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Mediazione
I C ONTRATTI N. 6/2007
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quei pesi, la cui inesistenza o estinzione i soggetti suddetti avrebbero dovuto assicurare.
Non invece fondato il secondo motivo.
Ed invero, si rileva che la Corte di merito ha spiegato,
con ragionamento assolutamente immune da vizi logici
ed errori di diritto, le ragioni per le quali ha ritenuto di
escludere la responsabilit sia del che della soc. Il Pioppo, facendo corretto riferimento al fatto che il R. aveva
comunicato sia al F. che al D. P. i dati tavolari e procedimentali in suo possesso e rilevando altrettanto correttamente come, avendo il R. e la societ suddetta operato
quali semplici intermediari, non fossero tenuti in tale loro qualit alla verifica dellestinzione della procedura
esecutiva intentata da altri istituti bancari, per cui nessuna responsabilit poteva loro essere addebitata per tale mancata verifica.
Deve, infatti, ritenersi pacifico (v. Cass. civ., Sez. III, 17
maggio 1999, n. 4791) che non rientri nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nelladempimento della prestazione ai sensi dellart. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare
incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico,
essendo stato in particolare ritenuto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare non pu
considerarsi compreso nella prestazione professionale
del mediatore lobbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libert dellimmobile oggetto della
trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.
Il ricorso de quo va, quindi, accolto limitatamente al primo motivo di ricorso.
La sentenza impugnata va, pertanto, cassata in relazione
ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di appello di Venezia, che provveder anche in ordine alle spese del presente giudizio di Cassazione.
P.Q.M.
Riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale ed il primo motivo del ricorso incidentale, rigetta il secondo
motivo del ricorso incidentale, cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio
di Cassazione, alla Corte di Appello di Venezia.
Cos deciso in Roma, 6 aprile 2006.
Depositato in Cancelleria il 4 luglio 2006.
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Premessa
Il contratto di mediazione (1), con particolare riguardo alla mediazione immobiliare, stato oggetto nel
corso degli anni di una vivace querelle dottrinale e giurisprudenziale. Molte sono state, infatti, le questioni sottoposte al vaglio delle Corti di merito e della Suprema
Corte, al fine di chiarire alcuni punti della normativa
applicabile a tale contratto rimasti oscuri o contestati
nonostante lentrata in vigore della l. 3 febbraio 1989, n.
39 (intitolata Modifiche ed integrazioni alla Legge 21 marzo 1958, n. 253 concernete la disciplina della professione di
mediatore) (2) integrativa delle disposizioni contenute
agli artt. 1754 ss. Codice civile.
Pi nello specifico dubbi sono stati sollevati a pi riprese sia in merito alla sussistenza o meno del diritto alla
provvigione al ricorrere dellipotesi di attivit di mediazione esercitata da un soggetto non iscritto allapposito
albo istituito ai sensi dellart. 2 comma 1 l. n. 253 del
1958a (3); sia in merito alla natura degli obblighi di
informazione gravanti sul mediatore ex art. 1759 Codice
civile (4).
La sentenza della Suprema Corte che in questa sede
si commenta intervenuta proprio su un caso riconducibile ad una delle predette questioni, avvalorando gli
orientamenti precedentemente formatisi nella subiecta
materia e cristallizzandoli (pur con le opportune osservazioni di cui daremo conto) nel senso di negare, con Sentenza lesistenza in capo al mediatore del dovere di svolgere indagini tecnico-giuridiche specifiche in merito allo stato giuridico in cui si trovano gli immobili oggetto
del contratto di compravendita. Questi ed altri gli spunti di riflessione offerti dalle interpretazioni degli ermellini. Ma procediamo con ordine.
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Note:
(5) Si era espressa in questi termini anche M. Melandri, Nota a Tribunale
di Torino, 13 gennaio 2000, in Foro padano, 2000, I, 221 ss., la quale ha aggiunto quanto segue: Questinnalzamento della soglia di responsabilit
appare del resto perfettamente in linea con la natura professionale dellattivit mediatoria messa in risalto dalla citata Legge n. 39 del 1989 che
ne ha subordinato lesercizio alliscrizione in un apposito albo, requisito
che, ricordiamolo, condiziona anche il diritto al compenso.
(6) Per utili approfondimenti giurisprudenziali in merito alle ipotesi in
cui ricorre siffatta responsabilit v. V. Carbone, La responsabilit professionale del mediatore tra codice civile e leggi speciali, in Danno e responsabilit, 2001, 806 ss., il quale ha evidenziato la necessit di fornire al lettore una chiave di lettura sincronica di varie pronunce della Suprema
Corte riguardanti la violazione degli obblighi da parte del mediatore.
In tale commento lAutore offre spunti di riflessione sulla opportunit
di trattazione congiunta di giudizi vertenti sui medesimi temi al fine di
evitare che ognuna di esse appaia come una monade. V. altres C. Radice, La responsabilit professionale del mediatore, in I Contratti, 2001,
885 ss.
(7) Al riguardo si vedano le acute osservazioni di E. Guerinoni, Mediazione e obbligo di corretta informazione, in I Contratti, 2000, 250: Si tratta
in sostanza di un obbligo analogo a quello che grava su mandatario (il
quale, a norma dellart. 1710, secondo comma, Codice civile tenuto a
rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modifica del mandato) e sullagente (che - ai sensi dellart. 1746, primo comma - deve fornire al preponente le informazioni riguardanti le condizioni di mercato della zona assegnatagli e ogni
altra informazione utile per valutare la convenienza dei singoli affari). La
disposizione volta ad evitare che il mediatore presti la propria attivit
per lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti concluderanno affari
che risulteranno di nessuna convenienza per loro e che verranno successivamente annullati per i loro vizi di origine.
(8) Cfr. al riguardo G. Giordano-D. Iannelli-G. Santoro, Contratto di
agenzia, cit., 668, i quali hanno sostenuto quanto segue: La buona fede e
la diligenza sono, infatti, secondo il legislatore, i due elementi ispiratori
della condotta sia del creditore che del debitore, i quali devono tener lontana sia la calliditas che intenzionalmente provoca allaltra parte un danno, sia lesecuzione dellobbligo imprecisa ed inadeguata o priva, comunque di adeguata seriet.
(9) La ratio di siffatta norma stata individuata nella necessit di salvaguardare linteresse delle parti contraenti che potrebbe risultare compromesso da una falsa rappresentazione della realt, pi precisamente, si vuole evitare che linteresse personale del mediatore prevalga su quello delle
parti, coinvolgendo queste ultime in affari che non avrebbero voluto se
fossero state informate su determinate circostanze (A. Forchino, Obblighi di informazione e responsabilit del mediatore ex art. 1759, 1 comma, c.
c., in Giur. it., 2000, I, 929). Si veda al riguardo anche la recente Cass.
civ., Sez. II, 15 marzo 2006, n. 5777, in Giust. civ. mass., 2006, 3, con la
quale la Suprema Corte ha ribadito quanto segue: Nella mediazione,
che consiste nel mettere in relazione due o pi parti per la conclusione di
un affare, i soggetti del contratto sono tenuti allobbligo generale e reciproco della buona fede, il quale si concreta a norma dellart. 1759 c.c. nel
dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza (compreso lo stato di insolvenza dellaltra parte), che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non
avrebbe dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto la parti a concludere il contratto a diverse condizioni. Ne consegue che la parte tenuta al pagamento della provvigione pu far valere,
secondo i principi di cui allart. 1218 c.c., linadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione.
(10) Si vedano in tal senso G. Giordano-D. Iannelli-G. Santoro, Contratto di agenzia, cit., 669.
(11) Cfr. quanto sostenuto da G. Bordolli, Il mediatore deve essere imparziale e terzo nellassistere i suoi clienti. Il caso degli agenti immobiliari e del concetto di convenienza, in Dir. giust., 2004, 15, 104, il quale ha sottolineato
che artifizi del genere di solito mirano al conseguimento di un compenso
particolare da parte del mediatore.
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Appare utile riportare la motivazione della decisione: Deve infatti ritenersi pacifico () che non rientri
nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore
deve conformarsi nelladempimento della prestazione ai
sensi dellart. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnicogiuridico, essendo stato in particolare ritenuto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare
non pu considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore lobbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libert dellimmobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.
Come si evince dalla motivazione summenzionata
la Suprema Corte si pone in linea di continuit con lorientamento giurisprudenziale maggioritario esistente
nella subiecta materia e non a caso viene richiamata la
sentenza del 17 maggio 1999, n. 4791, con la quale era
stato affermato quanto segue: Poich la l. n. 39 del
1989 subordina lesercizio dellattivit di mediazione al
possesso di specifici requisiti di capacit professionale,
configurandola come attivit professionale, lobbligo di
informazione gravante sul mediatore a norma dellart.
1759 c.c. va commisurato alla normale diligenza alla
quale tenuto a conformarsi nelladempimento della sua
prestazione il mediatore di media capacit e pertanto deve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare non
solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione allambito territoriale in cui opera
il mediatore, al settore in cui svolge la sua attivit ed ad
ogni altro utile parametro sia acquisibile da parte di un
mediatore dotato di media capacit professionale con
luso della normale diligenza. Non rientra tuttavia nella
normale comune diligenza, alla quale il mediatore deve
conformarsi nelladempimento della prestazione ai sensi
dellart. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico (15).
Note:
(12) Si veda in tal senso A. Mora, Obblighi e responsabilit del mediatore: in
particolare la responsabilit per violazione dellart. 1759 c.c., in Resp. civ. e
prev., 1999, I, 371.
(13) Si veda per utili approfondimenti M. Caputo, Repetita iuvant: il
mediatore immobiliare tra dovere di informazione e non disclosure, in Foro it., 2001, 3190.
(14) Per quanto concerne la attivit e le responsabilit del notaio v. S.
Nardi, Responsabilit del notaio per omessa esecuzione delle visure, in Giur.
mer., 2006, 917 ss., il quale ha condotto una peculiare indagine sulle funzioni notarili e sulle sue responsabilit in caso di omissione delle visure
ipotecarie e catastali, nonch sul danno risarcibile.
(15) Per un utile approfondimento sulla sentenza si veda il commento di
A. Donzella Campana, La responsabilit del mediatore i ipotesi di intermediazione immobiliare, in Vita not., 2000, 1, 136 ss. Si veda altres S. Vernizzi,
Alcune riflessioni sulla responsabilit del mediatore ex art. 1759, comma 1,
c.c., in Resp. civ. e prev., 2000, 1409 ss. In senso conforme alla Sentenza
in commento si vedano ex multiis: Cass. civ., Sez. III, 8 maggio 2001, n.
6389, in Giust. civ. mass., 2001, 943; Cass. civ., Sez. III, 24 ottobre 2003,
n. 16009, ivi, 2003, 10.
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