Derecho Inquilinario

Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

El Presidente de la Repblica en Consejo de Ministros, en uso de la atribucin que le confera el ordinal 8 del artculo
190 de la Constitucin de la Repblica de Venezuela de 1961, y que actualmente le otorga el ordinal 8 del artculo 236
de la nueva Carta Magna, y de conformidad con lo dispuesto en el literal g) del numeral 4 del artculo 1 de la "Ley que
autoriza al Presidente de la Repblica para Dictar Medidas Extraordinarias en Materia Econmica y Financiera
requeridas por el inters pblico (1)", dict el Decreto con rango y fuerza de Ley Nro.427 por medio del cual se
promulg la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (en adelante Ley de Arrendamiento). (2)
Las normas contenidas en el referido Decreto constituyen el rgimen jurdico comn de los arrendamientos
inmobiliarios, y tiene por finalidad actualizar y concentrar en un solo texto normativo toda la materia de stos. En este
sentido, la Ley de Arrendamiento deroga: (i) la Ley de Regulacin de Alquileres del 1 de agosto de 1960, (ii) la Ley de
Reforma Parcial de la Ley de Regulacin de Alquileres del 2 de enero de 1987, (iii) el Decreto Legislativo sobre
Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, (iv) el Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres y del
Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas del 5 de febrero de 1972, (v) La Resolucin No. 3729 del Ministerio de
Fomento del 1 de julio de 1976, (vi) los Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971, No. 298
del 15 de junio de 1989, No. 1493 del 18 de marzo de 1987, as como tambin se estableci una derogatoria de
carcter general para todas las dems disposiciones ordinarias contrarias a la presente Ley de Arrendamiento.
ENTRADA EN VIGENCIA
La Ley de Arrendamiento entr en vigencia el 1 de enero del 2.000 (3) y, en consecuencia, sus disposiciones son
aplicables desde esa fecha. No obstante, de conformidad con lo previsto en su artculo 88, queda claro que los
procedimientos administrativos en curso para el momento de inicio de su vigencia, seguirn tramitndose hasta su
conclusin definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inici su tramitacin en tanto y en cuanto stas sean
aplicables.
MBITO DE APLICACIN DE LA LEY
El mbito de aplicacin de la Ley de Arrendamiento se circunscribe al arrendamiento y subarrendamiento de los
inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales,
industriales, profesionales y de enseanza entre otras, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente, as
como los cnones de arrendamiento de los mismos. (4) Asimismo, las disposiciones de la Ley de Arrendamiento en lo
relativo a la fijacin de los cnones de arrendamiento (regulacin de alquileres) excluye expresamente a los inmuebles
cuya cdula de habitabilidad u otro acto equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987. Esto quiere decir, que se deja
a la libre voluntad de las partes contratantes todo lo relativo a la fijacin del canon de arrendamiento bajo tal supuesto.
Los arrendamientos de las reas comunes de los inmuebles sujetos a la aplicacin de esta Ley, sern regulados por las
disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.
Dentro del mbito de aplicacin de la Ley de Arrendamiento encontramos las siguientes excepciones:
a) En cuanto a la aplicacin de la Ley
Se consagran de manera taxativa los supuestos a los que no se aplica la Ley de Arrendamiento (5). En este sentido, se
prev que los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, las fincas rurales y los fondos de comercio, as como los
hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales y las pensiones que
acrediten su registro ante la autoridad competente, quedan fuera del mbito de aplicacin de la Ley.
b) En cuanto a la regulacin de alquileres
Estn excluidos a los efectos de la fijacin de los cnones de arrendamiento, los inmuebles pertenecientes a la
Repblica de Venezuela, los Estados, Municipios y los institutos oficiales del Ejecutivo Nacional, as como los
inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya cdula de habitabilidad o
instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987, al igual que las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo
valor individualmente considerado exceda de doce mil quinientas Unidades Tributarias (6).
c) En cuanto a la terminacin de la relacin arrendaticia
En lo que se refiere a la terminacin de la relacin arrendaticia, quedaron excluidas de la aplicacin de la Ley en
estudio, el arrendamiento y subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupacin sea consecuencia de una relacin
laboral o de una relacin de subordinacin.
DEFINICIONES PROPIAS DE LA LEY
A fin de lograr una mejor comprensin de las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamiento, se introduce un
conjunto de definiciones autnticas respecto de los siguientes vocablos (7):

4.1. Viviendas urbanas y suburbanas: las primeras son aquellas unidades de vivienda que se encuentran fsicamente
ubicadas dentro del rea de las ciudades, y las segundas, son aquellas edificadas en zonas de influencia que se
caractericen desde el punto de vista urbanstico como reas de expansin conforme a las respectivas Ordenanzas
Municipales.
4.2. Organismos de inquilinato: Son aquellos organismos administrativos a quienes se atribuye la competencia
inquilinaria. En este sentido, se atribuye al Poder Ejecutivo Nacional tal competencia, no obstante, podr ser delegada
en las Alcaldas, en cuyo caso las multas que aquellas impongan ingresarn al Tesoro Municipal. La Ley de
Arrendamiento prev expresamente que en el rea Metropolitana de Caracas estas funciones no podrn ser delegadas
a los Municipios (8) y, en consecuencia, sern ejercidas por el Ejecutivo Nacional a travs de la Direccin General de
Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
4.3. Clusula penal arrendaticia: Es la sancin prevista por las partes en el contrato, imponible en virtud del
incumplimiento de una de las clusulas del mismo.
CONTENCIOSO INQUILINARIO
CONCEPTO
La jurisdiccin contencioso-administrativa es el conjunto de rganos judiciales encargados de controlar la legalidad y
legitimidad de los actos, hechos y relaciones jurdico-adminisrativas. Por su parte, la jurisdiccin contenciosoadministrativa inquilinaria se encuentra enmarcada dentro de los llamados "contenciosos especiales" y, en
consecuencia, slo los Tribunales especificados por la Ley sern los competentes para conocer de esta materia.
TRIBUNAL COMPETENTE
La competencia judicial para conocer las actuaciones de la Administracin Inquilinaria estar distribuida atendiendo al
rgano que dicte los actos administrativos de inquilinato. As, en el rea Metropolitana de Caracas, la impugnacin de
los actos administrativos emanados de la Direccin General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura sern
conocidas por los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo; en el resto del pas, los Juzgados de
Municipio o los de igual jerarqua de la localidad de que se trate sern los competentes.
De lo anterior se desprende que a los Juzgados del interior de la Repblica se les atribuye una competencia especial
contencioso administrativa (contencioso eventual) en materia inquilinaria, pero en lo que respecta a el conocimiento de
los dems procedimientos jurisdiccionales referidos por la Ley en estudio sobre la materia de arrendamientos urbanos
y suburbanos, ser la jurisdiccin civil ordinaria la competente (9).
En conclusin para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulacin son
competentes los siguientes Tribunales: (i) los Tribunales Superiores con Competencia en lo Civil y Contencioso
Administrativo en la Regin Capital, (ii) Los Jueces de Municipio o los de igual jerarqua de la localidad donde se
encuentre el inmueble en los Estados. (10)
MATERIA
Los interesados podrn interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo
regulador ante la jurisdiccin contencioso administrativa, dentro de los 60 das calendario siguientes a la ltima de las
notificaciones de la decisin respectiva efectuada a las partes.
Las sentencias que decidan el recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad contra los actos regulatorios
de los cnones mximos de arrendamiento, no podrn fijar su monto, es decir, que la decisin de mrito deber quedar
circunscrita a los poderes del juez contencioso administrativo. Si es declarada la nulidad del acto regulatorio por
sentencia definitivamente firme, el rgano regulador deber dictar el nuevo acto conforme a la sentencia judicial, en
cuyo caso, deber realizarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurdico todas aquellas
actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.
Cuando cursen ante los tribunales de la jurisdiccin contencioso administrativa mas de un recurso de nulidad contra un
mismo acto administrativo inquilinario, se acumularn los respectivos procesos. Dicha acumulacin podr solicitarse
incluso en estado de dictar sentencia en el Tribunal que haya prevenido primero.
A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las Leyes atribuyan al Juez Contencioso
Administrativo, el Tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad, podr suspender en todo o en
parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecucin comporte perjuicios o gravmenes
irreparables o de difcil reparacin por la definitiva. En tales casos, el Juez podr exigir garanta suficiente a la parte
interesada.
DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA
La preferencia ofertiva es el derecho del arrendatario a que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia de
cualquier tercero, el inmueble que ocupa. En este sentido, segn lo establecido en la Ley de Arrendamiento, se har
acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tenga mas de 2 aos como tal, siempre que se encuentre
solvente en el pago de los cnones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. (11)
En virtud del derecho de preferencia, el propietario deber notificar al arrendatario de su voluntad de vender mediante
documento autntico, donde deber indicar el precio, condiciones y modalidades de negociacin. El arrendatario

deber igualmente notificar al propietario en forma indubitable su aceptacin o rechazo a la oferta en el trmino de 15
das calendario contados a partir del ofrecimiento. En el caso de que el arrendatario rechace el ofrecimiento, el
propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades.
An cuando la Ley de Arrendamiento no lo seala expresamente se deduce que la falta de notificacin del arrendatario,
se entender como negativa en cuanto a la aceptacin de la oferta, ya que para cumplir con el requisito de la formacin
de un documento indubitable, se requiere un medio pblico o autntico.
Transcurridos 180 das calendarios despus del ofrecimiento en venta sin que se hubiese efectuado sta a terceros,
quedar sin efecto la oferta, debiendo en consecuencia cursarse una nueva al arrendatario para cualquier otra
negociacin que se pretenda celebrar (12).
Cuando un tercero (sea persona natural o jurdica) haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deber
acreditar que est suficientemente autorizado para ello mediante documento autntico, y determinar con precisin las
condiciones establecidas por el propietario para la negociacin.
FIJACIN DE LOS CNONES DE ARRENDAMIENTO
La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulacin por la Ley de Arrendamiento estar
basado en porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en Unidades Tributarias (U.T).
En este sentido si el inmueble tiene un valor de hasta 4.200 U.T no podr cobrarse mas del 6 % anual del valor del
inmueble por concepto de canon de arrendamiento, si el valor del mismo est comprendido entre 4.201 y 8.400 U.T
podr cobrarse hasta un 7% anual de su valor, si vara entre 8.401 y 12.500 U.T el total de los cnones anuales no
podr exceder del 8% del valor del inmueble, y por ltimo si es superior a 12.501 U.T podr cobrarse hasta un 9%
anual. Se establece tambin que el Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidad sealados,
cuando as lo determinen razones de inters pblico o social.
Para la determinacin del valor del inmueble a los fines del clculo de los cnones de arrendamiento mximos anuales
(13), el organismo encargado de efectuar la fijacin del canon mximo de arrendamiento deber tomar en
consideracin: (i) el uso, clase, calidad, situacin, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que
influyan en las operaciones y clculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales debern ser
especificadas razonadamente. (ii) El valor fiscal declarado y aceptado por el propietario y el valor establecido en los
actos de transmisin de la propiedad realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud de regulacin,
as como los precios promedio de las enajenaciones de inmuebles similares en los ltimos 2 aos.
A los efectos de la fijacin del canon mximo mensual en los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal,
se tomar en consideracin la contribucin para el pago de los gastos comunes causados por la administracin,
conservacin, reparacin o reposicin de las cosas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.
El alquiler mximo de los muebles y otros accesorios arrendados junto con la vivienda sujeta a regulacin, ser fijado
por las partes contratantes, pero en ningn caso podr ser mayor al 2% mensual del valor de los mismos. En todo
caso, el alquiler de los muebles, en ningn caso podr exceder del 30% del canon fijado al inmueble.
Los cnones de arrendamiento de los inmuebles sern revisados por el organismo encargado de la regulacin a
instancia de parte interesada cuando:
a) Hubieren transcurrido 2 aos de la fijacin del canon mximo de arrendamiento mensual efectuada y notificada a los
interesado por el rgano administrativo competente.
b) Se cambie total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
c) El propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble mejoras cuyo costo exceda del 20% del valor del
inmueble.
Los organismos administrativos de inquilinato a los fines de mantener el equilibrio econmico de las relaciones
arrendaticias, podrn iniciar de oficio el procedimiento de regulacin, instruir y decidir los casos que a su juicio
considere necesario a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicacin de las sanciones a que hubiere lugar.
PAGO POR CONSIGNACIN
CONSIGNACIN ARRENDATICIA
Si el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tcitamente recibir el pago de la pensin de arrendamiento
vencida, podr el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que acte en nombre y descargo de ste,
consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por el territorio, dentro de los 15 das continuos siguientes al
vencimiento de la mensualidad.
En los casos en que estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes derivado directa o
indirectamente de la relacin arrendaticia, el arrendador o propietario podr retirar y disponer libremente de las
cantidades consignadas a su favor, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la accin
intentada, a menos que sta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.
PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO
Mediante escrito dirigido al juez, el consignante indicar su nombre y apellido, el carcter con el que acta, as como la
identificacin completa y direccin de la persona natural o jurdica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble,
el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efecta la consignacin. El Juez dar al

interesado comprobante de la consignacin y cursar notificacin al beneficiario indicando que la suma consignada se
halla a su orden y disposicin. (14)
Para dar cumplimiento a lo anterior, el arrendatario debe aportar datos suficientes para la notificacin del interesado
dentro de un plazo no mayor a los 30 das siguientes a la primera consignacin. (15) En el caso de que el arrendatario
manifieste desconocer la direccin del arrendador, deber solicitar al Tribunal receptor la expedicin de un cartel de
notificacin, y proceder a una sola publicacin en uno de los diarios de mayor circulacin de la localidad donde se
encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente lo consignar para ser agregado al respectivo expediente de
consignaciones.
Efectuada la primera consignacin, se abrir un expediente en el cual se llevarn las diligencias pertinentes, quedando
el consignante obligado a efectuar las posteriores en ese mismo expediente. No se considerarn legtimamente
efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto. (16) La suma de dinero consignada,
slo podr ser retirada por el beneficiario o por su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello, y en ningn
caso podr retirarla el arrendatario o el tercero consignante.
En virtud de la consignacin legtimamente efectuada, se considerar al arrendatario solvente, salvo prueba en
contrario que apreciar el Juez ante quien se presente la demanda. A los efectos de la consignacin arrendaticia, todas
las actuaciones en el tribunal estarn libres de derechos, emolumentos y exentas del impuesto de papel sellado y
timbres fiscales. (17)
REINTEGRO DE LOS SOBREALQUILERES
En los inmuebles sometidos a regulacin, estn sujetos a repeticin todo pago en exceso del canon mximo
establecido por los organismos competentes. La obligacin de repeticin corresponde al arrendador o al perceptor de
los sobrealquileres. (18) El reintegro se har sobre la base del exceso cobrado desde la fecha de iniciacin del contrato
hasta la fecha de la regulacin que resultare definitivamente firme. Las acciones para solicitar la repeticin de los
sobrealquileres se intentarn ante los Tribunales competentes por la cuanta, y se tramitarn conforme al procedimiento
establecido en la Ley de Arrendamiento. (19)
Los reintegros son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y, en consecuencia, se
considerar en estado de solvencia al arrendatario, cuando el importe del reintegro establecido por sentencia
definitivamente firme sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres. El Tribunal que
conozca en primera instancia de las acciones de reintegro, remitir de oficio al organismo regulador correspondiente
copia certificada de la sentencia definitivamente firme que recaiga en la causa a los fines de la imposicin de una multa
que no podr exceder de 420 U.T, segn lo establecido en el artculo 82 de la Ley de Arrendamiento.
PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO
El conocimiento y tramitacin de los asuntos cuya competencia es atribuida al organismo regulador se regir conforme
al siguiente procedimiento:
INICIO:
Inicia a instancia de parte interesada mediante solicitud escrita, la cual debe ser admitida dentro de lo 3 das hbiles
siguientes. (20) Si la solicitud presentare defectos u omisiones se le notificar al interesado para que subsane las
mismas dentro de los 15 das calendario siguientes a su notificacin. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dar
curso a la solicitud, en caso contrario no ser admitida (21)
Admitida la solicitud, se le notificar a los interesados que debern comparecer al tercer da hbil siguiente a su
notificacin para exponer lo que estimen conveniente, (22) y en esa oportunidad debern consignar por escrito todas
sus defensas y pretensiones, al igual que las razones en que se fundamente la oposicin sin que despus se admitan
otras. (23)
INSTRUCCIN:
En virtud de lo anterior, quedar abierta de pleno derecho una articulacin probatoria de 10 das hbiles, quedando a
criterio de la autoridad administrativa la admisin de los otros medios de prueba establecidos en el Cdigo Civil, Cdigo
de Procedimiento Civil, Cdigo Orgnico Procesal Penal o en otras Leyes. El acto administrativo que niegue la
admisin de una prueba deber ser suficientemente motivado. (24)
Para determinar el valor del inmueble, se abrir un lapso de 30 das calendario luego del vencimiento del lapso
probatorio, pudiendo ser extendido por el organismo regulador por 30 das calendario ms cuando razones de
importancia as lo impongan. Dichos lapsos se entendern concluidos en la fecha en que se determine el valor del
inmueble, sus anexos y accesorios.
Cuando se solicite la fijacin del canon de arrendamiento de una porcin de un inmueble cuyo valor lo determin el
organismo regulador menos de 2 aos antes de la solicitud, no se proceder a una nueva determinacin, sino que se
aplicar a la porcin cuya regulacin se solicite la parte que proporcionalmente le corresponda. (25)
DECISIN:
El organismo regulador dictar su decisin dentro de los 10 das hbiles contados a partir de aquel en que se haya
determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. (26) Estas decisiones sern notificadas personalmente a

las partes interesadas, debiendo la notificacin contener un resumen de la decisin e indicar los recursos que proceden
en su contra, expresando los lapsos para ejercerlos y los rganos o Tribunales ante los cuales deban interponerse. (27)
NOTIFICACIN:
Si la notificacin no pudiere hacerse personalmente, se dejar expresa constancia en el expediente sealando las
razones o circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se har un resumen de la decisin y se
publicar un aviso en uno de los diarios de mayor circulacin de la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble.
La publicacin del aviso la consignar en el expediente el interesado, y se fijar a la vista del pblico en el local donde
despacha el funcionario que dict la decisin, y en la morada u oficina de los interesados. Transcurridos 10 das hbiles
contados a partir de la publicacin del aviso, se entender que los interesados han sido notificados hacindose constar
tal situacin en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicacin deber correr con los costos de la misma.
(28)
A los fines de las notificaciones que deban practicarse fuera de la jurisdiccin territorial del organismo regulador, se
podr librar despacho o exhorto al organismo de inquilinato de la jurisdiccin donde deba practicarse la notificacin en
los trminos de Ley. Cumplida sta, se devolvern las actuaciones al organismo de origen. (29)
EFECTOS:
Las decisiones dictadas por el organismo regulador, agotan la va administrativa. (30) Se aplicar supletoriamente la
Ley Orgnica de Procedimientos Administrativos y el Cdigo de Procedimiento Civil para todo lo no dispuesto en el
procedimiento administrativo establecido en la Ley de Arrendamiento. (31)
PRRROGA LEGAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como "un contrato consensual, sinalagmtico-bilateral, oneroso y
de administracin; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y
recprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si
el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo no se debe el alquiler."(Colin y Capitant. Curso Elemental de Derecho Civil,
1949, tomo 4, p.283).
Por su parte el artculo 1579 del Cdigo Civil define el arrendamiento de la siguiente manera:
"Artculo 1579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la
otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que sta se obliga a pagar a
aquella ..."
La Ley de Arrendamiento consagra una innovacin que rompe con la legislacin anterior en lo que se refiere a la
prrroga de los contratos de arrendamiento. En este sentido, el arriendo de inmuebles sujetos a regulacin celebrados
a tiempo determinado, ser prorrogado obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario
llegado el da del vencimiento del plazo (32), durante el lapso de la prrroga legal, la relacin arrendaticia se
considerar a tiempo determinado (33), permaneciendo vigentes las condiciones y estipulaciones convenidas por las
partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento consecuencia de un procedimiento de
regulacin, o de un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de sta.
Las innovaciones en esta materia podran resumirse de la siguiente manera:
a) La prrroga legal opera de pleno derecho y una vez vencida, el arrendador podr exigir del arrendatario la entrega
del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, por virtud del contrato -previa onterposicin
de la correspondiente demanda- decretar el secuestro de la cosa arrendada, y ordenar el depsito de la misma en la
persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si hubiere lugar a ello
(34).
b) El principio general de prrroga ope legis consigue sin embargo una limitacin importante en la Ley de
Arrendamiento, ya que si al vencimiento del contrato, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus
obligaciones contractuales o legales, no tendr derecho a gozar del beneficio de la prrroga legal. (35)
c) Durante la prrroga legal no se admitirn demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento
del trmino, no obstante, sern admitidas aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales
y contractuales.
RGIMEN SANCIONATORIO
Los infractores de las disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamiento sern penados por el organismo
encargado de la fijacin de los cnones de arrendamiento con una multa que exceder de 420 U.T segn la gravedad
de la falta y el mrito de las respectivas circunstancias atenuante o agravantes que concurran en el caso concreto. El
organismo regulador, utilizando todos los recursos legales a su alcance investigar los hechos que puedan constituirse
en infracciones a la Ley de Arrendamientos.
La resolucin que imponga una multa ser notificada personalmente al infractor, remitindole copia de la misma junto
con la planilla de liquidacin, a fin de que pague el monto de la multa en las oficinas de recepcin de fondos nacionales
dentro de los 5 das hbiles siguientes a la fecha de la notificacin. Si el organismo regulador es una Alcalda, el monto
de la multa ingresar al Tesoro Municipal. Los funcionarios encargados de la regulacin, podrn valerse de las
autoridades policiales para efectuar las respectivas notificaciones.

Si la notificacin del infractor no pudiese hacerse de la manera indicada se dejar expresa constancia en el expediente
administrativo, sealando las razones por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se har un resumen de la
decisin, y se publicar un aviso en uno de los diarios de mayor circulacin de la localidad donde est ubicado el
inmueble. La publicacin del aviso la consignar en el expediente el interesado, y se fijar a la vista del pblico en el
local donde despacha el funcionario que dict la decisin, y en la morada u oficina de los interesados. Transcurridos
diez das hbiles contados a partir de la publicacin del aviso, se entender que los interesados han sido notificados,
circunstancia que se har constar expresamente en el texto del aviso.
En el caso de los infractores reincidentes, se les impondr hasta el doble de la multa previamente impuesta, y en el
supuesto de que alguien se opusiese u obstaculizase el cumplimiento de las actuaciones de los organismos
reguladores ser sancionado con una multa equivalente de 420 U.T segn la gravedad de la falta guardando la debida
proporcionalidad y adecuacin a los supuestos de hecho de la norma. Para cumplir con sus atribuciones, el organismo
regulador podr requerir el auxilio de la fuerza pblica si fuere necesario. (36)
RELACIN ARRENDATICIA
CONDICIONES
Los propietarios y administradores de inmuebles destinados a arrendamiento estn en la obligacin de velar por su
buen estado de conservacin, en consecuencia, debern contratar personas especializadas para el mantenimiento de
ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumticos, pintura y
cumplir con las exigencias sanitarias del inmueble.
Esta obligacin prevista en el artculo 12 de la Ley de Arrendamiento es desarrollo especial del principio general
previsto en el artculo 1585 del Cdigo Civil, no obstante, en lo que respecta a las reparaciones que se originen por
daos maliciosos causados por los arrendatarios, el propietario no est obligado a realizarlas, todo ello sin perjuicio de
lo que se pacte en virtud de la autonoma de la voluntad de las partes contratantes. Los derechos y obligaciones
derivadas del incumplimiento de esta disposicin se regirn por lo establecido en el Cdigo Civil y dems Leyes u
Ordenanzas aplicables.
En el caso de los inmuebles sujetos a regulacin, es decir, los que hubieren obtenido la cdula de habitabilidad en
fecha posterior al 2 de enero de 1987, el arrendatario y subarrendatario no estn obligados a pagar alquileres
superiores a los legalmente establecidos, ni primas por la cesin, traspaso, arriendo o venta de punto, as como
aceptar como condicin para la celebracin del arrendamiento la compra de bienes muebles que se encuentren
ubicados dentro del rea que se pretende arrendar.
En los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado sobre inmuebles exentos de regulacin en
los que no se haya pactado clusula de valor sobre la actualizacin peridica del canon de arrendamiento, la Ley en
estudio establece que ste se ajustar cada ao de la relacin arrendaticia de acuerdo al ndice general de precios al
consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el
monto del mismo.
Es importante destacar, que los avisos de prensa o cualquier otro medio de publicidad a travs de los cuales se
ofrezcan inmuebles en arrendamiento, tendrn carcter de oferta pblica segn lo dispuesto en el artculo 16 de la Ley
de Arrendamiento y, en consecuencia, el oferente queda obligado a cumplir con los trminos de la oferta y a no revocar
sta sin justa causa.
En este sentido, se prohiben expresamente los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad en
los cuales (37):
a) Se exija como condicin para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, el no tener nios, ser extranjero,
as como establecer discriminaciones relativas al sexo, credo o condicin social.
b) Quienes solicitaren viviendas, expresen los anteriores sealamientos.
c) Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infraccin de las disposiciones legales sobre la materia
Se excepta de esta prohibicin la publicidad relativa a urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales
entre otros, construidos y diseados especialmente para ser destinados a arrendamiento para personas de avanzada
edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego.
Por otra parte, debe tenerse en cuenta que en los contratos de arrendamiento en los que las partes hayan pactado el
pago de alquiler en moneda extranjera, se considerar al arrendatario liberado de su obligacin principal cuando
acredite el pago equivalente en moneda nacional. Esto implica una derogatoria de las disposiciones contractuales en
las que se establezca como moneda de pago alguna moneda extranjera.
En lo que se refiere al arriendo de partes de un inmueble para ser habitado, la Ley de Arrendamiento establece que los
arrendadores y subarrendadores no podrn exigir mas de un 25% del alquiler mximo fijado para el pago por limpieza
del inmueble, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado elctrico ni por cualquier otro servicio similar.
En los inmuebles sujetos a regulacin que consten de unidades independientemente consideradas dadas en
arrendamiento y que no estn comprendidas en el rgimen de propiedad horizontal, el pago de los gastos de aseo,
conservacin, agua, energa elctrica y cualquier otro servicio similar, podr ser fijado por las partes contratantes,
siempre y cuando no exceda de un 25% del monto del canon de arrendamiento.

Es importante sealar, que en el supuesto de que durante la relacin arrendaticia se traspasase la propiedad del
inmueble arrendado, el nuevo propietario est obligado a respetar la relacin arrendaticia en los mismos trminos
pactados, y las acciones relativas a la terminacin de la relacin arrendaticia sobre el inmueble slo podrn tramitarse
conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamiento.
GARANTAS
El arrendador podr exigir al arrendatario garantas reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por
ste.(38) En este sentido, cuando se constituya depsito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del
contrato de arrendamiento, ste no podr exceder del equivalente a 4 meses de alquiler mas los intereses, y no podrn
ser imputables al pago del canon de arrendamiento.
Si se constituye depsito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el
arrendador (sea persona natural o jurdica), deber depositar en una cuenta de ahorros dicha suma, y los intereses que
se produzcan correspondern al arrendatario (39). Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere esta
obligacin, quedar obligado a satisfacer al arrendatario intereses calculados sobre la base de la tasa pasiva promedio
de los seis principales bancos del pas por el tiempo de duracin de la relacin arrendaticia.
El arrendador deber reintegrar al arrendatario dentro de los 60 das calendario siguientes a la terminacin de la
relacin arrendaticia, la suma recibida como garanta mas los intereses que se hubieran causado hasta ese momento,
siempre que el arrendatario estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arendaticias a su cargo.
Si el arrendador se negare a reintegrar el depsito y sus intereses vencido el trmino de Ley sin justa causa, el
arrendatario podr ocurrir al tribunal competente por la cuanta para hacer valer sus derechos y pretensiones, y la
causa se tramitar en instancia nica, conforme al procedimiento breve que establece la Ley de Arrendamiento y que
explicaremos mas adelante. Estimamos que esta disposicin no limita el ejercicio de la accin penal a que haya lugar
en contra del arrendador en el caso de apropiacin en beneficio propio o de un tercero del depsito.
Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cnones de arrendamiento, no podrn ser superiores a
la tasa pasiva promedio de las seis principales instituciones financieras del pas conforme a la informacin que
suministre el Banco Central de Venezuela. (40) Las partes podrn establecer clusulas penales por el incumplimiento
de la obligacin del arrendatario de entregar el inmueble al vencimiento del plazo.
TERMINACIN
LAS DEMANDAS
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de contratos de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres y
depsitos en garanta, ejecucin de garantas, prrroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, y
cualquier otra accin derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarn y
sentenciarn conforme a las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamiento, y al procedimiento breve previsto en
el libro IV, ttulo III, artculos 881 y siguientes del Cdigo de Procedimiento Civil independientemente de su cuanta.
Slo podr demandarse el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado, cuando la accin se
fundamente en: (i) la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a 2 mensualidades consecutivas, (ii) la
necesidad de ocupar el inmueble del propietario o sus parientes consanguineos dentro del segundo grado de
consanguinidad, (iii) que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o de reparaciones que ameriten la desocupacin,
(iv) si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravencin a las disposiciones
de las autoridades municipales o quien haga sus veces, (v) si el arrendatario ha cambiado el uso o destino pactado
para el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador (vi) que el arrendatario haya ocasionado al
inmueble deterioros mayores o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (vii) que el arrendatario haya
incumplido las disposiciones del reglamento interno del inmueble (41), (viii) si el arrendatario cede total o parcialmente
el contrato de arrendamiento o subarrendamiento sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. (42)
PROCEDIMIENTO JUDICIAL
La Ley de Arrendamiento establece que en la contestacin de la demanda deber oponerse conjuntamente las
cuestiones previas previstas en el Cdigo de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales sern decididas
en la sentencia definitiva, tambin en esta oportunidad se podr reconvenir siempre que el tribunal sea competente por
la materia y la cuanta. (43)
En este sentido, si son opuestas las cuestiones previas de falta de jurisdiccin o competencia del juez, el Tribunal se
pronunciar sobre las mismas en la oportunidad de su proposicin o en el da de despacho siguiente. (44) De ejercer
las partes el recurso de regulacin de la jurisdiccin y/o de la competencia, se tramitarn en cuaderno separado y el
proceso principal continuar su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspender hasta que
conste en autos la decisin del recurso interpuesto. En lo que se refiere a la decisin de segunda instancia en los
procesos de desalojo, es menester acotar que contra ellas no habr recurso alguno, y dentro de los 3 das de
despacho siguientes a la publicacin de la sentencia, el juez remitir los autos al tribunal de la causa.
RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Por otra parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien
adquiere la propiedad del inmueble arrendado en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la
propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe estar al da con el pago de los cnones de arrendamiento y

satisfacer las aspiraciones del propietario (45). Este derecho deber ser ejercido por el arrendatario dentro de los 40
das calendario siguientes a la fecha de la notificacin de la negociacin realizada que deber hacerle el adquirente, a
dicha notificacin se anexar copia certificada del documento contentivo de la negociacin, la cual quedar en poder
del notificado.
El arrendatario podr ejercer el derecho de retracto si se produjeran cualquiera de los siguientes supuestos:
a) No se le hubiere hecho la notificacin de Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado o sus condiciones fueren mas favorables que
las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
El retracto legal arrendaticio no proceder en los casos de enajenacin o transferencia global de la propiedad del
inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. Adems la Ley de Arrendamiento establece la
aplicacin supletoria de las disposiciones del Cdigo Civil para todo lo no establecido por ella en lo que respecta a lo
antes sealados. (46)
-------------------------------------------------------------------------------(1) Publicada en la Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela No. 36.687 del 26 de abril de 1999.
(2) Publicada en la Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela No. 36.845 del 7 de diciembre de 1999.
(3) Vid. artculo 94
(4) Vid. artculos 1 y 2
(5) Vid. artculos 3, 4 y 5 de la Ley de Arrendamiento.
(6) Actualmente el valor de la Unidad Tributaria es nueve mil seiscientos bolvares (Bs. 9.600, 00).
(7) Vid. artculo 8
(8) Vid. artculo 9
(9) Vid. artculo 10
(10) El artculo 78 de la Ley de Arrendamiento establece que la tramitacin y decisin del recurso se har de
conformidad con las pertinentes disposiciones de la Ley Orgnica de la Corte Suprema de Justicia, o de la Ley que en
su momento regule los procedimientos de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares.
(11) Vid. artculo 42
(12) Vid. artculo 45
(13) Vid. artculo 30
(14) Vid. artculo 53
(15) Es menester aclarar que la omisin por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificacin al beneficiario no
invalidar la consignacin, pero si la notificacin al beneficiario no se realiza por hecho o negligencia del consignante,
no se considerar legtimamente efectauda.
(16) Vid. artculo 54
(17) Vid. artculos 56 y 57
(18) Si el arrendador o perceptor y el propietario fueran personas diferentes, la responsabilidad ser solidaria, sin
perjuicio de las relaciones jurdicas entre stas personas, adems se aplicarn las sanciones establecidas en la Ley de
Arrendamientos, que mas adelante explicaremos.
(19) Es importante sealar que la accin para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los 2 aos.
(20) La solicitud presentada deber cumplir con los requisitos que en su oportunidad establecer el Reglamento de la
Ley de Arrendamiento.
(21) La Ley de Arrendamiento en su artculo 66 establece que dicha decisin deber ser motivada y contra ella se
podr interponer recurso contencioso administrativo de anulacin, dentro de los 60 das calendario siguientes a la
notificacin del acto administrativo denegatorio.
(22) Vid. artculo 67
(23) Vid. artculo 68
(24) Vid. artculo 69

(25) Vid. artculo 70

(26) Vid. artculo 71
(27) Vid. artculo 72
(28) Vid. artculo 73
(29) Vid. artculo 74
(30) Vid. artculo 75
(31) Vid. artculo 76
(32) Vid. artculo 38
(33) A diferencia de la legislacin anterior, que una vez que operaba la prrroga legal, el contrato de arrendamiento se
reputaba a tiempo indeterminado.
(34) Vid. artculo 39
(35) Vid. artculo 40
(36) La accin administrativa para aplicar las sanciones establecidas en la Ley de Arrendamiento, prescribe a los 2
aos de cometida la infraccin segn lo consagrado en el artculo 87 de ese texto normativo.
(37) Vid. artculo 17
(38) La Ley de Arrendamiento establece que en ningn caso podrn coexistir ambos tipos de garantas.
(39) Vid. artculo 23
(40) Vid. artculo 27
(41) En los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal, el respectivo documento de condominio y el
reglamento de condominio, previstos en el artculo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerar a los fines de
este supuesto como reglamento interno.
(42) Hay que destacar que quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales
distintas a las sealadas.
(43) La Ley de Arrendamiento seala que la negativa a la admisin de la reconvencin no tendr apelacin.
(44) En este supuesto, el asunto se decidir con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos.
(45) Vid. artculo 43
(46) Vid. artculo 50

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