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com, 06/03/2012

Qu es el estudio de ttulos?
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Cada vez que se compra o se vende un bien raz hay un tema central del cual todos
hemos odo hablar, pero se sabe poco.
Luis Felipe Menda Infante, es abogado de la Universidad de Chile. Se desempe
como abogado de una institucin bancaria, posteriormente en el Estudio Jurdico
Laiz, Menda y Morales S.A. y actualmente en Menda y Compaa S.A. Adems, ha
incursionado en el corretaje de propiedades, inicialmente como socio de El Barrio
Propiedades S.A. y en la actualidad como propietario de Felipe Menda Propiedades
S.A.; www.felipemendia.cl.

El estudio de ttulos es el anlisis que efecta un abogado de los antecedentes legales del
inmueble que ser objeto de la operacin, tendiente a que este ltimo sea vendido a un tercero
o bien hipotecado a un banco u otra institucin financiera, slo una vez que los ttulos de
dominio hayan sido encontrados conforme a derecho.
El comprador que adquirir la propiedad y el banco en cuyo favor se constituir la hipoteca
deben tener la tranquilidad que el inmueble que se est comprando y en su caso, hipotecando,
ha sido legtimamente adquirido por el actual propietario. Adems, se debe tener la certeza que
todos las anteriores transferencias del inmueble hasta completar un perodo de 10 aos haca
atrs, tambin fueron bien hechas.
El trabajo que involucra el estudio de ttulos, que necesariamente debe ser llevado a cabo por
un abogado, es una labor profesional de carcter preparatorio y preventivo.
Es preparatorio ya que se debe efectuar antes de celebracin de la escritura de compraventa o
hipoteca, en su caso. Normalmente se realiza antes de la compraventa pero con posterioridad a
la promesa de compraventa. En este ltimo contrato se establecer que el negocio queda
sujeto a la condicin que los ttulos del inmueble se encuentren conforme a Derecho a juicio del
abogado del comprador o del departamento legal del banco que financie la operacin, segn se
trate de una compraventa al contado o con crdito hipotecario.
Es preventivo, ya que se efecta sin que exista ningn juicio o conflicto en contra del actual
propietario o de sus antecesores. Por el contraro, lo que con el estudio de ttulos se pretende
es descartar que un tercero pueda disputar fundadamente el derecho de dominio que tiene el
actual propietario y que como consecuencia de ello tambin pueda llegar, en el futuro, a
impugnar los derechos del nuevo adquirente.

El estudio de ttulos comienza con la revisin de la actual situacin jurdica del inmueble, es
decir se debe analizar si la inscripcin de dominio est correcta y se encuentra vigente, si el
inmueble est afecto a alguna hipoteca, gravamen, prohibicin o embargo. Si existe alguna
declaracin de utilidad pblica o se encuentra afecto a expropiacin municipal o del Serviu.
Posteriormente, el abogado tendr que analizar cada una de las transferencias efectuadas
haca atrs, estudiando las correspondientes escrituras de compraventa, de adjudicacin, de
dacin en pago, etc. segn sea el caso, y sus respectivas inscripciones, de modo tal que se
construya ntegramente la cadena posesoria del inmueble desde la actual inscripcin hasta 10
aos atrs.
En otras palabras, tendr que revisar y estudiar todas las escrituras e inscripciones que existan
en dicho perodo. Dicha revisin contemplar en cada escritura e inscripcin involucrada, la
correcta descripcin del inmueble y sus deslindes; que el precio de la compraventa se haya
pagado en forma ntegra y total; que se hayan otorgado las autorizaciones de rigor; que en caso
que hubieren intervenido apoderados estos cuenten con los poderes suficientes para comprar o
vender, segn el caso; que si se trata de sociedades u otras persona jurdicas, estn bien
constituidas y sus representantes cuenten con las facultades necesarias.
En el caso que uno de los propietarios anteriores hubiese fallecido, habr que estudiar la
posesin efectiva de la herencia, revisar la inscripcin de la propiedad a nombre de la sucesin,
el pago del impuesto de herencia, las autorizaciones judiciales para los herederos menores,
etc.
El Estudio termina con el correspondiente informe de ttulos conforme a derecho emitido por el
abogado, el cual es indispensable para continuar con la correspondiente operacin.
Por ltimo, es necesario tener presente que la recopilacin de los ttulos de dominio es una
obligacin del vendedor, de modo tal que todos los gastos que ello implique sern de cargo de
la parte vendedora.

I. Estudio de ttulos y sistema registral

En nuestro sistema jurdico resulta muy comn escuchar acerca de los estudios
de ttulos o de la actividad de estudiar los ttulos de una determinada
propiedad raz. En este sentido, por el trmino ttulo se entienden los ttulos de
dominio del inmueble, que se encuentran inscritos en el registro conservatorio de
bienes races que corresponda. As, la expresin estudio de ttulos alude al
anlisis legal de aquellos documentos en que consta y se acredita el dominio sobre
un bien raz.
En Chile, determinados actos ejecutados sobre bienes races estn sujetos a un
sistema registral. En este sistema, en ciertos casos se establece el deber de

inscribir el ttulo en que consta el acto y, en otros, se entrega la posibilidad de que

ste sea inscrito. Este sistema registral se construye sobre la base del Registro
Conservatorio de Bienes Races, que fue creado en 1857.

II. Los ttulos que deben y pueden inscribirse

Esta materia se encuentra regulada en los artculos 52 y 53 del Reglamento
Conservatorio de Bienes Races.

a) Ttulos que deben inscribirse (Artculo 52):

Los ttulos translaticios de dominio de los bienes races; los ttulos de

derecho de usufructo, uso, habitacin, censo e hipoteca constituidos en
inmuebles, y la sentencia ejecutoria que declare la prescripcin adquisitiva
del dominio o de cualquiera de dichos derechos.

La constitucin de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes

races; la del usufructo, uso y habitacin que hayan de recaer sobre
inmuebles por acto entre vivos; la constitucin, divisin, reduccin y
redencin del censo; la constitucin de censo vitalicio, y la constitucin de
la hipoteca.

La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;

Los decretos de interdiccin provisoria y definitiva, el de rehabilitacin del

disipador y demente, el que confiera la posesin definitiva de los bienes
del desaparecido y el que conceda el beneficio de separacin de bienes,
segn el artculo 1385 del Cdigo Civil.

b) Ttulos que pueden inscribirse (Artculo 53):

Toda condicin suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles

o de otros derechos reales constituidos sobre ellos;

Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los

nmeros 1 y 2 del artculo anterior, como las servidumbres. El
arrendamiento en el caso del artculo 1962 del Cdigo Civil y cualquiera
otro acto o contrato cuya inscripcin sea permitida por la ley;

Todo impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea convencional,

legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio

del derecho de enajenar. Son de la segunda clase el embargo, cesin de

bienes, secuestro, litigio, etc.

III. Finalidad e importancia de un estudio de

ttulos
La finalidad primordial de un estudio de ttulos puede proyectarse en dos
actividades:preparar y prevenir.
El estudio de ttulos es un trabajo de naturaleza preparatoria. En tal sentido, por
medio de l un abogado busca asegurarse de que los ttulos de una propiedad se
encuentren en regla, antes de celebrar un contrato que implique transferencia del
dominio sobre el bien raz o la constitucin de otros derechos reales distintos del
dominio. En efecto, la finalidad preparatoria se manifiesta en la vlida celebracin
de un contrato futuro.
El estudio de ttulos tambin es un trabajo de naturaleza preventiva. En este
sentido, por medio de l un abogado le asegura a su cliente que los ttulos de la
propiedad raz se encuentran en regla y que un tercero no podr disputarle, con
fundamentos vlidos, el derecho que se propone adquirir. En otras palabras, se le
asegura al cliente que en la eventualidad de intentarse una accin reivindicatoria
en su contra, sta podra impugnarse con slidos e incontrovertibles argumentos
jurdicos.
La importancia de un estudio de ttulos resulta evidente, ya que en ltimo trmino
con l se persigue proteger la inversin realizada en actos ejecutados sobre un
bien raz, ya sea la transferencia del dominio o la constitucin o transferencia de
derechos reales distintos del dominio.