Alumno: Alan Zaleski

" IFCO S.A. c. Tacta de Romero, Emma A. y

otro"
Fecha: 13/06/08
Hechos: Con fecha 1/10/1997 la Sra. Tacta de Romero celebr con Baker S.A. un
contrato de locacin respecto del inmueble citado, por un perodo de diez aos,
pactndose un alquiler mensual de U$S 3500, debiendo abonarse el mismo por
bimensualidad adelantada, del 1 al 5 de cada bimestre.
Durante la vigencia del contrato, el inmueble fue trasmitido por el locador original en
varias oportunidades hasta que la actora adquiri el dominio, conforme surge de la
copia certificada de la escritura e informe expedido por el Registro de la Propiedad
Inmueble, implicando dichas trasmisiones tambin la de los contratos y acciones que
le competan sobre la cosa, entre ellos el contrato de locacin celebrado con la
demandada.
Luego de que la accionada no abon los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y
noviembre de 2006, la intim al pago mediante carta documento, bajo apercibimiento
de iniciar el desalojo. Finalmente, y encontrndose aqulla en mora en el pago de los
alquileres correspondientes a los meses aludidos es que IFCO Argentina S.A.
promueve accin de desalojo contra Emma A. Tacta de Romero, subinquilinos y/u
ocupantes del inmueble.
Cuestiones presentadas: La emplazada neg en el responde los hechos invocados
por la actora, manifestando que alquil el bien a Baker S.A quien sin perjuicio de que
inici la cadena de escrituras traslativas de dominio, jams otorg la posesin del
inmueble a persona alguna, razn por la cual desde la firma del contrato, la aqu
demandada reconoce la posesin slo en Baker S.A. como nico titular del dominio.
Opuso excepcin de inhabilidad de ttulo por no haberse adjuntado el contrato de
locacin original; de falta de legitimacin para obrar por ser su locador Baker S.A.,
argumentando que la escritura pblica que transfiriera el derecho a IFCO S.A. es
improcedente y nula, y por ltimo excepcin de pago total, acompaando carta de
pago expedida por Baker S.A. con fecha 20/3/2007.
Primera instancia: Rechaz las excepciones opuestas por la accionada con
fundamento entre otras consideraciones en que: 1) el contrato de locacin original fue
acompaado a los autos "Tacta de Romero, Emma A. v. Stckli, Arthur M. s/ejecucin
de alquileres" Ver Texto ; 2) que al adquirir la finca, IFCO S.A., junto con el inmueble,
asumi asimismo las obligaciones que sobre l pesaban, entre ellas el contrato de
locacin celebrado con Tacta de Romero cuya falta de pago motiva la presente litis; y
3) que el pago efectuado a Baker S.A. el 20/3/2007 del que dan cuenta las constancias
agregadas a fs. 43, fue mal realizado, toda vez que aqulla se haba desprendido del
dominio del inmueble, correspondiendo el mismo desde el 13/7/2006 a IFCO S.A. y en
consecuencia encontrndose impagos los cnones locativos correspondientes a los
perodos invocados en la demanda, hace lugar al desalojo por la causal de falta de
pago.
Decisin de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K (CNCiv)
(SalaC)
( Holding. Regla/as para resolver el caso concreto)

Principios elaborados:
* La venta del inmueble locado no afecta el contrato de locacin, motivo por el cual el
inquilino puede usar y gozar del mismo durante el trmino previamente convenido. La
sola venta, con escritura pblica, tradicin e inscripcin registral produce ipso iure el
ingreso del comprador en la relacin locativa constituida anteriormente por el
vendedor, naciendo en consecuencia el derecho de aqul al cobro de los alquileres
que se vayan devengando a partir de la notificacin al arrendatario.
* La exigencia de la tradicin a los efectos de tener configurada la transmisin del
dominio ofrece una excepcin consagrada en el art. 2387, CCiv. -traditio brevi manuel que prev dos supuestos en los que no es necesaria la tradicin de la cosa para
adquirir la posesin: 1) cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y este por
un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre (locatario que
compra el inmueble que habita), se trata de la traditio brevi manu propiamente dicha;
y 2) cuando el que posea a nombre del propietario principia a poseerla a nombre de
otro -traditio brevi manu por extensin- tal como ocurre si el propietario de un
inmueble alquilado lo vende a un tercero, pasando el locatario que antes posea a
nombre del vendedor, a poseer a nombre del comprador, aunque permaneciendo
siempre en su condicin de tenedor. El derecho real se adquiere en estos casos a
pesar de lo prescripto por el art. 577 CCiv., por cuanto la ley crea una ficcin de
derecho segn la cual se considera que la verdadera tradicin ha tenido lugar, no
haciendo falta la materialidad de ella, tal como se requiere para otros casos. Luego de
efectuado el acto, el nuevo propietario poseer por intermedio de quien ya era
tenedor de la cosa y a travs de ste entablar su contacto con ella, siendo el nico
requisito exigible que el tenedor sea anoticiado de la innovacin producida en la
titularidad de la posesin. No es preciso sin embargo, que el tenedor preste su
consentimiento, pues este ltimo no concurre a perfeccionar el acto jurdico que
origina la traditio brevi manu.
Razonamiento:
*La vendedora, transfiri a IFCO S.A. el inmueble indicado a ttulo de dacin en pago,
trasmitiendo al adquirente todos los derechos inherentes a la propiedad, posesin y
dominio que sobre el bien dado en pago tena.
*Resulta en el caso indiferente, si la inquilina Tacta de Romero, anoticiada en funcin
de la publicidad que implica la inscripcin registral y la intimacin efectuada el
13/7/2006, del cambio de titularidad en el dominio a partir del 10/11/2006, reconoce o
no la posesin del inmueble en cabeza de IFCO S.A., toda vez que como fuera dicho,
la transmisin de la posesin se produce ipso iure, sin necesidad acto material alguno,
pasando en el caso Tacta de Romero, tenedora del inmueble que antes posea a
nombre del vendedor, a poseer a nombre de IFCO S.A.
Obiter dictum significativo:
*El pago del que da cuenta la documentacin de fs. 43, fue realizado a quien no
corresponda, por cuanto al adquirir el inmueble arrendado IFCO S.A, con fecha
13/7/2006, se erigi en acreedora de los alquileres que se fueron devengando con
posterioridad a dicha fecha. El pago en definitiva fue mal efectuado.
*Cuando la demandada tom conocimiento del cambio de titular del inmueble, debi
abonar los alquileres al nuevo dueo y si tena incertidumbre acerca de quien revesta
la calidad de acreedor de las sumas de dinero garantizadas en los respectivos
pagars, debi consignar judicialmente dicho importe, toda vez que la consignacin
es procedente cuando el deudor tiene dudas razonables acerca del derecho que le
compete al acreedor.
* El contrato de locacin se encuentra vencido, conforme cumplimiento del plazo de
vigencia del sinalagma (fs. 22), constituyendo una de las obligaciones del inquilino el

restituir la cosa arrendada una vez concluido el contrato de locacin (conf. 1556 in
fine).