ADVERTENCIA!

AYUDAS DIDCTICAS O GUA DOCENTE. Esta presentacin no agota

la materia tratada, ya que simplemente es una breve gua. Por
consiguiente, s el docente decide compartir la misma con el estudiante,
ste no puede limitar su estudio a dicho material. Es deber del estudiante
profundizar los temas con la bibliografa suministrada, en especial, si se
tiene en cuenta que el compromiso adquirido es estudiar cuatro (4)
horas semanales de trabajo independiente.
La siguiente gua contiene citas doctrinales y jurisprudenciales de
reconocidos autores, de quienes se hace referencia debida.

Con la humildad que me caracteriza, y partiendo que el

docente de hoy es un orientador dentro del proceso de
autoformacin del estudiante, acepto las crticas y los
reparos respetuosos que Ustedes puedan realizar a los
apuntes contenidos en esta gua o en las clases.
Diariamente procuro por ilustrarme y actualizarme de
manera responsable, pero soy consciente que es
imposible alcanzar el inagotable conocimiento, de ah,
que el estudiante juegue un papel importante dentro de
este proceso contino de adquisicin de conocimiento.
Jaime Luis Arias Fonseca

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1. UBICACIN LEGAL:
urbana Ley 820 de 2003.

1973 al 2044 C.C. En material de vivienda

2. DEFINICIN LEGAL.
ARTICULO
1973.
<DEFINICION
DE
ARRENDAMIENTO>. El
arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar
una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o
servicio un precio determinado.
- La ejecucin de obras y la prestacin de servicios ya no son
modalidades de contrato de arrendamiento.
- Hoy el arrendamiento por respeto a la dignidad humana esta contrada a
cosas, no a personas.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

3. CONCEPTO. Es un contrato por medio una

parte arrendador- se obliga a proporcionar a
la otra arrendatario- el goce de una cosa
durante cierto tiempo, y sta a su vez, se
obliga a pagar un precio determinado.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
4. CARACTERSTICAS.
Consensual.- Es una caracterstica propia de este contrato, trtese de bienes
muebles o inmuebles.
Bilateral.- Ambas partes se gravan y obtienen beneficios.
Oneroso.- Se establece el pago de un precio, que de ser mensual se le denomina
renta.
Principal.- Su existencia no se sujeta a otro contrato; subsiste por si solo.
Es de mera tenencia.- Se concede el uso; la tenencia de la cosa sin trasmitirse la
propiedad.
De tracto sucesivo.- Se realiza o ejecuta peridicamente, lo cual significa que las
obligaciones se cumple sucesivamente y perduran por todo el termino de duracin
del contrato. Efectos, por ejemplo, en materia de terminacin se predica la recisin
mas no la resolucin del contrato, pues, en la recisin sencillamente se termina el
contrato, en cambio, con la resolucin se busca volver todo al estado en el cual se
encontraba.
Es acto de administracin. Por oposicin al acto de disposicin, el
arrendamiento es una acto de administracin en el sentido de que quien arrienda
no sustrae de su patrimonio la cosa arrendada, no lo enajena.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
5. ELEMENTOS ESENCIALES
LA COSA ARRENDADA
Para nuestro concepto son dos:
EL PRECIO O LA RENTA
5.1. LA COSA ARRENDADA.
La cosa arrendada debe existir al momento de perfeccionarse el contrato, o por lo
menos debe tratarse de cosa que se espera que exista, en cuyo caso el contrato
queda sujeto a la condicin de que la cosa llegue a existir como para el mismo
evento lo dispone el artculo 1869 del C.C. respecto al contrato de venta. Si se
arrienda cosa que no existe, y no llega a existir, el contrato carecer de objeto y
ser nulo, o todava ms, inexistente. (Gmez, 2008, p. 202)
5.1.1. Cosas arrendables (Art. 1974 C.C): 1) Cosas Corporales; 2) Incorporales
(derecho de usufructo art. 852 C.C; 3) Cosas no consumibles (al menos que se
arrienden para exhibirse frutas, botella de vino); 4) Cosa ajena art. 1974 inciso 2.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
5. ELEMENTOS ESENCIALES
LA COSA ARRENDADA
Para nuestro concepto son dos:
EL PRECIO O LA RENTA
5.2. EL PRECIO EN EL ARRENDAMIENTO.
5.2.1. DINERO. El precio, como ya se dijo, constituye otro elemento esencial del
contrato de arrendamiento. Sin precio que se obligue apagar el arrendatario al
arrendador, no puede haber arrendamiento.
5.2.2. FRUTOS NATURALES DE LA COSA. Cuando consista en frutos de la cosa
arrendada, puede determinarse en dos formas: 1) en una cantidad cierta y fija de
frutos, como tantas arrobas de caf; y, 2) una cuota proporcional de los frutos que
produzca el inmueble, como la mitad, la tercera o la cuarta parte del caf que se
perciba en cada cosecha, en este segundo caso el arrendamiento asume el
carcter de contrato aleatorio. (Art. 1975 y 2041 C.C)

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
6. FORMA DE CELEBRAR EL CONTRATO
ARTICULO 1979. <DERECHO DE RETRACTO Y
EXISTENCIA DE ARRAS>. Si se pactare que el
arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme
escritura, podr cualquiera de las partes arrepentirse hasta
que as se haga o hasta que se haya procedido a la entrega
de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirn bajo
este respecto las mismas reglas que en el contrato de
compraventa.
-Consensual no requiere formalidad alguna.
- Puede hacerse por escritura pblica.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
7. DE LAS OBLIGACIONES DEL
ARREDAMIENTO DE COSA. (1982 C.C)

ARRENDADOR

ARTICULO 1982. <OBLIGACIONES

arrendador es obligado:

DEL

EN

EL

ARRENDADOR>. El

1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
3.) A librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la
cosa arrendada.
Pueden las partes agregar otras convencionalmente, y por eso se ha
dicho que ellas son los principales, la primera en esencial en el sentido
de que las partes no pueden variarla; de las dos restantes , en cabio,
puede decirse que no son de la esencia sino de la naturaleza del
contrato, pues los contratantes pueden modificarlas sin que el contrato
deje de ser arredramiento.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
7.1. ENTREGAR LA COSA ARRENDADA.
Constituye la principal obligacin del arrendador, pues fcilmente se
entiende que sin la entrega de la cosa no puede el arrendatario entrar a
gozar de ella.
7.1.2. Cundo debe hacerse la entrega? Por analoga se deben aplicar
las reglas de la compraventa: la entrega debe hacer inmediatamente
despus de perfeccionado el contrato, o a la poca prefijada en l (art.
1882).
7.1.3. Dnde debe hacerse la entrega? Tampoco dice nada el cdigo
sobre este punto. Si expresamente no se ha convenido en el contrato
nada al respecto, el lugar de la entrega se determinar por las reglas que
seala el lugar donde be hacerse el pago (art. 1646), cuando se trata de
cosa mueble.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
7.1.4. En qu estado debe entregar el arrendador el cosa
arrendada?
El Cdigo nada dice al respecto. La doctrina, ha llegado a la conclusin
que en materia de arrendamiento de cosa arrendada, es de la naturaleza
del contrato entregar la cosa en buen estado. Lo cual quiere decir que,
como lo seala Cesar Gmez Estrada, fcilmente puede entenderse que
el arrendatario puede renunciar a exigir que se entregue en buen estado.
Fundamentos (artculo 2005, inc. 3y articulo 2033 inc. 2).
7.1.5. Imposibilidad de hacer la entrega, por culpa del arrendador.
Art. 1983 C.C.
Ejemplo de errneo y buena fe, cuando se contrata una inmobiliaria y al
tiempo usted sigue haciendo gestin para arrendar, y en efecto, celebra el
contrato, sin percatarse que la inmobiliaria ya lo arrend.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
7.1.6. Mora del arrendador en entregar la cosa.
CASO EN EL CUAL SOLO PUEDE SOLICITAR INDEMNIZACIN
De conformidad a lo dispuesto en el artculo 1984 inc.1, Si el
arrendador ha incurrido en mora culpable de entregar la cosa, la regla
general es que de que tendr derecho el arrendatario a indemnizacin de
perjuicios. Como se infiere se presenta una excepcin a la regla general
prevista en el artculo 1546 del C.C.
CASO EN EL CUAL PUEDE PONERLE FIN UNILATERALMENTE
De conformidad a lo dispuesto en el artculo 1984 inc. 2. Si por el
retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del
contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las
circunstancias que lo motivaron, podr el arrendatario desistir del
contrato, quedndole a salvo la indemnizacin de perjuicios, siempre
que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
7. 2. OBLIGACIN DE MANTER LA COSA EN BUEN ESTADO.
Mientras dure el arredramiento el arrendador tiene que procurar al
arrendatario el disfrute de la cosa arrendada en buen estado. La medida
de esta obligacin de sostenimiento de la cosa arrendada, depende del
estado en que el arrendador se obligo a entregar.
7.2.1. En qu cosiste esta obligacin?
ARTICULO
1985.
<RESPONSABILIDAD
DEL
MANTENIMIENTO DE LA COSA ARRENDADA>.La obligacin
de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en
hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones
necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales
corresponden generalmente al arrendatario.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

REPARACIONES NECESARIAS.

se entiende por reparaciones necesarias aquellas sin las cuales la cosa desaparece, o
se destruye, o no sirve para el uso a que se le destina Alessandri Rodriguez
REPARACIONES LOCATIVAS.
Son aquellas cuya ejecucin corre por cuenta del arrendatariolas que segn la costumbre
del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de
deterioro que ordinariamente se producen pro culpa del arrendatario o dependientes, como
el descalabro de las paredes o cercas, rotura de cristales.
Son igualmente ejemplo de estas las sealadas en el artculo 2029 cuando dice el inquilino
de casas, almacenes u otros edificios es especialmente obligado:
1. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y caeras,
reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o se
desencajen.
2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.
3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.
Se entender que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a
menos que se pruebe lo contrario.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

REPARACIONES NECESARIAS.

En conclusin, pues, toda reparacin que se requiera para la

conservacin de la cosa, y que no pueda considerarse como locativa por
no ser de las que produce ordinariamente el arrendatario y sus
dependientes, deber calificarse como reparacin necesaria a cargo del
arrendador.
CUNDO LAS REPARACIONES LOCATIVAS SON A CARGO DEL
ARRENDADOR?
Art. 1985 incisos 2 y 3:
Pero ser obligado el arrendador an a las reparaciones locativas, si los
deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o
caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrn modificar estas
obligaciones.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

REPARACIONES NECESARIAS O INDISPENSABLES REALIZADAS

POR EL ARRENDATARIO.
El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las
reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere
en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho
necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo ms
pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse
en tiempo, o si el arrendador no trat de hacer oportunamente las
reparaciones, se abonar al arrendatario su costo razonable, probada
la necesidad.
Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el rembolso de las
reparaciones indispensables o necesarias realizadas por su cuenta,
requiere: 1) Que no se hayan hecho necesaria por su culpa; 2) Que
le hubiere hecho sabe al arrendador oportunamente la existencia
del dao para que procediera a repararlo por su cuenta; y 3) Que
no le haya sido posible dar noticia al arrendador de la existencia
del dao, o que habindole dado noticia este se hay rehusado a
realizarla.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

MEJORAS UTILES.

Son obras realizadas por el arrendatario en la cosa arrendada que no

tengan por objeto conservarla, sino mejorarla aumentando su valor venal
(art. 966 CC)
Si las hace el arrendatario. (Art. 1994)
El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras
tiles, en que no ha consentido con la expresa condicin de abonarlas;
pero el arrendatario podr separar y llevarse los materiales sin
detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador est
dispuesto a abonarle lo que valdran los materiales, considerndolos
separados.
MEJORAS VOLUPTUARIAS (Art. 967, inc 2.) Lujos innecesarios.
Lo dicho con respecto a las mejoras tiles se aplica a este tipo, (por
ejemplo como la instalacin de un piso de marmol).

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL CONTRATO.

I. Se trata de un contrato o convencin.
II. Se traslada el goce y uso de una cosa mueble o
inmueble.
III. El goce de la cosa queda supeditado a un tiempo
determinado.
IV. Se determina un precio.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CARACTERISTICAS.
Bilateral: Ambas partes se obligan recprocamente.
Oneroso: Tanto el arrendador como el arrendatario persiguen utilidades.
Consensual: Se perfecciona con el simple acuerdo entre las partes sobre el precio y la
cosa. Ello sin importar, que por costumbre el acuerdo este representado en un documento.
De ejecucin instantnea. Se realiza o ejecuta peridicamente, lo cual significa que las
obligaciones se cumple sucesivamente y perduran por todo el termino de duracin del
contrato.
Acto administrativo, no dispositivo. El arrendamiento nicamente trae consigo actos
meramente administrativos.
Principal. El contrato de arrendamiento subsiste por si solo, autnomamente, tiene vida
propia.
Nominado. Se encuentra calificado como tal y regulado en nuestro ordenamiento jurdico.
Prorrogable. Existe la posibilidad de continuar o renovar el contrato de arrendamiento.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DE COSAS.

CLASES DE ARRENDAMIENTO

PREDIOS URBANOS (VIVIENDA Y

LOCALES COMERCIALES) Y
RSTICOS

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

COSAS

Arrendables
Las que pueden
usarse sin
consumirse.

Art. 1974
C.C

PROHIBIDAS POR LA LEY

El derecho de servidumbre
separado del predio en cuyo
beneficio se ha constituido.
Derecho de alimentos
El uso y la habitacin.
Las cosas comunes, es decir,
bienes du pblico.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EL
PRECIO
Art. 1975 C.C

En
Dinero
Frutos
naturales de
la cosa
arrendada.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
REQUISITOS DEL PRECIO.

-Que consista en dinero o un frutos naturales de la cosa.

-Que el precio sea determinado o determinable. Puede ser
determinable cuando habindose hecho la entrega del bien
arrendado existiera disputa en cuanto al precio por parte de los
contratantes y no mediara prueba legal alguna donde ello
constara. Art. 2001 C.C.
-Que el precio sea real y serio.
- Denominacin del precio. Cuando el precio se paga
peridicamente se llama renta o canon. Puede pagarse un
precio de contado.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.
I.

Entregar la cosa arrendada.

II. Mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido

arrendada.
III. Librar al arrendatario de toda perturbacin en el goce de la
cosa.

CONTRATO DE VIVIENDA URBANA

UBICACIN LEGAL.
Ley 820 de 2003 y dems normas concordantes sealadas en el cdigo civil y las posteriores
que regulen la materia.
CONCEPTO:
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan
recprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total
o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. Art. 2 ibdem.
SUJETOS:
Arrendador = Persona que concede el uso y goce del inmueble, del cual puede ser o no
propietario.
Arrendatario = Persona que paga un precio de terminado por el uso y goce del bien urbano
destinado para vivienda.

CONCEPTO:
a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos
conexos, los servicios pblicos domiciliarios y todos los dems inherentes al goce
del inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias de la habitacin en
el mismo. Los servicios, usos, cosas conexas pertenecen a la esencia del contrato,
comoquiera que aluden a los servicios pblicos domiciliarios y dems que son
inherentes al goce del inmueble.
b) Servicios, cosas o usos adicionales. () no inherentes al goce del inmueble.
En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrn pactar la
inclusin o no de servicios, cosas o usos adicionales. Ejemplo, muebles, enseres de
casa, televisor, equipo de sonido. Elementos accidentales del contrato.
En ningn caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos
adicionales podr exceder de un cincuenta por ciento (50% ) del precio del
arrendamiento del respectivo inmueble. Art. 2 ibdem.

FORMAS DEL CONTRATO DE VIVIENDA URBANA

El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito. En uno u
otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos:
a) Nombre e identificacin de los contratantes;
b) Identificacin del inmueble objeto del contrato;
c) Identificacin de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, as
como de las zonas y los servicios compartidos con los dems ocupantes del
inmueble;
d) Precio y forma de pago;
e) Relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
f) Trmino de duracin del contrato;
g) Designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de los servicios
pblicos del inmueble objeto del contrato.

FORMAS DEL CONTRATO DE VIVIENDA URBANA

El nombre e identificacin de los contratantes (literal a), la cosa que se
arrienda nombrada como la Identificacin del inmueble objeto del contrato
(literal b) y el precio (literal d) como tal, son segn ensea el maestro
Bonivento- requisitos de la esencia, por consiguiente de faltar alguno se
estara frente una nulidad del negocio jurdico de conformidad a lo
dispuesto en el articulo 1740 C.C.
Hay que distinguir entre el precio y la forma de pago. De faltar el primero,
se generara otro contrato. Mientras que establecerse el precio pero no el
valor, podra aplicarse lo dispuesto en el articulo 2001 sobre el justiprecio,
para lo cual los peritos debern observar los dispuesto en los articulo 18 a
20 de la Ley 820 de 2003.

CLASIFICACIN DE LOS CONTRATOS DE VIVIENDA

URBANA.
Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el
de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurdicas, un inmueble con o
sin servicios, cosas o usos adicionales;
Mancomunado. Cuando dos o ms personas naturales reciben el goce de un inmueble
o parte de l y se comprometen solidariamente al pago de su precio;
Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble
que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de
l con el arrendador o con otros arrendatarios;
De pensin. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e
incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un trmino
inferior a un (1) ao. En este caso, el contrato podr darse por terminado antes del
vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) das, sin
indemnizacin alguna.

INDIVIDUAL.
Hace referencia al inmueble que recibe para su vivienda una persona natural, varias
de ellas, una familia o una persona jurdica. Las caractersticas principales de esta
clase de contrato son:
El arriendo comprende la totalidad de bien,
El albergue es para el arrendatario o su familia,
El contrato de arrendamiento se celebra con uno o con ms personas
naturales o jurdicas.
Los arrendatarios asumen obligaciones comunes y solidarias.
Duran Gmez. Juanita, Estudio critico de la Ley 820 de 2013. Trabajo de grado para obtener el titulo de abogado. U. Rosario. 2009.

MACOMUNADO.
Se presenta cuando dos o ms personas naturales reciben en arrendamiento un bien
o parte de este, pagando el canon conjuntamente de manera solidaria. Las
caractersticas de este contrato son:
El contrato de arrendamiento es celebrado con dos o mas personas por ende
la solidaridad en el pago del canon es necesaria,
No se debe incluir a la familia de los arrendatarios,
Cobija la totalidad o parte de bien inmueble arrendado.
Duran Gmez. Juanita, Estudio critico de la Ley 820 de 2013. Trabajo de grado para obtener el titulo de abogado. U. Rosario. 2009.

COMPARTIDO.
Se celebra en el momento en el cual el arrendamiento verse sobre una parte del inmueble que
no es independiente de este, por lo tanto se debe compartir el inmueble en cuestin, tanto con el
arrendador como con los otros arrendatarios si los hay. Las caractersticas principales del
contrato compartido son:
El contrato de arrendamiento comprende una parte que no es independiente del bien
inmueble,
El goce del inmueble es compartido
Duran Gmez. Juanita, Estudio critico de la Ley 820 de 2013. Trabajo de grado para obtener el titulo de abogado. U. Rosario. 2009.

DE PENSIN.
Se presenta en el momento en que este verse sobre parte de un inmueble que necesariamente
deba contener servicios, cosas o usos adicionales. El trmino del contrato no podr ser superior
a 1 ao. Sin embargo, cualquiera de las partes podr darlo por terminado antes de que se
complete el plazo sin olvidar previo aviso de diez (10) das. El hecho de terminar el contrato no
implica que quien lo dio por terminado le deba indemnizacin de perjuicios a la otra parte. Las
caractersticas principales de este tipo de contrato son:
La duracin del contrato es inferior a 1 ao, pero cualquiera de las partes puede darlo
por terminado antes del vencimiento de este, siempre y cuando le enve un preaviso a la
otra parte,
Una vez terminado el contrato, no se deben indemnizaciones,
El contrato consiste en el goce de una parte del inmueble,
El arrendatario debe compartir el inmueble con otros inquilinos
Duran Gmez. Juanita, Estudio critico de la Ley 820 de 2013. Trabajo de grado para obtener el titulo de abogado. U. Rosario. 2009.

PRECIO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA.

REGLA GENERAL.
El precio del arrendamiento ser fijado por las dentro del contrato y su valor no podr ser
superior al 1% del valor comercial del bien arrendado; no obstante, la Ley 820 de 2003 en
su articulo 18 prescribe que este valor no podr ser mayor a lo equivalente a 2 veces el
avalu catastral.
El precio mensual del arrendamiento ser fijado por las partes en moneda legal pero no podr exceder el uno por
ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d en arriendo.
La estimacin comercial para efectos del presente artculo no podr exceder el equivalente a dos (2) veces el avalo
catastral vigente.

RECOMENDACIN: Sumar el avalo catastral y sacarle el 1%.

FIJACIN DEL CANON. El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado
en cualquier moneda o divisa extranjera, pagndose en moneda legal colombiana a la tasa de
cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contrada la obligacin, salvo que
las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente.

PRECIO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA.

PAGO EXTRAJUDICIAL POR CONSIGNACIN. (Art. 10 ibdem).

Es procedente cuando el arrendador se rehsa a recibir el pago en las condiciones y lugar acordado.
Se deber realizar en el lugar donde se encuentre ubicado el bien arrendado dentro de los 5 das
hbiles siguientes al vencimiento del plazo para efectuarlo.
La nica entidad autorizada por el gobierno para recibir dichos pagos, es en la actualidad el Banco
Agrario.
Si en el lugar donde se encuentra localizado el bien inmueble no existe entidad bancaria alguna, el
pago debe hacerse en el lugar ms cercano donde exista una entidad, pero siempre debe drsele
prelacin al Banco Agrario.
Duran Gmez. Juanita, Estudio critico de la Ley 820 de 2013. Trabajo de grado para obtener el titulo de abogado. U. Rosario. 2009.

REAJUSTE DE LA RENTA O PRECIO DEL ARRENDAMIENTO Y DEBER DE INFORMACIN

(Art. 20 ibdem).

Se incrementa cada 12 meses de la ejecucin del contrato.

El aumento ser en una proporcin que no puede ser superior al 100% del IPC del ao
inmediatamente anterior.
En todo caso, no podr exceder el canon lo previsto en el articulo 18 antes mencionado.
El deber de informacin anterior al vencimiento del contrato o de sus prorrogas,
mediante servicio postal autorizado o mediante de notificacin personal
expresamente establecido en el contrato. De lo contrario no ser oponible.
Se puede convenir previamente a la celebracin del contrato.
Cada doce (12) meses de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el canon hasta en una
proporcin que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor en
el ao calendario inmediatamente anterior a aqul en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo
canon no exceda lo previsto en el artculo 18 de la presente ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deber informarle al arrendatario el monto del incremento y
la fecha en que se har efectivo, a travs del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificacin personal
expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un
reajuste del canon, no le dar derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicacin.

TRMINO Y PRRROGA (Arts. 5 y 6 ibdem)

Trmino del contrato de arrendamiento ser el que acuerden las partes.

A falta de acuerdo se entender que es por un (1) ao.
El contrato se prorroga automticamente a la fecha del vencimiento en
las mismas condiciones y por un termino igual al pactado, siempre que
cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y
que el arrendatario se allane a los reajustes del canon autorizados por ley.
ARTCULO 5o. TRMINO DEL CONTRATO. El trmino del contrato de arrendamiento ser el que acuerden las
partes. A falta de estipulacin expresa, se entender por el trmino de un (1) ao.
ARTCULO 6o. PRRROGA. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entender prorrogado en
iguales condiciones y por el mismo trmino inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las
obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.

1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento
de la celebracin del contrato, el inmueble dado en arrendamiento
en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su
disposicin los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales
convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos
conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin
convenido en el contrato.
3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste
por escrito, el arrendador deber suministrar tanto al arrendatario
como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas
originales.
Esta obligacin deber ser satisfecha en el plazo mximo de
diez (10) das contados a partir de la fecha de celebracin
del contrato.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.

4. Cuando se trate de viviendas sometidas a rgimen

de propiedad horizontal, el arrendador deber
entregar al arrendatario una copia de la parte
normativa del mismo.
En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene
adems, la obligacin de mantener en adecuadas
condiciones de funcionamiento, de seguridad y de
sanidad las zonas o servicios de uso comn y de
efectuar por su cuenta las reparaciones y
sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a
los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento
del orden interno de la vivienda;
5. Las dems obligaciones consagradas para los
arrendadores en el Captulo II, Ttulo XXVI, Libro 4 del

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO (Art. 9 ibdem)

1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo

estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o
en el lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en
arrendamiento. En caso de daos o deterioros
distintos a los derivados del uso normal o de la accin
del tiempo y que fueren imputables al mal uso del
inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente
y por su cuenta las reparaciones o sustituciones
necesarias.
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos
y adicionales, as como las expensas comunes en los
casos en que haya lugar, de conformidad con lo

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO (Art. 9 ibdem)

4. Cumplir las normas consagradas en los

reglamentos de propiedad horizontal y las que expida
el gobierno en proteccin de los derechos de todos los
vecinos.
En caso de vivienda compartida y de pensin, el
arrendatario est obligado adems a cuidar las zonas
y servicios de uso comn y a efectuar por su cuenta
las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando
sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus
dependientes, y
5. Las dems obligaciones consagradas para los
arrendatarios en el Captulo III, Ttulo XXVI, libro 4 del
Cdigo Civil. (Remitirse a los articulo 1996 al

TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

MUTUO ACUERDO. (Art. 21 C.C)

Las partes, en cualquier tiempo, y de comn acuerdo podrn dar por
terminado el contrato de vivienda urbana.
LA EXPIRACIN DEL TIEMPO LEGAL O CONTRACTUAL NO ES
CAUSAL DE TERMINACIN. Solo cuenta para el arrendatario con previo
aviso.
TERMINACIN POR PARTE DEL ARRENDADOR (Art. 22 C.C)
TERMINACIN POR PARTE DEL ARRENDATARIO (Art. 24 C.C)

TERMINACIN POR PARTE DEL ARRENDADOR (Art. 22 Ibdem)

1. La no cancelacin por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del
trmino estipulado en el contrato.
2. La no cancelacin de los servicios pblicos, que cause la desconexin o
prdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago
estuviere a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o del goce del
inmueble o el cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin
expresa autorizacin del arrendador.
4. La incursin reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad
ciudadana de los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos delictivos o
que impliquen contravencin, debidamente comprobados ante la autoridad
policiva.

TERMINACIN POR PARTE DEL ARRENDADOR (Art. 22 ibdem)

5. La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa
autorizacin del arrendador o la destruccin total o parcial del inmueble o rea
arrendada por parte del arrendatario.
6. La violacin por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de
propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese rgimen.
7. El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento durante las prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a
travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3)
meses y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de
arrendamiento. ( Remitirse al articulo 23 ibdem).
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estar obligado a restituir el
inmueble.

TERMINACIN UNILATERAL POR CAUSALES ESPECIALES Y SIN INDEMNIZACIN.

8. El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de
vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas invocando cualquiera de las siguientes causales
especiales de restitucin, previo aviso escrito al arrendatario a travs del servicio postal autorizado
con una antelacin no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia
habitacin, por un trmino no menor de un (1) ao;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construccin, o cuando se
requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparacin;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato
de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de
arrendamiento cumpliere como mnimo cuatro (4) aos de ejecucin. El arrendador deber
indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses
de arrendamiento.

TERMINACIN UNILATERAL POR CAUSALES ESPECIALES Y SIN INDEMNIZACIN.

FORMA Y TIEMPO PARA INVOCAR LA RESTITUCIN.

Previo preaviso escrito al arrendatario enviado a travs del servicio de postal

autorizado.
El preaviso debe ser enviado con una antelacin de tres meses a la fecha del
vencimiento del termino inicial o de alguna de sus prorrogas.
CONSTITUCIN DE CAUCIN.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompaar al
aviso escrito la constancia de haber constituido una caucin en dinero, bancaria u otorgada por
compaa de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor
equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento
de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitucin.

TERMINACIN POR PARTE DEL ARRENDATARIO (Art. 24 C.C)

1. La suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble, por
accin premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que
estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podr optar por
asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos
que le corresponda hacer como arrendatario.
2. La incursin reiterada del arrendador en procederes que afecten
gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado,
debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al
arrendatario por la Ley o contractualmente.

TERMINACIN POR PARTE DEL ARRENDATARIO (Art. 24 C.C)

4. El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento dentro del trmino inicial o durante sus prrrogas, previo aviso
escrito dirigido al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una
antelacin no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin
equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estar obligado a recibir el inmueble; si
no lo hiciere, el arrendatario podr hacer entrega provisional mediante la
intervencin de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la accin judicial
correspondiente.

TERMINACIN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO CON

PREVIO AVISO Y SIN INDEMNIZACIN.
5. El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus
prrrogas, siempre y cuando d previo aviso escrito al arrendador a travs
del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3)
meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no
estar obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad,
ni deber indemnizar al arrendador.

EXIGIBILIDAD DE OBLIGACIONES DINERARIAS. (Art. 14 ibdem).

Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las
partes sern exigibles ejecutivamente con base en el contrato de
arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Cdigos
Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del
arrendatario por concepto de servicios pblicos domiciliarios o expensas
comunes dejadas de pagar, el arrendador podr repetir lo pagado contra el
arrendatario por la va ejecutiva mediante la presentacin de las facturas,
comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente
canceladas y la manifestacin que haga el demandante bajo la gravedad
del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por l, la cual se
entender prestada con la presentacin de la demanda.
.

SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS (Art. 15 ibdem).

Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a travs de contrato verbal o escrito, y el
pago de los servicios pblicos corresponda al arrendatario, sin embargo, para que no
exista solidaridad debe seguirse el procedimiento sealado en el articulo 15 y Decreto
3130 de 2003, con la finalidad de que el inmueble entregado a ttulo de arrendamiento no
quede afecto al pago de los servicios pblicos domiciliarios.
Sentencia T-223/07.
CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOSSolidaridad entre propietario, suscriptor y usuario se rompe cuando no se
suspende servicio ante atraso en pago de tres facturas.
Artculos 130, 140 y 142 de la Ley 142 de 1994, Modificado por la Ley 689 de 2001
.

PROHIBICIN DE DEPSITOS Y CAUCIONES REALES. (Art. 16 ibdem)

En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrn

exigir depsitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para
garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos
contratos haya asumido el arrendatario.
Tales garantas tampoco podrn estipularse indirectamente ni por
interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que
se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras
bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.

SUBARRIENDO Y CESIN. (Art. 17 ibdem)

El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que
medie autorizacin expresa del arrendador.
En caso de contravencin, el arrendador podr dar por terminado el contrato de
arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los
usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedar sin efectos, situaciones stas
que se comunicarn por escrito al arrendatario.
En caso de proceso judicial, cuando medie autorizacin expresa del arrendador para
subarrendar, el subarrendatario podr ser tenido en cuenta como interviniente
litisconsorcial del arrendatario, en los trminos del inciso tercero del artculo 52 del Cdigo
de Procedimiento Civil.
Cuando exista cesin autorizada expresamente por el arrendador, la restitucin y dems
obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento deben ser exigidas por el
arrendador al cesionario.
Cuando la cesin del contrato no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario no
ser considerado dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial.

DERECHO DE RETENCIN. (Art. 26 ibdem)

En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al arrendatario, ste no
podr ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la
indemnizacin correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe
de ella por parte del arrendador.
EJEMPLOS.
Cuando el arrendador d por terminado el contrato unilateralmente de conformidad al
numeral 4 del articulo 24 de la Ley 820 de 2003.
En los casos del articulo 1986 del cdigo civil, o sea cuando el arrendador deba hace
reparaciones en el inmueble, de tal magnitud que estorben su pleno goce o lo hagan
impropio para el objeto con que se tom en arriendo. Estos casos, el arrendador debe
indemnizar los perjuicios causados al arrendatario.