CUARTA PARTE

Adquisicin de la propiedad horizontal

0881
SNTESIS: la adquisicin de un apartamento, local comercial, oficina o cual
quier inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal, debe realizarse den
tro del marco de las normas que conforman el rgimen inmobiliario en Colombia y
cumplir con ciertos pasos de tipo prclico, para asegurar la correcta eleccin del
Inmueble y la real transferencia del bien. Dicho proceso se sintetiza en el siguiente
cuadro:
Verllicar mformacin normas
de wbanismo y u!ioS

ACTIVIOAOES PREUI.IItiARES

Estudio de titulos
A\atUo

Prepnracin contral:~

PROMESA OE COMPRAVENTA

COIITRATO OE COMPRAVENTA

ESCRITURA

1 INSCRIPCIN EJI LA OFICIIlA DE REGISTRO

~
ENTREGA OElltiMUEDLE

En la primera parte de la obra se presentan los modos ms frecuentes de adqui

sicin de inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizonlal y se amplan
los pasos indicados en el cuadro anterior.
0881

~b.CUISICIOti OE LA PROPIEilAO ~ORIZOtmL

Modos de adquirir la propiedad inmobiliaria

0882
SfN:rESIS: El Cdigo Civil colilmbiano consagra olngo modos,o maneras para
que una persona adqi.era el derecho de propiedad, que tambin se llama dominio.
sobre los denominados bienes corporales (muebles o irmuebles) a saber: tradicin.
sucesin por causa de muerte, prescripcin adquisitiva, ocllpacin y accesin. S~
clasificacin se hace teniendo en cuenta si sobre el Inmueble adquirido existe un
lllulo de propiedad antrior o se fija propiedad .sobm e$le por primera vez.

NoQebe confundlr.se ellflulo con el modo do adqUirjn ~~ dpmilii~. As porata.m

pi~, si na persona:ve~.~e _un blim s.omelidq 11 poped'ad hor.lzntal. el HIUio,@ el
corilralo de C.JlntP,ravenla qi,le como recae sobre un bien inmueble dobe hacerse
por escritura pblica. y el modo o manera como el comprador se vuelve propielari'o
es la tradicin que consiste ea la inscripcin del titulo en la oficina de regtstro de
Instrumentos pblicos qu!l corresponda el lugar donde est Ubicado el Inmueble
materia de negociacin.
Los inmuebles sometidos al rg1men de propiedad horizontal. suelen adqu1rirsa

no solo por \radipin, slnd tambinpo~ sucesin porcausa de muerte o por pre?
arl~cln. siendo el prlwo ~1 m~ lrecuer)te de ests mo~os.

Tradlcfn en materia de propiedad horizontal

0883

CONCEPTO

Corresponde aJ caso Upico de compraventa de uo inmueble sotnalldo a propie'dad horl

zonlal en el que el anllguo dueo, sea este unA persona Qautal o (!Jrldica, transfierea otra
persona nMOral o urfdlca, el derecho.de propiedad que le l!Sislll sable un b(on lninuebl
q,ue pasa a ser do un nuevo duso una vez qu1l 1 vanla.S'e reJJislre en le ollclno de registro
deInstrumentos pli.bUeos corrsspondiente. E'~ la omprn de bienes inmueble.$ os prociso
dlsltngw dos actossucesivos y dislinloa, et contrato (lfiuto) en si mismo y el reglslro o Ira
dlc1n. El primero sotamniza el.acuerdo de voluntades y ~rel! el vincUlo de derecho, pero b
tmdicln de dominio d los bienes se efecta sotamente.j)(lr la Inscripcin de tal esi:rl!ura
en la oficloa de registro correspon~ente.
En la lradlein, el d,omin!o o propiedad debe e$lar racj.icado en cabilla do una pDrsona.
~alural Q jurfdica, q~e lo trIS!i~re a otra

..0882

!.lodos d~ Allqlrlr la pronedad lnl!loboiarll

AEOUISfTOS OHA ffiADICIN

884

La lradlcin de los bienes Inmuebles requiere el OUJ!1plimiento de los siguientes r.e.qui

~~

'

'

JI) Pr~piedocl en cabezi! del tradente: exlstencia::de dos partes. el dueoantertor o

tradenlo y quien va a ~ser l nuevo ~ueo b adquirente (C,O., art. 741). Ellradente debe ser
dueiio del deacho que ~n?ffere y lener facultad pm ltanslerirlo. SI quien figura c~mo
tradenle en e tfiulo (conlralo de compraventa, permulll, donacln y dems) no es dlleno y
por lo lanlo, en el cas.o da los inmuebles, no figura como tal on ol follo de matricula lnmo
biliaria, el lltulo se lnseriblr en la columna del lollo llemada "falsa tradicin" y ol mcido de
adquisicin tradicin no S!J produce. En este evento $1 se verific la en1rega material del
inmuobleel adquirente. ser un simple poseedor.

"

b) Ellllulo: para que.valga la t1adlcln se 1qulore e~l$toncla de un !Oulo que gene~e

la obligacin de lranslerir el 'dominio, como un contrato.de compraventa o.permula.
e) fdenUIJcacln del Inmueble: se requiere tamhhin, para la validez de la trdlcln, que
no se padezca error en cuanto a la Identidad de la especie que debe entregaiSe, por ello
es importante entrar a determinar la forma mediante la cual se ldenllllcan los inmuebl.es,
es decir, cmo se individuali1a un mmueble y se impide su contusin con otro u otros de
simnares caracteriS1icas.
De acuerdo con el Decreto 960 de 1970, los inmuebtes:se<ldenlifican por su cedula ce
si la tu~ieren ..por su nomenclatura, por la tacatidad donde estn ubicados, y par
suslinderos.
.
'
taslr~l

Para los prOyectoS S(jmelfdos a rgimen de propiedad horizontal los linderos se describen
en los planos que 1\acel\ parle del reglamenlo de copropiedad yen el texto del reglamento
correspondiente.

Corresponden a las aolorldaoes catastrales las labotes de formacin. actuafi2acin y conservacin de los cataslrostendientes a la correcta klenlllicacin fsica, rrscal yeconmica.
daloslnl)luoblesi(C.E., s~~:, 11, $ent. 3369, ocl. t6/97l'
Urdnmuoble se Ubflia terriliial~anlo lndlcan~o eldepartamentO rouniciplo y.ve1eda o
divisin terr1roriat e.n quesll)ri'cua'ntra. Sin ijetilrminarlaublc~cion tli.rrilorlal no :ser posible'
identificar un bien aJz.

d) Linderos: ta individualizaCin del Inmueble se concrelacon la indicecin ll refl!rencfa

de sus linderos. Se entiend por estos fas lineas comunes que definen legalmente el tfmile
entre dos o ms predips. Los linderos se expresarn por su medida ydems connolacines
que permitan establecer los limiles del bien con respecto a los Inmuebles colindantes:
En el caso de los lnml.!~bte.s constiluldos bajo ~1 r~gimep de propiedad hor~ntal, su
ldontillcaoln debe incluir tanto los llnQeros generalES d~l ,lnmuebla (lol.e o e~lqcio) como
lbs do la correspondiente unidad a que se e&hl ha~iendo raferencJa (aparlamenfo.~,
0884

tOOUISICION DE LAPROPIEOAD HORJZOIIT.\t

~32

e) Direccin y nombre: los predios urta.nos se identifican mediante su dlrcJil. cuya

sgnacin es funcin d las oficinas de catastro.
Eri los sector,es rurales lo:S predios suelen laentilfoarse connombres prqplos. lales como:
'Sar J~j)inlo". ~La'tlbert_d', enlreotros.
Tanto las dilclons como los nombres deben constar eo el registro cetasttal y en el
follo de matricula inm~billaria. asi como en los llt.ulos o contratos que sobre inmuebles-se
celebren.

1) El registro: como ya se ha mencionado. aunque merece ser rellarada independientemente. la tladlcln detien.es inmuebles se realiza con la inscrfpcin deltflulo en el rono
de matricula del inmueblsen la oficina de registro que le conespond~ P,Or su ~bicacin.
Hasta cuando no se verifique la inscripcin electiva del litulo: en este ca~Q la e$<irilura ~1!
traslado de domlnlo,,rlo ha ocurrido la lradlen. En materia mercantil es raqu~lto ,adicional.
pnr que ~e verllique la lradlcion, qye se ele etilo la:entregalisiea dellnmuble;
La en11ega lfsl o material ~el inmueble vendido, a diferencia de lo que ocurre-con los
bienes muebles. constituye por si sola la tradicin,

no

:0884

S\Jeuln po caus.a do !'\Vello

Sucesin por causa de muerte

CONCEPTO

0885

la tllucrte 'de una prsona.;wpone la 1rat1smisin de sus bl~esy obligaolones a s~s horederos. Normalmente esta trans111lsln requiere un procedimiento notarial o udicial por e'l
cual, demostrada la muerte de una pmona (causante o de cujus), se adjudtcan los btenes
que conformaban su patrimonio a otras personas (herederos o teg.alllllos.

SI el fallecido era propietario de una unidad odevarias portonociimtes a edilicios oeonjun

,tos som~,lld_os-a popledaCI horizontal, astao estas, segn el caso: pasan a.sUs sucesoras o
aslgnatarlos, por el modo da arlquirlr el dominio denominadD sucesion per causa de muerte
que opera uiia vez que quede en nrme la sen! enca que aprob la parhctn hereditaria. si
fue que se.adelant lrmte Judicial, o una vez se verifique el otorgue, la escritura que la
conlenga, si se adalont~ lrnli!e n.tarlal

0885

ADoUISfOIN Df' LA PROPIEDAD HOAIZOIITAl

- -- - - - -

Pr:escripcin adquisitiva
0886

'CON.Ct:F'IO

E$ te es un modo.de adquirir el domin1o, en el cual lapropiedad no os translerrcla.de una

person~

a otra. En la prescripcin no se puede decrrq11e eJ antiguD due.D lransereel dsrecno de propiedad sino que lo pierde lrente al nuevo propietaJio y de es le no ~ puede
deCir que le tranSfieren el derecho do propiedad sinO que lo adquiere por el hecho de la
posesin y el paso det Uempo. La pre~npc1n es un modo ae aaqulrlr las co...<as aJenas
por haberlos poseldo ~uranle clerlo lapso de uempo. y concurrido lOS llems requisitO!

legales.

0887
REtiUl.SITOS P.~R~ LA'PRESCfHPCI)'l'
Do la dolonic16n anles ell.ada surgen los elementos determlnanl~s de csle mll'do d~ ad.
quirlr.-sln tos cualas no se podlia produch la prescJlpcin adquis\liva E.slos requlsllosson
tos ~igulontes:
a) La posesin: es el requisito b63co de le prescripcin adquisllivn. So tmta de une
Situacin de hecho; la actllud, el nlmo del hombre con rela.ctOf\ a una cosa lra.nte a la
cual se compolla como su dueo sin lll(;Onoce ii ninguna otra persona d&recllos sobre
1~ cosa poseda. Quien paga por usar ~~ Inmueble (!lrtendatario), qul~n neces~o permiw
ara usara (OI ~omoda)ar,roj. quien usa el titen.l esciin'dda_s. o posee un lnmtJctile co~
ihternJ~qlonos, no actl)a oomo duo\o y por.lo tanto. no es po_
soedor oonpos]blidactes pe.
adqulfr por prescripcin. La pa&asi.6n debo sr pblica. pa~ifloa ernrnterrumplda para.gue
sea apta para adquirir la propi.edad de una ~osa. v
h) El tiempo: para que esa acUiud o compollamienfo de dueo sea reconocfela por la
ley y surl:~ electo~ judicos JlB requiere al transcurso del tiempo predeJerminado por la
misma. TraMcunido el plazo previsto. la actitud dei"PQSeedor lo convatlir 11n llf!rdadnro
duoo y la ley lo prolegera como tal Esto tiempo n.reesao para que opere la prescpc6n
dill! pbti~llldnd 31clueo na poseedor de racuperar la posesin do su bl&n y do no petder
la papiedad mlenllos no lninsciurra lo totalidad del.liemP.O prcvinlo' porn olla.

0888
PAESCAIP.CIN.DE VIVIENDA DE lm:EREs SOCIAL
Lil Ley 9' de 1989, llt~s qonoclda como rey lle reforma urbana, en el articulo 51, redil
Jo desdo el 19 de enero de 1990, a cinco (5) y tres j3).aJios, respectivamente. e111empo fi!!.
cesario para ad<;uirir por prescripcin extraordinaria y ordinaria vivienda de Inters social.
[011891 09101

R~rlla_dos.

Actividades preliminares en la negpclacin

de inmuebles
09'11
S'fNTESIS:Anlesd.e comprometers'e a:.adqulrlr un inmueble. es.lmporta.nte verlllcar-algunos aspectos q.ue pueden suministrar inlermaeinvaliosa sebreel bien
~ue;~t ob[eto:de r\goci~.cln:Y qu~ ~po:r,~an.el.ementos: Plta ~o.nocer~u~.l~ac!'Jl
urli:tlc.a. el.~a lO[. comerQ.al, el potencalde des~rr91!6 dE!1 m1smo y e! e~tudlo ll,e.tlluos oorrespondente, l:a .consecucin de esla.lnformacin p.uede vitarsiluaci.oo~s.
posterioresde inconfomldalfque llevena unade lasparles a incumplir el contr.ato
pr.omqtidb y i:~e generen., ~omo ccih~~uenC.i;t, llt[gio~ Jt.ldiall.les.

Consultade normas urbanlsticas

.9~12

Parael casocf~ !os i11mucbles sometidos a rgim.en de prcop1edad horizontal es imporrante

~Oilfl conin iniormacin referente alil:rea.de acUvidad ((esidencial, mul\fple,.ote,), es1rato

.yualquei n.orma"tfe'~7bniSmo que re.strf~ja t~ posilifnda'd de modllii:cacln' oadecuacln

d~l,.lnmu~bie a'dquutr.
.
.. . '
.

'EJ>moAD'ESOOMPETENTES
11913.
Las nilrl))is SJ~ p,ueden' obrerter .yo eorisullat en las curaduras urbanas de losdstri'los.
o.,mnicipTc)s iln los q'ue se hlill<~dliformado:o en.ta:s oficinas de pranencin muni.cipaJ de

cada 'alaal~la~

. ..

.. . .

0914

.Oltt: SECTOP.

Oe.termlnu~ lffl.~ permiiido del1nmufle objlito'd' ~~gtt~;lacln. es de9fr.,ajtlpo do,uiJii

zacln asfgnado.al sector de laclildad; al terreno, a fa edllicac!n. ar.lnmue'ble ci, conjunto
de inmuebles por lasrelamentaclones trrbanfslloas municipales.
l:l .l ~ ala~]ri:4a,cf<!n de.lb:s usos uroai)os; en99nt~'tl~ {os
comercial. [ndustrial.c"'lco.e l~.stif~91onal.

~jgiJJenllls:

uso

res~encla,l,

0914.

AOOUJSIOIU DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Indagar soble el uso psrmilido evl!ar~ serios lne,onveniontes, como es el de adquirir un

inmueble para un loc.al comercial en una zona excluslvamenl!! residencial. CliSO en eJ cut
podrn surgir problemas ~ue conllewcn la apHcacln de fas medidas policiVas.a que hay
lugar. como el oierre del estableeimiento.

0915
ENTIDAD COMPETENTE
En fas ciudades o munlcipos donde exisle esta reglamenlacln urbanisUca., Ja respe1:tf't'l
curadura, olltlllB de planeacin o la alcaldla podrn sumlnlstralfe esla Informacin.

Estudio de ttulos
0916

OBJETNO'
Una medida prudente. antes de eleowar alguna negociacin sobre Inmuebles, consistE
en realizar un esludio de ttulos. Se recom1enda que ei anlisis lo haga un abogado.

El esudlo de IOuiQs tiene como objeto elecluar un minucioso analisis de los acts qoe a
cualquier tilulo se h&Y,an !!lectuado sobre el Inmueble. y establecer la posible existencill de
terceros que eventualmente puedan reclamar oigun derecllo 6obre este.

'0917

OOUMENT0S 'RE~ERIDOS

el

Los documentos requeridos para el estudio de tllutossern tleterminados por aboadil

que lo realice, pero sern bsicamente el follo de mauicula inmobiliaria cuya fe eh a de eKpedicl6n no sea superior a noventa (90) dfas y copia ~las escrituras publicas, sentenctas
y actos que se hayan verilicado sobre ollnmoeble duranle los llimos diez (10) aos. S5
eslablece este trmino por ser el sei\aladQ en In tey para la prescripcin extraotdinaiia
adqulsiliva del dominio.

Folio de matrfcula inmobiliaria

0918

CONCEPTO

Solicite el propietario del inmueble una copia de este documento, que le permitir verificar
la situacKln del inmueble. y conocer las limllaciones. gravmenes o medidas cautelares:
9ue recaigan sobre el rmsmo.
Los ac1os Jurl9icos r11.alizdos ~obro irfmuobles adJ!n* de celebrarse porescrilura publi
otl de~en lnscrlijirse en l~ oficinade regls.tro de instrumentos pbllcos eor~esp'ilndienn:

0914

Ac!:IIda~es prelimlnms tn lo negoc'aeln da fnmueblos

237

A parllr de la entrada en vigencia del 01)(telo J250 ele 1910 ~a da lnrnueble deba iener un
folio de molricufa inmobiliaria en la oliclno de registro que le corresponda por su ubi.acin
terriforlal, de !al manera que consullando el respeclivof~Uo de matricula cualquier persona
pueaaentcrarsa de la siluac1n urd1ca del inmueble. En dicho folio se inscribirn todos
los act.os. quo ltnpliquen modos deadquisicin. gra~menes, llfllltaolones o afoctaciones
del dominio, medlaascutelares y tri Ulos de tenencia o a~renaamiento, por.ejemplo, eons
llluldos por escrlluta pbllaa.

A cada inmueble le corresponde un follo de matrfwla inmobUiaria. Cualquier prctica que
con1ravenga lo anlenor. sel violatoria de los a.rlfculos 49 y s~ del Decre1o 1250 de 197.0.

PRESENTACIN DEl FOUO

0919

EXislon dos rormalos .d pre~enlo.cin del follo de malroula llmoblliari(l, etlra.orcronal .y

ol ponocldo ~omo l!>llo ma'gn'tioo, qye corresponde.il ullilzaiJo e'n Bo.gold.
.

CAfiAGTERiSTICAS YCONTENIDO DEl. FOliO DE MATRCULA

INMOBILIARIA TRADIGI0NAL

:0920

A contjnuocn se indican las caraciorfslcas y la inlorrnacin que conllene el follo de

matricula lnmob.illarla tradicionat

a) Numero de matricula: en la parta s4perior tler.aoha de la cara pr!nclpa1 del fo.iio, so

anoln el nmtuo de idenlificacln. el ouaJ irt!!ividuallzael inmuotllo y esl. conformado por
diez. dlgllos; los tres.prfmclos corresponden al circulo de registro al cual pertenece el bien;
por ejempl, si ellnmuable-sta Ut>fca.do on Bogot, la matricula'empezar por.oso que es
el odlgo asignado. Los ~~le dfgitos reslanle! co1tesponden a la sucesln en que.ose van
alnlendo los respect1vos rollos.

b) Nmero y cdula catastral: en la parle inferior lfe la cASilla destinada ali\Imero de

matricula, 5C indica el mil)lero de la hofa y la cdula catasl.ral, a la derecha de esta easllla
~e eocuenlra otra deslgn~d para an9tar el cdfgo <:ataslral ant.lguo.

e) ~mr.o ~e serie:.todo folio lrall'prolmpreso un ntmero deserie que permite.dlleren

CJ.arlo !le los dems.c.9m9 mdda'de seguridad 'de la~ ll\scripclones.
d) Ubicacin dellnm.ueble: se enouenlraeli la parte Sllpcridrlzqulerda yesl conlorma
da por seis casillas con~culivas 'y sus 1espec1Jvos cdigos. Sn eslas: oficina de regisuo,
departamento. m~Jcipio, vereda, llpo de predio, rural o urbano. y su nombre o direccin.
e) Apertura y fundamento: en la parle superior izquierda dellollo se encuentran ta.m
bln Jos dalos que permiten conocer la lecha de ape.rtura del folo y el fundamenlo que se
tuvo para abrirlo. En este espacio. ~nlonces. enconlraror:nos las slgulenros easlla~: lecha
de aperlura dollollq; dooumen1os que se luvleron ct\110 Jurioamento, su lecnay numero
do rodicacin y las mallfcUI<lS.Con b3$e en las <:.vates's-abri, en oJ cbsQ de.iadivisin :de
0.920

236

un tole, en este' ul1imo9s~cio so enoonlrar:anotac!P. el follo de matfJc.ula inmolim;~r~ del

pttldio tle.mayor extensil'l

!1 ;t~esorti:cl~l! .clilda ylln~ilr_os: eJt'.la c~~ill.a ~el\lial d~l fll,!l ~ en,c.~l~[~ la'\f~~
GnpCIn del inmueble con lodlcacloo de.;su "Gab)dq llnde(os exp,1esad~ en elc.s,lstW\la
mtrico decimal.

g)

Matrlc~ly.g_~;nr.;td~~.~n 1a.palle ln!erlor debanver~{l ~pl f!ll(l? !lrl!!l~n \J~s,~-~~)h'

COSO,$ de ~~gr~CI~O O p,ro\l}d~

II!IS en 'las-cllale~ S( anol~.ll (~s ,ma,tfcuiS abia[~B~ M

.floontal~

'ti) Regl'slros: en el cuerpo dpl doi.imento.se elidohtrarn tos r.gistrrs !lrlic\ifsdos bi$1
ll~~t.o.IIJ> d_erimtl(clila,.~y!l l_6form~~c{?~ expr!!ll_en,e1119~1e~ldo;il~ c(nco ~?JU[lina_s.;P,!ri'
c.pales-co~ ~os, correspondlen~s.s.ubdtV!SIOn~s. E(l~-c~lutnnas pmclpa117 son:-documeg.to.ql/e.se registra, cla~e:~e registro, .y~lor. d~ S1:IO, riat.u"'lei.~ jurldlca del ~ero. pefliOlll $
.q~e ln1er.vlanon en eJ acto y.sU: identli'ica~rl\n,.A:continua~fit $e ln.dt.c.~r. 1~ iit(~Pil~dlorq-u
sonlienacada una oa estas.columnas>

. f) DocumenJo que s ,r,eg!~tYa::en primer lu;gar,:sti.lndrca el_n'tim_eio d.l!i, an!ac~

puqs(p qu~. las: lns.crJpc1an~s se rcajla~ s:fg~rend Ull e.strJ~to O!d~.n num~rlco:asi:~nd.tlijle

ooo11nuaoln se s.eal fil dla. m~; y.ao;de lll ao~~J)l. tiiesp_es se enou~"~r~)l ~
d.atos co~re.spandl~ntes al acloque$!) regisliil. $U naturaleza Y ~:!)mero, .a~r c()m~ oLdJ,t;
mes yao d~ su celebracin o expedicin, lll oliclna.de Qr[gen, la oiu~ad(y .el n'mero'd!,

radicacin.

en .laC,()IU(Il~B corr~~~or\<!{ja

.Cl~se .~e r'e9i',lro:_,~n es.i~ parte s!i:Ji(qi_~a cp~,un~;~ X;

~)

, Valot r;lc ~cto:$11 l~di~ elvi)lci~ lauanlli;~pre}~da en P,elio:o'monooacllri'lM!.

:SI,el r.eglslro es:deltnlliVo, proVhtlonal, errado'o ~l:orinri'l)a, a~ula. Q,Cor.rlg~ ~n~ !1110tacl&'
anterior,

d.el SQJ!IQU.e s.e regl~tr:;J'

1). N~t~ralw urldlc_a'delacto: ~.tnioacDn unacolumnadon~minartac_dlg_otque lde!l'll!faa cadaun~. 'd.~.J~s pee~crones .r~gi.Sttablcs:de acuerdo con uilil codifie4~)n l.a.bo:~
por ~~~ o.(fcinas.de cg[~t(q; p?'sl~r!orme,Q~e ~~-]i\!l!enira _l~.caiNirapln d_elai:fo,_:~e'l~drcat

en !a:(lolurryn q9lf~pQnQienle;~l se, !,atad~ vn mpg.o d.e. adqqlr(r. de un ,gravamJn,.a~ ;~~$'

lhflit.Q;J.6n. ~;una niadJcla qvlel.a:r, da l~_rilm~fi, 9~ u,na fal.sa.lra~lc!,.~ Ode 1.~. c~nc'e)~j&
de tma-anoti!Cin,.Elltatilllma, d)Ytsl.on .de.e$!il clumo:se~ncon1ra{~ la:l!$P.e.clficaci6'n1
atto ..os deefr, sl se.trata d.e uoa eompr.av~nta. embargQ, hlpoleca u piro~

, m)' ,peson.ati que lntervlanen 'e~ el acto: la infr~cl'n cont.enitli encs.(li p~l'P.g

ml!~ronocer_el\noriib're y.doeumenl9 de iO.enlllilia:cl~n. d,e rci!i.liif~Nlnhin)s en el ~to~~

~ r~glstra. CQ'n u.na X, .en Ja. cpt_~ni(ljl ~o~raspprqleote se .seialaJ~ p~r~ona ,prp(o_tah

del rnmuble (09~3)'.

1\Ciiv<eades preliminares on la nogotladn de mmueblos

CONTENIDO DEl FOLIO l.t.l\GNRlCO

0921

El loho magnlico de .matri~vla inmobiliaria confiene ofnco recuadros, que regslrn la

i~(orrn~cin 9e1 ,16lio a.si; eJ primero. con11ono Jll lnformaci'nbsaa del.proc!lQi el sguQdo,,

la dlrecclon,dellhm,ueble; ellercerQ, los dato:;C'orhplerticintarlos dellnmilcblq; 91 cuarto, el

nmero de matricula d~ 'las segregaciones, y l qulntQ. conl11ndra las enotaclopeii. co:mo
puede observarse, el contenido es el mismo del des.crlto anlerlorment~. lo Q~e canbla.
bsicamente. es su presentacin ( 0924).

FALSA TRADICIN

0922

Teni~ndo 011 cuenta lo determinante que es u! registro del ttulo para la voriflcacfon de la
trapir.[6n de los Inmuebles. vale la pena hacer alguna claridad.sobre et concepto de lalsa
tra.dloin, figura por (a ~~l. e[ reatsttador.de ln~trumentos pbileos.(nscrlbc un U1ulo bao
d1cha denom(nacl~ al consderar quo el 111u1o contiene algunos vcios o defe'tos. Va
mos: el articulq P del' Pcr~Lo 1250 dol1970. determina la conformacin del llamado tono
de matricula rnmoolliarla e indica que 11abr'una S1!XIa column,; donde se fnscriblrn', Jos
titulas que conlleven llamapa falsa lmdfcln. tales como la enajenacin de cos ajena
o la transferencia de derecho incompleto o sin a.nlecedenle propio", La lntsa tradfcijln en
principio no transhere el dominio pero podria, subsanados los errores encontrados p_
or el
registrador. convert11se en una tradiCIn sana qua prodl!zca el electo de translertr el cfonii
nio, razn porra cual no procede la negac1n do la inscripcin. Adems, ra inscrtpc_o de
fllulos que co~[leven la ratsa tradiCin' le da la oporlunidad a qven ligure:corno dueo del
tn111u~bfe do cnlerarse dil'las pielensiones, lundadaS'OnQ, que tonQqr terceros .sobre su
inmiJa~re y asi poder as_mlrlas pbnihdol~s, s e's del caso.-en Clonsld'oracin de un juez
que ellmne ol conlliclo ~ las 'dudas que exislan sobre ol dominio del inmueble .y condene
al pago de perjuicios a q'ien can su oonduota cause daos.

la

0922

20

0923

AOOUISIOIN OE LA PROPIEllAIJ HORIZOtiTAI.

MODELO DE FOUO DE MATRICULA INMOBILIARIA TRADICIONAL

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HOTA:Tomadodel formato de IDibdetnotriaf.a lll'.:chiNllria dIASuperinleftd~ de lloarlado.

0923

11

ii!J

Ao_tlvldedc~ prtUminres on la negatla"thm de lnmuahlu

0924

MODELO DE FOLIO MAGNEnco

OFICINA DE REG.ISTRO DE lti~TRU~IEIITOS rBLICOS DE BOGOT IIORTE
0

Of:~TIF~~~~~ p'Q-~~~~~~J,/~~faERTAO

N' MltrlcUII l.iOII

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NoLa~1n.9~~r.:t.: tm lt 1,,,.1 rtW t~ rr..:J, u'jl~lf!~ pt.-;:'.t

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DESCRIPDI~:
COI.fP~Jiil"i!I,TACI~II'

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u.lmfCOLA Alt~l'A. COH I!ASE

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ftOT~IK: 11'
rcl~
tOCUJ.!lltOOUESE Bffif5{'AA.
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Ob.o
1

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rlAfUA.,.flA JURIDICA l!tl J.ClO

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i ERS,O!t&S Ot ,&HltayiiUEN ni: El .a otO tl.ll 'ilridiU~IIIcnll qu1. Ujuft: tci!M 111\lllr.dll lf1uJ1ot rtlll.l1 dt dO:Inrfl.iO)

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TU~MO:

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.0924

242

i-ODU!StCIt4 DE LA PROPIEDAD HORIZOtiTAL

Avalo
0925

CONT~NID.O

SI se ~ulere llelrminar el valor comercial del mmueble, sn recomrenda solicllar a un ava

fiJador de reconocida ldllneidad una estimacin del mismo, con el hn de tener un elemento
objellvo que sirva para delermlnar si el prodo convenido ~ justo o no.
El avahio debidamente presentado contendr adern$ inlormacif! acerca d!l ~ locali
zacin, usos, edad, especificaciones y &s.lado de COfiS!!f118Cin del fomuebla (~ i001 y$S,).

Preparacin del contrato

0926

AlTEJlNAllVAS DE COmRATO

Una vez obtenida la informacin pertlnenle sobre el inmueble, de acuerdo con las recomendaciones anterlor~s y tomada la decisin de adquirirlo, es probable que se requiera de
un.t~rn)ino para oi;1ener el dinero, programar la entrega y otros aspectos que Impiden que
se elevtue lnnte~!ata,me~te el ,09ntrato de compravrint~ per9 que ~xlglran 1~ prepar.cro.~ y
firmada onconlrala P.ta~mfnar, blonsea de prQfl)flS~ d~ CQfllpr!l'{enla,.~e. opcl~n ~iOiliP..ra
o cualquier otro que sirva como mecanismo para o~ngar a tas p~dos a crolebrer el~goclo
en la fecha convonrda.
10927 1 0940) Rueivdos.

'0925

Promes.a y =l1alo de ccmpravenl~

Promesa y contrato de compraventa

0941
SfNTESIS: En la prclica y en f9rm~ lrecuenti se acosllJmbra suscribir un con
trato antecedente al "de compravema denominado promesa de onpravenla, que
.lf~rle com_
o ob],eto vincular a las partes para celebrar en un futuro el .cctnlrato de
compraventa.
No sobra advertir que para 1 celebracin de ur contrato de compraventa sobre
bfenes inmuebles sometidos o no a propiedad horizontal, las partes contra.tantes
no estan.obllgadas a suscrlb\r previamente contrato de promesa do venta.
La prGmesa de compraventa llene alg)ilis rormlldades y requlsllos para su vall
dez, tales como, hacerse constar por escrito, delerminBI perfeclamente el contrato
prometido. fijar leaha y hora para su cumplimiento. determinar la notara donde se
otorga.f. la escritura y otros requisitos.

Contrato de promesa de compraventa

CONCEPTO

0942

La promesa de compraventa es vn con1rato pqr el cual las partes Sil obligan a cehlbrar. en
elluluro, con todos su~ requisitos legal;$ y formalidas. un conlra!o de comprav~~ta Es
una forma de contratacin mw utlliz.ada en el rnerctlo.,lnmobillarlo, q_uo obedece a dlver
sos !actores, algunos de tipo trnanciero; otro.s de tipo lcllco, como ppr ejemplo, cuando el
precio se pacta en cuotas y so deja la ultima para fa lecha de otorgamiento de la escritura
pblica, junto con ra entrega del Inmueble

"0943
AEOUtS1T0S.
La promesa de ce!ebtar un contrato no produce obligacin alguna salvo que ocurran las
siguientes circunstancias:
a) Que en la prcm~;a co~sre por escrito:
b) 'Ou.e el contrato lioso a de aqtJell9s que las leyes declaran tne!lcaces,por noconcurrlr
con los requsltos mlnlmos para su valide<,
o) Que la promesa contenga un plazo o condicin que lije la lecha en que ha de celebra~se
el c~mtrato. Pa.ra cumpli( can este,re_qu[sllo se debe lnar no sot9 el da sino la hora en fa
cual se suscribir la es:rllura ~on l.aqe s.e d C~IJlpln'~nrb a 1~ P,ro'mesa, Y
0943

ll,i lOUISICiOtl 9~ Llo ~RbAIHlll HQR!lO~~'rAl.

' d} 'Que 1le d~!er[]lilfe en ~1 9onr!l9. que P~ra Mrfe.~Jonall? $.OfQ, 1'<\l!e la lrad]Ci~ dt\J_
u\n)uebla:o las f.<irr~lj~a~ le.g~ls:. Par.a cunplir oaba.Jmente:con este r'qu:arl(nlenl'od.ll.b&
lndlr:arseen la promes~ 11\1~1 sera la notarla Uond.e.se.suscribir la I$1Ji'llura d.e c-ompta
vnnla.
0~44

:CONTENIDO
- .

E~ qon(oo[do d!!-!ll pr.o_m-i!Sa..lte c.ompraventa,pe~n ;;lritefir,se en las ~jguiootet; e$lil.U

lacloo!lS!

o) l':lol)ibre. edad, dinlclll!). cslado cl.vil e~dliiilllleacton dEilti's-cotr;aiantes, profllst(lle:

aomr;~i~~-~r y-prom~llente:veM~c~or. ~~ ~rgunil de tas nadesest repesenti&i pf'un a.ric

del9'd'l:i, tpi ..slluacj~n dele q~eii~r,el~r.~ill~flle. c.o n~!gn~dn .en Ql d)l~uljienlo, ~l .a<m~f9~
'aJ.P.~ ~ue pQr,mll:an lqenlfi~arJp..
~)- Esllput~C6n

de:la ~J!!igagiri rec[pro~a-tfel pr:e(flelieOie v~ndedor dli naenar y del

~.rom_tierife c.m)\md.or efe ailqlliricl infliuebl9 ob]~lo,dcl contl'iud,

e) D.escrip,cin doi lnmt.reble..otijeto d~l cpntrato, con i? Jndipacin del. rea;' linderos.
direccip, folio dematricula nmobliara y cdula catastral, esi como la mencin .de s~ el
inmueble se-promete en vanlaeomo cuerpo cierto o por cabida.

Si .el !~m~eble'~e. en.cue~t(ii wn~(ldo ~~ f_

giJ)an i:l!!p'pldad hoiiwnlaJ tal jicu.nsta~
fia,debe lndlc~r~!l e~~ P.rollJ.C~ de-compravem.ay, Cllar IP.~dat.o~ c!e 1~ ~c.r ll_ur.a Pllc\l
m.edinte1a ~uals pro\o.coA~ di.ch reglarrnfrito.

d)

!n~ic~i~n del tftulornedianle el <;ual el p;r~meli~ri1e:Venddor'ad.~~lr16 ou

de(.oli:

e) '!i'sllpulaclln de.t precl.o y,su !arma epago, asf como laes!lpulacln de arras o cl~U
sul!l' penal.

sr el.lnmuebl'eP,rometrdo en.venla ~e va a p'(lgal'enalg_una.p.rcporotoncon.lm cr~ilo d?

t.l~a en\ida~ flnancJia,dilb~~an :e,stlpul~f?e las cbijj~~l,iin.~~ qu.e el pro~miti~nte comp,rdcr
!fl!b~cumpflran!e,e~~ y~tldad y qu s.Wll!llit.SI ~ e.ntl~a9Jifl.ilnciera nol~ oon:~de;ol ~(ddlfo,
al prgin'etlen(s t>llrnpraor,
1) Manlfeslllc)ones sollrei;J'forrna'an que S!J. enlr~g~r? el lnmueble.cllli (especlo-aLpllgD'de
iil'lpv~st~ Jass, ~ilttlbucicnes, siitvicio-s public~S, cuo.\asd adll\fniSifalilon fdens.

g) Declaraciones sotue le exiStencia.o ineo<islenc1a de. gravmenes. limila!l'iones"o sil.uadon.es qve 1mprdan el uso, goce o..dl~posc1n del inmue:ble.
h)' ,l.n.dlcaclic\n ~e :1~ 'J~s~a , horaj,,no.tarla>.!ln~ye se .susc,r.lbli,l e5crllurap'li_bllc- que
pesfeoillono 1\l cont@o !f'!! amprllv.on.fll P.r.omeli~_o.

D Sealamiento' de la techa o momento-en que se.vellflcar l~>enlr:e:gacre~f )I' I)Uilorl~

del l{imueblo. Sl poralg!1M10ilvo, Ja 'enlregadel lnmucbloe~ BfiiCrior a.ta recita esl)pillnd'
p:iltci lp :nri de la esi:r.llura pbtrea. es:recori1enliitile,susllriblr ~rt .contrP!il adlcionlll de
~~~e.,;~ra QU..f1l!! s~r~n)ice .al piotneti'ant~.'v~n'dador'su~ dereohs,
. .
..
~0943,

) Estipulacin sobre la forma y proporaln en que $0 pagardn los gastos que ocaslon!!
el otorgamiento de la escritura pblica del contrato de compraventa.

k) Estipulacin de una QlfuJsula oomp~omlsorla. Atendiendo clrcuo~tnnclas pntlloulares

MI oegoclo, las .p~rle:r ilveder acordar que ls difq{nqias que ~~t[an <1n1el (lesiirrollo.
cumpJimlenloo loterprelacl"n dal contrto sQan smetl.ns a IQ doclsln de ,un~ lrlbunal <.le
arllllramenlo, y
1) Indicacin de la lorrna y prporcio en que se pagani al lmpueslo ele llmbro que ocastone el conlralo de pr~Jme?a de compravenla. si fuere d.el caso.
CUMPUiiiiENTO CElA PROMESA

0945

Se ..cump!e con la prom~P()r las dos PI\(\~ ouan~q,susor,IQ~n 1~ o$crllurtl plililrca gu~

conllel\ el cQr\lrtll d: compra~enla respe.cllv.o

MODELO DE PROMESA DE CONTRATO

DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE

0946

El SIQUiente modelo couesponde a un tnmueble sometcfo a propiedad horizontal y con

solieiWd do crdito ante una enudad linoncera:

E~ ue lossuscrilos a.saber. ........... mayor de edad, dof11lclllaao y residente en laQludad de
,.......,..., ldonl.illcado cpn la:aiifula de cludlld~nf~ 2. ... ,......:de:.......... quien P3.faIOS elect!)S
del prosenle c.onlralo se denominare el PROME'tlENT VENDEDOR, ode un~ P.ll.lte y, de la
otra .....,...., mayor do edad, domiciliado y residente en ...- ..... 1dontlficadq con la cdula
de CIUdadana N.._ .. _ de .........., quien en adelanta se denom1nara al PROMETIENTE
COMPRADOR, han cell!btado el conlrato de promesa de compraventa. que se rige con las
normas apficabfes sobre:la materia y en especial por las siguientes clusulas: PRIMERA.
Objeto.-EI PROMETIENTE VENDEDOR se bllga a vener aJ PROMETIENTE COMPRA
OOR, quien a su ve't se obllg!l a comprar el bien inmueble que se describe a ~ontlnoat1n:
bien libcado en la calle.......... N".......... de la urbaniza,n o barrio .......... de la luda (le
............., co~ ..... :metros cuadrados y allndorado de manara general asr: Por el nor~, con
...:......; .po.r el sur,-oon ..........; Po.r el orlcnle, con ..........: Par el ooldante.uon '""""'" cg,n
cdUiuatasttnl NV ........... y con NI de nomenclaiU!a.........:.
SEGUNDA. 'Tradicln.EI bien inmueble que por este con! rara -se promete vender por una parlll, y comprar por
fa otra, lo adquiri el prometiente vendedo1 por compra {2). hech~ a .........., sogtln consta
en la escritura pclblica
de ......,... (loch) - ........ expedida por la Notaria _,. del
Circulo de .......... la cual fue regisada el .....,_. (fech~) .. - ..- en el tollo de matricula in
mobiliaria 11' ,__,. (3) de fa Ollclna de Registro de lnstnJmentos PbUcos {Principal) __..
(o seccionar) .......... del Crculo de - .. -... (4), TERCERA. Ofras obllgnciones;-EI PRO
METIENTE VENDEOOR se obliga a rranslerr el dominio del inmueble objeto del presente
contrato, libre de hipotecas; demandas civiles, embargo_
s, condicionas t050lutoras, plllilo
pendlefiiO, censos. anlicresl$ y. en oonoral, lle lo.do;Qrlwarncn limilaoln'del domlnlo
y saldr ;si saneamliiiG en los casos de la ley. tamtirn so obllgu el. PR'OMETIH.J T.E

m.

N'.--..

0946

~O:QUISIOION

OE: LA PIIOPIElli)O HOI11Z0llT~L

lla:/DEp-oFI ?enl~ag~r l pe ,y s_aiV'o de 'ljipz~tqs, 'la~~~~ corilriqucione_~ c~usa1J~~ liasJ;

l~}ft9~a de.f~ ~~crllu.apilbllcade:.coltlpr.avenla(5) 1,<:Ui\R:T~: p~eci_0.-1 EI procjo do~nmu~

ble Pf(lll)elfdQen veata es dll :.....,.,. ($ ..._:.) 1111?f\etd~ .9.orrfE~(e, llurna que eiPAOME! I:EN1E
C0Mf?~A{)01il pag~r al Pf10ME11ENTE.VENOBD.OF.I as: a) .......... (S:_.,J ::........ a la fecha

de la firma del presente conlratq,Dicha sumasera:c~ncelaaen efectivo (o auatquietlorma

da pago) b) ol5aldo; es desr, la suma de _, ;:... (S'.....) Dl '!lampo del otorgmie.nto dera
e-scrllura,pbllca -correspondlnota. QUitlTA. Arras.- lil can~dad e ......,,.. '(:S.....) q~a' til
PROAETI'ENTE WENDEDOA decarn habneeibl!lo.del PROMETIENTE COMPRAOOFta
St~ra,~ct6n ...se entrego~ titulo de a~ra'S-cpnllrmatorlas .del ~cue1do ptbmelldo .ysern a~o
n~daHI lieclp toll!l al.tri6meto ~e P.elrecclnnrse et o.biela dnst~ p'lomes?. (6). SEX'(7~.
ql_u$~1apen~t.-LD~prom.ellril!!sASiabr~alim.<~.s ~~r(lqj~~p de~lncumplmierto-.\ma multa
de yalor lgual,la enrr~ga~a corno arra~ ~!ellrcurrplml~nlo es d~ pbr)~~e:l PR_!i)ME'[IENr~

.. CQMP'RADOR,qufen ~-m~n'ce.~ perd\lr~ ej Vl!lor dadq;,y<sj ~1 ineuinpJ]ml.entoes p,or p~Med~l

~FlOMEiiEfiiTE )111.~0~0~ est_c(~\lolveral irometfepte,comp_raaor el doble del :valor fndl
CiJdo comQ arras (.7). SEPTIMA-. Otorgamlonto.-~auscrilura pliblleaquedaiJerotorgarse
corr:ellinde perfeecienar la.venta,promelida.dellnmueble alinderado en la clausula primera,
se otorgara; en fa Notada.,,_.._,:,'{_.,,, det Ci.reuto de ...... _ 1el _ .. _... {le~M) ... _, .... e las
.......,-'(8)., OCTAVA. Prorr9'gp.- Slose-podra prorrogar el ttmiM ,para i'C'Umplimieruo
d lasobngr.tlo~i!s que p()I'BS~ conjrato se-~.~ntraen, cuan.~o a~l lo a~uerde_n las i~'rti!S
por e~cllto, 'medlantecliiusula que Sil a_gtcgue<il proscntc lnstr.umiilito1 11rma:ila por amb_
as

por,.lo meno-s ci19 dos dllls h~lls ,~~ anliclp~cln: al \\ininl~6alnente ie'~lado para

la exton.s.i9.i~.e. ln.~scfilura. p.~llll~it ~~VI:I-ll~ .. Entr,eg~.-en !~ req~a del ?torg~meJltp d'~

la esa,r!Luro publlc- _cl PROMHigNTE VEND!:;,fl9R ht. In egtrcga meterral dql rn.ml!cbJe

~l ~R0MEifiENJci?C.OM~RAOQf:l. con ~.us .mejpr~s:. lll~~)~l\.s. JJ$\'l$ y ~ervldurr.i~res; y

orabora(n un ae.la pera GoOotanyla de ta. qlljg~n~la. DCIMA. Qstos.-Los gastos, ~oe
ocasione la1irma;de,e.steoonlrato; loS que demande el o!O[gamionlo da la escrlurapblrca
do compr.avonla, tos de beneflcencla. as oomo, la au\orizaciny registro de lil escritura
p:tlbUcadecompraventa sern de cacgo de las dospattes pormitatl.es (9).

su

lioscenrratante~. i.ei&Q elp(:sente documento. dan

esllnlirr\ionto, e~P,rasamentc a:lo
.~liP,Oido y Jirman como apar\lce; ant;.teslf.QGS.qtle lo suscriben, en la ciudad .de ...........a
'los {Fecha) ..._..__ en dos efemplares1 .unopara:oada prometiente.

Pwmlienle veRdodor:
Promeliel)t~ co'n)pador.

TeSifg'os;

N.OTAS ~ENERALES
De$crlpcln.--'~f-.arJfcylo 89 de 'Jij l~ 15'3 41! IB:S7. regul.!~ pr.ornesa de,r.o.mprgyenta,

El _~nh~l!l de prom~ .~s ~qlanm~. qt~r.e d.c~lr que est:.sujeto~- cl~?-rtas }9rmald~des
~!Jilci~lr!J de n.ra~rn qu~ sin ella.s.no a!cll~ee~[~lop~!a jurrdic;a, ,Gen~ra (l1lra!~$ cd.hlr_a
lllnl~S una obl!!fac)n dl!,h9.ce, es dei:lr, eldeber da P,rufoc~lnarsl cOri\~at~ prom~~ld.~. E;

habliUil ~u utilizacin en lB; lllfqulsrcln d_e bl~~es l~niu~bl~.

':09.46

z47.
Req~ls_!los formoles.-Do~e,constar !lar esorito.l,oHtran~s. \~Wifan hblll(~apta l

llll!~rl.o 111!~ auj$J~r. ~~ -~~~noclnlii~l'.O i(al do~n,e.:nt~,Rri'li~o. i:.sl~ :ro9anoiilrr.IQIItQi'~a

plena.iluteniiGJ~ad yfecha der.! aat docume'nto: So~ro c!ra~~os~olarlales puede con~uiJat!ie

1~ ~osoluciQii'95oo.ao
~il1e 2b'os.

"'
"
..,
.. . . dr.lnitiio
'

fleaome'ndliclones;-:..<i)Lllsc~nll\1atle~::y r~fariinnl~s n~r~~rl~ils .se-e~pr$rli'll on 'lalrn~

..

y-i111ro
la'S'cflra~rcspgoliv~-..
.. pai'nleslss_:ll!icriblrli
.
..

.
.
~~

En caso d "o ellmparccer u.no.de IGS cont!<ltames a la nounla eseogrda,-eo la.fetha.~

Norapaotatfes. ~ promotlenlepresenlo_debe'~ s~llcilar el notaoo-u~ testimonio cscri1o.d.e
la.comparecenca modiante-a~la "esur1tura:tubhca, a elo.ccln P.eJ ~t~(c~p~o. d.rt~~oe[dq
c'On el Oe~li!Joi2HS: do 1933. coo. ~~ fin:ne .QbJeper pr,ueb!l delln.o~mpllnHento -do 1~ Qlr~

P.Dtte, Y
qj ,Eil ro rl\l~.clon!id9C01) 1P)~crllu~ p6iillca, v~anSl! lna reof!1Cn~a,~ronts oolslg'rii!ilas
e~ ,el de s:$ae obt~.

Tarifa ,o&nu;l_a .pcnufrltlicln,i!e C5ctlturiJ,:i_bllcu'L) la jarifa\ pot: la i!li!O.r1Zlle!Oi1

de uiraesetl\ur~ pilpllc_a es Wla ~saque si! t ob(a al usu~rlo como -tor\lrapresJttcio pot

et -s~JJii:.l o nollirl~l ~ue l"prlme fe pbllc: y'gaJ.~t!tJ<Ia. nutcnticidad a-tas dct18'ra"Oienes

~e,voluilllid; es~ lla~i! D tJbrir I.Qs.gas1osde run~;tonamletitodel se-rvicio; vs~s.tarilas

contomptruwna v~riac1n poteentual'jusllncada, leniendo~n. cuenta.ctilerj()s:.ifi~lribuli.vos
que 1~ .prcpla llgura permite~ (C.f.. Sa~: Prlmera. Sant, 8331. nay; 3/200!>. M :P~ Camilo

Ar.r.1mewwAndrade):
ldent)rica.cl".-LQS',~rit.u~!lhis qu!l~e~n q_bitl'>lfcq~!l)Cil?cln, gr~~~ni'n o llmliA~i"n se
ld.entlli:sr'a.n~or, su l!dolapregl~ro, c"'t~~traJ %JI~ lt!~W~'n p'r sun~J119!D d~ riQfllh~la)ura

p_af !~ l~call~a~~1J.rde ~s)il'n ub)C~dos, y ~or s4s lfnde.fo~, Cuand~ ~~- cxpr~schi lfllbi~ SJ!

el!lpleafi,~l ~lstorria m'ql;rioo .~ecim~l (D.L 960170, a~~ 31l.

De otra 'Parta, c'Orif.orme' ro dlifp,ue:~lo por el Oeci.lo 2l,57'd!f 1995, ta"ldiliii!Ocation de un

bien lnritu~HI_c p.unHli h~crMo h:ldii\nto-r potoc:Olii!B.Cn 'cOB asctitura ptilie<J de.l plano
d~tll'nllfv'o exRdJdoJl(ir l nutort~a~.-catastral, :que wsaTta de twprocesas d;; formacin,
acllliiJizacfn'y. conservaciil cat~slral. En este eve.nto no ser::necesario.tra.nscrlbir leK
lunlmentc tos'llnderos:litor.alesdel 111mueble.

lgu~)mcnto.: InCorte Suprefi)B deJustl~fa h~ ~.of\SI~arado '/illda 1~ llll!ncltt.dl)IJ!i;~'ll~rituro~

tJ.blicas qu_~ c,~mlfen~n la al!ndo'raci4:n ~.~ !P.s. lnll!uil~l~. a'da(ll's,que er qcMian~~ ~f,ha

bijr req[bJdo.(l~.l~~moniQ lps, tli~lo~en:~ue.~nsU! ll~rarmat_in:~e.,o,umple ~n el r~_qtl!si\ri

de linpe~1:j9n . (C$J, 01\s .G>vll. $~n.l . (e&, 12120.07, .Rad. 4_9_2:u~j.P. l;dgr.9.o Vlll'am[l
Porl!ll~~

T-lulp'~."19.~tdo~te.-ES ner.4s:~rloJndlca,r~otali)~~~~ el mulo d,oadqui~!ci d~.l ded.aJant

quedfsp_o~e d,el lnmueble, con. los <falo~ de s~ o!)~lro. s ~aroce lle o1, ast [o c~pmsara
lndi.cmdb lil [entede<don!fa ptetMa darivn.r.su:oorecho (OL 960/.lO,.art. 32).
Follo do matricula lnmoblllaria.-.Et aitiauto s der'Decrto.1250/7il:,.dglini In m.alricu,lj
inmoblliana:.com.ocl lo!ilr,dstinado a -.~~ bcl\on determinado, Y, qve. se dllinguj~. r.,on Un
cdlgJYo complejo ndamo!11Undl,;a11Vo d!l! or ~n int~rno;do cydit>ollqlna Y.!lllla.~u~!!S'J.n _
ol'l
que so vaya,s~nl~n

Q:

;.0946

OffciQ~d~ U!!flsr~.-:~ cl~sil~n ;nprlnclj)!!]es '/'SM~io,~alli~,:Ls P,(hi'c~R~I Vla~ :soc~fo

l"!!e.s silvadils en el,lerlf!orio d_
e un~ enrl.d ~d pollli~"drpfn.f&traJI~a rorrryan ~~ ofrculo corrlt!'
p,ond[~n.ro. La:,rlncP,,al c~ordlnn a lns Sltoionnfllil dsu:crculo (0.1.. 1:!50 y;21~~0).
lmpuostos."-Pi!J'a olecro-sde-e~te-nderlo e'SCiirura pblic!l, os.n:eoesado pre.senrar.prueba
dill PR'!l1l u&flm.P.\IBSlpreiaJ def.inrnueble rnedlanre !a presen1ar.i6n d.el llamada ' psz:ysalvJr
nolarlal" nxp,edidopilr otespecllvo resorero muniolpal'o dislrilal. sogrlnsoa l.caso,:ol cual
,deboi~ protcolizarse cJJn fa escntura ~ubliaa. co.rrespondienle. S.o rocnmioAda,, adems,
verfliear la e~:stencla. de .su.(l11ls:a.de:uda~a-por cpnq~pio da Yl!lor~arfone;;. penille~los:
Paiil ql.on~o

d,el dls@o,capll'al, debe IP.nerse e:c.uelila,\iueel.ilim9mlna'#o ' pal .f$l(itl

n?lrl.nl"'(~e oluhi,r\nllO: Eo su' rpompi\jj, sejjtln lodispuoswr,~r el Oiltrll1b 129 .c,J! 199J
de la Alll'l\ld.la Mayor ~e .Bog!llli. y por la Cllc'ular, 009: do lnbf.ero.de =t!J.95 .enaJlda ~~ lt
Sil'Cmlri<i ~& Ha~iortda d.l Dl51tllo. paraI<FeutotizaJrln do'c~crtfu.ras pubfitll!l'sobrc blenns
JnmuaWes se.odgo la.acwdnacl.r ulele declatacin y pago del Tmpueslo pr.ediat unrllcado
porol a~o enot-:cualse otorga el insrwmento.

Arros,-Escpnvelenrn ro.~lt ai'..qllll d~ ~~ucrdo. ~on;~ue11ro..rciir1rimtnnto'JIJildico ii~lsili

~.mq~jl)'c(a.des efe ~rra.~

t Lils corililma.J.orJas.quo son aqu~nus qu&-se entleun camoprue~a d ra eonfirrnacill

'del coIII'alo1' la~ entas-si ol tOIUi'al'o se realiu r1obo~ resfituir-~o.a: qujonras:~lo l'lltnplllasg:
11 cuenra dal-prociQ,.s_eglirll se paele (C,C.;-arl. 1861). .En casode no cumplirse el oontraln
las plorda.quren tas,<fio.

2., L~~ confirn]a_lorlas per(aliis, es.deplrlllas e.nu&gadas.eor:uno d_e 19,S~~lrnlmn\~S ~1. oiro
c~mo ffqrr!dn~l~n;nnUi:lp,a~~ d~ P.~rJuiclo.s, &nc~~o .cll~o la.c.s!ip\JF.o:n llerte ~c#~ol~rls

'li.ca.de s~r.~lausula p~nal, !fe manera que las P.~rles no puedenilp!ldiiiiin dsl-~9mpromi'S!>
con11~1uat, esfandb 'laoulla~a laparle our;plidii pnra lixlglr ril cumpllrtiie~lo col ob)\1faloo
~ptqplrse de:tirs ai'fci. ~a rtiC\~~lldi\d d~ liril!s es:d~ ~'r~on Jurr~eru.dbncii!L En elerlt~
la Cor!e'Supiomi!'!WJlisUqja SaliCI:vU:eilsenleritia 01099'01de'16 de-iliayo de;2Q07. ttP.;
Jaime A.[~'rto: A'rrub.la PaJJcar consider ,quo: este ;po de arras llenen la oonnofatln{dg

liquidacion anrlolpndil'de perjuicios. por rnntoncumpfida la promcsa; so p.c::deuin 1as-arrn5

pero nohabria,lugaa condef\l!tJ! ingammzar peruiclos;causedos;porquo &slo.equ(vnldrl
.a.aceptar.una,dob.le,poUcn de:di)JiQs.

3.: Las de re.illlcrncln t1 P.~riil.~.~r:its, q~e soo a_qu.i~ q,u.e se dan con t)!:lntenofOn ff
of'reor a cada u~a de las partll's n re~i'. \lo oosisllr\'oiil c.onrril. ,de'suerle qu_
'qulii11
las ~a l)iih~giidO:_pu~.ila le_lracla~sa ~arcflii~doi!JS y.q~le. lasha'reibld' p,ue'da retrn\a~
;,pagand.o el d~h~ ni otro Cllntr~t~~l .e,. c.. art.: 18~_9):

,s en o't'~~ntra(o no ;pawc a .qu:Hil(t('O!SB an (as aras .. ~l.CdlgoCivjl,oons<J.flrH'Ia.pm

. suncln .d~.que.~on ~e r~traora:Jnte.c .. arts.: 1.859, taa.i)
Clusula penai.-T@.hlndo&a 'de u.n contraio ciwll.ln p~na f la ob,ligacfn on c'o'~l~nto, n

puo~an 'ri~r~dc'r cfnl dn~lda lacsegun9,~ (C.:.~- art. 1601).' En oJ,vnf'de dn ~ol~tp tne>

i;,?,nlll la pann r\o ~oi!rli sor atipariJ al 'J11ontode la ~resl!iCln prjnCiptit'(O:C., fL,1861):.

' ~.:a .otus.ula penal ha.sido' (!oOnida por rJ' ar1f~Uio 1SS2 dei Cdlgo0Ml como oqtJeJia,lll)
que.una P~<son pa~a;ag\Jrar cumptfmlcnto de u.~a. obllgacrl~. su sufct~,s .~na pin~

et

,que con;jste, 91l d~r ohacer nlgo ,on caso do no j~c~lerO r~lardar 1~ obligaci~n pri~oi~

0946

S'~11ndq la o~ligaclr,.pac_la~a o~. la ~,[ih~ula P,.cn~ls.~a .P.c.isil.fva; n.dyi~ o no!lstipuiJ'do ,un.

19fTTilAO.dgnue del cual d(ta oumplr.se 1.~ o&llg~.cl.il ,prln"a(R~I. aldeyda,r no,s.e le pue~
oooilr ehlclj'(.iesl-tl~usula rmstarrUa se hsj a,c.9r\qliluido o.n rno(a, Sin e'mb~rgo. e.~to ,1111
hl!Pf.He 'que:so riinl.inci i!xpr~nmcnro al (_aqui!ilmiqljll)paraco'risilt~lr an m'rirn al deudl/1.

Fcchailo complimlento:,...:Es esencial fijarJao/la y.flora de cutlpiTmlerJo p11ra la o&fgaci~

de suscdbrrle escrriura:piiijllca. Adlc.ionalln~nt;;, la CC!hr Suprema1la4uslillia ha.aslableoido
qua osneoes.arro:indrcar 1,; notar.ia en la_cualse otorg;ra.fa i)scrturapblloa (~ont. cno)/7~)
S~ emb~rgo. me~!~n~ $0r.ICUlc>a.del ;- fa. le~rcro 'de, 2008: M:P.. 1'/IIJ!am Nameo Va:r'llas.;
"L:;.)_ 1~ ln:dfcacln.de .re nolarla R~ra QIQIQ!If,CI lnf!Vfl)gnto P.bljc~ cantenlivo.d.et~Qnlt~IQ

.d c;c:omprwe~tn pr.amell~p .re~.~.c.to d.~ ~~,e~~~ ,r~a!os. suj~l~s n_c~.l11 1o'fDJI~ole1J1ne, par;;
la ?la. e!itr~loJensu1 ~la. exlgerala oOn~<i.erne allug3r crcl curnplml~nl~ 'du.lq w~.s.tuol~.r1

de laccr. e>p~,a.lfir;;ndrl;ynil difii!Se:~ts(e~l~ cli:.elt~rrll~t19. s1n,P.i'~ul~lo ~e l~$ ~revsJ.oo~~

legales,.(L..29171!. art, 15: o.a. 214a/B3, y:L, 13M?.002, arl . 62, or~. 20), 6~ lonHr.o sentl~?'
prl~il~gl~n.d.n' el plinaipl~de fe Utilidad li!!Qoi:ial.)' ijcl ljlvOr iillJQIII. priJ~I~n l,a Corte que

lo(pioriillnte!! toolrnrnles pueden.s~i:J$ar la ornlsi~'n inici~! dn ~ nQ,~1ria~ il,dicfonando

.al tonJratoootrgif!lllo:ai tn'strumenlo jlljbf!r;o, o~lo el, 'cmpliendo 1~ obligacin 'de .hacer,
con~stente en !ace!obtaciJIn del CM!iaJOi,ftJtiJro UofinlliVb (!)'~

Ga~tos,-'LQ d.rspo.~lci,(n qqe,Q~Iabl~e:e5Jlle en J~sconlr~lp~Water,al~s'l,os.der.ech~ no.f.a

rial~ ~~~~/i.d& ~arg~ dqd~s dos:Jlarlii:s, 'J!r mll\td~~. es s.uplehr:, l!SdeoiJ qu~ .f~s P,~rlll~,
pued,en acwd~~ ID que.a bien l.en,g~n, E~ os dom~s'.g<ls.to~ sa at~mJorfl ~ ',IQ~~~lpJJ,I~d9i.r
les o:ontrnintll$..

Contrato de ,c_ompraventa

offiNICiN

0947

El<artfculo 1849 ~el Cdigo Civil rnanlliesta: ::La eompraventa es un contrato oo q~e:una
de las,partes so obliga a dar una cosa y la:otra a pagarla en dlner,o; 'Aquella.se .dice vemler
yestacompar. Eldinero que el compradbr da por la cosavertdidne llama pre.cio".
.P.ara que la.venta .sea perfeeta'y p.or lo tantovaiiUa, hasta que l'as partes se pongan da
a:cuerdo sobre la cosa llendtda y et precio oua:ndo:recae sobre biemrs muebles. Si r.eeaa
solr~e bicMs Inmuebles las P"llf.IB~, lldemasde aeord~r lo{eflllfvo.a fa l:osa.gues.e:v~d.~ ~

su pfilciod~b:en corter.e~crllura PJ~ilc anle un notarlo. d? no hJlQ.eilo, el ilegodip' c(e'~t-

..

de lialicle.-..

la c.of(lpravll'nla ~damas cle los re:quisilos generajs que deb re11nir t<idO."COJ\Irl\10\ as.
deeir, ~lfe '~ir parle:i-contratanles Sliil ~e,9.armen1~, ~~~ces.qu:c no est~ ~ e~lr~.Qrono,

por dlsrpecJ~n o pordemencra, cuand.bver~~ SQ,b,re bienes mmuabh~s. es n1lcll$rfo 1.en.en

ncuehl,las prohlbJolone;s:que fa ley establ~e a ciertas prsomis.Por. ejemplo, lo'f artlq~los Hl~g.~ei .C4~1gDplvil y 906 dgl'Cdlgp d,e 9mercio, prohiD~Jn W.ciimpravenla enlre
padr(!~e,hijos qe:l~mllil.

.0947.

'250

ElEMENTOS ~SENCIALES.

'.0948

, . Es ne_c~~aridll(& la~ parl~~~<?n\flllal'll~~ ~~.ti\p !f.~ ac~e'ldo $Oliig 11). ~QS~ (ld~Qiillca~ldn.y,
~eflni.~in ,d_ej illmuebiP.) y.el precio. SJ' el"c.~rato no Cl)nh!l!)plaeslbs d.os-~speclo_s pu'ild~
orJglnar.otro'Iipo.de. con'l(enio; Por. eJemplo. Si s~ onile elpreciopliedrtestars.e,e'n pr~~ncia
de una-donacin.

09'49

OTflf.S
., .... Cb'USUlJ\S
...
...
_

~demas d~ 'las eslipulaeJones: e~n!ililles'srili!~ la cS.sa y:QI 'pr$pl\l.pblsto r,i~l ~ntrto;

deben contemplarse a(gunos:olrcs-~~spe(;!o.s; parlicul.arrnenl.e; aquellos i:iltfdlaole JQS'llal~~
lanlo<el'vondedor como-el.co.mpa.d.ar cumpllrn.pon sus o.bllgaciGnesr.ecfpro~a~.asl como
las que surgen.ero las pc~uflaridades qu& puede -revestir un .contrato comoconsecuencla
~ la a,ul<inonTa d~ lli volUntad' de ID's:c'ont~lantos.

EslS'' e'Silpuraciones-pue-deo ser, entte:olras, las sigureoles:

e) La&'le!ere~tcs a la techa y-esln.do en que se entregue el inmuobiBi.
b) Las concernlentes.a la obllg11ein del venlledor a.salir al saneamiento de c1rcunsuw
-slas que no .prmilnnal' domi!ll y.poseslrt paolllca:del inmueble vendl~o o:a corregir-de-:
,fei:tp_s o.9,ull~s .J rn.omenlo de la n~gociaci:n, ret~rentes a1 =estado o JuMiooamie.nto"del
nlsri\o..
-

e) La' forma'

~io.

dJ Ujs de'rils e~llpulli~inesa

pr.m~~s dHmP.rliv~nla.

qu_e se hizo refai'encla cuandO' se trat el lema de las

- .,
"

.095(!'
~venta y en.gpnfttlto:ctas )os actos queilecten eJ dominio 'de bienes inmuebles -re;
.guleren R~f.l! su', valfde~ e_l O!Qr_gmfenlopol, ~rllu~a-pbllf.a (C.C.,:r\. 1657.).1 La falti1de
oump!lmrento d~ liSie ~~~,lsrl(), g~nera la,!lulfllad d!!l ~oto.

lios ~igule~tes

p_r~venta:

~n

ls dOQUIT\ontos quedebe'n protocollinlsll coo la=s~rifura d.e con\

a Paz y~l!fVI> predi~!: 'd?_bl!:s~ir. s'Jicltad pQI'el.vand.edar en la l.es.lir,erla muni~l!!'al..li

a_s,~apend'em:l~~ aurrlzatl.~s paraexpedirlo.

en

b) Caso.espeall'di!Bogot, o.c.: en.la oluda'd de Bogot, o.c.. en lugafdel paz'ysalva

predlal-~,~ ab'e pOI9COII~ar ia declara~!n XP.~90 del.iulo'~iiJuo'y ol.r~Cl~ii'cie pago Ce'fll

contrlliu.cln,d.e valo.rizacl~ p01 benelibio gen.eral.

- ~0.9:48

~1

.o) ldenlilleacln: documento .d idenUJicaclon de.l' Y.ompar~:lenie. fiien s!a pers:ona

natural o jurdica (nombre comploto. ela.se y. mimcr.o de la oedtila .o tarjeta)'.
d) .C.erUflcado ~e. e~iStencla y repre9entaclon Jegal:,c.vando,.sll ac.te. er n.g.rpbre
Y' representacin de une persona. Jurfdca. debe allegarse.el do'cumento que aCfe~i.l fa
rer>:resontactn. Para las so~iedades :comerciales ac:ompaar oertilicado.de exstencla.y
ree.rese~tac\I\ 1~9,,~ e~ped[dO,P:or. tacmar~ decomotcfo. Tr~tndoso de SOGi~?adeS civiles
d i:lece'nlldades$10 antmode lucro er.cerllflcado de extslencta.y representa.cu:mo et doou
monto. /ce'oq.ue ~as;rsus.ve~s~. ~a /ecf~ deexpedicin 'del certiticado de exis~encia: y
.repesnjadin le~lll oo peae.exeter den'-oventa di~.

~ oi casli:df! pei50n~suriditas debenverUoa:rse lasJanurta<les,o'el re~resentante t~g~f;

si este (equler<~ ~itorliaq6nde-l1!guno de las. drg{lnossoliiates adjun\l!r el acta.correspon
'!lante, 'ca~ l,d a'nll\l!CiB .~e Sjil cp'l.a del.ilbiO{/E! ~Ctil.S , cj1~r.ia qU&i cteb'e:sctsuscrlt~
or ~uiil'n aofu cm'-se~retalo 'P.ri la r~unl'n rtispectiV~. Y

) Repr-esentacin de p~rsonas
IQner en.r~er\ta J!?sigui~n!e:

na1ur~tc~: palrfta-sos

de. rr:pr~_S1!nla.Ein se. debe

..

i!l Si h,Y menare), esto.s d~bel\ onatec:er repres.enrados por ambospadres. salvo

Me, por laIta de uno ~e ellO$'. aauerdo :o'p(vitrencia.jutrlcial, dfahatepresentatln se le

b$Y~ ~~nt~~ido,a uno(olo. e hltot.~ttmahlmrlnlal n6're'c'cinac.do est~! representado por

la tn~de. ,l;illoQp ~S.O. lOS P.Cl~f.eS d~St1 p.f!!SenlJ DOpf d.ei' r~QSI(D CiVil e nii(clmfiinlo

b) CuaM~o se atltill a tr~y~s d aeqderado,:si'il po'deteon.~\ci' en dcullj!illti privado y

olorgQ ~eiltro d~l P,al.s, de~iie,st~r de~Idanerite reconoaldo, ,tanhi.~l.oollle1id.P.C.ornola

flrm.a ,eq\ll~nlo suser,ibi, PI?.\ juez.<l nqjn!). y

$,l!

e) t) pll.!!f otorgAdo en el. exlerlofideb presentarse autenUca~o u otorga<to ,ante et

resp~.o\iyo' a9~nt& c;on~:4 1r,. aborya,ndo la flrpui de. esto amil el' ~~~~is\eriQ, dg Relac,iones

E~torlor~s, Si !l~lot~.sactadQ en lqlo!l'.a exua~aro,~~ det~ a~OtnP!lra~1al!C;Cln. o!I.Cial

del Mlnisl~rlo de Aelac:ones Extrores o p9.r P.tir.si1a del\ld'amtWlli autormlda.

.SI 'qui~Jl oto'lga,el' P.Ode lyer~UPB,S~CIQt:!ad, .s._e de,bei'criflcli( guo el,on~)ll que lo'llul~n
liqu,eo a.nte qUJ,ll'i\$eDtorgue. h~ga constr qu11 ivo a i<!'VIS)l! l~sprlieba,~ :te.la ex~\enga
de dloha socl~dall y quequi~n lo,wnfiere es su. representante ~ga).
()

Cerlifi~atlo

de rlberl'do'y traiitcl~ dcloinmue~l~: (ecll de expe9fc,ln. n()may!,lr:a

90 dla.s.
CAS<!iS OEI~MUEBLES AF~CTADOS I::OMO:VIViENDA FAMIUAR

0951

L(Js inmuebles adquiridos n tu 161alldad.pof uno (jj los:c'tiyiJge~, ~ntes o despus de

le aolebr~o)i{qel. ma.rrimo_iiqy con,des1r~~ ~,1~ hab~taclti de.. l~ !3ri11,11~.s~!o pb'd~an: Sr
ven~ldo.s le.Qn ni p~nsJ!plf!)uetifo libre amb.os.c.onY,v.ge~. el cut!l.se entenaera e~P.resai!o.c.on
su flrm.e ( .258196),
0'951

~iiOUISit;III DE lA P~OPIEDAO~Ol!IZO~JTAt

0952

TRMIITES ANTE LA OFICINA DE CATASTRO

Aun ca ando existe una interrelal:n onJrc la ollclrra de regisJro y.ot cotas1ro, so pre5enrr
casos en qua la ln!IJrincTn,no es aawallzacta en es1~ u[llma.cflr.lna, Por ell11, fls import~
averlglW sl.se hen ~cJu.allza,do'los datos'all y:s1 no, reml,tlr una coplnd ta oscrllurn ~~blle;
olirrespdndlente,para qU~-se lolen los anctalone~ dol ilso, como pUol'lc ser cambio i!t:.
nombre del proptetario,:d.esanglobes, ere.

0953

MODElO SIMPlE DE CONTRATO DE COMPRAVENTA

Debe recordarse que un modelo es una simple gula-y no llena los requisitos ypautas ltt'!
requieren algunps conlratos cuyas estipulaciones sQn ms complotas.
COMPRAVENTA DE BIEJNAAIZ
l,dentlflcacln y ~omparecencia. En la ciudad de ... departamento dn .... ~epbllca :
Colombia, a los .. dlas ilal mes de . de dos m11 ... (200..). ante mi .. nolarlo ... del tfrCII:
de .. " compareci ... qulen se ldenlllic con la cdul~ de cludadan!a nmero - expildiih
en ..1'' colombiano casadolf, con sor;1edad conyugal vigente, domiciliado en esta eluda~
y quien en la presente escritura se llaman\ El. VENDEDOR; y .. quien se iaentillc COIJ '!
cedula de cludadania nmero ... expedida en .... colombiano casado, con sociedad conyUg:.
Vigenlel7l. domiciliado.en esia .crudad, y,quien en adelante se llamar en esta escritura Et
coMPRADOR, los-cuales:dJjeronqua celebran el contraJo deoompraventa que se nge pv
las o&tlpuloolones s1guleiltes

PRIME.RA. ObJeto.-EI vendedor lransfiere a titulo de compraventa al comprador el de,

racho de dominio y leposesin que bene y ejerce sobre una casa de habitacin Jun1o ro
el terreno en que se levanla, con Jodas sus anexidades; dependencias. usos, costumbres
y servidumbres, ubicada en el rea urbana de la ciudad de - en la calle ~ con el nmero
... de la actual nomenclatura urban, con cdula catastral hmero ... inscta en el follo lit
matricula innobilaria nmero .. de la oficina de reglslrO de im;trumentos pblicos de
Inmueble compre~dldo aenlr~ de los slgulenles lindero; p,or el Norte, oo ~lcnsin de
maIros, con ..; por el S.ur, 911 extensin de ... metros, con ...: ROr alO,Ienle,.en exlenslll"
de . matros..eon ,_; Y:POf el Occldenl~t, en exten~lrr.d~ .. f[ietro.s, c~ ... c~n un~ cab~
superficiaria de - metros cuadrados. Con un rea coostnJida do ... mili! OS ouadrad,os.
PAR.-No obslante la esl!pulacln sobre su cabida, nomenclatura ylinderos. la v<!nta d!
Inmueble antertorm!lnte d!!Scrllo so efecta como cutlrpO clerJo
SEGUNDA. Tradlcln .-EI -vendodor garantiza al comprador que el Inmueble vendlri~
es de su exclusiva propiedad por no haberlo enajenado-anles a nadie y haberlo adquirid!~
por compra ele~luada a ...., segn consta en la escrll,llra pblica nmero - e lecha_
autorizada en la nolllria ... del crrauto po .,., yrogstradi en allollo de matrfaula inmblllana
nmoro .,. ele lij onclna do registro de ln'~ trumenlos pilbllc<is, p[l~cipal. (o secolonal) d<l
circulo do ...<1,

0952

Promcs;~ y:Cll nlr~l o

do comprnvon~l

2.5$

la

T~RCERA. Precio.-8 preelo. de las ventas es canlidad d. _ {S ..).que al vended0r

dtidi!Ja reoibidoa su entera sotisfaocin-.de manos deiOOiljpradorfl'l,
CUARTA, Situacin del inmueblc.-EI q,enaador doatar que t\1 .Inmueble que vende

e,sJa Ubre ~~ qemap~$; civil~~ .e.mb<!-rQO ju8i~i,t111 de ~IP.o!eca~: ~Nfato de antf~r~,s,

:arnodnr,nl\lnt.OS por SCIJlira plib)iti, pi~fiO pendieol!f; que,SU dereho QC DI11iQiD 110 astij
.slljeto..a,condiclones resohitorias .no tiene'limUac!ones ni, ha -sido .desmembrado; ni consti
luido en patrimonio de familia, 1! moyfllzad.o .y qve. en todo,caso. se otll{ga.at.saneamiento
de lavenla eonlorme a la tey!'l.
PAR. 1"'-,Declara adems, 'lil V.I;ND.t;D.OR, Q'Je hace en liega de t.inmueble 'objel.o dl
ll~e$e.rit~ c9~H~to ~ p~~- vsalvo por C)aq', P'o ncepl() t!e lrnpu~s.t\1$; it~~s y.c9~triiuc.ln.e~.
inii'~:O'e~~~ rel.oon~.d
ellmpuo~to rd,I~J y c.qmpl~li~(ario's, Q[:coal tr~ _s_idp pajado
por EL V.ENDEDOFI p;u~ :efee.tos.de l.a obloncfn;del couespondlonfe PllZ'.Y salvo,qctar.!,~l
necesario para otorgar el, presente ln&ltomenlo. ES.entendido ,qu,~ ser.a cargo.del CO~
PR:ADOR. cuatquie1 suma..Que. se cause o liquidea partir da la fedtta. C'on relafn al citado
inmuebleproveriionte decualquierenfrdad nacional. dDpa.rtamcnllll.ymunicipal por.eonceplos
d_~ impa.estos, 'llllia~, conrribuclones, vafor!zaci9lls'o gravme.~e.sde cualquier. cli.~e.

cpn

PAR .. 2...,.ELV.E~:O~DO!i lgu.aim9to, llntrega \! P.a~ y sa.IYo el iliryebl~ :objeto de 1

.vnta por conetos, de se(!Jlcios ptlblcos d~ aglla, y aJc.antarilla~o 1 encrgla eleclrica. gas
.'( tolJono:(sol'o los servicios pblicos. de;que.,const.a el fnmucble)!'l,
QUINTA. Gaslos notariales, de c~glstro y ~i!tenclin en !afuente.-!.s g~stos nol'a
rial~-qul' ~casione cJ.tory~n\1ant!l ci.lil prescn\i! iris((um~nos~[n,~ulrf!g.aW.s~pr air~s
p~rle~ contratnle~ qn igual proporlqn. tos,gst9.s de tieriil!iq~n~iii ..(~sorerra yre'gTatro:~lie
.demaode e!l.otorgamanlo de esta.escrltur;oserri a oa'rgo.dal.COMPFIAOJJR l ooorr'espondlente-a la re.tonei,QI) on la fuente causada por la cnajena~ln del'presente,fnmuetit s.er.a
.cargo del V,ENOEOOAI'J. Presente, el seor (o la'seo[a)....1de las oondiciQnes r.ivl~s y de
identmcaei.nya anotadas, mayor de atl.ac;t,.sin gEinerates de ley parnon EL .VENDE00R y
quien obra M ' su propjo nombre, ma:nH.leste: ~) Que .acepta la venta del inmueble descrito
ca:nterlor(Mnl q~e por medi de esta ewilura: feelesh~a el sor (o 1. seior~) ..., con 'lo
da~ y.c.~~ na d. [as chl:ustJias y e~J~put.ac1Q)1:es._q"ue O:iill!)ne, b.) Oue. t~ene p.Qr rfl,qlbd.'.oJ
,lnmu611iobjetocfelmisente contrato asucnf.era satlsl~ccfn con sus anexO,ad.es;usos y
'4ep?_ndoata,s. 0\og~ml~nl y,utotzaoirit ~1!1~~ ~sta e)criluc~ por.los compar,eol~ri.tes:y
H,abln~9s~ll\)~.9hQ .!~.s ~Cive'(to:n9!as ~obr.e!~,:~wmalld~~~ 1~~1~ y)famit.s d.ti rigi1 le
irop?rl~n :su.aproba~on yen c.onstancta la firmanante mf, el notanoque 1~ a~torltl).

CQMPROBi\NTES FlSCI\~ES
El yeiicle'dor,

C:C. NP

de

El. c.o:rripra.d o~.

C,C.. N9
El no.tario.
0953
,.

ADOUISICllOtl DE LA PROPIEDA!l !lOAilPNT,\1.

LLAMA_DOS:

lttcntllicacln y fe de conoclmlonto.-En caso de wgonca, y ~. tollo de a cedut.o.da!!iu

dadanl11, el nolario puede reahm lalaQntificac.ln con wo doc~mcno aUiniiQ1l. ~a llotm
que lopermlle es .smplia y no llene reglomentaci6n ~.o.r lo que (t, urgon'c.ln .y la rnplu~i1
del documenta corre$pl)lldor al c!\Jeiodej notarlo Pl\flliQln~. mno)ario lliibln p,od~
ulilza paw l!ldanlilk;,cln la lo dC conochnior;lo u& ~s la certe1,1 que 'l 1ieno de que
Yna pe1so~a es qule.11 dice ser por oltra1o que !la tenido ton cho (O:L 960170, art. 24).
(2)

Sociedad cooyugai.-Ouien disponga do un Inmueble o constituya gravamen sobre l.

deber AlntGal la siluiicin ju!fdice del bien respecto de 111 socoedad conyugal. en caso d~
sor o haber sldO casado (D.L 960170. art. 271

(31

Afectacin o vivienda lamlllar.-la Ley 258 del11 <fe oneto de t996. 1rene por abjrt.o 1
praeccl~n cio 'fa lall)]lla, Jlllm fmpdd11 que la lll!Sa queconsllly~nlo vivionc!D lnmlll111 puedl
sor q,na],~nnd~ o gra~~n por.11no de ,los CriMU9~s o:eom,pa'orcs pb.rtnan~nJns oon delrimonlo de lodn .la famtllil. 'Lo anto/1~1 !ignllico qua nb GD.pundo vondo1 la vwfolld8 !;milla!
$In la lhriia drrlos d.~s enyugos o compnnros.

(4)

Registro: competenclo.-!.os documentos 1.lerantes.a Inmuebles $0 !Cgislmn an la oficlna

corespondlente a .su ubicacin. La eSCiilura publica puedo otorgarse un cvalquiera de la;
nol"rlas del pas (O,L t250170, arl. 31: O.L 960170. art. 4)

(5)

Pago dol p!eclo.-Obviamcnle el pilQO puod~~slar sueto a o1ras modalidades.. lo usual

os q~edar dcblenda:un saldo y soiialar un pla.zo. Ello soma lo ol ~ogoclo a una. ~ondicfn

rosoluto1ia tacita.

Sltuaclones

jurfdicas que alactan el lnmuelJie.-ES ,deber dol dlspnnrlntc rnanifn$lar

1~ oxlstenala e!~ 1\ida slluaoln.que pue~o ate'c1at allnmucblo objl dn 'dctaricln
(O,L 960.170. arL 33).

su

ln Sala de Casac:n Civil de ta Corte Suprema de Justrca, on $cqlencla dt!l 18 d~-agosto

do 1987. preciso los t~(!(;IOS de las condiciones resolutollil$ exp1csas y tcitas aparnlos resp(!(;ID de terceros adquhenle&. Del Jallo en cueshn lr.mscnb:mos el aparte sus
!anclo~

.... J 4. EM!lJtndosn <12 condicin osolutorfa, dispone la ley que venlicadaln condlctn,
quiGn lenTa al b.ien est obligado a rosliluitlo, pucHoncr~tamento oxptosa el arlhrulo 1 5~~
dol Cdlgc Clvl q,uo :cumplida la oondloJn rcsototorin , ijebor~ rost~ulrso lo qu~ so ~U
blOIOroclbdo balo ll condicin". v olerla mento esto os el olocto no!lnnl.~uc prod~ccla
condicin res:olutor1a espectodu las p.rtos conlrgtante~. unt yut. .(IIIIPifda 1.11 coo~fcl6n.
En cambto, los elcctos.respeolo do IDiceros adQu]rantes, h~y qua distinguir si eS~ os esten
de 'buena.o d9 mala te, o sea. s le~ian o no oonoclmfento de la o~istoncia do la condicin
resolotolia, como quiera que a tos primeros es alecla 1' los segundos no. E11 electo,
establ9t!! el ortlculo 1547 del Cdigo Civil, en lo lllli! loca con bienes muebles, que ~1-et
quo debe una co.sa mueble a pino. o bajo eondidn suspef!sva oresol~totill.la e~,en~
no habnl detectip de relvndTC:arla (Onl!a torco ros posee doces de buena le~ Por su parro,
el arllculo 1548 lbldcm. en lo qua lioha que ver ton bienes ralees prce4lplua tue-si 'el que
t1nbe un Inmueblo bafo Cndk16n lo enajena-, o 'Jog:ava -con htpote.ca o servidumbre, .no
pod'l~ rcs~l~tse la ooajpnac.in o gravamlll\ sino cuando la condicin constaba en el IR\IIo.
ro~pe:cllv~:llllicrito u oloraRdo po1oscrllura oblica-.
0953

A la luz do la llrma norma rranscnla. mherese qu.: euando una persona Ueno un bien In
mueble bajo condicion resolvrona y, por dems. la condicin cllnsla en elttulb rltibldam~l11e
r~gtslla!lo. la. ~ood,cfn produce sus efectos aun ~o~tra los terceros quo hublcrC!l adqmrro
dqrechos sobre elm:om,o.I!Jen. pues en lates c]rcun~tat11las los .tarc~~~s y~ ~o Jle Sllf.IIOn
tr~n l,lmpa~de& P9r.Ju.lwona le, c()mo ~ulera. q~ ~c.tu~rpn a ~nblendos da ht cxislenea ~e
In condicip re.solutqlia y. por tal vfrtUd1hn q~edado coocadqs en lgua s!hJtliiliJ <ue el
tJrlrner adquirenl!!-sub oonditlons, o soa, que qu!lfi~n obligados n las res1iltJconesa q~
tiono derecho el llcncliclario de la resolucin.

S. Segun los al~>ances dol articulo lo48 del Codtgo CivJI. Is condicin rcsoi~Jono cogsta en
el titulo no solo cuando expresamonlelo han conven(dQ, como cuando Ale vende ur prnd10
a e con dos aiios de pJa1o para pagar et precio, eslip~llindoso ~dl'll!ds que si no lo paga
en dicho trmino el contrato de compriiVenta quedara reJ.ueho por ese hec~a.jlno !l!mbriil
cq~ndq je venda e B el lnpueblo cor dos nos de pla,zo parnpngor el ptcclo. pluo e.sle
quo llCIII.~ID en lil c.$critura.
Si oqn 'posl~riotiaad y estando pcndl&n.to la;t oMTcln rosoluloron.el bien lo adquiere un
tercero, afcum~lfrse- tu~go't condicin, y tener esre.conocrmlonto de la nxrst.:ncra de la
mlsma, quoda expuesto a los etocios do la resolucin.

6. Por el contrario. la condlcln no consra en el tirulo y. por e11de, na aleda a tos terce
rot adquirentes de un bien ral, cuendo es oc:ulla, o sea, cuando no se exterioriza, ~mo
suude Cl1 ut Evento de que en la as~:~lfura pblica contentlva dal contrato de comprS\'eniB
el vendedor A d~lara haber r~cibldo del comJlfadQr B el monto total del poecio del bien,
~uando cteriJimno oo tuo asi. En esta hlpte!i~ a pasar l!e la declaracrn escrituraria
sobre di p~go ~el precio por el COIT\prndor, exlsre una ccndici6n resofurorla tdarla, puesto
qu~ oate no na cumplido con'sU obligacin de pagllJ' el precio: omporo. es ocult~. pooq~q
no eonGln'en ol ii\ul'Q~witure pbllca inscrita .y, por laoto, los tnragros adqlronto.s no
podlan onterarse do su cmslencra, lo ounl se i ra duce rrn que, en tales alrc~nslancias, no
los alacta la resolucooo:
7. lo hosta aqul cx:puesto parmile concluir que la condicin resohJJria o~pres.a o la tidta
aparente, cuando consta en el titulo escriturarlo. la resolucin dol negoci o lurldico afecta a
lo;totceros adqufrenlllS. Aconrr.vio $Cnsu, sila condicin resolUtoria C$lcila oculta. como
suudoon ol cempl tUmamente sealado. sorreae. entoncos, que como evtdentemente no
aonsra o apare;:n~ el liMo y. por ande, os dasconocldafJ&ra tos lerceros subadquuentos,
os ros estn do buena,fa y. al curnpllrse In condc,n. SIB elecTos en lorrna a(g~IJ4 puedo
aloctatlos, sesn el alcance e tntohgoncla dol niHculo 1548. del C9dlgo Civ[l ...'.
LBCort~ Suprenta ,de ~u~lfcla varl$U Jurlsprtidoncfa COII r~laciin a lo coinprlivcrila.da b!Ein
embargado. sogri'na Crto; tanlo el contrato climo-f tladicln son absotulaiMmgnulos
por lener la venla.de bien embargado objolo lliello.

Para pcrlecc<onar por escrilura pbliu un conllato d~ comfl!9\'enla sobre bien embargtlo
se deber pattarque la tradicin que en deroc~ocolomb:ano se electua mediante !!1 regio! ro
del instrumento se har cu~ndo ta casa lleya sic!o d!!S"..mllargada (se sujeta la obligacin
~ pl~zo ll1determnado), o e~ ol !,'liSO do que el ue-z to aurorfte o el aooeodot tonsienta ;n
olio (se sujo la la obllg_acfon a una condicin).
(7)

~roplodod h.orilontol.-l.a proplP.dad horlzontal .constlluye iambin una lorma de limita

cln del dB!cho tlciproplndad.

Q953

(8)

Ser.vlclo&publlcos.-:Por, !_gran l!npo(lllncl~ que le~ e~e a~pe~t.o .,e,n!~ ao!uali.diid.. s~

rocml.anda, pae!ar ~.sta ~~~u&ul~ en fa qur;..S~~o cxpie~o a quhn corra~po11a~ ('<rinprarlot"u
~~n~odor) ~ pngo o eancil~conlfc)os ser~Jdlo$ plibllc.osl.oriiilflarlos: Porello'ris.irererltilo
quej\l fmiiue~le. qbJ~IO ~ la GOinpf.liYspra ~e ~~.a.u~ntWrin ~51~ maturla_a paz V~alvo_ al
1119.11JUntode la,Qalebrapln-dolaaot1lpraventa. t:Jo obt~n1e, los contral~nl~s,.cn-ojerc1clo de
la auionmfB de IJi VOfUIIIOd, pUeden ~act~i Gta ClaltS)~ lJii[o aJiilqulerif"lm orloillnoln,
p'orr.le~lo, 1 c~_iliural qu!i)S sorvillq.s'adc~~~~d.<!S'Sean C'~naeliil_'s.pielllOmprador o
po( aln~as;piirlaS en una prop,r~ld:n afur~na~ onu.i:orii!Spd.
nda 'fon priOdo iletennimldo
1
'
d1i til!inlb, c~.
..

(9}

Gastos,--5obre.el particular d_ol)nn gb$E!v~[~e lbs,$iiJiJII!lltcs.a~pcc[9~;

i!,) Ga$1os n~tuiate_s. ;~ d.e anillar. q~e con'fqrm~ a lo dls'P.tic.~.toa~ el arrJ9IIIo 223 d~l
Deotcfo 960 de 1970. iln los contratos o aelos bllaleralei l's dnrru:hos.~oJarJicss!li'lII a
aargo d!3 las do~ plutes. JlO(ini~fas; preis_apd~ quo tri~ vliils lnlegrnnts dlt unn,~arl
(SponifJ.l,llln Slllldaiiiii11Dnteipor'ti clio!ll' d.o _ella; No obstantn. oJ 'ar~i.cUio 230 aol 'mismo
ordeJllfmlenlod$ltmc'quo asta J'ega:es do;apii,I:Mln suplciiva, esde.cil, en ano de. q~~
no sea.'peV1sta o~ ol acto 0contrato, omo,qiMr:qoalasP,a(lespueden. ~oordarlo.que,a
b)en tengan sbre el particular:

~) G~stos ~e re_g~tro y1 anal.~cl~n. En -euanlc:a}o.s; dems:g~sl.o$,q~ ~~ 9!!Ui~p ~i>n

el o.\orgnfcnta de lo es~tiWra tnle_s eomo .el)rnP.ue~IO. d~ regtsJ~o .y.anotacrn .(dEirecllo_s

~e ~e.nefloe~~~~ y. lf!SJl!~rfa) se esta.~ a:)o ~i\ilhi)lo por, las parles. S~ r_ec~\nleoq~ ~ ~S'
1~ c~ento ~ll.e el co~lo ~el m,lsmo sea asumido. p,ol, el comp~dor quren os .el lntorcsodc
/in 'efetlu~r el regl~tro p~ra eietl* 'de filil<lillar- la tiaijlcln-del' lnlifueble objeui' il'BI CM'

lral ..

'-'y

o) 'Gasto.511or ~lenoln,.en la fonte. eon re!acJn a In raloncin:f}Q 'Io l~ngle J!Orl~

enajenacin de.U~ lnm\le.bfe O deClll![q\lfer, Plro, bJ~~ C90.(dorado Cori!.Oa.t!Jvo. ffio debe

es1ars.e.!lla.~ nonna;;;trlbulat!as Vigenl!lS.

:0,95~

257

Avalo de inmuebles
1001
srNTESIS: El coeficintc. de copro~\la.d o porcentaje depar\Ic1paoi6n de cada
unidad privada en la copropedad, se calcula con base en el valor de calla una. En
este capitulo se relacionan los principales aspeclos a tener en cuenta en la real!
zacin y presentacin de avalos de inmuebles urbanos, c.on las consideraciones
necesarias par unidad~ locallzadas en conjunlos de propjedad horizontaL

1002
Es el valor es limado de un inmueble 11n un momento detonmnado. obtenido como re;sut
tado de una fnvesUgacln meldica.

PRECIO Y'VALOR

.1003

Para entender ta dellnlcfn de avalo es necesario diferenciar et concoplo de precio dal

11e valor o ~alor do morcado. El precio es la canldad de dinero por la ~ual un lnmue'ble
puede ser cambiado o cedrdo, el valor es fa relacin entre un objeto y una persona que
lo desea, y~~ ~or de mercado es ta cantidad expresada en trminos monetario~ . par )a
cual se .reliz,il una ltan~~eciin de compra y venta entro dos personas deseosas pero no
obligadas, ambas conocedorasdoltnmuribte ydal mercado:

FACTORES INmiNSEOOS YEXTERNOS

1004

Eota definicin dot valor de-un Inmueble se de!le11 tener en,el!e~ta factores fntrfnsecos o
ffsicos qu~r.tienen que ver directamente con al lnmu.eble Pllmo son 1~ distribucin, e(slado
de aonseil'iapfn, ele., yIBCtO/esextornos.comolas ragtamentaCones do US.OS y ~tbansmo
que alectan t lnmuobte o el estado del mercado inmobiliario.

MOTIVOS PARA F!EAUZ.AR UN AVALO

1005

la dcterminacindef valor re.al.de un lnm,uable reviste gran lmportanoiQ no solo.porel

hocho'de determinar con cer.teza su valor, sino por ser un~ 11er.railien1a ~e gran ullfi,Ciad en.
materia comercia!, contable y fiscal.

los mollvos que inducen a una persona a soficitar un a~o son mOI(Iptes y variados.
pero entre los principales ~odemos citar tossi~uienles:
a) Oua.n:l(ijse compra o s~ vende un Inmueble ~ so qylere determinar.su justo precio.

b)' Cuando se va a otorgru un crdito con garntfa hipotec-aria se hace nll'cesario. para
el acreed(){ conocer el precio del inmueble a hip_tecar.

1005

e} Pam la all!boraci~'rl de lnv!lnlaJibs p:ara. r~?a)v!ltar ni ylor(fe [o bienes <!e>tm.n

empresa o.enlldad flnancl.e.ra.
d) ' Pare llar el' monto de una lndemnlzacln en :ca.so~i:leiSinfestros sobre lnmoe.bles. y
e) P.ara definir efvator de las unida:des _prvadas de un edificio o conjnto de propiedad
1\orizonlaf,oon e! nn decalculatloscoellcientes de-copropiedad opercenll\fes de,partlcl
~~t.n dtf~~a J.lna.

.OONTENID0 O& tJN; INfORMED~ A\IAWO

Se ha allrmado. de tiempo atrs. que la 'opinin.o illetamen dal evaluador dobe es(ar

1006

!Jas<!do-en in!ormaein clara y lldedlgna,que _seconsag!a en un triforme escrito, qua deba

pntemplillcomo mini~o IP~ss~guien(s:~pecl~s:

... ~)'

1\~gecto~:genera.la~,llel 'bienav~tu~a.

es:crecrr, ra.ldenlil!cag.iOha~J llimueb(e-por ~u

..~irecc_ion y li.nd~rQs.
b) Descr,lpclh da ia propiedaa, :, e~te,!ipar\Mia~atlador-d~~e P.r<is~nlar,l~ranc~J~'I~
carncleristlcas.generales del inmueble, .es d.eG.ir. su;,tipo, tamao. dependericias Y. demi.'s:
e) Aspectos-jurdicos: El'avaluadordeber meACionar aquellos aspectos del inmueble
qiJD limitan el derecho.de propjedlld.e;cualquier.otracondicln que pueda incidir.en.su va
lor;.como sO'nla. existencia de sar~idumhros. hlpolacas, alectactonesvlale-s ode ser.vlolo>
P.tblicos;y d~m~.
.
.
d)' 'Mjetos. urbariisllcos y arqullectonlos. El lnfonnBaebtir\!ionrener lasnartlis
Urb~nlsJiCj\$; la Jl:osbllfdq yCalfdd' d!it!OS seivJciiOS p,bJlC,OS, red vial y 80!0100 lir~Bd'
en general.
e) .Manifestacin de cualqular lnlerrlsexlslentec,eootemp!ado.pqr el av.~lua~or, a.Htulo
persona~ que pueda incidir :en la determinacin d~l precio. F!or eJemple, si el avaluadon
es .socio dauna.oompaa que teojja interl}s en-adquirir el inmueble Jo debe manifestar~
asl' comotuaJquier ol.lo Jntehls' econrJico~ comercial o qoopor vinoutos de.patentesco o

laqrale.s p,u~~n iMirfir an:su cliCJmen.

:n F~clla dellnlonn'e y !ecliJ!d_er vl. Es co~veiliente lnd)c';\'1 la fecia ilil l.ll ctu_il'~~
pratlc~l av~hlo ~la QQ!respoMiimtea 'ta .r~ndl~lil ~ellnlrimh

.g) La base.do'l razol)rriiiinJD ncluy.en!fo. si riS el c~_soiQ.S dillo~~el m~!Qa~o,gueJu~J.9!1

aplicados, ~~ cMculo de rentabilidad' y d1lms .fac.tore.s determi..anle_s. ~1 a~al~a!lo\ :elt
manile$tar las bas.es de su racfocfnfo asr:como eJ m.lodo ullllzado para llegar a .valor
ridfcado, y,
h) Vafor.definf.do.
-En coriclus_iA1 al ~~_bliir.'d!!' un aVluo no.puo_de uno olrMniWibfr-se-al ~oncepto de valor.
. sino a un aonjuntoife el~rn~nlb~ lc\ic.os.uriOJS .y econonrc~s que-llsvan auna cono)u
sin gue ~el~uc~.~n .un valo.r.-De-alll'la linporlancia 4e.qu' hi,~avalos,searfj!ra~lii!JI'<IO$
porder~_onJ c'~pacl.t~dai P.r.QJ~~J!~ales y ante l'i16 de reC,ooclda ~norabiti!lil[l y ~~c

tllu .
'1005

Av~lu~ de nmUebl~

AVALOS ADMINISTRATIVOS

1007

So onllonde por avalo admlnstrali~o. el valor comi!Iciaf asignado a un inmueble por el

.ln~tltulo Ge~g,nco AgusUn Codazzi.(lG:t\C). dlrecrnmente o por contrato con evaluadores

'PArlic~laJe~ ypara los.nn~s de loma.( o ~~r en arren~mlenlo ln~uoblcs se.g!ln lo ordef)ado
por el Decreto 3444 de't 9B5; PI\ establecer si u~a.~lvienaa o grupo ijo viviendas pueden
ser con~lderadas como de lntrs sdclal (L 91/89, al l. 44); para estimar los pei]ulclos j;egn
el anlculo 37 de la Ley 9! de 1.989: para r~ciir en donacin Inmuebles segun el Doro!D 222

la

de f9SS, y en general, todos aquellos que no sean para compra volunforla o cxpropl~cin.
regulados por Jos artculos 10. 11. 12. 18, 27 de la Ley 9! de 1989.

AVALOS ADMINISTRATIVOS ESPECIALES

1008

Se enlinde pon~v.alo adminlslrallo esftecial el practicado a Inmuebles urbanos.y..su

burbanos, pa.ra aqcjul!i\Qin ~~ enajenacl~ volunla~ra o ex,p,ropiacln,

AVALOS CATASTRALE~

1009

El cata siro es el inventario o censo. debidam~nte a;tuailzado y clasir.cado de los bienes

inmuebles pertenecienles al Estado y a los particulares. con el objetode lograr su correcta
Identificacin lisil:a, juridlca, fiscal y econmica.
El aspeclo econmt:o dar catastro consiste en ta delerminacin del avalo catastraldel
predio. se concrt~ en la dellnminncin del valor de Jos predios, obtenido mediante invesllgln y anlisis esle~isllco del mo1cado Inmobiliario,
En,con~Qcuencln, lo.~ avi!ls ca1a~l(ales petml)en c.onocer:hl' rlqueza lnmueble d.tif Pilfs,
tecititan el recaudo de IQs impuestos dlreclos eindieclos de,la propiedad ra'iz. y sirven de
base para la transferencia o adquisicin !le la mlsma,pr parla del Eslado y de IDs partfculares. Acliclonalmenlo. sirven de valor de elerencia :en algunos contr.nlos como en el caStl
del arrondam1ento de vivienda u1bana.

METOOOS DE AVALO

1010

Para definir los prec\SUnilarlos y los avalos comerci,ales de la lotalfdad de un predio.

se podrn ulllizar uno ,o varios ~e los ~1gulenles mliiDd*

a) Mtodo de comparacin o de mercado. Es.'quei en el cual' se qolemlnn .eJ valor.

del predio, basndose en el avalo de p1odfos semeja.n1es en sus caracl~rlsllcas .[:n este
caso se puede hacer comparacion directa del mercado utilizando ventas. recl!mtes de inmuebles similares al que se est avaluando. Se deben destacar los elementos difen>nle.s y
hacer los ajusles para cada uno de ellos
b) Mtodo de coslo de reposicin. Es el que establece el precio del bien objeto de
avalo, al suponer que es nccsario reponerlo por uno de caracterislicas,y condlciones
similares dsbldanieni1J actualizado y deducindole la de~reciacln acumulada 'de acuerdo
con anllgOecjad y esla.do de 9nservacinl ~stP. meto,a~e utlli~a. pr,elerilnr.,ialmenlo para el
avalode con~ttucoiones y mejo.ras.

1010

a!

.o) Mtodo de renta. M~diante el ou~l ie~det~mlln~ valoplo un. P.re~_ro..c~)l D~S!lBO'Iil
rentanel:rala rasa-dointers o:capllalizacn./egal.eQta-econom"la, !'?n:Js t:a~q.s 1111d'ondli

se.deteclecue;el inmueble produc.. renta (apatta.mentos,,locales, gar:ajes ydam$), y

Mtodo roeslduaJ .Es el que busca estab.tecer al vajo:r Cilrri~rpll rfel:bl~n. nQrmah
mente para eltermne, a. patttr de e.slimar el morito to.tal de lsNentas de .un proy&ct.odo.
co.n.struccin, acotdacon la reglamentacin uFoanfs~ca v!gejlte y de conlonntdad con.al

d)

marcedcrdetbJen Jinal vendible1Para ncontrar el valor del terreno se descuelan, d'el

'monto total d~ la~ve'!'lfas proyecledas; lo-scos!Os tolale>y Jaumldad proyectada en el Jllan

de consuuccin.

'

'1011
El siguiente modelocorresp,ond s.Ja inlormacin qpe dabe contener el.avalo deun i
mueble smnelldoaresimellde propiedad horizontaL Se incluyen alg~nos dalos supuestos

.JI nra.n~ra de ejem~lo,

'

'Como iriloriiacinlnfal del iiyaiOo, se:deben prs~enlarlosJorma.los devislla'ol inm~obra,

~u e ~ci.nlleiienl~. lnloff.11a.cfQ'n .rccolqat~aa en 'f{!Jn.sp~ccin Jnrclat tfe~.rnpo:;'

En 1~ portada genar.almen.tese inCluye ,a, dlre9cl.n d.cl inmueble, eHipo de avall.i.o'1(u'rb~
no, rural), la persona, que .solicita, ~~ :av.alllo. el nomb!l! del pe rilo ayaJuador y la..fe.ciJa del
estudio. Al interior del <~valo se dbe :in~rorpora.r lo siguiente;
ESTRATIFJOACtOtl.SOCOECONMICfl,
y taeane

La avaniUa

ViJ15 d j;tlJ~l

Co ratt~jisllc.. .gbntlril Lo&

Bunnas ~iosc d~ 1\~cesou .n:,ol oilit!aa, ~l!ivtlo$pil.

eJ<nnia .; Raro.u ~ q,~;vi~lO~ca

b!;c~ .corpple1os.

nivqt.fu!hd
Jnfra~stfuotli!~ utb-anlstica

Bu~n~.

,V las

P&vlll\entMa~ y;~n. ~uenJJSI:ildP

.Andenes!

Encon~eroy adoqurn.cn br;en aladn

SarGinetes..

En.Mnorclo, blfeneslado

;l;l"':'braoofilblieo

En-M~n estarlb

" fld>do sar'Vcros Pil!Wr.o

o

Tinn~rle ~~bllco

Aorloduct' slcahl~rlll~ilb. gi;i.domlt)l)eiio.. ful&lonos

~~Y -valil!l'tllr= dO,'Lr~IISJl9nO P:_ll'j ~~"m?y bttF.no

CAI'i"A~fg)IISTlllAS O~llE~AL~

op~grol/11.

Clirr~l1lonlil.s

DEl TERRfNO

Pla'~a

Et'~EnJunl9. &n ~"o, ~n.ubiJ:~~o. P)l'~piu'lnm.eAto;.e;i~

ro] 11'.41hllYWl~:tl! JDIOS

~.errad ":011

2lll

Avaluo da klmutl>IIU

OA~ACTERiS'!1GAS GEIIE~ALS ile"tA COIISTRUCC[il

GeneraltdaJle;
reas do coostrucciO: p<tvaoas

62.30""

Fuonta

Escn:ura,tJ' _

N~moro do

tle fqclla

pl>o5 '/' nlvaos

edad de la trl!hctfn

Cioeo:to~

Ellado de cSeiVllti<I

Suar.o

Cote,goria de aiatr.Jdos

Jlumt

ESPECIFICACIOIIES DE'l~'OIISTOUCCtOtl
C111onlacjn

ZJp;;ls y vtaal de con.ell!lo

Es1t~~~:Me

l,lempsll!lialmuros ycola:::rA' do con~

l.tampostoria:

Ladrillo tolel e ta lila

'Venli}lll'!fi:t

.En Alumnto

Puonas

Princpaf en lamma, tntenores on madorn

Esc~leras

En tableta cefam:ea
DESCRIPCIII DE ACABADOS POR DEPEIIDEIIC1'4

PI!DS,

!JUlOS

'Su lOO tiJ1 l!t~dCIU y IDbiOli'f 'OOIMyba~O~cn <Otmca

20X20; hall do acceso on'mrmol:on\lo$ oxt~,~r.e~ 1ln
tableras do or~s

Coana y baAos en ceram~a 20JC20: hatu. alcl:bn y

Jo!Qn cocnedot en Vi:lllo so~ro utuco: l0118 d! n>>l!
n p;\lel ae colgadura

T~~ho~

Cialo ras~~ do,arcob~ts V!iilpOllt~apadog oO:Ii!\ones

do madara; ba~o ycocina iln panel os.do ac<lltca sobre
eu..-r:JUra do olu:nlnlo

l.lueblls

Cl6set en dos de las lre~ akobu, Gon puDrls de

~ere y lU!In lnterloc ton ca~. f~uabfu ~no y
J de cocina en madero con )apa dt aaotll. IJunb!a
d_! !liyadoro ott m~loJninlco

Eq;;,pos

Cahwr~~nr us. horno J!fcttlco, tnh4CIOr(io OiJltes.

estufa mixto a gas y ~leottltidad

EOUIPAMIEIITO COJAUIIAL

Porlatia

Si

Co!adurfa

SI

Citlooos

Si

. 1011

262
'

~an~~ -e.rd~}

Si:

:s,

l!wlcio ~& :liQII~nclq

Si

fl~~O!I)()c!n.dc. ba$Ur.s

EQUIPI\M.IEilTO COMUNAL
1

~ uipo hl.dfunco . Ue

SI'

prosln

Sl'stem dll'Yido p.Va <oguridall

No

E'<i~lp:d p]c.c!6n e'i> ~6)un<>

SJ
SEI\VICil)S P.BUCOS
..

1s;,

Ar.ueduolo
A\!!lllllnrl!lo.do

'Sl

~er,gia alorrioq

si

Red do loltonos

SI

Nrim~ro di! lineas

Oo~ t21

"G~~

'

SI

dOmlr.l Oatlo ;

1. Informacin basloa:

.Tipo. fe lnme~l: AP.arlainenlo ~" qulr\l!! p.i511, !lOr\junlo baiD' rgimen d.e prolited.a_a
Mrlzol)).nt

Tipo d.e' aval:o: Aval~o comercial

Lo~!!llz.alpQ: .f! .conlunJo. re~~enQi' . .
.
:P.~~e.emid Hriiiinfal", e'stif
,ublcaa.o. n el seelO<notonenl~l da Bago~. n:c.; so&re la earrer~
a la
.allllfa de la:calla

Dlrec.~rn':

No.me.nclalu!l .e.O'mpeta<dJ!II.nnueble obJetodl'.sludio,

Sector catastral: .lndl~ar ~~ n~illerod.e la c,d~ii) ca\~(~1.

Al~ldfa

ltical: Usllquh.

Municipio, .distrito:B0go1a .D:C.

Dooum.e ntos ,~umlnlstradps para~~

avaiU.o;.,Relllcion tfe l'a !nf~rnacll en\(gada gor

l sollqilanl~.p.ar.ll ~ f_lli;}qiiin. d~l e&ludJo,

F~cha de ta .visita: ddirnrn/aa.

. Pr.op,sllo u ~.~feto,dt ..~valu!l:'l;s,latil~ear el v~'lor t!Ual. en 'un mei;t;ado norm.al <1~)

nmurJ~Ia Q411 ad.ela)l\e ~fllden.lflic.a y..~e;or~~. Se supo~e.que Jatran~fenla d .l~s il
rechos de ptople~d en ca~ lle'vC'nla. Pt!~e ~lecluars~ sJri 11mft.aei6n .alg~a.
1011

Av.\lun t!o lnmul!bl~

26l

2. Titulacin:
Tilulos adquisicin: En el certlfl~~do de tradicin y Obl'ltad que corresponde a la ma
trlcula lnmobfliarla N2___...., consta que el aparlamentD fue adquirido por
pot
o.oniprav~nta reatll.tll)a al sejjor .
1 transaccl_n.~yequed' consignndli en la ~sorltura
Nq_ _ de lecha
tle la Notarla N _ _ del circulo de- Follo de matricula inmobiliaria: - - -- - -3. Caractersticas generales del sector:
Pellmltacin del sector: Indicar los barrios adyacentes o tas zonas de inters_
Actividades predominantes: SI es residencial, comercial, de negocios. Industrial, ele

.Normas sqbreelemJ!nto_s ~el esJ.1aclo publico; An~jardinns, ciorrami&n\os. alturas,

aislamientos posleriou~s;olateJales, pntlos. vola,dlzp~ e~tacloramlentqsy tlolt1s aspe~tos
relacionados con l reglamentacin del sector p~!a volumetria y u~Q$ .
Estralltlcacin sooloeoonmlca: Se dobe Indicar el ewato dctlnmuebla.

Vas de acceso e lnOuencJa del sector . - - - -V!a !rente al Inmueble: - -- - -4. Coraclerfsllcas g~nerales del inmueble:
rea, dlmenslonwy llndorost i\rl!a
nt.. ~<>.e_lclijnle d~. copropiedad,_
,_ _
~~; Underos: por el' Norte
. por el Sur
., por el Oriente

por el Occidente
(se pueden tomar delcertificado de llberlad o de la escri.tura
de reglamento de propiedad I1Drlzon1a1.

s_ Caracterlslicas generales de la construccin:

Contexlo genentl: Etapartamenro est ubicado en eHercer mvet de un conunto de torres
de cinoo pisos destin~a.s a vivienda, con areas verdes comunes que sirven de acceso.a
los edilicios, cerrada en p!)rterfa vigilada. El conjunto cuenta.uon servicios comunales,
001)10 gimnasio ys~a ere ,e,spera ady.aqenle a.la porlerfa.
OIS1rlbucrnYdependencias: El apartamento cuenta co11 tres alboba!l!(dos de filias con
olset). dos baos uno de ellos en la alcoba principal. sala-comedor, cocina. rea de ropas
adyacente a la c~cina. hall de ace esa y alcobas, garaje cubierto en stano y estudio:

Especificaciones cons1ructlvas:

Chtlenlacin: Zapatas y vigas de amprre.

Estructura: \ligas, placas de concrolo aligerado y columnas que transmiten li! carga a
las zapalas.

'cubler.ta: 'Tejas do,asbeslocemonto.s.o~ra durmien!Jl~ do,nadera.

1011

fao~~~": ;l;rt mampoSI~Ia ladrillo lo] ele a lavls!~

l'~treplso~: Placa:d~ ohojeto de 3SIlr:n. d! os\rts'cl.r ;l(gli'md.i) conC1l{~foifrs- dif gU,riilJit

Mampo.sterla: De blo'que oc a:rCllahueCo..

P.uer1as:De.acceso alapartamenlo en lAmina mellka. L1l&.interlo.res c.o.n'hola Y'mamo
en maclera.
Escaleras: En tableta de.gres ygtal/illa lavada,

l:~ulpamlenlo: Bombas de presl6n :y eyectoras, tanque hldroa~umula'dor. laoque,sUbte~

rra11eo de: agua ,polahlfl, subllslacin .de enorgia, -sistemado Citfonos; ,portara y. "alias,
comunes.

6. Descr\pcln del-Inmueble valuado:

P!,Gs: Saln, Mn y alc~a5 enalfombra de 10 m111. de nyfon: ~an d~ acceso en labteta

de lnfmoi;
~aos. ntabler
.2lJ~~. . cocina encerrriie
'
.
....a decora1Ji130x3o:
'
.
. a ccrinfr!a
,,_ '
. .
~.uros: Halles alco~>as 'f.!f~ln'~n vinllo.solire est!Jc;ba'o~,Y.cocina en b.ardP:~. ~ei4mi~
20~gQ; e~lu<llo ~pn ~nah~pe en

ma.de'ra.

<r~c~os: H.alles, al~pbas, ~1udlo ysln con enchap,~-en listn.de 11lllilJ\.t; c_

otiln'a yb'aFr~
on oielo en ,pone.stira~9 con-;siruciyr. h.~ lunil!iJo~

've.rii:!nerfa: En aluinlnioo.olor.b.ra~~Jlar;plntefa do m~!lera: Mirt:P'~ Y P4Cf.l~?. d.~ Glirriu_nlf<~Ci.~ V:.9ipSj!fS ~"madera e~ :~~
cl~set:rzurin con :;.a]iin,e~ y r:eRisas ~n n1~~;:.~;; ~llof.a'en e~uqlo; rnu.ebfes allo y b~J;;

d,c cocina terminados en melaminito; mueble de lavamano.s.en los dosbaiios coo l~>ae-
fibra de..vidrlo,
equlpos:0alentador. de pas.o a. gas, es lula con dos hornillas ol'llotrlca>y:dos a.gas, eX,
jralorde olores efclrico.
7. Se.r.vlcios pblicosdel Inmueble:

Cuenta.co:nserviciode.acuedllc1o yalaan!arlllado, energiaelctrtca.; tellono1recoleccin

.d_e ~asras y, ga~ omir.illario:

..
B.

ons.lderaclones gen11rales:

~~e~e,puno se onsignan geill'_ralmente las conclusiones dst anlisis del sector, .lasliond,li:lc\of!S nllrles tlel lfnii~'do, ..el p:recio 'promediod meicdo' para 'ninu.bles. simllai..
.res y ia~;~aracte{is119a m~s relevante~ del ln'mu~ble que se hari,~nl~o i!\i' ueiitt pari lli

dei[~fol()n.dgJ ~vlliQ.

1011

Avalt.'o ...
clo' InmUeble$
..

9>

r<.valo . ecmerqi_a_l,ceillflcacn:

Ef s.u~tl[o p.eriiO'Vliluedor naee cons!ar qul! l'ta.i!)(aminado euidados-amente Japropiedad

ar{!lia_~c.~ita.y.;que_la' c.illitl,dad lil.cll~aJae_.arre~plln.~:a: s~ m<;ororlttio !fl!P.~ciai.Adems

cer-trf~tlno lelier en oJ.pr,~ento o an eUulu~o 1ntr.es-a1guno eq la prop,Jed~l:l ~vat,U,ada;

se,eslablece para el inmueble localizado en la ____ en _ __

un .v.alorco

merclnl do:

r:a p[i~adat - - - -- - - - - -Valor

S- - - -- -- - .. metrp
. . c_.u';ldrado:
:.
Valor. totalopartemento: S-- -- - - -Gilr~]e: cubferto!

1,und. _ _ _ _ _ _ _ __

Valor garj!)e,. cublerlo: S- -- - - - - -YaiQr ltl.ayaio: S- - - - - - -- -SON: :(valti>r .~" l!ilri'ls del valot'del avahlo total)'

Nombre yflr~ - - - - -- - - - Registr do alfai.U.edJ)~ No_ _ _ _ _ _ _ __

10. Documentos anexos;

-fotografil_s del ihTrueble y~~~~~ ent~fi'K>.
-Copia del certificado' de: Ubertad,

- P,l~nCi d.e lpt.aJ!!~I)iJili.

- Doe:umemos enl(eg~'ds por e~s-olld!anle ~.era 1a eecucin del avalo;

f0:1.2,a l06j

(IOJetY.#dOS.

1Q:11