DERECHOS DEL COMPRADOR Y VENDEDOR

los derechos que tiene cada una de las partes que intervienen en un contrato
de com,pra venta, al amparo de los cuatro instrumentos legales sealados, las
podemos sintetizar de la siguiente manera:

Derechos del vendedor:

Recibir proteccin del estado por la actividad lcita que realiza.

Recibir del comprador en fecha presente o futura de acuero con el convenio de venta
establecido, el valor pactado por la venta realizada.

Recibir del comprador los correspondientes documentos que avalen la recepcin de

parte de ste, dsel bien recibido en las condiciones pactadas en el contrato; y, los documentos
que prueben los descuentos y retenciones que le hicieron por efecto del contrato o por
mandato de la ley

Derechos del
comprador:

Recibir proteccin del estado por la actividad lcita que realiza.

Derecho a la proteccin contra la publicidad engaosa o abusiva,los mtodos

comerciales coercitivos o desleales

Recibir del vendedor los correspondientes documentos que avalen la venta de parte de
ste, y las garantas expresas sobre los mismos.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR Y VENDEDOR

La firma del contrato de compraventa de una vivienda es el momento en que

comprador y vendedor cierran las condiciones de la operacin. Ambas partes tienen una serie
de obligaciones que cumplir.
Antes de firmar un contrato de compraventa, y sobre todo en vivienda de segunda mano, es
muy probable que el comprador haya realizado previamente la "reserva de la vivienda", por lo
que, en este caso, las condiciones principales estarn ya pactadas antes de la firma del
contrato. Sin embargo, es en el momento de la firma del documento cuando se cierra realmente
el acuerdo.
El comprador est obligado a:
Pagar el precio del inmueble en el tiempo y lugar establecidos para ello. Si no se fijaran
stos se pagar en el momento de realizar la entrega de la vivienda

Recibir el inmueble del que es ahora propietario.

Gastos e impuestos. Si no se pacta nada en contra, el comprador debe pagar todos los
gastos posteriores a la venta (escritura de compra venta, escritura de prstamo hipotecario si
se financia e inscripcin en el registro). Adems debe pagar el IVA en caso de ser vivienda
nueva o el I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si se trata una vivienda de
segunda mano
El vendedor est obligado a:

Custodiar y conservar el piso hasta la entrega. En la firma del contrato normalmente no

se entrega la vivienda; si no que se entregada en la firma de la Escritura Pblica de
Compraventa, por lo que entre estas dos firmas el vendedor est obligado a cuidar el
inmueble.

Entrega del inmueble. Se conoce como la "entrega de llaves" y se debe realizar en la

firma de la escritura pblica Asumir las obligaciones recogidas por la ley sobre vicios o defectos
que pudieran existir en la estructura de la vivienda o en la habitabilidad

Gastos e impuestos. El vendedor deber pagar la plusvala municipal (impuesto sobre

el incremento de valor de los terrenos) cuando la haya y los gastos que sean necesarios para
efectuar la entrega de la vivienda.

El contrato de compraventa: derechos y obligaciones

La modalidad de contrato de compraventa se articula necesariamente aunando por
una parte al vendedor en primer trmino y a un supuesto comprador. En este tipo de
contrato no es necesario dar fe sobre las prioridades o motivaciones de ninguna de las
partes, un vendedor puede ser la parte que inicie el trmite o un comprador instar a
vender a la otra parte. No obstante, tanto una parte como otra tienen sus derechos y
obligaciones.
Derechos y obligaciones del vendedor

Al hablar de las obligaciones del vendedor entramos en aspectos que afectan

directamente al producto en cuestin. El vendedor est obligado a conservar y hacer
custodia de la cosa que se vende en un estado perfecto. Esto significa que el vendedor
debe responder ante cualquier tara que se produzca antes de la venta o de que el
comprador

pueda

disponer

de

la

cosa

vendida.

En cuanto a la cuestin del tiempo y del lugar, siempre que no se produzca una cita
concreta en un lugar determinado, se comprender que la venta se va a efectuar en
las dependencias o establecimiento del vendedor. Siempre que no se efecte un
acuerdo concreto para la fecha de entrega, se ha de disponer del objeto en cuestin,
dentro de las 24 horas siguientes a la firma del contrato de venta. De no ser cumplidas
estas cuestiones, pueden tener sus efectos, ya que si el comprador no pone a
disposicin del vendedor el objeto dentro del plazo pactado, el comprador puede
rescindir el contrato e incluso exigir una indemnizacin. As mismo los gastos que se
produzcan en la gestin, sin incluir los de transporte, han de correr a cargo del
vendedor.
El vendedor, adems, est obligado a ofrecer garantas o saneamiento por eviccin y
vicios ocultos. Esto se produce cuando un vendedor ejecuta una venta de algo que no
le pertenece, con lo que al comprador, gracias a una sentencia, es privado de poseer
la cosa en cuestin o parte de la cosa comprada. No obstante el comprador debe ser
indemnizado. En cuanto a los vicios ocultos, el vendedor est obligado a responder de
los vicios que ignore, sin embargo no lo ha de hacer de aquellos que sean perceptibles
o se pongan en conocimiento del comprador. El comprador tiene derecho a reclamar
dentro

de

los

30

das

siguientes.

Existe tambin la posibilidad de que haya defectos de calidad o de cantidad, en este

caso la denuncia se ha de tramitar de forma inmediata. Existe la posibilidad de hacer
una reclamacin en los cuatro das siguientes siempre que la mercanca hubiese
llegado embalada. Esta reclamacin puede terminar en la rebaja o en la renuncia al
objeto, y en ambos casos se puede exigir una indemnizacin.

Derechos y obligaciones del comprador

En cuanto a las obligaciones del comprador, se contemplan las siguientes:
Primeramente, como no poda ser de otra forma, el comprador est obligado a pagar el
precio en el tiempo y lugar fijados por contrato. En el caso de ser fijados con
anterioridad, se ha de realizar cuando se haga entrega de la mercanca.
El comprador tiene que pagar unos intereses legales al vendedor siempre que el

primero

se

retrase

en

el

pago.

Por otra parte el comprador tiene derecho a negarse a recibir su mercanca de forma
parcial, siempre que en contrato estuviese aclarado que la mercanca se debe recibir
completa

de

una

vez.

Si se da el caso de que el comprador no quisiese aceptar la mercanca sin haber

justificado la causa, el vendedor puede guardarse el derecho a rescindir el contrato,
pero

tambin

obligar

al

cumplimiento

del

mismo.

Por ltimo, como ya se ha indicado con anterioridad, el comprador est obligado a

pagar los gastos de envo siempre que el contrato indique lo contrario.

http://ennistrelles.blogspot.com/2013/01/obligaciones-del-comprador-yvendedor.html

Contrato de compra venta

lunes 10 de junio del 2013 | 23:38
ltima actualizacin: mircoles 17 de julio del 2013 | 11:00

CONTRATO DE COMPRAVENTA
Autor: Dr. Luis Vargas Hinostroza

RESEA HISTRICA
En los tiempos ms antiguos a compraventa tuvo sus orgenes en el trueque, porque la contraprestacin
no se la realizaba con dinero sino con especies. El primer indicio de venta, aparece en el Derecho
Quiritano donde se transmita automticamente la propiedad enajenada, es decir, que no era una venta
obligacional sino traslaticia de dominio tal venta se efectuaba por medio de la mancipacin o de la iure
cessio si la cosa era mancipi y por la tradicin si la cosa era nec mancipi, acto que no tena solemnidades,
pero que requera un elemento material: la entrega de la cosa.

La venta romana emptio- venditio era un contrato consensual, sinalagmtico, perfecto y de buena fe, por
el cual una persona llamada vendedor se obligaba a asegurar a otra llamada emptor o comprador, la
posesin pacfica y duradera de su cosa, transmitindole todos sus derechos sobre la misma, mediante el
pago de un precio cierto en dinero.
El contrato de compraventa es institucin del derecho romano vulgar o bonitario, fue creacin de la
pretura para reemplazar la mancipio en los casos que esta institucin quirirtaria y exclusiva no proceda,
es requisito legal creado por el pretor para poder conceder comercializacin a los fundos provinciales.
En plena poca clsica, perodo comprendido desde el siglo I a.C. hasta el siglo II d.C., cuando dos
personas convienen que una debe procurar a la otra solo la posesin pacfica de una cosa, mediante el
pago de un precio en dinero celebraban el contrato de compraventa. El que debe entregar la cosa es el
vendedor; ha celebrado una venditio y tiene contra el comprador para exigir el pago del precio, la accin
venditi. Por su parte, el que debe entregar el precio es le comprador y ha celebrado una emptio; tiene
contra el vendedor, para exigir la entrega de la cosa, la accin empti. Esta institucin de la compraventa
desplaz a la mancipio, tpica del Derecho Romano Clsico o Quiritano, porque se pudo aplicar y por eso
se concibi fundamentalmente por el Pretor, a los fundos provinciales sobre los cuales los ciudadanos
romanos no tenan verdadera propiedad quiritaria, sino una mera tenencia o posesin. Los fundos
provinciales no eran cosas mancipi. La compraventa se empleaba tambin a las cosas de poco valor,
como ganado lanar y cabro y tambin a las cosas ajenas en general, o sea, aquellas cosas que solo se
tenan en bonis, sin poder acreditar dominio quiritano, como habra sido el caso de un ciudadano que no
haba adquirido por mancipio. La compraventa se diferencia de la mancipio, fundamentalmente en que
solo es ttulo traslaticio, o sea que solo habilita para adquirir el dominio de la cosa. No es requisito de la
esencia del contrato que el vendedor sea dueo, como ocurre con la mancipio quiritaria, principio que se
mantiene en al compraventa del Cdigo Civil de Napolen.
DEFINICIN
La Real Academia Espaola de la Lengua define de una manera literal a la compraventa as: Es un
contrato en virtud del cual se transfiere a dominio ajen una cosa propia, por el precio pactado; y compra,
al accin y efecto de adquirir por dinero el dominio de una cosa.
El Art. 1732 del Cdigo Civil, define al contrato de compraventa de la siguiente manera: Compraventa es
un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa; y al otra a pagarla en dinero. El que
contrae la obligacin de dar la cosa se llama vendedor, y el que contrae al de pagar el dinero, comprador.
El dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa vendida se llama precio.
Discrepancias con la doctrina
Esta definicin que nos trae nuestro Cdigo tiene sus dificultades pues en doctrina se ha criticado que no
es la apropiada por lo siguiente:
a)

Porque no se especifica con exactitud en qu sentido se obliga a dar la cosa, sin con nimo de

transferir la propiedad o con nimo de arrendar, de ceder el uso, de prestar, se puede entender en fin de
cualquier otro sentido que puede desvirtuar la transferencia de dominio; y,

b)

Al sealar en la definicin comentada al palabra cosa dara la impresin de que es sujeto de venta

exclusivamente las cosas corporales y no los derechos, al respecto se dice: casi se podra se podra
decir que la compraventa lo es siempre de derechos, ya que cuando se vende una cosa, se trata, al
menos tendencialmente, de transmitir la propiedad de la misma, es decir, un derecho sobre ella; razn por
la que la compraventa tendera en todo caso como ya ha puesto de relieve el Cdigo Civil italiano en su
art. 1470 al cambio de un derecho (de propiedad o de otra clase) por un precio.
En consecuencia en el Cdigo Civil ecuatoriano, aceptando el principio del Derecho Romano Bonitario, la
compraventa es un ttulo traslaticio de dominio que solo habilita para adquirir el mismo, la venta de cosa
ajena es vlida y es justo ttulo.
En el Derecho Romano de Justiniano, refunde los derechos quiritano y bonitario que en su origen el
vendedor solo traspasaba la tenencia de la cosa vendida, luego en el Derecho Bonitario de Roma, solo se
conceda la entrega de la cosa, pero en el derecho romano de Justiniano tambin se concibe la tradicin
en la compraventa porque su esencia en la compraventa era la transferencia de dominio, por lo que
nuestro Cdigo Civil en su artculo 1764 seala que: Las obligaciones del vendedor se reducen en
general a dos: la entrega o tradicin . Ser tradicin si el vendedor es dueo porque nadie puede
transferir ms derechos de los que ya tiene.
Podra definirse en el Ecuador la compraventa como el contrato por el cual una parte trasfiere o se obliga
a transferir e dominio de una cosa material o inmaterial, y la otra parte paga o se obliga a pagar el precio
convenido.
En conclusin podramos decir que la compraventa es el ttulo traslaticio de dominio legitimante, es el
contrato sustancialmente obligacional, consensual por el que se obligan recprocamente el vendedor a
entregar la cosa con el nimo de transferir el dominio a favor del comprador que se obliga a pagar el
precio al vendedor de la cosa adquirida.
CARACTERSTICAS DE LA COMPRAVENTA
La compraventa en el derecho romano era reconocida como emptio- venditio, por lo cual una de las
partes llamada venditor, se obliga a suministrar a la otra, llamada comprador emptor, la posesin pacfica
y duradera de una cosa, a cambio de un precio cierto en dinero y tena la caracterstica de ser un contrato
consensual, sinalagmtico perfecto y de buena fe.
El contrato de compraventa se caracteriza por ser:

Consensual por excepcin es formal;

Bilateral;

Oneroso;

Ordinariamente conmutativo;

De ejecucin instantnea (regla general) o de ejecucin diferida;

Nominado;

No formal; y,

Principal.

CONSENSUALIDAD Y FORMALIDAD POR EXCEPCIN DE LA COMPRAVENTA

En las fuentes jurdicas romanas se llamaba contrato consensual a aquel que quedaba concluido con el
mero consentimiento de los contratantes. En el derecho romano se consider a la compraventa como un
contrato eminentemente consensual.
Los contratos consensuales no aparecen en el viejo derecho, pues los nicos contratos sancionados por
la ley fueron entonces los formales. Cayo se refiere en sus Instituciones a esta categora de contratos,
distinguindolos de otros tipos: Y decimos que por estos modos se contrae la obligacin consensualmente
porque no es preciso el empleo de palabras ni de escritura, sino que basta con que las partes
contratantes consientan. Para la opinin dominante, los contratos consensuales derivaron directamente
del derecho de gentes, pues, en los mercados internacionales se celebran convenciones entre
comerciantes romanos y extranjeros, que fueron protegidos por el Pretor Peregrino. Ms tarde fueron
acogidos por el Derecho Civil y su uso se extendi a los ciudadanos romanos. El derecho romano
reconoci cuatro contratos consensuales: la compraventa, la locacin o arrendamiento, la sociedad y el
mandato, todos de buena fe.
Por regla general la compraventa es un contrato consensual as lo dispone el primer inciso del artculo
1740 del Cdigo Civil:
La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio,.
La norma citada nos da la regla de que la compraventa es no formal porque la ley en trminos generales
no le impone la observancia de una forma determinada, el segundo inciso del art. 1740 del Cdigo Civil se
refiere a la compraventa inmobiliaria que tiene el carcter de formal ad solemnitaten por lo que esta
clase de contrato dejara de ser puramente consensual, para convertirse en un contrato consensualformal. Si bien es cierto que el art. 1726 del Cdigo Civil dice que cuando el valor de la cosa vendida
supera los ochenta dlares el contrato debe otorgarse por escrito, pero esta exigencia se refiere solo a no
admitir un medio especial de prueba, la de testigos, pero se podr probar por medio de confesin de
parte, presunciones y juramento deferido.
El art. 1732 del Cdigo Civil, define a la compraventa no como un contrato en que una de las partes de
una cosa y la otra la paga en dinero, como lo hace la definir los contratos de mutuo, comodato, depsito y
prenda; esto significa que la compraventa no es un contrato real por la forma en que la ley ha definido la
compraventa le da el carcter de contrato consensual. Justamente este artculo citado ha sido reformado
desde la codificacin de 1871, y la redaccin actual consta desde 1930, con el propsito de insistir en
su aspecto obligacional y no real.

A diferencia de los contratos reales la venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la
cosa y en el precio (art. 1767 Cdigo Civil), la regla general es que el contrato de compraventa se
perfeccione o nazca a la vida jurdica o surte sus efectos legales, este es uno de los rasgos o
caractersticas tpicas de esta clase de contratos, por tanto basta para que se perfeccione esta clase de
contratos no pagar para el precio ni entregar la cosa, basta el simple acuerdo de voluntades en el valor
del precio y en al cosa que es materia de la compraventa, y el comprador por su parte adquiere la
obligacin jurdica de pagar el precio convenido al vendedor, por lo mismo para que haya compraventa
perfecta, por el contrario de los contratos reales no es necesario que el vendedor entregue la cosa ni el
comprador pague el precio estipulado, solo se necesita el acuerdo de voluntades en la cosa y el precio,
en otras palabras necesita el consentimiento.
BILATERALIDAD
El contrato de compraventa es bilateral porque genera desde que se perfecciona o desde que nace a la
vida jurdica desde su origen sinalagmtico perfecto, obligaciones recprocas o correspondientes entre
ambas partes contratantes la una hacia la otra, a saber vendedor y comprador, el vendedor se obliga a
dar la propiedad de la cosa y sanear la eviccin y los vicios redhibitorios, y el comprador impone a
obligacin de pagar el precio convenido. Desde el ngulo de los efectos que genera la compraventa,
nacen simultneamente obligaciones para cada una de las partes, que son correspondientes, estas son
obligaciones de la esencia de esta clase de contratos y sin ella el contrato no produce efectos civiles o
degenera en otro contrato diferente, no se concibe un contrato unilateral de compra o un contrato
unilateral de venta. En el contrato de compraventa tanto el vendedor como el comprador quedan
constreidos a cumplir una determinada prestacin.
CONTRATO ONEROSO
Tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes. Como hemos visto le contrato de compraventa es
bilateral, y en esta clase de contratos por su naturaleza bilateral son tambin siempre onerosos. El actual
artculo 1456 del C.CC, define al contrato oneroso de la siguiente manera: El contrato es oneroso,
cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravndose cada uno a beneficio del otro.
Ene l contrato de compraventa las contraprestaciones son cosa y precio por lo que tienen la caracterstica
de ser oneroso, por cuanto implica utilidad recproca para las partes contratantes, el vendedor se
beneficia del precio y el comprador de la cosa que le entrega el vendedor, si bien existe sacrificio
patrimonial o afectacin al patrimonio de las dos partes, estas por esa prestacin tambin reciben
una ventaja o beneficio equivalente.
Por regla general el contrato de compraventa es oneroso ordinariamente o generalmente conmutativo, es
decir que las partes se gravan recprocamente en obligaciones equivalentes o proporcionales entre
comprador y vendedor las prestaciones se estiman equivalentes, aunque en realidad no lo sean. Este
carcter sirve, como dice Alberto Blanco, para apreciar que no hay lesin aunque la desigualdad de las
prestaciones sea manifiesta o quiz exagerada. En ocasiones pueden presentarse algunas excepciones,
pueden tener carcter aleatorio en los cosas en que la prestacin de las partes depende de un
acontecimiento incierto sometido la azar, no se puede establecer las ganancias o prdidas que recibirn,
como en los casos de ventas de cosas futuras o en la compraventa de minas. Finalmente la compraventa
puede ser oneroso condicional cuando previo cumplimiento de una condicin nace la obligacin.

Cuando el equilibrio de onerosidad se rompe; el ordenamiento jurdico pone en manos del perjudicado los
instrumentos para restablecer el equilibrio de las prestaciones.
DE EJECUCIN INSTANTNEA O DE EJECUCIN DIFERIDA
La regla general es de que por ser consensual el contrato de compraventa se perfecciona con el mero
consentimiento de las partes, entendiendo que previamente existi voluntades con el nimo de enajenar
o traspasar el dominio y la otra con el nimo de adquirir a ttulo de compraventa, estas voluntades con los
nimos sealados se unen en un punto coincidente formando el consentimiento entre comprador y
vendedor, este consentimiento se vierte en la cosa y en el precio y por lo misma la entrega de la cosa
siendo mueble se da por regla general en ese mismo momento.
Que sea de ejecucin instantnea significa que las obligaciones tanto del vendedor como del comprador,
se las cumplen el mismo momento de celebrado el contrato, el mismo que puede ser verbal, escrito,
solemne, por escritura pblica, por instrumento privado con reconocimiento de firma.
Que sea de ejecucin diferida significa que el cumplimiento de la obligacin est sujeta a plazo o
condicin.
NOMINADO
El contrato de compraventa es nominado por cuanto se lo designa con nombre propio, el legislador por su
enorme importancia lo individualiza en la ley y por tanto se encuentra sometido a una regulacin
especfica en la norma legal y naturalmente se lo singulariza en la doctrina con lagunas variantes, pero la
esencia y al naturaleza del contrato estn determinadas en las condiciones que las constituyen,
sustancialmente es nominado porque este se encuentra reglamentado en la ley, cuando un contrato es
nominado como el caso de la compraventa, ste se rige por las disposiciones legales referentes a esta
clase de contratos.
Dr. Luis Vargas Hinostroza

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

(Tomado del libro "Preguntas y Respuestas del Cdigo Civil Ecuatoriano", del Ab. Carlos Coello
Serrano)
1795-Cules son las obligaciones del vendedor?
Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradicin, y el
saneamiento de la cosa vendida.
La tradicin se sujetar a las reglas dadas en el Ttulo VI del Libro II.
1796-A quin corresponde los gastos de la entrega de la cosa?
Al vendedor toca naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposicin de
entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla despus de entregada.

1797-En qu momento debe entregar el vendedor la cosa vendida?

El vendedor est obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente despus del contrato, o a
la poca prefijada en l.
Si el vendedor, por hecho o culpa suya, ha retardado la entrega, podr el comprador, a su
arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de l; y en ambos casos, con derecho para ser
indemnizado de los perjuicios, segn las reglas generales.
Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o est pronto a pagar el precio ntegro, o si
ha estipulado pagar a plazo.
Pero si despus del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador,
de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podr exigir la
entrega, aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando o asegurando
el pago.
1798-Cul es la obligacin del comprador que constituye en mora al recibir?
Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonar al vendedor el alquiler de los
almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido; y el vendedor quedar
descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y slo ser ya responsable del dolo o
de la culpa grave.
1799-Qu esta obligado a entregar el vendedor?
El vendedor est obligado a entregar lo que expresa el contrato.
1800-Qu comprende la venta de un animal hembra.?
La venta de una vaca, yegua o de otra hembra comprende naturalmente la del hijo que lleva en
el vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y alimentarse por s solo.
1801-Qu comprende la venta de una finca?
En la venta de una finca se comprenden naturalmente todos los accesorios, que segn los Arts.
607 y siguientes se reputan inmuebles.
1802-De qu manera puede venderse un predio rustico?
Un predio rstico puede venderse con relacin a su cabida, o como especie o cuerpo cierto.
1803-Cmo se vende con relacin a su cabida?
Se vende con relacin a su cabida, siempre que sta se exprese de cualquier modo en el
contrato; salvo que las partes declaren que no entienden hacer diferencia en el precio, aunque
la cabida real resulte mayor o menor que la que expresa el contrato.
Es indiferente que se fije directamente un precio total, o que ste se deduzca de la cabida o
nmero de medidas que se expresan, y del precio de cada medida.
Es asimismo indiferente que se exprese una cabida total o las cabidas de las varias porciones
de diferentes calidades y precios que contenga el predio, con tal que de estos datos resulten el
precio total y la cabida total.
Lo mismo se aplica a la enajenacin de dos o ms predios por una sola venta.
En todos los dems casos se entender venderse el predio o predios como un cuerpo cierto.
1804-Qu debe observarse en la venta de un predio con relacin a su cabida?
Si se vende el predio con relacin a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida
declarada, deber el comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo que el precio de
la cabida que sobre, alcance a ms de la dcima parte del precio de la cabida real. En este
caso podr el comprador, a su arbitrio, aumentar proporcionalmente el precio, o desistir del

contrato; y si desiste, se le resarcirn los perjuicios, segn las reglas generales.

Y si la cabida real es menor que la cabida declarada, deber el vendedor completarla. Si esto
no le fuere posible, o no se le exigiere, deber sufrir una disminucin proporcional del precio;
pero si el precio de la cabida que falte alcanza a ms de una dcima parte del precio de la
cabida completa, podr el comprador, a su arbitrio, aceptar la disminucin del precio, o desistir
del contrato, en los trminos del precedente inciso.
1805-Qu debe observarse en la venta de un predio rstico como cuerpo cierto?
Si el predio se vende como cuerpo cierto, no habr derecho por parte del comprador ni del
vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio.
Sin embargo, si se vende con sealamiento de linderos, estar obligado el vendedor a entregar
todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere o no se le exigiere, se observar lo prevenido en
la venta con relacin a su cabida.
1806-En qu tiempo expiran las acciones de las ventas de un predio con relacin a su cabida
o como cuerpo cierto?
Las acciones expiran al cabo de un ao contado desde la entrega.
1807-A qu se aplican las reglas sobre las ventas de un predio?
Las reglas se aplican a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderas.
1808-Qu compete a los contratantes adems de las acciones dadas?
Adems de la acciones dadas compete a los contratantes la de lesin enorme, en su caso.

DE LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO, Y PRIMERAMENTE DEL SANEAMIENTO POR

EVICCIN
1809-Qu comprende la obligacin de saneamiento?
La obligacin de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y
posesin pacfica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de sta, llamados
vicios redhibitorios.
1810-Cundo hay eviccin en la cosa juzgada?
Hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella por
sentencia judicial.
1811-Cundo est obligado el vendedor a sanear las evicciones al comprador?
El vendedor est obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa
anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario.
1812-Se puede intentar la accin de saneamiento contra los herederos del vendedor?
La accin de saneamiento es indivisible. Puede, por consiguiente, intentarse in slidum contra
cualquiera de los herederos del vendedor.
Pero desde que a la obligacin de amparar al comprador en la posesin sucede la de
indemnizarle en dinero, se divide la accin; y cada heredero es responsable solamente a
prorrata de su cuota hereditaria.
La misma regla se aplica a los vendedores que por un solo acto de venta hayan enajenado la
cosa.

1813-Se puede intentar la accin de saneamiento contra tercero?

Aqul a quien se demanda una cosa comprada podr intentar, contra el tercero de quien su
vendedor la hubiere adquirido, la accin de saneamiento que contra dicho tercero
correspondera al vendedor, si ste hubiese permanecido en posesin de la cosa.
1814-Cundo es nulo el pacto que exime al vendedor del saneamiento por eviccin?
Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de eviccin, siempre que en
ese pacto haya habido mala fe de parte suya.
1815-Qu debe hacer el comprador a quien se demanda la cosa vendida?
El comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta, deber citar
al vendedor para que comparezca a defenderla.
Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no estar obligado al
saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, ser
responsable de la eviccin; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa
o excepcin suya, y por ello fuere evicta la cosa.
1816-Contra quin se sigue la demanda si el vendedor comparece?
Si el vendedor comparece, se seguir contra l solo la demanda; pero el comprador podr
siempre intervenir en el juicio, para la conservacin de sus derechos.
1817-Qu sucede si el vendedor se allana al saneamiento?
Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al saneamiento, el comprador
podr sostener por s mismo la defensa; y si es vencido, no tendr derecho para exigir del
vendedor el reembolso de las costas que hubiere hecho defendindose, ni el de los frutos
percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueo.
1818-En qu casos cesa la obligacin de sanear?
Cesar la obligacin de sanear en los casos siguientes:
1o.- Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de rbitros, sin
consentimiento del vendedor, y los rbitros fallaren contra el comprador; y,
2o.- Si el comprador perdi la posesin por su culpa, y de ello se sigui la eviccin.
1819-Qu debe indemnizar el vendedor?
El saneamiento de eviccin, a que est obligado el vendedor, comprende:
1o.- La restitucin del precio, aunque la cosa, al tiempo de la eviccin, valga menos;
2o.- La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el
comprador;
3o.- La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo; sin
perjuicio de lo dispuesto en el Art. 1812;
4o.- La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la
demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artculo; y,
5o.- El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por
causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.
1820-Qu debe hacerse si el menor valor de la cosa proviene de deterioros?
Si el menor valor de la cosa proviniere de deterioros de que el comprador ha sacado provecho,
se har el debido descuento en la restitucin del precio.
1821-A qu est obligado el vendedor si la cosa aument de valor por mejora?
El vendedor estar obligado a rembolsar al comprador el aumento de valor que provenga de las

mejoras necesarias o tiles, hechas por el comprador, salvo en cuanto el que obtuvo la eviccin
haya sido condenado a abonarlas.
El vendedor de mala fe estar obligado aun al reembolso de lo que importen las mejoras
voluptuarias.
1822-Qu debe hacerse si la cosa aumenta de valor por causas naturales?
El aumento de valor debido a causas naturales o al tiempo, no se abonar en lo que excediere
a la cuarta parte del precio de la venta; a menos de probarse mala fe en el vendedor, en cuyo
caso estar obligado a pagar todo el aumento de valor, de cualesquiera causas que provenga.
1823-Qu est obligado a sanear el vendedor en las ventas forzadas?
En las ventas forzadas, hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no est obligado, por
causa de la eviccin que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido
la venta.
1824-La estipulacin de eximir la eviccin exime tambin la de restitucin?
La estipulacin que exime al vendedor de la obligacin de sanear la eviccin, no le exime de la
obligacin de restituir el precio recibido.
Y estar obligado a restituir el precio ntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o disminuido
de cualquier modo su valor, aun por hecho o negligencia del comprador; salvo en cuanto ste
haya sacado provecho del deterioro.
1825-Cundo cesa la obligacin de restituir el precio?
Cesar la obligacin de restituir el precio, si el que compr lo hizo a sabiendas de ser ajena la
cosa, o si expresamente tom sobre s el peligro de la eviccin especificndolo.
1826-En qu caso se puede pedir la rescisin de la venta?
Si la eviccin no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que sea de presumir
que no se habra comprado la cosa sin ella, habr derecho a pedir la rescisin de la venta.
1827-Cuando la rescisin se pide por eviccin parcial a qu estar obligado el vendedor?
En virtud de esta rescisin, el comprador estar obligado a restituir al vendedor la parte no
evicta, y para esta restitucin ser considerado como poseedor de buena fe, a menos de
prueba en contrario; y el vendedor, adems de restituir el precio, abonar el valor de los frutos
que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y cualquier otro perjuicio
que de la eviccin resultare al comprador.
1828-En qu caso se puede pedir la eviccin parcial?
En caso de no ser de tanta importancia la parte evicta, o en el de no pedirse la rescisin de la
venta, el comprador tendr derecho para exigir el saneamiento de la eviccin parcial, con
arreglo a los Arts. 1814 y siguientes.
1829-Si la sentencia niega la eviccin en qu caso el vendedor est obligado a la
indemnizacin?
Si la sentencia negare la eviccin, el vendedor no estar obligado a la indemnizacin de los
perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador, sino en cuanto la demanda fuere
imputable a hecho o culpa del vendedor.
1830-En qu tiempo prescribe la accin de saneamiento por eviccin?
La accin de saneamiento por eviccin prescribe en cuatro aos; ms por lo tocante a la sola
restitucin del precio, prescribe segn las reglas generales.

Se contar el tiempo desde la fecha de la sentencia de eviccin; o si sta no hubiere llegado a

pronunciarse, desde la restitucin de la cosa.

DEL SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS

1831-A qu se llama accin redhibitoria?
Se llama accin redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje
proporcionalmente el precio, por los vicios ocultos de la cosa vendida, raz o mueble, llamados
redhibitorios.
1832-Cules son los vicios redhibitorios?
Son vicios redhibitorios los que renen las calidades siguientes:
1a.- Haber existido al tiempo de la venta;
2a.- Ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o slo sirva
imperfectamente, de manera que sea de presumir que, conocindolos el comprador, no la
hubiere comprado, o la hubiera comprado a mucho menos precio; y,
3a.- No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos
sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fcilmente
conocerlos en razn de su profesin u oficio.
1833-Si el vendedor no est obligado al saneamiento de los vicios ocultos qu vicios deber
sanear?
Si se ha estipulado que el vendedor no est obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la
cosa, estar, sin embargo, obligado a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de que no
dio noticia al comprador.
1834-Qu derechos otorgan los vicios redhibitorios?
Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisin de la venta o la
rebaja del precio, segn mejor le pareciere.
1835-Cul es la responsabilidad del vendedor?
Si el vendedor conoca los vicios y no los declar, o si los vicios eran tales que el vendedor
haya debido conocerlos por razn de su profesin u oficio, estar obligado no slo a la
restitucin o rebaja del precio, sino a la indemnizacin de perjuicios. Pero si el vendedor no
conoca los vicios, ni eran tales que por su profesin u oficio debiera conocerlos, slo estar
obligado a la restitucin o rebaja del precio.
1836-Pierde el comprador el derecho a la rebaja si la cosa ha perecido despus del contrato?
Si la cosa viciosa ha perecido despus de perfeccionado el contrato de venta, no por eso
perder el comprador el derecho que hubiere tenido a la rebaja del precio, aunque la cosa haya
perecido en su poder y por su culpa.
1837-Pueden las partes por el contrato hacer redhibitorios los vicios que no lo son?
Las partes pueden por el contrato, hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son.
1838-Hay accin redhibitoria en las cosas que se han vendido juntamente?
Vendindose dos o ms cosas juntamente, sea que se haya ajustado un precio por el conjunto
o por cada una de ellas, slo habr lugar a la accin redhibitoria por la cosa viciosa, y no por el
conjunto; a menos que aparezca que no se habra comprado el conjunto sin esa cosa.

1839-Cundo no tiene lugar la accin redhibitoria?

La accin redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia,
pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los
hubiere declarado a peticin del comprador, habr lugar a la accin redhibitoria y a la
indemnizacin de perjuicios.
1840-En qu tiempo prescribe la accin redhibitoria?
La accin redhibitoria dura seis meses respecto de las cosas muebles y un ao respecto de los
bienes races, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los
contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se cuenta desde la
entrega real.
1841-Prescrita la accin redhibitoria tiene derecho el comprador para pedir rebaja?
Habiendo prescrito la accin redhibitoria, tendr todava derecho el comprador para pedir la
rebaja del precio y la indemnizacin de perjuicios.
1842-Cundo el comprador pierde el derecho para la rescisin de la venta?
Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el numeral 2o. del Art. 1825, no
tendr derecho el comprador para la rescisin de la venta, sino slo para la rebaja del precio.
1843-Cundo prescribe la rebaja del precio?
La accin para pedir rebaja del precio, sea en el caso del Art. 1825, o en el del Art. 1835,
prescribe en un ao para los bienes muebles y en dieciocho meses para los bienes races.
1844-Cundo prescribe la accin de rebaja en la compra para remitir la cosa a lugar distante?
Si la compra se ha hecho para remitir la cosa a lugar distante, la accin de rebaja del precio
prescribir en un ao contado desde la entrega al consignatario, con ms el trmino de
emplazamiento que corresponda a la distancia.
Pero ser necesario que el comprador, en el tiempo intermedio entre la venta y la remesa, haya
podido ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte.

"Obligaciones del Comprador y el Vendedor"

Como en todo contrato, en el de compraventa tambin hay una serie de obligaciones que deben de
cumplir

las

distintas

partes.

Las

principales

obligaciones

del

vendedor

sern:

Mantener la cosa que va a ser vendida hasta que se produzca la entrega de la misma, asumiendo la
responsabilidad de la prdida o deterioro de la cosa hasta que se produzca la entrega de la misma.
Encargarse de la entrega de la cosa en el momento y lugar que se hubiesen pactado. Ante ausencia de
pacto del lugar de entrega de la cosa, se entender que sta ser entregada en el domicilio del vendedor.
Si no se hubiese pactado tampoco fecha de entrega del bien, se considerar que este debe de entregarse
al comprador dentro de las 24 horas siguientes a la formalizacin del contrato. Si hubiese demora en la
entrega del bien al comprador, este tiene total derecho de optar entre anular dicha compraventa y recibir

una

indemnizacin

por

los

daos

causados,

seguir

con

la

compraventa.

Acerca de las Obligaciones del Comprador y el Vendedor

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Transferir al comprador la propiedad de la cosa, libre de cualquier carga ni derecho que un tercero pudiese
tener sobre la cosa comprada, es decir, se debe de garantizar que el comprador tendr la total
disponibilidad y propiedad de la cosa comprada.

Asegurar que el bien no tiene vicios ni daos ocultos. En el caso en el que el comprador acepte el bien en
el momento de la entrega, pero con posterioridad a la misma se descubriese que el bien tena
desperfectos y que no han sido ocasionados por l, ser el vendedor el que tendr que responder ante los
desperfectos. No responder el vendedor ante los daos de la cosa si ste prueba que el comprador
conoca en el momento de la entrega la situacin en la que se encontraba la cosa.

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Las obligaciones del comprador en cambio sern:

Pagar el precio pactado. Si no se ha determinado el lugar donde realizar el pago del precio, se entender
que habr que hacerlo en el momento de la recepcin de la cosa en el domicilio del vendedor. Si el
comprador se demora en el pago del precio, tendr que pagarle al vendedor intereses.

El comprador tambin se har cargo de los gastos que se ocasionen con posterioridad a la entrega del
bien, como sera por ejemplo los gastos de transporte del bien (salvo que se pacte que dichos gastos
sern soportados por el vendedor).
Recibir la cosa comprada. Si el comprador se negase a la recepcin del mismo, el vendedor tendra
derecho a anular dicha compraventa. Si ocurriese que en el momento de hacerse efectiva la venta de la
cosa, sta se hubiese perdido totalmente, el contrato se suspender, pero si se hubiese perdido parte de
la cosa, el comprador puede optar entre que se anule el contrato o que ste no se anule y se adquiera la
parte que quede del bien, pagando por l proporcionalmente a la parte que se transfiere del mismo.