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-Mayo de 2012-
Agradecimientos
Agradezco a mis padres quienes me han guiado y acompaado siempre para
superar mis dificultades y alimentar mis fortalezas ; a mis hermanos; a mis ms
cercanas amistades; a mi novio y a mis compaeras de la Universidad. Agradezco
especialmente a todos los profesionales e instituciones que han dedicado un tiempo
para colaborar en este trabajo: a mis profesoras Andrea y Claudia; a Melina quien me
ha asesorado con sus conocimientos en arqu itectura y diseo; a Roco y Cintia en
idiomas; a la supervisin de los contadores Marcelo y Ricardo; a Gabriela y Vernica
de la Municipalidad de Villa Mara por brindarme la informacin necesaria y
finalmente a todos aquellos que participaron en las encu estas.
Florencia Benito
-1-
Dedicatoria
Le dedico todos mis esfuerzos a mi preciado abuelo Aldo, quien desde su lugar
me acompaa siempre.
Florencia Benito
-2-
ndice general
Resumen/ Abstact... 10
Introduccin ......................12
Objetivos........................... 14
Marco terico ............................15
Metodologa.............. 34
Desarrollo.. ............41
Villa Mara.......... 41
Ubicacin estratgica.......................... 41
Dimensin econmica..................... 42
La nueva era: los servicios.............. 46
Viabilidad comercial ........... 49
Mercado consumidor .............. 49
Mercado competidor................................ 56
Mercado proveedor .................. 65
Mercado distribuidor ... ............................ 66
Diseo conceptual del proyecto .......... 68
Producto.....................68
Pruebas fsicas.. ..........72
Personas............. 76
Precio.....................76
Posicin (plaza)............... 76
Promocin..................78
-3-
Procesos................ 82
Efectos econmicos del diseo conceptual ...................83
Viabilidad tcnica......................................................................................85
Ingeniera ............... 87
Tamao....... 98
Localizacin........... 99
Efectos econmico del estudio tcnico ...................... 100
Viabilidad legal.......... 100
Marco legal regulatorio............... 102
Figura legal del proyecto............... 107
Estudio de gestin.......... 107
Estructura organizativa y funcional..................................111
Efectos econmicos de la gestin... .............112
Viabilidad ambiental................................112
Medidas de mitigacin de impacto ambiental..................113
Otras estrategias a favor del ambiente.... 115
Evaluacin econmica financiera ........115
Egresos y amortizaciones................ 117
Estimacin de precios.................. 118
Estimacin ingresos por venta ..............124
Anlisis de sensibilidad............... 125
Tasa de descuento................. 126
Flujo de caja proyectado ....127
Rentabilidad del proyecto .............. ..127
Perodo de recupero de la inversin .............127
132
- 4133
-
128
-5-
ndice de Tablas
Tabla N 1: Composicin del flujo de caja (MT) ....... 3
Tabla N 2: Demanda turstica de Villa Mara ... 49
Tabla N 3: Instalaciones bsicas de la c ompetencia directa........ 62
Tabla N 4: Servicios bsicos de la competencia directa ...... 62
Tabla N 5: Servicios complementarios de la competencia directa ............ 63
Tabla N 6: Equipamientos y sv. a la hab. de la competencia directa..63
Tabla N 7: Tarifas de la competencia ... 63
Tabla N 8: Precio del mercado consumidor y competidor.... .. 76
87
115
-6-
128
143
145
146
152
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ndice de Grficos
Grfico N 1: Distribucin y evolucin por rubro de las actividades
econmicas de Villa Mara .......... 43
Grfico N2: Sectores econmicos con mayor evolucin (encuestas)............ 45
Grfico
Mara...................................................................................................................
50
54
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ndice de Figuras
Figura N 1: Mapa de Argentina, con las rutas y autopistas que atravies an en la
ciudad de Villa Mara.... 41
Figura N2: Imgenes del hotel Howard Johnson ..... 59
Figura N 3: Imgenes del hotel Repblica ... 60
Figura N 4: Imgenes del hotel Samarn Suites .. 61
Figura N 5: Imagen de marca .. 70
Figura N 6: Fachada de Radisson Blu Royal Hotel, Brussels ..... 73
Figura N 7: Departamentos con ambientes modernos ... 74
Figura N 8: Algunos objetos de decoracin vintage .. 74
Figura N 9: Paleta de colores de La Maison ....... 75
Figura N 10: Grfica promocional etapa introduccin: mercado inversor 78
Figura N 11: Grfica promocional etapa introduccin: mercado meta ...... 79
Figura N 12: Promocin en pues ta en marcha, Google adwords...... 81
Figura N 13: Plano de la planta baja, interior..... 88
Figura N 14: Plano de la planta baja, patio .... 90
Figura N 15: Plano del subsuelo .... 91
Figura N 16: Plano del primer y segundo piso ... 94
Figura N 17: Plano del tercer piso ... 95
Figura N 18: Plano del cuarto piso: SUM .....
97
110
114
-9-
Resumen
El presente trabajo de tesis tiene como objeti vo formular y evaluar un proyecto
de inversin de un condo hotel boutique en la ciudad de Villa Mara, Crdoba. Para
ello, a lo largo del desarrollo se lleva a cabo un profundo estudio de las diferentes
viabilidades que influyen de manera directa en la ace ptacin o rechazo de la
propuesta, en donde se estudia los aspectos: comerciales, que define la demanda y
oferta del proyecto y sirve de base para f ormular su diseo conceptual; tcnicos
basada en los requerimientos de tecnologa, tamao y ubicacin de la propuesta; las
cuestiones legales; de gestin de recursos humanos y las medidas de mitigacin de
impacto ambiental. Por medio de la evaluacin econmica financiera se plasman los
resultados de los estudios anteriores, la cual sugiere que el proyecto de L a Maison
Condo Boutique conforma una rentable atractiva e innovadora alternativa de
inversin hotelera, orientada a atender el mercado de turismo de negocios de la ciudad
de Villa Mara.
PALABRAS CLAVES: comercial; diseo conceptual; tcnica; legal; de
gestin de recursos humanos; impacto ambiental; evaluacin econmica financiera.
Abstract
The main purpose of this curr ent thesis is to formulate and evaluate a project
of investment of a boutique condo-hotel in Villa Maria, Cordoba. In order to reach the
objective, a detailed study of the different feasibilities that have a direct influence on
the acceptance or rejection of the proposal has been carried out. The areas that have
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been dealt with are the followings: the commercial aspect which defines the su pply
and demand of the project and serves as the basis to formulate the conceptual design ;
the techno-economic viability study, based on technology, size and location
requirements; the legal aspects; human resources and the environmental impact
mitigation measures. A conclusion arisen from the economic and financial study
currently done would be that La Maison Condo Boutique is a rentable, attra ctive
and innovative alternative of investment oriented to assist business market tourists of
Villa Mara city.
- 11 -
Introduccin
En la era de los servicios del siglo XXI, emergen nuevos requerimientos de
demandas tursticas cada vez ms exigentes por satisfacer sus deseos. Como respuesta
a ello, en el plano de la hotelera florecen tendencias mundiales que abarcan
modalidades que van desde los hoteles boutique, hasta los novedosos condo hoteles.
Estas nuevas tipologas son instauradas dentro de un marco cada vez ms competitivo
por el deseo de posicionarse en el mercado.
De este modo, surge la inquietud del presente trabajo de formular y evaluar un
proyecto de inversin de un condo hotel boutique en la ciudad de Villa Mara,
Crdoba; como una atractiva oferta hotelera para el turismo de negocios, gestionada
mediante una novedosa modalidad de condominio .
El proyecto hotelero, abarca un pequeo negocio boutique de tipologa apart hotel de tres estrellas superior, basado en una temtica corporativa que cuenta con la
tecnologa y el modernismo de la actualidad, que combinado con detalles antiguos
logra un estilo vintage, con un servicio personalizado y adaptado al cliente . Adems,
se conforma un condo hotel compuesto por departamentos de alta gama.
La ciudad de Villa Mara, resulta ser es un destino que permite congeniar
todos estos conceptos. La localidad, se encuentra en una etapa de progresos e
innovaciones que van ms all de sus principales actividades basadas en el sector
agrcola y lechero, ampliando la gama al comercio y servicio. As, la ciudad se
convertira en un cautivador destino para la radicacin de capitales, destinados a la
formulacin de novedosos proyectos de inversin.
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Objetivos
Objetivo general
Formular y evaluar un proyecto de inversin de un condo hotel boutique en la
ciudad de Villa Mara, Crdoba .
Objetivos especficos:
1.
2.
turismo de negocios.
3.
proyecto.
4.
localizacin.
6.
propuesta.
7.
8.
9.
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Marco Terico
Formulacin y preparacin de proyectos de inversin
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- 16 -
Viabilidad Comercial
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Mercado consumidor
El primer estudio, y determinante del resto de las decisiones es el del
consumidor y las demandas del mercado. Se tiene por objeto caracterizar a los
consumidores actuales y potenciales, identificando sus preferencias, hbitos de
consumo, motivaciones, etctera, as obtener un perfil sobre el cual pueda basarse la
estrategia comercial. (Sapag Chan, 2000).
El estudio de la demanda, est basado en el nmero total de personas que se
alojan en establecimientos hoteleros, o desean hacerlo al menos por una noche , en
lugares distintos al de trabajo y residencia habitual. Este pretende cuantificar el
volumen de bienes o servicios que el consumidor podr adquirir de la produccin del
proyecto.
As la demanda, se puede clasificar en dos grandes grupos:
Demanda potencial: es el sector que por algn motivo no hace uso de los
servicios de alojamiento, pero que se estima que lo harn en un futuro,
cuando experimenten un ca mbio en sus ciertas circunstancias.
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escaso; cuando no se dispone de todos los antecedentes o cuando los datos disponibles
no son confiables. Algunos son: las investigaciones de mercados, consenso de panel,
pronsticos visionarios, entre otros.
Este criterio, facilita acercarse a las caractersticas que podra presentar la
demanda potencial, permitiendo tomar decisiones ms acertadas a la hora de disear
la estrategia comercial.
Mercado competidor
Finalizado el estudio de la demanda, se debe insertar en la oferta del proyecto
y su competencia actual y proyectada.
Bsicamente, la oferta hotelera comprende el nmero de establecimientos que
brindan el servicio bsico de alojamiento, con opcin a gozar de otros servicios
complementarios, por un perodo m nimo de una noche, a un precio previamente
establecido y con el fin de satisfacer la demanda de los visitantes.
Analizar la oferta de alojamiento, permite identificar las empresas que
competirn en forma directa e indirecta con el proyecto.
Las autoras Gonzlez y Taln (2002), definen distintos criterios para
caracterizar la oferta hotelera. Uno de los ms significativos para identificar las
competencias del proyecto es la tipologa de alojamientos, la cual mide el nmero
de establecimientos por tipologa y categora, las primeras abarcan desde hoteles,
apart-hoteles, hospedajes, entre otros y las categoras varan en general de una a cinco
estrellas.
Adems, las autoras establecen otros criterios de estudio que sirven para el
anlisis de las competencias del proyecto, algunos de estos son:
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Mercado proveedor
El siguiente estudio del anlisis comercial es el correspondiente a los
proveedores, su disponibilidad y precio de los insumos actuales y proyectados.
Aqu se evala si existe disponibilidad de los insumos requeridos y cual es el
precio que deber pagarse para garantizar su abastecimiento. (Sapag Chan, 2000).
Dicho estudio, carece de importancia en proyectos situados en destinos
econmicamente desarrolladas, con la presencia mnima de empresas que ofrecen
cobertura de servicios y productos bsicos y complementarios necesarios para
sostener cualquier estructura corporativa.
Adems, dado el alto nivel de globalizacin, y especficamente las eficientes
logsticas que manejan las grandes empresas del siglo 21, se puede obtener desde
cualquier lugar, una gran cobertura de un surtido de productos y servicios a bajo costo
y de manera rpida.
Mercado distribuidor
Finalmente, el ltimo eslabn del estudio de mercado lo conforma el anlisis
distribuidor, o bien encargado de la comercializacin del producto, el cual a barca el
estudio de disponibilidad de un sistema que garantice la entreg a oportuna.
Aqu, juega a favor el avance de las tecnologas en la comunicaci n del siglo
21, ya que la globalizacin admite numerosas oportunidades de distribuir y hacer
llegar los productos y servicios. En hotelera, las agencias de viajes, centrales de
reservas, y otros sistemas virtuales, son los mtodos mas usados.
Adems, a diferencia de los bienes, los servicios presentan car actersticas que
los distinguen, por lo que su distribucin se desarrolla de manera distinta. Primero,
por su inseparabilidad en la entrega, poseen una simultaneidad entre su produccin
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y consumo, lo que hace necesario que sea el cliente quien se traslade al lugar y no del
distribuidor al punto de venta ; segundo, al ser los servicios intangibles, la entrega se
torna de una manera ms bien virtual y su consumo es global, resultado de una gran
cantidad de factores tanto tangibles como psicol gicos; finalmente, al ser
imperdurables no se pueden almacenar pero si reservar, como por ejemplo lo que
sucede con una habitacin de hotel.
Es por ello, que la accesibilidad de la ubicacin del establecimiento y las
nuevas tecnologas de la comunicacin se transforman en aspectos fundamentales
para la entrega del servicio.
a la
Diseo conceptual
Implica crear un prototipo, una versin fsica , con una imagen determinada de
la idea ajustada a las necesidades del mer cado meta previamente estudiada, para ser
evaluado posteriormente, llevarlo a la realidad y finalmente asegurarse as de que los
consumidores perciben que el producto tiene las caractersticas esperadas.
El diseo conceptual se funda en la estrategia comercial, en otras palabras en
la mezcla de marketing. El prestigioso autor de las teoras ms populares de la
mercadotecnia, Philip Kotler (2000) es quien establece las difundidas 4 Ps para la
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Producto
Un producto hotelero, es un conjunto de atributos fsicos y psicolgicos
(intangibles) que el consumidor percibe que tiene un bien o servicio para satisfacer
sus necesidades (Gonzlez y Taln, 2002).
Algunas de las especifica ciones que Kotler plantea so bre el producto, abarcan
la definicin de su calidad, sus caractersticas, estilo, la presentacin, las dimensiones,
los servicios, las garantas del mismo y la marca.
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Pruebas fsicas
Dado el deseo de romper con la intangibilidad de los servicios, se incorpora a
la mezcla del marketing las pruebas fsicas. Abarca el ambiente en donde se
desarrolla la entrega simult nea del servicio, siendo todo aquello que se pueda
percibir con los sentidos al momento de la experiencia, conformando lo s medios que
encuentran los clientes para percibir la calidad global del servicio.
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Las pruebas o evidencias fsicas abarcan la disposicin de los objetos, los tipos
de materiales utilizados, la iluminacin, decoracin y estilo del lugar, los colores, las
temperaturas de los ambientes, los sonidos, aromas, entre otros. (Kotler, Layes y
Bloom, 2004).
Personas
Alcanzan todos aquellos individuos que se encuentran implicados en el
proceso de la atencin o produccin del servicio, como
los empleados,
Precio
El precio, es quiz la variable ms importante de la estrate gia comercial en la
determinacin de la rentabilidad del proyecto, ya que ser en ltima instancia la que
definir el nivel de ingresos, en base al porcentaje de ocupacin establecido para los
diferentes perodos.
Consiste en la cantidad de dinero que el cliente tiene que pagar para obtener
el producto, junto con todos los costes no financieros, como el tiempo y los esfuerzos,
entre otros (Kotler, Layes y Bloom, 2004).
En el precio, se deben incluir las condiciones de crd ito, cobros a contado,
plazos de crdito, descuentos, entre otros.
Para su clculo se debe seguir cierta metodologa, algunas incluyen el precio
psicolgico al que estaran dispuestos a pagar los consumidores; los precios de la
competencia y los precios tcnicos basados en los costos fijos y variables.
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Posicin
A la variable del marketing mix convencional , que define los canales de
distribucin, se la conoce como plaza y son aquellas empresas, cuya funcin
principal es facilitar la interaccin entre la oferta y demanda. En el marketing
orientado a los servicios, sta variable es definida como posicin e incluye todo
lo que la organizacin hace para facilitar el acce so de su cliente a sus
servicios,sta variable abarca los canales, la cobertura, el sitio, el inventario, y el
transporte. (Kotler, Layes y Bloom, 2004).
Adems de las agencias de viaje, algunos de los canales de distribucin
hoteleros ms comunes, que resultan de inters para el trabajo , son:
- Las centrales de reservas: proporcionan un sistema que facilita la venta y la
posibilidad de utilizacin inmediata de la disponibilidad de los productos hoteleros .
(Sancho, 1998).
- Sistema de reservas computarizadas (CRS) o sistemas globales de
distribucin (GSD): son sistemas basados en soportes informticos, que ofrecen un
acceso rpido a una base de datos permanentemente catalizada sobre lneas de
trasporte, horarios, tarifas, y plazas disponibles. (Sancho, p. 450. 1998).
Promocin
La promocin, concierne a aquellas actividades que destacan los mritos del
servicio, y persuaden a los mercados objetivos de adquirirlo . Abarca la publicidad,
la venta personal, la promocin de ventas y la propaganda. (Kotler, Layes y Bloom,
2004).
En la promocin, resulta fundamental evitar la posible discrepancia entre el
mensaje ofrecido y el servicio percibido por el cl iente en la entrega, es decir es
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Procesos
Los procesos aluden a los procedimientos operativos de una organizacin,
que pueden ser, de muy simples, a sumamente complejos. Abarcan las polticas, la
duracin de ciclo de fabricacin/ distribucin, y los sistemas de entrenamiento y
remuneracin (Kotler, Layes y Bloom, 2004).
Finalmente, una vez definidas las variabl es que conforman el diseo, todos sus
elementos que impliquen desembolsos monetarios corresponden a los antecedentes
econmicos de dicho estudio, los cuales repercutirn en el clculo de los egresos e
inversiones de la evaluacin econmica financiera.
Viabilidad Tcnica
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Ingeniera
Establece las necesidades de equipos y maquinarias, tecnologa ptima a
utilizar, y su disposicin en el establecimiento.
Lo anterior permite cuantificar el monto de las in versiones pertinentes a sta
rea, lo cual se traducen en balances que reflejan los antecedentes econmico del
estudio tcnico, basados en los balances de equipamientos e instalaciones , los
cuales servirn para la evaluacin econm ica financiera. (Sapag Can, 2000)
Tamao
En base a los requerimientos de ingeniera, y su disposicin en la planta, se
concreta el tamao del proyecto. Aqu, se definen las necesidades de espacios y obras
fsicas, segn las exigencias de los estudios anteriores. De aqu se determina la
capacidad del proyecto, representada por el tamao y cantidad de habitaciones y
espacios para la radicacin de otros servicios complementarios. As, el estudio del
tamao definir los planos arquitectnicos ms convenientes para la propuesta.
De esta manera, el estudio proveer informacin sobre las inversiones en obras
fsicas y otros costos, detallados en el balances de obras fsicas.
Localizacin
La localizacin define el lugar fsico en donde se emplazar el proyecto .
Abarca dos mbitos de estudio, la macro localizacin, la cual determina la regin o
zona, y la micro localizacin que establece el lugar especfico donde se instalar el
proyecto, por ejemplo el barrio, direccin y numeracin. (Sapag Chan, 2000) .
La definicin de la localiza cin resulta fundamental, no slo por su anlisis de
viabilidad tcnica, sino que tambin porque en las empresas hoteleras el
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Estudio de gestin
Viabilidad Ambiental
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Tabla N 1
Composicin del flujo de caja
(+) Ingresos afectos a impuestos
(-) Egresos afectos a impuestos
(-) Gastos no desembolsables
Utilidad antes de impuestos
(-) Impuesto
Utilidad despus de impuestos
(+) Ajustes por gastos no desembolsables
(-) Egresos no afectos a impuestos
(+) Beneficios no afectos a impuestos
FLUJO DE CAJA
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Tasa interna de retorno (TIR): es la tasa que evala el proyecto en funcin de una
nica tasa de rendimiento por per odo, con la cual la totalidad de los beneficios
actualizados son exactamente iguales a los desembolsos expresados en moneda actual.
Es decir, la TIR es aquella tasa que hace al VAN igual a cero (Sapag Chan, 2000).
La tasa calculada, se compara con la tasa de descuento del proyecto, si la TIR
es igual o mayor que sta, se considera que el proyecto debe aceptarse, y si es menor
conviene rechazar la alternativa. (Sapag Chan, 2000).
Simplificadamente, si la rentabilidad esperada compensa los resultados que
podra obtener si destinara esos recursos a otra alternativa de inversin de igual
riesgo, probablemente el inversionista asignar sus recursos escasos y disponibles al
proyecto. De esta manera, una TIR igual o superior a la tasa de descuento, con un a
VAN mayor o igual a cero, sugiere la aceptacin del proyecto, dado a que se
considera como una alternativa rentable.
Adicionalmente, se tiene en cuenta otros criterios de evaluacin, compuestos
por el perodo de recupero de la inversin y el anlisis de sensibilidad.
Periodo de recupero de la i nversin: determina el nmero de perodos
necesarios para recuperar la inversin inicial, resultado que se compara con el nmero
de periodo aceptado por la empresa.
Anlisis de sensibilidad: sirve para estimar diferentes escenarios, como
consecuencia de los posibles cambios del entorno que influiran de una manera u otra
en la rentabilidad del proyecto. As, el anlisis permite medir cuan sensible es la
evaluacin realizada a variaciones en uno o ms parmetros decisorios . (Sapag
Can, 2000).
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Metodologa
Para alcanzar el objetivo principal del trabajo, basado en formular y evaluar
un proyecto de inversin del condo hotel boutique, ha sido necesario ahondar en cada
objetivo especfico. Para ello, se han seguido las pautas de estudio de las viabilidades
propuestas por Sapag Cha n. As, la metodologa del trabajo se fund en los estudios
de la viabilidad comercial, tcni ca, legal, de gestin, ambiental, y finalmente la
evaluacin econmica financiera. Adems, conforme al cuarto objetivo, se incorpor
un epgrafe de diseo conceptual, basado en la formulacin de la estrategia comercial
fundada en la teora de las 7 Ps de los servicios.
De esta manera, el trabajo se organiz en los siguientes apartados:
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Municipalidad.
Adems, se complement la investigacin anterior, con una entrevista basada
en preguntas abiertas, a un miembro de cada grupo anterior para indagar sobre la
potencialidad de Villa Mara para atender al turismo de negocios . Dicha
investigacin, sirvi de base para ahondar en el estudio del mercado consumidor de la
viabilidad comercial.
Viabilidad comercial
En base al segundo objetivo, se estudi el mercado del proyecto consumidor ,
competidor, proveedor y distribuidor para conocer sus viabilidades.
1. Mercado Consumidor: se analiz e identific la demanda real y potencial,
para determinar su presencia y perfilar el mercado meta para conocer los
requerimientos en el que se bas la estrategia comercial. Para ello, se estudi:
- La demanda real, por medio de una investigacin exploratoria para obtener
datos sobre la existencia del merc ado hotelero en Villa Mara. Se conoci su cuanta y
caractersticas significativas, para su segm entacin, tendiente a identificar el mercado
meta del proyecto. La metodologa de recoleccin se bas en fuentes secundarias por
la Direccin de Deporte y Turismo de la ciudad.
- La demanda potencial, conforme a las investigaciones anteriores basad a en
opiniones de expertos, con el fin de conocer la potencialidad econmica de Villa
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Diseo conceptual
Conforme al cuarto objetivo, se formul el proyecto en base a la estrategia de
comercializacin, basado en las 7 PCS de los servicios propuestas por Kotler, Layes y
Bloom.
- 36 -
1.
4.
Posicin:
se
definieron
los
canales
directos
indirectos
de
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Estudio tcnico
En base al quinto objetivo, se definieron los aspectos tcnicos del proyecto:
1. Ingeniera y su capacidad instalada: conforme a los requerimientos del
mercado y el perfil del proyecto , se determinaron las necesidades tecnolgicas de la
capacidad instalada, compuesta por todos los equipamie ntos e instalaciones, adems
del mobiliario, objetos y accesorios, entre otros, con los que contar el proyecto . Lo
anterior se tradujo en un balance de equipamientos e instalaciones.
2. Tamao del proyecto: en base a la capacidad instalada, su disposicin en la
planta y el perfil del proyecto, se determin el diseo edilicio y sus dimensiones . Lo
anterior se resumi en un plano del proyecto . Dicho estudio desemboc en el balance
de obras fsicas: otro de los componentes principales, junto con el de equipamien tos,
de las partidas de inversiones iniciales para la puesta en marcha del proyecto.
3. Localizacin: se defini tanto la macro como micro localizacin en base al
mercado que se desea atender , accesibilidad del lugar, regulaciones legales que
pueden restringir la posibilidad de instalacin, y obviamente a criterio del
investigador.
Lugo, conforme al estudio organizacional administrativo, se concret los
estudios de legales y de gestin:
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Estudio de gestin
En base a las posibilidades de contar con los recursos humanos id neos, se
determinaron las condiciones estructurales y funcionales, basadas en la cantidad y
calidad de los trabajadores y sus responsabilidades, conformes al tipo y tamao de
proyecto planteado y las consideraciones legales. Se desprendieron de este estudio, los
balances del personal y gastos operacionales.
Viabilidad Ambiental
Como estableci el octavo objetivo, se ahond en los aspectos ambientales del
trabajo, determinando los focos de impactos negativos y su tratamiento. Adems , se
establecieron otras medidas de mitigacin a favor de la conservacin del ambiente.
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Desarrollo
Villa Mara
Ubicacin estratgica
La ciudad de Villa Mara, se encuentra situada al sudeste de la provincia de
Crdoba, limita con Buenos Aires y Santa Fe y conforma la cabecera del
departamento General San Martn, compuesto adems por las localidades de Algodn,
Las mojaras, Chazn y Villa Nueva.
Villa Mara, presenta una ubicacin central, lo cual constituye un aspecto
estratgico para su desarrollo.
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Dimensin econmica
Segn el informe realizado por la secretaria de economa y finanzas 1, en la
localidad actualmente existen en total 7.399 organizaciones que incluyen industrias,
pequeas, medianas y grandes empresas productora s y comercializadores de
productos y/o servicios. (Navarro, 2011). Su evolucin se puede observar en el
siguiente grafico:
Para ms informacin, visite anexos 2, informe de Villa Mara: formato digital (C.D.)
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Cantidad
3787
3273
3384
2066
2115
433
3476
3928
3858
2417
2438
3674
2304
2202
2389
447
99
24
462
490
515
538
551
84 24
117
133
161 32
162 35
154 33
2005
2006
2007
2009
2010
27
28
2008
2011
Ao
Actividad primaria
Industrias
Servicios
Comercios
Construccin
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INDUSTRIAS
COMERCIOS
SERVICIOS
Las razones que justifican el avance del 18% del comercio, desde el ao 2005
al 2011 (grfico 1) abarcan no solo las cuestiones indicadas anteriormente sobre la
evolucin de la actividad primaria y el sector industrial, sino que tambin la ubicacin
estratgica la ciudad; la evolucin del sistema educativo local; y el desarrollo cada vez
ms pronunciado de los servicios de salud 3 han sido otros de los impulsores de
crecimiento comercial. As, Villa Mara histricamente ha sido un lugar que aglutin
el movimiento comercial de una vasta regin, siendo que alrededor de la mitad de las
transacciones se realizan con poblad ores de las localidades vecinas, conformando los
turistas de paso, un importante motor econmico .
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4
5
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que la ciudad no solo crecer econmicamente, sino que tambin esto repercutir en
materia turstica para los prximos aos.
Como respuesta a ello, en el ao 2010 se comenz a desarrollar el Plan
Estratgico de Turismo Sustentable (PETS), como rplica al potencial turstico que
presenta la ciudad, y la necesidad de posicionarla en dicha materia frente al resto de
los destinos.
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Viabilidad Comercial
Mercado Consumidor
Demanda real
Histricamente, La demanda turstica real de Villa Mara, ha presentado los
siguientes comportamientos :
Tabla N 2
Demanda turstica de Villa Mara
TEMPORADA
2005 Enero/ Febrero
2005 Junio/ Julio
2006 Enero/ febrero
2006 Junio/ Julio
2007 Enero/ Febrero
2007 Junio/ Julio
2008 Enero/ Febrero
2008 Junio/ Julio
2009 Enero/ Febrero
2009 Junio/ Julio
2010 Enero/ Febrero
2010 Junio/ Julio
2011 Enero/ Febrero
Visitantes
1700
200
1300
450
3350
777
2290
780
2027
980
3529
2400
3700
Turistas
731
132
728
162
1306
295
1420
250
1500
510
2400
1440
2886
% turistas
43%
66%
56%
36%
39%
38%
62%
32%
74%
52%
68%
60%
78%
% visitantes
57%
34%
44%
64%
61%
62%
38%
68%
26%
48%
32%
40%
22%
- 49 -
Cantidad
Cantidad
4000
4000
3500
3500
3000
3000
2500
2500
2000
2000
1500
1500
1000
1000
500
500
0
0
2005
2005
2006
2006
2007
2007
2008
2008
2009
2009
2010
2010
2011
2005 Junio/
2005 Enero/
2006 Junio/
2006 Enero/
2007 Junio/
2007 Enero/
2008 Junio/
2008 Enero/
2009 Junio/
2009 Enero/
2010 Junio/
2010 Enero/
2011
Enero/
Enero/
Junio/
Enero/
Junio/
Enero/
Junio/
Enero/
Junio/
Enero/
Junio/
Enero/
Junio/
Enero/
Febrero Julio febrero
Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero
Febrero Julio febrero
Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero Julio Febrero
Temporada
Temporada
Cantidad de visitantes
Cantidad de visitantes
Cantidad de turistas
Cantidad de turistas
- 50 -
segundo lugar, los turistas de paso quienes atraviesan la ciudad por su articulacin con
otros destinos vacacionales y deciden alojarse en Villa Mara por pocos das para
seguir con sus viajes. Ambos, generalmente llegan acompaados de familiares y
amigos.6
Cabe destacar, que las ocup aciones hoteleras cada vez ms se extienden al
resto del ao, rompiendo en cierta medida con una estacionalidad marcada por un
turismo de fin de semana y paso . As, a partir del 2009 se comenz a registrar en
proporciones nfimas, una demanda corporativa, quienes llegan a la ciudad con
propsito de trabajos, estudios, contactos profesionales, congresos y otros eventos
relacionados, de manera individual o bien acompaados por uno o varios compaeros
de trabajo. 7
Para ms informacin, visite anexos 2: demanda histrica de Villa Mara; acompaantes del turista de
Villa Mara.
7
Para ms informacin, visite anexos 2, demanda turstica de Vi lla Mara.
- 51 -
El perfil turstico potencial para Villa Mara, segn las expectativas de los
encuestados, lo compone en primer lugar el segmento de negocios, seguido por el
turismo de paso. De esta manera, en base a las encuestas realizadas a u n grupo de
personas que componen el mercado meta del proyecto 8, las caractersticas del turista
de negocios de la ciudad de Villa Mara son las siguientes:
Perfil socioeconmico
- Perfil medio- alto
- Elevados niveles de educacin y conocimientos generales.
- Compuesto por empresarios, profesionales y/o trabajadores .
- 52 -
Caractersticas demogrficas:
- Compuestos en su mayora por hombres entre 25 y 60 aos.
- Provienen de la provincia de Buenos Aires, seguido por Santa Fe y Crdoba :
en menor medida se registran aquellos que provienen de pueblos y localidades
vecinas, los cuales cuentan con estrechas relaciones comerciales con Villa Mara,
como Marcos Jurez, Ro Tercero y San Francisco.
- 53 -
*
**
**
***
***
****
****
*****
*****
- 54 -
10
10
15
15
20
20
- Saln de usos mltiples (SUM): cabe destacar que pese a que no son grandes
usuarios de servicios complementarios, ste segmento corporativo espera contar con
la presencia de algunos de ellos , como servicios de relajacin y SPA y saln de usos
mltiples, esto ultimo se ve en el siguiente grfico:
SI
SI
NO
NO
- 55 -
Mercado Competidor
Oferta de alojamiento en Villa Mara
La oferta hotelera de Villa Mara presenta un nivel de antigedad elevado ,
pese a la aparicin de indicios de diversificacin y crecimiento en la planta hotelera a
partir del ao 2006.
De esta manera, a finales del ao 2011 se registraron en total veintitrs
establecimientos que brindan el servicio de hotelera, categorizados de una a cuatro
estrellas. Actualmente en 2012, las empresas dedica das al servicio de alojamiento
presentan la siguiente distribucin:
- 56 -
HOS P EDAJ E
HOS TER IA
HOS TER IA
HOTEL
HOTEL
T ipologa
T ipologa
P OS ADA
P OS ADA
R ES IDENC IA
R ES IDENC IA
1 EST
2 EST
3 EST
4 EST
SIN
1 EST
2 EST
3 EST
4 EST
SIN
- 57 -
Como consecuencia,
Amerian (****)
Howard Johnson
Conforma un hotel de cuatro estrellas, situado en un edificio de ocho pisos,
ubicado en plena rea comercial de la ciudad frente al p alacio Municipal.
Se diferencia por ser la nica cadena hotelera en Villa Mara y uno de los dos
alojamientos de cuatro estrellas , adems de ser el nico hotel casino de la ciudad. De
esta manera, integra el establecimiento ms completo.
- 58 -
Hotel Repblica
El hotel Repblica, brinda un servicio de cuatro estrellas, y se encuentra
situado en un edificio de seis pisos, en pleno casco cntrico.
Explotado en propiedad por capi tales locales, se ha distinguido histricamente
por ser el hotel de mayor categora hasta la llegada del Howard Johnson en 2006.
- 59 -
Samarn Suite
Es una de las ltimas inversiones hoteleras de la ciudad, c omienza a operar a
partir del ao 2008, brindando un servicio de categora en sus tres estrellas superior.
- 60 -
- 61 -
Tabla N 3
Instalaciones bsicas de la competencia directa .
ORGANIZ.
SAMARN
HOWARD
REPUBLICA
Estar
X
X
X
SUM
X
X
Convenciones
X
X
X
Cochera
X
X
X
Bar
X
X
X
Rest
X
X
Ascensor
X
X
X
comodidades p/
discapacit.
X
X
X
Tabla N 4
Servicios bsicos de la competencia directa
ORGANIZ.
SAMARN
HOWARD
REPUBLICA
Lavandera
X
X
X
Mensajera
X
X
X
Personal Bilinge
X
X
X
Sv. mdico
X
X
X
Seguridad
X
X
X
Se presenta una cobertura completa de los servicios bsicos, que van desde
servicio de lavandera; personal bilinge; mensajera; servicios medico y de
seguridad.
- 62 -
Tabla N 5
Servicios complementarios de la competencia directa
ORGANIZ.
SAMARN
HOWARD
REPUBLICA
Solarium
Pileta
Sauna
Gimnasio
WI FI
X
X
X
Buss. center
X
X
X
Masajes
X
X
Tabla N 6
Equipamientos y servicios a la habitacin de la com petencia directa.
ORG
SAMARN
HOWARD
REPUBLICA
TV
x
X
X
Msic
a
X
Tel.
x
X
X
Cale
fac
x
X
X
Aire
acon
x
X
X
Frig
bar
X
X
Caja
de s
X
X
X
Kitc
enet
Tarj magn
x
x
Compu
tado
x
Room Sv
X
X
X
Tabla N 7
Tarifas de la competencia
ORG.
SAMARAN
HOWARD
REPUBLICA
$ MEDIA
Suite
$ 500,00
$ 500,00
$ 500,00
$ 500,00
Sgl Sup
$ 428,30
$ 250,00
$ 339,15
Sgl Stnd
$ 220,00
$ 210,00
$ 215,00
Dbl Sup
$ 428,30
$ 320,00
$ 374,15
Dbl Stnd
$ 290,00
Trpl
$ 350,00
Cdrp
$ 370,00
$ 285,00
$ 287,50
$ 395,00
$ 372,50
$ 370,00
Dptos
$ 500,00
$ 500,00
$ Media
$ 346,00
$ 428,30
$ 351,40
$ 375,23
- 63 -
- 64 -
Competencia indirecta
Si bien no conforman la principal compete ncia del proyecto, cabe destacar la
presencia de una competencia indirecta c ompuesta por el resto de la oferta hotelera de
la ciudad, la cual se describi en los prrafos anteriores. Dichos establecimientos
prestan un servicio que se podra plantear como u n sustituto secundario.
Mercado Proveedor
En cuanto al mercado proveedor, se observa que la ciudad cuenta con todo s
los servicios y empresas proveedoras necesarias para llevar a cabo la propuesta, tanto
los servicios bsicos, como complementarios 10.
Con respecto a la provisin de insumos, equipamientos, e instalaciones para la
prestacin del servicio bsico de alojamiento, en Villa Mara se radican empresas de
venta al por mayor y menor: muebleras; electrodomsticos; colchoneras;
blanqueras; bazares; insumos de decoracin y otras proveedoras de establecimientos
10
- 65 -
Mercado Distribuidor
El estudio del mercado distribu idor tambin carece de relevancia en su anlisis
de viabilidad, ya que en las empresas de servicios, es el cliente quien se debe acercar
al producto para su consumo y no una empresa dedicada a su distribucin. Por otra
parte, las nuevas tecnologas de comunicacin inmersas en el mundo globalizado del
siglo XXI, permiten acotar las distancias necesarias para hacer conocer, vender y
llegar un producto. Ms simple se torna el caso de los servicios, ya que su
comercializacin no implica ninguna entrega fsica, sino una promesa de servicio.
En Villa Mara, es accesible un gran nmero de canales de entrega y
distribucin hotelera, tanto empresas dedicadas a ello, como agencias de viajes, y
11
- 66 -
- 67 -
Diseo Conceptual
Producto
Tipologa y perfil del proyecto
La propuesta se basa en la tipologa de apart - hotel. La eleccin de unidades
departamentales se justifica por el perfil que presenta el proyecto, fundado en un
condo hotel, subdividido bajo el r gimen de propiedad horizontal. Los departamentos
les proveen a los usuarios mayor privacidad y confort que una simple habitacin de
hotel. Adems, la oferta de alojamiento de Villa Mara, no cuenta con numerosos
establecimientos de tipio apart - hotel de categora como el que ofrece la propuesta.
Finalmente, el turismo de negocios considera a la tipologa de apart - hotel como unas
de las preferidas.
El producto, se orienta a un perfil de hotel boutique, conformado por el
complemento de una temtica corporativa, basada en equipamientos de tecnologa y
modernismo de la actualidad, combinada con detalles y estructuras al estilo vintage, el
cual rescata la calidez de eleme ntos de arte y decoracin antigua, brindando un toque
de personalidad y originalidad. Adems, la propuesta boutique, se caracteriza por
ofrecer un servicio orientado al trato cordial , clido y personalizado a cada husped,
haciendo que ste se sienta parte de la organizacin y no un cliente ms.
De esta manera, se crea un pequeo negocio de vanguardia, orientado a los
requerimientos del mercado y con el perfil de condo hotel boutique que permitir
diferenciarse principalmente de la difcil competencia de las cadenas hoteleras,
quienes cuentan con una oferta sumamente estandarizada, lo cual para muchos
corresponde a un servicio fro y distante.
- 68 -
Categora
Ofrece una categora de tres estrellas superior, que apunta a los requerimientos
del segmento corporativo de Villa Mara y se adapta al perfil y tamao de negocio que
se pretende lograr. Se elige adosarle la palabra superior, para adecuarse a la calidad
que ofrece el producto hotelero, dada las necesidades del mercado corporativo, lo que
adems permite demostrar que la presente propuesta de tres estrellas, sin duda es
superior al resto de las ofertas de alojamiento de la misma categora existentes en la
ciudad.
As, se puede ofrecer un servicio de alta calidad en sus tres estrellas superior,
que junto con el plus de la temtica boutique orientada al cliente, lo posiciona al
mismo nivel de calidad de los alojamientos de cuatro estrellas.
Nombre de marca
El nombre seleccionado para el proyecto, es La Maison Condo Boutique. El
significado del trmino La Maison corresponde a la casa en francs y refleja un
concepto relacionado con la intimidad y privacidad, que son algunos de los factores
relevantes para los turistas de negocios.
La palabra adosada condo boutique, representa la fusin de las nociones
condominio y hotel boutique, orientadas a las tendencias mundiales en hotelera
elegidas para diferenciarlo del resto de la oferta . As, el termino condo boutique da
como resultado un concepto innovador y nico, que permite sintetizar el perfil del
proyecto, dando lugar a un enigmtico y atractivo nombre de marca, que capta la
atencin de los potenciales usuarios.
- 69 -
Imagen de marca
La imagen de marca elegida es la siguiente:
- 70 -
- 71 -
o Personal bilinge
o Emergencias mdicas 24 horas.
o Servicio de conserjera y seguridad
Servicios en la habitacin: 12
o Internet WiFi
o TV Digital HD
o Msica funcional y radio despertador
o Telfono interno con salida exterior
o Aire acondicionado y calefaccin
o Acceso con tarjeta magntica
o Mensajera
o Room Services
o Espacio kitchenette equipada, con sala comedor en todas las habitaciones,
y juego de living en Suite.
o Escritorio con notebook a eleccin.
o Bao privado equipado, con ducha escocesa en Suite
o Amenities
o Caja fuerte digital
o Batas y pantuflas hombre/ mujer.
Pruebas fsicas
Con respecto a la arquitectura de La Maison, se pretende delinear un edificio
de pocos pisos, con una fachada inspirada en las formas tpicas de la edad antigua,
12
Para mayor detalle, visite los anexos, antecedentes econmicos del estudio tcnico: balances en
equipamientos e instalaciones
- 72 -
Fachada
Su fachada se inspira en detalles del Radisson Blu Royal Hotel:
Interiores
En los interiores, se disean ambientes modernos, simples y con
equipamiento de ltima tecnologa. A ello, se le combinan elementos de decoracin
antiguos, como grandes espejos, sillones de gamuza, amplios respaldares de camas,
luminarias de araas y elementos de arte, dando un estilo vintage que ofrece en su
conjunto el vanguardismo deseado ; siempre priorizando el orden y la armona en el
conjunto de sus elementos.
A modo ilustrativo, algunos ejemplos de la decoracin interior se muestran en
las siguientes imgenes:
- 73 -
Combinados con:
- 74 -
de tecnologa tipo LED con los colores del establecimiento que destacan tanto la
presencia del edificio, como algunos espacios del interior del hotel.
La paleta de colores caractersticos, abarca n: los tonos peltres claros y color
hueso, los cuales conforman tonos puros y neutros, dan una sensacin de frescura y
modernidad; detalles en azul zafiro, compuesto por colores azules con un toque de
gris plata, que lograr ambientes ms sobrios, caracter sticos del segmento
empresarial; colores oscuros de maderas lo que da contraste y junto con los elementos
antiguos, se alcanzar la calidez buscada.
Se contar con iluminacin natural brindada por patios de luz internos, que en
conjunto con las luces artificiales darn la sensacin de amplitud y luminosidad.
Las temperaturas sern templadas en verano y clidas en el invierno.
Con respecto a los sonidos, se ofrecer permanentemente en el hall de entrada,
msica de estilo Jazz, Blues y Soul, entre otros.
El establecimiento tambin contar con su aroma distintivo, caracterizado
principalmente por fraganci as de vainilla y esencias de madera.
- 75 -
Personas
El personal en contacto, conforma unos de los aspectos distintivos del servicio
de La Maison. No solo se debe cuidar su presentacin, sino que tambin se pretende
ofrecer una atencin cordial, amable y personalizada a los huspedes del hotel.
Precio
En base al estudio del mercado competidor y consumidor analizados con
anterioridad, las tarifas estn determinadas por:
Tabla N 8
Precio del mercado consumidor y competidor
En Funcin de
Consumidor
Competencia
Precios comercial
Suites
Dobles Sup.
USD 112
USD 82
USD 114
USD 90
Dobles Estnd.
USD 60
USD 71
Posicin
Abarca los canales directos e indirectos de distribucin, compuestos por:
Distribucin directa:
- 76 -
Telfono
Personalmente
La razn de seleccin de los canales anteriores, radica en su rapidez y
bajos costos.
Distribucin indirecta:
implica trabajar con las agencias de viajes se considera un distr ibuidor indirecto.
Adems, por la tipologa que presenta el mercado potencial del proyecto, las agencias
no son los principales medios que prefieren a la hora de contratar los servicios de
alojamientos.
Internet:
o Pgina Web
o Google adwords
- 77 -
Promocin
Etapa de introduccin
- Estrategia 1: se implementarn promociones para atraer al mercado inversor
del condo hotel y al mercado consumidor de los servicios hoteleros compue sto por los
turistas de negocios.
La primera accin promocional, es una grfica destinada a los potenciales
inversores del proyecto, la cual se ubicar en los costados de la autopista Crdoba Buenos Aires, a la altura de la ciudad de Villa Mara :
- 78 -
- 79 -
La grfica anterior, tendr una ubicacin similar, destinado a los usuarios del
servicio de alojamiento. Se observa que se repite el primer eslogan. Aqu se utilizan
los colores caractersticos de la organizacin , dando una idea previa de lo que tratar
la propuesta hotelera.
Con respecto al costo presupuestado de cada grfica, se limita a la impresin,
colocacin de la imagen en los carteles a contratar y su alquiler, ya que la elaboracin
y el diseo es propio. El costo por impresin y colocacin de ambas imgenes es de
$300 (Rebeca Rosa ploteados), y el alquiler anual es de $840 por cartelera, teniendo
en cuenta que se estima una duracin de dos aos cada grfica, s e llega a un total de
$1680 en alquiler. De esta manera, el costo total de promocin en grficas, en la etapa
de introduccin, se contabiliza como una inversin, y est compuesta por una cifra
que llega a los $1980.
- Estrategia 2: Basada en publicidades e n Internet que pretenden apoyar a la
primera estrategia. Su ventaja es que carece de costos.
- 80 -
- 81 -
Procesos
Polticas del establecimiento
Se fijan los siguientes lineamientos:
horas de su check in, podr ser devuelta la totalidad del depsito efectuado; entre las
24 y 48 horas, podr ser devuelto solo el 50% del depsito, quedando el resto como
crdito para ser utilizado dentro de los tres meses posteriores con previo aviso; y
finalmente, la cancelacin en un plazo mayor a las 48 horas, quedar el 100% del
monto depositado como crdit o para futuro uso dentro de los tres meses de efectuada
la reserva, en caso que no sea utilizado, dicho monto queda reservado para el hotel.
hacer uso de ellas, con un previo aviso no menor a tres semanas, siempre y cuando no
- 82 -
est dicha unidad reservada en esos das y exceptuando las pocas de alta ocupacin,
o presencia de importantes eventos en la ciudad.
- 83 -
- 84 -
Viabilidad Tcnica
Ingeniera
En base a los estudios anteriores, se establece que t odos los ambientes de La
Maison cuentan con equipamiento e instalaciones de ltima tecnologa, en donde se
ofrecen espacios modernos y servicios adaptados a los requerimientos del cliente.
Las unidades departamentales incluyen:
Escritorio con silla de oficina y n otebook con conexin ADSL y Wi -Fi sin
cargo.
Moderno placard.
- 85 -
Mayores dimensiones.
Almohadas cervicales.
Terraza al exterior.
Las categora siguiente, son los departamentos de clase Superior, seguidos por
las unidades Estndar, las cuales se diferencian principal mente por sus dimensiones.
Cabe destacar, que adems, se contar con un departamento adaptado para los
requerimientos de personas discapacitadas.
13
Para ms informacin visite Anexos 4: antecedentes econmicos de los estudio de viabilidad; Tabla
n: Balance de inversiones en equipamientos e instalaciones.
- 86 -
Tabla N 9
Costo de equipamientos por unidad departamental
COSTO EQUIPAMIENTO POR UNIDAD
Estndar
USD 6.092,35
Superior
USD 6.092,35
Suite
USD 8.733,61
Tamao
La Maison, se situar en un edificio independiente integrado por cuatro pisos,
compuesto por una planta baja principal; un subsuelo, destinado a cocheras y depsito
adems de ser acceso de los empleados al hotel con ascensores, escaleras y salidas de
emergencia; un primer, segundo y tercer piso compuestos p or las unidades
departamentales; y finalmente un cuarto piso en donde se situar un saln de usos
mltiples (SUM), integrado a una terraza.
Los departamentos conforman un total de veinte unidades, distribuidas en sus
diferentes clases, Suite ejecutiva (2); Superiores (9), y Estndar (9).
Adems se contar con ambientes exteriores, formados por un parque con
piscina, galera y un sector de SPA y relajacin.
- 87 -
Lobby de 40m2
Recepcin de 35m2
Resto-bar de 42m2
Sala de estar de 40m2, que comunica con los baos; accesos a planta alta
por medio de escalera y ascensor; sala de lectura y galera exterior.
- 89 -
Jardn de 262m2
- 90 -
10,94
- 91 -
Depsito de cocina.
- 92 -
Y en el tercer piso:
-
- 93 -
- 94 -
- 95 -
Tabla N 10
Cantidad y superficie de unidades departamentales de La Maison
TIPO
Suite Ej.
Superior
Estndar
CANTIDAD
2
9
9
Total (promedio)
40 m2
37,2 m2
33 m2
SUPERFICIE
Living
Vestidor
SI
Si
No
No
No
No
Terraza
Si
Si
No
Espacios de circulacin.
Ascensor y escaleras.
Finalmente, el ltimo y cuarto piso del edificio, es el que est destinado para el
saln de usos mltiples (SUM), el cual abarca aproximadamente 150m2, y cuenta
adems con baos diferenciado por sexo.
En ese ltimo nivel, se integrar por un lado una terraza con vista al patio del
hotel, y por el otro otra con vista al exterior, las cuales se adaptarn al saln para
lograr mayor capacidad.
- 96 -
- 97 -
De esta manera, los efectos econmicos que se desprenden del estudio del
tamao del proyecto, estn representados en la siguiente tabla:
Tabla N 11
Balance de obras fsicas
ITEM
Interior
Exterior
Cochera y depsito
Suite
Superior
Estndar
Espacios comunes
TOT PRIMER PISO
1
2
4
Suite
Superior
Estndar
Espacios comunes
TOT SEGUNDO PISO
1
2
4
Superior
Estndar
Espacios comunes
TOT TERCER PISO
5
1
675
COSTO TERRENO
USD 206,00
CT / Piso
VU
AMORTIZ.
50
USD 28.738
USD 250.457
USD 28.440
USD 237.384
USD 27.523
USD 51.509
USD 89.284
USD 104.161
USD 272.477
USD 27.523
USD 51.509
USD 89.284
USD 104.161
USD 272.477
USD 128.773
USD 22.321
USD 121.383
USD 272.477
USD 103.211
USD 1.436.924
USD 139.050
USD 1.575.974
Localizacin
Se define como macro-localizacin a la ciudad de Villa Mara, provincia de
Crdoba. La eleccin de la macro localizacin se justifica por la potencialidad
econmica que presenta Villa Mara para el desarrollo de proyectos como el de La
Maison.
La micro localizacin, est situada en el barrio centro especficamente en el
boulevard Alvear no 33. Las razones de su eleccin abarca: conveniencia por
disponibilidad del terreno; ubicacin estratgica de l lote por su articulacin con la ruta
- 98 -
- 99 -
Viabilidad Legal
Tanto a nivel nacional, provincial como municipal, La Maison deber cumplir
con las necesidades legales que se relacionan de manera directa con la
implementacin de la propuesta. Para ello, resulta necesario revisar, ajustar y cumplir
con todas aquellos instructivos regulatorios.
- 100
-
As, el proyecto de La Maison, regulado por los lineamientos que fija la ley de
propiedad horizontal, cumple con sus especificaciones y no presenta ningn tipo de
declaracin que prohba el desarrollo del condo hotel.
equipamientos,
14
- 101
-
15
- 102
-
- 103
-
16
- 104
-
- 105
-
- 106
-
Estudio de Gestin
Estructura organizativa y funcional
La estructura organizativa de La Maison, presenta una pequea organizacin
centralizada, por funciones, encabezada por una ge rencia general, y dos
departamentos principales: el de administracin; y gestin de alojamientos.
Gerencia General
Es el principal responsable del gerenciamiento de todo el hotel. Es quien
ejecuta la administracin general del mismo, y tiene a cargo los departamentos de:
1. Administracin
Por su reducido tamao, est a cargo del gerente general, quien aqu tiene
como principales funciones : la planificacin; organizacin; gestin y control de la
estructura organizativa.
Dicho departamento esta dividido e n Contabilidad y Tesorera y fianzas.
El departamento contable, est a cargo de un contador pblico, quien realiza
funciones de gestin de cobros y pagos; control de caja; gestin de libros contables;
contabilidad analtica; control y gestin de obligaciones fiscales; gestin de facturas
de clientes y proveedores; etc. (L.Gonzlez y P. Taln, p. 92. 2002).
El resto de las funciones administrativas , estarn bajo el gerente general, y son
las siguientes:
-
- 107
-
participar de otros eventos mediante el patrocinio; coordinar todo tipo de evento que
se realice en el SUM del hotel, como de tipo empresarial; rondas de negocios; fiestas
y otras celebraciones; etc.
-
hotel.
2. Gestin de alojamiento
Compuesto por un rea de recepcin en donde se desarrollan tanto las tareas
del departamento de recepcin, como de pisos.
A cargo de tres recepcionistas y un auditor nocturno, quienes tienen a su
responsabilidad tres mucamas y un conserje.
En la recepcin, se contar con cobertura las veinticuatro horas, con mnimo
de dos personas a cargo por turno, compuesto por: dos recepcionistas en el turno
maana; un recepcionista acompaado por el conserje en el turno tarde; un auditor
nocturno acompaado de conserje en el turno noche.
As, las funciones de los recepcionistas abarcan:
- Reservas: venta y control de las habitaciones; contestar las peticiones de
reservas a travs de los diferentes canales ; realizar las reservas de las habitaciones;
plasmar las operaciones en el sistema; confeccionar la hoja de reserva; realizar las
listas de llegadas; receptar y controlar los depsitos; llevar un conteo y archivo de
toda la documentacin de las reservas y mantener contacto con todos los
- 108
-
- 109
-
Administracin
Tesorera y finanzas
Gestin de alojamiento
Contabilidad (1)
Recepcionistas (3)
Mucamas (3)
Conserje (2)
Adems, cuando as se precisen, se contratarn por tar eas, las reas de:
-
Gimnasio
- 110
-
Tabla N 12
Balance del personal
DEPARTAMENTO
ADMINISTRACION
RECEPCIN
Total mensual
TOTAL ANUAL
CT
USD 1.146,79
USD 946,10
USD 2.623,62
USD 874,54
USD 1.376,61
USD 2.383,49
USD 9.351,15
USD 112.213,76
Para profundizar la informacin, visite los anex os, en su seccin antecedentes econmicos del
estudio, de gestin: balance de gastos operativos
- 111
-
Viabilidad Ambiental
Medidas de mitigacin de impacto ambiental
Conforme al estudio de la viabilidad ambiental, los desechos y residuos se
identifican como unos de los componen tes principales de impacto ambiental. En base
a ello, se pretende mejorar y tratar su manejo. As, se desarrollarn las siguientes
estrategias generales:
- 112
-
- 113
-
- 114
-
Tabla N 13
Egresos afectos y no afectos a impuestos y amortizaciones
Egresos
Balance de Personal
Otros Costos
Subtotal Egresos Afectos
Inversin en Equipamiento
Balance en Obras Fsicas
Subtotal Egresos No Afectos
TOTAL EGRESOS
TOTAL AMORTIZACIONES
E.A.I
USD 112.213,76
USD 24.031,27
USD 136.245,03
E.N.A.I
Amortizaciones
USD 163.362,24
USD 1.575.973,85
USD 1.739.336,09
USD 29.337,20
USD 28.738,48
USD 2.011.826,15
USD 58.075,68
La tabla est integrada por los balances del personal y los gastos operativos
del estudio de gestin; junto con las inversiones en equipamientos e instalaciones y
los balances de obras fsicas del estudio tcnico. Estas ltimas conforman el monto
de las inversiones del flujo de caja, del cual se obtienen las amortizaciones.
- 115
-
Tabla N 14
Valor libro de los bienes amortizados : equipamientos e instalaciones
VALORLIBRO DE LOS BIENES AMORTIZADOS
Valor Libro equipamientos
VIDA UTIL
VALOR
RECUPERO
2 aos
USD 11.538,50
USD 3.461,55
5 aos
USD 10.531,83
USD 3.159,55
10 aos
USD 5.771,13
USD 1.731,34
20 aos
USD 540,00
USD 162,00
USD 28.381,46
Total
- 116
-
Tabla N 15
Clasificacin de costos fijos y variables
Tipo de egreso
Balance de Personal
Servicios pblicos
Agua
Electricidad
Gas
Impuestos
Provinciales
Municipales
Servicios privados
Telfono
Celular
Internet
T.V.
Servicios profesionales
Mantenimiento Software y Pg. Web
Servicios de Amenties
Asesoramiento legal
Sv mantenimiento
Otros
Insumo y papelera com.
Gastos en promocin
Limpieza y otros
COSTO TOTAL
CT
CU
USD 432,11
USD 2.449,54
USD 688,07
USD 1.376,15
USD 1.807,07
USD 1.651,38
USD 825,69
USD 688,07
USD 1.320,52
USD 825,69
USD 1.155,96
USD 1.376,15
USD 825,69
USD 120.039,52
USD 22,02
USD 2.752,29
USD 5.504,59
USD 15.875,23
USD 135.914,75
Estimacin de precios
Como se desarrollo en el captulo de Diseo Conceptual los precios
psicolgicos de los consumidores y las tarifas promedio de la competencia directa en
la viabilidad comercial, aqu se agregarn los precios tcnicos de las diferentes
categoras de habitaciones, basados en el clculo de los costos fijos y variables, para
la determinacin final del precio para el primer ao de ejercicio:
Tabla N 16
Estimacin del precio de venta
En Funcin de
Consumidor
Competencia
Precio tcnico
Promedio total
TARIFA INICIO
CALCULO DE TARIFAS
Suites
Dobles Sup.
USD 112,39
USD 82,57
USD 114,68
USD 90,40
USD 186,18
USD 103,44
USD 137,75
USD 92,14
USD 113,75
USD 89,14
Dobles Estnd.
USD 60,78
USD 71,10
USD 103,44
USD 78,44
USD 69,44
- 117
-
Tabla N 17
Porcentaje de ocupacin de La Maison al comienzo
Detalle
Hotel Samarn
Hotel Repblica
Hotel Howard Johnson
Promedio competencia
Ajuste por penetracin en mdo.
La Maison
%ocupacin
62%
58%
76%
65%
-25%
40%
- 118
-
-Alquiler del resto bar y del sector de SPA: los cuales conforman un alquiler
mensual fijo, ya que se tercerizan los servicios a otra empresa especializada
- Ingresos por alquiler del Saln de Usos Mltiples SUM: gestionados por La
Maison.
Tabla 18
Volumen de ventas primer ao
Tipologa
DEPARTAMENTOS
Total cantidad
Subtotal VENTA Anual
Estimado primer ao
Ig por alquiler de Resto bar
Ig por alquiler de SPA
Ig por Saln de eventos
Subtotal VENTA Anual
Estimado primer ao
TOTAL- INGRESOS INICIAL
INGRESOS PRIMER AO
VOLUMEN DE VENTAS ANUAL (primer ao)
Categora
Cant. Hab. Capacidad Plazas
Suite
2
2
4
Doble Superior
9
2
18
Doble Estndar
9
2
18
20
40
Ocupacin
100%
Ocupacin anual
Ocupacin anual
40%
Alquiler Fijo mensual
Alquiler Fijo mensual
Alquiler Fijo mensual
100%
Ocupacin anual
Ocupacin anual
10%
P.Unitario
USD 113,75
USD 89,14
USD 69,44
TOTAL ANUAL
USD 83.037,21
USD 292.809,64
USD 228.106,70
USD 1.834,86
USD 458,72
USD 603.953,55
USD 243.594,60
USD 22.018,35
USD 5.504,59
USD 1.605,50
USD 586.009,17
USD 58.600,92
USD 329.718,45
- 119
-
Estimaciones
Como se indic, se estima un periodo de evaluacin de diez aos. Aqu se
mostrarn los valores de los porcentajes de ocupacin anual, y los distintos tems de
ingresos por ventas anuales esperados.
Como resultado de las de las acciones promocionales y las estrategias de
fidelizacin desarrolladas en el captulo de Diseo Conceptual, se espera que el
comportamiento de la demanda vare en l as distintas etapas de estudio. Adems se
tendrn en cuenta las variaciones que presentara la moneda estadounidense (USD)
con el fin de ajustar las tarifas plasmadas en precio dlar .
En la siguiente tabla, se pueden visualizar dichas estimaciones. Primero se
explicarn los porcentajes de ocupacin de La Maison en sus distintas etapas de
estudio (fila 5), como resultado de los incrementos estimados como respuesta del
posible aumento de la demanda (fila 7) :
- 120
-
Tabla 19
Estimaciones: Porcentaje de ocupacin anual; Tarifas y Volumen de venta
anuales esperados de las habitaciones, como resultado de los incremento s de la
demanda e inflacin USD.
ESTIMACIONES
HABITACIONES
AJUSTES % DE OCUPACION POR INCREMENTO DE LA DEMANDA
Ao
% de
ocupacin
anual
10
40%
45%
51%
58%
65%
69%
73%
74%
75%
77%
11%
15%
13%
11%
7%
5%
2%
2%
2%
1,99%
1,98%
2,34%
2,69%
3,19%
3,68%
4,29%
4,91%
5,61%
13,21%
17,28%
15,64%
13,99%
10,41%
8,87%
6,38%
7,01%
7,73%
113,75
128,77
151,02
174,64
199,08
219,80
239,29
254,56
272,40
293,44
89,14
100,91
118,34
136,85
156,00
172,24
187,51
199,48
213,46
229,95
69,44
78,61
92,19
106,61
121,53
134,18
146,08
155,40
166,29
179,13
90,77
102,76
120,52
139,37
158,87
175,41
190,96
203,14
217,38
234,17
243.594,60
306.104,95
412.837,69
539.469,52
682.591,59
806.410,51
921.811,44
1.000.240,78
1.091.746,56
1.199.607,51
2,00%
Incrementos
total
Tarifa Suite
Ejecutiva
Tarifa Doble
Superior
Tarifa Doble
Estndar
Promedio
tarifa por ao
IG ANUAL
ESTIMADO
- 121
-
Los ingresos del arrendamiento del sector de resto bar y SPA se muestran en la
siguiente tabla:
Tabla 20
Volumen de Venta anual esperado Resto Bar y SPA
Ao
Inflacin USAIncrementos
RESTO-BAR
(Ig mensual)
INGRESO
ANUAL
ESTIMADO
SPA
INGRESO
ANUAL
ESTIMADO
2,0000%
USD
1.834,86
1,9898%
USD
1.835,23
1,9796%
USD
1.835,59
2,3365%
USD
1.836,02
2,6947%
USD
1.836,51
3,1876%
USD
1.837,10
USD
22.018,35
USD
458,72
USD
22.022,73
USD
458,81
USD
22.027,09
USD
458,90
USD
22.032,24
USD
459,00
USD
22.038,17
USD
459,13
USD
22.045,20
USD
459,27
USD
5.504,59
USD
5.505,68
USD
5.506,77
USD
5.508,06
USD
5.509,54
USD
5.511,30
10
3,6829%
USD
1.837,78
4,2947%
USD
1.838,57
4,9100%
USD
1.839,47
5,6129%
USD
1.840,50
USD
22.053,32
USD
22.062,79
USD
22.086,01
USD 459,44
USD 459,64
USD
22.073,62
USD
459,87
USD 460,13
USD
5.513,33
USD
5.515,70
USD
5.518,41
USD
5.521,50
Tabla 21
Volumen de Venta anual esperado Saln de Usos Mltiples (SUM)
SUM
AJUSTES % DE OCUPACION POR INCREMENTO DE LA DEMANDA
Ao
Porcentaje de
ocupacin
anual
10
0,10
0,11
0,13
0,14
0,16
0,17
0,18
0,18
0,19
0,19
USD
1.605,50
13,21%
USD
1.607,63
17,28%
USD
1.610,40
15,64%
USD
1.612,92
13,99%
USD
1.615,18
10,41%
USD
1.616,86
8,87%
USD
1.618,29
6,38%
USD
1.619,33
7,01%
USD
1.620,46
7,73%
USD
1.621,71
USD
58.600,92
USD
65.132,94
USD
75.032,28
USD
84.919,09
USD
94.392,07
USD
101.104,66
USD
106.254,03
USD
108.448,26
USD
110.694,75
USD
112.995,87
- 122
-
Tabla N 22
Estimaciones de ingresos por venta totales
AO
Ingresos vta de
Habitaciones
% de ocupacin
anual hab.
Q plazas Ocup * da
Q plazas Ocup * mes
Q plazas Ocup * ao
Q hab Ocup * da
Q hab Ocup * mes
Q hab Ocup * ao
Ig Restaurante y bar
Ig SPA
% de ocupacin
anual saln
Ig Saln de eventos
TOTAL INGRESOS
10
USD 243.594,60
USD 306.104,95
USD 412.837,69
USD 539.469,52
USD 682.591,59
USD 806.410,51
USD 921.811,44
USD 1.000.240,78
USD 1.091.746,56
USD 1.199.607,51
40%
16
495
5936
8
247
2968
USD 22.018,35
USD 5.504,59
45%
18
549
6589
9
275
3294
USD 22.022,73
USD 5.505,68
51%
21
631
7577
10
316
3789
USD 22.027,09
USD 5.506,77
58%
23
714
8562
12
357
4281
USD 22.032,24
USD 5.508,06
65%
26
792
9504
13
396
4752
USD 22.038,17
USD 5.509,54
69%
28
847
10169
14
424
5085
USD 22.045,20
USD 5.511,30
73%
29
890
10678
15
445
5339
USD 22.053,32
USD 5.513,33
74%
30
908
10891
15
454
5446
USD 22.062,79
USD 5.515,70
75%
30
926
11109
15
463
5554
USD 22.073,62
USD 5.518,41
77%
31
944
11331
15
472
5666
USD 22.086,01
USD 5.521,50
10%
USD 58.600,92
11%
USD 65.132,94
13%
USD 75.032,28
14%
USD 84.919,09
16%
USD 94.392,07
17%
USD 101.104,66
18%
USD 108.448,26
19%
USD 110.694,75
19%
USD 112.995,87
USD 651.928,91
USD 804.531,38
USD 935.071,67
18%
USD 106.254,03
USD
1.055.632,11
USD 329.718,45
USD 398.766,30
USD 515.403,84
USD 1.136.267,53
USD 1.230.033,34
USD 1.340.210,89
123
Anlisis de Sensibilidad
Frente a la diversidad de factores que influyen en la decisin de invertir en un
proyecto o no hacerlo, se considera reali zar un para identificar cuan sensibles son las
las reacciones de las principales variables que afectan al proyecto, conforme a los
posibles cambios del entorno. S e plantea como principal determinante de la
rentabilidad del proyecto a la variable del porcentaje de ocupacin anual.
As, se presentan a continuacin tres escenarios:
- Escenario optimista, plantea un porcentaje ambicioso de ocupacin mxima
que podra recibir el hotel en sus comienzos;
- Escenario normal, el cual refleja los montos de ocupacin esperados;
- Escenario pesimista, que representa la peor situacin que se podra presentar
en el proyecto.
De esta manera, se midi la rentabilidad (VAN; TIR) con la finalidad de
demostrar en cual de las circunstancias el proyecto se considera rentable :
Los resultados fueron:
Tabla N 23
Anlisis de sensibilidad
Escenarios
Optimista
Normal
Pesimista
% de Ocupacin
60%
40%
20%
VAN
USD 3.346.023,94
USD 2.250.060,57
USD 1.116.945,90
TIR
0,23
0,14
0,1
124
Tasa de descuento
Se establece una tasa de descuento del 12% conforme a lo que demandan los
proyectos de inversin hoteleros simila res a la propuesta en estudio y teniendo en
cuenta los incrementos inflacionarios de USD, basados aproximadamente por una
inflacin del 2% anual.
125
10
USD 243.594,60
USD 306.104,95
USD 412.837,69
USD 539.469,52
USD 682.591,59
USD 806.410,51
USD 921.811,44
USD 1.000.240,78
USD 1.091.746,56
USD 1.199.607,51
USD 86.123,85
USD 92.661,35
USD 102.566,15
USD 112.459,38
USD 121.939,79
USD 128.661,16
USD 133.820,68
USD 136.026,75
USD 138.286,78
USD 140.603,38
Ingresos totales
USD -15.875,23
USD -16.668,99
USD -17.502,44
USD -18.377,56
USD -19.296,44
USD -20.261,26
USD -21.274,33
USD -22.338,04
USD -23.454,94
USD -24.627,69
Costos fijos
USD -120.039,52
USD -120.039,52
USD -120.039,52
USD -120.039,52
USD -120.039,52
USD -120.039,52
USD -120.039,52
USD -120.039,52
USD -120.039,52
USD -120.039,52
Amortizaciones
USD -58.075,68
USD -58.075,68
USD -58.075,68
USD -58.075,68
USD -58.075,68
USD -58.075,68
USD -58.075,68
USD -58.075,68
USD -58.075,68
USD -58.075,68
Valor Libro
USD 3.461,55
135.728,02
USD 3.159,55
USD 1.731,34
207.443,66
319.786,20
455.436,15
610.279,29
736.695,21
856.242,59
935.814,29
1.028.463,19
1.139.199,34
IMPUESTOS
0,35
USD -47.504,81
USD -72.605,28
USD -111.925,17
USD -159.402,65
USD -213.597,75
USD -257.843,32
USD -299.684,91
USD -327.535,00
USD -359.962,12
USD -398.719,77
USD 88.223,22
USD 134.838,38
USD 207.861,03
USD 296.033,49
USD 396.681,54
USD 478.851,88
USD 556.557,68
USD 608.279,29
USD 668.501,08
USD 740.479,57
Amortizaciones
USD 58.075,68
USD 58.075,68
USD 58.075,68
USD 58.075,68
USD 58.075,68
USD 58.075,68
USD 58.075,68
USD 58.075,68
USD 58.075,68
USD 58.075,68
Valor Libro
USD -3.461,55
USD -3.159,55
-1.731,34
-11.538,50
-10.531,83
-5.771,13
-2.087.203,31
-2.087.203,31
417.440,66
-150.092,88
-138.092,88
-126.092,88
-131.533,54
563.739,55
27.821,13
127.843,83
228.016,29
309.532,29
536.927,56
614.633,36
666.354,96
726.576,75
791.052,78
TASA DTO
0,12
VAN
2.250.060,57
TIR
0,14
PRI
8 AOS
Valores Actuales
502.441,67
24.796,02
113.942,80
203.223,08
275.875,48
536.927,56
614.633,36
666.354,96
726.576,75
791.052,78
Valores Acumulados
502.441,67
527.237,69
641.180,49
844.403,57
1.120.279,05
1.657.206,61
2.271.839,97
2.938.194,93
3.664.771,69
4.455.824,47
126
127
Tabla N 25
Fideicomiso 1: Valores iniciales
VALORES DE FIDEICOMISO
ITEM
MONTO
Inversin en Equipamiento
USD 163.362,24
Balance en Obras Fsicas
USD 1.575.973,85
COSTO
CONSTRUCCIN
INVERSION TOTAL COSTO
USD 1.739.336,09
Total m2 unidades
708,83
PRECIO
FIDEICOMISO
Valor m2
USD 2.453,81
Tabla N 26
Fideicomiso 2: Valores Unidades
UNIDADES
Suite
Superior
Estndar
Total
Rentabilidad total
CANTIDAD
2
9
9
20
1,20
m2
40
37,43
32,44
Unidad s/ precio en
fideicomiso (aporte)
USD 117.783,01
USD 110.215,45
USD 95.522,02
USD 2.087.203,31
128
Tabla N 27
Fideicomiso 3: Participaciones y montos de inversin
ITEM
Suite
Superior
Estndar
VALORES INICIALES
Participacin
PARITCIPACION FIDEICOMISO
FIDUCIARIO
TOTAL
Cantidad
Precio
USD 117.783,01
2
USD 235.566,02
USD 110.215,45
USD 95.522,02
9
USD 859.698,21
USD 2.087.203,31
USD 1.095.264,23
100%
52%
FIDUCIANTE (inversores)
Cantidad
Precio
9
USD 991.939,08
USD 991.939,08
48%
Tabla N 28
Fideicomiso 4: Rentabilidad de fiduciario (administrador de fideicomiso)
RENTABILIDAD FIDEICOMISO
Ganancia Fideicomiso
USD 347.867,22
Inversin fiduciario
USD -1.095.264,23
Aporte Fiduciario
-USD 747.397,01
A modo de sntesis, las utilidades del fideicomiso abarcan los USD 347.867,22
correspondientes al fiduciario, quien lo podra invertir en dichas habitaciones,
teniendo que aportar finalmente USD 747.397,01.
129
Tabla N 29
Condo Hotel 1: Rentabilidad ofrecida al socio inversor: clculos comparativos
Unidad
Convencional
Depto.
Suite
Superior
La Maison
Estndar
Anual
USD 2.752,20
USD 9.815,25
USD 9.184,62
USD 7.960,17
Monto final
USD 38.531,84
USD 107.967,76
USD 101.030,83
USD 87.561,85
Tabla N 30
Condo Hotel 2: Puesta en marcha Pagos anuales s/ rentabilidad es a socio y
operador hotelero en
BENEFICIARIOS
OPERADOR
HOTELERO
INVERSIONISTAS
PARTICULARES
10%
CONDO HOTEL
RENTABILIDAD
Cuota/
Unidad
Cantidad
unidad
SUITE
2
USD 817,94
ESTNDAR
9
USD 765,39
Cuota Anual
USD 19.630,50
USD 82.661,59
10%
SUPERIOR
USD 71.641,52
r% anual s/
inversin
USD 663,35
GESTION
r% anual s/
Cuota Anual
utilidades
(Ao1)
5%
USD 7.315
130
Tabla N 31
Rentabilidad anual total de socio particular y operador hotelero
RENTABILIDAD ANUAL CONDO HOTEL
Socio
Unidades
Gestin (1 Ao)
Socio Inversor particular
USD 71.641,52
Operador
USD 102.292,09
USD 7.315
Sintticamente, la tabla anterior refleja las posibles utilidades de las distintas partes en
base a los clculos anteriores.
131
Conclusiones Finales
Villa Mara, es una ciudad que presenta indicios de crecimiento econmico en
todos sus sectores. Con altas expectativas de desarrollo en su actividad turstica, y
presencia de una demanda potencial compuesta por un tu rismo de negocios, se
consider como un destino con alta factibilidad para el desarrollo de proyectos
hoteleros como el de La Maison Condo Boutique.
Si bien, en el plano de la oferta de alojamiento , Villa Mara ha detectado la
presencia de alternativas hoteleras para atender al mercado corporativo, no se ha
considerado que estas competencias se asimilen a las caractersticas que ofrece la
presente propuesta. El proyecto de La Maison, se bas en un condo hotel boutique de
tipologa apart- hotel, categorizado en tres estrellas superior, acentuado en un edificio
de cuatro pisos, con equipamiento e instalaciones de ltima tecnologa. Ofrece una
promesa, basada en un pequeo negocio con un estilo propio, fundado en las
tendencias de decoracin vintage, con atencin personalizada y servicios de calidad,
que logra diferenciarse hasta de los ms poderosos competidores.
Finalmente, en base a los efectos econmicos de los estudios de viabilidades,
se evalu econmica y financieramente el proyecto, mediante un flujo de caja
acumulado proyectado en un horizonte de diez aos, el cual report que el proyecto de
La Maison Condo Boutique, es una opcin rentable para aquel que desee asignar sus
recursos a una alternativa de inversin.
132
Ficha Bibliogrfica
Dixon D.F. y Blois KC. (1983). Some Limitation Of The 4Ps as a paradigm
for marketing. Reino Unido.
133
de
la
entidad.
Recuperado
de:
http://www.aerca.org.ar/aerca/notas.asp?nid=13
Financialred.com.
(2011).
Tasa
de
Inflacin.
Recuperado
de:
http://www.tasadeinflacion.com.ar/tag/inflacion -2011/.
de:
https://docs.google.com/viewer?a=v&q=cache:oieoJoQhqisJ:magya.cba.gov.a
r/uploaded/1307971042informe.pdf+IERAL+Fundaci%C3%B3n+mediterr%C
3%A1nea+informe+dpto+general+san+martin&hl=es&gl=ar&pid=bl&srcid=
ADGEEShSMZwOJ737uFvyEMYEOuV1ViS58HYcvIlPR5QCz4wkHQSVo ZxtOa5YNdI_xJgsV2
bCUCoknEgSxpyWya1DkbvrUfDX2H6bIxf38E2ShGLpghcki8cyFIgg n9cyUutF1vCNWl&sig=AHIEtbTqRKzwOZ8FWaaitSR1ZZJr1i4xCw
de:
http://www.villamaria.gov.ar/institucional/unidad_ejecutora_deporte_turismo_
recreacion.php.
134
Radison
Blu
Royal
Hotel.
(2011).
Recuperado
de:
http://www.google.com.ar/search?hl=es&q=Radisson+Blu+Royal+Hotel&gs_
sm=e&gs_upl=15746l17564l0l18243l4l4l0l0l0l1l416l1436l2 1.2.1l4l0&bav=on.2,or.r_gc.r_pw.,cf.osb&biw=1280&bih=709&um=1&ie=U
TF-8&tbm=isch&source=og&sa=N&tab=wi
135
Anexos
ANEXOS 1: INTRODUCCIN AL ENTORNO DEL PROYECTO
136
La provincia de Crdoba
En el plano turstico, la provincia de Crdoba conforma la regin centro del
pas. Limita al este con Santa Fe, y al sureste con Buenos Aires,
dos de la s
137
educacional El caminante.
En lo que respecta a la educacin primaria, la ciudad posee aproximadamente
veintin insitito, la mayora de los que provee educacin secundaria tambin lo hacen con la
enseanza de primario.
Los datos anteriores reflejan el nivel sociocultural de los residentes de la ciudad, lo
cual refleja una cobertura educativa y profesional positiva. Incluso la cercana con la ciudad
de Crdoba permite ampliar estas cuestiones en cuanto a la demanda que presenta Villa Mara
y el exceso de oferta de Crdoba.
Adems posee una moderna oferta de bibliotecas, principalmente la Medioteca y
Tecnoteca situadas en la zona cntrica en el predio del subnivel de la ciudad.
Servicios recreativos y deportivos
Los equipamientos deportivos y recreacionales estn conformados por los clubes
pblicos como privados, que ofrecen la posibilidad de practicar y capacitar se en los diferentes
deportes como: tenis, paddle, paleta, rugby, golf, ftbol, equitacin, natacin, atletismo,
bsquet, entre otros.
Servicios de eventos
Un sector que ha tomado auge en los ltimos aos son los servicios de salones para
eventos y convenciones. Estos servicios son fundamentales para el desarrollo del segmento de
turismo de negocios. Contar con salones adecuados y equipados, permite un incremento y
mejoramiento del desarrollo de uno de las actividades que atraen al turismo de negocios, tal es
139
140
Medios de transporte:
actualmente estn gestionados por la Municipalidad de Villa Mara. Adems se cuenta con
solo una empresa de taxis y siete de re mises.
Transporte areo: Nuevo aeropuerto Villa Mara - Crdoba. Posee una pista
141
Algunas de las acciones desarrolladas por al entidad abarcan: rondas de negocios con
empresarios extranjeros y locales desarrollada por la Cmara de Comercio Exterior de
AERCA, cursos de capacitacin, servicios y asesoramientos para empresas y particulares,
proyectos de mejoras en la ciudad, como lo son el proyecto de modernizacin del casco
cntrico y el desarrollo del parque industrial y tecnolgico SEM. (AERCA, 2011)
Parque industrial: Adems otra de las cuestiones a considerar, es la creacin del
Parque Industrial de Villa Mara. Es una creacin proveniente de la formacin de una
economa mixta, liderado por la Asociacin de Empresarios de la Regin Centro de
Argentina; AERCA, que tiene como finalidad brindar un rea para la disposicin de
infraestructuras como empresas comerciales y de servicios e industrias que faciliten el
desarrollo de un polo industrial. La misin de este parque es promover el desarrollo local y
regional, fomentar el ordenamiento urbano, atraer capitales privados y finalmente im pulsar la
generacin de empleos. De esta manera, se busca lograr una mejor urbanizacin para la
posible instalacin de nuevas empresas e industrias y relocalizacin de las existentes.
(Municipalidad de Villa Mara, 2010).
Organizacin de la actividad turs tica: En la ciudad de Villa Mara la actividad
turstica est cobrando importancia. Surgi en el corriente ao, la llamada Unidad Ejecutora
de Turismo, Deportes y Recreacin, que tienen como principal objetivo la promocin de las
actividades deportivas y tursticas del mbito local. sta unidad, est constituida por una
sociedad de economa mixta que es la responsable de ejecutar las polticas pblicas tendientes
a favorecer dichos sectores, y as fortalecer la actividad turstica, promover el desarrollo de
actividades y eventos deportivos, como recreativos y culturales en la ciudad.
La creacin de sta unidad posibilitar a travs de su consejo de Planeamiento
Estratgico y Consultivo, la expresin y el consenso entre empresarios, entidades deportivas,
representantes del sector hotelero y gastronmico y el Municipio, logrando mayor armona y
fusin entre los entes pblicos y privados, tendientes a lograr mejores decisiones a favor de
las realidades en esos aspectos de la ciudad de Villa Mara.
Como funciones especficas del ente se encuentran:
-
concretarlas, como as tambin programar y vender tours por la Ciudad, Provincia y Nacin.
-
Municipal, a los fines de promover el deporte, l a recreacin y el turismo en todas sus formas.
-
142
tambin los espacios o zonas privadas afectadas a la actividad o explotacin turstica y/o
recreativa.
-
Nacin, y con todo organismo vinculado a su objeto de creacin, en cuestiones referidas a los
establecimientos en donde se imparta enseanza orientada hacia la actividad deportiva y
turstica, o en aquellos en que el deporte, el turismo, la hotelera u otras vinculadas a los dos
ejes centrales de esta SEM (el Deporte y el Turismo) conformen la esencia principal de la
formacin acadmica promoviendo a los profesionales del rea capacitacin permanente.
-
FAMILIA
83%
73%
57%
60%
50%
23%
41%
29%
50%
31%
54%
70%
AMIGOS
9%
16%
30%
20%
36%
35%
38%
24%
34%
35%
33%
22%
INDIVIDUAL
8%
11%
14%
20%
14%
42%
21%
47%
17%
30%
12%
8%
COMPAERO
4%
2%
3%
Tabla N 33
Origen de los turistas de Villa Mara
ORIGEN
VERANO 2005
INVIERNO 2005
VERANO 2006
INVIERNO 2006
VERANO 2007
INVIERNO 2007
VERANO 2008
INVIERNO 2008
VERANO 2009
INVEIRNO 2009
VERANO 2010
VERANO 2011
BUENOS AIRES
73%
83%
74%
64%
75%
45%
60%
45%
50%
28%
42%
63%
CRDOBA
9%
5%
6%
16%
8%
23%
15%
23%
10%
37%
17%
9%
STA. FE
12%
6%
11%
12%
10%
10%
10%
12%
22%
10%
19%
13%
OTROS
7%
6%
9%
8%
7%
22%
15%
20%
18%
25%
22%
15%
143
TOTAL
2
4
9
14
17
11
0
4
2
0
0
0
0
6
0
0
6
0
0
2
5
3
1
4
144
Tabla N 35
Encuestas al turista de negocios
ENCUESTADOS
1
2
3
4
5
6
7
8
TOTAL
1. Cuando realiza viajes por cuestiones laborales, lo hace en forma individual?
SI
1
1
2
NO
1
1
1
1
1
5
2. Cual es el medio de transporte que frecuenta utilizar para real izar sus viajes de negocios?
AUTO
1
1
1
1
1
1
1
7
BUS
0
AVION
1
1
OTROS
0
3. Que tipologa de alojamientos prefiere?
HOTELERO
1
1
1
1
1
1
6
EXTRAHOTELERO
1
1
4. Que categora de alojamientos es la que frecuenta?
*
0
**
0
***
1
1
1
1
4
****
1
1
1
3
*****
0
5. Cules son los tres factores ms importantes que considera al momento de elegir un alojamiento?
UBICACIN
3
2
2
2
2
3
14
PRECIO
1
1
CALIDAD
2
3
3
3
3
2
16
SV. COMPLEM
1
1
1
1
4
AT. PERSON.
1
1
2
3
7
NINGUNA
0
6. Qu tipo de rgimen elige?
SOLO DESAYUNO
1
1
1
1
1
1
1
7
MEDIA PENSION
0
ALL INCLUSIVE
0
7. Considera importante la presencia de servicio de restauracin para la seleccin de su hotel?
SI
1
1
1
1
1
1
6
NO
1
1
8. Business Center?
SI
1
1
1
3
NO
1
1
1
1
4
9. Es importante para usted la presencia de un saln de usos mltiples en el alojamiento? (SUM)
SI
1
1
1
1
4
NO
1
1
1
3
10. Por lo general, Cuntos das suele hospedarse en un destino por cuestiones laborales?
ENTRE 1-4 DIAS
1
1
1
1
1
1
1
7
ENTRE 5-8 DIAS
0
MAS DE 9
0
Cul es el precio que considera correcto por un servicio de alojamiento de departamentos de alta calidad, por noche?
Entre $1000 y $1500
0
Entre $500 y $1000
1
1
1
3
Entre $100 y $500
1
1
1
1
1
5
145
1 EST
2 EST
3 EST
4 EST
SIN
1
4
1
3
1
2
1
1
1
4
Cantidad
1
5
2
12
2
1
Tabla N 37
Alojamientos por tipologa y plazas
NOMBRE
ALCAZAR
ALEM
ALVEAR
AMANECER
ANTARES
BOULEVARD
LA CAS. POETA
CITY
COLON
CONTINENTAL
HOWARD
ORIN
CAMPO Y RO
PRESIDENTE
REPUBLICA
RUTA 9
SAMARAN SUITES
SAN CARLOS
SAN MARTN
SAN REMO
SARMIENTO
CATEDRAL
Total
TIPOLOGA SGL
HOTEL
11
HOTEL
HOSPEDAJE
HOSPEDAJE
HOTEL
HOSTERA
HISPEDAJE
HOTEL
HOTEL
HOTEL
HOTEL
HOTEL
8
POSADA
HOTEL
HOTEL
HOSTERA
HOTEL
HOSPEDAJE
HOTEL
HOTEL
APART
RESIDENCIA
19
DBL
10
10
4
20
2
4
TRIP
9
1
1
2
9
4
Q HABIACIONES
CUAD X 5 X 6
6
1
4
2
27
6
10
40
8
4
4
8
1
5
1
12
2
4
5
24
57
4
17
4
18
9
15
3
2
4
X8
13
1
1
274
2
4
79
1
2
3
2
2
2
52
22
4
5
SUITE PLAZAS
1
89
49
11
60
51
28
106
74
54
80
1
82
2
53
18
66
4
141
26
2
58
12
58
38
46
NO PROP.
10
1200
146
Calefaccin/refrigeracin
(Tipo) ;
Servicio
de
lavandera ;
HOTEL REPBLICA
HOTEL: HOTEL REPUBLICA (LA ASISTENCIA S.A.)
Tipologa: Hotel
Categora: ****
Forma de Explotacin: En propiedad
Descripcin del establecimiento: Arquitectnica: edificio de seis pisos. En planta baja:
recepcin, lobby, salas para eventos, y bar. Desde el primer al quinto piso se
encuentran las habitaciones y en el sexto los salones de eventos.
Organizacin de la actividad: Todo el ao
Mercado al que atiende: Clientes corporativos: visitadores, viajantes y agencias de
turismo. En pocas vacacionales se suma el turismo de paso .
Estrategia de diferenciacin: Hotel cntrico, habitaciones e imagen renovada.
HABITACIONES Y TARIFAS
Tarifas dobles: estndar: $285
Superior: $320
Tarifas single: estndar: $210
Superior: $250
Cantidad de Habitaciones: 65
Tipo de habitaciones: estn dar y superiores
Cantidad de Plazas: 135
SERVICIOS BASICOS Y COMPLEMENTARIOS
Sala de estar; Sala de convenciones (Cantidad, capacidad, equipamiento): 6 SALAS
Saln club: 150 personas
Saln panormico: 50 personas
Auditorio: 50 personas
Sala ejecutiva: 12 personas (mesa de trabajo)
Sala Vitreaux: 16 personas (mesa de trabajo)
148
en
algunas
habitaciones.
OTROS DATOS
Direccin: 9 de julio 58
Telfono: 0353-4535500
Pagina Web: www.hotelrepublicavm.com.ar
Fecha de relevamiento: 13/02/2012
Autor: Elaboracin propia
Entrevistado: propietaria del lugar
SAMARN SUITE
Tipologa: Hotel
Categora: 3 Estrellas Superior
Forma de Explotacin: En propiedad
Propietario: Carlos Gribaudo
Descripcin del establecimiento: Edificio moderno ubicado al frente de la terminal de
mnibus de la ciudad, equipado para atender al turista de negocios.
Organizacin de la actividad: Apertura todo el ao
Mercado al que atiende: Turista de Negocios.
HABITACIONES Y TARIFAS
Tarifa por tipo de habitacin: Single: $220; Dobles: $290; Triple: $350; Cuadruple:
$370
Tarifa media de habitaciones: $346
Cantidad de Habitaciones: 25 habitaciones
Tipo de hab.: Dobles: 17; Triples: 4; Cudruples: 2; Suites: 2
Cantidad de Plazas: 58 plazas
SERVICIOS BASICOS Y COMPLEMENTARIOS
Sala de estar (Caractersticas, comodidades) ; Saln de convenciones; Personal
bilinge
Calefaccin/refrigeracin; Servicio de lavandera; Servicio de mensajera; Wi Fi;
Telfono; Business Center; Caja de Seguridad
149
150
INVERSIONES EN EQUIPAMIENTOS
ESPACIOS COMUNES
SECTOR PU($)
PU(USD)
Q
TOT
VU A
Admin
$ 5.000,00 USD 1.146,79
1
USD 1.146,79
2
USD 573,39
Recepcin
$ 2.499,00
USD 573,17
2
USD 1.146,33
2
USD 573,17
Recepcin
Recepcin
Recepcin
Recepcin
Recepcin
Todos
Todos
Admin
Admin
Rec.Rec.Rec.Rec.Recepcin
$ 299,00
$ 500,00
$ 250,00
$ 186,75
$ 150,00
$ 89,00
$ 243,80
$ 40.000,00
$ 1.980,00
$ 3.780,00
$ 230,00
$ 3,66
$ 100,00
$ 1.439,00
USD 68,58
USD 114,68
USD 57,34
USD 42,83
USD 34,40
USD 20,41
USD 55,92
USD 9.174,31
USD 454,13
USD 866,97
USD 52,75
USD 0,84
USD 22,94
USD 330,05
1
1
12
6
9
34
13
1
1
2
2
10
40
6
USD 68,58
USD 114,68
USD 688,07
USD 257,00
USD 309,63
USD 694,04
USD 726,93
USD 9.174,31
USD 454,13
USD 1.733,94
USD 105,50
USD 8,39
USD 917,43
USD 1.980,28
Recepcin
Recepcin
Recepcin
Rest
Rest
Office
Office
Rec.Lobby
Recepcin
Recepcin
Recepcin
$ 50,00
$ 649,00
$ 159,00
$ 3.780,00
$ 3,66
$ 155,00
$ 496,00
USD 11,47
USD 148,85
USD 36,47
USD 866,97
USD 0,84
USD 35,55
USD 113,76
6
1
1
1
10
2
2
USD 68,81
USD 148,85
USD 36,47
USD 866,97
USD 8,39
USD 71,10
USD 227,52
5
5
5
5
5
10
10
USD 13,76
USD 29,77
USD 7,29
USD 173,39
USD 1,68
USD 7,11
USD 22,75
$ 2.299,00
$ 349,00
$ 599,00
$ 2.000,00
USD 527,29
USD 80,05
USD 137,39
USD 458,72
6
2
1
1
USD 3.163,76
USD 160,09
USD 137,39
USD 458,72
10
10
10
10
USD 316,38
USD 16,01
USD 13,74
USD 45,87
$ 2.599,00
$ 107,28
$ 747,93
$ 516,53
$ 875,21
$ 589,26
$ 70,00
$ 10.000,00
$ 25.300,00
USD 596,10
USD 24,61
USD 171,54
USD 118,47
USD 200,74
USD 135,15
USD 16,06
USD 2.293,58
USD 5.802,75
1
4
4
4
4
4
4
1
1
USD 596,10
USD 98,42
USD 686,17
USD 473,88
USD 802,94
USD 540,61
USD 64,22
USD 2.293,58
USD 5.802,75
USD 36.232,78
10
20
20
20
20
20
20
20
20
USD 59,61
USD 4,92
USD 34,31
USD 23,69
USD 40,15
USD 27,03
USD 3,21
USD 114,68
USD 290,14
USD 6.696,31
Rest
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Cocina
Todos
Todos
2
USD 34,29
2
USD 57,34
2
USD 344,04
2
USD 128,50
2
USD 154,82
2
USD 347,02
2
USD 363,46
5 USD 1.834,86
5
USD 90,83
5
USD 346,79
5
USD 21,10
5
USD 1,68
5
USD 183,49
5
USD 396,06
151
Tabla N 39
Balance de inversiones en equipamientos e instalaciones : Unidades Superior y
Estndar
ITEM
Almohadas SIMMONS ALM.CLASS
Batas hombre blanca CANNON
Batas mujer blanca CANNON
Juego Sbanas individual medida 280 * 300
ms fundas
Mantelera
Plumn Mica reversible 2 Pl.
Radio Despertador. DAIHATSU
RADIORELOJ AM/FM
Secador de Pelo PHILIPS HP -8100 1000W
Set de Juegos de Toalla y Talln Mica. *2pax
Toalla piso bao damero blanco
Alfombra felpuda blanca 66*120
Corinas exterior habitaciones
Cubrecamas.Roberta Allen Cubre Somier
Volados 2 PL
Frigo bar
Lmparas de Techo
Lmparas Dicroicas
Microondas WESTINGHOUSE
Somier King Size adaptables.
TV 24" LED FULL HD. HITACHI
Veladores de mesa de luz
Telfono inalmbrico SIEMENS
Aire Acondicionado Fro/Calor
WESTINGHOUSE
Alacena (Colombano VM)
Alfombra de pie de cama
Anafe con dos hormallas (4). ORBIS
cristalera (vino- champagne- agua) 25 pax
Cubiertos 4 pax
Escritorio. PLATINUM ESCRITORIO 1.00
MTS
Juego de 4 sillas comedor.UNICAM S-IRIS
Mesas comedor. UNICAM. cao y madera.rect.
80.0 cm
Mesas de luz MOSC LAZARO 2C CA
Modular para TV. R20359 2C+2P WE
PLACARD PLATINUM LS1 4PT.ABRIR
Platos pax
Respaldar Dadone p SOMIER KING
Silla Oficina LM SILLON GIR.REG
NEUM.C/BRAZ.
Accesorios Sanitarios (*)
Bid lnea dorica
Espejos
gritera juego ducha
gritera juego lavatorio
Inodoros lnea dorica
Lavabos lnea dorica
Cajas fuertes digital
Baeras
Subtotal
HABITACIONES
HABITACION SUPERIOR Y ESTANDAR
SECTOR
PU($)
PU(USD)
Habitaciones
$ 87,00
USD 19,95
Habitaciones
$ 179,00
USD 41,06
Habitaciones
$ 179,00
USD 41,06
Q
36
54
54
TOT
USD 718,35
USD 2.216,97
USD 2.216,97
VU
2
2
2
A
USD 359,17
USD 1.108,49
USD 1.108,49
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
$ 179,18
$ 30,00
$ 246,75
USD 41,10
USD 6,88
USD 56,59
54
54
54
USD 2.219,20
USD 371,56
USD 3.056,08
2
2
2
USD 1.109,60
USD 185,78
USD 1.528,04
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
$ 99,00
$ 75,00
$ 180,00
$ 29,90
$ 149,00
$ 200,00
USD 22,71
USD 17,20
USD 41,28
USD 6,86
USD 34,17
USD 45,87
18
18
54
54
18
18
USD 408,72
USD 309,63
USD 2.229,36
USD 370,32
USD 615,14
USD 825,69
2
2
2
2
2
5
USD 204,36
USD 154,82
USD 1.114,68
USD 185,16
USD 307,57
USD 165,14
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
$ 89,00
USD 20,41
$ 998,00 USD 228,90
$ 96,00
USD 22,02
$ 3,66
USD 0,84
$ 500,00
USD 114,68
$ 3.078,00
USD 705,96
$ 2.299,00
USD 527,29
$ 149,00
USD 34,17
$ 159,00
USD 36,47
18
USD 367,43
18 USD 4.120,18
36
USD 792,66
72
USD 60,44
18 USD 2.064,22
18 USD 12.707,34
18 USD 9.491,28
36 USD 1.230,28
18
USD 656,42
5
5
5
5
5
5
5
5
5
USD 73,49
USD 824,04
USD 158,53
USD 12,09
USD 412,84
USD 2.541,47
USD 1.898,26
USD 246,06
USD 131,28
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
$ 2.599,00
$ 500,00
$ 200,00
$ 1.154,00
$ 399,36
$ 148,00
USD 596,10
USD 114,68
USD 45,87
USD 264,68
USD 91,60
USD 33,94
18 USD 10.729,82
18 USD 2.064,22
18
USD 825,69
18 USD 4.764,22
18 USD 1.648,73
18
USD 611,01
10
10
10
10
10
10
USD 1.072,98
USD 206,42
USD 82,57
USD 476,42
USD 164,87
USD 61,10
Habitaciones
Habitaciones
$ 507,00
$ 400,00
USD 116,28
USD 91,74
18
18
USD 2.093,12
USD 1.651,38
10
10
USD 209,31
USD 165,14
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
$ 784,00
$ 259,00
$ 500,00
$ 848,00
$ 68,00
$ 1.909,00
USD 179,82
USD 59,40
USD 114,68
USD 194,50
USD 15,60
USD 437,84
18
36
18
18
18
18
USD 3.236,70
USD 2.138,53
USD 2.064,22
USD 3.500,92
USD 280,73
USD 7.881,19
10
10
10
10
10
10
USD 323,67
USD 213,85
USD 206,42
USD 350,09
USD 28,07
USD 788,12
Habitaciones
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Habitaciones
Habitaciones
$ 584,00
$ 107,28
$ 747,93
$ 109,00
$ 347,93
$ 516,53
$ 875,21
$ 589,26
$ 185,00
$ 570,00
USD 133,94
USD 24,61
USD 171,54
USD 25,00
USD 79,80
USD 118,47
USD 200,74
USD 135,15
USD 42,43
USD 130,73
18
18
18
18
18
18
18
18
18
18
USD 2.411,01
USD 442,90
USD 3.087,78
USD 450,00
USD 1.436,41
USD 2.132,46
USD 3.613,25
USD 2.432,72
USD 763,76
USD 2.353,21
USD
109.662,23
10
20
20
20
20
20
20
20
20
20
USD 241,10
USD 22,14
USD 154,39
USD 22,50
USD 71,82
USD 106,62
USD 180,66
USD 121,64
USD 38,19
USD 117,66
USD
19.255,11
152
Tabla N 40
Balance de inversiones en equipamientos e instalaciones : Suites Ejecutivas
ITEM
Batas hombre blanca CANNON
Batas mujer blanca CANNON
Juego Sbanas individual medida 280 *
300 ms fundas
Mantelera
Plumn Mica reversible 2 Pl.
Radio Despertador. AM/FM
Secador de Pelo PHILIPS HP -8100
1000W
Set de Juegos de Toalla y Talln *2pax
Toalla piso bao damero blanco
Alfombra felpuda blanca 66*120
Almohadas Cervical SUITES.
CANNON
Netbook (Toshiba)
Corinas exterior habitaciones
Cubrecamas.Roberta Allen Cubre
Somier Volados 2 PL
Frigo bar
Lmparas de Techo
Lmparas Dicroicas
Microondas WESTINGHOUSE
Somier King Size adaptables.
Veladores de mesa de luz
Telfono inalmbrico SIEMENS
Lmparas de pie
Reproductor DVD- SUITES
TV 32" LED FULL HD.
Aire Acondicionado Fro/Calor
WESTINGHOUSE
Alacena (Colombano VM)
Alfombra de pie de cama
Anafe con dos hormallas (4). ORBIS
cristalera (vino- champagne- agua) 25
pax
Cubiertos 4 pax
Escritorio. PLATINUM ESCRITORIO
1.00 MTS
Juego de 4 sillas comedor.UNICAM SIRIS
Mesas comedor. UNICAM. cao y
madera.rect. 80.0 cm
Modular para TV. R20359 2C+2P WE
PLACARD PLATINUM LS1
4PT.ABRIR
Platos pax
Respaldar Dadone p SOMIER KING
Silla Oficina LM SILLON .
Espejo de Pie
Juego de Living (Sillones-banquetamesa ratona)
Accesorios Sanitarios (*)
Bid lnea dorica
Espejos
gritera juego ducha
gritera juego lavatorio
Inodoros lnea dorica
Lavabos lnea dorica
Cajas fuertes digital
Accesorios para discapacitados: barral,
asiento p/inodoro
Ducha escocesa
Subtotal
TOTAL INVERSION EN EQUIPOS
SECTOR
Habitaciones
Habitaciones
HABITACIONES
SUITE
PU($)
PU(USD)
$ 179,00
USD 41,06
$ 179,00
USD 41,06
Q
6
6
TOT
USD 246,33
USD 246,33
VU
2
2
A
USD 123,17
USD 123,17
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
$ 179,18
$ 30,00
$ 246,75
$ 99,00
USD 41,10
USD 6,88
USD 56,59
USD 22,71
6
6
6
2
USD 246,58
USD 41,28
USD 339,56
USD 45,41
2
2
2
2
USD 123,29
USD 20,64
USD 169,78
USD 22,71
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
$ 75,00
$ 180,00
$ 29,90
$ 149,00
USD 17,20
USD 41,28
USD 6,86
USD 34,17
2
6
6
2
USD 34,40
USD 247,71
USD 41,15
USD 68,35
2
2
2
2
USD 17,20
USD 123,85
USD 20,57
USD 34,17
SUITES
SUITES
Habitaciones
$ 89,00
$ 2.199,00
$ 200,00
USD 20,41
USD 504,36
USD 45,87
6
3
2
USD 122,48
USD 1.513,07
USD 91,74
2
2
5
USD 61,24
USD 756,54
USD 18,35
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
SUITES
SUITES
SUITES
$ 89,00
$ 998,00
$ 96,00
$ 3,66
$ 500,00
$ 3.078,00
$ 149,00
$ 159,00
$ 230,00
$ 299,00
$ 4.493,00
USD 20,41
USD 228,90
USD 22,02
USD 0,84
USD 114,68
USD 705,96
USD 34,17
USD 36,47
USD 52,75
USD 68,58
USD 1.030,50
2
2
4
8
2
2
4
2
2
2
2
USD 40,83
USD 457,80
USD 88,07
USD 6,72
USD 229,36
USD 1.411,93
USD 136,70
USD 72,94
USD 105,50
USD 137,16
USD 2.061,01
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
USD 8,17
USD 91,56
USD 17,61
USD 1,34
USD 45,87
USD 282,39
USD 27,34
USD 14,59
USD 21,10
USD 27,43
USD 412,20
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
$ 2.599,00
$ 500,00
$ 200,00
$ 1.154,00
USD 596,10
USD 114,68
USD 45,87
USD 264,68
2
2
2
2
USD 1.192,20
USD 229,36
USD 91,74
USD 529,36
10
10
10
10
USD 119,22
USD 22,94
USD 9,17
USD 52,94
Habitaciones
Habitaciones
$ 399,36
$ 148,00
USD 91,60
USD 33,94
2
2
USD 183,19
USD 67,89
10
10
USD 18,32
USD 6,79
Habitaciones
$ 507,00
USD 116,28
USD 232,57
10
USD 23,26
Habitaciones
$ 400,00
USD 91,74
USD 183,49
10
USD 18,35
Habitaciones
Habitaciones
$ 784,00
$ 500,00
USD 179,82
USD 114,68
2
2
USD 359,63
USD 229,36
10
10
USD 35,96
USD 22,94
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
Habitaciones
SUITES
$ 848,00
$ 68,00
$ 1.909,00
$ 584,00
$ 460,00
USD 194,50
USD 15,60
USD 437,84
USD 133,94
USD 105,50
2
2
2
2
2
USD 388,99
USD 31,19
USD 875,69
USD 267,89
USD 211,01
10
10
10
10
10
USD 38,90
USD 3,12
USD 87,57
USD 26,79
USD 21,10
SUITES
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Baos
Habitaciones
$ 4.189,00
$ 107,28
$ 747,93
$ 109,00
$ 347,93
$ 516,53
$ 875,21
$ 589,26
$ 185,00
USD 960,78
USD 24,61
USD 171,54
USD 25,00
USD 79,80
USD 118,47
USD 200,74
USD 135,15
USD 42,43
2
2
2
2
2
2
2
2
2
USD 1.921,56
USD 49,21
USD 343,09
USD 50,00
USD 159,60
USD 236,94
USD 401,47
USD 270,30
USD 84,86
10
20
20
20
20
20
20
20
20
USD 192,16
USD 2,46
USD 17,15
USD 2,50
USD 7,98
USD 11,85
USD 20,07
USD 13,52
USD 4,24
Recepcin
SUITE
$ 308,93
$ 1.685,95
USD 70,86
USD 386,69
1
2
USD 70,86
USD 773,37
20
20
USD 3,54
USD 38,67
USD
3.385,77
USD
29.337,20
USD 17.467,22
USD
163.362,24
153
INSUMO
Agua Potable
Electricidad
Servicios
pblicos
Servicios
privados
Servicios
profesional
es
Gas
Impuesto Inmobiliario
Impuesto
Telfono Fijo
Celular
Internet
TV.
Mantenimiento: Software y
Pg. Web
Servicios de Amenties
Asesoramiento legal
Sv mantenimiento
Papelera y artculos de
librera
Gastos en Publicidad y
Promocin
Ocupacin
1
10
300
42
Mensual
TOT ANUAL
Tipo de
Costo
USD 36,01
USD 432,11
Fijo
USD 204,13
USD 2.449,54
Variable
USD 57,34
USD 114,68
USD 150,59
USD 688,07
USD 1.376,15
USD 1.807,07
USD 1.651,38
USD 825,69
USD 688,07
Variable
USD 110,04
USD 1.320,52
Fijo
USD 68,81
USD 96,33
USD 114,68
USD 68,81
USD 27,52
USD 1,83
USD 825,69
USD 1.155,96
USD 1.376,15
USD 825,69
USD 330,28
USD 22,02
Fijo
Variable
Fijo
Variable
USD 2.752,29
Variable
USD 5.504,59
Variable
Subtotal
USD 4,59
USD 31,42
USD 20,64
USD 183,49
USD 11,47
USD 45,87
USD 114,68
USD 150,59
USD 137,61
USD 68,81
USD 57,34
4
30
1
8
Insumo
papelera
folletera,
comercial
publicidad
1
1600
USD 229,36
Insumo
limpieza y
Productos de Limpieza
1
2000
USD 458,72
otros
Tot.
USD 2.002,61
TOTAL
ANUAL
12
USD 24.031,27
Estimaciones en base a gastos en Edificio ubicado en la calle buenos Aires 1489. Precios 2011 Villa Mara
USD 24.031,27
154
Fijo
Variable
Artculo 12.- Son requisitos generales mnimos para que un establecimiento sea encuadrado
en la Clase APART-HOTEL, los siguientes:
1. Deber ocupar la totalidad de un edificio o parte del mismo completamente independiente,
con ingresos, circulaciones, ascensores y escaleras de uso exclusivo.
2. Cada unidad de alojamiento o departamento estar co mpuesta como mnimo de dormitorio,
bao, cocina o kitchenette y estar -comedor debidamente amoblado y equipado.
3. Deber disponer de recepcin y conserjera permanentemente atendida por personal
capacitado.
4. Todo departamento deber tener servicio tele fnico al exterior, pudiendo ser centralizado o
individual.
5. Las unidades de alojamiento estarn identificadas en la cara anterior de la puerta.
6. El personal del establecimiento deber estar debidamente uniformado.
7. Deber contar con recintos dest inados a vestuarios y sanitarios diferenciados por sexos para
el personal de servicio.
8. Deber contar con servicio de limpieza, lavandera y mucamas. Ambientes y equipos: 1.
Dormitorios: Se considerarn aquellos locales destinados exclusivamente a esa actividad, y estarn
dotados del siguiente equipamiento: Camas individuales cuyas dimensiones mnimas sern de 0.80 m.
por 1.95 m. o dobles cuyas dimensiones mnimas sern de 1.40 m por 1.95 m. Los colchones sern de
un espesor mnimo de 0,18 m. Quedan pro hibidas las camas cuchetas, salvo en los casos que el
organismo de aplicacin lo autorice fehacientemente en forma temporal.
2. Baos: El local destinado a sanitario contar con el siguiente equipamiento mnimo:
a) Lavabo con servicio permanente de agu a fra y caliente mezclables.
b) Baera o receptculo con ducha, provistos de mampara o cortina y con servicio permanente
de agua fra y caliente mezclables.
c) Inodoro.
d) Bid independiente de otro artefacto con servicio de agua fra y caliente mezcla ble.
e) Espejo con iluminacin adecuada.
f) Accesorios sanitarios: repisa, jaboneras para lavabo y ducha, toalleros, percheros, porta
rollo para papel, porta vasos y agarradera.
g) Tomacorriente combinado.
155
156
157
ARTCULO QUINTO:INMUEBLE: Es el
ubicado en la calle OBRA: Es el edificio que se construir sobre el inmueb le, que consta de un local
y deunidades y cuyo proyecto se adjunta como Anexo A. - ARTICULO SEXTO: OBLIGACIONES
DE LOS FIDUCIANTES: (a) Asistirn al FIDUCIARIO y participarn en la forma que ste requiera,
en cualquier litigio que sea necesario para exigir el cumplimiento de cualquier derecho cedido al
FIDUCIARIO bajo el presente; (b)
Reconocern las ms amplias facultades al FIDUCIARIO para administrar y llevar adelante el
proyecto, con las limitaciones para disponer y obligarse que surgen del presente contrato; (c) Integrarn
fiduciariamente las sumas de dinero para el desarrollo de la obra de acuerdo a lo previsto en el plan de
inversin (Anexo B). El plan de inversin (Anexo B) se ha calculado en base al proyecto de obra a
ejecutarse AL COSTO, por lo que el mismo podr ser reajustado en ms o en menos de acuerdo con el
costo total efectivo, y la diferencia deber abonarse o recibirse en la forma que disponga el fiduciario. ARTICULO SEPTIMO: MORA - INCUMPLIMIENTOS: (a) Es obligacin de cada uno de los
Fiduciantes integrar sus aportes en las fechas pac tadas en el plan de inversin, establecindose la mora
automtica por el slo vencimiento de los plazos. La falta de pago a su vencimiento devengar el pago
de un inters compensatorio y punitorio equivalente al tres por ciento (3%) mensual, sin perjuicio de
las sanciones que se prevn en el apartado siguiente. Los intereses que se perciban por aplicacin de
este punto pasarn a integrar el fondo fiduciario, sin modificar la participacin proporcional de quien lo
hubiera tenido que abonar. - (b) Transcurridos 30 das corridos de la mora, el fiduciario proceder a
intimar al fiduciante por algn medio fehaciente, para que dentro de los 10 das corridos cancele las
sumas adeudadas, ms los intereses que correspondan. Vencido dicho plazo de pleno derecho, el
incumplidor quedar excluido del presente contrato, reteniendo el fiduciario la totalidad de las sumas
abonadas hasta esa fecha por el incumplidor. Se establece en concepto de indemnizacin, que el
incumplidor excluido perder el.. por ciento (%) de las sumas aportadas mas los mayores
costos, daos, gastos, honorarios e impuestos que ocasione el incumplimiento. El FIDUCIARIO le
devolver al fiduciante excluido la suma remanente sin intereses, dentro de los 60 das de la fecha de
extinguido el fideicomiso y luego de abonados los pasivos del patrimonio de afectacin. - (c) Producida
la exclusin del Fiduciante moroso, los restantes fiduciantes se obligan a solventar la proporcin del
excluido segn la participacin establecida en el artculo primero. - (d) La indemnizacin mencionada
quedar en beneficio del patrimonio fiduciario. -
POSICION CONTRACTUAL - CESION: Los fiduciantes podrn ceder los derechos y obligaciones
emergentes de ste contrato y/o transmitir su posicin contra ctual, previa conformidad del fiduciario,
que deber prestarla si los antecedentes personales y la solvencia acreditada por el adquirente sean
similares a los del enajenante. Al acto deber comparecer el fiduciario con la finalidad de prestar la
conformidad requerida en ste inciso y de dejar constancia del estado de cumplimiento de las
obligaciones por parte del fiduciante enajenante. La cesin y/o transmisin de posicin contractual que
no cumpliera con los requisitos establecidos por ste inciso, ser i noponible a las dems partes de ste
contrato. Toda cesin y/o transmisin de posicin contractual deber ser otorgada por escritura pblica
ante los Escribanos designados en el presente contrato. - ARTICULO NOVENO: FIDUCIARIO: a)
Adquirir el dominio fiduciario de la totalidad de los aportes dinerarios que reciba de los fiduciantes en
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poderes judiciales. i) En forma mensual rendir cuentas al Comit de Fiscalizacin, de los ingresos y
egresos y del curso de los negocios del Fideicomiso. Dicha rendicin se realizar el sptimo da hbil
de cada mes, a las 10 horas en el domicilio del fiduciario mencionado en el presente. La rendicin de
cuentas anual se realizar el da 30 de junio de cada ao. j) Controlar el cumplimiento de los
contratistas, de los profesionales y de las personas contratadas para l ograr los objetivos de este
Contrato.- k) Con el consentimiento previo y por escrito del Comit de Fiscalizacin, sustituir a los
contratistas, profesionales y dems personas contratadas, ante el incumplimiento de las obligaciones a
su cargo. l) Administrar el patrimonio fiduciario y abonar impuestos, tasas, contribuciones, servicios
pblicos, gravamenes, honorarios y cualquier otro gasto. ll) Contratar los seguros necesarios para
cubrir todos los riegos de la obra. - m) Arbitrar y ejecutar todas las m edidas que considere necesarias
y conducentes para desarrollar y concluir la Obra. - n) Podr contratar el Personal necesario. )Esta
facultado y deber ejercer todos las acciones necesarias para adquirir, conservar, constituir y defender
el patrimonio fiduciario.- ARTICULO DECIMO: PROHIBICION DE COM MPRA: El fiduciario no
podr adquirir por si o por interpsita persona los bienes integrantes del Patrimonio fiduciario.
ARTICULO DECIMO PRIMERO: HONORARIOS - GASTOS - LIMITACIONES: a) El fiduciario
percibir mensualmente por las tareas previstas en este Contrato, un honorario de PESOS
($ ), ms el Impuesto al Valor Agregado. b) El fiduciario percibir las sumas de
todos los costos y gastos razonables en que incurra en el cumplimiento de sus funciones . c) Los
honorarios del fiduciario y los gastos en que incurra, como as tambin, todos y cada uno de los pagos
que deba realizar el fiduciario para dar fiel y total cumplimiento a los objetivos previstos en este
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FIDUCIARIO: a) El fiduciario cesar en sus funciones por los causales del ar tculo 9 de la Ley 24441,
excepto la prevista en el punto e) de dicho artculo. - Los fiduciantes seleccionarn al fiduciario
sustituto.- b) A falta de acuerdo, el FIDUCIARIO ser elegido por los rbitros, de acuerdo con el
procedimiento previsto en el art culo vigsimo primero.CUSTODIA
DE
DOCUMENTACION:
Se
designa
los
escribanos
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se
suscite
entre
las
partes
ser
sometida
la
decisi n
del
..
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Financieras:
mediante el aporte de capital a sociedades por acciones, negociacin de ttulos -valores y operaciones de
financiacin, excluyndose expresamente las operaciones comprendidas en la Ley de En tidades
Financieras. A tal fin la sociedad tiene plena capacidad jurdica para adquirir derechos y contraer
obligaciones. CAPITAL - Artculo Cuarto: El capital social es de pesos representado
poracciones ordinarias, nominativas no endosables, de la Clase A con derecho avotos por
accin, de pesosvalor nominal cada una. El capital podr ser aumentado hasta el de su monto, por
decisin de la asamblea ordinaria, conforme al artculo 188 de la Ley 19.550. Artculo Quinto: Las
acciones que se emitan sern nominativas no endosables y podrn ser ordinarias o preferidas. Las
acciones ordinarias podrn ser: de la Clase "A" que otorgan, con las restricciones legalmente previstas,
derecho a cinco votos por accin, y de la Clase B, que otorgan derecho a un vot o por accin. Las
acciones preferidas tendrn derecho a un dividendo de pago preferente, de carcter acumulativo o no,
conforme a las condiciones de su emisin, tambin podr fijrseles una participacin adicional en las
ganancias y otorgarles o no derecho a voto, salvo lo dispuesto en los artculos 217 y 284 de la Ley
19.550. Las acciones y los certificados provisionales que se emitan contendrn las menciones del
artculo 211 de la Ley 19.550. Se pueden emitir ttulos representativos de ms de una acci n. En caso
de mora en la integracin de las acciones, el Directorio queda facultado para proceder de acuerdo con
lo determinado por el artculo 193 de la Ley 19.550, en cualquiera de sus variantes, segn lo estime
conveniente. Artculo Sexto: Limitaciones a la transmisin de acciones: Para poder transmitir sus
acciones nominativas no endosables, los accionistas debern seguir el siguiente procedimiento: 1)
Ofrecer fehacientemente a los accionistas, los que tendrn quince das para ejercer su opcin de comp ra
en proporcin a sus tenencias accionarias. 2) No ejercida la opcin o, ejercida parcialmente, el
remanente ser ofrecido de igual forma a la sociedad la que deber ejercer su opcin dentro de los
quince das. 3) No ejercida la opcin o, ejercida parcial mente, el remanente podr ser cedido a terceros.
En ningn caso el precio solicitado a terceros podr ser inferior al solicitado a los accionistas o a la
sociedad. Artculo Sptimo: La sociedad podr emitir debentures, obligaciones negociables o bonos de
participacin, en las condiciones que determine la asamblea extraordinaria, conforme a las
disposiciones en vigencia. ADMINISTRACIN - REPRESENTACIN - Artculo Octavo: La
administracin de la sociedad estar a cargo de un Directorio compuesto de miembros titulares, e
igual o menor nmero de suplentes, designados por la asamblea ordinaria, los que durarn tres
ejercicios en sus cargos. La asamblea designar un Presidente y un Vicepresidente, en su caso, el que
reemplazar al Presidente en caso de ausencia o impedimento. El Directorio funciona con la presencia
de la mayora absoluta de sus miembros y resuelve por mayora de votos presentes, computndose un
voto por cada director, teniendo el Presidente doble voto en caso de empate. La asamblea ordinaria fija
la remuneracin del Directorio de conformidad con el artculo 261 de la Ley 19.550. Si la sociedad
prescindiera de la Sindicatura, la eleccin de director suplente ser obligatoria. Artculo Noveno: Los
directores debern prestar la siguiente garanta: dep ositar en la sociedad en efectivo, en ttulos pblicos
o en acciones de otra sociedad, un importe equivalente a pesos Este importe podr ser modificado
por la asamblea ordinaria. Artculo Dcimo: El Directorio tiene las ms amplias facultades para
administrar y disponer de los bienes de la sociedad, comprendindose aquellas para las cuales la ley
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prioridad los acumulativos impagos; e) A dividendos de las acciones ordinarias y f) El saldo al destino
que fije la asamblea. Artculo Dcimo Sptimo: Los dividendos debern ser pagados dentro del
ejercicio en que fueron aprobados. DISOLUCIN - LIQUIDACIN - Artculo Dcimo Octavo:
Disuelta la sociedad por cualquiera de las causales previstas en el artculo 94 de la Ley 19.550, la
liquidacin ser practicada por el o los liquidadores designados por la asamblea extraordinaria, quines
debern actuar conforme a lo dispuesto en los artculos 101, siguientes y concordantes de la Ley 19.550
y bajo la fiscalizacin del Sndico, en su caso. " VI. En este acto se designa al Presidente, al Dr. y
a la Srapara que, actuando indistintamente cualquiera de ellos, realicen todas las gestiones tendientes
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