Como Comprar

seu Imvel.

Guia prtico elaborado pela CMI/Secovi-MG. A maior

unio corporativa do mercado imobilirio mineiro.

- Qual a localizao?
Qual (is) o(s) bairro(s) de sua preferncia?
- Quantos quartos?
- Quantas vagas de garagem voc precisa?

Com mais de 40 anos, a CMI/Secovi-MG a maior unio corporativa

do mercado imobilirio mineiro. Sua experincia e sua credibilidade
garantem os melhores servios de proteo e qualificao das
empresas associadas e por isso, conta com a filiao das maiores
instituies do mercado mineiro. Conte com os 40 anos da CMI/
Secovi-MG. Ningum entende de imveis como a gente.

Passo 01: Planejamento

- Quanto se pretende investir?
Verifique sua capacidade econmica
No comprometa a sua renda familiar total em mais de 30%;
Verifique a sua capacidade de pagamento do IPTU do imvel
pretendido;
Verifique a sua capacidade de pagamento do ITBI e custos
cartorrios (escritura e registro) para transferncia do imvel;
Mantenha capital reservado para eventual urgncia ou imprevistos;
Realize consulta prvia junto a instituio financeira sobre a
possibilidade de obter financiamento e o montante provvel que
poder ser liberado.
Qual a flexibilidade de investimento?
Quanto voc quer/pode alterar a quantidade investida para mais
e para menos?

- Quais opes de lazer voc gostaria que o empreendimento

tivesse?
Lembre-se que isso poder se refletir no valor mensal do
condomnio.
- Alguma outra exigncia?
Acabamento, pontos de nibus prximos, estrutura para
deficientes, entre outros

Passo 02: Priorize

- Elenque quais dessas exigncias so as mais importantes.
Pense quais so indispensveis e quais voc no pode viver sem.
Tenha em mente essas diretrizes durante todo o processo de
compra.

Passo 03: Escolha

Imvel na planta?

ou

Imvel pronto?

IMVEL NA PLANTA
Passo 04: Ao
- Entre em contato com a construtora/incorporadora.
- Visite o site.
Veja as ilustraes e projees para os empreendimentos.
- Visite o planto de vendas.
Analise a maquete.
Estude a planta.
Pergunte ao responsvel pelas vendas.
- Aps a compra:
Acompanhe a construo.
Obras, prazos e multas.

Certifique-se do prazo para concluso das obras e entrega
das unidades que consta no registro da incorporao
Imobiliria, bem como no contrato de promessa de compra e
venda a ser assinado, devendo o prazo ser claro.
Acompanhe o andamento de outras obras da construtora/
incorporadora.
Converse com outros compradores.
Verifique a satisfao deles, possveis problemas e/ou
dificuldades.

Passo 05: Vantagens

O preo do imvel na planta geralmente menor do que o imvel
novo, pronto e acabado;
A tendncia de valorizao do imvel permite ganhos financeiros;
Possibilita um melhor desenvolvimento oramentrio na realizao
da decorao e ambientao do imvel;
Garantia para correo de vcios e defeitos;
Condies de pagamento geralmente so melhores, pois possvel
o pagamento diludo at as chaves e aps o pagamento atravs de
financiamento;
Como o apartamento novo, diminuem as chances de defeitos;
A personalizao do apartamento e decorao realizada com
maior tranquilidade;
Realizao pessoal de residir em um imvel novo.

IMVEL PRONTO
Passo 04: Ao
- Entre em contato com a corretora de sua preferncia:
Acesse o site
Veja os imveis disponveis
Converse com o corretor
Visite o imvel
De manh e noite
Verifique o trnsito, barulho, possveis infiltraes e problemas
estruturais, acessos ao empreendimento, segurana, infraestrutura (padaria, hospitais, escolas, supermercados)
Visite as reas comuns.

 Consulte o valor do condomnio.

Veja os servios inclusos (gs, gua, internet e outros.)
Confira a idade do imvel e seu estado de conservao.
Converse com outros condminos.

Analise atentamente o material publicitrio verificando possveis

omisses ou informaes incorretas, inclusive devendo guardar a
publicidade para eventual questionamento futuro;
Apure o histrico das empresas em outros empreendimentos;
Visite outros empreendimentos construdos, incorporados e
negociados pelas empresas que voc est negociando;
Consulte sites especializados;
Esclarea todas as suas dvidas junto aos corretores no estande
de vendas.

Passo 07: Documentos

Passo 05: Vantagens
Permite ver o produto j finalizado;
Tem a possibilidade de mudana imediata;
Rendimento imediato com aluguel em caso de compra para
investimento;
Quando novo, dependendo da poca, contar com garantia para
correo de vcios e defeitos.

PARA AMBOS
Passo 06: Verificao
- Antes de efetuar a compra, certifique-se da idoneidade da
construtora, corretora e da incorporadora e da qualidade da
construo:
Verifique junto ao PROCON e ao Poder Judicirio se existem
reclamaes e/ou aes judiciais que possam afetar a capacidade
das empresas de honrar com suas obrigaes, sobretudo
questionando a qualidade da construo, sua assistncia tcnica
ps-obra e prazos;

- Incorporao imobiliria
A realizao deste procedimento
obrigatrio para que a Incorporadora
possa prometer a venda de frao ideal,
que corresponder a apartamento (unidade
autnoma) antes de concluda a construo
A incorporao imobiliria deve estar devidamente registrada junto
ao Cartrio de Registro de Imveis competente, nos termos da Lei
4.591/1964, principalmente quanto ao memorial de incorporao,
prazo de carncia e patrimnio de afetao, para que, assim,
voc tenha prvia cincia das caractersticas da incorporao e
qualidade do apartamento que ir adquirir e ser entregue.
proibido, antes do lanamento (registro da incorporao
imobiliria no Cartrio de Registro de Imveis), fazer reserva de
unidade pelo pagamento de sinal ou assinatura em pr-contrato ou
documento equivalente.
Caso voc se depare com a promessa de venda de frao ideal,
que corresponder a futuro apartamento (a ser construdo
ou ainda em construo), e no exista incorporao imobiliria
registrada, dever atentar-se para tal fato, avaliando os riscos
e se pretende continuar no procedimento de compra. Se possvel,
consulte um profissional especializado para mais
esclarecimentos.

- Memorial de Incorporao
Inclui:
Prova de propriedade do terreno;
Alvars de autorizao do projeto emitidos pelas autoridades
competentes (Prefeitura e divises administrativas);
Certides negativas de impostos federais, estaduais e
municipais;
Clculo das reas da edificao;
Memorial Descritivo, com detalhamento de todas as
especificaes do empreendimento.
Deve ficar disponvel para consulta pblica e, por isso, seu nmero
de registro e a indicao do Cartrio em que se encontra devem
ser informados tanto na publicidade quanto na oferta.
Algumas publicidades descumprem a lei e no trazem esta
informao, apenas outros nmeros, como registro do terreno,
Conveno de Condomnio e protocolos diversos, que podem
confundir. Por isso fique atento!
- Prazo de carncia da incorporao imobiliria
um perodo em que a Incorporadora poder desistir do
empreendimento. Por meio de uma declarao que registrada
em Cartrio antes do incio das vendas das unidades, a
Incorporadora define o prazo e as condies que a autorizaro a
desistir do empreendimento.
- Patrimnio de Afetao
a sua garantia em caso de falncia da construtora.
Cada empreendimento da Incorporadora tem sua contabilidade
prpria, o que evita a contaminao de um empreendimento por
outro e o repasse das receitas de um empreendimento para
custear obras de outro. Assim, a receita do empreendimento, at
que se tenha saldo suficiente a custear toda a obra, fica vinculado
e no pode ter outra destinao seno aplicao na obra.

Forma-se uma comisso de representantes (condminos/

compradores) que participa da fiscalizao da obra e tem acesso
a todas as informaes do empreendimento (comerciais,
tributrias, balanos contas) e repassa aos demais compradores.
Em caso de falncia da incorporadora, os compradores/
condminos podero, atravs do condomnio institudo, decidir
sobre a liquidao do patrimnio de afetao ou a continuao da obra.

Passo 08:
Assinatura de Contrato
- Ler com muita ateno todas as clusulas. Se possvel, consulte
um profissional especializado de sua confiana.
- Devem constar no Contrato de Compra e Venda:
As especificaes da oferta, da minuta, do termo de reserva ou da
proposta;
A identificao do incorporador e/ou construtor e do vendedor;
O valor do sinal;
O valor total do imvel;
Os ndices de reajuste e sua periodicidade, quando houver
parcelamento;

 O local do pagamento e as penalidades por atraso (multa

por atraso de 2% quando a venda feita por incorporadora/
construtora, pois h relao de consumo);
Os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria
do imvel;
A indicao da unidade privativa (localizao, confrontao,
metragem total, rea privativa, rea comum) e da garagem
(localizao, confrontao, metragem);
Os prazos para incio e entrega da obra, com as penalidades em
caso de no cumprimento;
O prazo de carncia (se houver) e respectiva multa;
Todas as demais condies prometidas pelo vendedor (que podem
tambm constar em papel timbrado da empresa, com a
identificao e assinatura de quem fez a oferta);
Por exemplo, se for prometido armrios.
Os casos possveis de resciso e se esto fixadas as condies
para a devoluo dos valores, no caso de inadimplncia do
adquirente;
Prazo de garantia e obrigao de ps-entrega (manuteno) pela
construtora / incorporadora;
Exigir que a obra obedea s normas tcnicas e legais para
construo;
O momento em que o IPTU, condomnio e demais despesas
decorrentes do imvel passaro a ser de responsabilidade do
comprador.
- Documentao a ser verificada antes da
assinatura do contrato:
Imvel
Matrcula atualizada, inclusive com certido de
nus e aes;
Comprovante de pagamento do IPTU do
respectivo ano;

Certido Negativa de Dbitos de IPTU de anos anteriores.

Vendedora
Contrato/Estatuto Social consolidado;
Certides de ao da Justia do Trabalho, Justia Comum (Cvel
e Criminal), Juizado Especial (Cvel e Criminal), Justia Federal
(Execues Cveis, Criminais Fiscais) e JEF (Cvel e Criminal);
Certides de Dbitos Fiscais Estadual, Certido Conjunta de
Tributos Federais e Dvida Ativa da Unio, Certido de Dbitos
Fiscais Municipal, Certido de tributos municipais.
Empreendimento
Cpia do Memorial de Incorporao registrado, inclusive com o
Memorial Descritivo, Conveno de Condomnio, cpia do projeto
arquitetnico aprovado e do alvar;
NBR 12721;
Informaes e documentaes claras e precisas quanto
metragem e frao ideal, localizao de garagem, e outros, tal
como Regimento Interno.

Passo 09:
Financiando
seu Imvel
- Com a incorporadora
Usualmente oferece maior flexibilidade de pagamento.
Verifique antes os juros e encargos que sero cobrados, as
forma de reajuste e o ndice a ser aplicado, bem como o prazo de
financiamento.

 Normalmente o prazo de financiamento oferecido pela

incorporadora menor do que aqueles ofertados pelas instituies
financeiras.
A utilizao do FGTS para pagamento nessa modalidade de
financiamento s pode ocorrer para quitar a dvida e no para
iniciar o pagamento do imvel, diferente do que ocorre quando o
financiamento se d atravs de instituio financeira.
Caso se faa necessrio uma renegociao com a incorporadora,
pode haver a possibilidade do saldo vir a ser quitado com
financiamento obtido junto Instituio Financeira.
- Financiamento bancrio (SFH) e (SFI)
S liberado aps a construo, com o
habite-se devidamente averbado na
matrcula do imvel.
Sistema Financeiro de Habitao SFH
Alternativa do Governo Federal, criado
pela lei 4.380, de 1964.
Objetivo de facilitar a aquisio de
moradia prpria.
Conta com regras estipuladas pelo Governo Federal e so
fiscalizadas pelo Banco Central, o que d credibilidade a este tipo
de crdito.
Neste sistema, os recursos da Caderneta de Poupana e do FGTS
so emprestados para aqueles que vo adquirir os imveis.
As taxas de juros para imveis abaixo do teto fixado pelo Banco
Central, so mais atrativas.
As correes das prestaes so feitas com base no mesmo
ndice.
H um limite a ser financiado, e o valor dos imveis no pode
ultrapassar um teto fixado pelo Banco Central.
O prazo mximo para o pagamento do financiamento pode ser
superior a 30 anos.

O refinanciamento permitido em at 50% do prazo inicial.

O soldo do FGTS pode ser utilizado para o abatimento das
prestaes, segundo regras estabelecidas pelo sistema.
O prazo pode ser de 420 meses (35 anos), desde que o
financiamento que no utilize de saldo do FGTS.
Sistema Financeiro Imobilirio SFI
Criado em 1997.
Uma alternativa para os imveis que custam acima do teto, j que
no h limite para o valor do imvel.
As taxas de juros e o valor do seguro variam para cada instituio
bancria, de acordo com o perfil do muturio. Compare os valores.
Neste tipo de financiamento, o recurso vem de investimentos e
no da Caderneta de Poupana e do FGTS.

- Minha Casa, Minha Vida

Uma iniciativa criada pelo Governo Federal com o objetivo de
diminuir o dficit habitacional.
Voltado principalmente para populao de baixa renda.
Possui subsdios diferenciados, o que propicia juros em melhores
condies.
Possui limitao quanto ao valor do imvel a ser adquirido bem
como a renda do comprador e sua famlia.
O financiamento pode ocorrer com o imvel ainda na planta.

- Sistemas de amortizao
Sistema de Amortizao Constante SAC
Mais utilizado.
Parcelas diminuem ao longo do financiamento.
As amortizaes so constantes e os juros decrescentes.
Tabela Price
Prestaes mais constantes.
Cada prestao composta de uma cota de amortizao e juros,
que variam em sentido inverso ao longo do prazo de
financiamento.
A prestao inicial tende a ser menor e s aumentada em razo
da aplicao da TR, dado que esta varivel.
S se percebe a diminuio do saldo devedor, com
aproximadamente 50% das prestaes pagas.

Passo 11:
Entrega e Vistoria
- Se o imvel foi adquirido na planta,
atente-se aos seguintes
pontos:
Certifique-se que houve a averbao da certido de baixa e habitese e da CND/INSS junto ao Cartrio de Registro de Imveis.
Verifique que houve a individualizao da matrcula do
apartamento.
Faa uma vistoria do imvel e das reas comuns.
Se possvel, leve um especialista de sua confiana.
Verifique se a construo e materiais utilizados esto de acordo
com o projeto aprovado e o Memorial Descritivo.

Passo 10:
Outras Despesas
- Despachantes
Utilizado na obteno de documentos
exigidos pela instituio financeira (em
caso de financiamento).
- Escritura pblica e registro.
- Imposto de Transmisso de Bens Imveis
(ITBI)

Veja se no existem defeitos/vcios que devam ser corrigidos

antes da entrega da unidade.
Deixe claro no Termo de Vistoria (e no Contrato de Compra e
Venda) que enquanto no houver a entrega e recebimento do
imvel as responsabilidades dos custos de condomnio, IPTU, e
outras despesas decorrentes do imvel cabero Incorporadora /
Construtora.
Liste todas as correes que devero ser feitas pela construtora.
Coloque-as no Termo de Vistoria.
Assine o Termo de Entrega de Chaves somente aps vistoria e
confirmao de que as eventuais alteraes e correes foram
concludas.

- Realize as revises e manutenes indicadas pela construtora.

- NBR 15.575/2013
Conhecida como Norma de Desempenho de Edificaes
Habitacionais;
Entrou em vigncia no dia 19 de julho de 2013;
Uma nova arma para verificar a qualidade, garantia e
durabilidade da obra;
Garante, entre outras melhorias:
Prazos de validade dos componentes utilizados na obra;
Isolamentos acsticos mais eficazes;
Isolamentos trmicos mais eficientes.
Estabelece requisitos mnimos de desempenho que devem ser
atendidos pela edificao quando em uso, os quais serviro de
parmetros para aferir a qualidade da construo e nortearo
tanto as reclamaes como as verificaes que forem feitas;

Passo 12: Ps-entrega

- Mantenha-se atento possveis defeitos/vcios que estavam
ocultos ou passaram desapercebidos durante a vistoria.
Caso diagnosticado alguma falha, acione a Construtora /
Incorporadora.
Atente-se aos prazos para tais reclamaes, para que estejam
dentro do perodo estipulado em contrato e na lei.
Formalize as reclamaes por escrito.
- Observe as recomendaes de manuteno:
Das reas comuns do condomnio;
E do seu apartamento.

Podero ser exigidos das construtoras e incorporadoras cujos

projetos de construo tenham sido protocolados para aprovao
depois da entrada em vigor da norma, em julho de 2013, e serviro
de base para as percias que forem feitas, inclusive judiciais;
Estabelece com clareza a responsabilidade dos usurios pela
manuteno;
Verifique se o empreendimento do seu imvel est sob a
regulamentao dessa lei. Caso esteja, cobre o seu cumprimento.

Passo 13: Aproveite

DIRETORIA 2012 - 2014
Antnio Xavier
Eduardo Novais
Evandro V. Negro de Lima Jr
Fernando de Magalhes Jr.
Fernando Frana
Francisco Maia Neto
Gilmar Dias

Jader Nassif Gonalves

Jamerson Leal
Jos Carlos Manetta
Leonardo M. Costa
Marcos Nery
Otimar Bicalho
Ronaldo Starling

DIRETORIA 2014 - 2016

Adriano Manetta
Cassia A. Ximenes Queiroga
Eduardo Vieira
Erclio Caldeira
Flvio Galizzi
Francisco Maia Neto
Frederico Papatela Padovani
Jackson Cmara

Depois de tomar todas essas

precaues, aproveite sua casa
nova e viva tranquilamente.

Jamerson Leal
Jos Carlos Manetta
Leonardo de Bessas Matos
Leonardo Mota
Marcos Nery
Moyss Waisberg
Otimar Ferreira Bicalho
Priscilla Rosa Tavares Borges

CONSELHO JURDICO
Andr Barros de Moura
Camila Pereira Linhares
Carlos A. Junqueira de Castro
Eduardo Coluccini Cordeiro
Flvio Lima
Francisco Maia Neto

Gustavo de vila Rajo

Joo Gilberte Freire Goulart
Jlio Lima
Leonardo Giannetti
Paulo Vianna Cunha

Patrocnio:

Rua Alagoas, 721 . Savassi

Belo Horizonte . MG
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