LA NUEVA DOCTRINA DEL DERECHO REGISTRAL?

GILBERTO MENDOZA DEL MAESTRO

Magster en Derecho.
Profesor de Derecho Civil en la PUCP
INTRODUCCIN
Se ha venido difundiendo hace algn tiempo el nacimiento de un nuevo? Derecho
Registral en el Per, el cual trae consigo la nueva doctrina?.1
Nos causa inters esta nueva ideologa registral, por lo que en el comentario
brevemente esbozaremos algunas de las ideas que contiene a fin de contrastarlas y
brindar algunas opiniones sobre la misma.
Es interesante sealar que esta nueva posicin se sostiene -a decir de su defensor-: en
la mejor doctrina y en la dogmtica til2.
1. INEXISTENCIA DE LA SEGURIDAD JURDICA Y LA SEGURIDAD DEL TRFICO?
La nueva doctrina del derecho registral, representada por su preclaro defensor inicia
sosteniendo que:
En realidad no existe seguridad esttica y dinmica. Eso es un simple juego de
palabras sin ningn contenido. 3
No estamos de acuerdo con ello, dado que entre seguridad dinmica y esttica se
conjugan distintos intereses,4 y las denominadas situaciones jurdicas subjetivas.5
As pues, si nos encontrsemos en un caso de un sujeto sea acreedor garantizado con
una hipoteca, probablemente su percepcin del sistema de ejecucin de garantas va a
considerar que el proceso para hacer efectiva su acreencia es innecesariamente largo e
infructuoso.
En cambio, si el mismo sujeto es el deudor que ha garantizado con una hipoteca su
deuda, se va a valer del sistema para evitar que en un corto o mediano plazo esta sea
ejecutada.
1

GONZALES BARRN, Gunther. El Nuevo Derecho Registral. Jurisprudencia. Revista de Anlisis

Especializado de Jurisprudencia. RAE JURISPRUDENCIA. Lima: Ediciones Caballero Bustamante.
2011. Tomo 2.
2
GONZALES BARRN, Gunther. La nueva doctrina del Derecho Registral. Jurisprudencia de la
Sala Transitoria del Tribunal Registral. Lima: Jurista editores, 2010, p.25.
3
GONZALES BARRN, Gunther. Estudio Preliminar del Principio de Fe Pblica Registral en el
Derecho Peruano. En: GORDILLO CAAS, Antonio. El principio de fe pblica registral. Biblioteca
Moderna de Derecho Civil. Lima: Jurista editores. 2010, p. LXIV.
4
NICOL, Rosario. Le situazioni giuridiche soggetive. En: Letture di diritto civile. Racolte da
ALPA, Guido e ZATTI, Paolo. CEDAM: Casa editrice Dottore Antonio Milano. Padova, 1990, pp.
133, 134.
5
MORALES HERVIAS, Rmulo. Patologas y remedios del contrato. Lima: Jurista editores, 2011,
p.67. ZATTI, Paolo y COLUSSI. Lineamenti di Diritto Privato, Nona edizione, Pada, CEDAM,
2003, p.73.

Es que por la diferente percepcin del sujeto, en estos 2 supuestos de hecho distintos en
los cuales el mismo sujeto es protagonista, vamos a desconocer los diferentes intereses
que tiene como acreedor y como deudor? Esto es insostenible.

2. REALISMO VS. EXTREMISMO?

El nuevo derecho registral con autoridad? ha dividido con un criterio riguroso las
posiciones que existen en nuestro medio sobre el derecho registral: De un lado estn los
realistas (quiz debamos reconducirla como realt di diverso ordine6), en los cuales se
encuentra su defensor; y del otro los extremistas, es decir cualquier otro que no comulgue
con sus ideas.
Muestra dicha divisin en diversos supuestos que contradicen sus presupuestos, como
por ejemplo en el caso de doble venta de inmuebles.
La premisa de la que parte el nuevo derecho registral es que respecto a la posesin el
registro no juega ningn rol:
() Por eso hoy, y desde siempre, se reconocen mltiples limitaciones a la
actuacin del registro, es decir, aspectos sobre los cuales no juega ningn rol.
Enumeremos algunos: mala fe del tercero, posesin, (). En consecuencia, el
registro solo (sic) puede otorgar una relativa seguridad, pues nada ni nadie puede
avanzar ms all de eso. ()7
Un derecho registral seriamente disminuido, que frente a casos en los cuales se presente
la posesin debe de ceder, sin alegato o defensa alguna, es el presupuesto del nuevo
derecho registral.
No obstante ello, se seala que cuando existen diversas transferencias de un mismo
propietario el ordenamiento ha optado por la preferencia al inscrito y no del que tom la
posesin en el Art. 1135 del Cdigo Civil. 8
Se pregunta entonces la nueva doctrina cul es el sistema registral preferible, el
declarativo o el constitutivo? En los casos de doble venta quien prevalece?
() En el caso del registro constitutivo vence el primer inscrito ya que ste es el
nico propietario por haber logrado la inscripcin (). En el caso del registro
declarativo, y seguramente para sorpresa de muchos, LA SOLUCIN ES
EXACTAMENTE LA MISMA; es decir vence el primer inscrito ya que ste es el
preferido en el caso de conflicto de titularidades. En consecuencia, uno y otro

ROMANO, Santi. Frammenti di un dizionario Giuridico, Miln, Giuffre editore, 1983, p.205.
GONZALES BARRN, Gunther. Estudio Preliminar del Principio de Fe Pblica Registral en el
Derecho Peruano. En: GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid, p. XXXV
8
GONZALES BARRN, Gunther. Estudio Preliminar del Principio de Fe Pblica Registral en el
Derecho Peruano. En: GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid, p.XXLII - XLIII
7

sistema conducen siempre a proteger la seguridad jurdica en la circulacin de la

riqueza, por lo que no existen diferencias en el mbito conflictual.9
Sin darse cuenta esta doctrina contradice sus fundamentos que sealan:
() la afirmacin de la mejor doctrina europea en el sentido que la propiedad se
justifica gracias a la posesin, ya que el ttulo formal es slo un medio para lograr
la finalidad del derecho, cul es, el aprovechamiento y disfrute de los bienes, esto
es, poseer. Por tanto, si desde una perspectiva axiolgica el fin se encuentra en
grado superior al medio, entonces es evidente que la posesin se encuentra en
situacin de primaca sobre la propiedad ().10
Entonces, segn el autor si A vende un inmueble a B y eleva el contrato a escritura
pblica y hace tradicin de l, y posteriormente A se lo vende a C y este lo inscribe la
solucin en ambos sistemas es la misma, prevalece la inscripcin.
En un registro constitutivo prevalece la inscripcin, y en un registro declarativo tambin?
Entonces, en este caso la inscripcin prevalece sobre la posesin? En los trminos del
nuevo derecho registral Es una incoherencia o una capitulacin?

3. AUTONOMA DEL ASIENTO Y LA CREACIN DE NUEVAS SITUACIONES

JURDICAS POR EL REGISTRADOR?
El nuevo derecho registral sostiene que el sealar que el asiento registral debe
privilegiarse sobre lo indicado en el ttulo archivado, implica la postulacin de la
autonoma del asiento registral.
Hemos afirmado de forma reiterada que si bien el asiento registral debe privilegiarse al
ttulo archivado11, sin embargo si el negocio es nulo o anulable el asiento no convierte ni
convalida los supuestos de invalidez.
Es por ello que debemos descartar la afirmacin categrica de que el hecho que en una
situacin patolgica se prefiera lo indicado en el asiento registral implica la modificacin
del rgimen de transferencias patrimoniales regulado en nuestro cdigo civil a uno de tipo
abstracto como el alemn.12
En primer lugar, nuestro sistema sigue siendo en general- de tipo declarativo, es decir,
las mutaciones reales se dan extraregistralmente a diferencia del sistema alemn que es
constitutivo.
9

GONZALES BARRN, Gunther. Estudio Preliminar del Principio de Fe Pblica Registral en el

Derecho Peruano. En: GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid, p.XLIX
10
GONZALES BARRN, Gunther. Estudio Preliminar del Principio de Fe Pblica Registral en el
Derecho Peruano. En: GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid, p.XXIV
11
MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. Responsabilidad Civil del Registrador Pblico. Lima:
Gaceta Notarial, 2011, p. 146 y ss.
12
GONZALES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Segunda edicin.
Lima: Jurista editores, 2004, p. 752.

Luego, nuestro sistema de transferencia sigue siendo de tipo causal, y esto es ratificado
en la calificacin del registrador toda vez que se verifica la validez del negocio y a partir
de este se elabora el respectivo asiento. Esto no ocurre en el sistema abstracto dado que
la invalidez del negocio obligacional no perjudica el negocio abstracto, otorgndose slo
una accin personal, dejando a salvo el derecho de los terceros adquirentes en caso los
hubiese.
Algunos de los principios sobre los que se sostiene el libro de Sachenrechts (Derechos de
las cosas) en el derecho Alemn son: Absolutheitsprinzip, Spezialttsprinzip
(Bestimmtheitsgrundsatz),
bertragbarkeitsprinzip,
Publizittsprinzip
13
(Offenkundigkeitsgrundsatz), Trennungsprinzip y Abstraktionsprinzip.
Preferir el asiento registral implica la importacin en sus alcances de dichos principios a
nuestro ordenamiento? En qu se sostiene el supuesto cambio del rgimen de
transferencias patrimoniales?

4 ADQUISICIN POR DECISIN DEL REGISTRADOR?

El nuevo derecho registral propone como cuestionamiento a nuestra posicin:
En ningn sistema del mundo se admite que la inscripcin reemplace el hecho
adquisitivo; en el mejor de los casos se convierte en la fase final del proceso de
transmisin, pero jams se pude prescindir del hecho jurdico atributivo, pues en
caso contrario estaramos ante una publicidad cuyo objeto es ella misma, ya que el
hecho publicado no interesa.
El supuesto adquisitivo se da en la aplicacin de la Fe Pblica Registral, y esta se aplica
no por la autonoma del asiento sino por el supuesto de hecho regulado en el nuestro
Art. 2014 del Cdigo Sustantivo el cual es tutelado por la denominada apariencia
jurdica.14
5. NULIDAD EN CADENA?
El nuevo derecho registral nos pregunta:
En caso contrario, me gustara que me expliquen: si el asiento prima sobre el
ttulo, entonces por qu la nulidad del primero desemboca necesariamente e
ineludiblemente en la cancelacin del segundo?15
La respuesta a dicha interrogante debe ser clara: - Por que el registro no convalida
nulidades. Si un acto es nulo, por ms que se inscriba en el registro no es convalidado.
13

MEDICUS, Dieter. Allgemeiner Teil des BGB. C.F.Mller, 10.Auflage, 2010, p.20.
GONZALES BARRN, Gunther. Estudio Preliminar del Principio de Fe Pblica Registral en el
Derecho Peruano. En: GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid, p.374.
15
GONZALES BARRN, Gunther. Estudio Preliminar del Principio de Fe Pblica Registral en el
Derecho Peruano. En: GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid., p. LXXXIX.
14

Y aqu hay que hacer una aclaracin sobre que el principio de fe pblica se presenta
cuando el ttulo del transmitente se halla afectado por alguna causal de nulidad o
ineficacia que puede originar un efecto de nulidad en cadena respecto a los actos
sucesivos.16
Esto no es correcto. Si estamos en un supuesto de transferencias sucesivas por ejemplo:
A le vende a B, y este le transmite a C, y la transferencia de A a B sufre de la patologa de
la nulidad dado que A era incapaz. El nuevo derecho registral seala alegremente que nos
encontramos en un supuesto de nulidad en cadena, es decir que por la nulidad de la
transferencia inicial todas deben ser afectadas por dicho vicio con efecto domin.
En el caso en concreto, el primer supuesto es pasible de nulidad, mas el segundo negocio
tiene un defecto en la legitimacin de B para transmitir a C, dado que B puede tener
capacidad (la incapacidad no se transfiere) ms no se le ha derivado el poder de
disposicin.
Si no se tiene claro ello, probablemente el enfoque sobre la fe pblica registral no sea
coherente.

CONCLUSIONES
Debemos advertir que los registros en nuestro pas han cumplido 125 aos desde su
creacin, no obstante ello debemos indicar que el derecho registral es un rea descuidada
en el mbito civil, a pesar que los efectos que tiene aquella en el ordenamiento son por
dems importantes.
Si bien discrepamos con lo sealado por el nuevo derecho registral en sus fundamentos
como en sus aplicaciones, nos complace que se creen espacios de discusin sobre la
materia, sin autoritarismos ni mesianismo, sino con un nimo distinto, el de generar a
travs de la investigacin conocimiento.

16

GONZALES BARRN, Gunther. Estudio Preliminar del Principio de Fe Pblica Registral en el

Derecho Peruano. En: GORDILLO CAAS, Antonio. Ibid., p.CIII.