Seccin Tributaria

Tributacin Legal
Lo que debe saber sobre la detraccin
por la primera venta de bienes inmuebles
1. INTRODUCCIN
Debido a los elevados niveles de evasin que supera los S/. 500 millones anuales en la venta de inmuebles
nuevos, y de informalidad en el sector construccin, la SUNAT estableci (Resolucin de Superintendencia
N022-2013) la aplicacin del sistema de detracciones a la primera venta de inmuebles que estn gravados
por el IGV.
La Ley del Impuesto General a las
Ventas (IGV) considera como operacin gravada, entre otras, la primera
venta de inmuebles realizada por los
constructores.
Para efectos del impuesto, se entiende por constructor cualquier persona
que se dedique en forma habitual a
la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido
construidos total o parcialmente por
un tercero para ella. Se entiende que
el inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este
ltimo construya alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los
componentes del valor agregado de
la construccin.
De acuerdo con lo expuesto, si bien la
regla general es que la primera venta de inmuebles realizada por el constructor se encuentra gravada con el
IGV, lo cierto es que existen determinados supuestos bajo los cuales las operaciones de venta se encuentran exoneradas del impuesto, como es el caso
de la primera venta de inmuebles,
cuando se presenta una serie de supuestos y se cumplen ciertos requisitos.
As, el literal b) del apndice I del Texto nico Ordenado de la Ley del IGV
considera como operacin exonerada
La primera venta de inmuebles que
realicen los constructores de los mismos, cuyo valor de venta no superase
las 35 Unidades Impositivas Tributarias, siempre que sean destinadas exclusivamente a vivienda y que cuenten con la presentacin de la solicitud
de Licencia de Construccin admitida
por la municipalidad correspondiente,
de acuerdo a lo sealado por la Ley
N27157 y su reglamento.
En este orden de ideas, para que la
primera venta de inmuebles se encuentre exonerada del IGV deben
cumplirse los requisitos siguientes:

i) Que el valor del inmueble no supere las 35 UIT;

ii) Que el inmueble se destine exclusivamente a vivienda; y
iii) Que se tenga la solicitud de licencia de construccin.

01.02.2013 y aplicable a aquellas

operaciones cuyo nacimiento de la
obligacin tributaria del IGV se genere a partir de dicha fecha, conforme a
lo sealado en su Tercera Disposicin
Complementaria Final.

De cumplirse todos y cada uno de estos requisitos, la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor,
entendiendo por inmueble la unidad
bsica habitacional, se encontrar
exonerada del IGV.

Es del caso sealar que de acuerdo

con el inciso f) del artculo 4 del TUO
de la Ley del IGV, la obligacin tributaria de este Impuesto se origina, tratndose de la primera venta de inmuebles, en la fecha de percepcin
del ingreso, por el monto en que se
perciba, sea parcial o total.

Cabe indicar la detraccin se aplicar a la primera venta de inmuebles.

Pero en el caso de las viviendas solo a
aquellas cuyo valor supere las 35 UIT
(S/.129,500, a la fecha). Las viviendas de menor valor a ese monto estn
exoneradas.
2. BASE LEGAL
- Texto nico Ordenado de la Ley
del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo, aprobado por el Decreto Supremo N 055-99-EF, publicado
el 15.4.1999, y normas modificatorias (en adelante, TUO de la Ley
del IGV).
- Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo, aprobado
por el Decreto Supremo N 02994-EF, publicado el 29.3.1994, y
normas modificatorias (en adelante, Reglamento del IGV).
- Reglamento de Comprobantes de
Pago, aprobado por la Resolucin
de Superintendencia N 007-99/
SUNAT, publicada el 24. 1.1999, y
normas modificatorias.
- Resolucin de Superintendencia
N 183-2004/SUNAT , que establece normas para la aplicacin del Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias, publicada el
15.8.2004, y normas modificatorias, entre ellas, la Resolucin de
Superintendencia N 022-2013/
SUNAT, publicada el 2 4.1.2013.
3. DETRACCIN A LA PRIMERA
VENTA DE INMUEBLES GRAVADA CON EL IGV
Incorporado por la RESOLUCIN
DE SUPERINTENDENCIA N 0222013/SUNAT, vigente a partir del

Asimismo, el numeral 3 del artculo 3

del Reglamento del IGV establece que
en la venta de inmuebles, se considerar que nace la obligacin tributaria
en el momento y por el monto que se
percibe, inclusive cuando se denomine arras, deposito o garanta siempre
que estas superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor total del inmueble. Incluyendo los cargos que se efecten por separado de
aqul y aun cuando se originen en la
prestacin de servicios complementarios, en intereses devengados por el
precio no pagado o en gasto de financiacin de la operacin. Aade la
norma que los gastos realizados por
cuenta del comprador, entre otro, forman parte de la base imponible cuando consten en el respectivo comprobante de pago emitido a nombre del
vendedor.
Cabe indicar que el literal q) del artculo 1 de la Resolucin de Superintendencia N183-2004/SUNAT define como proveedor del bien inmueble
al sujeto considerado como constructor o empresa vinculada con el constructor para efectos del TUO de la Ley
del IGV que realice la operacin de
venta de inmuebles.
Conforme lo sealan el inciso d) del
artculo 13 del TUO de la Ley del
IGV, concordante con el numeral 9
del artculo 5 de su Reglamento, en
la venta de inmuebles, la base imponible del IGV est constituida por el
ingreso percibido, con exclusin del
correspondiente al valor del terreno,
para cuyo efecto se considerar que
el valor del terreno representa el 50%
del valor total de la transferencia del
inmueble.

Primera Quincena - Setiembre 2013 17

Seccin Tributaria
4. PRINCIPALES
TICAS

CARACTERS-

La detraccin se aplicar a la primera

venta de inmuebles. Pero en el caso de
las viviendas solo a aquellas cuyo valor
ALCANCE
supere las 35 UIT (S/. 129,500, a la fecha). Las viviendas de menor valor a ese
monto estn exoneradas.
Cmo se aplica:
Si la venta del inmueble nuevo se hace
mediante boleta de venta, el adquirente
TASA 4% (persona natural o jurdica) est obligado
a autodetraerse el IGV. Pero si emite factura, quien est obligado a hacer la detraccin es el que compra (adquirente).
Cuando se emite boleta, hasta que se
firme la escritura pblica o el da que se
realice el pago en efectivo (lo que ocurra primero). Si se emite factura hasta el
PLAZOS
quinto da hbil del mes siguiente al que
se registra la operacin, o hasta la firma
de la escritura pblica (lo que ocurra primero).
Adems de los sistemas habituales de
fiscalizacin, auditoras, se ha aadido a
los notarios, quien debe pedir las constancias de las detracciones, al momento
CONTROL
de realizar el acto pblico que formaliza
la compra-venta del inmueble nuevo. Si
los contribuyentes no lo presentan debe
informar de ello a la Sunat.
A los que incumplan la multa de 50% de
la detraccin no realizada; no pueden
usar el crdito fiscal. Adems, el mal uso
SANCIONES
de los recursos depositados en las cuentas de detracciones da lugar a una multa
de 100% del dinero mal utilizado.

5. MOMENTO PARA EFECTUAR

EL DEPSITO
El artculo8 de la Resolucin de Superintendencia N 022-2013/SUNAT
incorpora el numeral11.3 al artculo
11 de la R. S.N183-2004/SUNAT,
disponindose que el depsitose realizar en la venta de inmueblesgravada con el IGV:
OBLIGADO A
EFECTUAR
EL DEPSITO

PLAZO

CONDICIN

Hasta la fecha Lo que ocurra pride pago parcial mero

o total al proveedor del bien
inmueble.
Dentro del quinADQUIRENTE to (5) da hbil
DEL BIEN
del mes siguiente a aquel en que
se efecte la
anotacin
del
comprobante de
pago en el Registro de Compras
Hasta la fecha Cuando el adquide pago parcial rente sea consumio total.
dor final (se emite
comprobante que
no permite ejercer
derecho al crdito
PROVEEDOR
fiscal. V.g. Boleta de
(CONSTRUCventa).
TOR)
Dentro del quin- Cuando el adquirento (5) da hbil te (obligado) incumsiguiente de reci- pla su obligacin y
bida la totalidad pague el importe todel importe de la tal de la operacin.
operacin.

18 Asesor Empresarial

6. SUJETOS OBLIGADOS A EFECTUAR EL DEPSITO

mes en que concluye el procesode firmas del referido instrumento.

a) El adquirente del bien inmueble

cuando se emita un comprobante de pago que permita ejercer el
derecho a crdito fiscal o sustentar
gasto o costo para efecto tributario.

8. CDIGOS PARA EL DEPSITO

DE DETRACCIN

Es decir, los compradores (empresarios o personas generadoras de

rentas de tercera categora) de inmuebles tales como departamentos, casas y oficinas deben detraer
el 4% de los montos pagados a los
constructores o empresas vinculadas por dicho concepto, cuando corresponda emitir facturas
que permitan deducir como gasto
o costo dicha compra para efectos
del IR y utilizar el crdito fiscal derivado de dichas adquisiciones.
b) El proveedor del bien inmueble
cuando:
i) El comprobante de pago que
deba emitirse y entregarse por
la operacin, no permita ejercer
el derecho a crdito fiscal ni sustentar gasto o costo para efecto
tributario (boleta de venta).
ii) Reciba la totalidad del importe de la operacin sin haberse acreditado el depsito
respectivo.
Es decir, en los casos en los que
el comprador no requiere acreditar el gasto o costo indicados
o utilizar el crdito fiscal respectivo, por ejemplo, cuando los
compradores sean personas naturales sin negocio ser el vendedor del bien (constructor o su
empresa vinculada) quien est
obligado a autodetraerse el 4 %
del monto de la operacin.
7. OBLIGACIN DE LOS NOTARIOS
La Segunda Disposicin ComplementariaFinal de la Resolucin de SuperintendenciaN022-2013/SUNAT dispone que tratndose de la venta de
inmuebles sujetas al SPOT, el sujeto
obligado a efectuar el depsito deber acreditar el pago ntegro del mismo ante el Notario.
As mismo, sealando que los notarios, dentro de los primeros cinco(5)
das hbiles de cada mes, deberninformar a la Sunat los casos en que
nose hubiera acreditado el pago del
ntegrodel depsito que corresponda
a la ventade inmuebles gravada con
el IGV, cuyas escrituras pblicas hubieran sido extendidasen el mes anterior, tomndose como referencia el

Para efectos del llenado del formato de depsito de la detraccin en

el Banco de la Nacin, la R. de S.
N022-2013/SUNAT, ha establecido
los siguientes cdigos:
CDIGO
040

TIPO DE BIEN O SERVICIO

Bien inmueble gravado con el IGV

CDIGO
01

TIPO DE OPERACIN
Venta de bienes muebles o inmuebles,
prestacin de servicios o contratos de construccin gravados con el IGV

9. OPERATIVIDAD
Cmo se aplica?
Si la venta del inmueble nuevo se
hace mediante boleta de venta, el adquirente (persona natural o jurdica)
entrega el total del dinero al vendedor (constructora o inmobiliaria) y es
este el que est obligado a autodetraerse el IGV.
Pero si por la primera venta del inmueble se emite factura (porque lo
exige el adquirente) en ese caso est
obligado a hacer la detraccin es el
que compra (adquirente).
Para el sector construccin la aplicacin del sistema de detracciones del
IGV no es nueva. Los contratos de
construccin (el servicio) de inmuebles
ya estn incorporados al sistema de
detracciones del IGV desde diciembre
del 2010, con una tasa del 5% sobre
el valor del contrato.
Los resultados han sido buenos. A fines del 2012 haban 35,000 cuentas
de detracciones que reciben el pago
adelantado (la detraccin) del IGV
por contratos de construccin.
El importe total que se ha depositado
en esas cuentas alcanz los S/.2,175
millones en el 2012, mayor en 140%
respecto a lo recaudado en el 2011,
de 140%, es decir, se ha ms que duplicado el monto de detracciones por
este concepto el ao pasado.
De otro lado, se estima que el efecto de esta medida en la recaudacin
tributaria ha sido un incremento de
S/.600 millones por ao (monto estimado a partir de los abonos en las
cuentas).
10. EVASIN
Fuentes de la SUNAT revelaron que
existe un bajo nivel de entrega de
comprobantes de pago por la venta
de inmuebles nuevos (primera venta).

Seccin Tributaria
Han detectado que cuando se realiza
la venta de un inmueble, los compradores suelen quedar satisfechos solo
con la firma del contrato de compraventa y la inscripcin de la propiedad
en Registros Pblicos, situacin que es
aprovechada por algunas empresas
constructoras e inmobiliarias para evitar el registro contable de la operacin
y no emitir el comprobante de pago.
Eso se traduce en una evasin (del IGV
y del impuesto a la renta -IR). Se estima que la evasin por esta modalidad
supera los S/.217 millones por ao.
Otra modalidad de evasin es la conformacin de consorcios, empresas,
asociaciones, o simplemente se juntan varias personas para construir un
edificio y que desaparecen despus
de haber vendido las unidades inmobiliarias, dejando pendientes de pago
las obligaciones tributarias generadas. Con esta modalidad se evidencia
una evasin que supera los S/. 317
millones al ao.
11. INFORME SUNAT SOBRE DETRACCIN POR LA VENTA DE
BIENES INMUEBLES (INFORME
N128-2013-SUNAT/4B0000
En relacin con la aplicacin del Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias (SPOT) a la primera venta de
inmuebles gravada con el Impuesto
General a las Ventas (IGV) se formulan las siguientes consultas:
1. La aplicacin del SPOT sobre el
importe de la operacin debe ser
entendida como su aplicacin sobre el precio de venta del inmueble que se encuentre gravado con
el IGV o sobre el importe total
del precio que incluye el valor del
terreno?
2. El porcentaje del SPOT equivalente al 4% se deber aplicar sobre cada cuota del precio conforme vaya naciendo la obligacin
tributaria por la primera venta de
inmuebles gravada con el IGV, es
decir, por cada pago parcial? o se
deber aplicar sobre el precio total
de venta del inmueble, aun cuando
el precio no haya sido pagado en
su totalidad?
RESPUESTA:
De acuerdo con lo establecido en el
numeral 7.2 del artculo 7 de la Resolucin de Superintendencia N1832004/SUNAT (1), el SPOT se aplicar
a las operaciones de venta de bienes
inmuebles gravada con el IGV.
Tratndose de dichas operaciones,
el numeral 9.2 del artculo 9 de la

citada Resolucin seala que el monto del depsito resultar de aplicar el

porcentaje de cuatro por ciento (4%)
sobre el importe de la operacin, el
cual ha sido definido en el inciso j.1)
del artculo 1 de la misma Resolucin como el valor de venta del inmueble determinado de conformidad
con lo dispuesto en el artculo 14 del
TUO de la Ley del IGV, ms el IGV de
corresponder.
Al respecto, el artculo 14 del TUO
de la Ley del IGV, referido a la base
imponible de este Impuesto y al cual
se remite la norma del SPOT, seala
que se entender por valor de venta del bien inmueble a la suma total
que queda obligado a pagar el adquirente, debiendo entenderse que
esa suma est integrada por el valor
total consignado en el comprobante de pago de los bienes; siendo del
caso indicar que conforme al numeral 3 del artculo 5 del Reglamento
de Comprobantes de Pago, en la primera venta de bienes inmuebles que
realice el constructor, los comprobantes de pago deben ser emitidos y otorgados en la fecha en que se perciba
el ingreso, por el monto que se perciba, sea total o parcial.
As pues, fluye de las normas antes glosadas que el monto sobre el
cual se debe aplicar el porcentaje de
la detraccin al que hace referencia
el numeral 9.2 del artculo 9 de la
Resolucin de Superintendencia N.
183-2004/SUNAT es el importe materia de cancelacin consignado en
cada comprobante de pago, esto es,
la suma percibida por el proveedor
del inmueble incluidos los tributos respectivos, en la oportunidad en que se
realice el pago, sea total o parcial.
Adicionalmente, resulta pertinente
mencionar que aun cuando las normas que regulan el IGV establecen
que este impuesto se aplica sobre el
50% del valor total de la transferencia, ello resulta irrelevante para efectos del SPOT, cuyas normas han dispuesto que este se aplicar sobre el
importe materia de cancelacin que
consta en el comprobante de pago,
esto es, sin efectuar deduccin alguna por concepto del valor del terreno.
En consecuencia, en cuanto a la primera consulta, debe considerarse que
el importe sobre el cual se debe aplicar el SPOT, tratndose de la primera venta de inmuebles gravada con el
IGV, es el importe materia de cancelacin consignado en cada comprobante de pago, esto es, sobre la suma
percibida por el proveedor del inmueble, sea total o parcial, sin efectuar
deduccin alguna por concepto del
valor del terreno.

Finalmente, y en lnea con lo anterior,

respecto la segunda consulta referida
a un supuesto en el que se hubiera
pactado el pago en cuotas de la operacin de venta de inmuebles gravada con el IGV, el monto del depsito a
que obliga el SPOT deber calcularse
-como ya se mencion anteriormenteaplicando el porcentaje del 4% sobre
el importe materia de cancelacin o
de cada pago parcial de conformidad
con lo dispuesto por el numeral 9.2
del artculo 9 de la Resolucin de Superintendencia N183-2004/SUNAT.
12. CONCLUSIONES
1. Tratndose de la primera venta de
inmuebles gravada con el IGV, el
importe sobre el cual se debe aplicar el SPOT es el importe materia de cancelacin consignado en
cada comprobante de pago, esto
es, sobre la suma percibida por el
proveedor del inmueble, sea total
o parcial, sin efectuar deduccin
alguna por concepto del valor del
terreno.
2. En aquellos casos en los que se hubiera pactado el pago en cuotas de
la operacin de venta de inmuebles gravada con el IGV, el monto
del depsito a que obliga el SPOT
deber calcularse aplicando el porcentaje del 4% sobre el importe de
cada pago.
13. COMENTARIOS
La Administracin Tributaria est sealando que la detraccin a considerar en la venta de bienes inmuebles
(R.S. N 022-2013/SUNAT), es decir,
el porcentaje del 4%, debe aplicarse sobre el importe consignado en el
comprobante de pago incluyendo el
valor de terreno, el mismo que debe
realizarse por cada pago que origina
la emisin del comprobante de pago.
Por tanto se entender como valor
del bien inmueble a la suma total que
queda obligado a pagar el adquiriente, debiendo entenderse que esa suma
est integrado por el valor total consignado en el comprobante de pago
de los bienes. En la primera venta que
realice el constructor, los comprobantes de pago deben ser emitidos y otorgados en la fecha en que se perciba
el ingreso, por el monto que se perciba, sea total o parcial.

Autor: Salgado Hidalgo, Rosalina

Egresada de la UIGV; Especializacin en Gestin
Tributaria Empresarial - ESAN; UFVR Derecho
en mencin Poltico Fiscal y Tributario; Miembro
del Staff de la Revista Asesor Empresarial.

Primera Quincena - Setiembre 2013 19