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II. Non sono state presentate conclusioni scritte, ma l'intimata ha depositato memoria ed entrambi i difensori delle parti hanno chiesto di essere ascoltati in camera di
consiglio.
III. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella su trascritta relazione
e di doverne fare proprie le conclusioni, non potendo giustificarsi il suo superamento alla stregua delle repliche contenute nella memoria depositata dall'intimata:
III.1. in via assolutamente preliminare, va sottolineata la chiarezza della formulazione testuale, sulla cui base le esigenze di tutela degli aggiudicatari - e, per il
tramite di esse, quella di effettivit del processo esecutivo, a sua volta a tutela delle ragioni dei creditori e del medesimo esecutato - devono ritenersi
prevalenti sul diritto del locatario al bene poi staggito, con conseguente correttezza dell'estensione dell'inopponibilit a tutte le locazioni, comunque in
corso al momento dell'aggiudicazione e beninteso anteriori al pignoramento (operando, per quelle successive, il diverso meccanismo dell'art. 560 cod.
proc. civ.), a prescindere dal soggetto che le aveva poste in essere, qualora ricorrano i presupposti di fatto del terzo comma dell'art. 2923 cod. civ.;
III.2. del resto, la stessa impostazione della disciplina degli effetti sostanziali della vendita consente di riferire le singole disposizioni, ove il loro tenore
letterale non le limiti ulteriormente, alla valenza per cos dire oggettiva delle fattispecie disciplinate, normalmente intese come limitative della pienezza dei
poteri e delle facolt di disposizione normalmente spettanti ai titolari dei diritti reali sui beni poi staggiti e coattivamente trasferiti;
III.3. tali fattispecie sono regolate, in buona sostanza, con una disciplina parzialmente derogatoria rispetto alla vendita negoziale, trovando la propria giustificazione
nella peculiare natura della vendita giudiziale: la quale integra una fattispecie particolarissima di trasferimento coattivo e, comunque, un istituto sui generis, il quale,
realizzando congiuntamente l'interesse pubblico - connesso a ogni processo giurisdizionale - e l'interesse di privati - dei creditori concorrenti, dell'aggiudicatario e, di
riflesso, del debitore (al risultato del miglior possibile soddisfacimento delle ragioni dei suoi creditori con il minor possibile sacrificio del suo patrimonio) -, partecipa della
natura pubblicistica del procedimento, nel corso del quale convergono e reciprocamente si completano atti i quali, in relazione alla diversit dei loro autori, sono regolati
da differenti discipline;
III.4. per questo che alla regola generale emptio non tollit locatum sono arrecate alcune significative deroghe: in linea di massima, come riconosciuto gi dalla
giurisprudenza di questa Corte (Cass. Sez. Un. 20 gennaio 1994, n. 459), la regola generale quella dell'opponibilit delle locazioni aventi data certa anteriore al
pignoramento, come dell'inopponibilit di quelle successive (risultando perfino quelle stipulate con l'autorizzazione del giudice commisurate naturaliter alle esigenze
della procedura esecutiva nel cui corso sono state stipulate, tanto da cessare proprio con l'aggiudicazione del bene che ne l'oggetto); ma a tale regola sono poi
arrecate alcune ulteriori eccezioni importanti;
III.5. il primo comma dell'art. 2923 cod. civ. si riferisce espressamente alle locazioni "consentite da chi ha subito l'espropriazione", ma almeno i due commi successivi si
riferiscono alle locazioni sic et simpliciter vale a dire, senza ulteriore specificazione del soggetto locatore e pertanto devono riguardare, nella sua oggettivit, la
presenza di un pregresso contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile staggito, quello integrando alle condizioni ivi previste una significativa limitazione
delle facolt di godimento normalmente connesse al diritto reale trasferito coattivamente;
III.6. detti commi successivi costituiscono cos ulteriori specificazioni dell'esenzione dell'aggiudicatario dalla regola generale posta dal primo comma, di rispettare la
locazione avente data certa anteriore al pignoramento: con una valutazione normativa (e quindi predeterminata) di gravit e conseguente inopportunit, ai fini di
rendere conveniente e quindi efficace la vendita giudiziale, della sua opponibilit all'aggiudicatario - della limitazione del godimento derivante, ora, dalla durata
ultranovennale originaria della locazione stessa (secondo comma: durata che comporta la qualificazione del relativo negozio come eccedente l'ordinaria
amministrazione del bene, proprio per il carattere inusualmente protratto della previsione del vincolo contrattuale e della conseguente persistenza della compressione
delle facolt del proprietario), ora dalla manifesta incongruit del corrispettivo del godimento (terzo comma del medesimo art. 2923 cod. civ.: anch'essa in grado, sotto
diverso profilo, di rendere non tollerabile il sacrificio della piena estrinsecabilit delle facolt di godimento dell'acquirente in vendita forzata);
III.7. pu anzi dirsi che le stesse esigenze di effettivit della vendita giudiziale, poste in luce nella relazione, impongono di ritenere recessivi gli interessi del locatario,
che comunque ha - beninteso, legittimamente, ma appunto fino a tale momento - beneficiato, prima dell'aggiudicazione, di un corrispettivo manifestamente sperequato
a suo vantaggio (attesa l'obiettiva - e cos riconoscibile sensibile inferiorit di esso rispetto a quello "giusto", ovvero rispetto a quello usualmente ritraibile per il
medesimo immobile), con corrispondente svantaggio per la controparte, consistente nella diminuita possibilit di percepire un reddito, idoneo a meglio soddisfare la sua
complessiva responsabilit patrimoniale (e salve le eventuali ragioni di risarcimento del locatario verso il locatore originario o il suo successore debitore, ove
configurabili, atteso che costoro non sono stati in grado di assicurare il godimento oggetto del contratto di locazione).
IV. Risponde quindi ad un adeguato contemperamento degli interessi in gioco che tale obiettiva situazione si risolva, dinanzi alle esigenze pubblicistiche gi messe in
luce per la vendita giudiziale, con effetto ex nunc in favore dell'aggiudicatario ed in danno del locatario gi avvantaggiatosi dal favorevole contratto: ed in questo
contesto non pu avere rilevanza che un tale obiettivo vantaggio derivi dalla volont negoziale del debitore assoggettato ad esecuzione o da quella del dante causa di
quest'ultimo, in quanto le esigenze ed il contemperamento suddetti ne prescindono oggettivamente, in quanto obiettivamente sussistenti e, del resto, facilmente
percepibili proprio dal locatario.
V. Ne consegue la correttezza della soluzione ermeneutica proposta dalla sopra riportata relazione e la fondatezza del ricorso.
Pertanto, ai sensi degli artt. 380-bis e 385 cod. proc. civ., questo va accolto, con cassazione della gravata sentenza e rinvio, anche per le spese del presente giudizio di
legittimit, alla medesima corte territoriale, ma in diversa composizione: e tanto affinch applichi il principio di diritto di cui alla sopra trascritta relazione (punto 4.4,
ultimo alinea) e valuti il gravame ritenendo in astratto applicabile la norma invocata dall'aggiudicataria anche al caso di locazione consentita dal dante causa del
debitore, impregiudicato - beninteso - l'esame della ricorrenza di ogni altro presupposto.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso; cassa la gravata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimit, alla corte di appello di Milano, in diversa composizione