Funo sustentvel da propriedade

imvel urbana
Georges Humbert

A funo da propriedade, como posta em nosso ordenamento, mais que social, sustentvel, porque
equaciona direitos e deveres sociais, econmicos e de preservao ambiental.
1. Introduo; 2. Funo social da propriedade; 3. Funo sustentvel da propriedade imvel urbana: 3.1 A
Propriedade urbana; 3.2
A Questo Terminolgica; 3.3 Funo Sustentvel da Propriedade: Sentido e
Alcance; 3.4 Funo Sustentvel da Propriedade Imvel Urbana; 4 - Concluso

INTRODUO
O presente trabalho tem como mote central a funo sustentvel da propriedade urbana sob a
ptica da cincia do direito, sendo uma reflexo e mudana parcial daquilo que sustentamos em nosso
Direito Urbanstico e funo socioambiental da propriedade imvel urbana.[1]
Desta forma, a anlise do tema ora proposto se limitar s normas postas no ordenamento
jurdico em vigor. Outro no o objeto de estudo do cientista do direito, pena de incidir em um sincretismo
metodolgico a ponto de desqualificar e descaracterizar a cincia jurdica como uma das espcies das
cincias sociais a qual, por serem caracteres peculiares, no se confunde com as demais, tais quais a
sociologia, a filosofia, a poltica e outras.
Fixadas esta premissa, ser tratada tambm e de forma crtica. Questo prejudicial ao tema
central: a funo social da propriedade, a qual j matria amplamente debatida, operada e pode ser
considerada como o norma fundante do prprio Direito brasileiro.
Somente fincadas estas linhas mestras, que, no quarto e ltimo captulo do trabalho, a pretensa
funo sustentvel da propriedade urbana ser explicitada, buscando-se aferir sua existncia ou no no
ordenamento jurdico ptrio, bem como qual sua natureza e contedo jurdico.

2. FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE

Sabe-se que a propriedade sempre foi o ncleo central das relaes de produo mesmo nos
estados socialistas e, indubitavelmente, nos capitalistas - que sempre imperaram em nossa sociedade. E
esta importncia ressaltou-se nas ltimas dcadas, mormente ante a prevalncia do sistema de
organizao capitalista em detrimento do socialista.
Com efeito, aquele sistema funda-se na noo de propriedade privada e na liberdade de contrato,
com mnima interveno do estado, a justificar, ao longo da histria, uma concepo jurdica da
propriedade com carter absoluto, consagrada com codificao do Direito Civil procedida por Napoleo, na
Frana, no sculo XIX.

Ocorre que, diante das transformaes sociais, com destaque para aquelas decorrentes dos psguerras, a concepo individualista de propriedade incluindo sua conformao pelo direito foi,
gradativamente, relativizada. Este processo inicia-se com a teoria do abuso do direito, segundo a qual o
direito de propriedade, mesmo sendo absoluto, no pode ser exercido com o nimo de prejudicar outrem.
[2].[3]
Entretanto no se pode excluir do direito de propriedade a natureza de direito subjetivo. Isto
porque no h como se negar esta natureza ao direito de propriedade[4], conforme assegurado nas
diversas constituies e legislaes infraconstitucionais positivadas por inmeros Estados.
No direito brasileiro, ou a propriedade pblica ou privada. Jamais uma funo. Isso o que o
ordenamento prescreve e deve ser respeitado, pena de violao a lei.
No contexto a insero do conceito de funo social da propriedade, o qual, notadamente,
imprimiu uma nova significao propriedade, trazendo ao Direito Privado algo at ento tido por
exclusivo do Direito Pblico: o condicionamento do poder a uma finalidade [5].
Assim, a nossa Constituio da Repblica garante, em seu art. 5, XXII, o direito de propriedade,
para, logo em seguida, impor que a propriedade atender sua funo social, consoante disposto no inciso
XXIII do mesmo artigo.
Destes dispositivos, podemos extrair a seguinte concluso: tanto o direito de propriedade, quanto
a obrigao de atendimento da propriedade sua funo social so normas fundamentais: o primeiro, um
direito, j o segundo uma garantia fundamental.[6][7][8]
Reconhecidos, o direito de propriedade e, consequentemente, a funo social desta, como,
respectivamente, direito e garantia fundamental, algumas implicaes diretas e imediatas so, de logo,
dedutveis: (a) so clusulas ptreas, portanto intangveis s investidas reformadoras do poder constituinte
derivado que tanto tem emendado a atual Constituio; (b) so normas de eficcia plena e aplicabilidade
imediata[9], no s em razo do quanto disposto 1 do art. 5 da C.F, mas tambm pelo fato de que toda
norma dotada de um mnimo de eficcia[10], da qual possvel extrair alguma aplicabilidade
independentemente de qualquer regulamentao infraconstitucional.[11]
De outro lado, importante registrar que a funo social da propriedade plasma, isto , aparece,
consta de outros dispositivos da Constituio.
No ttulo dedicado ordem econmica e financeira a funo social da propriedade apontada
como princpio norteador (art. 170, III). Logo em seguida referida como norma fundamental da poltica
urbana (art. 182, 2) e da poltica agrcola e fundiria (art. 184 e 186).
Por isso, infere-se, prontamente, que a funo social da propriedade da espcie normativa
princpio jurdico[12]: menos por fora da prpria expresso legal contida no art. 170, caput, parte final, que
se refere explicitamente a princpios, porm mais pela sua ntida natureza de norma basilar, dotada de alto
grau de generalidade e abstrao que se irradia por todo o sistema.[13]
J. J. Gomes Canotilho e Vital Moreira ensinam-nos que os princpios so ncleos de
condensao nos quais confluem os bens e valores constitucionais, i., so expresses do ordenamento
constitucional e no frmulas apriorsticas contrapostas s normas. [14] Gozando esta natureza, ordem
normativa hierarquicamente superior, a qual devem conformar-se as leis e demais atos jurdicos

delimitadores da propriedade. Noutras palavras: princpio que norteia, que deve ser observado pela
legislao infraconstitucional, bem como pelo exercente de atividade pblica. Ademais, como princpio
jurdico, incide na aplicao e interpretao do direito[15] - especialmente no que se refere ao Direito
Administrativo, Urbanstico, Ambiental e Agrrio.
Como princpio jurdico, tem incidncia destacada sobre as mais diversas relaes jurdicas gerais
e abstratas, individuais e concretas, incluindo e especialmente em matrias pertinentes poltica urbana e
agrcola, fundiria e de reforma agrria.
Neste sentido, funciona como verdadeiro vetor a influir e irradiar sobre todos os atos jurdicos
desta natureza. Em outros termos: tanto o legislador, na elaborao da lei, o julgador, ao proferir decises
judiciais, quanto o administrador, ao expedir atos administrativos, devem observar, em ltima instncia, o
referido princpio, sob pena de violao direta Constituio e consequente retirada do ato, na forma
prevista pelo sistema - o controle judicial, difuso ou concentrado, de constitucionalidade dos atos
legislativos ou administrativos[16].
Desta forma, o contedo jurdico da funo social da propriedade, assume, pode-se assim dizer,
duas facetas: a de garantia fundamental ao direito de propriedade e a de princpio jurdico vetor de todo o
ordenamento jurdico brasileiro.
Nas duas hipteses, diga-se, estar-se- diante de norma jurdica, de carter prescritivo, que
consubstancia verdadeiro dever ser que comporta, afora imposio de regras proibitivas, a cominao de
condutas ativas ao detentor do dominius.
Ora, pelo fato de ser norma jurdica, bem como do conjunto de disposies sobre a matria extraise que a Constituio assegura o direito de propriedade, independentemente do atendimento da
propriedade sua funo social.
Com efeito. O direito subjetivo de propriedade intangvel: usar, gozar, dispor, reivindicar. Tratase, incondicionalmente, de proteo juridicamente conferida a um bem sujeito apropriao pelo homem
sem qualquer condicionamento. A propriedade no precisa atender a funo social ou qualquer outra
funo para que ao proprietrio seja assegurada a tutela que o direito confere. Caso contrrio, no haveria
que se falar em indenizao prvia e justa nos casos de desapropriao por descumprimento da funo
social (arts. 182, 4, III e 184).
A funo social no elemento, no integra o direito de propriedade, mas o condiciona,
estabelece uma obrigao ao exercente deste direito.
Registre-se, neste diapaso, a incontestvel lio de Celso Antnio Bandeira de Mello:
A propriedade ainda est claramente configurada como um direito que deve cumprir uma funo
social e no como sendo pura e simplesmente uma funo social, isto , bem protegido to s na medida
em que a realiza. [17]
dizer, conquanto no relativize ou modifique a essncia do direito de propriedade e o seu
regular exerccio, a Constituio impe um dever: o de que a propriedade, por intermdio de quem a
detenha, atenda a funo social.
Frise-se, o direito de propriedade no uma funo social. Esta, para ns, nem mesmo seu
elemento integrante.

Seja como for, quando a constituio prescreve que a propriedade atender a sua funo social
estamos diante de dever jurdico imposto ao titular do domnio ou mesmo detentor da posse de atender
s prescries legais (Constituio, plano diretor, lei de zoneamento) que delineiam qual a funo social de
determinada propriedade.
H, portanto, sensvel alterao, ainda que no substancial[18], da propriedade como instituto
jurdico, em face mesmo do dever legal agora incidente por fora do novo regime jurdico que o conforma.
Esta obrigao, este dever jurdico de cumprimento de uma funo social, ento inexistente na
vigncia dos ordenamentos individualistas, materializa-se a partir das constituies modernas[19] e ganha
densidade nas legislaes infraconstitucionais.
Hoje, nos parece indubitvel, permanece a liberdade do titular do domnio de utilizar a
propriedade. Entretanto o exerccio deste direito constitucionalmente assegurado em sua plenitude sofre
certo temperamento, pois que o antes absoluto interesse individual submete-se, em alguma medida, ao
atendimento da funo social especificada na lei, pena de aplicao da sano cabvel[20].
Na sua essncia o direito de propriedade permanece inclume e inalterado, submetendo-se,
entretanto, a um novel regime jurdico, com densa carga de Direito Pblico, diverso, saliente-se, daquele
ento vigente nas legislaes liberais excessivamente individualistas, regime este parcialmente derrogado.
Este, a toda evidncia, no o posicionamento adotado pela esmagadora maioria da doutrina,
para quem a funo social da propriedade altera o contedo do direito de propriedade, no havendo
proteo a este caso no atendida a funo social.
Depois de afirmar ser a funo social intrnseca propriedade privada, Vladimir da Rocha Frana
propugna que sem o atendimento da funo social que lhe foi imposta pela Constituio, a propriedade
perde sua legitimidade jurdica e o seu titular, no nosso entender, no pode mais arguir em seu favor o
direito individual de propriedade, devendo se submeter s sanes do ordenamento jurdico para
ressocializar a propriedade. [21]
Nesta toada, a Ministra Crmen Lcia Antunes Rocha entende que somente a propriedadefuno social , pois, objeto do direito constitucionalmente garantido nos termos do disposto no captulo
dos direitos fundamentais. O bem aproprivel, mas que desatenda a funo social a que se destina, no
objeto de direito constitucionalmente protegido, por isto aquele instituto expropriatrio, ao lado do confisco
de bens que sirvam prtica de crime. [22]
No obstante, como registramos, a funo social no significa a extino do direito de
propriedade, to pouco pode autorizar a violao deste por terceiro, em detrimento da proteo conferida
ao titular do domnio. Ademais, no se trata de uma carta branca em favor do Estado, para que invista
contra os particulares, em nome da realizao de desenvolvimento com justia. Antes, ao contrrio, a
finalidade mais profunda da alterao na concepo tradicional da propriedade justamente preserv-la.
[23]
De qualquer forma, integrando ou no o contedo do direito de propriedade, havendo ou no que
se falar em proteo jurdica propriedade independentemente ou no do atendimento funo social,
esta princpio jurdico que impe dever aos que detm um bem.

Concluindo, em nosso entendimento, a funo social da propriedade implica um nus ao particular

proprietrio do bem, mas que no exclui, no altera o contedo mnimo do direito de propriedade, no
talha a liberdade e a exclusividade no exerccio deste direito, at porque estamos diante de uma ordem
constitucional econmica capitalista, fundada na propriedade e que protege e incentiva a livre iniciativa
(C.F. art. 170).
Assim, a funo social da propriedade delimita, em parte, o direito de propriedade, sendo
decorrncia da equao entre o Estado Democrtico de Direito constitudo sob a gide da proteo a
direitos individuais e pelos ditames de justia social[24] e do asseguramento de uma existncia digna para
todos.
Isto significa que, tendo natureza de norma jurdica independente e posta no nosso ordenamento,
a funo social da propriedade tem conotao de dever jurdico que obriga a todos os detentores do
domnio. Assim, o proprietrio no deve apenas abster-se de praticar determinados atos contrrios lei ou
ao interesse coletivo, como na hiptese de abuso de direito. Estar obrigado tambm a agir, a adotar
condutas positivas no sentido de imprimir ao bem um uso em consonncia no s aos seus interesses
individuais, mas tambm aos de interesse da coletividade, vinculando a todos, inclusive ao poder pblico.
A propriedade , nessa anlise, pressuposto de existncia da funo social, e no o contrrio.
Decorrncia da evoluo histrica pela qual inevitavelmente passa a sociedade, a funo social da
propriedade surge, enfim, representando um compromisso entre a ordem liberal e a ordem socializante,
de maneira a incorporar a primeira certos ingredientes da segunda.[25]
Diante destas observaes, torna-se foroso concluir que a funo social da propriedade no
espcie do gnero limitao ao direito de propriedade, nem mesmo se confunde com o poder de polcia.
Assim, no demasiado repetir que a funo social no integra o contedo jurdico do direito de
propriedade[26], mas o condiciona, o delimita. dever jurdico imposto propriedade que obriga ao
detentor do domnio e, caso no cumprido, dar ensejo s sanes previstas no ordenamento, o que no
interfere, no altera ou condiciona o direito de propriedade que, independentemente, direito subjetivo
constitucionalmente assegurado, cujo contedo essencial originrio permanece inalterado.[27]

3.

FUNO SUSTENTVEL DA PROPRIEDADE IMVEL URBANA

3.1 A PROPRIEDADE URBANA

A propriedade imvel divide-se em urbana e rural. Tal distino relevante, especialmente porque
definir a qual regime jurdico[28] se submeter determinada propriedade.
Em geral, o regime jurdico de toda e qualquer propriedade constitucional, pois que na prpria
Constituio, ordem superior, j h delimitaes acerca do direito de propriedade, conferindo-o um
contedo fundamental. Entretanto, concomitantemente a este regime, podem incidir, a cada caso concreto,
regimes especficos, como os previstos no Cdigo Civil e no Estatuto da Terra.
A prpria Constituio, diga-se, ao tratar do tema, desdobra a propriedade em seus diversos
aspectos. possvel falar em propriedade pblica e privada, as quais podem ser de natureza urbana ou

rural, cada qual com suas peculiaridades, que ensejaro a aplicao de determinadas normas especficas,
desde que em consonncia com os preceitos constitucionais.[29]
Quanto a estas ltimas, assinale-se, a doutrina aponta a existncia de dois critrios classificatrios
e/ou de distino extrados da Lei.
O primeiro o da destinao, adotado pelo Estatuto da Terra - Lei 4.504/64, o qual define como
imvel rural todo prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua localizao que se destina
explorao extrativa agrcola, pecuria ou agroindustrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao,
quer atravs de iniciativa privada.
Diverso foi o critrio utilizado pelo Cdigo Tributrio Nacional - Lei 5172/66, que adotou o critrio
da localizao ou da situao do imvel, e no o da destinao e vocao do solo. Esta opo do
legislador serve, certamente, aos fins tributrios por ela visados. Contudo, para o Direito Urbanstico, este
mtodo no o adequado.
Porm, considerando-se o conceito, o j citado objeto do Direito Urbanstico, e a existncia do
princpio vetorial do planejamento urbano - insculpidos no art. 182 da Constituio da Repblica e no art.
2 do Estatuto da Cidade -, no se pode olvidar que a definio das reas municipais deve ser oriunda de
estudos, levando-se em considerao a vocao atual e futura de determinada rea.
Ademais, deve ser levada a efeito mediante edio de lei municipal especfica (com destaque para
o plano diretor e leis de parcelamento do solo e de zoneamento), considerando-se as peculiaridades de
cada localidade e em face mesmo da eminente preponderncia do interesse local nesta matria, da prpria
competncia constitucional que lhe conferida pelo art. 30 da Constituio, e do quanto prescreve o art.
40, 2 e 42, I do Estatuto da Cidade[30].
Em sntese, a qualificao jurdica pertinente propriedade urbana e rural de suma importncia,
pois estabelece o regime jurdico ao qual estar submetida determinada propriedade e qual a poltica se
urbana ou rural - deve ser implementada em determinada rea do Municpio, pelo que dever, sempre,
levar em considerao a vocao da rea, suas reais necessidades, enfim, os seus fins precpuos, sem
olvidar a ordenao planejada, melhor instrumento para compatibilizar a evoluo e transformaes
inerentes prpria natureza do homem e seus reflexos no usar, gozar e dispor das propriedades.
Note-se, ao final, que, a despeito dos diversos aspectos - sumariamente explorados supra -,
interessa-nos, aqui, o estudo da propriedade imvel urbana, pblica e privada, e da funo social da
propriedade como prescrito no direito posto.
Diante deste corte metodolgico necessrio ao aprofundamento do tema central levantado, que
passamos a analisar, com desvelo, as questes ora eleitas como centrais.
Jos Afonso da Silva alerta:
em relao propriedade urbana que a funo social, como preceito jurdico-constitucional
plenamente eficaz, tem seu alcance mais intenso de atingir o regime de atribuio do direito e o regime de
seu exerccio. Pelo primeiro cumpre um objetivo de legitimao, enquanto determina uma causa
justificadora da qualidade de proprietrio. Pelo segundo realiza um objetivo de harmonizao dos
interesses sociais e dos privativos de seu titular, atravs da ordenao do contedo do direito.
Ainda nas palavras de Jos Afonso:

Bem expressiva nesse sentido a lio de Spantigatti, tendo em vista o art. 3 da Constituio
Italiana, segundo o qual a funo social da propriedade urbana constitui um equilbrio entre o interesse
privado e o interesse pblico que orienta a utilizao do bem e predetermina os seus usos, de sorte que se
pode obter, nos modos de vida e nas condies de moradia dos indivduos, um desenvolvimento pleno da
personalidade. Nesta construo est claro que o interesse do indivduo fica subordinado ao interesse
coletivo por uma boa urbanizao, e que a estrutura interna do direito de propriedade um aspecto
instrumental no que respeitante ao complexo sistema da disciplina urbanstica
Ao fenecimento, esclarece o citado autor:
Em outras palavras - conclumos com Pedro Escribano Collado - o direito do proprietrio est
submetido a um pressuposto de fato, qualificao urbanstica dos terrenos, cuja fixao da
competncia da Administrao, de natureza varivel, de acordo com as necessidades do desenvolvimento
urbanstico das cidades, cuja apreciao corresponde tambm Administrao [31]
O art. 182 da Constituio da Repblica, ao tratar da poltica urbana, preceitua a ordenao do
pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da garantia do bem-estar de seus habitantes.
No mera recomendao. dever do Poder Pblico, em todas as esferas, implantar a poltica
urbana com vistas consecuo das funes sociais da cidade e do bem estar dos cidados.
Aqui, o plano diretor assume importante papel, vez que eleito instrumento bsico da poltica
urbana. Basta verificar que o pargrafo segundo do artigo em comento predispe que a propriedade
urbana cumpre a sua funo social quando satisfaz as exigncias, as diretrizes e disposies expressas
no plano diretor, elevando-o ao status de instrumento bsico de ordenao e gesto dos espaos urbanos.
Todavia, isto no significa limitar o contedo do princpio da funo social da propriedade urbana
ao quanto disposto no plano diretor. Mesmo porque, estamos diante de um direito fundamental,
diretamente operativo, de aplicabilidade imediata.[32] (art. 5 da C.F)
Embora haja esta aparente vinculao constitucional entre o cumprimento da funo social da
propriedade urbana e o plano diretor, esta norma-princpio vai alm: a propriedade urbana deve ser sempre
considerada e utilizada quanto aos interesses do proprietrio e da coletividade, balizados pela atuao da
Administrao Pblica, ainda que no haja plano diretor, operado atravs das normas, procedimentos,
instrumentos e planejamento urbansticos, visando sempre o bem estar social e a qualidade de vida nas
cidades, alcanada quando efetivado, em sua plenitude, o direito de todos o citadinos ao lazer, circulao,
trabalho e moradia.
Impende enfatizar, outrossim, a relevncia do plano diretor. Ainda que no seja o nico
instrumento de execuo da poltica urbana e de concreo material da funo social da propriedade, ,
sem dvidas, o mais abrangente e importante.
Aponta Jos dos Santos Carvalho Filho:
O plano diretor, sendo caracterizado como o instrumento urbanstico fundamental, no pode guardar
total identidade normativa no que concerne ao processo de poltica urbana de cada Municpio.
A razo de extrema simplicidade: cada um dos Municpios apresenta peculiaridades prprias,
relacionadas a aspectos de natureza social, cultural, territorial, ambiental, turstico etc.

Contudo, alguns aspectos integram o contedo mnimo dos planos diretores, conforme art. 42 do
Estatuto da Cidade.
Ganha relevo a imperiosa delimitao das reas urbanas onde poder ser aplicado o
parcelamento, a utilizao ou edificao compulsria, ou seja, das propriedades submetidas a uma prdeterminada funo social que, caso no atendida, ensejar a aplicao da sano prevista no art. 182,
4 da C.F.
O plano diretor servir, ao mesmo tempo, para que o poder pblico possa planejar e reservar
espaos para as atividades econmicas ou no pertinentes ao desenvolvimento das cidades, assim como
prever a localizao dos equipamentos pblicos e comunitrios que serviro de suporte para as polticas
setoriais, como escolas, hospitais, praas, delegacias etc. Esta reserva de espaos deve decorrer de
estudos que indiquem a demanda prevista para cada uso, assim como a disponibilidade de espaos para
atend-la. Desta forma, o plano diretor estar levando em considerao as dimenses econmicas e
sociais da cidade, sem que com isto se transforme em um plano de desenvolvimento econmico.[33]
No resta dvida de que a poltica urbana e seus instrumentos devem interferir na propriedade,
conjugando planejamento adequado mediante elaborao de plano diretor e compreendidas,
obviamente, as normas que o complementam e minudenciam - e imposio de cumprimento da funo
social da propriedade, para assim atender os imperativos constitucionais de atendimento das funes
sociais da cidade e do bem-estar do cidado.

4.2 A QUESTO TERMINOLGICA: FUNO SOCIAL, FUNO SUSTENTVEL OU FUNO

SUSTENTVEL?
Para Aristteles, definir determinar as caractersticas essenciais, vale dizer, o contedo de um
conceito decompondo os seus elementos constitutivos. Nesta toada, o mtodo de definio concebido por
esta concepo filosfica , por excelncia, o de indicao do gnero prximo e da diferena especfica.
[34]
No se desconhece a corriqueira lio que consagra no serem as definies ou classificaes
verdadeiras ou falsas, mas teis ou inteis na medida em que sirvam ou no consecuo do fim a que se
prope.
Independentemente, a questo terminolgica no pode ser olvidada pelo cientista do Direito. Seu
objeto de estudo - as normas jurdicas - externado mediante linguagem.
Diversos estudiosos de nomeada se debruam sobre este tormentoso tema.
Na sua obra magna, na qual discorre sobre as estruturas lgicas e o sistema de direito positivo,
estabelece Lourival Vilanova:
Para que exista lgica jurdica indispensvel que exista linguagem, pois com a linguagem so
postas as significaes.[35]
Trcio Sampaio Ferraz leciona que a primeira tarefa do intrprete, pois, estabelecer uma
definio.[36]

Da relevncia do aspecto lingustico, dos conceitos, enfim, da terminologia jurdica, ocupou-se,

com acuidade e rigor peculiar, Mrcio Cammarosano. Ao tratar da definio de cargo pblico em obra de
flego, diz que formular definies jurdicas tarefa difcil. Mas salienta que, sendo prolatada pelo cientista
do Direito, conceito jurdico-positivo, de sorte que deve ser extrado do ordenamento posto, com objetivo
de se fixar seu sentido tcnico, desvendando-se a sua significao normativa.[37]
H mesmo quem sustente ser este um problema ideolgico.
A despeito de ser verdadeira a influncia ideolgica e social no que tange ao significado das
palavras, enfim, no uso da linguagem incluindo-se aqui a do jurista -, esta no , e nem pode ser, o
objeto de estudo do cientista do direito, pena de incidir-se no sincretismo metodolgico a que alude
Kelsen[38], anulando-se esta cincia.
Retomando as lies de Lourival Vilanova, o ordenamento jurdico positivo, como linguagem,
um sistema de smbolos do discurso comum e tcnico.[39] Ou seja, Como sistema de smbolos, o Direito
positivo conjunto, cujos elementos so do domnio da linguagem. Este sistema composto por normas
de Direito Positivo, como proposies jurdicas inter-relacionadas e com um ponto final de referncia, qual
seja, o fundamento de validade. Donde se extra que o jurista dogmtico, que trabalha no interior do
sistema, que interpreta e o aplica, diante de uma lei, decreto ou sentena, regredir ao modo de
construo de normas para saber se pertencem ou no ao sistema. [40]
Ao adotar a terminologia funo sustentvel da propriedade, buscamos extra-la do ordenamento
positivo, nsita ao sistema jurdico, longe, destarte, de ser mera conjugao de palavras desprovidas de
sentido jurdico.
Ora, ainda que no a encontremos expressamente referida na Constituio em vigor ou na
legislao ordinria, justificamos o uso do termo funo sustentvel como verdadeiro conceito jurdicopositivo[41], extrado de uma anlise e interpretao sistemtica da ordem jurdica vlida.
A funo da propriedade definida pelo direito. Encontra-se expressada, ainda que de forma
implcita, no nosso ordenamento. Como conceito jurdico-positivo que , resulta do delineamento legal
de uma situao determinada, tendo em vista gizar o campo de aplicao de um sistema de normas.[42]
Os termos funo e propriedade, bem como economia, livre iniciativa, justia e direito
social, meio ambiente, ecossistema e preservao so, isoladamente, exaustivamente referidos nos
nossos diplomas legais. Mas, ao contrrio do que se refere funo social da propriedade, no
encontramos, verdade, meno explcita funo sustentvel da propriedade no Direito Positivo
brasileiro.
Isto no significa, por si s, que no se trate de norma jurdica, pois os conceitos jurdicos
existiro sempre que se possa localizar no sistema normativo um complexo de normas possveis de
constituir uma unidade, isto , sempre que caracterize algo para efeitos de direito.[43]
Contudo, a propriedade se sujeita a um regime jurdico que condiciona seu uso, gozo e fruio a
delimitaes e aproveitamentos da ordem econmica, social e de preservao ambiental.
Da porque, consoante restar demonstrado nas prximas linhas, em rigor, h uma funo social,
mas tambm uma funo econmica e outra funo ambiental da propriedade, que formam um conjunto

sinrgico de aderncias de valores ao sistema jurdico ptrio que devem nortear os comportamentos
inerentes queles que detm direito e deveres de propriedade, bem como a toda a coletividade.
Por isso, a expresso, o termo que melhor reflete este contedo jurdico, a ser detidamente
estudado nos tpicos seguintes aquele que implica na referncia aos trs valores que disciplinam a
propriedade numa sntese dos mesmos o social, o econmico e o ambiental. E essa sinergia, essa
equao mais bem referida pela expresso funo sustentvel da propriedade, no caso especfico
trabalhado neste artigo, da propriedade imvel urbana.
Numa sentena: a funo sustentvel da propriedade , portanto, norma jurdica e no uma mera
elucubrao ou criao extrajurdica. Tal qual outros predispostos no sistema, funo sustentvel da
propriedade conceito, vale dizer, representao intelectual de objeto, ou, mais precisamente, conceito
jurdico, que, por definio, representa objeto jurdico, assim como os conceitos pessoa jurdica, credor,
comerciante, domiclio etc.[44] Ao menos o que pretendemos demonstrar.

4.3 FUNO SUSTENTVEL DA PROPRIEDADE: SENTIDO E ALCANCE

Superadas as questes e pressupostos de conhecimento do tema descritos supra, chega-se a um
dos pontos nevrlgicos do presente trabalho: determinar o que se compreende por funo sustentvel da
propriedade, qual o seu sentido e alcance.
Enfim, o momento de se debruar sobre o sentido e alcance do princpio jurdico em referncia e
apresentar ou ao menos tentar faz-lo solues para algumas indagaes: a funo sustentvel da
propriedade nsita ao nosso ordenamento jurdico? Qual sua natureza e contedo?
Com efeito, as respostas devem ser esquadrinhadas dentro do sistema de normas em vigor,
partindo-se da Constituio, norma superior que fundamenta as demais, passando pelas normas
infraconstitucionais e pelas normas infralegais destas decorrentes.
Da simples leitura da Constituio da Repblica em vigor, constata-se que ela, ao contrrio das
anteriores,[45] rica em referncias diretas questo social relacionada ao direito de propriedade. J a
parte econmica, alm de tambm estar diretamente referida e expressada neste direito, aquela
consagrada e mesmo coincidente, originria, histrica e juridicamente com o direito de propriedade, sendo
certo que, em larga medida, direito de propriedade e o seu carter econmico acabam se confundido. Da
porque, neste momento, importante ressaltar a parte da funo sustentvel da propriedade inerente ao
meio ambiente e s formas de tutela jurdica do mesmo.
Para Jos Afonso da Silva a Constituio de 1988 foi, portanto, a primeira a tratar
deliberadamente da questo ambiental. Pode-se dizer que ela uma Constituio eminentemente
ambientalista.[46]
Inmeras passagens[47] da nossa ordem suprema remontam ao meio ambiente, em seus
diversos aspectos, e sua proteo. Esto a contempladas normas de natureza penal, processual,
econmica, repartio de competncias e de outras naturezas.
De forma inovadora, corajosa, e elevando o meio ambiente ao status de interesse pblico
indisponvel, a Constituio confere a qualquer cidado legitimidade para, diretamente, atravs de ao
constitucional especfica, anular ato lesivo ao meio ambiente.[48] Isto significa que a Constituio de 1988
assumiu o tratamento da matria em termos amplos e modernos. Traz um captulo especfico sobre o

meio ambiente, inserido no ttulo da Ordem Social. Mas a questo permeia todo o seu texto,
correlacionada com os temas fundamentais da ordem constitucional[49]
E no poderia ser diferente. Retomando o raciocnio externado no captulo anterior - quando
definimos a funo social da propriedade como um direito fundamental, j que diretamente ligado
propriedade, que base, disposio primria, enfim, fundante do Estado Democrtico de Direito -,
temos que a proteo ao meio ambiente, o direito qualidade do meio ambiente direito fundamental[50],
pois que ligado vida, que, ao lado da propriedade, liberdade, igualdade e segurana, constituem o ncleo
essencial do ordenamento jurdico em alento.
Na acepo constitucional h o reconhecimento do direito ao meio ambiente ecologicamente
equilibrado como essencial sadia qualidade de vida, sendo, desta forma, verdadeira extenso do direito
vida. Consequentemente, este direito fundamental irradia-se sobre todo o sistema, consubstanciando,
assim, verdadeiro princpio jurdico, vetor do direito posto.
Razo assiste a Ivette Senise Ferreira ao dizer que o referido princpio da qualidade do meio
ambiente ou ambiente ecologicamente equilibrado passou a nortear toda a legislao subjacente, e a
dar uma nova conotao a todas as leis em vigor, no sentido de favorecer uma interpretao coerente com
a orientao poltico-institucional ento inaugurada.[51]
De aplicabilidade imediata, como todo direito fundamental, ganha densidade e aplicabilidade
especialmente atravs das disposies insertas no art. 225 da Constituio. Destarte, o contedo
constitucional e infraconstitucional pertinente consecuo do equilbrio e qualidade do meio ambiente
repercute em todo o sistema jurdico em vigor, at mesmo no que concerne propriedade.
Ora, j foi fixado que a propriedade e a vida so direitos individuais fundamentais, no s por
integrarem o extenso rol do art. 5, mas porque consubstanciam o que primrio, basilar, impostergvel
comunidade estabelecida no Estado Democrtico de Direito. De ambos decorrem garantias fundamentais
e princpios que norteiam o sistema jurdico: o da qualidade do meio-ambiente ou da proteo ao meio
ambiente ecologicamente equilibrado que, alinhados ao carter econmico e social da propriedade,
conforma o que preferimos denominar de funo sustentvel da propriedade, que, neste sentido, mais
amplo, abrangente e correto do que se limitar a denominada funo social, j que atrai para referida norma
garantia e princpio a pauta, o contedo de se propagar e permear todo o direito posto a parte da
propriedade que inclui a sua funo de tambm servir ao ambiente ecologicamente equilibrado para as
presentes e futuras geraes.
Ou seja, declinar uma funo sustentvel para a propriedade como dever jurdico , em ltima
anlise, mais que uma questo terminolgica: revelar os trs vetores que vo permitir a adequada tutela
do prprio direito de propriedade[52].
Some-se a isso que a prpria Constituio, de forma expressa, preceitua: a propriedade rural
cumpre a sua funo social quando o proprietrio a aproveita de forma racional e adequada e promove a
utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente.[53]
J o Cdigo Civil em vigor, no seu art. 1.228, 1, acabou por tambm expressar a
sustentabilidade, no s a parte social, como elemento marcante do direito de propriedade, ao prescrever
que tal direito deve ser exercitado em consonncia com as suas finalidades econmicas e sociais e de
modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as

belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do
ar e das guas.
Extrai-se, assim, de uma interpretao teleolgica, sistemtica e conforme a Constituio em
vigor, que h, em verdade, uma garantia fundamental e o princpio constitucional da sustentvel da
propriedade.
No se aventa mera elucubrao ou idealismo ambientalista transportado ao Direito. Estamos
diante de um princpio jurdico, implcito, e que, por esta natureza, j repisada alhures, tem carter
prescritivo, dever-ser do qual resultam direitos e obrigaes (positivas e/ou negativas).
Seja como for, no h que se falar em funo social da propriedade se no atendida a sua
utilizao racional e adequada, alm da proteo ao meio ambiente. O proprietrio que olvida as regras
ambientais no exerccio do direito de propriedade estar violando o princpio da funo social da
propriedade na sua acepo ambiental e, portanto, sujeitar-se- s sanes constitucionalmente previstas
nos art. 182 e 186 da Constituio da Repblica e outras que sejam inseridas pela legislao ordinria
com fundamento no princpio da funo social da propriedade.

3.4. FUNO SUSTENTVEL DA PROPRIEDADE IMVEL URBANA

No tpico anterior, constatou-se a existncia do princpio jurdico da funo sustentvel da
propriedade.
Conquanto o tenhamos vislumbrado como princpio constitucional e averiguado, de pronto, seu
contedo constitucional mnimo no que se refere propriedade rural, inserto no art. 186 da Norma
Suprema, o mesmo no se pode, em primeira e superficial anlise, inferir quanto propriedade urbana.
Pois bem. De rigor, neste momento, averiguar a existncia do pretenso princpio da funo
sustentvel da propriedade urbana para em seguida, se for o caso, extrair-se o seu contedo jurdico,
afinal, este o mote central deste estudo.
A ocupao das normas de Direito Urbanstico com a proteo do meio ambiente urbano no
recente. Consoante lembra-nos Jos Roberto Salazar Jnior essa caracterstica transparece na legislao
urbanstica mais remota, como disposto no Decreto-lei n 1,413/75, que tratava do combate poluio
atmosfrica, e na Lei n 6.766/79, que regula o parcelamento do solo urbano.[54]
A nova ordem constitucional conferiu maior e especial ateno tutela do meio ambiente,
prescrevendo um sistema de princpios e regras que so capazes de efetiv-la de forma mais eficaz.
Neste diapaso, como direito fundamental e princpio vetor de toda ordem posta, o equilbrio
ecolgico dirige a poltica urbana e as relaes pertinentes s propriedades situadas nestas reas.
Por outro lado, h de se considerar que em razo desta norma princpio e sua ligao direta com
o direito fundamental propriedade, bem como em face mesmo do quanto disposto pelo art. 182 da
Constituio, a funo social da propriedade urbana somente cumprida quando h o seu aproveitamento
racional e em consonncia com o bem-estar da coletividade.
Com efeito, a ordem urbanstica, j o dissemos, regida por dois princpios jurdicos basilares: da
funo social da cidade e o da funo social da propriedade.

Estas duas normas constitucionais fundamentam o regime jurdico que conforma a ordenao dos
espaos urbanos. Consubstanciam, em ltima anlise, deveres impostos a todos, especialmente para
consecuo das diretrizes gerais materializadas pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), notadamente a
garantia do direito a cidades sustentveis, saneamento ambiental, trabalho, lazer e planejamento do
desenvolvimento das cidades, de modo a evitar e corrigir as distores do crescimento urbano e seus
efeitos negativos sobre o meio ambiente.
A ordem urbanstica, lembre-se, diz respeito ao meio ambiente urbano, tutela dos espaos
habitveis, consubstanciando limitaes estabelecidas propriedade e deveres ao proprietrio,
assinalando ou delineando o perfil mesmo do direito de propriedade, em favor dos interesses da
coletividade. Mas no s. Impem deveres aos detentores do ttulo de domnio ou quem exera todas as
faculdades ou algumas a este inerente. Dentro destes deveres h de estar incluindo o de proteo fauna,
flora, ao ar, s guas etc.
Indubitvel que a ordem urbanstica regula interesses metaindividuais da coletividade, interesses
verdadeiramente difusos como so os ambientais urbanos, objeto de tutela por parte da coletividade, apta
a manejar a ao popular para proteo deste interesse, e do Ministrio Pblico e associaes como
legitimados propositura da ao civil pblica para proteo do meio ambiente e da ordem urbanstica.
Ora, no h que se falar em bem-estar da coletividade, sadia qualidade de vida, aproveitamento
racional, sem se pensar no meio ambiente e na sua efetiva proteo.
Desta forma, inconteste que o art. 182 da C.F, ao externar que a poltica de desenvolvimento
urbano tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem
estar de seus habitantes e, no 4 do mesmo diploma, impor ao Poder Pblico o dever de exigir do
proprietrio do solo urbano que promova seu adequado aproveitamento, incluiu a utilizao adequada dos
recursos naturais disponveis e a preservao do meio ambiente em dada propriedade.
Recorrendo mais uma vez ao direito comparado, com as anotaes de Canotilho e Vital Moreira
abordam esse aspecto e propugnam:
"A defesa do ambiente pode justificar restries a outros direitos constitucionalmente protegidos.
Assim, por exemplo, a liberdade de iniciativa econmica tem no direito ao ambiente um factor de
numerosas restries. O direito de propriedade est sujeito a medidas planeadores de proteo do
ambiente."[55]
Saliente-se que no estamos diante de uma norma encontrada explicitamente na Constituio ou
em outras ordens normativas. Nem mesmo um princpio jurdico autnomo. Trata-se, em verdade, de um
princpio implcito, verdadeira decorrncia dos princpios do equilbrio ecolgico e do prprio princpio da
funo social da propriedade.
Sob este aspecto, o direito propriedade deve ser exercitado em consonncia com as suas
finalidades econmicas e sociais, e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido
em lei, a flora, fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e proteo ao patrimnio histrico e
artstico, evitando-se, sempre, a poluio do ar e da gua, o que se aplica plenamente s propriedades
situadas nas zonas urbanas. um dever jurdico imposto ao proprietrio que, em linhas gerais, encontra
fundamento no princpio da funo sustentvel da propriedade, sendo deste decorrente.

Diante deste quadro constitucional - que explicita a funo sustentvel como princpio da poltica
agrria e, ainda que de forma implcita e disseminada por diversos preceitos, o insere como princpio
jurdico da poltica urbana justifica-se a numerosa frequncia com que as questes ligadas ao meio
ambiente so referidas nas normas de ordenao dos espaos habitveis estas objeto do Direito
Urbanstico como esteamos.
Nem poderia ser diferente. As ordens infralegais encontram seu fundamento na Constituio. E a
Carta Magna prescreve a obrigao do Poder Pblico e de toda sociedade de preservar o meio ambiente.
Nada mais natural do que o detalhamento e materializao pelas legislaes especficas que versem
sobre a matria.
O Estatuto da cidade, que regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, ou seja,
estabelece diretrizes gerais da poltica urbana e d outras providncias, coloca normas de ordem pblica
que regulam o uso da propriedade urbana em prol do equilbrio ambiental, de acordo com o art. 1,
pargrafo nico.
Impe como diretrizes gerais a garantia do direito a cidades sustentveis[56], entendido como
direito ao saneamento ambiental[57], o planejamento como forma de evitar as distores do crescimento
urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente[58], a ordenao do solo para evitar a poluio e
degradao ambiental[59], adoo de padres de produo e consumo e de expanso urbana compatveis
com os limites da sustentabilidade ambiental[60], a proteo, preservao e recuperao do meio
ambiente natural e construdo, do patrimnio cultural, histrico, artstico, paisagstico e arqueolgico[61], a
audincia do Poder Pblico municipal e da populao interessada nos processos de implantao de
empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente[62],
estabelecendo, finalmente, a regularizao fundiria e urbanizao de reas ocupadas pela populao de
baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanizao, uso e ocupao do solo e
edificao, consideradas as normas ambientais[63].
Destaca-se aqui a garantia a cidades sustentveis. Segundo Odete Medauar, a expresso cidades
sustentveis inspira-se no Direito Ambiental, devendo-se entend-la como aquelas em que o
desenvolvimento urbano ocorre com ordenao, sem caos e destruio, sem degradao, possibilitando
uma vida urbana digna para todos.[64]
Noutro plano, a citada lei elege como instrumentos da poltica urbana, no mbito do planejamento
municipal, o zoneamento ambiental, previsto no art. 4, III, c) e, sobre a rubrica de instrumentos jurdicos e
polticos, a instituio de unidades de conservao, posta no art. 4, V, e).
De outra banda insere, juntamente com os citados instrumentos de poltica urbana, o estudo
prvio de impacto ambiental e o estudo prvio de impacto de vizinhana[65], nos quais esto constitudas
como contedo obrigatrio as questes relativas paisagem urbana e patrimnio natural e cultural, ante o
disposto no art. 4, VI, art. 37, VII do multimencionado Estatuto.
Podem, ainda, ser citadas como relevantes disposies voltadas tutela do meio ambiente urbano
o art. 26 do mesmo diploma, no qual se fixa que o direito de preempo[66] ser exercido sempre que o
poder pblico necessitar de reas para criao de reas verdes, unidades de conservao ou proteo,
reas de interesse ambiental e proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico, tudo na
forma do art. 26, VI, VII, VIII.

Some-se a isto a prescrio segundo a qual as operaes urbanas consorciadas[67] necessitam

alcanar, por fora de lei, o objetivo de valorizao ambiental, sendo certo a previso e necessidade de
considerao expressa dos impactos ambientais decorrentes das operaes, tudo consoante as
imposies do art. 32, 1, 2, I.
Inolvidvel a hiptese na qual a transferncia do direito de construir[68] ser exercitada para fins
de preservao, quando o imvel for considerado de interesse ambiental, histrico ou paisagstico.
Alm disso, como forma de tutela ao meio ambiente, o Estatuto da Cidade inova, ao subsumir
obrigao de elaborao de plano diretor s cidades inseridas em rea de influncia de empreendimentos
ou atividades de significativo impacto ambiental.[69] (art. 41, V).
Vlido ressaltar, com Adilson de Abreu Dallari, que os institutos jurdicos e polticos acima
referidos visam no apenas vedar comportamentos dos proprietrios deletrios aos interesses da
coletividade, mas sim, mais que isso, visa obter comportamentos positivos, aes, atuaes, necessrias
realizao da funo social da propriedade.[70]
Enaltea-se, neste passo, o papel basilar e imprescindvel da gesto democrtica da cidade e da
efetiva participao popular na atuao urbanstica.
Resta claro que o Estatuto da Cidade cuidou bem da questo ligada ao meio ambiente urbano.
Diversos instrumentos de proteo j esto colocados disposio do Poder Pblico e do operador do
Direito. Amplas so as alternativas, variadas so as vias que levam ao caminho da efetivao da funo
sustentvel da propriedade.
Mas no somente o Estatuto da Cidade, norma geral de Direito Urbanstico, que eleva e
prescreve a proteo ao meio ambiente urbano. Outras diversas leis o fazem.
A propsito o j citado 1 do art. 1.228 do Cdigo Civil:
O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas finalidades econmicas e
sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a
fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a
poluio do ar e das guas.
No se trata de mera recomendao. O novo Cdigo Civil eleva a funo social incluindo sua
faceta ambiental como princpio basilar, como norma de ordem pblica. E essa no uma construo
doutrinria. o quanto prescreve o citado plexo normativo que, na letra do pargrafo nico do art. 2.035,
fixa que nenhuma conveno prevalecer se contrariar preceitos de ordem pblica, tais como a funo
social da propriedade e dos contratos.
Significa, com Nelson Nery Jnior, que mesmo a autonomia privada est limitada pela funo
social da propriedade.[71]
Quanto s normas especficas, cite-se o importante Cdigo Florestal (Lei 4.771/65) editado sob a
gide das Constituies anteriores, mas plenamente recepcionado pela atual.[72]
Ao analisar questes ligadas ao meio ambiente, urbanismo e a atual compreenso do Cdigo
Florestal, o Professor Emrito J.J. Calmon de Passos enaltece a sobrelevada importncia dos aspectos
regionais, locais e peculiares nessas matrias. Conquanto sua pesquisa no tenha sido levada efeito

mediante o mtodo juspositivista,[73] reconhece o jurista baiano que, no s o direito posto, como tambm
uma anlise interdisciplinar o levam a esta concluso. Nas trilhas do citado doutrinador:
"Se a anlise estritamente jurdica nos conduziu ao entendimento de que, entre ns, se deu
prevalncia constitucional aos aspectos regionais em matria de urbanismo e meio ambiente das cidades,
veremos que ele no somente resiste, como fortalecido pela anlise interdisciplinar do problema."
Em seguida, arremata:
"Conclui-se, por conseguinte, que o problema do meio ambiente urbano algo de extrema
complexidade e diversidade, sendo mais correto falarmos em "meios ambientes" e no em um nico e
predominante meio ambiente. Os problemas envolvidos so os mais variados, desde habitao, trabalho,
educao, sade at locomoo, lazer e produo de cultura, tudo interligado e conectado, exigindo
sempre uma compreenso integrativa, jamais 'esquartejadora' da realidade, o que somente pode gerar
aleijes em termos de saber e de decises jurdicas."
J a respeito da aplicabilidade do Cdigo Florestal, nos dias de hoje e em face da edio da
Constituio de 1988, lembra-nos J.J. Calmon de Passos:
"Parece-me evidente a necessidade de ser compreendido o Cdigo Florestal na moldura de quanto
hoje traado pela vigente Constituio Federal no particular da autonomia dos Estados e Municpios e da
competncia concorrente que lhes foi deferida, o que ainda mais se acentuou com a recente MP 2.16667/01, alterando a redao do seu primitivo art. 4." [74]
Sobre o mesmo tema, desta feita se concentrando na aplicabilidade do Cdigo s reas urbanas,
pontua Fernando Reverendo Vidal Akaoui que de uma anlise conjunta dos artigos 24, inciso VI e seu
2; artigo 30, II e artigo 225, todos do Texto Maior, somente podemos chegar concluso de que, sendo
dever do Poder Pblico defender e preservar o meio ambiente, nem a Unio e nem os Estados poderiam,
dentro de sua competncia concorrente, editar norma que viesse a prejudicar os ecossistemas essenciais,
assim como no poderia faz-lo o Municpio, dentro de sua competncia suplementar.[75]
No mesmo sentido, Daniel Roberto Fink e Mrcio Silva Pereira:
O Cdigo Florestal de 1965 aplica-se ao meio rural e urbano por fora de seu art. 1, que no faz
distines, afirmando apenas que as florestas e demais formas de vegetao natural so bens de
interesse comum a todos os habitantes do Pas. Em decorrncia, o exerccio do direito de propriedade,
seja esta rural, urbana, pblica ou particular, deve respeitar as limitaes estabelecidas nesse estatuto,
sobretudo aquelas elencadas no art. 2.[76]
Outrossim, no se pode olvidar a Lei 9.985/00, que institui o Sistema Nacional de Unidades de
Conservao da Natureza, e a recente Lei Federal 11.428/06, que dispe sobre a utilizao e proteo da
vegetao nativa do Bioma Mata Atlntica e d outras providncias, que no artigo 35 prev o seguinte:
A conservao, em imvel rural ou urbano, da vegetao primria ou da vegetao secundria em
qualquer estgio de regenerao do Bioma Mata Atlntica cumpre funo social e de interesse pblico,
podendo, a critrio do proprietrio, as reas sujeitas restrio de que trata esta Lei ser computadas para
efeito da Reserva Legal e seu excedente utilizado para fins de compensao ambiental ou instituio de
cota de que trata a Lei n 4.771, de 15 de setembro de 1965.

Todas estas normas encontram fundamento na funo social da propriedade e no equilbrio

ambiental, princpios jurdicos insertos na Constituio. Destes princpios abrangentes se extrai um outro
princpio mais especfico: a funo sustentvel da propriedade.
Em face de tudo quanto exposto e examinado neste tpico, ao longo deste trabalho, do quando
prescrito na Constituio, na legislao ordinria, da inescusvel interface entre o Direito Urbanstico e o
Direito Ambiental, das incontveis inter-relaes entre o meio ambiente e a ordenao dos espaos
habitveis, que se sustenta que o princpio da funo sustentvel da propriedade urbana integra o
sistema positivo ptrio e serve de fundamento s normas que tenham por finalidade precpua a proteo
do meio ambiente urbano.
A funo sustentvel da propriedade avulta-se como princpio jurdico que se irradia por todo o
sistema, especialmente sobre o Direito Urbanstico. Seu contedo extravel da prpria Constituio
especialmente dos arts. 182; 186 e 225 da Constituio, alm das demais disposies normativas destes
decorrentes.
Por isto que acertou o legislador em, no prprio Estatuto da Cidade, norma geral de Direito
Urbanstico, bem como em outras leis, referir-se expressa e tratar exaustivamente de aspectos ligados ao
meio ambiente em suas diversas facetas, incluindo a preservao do meio ambiente como uma das
hipteses em que a propriedade cumpre sua funo social.
Assiste razo a Guilherme Jos Purvim de Figueiredo ao destacar a inafastvel interface entre o
Direito Ambiental e o direito de propriedade: o princpio da funo social da propriedade.[77]
A toda evidncia, o regime jurdico da propriedade no se restringe s normas de direito civil,
compreendendo, sim, todo um complexo de normas administrativas, ambientais, urbansticas,
empresariais, e, evidentemente, civis, fundamentado nas normas constitucionais.[78] Ainda mais quando
sabemos, com Calmon de Passos, que Pois, consoante brilhantemente expe J.J. Calmon de Passos,
"precisamos aceitar o inelutvel de que as cidades so construdas, necessariamente, sobre o
aniquilamento da Natureza, nem sempre suscetvel de ser recomposta em termos satisfatrios. O que se
exige a ponderao de valores, com vistas a harmonizar o meio ambiente natural com o meio ambiente
construdo..."[79]
Deste modo, em ltima anlise, afirmamos com segurana e com base no ordenamento positivo
que a funo sustentvel da propriedade urbana norma garantia fundamental e princpio jurdico.

4. CONCLUSES
Este trabalho - como no poderia deixar de ser e mesmo por ser prprio Cincia do Direito - no tem a pretenso
de apresentar respostas definitivas, to pouco as nicas possveis. Contudo, ao cabo desta pesquisa e diante da
moldura legal objeto da anlise, a ordem jurdico-positiva brasileira, de rigor externarmos as seguintes concluses:
1 A funo da propriedade, como posta em nosso ordenamento, mais que social, sustentvel, porque
equaciona direitos e deveres sociais, econmicos e de preservao ambiental. Com efeito, est explicitada em nossa
ordem constitucional e infraconstitucional, vislumbrada especialmente mediante a interpretao sistemtica da
Constituio e demais leis, bem como da inescusvel conjugao entre o princpio da funo social da propriedade
e do equilbrio ambiental ou do desenvolvimento sustentvel, insertos, entre outros, nos arts. na forma do art. 5, 6,
170, 186, 225 e outros da Constituio em vigor;

2 Referida norma tem natureza dplice: de direito fundamental (C.F. art. 5, LXXIII), porque diretamente ligada
propriedade, e de princpio jurdico (C.F. arts. 170, 182 e 186), consubstanciando, destarte, norma autnoma no
intrnseca ao direito de propriedade. De qualquer modo, trata-se de dever-ser que impe obrigaes, pena de ser
aplicada a sano correspondente, alm de nortear a elaborao, aplicao e interpretao dos atos jurdicos em
sentido amplo.
3 A funo sustentvel da propriedade urbana obriga os particulares e os operadores do Direito na aplicao e
interpretao das normas, concretiza-se mediante as disposies prescritas no plano diretor, na lei de zoneamento e
das demais normas de disciplina dos espaos habitveis e consubstancia, em soma de valores postos, deveres de
atender a demandas sociais, econmicas e de preservao do meio ambiente no exerccio do direito de propriedade,
de seu aproveitamento racional e adequado e de utilizao ajustada dos recursos naturais nela disponveis;
4 O princpio da funo sustentvel da propriedade urbana constitui verdadeiro alicerce do sistema do Direito
Constitucional, Urbanstico e Ambiental, especialmente no que tange elaborao, aplicao e interpretao das
normas jurdicas que disciplinam a ordenao dos espaos habitveis. Noutro passo, trata-se de prescrio legal,
impondo ao titular do domnio o dever de utilizar a sua propriedade em consonncia ao quanto prescrito no art. 225
da Constituio da Repblica e na legislao infraconstitucional especfica, pena de aplicao das sanes previstas
no sistema, e de modo a assegurar a consecuo de cidades sustentveis e a evitar efeitos negativos sobre o meio
ambiente urbano.

Notas
[1] Humbert, Georges Louis Hage. Direito Urbanstico e funo socioambiental da propriedade imvel urbana. Belo
Horizonte: Frum, 2008.
[2] A Prpria Declarao de Direitos do Homem, advinda da Revoluo Francesa, proclamava, em seus princpios 2
e 4, a propriedade como direito natural e imprescritvel, cujo exerccio no estaria limitado, na medida em que
estivesse assegurado aos demais indivduos o exerccio de seus direitos.
[3]Duguit, Leon. Les Transformations Gnrales Du Droit Priv Depuis Le Code Napolen. Paris: Librairie Flix Alcan,
1920.
[4]Nesta toada, o Professor Andr Ramos Tavares pondera: No possvel ignorar o direito subjetivo propriedade.
Mas tambm igualmente inadmissvel apenas admitir o direito subjetivo, como excludente da funo social, nos
tempos atuais. [4]Tavares, Andr Ramos. Direito Constitucional Econmico. So Paulo: Mtodo, 2006, p. 155.
[5]Sundfeld, Carlos Ari, In Funo... op. cit. p. 5. Celso Antnio, baseando-se nas lies de Oswaldo Aranha Bandeira
de Mello, sustenta que o direito de propriedade , essencialmente, um direito configurado no Direito Pblico e, desde
logo, no Direito Constitucional. In Novos Aspectos... Op. cit., p. 39
[6]Segundo Vladimir da Rocha Frana, a funo social da propriedade no se ligaria ao direito de propriedade, mas
sim seria princpio superior a este. In Frana, Vladimir Rocha. Perfil Constitucional Da Propriedade. Revista bimestral
de Direito Pblico, n. 36, p. 125.p. 130.
[7]H quem sustente no se tratar o direito de propriedade apenas de direito fundamental, mas tambm, e em
primeira, face de garantia fundamental. Adota esta posio Vladimir da Rocha Frana. In Frana, Vladimir Rocha.
Perfil Constitucional Da Propriedade. Revista bimestral de Direito Pblico, n. 36, p. 125. Isto porque o art. 5
consagra no caput a propriedade como inviolvel, para posteriormente, em um dos seus incisos, preceituar como
direito fundamental. No mesmo texto este autor chega a afirmar ter se equivocado o constituinte ao eleger o direito
de propriedade como fundamental. Nas suas ilaes: somente o direito propriedade tem natureza compatvel com

os direitos fundamentais, por ser inviolvel e incondicionado. O disposto no art. 5, XXII, deve ser interpretado como
uma especificao complementar e acessria de um dos aspectos da garantia institucional da propriedade,
estabelecida no caput do dispositivo constitucional supracitado. Op. cit. .p. 128-129.
[8] Acreditamos que tambm seja esta a razo que leva Eurico Sodr a, acertadamente, sustentar que a
desapropriao uma das garantias constitucionais fundamentais, permitimo-nos acrescentar - da propriedade.
Sodr, Eurico. A Desapropriao. So Paulo: Saraiva, 1955, p.9. No mesmo sentido, o entendimento de Maria
Garcia que, com apoio na doutrina de Pontes de Miranda, assevera que no obstante se assinale universalmente
essa caracterstica da vis compulsiva, Pontes de Miranda observa que a expropriao figura na sistemtica
constitucional brasileira, antes como garantia constitucional do que como ameaa sua integridade, sendo a
indenizao, o ressarcimento, a compensao perda patrimonial sofrida pelo expropriado, prvia e justa, mediante
a qual o princpio da garantia mantm-se inclume e inviolado. Garcia, Maria. Desapropriao para Urbanizao e
Reurbanizao. Rio de Janeiro: Forense, 1985, p. 27. Parece-nos, ressalvadas as particularidades do texto, aderir a
essa tese Fbio Konder Comparato ao mencionar ser a propriedade fonte de deveres fundamentais, in A questo...
Op. cit. p. 141. E tambm Vladimir Rocha Frana, que afirma textualmente: no art. 5, XXIII, declara expressamente
a existncia do princpio constitucional fundamental da funo social da propriedade... Op. cit. p. 128.
[9] Jos Afonso da Silva, monografista sobre o tema, ao tratar da aplicabilidade das normas constitucionais, adverte
que uma norma s aplicvel na medida em que eficaz. Por conseguinte, eficcia e aplicabilidade das normas
constitucionais constituem fenmenos conexos, aspectos talvez do mesmo fenmeno, encarados por primas
diferentes: aquela como potencialidade; esta como realizabilidade, praticidade. Neste passo, aponta este
constitucionalista uma caracterstica trplice das normas constitucionais quanto eficcia e aplicabilidade. Classificaas, assim, como sendo de eficcia plena, contida e limitada ou reduzida. As primeiras incluem aquelas que, desde a
entrada em vigor, so capazes de produzir todos seus efeitos essenciais ou tem possibilidade de produzi-los. O
segundo grupo tambm se constituiu de normas que incidem imediatamente, mas preveem meios ou conceitos que
permitem manter sua eficcia contida em certos limites, dadas certas circunstncias. As ltimas no produzem todos
os efeitos essenciais, com a simples entrada em vigor, dependendo, para tanto, de posterior legislao ordinria.
Silva. Jos Afonso Da. Aplicabilidade Das Normas Constitucionais. So Paulo: Malheiros, 2007, p. 60 e 82-83.
[10] Consonantemente as lies de Kelsen, toda norma dotada de um mnimo de eficcia, mesmo porque esta
condio de validade da mesma. Op. cit. p. 235-238.
[11] Neste sentido o posicionamento de Lopez y Lopez. Op. cit. p. 74. Outrossim, ao analisar a Constituio
espanhola, conclui Pedro Escrbano Collado que ... la funcin social constituye um principio ordenador de la
propriedad privada que, como tal, se inserta em el ordenamento constitucional com eficacia inmediata para el
legislador. Collado, Pedro Escribano. La Propriedad Privada Urbana (Encuadramiento e Regimen). Madrid:
Montecorvo, 1979, p. 122. Renovamos aqui que, sobre a matria, j dedicamos ensaio, publicado pela Revista
Magister de Direito Ambiental e Urbanstico, v. 14.
[12]Este o entendimento da esmagadora maioria da doutrina. Ressalvadas as devidas peculiaridades e
propriedades de cada tese, vislumbram a funo social da propriedade como verdadeiro princpio jurdico. Por todos,
citem-se: Eros Grau. In A Ordem... Op. cit. p. 247; Slvio Lus Ferreira da Rocha. In Funo Social... Op. cit. p. 73;
Agel Lopez y Lopez. In La Disciplina... Op. cit. p. 72. Pedro Escribano Collado. In La Propriedad... Op. cit. p. 122-123;
Daniela Campos Librio Di Sarno. In Elemntos..., Op. cit. p. 47; Carlos Ari Sundfeld. In Temas... Op. cit. p. 12-13.
Tambm Rocha, Crmen Lcia Antunes Rocha. O Princpio Constitucional da Funo Social Da Propriedade. In Filho,
Romeu Felipe Bacellar (coord.). Direito Administrativo Contemporneo. Belo Horizonte: Frum, 2005, p. 55-104.
[13]No voltaremos aqui ao embate acerca do conceito e substncia dos princpios jurdicos. Sobre o tema,
reportamo-nos ao captulo II deste trabalho, especialmente a nota de rodap n. 13.
[14] Canotilho, J.J. Gomes e Moreira, Vital. Fundamentos da Constituio. Coimbra: Coimbra, 1991, p. 49.

[15]Alm de alarem a funo social como princpio jurdico, enaltecem sua importncia para interpretao e
aplicao do direito, por todos, Eros Grau. In A Ordem... Op. cit. p. 247; Slvio Lus Ferreira da Rocha. In Funo...
Op. cit. p. 73; Agel Lopez y Lopez, In La Disciplina... Op. cit. p. 72. Pedro Escribano Collado, In La Propriedad. .Op.
cit. p. 122-123; Daniela Campos Librio Di Sarno. In Elementos... Op. cit. p. 47; Carlos Ari Sundfeld. In Funo... Op.
cit. p. 12-13
[16] Consoantemente leciona-nos o constitucionalista Jos Afonso da Silva, em razo do princpio da supremacia,
pelo qual todas as situaes jurdicas devem se conformar com os princpios e preceitos insertos na Constituio,
nossa Carta reconheceu duas formas de inconstitucionalidade. A inconstitucionalidade por ao, que ocorre com a
produo de atos legislativos ou administrativos que contrariem normas ou princpios da Constituio,
incompatibilidade esta que poder ser formal quando tais atos so formados pela autoridade incompetente ou em
desacordo aos procedimentos predispostos na norma maior - ou materialmente hiptese em que tais atos possu
vcio de contedo. Noutro lado, haver inconstitucionalidade por omisso quando referidos atos no sejam praticados
para tornar plenamente aplicveis normas constitucionais. In Curso de Direito Constitucional, 2005. So Paulo:
Malheiros, 2005, p. 46-48.
[17]Mello, Celso Antnio Bandeira de. Novos Aspectos da Funo Social da Propriedade no Direito Pblico. RDP n.
84. Op. cit. p. 4.
[18] Em contraposio ao quanto propugnado pela maioria da doutrina, utilizamos a expresso ainda que no
substancial para nos referir ao impacto da funo social sobre o novo regime jurdico da propriedade, pois
entendemos que, a despeito das inegveis conseqncias jurdicas da decorrentes, o direito de propriedade
permanece inclume. Seu sentido jurdico essencial permanece o mesmo, uma vez que o detentor do direito de
propriedade continua com liberdade para usar, gozar e dispor do bem, reivindic-lo de quem quer que injustamente
dele se aproprie, podendo livremente negoci-lo, percebendo a indenizao devida decorrente de danos provocados
por outrem e mesmo nas hipteses de expropriao a bem do interesse pblico ou sano por descumprimento da
funo social. So estes os elementos que compem o direito de propriedade. No h socializao da propriedade
pelo direito posto, nem penetrao da funo social como parte integrante contedo essencial da noo de direito de
propriedade. O que h o balizamento entre autonomia da vontade e interesse da coletividade.
[19]Precisamente com a Constituio Mexicana de 1917 e a de Weimar, de 1919.
[20]No caso da propriedade urbana, por exemplo, as sanes constitucionais (art. 182, 4) aplicveis so,
sucessivamente, o dever de parcelamento ou edificao compulsrios, IPTU progressivo no tempo e desapropriao
com pagamento mediante ttulos da dvida pblica. J s propriedades rurais que descumpram este dever jurdico
tambm se aplica a desapropriao com pagamento atravs de ttulos da dvida pblica (art. 184). Nos dois casos, o
direito de propriedade permanece na sua inteireza. O que h o dever de o proprietrio exercer este direito
consoante delimitado pelo princpio constitucional da funo social da propriedade e das legislaes deste
decorrentes, que, e em no se cumprindo sujeitar-se- a aplicao da consequente pena legalmente prevista, sem
qualquer mitigao ou alterao substancial do direito de propriedade.
[21]FRANA, Vladimir Rocha. Perfil Constitucional da Propriedade. Revista bimestral de Direito Pblico, n. 36.p.
129.
[22]ROCHA, Crmen Lcia Antunes Rocha. O Princpio Constitucional da Funo Social Da Propriedade. In Filho,
Romeu Felipe Bacellar (coord.). Direito Administrativo Contemporneo. Belo Horizonte: Frum, 2005, p. 88.
[23]SUNDFELD, Carlos Ari. Funo social da propriedade, in Temas de Direito Urbanstico I, DALLARI e
FIGUEIREDO, Adilson Abreu e Lcia Valle, coord. So Paulo: RT, 1987, p.14.
[24]Insta registrar que a funo social da propriedade, a nosso sentir, liga-se com a justia social, embora com ela
no se confunda. A primeira princpio jurdico diretamente ligado ao direito de propriedade. A segunda um dos
primados, verdadeiro princpio fundamental da ordem social posta, consoante disposto no art. Ttulo I e

pormenorizado a partir do art. 193 da Constituio, ligando-se diretamente a assegurao de direitos relativos ao
trabalho, sade, previdncia, assistncia social, educao, cultura, desporto, meio ambiente, proteo especial
famlia, idoso, criana e adolescente. Portanto, ambas so postas com o fito de promover o alcance dos valores
supremos de uma sociedade fraterna, como indicado no prembulo da Constituio, destinando-se a assegurar os
direitos individuais e sociais nsitos ao estado social democrtico de direito. Com a preciso que lhe particular,
manifesta-se Crmen Lcia: fundamental para o perfeito entendimento do dever social imposto ao proprietrio o
princpio da justia social, desatendido enquanto prevalecesse o entendimento da funo individual da propriedade. O
social da Justia buscada contamina a funo que a propriedade ter de cumprir para que se legitime e possa ser
buscada a sua destinao segundo compromisso solidrio com todos e com cada qual dos membros da sociedade
poltica. nesse princpio da justia social que se desenha e se afirma o alicerce fundamental a manejar o
travejamento do direito de propriedade-funo social, que se estampa no captulo da declarao dos direitos
individuais, mas que condiciona a ordem econmica e a social. Op. cit. p.82-83.
[25]Sundfeld, Carlos Ari. In Funo... Op. cit., p. 2.
[26] de bom alvitre mais uma vez frisar que a doutrina, quase que unssona, sustenta, em sentido diametralmente
oposto ao quanto propugnado nestas linhas, que a funo social da propriedade nsita ao direito de propriedade,
interferindo no seu conceito e contedo jurdico, posicionamento defendido por Lopez, Angel M. Lopez Y. La
Disciplina Constitucional De La Propriedade Privada. Madrid: Tecnos, 1988.. p. 70. Corrobora esta tese Pedro
Collado. Aps anotar que um princpio ordenador da propriedade privada inserido no sistema com eficcia imediata
para o legislador, afirma o jurista espanhol que o princpio vai incidir plenamente sobre o contedo do direito,
obrigando o legislador a determin-lo em funo dos interesses sociais tomados em considerao, pelo que conclui
- as faculdades, poderes, vnculos e obrigaes se modificaro em cada caso. COLLADO, Pedro Escribano. La
Propriedad Privada Urbana (Encuadramiento e Regimen). Madrid: Montecorvo, 1979, p. 123. A nosso sentir, como
no se trata de limitao ou restrio externa ou interna -, mas sim de dever jurdico como qualquer outro, a
imposio das conseqncias cabveis poder se dar mediante lei ou ato administrativo, desde que expedidos em
conformidade com o sistema e com sua norma fundamental e que, este ltimo, no ultrapasse seus limites, ou seja,
no inove juridicamente.
[27]Carlos Ari Sundfeld, apoiado nas lies de Jos Afonso da Silva, acrescenta que alm de delimitar o direito de
propriedade e impor um dever ao proprietrio, a funo social um dos fundamentos de legitimao da propriedade,
razo pela qual o proprietrio que no utiliza a coisa, deixando de cumprir a funo social a ele atribuda por ser
detentor de riqueza, no pode se opor ao reconhecimento a terceiro, que d cumprimento a tal funo, de direito de
propriedade sobre o mesmo bem. Em outras palavras, o cumprimento, por algum, da funo de proprietrio, pode
legitim-lo como tal. In Funo...Op. cit. p. 20. Concordamos com as palavras do citado autor, ressalvando que esta
legitimao somente poder se dar se e em conformidade com as prescries constitucionais e infraconstitucionais
pertinentes aquisio do ttulo de propriedade.
[28]Regime jurdico este - seja a propriedade urbana ou rural - j bem delimitado pela Constituio, portanto,
notadamente, de Direito Pblico. Ainda assim no desprezvel esta distino, mesmo porque importante precisar
se, em cada caso concreto incidiro, guisa de exemplo, as regras do art. 182 e 183 ou do art. 186 da C.F , no
mbito infra-constitucional, se incidem sobre determinada propriedade as regras do Estatuto da Cidade ou do
Estatuto da Terra e dos prprios princpios especficos pertinentes a cada uma destas disciplinas.
[29]Adverte-nos Jos Afonso da Silva: Em verdade, uma coisa a propriedade pblica, outra a propriedade social, e
outra a propriedade privada; uma coisa a propriedade agrcola, outra a industrial; uma propriedade rural, outra a
urbana; uma propriedade de bens de consumo, outra a de bens de produo; uma propriedade de uso pessoal, outra
a propriedade/capital. Pois, como alertou Pugliatti, h bastante tempo: No estado das concepes atuais e da
disciplina positiva do instituto, no se pode falar de um s tipo, mas se deve falar em tipos diversos de propriedade,
cada um dos quais assume um aspecto caracterstico. Cada qual deste tipos pode estar sujeito - e por regra estar a uma disciplina particular, especialemente porque, em relao a eles, o princpio da funo social atua diversamente,
tendo em vista a destinao do bem objeto da propriedade. Direito Urbanstico Brasileiro. So Paulo. Malheiros,
2006, p. 75.

[30]Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e
expanso urbana. (...)
2 O plano diretor dever englobar o territrio do Municpio como todo.
Art. 42. O plano diretor dever conter no mnimo:
I a delimitao das reas urbanas onde poder ser aplicado o parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios,
considerando a existncia de infra-estrutura e de demanda para utilizao, na forma do art. 5 desta lei. (...).
[31]In Direito Urbanstico... Op. cit. p. 78-79.
[32]Considere-se, ademais, que a incidncia do princpio da funo social da propriedade no pode estar adstrita ao
que prescreve o plano diretor, porque este sequer obrigatrio - e muitas vezes sua elaborao , na prtica, invivel
- para todos os Municpios, mas somente para aqueles com mais de 20.000 habitantes. Permitimo-nos reportar, por
mais uma vez, ao nosso singelo estudo Da incidncia do princpio da funo social da propriedade nos municpios
no obrigados a elaborar plano diretor.
[33] ARISTTELES. Poltica, Livro 1. Coleo os Pensadores. So Paulo: Nova Cultural, 2004.139.
[34]Warat, Luis Alberto e Martino, Antnio Anselmo. Lenguaje e Definicion Juridica. Buenos Aires: Cooperadora de
Derecho y Ciaencias Sociales, 1973, p. 69. Sobre a concepo aristotlica de definio confira-se tambm Capella,
Juan Ramon. El Derecho Como Lenguaje. Barcelona: Ariel, 1968 e Diniz, Maria Helena. Conceito de Norma Jurdica
Como Um Problema de Essncia. So Paulo: Saraiva, 2006.
[35]VILANOVA, Lourival. As estruturas lgicas e o sistema de direito positivo. So Paulo: Noeses, 2005.
27.
[36]Ferraz, Trcio. A Cincia do Direito. So Paulo: Atlas, 1977, p. 74.
[37]Cammarosano, Mrcio. Provimento de Cargos Pblicos no Direito Brasileiro. So Paulo: RT, 1984, p. 9.
[38]Teoria Pura do Direito. Op. cit. p. 2.
[39]Op. cit. p. 265.
[40]Op. cit., p. 266-269.
[41]Consoante discorre Celso Antnio Bandeira de Mello, os conceitos jurdicos-positivos consistem em
qualificaes de uma realidade para efeitos de direito. Referem-se atribuio de um sentido especial quelas
realidades: justamente o de produzir determinados efeitos em decorrncia da situao normativa que os colhe In
Natureza e Regime Jurdico das Autarquias. So Paulo: RT, 1968, p. 78.
[42] Idem.
[43] Idem.
[44]Cammaroano. Mrcio. Provimento Op. cit. p. 4. De rigor firmar que o citado autor se vale desta construo
doutrinria para tratar do conceito jurdico de cargo e funo - por isto mesmo, ao contrrio do supratranscrito, a frase
do original encontra-se no plural. Construo esta, frise-se, que entendemos ser plenamente aplicvel espcie ora
em debate.

[45]Recorda Jos Afonso da Silva que as Constituies brasileiras anteriores de 1988 nada traziam
especificamente sobre a proteo do meio ambiente natural. Das mais recentes, desde 1946, apenas se extraa
orientao protecionista do preceito sobre a proteo da sade e sobre a competncia da Unio para legislar sobre
gua, florestas, caa e pesca, que possibilitavam a elaborao de leis protetoras como o Cdigo Florestal e os
Cdigos de Sade Pblica, de gua e de Pesca. In Silva, Jos Afonso da. Direito Ambiental. Op. cit., p. 46. No
mesmo sentido, cf. Antunes, Paulo Bessa. Direito Ambiental. Op. cit., p. 51.
[46] Idem.
[47] Entre os diversos dispositivos que fazem referncia direta ou indireta ao meio ambiente e sua proteo, citem-se
o art. 5, XXIII, LXXI, LXXIII; art. 20 a 24 e diversos dos seus incisos e pargrafos; art. 43, 2, IV e 3; art. 49, XIV
e XVI; art. 91, 1, inciso III; art. 129, III, art. 174, 3 e 4; art. 176; art. 200, VII e VIII; art. 231 e art. 232, alm dos
importantes e relevantssimos artigos 170, VI, 186 e 225.
[48]O art. 5, LXXIII insere entre as garantias individuais fundamentais a de ...propor ao popular que vise anular
ato lesivo ao patrimnio pblico ou de entidade de que o Estado participe, moralidade administrativa, ao meio
ambiente e ao patrimnio histrico e cultural....
[49]Silva, Jos Afonso da. Direito Ambiental... Op. cit., p. 46.
[50]Corrobora esta posio, ainda que por fundamentos diversos do ora externado, Jos Afonso da Silva, In Direito
Ambiental... Op. cit. p. 58-70. Tambm advoga esta tese Paulo de Bessa Antunes. Op. cit. p. 67- 72.
[51]Ferreira, Ivette Senise. Tutela Penal do Patrimnio Cultural. So Paulo: RT, 1995. p. 9.
[52]Marcelo Abelha Rodrigues reconhece a existncia da funo sustentvel da propriedade privada e chega a
aventar a existncia de uma nova espcie de bens: os bens ambientais. Com a devida vnia discordamos da
engenhosa construo deste renomado jurista, uma vez que o nosso ordenamento jurdico s prev a existncia de
duas espcies de bens: os pblicos e os privados. Com base nesta tese, a qual apresentamos nossa ressalva, o
citado autor conclu, nesta parte, ao nosso ver com acerto, que ...todas as limitaes propriedade privada que so
ditadas pelo (e em nome) do Direito Ambiental nesse particular concretizadas pelo princpio do poluidor e usurio
pagador so legtimas formas de se estabelecer o devido processo legal substancial e, em ltima anlise, so
limitaes que respaldam-se na necessidade de se proteger o prprio direito de propriedade, por mais insana e
paradoxal que possa parecer essa assero. RODRIGUES, Marcelo Abelha. Elementos de direito ambiental. So
Paulo: RT, 2005, p. 211.
[53]Constituio da Repblica, Art. 186, I e II.
[54]Salazar Jnior, Jos Roberto. O Direito Urbanstico e a tutela do meio ambiente urbano. In Dallari, Adilson Abreu
e Di Sarno, Daniela Campos Librio (coord.). Direto Urbanstico e Ambiental. Belo Horizonte: Frum, 2007, p.173.
[55]CANOTILHO, J.J. Gomes e MOREIRA, Vital. Constituio da Repblica Portuguesa Anotada, Volume 1. So
Paulo: Editora RT, 2007, p. 846.
[56]A doutrina e jurisprudncia ainda revelam certa impreciso quando o assunto o conceito de desenvolvimento
sustentvel - do qual decorre o de cidades sustentveis -, e qual o seu contedo jurdico. Como bem averbam
Canotilho e Vital Moreita: "A densificao de desenvolvimento sustentvelno isenta de dificuldades. Por um lado, o
desenvolvimento sustentvel aponta para idia de cooperao reforada entre os Estados no sentido da proteo do
ambiente, da preservao dos recursos naturais, da utilizao de enregiasrenovveis, e limitao das emisses de
gases com efeito de estufa, etc. Por outro lado, o desenvolvimento sustentvel pode exigir aces especficas quanto
ao desenvolvimento de pases ainda carecidos de infra-estruturas bsicas nos planos econmico e social. Neste
contexto, o princpio do desenvolvimento sustentvel no se limitaria a ser um conceito restrito ao mbito das polticas
ambientais; compreenderia tambm relevantes dimenses econmicas, sociais e culturais. E finalizam: "Um conceito

expandido de desenvolvimento sustentvel no incompatvel com uma densificao normativa no campo do Estado
constitucional ecolgico, de forma a tornar transparente a articulao entre desenvolvimento justo e duradouro e
solidariedade com as futuras geraes." In Constituio... Op. cit. p. 849 Na doutrina ptria, J.J. Calmo de Passos
tambm revelou preocupao quanto ao tema, externando-a nos seguintes termos: "Desenvolvimento sustentvel
algo de que todos falam e ningum sabe precisamente o que seja. Mais que isto; antes de se falar em
desenvolvimento sustentvel deveria ser deixado claro o que se deseja sustentar, em favor de quem e por que
maneira. Exige-se, ainda, seja explicitada que viso do mundo suporta as reflexes e as teorias propostas sob a
gide do 'desenvolvimento sustentvel' e quais so a consistncia lgico e o significado tico e poltico dessas
reflexes e dessas terapias. Sempre se deixa na sombra o fato inexorvel de que, na base de tudo, est o
relacionamento do homem com a natureza." Diz, ainda, o mesmo autor: "Do ponto de vista poltico, ressalta ao
problema, diria antes o desafio ameaador, que o de se compatibilizar os reclamos do desenvolvimento capitalista
no nvel por ele hoje alcanado, com as exigncias cada vez mais prementes de justia social, entendido este termo
como relacionado satisfao das necessidades de todos os homens, o que se revela cada vez mais difcil de ser
alcanado num mundo em que se fomenta muito mais a satisfao dos desejos que o atendimento das
necessidades." In Passos, Jos Joaquim Calmon de. Meio Ambiente E Urbanismo. Compreendendo, Hoje, O Cdigo
Florestal De Ontem. Revista Eletrnica de Direito do Estado (REDE), Salvador, Instituto Brasileiro de Direito Pblico,
n. 10, abril/maio/junho, 2007, p. 9-10. Entendemos que o desenvolvimento sustentvel princpio jurdico, portanto
norma jurdica, e que est diretamente relacionado com o direito manuteno da qualidade de vida atravs da
conservao do meio ambiente, atravs da adoo de medidas e aes preventivas, a fim de que o desenvolvimento
ocorra de forma a preserv-lo para as presentes e futuras geraes, como prescreve a Constituio da Repblica em
seu art. 225.
[57]Estatuto da Cidade, Art. 2, I
[58]Idem, inciso IV.
[59]Inciso VI, alnea g).
[60]Idem, inciso VIII.
[61]Inciso XXII.
[62]Inciso XIII.
[63]Ainda o citado art. 2, agora em seu inciso XIV.
[64]Medauar, Odete e Almeida, Fernando Dias Menezes de. Estatuto da Cidade. So Paulo: RT, 2004. p. 26-27.
[65]J dedicamos breve trabalho ao estudo de impacto de vizinhana e sua utilidade como instrumento de tutela ao
meio ambiente, especificamente o cultural. In Humbert, Georges Louis Hage. O estudo de impacto de vizinhana
como instrumento de proteo ao meio ambiente cultural. Frum de Direito Urbano e Ambiental FDUA. Vol.27
(mai/jun. 2006) p. 3323-3326. Belo Horizonte: Frum, 2006.
[66]Anota Digenes Gasparini que se pode definir o conceito de direito de preferncia fixado nos arts. 25 e 26 do
Estatuto da Cidade, como o direito assegurado por lei ao Municpio, nas mesmas condies de preo e pagamento,
de ser preferido quando o proprietrio de imvel urbano situado em rea delimitada por lei municipal baseada no
plano diretor e sujeita ao regime de preempo se dispuser por vontade prpria a alien-lo onerosamente a particular
ou se dispuser a alien-lo, nessas condies, a terceiro em razo do recebimento formal de proposta de compra e
venda. Gasparini, Digenes. Direito de Preempo. In Dallari, Adilson Abre e Ferraz, Srgio (coord.). Estatuto da
Cidade. So Paulo. Malheiros, 2002, p. 196. O direito de preempo consiste no instrumento de poltica urbana que
confere ao poder Pblico Municipal, desde que haja lei anterior baseada no plano diretor que delimite suas reas de
incidncia, a preferncia para aquisio de imvel urbano objeto de alienao onerosa entre particulares. Consoante
brilhantemente expe Ricardo Lira, a concepo urbanisticamente vlida, pois o Municpio, em reas previamente

definidas na lei e no plano de uso do solo, poder adquirir desde logo imveis cuja aquisio futura ser
inevitavelmente mais onerosa, aps a realizao de determinado plano especfico de urbanizao. Possibilita que a
plus valia, decorrente da implantao dos equipamentos urbanos e da implementao dos planos se d nas mos do
Poder Pblico. Op. cit. p. 168.
[67] o prprio estatuto da cidade que conceitua estas operaes como sendo o conjunto de intervenes e medidas
coordenadas pelo Poder Pblico municipal, com a participao dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e
investidores privados, com o objetivo de alcanar em uma rea transformaes urbansticas estruturais, melhorias
sociais e a valorizao ambiental. Aqui, nos importa a sua utilizao para fazer-se cumprir a funo socioambiental
da propriedade, ou seja, para possibilitar que a propriedade atenda ao quanto preceitua o art. 225 da nossa Carta
Maior. E o que se pretende mediante tais operaes, pois prescreve explicitamente a norma a valorizao ambiental
como um dos seus propsitos. Com efeito, nota-se neste tipo de operao a possibilidade do Poder Pblico se
associar com a iniciativa privada no intuito de efetuar melhorias em determinadas regies, obviamente com vistas ao
desenvolvimento urbano. As chamadas parcerias com a iniciativa privada representam recurso bastante utilizado
atualmente, em especial devido grande dificuldade de atender os objetivos propostos, com parcos recursos pblicos
disponveis. In Medauar... Op. cit. p. 215. Prescreve-se a participao direta da sociedade proprietrios, moradores,
investidores -, coordenadas pelo Poder Pblico, visando o desenvolvimento estruturado e adequado de determinada
rea. Atravs deste mecanismo, poder-se- efetuar a modificao de ndices e caractersticas de uso e ocupao do
solo, bem como as alteraes de normas edilcias, regularizao de construes, sempre levando em considerao o
impacto ambiental. No por outra razo, o art. 33 do E.C impe que o Estudo de Impacto de Vizinhana, acima j
analisado, contedo mnimo da lei especfica que aprovar a operao urbana consorciada. E assim fica garantida
mais uma forma de efetivao da funo socioambiental da propriedade e a consequente tutela do meio ambiente
urbano.
[68]O Estatuto da Cidade preceitua que Lei Municipal, baseada no plano diretor, poder autorizar o proprietrio de
imvel urbano, privado ou pblico, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pblica, o direito de
construir previsto no plano diretor ou em legislao urbanstica dele decorrente, quando o referido imvel for
considerado necessrio para fins de preservao ou quando o imvel for considerado de interesse histrico,
ambiental, paisagstico, social ou cultural (art.35, II). Mais uma vez com apoio das lies de Odete Medauar,
acertado afirmar que diferentemente da outorga onerosa do direito de construir, em que se possibilita ao particular
construir acima do limite previsto para o terreno, mediante contrapartida a ser paga ao Municpio, na transferncia do
direito de construir possvel repassar a terceiro a possibilidade de construir, abrindo-se mo do mencionado direito.
Op. cit. p.222. Essa possibilidade se estende a um mesmo proprietrio de dois ou mais imveis, que poder transferir
este direito para um outro imvel seu. Funcionar como excelente recurso para alcanar o objetivo de preservao
do meio ambiente urbano natural ou construdo, uma vez que permitir ao Poder Pblico intervir de forma menos
agressiva na propriedade privada, j que a limitao imposta ao direito de construir em razo do valor histrico,
ambiental, paisagstico, social ou cultural, poder ser compensada com a transferncia deste para outra propriedade
que no possua estas funes, harmonizando os interesses sociais e particulares.
[69]Estatuto da Cidade, Art. 41, V.
[70]In Estatuto da Cidade... Op. cit. p. 84.
[71]Nery Jnior, Nelson e Andrade Nery, Rosa Maria. Novo Cdigo Civil e Legislao Extravagante Anotados. So
Paulo: RT, 2002, p. 181.
[72]Sobre a recepo do Cdigo Florestal pela atual Constituio, confira-se Akaoui, Fernando Reverendo Vidal.
Aplicao do Cdigo Florestal Em reas Urbanas. In Feitas, Jos Carlos de. Temas de Direito Urbanstico 2. So
Paulo: Imprensa oficial do Estado: Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, 2000 p. 282.
[73]Admitimos, assim como o citado autor, que as problemticas pertinentes ao urbanismo e aos 'meios ambientes',
devem ser estudadas luz da interdisciplinariedade. Contudo, esta interdisciplinariedade, como j externamos, deve
ser jurdica - ou seja, entre ramos da Cincia do Direito - e o objeto de anlise deve ser apenas o perfi jurdico - que,

repise-se, conformado mediante normas - conferido tais problemticas - quais sejam habitao, trabalho,
educao, lazer, sade, etc.
[74]PASSOS, Jos Joaquim Calmon de. Meio Ambiente E Urbanismo. Compreendendo, Hoje, O Cdigo Florestal de
Ontem. Revista Eletrnica de Direito do Estado (REDE), Salvador, Instituto Brasileiro de Direito Pblico, n. 10,
abril/maio/junho, 2007. p. 6-8.
[75]AKAOUI, Fernando Reverendo Vidal. Aplicao do Cdigo Florestal Em reas Urbanas. In Feitas, Jos Carlos de.
Temas de Direito Urbanstico 2. So Paulo: Imprensa oficial do Estado: Ministrio Pblico do Estado de So Paulo,
2000, p. 283.
[76]Fink, Daniel Roberto e Pereira Mrcio Silva. Vegetao De Preservao Permanente E Meio-Ambiente Urbano.
Revista de Direito Ambiental, vol. 2 RT, p. 89.
[77]Figueiredo, Jos Guilherme Purvin de. A Propriedade No Direito Ambiental. Rio de Janeiro: Esplanada, 2004, p.
40.
[78]Frana, Vladimir da Rocha. Op. cit. p. 125.
[79]Op. cit. p. 11.

Leia mais: http://jus.com.br/artigos/45100/funcao-sustentavel-da-propriedade-imovel-urbana#ixzz3v9Li1SmW

Leia mais: http://jus.com.br/artigos/45100/funcao-sustentavel-da-propriedade-imovel-urbana/2#ixzz3v9M2EEQC