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida del causante o su cnyuge
sobre bienes registrados.
2. transmisiones o cesiones de bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su
cnyuge realizadas por los herederos declarados o sus sucesores.
3. documentos sobre actos relativos a la particin de bienes hereditarios.
4. instrumentaciones otorgadas simultneamente de negocios jurdicos sobre el mismo
inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos
funcionarios. Este es el caso de transmisiones simultneas que parten de un titular
inscripto, pasan por un primer adquirente an no inscripto, el cual realiza un nuevo acto de
disposicin.
PTO. 9. Prioridad. Preferencia excluyente o de superioridad: anlisis del art. 17 de la ley 17.801.
Preferencia de rango: anlisis del art. 19 ley 17.801 y del art. 3135 ltimo apartado del C.Civ.
Posibilidad jurdica de los negocios sobre rango. Reserva, permuta, posposicin y coparticipacin
del rango hipotecario: alusin al problema de las llamadas hipotecas abiertas.
Prioridad Registral.
- 239 -

El art. 17 de la ley 17801 establece el principio de Prioridad Registral basndose en el ius

preferendi: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha
que se le oponga o sea incompatible. Para los documentos con fecha posterior, el legislador da
por sentado su imposibilidad de registracin ante la exigencia de que el escribano debe tener a la
vista el ttulo y el certificado.
La prioridad entre dos o ms anotaciones o inscripciones relativas al mismo inmueble se
establece por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el
ordenamiento del Registro respectivo.

- 240 -

Preferencia excluyente o de superioridad art. 17 ley 17.801: inscripto o anotado

un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o
sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiera
instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificacin a que se refieren los
artculos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo
5 o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el art. 3137 del Cdigo Civil.

Preferencia de rango art. 19 ley 17.801: La prioridad entre dos o ms inscripciones

o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y nmero de
presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40.
Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma
simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante, las partes podrn,
mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, sustraerse a
los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus
derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida.
Autonoma de la voluntad y la prioridad.
El principio de prioridad tambin puede ser alterado por voluntad de las partes, conforme a lo que
establece la ley 17801 en el art. 19, que permite sustraerse del orden temporal mediante
declaracin de voluntad de las partes, formulada con precisin y claridad estableciendo otro
orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea
compartida.
Se requiere la adecuada publicidad del acuerdo, para permitir posibles oposiciones de los
afectados.
POSIBILIDAD JURDICA DE NEGOCIOS SOBRE EL RANGO:
1) RESERVA DE RANGO: art. 3135 al constituir hipoteca, el propietario puede, con
consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituirse ulteriormente otra de
grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar.
2) PERMUTA DE RANGO: no es ms que el cambio del rango entre los acreedores.
3) POSPOSICIN DE RANGO: se da cuando se constituye una nueva hipoteca sobre un
inmueble que ya registra hipoteca, que posterga o pospone alguna o algunas de las
hipotecas ya inscriptas. Significa que van a quedar relegados los acreedores hipotecarios
ya existentes respecto de la nueva hipoteca.
4) RANGO COMPARTIDO: es cuando los acreedores convienen en compartir el rango.
PTO. 10. Publicidad registral. Expedicin de certificados con reserva de prioridad, informes y
copias autenticadas. Tratamiento particular del certificado con reserva de prioridad: anotacin
preventiva y publicidad del negocio jurdico en gestacin.
PUBLICIDAD REGISTRAL. Expedicin de certificados con reserva de prioridad, informes y
copias autenticadas.
Si bien la finalidad del registro es dar publicidad a los actos, los registros no pueden estar
abiertos a cualquier persona, sino slo a aquellos sujetos que acrediten un inters
legtimo. Esto se establece en pos del derecho a la intimidad de los titulares de los derechos
registrados.
- 241 -

En el derecho argentino se ha dado prioridad a la publicidad formal por medio de

certificaciones e informes que son EXPEDIDOS POR EL REGISTRO. Esto en contraposicin
a los sistemas de ACCESO DIRECTO al Registro que permiten la libre indagacin por cualquier
persona de los contenidos de los asientos registrales.
As en nuestro sistema se establece el mtodo de las CONSTANCIAS EXPEDIDAS por el
REGISTRO, que son certificaciones de las inscripciones o documentos que existen en el
Registro. Las CONSTANCIAS pueden ser de dos tipos:

INFORMES: son todas las constancias que emite el Registro para dar conocimiento de los
derechos que en l existen; slo hacen conocer datos ya inscriptos.

Los informes tienen solamente la funcin de PUBLICIDAD, y aunque gozan de fe pblica, NO

GARANTIZAN la inmutabilidad de las situaciones jurdicas que hacen conocer, por eso no
tienen plazo de vigencia.
Pueden referirse a la situacin jurdica de un bien o a las mutaciones que ha sufrido en el tiempo.
Pueden consistir en un extracto o en una copia ntegra del documento segn el caso.
Los informes deben darse a CUALQUIER PERSONA QUE TENGA INTERS LEGTIMO en
conocerlos. La ley 17801 exige que los ordenamientos locales garanticen un acceso amplio al
registro.

CERTIFICADO: es una constancia expedida por el Registro que no solamente hace

conocer la situacin en que se encuentran actualmente los bienes, sino que GARANTIZA
su inmutabilidad durante un plazo que establece la ley registral (ej:15, 25, 30 das). Su fin
entonces no slo es la publicidad sino tambin GARANTIZAR una situacin jurdica.
Tienen un PLAZO de vigencia.

En los certificados la accesibilidad est restringida: SOLAMENTE LOS ESCRIBANOS Y

FUNCIONARIOS PBLICOS ESTN FACULTADOS PARA SOLICITAR CERTIFICADOS DE
ASIENTOS REGISTRABLES.
Al respecto, la ley 17801 establece que ningn escribano podr autorizar documentos de
transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a
la vista el ttulo inscripto en el registro, as como CERTIFICACIN expedida al efecto por dicha
oficina en la que consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las
constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero de
orden, fecha y constancia que resulten de tal CERTIFICACIN.
Reserva de prioridad.
La prioridad est dada por la fecha de inscripcin. Pero este principio no es absoluto: la extensin
del certificado provoca una reserva a favor del requirente si ste peticiona y presenta a
inscripcin un instrumento otorgado en el plazo de vigencia de la certificacin y si la inscripcin se
produce en el trmino legal. El pedido de certificacin tiene el efecto de anotacin
preventiva.
Para comprender el funcionamiento de la reserva de prioridad hay que tener en cuenta los tres
momentos principales de la registracin: EXPEDICIN DEL CERTIFICADO, CELEBRACION DEL
ACTO y PRESENTACIN Y TOMA DE RAZN.
- 242 -

MOMENTO
Los certificados son expedidos por el Registro y por los plazos
establecidos por ley.
PLAZOS: 15, 25 o 30 das segn el domicilio del escribano + 45
das para la inscripcin (ART. 5 17801).
Se anota la expedicin del certificado en la matrcula y no se
EXPEDICIN DEL
CERTIFICADO

expide ningn otro certificado sobre el mismo inmueble durante

el plazo de su vigencia.

EFECTOS
anotacin preventiva en favor del solicitante.
reserva de prioridad (indirecta).
bloqueo registral.
CELEBRACIN DEL
ACTO

Una vez expedido el certificado, el acto debe ser celebrado

dentro del trmino para su validez.

PRESENTACIN: celebrado el acto en trmino deber

presentarse el documento al registro; ASIENTO de
PRESENTACIN.
TOMA DE RAZN: es la efectiva inscripcin o anotacin del
PRESENTACIN Y
TOMA DE RAZN

documento; se refleja en el ASIENTO DEFINITIVO (es el mismo

que el anterior con distinto nombre).
EFECTOS

la escritura pblica se considera registrada a la fecha de su

instrumentacin.

se consolida la prioridad registral.

PTO. 11. El asiento registral como prueba supletoria del acto.

- 243 -

Segn lo que establece el art. 29 de la ley 17.801, El asiento registral servir como prueba
de la existencia de la documentacin que lo originara, en los casos a que se refiere el art.
1011* del C.Civ.
( * ) art. 1011 C.Civ: Si el libro de protocolo se perdiese y se solicitare por alguna de
las partes que se renovase la copia que exista, o que se ponga en el registro para
servir de original, el juez podr ordenarlo con citacin y audiencia de los interesados,
siempre que la copia no estuviese rada ni borrada en lugar sospechoso, ni en tal
estado que no se pudiese leer claramente.
Sin embargo, se ha resuelto que dicho asiento no sirve como prueba para otros supuestos
excepcionales que no sean los del art. 1011 del C.Civ., pues el art. 2505 de dicho cdigo (segn
la reforma de la ley 17.711) se ha limitado a regular la publicidad de los derechos reales, pero
para nada modific lo relativo a la adquisicin y prueba de los derechos reales, por lo que a los
efectos probatorios, la simple certificacin del registro no puede suplir la presentacin de
los instrumentos que acrediten autnticamente la titularidad del derecho real.
PTO. 12. Rectificacin de asientos.
Modificaciones y rectificaciones.
Es posible que el asiento hecho en el Registro no concuerde con la realidad jurdica
extrarregistral. Esto puede dar origen a dos situaciones:

ERROR FORMAL EN EL DOCUMENTO REGISTRADO: el registrador proceder a

rectificar la inexactitud, previa solicitud del interesado, y acompaando el nuevo
documento - de la misma naturaleza que el que motiv la inscripcin -; o si no, por medio
de una resolucin judicial que contenga los elementos necesarios para hacer la
rectificacin.

ERROR U OMISIN MATERIAL EN LA INSCRIPCIN: en este caso, se rectificar

teniendo a la vista el documento que origin la inscripcin. No es necesario
acompaar con un nuevo documento.

PTO. 13. Cancelacin y caducidad de las inscripciones y anotaciones.

CANCELACIN DE ASIENTOS.
La cancelacin presupone un derecho inscripto y un contenido, es decir un asiento, el cual
se deja sin efecto por va de la cancelacin.
EFECTOS de la cancelacin: la cancelacin elimina la vigencia del asiento y al caducar traslada
todos sus efectos a la situacin registral anterior, excepto el caso de la expropiacin. La
expropiacin puede eliminar en forma total el asiento registral como as tambin la matricula.
El art. 36 de la ley 17801 establece que las inscripciones y anotaciones se cancelarn:

con la presentacin de solicitud acompaada del documento en que conste la existencia

del derecho registrado;

por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra
persona (Ver abajo IMPORTANTE)
- 244 -

IMPORTANTE: cuando hay cambio en el dominio, en realidad no hay cancelacin sino

sustitucin en la titularidad. Se modifica la publicitacin, pero no se cancela el asiento.

por confusin;

por sentencia judicial;

por disposicin de la ley;

Otro caso de cancelacin es la servidumbre en la que se ha vencido el plazo, aqu s se cancela y

nunca ms se va a publicitar.
CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS.
La caducidad es distinta a la cancelacin, ya que en la caducidad los efectos de un asiento se
pierden en virtud del SOLO TRANSCURSO DEL TIEMPO, an cuando subsiste el derecho. El
derecho subsiste, no as su oponibilidad frente a terceros; por ejemplo una hipoteca por 20 aos:
transcurrido el plazo caduca respecto a los terceros, pero subsiste entre las partes; ha perdido la
prioridad registral, el bloqueo ha quedado abierto.
Este principio es automtico, no necesita solicitud de parte.
PTO. 14. Responsabilidades del Estado por informaciones errneas del Registro.
RESPONSABILIDADES DEL ESTADO POR INFORMACIONES ERRNEAS DEL REGISTRO.
La cuestin a dilucidar es la siguiente: si a raz de un informe errneo del Registro se produce un
perjuicio en el patrimonio de un particular, podr ste demandar al Estado, del cual depende el
Registro, por indemnizacin del dao sufrido?
Hiptesis: se solicita un certificado para escriturar una venta. Se informa que no
pesan sobre el inmueble hipoteca u otros gravmenes. Escriturada la venta, se anota,
y pasado un tiempo, un acreedor garantizado con una hipoteca sobre el inmueble, que
no fue informada, promueve la pertinente ejecucin y priva al comprador del bien
adquirido.
Al respecto, el C.Civ. dispone en su art. 3147 que el responsable en estos casos es el oficial
encargado de las hipotecas. Pero puede ser que sea insolvente, por lo que sera ms
conveniente trasladar al E el deber de indemnizar.
Antes de la reforma: en principio, esa postura se vio obstaculizada por lo dispuesto en el
art. 43 del C.Civ. As, no poda hacerse efectiva contra el E ningn tipo de responsabilidad
extracontractual (ni delictual ni cuasidelictual).
En un principio, la CSJN estuvo enrolada en la tesis negativa de la responsabilidad
extracontractual del E. Pero en el fallo DEVOTO c/ GOBIERNO NACIONAL, la Corte,
invocando los arts. 1109 y 1113, resolvi que el E era responsable por los daos derivados
de un incendio originado por la mala reparacin de la lnea telegrfica nacional.
La misma postura sostuvo en el caso FERROCARRIL OESTE c/ Pcia. DE BUENOS AIRES.
La reforma: sustituy el texto del art. 43, que ya no deja lugar a dudas respecto de la
amplia responsabilidad del E:
- 245 -

Art. 43: Las personas jurdicas responden por los daos que causen quienes las
dirijan o administren, en ejercicio o con ocasin de sus funciones. Responden tambin
por los daos que causen sus dependientes o las cosas, en las condiciones
establecidas en el ttulo: De las obligaciones que nacen de los hechos ilcitos que no
son delitos.
En cambio, la responsabilidad del E por errores registrales qued descartada en el
supuesto en que los perjuicios del particular derivan de su propia conducta negligente.
PTO. 15. Nociones de la legislacin catastral: leyes 14.159 y 20.440. Finalidades de los
Catastros. Relaciones con el registro de la Propiedad. Estado parcelario y su determinacin.
Registracin y certificacin catastral.
NOCIONES DE LA LEGISLACIN CATASTRAL: leyes 14.159 y 20.440.
Concepto: el catastro es el censo o padrn de las fincas urbanas y rsticas de un pas. Este
padrn se realiza con diversos fines:
-

tributarios.
estadsticos.
jurdicos, etc.

Por otro lado, la falta de catastro hace que proliferen los robos de inmuebles y la evasin
fiscal, por no contarse con un registro grfico de las fincas. As, los ttulos puede referirse a
inmuebles que no existen, o se puede dar una superposicin total o parcial de ttulos sobre un
mismo inmueble.
Ley 14.159:

esta ley fue sancionada en el ao 1952.

su 1 art. se refiere a la organizacin del Catastro en Capital Federal y en los

Territorios Nacionales.

de acuerdo con el art. 20, el catastro deber establecer una conexin permanente con
los registros de la propiedad inmueble. Debe existir entre ellos una estrecha
correlacin, a los efectos que el intercambio de datos entre uno y otro se produzca en
forma simultnea con las registraciones y anotaciones que cada uno de ellos practiquen
con relacin a las fincas.

Ley 20.440 Rgimen Nacional de Catastro

Estado parcelario. Determinacin.
En cuanto a la determinacin del estado parcelario, el art. 5 establece que se denomina
parcela a la cosa inmueble de extensin territorial continua, deslindada por un polgono
de lmites, perteneciente a un propietario o varios, o poseda por una persona o varias,
cuya existencia y elementos esenciales consten en el documento cartogrfico de un ACTO
DE LEVANTAMIENTO inscripto en el organismo catastral.

- 246 -

Los actos de levantamiento territorial pueden practicarse a instancia de parte interesada, por
orden judicial o de oficio por el organismo catastral, y debern estar autorizados por agrimensor
pblico inscripto en matrcula especial cuya regulacin se reserva a leyes locales.
Elementos que debe contener el folio catastral:

caracterstica de ordenamiento de la parcela

ubicacin
linderos
medidas
datos de inscripcin del inmueble en el Registro de la Propiedad e identidad y domicilio de
su titular;
mejoras existentes en l
valuaciones administrativas a que hubiera sido objeto, etc.

Certificados catastrales: sirve para acreditar el estado parcelario de los inmuebles. Dicho
certificado debe tenerse a la vista por el agrimensor al autorizar un acto de levantamiento
territorial.
PTO. 16. Nocin del Registro de Automotores.
El Registro de Automotores y la inscripcin constitutiva
La transmisin del dominio de los automotores deber formalizarse por instrumento pblico o
privado y slo producir efectos entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha
de su inscripcin en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor (Art. 1, decr. Ley
6582/58).
La inscripcin inicial del vehculo lleva a la apertura del legajo del automotor con su pertinente
matriculacin, donde se identifica al vehculo a travs de una PLACA ALFANUMRICA. Se
adopta el sistema del folio real.
En el legajo deber inscribirse el dominio del automotor, sus modificaciones, su extincin, sus
transmisiones y gravmenes, los embargos y otras medidas cautelares y tambin el retiro
definitivo de uso del automotor.
La inscripcin inicial implica la emisin de dos documentos:
A)

EL TTULO DEL AUTOMOTOR: sirve para probar las condiciones de dominio y

gravmenes del bien, pero slo hasta la fecha en que se expidi (cuando se inscribi),
es decir que tiene un valor histrico.

B)

LA CDULA DE IDENTIFICACIN: autoriza el uso del automotor, pero no resulta

idnea para demostrar su dominio.

La inscripcin est impuesta con CARCTER CONSTITUTIVO, lo que significa que el

derecho real no existe para nadie sobre un automotor si la transferencia al adquirente no
ha sido inscripta, AN CUANDO se haya hecho a aqul la tradicin del vehculo.
La inscripcin del automotor puede ser hecha por cualquiera de las dos partes. En ausencia de
convencin al respecto, la ley impone al adquirente la obligacin de solicitarla dentro de los 10
das de celebrado el acto. Si el adquirente no lo hace, el transmitente tiene facultad para de
denunciar esta circunstancia ante el Registro. Es lo que se conoce como DENUNCIA DE VENTA.
- 247 -

Denunciada la falta de inscripcin, el Registro intima al adquirente a inscribir la transmisin en el

plazo de 30 das. Si el adquirente no comparece, el registro ordena el SECUESTRO DEL
AUTOMOTOR. En la prctica, el secuestro no se lleva a cabo.
La denuncia de venta produce la extincin de la autorizacin de circular hasta que no se realice la
inscripcin. Tambin exime al transmitente (que es todava titular), desde la denuncia en
adelante, de la responsabilidad por los daos y perjuicios provocados en siniestros que
involucran al automotor transmitido.

- 248 -

UNIDAD 21 PRIVILEGIOS Y DERECHO DE RETENCIN.

PTO. 1. Definicin legal de los privilegios. Anlisis crtico. Naturaleza jurdica. Fundamentos.
Definicin legal de los privilegios. Anlisis crtico.
De acuerdo con lo que establece el art. 3875, el derecho dado por la ley a un acreedor para
ser pagado con preferencia a otro, se llama en este Cdigo privilegio.
Todo crdito importa para el acreedor el derecho de perseguir el pago de lo que le es debido
sobre la totalidad de los bienes del deudor (de ah que se diga que el patrimonio es la prenda
comn de los acreedores).
No se presentan problemas mientras el deudor es solvente. Pero cuando sus bienes no alcanzan
para satisfacer los crditos, stos deben ser satisfechos a prorrata entre sus titulares.
En ciertos casos, la ley deroga excepcionalmente el principio de igualdad de los acreedores,
acordando a algunos de ellos un privilegio que les permitir percibir sus crditos con carcter
preferente respecto a todos los dems.
Naturaleza jurdica.
No se trata de derechos, ni personales ni reales, sino simplemente cualidades o modos de ser de
determinados derechos de esta ltima categora.
Los privilegios no son derechos reales porque no existe en ellos la inherencia a la cosa y,
consiguientemente, faltan las 2 notas tpicas que derivan de esa inherencia: los derechos
de persecucin y de preferencia.
Adems, nunca podramos decir que se trata de derechos reales cuando no estn enumerados
en el art. 2503 (teniendo en cuenta que la enumeracin contenida en dicho art. tiene carcter
taxativo).
Fundamentos.
Los privilegios no se fundan en la calidad de las personas ni responden a favores o concesiones
arbitrarias. Es el legislador quien, en determinados casos, decide anteponer el pago de un crdito
a todos los dems o a algunos otros, pero al adoptar esta actitud se apoya en razones que varan
segn el privilegio de que se trate (equidad, consideracin de inters general, razones de
humanidad, etc.).
PTO. 2. Caracteres: estudio de la legalidad, accesoriedad, excepcionalidad, indivisibilidad.
LEGAL: la ley es la nica fuente de los privilegios; slo el legislador est facultado para derogar
el principio de la igualdad de todos los acreedores.
EXCEPCIONALIDAD: implican una derogacin del derecho comn. La ley, en determinados
casos, concede una preferencia a algunos crditos, fundndose en razones concretas y
especiales. Por lo tanto, en toda esta materia la interpretacin debe ser restrictiva y no cabe
reconocer privilegios por va de analoga.

- 249 -

ACCESORIEDAD: siendo calidades de ciertos crditos, los privilegios son accesorios de ellos y
quedan ligados a su suerte, siguindolos en todas sus vicisitudes. Extinguido el crdito por
cualquier causa, se extingue el privilegio.
INDIVISIBILIDAD: todo el producido de la cosa y cada parte de la misma quedan afectados al
pago de todo el crdito y de cada parte de l. La divisin de las cosas o del crdito no afecta la
integridad del privilegio, y ste subsiste hasta tanto haya sido totalmente satisfecho el acreedor.
PTO. 3. Asiento.
ASIENTO.
Existe controversia entre los autores respecto a esta cuestin.
Para una primera corriente, el asiento es la cosa o las cosas sobre cuyo producido se va a
hacer efectiva la preferencia, porque, de no ser as, resultara que el privilegio carece de
asiento en la etapa que va desde el nacimiento del crdito hasta la ejecucin.
De acuerdo con una segunda interpretacin, el asiento del privilegio es el precio que se
obtiene como consecuencia de la veta forzada de la cosa. El crdito es privilegiado desde su
origen porque la ley as lo decide, pero el privilegio slo va a funcionar cuando llegue la etapa de
ejecucin. Recin en ese momento aqul que tiene un crdito privilegiado har valer su prioridad
en el cobro.
Jams habr una cuestin de privilegios si los bienes no han sido liquidados.
PTO. 4. Los privilegios en el C.Civ. Nociones. Pautas sobre el orden.
Los privilegios en el C.Civil. Nociones.
Existen en el cdigo privilegios generales, y privilegios especiales sobre muebles y sobre
inmuebles.
Privilegios generales: respecto de ellos, nos limitaremos a enunciarlos, ya que, al funcionar
slo en la ejecucin colectiva, en la actualidad la regulacin de los mismos, contenida en
el C.Civ., ha quedado desplazada con la sancin de la Ley de Concursos y Quiebras.
De acuerdo al Cdigo art. 3879- tienen privilegio general sobre todos los bienes del deudor,
tanto bienes como inmuebles:
-

los gastos de justicia hechos en inters comn de los acreedores y los que cause la
administracin durante el concurso.
los crditos del fisco y las municipalidades.

El art. 3880 enumera los privilegios de los acreedores sobre los bienes muebles del deudor:
-

los gastos funerarios.

los gastos de la ltima enfermedad durante 6 meses.
los salarios de la gente de servicio y los dependientes, por 6 meses, y el de los
trabajadores a jornal por 3 meses, etc.

Privilegios especiales: solamente enunciaremos algunos de ellos, a fines ejemplificativos.

- 250 -

Sobre muebles:

privilegio del locador: son privilegiados los alquileres o arrendamientos de fincas urbanas
o rurales por 2 aos vencidos, si se trata de una casa; por 3 aos vencidos, si se trata de
una hacienda de campo.
privilegio del obrero o artesano: tiene privilegio por el precio de la mano de obra.
privilegio del vendedor: tiene privilegio por el precio de la cosa vendida sobre el valor de
ella. Si ha sido revendida y se adeuda el precio, el privilegio se ejerce sobre ste.
privilegio del acreedor prendario: tiene privilegio sobre el precio de la cosa prendada
nicamente con respecto al capital, no as con relacin a los intereses.

Sobre inmuebles:

privilegio del vendedor: tiene privilegio por el precio del inmueble que le es debido, por
los intereses vencidos de un ao y por las cargas y prestaciones impuestas al adquirente,
a beneficio personal del vendedor o de un tercero designado por l.
privilegio del donante: tiene privilegio por las cargas pecuniarias u otras prestaciones
lquidas impuestas al donatario, sobre el precio del inmueble donado.
privilegio del suministrador de materiales: tiene privilegio sobre el edificio u obra
construida o reparada con los materiales suministrados.
Orden de los privilegios. Pautas.
Cuando 2 o + crditos privilegiados deben hacerse efectivos sobre el producido de las mismas
cosas, se plantea el difcil problema de establecer el orden en que se deber pagar a los
acreedores.
El tema es sumamente arduo, porque el cdigo no ha sentado principios generales ni ha
dispuesto la preeminencia de los privilegios generales sobre los especiales o viceversa, porque
Vlez se ha inclinado por un sistema que combina ambas categoras de privilegios, gradundolos
segn la apreciacin de sus causas respectivas.
Desafortunadamente, este mtodo no ha dado buenos resultados, ya que muchas veces resulta
engorrosa la determinacin del lugar que debe ocupar un privilegio.
Por ello, los criterios interpretativos son muy diversos, y se puede decir que no hay autor que
coincida por entero con otro en la graduacin de los privilegios.
PTO. 5. Los privilegios en la ley de concursos N19.551. mbito de aplicacin. Clasificacin.
Reglas sobre el orden.
Los privilegios en la LEY 19.551.
Crditos privilegiados son aquellos a los que la ley les otorga una preferencia en el cobro.
Podemos encontrar:
A. Crditos con privilegios especiales: cuando la preferencia en el cobro recae sobre el
producido de la venta de un bien determinado (Ej. hipoteca) o sobre el importe que
sustituya a este. El porcentaje del crdito con privilegio especial no percibido sobre el
asiento del mismo es considerado comn o quirografario, salvo ciertos crditos laborales
con privilegio general.

- 251 -

B. Crditos con privilegio general: cuando la preferencia en el cobro recae sobre el

producido de la venta de todos los bienes del concursado, una vez pagados los crditos
con privilegio especial.
C. Acreedores quirografarios: son aquellos crditos que no tienen ninguna preferencia
en el cobro, y se podrn cobrar sobre lo que queda de las categoras precedentes, pero
antes que los acreedores subordinados.
PTO. 6. Extensin de los privilegios.
Todos los privilegios concursales se extienden al capital nicamente, SALVO:
a) crditos laborales con privilegio especial: comprenden tambin los intereses por el
plazo de 2 aos desde la fecha de la mora.
b) crditos garantizados con hipoteca, prenda, warrant y los correspondientes a
debentures y obligaciones negociables con garanta especial o flotante: abarcan las
costas y los gastos, los intereses anteriores a la quiebra por 2 aos, el capital y los
intereses compensatorios posteriores a la quiebra, en ese orden.
c) crditos previstos en el inc. 6 del art. 241 ley de Q (crditos del cdigo aeronutico
ttulo III, cap. IV, crditos del art. 53 ley 21.526 y los de los arts. 118 y 160 de la ley 17.418,
cuando sus ordenamientos establezcan lo contrario).
d) crditos laborales con privilegio general: comprenden los intereses de 2 aos desde la
fecha de la mora y las costas judiciales.
PTO. 7. Acreedores con privilegio especial. Concepto. Casos. Rango ante la concurrencia de
acreedores con privilegio especial. Subrogacin real. Estudio particular de los privilegios de los
acreedores hipotecario y prendario. Incidencia de la Ley de Contrato de Trabajo n 20.744.
Acreedores CON PRIVILEGIO ESPECIAL. Concepto. Casos. Rango.
Reserva de gastos: la ley de concursos y quiebras sostiene que antes de pagar los crditos
con privilegios especiales, se debe reservar el precio del bien sobre el que recaen, los
importes correspondientes a la conservacin, custodia, administracin y realizacin del
mismo efectuados en el concurso. Tambin se calcula una cantidad para atender a los
gastos y honorarios de los funcionarios del concurso.
Acreedores con privilegio especial.
Tienen privilegio especial sobre el producido de la venta de los bienes del deudor:

los gastos hechos para la construccin, mejora o conservacin de una cosa

los crditos por remuneraciones debidas al trabajador por 6 meses y los

provenientes por indemnizaciones por accidentes de trabajo, antigedad o despido,
falta de preaviso y fondo de desempleo, sobre las mercaderas, materias primas y
maquinarias que, siendo de propiedad del concursado, se encuentren en el
establecimiento donde haya prestado sus servicios o sirvan para su explotacin.

los impuestos y tasas que se aplican particularmente a determinados bienes, sobre

stos.
- 252 -

los crditos garantizados con hipoteca, prenda, warrant y los correspondientes a

debentures y obligaciones negociables con garanta especial o flotante.

lo adeudado al retenedor por razn de la cosa retenida a la fecha de sentencia de

quiebra.

PTO. 8. Acreedores del concurso. Concepto. Casos. Reserva de gastos. Inexistencia de rango
ante la concurrencia de acreedores del concurso: prorrateo.
Acreedores del concurso.
Concepto: son los titulares de crditos que nacen a propsito del concurso, en virtud de los
gastos y erogaciones de distinto tipo que genera el mismo. En otras palabras, se trata de
obligaciones contradas con posterioridad a la apertura del concursa o al auto de quiebra, y que
consisten en gastos que benefician a la masa de acreedores.
La ley utiliza la denominacin acreedores del concursado por gastos de conservacin y
justicia para referirse a ellos; no son acreedores privilegiados.
RESERVA DE GASTOS.
Antes de pagar un crdito con privilegio especial, se debe reservar del precio del bien sobre el
que recae, el precio correspondiente a la conservacin, custodia, administracin y realizacin de
dicho bien; y adems el importe para pagar los honorarios de los funcionarios del concurso, por
las diligencias realizadas sobre dicho bien.
INEXISTENCIA DE RANGO ANTE LA CONCURRENCIA DE ACREEDORES DEL CONCURSO:
PRORRATEO.
No existe prelacin entre estos crditos; todos sus titulares participan en la misma situacin y, en
caso de insuficiencia de los fondos, la distribucin se hace a prorrata, lo cual significa que ha
quedado agotado el patrimonio. Si, por el contrario, queda un remanente, sobre l concurrirn los
acreedores con privilegio general y, eventualmente, los quirografarios.
PTO. 9. Acreedores con privilegio general. Concepto. Casos. Lmites. Inexistencia de rango ante
la concurrencia de acreedores con privilegio general: prorrateo. Incidencia de la ley de contrato
de trabajo.
Acreedores CON PRIVILEGIO GENERAL. Concepto. Casos. Lmites.
1) acreedores de RANGO SUPERIOR: quedan comprendidos los crditos por
remuneraciones debidas al trabajador por 6 meses anteriores a la apertura del
concurso. Estos crditos concurren sobre el producido de los bienes, una vez
descontadas las sumas destinadas a satisfacer a los acreedores de los 3 primeros rangos
(reserva de gastos, privilegiados, gastos de conservacin y justicia, en ese orden).
2) acreedores de RANGO INFERIOR: quedan comprendidos:

los crditos por remuneraciones y subsidios familiares debidos al trabajados por 6

meses y los provenientes de indemnizaciones por accidentes de trabajo, por
antigedad o despido y por falta de preaviso, vacaciones y sueldo anual
complementario, los importes por fondo de desempleo y cualquier otro derivado de la
relacin laboral.
- 253 -

el capital por prestaciones adeudadas a organismos de los sistemas nacional,

provincial o municipal de la seguridad social.

los gastos funerarios.

los gastos de enfermedad durante los ltimos 6 meses de vida.

los gastos de necesidad en alojamiento, alimentacin, vestimenta del deudor y su familia
durante los 6 meses anteriores a la presentacin en concurso o declaracin de quiebra.

el capital por impuestos y tasas adeudados al fisco nacional, provincial o municipal.

INEXISTENCIA DE RANGO.
Este tipo de acreedores tiene derecho slo sobre el 50% del producido lquido de los bienes,
luego de satisfechos: la reserva de gastos, los crditos con privilegio especial, los gastos de
conservacin y justicia y los crditos con privilegio general de rango superior.
No interesa el orden de los incisos; todos concurren en pie de igualdad y, en caso de
insuficiencia, van a prorrata con los quirografarios.
PTO. 10. Derecho de retencin. Definicin legal. Anlisis crtico. Naturaleza jurdica.
Fundamentos. Caracteres. Efectos. Extincin. Sustitucin. Estudio del art. 3946 del C.Civ.
Incidencia de las leyes de concursos y contrato de trabajo.
DERECHO DE RETENCIN.
DEFINICIN LEGAL Y ANLISIS CRTICO.
De acuerdo con el art. 3939, el derecho de retencin es la facultad que corresponde al
tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesin de ella hasta el pago de lo que le es
debido por razn de esa misma cosa.
Se trata de un derecho en virtud del cual el acreedor que detenta una cosa perteneciente al
deudor est facultado para conservarla en su poder hasta el pago de lo que le es debido con
motivo de la misma cosa.
Para que pueda ejercerse este derecho de retencin es necesario que concurran una serie de
requisitos:
a) detentacin de una cosa ajena.
b) existencia de un crdito exigible a favor del que retiene la cosa, contra el propietario
de ella.
c) una relacin entre el crdito y la cosa (o sea, que el crdito tiene que haber nacido
con motivo de la cosa).
NATURALEZA JURDICA.
Hay diferentes opiniones:

- 254 -

derecho real: segn una primera corriente, se trata de un derecho real, ya que afecta
directamente la cosa sobre la que se ejerce, tiene efectos persecutorios y, adems,
es oponible no slo al deudor sino tambin a los terceros en general

derecho personal: para otros autores es un derecho personal, porque participa de la

naturaleza del crdito al que accede, no confiere ius persequendi y no es oponible a
terceros, sino slo al deudor y sus sucesores universales

para una tercera corriente, a la que adherimos, se trata de una CUALIDAD O

VENTAJA INHERENTE A DETERMINADOS DERECHOS CREDITORIOS. No hay en el
derecho de retencin inherencia a la cosa, por lo que su titular carece de ius persequendi y
de ius preferendi.

FUNDAMENTOS.
Si bien son varios los motivos que se invocan para justificar el derecho de retencin, por lo
general se aducen razones de equidad y justicia. En efecto, como las partes son acreedoras
y deudoras recprocamente, sera injusto que una de ellas, sin cumplir con sus
obligaciones, estuviera facultada para demandar de la otra el cumplimiento de las que
estn a su cargo.
CARACTERES.
El derecho de retencin tiene los siguientes caracteres:

fuente legal: solamente la ley establece en qu casos ciertos acreedores quedan

investidos de la facultad de retener.
es accesorio: porque es necesario que exista un crdito a cuya suerte quede ligado y al
cual sigue.
es indivisible: la cosa retenida y cada parte de ella quedan afectadas al pago de todo el
crdito y de cada parte del mismo.
se hace valer por va de excepcin.

EFECTOS.
Entre las partes:

el retentor tiene derecho a mantener la cosa en su poder hasta el pago de lo que se le

debe por razn de dicha cosa.
si es privado de ella (sea por el hecho de un tercero o por el mismo propietario) est
facultado para reclamar la restitucin.
est obligado a cuidar la cosa.
el propietario de la cosa conserva su dominio, que no sufre ninguna afectacin.

Con respecto a terceros:

el ejercicio del derecho de retencin no perjudica a los otros acreedores, quienes pueden
embargar y ejecutar la cosa.

EXTINCIN.
El derecho de retencin se puede extinguir:
- 255 -

por prdida o destruccin de la cosa. Si la prdida es parcial, se puede ejercer la

retencin sobre los restos.

por renuncia, expresa o tcita. Esta ltima se configura cuando el retentor entrega o
abandona voluntariamente la cosa o cuando solicita su venta.

por confusin, cuando el retentor adquiere la propiedad de la cosa.

por SUSTITUCIN POR OTRAS GARANTAS.

- 256 -

LECTURA 1
DEFINICIN DERECHOS REALES
En la nota al art. 497, donde se establece que "a todo derecho personal corresponde una
obligacin personal y que no hay obligacin que corresponda a derechos reales", Vlez Sarsfield
trata de demostrar, que la "obligacin" de respetar el derecho real que incumbe a todos los
miembros de la sociedad con los cuales su titular est en contacto, no es una obligacin
propiamente dicha, sino que es el simple deber de abstencin, correlato del carcter de oponible
erga omnes, propio de los derechos reales.
Y all mismo, consigna la definicin de Ortoian:
"Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del
derecho. Derecho real es aquel en que ninguna Persona es individualmente sujeto pasivo del
derecho. O en trminos ms sencillos, un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar
individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar, suministrar, o hacer o no hacer
alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un
beneficio mayor o menor."
Hay en esta definicin un esbozo de lo que despus otros autores denominarn "aspecto
externo" (relacin con los dems miembros de la sociedad) y "aspecto interno" (relacin del titular
del derecho con la cosa objeto del mismo) del derecho real.
En la nota al Ttulo IV del Libro III, "Derecho real es el que crea entre las personas y las
cosas una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos
elementos, la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto."
DERECHOS REALES PROHIBIDOS- NOTA AL ART 2503
a) Slo estaran permitidas las rentas, por el trmino de 5 aos.
b) Estn permitidas la enfiteusis, la superficie, los censos y las rentas, pero siempre con el
tope temporal de 5 aos.
c) Las dos posiciones anteriores son extremas, pero otra corriente, que es la actualmente
mayoritaria, concluye que la permisin para constituir estos derechos por 5 aos slo comprende
a los censos y rentas: los otros derechos (enfiteusis y superficie) estaran proscriptos. Para llegar
a esta solucin, se argumenta con la defectuosa puntuacin del artculo: "Un punto y coma
despus de la palabra superficie, habra marcado mejor la diferencia y separacin entre este
inciso y el siguiente." Otro basamento de esta posicin son los distintos vocablos empleados por
el Codificador, que marcaran una neta separacin entre los dos perodos del artculo: uno que se
refiere a enfiteusis y superficie que "no pueden constituirse" el otro que se refiere a censos y
rentas que slo pueden "imponerse" por 5 aos.

- 257 -

Estamos con la solucin mayoritaria, pero arribamos a ella en virtud de otras

argumentaciones, que nos parecen de mayor peso:
1) Basta leer detenidamente las notas a los arts. 2502, 2503 (Ia parte) de donde surge
que el Pensamiento del Codificador fue reducir al mximo las desmembraciones del derecho de
propiedad y el art. 2070, Ia parte "no tratamos de la constitucin de rentas perpetuas, como
eran los censos, porque esta clase de rentas..." para llegar a la conclusin de que, cualquiera
sea la puntuacin del artculo, la enfiteusis y la superficie quedan eliminadas; mas hay otra razn
an, tal vez la ms fuerte, y es que hace a la esencia de estos dos derechos reales su
perpetuidad o por lo menos su larga duracin. Es imposible que a Vlez, profundo conocedor del
Derecho romano y del espaol, se le ocurriera establecer derechos de superficie o enfiteusis por
5 aos. Justamente en la nota al 2503, en la definicin del derecho de enfiteusis, se alude a su
carcter perpetuo o por largo tiempo.
2) La permisin para constituirlos por 5 aos comprende tanto a los censos como a las
rentas. Se ha opinado que slo se refiere a las rentas, como vimos, pero al hacerlo as se ha
desconocido el concepto de estos derechos, del cual surge que ambas expresiones son
sinnimas, o por lo menos, una es comprensiva de la otra.
En efecto, en Derecho espaol, renta era el derecho de exigir al otro el pago de una cierta
pensin, generalmente anual. Cuando el obligado al pago afectaba al mismo una finca de su
propiedad, resultando esa afectacin un derecho real, la renta tomaba el nombre de censo. Renta
se sola usar, pues, en sentido genrico, comprensivo de los censos, o bien en sentido
restringido, cuando no resultaba la creacin sino de un derecho personal.
Por otra parte, era conocida la posicin de Vlez contraria a la enfiteusis, a las capellanas
y a otros derechos reales desmembrados, puesta de manifiesto especialmente al tratarse la ley
del 21 de octubre de 1857, por la que se puso definitivamente fin a la enfiteusis rivadaviana. Dijo
Vlez en el Senado:
"La experiencia ha enseado... que las tierras enfituticas no son cultivadas, que no
admiten capitales fijos, que en ellas no se edifica como en las del dominio privado."
Otro ejemplo lo brinda el propio Vlez en la ltima parte de la nota al 2503:
"Si se hace, pues, un contrato de enfiteusis, valdr slo como contrato de arrendamiento,
ya que no puede valer como de usufructo, y durar slo por el tiempo que puede durar la
locacin."
El artculo que estamos comentando nos parece susceptible de crtica. En efecto, podra
acarrear graves problemas, y si as no ha sucedido ha sido porque no ha tenido prcticamente
aplicacin.
Volvamos al ejemplo dado por Vlez en la nota al 2503: "A constituye una enfiteusis por 30
aos a favor de B sobre un fundo de su propiedad. Tal contrato es nulo como creador de una
- 258 -

enfiteusis (arts. 2502 y 2614 Cd. Civ.), pero, a estar de la ltima parte del 2502, se transforma
en un contrato de locacin, que conforme al art. 1505 Cd. Civ., no puede tener una duracin
mayor de diez aos." Y aqu surgen los problemas siguientes:
Io) Tendrn Ay B las obligaciones y derechos de un locador y un locatario
respectivamente?
Entendemos que no. La posicin de A frente a B ser slo pasiva, es decir, ser la misma
que la del nudo propietario frente al titular de un derecho real desmembrado: en realidad el
Cdigo altera nombres, pero deja subsistente la enfiteusis limitada a 10 aos. Lo contrario
implicara una profunda alteracin de la voluntad de las partes, es decir, una gran injusticia.
"El contrato de enfiteusis celebrado por las partes por sus caracteres esenciales es de
locacin, como lo ensea la nota al art. 2503 Cd. Civ.". Como el mismo Vlez lo explicita en las
notas a los arts. 2502 y 2503, su poltica es restrictiva, en el sentido de admitir, al lado del
derecho de dominio y de condominio (derechos sobre la cosa propia) nada ms que un reducido
nmero de derechos reales (sobre la cosa ajena). La razn: los grandes males que a la
circulacin y aprovechamiento de la riqueza haba causado la multiplicidad de derechos reales
admitidos por el derecho feudal. Hemos juzgado que era ms conveniente aceptar el derecho
puro de los romanos", dice la nota al art. 2503 Cd. Civ. Y la nota al 2503 agrega: "El Derecho
romano (se refiere a la poca clsica: siglos I a III) no reconoce al lado de la propiedad, sino un
pequeo nmero de derechos reales, especialmente determinados."
LECTURA 2- MARIANI EN CONTRA DE LA ACCIN INTERROGATORIA
Accin interrogatoria, existe en nuestro Derecho?
El dueo del terreno al que fueron a parar las cosas desprendidas, no puede pedir su
remocin, si el dueo del terreno de donde se desprendieron no quisiera reivindicarlas, porque la
reivindicacin es una facultad y no una obligacin. A raz de ello, algunos autores, a fin de hacer
cesar la incertidumbre del primero de los propietarios mencionados, antes de transcurridos los 6
meses de prescripcin del art. 4039, o antes de producirse la hiptesis del art. 2584, le otorgan
una accin contra el segundo de los propietarios individualizados, para obligarlo a Declarar si
reclamar o no esas cosas. Atento su finalidad, se denomina a esta accin interrogatoria, y se la
pretende justificar en el principio que surge de la Ia parte del art. 2516. Pensamos que esta
accin interrogatoria no existe en nuestro Derecho, puesto que no aparece, no ya reglamentada,
sino ni siquiera mencionada en el Cdigo; aparte de que y esto es lo ms importante el art.
2585 nos est indicando una clara excepcin al principio del art. 2516 que, en consecuencia, no
jugara en este supuesto.
CONSTRUCCIN PARCIAL EN TERRENO AJENO
- 259 -

HIPTESIS NO CONSIDERADAEN EL CDIGO CIVIL

"Que los arts. 2588 y sigs., Cd. Civ., prevn el supuesto de que la edificacin se realice
totalmente en terreno ajeno, pero no el caso de que quien, edificando en fundo propio, ocupe
parcialmente y en escasa medida el del lindero, por lo que en este caso, la decisin debe ser
circunstancial, evitando soluciones antieconmicas o que pudieran configurar un abuso del
derecho. Si media buena fe de ambas partes, el edificador debe pagar al propietario el valor de la
superficie ocupada y los daos que de tal menoscabo pudieran resultarle. Igual solucin debe
darse en el caso de que ambos sean de mala fe". La C.N. Civ. sala C, en fallo del 10 de julio de
1959, resolvi: "El propietario de un terreno que al levantar una construccin la asienta
parcialmente sobre una franja del lote vecino, procediendo de buena fe y sin ocasionar mayor
perjuicio al lote invadido, cuyas dimensiones no han sido alteradas mayormente, slo est
obligado a pagar el precio de la superficie ocupada sin que corresponda obligarlo a demoler lo
hecho, porque ello sera una solucin antieconmica y contraria a la equidad.
El propietario que deja que su vecino construya avanzando sobre el propio terreno,
concierta tcitamente con l la venta de la parte que resulte ocupada, sobre todo cuando no
prueba que haya estado ausente o impedido de evitar que la edificacin se llevara a cabo. De ah
que en tal situacin se haya desestimado siempre su pretensin de reivindicar la porcin invadida
y que no se imponga al edificante la obligacin de demoler lo que ha construido a vista y
paciencia del dueo de la tierra, pues ello importara tanto como premiar la mala fe."
Para ciertos autores habra que hacer una distincin:
1) Si el invasor es de mala fe, no merece proteccin. El invadido podra entonces, exigir la
demolicin, amn de los daos y perjuicios.
2) En todos los dems casos, es decir, si el edificante es de buena fe y el dueo del
terreno invadido de mala fe, o si ambos son de mala fe o ambos de buena fe, el invasor deber
pagar al invadido el valor del terreno, quedando propietario de ste y de lo edificado, limitndose
el derecho del invadido a percibir ese precio del terreno, sin que pueda exigir la demolicin, ni
pretender la propiedad de lo edificado sobre su terreno, por hacer parte de su edificio.

- 260 -

ELEMENTO PARA UNA TEORA GENERAL

Derechos Reales
EDMUNDO GATTI - JORGE H. ALTERINI
CAPITULO I
EL DERECHO REAL EN LAS CLASIFICACIONES DE LOS DERECHOS SUBJETIVOS
A) DISTINTAS CLASIFICACIONES
a) Savigny, formula su criterio clasificatorio de los derechos reales en el sistema de
derecho romano actual. Luego de definir la relacin de derecho, como el dominio de la voluntad
libre, expresa que la voluntad puede obrar sobre la persona misma del individuo; y tambin
moverse fuera de su propia persona, sobre el mundo exterior, luego agrega que nos
encontramos con tres clases de objetos sobre los cuales puede obrar la voluntad humana: la
persona propia, la naturaleza no libre y las personas extraas. Despus se ocupa de los
derechos verdaderos, es decir, los derechos adquiridos, y luego dice que se encuentran dos
objetos de aplicacin posible para la voluntad humana, la naturaleza no libre y las personas
extraas. Expresa que en cuanto a la naturaleza no libre, nuestra voluntad puede dominar
nicamente una porcin determinada, separada de su conjunto; llamada cosa. En cuanto a las
personas extraas cada una constituye, por su propia personalidad, un ser enteramente distinto
del otro, o como miembros del todo orgnico que compone la humanidad, con la cual se
relaciona por medio de individuos determinados. Concluye en que se debe reconocer tres clases
principales de derechos:
- Derecho de familia,
- Derecho de cosas,
- Derecho de obligaciones.
Por otro lado considera que las instituciones de derecho deben clasificarse:
1 Respecto de todos los hombres: derechos reales y derechos de sucesin,
2 Respecto de individuos determinados: relaciones de familia y obligaciones.
Sostiene que el orden segn el cual nos aparecen las instituciones de derecho es: Derecho de
familia puro, Derecho de cosas o propiedad o iura in re, obligaciones, Derecho de familia
aplicado, Sucesiones. Advierte que no es conveniente separa el derecho de familia aplicado del
puro, y propone una ltima clasificacin:
1 Derecho de las cosas,
2 Obligaciones,
3 Derecho de familia (puro y aplicado),
4 Sucesiones.
b) Puchta, clasifica a los derechos subjetivos en:
1) Derechos sobre la propia persona:
Derechos de la personalidad,
Derechos de la posesin.
2) Derechos sobre una cosa:
La propiedad ( sujetamiento total de una cosa),
Ius in re aliena (sujetamiento parcial).
3) Derecho a la accin de otro, la obligatio.
c) Freitas, agrupa los derechos civiles en dos categoras:
1) Derechos reales y,
2) Derechos personales.
Freitas puntualiza que este dualismo es la clave de todas las relaciones civiles, que sobre l
reposa todo el sistema del derecho civil.
Cul es la clasificacin de los derechos ms perceptibles en la escena jurdica y que en la
ciencia prctica corresponda a las acciones de que se puede hacer uso, comprendindolas a
todas? No hay otra sino la de los derechos personales y derechos reales.
- 261 -

La de Freitas fue la primera tentativa de la exactsima divisin de los derechos en reales y

personales.
Luego subdivide los derechos personales, en derechos personales en las relaciones de familia y
derechos personales en las relaciones civiles, con lo que exterioriza una vez ms su criterio
dicotmico, que entiende como procedimiento imprescindibles para la clasificacin de derecho
real
En cuanto a los derechos sucesorios, los privilegios y la prescripcin reflejan para Freitas
disposiciones comunes a los derechos reales y personales.
Luego concluye en que la herencia, el concurso de acreedores y la prescripcin tienen
naturaleza comn que los hace entrar en las dos especies de derechos, tanto de derecho
personal como real.
d) Roguin, divide los derechos subjetivos en absolutos y relativos:
a) Son derechos absolutos: 1 Los derechos de las personas sobre s misma. 2 los derechos de
las personas sobre otro individuo (derecho de potestad) 3 Los derechos de las personas sobre
las cosas (derechos reales) b) son derechos relativos, las obligaciones.
En cuanto a los derechos intelectuales puntualiza que en su esencia son derechos relativos por
su carcter obligacional.
e) Picard, clasifica los derechos en:
1) Derechos sobre la propia persona (derechos personales),
2) Derechos sobre la persona de otros (derechos de obligaciones),
3) Derechos sobre cosas materiales (derechos reales),
4) Derechos sobre cosas intelectuales (derechos intelectuales).
Como una posible nueva categora alude a los Derecho sobre universalidades.
f) Ferrini, considera que en el campo del derecho privado se pueden distinguir tres
categoras de derecho: Conservacin individual, conservacin de la especie, uso y goce de la
naturaleza exterior. Y derechos que conciernen a la persona humana como tal (derechos a la
integridad personal, a la libertad, al nombre, al honor); derechos que conciernen a la prole y a su
educacin (derechos de familia); derechos concernientes a la disposicin de los bienes exteriores
(derechos de propiedad), por ultimo nombra a la obligacin.
g) Dabin, divide los derechos subjetivos desde los puntos de vista del objeto, del sujeto y
de la finalidad.
1) Segn su objeto los derechos subjetivos pueden clasificarse en: 1, Derechos de la
personalidad; 2, Derechos reales (sobre las cosas materiales); 3, Derechos de crdito o de
obligacin (que afectan a las personas); 4, Derechos intelectuales (sobre cosas incorporales).
2) En atencin al sujeto en 1, Derechos interindividuales (derechos del individuo frente a otros
sujetos de derecho, individuales o colectivos); 2, derecho corporativos (derechos recprocos de
los miembros de una corporacin respecto de ella, y de sta respecto de aquella, y derechos de
los miembros entre s).
3) Segn su fin en: 1, Derechos con fin egosta; 2, Derechos funcin (especialmente en la familia
y en el estado).
B) CRITERIOS CLASIFICATORIOS
Por su oponibilidad los derechos son absolutos o relativos; los primeros son aquellos que tienen
eficacia frente a todos (erga omnes); los segundos, son los que pueden hacerse valer contra
persona o personas determinadas.
Por su contenido, y segn que este se traduzca o no en un valor econmico, los derechos
subjetivos se dividen en patrimoniales y extramatrimoniales.
Freitas, Picard y Dabin han formulado sus clasificaciones en torno del objeto, con mirajes
distintos.

- 262 -

Freitas tom en consideracin para su clasificacin dicotmica, como nico criterio distintivo de
los derechos subjetivos civiles, el objeto inmediato de ellos, segn que recayese sobre las cosas
o sobre el hecho de las personas.
Picard adopta una postura parecida a la de Freitas, pero separa el derecho de familia del derecho
civil, por entender que se trata de una institucin regida no slo por el ltimo sino tambin por el
derecho comercial, penal y otras ramas del derecho pblico.
C) ESQUEMA CLASIFICATORIO, EN CUANTO A OPONIBILIDAD Y CONTENIDO.
Derechos
Personales
Reales
Personalsimos
Intelectuales
De familia

son por su oponibilidad

relativos
absolutos
absolutos
absolutos
mixtos

son por su contenido

patrimoniales
patrimoniales
extrapatrimoniales
mixtos
mixtos

Por su oponibilidad son derechos absolutos: los reales, los personalsimos y los intelectuales y
como relativos solamente los personales (o creditorios).Los Derechos de familia como mixtos.
Desde el punto de vista del contenido son derechos patrimoniales: los personales y los reales, y
extrapatrimoniales: los personalsimos. En tanto los derechos intelectuales y de familia se
presentan como mixtos. Los primeros, porque en su aspecto moral se evidencian como
extrapatrimoniales y como patrimoniales en el derechos a la explotacin econmica de la
creacin intelectual. Los de familia, porque en su faceta pura, es decir, en el plano potestativo,
estn ausentes de todo contenido econmico, al par que las relaciones familiares, pueden derivar
en prestaciones de valor pecuniario.
D) GRAVITACIN DE LA CLASIFICACIN DE FREITAS EN LA METODOLOGA DEL CDIGO
CIVIL.
En nuestro cdigo ha tenido evidente gravitacin el criterio clasificatorio de Freitas, que divide
todos los derechos subjetivos civiles en personales y reales. Los derechos de familia y los
creditorios, entran en la categora de los derechos personales, si bien distinguidos en la
subdivisin de stos en derechos personales en las relaciones de familia y derechos
personales en las relaciones civiles. Los derechos reales conforman la otra categora. Por ultimo
el derecho sucesorio que es tratado bajo la denominacin de Disposiciones comunes a los
derechos personales y reales.
CAPTULO II
HISTORIA DEL DERECHO REAL Y DE SU TERMINOLOGA
A) HISTORIA DEL DERECHO REAL
En el derecho romano primitivo no podan captarse distintas categoras de derechos, puesto que
solo exista el poder casi soberano del pater familias sobre todas las personas y cosas que le
estaban sometidas. Hasta la sancin de la ley Poetelia Papiria no aparece con nitidez la
separacin entre los derechos reales y personales. En efecto: as como el que tena un derecho
sobre una cosa, para ejercitarlo y hacerlo valer se diriga directamente hacia ella, el acreedor
tambin lo haca directamente sobre la persona del deudor en virtud del nexum (una suerte de
esclavitud), le quedaba sometido. Con la ley Poetelia Papiria, la ejecucin que antes se ejercitaba
contra la persona del deudor, se enderez desde entonces contra su patrimonio.
Del mismo modo que hasta la ley Poetelia Papiria el derecho personal se estructuraba como real,
recprocamente, el derecho real no se conformo originariamente como un derecho absoluto,
ejercitables contra cualquiera, sino como un simple derecho relativo contra el antecesor.
- 263 -

Las clasificaciones de los derechos en reales y personales no aparece en roma en forma expresa
pero si implcita en la clasificacin de los medios para obtener su proteccin judicial, o sea a
travs de las acciones.
Segn Ihering los romanos se colocaron en el punto de vista inmediatamente prctico, o sea la
accin. Poco les importaba la manera como era necesario caracterizar y clasificar el derecho que
es la base de la accin.
Como bien expresa Biondi, la distincin deriva de aquella ms antigua ms antigua vindicatio y
actio, la cual, antes que distincin dentro de un concepto ms amplio, se presenta como la
expresin de dos nociones jurdicas diversas, las cuales corresponden a los conceptos
fundamentales de dominium y obligatio.
Vindicatio no es otra cosa que actuacin de fuerza, autoritaria y violenta acerca de la posesin de
una cosa. La civitas interviene para regular legalmente la lucha, reduciendo la violencia solo a
palabras, de modo que el antiguo procedimiento violento y arbitrario, se convierte ahora en legis
actio, actividad por la ley.
En el procedimiento de las acciones de la ley, la ms importante de estas, es decir, la legis actio
por sacramentum, presentaba dos modalidades tpicas, segn se tradujera en la defensa de los
derechos sobre cosas, o en la tutela judicial de los derechos de crdito. El primer matiz de la
accin referida reflejaba la legis actio sacramentum in rem y el segundo, la legis actio
sacramentum in personam
El procedimiento formulario que advino posteriormente, tambin hacia esa distincin entre
acciones reales y personales. La formula se compona del intentio (pretensin del accionante),
demostratio (fundamentacin de la pretensin), condemnatio (parte por la cual el magistrado
confera al juez la facultad de condenar o absolver al demandado), adjudicatio (consista en el
facultamiento al juez para hacer adjudicaciones en los juicios divorcios).
En la intentio de la frmula el nombre del demandado figuraba o no, segn se tratase de accin
personal o de accin real. Excepcionalmente en la intentio de una accin personal poda no
aparecer el nombre y por el contrario figurar dicho nombre en supuestos de acciones reales.
La demostratio solo integraba la frmula tratndose de actio in personam incerta, no lo haca
en la actio in personam certa ni en la actio in rem; la existencia de la demostratio en la
formula exclua la posibilidad de que se tratase de una actio in rem.
Algunos romanistas encuentran el fundamento de la distincin de las acciones en personales y
reales en la circunstancia de que el demandado estuviese o no obligado a defenderse. Lo primero
ocurra en la actio in personam, porque ella se diriga contra el demandado; lo segundo, en la
actio in rem enderezada hacia la cosa y por lo tanto el accionado poda retenerla o abandonarla.
La diferencia entre las acciones personales y reales era ms ntida en el procedimiento de la legis
actiones que en el formulario, ya que dentro del ltimo tuvo lugar una cierta aproximacin de las
acciones reales a las personales, en el sentido de que la formula peritoria, que vino a substituir a
la legis actio sacramento era, como su nombre lo indica, una accin que recaa sobre el inters
tasado en dinero y solo de un modo mediato exiga del demandado la restitucin de la cosa. Con
esto quedaba descartado el carcter real del antiguo procedimiento in rem. La litis-contestatio a
base de una formula petitoria engendrada ahora una simple obligacin personal, de igual
contenido que la actio in personam.
B) HISTORIA DE LA TERMINOLOGA
Las denominaciones de los derechos, ius in personam, ius in re, han sido encontradas por
primera vez en el Brachylogus o corpus legum, respecto del cual se admite, con Savigny, que
fue redactado en Lombarda entre los siglos XI y XII. Si la accin era el medio de hacer valer el
derecho en justicia, la divisin de las acciones en personales y reales no poda sino responder a
la clasificacin de los derechos que estas protegan, en personales y reales.
CAPITULO III
CONCEPTO DOCTRINARIO DEL DERECHO REAL
- 264 -

A. CONCEPTO TRADICIONAL DEL DERECHO REAL

Ortoln: considera al derecho personal, como aquel en que una persona es individualmente
sujeto pasivo del derecho. Y derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente
sujeto pasivo del derecho.
Mackeldey: expresa que derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una cosa
sometida por razn del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea bajo todos
conceptos o bajo algunos solamente.
Demolombe: para este el derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una relacin
directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, a saber: la
persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto.
Aubry y Rau: para estos los derechos reales son aquellos que crean una relacin inmediata y
directa entre una cosa y la persona al poder de la cual ella se encuentra sometida, de una
manera ms o menos completa, siendo susceptibles de ser ejercidos no solamente contra tal
persona determinada, sino contra todos.
Mayns: derecho real como nuestra voluntad dirigindose hacia una cosa por abstraccin de todo
otro individuo humano fuera de nosotros.
El derecho real ha sido concebido como integrado por dos elementos: el sujeto o titular del
derecho y la cosa u objeto de l. Entre el sujeto y al cosa se establece una relacin directa e
inmediata, un poder que permite al titular obtener de ella una utilidad mayor o menor sin
necesidad y con exclusin de la intervencin de otra persona. El derecho personal tiene tres
elementos: el sujeto activo, el sujeto pasivo y el objeto.
B) DOCTRINAS QUE NIEGAN LA EXISTENCIA DE DIFERENCIAS SUBSTANCIALES ENTRE
LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES.
a) Teora unitaria personalista (Planiol): no existe diferencia entre los derechos reales y los
personales, porque en los primeros tambin existen sujetos pasivos representados por cada uno
de los integrantes de la comunidad, obligados a respetarlos. Es decir, que el derecho real es
concebido como un derecho personal en el que los sujetos pasivos (comunidad) estn obligados
al cumplimiento de una prestacin (obligacin de no hacer).
Crticas a esta teora:
Savigny critic esta postura al expresar que la palabra obligacin no es la expresin
adecuada para referirse a la necesidad jurdica de respetar los derechos de los dems. La
necesidad de reconocer la propiedad de otro es lo opuesto a la obligacin y califica de
errnea esta teora por dos razones: primero, la analoga y la diferencia natural de las
ideas jurdicas son oscurecidas; en segundo lugar, el empleo de la expresin romana
obligacin, completamente extrao a los romanos.

Por otro lado Freitas tambin atacando la teora, nos dice que la condicin distintiva de los
derechos absolutos es que su correspondiente obligacin afecta la masa entera de las
personalidades con las cuales el agente del derecho pueda estar en contacto. La cualidad
propia de los derechos relativos, es la de recaer su peculiar obligacin sobre personas
ciertas y determinadas. En el primer caso la obligacin es negativa, consiste en la
inaccin, esto es, en la abstencin de cualquier acto que pueda estorbar el derecho. En el
segundo caso la obligacin es positiva y consiste en un hecho o prestacin necesaria de la
persona obligada.

Otro argumento contra la tesis unitaria personalista estribara en que el sujeto pasivo
universal se advertira no solo en los derechos reales, sino tambin en los personales, y
an en los restantes, porque constituye un simple deber de abstencin.

b) Teora unitaria realista: para esta teora todos los derechos patrimoniales son reales. Se ha
querido ver en los derechos creditorios ms que un vnculo entre personas, una relacin entre
- 265 -

patrimonios, y de tal forma as como el derecho real implica una relacin con la cosa que es un
objeto, el personal importa una relacin entre el acreedor y el patrimonio del deudor.
Criticas a la teora:
Solo tiene en cuenta el momento anormal del incumplimiento, donde el acreedor hace
efectivo su derecho de agredir el patrimonio del deudor y no que lo normal es el
cumplimiento y que a ellos aspira el acreedor.

De esa posibilidad para el acreedor de agredir el patrimonio del deudor, no debe inferirse
que el derecho personal se asemeje al real, puesto que el patrimonio no solo se compone
de cosas sino tambin de bienes y tampoco existe afectacin especial de esos elementos
patrimoniales al cumplimiento de la obligacin.

Es inadmisible la despersonalizacin del derecho creditorio sobre cuya base se asienta

esta doctrina. En todos los derechos personales las cualidades del deudor interesan a sus
titulares.

c) Otras concepciones
Demogue, cuestiona las clasificaciones de los derechos fundadas en su naturaleza intrnseca
(absolutos y relativos, personales y reales), y advierte que solo puede aludirse a derechos que en
su ejercicio son ms cmodos o menos cmodos. Los derechos reales al exigir nicamente la
abstencin de los terceros en general, seran de ejercicio ms cmodo que los personales, que
requeriran la colaboracin activa de personas determinadas. Por otro lado los derechos podran
considerarse ms fuertes o ms dbiles segn su oponibilidad, los derechos personales seran
ms fuertes que los personales.
La doctrina institucionalista plantea la ubicacin de los derechos subjetivos teniendo en cuenta
su mayor o menor contenido institucional. Los derechos reales y de familia reciben una definida
influencia institucional, lo que no ocurre con los derechos personales.
Ginossard, formula una elaboracin de los que llama sistema de los derechos patrimoniales.
Sostiene que el activo del patrimonio se integra con la propiedad de los bienes, que pueden ser
corporales o incorporales; y estos ltimos, derechos relativos o derechos intelectuales. A su vez
los derechos relativos los subdivide en personales, en reales y los mixtos.
C) PROBLEMA DE LA EXISTENCIA DE SUJETO PASIVO DETERMINADO EN LOS
DERECHOS REALES.
Hay varias posturas doctrinarias que consideran la existencia de un sujeto pasivo determinado
sobre la cosa ajena en derecho real. Consideran que el anterior dueo de la cosa forma parte de
la relacin como sujeto pasivo determinado.
Hay quienes niegan esta postura y lo consideran uno ms entre todos los integrantes de la
comunidad que deben respetarlos.

CAPITULO IV
COMPARACIN ANALTICA ENTRE LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES
A. SEMEJANZA Y DIFERENCIAS
Los derechos reales, al igual que los personales son por su contenido econmico, derechos
patrimoniales.
Diferencias:
1)Esencia:
-D personales: consiste en la facultad de exigir a otro el cumplimiento de una prestacin.
- 266 -

-D Real: se configura en su esencia como un poder jurdico.

2) Objeto:
-D Personal: es la persona del deudor traducida en una determinada conducta que ste debe
observar en beneficio del acreedor , una prestacin (dar-hacer-no hacer).
-D Real: el objeto son las cosas (art 102 bis: Sin una cosa que le sirva de objeto inmediato, no
puede configurarse el d real)
3) Elementos:
-D Personal: tres son los elementos que lo construyen: sujeto activo (acreedor), el sujeto pasivo
(deudor) y el objeto (prestacin).
-D Real: se construye con dos elementos: sujeto (titular del derecho) y el objeto (cosa).
4) Inmediatez:
-D Personal: el beneficio (prestacin) es alcanzado por el acreedor a travs de la persona del
deudor.
-D Real: la utilidad es obtenida por el titular del derecho directamente de la cosa sin necesidad
de que intermedie persona alguna.
5) Rgimen legal:
-D Personal: rige el principio de la autonoma de la voluntad en la creacin y vida de las
relaciones jurdicas, slo limitado por el orden pblico, la moral y las buenas costumbres.
-D Real: impera en todo su rgimen (creacin y organizacin), el principio del orden pblico y en
mnima parte la autonoma de la voluntad.
6) Nmero:
-D Personal: el n es ilimitado.
-D Real: no solo est circunscripto a los que autoriza la ley, sino que adems sta los organiza
en nmero muy reducido.
7) Adquisicin:
-D Personal: inspirado en el d romano, nacen de alguna de las causas o fuentes previstas por la
ley.
-D Real: requieren un modo suficiente inclusive en los supuestos en que aquellas causas son el
ttulo suficiente para la adquisicin.
8) Oponibilidad:
-D Personal: puede hacerse valer contra obligados determinados (relativo).
-D Real: es oponible a todos los integrantes de la sociedad (absoluto, erga omnes).
9) Publicidad:
-D Personal: por su carcter relativo no exige publicidad.
-D Real: como consecuencia de su oponibilidad erga omnes, aun contra terceros interesados ,
presupone su conocimiento por esos terceros.
10) Ejercicio:
-D Personal/ Real: los d personales son extraos en cuanto a su ejercicio a la idea de
posesin, que es en cambio el medio natural para ejercitar la mayora de los d reales.
11) Prescripcin:
-D Personal: se pierden por la prescripcin (extintiva o liberatoria). La usucapin no es posible
en los personales, porque no se ejercen por la posesin. La prescripcin liberatoria extingue la
accin y transforma la obligacin civil en obligacin natural (art 515 Cod Civil).
-D Reales: se adquieren por la prescripcin (adquisitiva o usucapin) con excepcin de los de
garanta.
12) Permanencia:
-D Personal: se agotan con su ejercicio: el d desaparece cuando el acreedor obtiene el
beneficio que aqul comporta, cumplimiento de la prestacin.
-D Real: ya perpetuos, ya temporarios, suponen para la obtencin del beneficio una situacin de
permanencia en el tiempo.
- 267 -

13) Duracin:
-D Personal/D Real: los personales son siempre temporales; los reales pueden ser temporales
o perpetuos.
14) Exclusividad:
-D Personal: admiten la concurrencia de sujetos activos y/o pasivos (pluralidad de acreedores
y/o deudores).
-D Reales: la concurrencia de titulares es compatible solamente con los de garanta y las
servidumbres; para el dominio y para el usufructo rige la exclusividad ; en el uso y habitacin
juegan, o bien la concurrencia, o bien la exclusividad.
15) Inherencia:
-D Personal: como se trata de obligaciones de dar cosas, an ciertas no se establece con ellas
inherencia, desde que estas son nicamente los objetos mediatos.
-D Real: el derecho es inherente a las cosas y se adhiere a ellas, por su objeto inmediato.
16) Ius persequendi:
-D Personal: carece de la facultad de perseguir la cosa (objeto de su d) cuando se encuentra en
poder de un tercero.
-D Real: el ius persequendi es una de sus ventajas tpicas, que fue facultada al titular para seguir
la cosa y reclamarla de cualquiera que la tenga en su poder.
17) Ius preferendi:
-D Personal: procuran hacerse efectivos en las ejecuciones colectivas, siguen la ley del
concurso, si los bienes del deudor no alcanzan para satisfacer todos los crditos, se distribuyen
a prorrata entre los distintos acreedores, salvos que sean crditos privilegiados, preferencia
excepcional que no guarda relacin alguna con la fecha del crdito.
-D Real: el ius preferendi constituye la otra ventaja tpica derivada de la inherencia y, se traduce:
primero en el tiempo, ms fuerte en el dcho. El ius persequendi es independiente de los
privilegios, y nada tiene que ver con ellos, ni con la circunstancia de que algunos derechos reales
(hipoteca y prenda) le otorguen.
18) Divisibilidad hereditaria:
-D Personal: ante el fallecimiento del acreedor o del deudor, los crditos o dbitos se dividen de
pleno derecho entre los herederos en proporcin a sus partes hereditarias.
-D Real: no se extinguen con la muerte de sus titulares, los herederos quedan en una comunidad
hereditaria, es decir en un estado de indivisin.
! La diferencia entre ambos dchos resulta ms en los dchos de garanta, pues ellos
continan en su carcter de indivisibles, a pesar de la divisin de los crditos que
garantizan.
19) Extincin:
-D Personal: no se extinguen aunque desaparezcan todos los bienes del deudor.
-D Real: se extinguen con la prdida de la cosa (art 2604, 3051 Cd. Civ).
20) Contenido jurdico-econmico:
-D Personal: implican una utilizacin de servicios (del deudor).
-D Real: implican un aprovechamiento de la riqueza (de las cosas).
21) Competencia:
-D Personal: en las acciones derivadas de los d personales, la competencia se determina por el
el lugar en que deba cumplirse la obligacin y, en su defecto, a eleccin del actor el del domicilio
del demandado o el del lugar del contrato, siempre que el demandado se encuentre en l, aunque
- 268 -

sea accidentalmente, en el momento de la notificacin y tratndose de delitos o cuasidelitos, el

del lugar del hecho o el del domicilio del demandado, a eleccin del actor.
-D Real: en las acciones que protegen los dchos reales, la competencia se establece para los
inmuebles por el lugar donde est situada la cosa litigiosala misma regla regir respecto de las
acciones posesorias, interdictos, restricciones y lmites del dominio, medianera, declarativa de la
prescripcin adquisitiva, mensura y deslinde y divisin del condominio. Si las acciones reales
ataen a los muebles, es juez competente el del lugar en que se encuentren o el del domicilio del
demandado, a eleccin del actor
22) Ley aplicable:
-D Personal: derivados de los actos jurdicos, se rigen por la ley del lugar de celebracin (art 8 y
1205 CC) pero los que deben ser ejecutados fuera de dicho lugar, sern juzgados en cuanto a su
validez , naturaleza y obligaciones por las leyes del lugar donde deben cumplirse. En cuanto a la
capacidad para esos actos jurdicos, la llamada de hecho es normada por la ley de domicilio de
las partes y la denominada de derecho, por la ley territorial. La forma de los actos jurdicos se
determina por la ley del lugar de celebracin debido a la necesidad de la forma escrita y calidad
de ella, esto no rige cuando las formas ataen al derecho real sobre inmuebles.
-D Real: el rgimen de las cosas segn sui calidad inmobiliaria o mobiliaria segn el art 10 CC,
Los bienes races situados en la Rep. son exclusivamente regidos por las leyes del pas,
respecto a su calidad de tales, a los derechos de las partes, a la capacidad de adquirirlos, a los
modos de transferirlos, y las solemnidades que deben acompaar esos actos. El ttulo, por lo
tanto () slo puede ser adquirido, transferido o perdido de conformidad con las leyes de la
Rep. ======este artculo aplica la lex rei sitae respecto a la determinacin de la calidad
inmobiliaria, al rgimen legal de los dchos reales sobre inmuebles y a los modos de transferirlos;
sin embargo en lo que respecta a la capacidad de adquirirlos debe entenderse que apunta a la
capacidad de derecho (art 8 en correlacin con el 9 y 949 del CC). A la capacidad de hecho se le
aplica la lex domicili (art 6,7 y 949 CC)
B) RELACIN ENTRE LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES
Entre los dchos reales y personales se aprecian algunas relaciones:
Muchas veces el dcho personal se convierte en el camino para llegar al dcho real, por ej.:
el contratos de compra y venta que genera dchos personales (obligaciones de entregar la
cosa vendida y de pagar un precio), es al mismo tiempo uno de los requisitos necesarios
para el nacimiento del d real (ttulo suficiente).
En ciertos d reales, como los de garanta, el d personal es camino obligado para alcanzar
el d real, el Cd. Civil no los admite con otra fuente que la convencional.
Determinada categora de d reales cumple una funcin accesoria de d personales ej.: d
reales de garanta (hipoteca, prenda y anticresis).
(Prenda y anticresis su fuente es un contrato real, el d real nace con la conclusin del
contrato, o sea con la entrega de la cosa, tradicin art 1141 CC). Chicas esto es un detalle
pero lo agregu a modo darle importancia al modo de transmisin o sea la tradicin,
requisito fundamental en los d reales y no personales que se confeccionan por la simple
autonoma de la voluntad y no con la entrega jejej)
EXTRAAAAAAAAAAAA!!!
Concepciones sobre el derecho real. Diferencias entre derechos reales y personales.
Dejando de lado los casos "fronterizos", existen las diferencias que se detallan en el siguiente cuadro:
Derechos reales
Derechos personales (crediticios)
Relacin

Directa e inmediata con la cosa

No hay una relacin directa e

inmediata con la cosa

Elementos

Sujeto activo (titular del derecho) y Sujeto activo (acreedor), sujeto

- 269 -

el objeto (la cosa)

pasivo (deudor) y objeto (prestacin)

Objeto

Cosa individualizada y de existencia El hecho del deudor, no se exige

actual.
existencia actual ni que la misma
est individualmente determinada
(ejemplo, el objeto es entregar diez
litros de leche)

Exclusividad

El derecho real es exclusivo pues

"es imposible que lo que me
pertenece en el todo pertenezca al
mismo tiempo a otro" (nota al
artculo 2508).

Preferencia y Gozan los derechos reales.

persecucin

El derecho personal no es Exclusivo

pues "nada impide que la misma
cosa que me es debida sea tambin
debida a otro" (nota al artculo 2508).
No gozan los derechos personales.

Tradicin

El mero consentimiento no basta

En los derechos personales no se
para adquirir ni transmitir derechos necesita la tradicin para adquirirlos.
reales, debe realizarse la tradicin.

Oponibilidad

Oponibles erga omnes, son

derechos absolutos..

Prescripcin

Puede adquirirse por posesin

No se adquieren por prescripcin,
continuada, calificada o no por el
solamente rige para los derechos
justo ttulo y la buena fe, durante el personales la prescripcin extintiva.
tiempo requerido por ley.

Renuncia o
Abandono

Existe la posibilidad del titular del

derecho real de exonerarse de las
cargas que gravan la cosa sobre la
que recae el derecho, mediante el
acto unilateral de su renuncia o
abandono.

Posesin

Los derechos reales se ejercen

Los derechos crediticios nacen para
normalmente por la posesin (salvo extinguirse mediante el pago.
hipoteca y servidumbre activa).

Sanciones

Los derechos reales se protegen

Los creditorios se protegen por
por medio de las "acciones reales". medio de acciones personales que
se dirigen slo contra el deudor.

Creacin

El nmero y reglamentacin de los Para los derechos personales

derechos reales estn sujetos a la impera el principio de autonoma de
ley (artculo 2502 numerus
la voluntad (artculo 1197).
clausus)

Son oponibles en principio slo al

deudor.

El titular del derecho personal no

tiene la facultad de exonerarse de
las cargas abandonando o
renunciando.

Vnculos. Como el derecho es una unidad, las divisiones que se hagan entre las distintas
categoras no son tajantes ni absolutas y entre ellas tambin hay vnculos, pudindose mencionar
las siguientes:
1. Los derechos personales pueden ser fuente de los derechos reales. Por ejemplo, el
dominio puede adquirirse a travs de una compraventa. Asimismo, los derechos reales de
garanta slo pueden ser convencionalmente constituidos.
2. Los derechos reales de garanta son accesorios y sirven para garantizar el pago de los
derechos creditorios.
3. Respecto de los ttulos de crdito, concurren un derecho real sobre el ttulo o
instrumento, que es una cosa, y un derecho personal, que se encuentra incorporado al
ttulo, cuya posesin es indispensable para poder ejercerlo.
- 270 -

CAPTULO V
ALGUNAS DE LAS PRETENDIDAS SITUACIONES INTERMEDIAS ENTRE LOS
DERECHOS REALES Y LOS PERSONALES
A. DERECHOS REALES IN FACIENDO
El d real inviste del poder para obtener directamente de una cosa todas o algunas de sus
utilidades; el personal faculta a requerir que el otro haga (reclamar al deudor el cumplimiento de
la prestacin). La expresin derechos reales in faciendo =====es un contrasentido, porque a
travs de l se admitira un derecho real con el contenido de un derecho personal.
Mxima de los romanos: El dcho real no puede consistir nunca en que alguien haga algo en
beneficio de su titular ej.: que la servidumbre (d real) no puede consistir en un hacer (que el
propietario del fundo dominante pueda exigir al propietario del funod sirviente)== principio:
servitus in faciendo consistere nequit
Esta postura se contradice cuando se examina el REGIMEN FEUDAL de los d reales, que
no encuentran inconveniente en admitir que ciertos d reales impongan en el lado pasivo
prestaciones positivas (in faciendo). Esas prestaciones consistan en ese sistema tanto
en el pago de una suma de dinero, en la entrega en especie y hasta en la prestacin de
servicios personales. Ese rgimen se explica por el sistema propio del feudalismo, en que
lo poltico, lo social, lo econmico y lo jurdico aparecen estrechamente compenetrados.
El esquema romano encaja en el Cd. Civil argentino por lo siguiente:
El art 497 expresa: A todo derecho personal corresponde una obligacin personal. No hay
obligacin que corresponda a derechos reales. De la nota a este artculo surge que ni
siquiera la llamada obligacin universal puede integrar el contenido del d real, ese
contenido no podr quedar configurado con la obligacin de una persona determinada, y
menos an si la obligacin no es pasiva (abstencin) sino positiva (hacer, in faciendo).
El principio servitus in faciendo consistere nequit fue consagrado por Vlez en el art 3010
CC. Vlez ni siquiera admiti para el caso excepcional de la servitus oneris ferendi que
los trabajos necesarios para la conservacin de la servidumbre estuviesen a cargo del
fundo sirviente, as lo dice el art 3022 CC.
El art. 3042 con alcance gral para todas las servidumbres, y el art. 3023, en su primera
parte, tambin genrica, y en la segunda con referencia especfica a la servidumbre de
soportar la carga (oneris ferendi), reconocen la posibilidad de que por convencin el
propietario del fundo sirviente se obligue a hacer las obras o gastos para el ejercicio
conservacin de la servidumbre. En ese caso y al igual que el art. 3010, la obligacin slo
afectar a quien la contrajo y a sus herederos y no a la heredad sirviente, pero el obligado
podr liberarse mediante el abandono.
Conclusin: En nuestro derecho se desecha la posibilidad de una presunta categora intermedia
entre derechos reales y personales, en cuya virtud el titular de un singular d real estara
facultado para pretender una actitud in faciendo de la persona que aparezca ligada por su
relacin con la cosa.
B)IUS AD REM (d a la cosa) =/ Ius in re (d real)
El ius ad rem se configura como una categora intermedia entre el derecho real y el derecho de
obligacin. No implica una potestad directa e inmediata sobre una cosa sino la posibilidad de que
sta se produzca en el futuro.
Su origen hay que encontrarlo en el Derecho cannico, siglo XII. As, por ejemplo, cuando se
nombraba un nuevo Obispo y este no haba tomado posesin del cargo se deca que no tenia el
ius in re (dreal) al Obispado pero tenia un ius ad rem (da la cosa), es decir, una expectativa al
mismo.
El ius ad rem comprendera aquellos casos en que habindose adquirido una cosa esta no haba
sido aun entregada. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la doctrina, no
obstante lo cual hoy da se ha tratado de relanzar esta figura a travs del siguiente supuesto:
- 271 -

La anotacin preventiva. La anotacin preventiva es un asiento registral de carcter

provisional cuyo objeto es hacer constar una situacin jurdica que, por no estar
consolidada no puede acceder al Registro mediante un asiento definitivo. Por tanto, en
estos casos no cabra hablar de un ius in re sino de un ius ad rem.

CAPITULO VI
RGIMEN LEGAL DE LOS DERECHOS REALES
INCIDENCIA DEL ORDEN PBLICO
La importancia poltica, econmica y social de los derechos reales determina que su rgimen
est presidido por la nocin de ORDEN PBLICO.
La incidencia del orden pblico en los d reales los ubica institucionalmente entre los de familia y
los personales.
Los derechos de familia estn organizados en integridad con miras a intereses colocados por
encima de los individuos que comprende.
En los derechos personales gobierna el principio de la autonoma de la voluntad, limitado por las
pautas del orden pblico y de la moral y las buenas costumbres.
En los derechos reales la incidencia del orden pblico adquiere relevancia principal y la
autorregulacin de los intereses es excepcional.
La presencia del ORDEN PBLICO es dominante en los d reales, pero no exclusiva; son
exclusivamente de orden pblico las normas que hacen a la esencia del d real, que se
denominan: ESTATUTARIAS: y son las disposiciones que indican cules son los d reales y los
alcances de su contenido; las normas reglamentarias atinentes a los d reales NO son de orden
pblico.
La incidencia del orden pblico en nuestro Cdigo est en el art. 2501 Los d reales slo pueden
ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros
derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como
constitucin de d personales, si como tal pudiese valer.
De este artculo (2501) se deriva con evidencia que el orden pblico se basa en forma excluyente
en la determinacin de cules son los derechos reales (los d reales slo pueden ser creados
por la ley), y en la configuracin de su contenido, desde que los particulares ni siquiera pueden
modificar los derechos reales admitidos por la ley.
Trascienden de la vigencia necesaria del orden pblico los preceptos reguladores de los d reales
con carcter meramente reglamentario, de aplicabilidad supletoria. Si se tata de normas
reglamentarias, la voluntad de los particulares podr prescindir de ellas. Ej.: el art. 2669 en
materia de dominio revocable, despus de formular el principio gral de que la revocacin opera
con efecto retroactivo al da de la adquisicin de ese dominio, expresa que ello ocurrir si no
existe disposicin expresa en contrario en la ley o en los actos jurdicos que la establecieron-la
revocacin-. El art 2672 insiste en esa solucin al referirse al supuesto en que la revocacin
carece de retroactividad por disposicin expresa en los actos jurdicos que constituyan el
dominio revocable.
Los d reales de garanta legislados por el Cd. Civil exhiben un ejemplo elocuente de la
existencia paralela de normas de orden pblico-estatutarias- y preceptos supletorios
reglamentarios-.
B. CREACIN DE LOS DERECHOS REALES.NUMERUS CLAUSUS
El art 2502 del Cd. Civil norma en su primera parte Los d reales slo pueden ser creados por
la ley, adopta el sistema denominado del numeus clausus (nmero cerrado), por oposicin al
del numerus apertus (nmero abierto).
Historia y legislacin comparada respecto al nmero cerrado:
- 272 -

D Romano: se pronunci en contra de la creacin de d reales por los particulares y no

reconoci adems de la propiedad sino un n reducido.
DFeudal: Mltiples d reales, en especial sobre inmuebles, en virtud de la posibilidad que
beneficiaba al seor de imponer a sus vasallos las ms variadas prestaciones que se
configuraban como d reales.
La reaccin contra el estado de cosas propio del feudalismo se consolida con la
Revolucin Francesa (1789) al quedar libre la tierra de las cargas que las gravaban, por lo
cual la postura del Cdigo Francs de 1804 ha sido motivo de polmica doctrinaria, sobre
si adopt el nmero cerrado o, si por el contrario, permite la libre creacin de los d reales
Para la poca de la sancin del Cdigo Civil argentino, eran mayora los autores contrarios
a captar en el Cdigo francs el numerus clausus.
El Cdigo Espaol: no establece criterio alguno, pero en relacin a la legislacin
hipotecaria que permite inscribir tanto los d reales regulados especialmente, como
cualesquiera otros d reales, se sostiene enrola en el sistema del nmero abierto.
El Cdigo Italiano (1942): carece de norma expresa, no desierta dudas en la doctrina sobre
su ubicacin dentro del rgimen romano del nmero cerrado.
En los Cdigos Americanos: tendencia hacia el nmerus clausus, y en todo caso en
aquellos pases en que llega a admitirse el sistema opuesto, la realidad del d ensea que
los particulares tiene slo relativa posibilidad de crear otros d reales ms all de los tipos
modelados por la ley.

C. FUENTES DE LOS DERECHOS REALES

La afirmacin del art 2502 del Cdigo Civil de que los derechos reales slo pueden ser creados
por la ley, no significa que la ley sea la nica fuente (origen) de los d reales; implica nada ms
que la imposibilidad jurdica para los particulares de constituir otros derechos reales que los
expresamente.
La fuente de los derechos reales puede ser: la voluntad de las partes o la ley; la ley acta muy
excepcionalmente como causa-fuente de esos derechos. Ejemplos:
Usufructo Legal (el de los padres sobre los bs. De sus hijos que estn sobre su patria
potestad):la voluntad de los particulares es la fuente fundamental que origina los d reales;
tanto es as que las disposiciones del usufructo se aplican al uso y a la habitacin en virtud
del art. 2949, esa norma en su parte final excluye a la ley como fuente del derecho de uso.
Hipoteca-Prenda-Anticresis: la nica fuente es la convencin, que debe ser expresa en la
hipoteca y puede ser expresa o tcita en la prenda y en la anticresis.
Posesin de buena fe: el art 2412 CC, en tanto presume propietario al poseedor de buena
fe de una cosa mueble no robada ni perdida, consagra la adquisicin del dominio por
imperio legal. Es una nueva hiptesis de d real cuya fuente puede ser la ley.
D. TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
Se correlaciona con el numerus clausus, pero puede ser distinguido de l: el numerus
clausus apunta a la determinacin de cules han de ser los d reales y al contenido in
abstracto de ellos, pero NO avanza sobre cul ha de ser su contenido in concreto (tipicidad).
El nmero cerrado, es tal, porque fija la amplitud de la utilidad que otorgan los derechos reales;
as es:
Dominio: mayor expresin de facultades, sometimiento de la cosa a la voluntad del titular.
Usufructo: como el uso y goce conforme al destino impuesto por el constituyente.
Uso: como el usufructo limitado a las necesidades del usuario y de su familia.
Habitacin: como uso especfico sobre una casa.
Servidumbre: como el d a una determinada utilidad de un inmueble.
Ello no impide que in concreto los d reales aparezcan con contenidos especiales o tpicos, y
que el legislador se ocupe de ellos, ej: el Cdigo legisla sobre las servidumbres especiales o
- 273 -

tpicas de trnsito, acueducto, recibir aguas y sacar agua y as tmb lo hace con relacin a
usufructos especiales o tpicos, como los de montes o de ganados.
E. MODIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES
Las proyecciones del orden pblico en los d reales impiden no slo la creacin de d reales
distintos a los previstos por la ley, sino tmb la modificacin de los que ella admite.
La imposibilidad de modificar los d reales PERMITIDOS est implcita en la 2da parte del art
2502 CC, cuando hace alusin de las consecuencias de la constitucin de d reales NO
ADMITIDOS, o de la modificacin de los reconocidos.
F) CONSECUENCIA DE LA PRETENDIDA CREACIN DE OTROS DERECHOS REALES O
MODIFICACIN DE LOS PERMITIDOS

CAPTULO VII
ENUMERACIN DE LOS DERECHOS REALES, DE SUS MODALIDADES, E INSTITUTOS
AFINES
A. DERECHOS REALES PERMITIDOS, LIMITADOS Y PROHIBIDOS EN EL DERECHO
CIVIL
1) Solucin doctrinaria:
El Cdigo Civil enumera los derechos reales en el art. 2503 con el siguiente criterio: "Son
derechos reales:
1 El dominio y el condominio;
2 El usufructo; 3 El uso y la habitacin;
4 Las servidumbres activas; 5 el derecho de hipoteca; 6 La prenda; 7 La anticresis".
Por su parte, el art. 2614 dice: "que estn prohibidos los derechos enfituticos y de superficie, y
tambin los censos y las rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos,
cualquiera que sea el fin de la imposicin ni hacer en ellos vinculacin alguna".
La total prohibicin no cabe duda alguna ante la categrica expresin: "ni hacer en ellos
vinculacin alguna". El problema se circunscribe a la enfiteusis, la superficie, los censos y las
rentas.
El art. 2503 enuncia cules son los derechos reales permitidos, y el art. 2614, al lado de los
derechos reales que prohbe en forma expresa, agrega otros que admite por plazo limitado, y que
no aparecen en la primera norma, es previo el estudio del alcance del art. 2614, a los efectos de
integrar el conjunto de los derechos reales permitidos por el Cdigo Civil.
El art. 2503 concuerda con el art. 2502, ya que si "los derechos reales slo pueden ser
creados por la ley", sta debe indicar expresa y taxativamente la nmina de los derechos reales
reconocidos. Como los derechos reales no permitidos expresamente, quedan prohibidos, parece
en principio superabundante que otro artculo el 2614 se ocupe de mencionar algunos
derechos reales no admitidos. Sin embargo, la actitud del Codificador tendra su explicacin en
que habra querido recalcar la prohibicin de constituir derechos reales, que existentes al tiempo
de la sancin del Cdigo, quedaron "suprimidos" por ste (para el futuro).
El art. 2614 se justifica tambin porque adems de los derechos reales que suprime, incorpora
implcitamente otros al prohibirlos solamente cuando exceden el plazo de cinco aos.
La doctrina coincide en torno de la poca claridad del art. 2614 en la determinacin de cules
son los derechos reales prohibidos y cules los permitidos por un lapso no mayor de cinco aos.
La postura de Machado sostiene que el concepto de que aquellos se extiendan a mayor
trmino que el de cinco aos", rige para los "derechos enfituticos", "de superficie", "censos",
"rentas".
- 274 -

La tesitura ms restrictiva es la que sigue Legn, que concluye que la enumeracin del artculo
2503 es necesariamente taxativa (slo pueden crearse los que all se indican ya que, "Los
derechos reales slo pueden ser creados por la ley"). Para Legn el art. 2614 debe coordinarse
con el 2503, ya que para el todos los derechos reales a los que alude el art. 2614, quedan
descartados como tales de nuestro Cdigo.
Llerena, con criterio restringido aunque no en el grado de Legn, solamente permite las rentas
(como derecho real) por no ms de cinco aos.
La doctrina mayoritaria (la que adopta la ctedra) puntualiza que estn vedados la enfiteusis y
la superficie, y permitidos por cinco aos los censos y las rentas.
Los derechos que se prohben son la enfiteusis y superficie, y los que se limitan son los censos y
rentas. Por su naturaleza la enfiteusis y la superficie son derechos reales perpetuos o de muy
larga duracin y por tanto inconcebibles por el reducido trmino de cinco aos.
Allende, ubicado en similar orientacin, si bien considera que la permisin por cinco aos incluye
solamente a "censos" y "rentas", significa que en realidad son un mismo instituto: el de los censos
y rentas reales. Sostiene que los alcances genricos del vocablo "rentas" comprende las
personales y las reales, que son los censos. Quiere decir que al referirse el art. 2614 a derechos
reales sobre inmuebles, las rentas no pueden ser ms que las reales, que son los censos.
En conclusin, la nmina del art. 2503 (integrada con los censos o rentas reales del art. 2614) es
taxativa dentro del Cdigo Civil (numerus clausus de Velez), lo que no obsta para que por ley y
en funcin del art. 2502, se agreguen al ordenamiento argentino nuevos derechos reales, tal
como ocurri con la propiedad horizontal, que negada por el art. 2617, se sum a los derechos
reales permitidos por la ley 13.512.
2) Enumeracin
a) Permitidos:
1. dominio
2. usufructo
3. uso
4. habitacin
5. servidumbres activas
6. hipoteca
7. prenda
8. anticresis
9. censos (rentas reales) que no excedan de cinco aos
10. condominio
11. propiedad horizontal.
b) Prohibidos y limitados:
1. enfiteusis
2. superficie
3. censos (rentas reales) que excedan de cinco aos
4. vinculaciones
5. derechos reales "in faciendo"
6. derecho real de retracto.
7. derecho real de tanteo o preferencia.
CAPTULO VIII
CONCEPTO DE CADA DERECHO REAL, MODALIDADES Y FIGURAS AFINES:
- 275 -

A) CONCEPTO DE LOS DERECHOS REALES DEL DERECHO CIVIL

a) Permitidos:
1 Dominio:
El artculo 2506 del Cdigo Civil define: "El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa
se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona".
El dominio implica el derecho real de contenido ms amplio, la posibilidad para su titular de usar,
gozar, beneficiarse con los frutos y disponer a voluntad de la cosa objeto de su derecho, dentro
del marco legal. Pueden ser objeto del dominio las cosas muebles e inmuebles.
2 Usufructo:
"El usufructo es el derecho real de usar y gozar de cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal
que se altere su substancia" (art. 2807 del Cd. Civil).
El usufructo sigue al dominio en orden decreciente de contenido, desde que no otorga la facultad
de disponer. Slo encierra las facultades de usar y gozar, pero no a voluntad como en el caso del
dueo, sino, respetando la esencia (materialidad) y destino econmico de la cosa.
El usufructo es el derecho a la utilidad de la cosa (uso y goce sin alteracin de la substancia).
En principio el usufructo recae sobre cosas inmuebles o muebles no fungibles.
3 Uso:
Para el art. 2948 del Cd. Civil: "El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad
de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de
conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso
para las necesidades del usuario y de su familia".
El uso es el derecho a la utilidad de la cosa (uso y goce sin alteracin de la substancia) limitado a
las necesidades del usuario y de su familia.
El uso se ejercita sobre las mismas cosas que son objeto normal del usufructo (inmuebles y
muebles no fungibles).
4 Habitacin:
"Si (el derecho de uso, arriba mencionado) se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella,
se llama en este Cdigo, derecho de habitacin.
La habitacin es el derecho a la utilidad de morar en una "casa" (uso sin alteracin de la
substancia) limitado a las necesidades del habitador y de su familia.
El objeto de la habitacin lo constituye una "casa", u objetos anlogos (piso, departamento, etc).
5 Servidumbres activas:
El art. 2970 del Cd. Civil precepta: "Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario
sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de
disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad".
"Servidumbre (servidumbre activa), es el derecho real, perpetuo o temporario, de una o ms
personas sobre un inmueble ajeno, con un determinado derecho sobre su utilidad".
La servidumbre activa atribuye a su titular un derecho a determinada utilidad de un inmueble.
6 Hipoteca:
El art. 3108 del Cd. Civil as la define: "La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad
de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor".

- 276 -

La hipoteca es, pues, un derecho real accesorio de un crdito, en funcin de garanta, sin
desplazamiento de la cosa inmueble sobre la que recae, que contina en poder del dueo.
7 Prenda:
Dice el art. 3204 del Cd. Civil: "Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una
obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un
crdito en seguridad de la deuda".
En realidad la prenda es un derecho real accesorio de un crdito (civil), en funcin de garanta,
con desplazamiento de la cosa mueble sobre la que recae, que debe entregarse al acreedor
prendario.
8 Anticresis:
Segn el art. 3239 del Cd. Civil:
La anticresis es un derecho real accesorio de un crdito, en funcin de garanta, con
desplazamiento de la cosa inmueble sobre la que recae, que es entregada al acreedor
anticresista para que ste perciba sus frutos y los impute a los intereses del crdito y/o a su
capital.
9 Censos o rentas reales que no excedan de cinco aos:
El censo puede caracterizarse como el derecho real accesorio, en funcin de garanta, constituido
sobre un inmueble en seguridad de un crdito, que faculta a su titular a exigir del dueo, en cuyo
poder permanece, peridicamente y por no ms de cinco aos, toda o parte de su renta en dinero
o en especie.
Se ubica al censo como derecho real accesorio y no como principal de goce o disfrute, porque de
no ser as habra que admitirlo slo como derecho personal, lo que contrariara la perceptiva del
art. 2614; o en caso contrario, debera admitirse que nos encontraramos frente a un derecho real
"in faciendo", el cual esta vedado por el cdigo.
10 Condominio: El condominio no es otra cosa que la comunin del derecho real de dominio.
Esa comunin o comunidad se dar en el usufructo siempre que se constituya en favor de varias
personas (co-usufructo) y en el uso y la habitacin solamente cuando establecidos en beneficio
de varios titulares los frutos de la cosa o las comodidades de la casa no alcancen para la
satisfaccin de las necesidades de todos los titulares y sus familias (co-uso y co-habitacin). Si el
volumen total de las necesidades de los distintos titulares y sus familias puede ser cubierto con
las utilidades que brinden los objetos del uso o la habitacin, existir la posibilidad de
concurrencia de estos derechos reales, posibilidad evidente en los derechos reales de garanta y
en las servidumbres activas.
La definicin del art. 2673 del Cd. Civil dice: "El condominio es el derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble".
11 Propiedad horizontal:
La primera parte del art. 2 de la ley 13.512 significa que: "cada propietario ser dueo exclusivo
de su piso o departamento y co-propietario sobre el terreno y sobre las cosas de uso comn del
edificio o indispensables para mantener su seguridad'.
La propiedad horizontal es el derecho real sobre una unidad de un inmueble edificado, integrada
por partes propias y comunes, que atribuye facultades de uso, goce y disposicin jurdica,
conforme a su peculiar rgimen legal.
b) Prohibidos:

- 277 -

1 Enfiteusis:
Se trata de uno de los derechos reales que prohbe en forma expresa el art. 2614 del Cdigo
Civil.
Segn su raz histrica, la enfiteusis consiste en el derecho a la total utilidad de un inmueble
rstico, perpetuo o de larga duracin, que confiere las facultades de usar y gozar ampliamente de
l en una explotacin agrcola, mediante el pago de un canon.
2 Superficie:
Tambin este derecho fue suprimido por el art. 2614 del Cd. Civil. La superficie es el derecho
real sobre el todo o parte de un edificio existente o a construir en un inmueble ajeno, que confiere
las facultades de usar, gozar y disponer.
3 Censos (rentas reales) por ms de cinco aos:
Los censos o rentas reales se presentan como derechos reales prohibidos, si se los pretende
establecer por un trmino que exceda los cinco aos.
4 Vinculaciones:
Tambin las vinculaciones son desechadas de nuestro sistema por el art. 2614 del Cd. Civil.
La vinculacin sera el derecho real en virtud del cual un inmueble es afectado a determinado
orden sucesorio "mortis causa" (mayorazgos) o a una finalidad pa (capellanas).
5 Derechos reales "in faciendo": El cdigo no acepta derechos reales in faciendo, ya que
ellos tienen un contenido personal, y era propio del derecho romano que los admita, como la
imposicin de una prestacin positiva de hacer al sujeto pasivo. Por derechos reales in faciendo
se entienden aquellos en que los terceros se encuentran obligados no slo a tolerar, sino a un
hacer a favor del titular del derecho.
6 El derecho real de retracto:
El retracto como derecho real no fue incluido en la enumeracin del art. 2503 del Cd. Civil, ni
tampoco en el art. 2614, por ello y en funcin del art. 2502, se lo debe incluir entre los derechos
reales no admitidos.
El retracto es el derecho por el cual su titular tiene la facultad de retraer (dejar sin efecto) un acto
de disposicin efectuado sin su consentimiento por el dueo de la cosa.
En el derecho argentino no cabe el retracto con estirpe de derecho real.
7 El derecho real de tanteo o preferencia:
Est prohibido como derecho real. El tanteo o preferencia es el derecho por el cual su titular, en
virtud de determinada calidad (pariente, colindante, etc.), tiene la facultad de ser preferido en la
adquisicin de la cosa en el caso de la enajenacin por su dueo, siempre que se allane a pagar
"tanto" como ofrezca un tercero. El derecho de preferencia podra jugar como derecho personal.

CAPTULO IX
SUERTE DE LOS DERECHOS REALES EXISTENTES CON ANTERIORIDAD AL CDIGO CIVIL
Y QUE ESTE SUPRIME O LIMITA
La supresin por el Codificador de derechos reales que podan constituirse antes de su vigencia,
pero inadmisibles a partir de ella, plantea el problema de cul ha sido su suerte a partir del 1 de
enero de 1871, o sea de la enfiteusis, superficies, censos (rentas reales) por ms de cinco aos y
vinculaciones.

- 278 -

En torno de este tema se pueden captar tres criterios diferentes: el de la subsistencia, el de la

extincin lisa y llana, y el de la expropiacin.
Los que postulan la subsistencia de esos derechos reales, Segovia y Salvat se fundan en el
principio de la irretroactividad de la ley, que recogieron el Cdigo Civil."Los derechos reales no
pueden ser quitados ni modificados por las leyes posteriores".
La tesis de la extincin lisa y llana podra atribuirse a Machado, cuando expresa: que si la ley "ha
impedido que los particulares puedan crear derechos reales, por qu no habra podido anular
los ya creados? La incidencia del orden pblico sera tal, que provocara el fin de esos derechos
reales sin indemnizacin o compensacin alguna para su titular.
La concepcin que denominamos de la expropiacin (Lafaille, Legn, Allende) coincide en que
la extincin lisa y llana sera inconstitucional, por atentar contra la garanta de la inviolabilidad de
la propiedad consagrada por el art. 17 de la Constitucin Nacional. Estos autores encuentran la
solucin en el instituto de la expropiacin, pero mientras para Legn requerira el dictado de una
ley de expropiacin previa," para Lafaille y Allende el Cdigo Civil a travs de los artculos 2502 y
2503 y en especial el art. 2614, cumple la funcin de la ley expropiatoria exigida. Es evidente que
la extincin de los mencionados derechos reales se produce siempre que medie indemnizacin
anterior.

CAPTULO X
CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES. DIFERENTES CRITERIOS
1) Derechos reales sobre cosa propia o cosa ajena.
Son derechos reales sobre la cosa propia: el dominio, el condominio y la propiedad horizontal.
Son derechos sobre la cosa ajena: el usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres activas, la
hipoteca, la prenda, la anticresis, los censos.
2) Derechos reales sobre cosa propia o no propia.
Este criterio es en realidad una variante del anterior, que parte de la base de considerar la
existencia de derechos reales sobre una cosa mueble que no sea propia, pero tampoco ajena, ya
que la cosa no tendra dueo. Las cosas sin dueo son tales, o por no haberlo tenido nunca, o
por haber sido abandonadas por este.
3) Derechos reales de goce (disfrute) o de garanta.
En los de goce o disfrute su titular puede extraer directamente de la cosa un beneficio mayor o
menor, sin alterar su substancia; en los de garanta, el beneficio que los define est dado por la
seguridad que brindan al crdito que garantizan.
Son derechos reales de goce o de disfrute: la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la
habitacin y las servidumbres activas. Son de garanta: la hipoteca, la prenda, la anticresis y los
censos.
4) Derechos reales principales o accesorios (en funcin de garanta).
Son principales los que tienen vida propia sin dependencia de un derecho creditorio, y accesorios
(en funcin de garanta) cuando dependen de un derecho creditorio al que garantizan.
Son principales: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la
habitacin y las servidumbres activas. Son accesorios (en funcin de garanta): la hipoteca, la
prenda, la anticresis y los censos.
5) Derechos reales sobre la substancia o sobre el valor de la cosa.
Los derechos reales sobre la substancia se ejercitan sobre la materialidad de la cosa, en tanto
- 279 -

que los otros recaeran sobre el valor de ella.

Son derechos reales sobre la substancia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el
usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres activas. Seran derechos reales sobre el valor:
la hipoteca, la prenda, la anticresis y los censos.
6) Derechos reales sobre la substancia o sobre la utilidad de la cosa.
La connotacin "substancia", es aqu distinta de la clasificacin anterior, en este sentido se refiere
a que un derecho real es sobre la substancia, cuando su titular tiene la facultad de disponer
materialmente de la cosa y decidir su destino econmico. Si el beneficio que concede el derecho
real a su titular no alcanza a las facultades precedentes, se tratar de un derecho sobre la
utilidad.
7) Derechos reales perfectos o imperfectos.
El derecho real es perfecto cuando su contenido rene la totalidad de las facultades susceptibles
de ejercitarse sobre la cosa, e imperfecto en caso contrario.
Slo es derecho real perfecto el dominio, cuando es pleno o perfecto. Son derechos reales
imperfectos, el dominio, si es menos pleno o imperfecto, y todos los restantes derechos reales.
8) Derechos reales de contenido mayor o de contenido menor.
El derecho real es de contenido mayor cuando comprende el mayor nmero de facultades
posibles sobre la cosa; es de contenido menor, cuando solamente comprende un nmero limitado
de facultades desprendidas del derecho real de contenido mayor.
Derecho real de contenido mayor es el dominio perfecto o pleno; todos los otros son derechos
reales de contenido menor.
9) Derechos reales exclusivos o no.
El derecho real es exclusivo, cuando su titular debe ser una sola persona y no es factible la
concurrencia del mismo derecho real sobre la cosa en cabeza de diferentes titulares.
10) Derechos reales perpetuos o temporarios.
Los derechos reales perpetuos son los que en principio duran indefinidamente, y temporarios, los
que estn sujetos a extinguirse por la incidencia del tiempo.
Son derechos reales perpetuos: el dominio (salvo los casos en que el dominio es imperfecto) el
condominio (mientras no haya particin), la propiedad horizontal (en tanto no se extinga el
sistema), y las servidumbres activas reales siempre que no se pacte lo contrario y subsista la
utilidad que el fundo sirviente procura al dominante).
Son derechos reales temporarios: el dominio imperfecto por falta de perpetuidad, el usufructo, el
uso, la habitacin, las servidumbres activas reales (si as se lo pact) y las servidumbres activas
personales.
En cuanto a los derechos reales de garanta (hipoteca, prenda, anticresis y censos), su vida
est condicionada por la del derecho personal del que son accesorios, con la particularidad de
que los censos no pueden exceder los cinco aos
11 ) Derechos reales vitalicios o no.
Los derechos reales vitalicios son aquellos temporarios que tienen como duracin mxima la vida
de su titular, y no vitalicios los derechos reales perpetuos y los temporarios cuya duracin limitada
no depende de la vida de su titular
12) Derechos reales extinguibles o to extinguibles por el no uso.
Los derechos reales extinguibles por el no uso, son aquellos que desaparecen por el no ejercicio
del derecho durante el plazo establecido por la ley; no extinguibles por el no uso, los que
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subsisten independientemente de su ejercicio.

13) Derechos reales dependientes o no de la posesin de un inmueble.
Derechos reales dependientes de la posesin de un inmueble, (derechos objetivamente reales)
son aquellos en los que su titular no es una persona determinada sino el poseedor de alguna
heredad; en los derechos reales no dependientes de la posesin de un inmueble, (derechos
subjetivamente personales) su titular se individualiza con abstraccin de dicha posesin.
14) Derechos reales transmisibles o intrasmisibles.
Los derechos reales transmisibles son los que admiten el cambio de su titular por actos entre
vivos o "mortis -causa"; intransmisibles, los que no admiten sucesin traslativa.
15) Derechos reales sobre cosas inmuebles y muebles.
Son derechos reales sobre inmuebles o muebles: el dominio, el condominio, el usufructo, el uso.
Son derechos reales sobre inmuebles: la propiedad horizontal (unidad de inmueble edificado), la
habitacin (casa), las servidumbres activas (reales o personales), la hipoteca, la anticresis y los
censos.
Derecho real sobre muebles: la prenda.
16) Derechos reales sobre cosas con valor en si mismas y sobre cosas representativas de
valor.
Los derechos reales sobre cosas con valor en s mismas, son aqullos cuyo objeto es una cosa
mueble o inmueble por su naturaleza. Los derechos reales sobre cosas representativas de valor,
son los que recaen sobre cosas muebles o inmuebles por su carcter representativo
(instrumento).
17) Derechos reales que se ejerzan o no por la posesin.
Los derechos reales se ejercen por la posesin, cuando esta es su contenido, o sea el medio por
el cual se obtienen los beneficios que otorgan; no se ejercen por la posesin en caso contrario.
18) Derechos reales provisionales y definitivos.
Los que consideran que la posesin es un derecho, criterio que no compartimos, ven en ella un
derecho real provisional expuesto a desaparecer ante la accin del titular del derecho real
definitivo.
19) Derechos reales verdaderos y putativos.
Son derechos reales verdaderos, todos los derechos reales cuando su titular tiene derecho de
ejercerlos. Son derechos reales putativos, todos aquellos cuyos titulares los ejercen sin derecho,
pero cuyo ejercicio genera la presuncin de la existencia de ese derecho.
20) Derechos reales que admiten o no como fuente a la ley.
Son derechos reales que admiten como fuente a la ley: el dominio, el condominio si es de
indivisin forzosa y ella responde a la ley, y el usufructo (el usufructo legal de los padres sobre los
bienes de sus hijos que estn bajo su patria potestad). Son derechos reales que no admiten
como fuente a la ley: el uso, la habitacin, las servidumbres activas, la hipoteca, la prenda, la
anticresis y los censos.
21) Derechos reales registrables o no.
Son derechos reales registrables, todos los que recaen sobre cosas inmuebles (siempre:
habitacin, servidumbres activas, hipoteca, anticresis, censos, y cuando recaen sobre inmuebles:
dominio, condominio, usufructo y uso). Son derechos reales no registrables: la prenda siempre y
el dominio, condominio, usufructo y uso si recaen sobre muebles, con excepcin de los casos
especiales en que la ley exige la registracin.
- 281 -

CAPTULO XI
DEFINICIN DEL DERECHO REAL
"El derecho real es un poder jurdico, de una persona, sobre una cosa, reglado por la ley, en
virtud del cual se puede obtener directamente de ella, todas, algunas, o alguna de sus utilidades,
con exclusin de injerencias extraas, y que con suficiente publicidad, se adhiere y sigue a la
cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado".
Poder jurdico:
Es un conjunto de facultades que, por constituir una unidad, se corresponde con la idea de poder.
De una persona: sujeto de derecho, se refiere a que el sujeto debe ser la persona misma (de
existencia fsica o ideal).
Sobre una cosa:
La cosa es un objeto material susceptible de apreciacin pecuniaria, ese derecho sobre la cosa
es de contenido patrimonial. La cosa es el OBJETO del derecho real.
Reglado por la ley:
El rgimen de los derechos reales est bsicamente dominado por el orden pblico y por ello es
la ley la que los organiza en su nmero, contenido, adquisicin, transferencia y extincin.
En virtud del cual se puede obtener directamente ella:
El poder se ejercita en forma directa sobre la cosa; sin necesidad de que intermedie la actividad
de persona alguna, lo que refleja su inmediatez.
Todas, algunas, o alguna de sus utilidades:
Se trata del contenido de los derechos reales, expuesto segn sus distintas amplitudes.
Con exclusin de injerencias extraas:
La facultad del titular del derecho real para excluir a los dems integrantes de la comunidad de la
utilidad beneficio que el mismo comporta, revela su carcter absoluto y el deber de respeto que
cabe a aqullos, que si es violado da lugar a acciones reales para efectivizar la exclusin y
proteger al derecho real.
Y que con suficiente publicidad:
Para que el derecho real alcance su pleno efecto y nadie pueda alegar su desconocimiento, es
menester su publicidad o conocimiento, a travs del medio previsto por la ley.
Se adhiere y sigue a la cosa:
Esta inherencia se manifiesta con el "ius persequendi" y el "ius preferendi".
Pudiendo oponerse a cualquier interesado: Al adherirse el derecho a la cosa, deben
someterse a su fuerza vinculante, hasta los terceros que invoquen un inters legtimo.

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2 PARTE
INDICE:
SUPERFICIE FORESTAL LEY 25509
Introduccin
Antecedentes
Concepto
La superficie como Derecho Real
- Comparaciones
Constitucin y Registracin Extincin y Efectos de la Extincin Conclusin
Bibliografa General
SUPERFICIE FORESTAL LEY 25509
INTRODUCCION
La ley 25509 del ao 2001 incorpara en el Cdigo Civil Argentino un nuevo derecho real" El
derecho real de Superficie Forestal". El rticulo 1 de la ley antes citada dice "Crase el derecho
real de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los titulares de dominio o
condominio sobre un inmueble susceptible de forestacin o silvicultura, de conformidad al
rgimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados, y a lo establecido en la
presente ley". Esta ley no solo otorga el derecho de forestar sobre terreno ajeno, sino de hacer
propio lo forestado. La norma tambin concede la posibilidad de adquirir la propiedad de
plantaciones ya existentes.
Este nuevo Derecho se incorpora a los derechos reales numerus clausus del Art. 2503 del
cdigo civil que hasta la sancin de esta leyera un derecho real prohibido segn el Art 2614 del
cdigo civil que dice "Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos
enfituticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor trmino
que el de cinco aos, cualquiera que sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos vinculacin
alguna."; as mismo en la nota al Art. 2503 Velez Sarfield concluye "El derecho de superficie
desmejorara los bienes races y traera mil dificultades y pleitos con los propietarios de los
terrenos"
ANTECEDENTES
Nacio en Roma como obra del pretor, el derecho de superficie era uno de los considerados
"Derechos Reales Pretorianos" . Su objetivo era darles un destino util a las tierras que Roma
acumulaba con las conquistas. Este derecho permitia a simples particulares levantar
construcciones en terrenos publicos o privados a cambio del pago de un canon. Con el Edicto"
interdictum de superficiebus" se lo separa de los derechos crdito ros y mas adelenta Justiniano
le otorga una accion similar a la reinvidicatoria 1
La Edad Media extendi el derecho de superficie no solamente a lo edificado, sino tambin a
plantaciones que se hicieran en suelo ajeno 2
Luego durante mucho tiempo este derecho fue decayendo y siendo cada vez mas
desacreditado por el abuso de las innumerables desmembraciones a las que se someta al
derecho de propiedad, diversificando en exceso el dominio directo y el til, lo que dificultaba el
aprovechamiento de los in muebles.
En la actualidad se esta haciendo un camino que lleva a la revaloracin de este derecho y es
as que aparece admitido por las legislaciones como Espaa 3 , Italia 4, Francia5, Holanda6,
Japn7, Bolivia8, entre otros en algunos pases aplicado slo a construcciones y no a
plantaciones (Italia, Francia, Espaa, Japn, Holanda), habindose argumentado que "dada la
separacin de las dos propiedades (suelo y plantaciones), se seguira de ello un obstculo al
progreso agrcola.
En Argentina la superficie en su variedad forestal encuentra su antecedente inmediato en el
Proyecto de Cdigo Civil Y Comercio unificado de 1998 que en su art.2018 establece:"La
superficie es el derecho real de construir o forestar o plantar sobre inmueble ajeno y hacer propio
1 Digesto 6.1.73 , 6.1.73.1, 6.1.74, 6.1.75 citado por Costa,J "Manual del Derecho Romano
Pblico y Privado", Buenos Aires, 2007
2Allende. G. "Tratado de enfiteusis y dems derechos reales suprimidos o suspendidos por el
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Cdigo Civil", fag. 117, Buenos Aires, 1964.

3 Art 287 al 290 Ley 6/1998
4 Arts. 952/956 del Cd. Civil de 1942
5 Art 553 del Cd. Civil.
6 Cdigo Civil de 1992, Arts. 101/105
7 Cdigo Civil de 1896, arts. 265/269
8 Cdigo Civil, arts. 203/208
o incorporado, o de adquirir una construccin o forestacin ya existente separada de la
propiedad de su emplazamiento, por un plazo determinado que no exceda de cincuenta aos".
CONCEPTO
El Derecho Real de Superficie es un "Derecho Real sobre cosa propia", en virtud del cual el
propietario de un inmueble constituye a favor de un tercero un Derecho Real sobre
construcciones o plantaciones por l realizadas en el inmueble de su propiedad, para que dicho
tercero use, goce, y disponga ampliamente de las mismas o el propietario atribuya a un tercero el
derecho de construir o plantar en el inmueble que pertenece a su dominio, haciendo suyas las
construcciones o plantaciones que en tal fundo ajeno el tercero levante 9 Como puede apreciarse, en el Derecho Real de Superficie, el objeto o cosa sobre la que el
Derecho Real recae es la construccin o plantacin realizadas por el mismo propietario o
directamente por el tercero y no el inmueble de propiedad del dueo cuyo dominio y posesin
continan en cabeza del mismo, sin que medie su tradicin a favor del tercero superficiario.
Las actividades comprendidas en el rgimen de la ley son la implantacin de bosques, su
mantenimiento, el manejo, el riego, la proteccin y cosecha de ellos, incluyendo las actividades
de investigacin y desarrollo, as como las de industrializacin de la madera, cuando el conjunto
de todas ellas formen parte de un emprendimiento forestal o foresto industrial integrado 10.
LA SUPERFICIE COMO DERECHO REAL.
Comparacin.
Es acertada su configuracin como derecho de naturaleza real; ello permite dotar al
superficiario de los atributos de persecucin y preferencia propios de los derechos reales.
La disposicin al decir que el derecho real de superficie forestal se constituye a favor de
terceros por parte de los titulares de dominio o condominio resulta sobre abundante. Al
contemplarse el derecho real de dominio no es necesario aclarar esa facultad respecto a los
titulares del derecho real de condominio (comunin del derecho real de dominio), dado que estos
gozan de la mismas facultades que el dueo.
Por otra parte debe tenerse en cuenta que a tenor del arto 2680 y 2682 del Codo Civil ser
necesario el concurso de voluntades de todos los condminos para posibilitar la constitucin del
derecho de superficie. No podra constituirse superficie sobre la parte indivisa de un condmino
dado que no es compatible con la naturaleza de la misma. (art. 2676, Cd. Civil)
El arto 2 de la ley 25.509 expresa "El derecho real de superficie forestal es un derecho real
autnomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de la
superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o silvicultura y hacer
propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con
derecho real de garanta".
El derecho real de superficie forestal se lo ha confundido con otros derechos a saber:
Derecho real de Enfiteusis: no deben confundirse el derecho de superficie forestal con el
de enfiteusis prohibido por el legislados ya que en la enfiteusis el nudo propietario entrega
el inmueble de su propiedad para que el tercero lo mejore o cultive a cambio de un canon
anual constituyendo un derecho real sobre cosa ajena.
Derecho Real de Usufructo: tampoco debe confundirse con este derecho sobre cosa
ajena para usar y gozar la cosa sin alterar su suman cia. El usufructo es un derecho
temporal, personal y de constitucin formal no solemne, por exigir la escritura pblica,
salvo cuando se origina en el testamento o la ley. La mayor diferencia es que el
- 284 -

superficiario puede hipotecar su derecho y someterlo a servidumbres, cosa que le est

9 Nota al arto 2587 y arto 2519 del Cd. Civil argentino
10 Art. 3 Ley 25509
prohibida al usufructuario. Otra diferencia es que el derecho de superficie forestal puede durar
hasta mximo 50 aos, mientras el usufructo, en el caso de las personas fsicas puede ser
vitalicio y cuando se trata de personas jurdicas slo puede durar 20 aos. Por otra parte, el
derecho de superficie forestal puede transmitirse a los herederos, cosa que no se da en el
usufructo porque al morir el usufructuario el dominio se consolida en el nudo propietario. En el
derecho de superficie forestal, una vez que se produce su extincin, se consolida el dominio y por
ende las plantaciones pasan a ser de propiedad del nudo propietario, debiendo ste indemnizar
al superficiario en la medida de su enriquecimiento, salvo pacto en contrario. Con relacin a los
frutos, los naturales ya talados y pendientes de cobro pertenecen al superficiario; mientras que en
el usufructo los frutos que estn pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo le pertenecen al
propietario, tanto como el precio si ya estuvieren vendidos. 11
Derecho Real de Dominio: El derecho real de superficie forestal no importa un cambio de
propiedad, porque se trata de una desmembracin del dominio ya que el propietario de un
inmueble con aptitud forestal puede libremente contratar a favor de un tercero a los fines
de que ste use, goce y disponga de lo all plantado o plante, sin ejercer posesin alguna
sobre el mencionado inmueble forestado o a forestar. No es entonces un dominio
revocable ya que es tradicin de la cosa para readquirir el dominio, requisito que no
necesitamos en materia de derecho real de superficie forestal, ya que, una vez concluido
el plazo por el cual se haba constituido este derecho, la propiedad queda nuevamente
consolidada en cabeza del propietario del inmueble. 12
Cesin de Uso de la Superficie: Este Instituto no existe en nuestro derecho y la cesin de
crditos es una figura que pertenece al mbito de los derechos personales que nada que
ver tiene con esta figura y las ventajas que dan los derechos reales de lus Persequendi y
lus Praefendi. 13
CONSTITUCiN Y REGISTRAClN:
"El derecho real de superficie forestal se adquiere por contrato oneroso o gratuito, instrumentado
por escritura pblica y tradicin de posesin. Deber ser inscripto, a los efectos de su
oponibilidad a terceros interesados, en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdiccin
correspondiente, el que abrir un nuevo folio correlacionado con la inscripcin dominial
antecedente".14
Al igual que el dominio y, en general, los derechos reales, la superficie forestal se adquiere
mediante titulo y modo, esto es, escritura pblica 15 y otorgamiento de la posesin 16.
11Lpez Zamora, Ximena Urtubi, Victoria ,"Normas supletorias aplicables al derecho real de
superficie forestal (ley 25.509)", DJ2003-3, 1019
12Lpez Zamora, Ximena Urtubi, Victoria ,"Normas supletorias aplicables al derecho real de
superficie forestal (ley 25.509)", DJ2003-3, 1019
13 Goldenberg, Alicia Ester , "Derecho real de superficie: su aplicacin a las actividades
productivas en la Repblica Argentina" LA LEY2003-D, 1080
14 Art. 5 Ley 25509
15 Art. 1184 incs. 10 y 80 Cd civil
a ley tambin exige que el contrato sea inscripto, "a los efectos de la oponibilidad a terceros
interesados, en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdiccin correspondiente, el que
abrir un nuevo folio correlacionado con la inscripcin dominial antecedente 17".
No esta de ms aclarar que la inscripcin no es constitutiva del derecho real sino declarativa a fin
de dar publicidad a los terceros interesados.
EXTINCION v EFECTOS DE LA EXTINCiN
Los Art. 6, 7 Y 8 de la ley 25509 de Superficie forestal establecen los motivos de extincin del
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derecho:
1) Renuncia expresa del superficiario al derecho real del que es titular Esta renuncia podr
efectuarse por cualquier motivo, y no necesariamente deber ser aceptada por el propietario del
terreno sin perjuicio del derecho del propietario de reclamar los daos y perjuicios que genere la
renuncia intempestiva.
2) Vencimiento del plazo contractual: operar automticamente al llegar la fecha de
vencimiento del derecho real establecida al momento de su constitucin.
3) Cumplimiento de una condicin resolutoria pactada: De cumplirse dicha condicin, se
operar la resolucin del contrato y, eventualmente, la cancelacin del derecho real. El
acaecimiento del hecho condicionante de la resolucin, no operar automticamente la
cancelacin del derecho real, sino que deber contar con el asentimiento de las partes respecto
de la ocurrencia del mismo pues, en general, se tratar de cuestiones de hecho sobre las que las
partes podran no estar de acuerdo, lo que podr llevar a la promocin de un litigio entre las
mismas
4) Por consolidacin en una misma persona de las calidades de propietario y superficiario.
Pero, en este caso, si se diese la consolidacin de los derechos en una misma persona. Esta
nueva situacin no podr afectar los derechos de los terceros.
5) Por el no uso durante tres aos. Siendo que este nuevo derecho real se constituye sobre un
inmueble que necesariamente deber estar sometido al rgimen de promocin de inversiones
para bosques cultivados, se entiende que, si la superficie del inmueble sobre el que se constituy
este derecho no se usa a tales fines por el plazo que marca la ley, el mismo se extinguir. Se
trata de un plazo de caducidad del derecho Este plazo funciona a favor de ambas partes;
propietario y superficiario.
Los Efectos de la extincin los encontramos en los Art. 9,10 Y 11 de la Ley 25509
1 )Art. 9: "La renuncia del derecho por el superficiario, o su desuso o abandono, no lo liberan
de sus obligaciones".
Esta norma establece implcitamente que, respecto de este derecho real y del titular del
mismo, esto es, el superficiario, no existe la institucin del abandono. Es decir que el
superficiario no podr desentenderse del cumplimiento de sus obligaciones, tanto para con el
propietario del inmueble cuanto con respecto a terceros mediante el abandono, sino que deber
continuar en el cumplimiento de sus obligaciones, quedando personalmente comprometido para
con sus acreedores.
2) Art. 10, dice: "En el supuesto de extincin del derecho real de superficie forestal por
consolidacin, los derechos y obligaciones del propietario y del superficiario continuarn con sus
mismos alcances y efectos".
Este artculo se refiere al caso de consolidacin del derecho real en cabeza de quin resulte a
la postre propietario y superficiario, y, en este caso, los derechos reales o personales tomados
por el superficiario o el propietario entre s o para con terceros, vinculados con la actividad
silvcola o forestal desarrollada, y que de alguna manera afecten el inmueble, continuarn
16 Art. 577 Y cancs., Cd. Civil 17 Art. 5
Ley 25509
teniendo idntica validez aunque la titularidad del dominio se haya consolidado en un dominio
perfecto en cabeza de quin resulte propietario. El ejemplo sera el caso de una garanta real
tomada por el superficiario a favor de terceros sobre lo plantado en el inmueble afectado al
derecho de superficie forestal, en cuyo caso la consolidacin del dominio en cabeza del
propietario o del superficiario, no har desaparecer la garanta, que no se extender al inmueble
en su totalidad, sino que afectar lo plantado o adherido a la superficie del inmueble, que tenga
valor como garanta del cobro de las deudas que puedan existir con motivo de la explotacin
forestal, o hubiesen sido garantizadas o fuesen ejecutables sobre dichos bienes.
3)Art. 11: "Producida la extincin del derecho real de superficie forestal, el propietario del
inmueble afectado, extiende su dominio a las plantaciones que subsistan, debiendo indemnizar
el superficiario, salvo pacto en contrario, en la medida de su enriquecimiento". Ello ser as sin
- 286 -

perjuicio de hacerse cargo del pago, frente a terceros, de las deudas que pudiera tener el
anterior titular superficiario, que debern abonarse con el producto de lo plantado en el fundo
sometido al derecho real de superficie forestal, esto es, con las maderas de los bosques o
forestaciones efectuadas.
4) Por principio general regir lo pactado por las partes. Si nada se hubiese pactado, el
propietario que consolida en s el dominio pleno del inmueble deber indemnizar al superficiario
por el enriquecimiento sin causa que dicha consolidacin le provoca, todo ello, obviamente, en la
medida que sea as solicitado por el superficiario 18
CONCLUSiN:
La inclusion del derecho de "Superficie Forestal" es una muestra del dinamismo del derecho y
de la recepcin que hace de las necesidad que se presentan en la sociedad. En este caso
estamos hablando de una necesidad Economica para poder instaurar una nueva posibilidad de
negociar con grandes terrenos aptos para la forestacin que hay en nuestro territorio.
En la actualidad lejos esta la conclusin de Velez Sarfiel de que el derecho de superficie
desmejorara los bienes raices ya que la posibiliad de desarrollar nuevos negocios en los cuales
un inversor que no puede comprar los terrenos si puede mediante el derecho real de superficia
hacer un aprovechamiento productivo de los terronos que capaz el dueo de los terrenos no
puede hacer genera un importante movimiento economico para fundos que sin este derecho
podran estar hoy en da desaprovechados. Este sistema permite encarar inversiones a largo
plazo ( mximo 50 aos) y tener planes de forestacin con menores riesgos y costos.
BLlBLlOGRAFA GENERAL
- Slemenson, Hctor B. , "Un nuevo derecho real: el derecho real de superficie forestal", LA
LEY2002-E,1219
- Goldenberg, Alicia Ester , "Derecho real de superficie: su aplicacin a las actividades
productivas en la Repblica Argentina" LA LEY2003-D, 1080
- Lpez Zamora, Ximena Urtubi, Victoria ,"Normas supletorias aplicables al derecho real de
superficie forestal (ley 25.509)", DJ2003-3, 1019
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