Luis Jorge Chvez Cernas 6C

Examen Valuacin Inmobiliaria 2 Parcial

Examen Valuacin Inmobiliaria

2 Parcial
1.- Mencione que factores se deben considerar en la valuacin de un
terreno para determinar su justo valor de mercado.
Los factores que afectan o modifican el valor de un bien inmueble son de
cuatro tipos: Fsicos, Econmicos, Sociales y Polticos.
a) Fsicos.- Son aquellas influencias inherentes al sitio donde se ubica la
propiedad, pueden ser fsicas o humanas, tambin se conocen como
factores internos.
Para su mejor estudio se dividen tambin en Cuantitativos y Cualitativos.
b) Econmicos.- Son factores externos que influyen el valor de los bienes
por medio de la demanda, ya que limitan la posibilidad de las personas
para adquirirlas, adems tambin fijan la calidad de las construcciones;
algunos pueden ser: nuevos empleos o fuentes de trabajo, disponibilidad
de recursos, etc. y cada uno de ellos est en constante estado de
cambio.
c) Sociales.- Son los cambios de costumbres y normas en la sociedad,
que pueden afectar al valor, como ejemplos tenemos: cambios en la
densidad de poblacin, cambios en el diseo arquitectnico, aumento o
disminucin del tamao de las familias, etc.
Estos factores establecen la oferta y la demanda de la propiedad, y
cada uno de ellos est en constante estado de transicin.
d) Polticos o Legislativos.- Factores externos que provienen de las leyes
vigentes aplicables o de disposiciones gubernamentales que afectan el
uso, venta, renta o explotacin de los bienes.
2.- Mencione que es y cul es la diferencia entre un Terreno y un
Predio.
Desde el punto de vista legal, terreno se refiere tanto a la superficie de un
lugar, como a todo lo que se encuentra debajo o encima de l, incluyendo las
restricciones y derechos sobre el aire que lo rodea.
Un predio es un terreno al que se le suman las mejoras que lo preparan para
poder construir una vivienda, edificio, departamentos u otra estructura.

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3.- Explique cmo se puede delimitar un vecindario.

En algunos fraccionamientos, los lmites del vecindarios se establecen de
manera notable por medio de una entrada con puerta y un permetro bordeado,
otros vecindarios, en particular las ciudades antiguas, quedan separados por
otros factores, tales como: limites naturales que incluyen barreras fsicas,
barrancas, lagos, ros, carreteras o arterias de transito importantes o por
diferencias en el uso del suelo, o por sus cambios, como el uso residencial a
comercial o a rea recreativa o por el valor medio de las viviendas, y/o por el
nivel de ingresos de los residentes.
4.- Explica que es un lote tipo y el Lote Ideal.
Lote Tipo.- Lote modal cuyas particularidades representan la generalidad de
los lotes que se ubican en la zona homognea, por definicin es medianero.
Es la proporcin que tiene un terreno entre su frente y su fondo para ser
utilizado en el mayor uso, esta relacin se busca que sea la ms adecuada y
cercana a la ideal que es de 1:3.
Lote Ideal.- ciertas personas han definido de acuerdo con su criterio y lo
asocian con las siguientes caractersticas: relacin frente-fondo 1-3, topografa
plana, con un sobre nivel razonable, entre otros aspectos.
5.- Explica que son los factores de eficiencia que se aplican en la
determinacin del valor de un terreno.
En la bsqueda del valor de un bien es necesario identificar las fuerzas o
factores que lo crean y/o lo modifican.
Para poder estimar el valor de los bienes races rurales o urbanos, es
necesario conocer los factores que los pueden afectar.
Actualmente en base a un avalo, se toma la decisin sobre el precio a pedir y
pagar por una propiedad; la renta que puede producir o se debe ofrecer por
ella; a cunto puede ascender un prstamo con garanta hipotecaria; si es
conveniente o no construir o reconstruir un inmueble, etc. De hecho, ninguna
decisin relacionada con el valor del inmueble, debiera tomarse sin una
valuacin profesional del mismo.
6.- Mencione y explique a lo menos tres factores que se apliquen a la
valuacin de terrenos urbanos.

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1. Factor Esquina.- El beneficio de dos o ms frentes, en esquina, atiende

a la clasificacin de la zona, a la forma del terreno y a la longitud de los
frentes, medidos desde el vrtice.
2. Factor de Fondo.- Se estima que la relacin frente-fondo debe ser 11.3, de modo que segn el Instructivo de Valuacin del Estado de
Mxico se pueden presentar dos situaciones:
a) El fondo del lote sujeto es mayor que el lote tipo, lo anterior se
castiga.
b) Si el fondo del lote sujeto es menor que el lote tipo se premia.
3. Factor Superficie.- El criterio est basado en la definicin de una
superficie tipo o moda que ser comparada con la superficie en estudio.
4. Factor Irregularidad.- Los lotes pueden ser regulares o irregulares en el
caso de terrenos urbanos la regularidad es muy importante ya que de
ella depende el aprovechamiento del mismo. Esta condicin la adquieren
los terrenos desde el punto de vista de su aprovechamiento. Ello
significa que un predio con forma geomtrica regular, para fines de la
valuacin, puede considerarse irregular.
7.- Explique que es el procedimiento del mtodo de mercado y
mencione cuales son las variables que se deben determinar para obtener
el valor de mercado de un terreno urbano.
Es la tcnica valuatoria que busca establecer el Valor Comercial del bien, a
partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto de avalo. Tales ofertas o
transacciones debern ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a
la estimacin del Valor Comercial.
Durante la investigacin de mercado para poder llegar a un resultado
concluyente se debe recopilar la mayor cantidad de informacin
posible recurriendo a diversas fuentes como lo son: ventas reales,
antecedentes (se pueden extraer de notaras, registro de la propiedad,
municipalidades y otras fuentes oficiales), anuncios (deben tomarse con
cautela, por lo general son valores de oferta que pueden variar con respecto al
precio que se paga una vez que se finiquita la transaccin), entidades
financieras (requiere de especial cuidado ya que los remates de inmuebles
tienen por objeto cubrir nicamente el monto del prstamo otorgado),
corredores de bienes races, internet (es til acceder a pginas de venta de
bienes races se puede tener datos y valores de bienes especficos o zonales),
investigacin con lugareos, entre otros.

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8.- Explique que es el procedimiento de homologacin de un

terreno urbano.
Es aquel proceso en base al cual se pretende hacer comparables dos o ms
bienes que por sus caractersticas son parecidos pero no idnticos, para que
con base en los datos de mercado, obtenidos respecto a uno de ellos
(comparables), se pueda llegar a una conclusin respecto al terreno al valor del
bien analizado (sujeto).
Los factores de homologacin son aquellos que se utilizan para determinar el
valor de un bien considerando zonas homogneas y bandas de valor. La
tipologa constructiva se individualiza a cada edificacin inmueble. Destinado a
ser utilizado en forma masiva. Utiliza factores por mrito y demrito basados en
datos que se pueden obtener de documentos cartogrficos y soportados con
estudio actualizado de mercado.
9.- Explique cmo se obtiene el precio de una urbanizacin inconclusa
para un avalo de un terreno urbano.
Se deber presentar la evidencia o, en su caso, elementos de juicio que
permitan sustentar que un predio rstico es de transicin con influencia urbana
o de otro uso diferente, as como la justificacin del valor que se concluya en el
avalo. Las caractersticas del predio, servicios o influencias urbanas, que
supuestamente
lo
hacen de
transicin, se deben argumentar
satisfactoriamente. Se sealar conforme a lo observado lo siguiente:
Descripcin del terreno en transicin, ubicacin con respecto al ncleo urbano,
descripcin del equipamiento urbano de la zona, clasificacin de la zona, uso
actual del suelo, tendencia del crecimiento urbano y densidad de poblacin,
intensidad de construccin, nivel socioeconmico, tamao promedio apreciado
de los lotes circundantes y restricciones para la zona.
10.- Explique qu se entiende por un predio irregular.
Un predio irregular es todo aquel cuyas flexiones de linderos sobrepasen los 15
grados y la sucesin acumulad de inflexiones que pueda llegar a tener.