Grifo que gotea y cisterna rota: paga el casero o el

inquilino?
Las pequeas reparaciones son el principal motivo de disputa en los
alquileres de viviendas

SANDRA LPEZ LETN

27 MAY 2016 - 18:56 CEST

Los grifos que gotean se consideran pequeas reparaciones por cuenta del inquilino. DOMINIK PABIS (GETTY)

Grifos que gotean, bombillas fundidas o cintas de persianas destensadas y siempre la

misma disputa entre propietario e inquilino. A quin corresponde el pago de ciertas
facturas en el alquiler de una vivienda? Son arenas movedizas abiertas a multitud de
interpretaciones que traen de cabeza a abogados, asociaciones de consumidores e,
incluso, a los propios jueces. "Es imposible dar una respuesta universal y hay que ver
cada caso en concreto para saber a quin corresponde pagar", dice Pelayo de Salvador
Morell, abogado del bufete deSalvador Real Estate Lawyers.

Como marco general, y segn recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el

arrendador est obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las
reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de

habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya

reparacin sea imputable al arrendatario. Por ejemplo, los grandes arreglos o la
sustitucin por obsolescencia de electrodomsticos y mobiliario corren por su cuenta.
Sin embargo, la cosa cambia si el atasco de la lavadora se sebe a una negligencia del
inquilino. Por eso, resulta clave el informe del tcnico donde se indica la causa de la
rotura o avera, recuerdan desde Provivienda.

Por su parte, el arrendatario tiene la obligacin de mantener la casa como si fuera

propia realizando las pequeas reparaciones necesarias que exija el desgaste por el
uso ordinario de la vivienda. "La obligacin de conformidad con el artculo 21.4 LAU
podra resumirse en lo siguiente: cuida la casa como si fuera tuya y no esperes que el
arrendador te mande un manitas para cualquier pequea cosa", apunta De Salvador.

PEQUEAS REPARACIONES. Qu es una pequea reparacin? Esta es la fuente de

todas las disputas entre propietarios e inquilinos. Muchas acaban en los tribunales. "Si
se funde una bombilla, se cae el pomo de una puerta o se rompe un espejo, el inquilino
debe hacerse cargo, segn la jurisprudencia, si el coste de reparacin es inferior a 150
euros", indican en Reparalia. La Audiencia Provincial de Murcia en una sentencia de
2001 concretaba: estamos ante una pequea reparacin cuando "la factura equivale
aproximadamente a la mitad del coste actual de una lavadora nueva".

As pues, grifos, cisternas y radiadores que gotean, persianas, herrajes en las puertas,
cambios de cerradura, arreglo de tarima por el uso de tacones, la reparacin del sifn
del fregadero o de un somier son pequeas reparaciones y, por tanto, son a cargo del
inquilino. Ahora bien, hay quien se plantea el factor tiempo para determinar la
responsabilidad. "Si el inquilino acaba de entrar corresponde al arrendador entregar la
cosa en estado de uso", dicen en Provivienda.

Pero como no siempre es as, y para evitar el pago de la cisterna al mes de alquiler,
conviene revisar concienzudamente el piso. Es ms, en la redaccin de los contratos es
cada vez ms frecuente que se distinga claramente entre pequeas reparaciones a
cargo del arrendatario y reparaciones para servir al uso convenido a cargo del
arrendador. Para evitar abusos es importante recordar que si en el contrato se incluyen
pactos que modifican lo especificado por la ley en perjuicio del inquilino se
considerarn nulos.

Queda claro que todo lo dems las paredes, el suelo, el techo, las tuberas y todos los
elementos que estn ah estticos, forman parte de la estructura y son reparaciones a
cuenta del arrendador.

CALDERA. La caldera es uno de esos asuntos que ms controversia generan. Segn el

abogado del bufete deSalvador Real Estate Lawyers, "la sustitucin o gran reparacin
le corresponder al arrendador -siempre que no haya mediado culpa del arrendatario-,
pero no as cuando pueda encuadrarse dentro del concepto de pequea reparacin". Y
prosigue: "La mayora de veces pagas con el contrato de suministro de gas las

revisiones peridicas de la caldera A quin corresponde? En mi opinin al

arrendatario, por cuanto entra dentro del deber de mantenimiento de la cosa y adems
cuadra con el concepto de pequea reparacin". Sustenta su argumento con una
sentencia de 2011 dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, que concluye que
el problema de la caldera se debi a la acumulacin de cal por falta de mantenimiento
del arrendatario que no hizo la revisin anual y no instal un descalcificador.

Otros jueces han seguido distinto criterio. En un sentencia de 2006 el magistrado dice
que la reparacin de la bomba de la caldera, que ascendi al 60% del importe de una
mensualidad de renta, no puede calificarse como pequea reparacin. "Corresponde
con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca
arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues es un servicio
imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses ms fros del ao".

Cuando el motivo es un deficiente funcionamiento de la caldera desde el inicio del

contrato, el responsable tambin es el casero. Y ms si se puede demostrar la
presencia asidua del servicio tcnico.

FONTANERA. Entre los ejemplos que se extraen en la jurisprudencia de pequeas

reparaciones y, por tanto, a cargo del arrendatario destacan la reparacin de la
cisterna de un inodoro o de un grifo, pero no las humedades y las baldosas que se
mueven se consideran reparaciones necesarias a cargo del propietario.

"Si un atasco de tuberas se debe a que se han arrojado determinados materiales al

inodoro, la reparacin la paga el inquilino. Si es por factores externos (mal estado de
las tuberas o de las instalaciones generales de la vivienda o edificio) entonces se hace
cargo el casero", apuntan desde Reparalia.

ELECTRODOMSTICOS. Estas son las grandes reparaciones que debe afrontar el

propietario. Segn los datos de Reparalia, "el 4% de las incidencias en el hogar
registradas anualmente se deben a complicaciones con este tipo de aparatos".
Aunque, de nuevo, hay que atender al motivo por el que la nevera o el lavavajillas se
han estropeado. Si un electrodomstico se rompe debido a que el inquilino le ha
echado un producto que ha interferido en su buen funcionamiento, tendra que hacerse
cargo del coste. Si ese mismo electrodomstico se rompe porque se ha terminado su
vida til, entonces el casero debe sustituirlo.

ELECTRICIDAD. Los problemas con la instalacin elctrica entran dentro de las

responsabilidades del dueo de la vivienda, salvo que se trate de pequeas
reparaciones, como lo es cambiar un enchufe que cuesta unos 50 euros.

Lo que no puede hacer el arrendatario es solicitar al arrendador un cambio completo

de la instalacin elctrica en caso de que quiera aumentar la potencia contratada para
dar servicio a nuevos elementos que instale, dice el abogado De Salvador. Cuestin

distinta es si la potencia no es suficiente para dar servicio a los propios elementos que
ha instalado el arrendador, ya que la vivienda "no servira al uso convenido".

LO QUE NUNCA SE DEBE HACER. Aunque el propietario desatienda su obligacin de

sustituir o reparar algn aparato, nunca hay que dejar de pagar la renta como forma de
presin porque podra resolver el contrato e iniciar el desahucio. "Ante la falta de caso
del propietario, se le debe requerir fehacientemente (burofax preferible) para que
repare, dndole un plazo, y si no hace caso, repararlo el inquilino y acudir al juicio
verbal de reclamacin de cantidad (sin abogado ni procurador hasta 2000 euros) para
resarcirse, "explican en Provivienda.

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