REGLAMENTO INTERNO

REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS CON SECCIONES DE

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y AREAS DE PROPIEDAD COMUN

CAPITULO I
ASPECTOS GENERALES
Artculo 1.- Obligatoriedad y designacin abreviada
El presente reglamento es de observancia obligatoria, sin excepcin ni limitacin
alguna, para todas las personas que tengan la propiedad posesin, bajo cualquier ttulo, de
las secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva que forman parte de la unidad
inmobiliaria SIN NOMBRE, DESCRITA EN EL CAPTULO II de este reglamento, a la
que en adelante se denominar UNIDAD INMOBILIARIA. Dichas personas quedan
obligadas a representar sus disposiciones y las decisiones de la junta de propietarios.
CAPITULO II
LA UNIDAD INMOBILIARIA
Artculo 2.- Caractersticas de la UNIDAD INMOBILIARIA
Las caractersticas de la UNIDAD INMOBILIARIA son las siguientes:
A) Ubicacin:
- Departamento
- Provincia
- Distrito
- Direccin
- Prolongacin
- Manzana
- Lote N

: Ancash
: Casma
: Casma
:
:
:
:

B) Descripcin y uso:
La UNIDAD INMOBILIARIA es el Departamento de uso residencial y consta de
dos secciones ( D-1 y D-2 ).
La UNIDAD INMOBILAIRIA se encuentra destinada a uso residencial.
Articulo 3.- Seccin de propiedad exclusiva
Las secciones de propiedad exclusiva que forman parte de la UNIDAD
INMOBILIARIA son:

Denominacin

Nmero

Area Ocupada

Uso

D-1
D-2
Artculo 4.- Areas y bienes de propiedad comn
Las reas y bienes de propiedad comn que forman parte de la UNIDAD
INMOBILIARIA son las siguientes:
Areas comunes Areas y/o condicin
Ducto

m2

Area comn intransferible

Ducto

m2

Area comn intransferible

Bienes comunes
-

El terreno ocupado por las reas comunes

Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems
elementos estructurales, siempre que estos sean integrantes nicamente de una
seccin sino sirva a una o ms secciones.
Las fachadas y las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en
ambientes de propiedad comn.
Los jardines y los sistemas e instalaciones de agua, desague, electricidad,
eliminacin de basura y otros bienes que no estn destinados a una seccin
particular.

Artculo 5.- Servicios comunes

Loa servicios comunes con los que contar la UNIDAD INMOBILIARIA son los
siguientes:
a) LA limpieza, conservacin y manteniemiento de las reas comunes, instalaciones
sanitarias de uso comn y, en general de cualquier otro elemento de los bienes
comunes. Esto incluye la reparacin o rposicin de dichos bienes y de sus partes
integrantes y/o accesorios.
b) Los servicios pblicos Alumbrado Pblico, baja polica y jardines pblicos), cuyo
pago corresponda a los propietarios en su conjunto.
Artculo 6.- Participacin en las reas y bienes comunes
El porcentaje de participacin que corresponde a cada uno de lo propietarios de las
secciones de propiedad exclusiva, respecto a las reas y los bienes comunes se
atribuyen en funcin del rea ocupada por cada seccin.
Segn el criterio antes sealados, los porcentajes de participacin de los propietarios
en las reas y bienes comunes son los siguientes:

Seccin

Porcentaje de participacin

D-1

D-2

%
________
Total 100.00 %

Artculo 7.- Participacin de gastos comunes

El porcentaje de participacin que corresponde a cada uno de los propietarios de las
secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la atencin de
lso servicios comunes, la conservacin y el mantenimiento de las reas y/o los bienes
comunes y la administracin de la UNIDAD INMOBILIARIA, es determinado con
base al Uso Residencial.
Segn el criterio antes sealado, los porcentajes de participacin de los propietarios en
los gastos son los siguientes:
Segn el criterio antes sealado, los porcentajes de participacin de lso propietarios en
los gastos comunes son los siguientes:
Seccin

Porcentaje de participacin

D-1

50.00 %

D-2 y aires
Total

50.00 %
__________
100.00 %

Artcilo 8.- Variaciones y reajuste de los porcentajes de participacin

Los porcentajes de participacin en los bienes comunes y/o en los gastos comunes,
fijados en los artculos precedentes , as como los criterios usados en cada caso, podrn
variar o reajustarse, previo acuerdo calificado de la junta de propietarios, salvo en los
siguiente casos en los que no se requiere de acuerdo de la junta:
a) De producirse variaciones en el rea de las unidades inmobiliarias de uso
exclusivo, por obras de remodelacin, ampliacin o demolicin, ejecutadas por su
propietario, podrn recomponerse los porcentajes de participacin, una vez
concluida la obra. Los gastos que ocasione la modificacin de este reglamento
debern ser asumidos por el propietario de la seccin afectada.
Si la modificacin del rea de la seccin exclusiva fuese el resultado de una obra
dispuesta por la Junta de propietarios en beneficio de las reas comunes, el costo
de la modificacin de este reglamento corresponder a todos los prpietarios en
forma proporcional.
b) De efectuarse alguna acumulacin, divisin o independizacin, la recomposicin
de los porcentajes de participacin se har sumando o distribuyendo los

porcentajes que correspondan a las unidades originales, en la misma forma y

proporcin en que esta fueran acumuladas, divididas o independizadas. Los gastos
de modificacin de este reglamento correspondern al propietario de la seccin
afectada.
c) En ambos casos la modificacin de los porcentajes en este reglamento , puede ser
solicitada por el interesado dispuesta por el Presidente de la Junta de Propietarios.
CAPITULO III
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
Artculo 9.- Derechos de los propietarios
Son derechos de los propietarios, los siguientes:
a) Ejercer dominio sobre su seccin de propiedad exclusiva
b) Vender, hipotecar, arrendar y en general, practicar cualquier acto de disposicin
o gravamen de su seccin de propiedad exclusiva. El propietario deber poner
en conocimiento de la Junta de Propietarios la realizacin de cualquiera de
estas operaciones dentro de los treinta ( 30 ) das siguientes a su realizacin,
siempre y cuando las mismas impliquen ceder el uso de la seccin a una
persona distinta o determinen la extincin del derecho de propiedad por
transferencia del dominio.
c) Usar los vienes y servicios comunes sin mas limitaciones que su uso legtimo
por los dems propietarios. La Junta de propietarios podr acordar , respecto de
los propietarios que hayan sido declarados inhbiles, la suspensin en el
acceso y goce del derecho y uso de determinados bienes y servicios comunes
no esenciales.
d) Formar parte de la Junta de Propietarios, y votar, elegir y ser elegido dentro de
ella. El ejercicio del derecho al voto slo puede ser suspendido en los casos de
inhabilitacin de propietario.
e) Recurrir ante la Junta de Propietarios para que acte en relacin con las
acciones de oros propietarios o poseedores, cuando stas resulten perjudiciales
a sus interese o los de la UNIDAD INMOBILIARIA en general.
f) Edificar, modificar, ampliar, remodelar o alterar los elementos arquitectnicos,
instalaciones de su seccin, siempre y cuando no contravengan las normas
legales vigentes especiales que, sobre el particular, se establezcan en el
presente Reglamento, no se perjudique las condiciones de seguridad y
funcionamiento de la edificacin y no se afecten los derechos de los dems
propietarios o de terceros.
En el caso de obras que alteren la volumetra, el estilo arquitectnico o el aspecto
exterior de la seccin donde se ejecuta o de la UNIDAD INMOBILIARIA, ser
necesario, sin perjuicio de cumplir con las reglas generales previstas en el
prrafo precedente, que el propietario obtenga previamente la aprobacin de la

Junta de Propietarios, a la cual deber proporcionar toda la informacin y

documentacin necesaria para tomar una decisin adecuada.
Artculo 10.- Obligaciones de los propietarios
Son obligaciones de los propietarios, las siguientes:
a)

Destinar su seccin de propiedad exclusiva al uso indicado en el presente

reglamento.
b)
Contribuir oportunamente, en el porcentaje que corresponda a su seccin,
segn lo indicado en el artculo 7 del presente reglamento cubrir los gastos
que demande el pago de los servicios comunes , la conservacin y
mantenimiento de las reas y los bienes de dominio comn y la administracin
de la UNIDAD INMOBILIARIA,
Esta obligacin se mantendr vigente an cuando el propietario decida no formar
parte de la junta de Propietarios, no ocupe no use su seccin.
c)
Acatar las disposiciones y resoluciones que adopten la junta de
Propietarios.
d)
No ejecutar obra o instalacin alguna que trasgreda alguna de las
limitaciones previstas en el inciso f) del Art. 9 del presente reglamento o que
no cuenta con la aprobacin previa de la Junta de Propietarios, en los casos en
que ella es necesaria segn lo previsto por el mismo antes sealado.
e)
No afectar la seguridad, salubridad de la UNIDAD INMOBILIARIA; no
perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los dems propietarios y
vecinos, ni atentar contra la normal y las buenas costumbres.
f)
Efectuar las reparaciones de su respectiva seccin de propiedad exclusiva y
asumir la responsabilidad por los daos y perjuicios que acuse a las dems
unidades, o a las reas o, los bienes de dominio comn, sea por accin, omisin
o negligencia.
g)
Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la
posesin inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al
arrendatario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de ste a las
normas del presente reglamento. El incumplimiento de esta obligacin slo
generar responsabilidad para el propietario mas no afectar en lo absoluto a la
obligatoriedad del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesin
inmediata.
h)
Cumplir con todas y cada una de sus obligaciones an cuando su seccin se
encuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea el tiempo de
desocupacin.
Artculo 11 Propietarios Inhbiles.
Un propietario se considera inhbil cuando, al momento de la convocatoria se
encuentra en mora por tres ( 3 ) cuotas ordinarias sucesivas o discontinuas, o
por una ( 1 ) cuota extraordinaria. Recobra el ejercicio de la totalidad de sus
derechos como propietario, cuando cumpla con el pago y desaparezca el
impedimento.
El propietario inhbil no podr ser presupuesto ni elgido para cargo alguno. Sin
embargo, mantiene su derecho de asistir a la Junta de Propietarios, slo con
voz y sin voto.

CAPITULO IV
JUNTA DE PROPIETARIOS
Artculo 12.- Constitucin de la Junta
La junta de Propietarios se constituye por el slo otorgamiento del presente
reglamento.
La Junta necesariamente estar presidida por uno de sus integrantes que ejercer el
cargo de Presidente de la Junta de Propietarios.
Artculo 13 Atributos de la Junta
Corresponde a la Junta de Propietarios:
a) Decidir sobre la conservacin y mantenimiento de las reas y los bienes de
dominio comn, los servicios de uso comn, y disponer la administracin de la
UNIDAD INMOBILIARIA. Ninguna accin que afecte a stos o al aspecto
exterior de las secciones de propiedad exclusiva, ser efectuada sin su previa
aprobacin.
b) Elegir cada dos aos al Presidente de la Junta de Propietarios entre sus
integrantes.
c) Adoptar medidas de carcter general o extraordinarias, de oficio o a peticin
de parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el
Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad comn, as como para la mejor
conservacin, mantenimiento y administracin de la UNIDAD
INMOBILIARIA.
d) Aprobar y modificar el reglamento interno, por mayora calificada; salvo los
casos de excepcin previstos en el Artculo 8 de este reglamento.
e) Aprobar la transferencia, gravamen, cesin en uso de las Areas y los bienes
comunes de ser transferidos. Esta aprobacin se efectuar mediante acuerdo
adoptado en el voto conforme de, cuando menos, las dos terceras partes ( 2/3 )
de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, con las limitaciones
establecidas por Ley.
f) Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, administrar los fondos que
recauden y aprobar el informe anual de gestin de la Divisin, si la hubiese, as
como la cuenta final del ejercicio.
g) Delegar funciones y responsabilidades de la Junta a favor del administrador de
la unidad inmobiliaria, y efectuar su cobro.
h) Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que corresponda sufragar a cada
propietario para atender la conservacin, mantenimiento y administracin de la
unidad inmobiliaria, y efectuar su cobro.
i) Seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudores de ms de tres cuotas
consecutivas; incluyendo en el monto materia de la cobranza, los intereses
compensatorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de las
obligaciones y calculados con base en la tasa de Inters Activa para moneda
Nacional (TAMN), vigente a la fecha de cobro.
j) Establecer un rgimen de sanciones, el que se aplicar slo ante
incumplimiento probado de sus obligaciones como propietario y/o poseedor,
Asimismo, le corresponde revisar las sanciones impuestos por la Directiva.

k) Determinar la naturaleza de esenciales o no de los servicios y bienes comunes,

as como aprobar la inclusin de nuevos socios.
l) Las dems atribuciones que se desprenden de su naturaleza.
Artculo 14.- Sesiones de la Junta
La Junta de Propietarios se reunir en sesiones ordinarias y extraordinarias.
Las sesiones ordinarias se realizarn una vez al ao durante el primer trimestre
Las sesiones extraordinarias se efectuarn cuantas veces sea necesario, a criterio
del Presidente o a peticin de un nmero de propietarios que represente, cuando
menos, el veinticinco por ciento ( 25% ) del total de las participaciones en las reas
y los bienes comunes.
En ambos casos, el Presidente ser responsable de efectuar las citaciones, conforme
a lo establecido por el artculo siguiente.
Los arrendatarios u otros poseedores podrn participar en las sesiones, en los
asuntos relacionados con los servicios y gastos comunes, con voz y sin voto.
Artculo 15.- Convocatoria y qurum
La convocatoria la Junta lo efectuar, mediante comunicaciones escritas que
contendrn, obligatoriamente, la designacin del lugar, da y hora para la
celebracin de la Junta, as como los asuntos a tratar, utilizando cualquier medio
que permita tener constancia de recepcin de dicha citacin; sin perjuicio de la
obligatoria publicacin de la misma en las pizarras o vitrinas que debe mantener la
administracin en lugares visibles de la UNIDAD INMOBILIARIA.
Cada propietario participar en la Junta , en funcin de porcentaje de participacin
en las reas y los bienes comunes que corresponda, segn lo establecido en el
Artculo 6 del presente reglamento. Dichos porcentajes servirn, tanto para
establecer el qurum en las sesiones ordinarias y extraordinarias de la Junta de
propietarios, como para la toma de desiciones.
El qurum para la instalacin vlida de la Junta de Propietarios, en primera
convocatoria, se establece con la presencia de propietarios de sesiones exclusivas
que representen cuando menos el cincuenta por ciento ( 50% ) del total de las
participaciones en las reas y os bienes comunes. En segunda convocatoria la
sesin e instalar vlidamente con los propietarios que asistan.
Para el cmputo del qurum para las sesiones de la Junta de Propietarios, slo es
vlido el porcentaje de participaciones de los propietarios hbiles. El qurum se
verifica al inicio de la sesin y se hace constar en el acta correspondiente.
Tratndose de sesiones ordinarias de la Junta de Propietarios entre la primera y
segunda convocatoria deben mediar tres das. Para el caso de las sesiones
extraordinarias las dos convocatorias en el mismo aviso, sealando fecha y hora de
cada una.

Artculo 16.- Representante ante la Junta

Los propietarios o poseedores podrn hacerse representar por otra persona ante la
Junta de Propietarios. La representacin deber conferirse por escrito y con
carcter especial para cada sesin, salvo que se trate de poder otorgar por escritura
pblica o a travs del contrato de arrendamiento.
Artculo 17.- Mayora requeridas para la adopcin de acuerdos.
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se tomarn con el voto conforme de los
propietarios hbiles que representen la mayora simple de los porcentajes de
participacin de los propietarios presentes, con las excepciones sealadas en los
incisos e), y f) del Artculo 13 de este reglamento y en los dems casos dispuestos
por Ley . La mayora calificada est constituida por las 2/3 partes de los
porcentajes de participacin de los propietarios presentes.
Artculo 18.- Cumplimiento de los Recursos
Todos los propietarios, incluso los no hbiles y aquellos que no conformen la Junta
de Propietarios, hayan o no participado en una sesin, as como los arrendamientos
y poseedores no propietarios, en lo que corresponda, quedan sometidos a los
acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios.
Artculo 19.- Del Presidente de la Junta
El presidente de la Junta de Propietarios, es elegido entre propietarios hbiles que
la integran y debe ejercer el cargo por un periodo de dos aos, siendo reelegido
cuantas veces se desee. Le compete:
a) Conservar y mantener las reas y los bienes de dominio comn, los serviicos de
uso comn, y ejercer o disponer la administracin de la UNIDAD
INMOBILIARIA.
b) Convocar y presidir la Junta de Propietarios, cunado lo estime conveniente o
cuando lo exija el reglamento interno.
c) Presidir, convocar y dirigir la Directiva, si la hubiere.
d) Ejercer las funciones y responsabilidades que fija este reglamneto, respecto de
la conservacin, mantenimiento yadminsitracin de los servicios comunes.
e) Ejercer, a sola firma, la representacin de la Junta ante cualquier autoridad
administrativa, poltica, militar o policial, a efecto de gestionar ante ellos o
trmites de cualquier naturaleza que interesen a la Junta de Propietarios.
f) Celebrar cualquier tipo de acto o contrato destinado al mantenimiento,
conservacin, administracin o uso de las reas, los bienes o los serviicos
comunes, excepto aquellos que importen disposicin o gravamen de los
mismos, para lo cual requiere expresa autorizacin de la Junta.
g) Contratar y despedir personal parea atender los servicios comunes de la
edificacin, y ejercer las facultades de representacin del empleador ante
autoridades administrativas o judiciales en materia laboral. Respecto de ellos;
abrir y cerrar planillas, celebrar convenios o contratos laborales, y realizar
cualquier otra gestin administrativa, como representante de la Junta de
propietarios.

h) Cobrar o disponer la cobranza de los aportes ordinarios o extraordinarios para

cubrir los gastos comunes, de acuerdo a la Junta, y otorgar los correspondientes
comprobantes de pago.
i) Ejecutar y hacer cumplir los acuerdos de la Junta.
j) Abrir o cerrar, a nombre de la Junta de Propietarios, a sola firma, cuentas
corrientes. De ahorro de depsito as plazo fijo en cualquier entidad bancaria;
depositar en ellas los fondos que correspondan a la Junta de Propietarios, girar
entre ellas, cheques u rdenes de pago, hacer transferencias o disponer de los
fondos en efectivo que hubiere, para cubrir con ellos los agstos y obligaciones
a su cargo, con la expresa obligacin de rendir cuenta documentada cuando
menos una vez por ao.
Requiere de autorizacin expresa de la Junta de Propietarios, para: Solicitar
crditos, avances en cuantas o sobregiros, aceptar y descontar letras, pagars o
vales a la orden, as como firmar o autorizar cualquier tipo de operacin al
crdito u otorgar fianzas, avales o cualquier operacin que signifique
compromiso o gravamen de los bienes y recursos comunes a su cargo.
k) Representar a la Junta de Propietarios, en juicio o fuera de l, ante cualquier
autoridad judicial, tribunal o corte, nacional, extranjera, ejerciendo la
representacin judicial de la Junta con las facultades generales del mandato,
previstas en el Artculo 74 del cdigo Procesal Civil; as como ejercer las
facultades especiales de : Demandar o denunciar, interponer recovenciones,
recursos o peticiones, apersonarse a juicio iniciado o por iniciarse bajo
cualquier calidad o condicin, contestar demandas o denuncias, constituirse en
parte civil, prestar declaracin de parte, ofrecer pruebas, diferir en contrario,
interponer cualquier recurso impugnatorio, delegar poder para pleitos a favor
de cualquier persona y reasumirlo cuantas veces sea necesario.
Para conciliar, allanarse, transigir o desistirse del juicio o de la pretensin,
requiere de autorizacin expresa de la Junta de Propietarios.
l) Representar a la juntade Propietarios, en cualquier proceso de conciliacin
extrajudicial o arbitraje, cuando sea necesario.
m) Ejercer todas las dems funciones y responsabilidades que se le otorguen por
acuerdo de la Junta de Propietarios..

a)
b)
c)
d)
e)

Artculo 20.- De la Directiva

Las facultades y responsabilidades de la directiva, en caso de establecerse son:
Ejercer la administracin de las bases de las reas, los bienes y los servicios
comunes, velando por su correcto uso y disfrute por parte de todos los propietarios y poseedores de las secciones exclusivas.
Seleccionar, contratar y supervisar alas empresas o personas necesarias para el
mantenimiento, conservacin o atencin de las reas, los bienes y servicios
comunes.
Aprobar y supervisar las cuentas de los gastos comunes
Seleccionar, contratar y supervisar al administrador o a los administradores de
la edificacin, segn sea el caso.
Imponer sanciones a los propietarios o poseedores que infrinjan el Reglamento
Interno

f) Velar por la correcta aplicacin de las normas, disposiciones del Reglamento

Interno o acuerdos de la junta, que rijan la edificacin.
g) Dar cuenta de su gestin a la Junta de Propietarios, cuando menos una vez por
ao , o cuando sta se lo solicite.
h) Ejercer todas aquellas funciones que le sean delegadas o encargadas por el
Reglamento, la Junta de Propietarios o las normas vigentes.
i) Delegar en la administracin, a su vez, las responsabilidades y funciones
conveniente, si no las ejerciera directamente.
j) Estas funciones se comparten con el Presidente de la Junta de Propietarios, si
se constituye una Directiva. En caso contrario, todas ellas son asumidas
exclusivamente por el Presidente de la Junta.

CAPITULO V
REGIMEN DE SANCIONES
Artculo 21 Principios Rectores
El rgimen de sanciones debe estar sustentado en el principio de legalidad, gradualidad y fomento del cumplimiento de las obligaciones.
Artculo 22 Aprobacin
El rgimen de sanciones y sus modificaciones debe ser aprobado por la Junta de
Propietarios por mayora calificada. Estos acuerdos se adoptarn en Junta de
Propietarios, y se asentarn en el libro de actas correspondiente. Puede ser o no
inscritos en el rgimen correspondiente.

CAPITULO VI
DISPOSICIONES FINALES
Artculo 23 Solucin de controversias
Para la solucin de las controversias derivadas de la interpretacin, aplicacin,
Validez y eficacia del presente Reglamento o de los acuerdos tomados por la Junta
de Propietarios, las partes debern agotar la va de la conciliacin extrajudicial y en
caso de no resolverse el conflicto por esta va, se acudir a la va arbitral; con
excepcin del otro cobro por mora de las cuotas, que se sujetar a lo dispuesto por
el Art.50 de la Ley N 27157 y por su Reglamento aprobado por D.S. N 008-2000
MTC.

Artculo 24 Supletoriedad de las normas

En todo lo no previsto por el presente Reglamento Interno, se aplica, en forma supletoria, la Ley N 27157 o las normas que la sustituyan, as como sus normas
reglamentarias.
Artculo 25 Conocimiento del presente reglamento
Todos los propietarios declaran conocer el texto del Presente Reglamento y se
comprometen a guardarlo y cumplirlo de forma escrupulosa; y de ser el caso,
hacer conocer el texto del mismo a sus arrendatarios y otros poseedores de su
seccin, y exigirles su cumplimiento; asumiendo la condicin de responsable
solidario ante la Junta de Propietarios, por las obligaciones de orden econmico
Artculo 26 Designacin del Presidente de la Junta de Propietarios
El Presidente de la Junta de Propietarios ser Jorge Fernando Bonilla Osorio, con
Documento Nacional de Identidad N 06587530, quien ejercer el cargo por 2
aos.
Artculo 27 Designacin del Administrador General
El Presidente de la Junta de Propietarios se desempear como Administrador
General del inmueble.

Casma,