GESTIN DE PROYECTO

INMOBILIARIO
LOS OLIVOS

MARIO HIDALGO
JONATHAN SNCHEZ
GRACIELA LLERENA
CARMEN PONCE

15 DE MAYO DEL 2015

INDICE:

1. RESUMEN EJECUTIVO
2. MERCADO INMOBILIARIO, SEGMENTACIN, MERCADO
META Y POSICIONAMIENTO
a) El mercado inmobiliario en lima metropolitana y el
callao
b) Estudio de demanda de viviendas
c) Segmentacin de mercados
d) Mercado meta / cliente objetivo
e) Oferta de mercado
3. BSQUEDA , EVALUACIN Y ELECCION DEL TERRENO
PERFIL DEL PRODUCTO
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)

Caractersticas y parmetros de valoracin

El terreno escogido
Anlisis de cabida
Perfil del producto
Anlisis de titulacin y otros legales
Contrato preparatorio de compra y venta
Puesta en valor del terreno

4. VIABILIDAD COMERCIAL
a) Definicin del producto
b) Precio y forma de pago

1. RESUMEN EJECUTIVO
El trabajo presenta un estudio del Sector Inmobiliario en la ciudad de Lima ,
teniendo en cuenta una investigacin previa del estudio de Mercado, el
Anlisis de Oferta y Demanda de los diferentes distritos y al Cliente Objetivo.
Luego de esta investigacin, la informacin recaudada nos servir como
base para la eleccin de una ubicacin adecuada para el desarrollo de un
nuevo proyecto inmobiliario.

Este se encontrara ubicado en Av. Universitaria cuadra 59 - Villa Sol en el

distrito de Los Olivos.

Con estos datos

el objetivo del trabajo

ser

desarrollar y evaluar econmica y financieramente una propuesta de

vivienda multifamiliar en un terreno de 2175 m2.

2. MERCADO INMOBILIARIO, SEGMENTACIN,

MERCADO META Y POSICIONAMIENTO
a) El mercado inmobiliario en lima
metropolitana y el callao
Se presenta cuadros del Mercado Inmobiliario:

En el ao 2012 se vendieron
24.143 viviendas nuevas en
Lima, sea que aumento un
12% mas que el 2011
Hubo adems un arranque
bajo en la primera mitad del
2013:

1T2013: 22%
2T2013: -30%

Fue en el ao 2012 que se

dio el boom inmobiliario
debido a las buenas ventas
de unidades de viviendas,
de hecho esto ya se vena
desde unos aos atrs pero
a partir del segundo
trimestre
esto
fue
decayendo hasta un 25%.

La poca del 2012, y a principios del 2013 se otorgaron ms crditos

bancarios.

Las ventas de viviendas cayeron significativamente en los distritos del cono

norte como consecuencia de mayores restricciones al crdito.
(Pressperu.com)

Fuente: Layseca Asociados, Coyuntura Inmobiliaria, 2013

Oferta total por distrito

Unidades totales
vendidas

% de absorcin

Velocidad de
Ventas*

a) Estudio de la demanda de vivienda

NOTAS :

Desde el 2006, la generacin de puestos de trabajo viene creciendo 5.5%

anual. Esto genera el incremento de

los ingresos y la capacidad

adquisitiva de las familias

La demanda efectiva de viviendas ha aumentado sostenidamente

Durante la poca del 2011 en adelante se mostr un buen panorama del

mercado inmobiliario, habiendo mucha demanda pero no cubrindola en
su mayora

La demanda de viviendas se vio afectada por la rpida moderacin en el

crecimiento del empleo y el deterioro de expectativas a partir del 2T2013.

DEMANDA EFECTIVA DE OFERTA TOTAL DE VIVIENDA DE LIMA

METROPOLITANA Y CALLAO - 2011

NOTAS :

Todava hay desequilibrio de la demanda con la oferta ya que la oferta no

llega a cubrir toda la demanda que existe.

En lo que va del ao la demanda por alquilar en Lima se ha incrementado,

triplicndose la oferta de predios a rentar respecto al ao pasado, con
ms de 13,000 anuncios

Para ese rango, explic, existe un stock de 100 mil unidades disponibles.
Los usuarios de los segmentos B y C prefieren pagar hasta el triple de
cuota inicial para reducir el costo mensual de sus crditos

La demanda potencial de viviendas es muy grande, pero el dficit de

oferta persiste.

2.C) SEGMENTACION DE MERCADO

La Segmentacin es el proceso por el cual se divide o segmenta un mercado
en grupos uniformes. Estos grupos, ms pequeos tienen caractersticas y
necesidades similares.
Conjunto 1
Variable Demogrfica
Edad: Entre 25 y 34 aos-comprador potencial en un 34%
Hijos: 1.5 hijos (56% Aprox. Tienen hijos)
Ingreso personal mensual promedio: 1, 991Soles.
Nivel Socioeconmico: C
Variable Psicogrfica
Estilo de vida predominante: Progresistas y Modernas
Variable de Conducta

66% quiere vivir en Los Olivos

58% quiere adquirir un inmueble para independizarse
86% no poseen ningn tipo de crdito.
82% planea pagar la cuota inicial de su vivienda al contado y el resto a
crdito.

2.C) SEGMENTACION DE MERCADO

Conjunto 2
Variable Demogrfica
Edad: Entre 35 y 44 aos-comprador potencial en un 40%
Hijos: 2 hijos (80% Aprox. Tienen hijos)
Ingreso personal mensual promedio: 2, 703 Soles.
Nivel Socioeconmico: B
Variable Psicogrfica
Estilo de vida predominante: Progresistas y Modernas
Variable de Conducta

75% quiere vivir en Los Olivos

57% quiere adquirir un inmueble para mejorar la calidad de vida de su
familia.
60% no poseen ningn tipo de crdito.
81% planea pagar la cuota inicial de su vivienda al contado y el resto a
crdito.

2.C) SEGMENTACION DE MERCADO

Conjunto 2
Variable Demogrfica
Edad: Entre 45 y 54 aos-comprador potencial en un 22%
Hijos: 2.7 hijos (94% Aprox. Tienen hijos)
Ingreso personal mensual promedio: 1, 818 Soles.
Nivel Socioeconmico: C
Variable Psicogrfica
Estilo de vida predominante: Adaptados y conservadoras
Variable de Conducta

63% quiere vivir en Los Olivos

48% quiere adquirir un inmueble para mejorar la calidad de vida de su
familia.
15% quiere comprar un inmueble para alquilar o revenderla.
78% no poseen ningn tipo de crdito.
60% planea pagar la cuota inicial de su vivienda al contado y el resto a
crdito.

2.D) MERCADO META/CLIENTE OBJETIVO

En el distrito de Los Olivos, los niveles socioeconmicos se encuentran entre
el B y el C. S bien a nivel del distrito, el predominante es el NSE es el C, a
nivel de Lima, el NSE B es el que mayor cantidad de habitantes tiene en
nuestra ciudad. Segn la segmentacin de mercado que hemos considerado,
nuestro cliente objetivo en el aspecto de NSE es el B y C.

El Cliente objetivo de nuestro sector es:

Nivel Socioeconmico: B y C
Estilo de vida: Progresistas y Modernas

Cuadro de NSE por hogar-vertical

Cuadro de NSE por hogar-horizontal

2.D) OFERTA DE MERCADO

En el distrito de Los Olivos, hemos encontrado dos ofertas ms de proyectos
de

departamentos.

He

concluido

que

es

fundamental

para

el

posicionamiento de nuestro proyecto, analizar las propuestas que ofrecen

estos obras, para establecer criterios de diferenciacin para que nuestro
proyecto sea exitoso.

COMPETIDOR 1

Direccin: Jr. San Bernardo

255, Los Olivos

LUGAR SELECCIONADO

COMPETIDOR 2

Direccin: Cl. Huastas Alt. Cdra 48

Univ., Los Olivos

Cmpetidor 1

Vista exterior

Descripcin:

Vista sala comedor

Vista cocina

Cmpetidor 2

1, 2 y 3 Dormitorios
48 a 64 Metros2 - Totales
14 Cocheras/Estacionamiento
5 Pisos / Plantas
1 Ascensores
Precio: 205, 000 Soles.

Descripcin:

Dormitorios: 1
Baos: 1
Sup. til: 29,65 M2
Sup. Terraza: 3,5 M2
Sup. Total: 33,15 M2

Dormitorios: 2
Baos: 2
Sup. til: 44,65 M2
Sup. Terraza: 3,55 M2
Sup. Total: 48,2 M2

Dormitorios: 3
Baos: 2
Sup. til: 64,55 M2
Sup. Terraza: 1,75 M2
Sup. Total: 66,3 M2

Guardiana.
rea de Juegos para
nios.
Gimnasio.
Sala de reuniones.
Sala Wi - FI.
Ambiente para nios.
Zona de lavandera.
Sala para nios.

4. VIABILIDAD COMERCIAL
a) Definicin del producto
Se habilitarn el predio para la construccin de un edificio de departamentos
Ubicacin del Predio:

Distrito de Los Olivos.

rea aproximada:

2175 m2.aprox.

Nota: Con respecto a los retiros del terreno tambin sern trabajados con
pisos terminados de cemento pulido con espacios de reas verdes, que
brindaran un espacio de bienvenida al edificio.
El proyecto incluir:

Gimnasios
Juegos infantiles
Parrillas
Sala de reuniones
reas verdes

Existir diferentes tipos de departamentos con diferentes dimisiones y con

espacios adicionales para la calidad de vida de la familia

rea de 52m2:
2 dormitorios
1 baos
Sala- comedor
Cocina
Lavandera

rea de 65m2:
3 dormitorios
2 baos
Sala- comedor
Cocina
Lavandera
Espacio de estudio

rea de 64m2:
3 dormitorios
2 baos
Sala- comedor
Cocina
Lavandera
Espacio de estudio

rea de 63m2:
3 dormitorios
2 baos
Sala- comedor
Cocina
Lavandera
Espacio de estudio

rea de 68m2:
3 dormitorios
2 baos
Sala- comedor
Cocina
Lavandera
Espacio de estudio

rea de 67m2:
3 dormitorios
2 baos
Sala- comedor
Cocina
Lavandera
Espacio de estudio

Acabados: Tenemos muy claro que la vivienda aqu presentada es una

vivienda para Sector B, por lo tanto que sus costos deben ser parcialmente
bajos para conseguir un producto final al alcance del mercado objetivo. Sin
embargo, es muy importante entregar los departamentos con acabados que
hagan sentir al cliente que hicieron una buena inversin de tal manera que
para futuros proyectos confen en la Empresa.

a) Precio y forma de pago

Tomamos en cuenta que el precio de m2 en Los Olvidos es de $1732,

multiplicamos este por el rea de departamento para obtener un precio final

y mostrar la distintas formas de pago.
Tipos de departamentos:

rea de 52m2 * $1732 = 90 064 dlares

https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul

rea de 65m2 * $1732 = 112 580 dlares

https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul

rea de 64m2 * $1732 = 110 848 dlares

https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul

rea de 68m2 * $1732 = 117 776 dlares

https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul

rea de 67m2 * $1732 = 116 044 dlares

https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul

rea de 63m2 * $1732 = 109 116 dlares

https://comparabien.com.pe/creditos-hipotecarios/resul

3. Bsqueda, evaluacin y eleccin del terreno perfil del producto

3.1 Caractersticas y parmetros de valoracin

*Cuadro de elaboracin propia basado en

http://portal.munilosolivos.gob.pe/transparencia_mdlo/doc_transparencia/Normas_Emitidas/Ordenanzas/o_366.pdf

-Segn el cuadro de zonificacin del distrito de Los Olivos, se puede ver que el distrito es
bsicamente residencial.
-El objetivo del trabajo es el de crear un conjunto residencial de mnimo 100 viviendas
siguiendo los parmetros urbansticos y la normativa dictada por la Municipalidad de Los
Olivos.

3.2 El terreno escogido

*Luego de analizar varios terrenos durante esta etapa, se escogi este terreno por el
metraje y por estar cerca de parques y a un conocido colegio privado.

2175 M2

-El terreno elegido tiene 2175 m2 y la calle del frente es el Jirn cacera

- Imgenes del interior y del frente del lote.

*El terreno, actualmente, se encuentra venta por medio de la pgina en internet
www.urbania.com. A media cuadra a la derecha se encuentra el colegio privado Saco
Oliveros y a una cuadra un gran parque. Para poder llegar al lote se tiene que ingresar por la
cuadra 59 de la Av. Universitaria por medio de una tranquera. La zona es tranquila y
segura.

- Altura aproximada de la edificacin.

- En la Av. Universitaria existen cuatro proyectos de otras inmobiliarias de edificios de 10

pisos aproximadamente
-El perfil urbano de la calle residencial contrastara con la altura de nuestro edificio pero
eso se puede solucionar con el diseo arquitectnico creando retranques.

3.3 Anlisis de la cabida

2175 M2

- AREA TOTAL
-AREA LIBRE 35%
-AREA OCUPADA 75%
-NUMERO DE PISOS PERMITIDOS

2175 m2
761.25 m2
1413.75 m2
5 pisos segn reglamento

-El terreno colinda con viviendas, en su mayora, unifamiliares con lotes de 6 x 20 m.

-El total de rea construida planteada en el proyecto ser de 5790 m2
-Se han implementado departamentos de 2 y 3 viviendas y cada uno tiene una distribucin
diferente.

-Se muestran unas tipologas de ejemplo.

Departamento de 2 dormitorios
70 m2

Departamento de 3 dormitorios
75 m2

Departamento de 2 dormitoriostipo 2
70 m2

Departamento de 3 dormitoriostipo 2
75 m2

3.4 Perfil del producto

Zonificacin

R-6

Area de estructuracin urbana

II

Densidad Neta Maxima

2250

Coeficiente de edificacin

4.50

Area de terreno

2175 m2

Porcentraje minimo de rea libre

35%

Area libre

761.25

Ancho de via

14 ml

Retiro municipal

5m

Altura mxima

5 pisos ( 15 m )

Indice de espacio de estacionamiento

0.33

N de habitantes del proyecto

126 + 390 = 516

Area construida max

Area max por piso

Area max por piso

3806.25

N de pisos

Los ingresos del NSE B varan entre 8204 soles y 4342 soles

3.5 Anlisis de titulacin y otros aspectos legales

-Propietario legal: El titulo est inscrito en registros pblicos al lugar que pertenece el terreno y a
nombre de la persona encargada de la venta y de hacer la transferencia.
-Ttulo libre de cargas: El terreno tendra que ser investigado mediante certificados de gravmenes y
copias literales del dominio. La idea es asegurarnos de que el predio no tenga hipotecas pendientes,
embargos o bloqueos, etc. Estos obstculos podran complicar el proceso de eleccin de terreno o
de transferencia de la propiedad.
-Certificado de bsqueda en el poder judicial: Para poder conocer si el propietario no tiene algn
juicio en su contra o algn proceso judicial.
-Certificado de restos arqueolgicos (CIRA): No en todos los casos, pero cuando el predio se
encuentra cerca a un lugar definido por el INC como patrimonio Arqueolgico. Esta institucin
solicita ciertos estudios que permiten garantizar la no existencia de patrimonios.

3.6 Contrato preparatorio de compra y venta

-Luego de analizar los temas del predio, debemos proceder a negociar y cerrar la compra con la
mayor brevedad posible antes que otro comprador interesado nos gane la opcin.

-En caso de que no todos los temas legales estn garantizados, se puede asegura el predio con un
contrato preparatorio de opcin de compra (cdigo civil art. 1419 y art. 1425 )
-Mediante este proceso, el optante se convertir en un futuro en el comprador, y aparte de eso,
tendr potestad con derecho de opcin.
-La firma de un contrato preparatorio es la mejor herramienta para poner en valor un terreno que
muestra algunas condiciones importantes a ser satisfechas previas a la compra definitiva sin correr
el riesgo de perderlo porque otro comprador se nos adelanto.

3.6 Puesta en valor del terreno

-La puesta en valor del terreno se realiza siempre y cuando el terreno escogido no est en la zona
urbana. Por lo tanto se elimina este punto ya que el terreno en Jess Mara es de carcter urbano.