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UNIVERSIDAD EMPRESARIAL SIGLO 21

FORMULACIN Y EVALUA CIN DE PROYECTO DE


INVERSIN: CONDO HOTEL BOUTIQUE EN LA CI UDAD DE
VILLA MARA, CRDOBA
Trabajo Fina de Graduacin: Proyecto de Aplicacin Profesional
Licenciatura en Administracin hotelera

Autor: FLORENCIA PAULA BENITO

-Mayo de 2012-

Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin


La Maison Condo Boutique
Florencia Benito.

Agradecimientos
Agradezco a mis padres quienes me han guiado y acompaado siempre para
superar mis dificultades y alimentar mis fortalezas ; a mis hermanos; a mis ms
cercanas amistades; a mi novio y a mis compaeras de la Universidad. Agradezco
especialmente a todos los profesionales e instituciones que han dedicado un tiempo
para colaborar en este trabajo: a mis profesoras Andrea y Claudia; a Melina quien me
ha asesorado con sus conocimientos en arqu itectura y diseo; a Roco y Cintia en
idiomas; a la supervisin de los contadores Marcelo y Ricardo; a Gabriela y Vernica
de la Municipalidad de Villa Mara por brindarme la informacin necesaria y
finalmente a todos aquellos que participaron en las encu estas.

Florencia Benito

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Florencia Benito.

Dedicatoria
Le dedico todos mis esfuerzos a mi preciado abuelo Aldo, quien desde su lugar
me acompaa siempre.

Florencia Benito

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Florencia Benito.

ndice general
Resumen/ Abstact... 10
Introduccin ......................12
Objetivos........................... 14
Marco terico ............................15
Metodologa.............. 34
Desarrollo.. ............41
Villa Mara.......... 41
Ubicacin estratgica.......................... 41
Dimensin econmica..................... 42
La nueva era: los servicios.............. 46
Viabilidad comercial ........... 49
Mercado consumidor .............. 49
Mercado competidor................................ 56
Mercado proveedor .................. 65
Mercado distribuidor ... ............................ 66
Diseo conceptual del proyecto .......... 68
Producto.....................68
Pruebas fsicas.. ..........72
Personas............. 76
Precio.....................76
Posicin (plaza)............... 76
Promocin..................78

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Procesos................ 82
Efectos econmicos del diseo conceptual ...................83
Viabilidad tcnica......................................................................................85
Ingeniera ............... 87
Tamao....... 98
Localizacin........... 99
Efectos econmico del estudio tcnico ...................... 100
Viabilidad legal.......... 100
Marco legal regulatorio............... 102
Figura legal del proyecto............... 107
Estudio de gestin.......... 107
Estructura organizativa y funcional..................................111
Efectos econmicos de la gestin... .............112
Viabilidad ambiental................................112
Medidas de mitigacin de impacto ambiental..................113
Otras estrategias a favor del ambiente.... 115
Evaluacin econmica financiera ........115
Egresos y amortizaciones................ 117
Estimacin de precios.................. 118
Estimacin ingresos por venta ..............124
Anlisis de sensibilidad............... 125
Tasa de descuento................. 126
Flujo de caja proyectado ....127
Rentabilidad del proyecto .............. ..127
Perodo de recupero de la inversin .............127
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Programa para Inversores y Operador Hotelero..

128

Conclusiones finales .............132


Fincha bibliogrfica ..........133
Ficha sitios Web................... 134
Anexos....................... 136
Anexos 1: Introduccin al entorno del proyecto..................... 136
Anexos 2: Investigaciones secundarias................................................. 138
Relevamiento de Villa Mara (Ficha) .......... 138
Demanda histrica de Villa Mara (datos oficiales) ............143
Informe econmico de Villa Mara (Municipalidad) ...CD
Anexos 3: Investigacin primaria............... 144
Economa y turismo de Villa Mara (encuestas).............. 144
Perfil del mercado meta (encuestas )........... 145
Relevamiento de las competencias del proyecto ........ 146
Anexos 4: Antecedentes econmicos de los estudios..... 151
Viabilidad tcnica............... 151
Viabilidad de gestin.............. 154
Anexo 5: leyes reglamentos y contratos.. ............ 155
Boletn oficial de la provincia de Cba ............ 155
Modelos de contratos (fideicomiso y S.A. )..... 157

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ndice de Tablas
Tabla N 1: Composicin del flujo de caja (MT) ....... 3
Tabla N 2: Demanda turstica de Villa Mara ... 49
Tabla N 3: Instalaciones bsicas de la c ompetencia directa........ 62
Tabla N 4: Servicios bsicos de la competencia directa ...... 62
Tabla N 5: Servicios complementarios de la competencia directa ............ 63
Tabla N 6: Equipamientos y sv. a la hab. de la competencia directa..63
Tabla N 7: Tarifas de la competencia ... 63
Tabla N 8: Precio del mercado consumidor y competidor.... .. 76
87

Tabla N 9: Costo de equipamiento por unidad departamental ..

Tabla N 10: Cantidad y superficie de unidades departamentales de La Maison96


Tabla N 11: Balance de obras fsicas .... 98
Tabla N 12: Balance del personal 111
Tabla N 13: Egresos afectos y no afectos a impuestos y amortizaciones.......

115

Tabla N 14: Valor libro de los bienes amortizados ... 116


Tabla N 15: Clasificacin de costos fijos y variables.... 117
Tabla N 16: Estimacin del precio de venta . 117
Tabla N 17: Porcentajes de ocupacin de La Maison al comienzo...... 118
Tabla 18: Volumen de ventas primer ao..... ..... 119
Tabla N 19: Estimaciones (% ocupacin; tarifa; ig) ......... 121
Tabla N 20: Volumen de Venta anual esperado Resto Bar y SPA .122
Tabla N 21: Volumen de Venta anual esperado Saln de Usos Mltiples122
(SUM)

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Tabla N 22: Estimaciones de Ig. Por venta totales. 123


Tabla N 23: Anlisis de sensibilidad ......... 124
Tabla N 24: Flujo de caja proyectado .........126
Tabla N 25: Fideicomiso 1: Valores iniciales..

128

Tabla N 26: Fideicomiso 2: Valores Unidades 128


Tabla N 27: Fideicomiso 3: Participaciones y montos de inversin. 129
Tabla N 28: Fideicomiso 4: Rentabilidad de fiduciario ... 129
Tabla N 29: CH 1: Rentabilidad ofrecida al socio. 130
Tabla N 30: CH 2: Puesta en marcha Pagos anuales s/ rentabilidad. 130
Tabla N 31: Rentabilidad anual total de socio particular y operador hotelero .. 131
Tabla N 32: Acompaantes del turista de Villa Mara .. 143
Tabla N 33: Origen de los turistas de Villa Mara ..

143

Tabla N 34:Encuesta a expertos, la economa y el turismo de Villa Mara 144


Tabla N 35: Encuestas al turista de negocios .

145

Tabla N 36: Oferta total de Villa Mara 146


Tabla N 37: Alojamientos por tipologa y plazas ...

146

Tabla N 38: Balance de inversiones en equipamientos e (espacios comunes).. 151


Tabla N 39: Balance de inversiones en equipamientos e (Sup y Est)..

152

Tabla N 40 Balance de inversiones en equipamientos e instalaciones (Suites) 153


Tabla N 41 Balance de gastos operativos . 154

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ndice de Grficos
Grfico N 1: Distribucin y evolucin por rubro de las actividades
econmicas de Villa Mara .......... 43
Grfico N2: Sectores econmicos con mayor evolucin (encuestas)............ 45
Grfico

N 3: Evolucin histrica de la demandada turstica de Villa

Mara...................................................................................................................

50

Grfico N 4: Perfil turstico de Villa Mara para los prximos aos


(encuestas) ....... 52
Grfico N5: Preferencia en catego ra de alojamiento (encuestas) ....

54

Grfico N 6: Perfil mercado meta: Principales factores de seleccin del hotel


(encuestas) ................ 55
Grfico N 7: Saln de usos mltiples (encuestas).......... 55
Grfico N 8: Oferta de alojamientos por tipologa y cat egora.
(Relevamiento) ..... 57

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ndice de Figuras
Figura N 1: Mapa de Argentina, con las rutas y autopistas que atravies an en la
ciudad de Villa Mara.... 41
Figura N2: Imgenes del hotel Howard Johnson ..... 59
Figura N 3: Imgenes del hotel Repblica ... 60
Figura N 4: Imgenes del hotel Samarn Suites .. 61
Figura N 5: Imagen de marca .. 70
Figura N 6: Fachada de Radisson Blu Royal Hotel, Brussels ..... 73
Figura N 7: Departamentos con ambientes modernos ... 74
Figura N 8: Algunos objetos de decoracin vintage .. 74
Figura N 9: Paleta de colores de La Maison ....... 75
Figura N 10: Grfica promocional etapa introduccin: mercado inversor 78
Figura N 11: Grfica promocional etapa introduccin: mercado meta ...... 79
Figura N 12: Promocin en pues ta en marcha, Google adwords...... 81
Figura N 13: Plano de la planta baja, interior..... 88
Figura N 14: Plano de la planta baja, patio .... 90
Figura N 15: Plano del subsuelo .... 91
Figura N 16: Plano del primer y segundo piso ... 94
Figura N 17: Plano del tercer piso ... 95
Figura N 18: Plano del cuarto piso: SUM .....

97

Figura N 19: Organigrama funcional de La Maison condo boutique ...

110

Figura N 20: Ejemplo de calentador de agua .......

114

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Resumen
El presente trabajo de tesis tiene como objeti vo formular y evaluar un proyecto
de inversin de un condo hotel boutique en la ciudad de Villa Mara, Crdoba. Para
ello, a lo largo del desarrollo se lleva a cabo un profundo estudio de las diferentes
viabilidades que influyen de manera directa en la ace ptacin o rechazo de la
propuesta, en donde se estudia los aspectos: comerciales, que define la demanda y
oferta del proyecto y sirve de base para f ormular su diseo conceptual; tcnicos
basada en los requerimientos de tecnologa, tamao y ubicacin de la propuesta; las
cuestiones legales; de gestin de recursos humanos y las medidas de mitigacin de
impacto ambiental. Por medio de la evaluacin econmica financiera se plasman los
resultados de los estudios anteriores, la cual sugiere que el proyecto de L a Maison
Condo Boutique conforma una rentable atractiva e innovadora alternativa de
inversin hotelera, orientada a atender el mercado de turismo de negocios de la ciudad
de Villa Mara.
PALABRAS CLAVES: comercial; diseo conceptual; tcnica; legal; de
gestin de recursos humanos; impacto ambiental; evaluacin econmica financiera.

Abstract
The main purpose of this curr ent thesis is to formulate and evaluate a project
of investment of a boutique condo-hotel in Villa Maria, Cordoba. In order to reach the
objective, a detailed study of the different feasibilities that have a direct influence on
the acceptance or rejection of the proposal has been carried out. The areas that have

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been dealt with are the followings: the commercial aspect which defines the su pply
and demand of the project and serves as the basis to formulate the conceptual design ;
the techno-economic viability study, based on technology, size and location
requirements; the legal aspects; human resources and the environmental impact
mitigation measures. A conclusion arisen from the economic and financial study
currently done would be that La Maison Condo Boutique is a rentable, attra ctive
and innovative alternative of investment oriented to assist business market tourists of
Villa Mara city.

KEYWORDS: commercial; conceptual design; technique; legal; human resources


management; environmental impact; financial economic evaluation

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Introduccin
En la era de los servicios del siglo XXI, emergen nuevos requerimientos de
demandas tursticas cada vez ms exigentes por satisfacer sus deseos. Como respuesta
a ello, en el plano de la hotelera florecen tendencias mundiales que abarcan
modalidades que van desde los hoteles boutique, hasta los novedosos condo hoteles.
Estas nuevas tipologas son instauradas dentro de un marco cada vez ms competitivo
por el deseo de posicionarse en el mercado.
De este modo, surge la inquietud del presente trabajo de formular y evaluar un
proyecto de inversin de un condo hotel boutique en la ciudad de Villa Mara,
Crdoba; como una atractiva oferta hotelera para el turismo de negocios, gestionada
mediante una novedosa modalidad de condominio .
El proyecto hotelero, abarca un pequeo negocio boutique de tipologa apart hotel de tres estrellas superior, basado en una temtica corporativa que cuenta con la
tecnologa y el modernismo de la actualidad, que combinado con detalles antiguos
logra un estilo vintage, con un servicio personalizado y adaptado al cliente . Adems,
se conforma un condo hotel compuesto por departamentos de alta gama.
La ciudad de Villa Mara, resulta ser es un destino que permite congeniar
todos estos conceptos. La localidad, se encuentra en una etapa de progresos e
innovaciones que van ms all de sus principales actividades basadas en el sector
agrcola y lechero, ampliando la gama al comercio y servicio. As, la ciudad se
convertira en un cautivador destino para la radicacin de capitales, destinados a la
formulacin de novedosos proyectos de inversin.

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Finalmente, para llevar a cabo la presente propuesta de inversin, ser


necesario realizar una serie de estudios, que abarca n: un anlisis a nivel comercial en
donde se indaga el mercado del proyecto, el cual sirve como base para el diseo
conceptual; un estudio a nivel tcnico fundado en aspectos de ingeniera, tamao y
localizacin; luego, un estudio a nivel legal y de gestin; un anlisis de impacto
ambiental y finalmente el trabajo concluye en la evaluacin econmica financiera, la
cual determina la rentabilidad del proyecto con el fin de validar su aceptacin o
rechazo.

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Objetivos
Objetivo general
Formular y evaluar un proyecto de inversin de un condo hotel boutique en la
ciudad de Villa Mara, Crdoba .
Objetivos especficos:
1.

Describir la dimensin econmica y situacin turstica de Villa Mara.

2.

Identificar y evaluar la demanda existente y potencial del segmento de

turismo de negocios.
3.

Analizar la oferta hotelera, para determinar las competencias del

proyecto.
4.

Formular el diseo conceptual del establecimiento, basado en las

necesidades del mercado, compatibles con la propuesta de condo hotel.


5.

Desarrollar la viabilidad tcnica, que incluya su ingeniera, tamao y

localizacin.
6.

Definir el marco legal regulatorio , conforme a la temtica de la

propuesta.
7.

Determinar las condiciones estructurales y funcionales de gestin.

8.

Establecer medidas de mitigacin de impacto ambiental del proyecto.

9.

Evaluar la viabilidad econmica y financieramente el proyecto para

validar su aceptacin o rechazo.

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Marco Terico
Formulacin y preparacin de proyectos de inversin

La preparacin y evaluacin de proyectos es una her ramienta fundamental


para todo agente que desea asignar recursos a cualquier alternativa de inversin.
La importancia del estudio de proyectos, radica en considerar a los recursos
como escasos. As, se necesita de un arduo y previo anlisis antes de decidir
destinarlos a una determinada alternativa.
Las teoras ms populares sobre estas tcnicas , han sido creadas por los
prestigiosos autores Nassir y Reinaldo Sapag Can, quienes guiarn en principio el
presente trabajo.
Para ellos, "la preparacin y evaluacin de proyectos busca recopilar, crear y
analizar en forma sistemtica un conjunto de antecedentes econmicos que permiten
juzgar cuantitativa y cualitativamente las ventajas y desventajas de asignar recursos
a una determinada iniciativa. De esta manera, se pretende la bsqueda de una
solucin inteligente al planteamiento de un problema tendiente a resolver, entre
tantas, una necesidad humana (Sapag Can, 2000, p.1).

Proceso de formulacin y evaluacin de proyectos


Segn Sapag Chan (2000) , el estudio de proyectos pretende seguir cierta
metodologa. En trminos generales, el proceso consta de cuatro etapas bsicas:
1. Idea: corresponde a la bsqueda de nuevas oportunidades de negocios o
posibilidades de mejoramiento .

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2. Preinversin: se realizan distintos estudios y se incorpora nueva


informacin para medir la conveniencia econmica d e llevar a cabo la alternativa.
Dentro de la preinversin, se encuentran los niveles de perfil, que se elabora
con informacin existente, y prefactibilidad, en donde se profundiza, y se descartan
soluciones. Ambos niveles se aproximan a las variables del mercado, tcnicas
alternativas de produccin y a la capacidad tcnica de los inversionista s, entre otras.
En trminos generales, en perfil y prefactibilidad, se proyectan los costos y beneficios
sobre la base de criterios cuantitativos.
El tercer estudio dentro de la preinversin es el de factibilidad, que define con
precisin cuestiones como el tamao, la tecnologa, etc., e s decir, se calculan las
variables financieras y econmicas que debern justificar los diferentes aspectos del
proyecto.
3. Inversin: es cuando se implementa el proyecto
4. Operacin: se ejecuta.
Conforme a dichos concept os, el trabajo en estudio pretende profundizar sobre
la etapa de preinversin. Para su desarrollo, el proceso consta del estudio
metodolgico, que segn Sapag Chan (2000) abarcan los diferentes niveles de
estudios, compuestos por la viabilidad : comercial, tcnica, legal, de gestin y
ambiental de la propuesta, para luego ser evaluadas econmica y financieramente para
determinar su rentabilidad.
Se puede afirmar que, dicho proceso de estudio de viabilidades es muy
completo y dinmico, ya que el estudio de viabilidad puede enmarcarse en una
cierta rutina metodolgica que, en general se adapta casi a cualquier proyecto.
Adems, como afirman los autores, el estudio de proyecto pretende contestar el

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interrogante de si es o no conveniente realizar una determ inada inversin. (Sapag


Chan, p. 15, 2000).

Antes de comenzar con el anlisis de viabilidad es propuestas por Chan, es


interesante realizar un diagnstico del entorno, que dependiendo de su grado de
estudio, pretende explorar sobre los ambientes en donde se desarrollar la propuesta.
El entorno, abarca niveles tanto macro como micro. El macroentorno es
un trmino ms bien global , pero es el microentorno el estudio que resulta esencial
para la preparacin y evaluacin de proyectos. Este concepto incluye todos los
agentes que tienen una influencia inmediata en la relacin de intercambio , comprende
las cuestiones que los autores Sapag Chan definen como viabilidad comercial.

Viabilidad Comercial

Indica si el mercado es o no sensible al bien o servicio producido por el


proyecto, y la aceptabilidad que tendr en su consumo o uso, permitiendo de esta
forma determinar la postergacin o rechazo de un proyecto, sin tener que asumir
costos que implica un estudio econmico completo . (Sapag Can y Reinaldo, p. 16.
2000).
Segn estos autores, cuatro son los aspectos que deben entenderse dentro del
estudio comercial:

El consumidor y las demandas del mercado y del proyecto, actuales y


proyectadas

Las competencias y las ofertas del mercado y del proyecto, actuale s y


proyectadas

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Los proveedores y la disponibilidad y precio de los insumos, actuales y


proyectados.

Comercializacin del producto o servicio generado por el proyecto .

Mercado consumidor
El primer estudio, y determinante del resto de las decisiones es el del
consumidor y las demandas del mercado. Se tiene por objeto caracterizar a los
consumidores actuales y potenciales, identificando sus preferencias, hbitos de
consumo, motivaciones, etctera, as obtener un perfil sobre el cual pueda basarse la
estrategia comercial. (Sapag Chan, 2000).
El estudio de la demanda, est basado en el nmero total de personas que se
alojan en establecimientos hoteleros, o desean hacerlo al menos por una noche , en
lugares distintos al de trabajo y residencia habitual. Este pretende cuantificar el
volumen de bienes o servicios que el consumidor podr adquirir de la produccin del
proyecto.
As la demanda, se puede clasificar en dos grandes grupos:

Demanda real: es el nmero de personas que efectivamente consume los


servicios de alojamientos.

Demanda potencial: es el sector que por algn motivo no hace uso de los
servicios de alojamiento, pero que se estima que lo harn en un futuro,
cuando experimenten un ca mbio en sus ciertas circunstancias.

Para estimar el comportamiento que podr asumir la demanda potencial, Sapag


Chan (2000) presenta varios mtodos de proyecciones, uno de ellos que resulta de
inters para el presente estudio es el mtodos cualitativos. La tcnica, se basa en
opiniones de expertos, y se utilizan cuando el tiempo para realizar el pronstico es

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escaso; cuando no se dispone de todos los antecedentes o cuando los datos disponibles
no son confiables. Algunos son: las investigaciones de mercados, consenso de panel,
pronsticos visionarios, entre otros.
Este criterio, facilita acercarse a las caractersticas que podra presentar la
demanda potencial, permitiendo tomar decisiones ms acertadas a la hora de disear
la estrategia comercial.

Mercado competidor
Finalizado el estudio de la demanda, se debe insertar en la oferta del proyecto
y su competencia actual y proyectada.
Bsicamente, la oferta hotelera comprende el nmero de establecimientos que
brindan el servicio bsico de alojamiento, con opcin a gozar de otros servicios
complementarios, por un perodo m nimo de una noche, a un precio previamente
establecido y con el fin de satisfacer la demanda de los visitantes.
Analizar la oferta de alojamiento, permite identificar las empresas que
competirn en forma directa e indirecta con el proyecto.
Las autoras Gonzlez y Taln (2002), definen distintos criterios para
caracterizar la oferta hotelera. Uno de los ms significativos para identificar las
competencias del proyecto es la tipologa de alojamientos, la cual mide el nmero
de establecimientos por tipologa y categora, las primeras abarcan desde hoteles,
apart-hoteles, hospedajes, entre otros y las categoras varan en general de una a cinco
estrellas.
Adems, las autoras establecen otros criterios de estudio que sirven para el
anlisis de las competencias del proyecto, algunos de estos son:

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- Evolucin y dimensin de la planta hotelera : mide la cantidad de hoteles que


se han incorporado a lo largo del tiempo, permite conocer el nivel de antigedad de la
planta hotelera, evolucin de las camas, tipologa, y categoras a lo largo del tiempo.
- Regmenes de explotacin: se clasifican en PYMES en propiedad, hoteles en
arrendamiento, y en contrato de gestin; ya sean franquicias o cadenas hoteleras. La
importancia de este estudio, es la definicin de las competen cias compuestas por las
cadenas hoteleras, las cuales conforman el rgimen de explotacin ms complejo de
superar para cualquier proyecto de alojamiento, debido a diversos factores como:
buena imagen y reputacin, alta calidad y cantidad de servicios , estandarizacin y
eficiencia en sus procesos, entre otros.
Otras variables a estudiar en el anlisis de la oferta abarcan:
- Porcentaje de ocupacin hotelera: son los porcentajes de habitaciones
ocupadas, plazas ocupadas, duracin de la estada promedio, y oc upacin de otros
servicios complementarios, como por ejemplo saln de usos mltiples, servicios de
restauracin, relajacin, entre otros. Conforman una variable fundamental en el
estudio del proyecto, y dada la complejidad de estimar los porcentajes de ocu pacin
en su ejercicio, conocer los valores de la competencia directa permite acercarse al
monto que servir de base para la estimacin de los ingresos proyectados.
- Cantidad de servicios bsicos y complementario s, los equipamientos e
instalaciones con los que cuentan los establecimientos .
- Tarifas y tarifas medias por categora de habitacin, las cuales resultan
fundamentales para el del precio del proyecto.

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Mercado proveedor
El siguiente estudio del anlisis comercial es el correspondiente a los
proveedores, su disponibilidad y precio de los insumos actuales y proyectados.
Aqu se evala si existe disponibilidad de los insumos requeridos y cual es el
precio que deber pagarse para garantizar su abastecimiento. (Sapag Chan, 2000).
Dicho estudio, carece de importancia en proyectos situados en destinos
econmicamente desarrolladas, con la presencia mnima de empresas que ofrecen
cobertura de servicios y productos bsicos y complementarios necesarios para
sostener cualquier estructura corporativa.
Adems, dado el alto nivel de globalizacin, y especficamente las eficientes
logsticas que manejan las grandes empresas del siglo 21, se puede obtener desde
cualquier lugar, una gran cobertura de un surtido de productos y servicios a bajo costo
y de manera rpida.

Mercado distribuidor
Finalmente, el ltimo eslabn del estudio de mercado lo conforma el anlisis
distribuidor, o bien encargado de la comercializacin del producto, el cual a barca el
estudio de disponibilidad de un sistema que garantice la entreg a oportuna.
Aqu, juega a favor el avance de las tecnologas en la comunicaci n del siglo
21, ya que la globalizacin admite numerosas oportunidades de distribuir y hacer
llegar los productos y servicios. En hotelera, las agencias de viajes, centrales de
reservas, y otros sistemas virtuales, son los mtodos mas usados.
Adems, a diferencia de los bienes, los servicios presentan car actersticas que
los distinguen, por lo que su distribucin se desarrolla de manera distinta. Primero,
por su inseparabilidad en la entrega, poseen una simultaneidad entre su produccin

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y consumo, lo que hace necesario que sea el cliente quien se traslade al lugar y no del
distribuidor al punto de venta ; segundo, al ser los servicios intangibles, la entrega se
torna de una manera ms bien virtual y su consumo es global, resultado de una gran
cantidad de factores tanto tangibles como psicol gicos; finalmente, al ser
imperdurables no se pueden almacenar pero si reservar, como por ejemplo lo que
sucede con una habitacin de hotel.
Es por ello, que la accesibilidad de la ubicacin del establecimiento y las
nuevas tecnologas de la comunicacin se transforman en aspectos fundamentales
para la entrega del servicio.

Para concluir, se afirma que el estudio de mercado constituye una herramienta


determinante en la formulacin de proyectos. Su importancia se viste en la necesidad
de conocer, analizar, determinar y ajustar las posibilidades y requerimientos del
mercado, tanto consumidor, competidor, proveedor como distribuidor

a la

formulacin de la propuesta planteada, plasmada luego en su diseo conceptual.

Diseo conceptual

Implica crear un prototipo, una versin fsica , con una imagen determinada de
la idea ajustada a las necesidades del mer cado meta previamente estudiada, para ser
evaluado posteriormente, llevarlo a la realidad y finalmente asegurarse as de que los
consumidores perciben que el producto tiene las caractersticas esperadas.
El diseo conceptual se funda en la estrategia comercial, en otras palabras en
la mezcla de marketing. El prestigioso autor de las teoras ms populares de la
mercadotecnia, Philip Kotler (2000) es quien establece las difundidas 4 Ps para la

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elaboracin de la estrategia comercial de la empresa, las cuales se basan en las


variables: producto, precio, plaza y promocin.
Se ha observado que dicha teora, se encuentra orientada a los productos
(bienes), excluyendo algunos conceptos significativos de los servicios. Dada la
intangibilidad de los mismos, resulta necesario incluir aspectos que permitan suavizar
esa caracterstica, logrando tangibilizar las cuestiones psicolgicas del servicio
hotelero.
As, Dixon y Blois (1983) afirman que el modelo del marketing mix, basado
en las 4 Ps, es un enfoque de gestin interno, orientado hacia la produccin y no
hacia el cliente. De la misma manera, los autores Kotler, Layes y Bloom ( 2004),
sealan la necesidad de establecer, para los servicios profesionales, un marketing
extendido basado en las 7 Ps: producto, precio, posicin, promocin, prueba fsica,
personas y procesos. La caracterstica distintiva de la teora de las 7 Ps, es la
incorporacin de la prueba fsica, las personas y los procesos y frente a la
simultaneidad de entrega que presentan los servici os, una renovacin de la variable
plaza por posicin.

Producto
Un producto hotelero, es un conjunto de atributos fsicos y psicolgicos
(intangibles) que el consumidor percibe que tiene un bien o servicio para satisfacer
sus necesidades (Gonzlez y Taln, 2002).
Algunas de las especifica ciones que Kotler plantea so bre el producto, abarcan
la definicin de su calidad, sus caractersticas, estilo, la presentacin, las dimensiones,
los servicios, las garantas del mismo y la marca.

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Los nuevos productos hoteleros, comprenden un gran nmero de modalidades


y formas. Algunos de ello s incluyen desde los novedosos condo hoteles, hasta la s
temticas de los hoteles boutique.
Por un lado, los condo hoteles son edificios de departamentos subdivididos
bajo el rgimen de propiedad horizontal, que cuentan con arquitectura y servicios
tpicamente hoteleros. Su caracterstica distintiva, es que un inversionista puede
comprar una propiedad, obtener una renta de e llo, superior a la convencional y
simultneamente hacer uso de esa unidad cuando no funcione como habitacin de
hotel.
Los hoteles boutique, nacieron en Europa en contraposicin a las grandes
cadenas quienes ofrecen servicios de calidad, pero altamente estan darizados y
mecnicos, considerndose a veces un servicio distante y fro para el husped. La
caracterstica de los hoteles boutique, es que conforman un negocio pequeo que
ofrece un servicio de categora y trato con el cliente ms personalizado que la oferta
convencional. Generalmente, estn ambientados con una temtica o estilo particular.
El segmento que frecuentemente es atrado por este tipo de oferta, son los viajeros
corporativos, quienes dan gran importancia a la privacidad, los servicio s de calidad y
la buena atencin.

Pruebas fsicas
Dado el deseo de romper con la intangibilidad de los servicios, se incorpora a
la mezcla del marketing las pruebas fsicas. Abarca el ambiente en donde se
desarrolla la entrega simult nea del servicio, siendo todo aquello que se pueda
percibir con los sentidos al momento de la experiencia, conformando lo s medios que
encuentran los clientes para percibir la calidad global del servicio.

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Las pruebas o evidencias fsicas abarcan la disposicin de los objetos, los tipos
de materiales utilizados, la iluminacin, decoracin y estilo del lugar, los colores, las
temperaturas de los ambientes, los sonidos, aromas, entre otros. (Kotler, Layes y
Bloom, 2004).

Personas
Alcanzan todos aquellos individuos que se encuentran implicados en el
proceso de la atencin o produccin del servicio, como

los empleados,

administradores y consumidores. Resulta otra evidencia fsica de percepci n de


calidad, que toma mayor consideracin en los hoteles boutique por brindar servicios
altamente personalizado, que los diferencian de las cadenas.

Precio
El precio, es quiz la variable ms importante de la estrate gia comercial en la
determinacin de la rentabilidad del proyecto, ya que ser en ltima instancia la que
definir el nivel de ingresos, en base al porcentaje de ocupacin establecido para los
diferentes perodos.
Consiste en la cantidad de dinero que el cliente tiene que pagar para obtener
el producto, junto con todos los costes no financieros, como el tiempo y los esfuerzos,
entre otros (Kotler, Layes y Bloom, 2004).
En el precio, se deben incluir las condiciones de crd ito, cobros a contado,
plazos de crdito, descuentos, entre otros.
Para su clculo se debe seguir cierta metodologa, algunas incluyen el precio
psicolgico al que estaran dispuestos a pagar los consumidores; los precios de la
competencia y los precios tcnicos basados en los costos fijos y variables.

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Posicin
A la variable del marketing mix convencional , que define los canales de
distribucin, se la conoce como plaza y son aquellas empresas, cuya funcin
principal es facilitar la interaccin entre la oferta y demanda. En el marketing
orientado a los servicios, sta variable es definida como posicin e incluye todo
lo que la organizacin hace para facilitar el acce so de su cliente a sus
servicios,sta variable abarca los canales, la cobertura, el sitio, el inventario, y el
transporte. (Kotler, Layes y Bloom, 2004).
Adems de las agencias de viaje, algunos de los canales de distribucin
hoteleros ms comunes, que resultan de inters para el trabajo , son:
- Las centrales de reservas: proporcionan un sistema que facilita la venta y la
posibilidad de utilizacin inmediata de la disponibilidad de los productos hoteleros .
(Sancho, 1998).
- Sistema de reservas computarizadas (CRS) o sistemas globales de
distribucin (GSD): son sistemas basados en soportes informticos, que ofrecen un
acceso rpido a una base de datos permanentemente catalizada sobre lneas de
trasporte, horarios, tarifas, y plazas disponibles. (Sancho, p. 450. 1998).

Promocin
La promocin, concierne a aquellas actividades que destacan los mritos del
servicio, y persuaden a los mercados objetivos de adquirirlo . Abarca la publicidad,
la venta personal, la promocin de ventas y la propaganda. (Kotler, Layes y Bloom,
2004).
En la promocin, resulta fundamental evitar la posible discrepancia entre el
mensaje ofrecido y el servicio percibido por el cl iente en la entrega, es decir es

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importante no realizar demasiadas promesas del servicio en el mensaje , que luego el


cliente no pueda percibir; pero a su vez es menester promocionar una imagen
atractiva, que logre captar al mercado. As, se debe orientar a una promocin
cautivadora, que satisfaga las necesidades y expectativas del mercado, por medio de
una promocin integrada, de manera que se logre transmitir el mismo mensaje.

Procesos
Los procesos aluden a los procedimientos operativos de una organizacin,
que pueden ser, de muy simples, a sumamente complejos. Abarcan las polticas, la
duracin de ciclo de fabricacin/ distribucin, y los sistemas de entrenamiento y
remuneracin (Kotler, Layes y Bloom, 2004).

Finalmente, una vez definidas las variabl es que conforman el diseo, todos sus
elementos que impliquen desembolsos monetarios corresponden a los antecedentes
econmicos de dicho estudio, los cuales repercutirn en el clculo de los egresos e
inversiones de la evaluacin econmica financiera.

Viabilidad Tcnica

La viabilidad tcnica estudia las p osibilidades materiales, estructurales,


tecnolgicas y geogrficas de producir el servicio que desea generarse con la
propuesta. El estudio tcnico es el que define la ingeniera, el tamao y la localizacin
del proyecto.
La importancia del estudio tcnico, radica en que es el componente principal
en las decisiones de inversiones y costos, que finalmente afectarn a la evaluacin.

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Ingeniera
Establece las necesidades de equipos y maquinarias, tecnologa ptima a
utilizar, y su disposicin en el establecimiento.
Lo anterior permite cuantificar el monto de las in versiones pertinentes a sta
rea, lo cual se traducen en balances que reflejan los antecedentes econmico del
estudio tcnico, basados en los balances de equipamientos e instalaciones , los
cuales servirn para la evaluacin econm ica financiera. (Sapag Can, 2000)

Tamao
En base a los requerimientos de ingeniera, y su disposicin en la planta, se
concreta el tamao del proyecto. Aqu, se definen las necesidades de espacios y obras
fsicas, segn las exigencias de los estudios anteriores. De aqu se determina la
capacidad del proyecto, representada por el tamao y cantidad de habitaciones y
espacios para la radicacin de otros servicios complementarios. As, el estudio del
tamao definir los planos arquitectnicos ms convenientes para la propuesta.
De esta manera, el estudio proveer informacin sobre las inversiones en obras
fsicas y otros costos, detallados en el balances de obras fsicas.

Localizacin
La localizacin define el lugar fsico en donde se emplazar el proyecto .
Abarca dos mbitos de estudio, la macro localizacin, la cual determina la regin o
zona, y la micro localizacin que establece el lugar especfico donde se instalar el
proyecto, por ejemplo el barrio, direccin y numeracin. (Sapag Chan, 2000) .
La definicin de la localiza cin resulta fundamental, no slo por su anlisis de
viabilidad tcnica, sino que tambin porque en las empresas hoteleras el

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emplazamiento fsico de la propuesta cumple un papel que se extiende a la


comercializacin del servicio , entendiendo por esto, que conforma para el cliente el
lugar de entrega y consumo previamente contratado.

Finalmente, el objetivo financiero del estudio tcnico, es proveer informacin


para cuantificar el monto de las inversiones y de los costos de operacin para la
correcta toma de decisiones.
De esta manera, una vez definidas las estructuras fsicas de la propuesta,
resulta fundamental realizar un anlisis de su factibilidad a nivel legal, ya que su
contradiccin con las condiciones regulatorias, implicara que dicho proyecto no se
pueda llevar a cabo.

Viabilidad legal y marco legal regulatorio

La viabilidad legal se refiere a la necesidad de determinar la inexistencia de


trabas legales para la instalacin y operacin normal del proyecto. (Sapag Chan, p.
22. 2000). As, establece el marco legal regulatorio del proyecto, basado en aspectos
tributarios como permisos, patentes, tasas, desembolsos en contratos resultante s de las
formas societarias ms conveniente a utilizar, y otros elementos econmicos que
desembocan en una partida de costos y beneficios del estudio legal. (Sapag Chan,
2000).
Siguiendo la lnea de la organizacin administrativa del proyecto, el siguiente
paso es el estudio de las cuestiones de gestin.

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Estudio de gestin

Establece si existen las ca pacidades gerenciales internas para lograr la


correcta implementacin y efici ente administracin del negocio (Sapag Chan, p. 23,
2000) definiendo la estructura organizativa, la cua l determina las necesidades de
recursos humanos, financieros y diseo de los puestos.
Los efectos econmicos de este estudio engloban los costos fijos de operacin
(sueldos), de los procesos administrativos, que define la cuanta relacionados con los
sistemas de gestin, contables-financieros, y otros costos.

Viabilidad Ambiental

Adicionalmente, se incorpora el estudio de impacto ambiental. Resulta una


actitud de responsabilidad social empresarial, tener en cuenta los aspectos
ambientales, los cuales pretenden orientar a un comportamiento proactivo sobre la
bsqueda de soluciones ambi entales, tendientes a mitigar los impac tos negativos que
genera el proyecto sobre el medio.
As, para Chan en el estudio ambiental se tiende a la bsqueda de un
proceso continuo de mejoramiento ambiental de toda la cadena de produccin .
(Sapag Chan, 2000, p. 28).

Evaluacin Econmica Financiera

Finalmente, el ltimo eslabn del estudio de proyectos, corresponde a la


evaluacin econmica financiera, la cual permite determinar en ltima instancia la
rentabilidad del proyecto, para as validar su aceptacin o rechazo.

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La evaluacin, busca recopilar los antecedentes econmicos y financieros de


los estudios anteriores, asociados a una determinada decisin, para el clculo de los
beneficios y costos estimados de l proyecto, los cuales se plasman en un flujo de
desembolsos proyectados , que finalmente evalan si la cuanta de inversin que
demanda la implementacin es o no rentable.
La evaluacin pretende:

Ordenar las partidas de inversiones y costos de los estudios anteriores y


determinar los ingresos.

Crear informacin financiera, como los efectos tributarios de la depreciacin,


de la amortizacin, del activo nominal, valor residual, utilidades y prdidas.

Medir la rentabilidad del proyecto, mediante diferentes tcnicas de


matemticas financiera; como el Valor Actual Neto (VAN); la Tasa Interna de
Retorno (TIR); y el perodo de recupero de la inversin.

Realizar un anlisis de sensibilidad del proyecto, tendiente a incorporar una


evaluacin sobre los posibles cambios del entorno.
Todo lo anterior se traduce en la composicin de un flujo de caja, compuesto

por las siguientes partidas:

Tabla N 1
Composicin del flujo de caja
(+) Ingresos afectos a impuestos
(-) Egresos afectos a impuestos
(-) Gastos no desembolsables
Utilidad antes de impuestos
(-) Impuesto
Utilidad despus de impuestos
(+) Ajustes por gastos no desembolsables
(-) Egresos no afectos a impuestos
(+) Beneficios no afectos a impuestos
FLUJO DE CAJA

(Sapag Chan, p. 268, 2000).

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Para el correcto clculo, e s fundamental analizar los flujos descontados para


determinar si las inversiones en estudio rinden mayores beneficios que los usos de una
alternativa de la misma suma de dinero requerida por el proyecto. Este concepto
abarca lo que se define como tasa de descuento.
Tasa de descuento: tambin llamada tasa de costo de capital, o costo de
oportunidad. Es el precio que se paga por los fondos requeridos para cubrir la
inversin. Representa una medida de la rentabilidad minima que se le exigir al
proyecto segn su riesgo, de manera tal que el retorno esperado permita cubrir la
totalidad de la inversin inicial, los egresos de la operacin, los intereses que debern
pagarse por aquella parte de la inversin financiada con prestamos y la rentabilidad
que el inversionista le exige a su propio capital invertido. (Sapag Chan, p. 328,
2000).
Los principales mtodos que utiliza el flujo de caja descontado para el clculo
de la rentabilidad del proyecto, son el valor actual neto (VAN) y la tasa interna de
retorno (TIR).
Valor actual neto (VAN): es la diferencia entre todos los ingresos y egresos
expresados en moneda actual. El valor actual neto pl antea que el proyecto debe
aceptarse, si su VAN es igual o superior a cero (Sapag Can, 2000).
Un VAN superior a cero, significa que el proyecto es rentab le, indicando que
el dinero invertido rinde ms que el costo de oportunidad de la i nversin, o bien que
los ingresos netos actualizados, superan a los egresos netos ac tualizados del mismo.
Un VAN igual a cero, expresa incertidumbre e indiferencia respecto a la rentabilidad
del proyecto. Finalmente, un resultado inferior a cero implica que el proyecto no es
rentable, dado que los egresos actualizados han superado a los ingresos actualizados,
conviniendo invertir en proyectos alternativos .

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Tasa interna de retorno (TIR): es la tasa que evala el proyecto en funcin de una
nica tasa de rendimiento por per odo, con la cual la totalidad de los beneficios
actualizados son exactamente iguales a los desembolsos expresados en moneda actual.
Es decir, la TIR es aquella tasa que hace al VAN igual a cero (Sapag Chan, 2000).
La tasa calculada, se compara con la tasa de descuento del proyecto, si la TIR
es igual o mayor que sta, se considera que el proyecto debe aceptarse, y si es menor
conviene rechazar la alternativa. (Sapag Chan, 2000).
Simplificadamente, si la rentabilidad esperada compensa los resultados que
podra obtener si destinara esos recursos a otra alternativa de inversin de igual
riesgo, probablemente el inversionista asignar sus recursos escasos y disponibles al
proyecto. De esta manera, una TIR igual o superior a la tasa de descuento, con un a
VAN mayor o igual a cero, sugiere la aceptacin del proyecto, dado a que se
considera como una alternativa rentable.
Adicionalmente, se tiene en cuenta otros criterios de evaluacin, compuestos
por el perodo de recupero de la inversin y el anlisis de sensibilidad.
Periodo de recupero de la i nversin: determina el nmero de perodos
necesarios para recuperar la inversin inicial, resultado que se compara con el nmero
de periodo aceptado por la empresa.
Anlisis de sensibilidad: sirve para estimar diferentes escenarios, como
consecuencia de los posibles cambios del entorno que influiran de una manera u otra
en la rentabilidad del proyecto. As, el anlisis permite medir cuan sensible es la
evaluacin realizada a variaciones en uno o ms parmetros decisorios . (Sapag
Can, 2000).

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Metodologa
Para alcanzar el objetivo principal del trabajo, basado en formular y evaluar
un proyecto de inversin del condo hotel boutique, ha sido necesario ahondar en cada
objetivo especfico. Para ello, se han seguido las pautas de estudio de las viabilidades
propuestas por Sapag Cha n. As, la metodologa del trabajo se fund en los estudios
de la viabilidad comercial, tcni ca, legal, de gestin, ambiental, y finalmente la
evaluacin econmica financiera. Adems, conforme al cuarto objetivo, se incorpor
un epgrafe de diseo conceptual, basado en la formulacin de la estrategia comercial
fundada en la teora de las 7 Ps de los servicios.
De esta manera, el trabajo se organiz en los siguientes apartados:

Villa Mara: descripcin de la dimensin econmica y actividad turstica.


En base al primer objetivo especfico y con el propsito de situar al lector en el
trabajo, se estudiaron:
1. Los sectores econmicos significativos de Villa Mara y aspectos generales
del turismo de la ciudad: mediante una investigacin exploratoria basada en fuentes
secundarias (oficiales), junto con otras publicaciones de diarios y libros.
2. Las expectativas futuras de la economa y turismo de Villa Ma ra, para lo
cual se desarroll una investigacin descriptiva, mediante la elaboracin de encuestas
con preguntas cerradas, basadas en opiniones de expertos.
Lo anterior, tambin sirvi de base para las entrevistas de proyecciones del
mercado consumidor.

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Dicho grupo de expertos, estuvo compuesto por:


-

Secretaria de economa y finanzas de la Municipalidad de la ciudad

Prestigiosos empresarios de Villa Mara, que han formado parte de la

Asociacin de Empresarios de la Regin Centro de Argentina (AERCA).


-

Miembros del Plan Estratgico de Turismo Sustentable (PETS) de la

Municipalidad.
Adems, se complement la investigacin anterior, con una entrevista basada
en preguntas abiertas, a un miembro de cada grupo anterior para indagar sobre la
potencialidad de Villa Mara para atender al turismo de negocios . Dicha
investigacin, sirvi de base para ahondar en el estudio del mercado consumidor de la
viabilidad comercial.

Viabilidad comercial
En base al segundo objetivo, se estudi el mercado del proyecto consumidor ,
competidor, proveedor y distribuidor para conocer sus viabilidades.
1. Mercado Consumidor: se analiz e identific la demanda real y potencial,
para determinar su presencia y perfilar el mercado meta para conocer los
requerimientos en el que se bas la estrategia comercial. Para ello, se estudi:
- La demanda real, por medio de una investigacin exploratoria para obtener
datos sobre la existencia del merc ado hotelero en Villa Mara. Se conoci su cuanta y
caractersticas significativas, para su segm entacin, tendiente a identificar el mercado
meta del proyecto. La metodologa de recoleccin se bas en fuentes secundarias por
la Direccin de Deporte y Turismo de la ciudad.
- La demanda potencial, conforme a las investigaciones anteriores basad a en
opiniones de expertos, con el fin de conocer la potencialidad econmica de Villa

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Mara para atender al turismo de negocios, se realiz luego, una investigacin


descriptiva, por medio de encuestas con preguntas cerradas a los turistas de negocios
de la ciudad de Villa Mara , para conocer las caractersticas, necesidades y
requerimientos del mercado meta, compuesto por los t uristas de negocios, con la
finalidad de definirlo, para la posterior formulacin de la estrategia comercial en el
epgrafe de diseo.
2.

Mercado Competidor: se realiz un relevamiento de la oferta de

alojamiento actual de la ciudad, plasmados en tablas de resultados, para conocer su


evolucin histrica y caractersticas en base a diferentes criterios de segmentacin, lo
anterior permiti identificar e indagar sobr e las competencias del proyecto.
- Competencia directa: se realiz una ficha de relevamiento, para identificar
sus componentes, caractersticas, ventajas y desventajas. Adems se indag sobre sus
porcentajes de ocupacin promedio anual para acercarse a las estimaciones que
sirvieron al proyecto para definir proyecciones de ingresos.
- Competencia indirecta: se identificaron las competencias que se relacionan
con la propuesta.
3. Mercado Proveedor y Distribuidor: se identific la disponibilidad de los
insumos, mediante una ficha de rele vamiento turstico de la ciudad, plasmada en los
anexos. Adems, se examin las presencias de los canales virtuales y fsicos de
distribucin.

Diseo conceptual
Conforme al cuarto objetivo, se formul el proyecto en base a la estrategia de
comercializacin, basado en las 7 PCS de los servicios propuestas por Kotler, Layes y
Bloom.

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1.

Producto: se especific la tipologa, modalidad y categora del

establecimiento, el nombre e imagen de marca, sus principales caractersticas y


componentes y los servicios bsicos y complementarios.
2.

Pruebas fsicas: se estipul el ambiente fsico en donde se desarrollar la

propuesta, caracterizando y definiendo todos aquellos elementos que se pueden


percibir con los sentidos, como los materiales de construccin, texturas, paleta de
colores, iluminacin, temperaturas y aromas del establecimiento, amenities, sonidos y
estilos de msica de fondo.
3.

Personas: se definieron las caractersticas del personal en contacto .

4.

Precio: se introdujo sobre el precio en base los estudios de marcado:

consumidor (precio psicolgico del mercado meta) y de la competencia directa del


proyecto, para luego, y en base a la definicin del precio tcnico, co ncretar los precios
finales en el epgrafe de evaluacin econmica financiera, para su posterior anlisis de
estimaciones de venta.
5.

Posicin:

se

definieron

los

canales

directos

indirectos

de

comercializacin, en base a la conveniencia del evaluador, la cobertura de los canales


y la accesibilidad del sitio.
6.

Promocin: se estableci la promocin de lanzamiento del producto, y

sus estrategias de apoyo. A dems, se delimitaron las estrategias publicitarias durante


la puesta en marcha y los programas de fidelizacin del cliente. Todo lo anterior,
desemboc en distintas partidas de costos e inversiones.
7.

Procesos: se detallaron las polticas del establecimiento, como polticas

de reservas, de ventas, entre otras.

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Estudio tcnico
En base al quinto objetivo, se definieron los aspectos tcnicos del proyecto:
1. Ingeniera y su capacidad instalada: conforme a los requerimientos del
mercado y el perfil del proyecto , se determinaron las necesidades tecnolgicas de la
capacidad instalada, compuesta por todos los equipamie ntos e instalaciones, adems
del mobiliario, objetos y accesorios, entre otros, con los que contar el proyecto . Lo
anterior se tradujo en un balance de equipamientos e instalaciones.
2. Tamao del proyecto: en base a la capacidad instalada, su disposicin en la
planta y el perfil del proyecto, se determin el diseo edilicio y sus dimensiones . Lo
anterior se resumi en un plano del proyecto . Dicho estudio desemboc en el balance
de obras fsicas: otro de los componentes principales, junto con el de equipamien tos,
de las partidas de inversiones iniciales para la puesta en marcha del proyecto.
3. Localizacin: se defini tanto la macro como micro localizacin en base al
mercado que se desea atender , accesibilidad del lugar, regulaciones legales que
pueden restringir la posibilidad de instalacin, y obviamente a criterio del
investigador.
Lugo, conforme al estudio organizacional administrativo, se concret los
estudios de legales y de gestin:

Viabilidad legal y el marco legal regulatorio


Basado en fuentes secundarias, se estudiaron tanto a nivel nacional, provincial
como municipal las leyes, los reglamentos y decretos que regulan, condicionan y
fomentan la implementacin de la propuesta en estudio. As, se determinaron las
figuras legales ms convenientes para el proyecto en sus diferentes etapas.

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Estudio de gestin
En base a las posibilidades de contar con los recursos humanos id neos, se
determinaron las condiciones estructurales y funcionales, basadas en la cantidad y
calidad de los trabajadores y sus responsabilidades, conformes al tipo y tamao de
proyecto planteado y las consideraciones legales. Se desprendieron de este estudio, los
balances del personal y gastos operacionales.

Viabilidad Ambiental
Como estableci el octavo objetivo, se ahond en los aspectos ambientales del
trabajo, determinando los focos de impactos negativos y su tratamiento. Adems , se
establecieron otras medidas de mitigacin a favor de la conservacin del ambiente.

Evaluacin econmica financiera


Finalmente, todos los estudios anterior es desembocaron en la evaluacin
econmica- financiera del proyecto.
Para la medicin de la rentabilidad, se debi:
1. Ordenar y sistematizar la informacin de carcter monetario que
proporcionaron las etapas anteriores.
2. Elaborar los cuadros analticos y datos adicionales para la evaluacin del
proyecto. As, fue necesario incorporar nuevos datos, como los efectos tributarios de
la depreciacin, de la amortizacin, del activo nominal, valor residual (valor libro),
utilidades y prdidas.
Las utilidades se estimaron conforme a las ventas, en base al precio fijado y
los porcentajes de ocupacin del proyecto de los distintos perodos de evaluacin.

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Dichos porcentajes se basaron en los comportamientos de las competencias directas


del proyecto, ajustados a las diferentes etapas de introduccin y puesta en marcha,
teniendo en cuenta, las posibles respuestas a las distintas estrategias de promocin
fijadas en el diseo conceptual.
As, se logr reflejar las cuantas de ingresos, que finalmente afectaron de
manera directa a los resultados del flujo de caja.
3. Evaluar los antecedentes para determinar su rentabilidad , plasmados en un
flujo de caja proyectado, en base a los criterios de valor actual neto (VAN) y tasa
interna de retorno (TIR), los cuales se calculan en una planilla de Excel.
Previamente, se determin la tasa de descuento en base a los requeri mientos
del mercado del proyecto, conforme a los necesidades mnimas de rentabilidad
exigidas por los inversores, y los ajustes de las tasas inflacionarias, todo dentro de un
marco regulatorio nacional.
Adicionalmente, se comprob el periodo de recupero de la inversin, y se
realiz un anlisis de sensibilidad, basado en un escenario optimista y pesimista, en
base a las posibles variaciones en los porcentajes de ocupacin, para determinar que
tan sensible es el proyecto frente a las modificaciones dicha variable.

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Desarrollo
Villa Mara
Ubicacin estratgica
La ciudad de Villa Mara, se encuentra situada al sudeste de la provincia de
Crdoba, limita con Buenos Aires y Santa Fe y conforma la cabecera del
departamento General San Martn, compuesto adems por las localidades de Algodn,
Las mojaras, Chazn y Villa Nueva.
Villa Mara, presenta una ubicacin central, lo cual constituye un aspecto
estratgico para su desarrollo.

Figura N 1: Mapa de Argentina, con las r utas y autopistas que atraviesan en


la ciudad de Villa Mara. (Autopistas Inteligentes, 2011) .

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La ciudad, se sita en el punto rojo del rea enmarcada en el mapa. All, se


observa que el mayor flujo de rutas y autopistas pasan por la zona de Villa Mara, lo
cual genera una alta accesibilidad con numerosas localidades vecinas, formando un
gran flujo de personas que atraviesan la localidad por diferentes motivos.
La importancia que presenta la articulacin de la ciudad, se traslada a los
principales puntos econmicos del pas como Crdoba capital, Buenos Aires y Santa
Fe, lo cual conforma un aspecto fundamental para la economa regional de la zona .
Adems Villa Mara accede a un paso internacional que vincula con otros pases como
Brasil y Chile, lo cual es un aspecto favorable para su desarrollo econmico.
Villa Mara se posicionara como un punto neurlgico d e desarrollo econmico
regional; ya sea por su situacin econmica privilegiada que presenta con respecto a
las localidades del departamento; como tambin por su alta accesibilidad con el resto
del pas y el mundo, transformndose en un paso obligado lo cual se traduce en un
impulsor para el desarrollo turstico.

Dimensin econmica
Segn el informe realizado por la secretaria de economa y finanzas 1, en la
localidad actualmente existen en total 7.399 organizaciones que incluyen industrias,
pequeas, medianas y grandes empresas productora s y comercializadores de
productos y/o servicios. (Navarro, 2011). Su evolucin se puede observar en el
siguiente grafico:

Para ms informacin, visite anexos 2, informe de Villa Mara: formato digital (C.D.)

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Cantidad

Distribucin y evolucin por rubro de las actividades econmicas


4250
4000
3750
3500
3250
3000
2750
2500
2250
2000
1750
1500
1250
1000
750
500
250
0

3787
3273

3384

2066

2115

433

3476

3928

3858

2417

2438

3674

2304

2202

2389

447
99
24

462

490

515

538

551

84 24

117

133

161 32

162 35

154 33

2005

2006

2007

2009

2010

27

28

2008

2011

Ao
Actividad primaria

Industrias

Servicios

Comercios

Construccin

Grfico N 1: Distribucin y evolucin por rubro de las actividades


econmicas de Villa Mara (Navarro, 2011).

El grfico anterior considera el rubro en el que opera cada empresa, es decir


cuando una empresa opere en ms de un rubro se la incluy n veces (una vez por
cada rubro), por lo tanto las cifras no representan la cantidad real de empresas en
actividad, sino que reflejan la distribucin por rubros de las actividades desarrolla das
por cada empresa. (Navarro, 2011).
En el ao 2011, se registraron 33 rubros dedicados a la actividad primaria, 551
industrias, 2.438 prestadoras de servicios, 3.858 comercios y 154 dedicados a
actividades de construccin. En el ao 2011, se registr un incremento de casi un 20%
en el total de las actividades con respecto al 2005.
La notoria Actividad primaria
La cantidad de sectores destinados a la actividad primaria, representa un
monto nfimo con respecto al resto de las actividades, pero no resulta as la dimensin
que ste ha tenido sobre la economa de Villa Mara y la regin. La ganadera y

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actividad agropecuaria ha sido histricamente el impu lsor de la economa de Villa


Mara. En los ltimos seis aos, se ha registrado un crecimiento del 37% en la
actividad primaria.
Histricamente, fueron c reciendo innumerables tambos que permitieron
generar una importante mano de obra, impulsando su industrializacin. As, la
industria lctea ha sido uno de los motores del trabajo regional, que genera ingresos
superiores al promedio de las actividades . Adems, segn un reciente trabajo del
Instituto de estudios sobre la realidad Argentina y Latinoamericana (IERAL),
denominado La cadena lctea en la provincia de Crdoba , realizado por Juan
Manuel Garzn y Nicols Torre, a nivel industrial Villa Mara conforma una de las
tres cuencas lecheras ms importantes del pas. Es la principal procesadora de leche
cruda y forma parte de un gran circuito productivo, en donde el departamento de San
Justo conforma uno de los es labones ms importantes (Garzn y Torre, 2011).
Pese a ello, la agricultura comenz a tomar mayor peso . De esta manera, en la
actualidad, el 97% de la superficie del departamento est dedicada a la produccin
agrcola ganadera, considerndose solo el 3% restante, espacio ocupado por la
poblacin, aguadas, vas de comunicacin, estaciones ferroviarias y otros.
As, la importancia que ha manifestado la actividad primaria en la regin, y
que hoy da contina en aug e en su mayora el sector agrcola, resulta proclive para el
desarrollo econmico de la ciudad de Villa Mara, no solo como motor para la
industrializacin, -que ha presentado un incremento del 27% en los l timos seis aosprincipalmente de la industrial lctea, sino que tambin para el desarrollo en los
comercios y servicios.

- 44 -

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El impulso de las industrias y el comercio


Segn el estudio realizado para el presente trabajo en base a opiniones de
expertos2, se sostiene que la ciudad en los ltimos aos ha tenido un crecimiento a
ritmo moderado, principalmente en el sector comercial e industrial.

En qu sector cree que ha habido mayor evolucin?


20
15
10
5
0
SECTOR
PRIMARIO

INDUSTRIAS

COMERCIOS

SERVICIOS

Grfico N2: Sectores econmicos con mayor evolucin (encuestas)

Las razones que justifican el avance del 18% del comercio, desde el ao 2005
al 2011 (grfico 1) abarcan no solo las cuestiones indicadas anteriormente sobre la
evolucin de la actividad primaria y el sector industrial, sino que tambin la ubicacin
estratgica la ciudad; la evolucin del sistema educativo local; y el desarrollo cada vez
ms pronunciado de los servicios de salud 3 han sido otros de los impulsores de
crecimiento comercial. As, Villa Mara histricamente ha sido un lugar que aglutin
el movimiento comercial de una vasta regin, siendo que alrededor de la mitad de las
transacciones se realizan con poblad ores de las localidades vecinas, conformando los
turistas de paso, un importante motor econmico .

Para ms informacin visite anexos 3: investigaciones primarias: la economa y el turismo de Villa


Mara: encuestas de opiniones de expertos.
3
Para ms informacin, visite anexos 3, ficha de relevamiento de Villa Mara.

- 45 -

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La nueva era: los servicios


Desde el ao 2005, se ha registrado un incremento del 18% en el plano de los
servicios de todo tipo, entre ellos los tursticos como los hoteleros, resta urantes,
salones de eventos y convenciones, y otras reas de recreacin.
Primeros indicios condo hoteles: la expansin de los sectores de construccin
y servicios inmobiliarios:
Pese a que en Villa Mara no se encuentran desarrollados los condo hoteles,
cabe destacar los primeros indicios que se asoman sobre esta nueva modalidad poco
conocida. En el sector de la construccin se dio un notable incremento del 83% entre
el 2005 y 2011, explicado por: los incrementos de las demandas que implic sostener
dichas estructuras de desarrollo econmico nombradas con anterioridad ; y por
conformar una salida a la crisis de comienzos de siglo XXI, lo cual permiti la
seguridad que da la inversin en ladrillos.
De esta manera, sumado al incremento en la demanda de vivien das, en Villa
Mara, surgen -en primera instancia- los complejos de departamentos de pocos pisos,
para luego aparecer los edificios en propiedad horizontal. (Celebraciones en el
bicentenario, 2010). Segn un importante diario de la provincia de Crdoba, Villa
Mara, present un crecimiento del 93,4 por ciento en nuevas construcciones, y un
1,2 por ciento en ampliaciones. (La voz del Interior, 2011) 4.
Adems, segn las facturaciones registradas en el primer semestre de 2011 5,
despus de las inversiones en grandes obras, las construcciones en edificios de
propiedad horizontal son las que les sigue en montos. Se han comenzado nuevas obras

4
5

Ver anexos 2, nota de la voz del interior, formato digital (CD)


Para ms informacin, visite anexos 2, informe econmico formato digital (CD)

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de edificios, no solo para inversiones y alquiler de vivienda, sino tambin para


oficinas y locales comerciales.
De esta manera, los servicios inmobiliarios, para muchos constituyeron una
atractiva opcin de asegurarse una creciente renta e n el largo plazo.
Dado a que tanto la demanda como la oferta van cambiando y tornndose cada
vez ms sofisticadas, surgen cada vez ms, edificios residenciales que cuentan una
serie de servicios y prestaciones similares a las de un hotel de categora, como
amenities, servicios de atencin al husped, infraestructura y equipamientos de
hotelera, incluso ambientes ms amplios, como departam entos.
Lo anterior, se traduce en la inquietud de la presente propuesta, basada en un
proyecto de condo hotel, plasmado sobre un edificio de propiedad horizontal,
tendiente a atender una demanda inversora en departamentos de alta gama, para luego
explotarla como servicio hotelero, con el fin de para atender a una demanda turstica
particular.
El avance hacia la actividad t urstica
Segn el estudio basado en opiniones de expertos, los servicios tursticos
existentes en Villa Mara, no son suficientes para a tender a los requerimientos de la
demanda creciente que viene presentando la ciudad . Pese a que esta se encuentra en
una etapa de crecimiento, principalmente la calidad de los servicios, es uno de los
aspectos que se deberan forjar para su desarrollo. Villa Mara, no solo presenta
condiciones geogrficas favorables, sino que tambin cuenta con important es recursos
naturales y culturales, los cuales hasta el momento no han sido explotados de la
manera ms eficiente.
De esta manera, los encuestados consideran que existe una relacin estrecha
entre el crecimiento econmico de la ciudad y su actividad turstica; por ello se cree

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que la ciudad no solo crecer econmicamente, sino que tambin esto repercutir en
materia turstica para los prximos aos.
Como respuesta a ello, en el ao 2010 se comenz a desarrollar el Plan
Estratgico de Turismo Sustentable (PETS), como rplica al potencial turstico que
presenta la ciudad, y la necesidad de posicionarla en dicha materia frente al resto de
los destinos.

Conclusin parcial sobre la economa y actividad turstica de Villa Mara


Villa Mara se encuentra posicionada favorablemente en la economa
regional; no slo por conformar la cabecera del departamento General San Martn ,
sino que tambin por poseer una ubicacin estratgica central que la com unica con
el resto del pas, y pases limtrofes. De esta manera, la ciudad ha crecido
econmicamente en todos los sectores, esperando que contine su desarrollo para los
prximos aos, convirtindose en un atractivo destino p ara el desarrollo de diversos
proyectos, no solo a nivel comercial, sino que -dada su creciente demanda y apoyo a
nivel municipal- tambin se espera para los servicios tursticos.

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Viabilidad Comercial
Mercado Consumidor
Demanda real
Histricamente, La demanda turstica real de Villa Mara, ha presentado los
siguientes comportamientos :
Tabla N 2
Demanda turstica de Villa Mara
TEMPORADA
2005 Enero/ Febrero
2005 Junio/ Julio
2006 Enero/ febrero
2006 Junio/ Julio
2007 Enero/ Febrero
2007 Junio/ Julio
2008 Enero/ Febrero
2008 Junio/ Julio
2009 Enero/ Febrero
2009 Junio/ Julio
2010 Enero/ Febrero
2010 Junio/ Julio
2011 Enero/ Febrero

Visitantes
1700
200
1300
450
3350
777
2290
780
2027
980
3529
2400
3700

Turistas
731
132
728
162
1306
295
1420
250
1500
510
2400
1440
2886

% turistas
43%
66%
56%
36%
39%
38%
62%
32%
74%
52%
68%
60%
78%

% visitantes
57%
34%
44%
64%
61%
62%
38%
68%
26%
48%
32%
40%
22%

En base a la tabla anterior, s e observan las siguientes c onsideraciones:


- Evolucin de la demanda real desde el ao 2005 hasta el 2011. De todos los
visitantes registrados, en la mayora de los perodos, ms del 50% ha decidido alojarse
en la ciudad, conformando la cantidad de turistas de Villa Mara, para esos perodos.
Las razones principales que j ustificaron las decisiones de no pernoctar, radican
en la deficiencia y falta de planta hotelera. Pese a ello, se observa una tende ncia
positiva de incremento de los turistas, lo cual se puede apreciar en el siguiente grfico:

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Demanda turistica de Villa Mara


Demanda turistica de Villa Mara

Cantidad
Cantidad

4000
4000
3500
3500
3000
3000
2500
2500
2000
2000
1500
1500
1000
1000
500
500
0
0
2005
2005
2006
2006
2007
2007
2008
2008
2009
2009
2010
2010
2011
2005 Junio/
2005 Enero/
2006 Junio/
2006 Enero/
2007 Junio/
2007 Enero/
2008 Junio/
2008 Enero/
2009 Junio/
2009 Enero/
2010 Junio/
2010 Enero/
2011
Enero/
Enero/
Junio/
Enero/
Junio/
Enero/
Junio/
Enero/
Junio/
Enero/
Junio/
Enero/
Junio/
Enero/
Febrero Julio febrero
Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero
Febrero Julio febrero
Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero

Temporada
Temporada
Cantidad de visitantes
Cantidad de visitantes

Cantidad de turistas
Cantidad de turistas

Grfico N 3: Evolucin histrica de la demandada turstica de Villa Mara.


(Direccin de turismo, y deporte, 2011).

Como consecuencia de la diversificacin de la planta hotelera a partir del ao


2006, y dados los incrementos en las llegadas de visitantes, se afirma que la cantidad
de turistas ha crecido en los ltimos seis aos.
Adems, la demanda real presenta:
- Estacionalidad marcada, que refleja focos estacionales con temporada alta
en verano, justificado por la llegada de turistas de paso hacia otros destinos
vacacionales y turistas de recreacin en Villa Mara, dada la presencia de
importantes eventos musicales y peas regionales en esas temporadas, pese a ello,
Villa Mara no se clasificara como un destino que se caracterice por ser de tipo
vacacional, de temporada.
- Presencia del segmento de recreacin y turistas de paso como
principales componentes de la demanda actual. En primer lugar, se registr aquellos
turistas que llegan con fines recreacionales , pero solo para pasar el fin de semana,
hacer uso de los recursos naturales y culturales de la ciudad por un perodo corto y en

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segundo lugar, los turistas de paso quienes atraviesan la ciudad por su articulacin con
otros destinos vacacionales y deciden alojarse en Villa Mara por pocos das para
seguir con sus viajes. Ambos, generalmente llegan acompaados de familiares y
amigos.6
Cabe destacar, que las ocup aciones hoteleras cada vez ms se extienden al
resto del ao, rompiendo en cierta medida con una estacionalidad marcada por un
turismo de fin de semana y paso . As, a partir del 2009 se comenz a registrar en
proporciones nfimas, una demanda corporativa, quienes llegan a la ciudad con
propsito de trabajos, estudios, contactos profesionales, congresos y otros eventos
relacionados, de manera individual o bien acompaados por uno o varios compaeros
de trabajo. 7

Demanda potencial, mercado meta del proyecto


Turistas de negocios
La demanda potencial del presente proyecto, est compuesta por el segmento
de turistas de negocios, los cuales abarcan profesionales; compaas como empresas
que cuenten tanto con proveedores, clientes, distrib uidores, etc. en otros destinos y
hacen uso de los servicios tursticos en Villa Mara; asociaciones e instituciones,
como ONGs, que cumplan misiones en la ciudad.
Como se indic en epgrafes anteriores, segn las opiniones de expertos se
esperan para los prximos aos un crecimiento econmico a ritmo moderado en Villa
Mara, lo cual se traduce en un flujo de negoc ios y personas que atraviesan la
localidad, favoreciendo al desarrollo del turismo corporativo.
6

Para ms informacin, visite anexos 2: demanda histrica de Villa Mara; acompaantes del turista de
Villa Mara.
7
Para ms informacin, visite anexos 2, demanda turstica de Vi lla Mara.

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Adems, se manifest que conforme se espera el crecimiento de la actividad


turstica, se ha considerado al segmento de negocios como el mercado con ma yor
potencialidad de desarrollo en la ciudad.
Lo anterior, se puede apreciar en el siguiente grfico:

Cul es el principal perfil turstico ms relevante que usted


Cul es el principal perfil turstico ms relevante que usted
definira para la ciudad de VM en los prximos aos?
definira para la ciudad de VM en los prximos aos?
T URISMO VAC./ FDS
T URISMO VAC./ FDS
T URISMO DE NEGOCIOS
T URISMO DE NEGOCIOS
T URISMO DE PASO
T URISMO DE PASO

Grfico N 4: Perfil turstico de Villa Mara para los prximos aos


(encuestas).

El perfil turstico potencial para Villa Mara, segn las expectativas de los
encuestados, lo compone en primer lugar el segmento de negocios, seguido por el
turismo de paso. De esta manera, en base a las encuestas realizadas a u n grupo de
personas que componen el mercado meta del proyecto 8, las caractersticas del turista
de negocios de la ciudad de Villa Mara son las siguientes:

Perfil socioeconmico
- Perfil medio- alto
- Elevados niveles de educacin y conocimientos generales.
- Compuesto por empresarios, profesionales y/o trabajadores .

Ver anexos 3: investigaciones primarias: perfil y requerimientos del mercado meta.

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- Viajan acompaados por compaeros: como mnimo un compaero de


trabajo, quienes presentara las mismas o similares caractersticas socioeconmicas
que el primero. En segundo lugar viajan en forma individual .
- Viajan en automvil: por su grado de independencia econmica, se registr
que todos los encuestados viajan en automvil .
- Pernoctan pocos das, dada su poca disponibilidad ho raria y cuestiones
laborales, llegan a alojarse entre uno y cuatro das y sus llegadas permanecen
prcticamente constantes a lo largo de todo el ao.

Caractersticas demogrficas:
- Compuestos en su mayora por hombres entre 25 y 60 aos.
- Provienen de la provincia de Buenos Aires, seguido por Santa Fe y Crdoba :
en menor medida se registran aquellos que provienen de pueblos y localidades
vecinas, los cuales cuentan con estrechas relaciones comerciales con Villa Mara,
como Marcos Jurez, Ro Tercero y San Francisco.

Perfil psicogrfico, gustos y preferencias:


- Preferencia por hotelera de categora: eligen clases de alojamientos que
van desde tres hasta cuatro estrellas, siendo grandes demandantes de calidad y
atencin.

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Qu categora de alojameintos frecuenta?


Qu categora de alojameintos frecuenta?
*

*
**
**
***
***
****
****
*****
*****

Grfico N5: Preferencia en categora de alojamiento (encuestas)

Se demostr que se prefieren las categoras de tres estrellas, seguido por


cuatro, adems eligen en primer lugar tipologa de hotel seguidos por los aparthoteles, ya que no consideran qu e existan buenas opciones en esa ltima modalidad;
siendo que para ellos los apart -hoteles les ofrecen mayor privacidad que una simple
habitacin de hotel.
- Preferencia por servicios de c alidad, ubicacin y atencin personalizada
Relacionado con lo anteri or, presentan preferencias por servicios de calidad,
seguido por una buena ubi cacin y atencin personalizada, en ese orden. La ubicacin
resulta otro de los aspectos determinantes a la hora de elegir un alojamiento, ya que
prefieren contar con una rpida accesibilidad. Se registr, que la atencin
personalizada se prefiere ms que pagar un precio accesible.
Lo anterior se puede observar en el siguiente grfico:

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Cules son los tres factores ms importantes que considera


Cules son los tres factores ms importantes que considera
al momento de elegir un alojamiento?
al momento de elegir un alojamiento?
ATENC ION
ION
P ER SATENC
ONALIZADA
P ER S ONALIZADA
S ER VIC IOS
S ERENTAR
VIC IOS IOS
C OM P LEM
C OM P LEM ENTAR IOS
C ALIDAD
C ALIDAD
P R EC IO
P R EC IO
UB IC AC IN
UB IC AC IN

10
10

15
15

20
20

Grfico N 6: Perfil mercado meta: Principales factores de seleccin del hotel


(encuestas).

- Saln de usos mltiples (SUM): cabe destacar que pese a que no son grandes
usuarios de servicios complementarios, ste segmento corporativo espera contar con
la presencia de algunos de ellos , como servicios de relajacin y SPA y saln de usos
mltiples, esto ultimo se ve en el siguiente grfico:

Es importante para usted la presencia de un saln de usos


Es importante para usted la presencia de un saln de usos
mltiples en el alojameinto? (S.U.M)
mltiples en el alojameinto? (S.U.M)

SI
SI
NO
NO

Grfico N 7: Saln de usos mltiples (encuestas).

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- Rgimen de solo desayuno : por su poca permanencia en el establecimiento,


sta clase de turistas elige un rgimen de alimentacin basado en el servicio de
desayuno.
- Restaurante: pese a lo anterior, todos los encuestados han considerado como
un aspecto fundamental la presencia del servicio de restaurante y/o bar , como parte de
la oferta complementaria.

Mercado Competidor
Oferta de alojamiento en Villa Mara
La oferta hotelera de Villa Mara presenta un nivel de antigedad elevado ,
pese a la aparicin de indicios de diversificacin y crecimiento en la planta hotelera a
partir del ao 2006.
De esta manera, a finales del ao 2011 se registraron en total veintitrs
establecimientos que brindan el servicio de hotelera, categorizados de una a cuatro
estrellas. Actualmente en 2012, las empresas dedica das al servicio de alojamiento
presentan la siguiente distribucin:

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Oferta de alojamiento por tipologa y categora


Oferta de alojamiento por tipologa y categora
4
4
3
3
2
2
1
1
0

0AP AR T HOTEL HOS P EDAJ E


AP AR T HOTEL

HOS P EDAJ E

HOS TER IA
HOS TER IA

HOTEL
HOTEL

T ipologa
T ipologa

P OS ADA
P OS ADA

R ES IDENC IA
R ES IDENC IA

1 EST
2 EST
3 EST
4 EST
SIN
1 EST
2 EST
3 EST
4 EST
SIN

Grfico N 8: Oferta de alojamientos por tipologa y categora.


(Relevamiento) 9.

La ciudad, cuenta en total con una capacidad hotelera de 1200 plazas,


distribuidas en su mayora en hoteles (12), seguidos por hospedajes (5), hosteras (2),
posadas (2), y finalmente apart - hotel (1) y residencias (1).
Con respecto a sus categora s, se afirma que en la ciudad no ha existido
ningn ente regulador de las clases de alojamientos, existiendo un 39% del total de la
oferta sin categorizar. Adems, gran parte de los alojamientos categorizados, no
responden a los requerimientos mnimos de la calidad de los servicio publicados,
dando como resultado, una discrepancia entre la calidad ofrecida y percibida por el
cliente.
Sumado a lo anterior, la oferta total est compuesta en su mayora por niveles
de una estrella; seguidos por dos y tres y finalmente de cuatro. De esta manera, la
planta hotelera de Villa Mara presenta alta antigedad.
La propuesta de condo hotel boutique , se transformara en una nica oferta en
la ciudad de Villa Mara, sumado que adems no existe una alternativa considerable
de tipologa apart- hotel contando solo con una empresa que brinda ese servicio.
9

Para mayor informacin, visite anexos 2, investigacin primaria, relevamiento de la oferta

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Como consecuencia,

se identifican las competencias del proyecto,

principalmente en base a la categora de la oferta, la calidad de atencin, su


antigedad, el perfil del establecimiento y el mercado que atiende.

Competencias del proyecto


Competencia directa
Se identifica como competencia directa actual del proyecto, los siguientes
hoteles:

Hotel Howard Johnson (****)

Hotel Repblica (****)

Hotel Samarn Suites (*** )


Se prev en el mediano plazo (aproximadamente cinco aos) la apertura

de establecimientos hoteleros con el perfil de la competencia directa del


proyecto. Ellos abarcan la competencia directa potencial del proyecto, y son:

Le Park Suites (****)

Amerian (****)

Howard Johnson
Conforma un hotel de cuatro estrellas, situado en un edificio de ocho pisos,
ubicado en plena rea comercial de la ciudad frente al p alacio Municipal.
Se diferencia por ser la nica cadena hotelera en Villa Mara y uno de los dos
alojamientos de cuatro estrellas , adems de ser el nico hotel casino de la ciudad. De
esta manera, integra el establecimiento ms completo.

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Con su apertura todo el ao, a tiende principalmente a un turismo corporativo,


cuenta con cuarenta y una habitaciones dobles, de las cuales una conforma la suite
presidencial, llegando a ofrecer un total de ochenta y una plazas (81).

Figura N2: Imgenes del hotel Howard Johnson

Hotel Repblica
El hotel Repblica, brinda un servicio de cuatro estrellas, y se encuentra
situado en un edificio de seis pisos, en pleno casco cntrico.
Explotado en propiedad por capi tales locales, se ha distinguido histricamente
por ser el hotel de mayor categora hasta la llegada del Howard Johnson en 2006.

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Se posiciona en el mercado, por su trayectoria en la ciudad, por su ubicacin


central y contina sus esfuerzos renovando y actualizando su imagen, contando a
partir de 2011 con habitaciones ms equipadas y modernas.
Permanece abierto todo el ao, atendiendo a trabajadores y profesionales, tales
como visitadores mdicos, viajantes y agencias de turismo. Durante las pocas de
vacaciones se suma el turista de paso.
Posee un total de sesenta y seis habitaciones, distribuidas en singles, dobles,
triples y cudruples, en categoras que van de sde la suite ejecutiva, pasando por
habitaciones superiores, hasta las estndar. Llega a ofrecer un total de ciento cuarenta
y una plazas (141).

Figura N 3. Imgenes del hotel Repblica

Samarn Suite
Es una de las ltimas inversiones hoteleras de la ciudad, c omienza a operar a
partir del ao 2008, brindando un servicio de categora en sus tres estrellas superior.

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Situado en un moderno edificio de dos pisos, se encuentra ubicado al frente de la


terminal de mnibus, cerca de la ruta n9.
Gestionado con capitales locales, se diferencia por su ubicacin estratgica,
por su equipamiento, instalaciones y moderna decoracin, adaptada para atender al
turista de negocios.
Ofrece un total de veinticinco hab itaciones, dobles, triples y cudruples, con
opcin de una suite ejecutiva. De esta manera, llega a bridar un total de cincuenta y
ocho plazas.
Es la competencia directa por excelencia que posee el proyecto, ya que
conforma el establecimiento que en mayo r medida se asemeja a la propuesta, dada sus
caractersticas, el mercado que atiende y su tamao.

Figura N 4. Imgenes del hotel Samarn Suites

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Simplificadamente, los servicios, equipamientos e instalaciones que presenta


la competencia directa del proyecto, se observan en las siguientes tablas:

Tabla N 3
Instalaciones bsicas de la competencia directa .
ORGANIZ.
SAMARN
HOWARD
REPUBLICA

Estar
X
X
X

SUM
X
X

Convenciones
X
X
X

Cochera
X
X
X

Bar
X
X
X

Rest
X
X

Ascensor
X
X
X

comodidades p/
discapacit.
X
X
X

En lo que respecta a sus instalaciones bsicas, l a competencia presenta una


infraestructura muy completa, ya que todos los establecimientos cuentan con : un hall
de entrada (estar); salones de convenciones; cochera cubierta; bar/ desayunador;
ascensor y capacidad para discapacitados.
Solo el hotel Samarn Suites no cuenta con saln de usos mltiples (SUM) y
el hotel Repblica no posee restaurante, lo cual conforma un aspecto para integrar en
la propuesta, tendiente a superar dichas c ompetencias.

Tabla N 4
Servicios bsicos de la competencia directa
ORGANIZ.
SAMARN
HOWARD
REPUBLICA

Lavandera
X
X
X

Mensajera
X
X
X

Personal Bilinge
X
X
X

Sv. mdico
X
X
X

Seguridad
X
X
X

Se presenta una cobertura completa de los servicios bsicos, que van desde
servicio de lavandera; personal bilinge; mensajera; servicios medico y de
seguridad.

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Tabla N 5
Servicios complementarios de la competencia directa
ORGANIZ.
SAMARN
HOWARD
REPUBLICA

Solarium

Pileta

Sauna

Gimnasio

WI FI
X
X
X

Buss. center
X
X
X

Masajes
X
X

La oferta complementaria de la competencia es ms limitada . El hotel Howard


Johnson, conforma la opcin ms completa, debido a que posee todos los servicios
complementarios: relajacin; servicio de Wi-Fi y rea de Business center.
El resto de los alojamientos , en especial el Repblica posee una oferta muy
restringida, especialmente en lo que respecta a los servicios de relajacin y recreacin.

Tabla N 6
Equipamientos y servicios a la habitacin de la com petencia directa.
ORG
SAMARN
HOWARD
REPUBLICA

TV
x
X
X

Msic
a
X

Tel.
x
X
X

Cale
fac
x
X
X

Aire
acon
x
X
X

Frig
bar
X
X

Caja
de s
X
X
X

Kitc
enet

Tarj magn
x
x

Compu
tado
x

Room Sv
X
X
X

Por la importancia que le dan los turistas de negocios a la intimidad y


privacidad, se analizan los servicios y equipamientos en las habitaciones. Se observa
una oferta muy completa. En cuanto al hotel Repblica, se reduce solo a brindar los
equipamientos y servicios ms convencionales; mientras que el Samarn y H oward
Johnson, presentan una oferta mejorada. Pese a ello, ninguno de ellos cuenta con la
opcin de habitacin de tipo apart hotel , con equipamiento de kitchenette, lo cual se
tendr en cuenta en la propuesta.

Tabla N 7
Tarifas de la competencia
ORG.
SAMARAN
HOWARD
REPUBLICA
$ MEDIA

Suite
$ 500,00
$ 500,00
$ 500,00
$ 500,00

Sgl Sup
$ 428,30
$ 250,00
$ 339,15

Sgl Stnd
$ 220,00
$ 210,00
$ 215,00

Dbl Sup
$ 428,30
$ 320,00
$ 374,15

Dbl Stnd
$ 290,00

Trpl
$ 350,00

Cdrp
$ 370,00

$ 285,00
$ 287,50

$ 395,00
$ 372,50

$ 370,00

Dptos

$ 500,00
$ 500,00

$ Media
$ 346,00
$ 428,30
$ 351,40
$ 375,23

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Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin


La Maison Condo Boutique
Florencia Benito.

Se observa que las tarifas ms elevadas corresponden a la cadena Howard


Johnson, presentando para todas sus habitaciones dobles, el mismo precio , a
excepcin de la suite presidencial. Le sigue el hotel Repblica y finalmente el
Samarn.
El hotel Repblica presenta diferentes categoras de tarifas para una misma
capacidad, compuestas por las clases superior y estndar, situacin que no se da en el
resto de los alojamientos.

Siguiendo el anlisis de la competencia directa, se analizarn a continuacin


aquellos alojamientos que, si bien todava no se encuentran establecidos en la Villa
Mara, se espera que en el corto plazo formen parte de la oferta, considerndose como
parte de la competencia directa potencial por las caractersticas que presentan, como
su categora; el mercado que atienden, entre otras, ellos son:
- Hotel Le Parc Suites: conformar un negocio de cuatros estrellas,
explotado con capitales locales, ubicado en pleno casco cntrico. Contar con una
infraestructura moderna y altamente equipada, con aproximadamente cuarenta y ocho
habitaciones. Hasta el momento no se conocen datos sobre sus tarifas y servicios
complementarios.
- Amerian: Integrar junto con el hotel Howard Johnson, la segunda cadena
hotelera radicada en la ciudad. Financiada con capitales locales, estar constituida en
un amplio edificio de pocos pisos, ubicado estratgicamente en el ingreso a la ciudad ,
desde la autopista Crdob a- Buenos Aires. Adems, contar con aproximadamente
cincuenta habitaciones, cuatro de las cuales seran suites, ofreciendo una numerosa
cantidad de servicios, como los de spa; pileta climatizada; cancha de tenis; saln de

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La Maison Condo Boutique
Florencia Benito.

fiestas y saln de convenciones. Hasta el momento no se conocen datos sobre sus


tarifas.
Dichas ofertas, apuntan al segmento corporativo y contarn con altos niveles
de calidad y atencin, por lo que se considera n como una alternativa potencial a los
servicios que ofrece La Maison.
Tanto la competencia actual, como potencial se tendr en para la elaboracin
de la estrategia comercial del proyecto, con el objetivo de lograr la diferenciacin de
los principales competidores .

Competencia indirecta
Si bien no conforman la principal compete ncia del proyecto, cabe destacar la
presencia de una competencia indirecta c ompuesta por el resto de la oferta hotelera de
la ciudad, la cual se describi en los prrafos anteriores. Dichos establecimientos
prestan un servicio que se podra plantear como u n sustituto secundario.

Mercado Proveedor
En cuanto al mercado proveedor, se observa que la ciudad cuenta con todo s
los servicios y empresas proveedoras necesarias para llevar a cabo la propuesta, tanto
los servicios bsicos, como complementarios 10.
Con respecto a la provisin de insumos, equipamientos, e instalaciones para la
prestacin del servicio bsico de alojamiento, en Villa Mara se radican empresas de
venta al por mayor y menor: muebleras; electrodomsticos; colchoneras;
blanqueras; bazares; insumos de decoracin y otras proveedoras de establecimientos
10

Para ms informacin, visite anexos 1, introduccin al entorno d el proyecto, relevamientos de Villa


Mara.

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hoteleros. Los proveedores de insumos y materias primas de alta rotacin, como


comestibles; amenities, etc. tambin sern provedos por empresas radicadas en la
localidad de Villa Mara.
Dadas las nuevas tecnologas y formas de entregas inmediata en los procesos
de compras, el anlisis del mercado proveedor se transforma en un estudio de segundo
plano, ya que la cobertura de los merc ados actuales es muy eficiente, pudiendo
adquirir productos desde otras localidades y provincias vecinas a bajos costos y en
poco tiempo.
En cuanto a los recursos humanos, la ciudad posee prestigiosas universidades
y escuelas de donde egresan profesionales de diferentes disciplinas. De esta manera,
los requerimientos de personal no conformaran una cuestin relevante en la
viabilidad del proyecto 11.

Mercado Distribuidor
El estudio del mercado distribu idor tambin carece de relevancia en su anlisis
de viabilidad, ya que en las empresas de servicios, es el cliente quien se debe acercar
al producto para su consumo y no una empresa dedicada a su distribucin. Por otra
parte, las nuevas tecnologas de comunicacin inmersas en el mundo globalizado del
siglo XXI, permiten acotar las distancias necesarias para hacer conocer, vender y
llegar un producto. Ms simple se torna el caso de los servicios, ya que su
comercializacin no implica ninguna entrega fsica, sino una promesa de servicio.
En Villa Mara, es accesible un gran nmero de canales de entrega y
distribucin hotelera, tanto empresas dedicadas a ello, como agencias de viajes, y

11

Para ms informacin, visite anexos: relevamiento de la oferta: educativa

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disponibilidad de sistemas digitales de reservas, que se ampliarn en el epgrafe de


diseo conceptual.

Conclusin parcial, viabilidad comercial


Villa Mara, cuenta con un mercado comercial via ble para la presente
propuesta. En primer lugar, posee una demanda potencial, compue sta por turistas de
negocios, que gracias a la ubicacin estratgica y la potencialidad econmica que
presenta Villa Mara, se espera recibir en los prximos aos. En segu ndo lugar, con
respecto a la competencia, la ciudad cuenta con una oferta con bajos niveles de
calidad y alta antigedad, pero se ha detectado la presencia de alternativas directas
de competencia, la cual corresponde solo al 13% del total de la oferta hotelera de
Villa Mara, ofreciendo solo el 26% del total de la s plazas hoteleras (281). En tercer
lugar, por la composicin econmica que presenta Villa Mara y el desarrollo de las
tecnologas de la comunicacin en el mudo globalizado, tanto el mercado proveedor
como distribuidor se encuentran viables para el desarrollo de la propuesta .

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Diseo Conceptual
Producto
Tipologa y perfil del proyecto
La propuesta se basa en la tipologa de apart - hotel. La eleccin de unidades
departamentales se justifica por el perfil que presenta el proyecto, fundado en un
condo hotel, subdividido bajo el r gimen de propiedad horizontal. Los departamentos
les proveen a los usuarios mayor privacidad y confort que una simple habitacin de
hotel. Adems, la oferta de alojamiento de Villa Mara, no cuenta con numerosos
establecimientos de tipio apart - hotel de categora como el que ofrece la propuesta.
Finalmente, el turismo de negocios considera a la tipologa de apart - hotel como unas
de las preferidas.
El producto, se orienta a un perfil de hotel boutique, conformado por el
complemento de una temtica corporativa, basada en equipamientos de tecnologa y
modernismo de la actualidad, combinada con detalles y estructuras al estilo vintage, el
cual rescata la calidez de eleme ntos de arte y decoracin antigua, brindando un toque
de personalidad y originalidad. Adems, la propuesta boutique, se caracteriza por
ofrecer un servicio orientado al trato cordial , clido y personalizado a cada husped,
haciendo que ste se sienta parte de la organizacin y no un cliente ms.
De esta manera, se crea un pequeo negocio de vanguardia, orientado a los
requerimientos del mercado y con el perfil de condo hotel boutique que permitir
diferenciarse principalmente de la difcil competencia de las cadenas hoteleras,
quienes cuentan con una oferta sumamente estandarizada, lo cual para muchos
corresponde a un servicio fro y distante.

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Categora
Ofrece una categora de tres estrellas superior, que apunta a los requerimientos
del segmento corporativo de Villa Mara y se adapta al perfil y tamao de negocio que
se pretende lograr. Se elige adosarle la palabra superior, para adecuarse a la calidad
que ofrece el producto hotelero, dada las necesidades del mercado corporativo, lo que
adems permite demostrar que la presente propuesta de tres estrellas, sin duda es
superior al resto de las ofertas de alojamiento de la misma categora existentes en la
ciudad.
As, se puede ofrecer un servicio de alta calidad en sus tres estrellas superior,
que junto con el plus de la temtica boutique orientada al cliente, lo posiciona al
mismo nivel de calidad de los alojamientos de cuatro estrellas.

Nombre de marca
El nombre seleccionado para el proyecto, es La Maison Condo Boutique. El
significado del trmino La Maison corresponde a la casa en francs y refleja un
concepto relacionado con la intimidad y privacidad, que son algunos de los factores
relevantes para los turistas de negocios.
La palabra adosada condo boutique, representa la fusin de las nociones
condominio y hotel boutique, orientadas a las tendencias mundiales en hotelera
elegidas para diferenciarlo del resto de la oferta . As, el termino condo boutique da
como resultado un concepto innovador y nico, que permite sintetizar el perfil del
proyecto, dando lugar a un enigmtico y atractivo nombre de marca, que capta la
atencin de los potenciales usuarios.

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Imagen de marca
La imagen de marca elegida es la siguiente:

Figura N 5: Imagen de marca.

A nivel global, la imagen pretende reflejar una empresa moderna, de


vanguardia, con la calidez del pequeo negocio boutique.
Para el logotipo se utiliz la letra m de Maison, representada por una
simulacin de textura metlica, con colores oscuros y grises azulados que pretenden
simbolizar la adaptacin de l a organizacin a los avances tecnolgicos del siglo XXI.
Para el nombre principal, se utiliz una tipologa de letra simple y de fcil
lectura. A diferencia, el trmino adosado condo boutique se expresa en una tipologa
de letra minscula cursiva, que por su tendencia de escritura hacia delante, re presenta
una actitud proactiva. Adems su caligrafa es ms bien delicada, lo que le provee
estatus y personalidad a la imagen.
Se pretende aplicar el logotipo a los elementos tangibles del servicio, tales
como blancos del hotel, amenities y otros obsequios que se utilicen con fines
promocionales para lograr un mejor reconocimiento y diferenciacin de la marca.

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Tipologa y categora de las habitaciones:


La Maison, cuenta con departamentos dobles , equipados y adaptables hasta
para cuatro personas, diferenciados en las categoras de:
1. SUITE DE LUJO
2. SUPERIOR
3. ESTNDAR
Estas, se distinguen por sus dimensiones y cantidad de equ ipamientos, adems
de su precio, lo cual se analizar ms adelante.

Servicios bsicos y complementarios


En base a los resultados de las encuestas realizadas al mercado meta y
conforme a la competencia directa, se definen como los servicios de La Maison:
Servicios bsicos:
o Alojamiento, limpieza y asesoramiento al husped
o Desayuno
Servicios complementarios:
o Rest- bar
o Cocheras cubiertas
o SUM.
o Servicios de SPA y relajacin
o Gimnasio (fuera del establecimiento)
o Saln de lectura
o Pileta con solarium y sector de deck
o Parque exterior
o Servicio de atencin personalizada

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o Personal bilinge
o Emergencias mdicas 24 horas.
o Servicio de conserjera y seguridad
Servicios en la habitacin: 12
o Internet WiFi
o TV Digital HD
o Msica funcional y radio despertador
o Telfono interno con salida exterior
o Aire acondicionado y calefaccin
o Acceso con tarjeta magntica
o Mensajera
o Room Services
o Espacio kitchenette equipada, con sala comedor en todas las habitaciones,
y juego de living en Suite.
o Escritorio con notebook a eleccin.
o Bao privado equipado, con ducha escocesa en Suite
o Amenities
o Caja fuerte digital
o Batas y pantuflas hombre/ mujer.

Pruebas fsicas
Con respecto a la arquitectura de La Maison, se pretende delinear un edificio
de pocos pisos, con una fachada inspirada en las formas tpicas de la edad antigua,

12

Para mayor detalle, visite los anexos, antecedentes econmicos del estudio tcnico: balances en
equipamientos e instalaciones

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caracterizadas por columnas, muros y porciones elevadas, lo cual le dar un toque de


categora al establecimiento.

Fachada
Su fachada se inspira en detalles del Radisson Blu Royal Hotel:

Figura N 6: Fachada de Radisson Blu Royal Hotel, Brussels

Interiores
En los interiores, se disean ambientes modernos, simples y con
equipamiento de ltima tecnologa. A ello, se le combinan elementos de decoracin
antiguos, como grandes espejos, sillones de gamuza, amplios respaldares de camas,
luminarias de araas y elementos de arte, dando un estilo vintage que ofrece en su
conjunto el vanguardismo deseado ; siempre priorizando el orden y la armona en el
conjunto de sus elementos.
A modo ilustrativo, algunos ejemplos de la decoracin interior se muestran en
las siguientes imgenes:

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Figura N 7: Departamentos con modernos ambientes.

Combinados con:

Figura N 8: Algunos objetos de decoracin de estilo vintage.

Los materiales de construccin incluyen : pisos de porcelanato; detalles en


madera en tonos oscuros; acero; telas con estampados de arte; vidrios e iluminacin

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de tecnologa tipo LED con los colores del establecimiento que destacan tanto la
presencia del edificio, como algunos espacios del interior del hotel.
La paleta de colores caractersticos, abarca n: los tonos peltres claros y color
hueso, los cuales conforman tonos puros y neutros, dan una sensacin de frescura y
modernidad; detalles en azul zafiro, compuesto por colores azules con un toque de
gris plata, que lograr ambientes ms sobrios, caracter sticos del segmento
empresarial; colores oscuros de maderas lo que da contraste y junto con los elementos
antiguos, se alcanzar la calidez buscada.

Figura N 9: Paleta de colores de La Maison

Se contar con iluminacin natural brindada por patios de luz internos, que en
conjunto con las luces artificiales darn la sensacin de amplitud y luminosidad.
Las temperaturas sern templadas en verano y clidas en el invierno.
Con respecto a los sonidos, se ofrecer permanentemente en el hall de entrada,
msica de estilo Jazz, Blues y Soul, entre otros.
El establecimiento tambin contar con su aroma distintivo, caracterizado
principalmente por fraganci as de vainilla y esencias de madera.

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Personas
El personal en contacto, conforma unos de los aspectos distintivos del servicio
de La Maison. No solo se debe cuidar su presentacin, sino que tambin se pretende
ofrecer una atencin cordial, amable y personalizada a los huspedes del hotel.

Precio
En base al estudio del mercado competidor y consumidor analizados con
anterioridad, las tarifas estn determinadas por:

Tabla N 8
Precio del mercado consumidor y competidor
En Funcin de
Consumidor
Competencia

Precios comercial
Suites
Dobles Sup.
USD 112
USD 82
USD 114
USD 90

Dobles Estnd.
USD 60
USD 71

El precio del consumidor, es el precio psicolgico que muestra el mercado


meta que estara dispuesto a pagar y corresponde a la primer fila de la tabla; mientras
que en la segunda fila, se reflejan los promedios de las tarifas de la competencia
directa de La Maison. Todo ello expresados en moneda dlar.
Cabe destacar, que para el clculo del precio final se tendr en cuenta tambin
los aspectos tcnicos del proyecto. As, las tarifas finales se c alcularn en el epgrafe
de viabilidad econmica financiera.
Por otra parte, cabe destacar que e l precio por cama extra corresponder a un
25% adicional del precio de la habitacin.

Posicin
Abarca los canales directos e indirectos de distribucin, compuestos por:
Distribucin directa:

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Centrales de reservas: booking.com y otros

Pgina Web del hotel

E-mail

Telfono

Personalmente
La razn de seleccin de los canales anteriores, radica en su rapidez y

bajos costos.
Distribucin indirecta:

Agencias de viajes mayoristas y minoristas: frente a los altos costos que

implica trabajar con las agencias de viajes se considera un distr ibuidor indirecto.
Adems, por la tipologa que presenta el mercado potencial del proyecto, las agencias
no son los principales medios que prefieren a la hora de contratar los servicios de
alojamientos.

Los medios de promocin y publicidad

Internet:
o Pgina Web
o Google adwords

Patrocinio en eventos empresariales y rondas de negocios.

Revistas especializadas en negocios de la regin: Revista claves

Carteles en la autopista Crdoba - Buenos Aires.

Folletera y papelera comercial, artculos de merchandisin g en puntos de

inters como Workshops, ferias comerciales, entre otras .

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Promocin
Etapa de introduccin
- Estrategia 1: se implementarn promociones para atraer al mercado inversor
del condo hotel y al mercado consumidor de los servicios hoteleros compue sto por los
turistas de negocios.
La primera accin promocional, es una grfica destinada a los potenciales
inversores del proyecto, la cual se ubicar en los costados de la autopista Crdoba Buenos Aires, a la altura de la ciudad de Villa Mara :

Figura N 10. Grfica promocional etapa introduccin: mercado inversor

Se utilizan dos eslogan, el primero: tiempo libre ms productivo, trabajo ms


placentero, alude a la idea de que el trabajo productivo y el tiempo libre placentero,
en La Maisn, no son dos conceptos separados, sino que se llega a transformar al

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trabajo en algo placentero, explicadas por las comodidades, equipamientos y atencin


que ofrece el establecimiento y al tiempo libre en una forma productiva de sentirse
bien, mediante el ambiente y los servicios de relajacin que ofrece el hotel.
El segundo eslogan una nueva forma de inversin, diferente al re sto, pensada
en usted, se relaciona directamente con la atractiva alternativa de inversin que ofrece
el condo hotel, pensada no solo en los invertir en un departamento de propiedad
horizontal, sino que tambin en aquellos que quieren obtener una renta superior y
hacer uso simultneo de esa unidad en determinados momentos.

Por otra parte, la segunda accin promocional, est destinada al turista de


negocios:

Figura N 11. Grfica promocional etapa introduccin: mercado meta

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La grfica anterior, tendr una ubicacin similar, destinado a los usuarios del
servicio de alojamiento. Se observa que se repite el primer eslogan. Aqu se utilizan
los colores caractersticos de la organizacin , dando una idea previa de lo que tratar
la propuesta hotelera.
Con respecto al costo presupuestado de cada grfica, se limita a la impresin,
colocacin de la imagen en los carteles a contratar y su alquiler, ya que la elaboracin
y el diseo es propio. El costo por impresin y colocacin de ambas imgenes es de
$300 (Rebeca Rosa ploteados), y el alquiler anual es de $840 por cartelera, teniendo
en cuenta que se estima una duracin de dos aos cada grfica, s e llega a un total de
$1680 en alquiler. De esta manera, el costo total de promocin en grficas, en la etapa
de introduccin, se contabiliza como una inversin, y est compuesta por una cifra
que llega a los $1980.
- Estrategia 2: Basada en publicidades e n Internet que pretenden apoyar a la
primera estrategia. Su ventaja es que carece de costos.

Promociones durante la puesta en marcha.


- Estrategia 3: Dentro del primer ao de ejercicio , se elaborar una pgina
Web, la cual tendr un costo inicial de $5000. Junto con el software de gestin , ambos
llegarn a un costo de mantenimiento mensual de $300.
- Estrategia 4: La accin anterior, se apoya de publicidades y promociones en
diarios y revistas, de las cuales se estiman un gasto mximo de $1000 mensual.
Adems, se pretende participar como patrocinador de eventos empresariales, rondas
de negocios, fiestas empresariales, entre otros.
- Estrategia 5: Se utiliza la herramienta de Google adwords para publicar
anuncios en Google y en su red publicitaria. Estos aparecen junto a los resultados de

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bsqueda relacionados. La ventaja es que sin importar el presupuesto, solo se d ebe


pagar por dicha publicidad por cada clic que realiza un posible consumidor , siendo
all el momento en donde ste se pone en contacto con La Maison.
La importancia de utilizar la herramie nta de Google, es que sin dudas ese
buscador se posiciona a nivel mundial como el ms popular y unas de las pginas
ms visitadas. Por su gran accesibilidad, ya que alcanza a casi todo el mundo, su peso
en Internet y su reducido costo, conforma una estrategia promocional muy eficiente.
Dicha publicidad se puede visualizar en la siguiente imagen:

Figura N 12: Promocin: publicidad en Google adwords

- Estrategia 6: A medida que se desarrolla la propuesta, se llevar a cabo un


programa de fidelizacin del cliente . Dicho programa, estar compuesto por el envo
de mailing a los clientes frecuentes de La Maison, en donde se detallarn las
promociones que se desarrollan en el hotel, se enviarn saludos en fechas importantes,
junto con otras actualizaciones e invitaciones; de manera que se invite al cliente a
participar del hotel, para que se sienta parte del establecimiento.

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Se elige dicha accin principalmente porque carece de costo y es un medi o


directo de llegar al cliente, logrando as relaciones estrechas con el mismo.
Finalmente, se pretende trabajar profundamente con la comercializacin del
proyecto, haciendo llegar al mercado meta todos los atributos de la propuesta, para
captar al consumidor y lograr un marketing de relaciones entre la empresa y el cliente.

Procesos
Polticas del establecimiento
Se fijan los siguientes lineamientos:

La estancia mnima es de una noche .

Se efectuar la reserva abonando el 50% de la tarifa de la primer a estada,

si el husped decide alojarse ms de una noche.

Las reservas pueden ser efectuadas tanto personalmente, telefnica, o por

medio de la Web (e-mail, centrales de reservas, pagina Web).

Las polticas de venta, abarcan pagos al contado en donde se ofrecer un

10% de descuento; y a crdito por medio de tarjeta de crdito o dbito .

En el caso de que el husped c ancele una reserva efectiva, antes de las 24

horas de su check in, podr ser devuelta la totalidad del depsito efectuado; entre las
24 y 48 horas, podr ser devuelto solo el 50% del depsito, quedando el resto como
crdito para ser utilizado dentro de los tres meses posteriores con previo aviso; y
finalmente, la cancelacin en un plazo mayor a las 48 horas, quedar el 100% del
monto depositado como crdit o para futuro uso dentro de los tres meses de efectuada
la reserva, en caso que no sea utilizado, dicho monto queda reservado para el hotel.

Todos los propietarios dueos de las unidades departamentales , pueden

hacer uso de ellas, con un previo aviso no menor a tres semanas, siempre y cuando no

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est dicha unidad reservada en esos das y exceptuando las pocas de alta ocupacin,
o presencia de importantes eventos en la ciudad.

Efectos econmicos del diseo conceptual


Los efectos se limitan a las estrategi as de promocin y costos de algunos
canales, compuestos por los siguientes montos:
-

Promocin en etapa de introduccin: grficas: $1980: Inversin

Posicin y promocin: diseo y ejecucin de Pg. Web: $5000: Inversin

Costo de mantenimiento mensual de la p gina Web: $300, llegando a un


monto de $3600 anual correspondientes a costos de operacin (fijo)

Gastos promocionales, con un tope mximo de $1000, mensual , llegando


a los $12.000 anual, correspondientes a costos operativos (variables)

Conclusin parcial diseo conceptual


Conforme al estudio comercial, la formulacin de la propuesta se basa en
un condo hotel boutique, denominado La Maison, que ofrece una promesa distinta al
resto. Compuesto por departamentos de alta gama explot ados bajo la modalidad de
apart-hotel de tres estrellas superior, situado el la ciudad d e Villa Mara, se disea
un alojamiento estilo vintage, nico, combinado con modernos espacios equipados
con tecnologa de ltima gama, complementado con objetos de decoracin antigua, lo
cual crea ambientes modernos, pero a su vez clidos y originales. Adems la temtica
boutique ofrece un servicio altamente personalizado y adaptado a los requerimientos
de los clientes, lo cual permite diferenciarse de la competencia de las cadenas
hoteleras.

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Conforme a la promocin, se pretende llevar a cabo distintas acciones en


sus diferentes ciclos de vida, comenzando por estrategias en su etapa previa a la
puesta en marcha, con el fin de capta r y penetrar en el mercado, para luego ahondar
en las estrategias promocionales durante la marcha, con el fin de lograr la
fidelizacin de los clientes y un marketing de relaciones entre la empresa y sus
usuarios.

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Viabilidad Tcnica
Ingeniera
En base a los estudios anteriores, se establece que t odos los ambientes de La
Maison cuentan con equipamiento e instalaciones de ltima tecnologa, en donde se
ofrecen espacios modernos y servicios adaptados a los requerimientos del cliente.
Las unidades departamentales incluyen:

Espacio comedor, con mesa s y sillas para un mximo de cuatro personas.

Kitchenette equipada con alacenas, horno microondas, anafe, frigo bar,

y complementos de cocina (utensilios, mantelera, cristalera, entre otros).

Escritorio con silla de oficina y n otebook con conexin ADSL y Wi -Fi sin

Original combinacin de decoracin estilo vintage, resultado de la fusin

cargo.

de equipamientos modernos, con estructuras y complementos decorativos antiguos.

Radio despertador y msica funcional .

TV LED hasta 32 en moderno modular.

Reproductor de DVD (suite)

Telfono inalmbrico interno con salida al exterior .

Cama King size con elegante respaldar antiguo.

Mesas de luz con veladores (2) .

Moderno placard.

Caja de seguridad digital.

Aire fro/ calor con control de temperatura individual.

Hidromasajes y opcin de ducha escocesa (suite)

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Bao privado con toallas, secador y productos de tocador .

Otros amenities y obsequios de bienvenida

Las distintas categoras de habitaciones se diferencian por sus equipamientos,


instalaciones y tamaos.
As, la Suite ejecutiva corresponde a la mayor categora, la cual ofrece :
-

Mayores dimensiones.

Un equipado sector de living.

Vestidor y con placard de mayor dimensin.

TV 32 con reproductor de DVD .

Almohadas cervicales.

Cabina con ducha escocesa.

Terraza al exterior.

Las categora siguiente, son los departamentos de clase Superior, seguidos por
las unidades Estndar, las cuales se diferencian principal mente por sus dimensiones.
Cabe destacar, que adems, se contar con un departamento adaptado para los
requerimientos de personas discapacitadas.

Los efectos econmicos del estudio de ingeniera y tecnologa con la que


cuenta el proyecto, se traducen en los balance de inversiones en equipamientos e
instalaciones 13, los cuales llegan a una cifra de USD 163.362,24.
Especficamente, por unidad departamental se llega a un costo en inversiones
en equipamientos de:

13

Para ms informacin visite Anexos 4: antecedentes econmicos de los estudio de viabilidad; Tabla
n: Balance de inversiones en equipamientos e instalaciones.

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Tabla N 9
Costo de equipamientos por unidad departamental
COSTO EQUIPAMIENTO POR UNIDAD
Estndar
USD 6.092,35
Superior
USD 6.092,35
Suite
USD 8.733,61

Tamao
La Maison, se situar en un edificio independiente integrado por cuatro pisos,
compuesto por una planta baja principal; un subsuelo, destinado a cocheras y depsito
adems de ser acceso de los empleados al hotel con ascensores, escaleras y salidas de
emergencia; un primer, segundo y tercer piso compuestos p or las unidades
departamentales; y finalmente un cuarto piso en donde se situar un saln de usos
mltiples (SUM), integrado a una terraza.
Los departamentos conforman un total de veinte unidades, distribuidas en sus
diferentes clases, Suite ejecutiva (2); Superiores (9), y Estndar (9).
Adems se contar con ambientes exteriores, formados por un parque con
piscina, galera y un sector de SPA y relajacin.

El proyecto se radicar en un terreno de 15m de ancho por 45m de largo, es


decir en un lote de 675m2.
La planta baja del edificio, se integrar de la siguiente manera:

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Galera exterior 60m2

Figura N 13: Plano de la planta baja, interior.


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El interior de la planta baja abarca una superficie de construccin de 364 m2,


considerado como el principal sector de La Maison, el cual estar compuesto
principalmente por:

Fachada de ingreso al edificio : con jardn; escaleras y acceso para


discapacitados.

Hall de entrada integrado con:

Lobby de 40m2

Recepcin de 35m2

Resto-bar de 42m2

Patio de luz vertical de 9,70m2

Sala de estar de 40m2, que comunica con los baos; accesos a planta alta
por medio de escalera y ascensor; sala de lectura y galera exterior.

Escalera y ascensor hacia los departamentos 12,33 m2

Baos para huspedes de 11,90 m2

Sala de lectura de 14,20 m2

Sector de servicio, compuesto por:

Cocina de 47m2, con acceso a depsito en subsuelo, bao y vestidor de


empleados, resto bar, sala de estar y galera exterior en planta baja.

Vestidor con bao adyacente de empleados de 6,50m2.

Adems, se integrar un parque exterior de 14,60m de ancho por 18,55m,


con una superficie de 270,83 m2 , en donde se situar el sector de solarium con
piscina, la galera exterior y un sector de SPA y relajacin:

- 89 -

Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin


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Figura N 14: Plano de la planta baja, patio

Las superficies de los exteriore s del hotel, se integrarn de:

Jardn de 262m2

Galera bar, techada de 60m2 con vista al jardn

Pileta de 44m2 con solarium tipo deck

SPA y relajacin de 18m2

- 90 -

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Por otra parte, se observa qu e en el primer plano se destinarn 3,66m del


ancho del terreno para el ingreso de los autos al subsuelo . All es en donde se situar
la cochera, sector de depsitos del hotel y acceso de empleados:

10,94

Figura N 15: Plano del subsuelo

- 91 -

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El rea de subsuelo abarca un a superficie total de 345 m2.


Se dispondr de una cochera para los usuarios de La Maison , adyacente a un
sector de servicio, que abarca el depsito para mercadera y otros insumos, los cuales
por medio de una escalera y ascensor de servicio, estar comunicado con la c ocina en
planta baja; el office en primero, segundo y tercer piso; y la terraza en el cuarto.
As, la entrada al depsito, no solo pertenece al acceso de l os automviles de
los huspedes, descarga de mercadera, sino que tambin al ingreso diario del personal
y la salida de emergencia de todas las per sonas que se encuentran en el edificio.
Las dimensiones de subsuelo comprenden:

Cochera, que integra un total de 243,82m2. Dicho espacio estar destinado


para una capacidad mxima de nueve autos, que corresponden al 43% del
total de las habitaciones.

El rea de servicio, compuesto por aproximadamente 65,09m2 integrado


de:
-

Depsito de cocina.

Depsito para ropa blanca

Espacio para lockers

Baos diferenciado por sexo

Montacargas, ascensor y escalera de servicio

Llegando al primero, segundo y tercer piso, se encuentran las unidades


departamentales, las cuales ocupan una superficie de 396 m2 por piso, lo que da un
total de 1.188m2 de construccin entre esas tres plantas .
Se cuenta con un total de veinte departamentos, que se distribuyen: en el
primero y segundo piso de igual manera:

- 92 -

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2 departamentos superiores con vista exterior al jardn del hotel .

4 departamentos estndar: 2 con vista a un patio de luz interior y 2 con


vista exterior.

1 suite ejecutiva con vista exterior.

Y en el tercer piso:
-

2 departamentos superiores con vista exterior al jardn del hotel

1 departamento superior con vista al patio de luz interno

2 departamentos superior con vista exterior.

1 estndar con vista exterior

Lo anterior, se puede visualizar en los dos siguientes planos:

- 93 -

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Figura N 16: Plano del primer y segundo piso

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Figura N 17: Plano del tercer piso.

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As, el total de unidades departamentales, con sus dimensiones promedios y


espacios, se integra en la siguiente tabla:

Tabla N 10
Cantidad y superficie de unidades departamentales de La Maison
TIPO
Suite Ej.
Superior
Estndar

CANTIDAD
2
9
9

Total (promedio)
40 m2
37,2 m2
33 m2

SUPERFICIE
Living
Vestidor
SI
Si
No
No
No
No

Terraza
Si
Si
No

Adems, las plantas cuentan con:

Espacios de circulacin.

Ascensor y escaleras.

Sector de servicio: Office mu camas; ascensor y escalera de emergencia

Patio de luz vertical.

Finalmente, el ltimo y cuarto piso del edificio, es el que est destinado para el
saln de usos mltiples (SUM), el cual abarca aproximadamente 150m2, y cuenta
adems con baos diferenciado por sexo.
En ese ltimo nivel, se integrar por un lado una terraza con vista al patio del
hotel, y por el otro otra con vista al exterior, las cuales se adaptarn al saln para
lograr mayor capacidad.

- 96 -

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Figura N 18: Plano del cuarto piso: SUM

- 97 -

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De esta manera, los efectos econmicos que se desprenden del estudio del
tamao del proyecto, estn representados en la siguiente tabla:

Tabla N 11
Balance de obras fsicas
ITEM

Interior
Exterior
Cochera y depsito
Suite
Superior
Estndar
Espacios comunes
TOT PRIMER PISO

1
2
4

Suite
Superior
Estndar
Espacios comunes
TOT SEGUNDO PISO

1
2
4

Superior
Estndar
Espacios comunes
TOT TERCER PISO

5
1

TOT CUARTO PSIO


TOT CONSTR.
TOT TERRENO
TOTAL INVERSION

BALANCES DE OBRAS FSICAS UNIDADES


COSTO CONSTRUCCIN
Sup en m2 Sup Tot m2 CU/m2construccion CT Unidad
Planta Baja
364
USD 688,07
62
USD 458,71
Subsuelo
345
USD 688,07
Primer Piso
40
40
USD 688,07
USD 27.523
37,43
74,86
USD 688,07
USD 25.755
32,44
129,76
USD 688,07
USD 22.321
151,38
USD 688,07
396
USD 688,07
Segundo Piso
40
40
USD 688,07
USD 27.523
37,43
74,86
USD 688,07
USD 25.755
32,44
129,76
USD 688,07
USD 22.321
151,38
USD 688,07
396
USD 688,07
Tercer Piso
37,43
187,15
USD 688,07
USD 25.755
32,44
32,44
USD 688,07
USD 22.321
176,41
USD 688,07
396
USD 688,07
Cuarto Piso
150
USD 688

675

COSTO TERRENO
USD 206,00

CT / Piso

VU

AMORTIZ.

50

USD 28.738

USD 250.457
USD 28.440
USD 237.384
USD 27.523
USD 51.509
USD 89.284
USD 104.161
USD 272.477
USD 27.523
USD 51.509
USD 89.284
USD 104.161
USD 272.477
USD 128.773
USD 22.321
USD 121.383
USD 272.477
USD 103.211
USD 1.436.924
USD 139.050
USD 1.575.974

Localizacin
Se define como macro-localizacin a la ciudad de Villa Mara, provincia de
Crdoba. La eleccin de la macro localizacin se justifica por la potencialidad
econmica que presenta Villa Mara para el desarrollo de proyectos como el de La
Maison.
La micro localizacin, est situada en el barrio centro especficamente en el
boulevard Alvear no 33. Las razones de su eleccin abarca: conveniencia por
disponibilidad del terreno; ubicacin estratgica de l lote por su articulacin con la ruta

- 98 -

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n 9 y el ingreso a la autopista Crdoba - Buenos Aires; situada en el barrio centro y


por su cercana con la terminal de mnibus, la cual se encuentra separada por cinco
cuadras.

Efectos econmicos del estudio tcnico


Los efectos econmicos del estudio tcnico, llegan a los siguientes montos:
-

Balance de equipamiento e instalaciones: USD 163.362,24

Balance de obras fsicas: USD 1.782.263

Todo lo anterior, conforman los egresos no afectos a impuestos.

Conclusin parcial del estudio tcnico


De acuerdo a los requerimientos del mercado, se ha planteado la propuesta
tcnica de La Maison. Conforme a las necesidades de contar con: modernos
equipamientos e instalaciones; su disposicin en un edificio de cuatro pisos,
compuesto por veinte unidades departamentales; como as su macro y micro
localizacin en la ciudad de Villa Mara, boulevard Alvear, se desarroll la
viabilidad tcnica en donde se afirma su factibilidad de construccin, cumpliendo con
las caractersticas preestablecidas, y conforme a los requerimientos legales que se
detallarn en el prximo captulo.

- 99 -

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Viabilidad Legal
Tanto a nivel nacional, provincial como municipal, La Maison deber cumplir
con las necesidades legales que se relacionan de manera directa con la
implementacin de la propuesta. Para ello, resulta necesario revisar, ajustar y cumplir
con todas aquellos instructivos regulatorios.

Marco legal regulatorio


A nivel nacional, se deben revisar las siguientes legislaciones y documentos:
- Consideraciones de la Direccin nacional de regulacin de servicios
tursticos: indican algunas descripciones sobre las obligaciones impuestas durante la
puesta en marcha de los servicios tursticos por las legislaciones vigentes , cuyo
incumplimiento es sancionado. Algunas de ellas son las garantas; contar con un
representante tcnico profesional ; sobre la realizacin de cambios de domicilio;
licencias para habilitacin ; a cerca de los libros de reclamacin; papelera
comercia. As, el proyecto antes de su puesta en marcha se adapta r a las
consideraciones preestablecidas .
- Cdigo Civil Argentino; Ley 13.512 de propiedad horizontal: conforme a
la subdivisin bajo el rgimen de propiedad horizontal, se debe revisar dicha
legislacin. Bsicamente, la ley define la actividad de la propiedad horizont al,
compuesta por un edificio independiente, dividido por distintos departamentos, con
espacios comunes y salida a la va pblica, los cuales pueden pertenecer a diferentes
propietarios, quienes tienen la posibilidad de enajenar su parte, en este caso mediante
un comn acuerdo de explotacin de tipo condo -hotel.

- 100
-

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As, el proyecto de La Maison, regulado por los lineamientos que fija la ley de
propiedad horizontal, cumple con sus especificaciones y no presenta ningn tipo de
declaracin que prohba el desarrollo del condo hotel.

A nivel provincial, es fundamental la consideracin de los siguientes


documentos:
- Ley de turismo de la provincia de Crdoba N 9124: elaborada por el
Gobierno de la provincia de Crdoba, describe los lineamientos bsicos de las
empresas dedicadas a la actividad turstica, entre ellas los alojamientos. Conforme a
ello, se observa que la propuesta se ajusta a dichas especificaciones.
- Ley provincial de alojamientos tur sticos N 6483: desarrollada por el
Gobierno de la provincia de Crdoba; fija un decreto reglamentario N 1359 - 00,
denominado Boletn oficial de la provincia de Crdoba , en donde se definen los
conceptos bsicos y lineamientos a seguir para la explotac in de los alojamientos
tursticos en la provincia. Por ejemplo, se puntualizan los requisitos de las diferentes
tipologas, categoras, entre otras cuestiones, basadas en la capacidad instalada,
tecnologas y dimensiones mnimas a cumplir. (Gobierno de la provincia de Crdoba,
2000).
Se observa que la tipologa seleccionada de l proyecto, es un apart-hotel,
justificada por su subdivisin bajo el rgimen de propiedad horizontal, junto con su
categora de tres estrellas, como respuesta a los requerimientos de l mercado. Esta, se
ajusta perfectamente a todos los

requerimientos sobre los

equipamientos,

instalaciones, dimensiones y dems, que establece dicho decreto reglamentario. 14

14

Para mayor informacin, visite anexos 5, boletn oficial de la provincia de Crdoba.

- 101
-

Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin


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Conforme a la definicin del diseo del proyecto, orientado al concepto de


hotel boutique, se prev que no existe ningn organismo ni regulacin legal que los
contemple.
- Declaracin Jurada de Comodidades y servicios, establecimiento
hotelero: para la puesta en marcha, se debe presentar dicha declaracin con los datos
del alojamiento (Crdobaturismo.com)

En el plano municipal, el nico reglamento que es necesario revisar es:


- Cdigo de edificacin: plasmado en la Ordenanza N 5.309 del consejo
deliberarte de la ciudad de Villa Mara . Plantea los requisitos necesarios para toda
nueva obra o remodelacin de actuales. Regula toda la actividad referida al espacio
fsico pblico y privado para tener en cuenta siempre que se emprenda cualquier tipo
de obra o evento.
Segn dicha ordenanza municipal, en el capitulo seis establece la clasificacin
de las edificaciones. El presente proyecto se adecua a las declaraciones, clasificndose
segn ellas, como un edificio residencial, de tipo colectivo, en donde se edifican ms
de dos unidades de viviendas, que comparten entre s elementos t ales como: propiedad
del suelo; estructuras; instalaciones; accesos; espacios comunes; etc.

Figura legal del proyecto


Fideicomiso 15
Al momento de la inversin se llevar a cabo un fideicomiso para su
construccin.

15

Para ms informacin visite en anexos 5, seccin leyes y reglamentos, modelo de contrato


fideicomiso.

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-

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El fideicomiso, comprende un contrato entre las partes, que no implica la


constitucin de una figura jurdica , en el que el fiduciante (inversores) transmiten la
propiedad de bienes a otra persona llamada fiduciario, quien recibe el dominio de los
fondos para adquirir el inmueble; inscribirlo a su nombre en forma temporal y
condicionada y llevar adelante el emprendimiento inmobiliario (construccin)
conforme a las pautas preestablecidas del proyecto. As el fiduciario se obliga a
ejercer, en beneficio de alguien, llamado beneficiario (inversores iniciales u otros que
deseen serlo).
De esta manera, el fideicomiso e s un instrumento que se adapta perfectamente
a la realizacin del condo hotel con fondos de terceros, ya que t iene por objeto la
adquisicin de un inmueble, sobre el cual se con struye un edificio conforme a las
estipulaciones proyectadas. Una vez finalizada la obra, y subdividido el inmueble bajo
el rgimen de propiedad horizontal, se las adjudica las unidades a los beneficiarios,
quienes son los inversores del proyecto y quien funcionar como operador hotelero,
conforme su participacin en la inversin.

Las ventajas y razones que constituyen la elaboracin de un fideicomiso


abarcan:
Que se trata de una vinculacin contractual y no societaria , en donde se
definen claramente los derechos y obli gaciones de las partes.
Que se individualiza el inmueble, des cribiendo las condiciones en las que
se va a adquirir, las caractersticas del emprendimiento, los plazos que se
estiman ejecutar las obras, los montos y sus destinos.
Que el patrimonio de afecta cin est protegido por la ley 24.441 de la
accin de eventuales acreedores de las partes, conformando as un

- 103
-

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patrimonio autnomo pleno, con formas de administracin claramente


establecidas.
Define las formas de sustitucin de los socios morosos .
Una vez finalizada la obra, se disuelven las relaciones, adjudic ndoles a los
beneficiarios los derechos.
Que permite la posibilidad de cederle a terceros los derechos de
beneficiario del fideicomiso, otorg ndoles a los inversores una posible
salida anticipada sin la necesidad de esperar la conclusin de la obra.

Una vez concretada la obra, y subdividida bajo el rgimen de propiedad


horizontal, se adjudican los derechos a los beneficiarios, para lo cual, conforme a la
ley de sociedades comerciales N 13.550, se formar una Sociedad Annima (S.A.)

Sociedad Annima S.A. 16


Para el desarrollo, se precisa de la constitucin de una persona jurdica para
poder ejercer el acto comercial. Las sociedades annimas conforman la figura legal
ms conveniente para el ejercici o de La Maison. Dicha forma est compuesta por los
socios quienes en el fideicomiso han sido los inversores del proyecto; los cuales
conforman el capital de la sociedad. El capital social, se encuentra distribuido en
acciones de igual monto, las cuales c onforman los derechos y definen las obligaciones
de las partes.
Las razones de constituir una sociedad annima, son que permiten:

16

Para ms informacin visite en anexos 5, la seccin leyes y reglamentos, modelo de contrato de


S.A..

- 104
-

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Tener una responsabilidad limitada al patrimonio de la sociedad, y no de los


socios; por lo que cualquier acreedor de las partes, no podr reclamar en
contra del patrimonio de la S.A.
Fragmentar su capital en acciones, lo cual en el ejercicio presenta un medio
dinmico para la transmisin de los derechos, en el caso de que cualquier
socio desee vender sus acciones o bien dejar de formar parte de la S.A. A
diferencia de las sociedades de responsabilidad limitada ( SRL.) en las cuales
se debe llevar a cabo medios ms complejos para transmitir los derechos de la
sociedad, como por ejemplo su disolucin.
Derecho de preferencia de los socios, que establece limitaciones en la
transmisin de acciones, lo cual garantiza la prioridad a los socios que forman
parte, para finalmente en caso de rechazo ofrecerle a personas ajenas que
deseen participar, siempre y cuando los socios actuales descarten la
posibilidad de compra. Lo anterior, impide que personas desconocidas formen
parte de la sociedad.
En los estatutos de las S.A., se establecen claramente cuales son los derechos
de cada socio y los alcances de sus responsabilidades, evitando as posibles
conflictos.
Tener como objeto, actividades inmobiliarias - constructoras, basadas en la
compra, venta, permuta, arrendamiento, administracin, entre otras, y las
operaciones comprendidas en la Ley de propiedad horizontal.
Define claramente los destinos de las ganancias y los plazos de pago.

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-

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Conclusiones parciales del marco legal regulatorio

En base a las leyes, reglamentos y consideraciones anteriores, se observa que


no existe ningn tipo de lineamiento q ue prohba la construccin del condo-hotel
boutique, asentado en un edificio subdividido bajo el rgimen de propiedad
horizontal y explotado como alojamiento turstico, de tipologa apart-hotel, de tres
estrellas superior mediante la modalidad de cond o hotel. De esta manera, las figuras
legales que se han considerado convenientes para su desarrollo, abarcan la
realizacin de un fideicomiso al momento de su inversin, para luego, en su ejercicio
explotarlo como alojamiento hotelero mediante una Sociedad Annima S.A. en donde
participaran los socios inversionistas conjuntamente con el operador hotelero del
proyecto.

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Estudio de Gestin
Estructura organizativa y funcional
La estructura organizativa de La Maison, presenta una pequea organizacin
centralizada, por funciones, encabezada por una ge rencia general, y dos
departamentos principales: el de administracin; y gestin de alojamientos.

Gerencia General
Es el principal responsable del gerenciamiento de todo el hotel. Es quien
ejecuta la administracin general del mismo, y tiene a cargo los departamentos de:

1. Administracin
Por su reducido tamao, est a cargo del gerente general, quien aqu tiene
como principales funciones : la planificacin; organizacin; gestin y control de la
estructura organizativa.
Dicho departamento esta dividido e n Contabilidad y Tesorera y fianzas.
El departamento contable, est a cargo de un contador pblico, quien realiza
funciones de gestin de cobros y pagos; control de caja; gestin de libros contables;
contabilidad analtica; control y gestin de obligaciones fiscales; gestin de facturas
de clientes y proveedores; etc. (L.Gonzlez y P. Taln, p. 92. 2002).
El resto de las funciones administrativas , estarn bajo el gerente general, y son
las siguientes:
-

Comerciales: crear y ejecutar el plan de marketing del hotel.

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-

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Relaciones pblicas: organizar eventos que atraigan a nuevos clientes;

participar de otros eventos mediante el patrocinio; coordinar todo tipo de evento que
se realice en el SUM del hotel, como de tipo empresarial; rondas de negocios; fiestas
y otras celebraciones; etc.
-

Tesorera y finanzas: analizar las inversiones, llevar gestiones de crditos

y riesgos y negociaciones con los socios inversores del condo hotel.


-

Recursos humanos: delegar funciones, controlar y asistir al personal del

hotel.

2. Gestin de alojamiento
Compuesto por un rea de recepcin en donde se desarrollan tanto las tareas
del departamento de recepcin, como de pisos.
A cargo de tres recepcionistas y un auditor nocturno, quienes tienen a su
responsabilidad tres mucamas y un conserje.
En la recepcin, se contar con cobertura las veinticuatro horas, con mnimo
de dos personas a cargo por turno, compuesto por: dos recepcionistas en el turno
maana; un recepcionista acompaado por el conserje en el turno tarde; un auditor
nocturno acompaado de conserje en el turno noche.
As, las funciones de los recepcionistas abarcan:
- Reservas: venta y control de las habitaciones; contestar las peticiones de
reservas a travs de los diferentes canales ; realizar las reservas de las habitaciones;
plasmar las operaciones en el sistema; confeccionar la hoja de reserva; realizar las
listas de llegadas; receptar y controlar los depsitos; llevar un conteo y archivo de
toda la documentacin de las reservas y mantener contacto con todos los

- 108
-

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departamentos del hotel y reportar su avance a la direccin. (L.Gonzlez y P. Taln, p.


85. 2002).
- Mano corriente y caja: contabilizar los conceptos consumidos por los
clientes; controlar las facturas recibidas y emitidas; supervisar los saldos, apertura y
cierre diario; confeccionar las liquidaciones de facturas, tanto en efectivo como en
crdito; cobrar las facturas y cerrarlas; efectuar cambio de divisas, entre otras.
(L.Gonzlez y P. Taln, p. 85. 2002). As, debe mantener contacto con el rea de
contadura.
El conserje, es quien tiene a cargo: la asistencia a los recepcionistas; la
apertura de puertas de ingreso en la llegada, estada como salida del husped;
controlar las llaves de todo el establecimiento; recoger y entregar los equipajes;
informar y asesorar al husped; la seguridad del edificio y supervisar y controlar el
personal de los servicios tercerizados.
Las tareas de pisos, las cuales operativamente corresponden a las mucamas,
abarcan: limpiar y mantener en correcto estado las unidades de alojamiento; conservar
el mobiliario; limpiar los espacios comunes y zonas nobles; controlar las entradas y
salidas en las habitaciones; los inventarios de mobiliario; cambiar la ropa blanca;
atender al cliente cuando lo solicite. (L.Gonzlez y P. Taln, p. 87. 2002). Se encarga
tambin de la limpieza. Adems debe asistir a los mozos del resto bar cuando lo
requieran, una vez finalizado su labor durante sus horarios correspondientes.

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El organigrama queda definido de la siguiente manera:

GERENCIA GENERAL (1)

Administracin

Tesorera y finanzas

Gestin de alojamiento

Contabilidad (1)

Recepcionistas (3)

Mucamas (3)

Auditor nocturno (1)

Conserje (2)

Figura N 19: Organigrama funcional de La Maison condo boutique


Sectores tercerizados

Por conveniencia de costos , se externalizan las siguientes tareas y funciones :


-

Alimentos y bebidas: encargada de ofrecer el servicio de restauracin

en todo el hotel. Debe elaborar y distribuir alimentos y bebidas dentro del


establecimiento, ya sea en el bar, restaurante, como en los eventos dentro del saln de
usos mltiples.
-

Servicios de SPA y relajacin

Adems, cuando as se precisen, se contratarn por tar eas, las reas de:
-

Lavandera de ropa blanca del hotel, y peticiones de los huspedes.

Servicios de mantenimiento: servicios tcnicos, como jardinera,

plomera, carpintera, vidriera, electricidad, entre otros.


-

Gimnasio

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-

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Efectos econmicos del estudio de gestin


Los efectos econmicos de la gestin se traducen, por un lado en los balances
del personal y por el otro en estimaciones de todos los costos operativos y otros
costos17 que desembocan del ejercicio del proyecto, los cuales para su interpretacin ,
sern clasificados en una nueva partida de costos fijos y variables dentro del estudio
econmico, para la composicin del flujo de caja.

Tabla N 12
Balance del personal
DEPARTAMENTO
ADMINISTRACION

RECEPCIN
Total mensual
TOTAL ANUAL

BALANCE DEL PERSONAL COSTOS FIJOS


ITEM
CANTIDAD
CU
CU(USD)
Gerente
1
$ 5.000,00
USD 1.146,79
Contador
1
$ 4.125,00
USD 946,10
Recepcionistas
3
$ 3.813,00
USD 874,54
Auditor nocturno
1
$ 3.813,00
USD 874,54
Conserje
2
$ 3.001,00
USD 688,30
Mucamas
3
$ 3.464,00
USD 794,50
12
Salarios para el Resto del pas. F.E.H.G.R.A (Abril, 2012)

CT
USD 1.146,79
USD 946,10
USD 2.623,62
USD 874,54
USD 1.376,61
USD 2.383,49
USD 9.351,15
USD 112.213,76

El balance del personal, junto con las partidas de lo s gastos operativos,


conforman, los egresos afectos a impuestos.

Conclusin parcial del estudio de gestin


Conforme a la disponibilidad de recursos humanos en Villa Mara , la
estructura funcional de la propuesta, estar a cargo de una gerencia general, y
contar con una organizacin subdivididas en dos reas; de Administracin
compuesta por finanzas, tesorera y contabilidad, a cargo del mismo gerente y un
contador pblico; y el sector de Gestin de Alojamiento, integrado por un rea de
recepcin, y los trabajos operativos de las mucamas y los conserjes. El resto de las
funciones de La Maison, por conveniencia, se encontrarn tercerizadas.
17

Para profundizar la informacin, visite los anex os, en su seccin antecedentes econmicos del
estudio, de gestin: balance de gastos operativos

- 111
-

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Viabilidad Ambiental
Medidas de mitigacin de impacto ambiental
Conforme al estudio de la viabilidad ambiental, los desechos y residuos se
identifican como unos de los componen tes principales de impacto ambiental. En base
a ello, se pretende mejorar y tratar su manejo. As, se desarrollarn las siguientes
estrategias generales:

Reducir la cantidad de basura producida , mediante programas de


informacin sobre los impactos ambientales.

Utilizar y reciclar los materiales reutilizables, tantas veces como sea


posible.

Separar los materiales, dividiendo a los residuos en sus categoras de:


orgnicos, inorgnicos y peligrosos, para su posterior tratamiento :
o Residuos orgnicos: abarcan todos los desechos de origen biolgico,
como hojas, ramas, cscaras y alimentos. El tratamiento de ellos, se
basa en su utilizacin como abono para jardinera, entre otras
funciones.
o Residuos inorgnicos: son todos aquellos de origen industrial, por
ejemplo, el plstico, vidrio, etc. Por su tratamiento, pese a que se
consideran como residuos orgnicos, aqu se incluirn el papel, cartn
y otros materiales similares, para ser reciclados y reutiliza dos.
o Residuos peligrosos: incluyen aquellos residuos de origen biolgicos o
no, que constituyan un peligro potencial, por lo que debe ser tratado de

- 112
-

Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin


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manera especial. Algunos ejemplos son los residuos mdicos,


sustancias qumicas corrosivas, entre otras.
El trato de estos residuos se limita a su separacin y traslado al destino
autorizado por los el organismo responsable.

Otras estrategias a favor del ambiente


Por otra parte, en se tendrn en cuenta la utilizacin de ciertos equipamientos e
instalaciones tendientes a mitigar los efectos ambientales producidos por la gran
utilizacin permanente de recursos provistos por los servicios bsicos como de gas,
electricidad y agua.
Conforme a ello, se contar con los siguientes tems:
Luz
- Focos ahorradores (bajo c onsumo)
- AA de alta eficiencia/ bajo consumo
- Refrigeradores/ frigo bar de alta eficiencia/ bajo consumo
- Aislamiento trmico en techos y muros
Agua
- Inodoro de capacidad mxima de seis litros por descarga
- Llaves (vlvulas) con dispositivo ahorrador de agua en lavabos de baos y
cocina
Gas
- Calentador solar de agua plano con respaldo de calentador de gas de paso de
rpida recuperacin
- Calentador de gas de paso (de rpida recuperacin)

- 113
-

Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin


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Florencia Benito.

Figura N20: Ejemplo de calentador de agua. (Morada, 2011)

Conclusin parcial del estudio de imanto ambiental


En base a las consideraciones de impacto ambiental, se llevarn a cabo no
solo estrategias para el tratamiento de desechos, los cuales conforman uno de los
aspectos de mayor envergadura de contaminacin en el ejercic io del hotel, sino que
tambin se tomarn medidas de prevencin mediante la utilizacin de equipamientos
tendientes a mitigar los impactos sobre el ambiente, por medio del ahorro energtico.

- 114
-

Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin


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Florencia Benito.

Evaluacin Econmica Financiera


En base a la informacin de carcter monetario de los estudios anteriores, se
plantea la evaluacin econmica financiera con un horizonte de anlisis de diez aos.
Las partidas estn compuestas por los siguientes tems:

Los Egresos y Amortizaciones


Los egresos, estn conformados por los estudios de los antecedentes
econmicos tcnicos y de gestin. Ellos conforman los egresos afectos a
impuestos(E.A.I) y los no afectos a impuestos (E.N.A.I), los cuales se pueden
observar en la siguiente tabla :

Tabla N 13
Egresos afectos y no afectos a impuestos y amortizaciones
Egresos
Balance de Personal
Otros Costos
Subtotal Egresos Afectos
Inversin en Equipamiento
Balance en Obras Fsicas
Subtotal Egresos No Afectos
TOTAL EGRESOS
TOTAL AMORTIZACIONES

E.A.I
USD 112.213,76
USD 24.031,27
USD 136.245,03

E.N.A.I

Amortizaciones

USD 163.362,24
USD 1.575.973,85
USD 1.739.336,09

USD 29.337,20
USD 28.738,48
USD 2.011.826,15
USD 58.075,68

La tabla est integrada por los balances del personal y los gastos operativos
del estudio de gestin; junto con las inversiones en equipamientos e instalaciones y
los balances de obras fsicas del estudio tcnico. Estas ltimas conforman el monto
de las inversiones del flujo de caja, del cual se obtienen las amortizaciones.

- 115
-

Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin


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Amortizaciones y valor residual de recuperacin


Conforme a la tabla anterior, los valores correspondientes a las amortizaciones
llegan a los USD 58.075,68, y se componen de:
- Amortizaciones del balance de obras fsicas: USD 28.738,48
- Amortizaciones de inversion es en equipamientos e instalaciones: USD
29.337,20. Estas ltimas se conforman de la siguiente manera:

Tabla N 14
Valor libro de los bienes amortizados : equipamientos e instalaciones
VALORLIBRO DE LOS BIENES AMORTIZADOS
Valor Libro equipamientos
VIDA UTIL
VALOR
RECUPERO
2 aos
USD 11.538,50
USD 3.461,55
5 aos
USD 10.531,83
USD 3.159,55
10 aos
USD 5.771,13
USD 1.731,34
20 aos
USD 540,00
USD 162,00
USD 28.381,46
Total

Se calcularon los montos de las amortizaciones de las inversiones en


equipamientos e instalaciones en base a su vida til, que van desde los 2 hasta los 20
aos. Para el recupero, se considera un valor del 30% del monto de los bienes
amortizados, de esta manera se logra obtener el valor de recupero de los diferentes
perodos.

Clasificacin de las partidas de costos y egresos en costos fijos y variables


Para una mejor interpretacin de los costos resultantes de los distintos estudios
de viabilidades y para su asignacin al flujo de caja, los egresos afectos a impuestos
(ver tabla N12), se han asignado y clasificado en partidas de Costos Fijos y Costos
Variables. As, los balances de personal y gastos operativos, se renen en las
siguientes partidas de costos:

- 116
-

Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin


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Tabla N 15
Clasificacin de costos fijos y variables
Tipo de egreso
Balance de Personal
Servicios pblicos
Agua
Electricidad
Gas
Impuestos
Provinciales
Municipales
Servicios privados
Telfono
Celular
Internet
T.V.
Servicios profesionales
Mantenimiento Software y Pg. Web
Servicios de Amenties
Asesoramiento legal
Sv mantenimiento
Otros
Insumo y papelera com.
Gastos en promocin
Limpieza y otros
COSTO TOTAL

Asignacin y adjudicacin de costos


Costos Fijos
Costos Variables
USD 112.213,76

CT

CU

USD 432,11
USD 2.449,54
USD 688,07
USD 1.376,15
USD 1.807,07
USD 1.651,38
USD 825,69
USD 688,07
USD 1.320,52
USD 825,69
USD 1.155,96
USD 1.376,15
USD 825,69

USD 120.039,52

USD 22,02
USD 2.752,29
USD 5.504,59
USD 15.875,23

USD 135.914,75

Estimacin de precios
Como se desarrollo en el captulo de Diseo Conceptual los precios
psicolgicos de los consumidores y las tarifas promedio de la competencia directa en
la viabilidad comercial, aqu se agregarn los precios tcnicos de las diferentes
categoras de habitaciones, basados en el clculo de los costos fijos y variables, para
la determinacin final del precio para el primer ao de ejercicio:

Tabla N 16
Estimacin del precio de venta
En Funcin de
Consumidor
Competencia
Precio tcnico
Promedio total
TARIFA INICIO

CALCULO DE TARIFAS
Suites
Dobles Sup.
USD 112,39
USD 82,57
USD 114,68
USD 90,40
USD 186,18
USD 103,44
USD 137,75
USD 92,14
USD 113,75
USD 89,14

Dobles Estnd.
USD 60,78
USD 71,10
USD 103,44
USD 78,44
USD 69,44

- 117
-

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Se obtuvo una tarifa promedio para cada categora de departamentos. Se


observa que dichos promedios, se han ajustado con el fin de representar la oferta de
los departamentos de La Maison, ya que los precios de la competencia reflejan una
oferta de solo habitaciones, a diferencia de La Mason que se trata de apart -hoteles.

Estimacin de Ingresos por venta


Porcentajes de ocupacin anual primer ao
Previo al clculo de los ingresos, se comput el porcentaje de ocupacin anual
estimado por ao en base a los resultados de los relevami entos de la competencia
directa. Conforme a ello, para el primer ao de ejercicio, se estima lo siguiente:

Tabla N 17
Porcentaje de ocupacin de La Maison al comienzo
Detalle
Hotel Samarn
Hotel Repblica
Hotel Howard Johnson
Promedio competencia
Ajuste por penetracin en mdo.
La Maison

%ocupacin
62%
58%
76%
65%
-25%
40%

En la penltima fila de la tabla, se agrega un tem de ajuste por costos de


penetracin en el mercado, con el fin de suavizar los porcentajes a la realidad del
proyecto en su puesta en marcha. As, se consider un veinticinco por ciento menos al
valor promedio de la competencia, llegando a un porcentaje inicial del 40%.

Volumen de venta primer ao


En la Tabla N 18, se calcula el ingreso por venta esperado de habitaciones de
La Maison para el primer ao de ejercicio, conforme a un porcentaje de ocupacin
anual del 40%. Adems, se incluyen las estimaciones de los otros ingresos para el
primer ao, compuestos por:

- 118
-

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-Alquiler del resto bar y del sector de SPA: los cuales conforman un alquiler
mensual fijo, ya que se tercerizan los servicios a otra empresa especializada
- Ingresos por alquiler del Saln de Usos Mltiples SUM: gestionados por La
Maison.

Tabla 18
Volumen de ventas primer ao
Tipologa

DEPARTAMENTOS
Total cantidad
Subtotal VENTA Anual
Estimado primer ao
Ig por alquiler de Resto bar
Ig por alquiler de SPA
Ig por Saln de eventos
Subtotal VENTA Anual
Estimado primer ao
TOTAL- INGRESOS INICIAL

INGRESOS PRIMER AO
VOLUMEN DE VENTAS ANUAL (primer ao)
Categora
Cant. Hab. Capacidad Plazas
Suite
2
2
4
Doble Superior
9
2
18
Doble Estndar
9
2
18
20
40
Ocupacin
100%
Ocupacin anual
Ocupacin anual
40%
Alquiler Fijo mensual
Alquiler Fijo mensual
Alquiler Fijo mensual
100%
Ocupacin anual
Ocupacin anual
10%

P.Unitario
USD 113,75
USD 89,14
USD 69,44

TOTAL ANUAL
USD 83.037,21
USD 292.809,64
USD 228.106,70

USD 1.834,86
USD 458,72

USD 603.953,55
USD 243.594,60
USD 22.018,35
USD 5.504,59

USD 1.605,50

USD 586.009,17
USD 58.600,92
USD 329.718,45

En el primer ao de ejercicio , se llega a un total anual de USD 329.718,45


ingresos totales esperados de La Maison, conformado por:
-USD 243.594,60 correspondientes al ingresos por venta anual de las unidades
departamentales (ocupacin de 40%).
-USD 22.018,35 anual de ingreso fijo correspondiente al arrendamiento del
sector de resto-bar (USD 1.834,86 mensual).
-USD 5.504,59 anual, como resultado del alquiler del sector de SPA y
relajacin (USD 458,72 mensual)
- USD 58.600,92 anual por el alquiler del SUM a un nivel de ocupacin inicial
del 10% anual al inicio del proyecto (USD 1.605,50 mensual).

- 119
-

Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin


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Estimaciones
Como se indic, se estima un periodo de evaluacin de diez aos. Aqu se
mostrarn los valores de los porcentajes de ocupacin anual, y los distintos tems de
ingresos por ventas anuales esperados.
Como resultado de las de las acciones promocionales y las estrategias de
fidelizacin desarrolladas en el captulo de Diseo Conceptual, se espera que el
comportamiento de la demanda vare en l as distintas etapas de estudio. Adems se
tendrn en cuenta las variaciones que presentara la moneda estadounidense (USD)
con el fin de ajustar las tarifas plasmadas en precio dlar .
En la siguiente tabla, se pueden visualizar dichas estimaciones. Primero se
explicarn los porcentajes de ocupacin de La Maison en sus distintas etapas de
estudio (fila 5), como resultado de los incrementos estimados como respuesta del
posible aumento de la demanda (fila 7) :

- 120
-

Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin


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Tabla 19
Estimaciones: Porcentaje de ocupacin anual; Tarifas y Volumen de venta
anuales esperados de las habitaciones, como resultado de los incremento s de la
demanda e inflacin USD.
ESTIMACIONES
HABITACIONES
AJUSTES % DE OCUPACION POR INCREMENTO DE LA DEMANDA
Ao
% de
ocupacin
anual

10

40%

45%

51%

58%

65%

69%

73%

74%

75%

77%

AJUSTES TARIFAS POR INCREMENTO DE LA DEMANDA Y PRECIO DLAR


Incremento de
la demanda
Inflacin USA

11%

15%

13%

11%

7%

5%

2%

2%

2%

1,99%

1,98%

2,34%

2,69%

3,19%

3,68%

4,29%

4,91%

5,61%

13,21%

17,28%

15,64%

13,99%

10,41%

8,87%

6,38%

7,01%

7,73%

113,75

128,77

151,02

174,64

199,08

219,80

239,29

254,56

272,40

293,44

89,14

100,91

118,34

136,85

156,00

172,24

187,51

199,48

213,46

229,95

69,44

78,61

92,19

106,61

121,53

134,18

146,08

155,40

166,29

179,13

90,77

102,76

120,52

139,37

158,87

175,41

190,96

203,14

217,38

234,17

243.594,60

306.104,95

412.837,69

539.469,52

682.591,59

806.410,51

921.811,44

1.000.240,78

1.091.746,56

1.199.607,51

2,00%
Incrementos
total
Tarifa Suite
Ejecutiva
Tarifa Doble
Superior
Tarifa Doble
Estndar
Promedio
tarifa por ao
IG ANUAL
ESTIMADO

Se observa como varan los porcentajes de ocupacin acorde a los


comportamientos esperados de la demanda de turistas de negocios. En la fila n9 se
muestran los incrementos totales, compuestos por los incrementos de la demanda y la
inflacin de USD que afectarn a las tarifas del proyecto.

- 121
-

Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin


La Maison Condo Boutique
Florencia Benito.

Los ingresos del arrendamiento del sector de resto bar y SPA se muestran en la
siguiente tabla:

Tabla 20
Volumen de Venta anual esperado Resto Bar y SPA
Ao
Inflacin USAIncrementos
RESTO-BAR
(Ig mensual)
INGRESO
ANUAL
ESTIMADO
SPA
INGRESO
ANUAL
ESTIMADO

ALQUILER (fijo anual) RESTO BAR Y SPA


AJUSTES TARIFAS POR INC REMENTO PRECIO DLAR
3
4
5
6
7

2,0000%
USD
1.834,86

1,9898%
USD
1.835,23

1,9796%
USD
1.835,59

2,3365%
USD
1.836,02

2,6947%
USD
1.836,51

3,1876%
USD
1.837,10

USD
22.018,35
USD
458,72

USD
22.022,73
USD
458,81

USD
22.027,09
USD
458,90

USD
22.032,24
USD
459,00

USD
22.038,17
USD
459,13

USD
22.045,20
USD
459,27

USD
5.504,59

USD
5.505,68

USD
5.506,77

USD
5.508,06

USD
5.509,54

USD
5.511,30

10

3,6829%
USD
1.837,78

4,2947%
USD
1.838,57

4,9100%
USD
1.839,47

5,6129%
USD
1.840,50

USD
22.053,32

USD
22.062,79

USD
22.086,01

USD 459,44

USD 459,64

USD
22.073,62
USD
459,87

USD 460,13

USD
5.513,33

USD
5.515,70

USD
5.518,41

USD
5.521,50

Para el caso del Saln de Usos Mltiples, se obtiene lo siguiente:

Tabla 21
Volumen de Venta anual esperado Saln de Usos Mltiples (SUM)
SUM
AJUSTES % DE OCUPACION POR INCREMENTO DE LA DEMANDA
Ao
Porcentaje de
ocupacin
anual

10

0,10

0,11

0,13

0,14

0,16

0,17

0,18

0,18

0,19

0,19

AJUSTES TARIFAS POR INCREMENTO DE LA DEMANDA Y PRECIO DLAR


Incrementos
total
Tarifa alquiler
SUM
INGRESO
ESTIMADOE
STIMADO

USD
1.605,50

13,21%
USD
1.607,63

17,28%
USD
1.610,40

15,64%
USD
1.612,92

13,99%
USD
1.615,18

10,41%
USD
1.616,86

8,87%
USD
1.618,29

6,38%
USD
1.619,33

7,01%
USD
1.620,46

7,73%
USD
1.621,71

USD
58.600,92

USD
65.132,94

USD
75.032,28

USD
84.919,09

USD
94.392,07

USD
101.104,66

USD
106.254,03

USD
108.448,26

USD
110.694,75

USD
112.995,87

Estimaciones de Ingresos anuales de La Maison


Para mejor comprensin, en la siguiente tabla, se renen las tablas anteriores.
All, adems se profundiza sobre las ocupaciones por da, mes y ao.

- 122
-

Formulacin y evaluacin de proyecto de inversin


La Maison Condo Boutique
Florencia Benito.

Tabla N 22
Estimaciones de ingresos por venta totales
AO
Ingresos vta de
Habitaciones
% de ocupacin
anual hab.
Q plazas Ocup * da
Q plazas Ocup * mes
Q plazas Ocup * ao
Q hab Ocup * da
Q hab Ocup * mes
Q hab Ocup * ao
Ig Restaurante y bar
Ig SPA
% de ocupacin
anual saln
Ig Saln de eventos
TOTAL INGRESOS

ESTIMACIONES INGRESOS POR VENTAS


4
5
6

10

USD 243.594,60

USD 306.104,95

USD 412.837,69

USD 539.469,52

USD 682.591,59

USD 806.410,51

USD 921.811,44

USD 1.000.240,78

USD 1.091.746,56

USD 1.199.607,51

40%
16
495
5936
8
247
2968
USD 22.018,35
USD 5.504,59

45%
18
549
6589
9
275
3294
USD 22.022,73
USD 5.505,68

51%
21
631
7577
10
316
3789
USD 22.027,09
USD 5.506,77

58%
23
714
8562
12
357
4281
USD 22.032,24
USD 5.508,06

65%
26
792
9504
13
396
4752
USD 22.038,17
USD 5.509,54

69%
28
847
10169
14
424
5085
USD 22.045,20
USD 5.511,30

73%
29
890
10678
15
445
5339
USD 22.053,32
USD 5.513,33

74%
30
908
10891
15
454
5446
USD 22.062,79
USD 5.515,70

75%
30
926
11109
15
463
5554
USD 22.073,62
USD 5.518,41

77%
31
944
11331
15
472
5666
USD 22.086,01
USD 5.521,50

10%
USD 58.600,92

11%
USD 65.132,94

13%
USD 75.032,28

14%
USD 84.919,09

16%
USD 94.392,07

17%
USD 101.104,66

18%
USD 108.448,26

19%
USD 110.694,75

19%
USD 112.995,87

USD 651.928,91

USD 804.531,38

USD 935.071,67

18%
USD 106.254,03
USD
1.055.632,11

USD 329.718,45

USD 398.766,30

USD 515.403,84

USD 1.136.267,53

USD 1.230.033,34

USD 1.340.210,89

123

Universidad empresarial Siglo 21


Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Anlisis de Sensibilidad
Frente a la diversidad de factores que influyen en la decisin de invertir en un
proyecto o no hacerlo, se considera reali zar un para identificar cuan sensibles son las
las reacciones de las principales variables que afectan al proyecto, conforme a los
posibles cambios del entorno. S e plantea como principal determinante de la
rentabilidad del proyecto a la variable del porcentaje de ocupacin anual.
As, se presentan a continuacin tres escenarios:
- Escenario optimista, plantea un porcentaje ambicioso de ocupacin mxima
que podra recibir el hotel en sus comienzos;
- Escenario normal, el cual refleja los montos de ocupacin esperados;
- Escenario pesimista, que representa la peor situacin que se podra presentar
en el proyecto.
De esta manera, se midi la rentabilidad (VAN; TIR) con la finalidad de
demostrar en cual de las circunstancias el proyecto se considera rentable :
Los resultados fueron:

Tabla N 23
Anlisis de sensibilidad
Escenarios
Optimista
Normal
Pesimista

% de Ocupacin
60%
40%
20%

VAN
USD 3.346.023,94
USD 2.250.060,57
USD 1.116.945,90

TIR
0,23
0,14
0,1

Para el escenario optimista, se plantea un porcentaje de ocupacin del 60%, el


cual provee una TIR muy alta, mayor a la tasa de descuento, con una VAN superior a
cero, lo que determina que el proyecto es rentable. Pese a ello, se considera un
porcentaje muy ambicioso, que difcilmente se asemeje a la r ealidad de un proyecto
en su puesta en marcha.

124

Universidad empresarial Siglo 21


Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

El escenario pesimista plantea un porcentaje de ocupacin anual del 20%, por


lo que el proyecto no es rentable, ya que si bien da como resultado una VAN superior
a cero, la TIR es muy baja y no llega a cumplir con los requerimientos mnimos del
proyecto en marcha.
Finalmente, el porcentaje de ocupacin anual promedio planteado por el
proyecto, del 40% en el ao 1, da como resultado un anlisis realista y posible, ya que
muestra una VAN y TIR mayor a cero, y est a ltima superior a la tasa de descuento.
Lo anterior se puede profundizan en la Tabla N 22 del flujo de caja proyectado.

Tasa de descuento
Se establece una tasa de descuento del 12% conforme a lo que demandan los
proyectos de inversin hoteleros simila res a la propuesta en estudio y teniendo en
cuenta los incrementos inflacionarios de USD, basados aproximadamente por una
inflacin del 2% anual.

125

Universidad empresarial Siglo21


Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Flujo de Caja Proyectado


Tabla N 24
Flujo de caja proyectado
AO

10

Ingreso por venta de habitaciones

USD 243.594,60

USD 306.104,95

USD 412.837,69

USD 539.469,52

USD 682.591,59

USD 806.410,51

USD 921.811,44

USD 1.000.240,78

USD 1.091.746,56

USD 1.199.607,51

Otros Ingresos (Resto, SUM, SPA)

USD 86.123,85

USD 92.661,35

USD 102.566,15

USD 112.459,38

USD 121.939,79

USD 128.661,16

USD 133.820,68

USD 136.026,75

USD 138.286,78

USD 140.603,38

Ingresos totales

Egresos afectos a impuestos


Costos variables

USD -15.875,23

USD -16.668,99

USD -17.502,44

USD -18.377,56

USD -19.296,44

USD -20.261,26

USD -21.274,33

USD -22.338,04

USD -23.454,94

USD -24.627,69

Costos fijos

USD -120.039,52

USD -120.039,52

USD -120.039,52

USD -120.039,52

USD -120.039,52

USD -120.039,52

USD -120.039,52

USD -120.039,52

USD -120.039,52

USD -120.039,52

Amortizaciones

USD -58.075,68

USD -58.075,68

USD -58.075,68

USD -58.075,68

USD -58.075,68

USD -58.075,68

USD -58.075,68

USD -58.075,68

USD -58.075,68

USD -58.075,68

Valor Libro

USD 3.461,55

(=) UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

135.728,02

USD 3.159,55

USD 1.731,34

207.443,66

319.786,20

455.436,15

610.279,29

736.695,21

856.242,59

935.814,29

1.028.463,19

1.139.199,34

IMPUESTOS
0,35

USD -47.504,81

USD -72.605,28

USD -111.925,17

USD -159.402,65

USD -213.597,75

USD -257.843,32

USD -299.684,91

USD -327.535,00

USD -359.962,12

USD -398.719,77

(=) UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS

USD 88.223,22

USD 134.838,38

USD 207.861,03

USD 296.033,49

USD 396.681,54

USD 478.851,88

USD 556.557,68

USD 608.279,29

USD 668.501,08

USD 740.479,57

Amortizaciones

USD 58.075,68

USD 58.075,68

USD 58.075,68

USD 58.075,68

USD 58.075,68

USD 58.075,68

USD 58.075,68

USD 58.075,68

USD 58.075,68

USD 58.075,68

Valor Libro

USD -3.461,55

USD -3.159,55

-1.731,34

-11.538,50

-10.531,83

-5.771,13

Egresos No Afectos a Impuesto


Inversiones

-2.087.203,31

Inversiones en capital de trabajo


0,20
FLUJO DE CAJA

-2.087.203,31

417.440,66

-150.092,88

-138.092,88

-126.092,88

-131.533,54

563.739,55

27.821,13

127.843,83

228.016,29

309.532,29

536.927,56

614.633,36

666.354,96

726.576,75

791.052,78

TASA DTO
0,12
VAN

2.250.060,57

TIR

0,14

PRI

8 AOS

Valores Actuales

502.441,67

24.796,02

113.942,80

203.223,08

275.875,48

536.927,56

614.633,36

666.354,96

726.576,75

791.052,78

Valores Acumulados

502.441,67

527.237,69

641.180,49

844.403,57

1.120.279,05

1.657.206,61

2.271.839,97

2.938.194,93

3.664.771,69

4.455.824,47

126

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Rentabilidad del proyecto


De acuerdo a los estudios anteriores y a la evaluacin econmica financiera , se
considera al proyecto de La Maison C ondo Boutique como una propuesta rentable, ya
que ofrece un Valor Actual Neto (VAN) superior a cero, con una T asa Interna de
Retorno (TIR) mayor a la tasa de descuento exigida por el proyecto.

Perodo de recupero de la inversin


Adicionalmente, se estima un perodo de recupero de la inversin del
proyecto, que de acuerdo a los valores acumulados del flujo de fondos (ltima fila de
la tabla anterior) ronda en los siete aos, pero en la prctica se conoce que dicho
perodo, hoy da llega entre ocho y diez aos.

Conclusin parcial de la evaluacin econmica financiera


En base los efectos econmicos de los estudios de viabilidades anteriores,
conjuntamente con el diseo de la propuesta, el anlisis econmico financiero
pretendi ordenar todas las partidas de ingresos, egresos e inversiones para realizar
evaluar econmica y financieramente la propuesta de La Maison, mediante un
estudio plasmado princpalmente en el flujo de caja acumulado (flujo de fondos)
proyectado en un horizonte de diez aos. Conforme a ello, se obtuvo que el proyecto
de La Maison es considerada como una alternativa rentable.

127

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Programa para Inversores y Operador Hotelero


A continuacin se mostrar un resumen de cmo se compone la distribucin
econmica y financiera de los dos grandes etapas del proyecto de La Maison. Por un
lado, al comienzo, la etapa del Fideicomiso, para luego concretar la propuesta del
condo hotel, mediante la figura de una Sociedad Annima:

1. Etapa de Fideicomiso: momento de la inversin

Tabla N 25
Fideicomiso 1: Valores iniciales
VALORES DE FIDEICOMISO
ITEM
MONTO
Inversin en Equipamiento
USD 163.362,24
Balance en Obras Fsicas
USD 1.575.973,85
COSTO
CONSTRUCCIN
INVERSION TOTAL COSTO
USD 1.739.336,09
Total m2 unidades
708,83
PRECIO
FIDEICOMISO
Valor m2
USD 2.453,81

En la tabla anterior, se observa el valor de costo de construccin de la obra al


momento del fideicomiso. Se calcula el total de metros cuadrados de construccin de
las unidades departamentales para obtener un valor total de m2 que servirn de base
para valuar las unidades.

Tabla N 26
Fideicomiso 2: Valores Unidades
UNIDADES
Suite
Superior
Estndar
Total
Rentabilidad total

CANTIDAD
2
9
9
20
1,20

m2
40
37,43
32,44

VALOR UNIDADES FIDEICOMISO


Unidad s/ total
m2 totales
construccin (costo)
80
USD 98.152,51
336,87
USD 91.846,21
291,96
USD 79.601,69
708,83
USD 1.739.336,09

Unidad s/ precio en
fideicomiso (aporte)
USD 117.783,01
USD 110.215,45
USD 95.522,02
USD 2.087.203,31

Utilidad por unidad


(fiduciante)
USD 19.630,50
USD 18.369,24
USD 15.920,34
USD 347.867,22

128

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Conforme a la superficie de cada unidad, se obtiene un valor para cada


categora de habitacin, al cual se le aplicar un 20% de margen de rentabilidad que
gozar el administrador del fideicomiso. De esta manera, se invertir por cada
habitacin los montos que se muestran en la sexta columna de la Tabla N 26, la cual
resguarda: las ganancias del administrador y los costos del 100% de la obra.

Tabla N 27
Fideicomiso 3: Participaciones y montos de inversin
ITEM
Suite
Superior
Estndar
VALORES INICIALES
Participacin

PARITCIPACION FIDEICOMISO
FIDUCIARIO
TOTAL
Cantidad
Precio
USD 117.783,01
2
USD 235.566,02
USD 110.215,45
USD 95.522,02
9
USD 859.698,21
USD 2.087.203,31
USD 1.095.264,23
100%
52%

FIDUCIANTE (inversores)
Cantidad
Precio
9

USD 991.939,08
USD 991.939,08
48%

Una vez aportado el total de inversin de USD2.087.203 , 31, se calculan las


participaciones de cada parte.
Se establece el caso de que el administrador invierta por el total de las
habitaciones Suites y el total de las Estndar (11 habitaciones), para ofrecerles a los
socios particulares la venta del total de las unidades Superiores (9 habitaciones). De
esta manera, la sociedad se conformara por : aporte del 52% de quien en un principio
es el fiduciario (luego operador) y el 48% socio/s particulares.

Tabla N 28
Fideicomiso 4: Rentabilidad de fiduciario (administrador de fideicomiso)
RENTABILIDAD FIDEICOMISO
Ganancia Fideicomiso
USD 347.867,22
Inversin fiduciario
USD -1.095.264,23
Aporte Fiduciario
-USD 747.397,01

A modo de sntesis, las utilidades del fideicomiso abarcan los USD 347.867,22
correspondientes al fiduciario, quien lo podra invertir en dichas habitaciones,
teniendo que aportar finalmente USD 747.397,01.
129

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Florencia Benito.

2. Etapa de Sociedad Annima: etapa de condo hotel, puesta en ma rcha de La


Maison Condo Boutique

Tabla N 29
Condo Hotel 1: Rentabilidad ofrecida al socio inversor: clculos comparativos
Unidad
Convencional
Depto.
Suite
Superior
La Maison
Estndar

RENTABILIDAD INVESIONISTA POR UNIDAD


Inversin inicial
r% anual
Cuota mensual
N meses
USD 35.779,64
7%
USD 229,35
12
USD 98.152,51
10%
USD 817,94
12
USD 91.846,21
10%
USD 765,39
12
USD 79.601,69
10%
USD 663,35
12

Anual
USD 2.752,20
USD 9.815,25
USD 9.184,62
USD 7.960,17

Monto final
USD 38.531,84
USD 107.967,76
USD 101.030,83
USD 87.561,85

Rentabilidad del 10% sobre la inversin

En principio, se plantea la propuesta de ofrecerle al socio inversor participar


en el fideicomiso para luego hacerlo en el negocio de condo hotel. Este, se caracteriza
por ofrece por una renta superior al alquiler convencional de PH, gracias a gestin de
un operador hotelero. Aqu , se plantea el caso comparativo de un alquiler de
departamento convencional, que ronda en una rentabilidad del 6% anual, comparando
con un 10% que ofrecera el negocio del condo por el arrendamiento diario de las
habitaciones de hotel. De esta manera, se muestra en la sptima columna de la tabla
anterior, la ganancia anual que se gozara por la participacin en dicho negocio.

Tabla N 30
Condo Hotel 2: Puesta en marcha Pagos anuales s/ rentabilidad es a socio y
operador hotelero en

BENEFICIARIOS
OPERADOR
HOTELERO
INVERSIONISTAS
PARTICULARES

10%

CONDO HOTEL
RENTABILIDAD
Cuota/
Unidad
Cantidad
unidad
SUITE
2
USD 817,94
ESTNDAR
9
USD 765,39

Cuota Anual
USD 19.630,50
USD 82.661,59

10%

SUPERIOR

USD 71.641,52

r% anual s/
inversin

USD 663,35

GESTION
r% anual s/
Cuota Anual
utilidades
(Ao1)
5%

USD 7.315

Una vez puesta en marcha la sociedad annima, conforme a lo planteado con


anterioridad, se muestra en la tabla anterior las posibles utilidades que gozaran los
socios y el operador, siendo este beneficiario adem s de los pagos por su gestin.

130

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Tabla N 31
Rentabilidad anual total de socio particular y operador hotelero
RENTABILIDAD ANUAL CONDO HOTEL
Socio
Unidades
Gestin (1 Ao)
Socio Inversor particular
USD 71.641,52
Operador
USD 102.292,09
USD 7.315

Sintticamente, la tabla anterior refleja las posibles utilidades de las distintas partes en
base a los clculos anteriores.

131

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Conclusiones Finales
Villa Mara, es una ciudad que presenta indicios de crecimiento econmico en
todos sus sectores. Con altas expectativas de desarrollo en su actividad turstica, y
presencia de una demanda potencial compuesta por un tu rismo de negocios, se
consider como un destino con alta factibilidad para el desarrollo de proyectos
hoteleros como el de La Maison Condo Boutique.
Si bien, en el plano de la oferta de alojamiento , Villa Mara ha detectado la
presencia de alternativas hoteleras para atender al mercado corporativo, no se ha
considerado que estas competencias se asimilen a las caractersticas que ofrece la
presente propuesta. El proyecto de La Maison, se bas en un condo hotel boutique de
tipologa apart- hotel, categorizado en tres estrellas superior, acentuado en un edificio
de cuatro pisos, con equipamiento e instalaciones de ltima tecnologa. Ofrece una
promesa, basada en un pequeo negocio con un estilo propio, fundado en las
tendencias de decoracin vintage, con atencin personalizada y servicios de calidad,
que logra diferenciarse hasta de los ms poderosos competidores.
Finalmente, en base a los efectos econmicos de los estudios de viabilidades,
se evalu econmica y financieramente el proyecto, mediante un flujo de caja
acumulado proyectado en un horizonte de diez aos, el cual report que el proyecto de
La Maison Condo Boutique, es una opcin rentable para aquel que desee asignar sus
recursos a una alternativa de inversin.

132

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Ficha Bibliogrfica

Cmara Argentina de Turismo. (2011). Informe Econmico cuatrimestral


sobre la actividad de viajes y turismo.

Centros de Estudios para la Produccin (2009). Producto Geogrfico Bruto


por provincia. Crdoba.

Dixon D.F. y Blois KC. (1983). Some Limitation Of The 4Ps as a paradigm
for marketing. Reino Unido.

Gobierno de la Provincia de Crdoba. (2008). Decreto reglamentario 1359/00


de la Ley 6483, Boletn Oficial de la Provincia de Crdoba. Crdoba,
Argentina. Direccin de Informtica Jurdica.

Gonzalez, L. y Taln, P. (2002 ). Direccin Hotelera, Operaciones y procesos.


Madrid. Sntesis.

Kotler P. (2000). Direccin de marketing. Mxico. Prentice Hall.

Kotler P., Bloom P. y Hayes T. (2004). El Marketing de servicios


profesionales. Barcelona. Paids Ibrica, S.A.

Sancho, A. (1998). Introduccin al Turismo Organizacin Mundial del


Turismo. Madrid. OMT.

Sapag Chan, N. y R. (2000). Preparacin y evaluacin de proyectos. Chile,


Santiago. Mc Graw-Hill.

Secretara de Turismo de Argentina y Direccin Nacional de Desarrollo


Turstico. (2006). Plan Federal Estratgico de Turismo Sustentable PFETS.

133

Universidad empresarial Siglo 21


Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Ficha de sitios Web

AERCA. Asociacin de Empresarios de la Regin Centro Argentina.


Objetivos

de

la

entidad.

Recuperado

de:

http://www.aerca.org.ar/aerca/notas.asp?nid=13

Autopistas inteligentes (2011). Mapa de la red federal de autopistas.


Recuperado de: http://www.autopistasinteligentes.org/mapa.html .

Banco Central de la Repblica Argentina (2012). Recuperado de:


http://www.juscorrientes.gov.ar/biblioteca/tasas/BNA%20 TASA%20ACTIVA%20DE%20DESCUENTO%20DE%20DOCUMENTOS
%20COMERCIALES.pdf

CPDI, (2009). Modelo de contrato de Fideicomiso al costo. Recuperado de:


http://www.cpdi.com.ar/wp-content/uploads/2009/11/modelofideicomiso.pdf

Financialred.com.

(2011).

Tasa

de

Inflacin.

Recuperado

de:

http://www.tasadeinflacion.com.ar/tag/inflacion -2011/.

IERAL de Fundacin Mediterrnea. (2 011). Documento de Trabajo. Un


estudio del desarrollo agroalimentario de los departamentos de Crdoba.
Recuperado

de:

https://docs.google.com/viewer?a=v&q=cache:oieoJoQhqisJ:magya.cba.gov.a
r/uploaded/1307971042informe.pdf+IERAL+Fundaci%C3%B3n+mediterr%C
3%A1nea+informe+dpto+general+san+martin&hl=es&gl=ar&pid=bl&srcid=
ADGEEShSMZwOJ737uFvyEMYEOuV1ViS58HYcvIlPR5QCz4wkHQSVo ZxtOa5YNdI_xJgsV2
bCUCoknEgSxpyWya1DkbvrUfDX2H6bIxf38E2ShGLpghcki8cyFIgg n9cyUutF1vCNWl&sig=AHIEtbTqRKzwOZ8FWaaitSR1ZZJr1i4xCw

Morada, (2010). Cmo funciona un calentador solar ? Recuperado de:


http://morada.mx/blog/%C2%BFque -es-un-calentador-solar/

Municipalidad de Villa Mara: (2011). Villa Mara, Deporte y Turismo SEM.


Recuperado

de:

http://www.villamaria.gov.ar/institucional/unidad_ejecutora_deporte_turismo_
recreacion.php.

134

Universidad empresarial Siglo 21


Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Radison

Blu

Royal

Hotel.

(2011).

Recuperado

de:

http://www.google.com.ar/search?hl=es&q=Radisson+Blu+Royal+Hotel&gs_
sm=e&gs_upl=15746l17564l0l18243l4l4l0l0l0l1l416l1436l2 1.2.1l4l0&bav=on.2,or.r_gc.r_pw.,cf.osb&biw=1280&bih=709&um=1&ie=U
TF-8&tbm=isch&source=og&sa=N&tab=wi

135

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Anexos
ANEXOS 1: INTRODUCCIN AL ENTORNO DEL PROYECTO

1.1 Importancia del Turismo en la E conoma de los pases, efecto


multiplicador
La importancia del desarrollo del turismo para la economa del pas, radica en
un efecto multiplicador, que genera consecuencias transversales, que permite difundir
sus impulsos sobre casi la totalidad de las actividades econmicas; tales como aportar
al producto del pas, generar empleos, mejorar la distribucin regional de ingresos,
mejorar el nivel de vida de la poblacin residente, entre otros. (Cmara Argentina de
Turismo).
De manera inversa, el avance econmico de una regin favorece el desarrollo
turstico. Por ejemplo se espera un crecimiento interanual del 6,5% del PIB real, lo
que resulta un aspecto favorable para la formulacin de proyectos, como tursticos.

Los Aspectos ms notables de la economa Argentina : Inflacin


Argentina presenta uno de los problemas macroeconmicos con mayor
repercusin mundial, estas han sido las altas tasas de inflacin.
En los ltimos aos, a raz de la falta de credibilidad de los datos oficiales
provenientes del INDEC, se han desarrollado nuevos estudios derivados de
consultoras privadas conformadas por prestigiosos economistas del pas, quienes
realizan la llamada inflacin real en contrapartida de la oficial. Con respecto a la
inflacin anual, para el INDEC sta alcanz solo un 10,9% en 2010, pero para las
consultoras privadas, la cifra trep al 25% en promedio en ese mismo ao.
(Financialred.com, 2011).
Otra variable relevante es el anlisis del Producto Bruto Interno (PBI) y el
crecimiento econmico del pas, segn el Instituto Nacional de Estadsticas y Censos:
INDEC, la economa en general creci un 9,9% en el primer trimestre del 2011, con
respecto mismo perodo del ao anterior, siendo la variacin en el ao 2010 del 9,2%.

136

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

En particular los sectores productores de bienes tuvieron durante el primer


trimestre del 2011 un incremento del 10,6%, y los productores de servicios registraron
un aumento interanual del 8,7%. (INDEC, 2011), siendo ste ltimo el que abarca al
sector turstico y hotelero.
Adems, se espera un crecimiento interanual proyectado del 6,5% del PIB
real. Aspecto favorable para el avance de nuevos proyectos de inversin en general.

La provincia de Crdoba
En el plano turstico, la provincia de Crdoba conforma la regin centro del
pas. Limita al este con Santa Fe, y al sureste con Buenos Aires,

dos de la s

provincias, que junto con Crdoba, concentran las actividades econmicas.


Para conocer su composicin, en su Producto Geogrfico Bruto ( a precios
constantes de 1993 hasta el ao 2009 ), En Crdoba, el primer lugar lo ocupa la
Industria manufacturera, luego la Ganadera, Agricultura y Silvicultura , -siendo estas
dos las que mayores variaciones han presentado a lo largo del tiempo-, y el sector de
la Construccin, dentro de los productores de bienes. (Centros de Estudios para la
Produccin, 2009).
Con respecto al sector de servicios su composicin s e ha mantenido en el
tiempo. Los sectores ms rel evantes han sido los servicios Inmobiliarios,
Empresariales y de Alquiler, en una mayor proporcin, luego les sigue el Comercio
al por mayor, por menor y Reparacio nes y el servicio de Transporte, de
Almacenamiento y Comunicaciones.

137

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

ANEXOS 2: INVESTIGACIONES SECUNDARIAS

2.1 Ficha de relevamiento de Villa Mara


Sobre su ubicacin
Situada en Crdoba, Argentina, en el Departamento General San Martn
Las distancias aproximadas de Vil la Mara a los principales desti nos:
Crdoba: 140 Km.
Ro Cuarto: 130 Km.
Buenos Aires: 550 Km.
Santa Fe: 350 Km
Rosario: 250 Km.
San Francisco: 160 Km.
Jujuy: 1098 Km.
Mendoza: 605 Km.
La Carlota: 104 Km.
Marcos Jurez: 120 Km.
(Argentina Turismo).
Demografa

Demogrficamente, segn datos del INDEC (2010), el departamento General


San Martn cuenta con 127.573 habitantes, y una densidad de 25,5 hab. /km2, siendo
su mayor concentracin en la ciudad de Villa Mara.
Servicios bsicos
En cuanto a los servicios bsicos, cuenta con Agua Potable y desages gestionados
por la cooperativa de trabajo 15 de mayo, servicio de energa elctrica esta a cargo de
EPEC.
Red asistencial educativa
En los que se relaciona con Red asistencial, e ducativa y religiosa, cuenta con una
oferta muy completa.
En Red asistencial, la ciudad cuenta con institutos, hospitales, clnicas, sanatorios,
centros de atencin y consultorios privados, servicios de emergencias y otros servicios de
salud, que en total suman aproximadamente, entre los ms importantes se encuentran la
Clnica de Especialidades, Clnica Dr. Gregorio Maran, Clnica FUSAVIM, Clnica del
Nio, Clnica San Martn, Sanatorio Argentino Cruz Azul y Hospital Regional Pasteur. Es
posible atender los siguientes subrubros: asistencia al suicida, audfonos, cardiologa, ciruga,
ciruga plstica, clnicas y sanatorios, columna vertebral, diagnstico por imgenes,
138

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endocrinologa, gastroenterologa, integrales, medicina deportiva, nefrologa, neonato loga y


pediatra, neurologa, odontologa, oftalmologa, oncologa, preparto, rehabilitacin, salud
mental, salud pblica y urologa.
Esto no solo refleja la cobertura mdica para los residentes de la ciudad, sino que
tambin para los posibles turistas d e salud.
La oferta educativa tambin se destaca por ser completa y abarcar educacin tanto
pblica como privada de los diferentes niveles; primario, secundario, terciario y universitario.
Con respecto a las universidades, se cuenta con la Universidad Nacio nal de Villa
Mara UNVM, Universidad Tecnolgica Nacional UTN, Universidad Catlica de Salta,
Universidad Blas Pascal y el Centro Universitario Mediterrneo.
A nivel terciario, cuenta con las siguientes instituciones: IES Siglo 21 Colegio
Universitario, Instituto Leibnitz, Instituto de Educacin Superior del Centro de la Repblica
(INESCER), ESPA Instituto de capacitacin laboral, entre otras.
En lo que respecta a la educacin secundaria, Villa Mara cuenta con cinco Institutos
de Enseanza Provincial Medi a I.P.E.M., y adems el Instituto La Santsima Trinidad, del
Rosario,

Bernardino Rivadavia, San Antonio, Manuel Belgrano e Instituto

educacional El caminante.
En lo que respecta a la educacin primaria, la ciudad posee aproximadamente
veintin insitito, la mayora de los que provee educacin secundaria tambin lo hacen con la
enseanza de primario.
Los datos anteriores reflejan el nivel sociocultural de los residentes de la ciudad, lo
cual refleja una cobertura educativa y profesional positiva. Incluso la cercana con la ciudad
de Crdoba permite ampliar estas cuestiones en cuanto a la demanda que presenta Villa Mara
y el exceso de oferta de Crdoba.
Adems posee una moderna oferta de bibliotecas, principalmente la Medioteca y
Tecnoteca situadas en la zona cntrica en el predio del subnivel de la ciudad.
Servicios recreativos y deportivos
Los equipamientos deportivos y recreacionales estn conformados por los clubes
pblicos como privados, que ofrecen la posibilidad de practicar y capacitar se en los diferentes
deportes como: tenis, paddle, paleta, rugby, golf, ftbol, equitacin, natacin, atletismo,
bsquet, entre otros.
Servicios de eventos
Un sector que ha tomado auge en los ltimos aos son los servicios de salones para
eventos y convenciones. Estos servicios son fundamentales para el desarrollo del segmento de
turismo de negocios. Contar con salones adecuados y equipados, permite un incremento y
mejoramiento del desarrollo de uno de las actividades que atraen al turismo de negocios, tal es

139

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

como la realizacin de eventos empresariales privados, conferencias y convenciones,


exposiciones y ferias, cursos de capacitacin, rondas de negocios, entre otras actividades.
En los ltimos aos se ha visto gradualmente un incremento de la demanda de los
servicios referente a la realizacin de todo tipo de evento, y lo notable de dicha situacin es
que gran parte de esta demanda en ocasiones no ha logrado ser cubierta de modo satisfactoria.
Adems, se observa en los consumidores presentes y se estima en los potenciales, la presencia
de requerimientos de servicios de lujo y diferenciados para realizar eventos, sea en el plano de
la infraestructura, equipamientos e instalaciones, como en los servicios que se requieren para
la realizacin de los mismos. S e nota la bsqueda de caractersticas originales, modernas y
lujosas, en donde las mismas pasan a tomar mayor importancia que la variable precio.
Villa Mara cuenta con un excelente equipamiento para la realizacin de eventos,
desde alquiler de carpas hast a grandes salones.
Con respecto al primer subrubro, la empresa 2G provee el servicio de alquiler de
carpas, el cual se adapta fcilmente a la capacidad - mxima; dos mil personas- y necesidades
del consumidor. Cuentan con todos los servicios adicionales n ecesarios para llevar a cabo
cualquier tipo de evento, tal como alquiler de sillas, mesas, y servicios audiovisuales.
Los salones de eventos ms destacados en la ciudad son Monet, Graystone, La
Bodega y Royal House, cada uno con una temtica y dis eo diferente que logra captar y
cubrir distintas necesidades de los distintos mercados meta.
En el saln Monet, se pueden llevar a cabo eventos tanto sociales como
empresariales, los que ms se realizan son casamientos y fiestas de 15 y eventos
empresariales como aniversarios. El mximo de recepcin con el que se cuenta es de
aproximadamente mil personas en cocktail. Poseen servicios de catering y cocina, sonido,
iluminacin, sector de lobby o recepcin, guardarropa, vigilancia, ambiente climatizado,
personal de mantenimiento, proyectores de imagen y pantallas gigantes.
Esta oferta de salones se complementa adems con aproximadamente treinta
establecimientos y clubes en donde se puede realizar diferentes tipos de eventos, desde
reuniones formales hasta grandes fiestas, para todas las edades, diferentes empresas que
prestan servicios de equipamientos particulares - como sonido, visualizacin, iluminacin,
decoracin, catering, animacin, servicios de videos y fotografa, entre otros -.
Servicios de comunicacin
En lo que respecta a las Comunicaciones, la localidad cuenta con servicios de
telefona fija provedas por TELECOM, telefona mvil por las empresas Claro, Personal,
servicios de Internet por medio de conexiones cable -mdem, banda ancha, Wi-fi, Internet
satelital, entre otras.

140

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Medios de transporte:

Transporte urbano: colectivos, taxis y remises: Los servicios de colectivos

actualmente estn gestionados por la Municipalidad de Villa Mara. Adems se cuenta con
solo una empresa de taxis y siete de re mises.

Transporte interurbano: mnibus y trenes.

Existen en la ciudad aproximadamente veinticuatro empresas de transporte


interurbano radicadas la mayora en la terminal de mnibus de Villa Mara.
Hoy da, la empresa con mayor flujo interurbano correspon de al grupo que gestiona
Coata Crdoba, Urquiza Sierras de Crdoba y Plus Ultra, logrando una comunicacin
estrecha no solamente con los diferentes departamentos de la provincia de Crdoba, sino que
tambin con otras provincias y regiones. Tambin se cuent a con otros servicios de transporte
internacional de colectivos que generalmente son gestionadas por las agencias de viajes de la
zona.
Con respecto a los trenes, este servicio est a cargo de una sociedad annima
conformada por las empresas de ferrovas; Ferrocentral, quienes realizan solo dos
recorridos desde la ciudad: Villa Mara - Ciudad de Crdoba y Villa Mara - Rosario- Buenos
Aires (Retiro).

Transporte areo: Nuevo aeropuerto Villa Mara - Crdoba. Posee una pista

de 1.800 metros de largo y 30 metr os de ancho. En el se pueden operar aeronaves de carga y


hasta un Boerin 737, as como aviones de viajes comerciales, privados del aeroclub, y
empresas de aerolneas en general.
Organismos destacados y asociaciones empresariales
AERCA: Existen organismos y asociaciones empresariales que operan en la ciudad y
contribuyen a la ejecucin de importantes proyectos. Una de las ms importantes es AERCA;
Asociacin de Empresarios de la Regin Centro de Argentina.
La entidad tiene como objetivos; Defender los inte reses empresarios de sus socios
activos, propender a la agremiacin, ejercer la representacin de los asociados, establecer
servicios que interesen a los asociados, mantener relacin con otras entidades del pas y del
exterior, realizar actos tendientes a incrementar la cultura general de la poblacin y de los
asociados, actuar en todas las actividades que procuren el desarrollo econmico y social y
coayudar con las autoridades en cuanto se tienda al desarrollo social y econmico.(AERCA,
2011)
AERCA, pretende avanzar no solo apoyando y representando a las empresas
asociadas al cumplimiento de sus objetivos y derechos comerciales, sino que tambin
fomentar al desarrollo de nuevos y mejores negocios que adems trasciendan los lmites
regionales.(AERCA, 2011)

141

Universidad empresarial Siglo 21


Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Algunas de las acciones desarrolladas por al entidad abarcan: rondas de negocios con
empresarios extranjeros y locales desarrollada por la Cmara de Comercio Exterior de
AERCA, cursos de capacitacin, servicios y asesoramientos para empresas y particulares,
proyectos de mejoras en la ciudad, como lo son el proyecto de modernizacin del casco
cntrico y el desarrollo del parque industrial y tecnolgico SEM. (AERCA, 2011)
Parque industrial: Adems otra de las cuestiones a considerar, es la creacin del
Parque Industrial de Villa Mara. Es una creacin proveniente de la formacin de una
economa mixta, liderado por la Asociacin de Empresarios de la Regin Centro de
Argentina; AERCA, que tiene como finalidad brindar un rea para la disposicin de
infraestructuras como empresas comerciales y de servicios e industrias que faciliten el
desarrollo de un polo industrial. La misin de este parque es promover el desarrollo local y
regional, fomentar el ordenamiento urbano, atraer capitales privados y finalmente im pulsar la
generacin de empleos. De esta manera, se busca lograr una mejor urbanizacin para la
posible instalacin de nuevas empresas e industrias y relocalizacin de las existentes.
(Municipalidad de Villa Mara, 2010).
Organizacin de la actividad turs tica: En la ciudad de Villa Mara la actividad
turstica est cobrando importancia. Surgi en el corriente ao, la llamada Unidad Ejecutora
de Turismo, Deportes y Recreacin, que tienen como principal objetivo la promocin de las
actividades deportivas y tursticas del mbito local. sta unidad, est constituida por una
sociedad de economa mixta que es la responsable de ejecutar las polticas pblicas tendientes
a favorecer dichos sectores, y as fortalecer la actividad turstica, promover el desarrollo de
actividades y eventos deportivos, como recreativos y culturales en la ciudad.
La creacin de sta unidad posibilitar a travs de su consejo de Planeamiento
Estratgico y Consultivo, la expresin y el consenso entre empresarios, entidades deportivas,
representantes del sector hotelero y gastronmico y el Municipio, logrando mayor armona y
fusin entre los entes pblicos y privados, tendientes a lograr mejores decisiones a favor de
las realidades en esos aspectos de la ciudad de Villa Mara.
Como funciones especficas del ente se encuentran:
-

Organizar, promover, comercializar, difundir, gerenciar, ejecutar, realizar,

auspiciar, publicar todo tipo de eventos deportivos, recreativos y actividades tursticas.


-

Realizar todo tipo de actividades deportivas y tursticas, pudiendo planificarlas y

concretarlas, como as tambin programar y vender tours por la Ciudad, Provincia y Nacin.
-

Coordinar con entes pblicos y privados de jurisdiccin nacional, Provincial o

Municipal, a los fines de promover el deporte, l a recreacin y el turismo en todas sus formas.
-

Consolidar y mejorar el equipamiento e infraestructura deportiva y turstica

existente en la ciudad de Villa Mara.

142

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Florencia Benito.

La direccin, control y preservacin de las zonas de dominio pblico como as

tambin los espacios o zonas privadas afectadas a la actividad o explotacin turstica y/o
recreativa.
-

Articular conjuntamente con el Ministerio de Educacin de la provincia y de la

Nacin, y con todo organismo vinculado a su objeto de creacin, en cuestiones referidas a los
establecimientos en donde se imparta enseanza orientada hacia la actividad deportiva y
turstica, o en aquellos en que el deporte, el turismo, la hotelera u otras vinculadas a los dos
ejes centrales de esta SEM (el Deporte y el Turismo) conformen la esencia principal de la
formacin acadmica promoviendo a los profesionales del rea capacitacin permanente.
-

Efectuar y actualizar en forma permanente los informes destinados a diagnosticar

el estado del deporte, la recreacin social y el turismo en la ciudad.


(Municipalidad de Villa Mara, 2011).

2.2 Demanda histrica de Villa Mara (direccin de turismo y deportes de la


ciudad):
Tabla N 32
Acompaantes del turista de Villa Mara
TEMPORADA
VERANO 2005
INVIERNO 2005
VERANO 2006
INVIERNO 2006
VERANO 2007
INVIERNO 2007
VERANO 2008
INVIERNO 2008
VERANO 2009
INVIERNO 2009
VERANO 2010
VERANO 2011

FAMILIA
83%
73%
57%
60%
50%
23%
41%
29%
50%
31%
54%
70%

AMIGOS
9%
16%
30%
20%
36%
35%
38%
24%
34%
35%
33%
22%

INDIVIDUAL
8%
11%
14%
20%
14%
42%
21%
47%
17%
30%
12%
8%

COMPAERO

4%
2%
3%

Tabla N 33
Origen de los turistas de Villa Mara
ORIGEN
VERANO 2005
INVIERNO 2005
VERANO 2006
INVIERNO 2006
VERANO 2007
INVIERNO 2007
VERANO 2008
INVIERNO 2008
VERANO 2009
INVEIRNO 2009
VERANO 2010
VERANO 2011

BUENOS AIRES
73%
83%
74%
64%
75%
45%
60%
45%
50%
28%
42%
63%

CRDOBA
9%
5%
6%
16%
8%
23%
15%
23%
10%
37%
17%
9%

STA. FE
12%
6%
11%
12%
10%
10%
10%
12%
22%
10%
19%
13%

OTROS
7%
6%
9%
8%
7%
22%
15%
20%
18%
25%
22%
15%

143

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Florencia Benito.

ANEXO 3: INVESTIGACIONES PRIMARIAS


3.1 La economa de Villa Mara y el turismo : encuestas de opiniones de expertos
Tabla N 34
Encuesta a expertos, la economa y el turismo de Villa Mara
ENCUESTADOS
1
2
3
4
5
6
1. Cmo cree que ha sido el crecimient o econmico de Villa Mara en los ltimos aos, ya sea en
cuanto a la cantidad y calidad de empresas radicadas en la ciudad?
MAXI CRECIMIENTO
1
1
CRECIM. MODERADO
1
1
1
1
MEDIANO
MUY POCO AVANCE
NINGUN AVANCE
NO CONOCE
2. En que sector cree que ha habido mayor evolucin?
SECTOR PRIMARIO
3
3
1
1
1
INDUSTRIAS
4
4
2
2
2
COMERCIOS
2
2
4
4
4
1
SERVICIOS
1
1
3
3
3
NO CONOCE
3. Cules son sus expectativas de crecimiento para la ciudad?
MAXIMO CRECIMIENTO
1
1
1
1
CRECIM. MODERADO
1
1
MEDIANO
MUY POCO AVANCE
NINGUN AVANCE
NO CONOCE
4. Qu relacin puede definir entre el avance econmico de la ciudad y el desarrollo turstico?
ESTRECHA
1
1
1
1
1
1
POCA
NINGUNA
5. Cree que la ciudad pueda avanzar en materia turstica en los prximos aos?
SI
1
1
1
1
1
1
MEDIANAMENTE
NO
6. Cul es el principal perfil turstico ms relevante que usted definira para la ciudad de VM en los
prximos aos?
TURISMO VAC./ FDS
1
1
TURISMO DE NEGOCIOS
1
1
1
1
1
TURISMO DE PASO
1
1
1
7. Cree que la ciudad cuenta con la oferta suficiente para atender a los requerimientos y necesidades
esa demanda turstica?
SI
1
NO
1
1
1
0
1

TOTAL

2
4

9
14
17
11
0
4
2
0
0
0
0
6
0
0
6
0
0

2
5
3

1
4

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Florencia Benito.

3.2 Perfil y requerimientos del mercado meta: turistas de negocios:


Encuestas

Tabla N 35
Encuestas al turista de negocios
ENCUESTADOS

1
2
3
4
5
6
7
8
TOTAL
1. Cuando realiza viajes por cuestiones laborales, lo hace en forma individual?
SI
1
1
2
NO
1
1
1
1
1
5
2. Cual es el medio de transporte que frecuenta utilizar para real izar sus viajes de negocios?
AUTO
1
1
1
1
1
1
1
7
BUS
0
AVION
1
1
OTROS
0
3. Que tipologa de alojamientos prefiere?
HOTELERO
1
1
1
1
1
1
6
EXTRAHOTELERO
1
1
4. Que categora de alojamientos es la que frecuenta?
*
0
**
0
***
1
1
1
1
4
****
1
1
1
3
*****
0
5. Cules son los tres factores ms importantes que considera al momento de elegir un alojamiento?
UBICACIN
3
2
2
2
2
3
14
PRECIO
1
1
CALIDAD
2
3
3
3
3
2
16
SV. COMPLEM
1
1
1
1
4
AT. PERSON.
1
1
2
3
7
NINGUNA
0
6. Qu tipo de rgimen elige?
SOLO DESAYUNO
1
1
1
1
1
1
1
7
MEDIA PENSION
0
ALL INCLUSIVE
0
7. Considera importante la presencia de servicio de restauracin para la seleccin de su hotel?
SI
1
1
1
1
1
1
6
NO
1
1
8. Business Center?
SI
1
1
1
3
NO
1
1
1
1
4
9. Es importante para usted la presencia de un saln de usos mltiples en el alojamiento? (SUM)
SI
1
1
1
1
4
NO
1
1
1
3
10. Por lo general, Cuntos das suele hospedarse en un destino por cuestiones laborales?
ENTRE 1-4 DIAS
1
1
1
1
1
1
1
7
ENTRE 5-8 DIAS
0
MAS DE 9
0
Cul es el precio que considera correcto por un servicio de alojamiento de departamentos de alta calidad, por noche?
Entre $1000 y $1500
0
Entre $500 y $1000
1
1
1
3
Entre $100 y $500
1
1
1
1
1
5

145

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Florencia Benito.

3.3 Relevamiento de la oferta de alojamiento de Villa Mara: Tablas de


resultados
Tabla N 36
Oferta total de Villa Mara
Tipologa
APART HOTEL
HOSPEDAJE
HOSTERIA
HOTEL
POSADA
RESIDENCIA

1 EST

2 EST

3 EST

4 EST

SIN
1
4

1
3

1
2
1

1
1
4

Cantidad
1
5
2
12
2
1

Tabla N 37
Alojamientos por tipologa y plazas
NOMBRE
ALCAZAR
ALEM
ALVEAR
AMANECER
ANTARES
BOULEVARD
LA CAS. POETA
CITY
COLON
CONTINENTAL
HOWARD
ORIN
CAMPO Y RO
PRESIDENTE
REPUBLICA
RUTA 9
SAMARAN SUITES
SAN CARLOS
SAN MARTN
SAN REMO
SARMIENTO
CATEDRAL
Total

TIPOLOGA SGL
HOTEL
11
HOTEL
HOSPEDAJE
HOSPEDAJE
HOTEL
HOSTERA
HISPEDAJE
HOTEL
HOTEL
HOTEL
HOTEL
HOTEL
8
POSADA
HOTEL
HOTEL
HOSTERA
HOTEL
HOSPEDAJE
HOTEL
HOTEL
APART
RESIDENCIA
19

DBL
10
10
4
20
2
4

TRIP
9
1
1
2
9
4

Q HABIACIONES
CUAD X 5 X 6
6
1
4
2

27
6
10
40
8

4
4
8

1
5
1
12
2
4
5

24
57
4
17
4
18
9

15
3
2
4

X8

13
1
1

274

2
4

79

1
2

3
2

2
2

52

22

4
5

SUITE PLAZAS
1
89
49
11
60
51
28
106
74
54
80
1
82
2
53
18
66
4
141
26
2
58
12
58
38
46
NO PROP.
10
1200

146

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Competencia directa: ficha de relevamiento


HOWARD JOHNSON
Tipologa: Hotel
Categora: 4 Estrellas
Forma de Explotacin: Cadena Hotelera
Descripcin del establecimiento: Edificio de o cho pisos. Se encuentra ubicado en
plena rea comercial de la ciudad de Villa Mara, frente al Palacio Municipal, a cuatro
cuadras de la plaza principal y a nueve cuadras de la terminal de mnibus.
Organizacin de la actividad: Apertura todo el ao
Mercado al que atiende: Turismo empresarial, regional.
Estrategia de diferenciacin: nico Hotel Casino en la ciudad; uno de los dos
establecimientos de mayor categora (4 estrellas), y nica cadena hotelera en la
ciudad.
HABITACIONES Y TARIFAS
Tarifas: Doble: $428,30, Suite:
Tarifa media: idem.
Cantidad de Habitaciones: 41 habitaciones
Tipo de hab.: 40 dobles y 1 suite.
Cantidad de Plazas: 82 plazas.
SERVICIOS BASICOS Y COMPLEMENTARIOS
Restaurante (Capacidad, men, concesin): combinacin de comida internaciona l, con
delicados toques de cocina regional ; Sala de estar (Caractersticas, comodidades) ;
Saln de usos mltiples y Saln de convenciones: Puede ser acondicionados como
auditorios, mesas de trabajo o directorio 30 a 250 personas ; Business Center; Personal
bilinge;

Calefaccin/refrigeracin

(Tipo) ;

Servicio

de

lavandera ;

Telecomunicaciones: Telfono, Wi Fi; Servicios de Masajes ; Caja de Seguridad;


Piscina
Otros servicios; complementarios:
Cochera cubierta y descubierta ; Servicio de mensajera; Servicio de Bar;
Desayunador; Ascensor; Comodidades para discapacitados ; Acceso con tarjeta
magntica; Room Service 24 hs.; Frigo bar; Msica funcional; TV color; Servicio
mdico; Servicio de; Seguridad; Solarium; Sauna; Gimnasio; SPA; Casino y Slots.
OTROS DATOS
147

Universidad empresarial Siglo 21


Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Direccin: Av. Hiplito Yrigoyen 351


Telfono: (0353) 4618000
Pagina Web: www.cetsa.com.ar
Autor: elaboracin propia
Entrevistado: Gerente del hotel Howard Johnson

HOTEL REPBLICA
HOTEL: HOTEL REPUBLICA (LA ASISTENCIA S.A.)
Tipologa: Hotel
Categora: ****
Forma de Explotacin: En propiedad
Descripcin del establecimiento: Arquitectnica: edificio de seis pisos. En planta baja:
recepcin, lobby, salas para eventos, y bar. Desde el primer al quinto piso se
encuentran las habitaciones y en el sexto los salones de eventos.
Organizacin de la actividad: Todo el ao
Mercado al que atiende: Clientes corporativos: visitadores, viajantes y agencias de
turismo. En pocas vacacionales se suma el turismo de paso .
Estrategia de diferenciacin: Hotel cntrico, habitaciones e imagen renovada.
HABITACIONES Y TARIFAS
Tarifas dobles: estndar: $285
Superior: $320
Tarifas single: estndar: $210
Superior: $250
Cantidad de Habitaciones: 65
Tipo de habitaciones: estn dar y superiores
Cantidad de Plazas: 135
SERVICIOS BASICOS Y COMPLEMENTARIOS
Sala de estar; Sala de convenciones (Cantidad, capacidad, equipamiento): 6 SALAS
Saln club: 150 personas
Saln panormico: 50 personas
Auditorio: 50 personas
Sala ejecutiva: 12 personas (mesa de trabajo)
Sala Vitreaux: 16 personas (mesa de trabajo)

148

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Sala de reuniones: 4 personas (mesa de trabajo)


Calefaccin central y aires acondicionados con control manual; Servicio de
lavandera; Telecomunicaciones: Internet, WiFi, telfonos y fax; Caja de seguridad,
solo

en

algunas

habitaciones.

OTROS DATOS
Direccin: 9 de julio 58
Telfono: 0353-4535500
Pagina Web: www.hotelrepublicavm.com.ar
Fecha de relevamiento: 13/02/2012
Autor: Elaboracin propia
Entrevistado: propietaria del lugar

SAMARN SUITE
Tipologa: Hotel
Categora: 3 Estrellas Superior
Forma de Explotacin: En propiedad
Propietario: Carlos Gribaudo
Descripcin del establecimiento: Edificio moderno ubicado al frente de la terminal de
mnibus de la ciudad, equipado para atender al turista de negocios.
Organizacin de la actividad: Apertura todo el ao
Mercado al que atiende: Turista de Negocios.
HABITACIONES Y TARIFAS
Tarifa por tipo de habitacin: Single: $220; Dobles: $290; Triple: $350; Cuadruple:
$370
Tarifa media de habitaciones: $346
Cantidad de Habitaciones: 25 habitaciones
Tipo de hab.: Dobles: 17; Triples: 4; Cudruples: 2; Suites: 2
Cantidad de Plazas: 58 plazas
SERVICIOS BASICOS Y COMPLEMENTARIOS
Sala de estar (Caractersticas, comodidades) ; Saln de convenciones; Personal
bilinge
Calefaccin/refrigeracin; Servicio de lavandera; Servicio de mensajera; Wi Fi;
Telfono; Business Center; Caja de Seguridad

149

Universidad empresarial Siglo 21


Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Otros servicios complementarios:


Cochera cubierta; Servicio de Bar; Desayunador ; Ascensor; comodidades para
discapacitados; Room Service 24 hs; Servicio mdico; Servicio de Seguridad; Admite
contingentes; Masajes; TV Color; Frigo bar; Bao privado; Acceso con tarjeta
magntica; Computadora/ Notebook.
OTROS DATOS
Direccin: Bv. Sarmiento 1632.
Telfono: (0353) 4532846
Pagina Web: http://www.samaransuites.com.ar/

150

Universidad empresarial Siglo 21


Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

ANEXO 4: ANTECEDENTES ECONMIC OS DE LOS ESTUDIOS DE


VIABILIDAD
4.1 Viabilidad tcnica
Tabla N 38
Balance de inversiones en equipamientos e inst alaciones: espacios comunes
ITEM
Diseo de Pg. Web
Computadora (ACER ASPIRE)
Impresora Multifuncin (HP-MULTI.HP DJ
2050)
Portero exterior
Uniformes personal de recepcin
Plumn Mica reversible 1 Pl.
Uniformes personal de limpieza
Detectores de humo
Matafuegos de polvo A/B/C 5 Kg.
Compra del sistema de gestin
promocin introduccin grficas
Araa de Saln
Lmparas de pie
Lmparas Dicroicas
Luces exteriores
Colchones una Plaza. Suavestar 1 Plaza
Cubrecamas.Roberta Allen Cubre Somier
Volados 1 PL
Telfono Fax PANASONIC KX -FP703AG
Telfono inalmbrico SIEMENS
Araa de Saln
Lmparas Dicroicas
Estanteras
PLACARD PLATINUM LS1 2PT.ABRIR
SOFA Eco cuero 2 Cuerp Esquinero
Banquetas
Biblioteca 4 est DL 67*157*37.
Mueble de Recepcin (Colombano VM)
Aire Acondicionado Fro/Calor
WESTINGHOUSE
Accesorios Sanitarios (*)
Bid lnea dorica
gritera juego lavatorio
Inodoros lnea dorica
Lavabos lnea dorica
Plafones de techo
Caldera Central
Grupo electrgeno 15 kba.
Subtotal

INVERSIONES EN EQUIPAMIENTOS
ESPACIOS COMUNES
SECTOR PU($)
PU(USD)
Q
TOT
VU A
Admin
$ 5.000,00 USD 1.146,79
1
USD 1.146,79
2
USD 573,39
Recepcin
$ 2.499,00
USD 573,17
2
USD 1.146,33
2
USD 573,17
Recepcin
Recepcin
Recepcin
Recepcin
Recepcin
Todos
Todos
Admin
Admin
Rec.Rec.Rec.Rec.Recepcin

$ 299,00
$ 500,00
$ 250,00
$ 186,75
$ 150,00
$ 89,00
$ 243,80
$ 40.000,00
$ 1.980,00
$ 3.780,00
$ 230,00
$ 3,66
$ 100,00
$ 1.439,00

USD 68,58
USD 114,68
USD 57,34
USD 42,83
USD 34,40
USD 20,41
USD 55,92
USD 9.174,31
USD 454,13
USD 866,97
USD 52,75
USD 0,84
USD 22,94
USD 330,05

1
1
12
6
9
34
13
1
1
2
2
10
40
6

USD 68,58
USD 114,68
USD 688,07
USD 257,00
USD 309,63
USD 694,04
USD 726,93
USD 9.174,31
USD 454,13
USD 1.733,94
USD 105,50
USD 8,39
USD 917,43
USD 1.980,28

Recepcin
Recepcin
Recepcin
Rest
Rest
Office
Office
Rec.Lobby
Recepcin
Recepcin
Recepcin

$ 50,00
$ 649,00
$ 159,00
$ 3.780,00
$ 3,66
$ 155,00
$ 496,00

USD 11,47
USD 148,85
USD 36,47
USD 866,97
USD 0,84
USD 35,55
USD 113,76

6
1
1
1
10
2
2

USD 68,81
USD 148,85
USD 36,47
USD 866,97
USD 8,39
USD 71,10
USD 227,52

5
5
5
5
5
10
10

USD 13,76
USD 29,77
USD 7,29
USD 173,39
USD 1,68
USD 7,11
USD 22,75

$ 2.299,00
$ 349,00
$ 599,00
$ 2.000,00

USD 527,29
USD 80,05
USD 137,39
USD 458,72

6
2
1
1

USD 3.163,76
USD 160,09
USD 137,39
USD 458,72

10
10
10
10

USD 316,38
USD 16,01
USD 13,74
USD 45,87

$ 2.599,00
$ 107,28
$ 747,93
$ 516,53
$ 875,21
$ 589,26
$ 70,00
$ 10.000,00
$ 25.300,00

USD 596,10
USD 24,61
USD 171,54
USD 118,47
USD 200,74
USD 135,15
USD 16,06
USD 2.293,58
USD 5.802,75

1
4
4
4
4
4
4
1
1

USD 596,10
USD 98,42
USD 686,17
USD 473,88
USD 802,94
USD 540,61
USD 64,22
USD 2.293,58
USD 5.802,75
USD 36.232,78

10
20
20
20
20
20
20
20
20

USD 59,61
USD 4,92
USD 34,31
USD 23,69
USD 40,15
USD 27,03
USD 3,21
USD 114,68
USD 290,14
USD 6.696,31

Rest
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Cocina
Todos
Todos

2
USD 34,29
2
USD 57,34
2
USD 344,04
2
USD 128,50
2
USD 154,82
2
USD 347,02
2
USD 363,46
5 USD 1.834,86
5
USD 90,83
5
USD 346,79
5
USD 21,10
5
USD 1,68
5
USD 183,49
5
USD 396,06

151

Universidad empresarial Siglo 21


Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Tabla N 39
Balance de inversiones en equipamientos e instalaciones : Unidades Superior y
Estndar
ITEM
Almohadas SIMMONS ALM.CLASS
Batas hombre blanca CANNON
Batas mujer blanca CANNON
Juego Sbanas individual medida 280 * 300
ms fundas
Mantelera
Plumn Mica reversible 2 Pl.
Radio Despertador. DAIHATSU
RADIORELOJ AM/FM
Secador de Pelo PHILIPS HP -8100 1000W
Set de Juegos de Toalla y Talln Mica. *2pax
Toalla piso bao damero blanco
Alfombra felpuda blanca 66*120
Corinas exterior habitaciones
Cubrecamas.Roberta Allen Cubre Somier
Volados 2 PL
Frigo bar
Lmparas de Techo
Lmparas Dicroicas
Microondas WESTINGHOUSE
Somier King Size adaptables.
TV 24" LED FULL HD. HITACHI
Veladores de mesa de luz
Telfono inalmbrico SIEMENS
Aire Acondicionado Fro/Calor
WESTINGHOUSE
Alacena (Colombano VM)
Alfombra de pie de cama
Anafe con dos hormallas (4). ORBIS
cristalera (vino- champagne- agua) 25 pax
Cubiertos 4 pax
Escritorio. PLATINUM ESCRITORIO 1.00
MTS
Juego de 4 sillas comedor.UNICAM S-IRIS
Mesas comedor. UNICAM. cao y madera.rect.
80.0 cm
Mesas de luz MOSC LAZARO 2C CA
Modular para TV. R20359 2C+2P WE
PLACARD PLATINUM LS1 4PT.ABRIR
Platos pax
Respaldar Dadone p SOMIER KING
Silla Oficina LM SILLON GIR.REG
NEUM.C/BRAZ.
Accesorios Sanitarios (*)
Bid lnea dorica
Espejos
gritera juego ducha
gritera juego lavatorio
Inodoros lnea dorica
Lavabos lnea dorica
Cajas fuertes digital
Baeras
Subtotal

HABITACIONES
HABITACION SUPERIOR Y ESTANDAR
SECTOR
PU($)
PU(USD)
Habitaciones
$ 87,00
USD 19,95
Habitaciones
$ 179,00
USD 41,06
Habitaciones
$ 179,00
USD 41,06

Q
36
54
54

TOT
USD 718,35
USD 2.216,97
USD 2.216,97

VU
2
2
2

A
USD 359,17
USD 1.108,49
USD 1.108,49

Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones

$ 179,18
$ 30,00
$ 246,75

USD 41,10
USD 6,88
USD 56,59

54
54
54

USD 2.219,20
USD 371,56
USD 3.056,08

2
2
2

USD 1.109,60
USD 185,78
USD 1.528,04

Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones

$ 99,00
$ 75,00
$ 180,00
$ 29,90
$ 149,00
$ 200,00

USD 22,71
USD 17,20
USD 41,28
USD 6,86
USD 34,17
USD 45,87

18
18
54
54
18
18

USD 408,72
USD 309,63
USD 2.229,36
USD 370,32
USD 615,14
USD 825,69

2
2
2
2
2
5

USD 204,36
USD 154,82
USD 1.114,68
USD 185,16
USD 307,57
USD 165,14

Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones

$ 89,00
USD 20,41
$ 998,00 USD 228,90
$ 96,00
USD 22,02
$ 3,66
USD 0,84
$ 500,00
USD 114,68
$ 3.078,00
USD 705,96
$ 2.299,00
USD 527,29
$ 149,00
USD 34,17
$ 159,00
USD 36,47

18
USD 367,43
18 USD 4.120,18
36
USD 792,66
72
USD 60,44
18 USD 2.064,22
18 USD 12.707,34
18 USD 9.491,28
36 USD 1.230,28
18
USD 656,42

5
5
5
5
5
5
5
5
5

USD 73,49
USD 824,04
USD 158,53
USD 12,09
USD 412,84
USD 2.541,47
USD 1.898,26
USD 246,06
USD 131,28

Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones

$ 2.599,00
$ 500,00
$ 200,00
$ 1.154,00
$ 399,36
$ 148,00

USD 596,10
USD 114,68
USD 45,87
USD 264,68
USD 91,60
USD 33,94

18 USD 10.729,82
18 USD 2.064,22
18
USD 825,69
18 USD 4.764,22
18 USD 1.648,73
18
USD 611,01

10
10
10
10
10
10

USD 1.072,98
USD 206,42
USD 82,57
USD 476,42
USD 164,87
USD 61,10

Habitaciones
Habitaciones

$ 507,00
$ 400,00

USD 116,28
USD 91,74

18
18

USD 2.093,12
USD 1.651,38

10
10

USD 209,31
USD 165,14

Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones

$ 784,00
$ 259,00
$ 500,00
$ 848,00
$ 68,00
$ 1.909,00

USD 179,82
USD 59,40
USD 114,68
USD 194,50
USD 15,60
USD 437,84

18
36
18
18
18
18

USD 3.236,70
USD 2.138,53
USD 2.064,22
USD 3.500,92
USD 280,73
USD 7.881,19

10
10
10
10
10
10

USD 323,67
USD 213,85
USD 206,42
USD 350,09
USD 28,07
USD 788,12

Habitaciones
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Habitaciones
Habitaciones

$ 584,00
$ 107,28
$ 747,93
$ 109,00
$ 347,93
$ 516,53
$ 875,21
$ 589,26
$ 185,00
$ 570,00

USD 133,94
USD 24,61
USD 171,54
USD 25,00
USD 79,80
USD 118,47
USD 200,74
USD 135,15
USD 42,43
USD 130,73

18
18
18
18
18
18
18
18
18
18

USD 2.411,01
USD 442,90
USD 3.087,78
USD 450,00
USD 1.436,41
USD 2.132,46
USD 3.613,25
USD 2.432,72
USD 763,76
USD 2.353,21
USD
109.662,23

10
20
20
20
20
20
20
20
20
20

USD 241,10
USD 22,14
USD 154,39
USD 22,50
USD 71,82
USD 106,62
USD 180,66
USD 121,64
USD 38,19
USD 117,66
USD
19.255,11

152

Universidad empresarial Siglo 21


Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

Tabla N 40
Balance de inversiones en equipamientos e instalaciones : Suites Ejecutivas
ITEM
Batas hombre blanca CANNON
Batas mujer blanca CANNON
Juego Sbanas individual medida 280 *
300 ms fundas
Mantelera
Plumn Mica reversible 2 Pl.
Radio Despertador. AM/FM
Secador de Pelo PHILIPS HP -8100
1000W
Set de Juegos de Toalla y Talln *2pax
Toalla piso bao damero blanco
Alfombra felpuda blanca 66*120
Almohadas Cervical SUITES.
CANNON
Netbook (Toshiba)
Corinas exterior habitaciones
Cubrecamas.Roberta Allen Cubre
Somier Volados 2 PL
Frigo bar
Lmparas de Techo
Lmparas Dicroicas
Microondas WESTINGHOUSE
Somier King Size adaptables.
Veladores de mesa de luz
Telfono inalmbrico SIEMENS
Lmparas de pie
Reproductor DVD- SUITES
TV 32" LED FULL HD.
Aire Acondicionado Fro/Calor
WESTINGHOUSE
Alacena (Colombano VM)
Alfombra de pie de cama
Anafe con dos hormallas (4). ORBIS
cristalera (vino- champagne- agua) 25
pax
Cubiertos 4 pax
Escritorio. PLATINUM ESCRITORIO
1.00 MTS
Juego de 4 sillas comedor.UNICAM SIRIS
Mesas comedor. UNICAM. cao y
madera.rect. 80.0 cm
Modular para TV. R20359 2C+2P WE
PLACARD PLATINUM LS1
4PT.ABRIR
Platos pax
Respaldar Dadone p SOMIER KING
Silla Oficina LM SILLON .
Espejo de Pie
Juego de Living (Sillones-banquetamesa ratona)
Accesorios Sanitarios (*)
Bid lnea dorica
Espejos
gritera juego ducha
gritera juego lavatorio
Inodoros lnea dorica
Lavabos lnea dorica
Cajas fuertes digital
Accesorios para discapacitados: barral,
asiento p/inodoro
Ducha escocesa
Subtotal
TOTAL INVERSION EN EQUIPOS

SECTOR
Habitaciones
Habitaciones

HABITACIONES
SUITE
PU($)
PU(USD)
$ 179,00
USD 41,06
$ 179,00
USD 41,06

Q
6
6

TOT
USD 246,33
USD 246,33

VU
2
2

A
USD 123,17
USD 123,17

Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones

$ 179,18
$ 30,00
$ 246,75
$ 99,00

USD 41,10
USD 6,88
USD 56,59
USD 22,71

6
6
6
2

USD 246,58
USD 41,28
USD 339,56
USD 45,41

2
2
2
2

USD 123,29
USD 20,64
USD 169,78
USD 22,71

Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones

$ 75,00
$ 180,00
$ 29,90
$ 149,00

USD 17,20
USD 41,28
USD 6,86
USD 34,17

2
6
6
2

USD 34,40
USD 247,71
USD 41,15
USD 68,35

2
2
2
2

USD 17,20
USD 123,85
USD 20,57
USD 34,17

SUITES
SUITES
Habitaciones

$ 89,00
$ 2.199,00
$ 200,00

USD 20,41
USD 504,36
USD 45,87

6
3
2

USD 122,48
USD 1.513,07
USD 91,74

2
2
5

USD 61,24
USD 756,54
USD 18,35

Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
SUITES
SUITES
SUITES

$ 89,00
$ 998,00
$ 96,00
$ 3,66
$ 500,00
$ 3.078,00
$ 149,00
$ 159,00
$ 230,00
$ 299,00
$ 4.493,00

USD 20,41
USD 228,90
USD 22,02
USD 0,84
USD 114,68
USD 705,96
USD 34,17
USD 36,47
USD 52,75
USD 68,58
USD 1.030,50

2
2
4
8
2
2
4
2
2
2
2

USD 40,83
USD 457,80
USD 88,07
USD 6,72
USD 229,36
USD 1.411,93
USD 136,70
USD 72,94
USD 105,50
USD 137,16
USD 2.061,01

5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5

USD 8,17
USD 91,56
USD 17,61
USD 1,34
USD 45,87
USD 282,39
USD 27,34
USD 14,59
USD 21,10
USD 27,43
USD 412,20

Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones

$ 2.599,00
$ 500,00
$ 200,00
$ 1.154,00

USD 596,10
USD 114,68
USD 45,87
USD 264,68

2
2
2
2

USD 1.192,20
USD 229,36
USD 91,74
USD 529,36

10
10
10
10

USD 119,22
USD 22,94
USD 9,17
USD 52,94

Habitaciones
Habitaciones

$ 399,36
$ 148,00

USD 91,60
USD 33,94

2
2

USD 183,19
USD 67,89

10
10

USD 18,32
USD 6,79

Habitaciones

$ 507,00

USD 116,28

USD 232,57

10

USD 23,26

Habitaciones

$ 400,00

USD 91,74

USD 183,49

10

USD 18,35

Habitaciones
Habitaciones

$ 784,00
$ 500,00

USD 179,82
USD 114,68

2
2

USD 359,63
USD 229,36

10
10

USD 35,96
USD 22,94

Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
SUITES

$ 848,00
$ 68,00
$ 1.909,00
$ 584,00
$ 460,00

USD 194,50
USD 15,60
USD 437,84
USD 133,94
USD 105,50

2
2
2
2
2

USD 388,99
USD 31,19
USD 875,69
USD 267,89
USD 211,01

10
10
10
10
10

USD 38,90
USD 3,12
USD 87,57
USD 26,79
USD 21,10

SUITES
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Habitaciones

$ 4.189,00
$ 107,28
$ 747,93
$ 109,00
$ 347,93
$ 516,53
$ 875,21
$ 589,26
$ 185,00

USD 960,78
USD 24,61
USD 171,54
USD 25,00
USD 79,80
USD 118,47
USD 200,74
USD 135,15
USD 42,43

2
2
2
2
2
2
2
2
2

USD 1.921,56
USD 49,21
USD 343,09
USD 50,00
USD 159,60
USD 236,94
USD 401,47
USD 270,30
USD 84,86

10
20
20
20
20
20
20
20
20

USD 192,16
USD 2,46
USD 17,15
USD 2,50
USD 7,98
USD 11,85
USD 20,07
USD 13,52
USD 4,24

Recepcin
SUITE

$ 308,93
$ 1.685,95

USD 70,86
USD 386,69

1
2

USD 70,86
USD 773,37

20
20

USD 3,54
USD 38,67
USD
3.385,77
USD
29.337,20

USD 17.467,22
USD
163.362,24

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Trabajo final de graduacin
Florencia Benito.

4.2 Viabilidad de Gestin


Tabla N 41
Balance de gastos operativos
ITEM

INSUMO
Agua Potable
Electricidad

Servicios
pblicos

Servicios
privados

Servicios
profesional
es

Gas
Impuesto Inmobiliario
Impuesto
Telfono Fijo
Celular
Internet
TV.
Mantenimiento: Software y
Pg. Web
Servicios de Amenties
Asesoramiento legal
Sv mantenimiento
Papelera y artculos de
librera
Gastos en Publicidad y
Promocin

OTROS GASTOS/ EGRESOS


U.
COSTO
DETALLE MEDIDA
Q
CU (USD)
Consorcio
40 1,37
m3
Unidades
100 1,37
Consorcio
1
90
Kw
Unidades
1
800
Consorcio
1
50
Kcal./m3
Unidades
1
200
Provincial
1
500
municipal
1
656,57
Todos
Minutos
1
600
Corporativos Minutos
5
60
WiFi
1
250
Basic:
179,99
Satelital
20 14,99
Creativos u.
2 pax

Ocupacin

1
10

300
42

Mensual

TOT ANUAL

Tipo de
Costo

USD 36,01

USD 432,11

Fijo

USD 204,13

USD 2.449,54

Variable

USD 57,34
USD 114,68
USD 150,59

USD 688,07
USD 1.376,15
USD 1.807,07
USD 1.651,38
USD 825,69
USD 688,07

Variable

USD 110,04

USD 1.320,52

Fijo

USD 68,81
USD 96,33
USD 114,68
USD 68,81
USD 27,52
USD 1,83

USD 825,69
USD 1.155,96
USD 1.376,15
USD 825,69
USD 330,28
USD 22,02

Fijo
Variable
Fijo
Variable

USD 2.752,29

Variable

USD 5.504,59

Variable

Subtotal
USD 4,59
USD 31,42
USD 20,64
USD 183,49
USD 11,47
USD 45,87
USD 114,68
USD 150,59
USD 137,61
USD 68,81
USD 57,34

4
30
1
8
Insumo
papelera
folletera,
comercial
publicidad
1
1600
USD 229,36
Insumo
limpieza y
Productos de Limpieza
1
2000
USD 458,72
otros
Tot.
USD 2.002,61
TOTAL
ANUAL
12
USD 24.031,27
Estimaciones en base a gastos en Edificio ubicado en la calle buenos Aires 1489. Precios 2011 Villa Mara

USD 24.031,27

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Fijo
Variable

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ANEXO 5: LEYES, REGLAMENTOS Y CONTRATOS

5.1 Decreto reglamentario N 1359 - 00, de la ley de alojamientos tursticos


de la provincia de Crdoba.
Boletn oficial de la provincia de Crdoba
III.- ESPECIFICACIONES PARA LA CLASE APARTHOTEL: Generales.

Artculo 12.- Son requisitos generales mnimos para que un establecimiento sea encuadrado
en la Clase APART-HOTEL, los siguientes:
1. Deber ocupar la totalidad de un edificio o parte del mismo completamente independiente,
con ingresos, circulaciones, ascensores y escaleras de uso exclusivo.
2. Cada unidad de alojamiento o departamento estar co mpuesta como mnimo de dormitorio,
bao, cocina o kitchenette y estar -comedor debidamente amoblado y equipado.
3. Deber disponer de recepcin y conserjera permanentemente atendida por personal
capacitado.
4. Todo departamento deber tener servicio tele fnico al exterior, pudiendo ser centralizado o
individual.
5. Las unidades de alojamiento estarn identificadas en la cara anterior de la puerta.
6. El personal del establecimiento deber estar debidamente uniformado.
7. Deber contar con recintos dest inados a vestuarios y sanitarios diferenciados por sexos para
el personal de servicio.
8. Deber contar con servicio de limpieza, lavandera y mucamas. Ambientes y equipos: 1.
Dormitorios: Se considerarn aquellos locales destinados exclusivamente a esa actividad, y estarn
dotados del siguiente equipamiento: Camas individuales cuyas dimensiones mnimas sern de 0.80 m.
por 1.95 m. o dobles cuyas dimensiones mnimas sern de 1.40 m por 1.95 m. Los colchones sern de
un espesor mnimo de 0,18 m. Quedan pro hibidas las camas cuchetas, salvo en los casos que el
organismo de aplicacin lo autorice fehacientemente en forma temporal.
2. Baos: El local destinado a sanitario contar con el siguiente equipamiento mnimo:
a) Lavabo con servicio permanente de agu a fra y caliente mezclables.
b) Baera o receptculo con ducha, provistos de mampara o cortina y con servicio permanente
de agua fra y caliente mezclables.
c) Inodoro.
d) Bid independiente de otro artefacto con servicio de agua fra y caliente mezcla ble.
e) Espejo con iluminacin adecuada.
f) Accesorios sanitarios: repisa, jaboneras para lavabo y ducha, toalleros, percheros, porta
rollo para papel, porta vasos y agarradera.
g) Tomacorriente combinado.

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Florencia Benito.
h) Los paramentos de los baos debern estar r evestidos con material impermeable hasta una
altura de 2,00 m.
3. Estar-comedor. La superficie del local estar en relacin directa con la categora y la
capacidad deplazas fijadas para la unidad de alojamiento, pero en ningn caso podr ser inferior a los
9,00 m2. En alojamiento de 1 2 plazas el local podr integrarse con el dormitorio.
4. Cuando la unidad de alojamiento posea una capacidad superior a 4 plazas se incrementar la
superficie de locales (bao y kitchenette) en un porcentaje no inferior al 40%, pudiendo ser distribuidas
las plazas en dos o tres ambientes.
5. La cocina o kitchenette deber contar como mnimo con cocina de dos hornallas, una pileta
con agua caliente y fra mezclables, mesada, armario o alacena con capacidad para utensilios y vveres,
una heladera, un microondas, contando adems con equipo mecnico extractor de humos y olores.
6. Cada unidad de alojamiento estar equipada con:
a) vajilla, cubiertos y cristalera con medio juego americano (4 piezas cada una de ellas) y con
batera de cocina adecuada a la cantidad de plazas contando como mnimo con una cacerola chica y
mediana, y una sartn grande y una chica, una pava, un hervidor, un colador de pastas y uno de t, un
jarro de mano todo en perfectas condiciones de uso;
b) cada unidad deber contar como mnimo por da y por plaza con un juego de 2 toallas de
mano y un toalln de bao, papel higinico y jabn de tocador; c) deber contar con ropa de cama
adecuada, debindose cambiar como mnimo dos veces a la semana.

Requisitos particulares por categora:


Artculo 13.- Son requisitos mnimos para que un establecimiento sea encuadrado en la Clase
APARTHOTEL categora 3 ESTRELLAS, los siguientes:
1. Los ambientes dormitorio debern contar con las siguientes superficies mni mas:
a) Simple y doble: 12,00 m2
b) Triple: 15,00 m2
c) Lado mnimo de los ambientes: 3.00 m.
2. La superficie mnima de los baos ser de 3,20 m2, siendo su lado mnimo de 1,50 m.
3. La superficie mnima de la kitchenette ser de 2,25 m2.
4. La superficie del estar comedor de la unidad de alojamiento, con un mnimo de 12.00 m2,
deber tener una superficie de 6.00 m2 por persona.
5. La superficie mnima de la Recepcin y Portera ser de 30,00 m2 en conjunto, ms 0,20
m2 por plaza a partir de las 60 pl azas.
6. Tener sala de estar con una superficie mnima de 40,00 m2 en conjunto, ms 0,20 m2 por
plaza a partir de las 60 plazas. Dicha sala tendr comunicacin con recepcin -portera.
7. Tener sanitarios para pblico, diferenciado por Sexo, en relacin d irecta con la sala de estar.
8. Tener calefaccin y refrigeracin en todos los ambientes,

por sistema centrales o

descentralizados de manejo centralizado autorizados por el Organismo competente


9. Todos los departamentos estarn equipados con radio, tel fono para comunicacin interior y
con salida al exterior, conexin a Internet y televisin.

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10. Tener espacio para estacionamiento cuyo nmero de cocheras cubiertas sea igual o mayor
al 40% del total de los departamentos, pudiendo estar integradas al edi ficio o ubicadas en sus
adyacencias hasta 150metros.
11. Poseer pileta de natacin, cuya superficie mnima ser de 50 m2. y en proporcin de 0.50
m2 por plaza con que cuente el establecimiento, con una profundidad promedio de 1.20 m. En
localizaciones en centros urbanos de ms de 40.000 habitantes, este requisito es optativo.
12. En el caso de tener tres (3) o ms de tres plantas, adems del ascensor principal requerido,
deber tener un ascensor de servicio independiente.

5.2 Figura legal: Modelos de contratos


FIDEICOMISO AL COSTO
ACTA CONSTITUTIVA - ESTATUTOS
Contrato de constitucin de un fideicomiso al costo.
CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO: "FIDEICOMISO". ESCRITURA
NMERO- En la Ciudad de de la Repblica Argentina, a das del mes dedel ao dos mil
doce, ante mi, Escribano Autorizante, COMPARECEN: por una parte y y por otra parte, todos
los comparecientes son personas hbiles y de mi conocimiento, doy fe. Los comparecientes DICEN:
Que constituyen el presente fideicomiso que se denomi nar "Fideicomisosujeto a los siguientes
artculos: ARTICULO PRIMERO: PARTES: A) FIDUCIANTES: Son los inversores que aportarn
fiduciariamente el dinero para la compra del inmueble y el desarrollo de la obra, mencionada en el
artculo quinto, de acuerdo al plan de inversin que se adjunta como anexo B. Los seores son los
fiduciantes y se obligan a aportar el dinero mencionado en la proporcin del % cada uno.- B)
FIDUCIARIO:- C) BENEFICIARIOS Y FIDEICOMISARIOS: Los fiduciantes sern los
beneficiarios y fideicomisarios por partes iguales. ARTICULO SEGUNDO: OBJETO: El objeto del
Fideicomiso es: a) la adquisicin del inmueble que se detallar en el artculo quinto, b) sobre dicho
inmueble la construccin de un edificio en base al proyecto que se adjunta c omo anexo A, y c) una vez
finalizada la obra y subdividido el inmueble bajo el rgimen de la Ley 13512, vender las unidades
resultantes o eventualmente adjudicarlas a los beneficiarios. - ARTICULO TERCERO: PATRIMONIO
FIDUCIARIO: Es el patrimonio de afectac in constituido en los trminos previstos por la ley 24441 y
que estar integrado con: el dominio fiduciario sobre el inmueble (descripto en el artculo quinto) a
adquirir, con las sumas de dinero aportadas y a aportar por los fiduciantes, con los derechos y
obligaciones que surjan de los contratos que firme el fiduciario para el desarrollo de la obra, y para la
venta de las unidades, y con todos los derechos y obligaciones que se generen en la propiedad del
patrimonio fiduciario, por la gestin del fiducia rio para cumplir con el objeto del presente contrato. Este patrimonio de afectacin esta protegido por la ley 24441, de la accin de eventuales acreedores de
las partes. ARTICULO CUARTO: PLAZO: El presente contrato tendr una duracin de aos a
contar desde la fecha de hoy. En caso de cumplirse el plazo y no habindose cumplido con el
objeto del fideicomiso, se deber convocar a asamblea de fiduciantes que resolver si se prorroga el
plazo, o si se adjudican los bienes a los beneficiario s en el estado en que se encuentren, previa

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Florencia Benito.
cancelacin de los pasivos del patrimonio fiduciario.

ARTCULO QUINTO:INMUEBLE: Es el

ubicado en la calle OBRA: Es el edificio que se construir sobre el inmueb le, que consta de un local
y deunidades y cuyo proyecto se adjunta como Anexo A. - ARTICULO SEXTO: OBLIGACIONES
DE LOS FIDUCIANTES: (a) Asistirn al FIDUCIARIO y participarn en la forma que ste requiera,
en cualquier litigio que sea necesario para exigir el cumplimiento de cualquier derecho cedido al
FIDUCIARIO bajo el presente; (b)
Reconocern las ms amplias facultades al FIDUCIARIO para administrar y llevar adelante el
proyecto, con las limitaciones para disponer y obligarse que surgen del presente contrato; (c) Integrarn
fiduciariamente las sumas de dinero para el desarrollo de la obra de acuerdo a lo previsto en el plan de
inversin (Anexo B). El plan de inversin (Anexo B) se ha calculado en base al proyecto de obra a
ejecutarse AL COSTO, por lo que el mismo podr ser reajustado en ms o en menos de acuerdo con el
costo total efectivo, y la diferencia deber abonarse o recibirse en la forma que disponga el fiduciario. ARTICULO SEPTIMO: MORA - INCUMPLIMIENTOS: (a) Es obligacin de cada uno de los
Fiduciantes integrar sus aportes en las fechas pac tadas en el plan de inversin, establecindose la mora
automtica por el slo vencimiento de los plazos. La falta de pago a su vencimiento devengar el pago
de un inters compensatorio y punitorio equivalente al tres por ciento (3%) mensual, sin perjuicio de
las sanciones que se prevn en el apartado siguiente. Los intereses que se perciban por aplicacin de
este punto pasarn a integrar el fondo fiduciario, sin modificar la participacin proporcional de quien lo
hubiera tenido que abonar. - (b) Transcurridos 30 das corridos de la mora, el fiduciario proceder a
intimar al fiduciante por algn medio fehaciente, para que dentro de los 10 das corridos cancele las
sumas adeudadas, ms los intereses que correspondan. Vencido dicho plazo de pleno derecho, el
incumplidor quedar excluido del presente contrato, reteniendo el fiduciario la totalidad de las sumas
abonadas hasta esa fecha por el incumplidor. Se establece en concepto de indemnizacin, que el
incumplidor excluido perder el.. por ciento (%) de las sumas aportadas mas los mayores
costos, daos, gastos, honorarios e impuestos que ocasione el incumplimiento. El FIDUCIARIO le
devolver al fiduciante excluido la suma remanente sin intereses, dentro de los 60 das de la fecha de
extinguido el fideicomiso y luego de abonados los pasivos del patrimonio de afectacin. - (c) Producida
la exclusin del Fiduciante moroso, los restantes fiduciantes se obligan a solventar la proporcin del
excluido segn la participacin establecida en el artculo primero. - (d) La indemnizacin mencionada
quedar en beneficio del patrimonio fiduciario. -

ARTICULO OCTAVO: TRANSMISION DE

POSICION CONTRACTUAL - CESION: Los fiduciantes podrn ceder los derechos y obligaciones
emergentes de ste contrato y/o transmitir su posicin contra ctual, previa conformidad del fiduciario,
que deber prestarla si los antecedentes personales y la solvencia acreditada por el adquirente sean
similares a los del enajenante. Al acto deber comparecer el fiduciario con la finalidad de prestar la
conformidad requerida en ste inciso y de dejar constancia del estado de cumplimiento de las
obligaciones por parte del fiduciante enajenante. La cesin y/o transmisin de posicin contractual que
no cumpliera con los requisitos establecidos por ste inciso, ser i noponible a las dems partes de ste
contrato. Toda cesin y/o transmisin de posicin contractual deber ser otorgada por escritura pblica
ante los Escribanos designados en el presente contrato. - ARTICULO NOVENO: FIDUCIARIO: a)
Adquirir el dominio fiduciario de la totalidad de los aportes dinerarios que reciba de los fiduciantes en

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beneficio de los beneficiarios y fideicomisarios. - b) Adquirir el dominio fiduciario del inmueble en
beneficio de los beneficiarios y fideicomisarios. El inmueble formar pa rte del patrimonio fiduciario de
acuerdo con lo normado por el artculo 2662 del Cdigo Civil y por la Ley 24441. - c) Con el
consentimiento previo y por escrito del Comit de Fiscalizacin (artculo dcimo sptimo), deber
designar a los contratistas para realizar la obra y suscribir los contratos necesarios. - d) Someter la
fraccin al rgimen de pre -horizontalidad regulado por la ley 19.724 y de propiedad horizontal
regulado por la ley 13.512, con las ms amplias facultades para otorgar las escritur as, planos y todos
los documentos e instrumentos requeridos. - e) Con el consentimiento previo y por escrito del Comit
de Fiscalizacin, deber establecer una poltica comercial de ventas, fijar precios, establecer
condiciones de pago, designar la inmobil iaria para la intermediacin en las ventas, conviniendo las
comisiones y dems derechos y obligaciones, comercializar las unidades del proyecto, como as
tambin, realizar todos los actos que fueren necesarios para concretar la poltica de venta trazada. - f)
Con el consentimiento previo y por escrito del Comit de Fiscalizacin deber suscribir con terceros
adquirentes los boletos de compraventa y las escrituras traslativas de dominio, recibir los precios y
entregar la posesin. g) Deber cumplir y hacer cumplir los Boletos de Compraventa que suscriba,
incluyendo la facultad de rescindirlos o resolverlos. h) Designar a los profesionales que representarn
al fiduciario, en el supuesto de incumplimiento de los adquirentes de los Boletos de Compraventa, del
Director de Obra y/o de cualquier otra persona o profesional que se hubiera contratado, o en caso de
incumplimiento contractual o extracontractual que perjudique al patrimonio fiduciario. Podr
seleccionar el procedimiento extrajudicial y/o judicial que

c onsidere conveniente. Podr otorgar

poderes judiciales. i) En forma mensual rendir cuentas al Comit de Fiscalizacin, de los ingresos y
egresos y del curso de los negocios del Fideicomiso. Dicha rendicin se realizar el sptimo da hbil
de cada mes, a las 10 horas en el domicilio del fiduciario mencionado en el presente. La rendicin de
cuentas anual se realizar el da 30 de junio de cada ao. j) Controlar el cumplimiento de los
contratistas, de los profesionales y de las personas contratadas para l ograr los objetivos de este
Contrato.- k) Con el consentimiento previo y por escrito del Comit de Fiscalizacin, sustituir a los
contratistas, profesionales y dems personas contratadas, ante el incumplimiento de las obligaciones a
su cargo. l) Administrar el patrimonio fiduciario y abonar impuestos, tasas, contribuciones, servicios
pblicos, gravamenes, honorarios y cualquier otro gasto. ll) Contratar los seguros necesarios para
cubrir todos los riegos de la obra. - m) Arbitrar y ejecutar todas las m edidas que considere necesarias
y conducentes para desarrollar y concluir la Obra. - n) Podr contratar el Personal necesario. )Esta
facultado y deber ejercer todos las acciones necesarias para adquirir, conservar, constituir y defender
el patrimonio fiduciario.- ARTICULO DECIMO: PROHIBICION DE COM MPRA: El fiduciario no
podr adquirir por si o por interpsita persona los bienes integrantes del Patrimonio fiduciario.
ARTICULO DECIMO PRIMERO: HONORARIOS - GASTOS - LIMITACIONES: a) El fiduciario
percibir mensualmente por las tareas previstas en este Contrato, un honorario de PESOS
($ ), ms el Impuesto al Valor Agregado. b) El fiduciario percibir las sumas de
todos los costos y gastos razonables en que incurra en el cumplimiento de sus funciones . c) Los
honorarios del fiduciario y los gastos en que incurra, como as tambin, todos y cada uno de los pagos
que deba realizar el fiduciario para dar fiel y total cumplimiento a los objetivos previstos en este

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contrato, sern cancelados con los Bienes F ideicomitidos, y en caso de ser insuficientes podr solicitar
aportes extraordinarios a los fiduciantes. -ARTICULO DECIMO SEGUNDO: RESPONSABILIDAD LIMITACIONES - RIESGO CAMBIARIO: a) El fiduciario emplear en todo momento el cuidado y
diligencia exigible a un administrador de bienes ajenos y a un buen hombre de negocios. b) Los
deberes del fiduciario slo son aquellos expresamente establecidos en este Contrato y en la legislacin
vigente, sin que pueda interpretarse la existencia de compromisos u obligaci ones implcitas. c) El
fiduciario operar exclusivamente con contratistas por lo cual no asume responsabilidad alguna
derivada de la actuacin de stos. d) Sin perjuicio de las disposiciones del presente contrato, ninguna
estipulacin liberar al fiduciari o de su responsabilidad por su propia negligencia grave o dolo en el
desempeo de sus funciones. e) Los fiduciantes declaran expresamente conocer que el Proyecto
constituye una inversin de riesgo y que el Proyecto y por consiguiente su rentabilidad, pued en sufrir
variaciones emanadas de los valores de los inmuebles a la fecha de su realizacin, de los precios de los
insumos y sueldos de la obra, de regulaciones de orden pblico, de la demanda actual y futura de
inmuebles para su edificacin, de la oferta de inmuebles similares en la zona, de los riesgos inherentes
a la propiedad inmueble, en especial de la falta de crditos hipotecarios en el mercado financiero y
otras posibles consecuencias generadas en la naturaleza misma del Proyecto y su ubicacin y e n
decisiones de poltica econmica. f) Los fiduciantes declaran expresamente que asumen el denominado
"Riesgo Cambiario" para el supuesto de una mayor devaluacin y/o revaluacin del peso, lo cual podra
variar el valor de las Unidades Funcionales del Proy ecto medidos en trminos de dlares, y por
consiguiente la rentabilidad de los fiduciantes medida en esa moneda. ARTICULO DECIMO
TERCERO: EMPLEO DE FONDOS PROPIOS - INDEMNIDAD: a) El fiduciario slo estar obligado
a emplear los fondos transferidos por los fiduciantes y los que se perciban de los adquirentes de
Unidades comercializadas. b) Los fiduciantes se obligan a mantener indemne al fiduciario por todas las
obligaciones que ste asuma en cumplimiento de este Contrato, as como de las consecuencias de s u
accionar pueda causar a terceros, en tanto dicho accionar se ajuste a las disposiciones de este Contrato
y de las legislacin en vigencia.

ARTICULO DECIMO CUARTO: REEMPLAZO DEL

FIDUCIARIO: a) El fiduciario cesar en sus funciones por los causales del ar tculo 9 de la Ley 24441,
excepto la prevista en el punto e) de dicho artculo. - Los fiduciantes seleccionarn al fiduciario
sustituto.- b) A falta de acuerdo, el FIDUCIARIO ser elegido por los rbitros, de acuerdo con el
procedimiento previsto en el art culo vigsimo primero.CUSTODIA

DE

DOCUMENTACION:

Se

designa

ARTICULO DECIMO QUINTO:


indistintamente

los

escribanos

. con domicilio en . de sta Ciudad, como


depositarios de los instrumentos del Fideicomiso, de los ttulos de prop iedad, y de la documentacin
vinculada con el presente contrato. - ARTICULO DECIMO SEXTO: Los escribanos designados
intervendrn en toda cesin de derechos, cesin de transmisin de la posicin contractual, escritura de
transmisin de dominio de las unidade s a construirse y en toda otra instrumentacin a otorgarse relativa
con el presente contrato y/o que resulte de la gestin del presente. - ARTICULO DECIMO SEPTIMO:
COMITE DE FISCALIZACION: a) Se constituye un Comit de Fiscalizacin integrado por dos
miembros en representacin de los fiduciantes y ste durar hasta la extincin del fideicomiso. - b) El
comit ser el encargado de recibir la rendicin de cuentas mensual, solicitar informaciones,

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explicaciones y aclaraciones, y aprobar o no la misma. En caso de no aprobar la rendicin de cuentas
deber informar a los fiduciantes y stos reunirse en Asamblea para decidir la accin a realizar. - c) El
Comit de Fiscalizacin deber aprobar los contratos y dems actos mencionados en el artculo noveno.
La aprobacin ser realizada por escrito y firmada en forma indistinta por cualquiera de los integrantes
del comit.- d) El Comit se integra con los seores ................... y .................. En caso de fallecimiento
o incapacidad de uno de ellos, o en caso que uno de ellos ceda totalmente sus derechos o transmitan
totalmente su posicin contractual, el comit seguir funcionando con el integrante restante. En caso de
fallecimiento o incapacidad de ambos, o en caso que ambos ceda totalmente sus derechos o transmi tan
totalmente su posicin contractual los fiduciantes debern reunirse para designar a los sustitutos.
ARTICULO DECIMO OCTAVO: CANCELACION DE OBLIGACIONES. DISTRIBUCION A
BENEFICIARIOS: Los fiduciantes acuerdan que el fiduciario deber distribuir entre lo s
fideicomisarios el Patrimonio fiduciario remanente, en la forma indicada en la clusula siguiente,
previa cancelacin de: (i) la totalidad de los importes convenidos con los contratistas; (ii) la totalidad
de los honorarios del fiduciario; y (iii) la tot alidad de los egresos, impuestos, tasas, contribuciones,
servicios, honorarios de profesionales y/o cualquier otro pasivo que se hubiese generado en el
patrimonio fiduciario.- ARTICULO DECIMO NOVENO: EXTINCION Y LIQUIDACION DEL
FIDEICOMISO: 1) CAUSALES DE EXTINCION: a) Por el vencimiento del plazo del presente
contrato.- b) El fideicomiso podr considerarse extinguido con antelacin al vencimiento del plazo, si
todas las unidades que resulten de la construccin del edificio y divisin en propiedad horizonta l, se
transmiten a terceros adquirentes y/o a los beneficiarios, si encuentren cancelados los pasivos del
patrimonio fiduciario y si se distribuyeron
los fondos remanentes entre los beneficiarios. c) El fideicomiso podr extinguirse
parcialmente si los beneficiarios reunidos en asamblea deciden adjudicarle a uno o varios beneficiarios
alguna o algunas de las unidades resultantes y/o distribuirles los fondos remanentes que les
correspondan, siempre que previamente estn cancelados, o previsionados para pode r cancelarlos, los
pasivos del patrimonio fiduciario. - 2) LIQUIDACION: Al extinguirse el fideicomiso el fiduciario
realizar lo siguiente: a) Preparar un balance de ingresos y egresos. Si existiere saldo favorable
deber distribuirse entre los fideicomi sarios en proporcin a su participacin, dentro de los 10 das
corridos de ser aprobado. b) En caso de extincin por vencimiento del plazo, si la obra no hubiera
finalizado o si hubieran unidades no vendidas, el fiduciario convocar a una reunin de fideic omisarios
para decidir la forma de adjudicacin del patrimonio fiduciario entre estos, o la prorroga del presente
contrato para concluir con la obra y/o con la venta de las unidades y luego distribuir los fondos
remanentes.- ARTICULO VIGESIMO: ASAMBLEAS D E FIDUCIANTES, BENEFICIARIOS O
FIDEICOMISARIOS: La Asamblea se considerar vlidamente constituida con la presencia de los
fiduciantes, beneficiarios fideicomisarios, segn el caso, que representen no menos del sesenta por
ciento (60%) del capital aporta do. Las decisiones sern tomadas por mayora simple, siendo sta
obligatoria para los ausentes y para los que hayan votado
negativamente. ARTICULO VIGESIMO PRIMERO: ARBITRAJE: Cualquier divergencia
que

se

suscite

entre

las

partes

ser

sometida

la

decisi n

del

..

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A tal efecto las partes declaran aceptar en todos sus trminos el Reglamento de dicho Tribunal. ARTICULO VIGESIMO SEGUNDO: DOMICILIOS ESPECIALES Y NOTIFICACIONES: a) Las
partes constituyen domicilio especi al a todos los efectos del presente en las direcciones que se
consignan en este Contrato y donde se tendrn por vlidas todas las notificaciones y comunicaciones
que all se les dirijan. La modificacin de tal domicilio especial deber ser notificada a la otras
PARTES de un modo fehaciente y producir efectos a partir del quinto (5) da hbil de recibida tal
comunicacin. b) Toda notificacin que deba ser cursada de conformidad con este Contrato, ser por
escrito y ser vlida si es entregada personalmente, por telegrama, carta documento, carta con
confronte notarial o cualquier otro medio de comunicacin fehaciente. - LEIDA Y RATIFICADA, as
la otorgan y firman. (CPDI, 2009).

SOCIEDAD ANONIMA S.A.


ACTA CONSTITUTIVA - ESTATUTOS
En la ciudad de Villa Mara, Provincia de Crdoba, a los das del mes del ao..., se renen
los seores con domicilio, nacido, D.N.I. N de la ciudad; y resuelven lo siguiente: I
Constituir una sociedad annima que se denominar: y tendr su domicilio social en calle de la
ciudad, Provincia, Repblica Argentina. II - Fijar el capital social en pesos representado por
acciones ordinarias, nominativas no endosables, de la Clase A con derecho a votos por accin, de
pesos valor nominal cada una, que se suscriben confor me al siguiente detalle: suscribe acciones,
por un total de pesos, y suscribe acciones, por un total de pesos El capital suscripto se integra
en efectivo: elpor ciento en este acto y el saldo, conforme lo requiera el Directorio, en un plazo no
mayor deaos. III - Designar para integrar el Directorio: Director Titular y Presidente a, como
Director Titular y Vicepresidente a y como Director Suplente a, argentino,,, nacido el,
D.N.I.N, con domicilio enen la ciudad de. Presentes en este acto lo s directores designados,
cuyos datos personales obran precedentemente, manifiestan que: a) Aceptan sus respectivos cargos, b)
Fijan: como domicilio real el mencionado anteriormente y como domicilio especial, a los efectos
previstos en el artculo 256 de l a Ley 19.550, en callede la ciudad dey c) Declaran bajo juramento
no estar incursos en las prohibiciones e incompatibilidades establecidas en el Art. 264 de la Ley
19.550. IV - Se resuelve prescindir de la Sindicatura conforme lo prev el artculo 284 de la Ley
19.550 y 12 de los estatutos sociales, adquiriendo los accionistas las facultades de contralor previstas
en el artculo 55 de la Ley 19.550. V - Aprobar los Estatutos por los que se regir la sociedad, que se
transcriben a continuacin: ESTATUTOS SOCIALES - DENOMINACIN - DOMICILIO PLAZO - OBJETO - Articulo Primero: La sociedad se denomina . Tiene su domicilio legal en
jurisdiccin de la ciudad deProvincia de Crdoba, Repblica Argentina. Artculo Segundo: La
duracin de la sociedad se est ablece en a partir de su inscripcin en el Registro Pblico de Comercio.
Artculo Tercero: La sociedad tiene por objeto realizar por cuenta propia o de terceros, por intermedio
o asociada a terceros las siguientes. Para el cumplimiento de su objeto la so ciedad podr realizar
actividades: Inmobiliaria-constructora: Mediante la compra, venta, permuta, construccin en todas sus
formas, arrendamiento, administracin, divisiones y loteos de inmuebles urbanos o rurales, inclusive

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las operaciones comprendidas en las leyes y reglamentos de la Propiedad Horizontal.

Financieras:

mediante el aporte de capital a sociedades por acciones, negociacin de ttulos -valores y operaciones de
financiacin, excluyndose expresamente las operaciones comprendidas en la Ley de En tidades
Financieras. A tal fin la sociedad tiene plena capacidad jurdica para adquirir derechos y contraer
obligaciones. CAPITAL - Artculo Cuarto: El capital social es de pesos representado
poracciones ordinarias, nominativas no endosables, de la Clase A con derecho avotos por
accin, de pesosvalor nominal cada una. El capital podr ser aumentado hasta el de su monto, por
decisin de la asamblea ordinaria, conforme al artculo 188 de la Ley 19.550. Artculo Quinto: Las
acciones que se emitan sern nominativas no endosables y podrn ser ordinarias o preferidas. Las
acciones ordinarias podrn ser: de la Clase "A" que otorgan, con las restricciones legalmente previstas,
derecho a cinco votos por accin, y de la Clase B, que otorgan derecho a un vot o por accin. Las
acciones preferidas tendrn derecho a un dividendo de pago preferente, de carcter acumulativo o no,
conforme a las condiciones de su emisin, tambin podr fijrseles una participacin adicional en las
ganancias y otorgarles o no derecho a voto, salvo lo dispuesto en los artculos 217 y 284 de la Ley
19.550. Las acciones y los certificados provisionales que se emitan contendrn las menciones del
artculo 211 de la Ley 19.550. Se pueden emitir ttulos representativos de ms de una acci n. En caso
de mora en la integracin de las acciones, el Directorio queda facultado para proceder de acuerdo con
lo determinado por el artculo 193 de la Ley 19.550, en cualquiera de sus variantes, segn lo estime
conveniente. Artculo Sexto: Limitaciones a la transmisin de acciones: Para poder transmitir sus
acciones nominativas no endosables, los accionistas debern seguir el siguiente procedimiento: 1)
Ofrecer fehacientemente a los accionistas, los que tendrn quince das para ejercer su opcin de comp ra
en proporcin a sus tenencias accionarias. 2) No ejercida la opcin o, ejercida parcialmente, el
remanente ser ofrecido de igual forma a la sociedad la que deber ejercer su opcin dentro de los
quince das. 3) No ejercida la opcin o, ejercida parcial mente, el remanente podr ser cedido a terceros.
En ningn caso el precio solicitado a terceros podr ser inferior al solicitado a los accionistas o a la
sociedad. Artculo Sptimo: La sociedad podr emitir debentures, obligaciones negociables o bonos de
participacin, en las condiciones que determine la asamblea extraordinaria, conforme a las
disposiciones en vigencia. ADMINISTRACIN - REPRESENTACIN - Artculo Octavo: La
administracin de la sociedad estar a cargo de un Directorio compuesto de miembros titulares, e
igual o menor nmero de suplentes, designados por la asamblea ordinaria, los que durarn tres
ejercicios en sus cargos. La asamblea designar un Presidente y un Vicepresidente, en su caso, el que
reemplazar al Presidente en caso de ausencia o impedimento. El Directorio funciona con la presencia
de la mayora absoluta de sus miembros y resuelve por mayora de votos presentes, computndose un
voto por cada director, teniendo el Presidente doble voto en caso de empate. La asamblea ordinaria fija
la remuneracin del Directorio de conformidad con el artculo 261 de la Ley 19.550. Si la sociedad
prescindiera de la Sindicatura, la eleccin de director suplente ser obligatoria. Artculo Noveno: Los
directores debern prestar la siguiente garanta: dep ositar en la sociedad en efectivo, en ttulos pblicos
o en acciones de otra sociedad, un importe equivalente a pesos Este importe podr ser modificado
por la asamblea ordinaria. Artculo Dcimo: El Directorio tiene las ms amplias facultades para
administrar y disponer de los bienes de la sociedad, comprendindose aquellas para las cuales la ley

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requiere poderes especiales, conforme al artculo 1.881 del Cdigo Civil, excepto sus incisos 5 y 6, y
las establecidas en el Artculo 9 del Decreto N 5965/6 3, pudiendo celebrar toda clase de actos, entre
ellos: establecer agencias, sucursales u otra especie de representacin, dentro o fuera del pas; operar
con todos los bancos e instituciones de crdito oficiales o privadas; otorgar poderes con el objeto y
extensin que juzgue convenientes. Artculo Dcimo Primero: La representacin de la sociedad estar
a cargo del Presidente del Directorio o del Vicepresidente, en su caso. El uso de la firma social estar a
cargo del Presidente o Vicepresidente, quienes pod rn actuar en forma indistinta, con las siguientes
restricciones: para comprar, vender o gravar bienes registrables, o para obligar a la sociedad por sumas
superiores a los U$Sse requerir siempre la firma del Presidente. FISCALIZACIN - Artculo
Dcimo Segundo: La fiscalizacin de la sociedad estar a cargo de un Sndico Titular, elegido por la
asamblea ordinaria por el trmino de tres ejercicios. Dicha asamblea tambin debe elegir un Sndico
Suplente por el mismo plazo, que reemplaza al primero en caso d e ausencia o impedimento. Los
Sndicos debern reunir las condiciones y tendrn las funciones, derechos y obligaciones establecidas
en la Ley 19.550. Mientras la sociedad no est incluida en las disposiciones del artculo 299 de la Ley
19.550, podr prescindir de la Sindicatura, adquiriendo los accionistas las facultades de contralor
previstas en el artculo 55 del mismo ordenamiento legal. ASAMBLEAS - Artculo Dcimo Tercero:
Toda asamblea deber ser citada en la forma establecida en el artculo 237 de la Ley 19.550, sin
perjuicio de lo all dispuesto para el caso de asambleas "unnimes". Deber mencionarse en la
convocatoria el da y hora del cierre del Registro de Asistencia para la comunicacin previa de la
asistencia, establecida en el artculo 238 de la Ley 19.550. Podr convocarse simultneamente en
primera y segunda convocatoria, para celebrarse esta ltima una hora despus de haber fracasado la
primera. Artculo Dcimo Cuarto: Rigen el qurum y mayoras determinados por los artculos 243 y
244 de la Ley 19.550, segn la clase de asamblea, convocatoria y materias de que se trate. La
asamblea extraordinaria en segunda convocatoria se considerar constituida validamente cualquiera sea
el nmero de acciones con derecho a voto presentes, salvo los su puestos de los artculos 70, ltima
parte, 88 y 244 "in fine" de la Ley 19.550. BALANCE - DISTRIBUCIN DE UTILIDADES Artculo Dcimo Quinto: El ejercicio social cierra el treinta y uno (31) de diciembre de cada ao. A
esta fecha se confeccionan los estad os contables conforme a las disposiciones en vigencia y normas
tcnicas de la materia. Artculo Dcimo Sexto: Las ganancias realizadas y lquidas se destinarn: a) El
cinco por ciento hasta alcanzar el veinte por ciento del capital suscripto, para la Reserva Legal; b) A
remuneracin del Directorio y Sindicatura, en su caso; c) A Reservas facultativas, conforme lo previsto
en el artculo 70 "in fine" de la Ley 19.550;

d) A dividendos de las acciones preferidas, con

prioridad los acumulativos impagos; e) A dividendos de las acciones ordinarias y f) El saldo al destino
que fije la asamblea. Artculo Dcimo Sptimo: Los dividendos debern ser pagados dentro del
ejercicio en que fueron aprobados. DISOLUCIN - LIQUIDACIN - Artculo Dcimo Octavo:
Disuelta la sociedad por cualquiera de las causales previstas en el artculo 94 de la Ley 19.550, la
liquidacin ser practicada por el o los liquidadores designados por la asamblea extraordinaria, quines
debern actuar conforme a lo dispuesto en los artculos 101, siguientes y concordantes de la Ley 19.550
y bajo la fiscalizacin del Sndico, en su caso. " VI. En este acto se designa al Presidente, al Dr. y
a la Srapara que, actuando indistintamente cualquiera de ellos, realicen todas las gestiones tendientes

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a lograr la conformidad administrativa e inscripcin en el Registro Pblico de Comercio de las
presentes actuaciones, con facultades para aceptar, proponer o rechazar modificaciones a las mismas y
ejercer, en su caso, los recursos que la ley concede a la s ociedad. No habiendo ms asuntos que
considerar se firman y emiten cuatro ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto.

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